第一篇：解析小區(qū)管理方案

解析小區(qū)管理方案

解析小區(qū)管理方案“×××”小區(qū)，位于“國家4A級旅游度假區(qū)”－－位于－－，與大海近在咫尺。小區(qū)總建筑面積20萬多平方米，由多層低密度住宅、特色點式樓和純版式小高層組成。小區(qū)內設有大型超市、大型酒店以及商辦服務區(qū)等，其中公寓面積×㎡；商鋪面積×㎡；地下停車場×㎡；地上停車場×㎡；車庫×個。房屋配套設施齊全：暖氣、燃氣、通訊、電視、寬帶系統(tǒng)。小區(qū)設備設施先進，設有電視監(jiān)控，周界防范，電子巡更，樓宇對講系統(tǒng)，背景解析小區(qū)管理方案音樂，遠程抄表系統(tǒng)等，讓您感到方便、舒適、安全。高檔的小區(qū)應該有高檔的物業(yè)管理服務來體現(xiàn)小區(qū)的價值，從而確保小區(qū)保值、增值。××××公司是具有物業(yè)管理二級資質的股份制企業(yè)。公司專業(yè)從事住宅小區(qū)、寫字樓、商場等物業(yè)項目的管理工作?，F(xiàn)已管理物業(yè)面積達×多萬㎡。其中涉及智能化寫字樓、綜合商廈、花園別墅、住宅小區(qū)等。我們的企業(yè)精神是“銀灘物業(yè)，勇爭第一”。

我公司將利用我們“天時、地利、人和”的得天獨厚的管理優(yōu)勢，以及公司先進的管理模式，豐富的管理經驗，專業(yè)化的管理隊伍，使×××小區(qū)更增魅力，更上檔次。通過全方位的服務，提高小區(qū)的知名度，使×××真正達到增值保值的目的，為業(yè)主營造一個方便、快捷、溫馨、舒適的居住環(huán)境。我公司服務宗旨是以人為本、規(guī)范管理、追求創(chuàng)新、至誠服務。追求目標：以公司經營為主導，寓管理于服務之中，為業(yè)戶推出完善的管理服務，為企業(yè)打造物業(yè)品牌。

第二章 物業(yè)管理要點

◆ 運用持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略，確保物業(yè)的保值與增值；

◆ 人性化的管理方針為業(yè)戶鋪架溝通的橋梁，增進了解與信任，以誠信為本提高管理服務的信譽；

◆ 結合物業(yè)實際情況，導入切合實際的管理理念，以高效率的管理降低成本，全心全意為業(yè)戶服務； ◆ 采用PDCA循環(huán)整改的方法，不斷提高物業(yè)管理水平；

管理處采用的管理體制是：企業(yè)化、專業(yè)化、一體化。管理思想是：安全第一，不斷滿足業(yè)戶日益增長的對服務的需求，打造物業(yè)管理精品。最終達到經濟效益、社會效益、環(huán)境效益的統(tǒng)一。

在實際服務管理中，公司將抓住以下三個重點：

1、完善服務、誠信待人。

物業(yè)管理是以服務為主的行業(yè)，為此我們將在今后的服務工作中，充分體現(xiàn)我們的服務宗旨和追求目標，奉行“以人為本，業(yè)戶至上”的原則和服務周到的服務理念，為業(yè)戶提供全方位、高品質的優(yōu)質服務，并將日常服務緊密融合于管理之中，與業(yè)戶建立良好的服務關系。同時以走訪溝通的方式及時了解業(yè)戶的意見與需求，在不斷完善的過程中真正為業(yè)戶創(chuàng)造安心、舒心、稱心的生活和工作環(huán)境。

2、環(huán)境管理責任到人

小區(qū)的環(huán)境管理極為重要，如何為業(yè)戶創(chuàng)造一個良好的環(huán)境，是我們非常重視的問題。多年的管理經驗告訴我們，保潔工作責任到人，督導檢查、培訓落實到位，才能充分發(fā)揮每個人的才能，使其認真地做好每天的工作，樹立環(huán)保意識，從而保證小區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生狀況達到最佳，為小區(qū)增加一道清潔、衛(wèi)生、亮麗的風景線。

3、安全、消防真抓實干

為確保業(yè)戶的生命、財產的安全，我們主張以切合實際的人員防范為主，緊密聯(lián)系職能部門，齊抓共管，使所轄物業(yè)在長年平安的條件下為業(yè)戶服務。在日常管理中，制定與之相適應的應急處理安全操作程序，在發(fā)生特殊事件時盡量將損失降低到最小程度。

公司本著服務第一，以人為本，在管理中導入ISO9001質量管理體系、ISO14001環(huán)境管理體系。運用現(xiàn)代的科技手段及管理方法來管理與服務，最終實現(xiàn)社會效益、環(huán)境效益、經濟效益的統(tǒng)一。

公司將通過良好的物業(yè)管理，使“×××”保值、增值，真正為業(yè)戶營造一個方便、溫馨、舒適的生活和工作環(huán)境。

一、公司追求目標：

◆ 房屋建筑的完好率達到98％以上； ◆ 報修及時率達到100％； ◆ 清潔管理無盲點；

◆ 設備設施完好率達到98％以上； ◆ 小區(qū)路燈完好率達到100％；

◆ 管理區(qū)域內不發(fā)生重大安全與火災責任事故； ◆ 有效投訴處理率100％； ◆ 服務滿意率達95％以上； ◆ 綠化完好率達到98％以上； ◆ 道路完好率達到98％；

◆ 各類管理人員崗前崗中培訓100％； ◆ 無服務安全事故發(fā)生。

二、主要措施

◆ 完善各項管理制度和管理規(guī)定； ◆ 所管轄區(qū)衛(wèi)生無死角，綠地存活茂盛； ◆ 治安良好，環(huán)境清潔，輔助設備及建筑良好；

◆ 管理人員及服務人員上崗要佩帶標志，規(guī)范制服，設立立崗、巡崗、監(jiān)控崗，并明確崗位職責及考核標準；

◆ 建立各種資料檔案、報修、養(yǎng)護記錄； ◆ 各種收費項目、標準公開，合理收費； ◆ 制定大、中修年度計劃，并負責實施； ◆ 制定并組織員工培訓計劃的實施；

◆ 結合創(chuàng)優(yōu)評比標準，進一步提高物業(yè)管理水平。

遵循服務第一，業(yè)戶至上，依法經營，務實奮進的企業(yè)宗旨，弘揚銀灘物業(yè)，勇爭第一的企業(yè)精神，以優(yōu)質文明的服務，為業(yè)戶創(chuàng)造美麗溫馨的家園。

三、組織運行機制：

1、建立監(jiān)督機制；

2、建立信息反饋及處理機制；

3、制定工作流程、各項管理服務項目的長遠計劃和短期計劃；

4、管理人員的培訓管理；

5、增強服務意識，量化管理及標準運作；

6、企業(yè)內部崗位責任制、管理維護運作制度及標準、管理人員考核制度及標準。

四、物業(yè)管理制度

1、管理處經理職責；

2、管理人員崗位職責；

3、作業(yè)人員崗位職責；

4、員工培訓；

5、管理處運作管理工作規(guī)程；

6、人事管理及員工培訓、考核制度；

五、管理處運作管理規(guī)程

1、內部運作管理辦法

2、小區(qū)秩序管理；

3、清潔管理；

4、綠化管理；

5、消防弱電設備設施管理；

6、供配電設備管理；

7、給排水設備管理；

8、共用設施和共用場地管理；

9、安全操作規(guī)程；

10、特約服務管理規(guī)定。（以上各種規(guī)定及制度略）

第三章 擬采用的管理模式

一、物業(yè)管理架構

物業(yè)管理服務，要求有一個高效率及科學的組織架構，使人力、物力、財力得到合理的配置，以要求達到降低管理成本、提供優(yōu)質服務的目的。

本物業(yè)管理處按“直線制”設置管理架構。公司設立辦公室、保潔部、設備維修部、綠化部、秩序管理部、接待部等部門。其優(yōu)點是集指揮和職能于一身，命令統(tǒng)一，責權分明，指揮及時，既能滿足本物業(yè)管理的要求，又能為將來業(yè)務的發(fā)展留下充足的空間。

1、辦公室

（1）負責人力資源管理，招聘人員，開展員工培訓工作，為其它部門儲備人才。（2）負責收集、整理和保存物業(yè)管理公司籌備、建立和發(fā)展的資料及人事檔案管理。（3）負責內部運行工作的綜合協(xié)調。

（4）負責對外承辦、接待工作，物業(yè)管理市場營銷和招投標。（5）總經理指派的其它工作。

2、保潔部

（1）負責管轄區(qū)域內的清掃工作以及單元樓道、欄桿的保潔。（2）負責小區(qū)內的垃圾清運工作。（3）上級領導交辦的其它工作。

3、設備維修部

（1）負責物業(yè)全部公共設備、設施的運行管理，保證設備正常運轉。（2）負責物業(yè)機電設備的日常維修保養(yǎng)工作。（3）制定長期和日常的維修保養(yǎng)計劃并付諸實施。（4）上級領導指派的其它工作。

4、綠化部

（1）負責小區(qū)花草樹木的澆水、培土、施肥、除病蟲害、修剪工作。（2）負責小區(qū)內的園景設施的養(yǎng)護工作。（3）上級領導指派的其它工作。

5、秩序管理部

（1）負責物業(yè)的防火、防盜、防破壞和警衛(wèi)工作。（2）建立健全、制定物業(yè)的各項安全規(guī)章制度。（3）負責小區(qū)的日常巡視工作以及車輛停放管理。（4）負責小區(qū)應急處理的搶救工作。（5）上級領導交辦的其它工作。

6、接待部

（1）負責日常業(yè)戶來訪接待工作。（2）負責業(yè)戶檔案的建立和管理工作。（3）負責業(yè)主的投訴和咨詢，并提供幫助。（4）配合辦公室開展員工培訓工作。（5）上級領導指派的其它工作。

二、物業(yè)管理崗位編制及管理架構

×××物業(yè)管理有限公司 物業(yè)管理辦公室

業(yè)戶接待主管 設備維修主管 保潔主管 綠化主管 秩序管理主管 業(yè)戶接待員 設備維修工 保潔員 綠化工 秩序管理員

備注：根據(jù)小區(qū)概況，以上崗位編制 ×人。其中，綠化主管、保潔主管由一人兼職。崗位編制原則上不設閑崗、不留閑人，一人多崗，精簡高效。第四章 物業(yè)管理人員培訓

一、新員工上崗培訓

根據(jù)物業(yè)管理思想，為打造物業(yè)管理精品，對新員工上崗進行工作培訓。

1、新員工上崗培訓期為180天。

2、培訓內容包括：物業(yè)管理概述，小區(qū)物業(yè)管理流程，物業(yè)管理服務理念，專業(yè)服務技能與技巧、投訴、應急工作處理程序，軍事化訓練等。

二、在崗員工循環(huán)培訓

1、通過實際工作中所產生的問題，不定期地安排當事人（指員工）參加班后的專題培訓。

2、每位在崗員工每月參加公司組織的工作指引培訓。組織員工座談會，交流事件處理技巧及與業(yè)戶溝通的經驗。

3、上崗循環(huán)培訓的考核辦法。

在實際工作當中，業(yè)戶的投訴率和員工違章的行為是評價員工工作的基礎。并通過理論與實踐考核，淘汰不合格的員工，達到優(yōu)化管理的目的。某小區(qū)物業(yè)管理方案

（二）第五章 物業(yè)管理工作崗位職責

一、物業(yè)經理崗位職責

1、全面負責對所管轄的物業(yè)實施一體化綜合管理，貫徹執(zhí)行ISO9001質量體系及ISO14001環(huán)境管理體系，完成年度管理目標和經濟指標。

2、制定管理處年度、月度工作計劃并組織實施，業(yè)務上接受上級領導的指導和監(jiān)督。

3、負責檢查、監(jiān)督各項制度的執(zhí)行情況。

4、合理調配人員，協(xié)調各崗位的分工協(xié)作，責任到人，同時關心員工的生活，確保管理處員工有良好的精神面貌和積極的工作態(tài)度。

5、負責所管轄物業(yè)的裝修審批，協(xié)調違章和投訴的處理工作，落實安全、防火工作。

6、協(xié)調本部門與各方面的關系，便于開展各項工作。

7、認真完成管理處其它工作職責內容和公司安排或委托的其它工作任務。

二、業(yè)戶接待崗位職責

1、負責小區(qū)業(yè)戶接待工作，做到儀表端莊、態(tài)度和藹，熱情大方，反應敏捷，處事穩(wěn)健。

2、負責為業(yè)戶辦理入住手續(xù)，裝修手續(xù)，非公共性服務手續(xù)，建立業(yè)戶檔案。

3、負責管理費、維修資金及其它費用的催繳、收繳工作。

4、負責接待及處理業(yè)戶咨詢、來訪、投訴工作，并定期進行回訪工作。

5、走訪業(yè)戶，征求和收集業(yè)戶對管理與服務方面的意見。

6、保持與業(yè)戶的聯(lián)系和相互溝通，做好日常接待工作。

7、協(xié)助管理處經理做好其它工作。

三、保潔服務崗位職責

1、嚴格遵守公司各項管理制度和操作規(guī)程。

2、負責本轄區(qū)的衛(wèi)生清掃工作。

3、負責本轄區(qū)內的公共設施的清潔工作。

4、負責公司及管理處業(yè)戶的服務工作。

5、負責小區(qū)內的垃圾收集及清運工作。

6、完成領導交辦的其它工作。

四、綠化服務崗位職責

1、負責小區(qū)內苗木的移栽和修剪。

2、負責小區(qū)內花草樹木的養(yǎng)護和管理。

3、對花草樹木定期進行澆水、施肥、除草、修剪，防止病蟲害的發(fā)生。

4、熟悉園林機械的操作使用步驟，并對機械進行簡單的維修保養(yǎng)。

5、負責對綠化修剪場地的清理、清潔。

6、認真完成領導交辦的其它工作。

五、秩序管理員崗位職責

1、服從領導，聽從指揮，以軍人的風度處事。

2、負責本轄區(qū)內的車輛進出、停放管理。

3、負責本轄區(qū)的人員進出管理。

4、負責小區(qū)的安全、防火、防盜、防破壞的防范工作。

5、負責小區(qū)應急處理的搶救工作。

6、完成領導交辦的其它工作。

六、設備維修工崗位職責

1、定期清潔所管理的設備和設備房，確保設備設施、設備機房的整潔。

2、嚴格遵守操作規(guī)程，防止安全事故發(fā)生。

3、發(fā)生突發(fā)情況，應迅速趕往現(xiàn)場，及時采取應急措施，保證設施、設備的正常、完好。

4、定期對設施、設備進行全面巡視、檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。

5、負責業(yè)戶的日常報修工作，并做到工完料清。

6、認真完成領導交辦的其它工作任務。

第六章 各項專業(yè)管理工作方案

一、業(yè)戶入住

通過有效的管理，使入住工作規(guī)范，為業(yè)戶入住提供方便，保證入住工作正常有序。同時做好入住資料的收集、歸檔。

1.管理處在業(yè)戶入住前準備好以下文件，此項工作由管理處經理負責組織落實。1.1房屋驗收表 1.2住宅使用公約 1.3業(yè)主手冊 1.4裝潢管理辦法 1.5裝潢管理協(xié)議 1.6業(yè)主入住手續(xù)流轉單 1.7代辦服務委托書 1.8保管鑰匙委托書 1.9保管鑰匙承諾書 1.10鑰匙簽收表 1.11業(yè)主信息表 1.12入住資料簽收表 1.13入住須知 2.入住發(fā)放文件

業(yè)戶入住時以下文件由業(yè)戶接待負責發(fā)放并請業(yè)戶簽收。2.1入住須知 解析小區(qū)管理方案 2.3住宅使用公約 2.4裝修管理協(xié)議 3.入住記錄

管理處在受理業(yè)戶入住時由業(yè)戶接待和陪同驗房人員做好以下記錄。3.1業(yè)戶登記。3.2驗房簽收記錄。3.3入住資料簽收記錄。3.4領取鑰匙簽收記錄。3.5委托代辦服務記錄。3.6業(yè)主信息登記表。3.7入住收費記錄。4入住工作方式 4.1入住程序

4.1.1業(yè)戶辦妥售房手續(xù)后到管理處辦理入住手續(xù)。

4.1.2管理處接待人員審核業(yè)戶《入住通知書》、《業(yè)主入住手續(xù)流轉單》及售房單位要求的相關資料。

4.1.3管理處接待人員審核資料無誤后按入住收費項目開具票據(jù)并收費。

4.1.4管理處接待人員介紹小區(qū)管理服務情況，與業(yè)戶簽訂《住宅使用公約》、《裝修管理協(xié)議》。

4.1.5管理處接待人員向業(yè)戶發(fā)放入住文件并請業(yè)戶簽收。4.1.6管理處接待人員登記業(yè)戶委托的代辦服務項目。

4.1.7管理處接待人員陪同業(yè)戶驗房，抄水、電表底數(shù)，業(yè)戶驗房合格后辦理收房、鑰匙交付簽收手續(xù)。填寫《房屋驗收單》，驗收不合格限期整改。4.2入住流程圖 售房合同 否 5 收費管理

5.1 管理處按照物業(yè)管理委托合同的內容向業(yè)戶收取物業(yè)管理費、有償服務費；向開發(fā)商收取空房管理費。

5.2 物業(yè)收費項目、標準應上墻公布。

5.3 業(yè)戶管理人員應做好費用的日清月結、解繳與妥善保管工作。5.4管理處每月制作費用收繳月報表，由管理處經理審核。5.5 對逾期不交納費用的業(yè)戶，管理處經理應及時組織力量催繳。

5.6 對無故逾期不交納費用的業(yè)戶，管理處應依據(jù)《住宅使用公約》或有關規(guī)定處理。

二、業(yè)戶裝修管理 1裝修管理流程

1.1業(yè)戶向管理處提出裝潢申請，攜帶裝修圖紙，施工單位資質證書及施工人員的身份證復印件到各管理處填寫《住宅裝修申請表》與《施工人員登記表》，簽署《裝修管理協(xié)議》。1.2管理處經理協(xié)同秩序管理人員向業(yè)主和施工隊介紹小區(qū)管理規(guī)定。1.3管理處在接受裝修申請后，經管理處審批合格后，方可施工。

1.4在辦妥以上手續(xù)后，接待人員辦理施工人員臨時出入證。由施工人員負責人持施工人員身份證或暫住證及照片，到管理處辦理施工人員臨時出入證，填寫施工人員登記表，并繳納施工人員出入證工本費10元/張。

1.5現(xiàn)場跟蹤：秩序管理人員必須每天到裝修戶施工現(xiàn)場跟蹤視察，了解施工情況并做好記錄，必要時請設備人員同往。

1.6裝修完畢后，經管理處驗收后，在裝修申請表上填寫裝修驗收情況，并簽名。1.7在跟蹤時，如發(fā)現(xiàn)有違章和妨礙公共行為，應及時采取措施進行整改，必要時填寫《整改通知單》、現(xiàn)場拍照等，以備留用與歸檔。

1.8違章處理辦法，對違反裝修規(guī)定者將依有關條例采取如下措施： 1.8.1批評、規(guī)勸 1.8.2責令停工整改

1.8.3報業(yè)主委員會、前期管理發(fā)展商、或政府有關部門。1.9對于材料進出、施工人員辦證、施工工具的管理：

業(yè)主的裝修材料搬運出小區(qū)時，必須由業(yè)主親自到管理處辦理出門證，簽字認可，否則任何人一律不準把材料帶出小區(qū)。辦理臨時施工人員出入證和工具出小區(qū)手續(xù)必須由業(yè)主或施工負責人來管理處辦理，其它人不得辦理。解析小區(qū)管理方案 1.10管理處經理每月不定期抽查4次裝修管理情況。裝修管理流程圖 2.裝修管理規(guī)定 2.1裝修申請程序：

2.1.1業(yè)主辦完所有入住手續(xù)并仔細閱讀《裝修管理辦法》。

2.1.2業(yè)主攜帶裝修圖紙、施工單位資質證書到管理處填寫《住宅裝修申請表》簽署《裝修管理協(xié)議》；施工單位填寫《施工人員登記表》。

2.1.3管理處審驗業(yè)主、施工單位裝修資料時，如發(fā)現(xiàn)有不合理處應立即告知業(yè)主、施工單位對方案進行修改，直至修改合格后，方準予施工單位辦理施工管理手續(xù)，開始施工，發(fā)放施工許可證。2.1.4施工單位負責人帶好施工人員身份證或暫住證到管理處辦理施工管理手續(xù)，交納出入證工本費，領取施工人員出入證。

2.1.5為避免有違政府和有損自己和鄰居利益，為保證住宅小區(qū)的完整、安全、安靜、整潔，維護全體業(yè)主的共同利益，促進物業(yè)的保值升值。在裝修過程中，請您在裝修前仔細地閱讀有關規(guī)定。2.2裝修前

2.2.1住戶應明確，您只能對自己名下住宅的自用部位進行必要的裝修（戶門之內的四壁、地面、頂面）,不要對室外公用部位、走道進行任何的改、移、加、拆類施工。2.2.2裝修禁止行為： 2.2.2.1拆改原房屋的承重墻。

2.2.2.2改變房屋及配套設施的使用功能。2.2.2.3隨意封閉陽臺。

2.2.2.4以安裝防盜門為由，私自占用樓道公用部位及占用公用管道間。2.2.2.5在預留或指定以外的位置安裝空調機、衣架與排放冷凝水。2.2.2.6在外墻、門外搭建、加建、懸掛任何建筑物及晾衣架。2.2.2.7 大量使用易燃裝修材料。

2.2.2.8隨意改變或移動電話、電視、對講、煤氣、水管、電線管等設施。

2.2.3填寫《裝修申請表》、《施工人員登記表》并將裝修圖紙、施工單位資質證書一并交物業(yè)公司各管理處審驗批準。簽訂裝修管理協(xié)議、安全責任書及辦理其它相關手續(xù)。2.3裝修施工中

2.3.1隨時接受物業(yè)公司管理處工作人員上門檢查、監(jiān)督、核實，是否嚴格按照裝修圖紙要求施工，檢查施工人員是否辦理了臨時滯留證手續(xù)。

2.3.2業(yè)主應自行隨時督查施工人員在為您裝修時，是否將裝修材料以次充好，工藝簡單粗糙，質量能否保證可靠。

2.3.3裝修施工應于每天8:00時—18:00時之間進行，晚間18:00—次日上午8:00（包括節(jié)假日、雙休日）不得進行有噪音的施工。某小區(qū)物業(yè)管理方案

（三）三、日常服務與聯(lián)系

管理處的日常服務與聯(lián)系是物業(yè)管理服務最基本的一項日常工作。物業(yè)管理的宗旨是為業(yè)戶提供服務，物業(yè)公司通過有效的服務來保證業(yè)戶的需求樹立企業(yè)的形象。

管理處經理負責日常服務與聯(lián)系工作，對管理處業(yè)戶接待的服務質量進行檢查、指導。1.日常服務與聯(lián)系的內容 1.1 日常服務內容 1.1.1維修保養(yǎng)服務； 1.1.2綠化養(yǎng)護服務； 1.1.3治安消防服務； 1.1.4環(huán)境衛(wèi)生管理服務； 1.1.5停車管理服務； 1.1.6特約服務； 1.2日常聯(lián)系內容

1.2.1 小區(qū)中設置業(yè)戶聯(lián)系箱，每天定時開箱； 1.2.2 設立投訴電話接受業(yè)戶的投訴； 1.2.3 及時回訪業(yè)戶征詢意見。

2.日常服務與聯(lián)系的質量控制解析小區(qū)管理方案

2.1業(yè)戶人員應多途徑與業(yè)戶保持溝通，經常走訪業(yè)戶聽取意見，滿足合理要求，及時提供各類服務。

2.2每半年至少開展一次公益性活動，事先做好可行性調研，報計劃并做好策劃，事后要分析小結，使該項工作不斷改進提高。

2.3業(yè)戶接待要做好清潔、綠化、停車工作巡檢，保證服務質量。3.日常服務與聯(lián)系的質量要求

質量要求以《物業(yè)管理條例》為依據(jù)，以威海市物業(yè)行業(yè)服務規(guī)范為依據(jù)，嚴格按各項服務的管理制度及標準進行操作，做到業(yè)戶評議滿意率90%以上；業(yè)戶投訴率萬分之五以下；投訴處理率100%。

四、業(yè)戶檔案管理

管理處建立業(yè)戶權籍檔案時，應將業(yè)戶的個人資料、報修記錄、服務記錄等一并歸檔。1.管理處負責建立業(yè)戶檔案，業(yè)戶檔案一戶一檔。2.業(yè)戶檔案的管理辦法按公司檔案要求操作。

3.物業(yè)管理處經理負責業(yè)戶檔案的收集、整理、歸檔、利用。

4.管理處在每月5日前把上月的有關業(yè)戶資料、產權清單、解析小區(qū)管理方案租賃清單整理好并歸檔。

5.管理處經理每季度檢查一次業(yè)戶檔案工作，對發(fā)現(xiàn)問題應立即整改。購買【2011房地產營銷策劃大全】移動硬盤版！獲得全站所有資料

第二篇：小區(qū)管理方案

小區(qū)全套物業(yè)管理方案

第一部分前言（省略）

第二部分物業(yè)管理的整體構想與創(chuàng)優(yōu)規(guī)劃

XXXX住宅社區(qū)作為建設開發(fā)有限公司的又一經典之作，以其建筑的現(xiàn)代風格和完美的協(xié)調性，構筑了又一具有現(xiàn)代生活氣息的城市景觀?！耙匀藶楸尽辈粌H僅是一句口號，在的每一個細節(jié)都充分體現(xiàn)

出建筑對人的關心，以她的色彩、材質、結構、尺度以及施工質量，點點滴滴、方方面面都是工程學、建筑學、文化藝術的杰作，透射出人文關懷，使業(yè)主的居住生活在舒適、便捷中體現(xiàn)出物業(yè)的價值。針對社區(qū)物業(yè)管理的整體情況，我們確立了住宅社區(qū)物業(yè)管理的管理構想。

一、管理思想

公司將憑借自己的人才優(yōu)勢、技術優(yōu)勢、文化優(yōu)勢、管理優(yōu)勢，把社區(qū)創(chuàng)造成為一個溫馨家園。

二、管理組織

公司將建立一支年輕化、專業(yè)化，高素質、復合型的管理隊伍，對社區(qū)實施專業(yè)化的物業(yè)管理與服務。

1、多層次、多角度的激勵員工，滿足員工的物質和精神需求。

2、主張管理者與員工之間的溝通，體現(xiàn)人與人之間的平等。

3、關注員工自我價值的實現(xiàn)，使員工與公司共同發(fā)展進步。

4、為員工創(chuàng)造公平競爭的工作氛圍，實現(xiàn)“能者上、相形見拙者下”。

5、建立培訓體制，使每一個員工掌握物業(yè)基本技能，能夠勝任本職崗位工作，成為合格、稱職的物業(yè)服務人員。

三、管理特色及創(chuàng)新點

公司堅持“業(yè)主至上、服務第一”的宗旨，“全方位管理、多功能服務”的管理手段。

1、推行首問負責制，第一個接待業(yè)主或被業(yè)主詢問的公司員工，不受部門的限制，均應熱情接待，解答疑問，杜絕讓業(yè)主等候回音的現(xiàn)象。

2、傾聽業(yè)主的心聲，在社區(qū)內設置“心連心信箱”，了解業(yè)主需求，解決業(yè)主反映的問題。

3、關注業(yè)主生活質量的提高，倡導“以業(yè)主為圓心”的服務理念，我們不僅做好24小時安保服務，24小時接待服務，16小時保潔服務，管理處還將經常組織各種活動，增進物業(yè)與業(yè)主的交流，創(chuàng)造祥和文明的住宅社區(qū)。

四、創(chuàng)優(yōu)規(guī)劃

（一）、近期工作目標

第一年內，業(yè)主開心入住，裝修無違規(guī)現(xiàn)象；

第二年內，創(chuàng)市物業(yè)管理示范住宅小區(qū)；

第三年…… 保市優(yōu)、創(chuàng)全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)；

（二）、實施方案

1、在公司總經理領導下，在行業(yè)主管部門指導下，專門成立由公司職能部門人員、管理處主任和其他部門負責人組成的創(chuàng)優(yōu)領導小組，其中管理處主任為執(zhí)行組長，并明確創(chuàng)優(yōu)小組職責。

2、完善各部門、各崗位的操作規(guī)程，規(guī)范日常操作。

3、做好日常工作記錄，注意資料的積累、整理，做好考評、資料的歸檔及達標申報等工作。

4、由創(chuàng)優(yōu)小組按管理處巡檢制度進行日常的考核檢查，公司創(chuàng)優(yōu)指

導小組做好社區(qū)創(chuàng)優(yōu)的指導、監(jiān)督工作。

5、建立“服務明星”評比制度，明確獎懲措施，引導員工共同做好優(yōu)秀社區(qū)的創(chuàng)建工作。

第三部分管理機構設置和管理人員的配備、管理及物資的配備

一、管理機構模式

住宅城社區(qū)的物業(yè)綜合管理工作，由物業(yè)有限公司

負責，管理處下設客服部、秩序維護部、維修部、環(huán)境部。組織結構圖

二、管理人員的配備

管理處定編人，其中主任、副主任各名，各部門負責人人，由物業(yè)公司聘任，授權到住宅社區(qū)實施綜合管理。接待員：人，接待業(yè)主的來訪和投訴并及時處理。

文員：人，負責社區(qū)房屋及業(yè)主的有關資料的存檔工作和信息收集工作。

財務：人，負責社區(qū)的經濟核算和各種費用的收繳工作。

衛(wèi)生清潔工：人，負責社區(qū)的衛(wèi)生清潔工作，每天清掃公共場所、綠化帶及人行道、樓梯道等公共部位。

綠化管理養(yǎng)護工：人，負責社區(qū)內的綠化及花草樹木的養(yǎng)護培植工作，并對業(yè)主的垂直綠化（陽臺擺花）和庭院綠化進行指導。治安員：人，負責住宅區(qū)內的治安、保衛(wèi)防范、車輛管理工作，配合派出所、車管、消防等部門維護正常治安秩序，負責管理社區(qū)的停車場以及出入社區(qū)的各種車輛，維護社區(qū)的交通秩序； 維修工：人，負責社區(qū)的房屋及設施設備的維修、養(yǎng)護。

三、管理人員的錄用與考核、培訓計劃

（一）、管理人員的錄用要求

分類崗位職責條件

第三篇：小區(qū)保安管理方案

雅居苑小區(qū)

保 安 管 理 方 案

鴻福物業(yè)公司

雅居苑小區(qū)保安管理方案

對于雅居苑小區(qū)物業(yè)管理制定的保安管理方案如下：

一、工作態(tài)度

1． 服從領導——不折不扣地服從上級的工作安排及工作調配。

2． 嚴于職守——堅守本職崗位，不得擅自離崗、竄崗或睡崗。

3． 正直誠實——對上級領導、同事和業(yè)主要以誠相待，不得陽奉陰違。

4． 團結協(xié)作——各部門之間、員工之間要互相配合，同心協(xié)力的解決困難。

5． 勤勉高效——發(fā)揚勤奮踏實的精神，優(yōu)質高效地完成所擔負的工作。

6． 認真學習——認真學習相關專業(yè)知識(包括但不限于：安防和消防等)，不斷地提高自身業(yè)務水平，努力提高服務質量。

7． 勤儉節(jié)約——具有良好的節(jié)約意識，勤儉為公，節(jié)約能源。

二、服務態(tài)度

1． 禮貌——這是員工對業(yè)主和同事最基本的態(tài)度，在任何時刻均使用禮貌用語，“請”字當頭、“謝”字不離口。

2． 真誠——以真誠的態(tài)度接待業(yè)主。

3． 友善——“微笑”是體現(xiàn)友善最適當?shù)谋磉_方式，因此應以微笑來迎接業(yè)主及與同事相處。

4． 熱情——盡可能為同事和業(yè)主提供方便，熱情服務。

5． 耐心——對業(yè)主的要求應認真、耐心地聆聽，并盡量在不違背本公司規(guī)定的前提下辦理。

6．平等——一視同仁地對待所有業(yè)主，不應有貧富之分，厚此薄彼。

三、儀容儀表

1． 員工必須保持衣冠整潔，按規(guī)定要求著裝，并將工作卡端正佩戴在胸前。

2． 任何時候，在工作場所不得穿短褲、背心、拖鞋。

3． 皮鞋要保持干凈、光亮，不準釘響底。

4． 應每曰修剪胡須，發(fā)不蓋耳遮領，不得剃光頭。

5． 面部、手部必須保持干爽清潔，不留長指甲（不長于指頭2毫米）。

6． 保持口腔清潔，上班前不吃異味食物。

7． 不得在大庭廣眾之下梳頭、挖鼻孔、搔癢、對人打噴嚏、打哈欠和伸懶腰等影響公司形象的行為。

四、行為舉止

1． 舉止應大方得體，與人交談雙眼應平視對方，不要左顧右盼。

2． 遇上級領導或有客來訪，應即時起身相迎并問好，先請來訪人員入座后，自己方可坐下；來客告辭，應起身移步相送。

3． 站立的正確姿勢是：雙腳與兩肩同寬自然垂直分開（體重落在雙腳上），肩平、頭正、雙眼平視前方、挺胸、收腹。

4． 坐姿：上身挺直，雙肩放松，手自然放在雙膝上，不得坐在椅子上前俯后仰，搖腿翹腳。

5． 注意走路姿勢：眼睛前視，肩平身直，雙臂自然下垂擺動，走平行步，不左顧右盼，不得與他人拉手，摟腰撓背；在樓道內行走腳步要輕，不得奔跑（緊急情況下除外）

6． 進入上級領導或其他部門辦公室前，應先立在門外輕叩站三下，征得同意后方可入內；進入后，不得隨意翻動室內物品；若進去時門是關住的，出來時則應隨手將門輕輕帶上。

7． 進出辦公室，應主動上前一步先拉開門，請同行的客戶、女士或來訪人員先行。

8． 乘電梯要禮讓，先出后進，禁止在電梯內大聲喧嘩、吵鬧。

9． 在各種場合，見到同事或業(yè)主都要面帶微笑，主動問好。

五、電話接聽

1． 所有來電，務必在三響之內接答。

2． 拿起話筒先說“您好，***監(jiān)控室！”，語氣平和。

3． 通話時，話筒的一邊置于唇下約5厘米處，盡量不使用免提鍵。

4． 認真傾聽對方講話，需要時應詳細記錄對方通知或留言的事由、時間、地點、姓名，并向對方復述一遍。

5． 通話完畢后應說“再見”，不得用力擲話筒。

6． 上班時間一般不打私人電話，如有急事，通話時間不宜超過3分鐘（禁止打聲訊電話）

保安人員工作細則

一、儀表著裝

1、按公司配發(fā)制服統(tǒng)一著裝和佩戴，制服須保持潔凈、平整，各項配置標志齊全規(guī)范。

2、風紀嚴整，不得敞開衣領，翻卷衣袖、褲邊；上崗前須到更衣室鏡子前整理儀表。

3、上崗前、下崗后須到指定點更衣；不得將制服及佩戴物帶離小區(qū)；服裝清洗不得影響正常上崗著裝。

4、保安人員儀表須潔凈端正，不得留長發(fā)、胡須。

二、上崗姿態(tài)

1、在崗時須精神飽滿，精力集中。

2、站崗時保持抬頭、挺胸、收腹、并腿，巡崗時須在站立的基礎上做到步伐穩(wěn)健，雙臂前后自然擺動，不得有手插衣褲口袋、手叉腰間等散漫舉止。

3、兩人巡崗時須并排，保持上崗姿態(tài)統(tǒng)一步伐行進；兩人以上巡邏或同行時須列縱隊，保持上崗姿態(tài)統(tǒng)一步伐行進。

4、在崗期間不得吸煙或吃零食，不得有閑聊、睡崗及其他懈怠行為。

三、文明禮貌執(zhí)勤

1、對待住戶或來賓須態(tài)度和藹、耐心周到，行為舉止須自然端正、落落大方。

2、禮貌待人，遇住戶或外來人員需交涉或按章管理時，在開始前和完成后皆須先敬禮，把“先生、女士、您好、請問、對不起、打擾了、感謝合作”等禮貌用語體現(xiàn)在實際工作中。

3、禁止任何粗俗言談、污言穢語。

4、回答住戶或來賓提問時應清楚扼要，并使用普通話。

四、門衛(wèi)崗

1、對出入小區(qū)的人員必要時進行查詢，言語文明，并做好登記和引導工作，來訪客人須出示有效身份證明，填寫來訪人員登記表，說明來訪事由，被訪人姓名、住址、電話等。

2、勸阻無關人員及未經批準的商販進入小區(qū)。

3、根據(jù)小區(qū)機動車輛管理規(guī)定，管理小區(qū)交通秩序，無關車輛不得進入小區(qū)。

4、負責登記電視監(jiān)控情況。

5、負責小區(qū)內郵件的收發(fā)登記管理。

6、門衛(wèi)崗須保持整潔美觀，無關人員不得進入門衛(wèi)崗。

五、巡邏崗

1、巡邏執(zhí)勤人員根據(jù)每日排班表按規(guī)定的區(qū)域及路線實施巡邏執(zhí)勤。

2、巡邏崗執(zhí)勤主要內容包括：小區(qū)內陌生人員查詢，勸阻已進入小區(qū)的無關閑雜人員，車輛停放情況；樓宇外觀、道路、路燈及有關配套設施完好情況，及時發(fā)現(xiàn)不安全隱患，制止不法行為及違反小區(qū)綜合管理制度的現(xiàn)象等。

3、認真遵守姿態(tài)、禮貌用語等方面的規(guī)定。

一、目的全方位巡查管理區(qū)域，保證小區(qū)的安全，維持良好的工作和生活秩序。

二、適用范圍

各管理處保安巡邏。

三、準備工作

按《保安員儀容儀表規(guī)定》和《保安員交接班制度》做好上崗執(zhí)勤的準備工作和交接工作。

四、工作時間安排

1.值班崗保安實行24小時值班制。

2.早班：8:00～16:00，中班：16:00～24:00，晚班：24:00－8:OO，早、中、晚三班每十天依次輪換一次：即每月10日，20日，30日為倒班日。

3.小區(qū)巡邏：

(1)巡邏周期：20分鐘1次，每小時打卡一次，每周將巡邏范圍內所有樓宇的樓道、天面巡查一遍。

(2)巡邏規(guī)律：不制定固定路線，但不留“死角”、“偏角”。

五、巡邏檢查內容

檢查各崗位執(zhí)勤情況：日常巡視檢查執(zhí)勤情況由各班長和主管負責。

1.交接班時，交接雙方班長要到各崗位檢查：交接是否認真，手續(xù)是否辦妥，儀容儀表是否符合有關規(guī)定等，發(fā)現(xiàn)問題，及時糾正，并做好記錄。

2.每小時巡邏班長到各崗位巡視一次，并不少于兩次檢查巡邏簽到情況，認真填寫《保安工作班檢表》。

3.主管巡視檢查各崗位每班不少于兩次，并填寫《員工考核表》。

4.巡查時，發(fā)現(xiàn)有不認真或違紀等情況，要及時糾正，做好記錄并上報。

5.本班執(zhí)勤中遇到疑難問題時，班長應立即到場，按有關規(guī)定處理，不能解決時報告主管或管理處處理。

保安員門崗服務

一、在指定位置、指定方向立崗，嚴禁脫崗。

二、立崗姿勢端正，身體挺直，雙手背后，兩腿呈跨立狀，不準稍息呈依倚狀或其他姿勢，面帶微笑行注目禮，遇領導敬禮。

三、物業(yè)管理區(qū)域實行全天24小時立崗保安服務。

四、物業(yè)管理區(qū)域的大門5:00～24:00實行開啟服務；00:00～次日5:00關閉時，如有車輛出入，當班保安人員應及時提供開門、關門服務。

五、不準拾荒、小攤販、推銷人員進入物業(yè)管理區(qū)域。

六、雨天為業(yè)戶提供方便傘或傘套等便民服務。

七、對進出物業(yè)管理區(qū)域的機動車輛實行出入證制度、登記制度和停車收費制度（收費標準按所在地物價局規(guī)定執(zhí)行）。禁止載有易燃、易爆、有毒、有害及其他污染物品的車輛進入物業(yè)管理區(qū)域。

八、阻止4噸及4噸以上大型汽車進入物業(yè)管理區(qū)域（特種車輛和搬家車輛除外）。

九、交接崗時按規(guī)范操作。

十、在指定處休息，對備用鑰匙使用進行登記，做好休息處清潔工作。

十一、上崗期間必須滿腔熱情地回答業(yè)戶提出的各種問題，彬彬有禮、有理有節(jié)。

十二、大件物品出門必須憑《物品出門證》，經核對無誤后簽字放行。夜間嚴格控制裝潢施工人員攜大件物品出門。

十三、特重物、特長物不得從電梯上樓，必須向業(yè)戶或裝潢人員講解清楚。

十四、當物業(yè)的電梯、設備有故障時，立即通知設備部門，夜間發(fā)生重大事件時立即通知班長，按應急預案執(zhí)行。

十五、當物業(yè)的設備、設施被損壞時，應將當事人帶至管理處處理。

十六、每日配合監(jiān)控室人員做好崗亭內外的清潔衛(wèi)生工作。

十七、各班班長依據(jù)檢驗標準對本班工作進行一次班檢，填寫《保安工作班檢表》。（見附）

十八、日檢

1.管理處保安主管根據(jù)保安工作檢驗標準和各班班長填寫的《班檢表》的情況對保安隊所有工作及保安員進行檢查，填寫《員工考核表》。

2.巡視檢查：分管保安工作的主管，根據(jù)標準對各保安工作進行檢查。

十九、周檢、月檢

管理處的主管及物業(yè)管理經理根據(jù)標準對管理部門進行周檢、月檢，其中對保安工作一項單獨進行全面檢查，并分別填寫周檢表、月檢表。

保安員職業(yè)道德規(guī)范

一、熱愛本職工作，忠于職守，以高度的敬業(yè)精神，滿腔熱忱地投入服務，認真履行職責，任勞任怨，出色地完成保衛(wèi)任務。

二、遵紀守法，勇于護法，切實做到學法、守法、用法，以優(yōu)質服務贏得社會的認可和業(yè)主（住戶）的信任。

三、不計個人得失，樂于奉獻。

四、文明執(zhí)勤，禮貌待人。

五、廉潔奉公，不牟私利。保安員必須廉潔自律，堅持原則，照章辦事，不給違法違紀分子任何可乘之機。

六、尊老愛幼，樂于助人，拾金不昧，樹立社會主義精神文明新風尚。保安服務紀律

一、保安人員必須嚴格遵守國家政策、法令、法律、法規(guī)，認真執(zhí)行公司規(guī)定的質量方針和質量目標，堅持安全第一、優(yōu)質服務，努力完成公司下達的各項保安任務。

二、保安人員在值勤工作中應嚴格遵守公司及部門規(guī)定的各項規(guī)章制度和操作規(guī)程。服從領導，聽從指揮，堅守崗位，恪盡職守。

三、保安人員必須嚴格遵守16個不準：

1.不準酒后值勤和在上班時飲酒。

2.不準在崗位上與他人發(fā)生爭吵或打架。

3.不準在值勤時間吸煙、吃零食。

4.不準在夜間值勤時打瞌睡。

5.不準在工作時間看書、看報、下棋、打牌、做私活。

6.不準在上崗時不能玩手機游戲

7.不準擅離崗位、脫崗、串崗。

8.不準佩戴手鏈、項鏈、戒指等各類首飾及其他貴重飾品。

9.不準彎腰曲背，不準在崗位上與人閑聊。

10.不準留鬢角、長頭發(fā)、長指甲、小胡子。

11.不準向業(yè)戶、司機、攤主及其他客戶借錢或索討財物。

12.不準帶親友到崗位上“陪崗”。

13.不準私分或挪用拾遺物品、無主車輛及現(xiàn)金。

14.不準打人、罵人及違反“七不”規(guī)定。

15.不準知情不報或包庇壞人。

16.不準當班員工下班后進入工作場所。

以上方案只用于鴻福物業(yè)公司，外仿無效。

雅居苑小區(qū)物業(yè)管理處2012、3、20

第四篇：小區(qū)電動車管理方案

一、難題：

隨著電動自行車的普及，電動車充電的問題就日益突出。電動車車主為了給電動車充電，要么從自家窗口扔下一根很長的臨時電源，要么得把電瓶取下來抬回家充電。而小區(qū)的物業(yè)方面，如果為車主設立免費的充電電源，那么電費由誰來出？如果指派專人收費，人員工資不合算，而且會存在管理問題（比如當天收費多少，無法明析）。為有效解決上述困擾廣大電動車主和物業(yè)的難題，我司采用了長沙匯騰科技的投幣（刷卡）式電動車供電站。產品的鋪出既給電動車車主帶來了方便，也規(guī)范了物業(yè)的管理，受到廣大電動車車主一致認可和好評。

二、產品介紹：

投幣式電動車供電站，由一臺控制器外加九個兩孔插座構成，控制器內裝有數(shù)字電度表及空氣開關，主機具有真假幣識別功能，識別率可達到99.7%。出廠設置只識別一元硬幣(也能根據(jù)客戶需要定制可使用代用幣的機型，還可實現(xiàn)投幣、刷卡兩用)?？刂破饔芯怕饭╇姸丝?，每路通道都有其獨立的顯示窗口與控制按鍵，用戶在投入硬幣（或刷卡）后，按下其中的一個控制按鍵，控制器就會給對應通道的插座供電，各通道的工作狀態(tài)與工作時間（倒計時）可以通過其對應的顯示窗口顯示出來。考慮為適應不同型號的電動車，控制器輸出的是220V電源，給電動車充電時還是需要插接上電動車自帶的充電器。

三、產品性能特點：

1.用戶可自主設定單位幣數(shù)的通電時間，１－９９９分鐘可調。

2.倒計時顯示，時間到了自動斷電。

3.設有保護電路，具有過載和短路保護功能。

4.安裝使用方便，具備２２０V交流電源即可安裝和使用。

5.電子計數(shù)，及時對收益了如指掌，更方便合作式經營管理。6.智能CPU識幣系統(tǒng)，防釣幣、防偽幣、防電擊功能。

7.具有斷電記憶功能，停電后再來電時可以自動啟動斷電時的狀態(tài)。

四、主要技術指標：

外形尺寸：

輸入電壓：

最大承載電流：

待機功率：

300mm（長）×140mm（寬）×360 mm（高）凈重：6.8 KG

AC220 V /50 Hz

10A

輸出電壓：

單個通道最大承載電流：

投幣器、控制電路工

作電壓：

AC220 V /50 Hz A

4W DC 12 V

五、安裝方法：

1、選擇安裝于車棚及停車場方便電動車充電的墻、柱上，根據(jù)箱體背面四個孔的孔距，在墻、柱上打孔分別用兩個６毫米膨脹螺絲和兩個6毫米自攻螺絲固定箱體。如安裝在室外，應做好防雨雨棚。

2、根據(jù)一般電動車充電器電纜線的長度，其主機安裝高度為箱底部距離地面100－120厘米，輸出端口（插座）距離地面３０－４０厘米，每個端口（插座）之間的距離保持50－100厘米為宜。

六、投資回報分析：

如在小區(qū)物業(yè)設定1元錢充電2小時，電費為0.7元/度，商場設定為1元充電1小時，電費為1.2元/度,假定每個端口平均每天有8小時工作，9個端口每個月的收益分別為：

小區(qū)每月的收益為：１元/2×8小時×9個×３０天＝1080元 商場每月的收益為：1×8小時×9個×30天＝2160元 一臺電動車的充電功率平均為150W，每小時充電的用電量為0.15度，則用電成本為： 小區(qū)每月的電費是：

0.15度/小時×0.7元/度×8小時×30天×9＝226.8 商用電的電費是：

0.15度/小時×1.2元/度×8小時×30天×9＝388.8 充電站為1880元/臺，5年折舊，每個月的折舊費用為： 1880元/60個月＝31元 物業(yè)提成20%，每月凈利潤為：

小區(qū)：收入1080元-電費227-折舊31-物業(yè)提成1080×20%＝606元 商場：收入2160元-電費389-折舊31-物業(yè)提成2160×20%＝1308元 小區(qū)為三個月收回成本，商場為兩個月收回成本。若物業(yè)方不收取電費，則可直接按40%的分成給物業(yè)方。

七、鋪放場所：

適合安裝投幣式電動車充電器的場所有：居民區(qū)、單位停車棚、停車場、商場、超市、臨街鋪面等等。

第五篇：小區(qū)停車場管理方案

小區(qū)停車場管理方案

學院

班級

學號

姓名

工商管理學院 級房地產經營管理陳志龍

2010 201006124008

小區(qū)停車場管理方案

一、車輛管理規(guī)定

車輛停放是精神文明的重要體現(xiàn)，物業(yè)管理處將向業(yè)主、使用人做好宣傳工作，共同勸阻、制止亂停放現(xiàn)象的發(fā)生，自覺到指定停車泊位停車。1.對小區(qū)的業(yè)主、使用人和單位的車輛進行詳細的登記，并建立車輛檔案（車輛型號、車牌號碼、顏色等），對已登記備案的車輛發(fā)給泊麗經典出入通行證。

2.為業(yè)主臨時停車提供方便，小區(qū)設有地面停車場和地下停車場，地下停車場停放已購買車位的業(yè)主車輛，其它車輛一律停放在地面車場；地面停車采取按時收費辦法，暫不實行包月收費，地下車場實行包月收費方式，收費依據(jù)參照XX市物價局洪價費字(2004)17 號《關于制定XX市住宅小區(qū)停車管理服務收費標準的通知》和業(yè)主與開發(fā)商簽定的《商品房買賣合同》實行。

3.已購買地下停車位的車主，可到小區(qū)物業(yè)客戶服務中心辦理停車位使用手續(xù)。

4.對業(yè)主、使用人已租賃的泊位，小區(qū)物業(yè)管理處將負責做出相應控制，確保停車方便。

5.各種車輛不得在小區(qū)道路上隨意停放，臨時進入小區(qū)的機動車應在指定地點停放，嚴禁車輛在道路交叉口停放。

6.停放在停車場的所有車輛，車主必須關好車門、車窗，帶走貴重物品。車場管理人員如發(fā)現(xiàn)車輛門窗未關好等情況，應及時通知小區(qū)物業(yè)管理處

客戶服務中心聯(lián)系車主，同時派護衛(wèi)現(xiàn)場職守，防止車內物品丟失。7.停車場只提供場地、車位有償使用，不負責車輛的保管，如車輛丟失或損壞，停車場不負責賠償。

8.車輛進入小區(qū)物業(yè)應減速慢行，最高時速不得超過小區(qū)物業(yè)限速標志的規(guī)定，進出車場時遇對面行來車輛，應做到先出后進。

9.小區(qū)物業(yè)停車場不準學習駕駛機動車，嚴禁試車和隨意鳴喇叭。10.謝絕出租車進入小區(qū)（緊急情況除外），緊急情況下進入小區(qū)的出租車同樣實行計卡出入，按小時收費，對外來人員乘坐的出租車謝絕其進入入內。

11.對進入小區(qū)的車輛維持一定的清潔度，保證其不污染道路；5噸以上大型機動車未經小區(qū)物業(yè)管理處許可，不得進入小區(qū)內。車輛停放必須服從現(xiàn)場護衛(wèi)員指揮，注意前后、左右車輛的安全，不得停放在綠化帶和人行通道上。

12.裝載裝修材料的車輛進入小區(qū)，應停在規(guī)定場地裝卸材料，不得影響小區(qū)的交通，裝載裝修材料的車輛駛離小區(qū)還需出示業(yè)主的書面證明或經業(yè)主確認，方可駛離。

13.對所有進出小區(qū)的車輛都實行憑車輛出入卡進出，門崗在值班記錄上做好外來車輛的登記工作，包括寫清車輛進出的時間、車牌號碼及門崗保安的姓名。

14.應妥善保管好在使用中的車輛臨時出入卡，必須保證有具可查，不能有流失現(xiàn)象發(fā)生。

二、停車場守則

為規(guī)范停車場的使用及管理，營造規(guī)范的居住環(huán)境，特制定本守則。

1、包月車的車主于每季度最后一個月月底前到管理處客戶服務中心繳交下一季度的各種費用，物業(yè)助理將收取的停車費用統(tǒng)一登記在《停車場收費臺賬》上，并對車主開具正規(guī)停車發(fā)票；停車卡專車專用，不得轉借他人。

2、臨時停放車輛進行智能刷卡按小時進行收費，由門崗護衛(wèi)根據(jù)電腦顯示進行收取，并開具正規(guī)發(fā)票給車主，收費時必須先給票再收費，車主不要的發(fā)票必須進行登記，下班時上交班長，由班長上交護衛(wèi)主管。

3、月租車的車主只可將其車輛停在其所屬車位范圍內，由當班地下車庫護衛(wèi)員進行跟蹤指揮；臨時停放車輛必須按地面車場劃線停放，不得隨意停放在其它通道，尤其是消防通道上，地面車位由地面巡邏員統(tǒng)一負責；大門口內外禁止停放任何車輛，大門口內外兩側由大門口護衛(wèi)進行負責。

4、停車場只能作為停車之用，不能用作維修車輛、儲存貨物或其它用途。

5、車場內嚴禁吸煙，嚴禁在車場內加油。

6、載有易燃、易爆，或有毒、危險品的車輛不得在車場停放。

7、在車場內必須按限速行駛和按車場指定路線行車。

8、在車場內行車必須注意安全，以免損壞停車場設施和其它車輛，如有損壞，當班護衛(wèi)員必須及時上報客戶服務中心和護衛(wèi)主管，當班護衛(wèi)現(xiàn)場控制好車輛，管理處根據(jù)實際情況向損壞者索賠，經管理處主管以上領導同意后車輛方可放行。

9、車主如遺失停車卡，應馬上通知小區(qū)物業(yè)管理處客戶服務中心，護衛(wèi)員

接到車主反映后也必須第一時間通知客戶服務中心，客戶服務中心物業(yè)助理收取30元手續(xù)費后補發(fā)新的停車卡，同時必須在第一時間內將舊卡掛失報停。

10、任何車輛沒有車場進出卡（包括月卡和臨時停車卡），一律不得放行！如車主遺失車卡，按上述第9條操作之后，車主如需將車輛開出小區(qū)，必須讓車主出具三證，即《車輛行駛證》、《駕駛證》、《身份證》，當班護衛(wèi)進行仔細核對，并將上述三證進行復印，然后讓車主寫出一份《車卡遺失聲明》后方可同意其車輛離場。

11、小區(qū)物業(yè)管理處不負責保管隨車物品。

12、車主如違反車場守則，小區(qū)物業(yè)管理處有權拒絕其車輛停放。

三、小區(qū)物業(yè)卸貨物管理規(guī)定

裝卸區(qū)域的位置：

對于搬運裝修材料等車輛謝絕進入小區(qū)內部，管理處統(tǒng)一設立裝卸區(qū)域，位于大門口，可用管理處提供的板車進行搬運。裝卸區(qū)的使用范圍：

1、搬運裝修材料的車輛；

2、搬家公司的車輛； 裝卸區(qū)的管理：

1、裝卸貨物時，必須在指定的裝卸區(qū)內進行裝卸貨物，不得阻塞通道；

2、所有裝卸的進出車輛必須服從護衛(wèi)員的統(tǒng)一管理，不得亂停亂放；

3、不得在入口處，樓梯、平臺或任何通道留置任何貨物、物品、箱柜等將上述地方阻塞。

4、一切貨物、物品只能在管理處指定的時間、通道裝卸和運送。

5、業(yè)主的家具、設備及裝置等搬離前，須事先取得管理處的書面同意，憑管理處客戶服務中心發(fā)出的《放行條》搬出，門崗護衛(wèi)留下《放行條》。夜間8：00后禁止一切物品搬離小區(qū)。

四、車輛管理工作標準

1.道路線型、斷面與整個建筑群體布置相協(xié)調； 2.車行道通暢，出、入口標志明顯；

3.外來車輛未經許可，不可進入地下車庫，地面及地下車庫車輛停放規(guī)范有序；

4.進入停車場內的車輛，服從物業(yè)公司管理，護衛(wèi)進行跟蹤；

5.凡裝有易燃、易爆、劇毒品或有污染物品車輛或2.5噸以上貨車，一律不準駛入；

6.駛入停車場的車輛均需減速，時速不超過15公里，無鳴笛現(xiàn)象發(fā)生（救護車、警車、救火車除外）；

7.停車場內的所有車輛均納入物業(yè)公司管理范圍，作到車證齊全，一車一卡，見卡放車；

8.車輛管理人員禮貌待人、熱情周到；

9.車輛管理員要熟知車主姓名、車型、車牌號、鋪號、車位；

10.車輛管理人員隨時巡查車輛停放情況及車輛的車況，遇有門未鎖、燈未關、漏油、漏水等現(xiàn)象發(fā)生時，立即通知客戶服務中心聯(lián)系車主，并進

行現(xiàn)場看守；

11.停車場內無貨物堆積、道路阻塞現(xiàn)象；

12.停車場內地面無水、無油、無污、無紙屑、無煙頭等雜物； 13.停車場道路平整無坑、無尖銳物、無金屬釘狀物；

14.停車場內有明顯禁煙標牌，且消防器械及設施均配備齊全，使用功能完好率100%；

15.停車場內交通事故年發(fā)生率不超過2%，丟失事故發(fā)生率為0%； 16.地下停車場光線明亮，能見度高，目測距離50米以上； 17.臨時停放車輛收費率100%；

18.每車位文字檔案齊全、資料準確率100%；

19.外來進出車輛有登記，完成率100%，準確率100%。

五、班長職責

1、接受護衛(wèi)主管的直接領導。

2、領導下屬詳細記錄車輛進出情況，認真檢查，有效阻止危險品進入停車場。

3、熟悉停車場的建筑設施及固定車位的情況。

4、熟悉停車場管理的各項規(guī)章制度及安全應急方案。

5、迅速、妥善處理好社會性事件、事故、并及時向上級匯報。

6、組織、指導下屬參加各項培訓。

7、在工作中要運用禮貌用語文明服務，積極為顧客解決各種困難，提供方便。

8、主持每日的班前、班后會議，認真做好工作日記和記錄，做好交接班工作。

9、完成上司下達的各項工作任務。

六、停車場護衛(wèi)員職責

1、積極指引車輛安全駛入車位停車，檢查并提示車主鎖好車門窗，并詳細記錄車輛進出時間，車況及車牌號。

2、做好對機動車的監(jiān)護及車場的安全巡邏工作。

3、按規(guī)定對停車場內的臨時停放車輛收取車輛管理費，并做好票款的交接、保管工作。

4、提示司機嚴格遵守停車場的安全管理規(guī)定和使用規(guī)定。

5、嚴格杜絕停車場內有明火作業(yè)的情況發(fā)生。

6、認真檢查停車場內的消防設施、器材，保持正常使用狀態(tài)。

7、對車場周圍的施工情況進行管理，避免因施工影響到泊麗經典的正常停車秩序。

8、阻止未經許可或未辦理地下停車位相關手續(xù)的機動車輛使用車庫。

9、阻止裝有易燃、易爆、危險物品的車輛駛入停車場，發(fā)現(xiàn)問題應立即向班長或主管報告。

10、阻止無關人員，閑散人員（包括非工作需要的員工）穿行車庫、逗留。

11、對停放一天以上的車輛要記錄，并報告班長和主管。

12、嚴格禁止在停車場內停放非機動車和存放貨物，發(fā)現(xiàn)情況立即制止，無法制止立即向班長或主管報告。

13、認真做好當班各種記錄，并做好交接班工作。

14、完成上級下達的各項工作任務。

七、交通意外事故的處理預案

護衛(wèi)員在發(fā)現(xiàn)交通意外事故或接到交通意外事故報告求助時：

1、應立即用通訊設備報告保安班長發(fā)生交通意外事故現(xiàn)場的具體位置，并通知護衛(wèi)主管；

2、留在現(xiàn)場或迅速趕赴現(xiàn)場維護交通秩序和保護現(xiàn)場，搶救傷者；

3、對重大的交通意外事故須請示保安主管進行支援。

4、護衛(wèi)主管接到報告后立即報告管理處經理，并迅速趕赴現(xiàn)場參加搶救；

5、護衛(wèi)班長或主管調遣指揮門崗保安員維護現(xiàn)場秩序、交通秩序；

6、送重傷者到醫(yī)院搶救；

7、報交警大隊事故（電話120）： ●——事故發(fā)生的時間及地點； ●——事故造成的傷亡及損失情況； ●——已送搶救情況。

8、經理接報后立即趕赴現(xiàn)場，根據(jù)現(xiàn)場情況進行指揮協(xié)調，并報分公司總經理。