第一篇：房地產(chǎn)借殼上市可持續(xù)發(fā)展經(jīng)營能力審核備忘錄

房地產(chǎn)借殼上市可持續(xù)發(fā)展經(jīng)營能力審核備忘錄

為進一步完善對房地產(chǎn)企業(yè)借殼上市的政策引導，結(jié)合國家對房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展實施宏觀調(diào)控的政策導向，做到扶優(yōu)汰劣，支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)獲得借殼上市的機會，確保房地產(chǎn)企業(yè)借殼上市后具有良好的發(fā)展后勁，提高上市公司的可持續(xù)經(jīng)營能力，就借殼方資質(zhì)及擬注入資產(chǎn)重點關(guān)注以下：

一、產(chǎn)業(yè)政策導向性

支持：項目資本金達標、主營業(yè)務方向符合國家產(chǎn)業(yè)政策導向，兩限房、經(jīng)濟適用房占比達標并且具有核心競爭力的大型龍頭企業(yè)。

限制：以別墅、高檔豪華住宅開發(fā)為主的、其主要業(yè)務屬于國家房地產(chǎn)調(diào)控政策限制范圍的企業(yè)。限制同一集團將同一類型的房地產(chǎn)業(yè)務（經(jīng)常按住宅開發(fā)、商業(yè)開發(fā)、工業(yè)用地開發(fā)區(qū)別）注入到兩家以上境內(nèi)上市公司。

二、企業(yè)背景、市場地位

支持：全國性房地產(chǎn)企業(yè)或者地區(qū)性龍頭企業(yè)（通常最近三年房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)?；蜃罱荒觊_發(fā)規(guī)模為省級以上區(qū)域前10名）；股權(quán)結(jié)構(gòu)、控制關(guān)系及其歷史沿革清晰、合規(guī)，有較強的品牌效應和知名度，開發(fā)資質(zhì)原則在二級以上。

限制：市場地位不高、僅憑運作獲得區(qū)域性的土地，背景復雜、近三年有過重大項目開發(fā)失敗記錄的企業(yè)。

三、歷史經(jīng)營記錄

支持：企業(yè)擁有較豐富的開發(fā)經(jīng)驗（已開發(fā)完畢項目建筑面積在100萬平方米以上），歷史開發(fā)項目成功，有多個樓盤獲得行業(yè)優(yōu)質(zhì)獎項，開發(fā)項目均能按期交付。

限制：企業(yè)缺乏項目開發(fā)經(jīng)驗、僅憑運作取得區(qū)域性土地儲備，存在歷史欠稅行為（如已開發(fā)項目土地增值稅計提不足）。

四、資本實力與盈利能力

支持：資本和資產(chǎn)規(guī)模較大的企業(yè)（通常擬借殼資產(chǎn)最近一期期末經(jīng)審計的凈資產(chǎn)超過5億元、資產(chǎn)規(guī)模超過15億元），有保持和提升盈利能力的運作水平，房地產(chǎn)業(yè)務歷年來保持穩(wěn)定增長或總體增長的收益水平（通常最近一年凈資產(chǎn)收益率水平超過銀行同期貸款利率）。

限制：資本實力不強或資本金不到位、盈利能力起伏不定，或只運作過

一、兩個小項目的企業(yè)。

五、公司財務狀況

支持：擬注入資產(chǎn)公司財務結(jié)構(gòu)合理穩(wěn)健，信用等級較高（A級以上）；合并報表扣除預收款后的資產(chǎn)負債率原則上不超過70%，不存在嚴重依賴外部資金（如銀行借款）；有較為充沛的現(xiàn)金流。

限制：信用等級較差，資產(chǎn)負債率居高不下，嚴重依賴外部資金（包括近三年存在占用、拖欠施工開發(fā)款項、拖欠銀行貸款行為）、經(jīng)常出現(xiàn)賬面現(xiàn)金斷流的或存在因資金周轉(zhuǎn)困難大部分項目超過土地出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿一年以上的企業(yè)。

六、企業(yè)戰(zhàn)略、土地儲備

支持：擬注入資產(chǎn)有明晰的發(fā)展戰(zhàn)略，有明確適應宏觀調(diào)控政策變化、應對市場波動的能力；土地儲備足以滿足未來一定期間（原則上為三年以上）的開發(fā)；有豐富的公開市場拿地并成功開發(fā)項目盈利的經(jīng)驗(公開市場（是指招拍掛吧）取得的土地面積占其土地儲備的30%以上)。

限制：受房地產(chǎn)行業(yè)高利潤的驅(qū)使，憑人為運作拿地而介入房地產(chǎn)行業(yè)，沒有明確的發(fā)展目標，土地儲備單薄，缺乏公開競爭的能力和經(jīng)驗的企業(yè)。

七、管理和業(yè)務規(guī)范性

支持：公司業(yè)務運作規(guī)范，不存在違反國家或地方出臺的一系列調(diào)控制政策（行政管理開發(fā)、土地、金融、稅收、外資、物管及市場秩序等6類型調(diào)控政策）的情形，不存在侵害客戶利益、公眾利益的行為。

限制：企業(yè)在近三年經(jīng)營過程中，經(jīng)常違反國家或地方相關(guān)政策（如項目資本金不足35%，違反銀行相關(guān)信貸規(guī)定取得貸款的等），或因工程進度、工程質(zhì)量問題近三年遭受大量退房、大量訴訟或因上述原因受到行政處罰的。

八、公司治理規(guī)范性

支持：公司治理結(jié)構(gòu)規(guī)范，三會運作高效、內(nèi)部控制制度嚴格且有效實施。管理團體近三年保持穩(wěn)定，具有豐富的房地產(chǎn)從業(yè)經(jīng)驗。公司與股東之間按不存在同業(yè)競爭和大量關(guān)聯(lián)交易，借殼資產(chǎn)（包括商標、品牌）獨立完整。

限制：公司治理不健全，內(nèi)部控制漏洞明顯，管理團隊變動頻繁，有較大的業(yè)務風險。存在同業(yè)競爭以及關(guān)聯(lián)利益輸送的情況。

上市公司重大資產(chǎn)重組房地產(chǎn)業(yè)務評估審核要點指引

（中國證監(jiān)會上市公司監(jiān)管部、中國資產(chǎn)評估協(xié)會，2008年月日）

第一條 為規(guī)范上市公司重大資產(chǎn)重組的評估行為，保護投資者合法權(quán)益，因上市公司重大資產(chǎn)重組評估審核工作需要，根據(jù)《公司法》、《證券法》等法律、法規(guī)和我會的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合涉及房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務和企業(yè)相關(guān)評估法規(guī)準則和規(guī)范，制定本指引。

第二條 本指引是對重大資產(chǎn)重組房地產(chǎn)企業(yè)評估事項進行審核的基本要求。本指引可能難以涵蓋房地產(chǎn)企業(yè)重組過程中的所有評估問題，審核中應根據(jù)實際情況，按照上市公司發(fā)行證券的一般要求，以及資產(chǎn)評估規(guī)范進行審核。

第三條 本指引所稱房地產(chǎn)企業(yè)的評估是指房地產(chǎn)的價值單獨或?qū)⑵渥鳛榉康禺a(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)的組成部分、以及企業(yè)價值的組成內(nèi)容根據(jù)交易的不同結(jié)構(gòu)，對單項資產(chǎn)或企業(yè)價值進行分析、估算并發(fā)表專業(yè)意見的行為和過程。

第四條 本指引所稱房地產(chǎn)是指房地產(chǎn)企業(yè)分別在固定資產(chǎn)、在建工程、存貨以及無形資產(chǎn)等科目中核算的土地、房屋建筑物及房地產(chǎn)開發(fā)項目。包括企業(yè)自用的房地產(chǎn)、投資性物業(yè)、以出售為目的的在建及竣工的房地產(chǎn)（開發(fā)項目）以及房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營相應環(huán)節(jié)的合同權(quán)益。

第五條房地產(chǎn)評估應依據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)和評估準則及規(guī)范。根據(jù)房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)狀況、企業(yè)會計核算的要求以及房地產(chǎn)的實際使用等情況，判斷對房地產(chǎn)采用房地分開單獨評估，還是采用房地一體整體評估。根據(jù)交易結(jié)構(gòu)，確定是對房地產(chǎn)單項資產(chǎn)評估，還是進行整體企業(yè)價值評估。

第六條 房地產(chǎn)企業(yè)并購重組資產(chǎn)評估審核的一般要求：

（一）應當關(guān)注評估機構(gòu)是否具有證券相關(guān)業(yè)務資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)資格，評估師是否具備房地產(chǎn)的相關(guān)專業(yè)知識及相應的評估經(jīng)驗，具備從事企業(yè)估值的專業(yè)勝任能力。

（二）應當關(guān)注評估對象是否明確，評估師執(zhí)行評估業(yè)務過程中是否根據(jù)評估目的等相關(guān)條件選擇適當?shù)膬r值類型，獲得充分信息，恰當運用評估方法，形成合理的評估結(jié)論。

（三）引用的數(shù)據(jù)是否有充分、客觀的依據(jù)，并注明資料來源。

（四）房地產(chǎn)評估應以評估對象權(quán)益合法為前提。評估中應適當關(guān)注其權(quán)屬證明文件。對于房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)的權(quán)利類型和歸屬，應當以其權(quán)屬證明文件、權(quán)屬檔案以及相關(guān)合同等合法權(quán)屬證明文件為依據(jù)。

評估對象的權(quán)利、用途等相關(guān)條件應當滿足評估目的所對應國家法律、法規(guī)、政策等的規(guī)定或要求。

（五）審核中應當關(guān)注房地產(chǎn)評估是否在合法、合規(guī)的前提下，全面體現(xiàn)市場公平交易的基本原則?？梢愿鶕?jù)評估目的和房地產(chǎn)項目的成熟度進行合理假設(shè)，但假設(shè)不能違背政府規(guī)劃、用途管制等限制條件。對于房地產(chǎn)的限制條件，應當以國家有關(guān)部門依法規(guī)定和批準的用途、面積、高度、建筑密度、容積率、年限等技術(shù)指標為依據(jù)。尚未獲批準的，應對假設(shè)的合理性有令人信服的論證，若主要風險和不確定因素未充分考慮和計量，則假設(shè)不具有合理性。

（六）審核中應當關(guān)注房地產(chǎn)評估選用的評估方法是否合理、恰當。對于房地產(chǎn)企業(yè)的整體評估，評估方法不宜采用市盈率法。對于尚未開發(fā)的土地使用權(quán)評估應遵照執(zhí)行“土地估價規(guī)程”。

（七）審核中應當關(guān)注各種評估方法是否充分考慮了各項稅費因素，包括銷售稅金、土地增值稅、所得稅因素。土地增值稅是否按照國家稅務總局2007年1月中旬發(fā)布的《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》精神足額計提。對于項目已完成的已實現(xiàn)部分銷售的地產(chǎn)項目，已銷售部分是否也足夠計提了土地增值稅。所得稅是否按整個地產(chǎn)項目的預計利潤足額計提。

（八）審核中應當關(guān)注對于已完工存貨是否充分考慮了合理利潤因素。

（九）審核中應當關(guān)注對于以假設(shè)開發(fā)法評估的在建項目，是否充分了考慮了開發(fā)資金成本和地產(chǎn)行業(yè)合理的開發(fā)利潤及時間的折現(xiàn)率。對于已預售的房屋，市場單價取值是否按合同實際價格取值。未預售部分，是否按預計售價取值。

（十）審核中應當關(guān)注對于以假設(shè)開發(fā)法、剩余法評估的地產(chǎn)項目，應要求公司、評估機構(gòu)提供地產(chǎn)項目評估基準日周邊相近樓盤市場價格，以驗證價格的公允性。

第七條 審核中應充分關(guān)注房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模，包括公司的房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)等級、當年房屋開工及竣工面積、當年房屋銷售收入、土地保有數(shù)量、房地產(chǎn)開發(fā)的地域分布、在全國或當?shù)厥袌稣加新实?。房地產(chǎn)企業(yè)未來預期應該與當前狀況高度相關(guān)。

第八條 審核中應關(guān)注評估機構(gòu)和評估師是否了解房地產(chǎn)業(yè)稅收法規(guī)、房地產(chǎn)企業(yè)財務、會計制度、會計準則及其他財務會計法規(guī)對房地產(chǎn)后續(xù)計量模式的要求，并在此基礎(chǔ)上合理確定房地產(chǎn)評估的計量要素和價值類型。

第九條 評估中運用最佳利用原則，應當充分考慮企業(yè)經(jīng)營方式及房地產(chǎn)實際使用方式對房地產(chǎn)價值的影響，并且均衡考慮替代原則等企業(yè)估值的原則，特別是等量資本等量報酬的投資市場公平交易的原則。

第十條 審核中應當特別關(guān)注房地產(chǎn)物質(zhì)實體價值或權(quán)利價值與權(quán)益價值，房地產(chǎn)物質(zhì)實體價值或權(quán)利價值、權(quán)益價值與所對應的企業(yè)價值，房地產(chǎn)物質(zhì)實體價值或權(quán)利價值、權(quán)益價值與其衍生的其他無形資產(chǎn)價值之間的聯(lián)系和區(qū)別及其相互關(guān)系。在并購重組中房地產(chǎn)實體價值或權(quán)利價值與權(quán)益價值往往具有重大區(qū)別。

第十一條審核中應當注意評估師是否正確區(qū)分了整幢房地產(chǎn)評估價值與分單元房地產(chǎn)評估價值的不同。

第十二條 審核中應當關(guān)注評估反映在不同會計科目中的不同資產(chǎn)形態(tài)下的房地產(chǎn)價值所考慮的因素、采用的評估方法及參數(shù)可能是不同的。

在存貨（在建開發(fā)產(chǎn)品、開發(fā)產(chǎn)品）科目中核算的房地產(chǎn)，評估時應考慮開發(fā)完成后的房地價值、銷售費用、銷售稅金及附加、土地增值稅、所得稅、管理費用、財務費用、應付未付工程款、后續(xù)投資、占用資本分攤利潤和風險回報等因素。

其中：開發(fā)完成后的房地價值，已預售收款（但尚未結(jié)轉(zhuǎn)收入）的可以直接取合同售價；預售尚未收款應考慮時間和風險折扣；尚未售出的可以通過市場比較法估算比準價格。應付未付工程款應根據(jù)最新工程總概算減去實際已付的工程款確定。

后續(xù)投資、占用資本分攤利潤和風險回報應按照“等量資本獲得等量收益”的原則，根據(jù)項目開發(fā)程度、實際已付的工程款和銷售等情況合理確定。

在存貨——開發(fā)產(chǎn)品和在建工程科目核算的房地產(chǎn)項目，評估時一般不宜將分別土建工程與設(shè)備安裝工程分開獨立評估，而應將在建工程作為一個整體，綜合考慮工程總造價、工程建設(shè)進度和在相關(guān)往來科目中核算的實際已付及應付未付的工程款項（特別注意未在賬內(nèi)核算的成本費用）以及適當?shù)亩惡罄麧?。適當利潤應依據(jù)等量資本獲得等量收益的原則。但在具體測算時可以分別土建工程和設(shè)備安裝工程計算成本費用。

第十三條收益法評估企業(yè)價值時，對涉及的溢余房地產(chǎn)價值一般應采用重置成本法進行評估。若采用市場法評估，應全面考慮房地產(chǎn)的持有目的、收益狀況和實現(xiàn)交易的可能性，謹慎確定市場價值。

第十四條審核中應當關(guān)注是否分析了房地產(chǎn)開發(fā)項目在企業(yè)財務核算的方式以及是否存在未結(jié)合同和尚未支付款項，并且能夠明確房地產(chǎn)的評估價值內(nèi)涵與實際的支出、尚未發(fā)生的支出之間的關(guān)系，避免重復計算或遺漏。

第十五條應當關(guān)注房地產(chǎn)的相鄰關(guān)系、租約限制和與房地產(chǎn)相關(guān)聯(lián)的動產(chǎn)，關(guān)注相鄰關(guān)系、租約限制和動產(chǎn)對房地產(chǎn)價值的影響。

第十六條應當關(guān)注相關(guān)稅費對評估結(jié)果影響。交易環(huán)節(jié)的稅賦一般不應構(gòu)成房地產(chǎn)評估價值的組成部分。應特別注意土地增值稅、所得稅在不同評估目的和不同評估方法中的合理性。第十七條應當關(guān)注房地產(chǎn)市場景氣周期對評估價值的影響。應特別注意房地產(chǎn)高景氣階段的風險是否在估值上作了合理、謹慎的考慮。

第十八條評估報告中應對以下內(nèi)容和信息進行真實、客觀、全面的披露：

（一）房地產(chǎn)企業(yè)的基本情況。包括：公司的股權(quán)架構(gòu)；房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)等級；開發(fā)項目的數(shù)量、地域分布；當年房屋開工及竣工面積，當年房屋銷售收入；土地保有數(shù)量、公司在全國或當?shù)厥袌稣加新?；公司近三年主要財務指標；本次重組涉及的關(guān)聯(lián)交易，歷次股權(quán)變動或資產(chǎn)交易的定價情況等。

（二）企業(yè)主要開發(fā)項目的進展情況。包括：項目審批情況，項目規(guī)劃情況，項目效益分析，項目進展情況，項目銷售情況，項目核算情況等。

（三）評估對象房地產(chǎn)的基本情況及登記狀況描述。包括：名稱、位置、四至、面積、用途、容積率、使用者、建筑結(jié)構(gòu)、建筑年代、建筑高度、樓層、層高、外觀、內(nèi)部裝修、設(shè)施設(shè)備等；實地踏勘情況：實景照片、位置圖、平面圖、周圍環(huán)境、景觀、基礎(chǔ)設(shè)施及公共配套設(shè)施完備程度、土地平整程度、地勢、土壤狀況、規(guī)劃限制條件、利用現(xiàn)狀、交通條件、維護、保養(yǎng)、使用情況、結(jié)構(gòu)性缺損情況等。

（四）房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)狀況：包括產(chǎn)權(quán)人、產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、合法使用年限、已使用年限、合法權(quán)屬取得來源、他項權(quán)利及其登記情況、有關(guān)權(quán)證取得情況、有關(guān)合同協(xié)議及政府批文、法院判決裁定結(jié)果、存在的產(chǎn)權(quán)瑕疵等；

（五）評估假設(shè)前提和條件。當房地產(chǎn)設(shè)定條件與現(xiàn)實狀況不同時，房地產(chǎn)評估報告應當對由此導致的評估結(jié)論與房地產(chǎn)現(xiàn)實狀況價值的差異進行說明。

（六）房地產(chǎn)評估報告應當對利用其他專業(yè)機構(gòu)的技術(shù)報告、其他評估機構(gòu)的評估結(jié)論情況進行說明。

（七）比較案例的基本情況：名稱、位置、四至、面積、用途、容積率、使用者、建筑結(jié)構(gòu)、建筑年代、建筑高度、樓層、層高、外觀、內(nèi)部裝修、設(shè)施設(shè)備、產(chǎn)權(quán)人、產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、合法使用年限、實景照片、位置圖、周圍環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施及公共配套設(shè)施完備程度等。第十九條 本指引自發(fā)布之日起施行。

第二篇：可持續(xù)發(fā)展能力建設(shè)

可持續(xù)發(fā)展能力建設(shè)及相關(guān)問題可持續(xù)發(fā)展能力

可持續(xù)發(fā)展能力的定義可描述成:“一個特定系統(tǒng)在規(guī)定目標和預設(shè)階段內(nèi)，可以成功地將其發(fā)展度、協(xié)調(diào)度、持續(xù)度穩(wěn)定地約束在可持續(xù)發(fā)展閾值內(nèi)的概率”，即“一個特定的系統(tǒng)成功地延伸至可持續(xù)發(fā)展目標的能力”。

美國的漢森、約納斯（1996）也有相似的定義，他們將可持續(xù)能力直接解釋為:“一個系統(tǒng)，可以達到可持續(xù)狀態(tài)的水平。

“發(fā)展度”以社會財富的增長、理性需求的滿足、生活質(zhì)星的提高為其基本識別。發(fā)展度構(gòu)成了可持續(xù)能力的“動力表征”，是可持續(xù)能力不斷提高的發(fā)動機。它的內(nèi)涵是:（1）社會財富增長的度量；(2)發(fā)展質(zhì)星提高的度量；（3）理性需求滿足的度量（4）創(chuàng)新能力培育的度量；（5)文化內(nèi)涵進步的度量。

“協(xié)調(diào)度”以環(huán)境與發(fā)展間的平衡、效率與公平間的平衡、物質(zhì)與精神問間平衡為其基本識別。協(xié)調(diào)度構(gòu)成r可持續(xù)能力的“公平表征”，是可持續(xù)能力不斷優(yōu)化的調(diào)節(jié)者。其內(nèi)涵是:（1）人際、代際、城際、區(qū)際之間的協(xié)調(diào)；（2）物質(zhì)文明與精神文明之間的協(xié)調(diào)（3）經(jīng)濟效率與社會公平之間的協(xié)調(diào)；（4）自由竟爭與有序規(guī)范之間的協(xié)調(diào)；（5）開拓創(chuàng)新與有效繼承之間的協(xié)調(diào)。

“持續(xù)度”以人均財富的世代非減、投資邊際效益的世代非減、生態(tài)服務價值的世代非減為其基本識別。持續(xù)度構(gòu)成了可持續(xù)能力的“質(zhì)星表征”是可持續(xù)能力不斷維系的促進劑。它的內(nèi)涵是:（1）逼近“三零狀態(tài)”即生態(tài)赤字為零、環(huán)境脅迫為零、生態(tài)價值與生產(chǎn)價值之比率變化為零；（2）向自然的索取與對自然的回饋相平衡，充分建立人與自然的協(xié)同進化機制；（3）充分尊重自然遺產(chǎn)和歷史文化遺產(chǎn)，同時擔負為后代擴大文明積累的責任；（4）逐步實現(xiàn)“自然-社會-經(jīng)濟”復雜巨系統(tǒng)的可持續(xù)發(fā)展目標?？沙掷m(xù)發(fā)展能力建設(shè)

1992年里約會議通過的聯(lián)合國《 21世紀議程》，對可持續(xù)發(fā)展的能力建設(shè)有如下的明確闡述:“一個國家的可持續(xù)發(fā)展能力，在很大程度上取決于在其生態(tài)和地理條件下人民和體制的能力，具體地說，能力建設(shè)包括一個國家在人力、科學、技術(shù)、組織、機構(gòu)和資源方面的能力的培養(yǎng)和增強。能力建設(shè)的基本目標就是提高對政策和發(fā)展模式評價和選擇的能力，這個能力的提高過程是建立在該國家人民對環(huán)境限制與發(fā)展需求之間關(guān)系正確認識的基礎(chǔ)之上的。所有國家都有必要增強這個意義上的國家能力”。這一概念至少包含了三個方面的重要含義:第一，可持續(xù)發(fā)展能力強調(diào)了科學技術(shù)的能力，即對經(jīng)濟發(fā)展起推動作用的知識和技術(shù)能力；第二，重視人力資本與體制資本(或者更廣義上的社會資本)的積累，強調(diào)人的綜合能力，包括對自然過程的認知和把握能力、對問題迅速反應及解決能力等;；同時也強調(diào)體制對實施可持續(xù)發(fā)展的作用，即不同的體制對可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略的實施會有不同的效果；第三，國家所處的自然條件、資源儲備等自然系統(tǒng)的供給能力。

歸納起來，可以給可持續(xù)發(fā)展能力建設(shè)給出這樣一個定義:能力建設(shè)是指建立國家、地方、機構(gòu)和個人在制定正確決策和以有效的方式實施這些正確決策方而的能力，它包括人們不斷改善能力效率的整個過程，是一個國家或地方、機構(gòu)、個人在開發(fā)、利用可持續(xù)發(fā)展能力的過程中所有努力之總和。

可持續(xù)發(fā)展能力建設(shè)首先要著眼于國情，以及在生態(tài)基礎(chǔ)、自然狀況和地理條件下，如何認識國家發(fā)展成本，如何選擇國家發(fā)展道路和如何進行國家的制度建設(shè)。在這方面，中國的決策層在審慎思考各種情況之后，對未來發(fā)展道路做出了決斷:沿著可持續(xù)發(fā)展之路，將

經(jīng)濟、社會與生態(tài)環(huán)境之間的整體體關(guān)系置于綜合平衡之中，實現(xiàn)“自然-社會-經(jīng)濟”復雜巨系統(tǒng)的整體效益最大化。我國按此決斷規(guī)劃了發(fā)展戰(zhàn)略、具體行動和一系列的體制保證，使中國在可持續(xù)發(fā)展能力建設(shè)方面取得了巨大的成就。

3區(qū)域可持續(xù)發(fā)展能力建設(shè)的內(nèi)容

（1）生態(tài)環(huán)境能力建設(shè)

生態(tài)環(huán)境是一個地區(qū)可持續(xù)發(fā)展的背景和從礎(chǔ)，其建設(shè)的好壞將直接關(guān)系到可持續(xù)發(fā)展的順利進行。然而，生態(tài)環(huán)境問題在許多地區(qū)特別是城市表現(xiàn)得較為突出，它已經(jīng)成為區(qū)域可持續(xù)發(fā)展的重要障礙因素。一方面，隨著工業(yè)化和城鎮(zhèn)化的發(fā)展，人口急劇集中，產(chǎn)業(yè)集中，社會經(jīng)濟活動強度逐漸增大，導致住房緊張、交通擁擠、資源短缺、環(huán)境污染等一系列嚴重的生態(tài)環(huán)境問題。生態(tài)環(huán)境的惡化，嚴重影響到公眾健康，降低人們的生活質(zhì)量，對圍其它地區(qū)也會帶來較大破壞；另一方面，工業(yè)化和城市化發(fā)展的結(jié)果，還可能大規(guī)模改變上地、大氣、水體、生物、資源、能源的性質(zhì)和分布，引起一個地區(qū)自然地理環(huán)境的變化，以及資源形態(tài)結(jié)構(gòu)與功能的變化，給生態(tài)環(huán)境保護、資源開發(fā)、分配和利用帶來巨大影響，甚至干擾全球生態(tài)系統(tǒng)的發(fā)展進程與持續(xù)發(fā)展。因此，加強生態(tài)環(huán)境能力建設(shè)是一個地區(qū)推進可持續(xù)發(fā)展的一項重要任務。

（2）基礎(chǔ)設(shè)施能力建設(shè)

基礎(chǔ)設(shè)施是一個地區(qū)社會經(jīng)濟活動與人民生活活動的基本要素和載體，是保證一個地區(qū)經(jīng)濟社會正常運轉(zhuǎn)的基本骨架和脈絡(luò)，也是一個地區(qū)可持續(xù)發(fā)展能力的一個重要體現(xiàn)?；A(chǔ)設(shè)施主要包括道路交通設(shè)施、通訊設(shè)施、供電供水設(shè)施、水利設(shè)施、地下管網(wǎng)設(shè)施、公眾娛樂休閑設(shè)施、環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施、災害防御設(shè)施等，它們在保證一個地區(qū)生產(chǎn)資料和產(chǎn)品的順利流通，以及信息的快捷、準確傳輸，改善區(qū)域投資環(huán)境，保證資源、能源的供應，提高人民生活質(zhì)量，維護地區(qū)安全等方面起著不可替代的作用。相反，如果一個地區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)不力或遭受破壞，勢必會導致區(qū)域功能的減退、低下甚至癱瘓。因此，加強從礎(chǔ)設(shè)施能力建設(shè)，是實現(xiàn)區(qū)域可持續(xù)發(fā)展的必然要求。

（3）社會化服務能力建設(shè)

社會化服務體系建設(shè)是社會進步和經(jīng)濟發(fā)展水平的一個重要標志。一般而言，一個區(qū)域的社會與經(jīng)濟越發(fā)達，其社會化服務體系也就越健全，功能也越強大。

在社會化功能服務能力建設(shè)方面，要大力推進第三產(chǎn)業(yè)的市場化、社會化和現(xiàn)代化，建立健全社會化產(chǎn)業(yè)化服務體系，包括工農(nóng)業(yè)生產(chǎn)過程的技術(shù)服務體系、物資服務體系、科技推廣服務體系、金融服務體系、就業(yè)服務體系、市場信息服務體系、旅游餐飲服務體系、購物服務體系、教育服務體系、健康服務體系、文化娛樂服務體系、社區(qū)服務體系、社會保障體系等，以形成社會聯(lián)動共建機制，增強區(qū)域的社會綜合服務功能，提高區(qū)域國民經(jīng)濟與社會的整體效率和服務質(zhì)量。

（4）科技創(chuàng)新能力建設(shè)

科技創(chuàng)新是國民經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展的基石，科技創(chuàng)新念識和創(chuàng)新能力是決定一個國家或地區(qū)原創(chuàng)動力、國際竟爭力和國際地位的重要因素。隨著經(jīng)濟市場化和個球化的不斷發(fā)展，未來區(qū)域經(jīng)濟和市場的竟爭，實質(zhì)上是現(xiàn)代科技和現(xiàn)代管理體制的竟爭，人類經(jīng)濟和社會生活的每一個環(huán)節(jié)的發(fā)展都離不開科技的進步和體制的創(chuàng)新。可持續(xù)發(fā)展是以科技進步、科技創(chuàng)新、制度創(chuàng)新、管理創(chuàng)新等為依托的。因此，加強科技與體制創(chuàng)新能力建設(shè)，對區(qū)域可持續(xù)發(fā)展具有極其重要的戰(zhàn)略意義。

科技創(chuàng)新能力的建設(shè)，關(guān)鍵在于人才。沒有人才，發(fā)展科技和經(jīng)濟就無從談起。因此，加強科技創(chuàng)新能力建設(shè)，必須以人為本，尊重知識，尊重人才，大力培養(yǎng)人才是發(fā)展現(xiàn)代科技和經(jīng)濟的首要步驟。要高度重視科技人才的引進、培養(yǎng)和使用。同時，要加強科技創(chuàng)新從

地或?qū)嶒瀰^(qū)的建設(shè)，特別是高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地或高新技術(shù)園區(qū)的建設(shè)，加工農(nóng)業(yè)高新技術(shù)和關(guān)鍵技術(shù)的研究、開發(fā)，把發(fā)展高新技術(shù)與改造傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)結(jié)合起來，擴大技術(shù)儲備，提高科技竟爭能力，培育新的經(jīng)濟增長點。

（5）人民素質(zhì)與精神文明建設(shè)

可持續(xù)發(fā)展需要人的參與，人是可持續(xù)發(fā)展的主體和推動者。因此，要實現(xiàn)區(qū)域可持續(xù)發(fā)展，首先必須解決人的問題，從人開始，在人自身上做文章。解決人的問題，一方面，要加大計劃生育政策的執(zhí)行力度，控制人口增長，保持適度的人口增長速度和人口規(guī)模，以及合理的人口結(jié)構(gòu)；另一方面，堅持優(yōu)生優(yōu)育，提高人口素質(zhì)，并切實解決人民的就業(yè)和社會保障問題，改善人們生活水平和生存質(zhì)量，這是實現(xiàn)區(qū)域可持續(xù)發(fā)展的一個必然要求。

同時，解決人的問題，還需要解決人的思想意識問題。一方面，通過科技文化教育、政治思想教育、可持續(xù)發(fā)展教育、環(huán)境教育等多種形式，提高人的綜合素質(zhì)，讓他們樹立起正確的世界觀、人生觀、價值觀和可持續(xù)發(fā)展觀；另一方面，可采用多種形式，開展十富多彩、健康向上的群眾性精神文明創(chuàng)建活動，樹立文明禮貌新風，不斷提高居民的人生價值觀和倫理道德觀，增強社會組織和個人的社會責任感，增強社會的凝聚力。

（6）法制與體制能力建設(shè)

可持續(xù)發(fā)展已成為國家或地區(qū)發(fā)展的基本政策和基本戰(zhàn)略，因此必須要有相應的政策與法律法規(guī)作為保障和后盾，必須要有政府的參與，做到有法可依，有法必依。在法制能力建設(shè)時，要按照可持續(xù)發(fā)展的系統(tǒng)要求，建立健全有關(guān)的政策與法令制度，包括產(chǎn)業(yè)投入政策、經(jīng)濟調(diào)節(jié)政策、科學技術(shù)政策、組織管理政策、資源開發(fā)利用政策、環(huán)境保護政策，以形成一個完整配套的、協(xié)調(diào)平衡的綜合管理政策與法制體系。同時，要加大可持續(xù)發(fā)展的法制政策的宣傳、教育與執(zhí)法力度，切實把各項政策貫徹落實下去。

體制建設(shè)也是可持續(xù)發(fā)展的一個重要內(nèi)容。體制涉及到社會、經(jīng)濟生活的各個層面。體制的優(yōu)劣直接影響著經(jīng)濟社會的發(fā)展水平和效益。加強全方位的體制改革，進行體制與制度創(chuàng)新，提高管理水平，向體制要效益，向管理要效益，是可持續(xù)發(fā)展的迫切要求。在體制能力建設(shè)時，要緊緊圍繞建立社會主義市場經(jīng)濟體制的目標，全面推進各項體制改革，逐步鞏固、完善和深化企業(yè)制度改革、財稅體制改革、金融體制改革、投資體制改革、外貿(mào)體制改革、社會保障制度改革、住房體制改革、教育科技體制改革、政府機構(gòu)改革等，逐步改革現(xiàn)有生產(chǎn)關(guān)系和上層建筑中不適應或阻礙生產(chǎn)力發(fā)展的環(huán)節(jié)和因素，以實現(xiàn)區(qū)域經(jīng)濟社會的可持續(xù)發(fā)展。科技與可持續(xù)發(fā)展能力建設(shè)的保障關(guān)系

科技是可持續(xù)發(fā)展能力建設(shè)的關(guān)鍵。人類為了要實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，首先必須全面地了解資源與環(huán)境的承載能力，以及人類活動可能損害或增進地球生命支持能力等的過程，科學可以提供依據(jù)，使社會在決策過程中能夠更好地制定和選擇環(huán)境與發(fā)展政策，技術(shù)則可以提供有力的實施手段。科學技術(shù)能使人類弄清地球的承載能力及其各個部分負擔的極限，弄清人類活動對自然界可能產(chǎn)生的增進或損害自然體系的影響，以及可能招致的自然對人類產(chǎn)生的正負效應，人類離開科學技術(shù)的幫助就會失去方向，茫然無措。

高技術(shù)是可持續(xù)發(fā)展能力建設(shè)的核心。高技術(shù)是可持續(xù)發(fā)展能力體系中的硬件,它可以在資源、環(huán)境不允許的情況下，實現(xiàn)經(jīng)濟的增長，人類經(jīng)濟發(fā)展到一定程度，要想實現(xiàn)經(jīng)濟、環(huán)境、社會的持續(xù)發(fā)展，只有依靠高技術(shù)這個硬件才能為其作出貢獻。高技術(shù)能為管理，教育，法制，公眾參與提供支持手段。在當代社會要想實現(xiàn)人類經(jīng)濟、環(huán)境、社會的可持續(xù)發(fā)展，需有良好的管理，較高水平的教育，公民具有較強的法律意識和群眾的積極參與，而高技術(shù)的發(fā)展則為這些條件的實現(xiàn)提供了一個有力的技術(shù)支撐。高技術(shù)可以形成新的產(chǎn)業(yè)，開拓新的市場；可以對傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)進行技術(shù)改造，減少，限制污染；可以在環(huán)境保護、防災、資

源開發(fā)等方面大有作為。文化與可持續(xù)發(fā)展能力建設(shè)的保障關(guān)系

文化發(fā)展對可續(xù)發(fā)展能力建設(shè)具有重要的思想保證作用。一方面，體現(xiàn)在其意識形態(tài)的主導性和陣地意識上，另一方面，還體現(xiàn)在維護社會穩(wěn)定上。當今世界，文化矛盾和文化沖突是導致社會不安定的一個重要因素，文化發(fā)展要通過發(fā)揮統(tǒng)一思想、凝聚力雖和振奮精神的功能，調(diào)'節(jié)社會盾后，整合民族力量，協(xié)調(diào)社會運行，保證可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略實現(xiàn)其發(fā)展目標。

文化發(fā)展對可持續(xù)發(fā)展能力建設(shè)具有精神動力作用。主要體現(xiàn)在強化思想道德建設(shè)和民主法制建設(shè)上。文化發(fā)展通過強化民主法制建設(shè)，增強人們的民主觀念、法制觀念和紀律觀念；通過保障人民的合法權(quán)益，調(diào)節(jié)相互之間的關(guān)系，規(guī)范和約束人們的活動，制裁和打擊各種危害社會的不法行為，為實施可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略提供一個穩(wěn)定的、有序的社會環(huán)境。

文化發(fā)展對可持續(xù)發(fā)展能力建設(shè)還具有智力支持作用。文化發(fā)展通過發(fā)展教育事業(yè)，全面提高國民的素質(zhì)，開發(fā)人們的智力，強化人們的創(chuàng)新意識，為實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略目標培養(yǎng)、儲備高素質(zhì)的創(chuàng)新人才。制度創(chuàng)新可持續(xù)發(fā)展能力建設(shè)的保障關(guān)系

制度提供了人類相互影響的框架，建立了構(gòu)成一個社會和一種經(jīng)濟秩序的合作與競爭關(guān)系。制度是個人與資本存量之間，資本存量、物品與勞務產(chǎn)出、收入分配之間的一種過濾器。它旨在約束追求主體(人或組織)福利或效用最大化的個人行為。因此，制度創(chuàng)新或制度變遷能夠提高生產(chǎn)率和加速經(jīng)濟增長。制度創(chuàng)新能夠推動經(jīng)濟增長,其原因在于一個效率較高的制度的建立，能夠減少交易成本，減少個人收益與社會效益之間的差異，激勵個人和組織從事生產(chǎn)性活動，使勞動、資本、技術(shù)等因素得以發(fā)揮其功能，從而極大提高生產(chǎn)效率和實現(xiàn)經(jīng)濟增長。

1.從可持續(xù)發(fā)展來講，能夠保證經(jīng)濟可持續(xù)性的經(jīng)濟制度，不僅僅是指物質(zhì)生產(chǎn)領(lǐng)域的經(jīng)濟體制及其運行機制的變革，而且包括精神生產(chǎn)、人類自身生產(chǎn)和生態(tài)生產(chǎn)等領(lǐng)域的體制及其運行機制的變革，使之都納入社會主義市場經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展總體戰(zhàn)略之中。只有這樣，才能真正實現(xiàn)物質(zhì)再生產(chǎn)、精神再生產(chǎn)、人類自身再生產(chǎn)和生態(tài)再生產(chǎn)和相互適應與協(xié)調(diào)發(fā)展，才能促進物質(zhì)資本、人力資本、生態(tài)資本相互增殖，從而確保社會、經(jīng)濟和環(huán)境的可持續(xù)發(fā)展。制度創(chuàng)新的過程和最終實現(xiàn)還包括一項重要的內(nèi)容，就是管理創(chuàng)新。管理既涉及國家層次的管理，又涉及企業(yè)的管理。要正確定位各有關(guān)創(chuàng)新主體，充分發(fā)揮政府的協(xié)調(diào)、管理功能，引導國家的可持續(xù)發(fā)展創(chuàng)新?？沙掷m(xù)發(fā)展戰(zhàn)略為制度創(chuàng)新提供了一個較好的系統(tǒng)框架，以此作為指導思想和目標模式來研究和解決我國目前發(fā)展遇到的社會和經(jīng)濟問題是一條必要和可行之路。

第三篇：房地產(chǎn)如何實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展

房地產(chǎn)如何實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展

我國房地產(chǎn)業(yè)正處于新一輪發(fā)展的高潮，房地產(chǎn)開發(fā)價升量增、供需兩旺，新一輪的房地產(chǎn)開發(fā)可謂“如火如荼”，全國的住宅開發(fā)、竣工面積及銷售價格更是疊創(chuàng)新高，房地產(chǎn)及固定資產(chǎn)投資對國民經(jīng)濟的貢獻日益顯著，房地產(chǎn)已經(jīng)成為我國經(jīng)濟新的增長點和支柱產(chǎn)業(yè)。

增長與發(fā)展之別

長期以來我們對發(fā)展和增長的概念是模糊的和混淆的，我們往往用GDP（國內(nèi)生產(chǎn)總值）來作為考量經(jīng)濟增長的指標，眾所周知，GDP是一年當中本國（本地）國民和外國人（外地人）在本國或本地所生產(chǎn)的商品與服務的附加價值總和。作為全面建設(shè)小康社會的重要指標之一，追求GDP的增長很有必要。但任何一項統(tǒng)計指標，都有其確定的適用范圍，夸大其適用范圍和過分強調(diào)它的作用，必然會產(chǎn)生負面的影響。我們在了解GDP的重要作用的同時，也必須了解它的局限性。第一，GDP不能反映經(jīng)濟發(fā)展對資源環(huán)境所造成的負面影響，資源和環(huán)境的破壞和透支能影響整個社會經(jīng)濟的協(xié)調(diào)、健康、可持續(xù)發(fā)展。第二，GDP不能準確反映一國財富的變化，不能反映一國經(jīng)濟增長的效率和質(zhì)量，現(xiàn)在外資在我國的投資和出口中所占的比重不斷增加，其中相當部分資產(chǎn)會外流。第三，GDP不能全面反映人們的福利狀況，不能反映人們收入狀況的差異，尤其在發(fā)展中國家，收入增加同GDP增長比率不同步；在目前我國的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)中，投資比率明顯高于消費比率，第四，不能全面反映一國的人文狀況，即文化、教育、科技、文明和精神狀況。

“以人為本”的可持續(xù)發(fā)展觀，強調(diào)的是增長的可持續(xù)性、公平性和系統(tǒng)性。按照學術(shù)理論界的解釋，持續(xù)發(fā)展是主觀的，而可持續(xù)發(fā)展是客觀的，其強調(diào)正確處理和協(xié)調(diào)人口、資源、生態(tài)環(huán)境、文化、交通、經(jīng)濟與社會間的相互關(guān)系的共同發(fā)展戰(zhàn)略?？沙掷m(xù)發(fā)展的主要原則：

1、可持續(xù)性；2公平性，如同代人、代際之間公平分配資源。而現(xiàn)在短時期內(nèi)政府放量供應土地，如70年土地出讓金用于一朝，其中很多可能應該由下一代來完成。在房地產(chǎn)土地資源的配置方面有向高檔住宅傾斜的傾向，同代人之間也明顯存在兩級分化現(xiàn)象；

3、系統(tǒng)性。由此可見，發(fā)展不同于增長，增長不是發(fā)展的目的，而是發(fā)展的手段，只要我們的增長具有可持續(xù)性、公平性和系統(tǒng)性特征并且堅持“以人為本”，那么，增長和發(fā)展就和諧、統(tǒng)一了。

城市發(fā)展面臨挑戰(zhàn)

“土地是財富之母”。土地資產(chǎn)作為城市最大的、價值最高的存量資產(chǎn)和最基本的生產(chǎn)要素，幾乎被所有城市列為城市發(fā)展過程中的首選目標和重點突破口，各地又幾乎同時把房地產(chǎn)作為各自新的經(jīng)濟增長點和支柱產(chǎn)業(yè)。改革開放以來，我國房地產(chǎn)業(yè)的興起、城市化進程的加快和國民經(jīng)濟的持續(xù)快速發(fā)展，無不與我國的土地使用制度改革和土地資產(chǎn)的運作有關(guān)。

我國當前的經(jīng)濟體制正處在計劃經(jīng)濟向市場經(jīng)濟的轉(zhuǎn)軌時期，由于舊的體制和秩序尚未徹底打破，而新的體制和秩序尚未真正建立，必然會出現(xiàn)種種的利益重組和再分配，必然會出現(xiàn)種種的“沖突”和“陣痛”。

各地政府為了資金、“GDP”和“政績”，無一不把房地產(chǎn)作為區(qū)域經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。持續(xù)大規(guī)模的舊區(qū)改造、“圈地運動”、各路“熱錢”的涌入、輿論的高度一致且一片“利好”，使長期壓抑的“土地投資饑渴癥”和“住宅消費饑渴癥”總爆發(fā)，全國上下房地產(chǎn)市場一片“火爆”，“牛市不言頂”成了樓市的代名詞。新一輪的土地“圈地運動”方興未艾，土地出讓收入、房地產(chǎn)稅收已成為區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的最主要資金來源，據(jù)不完全統(tǒng)計，截至2003年上半年，１３年來全國累計收取的土地出讓金已達6000多億元（其中上海超過1000多億）。

但與此同時，全國的商品房空置率卻有增無減，據(jù)初步統(tǒng)計，全國大約有一億多空置商品房。另外土地的閑置狀況也非常嚴重，據(jù)調(diào)查，全國現(xiàn)有各級各類開發(fā)區(qū)3800多家，尚不包括鄉(xiāng)、鎮(zhèn)、村自行設(shè)立和尚未上報的開發(fā)區(qū)；在對24個?。▍^(qū)、市）的統(tǒng)計中，各類園區(qū)規(guī)劃占地面積達3.6萬平方公里，超過了現(xiàn)有城市的建設(shè)用地總量；在全國省級以上900多家開發(fā)區(qū)中，國家批準規(guī)劃近3000萬畝，已經(jīng)開發(fā)的僅占規(guī)劃總面積的13.5%，近2600萬畝土地閑置。房地產(chǎn)無效供給和有效需求的矛盾十分突出并有擴大的趨勢，況且還有大量的銀行貸款和稀缺土地資源的浪費，GDP的真實增長及增長效率受到了挑戰(zhàn)，房地產(chǎn)和整個城市的可持續(xù)發(fā)展也面臨著挑戰(zhàn)。

高房價對發(fā)展的影響

高房價、“圈地運動”能帶來大量的建設(shè)資金并能帶來區(qū)域經(jīng)濟的增長是不爭的事實，人們還往往通過簡單地與發(fā)達國家的房價比較來說明我國的房價還有持續(xù)、巨大的上升空間，但是人們往往忽略了我們收入水平低的事實，未來中國住宅消費的主體一定是本土中低收入家庭，過度的房地產(chǎn)外來投資固然短期內(nèi)對區(qū)域經(jīng)濟有貢獻但長期來看對整個經(jīng)濟的持續(xù)健康發(fā)展未必有利，這從各國的住宅發(fā)展史中可以得到印證。另外按國際標準衡量房價與收入關(guān)系的價格收入比指標來看，我國的房價高于國際標準，尤其是我國沿海發(fā)達城市地區(qū)房價更是高估，我們不能用發(fā)達國家的收入來衡量我國的房價，聯(lián)合國人居中心與世界銀行認為，一套住房的合理價格應該是居民家庭年收入的2—3倍，像日本東京居民的年收入與房價比大約在1：4.8，而我國大部分城市是1：8到1：15，當高收入階層的需求逐漸被消耗掉后，將可能出現(xiàn)消費斷層現(xiàn)象。

長期來看，中國房地產(chǎn)業(yè)無疑是前景光明的，但就目前和今后幾年來說，樓市處于“高位放量”的“上升筑頂”階段，房價上升速率過快、商品房供應結(jié)構(gòu)不合理、銀行房貸高速增長，如果調(diào)控不好是新一輪住宅開發(fā)的風險積聚過程。樓價的上升應該是盤整式或稱波浪式、螺旋式緩慢上升，不經(jīng)過小幅盤整而直線上升是不扎實的，樓價的大起必然隱含巨大的風險，況且房價的對比要考慮通貨膨脹、科技含量、裝修成本、公建市政文化教育配套、生態(tài)環(huán)境改善及利息等因素并且要有參照系，不能簡單論之。

未來幾年我國房地產(chǎn)住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將步入一個高位盤整的階段，隨著舊區(qū)改造節(jié)奏的適度調(diào)節(jié)，隨著軌道交通網(wǎng)絡(luò)的健全和延伸，隨著中低價住宅供應的增加和住宅結(jié)構(gòu)的日趨合理，隨著房地產(chǎn)貸款政策的調(diào)整，房地產(chǎn)住宅將逐步步入一個理性發(fā)展期。就總體房地產(chǎn)住宅的價格而言隨著其內(nèi)在品質(zhì)的提高將穩(wěn)中微升，但其內(nèi)在結(jié)構(gòu)必定是有升有降，漲跌互現(xiàn)，除部分價格和價值相符的物有所值的高檔商品房繼續(xù)受國內(nèi)外成功人士青睞及大量中低價位住宅因存在廣泛需求而價格堅挺外，相當一部分中高價樓盤將面臨市場競爭的洗禮。

通過理性分析我們發(fā)現(xiàn)，房價短期內(nèi)上升過快、過高，對經(jīng)濟的長期發(fā)展未必有利，其負面影響主要表現(xiàn)如下：

1、提高了區(qū)域經(jīng)濟的商務成本，不利于進一步吸引外資，不利于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化和升級，會削弱產(chǎn)業(yè)的競爭力進而影響商品的出口，最終會影響居民的就業(yè)和收入；

2、造成對土地資源的過分依賴和形

成大量閑置土地，有透支未來收益和資源之嫌；

3、在收入增長不同步的情況下，買房會增加老百姓的即期支出從而影響未來和其他支出，近幾年來，老百姓的房貸額疊創(chuàng)新高，先“負”起來一族不斷擴容，另外過度的房地產(chǎn)投機最后的代價也會落到弱勢的老百姓身上；

4、大中城市人口、交通、環(huán)境、資源的壓力日益增大，城市的水電煤等基礎(chǔ)配套不堪重負，2003年我國有19個省份拉閘限電，城市“臃腫病”日益明顯。

當前，不少地方經(jīng)濟對房地產(chǎn)和固定資產(chǎn)投資依賴過高，2003年全國固定資產(chǎn)投資1.9萬億，同比增長31%，房地產(chǎn)開發(fā)投資3817億元，同比增長34%，遠遠高于GDP的增長速度。積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策所帶來的投資乘數(shù)效應，加上房價過高和大規(guī)模的城市建設(shè)帶來了GDP的持續(xù)高漲，在一定程度上掩蓋了消費需求不足、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不合理以及產(chǎn)業(yè)能級不高的可持續(xù)發(fā)展隱患。

因此，怎樣正確、辨證處理好經(jīng)濟發(fā)展和增長之間的關(guān)系并使其相和諧？怎樣正確、辨證看待當前的高房價與經(jīng)濟增長？怎樣保證大多數(shù)中低收入居民“居者有其屋”并保持生活質(zhì)量的同步提高？怎樣保持高中低房價的合理結(jié)構(gòu)以期房地產(chǎn)乃至整個社會經(jīng)濟的健康、協(xié)調(diào)、可持續(xù)發(fā)展？許多問題非常迫切地擺在了各級政府和理論學術(shù)界的面前，“沒有遠慮，必有近憂”，惟有實事求是的理論創(chuàng)新和突破，惟有體制和機制的創(chuàng)新，才能解決在發(fā)展中出現(xiàn)的問題。可持續(xù)發(fā)展的“遠慮”

當前，我國房地產(chǎn)和國民經(jīng)濟總體形勢不錯，改革開放25年來，中國經(jīng)濟年平均增長速度達到9.4%，可以說是“沒有近憂”，但為了國民經(jīng)濟的健康、協(xié)調(diào)和可持續(xù)發(fā)展，我們又“必須有遠慮”。

進一步完善土地管理體制

土地市場的規(guī)范運作是住宅產(chǎn)業(yè)、城市健康發(fā)展的基石，土地市場的“惡莊”行為更具隱蔽性和危害性，政府應該有所為且必須有所為。政府要強化對土地使用的審批和監(jiān)督，從源頭上完全控制土地一級市場的供應，并根據(jù)經(jīng)濟、社會、人口、產(chǎn)業(yè)發(fā)展狀況適時適量推出土地供應，做到土地利用計劃與市場需求相統(tǒng)一，并且全國、各地的土地供應要有統(tǒng)一的協(xié)調(diào)機制，國家、省市級政府應加大土地供應的宏觀調(diào)控力度，必要時要收權(quán)，嚴防土地失控現(xiàn)象重演，嚴防透支未來。同時，還要正確處理好土地的供應結(jié)構(gòu)。

土地出讓一律按“三公”原則實行招投標、拍賣制度，杜絕土地市場黑箱操作及“空手道”現(xiàn)象，防止土地市場的炒作和國有資產(chǎn)的流失。真正意義上的土地“招標拍賣”制度還有較長的一段路要走，但我們希望它盡快到來，因為它讓我們久等了，這是市場經(jīng)濟的呼喚。

對土地歷史遺留問題的處理，建議政府出臺的相關(guān)法律、政策要規(guī)范運作，要有約束性和嚴肅性，可以通過收回、收購、兼并、拍賣、儲備等方式實現(xiàn)政府對土地的壟斷，政府當前最重要的一件事就是要收緊土地的口子，按法律法規(guī)該收回的堅決收回，該拍賣的堅決拍賣，讓土地回到真正有實力、真正需要土地干實事的開發(fā)商手中；另外對轉(zhuǎn)讓土地所獲得的收益，政府要控制其收益的比例并通過稅收等形式收取一定的級差收益，防止因炒賣土地而導致的不合理“暴富”，防止國有資產(chǎn)的流失，進而防止房價的大起大落。

加強學術(shù)研究

理論的貧乏和滯后會影響房地產(chǎn)的健康發(fā)展，城市發(fā)展呼喚系統(tǒng)性、經(jīng)濟學的理性思考。各地各級政府在房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展方面要加強研究和謹慎決策，要循序漸進，要研究可持續(xù)土地資源利用和可持續(xù)的購買力。未來我國住宅建設(shè)的立足點和出發(fā)點一定是本土的廣大中低收入階層，要加大中低收入階層居民用房的建設(shè)力度，這是國情和民情所決定的。

要研究國內(nèi)外的宏觀經(jīng)濟形勢，研究市場的真實需求，適當調(diào)控舊區(qū)改造的力度和節(jié)奏，循序漸進，注意均衡發(fā)展、防止大起大落。近幾年來房地產(chǎn)對GDP的貢獻越來越大，與此同時，大城市尤其是像北京、上海等特大型城市的環(huán)境、就業(yè)、人口、道路交通、水電煤等能源支持壓力也明顯增加。因此，必須加強對城市經(jīng)濟、社會、環(huán)境、人口協(xié)調(diào)發(fā)展的綜合研究。

加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級和調(diào)整

現(xiàn)在“千軍萬馬過獨木橋”搞房地產(chǎn)說明經(jīng)濟結(jié)構(gòu)尚不合理，尚處于低級階段。出現(xiàn)“凱恩斯依賴癥”，內(nèi)生需求不足，通貨緊縮明顯，中國當前GDP增長對房地產(chǎn)、交通基礎(chǔ)建設(shè)依賴過高，明顯地帶動了固定資產(chǎn)投資的增長，擴大了投資的乘數(shù)效應。政府靠積極擴張的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策來拉動內(nèi)需，一旦政策的效應發(fā)生遞減，例如舊區(qū)改造的逐步減少、集中買房以后的時間斷層周期、房貸政策的調(diào)整、高價房供應偏

大等，房地產(chǎn)會出現(xiàn)過熱調(diào)整，對整個宏觀經(jīng)濟將產(chǎn)生十分重大的影響，需引起高度重視和綜合、全面、深入的研究；況且人們的消費、投資短期內(nèi)過度向房地產(chǎn)傾斜，也會造成經(jīng)濟學意義上所說的“擠出效應”，表現(xiàn)為其他消費的緊縮，這也許是我國最近幾年除房價以外其他商品價格均下跌、國民經(jīng)濟仍未擺脫通貨緊縮的一個重要原因。目前中國房地產(chǎn)投資增長率、新開工增長率均超過了銷售增長率，并且供需結(jié)構(gòu)失衡，潛在壓力增大。因此，怎樣走好“科教興國”這“華山天險一條路”籍以優(yōu)化我國的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)？怎樣以“信息化來帶動和促進工業(yè)化”？怎樣提高產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的能級以及實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級？已顯得迫在眉睫，必須引起方方面面的高度重視。

逐步盡快地建成市場經(jīng)濟秩序

市場經(jīng)濟本質(zhì)上是法制經(jīng)濟和信用經(jīng)濟，要理論創(chuàng)新、體制創(chuàng)新、機制創(chuàng)新、科技創(chuàng)新和人才創(chuàng)新，要轉(zhuǎn)變政府職能，盡快建立、健全相關(guān)法律法規(guī)體系，盡快建立現(xiàn)代企業(yè)制度和誠信制度，催生真正的品牌企業(yè)

第四篇：房地產(chǎn)經(jīng)營管理制度

房地產(chǎn)經(jīng)營管理制度

一、工作范圍：

1、對公司擬開發(fā)項目進行可行性研究并提供可行性研究報告。

2、擬定公司總體發(fā)展計劃報總經(jīng)理批準。

3、負責辦理預售證等有關(guān)手續(xù)的報批、領(lǐng)取。

4、開展市場調(diào)查，收集處理市場信息，作為公司決策的依據(jù)。

5、制定并執(zhí)行公司的銷售計劃和資金回籠計劃。

6、公司銷售廣告策劃。

7、對公司所設(shè)銷售點進行管理，為客戶辦理各種購房手續(xù)。

8、負責銷售房的驗收、交接及同客戶簽訂物業(yè)管理協(xié)議。

9、匯總公司的各種經(jīng)營報表并上報各有關(guān)部門：管理銷售檔案及經(jīng)營部的其它檔案：統(tǒng)計銷售中的各種有關(guān)數(shù)據(jù)并上報總經(jīng)理及公司有關(guān)部門。

二、崗位職責

（一）經(jīng)理職責：在副總經(jīng)理的直接領(lǐng)導之下，對公司擬開發(fā)項目進行可行性研究，并提供可生性研究報告。制定全公司的總體計劃并配合各部門順利執(zhí)行。組織公司商品房的銷售工作，在開拓市場、加速資金回收方面負有全面責任。

1、組織經(jīng)營部及其他部門的有關(guān)人員，同時綜合市場住處及公司的財務、工程等各方面的情況，制定出切實可行的全公司總體計劃，提供給總經(jīng)理。

2、負責辦理預售證等有關(guān)手續(xù)。

3、負責組織房地產(chǎn)市場調(diào)查，進行信息分析、評價、提交市場抽查報告，為公司經(jīng)營策略的制定提供依據(jù)。

4、組織制定銷售計劃和資金回籠計劃，建立銷售網(wǎng)絡(luò)，開展銷售活動。

5、會同總會計師，總經(jīng)濟師制定公司的開發(fā)商品房價格定位，編制售樓價格表及其他有關(guān)技術(shù)資料，報請總經(jīng)理批準。

6、制定廣告策略，組織廣告宣傳。

7、組織編制銷售報表，掌握銷售進度，提出銷售建議，定期報送副總經(jīng)理。

8、配合物業(yè)管理，開展售后服務及用戶查訪。

9、參加工程方案的設(shè)計委托、擴初審查、施工圖會審、設(shè)備選型等討論，參加工程驗收并提出建議。

10、根據(jù)公司有關(guān)規(guī)定，對經(jīng)營部聘任職員進行考核，提出建議。

（二）銷售組設(shè)銷售經(jīng)理，下設(shè)三個銷售小姐，銷售小姐設(shè)銷售主任，每個銷售主任帶領(lǐng)4--5名銷售員。

A、銷售經(jīng)理職責：

銷售經(jīng)理負責管理三個銷售組，負責評估銷售組的業(yè)績。

銷售經(jīng)理按公司統(tǒng)一規(guī)定折扣進行銷售，超出規(guī)定折扣由主管經(jīng)理/副總經(jīng)理審批。

B、銷售主任職責

銷售主任對每一項銷售合同跟蹤落實。銷售主任負責業(yè)務員的考勤管理、業(yè)務管理，提出業(yè)務員的辭退申請。

C、業(yè)務員職責

根據(jù)公司政策進行銷售活動，服從銷售主任的管理。

（三）內(nèi)務組職責：（銷控、信息、服務三個小組|

A、銷控小姐：掌握銷售狀況，制作銷售合同，進行合同管理，負責按揭辦理。

B、信息小姐：負責信息收集分析，http:///提出銷售笄意見，聯(lián)系廣告宣傳媒傳。

C、服務小姐：處理客戶投訴，辦理客戶入住，聯(lián)系相關(guān)部門。

三、經(jīng)營管理工作程序：

售樓管理程序網(wǎng)絡(luò)圖（略）

四、經(jīng)營傭金管理辦法：

經(jīng)營部銷售組衽傭金制，內(nèi)務組實行定額銷售獎勵制。

說見附件（11）經(jīng)營傭金管理辦法。

五、銷售業(yè)務日常管理規(guī)定。

銷售業(yè)績關(guān)系到資金回籠、項目動作周期、投資效益回報至關(guān)重要的關(guān)鍵。抓好銷售業(yè)務的管理，是企業(yè)管理重要的一環(huán)。

詳見附

件（12）銷售業(yè)務日常管理規(guī)定。

六、業(yè)務員的錄用、辭退辦法：

由于業(yè)務員實行傭金制，其錄用以及辭退均根據(jù)此制定。業(yè)務員經(jīng)銷售經(jīng)理、部門經(jīng)理以及主管領(lǐng)導考核后，簽定“業(yè)務員聘用合同”后錄用，經(jīng)過統(tǒng)一培訓，經(jīng)銷售經(jīng)理考核后安排上崗。業(yè)務員實行傭金制，除了底薪、傭金外不再享有其他收入，上崗后二個月沒有業(yè)績降薪200元；三個月沒有一套業(yè)績，再降薪200元進入察看期；四個月沒有一套業(yè)績，則予以辭退。

第五篇：《房地產(chǎn)經(jīng)營》提綱

題型及分數(shù)：

名詞解釋5題 共25分

選擇題10題 共20分

是非題10題 共10分

簡答題5個 共30分

論述題1個 共15分

一、名詞解釋

1.房地產(chǎn)

2.房地產(chǎn)市場細分

3.房地產(chǎn)經(jīng)營

4.房地產(chǎn)開發(fā)

5.房地產(chǎn)業(yè)

6.房地產(chǎn)市場調(diào)查

7.土地使用權(quán)出讓

8.房地產(chǎn)抵押

9.房地產(chǎn)市場預測

10.地產(chǎn)經(jīng)營

11.房地產(chǎn)企業(yè)

12.建設(shè)工程監(jiān)理

13.房地產(chǎn)泡沫

14.房地產(chǎn)過熱

二、簡答題

1、簡述房地產(chǎn)按照用途的分類

2、簡述房地產(chǎn)業(yè)的特點

3、房地產(chǎn)市場的特點

4、開發(fā)商取得土地使用權(quán)的方式

5、物業(yè)管理的主要特點

6、房地產(chǎn)市場細分的方法

7、房屋拆遷的方式

8、房地產(chǎn)經(jīng)營的方式

9、物業(yè)管理的基本原則

10、房地產(chǎn)經(jīng)營的內(nèi)容

11、住宅開發(fā)項目特點

12、當前物業(yè)管理的模式

13、房地產(chǎn)需求的特點

14、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成立的條件

15、建設(shè)工程監(jiān)管的主要內(nèi)容

16、房地產(chǎn)開發(fā)前期工作階段的影響因素

17、房地產(chǎn)投資得分弊端

18、房地產(chǎn)開發(fā)的程序

19、我國招標的主要方式

20、房地產(chǎn)投資面臨的主要風險

21、房地產(chǎn)企業(yè)行業(yè)管理的主要內(nèi)容

22、房地產(chǎn)供給的影響因素