第一篇：淺談房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的投資成本控制

房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的投資成本控制

舒總：

你好

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要在市場經(jīng)濟(jì)的浪潮中處于不敗地位，除在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)，交給住房一個(gè)合格的產(chǎn)品外，投資控制必不可少。就以我在區(qū)一建參與施工的新疆卷煙廠職工活動(dòng)中心工程為例，雖然建設(shè)單位是疆內(nèi)的大型國營企業(yè)（新疆卷煙廠），但由于業(yè)主方基建項(xiàng)目管理人員選擇、設(shè)計(jì)及施工方案的確定不合理，導(dǎo)致建設(shè)項(xiàng)目二次設(shè)計(jì)、工程返工、變更簽證一大堆，最終使十八月的工期拖延至二十二個(gè)月完工，工程造價(jià)方面由原合同約定的1800萬追加至2600多萬。如何搞好投資控制，我認(rèn)為應(yīng)把握以下幾個(gè)方面：

（一）設(shè)臵靈活的組織機(jī)構(gòu)。投資管理是房地產(chǎn)開發(fā)的一條主脈絡(luò)，對(duì)投資的控制就必須深入到每一個(gè)管理環(huán)節(jié)。所以業(yè)主方要在管理機(jī)構(gòu)中設(shè)臵相應(yīng)的管理職能，以便靈活的控制造價(jià)。業(yè)主方可在項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)中設(shè)臵工程造價(jià)管理專業(yè)人員，隨時(shí)掌握、控制工程造價(jià)的變化情況。

（二）引進(jìn)多方位的人才。項(xiàng)目管理說到底就是對(duì)人的管理，所以管理的好壞要求業(yè)主方引進(jìn)一批懂技術(shù)、懂管理的人才。

（三）實(shí)行設(shè)計(jì)方案招投標(biāo)制度。通過設(shè)計(jì)招投標(biāo)來選擇優(yōu)秀的設(shè)計(jì)單位，從而保證設(shè)計(jì)的先進(jìn)性、合理性、準(zhǔn)確性，避免因工程設(shè)計(jì)質(zhì)量問題而出現(xiàn)工程的變更，投資增加。

（四）實(shí)行限額設(shè)計(jì)。工程項(xiàng)目的限額設(shè)計(jì)是工程項(xiàng)目建設(shè)過

程中行之有效的控制方法，也是控制投資規(guī)模的有效措施之一。工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)的優(yōu)劣將直接影響建設(shè)費(fèi)用的多少和建設(shè)周期的長短，同樣也影響建設(shè)項(xiàng)目以后的使用價(jià)值和經(jīng)濟(jì)效益。對(duì)于一個(gè)建設(shè)項(xiàng)目的投資與效益，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)心中有數(shù)——項(xiàng)目投資的規(guī)模與產(chǎn)生的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)效益。

（五）認(rèn)真編制招標(biāo)文件及標(biāo)底。嚴(yán)格掌握工程招標(biāo)條件，招標(biāo)文件應(yīng)嚴(yán)謹(jǐn)、準(zhǔn)確和全面，工程造價(jià)及相關(guān)費(fèi)用應(yīng)盡量包死，少留或不留活口。

（六）合理低價(jià)中標(biāo)。業(yè)主方對(duì)項(xiàng)目的“合理低價(jià)”應(yīng)做到心中有數(shù)，避免投標(biāo)單位以低于成本價(jià)惡意競標(biāo)。

（七）抓好合同管理，避免工程索賠在工程施工階段成本控制的關(guān)鍵是對(duì)工程變更實(shí)行有效控制。針對(duì)目前施工單位采取“低價(jià)中標(biāo)，索賠贏利”的工程承攬方式，作為業(yè)主方就要做到事前把關(guān)、主動(dòng)監(jiān)控、嚴(yán)格審核工程變更，從使用功能、經(jīng)濟(jì)美觀等角度確定是否需要進(jìn)行工程變更，以減少不必要的工程費(fèi)用支出，避免投資失控；另外，對(duì)施工單位及材料供應(yīng)商不履行合同義務(wù)及時(shí)提出反索賠，使工程項(xiàng)目成本得到有效控制。

（八）加強(qiáng)工程施工現(xiàn)場的動(dòng)態(tài)管理，杜絕投資浪費(fèi)。把工程管理與造價(jià)控制觀念滲透到各項(xiàng)設(shè)計(jì)和施工技術(shù)措施中去，保證項(xiàng)目管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，提高工程項(xiàng)目的投資效益。業(yè)主方主要應(yīng)做好以下幾方面的工作：

（1）加強(qiáng)本單位現(xiàn)場施工管理人員、工程技術(shù)人員的經(jīng)濟(jì)觀念，培養(yǎng)他們實(shí)事求是的辦事作風(fēng)，在積極協(xié)助、配合監(jiān)理工程師做好工程質(zhì)量、工期、安全監(jiān)督的同時(shí)，充分重視節(jié)約投資的重要性。

（2）盡量減少設(shè)計(jì)變更。在建設(shè)工程施工過程中，引起設(shè)計(jì)變更的原因很多。如：工程設(shè)計(jì)粗糙，使工程實(shí)際與發(fā)包時(shí)提供的圖紙不符；市場供應(yīng)的材料規(guī)格標(biāo)準(zhǔn)不符合設(shè)計(jì)要求等等。如何減少設(shè)計(jì)變更，首先應(yīng)嚴(yán)禁通過設(shè)計(jì)變更擴(kuò)大建設(shè)規(guī)模，提高設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，增加建設(shè)內(nèi)容，一般情況下不允許設(shè)計(jì)變更，除非不變更會(huì)影響項(xiàng)目功能的正常發(fā)揮，或使項(xiàng)目無法繼續(xù)進(jìn)行下去。其次，認(rèn)真處理必須發(fā)生的設(shè)計(jì)變更，對(duì)于涉及到費(fèi)用增減的設(shè)計(jì)變更，必須經(jīng)設(shè)計(jì)單位代表、業(yè)主方現(xiàn)場代表、總監(jiān)理工程師共同簽字方為有效。

（3）嚴(yán)格現(xiàn)場簽證管理?，F(xiàn)場簽證是項(xiàng)目建設(shè)過程中的一項(xiàng)經(jīng)常性工作，許多工程由于現(xiàn)場簽證的不嚴(yán)肅性，給工程結(jié)算帶來非常大的麻煩，甚至給業(yè)主方帶來不少經(jīng)濟(jì)損失。嚴(yán)格現(xiàn)場簽證管理，首先工程技術(shù)人員必須與工程經(jīng)濟(jì)人員相互配合，不僅做到“隨做隨簽”，還應(yīng)該做到：簽證必須達(dá)到量化要求，簽證內(nèi)容必須與實(shí)際相符；簽證的內(nèi)容不能超過應(yīng)簽證的范圍。

（九）嚴(yán)格控制工程進(jìn)度。工期的延長勢必造成商品房的銷售，資金的回籠。業(yè)主方要求施工單位制定詳細(xì)的進(jìn)度計(jì)劃，定期與實(shí)際進(jìn)度對(duì)比，發(fā)現(xiàn)偏差，查找原因，及時(shí)調(diào)整，使項(xiàng)目在計(jì)劃的時(shí)間內(nèi)交付使用。

（十）加強(qiáng)預(yù)控管理。常言道：工欲善其事，必先利其器。

（1）施工階段做好計(jì)劃工作，發(fā)揮監(jiān)理單位的優(yōu)勢，抓好預(yù)先控制，減少不必要的返工。

（2）配套工程階段必須完善各項(xiàng)施工圖紙，落實(shí)各專業(yè)施工隊(duì)伍。避免邊設(shè)計(jì)、邊施工的現(xiàn)象。

投資管理是一項(xiàng)全方位的管理活動(dòng)，涉及項(xiàng)目的方方面面。上述措施只是投資管理的一些主要控制方法，業(yè)主方還有大量的、細(xì)致的工作去做。只有這樣才能把投資管理落到實(shí)處。

隨著人民的生活水平的日益提高，住房的要求也越來越高，這也預(yù)示著一方面房地產(chǎn)開發(fā)的前景廣闊，另一方面要求業(yè)主方注重項(xiàng)目開發(fā)成本的管理，控制和把握好合理的造價(jià)，從而以最低的項(xiàng)目成本獲取最大的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益，在這激烈的市場競爭中獲取主動(dòng)，從而走向成功。

谷金峰

2010.9.29

第二篇：萬科項(xiàng)目開發(fā)環(huán)節(jié)的成本控制

項(xiàng)目開發(fā)環(huán)節(jié)的成本控制

第一節(jié) 立項(xiàng)環(huán)節(jié)的成本控制

4.1.1 新項(xiàng)目立項(xiàng)時(shí)必須提交《立項(xiàng)價(jià)示》和詳細(xì)的《可行性研究報(bào)告》，并經(jīng)立項(xiàng)聽證會(huì)討論通過?！犊尚行匝芯繄?bào)告》除應(yīng)具備地塊基礎(chǔ)資料、周邊環(huán)境及其發(fā)展趨勢、合作方背景、合作方式及條件、初步規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、開發(fā)節(jié)目及市場定位等基礎(chǔ)內(nèi)容外，還須包括以下內(nèi)容：

? 成本費(fèi)用估算和控制目標(biāo)及措施；

投資及效益測算、利潤體現(xiàn)安排； 稅務(wù)環(huán)境及其影響；

資金計(jì)劃；

? 《競投方案》（僅限招標(biāo)、拍賣項(xiàng)目）；

投資風(fēng)險(xiǎn)田信及相應(yīng)的對(duì)策； 項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)意見。

4.1.2 《可行性研究報(bào)告》應(yīng)至少在立項(xiàng)聽證會(huì)前提前一周上交。4.1.3 若項(xiàng)目立項(xiàng)后，合作條件或招標(biāo)、拍賣條件等關(guān)鍵因是發(fā)生變化，并將對(duì)我方構(gòu)成重大不利影響時(shí)，應(yīng)重新提交《立項(xiàng)申請(qǐng)》。4.1.4 招標(biāo)或拍賣項(xiàng)目的競價(jià)不得突破批準(zhǔn)的最高限階；合作建房項(xiàng)目要充分考慮地價(jià)款的支平才方式及相應(yīng)的資金成本；

4.1.5 招標(biāo)、拍賣合同或合你開發(fā)合同應(yīng)經(jīng)律師審核后正式簽署。第二節(jié) 規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的成本控制

4.2.1 規(guī)劃設(shè)計(jì)單位的選擇由各開發(fā)單位自行負(fù)責(zé)，但應(yīng)遵循以下原則：能由內(nèi)部完成的規(guī)劃設(shè)計(jì)工作，應(yīng)由內(nèi)部自行完成；需委托設(shè)計(jì)院進(jìn)行的規(guī)劃設(shè)計(jì)工作，應(yīng)采取地標(biāo)方式，擇優(yōu)確定。

4.2.2 總體規(guī)劃設(shè)計(jì)方案（必須包括建造成本控制總體目標(biāo)），應(yīng)首先上報(bào)集團(tuán)公司領(lǐng)導(dǎo)牽頭組織的“規(guī)劃設(shè)計(jì)方案聽證會(huì)”審查，獲通過后方可進(jìn)入下一設(shè)計(jì)階段（如單體設(shè)計(jì)、擴(kuò)初設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)）。每一階段都必須要求設(shè)計(jì)單位出具《設(shè)計(jì)概（預(yù)）算》，并在與上一階段的概（預(yù)）算進(jìn)行認(rèn)真分析、比較的基礎(chǔ)上編制我方的《建造成本概（預(yù)）算》，確定各成本單項(xiàng)的控制目標(biāo)，并以此控制下一階段的設(shè)計(jì)。

4.2.3 施工圖設(shè)計(jì)合同應(yīng)具備有關(guān)鋼筋、混凝土等建材用量要求的條款，并載明：設(shè)計(jì)單位的《施工圖預(yù)算》原則上不得突破我方編制的《建造成本預(yù)算》。

4.2.4 設(shè)計(jì)、工程、成本管理人員應(yīng)會(huì)同監(jiān)理人員組成聯(lián)合小組，對(duì)施工圖的技術(shù)性、安全性、周密性、經(jīng)濟(jì)性（包括建成后的物業(yè)管理成本）等進(jìn)行會(huì)審，提出明確的書面審查意見，并督促設(shè)計(jì)單位進(jìn)行修正，避免或減少設(shè)計(jì)不合理甚至失誤所造成的投資損失浪費(fèi)。

第三節(jié) 施工招標(biāo)環(huán)節(jié)的成本控制

4.3.1 除壟斷性質(zhì)的工程項(xiàng)目外，其他工程的施工或作業(yè)單位，不得指定．

4.3.2 主體施工單位的選擇，必須采取公開或邀請(qǐng)招標(biāo)方式進(jìn)行。

4.3.3 應(yīng)組織開發(fā)、工程、成本管理、財(cái)務(wù)四大專業(yè)人員聯(lián)合組成招標(biāo)工作小組，就招標(biāo)范圍、招標(biāo)內(nèi)容、招標(biāo)條件等進(jìn)行進(jìn)詳細(xì)、具體的策劃，擬訂標(biāo)書，開展招標(biāo)活動(dòng)；對(duì)投標(biāo)單位應(yīng)就其資質(zhì)、經(jīng)濟(jì)實(shí)力、技術(shù)力量、以往施工項(xiàng)目和施工管理水平等進(jìn)行現(xiàn)場考讀，提出書面考察意見；對(duì)投標(biāo)情況進(jìn)行評(píng)估，提出書面評(píng)估意見。

4.3.4 同等條件下，應(yīng)盡量選擇企業(yè)類別或工程類別高而取費(fèi)較 2 低的單位。

4.3.5 工程項(xiàng)目若采取邀請(qǐng)招標(biāo)方式。應(yīng)事后提交有關(guān)招標(biāo)、評(píng)標(biāo)等工作的文字備忘。

4.3.6 零星工程應(yīng)當(dāng)在兩個(gè)以上的施工單位中，綜合考察其技術(shù)力量、報(bào)價(jià)等進(jìn)行選擇。

4.3.7 壟斷性質(zhì)的工程項(xiàng)目（如水、電、氣等）應(yīng)盡力進(jìn)行公關(guān)協(xié)調(diào)，最大程度降低造價(jià)。

4.3.8 施工合同談判人員至少應(yīng)包括工程、成本管理兩方面的專業(yè)人員，合同條件必須符合招標(biāo)條件，合同條款及內(nèi)容概念應(yīng)消晰，不得因工程緊而不簽合同就開工。

4.3.9 應(yīng)建立健全施工隊(duì)伍檔案，跟蹤評(píng)估其資信、技術(shù)力量等．

4.3.10 出包工程應(yīng)嚴(yán)禁擅自轉(zhuǎn)包．

第四節(jié) 施工過程的成本控制

（一）現(xiàn)場簽證

4.4.1 現(xiàn)場簽證要反復(fù)對(duì)照合同及有關(guān)文件規(guī)定慎重處理。

4.4.2 現(xiàn)場簽證必須列清事由、工程實(shí)物量及其價(jià)值量，并由我方主管工程師和成本管理人員以及監(jiān)理單位現(xiàn)場管理人員共同簽名，其中我方成本管理人員必須對(duì)工程量、單價(jià)、用工程量負(fù)責(zé)把關(guān)?，F(xiàn)場簽證的具體審批程序與權(quán)限，按照集團(tuán)公司制定的相應(yīng)管理辦法執(zhí)行。

4.4.3 現(xiàn)場簽證必須按當(dāng)時(shí)發(fā)生當(dāng)時(shí)簽證的原則，在事后五日內(nèi)辦理完畢，嚴(yán)禁事后補(bǔ)簽。簽證內(nèi)容、原因、工程量必須清楚明了，涂改后的簽證及復(fù)印件不得作為結(jié)算依據(jù)。

4.4.4 凡實(shí)行造價(jià)大包干的工程和取費(fèi)系數(shù)中已計(jì)取預(yù)算包干 3 費(fèi)或不可預(yù)見費(fèi)的工程項(xiàng)目。在施工過程中不得辦理任何簽證。4.4.5 因業(yè)主要求或者因設(shè)計(jì)不當(dāng)，確實(shí)需要變更設(shè)計(jì)的，應(yīng)填寫《設(shè)計(jì)變更審批表》并編制預(yù)算，經(jīng)設(shè)計(jì)、監(jiān)理單位和我方有關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)可后，方可辦理，辦理過程中必須對(duì)照有關(guān)設(shè)計(jì)、施工或售樓合同，明確經(jīng)濟(jì)責(zé)任，杜絕盲目簽證。我方設(shè)計(jì)變更的審批權(quán)限按照集團(tuán)公司制定的相應(yīng)管理辦法執(zhí)行。

（二）工程質(zhì)量與監(jiān)理

4.4.6 項(xiàng)目開工前，原則上應(yīng)通過招標(biāo)方式擇優(yōu)選擇具有合法資格與有效資質(zhì)等級(jí)的監(jiān)理單位。監(jiān)理單位應(yīng)與所監(jiān)理工程的施工單位和供貨商無利益關(guān)系。

4.4.7工程質(zhì)量監(jiān)控人員應(yīng)要求監(jiān)理單位密切配合，嚴(yán)格把關(guān)。一旦發(fā)現(xiàn)質(zhì)量事故，必須組織有關(guān)部門詳細(xì)調(diào)查、分析事故原因，提交事故情況報(bào)告及防患措施，明確事故責(zé)任并督促責(zé)任單位，按照質(zhì)檢部門認(rèn)可的書面處理方案予以落實(shí)。事故報(bào)告與處理方案應(yīng)一并存檔備案。

4.4.8 應(yīng)特別重視隱蔽工程的監(jiān)理和驗(yàn)收。隱蔽工程的驗(yàn)收．必須由工程、預(yù)算人員聯(lián)合施工單位、質(zhì)檢部門共同參加并辦理書面手續(xù)。凡未經(jīng)驗(yàn)收簽證的，應(yīng)要求施工單位不得隱蔽和進(jìn)入下道工序施工。隱蔽工程驗(yàn)收記錄按順序進(jìn)行整理，存入工程技術(shù)檔案。

（三）工程進(jìn)度款

4.4.9 原則上不向施工單位支付備料款．確需支付者 應(yīng)不超過工程造價(jià)的15％．并在工程進(jìn)度款支付到工程造價(jià)50％時(shí)開始抵扣預(yù)付備料款。

4.4.10 工程進(jìn)度款的撥付應(yīng)當(dāng)按下列程序辦理：

◆ 施工單位按月報(bào)送施工進(jìn)度計(jì)劃和工程進(jìn)度完成月報(bào)表．

◆ 工程、預(yù)算部門會(huì)同監(jiān)理人員 對(duì)照施工合同及進(jìn)度計(jì)劃，審核工程進(jìn)度內(nèi)容和完工部位（主體結(jié)構(gòu)及隱蔽工程部分須提供照片）、工程質(zhì)量證明等資料：

◆ 預(yù)算部門整理復(fù)核工程價(jià)值量

◆ 經(jīng)財(cái)務(wù)部門審核后按有關(guān)批準(zhǔn)程序付款并登記付款臺(tái)帳。

4.4.11 應(yīng)要求施工單位在我方開戶銀行開具結(jié)算帳戶，以便為我方融洽銀企關(guān)系和監(jiān)督工程款項(xiàng)的使用提供便利．

4.4.12 工程進(jìn)度款支付達(dá)到工程造價(jià)70％時(shí) 原則上應(yīng)停止付款，預(yù)留至少25％工程尾款和5％保修款以便掌握最終結(jié)算主動(dòng)權(quán)。

第五節(jié) 工程材料及設(shè)備管理

4.5.1 項(xiàng)目開工前，設(shè)計(jì)或工程管理部門應(yīng)及時(shí)列出所需材料及設(shè)備消單，一般按照下列原則決定甲供、甲定乙供和乙供，并在工程施工承包合同中加以明確：

1）、甲方能找到一級(jí)建材市場的、有進(jìn)口免稅計(jì)劃指標(biāo)的、有特殊質(zhì)量要求和價(jià)格浮動(dòng)幅度較大的材料和設(shè)備，應(yīng)實(shí)行甲供或甲定乙供，其余實(shí)行乙供；

2）、實(shí)行甲供或甲定已供的材料和設(shè)備應(yīng)盡量不支付采購保管費(fèi)。

3）、應(yīng)按工程實(shí)際進(jìn)度合理安排采購數(shù)量和具體進(jìn)貨時(shí)間，防止積壓或造成窩工現(xiàn)象．

4）、甲供材料、設(shè)備的采購必須進(jìn)行廣泛詢價(jià)，貨比三家，也可在主要設(shè)備和大宗建材采購上采用招標(biāo)方式．在質(zhì)量、價(jià)格、供貨時(shí)間均能滿足要求的前提下，應(yīng)比照以下列條件擇優(yōu)確定供貨單位：

◆ 能夠?qū)嵭匈d銷或定金較低的供貨商：

◆ 愿意以房屋抵材料款，且接受正常樓價(jià)的供貨商：

◆ 能夠到現(xiàn)場安裝，接受驗(yàn)收合格后再付款的供貨商；

◆ 售后服務(wù)和信譽(yù)良好的供貨商。

4.5.2 工程管理部門對(duì)到貨的甲供材料和設(shè)備的數(shù)量、質(zhì)量及規(guī)格，要當(dāng)場檢查驗(yàn)收并出具檢驗(yàn)報(bào)告，辦理驗(yàn)收手續(xù)，妥善保管。對(duì)不符合要求的，應(yīng)及時(shí)退貨并通知財(cái)務(wù)部拒絕付款．

4.5.3 《采購合同》中必須載明：因供貨商供貨不及時(shí)成質(zhì)量、數(shù)量等問題對(duì)工程進(jìn)度、工程質(zhì)量造成影響和損失的，供貨商必須承擔(dān)索賠責(zé)任．

4.5.4 必須建立健全材料的詢價(jià)、定價(jià)、簽約、進(jìn)貨和驗(yàn)收保管相分離的內(nèi)部牽制制度，不得促成由一人完成材料采購全過程的行為．

4.5.5 對(duì)于乙供材料和設(shè)備，我方必須按認(rèn)定的質(zhì)量及選型．在成本管理人員控制的價(jià)格上限范圍內(nèi)抽取樣板，進(jìn)行封樣，并盡量采取我方限價(jià)的措施．同時(shí)在材料和設(shè)備進(jìn)場時(shí)應(yīng)要求出具檢驗(yàn)合格證。

4.5.6 材料的代用應(yīng)由工程管理部門書面提出，設(shè)計(jì)單位和監(jiān)理單位通過．成本管理部同意 領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)．

4.5.7 甲供材料、設(shè)備的結(jié)算必須憑供貨合同、供貨廠家或商檢部門的檢驗(yàn)合格證和我方工程管理部的驗(yàn)收檢驗(yàn)證明以及結(jié)算清單．經(jīng)成本管理部、財(cái)務(wù)部審核無誤后，方能辦理結(jié)算．

第六節(jié) 竣工交付環(huán)節(jié)的成本控制

4.6.1 單項(xiàng)工程和項(xiàng)目竣工應(yīng)經(jīng)過自檢、復(fù)查、驗(yàn)收三個(gè)環(huán)節(jié)才能移交．

4.6.2 開發(fā)、工程、成本、營銷和物業(yè)管理部門必須參加工程結(jié)構(gòu)驗(yàn)收、裝修驗(yàn)收及總體驗(yàn)收等?！耙平蛔C明書” 應(yīng)由施工單位、6 監(jiān)理單位和物業(yè)公司同時(shí)簽署．

4.6.3 凡有影響使用功能和安全及不合設(shè)計(jì)要求的結(jié)構(gòu)部位、安裝部位、裝飾部位和設(shè)備、設(shè)施．均應(yīng)限期整改直到復(fù)驗(yàn)合格。因施工單位原因延誤工程移交，給我方造成經(jīng)濟(jì)損失的，要按合同追究其責(zé)任。

4.6.4 工程移交后，應(yīng)按施工合同有關(guān)條款和物業(yè)管理規(guī)定及時(shí)與施工單位簽訂《保修協(xié)議書》，以明確施工單位的保修范圍、保修責(zé)任（包括驗(yàn)收后出現(xiàn)的質(zhì)量問題的保修責(zé)任的約定）及處罰措施等。

4.6.5 采取一次性扣留保修金、自行保修的開發(fā)企業(yè)，應(yīng)對(duì)保修事項(xiàng)及其費(fèi)用有充分的預(yù)計(jì)，留足保修費(fèi)用。

4.6.6 我方按租售承諾先行墊付的屬保修范圍的費(fèi)用 應(yīng)在工程承包合同中明確由乙方承擔(dān)．

第七節(jié) 工程結(jié)算管理

4.7.1 工程竣工結(jié)算應(yīng)具備以下基本條件；

◆ 符合合同（協(xié)議）有關(guān)結(jié)算條款的規(guī)定：

◆ 具備完整有效的質(zhì)量評(píng)定結(jié)果和符合規(guī)范要求的竣工驗(yàn)收資料；

◆ 項(xiàng)目設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場簽證及其他有關(guān)結(jié)算的原始資料齊備；

◆ 工程遺留問題已處理完畢：

◆ 施工單位結(jié)算書按竣工圖編制，所附資料齊全。

4.7.2 工程結(jié)算要以我方掌握的設(shè)計(jì)變更和現(xiàn)場簽證為準(zhǔn)，施工單位提供的設(shè)計(jì)變更和現(xiàn)場簽證，一般只能作為參考．

4.7.3 “點(diǎn)工” 必須按照定額價(jià)計(jì)取、結(jié)算．

4.7.4 成本管理部應(yīng)詳細(xì)核對(duì)工程量．審定價(jià)格、取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)．計(jì)算工程總造價(jià)．做到資料完整．有根有據(jù)，數(shù)據(jù)準(zhǔn)確，也可聘請(qǐng)建行 7 或國家有關(guān)部門進(jìn)行復(fù)審．

4.7.5 編制的預(yù)、結(jié)算書，應(yīng)當(dāng)有工資、材料、設(shè)備和有關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的計(jì)算過程及詳細(xì)的編制說明，扣清甲 供材料款項(xiàng)．

4.7.6 成本管理部應(yīng)對(duì)主體工程成本進(jìn)行跟蹤分析管理．進(jìn)行“三算” 對(duì)比 找出工程成本超、降的因素，并提出改進(jìn)措施和意見． 4.7.7 在成本管理部提供的結(jié)算資料基礎(chǔ)上，財(cái)務(wù)部門應(yīng)當(dāng)結(jié)合預(yù)付備料款、代墊款項(xiàng)費(fèi)用等債權(quán)、債務(wù)，對(duì)照合同詳細(xì)審核并編制工程財(cái)務(wù)決算書．

第八節(jié) 其他環(huán)節(jié)的成本控制

4.8.1 正式發(fā)售前，應(yīng)組織營銷、設(shè)計(jì)、工程和成本管理人員擬訂詳細(xì)的《銷售承諾事項(xiàng)清單》．逐項(xiàng)測算其建設(shè)成本，并對(duì)照原成本預(yù)算逐項(xiàng)審核．對(duì)學(xué)校、交通、水塔等配套，應(yīng)測算其運(yùn)行成本，并列入項(xiàng)目完全成本范圍內(nèi)．《銷售承諾事項(xiàng)清單》及有關(guān)成本測算，須報(bào)集團(tuán)公司總經(jīng)理辦公會(huì)審查通過。

4.8.2 銷售過程中為增加“賣點(diǎn)”需增加或調(diào)整綠化、公建配套等項(xiàng)目時(shí)．應(yīng)事先編制預(yù)算并報(bào)集團(tuán)公司總經(jīng)理辦公會(huì)批準(zhǔn)后方可實(shí)施。

4.8.3 應(yīng)盡可能縮短項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營周期，減少期間費(fèi)用。應(yīng)保證向客戶承諾的交工日期，以避免趕工成本和延期賠償；在市場和經(jīng)營條件許可的情況下，應(yīng)注意加快項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏：應(yīng)減少現(xiàn)房積壓時(shí)間，減少利息費(fèi)用等成本．

第三篇：建筑項(xiàng)目成本控制

建筑項(xiàng)目成本控制

一旦項(xiàng)目目標(biāo)確定，如何控制成本，節(jié)約支出，讓每一項(xiàng)支出均控制在測算目標(biāo)范圍之內(nèi)就成為項(xiàng)目成本管理者的首要任務(wù)。項(xiàng)目成本控制貫穿于項(xiàng)目施工的始終，項(xiàng)目從實(shí)施的開始，就須制定降低成本的具體目標(biāo)和方法，從而有計(jì)劃有措施地控制支出。經(jīng)驗(yàn)表明，影響項(xiàng)目成本的因素很多，對(duì)項(xiàng)目成本控制的具體方法可從以下幾個(gè)方面入手。

（一）人工費(fèi)項(xiàng)目組建后，由公司配合項(xiàng)目采取招標(biāo)的方式在公司內(nèi)部承包分包勞務(wù)的單位中擇優(yōu)選擇1～2家信譽(yù)良好、價(jià)格低廉的勞務(wù)承包商。也就是說，人工費(fèi)的單價(jià)是通過招標(biāo)來確定的。項(xiàng)目人工費(fèi)分定額內(nèi)用工和非定額內(nèi)用工，定額人工費(fèi)按實(shí)際發(fā)生的工程量乘單價(jià)得出，這并不困難，控制非定額用工才是控制人工費(fèi)支出的重點(diǎn)，一般方法是將非定額用工按一定的比例包含在定額用工中，包干到施工班組。不同的工程有不同的非定額用工比例，大致上說，結(jié)構(gòu)工程的非定額用工比例在5％左右，裝修工程的非定額用工比例在10％左右。在人工費(fèi)控制中較準(zhǔn)確地掌握各類工程的非定額用工比例并嚴(yán)加控制是很重要的。另外，控制人工費(fèi)的支出還要十分注重避免返工及重復(fù)用工的發(fā)生。

（二）材料費(fèi)材料費(fèi)占建筑工程的造價(jià)比例一般在60％左右，降低材料費(fèi)用是降低工程成本的最重要的途徑。做好材料的管理，主要的方法有：

1.大宗材料招標(biāo)采購：公司每年對(duì)大宗的材料，如鋼筋、砼、模板等材料實(shí)行招標(biāo)采購，從采購上降低成本，轉(zhuǎn)移材料漲價(jià)的風(fēng)險(xiǎn)。采購每種材料一般選擇2～3家信譽(yù)良好、資金雄厚的供應(yīng)商或廠家來供應(yīng)材料。

2.切實(shí)執(zhí)行限額領(lǐng)料及獎(jiǎng)罰制度：施工班組嚴(yán)格實(shí)行限額領(lǐng)料，凡超額使用的材料，由班組自負(fù)費(fèi)用，節(jié)約的由項(xiàng)目部與施工班組五五分成，從而提高施工班組節(jié)約材料的意識(shí)。要對(duì)施工班組交底，讓其掌握節(jié)約材料的方法，如鋼筋的使用，能使用短料的地方盡量使用短料，而不要將原材料截?cái)啵粚⒍塘贤ㄟ^對(duì)焊接長后使用，減少廢品率。

3.周轉(zhuǎn)材料及料具的管理：周轉(zhuǎn)材料即在工程中重復(fù)使用的材料，如模板、木枋。周轉(zhuǎn)材料重復(fù)使用的次數(shù)越多，投入量越小，對(duì)降低成本所起的作用越大。因此，對(duì)周轉(zhuǎn)材料的管理，就是要力求其投入量少，重復(fù)使用次數(shù)多。例如，對(duì)模板的管理就要求做到，一要在施工前通過對(duì)模板放樣，將每一塊模板用在最適合的部位，并將模板編號(hào)，將下一層的模板用在上層相同的部位。二要避免將大板改小，小板改無。三要經(jīng)常保養(yǎng)，刷油，避免雨淋變形而降低模板的剛度。周轉(zhuǎn)料具一般按件（噸）每月租賃使用，主要是用于腳手架的鋼管、扣件或門字架，要求配置合理，避免積壓或數(shù)量不夠影響工期。

4.輔助材料的包干使用：工程中輔助材料很多，如管理不善會(huì)造成材料的極大浪費(fèi)。輔助材料的管理，一般采用包干的方法，如扎絲、鐵釘采用將材料包含在人工單價(jià)中的方法，適當(dāng)提高人工單價(jià)，讓施工班組包干使用。

三）機(jī)械使用費(fèi)機(jī)械一般通過租賃方式使用，因此，必須合理配備施工機(jī)械，提高機(jī)械設(shè)備的利用率和完好率，同時(shí)，加強(qiáng)現(xiàn)場設(shè)備的維修、保養(yǎng)工作，避免不正當(dāng)使用造成機(jī)械設(shè)備的閑置，保證機(jī)械的正常滿負(fù)荷運(yùn)轉(zhuǎn)。

（四）臨時(shí)設(shè)施費(fèi)臨時(shí)設(shè)施以滿足使用為目標(biāo)，盡可能的使用廢舊料及能周轉(zhuǎn)重復(fù)使用的材料。

（五）項(xiàng)目管理費(fèi)用根據(jù)工程的規(guī)模及工期的長短。從滿足管理效果和效率要求出發(fā)，合理地配備項(xiàng)目管理人員。一支高效、精干的項(xiàng)目管理隊(duì)伍是實(shí)現(xiàn)整個(gè)項(xiàng)目成本目標(biāo)的組織保證。

（六）分包工程有些作為總包的施工單位，由于其施工的資質(zhì)有限和充分利用市場配置資源的需要，會(huì)將諸如樁基礎(chǔ)、弱電、消防、欄桿、門窗、幕墻、石材等部分工程分包給具有相應(yīng)專業(yè)施工資質(zhì)的企業(yè)施工。分包工程因總包單位僅投入管理費(fèi)用，因此分包的贏利是企業(yè)贏利中很重要的一部分。分包工程一般可在項(xiàng)目投標(biāo)時(shí)和分包單位簽定協(xié)議，由分包單位報(bào)價(jià)，中標(biāo)后由分包單位施工，總包單位按分包工程總額的一定比例收取管理費(fèi)用，或企業(yè)中標(biāo)后再通過招標(biāo)選定分包單位。

（七）質(zhì)量工程質(zhì)量與項(xiàng)目成本息息相關(guān)，分項(xiàng)工程的表面平整度、垂直度精度越高，越能節(jié)約材料和人工。譬如，天棚面如平整度很高，可以不用抹灰，而通過刮膩?zhàn)拥姆椒ㄒ粯幽苓_(dá)到使用要求，還能加大使用空間，節(jié)省費(fèi)用。又如外墻的垂直度是在結(jié)構(gòu)施工過程中最難控制的工序，如外墻偏差過大，為保證外墻的垂直度，在裝修過程中就必須加大抹灰的厚度，從而浪費(fèi)材料及人工，并加大外墻荷載，且施工質(zhì)量難以保證。分項(xiàng)工程的優(yōu)良率越高，投入維修或返修的費(fèi)用就越低。因此，施工質(zhì)量控制是項(xiàng)目成本管理的一個(gè)重點(diǎn)。

（八）工期項(xiàng)目施工中，如能通過優(yōu)化施工方案，提前完工，將節(jié)省大筆的機(jī)械及周轉(zhuǎn)料具的租賃費(fèi)及項(xiàng)目的管理費(fèi)，從而降低成本。因此，項(xiàng)目成本管理一定要圍繞著減少資源費(fèi)用來進(jìn)行工期的優(yōu)化。

（九）施工技術(shù)技術(shù)與經(jīng)濟(jì)是相互依存的，技術(shù)的提高或新技術(shù)的采用，必然大幅度提高勞動(dòng)效率和節(jié)省材料，從而節(jié)約成本。在項(xiàng)目成本管理中，要十分注重和發(fā)揮技術(shù)對(duì)于降低成本的重要作用。如在鋼筋的連接中采用電渣壓力焊接就是節(jié)省材料，提高工效的具體方法。另一項(xiàng)有利于降低項(xiàng)目成本的技術(shù)經(jīng)濟(jì)的方法就是通過優(yōu)化施工方案來提高工效，縮短工期，這是項(xiàng)目常采用的。

（十）索賠的管理項(xiàng)目從合同履約之初，根據(jù)合同，就要加強(qiáng)對(duì)業(yè)主的索賠，注重索賠證據(jù)的收集及確認(rèn)工作，勤辦理簽證，經(jīng)常向業(yè)主發(fā)索賠的函件并及時(shí)催促確認(rèn)。通過索賠來維護(hù)企業(yè)權(quán)益，提高項(xiàng)目的收入。在高度重視對(duì)業(yè)主的索賠的同時(shí)，要增強(qiáng)自身履行合同的意識(shí)，防止業(yè)主反索賠。

三、項(xiàng)目成本分析

項(xiàng)目成本分析就是通過月度、年（半年）度及階段的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)分析來找到項(xiàng)目成本偏差的原因及降低項(xiàng)目成本的具體的方法，從而實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的贏利。

（一）月度經(jīng)濟(jì)活動(dòng)分析項(xiàng)目經(jīng)理部預(yù)算員（或統(tǒng)計(jì)員）每月末對(duì)公司和業(yè)主上報(bào)當(dāng)月完成產(chǎn)值的報(bào)表，對(duì)外報(bào)量作為當(dāng)月回收工程款的依據(jù)，對(duì)內(nèi)報(bào)量作為項(xiàng)目成本核算的依據(jù)，報(bào)表必須詳細(xì)列出當(dāng)月施工完成的具體部位和工程量，編制內(nèi)部報(bào)量預(yù)算書，并對(duì)當(dāng)月的人、材、機(jī)及管理費(fèi)用、間接費(fèi)用作詳細(xì)的分析。

由項(xiàng)目勞資員作當(dāng)月人工費(fèi)支出報(bào)表，材料員作當(dāng)月材料耗用報(bào)表，機(jī)械管理員作當(dāng)月機(jī)械費(fèi)用、水電費(fèi)用報(bào)表，然后匯總到項(xiàng)目成本員作項(xiàng)目當(dāng)月發(fā)生成本的報(bào)表，再與當(dāng)月內(nèi)部報(bào)量扣除項(xiàng)目應(yīng)上繳公司的費(fèi)用（即項(xiàng)目當(dāng)月收入）對(duì)比，得出當(dāng)月成本盈虧的數(shù)額。由項(xiàng)目經(jīng)理組織項(xiàng)目有關(guān)的人員（項(xiàng)目副經(jīng)理、勞資員、預(yù)算員、材料員、機(jī)管員、施工員等）召開項(xiàng)目當(dāng)月的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)分析會(huì)，對(duì)當(dāng)月的成本具體分析，分析項(xiàng)目當(dāng)月盈虧的具體原因，并制定有效的方法，指導(dǎo)下月的施工生產(chǎn)及成本控制目標(biāo)。

（二）年（半年）度經(jīng)濟(jì)活動(dòng)分析每半年和一年末根據(jù)項(xiàng)目完成的施工產(chǎn)值作半年或的成本報(bào)表，再對(duì)項(xiàng)目半年和一年發(fā)生的成本作具體的分析，分析盈虧的原因，并找出降低成本的方法和杜絕虧損的方法。

（三）階段經(jīng)濟(jì)活動(dòng)分析階段性的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)分析一般包括地下室結(jié)構(gòu)完工、主體結(jié)構(gòu)完工、裝修工程完工（即項(xiàng)目竣工）的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)分析。每一階段的完工標(biāo)志著這一階段成本的截止，必須作詳細(xì)的分析，通過分析項(xiàng)目成本盈虧的原因，找出項(xiàng)目贏利點(diǎn)及虧損點(diǎn)，為公司以后的項(xiàng)目成本測算及項(xiàng)目承包積累經(jīng)驗(yàn)和知識(shí)。

項(xiàng)目竣工決算后，由項(xiàng)目部編制詳細(xì)的結(jié)算資料及成本資料交公司，由公司預(yù)結(jié)算部門對(duì)項(xiàng)目部結(jié)算資料審核，公司財(cái)務(wù)部門對(duì)項(xiàng)目成本資料進(jìn)行審核。公司將對(duì)項(xiàng)目的盈虧情況作詳細(xì)審查，并確定項(xiàng)目的盈虧額，如項(xiàng)目確有贏利，將按《項(xiàng)目全額承包責(zé)任狀》的精神，結(jié)合項(xiàng)目其他指標(biāo)的完成情況確認(rèn)項(xiàng)目贏利的兌現(xiàn)額度，并報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)及主管部門領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后對(duì)項(xiàng)目經(jīng)理及經(jīng)理部的全體人員給予獎(jiǎng)勵(lì)。

第四篇：項(xiàng)目成本控制實(shí)施細(xì)則

項(xiàng)目成本管理實(shí)施細(xì)則一、一般規(guī)定

第一條 為了加強(qiáng)成本管理，降低消耗，增加企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益，提升市場競爭力，特制定本細(xì)則。

第二條 項(xiàng)目成本控制包括成本預(yù)測、計(jì)劃、實(shí)施、核算、分析、監(jiān)督、考核、整理成本資料與編制成本報(bào)告。

第三條 項(xiàng)目經(jīng)理部應(yīng)對(duì)施工過程發(fā)生的、在項(xiàng)目經(jīng)理部管理職責(zé)權(quán)限內(nèi)能控制的各種消耗和費(fèi)用進(jìn)行成本控制。項(xiàng)目經(jīng)理部承擔(dān)的成本責(zé)任與風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)在“項(xiàng)目管理目標(biāo)責(zé)任書”中明確。目標(biāo)成本在“項(xiàng)目管理目標(biāo)責(zé)任書”中處于核心地位，該項(xiàng)指標(biāo)在項(xiàng)目管理目標(biāo)責(zé)任考核中未能完成的，行使“一票否決”。

第四條 公司應(yīng)建立和完善項(xiàng)目管理層作為成本控制中心的功能和機(jī)制，并為項(xiàng)目成本控制創(chuàng)造優(yōu)化配臵生產(chǎn)要素，實(shí)施動(dòng)態(tài)管理的環(huán)境和條件。

第五條 項(xiàng)目經(jīng)理部應(yīng)建立以項(xiàng)目經(jīng)理為中心的成本控制體系，按內(nèi)部各崗位和作業(yè)層進(jìn)行成本目標(biāo)分解，明確各管理人員和作業(yè)層的成本責(zé)任、權(quán)限及相互關(guān)系。項(xiàng)目經(jīng)理是項(xiàng)目成本控制的第一責(zé)任人。

二、成本計(jì)劃

第六條 項(xiàng)目經(jīng)理部應(yīng)按照實(shí)事求是、適當(dāng)先進(jìn)、一貫配比原則編制成本計(jì)劃。

第七條 項(xiàng)目中標(biāo)后，投標(biāo)人員應(yīng)與計(jì)劃成本分析領(lǐng)導(dǎo)小組、項(xiàng)目管理人員進(jìn)行相互交底。同時(shí)項(xiàng)目管理人員要對(duì)標(biāo)書進(jìn)行認(rèn)真評(píng)估，掌握本項(xiàng)目整體盈虧情況，確定項(xiàng)目的主要盈利點(diǎn)和虧損點(diǎn)，為項(xiàng)目經(jīng)理部進(jìn)行科學(xué)安排施組、優(yōu)化施工工藝、管理創(chuàng)新、有針對(duì)性的進(jìn)行二次經(jīng)營、資源控制、風(fēng)險(xiǎn)鎖定與轉(zhuǎn)移等項(xiàng)工作的開展奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

第八條 項(xiàng)目經(jīng)理部在進(jìn)場前必須認(rèn)真細(xì)致地做好施工調(diào)查，對(duì)當(dāng)?shù)貏趧?dòng)力價(jià)格、材料價(jià)格、設(shè)備租賃價(jià)格、沿線施工環(huán)境、社會(huì)施工力量分布等進(jìn)行詳細(xì)調(diào)查。

第九條 項(xiàng)目經(jīng)理部在標(biāo)書分析、施工調(diào)查和施工圖認(rèn)真研究的前提下，必須對(duì)施工組織進(jìn)行科學(xué)的分析，弄清主次矛盾，找出關(guān)鍵，制定最經(jīng)濟(jì)合理的施組方案。這個(gè)方案必須合理安排各種資源的投入順序、數(shù)量、比例，進(jìn)行科學(xué)的工程排隊(duì)，組織平行交叉流水作業(yè)，均衡生產(chǎn)，充分提高對(duì)時(shí)間、空間、各種資源的利用，使其達(dá)到保證工程安全質(zhì)量、加快施工速度、縮短工期取得全面經(jīng)濟(jì)效益的企業(yè)理想目標(biāo)。項(xiàng)目部制定的施組方案應(yīng)形成文字性材料，并報(bào)上一級(jí)工程專家委員會(huì)審核后實(shí)施。

第十條 項(xiàng)目經(jīng)理部管理層應(yīng)在標(biāo)書分析、施工調(diào)查、實(shí)施性施組方案和招標(biāo)文件中的工程量清單基礎(chǔ)上，結(jié)合企業(yè)的內(nèi)部定額，確定該項(xiàng)目的目標(biāo)成本。當(dāng)項(xiàng)目某些環(huán)節(jié)或分部分項(xiàng)工程施工條件尚不明確時(shí)，可按照本企業(yè)類似工程施工經(jīng)驗(yàn)或招標(biāo)文件所提供的計(jì)量依據(jù)計(jì)算出目標(biāo)成本。項(xiàng)目目標(biāo)成本必須在工程開工前編制完成。

第十一條 項(xiàng)目目標(biāo)成本編制完成再經(jīng)上級(jí)項(xiàng)目管理部門審核通過后，以此為基礎(chǔ)，公司管理層應(yīng)與項(xiàng)目經(jīng)理部管理層簽訂“項(xiàng)目管理目標(biāo)責(zé)任書”，作為對(duì)其進(jìn)行監(jiān)督、考核的主要依據(jù)之一。

第十二條 項(xiàng)目經(jīng)理部根據(jù)確定的目標(biāo)成本應(yīng)按工程特點(diǎn)分項(xiàng)分

部進(jìn)行成本分解，為其工程成本核算、監(jiān)督、考核提供依據(jù)；同時(shí)還應(yīng)按成本項(xiàng)目進(jìn)行分解，確定項(xiàng)目的人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械臺(tái)班費(fèi)、其他直接費(fèi)和間接費(fèi)的構(gòu)成，為施工生產(chǎn)要素的成本核算、監(jiān)督、考核提供依據(jù)。

第十三條 項(xiàng)目經(jīng)理部應(yīng)編制“目標(biāo)成本控制措施表”，并將各分項(xiàng)分部工程成本控制目標(biāo)、重點(diǎn)和要求及各成本要素的控制目標(biāo)、重點(diǎn)和要求，落實(shí)到成本控制的責(zé)任者，并在表中明確對(duì)成本控制措施、方法和時(shí)間應(yīng)進(jìn)行檢查，使其根據(jù)形勢的發(fā)展不斷修正、完善。

三、成本控制

第十四條 項(xiàng)目經(jīng)理部應(yīng)堅(jiān)持按照增收節(jié)支、全面控制、責(zé)權(quán)利相結(jié)合的原則，用目標(biāo)管理方法對(duì)實(shí)際施工成本的發(fā)生過程進(jìn)行有效控制。

第十五條 項(xiàng)目經(jīng)理部應(yīng)根據(jù)成本控制目標(biāo)要求，通過生產(chǎn)要素的優(yōu)化配臵、合理使用、動(dòng)態(tài)管理，有效控制實(shí)際成本。應(yīng)加強(qiáng)現(xiàn)場管理，避免因施工計(jì)劃不周和盲目調(diào)度造成窩工損失、機(jī)械利用率降低等而使施工成本增加。

第十六條 項(xiàng)目經(jīng)理部應(yīng)加強(qiáng)施工定額管理，現(xiàn)場工、料、機(jī)消耗及以費(fèi)率取費(fèi)的各項(xiàng)費(fèi)用均不得超出內(nèi)部定額。

第十七條 項(xiàng)目經(jīng)理部應(yīng)加強(qiáng)施工任務(wù)單管理，應(yīng)切實(shí)貫徹靈活、機(jī)動(dòng)的人力資源政策，合理用工，控制人工費(fèi)的消耗。

第十八條 項(xiàng)目經(jīng)理部應(yīng)加強(qiáng)材料費(fèi)用的控制，尤其是鋼材、水泥等主材和大堆料的管理與使用，避免浪費(fèi)、使項(xiàng)目效益大量流失的情況發(fā)生。材料采購應(yīng)嚴(yán)格按計(jì)劃進(jìn)行，防止積壓，形成毀損；大宗物資應(yīng)采用招標(biāo)辦法進(jìn)行采購，過程應(yīng)公開透明；應(yīng)健全材料管理制

度，加強(qiáng)計(jì)量檢驗(yàn)和定期盤點(diǎn)工作；應(yīng)抓好材料修舊利廢、節(jié)約代用和回收利用工作；材料人員的經(jīng)濟(jì)利益應(yīng)與項(xiàng)目經(jīng)理部使用物資的質(zhì)量、單價(jià)及管理情況掛鉤，條件允許的項(xiàng)目應(yīng)建立內(nèi)部索賠制度。

第十九條 項(xiàng)目經(jīng)理部應(yīng)加強(qiáng)機(jī)械費(fèi)用的控制。應(yīng)合理配備主輔施工機(jī)械，明確劃分使用范圍和作業(yè)任務(wù)，提高其利用率和使用效率；應(yīng)加強(qiáng)機(jī)械設(shè)備的維修、保管；應(yīng)合理確定機(jī)械設(shè)備的進(jìn)場和退場時(shí)間；要加強(qiáng)機(jī)械設(shè)備的臺(tái)班計(jì)量管理，要防止超計(jì)量的可能，機(jī)械費(fèi)用的支付應(yīng)與實(shí)際完成的工程數(shù)量掛鉤。

第二十條 項(xiàng)目經(jīng)理部應(yīng)對(duì)間接費(fèi)用嚴(yán)格控制。在執(zhí)行國家及上級(jí)部門的財(cái)經(jīng)法規(guī)、制度的前提下，對(duì)管理層各職能部門實(shí)行責(zé)任費(fèi)用考核；對(duì)辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、招待費(fèi)的支付應(yīng)按公司內(nèi)部規(guī)定嚴(yán)格執(zhí)行。

第二十一條 項(xiàng)目經(jīng)理部在成本控制過程當(dāng)中應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理。要對(duì)各種自然風(fēng)險(xiǎn)、價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)、技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)、工期風(fēng)險(xiǎn)、安全風(fēng)險(xiǎn)、質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)、國際風(fēng)險(xiǎn)、內(nèi)部決策與管理風(fēng)險(xiǎn)等進(jìn)行預(yù)測、辨識(shí)、分析、判斷、評(píng)估，并采取相應(yīng)對(duì)策，如風(fēng)險(xiǎn)回避、控制、分隔、分散、轉(zhuǎn)移、自留及利用等活動(dòng)，要使項(xiàng)目實(shí)際成本始終處于可控范圍之內(nèi)；項(xiàng)目經(jīng)理部必須建立風(fēng)險(xiǎn)管理制度和方法體系。特別是加強(qiáng)對(duì)材料價(jià)格、工期、質(zhì)量的風(fēng)險(xiǎn)控制。

第二十二條 項(xiàng)目經(jīng)理部必須加強(qiáng)安全控制，必須堅(jiān)持“安全第一，預(yù)防為主”的方針，減少、消除由于安全事故導(dǎo)致項(xiàng)目成本加大情況發(fā)生。

第二十三條 項(xiàng)目經(jīng)理部必須加強(qiáng)質(zhì)量管理，必須堅(jiān)持“質(zhì)量第一，預(yù)防為主”的方針和“計(jì)劃、執(zhí)行、檢查、處理”循環(huán)工作方法，不

斷改進(jìn)過程控制，嚴(yán)格按施工規(guī)范文明施工，提高工程質(zhì)量一次驗(yàn)收合格率，減少、消除由于工程項(xiàng)目質(zhì)量達(dá)不到設(shè)計(jì)要求而增加的返工損失。

第二十四條 項(xiàng)目經(jīng)理部應(yīng)加強(qiáng)對(duì)分包成本的管理。要選用信譽(yù)好、實(shí)力強(qiáng)、工程質(zhì)量高的協(xié)作隊(duì)伍；分包合同的簽訂必須在分包工程開工前完成，各項(xiàng)條款嚴(yán)密，工程細(xì)目、單價(jià)、數(shù)量要量化準(zhǔn)確，計(jì)量原則與撥款方式要明確；加強(qiáng)分包合同履約的過程控制，動(dòng)態(tài)監(jiān)控，減少、轉(zhuǎn)移、回避風(fēng)險(xiǎn)；加強(qiáng)對(duì)分包方材料發(fā)放控制；加強(qiáng)對(duì)分包方驗(yàn)工計(jì)價(jià)管理，當(dāng)月已完工程符合質(zhì)量要求的才予計(jì)量。

第二十五條 項(xiàng)目經(jīng)理部應(yīng)加強(qiáng)施工合同管理和施工索賠管理，正確運(yùn)用施工合同條件和有關(guān)法規(guī)，及時(shí)進(jìn)行索賠。

四、成本核算

第二十六條 項(xiàng)目經(jīng)理部進(jìn)行成本核算時(shí)應(yīng)堅(jiān)持權(quán)責(zé)發(fā)生制、實(shí)質(zhì)重于形式、配比性、重要性、一貫性的原則。

第二十七條 項(xiàng)目經(jīng)理部應(yīng)根據(jù)財(cái)務(wù)制度和會(huì)計(jì)制度的有關(guān)規(guī)定，在企業(yè)職能部門的指導(dǎo)下建立成本核算制，明確項(xiàng)目成本核算的原則、范圍、程序、對(duì)象、方法、內(nèi)容、責(zé)任及要求，并設(shè)臵核算臺(tái)帳，記錄原始數(shù)據(jù)。

第二十八條 施工過程中項(xiàng)目成本核算，項(xiàng)目部宜以每月為一核算期，在月末進(jìn)行；作業(yè)層根據(jù)分項(xiàng)分部工程特點(diǎn)，盡量縮短核算周期（每日、每循環(huán)）。

第二十九條 核算對(duì)象應(yīng)按分項(xiàng)或分部工程劃分，并與施工項(xiàng)目管理責(zé)任目標(biāo)成本界定范圍相一致。

第三十條 項(xiàng)目成本核算應(yīng)堅(jiān)持工程部門工程量統(tǒng)計(jì)、驗(yàn)工部門價(jià)

值量計(jì)算與財(cái)務(wù)部門實(shí)際成本歸集“三同步”的原則，三部門核算期內(nèi)應(yīng)及時(shí)溝通交流情況。財(cái)務(wù)部門應(yīng)按分項(xiàng)或分部工程設(shè)臵工程數(shù)量、計(jì)量價(jià)值等管理臺(tái)帳，完善內(nèi)控制度。

第三十一條

項(xiàng)目經(jīng)理部應(yīng)在成本核算的基礎(chǔ)上，編制月度項(xiàng)目成本報(bào)告。

第三十二條 項(xiàng)目經(jīng)理與成本核算負(fù)責(zé)人應(yīng)對(duì)核算信息的真實(shí)性負(fù)責(zé)，對(duì)提供虛假信息的將追究其的經(jīng)濟(jì)、行政乃至法律責(zé)任。

五、成本分析

第三十三條 項(xiàng)目經(jīng)理部進(jìn)行成本分析應(yīng)堅(jiān)持客觀性、重要性、及時(shí)性、相關(guān)性、一貫性、明晰性的原則。

第三十四條 項(xiàng)目經(jīng)理部在成本核算的基礎(chǔ)上每核算期內(nèi)應(yīng)進(jìn)行成本分析，并將分析結(jié)果形成文件，為成本偏差的糾正與預(yù)防、成本控制方法的改進(jìn)、制定降低成本措施、改進(jìn)成本控制體系、變更索賠工作的開展、企業(yè)以后相似項(xiàng)目的經(jīng)營投標(biāo)等提供依據(jù)。

第三十五條 項(xiàng)目經(jīng)理部應(yīng)在每核算期分項(xiàng)分部成本的累計(jì)偏差和相應(yīng)目標(biāo)成本余額的基礎(chǔ)上，預(yù)測分析后期成本的變化趨勢和狀況；根據(jù)偏差原因制定改善成本控制的措施，控制下月施工任務(wù)的成本。

第三十六條 項(xiàng)目經(jīng)理部應(yīng)將成本核算、分析、預(yù)測信息在全體員工中進(jìn)行溝通，增強(qiáng)全員成本意識(shí)，使全體員工明確各自在成本控制過程中的地位和作用，并群策群力尋求改善成本的對(duì)策與途徑。

第三十七條 項(xiàng)目經(jīng)理部（指揮部）應(yīng)將成本分析報(bào)告、預(yù)測報(bào)告隨核算報(bào)告一同按季度報(bào)送公司財(cái)會(huì)部。

第三十八條 項(xiàng)目經(jīng)理部進(jìn)行成本分析可采用下列方法：

1、按照量價(jià)分離的原則，用對(duì)比分析影響成本節(jié)超的主要因素。

包括：實(shí)際工程量與預(yù)算工程量的對(duì)比分析，實(shí)際消耗量與計(jì)劃消耗量的對(duì)比分析，實(shí)際采用價(jià)格與計(jì)劃價(jià)格的對(duì)比分析，各種費(fèi)用實(shí)際發(fā)生額與計(jì)劃支出額的對(duì)比分析。

2、在確定施工項(xiàng)目成本各因素對(duì)計(jì)劃成本影響時(shí)，可采用連環(huán)替代法或差額計(jì)算法進(jìn)行成本分析。

六、成本監(jiān)督與考核

第三十九條 項(xiàng)目經(jīng)理部進(jìn)行成本監(jiān)督與考核應(yīng)堅(jiān)持獎(jiǎng)罰分明、獎(jiǎng)懲兌現(xiàn)的原則。

第四十條 項(xiàng)目成本監(jiān)督、考核應(yīng)分層進(jìn)行：公司對(duì)項(xiàng)目經(jīng)理部的成本管理進(jìn)行監(jiān)督與考核；項(xiàng)目經(jīng)理部對(duì)項(xiàng)目內(nèi)部各崗位及作業(yè)層成本管理進(jìn)行監(jiān)督與考核。

第四十一條 項(xiàng)目成本監(jiān)督、考核內(nèi)容應(yīng)包括：目標(biāo)成本完成情況監(jiān)督、考核，成本管理工作業(yè)績監(jiān)督、考核。

第四十二條 項(xiàng)目成本監(jiān)督、考核的時(shí)間應(yīng)采取定期與不定期方法相結(jié)合。

第四十三條 項(xiàng)目成本監(jiān)督、考核應(yīng)按照下列要求進(jìn)行：

1、公司對(duì)項(xiàng)目經(jīng)理部進(jìn)行監(jiān)督考核時(shí)，應(yīng)以“項(xiàng)目管理目標(biāo)責(zé)任書”確定的責(zé)任目標(biāo)成本為依據(jù)?？己酥黧w為公司項(xiàng)目主管部門，相關(guān)部門配合。

2、項(xiàng)目經(jīng)理部應(yīng)以控制過程的監(jiān)督考核為重點(diǎn)，控制過程的考核應(yīng)與竣工考核相結(jié)合。

3、各級(jí)成本監(jiān)督考核應(yīng)與進(jìn)度、質(zhì)量、安全等指標(biāo)的完成情況相聯(lián)系。

4、項(xiàng)目成本監(jiān)督考核的結(jié)果應(yīng)形成文件，為獎(jiǎng)罰責(zé)任人提供依據(jù)。

5、公司、項(xiàng)目經(jīng)理部根據(jù)有關(guān)制度、合同規(guī)定，對(duì)監(jiān)督考核結(jié)果必須獎(jiǎng)懲兌現(xiàn)，賞罰分明。

第四十四條 對(duì)項(xiàng)目經(jīng)理部的成本監(jiān)督應(yīng)實(shí)行預(yù)警報(bào)告制度，虧損額達(dá)核算期內(nèi)目標(biāo)5%及以上的項(xiàng)目，應(yīng)把原因分析向集團(tuán)公司工程管理中心報(bào)備。

第四十五條 公司對(duì)各子分公司項(xiàng)目經(jīng)理部成本管理的監(jiān)督檢查職責(zé)如下：

1、公司應(yīng)對(duì)各子分公司項(xiàng)目經(jīng)理部成本管理情況定期不定期的進(jìn)行監(jiān)督檢查，檢查依據(jù)為《成本管理實(shí)施細(xì)則》、《資金管理實(shí)施細(xì)則》等有關(guān)規(guī)定，每次檢查后都應(yīng)有檢查工作底稿，對(duì)發(fā)現(xiàn)的問題有書面整改建議，事后有督促、有回訪、有記錄。公司應(yīng)對(duì)各子分公司項(xiàng)目經(jīng)理部建立健全風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，當(dāng)發(fā)現(xiàn)重大、異常問題和不良趨勢時(shí)應(yīng)及時(shí)向該項(xiàng)目部的子分公司主要領(lǐng)導(dǎo)通報(bào)，同時(shí)向公司報(bào)告，并采取相應(yīng)手段促使該項(xiàng)目部限期改正。

監(jiān)督檢查的主要內(nèi)容：各子分公司材料采購價(jià)格是否合理；分包合同是否及時(shí)簽訂，履行是否嚴(yán)格；分包單價(jià)是否合理；驗(yàn)工計(jì)價(jià)程序是否合規(guī)，工程數(shù)量是否符合實(shí)際情況；資金管理是否嚴(yán)格，有無超撥情況，債權(quán)債務(wù)是否及時(shí)清理，民工工資是否及時(shí)發(fā)放；間接費(fèi)用的支付是否合法合規(guī)；工程質(zhì)量、安全是否平穩(wěn)可靠；施組是否科學(xué)、現(xiàn)場管理是否規(guī)范；工期能否保證；責(zé)任成本管理體系是否建立并有效執(zhí)行。

2、公司應(yīng)對(duì)所屬子分公司項(xiàng)目部的成本控制承擔(dān)監(jiān)管責(zé)任，由于公司指揮部監(jiān)管缺位、監(jiān)管不力子分公司項(xiàng)目經(jīng)理部虧損的，公司對(duì)指揮部考核時(shí)，將視各子、分公司項(xiàng)目部虧損情況，扣減公司指揮部

領(lǐng)導(dǎo)班子承包兌現(xiàn)獎(jiǎng)，并按一定比例扣減指揮部經(jīng)費(fèi)計(jì)劃。

3、各子分公司項(xiàng)目經(jīng)理部每個(gè)季度末應(yīng)將詳細(xì)的財(cái)務(wù)決算上報(bào)集團(tuán)公司項(xiàng)目經(jīng)理部。

七、附則

第四十六條 各單位根據(jù)各自實(shí)際情況，制定項(xiàng)成本核算與監(jiān)督考核周期。

第四十七條 本細(xì)則由公司財(cái)會(huì)部負(fù)責(zé)解釋。第四十八條 本細(xì)則自發(fā)布之日起實(shí)施。

第五篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)全過程工程成本控制管理

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)全過程工程成本控制管理

要: 房地產(chǎn)項(xiàng)目的全過程工程造價(jià)控制與管理，是企業(yè)在掌握市場信息的基礎(chǔ)上，為實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)成本管理目標(biāo)而進(jìn)行的成本控制、計(jì)價(jià)、定價(jià)的系統(tǒng)活動(dòng)，其貫穿于房地產(chǎn)開發(fā)的全過程，概括而言，房地產(chǎn)項(xiàng)目的工程造價(jià)控制與管理就是以決策階段的、設(shè)計(jì)、招標(biāo)、實(shí)施、結(jié)算階段的動(dòng)態(tài)管理組成的。我們在房地產(chǎn)開發(fā)的過程中應(yīng)該重視每一個(gè)階段的造價(jià)控制點(diǎn)，全方位的控制開發(fā)成本，提高經(jīng)濟(jì)效益。

關(guān)鍵詞: 房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā) 設(shè)計(jì)階段 實(shí)施階段 竣工結(jié)算 1．前言

房地產(chǎn)的競爭優(yōu)勢有兩種表現(xiàn)方式，一是品牌創(chuàng)新優(yōu)勢；二是成本優(yōu)勢。成本不僅體現(xiàn)在是否具有競爭優(yōu)勢，有時(shí)甚至成為一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)能否存活下去的關(guān)鍵。一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)要做到持續(xù)創(chuàng)新，不斷超越自身和競爭對(duì)手，是非常困難的，能達(dá)到這個(gè)高度的企業(yè)可以說是鳳毛麟角。對(duì)大多數(shù)企業(yè)來說，只能通過成本優(yōu)勢來贏得競爭優(yōu)勢，即開發(fā)相同品質(zhì)的樓盤，努力使所發(fā)生的成本相對(duì)低于競爭對(duì)手，所獲得的利潤高于競爭對(duì)手，從而獲取競爭勝利。

可見，成本管理與控制是房地產(chǎn)企業(yè)重要的管理手段之一，而全過程工程成本控制管理是房地產(chǎn)業(yè)成本管理與控制的重要內(nèi)容。因此，從成本管理與控制的角度較全面地對(duì)我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在建設(shè)的各個(gè)環(huán)節(jié)存在的問題進(jìn)行進(jìn)一步探索，不僅具有重要的理論意義，而且具有十分重要的現(xiàn)實(shí)意義。

一個(gè)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的投資建設(shè)分為投資決策、可行性研究、設(shè)計(jì)、招投標(biāo)、施工及竣工結(jié)算階段等。而每個(gè)過程、分過程、子過程又是由許多不同的具體活動(dòng)構(gòu)成的。所以一個(gè)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的全過程造價(jià)是由各個(gè)子過程的造價(jià)構(gòu)成的，而這些子過程的造價(jià)又是由許多項(xiàng)具體活動(dòng)的造價(jià)構(gòu)成的。因此，工程項(xiàng)目的全過程造價(jià)管理必須是基于活動(dòng)與過程的，必須是按照工程項(xiàng)目的過程與活動(dòng)的組成與分解的規(guī)律去實(shí)現(xiàn)對(duì)于項(xiàng)目全過程的造價(jià)管理。

因此, 房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的工程造價(jià)控制管理貫穿了項(xiàng)目的全過程, 即從房地產(chǎn)項(xiàng)目決策的投資估算到設(shè)計(jì)階段設(shè)計(jì)概算, 以及施工階段的施工圖預(yù)算和工程完工后的竣工結(jié)算。各個(gè)階段的造價(jià)控制目標(biāo)是有機(jī)聯(lián)系在一起的, 各個(gè)階段互相制約、互相補(bǔ)充。因此, 要建立一體化的管理體系, 及時(shí)發(fā)現(xiàn)偏差, 糾正偏差, 使幾個(gè)階段朝著預(yù)定的控制目標(biāo)方向進(jìn)展，嚴(yán)格控制房地產(chǎn)項(xiàng)目工程成本。

2．房地產(chǎn)開發(fā)各階段造價(jià)控制管理存在的問題 2.1對(duì)房地產(chǎn)投資決策階段的重要性認(rèn)識(shí)不足

所謂房地產(chǎn)投資決策，是指對(duì)擬建房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的必要性和可行性進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析，對(duì)可以達(dá)到目標(biāo)的不同方案進(jìn)行比較和評(píng)價(jià)，并作出判斷，選擇某一方案的過程。由于房地產(chǎn)項(xiàng)目投資金額巨大，一旦錯(cuò)了第一步，那就滿盤皆輸，因此說，就房地產(chǎn)項(xiàng)目投資開發(fā)整個(gè)流程來看，這第一步投資決策環(huán)節(jié)無疑是重中之重。而這一環(huán)節(jié)恰恰是目前大多中國房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營運(yùn)作中的薄弱環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)投資決策階段控制工程造價(jià)，是正確確定房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目計(jì)劃投資數(shù)額的關(guān)鍵，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)正確控制投資目標(biāo)值具有重大意義。按照“前者控制后者”的制約關(guān)系，意味著決策階段對(duì)其后面的各種形式造價(jià)起著制約作用。因此，必須加強(qiáng)項(xiàng)目投資決策階段工程造價(jià)的管理。

2.2工程設(shè)計(jì)階段對(duì)工程造價(jià)控制不嚴(yán)

在項(xiàng)目作出投資決策后，工程造價(jià)控制的關(guān)鍵在于設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)費(fèi)一般只相當(dāng)于建設(shè)工程全壽命費(fèi)用的1％ 以下，但正是這少于1％的費(fèi)用卻影響項(xiàng)目投資的可能性高達(dá)75％以上?？墒悄壳捌毡榇嬖诖嬖凇爸厥┕?，輕設(shè)計(jì)”現(xiàn)象。在設(shè)計(jì)方案上基本上做到了采取兩個(gè)以上的設(shè)計(jì)方案進(jìn)行比較，但在經(jīng)濟(jì)上是否合理卻考慮很少，出現(xiàn)“多用鋼筋、少動(dòng)腦筋”的現(xiàn)象。特別是在競爭激烈的情況下，設(shè)計(jì)人員為了滿足開發(fā)商的要求，為了趕進(jìn)度，施工圖設(shè)計(jì)深度不夠，甚至有些項(xiàng)目出現(xiàn)做法與選型交代不清，使設(shè)計(jì)預(yù)算與實(shí)際造價(jià)出現(xiàn)嚴(yán)重偏差，預(yù)算文件不完整，設(shè)計(jì)變更偏多，導(dǎo)致工程造價(jià)增加很多。

2.3建設(shè)項(xiàng)目發(fā)包階段選擇不當(dāng)

工程設(shè)計(jì)完成后，項(xiàng)目發(fā)包顯得尤其重要。選擇了一家有實(shí)力、有信譽(yù)、報(bào)價(jià)合理的單位，工程就成功了一半。可是現(xiàn)階段開發(fā)商選擇中標(biāo)單位時(shí)往往只選擇報(bào)價(jià)最低的單位，有些中標(biāo)單位可能是投標(biāo)報(bào)價(jià)低于成本價(jià)而希望今后在施工過程中通過各種手段、方法取得彌補(bǔ)的單位，在施工過程中容易扯皮而影響質(zhì)量和工期，導(dǎo)致造價(jià)失控。此外工程招標(biāo)文件、合同文件不夠嚴(yán)密、明確，也很容易給施工單位鉆空子從而增加工程造價(jià)。

2.4工程實(shí)施階段管理失控

工程實(shí)施階段是建設(shè)項(xiàng)目形成實(shí)體的一個(gè)漫長過程，也是工程造價(jià)控制的難點(diǎn)階段。在工程實(shí)施階段，由于地質(zhì)條件變化，材料的代換，施工組織方案和措施調(diào)整，工程變更過多，現(xiàn)場簽證不明確，簽證內(nèi)容與實(shí)際不相符，合同管理不嚴(yán)格等，工程造價(jià)極易失控。

2.5工程竣工結(jié)算階段控制不力

房地產(chǎn)項(xiàng)目工程竣工決算是整個(gè)工程造價(jià)控制最后的一環(huán)?？⒐Q算如何能真實(shí)實(shí)地反映整個(gè)工程的實(shí)際造價(jià)，反映了開發(fā)商和承包方對(duì)工程造價(jià)管理的能力。

根據(jù)建設(shè)部、國家工商局《建設(shè)工程施工合同（示范文本）》（GF-1999-0201）通用條款，工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告經(jīng)發(fā)包人認(rèn)可后28天內(nèi)，承包人向發(fā)包人遞交竣工結(jié)算報(bào)告及完整的結(jié)算資料，雙方按照協(xié)議書約定的合同價(jià)款及專用條款約定的合同價(jià)款調(diào)整內(nèi)容，進(jìn)行工程竣工結(jié)算。但是目前仍存在不少工程項(xiàng)目竣工驗(yàn)收交付使用期超過一年以上，而承包方未報(bào)送結(jié)算資料的現(xiàn)象。在審核中，經(jīng)常發(fā)現(xiàn)送審資料不完整、竣工圖沒有全面體現(xiàn)工程實(shí)際情況，直接以施工圖代替竣工圖或在施工圖上做簡單更改，很多變更沒有在圖上標(biāo)注；設(shè)計(jì)變更手續(xù)不全，缺少變更通知及經(jīng)濟(jì)簽證；隱蔽工程現(xiàn)場驗(yàn)收無正式簽證手續(xù)；變更材料沒有確定結(jié)算單價(jià)等。

工程結(jié)算一拖再拖；有時(shí)工程結(jié)算人員不了解施工現(xiàn)場，也不到現(xiàn)場審核復(fù)查，只憑自己的想象核算，與實(shí)際投入相差較大，這些都影響了工程建設(shè)項(xiàng)目的使用和建設(shè)工程造價(jià)的確認(rèn)。

3．加強(qiáng)房地產(chǎn)各階段工程造價(jià)管理的措施 3.1在投資項(xiàng)目決策階段。

房地產(chǎn)項(xiàng)目的決策, 對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目工程造價(jià)有著決定性的影響, 是建設(shè)工程造價(jià)控制的重要環(huán)節(jié)階段。據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計(jì), 投資決策階段影響項(xiàng)目的程度達(dá)到80%—90%。

因此, 必須嚴(yán)格投資決策程序、做好市場調(diào)查研究 在選擇地點(diǎn)時(shí)應(yīng)考慮該地點(diǎn)的交通問題、上學(xué)、購物、醫(yī)療、周邊樓盤的情況等。還應(yīng)該為該項(xiàng)目作市場調(diào)查, 了解該地段人員的收入水平、購買人群特點(diǎn), 合理確定該發(fā)展項(xiàng)目的室內(nèi)布局大小、樓層高度、裝修標(biāo)準(zhǔn)等,為今后的銷售計(jì)劃打下良好的基礎(chǔ)。

對(duì)于復(fù)雜的房地產(chǎn)市場，須對(duì)市場進(jìn)行細(xì)分，找出細(xì)分市場的標(biāo)準(zhǔn)。比如以檔次來分，是要擠占中端市場，還是角逐高端市場；以建筑風(fēng)格來分，是要凸顯外國風(fēng)格，還是要表現(xiàn)中國風(fēng)格，是展示現(xiàn)代的，還是承傳古典的；以客戶群來分，客戶是以中年人為重點(diǎn)，還是以老年人為主；以產(chǎn)品類型來分，是做多層，高層，別墅，還是酒店式公寓等等。根據(jù)不同的市場就會(huì)劃分出不同的標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)目標(biāo)市場結(jié)合地段條件，開發(fā)能力，運(yùn)作實(shí)力等選擇一個(gè)適合開發(fā)建設(shè)規(guī)模和標(biāo)準(zhǔn)。比如建筑用料、小區(qū)環(huán)境建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)—空間環(huán)境、生態(tài)環(huán)境、視覺環(huán)境、人文環(huán)境、智能環(huán)境、電梯的設(shè)臵、裝修標(biāo)準(zhǔn)等等。

3.2.設(shè)計(jì)階段的工程造價(jià)控制

3.2.1完善工程設(shè)計(jì)階段的招標(biāo)工作，各階段引入競爭機(jī)制

為了有效避免設(shè)計(jì)階段只注重方案招標(biāo)，忽視初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)階段的招標(biāo)對(duì)工程造價(jià)控制帶來的問題，在設(shè)計(jì)招標(biāo)工作中，不僅方案設(shè)計(jì)階段要通過招標(biāo)完成，而且初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)也應(yīng)引入競爭機(jī)制，使每個(gè)設(shè)計(jì)階段均通過競爭完成。這樣在每個(gè)細(xì)節(jié)上都會(huì)做到精益求精地去設(shè)計(jì)。

定標(biāo)的主要因素應(yīng)放在設(shè)計(jì)構(gòu)思的新穎性、創(chuàng)造性、實(shí)用性、技術(shù)的優(yōu)劣、投資估算的合理性，設(shè)計(jì)進(jìn)度計(jì)劃、設(shè)計(jì)組織方案等方面來進(jìn)行評(píng)價(jià)。通過技術(shù)、經(jīng)濟(jì)和效果評(píng)價(jià)，力求選擇在技術(shù)先進(jìn)前提下確保經(jīng)濟(jì)合理，在經(jīng)濟(jì)合理的前提下確保技術(shù)先進(jìn)，在滿足使用功能的前提下注意造型別致美觀，最少的投入創(chuàng)造最大經(jīng)濟(jì)效益的設(shè)計(jì)投標(biāo)單位為中標(biāo)單位。

3.2.2在設(shè)計(jì)階段引入監(jiān)理工作 讓有經(jīng)驗(yàn)的監(jiān)理人員參與到設(shè)計(jì)階段來，對(duì)設(shè)計(jì)的全過程實(shí)施跟蹤檢查，可以及時(shí)避免設(shè)計(jì)過程中可能出現(xiàn)的失誤和缺陷，發(fā)揮監(jiān)理單位作為第三方所起的協(xié)調(diào)與約束作用，打破設(shè)計(jì)單位自己控制自己的單一局面。

3.2.3進(jìn)行限額設(shè)計(jì)

推行限額設(shè)計(jì)，要從源頭抓起。首先應(yīng)制定合理的目標(biāo)值，如果目標(biāo)值不合理，就會(huì)被突破或者與實(shí)際懸殊很大。目標(biāo)值應(yīng)在對(duì)設(shè)計(jì)的科學(xué)性、功能的實(shí)用性和經(jīng)濟(jì)的合理性等方面進(jìn)行充分論證分析后才能作出結(jié)論。進(jìn)行限額設(shè)計(jì)關(guān)鍵是確定好工程項(xiàng)目的限額，控制好設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)模。其次要制定實(shí)行限額設(shè)計(jì)相應(yīng)的管理制度和有關(guān)規(guī)定，從整體上加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目投資的控制，由被動(dòng)反應(yīng)變成主動(dòng)控制，由事后核算變成事前控制。

同時(shí)，必須加強(qiáng)設(shè)計(jì)變更管理，盡可能把設(shè)計(jì)變更控制在設(shè)計(jì)階段初期，建立健全相應(yīng)的設(shè)計(jì)變更制度，對(duì)影響工程造價(jià)的重大設(shè)計(jì)變更，需進(jìn)行由多方人員參加的技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證，使建設(shè)投資得到有效控制。

3.2.4改革設(shè)計(jì)取費(fèi)辦法，實(shí)行設(shè)計(jì)質(zhì)量的獎(jiǎng)罰制度

現(xiàn)行的設(shè)計(jì)取費(fèi)與工程成本無關(guān)，只重視技術(shù)性，忽視經(jīng)濟(jì)性，不利于工程造價(jià)的控制。因此，應(yīng)對(duì)現(xiàn)行設(shè)計(jì)費(fèi)的計(jì)費(fèi)方法進(jìn)行改革，建立激勵(lì)機(jī)制。比如將設(shè)計(jì)費(fèi)的計(jì)取分為兩部分。一部分為基本設(shè)計(jì)費(fèi)，按原設(shè)計(jì)費(fèi)計(jì)取；另一部分為效益設(shè)計(jì)費(fèi)，這部分費(fèi)用應(yīng)充分體現(xiàn)出激勵(lì)機(jī)制。若設(shè)計(jì)單位在批準(zhǔn)的投資限額內(nèi)，認(rèn)真運(yùn)用價(jià)值工程原理，在保證工程安全和不降低功能的前提下，通過采用新技術(shù)、新材料、新工藝，節(jié)約的工程投資，應(yīng)按一定比例給設(shè)計(jì)單位和設(shè)計(jì)人員提取獎(jiǎng)勵(lì)。相反，如設(shè)計(jì)超投資，設(shè)計(jì)不合理或造成了一定的浪費(fèi)，設(shè)計(jì)單位和設(shè)計(jì)人員同樣要承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，并視浪費(fèi)程度承擔(dān)一定的經(jīng)濟(jì)損失。獎(jiǎng)罰分明、利益掛鉤，才有利于調(diào)動(dòng)設(shè)計(jì)人員積極性，有利于控制工程投資。

3.3.加強(qiáng)房地產(chǎn)招標(biāo)階段造價(jià)控制措施 3.3.1對(duì)評(píng)標(biāo)辦法，不能一味強(qiáng)調(diào)低價(jià)中標(biāo)

按照《招標(biāo)投標(biāo)法》的規(guī)定“可采用經(jīng)評(píng)審的最低投標(biāo)價(jià)格法和綜合評(píng)估法，或者法律、行政法規(guī)允許的其他評(píng)標(biāo)辦法”，招標(biāo)人在評(píng)標(biāo)時(shí)除了對(duì)一些簡單的工程可采用最低價(jià)中標(biāo)的單因素評(píng)標(biāo)法，對(duì)一些較復(fù)雜的工程應(yīng)盡可能采用綜合因素評(píng)標(biāo)法，即除了評(píng)審?fù)稑?biāo)人的投標(biāo)報(bào)價(jià)外，還要對(duì)其質(zhì)量、工期、文明施工、安全施工、施工方案、擬投入的人員和機(jī)械設(shè)備等進(jìn)行綜合評(píng)審。

對(duì)投標(biāo)報(bào)價(jià)評(píng)分時(shí)，不能只看總報(bào)價(jià)，還要同時(shí)重視清單子目的單價(jià)，以防止和限制投標(biāo)單位采用不均衡報(bào)價(jià)法。這是因?yàn)榭們r(jià)符合要求的，并不等于每一清單項(xiàng)目的單價(jià)也符合要求；總價(jià)最低的，并不等于每一清單項(xiàng)目的單價(jià)也最低。對(duì)清單項(xiàng)目單價(jià)的評(píng)審，可采用平均值法，也可采用權(quán)重分配法。

3.3.2 應(yīng)從專業(yè)的角度嚴(yán)格界定招標(biāo)范圍 招標(biāo)范圍的劃分不科學(xué)，很有可能造成工程的重復(fù)計(jì)價(jià)，部分設(shè)備重復(fù)定貨的現(xiàn)象，從而造成工程的造價(jià)無形的增加，例如，有的招標(biāo)方對(duì)弱電專業(yè)不了解，其自控部分的電動(dòng)閥門是在弱電的承包范圍內(nèi)，還是在空調(diào)管道專業(yè)的承包范圍內(nèi)劃分不清，結(jié)果就會(huì)導(dǎo)致兩個(gè)專業(yè)承包單位都對(duì)電閥作了定貨，從而造成設(shè)備的重復(fù)定貨。

3.4.建設(shè)工程項(xiàng)目實(shí)施階段的工程造價(jià)控制

合同實(shí)施階段投入資金量最多, 直接影響著建設(shè)費(fèi)用和竣工結(jié)算, 是投資控制的重要階段。應(yīng)特別注意以下幾方面的管理:

一是選擇合理的施工方案 , 在保證安全、質(zhì)量的前提下,用最經(jīng)濟(jì)的方案,從而降低工程成本,減少工程變更和現(xiàn)場簽證,加強(qiáng)投資控制。

二是加強(qiáng)工程進(jìn)度管理,認(rèn)真審核施工組織設(shè)計(jì)。施工組織不合理, 不僅影響項(xiàng)目進(jìn)度和質(zhì)量, 而且影響資金的使用。

三是加強(qiáng)工程變更及簽證管理, 在工程建設(shè)項(xiàng)目中,工程變更和現(xiàn)場簽證是不可避免的,但要進(jìn)行有效控制.為防止施工圖設(shè)計(jì)中產(chǎn)生漏洞,除在審核圖紙時(shí)把關(guān)外,還應(yīng)圖紙會(huì)審中盡量消除漏洞.設(shè)計(jì)變更應(yīng)盡量提前,變更發(fā)生得越早,損失越小,盡可能把設(shè)計(jì)變更控制在施工階段初期,尤其對(duì)影響工程造價(jià)的重大設(shè)計(jì)變更,更要先比較各個(gè)方案的優(yōu)劣,選擇最經(jīng)濟(jì)適用的方法,使工程造價(jià)得到有效控制。如基礎(chǔ)部分由于很多不可預(yù)料的因素,發(fā)生的圖紙外的簽證比較多(土方、地下水排水、地下物的清除等),要嚴(yán)格把關(guān)。對(duì)于現(xiàn)場簽證,要實(shí)行嚴(yán)格認(rèn)真的逐級(jí)審核制,即造價(jià)工程師審核簽字,總監(jiān)理工程師及房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理方再審核簽字后方才有。對(duì)于工程聯(lián)系單、圖紙會(huì)審、施工組織設(shè)計(jì)方案等要嚴(yán)格審核。

3.5工程竣工階段的工程造價(jià)控制

工程竣工結(jié)算是確定工程造價(jià)的最終手段, 是投資控制的最后的一個(gè)工作環(huán)節(jié)。由于在施工過程中存在著不可避免的變化, 因此需要造價(jià)管理人員樹立高度的責(zé)任心, 在施工過程中及時(shí)收集涉及工程結(jié)算的資料。認(rèn)真審核竣工結(jié)算資料(包括工程變更、簽證等), 凡進(jìn)行竣工結(jié)算的工程必須要有竣工驗(yàn)收手續(xù)；在確定工程造價(jià)時(shí)，堅(jiān)持以現(xiàn)行的工程造價(jià)管理規(guī)定為依據(jù)，按照甲乙雙方在施工合同中的約定，根據(jù)竣工圖結(jié)合隱蔽簽證、現(xiàn)場簽證和設(shè)計(jì)變更進(jìn)行審核計(jì)算，審查是否按圖紙及合同規(guī)定全部完成工作，是否有丟、拉項(xiàng)工程。認(rèn)真核實(shí)每一項(xiàng)工程變更是否真正實(shí)施，該增的增，該減的減，實(shí)事求是；為了合理確定工程造價(jià)，計(jì)價(jià)必須準(zhǔn)確。造價(jià)管理人員不但要熟練掌握工程量的計(jì)算規(guī)則，定額子目的組成內(nèi)容和套用規(guī)定、工程造價(jià)計(jì)算程序，還要掌握三者的編制原理、內(nèi)在聯(lián)系，同時(shí)應(yīng)深入現(xiàn)場了解實(shí)際情況, 與現(xiàn)場管理人員密切配合, 掌握第一手資料, 避免與實(shí)際脫節(jié)。防止有虛報(bào)工程量、工程量套錯(cuò)定額、重復(fù)計(jì)算等情況發(fā)生, 保證工程造價(jià)的準(zhǔn)確度。

同時(shí)，為了保證工作少出偏漏，應(yīng)實(shí)行工程結(jié)算第三方復(fù)審制度和工程尾款會(huì)簽制度，確保結(jié)算質(zhì)量和投資收益。4.結(jié)束語

回顧過去，展望未來，房地產(chǎn)工程造價(jià)管理任重而道遠(yuǎn)。隨著我國社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)改革的不斷深化，從客觀上要求我們發(fā)揮主觀能動(dòng)性，借鑒國內(nèi)外的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，從根本上解決合理確定和有效控制工程造價(jià)的歷史問題，推動(dòng)我國建筑市場的健康發(fā)展。

房地產(chǎn)工程造價(jià)控制貫穿于整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)的全過程,各個(gè)參與者相互聯(lián)系和配合, 積極參與項(xiàng)目的建設(shè)管理, 并適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求, 采取有效措施, 必定可以降低工程造價(jià)的成本, 真正提高投資的經(jīng)濟(jì)效益。我們在房地產(chǎn)開發(fā)的過程中應(yīng)該重視每一個(gè)階段的造價(jià)控制點(diǎn)，全方位的控制開發(fā)成本，提高經(jīng)濟(jì)效益