第一篇：全國城鎮(zhèn)化分析

全國城鎮(zhèn)化解析

一、中國城鎮(zhèn)化發(fā)展概述剖析

中國城鎮(zhèn)化發(fā)展現(xiàn)狀

2011年是中國城鎮(zhèn)化的轉折時點，2011年，中國城鎮(zhèn)化率達到51.27%，城市常住人口首次超過農村人口，這引起了國內外各界對中國城鎮(zhèn)化的巨大關注。許多政府官員和學者都稱：中國社會結構已進入了一個嶄新的歷史性階段，中國進入了城市社會。城鎮(zhèn)化率過半，也意味著中國在向現(xiàn)代化進軍的過程中樹立了一個新的里程碑。在這個歷史性時刻面前，許多人都指出，如何培育與發(fā)展中小城市、破解農民工融入城市的難題、實現(xiàn)城鎮(zhèn)可持續(xù)發(fā)展是下一個階段中國城鎮(zhèn)化實現(xiàn)健康發(fā)展需要解決的幾個難點。1.2城鎮(zhèn)化率在今后20年還會處于快速發(fā)展的階段。韓?。▏鴦赵喊l(fā)展研究中心副主任）指出：根據(jù)國務院發(fā)展研究中心的預測，中國城鎮(zhèn)化的峰值將在70%-75%之間，也就是說今后20年，中國的城鎮(zhèn)化率還有20-25個百分點的提升空間。到2020年，中國的城鎮(zhèn)化水平會達到60%左右，到2030年會接近67%左右，按照目前的統(tǒng)計口徑，中國城鎮(zhèn)常住人口將接近7億。

中國城鎮(zhèn)化的特征

改革開放以來，我國城鎮(zhèn)化保持著高速發(fā)展。改革開放之初的1978年，中國的城鎮(zhèn)化率只有18%。2011年提高到了51.27%以上，平均每年提高了0.98個百分點水平。按照城鎮(zhèn)化發(fā)展的規(guī)律，城鎮(zhèn)化率在30%-70%的區(qū)間是快速發(fā)展的階段，中國目前仍然處在這個階段。城鎮(zhèn)化發(fā)展帶來公共服務不均等問題?？偟膩砜?，中國的城鎮(zhèn)化水平與工業(yè)化水平相比，仍然明顯的滯后，不僅結構上低于多數(shù)處于同等發(fā)展階段的國家，質量也亟待提高。大量的外來人口、農民工脫離了農村，脫離了農村的社區(qū)，但是沒有融入城市的社會，權益還得不到切實的保障。在外來人口中，將近1.5億的農民工無法享受到城市居民同等公共服務水平。另外還有將近7000萬的城市間流動人口，他們文化水平比較高，在農村沒有土地和住房、在網(wǎng)絡上有網(wǎng)絡話語權、長期處于不穩(wěn)定的流動性狀態(tài)。

城鎮(zhèn)化和城市發(fā)展問題是并存的。中國按照行政管理等級來確定城市的設臵，行政等級高的城市在調動行政資源，利用土地、財政支配等方面遠遠強于低等級的城市。這導致了許多城市在發(fā)展和推動城鎮(zhèn)化時，輕率地提出不切實際的目標。比如盲目追求國際化大都市的建設，忽視老城區(qū)，重視城市新城區(qū)的建設和對富人人口的錦上添花。這些錯誤的發(fā)展導向使得城市在公共投資導向中，出現(xiàn)了“嫌貧愛富”的局面，所謂“嫌貧愛富”即是對低收入人口和外來人口的居住和生活就業(yè)等明顯存在公共服務嚴重不足的問題。

中國城鎮(zhèn)化主要依靠大量的農民進城就業(yè)、農村居民向城市的遷移來實現(xiàn)。在6.9億城鎮(zhèn)常住人口當中，每4個城鎮(zhèn)常住人口當中就有一個是外來人口，而且主要是來自于農村的農民工。在東部沿海地區(qū)，許多地方外來人口在城鎮(zhèn)常住人口中的比重已經很高了，在不少地方已經出現(xiàn)了倒掛（城鎮(zhèn)生活的主體人口是外來人口，而不是本地人口），土地城鎮(zhèn)化快于人口城鎮(zhèn)化。土地城鎮(zhèn)化和人口城鎮(zhèn)化應該有一個合理的比值，國際社會公認的一個標準，應該是在1：1.12之間。從目前我國城市發(fā)展情況來看，土地城鎮(zhèn)化的速度遠遠超過了人口城鎮(zhèn)化的速度。1990-2000年的20年間，土地城鎮(zhèn)化的速度是人口城鎮(zhèn)化速度的1.71倍；2000-2010年的10年間，土地城鎮(zhèn)化速度是人口城鎮(zhèn)化速度的1.85倍。城鎮(zhèn)空間開發(fā)強度不高。中國目前的建成區(qū)，城市城區(qū)是3.6萬km2，縣城的建成鎮(zhèn)是1.65 萬km2，獨立的工礦區(qū)是4.4萬km2，農村居民點是16.5萬km2，國家和省級開發(fā)區(qū)面積1.5萬km2。2000年我國城鎮(zhèn)化水平是36%，城市空間的面積是6萬km2，開發(fā)強度是3.2；到2008年我國城鎮(zhèn)化水平提高到49.9%，城市空間擴大到了8.7萬km2，開發(fā)強度就提高到了3.6。相比國際上來說，德國是13%，荷蘭是12%，日本是8.3%。我國的總體開發(fā)強度，實際上應該說不是太高。

注意問題和挑戰(zhàn)

城鎮(zhèn)化低成本推進的路徑和方式難以持續(xù)。前33年，中國城鎮(zhèn)化保持高速度的增長，除了一些其他因素之外，主要是由于低成本的強行推進。這幾個低成本主要是土地的低成本、勞動力的低成本以及基礎設施和公用事業(yè)大量的欠賬，另外相當一部分人員的社會保障殘缺不全，同時全民基本公共服務能力的提升速度明顯低于城市的擴張速度。中國城鎮(zhèn)化發(fā)展的外部條件和內在動力正在發(fā)生深刻變化，隨著農民生活水平和文化素質的提高，主要依靠大規(guī)模農村剩余勞動力廉價供給來推動城鎮(zhèn)化發(fā)展的模式越來越難以持續(xù)；隨著資源環(huán)境瓶頸制約的加劇，主要依靠粗放式的消耗土地資源推動城鎮(zhèn)化快速發(fā)展的模式越來越難以持續(xù)；隨著新老城市居民公共服務差距造成的矛盾日益突出，而主要依靠不健全的、非均等的公共服務來推動城鎮(zhèn)化快速發(fā)展的模式越來越難以持續(xù)。

城鎮(zhèn)化過程中“終結”農民工現(xiàn)象將會是一個漫長的歷史過程。中國農民工群體已經超過2.5億人，如此之大的群體，是成為一個總體穩(wěn)定的群體，還是成為一個流動不定的群體？是成為一個共享發(fā)展成果的群體，還是成為一個缺乏關愛、逐步被邊緣化的群體？這是對我們執(zhí)政能力和管理能力的一個重大挑戰(zhàn)。因此目前加強社會管理的創(chuàng)新，促進農民工的社會融入，已經到了一個非常關鍵的時期。這是今后中國社會穩(wěn)定和社會管理創(chuàng)新面臨的巨大挑戰(zhàn)。

城市戶籍人口與農村人口兩類外來人口融入城市的矛盾并存。在長期的城鄉(xiāng)二元結構下，城市公共服務形成等級化和區(qū)域化的多元化格局。外來人口，就是非本公共區(qū)域和城鎮(zhèn)管轄區(qū)的，無論是城市人口、城市戶籍人口、還是農村人口進入本地城市存在更大的障礙，這一矛盾與當?shù)剞r民就近進城融入本地城市的矛盾并存，形成了我們當前整個城鎮(zhèn)化進程改革中的一個核心問題。

中國人口紅利將消失，城鎮(zhèn)化速度可能要下降。從劉易斯轉折點到人口紅利消失的轉折點，據(jù)預測，中國將只經歷9年，而日本經歷了30年，韓國經歷了40多年。中國在這個轉折區(qū)間的時間很短，說明調整的時間很短。大家都把這個后果概括為是“未富先老”的挑戰(zhàn)，這是任何一個國家都沒有經歷過的一個特殊的挑戰(zhàn)。如果按 GDP 購買力評價計算，大多研究指出在7000-17000美元的區(qū)間，經濟發(fā)展通常要減速。中國按相同的口徑算，目前大概在9000美元左右，恰好落在減速的區(qū)間。在這個階段，加快轉變經濟發(fā)展方式，用新的經濟增長來代替過去的增長源泉，“十二五”成為期間的重要任務。

土地利用制度改革滯后。低價征收、高價出讓土地，嚴重地侵犯了農民的土地權益。政府拿地成本過低，助長了城鎮(zhèn)建設用地的粗放型擴張。很多地方因為拿地容易，導致城市攤大餅似的擴張式發(fā)展，使城市基礎設施未來支付和供給能力嚴重不足。GDP 導向的政績考核壓力使工業(yè)用地強度偏低，一些地方為了招商引資，零地價、低地價地出讓土地。農村宅基地的配臵缺乏有效退出機制，對農民宅基產權的確定福利化傾向嚴重，財產權不明晰，不能進入市場，宅基地沒有合理的退出機制，建新不拆舊的現(xiàn)象非常突出。

中國適宜城市建設地區(qū)的土地開發(fā)面積較少。從我國的國情來看，我國山地多、平原少，大概60%左右的空間是山地和高原。適宜工業(yè)化和城市化開發(fā)的面積是180萬km2，如果扣掉必須保護的耕地和已有的建設空間，或者說今后適宜城鎮(zhèn)化和工業(yè)化開發(fā)的面積還有27萬km2，不到全國陸地國土總面積的3%。如果用人均平原面積來比較，我國人均平原面積只有800多m2，美國是1.25萬km2，整個歐洲平均來看是8400m2，至少是我們國家的10倍以上。

二、城鎮(zhèn)化建設與房地產行業(yè)的緊密聯(lián)系

城鎮(zhèn)化主要是指城鄉(xiāng)人口分布結構變換，越來越多的人口由分散的農村向城鎮(zhèn)集中，城鎮(zhèn)規(guī)模和數(shù)量不斷增多，而且城鎮(zhèn)空間更加文明和設施不斷完善，產業(yè)水平進一步提升，改革開放以來，城鎮(zhèn)化進程和房地產業(yè)都保持良好的上升趨勢，他們相互促進、相互影響，共同為我國社會進步和經濟發(fā)展做貢獻。隨著我國經濟的發(fā)展，我國城鎮(zhèn)化建設得到快速的推進，伴隨而來的房地產事業(yè)的需求也逐年增加，兩者之間相互作用相互影響，城鎮(zhèn)化的加快帶動了房地產業(yè)的發(fā)展，而房地產業(yè)的蓬勃又積極推動了城鎮(zhèn)化水平的提高。

城鎮(zhèn)化進程為房地產行業(yè)提供廣闊空間

城鎮(zhèn)化速率的提高促進了房地產業(yè)的發(fā)展，城鎮(zhèn)化進程導致城市的數(shù)量和規(guī)模的增大，越來越多的農村人口和勞動力流向城市，住房需求擺在了首要位臵，這直接導致了房屋剛性需求的變化，此外，人口的增加將會導致各種產業(yè)結構的變化的發(fā)展，工廠擴建，企業(yè)辦公、服務行業(yè)及房產投資等對房屋的需求也拉動了房地產業(yè)的發(fā)展，還有很多非住房消費如休閑場所、度假區(qū)等，這些都對人們的生活和消費結構產生了很大影響，促進了房地產業(yè)的廣闊發(fā)展。

房地產業(yè)的發(fā)展為城鎮(zhèn)化進程提供了物質基礎和保障

房地產業(yè)是我國國民經濟的基礎產業(yè)，它是社會生產、人民生活必不可少的生產生活資料，它通過城市功能結構的演化，對城市人口和市場結構進一步擴大，對改善居民居住壞境，促進城市發(fā)展有重要作用，只有房地產業(yè)的運行，才能建設良好的城市空間，為外來人口提供物質保證，為城鎮(zhèn)化進程的實施打好堅實的基礎，因此，只有以房地產市場的規(guī)范健康運行來穩(wěn)妥地推進城鎮(zhèn)化才能達到和諧發(fā)展的目的。

房地產業(yè)與城鎮(zhèn)化發(fā)展具有利益沖突關系

城市化速率的提高，拉動了房產需求，使我國房地產業(yè)發(fā)展過熱，房產投資和投機日趨增多，直接表現(xiàn)就是房價過高，過高的房價不僅給房地產開發(fā)帶來了風險，而且與居民收入不相協(xié)調，造成外來人口買房難的問題，對大學生、農民工等群體在城市居住設臵了關卡，這種現(xiàn)狀嚴重阻礙了城鎮(zhèn)化的進程，進而又反作用于房地產業(yè)的發(fā)展。

城鎮(zhèn)化背景下房地產業(yè)發(fā)展的主要問題

1、沒有合理規(guī)劃城鎮(zhèn)建設，使房地產業(yè)的開發(fā)無序化，由于城市競爭加劇和房地產業(yè)巨大開發(fā)利益的驅動，出現(xiàn)了房地產開發(fā)的速度高于城鎮(zhèn)化規(guī)劃的速度，使房地產開發(fā)出現(xiàn)無序甚至失控，從而城鎮(zhèn)功能分區(qū)和布局不明確，這不僅對城鎮(zhèn)化的發(fā)展注入了不利因素，而且造成了資源、環(huán)境和經濟的不協(xié)調，從而影響了城鎮(zhèn)化進程和房地產業(yè)的健康發(fā)展。

2、城鎮(zhèn)房地產市場體制不健全，造成產業(yè)結構失調，由于城鎮(zhèn)房地產利益的拉動，市場機制失調，導致房地產市場開發(fā)火熱，房地產價格混亂，從而盲目的進行房地產投資，因此占用了其他城市建設公共設施和相關產業(yè)的資源，影響了市場資源配臵的能力，且城鎮(zhèn)房地產開發(fā)商大多實力小、規(guī)范化程度低，使房地產業(yè)走向批量大、檔次低的尷尬境地，影響了城鎮(zhèn)的發(fā)后續(xù)展。

3、隨著城鎮(zhèn)化的發(fā)展，大量農村人口和勞動力涌入城鎮(zhèn)，政府發(fā)展經濟適用房優(yōu)惠政策和廉租房的建設明顯偏少，使低收入家庭的住房需求卻難以實現(xiàn)，從而生活標準難以達到城鎮(zhèn)化的最低生活標準，從一方面又減少了房地產開發(fā)所需要的勞動力，影響了城鎮(zhèn)化的進程。

促進城鎮(zhèn)化進程和房地產業(yè)共同發(fā)展的方法措施

1、切實保障房地產業(yè)的健康發(fā)展，房地產業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展，不僅可以推動我國經濟的發(fā)展，還可以為城鎮(zhèn)化進程提供強大的經濟動力，當前中國對房地產業(yè)的宏觀調控日趨加強，對房地產發(fā)展過程中的投機、價格泡沫等問題打擊力度越來越大，作為房地產業(yè)本身也應該嚴格落實國家出臺的相關政策措施，借鑒國外的先進經驗來完善自己，打造自己的品牌，注重產品質量，提高服務標準，進而提高自己的市場競爭力，保障房地產市場的發(fā)展健康、有序，此外，在房地產開發(fā)的同時，也要加大對科技教育、基礎設施的投入，以及環(huán)境、資源的保護，使二者協(xié)調發(fā)展。

2、解決好二者發(fā)展過程中的利益沖突和投資風險，在城鎮(zhèn)化進程過程中，不可避免的要與房地產業(yè)開發(fā)發(fā)生利益沖突，只有房地產開發(fā)商有效解決好城鎮(zhèn)化過程中與政府、區(qū)域經濟和農村、農業(yè)、農民之間的利益沖突，才能是城鎮(zhèn)化的目標得以順利實現(xiàn)；另一方面，房地產開發(fā)過程中，投機和投資住房越來越熱，因此城鎮(zhèn)化進程下的房地產開發(fā)需要有長遠的規(guī)劃，避免城鎮(zhèn)開發(fā)不合理而面臨的財政風險，合理定位城鎮(zhèn)化目標，構建合理的城鎮(zhèn)體系，合理開發(fā)、合理定價，加快促進城鎮(zhèn)化進程。

3、采取有效房地產開發(fā)管理，促進城鎮(zhèn)化進程，在縣域城鎮(zhèn)化過程中，有效地房地產開發(fā)管理措施能夠加速城鎮(zhèn)化的實現(xiàn)，首先調整與大中城市發(fā)展相適應的政策，取用與縣域房地產相適應的引入政策，其次加強房地產業(yè)務管理，提升房地產管理水平，符合國家相關的宏觀調控政策，擇優(yōu)辦理房地產開發(fā)業(yè)務，加強和銀行的合作，做好貸款方案和貸后管理工作，建立綠色房地產業(yè)，保證縣域向城鎮(zhèn)化的健康有序轉變。

4、加快房地產開發(fā)的法律法規(guī)建設，充分發(fā)揮市場機制的調控作用，合理構建城鎮(zhèn)房地產市場。城鎮(zhèn)化進程下的房地產法律法規(guī)不健全，導致了房地產業(yè)無序化發(fā)展，當前的任務就是要建立健全城鎮(zhèn)房地產開發(fā)法律法規(guī)，突破戶籍制度，處理好常住人口房地產市場和流動人口房地產市場的關聯(lián)，通過市場機制的調控作用，形成合理的人口流動速率和房地產價格市場，加大經濟適用房的建設，擴大廉租房的覆蓋范圍來為低收入群體提供保障性住房，實現(xiàn)公平公正的房地產開發(fā)環(huán)境，形成房地產開發(fā)層次結構，確保城鎮(zhèn)房地產市場的健康發(fā)展。

黑馬觀點

房地產業(yè)是我國經濟的支柱產業(yè)，在經濟飛速發(fā)展的今天，房地產業(yè)還將持續(xù)發(fā)展，而城鎮(zhèn)化進程的速率也不會停止，它們是不可逆轉的過程。妥善處理好二者的關系，加快經濟適用房、保障性住房的房地產市場開發(fā)，發(fā)展和完善二手房市場和房屋租賃市場，促進房地產住宅消費從剛性需求和改善型需求向有效需求轉變，才能使城鎮(zhèn)化建設與房地產業(yè)協(xié)調發(fā)展；加大房地產業(yè)的宏觀調控，使它們相互作用、相互影響，最終達到互利共贏的目的。

三、中國城鎮(zhèn)化發(fā)展趨勢及對房地產的影響

城鎮(zhèn)化未來發(fā)展思路

胡錦濤同志在十八大報告中提出，要堅持走中國特色新型工業(yè)化、信息化、城鎮(zhèn)化、農業(yè)現(xiàn)代化道路，推動信息化和工業(yè)化深度融合、工業(yè)化和城鎮(zhèn)化良性互動、城鎮(zhèn)化和農業(yè)現(xiàn)代化相互協(xié)調，促進工業(yè)化、信息化、城鎮(zhèn)化、農業(yè)現(xiàn)代化同步發(fā)展。李克強曾在自己的文章中引述了國際上經濟學家的預言，中國的城鎮(zhèn)化和美國的高科技是21世紀帶動世界經濟發(fā)展的“兩大引擎”。

中國的城鎮(zhèn)化發(fā)展必須要有一種高屋建瓴的戰(zhàn)略性思維和全局性眼光。要考慮中國的城鎮(zhèn)化整體布局問題，要考慮中國城鎮(zhèn)化的長遠發(fā)展規(guī)劃問題。積極穩(wěn)妥的推進城鎮(zhèn)化，最核心、最緊要的是按照“十二五”規(guī)劃綱要所提出的，要著力完善城鄉(xiāng)平等的要素交換關系，要通過新的制度設計，恢復農村生產要素和資源參與市場平等交換的權利，按照市場經濟的規(guī)律建立起城鄉(xiāng)平等的要素交換關系。必須以保護農民利益和集約節(jié)約用地為原則，加快修改相關的法律法規(guī)，積極推進集體土地征收制度的改革。

在體制上必須進行大刀闊斧的改革，土地制度顯然是一個需要改革的地方，特別是征地制度。城鎮(zhèn)化發(fā)展可以從制度上給農民一個選擇的機會和過渡的時間。很多國家處于和我國差不多發(fā)展階段的時候，給出人們自我選擇的機會，也給出政府和社會一個過渡時期的制度。在城鎮(zhèn)化過程中還要注意怎么正確地處理城鄉(xiāng)關系，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)經濟社會發(fā)展，不斷探索適應并促進中國特色城鎮(zhèn)化發(fā)展的體制和機制。按照社會經濟發(fā)展的要求來制定用地的極限，通過這樣的規(guī)劃來促進大中小城市的協(xié)調發(fā)展。

城鎮(zhèn)化促使中國房地產市場的有效需求總量增加

目前中國正處于城鎮(zhèn)化化的高速發(fā)展階段，但相對于工業(yè)化水平是滯后的，如果要使工業(yè)化和城鎮(zhèn)化達到一個比較匹配的狀態(tài)，在20年內中國城鎮(zhèn)化水平至少要翻一番。因此，從理論上看，中國房地產市場的發(fā)展空間是較大的，這是需求來源的一個非常重要的方面。中國房地產業(yè)雖然高速發(fā)展，但每年開工的面積遠沒有達到要求。因此，在合理的城鎮(zhèn)化政策下，房地產業(yè)完全有可能在相當長的一段時間內維持高速增長。

城鎮(zhèn)化推動中國房地產價格持續(xù)上漲

發(fā)達國家城鎮(zhèn)面積和城鎮(zhèn)人口的相對穩(wěn)定，使得房價一般也比較穩(wěn)定，城鎮(zhèn)化進程早已形成。然而對于中國而言，經濟正處于高速增長時期，城鎮(zhèn)化速度非?？?，在未來20年內，城鎮(zhèn)面積和城鎮(zhèn)人口都要增加一倍，巨大的住房需求使得全國各大城市的房價，出現(xiàn)了普遍連續(xù)大幅上漲的情況。按照房地產的區(qū)位理論，房價等于成本加上壟斷性地理位臵的價值。地理位臵的價值通常近視于從該住宅出發(fā)到市中心所節(jié)約的交通成本。如果住在市中心，則可以節(jié)約這筆交通成本。這就是市中心房因其地理位臵優(yōu)越而要比市郊房多收取的年租金。在高速城鎮(zhèn)化過程中，住宅的地理位臵一般都是越來越好，郊區(qū)的房子幾年后就可能變成中心地區(qū)。處于高速城鎮(zhèn)化進程中的房子，其本身地理位臵的變化就出在不斷增值的過程中，因此城鎮(zhèn)化進程的加快會推動房價上漲。

城鎮(zhèn)化的不同階段并存使我國房地產市場出現(xiàn)需求結構多元化

世界城鎮(zhèn)化發(fā)展經歷了四個階段：第一個階段是自工業(yè)革命至20世紀50年代的集中城鎮(zhèn)化，該階段體現(xiàn)的形式是人口、工業(yè)向城鎮(zhèn)集中；第二個階段是從20世紀50年代開始的城鎮(zhèn)郊區(qū)化階段，大量居民進入郊區(qū)化以后，城鎮(zhèn)里的工業(yè)要發(fā)展，為了靠近勞動力，于是出現(xiàn)了工業(yè)郊區(qū)化，然后逐漸是商業(yè)郊區(qū)化。20世紀50年代到70年代是全世界發(fā)達國家全面進入城鎮(zhèn)郊區(qū)化的過程。到了70年代，郊區(qū)已經不是依附于城市的附屬品，而是成為獨立于城鎮(zhèn)的、與城鎮(zhèn)有分工的區(qū)域；第三個階段是進入70年代以后的逆城鎮(zhèn)化階段，即離開城鎮(zhèn)地區(qū)；第四個階段是80年代中后期的再城鎮(zhèn)化階段，即人口又開始向城鎮(zhèn)集中。

在我國的城鎮(zhèn)化進程中，無論是當前還是未來一段時期內，都表現(xiàn)為以上四個階段在城市或地域并存的局面，這促使我國房地產市場出現(xiàn)需求結構多元化的局面。從需求內容看，表現(xiàn)為對土地投機的需求、對住宅和小型公寓的需求、對花園公寓和高層公寓的需求、對寫字樓和購物中心的需求，以及對工業(yè)建筑、廠房和特殊物業(yè)的需求等。從需求檔次上看，既有對租住和購買廉價房、經濟適用房及二手房的需求，也有對中高檔花園住宅的需求。從需求的地域看，既有繁華的市中心，又有幽靜的市郊等。特別是城鎮(zhèn)化進程中住宅郊區(qū)化現(xiàn)象的出現(xiàn)，為房地產市場帶來了新的契機。

黑馬觀點

中國城鎮(zhèn)化與房地產之間存在著明顯的互動關系。房地產業(yè)是一種城市形態(tài)的產業(yè)，房地產業(yè)的興起與發(fā)展都離不開城鎮(zhèn)區(qū)域，它是在人群聚居的地區(qū)中，隨著工業(yè)化、城鎮(zhèn)化的發(fā)展而形成的獨立產業(yè)。同時，城鎮(zhèn)化發(fā)展所帶來的產業(yè)結構、人口結構、需求結構和生態(tài)結構的深刻變化都會對房地產業(yè)發(fā)展產生重要影響。而房地產業(yè)在在社會經濟實踐中的重要作用也主要是在城鎮(zhèn)形態(tài)中體現(xiàn)出來的。在動態(tài)的社會過程中，城鎮(zhèn)化這一社會經濟因素的變化，會通過一系列傳導機制而引起房地產業(yè)這一社會經濟因素的變化，而房地產業(yè)的變化反過來又加強了城鎮(zhèn)化的變化，兩者相輔相成，協(xié)調推進，形成了積累性的循環(huán)發(fā)展趨勢。

第二篇：大學城城鎮(zhèn)化利弊分析

王炳坤 10級地理科學 學號：120100501119

大學城城鎮(zhèn)化調查及利弊分析

一、大學城的城鎮(zhèn)化調查

為了響應中央關于“要將教育納入戰(zhàn)略發(fā)展的重點和現(xiàn)代化建設的整體布局之中，切實作為先導性、全局性、基礎性的知識產業(yè)和關鍵的基礎設施擺在優(yōu)先發(fā)展的戰(zhàn)略地位”這一號召下，各地大學城紛紛開始建設，福州大學城建成后對周圍地區(qū)產生各種各樣的影響，它與社區(qū)共同發(fā)展的歷程能夠彰顯整個城鎮(zhèn)化過程。

大學城是指在大學發(fā)展過程中,“大學本身的規(guī)模越來越大,幾所大學聚集在一起,大學周圍或大學校園本身成為具有一定規(guī)模的城鎮(zhèn)?！贝髮W城作為一種高等教育現(xiàn)象,在國外是自然形成的。它伴隨著高等教育的發(fā)展而發(fā)展,并隨著經濟和社會發(fā)展對教育需求的增長而不斷擴大和發(fā)展。它區(qū)別于一般高校的重要特征在于其規(guī)模較大,學校與所在地形成規(guī)模較大的社區(qū),人口常常達到數(shù)萬,以教師和學生為主要成員,在校學生人數(shù)占城市人口的一定比例以上;一般位于大城市的周圍,目前大都已發(fā)展成為所居城市專門設置科學研究和高等教育機構的一種“衛(wèi)星城”,是各大學師生與當?shù)鼐用?、企業(yè)混合的城鎮(zhèn),因而從某種意義上說大學城建設加快了城市化、城鎮(zhèn)化的步伐。整個城鎮(zhèn)以大學為主體,以教育活動和相關科技開發(fā)活動為主要內容,許多人在大學城內就業(yè),為大學城服務,社區(qū)的服務業(yè)基本上為大學生服務,其他一些產業(yè)也依托大學產生,大學城的發(fā)展直接帶動了整個城鎮(zhèn)的服務業(yè)、商業(yè)、旅游業(yè)等行業(yè)的發(fā)展。

福州大學城位于福州市閩侯縣上街鎮(zhèn)建平村、蔗洲村、馬保村等一帶，占地十四點五平方公里，背靠旗山、與福州市倉山區(qū)金山街道隔烏龍江相望（如圖1所示）?，F(xiàn)有福建師范大學、福州大學、福建醫(yī)科大學、福建中醫(yī)藥大學、福建工程學院、福建江夏學院、閩江學院、華南女子學院等九所高校有大學生約25萬。

短短10年間，在福州大學城建設的帶動下，上街鎮(zhèn)的城鎮(zhèn)化進程十分迅速。10年間上街鎮(zhèn)的土地利用結構發(fā)生了巨大變化，主要體現(xiàn)在：建設用地增加了約2446平方公里，農用地減少了約1989平方公里。農用地中，又以農民賴以生存的耕地減少最多，耕地面積減少了約1622平方公里，占農用地減少面積的81.55%?！案乇徽加?，對農民的影響最大?！?/p>

二、利弊分析

有利方面

1、交通明顯改善

大學城的建設給當?shù)卮迕駝?chuàng)造了良好的交通設施，隨著大學城的建設，公路可以方便的到達大學城，這些為當?shù)鼐用袷杖胩嵘齽?chuàng)造了有力的硬件條件，大學城建設以來當?shù)氐慕煌ㄔO施有了極大的改善，交通條件有了極大的提高，橘園洲大橋、洪塘大橋、浦上大橋等加強了當?shù)卮迕衽c福州市區(qū)的聯(lián)系，提高了當?shù)亟洕l(fā)展硬件質量，很大程度上激勵了當?shù)亟洕陌l(fā)展。

2、對周邊房地產業(yè)的影響

閩侯上街鎮(zhèn)，這塊地理位置上雖與福州市區(qū)僅一江之隔的區(qū)域，過去在多數(shù)人眼里是一塊“鄉(xiāng)下”土地。但自從大學城落戶閩侯上街后。大學城的建設不僅讓上街脫去了農村鄉(xiāng)鎮(zhèn)的外衣，以福州文教重地的姿態(tài)進行建設，也拉近了其與

人們的心理距離。福州大學城的興建與落成，不但炒熱了上街地皮，也讓原本就被人看好的金山一帶地價迅速升溫，甚至福州江濱一帶的地價也會感覺到大學城傳遞來的“熱量”。閩都大莊園、金橋花園、綠洲家園等樓盤相繼在大學城開 發(fā)，之后陸陸續(xù)續(xù)有很多的樓盤在大學城誕生。

3、生活水平提高

隨著社會的市場化和信息化進程，大學生的眼界變得開闊，渴望有更豐富的空間可供交流、休閑、娛樂、接觸社會，學生街在這樣的需求下漸漸形成，這樣的街區(qū)位于學校的周圍，以學生為主要服務對象，有其待定的功能趨向，是學生相互交流，了解社會的重要窗口，同時也給周邊地區(qū)的居民提供就業(yè)的機會。大學城共有6條學生街，工程學院學生街、師大學生街、福大學生街、醫(yī)大學生街等。學生街的存在使周圍居民的收入提高，同時學生街的形成也給學生和周圍的居民帶來了很大的便利。正是大學城的建設刺激了學生街的形成。工作機會增加

為閩侯居民提供了數(shù)以萬計的工作崗位,推動了所在地乃至所在城市的產業(yè)結構和就業(yè)結構調整,從而帶動所在地區(qū)經濟的發(fā)展。教育條件改善

做到了城區(qū)開放和資源共享,杜絕了資源浪 費。城鎮(zhèn)本身就是一座大學校園,各個學校在全城的街道中,社區(qū)服務、公共交通等可以說是學校的,也是社區(qū)的,其開放性不僅僅體現(xiàn)在沒有圍墻和大門,更重要的體現(xiàn)在其人才的培養(yǎng),學術研究和思想觀念上的開放;大學的各種各樣的設施、場所、書店、醫(yī)院等都向社區(qū)開放共享,各大學之間軟硬件資源也是可以共享的,如一張圖書館的讀者卡可在城區(qū)內所有圖書館中通用。不同的大學之間簽訂協(xié)議,相互承認學分,學生可選擇自己感興趣的任何學校的任何課程,實驗室也可相互通用

5、加大綠地和人文景觀

人文景觀是在自然景觀的基礎上，疊加了文化特質而構成的景觀。大學城區(qū)內綠化資源豐富，其中包括烏龍江、濕地公園、旗山國家森林公園等，這里教育資源豐富，有福州大學、師范大學、醫(yī)科大學、工程學院等高等學府。大學城的建設主要是各高校中各種風格的建筑群以及標志性建筑和各種基礎設施的建設，因此大學城成為不同校風、學風和文化的融匯地.福州大學城又有自然景觀的優(yōu)勢，園區(qū)規(guī)劃中人文景觀與地理風情的結合、教育園區(qū)與生態(tài)園區(qū)的共生效應給周邊地區(qū)增加了一道亮麗的人文景觀。

不利方面

1、治安問題

大學城對周邊地區(qū)發(fā)展產生諸多有利積極的影響，但同時村中“城”客觀的環(huán)境使得大學城的發(fā)展受到制約。福州大學城外來人口眾多，人口情況復雜，管理難度大。福州大學城的公共場所管理薄弱，正是由于大學城如此獨特的地理環(huán)境，使得城內的治安問題日益嚴重案件數(shù)成倍增加，對大學城的管理增加了更大的難度。，2、拆遷問題

大學城建設占用大規(guī)模的土地，大量的土地住宅被征用，導致大面積的拆遷問題。福州大學城占地14.5平方公里，大部分土地已經用于大學城的建設，但仍有一部分土地在農民的手里，且現(xiàn)在已經成為一個僵持的狀態(tài)。居民不愿拆遷的主要原因是政府劃定的拆遷賠償金低，與居民意愿相差過大、現(xiàn)有生活狀況與

拆遷后生活狀況相差大、拆遷后社會基本保障變少、拆遷后失業(yè)、收入沒保障、賠償標準等政策變化。拆遷矛盾愈演愈烈。土地與房地產開發(fā)的高市場價值與征地拆遷補貼費相對較低的矛盾，使得周邊地區(qū)與大學城之間極易發(fā)生糾紛，造成了“拆遷難”問題，對大學城的發(fā)展起到制約作用。

3、飲食衛(wèi)生

隨著大學城各校的校園大規(guī)模的建設完工，大學城有數(shù)萬學生入住學習，但是周邊的商業(yè)配套建設和管理沒有很好跟上，尤其是周邊飲食衛(wèi)生監(jiān)管存在疏漏，造成很大的食物安全隱患。福州大學城新房林立、環(huán)境優(yōu)美的大學宿舍樓與垃圾遍地的小吃一條街僅僅隔著一條馬路形成鮮明的對比，學生街的飲食衛(wèi)生狀況令人擔憂。

4、公共交通不足

福州大學城的交通的硬件設施已經能夠滿足大學城的發(fā)展，但是福州的公共交通卻還不能滿足大學城的需求。福州大學城聚集著福州大學、福建師范大學、閩江學院等9所院校。城內學生數(shù)超過6萬人，公交線路只有福大新老區(qū)間96路、工程學院到福大老校區(qū)的123路、到師大倉山校區(qū)的43路、省中醫(yī)學院新校區(qū)到火車站的55路、博仕后緣墅(莊南村)到臺江步行街的41路、華南女子學院到公交仁德站的89路以及唯一一條在大學城內運行的48路。這幾條公交線路顯然不能滿足大學城師生的出行要求。

總結

大學城城鎮(zhèn)化使上街鎮(zhèn)許多農民一夜間變成了“市民”，告別了農居，住進了樓房，農民的生產生活方式發(fā)生了巨大變化，大學城眾多農民雖然住進了樓房，但交際圈變化不大，難以真正融入城市，關鍵原因是失地農民普遍存在再就業(yè)困難，“應進一步開展就業(yè)培訓，實現(xiàn)失地農民再就業(yè)，讓農民真正實現(xiàn)城市化，促進社會和諧發(fā)展。”要加強農民再就業(yè)培訓，由于失地農民文化程度偏低，沒有專業(yè)技能，對于以前只懂農業(yè)耕作的他們來說，失去土地等于失去工作崗位和保障。不少失地農民轉型意識差，存在“等、靠、要”思想，擇業(yè)期望值較高，往往“高不成、低不就”，建議發(fā)揮高校優(yōu)勢，通過建立高校智力資源服務地方的長效機制，提高農民文化素質，促進失地農民再就業(yè)，提高村民幸福指數(shù)。

大學城的建設不僅帶來了大量學生，也吸引越來越多外來人口入駐周邊地區(qū)，違法搭蓋、生活垃圾、污水排放量不斷增加，大學城地區(qū)的環(huán)境壓力不容小覷。目前大學城各高校校內環(huán)境很好，但校外環(huán)境與校內卻是天壤之別。面向未來，應通過規(guī)劃，用統(tǒng)一標準實現(xiàn)校內校外發(fā)展環(huán)境建設的同質化。在現(xiàn)有階段，可通過開展道路、街頭公園、生活小區(qū)的綠化美化整治，建設環(huán)境優(yōu)美學區(qū)。

第三篇：新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃分析

新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃分析

新型城鎮(zhèn)化發(fā)展目標戰(zhàn)略任務明確

集約緊湊型開發(fā)模式成為主導戶籍、土地、社保、財稅金融等制度改革取得重大進展

中共中央、國務院近日印發(fā)《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃(2014-2020年)》指出，《規(guī)劃》是今后一個時期指導全國城鎮(zhèn)化健康發(fā)展的宏觀性、戰(zhàn)略性、基礎性規(guī)劃。城鎮(zhèn)化是現(xiàn)代化的必由之路，是解決農業(yè)農村農民問題的重要途徑，是推動區(qū)域協(xié)調發(fā)展的有力支撐，是擴大內需和促進產業(yè)升級的重要抓手。制定實施《規(guī)劃》，努力走出一條以人為本、四化同步、優(yōu)化布局、生態(tài)文明、文化傳承的中國特色新型城鎮(zhèn)化道路，對全面建成小康社會、加快推進社會主義現(xiàn)代化具有重大現(xiàn)實意義和深遠歷史意義。

《規(guī)劃》提出，在城鎮(zhèn)化快速發(fā)展過程中，存在一些必須高度重視并著力解決的突出矛盾和問題。大量農業(yè)轉移人口難以融入城市社會，市民化進程滯后?！巴恋爻擎?zhèn)化”快于人口城鎮(zhèn)化，建設用地粗放低效。城鎮(zhèn)空間分布和規(guī)模結構不合理，與資源環(huán)境承載能力不匹配。城市管理服務水平不高，“城市病”問題日益突出。自然歷史文化遺產保護不力，城鄉(xiāng)建設缺乏特色。體制機制不健全，阻礙了城鎮(zhèn)化健康發(fā)展。

《規(guī)劃》提出了五大發(fā)展目標，一是城鎮(zhèn)化水平和質量穩(wěn)步提升。城鎮(zhèn)化健康有序發(fā)展，常住人口城鎮(zhèn)化率達到60%左右，戶籍人口

城鎮(zhèn)化率達到45%左右，戶籍人口城鎮(zhèn)化率與常住人口城鎮(zhèn)化率差距縮小2個百分點左右，努力實現(xiàn)1億左右農業(yè)轉移人口和其他常住人口在城鎮(zhèn)落戶。

二是城鎮(zhèn)化格局更加優(yōu)化?！皟蓹M三縱”為主體的城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略格局基本形成，城市群集聚經濟、人口能力明顯增強，東部地區(qū)城市群一體化水平和國際競爭力明顯提高，中西部地區(qū)城市群成為推動區(qū)域協(xié)調發(fā)展的新的重要增長極。城市規(guī)模結構更加完善，中心城市輻射帶動作用更加突出，中小城市數(shù)量增加，小城鎮(zhèn)服務功能增強。

三是城市發(fā)展模式科學合理。密度較高、功能混用和公交導向的集約緊湊型開發(fā)模式成為主導，人均城市建設用地嚴格控制在100平方米以內，建成區(qū)人口密度逐步提高。綠色生產、綠色消費成為城市經濟生活的主流，節(jié)能節(jié)水產品、再生利用產品和綠色建筑比例大幅提高。城市地下管網(wǎng)覆蓋率明顯提高。

四是城市生活和諧宜人。穩(wěn)步推進義務教育、就業(yè)服務、基本養(yǎng)老、基本醫(yī)療衛(wèi)生、保障性住房等城鎮(zhèn)基本公共服務覆蓋全部常住人口，基礎設施和公共服務設施更加完善，消費環(huán)境更加便利，生態(tài)環(huán)境明顯改善，空氣質量逐步好轉，飲用水安全得到保障。自然景觀和文化特色得到有效保護，城市發(fā)展個性化，城市管理人性化、智能化。

五是城鎮(zhèn)化體制機制不斷完善。戶籍管理、土地管理、社會保障、財稅金融、行政管理、生態(tài)環(huán)境等制度改革取得重大進展，阻礙城鎮(zhèn)化健康發(fā)展的體制機制障礙基本消除。

《規(guī)劃》提出，要實施好有序推進農業(yè)轉移人口市民化、優(yōu)化城

鎮(zhèn)化布局和形態(tài)、提高城市可持續(xù)發(fā)展能力、推動城鄉(xiāng)發(fā)展一體化四大戰(zhàn)略任務。

專家認為，《規(guī)劃》最大的亮點是強調以人為本，推進以人為核心的城鎮(zhèn)化?！兑?guī)劃》提出，保障隨遷子女平等享有受教育權利、完善公共就業(yè)創(chuàng)業(yè)服務體系、擴大社會保障覆蓋面、改善基本醫(yī)療衛(wèi)生條件、拓寬住房保障渠道等一系列舉措，推進農業(yè)轉移人口享有城鎮(zhèn)基本公共服務，并要求創(chuàng)新體制機制，建立健全農業(yè)轉移人口市民化推進機制。

目前，我國常住人口城鎮(zhèn)化率還有較大的發(fā)展空間。隨著我國城鎮(zhèn)化水平持續(xù)提高，大、中小城市建設將需要修建鐵路、公路等交通設施、以及電力、燃氣、自來水和污水處理等基礎設施，這意味著創(chuàng)造大量投資需求和就業(yè)機會。

當然，新型城鎮(zhèn)化是個長期的歷史過程，不可能一蹴而就。根據(jù)《規(guī)劃》，我國將有序推進農業(yè)轉移人口市民化，按照尊重意愿、自主選擇，因地制宜、分步推進，存量優(yōu)先、帶動增量的原則，以農業(yè)轉移人口為重點，兼顧高校和職業(yè)技術院校畢業(yè)生、城鎮(zhèn)間異地就業(yè)人員和城區(qū)城郊農業(yè)人口，統(tǒng)籌推進戶籍制度改革和基本公共服務均等化。

《規(guī)劃》明確，各類城鎮(zhèn)要健全農業(yè)轉移人口落戶制度，根據(jù)綜合承載能力和發(fā)展?jié)摿?，以就業(yè)年限、居住年限、城鎮(zhèn)社會保險參保年限等為基準條件，因地制宜制定具體的農業(yè)轉移人口落戶標準，并向全社會公布，引導農業(yè)轉移人口在城鎮(zhèn)落戶的預期和選擇。

為確保城市發(fā)展模式科學合理，《規(guī)劃》提出城鎮(zhèn)化要體現(xiàn)生態(tài)文明、綠色、低碳、節(jié)約集約等要求，明確提出將密度較高、功能混用和公交導向的集約緊湊型開發(fā)模式成為主導，人均城市建設用地嚴格控制在100平方米以內，建成區(qū)人口密度逐步提高；綠色生產、綠色消費成為城市經濟生活的主流，節(jié)能節(jié)水產品、再生利用產品和綠色建筑比例大幅提高；城市地下管網(wǎng)覆蓋率明顯提高。

為使城市生活和諧宜人，《規(guī)劃》要求穩(wěn)步推進義務教育、就業(yè)服務、基本養(yǎng)老、基本醫(yī)療衛(wèi)生、保障性住房等城鎮(zhèn)基本公共服務覆蓋全部常住人口，消費環(huán)境更加便利，生態(tài)環(huán)境明顯改善，空氣質量逐步好轉，飲用水安全得到保障。

第四篇：中國城鎮(zhèn)化進程分析

中國城鎮(zhèn)化進程分析調查報告

【內容摘要】

建國以來特別是改革開發(fā)以來我國的城鎮(zhèn)化取得了長足發(fā)展，我國在城鎮(zhèn)化的過程中不斷摸索創(chuàng)新，逐漸形成了具有中國特色的新型化城鎮(zhèn)化發(fā)展道路，同時城鎮(zhèn)化作為一種影響極為深遠的社會經濟變化過程，在其發(fā)展的過程中還面臨著諸多問題。本文在調查，搜集資料，參考文獻的基礎上首先對我國城鎮(zhèn)化的歷史，現(xiàn)狀，發(fā)展中的問題等做出說明分析；然后深入探討了目前城鎮(zhèn)化的典型案例并對未來城鎮(zhèn)化給出建議及意見。全文分三部分，第一部分介紹我國城鎮(zhèn)化的概念及相關基本情況，第二部分指出城鎮(zhèn)化中所涉及的經濟結構，戶籍等一系列問題并歸納相關原因；第三部分結合政策指出解決城鎮(zhèn)化過程中問題的相關建議并通過分析案例來解讀新型城鎮(zhèn)化如何引領中國城鎮(zhèn)化道路健康發(fā)展。

【關鍵詞】 新型城鎮(zhèn)化中國特色人口城鎮(zhèn)化未來發(fā)展

一﹑有關城鎮(zhèn)化的概念及我國城鎮(zhèn)化的基本現(xiàn)狀

城鎮(zhèn)化顧名思義是指農村人口轉化為城鎮(zhèn)人口的過程，從國際的普遍經驗來看，城鎮(zhèn)化是與人的發(fā)展水平密切聯(lián)系的。城鎮(zhèn)化是現(xiàn)代經濟增長的重要推動力。城鎮(zhèn)化有助于普及基本公共服務，提高公共服務的質量，從而促進人民教育水平和健康水平的提高。城鎮(zhèn)化有助于促進政府治理的改善。當農民離開農村聚集在城市之后，會從多方面影響政府治理。城鎮(zhèn)化使政府與民眾的距離空前的拉近了，政府及其官員的一舉一動變得更容易觀察和監(jiān)督。從長期看，城鎮(zhèn)化還有助于促進公平的發(fā)展，逐步縮小城鄉(xiāng)和地區(qū)發(fā)展差距。

中國是世界上城鎮(zhèn)起源最早的國家之一，然而，就中國的現(xiàn)代城鎮(zhèn)化發(fā)展而言，其歷史只有50多年。實際上，由于20世紀80年代以前國家現(xiàn)代化的發(fā)展目標強調的是國家工業(yè)生產體系的建設（工業(yè)化），中國現(xiàn)代城鎮(zhèn)化的發(fā)展相當緩慢。中國的城鎮(zhèn)化35年來取得巨大成就。數(shù)據(jù)顯示，1978年中國的城鎮(zhèn)化率是17.9%，2012年達到52.6%。這意味著，在過去34年中，中國的城鎮(zhèn)化率提高34.7個百分點，平均每年都要達到1個百分點以上。中國實際城鎮(zhèn)化率已達

51%，中國的城市建設速度已經跨出了一個巨大的步伐，隨著城鎮(zhèn)基礎設施的進一步的完善，居民生活水平進一步得到提高。

同時我國在城鎮(zhèn)化的過程中出現(xiàn)了許多新的現(xiàn)象：城鎮(zhèn)聚集，城市群的出現(xiàn)：城鎮(zhèn)化有力地吸引了生產要素向城鎮(zhèn)聚集，促進了產業(yè)結構的調整和資源的優(yōu)化配置；房地產化：城市空間擴展模式將面臨新調整。城鎮(zhèn)化絕不是房地產化，相反高房價是今后城鎮(zhèn)化發(fā)展新障礙；逆城鎮(zhèn)化：發(fā)展了多年的以房地產建設為龍頭的攤大餅式城鎮(zhèn)化，快要走到盡頭。各式各樣的城市病開始發(fā)酵，乃至有人選擇離開大城市，逆城鎮(zhèn)化悄然出現(xiàn)；新型城鎮(zhèn)化：是相對于過去粗放擴張和嚴重依賴土地經濟的城鎮(zhèn)化模式而言，希望中國找到一條不同的城鎮(zhèn)化道路，“新”就是要由過去片面注重追求城市規(guī)模擴大、空間擴張，改變?yōu)橐蕴嵘鞘械奈幕?、公共服務等內涵為中心，真正使我們的城?zhèn)成為具有較高品質的適宜人居之所。

二﹑我國城鎮(zhèn)化中出現(xiàn)的問題及相關原因

我國城鎮(zhèn)化在取得巨大成就的同時，由于各方面的原因存在一些列的問題。目前單純按戶籍人口計算，實際城鎮(zhèn)化率僅35%左右；這一數(shù)據(jù)從一方面也反映出了我國的戶籍和土地制度在城鎮(zhèn)化中存在的問題。城鎮(zhèn)化已成為我國發(fā)展的一種必然的趨勢，要想促進我國城鎮(zhèn)化健康發(fā)展就必須解決這些問題:

1.目前規(guī)劃起點低，布局不合理：一些地方缺乏長遠、科學的規(guī)劃，致使小城

鎮(zhèn)規(guī)模小布局散亂。一段時期以來一些地方爭相提高本地行政區(qū)劃級別(如鄉(xiāng)改鎮(zhèn)、縣改市),沒有把城市化看成是一個經濟過程,一個由量的增長到質的提高的過程,小城鎮(zhèn)的設置與建設出現(xiàn)了數(shù)量盲目擴張的問題，導致了建設成本的加大和自然資源的浪費。

2.城鄉(xiāng)分割，戶籍管理制度落后：城鄉(xiāng)分割的二元戶籍管理制度始于1958 年,最初時期, 對于減輕城市和工業(yè)化進程中的就業(yè)壓力, 保障城市工業(yè)的優(yōu)先發(fā)展，維護社會穩(wěn)定，確實發(fā)揮了積極作用。改革開放后，它的消極作用日益明顯。這種戶口管理制度，嚴重制約著農村人口向城市的流動，是導致農民“離土不離鄉(xiāng)”，“進廠不進城”的主要原因，也是制約農村城鎮(zhèn)化發(fā)展的最大制度障礙。

3.基礎設施不配套，經濟聚集效益低：一些地方存在“把耕地圍起來、樓房建

起來、農民進城來就是城市化”的片面認識，沒有按照構建“三位一體”(小城鎮(zhèn)建設、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)改造、自然村莊合并)的農村城鎮(zhèn)發(fā)展新格局的要求,如有的城鎮(zhèn)幾公里長的大街甚至整個集鎮(zhèn)找不到一個公共廁所。此外，基礎設施的建設與產業(yè)發(fā)展不協(xié)調，忽略了與第二、三產業(yè)的配置。

4.機制不活，管理滯后：市場機制的作用不強，小城鎮(zhèn)的建設資金大都以當?shù)?/p>

政府投資為主。沒有形成多元化的資金籌措機制。既造成投入不足，同時也產生了鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府負債過多等問題。一些管理漏洞長期得不到治理。三﹑城鎮(zhèn)化問題的解決之道：新型城鎮(zhèn)化

中央城鎮(zhèn)化工作會議12月12日至13日在北京舉行。會后，《全國促進城鎮(zhèn)化健康發(fā)展規(guī)劃》有望對外公布。這是一份中國城鎮(zhèn)發(fā)展的綱領性文件，將為新型城鎮(zhèn)化的建設提供重要的指導。走新型城鎮(zhèn)化道路我們必須做到：

1.嚴格控制特大城市人口規(guī)模；從目前我國城鎮(zhèn)化發(fā)展要求來看，主要任

務是解決已經轉移到城鎮(zhèn)就業(yè)的農業(yè)轉移人口落戶問題，努力提高農民工融入城鎮(zhèn)的素質和能力。是他們融入到城市中去。同時要確保推進農業(yè)轉移人口市民化要堅持自愿、分類、有序，充分尊重農民意愿，因地制宜制定具體辦法，優(yōu)先解決存量，有序引導增量。

2.改革城鄉(xiāng)戶籍制度和土地政策，使城鎮(zhèn)化順利進行；我國傳統(tǒng)的戶籍、就業(yè)制度不僅不符合國際經濟發(fā)展的主流，而且與國內大力推進農村城鎮(zhèn)化進程的政策不相適應。應按照國際慣例，建立全國統(tǒng)一的以身份證管理為主的一元戶籍制度，以解除農民進城的戶口限制，推行社會就業(yè)的市場化和城鄉(xiāng)社會保障的一體化，使農民進城后享受與城鎮(zhèn)居民一樣的國民待遇。降低農民工的就業(yè)成本，縮短就業(yè)安置的時間。

3.不能再無節(jié)制擴大建設用地，提高城鎮(zhèn)建設用地利用效率；嚴控增量，盤活存量，優(yōu)化結構，提升效率，切實提高城鎮(zhèn)建設用地集約化程度。耕地紅線一定要守住，紅線包括數(shù)量，也包括質量。城鎮(zhèn)建設用地特別是優(yōu)化開發(fā)的三大城市群地區(qū)，要以盤活存量為主，不能再無節(jié)制擴大建設用地，不是每個城鎮(zhèn)都要長成巨人。

新型城鎮(zhèn)化解決農業(yè)、農村、農民問題的重要途徑，是推動區(qū)域協(xié)調發(fā)展的有力支撐，是擴大內需和促進產業(yè)升級的重要抓手。必須要大力發(fā)展并結合實際。在我們的調研中采用了天津華明鎮(zhèn)的新型城鎮(zhèn)化模式來說明：天津華明鎮(zhèn)在不增加農民負擔、不減少耕地面積的前提下，提出：以宅基地換房辦法，得到國家有關部門的大力支持，列為全國城鎮(zhèn)建設用地增加與農村建設用地減少掛鉤試點城市?！罢負Q房”是天津市農村城鎮(zhèn)化的起始點與引爆點，為城鎮(zhèn)化建設積累了資金與土地這兩個必備的生產要素?！叭囊换奔崔r業(yè)戶口改非農戶口、農村集體經濟組織股份制改革、村委會改居委會，實行城鄉(xiāng)一體化，是城鄉(xiāng)一體化的高級階段，是“去農民化”城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的深化階段，從而取得了重大發(fā)展。

城鎮(zhèn)化道路任重道遠，需要我們不斷開拓創(chuàng)新；需要我們認清形式，堅持走可持續(xù)的發(fā)展道路，在我們這樣一個擁有13億人口的發(fā)展中大國實現(xiàn)城鎮(zhèn)化，在人類發(fā)展史上沒有先例。城鎮(zhèn)化目標正確、方向對頭，走出一條新路，將有利于釋放內需巨大潛力，有利于提高勞動生產率，有利于破解城鄉(xiāng)二元結構，有利于促進社會公平和共同富裕，而且世界經濟和生態(tài)環(huán)境也將從中受益?？傊痪湓?，我們需要走出一條有中國特色的城鎮(zhèn)化道路。

2012.12.19 參考資料：

《中國工業(yè)化.城鎮(zhèn)化進程中的農村土地問題研究》

曲福田 著寫經濟科學出社

《我國城鎮(zhèn)化進程中統(tǒng)籌解決人口問題的實踐與展望》

國家人口和計劃生育委員會辦公廳編世界知識出版社

《中華人民共和國2012年國民經濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》

《中央城鎮(zhèn)化工作會議公報》2013.12.13

《中國城鎮(zhèn)化進程的資源環(huán)境基礎》

張雷 等著

第五篇：2013年12月全國城鎮(zhèn)化工作會議

中央城鎮(zhèn)化工作會議舉行習近平、李克強

作重要講話

2013年12月12日至13日，中央城鎮(zhèn)化工作會議在北京舉行。中共中央政治局常委、國務院總理李克強出席會議并作重要講話。新華社記者 王曄 攝

新華社北京12月14日電 中央城鎮(zhèn)化工作會議12月12日至13日在北京舉行。

中共中央總書記、國家主席、中央軍委主席習近平，中共中央政治局常委、國務院總理李克強，中共中央政治局常委、全國人大常委會委員長張德江，中共中央政治局常委、全國政協(xié)主席俞正聲，中共中央政治局常委劉云山，中共中央政治局常委、中央紀委書記王岐山，中共中央政治局常委、國務院副總理張高麗出席會議。

習近平在會上發(fā)表重要講話，分析城鎮(zhèn)化發(fā)展形勢，明確推進城鎮(zhèn)化的指導思想、主要目標、基本原則、重點任務。李克強在講話中論述了當前城鎮(zhèn)化工作的著力點，提出了推進城鎮(zhèn)化的具體部署，并作了總結講話。

會議指出，城鎮(zhèn)化是現(xiàn)代化的必由之路。推進城鎮(zhèn)化是解決農業(yè)、農村、農民問題的重要途徑，是推動區(qū)域協(xié)調發(fā)展的有力支撐，是擴大內需和促進產業(yè)升級的重要抓手，對全面建成小康 社會、加快推進社會主義現(xiàn)代化具有重大現(xiàn)實意義和深遠歷史意義。改革開放以來，我國城鎮(zhèn)化進程明顯加快，取得顯著進展。2012年，城鎮(zhèn)人口達到7.1億，城鎮(zhèn)化率基本達到世界平均水平。

會議認為，在我們這樣一個擁有13億人口的發(fā)展中大國實現(xiàn)城鎮(zhèn)化，在人類發(fā)展史上沒有先例。城鎮(zhèn)化目標正確、方向對頭，走出一條新路，將有利于釋放內需巨大潛力，有利于提高勞動生產率，有利于破解城鄉(xiāng)二元結構，有利于促進社會公平和共同富裕，而且世界經濟和生態(tài)環(huán)境也將從中受益。

會議要求，城鎮(zhèn)化是一個自然歷史過程，是我國發(fā)展必然要遇到的經濟社會發(fā)展過程。推進城鎮(zhèn)化必須從我國社會主義初級階段基本國情出發(fā)，遵循規(guī)律，因勢利導，使城鎮(zhèn)化成為一個順勢而為、水到渠成的發(fā)展過程。確定城鎮(zhèn)化目標必須實事求是、切實可行，不能靠行政命令層層加碼、級級考核，不要急于求成、拔苗助長。推進城鎮(zhèn)化既要積極、又要穩(wěn)妥、更要扎實，方向要明，步子要穩(wěn)，措施要實。

會議要求，要緊緊圍繞提高城鎮(zhèn)化發(fā)展質量，穩(wěn)步提高戶籍人口城鎮(zhèn)化水平；大力提高城鎮(zhèn)土地利用效率、城鎮(zhèn)建成區(qū)人口密度；切實提高能源利用效率，降低能源消耗和二氧化碳排放強度；高度重視生態(tài)安全，擴大森林、湖泊、濕地等綠色生態(tài)空間比重，增強水源涵養(yǎng)能力和環(huán)境容量；不斷改善環(huán)境質量，減少 主要污染物排放總量，控制開發(fā)強度，增強抵御和減緩自然災害能力，提高歷史文物保護水平。

會議要求，要以人為本，推進以人為核心的城鎮(zhèn)化，提高城鎮(zhèn)人口素質和居民生活質量，把促進有能力在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)和生活的常住人口有序實現(xiàn)市民化作為首要任務。要優(yōu)化布局，根據(jù)資源環(huán)境承載能力構建科學合理的城鎮(zhèn)化宏觀布局，把城市群作為主體形態(tài)，促進大中小城市和小城鎮(zhèn)合理分工、功能互補、協(xié)同發(fā)展。要堅持生態(tài)文明，著力推進綠色發(fā)展、循環(huán)發(fā)展、低碳發(fā)展，盡可能減少對自然的干擾和損害，節(jié)約集約利用土地、水、能源等資源。要傳承文化，發(fā)展有歷史記憶、地域特色、民族特點的美麗城鎮(zhèn)。

會議強調，推進城鎮(zhèn)化，要注意處理好市場和政府的關系，既堅持使市場在資源配置中起決定性作用，又更好發(fā)揮政府在創(chuàng)造制度環(huán)境、編制發(fā)展規(guī)劃、建設基礎設施、提供公共服務、加強社會治理等方面的職能；注意處理好中央和地方關系，中央制定大政方針、確定城鎮(zhèn)化總體規(guī)劃和戰(zhàn)略布局，地方則從實際出發(fā)，貫徹落實總體規(guī)劃，制定相應規(guī)劃，創(chuàng)造性開展建設和管理工作。

會議提出了推進城鎮(zhèn)化的主要任務。

第一，推進農業(yè)轉移人口市民化。解決好人的問題是推進新型城鎮(zhèn)化的關鍵。從目前我國城鎮(zhèn)化發(fā)展要求來看，主要任務是解決已經轉移到城鎮(zhèn)就業(yè)的農業(yè)轉移人口落戶問題，努力提高農民工融入城鎮(zhèn)的素質和能力。要根據(jù)城市資源稟賦，發(fā)展各具特色的城市產業(yè)體系，強化城市間專業(yè)化分工協(xié)作，增強中小城市產業(yè)承接能力，特別是要著力提高服務業(yè)比重，增強城市創(chuàng)新能力。全面放開建制鎮(zhèn)和小城市落戶限制，有序放開中等城市落戶限制，合理確定大城市落戶條件，嚴格控制特大城市人口規(guī)模。推進農業(yè)轉移人口市民化要堅持自愿、分類、有序，充分尊重農民意愿，因地制宜制定具體辦法，優(yōu)先解決存量，有序引導增量。

第二，提高城鎮(zhèn)建設用地利用效率。要按照嚴守底線、調整結構、深化改革的思路，嚴控增量，盤活存量，優(yōu)化結構，提升效率，切實提高城鎮(zhèn)建設用地集約化程度。耕地紅線一定要守住，紅線包括數(shù)量，也包括質量。城鎮(zhèn)建設用地特別是優(yōu)化開發(fā)的三大城市群地區(qū)，要以盤活存量為主，不能再無節(jié)制擴大建設用地，不是每個城鎮(zhèn)都要長成巨人。按照促進生產空間集約高效、生活空間宜居適度、生態(tài)空間山清水秀的總體要求，形成生產、生活、生態(tài)空間的合理結構。減少工業(yè)用地，適當增加生活用地特別是居住用地，切實保護耕地、園地、菜地等農業(yè)空間，劃定生態(tài)紅線。按照守住底線、試點先行的原則穩(wěn)步推進土地制度改革。

第三，建立多元可持續(xù)的資金保障機制。要完善地方稅體系，逐步建立地方主體稅種，建立財政轉移支付同農業(yè)轉移人口市民化掛鉤機制。在完善法律法規(guī)和健全地方政府性債務管理制度基礎上，建立健全地方債券發(fā)行管理制度。推進政策性金融機構改革，當前要發(fā)揮好現(xiàn)有政策性金融機構在城鎮(zhèn)化中的重要作用，同時研究建立城市基礎設施、住宅政策性金融機構。放寬市場準入，制定非公有制企業(yè)進入特許經營領域的辦法，鼓勵社會資本參與城市公用設施投資運營。處理好城市基礎設施服務價格問題，既保護消費者利益，又讓投資者有長期穩(wěn)定收益。

第四，優(yōu)化城鎮(zhèn)化布局和形態(tài)。推進城鎮(zhèn)化，既要優(yōu)化宏觀布局，也要搞好城市微觀空間治理。全國主體功能區(qū)規(guī)劃對城鎮(zhèn)化總體布局做了安排，提出了“兩橫三縱”的城市化戰(zhàn)略格局，要一張藍圖干到底。我國已經形成京津冀、長三角、珠三角三大城市群，同時要在中西部和東北有條件的地區(qū)，依靠市場力量和國家規(guī)劃引導，逐步發(fā)展形成若干城市群，成為帶動中西部和東北地區(qū)發(fā)展的重要增長極，推動國土空間均衡開發(fā)。根據(jù)區(qū)域自然條件，科學設置開發(fā)強度，盡快把每個城市特別是特大城市開發(fā)邊界劃定，把城市放在大自然中，把綠水青山保留給城市居民。

第五，提高城鎮(zhèn)建設水平。城市建設水平，是城市生命力所在。城鎮(zhèn)建設，要實事求是確定城市定位，科學規(guī)劃和務實行動，避免走彎路；要體現(xiàn)尊重自然、順應自然、天人合一的理念，依 托現(xiàn)有山水脈絡等獨特風光，讓城市融入大自然，讓居民望得見山、看得見水、記得住鄉(xiāng)愁；要融入現(xiàn)代元素，更要保護和弘揚傳統(tǒng)優(yōu)秀文化，延續(xù)城市歷史文脈；要融入讓群眾生活更舒適的理念，體現(xiàn)在每一個細節(jié)中。建筑質量事關人民生命財產安全，事關城市未來和傳承，要加強建筑質量管理制度建設，對導致建筑質量事故的不法行為，必須堅決依法打擊和追究。在促進城鄉(xiāng)一體化發(fā)展中，要注意保留村莊原始風貌，慎砍樹、不填湖、少拆房，盡可能在原有村莊形態(tài)上改善居民生活條件。

第六，加強對城鎮(zhèn)化的管理。要加強城鎮(zhèn)化宏觀管理，制定實施好國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃，有關部門要加強重大政策統(tǒng)籌協(xié)調，各地區(qū)也要研究提出符合實際的推進城鎮(zhèn)化發(fā)展意見。培養(yǎng)一批專家型的城市管理干部，用科學態(tài)度、先進理念、專業(yè)知識建設和管理城市。建立空間規(guī)劃體系，推進規(guī)劃體制改革，加快規(guī)劃立法工作。城市規(guī)劃要由擴張性規(guī)劃逐步轉向限定城市邊界、優(yōu)化空間結構的規(guī)劃。城市規(guī)劃要保持連續(xù)性，不能政府一換屆、規(guī)劃就換屆。編制空間規(guī)劃和城市規(guī)劃要多聽取群眾意見、尊重專家意見，形成后要通過立法形式確定下來，使之具有法律權威性。

會議指出，城鎮(zhèn)化與工業(yè)化一道，是現(xiàn)代化的兩大引擎。走中國特色、科學發(fā)展的新型城鎮(zhèn)化道路，核心是以人為本，關鍵是提升質量，與工業(yè)化、信息化、農業(yè)現(xiàn)代化同步推進。城鎮(zhèn)化 是長期的歷史進程，要科學有序、積極穩(wěn)妥地向前推進。新型城鎮(zhèn)化要找準著力點，有序推進農村轉移人口市民化，深入實施城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造，注重中西部地區(qū)城鎮(zhèn)化。要實行差別化的落戶政策，加強中西部地區(qū)重大基礎設施建設和引導產業(yè)轉移。要加強農民工職業(yè)培訓和保障隨遷子女義務教育，努力改善城市生態(tài)環(huán)境質量。在具體工作中，要科學規(guī)劃實施，加強相關法規(guī)、標準和制度建設。堅持因地制宜，探索各具特色的城鎮(zhèn)化發(fā)展模式。

會議強調，各級黨委和政府要按照中央要求，從實際出發(fā)，銳意進取，扎實工作，齊心協(xié)力把推進城鎮(zhèn)化工作切實抓好抓實。

會議號召，我們要緊密團結在以習近平同志為核心的黨中央周圍，推進城鎮(zhèn)化健康發(fā)展，為城鄉(xiāng)居民帶來更多福祉，為全面建成小康社會和實現(xiàn)中華民族偉大復興的中國夢作出更大貢獻。

會議還討論了《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃》，有關部門將根據(jù)會議討論情況作出修改。