第一篇：如何對房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表進行風(fēng)險解析

如何對房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表進行風(fēng)險解析

房產(chǎn)地行業(yè)的財務(wù)報表相比一般制造業(yè)在某些科目上會有它的特殊性，比如對于收入的確認(rèn)，預(yù)收款項目對于稅收的影響等等。怎么來透視房地產(chǎn)行業(yè)的財務(wù)報表？這些報表上的數(shù)字后面可能蘊藏

什么樣的問題？

1、貨幣資金科目分析。如期末余額較大，則要與企業(yè)所得稅申報的預(yù)計利潤結(jié)合進行分析，如存在貨幣資金的增加額乘以預(yù)計毛利率小于當(dāng)期申報的預(yù)計利潤的現(xiàn)象，要對企業(yè)的預(yù)收賬款科目進行核實，是否存在收取預(yù)售房款未通過“預(yù)收賬款”科目記賬，少申報預(yù)計利潤，同時要求提供銀行對賬單，查閱是否存在貨幣資金已支出未入賬的情況，并查明該項支出是否屬于實質(zhì)性的關(guān)聯(lián)企業(yè)。如期末余額較小，要分析是否可能存在貨幣資金不入賬的情況。應(yīng)當(dāng)要求企業(yè)提供銀行對賬單與企業(yè)銀行存款明細賬相核對，是否存在資金轉(zhuǎn)出不入賬，不記在其它應(yīng)收款等往來科目，而放在銀行未達賬項中。另外也可以突擊實地盤點企業(yè)的庫存現(xiàn)金數(shù)并與現(xiàn)金日記賬賬面數(shù)核對，如相差較大，應(yīng)當(dāng)分析具體原因，是否存在賬外經(jīng)營的情況。

2、應(yīng)收賬款科目分析。由于近幾年房地產(chǎn)行業(yè)進入賣方市場，房地產(chǎn)產(chǎn)品供不應(yīng)求，有的房地產(chǎn)開發(fā)商甚至在未取得預(yù)售許可證之前就要求購房人一次性交清，所以房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)收賬款科目一般余額比較小，應(yīng)當(dāng)對房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)收賬款進行明細分析，如期末應(yīng)收賬款明細科目期末余額為貸方余額，則應(yīng)重點分析，防止企業(yè)將收到的預(yù)收款放在應(yīng)收賬款科目，而不放在預(yù)收賬款科目，需要通過分析相應(yīng)銷售合同約定的付款方式、付款期限等分析判別真假，是否存在逃

避預(yù)交企業(yè)所得稅行為。

3、其它應(yīng)收款科目分析。一般來說，此科目期末金額不大，應(yīng)認(rèn)真分析明細。如發(fā)現(xiàn)期末余額較大及本期業(yè)務(wù)發(fā)生頻繁和發(fā)生額較大的往來，要審核業(yè)務(wù)發(fā)生的時間、往來的性質(zhì)以及是彼此間是否屬于關(guān)聯(lián)企業(yè)，要防止部分資金寬裕的房地產(chǎn)企業(yè)將閑散資金無償對外拆借給其關(guān)聯(lián)企業(yè)，計入其它應(yīng)收款科目，不按關(guān)聯(lián)企業(yè)之間按照獨立企業(yè)之間的業(yè)務(wù)往來計提利息收入。

4、存貨科目分析。此科目主要反映期末完工開發(fā)產(chǎn)品和期末未完工開發(fā)產(chǎn)品的情況。期末完工產(chǎn)品的余額一般是與預(yù)收賬款科目有對應(yīng)關(guān)系的。由于目前房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目必須達到一定完工程度才能取得預(yù)售許可證，而房地產(chǎn)開發(fā)項目由于需要投入資本比較大，建筑商也需要及時按照工程進度與房地產(chǎn)企業(yè)開票結(jié)算工程款，所以房地產(chǎn)企業(yè)期末完工產(chǎn)品的余額一般是與預(yù)收賬款科目有對應(yīng)關(guān)系的，存貨金額應(yīng)當(dāng)與預(yù)收賬款金額保持一定比例的正相關(guān)關(guān)系。如果遠小于預(yù)收賬款期末金額，則有可能存在收入成本費用不配比的現(xiàn)象，存在前期多結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本的可能。這時要分析企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品總成本、單位面積的開發(fā)成本等計算方法和分?jǐn)傄罁?jù)，是否將土地出讓金、前期工程配套費等一次性計入前期成本。有的房地產(chǎn)公司結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本時，不按稅務(wù)規(guī)定的成本結(jié)轉(zhuǎn)方法進行結(jié)轉(zhuǎn)而是按成片開發(fā)的綜合毛利率進行結(jié)轉(zhuǎn)，就可能出現(xiàn)門面房在前期銷售時多結(jié)轉(zhuǎn)了成本；如果期末存貨金額遠大于預(yù)收賬款期末金額，則有可能存在預(yù)收款項不通過預(yù)收賬款科目核算，而通過其他科目核算的可能。同時在審核存貨科目時，還應(yīng)注意將完工開發(fā)產(chǎn)品的貸方與主營業(yè)務(wù)成本的借方進行比對，兩者應(yīng)當(dāng)相等，如大于則有可能存在將開發(fā)產(chǎn)品用于抵債、贈送

等未視同銷售的情況。

5、固定資產(chǎn)科目分析。一般情況下房地產(chǎn)公司的固定資產(chǎn)賬面數(shù)，相對于企業(yè)的注冊資本、開發(fā)規(guī)模來說，金額不會很大。如金額較大，應(yīng)當(dāng)分析其具體明細。房地產(chǎn)企業(yè)固定資產(chǎn)科目核算的內(nèi)容主要是汽車、復(fù)印機、電腦、打印機、辦公桌等內(nèi)容。房地產(chǎn)企業(yè)與其他工業(yè)企業(yè)相比,具有開發(fā)周期長的特點，但流動性也相對大一些。一個樓盤開發(fā)結(jié)束后，就轉(zhuǎn)到下一個地方開發(fā)，所以辦公用房一般都采取租賃方式。有些開發(fā)時間長的房地產(chǎn)公司也可能有辦公用房如售樓處和樣品房等，但按照稅收規(guī)定，建設(shè)售樓處時其成本必須單獨核算，否則應(yīng)當(dāng)視為開發(fā)產(chǎn)品而不作為固定資產(chǎn)來處理。根據(jù)房地產(chǎn)公司開發(fā)的特點來說，開發(fā)單位和施工單位一般不會是同一家公司，因而，固定資產(chǎn)明細賬上一般不應(yīng)當(dāng)有工程機械等設(shè)備。如發(fā)現(xiàn)則需多加審核相關(guān)手續(xù)并實地盤點以辯別其真?zhèn)巍Ｓ行嵭泻硕ㄕ魇掌髽I(yè)所得稅的建筑公司將購買的機械設(shè)備發(fā)票放在房地產(chǎn)公司入賬，少開具建筑業(yè)發(fā)票以達到少繳營業(yè)稅及附加的目的。

6、短期借款科目分析。絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)由于投入資金量大，一般都有銀行借款。對于短期借款科目的審核應(yīng)重點圍繞兩個方面：一是企業(yè)是否有將預(yù)收款以借款的名義記入短期借款科目，逃避預(yù)交企業(yè)所得稅。一般來說企業(yè)短期借款為整數(shù)，而且以萬元為單位。分析中如發(fā)現(xiàn)企業(yè)短期借款金額準(zhǔn)確到千位以下，則應(yīng)重點審核短期借款記錄是否真實、規(guī)范，是否存在將預(yù)收合同外的購房款因公司經(jīng)營需要轉(zhuǎn)入賬內(nèi)運營，而計入該科目。二是對于金額比較大的借款，要認(rèn)真分析借款的金額和付息方式。特別是向個人或非金融單位的借款，更要認(rèn)真審核其借款合同的真假。對于由于借款利率超過基準(zhǔn)利率而列支的利息，應(yīng)不允許稅前列支。要認(rèn)真分析企業(yè)與借款方是否有存在關(guān)聯(lián)關(guān)系，企業(yè)從其關(guān)聯(lián)方接受的債權(quán)性投資與權(quán)益性投資的比例超過規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)而發(fā)生的利息支出，不得在計算企業(yè)所得稅時扣除。

7、其它應(yīng)付款科目分析。一般來說，此科目期末金額不大，此科目如期末金額較大，應(yīng)認(rèn)真分析明細。一是看其它應(yīng)付款是否核算關(guān)聯(lián)企業(yè)之間的往來，對于關(guān)聯(lián)企業(yè)的往來需要注意以下幾個方面：一是部分房產(chǎn)企業(yè)將向關(guān)聯(lián)企業(yè)的借款放在此科目里并計提利息在稅前列支。需要審查企業(yè)從其關(guān)聯(lián)方接受的債權(quán)性投資與權(quán)益性投資的比例超過規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，計提利息的利率是否超過同期銀行貸款利率。二是看其它應(yīng)付款是否核算代其它部門收取的稅費。房地產(chǎn)公司代其它部門收取的稅費也一般放在此科目核算，要分析收取稅費時，誰開具收據(jù)以及分析是否屬于房價的組成部分。如果屬于房價的組成部分及由房地產(chǎn)公司領(lǐng)取的收據(jù)自已開具，則此部分需確認(rèn)為收入。三是需要分析其它應(yīng)付款是否存在長期應(yīng)付未付的情況。如有些房地產(chǎn)公司為了少繳納企業(yè)所得稅，簽訂假的施工合同，由房地產(chǎn)公司支付營業(yè)稅金及附加，讓建筑公司多開具建筑業(yè)發(fā)票金額入賬。由于業(yè)務(wù)虛假，相關(guān)應(yīng)付的款項自然是長期掛賬。四是部分房地產(chǎn)企業(yè)與購買方在簽訂購房合同時，為了達到雙方少繳相關(guān)稅費的目的，房屋的真實成交價往往高于開票價，其差額部分房產(chǎn)公司往往以收據(jù)形式收取，在房地產(chǎn)公司需要資金周轉(zhuǎn)時，以借款或集資款的名義，計入此科目。

8、預(yù)收賬款科目分析。此科目是房地產(chǎn)行業(yè)最為敏感的涉稅科目。需要與存貨、主營業(yè)務(wù)收入、主營業(yè)務(wù)稅金及附加、應(yīng)交企業(yè)所得稅等科目一起綜合分析。這幾個會計科目之間都有一定的對應(yīng)關(guān)系。在分析中，一是要通過預(yù)收賬款明細賬以及相應(yīng)的購房合同上注明的付款方式，分析判別主營業(yè)務(wù)收入應(yīng)當(dāng)確認(rèn)的時間。二是要將資產(chǎn)負(fù)債表預(yù)收賬款科目數(shù)據(jù)與企業(yè)申報表數(shù)據(jù)進行比對，分析收到的預(yù)收款是否及時足額預(yù)交了企業(yè)所得稅。具體方法是將資產(chǎn)負(fù)債表預(yù)收賬款科目本期增加額乘以預(yù)計計稅毛利率后的金額，與企業(yè)申報表中預(yù)收賬款納稅調(diào)增金額減去預(yù)收賬款納稅調(diào)減金額后的余額進行比對，兩者金額應(yīng)該一致。

9、資本公積科目分析。要將年初數(shù)與期末數(shù)進行比較，如增加較多，則應(yīng)當(dāng)分析增加的原因，是否屬于債務(wù)重組所得。絕大多數(shù)房

地產(chǎn)企業(yè)都需要向銀行融資。

如何結(jié)合風(fēng)險分析解讀損益表中的重點科目

1、主營業(yè)務(wù)收入科目分析。分析已出售開發(fā)產(chǎn)品是否及時結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入。一般的房地產(chǎn)公司都會盡可能推遲確認(rèn)主營業(yè)務(wù)收入時間，其確認(rèn)的依據(jù)和金額與開具的正式房屋銷售發(fā)票的金額一般是相等的。大部分房地產(chǎn)公司對確認(rèn)收入時間的理解是必須開具正式房屋銷售發(fā)票時才確認(rèn)，開具發(fā)票前取得的收入只算是預(yù)收款。對照2009年新31號文件精神，房地產(chǎn)公司確認(rèn)收入的時間和金額分很多情況，需要對房地產(chǎn)企業(yè)的銷售方式及購房戶的購銷合同內(nèi)容等進行認(rèn)真

分析。

2、主營業(yè)務(wù)成本科目分析。此科目可能存在的最大的問題是結(jié)轉(zhuǎn)的主營業(yè)務(wù)成本被人為加大或提前。對于連續(xù)開發(fā)或滾動開發(fā)的房地產(chǎn)企業(yè)，較多房地產(chǎn)企業(yè)不按照收入成本配比原則，不能分項目、分開發(fā)類型進行成本費用的歸集和分配，從而導(dǎo)致前期開發(fā)項目的利潤人為調(diào)低，無法保證企業(yè)所得稅的均衡入庫。在進行營業(yè)成本分析時，需要結(jié)合該企業(yè)的測繪報告上的總開發(fā)面積、已完工面積、已售面積等數(shù)據(jù)進行綜合分析。土地成本、建筑安裝成本約各占房地產(chǎn)成本的30%左右。土地成本分析時要查看其分?jǐn)偟姆椒ê鸵罁?jù)。特別是分析單位面積的建筑安裝成本時，要結(jié)合當(dāng)?shù)赝瑫r期、同房型、同地段的平均水平來認(rèn)真比較。有些企業(yè)的單位面積建筑安裝成本偏高的話，則要結(jié)合建筑常規(guī)深挖成本偏高的原因。

3、主營業(yè)務(wù)稅金及附加科目分析。此科目與主營業(yè)務(wù)收入和預(yù)收賬款科目有一定的邏輯關(guān)系。從理論上測算，主營業(yè)務(wù)收入及預(yù)收賬款當(dāng)期的增加額乘以5%的營業(yè)稅稅率，加上當(dāng)年實際交納的土地增值稅和地方綜合規(guī)費，此金額應(yīng)與申報的主營業(yè)務(wù)稅金及附加基本相等。如相差較大，應(yīng)當(dāng)分析原因，有無人為加大稅金及附加的行為。

4、主營業(yè)務(wù)利潤科目分析。房地產(chǎn)企業(yè)的毛利率是比較高的，要根據(jù)國家公布的房地產(chǎn)行業(yè)利潤參考值，并結(jié)合同時期、同地段其它房地產(chǎn)公司的經(jīng)營情況，分析判斷評估企業(yè)的毛利率是否合理?

5、期間費用科目分析。管理費用過高過低都可能存在問題，過高了可能有虛列支出的情況，需對大額支出審核票據(jù)的合法性和其業(yè)務(wù)的真實性。管理費用過低了也有可能企業(yè)將前期發(fā)生的業(yè)務(wù)招待費、業(yè)務(wù)宣傳費、廣告費全部計入了開發(fā)成本中的前期工程費，而沒有單獨歸集此部分費用。對于財務(wù)費用，要結(jié)合借款的對象分析利息支出的合理性。要注意有些企業(yè)一方面向銀行等單位大量借款支付高額利息，另一方面又將自已的資金無償供關(guān)聯(lián)企業(yè)使用不計利息收入。

6、營業(yè)外收入科目分析。一是分析代收契稅等手續(xù)費用是否準(zhǔn)確記錄?，F(xiàn)在一般地方政府都將需收取的契稅等費用委托房地產(chǎn)公司在收取房款時一并收取。地方政府給予一定比例的返還。部分房地產(chǎn)公司都將此返還的手續(xù)費計入了小金庫，瞞報了此部分收入。二是分析固定資產(chǎn)盤盈，固定資產(chǎn)處置收益，非貨幣性資產(chǎn)交易收益，出售無形資產(chǎn)收益，罰款凈收入和其他應(yīng)計入營業(yè)外收入的項目是否屬于

視同銷售應(yīng)當(dāng)確認(rèn)的范圍。

第二篇：如何對資產(chǎn)負(fù)債表進行風(fēng)險解析

如何對資產(chǎn)負(fù)債表進行風(fēng)險解析

1、貨幣資金科目分析。如期末余額較大，則要與企業(yè)所得稅申報的預(yù)計利潤結(jié)合進行分析，如存在貨幣資金的增加額乘以預(yù)計毛利率小于當(dāng)期申報的預(yù)計利潤的現(xiàn)象，要對企業(yè)的預(yù)收賬款科目進行核實，是否存在收取預(yù)售房款未通過“預(yù)收賬款”科目記賬，少申報預(yù)計利潤，同時要求提供銀行對賬單，查閱是否存在貨幣資金已支出未入賬的情況，并查明該項支出是否屬于實質(zhì)性的關(guān)聯(lián)企業(yè)。如期末余額較小，要分析是否可能存在貨幣資金不入賬的情況。應(yīng)當(dāng)要求企業(yè)提供銀行對賬單與企業(yè)銀行存款明細賬相核對，是否存在資金轉(zhuǎn)出不入賬，不記在其它應(yīng)收款等往來科目，而放在銀行未達賬項中。另外也可以突擊實地盤點企業(yè)的庫存現(xiàn)金數(shù)并與現(xiàn)金日記賬賬面數(shù)核對，如相差較大，應(yīng)當(dāng)分析具體原因，是否存在賬外經(jīng)營的情況。

2、應(yīng)收賬款科目分析。由于近幾年房地產(chǎn)行業(yè)進入賣方市場，房地產(chǎn)產(chǎn)品供不應(yīng)求，有的房地產(chǎn)開發(fā)商甚至在未取得預(yù)售許可證之前就要求購房人一次性交清，所以房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)收賬款科目一般余額比較小，應(yīng)當(dāng)對房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)收賬款進行明細分析，如期末應(yīng)收賬款明細科目期末余額為貸方余額，則應(yīng)重點分析，防止企業(yè)將收到的預(yù)收款放在應(yīng)收賬款科目，而不放在預(yù)收賬款科目，需要通過分析相應(yīng)銷售合同約定的付款方式、付款期限等分析判別真假，是否存在逃避預(yù)交企業(yè)所得稅行為。

3、其它應(yīng)收款科目分析。一般來說，此科目期末金額不大，應(yīng)認(rèn)真分析明細。如發(fā)現(xiàn)期末余額較大及本期業(yè)務(wù)發(fā)生頻繁和發(fā)生額較大的往來，要審核業(yè)務(wù)發(fā)生的時間、往來的性質(zhì)以及是彼此間是否屬于關(guān)聯(lián)企業(yè)，要防止部分資金寬裕的房地產(chǎn)企業(yè)將閑散資金無償對外拆借給其關(guān)聯(lián)企業(yè)，計入其它應(yīng)收款科目，不按關(guān)聯(lián)企業(yè)之間按照獨立企業(yè)之間的業(yè)務(wù)往來計提利息收入。

4、存貨科目分析。此科目主要反映期末完工開發(fā)產(chǎn)品和期末未完工開發(fā)產(chǎn)品的情況。期末完工產(chǎn)品的余額一般是與預(yù)收賬款科目有對應(yīng)關(guān)系的。由于目前房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目必須達到一定完工程度才能取得預(yù)售許可證，而房地產(chǎn)開發(fā)項目由于需要投入資本比較大，建筑商也需要及時按照工程進度與房地產(chǎn)企業(yè)開票結(jié)算工程款，所以房地產(chǎn)企業(yè)期末完工產(chǎn)品的余額一般是與預(yù)收賬款科目有對應(yīng)關(guān)系的，存貨金額應(yīng)當(dāng)與預(yù)收賬款金額保持一定比例的正相關(guān)關(guān)系。如果遠小于預(yù)收賬款期末金額，則有可能存在收入成本費用不配比的現(xiàn)象，存在前期多結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本的可能。這時要分析企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品總成本、單位面積的開發(fā)成本等計算方法和分?jǐn)傄罁?jù)，是否將土地出讓金、前期工程配套費等一次性計入前期成本。有的房地產(chǎn)公司結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本時，不按稅務(wù)規(guī)定的成本結(jié)轉(zhuǎn)方法進行結(jié)轉(zhuǎn)而是按成片開發(fā)的綜合毛利率進行結(jié)轉(zhuǎn)，就可能出現(xiàn)門面房在前期銷售時多結(jié)轉(zhuǎn)了成本；如果期末存貨金額遠大于預(yù)收賬款期末金額，則有可能存在預(yù)收款項不通過預(yù)收賬款科目核算，而通過其他科目核算的可能。同時在審核存貨科目時，還應(yīng)注意將完工開發(fā)產(chǎn)品的貸方與主營業(yè)務(wù)成本的借方進行比對，兩者應(yīng)當(dāng)相等，如大于則有可能存在將開發(fā)產(chǎn)品用于抵債、贈送等未視同銷售的情況。

5、固定資產(chǎn)科目分析。一般情況下房地產(chǎn)公司的固定資產(chǎn)賬面數(shù)，相對于企業(yè)的注冊資本、開發(fā)規(guī)模來說，金額不會很大。如金額較大，應(yīng)當(dāng)分析其具體明細。房地產(chǎn)企業(yè)固定資產(chǎn)科目核算的內(nèi)容主要是汽車、復(fù)印機、電腦、打印機、辦公桌等內(nèi)容。房地產(chǎn)企業(yè)與其他工業(yè)企業(yè)相比,具有開發(fā)周期長的特點，但流動性也相對大一些。一個樓盤開發(fā)結(jié)束后，就轉(zhuǎn)到下一個地方開發(fā)，所以辦公用房一般都采取租賃方式。有些開發(fā)時間長的房地產(chǎn)公司也可能有辦公用房如售樓處和樣品房等，但按照稅收規(guī)定，建設(shè)售樓處時其成本必須單獨核算，否則應(yīng)當(dāng)視為開發(fā)產(chǎn)品而不作為固定資產(chǎn)來處理。根據(jù)房地產(chǎn)公司開發(fā)的特點來說，開發(fā)單位和施工單位一般不會是同一家公司，因而，固定資產(chǎn)明細賬上一般不應(yīng)當(dāng)有工程機械等設(shè)備。如發(fā)現(xiàn)則需多加審核相關(guān)手續(xù)并實地盤點以辯別其真?zhèn)巍Ｓ行嵭泻硕ㄕ魇掌髽I(yè)所得稅的建筑公司將購買的機械設(shè)備發(fā)票放在房地產(chǎn)公司入賬，少開具建筑業(yè)發(fā)票以達到少繳營業(yè)稅及附加的目的。

6、短期借款科目分析。絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)由于投入資金量大，一般都有銀行借款。對于短期借款科目的審核應(yīng)重點圍繞兩個方面：一是企業(yè)是否有將預(yù)收款以借款的名義記入短期借款科目，逃避預(yù)交企業(yè)所得稅。一般來說企業(yè)短期借款為整數(shù)，而且以萬元為單位。分析中如發(fā)現(xiàn)企業(yè)短期借款金額準(zhǔn)確到千位以下，則應(yīng)重點審核短期借款記錄是否真實、規(guī)范，是否存在將預(yù)收合同外的購房款因公司經(jīng)營需要轉(zhuǎn)入賬內(nèi)運營，而計入該科目。二是對于金額比較大的借款，要認(rèn)真分析借款的金額和付息方式。特別是向個人或非金融單位的借款，更要認(rèn)真審核其借款合同的真假。對于由于借款利率超過基準(zhǔn)利率而列支的利息，應(yīng)不允許稅前列支。要認(rèn)真分析企業(yè)與借款方是否有存在關(guān)聯(lián)關(guān)系，企業(yè)從其關(guān)聯(lián)方接受的債權(quán)性投資與權(quán)益性投資的比例超過規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)而發(fā)生的利息支出，不得在計算企業(yè)所得稅時扣除。

7、其它應(yīng)付款科目分析。一般來說，此科目期末金額不大，此科目如期末金額較大，應(yīng)認(rèn)真分析明細。一是看其它應(yīng)付款是否核算關(guān)聯(lián)企業(yè)之間的往來，對于關(guān)聯(lián)企業(yè)的往來需要注意以下幾個方面：一是部分房產(chǎn)企業(yè)將向關(guān)聯(lián)企業(yè)的借款放在此科目里并計提利息在稅前列支。需要審查企業(yè)從其關(guān)聯(lián)方接受的債權(quán)性投資與權(quán)益性投資的比例超過規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，計提利息的利率是否超過同期銀行貸款利率。二是看其它應(yīng)付款是否核算代其它部門收取的稅費。房地產(chǎn)公司代其它部門收取的稅費也一般放在此科目核算，要分析收取稅費時，誰開具收據(jù)以及分析是否屬于房價的組成部分。如果屬于房價的組成部分及由房地產(chǎn)公司領(lǐng)取的收據(jù)自已開具，則此部分需確認(rèn)為收入。三是需要分析其它應(yīng)付款是否存在長期應(yīng)付未付的情況。如有些房地產(chǎn)公司為了少繳納企業(yè)所得稅，簽訂假的施工合同，由房地產(chǎn)公司支付營業(yè)稅金及附加，讓建筑公司多開具建筑業(yè)發(fā)票金額入賬。由于業(yè)務(wù)虛假，相關(guān)應(yīng)付的款項自然是長期掛賬。四是部分房地產(chǎn)企業(yè)與購買方在簽訂購房合同時，為了達到雙方少繳相關(guān)稅費的目的，房屋的真實成交價往往高于開票價，其差額部分房產(chǎn)公司往往以收據(jù)形式收取，在房地產(chǎn)公司需要資金周轉(zhuǎn)時，以借款或集資款的名義，計入此科目。

8、預(yù)收賬款科目分析。此科目是房地產(chǎn)行業(yè)最為敏感的涉稅科目。需要與存貨、主營業(yè)務(wù)收入、主營業(yè)務(wù)稅金及附加、應(yīng)交企業(yè)所得稅等科目一起綜合分析。這幾個會計科目之間都有一定的對應(yīng)關(guān)系。在分析中，一是要通過預(yù)收賬款明細賬以及相應(yīng)的購房合同上注明的付款方式，分析判別主營業(yè)務(wù)收入應(yīng)當(dāng)確認(rèn)的時間。二是要將資產(chǎn)負(fù)債表預(yù)收賬款科目數(shù)據(jù)與企業(yè)申報表數(shù)據(jù)進行比對，分析收到的預(yù)收款是否及時足額預(yù)交了企業(yè)所得稅。具體方法是將資產(chǎn)負(fù)債表預(yù)收賬款科目本期增加額乘以預(yù)計計稅毛利率后的金額，與企業(yè)申報表中預(yù)收賬款納稅調(diào)增金額減去預(yù)收賬款納稅調(diào)減金額后的余額進行比對，兩者金額應(yīng)該一致。

9、資本公積科目分析。要將年初數(shù)與期末數(shù)進行比較，如增加較多，則應(yīng)當(dāng)分析增加的原因，是否屬于債務(wù)重組所得。絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都需要向銀行融資。如何結(jié)合風(fēng)險分析解讀損益表中的重點科目

1、主營業(yè)務(wù)收入科目分析。分析已出售開發(fā)產(chǎn)品是否及時結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入。一般的房地產(chǎn)公司都會盡可能推遲確認(rèn)主營業(yè)務(wù)收入時間，其確認(rèn)的依據(jù)和金額與開具的正式房屋銷售發(fā)票的金額一般是相等的。大部分房地產(chǎn)公司對確認(rèn)收入時間的理解是必須開具正式房屋銷售發(fā)票時才確認(rèn)，開具發(fā)票前取得的收入只算是預(yù)收款。對照2009年新31號文件精神，房地產(chǎn)公司確認(rèn)收入的時間和金額分很多情況，需要對房地產(chǎn)企業(yè)的銷售方式及購房戶的購銷合同內(nèi)容等進行認(rèn)真分析。

2、主營業(yè)務(wù)成本科目分析。此科目可能存在的最大的問題是結(jié)轉(zhuǎn)的主營業(yè)務(wù)成本被人為加大或提前。對于連續(xù)開發(fā)或滾動開發(fā)的房地產(chǎn)企業(yè)，較多房地產(chǎn)企業(yè)不按照收入成本配比原則，不能分項目、分開發(fā)類型進行成本費用的歸集和分配，從而導(dǎo)致前期開發(fā)項目的利潤人為調(diào)低，無法保證企業(yè)所得稅的均衡入庫。在進行營業(yè)成本分析時，需要結(jié)合該企業(yè)的測繪報告上的總開發(fā)面積、已完工面積、已售面積等數(shù)據(jù)進行綜合分析。土地成本、建筑安裝成本約各占房地產(chǎn)成本的30%左右。土地成本分析時要查看其分?jǐn)偟姆椒ê鸵罁?jù)。特別是分析單位面積的建筑安裝成本時，要結(jié)合當(dāng)?shù)赝瑫r期、同房型、同地段的平均水平來認(rèn)真比較。有些企業(yè)的單位面積建筑安裝成本偏高的話，則要結(jié)合建筑常規(guī)深挖成本偏高的原因。

3、主營業(yè)務(wù)稅金及附加科目分析。此科目與主營業(yè)務(wù)收入和預(yù)收賬款科目有一定的邏輯關(guān)系。從理論上測算，主營業(yè)務(wù)收入及預(yù)收賬款當(dāng)期的增加額乘以5%的營業(yè)稅稅率，加上當(dāng)年實際交納的土地增值稅和地方綜合規(guī)費，此金額應(yīng)與申報的主營業(yè)務(wù)稅金及附加基本相等。如相差較大，應(yīng)當(dāng)分析原因，有無人為加大稅金及附加的行為。

4、主營業(yè)務(wù)利潤科目分析。房地產(chǎn)企業(yè)的毛利率是比較高的，要根據(jù)國家公布的房地產(chǎn)行業(yè)利潤參考值，并結(jié)合同時期、同地段其它房地產(chǎn)公司的經(jīng)營情況，分析判斷評估企業(yè)的毛利率是否合理?

5、期間費用科目分析。管理費用過高過低都可能存在問題，過高了可能有虛列支出的情況，需對大額支出審核票據(jù)的合法性和其業(yè)務(wù)的真實性。管理費用過低了也有可能企業(yè)將前期發(fā)生的業(yè)務(wù)招待費、業(yè)務(wù)宣傳費、廣告費全部計入了開發(fā)成本中的前期工程費，而沒有單獨歸集此部分費用。對于財務(wù)費用，要結(jié)合借款的對象分析利息支出的合理性。要注意有些企業(yè)一方面向銀行等單位大量借款支付高額利息，另一方面又將自已的資金無償供關(guān)聯(lián)企業(yè)使用不計利息收入。

6、營業(yè)外收入科目分析。一是分析代收契稅等手續(xù)費用是否準(zhǔn)確記錄?，F(xiàn)在一般地方政府都將需收取的契稅等費用委托房地產(chǎn)公司在收取房款時一并收取。地方政府給予一定比例的返還。部分房地產(chǎn)公司都將此返還的手續(xù)費計入了小金庫，瞞報了此部分收入。二是分析固定資產(chǎn)盤盈，固定資產(chǎn)處置收益，非貨幣性資產(chǎn)交易收益，出售無形資產(chǎn)收益，罰款凈收入和其他應(yīng)計入營業(yè)外收入的項目是否屬于視同銷售應(yīng)當(dāng)確認(rèn)的范圍。

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第三篇：[房地產(chǎn)] 施工企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表編制說明

一、本表反映企業(yè)月末、季末、年末全部資產(chǎn)、負(fù)債和投資者權(quán)益的情況。

二、本表“年初數(shù)”欄各項目，應(yīng)根據(jù)上年末資產(chǎn)負(fù)債表“期末數(shù)”欄所理數(shù)字填列。如果本資產(chǎn)負(fù)債表規(guī)定的各個項目的名稱和內(nèi)容同上不一致，應(yīng)對上年年末資產(chǎn)負(fù)債表各項目的名稱和數(shù)字按照本的規(guī)定進行調(diào)整，填入本表“年初數(shù)”欄內(nèi)。

三、本表期末數(shù)各項目的內(nèi)容及填列方法：

1．“貨幣資金”項目，反映企業(yè)庫存現(xiàn)金、銀行結(jié)算戶存款、外埠存款、銀行匯票存款、銀行本票存款和在途資金的合計數(shù)。本項目應(yīng)根據(jù)“現(xiàn)金”、“銀行存款”、“其他貨幣資金” 額合計填列。

2．“短期投資”項目，反映企業(yè)購人的隨時可以變現(xiàn)的股票和債券等各種有價證券的實際成本。有市價的，應(yīng)在本項目內(nèi)注明期末時市價。本項目應(yīng)根據(jù)“短期投資”科目的期末余額填列。

3．“應(yīng)收票據(jù)”項目，反映企業(yè)收到的而尚未到期收款也末向銀行貼現(xiàn)的應(yīng)收票據(jù)，包括商業(yè)承兌匯票和銀行承兌匯票。本項目應(yīng)根據(jù)“應(yīng)收票據(jù)’’科目的期末余額填列。已向銀行貼現(xiàn)的應(yīng)收票據(jù)不包括在本項目內(nèi)。其中已貼現(xiàn)的商業(yè)承兌匯票應(yīng)在本表下端補充資料內(nèi)另行反映。

4．“應(yīng)收賬款”項目，反映企業(yè)應(yīng)收的與企業(yè)經(jīng)營業(yè)務(wù)有關(guān)的各項款項。企業(yè)預(yù)付的賬款，應(yīng)在本表“預(yù)付賬款”項目反映；預(yù)收的賬款，應(yīng)在本表“預(yù)收賬款”項目內(nèi)反映。本項目應(yīng)根據(jù)“應(yīng)收賬款’’科目所屬各明細科目的借方期未余額合計填列。

5．“壞賬準(zhǔn)備”項目，反映企業(yè)提取尚未轉(zhuǎn)銷的壞賬準(zhǔn)備金。本項目根據(jù)“壞賬準(zhǔn)備”科目的期末余額填列。本項目為“應(yīng)收賬款”項目的減項。

6．“預(yù)付賬款”項目，反映企業(yè)預(yù)付給分包單位的工程款和預(yù)付給供應(yīng)單位的購貨款。本項目根據(jù)“預(yù)付賬款”科目期末余額填列。

7．“其他應(yīng)收款”項目，反映企業(yè)對其他單位或個人的應(yīng)收和暫付的款項，本項目根據(jù)“其他應(yīng)收款”科目的期末余額填列。

8．“待攤費用”項目，反映企業(yè)已經(jīng)支出但應(yīng)由以后各期分期攤銷的費用。開辦費以及攤銷期限在1年以上的其他待攤費用，應(yīng)在本表“遞延資產(chǎn)”項目反映。本項目應(yīng)根據(jù)“待攤費用”科目的期末余額填列。“預(yù)提費用”科目期末如有借方余額，也在本項目內(nèi)反映。

9．“存貨”項目，反映企業(yè)期末結(jié)存在庫、在用、在途、在建和在加工中的各項存貨的實際成本，包括各種材料、低值易耗品、周轉(zhuǎn)材料、庫存產(chǎn)成品、在建工程等。本項目應(yīng)根據(jù)“物資采購”、“采購保管費”、“庫存材料”、“低值易耗品”、“周轉(zhuǎn)材料”、“材料成本差異”、“委托加工物資”、“庫存“成品”、“工程施工“、“工業(yè)生產(chǎn)”、“輔助生產(chǎn)”等科目的期末余額合計

填列。其中在建工程應(yīng)單獨列示。

企業(yè)如有除上述各項流動資產(chǎn)以外的其他流動資產(chǎn)，根據(jù)有關(guān)科目期末余額，在“其他流動資產(chǎn)”項目單獨列示，并在財務(wù)情況說明書中加以說明。

10．“待處理流動資產(chǎn)損失”項目，反映企業(yè)在清查財產(chǎn)中發(fā)現(xiàn)的尚待批準(zhǔn)處理的流動動資產(chǎn)盤虧和毀損扣除盤盈、溢余后的凈損失，根據(jù)“待處理財產(chǎn)損溢”科目所屬“待處理流動資產(chǎn)損溢”明細科目期末余額填列。

11．“1年內(nèi)到期的長期債券投資”項目，反映企業(yè)長期投資中，將于1年內(nèi)到期的債券，根據(jù)“長期投資”科目所屬有關(guān)明細科目期末余額分析填列。

12．“長期投資”項目，反映企業(yè)不準(zhǔn)備在1年內(nèi)變現(xiàn)的投資，包括股票投資、債券投資和其他投資。其中，股票和債券如有市價的，應(yīng)在財務(wù)情況說明書中說明期末時的市價。長期投資中，將于1年內(nèi)到期的債券，應(yīng)在流動資產(chǎn)類中的“1年內(nèi)到期的長期債券投資”項目單獨反映n本項目根據(jù)“長期投資：’科目的期末余額扣除1年內(nèi)到期的長期債券投資后的數(shù)額填列。

13．“固定資產(chǎn)原價”項目和“累計折舊”項目，反映企業(yè)所有的各種固定資產(chǎn)原價和累計折舊。融資租入的固定資產(chǎn)在產(chǎn)權(quán)尚未移交本單位之前，其原價及已提折舊少包括在內(nèi)。融資租入固定資產(chǎn)原價應(yīng)在本表補充資料內(nèi)另行反映。這兩個項目應(yīng)根據(jù)“固定資產(chǎn)”科目和“累計折舊”科目的期末余額填列。

14．“固定資產(chǎn)凈值”項目，反映企業(yè)固定資產(chǎn)原價減累計折舊后的凈值，根據(jù)“固定資產(chǎn)原價’’項目數(shù)字減“累計折舊”項目數(shù)字后的差額填列。

15．“固定資產(chǎn)清理”項目，反映企業(yè)毀損、報廢等原因轉(zhuǎn)入清理但尚未清理完畢的固定資產(chǎn)的凈值以及在清理過程中發(fā)生的清理費用減變價收入后的數(shù)額。本項目應(yīng)根據(jù)“固定資產(chǎn)清理”科目的余額扣除臨時設(shè)施清理后的數(shù)額填列。

16．“待處理固定資產(chǎn)損失”項目，反映企業(yè)在清查財產(chǎn)中發(fā)現(xiàn)的尚待批準(zhǔn)處理的固定資產(chǎn)盤虧扣除盤盈后的凈損失。根據(jù)“待處理財產(chǎn)損溢”科目所屬“待處理固定資產(chǎn)損溢”明細科目期末余額填列。

17．“專項工程”項目，反映企業(yè)期末尚未竣工投入使用的各種專項工程，包括自行建造固定資產(chǎn)，固定資產(chǎn)改建擴建，購人需要安裝設(shè)備的安裝工程以及建造臨時設(shè)施等各種專項工程發(fā)生的實際成本。本項目根據(jù)“專項工程支出”科目期未余額填列。

18．“無形資產(chǎn)”項目，反映企業(yè)各項無形資產(chǎn)原價扣除攤銷后的凈值。根據(jù)“無形資產(chǎn)”科目期末余額填列。

19．“遞延資產(chǎn)”項目，反映企業(yè)發(fā)生的不能全部計入當(dāng)年損益應(yīng)在以后內(nèi)分期攤銷的各項費用，包括開辦費、融資租入固定資產(chǎn)改良支出和攤銷期限在1年以上的固定資產(chǎn)修理支出及其他遞延支出。本項目根據(jù)“遞延資產(chǎn)”科目期末余額填列。

20．“臨時設(shè)施”項目和“臨時設(shè)施攤銷”項目，反映企業(yè)所有各種臨時設(shè)施原值和累計攤銷。分別根據(jù)“臨時設(shè)施”科目和“臨時設(shè)施攤銷”科目的期末余額填列。

21．“臨時設(shè)施凈值”項目，反映企業(yè)臨時設(shè)施原值減累計攤銷后的凈值，根據(jù)“臨時設(shè)施”項目數(shù)字減“臨時設(shè)施攤銷”項目數(shù)字后的差額填列。

22．“臨時設(shè)施清理”項目，反映企業(yè)已轉(zhuǎn)入清理但尚未清理完畢的臨時設(shè)施凈值以及在清理過程中發(fā)生的清理費用減變價收入后的數(shù)額。根據(jù)“固定資產(chǎn)清理”科目所屬“臨時設(shè)施清理”明細科目余額填列。

除以上長期投資、固定資產(chǎn)、專項工程、無形資產(chǎn)、遞延資產(chǎn)及臨時設(shè)施之外，企業(yè)如有其他長期資產(chǎn)，應(yīng)根據(jù)有關(guān)科目的期末余額，在“其他長期資產(chǎn)”項目單獨列示，并在財務(wù)情況說明書中加以說明。

23．“短期借款”項目，反映企業(yè)向銀行或其他金融機構(gòu)借人的，尚未歸還的1年以內(nèi)的款項。根據(jù)“短期借款”科目期未余額填列。

24．“應(yīng)付票據(jù)”項目，反映企業(yè)為了抵付貨款和工程款等而開出、承兌的尚未到期付款的應(yīng)付票據(jù)，包括銀行承兌匯票和商業(yè)承兌匯票。根據(jù)“應(yīng)付票據(jù)”科目期末余額填列。

第四篇：淺談律師解析房地產(chǎn)企業(yè)法律風(fēng)險與防范

淺談律師解析房地產(chǎn)企業(yè)法律風(fēng)險與防范

房地產(chǎn)企業(yè)面臨的最大挑戰(zhàn)來自于自身，最大的敵人不是別人，正是自己對法律風(fēng)險的防范意識不強。許多房地產(chǎn)企業(yè)往往把法律風(fēng)險與法律糾紛混為一談，輕視事前及事中的法律風(fēng)險防范，只重事后法律糾紛解決，而事前防范往往比事后處理更重要。

一、房地產(chǎn)企業(yè)法律風(fēng)險的主要表現(xiàn)

（一）房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)部管理中的法律風(fēng)險

房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部法律風(fēng)險，是指由于房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理不當(dāng)而引發(fā)的法律風(fēng)險。首先，房地產(chǎn)企業(yè)管理者缺乏法律風(fēng)險防范意識的風(fēng)險。許多房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人及管理者沒有法律風(fēng)險防范意識，往往要等到發(fā)生法律糾紛之后才想到找律師代理訴訟。有的房地產(chǎn)企業(yè)即使聘請律師擔(dān)任法律顧問，但是很大程度上只是把顧問律師當(dāng)作“花瓶”角色，重大決策及管理過程并不讓律師參與，沒有讓顧問律師產(chǎn)生其管理和防控法律風(fēng)險應(yīng)有的效用。其次，房地產(chǎn)企業(yè)法律風(fēng)險防控制度不健全。主要表現(xiàn)在企業(yè)公章管理不規(guī)范，亂蓋公章可能給房地產(chǎn)企業(yè)帶來麻煩；合同簽訂與管理不嚴(yán)格，未建立檔案管理制度，重要法律文件散落于角落或者沒有存檔而丟失，發(fā)生法律糾紛時無據(jù)可查，最終因證據(jù)缺失承擔(dān)敗訴風(fēng)險；人力資源管理上不與勞動者簽訂勞動合同、不依法繳納社會保險，面臨違法用工賠償?shù)姆娠L(fēng)險，還有用人不當(dāng)導(dǎo)致管理失誤的風(fēng)險等。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)在簽訂和履行合同中的法律風(fēng)險

房地產(chǎn)開發(fā)過程中，最重要的是簽訂和履行好各種合同。合同簽訂中的法律風(fēng)險較多。首先，合同簽訂中對方預(yù)埋對房地產(chǎn)企業(yè)不利的內(nèi)容的法律風(fēng)險。合同中的每一個字，每一個詞，每一句話，都意味著潛在的利益或者損失，因此，草擬合同時雙方均會小心謹(jǐn)慎和深思熟慮。但是由誰草擬合同誰就占據(jù)主導(dǎo)地位，律師提醒房地產(chǎn)企業(yè)千萬不要為了節(jié)省律師費而簡單參照各類格式文本或者簡單按照對方的范本訂立合同，因為任何一方在草擬合同時均盡可能寫清楚自己有利的條款，而盡可能給對方增加不利的條款，有時為了在合同談判中對自己有利，草擬合同的一方往往還盡可能采取比較隱蔽的表述規(guī)范和限制對方的權(quán)利，增加其義務(wù)。雖然在談判時可以提出來修改，但是增加談判的難度，有的內(nèi)容認(rèn)為是小問題而忽略；有的內(nèi)容因為礙于情面羞于啟齒；有的內(nèi)容大而化之麻痹大意；有的內(nèi)容可能因為疏忽而沒有發(fā)現(xiàn)風(fēng)險，又是再精明的高手也很難將對方預(yù)埋的地雷完全排除，即使排除也無法掌握主動。

其次，合同主體不適格的法律風(fēng)險。合同當(dāng)事人主體合格，是合同有效成立的前提條件之一。作為房地產(chǎn)開發(fā)一方要具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)并辦理相關(guān)手續(xù)，對外能獨立承擔(dān)民事責(zé)任，房地產(chǎn)項目應(yīng)當(dāng)是經(jīng)依法批準(zhǔn)的合法項目，如果項目不合法可能導(dǎo)致對外所簽訂的合同無效。另一方面，合同的相對方也應(yīng)當(dāng)具備民事主體資格，比如作為建筑施工企業(yè)要具備相應(yīng)建筑資質(zhì)及獨立法人資格，避免掛靠或借用資質(zhì)承包施工情況，尤其是一些個人假冒建筑公司，私自雕刻具有資質(zhì)的建筑公司的公章從事承包活動，可能導(dǎo)致合同無效而引起糾紛或者訴訟的法律風(fēng)險，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要認(rèn)真核實，否則出現(xiàn)工程質(zhì)量或者施工糾紛時無法保障自身合法權(quán)益。

再次，合同內(nèi)容不完整及表述不規(guī)范的法律風(fēng)險。實踐中許多房地產(chǎn)企業(yè)往往簡單使用有關(guān)部門制定的或者從網(wǎng)絡(luò)上下載的格式合同文本，不認(rèn)真理解和審查合同內(nèi)容而導(dǎo)致意思表示不真實的法律風(fēng)險。這些格式合同無法將房地產(chǎn)領(lǐng)域出現(xiàn)了許多新情況、新問題囊括進去的，一般都過于籠統(tǒng)，很難切合實際，不易操作；還有對合同內(nèi)填寫不完整，實踐中常出現(xiàn)應(yīng)填寫內(nèi)容的橫線處空白、日期空白等情況，因合同一式幾份，空白處很容易自行添加內(nèi)容，為日后糾紛埋下隱患。對違約條款約定過于籠統(tǒng)，違約金具體數(shù)額或者計算方法不具體，缺乏可操作性，一旦發(fā)生爭議，沒有違約賠償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)面臨行政上的法律風(fēng)險

由于房地產(chǎn)法律體系建設(shè)不完善、房地產(chǎn)立法相對滯后，政府對房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)的行政干預(yù)較大，從土地價格、銀行信貸利率等主要環(huán)節(jié)都由政府來把控，由此給房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)運營帶來諸多不確定因素。有的地方領(lǐng)導(dǎo)的指令常常比政策、法律規(guī)定更具效力，而且朝令夕改的情況也時有發(fā)生，這就給房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)帶來了無法估量的風(fēng)險。比如對于城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體土地，應(yīng)在政府部門征為國有土地并已對土地上的附著物補償安置后才能出讓，而且該筆補償費用依法應(yīng)由政府支付，但是政府往往會在出讓土地時附條件轉(zhuǎn)嫁給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，附著物拆除補償問題也往往由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)想辦法處理；還有受讓土地四至界限不明確或者重疊的風(fēng)險，雖然法律法規(guī)規(guī)定國土部門出讓土地必須是“凈地”，禁止“毛地”出讓，但是實踐中所出讓的土地基本上都是無法干干凈凈的，總有這樣那樣的問題存在，尤其是由于土地四至界限是用坐標(biāo)定位，實際丈量中差距較大，四至界限重疊及面積不足的情況時有發(fā)生，因此產(chǎn)生的糾紛及法律風(fēng)險較大；還有政府城鎮(zhèn)規(guī)劃變化也可能給房地產(chǎn)企業(yè)帶來法律風(fēng)險，政府出讓土地的時候承諾的土地容積率、周邊交通環(huán)境、公共設(shè)施等可能因領(lǐng)導(dǎo)變化或者領(lǐng)導(dǎo)意志的變化而變化，一旦滿足不了房地產(chǎn)事先規(guī)劃，則直接給房地產(chǎn)開發(fā)造成較大影響。還有政府不斷升級的樓市調(diào)控風(fēng)險，你不知道政府下一步會出臺什么限制性政策，我國房地產(chǎn)行業(yè)沒有什么市場規(guī)律可循，政府的把控力度直接影響房地產(chǎn)市場走勢，房地產(chǎn)企業(yè)只有提心吊膽的被政府宏觀調(diào)控牽著走，給房地產(chǎn)企業(yè)帶來不確定性的風(fēng)險。

（四）房地產(chǎn)企業(yè)在商品房銷售中的法律風(fēng)險

我國實行嚴(yán)格的商品房銷售管理制度，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不能隨心所欲的銷售商品房。近些年，國務(wù)院及建設(shè)主管部門連續(xù)出臺商品房銷售限制政策與措施，如果違規(guī)銷售，逾越紅線，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可能受到嚴(yán)厲的處罰，如果違反法律銷售，企業(yè)可能承擔(dān)經(jīng)濟處罰責(zé)任，負(fù)責(zé)人甚至面臨刑事法律責(zé)任的嚴(yán)重后果。首先，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進行商品房廣告宣傳時，公告內(nèi)容必須真實、合法、科學(xué)、準(zhǔn)確，即使為了吸引購房者關(guān)注，也不得欺騙和誤導(dǎo)公眾。其次，未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得進行商品房預(yù)售。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》規(guī)定面臨被確認(rèn)無效的法律風(fēng)險。實踐中大部分房地產(chǎn)開發(fā)商均在未取得商品房預(yù)售許可證的情況下，為了吸收資金，以收取定金或預(yù)訂款的名義預(yù)售商品房，與買受人簽訂《認(rèn)購協(xié)議書》，此時收取費用法律風(fēng)險巨大，房地產(chǎn)開發(fā)商及其負(fù)責(zé)人可能面臨行政、經(jīng)濟處罰甚至刑事處罰的危險。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未取得預(yù)售許可證而非法預(yù)售或變相預(yù)售的，房地產(chǎn)管理部門可以依法進行查處，責(zé)令其限期整改；對拒不整改的，要從嚴(yán)查處，直至取消開發(fā)企業(yè)資質(zhì)。如果未完善相關(guān)手續(xù)而預(yù)售收取預(yù)售款，根據(jù)2011年1月4日施行的《最高人民法院關(guān)于審理非法集資刑事案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第1條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)中如果未完善相關(guān)手續(xù)而預(yù)售收取預(yù)售款，不具有房產(chǎn)銷售的真實內(nèi)容或者不以房產(chǎn)銷售為主要目的，以返本銷售、售后包租、約定回購、銷售房產(chǎn)份額等方式非法吸收資金，構(gòu)成非法吸收公眾存款罪或者變相吸收公眾存款罪。

二、房地產(chǎn)企業(yè)法律風(fēng)險防范

房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險無處不在是正常的，關(guān)鍵要正確把握和掌控風(fēng)險，不出現(xiàn)系統(tǒng)性偏差和原則性風(fēng)險，這需要必要的風(fēng)險防范手段和措施。

（一）加強內(nèi)部管理，自覺守法、誠信經(jīng)營，強化房地產(chǎn)企業(yè)法律風(fēng)險防范意識

樹立企業(yè)法律風(fēng)險防范理念，加強房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險防范制度流程建設(shè)。古人有言凡事“預(yù)則立，不預(yù)則廢?！鳖A(yù)防風(fēng)險比處理風(fēng)險所花代價要小得多。房地產(chǎn)企業(yè)管理人員樹立法律風(fēng)險防范理念是企業(yè)風(fēng)險管理最基本的要求，也是企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的重要保障。要建立和完善內(nèi)部風(fēng)險評估機制和風(fēng)險防控機制，構(gòu)筑房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)法律風(fēng)險的內(nèi)控防火墻。加強對企業(yè)員工的房地產(chǎn)法律風(fēng)險知識培訓(xùn)，教育企業(yè)員工自覺學(xué)法、模范守法，使企業(yè)經(jīng)營管理人員熟悉掌握與房地產(chǎn)相關(guān)的法律知識，樹立誠信守法、依法經(jīng)營的觀念，不斷提高依法管理的水平；加強規(guī)范化開發(fā)過程的監(jiān)管，從土地的取得直至房地產(chǎn)銷售、租賃、工程管理、客戶服務(wù)、物業(yè)管理等方面逐一實行嚴(yán)格的風(fēng)險管理，最大限度的發(fā)揮法律風(fēng)險防范的效用，為企業(yè)的盈利避免額外的損失。

（二）高度重視合同的簽訂與管理，避免房地產(chǎn)企業(yè)合同糾紛

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)法律風(fēng)險防范體系要以合同管理為中心，建立合同管理及履約責(zé)任制；建立完備的合同簽訂、交底、履行管理制度，確保合同簽約與履行質(zhì)量。起草合同時要學(xué)會從風(fēng)險分析與風(fēng)險管理的角度研究合同的每一個條款，對合同可能遇到的風(fēng)險因素有全面深刻的了解。合同是比較嚴(yán)謹(jǐn)?shù)姆晌臅?，?yīng)當(dāng)注意用詞嚴(yán)謹(jǐn)，不要在合同中用模棱兩可的詞句或多義詞。完善的合同可以防止或減少爭議，從而減少費用，如果在合同中沒有嚴(yán)密的表達，很可能給合同履行或者索賠留下隱患。尤其要認(rèn)真審查和確定《商品房買賣合同》條款，商品房銷售過程中的商品房買賣合同直接關(guān)系到房屋買賣的順利進行，有的開發(fā)商不經(jīng)過律師審查隨意起草合同，或者簡單使用主管部門提供的格式合同，或為迅速成交將一些不切實際的承諾作為合同條款，還約定一些極易產(chǎn)生歧義的條款，導(dǎo)致開發(fā)商在合同履行過程中極為被動，也為以后產(chǎn)生糾紛埋下了很大的隱患。要建立和完善檔案管理制度，對重要法律文件統(tǒng)一歸檔管理，合同最好多備份，必須由專人負(fù)責(zé)登記、保管，不要發(fā)生合同遺失或者找不著最后上對方牽著走的風(fēng)險。

（三）增強服務(wù)意識，加強房地產(chǎn)企業(yè)品質(zhì)控制

只有不斷增強服務(wù)意識、提高管理水平，才能贏得社會的認(rèn)可和客戶的信賴，從而贏得市場，這是市場的要求。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，管理和服務(wù)是相輔相成的，只有規(guī)范的管理才能不斷增強服務(wù)意識、提高服務(wù)質(zhì)量，同時服務(wù)意識的提高又有利于管理水平的提高。房地產(chǎn)企業(yè)尤其要加強企業(yè)品質(zhì)控制，品質(zhì)控制是提供優(yōu)質(zhì)商品房所必須的優(yōu)良的規(guī)劃設(shè)計、建筑施工和細致的服務(wù)等一系列活動。房地產(chǎn)企業(yè)要建立專門的品質(zhì)控制機構(gòu)，制訂嚴(yán)格統(tǒng)一的系統(tǒng)化質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和管理體系，負(fù)責(zé)設(shè)計、施工、驗收交付、客戶服務(wù)等各環(huán)節(jié)的全面質(zhì)量監(jiān)督、檢查和管理，嚴(yán)肅建筑物驗收標(biāo)準(zhǔn)的執(zhí)行，不斷提高客戶服務(wù)質(zhì)量。

第五篇：資產(chǎn)負(fù)債表及損益表解析心得（定稿）

資產(chǎn)負(fù)債表及損益表相關(guān)解析心得

一、現(xiàn)金

我們?yōu)槭裁匆P點客戶的現(xiàn)金，結(jié)合我們實際操作主要起到以下作用：

我們的大部分客戶都沒有規(guī)范記帳的習(xí)慣，你如果問其淡季、旺季的銷售額時一般情況下總是一個大概的數(shù)字，這些數(shù)字怎么進行交叉檢驗。在實際詢問時，我們可以問他昨天銷售多少，前天銷售多少，再往前一天銷售多少，因為客戶的前幾天的銷售額他們一般是能記住的。再結(jié)合其所處的淡旺季，就能合理的推斷出其月銷售額。如果客戶提供的前幾天的銷售額是不真實的呢？我們又怎么進行合理判斷呢。我們可以問其多長周期到銀行存一次款，一般每次存款多少，上一次是什么時候存的款，與其相應(yīng)的銀行流水進行比對。再結(jié)合其存款間隔中間合理的開支或者是否有大額的開支就能比較準(zhǔn)確的計算出其月銷售額。

一、應(yīng)收帳款

為什么要分析應(yīng)收帳款呢？因為應(yīng)收帳款的主要對象應(yīng)是其主要銷售的客戶。

1、在進行貸前調(diào)查時我們與客戶進行交流時，對其銷售對象進行詢問時，就可以通過其銷售方式，銷售的主要客戶，資金結(jié)算方式現(xiàn)金占比多少，應(yīng)收帳款占多少，一般情況下結(jié)算周期是多少，哪些客戶應(yīng)收帳款較大，平時對應(yīng)收帳款是怎么進行管理的。

2、客戶如果應(yīng)收帳款較多，客戶也比較多，可能就有相應(yīng)的帳本或者是欠條。在我們進行交淡以后，就可以通過檢查相應(yīng)的帳本及收據(jù)與其所介紹的進行交叉檢驗從而核實其應(yīng)收帳款的真實性，可收回性。

3、在實際進行操作時，我們填制應(yīng)收帳款科目時，相應(yīng)的欄目應(yīng)盡可能細化。將核實的比較大的應(yīng)收帳款的客戶填入其中。

4、在操作中如果有的客戶說與其交易對象業(yè)務(wù)往來時間比較長，相互之間基于信任沒有什么單據(jù)，我們就需分析其相關(guān)描述的合理性。

5、如果有的客戶下游客戶較多，難以一一進行統(tǒng)計核算，可以在其中抽查部分客戶進行核實，如能確認(rèn)其真實性則我們可以合理推斷其相應(yīng)的應(yīng)收帳款是比較真實的。

注：在調(diào)查客戶王明權(quán)時其固定的銷售客戶有96戶，應(yīng)收帳款有100多萬，這部分資產(chǎn)占了其資產(chǎn)積累的大部分，但是在實際操作當(dāng)中客戶經(jīng)理沒有嚴(yán)格對其提供的相關(guān)帳本進行統(tǒng)計核實，從而與其介紹的進行交叉檢驗。所以就可能導(dǎo)致我們的調(diào)查結(jié)論不準(zhǔn)確。

三、存貨

1、在與客戶進行交流時，根據(jù)基經(jīng)營周期，經(jīng)營特點、淡旺季、什么時候存貨較多，哪種存貨較多，存貨的目的。比如說經(jīng)營煙灑的客戶就會在夏季存大量的白灑，因為夏季白灑的價格相對較低且優(yōu)惠條件較多，這個時候多存一點對于經(jīng)營者來說是有利可圖的。

2、客戶經(jīng)理實際核實：先觀察存貨，給存貨進行分類，找出價值最高的部分進行實際盤點核對實。列出存貨相應(yīng)的清單。與客戶所介紹的進行交叉檢驗。

四、固定資產(chǎn)

1、這個問題不大，我主要講下IPC公司與我們的區(qū)別，IPC公司對于不是用于經(jīng)營用的固定資產(chǎn)是不放入資產(chǎn)負(fù)債表中，因為其認(rèn)為這些資產(chǎn)是不會為客戶帶來收益的的，如果不放其中在核算相應(yīng)的比率時就不準(zhǔn)確。IPC公司是將其放入表外的，用來在進行資產(chǎn)積累與經(jīng)營積累時進行交叉檢驗。

五、其他資產(chǎn)

.在實際操作當(dāng)中有些資產(chǎn)我們是不放入資產(chǎn)負(fù)債表中的但是IPC公司與我們是有區(qū)別的。比如說出租車營運證、網(wǎng)吧經(jīng)營許可證，這些資產(chǎn)是在一定情況下可以進行變現(xiàn)的，所以在實際操作當(dāng)中是放入其中的。這部分在實際操作當(dāng)中是按市場價值進行入帳的。

六、預(yù)付帳款

有的客戶在與上游客戶進行業(yè)務(wù)合作時可能發(fā)生預(yù)付帳款，我們就要查看其是否為長期的合作的伙伴，是否比較有實力，是否有相關(guān)優(yōu)惠，是否有相關(guān)打款憑證或者相關(guān)單據(jù)，從而判斷其合理性。