第一篇：房屋驗收標(biāo)準(zhǔn)亂 四成新房重污染

房屋驗收標(biāo)準(zhǔn)亂 四成新房重污染

2012年11月26日09:30廣州日報[微博]我要評論(0)字號：T|T 驗房公司正走紅 裝修行業(yè)須規(guī)范

從裝修工程質(zhì)量到裝修材料品質(zhì)，房屋交付使用時驗收的過程竟然還沒有統(tǒng)一的驗收標(biāo)準(zhǔn)！臨近年末，廣州多個樓盤都開始陸續(xù)交樓，業(yè)主收樓高峰也隨之來臨，不少業(yè)主反映房屋質(zhì)量不盡如人意，裝修材料是否符合環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)也無人檢測。

有房屋裝修行業(yè)人士表示，目前房屋裝修在設(shè)計、施工和材料三大領(lǐng)域都缺乏統(tǒng)一的規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)，行業(yè)內(nèi)亂象叢生，亟待規(guī)范。

城市新居室內(nèi)環(huán)境安全調(diào)查顯示： 自裝房近八成污染超標(biāo)

日前全國22家城市消費維權(quán)單位聯(lián)合針對隨機挑選的100套城市新居展開室內(nèi)環(huán)境安全調(diào)查，隨機抽檢的100套城市新居中，41戶新裝修房屋污染超標(biāo)。其中，消費者自裝修新房的超標(biāo)率高達(dá)78%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于精裝修商品房。

追問1：自裝房為啥污染更重？

對于精裝商品房的裝修材料，多數(shù)開發(fā)商會選擇統(tǒng)一采購，且開發(fā)商本身有相對嚴(yán)格的監(jiān)理制度，部分樓盤明確要求對空氣質(zhì)量一房一驗。然而，裝潢材料市場魚龍混雜，普通消費者的環(huán)保經(jīng)驗相對缺乏，多是選取裝修材料的門外漢；此外，經(jīng)銷商提供的環(huán)保檢測報告可能是幾年前的，或根本就不是消費者所要購買的批次，因此在裝潢材料市場被忽悠的消費者比比皆是。

追問2：為何九成人不環(huán)保檢測？ 消費者購買裝潢材料前，可去有“CMA”資質(zhì)的環(huán)保監(jiān)測機構(gòu)進(jìn)行檢測，檢測合格了放心大膽地買，而不合格還可以向相關(guān)部門舉報并“報銷”檢測費，從板材、乳膠到油漆都可以進(jìn)行環(huán)保檢測，裝潢材料檢測費用在800元左右。消費者多重視事后的檢測修復(fù)，卻輕視甚至不知道可在購買前檢測材料。

現(xiàn)象：房屋裝修問題不少 業(yè)主無奈無章可循

臨近年末，不少樓盤都開始陸續(xù)交樓，而房屋裝修質(zhì)量問題更是成為不少業(yè)主反映的焦點。

在不少樓盤的業(yè)主論壇上，不少業(yè)主都感慨樓盤質(zhì)量不到位，但是又苦于沒有辦法維護(hù)業(yè)主權(quán)利。

花都一大型樓盤新一期收樓的業(yè)主就反映，與之前入住的業(yè)主不同，他們新買的房子不少都有電視背景墻開裂的問題，可視對講裝置也看不到圖像，雖然樓盤維修部承諾維修，但墻體開裂的話肯定沒辦法保證再完好如初了。更有南沙一樓盤的業(yè)主反映，開發(fā)商要求他們先簽了收樓書再驗收，結(jié)果發(fā)現(xiàn)有不少房子墻角有水泡印，涂層削脫、衛(wèi)生間門被水泡爛等問題。

另一方面，從去年開始，廣州不少開發(fā)商為了盡快出貨回籠資金，推出了不少毛坯房上市。有市民就擔(dān)心，自己裝修過后質(zhì)量未必能夠保證。市民林先生今年初買了大學(xué)城的一處毛坯房，本想過年前能夠住進(jìn)新房，但現(xiàn)在他的太太已經(jīng)懷孕，他擔(dān)心到時選用的裝修材料有味道或者對母嬰有害，所以現(xiàn)在計劃繼續(xù)租住現(xiàn)在所在的房屋半年，并且和業(yè)主續(xù)了約?！瓣P(guān)鍵是不知道用哪些裝修材料好，萬一用錯影響健康就得不償失了?！?/p>

市場：驗房公司業(yè)務(wù)大增 一成業(yè)主要環(huán)保檢測

由于房屋裝修缺乏標(biāo)準(zhǔn)，品質(zhì)和使用安全都難以保證，所以有不少驗房公司近期的業(yè)務(wù)有所增加?！拔覀兿掳肽甑臉I(yè)務(wù)比上半年就增加了差不多兩成，現(xiàn)在到了年末更加忙了?！被菘凋灧抗掘灧繋熇柘壬嬖V記者，有些業(yè)主擔(dān)心開發(fā)商交樓存在種種質(zhì)量問題和隱患，所以會在收樓時請驗房師出馬，像他們檢驗的內(nèi)容就包括水電、門窗、墻面、天花、地板、面積、陽臺、護(hù)欄、排水給水、預(yù)留管道、強弱電檢測、防水檢測等方面。而這些項目之中，部分是需要使用一段時間之后才會被發(fā)現(xiàn)問題的，如果過了保修期，開發(fā)商就不會負(fù)責(zé)，驗房師發(fā)現(xiàn)問題后，業(yè)主就可以據(jù)此要求開發(fā)商整改之后再收樓。

目前廣州市面上都有大量的驗房公司，而收費也比較統(tǒng)一，一般按毛坯房每平方米4元、精裝修房6元來計算。除了普通的質(zhì)量驗房之外，近期越來越多的業(yè)主也開始選擇對裝修材料的環(huán)保指標(biāo)進(jìn)行檢測，像甲醛是否超標(biāo)等因素業(yè)主都要求驗房公司進(jìn)行檢測，驗房公司也會另行收費。天璣驗房公司的一位負(fù)責(zé)人就介紹，目前已經(jīng)有近一成的業(yè)主客戶會要求進(jìn)行類似的環(huán)保檢測，絕大多數(shù)都是有小孩子或者孕婦的家庭。檢測結(jié)果經(jīng)常都會出現(xiàn)超標(biāo)的情況，“這很正常?！?/p>

行業(yè)：層層分包質(zhì)堪憂 市場紛亂缺監(jiān)管

“對于正式有資質(zhì)的裝修公司來說，按圖施工是最基本的標(biāo)準(zhǔn)，施工過程達(dá)不到要求可以返工。不過目前行業(yè)存在良莠不齊的問題，一些施工隊為了賺快錢，也缺乏職業(yè)道德?！庇胁辉敢馔嘎缎彰馁Y深業(yè)內(nèi)人士告訴記者，目前裝修行業(yè)內(nèi)的施工資質(zhì)缺乏管理，有不少“野雞”施工隊都參與其中，有部分開發(fā)商雖然自身也有裝修施工能力或者施工資質(zhì)，但是不排除部分開發(fā)商沒有實力，或者是出于成本考慮會找一些沒有資質(zhì)的“野雞”施工隊參與。

這位業(yè)內(nèi)人士透露，對于裝修公司的施工資質(zhì)，當(dāng)前缺乏管理，而部分開發(fā)商在把項目分包到施工隊之后，又存在把項目再二次甚至三次分包到其他小工的現(xiàn)象，開發(fā)商就算質(zhì)量控制得再嚴(yán)，也難以避免出現(xiàn)質(zhì)量問題了。另一方面，裝修材料市場也存在不少問題。廣州市建筑裝飾行業(yè)協(xié)會常務(wù)副會長兼秘書長倪安說，目前裝修材料市場可謂是遍地開花，各類材料合計的話，至少有近萬家經(jīng)銷商，像材料出廠的廠家等基本資料都欠奉，材料的質(zhì)量更是難以保證。

法規(guī)：廣州將建檢測專家?guī)?推出三大行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)

“我們正準(zhǔn)備和廣州相關(guān)部門合作，制定裝修行業(yè)包括設(shè)計、材料和家裝施工三大領(lǐng)域在內(nèi)的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，作為整個行業(yè)的規(guī)范?！蹦甙部蛉障蛴浾咄嘎?，在施工管理方面，廣州準(zhǔn)備對裝修企業(yè)設(shè)置一定的準(zhǔn)入門檻，對部分沒有固定辦公場所、沒有裝修資質(zhì)的企業(yè)進(jìn)行重點整治。另一方面，廣州正在籌建建筑裝修材料的檢測專家?guī)?，將?lián)合業(yè)內(nèi)的各類專家，未來對裝修材料進(jìn)行定期的抽檢檢查，設(shè)置投訴電話和投訴場所，讓消費者反映具體問題。另一方面，也將建立裝修建材品牌的“黑名單”制度和“信得過”產(chǎn)品名單，結(jié)合部門、社會和專業(yè)的力量，改善目前裝修行業(yè)施工和材料質(zhì)量良莠不齊的現(xiàn)狀。(記者劉冉冉 通訊員胡碧濤)安居提點

1.新裝修的房屋不要急于入住

消費者千萬不能抱著先裝修、再治理的心理，在裝修之前就要盡量選擇綠色環(huán)保裝修材料。即使家裝時選擇了環(huán)保產(chǎn)品，但與其他污染物聚合會產(chǎn)生“累加效應(yīng)”，同樣可能導(dǎo)致室內(nèi)污染量超標(biāo)，因此新裝修好的房屋應(yīng)通風(fēng)一段時間后再入住。2.商品房也有質(zhì)保期

在正常使用條件下，屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間、外墻面的防滲漏保修期為5年；供熱與供冷系統(tǒng)的保修期為兩個采暖期或供冷期；電氣管線、給排水管道的保修期為2年。商品房在質(zhì)保期內(nèi)出現(xiàn)問題，房企應(yīng)承擔(dān)相關(guān)責(zé)任。

3.儲水式電熱水器須定期更換鎂棒

一般而言，電熱水器的鎂棒每2~3年左右就需要更換一次，有些質(zhì)量低劣的電熱水器的鎂棒使用不到半年就會消耗殆盡。電熱水器用一段時間后，消費者如果感覺加熱慢、耗電量大，則應(yīng)及時進(jìn)行檢查，以杜絕安全隱患。

第二篇：房屋驗收標(biāo)準(zhǔn)

房屋驗收標(biāo)準(zhǔn)

一、入戶門檢查1.檢驗標(biāo)準(zhǔn)（1）門表面應(yīng)潔凈，不得有劃痕、碰傷；（2）門的割角、拼縫應(yīng)嚴(yán)密平整；（3）門與墻體間縫隙的填嵌應(yīng)飽滿；（4）門制作的允許偏差：門框翹曲允許偏差為3mm，門扇翹曲允許偏差為2mm，門扇的表面平整度允許偏差為2mm，門框門扇對角線長度允許偏差為3mm；（5）安裝的留縫限值、允許偏差：門扇對口縫、門扇與門扇與門框立縫寬度為1.5～2.5mm；（6）毛坯房入戶門與地面的留縫寬度不應(yīng)小于3.5cm。2.業(yè)主如何查驗入戶門是否符合房屋質(zhì)量驗收標(biāo)準(zhǔn)通常情況下，業(yè)主應(yīng)當(dāng)對入戶門的以下方面進(jìn)行檢查：（1）門框檢查：門框安裝是否牢固平整，門框與墻體連接是否密閉嚴(yán)實，門框表面有無異常毛刺、開裂、破損等情況；（2）門扇檢查：門扇有無無變形、開裂問題，面漆外觀是否完好、表面是否平整，有無明顯劃痕，磕撞，距離地面是否考慮預(yù)留地面裝修做法；（3）門鎖檢查：門鎖安裝是否牢固，鑰匙插拔是否平滑、鎖芯轉(zhuǎn)動是否自如，各方向鎖舌伸縮，鎖孔位置是否正常；（4）開啟檢查：門開閉是否平穩(wěn)，有無異常阻力，及磨損，門鎖緊后是否有晃動；（5）門把手檢查：安裝是否牢固，旋轉(zhuǎn)時有無異常阻力，表面有無缺損、變形；（6）密封檢查：門扇掩縫是否在2.5mm以內(nèi)。一般業(yè)主關(guān)注比較多的問題是門的外觀質(zhì)量問題，如門表面輕微的小刮花、碰傷等，嚴(yán)重的有面板開裂、深長的劃痕等，可能是施工過程中對門造成了損壞，小問題的損壞可以通過現(xiàn)場修補和補油漆進(jìn)行修復(fù)，嚴(yán)重的損壞可以將門反廠維修；入戶門與地面的留縫寬度不滿足要求（小于3.5cm）時可以要求反廠鋸短處理（注：關(guān)于返廠維修和鋸短處理的確定一般盡量由物業(yè)現(xiàn)場說服業(yè)主，一般不隨便允諾業(yè)主決定，可請地產(chǎn)工程 部評判決定）；門鎖的問題一般會出現(xiàn)在裝修使用期間，入發(fā)現(xiàn)鑰匙可以通用，鎖打不開等問題，經(jīng)過現(xiàn)場確認(rèn)出現(xiàn)質(zhì)量問題的可以要求更換。

二、鋁合金門窗檢驗1.檢驗標(biāo)準(zhǔn)（1）鋁合金門窗質(zhì)量：表面應(yīng)潔凈、平整、光滑，色澤一致，無銹蝕；大面應(yīng)無劃痕、碰傷；（2）鋁合金門窗安裝允許偏差：門窗框的正、側(cè)面垂直度允許偏差為2.5mm，門窗橫框的水平允許偏差為2mm，門窗橫框標(biāo)高允許偏差為5mm，門窗豎向偏離中心允許偏差為5mm；（3）鋁合金門窗框與墻體之間的縫隙應(yīng)填嵌飽滿，并用密封膠密封。密封膠表面應(yīng)光滑、順直、無裂紋；（4）鋁合金門窗扇的橡膠密封條應(yīng)安裝完好，不得脫槽，設(shè)置的排水孔應(yīng)通暢；（5）鋁合金門窗推拉窗扇開關(guān)應(yīng)力不大于100N；（6）鋁合金門窗玻璃安裝質(zhì)量：玻璃表面應(yīng)潔凈，不得有膩子、密封膠、涂料等污漬，中空玻璃內(nèi)外表面應(yīng)潔凈，玻璃中空層內(nèi)不得有灰塵和水蒸氣。2.業(yè)主應(yīng)當(dāng)對鋁合金的以下方面進(jìn)行檢查：（1）窗框檢查：窗框安裝牢固端正，窗框是否有劃痕、磕碰、變形等；（2）型材檢查：表面圖層要求顏色和光澤均勻，手感光滑以及是否有劃痕、磕碰、變形等；（3）五金件及開啟檢查：要求開關(guān)自如平穩(wěn)，推拉自如，軌道件安裝牢固，關(guān)窗后不漏氣；（4）密封檢查：窗扇與窗框、窗扇與玻璃的密封條是否到位、嚴(yán)密，有無破損、斷續(xù)等問題，窗框與墻體間的密封膠條是否完整、有無脫落、破損、裂縫等問題，有無滲漏現(xiàn)象；（5）玻璃檢查：安裝牢固、完整、無裂紋及明顯劃痕。對于鋁合金窗框型材的損壞需現(xiàn)場確定，有小的劃痕、磕碰變形（不影響使用功能）可以進(jìn)行現(xiàn)場修復(fù)補漆，有嚴(yán)重變形而影響使用功能活確定不能修復(fù)的可以要求給予更換。另外，業(yè)主比較關(guān)注的問題是鋁窗的滲水問題，發(fā)現(xiàn)滲水的窗須整改。

三、陽臺欄桿、窗護(hù)欄檢驗檢驗標(biāo)準(zhǔn)：1.護(hù)欄成品質(zhì)量：護(hù)欄表面應(yīng)光滑，不得有銹跡，色澤一致，不得有裂縫，翹曲及損壞，接縫應(yīng)嚴(yán)密；2.護(hù)欄安裝的允許偏差：護(hù)欄垂直度允許偏差3mm，欄桿間距允許偏差3mm，護(hù)欄安裝必須牢固端正；3.低層、多層住宅陽臺欄桿凈高不應(yīng)低于1.05m，中高層、高層住宅陽臺欄桿凈高不應(yīng)低于1.10m，欄桿的垂直桿間距凈距不應(yīng)大于0.11m。一般業(yè)主對護(hù)欄比較關(guān)注的是表面質(zhì)量和安裝問題，反映的問題大多是護(hù)欄生銹，安裝不正等，此類問題可以要求整改，為提高工作效率，建議可由施工單位提供部分油漆供物業(yè)備有，物業(yè)維修人員進(jìn)行簡單的補漆工作，遇到難度大的整改及時通知地產(chǎn)工程部安排處理。

四、地面檢驗1.地面檢驗標(biāo)準(zhǔn)（1）地面與下一層結(jié)合牢固，不得有空鼓（考慮到我國施工企業(yè)的實際水平，對空鼓面積大于400平方厘米，無裂紋，且每自然間或標(biāo)準(zhǔn)間不多于2處時，可不計入空鼓這一施工質(zhì)量缺陷）；（2）地面表面應(yīng)密實,不得有起砂,蜂窩和裂縫等質(zhì)量缺陷;（3）地面表面的允許偏差：表面平整度允許偏差為5mm，標(biāo)高允許偏差為正負(fù)8mm，厚度允許偏差為不大于設(shè)計厚度的1/10；（4）有防水要求的地面的立管、套管、地漏處嚴(yán)禁滲漏，坡向應(yīng)正確，無積水。2.業(yè)主應(yīng)當(dāng)針對地面的以下方面進(jìn)行檢查（1）地面是否有空鼓、裂紋、脫皮、麻面、起砂等質(zhì)量缺陷；（2）地面是否存在倒返水和積水現(xiàn)象；（3）地面水暖預(yù)埋管線是否有標(biāo)識；（4）地面是否預(yù)留裝修地面做法。

五 墻面檢驗1.墻面檢驗標(biāo)準(zhǔn)（1）墻面抹灰表面光滑、潔凈、接槎平整；（2）墻面抹灰層與基層之間必須粘結(jié)牢固，抹灰層應(yīng)無脫層、空鼓，面層應(yīng)無爆灰和裂縫，外墻不得出現(xiàn)滲水現(xiàn)象；（3）有排水要求的部位應(yīng)做滴水線（槽），滴水線應(yīng)整齊順直，內(nèi)高外低；（4）墻面抹灰的允許偏差：立面垂直度允許偏差為4mm，表面平整度允許偏差為4mm，陰陽角應(yīng)方正，允許偏差為4mm。一般業(yè)主對墻面質(zhì)量比較關(guān)注的是抹灰空鼓和墻面裂縫問題。實際檢驗中墻面空鼓允許的范圍為：單面墻體小于5平方米，允許1處空鼓，空鼓面積不大于5平方厘米；單面墻體大于5平方米，最多允許2處空鼓，每處空鼓面積不大于5平方厘米；墻面裂縫問題產(chǎn)生原因主要是受溫度和材料影響。不同材料組成的墻體因材料膨脹系數(shù)不同并受溫度影響產(chǎn)生裂縫。2.一般裂縫檢查重點墻面裂縫和樓板裂縫是業(yè)主收樓時關(guān)注的重點，必須認(rèn)真對待。一般裂縫檢查的重點如下：（1）檢查房屋外墻是否有裂縫（有漏水的隱患）；（2）承重墻是否有裂縫，裂縫是否貫穿整個墻面且穿到背后，是否有傾斜性裂縫（有結(jié)構(gòu)安全隱患）；（3）承重墻是否有貫穿裂縫且在不同樓層墻體的同一位置均出現(xiàn)有方向、有規(guī)則的裂縫（有結(jié)構(gòu)安全隱患）；（4）檢查樓板（地面和頂板）是否有對貫穿型裂縫（與房屋橫梁平行的裂縫），根據(jù)《混凝土結(jié)構(gòu)工程施工質(zhì)量驗收規(guī)范》第8.1.1條規(guī)定，條規(guī)定，裂縫寬度在現(xiàn)行設(shè)計規(guī)范允許范圍（0.3mm）內(nèi)屬一般缺陷，不影響現(xiàn)澆板的承載能力；（5）檢查樓板（地面和頂板）是否有受力裂縫，這種情

況一般出現(xiàn)在支座處的板面或板中部的板底。此類裂縫一般表示為與墻角呈45度的裂縫、與橫梁垂直的裂縫等，這種裂縫往往不對穿，形狀外寬內(nèi)窄。應(yīng)該說這類裂縫往往對結(jié)構(gòu)安全和耐久性都有影響，是需要認(rèn)真對待的；（6）陽臺、雨篷等懸挑結(jié)構(gòu)板是否有貫穿裂縫（有結(jié)構(gòu)安全隱患）六 防水檢驗檢驗標(biāo)準(zhǔn)：（1）防水層表面應(yīng)平整、無鼓泡、折皺等缺陷，剛性防水層無酥松、開裂、起砂等弊端，防水層排水坡度符合設(shè)計要求，無明顯積水現(xiàn)象；（2）細(xì)部構(gòu)造做法符合規(guī)定要求，且密封嚴(yán)密無滲漏。房屋的防水質(zhì)量是業(yè)主重要關(guān)注的質(zhì)量問題，防水檢驗主要包括衛(wèi)生間、陽臺、廚房、屋面、外墻、外墻門窗、空調(diào)洞口的防水檢驗。其中衛(wèi)生間、陽臺、廚房、屋面業(yè)主在收樓時會要求做24小時的閉水實驗進(jìn)行檢驗。對檢驗過程中出現(xiàn)滲漏問題的必須要求整改，并再次進(jìn)行試水檢驗直至不發(fā)生滲漏。

七 給排水檢驗業(yè)主重點檢查的是以下內(nèi)容：（1）現(xiàn)有閥門、龍頭檢查：位置是否合理，開啟、關(guān)閉是否正常，水路是否通暢，無破損、銹跡、無滑扣失效、滴水現(xiàn)象；（2）管道是否固定牢固，安裝是否平直整齊，管道有無破損，接頭是否完好；（3）預(yù)留上水堵頭、管線等是否考慮裝修面層尺寸，水堵頭是否打開；（4）水表檢驗：水表安裝是否符合規(guī)范，水表接頭是否緊密完好，有無空轉(zhuǎn)現(xiàn)象；（5）排水管道檢查：排水管道有無直角、死角；接頭是否緊密完好，接口處有無滲漏，管道是否暢通，管線是否固定、安裝整齊、無破損；樓上下延管道是否過長過低影響裝修；（6）排水口、地漏口檢測：是否有地漏，地漏位置是否合理，排水口、地漏口是否完整，是否封口嚴(yán)密；（7）排水口應(yīng)進(jìn)行封堵，防止垃圾進(jìn)入排水管道發(fā)生管道堵塞。八 電氣檢驗對于毛坯房的電氣和設(shè)備業(yè)主重點檢查的是以下內(nèi)容：（1）分戶配電箱檢查：配電箱安裝垂直度符合國家規(guī)范要求；箱體、飾面板內(nèi)外清潔，無刮碰痕跡及色差；箱門開啟靈活；箱內(nèi)各開關(guān)、漏電保護(hù)器動作正確，控制范圍正確；箱內(nèi)結(jié)線整齊，回路編號齊全，正確；倒想與開關(guān)連接牢固緊密；（2）電表檢查：電表安裝符合規(guī)范，在關(guān)閉總閘后無電表空轉(zhuǎn)現(xiàn)象；（3）開關(guān)插座檢查：開關(guān)、插座面板表面清潔、無損壞；開關(guān)控制范圍正確；開關(guān)切斷相線，單相兩孔、單相三孔插座的相、零、地接線正確；暗開關(guān)、插座的蓋板安裝牢固、緊貼墻面，四周無縫隙；導(dǎo)線接線符合國家規(guī)范要求；（4）照明檢查：燈具安裝牢固、位置正確；（5）其他弱電系統(tǒng)：對講門禁、安防、音響系統(tǒng)等的驗收應(yīng)遵循相應(yīng)的國家規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)

驗收注意事項

一、注意及時接收入住通知書1.這是收房的第一步，要注意期限。一般，開發(fā)商約定的交房時限在通知書寄出30天內(nèi)，所以購房者要安排好時間。2.接到入住通知書后，首先應(yīng)判斷開發(fā)商是否如期交房。若逾期交房，則應(yīng)提出處理意見，并根據(jù)開發(fā)商的答復(fù)決定是否前往收房，按通知上約定的時間前往收房。特別提示：1.要注意收房的期限，錯過收樓日期麻煩多。2.收樓日期可提早不可推遲。若實際交樓日期超過了合同上約定的收樓日期，可考慮向開發(fā)商按合同索賠。3.有特殊情況不能如期到場的，可以書面形式委托親友、律師進(jìn)行，也可及時與開發(fā)商聯(lián)系，商議另行約定時間，并以書面形式確認(rèn)。4.若購房者在約定時間內(nèi)沒有到指定地點辦理相關(guān)收房手續(xù)，從法律角度來說，則

一般被視為開發(fā)商已實際將該房交付買家使用，買家應(yīng)從通知單的最后期限之日起承擔(dān)所有購房風(fēng)險責(zé)任及稅費。

二、確定房屋是否達(dá)到交付條件1.《竣工驗收備案表》 ――最重要《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗收備案表》是目前收房環(huán)節(jié)中最應(yīng)該注意的文件。該表是建設(shè)部為規(guī)范工程竣工驗收備案的管理工作而制定的，它由設(shè)計、監(jiān)理、建設(shè)單位和施工單位四方合驗后，在工程竣工15天內(nèi)到建設(shè)行政主管部門竣工備案?！犊⒐を炇諅浒副怼分械捻椖?，只要送交主管部門備案后，發(fā)展商就必須對樓盤終生負(fù)責(zé)。所以《竣工驗收備案表》對房地產(chǎn)商有著嚴(yán)格的約束作用，按照有關(guān)規(guī)定，表上的每一項都必須報有關(guān)主管部門備案，缺少任何一項的話，這個樓盤就是“黑樓”，是不能入住的，購房者有權(quán)拒絕收

房。2.《住宅質(zhì)量保證書》《住宅質(zhì)量保證書》是開發(fā)商針對房屋質(zhì)量及保修期限、范圍作出的承諾，必須作為購房合同的附件，與購房合同具有同等的效力。所以提醒收房者要仔細(xì)審查其中的具體各款，特別注意保修期限。我國房地產(chǎn)法規(guī)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用時向購買人提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。工程質(zhì)量保證書是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對所售商品房承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任的法律文件，其中應(yīng)當(dāng)列明工程質(zhì)量監(jiān)督單位核驗的質(zhì)量等級、保修范圍、保修期和保修單位等內(nèi)容。開發(fā)商應(yīng)當(dāng)按《住宅質(zhì)量保證書》的約定，承擔(dān)保修責(zé)任。商品房保[2]修期從開發(fā)商將竣工驗收的房屋交付使用之日起計算。工程質(zhì)量保證書中具體保修期限與保修范圍是：地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)在合理使用壽命年限內(nèi)；屋面防水為3年；墻面、廚房和衛(wèi)生間地面為1年；《住宅質(zhì)量保證書》一般約定地下室及管道滲漏為1年；墻面、頂棚抹灰層脫落為1年；地面空鼓開裂、大面積起沙為1年；門窗翹裂、五金件及衛(wèi)生潔具損壞為1年；燈具、電器開關(guān)損壞為6個月；管道堵塞為2個月；供熱供冷系統(tǒng)設(shè)備為一個采暖期或供冷期；其他部位、部件的保修期限，由買賣雙方自行約定，并寫在工程質(zhì)量保證書中。房屋在保修期內(nèi)出現(xiàn)質(zhì)量問題，如經(jīng)保修單位維修后導(dǎo)致房屋使用功能受到影響，或因主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格給購買人造成損失的，根據(jù)工程質(zhì)量保證書開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。購買人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以向《住宅質(zhì)量保證書》中注明的工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請重新核驗，經(jīng)核驗確屬不合格的，購買人有權(quán)退房。3.《住宅使用說明書》《住宅使用說明書》是針對房屋設(shè)計、施工及驗收中的具體技術(shù)指標(biāo)，如抗震指數(shù)、墻體結(jié)構(gòu)類型等作出的相關(guān)說明和提出注意事項。4.《建設(shè)工程質(zhì)量認(rèn)定證

書》5.《房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目竣工綜合驗收合格證》6.實測面積登記表特別提示：1.只有具備上述文件，才說明房屋已經(jīng)具體交付條件。所以收房時先要審查相關(guān)文件，確認(rèn)房屋已經(jīng)具備交付條件之后，才能進(jìn)一步進(jìn)行驗房、結(jié)算費用、交鑰匙等交接工作。所以要對這些文件給予重視，尤其提示您要看原件而不是復(fù)印件。2.《建筑工程竣工備案表》是最重要的文件，收房時不能只看開發(fā)商有沒有這張《備案表》，一定還要仔細(xì)察看各個分項有沒有都備案。它是收房的前提，即使開發(fā)商做得再好，如果沒有此表就說明它根本不具備交房的標(biāo)準(zhǔn)，您有權(quán)拒絕收房。3.對于這些文件，一方面要驗收它有沒有，另一方面也要看驗收這些文件取得的合法性。4.如果開發(fā)商拒絕出示這些證明文件、或文件不全，您可按購房合同第十一條，要求開發(fā)商簽收“關(guān)于出賣人拒絕出示《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》、《建筑工程竣工驗收備案表》的責(zé)任確認(rèn)函”。5.提醒您：《住

宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》和管線分布竣工圖，您可帶走，作為證據(jù)資料保

存。6.如果開發(fā)商不能提供上述相關(guān)文件，購房人有權(quán)拒絕收房，由此產(chǎn)生的延期交房的責(zé)任由開發(fā)商承擔(dān)。

三、房屋檢驗收房過程中必須要掌握一個原則：“先驗后收”。即購房者一定要先驗收房屋（包括驗收交房必須的文件），確認(rèn)無誤后再簽署收房文

件?！跋闰灪笫铡辈粌H是符合商業(yè)慣例的，而且也是有法律依據(jù)的。房屋的對價是房款，消費者只要付清房款，或者按照合同約定支付相應(yīng)比例的價款，就履行了合同的義務(wù)，開發(fā)商就應(yīng)該交房。而在房屋交付以前，業(yè)主有權(quán)先驗收房屋：1.檢測房屋面積：要求開發(fā)商出具《實測面積測繪報告》，根據(jù)房屋土地管理局所屬的專業(yè)測量單位對每一套房屋面積進(jìn)行核定所得實測面積，核對其與銷售面積是否存在誤差，誤差率的范圍有多大；若實測面積誤差超出3%，可以中止收房。2.檢驗房屋質(zhì)量：購房者進(jìn)行房屋驗收時需仔細(xì)檢查商品房質(zhì)量，主要可從以下幾方面入手：（一)房屋本身的質(zhì)量

（二）景觀綠化、小區(qū)配套、設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)等配套設(shè)施是否符合合同約定。

（三）裝修質(zhì)量特別提

示：1.一定要掌握“先驗后收”的原則。2.如果開發(fā)商拒絕先驗房后辦理其他交付手續(xù)，則購房者可要求開發(fā)商簽收“關(guān)于出賣人拒絕交驗房屋的責(zé)任確認(rèn)函”后中止辦理手續(xù)。3.購房者應(yīng)了解公攤面積及相關(guān)知識，防止開發(fā)商侵占。4.若發(fā)現(xiàn)有質(zhì)量問題，開發(fā)商應(yīng)限期維修，購房者應(yīng)要求開發(fā)商簽定書面函件，由此導(dǎo)致業(yè)主逾期入住的，開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。5.只要付清房款，按照合同約定購房者已經(jīng)完全履行了合同的義務(wù)，開發(fā)商就應(yīng)該無條件交房，否則應(yīng)視為開發(fā)商違約，如果開發(fā)商拒不交房，應(yīng)承擔(dān)逾期交房的責(zé)任。開發(fā)商無權(quán)以“未繳納相關(guān)費用”等任何理由而拒絕交房。6.不要將樣板房標(biāo)準(zhǔn)作為現(xiàn)實標(biāo)準(zhǔn)，除非開發(fā)商將有關(guān)裝修標(biāo)準(zhǔn)按樣板間標(biāo)準(zhǔn)在合同中明確下來。

四、新房驗收的最終結(jié)果1.房屋檢驗沒有問題的：按實際驗收情況填寫《驗房交接表》等相關(guān)文件。在這個記錄表上，應(yīng)把檢驗情況逐一記錄，凡是無法確認(rèn)的事項，則不記錄或?qū)懮稀皶翰磺宄薄ⅰ盁o法認(rèn)定”等字樣。若發(fā)現(xiàn)問題，則如實記錄下來，并要求發(fā)展商限期處理。2.如有不滿意的地方，可提出意見并將意見填寫在《驗房交接表》中，作為書面依據(jù)，如發(fā)展商未準(zhǔn)備有關(guān)表格，買家應(yīng)另以書面形式將意見送交發(fā)展商。3.發(fā)現(xiàn)問題，買賣雙方可協(xié)商解決，如屬可整修內(nèi)容，應(yīng)協(xié)商并簽署有關(guān)整改維修文件，約定下次驗收時間（一般不超過30天）。4.對發(fā)現(xiàn)的問題要詳細(xì)在驗樓表上予以注明，如果確實屬于不能收樓的，要詳細(xì)寫明不予收樓的原因并要求開發(fā)商簽字、蓋章。特別提示：1.驗房后要堅持的原則：只要發(fā)現(xiàn)問題，不管大小，都要在相關(guān)文件或表格中記錄下來，而不管開發(fā)商陪同的收房人員如何花言巧語；如果樓盤根本就沒準(zhǔn)備驗收登記表，則應(yīng)自備紙筆，一一記錄。2.物業(yè)公司的行為代表不了開發(fā)商（除非有明確書面授權(quán)），因此不要就房屋質(zhì)量的問題與物業(yè)公司簽署文件。

3、驗收房屋發(fā)現(xiàn)問題時，一定要開發(fā)商蓋章確認(rèn)，約定處理方案。

4、如果開發(fā)商拒絕蓋章確認(rèn)房屋存在的問題，一定要取得證據(jù)，證明不是買房人不按時收房，而是開發(fā)商擬交付房屋不符合合同的約定或法定條件。

第三篇：房屋驗收標(biāo)準(zhǔn)2

房屋驗收標(biāo)準(zhǔn)

1.房屋權(quán)屬文件：《國有土地使用權(quán)證》上是否有抵押記載？是□否□

2.房屋質(zhì)量文件：《住宅使用說明書》、《住宅質(zhì)量保證書》、《竣工驗收備案表》？是□否□

3.各種相關(guān)驗收表格：《住戶驗房交接表》、《樓宇驗收記錄表》、《商品房面積測繪技術(shù)報告書》、房屋管線圖（水、強電、弱電、結(jié)構(gòu)）等文件？是□否□

4.每間居室的門在開啟、關(guān)閉的時候是否靈活？是□否□

5.門與門框的各邊之間是否平行？是□否□

6.門插是否插入得太少？是□否□

7.門間隙是否太大？（門和門鎖間的縫隙必須小于三毫米）是□否□

8.每間居室的門的插銷、門銷是否太長太緊？是□否□

9.窗邊與混凝土接口是否有縫隙？（窗框?qū)僖鬃矒籼帲驂涌p處一定要密實，不能有縫隙）是□否□

10.各個窗戶在開啟、關(guān)閉的時候是否靈活？是□否□

11.窗與窗框各邊之間是否平行？是□否□

12.窗戶玻璃是否完好？是□否□

13.窗臺下面有無水漬？（如有則可能是窗戶漏水）是□否□

14.屋頂上是否有裂縫?(與橫梁平行基本無妨，如果裂縫與墻角呈45°斜角，說明有結(jié)構(gòu)問題)是□否□

15.承重墻是否有裂縫？（若裂縫貫穿整個墻面，表示該房存在隱患）是□否□

16.房間與陽臺的連接處是否有裂縫?(如裂縫很有可能是陽臺斷裂的先兆，要立即通知相關(guān)單位)是□否□

17.墻身頂棚是否有隆起？用木槌敲一下是否有空聲？是□否□

18.從側(cè)面看墻上是否留有較大、較粗的顆?；蛴≯E粗糙？是□否□

19.墻面是否有水滴、結(jié)霧的現(xiàn)象?(冬天房間里的墻面如有水滴,說明墻面的保溫層可能有問題)是□否□

20.山墻、廚房，衛(wèi)生間頂面、外墻是否有水跡？是□否□

21.內(nèi)墻墻面上有否石灰爆點（麻點）？是□否□

22.墻身有無特別傾斜、彎曲、起浪、隆起或凹陷的地方？是□否□

23.墻上涂料顏色是否有明顯不均勻處？是□否□

24.天花板是否有麻點？（如果頂部有麻點，對室內(nèi)裝潢將帶來很大的不利影響）是□否□

25.是否有雨水滲漏的痕跡或者裂痕？是□否□

26.衛(wèi)生間頂棚是否有漆脫落或長霉菌？是□否□

27.頂棚樓板有無特別傾斜、彎曲、起浪，隆起或凹陷的地方？是□否□

28.地面檢查地面有空殼開裂情況?(用小木錘敲,咚咚聲就說明是空心的,要返工,要梆梆聲才好)是□否□

29.衛(wèi)生間坐廁下水是否順暢？是□否□

30.浴缸、面盆與墻或柜的接口處是否做了防水？（一般會有防水涂層）是□否□

31.是否有地漏，坡度是否向地漏傾斜？是□否□

32.水口內(nèi)是否留有較多的建筑垃圾？是□否□

33.廚房電、水、煤氣是否齊全？是□否□

34.電、水、煤氣表的度數(shù)是否有零開始？是□否□

35.是否有地漏，坡度是否向地漏傾斜？是□否□

36.您住的房間上面的鄰居家是否漏水？（否則您家的日子也一定不好過）是□否□

37.水口內(nèi)是否留有較多的建筑垃圾？是□否□ 38.水上下管是否有滲漏？（打開水龍頭，查看各個管道）是□否□

39.是否有足夠的水壓？（打開水龍頭，盡可能讓水流大一點，然后查水表）是□否□

40.自來水水質(zhì)是否符合標(biāo)準(zhǔn)？（注意區(qū)分市政水和小區(qū)自供水）是□否□

41.供水管的材質(zhì)？（目前大部分供水管采用銅管，可安全使用50年，并可凈化管內(nèi)水質(zhì)）是□否□

42.電閘機電表在戶外的，拉閘后戶內(nèi)是否完全斷電？（主要是查看電閘能否控制各個電源）是□否□

43.戶內(nèi)有分閘的、拉閘后，分支線路是否完全斷電？是□否□

44.各個開關(guān)、插座是否牢固？（別忘打開電話、電視的線路接口，用里拉一拉，看是否虛設(shè)）是□否□

45.是否市政供電？（每度臨時電要比市政供電高0.2元，而且還沒有保障）是□否□

46.試一下全部開關(guān)、插座及總電閘有無問題？是□否□

47.所有燈是否能亮？所有插座是否有電？（使用試電筆或小型即插型電器）是□否□

48.燃?xì)馐欠褚呀?jīng)開通？是□否□

49.燃?xì)夤芫€是否穿過居室？（如穿過居室易有安全隱患，且不符合設(shè)計規(guī)范）是□否□

50.居室、客廳有否各種管線外露？是□否□

51.將房門關(guān)閉，在房間外制造較大噪音，看隔音效果是否滿意？是□否□

52.和對買賣合同上注明的設(shè)施、設(shè)備等是否有遺漏，品牌、數(shù)量是否符合？是□否□

提示：

A、房屋的《住宅質(zhì)量保證書》--可帶走 《住宅質(zhì)量保證》書包含三個項目的保修條款，結(jié)構(gòu)的保修期限是50年，屋面防水和衛(wèi)浴防水的保修期限是五年，設(shè)備及裝修的保修期限是兩年。保修期限從領(lǐng)到鑰匙開始計算，這個日期最好寫進(jìn)住宅質(zhì)量保證書?！蹲≌|(zhì)量保證書》是開發(fā)商針對房屋質(zhì)量及保修期限、范圍作出的承諾。

B、《住宅使用說明書》--可帶走 《住宅使用說明書》應(yīng)該包含如下內(nèi)容：開發(fā)商名稱及其聯(lián)系電話；設(shè)計單位及其聯(lián)系電話；施工單位及其聯(lián)系電話；監(jiān)理單位及其聯(lián)系電話?！蹲≌褂谜f明書》則是針對房屋設(shè)計、施工及驗收中的具體技術(shù)指標(biāo)，如抗震指數(shù)、墻體結(jié)構(gòu)類型等作出的相關(guān)說明。

C、《竣工驗收備案表》 《建設(shè)工程竣工備案表》復(fù)印件有可能收房時尚未辦理，但必須在竣工驗收后十五天內(nèi)備案，否則影響辦理產(chǎn)權(quán)證。按照有關(guān)規(guī)定，《竣工驗收備案表》上的每一項都必須報主管部門備案，如果缺少任何一項的話，這個樓盤就屬于“黑樓”，是不能入住的。消防這種關(guān)鍵環(huán)節(jié)，一旦出了問題，就是人命關(guān)天的大事故。而對于業(yè)主來說，人身安全才是第一位的，因此購房者驗房的時候不能只看發(fā)展商有沒有這張《備案表》，一定還要仔細(xì)察看各個分項有沒有都備案?！犊⒐を炇諅浒副怼穼Ψ康禺a(chǎn)商有著嚴(yán)格的約束作用，只要將項目送交主管部門備案后，發(fā)展商就必須對樓盤終生負(fù)責(zé)，即使是十年二十年以后出了問題，查下來如果是發(fā)展商的過失，一樣可以追究其責(zé)任。

D、管線分布竣工圖（水、強電、弱電、結(jié)構(gòu)）--可帶走 如果房產(chǎn)商準(zhǔn)備充分的話，一般10分鐘即可查看完資料。您具有索取權(quán)利的依據(jù)是《江蘇省城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》。

3.看完那些資料后，基本就可以去驗收房子了，提示：暫且先不要交付一些物業(yè)費用及相關(guān)費用，此時物業(yè)會催促你來交付，可同他們交流。如開發(fā)商企圖在房主驗房前收取“多項費用”，或讓您先簽署收樓文件的話，您可用如下言語先質(zhì)問陪同看房的工作人員：“您見過買東西先付錢后看貨的嗎？” 對上述“多項費用”具體說明如下： 開發(fā)商企圖在交樓時代收契稅（一般住宅稅率為1.5%）。您拒絕理由是《中華人民共和國稅收征收管理法》及《中華人民共和國契稅暫行條例》。開發(fā)商企圖收取各種開通費（如有線電視、電話、煤氣、寬帶網(wǎng)等）。那么您質(zhì)問他（她）：“你們的窗玻璃我是不是也要再單另付錢才能使用？”。驗收好后，再交付費用。從物業(yè)處拿鑰匙，分別應(yīng)該有樓層鑰匙、進(jìn)戶門鑰匙、信箱鑰匙、水表、電表（若有遠(yuǎn)程抄表另）等幾把。接著就可以同物業(yè)人員一起去房子里了。（記得拿那些工具哦）

4.驗收地面下水情況。在廁衛(wèi)放水，淺淺就行了（約高2cm）。然后約好樓下的業(yè)主在24小時后查看其家?guī)l(wèi)的天花。在全部用完水后，應(yīng)再打開水表，看清楚水表數(shù)字，記錄下來，同時要記錄電表數(shù)字?？绰┧?。國家規(guī)定所有有地漏的房間都必須做防水層。拿塑料袋裝半袋沙子把地漏堵上，然后放水十厘米，過二～二十四小時，看樓下是否漏水。還有樓上也一定要做。比如雙衛(wèi)的戶型就要堵了四個衛(wèi)生間才能算合格。地漏下水要順暢不堵，精裝的房子地面不能存水。還有就是洗衣機位必須做防水。

第四篇：土建驗收房屋標(biāo)準(zhǔn)

房地產(chǎn)市場消費提示：業(yè)主如何驗收房屋

作者: 佚名 發(fā)布日期: 2009-9-24 9:51:15 瀏覽次數(shù): 403

近年來，隨著我市經(jīng)濟(jì)社會的快速發(fā)展，人民生活水平大幅提高，商品房已經(jīng)成為重要的居民消費品。為保障廣大市民在商品房消費時的合法權(quán)益，讓市民百姓“明白置業(yè)、放心置業(yè)、安全置業(yè)”，鄭州市房管局根據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合日常工作中接到的群眾投訴案件，編制了房地產(chǎn)市場消費提示系列，供廣大市民朋友在買房置業(yè)時參考。此次消費提示的主題是業(yè)主接收房屋時如何驗收房屋。

一、熟悉程序

接收入住通知→準(zhǔn)備資料→交驗業(yè)主資料→領(lǐng)取和查驗開發(fā)商交房所需提供的文件資料→驗收房屋→就驗收中存在的問題提出質(zhì)詢和書面整改意見→與開發(fā)商協(xié)商，得到解釋和問題整改書面承諾→簽署《房屋驗收交接表》并領(lǐng)取鑰匙。

重點提示一：簽署《房屋驗收交接表》就意味著消費者對開發(fā)商交付的房屋是否符合合同約定表示了認(rèn)可。因此消費者應(yīng)先驗收房屋，并對質(zhì)量問題整改、維修后，再簽署《房屋驗收交接表》。

重點提示二：繳納物業(yè)費并不是購房者查驗房屋的必要條件，開發(fā)商和物業(yè)公司不得以此限制購房者查驗和接收房屋。

二、準(zhǔn)備工具

1、橡皮小錘：用于檢查墻面、地面、窗臺空鼓；

2、水盆或水桶：用于檢查排水是否通暢；

3、卷尺：用于測量房屋凈高；

4、20米長透明水管：用于檢查地平；

5、塑料袋：用于檢驗防水；

6、萬用表：用于檢測電路；

7、驗電插頭：用于檢查插座有無脫線、不通；

8、相機：用于留影取證；

9、其他工具。

三、查看資料

（一）配套項目

入住前，業(yè)主首先應(yīng)查看物業(yè)服務(wù)公司是否按照《鄭州市新建住宅小區(qū)交接驗收辦法》的規(guī)定，對小區(qū)的設(shè)施設(shè)備和公共環(huán)境進(jìn)行了驗收。了解小區(qū)是否按照規(guī)劃設(shè)計建設(shè)的，可對照規(guī)劃詳圖或總平面圖等相關(guān)資料，主要查看小區(qū)布局、樓的數(shù)量和擺放、綠地和活動區(qū)、小區(qū)道路、綠化、雕塑小品、機動車停車場、非機動車車棚、信報箱、物業(yè)管理服務(wù)用房、會館、消防、變配電、安防監(jiān)控、樓宇自控、電梯等設(shè)施設(shè)備等是否與設(shè)計相符。

樓盤交付應(yīng)做到“五通一平”，指通電、通路、上水、燃?xì)?、污水和土地平整。園林綠化是否完工。

（二）物業(yè)服務(wù)

業(yè)主應(yīng)查看相關(guān)物業(yè)服務(wù)的合同、文件等，了解小區(qū)物業(yè)服務(wù)概況以及收費情況等。

新建小區(qū)，業(yè)主大會與業(yè)主委員會尚未成立，但是物業(yè)管理工作已經(jīng)開始展開，因此要由開發(fā)建設(shè)單位代表業(yè)主依據(jù)一定標(biāo)準(zhǔn)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)對該項目實施前期物業(yè)管理，并與之簽定前期物業(yè)服務(wù)合同。前期物業(yè)管理合同是由行政主管部門制定的示范文本，對物業(yè)服務(wù)公司和業(yè)主都具有約束力，會較為公平的維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)公司的合法權(quán)益。待業(yè)主大會成立并與其選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效時，前期物業(yè)管理合同終結(jié)。

關(guān)于物業(yè)服務(wù)費用繳費起始時間和繳費人的問題。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，凡納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因開發(fā)建設(shè)單位原因未按時交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費用或者物業(yè)服務(wù)資金由開發(fā)建設(shè)單位全額交納。由于業(yè)主自身原因未辦理入住手續(xù)或辦理房屋入住手續(xù)后未實際居住而造成的房屋空置，業(yè)主應(yīng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定全額交納物業(yè)服務(wù)費用。

（三）兩書一表（或一單）

業(yè)主在收樓時，首先要審核開發(fā)商是否具備交付房屋的全部文件資料，必要時可以要求核對相應(yīng)原件。只有證件（原件）齊全，才具備簽署《房屋驗收交接表》的文件條件。如開發(fā)商手續(xù)不完整，業(yè)主有權(quán)拒絕在相應(yīng)手續(xù)上簽字，并要求開發(fā)商承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。

這些文件資料主要包括“兩書一表（或一單）”?！皟蓵笔侵浮渡唐纷≌|(zhì)量保證書》、《商品住宅使用說明書》，“一表”《建筑工程竣工驗收備案表》，“一單”是指《五大責(zé)任主體項目竣工驗收備案受理回執(zhí)單》。

《商品住宅質(zhì)量保證書》是開發(fā)商針對房屋質(zhì)量及保修期限、范圍的承諾。

《商品住宅使用說明書》是對房屋的結(jié)構(gòu)、性能和各部位、部件的類型、性能、標(biāo)準(zhǔn)等做出的說明，以及提出的使用注意事項。

《建筑工程竣工驗收備案表》是樓盤向主管部門上報驗收備案的詳細(xì)資料，是開發(fā)商必須對樓盤負(fù)責(zé)的標(biāo)記文件。

《五大責(zé)任主體項目竣工驗收備案受理回執(zhí)單》，是由建設(shè)、勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理單位聯(lián)合對項目驗收合格，并向建設(shè)主管單位報送資料備案的受理回執(zhí)。

《商品住宅質(zhì)量保證書》、《商品住宅使用說明書》原件和《建筑工程竣工驗收備案表》的復(fù)印件是可以帶走的。

另外，還有《管線分布竣工圖(水、強電、弱電、結(jié)構(gòu))》等。

四、驗收房屋

1、看房間

首先要仔細(xì)檢查每個房間是否達(dá)到“線直、面平、角正”。線直是指陰陽線要直；面平是指室內(nèi)六個面都要平；角正是指空間角要正。

2、看墻壁

首先要仔細(xì)檢查每個房間墻體是否平整，墻壁是否有裂紋、空鼓、污漬和面層剝落，門窗、陽臺等部位有無開裂現(xiàn)象，特別是房屋和陽臺連接處是否有裂縫，這種裂縫很有可能出現(xiàn)危險。如果在收房過程中發(fā)現(xiàn)房間內(nèi)的墻面有結(jié)露現(xiàn)象，則應(yīng)考慮外墻所做的保溫層是否出現(xiàn)了問題。

3、看頂棚

檢查頂棚是否有裂縫，抹灰是否有脫皮、裂縫、霉點等問題。

4、查滲水

主要分為外墻、屋頂滲水和廚房衛(wèi)生間墻體、頂面滲水。外墻、屋頂滲水最好是在房子交樓前，下大雨后的第二天前往查看，這時候墻壁如果有問題，會一目了然。廚房衛(wèi)生間墻體、頂面滲水，可以查看相關(guān)部位是否有水漬、裂痕，粉刷是否有起皮現(xiàn)象。

5、查地面

樓地面面層與基層粘結(jié)是否牢固，有無不空鼓；整體面層是否平整，有無裂縫、脫皮、起砂的現(xiàn)象。衛(wèi)生間、陽臺地面應(yīng)低于相鄰地面至少2厘米左右，不應(yīng)有積水，倒泛水和滲漏。

6、測層高

房屋層高是指房屋上下兩層樓面（標(biāo)準(zhǔn)層）、或樓面至地面（底層）、或樓面至屋頂面（頂層）的垂直距離，室內(nèi)凈高是指樓面或地面至上部樓板底面或吊頂?shù)酌嬷g的垂直距離。室內(nèi)凈高加上20公分左右的樓板即面層厚度就等于房屋層高。消費者可在每間室內(nèi)四角及中心的五個點測量房屋層高看其是否符合合同約定。

7、試門窗

首先看戶門的品牌、材質(zhì)、功能與開發(fā)商的承諾是否相符，注意其周邊密閉性是否好，如果門框間縫隙較大，應(yīng)該要求調(diào)整，試試鎖頭是否好用；看門開啟是否自如，有無特別噪音，關(guān)閉嚴(yán)不嚴(yán)；貓眼是否清晰，門鈴是否正常，電子防盜和對講系統(tǒng)是否正常，單元門能否受控打開。

窗戶要注意窗框的材質(zhì)與規(guī)格，窗玻璃的材質(zhì)、厚度是否符合承諾，有沒有雙玻改單玻，有無殘缺；窗邊與混凝土是否無縫隙，窗戶開關(guān)是否靈活，鎖扣是否正常，窗戶的密封性如何，注意窗臺有無滲水，密封膠條是否完整牢固，窗底部滑道是否平滑，護(hù)欄是否牢固，紗窗是否配置。

8、上下水

上下水管道有無滲、漏、堵現(xiàn)象。打開水龍頭，盡可能讓水流大一點、急一點，試試水壓和排水速度。每個地漏都應(yīng)做通水試驗，可用盆或桶裝滿水往里倒，看是否暢通。

9、驗防水

這里專指廚衛(wèi)的防水。具體方法是：用塑料袋裝滿沙子放在地漏上，然后在廚房、衛(wèi)生間蓄一些水（約1～2厘米高），24小時后，到對應(yīng)的下層衛(wèi)生間，看其頂部是否滲漏。這個檢測最好與上層住戶同時進(jìn)行，這樣既可檢測自家衛(wèi)生間的地面是否滲漏，也可檢測自家衛(wèi)生間的頂部是否滲漏。

10、查電路

漏電保護(hù)安全可靠，電器插座安裝平整、牢固，電源已接通正常；關(guān)閉分閘，檢查各個分閘是否完全控制各分支線路。

電表在戶外的，應(yīng)檢查其是否能控制室內(nèi)的燈具及室內(nèi)各插座，方法是拉閘后看戶內(nèi)是否完全斷電。電表在戶內(nèi)的，應(yīng)檢查閘具是否控制戶內(nèi)電器?？刂崎l具應(yīng)分開，如室內(nèi)應(yīng)設(shè)置控制燈光的閘具和控制插座的閘具，空調(diào)的線路應(yīng)與其他線路分開。

距離地面30厘米高的插座必須帶保險裝置，廚廁應(yīng)與通風(fēng)道就近安裝，洗手盆的上方不應(yīng)有插座，衛(wèi)生間內(nèi)用于洗澡的電源插座應(yīng)是防潮插座并有防濺措施；衛(wèi)生間的照明燈座必須是磁口安全燈座。

檢查開關(guān)、插座的牢固程度；電話、電視線路應(yīng)用力拉一下，看是否虛設(shè)。插座是否正常通電，有無防護(hù)措施，電燈是否都亮，開關(guān)是否正常，有線電視線、電話線、網(wǎng)絡(luò)線是否通。

11、驗雙氣

暖氣設(shè)備有兩種，一是暖氣片式，二是地暖形式。暖氣片式更直觀一些，一般情況下，供暖管道穿墻及穿過樓板應(yīng)設(shè)套管(在管道與墻面或樓板交接處，給管道再套上一小截管子)，地面的套管應(yīng)高出地面2～3厘米，地面為初裝修的，應(yīng)高出地面5厘米。其作用是防止供暖管道熱脹冷縮后拱裂墻面和樓板。暖氣管道是否通暢，有無泄漏，需要使用專業(yè)工具進(jìn)行檢測，且第一個采暖期前熱力公司、開發(fā)商和物業(yè)公司會通知進(jìn)行供暖測試，因此，驗收房屋時，不必對此專門檢驗。燃?xì)夤艿酪獧z查是否通暢安全。

12、設(shè)施產(chǎn)權(quán)界定及其他

燃?xì)獗怼㈦姳?、水表三表到戶，表以?nèi)產(chǎn)權(quán)歸用戶，表以外產(chǎn)權(quán)歸城市公用企業(yè)。核對買賣契約上注明的設(shè)施、設(shè)備等是否有遺漏，品牌、數(shù)量是否相符?？傮w上室內(nèi)應(yīng)做到清掃干凈，無污物，達(dá)到窗明地凈，地漏、雨水等處無堵塞雜物。

如果購買的是精裝戶型，還應(yīng)查看裝修是否達(dá)到約定設(shè)計要求，裝修材料的品牌、型號、規(guī)格是否符合合同的約定。最后，還要注意對室內(nèi)空氣質(zhì)量進(jìn)行檢測，不要因此影響身體健康。

以上項目檢查結(jié)束后，要查抄水表、電表底數(shù)，以便日后計費使用。

消費者完成房屋驗收后，如果有問題，應(yīng)就驗收中存在的問題提出質(zhì)詢和書面整改意見，并與開發(fā)商協(xié)商，得到問題的合理解釋和整改書面承諾；如果沒有問題，就可以簽署《房屋驗收交接表》，裝修入住了。提示：驗房師一般作為專業(yè)人士或業(yè)主朋友協(xié)助購房者驗收房屋，提供專業(yè)性的參考意見，幫助購房者及時發(fā)現(xiàn)房屋質(zhì)量方面的問題，并與開發(fā)商協(xié)商整改解決。但驗房師驗房報告并不具有法律效力，只能作為證據(jù)供參考。

第五篇：房屋驗收標(biāo)準(zhǔn)

問題

三、商品房的交付文件及注意事項

一般而言，商品房的交付文件即指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)交付商品房時其所應(yīng)依據(jù)的法律規(guī)定以及相關(guān)商品房買賣合同或商品房預(yù)售合同的約定應(yīng)向商品房買受人出示及寄送的相關(guān)文件，主要包括：

1、《建設(shè)工程竣工驗收備案表》或其他驗收合格資料

【法律規(guī)定】

《建筑法》第六十一條第二款明確規(guī)定：“建筑工程竣工經(jīng)驗收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用?！?/p>

《建筑建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》明確規(guī)定：“建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自建設(shè)工程竣工驗收合格之日起15日內(nèi)，將建設(shè)工程竣工驗收報告和規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件報建設(shè)行政主管部門或者其他有關(guān)部門備案。”

《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗收備案管理暫行辦法》亦規(guī)定：“建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自工程竣工驗收合格之日起15日內(nèi)，依照本辦法規(guī)定，向工程所在地的縣級以上地方人民政府建設(shè)行政主管部門（以下簡稱備案機關(guān)）備案?！眰浒笝C關(guān)在收到開發(fā)商報送的齊全的竣工驗收備案文件后，發(fā)放該商品房的《建設(shè)工程竣工驗收備案表》。

【注意事項】

由上述引用之法規(guī)可以看出，商品房交付的法定前提是其竣工驗收合格。由相關(guān)政府機構(gòu)出具的《建設(shè)工程竣工驗收備案表》可以較權(quán)威地證明取得該備案表的商品房業(yè)已竣工驗收合格。

但是《建設(shè)工程竣工驗收備案表》只是對是否辦理備案進(jìn)行了證明，沒有對房屋質(zhì)量是否合格，是否可以交付等進(jìn)行任何說明或評價。建設(shè)工程交付使用的條件是建設(shè)工程驗收合格而不是通過竣工驗收備案。房屋建筑工程驗收備案不是房屋交付使用的法定條件或手續(xù)。

我們與武漢錦湖置業(yè)公司簽訂的《武漢市商品房買賣合同》第九條第4項中“完成商品房項目竣工交付使用相關(guān)手續(xù)”不能推出爭議雙方約定了房屋建筑工程驗收備案為房屋交付的條件。

2、《住宅質(zhì)量保證書》及《住宅使用說明書》

【法律規(guī)定】

《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用時，向購買人提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書?！?/p>

《商品房銷售管理辦法》規(guī)定：“銷售商品住宅時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)《商品住宅實行質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》（以下簡稱《規(guī)定》），向商品房買受人提供《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》?！?/p>

《商品住宅實行質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在向用戶交付銷售的新建商品住宅時，必須提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。《住宅質(zhì)量保證書》可以作為商品房購銷合同的補充約定。”

【注意事項】

從如上法律規(guī)定可知，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)交付商品房時必須向商品房買受人提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》的義務(wù)為法律的強制性規(guī)定，故房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得以任何形式加以規(guī)避；規(guī)避的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的交付行為無效。

3、商品房的測繪資料

【法律規(guī)定】

《商品房銷售管理辦法》規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用前按項目委托具有房產(chǎn)測繪資格的單位實施測繪，測繪成果報房地產(chǎn)行政主管部門審核后用于房屋權(quán)屬登記?！?/p>

【注意事項】

對于商品房的測繪資料，相當(dāng)多的商品房買受人未予以充分重視。事實上，商品房的測繪資料對于商品房的交付尤其是對于期房的交付具有重大意義。

首先，期房購房合同約定的商品房面積是依據(jù)設(shè)計圖紙而來的，并非事實上業(yè)已存在的。一旦商品房買受人無商品房測繪資料，而商品房建成后的測繪結(jié)果確與購房合同中約定的面積數(shù)據(jù)有所差異，在此種情況下，商品房買受人的維權(quán)行為將無疑遭受重重阻礙。而在商品房買受人擁有商品房測繪資料的情況下，一旦商品房建成后的測繪結(jié)果確與購房合同中約定的面積數(shù)據(jù)有所差異，商品房買受人可直接依據(jù)該測繪資料向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主張權(quán)利。

其次，其他相關(guān)費用亦是依據(jù)商品房實測數(shù)據(jù)資料進(jìn)行收取的，如物業(yè)管理費。商品房買受人一旦擁有商品房測繪資料，在商品房交付時就可直接明了相關(guān)費用的收取是否符合法律規(guī)定及合同約定。

4、購房合同

購房合同實為商品房交付標(biāo)準(zhǔn)之最重要一項。在購房合同中，商品房買受人與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就相關(guān)商品房交付事項將達(dá)成一致，規(guī)范了合同雙方的權(quán)利義務(wù)。在現(xiàn)今情況下，各地政府機關(guān)均發(fā)布了相關(guān)商品房買賣合同標(biāo)準(zhǔn)文本，商品房買受人理應(yīng)參照該標(biāo)準(zhǔn)文本，努力尋求訂立于己有利之條款，并就房屋交付質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，程序等做出詳盡約定。

5、房地產(chǎn)權(quán)證

在購房合同中，商品房買受人可以與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)約定房地產(chǎn)權(quán)證的取得為商品房的交付要件之一，并約定房地產(chǎn)權(quán)證的取得期限。

不過，我們與武漢錦湖置業(yè)公司簽訂的《武漢市商品房買賣合同》中并未約定交房必須取得房地產(chǎn)權(quán)證，所以，此為非要件。

6、《入住通知書》

購房合同可以約定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在合同約定的交付日期前向買受人發(fā)出《入住通知書》，書面通知買受人前來接收房屋。

《入住通知書》一般應(yīng)包括以下內(nèi)容：辦理入住手續(xù)的時間、地點；商品房買受人需攜帶的文件、資料；因買受人原因未能在規(guī)定期限和地點辦理入住手續(xù)的法律后果；其他基本流程及相關(guān)注意事項。

我們與武漢錦湖置業(yè)公司簽訂的《武漢市商品房買賣合同》中并未約定交房必須取得房地產(chǎn)權(quán)證，所以，此為非要件。

7、《房屋交接書》

在商品房買受人沒有驗收房屋之前，商品房買受人應(yīng)拒絕簽署《房屋交接書》之類的文書，依據(jù)《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的規(guī)定，除當(dāng)事人另有約定外，對房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用。故在商品房買受人沒有驗收房屋之前，買受人領(lǐng)取房屋鑰匙等行為可視作房屋已交付使用。房屋一旦交付使用，房屋毀損、滅失的風(fēng)險在交付使用后由買受人承擔(dān)。