第一篇：2011年土地估價與報告模擬題

2011年土地估價案例與報告模擬試題

一、判斷題(共10題，題號1-10，每題1分，共10分。請判斷下列說法的正確或錯誤，并在答題卡上相應位置涂黑，認為正確的涂“√”，認為錯誤的涂“×”。答題錯誤倒扣1分，本題總得分最多扣至0分)

1．由于土地經(jīng)濟供給稀缺性的特性，對一塊土地的利用，常常同時產(chǎn)生兩個以上用途的競爭，并可以從一種用途轉換到另一種用途。（）

答案：×

解析：土地具有多種用途，如可作工業(yè)用地，也可作居住用地、商業(yè)、軍事、辦公用地等。由于這一特性，對一塊土地的利用，常常同時產(chǎn)生兩個以上用途的競爭，并可以從一種用途轉換到另一種用途。

2．我國土地產(chǎn)權總體上可以分為：土地所有權、土地用益物權和土地擔保物權三大類。（）

答案：√

解析：我國土地產(chǎn)權總體上可以分為：土地所有權、土地用益物權和土地擔保物權三大類。

3．林地包括跡地、居民點內部的綠化林木用地，但不包括鐵路、公路征地范圍內的林木，以及河流、溝渠的護堤林。（）

答案：×

解析：林地。林地指生長喬木、竹類、灌木的土地，及沿海生長紅樹林的土地。包括跡地，不包括居民點內部的綠化林木用地，鐵路、公路征地范圍內的林木，以及河流、溝渠的護堤林。林地包括有林地、灌木林地、其它林地。

4．非住宅建設用地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應當最遲于期滿前半年向土地管理部門提出申請。（）

答案：×

解析：建設用地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應當最遲于期滿前1年向土地管理部門提出申請。

5．需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)，按照被征收的耕地數(shù)量除以征地前被征地單位所有耕地的數(shù)量計算。（）

答案：×

解析：需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)，按照被征收的耕地數(shù)量除以征地前被征地單位平均每人占有耕地的數(shù)量計算。

6．城市和國有工礦棚戶區(qū)改造項目執(zhí)行廉租住房建設項目資本金占20%的規(guī)定。（）

答案：√

解析：城市和國有工礦棚戶區(qū)改造項目執(zhí)行廉租住房建設項目資本金占20%的規(guī)定。

7．所有的耕地都是基本農(nóng)田。（）

答案：×

解析：基本農(nóng)田是耕地的一部分，而且主要是高產(chǎn)優(yōu)質的那一部分耕地，但并不是所有的耕地都是基本農(nóng)田。

8．建設用地項目呈報材料“一書四方案”包括：建設項目用地呈報說明書，農(nóng)用地轉用方案、補充耕地方案、征地方案和供地方案。（）

答案：√

解析：建設用地項目呈報材料“一書四方案”包括：建設項目用地呈報說明書，農(nóng)用地轉用方案、補充耕地方案、征地方案和供地方案。

9． 2010年1月1日起，個人將購買超過2年（含2年）的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。（）

答案：×

解析： 2010年1月1日起，個人將購買超過5年（含5年）的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。

10．當前，保障性住房中的廉租房和經(jīng)濟適用房用地及其配套建設的商業(yè)、服務業(yè)等經(jīng)營性設施用地實行劃撥供應，并按規(guī)定減免相關費用。（）

答案：×

解析：保障性住房中的廉租房和經(jīng)濟適用房用地實行劃撥供應，并按規(guī)定減免相關費用，但對于配套建設的商業(yè)、服務業(yè)等經(jīng)營性設施用地，必須實行有償使用，嚴格堅持以招標拍賣掛牌出讓方式供地。

二、單項選擇題(共40題，題號11-50，每題1分，共40分。每題有A、B、C、D四個備選答案，其中只有一個最符合題意，請在答題卡上將所選答案對應的字母涂黑。選錯不得分、不倒扣分)

11．人地關系是人類在利用土地的過程中形成的（）之間的相互關系。

A．人與人

B．人與自然

C．地與地

D．土地使用者與土地所有者

答案：B

解析：《土地基本術語》（GB/T19231—2003）規(guī)定，人地關系是人類在利用土地的過程中形成的人與自然之間的相互關系。土地關系是人類在利用土地的過程中形成的人與人之間的資源利用和財產(chǎn)關系。

12．按照現(xiàn)行土地利用現(xiàn)狀分類，監(jiān)教所用地屬于（）。

A．公共管理與公共服務用地

B．其它土地

C．商服用地

D．特殊用地

答案：D

解析：特殊用地指用于軍事設施、涉外、宗教、監(jiān)教、殯葬等的土地。

13．人類雖然能移山填海，擴展陸地；或圍湖造田，增加耕地，但這僅僅是土地用途的轉換，并沒有增加土地面積。這表明了土地的（）自然特性。

A．土地面積的有限性

B．土地位置的固定性

C．土地質量的差異性

D．土地永續(xù)利用的相對性

答案：A

解析：人類雖然能移山填海，擴展陸地；或圍湖造田，增加耕地，但這僅僅是土地用途的轉換，并沒有增加土地面積。表明了土地自然特性中的土地面積的有限性。

14．甲向乙借款，丙將自己所有的房屋抵押給乙，作為甲向乙履行債務的擔保，在這一抵押法律關系中，抵押人是（）。

A、甲

B、乙

C、丙

D、甲和丙

答案：D

解析：《物權法》第一百七十九條規(guī)定，為擔保債務的履行，債務人或者第三人不轉移財產(chǎn)的占有，將該財產(chǎn)抵押給債權人的，債務人不履行到期債務或者發(fā)生當事人約定的實現(xiàn)抵押權的情形，債權人有權就該財產(chǎn)優(yōu)先受償。

15．下列關于國有土地租賃的表述，不正確的是（）。

A．國有土地租賃是國有土地有償使用的一種形式，是出讓方式的補充

B．國有土地租賃中，承租人轉讓土地租賃合同，租賃合同約定的權利義務隨之轉讓給第三人，承租土地使用權由第三人取得，租賃合同經(jīng)更名后繼續(xù)有效

C．租賃期限三個月以上的國有土地租賃，應當由市、縣土地行政主管部門與土地使用者簽訂租賃合同

D．國有土地租賃中，承租人將承租土地轉租或分租給第三人的，承租土地使用權仍由原承租人持有，承租人與第三人建立了附加租賃關系，第三人取得土地的他項權利

答案：C

解析：租賃期限六個月以上的國有土地租賃，應當由市、縣土地行政主管部門與土地使用者簽訂租賃合同。

16．地籍按功能的不同可分為（）。

A．初始地籍、日常地籍

B．常規(guī)地籍、數(shù)字地籍

C．城鎮(zhèn)地籍、農(nóng)村地籍

D．稅收地籍、產(chǎn)權地籍和多用途地籍

答案：D

解析：按照功能的不同，可將地籍分為稅收地籍、產(chǎn)權地籍和多用途地籍。

17．單位與單位之間發(fā)生的爭議案件，必須由（）處理。

A．縣級人民政府

B．縣級人民政府國土資源行政主管部門

Ｃ．鄉(xiāng)級人民政府

Ｄ．單位所在地人民政府

答案：B

解析：《土地權屬爭議調查處理辦法》第五條 個人之間、個人與單位之間、單位與單位之間發(fā)生的爭議案件，由爭議土地所在地的縣級國土資源行政主管部門調查處理。前款規(guī)定的個人之間、個人與單位之間發(fā)生的爭議案件，可以根據(jù)當事人的申請，由鄉(xiāng)級人民政府受理和處理。

18．土地統(tǒng)計不包括（）。

A．土地統(tǒng)計科學

B．土地統(tǒng)計調查

C．土地統(tǒng)計工作

D．土地統(tǒng)計資料

答案：B

解析：土地統(tǒng)計包括三個方面的含義：土地統(tǒng)計工作、土地統(tǒng)計資料和土地統(tǒng)計科學。

19．根據(jù)法律規(guī)定，各省、自治區(qū)、直轄市劃定的基本農(nóng)田應當占本行政區(qū)內耕地的（）以上。

A．60%

B．80%

C．90%

D．95%

答案：B

解析：各省、自治區(qū)、直轄市劃定的基本農(nóng)田應當占本行政區(qū)域內耕地的80％以上。

20．因挖損、塌陷、壓占等造成土地破壞的，用地單位和個人應當按照國家有關規(guī)定負責復墾。復墾的土地應當優(yōu)先用于（）。

A．農(nóng)業(yè)

B．復墾單位的生產(chǎn)建設

C．工業(yè)

D．房地產(chǎn)開發(fā)

答案：A

解析：其恢復后的土地；要因地制宜，可作為農(nóng)、林、牧業(yè)用地，也可用作工礦用地，有的還可作為建房、游覽、娛樂用地，但應優(yōu)先用于農(nóng)用地。

21．下列不屬于基本農(nóng)田保護方針的是（）。

A．全面規(guī)劃

B．合理利用

C．用養(yǎng)分離

D．嚴格保護

答案：C

解析：應是“用養(yǎng)結合”。

22．大中型水利水電工程建設征收耕地的，土地補償費和安置補助費之和為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的（）倍。

A．10

B．15

C．16

D．30

答案：C

解析：大中型水利水電工程建設征收耕地的，土地補償費和安置補助費之和為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的16倍。

23．下列關于征收集體土地的補償費用的表述中，不正確的有（）。

A．土地補償費歸農(nóng)村集體組織所有

B．安置補助費不得發(fā)放給農(nóng)民個人

C．由農(nóng)村集體組織安置的人員，安置補助費由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織管理和使用

D．地上附著物和青苗補償費歸其所有者所有

答案：B

解析：土地補償費歸農(nóng)村集體組織所有；地上附著物和青苗補償費歸地上附著物和青苗的所有者所有。由農(nóng)村集體組織安置的人員，安置補助費由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織管理和使用；由其他單位安置的人員，安置補助費支付給安置單位；不需要統(tǒng)一安置的人員，補助費發(fā)放給個人。

24．下列關于城市規(guī)劃與土地利用總體規(guī)劃的關系，表述錯誤的是（）。

A．從規(guī)劃區(qū)域的角度看，兩者是點與面的關系

B．土地利用總體規(guī)劃解決城市建設用地與農(nóng)業(yè)用地之間的數(shù)量和空間配置關系；而城市規(guī)劃解決各類城市內部用地之間數(shù)量和空間的關系

C．從規(guī)劃的空間范圍看，城市總體規(guī)劃的范疇比土地利用總體規(guī)劃大，兩者是局部與整體的關系

D．城市總體規(guī)劃的空間范圍局限于城市建成區(qū)和規(guī)劃區(qū)；土地利用總體規(guī)劃的空間范圍是整個區(qū)域或行政區(qū)劃單位

答案：C

解析：土地利用總體規(guī)劃與城市規(guī)劃的關系中，從規(guī)劃的空間范圍看，城市總體規(guī)劃的范疇比土地利用總體規(guī)劃小，兩者是局部與整體的關系，城市總體規(guī)劃的空間范圍局限于城市建成區(qū)和規(guī)劃區(qū)；土地利用總體規(guī)劃的空間范圍是整個區(qū)域或行政區(qū)劃單位。

25．《憲法》規(guī)定，國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對土地實行（）并給予補償。

A．沒收

B．沒收或者征收

C．沒收或者征用

D．征收或者征用

答案：D

解析：2004年3月，全國人大對《憲法》作了修改，將《憲法》原第十條“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對土地實行征用?！备臑椤皣覟榱斯怖娴男枰?，可以依照法律規(guī)定對土地實行征收或者征用并給予補償”。

26．預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產(chǎn)登記之日起（）個月內未申請登記的，預告登記失效。

A．三

B． 六

C． 九

D．十二

答案：A

解析：預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產(chǎn)登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記失效。

27．下列不屬于建設用地的特點的是（）。

A．承載性與非生態(tài)利用性

B．土地利用逆轉相對容易

C．土地利用的集約性

D．無限性與再生性

答案：B

解析：建設用地的特點中，土地利用逆轉相對困難。

28．下列關于合同履行的表述中，正確的是（）。

A．當事人對價款或報酬沒有約定的可終止履行合同

B．當事人對履行地點約定不明確的，可隨意選擇履行地點

C．當事人對履行期限約定不明確的，債務人可以隨時履行，債權人也可以隨時要求履行，但應當給對方必要的準備時間

D．當事人對履行費用約定不明確的，履行費用應由當事人共同承擔

答案：C

解析：價款或者報酬不明確的，按照訂立合同時履行地的市場價格履行；依法應當執(zhí)行政府定價或者政府指導價的，按照規(guī)定履行。履行地點不明確，給付貨幣的，在接受貨幣一方所在地履行；交付不動產(chǎn)的，在不動產(chǎn)所在地履行；其他標的，在履行義務一方所在地履行。履行費用的負擔不明確的，由履行義務一方負擔。

29．鄭某與吳某在抵押合同中約定，若鄭某在債務履行期屆滿時不能清償吳某的債務，則作為抵押物的房屋的所有權轉移為吳某所有。該約定的效力為（）。

A．有效

B．無效

C．效力待定

D．可變更

答案：B

解析：《物權法》第186條規(guī)定，“抵押權人在債務履行期屆滿前，不得與抵押人約定債務人不履行到期債務時抵押財產(chǎn)歸債權人所有?！边@是關于禁止流押的規(guī)定?！稉７ㄈ舾蓡栴}解釋》第57條也規(guī)定，當事人在抵押合同中約定，債務履行期屆滿抵押權人未受清償時，抵押物的所有權轉移為債權人所有的內容無效，但所約定內容的無效不影響抵押合同其他部分內容的效力。

30．2009年7月11日，經(jīng)B縣土地管理部門查處，C房地產(chǎn)開發(fā)公司非法轉讓土地行為，且有非法所得120萬元，根據(jù)《土地管理法實施條例》，B縣土地管理部門可以對C房地產(chǎn)開發(fā)公司處以（）萬元以下的罰款。

A．10

B．30

C．60

D．120

答案：C

解析：對買賣或者以其他形式非法轉讓土地的，《中華人民共和國土地管理法實施條例》第三十八條規(guī)定，處以罰款的，罰款額為非法所得的百分之五十以下。非法所得120萬元×50%=60萬元

31．《基本農(nóng)田保護條例》屬于（）。

A．法律

B．行政法規(guī)

C．政府規(guī)章

D．部門規(guī)章

答案：B

解析：《基本農(nóng)田保護條例》屬于行政法規(guī)。

32．拍賣活動中，屬于要約的行為是（）。

A．拍賣公告

B．競買人提出公開報價

C．拍賣人同意競買人參與報價

D．競買人與拍賣人簽訂書面合同

答案：B

解析：拍賣公告屬于要約邀請，拍賣人同意競買人參與報價屬于承諾。競買人提出公開報價，屬于要約的行為。

33．甲房地產(chǎn)開發(fā)公司取得一居住用地使用權后2年未動工開發(fā)，國家依法將其收回，并改為商業(yè)用地出讓給乙房地產(chǎn)開發(fā)公司。乙房地產(chǎn)開發(fā)公司取得該土地使用權的最高年限為（）年。

A．38

B．40

C．68

D．70

答案：B

解析：商業(yè)用地土地使用權法定最高出讓年限為40年。不應考慮甲房地產(chǎn)開發(fā)公司的“2年未動工開發(fā)”時間。

34．下列用地中，必須辦理土地使用權出讓手續(xù)的是（）。

A．軍隊干休所用地

B．國家機關用地

C．孤兒院用地

D．學校經(jīng)營性用地

答案：D

解析：下列建設用地可由有批準權的人民政府依法批準劃撥；(1)國家機關用地和軍事用地；(2)城市基礎設施和公益事業(yè)用地；(3)國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地；(4)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。

35．土地使用權出讓金由（）。

A．轉讓方繳納

B．受讓方繳納

C．轉讓方和受讓方各繳納一半

D．轉讓方與受讓方協(xié)商繳納

答案：B

解析：土地使用權出讓金是指通過有償有限期出讓方式取得土地使用權的受讓者，按照合同規(guī)定的期限，一次或分次提前支付的整個使用期間的地租。

36．商品住宅用地不能采取（）方式出讓。

A．掛牌出讓

B．招標

C．拍賣

D．協(xié)議

答案：D

解析：《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規(guī)定》(國土資源部令第39號)規(guī)定，商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅用地，必須采取拍賣、招標或者掛牌方式出讓。

37．根據(jù)國家供地政策，建設用地項目分類不包括（）。

A．國家鼓勵類

B．國家限制類

C．國家重點建設類

D．國家禁止類

答案：C

解析：依據(jù)國家的有關規(guī)定，對于不同類別的項目，有不同的供地政策。一般分為以下三類：（1）國家鼓勵類項目——可以供地，甚至要積極供地。（2）國家限制類項目——限制供地。（3）國家禁止類項目——禁止供地。

36．在土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設用地范圍外，單獨選址的建設項目使用土地的，建設單位應當向土地所在地的（）提出用地申請。

A．市、縣人民政府

B．市、縣人民政府規(guī)劃行政主管部門

C．市、縣人民政府建設行政主管部門

D．市、縣人民政府國土資源行政主管部門

答案：D

解析：在土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設用地范圍外，單獨選址的建設項目使用土地的，建設單位應當向土地所在地的市、縣人民政府土地行政主管部門提出用地申請。

38．以出讓方式設立建設用地使用權的，當事人應當采取書面形式訂立建設用地使用權出讓合同，并應當向登記機構申請建設用地使用權登記。建設用地使用權自（）時設立。

A．合同訂立

B．合同生效

C．登記

D．批準

答案：C

解析：《物權法》第一百三十九條規(guī)定，設立建設用地使用權的，應當向登記機構申請建設用地使用權登記。建設用地使用權自登記時設立。登記機構應當向建設用地使用權人發(fā)放建設用地使用權證書。

39．《物權法》規(guī)定，宅基地因（）等原因滅失的，宅基地使用權消滅。對失去宅基地的村民，應當重新分配宅基地。

A．突發(fā)性事件

B．不可抗力

C．政府公共行為

D．自然災害

答案：D

解析：《物權法》第一百五十四條規(guī)定，宅基地因自然災害等原因滅失的，宅基地使用權消滅。對失去宅基地的村民，應當重新分配宅基地。

40．A公司因生產(chǎn)建設需要取得了一幅國有土地的使用權，可土地使用權取得后，該投資計劃被股東大會否決。公司欲改變該幅土地的用途，為此，它必須（）。

A．取得出讓方的同意,并相應補交土地使用權的出讓金

B．取得出讓方的同意,簽訂土地使用權出讓合同變更協(xié)議

C．取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意,并對土地使用權出讓金作相應的調整

D．取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意，重新簽訂土地使用權出讓合同，相應調整土地使用權出讓金

答案：D

解析：參見《城市房地產(chǎn)管理法》第17條。土地使用者需要改變土地使用權出讓合同約定的土地用途的，必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權出讓合同，相應調整土地使用出讓金

41．被告為縣級以上人民政府的行政案件，通常由（）管轄，但以縣級人民政府名義辦理不動產(chǎn)物權登記的案件除外。

A．基層人民法院

B．最高人民法院

C．高級人民法院

D．中級人民法院

答案：D

解析：中級人民法院管轄三類案件：①確認發(fā)明專利權的案件和海關處理的案件；②對國務院各部門或者省、自治區(qū)、直轄市人民政府所作出的具體行政行為提起訴訟的案件；③本轄區(qū)內重大、復雜的案件。有下列情形之一的，屬于“本轄區(qū)內重大、復雜的案件”：被告為縣級以上人民政府的案件，但以縣級人民政府名義辦理不動產(chǎn)物權登記的案件可以除外。

42．《城鎮(zhèn)土地使用權出讓和轉讓暫行條例》規(guī)定，土地使用權轉讓價格明顯低于市場價格的，（）有優(yōu)先購買權。

A．出價最高者

B．市、縣土地管理部門

C．市、縣人民政府

D．鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府

答案：C

解析：《城鎮(zhèn)土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第二十六條規(guī)定，土地使用權轉讓價格明顯低于市場價格的，市、縣人民政府有優(yōu)先購買權。

43．某房地產(chǎn)開發(fā)商轉讓一塊以出讓方式取得的土地使用權，轉讓收入為2 900萬元，土地增值稅規(guī)定的扣除項目金額為1 800萬元，土地增值稅應納稅額為（）萬元。

A．330

B．350

C． 440

D．870

答案：B

解析：（1）土地增值額=2900萬元－1800萬元＝1100萬元。

（2）適用公式：土地增值額超過扣除項目金額50%，未超過100%的，應納稅額：土地增值額×40%-扣除項目×5%=1100×40%％-1800×5%=350萬元。

44．下列項目用地必須辦理建設用地使用權出讓手續(xù)的是（）。

A．“鳥巢”場館建設用地

B．國家大劇院建設用地

C．地方政協(xié)辦公用地

D．上市公司辦公用地

答案：D

解析：《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規(guī)定》(國土資源部令第39號)同時規(guī)定商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅用地，必須采取拍賣、招標或者掛牌方式出讓。

45．某市在某年的土地出讓總面積為2萬平方米，土地平均出讓純收益標準為100元/平方米，則該年應從出讓金中劃出的農(nóng)業(yè)開發(fā)資金最低為（）萬元。

A．18

B．20

C．30

D．50

答案：C

解析：土地出讓金用于農(nóng)業(yè)土地開發(fā)的比例，由各省、自治區(qū)、直轄市及計劃單列市人民政府根據(jù)不同情況，按各市、縣不低于土地出讓平均純收益的15％確定。

46．下列行為中，不屬于房地產(chǎn)交易的是（）。

A．房地產(chǎn)買賣

B．房地產(chǎn)抵押

C．房屋租賃

D．房地產(chǎn)設立地役權

答案：D

解析：房地產(chǎn)設立地役權，屬于擔保物權。

47．下列不屬于《國土資源部關于進一步完善農(nóng)村宅基地管理制度切實維護農(nóng)民權益的通知》(國土資發(fā)[2010]28號)規(guī)定的是（）。

A．在土地利用總體規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)建設擴展邊界外的村莊，要組織編制 “兩圖一表”

B．凡村內有空閑宅基地未利用的，不得批準新增建設用地

C．宅基地審批應堅持實施“三到場”

D．在留足村民必需的居住用地（宅基地）前提下，其他土地用于商品住宅開發(fā)

答案：D

解析：在留足村民必需的居住用地（宅基地）前提下，其他土地可依法用于發(fā)展二、三產(chǎn)業(yè)，但不得用于商品住宅開發(fā)。

48．按照規(guī)定，農(nóng)村土地承包經(jīng)營糾紛當事人不服仲裁裁決的，可以自收到裁決書之日起（）日內向人民法院起訴。逾期不起訴的，裁決書即發(fā)生法律效力。

A．10

B．15

C．30

D．60

答案：C

解析：當事人不服仲裁裁決的，可以自收到裁決書之日起三十日內向人民法院起訴。逾期不起訴的，裁決書即發(fā)生法律效力。

49．《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，以出讓方式取得土地使用權進行房地產(chǎn)開發(fā)，超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿1年未動工開發(fā)的，可以征收相當于土地使用權出讓金的（）以下的土地閑置費。

A．10%

B．15%

C．20%

D．25%

答案：C

解析：用地單位必須按合同約定開發(fā)使用土地，超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿1年未動工開發(fā)的，可以征收相當于土地使用權出讓金20%以下的土地閑置費。

50．《農(nóng)村土地承包經(jīng)營糾紛調解仲裁法》規(guī)定，解決農(nóng)村土地承包經(jīng)營糾紛的途徑不包括（）。

A．可以請求村民委員會、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府等調解

B．可以向農(nóng)村土地承包仲裁委員會申請仲裁

C．可通過行政復議方式解決

D．可以直接向人民法院起訴

答案：C

解析：發(fā)生農(nóng)村土地承包經(jīng)營糾紛的，當事人可以自行和解，也可以請求村民委員會、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府等調解。當事人和解、調解不成或者不愿和解、調解的，可以向農(nóng)村土地承包仲裁委員會申請仲裁，也可以直接向人民法院起訴

三、多項選擇題(共15題，題號51-65，每題2分，共30分。每題有A、B、C、D、E五個備選答案，其中有兩個或兩個以上最符合題意，請在答題卡上將所選答案對應的字母涂黑。多選或錯選不得分、不倒扣分；少選但選擇正確的每個選項得0．5分)

51．按照土地的特性區(qū)分，下列選項中屬于土地的自然特性屬性的有（）。

A．土地利用方向變更的困難性

B．土地永續(xù)利用的相對性

C．土地面積的有限性

D．土地位置的固定性

E．土地質量的差異性

答案：BCDE

解析：土地的經(jīng)濟特性包括：土地供給的稀缺性、土地用途的多樣性、土地利用方向變更的困難性(土地用途變更的困難性)、土地增值性、土地報酬遞減的可能性、土地利用方式的相對分散性、土地利用后果的社會性等。土地的自然特性包括：土地面積的有限性、土地位置的固定性、土地質量的差異性(多樣性)、土地永續(xù)利用的相對性(土地功能的永久性)等。

52．按照《土地管理法》規(guī)定，有土地利用總體規(guī)劃審批權的機關包括（）。

A．國務院

B．省級人民政府

C．省級人民政府土地管理部門

D．省級人民政府授權的設區(qū)的市、自治州人民政府

E．縣人民政府

答案：ABD

解析：按照《土地管理法》規(guī)定，有土地利用總體規(guī)劃審批權的機關分別為：國務院、省級人民政府或省級人民政府授權的設區(qū)的市、自治州人民政府。

53．基本農(nóng)田保護區(qū)劃定中，應優(yōu)先劃入基本農(nóng)田保護區(qū)的是（）。

A．城市和村莊、集鎮(zhèn)建設用地周邊的耕地

B．根據(jù)總體利用規(guī)劃，鐵路交通沿線的耕地

C．根據(jù)總體利用規(guī)劃，公路交通沿線的耕地

D．需要退耕還林的耕地、E．需要退耕還牧的耕地

答案：ABC

解析：根據(jù)土地利用總體規(guī)劃，鐵路、公路等交通沿線，城市和村莊、集鎮(zhèn)建設用地區(qū)周邊的耕地，應當優(yōu)先劃入基本農(nóng)田保護區(qū)。

54．征收（），不需國務院批準。

A．基本農(nóng)田10公頃以下的B．基本農(nóng)田以外的耕地不超過35公頃的

C．基本農(nóng)田以外的耕地超過70公頃的D．其他土地不超過35公頃的E．其他土地超過70公頃的答案：BD

解析：征收基本農(nóng)田，基本農(nóng)田以外的耕地超過35公頃的，其他土地超過70公頃的，由國務院審批。

55．按照《禁止供地項目目錄》禁止提供建設用地的是（）。

A．國家產(chǎn)業(yè)政策明令淘汰的生產(chǎn)方式、產(chǎn)品和工藝涉及的，B．國家產(chǎn)業(yè)政策規(guī)定禁止投資的

C．大量毀損引地資源或以土壤為生產(chǎn)原料的D．危害國家安全或者損害社會公共利益的E．對須在全國范圍內統(tǒng)籌規(guī)劃布點的答案：ABD

解析：按照《禁止供地項目目錄》禁止提供建設用地的是：危害國家安全或者損害社會公共利益的，國家產(chǎn)業(yè)政策明令淘汰的生產(chǎn)方式、產(chǎn)品和工藝涉及的，國家產(chǎn)業(yè)政策規(guī)定禁止投資的，按照法律法規(guī)規(guī)定禁止的其它建設項目。

56．下列房地產(chǎn)中，不得設定抵押的有（）。

A．共有房地產(chǎn)未經(jīng)其他共有人書面同意的B．未解決權屬爭議的房屋

C．已出租的房屋

D．被執(zhí)法機關查封的房屋

E．普通商品住宅

答案：ABD

解析：《物權法》規(guī)定，下列財產(chǎn)不得抵押：

（一）土地所有權；

（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權，但法律規(guī)定可以抵押的除外；

（三）學校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團體的教育設施、醫(yī)療衛(wèi)生設施和其他社會公益設施；

（四）所有權、使用權不明或者有爭議的財產(chǎn)；

（五）依法被查封、扣押、監(jiān)管的財產(chǎn)；

（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定不得抵押的其他財產(chǎn)。

57．擔保物權的擔保范圍包括（）等。

A．主債權及利息

B．違約金

C．定金

D．損害賠償金

E．實現(xiàn)擔保物權的費用

答案：ABDE

解析：《物權法》規(guī)定，擔保物權的擔保范圍包括主債權及其利息、違約金、損害賠償金、保管擔保財產(chǎn)和實現(xiàn)擔保物權的費用。當事人另有約定的，按照約定。

58．下列關于行政處罰的設定，說法正確的是()。

A．法律可以設定各種行政處罰

B．限制人身自由的行政處罰，只能由法律設定

C．行政法規(guī)可以設定限制人身自由的行政處罰

D．行政法規(guī)可以設定除限制人身自由以外的行政處罰

E．地方性法規(guī)可以設定限制人身自由的行政處罰

答案：ABD

解析：限制人身自由的行政處罰，只能由法律設定。行政法規(guī)不可設定限制人身自由的行政處罰。

59．根據(jù)《刑法》規(guī)定，國家機關工作人員徇私舞弊，違反土地管理法規(guī)，濫用職權，非法批準征用、占用土地，或者非法低價出讓國有土地使用權，下列有關刑事責任，正確的是（）。

A．情節(jié)嚴重的，處三年以下有期徒刑或者拘役

B．情節(jié)嚴重的，處五年以下有期徒刑或者拘役

C．致使國家或者集體利益遭受特別重大損失的，處三年以上七年以下有期徒刑

D．致使國家或者集體利益遭受特別重大損失的，處三年以上十年以下有期徒刑

D．致使國家或者集體利益遭受特別重大損失的，處七年以上有期徒刑

答案：AC

解析：國家機關工作人員徇私舞弊，違反土地管理法規(guī)，濫用職權，非法批準征用、占用土地，或者非法低價出讓國有土地使用權，情節(jié)嚴重的，處三年以下有期徒刑或者拘役；致使國家或者集體利益遭受特別重大損失的，處三年以上七年以下有期徒刑。

60．土地變更登記是指因（）等內容發(fā)生變更而進行的登記。

A．土地權利人發(fā)生改變

B．因土地權利人姓名發(fā)生變更

C．因土地權利人名稱發(fā)生變更

D．因土地權利人地址和土地用途等內容發(fā)生變更

E．土地權利的消滅

答案：ABCD

解析：變更登記是指因土地權利人發(fā)生改變，或者因土地權利人姓名或者名稱、地址和土地用途等內容發(fā)生變更而進行的登記。

61．城市和國有工礦棚戶區(qū)改造的基本原則包括（）等。

A．以人為本，依法拆遷

B．科學規(guī)劃，分步實施

C．因地制宜，區(qū)別對待

D．市場主導，政府運作

E．統(tǒng)籌兼顧，配套建設

答案：ABCE

解析：城市和國有工礦棚戶區(qū)改造的基本原則包括：1．以人為本，依法拆遷。2．科學規(guī)劃，分步實施。3．政府主導，市場運作。4．因地制宜，區(qū)別對待。5．統(tǒng)籌兼顧，配套建設。

62．《征地區(qū)片綜合地價測算指導性意見（暫行）》規(guī)定，征地區(qū)片綜合地價測算的基本原則包括（）。

A．維護被征地農(nóng)民合法權益原則

B．同地不同價原則

C．同地同價原則

D．協(xié)調平衡原則

E．公開聽證原則

答案：ACDE

解析：征地區(qū)片綜合地價測算的基本原則包括：

（一）維護被征地農(nóng)民合法權益原則。

（二）同地同價原則。

（三）協(xié)調平衡原則。

（四）公開聽證原則。

63．《國務院辦公廳關于嚴格執(zhí)行有關農(nóng)村集體建設用地法律和政策的通知》規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地使用權（）。

A．不得出讓

B．可以出讓

C．不得轉讓

D．不得出租用于非農(nóng)業(yè)建設

E．可以出租用于農(nóng)業(yè)建設

答案：ACDE

解析：農(nóng)民集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設。

64．《耕地占補平衡考核辦法》規(guī)定，耕地占補平衡考核，以建設用地項目為單位進行，主要考核經(jīng)依法批準的補充耕地方案確定的補充耕地的（）。

A．數(shù)量

B．形狀

C．質量

D．資金

E．大小

答案：ACD

解析：耕地占補平衡考核，以建設用地項目為單位進行，主要考核經(jīng)依法批準的補充耕地方案確定的補充耕地的數(shù)量、質量和資金。

65．《國務院關于加強土地調控的通知》（國發(fā)[2006]31號）規(guī)定，工業(yè)用地出讓最低價標準不得低于（）之和。

A．土地取得成本

B．房地產(chǎn)開發(fā)成本

C．土地前期開發(fā)成本

D．土地后期開發(fā)成本

E．按規(guī)定收取的相關費用

答案：ACE

解析：工業(yè)用地出讓最低價標準不得低于土地取得成本、土地前期開發(fā)成本和按規(guī)定收取的相關費用之和。

四、情景分析題(有10小題，題號66-75，每小題有A、B、C、D四個備選項，其中至少有一個符合題意，請選擇并將答題卡相同題號對應的字母涂黑。每小題2分，共20分。選錯、多選不得分，不倒扣分；少選但選擇正確的每選項得0．5分)

(一)H省Z房地產(chǎn)公司擬獲得A市B縣城市規(guī)劃區(qū)內C村所有的集體土地從事經(jīng)濟適用房的開發(fā)建設。C村原耕地面積為80h㎡（公頃，下同），農(nóng)業(yè)總人口為600人，現(xiàn)征收C村基本農(nóng)田以外的耕地30hm2，該耕地被征收前三年每平均年產(chǎn)值分別為600元。經(jīng)商定，土地補償費為該耕地前三年平均年產(chǎn)值的8倍；每一個需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補助費標準，為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的5倍。被征收土地上的附著物及青苗補償費為25萬元。問：

66、征收該塊土地需由（）部門批準。

A．國務院

B．H省人民政府

C．A市人民政府

D．B縣人民政府

答案：B

解析：征收基本農(nóng)田以外的耕地30h㎡，應由省人民政府批準。

67．C村平均每人占有耕地數(shù)量為（）畝。

A．20

B．2

C．0．133

D．0．05

答案：B

解析：C村原耕地面積為80h㎡，農(nóng)業(yè)總人口為600人。1公頃=15畝。80公頃=80×15畝=1200畝。1200畝÷600人=2畝。

68．需要安置C村的農(nóng)業(yè)人口數(shù)為（）人。

A．225

B．325

C．415

D．600

答案：A

解析：需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)，按照被征收的耕地數(shù)量除以征地前被征地單位平均每人占有耕地的數(shù)量計算?，F(xiàn)征收基本農(nóng)田以外的耕地30h㎡。30h㎡=30×15畝=450畝。450畝/2畝=225人。

69．Z開發(fā)公司應支付給C村的土地補償費為（）萬元。

A．116

B．216

C．316

D．516

答案：B

解析：現(xiàn)征收C村基本農(nóng)田以外的耕地30h㎡，該耕地被征收前三年每平均年產(chǎn)值分別為600元。征收耕地的補償費，為該耕地被征收前3年平均年產(chǎn)值的6至10倍。經(jīng)商定，土地補償費為該耕地前三年平均年產(chǎn)值的8倍。600元／畝×450畝×8=216萬元。

70．Z開發(fā)公司應支付給C村的安置補助費為（）萬元。

A．37．5

B．57．5

C．67．5

D．87．5

答案：C

解析：每一個需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補助費標準，為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的四至六倍。經(jīng)商定，每一個需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補助費標準，為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的5倍。該耕地被征收前三年每平均年產(chǎn)值分別為600元。該項目需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)為225人。225人×600元×5=67．5萬元。

71．Z開發(fā)公司應支付給C村的補償費用總額為（）萬元。

A．183．5

B．283．5

C．308．5

D．483．5

答案：C

解析：被征收土地上的附著物及青苗補償費為25萬元。67．5萬元+216萬元+25萬元=308．5萬元。

(二)2007年1月，W省A縣甲公司以出讓方式取得了該縣城的一塊5000平方米的土地使用權，完成了土地征收、交納土地出讓金、前期開發(fā)等項工作，共計投資500萬元。2007年3月，后因轉向其他投資，將該項目以1600萬元的價格，轉讓給乙公司。2010年3月，乙公司按照原批準用途建成商品房，并對外出售。

72、甲公司應于轉讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起()日內，到該項目所在地的主管稅務機關辦理交納土地增值稅申報。

A．5

B．7

C．10

D．15

答案：B

73、甲公司在辦理交納土地增值稅申報時，應向稅務機關提交的資料包括()。

A．土地使用權證書

B．項目轉讓合同

C．項目評估報告

D．其他項目的資料

E．其他與該項目轉讓有關的資料

答案：ABCE

74、甲公司在交納土地使用稅，每平方米的年幅度稅額為()元。

A．1．5至30 B．1．2至24

C．0．9至18 D．0．6至12

答案：D

解析：根據(jù)國務院令第483號《國務院關于修改〈中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例〉的決定》每平方米的年幅度稅額按城市大小分4個檔次：①大城市1．5至30元；②中等城市1．2至24元；③小城市0．9至18元；④縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)0．6至12元。

75、按照交納的最低限度，甲公司應交納土地使用稅()元。

A．3000 B．10000

C．20000

D．24000

答案：A

解析：根據(jù)國務院令第483號《國務院關于修改〈中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例〉的決定》每平方米的年幅度稅額按城市大小分4個檔次：①大城市1．5至30元；②中等城市1．2至24元；③小城市0．9至18元；④縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)0．6至12元。應適用“縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)0．6至12元”，按照交納的最高限度，5000×0．6＝3000元

第二篇：土地估價報告審核

土地估價報告審核 [考綱要求)11．土地估價報告審核

(1)土地估價報告審核的目的(2)土地估價報告審核的內容 1)估價人員資格 2)估價對象界定

3)估價所依據(jù)的資料的質量 4)估價假定前提和限制條件 5)市場分析

6)估價技術路線、方法選擇及運用 7)地價確定的理由 8)估價結果

9)估價報告的邏輯性(一)考試目的

測試應考人員對各種常見土地估價目的下的土地估價的特點的認知程度。(二)考試范圍

1．各種常見的土地估價目的

(1)以國有土地使用權出讓、轉讓、租賃、收回、收購儲備、作價人股、清產(chǎn)核資等為目的的土地估價，包括國有土地使用權招標、拍賣、掛牌出讓價格評估

(2)以集體土地所有權征收補償、集體土地使用權作價人股和轉讓等為目的的土地估價(3)以土地使用權抵押為目的的土地估價

(4)以企業(yè)設立、重組、改制、上市、增資擴股、產(chǎn)權交易、資產(chǎn)置換、合并、分立、破產(chǎn)、關閉、清算等經(jīng)濟活動為目的的土地估價

(5)以確定和更新城鎮(zhèn)基準地價、標定地價為目的的土地估價(6)以城市地價動態(tài)監(jiān)測為目的的土地估價

(7)以農(nóng)用地分等定級和劃分農(nóng)用地綜合區(qū)片價為目的的土地估價(8)以土地增值稅等有關不動產(chǎn)稅費征收為目的的土地估價(9)以司法鑒定為目的的土地估價

2．各種常見土地估價目的下土地價格類別的判斷和估價的主要原則確定 3．各種常見土地估價目的下評估方法選擇

4．各種常見土地估價目的下土地估價的主要技術參數(shù)選擇 5．各種常見土地估價目的下土地估價的價格確定方法的特點(三)考試基本要求

掌握：常見土地估價目的和相應評估價格類別的判斷；

熟悉：各種常見土地估價目的下土地估價的主要原則確定，估價方法選擇，主要技術參數(shù)選擇，價格確定方法的特點。

了解：土地估價報告的評價。

熟悉：土地估價報告書審核的內容和方法。

掌握：土地估價報告書審核的目的和土地估價報告的質量。[復習難點)

土地估價報告審核的主要內容。[內容詳解)

一、概述

1頁

(一)土地估價報告審核的目的 為保證土地估價報告的質量，估價機構應建立估價報告內部審核制度，由資深估價人員按照合格估價報告的要求，對撰寫出的估價報告進行全面審核，并確認估價結果的合理性。

對土地估價報告進行審核，類似于對生產(chǎn)出的產(chǎn)品在出廠之前進行質量檢驗，是防范估價風險的最后一道防線。

(二)土地估價報告的質量

l，估價報告的合法性的內涵及界定

合法性內涵要求評估人員在進行項目評估時，必須嚴格按照我國現(xiàn)行法律法規(guī)

和各種技術規(guī)范的要求行事，主體認定事實清楚，證據(jù)確鑿充分，符合法定程序。

2．估價報告的合理性的內涵與判斷

合理性的內涵即評估成果要符合客觀事實，符合常理。

3．估價報告的規(guī)范性與個性的處理

土地估價報告的規(guī)范性原則，是對估價報告的結構形態(tài)而言，即土地估價報告的篇章結構要程式化，符合統(tǒng)一的要求。土地估價報告的體裁結構經(jīng)歷了漸近發(fā)展的過程，不斷地總結提煉，逐步演化為統(tǒng)一的、相對固定的、程式化的結構。這種程式化的結構體現(xiàn)了長期實踐中集體寫作智慧，充分反映了土地估價報告的寫作規(guī)律，使得寫作過程更為明了，效率更高，也使估價報告的使用者更容易掌握和知曉?！冻擎?zhèn)土地估價規(guī)程》規(guī)定了估價報告的規(guī)范格式。

土地估價報告的個性處理，是指在估價報告的規(guī)范格式的基礎上，根據(jù)估價項目的具體情況，進行的特殊的技術處理。

二、土地估價報告的審核

(一)土地估價報告審核的內容

土地估價報告審核的內容主要有：

1．估價人員資格；

2．估價對象界定；

3．估價所依據(jù)的資料的質量；

4．估價假定前提和限制條件；

5，市場分析；

6．估價技術路線、方法選擇及運用；

7，地價確定的理由；

8．估價結果；

9．估價報告的邏輯性。

(二)土地估價報告審核的方法

1．一般報告的審核

對一般報告，應達到的審核深度要求是：

(1)估價結果是否合理，其數(shù)字和文字的表述是否正確；

(2)估價對象的表述是否正確、完整；

(3)估價目的、估價時點和價值定義的表述是否正確；

(4)估價的假設和限制條件的表述是否嚴密、正確；

(5)估價依據(jù)和估價原則是否進行說明；

(6)估價方法的表述是否正確；

(7)估價報告的格式是否規(guī)范，附件是否齊全和符合要求；

(8)報告裝禎是否整齊、大方，正文版面和字體是否統(tǒng)一；

(9)報告文本制作是否采取一定的防篡改措施。

2．重要報告的審核

2頁

應在一般報告達到的審核深度基礎上，再加上以下審核要求：

(1)估價依據(jù)是否正確、充分，并有詳細說明；

(2)選擇的估價方法是否進行正確、詳細的說明；

(3)估價測算過程、計算公式以及各項數(shù)據(jù)的出處和參數(shù)的確定，是否進行正確、詳細的說明；

(4)估價報告全文的文字表述是否用詞準確、嚴謹、邏輯性強，全文的標點符號是否正確。

(三)土地估價報告的評價

土地估價報告的評價主要對報告的各部分進行審核，評價報告的內容是否全面、描述是否簡潔準確、原則及方法的選擇是否正確、計算是否準確，、方法的運用是否準確、格式是否規(guī)范、是否邏輯清晰、技術含量的高低等，最終評定整份報告的優(yōu)劣。

本章小結：

本章主要介紹了土地估價報告的審核，實際操作性與第六章一樣強，也需要結合實際工作來復習。常見目的下土地估價

(考綱要求)

熟悉：各種常見土地估價目的下土地估價的主要原則確定、估價方法選擇、主

要技術參數(shù)選擇、價格確定方法的特點。

掌握：常見土地估價目的和相應評估價格類別的判斷。

(復習難點)

1．常見土地估價目的的價格類別判斷；

2．土地估價主要技術參數(shù)的選擇。

(內容詳解)

一、各種常見的土地估價目的 常見的土地估價目的主要有：

1，以國有土地使用權出讓、轉讓、租賃、收回、收購儲備、作價人股、清產(chǎn)核資等為目的的土地估價，包括國有土地使用權招標、拍賣、掛牌出讓價格評估；

2．以集體土地所有權征收補償、集體土地使用權作價人股和轉讓等為目的的土地估價；

3．以土地使用權抵押為目的的估價；

4．以企業(yè)設立、重組、改制、上市、增資擴股、產(chǎn)權交易、資產(chǎn)置換、合并、分立、破產(chǎn)、關閉、清算等經(jīng)濟活動為目的的土地估價；

5．以確定和更新城鎮(zhèn)基準地價、標定地價為目的的土地估價；

6．以城市地價動態(tài)監(jiān)測為目的的土地估價；

7．以農(nóng)用地分等定級和劃分農(nóng)用地綜合區(qū)片價為目的的土地估價；

8．以土地增值稅等有關不動產(chǎn)稅費征收為目的的估價；

9，以司法鑒定為目的土地估價。

二、土地價格類別的判斷和估價主要原則的確定

上述九種情況涵蓋了現(xiàn)代經(jīng)濟活動和政府及司法機關管理工作等各方面涉及到的土地估價業(yè)務，根據(jù)其評估目的的不同，其最終出具的估價結果對應的價格類別分為以下幾種：

買賣價格

是土地權利和預期收益的公平市值，包含出讓、轉讓、作價人股、改制上市、資產(chǎn)置換等目的下采用的價格，估價中主要原則是要體現(xiàn)完全的公開、公平、公正市場下的價格，即評估的是公允市值。

租賃價格

我國土地的租賃價格包含兩種形式，一是承租土地使用權價格；二是土地使用權出租價格。往往承租土地使用權的租賃價格與完全的市場價格之間存在一定的差值，而土地使用權的出租價格則是市場價格的另一種表現(xiàn)形式。

清算價格

3頁

企業(yè)破產(chǎn)、關閉、清算等經(jīng)濟活動中需要對企業(yè)的土地價值進行清算，應存在各種限制因素，清算價格往往會低于市場價格。

抵押價格

是以抵押方式提供債務履行擔保的土地在評估基準日的市場價格，應遵循保守原則。

征收價格

指征用、征收土地時給予的補償，主要考慮其補償性，即原使用者獲得同等生活保障下的成本。

課稅價格

指政府為征收有關土地稅收而評定的土地價格，一般低于市場價格。

公示價格

政府為了明示土地價格、為其他價格類型提供參考而設立的價格，例如城鎮(zhèn)基準地價、標定地價、監(jiān)測點地價、農(nóng)用地基準地價和農(nóng)地綜合區(qū)片價等。

關于土地估價中主要原則的確定可根據(jù)土地價格的類別選擇，買賣價格、租賃價格主要是根據(jù)市場價格，更多地考慮替代原則，最有效使用原則；清算價格、抵押價格、課稅價格要適循保守原則；征收價格要考慮其補償性；公平價格要根據(jù)公平價格的作用，評估過程中要有一定的穩(wěn)健性。

4頁

第三篇：房地產(chǎn)估價合同及土地估價報告

附錄一

房地產(chǎn)估價合同（示例）

簽訂合同雙方：

委托估價方：（以下簡稱甲方）

受托估價方：（以下簡稱乙方）

甲、乙雙方經(jīng)充分協(xié)商，現(xiàn)就房地產(chǎn)估價委托事宜訂立本合同，內容如下：

一、甲方因需要，委托乙方對其房地產(chǎn)價值進行估價。

二、評估標的物坐落于，土地面積平方米，建筑面積平方米（詳見附圖）。

三、乙方根據(jù)甲方估價的目的和需要，對委估房地產(chǎn)本著獨立、公正、科學、合理的原則進行估價，并于年月日以前出具該房地產(chǎn)估價報告書。

四、甲方應于年月日以前將委估房地產(chǎn)的產(chǎn)權、經(jīng)營狀況、稅務、建造費用等估價所必須的資料提交給乙方，或配合乙方向有關部門、單位或個人查閱、抄錄委估房地產(chǎn)估價所必須的資料。

甲方應提交的資料具體如下：

五、乙方在估價期間需要到實地查勘，甲方有義務陪同并提供方便和配合。

六、乙方對甲方委估房地產(chǎn)的文件資料應妥善保管并盡保密之職責，非經(jīng)甲方同意不得擅自公開或泄露給他人。

七、甲方應付給乙方的估價服務費，根據(jù)有關估價收費標準，依甲乙雙方認同的下列收費方法計算：自本合同生效之日起日內，甲方應先付給乙方定金元（人民幣、美元），余款待乙方將估價報告書交付給甲方后于日內一次付請。

八、乙方如無特殊原因和正當理由，不得遲于本合同規(guī)定的時間交付估價報告書，每逾期一日，應賠償甲方估價服務費的%。

九、甲方如不按本合同規(guī)定的時間向乙方提交前述有關文件、圖紙、憑證等

資料，乙方可按時間順延估價報告書的交付時間。

十、合同生效后，甲方如果中斷估價委托的請求，乙方工作已經(jīng)過半，甲方應付給乙方全部估價服務費；乙方工作尚未過半，甲方應付給乙方全部估價服務費的%，或已預付的估價服務費定金不予退還。上述兩者之中取其高者。

十一、甲方在接到乙方提交的估價報告書次日起日內，如對估價結果有異議且有正當理由，可向乙方提出復估申請或重新評估。乙方對甲方復估申請審查后認為有正當理由，應在日內完成復估工作，提交復估報告書。甲方逾期不提出復估申請的，估價報告書生效。

十二、雙方約定的其他事項：

十三、本合同自甲乙雙方簽章之日起生效，任何一方不得隨意更改。如有異議，須經(jīng)雙方協(xié)商解決。

十四、本合同未盡事宜，甲乙雙方可另行簽訂附件。附件經(jīng)雙方簽章后與本合同具有同等法律效力。

十五本協(xié)議一式貳份，甲乙雙方各執(zhí)壹份。

甲方（簽章）：乙方（簽章）：

法定代表人：法定代表人：

地址：地址：

郵政編碼：郵政編碼：

電話：電話：

銀行帳號：銀行帳號：

委托代理人（簽章）：委托代理人（簽章）：

簽約日期：年月日

簽約地點：

附錄二

土地估價報告規(guī)范格式

土地估價報告（首頁）

土地估價報告編號項目名稱：

受托估價單位：

估價人：

委托估價單位（人）：

估價日期：：

土地估價報告（文字說明式）

第一部分摘要

一、估價項目名稱[說明估價項目的全稱]

二、委托估價方[說明該項估價的委托單位或個人]

三、估價期日[說明所估地價的具體時點]

四、價格結果[說明最終確定的總地價、單位面積地價和樓面地價，并附大寫金額。如用外幣表示，應說明外幣與人民幣的比價]

五、土地估價師簽字[由參加本次估價的土地估價簽名，并注明土地估價師資格證書號]

六、土地估價機構[由土地估價機構加蓋公章]

年月日

第二部分估價對象界定

一、委托估價方[說明該項委托估價的委托單位、單位地址、法人代表、聯(lián)系人或委托的個人、聯(lián)系地址、聯(lián)系人等]

二、委托估價方[說明該項估價的受托估價機構、機構地址、估價機構資質級別、資格證書號、法人代表等]

三、估價目的[說明該項估價的目的和應用方向]

四、估價日期[說明該項估價工作的起止日期]

五、估價期日[說明該所估地價的具體時點]

六、估價對象概況

1、土地登記狀況[說明估價對象的土地位置、土地用途、四至、面積、級別、土地權屬性質、土地登記證書號、地籍圖號、宗地號等]

2、土地權利狀況[說明估價對象的土地所有權、使用權、他項權利狀況，以出讓方式取得的土地使用權要說明已使用年限和剩余使用年限及宗地使用的特殊規(guī)定。對估價對象存在的抵押權、擔保權、地役權、租賃權、地上地下權等他項權利都要詳加說明]

3、建筑物和地上附著物狀況[說明建筑物的耐用年限、已使用年限、建筑面

積、建筑結構、建筑細部說明、設備和安裝狀況、建筑成新、建筑密度、建筑高度、層數(shù)和各層建筑用途以及其他地上附著物狀況等]

七、地價影響因素分析[說明影響估價對象價格水平的因素條件]

1、一般因素[說明稅收政策、產(chǎn)業(yè)政策、城市經(jīng)濟發(fā)展等對地價產(chǎn)生影響的因素]

2、區(qū)域因素[說明城市商業(yè)中心等級及其影響、道路等及路網(wǎng)條件、公共交通狀況、對外交通狀況、基本生活設施條件、環(huán)境條件、產(chǎn)業(yè)集聚、規(guī)劃限制、自然災害、相鄰區(qū)域土地利用等對待估宗地地價水平產(chǎn)生影響的因素以及區(qū)域基準地價水平]

3、個別因素[說明待估宗地最有效使用用途及標準、宗地寬度、深度、形狀、面積、地基與基礎、容積率、宗地基礎設施條件等對待估宗地地價水平產(chǎn)生影響的其他個別因素]

八、地價定義[說明所估地價的內涵、土地實際開發(fā)程度及本次估價所設定的開發(fā)程度]

第四篇：土地估價報告?zhèn)浒干暾垥?/a>

土地估價報告?zhèn)浒干暾垥?/p>

昆明市國土資源局分局：

茲有我公司評估的位于、為所使用、以及辦理手續(xù)所涉及評估設定用途（即實際用途）為的土地宗，土地面積為平方米，土地使用權類型為。該宗地為昆明市級，評估單價為元/平方米（即萬元/畝），評估總價為萬元，貨幣單位為人民幣。現(xiàn)向貴局提請備案。

請給予備案為謝！

備案申請單位：

年月日

第五篇：土地估價報告常見錯誤匯總

第一部分 總述

一、估價項目名稱：

二、委托估價方：

三、受托估價方：

四、估價對象： 包括：

1、土地使用者

2、土地位臵

3、宗地數(shù)

4、面積

5、用途

6、權利狀況

7、年限

可能會出現(xiàn)的錯誤：漏項、描述不規(guī)范。

五、估價目的：

包括：

1、為什么評估

2、誰委托評估的3、應用方向

可能會出現(xiàn)的錯誤：缺少應用方向。

六、估價依據(jù)：

包含：

1、法律、法規(guī)、政策文件依據(jù)

2、技術規(guī)程及當?shù)氐挠嘘P地價評估的文件及規(guī)定

3、委托方提供資料

4、評估人員調查收集的資料

可能出現(xiàn)的錯誤：

（1）缺少《城市土地估價規(guī)程》(1998年考題)

（2）評估中采用了基準地價系數(shù)修正法，依據(jù)中缺少當?shù)氐摹痘鶞实貎r評估報告》或政府公布的基準地文件。

七、地價定義：

包含：

1、基準日；

2、土地用途(設定、實際)；

3、開發(fā)程度(設定、實際)；

4、土地使用年期(設定、實際)；

5、土地使用權價格類型(所有權價格、使用權價格、抵押權價格)。

價格定義敘述時要說明：①估價期日土地實際開發(fā)程度；②評估宗地外圍目前的土地開發(fā)程度；③估價期日設定土地開發(fā)程度（必要時列表說明），設定開發(fā)程度可以界定為宗地紅線內外“幾通”和宗地內場地平整，和宗地外“幾通”及宗地內場地平整。④土地用途（若土地證明不標準不規(guī)范，需重新設定時也需在此敘述）；⑤最后進行地價定義。

之所以要外圍的開發(fā)程度，是因為外圍的開發(fā)程度體現(xiàn)著周圍的地價水平，體現(xiàn)著現(xiàn)狀利用狀況，反映了設定土地開發(fā)程度是否合理。

可能會出現(xiàn)的錯誤：漏項、不規(guī)范、錯誤。

（1）未界定土地開發(fā)程度或界定不準確、不匹配情況；

（2）未說明用途或用途界定不符合用地類型劃分標準或與土地證不符；

（3）使用年限有計算不準，選取不當情況；

（4）價格類型描述不準確（如1996年改錯“現(xiàn)實市場價格”改為估“價期日的市場價格”）；

（5）漏掉基準日、年限等。

語不規(guī)范。

2、土地權利狀況

包含內容：（1）待估宗地為國有土地；（2）估價期日的土地使用權性質為國有劃撥土地（或出讓土地）；（3）是否設有他項權利，若有需表述；（4）出讓土地說明使用年限（起止日）和剩余年限（截止估價期日）；（5）宗地使用的特殊規(guī)定（無則不寫）；（6）權屬來源描述包括首次用地批文，初始登記，變更登記的簡單過程。宗地多時需列國有土地使用權（劃撥、出讓）一覽表。

可能出現(xiàn)的錯誤：漏項、描述過于煩瑣或簡單、前后不一致、內容不符、專業(yè)術語不規(guī)范。如：

（1）未注明待估宗地現(xiàn)有的權利狀況（是國有出讓土地或國有劃撥土地）；

（2）描述有錯：A、術語錯誤，“在估價期日內未發(fā)現(xiàn)他項權利存在”應改期為“至評估基準日未發(fā)現(xiàn)他項權利存在”；B、不合法，“待估宗地為劃撥土地使用權，使用者享有土地的抵押權、擔保權、租賃權等它項權利”應改為“待估宗地為劃撥土地使用權，至評估基準日無抵押權、擔保權、租賃權等它項權利存在”。

（3）、前后不致；

（4）、不該寫的盡量不寫。

3、建筑物和地上附著物狀況

（1）建筑物的耐用年限；（2）已使用年限；（3）建筑面積；（4）建筑結構；（5）、建筑細部說明；（6）設備和安裝狀況；（7）建筑成新、建筑密度、建筑高度、層數(shù)和各層建筑用途以及其它地上附著物狀況。

可能出現(xiàn)的錯誤：漏項、用語不準確。

二、地價影響因素分析（說明影響待估宗地地價水平的因素）

1、一般因素（說明稅收政策、產(chǎn)業(yè)政策、城市經(jīng)濟發(fā)展等對地價產(chǎn)生影響的一般因素）

包含內容：（1）、稅收、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策描述；（2）、自然經(jīng)濟狀況、描述區(qū)域內的自然經(jīng)濟狀況，包括：地理位臵、地勢地貌、氣候、水文地質；區(qū)域內城（鎮(zhèn)）經(jīng)濟狀況；（3）、城市規(guī)劃等一般因素對地價產(chǎn)生影響的分析。

2、區(qū)域因素

包含：(1)城市商業(yè)中心等級及其影響、道路等級及路網(wǎng)條件、公共交通狀況、對外交通狀況、基本生活設施條件；(2)環(huán)境條件；(3)產(chǎn)業(yè)集聚；(4)規(guī)劃限制；(5)相鄰區(qū)域土地利用等對估價對象地價水平產(chǎn)生影響的區(qū)域基準地價水平等。

要求描述：

①城市商業(yè)中心等級，用商業(yè)繁華度、距商服中心距離、人口密度等指標反映。

②交通條件：交通優(yōu)劣，包括市內交通和對外交通。描述交通條件的主要指標有：

A、道路通達度：交通類型（主、次干道、支路）、道路級別、寬度、長度、道路相對位臵；

地價影響大的重大因素必須分析，與本次估價相關性小或無關的因素不應考慮。因土地的特殊用途或其它原因而影響地價的特殊因素，要在技術報告中說明并進一步分析】

可能出現(xiàn)錯誤：

（1）因素描述混亂；（2）描述不客觀；（3）用語不規(guī)范；（4）內涵不準確，該定量的不定量；（5）漏項；（6）前后不一致（區(qū)域因素和個別因素所描述的內容就是估價時定價的依據(jù)，不管哪種方法的使用都應同因素一一對應，比較修正，不較修正，不能前后矛盾）。

第三部分 土地估價

一、估價原則（明確說明此次估價所遵循的原則，應體現(xiàn)客觀、公正、科學、合法的原則）

常用的原則：

1、替代原則（所有方法適宜）

2、變動原則（所有方法適宜）

3、需求與供求原則（所有方法適宜）

4、預期收益原則（適合收益還原法、假設開發(fā)法）

5、協(xié)調原則(所有方法適宜)即土地效用的最有效發(fā)揮，必須以周圍各類環(huán)境適度為前提，在評價時，要充分注意周圍的環(huán)境適度性。

6、收益分配原則（剩余法、成本法、收益法）

7、多種方法結合原則

8、最有效利用原則

如設定為現(xiàn)狀利用，最好不使用最有效使用原則，很難說就是最有效使用。

待開發(fā)的土地評估，且最大限度的滿足規(guī)劃要求，使用最有效使用原則。

可能出現(xiàn)的錯誤：原則敘述不全、原則與所選方法無聯(lián)系（如利用的是待估宗地現(xiàn)狀條件評估而出現(xiàn)了有效利用原則；未采用收益還原法、假設開發(fā)法而出現(xiàn)了預期收益原則等）。

二、估價方法與估價過程（要求說明估價方法選擇依據(jù)和每種方法的估價過程）

【應根據(jù)待估地特點及項目的實際情況，依據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》（以下簡稱《規(guī)程》）的規(guī)定，選取適宜的方法。要求在一項估價中所選方法不少于兩種，并說明估價方法選擇的依據(jù)。同時，各種估價方法的應用過程還應分別滿足相應要求】

1、估價方法選擇：說明估價方法的選擇依據(jù)

2、估價過程：詳細表述估價方法（估價測算過程）

可能出現(xiàn)的錯誤：選擇依據(jù)沒有或不充分、方法選擇不當、可能只選取了一種方

容，同時說明價格類型、價格水平及種類。

③付款方式：包括：一次付清、分期付款及比例、抵押貸款比例、租金支付方式等內容。

④成交日期：一般描述包括使用單位、位臵、四至、用途、面積、規(guī)劃條件(如建筑面積、容積率、建筑密度等)、土地等級、土地開發(fā)程度、期日交易、土地使用年限、交易類型、交易情況、交易價格等。區(qū)域因素及個別因素等條件按用途不同選擇見因素選擇內容。

2、因素選擇。估價時選擇的比較因素應包括影響地價的全部主要因素，主要是區(qū)域因素和個別因素。以上因素要與報告第二部分分析的地價影響因素對應，不得漏掉重要因素，必要時應說明進行因素選擇的依據(jù)。

選擇因素的原則：

①結合待估宗地所處區(qū)位及用途選擇因素，用途不同影響地價的因素有差異，且影響程度不同。

②選擇地價影響因素時要全面分析，不要漏掉重要影響因素，且選擇因素要與報告第二部分分析的地價影響因素對應，必要時應說明進行因素選擇的依據(jù)。

影響土地價格的區(qū)域及個別因素：

① 區(qū)域因素主要包括：

a.繁華程度

b.交通便捷程度（包括道路功能、道路寬度、道路網(wǎng)密度、公交便捷程度和對外交通便利程度）

c.環(huán)境狀況（自然環(huán)境和人文環(huán)境質量）

d.城市公共基礎設施配套完備程度（包括城市基礎設施和社會公共服務設施，完備程度主要有：設施水平設施的保證率和齊備程度）

e.城市規(guī)范限制（包括對用途、容積率、建筑覆蓋率、建筑高度的限制）

② 個別因素

A、位臵

B、面積大小

C、宗地形狀

D、臨街狀況

E、地勢、土地平整程度

F、地質水文狀況

G、規(guī)劃管制條件

H、土地使用年限

I、其它因素

根據(jù)我們評估的經(jīng)驗，將主要4種用途的因素條件列表，見表

1、表

2、表

3、表4。

因素條件說明，（按規(guī)范格式要求描述）

注要不能同因素分析時矛盾，要一一對應。

4、編制比較因素條件指數(shù)表

為在因素指標量化的基礎上進行比較因素修正，必須將因素指標轉化為因素條件指數(shù)，編制比較因素指數(shù)表。除期日、交易情況、年期及容積率外，應以待估宗地的各因素條件為基礎，相應指數(shù)確定如下：

（1）用途修正指數(shù)[最好選相同用途（按細類用途）案例，可省去用途修正] 可參照當?shù)鼗鶞实貎r，分析不同用途地價的差別，確定修正指數(shù)。

（2）土地等級修正指數(shù)（最好選用同一級別或相鄰級別的交易案例）方法與用途修正指數(shù)類似

（3）交易類型

一般的交易類型有買賣（協(xié)議、招標、拍賣）、租賃、抵押、作價入股等。調查不同交易類型，地價的差別，確定交易類型修正指數(shù)。最好選擇同類型的交易案例，可不進行交易類型修正。抵押案例僅作為抵押評估時選。

（4）交易情況修正指數(shù)

選擇正常交易下的比較案例，最好不進行交易情況修正。如確定調查的案例是非正常交易，但能夠很明確地說出各種特殊因素對正常土地價格的影響程度，及正常交易情況下地價的差異（估價人員對市場行有充分的了解），可通過修正確定交易情況因素指數(shù)。

（5）交易期日價格指數(shù)

確定方法：

a.直接采用土地所在的地價指數(shù)或房地產(chǎn)價格指數(shù)

b.調查當?shù)亟鼛啄辏ㄗ詈檬沁x擇比較案例中和待估宗地最早交易期日至最晚交易期日之間）的與待估宗地相同用途的地產(chǎn)市場資料，分析、測算、確定地價指數(shù)。我們現(xiàn)在采用的方法如下：例

地價指數(shù)

如以1994年1月1日為基期，調查xx市住宅用地市場情況，地價從1994年1月1日至1996年12月31日，三年上漲幅度為9.5%。平均每月上漲0.264%，如將1994年1月1日地價指數(shù)定為100，則地價指數(shù)詳見表

xx市住宅用地地價指數(shù)表

1994.1.1 1995.8.1 1996.4.1 1996.12.1 1996.12.31 地價指數(shù)（%）100 105.016 107.128 109.240 109.500(6)土地使用年限修正指數(shù)

利用年期修正公式

k=1-1/(1+r)n(7)區(qū)域因素條件指數(shù)

A、商業(yè)繁華度條件指數(shù)

定為100，每增加或減少一個等級，因素指數(shù)上升或下降百分之幾或千分之幾。

b、公用設施完善度

將城鎮(zhèn)公用基礎設施定為七通一平、六通一平、五通一平、四通一平，三通一平、二通一平、一通一平。達到開工條件等(注：結合當?shù)鼗A設施情況及所選案例的開發(fā)程度確定)，說明每增加一通或減少一通，因素指數(shù)的修正幅度。

E、產(chǎn)業(yè)集聚規(guī)模指數(shù)

將工業(yè)產(chǎn)業(yè)集聚規(guī)模分為大、較大、一般、較小。小五個等級，以待估宗地產(chǎn)業(yè)集聚規(guī)模指數(shù)為100每上升或下降一個等級，因素修正指數(shù)上升或下降0．5％。

（8）個別因素條件指數(shù)

A、容積率條件指數(shù)

a、確定方法：如果宗地所在地有容積率修正系數(shù)（如西安等地），“可直接采用容積車修正系數(shù)。

b、可調查不同容積率下的與待估宗地相同用途的土地價格，找出修正比率。

B、臨街狀況指數(shù)

將宗地臨街狀況分為四面臨街了(或路)三面臨街、二面臨街、一面臨街、不臨街五個等級，以待估宗地臨街狀況指數(shù)定為100，每增加一面或減少一面，因素指數(shù)增加或減少百分之幾或干分之幾。

C、宗地面積指數(shù)

將依據(jù)宗地面積大小劃分為優(yōu)、較優(yōu)、一般、較劣、劣五個等級，(面積大干10000平方米為優(yōu)；面積在7000—10000平方米劃為較優(yōu)；面積在4000－7000平方米劃為一般；面積在2000－4000平方米劃為較劣，面積小于2000平方米劃為劣)，每增加或減少一個等級，地價指數(shù)上升或下降0.2%。(只適用于工業(yè)，到不同地方還應結合當?shù)厍闆r)(注：商業(yè)用地，住宅用地。辦公用地的面積可根據(jù)調查確定)。

D、宗地形狀指數(shù)：將宗地形狀分為規(guī)則、較規(guī)則、不規(guī)則三個等級，每上升或下降一個等級，因素修正指數(shù)上升或下降X‰。

E、地形坡度指數(shù)：將地形坡度劃分為優(yōu)、較優(yōu)、一般、較劣、劣五個等級(劃分標準：坡度在3－5%屬優(yōu)，坡度在5一10%屬較優(yōu)，坡度在10— 20%屬一般，坡度在20－25%屬較劣，坡度大于25%屬劣)，每上升或下降一個等級，因素修正指數(shù)上升或下降X%。

F、地質條件指數(shù)：將地質條件按地基承載力的大小分為優(yōu)。較優(yōu)、一般、較劣、劣五個等級(劃分標準：地基承載力大于25噸／平方米屬優(yōu)，在 20－25噸／平方米屬較優(yōu)，在 12－20噸／平方米屬一般，在8－12噸／平方米屬較劣，小于8噸／平方米屬劣)，每上升或下降一個等級，因素修正指數(shù)上升或下降X％。

G、規(guī)劃條件限制指數(shù)：分為有規(guī)劃限制、無規(guī)劃限制，將無規(guī)劃限制指數(shù)定為100，有規(guī)劃限制地價指數(shù)上升或下降X%。

1★說明純收益的測算依據(jù)和方法。

★明確說明還原利率（土地還原利率、建筑物還原利率、綜合還原利率）的確定方法、依據(jù)和具體標準。

★說明土地使用年限、收益還原公式選取和收益價格確定。

1、收益還原法的基本公式

收益還原法評估地價的公式有6個，主要有4個常用：

(1)土地年純收益不變。R不變且大于零，無限年期地價計算公式：p=a/r(2)土地使用年期有限且其他因素不變的土地價格計算公式：p=a/r〓[1-1/（1+r）n]

(3)土地純收益每年按等差級數(shù)遞增或遞減土地價格計算公式：

無限年期的地價計算公式：p=a/r〒b/r2

有限年期地價計算公式：p=(a/r〒b/r2)〓[1-1/（1+r）n]〒b/r〓n/（1+r）n

(4)土地純收益按一定比率遞增或遞減土地價格計算公式：

無限年期地價計算公式：p=a/(r〒s)

有限年期地價計算公式：p=a/(r〒s)〓{1-[(1〒s)/(1+r)]n} 上述公式中：

P-土地價格

a-土地純收益

r-土地還原利率

b-純收益的等差級數(shù)遞增或遞減的數(shù)額

s-純收益逐上遞增或遞減的比率

（5）土地純收益在若干年內有變化的土地價格計算公式

A、土地使用年期無限

當t年以前（含t年）純收益有變化，其值為a；t 年以后純收益無變化，其值為a；年不變且大于零

A，使用期無限時

B、土地使用年期有限

當t年以前(含t年)純收益有變化，其值為ar；t年以后純收益無變化，其值為a；每年不變且大于零，使用期無限時

（6）未來若干年后的土地價格已知的條件下的計算公式

當未來某年的土地價格已知，而已知的土地價格的年份以前的純收益有變化，土地價格的計算公式為：

根據(jù)評估經(jīng)驗，公式（2）是我們評估時最常用的公式。

2、采用收益還原法評估土地的步驟

(1)確定房地產(chǎn)總收益

3e、計算房屋折舊費：

年折舊費＝（房屋重臵價－殘值）/耐用年限＝房屋重臵價〓（1－殘值率）/耐用年限

注：①房屋重臵價、殘值率根據(jù)宗地所在的城鎮(zhèn)建委等部門規(guī)定的標準確定。

②耐用年限：如土地使用者可使用土地的年期小于房屋耐用年限，土地使用者可使用房產(chǎn)的年期，如鋼混結構房屋耐用年限為60年，而建筑物占用土地使用年限為49年，考慮整個建筑物重臵價必須在可使用期內全部收回，故耐用年限按49年計。則：

年折舊費＝房屋重臵價/房屋可使用年限

房屋可使用年限＝土地出讓前房屋已使用年限+土地出讓年限

C、計算企業(yè)經(jīng)營收益中總費用

企業(yè)經(jīng)營中的總費用一般包括：

a、原料費

b、運輸費

c、折舊費

d、一般管理費

e、職工工資

f、應納稅金

g、工廠房屋的維護、保險等費用

在股份制改造土地價格評估中，企業(yè)經(jīng)營的總費用可采用資產(chǎn)評估機構的評估結果。

（3）確定房地產(chǎn)出租純收益：房地產(chǎn)出租純收益＝房地產(chǎn)出租總收益－房地產(chǎn)出租總費用

（4）確定房屋出租純收益

房屋純收益＝房屋現(xiàn)值〓建筑物還原利率

A、房屋現(xiàn)值的確定方法：

a、房屋現(xiàn)值＝房屋重臵價－房屋折舊總額＝房屋重臵價－年折舊費〓（1－殘值率）/耐用年限〓房屋已使用年限

b、房屋現(xiàn)值＝房屋重臵價〓成新度

B、房屋還原利率的確定方法：房屋還原利率一般比土地還原利率高出2—3%。

（5）計算土地純收益

土地純收益可依據(jù)評估對象采用的不同而計算

A、土地租賃中土地純收益的計算：土地純收益＝租金－（管理費+維護費+稅金）

B、房地出租中土地純收益的計算：土地純收益＝房地出租純收益－房屋出租純收益

C、一般企業(yè)用房地產(chǎn)中土地純收益的計算：土地純收益＝銷售收入－原材料價

5法確定開發(fā)完成后的不動產(chǎn)總價（總開發(fā)價值）；

B、根據(jù)當時市場上與房地產(chǎn)同類用途、性質、結構和裝修條件的不動產(chǎn)租金水平，采用收益還原法確定開發(fā)后不動產(chǎn)總價。

(2)估算建筑費、專業(yè)費（按建筑費的一定比例）、不可預見費 一般為建筑費和專業(yè)費之和的2％一5％?等各項成本費用。

(3)計算利息

A、確定開發(fā)建設周期

B、投資時間，合理確定計息周期（一次性均勻投入還是分段均勻投入）

C、復利計息公式：利息=[（1+r）n-1]

(4)計算稅金：主要指建成后不動產(chǎn)銷售的營業(yè)稅、工商統(tǒng)一稅、印花稅、契稅等；

(5)銷售費用：主要指建成后不動產(chǎn)銷售或出租的中介代理費、廣告費、買賣手續(xù)費等；

(6)估算開發(fā)商的合理利潤

剩余法可能出現(xiàn)的錯誤：

A、公式選錯或計算過程漏步驟。

B、預測開發(fā)完成后不動產(chǎn)總價依據(jù)不充分或確定錯誤或不合理。

C、費用確定可能漏項或多項。

D、術語不規(guī)范。

E、利息計算錯誤選用了單利計息公式或公式正確但計息周期錯誤。

F、利潤計算時考慮了利息。

G、未將地價還原至估價期日時的價格水平。

H、計算過程有錯。

I、計算單位不統(tǒng)一。

（四）成本逼近法

★應用此種方法估價，要求按照《規(guī)程》的規(guī)定，進行數(shù)據(jù)的調查、歸類和估算地價。

★要詳細說明土地取得費的各組成項目及費用標準，并說明其確定的依據(jù)。要有文件依據(jù)的，要指出文件的名稱及文件有關費用標準；沒有文件依據(jù)的，如屬當?shù)匾话阋?guī)定的，要有當?shù)赝恋毓芾聿块T或有關的政府部門證明，涉及到當?shù)夭煌貐^(qū)的費用標準的，要在充分調查實際情況的基礎上，分析后進行確定，并說明原因。

★明確待估宗地的開發(fā)期限、開發(fā)狀況和相應的開發(fā)費用標準，并說明依據(jù)。

★有關稅費、貸款利息及投資回報率的確定，要在技術報告中說明依據(jù)的資料及其來源、分析計算過程及結果。

★說明成本價格基礎上的土地增值標準的確定方法和依據(jù)。

7有關稅費是指在征地時按照國家、地方政府有關文件規(guī)定必交的稅費。在確定有關稅費時，每項稅費取值都應有文件依據(jù)，要指出又講的名稱及有關規(guī)定、稅費標準（注：①有些已取消的稅費一定有以與基準日最接近的公布文件為依據(jù)；②有些不合理的稅費在取值時要認真分析；③有些交叉稅費一定要注意不要重復計算，如西安市規(guī)定：蔬菜基地交新菜地開發(fā)建設基金，就不再交納農(nóng)田水利開發(fā)建設基金和防洪保安和重點水利建設專項資金）；如屬當?shù)匾话阋?guī)定的，要有當?shù)赝恋毓芾聿块T或有關的政府部門注明，涉及到當?shù)夭煌瑓^(qū)域的費用標準的，要在充分調查實際情況的基礎上，分析后進行確定，并說明原因。

2、確定土地開發(fā)費

土地開發(fā)費是指獲得土地后，對真開發(fā)的費用，指設定開展程度條件下的土地開發(fā)費。

（1）確定土地開發(fā)費方法

直接依據(jù)當?shù)厥小⒖h人民政府印發(fā)的《關于征收〓〓城市市政公用設施配套費》的通知。結合評估設定的待估宗地的開發(fā)程度，確定開發(fā)資（前提是公布的配套費能夠達到實際開發(fā)費標準）。只是在采用時要弄清公布的配套費的內容（①只是大市政配套費，還是包含了公共設施配套資和小區(qū)開發(fā)配套費；②弄清大配套費包含“幾通一平”；③弄清配套費是按單位用地面積還是單位建筑面積征收）。如當?shù)匚垂际姓涮踪M的征收文件或公布征收的配套費標準低于實際開發(fā)費的標準，則參考當?shù)鼗鶞实貎r測算時的土地取得費；同時到城建局、新建開發(fā)區(qū)、房地產(chǎn)開發(fā)公司、公用事業(yè)局等土地開發(fā)的相關部門調查、分析、測算、設定開發(fā)程度條件下的開發(fā)費。

（2）確定開發(fā)費時把握原則

A、確定待估宗地開發(fā)程度，目地規(guī)模、各地具體情況的開發(fā)期限，設定開發(fā)程度。設定開發(fā)程度不同，開發(fā)期限可相同、可不相同，但開發(fā)費一定要有差別。如“五通一平”的開發(fā)周期為1年，而“二通一平”的開發(fā)周期可定為9個月。6個月。

B、在確定開發(fā)費用時，設定開發(fā)程度均為“五通一平”，但各通中如通路，一宗地臨主干道（20～60米寬），水泥路或柏油路；而另一宗地臨土地或砂石路（3～6米寬）；同樣是“五通一平”開發(fā)費可取不一樣，但一定要描述清楚，說明原因。

3、確定投資利息

（1）利息率的選擇

根據(jù)評估的目的和土地開發(fā)的資金來源情況，利息率可選擇存款利息率或貸款利息率。如拍賣底價、抵押評估或土地開發(fā)是投資者利用自有資金投入，可采用評估基準日中國人民銀行公布的與設定開發(fā)周期相應的利息率；如用于聯(lián)營、入股等目的，或投資者貸款從事土地開發(fā)，可采用評估基準日中國人民銀行公布的與

式中：Vn一待估宗地設定年限的土地價格

V一無限年期土地價格

r一土地還原利率

n一待估宗地設定土地使用年限

（2）如土地增值收益采用當?shù)氐?，市、縣政府公布的出讓金標準，地價計算公式為。”

A、如出讓金含土地使用年限與待估宗地土地使用年限一致

V＝?土地取得費及有關稅費十土地開發(fā)資十投資利后、十投資利潤?〓[1－1／（1＋r）n]＋出讓金

或中：V一待估宗地土地價格

B、如出讓全土地使導權年限與持估宗地土地使用權年限不一致

V＝｛[土地取得費及有關稅費+土地開發(fā)費+投資利息十投資利潤]〓[1－1／(1+r)n]+出讓金｝〓(1－1／(1+r)n)/(1－１／(1+r)m)式中：V、Vn同前

n一待估宗地土地使用年限

m—出讓金規(guī)定土地使用年限

r一土地還原利率

成本逼近法可能會出現(xiàn)的錯誤：

A：缺少對待信宗地周邊土地利用類型的描述；取得費不是區(qū)域的客觀平均水平；稅費的確定沒有明確的法律和文件依據(jù)。

B、開發(fā)費的確定與地價定義設定的開發(fā)程度不一致。開發(fā)費的取值與基準地價評估中的開發(fā)費不一致。

C、利息計算有誤。

D、未進行年期修正或區(qū)位修正。

E、費用確定可能漏項或多項。

F、術語不規(guī)范

G、利潤計算時考慮了利息。

H、計算過程有錯。

I、計算單位不統(tǒng)一

（五）基準地價系數(shù)修正法

應用此法進行估價，按（規(guī)程》規(guī)定的程序進行。在技術報告中應對如下事項予以明確說明：

★說明宗地位臵、用途及待估宗地所在級別或區(qū)域的基準地價和對應的因素修正系數(shù)表及因素條件說明表，并注明來源及依據(jù)。

★說明待估宗地的各項因素具體條件，應將因素修正系數(shù)表的內容具體列出。具體形式參見市場比較法中因素條件說明表的形式。

1素說明中一定注意前后一致(個別因素描述。市場比較法中因素說明)。

（4）編制持信宗地各因素優(yōu)劣程度及修正系數(shù)表

注：如宗地少，可將步驟3、4合并，變?yōu)榫幹拼雷诘馗饔绊懸蛩貤l件說明、優(yōu)劣程度及修正系數(shù)表。

A、確定年期、期日、容積事等因素的修正系數(shù)

a、K1年期修正：同市場比較法

b． K2期日修正：同市場比較法

c、K3；容積率修正：同市場比較法

（6）、計算待信宗地土地價格

宗地地價=基準地價〓K1〓K2〓K3〓．．．．．．〓（１＋K）

式中：K１——年期修正系數(shù)

K２——期日修正系數(shù)

K３——容積率修正系數(shù)

K一各影響因素修正幅度之和

采用上面公式求得的宗地地價是在基準地價設定開發(fā)開發(fā)程度條件下的土地價格。如果宗地地價定義中設定的開發(fā)程度與基準地價設定的開發(fā)程度不一致時，應作開發(fā)程度修正。

設定開發(fā)程度高于基準地價開發(fā)程度時，或者設定開發(fā)程度低于基準地價開發(fā)程度時：

待估宗地土地價格＝基準地價設定開發(fā)程度下的宗地地價一（基準地價設定開發(fā)程度開發(fā)資一估價設定開發(fā)程度開發(fā)費）

特殊情況的處理辦法：

1、如待估宗地所在城鎮(zhèn)有基準地價；但無修正體系，編制待估宗地各項影啊因素修正系數(shù)困難較大，解決辦法有：

A、根據(jù)當?shù)厍闆r編制因素條件說明表，因素修正系數(shù)表；請當?shù)赝恋鼐执_認蓋章

B、辦法A難度較大時；盡量描述待估宗地的各項影響因素屬所處級別或區(qū)域的平均水平，不進行修正，有些因素必須進行修正的說明理由及修正幅度

2、如待估宗地所在城鎮(zhèn)有基準地價，但制定時間較早，配有的修正系數(shù)表存在問題，如選擇其它兩種方法評估；最好不采用基準地價系數(shù)修正法；如必須選擇基準地價系數(shù)修正法評估；可征求地方土地局意見，修改修正系數(shù)表，讓當?shù)赝恋鼐稚w章、確認：修正難度較大，可采用上述解決方法B。

基準地價系數(shù)修正法可能會出現(xiàn)的錯誤

A、漏項，缺少地價內涵介紹等。

B、因素描述及修正與市場比較法及地價影響因素描述不一致；因素描述不具體且未量化。

3可能出現(xiàn)的錯誤

A、漏項

B、附無關的資料（如土地使用證、位臵示意圖等）。最新土地估價報告改錯總結

一、格式方面的錯誤要點

估價報告規(guī)范格式由土地估價報告和土地估價技術報告組成。土地估價報告是土地估價機構提交客戶的關于土地資產(chǎn)的法律文件，由摘要、估價對象界定、土地估價結果及其使用和附件四部件組成。土地估價技術報告是供機構存檔和報告確認的文件，由總述、估價對象描述及地價影響因素分析、土地估價和附件四部分組成。格式中存在的問題主要問題如下：

1.報告的紙張規(guī)格、字體、設計等不符合要求。

2.完全不按“估價報告規(guī)范格式”編寫。如只簡單介紹一下估價對象，就提出估價結果。

實例：某機構的估價報告完全沒有按估價報告規(guī)范格式編寫，而是根據(jù)自己業(yè)務工作習慣和客戶的—般要求編寫。估價報告的各部分與規(guī)范格式無法對應。特別是估價方法運用簡單。

3.部分不符合格式要求。一是部分報告缺公章、缺估價師簽字、缺附件等；二是封面缺項目名稱或項目名稱不符合要求，缺估價報告編號或前后編號不—致；三是土地估價報告和土地估價技術報告的各部分內容缺損或不全面。

實例：某機構報告無封面，估價報告與估價技術報告編號不對應，估價對象界定中格式與規(guī)范格式不符，沒有土地估價機構資質等。

二、土地估價報告錯誤要點

第一部分 摘要

摘要是就項目名稱、委托方、估價基準日、價格結果等方面所作的簡明扼要說明，同時明確估價機構及估價人員，以明確法律責任。摘要中存在的主題如下： 1.缺摘要。

2.缺少估價師簽字或只有1名估價師簽字、缺少估價師證書號及機構公章，或不是估價師本人簽字。無估價機構負責人簽字

案例：某機構其報告摘要沒有估價師簽字、項目名稱不全、沒有機構蓋章。3.缺少估價基準日或有錯誤，缺少估價日期或與評估實際相矛盾。

4.估價結果要求說明總地價、單位面積地價和有樓的樓面地價，并附大寫金額。部分報告沒有樓面地價或大寫金額。當估價結果和估價機構分落兩頁紙時，估價結果頁大多沒有蓋公章。

5（2）區(qū)域因素：是指待估宗地所在區(qū)域的對區(qū)域地價有總體影響的自然、社會、經(jīng)濟因素。它是一個均質區(qū)域的概念，而不是一個城市的概念。主要因素有區(qū)域位臵、區(qū)域基礎設施條件、區(qū)域規(guī)劃限制、環(huán)境質量（對居住區(qū)包括區(qū)域治安、居民檔次）產(chǎn)業(yè)集聚程度以及一些區(qū)域的特殊因素，如特殊政策、特殊人文環(huán)境等。

常見的問題是：區(qū)域位臵用宗地個別位臵代替或城市整體位臵代替；區(qū)域基礎設施用城市整體情況代替（沒有調查）；環(huán)境質量只分析污染，而不分析人文社會環(huán)境質量。最大的問題是區(qū)域因素分析與待估宗地的位臵和用途不掛鉤，不作調查研究或做很少的調查研究。只從一些城市發(fā)展概況等資料中摘錄。一個城市的估價報告，其一般因素和區(qū)域因素都是千人一面。一個城市的基礎設施投資狀況及其它因素不同于該均質區(qū)域的地價影響因素。

案例：某個機構在評估武漢市一郊區(qū)宗地地價時，其區(qū)域因素為：武漢市的自然條件（地理）、交通條件、基礎設施狀況、環(huán)境優(yōu)劣和規(guī)劃限制，而對宗地所在區(qū)域的地價因素沒有任何分析，也沒有將其放在個別因素中分析。這完全把一般因素和區(qū)域因素混同，對區(qū)域因素沒有作認真調查。

（3）個別因素：個別因素是宗地本身的條件和特征對宗地地價有影響的因素。如土地面積、形狀、臨街寬度、位臵、宗地開發(fā)程度、土地利用狀況及規(guī)劃條件、地質條件等。土地用途不同，各因素對地價的影響也不同

常見的問題是：個別因素分析不全，或較全面，但哪個因素對宗地地價有何影響沒有分析或心中沒數(shù)，這從后面運用估價方法估價時根本不考慮個別因素或與個別因素相違背可以看出。

案例：某機構在評估某寫字樓時，個別因素分析很不具體，沒有宗地寬度、進深、地質條件等分析，宗地基礎設施狀況不具體等。

第三部分 土地估價結果及其應用

問題主要有：

l.估價依據(jù)：（見技術報告）

2.估價原則：（見技術報告）

3.估價方法：缺估價方法或沒有方法選擇的依據(jù)及每種方法的計算結果。

4.估價結果：（見技術報告）

5.需要特殊說明的事項問題較多，雙方的權利責任交待不清，報告的使用條件及報告結果的限制條件交待不清，土地估價結果有效期錯誤或沒有等。

主要問題：本項估價的假設條件和報告使用限制條件不明確。是公開市場價格?還是資產(chǎn)清算價格?是有限制的抵押價格?還是抵押條件下的土地使用權價格?很多報告在碰到一些較復雜的評估目的和評估對象時往往搞錯。如個別報告