第一篇：土地增值稅相關(guān)政策指引(第一版)

土地增值稅相關(guān)政策指引

（一）一、土地增值稅清算審核有關(guān)問題

（一）關(guān)于清算單位

主管地稅機關(guān)應按照四川省地稅局2014年第4號公告第一條規(guī)定，以城市規(guī)劃行政主管部門頒發(fā)的《建設工程規(guī)劃許可證》所確認的房地產(chǎn)開發(fā)項目為清算單位執(zhí)行。

（二）關(guān)于清算分類

同一清算單位包含不同房產(chǎn)類型的，經(jīng)請示省局，應區(qū)分普通住宅、非普通住宅、非住宅，分別計算增值額。

（三）關(guān)于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入確認

主管地稅機關(guān)在審核房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入時，若無法獲取項目同一地區(qū)、同一年度、同類房地產(chǎn)平均交易價格的，可以聘請評估機構(gòu)或政府涉稅價格認證部門出具評估價格。具體以評估價格下浮30%作為判斷成交價格是否明顯偏低的最低標準。下列情形可以作為成交價格明顯偏低的正當理由：

1、法院判決或裁定的價格；

2、公開拍賣方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的價格；

3、政府物價部門確定的價格；

4、主管稅務機關(guān)認定的其他合理情形。

（四）關(guān)于財務費用利息支出扣除范圍

關(guān)于《國家稅務總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國稅函?2010?220號）第三條規(guī)定的“金融機構(gòu)”，結(jié)合成都實際情況，具體范圍是取得有審批權(quán)的政府行政部門批準從事金融活動的機構(gòu)，含納入政府金融辦監(jiān)管的小額信貸公司。

（五）關(guān)于公共配套設施移交程序問題

— 1 — 根據(jù)《國家稅務總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)?2006?187號）規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的與清算項目配套的公共設施，建成后移交給全體業(yè)主或無償移交給政府、公共事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，準予扣除相關(guān)成本、費用。

具體移交認定程序為：應當提供業(yè)主委員會或政府、公用事業(yè)單位的接收書面文件；因政府、公用事業(yè)單位原因不能及時接收公共配套設施的，經(jīng)接收單位或者政府部門出具相關(guān)書面證明，經(jīng)主管稅務機關(guān)審核確定后，其成本、費用可以扣除；因業(yè)主委員會尚未成立、無法辦理移交手續(xù)的，開發(fā)商需在項目所在小區(qū)內(nèi)顯要位置向所有業(yè)主發(fā)布公告。

（六）關(guān)于清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理

在土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，扣除項目計算公式：

單位建筑面積成本費用=清算時的扣除項目總金額（不含轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)有關(guān)稅金及附加）÷清算的總建筑面積

清算后轉(zhuǎn)讓扣除額=單位建筑面積成本費用×本期轉(zhuǎn)讓面積 +本期轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)有關(guān)稅金及附加

清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，納稅人應當按月區(qū)分普通住宅、非普通住宅和非住宅，分別計算申報繳納土地增值稅

（七）普通住宅轉(zhuǎn)讓免稅管理

納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除金額20%的免稅審批，主管稅務機關(guān)應按照審批程序辦理免稅審批手續(xù)。

二、關(guān)于轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物扣除項目的確定 — 2 —

1.由評估機構(gòu)以“成本法”評估建筑物重置成本，乘以“成新度折扣率”，計算建筑物評估價格，同時提供取得土地支付價款的憑據(jù)，合并計入房產(chǎn)扣除額；

2.提供購置房產(chǎn)發(fā)票，確定購置成本和購置年度，按購置成本額并每年加計5%計入房產(chǎn)扣除額；

3.納稅人轉(zhuǎn)讓舊房未能提供上述“評估價格”、“取得成本”，或者提供不實，不能計算房產(chǎn)扣除額的，應按規(guī)定核定征收土地增值稅，按照《國家稅務總局關(guān)于加強土地增值稅征管工作的通知》（國稅發(fā)?2010?53號）文件第四條規(guī)定，核定征收率原則上不得低于5％。

4.納稅人直接轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)的，原則上不得核定征收，應查賬清算土地增值稅。

三、關(guān)于國家依法征用、收回房地產(chǎn)減免稅審批問題 1.因城市實施規(guī)劃收回的，應提供：（1）納稅人減免稅申請表；（2）縣級及以上人民政府征用房產(chǎn)或收回土地使用權(quán)的文件；（3）與政府相關(guān)部門或政府指定部門簽訂的補償協(xié)議；（4）原土地使用證復印件；（5）土地增值稅稅款計算表及相關(guān)材料。

2.因國家建設需要收回的，應提供：（1）納稅人減免稅申請表；（2）縣級及以上政府征用房產(chǎn)或收回土地使用權(quán)的文件；（3）國務院、省級人民政府、國務院有關(guān)部委對建設該項目的批文，例如立項審批等；（4）政府或政府收回文件中指定的單位與被收回（征用）企業(yè)簽訂的補償協(xié)議；（5）原土地使用證復印件；（6）土地增值稅稅款計算表及相關(guān)材料。3.因城市規(guī)劃而自行搬遷的，應提供：（1）納稅人減免稅申請表；（2）縣級及以上政府及有關(guān)部門的規(guī)劃文件或相關(guān)批文；（3）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同；（4）原土地使用證復印件；（5）土地增值稅稅款計算表及相關(guān)材料。

— 3 — 4.因國家建設需要而自行搬遷的，應提供：（1）納稅人減免稅申請表；（2）國務院、省級人民政府、國務院有關(guān)部委對建設該項目的批文，例如立項審批等；（3）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同；（4）原土地使用證復印件；（5）土地增值稅計算表及相關(guān)材料。

本指引自2015年2月1日起執(zhí)行。此前主管稅務機關(guān)已經(jīng)受理納稅人清算申報的，不做追溯調(diào)整。

— 4 —

第二篇：土地增值稅相關(guān)政策

土地增值稅清算相關(guān)政策

福建省地方稅務局轉(zhuǎn)發(fā)國家稅務總局

關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知

[發(fā)文日期：2007-02-05]福建省地方稅務局 文號：閩地稅發(fā)〔2007〕24號

各市、縣（區(qū)）地稅局，省、各設區(qū)市地稅局直屬分局、稽查局，福州、廈門、泉州、漳州市地稅局外稅分局，泉州、南平市地稅局征收分局：

現(xiàn)將《國家稅務總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)［2006］187號）轉(zhuǎn)發(fā)給你們，并對有關(guān)問題明確如下，請一并貫徹執(zhí)行。

一、各地應根據(jù)國家稅務總局規(guī)定，結(jié)合當?shù)貙嶋H，積極開展房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅清算，并建立起土地增值稅基礎資料庫，為確定科學合理的評估模型，保證土地增值稅征收的及時、準確、公平、合理奠定基礎。土地增值稅基礎資料庫應包含以下主要內(nèi)容：房地產(chǎn)開發(fā)項目基本情況、轉(zhuǎn)讓收入總額、各項扣除項目金額、土地增值稅預征及清算情況，實際土地增值稅稅負等。

二、根據(jù)國稅發(fā)［2006］187號第二條規(guī)定，已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上的，主管稅務機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算。其中“已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積”包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應視同銷售的房地產(chǎn)面積。

三、對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發(fā)間接費用的憑證及資料不符合清算要求或不實，需要進行核定的，在省局未確定具體核定辦法前，由負責清算的地方稅務機關(guān)按照國稅發(fā)［2006］187號第四條第（二）項規(guī)定確定上述四項開發(fā)成本的單位面積金額標準。

四、各設區(qū)市地方稅務局應根據(jù)國家稅務總局規(guī)定，結(jié)合當?shù)貙嶋H情況，制定稅務中介機構(gòu)從事土地增值稅清算鑒證工作的具體管理辦法，明確《土地增值稅清算稅款鑒證報告》格式,并報省局備案。

五、閩地稅發(fā)［2005］號印發(fā)的《福建省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅征收管理辦法（試行）》繼續(xù)執(zhí)行，但其中有關(guān)清（結(jié)）算條件和時間的規(guī)定以國稅發(fā)［2006］187號文和本文為準。

六、凡2007年2月1日后開始進行清算的項目，均適用本通知的規(guī)定。

二ＯＯ七年二月一日

國家稅務總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算

管理有關(guān)問題的通知

[發(fā)文日期：2007-01-17] 來源：國家稅務總局

文號：國稅發(fā)〔2006〕187號

各省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市地方稅務局，西藏、寧夏自治區(qū)國家稅務局：

為進一步加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理工作，根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及有關(guān)規(guī)定，現(xiàn)就有關(guān)問題通知如下：

一、土地增值稅的清算單位

土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。

開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應分別計算增值額。

二、土地增值稅的清算條件

（一）符合下列情形之一的，納稅人應進行土地增值稅的清算：

1.房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；

2.整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；

3.直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

（二）符合下列情形之一的，主管稅務機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算：

1.已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；

2.取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；

3.納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；

4.省稅務機關(guān)規(guī)定的其他情況。

三、非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定

（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應視同銷售房地產(chǎn), 其收入按下列方法和順序確認： 

1.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定；

2.由主管稅務機關(guān)參照當?shù)禺斈辍⑼惙康禺a(chǎn)的市場價格或評估價值確定。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應的成本和費用。

四、土地增值稅的扣除項目

（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算時計算與清算項目有關(guān)的扣除項目金額，應根據(jù)土地增值稅暫行條例第六條及其實施細則第七條的規(guī)定執(zhí)行。除另有規(guī)定外，扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、費用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發(fā)間接費用的憑證或資料不符合清算要求或不實的，地方稅務機關(guān)可參照當?shù)亟ㄔO工程造價管理部門公布的建安造價定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項開發(fā)成本的單位面積金額標準，并據(jù)以計算扣除。具體核定方法由省稅務機關(guān)確定。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設施，按以下原則處理：

1.建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除；

2.建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除； 

3.建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應計算收入，并準予扣除成本、費用。

（四）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預提費用，除另有規(guī)定外，不得扣除。

（五）屬于多個房地產(chǎn)項目共同的成本費用，應按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額。

五、土地增值稅清算應報送的資料

符合本通知第二條第（一）項規(guī)定的納稅人，須在滿足清算條件之日起90日內(nèi)到主管稅務機關(guān)辦理清算手續(xù)；符合本通知第二條第（二）項規(guī)定的納稅人，須在主管稅務機關(guān)限定的期限內(nèi)辦理清算手續(xù)。

納稅人辦理土地增值稅清算應報送以下資料：

（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)清算土地增值稅書面申請、土地增值稅納稅申報表；

（二）項目竣工決算報表、取得土地使用權(quán)所支付的地價款憑證、國有土地使用權(quán)出讓合同、銀行貸款利息結(jié)算通知單、項目工程合同結(jié)算單、商品房購銷合同統(tǒng)計表等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、成本和費用有關(guān)的證明資料；

（三）主管稅務機關(guān)要求報送的其他與土地增值稅清算有關(guān)的證明資料等。

納稅人委托稅務中介機構(gòu)審核鑒證的清算項目，還應報送中介機構(gòu)出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報告》。

六、土地增值稅清算項目的審核鑒證

稅務中介機構(gòu)受托對清算項目審核鑒證時，應按稅務機關(guān)規(guī)定的格式對審核鑒證情況出具鑒證報告。對符合要求的鑒證報告，稅務機關(guān)可以采信。

稅務機關(guān)要對從事土地增值稅清算鑒證工作的稅務中介機構(gòu)在準入條件、工作程序、鑒證內(nèi)容、法律責任等方面提出明確要求，并做好必要的指導和管理工作。

七、土地增值稅的核定征收

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有下列情形之一的，稅務機關(guān)可以參照與其開發(fā)規(guī)模和收入水平相近的當?shù)仄髽I(yè)的土地增值稅稅負情況，按不低于預征率的征收率核定征收土地增值稅：

（一）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應當設置但未設置賬簿的；

（二）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；

（三）雖設置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項目金額的；

（四）符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務機關(guān)責令限期清算，逾期仍不清算的；

（五）申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當理由的。

八、清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理

在土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應按規(guī)定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計算。

單位建筑面積成本費用=清算時的扣除項目總金額÷清算的總建筑面積

本通知自2007年2月1日起執(zhí)行。各省稅務機關(guān)可依據(jù)本通知的規(guī)定并結(jié)合當?shù)貙嶋H情況制定具體清算管理辦法。

國家稅務總局

二○○六年十二月二十八日

財政部 國家稅務總局關(guān)于土地增值稅普通標準住宅有關(guān)政策的通知

[發(fā)文日期：2006-11-10]

國家稅務總局文號：財稅[2006]141號

各省、自治區(qū)、直轄市、計劃單列市財政廳(局)、地方稅務局，新疆生產(chǎn)建設兵團財務局：

為貫徹落實《國務院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設部等部門關(guān)于調(diào)整住房供應結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格意見的通知》(國辦發(fā)[2006]37號)精神，進一步促進調(diào)整住房供應結(jié)構(gòu)，增加中小套型、中低價位普通商品住房供應，現(xiàn)將《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第八條中“普通標準住宅”的認定問題通知如下：

“普通標準住宅”的認定，可在各省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)《國務院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》(國辦發(fā)[2005]26號)制定的“普通住房標準”的范圍內(nèi)從嚴掌握。

請遵照執(zhí)行。

財政部 國家稅務總局

二○○六年十月二十日

財政部 國家稅務總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知

[發(fā)文日期：2006-08-03]

國家稅務總局

文號：財稅[2006]21號 各省、自治區(qū)、直轄市、計劃單列市財政廳（局）、地方稅務局，新疆生產(chǎn)建設兵團財務局：

根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（以下簡稱《條例》)及其實施細則和有關(guān)規(guī)定精神，現(xiàn)將土地增值稅有關(guān)問題明確如下：

一、關(guān)于納稅人建造普通標準住宅出售和居民個人轉(zhuǎn)讓普通住宅的征免稅問題

《條例》第八條中“普通標準住宅”和《財政部、國家稅務總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)市場若干稅收政策的通知》（財稅字〔1999〕210號）第三條中“普通住宅”的認定，一律按各省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)《國務院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》（國辦發(fā)〔2005〕26號）制定并對社會公布的“中小套型、中低價位普通住房”的標準執(zhí)行。納稅人既建造普通住宅，又建造其他商品房的，應分別核算土地增值額。

在本文件發(fā)布之日前已向房地產(chǎn)所在地地方稅務機關(guān)提出免稅申請，并經(jīng)稅務機關(guān)按各省、自治區(qū)、直轄市人民政府原來確定的普通標準住宅的標準審核確定，免征土地增值稅的普通標準住宅，不做追溯調(diào)整。

二、關(guān)于轉(zhuǎn)讓舊房準予扣除項目的計算問題

納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當?shù)囟悇詹块T確認，《條例》第六條第（一）、（三）項規(guī)定的扣除項目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購買起至轉(zhuǎn)讓止每年加計5%計算。對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計5%的基數(shù)。

對于轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，既沒有評估價格，又不能提供購房發(fā)票的，地方稅務機關(guān)可以根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》（以下簡稱《稅收征管法》）第35條的規(guī)定，實行核定征收。

三、關(guān)于土地增值稅的預征和清算問題

各地要進一步完善土地增值稅預征辦法，根據(jù)本地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)增值水平和市場發(fā)展情況，區(qū)別普通住房、非普通住房和商用房等不同類型，科學合理地確定預征率，并適時調(diào)整。工程項目竣工結(jié)算后，應及時進行清算，多退少補。

對未按預征規(guī)定期限預繳稅款的，應根據(jù)《稅收征管法》及其實施細則的有關(guān)規(guī)定，從限定的繳納稅款期限屆滿的次日起，加收滯納金。

對已竣工驗收的房地產(chǎn)項目，凡轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)的建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上的，稅務機關(guān)可以要求納稅人按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入與扣除項目金額配比的原則，對已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)進行土地增值稅的清算。具體清算辦法由各省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市地方稅務局規(guī)定。

四、關(guān)于因城市實施規(guī)劃、國家建設需要而搬遷，納稅人自行轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的征免稅問題

《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第十一條第四款所稱：因“城市實施規(guī)劃”而搬遷，是指因舊城改造或因企業(yè)污染、擾民（指產(chǎn)生過量廢氣、廢水、廢渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有關(guān)主管部門根據(jù)已審批通過的城市規(guī)劃確定進行搬遷的情況；因“國家建設的需要”而搬遷，是指因?qū)嵤﹪鴦赵骸⑹〖壢嗣裾?、國務院有關(guān)部委批準的建設項目而進行搬遷的情況。

五、關(guān)于以房地產(chǎn)進行投資或聯(lián)營的征免稅問題

對于以土地（房地產(chǎn)）作價入股進行投資或聯(lián)營的，凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進行投資和聯(lián)營的，均不適用《財政部、國家稅務總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字〔1995〕048號）第一條暫免征收土地增值稅的規(guī)定。

六、本文自2006年3月2日起執(zhí)行。

抄送：各省、自治區(qū)、直轄市、計劃單列市國家稅務局。

財政部 國家稅務總局

二○○六年三月二日

福建省地方稅務局關(guān)于印發(fā)《福建省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅征收管理辦法（試行）》的通知

[發(fā)文日期：2005-10-14]福建省地方稅務局 各設區(qū)市地方稅務局，省局直征分局：

現(xiàn)將《福建省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅征收管理辦法（試行）》印發(fā)給你們，請認真貫徹執(zhí)行。在執(zhí)行中存在的問題與意見請及時反饋省局，以便修改完善。

二ＯＯ五年十月十四日

福建省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅征收管理辦法（試行)

第一章 總 則

第一條 為加強和規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅征收管理，根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（以下簡稱《條例》）及其實施細則和《中華人民共和國稅收征收管理法》（以

文號：閩地稅發(fā)[2005]195 下簡稱《稅收征管法》）及其實施細則，結(jié)合我省實際情況，制定本辦法。

第二條 凡在本省境內(nèi)轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物（以下簡稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn))并取得收入的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（以下簡稱納稅人），應當依照本辦法申報繳納土地增值稅。納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，指轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟收益，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。

第三條 納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，以轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)所在地為土地增值稅納稅地點。第四條 土地增值稅由房地產(chǎn)所在地的地方稅務機關(guān)（以下簡稱主管稅務機關(guān)）負責征收。第二章 納稅申報

第五條 土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項目或核算對象為單位計算。納稅人在取得施工許可證后的30日內(nèi)，應按每一成本核算項目或?qū)ο笙蛑鞴芏悇諜C關(guān)辦理項目登記，填報《土地增值稅項目登記表》，并提供下列資料（復印件）。

（一）施工許可證；

（二）房地產(chǎn)開發(fā)項目的預、概算書；

（三）項目立項書；

（四）商品房分層平面圖；

（五）取得土地使用權(quán)的證明材料；

（六）主管稅務機關(guān)要求提供的其他有關(guān)資料。

第六條 納稅人預售房地產(chǎn)的，應在取得預售許可證明后的15日內(nèi)，向主管稅務機關(guān)報送預售許可證明（復印件）及預售商品房分層平面圖等資料。

第七條 納稅人在房地產(chǎn)開發(fā)過程中簽訂的工程施工合同，應在合同簽訂后30日內(nèi)向主管稅務機關(guān)報備。

第八條 納稅人應于次月10日內(nèi)，將上月同一計稅項目轉(zhuǎn)讓或預售的房地產(chǎn)匯總后，向房地產(chǎn)所在地主管稅務機關(guān)辦理納稅申報并繳納稅款,同時提供轉(zhuǎn)讓或預售的房地產(chǎn)具體銷售清單。

第三章 稅款征收

第九條 納稅人項目已全部竣工結(jié)算并一次性轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，應按《條例》及其實施細則的有關(guān)規(guī)定，據(jù)實申報繳納土地增值稅。

第十條 納稅人在項目全部竣工結(jié)算并轉(zhuǎn)讓完畢前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，采取預征土地增值稅辦法。除當?shù)卣?guī)定的經(jīng)濟適用房轉(zhuǎn)讓不預征外，其他房地產(chǎn)項目應按下列預征率預征土地增值稅。

1、住宅按1%—2%預征。

2、商業(yè)營業(yè)用房、寫字樓等其他房地產(chǎn)按2%—3%預征。

3、別墅按3%預征。

4、對納稅人既開發(fā)建造住宅又開發(fā)其他房地產(chǎn)的，其銷售收入應分別核算，否則從高按2%—3%預征。

各設區(qū)市地稅局在上述規(guī)定的幅度內(nèi)，應對當?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營情況進行調(diào)研測算后，自行確定預征率，并報省局備案。個別地區(qū)的預征率需要調(diào)整的，報經(jīng)省局批準，可在統(tǒng)一規(guī)定的預征率幅度內(nèi)適當上浮或下調(diào)，但最高調(diào)整幅度不得超過50%。

第十一條 納稅人按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入和規(guī)定的預征率計算應納稅額。應納稅額計算公式： 應納稅額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入×預征率

第十二條 納稅人應在主管稅務機關(guān)規(guī)定的預征期限內(nèi)繳納土地增值稅，對未按預征規(guī)定期限繳納稅款的，按《稅收征管法》及實施細則的有關(guān)規(guī)定，從限定的繳納期限屆滿的次日起，加收滯納金。

第四章 納稅清結(jié)算

第十三條 預征土地增值稅的納稅人，應在項目竣工結(jié)算完畢后的45日內(nèi)，向房地產(chǎn)所在地主管稅務機關(guān)申請土地增值稅納稅清結(jié)算，同時提供以下資料。

（一）土地增值稅清結(jié)算申請報告；

（二）土地增值稅納稅清結(jié)算申報表；

（三）支付土地使用權(quán)出讓金的證明材料；

（四）銀行貸款合同及銀行貸款利息結(jié)算證明材料；

（五）房地產(chǎn)開發(fā)項目工程決算報告；

（六）無償提供公共配套設施的證明材料；

（七）開發(fā)項目成本扣除情況補充說明報告；

（八）稅務機關(guān)要求提供的其他材料。

第十四條 對已全部竣工結(jié)算的房地產(chǎn)項目，凡轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的建筑面積占可轉(zhuǎn)讓的建筑面積比例達85%以上時，稅務機關(guān)可以要求納稅人對土地增值稅進行清結(jié)算。清結(jié)算時，對未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)部份，按其占總建筑面積的比例，相應扣除土地增值稅的扣除項目金額。第十五條 存在以下情形的，稅務機關(guān)應當及時對納稅人的房地產(chǎn)項目進行清結(jié)算：

（一）經(jīng)納稅評估發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)項目利潤異?；虼嬖谔搱蟛m報房地產(chǎn)成交價格等情況的；

（二）由本級或上級稅務機關(guān)或其他有關(guān)單位或個人轉(zhuǎn)來舉報案件；

（三）納稅人有涉及偷稅漏稅等稅收違法行為等其他情形的；

（四）稅務機關(guān)認為有必要進行清算的。

第十六條 納稅人納稅清結(jié)算時，應準確核算房地產(chǎn)開發(fā)項目的轉(zhuǎn)讓收入與扣除項目金額，并提供真實合法有效的憑據(jù)。沒有真實合法有效的憑據(jù)不能列入扣除項目。

納稅人提供的轉(zhuǎn)讓收入或扣除項目明顯不實的，稅務機關(guān)可以按《稅收征管法》的有關(guān)規(guī)定，核定其應納稅額。

第十七條 對納稅人既建造住宅又從事其他房地產(chǎn)開發(fā)轉(zhuǎn)讓的，應分別核算增值額，不分別核算增值額或不能準確核算增值額的，由主管地稅機關(guān)統(tǒng)一按其各占總建筑面積的比例，分別計算扣除項目金額和增值額；對納稅人既建造普通標準住宅又建造非普通標準住宅轉(zhuǎn)讓的，也應分別核算增值額，不分別核算增值額或不能準確核算增值額的，其建造的普通標準住宅不能適用《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第八條

（一）項的免稅規(guī)定。第十八條 納稅人建造轉(zhuǎn)讓的住宅符合下列各項標準的視為普通標準住宅：

（一）住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上；

（二）單套建筑面積在140平方米以下；

（三）實際成交價格低于同級別土地上住房平均較易價格1.38倍以下。其中

（二）、（三）項的具體標準以當?shù)卣嫉臄?shù)據(jù)為準。

第十九條 納稅人因財務制度不健全等原因?qū)е轮鞴芏悇諜C關(guān)難以對房地產(chǎn)項目進行清算的，稅務機關(guān)可以按照《稅收征管法》的有關(guān)規(guī)定，對整個房地產(chǎn)項目應納的土地增值稅實行核定征收。核定征收的稅款不能低于按預征率計算的稅款。

第二十條 土地增值稅清結(jié)算已結(jié)束的納稅人，如果有證據(jù)表明納稅人在清結(jié)算過程中提供虛假收入、成本費用等情況的，主管稅務機關(guān)應重新清結(jié)算或移交稽查部門立案稽查。

第二十一條 對1994年1月1日前已簽訂的房地產(chǎn)項目或已立項，并已按規(guī)定投入資金進行開發(fā)，按規(guī)定在2000年底前首次轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，可免征土地增值稅。2000年12月31日以后對剩余部分轉(zhuǎn)讓的，該房地產(chǎn)項目在進行清結(jié)算時，應對該項目的全部收入和扣除項目進行整體清結(jié)算，先計算整個項目應繳納的土地增值稅，再按免稅和應稅的銷售收入比例劃分征免的稅額。第六章 附則

第二十二條 納稅人違反本辦法規(guī)定的，按照《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則的有關(guān)規(guī)定進行處罰。

第二十三條 各設區(qū)市地方稅務局可以根據(jù)本辦法制定具體實施辦法。第二十四條 本辦法由福建省地方稅務局負責解釋。

第二十五條 本辦法自2006年1月1日起施行。以前規(guī)定與本辦法規(guī)定不一致的,以本辦法規(guī)定為準。

附件：1.土地增值稅項目登記表。2.土地增值稅納稅清結(jié)算申報表。

福建省地方稅務局關(guān)于地方稅若干具體政策問題的通知

[發(fā)文日期：2005-06-21]福建省地方稅務局 各設區(qū)市地方稅務局，省局直征分局：

最近陸續(xù)接到各地反映一些地方稅相關(guān)政策問題，經(jīng)研究，在國家稅務總局未作出明確之前，我省暫統(tǒng)一如下：

一、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以出讓方式取得土地使用權(quán)后土地使用稅納稅義務發(fā)生時間的確定問題。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以出讓方式取得土地使用權(quán)，其土地使用稅從有權(quán)批準用地的政府批文中所確定的土地使用時間的次月起計算繳納。

二、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售部份商品房后如何計征土地使用稅問題。

按當?shù)氐囟惒块T確定的土地使用稅納稅期限的期末，商品房銷售合同或預售合同中的房地產(chǎn)建筑面積合計數(shù)，占房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)全部房地產(chǎn)建筑面積的比例，計算扣除已售商品房的占地面積后，計征土地使用稅。

三、納稅單位將房產(chǎn)無償提供給免稅單位使用，如何繳納房產(chǎn)稅問題。

納稅單位將房產(chǎn)無償提供給免稅單位使用，由納稅單位按房產(chǎn)原值計算繳納房產(chǎn)稅。

四、關(guān)于城市維護建設稅適用稅率問題。

按納稅人工商營業(yè)注冊所在地確定城市維護建設稅的適用稅率。對跨地區(qū)經(jīng)營、聯(lián)合經(jīng)營、文號：閩地稅發(fā)[2005]93號 臨時經(jīng)營的單位和個人的適用稅率仍按《福建省城市維護建設稅暫行條例》第三條的規(guī)定執(zhí)行。

五、關(guān)于既建造普通標準住宅出售又從事其他房地產(chǎn)開發(fā)銷售的如何計算征收土地增值稅的問題。

對納稅人既建造普通標準住宅出售又從事其他房地產(chǎn)開發(fā)銷售的，應分別核算增值額。對納稅人不分別核算增值額或不能準確核算增值額的，由主管地稅機關(guān)統(tǒng)一按其各占總建筑面積的比例，分別計算扣除項目金額和增值額。

二ＯＯ五年六月二日

國家稅務總局關(guān)于房地產(chǎn)稅收政策執(zhí)行中幾個具體問題的通知

[發(fā)文日期：2006-07-18]

來源：國家稅務總局 文號：國稅發(fā)[2005]172號

各省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市財政廳（局）、地方稅務局，揚州稅務進修學院，局內(nèi)各單位：

根據(jù)《國家稅務總局 財政部 建設部關(guān)于加強房地產(chǎn)稅收管理的通知》（國稅發(fā)〔2005〕89號）（以下簡稱《通知》）的精神，經(jīng)商財政部、建設部，現(xiàn)就各地在貫徹落實《通知》中的幾個具體政策問題明確如下：

一、《通知》第三條第二款中規(guī)定的“成交價格”是指住房持有人對外銷售房屋的成交價格。

二、《通知》第三條第四款中規(guī)定的“契稅完稅證明上注明的時間”是指契稅完稅證明上注明的填發(fā)日期。

三、納稅人申報時，同時出具房屋產(chǎn)權(quán)證和契稅完稅證明且二者所注明的時間不一致的，按照“孰先”的原則確定購買房屋的時間。即房屋產(chǎn)權(quán)證上注明的時間早于契稅完稅證明上注明的時間的，以房屋產(chǎn)權(quán)證注明的時間為購買房屋的時間；契稅完稅證明上注明的時間早于房屋產(chǎn)權(quán)證上注明的時間的，以契稅完稅證明上注明的時間為購買房屋的時間。

四、個人將通過受贈、繼承、離婚財產(chǎn)分割等非購買形式取得的住房對外銷售的行為，也適用《通知》的有關(guān)規(guī)定。其購房時間按發(fā)生受贈、繼承、離婚財產(chǎn)分割行為前的購房時間確定，其購房價格按發(fā)生受贈、繼承、離婚財產(chǎn)分割行為前的購房原價確定。個人需持其通過受贈、繼承、離婚財產(chǎn)分割等非購買形式取得住房的合法、有效法律證明文書，到地方稅務部門辦理相關(guān)手續(xù)。

五、根據(jù)國家房改政策購買的公有住房，以購房合同的生效時間、房款收據(jù)的開具日期或房屋產(chǎn)權(quán)證上注明的時間，按照“孰先”的原則確定購買房屋的時間。

六、享受稅收優(yōu)惠政策普通住房的面積標準是指地方政府按國辦發(fā)〔2005〕26號文件規(guī)定確定并公布的普通住房建筑面積標準。對于以套內(nèi)面積進行計量的，應換算成建筑面積，判斷該房屋是否符合普通住房標準。

國家稅務總局

二○○五年十月二十日

國務院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設部等部門關(guān)于調(diào)整住房供應結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格意見的通知 [發(fā)文日期：2006-05-30]

來源：國務院辦公廳 文號：國辦發(fā)[2006]37號各省、自治區(qū)、直轄市人民政府，國務院各部委、各直屬機構(gòu)：

建設部、發(fā)展改革委、監(jiān)察部、財政部、國土資源部、人民銀行、稅務總局、統(tǒng)計局、銀監(jiān)會《關(guān)于調(diào)整住房供應結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見》已經(jīng)國務院同意，現(xiàn)轉(zhuǎn)發(fā)給你們，請認真貫徹執(zhí)行。

房地產(chǎn)業(yè)是我國新的發(fā)展階段的一個重要支柱產(chǎn)業(yè)。引導和促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展，有利于保持國民經(jīng)濟的平穩(wěn)較快增長，有利于滿足廣大群眾的基本住房消費需求，有利于實現(xiàn)全面建設小康社會的目標。當前，要針對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中存在的問題，進一步加強市場引導和調(diào)控。要按照科學發(fā)展觀的要求，堅持落實和完善政策，調(diào)整住房結(jié)構(gòu)，引導合理消費；堅持深化改革，標本兼治，加強法治，規(guī)范秩序；堅持突出重點，分類指導，區(qū)別對待。各地區(qū)、特別是城市人民政府要切實負起責任，把調(diào)整住房供應結(jié)構(gòu)、控制住房價格過快上漲納入經(jīng)濟社會發(fā)展工作的目標責任制，促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。國務院有關(guān)部門要組成聯(lián)合檢查組，對各地2005年以來落實中央關(guān)于房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的情況進行一次集中檢查。對宏觀調(diào)控政策落實不到位、房價漲幅沒有得到有效控制、結(jié)構(gòu)性矛盾突出、拆遷問題較多的城市，要予以通報批評，并限期整改。

國務院辦公廳

二○○六年五月二十四日

關(guān)于調(diào)整住房供應結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見 建設部 發(fā)展改革委 監(jiān)察部 財政部 國土資源部

人民銀行 稅務總局 統(tǒng)計局 銀監(jiān)會

去年以來，各地區(qū)、各部門貫徹中央關(guān)于加強房地產(chǎn)市場調(diào)控的決策和部署，房地產(chǎn)投資增長和房價上漲過快的勢頭初步得到抑制。但是，房地產(chǎn)領域的一些問題尚沒有得到根本解決，少數(shù)城市房價上漲過快，住房供應結(jié)構(gòu)不合理矛盾突出，房地產(chǎn)市場秩序比較混亂。為切實解決當前房地產(chǎn)市場存在的問題，要繼續(xù)認真落實《國務院辦公廳關(guān)于切實穩(wěn)定住房價格的通知》（國辦發(fā)明電〔2005〕8號）和《國務院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》（國辦發(fā)〔2005〕26號）提出的各項政策措施，并根據(jù)房地產(chǎn)市場的新情況對部分政策措施作適當調(diào)整?，F(xiàn)就調(diào)整住房供應結(jié)構(gòu)、穩(wěn)定住房價格提出以下意見：

一、切實調(diào)整住房供應結(jié)構(gòu)

（一）制定和實施住房建設規(guī)劃。要重點發(fā)展?jié)M足當?shù)鼐用褡宰⌒枨蟮闹械蛢r位、中小套型普通商品住房。各級城市（包括縣城，下同）人民政府要編制住房建設規(guī)劃，明確“十一五”期間，特別是今明兩年普通商品住房、經(jīng)濟適用住房和廉租住房的建設目標，并納入當?shù)亍笆晃濉卑l(fā)展規(guī)劃和近期建設規(guī)劃。各級城市住房建設規(guī)劃要在2006年9月底前向社會公布。直轄市、計劃單列市、省會城市人民政府要將住房建設規(guī)劃報建設部備案；其他城市住房建設規(guī)劃報省級建設主管部門備案。各級建設（規(guī)劃）主管部門要會同監(jiān)察機關(guān)加強規(guī)劃效能監(jiān)察，督促各地予以落實。

（二）明確新建住房結(jié)構(gòu)比例。“十一五”時期，要重點發(fā)展普通商品住房。自2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設，套型建筑面積90平方米以下住房（含經(jīng)濟適用住房）面積所占比重，必須達到開發(fā)建設總面積的70%以上。直轄市、計劃單列市、省會城市因特殊情況需要調(diào)整上述比例的，必須報建設部批準。過去已審批但未取得施工許可證的項目凡不符合上述要求的，應根據(jù)要求進行套型調(diào)整。

二、進一步發(fā)揮稅收、信貸、土地政策的調(diào)節(jié)作用

（三）調(diào)整住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅。為進一步抑制投機和投資性購房需求，從2006年6月1日起，對購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅；個人購買普通住房超過5年（含5年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時免征營業(yè)稅；個人購買非普通住房超過5年（含5年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅。稅務部門要嚴格稅收征管，防止漏征和隨意減免。

（四）嚴格房地產(chǎn)開發(fā)信貸條件。為抑制房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用銀行貸款囤積土地和房源，對項目資本金比例達不到35%等貸款條件的房地產(chǎn)企業(yè)，商業(yè)銀行不得發(fā)放貸款。對閑置土地和空置商品房較多的開發(fā)企業(yè)，商業(yè)銀行要按照審慎經(jīng)營原則，從嚴控制展期貸款或任何形式的滾動授信。對空置3年以上的商品房，商業(yè)銀行不得接受其作為貸款的抵押物。

（五）有區(qū)別地適度調(diào)整住房消費信貸政策。為抑制房價過快上漲，從2006年6月1日起，個人住房按揭貸款首付款比例不得低于30%?？紤]到中低收入群眾的住房需求，對購買自住住房且套型建筑面積90平方米以下的仍執(zhí)行首付款比例20%的規(guī)定。

（六）保證中低價位、中小套型普通商品住房土地供應。各級城市人民政府要編制用地計劃，科學確定房地產(chǎn)開發(fā)土地供應規(guī)模。要優(yōu)先保證中低價位、中小套型普通商品住房（含經(jīng)濟適用住房）和廉租住房的土地供應，其供應量不得低于居住用地供應總量的70%；土地的供應應在限套型、限房價的基礎上，采取競地價、競房價的辦法，以招標方式確定開發(fā)建設單位。繼續(xù)停止別墅類房地產(chǎn)開發(fā)項目土地供應，嚴格限制低密度、大套型住房土地供應。

（七）加大對閑置土地的處置力度。土地、規(guī)劃等有關(guān)部門要加強對房地產(chǎn)開發(fā)用地的監(jiān)管。對超出合同約定動工開發(fā)日期滿1年未動工開發(fā)的，依法從高征收土地閑置費，并責令限期開工、竣工；滿2年未動工開發(fā)的，無償收回土地使用權(quán)。對雖按照合同約定日期動工建設，但開發(fā)建設面積不足1/3或已投資額不足1/4，且未經(jīng)批準中止開發(fā)建設連續(xù)滿1年的，按閑置土地處置。

三、合理控制城市房屋拆遷規(guī)模和進度

（八）嚴格控制被動性住房需求。各地要按照《國務院辦公廳關(guān)于控制城鎮(zhèn)房屋拆遷規(guī)模嚴格拆遷管理的通知》(國辦發(fā)〔2004〕46號）的要求，加強拆遷計劃管理，合理控制城市房屋拆遷規(guī)模和進度，減緩被動性住房需求的過快增長。2006年各地房屋拆遷規(guī)模原則上控制在2005年的水平以內(nèi)。要量力而行，嚴禁大拆大建，在沒有落實拆遷安置房源和補償政策不到位的情況下，不得實施拆遷，不得損害群眾合法利益。

四、進一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序

（九）加強房地產(chǎn)開發(fā)建設全過程監(jiān)管。對已經(jīng)規(guī)劃許可仍未開工的項目，要重新進行規(guī)劃審查。對不符合規(guī)劃控制性要求，尤其是套型結(jié)構(gòu)超過規(guī)定的項目，不得核發(fā)規(guī)劃許可證、施工許可證和商品房預售許可證。對擅自改變設計、變更項目、超出規(guī)定建設的住房要依法予以處理直至沒收。

（十）切實整治房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)違法違規(guī)行為。房地產(chǎn)、工商行政主管部門要依法查處合同欺詐等違法違規(guī)交易行為，對不符合條件擅自預售商品房的，責令停止并依法予以處罰；對捂盤惜售、囤積房源，惡意炒作、哄抬房價的房地產(chǎn)企業(yè)，要加大整治查處力度，情節(jié)惡劣、性質(zhì)嚴重的，依法依規(guī)給予經(jīng)濟處罰，直至吊銷營業(yè)執(zhí)照，并追究有關(guān)負責人的責任。

五、有步驟地解決低收入家庭的住房困難

（十一）加快城鎮(zhèn)廉租住房制度建設。廉租住房是解決低收入家庭住房困難的主要渠道，要穩(wěn)步擴大廉租住房制度覆蓋面。尚未建立廉租住房制度的城市，必須在2006年年底前建立，并合理確定和公布今明兩年廉租住房建設規(guī)模。要落實廉租住房資金籌措渠道，城市人民政府要將土地出讓凈收益的一定比例用于廉租住房建設，各級財政也要加大支持力度。2006年年底前，各地都要安排一定規(guī)模的廉租住房開工建設。

（十二）規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟適用住房。各地要繼續(xù)抓好經(jīng)濟適用住房建設，進一步完善經(jīng)濟適用住房制度，解決建設和銷售中存在的問題，真正解決低收入家庭的住房需要。嚴格執(zhí)行經(jīng)濟適用住房管理的各項政策，加大監(jiān)管力度，制止違規(guī)購買、謀取不正當利益的行為。嚴格規(guī)范集資合作建房，制止部分單位利用職權(quán)以集資合作建房名義，變相進行住房實物福利分配的違規(guī)行為。

（十三）積極發(fā)展住房二級市場和房屋租賃市場。引導居民通過換購、租賃等方式，合理改善居住條件，多渠道增加中低價位、中小套型住房供應。

六、完善房地產(chǎn)統(tǒng)計和信息披露制度

（十四）建立健全房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)和信息發(fā)布制度。城市人民政府要抓緊開展住房狀況調(diào)查，全面掌握當?shù)刈》靠偭俊⒔Y(jié)構(gòu)、居住條件、消費特征等信息，建立健全房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)和信息發(fā)布制度，增強房地產(chǎn)市場信息透明度。要完善市場監(jiān)測分析工作機制，統(tǒng)計和房地產(chǎn)主管部門要定期公布市場供求和房價情況，全面、及時、準確地發(fā)布市場供求信息。

（十五）堅持正確的輿論導向。要加強對房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的宣傳，客觀、公正報道房地產(chǎn)市場情況，引導廣大群眾樹立正確的住房消費觀念。對提供虛假信息、惡意炒作、誤導消費預期的 二ＯＯ六年十二月二十二日

財政部 國家稅務總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)營業(yè)稅有關(guān)政策的通知

[發(fā)文日期：2006-07-05]：國家稅務總局 文號：財稅[2006]75號

各省、自治區(qū)、直轄市、計劃單列市財政廳(局)、地方稅務局，新疆生產(chǎn)建設兵團財務局：

為貫徹落實《國務院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設部等部門關(guān)于調(diào)整住房供應結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格意見的通知》(國辦發(fā)[2006]37號)，抑制投機和投資性購房需求，進一步加強個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征收管理，現(xiàn)將有關(guān)營業(yè)稅問題通知如下：

2006年6月1日后，個人將購買不足5年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個人將購買超過5年(含5年)的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅；（此規(guī)定已失效）個人將購買超過5年(含5年)的非普通住房對外銷售的，按其銷售收入減去購買房屋的價款后的余額征收營業(yè)稅。

在上述政策中，普通住房及非普通住房的標準、辦理免稅的具體程序、購買房屋的時間、開具發(fā)票、差額征稅扣除憑證、非購買形式取得住房行為及其他相關(guān)稅收管理規(guī)定，按照《國務院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》(國辦發(fā)[2005]26號)、《國家稅務總局 財政部 建設部關(guān)于加強房地產(chǎn)稅收管理的通知》(國稅發(fā)[2005]89號)和《國家稅務總局關(guān)于房地產(chǎn)稅收政策執(zhí)行中幾個具體問題的通知》(國稅發(fā)[2005]172號)的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

地方各級財稅部門要嚴格執(zhí)行稅收政策，加強稅收征管，對執(zhí)行過程中出現(xiàn)的問題，及時上報財政部和國家稅務總局。

財政部 國家稅務總局

二○○六年六月十六日

福建省地方稅務局關(guān)于經(jīng)濟適用住房銷售征收營業(yè)稅的通知

[發(fā)文日期：2004-11-10]

福建省地方稅務局

文號：閩地稅發(fā)[2004]283號

各市、縣（區(qū)）地方稅務局，省、各設區(qū)市地方稅務局直屬分局、稽查局，福州、廈門、泉州、漳州市地方稅務局外稅分局，泉州、南平市地方稅務局征收分局： 近接部分市局要求明確經(jīng)濟適用住房銷售征收營業(yè)稅問題的請示，根據(jù)國家經(jīng)濟適用住房建設有關(guān)規(guī)定和現(xiàn)行營業(yè)稅有關(guān)規(guī)定，對我省經(jīng)濟適用住房銷售征收營業(yè)稅問題明確如下，請遵照執(zhí)行。

根據(jù)建設部等四部委下發(fā)《經(jīng)濟適用住房管理辦法》（建住房[2004]77號）的規(guī)定，經(jīng)濟適用住房是指政府提供政策優(yōu)惠，限定建設標準、供應對象和銷售價格，具有保障性質(zhì)的政策性商品住房。該辦法賦予經(jīng)濟適用住房在建設用地、行政事業(yè)性收費、貸款方面相應的優(yōu)惠政策，沒有規(guī)定經(jīng)濟適用住房銷售免稅的優(yōu)惠。

根據(jù)《財政部、國家稅務總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)市場若干稅收政策的通知》（財稅字[1999]210號）規(guī)定，為了支持住房制度的改革，對企業(yè)、行政事業(yè)單位按房改成本價、標準價出售住房的收入，暫免征收營業(yè)稅。經(jīng)濟適用住房銷售以保本微利為原則，基準價格由開發(fā)成本、稅金和利潤三部分構(gòu)成，不同房改成本價和標準價，因此，經(jīng)濟適用住房的銷售應按規(guī)定征收營業(yè)稅，不能比照房改政策免征營業(yè)稅。

二ＯＯ四年十一月十日

福建省地方稅務局關(guān)于拆遷補償業(yè)務征收營業(yè)稅問題的通知

[發(fā)文日期：2004-03-28]福建省地方稅務局 [

文號：閩地稅發(fā)[2004]63號各市、縣（區(qū)）地方稅務局，省、各設區(qū)市地方稅務局直征分局、稽查局，福州、廈門、泉州、漳州市地方稅務局外稅分局，泉州、南平市地方稅務局征收分局：

近接福州、莆田、泉州、寧德等設區(qū)市地稅局來文、來電請示，要求對企事業(yè)單位取得的拆遷補償費收入，是否征收營業(yè)稅問題予以明確。

為正確執(zhí)行營業(yè)稅稅收政策，加強對拆遷補償業(yè)務的營業(yè)稅征收管理，根據(jù)《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》及其實施細則和財政部、國家稅務總局《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)市場若干稅收政策的通知》（財稅字[１９９９]２１０號），以及福建省政府《關(guān)于加快發(fā)展住房二級市場的通知》（閩政[２００１]４３號）等文件對補償費收入的稅收規(guī)定精神，經(jīng)研究，明確如下：

一、拆遷人給予被拆遷單位和個人補償安置的房屋，不論其以何種方式結(jié)算價款，均屬于營業(yè)稅的征稅范圍，應按“銷售不動產(chǎn)”征收營業(yè)稅。拆遷人支付的拆遷補償金應作為成本費用列支，不得沖減其“銷售不動產(chǎn)”的計稅營業(yè)額。

二、被拆遷單位和個人因拆遷取得的房屋（或土地）拆遷補償費及其他補助費或補償安置的房屋，除下列兩種情況外，均應征收營業(yè)稅。

１、被拆遷單位和個人取得政府財政部門支付的房屋（或土地）拆遷補償費及其他補助費，暫免征收營業(yè)稅。

２、被拆遷個人因自用普通住房拆遷，所取得的補償費或拆遷過程中發(fā)生的房屋等面積產(chǎn)權(quán)調(diào)換，暫免征收營業(yè)稅。

三、此前省局下發(fā)的文件規(guī)定中與本規(guī)定不一致的，一律按本規(guī)定執(zhí)行。

國家稅務總局關(guān)于加強住房營業(yè)稅征收管理有關(guān)問題的通知

[發(fā)文日期：2006-06-01]國家稅務總局 文號：國稅發(fā)[2006]74號 各省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市地方稅務局：

為貫徹落實《國務院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設部等部門關(guān)于調(diào)整住房供應結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格意見的通知》（國辦發(fā)〔2006〕37號），抑制投機和投資性購房需求，進一步加強個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征收管理，現(xiàn)將有關(guān)問題通知如下：

一、各級地方稅務部門要嚴格執(zhí)行調(diào)整后的個人住房營業(yè)稅稅收政策。

（一）2006年6月1日后，個人將購買不足5年的住房對外銷售全額征收營業(yè)稅。

（二）2006年6月1日后，個人將購買超過5年（含5年）的普通住房對外銷售，應持有關(guān)材料向地方稅務部門申請辦理免征營業(yè)稅手續(xù)。地方稅務部門對納稅人申請免稅的有關(guān)材料進行審核，凡符合規(guī)定條件的，給予免征營業(yè)稅。

（三）2006年6月1日后，個人將購買超過5年（含5年）的住房對外銷售不能提供屬于普通住房證明材料或經(jīng)審核不符合規(guī)定條件的，一律執(zhí)行銷售非普通住房政策，按其售房收入減去購買房屋的價款后的余額征收營業(yè)稅。

（四）普通住房及非普通住房的標準、辦理免稅的具體程序、購買房屋的時間、開具發(fā)票、差額征稅扣除憑證、非購買形式取得住房行為及其他相關(guān)稅收管理規(guī)定，按照《國務院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》（國辦發(fā)〔2005〕26號）、《國家稅務總局 財政部 建設部關(guān)于加強房地產(chǎn)稅收管理的通知》（國稅發(fā)〔2005〕89號）和《國家稅務總局關(guān)于房地產(chǎn)稅收政策執(zhí)行中幾個具體問題的通知》（國稅發(fā)〔2005〕172號）的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

二、各級地方稅務部門要嚴格執(zhí)行稅收政策，對不符合規(guī)定條件的個人對外銷售住房，不得減免營業(yè)稅，確保調(diào)整后的營業(yè)稅政策落實到位。對擅自變通政策、違反規(guī)定對不符合規(guī)定條件的個人住房給予稅收優(yōu)惠，影響調(diào)整后的稅收政策落實的，要追究當事人責任。對政策執(zhí)行中出現(xiàn)的問題和有關(guān)情況，應及時上報國家稅務總局。

三、各省級地方稅務部門要加強部門配合，積極參與本地區(qū)房地產(chǎn)市場分析監(jiān)測工作，密切關(guān)注營業(yè)稅稅收政策調(diào)整后的政策執(zhí)行效果，加強營業(yè)稅政策調(diào)整對本地區(qū)房地產(chǎn)市場產(chǎn)生影響的分析評估工作。

國家稅務總局

二○○六年五月三十日

國家稅務總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務征收企業(yè)所得稅問題的通知

[發(fā)文日期：2006-03-06]：國家稅務總局 文號：國稅發(fā)[2006]31號

各省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市國家稅務局、地方稅務局：

為了加強和規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的企業(yè)所得稅征收管理，根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅暫行條例》及其實施細則、《中華人民共和國稅收征收管理法》等有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（以下簡稱開發(fā)企業(yè)）的經(jīng)營特點，現(xiàn)就房地產(chǎn)開發(fā)的有關(guān)企業(yè)所得稅問題通知如下：

一、關(guān)于未完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務處理問題

開發(fā)企業(yè)開發(fā)、建造的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設施等開發(fā)產(chǎn)品，在其未完工前采取預售方式銷售的，其預售收入先按預計計稅毛利率分季(或月)計算出當期毛利額，扣除相關(guān)的期間費用、營業(yè)稅金及附加后再計入當期應納稅所得額，待開發(fā)產(chǎn)品結(jié)算計稅成本后再行調(diào)整。

（一）經(jīng)濟適用房項目必須符合建設部、國家發(fā)展改革委員會、國土資源部、中國人民銀行《關(guān)于印發(fā)〈經(jīng)濟適用房管理辦法〉的通知》（建住房〔2004〕77號）等有關(guān)法規(guī)的規(guī)定,其預售收入的計稅毛利率不得低于3%。開發(fā)企業(yè)對經(jīng)濟適用房項目的預售收入進行初始納稅申報時,必須附送有關(guān)部門的批準文件以及其他相關(guān)證明材料。凡不符合規(guī)定或未附送有關(guān)部門的批準文件以及其他相關(guān)證明材料的，一律按銷售非經(jīng)濟適用房的規(guī)定計算繳納企業(yè)所得稅。

（二）非經(jīng)濟適用房開發(fā)項目預計計稅毛利率按以下規(guī)定確定：

１.開發(fā)項目位于省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于20％。

２．開發(fā)項目位于地及地級市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于15%。

３．開發(fā)項目位于其他地區(qū)的，不得低于10％。

二、關(guān)于完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務處理問題

（一）符合下列條件之一的，應視為開發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)完工： 1.竣工證明已報房地產(chǎn)管理部門備案的開發(fā)產(chǎn)品（成本對象）； 2.已開始投入使用的開發(fā)產(chǎn)品（成本對象）； 3.已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明的開發(fā)產(chǎn)品（成本對象）。

（二）開發(fā)產(chǎn)品完工后，開發(fā)企業(yè)應根據(jù)收入的性質(zhì)和銷售方式，按照收入確認的原則，合理地將預售收入確認為實際銷售收入，同時按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)其對應的計稅成本，計算出該項開發(fā)產(chǎn)品實際銷售收入的毛利額。該項開發(fā)產(chǎn)品實際銷售收入毛利額與其預售收入毛利額之間的差額，計入完工的應納稅所得額。凡已完工開發(fā)產(chǎn)品在完工未按規(guī)定結(jié)算計稅成本，或未對其實際銷售收入毛利額和預售收入毛利額之間的差額進行納稅調(diào)整的，主管稅務機關(guān)有權(quán)確定或核定其計稅成本，據(jù)此進行納稅調(diào)整，并按《中華人民共和國稅收征收管理法》的有關(guān)規(guī)定對其進行處理。

（三）開發(fā)產(chǎn)品完工后，開發(fā)企業(yè)應于納稅申報前將其完工情況報告主管稅務機關(guān)。在納稅申報時，開發(fā)企業(yè)須出具有關(guān)機構(gòu)對該項開發(fā)產(chǎn)品實際銷售收入毛利額與預售收入毛利額之間差異調(diào)整情況的稅務鑒定報告以及稅務機關(guān)需要的其他相關(guān)資料。

上述差異調(diào)整情況鑒定報告的基本內(nèi)容包括：開發(fā)項目的地理位置及概況、占地面積、開發(fā)用途、初始開發(fā)時間、完工時間、可售面積及已售面積、預售收入及其毛利額、實際銷售收入及其毛利額、開發(fā)成本及其實際銷售成本等。

（四）開發(fā)產(chǎn)品銷售收入的范圍為銷售開發(fā)產(chǎn)品過程中取得的全部價款，包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價物及其他經(jīng)濟利益。開發(fā)企業(yè)代有關(guān)部門、單位和企業(yè)收取的各種基金、費用和附加等，凡納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)或由開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，應按規(guī)定全部確認為銷售收入；凡未納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)并由開發(fā)企業(yè)之外的其他收取部門、單位開具發(fā)票的，可作為代收代繳款項進行管理。

（五）開發(fā)產(chǎn)品銷售收入應按以下規(guī)定確認：

1．采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應于實際收訖價款或取得索取價款憑據(jù)（權(quán)利）之日，確認收入的實現(xiàn)。

２．采取分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應按銷售合同或協(xié)議約定的價款和付款日確認收入的實現(xiàn)。付款方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現(xiàn)。

３．采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應按銷售合同或協(xié)議約定的價款確定收入額，其首付款應于實際收到日確認收入的實現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認收入的實現(xiàn)。

４．采取委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應按以下原則確認收入的實現(xiàn)：

（1）采取支付手續(xù)費方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應按銷售合同或協(xié)議中約定的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)。

（2）采取視同買斷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，屬于開發(fā)企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或開發(fā)企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價格高于買斷價格，則應按銷售合同或協(xié)議中約定的價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)；如果屬于前兩種情況中銷售合同或協(xié)議中約定的價格低于買斷價格，以及屬于受托方與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議的，則應按買斷價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)。

（3）采取基價（保底價）并實行超基價雙方分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，屬于由開發(fā)企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或開發(fā)企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價格高于基價，則應按銷售合同或協(xié)議中約定的價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)，開發(fā)企業(yè)按規(guī)定支付受托方的分成額，不得直接從銷售收入中減除；如果銷售合同或協(xié)議約定的價格低于基價的，則應按基價計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)。屬于由受托方與購買方直接簽訂銷售合同的，則應按基價加上按規(guī)定取得的分成額于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)。

（4）采取包銷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，包銷期內(nèi)可根據(jù)包銷合同的有關(guān)約定，參照上述（1）至（3）項規(guī)定確認收入的實現(xiàn)；包銷期滿后尚未出售的開發(fā)產(chǎn)品，開發(fā)企業(yè)應根據(jù)包銷合同或協(xié)議約定的價款和付款方式確認收入的實現(xiàn)。

已銷開發(fā)產(chǎn)品清單應載明售出開發(fā)產(chǎn)品的名稱、地理位置、編號、數(shù)量、單價、金額、手續(xù)費等項內(nèi)容，以月或季為結(jié)算期，定期進行結(jié)算，并在規(guī)定期限內(nèi)向稅務機關(guān)進行納稅申報、預繳稅款。對不按規(guī)定定期結(jié)算、納稅申報和預繳稅款的，按《中華人民共和國稅收征收管理法》的有關(guān)規(guī)定進行處理。

５．開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品先出租再出售的，凡將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的，其租賃期間取得的價款應按租金確認收入的實現(xiàn)，出售時再按銷售固定資產(chǎn)確認收入的實現(xiàn)；凡未將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的，其租賃期間取得的價款應按租金確認收入的實現(xiàn)，出售時再按銷售開發(fā)產(chǎn)品確認收入的實現(xiàn)。

三、關(guān)于開發(fā)產(chǎn)品預租收入的確認問題

開發(fā)企業(yè)新建的開發(fā)產(chǎn)品在尚未完工或辦理房地產(chǎn)初始登記、取得產(chǎn)權(quán)證前，與承租人簽訂租賃預約協(xié)議的，自開發(fā)產(chǎn)品交付承租人使用之日起，出租方取得的預租價款按租金確認收入的實現(xiàn)，承租方支付的預租費用同時按租金支出進行稅前扣除。

四、關(guān)于合作建造開發(fā)產(chǎn)品的稅務處理問題

開發(fā)企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企業(yè)、單位、個人合作或合資開發(fā)房地產(chǎn)項目，且該項目未成立獨立法人公司的，按下列規(guī)定進行處理：

（一）凡開發(fā)合同或協(xié)議中約定向投資各方分配開發(fā)產(chǎn)品的，開發(fā)企業(yè)在首次分配開發(fā)產(chǎn)品時，如該項目已經(jīng)結(jié)算計稅成本，其應分配給投資方（即合作、合資方，下同）開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本與其投資額之間的差額計入當期應納稅所得額；如未結(jié)算計稅成本，則將投資方的投資額視同預售收入進行相關(guān)的稅務處理。

（二）凡開發(fā)合同或協(xié)議中約定分配項目利潤的，應按以下規(guī)定進行處理:

1.開發(fā)企業(yè)應將該項目形成的營業(yè)利潤額并入當期應納稅所得額統(tǒng)一申報繳納企業(yè)所得稅，不得在稅前分配該項目的利潤。同時不能因接受投資方投資額而在成本中攤銷或在稅前扣除相關(guān)的利息支出。

2.投資方取得該項目的營業(yè)利潤應視同取得股息、紅利，憑開發(fā)企業(yè)的主管稅務機關(guān)出具的證明按規(guī)定補交企業(yè)所得稅。

五、關(guān)于以土地使用權(quán)投資開發(fā)項目的稅務處理問題

（一）企業(yè)、單位以換取開發(fā)產(chǎn)品為目的，將土地使用權(quán)投資房地產(chǎn)開發(fā)項目的，按以下規(guī)定進行處理：

1．企業(yè)、單位應在首次取得開發(fā)產(chǎn)品時，將其分解為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和購入開發(fā)產(chǎn)品兩項經(jīng)濟業(yè)務進行所得稅處理，并按應從該項目取得的開發(fā)產(chǎn)品（包括首次取得的和以后應取得的）的市場公允價值計算確認土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓所得或損失。

2．接受土地使用權(quán)的開發(fā)方應在首次分出開發(fā)產(chǎn)品時，將其分解為按市場公允價值銷售該項目應分出的開發(fā)產(chǎn)品（包括首次分出的和以后應分出的）和購入該項土地使用權(quán)兩項經(jīng)濟業(yè)務進行所得稅處理，并將該項土地使用權(quán)的價值計入該項目的成本。

（二）企業(yè)、單位以股權(quán)的形式，將土地使用權(quán)投資房地產(chǎn)開發(fā)項目的，按以下規(guī)定進行處理：

1．企業(yè)、單位在投資交易發(fā)生時，應將其分解為銷售有關(guān)非貨幣性資產(chǎn)和投資兩項經(jīng)濟業(yè)務進行所得稅處理，并計算確認資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得或損失。

上述土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓所得占當年應納稅所得額的比例如超過50%，可從投資交易發(fā)生起，按5個納稅均攤至各的應納稅所得額。

2．接受土地使用權(quán)的開發(fā)方在投資交易發(fā)生時，可按上述投資交易額計算確認土地使用權(quán)的成本，并計入開發(fā)產(chǎn)品的成本。

六、關(guān)于開發(fā)產(chǎn)品視同銷售行為的稅務處理問題

開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)或用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實際取得利益權(quán)利時確認收入（或利潤）的實現(xiàn)。確認收入（或利潤）的方法和順序為：

（一）按本企業(yè)近期或本最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場銷售價格確定；

（二）由主管稅務機關(guān)參照當?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場公允價值確定；

（三）按開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率確定。開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率不得低于15%,具體比例由主管稅務機關(guān)確定。

七、關(guān)于代建工程和提供勞務的稅務處理問題

（一）開發(fā)企業(yè)代建工程和提供勞務不超過12個月的，可按合同約定的價款結(jié)算日或在合同完工之日確認收入的實現(xiàn)；持續(xù)時間超過12個月的，可采用完工百分比法按季確認收入的實現(xiàn)。

完工百分比法即是根據(jù)合同完工進度同比例確認收入和費用。完工進度可按累計實際發(fā)生的合同成本占合同預計總成本的比例、已經(jīng)完成的合同工作量占合同預計總工作量的比例、測量已完成合同工作量等方法確定。

（二）開發(fā)企業(yè)在代建工程、提供勞務過程中節(jié)省的材料、下腳料、報廢工程或產(chǎn)品的殘料等，如按合同規(guī)定留歸開發(fā)企業(yè)所有的，應于實際取得時按市場公平成交價確認收入的實現(xiàn)。

八、關(guān)于開發(fā)產(chǎn)品成本、費用的扣除問題

開發(fā)企業(yè)在進行成本、費用的核算與扣除時，必須按規(guī)定區(qū)分期間費用和開發(fā)產(chǎn)品成本、開發(fā)產(chǎn)品會計成本與計稅成本、已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本與未銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本的界限。

（一）開發(fā)企業(yè)在結(jié)算開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本時，按以下規(guī)定進行處理： 1．開發(fā)產(chǎn)品建造過程中發(fā)生的各項支出，當期實際發(fā)生的，應按權(quán)責發(fā)生制的原則計入成本對象；當期尚未發(fā)生但應由當期負擔的，除稅收規(guī)定可以計入當期成本對象的外，一律不得計入當期成本對象。

2．開發(fā)產(chǎn)品必須按一般經(jīng)營常規(guī)和會計慣例合理地劃分成本對象，同時還應將各項支出合理地劃分為直接成本、間接成本和共同成本。

3．開發(fā)產(chǎn)品完工前發(fā)生的直接成本、間接成本和共同成本，應按配比原則將其分配至各成本對象。其中，直接成本和能夠分清成本負擔對象的間接成本，直接計入成本對象中；共同成本以及因多個項目同時開發(fā)或先后滾動開發(fā)而不能分清負擔對象的間接成本，應按各個成本對象（項目）占地面積、建筑面積或工程概算等方法計算分配。

4．計入開發(fā)產(chǎn)品成本的費用必須是真實發(fā)生的，除稅收另有規(guī)定外，各項預提（或應付）費用不得計入開發(fā)產(chǎn)品成本。

5．計入開發(fā)產(chǎn)品成本的費用必須符合國家稅收規(guī)定。與稅收規(guī)定不一致的，應以稅收規(guī)定為準進行調(diào)整。

6．開發(fā)產(chǎn)品完工后應在規(guī)定的時限內(nèi)及時結(jié)算其計稅成本，不得提前或滯后。如結(jié)算了會計成本，則應按稅收規(guī)定將其調(diào)整為計稅成本。

（二）下列項目按以下規(guī)定進行扣除：

1．已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本。當期準予扣除的已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本，按當期已實現(xiàn)銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認?？墒勖娣e單位工程成本和已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本按下列公式計算確定：

可售面積單位工程成本=成本對象總成本÷總可售面積

已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本=已實現(xiàn)銷售的可售面積×可售面積單位工程成本

2．開發(fā)企業(yè)發(fā)生的應計入開發(fā)產(chǎn)品成本中的費用，包括前期工程費、基礎設施建設費、公共配套設施費、土地征用及拆遷費、建筑安裝工程費、開發(fā)間接費用等，應根據(jù)實際發(fā)生額按以下規(guī)定進行分攤：

（1）屬于成本對象完工前發(fā)生的，應按計稅成本結(jié)算的規(guī)定和其他有關(guān)規(guī)定直接計入成本對象。

（2）屬于成本對象完工后發(fā)生的，應按計稅成本結(jié)算的規(guī)定和其他有關(guān)規(guī)定，首先在已完工成本對象和未完工成本對象之間進行分攤，然后再將應由已完工成本對象負擔的部分，在已銷開發(fā)產(chǎn)品和未銷開發(fā)產(chǎn)品之間進行分攤。

3．應付費用。開發(fā)企業(yè)發(fā)生的各項應付費用，可以憑合法憑證計入開發(fā)產(chǎn)品計稅成本或進行稅前扣除，其預提費用除稅收另有規(guī)定外，不得在稅前扣除。

4.維修費用。開發(fā)企業(yè)對尚未出售的開發(fā)產(chǎn)品和按照有關(guān)法律、法規(guī)或合同規(guī)定對已售開發(fā)產(chǎn)品（包括共用部位、共用設施設備）進行日常維護、保養(yǎng)、修理等實際發(fā)生的費用，準予在當期扣除。

5．共用部位、共用設施設備維修基金。開發(fā)企業(yè)將已計入銷售收入的共用部位、共用設施設備維修基金按規(guī)定移交給有關(guān)部門、單位的，應于移交時扣除。代收代繳的維修基金和預提的維修基金不得扣除。

6．開發(fā)企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會所、停車場庫、物業(yè)管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設施，按以下規(guī)定進行處理：

（1）屬于非營利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設施，其建造費用按公共配套設施費的有關(guān)規(guī)定進行處理。

（2）屬于營利性的，或產(chǎn)權(quán)歸開發(fā)企業(yè)所有的，或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應當單獨核算其成本。除開發(fā)企業(yè)自用應按建造固定資產(chǎn)進行處理外，其他一律按建造開發(fā)產(chǎn)品進行處理。

7．開發(fā)企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的郵電通訊、學校、醫(yī)療設施應單獨核算成本，按以下規(guī)定進行處理：

（1）由開發(fā)企業(yè)投資建設完工后，出售的，按建造開發(fā)產(chǎn)品進行處理；出租的，按建造固定資產(chǎn)進行處理；無償贈與國家有關(guān)業(yè)務管理部門、單位的，按建造公共配套設施進行處理。

（2）由開發(fā)企業(yè)與國家有關(guān)業(yè)務管理部門、單位合資建設，完工后有償移交的，國家有關(guān)業(yè)務管理部門、單位給予的經(jīng)濟補償可直接抵扣該項目的建造成本，抵扣的差額應計入當期應納稅所得額。

8．開發(fā)企業(yè)建造的售房部（接待處）和樣板房，凡能夠單獨作為成本對象進行核算的，可按自建固定資產(chǎn)進行處理，其他一律按建造開發(fā)產(chǎn)品進行處理。售房部（接待處）、樣板房的裝修費用，無論數(shù)額大小，均應計入其建造成本。

9．保證金。開發(fā)企業(yè)采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，凡約定開發(fā)企業(yè)為購買方的按揭貸款提供擔保的，其銷售開發(fā)產(chǎn)品時向銀行提供的保證金（擔保金）不得從銷售收入中減除，也不得作為費用在當期稅前扣除，但實際發(fā)生損失時可據(jù)實扣除。10．廣告費、業(yè)務宣傳費、業(yè)務招待費。按以下規(guī)定進行處理：

（1）開發(fā)企業(yè)取得的預售收入不得作為廣告費、業(yè)務宣傳費、業(yè)務招待費等三項費用的計算基數(shù)，至預售收入轉(zhuǎn)為實際銷售收入時，再將其作為計算基數(shù)。

（2）新辦開發(fā)企業(yè)在取得第一筆開發(fā)產(chǎn)品實際銷售收入之前發(fā)生的，與建造、銷售開發(fā)產(chǎn)品相關(guān)的廣告費、業(yè)務宣傳費和業(yè)務招待費，可以向后結(jié)轉(zhuǎn)，按稅收規(guī)定的標準扣除，但結(jié)轉(zhuǎn)期限最長不得超過3個納稅。

11．利息。按以下規(guī)定進行處理：

（1）開發(fā)企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費用，屬于成本對象完工前發(fā)生的，應配比計入成本對象；屬于成本對象完工后發(fā)生的，可作為財務費用直接扣除。

（2）開發(fā)企業(yè)向金融機構(gòu)統(tǒng)一借款后轉(zhuǎn)借集團內(nèi)部其他企業(yè)、單位使用的，借入方凡能出具開發(fā)企業(yè)從金融機構(gòu)取得借款的證明文件，其支付的利息準予按稅收有關(guān)規(guī)定在稅前扣除。

（3）開發(fā)企業(yè)將自有資金借給全資企業(yè)（包括分支機構(gòu)）和其他關(guān)聯(lián)企業(yè)的，關(guān)聯(lián)方借入資金金額超過其注冊資本50％的，超過部分的利息支出，不得在稅前扣除；未超過部分的利息支出，準予按金融機構(gòu)同類同期貸款基準利率計算的數(shù)額內(nèi)稅前扣除。

12．土地閑置費。開發(fā)企業(yè)以出讓方式取得土地使用權(quán)進行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限開發(fā)土地。因超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期而繳納的土地閑置費，計入成本對象的施工成本；因國家無償收回土地使用權(quán)而形成的損失，可作為財產(chǎn)損失按稅收規(guī)定在稅前扣除。

13．成本對象報廢和毀損損失。成本對象在建造過程中如單項或單位工程發(fā)生報廢和毀損，減去殘料價值和過失人或保險公司賠償后的凈損失，計入繼續(xù)施工的工程成本；如成本對象整體報廢或毀損，其凈損失可作為財產(chǎn)損失按稅收規(guī)定扣除。

14．折舊。開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的，可按稅收規(guī)定扣除折舊費用；未轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的，不得扣除折舊費用。

九、關(guān)于征收管理問題

（一）開發(fā)企業(yè)在申報納稅時，應對涉及報稅務機關(guān)審批或備案的稅前扣除項目逐筆逐項進行核實。凡未按規(guī)定報批或備案以及手續(xù)、資料不全的，要及時補辦有關(guān)手續(xù)、資料，否則，不得在稅前扣除。

（二）開發(fā)企業(yè)出現(xiàn)下列情形之一的，稅務機關(guān)可對其以往應繳的企業(yè)所得稅按核定征收方式進行征收、管理并逐步規(guī)范,同時按《中華人民共和國稅收征收管理法》等稅收法律、法規(guī)的規(guī)定進行處理，但不得事先規(guī)定開發(fā)企業(yè)的所得稅按核定征收方式進行征收、管理。 1.依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定可以不設賬簿的； 2.依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應當設置但未設置賬薄的； 3.擅自銷毀賬簿的或者拒不提供納稅資料的；

4.雖設置賬簿，但賬目混亂或成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不齊，難以查賬的； 5.發(fā)生納稅義務，未按照規(guī)定的期限辦理納稅申報，經(jīng)稅務機關(guān)責令限期申報，逾期仍不申報的；

6.納稅人申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當理由的。

十、關(guān)于適用減免稅政策問題

根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務的特點，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和以銷售（包括代理銷售）開發(fā)產(chǎn)品為主的企業(yè)不得享受新辦企業(yè)的稅收優(yōu)惠。

十一、關(guān)于本通知適用范圍和執(zhí)行時間問題

本通知適用于各種經(jīng)濟性質(zhì)的內(nèi)資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，以及從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務的其他內(nèi)資企業(yè)。各省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市國家稅務局、地方稅務局應聯(lián)合制定具體實施辦法，并報國家稅務總局備案。

本通知自2006年1月1日起執(zhí)行，《國家稅務總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)企業(yè)所得稅問題的通知》（國稅發(fā)〔2003〕83號）同時廢止。此前沒有明確規(guī)定且尚未進行處理的稅務事項，按本通知執(zhí)行。

國家稅務總局

二○○六年三月六日

國家稅務總局關(guān)于納稅人銷售自產(chǎn)貨物提供增值稅勞務并同時提供建筑業(yè)勞務征收流轉(zhuǎn)稅問

題的通知 [發(fā)文日期：2002-09-11] 國家稅務總局 文號：國稅發(fā)[2002]117號 各省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市國家稅務局、地方稅務局:

現(xiàn)對納稅人銷售自產(chǎn)貨物、提供增值稅應稅勞務并同時提供建筑業(yè)勞務征收流轉(zhuǎn)稅問題通知如下:

一、關(guān)于納稅人銷售自產(chǎn)貨物提供增值稅應稅勞務并同時提供建筑業(yè)勞務征收增值稅、營業(yè)稅劃分問題

納稅人以簽訂建設工程施工總包或分包合同(包括建筑、安裝、裝飾、修繕等工程總包和分包合同，下同)方式開展經(jīng)營活動時，銷售自產(chǎn)貨物、提供增值稅應稅勞務并同時提供建筑業(yè)勞務(包括建筑、安裝、修繕、裝飾、其他工程作業(yè)，下同)，同時符合以下條件的，對銷售自產(chǎn)貨物和提供增值稅應稅勞務取得的收入征收增值稅，提供建筑業(yè)勞務收入(不包括按規(guī)定應征收增值稅的自產(chǎn)貨物和增值稅應稅勞務收入)征收營業(yè)稅:

(一)必須具備建設行政部門批準的建筑業(yè)施工(安裝)資質(zhì)；

(二)簽訂建設工程施工總包或分包合同中單獨注明建筑業(yè)勞務價款。

凡不同時符合以上條件的，對納稅人取得的全部收入征收增值稅，不征收營業(yè)稅。

對上所稱建筑業(yè)勞務收入，以簽訂的建設工程施工總包或分包合同上注明的建筑業(yè)勞務價款為準。

納稅人通過簽訂建設工程施工合同，銷售自產(chǎn)貨物、提供增值稅應稅勞務的同時，將建筑業(yè)勞務分包或轉(zhuǎn)包給其他單位和個人的，對其銷售的貨物和提供的增值稅應稅勞務征收增值稅；同時，簽訂建設工程施工總承包合同的單位和個人，應扣繳提供建筑業(yè)勞務的單位和個人取得的建筑業(yè)勞務收入的營業(yè)稅。

二、關(guān)于扣繳分包人營業(yè)稅問題

不論簽訂建設工程施工合同的總承包人是銷售自產(chǎn)貨物、提供增值稅應稅勞務并提供建筑業(yè)勞務的單位和個人，還是僅銷售自產(chǎn)貨物、提供增值稅應稅勞務不提供建筑業(yè)勞務的單位和個人，均應當扣繳分包人或轉(zhuǎn)包人(以下簡稱分包人)的營業(yè)稅:

(一)如果分包人是銷售自產(chǎn)貨物、提供增值稅應稅勞務并提供建筑業(yè)勞務的單位和個人，總承包人在扣繳建筑業(yè)營業(yè)稅時的營業(yè)額為除自產(chǎn)貨物、增值稅應稅勞務以外的價款。

(二)除本條第一款規(guī)定以外的分包人，總承包人在扣繳建筑業(yè)營業(yè)稅時的營業(yè)額為分包額。

三、關(guān)于自產(chǎn)貨物范圍問題

本通知所稱自產(chǎn)貨物是指:

(一)金屬結(jié)構(gòu)件:包括活動板房、鋼結(jié)構(gòu)房、鋼結(jié)構(gòu)產(chǎn)品、金屬網(wǎng)架等產(chǎn)品；

(二)鋁合金門窗；

(三)玻璃幕墻；

(四)機器設備、電子通訊設備；

(五)國家稅務總局規(guī)定的其他自產(chǎn)貨物。

四、關(guān)于納稅人問題

本通知中所稱納稅人是指從事貨物生產(chǎn)的單位或個人。

納稅人銷售自產(chǎn)貨物、提供增值稅應稅勞務并同時提供建筑業(yè)勞務，應向營業(yè)稅應稅勞務發(fā)生地地方稅務局提供其機構(gòu)所在地主管國家稅務局出具的納稅人屬于從事貨物生產(chǎn)的單位或個人的證明，營業(yè)稅應稅勞務發(fā)生地地方稅務局根據(jù)納稅人持有的證明按本通知的有關(guān)規(guī)定征收營業(yè)稅。

五、關(guān)于稅款調(diào)整及執(zhí)行時間問題本通知自2002年9月1日起執(zhí)行。

本通知發(fā)布前已按原有關(guān)規(guī)定征收稅款的不再做納稅調(diào)整，未按原有關(guān)規(guī)定征收稅款的按本通知規(guī)定執(zhí)行。

第三篇：土地增值稅清算管理操作指引

土地增值稅清算管理操作指引

(從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人適用)

討論稿

一、土地增值稅的前期管理

（一）開發(fā)項目的前期管理

主管稅務機關(guān)應加強房地產(chǎn)開發(fā)項目的日常稅收管理，實施項目管理。主管稅務機關(guān)應加強與國土、規(guī)劃、住建、國稅等部門的信息共享，從納稅人取得土地使用權(quán)開始，按項目分別建立檔案、設臵臺帳，對納稅人項目立項、規(guī)劃設計、施工、預售、竣工驗收、工程結(jié)算、項目清盤等房地產(chǎn)開發(fā)全過程情況實行跟蹤監(jiān)控，做到稅務管理與納稅人項目開發(fā)同步。

主管稅務機關(guān)對納稅人項目開發(fā)期間的會計核算工作應當積極關(guān) 注，對納稅人同時開發(fā)多個項目或分期開發(fā)項目的，應督促納稅人根據(jù)清算要求分項目、分期，并在金三系統(tǒng)中進行土地增值稅項目登記，合理歸集有關(guān)收入、成本、費用。

（二）清算資料的收集

稅務人員在清算及工作開始前，應從以下幾個方面收集資料： 1．納稅人必須提供土地增值稅清算的相關(guān)資料包括：

（1）《土地增值稅清算申報表》及其他各類明細申報附表；

（2）房地產(chǎn)開發(fā)項目清算說明，主要內(nèi)容應包括房地產(chǎn)開發(fā)項目立項、用地、開發(fā)、銷售、關(guān)聯(lián)方交易、融資、稅款繳納等基本情況及主管稅務機關(guān)需要了解的其他情況；（3）開發(fā)項目立項批復；（4）建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、商品房預售許可證；

（5）國有土地使用權(quán)出讓合同或轉(zhuǎn)讓合同、國有土地使用權(quán)證書、取得土地使用權(quán)所支付的地價款憑證；

（6）拆遷補償費支付憑證、《房屋拆遷安臵補償協(xié)議》及拆遷補償費簽收臺賬等；

（7）總層平面規(guī)劃圖及分層平面規(guī)劃圖、地下停車場車位分布平面圖；

（8）工程監(jiān)理報告、日志等監(jiān)理材料；

（9）工程竣工備案表；

（10）項目預算、概算書及竣工決算報表；

（11）項目工程建設合同及其價款結(jié)算單、預算表、工程決算明細；

（12）測繪報告及房屋分戶（室）面積測繪圖紙；

（13）商品房購銷合同統(tǒng)計表、銷售情況明細表；

（14）能夠按清算項目計算分攤并支付貸款利息的有關(guān)證明及金融機構(gòu)貸款合同；

（15）物業(yè)用房申請確認單、無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非盈利性社會公共事業(yè)的憑證；

（16）主管稅務機關(guān)需要相應項目記賬憑證的，納稅人還應提供記賬憑證復印件；

（17）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的完稅憑證及清算項目預繳土地增值稅的完稅憑證；

（18）納稅人委托稅務中介機構(gòu)審核鑒證的清算項目，還應報送中介機構(gòu)出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報告》；

（19）清算期間的財務會計報表；（20）稅務機關(guān)要求提供的其他資料。

2.稅務機關(guān)應掌握的內(nèi)部資料

稅款入庫資料：從金稅三期稅收管理系統(tǒng)中獲取房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金的繳納情況、土地增值稅的預繳情況。

二、土地增值稅的清算申報

（一）土地增值稅清算條件

1.納稅人符合下列條件之一的，應進行土地增值稅的清算。

（1）房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；

（2）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；

（3）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

2.對符合以下條件之一的，主管稅務機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算。

（1）已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；

（2）取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；

（3）納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；

（4）省（自治區(qū)、直轄市、計劃單列市）稅務機關(guān)規(guī)定的其他情況。

對前款所列第3項情形，應在辦理注銷登記前進行土地增值稅清算。

（二）清算申報 對于符合應進行土地增值稅清算的項目，納稅人應當在滿足條件之日起90日內(nèi)到主管稅務機關(guān)辦理清算手續(xù)。對于符合稅務機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算的項目，由主管稅務機關(guān)確定是否進行清算；對于確定需要進行清算的項目，由主管稅務機關(guān)下達清算通知，納稅人應當在收到清算通知之日起90日內(nèi)辦理清算手續(xù)。

應進行土地增值稅清算的納稅人或經(jīng)主管稅務機關(guān)確定需要進行清算的納稅人，在上述規(guī)定的期限內(nèi)拒不清算或不提供清算資料的，主管稅務機關(guān)可以按照國稅發(fā)﹝2009﹞91號公告第三十四條規(guī)定采取核定征收方式核定其應納稅額；或按照《稅收征收管理法》第六十二、六十四等條款對違法的納稅人實施行政處罰。

三、土地增值稅的清算受理

主管稅務機關(guān)收到納稅人清算資料后，對符合清算條件的項目，且報送的清算資料完備的，予以受理。受理后應向納稅人出具《土地增值稅清算受理通知書》并轉(zhuǎn)入審核程序。對納稅人符合清算條件，但報送的清算資料不全的，應要求納稅人在規(guī)定期限內(nèi)補報，向納稅人出具《土地增值稅清算補正資料通知書》，納稅人在規(guī)定期限內(nèi)補齊清算資料后，予以受理。對不符合清算條件的項目，不予受理。對于已受理的清算申請，納稅人無正當理由不得撤消。

主管稅務機關(guān)自受理納稅人土地增值稅清算申報之日起，90日（不含補正資料時間）內(nèi)應完成清算審核工作。情況復雜的，經(jīng)區(qū)（縣）局局長批準，可以適當延長辦理期限，但延長期限不超過30個工作日。

四、土地增值稅的清算審核

主管稅務機關(guān)受理納稅人清算資料后，應采取適當方法對清算項目的收入、成本確認和歸集的合法性、真實性進行審核（納稅人委托中介機構(gòu)審核鑒證的清算項目，還要對有關(guān)鑒證報告的合法性、真實性進行審核）。土地增值稅清算審核結(jié)束后，主管稅務機關(guān)應當將審核結(jié)果書面通知納稅人，并確定辦理補、退稅期限。

清算審核包括案頭審核、實地審核。案頭審核是指對納稅人報送的清算資料進行數(shù)據(jù)、邏輯審核，重點審核項目歸集的一致性、數(shù)據(jù)計算準確性等。實地審核是指在案頭審核的基礎上，通過對房地產(chǎn)開發(fā)項目實地查驗等方式，對納稅人申報情況的客觀性、真實性、合理性進行審核。

（一）對清算單位的審核 1.審核內(nèi)容

土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項目或核算對象為單位計算。國稅發(fā)﹝2006﹞187號文明確土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。

清算審核時，應審核對于分期開發(fā)的項目，是否以分期項目為單位清算；對普通標準住宅、非普通標準住宅、非住宅類型的房地產(chǎn)是否分別計算增值額、增值率，繳納土地增值稅。

2.審核資料

◆房地產(chǎn)立項報告、開發(fā)項目立項批復；

◆國有土地使用證、建設工程規(guī)劃許可證、建設用地規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、商品房預售許可證； ◆房屋建筑面積測繪報告等。

3.審核過程

（1）調(diào)閱開發(fā)項目立項批復、土地使用權(quán)受讓合同、國有土地使用證、建設工程規(guī)劃許可證、建設用地規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、商品房銷（預售）許可證、《土地增值稅項目登記表》等有關(guān)資料，審核房地產(chǎn)開發(fā)項目是否以國家有關(guān)部門審批、備案的項目為單位進行清算；對于分期開發(fā)的項目，是否以分期項目為單位清算。（2）未經(jīng)政府部門批準，企業(yè)自行分期開發(fā)的項目，或者政府各部門審批的項目不一致，應進行實地審核察看，結(jié)合企業(yè)核算、政府部門審批、備案的項目登記表，本著實質(zhì)重于形式的原則分期確定清算單位并報縣區(qū)局確定后執(zhí)行。

4.注意事項

在實務中，各省市對于土地增值稅清算對象的具體處理觀點不盡相同。按照湖南省地方稅務局2014年7號公告第二條規(guī)定，土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進行清算，原則上以《建設工程規(guī)劃許可證》為依據(jù)確認清算單位。

如果企業(yè)無法準確分期并確定清算對象，可根據(jù)國稅發(fā)﹝2009﹞91號公告第三十四條規(guī)定實行核定征收。

（二）對收入的審核 1.審核內(nèi)容

納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟利益。

營改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應稅收入不含增值稅。適用增值稅一般計稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應稅收入不含增值稅銷項稅額；適用簡易計稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應稅收入不含增值稅應納稅額。

免征增值稅的，確定計稅依據(jù)時，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入不扣減增值稅額；稅務機關(guān)核定的計稅價格或收入不含增值稅。

納稅人因房地產(chǎn)購買方違約，導致房地產(chǎn)未能轉(zhuǎn)讓的，轉(zhuǎn)讓方收取的定（訂）金、違約金不作為與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟利益，不確認為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入。2.審核資料

◆電子版企業(yè)財務會計核算軟件賬套數(shù)據(jù)；

◆銀行對賬單、財務報表；

◆售房合同（根據(jù)情況抽查驗證部分即可）、售房發(fā)票；

◆商品房購銷合同銷售統(tǒng)計表；

◆房產(chǎn)測繪所出具的實測數(shù)據(jù)； ◆開發(fā)項目總平面圖； ◆網(wǎng)簽備案資料； ◆預售許可證信息。3.審核過程

（1）內(nèi)部資料與外部資料比對。

查閱房管部門網(wǎng)上備案資料，查詢0731房產(chǎn)網(wǎng)等有關(guān)該項目均價等具體信息，將其與銷售臺賬和銷售明細表比對，核對銷售數(shù)據(jù)的真實性，尋找差異原因，形成差異比對表，檢查有無隱瞞收入問題。（2）案頭審核與實地查驗結(jié)合。

在案頭審核的基礎上，通過實地查看、了解樓盤開發(fā)、銷售情況,調(diào)查、詢問閣樓、停車位、地下室是否單獨作價出售，掌握住宅、閣樓、停車位、地下室的銷售情況。

查看物業(yè)公司入住通知單及《鑰匙發(fā)放保管登記簿》，詢問物管人員繳納物業(yè)管理費的住宅、停車位等戶數(shù)，或是繳納水電費的戶數(shù)，與企業(yè)提供的銷售數(shù)據(jù)比對，尋找差異原因，核實計稅收入。（3）詳查與抽查并用。

抽查部分買受人,核實開具發(fā)票的金額與收取的價款是否一致.有無將銷售的閣樓、停車位、地下室和精裝房裝修部分取得的價款單獨開具收款收據(jù)問題。

掌握地下車位的銷售情況,是否單獨作價出售。（4）關(guān)注關(guān)聯(lián)方交易和視同銷售情況。

查看企業(yè)股東名冊和管理層名單，也可通過國家企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)查詢企業(yè)關(guān)聯(lián)方等有關(guān)信息，核對銷售臺賬，重點核查是否存在關(guān)聯(lián)交易申報收入偏低的情況。

4.注意事項

（1）常見的幾種隱瞞收入的手段：

◆將預收賬款計入應收賬款的貸方或?qū)⑺湛铐椧浴罢\意金”、“定金”、“保證金”等名目掛入其他應付款科目或者其他往來科目下，不及時結(jié)轉(zhuǎn)收入。

◆通過簽訂虛假的借款合同，把實際收入變成借款長期掛賬?！艟幵焯摷黉N售合同（比實際成交價格少），隱瞞按揭收入。◆將預售收入轉(zhuǎn)入個人銀行卡賬戶，不納入企業(yè)的財務核算體系，賬外循環(huán)。

◆直接用售房收入抵減工程款項支出、抵減銀行本息、抵付廣告費等等，坐支收入。

◆通過委托代銷方式來隱瞞委托代銷收入，特別是關(guān)聯(lián)性質(zhì)的委托代銷。

◆對需要視同銷售的房地產(chǎn)不調(diào)整申報視同銷售收入。（2）以房抵債、抵息收入確認的規(guī)定

以房抵債是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將其所開發(fā)的房地產(chǎn)抵償給提供貸款的金融單位、建設工程施工單位或者其他單位；以房抵息是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以所開發(fā)的房地產(chǎn)抵償金融機構(gòu)、非金融機構(gòu)貸款利息。《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第五條規(guī)定，條例第二條所稱的收入，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟利益。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以房抵債、以房抵息應當按照《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第五條的規(guī)定，視為取得了經(jīng)濟利益，應當將其所抵償?shù)膫鶆疹~、利息額和其他經(jīng)濟利益作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入，據(jù)以計繳土地增值稅。（3）視同銷售收入的確定

根據(jù)《國家稅務總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)﹝2006﹞187號）第三條規(guī)定，納稅人將開發(fā)的房地產(chǎn)用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應視同銷售房地產(chǎn)，其視同銷售收入按下列方法和順序?qū)徍舜_認：

① 按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確認；

② 參照當?shù)禺斈辍⑼惙康禺a(chǎn)的市場價格或評估價值確認。（4）代收費用是否計收入的問題

對于縣級及縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費用，如果代收費用是計入房價中向購買方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計稅；如果代收費用未計入房價中，而是在房價之外單獨收取的，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。

對于代收費用作為轉(zhuǎn)讓收入計稅的，在計算扣除項目金額時，可以予以扣除，但不允許作為加計20%扣除的基數(shù)；對于代收費用未作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計稅的，在計算增值額時不允許扣除代收費用。（5）審核精裝房銷售收入是否包含裝修收入。凡在銷售合同中明確約定裝修條款的，其收取的裝修價款應合并收入，裝修費用可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本。裝修合同單獨簽訂的除外、房屋交付后再裝修的除外。注意審核精裝房售價的合理性，與毛坯房的售價相比對，其差價部分是否等于或高于裝修成本。

（三）對面積的審核 1.審核內(nèi)容

面積是土地增值稅清算計算扣除項目金額的重要依據(jù)。房地產(chǎn)建筑面積有以下種類：

規(guī)劃面積：《建設工程規(guī)劃許可證》注明的面積 施工面積：《建筑工程施工許可證》注明的面積 竣工面積：竣工圖及竣工驗收報告注明的面積

測繪面積：項目竣工后，由測繪部門出具的測繪報告上注明的面積

可售面積：取得了《商品房預售許可證》、可以進行預售和銷售的商品房面積，一般是指住建部門下發(fā)的商品房預售許可證的建筑面積、可以辦理產(chǎn)權(quán)的車位車庫面積

不可售面積：總建筑面積減去可售面積 合同面積：《商品房買賣合同》注明的面積

合同面積與測繪面積有差異。在實際操作中，以完工實際測繪面積為準。

2.審核資料

◆規(guī)劃面積-《建設工程規(guī)劃許可證》 ◆合同面積-《商品房買賣合同》 ◆驗收面積-《竣工驗收報告》 ◆賬面面積-財務會計賬簿憑證等 ◆實測面積-《房屋測繪報告》 3.審核過程

（1）將《建設工程規(guī)劃許可證》中開發(fā)項目的建筑面積、容積率、可銷售面積、不可銷售面積以及公共配套設施等信息，與賬面記載面積、實地開發(fā)面積核對，檢查有無私改規(guī)劃，增加可售面積，銷售后不計收入問題。

（2）檢查銷售合同所載商品房面積，將其與測繪部門提供的實際測量面積比對，如有不一致，應以實測面積為準，關(guān)注是否發(fā)生補、退房款的收入調(diào)整情況，審核是否按規(guī)定調(diào)整收入

4.注意事項

在審核收入和面積的過程中，應關(guān)注企業(yè)是否存在隱匿收入和面積的情況。

（四）對取得土地使用權(quán)所支付的金額的審核 1.審核內(nèi)容

取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用。

納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款包括：以出讓方式取得土地使用權(quán)的，為支付的土地出讓金；以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的，為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時按規(guī)定補交的土地出讓金；以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的，為支付的地價款。

按照國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用，是指納稅人在取得土地使用權(quán)過程中為辦理有關(guān)手續(xù)，按照國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)的登記、過戶手續(xù)費，其中，一級土地拍賣傭金和出讓環(huán)節(jié)受讓方支付的土地拍賣機構(gòu)費用允許扣除。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權(quán)所支付的契稅，應視同“按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用”，計入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”中扣除。

2.審核資料 ◆國有土地使用權(quán)證 ◆土地出讓合同 ◆土地收據(jù) ◆契稅票據(jù) ◆銀行支付記錄 ◆與政府相關(guān)部門的協(xié)議 3.審核過程

（1）查看企業(yè)的土地使用權(quán)證、出讓合同、土地收據(jù)、契稅票據(jù)、銀行支付記錄和與政府相關(guān)部門的協(xié)議,審核取得土地使用權(quán)所支付金額的真實性，審核其受讓面積是否正確，判定是否存在政府返還（補貼）和以地補路等情況。對以地補路的情況要結(jié)合政府的相關(guān)文件和協(xié)議進一步核實。

（2）在中國土地市場網(wǎng)或各地國土資源局網(wǎng)站查詢土地出讓信息，與企業(yè)提供的有關(guān)資料核對。

（3）通過契稅票據(jù)金額推算查驗取得土地使用權(quán)支付的金額是否正確。

4.注意事項

（1）關(guān)注是否將房地產(chǎn)開發(fā)費用計入取得土地使用權(quán)支付金額增加土地扣除項目。

（2）注意土地使用權(quán)出讓價款在稅收規(guī)定與財務會計制度中的區(qū)別,會計上取得土地使用權(quán)支付金額以及土地征用拆遷補償費等作為土地開發(fā)成本計入“開發(fā)成本——土地征用及拆遷補償”,而稅法上對于土地增值稅扣除項目中的“取得土地使用權(quán)支付的金額”僅對應財務會計核算中的“開發(fā)成本——土地征用及拆遷補償”的其中一部分,不包括土地征用費、拆遷補償費等支出。

（3）注意自用房土地成本的劃分上,其支付的土地出讓金應在“無形資產(chǎn)”科目中列支與核算,而不是在“開發(fā)成本”中列支,在實際清算中也應予以剔除。

（4）注意企業(yè)常用手法：加大早期項目土地成本；租用房、違章房等成本擠入商品房成本。

（5）注意“兩安用地”物業(yè)返還款。房地產(chǎn)企業(yè)在拍“兩安用地”時，一般要附加無償返還物業(yè)的情況，無償返還的物業(yè)價值計入土地成本，并在土地增值稅清算過程中加計扣除。實際情況有些房地產(chǎn)企業(yè)并非無償返還，而是簽定代建合同，由村委會將政府補償款撥款至房地產(chǎn)企業(yè)進行投資建設，建設物業(yè)的費用既多抵扣了土地成本又多加計扣除。

（五）對土地征用及拆遷補償費的審核 1.審核內(nèi)容

土地征用及拆遷補償費，包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安臵費及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補償?shù)膬糁С?、安臵動遷用房支出等。

2.審核資料

◆政府部門的拆遷補償辦法或具體拆遷安臵文件 ◆雙方簽訂的房屋拆遷安臵協(xié)議及拆遷補償清單 ◆房屋評估及測繪資料 ◆房屋拆遷補償安臵計算表

◆被拆遷房屋所有權(quán)、使用權(quán)等權(quán)屬相關(guān)資料

◆被拆遷人營業(yè)執(zhí)照或組織代碼證、居民身份證等證材料 ◆安臵資金結(jié)算及交付證明材料 ◆其他資料（法律公證或法院裁定）3.審核過程

（1）向拆遷管理部門（拆遷辦公室）了解拆遷政策，并獲取《房屋拆遷許可證》，調(diào)取《房屋拆遷安裝補償協(xié)議》及《拆遷臺賬》，從中抽取部分拆遷戶進行調(diào)查了解，審查包括補償形式、補償金額、支付方式、安臵用房面積、安臵地點，核實是否多列拆遷補償費。（2）確認相關(guān)合同和收據(jù),如是支付給個人的拆遷補償款、拆遷(回遷)合同和簽收花名冊或簽收憑證需一一對應。

（3）將現(xiàn)金日記賬、銀行存款日記賬與銀行對賬單進行比對，核查資金支付行為的真實性，核實有無資金回流情況。

4.注意事項

（1）關(guān)注是否存在將房地產(chǎn)開發(fā)費用計入土地征用及拆遷補償費增加扣除項目,開發(fā)費用應在土地征用及拆遷補償費項目中予以調(diào)出轉(zhuǎn)入開發(fā)費用。

（2）拆遷安臵問題

根據(jù)國稅函﹝2010﹞220號文，房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項目房地產(chǎn)安臵回遷戶的，安臵用房視同銷售處理，按《國家稅務總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)﹝2006﹞187號）第三條第（一）款規(guī)定確認收入，同時將此確認為房地產(chǎn)開發(fā)項目的拆遷補償費。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補差價款，應抵減本項目拆遷補償費。

開發(fā)企業(yè)采取異地安臵，異地安臵的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價值按國稅發(fā)﹝2006﹞187號第三條第（一）款的規(guī)定計算，計入本項目的拆遷補償費；異地安臵的房屋屬于購入的，以實際支付的購房支出計入拆遷補償費。

貨幣安臵拆遷的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計入拆遷補償費。

（3）注意土地征用及拆遷補償費在稅收規(guī)定與財務會計制度中的區(qū)別,會計上將取得土地使用權(quán)支付金額以及土地征用拆遷補償費等均作為土地開發(fā)成本計入“開發(fā)成本土地征用及拆遷補償”。對于土地增值稅扣除項目中的“土地征用及拆遷補償費”對應財務會計核算中的“開發(fā)成本土地征用及拆遷補償”，且只是其中一部分，對取得土地使用權(quán)所支付金額予以剔除。

（4）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑臵費不得在計算土地增值稅時扣除。

（5）多個（或分期）項目共同發(fā)生的土地征用及拆遷補償費，是否按項目合理分攤。屬于多個房地產(chǎn)項目共同的土地征用及拆遷補償費，應按規(guī)定的分配標準和方法，計算確定清算項目的扣除金額。多項目受益應按各占地面積分配，同一項目不同類型的房地產(chǎn)應按建筑面積分配。但對占地相對獨立的不同類型房地產(chǎn)，應按該類型房地產(chǎn)占地面積占該項目房地產(chǎn)總占地面積的比例計算分攤。

（六）對前期工程費的審核 1.審核內(nèi)容

前期工程費，是指項目開發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘查、測繪、規(guī)劃、設計、可行性研究、籌建、場地通平等前期費用。包括規(guī)劃、設計、項目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘查、測繪、“三通一平”等支出。

2.審核資料

◆前期工程費和基礎設施費總預算

◆招投標情況（招標公告、項目報價清單、招標文件、中標文書）

◆評估、設計、認證合同以及相關(guān)報告 ◆施工合同

◆支付憑證、發(fā)票、票據(jù) 3.審核過程

（1）查核相關(guān)合同、監(jiān)理報告、發(fā)票、付款記錄、決算報告，核實發(fā)票合法性，業(yè)務真實性。

（2）抽查部分合同及相應的付款記錄，核實資金流向，審核前期工程費是否實際支付，是否存在虛列情形。

（3）關(guān)注前期工程費中除規(guī)劃、設計、項目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘查、測繪、三通一平支出以外的其他支出,核查此類其他支出是否真實發(fā)生,是否應列入前期工程費。

4.注意事項

（1）注意計算前期工程費占全部開發(fā)成本的比值，并將該比值與同類工程的比值相比較，若發(fā)現(xiàn)有嚴重偏差的，則應進一步核實。（2）前期工程費一般發(fā)生在立項開工前,防止管理費用擠列本項目,關(guān)注是否將房地產(chǎn)開發(fā)費用計入前期工程費。

（3）關(guān)注多個（或分期）項目共同發(fā)生的前期工程費，是否按項目合理分攤。屬于多個房地產(chǎn)項目共同的前期工程費，應按規(guī)定的分配標準和方法，計算確定清算項目的扣除金額。多項目受益應按各建筑面積（規(guī)劃）分配。同一項目不同類型的房地產(chǎn)應按建筑面積（規(guī)劃）分配。

（七）對建筑安裝工程費的審核 1.審核內(nèi)容

建筑安裝工程費，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費，以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費。

2.審核資料

◆開發(fā)項目建筑安裝工程費總預（概）算

◆投標情況（招標公告、項目報價清單、招標文件、中標書）◆施工合同

◆甲供材料（設備）的采購合同（發(fā)票、記賬憑證）

◆施工企業(yè)領取甲供材料（設備）的領取記錄憑證（記賬憑證）◆工程款項支付憑證及結(jié)算發(fā)票 ◆工程竣工驗收資料決（結(jié)）算報告

◆工程質(zhì)量保證金扣留情況（往來款項憑證、賬頁、工程審定造價的發(fā)票開具情況

◆建筑工程施工合同、建筑工程竣工決算書、房屋建筑工程竣工驗收備案文檔和市政基礎設施工程竣工驗收備案文檔

3.審核過程

（1）審查施工合同和預（決）算書，核對工程內(nèi)容，參照中介機構(gòu)出具的審計報告，對決算超過預算價格過高的項目，重點審查單項合同、補充協(xié)議的真實性，關(guān)注資金流向，核實是否實際支付。

（2）對開發(fā)企業(yè)提供的成本資料進行歸集整理，同時抽查相關(guān)建筑施工合同、施工竣工決算報告等資料，將合同金額、竣工決算金額與開發(fā)企業(yè)賬面歸集的建筑工程費用發(fā)票金額加以比對，差異處應要求開發(fā)企業(yè)提供合理解釋及依據(jù)

（3）測算單位建安成本,是否明顯偏高,參照當?shù)禺斊谕愰_發(fā)項目單位平均建安成本或當?shù)亟ㄔO部門公布的單位定額成本（可參考當?shù)亟ㄔO工程造價網(wǎng)或當?shù)亍豆こ淘靸r信息》雜志）,驗證是否存在異常，對價格過高的建筑成本進行重點審查。

（4）獲取企業(yè)關(guān)聯(lián)企業(yè)有關(guān)資料（國家企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)上可以查詢企業(yè)相關(guān)信息）核查是否存在關(guān)聯(lián)企業(yè)轉(zhuǎn)移利潤的情況,對長期掛賬的大額應付款項,與對方核實未付款項的真實性。（5）對營改增前房地產(chǎn)企業(yè)采用甲供材方式自行提供部分建筑材料的，應審查其是否存在重復列支成本問題。重點審核企業(yè)與施工企業(yè)簽訂的建安合同中甲供材條款，核對房地產(chǎn)企業(yè)甲供材核算的記賬憑證，同時查驗建安發(fā)票的開具金額是否包含甲供材部分，如果同時列支的，應予以調(diào)出。

4.注意事項

（1）關(guān)注開發(fā)企業(yè)是否在開發(fā)成本“建筑安裝成本”或“開發(fā)間接費”中列支代墊費用,如為施工方代墊的臨時水電費,如有列支應將其調(diào)出。

（2）關(guān)注臨時售樓部和樣板房,不得作為開發(fā)間接費用,不可計入開發(fā)成本并在土地增值稅清算時扣除,而應作為期間費用扣除.如果臨時售樓部或樣板房以后用于出售,則可以作為開發(fā)成本進行扣除,并可加計扣除處理,其銷售收入也應計入收入。

（3）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本，但要關(guān)注企業(yè)銷售的精裝修商品房中,是否包含電視機、電冰箱、床、沙發(fā)、窗簾、裝飾畫等可移動或裝卸的家電家具、日用品及裝飾用品,這部分成本費用不能在開發(fā)成本建筑安裝成本中列支。

（4）對于開發(fā)項目的質(zhì)量保證金,在計算土地增值稅時,施工企業(yè)對開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的,按發(fā)票所載金額予以扣除;未開具發(fā)票的,扣留的質(zhì)保金不得計算扣除。

（6）關(guān)注營改增前建筑安裝發(fā)票是否在項目所在地稅務機關(guān)開具，營改增后是否在發(fā)票的備注欄注明建筑服務發(fā)生地縣（市、區(qū)）名稱及項目名稱。

（7）如果企業(yè)無法完整的提供前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發(fā)間接費用等開發(fā)成本的憑證或資料，根據(jù)國稅發(fā)﹝2006﹞187號文件規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發(fā)間接費用的憑證或資料不符合清算要求或不實的，地方稅務機關(guān)可參照當?shù)亟ㄔO工程造價管理部門公布的建安造價定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項開發(fā)成本的單位面積金額標準，并據(jù)以計算扣除。具體核定方法由省稅務機關(guān)確定。

（八）對基礎設施費的審核 1.審核內(nèi)容

基礎設施費，包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。

2.審核資料 ◆基礎設施費總預算

◆招投標情況（招標公告、項目報價清單、招標文件、中標文書）◆評估、設計、認證合同以及相關(guān)報告 ◆施工合同

◆支付憑證、發(fā)票、票據(jù) 3.審核過程

（1）查核相關(guān)合同、監(jiān)理報告、發(fā)票、付款記錄、決算報告，核實發(fā)票合法性，業(yè)務真實性。

（2）抽查部分合同及相應的付款記錄，核實資金流向，審核基礎設施費是否實際支付，是否存在虛列情形。

4.注意事項

（1）基礎設施費限定在小區(qū)內(nèi)且為工程支出，不含各類管理費用，審核時關(guān)注是否將房地產(chǎn)開發(fā)費用計入基礎設施費。

（2）測算基礎設施費占全部開發(fā)成本的比值，并將比值與同類工程的比值相比較，若發(fā)現(xiàn)有嚴重偏差的，則應進一步核實。（3）關(guān)注多個（或分期）項目共同發(fā)生的基礎設施費，是否按項目合理分攤。屬于多個房地產(chǎn)項目共同的基礎設施費，應按規(guī)定的分配標準和方法，計算確定清算項目的扣除金額。多項目受益應按各占地面積或各實測建筑面積分配。同一項目不同類型的房地產(chǎn)應按實測建筑面積分配。

（4）基礎設施費的審核不能忽視實地查看。

（九）公共配套設施費 1.審核內(nèi)容

公共配套設施費，包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設施發(fā)生的支出。

2.審核資料

◆公共配套設施的規(guī)劃資料

◆無償移交政府或全體業(yè)主的證明資料 3.審核過程

（1）審核公共配套設施的界定是否準確，在案頭審核的基礎上，審核人員應當實地查看和詢問，核實公共配套設施的用途，是否有挪作他用的情況。

（2）根據(jù)合同約定的內(nèi)容、取得的合法票據(jù)和對應款項審核公共配套設施費是否真實發(fā)生，有無預提的公共配套設施費情況。（3）審核是否將房地產(chǎn)開發(fā)費用計入公共配套設施費。4.注意事項

（1）注意企業(yè)作為公共配套設施費扣除的必須是不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設施發(fā)生的支出，因此在審核過程中應特別關(guān)注企業(yè)申報的公共配套設施費的產(chǎn)權(quán)歸屬，核實公共配套設施的面積。納稅人將公共配套設施等轉(zhuǎn)為自用或出租，不確認收入，其應分擔的成本、費用也不得扣除。

（2）注意區(qū)分配套設施與公共配套設施。關(guān)注將配套設施的建筑面積是否已納入可售面積，若未納入可售面積，是否單獨歸集配套設施的相關(guān)成本費用，而未擠入銷售產(chǎn)品的成本費用扣除。根據(jù)國稅發(fā)﹝2006﹞187號文件規(guī)定，開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會、派出所用房、會所、停車場、物業(yè)管理場所、變電所、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設施，按以下原則處理：

①建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除（此種情況應查看移交公告或相關(guān)證明資料）；

②建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除（此時應查看無償移交的證明材料）；

③建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應計算收入，并準予扣除成本、費用（此時應核查是否計入收入）。

（3）測算公共配套設施費占全部開發(fā)成本的比值，并將比值與同類工程的比值相比較，若發(fā)現(xiàn)有嚴重偏差的，則應進一步核實。（4）關(guān)注多個（或分期）項目共同發(fā)生的公共配套設施費，是否按項目合理分攤。屬于多個房地產(chǎn)項目共同的公共配套設施費，應按規(guī)定的分配標準和方法，計算確定清算項目的扣除金額。多項目受益應按各占地面積或各實測建筑面積分配。同一項目不同類型的房地產(chǎn)應按實測建筑面積分配。

（十）對開發(fā)間接費用的審核 1.審核內(nèi)容

開發(fā)間接費用，是指直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷等。

2.審核資料

◆直接組織、管理開發(fā)項目相關(guān)人員職責說明 ◆直接組織、管理開發(fā)項目相關(guān)人員考勤情況記錄 ◆直接組織、管理開發(fā)項目相關(guān)人員工資薪金標準說明 ◆項目部人員名單、勞務合同以及工資明細表

◆項目部所需用的固定資產(chǎn)明細帳、提取折舊以及周轉(zhuǎn)房攤銷的明細帳

◆支付憑證及結(jié)算發(fā)票 3.審核過程

（1）開發(fā)間接費用一般限于工程部中負責工地現(xiàn)場管理人員直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，調(diào)取項目部人員的花名冊與工資冊進行核實，審核是否存在將企業(yè)行政管理部門（總部）為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營活動而發(fā)生的管理費用計入開發(fā)間接費用的情形。（2）核對項目開工日期和竣工日期，施工期間發(fā)生的工資、職工福利費、辦公費、水電費等才能作為開發(fā)間接費用扣除，抽查相關(guān)憑證，審核是否將項目完工后的費用擠入開發(fā)間接費用的情形。（3）審核是否將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理費用、房地產(chǎn)銷售費用等其他費用擠入開發(fā)間接費用。

4.注意事項

（1）關(guān)注開發(fā)企業(yè)是否在開發(fā)成本“建筑安裝成本”或“開發(fā)間接費”中列支代墊費用,如為施工方代墊的臨時水電費,如有列支應將其調(diào)出。

（2）為了防止房產(chǎn)企業(yè)將管理費用混入開發(fā)間接費用中，加大可扣除項目金額，應根據(jù)企業(yè)內(nèi)部組織結(jié)構(gòu)和職責分工，合理劃分“項目管理人員”與“行政管理人員”。

（3）多個（或分期）項目共同發(fā)生的開發(fā)間接費，是否按項目合理分攤。屬于多個房地產(chǎn)項目共同的開發(fā)間接費，應按規(guī)定的分配標準和方法，計算確定清算項目的扣除金額。多項目受益應按各建筑面積分配。同一項目不同類型的房地產(chǎn)應按建筑面積分配。

（十一）對房地產(chǎn)開發(fā)費用的審核 1.審核內(nèi)容

開發(fā)土地和新建房及配套設施的費用，是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售費用、管理費用、財務費用。

2.審核資料 ◆發(fā)票、憑證

◆支付利息憑證、借款合同、與信托公司有關(guān)的委托貸款合同 3.審核過程

（1）對于利息支出據(jù)實扣除的情況，應重點關(guān)注：是否將利息支出從房地產(chǎn)開發(fā)成本中調(diào)整至開發(fā)費用；利用閑臵借款對外投資取得收益，其收益是否沖減利息支出；分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，其取得的一般性貸款的利息支出，是否按照項目合理分攤。（2）重點審核計算基數(shù)，當代收費用計入房價時，審核有無將代收費用計入房地產(chǎn)開發(fā)費用計算基數(shù)的情形。

4.注意事項

注意與會計期間費用中銷售費用、管理費用、財務費用列支標準不同。

（十二）對與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金的審核 1.審核內(nèi)容

與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護建設稅、印花稅、因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除。

2.審核資料

企業(yè)稅金賬、稅票及稅務局開票入庫系統(tǒng)數(shù)據(jù) 3.審核過程

（1）獲取或編制該項目各項稅金繳納情況明細表。

（2）從征管系統(tǒng)中核實其實際繳納情況，審核繳納稅金的稅收完稅證明等相關(guān)繳稅證明，審核是否是本項目發(fā)生的稅費，只有本項目發(fā)生的稅費才能扣除。

4.注意事項

（1）按照財務會計準則的有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳納的印花稅列入管理費用，已相應予以扣除，不得重復計算扣除。

（2）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，在同一項目不同類型房地產(chǎn)中分配應據(jù)實分攤，和相關(guān)收入配比，不應按已售建筑面積分攤。

（十三）對財政部規(guī)定的其他扣除項目的審核 1.審核內(nèi)容 財政部規(guī)定的其他扣除項目，對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人是指可按取得土地使用權(quán)所支付的金額、開發(fā)土地和新建房及配套設施（房地產(chǎn)開發(fā)成本）規(guī)定計算的金額之和，加計20%的扣除。2.審核過程

對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人進行的加計扣除，應嚴格審核確定可以加計扣除的基數(shù)，對于代收費用作為轉(zhuǎn)讓收入計稅的，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計20%扣除的基數(shù)；對于代收費用未作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計稅的，在計算增值額時不允許扣除代收費用。

3.注意事項

（1）對取得土地或房地產(chǎn)使用權(quán)后，未進行開發(fā)即轉(zhuǎn)讓的，計算其增值額時，只允許扣除取得土地使用權(quán)時支付的地價款、交納的有關(guān)費用，以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)交納的稅金。

（2）對取得土地使用權(quán)后投入資金，將生地變?yōu)槭斓剞D(zhuǎn)讓的，計算其增值額時，允許扣除取得土地使用權(quán)時支付的地價款、交納的有關(guān)費用，和開發(fā)土地所需成本再加計開發(fā)成本的20%以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)交納的稅金。

五、資料歸檔

主管稅務機關(guān)相關(guān)部門在相關(guān)明細表格中簽字并加蓋公章，予以認可，并由稅源管理部門負責土地增值稅清算資料歸檔。歸檔資料包括：《土地增值稅項目清算小組審核會議情況表》；《稅務事項通知書》及稅務文書送達回證；《土地增值稅清算審核表》、《存量房扣除項目金額分攤明細表》；土地增值稅清算審核見面材料（包括土地增值稅清算審核報告、《土地增值稅清算審核表》和《存量房扣除項目金額分攤明細表》）及稅務文書送達回證；土地增值稅清算執(zhí)行情況、土地增值稅入（退）稅收繳款書；《土地增值稅清算受理通知書》、《土地增值稅清算補正資料通知書》、《土地增值稅清算不予受理通知書》及稅務文書送達回證；企業(yè)申報資料及附表（見土地增值稅清算資料清單）。全部清算資料及文書統(tǒng)一清理、順序編號。其余資料按時間順序排列，資料右下腳按頁進行順序編號。編制文書目錄（注明頁碼），文書送達時要有送達回證，裝訂并整理歸檔。

六、后續(xù)管理

主管稅務機關(guān)應加強清算后項目的后續(xù)管理。根據(jù)國稅發(fā)﹝2006﹞187號第八條規(guī)定，在土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應按規(guī)定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計算。

其中，單位建筑面積成本費用=清算時的扣除項目總金額÷清算的總建筑面積

主管稅務機關(guān)應建立土地增值稅清算工作臺賬，登記土地增值稅征收情況，加強房屋銷售管理，改變后續(xù)管理薄弱的現(xiàn)實情況。

附：

土地增值稅清算成本計算分攤方法

1、總的分攤方法

國稅發(fā)﹝2006﹞187號文件第四條第五款規(guī)定，屬于多個房地產(chǎn)項目共同的成本費用，應按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額。

國稅發(fā)﹝2009﹞91號文件規(guī)定，納稅人分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，或者同一項目中建造不同類型房地產(chǎn)的，應按照受益對象，采用合理的分配方法，分攤共同的成本費用。

2、土地成本的分攤

省局2014年第7號公告第四條明確了土地成本計算分攤問題：對于成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，應按分期開發(fā)項目占地面積占該成片受讓土地總占地面積的比例計算分攤?cè)〉猛恋厥褂脵?quán)所支付的金額和土地征用及拆遷補償費(以下簡稱“土地成本”)。同一項目中建造不同類型房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品的，按不同類型房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品的建筑面積占該項目總建筑面積的比例計算分攤土地成本。但對占地相對獨立的不同類型房地產(chǎn)，應按該類型房地產(chǎn)占地面積占該項目房地產(chǎn)總占地面積的比例計算分攤土地成本。

值得注意的是，關(guān)于地下車庫（位）對土地成本的分攤問題，首先要明確地下車庫（位）是否計入容積率，如果計入容積率，則應分攤土地成本，如不計入容積率，則不分攤土地成本。

3、住宅與商業(yè)用房的成本扣除問題（建筑安裝工程費）省局2014年第7號公告第五條規(guī)定，單棟建筑物既有住宅又有商業(yè)用房的，商業(yè)用房的建筑安裝工程費可以按照層高系數(shù)予以調(diào)整。

商業(yè)用房層高系數(shù)=商業(yè)用房平均層高/住宅平均層高還有一種特殊情形，開發(fā)商建造綜合樓時僅對商業(yè)用房部分進行精裝修的，如果納稅人在財務核算上能單獨確定為成本核算對象，準確歸集并核算裝修成本，其裝修成本屬于成本核算對象的直接成本，在計算商業(yè)用房的增值額時可以單獨扣除，不必分攤。

第四篇：河南省地稅局土地增值稅相關(guān)政策匯總

河南省地方稅務局關(guān)于調(diào)整土地增值稅核定征收率

有關(guān)問題的公告

文號公告[2011]第10號 | 添加日期：2011-11-08 | 發(fā)文單位：河南省地方稅務局 | 【閱讀：29次】

為了加強土地增值稅核定征收管理，根據(jù)《國家稅務總局關(guān)于加強土地增值稅征管工作的通知》（國稅發(fā)〔2010〕53號）的相關(guān)規(guī)定，結(jié)合我省的實際情況，現(xiàn)將土地增值稅核定征收率有關(guān)問題公告如下：

一、土地增值稅核定征收率

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以及非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)均適用以下土地增值稅核定征收率。

（一）住宅

1.普通標準住宅5%;2.除普通標準住宅以外的其他住宅6%。

（二）除住宅以外的其他房地產(chǎn)項目8%。

（三）有下列行為的，按核定征收率10%征收土地增值稅。

1.擅自銷毀賬簿或賬目混亂，造成收入、扣除項目無法準確計算的。

2.拒不提供納稅資料或不按稅務機關(guān)要求提供納稅資料的。

3.申報的計稅價格明顯偏低，又無正當理由的。

4.符合土地增值稅清算條件，未按規(guī)定的期限清算，經(jīng)稅務機關(guān)責令清算，逾期仍不清算的。

（四）所有納稅人轉(zhuǎn)讓“土地”的一律按查賬方式征收土地增值稅。國有企業(yè)改組改制中遇到的土地轉(zhuǎn)讓項目，無法計算扣除項目的，報省轄市局批準后可按核定征收方式，按7%的核定征收率征收土地增值稅。

轉(zhuǎn)讓土地是指轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)或以轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)為主（建筑物占總售價的30%以內(nèi)）的行為。

（五）個人轉(zhuǎn)讓二手房的核定征收率

個人轉(zhuǎn)讓除住房以外的其他房地產(chǎn)項目無法清算的按6%的核定征收率征收土地增值稅。

二、關(guān)于經(jīng)濟適用房問題

經(jīng)濟適用房是經(jīng)政府批準建設的具有保障性質(zhì)的普通標準住宅，一般來說增值額較低，在預征土地增值稅時按0.5%預征率執(zhí)行，在土地增值稅清算時，對增值額未超過扣除項目金額20%的，應免征土地增值稅；對增值額超過扣除項目金額20%的，應按照規(guī)定征收土地增值稅。

三、關(guān)于車庫、地下室歸屬問題

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對購房者隨房屋一并購買的地下室、車庫，在預征收土地增值稅時，采用隨房確定的原則：即銷售房屋為普通標準住宅的，地下室、車庫按照普通標準住宅確定；銷售房屋為非普通標準住宅或其他房地產(chǎn)項目的，地下室、車庫按照非普通標準住宅或其他房地產(chǎn)項目確定。待清算時，應將地下室、車庫收入并入除住宅以外的其他房地產(chǎn)項目。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對購買者未購買房屋但單獨購買了地下室、車庫、閣樓的，按照其他房地產(chǎn)項目征收土地增值稅。

四、執(zhí)行時間

本公告自2012年1月1日起執(zhí)行。我省之前確定的土地增值稅有關(guān)規(guī)定凡與本公告不符的，一律按本公告規(guī)定執(zhí)行。

特此公告。

二〇一一年十一月六日

河南省地方稅務局關(guān)于明確土地增值稅若干政策的通知

文號豫地稅發(fā)[2010]第28號 | 添加日期：2010-03-17 | 發(fā)文單位：河南省地方稅務局 | 【閱讀：10085次】 各省轄市地方稅務局、省局直屬各單位，各擴權(quán)縣（市）地方稅務局：

為了加強我省土地增值稅的管理，根據(jù)全國地方稅工作會議精神和國家稅務總局關(guān)于《土地增值稅清算管理規(guī)程》（國稅發(fā)〔2009〕91號）及其他相關(guān)規(guī)定的要求，結(jié)合我省土地增值稅政策執(zhí)行的實際情況，做好土地增值稅清算工作，現(xiàn)將有關(guān)問題明確如下：

一、土地增值稅預征率

根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第十六條的規(guī)定，我省土地增值稅預征率按不同項目分別確定：

（一）普通標準住宅1.5%；

（二）除普通標準住宅以外的其他住宅3.5%；

（三）除上述

（一）、（二）項以外的其他房地產(chǎn)項目4.5%。

二、土地增值稅核定征收率

（一）普通標準住宅2%;

（二）除普通標準住宅以外的其他住宅4%;

（三）除上述

（一）、（二）項以外的其他房地產(chǎn)項目5%；

（四）符合第三條第（二）項條件的8%。

三、土地增值稅的核定征收

所有房地產(chǎn)開發(fā)項目納稅人自本通知執(zhí)行之日起，一律按查賬征收方式按預征率征收土地增值稅，待符合土地增值稅清算條件后，由納稅人按規(guī)定自行清算，并結(jié)清稅款。主管稅務機關(guān)對納稅人上報的清算資料進行審核過程中，對納稅人符合下列

（一）、（二）項條件的，報省轄市地方稅務局批準，按核定征收率征收土地增值稅。

（一）納稅人開發(fā)的房地產(chǎn)項目有下列情形之一的，按規(guī)定的核定征收率征收土地增值稅。

1、能夠準確核算收入總額或收入總額能夠查實，但其扣除項目支出不能正確核算的；

2、能夠準確核算扣除項目支出或扣除項目支出能夠查實，但其收入總額不能正確核算的；

3、收入總額及扣除項目核算有誤的，主管稅務機關(guān)難以核實的；

凡納稅人轉(zhuǎn)讓普通標準住宅、豪華住宅、寫字樓、商業(yè)用房、辦公用房的收入等，應按不同的核定征收項目分別核算，核算不清的一律從高適用核定征收率。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有下列情形之一的，按核定征收率8%征收土地增值稅。

1、擅自銷毀賬簿；

2、拒不提供納稅資料或不按稅務機關(guān)要求提供納稅資料的；

3、依照法律、法規(guī)的規(guī)定應當設置但未設置賬簿的；

4、雖設置賬簿，但賬目混亂，造成收入、扣除項目無法準確計算的；

5、符合土地增值稅清算條件，未按規(guī)定的期限清算，經(jīng)稅務機關(guān)責令清算，逾期仍不清算的；

6、申報的計稅價格明顯偏低，又無正當理由的。

四、所有納稅人轉(zhuǎn)讓“土地”的一律按查賬方式征收土地增值稅。國有企業(yè)改組改制中遇到的土地轉(zhuǎn)讓項目，無法計算扣除項目的，報省局批準后可按核定征收方式，按6%的征收率征收土地增值稅。

轉(zhuǎn)讓土地是指轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)或以轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)為主（建筑物占總售價的30%以內(nèi)）的行為。

五、轉(zhuǎn)讓二手房的問題

個人轉(zhuǎn)讓二手房時，凡能夠正確計算收入和扣除項目的，按土地增值稅的有關(guān)規(guī)定申報納稅。對無法計算扣除項目金額的納稅人可按核定征收的方式征收土地增值稅。

個人轉(zhuǎn)讓二手房的核定征收率：普通標準住宅2%；普通標準住宅以外的其他房地產(chǎn)項目3%。

六、土地增值稅清算主體

根據(jù)國家稅務總局《土地增值稅清算管理規(guī)程》第三條的規(guī)定，納稅人在符合土地增值稅清算條件（包括主管稅務機關(guān)要求納稅人進行土地增值稅清算的）后，應在規(guī)定的期限內(nèi)，按照稅收法律、法規(guī)及土地增值稅有關(guān)政策規(guī)定，自行進行土地增值稅清算，也可委托稅務中介機構(gòu)進行清算，并出具《土地增值稅清算稅款鑒證報告》。

七、土地增值稅清算審核

（一）納稅人自行進行土地增值稅清算后，按照規(guī)定向主管縣（市）、區(qū)稅務機關(guān)報送《土地增值稅清算申報表》和清算資料，委托稅務中介機構(gòu)清算的，應報送《土地增值稅清算鑒證報告》，辦理土地增值稅清算手續(xù)，并結(jié)清該房地產(chǎn)項目的土地增值稅。主管稅務機關(guān)受理納稅人土地增值稅清算申報和資料后，應在規(guī)定的期限內(nèi)及時組織審核，審核結(jié)果告知納稅人，進行納稅調(diào)整，結(jié)清稅款。凡是發(fā)生退稅的，報省轄市地方稅務局審核。

（二）審核人員的組成

各省轄市、縣（市）、區(qū)地方稅務局于4月25日前成立土地增值稅審核小組。土地增值稅清算審核人員由法規(guī)、稅政、征管、稽查、管理科（所）等相關(guān)部門的人員組成。

八、其它問題

（一）個人轉(zhuǎn)讓二手房的，交易價格一般情況下有市場指導價、社會中介機構(gòu)評估價格、繳納契稅的價格和實際交易價格等多種。在實際工作中，主管稅務機關(guān)可簡化工作程序，按孰高原則確定計稅價格，并及時辦理納稅手續(xù)。

（二）個人轉(zhuǎn)讓二手房的減免稅手續(xù)

個人轉(zhuǎn)讓二手房的，凡符合減免土地增值稅條件的，由縣（市）、區(qū)主管稅務機關(guān)審批。具體操作方法和程序由省轄市地方稅務局規(guī)定。

九、各級稅務機關(guān)應認真貫徹落實文件精神，積極做好土地增值稅預征率和核定征收率調(diào)整的宣傳和準備工作。2010年4月25日前各省轄市地方稅務局應制訂具體的審批、審核操作辦法，并對納稅人的征收方式調(diào)整完畢。同時，對本《通知》下發(fā)前，按原預征率或核定征收率征收的稅款，一律改按本《通知》規(guī)定的預征率征收稅款，已繳納的稅款多退（抵）少補。

十、本通知自2010年5月1日起執(zhí)行，過去的規(guī)定與本通知有抵觸的，一律按本通知執(zhí)行。

國家稅務總局關(guān)于印發(fā)《土地增值稅清算管理規(guī)程》的通知

文號國稅發(fā)[2009]第91號 | 添加日期：2009-05-26 | 發(fā)文單位：國家稅務總局 | 【閱讀：3551次】

各省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市地方稅務局：

為了加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅征收管理，規(guī)范土地增值稅清算工作，根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則、《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則等有關(guān)稅收法律、行政法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務的特點，國家稅務總局制定了《土地增值稅清算管理規(guī)程》，現(xiàn)印發(fā)給你們，請遵照執(zhí)行。

國家稅務總局

二○○九年五月十二日

土地增值稅清算管理規(guī)程

第一章 總則

第一條 為了加強土地增值稅征收管理，規(guī)范土地增值稅清算工作，根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則等規(guī)定，制定本規(guī)程（以下簡稱《規(guī)程》）。

第二條 《規(guī)程》適用于房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算工作。

第三條 《規(guī)程》所稱土地增值稅清算，是指納稅人在符合土地增值稅清算條件后，依照稅收法律、法規(guī)及土地增值稅有關(guān)政策規(guī)定，計算房地產(chǎn)開發(fā)項目應繳納的土地增值稅稅額，并填寫《土地增值稅清算申報表》，向主管稅務機關(guān)提供有關(guān)資料，辦理土地增值稅清算手續(xù)，結(jié)清該房地產(chǎn)項目應繳納土地增值稅稅款的行為。

第四條 納稅人應當如實申報應繳納的土地增值稅稅額，保證清算申報的真實性、準確性和完整性。

第五條 稅務機關(guān)應當為納稅人提供優(yōu)質(zhì)納稅服務，加強土地增值稅政策宣傳輔導。

主管稅務機關(guān)應及時對納稅人清算申報的收入、扣除項目金額、增值額、增值率以及稅款計算等情況進行審核，依法征收土地增值稅。

第二章 前期管理

第六條 主管稅務機關(guān)應加強房地產(chǎn)開發(fā)項目的日常稅收管理，實施項目管理。主管稅務機關(guān)應從納稅人取得土地使用權(quán)開始，按項目分別建立檔案、設置臺帳，對納稅人項目立項、規(guī)劃設計、施工、預售、竣工驗收、工程結(jié)算、項目清盤等房地產(chǎn)開發(fā)全過程情況實行跟蹤監(jiān)控，做到稅務管理與納稅人項目開發(fā)同步。

第七條 主管稅務機關(guān)對納稅人項目開發(fā)期間的會計核算工作應當積極關(guān)注，對納稅人分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，應督促納稅人根據(jù)清算要求按不同期間和不同項目合理歸集有關(guān)收入、成本、費用。

第八條 對納稅人分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，有條件的地區(qū)，主管稅務機關(guān)可結(jié)合發(fā)票管理規(guī)定，對納稅人實施項目專用票據(jù)管理措施。

第三章 清算受理

第九條 納稅人符合下列條件之一的，應進行土地增值稅的清算。

（一）房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；

（二）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；

（三）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

第十條 對符合以下條件之一的，主管稅務機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算。

（一）已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；

（二）取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；

（三）納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；

（四）?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市、計劃單列市）稅務機關(guān)規(guī)定的其他情況。

對前款所列第（三）項情形，應在辦理注銷登記前進行土地增值稅清算。

第十一條 對于符合本規(guī)程第九條規(guī)定，應進行土地增值稅清算的項目，納稅人應當在滿足條件之日起90日內(nèi)到主管稅務機關(guān)辦理清算手續(xù)。對于符合本規(guī)程第十條規(guī)定稅務機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算的項目，由主管稅務機關(guān)確定是否進行清算；對于確定需要進行清算的項目，由主管稅務機關(guān)下達清算通知，納稅人應當在收到清算通知之日起90日內(nèi)辦理清算手續(xù)。

應進行土地增值稅清算的納稅人或經(jīng)主管稅務機關(guān)確定需要進行清算的納稅人，在上述規(guī)定的期限內(nèi)拒不清算或不提供清算資料的，主管稅務機關(guān)可依據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》有關(guān)規(guī)定處理。

第十二條 納稅人清算土地增值稅時應提供的清算資料

（一）土地增值稅清算表及其附表（參考表樣見附件，各地可根據(jù)本地實際情況制定）。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)項目清算說明，主要內(nèi)容應包括房地產(chǎn)開發(fā)項目立項、用地、開發(fā)、銷售、關(guān)聯(lián)方交易、融資、稅款繳納等基本情況及主管稅務機關(guān)需要了解的其他情況。

（三）項目竣工決算報表、取得土地使用權(quán)所支付的地價款憑證、國有土地使用權(quán)出讓合同、銀行貸款利息結(jié)算通知單、項目工程合同結(jié)算單、商品房購銷合同統(tǒng)計表、銷售明細表、預售許可證等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、成本和費用有關(guān)的證明資料。主管稅務機關(guān)需要相應項目記賬憑證的，納稅人還應提供記賬憑證復印件。

（四）納稅人委托稅務中介機構(gòu)審核鑒證的清算項目，還應報送中介機構(gòu)出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報告》。

第十三條 主管稅務機關(guān)收到納稅人清算資料后，對符合清算條件的項目，且報送的清算資料完備的，予以受理；對納稅人符合清算條件、但報送的清算資料不全的，應要求納稅人在規(guī)定限期內(nèi)補報，納稅人在規(guī)定的期限內(nèi)補齊清算資料后，予以受理；對不符合清算條件的項目，不予受理。上述具體期限由各省、自治區(qū)、直轄市、計劃單列市稅務機關(guān)確定。主管稅務機關(guān)已受理的清算申請，納稅人無正當理由不得撤消。

第十四條 主管稅務機關(guān)按照本規(guī)程第六條進行項目管理時，對符合稅務機關(guān)可要求納稅人進行清算情形的，應當作出評估，并經(jīng)分管領導批準，確定何時要求納稅人進行清算的時間。對確定暫不通知清算的，應繼續(xù)做好項目管理，每年作出評估，及時確定清算時間并通知納稅人辦理清算。

第十五條 主管稅務機關(guān)受理納稅人清算資料后，應在一定期限內(nèi)及時組織清算審核。具體期限由各省、自治區(qū)、直轄市、計劃單列市稅務機關(guān)確定。

第四章 清算審核

第十六條 清算審核包括案頭審核、實地審核。

案頭審核是指對納稅人報送的清算資料進行數(shù)據(jù)、邏輯審核，重點審核項目歸集的一致性、數(shù)據(jù)計算準確性等。

實地審核是指在案頭審核的基礎上，通過對房地產(chǎn)開發(fā)項目實地查驗等方式，對納稅人申報情況的客觀性、真實性、合理性進行審核。

第十七條 清算審核時，應審核房地產(chǎn)開發(fā)項目是否以國家有關(guān)部門審批、備案的項目為單位進行清算；對于分期開發(fā)的項目，是否以分期項目為單位清算；對不同類型房地產(chǎn)是否分別計算增值額、增值率，繳納土地增值稅。

第十八條 審核收入情況時，應結(jié)合銷售發(fā)票、銷售合同（含房管部門網(wǎng)上備案登記資料）、商品房銷售（預售）許可證、房產(chǎn)銷售分戶明細表及其他有關(guān)資料，重點審核銷售明細表、房地產(chǎn)銷售面積與項目可售面積的數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)性，以核實計稅收入；對銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實際測量面積不一致，而發(fā)生補、退房款的收入調(diào)整情況進行審核；對銷售價格進行評估，審核有無價格明顯偏低情況。

必要時，主管稅務機關(guān)可通過實地查驗，確認有無少計、漏計事項，確認有無將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等情況。

第十九條 非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定

（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應視同銷售房地產(chǎn),其收入按下列方法和順序確認：

1.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定；

2.由主管稅務機關(guān)參照當?shù)禺斈?、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應的成本和費用。

第二十條 土地增值稅扣除項目審核的內(nèi)容包括：

（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)成本，包括：土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費用。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)費用。

（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。

（五）國家規(guī)定的其他扣除項目。

第二十一條 審核扣除項目是否符合下列要求：

（一）在土地增值稅清算中，計算扣除項目金額時，其實際發(fā)生的支出應當取得但未取得合法憑據(jù)的不得扣除。

（二）扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用，必須是實際發(fā)生的。

（三）扣除項目金額應當準確地在各扣除項目中分別歸集，不得混淆。

（四）扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用必須是在清算項目開發(fā)中直接發(fā)生的或應當分攤的。

（五）納稅人分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，或者同一項目中建造不同類型房地產(chǎn)的，應按照受益對象，采用合理的分配方法，分攤共同的成本費用。

（六）對同一類事項，應當采取相同的會計政策或處理方法。會計核算與稅務處理規(guī)定不一致的，以稅務處理規(guī)定為準。

第二十二條 審核取得土地使用權(quán)支付金額和土地征用及拆遷補償費時應當重點關(guān)注：

（一）同一宗土地有多個開發(fā)項目，是否予以分攤，分攤辦法是否合理、合規(guī)，具體金額的計算是否正確。

（二）是否存在將房地產(chǎn)開發(fā)費用記入取得土地使用權(quán)支付金額以及土地征用及拆遷補償費的情形。

（三）拆遷補償費是否實際發(fā)生，尤其是支付給個人的拆遷補償款、拆遷（回遷）合同和簽收花名冊或簽收憑證是否一一對應。

第二十三條 審核前期工程費、基礎設施費時應當重點關(guān)注：

（一）前期工程費、基礎設施費是否真實發(fā)生，是否存在虛列情形。

（二）是否將房地產(chǎn)開發(fā)費用記入前期工程費、基礎設施費。

（三）多個（或分期）項目共同發(fā)生的前期工程費、基礎設施費，是否按項目合理分攤。

第二十四條 審核公共配套設施費時應當重點關(guān)注：

（一）公共配套設施的界定是否準確，公共配套設施費是否真實發(fā)生，有無預提的公共配套設施費情況。

（二）是否將房地產(chǎn)開發(fā)費用記入公共配套設施費。

（三）多個（或分期）項目共同發(fā)生的公共配套設施費，是否按項目合理分攤。

第二十五條 審核建筑安裝工程費時應當重點關(guān)注：

（一）發(fā)生的費用是否與決算報告、審計報告、工程結(jié)算報告、工程施工合同記載的內(nèi)容相符。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自購建筑材料時，自購建材費用是否重復計算扣除項目。

（三）參照當?shù)禺斊谕愰_發(fā)項目單位平均建安成本或當?shù)亟ㄔO部門公布的單位定額成本，驗證建筑安裝工程費支出是否存在異常。

（四）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采用自營方式自行施工建設的，還應當關(guān)注有無虛列、多列施工人工費、材料費、機械使用費等情況。

（五）建筑安裝發(fā)票是否在項目所在地稅務機關(guān)開具。

第二十六條 審核開發(fā)間接費用時應當重點關(guān)注：

（一）是否存在將企業(yè)行政管理部門（總部）為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營活動而發(fā)生的管理費用記入開發(fā)間接費用的情形。

（二）開發(fā)間接費用是否真實發(fā)生，有無預提開發(fā)間接費用的情況，取得的憑證是否合法有效。

第二十七條 審核利息支出時應當重點關(guān)注：

（一）是否將利息支出從房地產(chǎn)開發(fā)成本中調(diào)整至開發(fā)費用。

（二）分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，其取得的一般性貸款的利息支出，是否按照項目合理分攤。

（三）利用閑置專項借款對外投資取得收益，其收益是否沖減利息支出。

第二十八條 代收費用的審核。

對于縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費用，審核其代收費用是否計入房價并向購買方一并收?。划敶召M用計入房價時，審核有無將代收費用計入加計扣除以及房地產(chǎn)開發(fā)費用計算基數(shù)的情形。

第二十九條 關(guān)聯(lián)方交易行為的審核。

在審核收入和扣除項目時，應重點關(guān)注關(guān)聯(lián)企業(yè)交易是否按照公允價值和營業(yè)常規(guī)進行業(yè)務往來。

應當關(guān)注企業(yè)大額應付款余額，審核交易行為是否真實。

第三十條 納稅人委托中介機構(gòu)審核鑒證的清算項目，主管稅務機關(guān)應當采取適當方法對有關(guān)鑒證報告的合法性、真實性進行審核。

第三十一條 對納稅人委托中介機構(gòu)審核鑒證的清算項目，主管稅務機關(guān)未采信或部分未采信鑒證報告的，應當告知其理由。

第三十二條 土地增值稅清算審核結(jié)束，主管稅務機關(guān)應當將審核結(jié)果書面通知納稅人，并確定辦理補、退稅期限。

第五章 核定征收

第三十三條 在土地增值稅清算過程中，發(fā)現(xiàn)納稅人符合核定征收條件的，應按核定征收方式對房地產(chǎn)項目進行清算。

第三十四條 在土地增值稅清算中符合以下條件之一的，可實行核定征收。

（一）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應當設置但未設置賬簿的；

（二）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；

（三）雖設置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項目金額的；

（四）符合土地增值稅清算條件，企業(yè)未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務機關(guān)責令限期清算，逾期仍不清算的；

（五）申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當理由的。

第三十五條 符合上述核定征收條件的，由主管稅務機關(guān)發(fā)出核定征收的稅務事項告知書后，稅務人員對房地產(chǎn)項目開展土地增值稅核定征收核查，經(jīng)主管稅務機關(guān)審核合議，通知納稅人申報繳納應補繳稅款或辦理退稅。

第三十六條 對于分期開發(fā)的房地產(chǎn)項目，各期清算的方式應保持一致。

第六章 其他

第三十七條 土地增值稅清算資料應按照檔案化管理的要求，妥善保存。

第三十八條 本規(guī)程自2009年6月1日起施行，各?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市、計劃單列市）稅務機關(guān)可結(jié)合本地實際，對本規(guī)程進行進一步細化。

附件：1.土地增值稅納稅申報表（從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人適用）

2.各類附表

國家稅務總局關(guān)于印發(fā)《土地增值稅清算鑒證業(yè)務準

則》的通知

文號國稅發(fā)[2007]第132號 | 添加日期：2008-01-30 | 發(fā)文單位：國家稅務總局 | 【閱讀：2484次】 各省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市國家稅務局、地方稅務局：

現(xiàn)將《土地增值稅清算鑒證業(yè)務準則》印發(fā)給你們，請你們依此監(jiān)督指導稅務師事務所和注冊稅務師開展土地增值稅清算鑒證業(yè)務，執(zhí)行過程中如有問題，請及時上報稅務總局（注冊稅務師管理中心）。

本準則自2008年1月1日起施行。

附件：1.涉稅鑒證業(yè)務約定書（參考文本）

2.土地增值稅清算稅款鑒證報告（參考文本）（適用于無保留意見的鑒證報告）

3.土地增值稅清算稅款鑒證報告（參考文本）（適用于保留意見的鑒證報告）

4.土地增值稅清算稅款鑒證報告（參考文本）（適用于無法表明意見的鑒證報告）

5.土地增值稅清算稅款鑒證報告（參考文本）（適用于否定意見的鑒證報告）

6.企業(yè)基本情況和土地增值稅清算稅款申報審核事項說明及有關(guān)附表

國家稅務總局

二○○七年十二月二十九日

土地增值稅清算鑒證業(yè)務準則

第一章 總則

第一條 為了規(guī)范土地增值稅清算鑒證業(yè)務，根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則和《國家稅務總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）以及《注冊稅務師管理暫行辦法》及其他有關(guān)規(guī)定，制定本準則。

第二條 本準則所稱土地增值稅清算鑒證，是指稅務師事務所接受委托對納稅人土地增值稅清算稅款申報的信息實施必要審核程序，提出鑒證結(jié)論或鑒證意見，并出具鑒證報告，增強稅務機關(guān)對該項信息信任程度的一種鑒證業(yè)務。

第三條 納入稅務機關(guān)行政監(jiān)管并通過年檢的稅務師事務所，均可從事土地增值稅清算鑒證工作。

第四條 在接受委托前，稅務師事務所應當初步了解業(yè)務環(huán)境。業(yè)務環(huán)境包括：業(yè)務約定事項、鑒證對象特征、使用的標準、預期使用者的需求、責任方及其環(huán)境的相關(guān)特征，以及可能對鑒證業(yè)務產(chǎn)生重大影響的事項、交易、條件和慣例及其他事項。

第五條 承接土地增值稅清算鑒證業(yè)務，應當具備下列條件：

（一）接受委托的清算項目符合土地增值稅的清算條件。

（二）稅務師事務所符合獨立性和專業(yè)勝任能力等相關(guān)專業(yè)知識和職業(yè)道德規(guī)范的要求。

（三）稅務師事務所能夠獲取充分、適當、真實的證據(jù)以支持其結(jié)論并出具書面鑒證報告。

（四）與委托人協(xié)商簽訂涉稅鑒證業(yè)務約定書（見附件1）。

第六條 土地增值稅清算鑒證的鑒證對象，是指與土地增值稅納稅申報相關(guān)的會計資料和納稅資料等可以收集、識別和評價的證據(jù)及信息。具體包括：企業(yè)會計資料及會計處理、財務狀況及財務報表、納稅資料及稅務處理、有關(guān)文件及證明材料等。

第七條 稅務師事務所運用職業(yè)判斷對鑒證對象作出合理一致的評價或計量時，應當符合適當?shù)臉藴省＿m當?shù)脑u價標準應當具備相關(guān)性、完整性、可靠性、中立性和可理解性等特征。

第八條 稅務師事務所從事土地增值稅清算鑒證業(yè)務，應當以職業(yè)懷疑態(tài)度、有計劃地實施必要的審核程序，獲取與鑒證對象相關(guān)的充分、適當、真實的證據(jù)；并及時對制定的計劃、實施的程序、獲取的相關(guān)證據(jù)以及得出的結(jié)論作出記錄。

在確定證據(jù)收集的性質(zhì)、時間和范圍時，應當體現(xiàn)重要性原則，評估鑒證業(yè)務風險以及可獲取證據(jù)的數(shù)量和質(zhì)量。

第九條 稅務師事務所從事土地增值稅清算鑒證業(yè)務，應當以法律、法規(guī)為依據(jù)，按照獨立、客觀、公正原則，在獲取充分、適當、真實證據(jù)基礎上，根據(jù)審核鑒證的具體情況，出具真實、合法的鑒證報告并承擔相應的法律責任。

第十條 稅務師事務所按照本準則的規(guī)定出具的鑒證報告，稅務機關(guān)應當受理。

第十一條 稅務師事務所執(zhí)行土地增值稅清算鑒證業(yè)務，應當遵守本準則。

第二章 一般規(guī)定

第十二條 稅務師事務所應當要求委托人如實提供如下資料：

（一）土地增值稅納稅（預繳）申報表及完稅憑證。

（二）項目竣工決算報表和有關(guān)帳薄。

（三）取得土地使用權(quán)所支付的地價款憑證、國有土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓合同。

（四）銀行貸款合同及貸款利息結(jié)算通知單。

（五）項目工程建設合同及其價款結(jié)算單。

（六）商品房購銷合同統(tǒng)計表等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、成本和費用有關(guān)的其他證明資料。

（七）無償移交給政府、公共事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的憑證。

（八）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目成本費用、分期開發(fā)分攤依據(jù)。

（九）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金的合法有效憑證。

（十）與土地增值稅清算有關(guān)的其他證明資料。

第十三條 稅務師事務所開展土地增值稅清算鑒證業(yè)務時，應當對下列事項充分關(guān)注：

（一）明確清算項目及其范圍。

（二）正確劃分清算項目與非清算項目的收入和支出。

（三）正確劃分清算項目中普通住宅與非普通住宅的收入和支出。

（四）正確劃分不同時期的開發(fā)項目，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。

（五）正確劃分征稅項目與免稅項目，防止混淆兩者的界限。

（六）明確清算項目的起止日期。

第十四條 納稅人能夠準確核算清算項目收入總額或收入總額能夠查實，但其成本費用支出不能準確核算的，稅務師事務所應當按照本準則第三章的規(guī)定審核收入總額。

第十五條 納稅人能夠準確核算成本費用支出或成本費用支出能夠查實，但其收入總額不能準確核算的，稅務師事務所應當先按照本準則第四章的規(guī)定審核扣除項目的金額。

第十六條 稅務師事務所在審核鑒證過程中，有下列情形之一的，除符合本準則第十七條規(guī)定外，可以終止鑒證：

（一）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應當設置但未設置賬簿的。

（二）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的。

（三）雖設置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項目金額的。

（四）符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務機關(guān)責令限期清算，逾期仍不清算的。

（五）申報的計稅依據(jù)明顯偏低且無正當理由的。

（六）納稅人隱瞞房地產(chǎn)成交價格，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)成交價格低于房地產(chǎn)評估價格且無正當理由，經(jīng)稅務師事務所與委托人溝通，溝通無效的。

第十七條 納稅人雖有本準則第十六條所列情形，但如有下列委托人委托，稅務師事務所仍然可以接受委托執(zhí)行鑒證業(yè)務，但需與委托人簽訂涉稅鑒證業(yè)務約定書：

（一）司法機關(guān)、稅務機關(guān)或者其他國家機關(guān)。

（二）依法組成的清算組織。

（三）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他組織和個人。

第三章 清算項目收入的審核

第十八條 土地增值稅清算項目收入審核的基本程序和方法包括：

（一）評價收入內(nèi)部控制是否存在、有效且一貫遵守。

（二）獲取或編制土地增值稅清算項目收入明細表，復核加計正確，并與報表、總賬、明細賬及有關(guān)申報表等進行核對。

（三）了解納稅人與土地增值稅清算項目相關(guān)的合同、協(xié)議及執(zhí)行情況。

（四）查明收入的確認原則、方法，注意會計制度與稅收規(guī)定以及不同稅種在收入確認上的差異。

（五）正確劃分預售收入與銷售收入，防止影響清算數(shù)據(jù)的準確性。

（六）必要時，利用專家的工作審核清算項目的收入總額。

第十九條 本準則所稱清算項目的收入，是指轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物（以下簡稱房地產(chǎn)）并取得的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟收益，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。

第二十條 稅務師事務所應當按照稅法及有關(guān)規(guī)定審核納稅人是否準確劃分征稅收入與不征稅收入，確認土地增值稅的應稅收入。

第二十一條 土地增值稅以人民幣為計算單位。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入為外國貨幣的，以取得收入當天或當月1日國家公布的市場匯價折合成人民幣，據(jù)以計算應納土地增值稅稅額。

對于以分期收款形式取得的外幣收入，應當按實際收款日或收款當月1日國家公布的市場匯價折合人民幣。

第二十二條 有本準則第十六條第（六）款情形，但按本準則第十七條規(guī)定接受委托執(zhí)行鑒證業(yè)務的，稅務師事務所應當獲取具有法定資質(zhì)的專業(yè)評估機構(gòu)確認的同類房地產(chǎn)評估價格，以確認轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。

第二十三條 納稅人將開發(fā)的房地產(chǎn)用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應視同銷售房地產(chǎn)，其視同銷售收入按下列方法和順序?qū)徍舜_認：

（一）按本企業(yè)當月銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格核定。

（二）按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確認。

（三）參照當?shù)禺斈?、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確認。

第二十四條 收入實現(xiàn)時間的確定，按國家稅務總局有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第二十五條 對納稅人按縣級以上人民政府的規(guī)定在售房時代收的各項費用，應區(qū)分不同情形分別處理：

（一）代收費用計入房價向購買方一并收取的，應將代收費用作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計稅。實際支付的代收費用，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計扣除的基數(shù)。

（二）代收費用在房價之外單獨收取且未計入房地產(chǎn)價格的，不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入，在計算增值額時不允許扣除代收費用。

第二十六條 必要時，注冊稅務師應當運用截止性測試確認收入的真實性和準確性。審核的主要內(nèi)容包括：

（一）審核企業(yè)按照項目設立的“預售收入備查簿”的相關(guān)內(nèi)容，觀察項目合同簽訂日期、交付使用日期、預售款確認收入日期、收入金額和成本費用的處理情況。

（二）確認銷售退回、銷售折扣與折讓業(yè)務是否真實，內(nèi)容是否完整，相關(guān)手續(xù)是否符合規(guī)定，折扣與折讓的計算和會計處理是否正確。重點審查給予關(guān)聯(lián)方的銷售折扣與折讓是否合理，是否有利用銷售折扣和折讓轉(zhuǎn)利于關(guān)聯(lián)方等情況。

（三）審核企業(yè)對于以土地使用權(quán)投資開發(fā)的項目，是否按規(guī)定進行稅務處理。

（四）審核按揭款收入有無申報納稅，有無掛在往來賬，如“其他應付款”，不作銷售收入申報納稅的情形。

（五）審核納稅人以房換地，在房產(chǎn)移交使用時是否視同銷售不動產(chǎn)申報繳納稅款。

（六）審核納稅人采用“還本”方式銷售商品房和以房產(chǎn)補償給拆遷戶時，是否按規(guī)定申報納稅。

（七）審核納稅人在銷售不動產(chǎn)過程中收取的價外費用，如天然氣初裝費、有線電視初裝費等收益，是否按規(guī)定申報納稅。

（八）審核將房地產(chǎn)抵債轉(zhuǎn)讓給其他單位和個人或被法院拍賣的房產(chǎn)，是否按規(guī)定申報納稅。

（九）審核納稅人轉(zhuǎn)讓在建項目是否按規(guī)定申報納稅。

（十）審核以房地產(chǎn)或土地作價入股投資或聯(lián)營從事房地產(chǎn)開發(fā)，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進行投資或聯(lián)營，是否按規(guī)定申報納稅。

第四章 扣除項目的審核

第二十七條 稅務師事務所應當審核納稅人申報的扣除項目是否符合土地增值稅暫行條例實施細則第七條規(guī)定的范圍。審核的內(nèi)容具體包括：

（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)成本，包括：土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費用。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)費用。

（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。

（五）國家規(guī)定的其他扣除項目。

第二十八條 扣除項目審核的基本程序和方法包括：

（一）評價與扣除項目核算相關(guān)的內(nèi)部控制是否存在、有效且一貫遵守。

（二）獲取或編制扣除項目明細表，并與明細賬、總賬及有關(guān)申報表核對是否一致。

（三）審核相關(guān)合同、協(xié)議和項目預（概）算資料，并了解其執(zhí)行情況，審核成本、費用支出項目。

（四）審核扣除項目的記錄、歸集是否正確，是否取得合法、有效的憑證，會計及稅務處理是否正確，確認扣除項目的金額是否準確。

（五）實地查看、詢問調(diào)查和核實。剔除不屬于清算項目所發(fā)生的開發(fā)成本和費用。

（六）必要時，利用專家審核扣除項目。

第二十九條 審核各項扣除項目分配或分攤的順序和標準是否符合下列規(guī)定，并確認扣除項目的具體金額：

（一）扣除項目能夠直接認定的，審核是否取得合法、有效的憑證。

（二）扣除項目不能夠直接認定的，審核當期扣除項目分配標準和口徑是否一致，是否按照規(guī)定合理分攤。

（三）審核并確認房地產(chǎn)開發(fā)土地面積、建筑面積和可售面積，是否與權(quán)屬證、房產(chǎn)證、預售證、房屋測繪所測量數(shù)據(jù)、銷售記錄、銷售合同、有關(guān)主管部門的文件等載明的面積數(shù)據(jù)相一致，并確定各項扣除項目分攤所使用的分配標準。

如果上述性質(zhì)相同的三類面積所獲取的各項證據(jù)發(fā)生沖突、不能相互印證時，稅務師事務所應當追加審核程序，并按照外部證據(jù)比內(nèi)部證據(jù)更可靠的原則，確認適當?shù)拿娣e。

（四）審核并確認扣除項目的具體金額時，應當考慮總成本、單位成本、可售面積、累計已售面積、累計已售分攤成本、未售分攤成本（存貨）等因素。

第三十條 取得土地使用權(quán)支付金額的審核，應當包括下列內(nèi)容：

（一）審核取得土地使用權(quán)支付的金額是否獲取合法有效的憑證，口徑是否一致。

（二）如果同一土地有多個開發(fā)項目，審核取得土地使用權(quán)支付金額的分配比例和具體金額的計算是否正確。

（三）審核取得土地使用權(quán)支付金額是否含有關(guān)聯(lián)方的費用。

（四）審核有無將期間費用記入取得土地使用權(quán)支付金額的情形。

（五）審核有無預提的取得土地使用權(quán)支付金額。

（六）比較、分析相同地段、相同期間、相同檔次項目，判斷其取得土地使用權(quán)支付金額是否存在明顯異常。

第三十一條 土地征用及拆遷補償費的審核，應當包括下列內(nèi)容：

（一）審核征地費用、拆遷費用等實際支出與概預算是否存在明顯異常。

（二）審核支付給個人的拆遷補償款所需的拆遷（回遷）合同和簽收花名冊，并與相關(guān)賬目核對。

（三）審核納稅人在由政府或者他人承擔已征用和拆遷好的土地上進行開發(fā)的相關(guān)扣除項目，是否按稅收規(guī)定扣除。

第三十二條 前期工程費的審核，應當包括下列內(nèi)容：

（一）審核前期工程費的各項實際支出與概預算是否存在明顯異常。

（二）審核納稅人是否虛列前期工程費，土地開發(fā)費用是否按稅收規(guī)定扣除。

第三十三條 建筑安裝工程費的審核，應當包括下列內(nèi)容：

（一）出包方式。重點審核完工決算成本與工程概預算成本是否存在明顯異常。當二者差異較大時，應當追加下列審核程序，以獲取充分、適當、真實的證據(jù)：

1.從合同管理部門獲取施工單位與開發(fā)商簽訂的施工合同，并與相關(guān)賬目進行核對；

2.實地查看項目工程情況，必要時，向建筑監(jiān)理公司取證；

3.審核納稅人是否存在利用關(guān)聯(lián)方（尤其是各企業(yè)適用不同的征收方式、不同稅率，不同時段享受稅收優(yōu)惠時）承包或分包工程，增加或減少建筑安裝成本造價的情形。

（二）自營方式。重點審核施工所發(fā)生的人工費、材料費、機械使用費、其他直接費和管理費支出是否取得合法有效的憑證，是否按規(guī)定進行會計處理和稅務處理。

第三十四條 基礎設施費和公共配套設施費的審核，應當包括下列內(nèi)容：

（一）審核各項基礎設施費和公共配套設施費用是否取得合法有效的憑證。

（二）如果有多個開發(fā)項目，基礎設施費和公共配套設施費用是否分項目核算，是否將應記入其他項目的費用記入了清算項目。

（三）審核各項基礎設施費和公共配套設施費用是否含有其他企業(yè)的費用。

（四）審核各項基礎設施費和公共配套設施費用是否含有以明顯不合理的金額開具的各類憑證。

（五）審核是否將期間費用記入基礎設施費和公共配套設施費用。

（六）審核有無預提的基礎設施費和公共配套設施費用。

（七）獲取項目概預算資料，比較、分析概預算費用與實際費用是否存在明顯異常。

（八）審核基礎設施費和公共配套設施應負擔各項開發(fā)成本是否已經(jīng)按規(guī)定分攤。

（九）各項基礎設施費和公共配套設施費的分攤和扣除是否符合有關(guān)稅收規(guī)定。

第三十五條 開發(fā)間接費用的審核，應當包括下列內(nèi)容：

（一）審核各項開發(fā)間接費用是否取得合法有效憑證。

（二）如果有多個開發(fā)項目，開發(fā)間接費用是否分項目核算，是否將應記入其他項目的費用記入了清算項目。

（三）審核各項開發(fā)間接費用是否含有其他企業(yè)的費用。

（四）審核各項開發(fā)間接費用是否含有以明顯不合理的金額開具的各類憑證。

（五）審核是否將期間費用記入開發(fā)間接費用。

（六）審核有無預提的開發(fā)間接費用。

（七）審核納稅人的預提費用及為管理和組織經(jīng)營活動而發(fā)生的管理費用，是否在本項目中予以剔除。

（八）在計算加計扣除項目基數(shù)時，審核是否剔除了已計入開發(fā)成本的借款費用。

第三十六條 房地產(chǎn)開發(fā)費用的審核，應當包括下列內(nèi)容：

（一）審核應具實列支的財務費用是否取得合法有效的憑證，除具實列支的財務費用外的房地產(chǎn)開發(fā)費用是否按規(guī)定比例計算扣除。

（二）利息支出的審核。企業(yè)開發(fā)項目的利息支出不能夠提供金融機構(gòu)證明的，審核其利息支出是否按稅收規(guī)定的比例計算扣除；開發(fā)項目的利息支出能夠提供金融機構(gòu)證明的，應按下列方法進行審核：

1.審核各項利息費用是否取得合法有效的憑證；

2.如果有多個開發(fā)項目，利息費用是否分項目核算，是否將應記入其他項目的利息費用記入了清算項目；

3.審核各項借款合同，判斷其相應條款是否符合有關(guān)規(guī)定；

4.審核利息費用是否超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。

第三十七條 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金審核，應當確認與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金及附加扣除的范圍是否符合稅收有關(guān)規(guī)定，計算的扣除金額是否正確。

對于不屬于清算范圍或者不屬于轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時發(fā)生的稅金及附加，或者按照預售收入（不包括已經(jīng)結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入部分）計算并繳納的稅金及附加，不應作為清算的扣除項目。

第三十八條 國家規(guī)定的加計扣除項目的審核，應當包括下列內(nèi)容：

（一）對取得土地（不論是生地還是熟地）使用權(quán)后，未進行任何形式的開發(fā)即轉(zhuǎn)讓的，審核是否按稅收規(guī)定計算扣除項目金額，核實有無違反稅收規(guī)定加計扣除的情形。

（二）對于取得土地使用權(quán)后，僅進行土地開發(fā)（如“三通一平”等），不建造房屋即轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，審核是否按稅收規(guī)定計算扣除項目金額，是否按取得土地使用權(quán)時支付的地價款和開發(fā)土地的成本之和計算加計扣除。

（三）對于取得了房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)后，未進行任何實質(zhì)性的改良或開發(fā)即再行轉(zhuǎn)讓的，審核是否按稅收規(guī)定計算扣除項目金額，核實有無違反稅收規(guī)定加計扣除的情形。

（四）對于縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費用，審核其代收費用是否計入房價并向購買方一并收取，核實有無將代收費用作為加計扣除的基數(shù)的情形。

第三十九條 對于納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，審核其扣除項目金額是否按主管稅務機關(guān)確定的分攤方法計算分攤扣除。

第五章 應納稅額的審核

第四十條 稅務師事務所應按照稅法規(guī)定審核清算項目的收入總額、扣除項目的金額，并確認其增值額及適用稅率，正確計算應繳稅款。審核程序通常包括：

（一）審核清算項目的收入總額是否符合稅收規(guī)定，計算是否正確。

（二）審核清算項目的扣除金額及其增值額是否符合稅收規(guī)定，計算是否正確。

1.如果企業(yè)有多個開發(fā)項目，審核收入與扣除項目金額是否屬于同一項目；

2.如果同一個項目既有普通住宅，又有非普通住宅，審核其收入額與扣除項目金額是否分開核算；

3.對于同一清算項目，一段時間免稅、一段時間征稅的，應當特別關(guān)注收入的實現(xiàn)時間及其扣除項目的配比。

（三）審核增值額與扣除項目之比的計算是否正確，并確認土地增值稅的適用稅率。

（四）審核并確認清算項目當期土地增值稅應納稅額及應補或應退稅額。

第六章 鑒證報告的出具

第四十一條 本準則所稱的鑒證報告，是指稅務師事務所按照相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章及其他有關(guān)規(guī)定，在實施必要的審核程序后，出具含有鑒證結(jié)論或鑒證意見的書面報告。

第四十二條 鑒證報告的基本內(nèi)容應當包括：

（一）標題。鑒證報告的標題應當統(tǒng)一規(guī)范為“土地增值稅清算稅款鑒證報告”.（二）收件人。鑒證報告的收件人是指注冊稅務師按照業(yè)務約定書的要求致送鑒證報告的對象，一般是指鑒證業(yè)務的委托人。鑒證報告應當載明收件人的全稱。

（三）引言段。鑒證報告的引言段應當表明委托人和受托人的責任，說明對委托事項已進行鑒證審核以及審核的原則和依據(jù)等。

（四）審核過程及實施情況。鑒證報告的審核過程及實施情況應當披露以下內(nèi)容：

1.簡要評述與土地增值稅清算有關(guān)的內(nèi)部控制及其有效性；

2.簡要評述與土地增值稅清算有關(guān)的各項內(nèi)部證據(jù)和外部證據(jù)的相關(guān)性和可靠性；

3.簡要陳述對委托單位提供的會計資料及納稅資料等進行審核、驗證、計算和進行職業(yè)推斷的情況。

（五）鑒證結(jié)論或鑒證意見。注冊稅務師應當根據(jù)鑒證情況，提出鑒證結(jié)論或鑒證意見，并確認出具鑒證報告的種類。

（六）鑒證報告的要素還應當包括：

1.稅務師事務所所長和注冊稅務師簽名或蓋章；

2.載明稅務師事務所的名稱和地址，并加蓋稅務師事務所公章；

3.注明報告日期；

4.注明鑒證報告的使用人；

5.附送與土地增值稅清算稅款鑒證相關(guān)的審核表及有關(guān)資料。

第四十三條 稅務師事務所經(jīng)過審核鑒證，應當根據(jù)鑒證情況，出具真實、合法的鑒證報告。鑒證報告分為以下四種：

（一）無保留意見的鑒證報告（見附件2）。

（二）保留意見的鑒證報告（見附件3）。

（三）無法表明意見的鑒證報告（見附件4）。

（四）否定意見的鑒證報告（見附件5）。

上述鑒證報告應當附有《企業(yè)基本情況和土地增值稅清算稅款申報審核事項說明及有關(guān)附表》（見附件6）。

第四十四條 稅務師事務所經(jīng)過審核鑒證，確認涉稅鑒證事項符合下列所有條件，應當出具無保留意見的鑒證報告：

（一）鑒證事項完全符合法定性標準，涉及的會計資料及納稅資料遵從了國家法律、法規(guī)及稅收有關(guān)規(guī)定。

（二）注冊稅務師已經(jīng)按本準則的規(guī)定實施了必要的審核程序，審核過程未受到限制。

（三）注冊稅務師獲取了鑒證對象信息所需的充分、適當、真實的證據(jù)，完全可以確認土地增值稅的具體納稅金額。

稅務師事務所出具無保留意見的鑒證報告，可以作為辦理土地增值稅清算申報或?qū)徟乱说囊罁?jù)。

第四十五條 稅務師事務所經(jīng)過審核鑒證，認為涉稅鑒證事項總體上符合法定性標準，但還存在下列情形之一的，應當出具保留意見的鑒證報告：

（一）部分涉稅事項因稅收法律、法規(guī)及其具體政策規(guī)定或執(zhí)行時間不夠明確。

（二）經(jīng)過咨詢或詢證，對鑒證事項所涉及的具體稅收政策在理解上與稅收執(zhí)法人員存在分歧，需要提請稅務機關(guān)裁定。

（三）部分涉稅事項因?qū)徍朔秶艿较拗?，不能獲取充分、適當、真實的證據(jù)，雖然影響較大，但不至于出具無法表明意見的鑒證報告。

稅務師事務所應當對能夠獲取充分、適當、真實證據(jù)的部分涉稅事項，確認其土地增值稅的具體納稅金額，并對不能確認具體金額的保留事項予以說明，提請稅務機關(guān)裁定。

稅務師事務所出具的保留意見的鑒證報告，可以作為辦理土地增值稅清算申報或?qū)徟乱说囊罁?jù)。

第四十六條 稅務師事務所因?qū)徍朔秶艿较拗?，認為對企業(yè)土地增值稅納稅申報可能產(chǎn)生的影響非常重大和廣泛，以至于無法對土地增值稅納稅申報發(fā)表意見，應當出具無法表明意見的鑒證報告。

稅務師事務所出具的無法表明意見的鑒證報告，不能作為辦理土地增值稅清算申報或?qū)徟乱说囊罁?jù)。

第四十七條 稅務師事務所經(jīng)過審核鑒證，發(fā)現(xiàn)涉稅事項總體上沒有遵從法定性標準，存在違反相關(guān)法律、法規(guī)或稅收規(guī)定的情形，經(jīng)與被審核單位的治理層、管理層溝通或磋商，在所有重大方面未能達成一致意見，不能真實、合法的反映鑒證結(jié)果的，應當出具否定意見的鑒證報告。

稅務師事務所出具否定意見的鑒證報告，不能作為辦理土地增值稅清算申報或?qū)徟乱说囊罁?jù)。

附件1：涉稅鑒證業(yè)務約定書（參考文本）

甲方（委托方）：

甲方稅務登記號：

乙方（受托方）：

乙方稅務師事務所執(zhí)業(yè)證編號：

茲有甲方委托乙方提供土地增值稅清算涉稅鑒證業(yè)務，依據(jù)《中華人民共和國合同法》及有關(guān)規(guī)定，經(jīng)雙方協(xié)商，達成以下約定：

一、委托事項

（一）項目名稱：

（二）具體內(nèi)容及要求：

（三）完成時間：

二、甲方的責任與義務

（一）甲方的責任

1.根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》及有關(guān)規(guī)定，甲方有責任保證會計資料及納稅資料的真實性和完整性。

2.按照現(xiàn)行稅收法律、法規(guī)和政策規(guī)定依法履行納稅義務是甲方的責任。這種責任還應當包括：（1）建立、完善并有效實施與會計核算、納稅申報相關(guān)的內(nèi)部控制。（2）符合會計準則及有關(guān)規(guī)定。（3）嚴格按照稅收規(guī)定進行納稅調(diào)整。

3.甲方不得授意乙方人員實施違反國家法律、法規(guī)的行為。

4.基于重要性原則、截止性測試的性質(zhì)和審核過程中的其他固有限制，以及甲方內(nèi)部控制的固有局限性，經(jīng)乙方審核后仍然可能存在未被發(fā)現(xiàn)的風險，乙方出具的鑒證報告不能因此減輕甲方應當承擔的法律責任。

（二）甲方的義務

1.按照乙方要求，及時提供完成委托事項所需的會計資料、納稅資料和其他有關(guān)資料，并保證所提供資料的真實性和完整性。

2.確保乙方不受限制地接觸任何與委托事項有關(guān)的記錄、文件和所需的其他信息，并答復乙方工作人員對有關(guān)事項的詢問。

3.委托人為乙方工作人員提供必要的工作條件和協(xié)助，主要事項將由乙方于外勤工作開始前提供清單。

4.委托人按本約定書的約定及時足額支付委托業(yè)務費用以及其他相關(guān)費用。未按規(guī)定時間支付委托費用的，應按約定金額

%的比例支付違約金。

三、乙方的責任和義務

（一）乙方的責任

1.乙方應嚴格按照現(xiàn)行稅收相關(guān)法律、法規(guī)和政策規(guī)定以及《注冊稅務師管理暫行辦法》及有關(guān)規(guī)定，本著獨立、客觀、公正的原則，對甲方提供的有關(guān)資料進行審核鑒證。

2.乙方應當制定合理計劃和實施能夠獲取充分、適當、真實證據(jù)的審核程序，為甲方的委托事項提供合理保證。

3.乙方有責任在鑒證報告中指明發(fā)現(xiàn)的甲方違反國家法律法規(guī)且未按乙方的建議進行調(diào)整的事項。

（二）乙方的義務

1.乙方應當按照約定時間完成委托事項，并出具真實、合法的鑒證報告。

2.除下列情況外，乙方應當對執(zhí)行業(yè)務過程中知悉的甲方信息予以保密：（1）取得甲方的授權(quán)；（2）根據(jù)法律法規(guī)的規(guī)定，為法律訴訟準備文件或提供證據(jù)；（3）監(jiān)管機構(gòu)對乙方進行行政處罰所實施的調(diào)查、聽證、復議等程序。

3.由于乙方過錯導致甲方未按規(guī)定履行納稅義務的，乙方應當按照有關(guān)法律、法規(guī)及相關(guān)規(guī)定承擔相應的法律責任。

4.屬于乙方原因未按約定時限完成委托事項并給甲方造成損失的，應當承擔相應的賠償責任。

四、約定事項的收費

（一）按照注冊稅務師行業(yè)收費的有關(guān)規(guī)定，完成本委托事項費用為人民幣（大寫）元整（￥）。

（二）上述費用自本約定書生效之日起 日內(nèi)預付業(yè)務費用總額的 %；其余費用按 方式支付。

（三）由于無法預見的原因，導致從事本委托事項完成的實際時間較本約定書簽訂時預計的時間有明顯的增加或減少時，甲乙雙方應通過協(xié)商，相應調(diào)整本約定書第四款第（一）項所述業(yè)務費用總額。

（四）由于無法預見的原因，導致乙方人員抵達甲方工作現(xiàn)場后，本約定書項目不再進行，甲方不得要求退還預付的業(yè)務費用；如上述情況發(fā)生于乙方人員完成現(xiàn)場審核工作之后，甲方應另行向乙方支付人民幣 元的補償費，該補償費應于甲方收到乙方的收款通知之日起 日內(nèi)支付。

（五）由于無法預見的原因，發(fā)生的與本次委托事項有關(guān)的其他費用（包括交通、食宿費等），由雙方協(xié)商解決。

五、鑒證報告的出具和使用

（一）乙方應當按照國家發(fā)布的相關(guān)業(yè)務準則所規(guī)定的格式和類型，出具真實、合法的鑒證報告。

（二）乙方向甲方出具鑒證報告一式 份。

（三）甲方不得修改或刪減乙方出具的鑒證報告；不得修改或刪除重要的數(shù)據(jù)、重要的附件和所作的重要說明。

六、約定事項的變更

如果出現(xiàn)不可預見的情形，影響審核鑒證工作如期完成，或需要提前出具審核報告時，甲乙雙方均可要求變更約定事項，但應提前通知對方，并由雙方協(xié)商解決。

七、約定事項的終止

（一）本約定書簽訂后，雙方應當按約履行，不得無故終止。如遇法定情形或特殊原因提出終止的一方應提前通知另一方，并由雙方協(xié)商解決。

（二）在終止業(yè)務約定的情況下，乙方有權(quán)就本約定書終止之日前對約定事項所付出的勞動收取合理的費用。

八、適用法律和爭議解決

本約定書的所有方面均應適用中華人民共和國的法律進行解釋并受其約束。與本約定書有關(guān)的任何糾紛或爭議，雙方均可選擇如下一種解決方式：

（一）提交 進行仲裁；

（二）向有管轄權(quán)的人民法院提起訴訟。

九、本約定書的法律效力

（一）本約定書經(jīng)雙方法定代表人簽字或蓋章并加蓋單位公章之日起生效，并在雙方履行完成約定事項后終止。

（二）本約定書一式二份，甲乙方各執(zhí)一份，具有同等法律效力。

十、其他事項的約定

本約定書未盡事宜，經(jīng)雙方協(xié)商另行簽訂的補充協(xié)議，與本約定書具有同等法律效力。

甲方（委托人）： 乙方：

（蓋章）（蓋章）

法人代表：（簽名或蓋章）所長：（簽名或蓋章）

地址： 地址：

電話： 電話：

聯(lián)系人： 聯(lián)系人：

簽約日期：

簽約地點：

附件2：土地增值稅清算稅款鑒證報告（參考文本）（適用于無保留意見的鑒證報告）

編號：

公司：

我們接受委托，于××年××月××日至××年××月××日，對貴單位（項目）土地增值稅清算稅款申報進行鑒證審核。貴單位的責任，對所提供的與土地增值稅清算稅款相關(guān)的會計資料及證明材料的真實性、合法性和完整性負責。我們的責任是，按照國家法律法規(guī)及有關(guān)規(guī)定，對所鑒證的土地增值稅納稅申報表及其有關(guān)資料的真實性和準確性，在進行職業(yè)判斷和必要的審核程序的基礎上，出具真實、合法的鑒證報告。

在審核過程中，我們本著獨立、客觀、公正的原則，依據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則、有關(guān)政策規(guī)定，按照《土地增值稅清算鑒證業(yè)務準則》的要求，實施了包括抽查會計記錄等必要的審核程序。現(xiàn)將鑒證結(jié)果報告如下：

一、土地增值稅清算稅款申報的審核過程及主要實施情況

（主要披露以下內(nèi)容）

（一）簡要評述與土地增值稅清算稅款有關(guān)的內(nèi)部控制及其有效性。

（二）簡要評述與土地增值稅清算稅款有關(guān)的各項內(nèi)部證據(jù)和外部證據(jù)的相關(guān)性和可靠性。

（三）簡要陳述對納稅人提供的會計資料及納稅資料等進行審核、驗證、計算和進行職業(yè)推斷的情況。

二、鑒證結(jié)論

經(jīng)對貴公司（項目）土地增值稅清算稅款申報進行審核，我們確認：

1.收入總額： 元；

2.扣除項目金額： 元；

3.增值額： 元；

4.增值率（增值額與扣除金額之比）： %；

5.適用稅率： %；

6.應繳土地增值稅稅額： 元；

7.已繳土地增值稅稅額： 元；

8.應補（退）繳土地增值稅稅額： 元。

清算事項的具體情況詳見附件。

本鑒證報告僅供貴公司報送的主管稅務機關(guān)受理土地增值稅清算審批之用，不得作為其他用途。非法律、行政法規(guī)規(guī)定，鑒證報告的全部內(nèi)容不得提供給其他任何單位和個人。

稅務師事務所所長（簽名或蓋章）：

中國注冊稅務師（簽名或蓋章）：

地址：

稅務師事務所（蓋章）

年 月 日

附件：

1.稅務師事務所和注冊稅務師執(zhí)業(yè)證書復印件。

2.企業(yè)基本情況和土地增值稅清算稅款申報審核事項說明。

3.土地增值稅納稅申報鑒證主表及其明細項目審核表。具體包括：

（1）土地增值稅清算稅款鑒證主表；

（2）土地增值稅清算稅款鑒證（轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)）明細表；

（3）土地增值稅清算稅款鑒證（銷售普通住宅）明細表；

（4）土地增值稅清算稅款鑒證（銷售非普通住宅）明細表；

（5）與收入相關(guān)的面積審核調(diào)整明細表；

（6）轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、房地產(chǎn)銷售收入審核調(diào)整明細表；

（7）扣除項目及成本結(jié)轉(zhuǎn)審核匯總表；

（8）與轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、銷售房地產(chǎn)有關(guān)稅費審核調(diào)整明細表；

（9）土地增值稅繳納情況審核匯總表。

4.土地增值稅清算稅款申報審核事項有關(guān)證明材料（復印件）。

附件3：土地增值稅清算稅款鑒證報告（參考文本）（適用于保留意見的鑒證報告）

編號：

公司：

我們接受委托，于××年××月××日至××年××月××日，對貴單位（項目）土地增值稅清算稅款申報進行鑒證審核。貴單位的責任，對所提供的與土地增值稅清算稅款相關(guān)的會計資料及證明材料的真實性、合法性和完整性負責。我們的責任是，按照國家法律法規(guī)及有關(guān)規(guī)定，對所鑒證的土地增值稅納稅申報表及其有關(guān)資料的真實性和準確性，在進行職業(yè)判斷和必要的審核程序的基礎上，出具真實、合法的鑒證報告。

在審核過程中，我們本著獨立、客觀、公正的原則，依據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則、有關(guān)政策規(guī)定，按照《土地增值稅清算鑒證業(yè)務準則》的要求，實施了包括抽查會計記錄等必要的審核程序?，F(xiàn)將鑒證結(jié)果報告如下：

一、土地增值稅清算稅款申報的審核過程及主要實施情況

（主要披露以下內(nèi)容）

（一）簡要評述與土地增值稅清算稅款有關(guān)的內(nèi)部控制及其有效性。

（二）簡要評述與土地增值稅清算稅款有關(guān)的各項內(nèi)部證據(jù)和外部證據(jù)的相關(guān)性和可靠性。

（三）簡要陳述對納稅人提供的會計資料及納稅資料等進行審核、驗證、計算和進行職業(yè)推斷的情況。

二、鑒證結(jié)論

經(jīng)對貴公司（項目）土地增值稅清算稅款申報進行審核，除××保留意見的事項因稅收政策規(guī)定不夠明確或證據(jù)不夠充分等原因，尚不能確認其應納土地增值稅的具體金額外，我們確認：

1.收入總額： 元；

2.扣除項目金額： 元；

3.增值額： 元；

4.增值率（增值額與扣除金額之比）： %；

5.適用稅率： %；

6.應繳土地增值稅稅額： 元；

7.已繳土地增值稅稅額： 元；

8.應補（退）繳土地增值稅稅額： 元。

清算事項的具體情況詳見附件。

本鑒證報告僅供貴公司報送的主管稅務機關(guān)受理土地增值稅清算審批之用，不得作為其他用途。非法律、行政法規(guī)規(guī)定，鑒證報告的全部內(nèi)容不得提供給其他任何單位和個人。

稅務師事務所所長（簽名或蓋章）：

中國注冊稅務師（簽名或蓋章）：

地址：

稅務師事務所（蓋章）

年 月 日

附件：

1.稅務師事務所和注冊稅務師執(zhí)業(yè)證書復印件。

2.企業(yè)基本情況和土地增值稅清算稅款申報審核事項說明。

3.土地增值稅納稅申報鑒證主表及其明細項目審核表。具體包括：

（1）土地增值稅清算稅款鑒證主表；

（2）土地增值稅清算稅款鑒證（轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)）明細表；

（3）土地增值稅清算稅款鑒證（銷售普通住宅）明細表；

（4）土地增值稅清算稅款鑒證（銷售非普通住宅）明細表；

（5）與收入相關(guān)的面積審核調(diào)整明細表；

（6）轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、房地產(chǎn)銷售收入審核調(diào)整明細表；

（7）扣除項目及成本結(jié)轉(zhuǎn)審核匯總表；

（8）與轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、銷售房地產(chǎn)有關(guān)稅費審核調(diào)整明細表；

（9）土地增值稅繳納情況審核匯總表。

4.土地增值稅清算稅款申報審核事項有關(guān)證明材料（復印件）。

附件4：土地增值稅清算稅款鑒證報告（參考文本）（適用于無法表明意見的鑒證報告）

編號：

公司：

我們接受委托，于××年××月××日至××年××月××日，對貴單位（項目）土地增值稅清算稅款申報進行鑒證審核。貴單位的責任，對所提供的與土地增值稅清算稅款相關(guān)的會計資料及證明材料的真實性、合法性和完整性負責。我們的責任是，按照國家法律法規(guī)及有關(guān)規(guī)定，對所鑒證的土地增值稅納稅申報表及其有關(guān)資料的真實性和準確性，在進行職業(yè)判斷和必要的審核程序的基礎上，出具真實、合法的鑒證報告。

在審核過程中，我們本著獨立、客觀、公正的原則，依據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則、有關(guān)政策規(guī)定，按照《土地增值稅清算鑒證業(yè)務準則》的要求，實施了包括抽查會計記錄等必要的審核程序。現(xiàn)將鑒證結(jié)果報告如下：

一、土地增值稅清算稅款申報的審核過程及主要實施情況

（主要披露以下內(nèi)容）

（一）簡要評述與土地增值稅清算稅款有關(guān)的內(nèi)部控制及其有效性。

（二）簡要評述與土地增值稅清算稅款有關(guān)的各項內(nèi)部證據(jù)和外部證據(jù)的相關(guān)性和可靠性。

（三）簡要陳述對納稅人提供的會計資料及納稅資料等進行審核、驗證、計算和進行職業(yè)推斷的情況。

二、鑒證意見

經(jīng)對貴公司（項目）土地增值稅清算稅款申報進行審核，因?qū)徍朔秶艿较拗?，我們認為，下列事項對確認土地增值稅稅額可能產(chǎn)生的影響非常重大和廣泛，以至于無法對（項目）土地增值稅清算稅款申報發(fā)表意見。

（一）××事項的審核情況。

（詳細說明該審核事項對確認土地增值稅額可能產(chǎn)生的非常重大而廣泛的影響，并闡述對該事項無法表明意見的理據(jù)。下同。）

（二）××事項的審核情況。

（三）××事項的審核情況。

清算項目的具體情況詳見附件。

本鑒證報告僅供貴公司報送的主管稅務機關(guān)受理土地增值稅清算審批之用，不得作為其他用途。非法律、行政法規(guī)規(guī)定，鑒證報告的全部內(nèi)容不得提供給其他任何單位和個人。

稅務師事務所所長（簽名或蓋章）：

中國注冊稅務師（簽名或蓋章）：

地址：

稅務師事務所（蓋章）

年 月 日

附件：

1.稅務師事務所和注冊稅務師執(zhí)業(yè)證書復印件。

2.企業(yè)基本情況和土地增值稅清算稅款申報審核事項說明。

3.土地增值稅納稅申報鑒證主表及其明細項目審核表。具體包括：

（1）土地增值稅清算稅款鑒證主表；

（2）土地增值稅清算稅款鑒證（轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)）明細表；

（3）土地增值稅清算稅款鑒證（銷售普通住宅）明細表；

（4）土地增值稅清算稅款鑒證（銷售非普通住宅）明細表；

（5）與收入相關(guān)的面積審核調(diào)整明細表；

（6）轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、房地產(chǎn)銷售收入審核調(diào)整明細表；

（7）扣除項目及成本結(jié)轉(zhuǎn)審核匯總表；

（8）與轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、銷售房地產(chǎn)有關(guān)稅費審核調(diào)整明細表；

（9）土地增值稅繳納情況審核匯總表。

4.土地增值稅清算稅款申報審核事項有關(guān)證明材料（復印件）。

附件5：土地增值稅清算稅款鑒證報告（參考文本）（適用于否定意見的鑒證報告）

編號：

公司：

我們接受委托，于××年××月××日至××年××月××日，對貴單位（項目）土地增值稅清算稅款申報進行鑒證審核。貴單位的責任，對所提供的與土地增值稅清算稅款相關(guān)的會計資料及證明材料的真實性、合法性和完整性負責。我們的責任是，按照國家法律法規(guī)及有關(guān)規(guī)定，對所鑒證的土地增值稅納稅申報表及其有關(guān)資料的真實性和準確性，在進行職業(yè)判斷和必要的審核程序的基礎上，出具真實、合法的鑒證報告。

在審核過程中，我們本著獨立、客觀、公正的原則，依據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則、有關(guān)政策規(guī)定，按照《土地增值稅清算鑒證業(yè)務準則》的要求，實施了包括抽查會計記錄等必要的審核程序?，F(xiàn)將鑒證結(jié)果報告如下：

一、土地增值稅清算稅款申報的審核過程及主要實施情況

（主要披露以下內(nèi)容）

（一）簡要評述與土地增值稅清算稅款有關(guān)的內(nèi)部控制及其有效性。

（二）簡要評述與土地增值稅清算稅款有關(guān)的各項內(nèi)部證據(jù)和外部證據(jù)的相關(guān)性和可靠性。

（三）簡要陳述對納稅人提供的會計資料及納稅資料等進行審核、驗證、計算和進行職業(yè)推斷的情況。

二、鑒證意見

經(jīng)審核，我們發(fā)現(xiàn)貴公司土地增值稅清算稅款申報，存在違反相關(guān)法律、法規(guī)及稅收規(guī)定的情形，經(jīng)與貴公司磋商，在下列重大且原則的問題上未能達成一致意見。我們認為，貴公司

（項目）土地增值稅清算稅款申報不能真實、合法地反映企業(yè)該項目應納土地增值稅稅額。

（一）××事項的審核情況。

（描述存在違反稅收法律法規(guī)或有關(guān)規(guī)定的情形，并闡述經(jīng)與委托人就該事項所有重大方面進行磋商不能達成一致、出具否定意見的理據(jù)。下同。）

（二）××事項的審核情況。

（三）××事項的審核情況。

清算項目的具體情況詳見附件。

本鑒證報告僅供貴公司報送的主管稅務機關(guān)受理土地增值稅清算審批之用，不得作為其他用途。非法律、行政法規(guī)規(guī)定，鑒證報告的全部內(nèi)容不得提供給其他任何單位和個人。

稅務師事務所所長（簽名或蓋章）：

中國注冊稅務師（簽名或蓋章）：

地址：

稅務師事務所（蓋章）

年 月 日

附件：

1.稅務師事務所和注冊稅務師執(zhí)業(yè)證書復印件。

2.企業(yè)基本情況和土地增值稅清算稅款申報審核事項說明。

3.土地增值稅納稅申報鑒證主表及其明細項目審核表。具體包括：

（1）土地增值稅清算稅款鑒證主表；

（2）土地增值稅清算稅款鑒證（轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)）明細表；

（3）土地增值稅清算稅款鑒證（銷售普通住宅）明細表；

（4）土地增值稅清算稅款鑒證（銷售非普通住宅）明細表；

（5）與收入相關(guān)的面積審核調(diào)整明細表；

（6）轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、房地產(chǎn)銷售收入審核調(diào)整明細表；

（7）扣除項目及成本結(jié)轉(zhuǎn)審核匯總表；

（8）與轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、銷售房地產(chǎn)有關(guān)稅費審核調(diào)整明細表；

（9）土地增值稅繳納情況審核匯總表。

4.土地增值稅清算稅款審核事項有關(guān)證明材料（復印件）。

附件6：企業(yè)基本情況和土地增值稅清算稅款申報審核事項說明及有關(guān)附表

一、基本情況

（一）企業(yè)基本情況

1.成立日期：

2.稅務登記證號：

（1）國稅登記證號：

（2）地稅登記證號：

3.地 址：

4.法人代表：

5.注冊資本：

6.投資總額：

7.企業(yè)類型：

8.經(jīng)營范圍：

9.其他：

（二）項目基本情況

1.項目地址。

2.項目概況。列明開發(fā)項目類型、占地面積、取得相關(guān)批文的情況。

3.項目建設規(guī)模。列明總建筑面積、拆遷戶回遷面積、公共配套面積、可售面積，并分別說明普通住宅、非普通住宅、其他開發(fā)項目的建設規(guī)模。

4.項目銷售情況。列明取得預售許可證情況，實際開始銷售日期、截止清算基準日已售面積、未售面積，已售面積占可售面積比例等，并分別按普通住宅、非普通住宅、其他開發(fā)項目予以說明。

5.項目設計情況。說明設計方案是否由境外機構(gòu)或境外人員提供，以及項目設計的其他情況。

二、主要會計政策和稅收政策

1.公司執(zhí)行 會計準則或《××會計制度》及有關(guān)規(guī)定。

2.公司會計核算方法：

3.主要內(nèi)部控制制度：

4.土地增值稅清算條件：

5.開發(fā)產(chǎn)品完工的標準：

6.成本費用的分配標準：

7.開發(fā)產(chǎn)品銷售收入確認的標準：

8.開發(fā)產(chǎn)品視同銷售確認收入的標準：

9.與土地增值稅清算項目相關(guān)的稅收政策：

10.其他政策：

三、土地增值稅的審核情況

（一）土地增值稅應稅收入的審核

截至××年××月××日止，貴公司自報本項目土地增值稅應稅收入 元；經(jīng)審核，核定土地增值稅應稅收入為 元，比自報數(shù)調(diào)增/調(diào)減 元，其中：

1.銷售普通標準住宅平方米，取得銷售收入自報應稅收入 元；經(jīng)審核，調(diào)增/調(diào)減收入 元，核定收入 元。

2.銷售其他項目（含非普通標準住宅平方米，取得銷售收入自報應稅收入 元；經(jīng)審核，調(diào)增/調(diào)減收入 元，核定收入 元。

3.視同銷售房地產(chǎn)收入：（1）按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一銷售的同類房地產(chǎn)平均價格；或（2）參照當?shù)禺斈?、同類房地產(chǎn)的市場價格、評估價值確定，自報應稅收入 元；經(jīng)審核，調(diào)增/調(diào)減收入 元，核定其他項目應稅收入 元。

（二）土地增值稅扣除項目的審核

截至××年××月××日止，貴公司自報本項目土地增值稅應稅扣除項目總額 元；經(jīng)審核，核定土地增值稅扣除項目總額 元，比自報數(shù)調(diào)增/調(diào)減 元，其中：

1.取得土地使用權(quán)所支付的金額。貴公司自報取得本項目的土地使用權(quán)支付金額為 元；經(jīng)審核，由于××原因，應調(diào)增/調(diào)減 元，核定允許扣除的取得土地使用權(quán)所支付的金額為 元。

2.房地產(chǎn)開發(fā)成本。貴公司本項目自報房地產(chǎn)開發(fā)成本 元；經(jīng)審核，由于××原因，應調(diào)增/調(diào)減 元，核定允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)成本為 元。其中：

（1）貴公司自報土地征用及拆遷補償 元；經(jīng)審核，由于××原因，應調(diào)增/調(diào)減 元，核定允許扣除的土地征用及拆遷補償為 元。

（2）貴公司自報前期工程費 元；經(jīng)審核，由于××原因，應調(diào)增/調(diào)減 元，核定允許扣除的前期工程費為 元。

（3）貴公司自報建筑安裝工程費 元；經(jīng)審核，由于××原因，應調(diào)增/調(diào)減 元，核定允許扣除的建筑安裝工程費為 元。

（4）貴公司自報基礎設施費 元；經(jīng)審核，由于××原因，應調(diào)增/調(diào)減 元，核定允許扣除的基礎設施費為 元。

（5）貴公司自報公共配套設施費 元；經(jīng)審核，由于××原因，應調(diào)增/調(diào)減 元，核定允許扣除的公共配套設施費為 元。

（6）貴公司自報開發(fā)間接費 元；經(jīng)審核，由于××原因，應調(diào)增/調(diào)減 元，核定允許扣除的開發(fā)間接費為 元。

3.房地產(chǎn)開發(fā)費用。

（1）本項目發(fā)生的財務費用中，借款利息支出能夠全部提供金融機構(gòu)票據(jù)證明的，應據(jù)實扣除，扣除金額為 元。其房地產(chǎn)開發(fā)費用按取得土地使用權(quán)所支付金額 元與開發(fā)成本 元之和的5%扣除 元。因此，貴公司此項目可扣除金額為 元。

（2）本項目發(fā)生的財務費用中，借款利息支出未能全部提供金融機構(gòu)票據(jù)的，其房地產(chǎn)開發(fā)費用按取得土地使用權(quán)所支付金額 元與開發(fā)成本 元之和的10%扣除 元。因此，貴公司此項目可扣除金額為 元。

4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。

貴公司自報轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金為 元；經(jīng)審核，應調(diào)增/調(diào)減 元，調(diào)整后貴公司可扣除的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金為 元。其中：

（1）貴公司自報轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)營業(yè)稅稅金為 元；經(jīng)審核，應調(diào)增/調(diào)減 元，調(diào)整后貴公司可扣除的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)營業(yè)稅稅金為 元。

（2）貴公司自報轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)城市維護建設稅稅金為 元；經(jīng)審核，應調(diào)增/調(diào)減 元，調(diào)整后貴公司可扣除的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)城市維護建設稅稅金為 元。

（3）貴公司自報轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)教育費附加費為 元；經(jīng)審核，應調(diào)增/調(diào)減 元，調(diào)整后貴公司可扣除的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)教育費附加費為 元。

5.稅收規(guī)定的其他扣除項目。

貴公司根據(jù)稅收有關(guān)規(guī)定，允許按取得土地使用權(quán)所支付金額 元與開發(fā)成本 元之和的20%加計扣除。因此，貴公司其他扣除項目的金額為 元。

（三）增值額及增值率的審核

貴公司自報轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)土地增值稅的增值額為 元；經(jīng)審核，應繳土地增值稅的增值額為 元。其中：

⑴普通住宅土地增值稅的增值額為 元，增值率為 %（計算公式）

⑵非普通住宅土地增值稅的增值額為 元，增值率為 %（計算公式）

（四）應繳土地增值稅的審核

貴公司自報轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)土地增值稅稅額為 元；經(jīng)審核，應繳土地增值稅稅額為 元，已繳稅款為 元；應補（退）稅額為 元。其中：

1.普通住宅應繳土地增值稅稅額為 元；已繳稅額為 元，應補（退）稅額為 元。

2.非普通住宅應繳土地增值稅稅額為 元；已繳稅額為 元，應補（退）稅額為 元。

四、應當披露的其他事項

第五篇：2013土地增值稅清算政策—北京市

目錄：

京地稅地[2003]73號---北京市地方稅務局關(guān)于明確土地增值稅征收管理若干問題的通知.............................1 京地稅地[2006]456號 北京市地方稅務局關(guān)于個人轉(zhuǎn)讓二手房征收土地增值稅問題的通知.........................2 京地稅地[2006]509號---北京市地方稅務局關(guān)于土地增值稅征收管理有關(guān)問題的通知...................................2 京地稅[2007]138號---北京市地方稅務局關(guān)于商品住宅土地增值稅核定扣除項目金額標準有關(guān)問題的通知 3 2009-9-27 北京市地方稅務局關(guān)于土地增值稅核定扣除項目金額標準有關(guān)問題的通知................................4 京地稅[2010]2號---北京市地方稅務局關(guān)于土地增值稅清算問題的公告...........................................................5 京地稅[2013]8號---《北京市地方稅務局關(guān)于明確土地增值稅有關(guān)問題的公告》...........................................7

京地稅地[2003]73號---北京市地方稅務局關(guān)于明確土地增值稅征收管理若干問題的通知 各區(qū)、縣地方稅務局、各分局：

為了進一步規(guī)范、完善我市土地增值稅的征收管理工作，提高政策執(zhí)行管理水平，針對目前土地增值稅清稅和征管工作中反映出的一些問題，經(jīng)研究并請示國家稅務總局同意，現(xiàn)就有關(guān)問題規(guī)定如下，請依照執(zhí)行。

一、關(guān)于確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入問題。

對于采取分期取得預銷售收入的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在辦理土地增值稅清稅時尚未取得全部實際收入的，一律按簽定的《商品房購銷合同》中記載的金額，確定土地增值稅計稅收入。

二、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拖欠的工程款是否計入扣除項目的問題。

對預銷售面積達到總建筑面積95％以上，尚有一些工程尾款未付清，可以辦理土地增值稅竣工清算手續(xù)的項目，采取按土地增值稅政策規(guī)定的允許扣除項目實際應發(fā)生的成本和費用為準作為扣除項目依據(jù)，即簽定的施工預算合同中規(guī)定的金額為扣除項目金額，超過付款期的利息或罰款等支出不允許做為扣除金額進行扣除。

三、關(guān)于成片開發(fā)分期清稅，基礎設施費如何分攤的問題。

對于小區(qū)成片開發(fā)、分期立項、分期辦理清稅手續(xù)的項目，開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程實際發(fā)生的費用，按所占竣工清稅項目面積比例分配計算確定基礎設施費的金額進行扣除。

四、關(guān)于公共配套設施費扣除范圍如何界定的問題。

對于小區(qū)內(nèi)建設的不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設施發(fā)生的費用，凡是在銷售開發(fā)成本中未進行分攤的費用，以計劃管理部門立項批復中明確不作為獨立經(jīng)營管理，需無償提供給政府部門使用的配套項目，確定分攤扣除項目金額。

五、關(guān)于對有些房地產(chǎn)項目以租賃形式取得收入，是否作為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓取得的收入問題。

根據(jù)中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法有關(guān)規(guī)定，房屋租賃，是指房屋所有權(quán)人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。出租房地產(chǎn)雖然取得了收入，但沒有發(fā)生房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)讓，根據(jù)土地增值稅政策規(guī)定，不屬于土地增值稅征稅范圍。

六、關(guān)于定期免稅項目恢復征稅時間劃分確定問題。

對于定期免稅項目，以簽訂《商品房購銷合同》的時間為征、免土地增值稅的時點，即在2001年1月1日以前簽訂《商品房購銷合同》的，無論何時取得房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入，均可繼續(xù)享受免征土地增值稅政策，否則一律恢復征收土地增值稅。

七、關(guān)于普標標準住宅面積的界定問題。

（一）關(guān)于計劃審批總面積與提供的施工圖紙總面積不符的，如何確定總面積的問題。

在界定普通標準住宅項目時，按規(guī)劃部門審批的規(guī)劃許可證或使用的施工圖紙總面積為依據(jù)。

（二）關(guān)于界定普通標準住宅時，地下設施的面積是否可以扣除問題。

對于地下室和地下車庫等地下設施，凡能出具人防證明或單獨出售的，在界定是否屬于普通標準住宅時不計入總面積。

八、關(guān)于預征率下調(diào)后政策銜接的問題。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)凡在2003年1月1日以后發(fā)生預繳土地增值稅稅款的行為，一律按照新政策1％的預征率預繳稅款，包括檢查發(fā)現(xiàn)以前應該預繳稅款的項目。

二○○三年二月九日

京地稅地[2006]456號 北京市地方稅務局關(guān)于個人轉(zhuǎn)讓二手房征收土地增值稅問題的通知

各區(qū)、縣地方稅務局、各分局：

根據(jù)《財政部國家稅務總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財稅[2006]21號）文件精神，為進一步提高工作效率，方便納稅人在契稅“一窗式”辦理繳納土地增值稅，現(xiàn)就個人轉(zhuǎn)讓二手房征收土地增值稅時扣除項目金額確認的有關(guān)問題明確如下，請依照執(zhí)行。

一、凡能夠提供購房發(fā)票的，扣除項目金額按以下標準確認：

（一）取得房地產(chǎn)時有效發(fā)票所載的金額；

（二）按發(fā)票所載金額從購買起至轉(zhuǎn)讓止每年加計5%的金額；

（三）按國家規(guī)定統(tǒng)一交納的與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金；

（四）取得房地產(chǎn)時所繳納的契稅。

二、凡不能夠提供購房發(fā)票，但能夠提供房地產(chǎn)評估機構(gòu)按照重置成本評估法，評定的房屋及建筑物價格評估報告的，扣除項目金額按以下標準確認：

（一）取得國有土地使用權(quán)時所支付的金額證明；

（二）中介機構(gòu)評定的房屋及建筑物價格（不包括土地評估價值），需經(jīng)地方主管稅務機關(guān)對評定的房屋及建筑物價格進行確認；

（三）按國家規(guī)定統(tǒng)一交納的與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金和價格評估費用。

三、對既不能夠提供購房發(fā)票證明，又不能提供房屋及建筑物價格評估報告的，稅務機關(guān)可采取核定征收辦法，按轉(zhuǎn)讓二手房交易價格全額的1%征收率計征土地增值稅。

四、本通知自2006年12月1日起執(zhí)行。

二ОО六年十一月十日

京地稅地[2006]509號---北京市地方稅務局關(guān)于土地增值稅征收管理有關(guān)問題的通知各區(qū)、縣地方稅務局、各分局：

根據(jù)《財政部國家稅務總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財稅〔2006〕21號）及相關(guān)文件精神，結(jié)合本市土地增值稅的征管情況，現(xiàn)對征收土地增值稅涉及有關(guān)問題通知如下，請依照執(zhí)行。

一、對本市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項目全部竣工土地增值稅清算前預（銷）售商品房取得的收入，除政府批準的經(jīng)濟適用房和限價房外，自2007年1月1日開始，一律按預（銷）售收入的1%預征土地增值稅。

二、對未按規(guī)定期限預繳土地增值稅的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，依法應于繳納稅款期限屆滿之日的次日起，按日加收應預繳未預繳稅款萬分之五的滯納金。

三、為了進一步方便預繳土地增值稅的納稅人辦理預繳申報手續(xù)，有效提高土地增值稅預繳申報效率，自2007年1月1日起，對本市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在按預售收入預繳土地增值稅的納稅申報時，啟用《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預繳納稅申報表》。

附件：土地增值稅預繳納稅申報表

二ОО六年十二月十九日

京財稅[2006]790號---北京市財政局 北京市地方稅務局轉(zhuǎn)發(fā)財政部國家稅務總局/《關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》

各區(qū)縣財政局、地方稅務局、市地方稅務局直屬分局：

現(xiàn)將財政部、國家稅務總局《關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財稅[2006]21號）轉(zhuǎn)發(fā)給你們，并補充如下請一并執(zhí)行。

一、關(guān)于轉(zhuǎn)讓舊房如何確定扣除項目金額問題

對納稅人不能夠提供購房發(fā)票證明的，以實際取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一交納的有關(guān)稅費及房地產(chǎn)評估機構(gòu)按照重置成本評估法，評定的房屋及建筑物價格，作為扣除項目的金額，地方稅務機關(guān)需對評定的房屋及建筑物價格進行確認。

二、對已辦理過竣工清算稅款的項目再出售時的納稅問題

對于土地增值稅清稅面積在竣工清算時未達到可銷售總建筑面積100%的項目，無論以后是否銷售，應需按季進行納稅申報。

對于扣除開發(fā)成本項目的金額確認，以清算稅款時確定的允許扣除開發(fā)成本項目總金額，占清稅總面積的比例，直接乘以本季申報時的銷售面積，具體公式為：

扣除項目金額=（清算時允許扣除項目總金額/清稅總面積）*本季銷售面積

二○○六年四月三十日

京地稅[2007]138號---北京市地方稅務局關(guān)于商品住宅土地增值稅核定扣除項目金額標準有關(guān)問題的通知

各區(qū)、縣地方稅務局、各分局：

為進一步做好我市土地增值稅的清算管理工作，根據(jù)《國家稅務總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）文件精神，現(xiàn)將商品住宅土地增值稅核定扣除項目金額標準有關(guān)問題通知如下，請依照執(zhí)行。

一、本通知適用于對商品住宅項目清算土地增值稅時扣除房地產(chǎn)開發(fā)成本中“前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發(fā)間接費用（以下簡稱四項成本）”的金額標準核定。

二、土地增值稅清算項目的四項成本應按實際發(fā)生額據(jù)實扣除，但發(fā)現(xiàn)有下列情況之一的，應按本通知規(guī)定的標準核定扣除：

（一）無法按清算要求提供開發(fā)成本核算資料的；

（二）提供的開發(fā)成本資料不實的；

（三）發(fā)現(xiàn)《鑒證報告》內(nèi)容有問題的；

（四）虛報房地產(chǎn)開發(fā)成本的；

（五）清算項目的四項成本扣除額明顯高于北京市地方稅務局制定的商品住宅單位面積建安造價扣除金額標準，又無正當理由的。

三、高層商品住宅（7層以上）單位面積建安造價允許扣除金額標準為每平方米2263元；多層商品住宅（7層及以下）單位面積建安造價允許扣除金額標準為每平方米1560元。

四、對于不同竣工年代的商品住宅項目，可以按照《分類房產(chǎn)單位面積建安造價修正系數(shù)表》進行相應系數(shù)修正。

五、核定四項成本應先將清稅項目的高層與多層房屋分別對照適用的核定建安造價金額，確定四項成本的扣除金額。具體計算公式為：

核定扣除的四項成本=建安造價×清算建筑面積×修正系數(shù)

六、本通知中單位面積建安造價金額和修正系數(shù)參照北京市建設工程造價管理部門的定額標準，結(jié)合專家經(jīng)驗和市場狀況制訂，由北京市地方稅務局根據(jù)情況不定期進行調(diào)整。

附件：分類房產(chǎn)單位面積建安造價修正系數(shù)表

二ОО七年四月十一日

2009-9-27 北京市地方稅務局關(guān)于土地增值稅核定扣除項目金額標準有關(guān)問題的通知 各區(qū)、縣地方稅務局、各分局:

為進一步做好我市土地增值稅的清算管理工作，根據(jù)《國家稅務總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）文件精神，現(xiàn)將土地增值稅核定扣除項目金額標準有關(guān)問題通知如下，請依照執(zhí)行。

一、本通知適用于房地產(chǎn)開發(fā)項目清算土地增值稅時扣除房地產(chǎn)開發(fā)成本中“前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發(fā)間接費用（以下簡稱四項成本）”的核定。

二、土地增值稅清算項目的四項成本應按實際發(fā)生額據(jù)實扣除，但發(fā)現(xiàn)有下列情況之一的，應按本通知規(guī)定的標準核定扣除：

（一）無法按清算要求提供開發(fā)成本核算資料的；

（二）提供的開發(fā)成本資料不實的；

（三）發(fā)現(xiàn)《鑒證報告》內(nèi)容有問題的；

（四）虛報房地產(chǎn)開發(fā)成本的；

（五）清算項目的四項成本扣除額明顯高于北京市地方稅務局制定的分類房產(chǎn)單位面積四項成本扣除金額標準，又無正當理由的。

三、核定的四項成本金額按照《分類房產(chǎn)單位面積四項成本核定表》確定。

四、核定四項成本應按照房地產(chǎn)項目類型適用的核定標準，分別確定四項成本的扣除金額。具體計算公式為：

核定的四項成本=不同類型對應年代的核定單位成本×清算建筑面積

五、本通知中不同年代的核定單位成本參照北京市建設工程造價管理部門的定額標準，結(jié)合專家經(jīng)驗和市場狀況制訂。北京市地方稅務局將根據(jù)情況不定期進行調(diào)整。未調(diào)整期間，2008年以后竣工的開發(fā)項目暫按2008年標準核定。

六、本通知自發(fā)布之日起執(zhí)行。本通知發(fā)布前主管稅務機關(guān)已受理的土地增值稅清算項目仍按照《北京市地方稅務局關(guān)于商品住宅土地增值稅核定扣除項目金額標準有關(guān)問題的通知》（京地稅地〔2007〕138號）的規(guī)定執(zhí)行。本通知發(fā)布前主管稅務機關(guān)未受理的土地增值稅清算項目按照本通知的規(guī)定執(zhí)行。

附件：分類房產(chǎn)單位面積四項成本核定表

二○○九年九月十六日

京地稅地[2007]325號

北京市地方稅務局關(guān)于土地增值稅清算管理若干問題的通知 關(guān)于土地增值稅清算管理若干問題的通知 各區(qū)、縣地方稅務局、各分局：

為進一步加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理工作，市局于近期制發(fā)了《北京市地方稅務局房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法》（京地稅地〔2007〕134號，以下簡稱《清算管理辦法》），現(xiàn)就有關(guān)問題補充明確如下，請依照執(zhí)行。

一、凡《清算管理辦法》施行前已受理的清算項目，主管稅務機關(guān)可不再要求納稅人重新辦理清算申請手續(xù)。

二、對于申請清算時尚有可銷售面積的房地產(chǎn)開發(fā)項目，在清算期間和清算完成后，納稅人仍需在每季度終了后15日內(nèi)辦理納稅申報手續(xù)（含零申報）。在清算期間轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的扣除項目金額，應按照清算時納稅人申報的單位建筑面積成本費用計算扣除，待清算完成后一并調(diào)整。三、一個房地產(chǎn)開發(fā)項目中包括不同商品房類型的，應將整體項目作為清算對象。如需在普通住宅與其他商品房、清稅面積與未清稅面積之間分攤成本的，原則上應按建筑面積計算分攤。

四、對于一個房地產(chǎn)開發(fā)項目，在開發(fā)過程中分期建設、分期取得施工許可證和銷售許可證的，主管地方稅務機關(guān)可以根據(jù)實際情況要求納稅人分期進行清算。

五、納稅人在項目完成清算后繼續(xù)支付并取得合法有效憑證的成本和費用，主管稅務機關(guān)可根據(jù)實際情況重新調(diào)整扣除項目金額，但原則上應在項目全部銷售完畢時進行調(diào)整。

六、評估部門和稽查部門在評估稽查工作中發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)項目符合清算條件，應及時告知納稅人到主管稅務機關(guān)辦理清算手續(xù)，同時通知企業(yè)主管稅務機關(guān)。

七、各局應加強對土地增值稅預征的監(jiān)督管理，通過與營業(yè)稅稅款入庫數(shù)據(jù)比對等方式監(jiān)控稅源，對未按規(guī)定預繳稅款的行為應嚴格按照有關(guān)規(guī)定加收滯納金。

八、根據(jù)《財政部國家稅務總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財稅〔2006〕21號）文件精神，納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物時，既不能夠提供購房發(fā)票證明，又不能提供取得土地使用權(quán)支付的金額憑證和房屋及建筑物價格評估報告的，對于《條例》第六條第(一)、(三)項規(guī)定的扣除項目的金額，稅務機關(guān)可參照《北京市地方稅務局關(guān)于修訂〈無原值房產(chǎn)計稅價值核定辦法〉的通知》（京地稅地〔2006〕109號）核定，據(jù)以計征土地增值稅。具體核定公式為：核定扣除項目金額=房產(chǎn)重置成本×成新率×區(qū)位調(diào)整系數(shù)×建筑面積。

二ОО七年八月十五日

京地稅[2010]2號---北京市地方稅務局關(guān)于土地增值稅清算問題的公告

根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及實施細則、《國家稅務總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國稅函〔2010〕220號）的規(guī)定，現(xiàn)對土地增值稅清算有關(guān)問題公告如下：

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的具有土地閑置費性質(zhì)的支出，均不得扣除。

二、納稅人轉(zhuǎn)讓舊房按照發(fā)票所載金額計算扣除項目時分次取得購房發(fā)票的，可按取得首張發(fā)票所載時間作為購買。

三、符合財政部國家稅務總局《關(guān)于對一九九四年一月一日前簽訂開發(fā)及轉(zhuǎn)讓合同的房地產(chǎn)征免土地增值稅的通知》（財法字〔1995〕7號）第二條和《關(guān)于土地增值稅優(yōu)惠政策延期的通知》（財稅字〔1999〕293號）免稅規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)項目，應按照土地增值稅清算的有關(guān)規(guī)定辦理清算手續(xù)，并區(qū)分下列情況：

（一）稅務機關(guān)已向企業(yè)開具《定期免稅證明》的，應在《土地增值稅鑒證報告》中說明并附送《定期免稅證明》，可僅就項目應征稅款部分計算增值額。

（二）稅務機關(guān)未向企業(yè)開具《定期免稅證明》的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在《土地增值稅鑒證報告》中應將定期免稅情況和征稅情況分別說明，同時需提供房地產(chǎn)項目立項批準文件、1994年1月1日前投入資金進行開發(fā)的有關(guān)證明、2000年12月31日前銷售的合同明細等資料，稅務機關(guān)應對定期免稅的資料進行審核確認。

本公告自2010年9月1日起施行。

京地稅[2013]5號---北京市地方稅務局北京市財政局關(guān)于調(diào)整我市土地增值稅納稅地點的公告

為加強我市土地增值稅征收管理，方便納稅人申報繳納稅款，根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則有關(guān)規(guī)定，現(xiàn)將調(diào)整我市土地增值稅納稅地點有關(guān)問題公告如下：

一、自本公告施行之日起，凡轉(zhuǎn)讓我市行政區(qū)劃范圍內(nèi)房地產(chǎn)的納稅人，應向房地產(chǎn)所在地主管地方稅務機關(guān)辦理申報納稅手續(xù)。

二、為保證政策平穩(wěn)過渡，轉(zhuǎn)讓新建商品房的納稅人以發(fā)展改革部門立項批復時間作為劃分時點，即本公告施行前已經(jīng)發(fā)展改革部門批準立項的房地產(chǎn)開發(fā)項目，納稅人仍向企業(yè)核算地的主管地方稅務機關(guān)辦理申報納稅手續(xù)。

本公告自2013年7月1日起施行?！侗本┦械胤蕉悇站?北京市財政局轉(zhuǎn)發(fā)北京市人民政府關(guān)于同意調(diào)整本市國內(nèi)單位土地增值稅納稅地點有關(guān)問題的批復的通知》（京地稅二〔1999〕324號）同時廢止。

特此公告。

附件：關(guān)于《北京市地方稅務局 北京市財政局關(guān)于調(diào)整我市土地增值稅納稅地點的公告》的政策解讀

北京市地方稅務局

北京市財政局 2013年5月27日

附件

關(guān)于《北京市地方稅務局 北京市財政局關(guān)于調(diào)整我市土地增值稅納稅地點的公告》的政策解讀

為加強我市土地增值稅征收管理，方便納稅人申報繳納稅款，根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則有關(guān)規(guī)定，北京市地方稅務局、北京市財政局印發(fā)了《北京市地方稅務局 北京市財政局關(guān)于改變我市土地增值稅納稅地點的公告》（2013年第5號，以下簡稱《公告》），現(xiàn)解讀如下：

一、為何要調(diào)整我市土地增值稅納稅地點？

答：我市在土地增值稅開征初期，為方便納稅人辦理土地增值稅繳稅手續(xù)，規(guī)定納稅人應向企業(yè)核算地或行政事業(yè)單位、社會團體稅務注冊登記地的主管地方稅務機關(guān)申報納稅。近年來，隨著房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)跨地區(qū)經(jīng)營行為逐漸增多，納稅人繳納的營業(yè)稅、契稅須在房地產(chǎn)所在地申報納稅，而土地增值稅須在企業(yè)核算地申報納稅，不便于納稅人申報繳納稅款，調(diào)整納稅地點的呼聲較高。

同時，由于目前從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)多是因經(jīng)營特定房地產(chǎn)開發(fā)項目而成立的項目公司，經(jīng)營行為地域性強，納稅人經(jīng)營地點與申報納稅地點的分離不利于稅務部門加強對土地增值稅的屬地稅源管理以及納稅人申報納稅。

因此，為進一步落實國務院對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控政策，加強土地增值稅屬地稅源管理，根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則有關(guān)規(guī)定調(diào)整我市土地增值稅納稅地點，由現(xiàn)行的納稅人向企業(yè)核算地或行政事業(yè)單位、社會團體稅務注冊登記地的主管地方稅務機關(guān)申報納稅調(diào)整為納稅人向房地產(chǎn)所在地的主管地方稅務機關(guān)辦理申報納稅手續(xù)。

二、調(diào)整納稅地點的具體規(guī)定是怎樣的？

答：自公告施行之日起，凡轉(zhuǎn)讓我市行政區(qū)劃范圍內(nèi)房地產(chǎn)的納稅人，應向房地產(chǎn)所在地主管地方稅務機關(guān)辦理申報納稅手續(xù)。

為保證政策平穩(wěn)過渡，轉(zhuǎn)讓新建商品房的納稅人以發(fā)展改革部門立項批復時間作為劃分時點，即本公告施行前已經(jīng)發(fā)展改革部門批準立項的房地產(chǎn)開發(fā)項目，納稅人仍向企業(yè)核算地的主管地方稅務機關(guān)辦理申報納稅手續(xù)。

此外，納稅人轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、存量房等，均應向房地產(chǎn)所在地主管地方稅務機關(guān)辦理申報納稅手續(xù)。

京地稅[2013]8號---《北京市地方稅務局關(guān)于明確土地增值稅有關(guān)問題的公告》

為加強我市土地增值稅征收管理，根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及相關(guān)文件規(guī)定，現(xiàn)就明確土地增值稅有關(guān)問題公告如下：

一、納稅人進行房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算時，稅務機關(guān)應按單套房屋銷售時同級別土地上的普通住房標準對普通住宅進行審核確認。本公告施行前，納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目的清算鑒證報告已經(jīng)稅務機關(guān)受理的，土地增值稅普通住宅的審核確認仍按原政策執(zhí)行。

二、納稅人進行房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算時，開發(fā)項目中包含多種類型房屋的，應按照《財政部國家稅務總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財稅〔2006〕21號）第一條、《國家稅務總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）第一條的規(guī)定，區(qū)分為普通住宅和其他商品房兩類分別計算增值額。

三、個人轉(zhuǎn)讓存量房征收土地增值稅時，對既不能提供房屋及建筑物價格評估報告，又不能提供購房發(fā)票證明的，稅務機關(guān)可采取核定征收辦法，按轉(zhuǎn)讓存量房交易價格全額5%的征收率計征土地增值稅。對個人轉(zhuǎn)讓存量住房的，按照《財政部 國家稅務總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》（財稅〔2008〕137號）第三條規(guī)定，暫免征收土地增值稅。原《北京市地方稅務局關(guān)于個人轉(zhuǎn)讓二手房征收土地增值稅問題的通知》（京地稅地〔2006〕456號）第三條同時廢止。

本公告自2013年10月1日起施行。特此公告。

附件：關(guān)于《北京市地方稅務局關(guān)于明確土地增值稅有關(guān)問題的公告》的政策解讀

北京市地方稅務局 2013年8月26日 附件

關(guān)于《北京市地方稅務局關(guān)于明確土地增值稅有關(guān)問題的公告》的政策解讀

為加強我市土地增值稅征收管理，根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及相關(guān)文件規(guī)定，北京市地方稅務局印發(fā)了《北京市地方稅務局關(guān)于明確土地增值稅有關(guān)問題的公告》（2013年第8號），現(xiàn)解讀如下：

一、公告施行后，我市土地增值稅政策中普通住宅如何確認？

答：納稅人進行房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算時，稅務機關(guān)應按單套房屋銷售時同級別土地上的普通住房標準對普通住宅進行審核確認。

二、土地增值稅普通住宅審核確認工作的政策銜接是如何規(guī)定的？

答：公告施行前，納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目的清算鑒證報告已經(jīng)稅務機關(guān)受理的，土地增值稅普通住宅的審核確認仍按原政策執(zhí)行。

三、房地產(chǎn)開發(fā)項目進行土地增值稅清算時，開發(fā)項目中包含多種類型房屋的，應如何計稅？ 答：納稅人進行房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算時，開發(fā)項目中包含多種類型房屋的，按照財政部、國家稅務總局有關(guān)文件規(guī)定，應區(qū)分為普通住宅和其他商品房兩類分別計算增值額。

四、個人轉(zhuǎn)讓存量房征收土地增值稅時，對既不能提供房屋及建筑物價格評估報告，又不能提供購房發(fā)票證明的，應如何計稅？

答：近年來，隨著房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展，我市對個人轉(zhuǎn)讓存量房征收土地增值稅的核定征收率已滯后于房地產(chǎn)市場發(fā)展的實際情況，為解決此問題，同時根據(jù)國家稅務總局有關(guān)文件規(guī)定，此次我市對個人轉(zhuǎn)讓存量房核定征收土地增值稅的核定征收率進行了調(diào)整。

公告規(guī)定 “個人轉(zhuǎn)讓存量房征收土地增值稅時，對既不能提供房屋及建筑物價格評估報告，又不能提供購房發(fā)票證明的，稅務機關(guān)可采取核定征收辦法，按轉(zhuǎn)讓存量房交易價格全額5%的征收率計征土地增值稅”。凡存量房交易的納稅人自公告施行之日起辦理存量房買賣合同（網(wǎng)上）簽約的，按本規(guī)定執(zhí)行。

對個人轉(zhuǎn)讓存量住房的，仍按照《財政部 國家稅務總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》（財稅〔2008〕137號）第三條規(guī)定，暫免征收土地增值稅。公告規(guī)定，自公告施行之日起，《北京市地方稅務局關(guān)于個人轉(zhuǎn)讓二手房征收土地增值稅問題的通知》（京地稅地〔2006〕456號）中第三條“對既不能夠提供購房發(fā)票證明，又不能提供房屋及建筑物價格評估報告的，稅務機關(guān)可采取核定征收辦法，按轉(zhuǎn)讓二手房交易價格全額的1%征收率計征土地增值稅”的規(guī)定廢止。