第一篇：土地政策

2017農(nóng)村土地改革新政策

【土改政策】完善土地征收制度，縮小土地征收范圍，探索制定征收目錄，嚴格界定公共利益用地范圍，完善對被征地農(nóng)民合理、規(guī)范、多元保障機制。

【政策解讀】國家為了公共利益的需要，可以對土地實行征收或者征用并給予補償，可是現(xiàn)實中某些地方政府以公共利益為名征用農(nóng)民集體土地，卻將土地用于房地產(chǎn)開發(fā)、企業(yè)項目建設(shè)等。而在對農(nóng)民補償方面，國家規(guī)定土地補償費和土地安置補助費加起來，不超過土地前三年平均產(chǎn)值的30倍。如果按照農(nóng)業(yè)種糧的用途進行補償，按一畝平均毛收入1000元來算，每畝30倍才3萬元，可被征收后建成樓房，一平米就要賣5000元!

【土改政策】建立農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市制度，賦予農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓、租賃、入股權(quán)能，明確入市范圍途徑。

【政策解讀】近些年，一些地方政府的財政收入很大一部分靠“賣地”，可是土地資源終歸是有限的。有一些城市在擴張過程中需要并入一些周邊的農(nóng)村，這就是農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市的需求之一。把類似于村辦企業(yè)、工廠等農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地建立入市制度，并與國有土地“同權(quán)同價”，農(nóng)民可以利用出讓、租賃、入股等多種方式，實現(xiàn)集體經(jīng)營性建設(shè)用地的保值和增值!

【土改政策】改革完善農(nóng)村宅基地制度，探索進城落戶農(nóng)民自愿有償退出或轉(zhuǎn)讓宅基地，改革宅基地審批制度。

【政策解讀】試點宅基地改革，基本原則是一戶一宅，未來針對歷史原因形成的一戶多宅或宅基地閑置，國家可能采取的措施會“很簡單很暴力”——征稅，超過標準、面積過大的宅基地也要征稅!對人均耕地少，二、三產(chǎn)業(yè)比較發(fā)達的地區(qū)，原則上或不再進行單宗分散的宅基地分配，而是通過集中建設(shè)農(nóng)村公寓、農(nóng)民住宅小區(qū)落實一戶一宅。而對于那些在城鎮(zhèn)落戶的農(nóng)民，他們村里的宅基地可以在“自愿”的前提下，有償退出，由村集體出資購買。河南省已經(jīng)出臺政策，要求各地市建立農(nóng)村宅基地退出資金庫，對自愿退出宅基地且不再申請新宅基地的農(nóng)民，給予一次性經(jīng)濟補助。

國家相關(guān)土地政策展望

(一)土地利用規(guī)劃計劃政策

嚴格土地規(guī)劃和計劃管理，是市場經(jīng)濟條件下堅守耕地和生態(tài)保護紅線，促進資源高效利用，保障經(jīng)濟持續(xù)健康發(fā)展的重要手段。貫徹中共關(guān)于空間規(guī)劃體系的改革方向，滿足經(jīng)濟社會發(fā)展對規(guī)劃的新需求，2016年土地利用規(guī)劃計劃政策主要集中在三個方面：

一是持續(xù)推進土地利用總體規(guī)劃完善調(diào)整?！度珖恋乩每傮w規(guī)劃綱要調(diào)整方案》正式實施，方案確定了全國及各省、區(qū)、市規(guī)劃調(diào)整后目標年的耕地保有量、基本農(nóng)田保護面積和建設(shè)用地總規(guī)模等指標;明確了基本農(nóng)田、建設(shè)用地結(jié)構(gòu)和布局優(yōu)化政策。

二是改進與加強了土地計劃管理。修訂后的《土地利用年度計劃管理辦法》正式公布施行，辦法突出了計劃和規(guī)劃的相關(guān)性，強調(diào)了計劃對規(guī)劃的落實作用，并細化了計劃管理的程序，創(chuàng)新了多項具體制度;統(tǒng)籌安排了2016年土地利用計劃指標，進一步落實了土地計劃支持和激勵政策。

三是編制完成了京津冀協(xié)同發(fā)展土地利用總體規(guī)劃，為近期京津冀協(xié)同發(fā)展的土地利用提供了行動綱領(lǐng)。

(二)耕地保護政策

黨中央、國務院對加強耕地保護始終高度重視。十三五規(guī)劃綱要、2016年1號文件都對進一步嚴格耕地保護提出了具體要求。貫徹落實中央文件要求，2016年耕地保護政策主要集中在三個方面：

一是進一步完善了耕地占補平衡制度。國土資源部印發(fā)了《關(guān)于補足耕地數(shù)量與提升耕地質(zhì)量相結(jié)合落實占補平衡的指導意見》，要求通過旱改水等改造措施，對現(xiàn)有耕地質(zhì)量進行提升，以數(shù)量補充和提質(zhì)改造相結(jié)合方式落實耕地占補平衡任務。

二是出臺了《關(guān)于全面劃定永久基本農(nóng)田實行特殊保護的通知》。明確了永久基本農(nóng)田劃定的目標任務、劃定工作與規(guī)劃調(diào)整的關(guān)系，強調(diào)了切實落實全面劃定各項任務、對永久基本農(nóng)田實行特殊保護的要求。

三是強化耕地的生態(tài)環(huán)境管護。出臺了《關(guān)于健全生態(tài)保護補償機制的意見》、《土壤污染防治行動計劃》、《關(guān)于加強資源環(huán)境生態(tài)紅線管控的指導意見》等文件。

(三)節(jié)約集約用地政策

土地節(jié)約集約利用是推動綠色發(fā)展、建設(shè)生態(tài)文明的重要途徑，是新型城鎮(zhèn)化的戰(zhàn)略選擇。2016年的節(jié)約集約用地政策主要集中在實施人地掛鉤政策、降低地耗目標、完善節(jié)地技術(shù)和用地標準等方面。

一是制定實施人地掛鉤政策。出臺了《關(guān)于建立城鎮(zhèn)建設(shè)用地增加規(guī)模同吸納農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶數(shù)量掛鉤機制的實施意見》，從用地標準、規(guī)劃管控、計劃安排、土地供應和農(nóng)地挖潛等幾個方面初步構(gòu)建了人地掛鉤機制的政策框架。

二是落實單位GDP地耗下降目標。發(fā)布實施了《關(guān)于落實“十三五”單位國內(nèi)生產(chǎn)總值建設(shè)用地使用面積下降目標的指導意見》，提出了到2020年末，各省(區(qū)、市)單位GDP地耗比2015年末下降不低于20%，年度下降率不低于4.36%的目標。

三是出臺城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)政策。明確采取靈活的處置方式和開發(fā)模式，鼓勵原土地使用權(quán)人自主開發(fā)、合作開發(fā)，合理分配土地收益。

四是進一步完善節(jié)地技術(shù)和用地標準。印發(fā)了《關(guān)于推行節(jié)地生態(tài)安葬的指導意見》、《關(guān)于進一步完善城市停車場規(guī)劃建設(shè)和用地政策的通知》，出臺了《光伏發(fā)電站工程項目用地控制指標》等文件。

(四)不動產(chǎn)統(tǒng)一登記政策

建立和實施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，是黨中央、國務院持續(xù)推進的一項重要改革任務。按照中央的精神和整體工作推進計劃安排，2016年不動產(chǎn)登記政策主要集中在進一步細化制度建設(shè)，推進基礎(chǔ)性工作及規(guī)范相關(guān)管理等幾個方面。

一是推進不動產(chǎn)登記制度建設(shè)。頒布實施《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》，進一步規(guī)范了不動產(chǎn)登記行為，細化了不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，確保方便登記和保護權(quán)益。印發(fā)實施《不動產(chǎn)登記操作規(guī)范》，進一步落實落細了登記機構(gòu)、登記簿冊、登記依據(jù)和信息平臺“四統(tǒng)一”的要求。

二是推進了地籍區(qū)(子區(qū))劃分和不動產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺接入等基礎(chǔ)性工作。

三是規(guī)范了不動產(chǎn)登記收費管理，嚴格了不動產(chǎn)權(quán)證書和登記證明監(jiān)制。

(五)支持產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟社會發(fā)展的用地政策

圍繞供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的要求，“三去、一降、一補”的經(jīng)濟任務，2016年的土地管理工作依然以提高土地資源保障能力、促進經(jīng)濟穩(wěn)定協(xié)調(diào)發(fā)展為主線，土地政策著力于做好重大工程和重大基礎(chǔ)設(shè)施用地保障，支持新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)發(fā)展和化解過剩產(chǎn)能，推進新型城鎮(zhèn)化建設(shè)等方面。

一是支持產(chǎn)業(yè)發(fā)展和化解過剩產(chǎn)能的土地政策。出臺《關(guān)于支持旅游業(yè)發(fā)展用地政策的意見》，明確了保障旅游業(yè)發(fā)展用地供應、創(chuàng)新旅游新業(yè)態(tài)用地政策，加強旅游業(yè)用地服務監(jiān)管等要求。出臺《關(guān)于推進農(nóng)村一二三產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展的指導意見》，提出了規(guī)劃銜接、優(yōu)化布局、指標單列、創(chuàng)新用地政策等推進農(nóng)村一二三產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展的土地政策。出臺《關(guān)于落實國家產(chǎn)業(yè)政策做好建設(shè)項目用地審查有關(guān)問題的通知》，嚴格對產(chǎn)能過剩行業(yè)項目預審和審批管理。

二是出臺《關(guān)于加大用地政策支持力度促進大中型水利水電工程建設(shè)的意見》。明確了強化規(guī)劃引導和統(tǒng)籌、改進用地報批、做好征地補償安置和實行先行用地等支持大中型水利水電工程建設(shè)的土地政策。

三是出臺《關(guān)于進一步做好新型城鎮(zhèn)化建設(shè)土地服務保障工作的通知》。明確了統(tǒng)籌各業(yè)各類用地、保障新型城鎮(zhèn)化用地需求，創(chuàng)新土地管理方式、提高新型城鎮(zhèn)化質(zhì)量，維護進城農(nóng)民土地權(quán)益、提升服務保障能力等政策措施。

(六)支持扶貧攻堅的土地政策

黨的十八屆五中全會、中央扶貧開發(fā)工作會議、全國易地搬遷工作會議明確提出要打贏脫貧攻堅戰(zhàn)，采取超常規(guī)政策支持扶貧開發(fā)及易地扶貧搬遷。為了更好地發(fā)揮國土資源超常規(guī)政策特別是城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤政策對扶貧開發(fā)及易地扶貧搬遷的支持作用，2016年2月，國土資源部出臺了《關(guān)于用好用活增減掛鉤政策積極支持扶貧開發(fā)及易地扶貧搬遷工作的通知》。明確增減掛鉤指標要向扶貧開發(fā)及易地扶貧搬遷地區(qū)傾斜，拓展貧困地區(qū)增減掛鉤節(jié)余指標使用范圍，規(guī)范扶貧開發(fā)增減掛鉤節(jié)余指標使用管理，規(guī)范增減掛鉤資金收益管理，維護農(nóng)民合法權(quán)益等政策。

(七)農(nóng)村土地制度改革試點政策

進一步落實中央關(guān)于推進農(nóng)村土地制度改革三項試點的總體安排，2016年結(jié)合試點探索成果，滿足制度建設(shè)需求，財政部和中國銀監(jiān)會聯(lián)合國土資源部相繼出臺了《農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地土地增值收益調(diào)節(jié)金征收使用管理暫行辦法》和《農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)抵押貸款管理暫行辦法》兩項政策文件，為試點地區(qū)集體經(jīng)營性建設(shè)用地土地增值收益和使用權(quán)抵押貸款管理提供了依據(jù)。另外，為增強改革試點的整體性、系統(tǒng)性和協(xié)調(diào)性，中央提出要進一步統(tǒng)籌協(xié)調(diào)推進農(nóng)村土地制度改革三項試點，更好地實現(xiàn)改革目標。

主要土地政策評價

總體來看，2016年土地政策以“五大發(fā)展”理念為引領(lǐng)，以問題為導向，以服務供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革為目標，進一步推進重點領(lǐng)域土地政策創(chuàng)新和制度改革，強化了規(guī)劃對土地利用的控制和統(tǒng)籌協(xié)調(diào)作用，完善了最嚴格的耕地保護制度和節(jié)約用地制度，強化了土地政策維護權(quán)益、服務民生的作用。

(一)以創(chuàng)新理念為引領(lǐng)，推進重點領(lǐng)域土地制度改革和政策創(chuàng)新

創(chuàng)新是引領(lǐng)發(fā)展的第一動力，居于國家發(fā)展全局的核心位置。創(chuàng)新理念的核心是通過深化改革和制度創(chuàng)新，破除制約發(fā)展的利益關(guān)系和體制機制障礙，實現(xiàn)發(fā)展動力或管理水平的提升。長期以來，土地管理服務于國家經(jīng)濟發(fā)展和資源保護，發(fā)揮了重要作用。但是，隨著制度環(huán)境、人地關(guān)系、資源狀況等因素的改變，一些土地制度的缺陷逐步顯現(xiàn)，難以適應和滿足管理需求。特別是進入經(jīng)濟新常態(tài)，國家實施了新型城鎮(zhèn)化、生態(tài)文明建設(shè)、供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革等一系列戰(zhàn)略舉措，對土地管理提出了更新、更高的要求。適應新常態(tài)、滿足新要求，近年來土地管理圍繞保發(fā)展、保資源和保權(quán)益的工作重心，以創(chuàng)新理念為引領(lǐng)，持續(xù)推進土地制度改革和政策創(chuàng)新，極大地提升了土地治理能力。

1.破解深層次問題,穩(wěn)妥推進土地管理制度改革

“建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場”、“賦予農(nóng)民更多財產(chǎn)權(quán)利”是中央關(guān)于深化土地管理制度提出的總目標和要求。而破解城鄉(xiāng)二元土地制度、土地市場化配置程度低、政府和市場邊界模糊等深層次問題，是實現(xiàn)改革目標的關(guān)鍵。

落實中央要求，2016年持續(xù)穩(wěn)妥推進了農(nóng)村土地制度改革三項試點，33個改革試點建章立制，試制度、試成效，穩(wěn)步推進各項改革工作。國家層面出臺了《農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地土地增值收益調(diào)節(jié)金征收使用管理暫行辦法》、《農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)抵押貸款管理暫行辦法》，對農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地土地增值收益分配管理和使用權(quán)抵押貸款進行了規(guī)范，在關(guān)鍵改革環(huán)節(jié)上為試點地區(qū)指明了方向和提供了依據(jù)。

為增強改革試點的整體性、系統(tǒng)性和協(xié)調(diào)性，更好地實現(xiàn)改革目標，中央要求進一步統(tǒng)籌協(xié)調(diào)推進農(nóng)村土地制度改革三項試點，將土地征收制度改革和集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市改革擴大到現(xiàn)有33個試點地區(qū)。

另外，服務于改革的總體目標，2016年還進一步深化了規(guī)劃體制改革，推進了“多規(guī)合一”試點;深化了耕地保護制度改革，探索了耕地占補平衡新途徑;深化了不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度改革，推進了“四個統(tǒng)一”要求的落地。按照自然資源統(tǒng)一管理的要求，開展了自然資源資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)制度、有償使用制度及用途管制制度等研究，為相關(guān)改革奠定了基礎(chǔ)。

2.適應經(jīng)濟新常態(tài),積極推進各項土地政策創(chuàng)新

穩(wěn)增長、調(diào)結(jié)構(gòu)、惠民生、防風險是經(jīng)濟新常態(tài)下中央對做好經(jīng)濟工作提出的基本要求。適應新常態(tài)，服務經(jīng)濟發(fā)展需求，2016年國土資源部及相關(guān)部委出臺和創(chuàng)新了一系列土地政策。

一是創(chuàng)新了土地計劃管理。對計劃指標的測算方式、下達程序、管理方式、執(zhí)行監(jiān)督等進行了創(chuàng)新和完善，使土地計劃管理制度更加適應新形勢的發(fā)展需求;

二是創(chuàng)新服務產(chǎn)業(yè)發(fā)展的用地政策?！蛾P(guān)于支持旅游業(yè)發(fā)展用地政策的意見》、《關(guān)于推進農(nóng)村一二三產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展的指導意見》等文件提出，通過土地利用總體規(guī)劃調(diào)整完善、優(yōu)先安排計劃指標保障旅游用地及農(nóng)村產(chǎn)業(yè)輔助設(shè)施用地。為支持旅游業(yè)發(fā)展，提出了采用按實際用途分類管理、靈活運用供地方式、允許集體建設(shè)用地發(fā)展鄉(xiāng)村旅游等用地政策;

三是創(chuàng)新重大基礎(chǔ)實施用地政策。出臺了《關(guān)于加大用地政策支持力度促進大中型水利水電工程建設(shè)的意見》，完善了用地保障、用地報批、先行用地等政策;四是創(chuàng)新了推進城鎮(zhèn)化建設(shè)的土地政策。出臺《關(guān)于進一步做好新型城鎮(zhèn)化建設(shè)土地服務保障工作的通知》，提出了建立人地掛鉤機制、實行建設(shè)用地“雙控”行動、促進城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)、推行多元化的用地供應制度、深化農(nóng)村土地制度改革等多項創(chuàng)新政策;五是創(chuàng)新了增減掛鉤政策，有效地支持了扶貧開發(fā)及易地扶貧搬遷工作。

(二)以協(xié)調(diào)理念為引領(lǐng)，強化規(guī)劃對土地利用的控制和統(tǒng)籌協(xié)調(diào)作用

協(xié)調(diào)是持續(xù)健康發(fā)展的內(nèi)在要求，是全面建成小康社會的重要途徑。協(xié)調(diào)理念的核心是統(tǒng)籌兼顧、綜合平衡，以區(qū)域協(xié)同、城鄉(xiāng)一體發(fā)展為目標，統(tǒng)籌各種要素資源，形成平衡發(fā)展的新格局。規(guī)劃是推進協(xié)調(diào)發(fā)展的重要手段，土地政策落實協(xié)調(diào)發(fā)展理念就是要按照中央關(guān)于優(yōu)化國土空間開發(fā)格局的要求，進一步完善土地利用規(guī)劃制度，通過解決規(guī)劃之間不協(xié)調(diào)、管制能力差、區(qū)域協(xié)調(diào)機制缺乏等問題，更好地發(fā)揮規(guī)劃對土地利用的控制、引導、統(tǒng)籌和協(xié)調(diào)作用，以促進國土空間開發(fā)格局優(yōu)化和資源高效利用，保障區(qū)域協(xié)同、城鄉(xiāng)一體化發(fā)展。

1.完善規(guī)劃計劃管理，嚴格土地用途管制

在市場經(jīng)濟條件下，土地規(guī)劃和計劃作為一種資源配置的手段，其主要作用是用來彌補市場失靈的?？茖W的規(guī)劃計劃管理體制，是土地用途管制的基礎(chǔ)，是實現(xiàn)土地空間優(yōu)化、結(jié)構(gòu)合理、利用高效的關(guān)鍵。2016年，《全國土地利用總體規(guī)劃綱要(2006～2020年)調(diào)整方案》實施，明確了全國及各省(區(qū)、市)調(diào)整后2020年的主要土地利用控制指標，提出了優(yōu)化土地利用結(jié)構(gòu)和布局的政策措施。通過規(guī)劃調(diào)整完善，提升了規(guī)劃的現(xiàn)勢性、科學性與合理性，強化規(guī)劃管理和用途管制。

新修訂的《土地利用年度計劃管理辦法》公布施行，對土地利用計劃的指標測算方式、指標差別化管理、指標內(nèi)涵及執(zhí)行監(jiān)督考核等進行了創(chuàng)新。土地計劃管理的改進，進一步理順規(guī)劃計劃關(guān)系，突出了計劃對規(guī)劃的落實作用;實行3年滾動編制、分年度下達，提高了計劃的科學性和針對性;統(tǒng)籌增量和存量用地計劃，減少新增建設(shè)占用耕地，加大存量用地盤活和補充耕地的力度，落實最嚴格的耕地保護制度和節(jié)約用地制度。

2.強化規(guī)劃統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，優(yōu)化土地開發(fā)利用格局

充分發(fā)揮規(guī)劃對土地利用的統(tǒng)籌、協(xié)調(diào)作用，促進各類用地布局合理，產(chǎn)業(yè)與用地空間協(xié)同，區(qū)域、城鄉(xiāng)用地布局優(yōu)化，是實現(xiàn)協(xié)調(diào)發(fā)展基礎(chǔ)保障。

一是通過規(guī)劃調(diào)整完善，優(yōu)化土地結(jié)構(gòu)和布局?！度珖恋乩每傮w規(guī)劃綱要(2006～2020年)調(diào)整方案》明確，要結(jié)合生態(tài)文明建設(shè)、新型城鎮(zhèn)化和新農(nóng)村建設(shè)的要求，優(yōu)化調(diào)整建設(shè)用地結(jié)構(gòu)和布局，并提出合理安排“三生”用地空間，合理調(diào)整產(chǎn)業(yè)用地結(jié)構(gòu)，優(yōu)化城鄉(xiāng)建設(shè)用地布局等措施，促進形成合理的區(qū)域、城鄉(xiāng)用地格局;

二是通過土地計劃安排，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)土地利用。2016年的土地利用計劃安排依然堅持區(qū)別對待、有保有壓的原則，服務于國家宏觀經(jīng)濟發(fā)展目標，重點保障了基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、新型城鎮(zhèn)化和新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)、社會民生等用地需求，同時還充分發(fā)揮了土地計劃對區(qū)域經(jīng)濟的支持作用，用地指標向貧困地區(qū)傾斜，推動了區(qū)域、城鄉(xiāng)、產(chǎn)業(yè)的協(xié)調(diào)發(fā)展;

三是通過實施區(qū)域規(guī)劃，促進區(qū)域協(xié)同發(fā)展?！毒┙蚣絽f(xié)同發(fā)展土地利用總體規(guī)劃(2015～2020年)》圍繞京津冀區(qū)域發(fā)展目標，統(tǒng)籌考慮區(qū)域土地利用、存在問題、發(fā)展方向，通過合理劃定土地利用分區(qū)并嚴格管制規(guī)則，實現(xiàn)了區(qū)域空間開發(fā)格局的優(yōu)化，促進了區(qū)域經(jīng)濟的協(xié)調(diào)發(fā)展。

(三)以綠色理念為引領(lǐng)，完善最嚴格的耕地保護制度和節(jié)約用地制度

綠色是永續(xù)發(fā)展的必要條件和人民對美好生活追求的重要體現(xiàn)。綠色理念的核心是促進人與自然和諧，堅持資源節(jié)約利用和環(huán)境保護，實現(xiàn)經(jīng)濟社會可持續(xù)發(fā)展。土地政策落實綠色發(fā)展理念就是要強化保護優(yōu)先和節(jié)約優(yōu)先戰(zhàn)略，重點推進耕地保護和節(jié)約集約用地制度建設(shè)。

長期以來,我國的耕地保護重數(shù)量、輕質(zhì)量、輕生態(tài)，耕地占補平衡普遍存在“占多補少”、“占優(yōu)補劣”、“占水田補旱地”等問題，導致耕地質(zhì)量下降，耕地生態(tài)環(huán)境變差。同時，傳統(tǒng)的外延式發(fā)展模式又導致土地利用粗放、效率低下，土地城鎮(zhèn)化快于人口城鎮(zhèn)化等問題。貫徹綠色發(fā)展理念，按照保障糧食安全和推進生態(tài)文明建設(shè)的要求，2016年的耕地保護制度和節(jié)約用地制度更加注重管理的全方位和精細化。

1.數(shù)量、質(zhì)量、生態(tài)“三位一體”管理，提高耕地保護的實效

耕地作為重要的生產(chǎn)資料和生態(tài)資源，直接關(guān)乎國家的糧食安全和生態(tài)安全，實現(xiàn)耕地數(shù)量管控、質(zhì)量管理和生態(tài)管護“三位一體”是落實綠色發(fā)展理念，提升耕地保護實效的關(guān)鍵。2016年的土地政策在繼續(xù)嚴控耕地數(shù)量的基礎(chǔ)上，加大了耕地質(zhì)量和生態(tài)的管護。在數(shù)量、質(zhì)量管理方面，進一步強化規(guī)劃管控，要求規(guī)劃調(diào)整完善要對實有耕地和基本農(nóng)田進行保護，做到“應保盡保、量質(zhì)并重”。永久基本農(nóng)田劃定要將規(guī)劃確定的全國15.46億畝基本農(nóng)田保護任務落實到用途管制分區(qū)和圖斑地塊，實現(xiàn)上圖入庫、責任到戶，確保守牢永久基本農(nóng)田;在占補平衡方面，提出了通過提質(zhì)改造、補改結(jié)合落實占補平衡的創(chuàng)新舉措。該措施的核心是通過土地整治將劣質(zhì)、等級低的耕地質(zhì)量提高,或者將旱地改為水田，體現(xiàn)了耕地保護的數(shù)、質(zhì)并重要求，有利于促進高標準農(nóng)田建設(shè)和農(nóng)業(yè)生態(tài)環(huán)境改善;在生態(tài)管護方面，提出了完善耕地保護補償機制，根據(jù)土壤的生態(tài)環(huán)境狀況對耕地進行分類，實施差別化管理，推行耕地輪作休耕制度，開展污染土壤的治理和修復等一系列政策措施。重視耕地生態(tài)管護是對耕地功能認識的升華，耕地本身為一個完整的生態(tài)系統(tǒng)，具有重要的生態(tài)服務價值。這些生態(tài)固管護措施實質(zhì)上是運用不同的手段維護耕地的生態(tài)服務功能，而良好的耕地生態(tài)服務功能是保持耕地生產(chǎn)能力的基礎(chǔ)。

2.規(guī)模、強度“雙管齊下”，嚴格節(jié)約集約用地管理

實行建設(shè)用地總量和強度的“雙控”是實現(xiàn)節(jié)約集約利用土地資源，推動生態(tài)文明建設(shè)和綠色發(fā)展的重要舉措?！蛾P(guān)于建立城鎮(zhèn)建設(shè)用地增加規(guī)模同吸納農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶數(shù)量掛鉤機制的實施意見》明確了

“以人定地”的建設(shè)用地規(guī)?？刂拼胧?，并從規(guī)劃、計劃、用地標準等方面細化了該政策。實施人地掛鉤政策，一方面是對新型城鎮(zhèn)化用地的保障，依據(jù)進城落戶人口合理確定用地規(guī)模，確保用地供應;另一方面是對土地城鎮(zhèn)化的制約，改變與人口脫節(jié)的建設(shè)用地的外延擴張、粗放利用模式，推進以人為核心的城鎮(zhèn)化，強調(diào)人地和諧，提高土地的節(jié)約集約利用水平。《關(guān)于落實“十三五”單位國內(nèi)生產(chǎn)總值建設(shè)用地使用面積下降目標的指導意見》明確將單位GDP地耗下降目標作為實施建設(shè)用地“雙控”行動的重要抓手，提出了到2020年單位GDP地耗下降20%的建設(shè)用地使用強度控制目標，并對目標按省進行了分解?？刂颇繕说奶岢鲆蕴嵘恋乩眯屎屯恋赝度氘a(chǎn)出水平為著力點，堅持了最嚴格的節(jié)約用地制度，健全了節(jié)約集約用地評估考核制度體系，確保了土地資源的高效利用，同時對于促進土地利用方式轉(zhuǎn)變，加快產(chǎn)業(yè)升級改造，推動供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，實現(xiàn)經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展也具有重要的意義。

(四)以共享理念為引領(lǐng)，強化土地政策維護權(quán)益、服務民生的作用

共享是發(fā)展的出發(fā)點和落腳點，是中國特色社會主義的本質(zhì)要求。共享理念的核心是推進社會公平正義，堅持發(fā)展以人為本，注重民生，實現(xiàn)利益共享、均衡發(fā)展。落實共享理念的關(guān)鍵是要逐步建立以權(quán)利公平、機會公平、規(guī)則公平為主要內(nèi)容的保障社會公平正義的制度體系。

長期以來，我國實行城鄉(xiāng)二元的土地制度，城鄉(xiāng)之間土地權(quán)利不等、配置方式不同、管制規(guī)則失靈，導致城鄉(xiāng)之間土地增值收益分配不公，農(nóng)民土地權(quán)益受損，城鄉(xiāng)發(fā)展不平衡。同時，解決區(qū)域發(fā)展不均衡，貧窮地區(qū)發(fā)展缺動力等問題，也迫切需要安排差異化的、更加精準的土地政策。針對以上問題及需求，2016年，國土資源部及相關(guān)部門深入貫徹共享發(fā)展理念，以保障權(quán)益、助力扶貧為抓手，以實現(xiàn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌和區(qū)域均衡發(fā)展為目標，出臺了一系列有針對性的政策措施，發(fā)揮了重要的作用。

1.完善改革配套措施，維護農(nóng)民合法土地權(quán)益

建立合理的土地增值收益分配機制是農(nóng)村土地制度改革的核心，也是維護農(nóng)民合法土地權(quán)益，確保共享發(fā)展成果的關(guān)鍵。依據(jù)2015年底印發(fā)的《深化農(nóng)村改革綜合性實施方案》，征地制度改革和集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市改革都提出要建立兼顧國家、集體、個人的土地增值收益分配機制，保障農(nóng)民公平分享土地增值收益，特別是對于這兩項關(guān)聯(lián)性很強的改革，如何實現(xiàn)國家和集體在土地征收與集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市所取得的土地增值收益大致均衡，既能保持城市建設(shè)相對穩(wěn)定的資金來源，又能最大限度地維護農(nóng)民的權(quán)益，成為順利推進兩項改革的關(guān)鍵。《農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地土地增值收益調(diào)節(jié)金征收使用管理暫行辦法》規(guī)定，集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市或再轉(zhuǎn)讓的增值收益，國家要征收20%-50%的調(diào)節(jié)金，以及調(diào)節(jié)金如何征收和使用管理等。

該辦法的出臺，一是完善了農(nóng)村土地制度改革的配套措施，為試點改革指明了方向;二是明確了收益與責任對等、權(quán)利與義務統(tǒng)一的原則，即集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市應履行與國有建設(shè)用地同等義務;三是規(guī)范了集體經(jīng)濟組織內(nèi)部的收益分配關(guān)系，維護了農(nóng)民的合法權(quán)益，為國家、集體、個人共享土地增值收益提供了制度保障。完善集體土地權(quán)能，確保集體土地和國有土地同等入市、同權(quán)同價，是實現(xiàn)共享發(fā)展的基礎(chǔ)。允許集體經(jīng)營性建設(shè)用地和宅基地使用權(quán)抵押，是農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度的重大創(chuàng)新?！掇r(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)抵押貸款管理暫行辦法》從總體要求、抵押物范圍、價值評估、抵押物處置、風險擔保機制等方面，對推進集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)抵押貸款工作進行了規(guī)定。辦法的出臺，是土地和金融聯(lián)動推進土地制度改革的重大成果，對于顯化集體土地資產(chǎn)、補充農(nóng)村產(chǎn)業(yè)發(fā)展資金、提供惠農(nóng)利民服務等都具有重要意義。

2.運用多種政策措施，助力精準扶貧精準脫貧

貧困地區(qū)是全國全面建成小康社會的短板，打贏脫貧攻堅戰(zhàn)，是促進貧困地區(qū)人民共享改革發(fā)展成果、實現(xiàn)共同富裕的重大舉措。落實黨中央關(guān)于采取超常規(guī)政策支持扶貧開發(fā)及易地扶貧搬遷的要求，國土資源部出臺了一系列超常規(guī)、“含金量”高的支持政策。在保障脫貧攻堅用地需要方面，《全國土地利用總體規(guī)劃綱要(2006~2020年)調(diào)整方案》提出，優(yōu)先安排社會民生、脫貧攻堅發(fā)展用地。

《2016年全國土地利用計劃》明確，為國家扶貧開發(fā)工作重點縣每年專項安排600畝用地計劃指標，并要求各省在分解下達計劃時要單獨列增，確保落實到重點扶貧縣。用地計劃指標向貧困地區(qū)傾斜，實質(zhì)上是賦予了貧困地區(qū)更多的土地發(fā)展權(quán)，是土地政策更加精準地發(fā)揮宏觀調(diào)控作用的表現(xiàn);在土地整治項目扶貧方面，《土地整治“十三五”規(guī)劃》中明確，新增費分配和高標準基本農(nóng)田建設(shè)年度補助資金下達時，要重點向貧困地區(qū)傾斜。通過資金捆綁土地整治項目扶貧，實質(zhì)上是通過改變貧困地區(qū)生產(chǎn)生活環(huán)境，進而提升區(qū)域競爭力，激發(fā)貧困地區(qū)的后發(fā)優(yōu)勢，變“輸血”型扶貧模式為“造血”型模式;在創(chuàng)新土地政策扶貧方面，《關(guān)于用好用活增減掛鉤政策積極支持扶貧開發(fā)及易地扶貧搬遷工作的通知》提出，允許集中連片特困地區(qū)、國家扶貧開發(fā)工作重點縣和開展易地搬遷扶貧搬遷的貧困老區(qū)，將增減掛鉤節(jié)余指標在省域范圍內(nèi)流轉(zhuǎn)使用。該政策創(chuàng)新實質(zhì)上是擴大了指標交易的市場，改變了供需關(guān)系，建立了一個更大范圍的反哺通道，更多地顯化了土地級差收益，進一步釋放了政策紅利。經(jīng)估算，增減掛鉤節(jié)余指標由縣域擴大到省域，能增加25%～30%左右的土地收益。因此，用好用活增減掛鉤政策助推扶貧攻堅，不僅可為搬遷農(nóng)民安置提供用地保障，還能為貧困地區(qū)農(nóng)民建房、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)及產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供資金來源，對于推動貧困地區(qū)經(jīng)濟社會發(fā)展具有重要作用。

土地政策展望

展望2017年，國內(nèi)經(jīng)濟下行壓力依然較大，去產(chǎn)能、去庫存、去杠桿、降成本、補短板的任務依然較重，土地的保障任務仍然艱巨。土地政策將繼續(xù)以五大發(fā)展理念為引領(lǐng)，按照五大政策支柱要求，堅持最嚴格的耕地保護和節(jié)約用地制度，重點圍繞經(jīng)濟發(fā)展任務，深化供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，持續(xù)改革創(chuàng)新，促進土地利用方式轉(zhuǎn)變和經(jīng)濟發(fā)展方式轉(zhuǎn)變，提升經(jīng)濟社會健康發(fā)展的土地資源保障能力。

(一)繼續(xù)實行穩(wěn)增長、調(diào)結(jié)構(gòu)、惠民生的用地政策

隨著我國經(jīng)濟發(fā)展進入新常態(tài)，戰(zhàn)略機遇期內(nèi)涵發(fā)生深刻變化，經(jīng)濟發(fā)展將更多依靠內(nèi)生動力，經(jīng)濟增長更多需要內(nèi)需拉動，創(chuàng)新成為引領(lǐng)發(fā)展的第一動力。土地資源作為最重要的經(jīng)濟要素，其在經(jīng)濟發(fā)展中的地位和作用沒有變、資源環(huán)境約束趨緊的總體態(tài)勢沒有變。在這種背景下，為確保經(jīng)濟中高速增長、結(jié)構(gòu)調(diào)整邁向中高端水平,2017年的土地政策將繼續(xù)著力穩(wěn)增長、調(diào)結(jié)構(gòu)、惠民生。

配合供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，土地供應結(jié)構(gòu)將進一步調(diào)整，重點支持創(chuàng)新驅(qū)動戰(zhàn)略實施，保障新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)和大眾創(chuàng)業(yè)萬眾創(chuàng)新用地需求;重點支持推進新型城鎮(zhèn)化、生態(tài)文明建設(shè)、美麗宜居鄉(xiāng)村建設(shè)，保障其對生活性、生態(tài)性用地需求;繼續(xù)保障京津冀、長江經(jīng)濟帶、一帶一路“三大支撐帶”用地計劃，嚴禁為產(chǎn)能嚴重過剩行業(yè)項目安排新增建設(shè)用地計劃。增加存量建設(shè)用地供應比例，嚴格控制新增用地，實現(xiàn)建設(shè)用地總量控制和減量化管理，未來滿足發(fā)展用地需求將主要通過建設(shè)用地的結(jié)構(gòu)優(yōu)化、閑置用地處置、低效用地再開發(fā)等措施來實現(xiàn)。

(二)進一步完善國土空間規(guī)劃體系和國土空間用途管制制度

《生態(tài)文明體制改革總體方案》明確提出, 構(gòu)建以空間治理和空間結(jié)構(gòu)優(yōu)化為主要內(nèi)容，全國統(tǒng)一、相互銜接、分級管理的空間規(guī)劃體系，著力解決空間性規(guī)劃重疊沖突、部門職責交叉重復、地方規(guī)劃朝令夕改等問題。

貫徹中央、國務院的要求，2017年相關(guān)部門將在總結(jié)市縣“多規(guī)合一”試點成果的基礎(chǔ)上，研究制定市縣空間規(guī)劃編制指引和技術(shù)規(guī)范，研究出臺基于生態(tài)保護紅線、永久基本農(nóng)田紅線、城市開發(fā)邊界的國土空間治理和管控政策，進一步健全國土空間用途管制制度。在此基礎(chǔ)上，整合目前各部門分頭編制的各類空間性規(guī)劃，探索建立起包括國家、省、市縣(設(shè)區(qū)的市空間規(guī)劃范圍為市轄區(qū))三級，“總體規(guī)劃-專項規(guī)劃-詳細規(guī)劃”三類的“三級+三類”空間規(guī)劃編制體系。研究建立統(tǒng)一規(guī)范的空間規(guī)劃編制機制，推進省級和重點區(qū)域空間規(guī)劃試點工作。

(三)進一步創(chuàng)新耕地保護和耕地占補平衡政策

落實中央關(guān)于嚴格耕地保護及生態(tài)文明建設(shè)的要求，2017年將進一步強化耕地保護制度。推進永久基本農(nóng)田“落地塊、明責任、設(shè)標志、建表冊、入圖庫”，形成劃定成果，加強永久基本農(nóng)田的特殊保護;繼續(xù)依托土地整治平臺大力實施高標準基本農(nóng)田建設(shè)，逐步提升現(xiàn)有耕地質(zhì)量;落實《關(guān)于健全生態(tài)保護補償機制的意見》關(guān)于建立耕地保護補償機制的要求，將從統(tǒng)籌區(qū)域橫向補償、注重對農(nóng)村集體經(jīng)濟組織補償?shù)确矫孢M一步落實耕地保護補償政策;改進耕地保護責任目標考核辦法，利用國土資源監(jiān)管平臺、遙感監(jiān)測等信息化手段，加強對耕地保護的監(jiān)督檢查。

貫徹2016年中央1號文要求創(chuàng)新耕地占補平衡政策，出臺資源匱乏省份實行國家統(tǒng)籌落實耕地占補平衡的辦法，明確國家統(tǒng)籌補充耕地的條件、程序及補充耕地費用等;從統(tǒng)籌資源、統(tǒng)籌資金角度擴大補充耕地范圍，允許通過實施土地整治重大工程落實國家統(tǒng)籌補充耕地;強調(diào)利用現(xiàn)有土地管理信息化手段，從區(qū)域視角加大對耕地數(shù)量、質(zhì)量、生態(tài)的“三位一體”保護。

(四)持續(xù)創(chuàng)新完善存量用地盤活利用政策

《國土資源“十三五”規(guī)劃綱要》提出，實行建設(shè)用地總量和強度雙控措施，逐步減少新增建設(shè)用地計劃，控制單位國內(nèi)生產(chǎn)總值建設(shè)用地強度。建設(shè)用地強度的控制涉及到存量建設(shè)用地的結(jié)構(gòu)調(diào)整、布局優(yōu)化、效益提升和評價考核，將成為未來存量建設(shè)用地再開發(fā)利用政策的重點和難點。

2017年將進一步推進歷史遺留工礦廢棄地復墾試點，穩(wěn)妥推進低丘緩坡等未利用土地綜合開發(fā)。從強化產(chǎn)業(yè)準入、用地標準、靈活運用供地方式，盤活歷史遺留低效閑置工業(yè)用地。明確閑置土地認定標準和程序，加快閑置土地處置。制定地上地下空間開發(fā)利用管理規(guī)范，推進建設(shè)用地多功能立體開發(fā)和復合利用。結(jié)合農(nóng)村土地制度改革三項試點，積極探索創(chuàng)新集體存量建設(shè)用地市場調(diào)節(jié)機制，促進節(jié)約集約用地。

(五)進一步推進土地領(lǐng)域的各項改革

按照《關(guān)于農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市、宅基地制度改革試點工作的意見》總體安排，2017年是農(nóng)村土地制度改革三項試點的收官之年，全國人大對33個試點的相關(guān)法律授權(quán)也將于年底結(jié)束。將進一步統(tǒng)籌協(xié)調(diào)推進農(nóng)改革試點，加強部門協(xié)同，強化改革的協(xié)同性和耦合性，提高改革的系統(tǒng)性和完整性，形成改革合力，集中攻堅。重點開展農(nóng)村土地制度改革試點經(jīng)驗總結(jié)評估，深入提煉經(jīng)驗做法，形成可復制、可推廣的改革成果，按照立法與改革同步推進、相向而行的要求，推動相關(guān)法律法規(guī)修訂。

另外,2017年不動產(chǎn)統(tǒng)一登記將實現(xiàn)登記機構(gòu)、登記簿證、登記依據(jù)和信息平臺“四統(tǒng)一”，進一步推進農(nóng)村房地一體的宅基地和集體建設(shè)用地確權(quán)登記，并適時啟動自然資源資產(chǎn)統(tǒng)一確權(quán)登記試點工作。按照《生態(tài)文明體制改革總體方案》關(guān)于“構(gòu)建系統(tǒng)完整的自然資源管理制度體系”的要求，進一步推進自然資源管理制度改革。加快推進所有自然生態(tài)空間統(tǒng)一確權(quán)登記，制定自然資源統(tǒng)一確權(quán)登記辦法;建立權(quán)責明確的自然資源產(chǎn)權(quán)體系，制定全民所有自然資源資產(chǎn)有償出讓制度方案;構(gòu)建以空間規(guī)劃為基礎(chǔ)，以用途管制為主要手段的國土空間開發(fā)保護制度，制定自然生態(tài)空間用途管制辦法，將用途管制擴大到所有自然生態(tài)空間。

第二篇：土地政策

淺析土地新政策對房地產(chǎn)市場發(fā)展的影響

2008-04-25 來源：資源網(wǎng) 作者：岳喜濤 祖益康

—落實科學發(fā)展觀要加強房地產(chǎn)理論的研究與探討

隨著我國經(jīng)濟社會快速發(fā)展，不斷推進城市化、工業(yè)化、現(xiàn)代化建設(shè)，土地供需矛盾十分突出。國家采取宏觀調(diào)控手段，土地政策參與宏觀調(diào)控，保障經(jīng)濟建設(shè)快速健康發(fā)展。2004年，國務院把土地政策作為國家最重要的宏觀經(jīng)濟管理手段之一，對國民經(jīng)濟特別是房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了深遠的影響。2006年以來，國家先后出臺多項宏觀調(diào)控新政策，特別是落實土地調(diào)控政策，進一步推進經(jīng)濟社會科學持續(xù)發(fā)展，著力構(gòu)建和諧社會。我國實行土地公有制，土地是國家可調(diào)控的資源，這在客觀上使國家具備了調(diào)節(jié)的能力。政府可以通過不供地、從嚴供地、優(yōu)惠供地等土地政策，來調(diào)整用地結(jié)構(gòu)，最終調(diào)控宏觀經(jīng)濟。土地從無償使用到有償使用，是經(jīng)濟體制改革推動的；經(jīng)營性土地實行招標、拍賣和掛牌，是由國有土地收益流失以及圈地運動推動的；土地供給從總量控制到結(jié)構(gòu)控制，是閑置土地、求大于供及城市建設(shè)漫延擴張推動的，因此，有必要加快土地使用制度改革。

一、國家出臺有關(guān)土地調(diào)控新政策

無論是經(jīng)營性用地全部實行招拍掛方式出讓，還是加強土地市場的整頓，都是通過一系列的政策逐步深入、規(guī)范、細化來對土地市場進行調(diào)控的。土地新政策參與宏觀調(diào)控主要表現(xiàn)在以下方面：

1、嚴格土地管理，加強監(jiān)督檢查，落實調(diào)控政策。

2004年10月21日，國務院下發(fā)了《關(guān)于深化改革嚴格土地管理的決定》國發(fā)〔2004〕28號文件，作出五項規(guī)定：一是嚴格執(zhí)行土地管理法律法規(guī)；二是加強土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃實施管理；三是完善征地補償和安置制度；四是健全土地節(jié)約利用和收益分配機制；五是建立完善耕地保護和土地管理的責任制度。黨中央、國務院高度重視土地管理和調(diào)控，2006年8月31日印發(fā)了《國務院關(guān)于加強土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》（國發(fā) [2006] 31 號），通知作出八項規(guī)定：一

是進一步明確土地管理和耕地保護的責任；二是切實保障被征地農(nóng)民的長遠生計；三是規(guī)范土地出讓收支管理；四是調(diào)整建設(shè)用地有關(guān)稅費政策；五是建立工業(yè)用地出讓最低價標準統(tǒng)一公布制度；六是禁止擅自將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地；七是強化對土地管理行為的監(jiān)督檢查；八是嚴肅懲處土地違法違規(guī)行為等方面。

2、建立和完善土地儲備制度。

2002年，全國各地先后設(shè)立了土地收購儲備中心機構(gòu)，建立了土地收購儲備制度。通過土地收購儲備，政府掌握了轄區(qū)內(nèi)存量土地的面積、位置及供應權(quán)等，調(diào)控能力明顯增強，可為各業(yè)的健康發(fā)展開拓巨大的建設(shè)空間。2007年11月19日，國土部、財政部和中國人民銀行聯(lián)合出臺了新《土地儲備管理辦法》。辦法明確，土地儲備是指市、縣人民政府國土資源管理部門為實現(xiàn)調(diào)控土地市場、促進土地資源合理利用目標，依法取得土地，進行前期開發(fā)、儲存以備供應土地的行為。并明確5類土地可以納入土地儲備范圍：一是依法收回的國有土地；二是收購的土地；三是行使優(yōu)先購買權(quán)取得的土地；四是已辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、土地征收批準手續(xù)的土地；五是其他依法取得的土地。同時明確土地儲備機構(gòu)職責和權(quán)限范圍，其有權(quán)對儲備土地進行前期開發(fā)、保護、管理、臨時利用及為儲備土地實施前期開發(fā)進行融資等活動。

3、進一步完善招拍掛制度，規(guī)范土地市場。

2007年9月28日，國土資源部出臺《招標拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》（國土資源部39號令），土地市場制度建設(shè)再次邁出重要步伐，國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓將隨之發(fā)生重大變化。主要從五個方面作了修訂：一是將工業(yè)用地納入招標拍賣掛牌出讓的范圍；二是明確建設(shè)用地使用權(quán)可以分層出讓；三是將土地使用權(quán)修改為建設(shè)用地使用權(quán)；四是進一步明確掛牌出讓截止問題；五是進一步規(guī)范出讓金繳納和建設(shè)用地使用權(quán)證書發(fā)放。

4、嚴格依法查處各類違法違規(guī)用地。

2003年，開展以開發(fā)區(qū)建設(shè)項目用地進行清理整頓活動，重點是對土地市場治理整頓，清理未批先用、亂批亂用、征而未用、亂占濫用和隨意改變土地用途等問題，查處了一批較大的土地違法案件。2004年10月，為認真貫徹落實國發(fā)［2006］31號和蘇監(jiān)發(fā)［2006］8號的文件精神，市、縣政府認真部署專項行動工作，扎實開展查處土地違法違規(guī)案件專項行動工作，取得了較大的成果。2007年9月，省國土廳《關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)國土資源部〈關(guān)于印發(fā)<全國土地執(zhí)法百日行動方案>的通知〉的通知》（蘇國土資發(fā)[2007]311號）文件，結(jié)合繼續(xù)開展查處土地違法違規(guī)案件專項行動在全國范圍內(nèi)開展土地執(zhí)法百日行動工作，對2005年1月1日至2007年6月30日期間土地違法違規(guī)用地再一次進行全面清理排查。重點清理“以租代征”、違反土地利用總體規(guī)劃擴大工業(yè)用地規(guī)模、未批先用等違法用地行為。

5、建立廉租住房制度，解決城鎮(zhèn)困難家庭住房問題。

2007年11月8日，建設(shè)部、國家發(fā)改委、國土資源部等九部委聯(lián)合發(fā)布《廉租住房保障辦法》規(guī)定，明確了廉租住房的對象為“城市低收入住房困難家庭”，廉租住房保障方式實行貨幣補貼和實物配租等相結(jié)合。廉租住房保障資金來源包括：

（一）財政預算安排的廉租住房保障資金；

（二）提取貸款風險準備金和管理費用后的住房公積金增值收益余額；

（三）土地出讓凈收益中安排的廉租住房保障資金 ；

（四）政府的廉租住房租金收入；

（五）社會捐贈及其他方式籌集的資金。該“辦法”對廉租住房建設(shè)用地，應當在土地供應計劃中優(yōu)先安排，并在申報用地指標時單獨列出，采取劃撥方式，保證供應。以及廉租住房建設(shè)用地的規(guī)劃布局，應當考慮城市低收入住房困難家庭居住和就業(yè)的便利等作了具體規(guī)定。

6、明確產(chǎn)權(quán)，保障土地使用者合法權(quán)益。

2007年10月1日起，新頒布的《中華人民共和國物權(quán)法》施行，對土地招標拍賣掛牌范圍進行了明確規(guī)定：“工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地以及同一土地有兩個以上意向用地者的，應當采取招標、拍賣等公開競價的方式出讓。”工業(yè)用地招標拍賣掛牌出讓由國家政策上升到法律規(guī)定。同時，《物權(quán)法》明確建設(shè)用地使用權(quán)是物權(quán)的一種形式，可以分層分別在土地的地表、地上或者地下設(shè)立。土地使用權(quán)不再是一個平面概念，而是一個空間概念，并明確了建設(shè)用地使用權(quán)可以分層設(shè)立等。規(guī)范了政府行為和土地的供給制度，使土地的出讓更加透明化、規(guī)范化、市場化。

二、土地新政策對房地產(chǎn)市場發(fā)展的影響

近幾年來，國家連續(xù)出臺土地新政策必將影響到土地的交易價格、房地產(chǎn)開發(fā)投資及其增長速度、土地開發(fā)面積等方面。保障土地供應的總量基本滿足了房地產(chǎn)市場的需求，房地產(chǎn)開發(fā)利用存量建設(shè)用地數(shù)量增加明顯，土地供應向中低價位商品住宅傾斜明顯，供應結(jié)構(gòu)進一步優(yōu)化。保障廉租住房建設(shè)用地，解決城鎮(zhèn)困難家庭住房問題，經(jīng)營性用地和工業(yè)用地招拍掛出讓的制度得到全面推行并不斷完善。城市地價總體水平呈現(xiàn)平穩(wěn)的態(tài)勢，但增幅趨緩。這表明國家對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控政策已經(jīng)取得比較明顯的效果，從整體上保證了房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定地發(fā)展，使房地產(chǎn)投資過快增長的勢頭得到了一定的遏制。國家出臺土地新政策對未來房地產(chǎn)市場發(fā)展的影響主要有六個方面：

影響之一：科學合理編制房地產(chǎn)開發(fā)用地計劃，控制供地總量和房價?！秶鴦赵宏P(guān)于深化改革嚴格土地管理的決定》和《國務院關(guān)于加強土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》兩個規(guī)范性文件，首先，進一步明確了我國實行最嚴格的土地管理和土地調(diào)控政策。規(guī)范土地出讓收支管理、調(diào)整建設(shè)用地有關(guān)稅費政策、建立工業(yè)用地出讓最低價標準統(tǒng)一公布制度，有利于進一步規(guī)范土地市場，對房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展產(chǎn)生積極作用。其次，嚴把土地“閘門”，土地供應量是影響地價的因素之一，也是一個重要性因素；而房價雖然從理論上會受到地價變化的影響，但在實際操作中，房地產(chǎn)商往往根據(jù)某個城市某個地段的房價，來決定出多高的價錢收購土地才劃算。要科學確定房地產(chǎn)開發(fā)土地供應規(guī)模，優(yōu)先保證中低價位、中小套型普通商品住房和廉租住房的土地供應，才能有效地調(diào)整住房供應結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格。以泗洪縣為例：

1、2003年以來房地產(chǎn)開發(fā)供地情況，2003年供地587.645畝，2005年供地914畝，2005年供地比2003年供地增加55.5%； 2006年供地1799畝，2006年供地比2005年供地增加96.82%；2007年供地674.7畝，2007年供地比2006年供地減少62.49%。

2、2002年房價增長情況：2002年房價最低價為每平方米728元，最高價為每平方米998元，平均房價為每平方米863元；2004年房價最低價為每平方米968元，最高價為每平方米1588元，平均房價為每平方米1278元；2006年房價最低價為每平方米1260元，最高價為每平方米1980元，平均房價為每平方米1620元；2004年平均房價比2002年增加48.08%，2006年平均房價比2004年增加26.76%，2007年房價與2006年相比保持平穩(wěn)狀態(tài)。

影響之二：對房地產(chǎn)商實行“凈地” 供應，打擊“囤地”行為近幾年，國家越來越強有力的宏觀調(diào)控之手，把土地儲備推到了土地市場的風口浪尖上，不斷完善土地儲備政策，新《土地儲備管理辦法》的出臺，規(guī)范了土地儲備制度運行涉及拆遷、土地征收、城市規(guī)劃、資金管理、銀行貸款、投資立項等多方面工作，對我國今后土地市場發(fā)展將產(chǎn)生深遠的影響。土地儲備制度是調(diào)控土地市場的重要抓手。土地儲備制度的建立，市、縣人民政府供地和管地方式發(fā)生了重大變革，從多個部門供應“生地”和協(xié)議出讓為主，轉(zhuǎn)變?yōu)榧薪y(tǒng)一供應“凈地”和招標拍賣掛牌出讓為主，進一步增強政府調(diào)控土地市場的能力。各地政府根據(jù)城市發(fā)展和市場需求，有計劃地適時適量供應土地，有效調(diào)控土地供應總量、結(jié)構(gòu)和時序，同時促進了土地節(jié)約集約用地，增加了政府土地收益。土地儲備的一個重要環(huán)節(jié)就是理清土地產(chǎn)權(quán)。土地儲備制度建立后，先行依法收回土地使用權(quán)，并給予被拆遷人合理補償，然后對土地進行再配置。這是對土地權(quán)利人權(quán)益的尊重和保護，真正建立了正常的土地財產(chǎn)關(guān)系。通過開展一系列土地儲備工作，增加“凈地”供應，打擊“囤地”行為。

影響之三：規(guī)范出讓金繳納，使房地產(chǎn)商不能將未繳土地出讓金投入開發(fā)建設(shè)。

最新《招標拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》，自2007年11月1日起施行。影響最大的是“規(guī)范出讓金繳納和建設(shè)用地使用權(quán)證書發(fā)放”。即：受讓人依照出讓合同約定，付清全部出讓金后，才能領(lǐng)取國有建設(shè)用地使用權(quán)證書；未繳清全部出讓金的，不得發(fā)放建設(shè)用地使用權(quán)證書，也不得按出讓金繳納比例分期發(fā)放建設(shè)用地使用權(quán)證書。同時規(guī)定已經(jīng)發(fā)放的建設(shè)用地必須三年內(nèi)建設(shè)完畢。土地新政對房地產(chǎn)商的影響很大，因為原來房地產(chǎn)商可以一次性拿地，分批交納土地出讓金，分批獲得建設(shè)用地使用權(quán)，分批開發(fā)，分批銷售，分批回籠資金。如果得到政府支持和銀行支持，可以玩出不少空手套白狼的游戲．現(xiàn)在這個政策將大大提高開發(fā)商拿地的資金門檻，又要求付清全部出讓金才能拿土地證，使開發(fā)商沒有打政策擦邊球的機會。這樣一來，除了實力雄厚的大房地產(chǎn)商，大部分房地產(chǎn)商都不會歡迎這個政策，如果政府不保持出讓土地的熱情，從長遠看講造成未來房地產(chǎn)供應看空，住房供應量減少，那么短期內(nèi)所有愿意做房地產(chǎn)的，不愿意做房地產(chǎn)的商人，必然要考慮未來的轉(zhuǎn)型，在轉(zhuǎn)型前拼命把手上的房子以最快速度漲上去，回籠資金或利潤最重要，不準備繼續(xù)做的小房地產(chǎn)商好拿回報，準備繼續(xù)做的也要快速回籠資金才能在將來競爭中拿到最大的地，謀劃未來的房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃。

影響之四：加強批后監(jiān)管，使房地產(chǎn)商建設(shè)項目無違規(guī)操作可乘之機。通過開展土地違法違規(guī)案件專項行動和土地執(zhí)法百日行動以及土地市場治理整頓，依法查處各類土地違法案件，有效地遏制了各類違法用地行為，特別是對房地產(chǎn)開發(fā)項目進行逐宗清理，對發(fā)現(xiàn)的不按規(guī)劃和出讓合同約定條件開發(fā)建設(shè)及拖欠土地出讓金行為得到了糾正。以泗洪縣為例：2006年開展查處土地違法違規(guī)案件專項行動，共查處違法用地142宗，涉案面積3182.48畝；207年開展土地執(zhí)法百日行動，共查處“以租代征”等違法用地２４宗，涉案面積320.25畝；2005年以來，進一步開展土地市場整頓，追繳土地出讓金2.0329億元。

影響之五：以劃撥方式保障廉租住房用地，進一步調(diào)節(jié)房產(chǎn)價格市場。九部委聯(lián)合發(fā)布《廉租住房保障辦法》規(guī)定，廉租房保障有兩種形式，一種是現(xiàn)金補貼，即給予達到標準的困難家庭拿了政府補貼到市場上去租房。通過租金，補貼由廉租家庭傳遞到房東，對房價會產(chǎn)生一定影響，此種政府要慎重規(guī)范操作。二種是實物補貼，即由政府出資興建、購買廉租房。根據(jù)新政策，廉租房建設(shè)用地繼續(xù)實行行政劃撥，在土地供應計劃中優(yōu)先安排，單列用地指標。在總量控制下，受到廉租房和經(jīng)濟適用房用地擠壓的只能是商品房用地。在廉租房政策執(zhí)行中因地制宜、因時調(diào)整、尺度把握十分重要，稍有不慎，其對有效供應的影響反而會形成對房價高漲的支持因素。

影響之六：征地拆遷提高標準影響地價，間接的增加房地產(chǎn)商開發(fā)成本。

《物權(quán)法》對國家、集體和私人財產(chǎn)平等保護的原則將有助于實現(xiàn)房地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)λ接胸敭a(chǎn)的保護。房地產(chǎn)領(lǐng)域是涉及到物權(quán)的重要的領(lǐng)域，在現(xiàn)實中征地、拆遷補償不到位等問題突出，侵害了私有財產(chǎn)的利益。由于各地廣泛開展法律法規(guī)宣傳活動，增強了群眾的法制觀念，在城鎮(zhèn)拆遷過程中，他們要求依法拆遷，賠償標準要求高，拆遷搞房產(chǎn)開發(fā)難度較大。征地拆遷投入資金較大，可能會影響土地供應價格，間接的增加房地產(chǎn)商開發(fā)成本。

從總體上看，筆者認為以上幾方面是影響房地產(chǎn)市場的主要因素，對全國各地而言也具有普遍共同性。國家通過出臺新的土地政策，科學合理的配置土地資源，增強宏觀調(diào)控能力，保障房地產(chǎn)市場健康持續(xù)發(fā)展，著力構(gòu)建和諧社會，穩(wěn)步推動小康社會建設(shè)進程，促進經(jīng)濟社會又好又快發(fā)展。

第三篇：土地政策

十八屆三中全會關(guān)于農(nóng)村土地制度有關(guān)決定的分析及討論

□本報記者 王丹

11月15日，十八屆三中全會作出的《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》下發(fā)，明確提出“建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場”、“賦予農(nóng)民更多財產(chǎn)權(quán)利”。這些表述意味著新一輪土地改革的大幕已經(jīng)開啟。在不久的將來，巨大的政策紅利將會釋放，農(nóng)村土地作為一種生產(chǎn)要素將進入市場流轉(zhuǎn)，農(nóng)民有望成為土地的真正主人?！稕Q定》中對于土地改革的表述應該如何理解，這些改革應該怎樣落實？記者采訪了中國社科院農(nóng)村發(fā)展研究所宏觀室主任黨國英。

改革延續(xù)原有路徑，推動農(nóng)村經(jīng)濟市場化

記者：《決定》中提出，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場。其實，十七屆三中全會就曾提出“逐步建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場”，這次重提并去掉“逐步”二字，有何意義？

黨國英：我國現(xiàn)行的土地制度，具有二元分割、政府壟斷、非市場化配置等特點。由于我國土地所有權(quán)和產(chǎn)權(quán)制度的二元分離，使得土地市場也是分離的。農(nóng)地市場只限于農(nóng)地農(nóng)用的市場，農(nóng)地轉(zhuǎn)非農(nóng)用地則受到所有制的管制，必須要經(jīng)過政府征收，農(nóng)地不能自然變成城市建設(shè)用地。我們這些年在完善資本市場、勞動市場上取得了較大成績，最麻煩的就是土地市場問題——在征地中農(nóng)民不能拿地直接入市，城鄉(xiāng)土地市場基本處于分割狀態(tài)。資本、勞動、土地三大要素市場不統(tǒng)一，市場在資源配置過程中的決定性作用就難以完全實現(xiàn)。

五年前的十七屆三中全會，提出“逐步建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場”，但是五年過去了，卻一直沒有具體的推進措施。十八屆三中全會《決定》提出“建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場”，去掉了“逐步”二字，表明在農(nóng)村改革方面，中央依然堅持十七屆三中全會提出的改革意見，未來還是要延續(xù)已經(jīng)定下的路徑，就是要進一步推動農(nóng)村經(jīng)濟的市場化。市場化的關(guān)鍵是促進土地要素的自由流動，這有助于破解三大要素市場不統(tǒng)一的難題，是十八屆三中全會的一個亮點。

農(nóng)村建設(shè)用地可入市，但受規(guī)劃和用途管制限制

記者：《決定》中提出，在符合規(guī)劃和用途管制前提下，允許農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市、同權(quán)同價。對此，您如何理解？

黨國英：農(nóng)村土地除了耕地、林地等農(nóng)用地以外，有大量集體建設(shè)用地。從全國范圍內(nèi)來看，農(nóng)村集體建設(shè)用地大約有18萬平方公里，相當于城市建成區(qū)的3倍以上。建設(shè)用地并不少，但是浪費很嚴重。允許農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地與國有土地同等入市、同權(quán)同價，是市場化的必然趨勢，可以解決現(xiàn)行土地制度的多種積弊，有利于提高土地資源的配置效率，其重大意義不可估量。

《決定》中提出，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場，明確的范圍是農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地，實際上是把宅基地剔除在外。這可能是從穩(wěn)妥性考慮，不想步子邁得太大。另外，《決定》中也限定了“在符合規(guī)劃和用途管制前提下”，表明不是將所有的農(nóng)村建設(shè)用地推向市場，而是只有符合土地利用總體規(guī)劃、鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃的土地，在用途管制前提下，才能入市交易。

允許農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市，意味著農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地可以不經(jīng)過政府征地，直接入市流轉(zhuǎn)。但是，有些土地農(nóng)民自己不愿意搞開發(fā)，還有一些特殊建設(shè)項目，農(nóng)民不愿意出讓土地；在后一種情況下，還是難免要通過政府征地解決問題。但是，這種情況下的征地不能沿用老辦法，需要建立新的征地辦法。

總體看，我國現(xiàn)行的征地制度，由于給予農(nóng)民集體和農(nóng)戶的補償非常低，而國家征收來的土地卻以較高的價格出讓給土地使用者，導致地方政府濫用征地權(quán)，以增加地方財政收入。近幾年，情況有了變化，不少地方的實際征地價格已經(jīng)提高不少，甚至高于世界水平。《決定》中提出，縮小征地范圍，規(guī)范征地程序，完善對被征地農(nóng)民合理、規(guī)范、多元保障機制。建立兼顧國家、集體、個人的土地增值收益分配機制，合理提高個人收益。這是對征地范圍、征地補償提出的新要求，具有積極意義。今后我們要更多地使用“交易”的概念，少使用“征收”概念；相應地，在交易時，要更多地使用“價格”概念，少使用“補償”概念。

承包地宅基地抵押、擔保，農(nóng)民獲更多財產(chǎn)性收入

記者：《決定》中提出，加快構(gòu)建新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營體系，賦予農(nóng)民更多財產(chǎn)權(quán)利，并有一系列相關(guān)表述。您認為，這些改革將會給農(nóng)民帶來哪些變化？

黨國英：《決定》中提出，賦予農(nóng)民對承包地占有、使用、收益、流轉(zhuǎn)及承包經(jīng)營權(quán)抵押、擔保權(quán)能，保障農(nóng)戶宅基地用益物權(quán)，改革完善農(nóng)村宅基地制度，選擇若干試點，慎重穩(wěn)妥推進農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押、擔保、轉(zhuǎn)讓，這無疑賦予了農(nóng)戶承包地及宅基地更多的財產(chǎn)權(quán)利，對增加農(nóng)民的財產(chǎn)性收入、激活農(nóng)村經(jīng)濟、促進城鎮(zhèn)化發(fā)展等方面都將產(chǎn)生十分積極的作用。

農(nóng)民可以利用承包地和宅基地抵押、擔保擴大融資渠道，有利于自身的資本積累和生產(chǎn)經(jīng)營規(guī)模的擴大，農(nóng)民投資、消費的熱情也有望被激活?，F(xiàn)行農(nóng)戶宅基地轉(zhuǎn)讓范圍的拓寬有助于實現(xiàn)宅基地的有償退出，這為城市和農(nóng)村人口和資本的雙向流動創(chuàng)造了條件，有利于提高農(nóng)村土地和資本的利用效率。

目前農(nóng)村土地的所有權(quán)屬于集體，但集體產(chǎn)權(quán)容易虛置，也就難以抵制各利益集團

利用“國家或集體”的名義侵犯農(nóng)民個人土地所有權(quán)?！稕Q定》中提出，積極發(fā)展農(nóng)民股份合作，賦予農(nóng)民對集體資產(chǎn)股份占有、收益、有償退出及抵押、擔保、繼承權(quán)，則有利于這一問題的解決。農(nóng)民所擁有的財產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)為股份形式后，實現(xiàn)了農(nóng)村集體資產(chǎn)的所有權(quán)由集體共同所有轉(zhuǎn)為按所有者人數(shù)實行人人持股所有。產(chǎn)權(quán)的明晰有利于保護農(nóng)民的財產(chǎn)權(quán)益，也有利于提高集體經(jīng)濟活動的效率，激勵農(nóng)村集體經(jīng)濟做大做強。

明晰產(chǎn)權(quán)、構(gòu)建農(nóng)地市場是改革重點

記者：《決定》中提到的農(nóng)村集體

經(jīng)營性建設(shè)用地入市、宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)等一系列土地改革要落實，要進行哪些改革，解決好哪些問題？

黨國英：新一輪土地改革要落實，要進行微觀上的產(chǎn)權(quán)改革、中觀上的市場化改革和宏觀上的管理體制改革。首先，最重要的問題就是明晰產(chǎn)權(quán)。如果農(nóng)民土地產(chǎn)權(quán)不明確，土地交易市場就沒法建立，也無法形成合理的土地價格，規(guī)模經(jīng)營、土地高效利用也無從談起。今年，中央一號文件明確提出全面開展農(nóng)村土地確權(quán)登記頒證工作，用五年時間基本完成農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)確權(quán)登記頒證工作，妥善解決農(nóng)戶承包地塊面積不準、四至不清等問題。下一步，要加快確權(quán)步伐，在此基礎(chǔ)上繼續(xù)創(chuàng)新農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)實現(xiàn)方式的多樣化，在轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓、股份合作之外，通過信托、抵押等方式將其與金融創(chuàng)新捆綁在一起，從而增加農(nóng)民的資產(chǎn)性收益。

其次，要統(tǒng)一市場。要借鑒國有建設(shè)用地管理的經(jīng)驗，加快建立農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地流轉(zhuǎn)制度，將農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地交易納入已有國有建設(shè)用地市場等交易平臺，促進公開公平公正和規(guī)范交易。大力培育和發(fā)展城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場信息、交易代理、市場咨詢、地價評估、土地登記代理、糾紛仲裁等服務機構(gòu)。要系統(tǒng)安排建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場的配套措施，包括加快推進相關(guān)法律法規(guī)修改和制度建設(shè)，研究出臺農(nóng)村集體土地征收補償安置條例，對現(xiàn)有違法違規(guī)城鄉(xiāng)建設(shè)用地開展全面清查并制定處理辦法等。

第三，要調(diào)整體制。要進一步協(xié)調(diào)中央政府與地方政府之間的利益關(guān)系，解決深層次的矛盾和問題，提高決策制定和落實的效率。要加快落實土地規(guī)劃的法治化、民主化、科學化，同時要優(yōu)化土地用途管制政策，建立農(nóng)業(yè)保護區(qū)制度。對農(nóng)村建設(shè)用地管理要更加靈活，中央應下放管理權(quán)限，充分尊重地方自主權(quán)。對于土地流轉(zhuǎn)改革，要向農(nóng)業(yè)投資者傳遞更明確的土地用途信息，以減少土地流轉(zhuǎn)中的投機行為。土地改革是一件牽一發(fā)而動全局的大事，政府在落實政策的過程中，既要考慮到農(nóng)民權(quán)益的保障，也要考慮到防范濫用權(quán)力，要通過具體制度設(shè)計和各種政策措施的完善，使改革紅利惠及廣大農(nóng)民。⑥6

第四篇：土地增值稅相關(guān)政策

土地增值稅清算相關(guān)政策

福建省地方稅務局轉(zhuǎn)發(fā)國家稅務總局

關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知

[發(fā)文日期：2007-02-05]福建省地方稅務局 文號：閩地稅發(fā)〔2007〕24號

各市、縣（區(qū)）地稅局，省、各設(shè)區(qū)市地稅局直屬分局、稽查局，福州、廈門、泉州、漳州市地稅局外稅分局，泉州、南平市地稅局征收分局：

現(xiàn)將《國家稅務總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)［2006］187號）轉(zhuǎn)發(fā)給你們，并對有關(guān)問題明確如下，請一并貫徹執(zhí)行。

一、各地應根據(jù)國家稅務總局規(guī)定，結(jié)合當?shù)貙嶋H，積極開展房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅清算，并建立起土地增值稅基礎(chǔ)資料庫，為確定科學合理的評估模型，保證土地增值稅征收的及時、準確、公平、合理奠定基礎(chǔ)。土地增值稅基礎(chǔ)資料庫應包含以下主要內(nèi)容：房地產(chǎn)開發(fā)項目基本情況、轉(zhuǎn)讓收入總額、各項扣除項目金額、土地增值稅預征及清算情況，實際土地增值稅稅負等。

二、根據(jù)國稅發(fā)［2006］187號第二條規(guī)定，已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上的，主管稅務機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算。其中“已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積”包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應視同銷售的房地產(chǎn)面積。

三、對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、開發(fā)間接費用的憑證及資料不符合清算要求或不實，需要進行核定的，在省局未確定具體核定辦法前，由負責清算的地方稅務機關(guān)按照國稅發(fā)［2006］187號第四條第（二）項規(guī)定確定上述四項開發(fā)成本的單位面積金額標準。

四、各設(shè)區(qū)市地方稅務局應根據(jù)國家稅務總局規(guī)定，結(jié)合當?shù)貙嶋H情況，制定稅務中介機構(gòu)從事土地增值稅清算鑒證工作的具體管理辦法，明確《土地增值稅清算稅款鑒證報告》格式,并報省局備案。

五、閩地稅發(fā)［2005］號印發(fā)的《福建省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅征收管理辦法（試行）》繼續(xù)執(zhí)行，但其中有關(guān)清（結(jié)）算條件和時間的規(guī)定以國稅發(fā)［2006］187號文和本文為準。

六、凡2007年2月1日后開始進行清算的項目，均適用本通知的規(guī)定。

二ＯＯ七年二月一日

國家稅務總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算

管理有關(guān)問題的通知

[發(fā)文日期：2007-01-17] 來源：國家稅務總局

文號：國稅發(fā)〔2006〕187號

各省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市地方稅務局，西藏、寧夏自治區(qū)國家稅務局：

為進一步加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理工作，根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及有關(guān)規(guī)定，現(xiàn)就有關(guān)問題通知如下：

一、土地增值稅的清算單位

土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。

開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應分別計算增值額。

二、土地增值稅的清算條件

（一）符合下列情形之一的，納稅人應進行土地增值稅的清算：

1.房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；

2.整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；

3.直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

（二）符合下列情形之一的，主管稅務機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算：

1.已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；

2.取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；

3.納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；

4.省稅務機關(guān)規(guī)定的其他情況。

三、非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定

（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應視同銷售房地產(chǎn), 其收入按下列方法和順序確認： 

1.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定；

2.由主管稅務機關(guān)參照當?shù)禺斈?、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應的成本和費用。

四、土地增值稅的扣除項目

（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算時計算與清算項目有關(guān)的扣除項目金額，應根據(jù)土地增值稅暫行條例第六條及其實施細則第七條的規(guī)定執(zhí)行。除另有規(guī)定外，扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、費用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、開發(fā)間接費用的憑證或資料不符合清算要求或不實的，地方稅務機關(guān)可參照當?shù)亟ㄔO(shè)工程造價管理部門公布的建安造價定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項開發(fā)成本的單位面積金額標準，并據(jù)以計算扣除。具體核定方法由省稅務機關(guān)確定。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按以下原則處理：

1.建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除；

2.建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除； 

3.建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應計算收入，并準予扣除成本、費用。

（四）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預提費用，除另有規(guī)定外，不得扣除。

（五）屬于多個房地產(chǎn)項目共同的成本費用，應按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額。

五、土地增值稅清算應報送的資料

符合本通知第二條第（一）項規(guī)定的納稅人，須在滿足清算條件之日起90日內(nèi)到主管稅務機關(guān)辦理清算手續(xù)；符合本通知第二條第（二）項規(guī)定的納稅人，須在主管稅務機關(guān)限定的期限內(nèi)辦理清算手續(xù)。

納稅人辦理土地增值稅清算應報送以下資料：

（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)清算土地增值稅書面申請、土地增值稅納稅申報表；

（二）項目竣工決算報表、取得土地使用權(quán)所支付的地價款憑證、國有土地使用權(quán)出讓合同、銀行貸款利息結(jié)算通知單、項目工程合同結(jié)算單、商品房購銷合同統(tǒng)計表等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、成本和費用有關(guān)的證明資料；

（三）主管稅務機關(guān)要求報送的其他與土地增值稅清算有關(guān)的證明資料等。

納稅人委托稅務中介機構(gòu)審核鑒證的清算項目，還應報送中介機構(gòu)出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報告》。

六、土地增值稅清算項目的審核鑒證

稅務中介機構(gòu)受托對清算項目審核鑒證時，應按稅務機關(guān)規(guī)定的格式對審核鑒證情況出具鑒證報告。對符合要求的鑒證報告，稅務機關(guān)可以采信。

稅務機關(guān)要對從事土地增值稅清算鑒證工作的稅務中介機構(gòu)在準入條件、工作程序、鑒證內(nèi)容、法律責任等方面提出明確要求，并做好必要的指導和管理工作。

七、土地增值稅的核定征收

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有下列情形之一的，稅務機關(guān)可以參照與其開發(fā)規(guī)模和收入水平相近的當?shù)仄髽I(yè)的土地增值稅稅負情況，按不低于預征率的征收率核定征收土地增值稅：

（一）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應當設(shè)置但未設(shè)置賬簿的；

（二）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；

（三）雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項目金額的；

（四）符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務機關(guān)責令限期清算，逾期仍不清算的；

（五）申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當理由的。

八、清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理

在土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應按規(guī)定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計算。

單位建筑面積成本費用=清算時的扣除項目總金額÷清算的總建筑面積

本通知自2007年2月1日起執(zhí)行。各省稅務機關(guān)可依據(jù)本通知的規(guī)定并結(jié)合當?shù)貙嶋H情況制定具體清算管理辦法。

國家稅務總局

二○○六年十二月二十八日

財政部 國家稅務總局關(guān)于土地增值稅普通標準住宅有關(guān)政策的通知

[發(fā)文日期：2006-11-10]

國家稅務總局文號：財稅[2006]141號

各省、自治區(qū)、直轄市、計劃單列市財政廳(局)、地方稅務局，新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團財務局：

為貫徹落實《國務院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于調(diào)整住房供應結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格意見的通知》(國辦發(fā)[2006]37號)精神，進一步促進調(diào)整住房供應結(jié)構(gòu)，增加中小套型、中低價位普通商品住房供應，現(xiàn)將《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第八條中“普通標準住宅”的認定問題通知如下：

“普通標準住宅”的認定，可在各省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)《國務院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》(國辦發(fā)[2005]26號)制定的“普通住房標準”的范圍內(nèi)從嚴掌握。

請遵照執(zhí)行。

財政部 國家稅務總局

二○○六年十月二十日

財政部 國家稅務總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知

[發(fā)文日期：2006-08-03]

國家稅務總局

文號：財稅[2006]21號 各省、自治區(qū)、直轄市、計劃單列市財政廳（局）、地方稅務局，新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團財務局：

根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（以下簡稱《條例》)及其實施細則和有關(guān)規(guī)定精神，現(xiàn)將土地增值稅有關(guān)問題明確如下：

一、關(guān)于納稅人建造普通標準住宅出售和居民個人轉(zhuǎn)讓普通住宅的征免稅問題

《條例》第八條中“普通標準住宅”和《財政部、國家稅務總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)市場若干稅收政策的通知》（財稅字〔1999〕210號）第三條中“普通住宅”的認定，一律按各省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)《國務院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》（國辦發(fā)〔2005〕26號）制定并對社會公布的“中小套型、中低價位普通住房”的標準執(zhí)行。納稅人既建造普通住宅，又建造其他商品房的，應分別核算土地增值額。

在本文件發(fā)布之日前已向房地產(chǎn)所在地地方稅務機關(guān)提出免稅申請，并經(jīng)稅務機關(guān)按各省、自治區(qū)、直轄市人民政府原來確定的普通標準住宅的標準審核確定，免征土地增值稅的普通標準住宅，不做追溯調(diào)整。

二、關(guān)于轉(zhuǎn)讓舊房準予扣除項目的計算問題

納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當?shù)囟悇詹块T確認，《條例》第六條第（一）、（三）項規(guī)定的扣除項目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購買起至轉(zhuǎn)讓止每年加計5%計算。對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計5%的基數(shù)。

對于轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，既沒有評估價格，又不能提供購房發(fā)票的，地方稅務機關(guān)可以根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》（以下簡稱《稅收征管法》）第35條的規(guī)定，實行核定征收。

三、關(guān)于土地增值稅的預征和清算問題

各地要進一步完善土地增值稅預征辦法，根據(jù)本地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)增值水平和市場發(fā)展情況，區(qū)別普通住房、非普通住房和商用房等不同類型，科學合理地確定預征率，并適時調(diào)整。工程項目竣工結(jié)算后，應及時進行清算，多退少補。

對未按預征規(guī)定期限預繳稅款的，應根據(jù)《稅收征管法》及其實施細則的有關(guān)規(guī)定，從限定的繳納稅款期限屆滿的次日起，加收滯納金。

對已竣工驗收的房地產(chǎn)項目，凡轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)的建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上的，稅務機關(guān)可以要求納稅人按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入與扣除項目金額配比的原則，對已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)進行土地增值稅的清算。具體清算辦法由各省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市地方稅務局規(guī)定。

四、關(guān)于因城市實施規(guī)劃、國家建設(shè)需要而搬遷，納稅人自行轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的征免稅問題

《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第十一條第四款所稱：因“城市實施規(guī)劃”而搬遷，是指因舊城改造或因企業(yè)污染、擾民（指產(chǎn)生過量廢氣、廢水、廢渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有關(guān)主管部門根據(jù)已審批通過的城市規(guī)劃確定進行搬遷的情況；因“國家建設(shè)的需要”而搬遷，是指因?qū)嵤﹪鴦赵?、省級人民政府、國務院有關(guān)部委批準的建設(shè)項目而進行搬遷的情況。

五、關(guān)于以房地產(chǎn)進行投資或聯(lián)營的征免稅問題

對于以土地（房地產(chǎn)）作價入股進行投資或聯(lián)營的，凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進行投資和聯(lián)營的，均不適用《財政部、國家稅務總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字〔1995〕048號）第一條暫免征收土地增值稅的規(guī)定。

六、本文自2006年3月2日起執(zhí)行。

抄送：各省、自治區(qū)、直轄市、計劃單列市國家稅務局。

財政部 國家稅務總局

二○○六年三月二日

福建省地方稅務局關(guān)于印發(fā)《福建省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅征收管理辦法（試行）》的通知

[發(fā)文日期：2005-10-14]福建省地方稅務局 各設(shè)區(qū)市地方稅務局，省局直征分局：

現(xiàn)將《福建省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅征收管理辦法（試行）》印發(fā)給你們，請認真貫徹執(zhí)行。在執(zhí)行中存在的問題與意見請及時反饋省局，以便修改完善。

二ＯＯ五年十月十四日

福建省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅征收管理辦法（試行)

第一章 總 則

第一條 為加強和規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅征收管理，根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（以下簡稱《條例》）及其實施細則和《中華人民共和國稅收征收管理法》（以

文號：閩地稅發(fā)[2005]195 下簡稱《稅收征管法》）及其實施細則，結(jié)合我省實際情況，制定本辦法。

第二條 凡在本省境內(nèi)轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物（以下簡稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn))并取得收入的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（以下簡稱納稅人），應當依照本辦法申報繳納土地增值稅。納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，指轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟收益，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。

第三條 納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，以轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)所在地為土地增值稅納稅地點。第四條 土地增值稅由房地產(chǎn)所在地的地方稅務機關(guān)（以下簡稱主管稅務機關(guān)）負責征收。第二章 納稅申報

第五條 土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項目或核算對象為單位計算。納稅人在取得施工許可證后的30日內(nèi)，應按每一成本核算項目或?qū)ο笙蛑鞴芏悇諜C關(guān)辦理項目登記，填報《土地增值稅項目登記表》，并提供下列資料（復印件）。

（一）施工許可證；

（二）房地產(chǎn)開發(fā)項目的預、概算書；

（三）項目立項書；

（四）商品房分層平面圖；

（五）取得土地使用權(quán)的證明材料；

（六）主管稅務機關(guān)要求提供的其他有關(guān)資料。

第六條 納稅人預售房地產(chǎn)的，應在取得預售許可證明后的15日內(nèi)，向主管稅務機關(guān)報送預售許可證明（復印件）及預售商品房分層平面圖等資料。

第七條 納稅人在房地產(chǎn)開發(fā)過程中簽訂的工程施工合同，應在合同簽訂后30日內(nèi)向主管稅務機關(guān)報備。

第八條 納稅人應于次月10日內(nèi)，將上月同一計稅項目轉(zhuǎn)讓或預售的房地產(chǎn)匯總后，向房地產(chǎn)所在地主管稅務機關(guān)辦理納稅申報并繳納稅款,同時提供轉(zhuǎn)讓或預售的房地產(chǎn)具體銷售清單。

第三章 稅款征收

第九條 納稅人項目已全部竣工結(jié)算并一次性轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，應按《條例》及其實施細則的有關(guān)規(guī)定，據(jù)實申報繳納土地增值稅。

第十條 納稅人在項目全部竣工結(jié)算并轉(zhuǎn)讓完畢前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，采取預征土地增值稅辦法。除當?shù)卣?guī)定的經(jīng)濟適用房轉(zhuǎn)讓不預征外，其他房地產(chǎn)項目應按下列預征率預征土地增值稅。

1、住宅按1%—2%預征。

2、商業(yè)營業(yè)用房、寫字樓等其他房地產(chǎn)按2%—3%預征。

3、別墅按3%預征。

4、對納稅人既開發(fā)建造住宅又開發(fā)其他房地產(chǎn)的，其銷售收入應分別核算，否則從高按2%—3%預征。

各設(shè)區(qū)市地稅局在上述規(guī)定的幅度內(nèi)，應對當?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營情況進行調(diào)研測算后，自行確定預征率，并報省局備案。個別地區(qū)的預征率需要調(diào)整的，報經(jīng)省局批準，可在統(tǒng)一規(guī)定的預征率幅度內(nèi)適當上浮或下調(diào)，但最高調(diào)整幅度不得超過50%。

第十一條 納稅人按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入和規(guī)定的預征率計算應納稅額。應納稅額計算公式： 應納稅額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入×預征率

第十二條 納稅人應在主管稅務機關(guān)規(guī)定的預征期限內(nèi)繳納土地增值稅，對未按預征規(guī)定期限繳納稅款的，按《稅收征管法》及實施細則的有關(guān)規(guī)定，從限定的繳納期限屆滿的次日起，加收滯納金。

第四章 納稅清結(jié)算

第十三條 預征土地增值稅的納稅人，應在項目竣工結(jié)算完畢后的45日內(nèi)，向房地產(chǎn)所在地主管稅務機關(guān)申請土地增值稅納稅清結(jié)算，同時提供以下資料。

（一）土地增值稅清結(jié)算申請報告；

（二）土地增值稅納稅清結(jié)算申報表；

（三）支付土地使用權(quán)出讓金的證明材料；

（四）銀行貸款合同及銀行貸款利息結(jié)算證明材料；

（五）房地產(chǎn)開發(fā)項目工程決算報告；

（六）無償提供公共配套設(shè)施的證明材料；

（七）開發(fā)項目成本扣除情況補充說明報告；

（八）稅務機關(guān)要求提供的其他材料。

第十四條 對已全部竣工結(jié)算的房地產(chǎn)項目，凡轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的建筑面積占可轉(zhuǎn)讓的建筑面積比例達85%以上時，稅務機關(guān)可以要求納稅人對土地增值稅進行清結(jié)算。清結(jié)算時，對未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)部份，按其占總建筑面積的比例，相應扣除土地增值稅的扣除項目金額。第十五條 存在以下情形的，稅務機關(guān)應當及時對納稅人的房地產(chǎn)項目進行清結(jié)算：

（一）經(jīng)納稅評估發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)項目利潤異?；虼嬖谔搱蟛m報房地產(chǎn)成交價格等情況的；

（二）由本級或上級稅務機關(guān)或其他有關(guān)單位或個人轉(zhuǎn)來舉報案件；

（三）納稅人有涉及偷稅漏稅等稅收違法行為等其他情形的；

（四）稅務機關(guān)認為有必要進行清算的。

第十六條 納稅人納稅清結(jié)算時，應準確核算房地產(chǎn)開發(fā)項目的轉(zhuǎn)讓收入與扣除項目金額，并提供真實合法有效的憑據(jù)。沒有真實合法有效的憑據(jù)不能列入扣除項目。

納稅人提供的轉(zhuǎn)讓收入或扣除項目明顯不實的，稅務機關(guān)可以按《稅收征管法》的有關(guān)規(guī)定，核定其應納稅額。

第十七條 對納稅人既建造住宅又從事其他房地產(chǎn)開發(fā)轉(zhuǎn)讓的，應分別核算增值額，不分別核算增值額或不能準確核算增值額的，由主管地稅機關(guān)統(tǒng)一按其各占總建筑面積的比例，分別計算扣除項目金額和增值額；對納稅人既建造普通標準住宅又建造非普通標準住宅轉(zhuǎn)讓的，也應分別核算增值額，不分別核算增值額或不能準確核算增值額的，其建造的普通標準住宅不能適用《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第八條

（一）項的免稅規(guī)定。第十八條 納稅人建造轉(zhuǎn)讓的住宅符合下列各項標準的視為普通標準住宅：

（一）住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上；

（二）單套建筑面積在140平方米以下；

（三）實際成交價格低于同級別土地上住房平均較易價格1.38倍以下。其中

（二）、（三）項的具體標準以當?shù)卣嫉臄?shù)據(jù)為準。

第十九條 納稅人因財務制度不健全等原因?qū)е轮鞴芏悇諜C關(guān)難以對房地產(chǎn)項目進行清算的，稅務機關(guān)可以按照《稅收征管法》的有關(guān)規(guī)定，對整個房地產(chǎn)項目應納的土地增值稅實行核定征收。核定征收的稅款不能低于按預征率計算的稅款。

第二十條 土地增值稅清結(jié)算已結(jié)束的納稅人，如果有證據(jù)表明納稅人在清結(jié)算過程中提供虛假收入、成本費用等情況的，主管稅務機關(guān)應重新清結(jié)算或移交稽查部門立案稽查。

第二十一條 對1994年1月1日前已簽訂的房地產(chǎn)項目或已立項，并已按規(guī)定投入資金進行開發(fā)，按規(guī)定在2000年底前首次轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，可免征土地增值稅。2000年12月31日以后對剩余部分轉(zhuǎn)讓的，該房地產(chǎn)項目在進行清結(jié)算時，應對該項目的全部收入和扣除項目進行整體清結(jié)算，先計算整個項目應繳納的土地增值稅，再按免稅和應稅的銷售收入比例劃分征免的稅額。第六章 附則

第二十二條 納稅人違反本辦法規(guī)定的，按照《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則的有關(guān)規(guī)定進行處罰。

第二十三條 各設(shè)區(qū)市地方稅務局可以根據(jù)本辦法制定具體實施辦法。第二十四條 本辦法由福建省地方稅務局負責解釋。

第二十五條 本辦法自2006年1月1日起施行。以前規(guī)定與本辦法規(guī)定不一致的,以本辦法規(guī)定為準。

附件：1.土地增值稅項目登記表。2.土地增值稅納稅清結(jié)算申報表。

福建省地方稅務局關(guān)于地方稅若干具體政策問題的通知

[發(fā)文日期：2005-06-21]福建省地方稅務局 各設(shè)區(qū)市地方稅務局，省局直征分局：

最近陸續(xù)接到各地反映一些地方稅相關(guān)政策問題，經(jīng)研究，在國家稅務總局未作出明確之前，我省暫統(tǒng)一如下：

一、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以出讓方式取得土地使用權(quán)后土地使用稅納稅義務發(fā)生時間的確定問題。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以出讓方式取得土地使用權(quán)，其土地使用稅從有權(quán)批準用地的政府批文中所確定的土地使用時間的次月起計算繳納。

二、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售部份商品房后如何計征土地使用稅問題。

按當?shù)氐囟惒块T確定的土地使用稅納稅期限的期末，商品房銷售合同或預售合同中的房地產(chǎn)建筑面積合計數(shù)，占房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)全部房地產(chǎn)建筑面積的比例，計算扣除已售商品房的占地面積后，計征土地使用稅。

三、納稅單位將房產(chǎn)無償提供給免稅單位使用，如何繳納房產(chǎn)稅問題。

納稅單位將房產(chǎn)無償提供給免稅單位使用，由納稅單位按房產(chǎn)原值計算繳納房產(chǎn)稅。

四、關(guān)于城市維護建設(shè)稅適用稅率問題。

按納稅人工商營業(yè)注冊所在地確定城市維護建設(shè)稅的適用稅率。對跨地區(qū)經(jīng)營、聯(lián)合經(jīng)營、文號：閩地稅發(fā)[2005]93號 臨時經(jīng)營的單位和個人的適用稅率仍按《福建省城市維護建設(shè)稅暫行條例》第三條的規(guī)定執(zhí)行。

五、關(guān)于既建造普通標準住宅出售又從事其他房地產(chǎn)開發(fā)銷售的如何計算征收土地增值稅的問題。

對納稅人既建造普通標準住宅出售又從事其他房地產(chǎn)開發(fā)銷售的，應分別核算增值額。對納稅人不分別核算增值額或不能準確核算增值額的，由主管地稅機關(guān)統(tǒng)一按其各占總建筑面積的比例，分別計算扣除項目金額和增值額。

二ＯＯ五年六月二日

國家稅務總局關(guān)于房地產(chǎn)稅收政策執(zhí)行中幾個具體問題的通知

[發(fā)文日期：2006-07-18]

來源：國家稅務總局 文號：國稅發(fā)[2005]172號

各省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市財政廳（局）、地方稅務局，揚州稅務進修學院，局內(nèi)各單位：

根據(jù)《國家稅務總局 財政部 建設(shè)部關(guān)于加強房地產(chǎn)稅收管理的通知》（國稅發(fā)〔2005〕89號）（以下簡稱《通知》）的精神，經(jīng)商財政部、建設(shè)部，現(xiàn)就各地在貫徹落實《通知》中的幾個具體政策問題明確如下：

一、《通知》第三條第二款中規(guī)定的“成交價格”是指住房持有人對外銷售房屋的成交價格。

二、《通知》第三條第四款中規(guī)定的“契稅完稅證明上注明的時間”是指契稅完稅證明上注明的填發(fā)日期。

三、納稅人申報時，同時出具房屋產(chǎn)權(quán)證和契稅完稅證明且二者所注明的時間不一致的，按照“孰先”的原則確定購買房屋的時間。即房屋產(chǎn)權(quán)證上注明的時間早于契稅完稅證明上注明的時間的，以房屋產(chǎn)權(quán)證注明的時間為購買房屋的時間；契稅完稅證明上注明的時間早于房屋產(chǎn)權(quán)證上注明的時間的，以契稅完稅證明上注明的時間為購買房屋的時間。

四、個人將通過受贈、繼承、離婚財產(chǎn)分割等非購買形式取得的住房對外銷售的行為，也適用《通知》的有關(guān)規(guī)定。其購房時間按發(fā)生受贈、繼承、離婚財產(chǎn)分割行為前的購房時間確定，其購房價格按發(fā)生受贈、繼承、離婚財產(chǎn)分割行為前的購房原價確定。個人需持其通過受贈、繼承、離婚財產(chǎn)分割等非購買形式取得住房的合法、有效法律證明文書，到地方稅務部門辦理相關(guān)手續(xù)。

五、根據(jù)國家房改政策購買的公有住房，以購房合同的生效時間、房款收據(jù)的開具日期或房屋產(chǎn)權(quán)證上注明的時間，按照“孰先”的原則確定購買房屋的時間。

六、享受稅收優(yōu)惠政策普通住房的面積標準是指地方政府按國辦發(fā)〔2005〕26號文件規(guī)定確定并公布的普通住房建筑面積標準。對于以套內(nèi)面積進行計量的，應換算成建筑面積，判斷該房屋是否符合普通住房標準。

國家稅務總局

二○○五年十月二十日

國務院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于調(diào)整住房供應結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格意見的通知 [發(fā)文日期：2006-05-30]

來源：國務院辦公廳 文號：國辦發(fā)[2006]37號各省、自治區(qū)、直轄市人民政府，國務院各部委、各直屬機構(gòu)：

建設(shè)部、發(fā)展改革委、監(jiān)察部、財政部、國土資源部、人民銀行、稅務總局、統(tǒng)計局、銀監(jiān)會《關(guān)于調(diào)整住房供應結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見》已經(jīng)國務院同意，現(xiàn)轉(zhuǎn)發(fā)給你們，請認真貫徹執(zhí)行。

房地產(chǎn)業(yè)是我國新的發(fā)展階段的一個重要支柱產(chǎn)業(yè)。引導和促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展，有利于保持國民經(jīng)濟的平穩(wěn)較快增長，有利于滿足廣大群眾的基本住房消費需求，有利于實現(xiàn)全面建設(shè)小康社會的目標。當前，要針對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中存在的問題，進一步加強市場引導和調(diào)控。要按照科學發(fā)展觀的要求，堅持落實和完善政策，調(diào)整住房結(jié)構(gòu)，引導合理消費；堅持深化改革，標本兼治，加強法治，規(guī)范秩序；堅持突出重點，分類指導，區(qū)別對待。各地區(qū)、特別是城市人民政府要切實負起責任，把調(diào)整住房供應結(jié)構(gòu)、控制住房價格過快上漲納入經(jīng)濟社會發(fā)展工作的目標責任制，促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。國務院有關(guān)部門要組成聯(lián)合檢查組，對各地2005年以來落實中央關(guān)于房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的情況進行一次集中檢查。對宏觀調(diào)控政策落實不到位、房價漲幅沒有得到有效控制、結(jié)構(gòu)性矛盾突出、拆遷問題較多的城市，要予以通報批評，并限期整改。

國務院辦公廳

二○○六年五月二十四日

關(guān)于調(diào)整住房供應結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見 建設(shè)部 發(fā)展改革委 監(jiān)察部 財政部 國土資源部

人民銀行 稅務總局 統(tǒng)計局 銀監(jiān)會

去年以來，各地區(qū)、各部門貫徹中央關(guān)于加強房地產(chǎn)市場調(diào)控的決策和部署，房地產(chǎn)投資增長和房價上漲過快的勢頭初步得到抑制。但是，房地產(chǎn)領(lǐng)域的一些問題尚沒有得到根本解決，少數(shù)城市房價上漲過快，住房供應結(jié)構(gòu)不合理矛盾突出，房地產(chǎn)市場秩序比較混亂。為切實解決當前房地產(chǎn)市場存在的問題，要繼續(xù)認真落實《國務院辦公廳關(guān)于切實穩(wěn)定住房價格的通知》（國辦發(fā)明電〔2005〕8號）和《國務院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》（國辦發(fā)〔2005〕26號）提出的各項政策措施，并根據(jù)房地產(chǎn)市場的新情況對部分政策措施作適當調(diào)整?，F(xiàn)就調(diào)整住房供應結(jié)構(gòu)、穩(wěn)定住房價格提出以下意見：

一、切實調(diào)整住房供應結(jié)構(gòu)

（一）制定和實施住房建設(shè)規(guī)劃。要重點發(fā)展?jié)M足當?shù)鼐用褡宰⌒枨蟮闹械蛢r位、中小套型普通商品住房。各級城市（包括縣城，下同）人民政府要編制住房建設(shè)規(guī)劃，明確“十一五”期間，特別是今明兩年普通商品住房、經(jīng)濟適用住房和廉租住房的建設(shè)目標，并納入當?shù)亍笆晃濉卑l(fā)展規(guī)劃和近期建設(shè)規(guī)劃。各級城市住房建設(shè)規(guī)劃要在2006年9月底前向社會公布。直轄市、計劃單列市、省會城市人民政府要將住房建設(shè)規(guī)劃報建設(shè)部備案；其他城市住房建設(shè)規(guī)劃報省級建設(shè)主管部門備案。各級建設(shè)（規(guī)劃）主管部門要會同監(jiān)察機關(guān)加強規(guī)劃效能監(jiān)察，督促各地予以落實。

（二）明確新建住房結(jié)構(gòu)比例?！笆晃濉睍r期，要重點發(fā)展普通商品住房。自2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下住房（含經(jīng)濟適用住房）面積所占比重，必須達到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上。直轄市、計劃單列市、省會城市因特殊情況需要調(diào)整上述比例的，必須報建設(shè)部批準。過去已審批但未取得施工許可證的項目凡不符合上述要求的，應根據(jù)要求進行套型調(diào)整。

二、進一步發(fā)揮稅收、信貸、土地政策的調(diào)節(jié)作用

（三）調(diào)整住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅。為進一步抑制投機和投資性購房需求，從2006年6月1日起，對購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅；個人購買普通住房超過5年（含5年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時免征營業(yè)稅；個人購買非普通住房超過5年（含5年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅。稅務部門要嚴格稅收征管，防止漏征和隨意減免。

（四）嚴格房地產(chǎn)開發(fā)信貸條件。為抑制房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用銀行貸款囤積土地和房源，對項目資本金比例達不到35%等貸款條件的房地產(chǎn)企業(yè)，商業(yè)銀行不得發(fā)放貸款。對閑置土地和空置商品房較多的開發(fā)企業(yè)，商業(yè)銀行要按照審慎經(jīng)營原則，從嚴控制展期貸款或任何形式的滾動授信。對空置3年以上的商品房，商業(yè)銀行不得接受其作為貸款的抵押物。

（五）有區(qū)別地適度調(diào)整住房消費信貸政策。為抑制房價過快上漲，從2006年6月1日起，個人住房按揭貸款首付款比例不得低于30%?？紤]到中低收入群眾的住房需求，對購買自住住房且套型建筑面積90平方米以下的仍執(zhí)行首付款比例20%的規(guī)定。

（六）保證中低價位、中小套型普通商品住房土地供應。各級城市人民政府要編制用地計劃，科學確定房地產(chǎn)開發(fā)土地供應規(guī)模。要優(yōu)先保證中低價位、中小套型普通商品住房（含經(jīng)濟適用住房）和廉租住房的土地供應，其供應量不得低于居住用地供應總量的70%；土地的供應應在限套型、限房價的基礎(chǔ)上，采取競地價、競房價的辦法，以招標方式確定開發(fā)建設(shè)單位。繼續(xù)停止別墅類房地產(chǎn)開發(fā)項目土地供應，嚴格限制低密度、大套型住房土地供應。

（七）加大對閑置土地的處置力度。土地、規(guī)劃等有關(guān)部門要加強對房地產(chǎn)開發(fā)用地的監(jiān)管。對超出合同約定動工開發(fā)日期滿1年未動工開發(fā)的，依法從高征收土地閑置費，并責令限期開工、竣工；滿2年未動工開發(fā)的，無償收回土地使用權(quán)。對雖按照合同約定日期動工建設(shè)，但開發(fā)建設(shè)面積不足1/3或已投資額不足1/4，且未經(jīng)批準中止開發(fā)建設(shè)連續(xù)滿1年的，按閑置土地處置。

三、合理控制城市房屋拆遷規(guī)模和進度

（八）嚴格控制被動性住房需求。各地要按照《國務院辦公廳關(guān)于控制城鎮(zhèn)房屋拆遷規(guī)模嚴格拆遷管理的通知》(國辦發(fā)〔2004〕46號）的要求，加強拆遷計劃管理，合理控制城市房屋拆遷規(guī)模和進度，減緩被動性住房需求的過快增長。2006年各地房屋拆遷規(guī)模原則上控制在2005年的水平以內(nèi)。要量力而行，嚴禁大拆大建，在沒有落實拆遷安置房源和補償政策不到位的情況下，不得實施拆遷，不得損害群眾合法利益。

四、進一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序

（九）加強房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)全過程監(jiān)管。對已經(jīng)規(guī)劃許可仍未開工的項目，要重新進行規(guī)劃審查。對不符合規(guī)劃控制性要求，尤其是套型結(jié)構(gòu)超過規(guī)定的項目，不得核發(fā)規(guī)劃許可證、施工許可證和商品房預售許可證。對擅自改變設(shè)計、變更項目、超出規(guī)定建設(shè)的住房要依法予以處理直至沒收。

（十）切實整治房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)違法違規(guī)行為。房地產(chǎn)、工商行政主管部門要依法查處合同欺詐等違法違規(guī)交易行為，對不符合條件擅自預售商品房的，責令停止并依法予以處罰；對捂盤惜售、囤積房源，惡意炒作、哄抬房價的房地產(chǎn)企業(yè)，要加大整治查處力度，情節(jié)惡劣、性質(zhì)嚴重的，依法依規(guī)給予經(jīng)濟處罰，直至吊銷營業(yè)執(zhí)照，并追究有關(guān)負責人的責任。

五、有步驟地解決低收入家庭的住房困難

（十一）加快城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè)。廉租住房是解決低收入家庭住房困難的主要渠道，要穩(wěn)步擴大廉租住房制度覆蓋面。尚未建立廉租住房制度的城市，必須在2006年年底前建立，并合理確定和公布今明兩年廉租住房建設(shè)規(guī)模。要落實廉租住房資金籌措渠道，城市人民政府要將土地出讓凈收益的一定比例用于廉租住房建設(shè)，各級財政也要加大支持力度。2006年年底前，各地都要安排一定規(guī)模的廉租住房開工建設(shè)。

（十二）規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟適用住房。各地要繼續(xù)抓好經(jīng)濟適用住房建設(shè)，進一步完善經(jīng)濟適用住房制度，解決建設(shè)和銷售中存在的問題，真正解決低收入家庭的住房需要。嚴格執(zhí)行經(jīng)濟適用住房管理的各項政策，加大監(jiān)管力度，制止違規(guī)購買、謀取不正當利益的行為。嚴格規(guī)范集資合作建房，制止部分單位利用職權(quán)以集資合作建房名義，變相進行住房實物福利分配的違規(guī)行為。

（十三）積極發(fā)展住房二級市場和房屋租賃市場。引導居民通過換購、租賃等方式，合理改善居住條件，多渠道增加中低價位、中小套型住房供應。

六、完善房地產(chǎn)統(tǒng)計和信息披露制度

（十四）建立健全房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)和信息發(fā)布制度。城市人民政府要抓緊開展住房狀況調(diào)查，全面掌握當?shù)刈》靠偭?、結(jié)構(gòu)、居住條件、消費特征等信息，建立健全房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)和信息發(fā)布制度，增強房地產(chǎn)市場信息透明度。要完善市場監(jiān)測分析工作機制，統(tǒng)計和房地產(chǎn)主管部門要定期公布市場供求和房價情況，全面、及時、準確地發(fā)布市場供求信息。

（十五）堅持正確的輿論導向。要加強對房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的宣傳，客觀、公正報道房地產(chǎn)市場情況，引導廣大群眾樹立正確的住房消費觀念。對提供虛假信息、惡意炒作、誤導消費預期的 二ＯＯ六年十二月二十二日

財政部 國家稅務總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)營業(yè)稅有關(guān)政策的通知

[發(fā)文日期：2006-07-05]：國家稅務總局 文號：財稅[2006]75號

各省、自治區(qū)、直轄市、計劃單列市財政廳(局)、地方稅務局，新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團財務局：

為貫徹落實《國務院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于調(diào)整住房供應結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格意見的通知》(國辦發(fā)[2006]37號)，抑制投機和投資性購房需求，進一步加強個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征收管理，現(xiàn)將有關(guān)營業(yè)稅問題通知如下：

2006年6月1日后，個人將購買不足5年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個人將購買超過5年(含5年)的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅；（此規(guī)定已失效）個人將購買超過5年(含5年)的非普通住房對外銷售的，按其銷售收入減去購買房屋的價款后的余額征收營業(yè)稅。

在上述政策中，普通住房及非普通住房的標準、辦理免稅的具體程序、購買房屋的時間、開具發(fā)票、差額征稅扣除憑證、非購買形式取得住房行為及其他相關(guān)稅收管理規(guī)定，按照《國務院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》(國辦發(fā)[2005]26號)、《國家稅務總局 財政部 建設(shè)部關(guān)于加強房地產(chǎn)稅收管理的通知》(國稅發(fā)[2005]89號)和《國家稅務總局關(guān)于房地產(chǎn)稅收政策執(zhí)行中幾個具體問題的通知》(國稅發(fā)[2005]172號)的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

地方各級財稅部門要嚴格執(zhí)行稅收政策，加強稅收征管，對執(zhí)行過程中出現(xiàn)的問題，及時上報財政部和國家稅務總局。

財政部 國家稅務總局

二○○六年六月十六日

福建省地方稅務局關(guān)于經(jīng)濟適用住房銷售征收營業(yè)稅的通知

[發(fā)文日期：2004-11-10]

福建省地方稅務局

文號：閩地稅發(fā)[2004]283號

各市、縣（區(qū)）地方稅務局，省、各設(shè)區(qū)市地方稅務局直屬分局、稽查局，福州、廈門、泉州、漳州市地方稅務局外稅分局，泉州、南平市地方稅務局征收分局： 近接部分市局要求明確經(jīng)濟適用住房銷售征收營業(yè)稅問題的請示，根據(jù)國家經(jīng)濟適用住房建設(shè)有關(guān)規(guī)定和現(xiàn)行營業(yè)稅有關(guān)規(guī)定，對我省經(jīng)濟適用住房銷售征收營業(yè)稅問題明確如下，請遵照執(zhí)行。

根據(jù)建設(shè)部等四部委下發(fā)《經(jīng)濟適用住房管理辦法》（建住房[2004]77號）的規(guī)定，經(jīng)濟適用住房是指政府提供政策優(yōu)惠，限定建設(shè)標準、供應對象和銷售價格，具有保障性質(zhì)的政策性商品住房。該辦法賦予經(jīng)濟適用住房在建設(shè)用地、行政事業(yè)性收費、貸款方面相應的優(yōu)惠政策，沒有規(guī)定經(jīng)濟適用住房銷售免稅的優(yōu)惠。

根據(jù)《財政部、國家稅務總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)市場若干稅收政策的通知》（財稅字[1999]210號）規(guī)定，為了支持住房制度的改革，對企業(yè)、行政事業(yè)單位按房改成本價、標準價出售住房的收入，暫免征收營業(yè)稅。經(jīng)濟適用住房銷售以保本微利為原則，基準價格由開發(fā)成本、稅金和利潤三部分構(gòu)成，不同房改成本價和標準價，因此，經(jīng)濟適用住房的銷售應按規(guī)定征收營業(yè)稅，不能比照房改政策免征營業(yè)稅。

二ＯＯ四年十一月十日

福建省地方稅務局關(guān)于拆遷補償業(yè)務征收營業(yè)稅問題的通知

[發(fā)文日期：2004-03-28]福建省地方稅務局 [

文號：閩地稅發(fā)[2004]63號各市、縣（區(qū)）地方稅務局，省、各設(shè)區(qū)市地方稅務局直征分局、稽查局，福州、廈門、泉州、漳州市地方稅務局外稅分局，泉州、南平市地方稅務局征收分局：

近接福州、莆田、泉州、寧德等設(shè)區(qū)市地稅局來文、來電請示，要求對企事業(yè)單位取得的拆遷補償費收入，是否征收營業(yè)稅問題予以明確。

為正確執(zhí)行營業(yè)稅稅收政策，加強對拆遷補償業(yè)務的營業(yè)稅征收管理，根據(jù)《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》及其實施細則和財政部、國家稅務總局《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)市場若干稅收政策的通知》（財稅字[１９９９]２１０號），以及福建省政府《關(guān)于加快發(fā)展住房二級市場的通知》（閩政[２００１]４３號）等文件對補償費收入的稅收規(guī)定精神，經(jīng)研究，明確如下：

一、拆遷人給予被拆遷單位和個人補償安置的房屋，不論其以何種方式結(jié)算價款，均屬于營業(yè)稅的征稅范圍，應按“銷售不動產(chǎn)”征收營業(yè)稅。拆遷人支付的拆遷補償金應作為成本費用列支，不得沖減其“銷售不動產(chǎn)”的計稅營業(yè)額。

二、被拆遷單位和個人因拆遷取得的房屋（或土地）拆遷補償費及其他補助費或補償安置的房屋，除下列兩種情況外，均應征收營業(yè)稅。

１、被拆遷單位和個人取得政府財政部門支付的房屋（或土地）拆遷補償費及其他補助費，暫免征收營業(yè)稅。

２、被拆遷個人因自用普通住房拆遷，所取得的補償費或拆遷過程中發(fā)生的房屋等面積產(chǎn)權(quán)調(diào)換，暫免征收營業(yè)稅。

三、此前省局下發(fā)的文件規(guī)定中與本規(guī)定不一致的，一律按本規(guī)定執(zhí)行。

國家稅務總局關(guān)于加強住房營業(yè)稅征收管理有關(guān)問題的通知

[發(fā)文日期：2006-06-01]國家稅務總局 文號：國稅發(fā)[2006]74號 各省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市地方稅務局：

為貫徹落實《國務院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于調(diào)整住房供應結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格意見的通知》（國辦發(fā)〔2006〕37號），抑制投機和投資性購房需求，進一步加強個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征收管理，現(xiàn)將有關(guān)問題通知如下：

一、各級地方稅務部門要嚴格執(zhí)行調(diào)整后的個人住房營業(yè)稅稅收政策。

（一）2006年6月1日后，個人將購買不足5年的住房對外銷售全額征收營業(yè)稅。

（二）2006年6月1日后，個人將購買超過5年（含5年）的普通住房對外銷售，應持有關(guān)材料向地方稅務部門申請辦理免征營業(yè)稅手續(xù)。地方稅務部門對納稅人申請免稅的有關(guān)材料進行審核，凡符合規(guī)定條件的，給予免征營業(yè)稅。

（三）2006年6月1日后，個人將購買超過5年（含5年）的住房對外銷售不能提供屬于普通住房證明材料或經(jīng)審核不符合規(guī)定條件的，一律執(zhí)行銷售非普通住房政策，按其售房收入減去購買房屋的價款后的余額征收營業(yè)稅。

（四）普通住房及非普通住房的標準、辦理免稅的具體程序、購買房屋的時間、開具發(fā)票、差額征稅扣除憑證、非購買形式取得住房行為及其他相關(guān)稅收管理規(guī)定，按照《國務院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》（國辦發(fā)〔2005〕26號）、《國家稅務總局 財政部 建設(shè)部關(guān)于加強房地產(chǎn)稅收管理的通知》（國稅發(fā)〔2005〕89號）和《國家稅務總局關(guān)于房地產(chǎn)稅收政策執(zhí)行中幾個具體問題的通知》（國稅發(fā)〔2005〕172號）的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

二、各級地方稅務部門要嚴格執(zhí)行稅收政策，對不符合規(guī)定條件的個人對外銷售住房，不得減免營業(yè)稅，確保調(diào)整后的營業(yè)稅政策落實到位。對擅自變通政策、違反規(guī)定對不符合規(guī)定條件的個人住房給予稅收優(yōu)惠，影響調(diào)整后的稅收政策落實的，要追究當事人責任。對政策執(zhí)行中出現(xiàn)的問題和有關(guān)情況，應及時上報國家稅務總局。

三、各省級地方稅務部門要加強部門配合，積極參與本地區(qū)房地產(chǎn)市場分析監(jiān)測工作，密切關(guān)注營業(yè)稅稅收政策調(diào)整后的政策執(zhí)行效果，加強營業(yè)稅政策調(diào)整對本地區(qū)房地產(chǎn)市場產(chǎn)生影響的分析評估工作。

國家稅務總局

二○○六年五月三十日

國家稅務總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務征收企業(yè)所得稅問題的通知

[發(fā)文日期：2006-03-06]：國家稅務總局 文號：國稅發(fā)[2006]31號

各省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市國家稅務局、地方稅務局：

為了加強和規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的企業(yè)所得稅征收管理，根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅暫行條例》及其實施細則、《中華人民共和國稅收征收管理法》等有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（以下簡稱開發(fā)企業(yè)）的經(jīng)營特點，現(xiàn)就房地產(chǎn)開發(fā)的有關(guān)企業(yè)所得稅問題通知如下：

一、關(guān)于未完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務處理問題

開發(fā)企業(yè)開發(fā)、建造的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品，在其未完工前采取預售方式銷售的，其預售收入先按預計計稅毛利率分季(或月)計算出當期毛利額，扣除相關(guān)的期間費用、營業(yè)稅金及附加后再計入當期應納稅所得額，待開發(fā)產(chǎn)品結(jié)算計稅成本后再行調(diào)整。

（一）經(jīng)濟適用房項目必須符合建設(shè)部、國家發(fā)展改革委員會、國土資源部、中國人民銀行《關(guān)于印發(fā)〈經(jīng)濟適用房管理辦法〉的通知》（建住房〔2004〕77號）等有關(guān)法規(guī)的規(guī)定,其預售收入的計稅毛利率不得低于3%。開發(fā)企業(yè)對經(jīng)濟適用房項目的預售收入進行初始納稅申報時,必須附送有關(guān)部門的批準文件以及其他相關(guān)證明材料。凡不符合規(guī)定或未附送有關(guān)部門的批準文件以及其他相關(guān)證明材料的，一律按銷售非經(jīng)濟適用房的規(guī)定計算繳納企業(yè)所得稅。

（二）非經(jīng)濟適用房開發(fā)項目預計計稅毛利率按以下規(guī)定確定：

１.開發(fā)項目位于省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于20％。

２．開發(fā)項目位于地及地級市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于15%。

３．開發(fā)項目位于其他地區(qū)的，不得低于10％。

二、關(guān)于完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務處理問題

（一）符合下列條件之一的，應視為開發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)完工： 1.竣工證明已報房地產(chǎn)管理部門備案的開發(fā)產(chǎn)品（成本對象）； 2.已開始投入使用的開發(fā)產(chǎn)品（成本對象）； 3.已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明的開發(fā)產(chǎn)品（成本對象）。

（二）開發(fā)產(chǎn)品完工后，開發(fā)企業(yè)應根據(jù)收入的性質(zhì)和銷售方式，按照收入確認的原則，合理地將預售收入確認為實際銷售收入，同時按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)其對應的計稅成本，計算出該項開發(fā)產(chǎn)品實際銷售收入的毛利額。該項開發(fā)產(chǎn)品實際銷售收入毛利額與其預售收入毛利額之間的差額，計入完工的應納稅所得額。凡已完工開發(fā)產(chǎn)品在完工未按規(guī)定結(jié)算計稅成本，或未對其實際銷售收入毛利額和預售收入毛利額之間的差額進行納稅調(diào)整的，主管稅務機關(guān)有權(quán)確定或核定其計稅成本，據(jù)此進行納稅調(diào)整，并按《中華人民共和國稅收征收管理法》的有關(guān)規(guī)定對其進行處理。

（三）開發(fā)產(chǎn)品完工后，開發(fā)企業(yè)應于納稅申報前將其完工情況報告主管稅務機關(guān)。在納稅申報時，開發(fā)企業(yè)須出具有關(guān)機構(gòu)對該項開發(fā)產(chǎn)品實際銷售收入毛利額與預售收入毛利額之間差異調(diào)整情況的稅務鑒定報告以及稅務機關(guān)需要的其他相關(guān)資料。

上述差異調(diào)整情況鑒定報告的基本內(nèi)容包括：開發(fā)項目的地理位置及概況、占地面積、開發(fā)用途、初始開發(fā)時間、完工時間、可售面積及已售面積、預售收入及其毛利額、實際銷售收入及其毛利額、開發(fā)成本及其實際銷售成本等。

（四）開發(fā)產(chǎn)品銷售收入的范圍為銷售開發(fā)產(chǎn)品過程中取得的全部價款，包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價物及其他經(jīng)濟利益。開發(fā)企業(yè)代有關(guān)部門、單位和企業(yè)收取的各種基金、費用和附加等，凡納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)或由開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，應按規(guī)定全部確認為銷售收入；凡未納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)并由開發(fā)企業(yè)之外的其他收取部門、單位開具發(fā)票的，可作為代收代繳款項進行管理。

（五）開發(fā)產(chǎn)品銷售收入應按以下規(guī)定確認：

1．采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應于實際收訖價款或取得索取價款憑據(jù)（權(quán)利）之日，確認收入的實現(xiàn)。

２．采取分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應按銷售合同或協(xié)議約定的價款和付款日確認收入的實現(xiàn)。付款方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現(xiàn)。

３．采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應按銷售合同或協(xié)議約定的價款確定收入額，其首付款應于實際收到日確認收入的實現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認收入的實現(xiàn)。

４．采取委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應按以下原則確認收入的實現(xiàn)：

（1）采取支付手續(xù)費方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應按銷售合同或協(xié)議中約定的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)。

（2）采取視同買斷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，屬于開發(fā)企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或開發(fā)企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價格高于買斷價格，則應按銷售合同或協(xié)議中約定的價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)；如果屬于前兩種情況中銷售合同或協(xié)議中約定的價格低于買斷價格，以及屬于受托方與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議的，則應按買斷價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)。

（3）采取基價（保底價）并實行超基價雙方分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，屬于由開發(fā)企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或開發(fā)企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價格高于基價，則應按銷售合同或協(xié)議中約定的價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)，開發(fā)企業(yè)按規(guī)定支付受托方的分成額，不得直接從銷售收入中減除；如果銷售合同或協(xié)議約定的價格低于基價的，則應按基價計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)。屬于由受托方與購買方直接簽訂銷售合同的，則應按基價加上按規(guī)定取得的分成額于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)。

（4）采取包銷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，包銷期內(nèi)可根據(jù)包銷合同的有關(guān)約定，參照上述（1）至（3）項規(guī)定確認收入的實現(xiàn)；包銷期滿后尚未出售的開發(fā)產(chǎn)品，開發(fā)企業(yè)應根據(jù)包銷合同或協(xié)議約定的價款和付款方式確認收入的實現(xiàn)。

已銷開發(fā)產(chǎn)品清單應載明售出開發(fā)產(chǎn)品的名稱、地理位置、編號、數(shù)量、單價、金額、手續(xù)費等項內(nèi)容，以月或季為結(jié)算期，定期進行結(jié)算，并在規(guī)定期限內(nèi)向稅務機關(guān)進行納稅申報、預繳稅款。對不按規(guī)定定期結(jié)算、納稅申報和預繳稅款的，按《中華人民共和國稅收征收管理法》的有關(guān)規(guī)定進行處理。

５．開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品先出租再出售的，凡將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的，其租賃期間取得的價款應按租金確認收入的實現(xiàn)，出售時再按銷售固定資產(chǎn)確認收入的實現(xiàn)；凡未將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的，其租賃期間取得的價款應按租金確認收入的實現(xiàn)，出售時再按銷售開發(fā)產(chǎn)品確認收入的實現(xiàn)。

三、關(guān)于開發(fā)產(chǎn)品預租收入的確認問題

開發(fā)企業(yè)新建的開發(fā)產(chǎn)品在尚未完工或辦理房地產(chǎn)初始登記、取得產(chǎn)權(quán)證前，與承租人簽訂租賃預約協(xié)議的，自開發(fā)產(chǎn)品交付承租人使用之日起，出租方取得的預租價款按租金確認收入的實現(xiàn)，承租方支付的預租費用同時按租金支出進行稅前扣除。

四、關(guān)于合作建造開發(fā)產(chǎn)品的稅務處理問題

開發(fā)企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企業(yè)、單位、個人合作或合資開發(fā)房地產(chǎn)項目，且該項目未成立獨立法人公司的，按下列規(guī)定進行處理：

（一）凡開發(fā)合同或協(xié)議中約定向投資各方分配開發(fā)產(chǎn)品的，開發(fā)企業(yè)在首次分配開發(fā)產(chǎn)品時，如該項目已經(jīng)結(jié)算計稅成本，其應分配給投資方（即合作、合資方，下同）開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本與其投資額之間的差額計入當期應納稅所得額；如未結(jié)算計稅成本，則將投資方的投資額視同預售收入進行相關(guān)的稅務處理。

（二）凡開發(fā)合同或協(xié)議中約定分配項目利潤的，應按以下規(guī)定進行處理:

1.開發(fā)企業(yè)應將該項目形成的營業(yè)利潤額并入當期應納稅所得額統(tǒng)一申報繳納企業(yè)所得稅，不得在稅前分配該項目的利潤。同時不能因接受投資方投資額而在成本中攤銷或在稅前扣除相關(guān)的利息支出。

2.投資方取得該項目的營業(yè)利潤應視同取得股息、紅利，憑開發(fā)企業(yè)的主管稅務機關(guān)出具的證明按規(guī)定補交企業(yè)所得稅。

五、關(guān)于以土地使用權(quán)投資開發(fā)項目的稅務處理問題

（一）企業(yè)、單位以換取開發(fā)產(chǎn)品為目的，將土地使用權(quán)投資房地產(chǎn)開發(fā)項目的，按以下規(guī)定進行處理：

1．企業(yè)、單位應在首次取得開發(fā)產(chǎn)品時，將其分解為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和購入開發(fā)產(chǎn)品兩項經(jīng)濟業(yè)務進行所得稅處理，并按應從該項目取得的開發(fā)產(chǎn)品（包括首次取得的和以后應取得的）的市場公允價值計算確認土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓所得或損失。

2．接受土地使用權(quán)的開發(fā)方應在首次分出開發(fā)產(chǎn)品時，將其分解為按市場公允價值銷售該項目應分出的開發(fā)產(chǎn)品（包括首次分出的和以后應分出的）和購入該項土地使用權(quán)兩項經(jīng)濟業(yè)務進行所得稅處理，并將該項土地使用權(quán)的價值計入該項目的成本。

（二）企業(yè)、單位以股權(quán)的形式，將土地使用權(quán)投資房地產(chǎn)開發(fā)項目的，按以下規(guī)定進行處理：

1．企業(yè)、單位在投資交易發(fā)生時，應將其分解為銷售有關(guān)非貨幣性資產(chǎn)和投資兩項經(jīng)濟業(yè)務進行所得稅處理，并計算確認資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得或損失。

上述土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓所得占當年應納稅所得額的比例如超過50%，可從投資交易發(fā)生起，按5個納稅均攤至各的應納稅所得額。

2．接受土地使用權(quán)的開發(fā)方在投資交易發(fā)生時，可按上述投資交易額計算確認土地使用權(quán)的成本，并計入開發(fā)產(chǎn)品的成本。

六、關(guān)于開發(fā)產(chǎn)品視同銷售行為的稅務處理問題

開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)或用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實際取得利益權(quán)利時確認收入（或利潤）的實現(xiàn)。確認收入（或利潤）的方法和順序為：

（一）按本企業(yè)近期或本最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場銷售價格確定；

（二）由主管稅務機關(guān)參照當?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場公允價值確定；

（三）按開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率確定。開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率不得低于15%,具體比例由主管稅務機關(guān)確定。

七、關(guān)于代建工程和提供勞務的稅務處理問題

（一）開發(fā)企業(yè)代建工程和提供勞務不超過12個月的，可按合同約定的價款結(jié)算日或在合同完工之日確認收入的實現(xiàn)；持續(xù)時間超過12個月的，可采用完工百分比法按季確認收入的實現(xiàn)。

完工百分比法即是根據(jù)合同完工進度同比例確認收入和費用。完工進度可按累計實際發(fā)生的合同成本占合同預計總成本的比例、已經(jīng)完成的合同工作量占合同預計總工作量的比例、測量已完成合同工作量等方法確定。

（二）開發(fā)企業(yè)在代建工程、提供勞務過程中節(jié)省的材料、下腳料、報廢工程或產(chǎn)品的殘料等，如按合同規(guī)定留歸開發(fā)企業(yè)所有的，應于實際取得時按市場公平成交價確認收入的實現(xiàn)。

八、關(guān)于開發(fā)產(chǎn)品成本、費用的扣除問題

開發(fā)企業(yè)在進行成本、費用的核算與扣除時，必須按規(guī)定區(qū)分期間費用和開發(fā)產(chǎn)品成本、開發(fā)產(chǎn)品會計成本與計稅成本、已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本與未銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本的界限。

（一）開發(fā)企業(yè)在結(jié)算開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本時，按以下規(guī)定進行處理： 1．開發(fā)產(chǎn)品建造過程中發(fā)生的各項支出，當期實際發(fā)生的，應按權(quán)責發(fā)生制的原則計入成本對象；當期尚未發(fā)生但應由當期負擔的，除稅收規(guī)定可以計入當期成本對象的外，一律不得計入當期成本對象。

2．開發(fā)產(chǎn)品必須按一般經(jīng)營常規(guī)和會計慣例合理地劃分成本對象，同時還應將各項支出合理地劃分為直接成本、間接成本和共同成本。

3．開發(fā)產(chǎn)品完工前發(fā)生的直接成本、間接成本和共同成本，應按配比原則將其分配至各成本對象。其中，直接成本和能夠分清成本負擔對象的間接成本，直接計入成本對象中；共同成本以及因多個項目同時開發(fā)或先后滾動開發(fā)而不能分清負擔對象的間接成本，應按各個成本對象（項目）占地面積、建筑面積或工程概算等方法計算分配。

4．計入開發(fā)產(chǎn)品成本的費用必須是真實發(fā)生的，除稅收另有規(guī)定外，各項預提（或應付）費用不得計入開發(fā)產(chǎn)品成本。

5．計入開發(fā)產(chǎn)品成本的費用必須符合國家稅收規(guī)定。與稅收規(guī)定不一致的，應以稅收規(guī)定為準進行調(diào)整。

6．開發(fā)產(chǎn)品完工后應在規(guī)定的時限內(nèi)及時結(jié)算其計稅成本，不得提前或滯后。如結(jié)算了會計成本，則應按稅收規(guī)定將其調(diào)整為計稅成本。

（二）下列項目按以下規(guī)定進行扣除：

1．已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本。當期準予扣除的已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本，按當期已實現(xiàn)銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認?？墒勖娣e單位工程成本和已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本按下列公式計算確定：

可售面積單位工程成本=成本對象總成本÷總可售面積

已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本=已實現(xiàn)銷售的可售面積×可售面積單位工程成本

2．開發(fā)企業(yè)發(fā)生的應計入開發(fā)產(chǎn)品成本中的費用，包括前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、公共配套設(shè)施費、土地征用及拆遷費、建筑安裝工程費、開發(fā)間接費用等，應根據(jù)實際發(fā)生額按以下規(guī)定進行分攤：

（1）屬于成本對象完工前發(fā)生的，應按計稅成本結(jié)算的規(guī)定和其他有關(guān)規(guī)定直接計入成本對象。

（2）屬于成本對象完工后發(fā)生的，應按計稅成本結(jié)算的規(guī)定和其他有關(guān)規(guī)定，首先在已完工成本對象和未完工成本對象之間進行分攤，然后再將應由已完工成本對象負擔的部分，在已銷開發(fā)產(chǎn)品和未銷開發(fā)產(chǎn)品之間進行分攤。

3．應付費用。開發(fā)企業(yè)發(fā)生的各項應付費用，可以憑合法憑證計入開發(fā)產(chǎn)品計稅成本或進行稅前扣除，其預提費用除稅收另有規(guī)定外，不得在稅前扣除。

4.維修費用。開發(fā)企業(yè)對尚未出售的開發(fā)產(chǎn)品和按照有關(guān)法律、法規(guī)或合同規(guī)定對已售開發(fā)產(chǎn)品（包括共用部位、共用設(shè)施設(shè)備）進行日常維護、保養(yǎng)、修理等實際發(fā)生的費用，準予在當期扣除。

5．共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金。開發(fā)企業(yè)將已計入銷售收入的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金按規(guī)定移交給有關(guān)部門、單位的，應于移交時扣除。代收代繳的維修基金和預提的維修基金不得扣除。

6．開發(fā)企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會所、停車場庫、物業(yè)管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設(shè)施，按以下規(guī)定進行處理：

（1）屬于非營利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設(shè)施，其建造費用按公共配套設(shè)施費的有關(guān)規(guī)定進行處理。

（2）屬于營利性的，或產(chǎn)權(quán)歸開發(fā)企業(yè)所有的，或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應當單獨核算其成本。除開發(fā)企業(yè)自用應按建造固定資產(chǎn)進行處理外，其他一律按建造開發(fā)產(chǎn)品進行處理。

7．開發(fā)企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的郵電通訊、學校、醫(yī)療設(shè)施應單獨核算成本，按以下規(guī)定進行處理：

（1）由開發(fā)企業(yè)投資建設(shè)完工后，出售的，按建造開發(fā)產(chǎn)品進行處理；出租的，按建造固定資產(chǎn)進行處理；無償贈與國家有關(guān)業(yè)務管理部門、單位的，按建造公共配套設(shè)施進行處理。

（2）由開發(fā)企業(yè)與國家有關(guān)業(yè)務管理部門、單位合資建設(shè)，完工后有償移交的，國家有關(guān)業(yè)務管理部門、單位給予的經(jīng)濟補償可直接抵扣該項目的建造成本，抵扣的差額應計入當期應納稅所得額。

8．開發(fā)企業(yè)建造的售房部（接待處）和樣板房，凡能夠單獨作為成本對象進行核算的，可按自建固定資產(chǎn)進行處理，其他一律按建造開發(fā)產(chǎn)品進行處理。售房部（接待處）、樣板房的裝修費用，無論數(shù)額大小，均應計入其建造成本。

9．保證金。開發(fā)企業(yè)采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，凡約定開發(fā)企業(yè)為購買方的按揭貸款提供擔保的，其銷售開發(fā)產(chǎn)品時向銀行提供的保證金（擔保金）不得從銷售收入中減除，也不得作為費用在當期稅前扣除，但實際發(fā)生損失時可據(jù)實扣除。10．廣告費、業(yè)務宣傳費、業(yè)務招待費。按以下規(guī)定進行處理：

（1）開發(fā)企業(yè)取得的預售收入不得作為廣告費、業(yè)務宣傳費、業(yè)務招待費等三項費用的計算基數(shù)，至預售收入轉(zhuǎn)為實際銷售收入時，再將其作為計算基數(shù)。

（2）新辦開發(fā)企業(yè)在取得第一筆開發(fā)產(chǎn)品實際銷售收入之前發(fā)生的，與建造、銷售開發(fā)產(chǎn)品相關(guān)的廣告費、業(yè)務宣傳費和業(yè)務招待費，可以向后結(jié)轉(zhuǎn)，按稅收規(guī)定的標準扣除，但結(jié)轉(zhuǎn)期限最長不得超過3個納稅。

11．利息。按以下規(guī)定進行處理：

（1）開發(fā)企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費用，屬于成本對象完工前發(fā)生的，應配比計入成本對象；屬于成本對象完工后發(fā)生的，可作為財務費用直接扣除。

（2）開發(fā)企業(yè)向金融機構(gòu)統(tǒng)一借款后轉(zhuǎn)借集團內(nèi)部其他企業(yè)、單位使用的，借入方凡能出具開發(fā)企業(yè)從金融機構(gòu)取得借款的證明文件，其支付的利息準予按稅收有關(guān)規(guī)定在稅前扣除。

（3）開發(fā)企業(yè)將自有資金借給全資企業(yè)（包括分支機構(gòu)）和其他關(guān)聯(lián)企業(yè)的，關(guān)聯(lián)方借入資金金額超過其注冊資本50％的，超過部分的利息支出，不得在稅前扣除；未超過部分的利息支出，準予按金融機構(gòu)同類同期貸款基準利率計算的數(shù)額內(nèi)稅前扣除。

12．土地閑置費。開發(fā)企業(yè)以出讓方式取得土地使用權(quán)進行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限開發(fā)土地。因超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期而繳納的土地閑置費，計入成本對象的施工成本；因國家無償收回土地使用權(quán)而形成的損失，可作為財產(chǎn)損失按稅收規(guī)定在稅前扣除。

13．成本對象報廢和毀損損失。成本對象在建造過程中如單項或單位工程發(fā)生報廢和毀損，減去殘料價值和過失人或保險公司賠償后的凈損失，計入繼續(xù)施工的工程成本；如成本對象整體報廢或毀損，其凈損失可作為財產(chǎn)損失按稅收規(guī)定扣除。

14．折舊。開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的，可按稅收規(guī)定扣除折舊費用；未轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的，不得扣除折舊費用。

九、關(guān)于征收管理問題

（一）開發(fā)企業(yè)在申報納稅時，應對涉及報稅務機關(guān)審批或備案的稅前扣除項目逐筆逐項進行核實。凡未按規(guī)定報批或備案以及手續(xù)、資料不全的，要及時補辦有關(guān)手續(xù)、資料，否則，不得在稅前扣除。

（二）開發(fā)企業(yè)出現(xiàn)下列情形之一的，稅務機關(guān)可對其以往應繳的企業(yè)所得稅按核定征收方式進行征收、管理并逐步規(guī)范,同時按《中華人民共和國稅收征收管理法》等稅收法律、法規(guī)的規(guī)定進行處理，但不得事先規(guī)定開發(fā)企業(yè)的所得稅按核定征收方式進行征收、管理。 1.依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定可以不設(shè)賬簿的； 2.依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應當設(shè)置但未設(shè)置賬薄的； 3.擅自銷毀賬簿的或者拒不提供納稅資料的；

4.雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不齊，難以查賬的； 5.發(fā)生納稅義務，未按照規(guī)定的期限辦理納稅申報，經(jīng)稅務機關(guān)責令限期申報，逾期仍不申報的；

6.納稅人申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當理由的。

十、關(guān)于適用減免稅政策問題

根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務的特點，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和以銷售（包括代理銷售）開發(fā)產(chǎn)品為主的企業(yè)不得享受新辦企業(yè)的稅收優(yōu)惠。

十一、關(guān)于本通知適用范圍和執(zhí)行時間問題

本通知適用于各種經(jīng)濟性質(zhì)的內(nèi)資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，以及從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務的其他內(nèi)資企業(yè)。各省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市國家稅務局、地方稅務局應聯(lián)合制定具體實施辦法，并報國家稅務總局備案。

本通知自2006年1月1日起執(zhí)行，《國家稅務總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)企業(yè)所得稅問題的通知》（國稅發(fā)〔2003〕83號）同時廢止。此前沒有明確規(guī)定且尚未進行處理的稅務事項，按本通知執(zhí)行。

國家稅務總局

二○○六年三月六日

國家稅務總局關(guān)于納稅人銷售自產(chǎn)貨物提供增值稅勞務并同時提供建筑業(yè)勞務征收流轉(zhuǎn)稅問

題的通知 [發(fā)文日期：2002-09-11] 國家稅務總局 文號：國稅發(fā)[2002]117號 各省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市國家稅務局、地方稅務局:

現(xiàn)對納稅人銷售自產(chǎn)貨物、提供增值稅應稅勞務并同時提供建筑業(yè)勞務征收流轉(zhuǎn)稅問題通知如下:

一、關(guān)于納稅人銷售自產(chǎn)貨物提供增值稅應稅勞務并同時提供建筑業(yè)勞務征收增值稅、營業(yè)稅劃分問題

納稅人以簽訂建設(shè)工程施工總包或分包合同(包括建筑、安裝、裝飾、修繕等工程總包和分包合同，下同)方式開展經(jīng)營活動時，銷售自產(chǎn)貨物、提供增值稅應稅勞務并同時提供建筑業(yè)勞務(包括建筑、安裝、修繕、裝飾、其他工程作業(yè)，下同)，同時符合以下條件的，對銷售自產(chǎn)貨物和提供增值稅應稅勞務取得的收入征收增值稅，提供建筑業(yè)勞務收入(不包括按規(guī)定應征收增值稅的自產(chǎn)貨物和增值稅應稅勞務收入)征收營業(yè)稅:

(一)必須具備建設(shè)行政部門批準的建筑業(yè)施工(安裝)資質(zhì)；

(二)簽訂建設(shè)工程施工總包或分包合同中單獨注明建筑業(yè)勞務價款。

凡不同時符合以上條件的，對納稅人取得的全部收入征收增值稅，不征收營業(yè)稅。

對上所稱建筑業(yè)勞務收入，以簽訂的建設(shè)工程施工總包或分包合同上注明的建筑業(yè)勞務價款為準。

納稅人通過簽訂建設(shè)工程施工合同，銷售自產(chǎn)貨物、提供增值稅應稅勞務的同時，將建筑業(yè)勞務分包或轉(zhuǎn)包給其他單位和個人的，對其銷售的貨物和提供的增值稅應稅勞務征收增值稅；同時，簽訂建設(shè)工程施工總承包合同的單位和個人，應扣繳提供建筑業(yè)勞務的單位和個人取得的建筑業(yè)勞務收入的營業(yè)稅。

二、關(guān)于扣繳分包人營業(yè)稅問題

不論簽訂建設(shè)工程施工合同的總承包人是銷售自產(chǎn)貨物、提供增值稅應稅勞務并提供建筑業(yè)勞務的單位和個人，還是僅銷售自產(chǎn)貨物、提供增值稅應稅勞務不提供建筑業(yè)勞務的單位和個人，均應當扣繳分包人或轉(zhuǎn)包人(以下簡稱分包人)的營業(yè)稅:

(一)如果分包人是銷售自產(chǎn)貨物、提供增值稅應稅勞務并提供建筑業(yè)勞務的單位和個人，總承包人在扣繳建筑業(yè)營業(yè)稅時的營業(yè)額為除自產(chǎn)貨物、增值稅應稅勞務以外的價款。

(二)除本條第一款規(guī)定以外的分包人，總承包人在扣繳建筑業(yè)營業(yè)稅時的營業(yè)額為分包額。

三、關(guān)于自產(chǎn)貨物范圍問題

本通知所稱自產(chǎn)貨物是指:

(一)金屬結(jié)構(gòu)件:包括活動板房、鋼結(jié)構(gòu)房、鋼結(jié)構(gòu)產(chǎn)品、金屬網(wǎng)架等產(chǎn)品；

(二)鋁合金門窗；

(三)玻璃幕墻；

(四)機器設(shè)備、電子通訊設(shè)備；

(五)國家稅務總局規(guī)定的其他自產(chǎn)貨物。

四、關(guān)于納稅人問題

本通知中所稱納稅人是指從事貨物生產(chǎn)的單位或個人。

納稅人銷售自產(chǎn)貨物、提供增值稅應稅勞務并同時提供建筑業(yè)勞務，應向營業(yè)稅應稅勞務發(fā)生地地方稅務局提供其機構(gòu)所在地主管國家稅務局出具的納稅人屬于從事貨物生產(chǎn)的單位或個人的證明，營業(yè)稅應稅勞務發(fā)生地地方稅務局根據(jù)納稅人持有的證明按本通知的有關(guān)規(guī)定征收營業(yè)稅。

五、關(guān)于稅款調(diào)整及執(zhí)行時間問題本通知自2002年9月1日起執(zhí)行。

本通知發(fā)布前已按原有關(guān)規(guī)定征收稅款的不再做納稅調(diào)整，未按原有關(guān)規(guī)定征收稅款的按本通知規(guī)定執(zhí)行。

第五篇：土地流轉(zhuǎn)政策

4、關(guān)于集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的政策

2004年12月21日，國務院下發(fā)了《關(guān)于深化改革嚴格土地管理的決定》（國發(fā)[2004]28號）

禁止擅自通過“村改居”等方式將農(nóng)民集體所有土地轉(zhuǎn)為國有土地。禁止農(nóng)村集體經(jīng)濟組織非法出讓、出租集體土地用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。改革和完善宅基地審批制度，加強農(nóng)村宅基地管理，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地。引導新辦鄉(xiāng)村工業(yè)向建制鎮(zhèn)和規(guī)劃確定的小城鎮(zhèn)集中。在符合規(guī)劃的前提下，村莊、集鎮(zhèn)、建制鎮(zhèn)中的農(nóng)民集體所有建設(shè)用地使用權(quán)可以依法流轉(zhuǎn)。堅決糾正違法用地只通過罰款就補辦合法手續(xù)的行為。對違法用地及其建筑物和其他設(shè)施，按法律規(guī)定應當拆除或沒收的，不得以罰款、補辦手續(xù)取代；確需補辦手續(xù)的，依法處罰后，從新從高進行征地補償和收取土地出讓金及有關(guān)規(guī)費。

2006年3月27日，國土資源部下發(fā)了《關(guān)于堅持依法依規(guī)管理節(jié)約集約用地支持社會主義新農(nóng)村建設(shè)的通知》（國土資發(fā)〔2006〕52號）要適應新農(nóng)村建設(shè)的要求，經(jīng)部批準，穩(wěn)步推進城鎮(zhèn)建設(shè)用地增加和農(nóng)村建設(shè)用地減少相掛鉤試點、集體非農(nóng)建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)試點，不斷總結(jié)試點經(jīng)驗，及時加以規(guī)范完善。

2006年8月31日，國務院下發(fā)了《關(guān)于加強土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》（國發(fā) [2006] 31 號）

農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，必須符合土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃，納入土地利用計劃，并依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。禁止通過“以租代征”等方式使用農(nóng)民集體所有農(nóng)用地進行非農(nóng)業(yè)建設(shè)，擅自擴大建設(shè)用地規(guī)模。農(nóng)民集體所有建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，必須符合規(guī)劃并嚴格限定在依法取得的建設(shè)用地范圍內(nèi)。未依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批，國家機關(guān)工作人員批準通過“以租代征”等方式占地建設(shè)的，屬非法批地行為；單位和個人擅自通過“以租代征”等方式占地建設(shè)的，屬非法占地行為，要依法追究有關(guān)人員的法律責任。

2007年12月30日，國務院辦公廳下發(fā)了《關(guān)于嚴格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》（國辦發(fā)〔2007〕71號）任何涉及土地管理制度的試驗和探索，都不能違反國家的土地用途管制制度。農(nóng)村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或“小產(chǎn)權(quán)房”。通過出租（承租）、承包等“以租代征”方式非法使用農(nóng)民集體所有土地進行非農(nóng)業(yè)項目建設(shè)的行為。對此，必須嚴格禁止，并予以嚴肅查處。國土資源管理部門要對“以租代征”的違法違規(guī)問題進行全面清查，并嚴格依法依紀處理。國土資源部要會同有關(guān)部門，根據(jù)農(nóng)村經(jīng)濟社會發(fā)展變化的新情況，深入研究在依照土地利用總體規(guī)劃、加強用途管制的前提下，完善對鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、農(nóng)民住宅等農(nóng)村集體建設(shè)用地管理和流轉(zhuǎn)的政策措施。

2008年1月3日，國務院下發(fā)了《關(guān)于促進節(jié)約集約用地的通知》（國發(fā)〔2008〕3號）利用農(nóng)民集體所有土地進行非農(nóng)建設(shè)，必須符合規(guī)劃，納入計劃，并依法審批。嚴格禁止擅自將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，嚴格禁止“以租代征”將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)用地。

5、農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的手續(xù)

《土地管理法》第44條：建設(shè)占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，應當辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準的道路、管線工程和大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目、國務院批準的建設(shè)項目占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，由國務院批準。在土地利用總體規(guī)劃確定的城市和村莊、集鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模范圍內(nèi)，為實施該規(guī)劃而將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，按土地利用計劃分批次由原批準土地利用總體規(guī)劃的機關(guān)批準。在已批準的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用范圍內(nèi)，具體建設(shè)項目用地可以由市、縣人民政府批準。其他建設(shè)項目占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準。建設(shè)占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，應當符合土地利用總體規(guī)劃和土地利用計劃中確定的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用指標；城市和村莊、集鎮(zhèn)建設(shè)占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的，還應當符合城市規(guī)劃和村莊、集鎮(zhèn)規(guī)劃。不符合規(guī)定的，不得批準農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地。