第一篇：005附件-開發(fā)報(bào)建監(jiān)察考核辦法

恒大地產(chǎn)集團(tuán)開發(fā)報(bào)建監(jiān)察及考核辦法

第一章 總 則

第一條 為規(guī)范管理，保證集團(tuán)開發(fā)報(bào)建各項(xiàng)制度有效貫徹實(shí)施，確保集團(tuán)各單位運(yùn)營(yíng)的規(guī)范化和標(biāo)準(zhǔn)化，特制定本辦法。

第二條 開發(fā)報(bào)建監(jiān)察中心負(fù)責(zé)全國(guó)各地區(qū)公司地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)報(bào)建的統(tǒng)籌管理和監(jiān)督，對(duì)監(jiān)察中發(fā)現(xiàn)的違反制度問題視情節(jié)輕重對(duì)責(zé)任人進(jìn)行經(jīng)濟(jì)處罰、降薪降職直至開除的處分，對(duì)有嚴(yán)重違紀(jì)的移交監(jiān)察室立案查處。

第二章 監(jiān)察職責(zé)

第三條 開發(fā)報(bào)建監(jiān)察中心獨(dú)立行使監(jiān)察職權(quán)，每半年一次對(duì)地區(qū)公司開發(fā)報(bào)建工作進(jìn)行全面監(jiān)察。

第四條 開發(fā)報(bào)建監(jiān)察中心采取專項(xiàng)監(jiān)察的方式對(duì)地區(qū)公司各項(xiàng)目開發(fā)報(bào)建工作進(jìn)行監(jiān)察。重點(diǎn)監(jiān)察內(nèi)容如下：

1、監(jiān)察地區(qū)公司對(duì)開發(fā)報(bào)建各項(xiàng)制度的執(zhí)行情況并考核；

2、審批、核查地區(qū)公司各項(xiàng)目的公建配套設(shè)置及實(shí)施情況，每半年按50%進(jìn)行抽查；

3、對(duì)地區(qū)公司開發(fā)報(bào)建規(guī)費(fèi)進(jìn)行統(tǒng)籌管理，每半年對(duì)報(bào)建規(guī)費(fèi)支付總額的30%進(jìn)行抽查；

4、對(duì)地區(qū)公司開發(fā)報(bào)建過程中產(chǎn)生的滯納金、罰款等非正常支出進(jìn)行審批，每半年對(duì)支付情況進(jìn)行100%檢查；

5、監(jiān)察地區(qū)公司及時(shí)辦理報(bào)建規(guī)費(fèi)返還及扣回工作，每半年對(duì)報(bào)建規(guī)費(fèi)返還及扣回臺(tái)賬進(jìn)行100%檢查；

6、監(jiān)察地區(qū)公司收集的政府政策臺(tái)賬、證照辦理臺(tái)賬，每半年進(jìn)行100%檢查；

7、對(duì)地區(qū)公司重大報(bào)建工作進(jìn)行全面梳理及督辦，對(duì)開發(fā)報(bào)建過程中的重大違規(guī)問題提出處理意見；

8、對(duì)地區(qū)公司開發(fā)報(bào)建規(guī)費(fèi)的減免緩以及土地出讓金、報(bào)建規(guī)費(fèi)等產(chǎn)生滯納金的減免給予獎(jiǎng)勵(lì)，每半年對(duì)實(shí)際獎(jiǎng)勵(lì)事項(xiàng)按50%進(jìn)行

實(shí)地復(fù)查。

第三章 監(jiān)察重點(diǎn)及考核

第五條 對(duì)地區(qū)公司開發(fā)報(bào)建取得的各項(xiàng)證照的真實(shí)性、及時(shí)性和效益性進(jìn)行全面監(jiān)察：

1、地區(qū)公司取得《國(guó)有土地使用權(quán)證》的用地性質(zhì)、用地面積及使用年限等內(nèi)容與《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》不一致，嚴(yán)重?fù)p害公司利益的，給予地區(qū)公司負(fù)責(zé)人、主管開發(fā)領(lǐng)導(dǎo)（或三線城市項(xiàng)目總經(jīng)理）降一級(jí)工資以上處分；如需辦理臨時(shí)性《國(guó)有土地使用權(quán)證》，未按時(shí)辦理完成延期或變更正式《國(guó)有土地使用權(quán)證》手續(xù)的，每延遲一天，扣罰地區(qū)公司主管開發(fā)領(lǐng)導(dǎo)（或三線城市項(xiàng)目總經(jīng)理）50元；

2、地區(qū)公司未嚴(yán)格按照集團(tuán)董事局審批的項(xiàng)目總體規(guī)劃方案進(jìn)行規(guī)劃報(bào)批工作的，給予地區(qū)公司負(fù)責(zé)人、主管開發(fā)領(lǐng)導(dǎo)（或三線城市項(xiàng)目總經(jīng)理）、主管總工室領(lǐng)導(dǎo)降三級(jí)工資處分；開工90天后仍未取得總規(guī)正式批復(fù)的，每延遲一天，扣罰地區(qū)公司主管開發(fā)領(lǐng)導(dǎo)（或三線城市項(xiàng)目總經(jīng)理）、開發(fā)部負(fù)責(zé)人50元；

3、總建筑面積、綜合管網(wǎng)、市政路網(wǎng)、單體位置、單體戶型、使用功能、立面等方案調(diào)整，地區(qū)公司未按時(shí)取得政府職能部門正式批復(fù)的，每延遲一個(gè)月，扣罰地區(qū)公司主管開發(fā)領(lǐng)導(dǎo)（或三線城市項(xiàng)目總經(jīng)理）500元；

4、在項(xiàng)目動(dòng)工后由于開發(fā)報(bào)建原因進(jìn)行總規(guī)方案或單體方案變更，給公司造成經(jīng)濟(jì)損失的，給予地區(qū)公司負(fù)責(zé)人、主管開發(fā)領(lǐng)導(dǎo)（或三線城市項(xiàng)目總經(jīng)理）、開發(fā)部負(fù)責(zé)人降三級(jí)工資處分；

5、地區(qū)公司未在開工前取得《建筑工程施工許可證》或者先行施工手續(xù)，造成罰款比例過高的，給予地區(qū)公司開發(fā)部負(fù)責(zé)人、主管開發(fā)領(lǐng)導(dǎo)（或三線城市項(xiàng)目總經(jīng)理）降一級(jí)工資以上處分；

6、地區(qū)公司在進(jìn)行工程合同備案時(shí)未按照當(dāng)?shù)卣J(rèn)可的成本標(biāo)準(zhǔn)下限執(zhí)行的，給予地區(qū)公司主管開發(fā)領(lǐng)導(dǎo)（或三線城市項(xiàng)目總經(jīng)理）、開發(fā)部負(fù)責(zé)人降一級(jí)工資以上處分；

7、地區(qū)公司未在開工前完成政府有關(guān)質(zhì)量和安全監(jiān)督登記手續(xù)

或協(xié)調(diào)質(zhì)量和安全監(jiān)督管理部門提前介入監(jiān)督工作的，給予地區(qū)公司主管工程領(lǐng)導(dǎo)、主管開發(fā)領(lǐng)導(dǎo)（或三線城市項(xiàng)目總經(jīng)理）降一級(jí)工資以上處分；

8、地區(qū)公司未按照集團(tuán)設(shè)計(jì)成本質(zhì)量控制中心審核通過的供電方案、水源方案、供氣方案、采暖系統(tǒng)方案進(jìn)行報(bào)建的，給予地區(qū)公司負(fù)責(zé)人、主管招投標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)、主管開發(fā)領(lǐng)導(dǎo)（或三線城市項(xiàng)目總經(jīng)理）降一級(jí)工資以上處分；

9、地區(qū)公司未按時(shí)取得《商品房預(yù)售許可證》的，每延遲一天，扣罰地區(qū)公司主管開發(fā)領(lǐng)導(dǎo)（或三線城市項(xiàng)目總經(jīng)理）50元；

10、由于消防等專業(yè)意見批復(fù)造成銷售資料變更的，給予地區(qū)公司主管開發(fā)領(lǐng)導(dǎo)（或三線城市項(xiàng)目總經(jīng)理）降一級(jí)工資以上處分；

11、地區(qū)公司未按時(shí)完成規(guī)劃、建設(shè)、人防、消防、環(huán)保、教育等政府主管部門的驗(yàn)收，且影響交樓或房產(chǎn)證辦理的，每項(xiàng)每延遲一天，扣罰相關(guān)責(zé)任人50元；

12、地區(qū)公司未按時(shí)申領(lǐng)房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的或未按時(shí)辦理升級(jí)和年檢的，每延遲一個(gè)月，扣罰地區(qū)公司主管開發(fā)領(lǐng)導(dǎo)（或三線城市項(xiàng)目總經(jīng)理）1000元；

13、如地區(qū)公司取得的相關(guān)證照存在弄虛作假或在報(bào)建過程中使用非真實(shí)資料，一經(jīng)核實(shí)，將給予相關(guān)責(zé)任人嚴(yán)肅處理。

第六條 對(duì)地區(qū)公司已竣工或在建各項(xiàng)目的公建配套設(shè)置及實(shí)施情況進(jìn)行全面監(jiān)察：

1、新增地產(chǎn)項(xiàng)目和需要調(diào)整公建配套方案的已有項(xiàng)目未進(jìn)行公建配套方案審批的，給予地區(qū)公司負(fù)責(zé)人、主管開發(fā)領(lǐng)導(dǎo)（或三線城市項(xiàng)目總經(jīng)理）降三級(jí)工資處分；地區(qū)公司未按時(shí)將《公建配套方案審批表》及公建配套設(shè)置細(xì)化方案報(bào)開發(fā)報(bào)建監(jiān)察中心審核的，每延遲一天，扣罰地區(qū)公司主管開發(fā)領(lǐng)導(dǎo)（或三線城市項(xiàng)目總經(jīng)理）、主管總工室領(lǐng)導(dǎo)50元；

2、地區(qū)公司未按集團(tuán)審批通過的公建配套方案實(shí)施的，給予相關(guān)責(zé)任人降三級(jí)工資處分。

第七條 對(duì)地區(qū)公司保證各項(xiàng)目順利開工建設(shè)所需前期各項(xiàng)準(zhǔn)備

工作進(jìn)行全面監(jiān)察：

1、地區(qū)公司未按時(shí)完成收地的，每延遲一個(gè)月，扣罰地區(qū)公司負(fù)責(zé)人1000元、主管開發(fā)領(lǐng)導(dǎo)（或三線城市項(xiàng)目總經(jīng)理）500元；收地時(shí)未委托有資質(zhì)的測(cè)繪部門對(duì)用地紅線及用地面積進(jìn)行核定的，給予地區(qū)公司主管開發(fā)領(lǐng)導(dǎo)（或三線城市項(xiàng)目總經(jīng)理）降三級(jí)工資處分；

2、地區(qū)公司未按時(shí)完成施工用水、施工用電和臨時(shí)排水的報(bào)裝和接通工作的，每延遲一天，扣罰地區(qū)公司主管開發(fā)領(lǐng)導(dǎo)（或三線城市項(xiàng)目總經(jīng)理）100元。

第八條 對(duì)地區(qū)公司可返還或可扣回報(bào)建規(guī)費(fèi)的辦理工作進(jìn)行全面監(jiān)察：

1、地區(qū)公司未按時(shí)辦理可返還報(bào)建規(guī)費(fèi)返還手續(xù)的，每延遲一個(gè)月給予地區(qū)公司主管開發(fā)領(lǐng)導(dǎo)（或三線城市項(xiàng)目總經(jīng)理）降一級(jí)工資以上處分；未按時(shí)辦理可扣回報(bào)建規(guī)費(fèi)扣回手續(xù)的，每延遲一天，扣罰相關(guān)責(zé)任人100元；按照可返還報(bào)建規(guī)費(fèi)的返還到賬計(jì)劃，到賬完成率低于80％的，每相差10％，扣罰地區(qū)公司主管開發(fā)領(lǐng)導(dǎo)（或三線城市項(xiàng)目總經(jīng)理）1000元。

2、地區(qū)公司未按時(shí)更新和上報(bào)返還和扣回費(fèi)用臺(tái)賬的，每延遲一天，扣罰地區(qū)公司主管開發(fā)領(lǐng)導(dǎo)（或三線城市項(xiàng)目總經(jīng)理）50元。

第九條 對(duì)地區(qū)公司開發(fā)報(bào)建規(guī)費(fèi)進(jìn)行計(jì)劃管理，并對(duì)支付情況進(jìn)行監(jiān)察：

地區(qū)公司未按時(shí)上報(bào)開發(fā)報(bào)建規(guī)費(fèi)支付計(jì)劃的，每延遲一天，扣罰地區(qū)公司主管開發(fā)領(lǐng)導(dǎo)（或三線城市項(xiàng)目總經(jīng)理）50元。

第十條 對(duì)地區(qū)公司開發(fā)報(bào)建規(guī)費(fèi)的減緩以及報(bào)建規(guī)費(fèi)、土地出讓金產(chǎn)生的滯納金減免給予獎(jiǎng)勵(lì)核定：

1、對(duì)地區(qū)公司開發(fā)報(bào)建規(guī)費(fèi)減緩予以獎(jiǎng)勵(lì)，開發(fā)報(bào)建規(guī)費(fèi)得到減免的（不包括土地出讓金的減免），按減免金額的1.5%給予獎(jiǎng)勵(lì)，其中：減免金額＝按政府規(guī)定應(yīng)繳納金額－實(shí)際繳納金額；

開發(fā)報(bào)建規(guī)費(fèi)得到緩期繳納的（不包括土地出讓金的緩期繳納），按緩繳金額的0.1%給予獎(jiǎng)勵(lì)并按月發(fā)放；

集團(tuán)給予各公司的獎(jiǎng)勵(lì)，20%部分獎(jiǎng)勵(lì)地區(qū)公司負(fù)責(zé)人，30%部分

獎(jiǎng)勵(lì)公司主管開發(fā)領(lǐng)導(dǎo)、三線城市項(xiàng)目總經(jīng)理，50%部分由地區(qū)公司負(fù)責(zé)人制定獎(jiǎng)勵(lì)方案，獎(jiǎng)勵(lì)開發(fā)部經(jīng)理、副經(jīng)理、經(jīng)理助理和報(bào)建員。獎(jiǎng)勵(lì)方案須報(bào)集團(tuán)人力資源中心備案；

2、土地出讓金、報(bào)建規(guī)費(fèi)等滯納金得到減免的，按減免金額的1%給予獎(jiǎng)勵(lì)。集團(tuán)給予各公司的獎(jiǎng)勵(lì)，60%部分獎(jiǎng)勵(lì)地區(qū)公司負(fù)責(zé)人，30%部分獎(jiǎng)勵(lì)公司主管開發(fā)領(lǐng)導(dǎo)、三線城市項(xiàng)目總經(jīng)理，10%部分由地區(qū)公司負(fù)責(zé)人制定獎(jiǎng)勵(lì)方案，獎(jiǎng)勵(lì)開發(fā)部經(jīng)理、副經(jīng)理、經(jīng)理助理和報(bào)建員。獎(jiǎng)勵(lì)方案須報(bào)集團(tuán)人力資源中心備案；

3、對(duì)地區(qū)公司實(shí)際獎(jiǎng)勵(lì)的報(bào)建規(guī)費(fèi)減緩事項(xiàng)進(jìn)行監(jiān)察，如發(fā)現(xiàn)弄虛作假以騙取獎(jiǎng)勵(lì)的行為，將視情節(jié)輕重給予相關(guān)責(zé)任人嚴(yán)肅處理。

第十一條 對(duì)地區(qū)公司權(quán)屬登記辦理工作進(jìn)行全面監(jiān)察：

1、地區(qū)公司未按時(shí)取得面積實(shí)測(cè)結(jié)果的，每延遲一天，扣罰地區(qū)公司開發(fā)部負(fù)責(zé)人50元；實(shí)測(cè)結(jié)果未提交總工室、預(yù)決算部和集團(tuán)預(yù)決算審計(jì)部審核的，給予地區(qū)公司開發(fā)部負(fù)責(zé)人及主管開發(fā)領(lǐng)導(dǎo)（或三線城市項(xiàng)目總經(jīng)理）降一級(jí)工資以上處分；

2、面積誤差超出要求范圍的戶數(shù)占該期樓宇總戶數(shù)30％的，每超1％，扣罰開發(fā)部負(fù)責(zé)人、預(yù)決算部經(jīng)理各50元；如其中又出現(xiàn)套內(nèi)建筑面積誤差比超出0至0.6%（含本數(shù)）或－0.6%（不含本數(shù)）至－3%范圍的，每戶扣罰開發(fā)部負(fù)責(zé)人、預(yù)決算部經(jīng)理各50元。倘若出現(xiàn)面積誤差比絕對(duì)值超過3％的，每戶扣罰開發(fā)部負(fù)責(zé)人、預(yù)決算部經(jīng)理各200元；

3、地區(qū)公司未按時(shí)取得《房地產(chǎn)權(quán)屬證明書》及全部分戶圖的，每延遲一天，扣罰地區(qū)公司開發(fā)部負(fù)責(zé)人100元；

4、地區(qū)公司未按時(shí)上報(bào)《公司持有物業(yè)確權(quán)方案審批表》的，每延遲一天，扣罰地區(qū)公司主管開發(fā)領(lǐng)導(dǎo)（或三線城市項(xiàng)目總經(jīng)理）50元。

第十二條 對(duì)地區(qū)公司開發(fā)報(bào)建資料臺(tái)賬、內(nèi)部業(yè)務(wù)管理進(jìn)行全面監(jiān)察：

1、地區(qū)公司未按時(shí)將當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)招商引資、開發(fā)建設(shè)等方面的優(yōu)惠政策報(bào)開發(fā)報(bào)建監(jiān)察中心備案的，每延遲一天，扣罰地區(qū)公司主管開發(fā)領(lǐng)導(dǎo)（或三線城市項(xiàng)目總經(jīng)理）50元；

2、地區(qū)公司未在取得項(xiàng)目用地時(shí)收集當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)政策法規(guī)、設(shè)計(jì)

規(guī)范、城市總體規(guī)劃、項(xiàng)目所在地控制性規(guī)劃、地上地下管線、地形地質(zhì)等資料并報(bào)集團(tuán)設(shè)計(jì)院的，扣罰地區(qū)公司主管開發(fā)領(lǐng)導(dǎo)（或三線城市項(xiàng)目總經(jīng)理）200元；

3、地區(qū)公司未按時(shí)制定水、電、氣、暖等配套工程實(shí)施方案并報(bào)開發(fā)報(bào)建監(jiān)察中心備案的，每延遲一天，扣罰地區(qū)公司主管開發(fā)領(lǐng)導(dǎo)（或三線城市項(xiàng)目總經(jīng)理）50元；

4、地區(qū)公司未按時(shí)組織開發(fā)部、合同管理部、營(yíng)銷部、工程部針對(duì)銷售合同中關(guān)于永久電、永久水、供氣、供暖等生活必需配套項(xiàng)目的開通條款及交樓所需證照條款進(jìn)行會(huì)審的，每延遲一天，扣罰地區(qū)公司主管營(yíng)銷領(lǐng)導(dǎo)50元；

5、地區(qū)公司未按時(shí)組織相關(guān)部門召開永久電、永久水、供氣、供暖等生活必需配套工程開通工作協(xié)調(diào)會(huì)的，給予地區(qū)公司主管開發(fā)領(lǐng)導(dǎo)（或三線城市項(xiàng)目總經(jīng)理）降一級(jí)工資以上處分；未按時(shí)開通永久電、永久水、供氣、供暖等生活必需配套設(shè)施且影響交樓或房產(chǎn)證辦理的，每延遲一天，扣罰相關(guān)責(zé)任人50元；

6、地區(qū)公司開發(fā)部未建立開發(fā)報(bào)建證照臺(tái)帳的，扣罰地區(qū)公司主管開發(fā)領(lǐng)導(dǎo)（或三線城市項(xiàng)目總經(jīng)理）、開發(fā)部負(fù)責(zé)人200元；未按時(shí)上報(bào)集團(tuán)開發(fā)報(bào)建監(jiān)察中心備案的，每延遲一天，扣罰地區(qū)公司主管開發(fā)領(lǐng)導(dǎo)（或三線城市項(xiàng)目總經(jīng)理）50元；

7、地區(qū)公司開發(fā)部未按時(shí)召開開發(fā)報(bào)建專項(xiàng)例會(huì)的，每次扣罰地區(qū)公司主管開發(fā)領(lǐng)導(dǎo)（或三線城市項(xiàng)目總經(jīng)理）50元。

第四章 整改考核

第十三條 開發(fā)報(bào)建監(jiān)察中心在每次監(jiān)察工作完成后三天內(nèi)向地區(qū)公司提交監(jiān)察結(jié)果，地區(qū)公司在收到監(jiān)察結(jié)果后三天內(nèi)由主管開發(fā)公司領(lǐng)導(dǎo)主持召開開發(fā)口討論會(huì)，明確整改措施及處理意見，并在會(huì)后二十四小時(shí)內(nèi)形成會(huì)議紀(jì)要，上報(bào)集團(tuán)開發(fā)報(bào)建監(jiān)察中心，否則扣罰地區(qū)公司主管開發(fā)領(lǐng)導(dǎo)2000元。

第十四條 第一次復(fù)查未按會(huì)議紀(jì)要要求落實(shí)整改或重復(fù)出現(xiàn)的問題，每項(xiàng)扣罰相關(guān)部門負(fù)責(zé)人及主管開發(fā)公司領(lǐng)導(dǎo)200元，并由地

區(qū)公司主管開發(fā)領(lǐng)導(dǎo)再主持會(huì)議確定整改時(shí)間和復(fù)查時(shí)間；第二次復(fù)查仍未整改的，給予相關(guān)部門負(fù)責(zé)人及地區(qū)公司主管開發(fā)領(lǐng)導(dǎo)雙倍處罰，再由地區(qū)公司主管開發(fā)領(lǐng)導(dǎo)主持會(huì)議確定整改時(shí)間和復(fù)查時(shí)間；第三次復(fù)查仍未整改的，給予相關(guān)部門負(fù)責(zé)人降職、免職直至開除的處分，給予地區(qū)公司主管開發(fā)領(lǐng)導(dǎo)降五級(jí)以上工資的處分。

第十五條 地區(qū)公司未按制度要求進(jìn)行考核的，每項(xiàng)扣罰考核部門負(fù)責(zé)人100元、地區(qū)公司分管領(lǐng)導(dǎo)50元；第二次監(jiān)察發(fā)現(xiàn)仍未考核的，給予雙倍處罰；第三次監(jiān)察發(fā)現(xiàn)仍未考核的，給予考核部門負(fù)責(zé)人降職、地區(qū)公司分管領(lǐng)導(dǎo)及董事長(zhǎng)降三級(jí)工資的處分。

第五章 附 則

第十六條 地區(qū)公司有以下情形之一的，將給予相應(yīng)處理：

1、拒絕提供相關(guān)文件、資料和證明材料的，給予責(zé)任人每次扣罰200元；

2、阻撓、拒絕監(jiān)察人員行使監(jiān)察職權(quán)的，視情節(jié)輕重給予責(zé)任人降薪、降級(jí)、降職直至開除處理；

3、隱瞞事實(shí)真相、出具偽證，或隱匿毀滅證據(jù)的，給予責(zé)任人開除處理。

第十七條 監(jiān)察發(fā)現(xiàn)的違反制度問題，相關(guān)部門已考核的不重復(fù)考核，如因管理需要，開發(fā)報(bào)建監(jiān)察中心進(jìn)行考核后通報(bào)相關(guān)考核部門。

第十八條 本辦法由開發(fā)報(bào)建監(jiān)察中心負(fù)責(zé)考核，并將考核結(jié)果提交財(cái)務(wù)中心執(zhí)行。

第十九條 本辦法由開發(fā)報(bào)建監(jiān)察中心負(fù)責(zé)解釋。第二十條 本辦法自下發(fā)之日起開始執(zhí)行。

第二篇：開發(fā)報(bào)建知識(shí)

房地產(chǎn)開發(fā)報(bào)建流程

一個(gè)完整的房地產(chǎn)項(xiàng)目從開始到竣工,大致可以分以下三大部分。為給那些欲進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的公司對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)過程有一個(gè)初步的了解，現(xiàn)將房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的行政審批辦理流程簡(jiǎn)要說明如下。

第一部分，房地產(chǎn)開發(fā)公司的準(zhǔn)備工作

在報(bào)行政機(jī)關(guān)審批之前，房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)辦理好土地出讓手續(xù)，委托有資質(zhì)的勘察設(shè)計(jì)院對(duì)待建項(xiàng)目進(jìn)行研究并制作報(bào)告書,應(yīng)附有詳細(xì)的規(guī)劃設(shè)計(jì)參數(shù)和效果圖，并落實(shí)足夠的開發(fā)資金。

第二部分，行政審批部分

根據(jù)我國(guó)當(dāng)前法律、法規(guī)、規(guī)章，房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的行政許可程序一般共分六個(gè)階段：1)選址定點(diǎn);2)規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計(jì)條件;3)初步設(shè)計(jì)及施工圖審查;4)規(guī)劃報(bào)建圖審查;5)施工報(bào)建;6)建設(shè)工程竣工綜合驗(yàn)收備案。

一、選址定點(diǎn)階段。此階段一般辦理以下事項(xiàng)：

1、計(jì)委審查可行性研究報(bào)告和進(jìn)行項(xiàng)目立項(xiàng)。

2、國(guó)土資源局進(jìn)行土地利用總體規(guī)劃和土地供應(yīng)方式的審查。

3、建委辦理投資開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)條件意見書。

4、環(huán)保局辦理生產(chǎn)性項(xiàng)目環(huán)保意見書(表)。

5、文化局、地震局、園林局、水利局對(duì)建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查。

6、規(guī)劃部門辦理項(xiàng)目選址意見書。

二、規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計(jì)條件階段，此階段辦理以下一般事項(xiàng)：

1、人防辦進(jìn)行人防工程建設(shè)布局審查。

2、國(guó)土資源局辦理土地預(yù)審。

3、公安消防支隊(duì)、公安交警支隊(duì)、教育局、水利局、城管局、環(huán)保局、園林局、文化局對(duì)建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查。

4、規(guī)劃部門對(duì)規(guī)劃總圖進(jìn)行評(píng)審，核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。

5、規(guī)劃部門確定建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計(jì)條件。

三、初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)審查，此階段辦理以下一般事項(xiàng)：

1、規(guī)劃部門對(duì)初步設(shè)計(jì)的規(guī)劃要求進(jìn)行審查。

2、公安消防支隊(duì)對(duì)初步設(shè)計(jì)的消防設(shè)計(jì)進(jìn)行審查。

3、公安局交警支隊(duì)對(duì)初步設(shè)計(jì)的交通條件進(jìn)行審查。

4、人防辦對(duì)初步設(shè)計(jì)的人防設(shè)計(jì)進(jìn)行審查。

5、國(guó)土資源局進(jìn)行用地預(yù)審。

6、市政部門、環(huán)保局、衛(wèi)生局、地震局等相關(guān)部門對(duì)初步設(shè)計(jì)的相關(guān)專業(yè)內(nèi)容進(jìn)行審查。

7、建委制發(fā)初步設(shè)計(jì)批復(fù)，并對(duì)落實(shí)初步設(shè)計(jì)批準(zhǔn)文件的要求進(jìn)行審查。

8、建委對(duì)施工圖設(shè)計(jì)文件進(jìn)行政策性審查，根據(jù)業(yè)主單位意見，核發(fā)技術(shù)性審查委托通知單。

9、建委根據(jù)施工圖設(shè)計(jì)文件審查機(jī)構(gòu)發(fā)出的《建設(shè)工程施工圖設(shè)計(jì)文件審查報(bào)告》，發(fā)放《建設(shè)工程施工圖設(shè)計(jì)文件審查批準(zhǔn)書》。

四、規(guī)劃報(bào)建圖審查階段，此階段辦理以下一般事項(xiàng)：

1、公安消防支隊(duì)進(jìn)行消防設(shè)計(jì)審查。

2、人防辦進(jìn)行人防設(shè)施審查。

3、建委、市政部門、園林局、環(huán)保局、衛(wèi)生局按職責(zé)劃分對(duì)相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查。

4、規(guī)劃部門對(duì)變更部分的規(guī)劃設(shè)計(jì)補(bǔ)充核準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，在建設(shè)單位繳納有關(guān)規(guī)費(fèi)后，核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》(副本)。

五、施工報(bào)建階段，此階段辦理以下一般事項(xiàng)：

1、建設(shè)單位辦理施工報(bào)建登記。

2、建設(shè)方對(duì)工程進(jìn)行發(fā)包，確定施工隊(duì)伍。招標(biāo)類工程通過招標(biāo)確定施工隊(duì)伍，非招標(biāo)類工程直接發(fā)包。

3、建委組織職能部門對(duì)工程開工條件進(jìn)行審查，核發(fā)《建筑工程施工許可證》。

六、商品房預(yù)售許可階段，此階段辦理以下一般事項(xiàng)：

由房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，核發(fā)《商品房預(yù)售許可證》。

開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)辦理《商品房預(yù)售許可證》應(yīng)當(dāng)提交下列證件(復(fù)印件)及資料：

1、以下證明材料：

(1)已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書;

(2)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證;

(3)按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。

2、開發(fā)企業(yè)的《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》和資質(zhì)等級(jí)證書;

3、工程施工合同;

4、商品房預(yù)售方案。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說明商品房的位置、裝修標(biāo)準(zhǔn)、竣工交付日期、預(yù)售總面積、交付使用后的物業(yè)管理等內(nèi)容，并應(yīng)當(dāng)附商品房預(yù)售總平面圖、分層平面圖。

七、建設(shè)工程竣工綜合驗(yàn)收備案階段，此階段辦理以下一般事項(xiàng)：

1、建筑工程質(zhì)量監(jiān)督站(機(jī)構(gòu))對(duì)建設(shè)單位提供的竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告進(jìn)行備案審查。

2、財(cái)政部門對(duì)建設(shè)項(xiàng)目應(yīng)繳納的行政事業(yè)性收費(fèi)和基金進(jìn)行核實(shí)驗(yàn)收。

3、規(guī)劃部門、市政部門、水利局、環(huán)保局、文化局、衛(wèi)生局、公安消防支隊(duì)、園林局以及其他需要參加驗(yàn)收的部門，按照法律、法規(guī)、規(guī)章的有關(guān)規(guī)定對(duì)相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行驗(yàn)收。規(guī)劃部門根據(jù)上述部門和本部門驗(yàn)收情況核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》(正本)。

4、建委綜合各部門驗(yàn)收、審查意見，對(duì)符合審核標(biāo)準(zhǔn)和要求的，出具建設(shè)工程項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收備案證明;不符合標(biāo)準(zhǔn)或要求的，作退件處理并要求限期整改。

第三部分 房地產(chǎn)項(xiàng)目權(quán)屬初始登記階段

1、由房管局核準(zhǔn)新建商品房所有權(quán)初始(大產(chǎn)權(quán)證)登記。

2、開發(fā)商應(yīng)提交材料：

(1)申請(qǐng)書;

(2)企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照;

(3)用地證明文件或者土地使用權(quán)證;

(4)建設(shè)用地規(guī)劃許可證;

(5)建設(shè)工程規(guī)劃許可證;

(6)施工許可證;

(7)房屋竣工驗(yàn)收資料

(8)房屋測(cè)繪成果;

(9)根據(jù)有關(guān)規(guī)定應(yīng)當(dāng)提交的其他文件。

以上幾個(gè)階段，需增加或減少的相關(guān)事項(xiàng)及時(shí)限，各地根據(jù)實(shí)際情況，會(huì)有不同的差異。各個(gè)程序的辦理時(shí)間，絕大部分都少于15天，一般在7天內(nèi)。所需要的費(fèi)用，由于相當(dāng)部分屬于地方收費(fèi)，所以就不再明細(xì)列表，更何況相對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)所獲得的利潤(rùn)，行政審批費(fèi)用可以忽略不計(jì)。開發(fā)報(bào)建員的工作內(nèi)容

1、熟悉申請(qǐng)辦理“兩證一書”的程序以及文件、圖紙等資料的收集準(zhǔn)備工作，了解建筑物周圍的環(huán)境及“三通一平”的情況。按照建設(shè)工期的要求，積極辦理好各階段的報(bào)建手續(xù)。

2、協(xié)助科長(zhǎng)做好項(xiàng)目的可行性研究、立項(xiàng)和設(shè)計(jì)評(píng)審、審查的對(duì)外聯(lián)系、接待工作以及施工過程中的設(shè)計(jì)變更處理。

3、了解所報(bào)項(xiàng)目的總圖設(shè)計(jì)、工程內(nèi)容和審批單位的具體要求。催辦工程項(xiàng)目的立項(xiàng)、審批等落實(shí)情況。

4、做好報(bào)建項(xiàng)目費(fèi)用的減免工作和有關(guān)設(shè)計(jì)施工的報(bào)建協(xié)調(diào)工作。

5、負(fù)責(zé)聯(lián)系工程項(xiàng)目竣工后，規(guī)劃、消防等專業(yè)部門的驗(yàn)收簽證工作。

6、負(fù)責(zé)有關(guān)報(bào)表的填寫、上報(bào)，及時(shí)向檔案、資料員移交工程報(bào)建的完成資料。

7、完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。

注：

“兩證一書”是對(duì)中國(guó)城市規(guī)劃實(shí)施管理的基本制度的通稱，即城市規(guī)劃行政主管部門核準(zhǔn)發(fā)放的建設(shè)項(xiàng)目選址意見書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證，根據(jù)依法審批的城市規(guī)劃和有關(guān)法律規(guī)范，對(duì)各項(xiàng)建設(shè)用地和各類建設(shè)工程進(jìn)行組織、控制、引導(dǎo)和協(xié)調(diào)，使其納入城市規(guī)劃的軌道。根據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》，城鎮(zhèn)規(guī)劃管理實(shí)行由縣規(guī)劃建設(shè)行政主管部門核發(fā)選址意見書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證的制度，簡(jiǎn)稱“一書兩證”。

《建設(shè)項(xiàng)目選址意見書》是將計(jì)劃管理與規(guī)劃管理有機(jī)結(jié)合的成功經(jīng)驗(yàn)的總結(jié)。城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的建設(shè)工程的選址和布局必須符合城市規(guī)劃，設(shè)計(jì)任務(wù)書報(bào)請(qǐng)批準(zhǔn)時(shí)，必須附有城市規(guī)劃行政主管部門的選址意見書。

目的：①是城市規(guī)劃行政主管部門審核建設(shè)項(xiàng)目選址的法定憑證。②是土地部門提供土地，計(jì)劃部門項(xiàng)目立項(xiàng)的依據(jù)。③設(shè)計(jì)任務(wù)書（可行性研究報(bào)告）報(bào)請(qǐng)批準(zhǔn)時(shí)，必須附有城市規(guī)劃行政主管部核發(fā)的選址意見書。

《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》是建設(shè)單位向國(guó)土資源行政主管部門申請(qǐng)征用、劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認(rèn)建設(shè)項(xiàng)目位置和范圍符合城市規(guī)劃的法定憑證，是保證城市土地合理使用，防止和減少違法占地的有效措施。建設(shè)單位或者個(gè)人在取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證后，方可向縣級(jí)以上地方人民政府國(guó)土資源行政主管部門申請(qǐng)用地，經(jīng)縣級(jí)以上人民政府審查批準(zhǔn)后，由國(guó)土資源行政主管部門劃撥、征用土地。

核發(fā)的目的：確保土地利用符合城市規(guī)劃，維護(hù)建設(shè)單位按照城市規(guī)劃使用土地的合法權(quán)益。

法律后果：按照有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)商即使取得建設(shè)用地的批準(zhǔn)文件，但如未取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》而占用土地的，其建設(shè)用地批準(zhǔn)文件無效。

《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》是有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證。在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)新建、擴(kuò)建和改建建筑物、構(gòu)筑物、道路、管線和其他工程設(shè)施，必須持有關(guān)批準(zhǔn)文件向城市規(guī)劃行政主管部門提出申請(qǐng)，由城市規(guī)劃行政主管部門根據(jù)城市規(guī)劃提出的規(guī)劃設(shè)計(jì)要求，核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證件。建設(shè)單位或者個(gè)人在取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證后，方可辦理開工手續(xù)。

核發(fā)的目的：確認(rèn)有關(guān)建設(shè)活動(dòng)的合法地位，保證有關(guān)建設(shè)單位和個(gè)人的合法權(quán)益。法律后果：房地產(chǎn)商如未取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》或者違反《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》的規(guī)定進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，嚴(yán)重影響城市規(guī)劃的，由城市規(guī)劃行政主管部門責(zé)令停止建設(shè)，限期拆除或者沒收違法建筑物、構(gòu)筑物及其他設(shè)施，對(duì)有關(guān)責(zé)任人員，可由所在單位或者上級(jí)主管機(jī)關(guān)給予行政處分。

“兩證一書”的辦理：

一、選址意見書只是劃撥的土地才辦；

二、關(guān)于辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證所需資料、經(jīng)過按程序?qū)徟脑摰貕K的詳細(xì)規(guī)劃（由具有規(guī)劃資質(zhì)的編制單位出圖）2、發(fā)改委立項(xiàng)，只需寫個(gè)報(bào)告，批了就行了 3、項(xiàng)目的環(huán)境影響評(píng)價(jià)審批（環(huán)保局）4、與國(guó)土局簽訂的土地出讓合同

5、地塊的紅線圖。應(yīng)由有測(cè)繪資質(zhì)的單位出具現(xiàn)狀圖，在現(xiàn)狀圖的基礎(chǔ)上畫紅線圖，可以是規(guī)劃科直接畫。

三、關(guān)于建設(shè)工程規(guī)劃許可證所需資料 1、申請(qǐng)表及申請(qǐng)報(bào)告

2、申請(qǐng)人身份證明及經(jīng)辦人法人委托書，法人身份證，組織機(jī)構(gòu)代碼，開發(fā)資質(zhì)； 3、經(jīng)效驗(yàn)的土地使用權(quán)屬證明及宗地圖

4、經(jīng)效驗(yàn)的建設(shè)用地規(guī)劃許可證復(fù)印件及紅線圖

5、經(jīng)批準(zhǔn)的規(guī)劃條件（拿投標(biāo)書時(shí)里面有幾個(gè)數(shù)字），土地出讓合同

6、經(jīng)批準(zhǔn)的修建性詳細(xì)規(guī)劃，定位圖，豎向圖。（一般由市長(zhǎng)審批，定位圖、豎向圖在詳細(xì)規(guī)劃中）

7、需要相關(guān)行業(yè)主管部門審查的審批意見（發(fā)改委、環(huán)保局、圖審辦、人防）

8、經(jīng)批準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目單體設(shè)計(jì)方案和立面效果圖

9、建設(shè)工程規(guī)劃咨詢報(bào)告（有資質(zhì)的規(guī)劃咨詢中心出具）10、全套施工圖一份（含總平面圖）及電子文檔

房地產(chǎn)開發(fā)報(bào)建知識(shí)

一、什么叫做房地產(chǎn) 是房產(chǎn)和地產(chǎn)的統(tǒng)稱。

二、土地使用權(quán)的概念

1、行政劃撥方式（政府，土地使用權(quán)，無償，使用者）

2、地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式（買賣、贈(zèng)與等）

3、政府出讓方式： 1）招標(biāo)：

招標(biāo)就是指在一定范圍內(nèi)公開貨物、工程或者服務(wù)采購(gòu)的條件和要求，邀請(qǐng)眾多投標(biāo)人參加投標(biāo)，并按照規(guī)定程序從中選擇交易對(duì)象的一中市場(chǎng)交易行為。招標(biāo)的方式：①公開招標(biāo)；②邀請(qǐng)招標(biāo) 招標(biāo)代理：

招標(biāo)人有權(quán)自行選擇招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)，委托其辦理招標(biāo)事宜。

招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)是依法設(shè)立從事招標(biāo)代理業(yè)務(wù)并提供服務(wù)的社會(huì)中介組織。招標(biāo)出讓程序：

A.市國(guó)土局制定出讓土地招標(biāo)方案，報(bào)經(jīng)市政府批準(zhǔn)發(fā)布招標(biāo)公告；

B.有意投標(biāo)人到指定地點(diǎn)購(gòu)買土地使用規(guī)劃、投標(biāo)須知、土地投票書、土地使用合同書文本及其他有關(guān)文件；

C.市國(guó)土局向有意投標(biāo)者解答有關(guān)出讓土地法規(guī)及出讓有關(guān)問題；

D.投標(biāo)者在規(guī)定的投標(biāo)截止日期前繳納保證金，并將密封后的投標(biāo)書投入標(biāo)箱； E.市國(guó)土局組織有關(guān)部門組成評(píng)標(biāo)委員會(huì)，主持開標(biāo)、評(píng)標(biāo)、決標(biāo)工作；

F.對(duì)有效標(biāo)書進(jìn)行評(píng)審，市國(guó)土局向中標(biāo)者發(fā)出中標(biāo)證明書，未中標(biāo)者由市國(guó)土局退還保證金；

G.中標(biāo)者在規(guī)定時(shí)間內(nèi)與市國(guó)土局及市政府賦予土地出讓職能的土地管理部門簽訂土地出讓合同，并繳納定金；

H.中標(biāo)者按合同規(guī)定支付全部出讓金后，到市國(guó)土局辦理土地使用權(quán)登記，領(lǐng)取土地使用證。2）拍賣：

拍賣是以公開競(jìng)價(jià)的形式，將特定物品或者財(cái)產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)讓給最高應(yīng)價(jià)者的買賣方式。拍賣方式的特點(diǎn)：

①通過拍賣的形式進(jìn)行買賣而轉(zhuǎn)移拍賣標(biāo)的物； ②最高應(yīng)價(jià)者獲得標(biāo)的物； ③拍賣行業(yè)具有中介服務(wù)性質(zhì)。拍賣方式的程序：

A.市國(guó)土局制定出讓土地拍賣方案，報(bào)經(jīng)市政府批準(zhǔn)后，發(fā)布拍賣土地公告； B.市國(guó)土局向競(jìng)爭(zhēng)者提供土地使用合同書文本，土地使用規(guī)劃及其他有關(guān)文件； C.驗(yàn)證競(jìng)買者資格，發(fā)放標(biāo)牌；

D.市國(guó)土局主持拍賣競(jìng)買，簡(jiǎn)單介紹拍賣地塊情況，宣布拍賣起價(jià)； E.競(jìng)買者舉牌應(yīng)價(jià)；

F.競(jìng)買獲勝者按土地出讓合同規(guī)定，在付款時(shí)限內(nèi)向市國(guó)土局及市政府賦予土地出讓職能的土地管理部門付清全部土地出讓金；

G.競(jìng)買獲勝者付清全部土地出讓金后30日內(nèi)，到國(guó)土局辦理土地使用權(quán)登記手續(xù)，領(lǐng)取國(guó)有土地使用證。3）掛牌 掛牌出讓是指出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告的期限將擬出讓宗地的交易條件在制定的土地交易場(chǎng)所掛牌公布，接受競(jìng)買的報(bào)價(jià)申請(qǐng)并更新掛牌價(jià)格，根據(jù)掛牌期限截止時(shí)的出價(jià)結(jié)果確定土地使用者的行為。掛牌出讓方式的特點(diǎn)： ①公開公正公平

②時(shí)間長(zhǎng)，允許多次報(bào)價(jià)，有利于投資者理性決策和競(jìng)爭(zhēng) ③操作簡(jiǎn)單，便于開展工作

④有利于土地有形市場(chǎng)的形成和運(yùn)作。土地掛牌出讓的程序：

A.發(fā)布掛牌公告：出讓人至少在掛牌開始日前20天發(fā)布掛牌公告，公布掛牌出讓宗地的基本情況和掛牌時(shí)間、地點(diǎn)；

B.出售掛牌文件：在掛牌公告規(guī)定時(shí)間內(nèi)出售掛牌文件，并組織現(xiàn)場(chǎng)勘探；

C.受理競(jìng)買申請(qǐng)：在掛牌公告規(guī)定時(shí)間內(nèi)，競(jìng)買人持競(jìng)買申請(qǐng)書、營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本、房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證明、法定代表人身份證復(fù)印件辦理競(jìng)買申請(qǐng)，繳納競(jìng)買保證金；

D.審查掛牌資格：根據(jù)掛牌文件要求，對(duì)競(jìng)買人的開發(fā)資質(zhì)、誠(chéng)信記錄等進(jìn)行審查，對(duì)符合條件的通知其參加掛牌活動(dòng)；

E.掛牌：在掛牌公告規(guī)定的時(shí)間和交易場(chǎng)所，出讓人將宗地的地塊情況、最新報(bào)價(jià)情況等信息掛牌公告，并不斷接受新的報(bào)價(jià)，更新現(xiàn)實(shí)掛牌報(bào)價(jià)；

F.揭牌：在掛牌公告規(guī)定的截止時(shí)間確定競(jìng)買人，竟得與出讓人簽訂成交確認(rèn)書，同時(shí)繳納定金；

G.公布成交結(jié)果：掛牌活動(dòng)結(jié)束后10個(gè)工作日內(nèi)，出讓人將掛牌出讓結(jié)果在土地有形市場(chǎng)或者指定的場(chǎng)所、媒介公布，并退還競(jìng)買保證金。

（三）關(guān)于土地

一、土地分類：

A、按照開發(fā)利用：生地和熟地；

B、按照建筑功能：建筑用地和非建筑用地；

C、按照用途：居住用地（住宅建筑物及其配套設(shè)施所占用地）、商業(yè)服務(wù)用地（各種商店等占用的地）、工業(yè)用地（獨(dú)立設(shè)置的工廠等用地）、倉(cāng)儲(chǔ)用地（指國(guó)家、省及地方的儲(chǔ)備、中轉(zhuǎn)等用地）、市政公共設(shè)施用地（自來水廠、供熱中心等用地）、交通用地（公路、鐵路、民用機(jī)場(chǎng)）、綠化用地（公園、動(dòng)物園、植物園等）、特殊用地等； D、按照國(guó)家土地利用總體規(guī)劃制度分：農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地。

二、怎么體現(xiàn)土地的所有權(quán)和使用權(quán)？ 土地使用年限：指國(guó)家將土地使用權(quán)出讓給土地使用者，雙方約定土地使用者可以使用的年限。

1）土地使用權(quán)出讓年限： A、居住用地70年；

B、工業(yè)用地、教育、科技、文化衛(wèi)生、體育及綜合或其他用地50年； C、商業(yè)、旅游、娛樂用地40年； 2）土地使用年限到期后如何處理： A、國(guó)家有權(quán)無條件的收回該土地；

B、建筑主體經(jīng)質(zhì)控部門檢驗(yàn)后不屬危房：

C、項(xiàng)目的存在不影響城市規(guī)劃，不影響市容，只要向政府繳納土地出讓金可以繼續(xù)使用。

三、房地產(chǎn)市場(chǎng) A、一級(jí)市場(chǎng)：以土地為主體（亦稱土地市場(chǎng)、土地交易市場(chǎng)）；

B、二級(jí)市場(chǎng)：開發(fā)商獲得土地后，投入一定的資金建設(shè)，通過有償或贈(zèng)與將產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)賣給需求者（新建商品房的買賣市場(chǎng)）；

C、三級(jí)市場(chǎng)：房屋在消費(fèi)市場(chǎng)的在此流通，包括：買賣、抵押、轉(zhuǎn)讓、租賃（二手房）；

四、零散的名詞概念

1、生地：是指可能為房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所利用，但尚未開發(fā)的農(nóng)地和荒地，一般該類土地離城鎮(zhèn)較遠(yuǎn)，無市政基礎(chǔ)設(shè)施，未開發(fā)利用。

2、熟地：是指已完成市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的土地，達(dá)到“三通一平”或“七通一平”施工條件的土地。

3、三通一平：水通、電通、路通和場(chǎng)地平整。

4、七通一平：水通（給水通和排水通）、電通、路通、訊通、氣通、暖通、郵通和場(chǎng)地平整。

5、飛地：又稱插花地，指土地所有權(quán)人或者使用權(quán)人的土地部分或全部被他人土地包圍的。

6、毛地：主要是城市中需要拆遷而尚未拆遷的土地，即已用地上建筑物及附屬設(shè)施的、將被改建的土地。

7、宗地：是地籍的最小單元，是指以權(quán)屬界線組成的封閉地塊。

8、土地級(jí)別：是指根據(jù)土地利用價(jià)值及所處的地段繁華程度的不同而劃分的土地等級(jí)。

9、炒地皮：是指對(duì)到手的土地使用權(quán)進(jìn)行的轉(zhuǎn)售，常指土地投機(jī)商在對(duì)某地段土地與其地價(jià)呈上漲趨勢(shì)的評(píng)估的前提下，買下地皮（即土地使用權(quán)），等到地價(jià)達(dá)到預(yù)期價(jià)位才出手牟利，以獲得囤積土地的高利潤(rùn)行為。

10、三區(qū)六線

“三區(qū)”：是指鎮(zhèn)域范圍內(nèi)確定的不準(zhǔn)建設(shè)區(qū)（區(qū)域綠地）、非農(nóng)建設(shè)區(qū)（城鎮(zhèn)建設(shè)區(qū)）、控制發(fā)展區(qū)（發(fā)展備用地）三大類型地區(qū)的規(guī)模和范圍。

用地紅線：是指圍起一塊土地的坐標(biāo)點(diǎn)的連線，線內(nèi)的地塊就是取得使用權(quán)的土地范圍，一般用紅線標(biāo)識(shí)。

但在實(shí)際實(shí)施中，一般要“退紅線”，即在紅線基礎(chǔ)上再向內(nèi)退讓一定距離作為緩沖帶，各地規(guī)定的具體數(shù)字不同，主要是為了以后城市的發(fā)展考慮，退讓部分不得占用，但同樣要算在用地面積內(nèi)。

建筑紅線：是指建筑控制線，是建筑物基底位置（外墻、臺(tái)階等）的界限，任何臨街的建筑物或構(gòu)筑物不得超越此界限。

城市黃線：是指對(duì)城市發(fā)展全局有影響的、城市規(guī)劃中確定的、必須控制的城市基礎(chǔ)設(shè)施用地的控制界限。

城市藍(lán)線：是指城市規(guī)劃確定的江、河、湖、庫(kù)、渠和濕地等城市地表水體保護(hù)和控制的地域界限。

城市綠線：是指城市規(guī)劃的綠地范圍，此范圍內(nèi)只能進(jìn)行綠化，不得改做它用。

城市紫線：是指國(guó)家歷史文化名城內(nèi)的歷史文化街區(qū)及省、自治區(qū)、直轄市人民政府公布的歷史文化街區(qū)保護(hù)范圍界限。

11、各類面積概念：

建設(shè)用地面積：也稱總占地面積，是指城市規(guī)劃部門確定的建設(shè)用地范圍的水平投影面積，不包括代征用地。

總建筑面積：也叫展開面積，是指建筑物各層水平投影面積的總和。小區(qū)總建筑面積：是指小區(qū)內(nèi)住宅、公建和人防地下室面積總和。建筑基底面積：是指建筑物首層面積總和。

使用面積：是指建筑物中直接為生產(chǎn)或生活使用的凈面積，在住宅中也稱為“居住面積”。結(jié)構(gòu)面積：指建筑物中各層平面中的墻、柱等結(jié)構(gòu)所占面積的總和。

輔助面積：各層中為輔助生產(chǎn)或生活活動(dòng)所占的凈面積總和，如樓梯、走道等。

公用面積：住宅的公用面積是指住宅樓內(nèi)為住戶出入方便、正常交往、保障生活所設(shè)置的公共走廊、樓梯、電梯間、水箱間等所占面積的總和。開發(fā)商在出售商品房時(shí)計(jì)算的建筑面積存在公共面積的分?jǐn)倖栴}。實(shí)用面積：它是建筑面積扣除公共分?jǐn)偯娣e后的余額。居住面積住宅的居住面積是指住宅建筑各層平面中直接供住戶生活使用的居室凈面積之和。

凈面積：所謂凈面積就是要除去墻、柱等建筑構(gòu)件所占有的水平面積（即結(jié)構(gòu)面積）。一般作為衡量居住水平的面積指標(biāo)。

計(jì)租面積：作為計(jì)算房租的面積。在住房制度改革中，作出統(tǒng)一規(guī)定，住宅用房按使用面積計(jì)算，包括居室、客廳、衛(wèi)生間、廚房、過道、樓梯、陽(yáng)臺(tái)（閉合式按一半計(jì)算）、壁櫥等。非住宅用房按建筑面積計(jì)算。容積率：容積率是建筑總面積與建筑用地面積的比。例如，在1萬平方米的土地上，有4000平方米的建筑總面積，其容積率為0.4。

得房率：得房率是指套內(nèi)建筑面積與套（單元）建筑總面積之比。套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽(yáng)臺(tái)建筑面積。套（單元）建筑面積=套內(nèi)建筑總面積+分?jǐn)偟墓媒ㄖ偯娣e。

開間：住宅設(shè)計(jì)中，住宅的寬度是指一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮之間的實(shí)際距離。因?yàn)槭蔷鸵蛔匀婚g的寬度而言，故又稱開間。住宅開間一般不超過3.0米~3.9米，磚混結(jié)構(gòu)住宅開間一般不超過3.3米。規(guī)定較小的開間尺度，可縮短樓板的空間跨度，增強(qiáng)住宅結(jié)構(gòu)整體性、穩(wěn)定性和抗震性。開間5米以上，進(jìn)深7米以上的大開間住宅可為住戶提供一個(gè)40~50平方米甚至更大的居住空間，與同樣建筑面積的小開間住宅相比，承重墻減少一半，使用面積增加2%，便于靈活隔斷、裝修改造。

建筑密度：也稱建筑覆蓋率，是指建筑基底面積占建設(shè)用地面積的百分比，它反映的是一定用地范圍內(nèi)的建筑密集程度。

進(jìn)深：進(jìn)深在建筑學(xué)上是指一間獨(dú)立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻壁的實(shí)際長(zhǎng)度。進(jìn)深大的住宅可以有效地節(jié)約用地，但為了保證建成的住宅可以有良好的自然采光和通風(fēng)條件，住宅的進(jìn)深在設(shè)計(jì)上有一定的要求，不宜過大。目前我國(guó)大量城鎮(zhèn)住宅房間的進(jìn)深一般要限定在5米左右，不能任意擴(kuò)大。

套內(nèi)面積：套內(nèi)面積俗稱“地磚面積”。它是在實(shí)用面積的基礎(chǔ)上扣除柱體、墻體等占用空間的建筑物后的一個(gè)內(nèi)容空間的概念。動(dòng)既有章可循，也有利可圖，吸引居民和機(jī)構(gòu)投資住房租賃市場(chǎng)。

公攤面積：商品房分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e主要有兩部分組成：1.電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備室、公共門廳和過道等功能上為整樓建筑服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積； 2.各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的50%?？⒐っ娣e：竣工面積是指竣工的各幢房屋建筑面積之和。房屋建筑的竣工應(yīng)是按照設(shè)計(jì)要求全部完工，經(jīng)驗(yàn)收合格的建筑。公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)：將整棟建筑物的公用建筑面積除以整棟建筑物的各套套內(nèi)建筑面積之和，得到建筑的公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)。

共有建筑面積：房屋系指各產(chǎn)權(quán)主共同占有或共同使用的建筑面積。

銷售面積：為整幢商品房的建筑面積（地下室作為人防工程的，應(yīng)從整幢商品房的建筑面積中扣除）。------商品房按“套”或“單元”出售，其銷售面積為購(gòu)房者所購(gòu)買的套內(nèi)或單元建筑面積（以下簡(jiǎn)稱套內(nèi)建筑面積）與應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e之和。輔助面積：輔助面積是指住宅建筑各層中不直接供住戶生活的室內(nèi)凈面積。包括過道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、起居室、貯藏室等。征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)：是指在市鎮(zhèn)行政區(qū)的土地根據(jù)政府總體規(guī)劃確定的用地范圍內(nèi)，依據(jù)土地類型、土地年產(chǎn)值、土地區(qū)位登記、農(nóng)地用等級(jí)、人均耕地?cái)?shù)量、土地供求關(guān)系、當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平和城鎮(zhèn)居民最低生活水平保障等因素，再依據(jù)片區(qū)劃分用于征地補(bǔ)償綜合計(jì)算的標(biāo)準(zhǔn)。拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整由市縣人民政府公布。我國(guó)法律規(guī)定各地政府應(yīng)根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平。當(dāng)?shù)厝司杖朐鲩L(zhǎng)幅度等情況，每2至3年對(duì)征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整，逐步提高征地補(bǔ)償水平。目前實(shí)施的征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)已超過規(guī)定年限的省份如未及時(shí)調(diào)整，將不予通過用地審查。各類具體的價(jià)格補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)由區(qū)縣物價(jià)局依據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)水平和人均收入水平等情況進(jìn)行定價(jià)。征地補(bǔ)償費(fèi)用項(xiàng)目：

1、土地補(bǔ)償費(fèi)：用地單位依法對(duì)被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織因其土地被征用造成經(jīng)濟(jì)損失而支付的一種經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。

2、青苗補(bǔ)償費(fèi)：用地單位對(duì)被征用土地上的青苗因征地受到毀損，向種植該青苗的單位和個(gè)人支付的一種補(bǔ)償費(fèi)用。

3、附著物補(bǔ)償費(fèi)：用地單位對(duì)被征用土地上的附著物，如房屋、其它設(shè)施，因征地被毀損而向該所有人支付的一種補(bǔ)償費(fèi)用。

4、安置補(bǔ)助費(fèi)：用地單位對(duì)被征地單位安置因征地所造成的富余勞動(dòng)力而支付的補(bǔ)償費(fèi)用。

第三篇：前期開發(fā)報(bào)建管理辦法

前期開發(fā)報(bào)建工作管理制度

一、目的

為規(guī)范公司工程項(xiàng)目前期開發(fā)報(bào)建工作行為及事務(wù)處理標(biāo)準(zhǔn)，使工作得以圓滿進(jìn)行，特制定本管理制度。

二、適用范圍

本制度適用于本公司工程項(xiàng)目各階段所有前期開發(fā)報(bào)建工作的進(jìn)行。

三、前期開發(fā)報(bào)建工作要求

1、工程部前期開發(fā)報(bào)建主管應(yīng)熟悉房地產(chǎn)開發(fā)全過程的程序，熟悉政府土地、規(guī)劃、建設(shè)、配套、工程管理體系的辦事程序。

2、了解開發(fā)項(xiàng)目的占地面積、容積率和綠化率等規(guī)劃指標(biāo)，項(xiàng)目紅線內(nèi)外水、電等能源配套設(shè)施情況及收費(fèi)，是否九通一平，樓盤的地理位置，交通狀況以及規(guī)劃狀況，項(xiàng)目周邊地塊供求狀況、自然條件、社會(huì)環(huán)境、周邊經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、有無政策限制等及將采取哪些節(jié)能、環(huán)保和智能化設(shè)施、物業(yè)管理方式等。

3、以項(xiàng)目為基礎(chǔ)了解施工進(jìn)度，從實(shí)際出發(fā)制定合理的工作計(jì)劃，實(shí)現(xiàn)與工程建設(shè)的統(tǒng)一、協(xié)調(diào)、同步。

4、所有有關(guān)工程項(xiàng)目的政府批件、權(quán)證資料，一經(jīng)獲得將原件并復(fù)印件轉(zhuǎn)交資料員保管，做好交接記錄工作。

5、工作進(jìn)行中，涉及費(fèi)用支出的，填寫《報(bào)批單》及《付款申請(qǐng)單》，由報(bào)建主管、工程部經(jīng)理、工程副總經(jīng)理、財(cái)務(wù)部、總經(jīng)理簽字同意后領(lǐng)取，將相關(guān)票據(jù)交財(cái)務(wù)部。

6、工程結(jié)束后，對(duì)工程期間工作做總結(jié)報(bào)告，交主管領(lǐng)導(dǎo)審閱。

7、搜集政府有關(guān)建筑、能源等相關(guān)政策，提前完成項(xiàng)目前期配套的計(jì)劃

工作，上報(bào)主管領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行相關(guān)決策。

8、應(yīng)定期上報(bào)工作進(jìn)度計(jì)劃及相關(guān)政策法規(guī)研究報(bào)告。

四、工程部前期開發(fā)報(bào)建主管工作職責(zé)

1、辦理從項(xiàng)目立項(xiàng)開始到申請(qǐng)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》的全部手續(xù)工作。

2、辦理申請(qǐng)《建筑工程施工許可證》的全部手續(xù)工作。

3、辦理能源、占路、掘路、綠化、環(huán)保等相關(guān)手續(xù)。

4、協(xié)助組織工程竣工、檔案驗(yàn)收工作，辦理《房屋產(chǎn)權(quán)證》。

5、完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。

五、工作內(nèi)容

1、項(xiàng)目可行性研究階段：

（1）搜集市場(chǎng)相關(guān)信息，為公司決策層提供可靠數(shù)據(jù)，辦理土地準(zhǔn)備工作，制定嚴(yán)密工作計(jì)劃，計(jì)劃包括征地（買地）、拆遷、補(bǔ)償?shù)确桨浮＃?）測(cè)量隊(duì)測(cè)繪獲得現(xiàn)狀地形圖，填報(bào)《建設(shè)用地申請(qǐng)書》。（3）辦理《建設(shè)用地選址意見書》。

（4）辦理《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境影響報(bào)告表》，環(huán)保局出具《環(huán)評(píng)證明書》。

2、項(xiàng)目前期階段：

（1）繳納土地轉(zhuǎn)讓金、土地契稅，獲得《土地使用權(quán)出讓合同》、《交納土地出讓金證明》。

（2）辦理《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》?？傻玫浇?jīng)規(guī)劃部門蓋章的《現(xiàn)狀地形圖》及核發(fā)通知。

（3）辦理《土地使用權(quán)證》。配合測(cè)量隊(duì)、地籍管理部門做指界工作，獲得土地地籍圖。

（4）辦理《設(shè)計(jì)階段能源可供證明》或《大、小能源配套證明》。（5）聯(lián)系各水、電、燃?xì)?、熱力、市政等單位，了解能源和市政配套?/p>

求，配合設(shè)計(jì)單位找到能源配套接口。

（6）委托設(shè)計(jì)單位出設(shè)計(jì)方案，填報(bào)《規(guī)劃設(shè)計(jì)方案申報(bào)表》。（7）測(cè)量隊(duì)定樁、放線，交納相關(guān)費(fèi)用。（8）辦理《房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)預(yù)審》。（9）辦理《內(nèi)資企業(yè)投資項(xiàng)目備案申請(qǐng)》。（10）辦理建委報(bào)建工作。

（11）協(xié)助組織設(shè)計(jì)單位招標(biāo)，辦理招標(biāo)備案。

（12）各專業(yè)（水、電、燃?xì)?、熱力、市政等）設(shè)計(jì)要點(diǎn)、方案證書，交納相關(guān)費(fèi)用。

（13）辦理《建設(shè)工程消防設(shè)計(jì)審核意見書》，交納相關(guān)費(fèi)用。（14）辦理《建設(shè)工程人防設(shè)計(jì)審核意見書》，交納相關(guān)費(fèi)用。（15）辦理《供熱證明書》，交納相關(guān)費(fèi)用。

（16）辦理《綠化證明書》，如需辦理綠化遷移手續(xù)，交納相關(guān)費(fèi)用。（17）辦理《防雷證明書》。（18）辦理《大、小配套手續(xù)費(fèi)》。

（19）辦理《擴(kuò)初設(shè)計(jì)批復(fù)》，項(xiàng)目投資計(jì)劃，設(shè)計(jì)單位施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)及各專業(yè)項(xiàng)目圖紙?jiān)O(shè)計(jì)（根據(jù)專業(yè)公司要求或由專業(yè)公司設(shè)計(jì)），辦理《施工圖審查意見書》。

（20）辦理設(shè)計(jì)合同、勘察合同備案。（21）辦理《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。

3、工程招標(biāo)階段：

（1）在取得《施工圖審查意見書》后，辦理《監(jiān)理、施工單位工程招標(biāo)監(jiān)督管理》。

（2）監(jiān)理、施工單位招標(biāo)及招標(biāo)備案。

（3）辦理《工程質(zhì)量監(jiān)督申報(bào)登記書》。

（4）交納墻改費(fèi)、散裝水泥費(fèi)、安全文明施工等相關(guān)費(fèi)用。（5）辦理《工程施工許可證》。（6）辦理《售房許可證》。

4、工程施工準(zhǔn)備階段：

（1）試樁前，進(jìn)行臨時(shí)水、電的開戶，協(xié)調(diào)關(guān)系，爭(zhēng)取充分享受相關(guān)優(yōu)惠政策。

（2）向轄區(qū)綠化、環(huán)保、環(huán)衛(wèi)、市政、交通管理等部門辦理相關(guān)手續(xù)、交納管理費(fèi)，負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)與相關(guān)部門的關(guān)系。

5、工程施工階段：

（1）協(xié)調(diào)與質(zhì)量監(jiān)督站的關(guān)系，協(xié)助組織申報(bào)樁基、基礎(chǔ)、主體、竣工等各階段的驗(yàn)收工作，做好現(xiàn)場(chǎng)資料的整理、歸檔工作。

（2）能源（水、電、燃?xì)?、熱力、市政等）單位?yàn)收組織，簽訂使用正式使用協(xié)議、合同。

6、工程竣工備案驗(yàn)收階段：

（1）負(fù)責(zé)組織勘察、設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工及各專業(yè)局進(jìn)行備案工作，獲得《勘察單位工作質(zhì)量合格證明書》、《設(shè)計(jì)單位工程質(zhì)量合格證明書》、《監(jiān)理單位竣工驗(yàn)收評(píng)估報(bào)告》《施工單位質(zhì)量保修書》、《工程質(zhì)量驗(yàn)收證明書》、《建筑工程質(zhì)量監(jiān)督報(bào)告》、《工程竣工備案通知書》。

（2）組織各單位辦理工程檔案驗(yàn)收，獲得《建設(shè)工程檔案移交清冊(cè)》、《工程檔案驗(yàn)收合格證》。

（3）委托防雷、室內(nèi)空氣質(zhì)量監(jiān)測(cè)單位進(jìn)行相關(guān)監(jiān)測(cè)。

（4）組織人防監(jiān)督站進(jìn)行人防竣工驗(yàn)收工作，獲得《人防合格證明書》（5）組織消防單位進(jìn)行消防驗(yàn)收，獲得《消防驗(yàn)收意見書》

（6）組織環(huán)保單位進(jìn)行驗(yàn)收，獲得《消防影響報(bào)告》。（7）辦理《規(guī)劃驗(yàn)線合格證》（8）辦理《建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收合格證》

（9）辦理《建筑面積核定書》，辦理《房屋產(chǎn)權(quán)證》。（10）經(jīng)營(yíng)管理單位竣工驗(yàn)收及資料交接工作。

第四篇：開發(fā)報(bào)建—工程規(guī)劃許可證（推薦）

建設(shè)工程規(guī)劃許可證

1.提交下列申請(qǐng)材料：

1）書面申請(qǐng)（原件1份）；

2）施工圖說（2份，附電子文檔，建筑工程限于建施圖），有外立面審查專項(xiàng)要求的，提供建筑外立面設(shè)計(jì)大樣圖、效果圖、主要材質(zhì)樣品；

3）土地權(quán)屬證件（復(fù)印件1份）或土地批準(zhǔn)書；

4）建設(shè)工程初步設(shè)計(jì)批準(zhǔn)文件（原件1份，限政府投資項(xiàng)目，以及非政府投資項(xiàng)目中的大、中型建設(shè)項(xiàng)目）；

5）計(jì)劃文件（原件1份，國(guó)家或市政府規(guī)定需要計(jì)劃的建設(shè)項(xiàng)目）；

6）高切坡、深開挖的論證意見（原件1份，涉及高切坡、深開挖的建設(shè)項(xiàng)目）。

7）氣象部門（防雷審查）所需申請(qǐng)材料（限符合國(guó)家氣象局第11號(hào)令第四條規(guī)定范圍的建設(shè)項(xiàng)目）：

設(shè)計(jì)總平面圖、建筑及電氣專業(yè)圖。

8）繳納規(guī)費(fèi)（詳建設(shè)項(xiàng)目規(guī)費(fèi)收取表）。

2.具體審批流程：

報(bào)建→窗口審核資料發(fā)放受理回執(zhí)→建管科經(jīng)辦人審查施工圖→經(jīng)辦人出具放線通知單并勾勒建筑平面范圍線作為放線附圖→分管局長(zhǎng)簽發(fā)放線通知單→將放線通知單及附圖報(bào)送市勘測(cè)院初審→勘測(cè)院現(xiàn)場(chǎng)放線核實(shí)放線坐標(biāo)，出具放線回單及坐標(biāo)、紅線核實(shí)圖→支付勘測(cè)費(fèi)用取得放線回單及附圖返回規(guī)劃局→規(guī)劃局建管科及監(jiān)察科聯(lián)合到現(xiàn)場(chǎng)復(fù)核簽字→建管科經(jīng)辦人將施工圖指標(biāo)報(bào)市規(guī)劃信息中心核指標(biāo)→經(jīng)辦人整理放線及核實(shí)指標(biāo)數(shù)據(jù)，編寫建設(shè)工程規(guī)劃許可證及附頁(yè)表格→科長(zhǎng)復(fù)核→分管局長(zhǎng)簽發(fā)→建設(shè)單位與規(guī)劃局簽訂公示牌協(xié)議→繳納公示牌費(fèi)用及規(guī)劃綜合服務(wù)費(fèi)→窗口取件

3.取得文件：

1.建設(shè)工程現(xiàn)場(chǎng)放線通知書；

2.放線校驗(yàn)回單；

3.建設(shè)工程規(guī)劃許可證及附圖

第五篇：房產(chǎn)開發(fā)報(bào)建作業(yè)指引

開發(fā)報(bào)建作業(yè)指引

編制 審核 批準(zhǔn)

日期 日期 日期

一、作業(yè)指引目的

為規(guī)范房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)報(bào)建管理，指導(dǎo)報(bào)建人員有序開展工作。

二、適用范圍

本公司取得土地后房地產(chǎn)項(xiàng)目的所有報(bào)批報(bào)建工作。

三、定義術(shù)語(yǔ)

3.1 房地產(chǎn)開發(fā):指在依法取得土地使用權(quán)的土地上按照使用性質(zhì)和要求進(jìn)行房屋建設(shè)和銷售的活動(dòng)，包括從規(guī)劃選址到交付使用的全過程，由征地到拆遷安置、規(guī)劃設(shè)計(jì)、三通一平、房屋建設(shè)、預(yù)售、竣工驗(yàn)收、入伙等多項(xiàng)內(nèi)容組成。

3.2 房地產(chǎn)開發(fā)報(bào)建:指在房地產(chǎn)開發(fā)過程中按照政府的辦事程序及要求，辦理各階段相關(guān)手續(xù)，最終取得政府相關(guān)部門批文。包括取得前期立項(xiàng)批文、土地證、用地規(guī)劃許可證、工程規(guī)劃許可證、施工許可證、預(yù)售許可證、竣工驗(yàn)收備案證明等重要的政府批文。

四、職責(zé)

4.1 開發(fā)中心（部）

4.1.1.負(fù)責(zé)制定項(xiàng)目開發(fā)報(bào)建進(jìn)度計(jì)劃；

4.1.2.負(fù)責(zé)辦理從項(xiàng)目立項(xiàng)到項(xiàng)目入伙期間的除水、電、燃?xì)?、電信、?shù)字電視、網(wǎng)絡(luò)、消防外的前期報(bào)建手續(xù)；

4.1.3.負(fù)責(zé)項(xiàng)目初始登記、竣工查丈、規(guī)劃驗(yàn)收、竣工備案專項(xiàng)驗(yàn)收工作； 4.1.4.負(fù)責(zé)公司內(nèi)外關(guān)系的協(xié)調(diào)，組織公關(guān)活動(dòng)的策劃與實(shí)施； 4.1.5.負(fù)責(zé)房地產(chǎn)預(yù)售階段的樓盤價(jià)格備案。

4.2 市政部（如單獨(dú)設(shè)置，職能如下；如與工程部或開發(fā)部合并，則由相關(guān)部門承擔(dān)相應(yīng)職責(zé)）4.2.1.負(fù)責(zé)水、電、燃?xì)?、電信、?shù)字電視、網(wǎng)絡(luò)、消防報(bào)批及驗(yàn)收。4.3 設(shè)計(jì)管理部/總工室

4.3.1.負(fù)責(zé)提供辦理用地規(guī)劃指標(biāo)所需的圖紙； 4.3.2.負(fù)責(zé)提供報(bào)建方案、擴(kuò)初設(shè)計(jì)、施工圖圖紙工作； 4.3.3.負(fù)責(zé)預(yù)售查丈、竣工查丈的技術(shù)解釋工作； 4.3.4.負(fù)責(zé)項(xiàng)目報(bào)建技術(shù)支持工作。4.4 工程部

4.4.1.配合項(xiàng)目現(xiàn)狀地形圖的測(cè)繪工作； 4.4.2.配合項(xiàng)目開工驗(yàn)線工作； 4.4.3.配合臨時(shí)用水用電報(bào)批工作；

4.4.4.配合各專業(yè)分包單的工程報(bào)批報(bào)建工作；

4.4.5.負(fù)責(zé)提供勘察、施工單位與報(bào)建相關(guān)信息和資料；

4.4.6.負(fù)責(zé)施工過程中質(zhì)監(jiān)、安監(jiān)日常檢查、中間驗(yàn)收、城管檢查等相關(guān)工作； 4.4.7.配合項(xiàng)目竣工查丈、規(guī)劃驗(yàn)收工作； 4.4.8.配合開發(fā)報(bào)建部門完成專項(xiàng)驗(yàn)收及接待工作； 4.4.9.負(fù)責(zé)各項(xiàng)工程驗(yàn)收所提出的工程整改工作； 4.4.10.負(fù)責(zé)組織新建物業(yè)移交工作。4.5 銷售策劃部

4.5.1.負(fù)責(zé)擬定項(xiàng)目建筑物命名工作； 4.5.2.負(fù)責(zé)提供辦理用地指標(biāo)功能的相關(guān)要求； 4.5.3.負(fù)責(zé)售樓廣告審核及配合報(bào)批工作； 4.5.4.負(fù)責(zé)提供樓盤價(jià)格表。4.6 財(cái)務(wù)部

4.6.1.負(fù)責(zé)提供項(xiàng)目投資統(tǒng)計(jì)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)；

4.6.2.負(fù)責(zé)提供房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)年審的財(cái)務(wù)信息及相關(guān)數(shù)據(jù)。4.7 核算部

4.7.1.負(fù)責(zé)提供項(xiàng)目前期立項(xiàng)及開工許可報(bào)建所需的成本測(cè)算、施工圖預(yù)算書的編制工作。4.8 招標(biāo)中心/招標(biāo)專職機(jī)構(gòu)

4.8.1.負(fù)責(zé)提供工程總承包合同及各專業(yè)所需報(bào)建的《施工合同》。4.9 人事行政部

4.9.1.負(fù)責(zé)所有項(xiàng)目報(bào)批函件、批文、證件的原件存檔管理工作； 4.9.2.負(fù)責(zé)提供所需報(bào)建查檔資料的原件、復(fù)印件工作。

五、流程圖(僅供參考)房地產(chǎn)開發(fā)報(bào)建管理流程財(cái)務(wù)/核算部土地拓展部門銷售策劃部設(shè)計(jì)部門開發(fā)報(bào)建部門公司領(lǐng)導(dǎo)規(guī)劃部門國(guó)土部門發(fā)改部門環(huán)保部門消防部門民防辦其它職能部門獲取土地信息成本測(cè)算、財(cái)務(wù)狀況分析市場(chǎng)可行調(diào)研技術(shù)分析報(bào)建條件分析項(xiàng)目決策階段編制項(xiàng)目建議書及可研報(bào)告決策用地申請(qǐng)階段用地規(guī)劃選址申請(qǐng)核發(fā)《選址意見書》用地權(quán)屬核查復(fù)函土地前期立項(xiàng)復(fù)函資質(zhì)環(huán)保單位出具《環(huán)評(píng)報(bào)告》并辦理同意復(fù)函用地方案圖申請(qǐng)核發(fā)用地方案圖成本分析市調(diào)分析提出規(guī)劃指標(biāo)意見規(guī)劃要點(diǎn)申請(qǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證宗地圖制作建房申請(qǐng)同意復(fù)函測(cè)算地價(jià)土地使用權(quán)初始登記申請(qǐng)簽署土地合同土地初始登記公告同意復(fù)函用地申請(qǐng)階段提供相關(guān)數(shù)據(jù)土地證投資概預(yù)算前期開工立項(xiàng)申請(qǐng)開工立項(xiàng)通知建筑物命名確定

1、提出地形現(xiàn)狀圖測(cè)繪

2、提出地質(zhì)災(zāi)害評(píng)估

3、提出地質(zhì)堪察測(cè)繪建筑物命名申報(bào)命名批復(fù)申請(qǐng)報(bào)批批復(fù)或備案回執(zhí)設(shè)計(jì)前期調(diào)查階段市政管線、路網(wǎng)查詢?nèi)〉貌樵冑Y料項(xiàng)目前期設(shè)計(jì) 成本分析市場(chǎng)調(diào)研定位提供方案文本審定方案設(shè)計(jì)申請(qǐng)行政許可設(shè)計(jì)方案審批意見書提供擴(kuò)初圖紙?zhí)岢鰯U(kuò)初申請(qǐng)初步設(shè)計(jì)審批意見書樁基提前開工證明提供樁基施工圖紙樁基提前開工報(bào)建資質(zhì)單位出具《環(huán)評(píng)報(bào)告》，環(huán)保局發(fā)放環(huán)保批復(fù)建設(shè)項(xiàng)目消防設(shè)計(jì)審核意見書人防建設(shè)意見征詢單水土保持批復(fù)提供施工圖紙與審圖報(bào)告提出施工圖申請(qǐng)建筑工程規(guī)劃許可證節(jié)能圖紙節(jié)能報(bào)批建設(shè)部門節(jié)能審查備案設(shè)計(jì)階段設(shè)計(jì)修改圖紙?jiān)O(shè)計(jì)修改申請(qǐng)同意復(fù)函

房地產(chǎn)開發(fā)報(bào)建管理流程—（2）核算部招標(biāo)中心銷售策劃部設(shè)計(jì)部門/工程部臨建位置選擇審定開發(fā)報(bào)建部門公司領(lǐng)導(dǎo)規(guī)劃部門國(guó)土部門發(fā)改部門環(huán)保部門消防部門民防辦建設(shè)部門其它職能部門臨建申請(qǐng)審批Y臨時(shí)用地規(guī)劃許可證臨時(shí)用地合同書臨建方案圖紙報(bào)批同意復(fù)函臨建消防審核意見書施工準(zhǔn)備階段臨建施工圖報(bào)批臨時(shí)建設(shè)工程規(guī)劃許可證臨建施工臨建消防驗(yàn)收申請(qǐng)臨建消防驗(yàn)收合格意見書簽訂《臨水、臨電合同書》排污許可證施工單位配合臨電、臨水及排污申請(qǐng)準(zhǔn)予行政許可書臨時(shí)道路接口申請(qǐng)準(zhǔn)予行政許可書臨時(shí)占用道路許可證施工單位配合施工占道報(bào)批挖掘占用城市道路許可證紅線內(nèi)障礙物拆除遷移報(bào)批歸檔提出辦理專業(yè)施工許可要求及簽訂燃?xì)獗Ｗo(hù)協(xié)議同意復(fù)函與燃?xì)獠块T簽訂《燃?xì)獗Ｗo(hù)協(xié)議》施工合同樁基、土方、主體等專業(yè)施工許可申請(qǐng)核發(fā)土方、樁基、主體等專業(yè)《施工許可證》工程支付保函工程施工施工圖預(yù)算投資許可證申請(qǐng)質(zhì)監(jiān)站、安監(jiān)站檢查、中間驗(yàn)收《固定資產(chǎn)投資許可證》施工階段工程配合開工驗(yàn)線申請(qǐng)樁基提前開工證明或工程規(guī)劃許可證蓋章開工驗(yàn)線測(cè)量報(bào)告施工單位配合正式用水、用電申請(qǐng)準(zhǔn)予行政許可簽訂正式供水供電合同書施工單位配合正式燃?xì)饨涌凇⒙房趫?bào)批準(zhǔn)予行政許可同意復(fù)函施工單位配合電梯、電話、電視、網(wǎng)絡(luò)報(bào)批同意復(fù)函歸檔房號(hào)編制技術(shù)支持預(yù)售查丈報(bào)批預(yù)售查丈報(bào)告項(xiàng)目預(yù)售申請(qǐng)行政許可預(yù)售階段預(yù)售許可證廣告公司申辦售樓廣告設(shè)置報(bào)批配合同意復(fù)函價(jià)格確定價(jià)格備案申請(qǐng)備案回執(zhí)房地產(chǎn)預(yù)售合同備案?jìng)浒富貓?zhí)組織工程驗(yàn)收工程單項(xiàng)驗(yàn)收申請(qǐng)行政許可單項(xiàng)工程整改NY規(guī)劃驗(yàn)收合格證環(huán)保驗(yàn)收合格意見消防驗(yàn)收合格意見書人防竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告質(zhì)檢綜合驗(yàn)收合格意見書電梯、電話、電視、網(wǎng)絡(luò)、燃?xì)狻⒐┧╇?、檔案、節(jié)能等專業(yè)驗(yàn)收合格意見竣工備案回執(zhí)竣工查丈報(bào)批申請(qǐng)竣工驗(yàn)收階段竣工測(cè)繪報(bào)告設(shè)施專用基金繳納“三算單”編制房地產(chǎn)證初始登記申請(qǐng)現(xiàn)狀宗地圖制作物業(yè)公司：組織業(yè)主入伙公告通過工程保函退保及墻改金退還申請(qǐng)同意退還財(cái)務(wù)部：小業(yè)主產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記協(xié)調(diào)辦理房地產(chǎn)證協(xié)同物管用水、用電物管過戶停車場(chǎng)許可證協(xié)助辦理物管公司接受商業(yè)/酒店管理公司：提供分割意見提供分割圖紙商業(yè)面積分割報(bào)批審定同意復(fù)函分割查丈售后階段產(chǎn)權(quán)證辦理提供設(shè)計(jì)圖紙二次裝修報(bào)批裝修預(yù)算裝修合同二次裝修施工許可辦理裝修許可證設(shè)計(jì)備案復(fù)函消防審核意見書環(huán)保噪音報(bào)批同意復(fù)函組織二次裝修驗(yàn)收二次裝修驗(yàn)收配合消防驗(yàn)收合格意見書結(jié)束

六、關(guān)鍵活動(dòng)描述 6.1 報(bào)建階段

6.1.1 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的報(bào)建工作主要分九個(gè)階段，具體包括項(xiàng)目決策階段、用地申請(qǐng)階段、設(shè)計(jì)前期調(diào)查階段、設(shè)計(jì)階段、施工準(zhǔn)備階段、施工階段、預(yù)售階段、竣工驗(yàn)收階段、售后服務(wù)階段。

6.2 報(bào)建流程

6.2.1 項(xiàng)目決策階段（參見《項(xiàng)目論證管理流程》，依照該流程執(zhí)行）6.2.2 用地申請(qǐng)階段（以政府招拍掛形式獲得土地為例）

1)財(cái)務(wù)部提供土地招拍掛投標(biāo)保證金；

2)開發(fā)中心（部）提供地塊相關(guān)資料手續(xù)，并向地塊管轄的規(guī)劃主管部門提出用地申請(qǐng)，政府（規(guī)劃）部門批準(zhǔn)后取得政府會(huì)議紀(jì)要；

3)憑政府會(huì)議紀(jì)要到規(guī)劃部門辦理項(xiàng)目選址，取得《建設(shè)項(xiàng)目選址意見書》； 4)憑《建設(shè)項(xiàng)目選址意見書》到國(guó)土部門進(jìn)行土地權(quán)屬核查，核發(fā)用地預(yù)審批復(fù)；

5)憑《建設(shè)項(xiàng)目選址意見書》及《項(xiàng)目可研報(bào)告》到發(fā)改部門進(jìn)行立項(xiàng)核準(zhǔn)，核發(fā)立項(xiàng)批復(fù)； 6)開發(fā)中心（部）選擇環(huán)評(píng)單位；環(huán)評(píng)單位提供《項(xiàng)目環(huán)評(píng)報(bào)告》，開發(fā)中心（部）到環(huán)評(píng)部門辦理環(huán)保批復(fù)，取得環(huán)保審查意見書；

7)設(shè)計(jì)管理部/總工室提供《項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)方設(shè)計(jì)方案圖》，開發(fā)中心（部）到規(guī)劃部門辦理用地方案、用地規(guī)劃指標(biāo)手續(xù)，并領(lǐng)取《用地方案圖》和《建設(shè)項(xiàng)目用地規(guī)劃許可證》； 8)開發(fā)中心（部）憑《用地方案圖》到國(guó)土部門辦理宗地圖、用地紅線放點(diǎn)、用地地界測(cè)量手續(xù)，分別取得國(guó)土部門核發(fā)的《宗地圖》、《用地界點(diǎn)測(cè)量報(bào)告》；

9)人事行政部提供營(yíng)業(yè)執(zhí)照、企業(yè)法人身份證復(fù)印件，開發(fā)中心（部）向國(guó)土部門提出建房申請(qǐng)，國(guó)土部門同意后，財(cái)務(wù)部依據(jù)國(guó)土部門核發(fā)的“繳納地價(jià)通知書”辦理繳納地價(jià)工作，開發(fā)中心（部）辦理《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》手續(xù)；

10)開發(fā)中心（部）憑《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》及相關(guān)材料到產(chǎn)權(quán)登記中心辦理土地使用權(quán)初始登記，財(cái)務(wù)部配合繳納初始登記公告費(fèi)，開發(fā)中心（部）領(lǐng)取《土地證》；

6.2.3 設(shè)計(jì)前期調(diào)查階段

1)由銷售策劃部提供《建筑物命名方案》，經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)審定后，開發(fā)中心（部）向規(guī)劃部門申報(bào)建筑物命名核準(zhǔn)，取得《建筑物命名批復(fù)書》；

2)由工程部提出地形現(xiàn)狀圖測(cè)繪、地質(zhì)災(zāi)害評(píng)估、地質(zhì)堪察測(cè)繪申請(qǐng)要求，設(shè)計(jì)管理部/總工室審核后，開發(fā)中心（部）向主管部門申報(bào)，并取得《地質(zhì)災(zāi)害評(píng)估報(bào)告書》、《地質(zhì)堪察報(bào)告書》及備案回執(zhí)；

3)設(shè)計(jì)管理部/總工室提供查詢范圍和要求，市政部到檔案館辦理市政地下管網(wǎng)、周邊路網(wǎng)查

詢，取得相關(guān)查詢成果資料交人事行政部存檔并復(fù)印至設(shè)計(jì)管理部/總工室；

4)由核算部提供投資階段成本測(cè)算，用地發(fā)展部/開發(fā)中心（部）提供《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》，開發(fā)中心（部）到發(fā)改部門申請(qǐng)辦理項(xiàng)目立項(xiàng)核準(zhǔn)，取得《核準(zhǔn)同意》復(fù)函。

6.2.4 項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段

1)屬于設(shè)計(jì)招標(biāo)備案的項(xiàng)目，設(shè)計(jì)管理部/總工室提供《設(shè)計(jì)招標(biāo)任務(wù)書》，開發(fā)中心（部）向規(guī)劃部門申請(qǐng)方案設(shè)計(jì)招標(biāo)備案，取得同意招標(biāo)備案復(fù)函；

2)設(shè)計(jì)管理部/總工室提供經(jīng)公司審定的《工程設(shè)計(jì)方案文本》及電子文件，開發(fā)中心（部）向規(guī)劃部門申請(qǐng)?jiān)O(shè)計(jì)報(bào)批，取得《方案審查同意意見書》；

3)設(shè)計(jì)管理部/總工室提供《工程設(shè)計(jì)方案文本》及需要填寫技術(shù)指標(biāo)的《人防報(bào)建表》，開發(fā)中心（部）向民防部門申請(qǐng)方案設(shè)計(jì)人防報(bào)批，取得《人防意見征詢單》；若該項(xiàng)目符合不做人防工程的條件，由開發(fā)中心（部）向人防部門提出易地建設(shè)申請(qǐng)，取得《繳納易地建設(shè)費(fèi)通知》；

4)設(shè)計(jì)管理部/總工室提供《總平面圖》《建筑平面布置圖》藍(lán)圖，由環(huán)評(píng)單位提供《環(huán)評(píng)報(bào)告表（書）》，開發(fā)中心（部）向環(huán)保部門辦理環(huán)保報(bào)批，取得《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境影響審查批復(fù)》； 5)設(shè)計(jì)管理部/總工室提供《水土保持設(shè)計(jì)總圖》《水土保持專家評(píng)審意見》；開發(fā)中心（部）選擇具備資質(zhì)的單位，由該單位提供《水土保持報(bào)告表（書）》，開發(fā)中心（部）向主管部門辦理水土保持方案報(bào)批，取得《行政許可審批同意復(fù)函》；

6)設(shè)計(jì)管理部/總工室提供《擴(kuò)初設(shè)計(jì)建筑圖》《立面效果圖》及電子文件，開發(fā)中心（部）向規(guī)劃部門申請(qǐng)擴(kuò)初設(shè)計(jì)報(bào)批，取得《建設(shè)工程初步設(shè)計(jì)審查意見書》；

7)設(shè)計(jì)管理部/總工室提供《擴(kuò)初步設(shè)計(jì)圖全套》及電子文件，市政部向消防部門申請(qǐng)消防報(bào)批或備案，取得《建設(shè)工程消防設(shè)計(jì)審核意見書》或備案證明文件；

8)設(shè)計(jì)管理部/總工室提供《擴(kuò)初步設(shè)計(jì)圖紙》及電子文件和《人防報(bào)建表》，開發(fā)中心（部）向民防部門辦理人防報(bào)批，取得《人防地下室初步設(shè)計(jì)審查意見書》《人防核準(zhǔn)單》； 9)設(shè)計(jì)管理部/總工室提供《電氣設(shè)計(jì)圖紙》，開發(fā)中心（部）向氣象主管部門辦理擴(kuò)初設(shè)計(jì)防雷報(bào)批，取得《防雷裝置設(shè)計(jì)核準(zhǔn)書》；

10)設(shè)計(jì)管理部/總工室提供《樁基施工圖》《總平面圖》及電子文件，《樁基施工圖審查報(bào)告》，開發(fā)中心（部）向規(guī)劃部門申請(qǐng)辦理提前開工證明，取得《建設(shè)工程樁基礎(chǔ)報(bào)建證明書》； 11)設(shè)計(jì)管理部/總工室提供《擴(kuò)初步設(shè)計(jì)建筑圖》，開發(fā)中心（部）向測(cè)繪大隊(duì)申請(qǐng)面積測(cè)算工作，取得《面積測(cè)算報(bào)告》；

12)設(shè)計(jì)管理部/總工室提供全套《施工圖紙》、電子文件和《施工圖審查報(bào)告》，開發(fā)中心（部）向規(guī)劃部門申請(qǐng)施工圖報(bào)批，取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。

13)設(shè)計(jì)修改報(bào)批，包括方案設(shè)計(jì)調(diào)整規(guī)劃報(bào)批、施工圖設(shè)計(jì)修改消防報(bào)批、施工圖設(shè)計(jì)修改規(guī)劃報(bào)批，由設(shè)計(jì)管理部/總工室提供《修改圖紙》及電子文件，開發(fā)中心（部）分別向規(guī)劃部門、人防部門、市政部向消防部門申請(qǐng)辦理圖紙修改報(bào)批，分別取得相關(guān)主管部門《同意復(fù)函意見書》。

6.2.5 施工準(zhǔn)備階段

1)工程部提供《臨時(shí)用地方案》，開發(fā)中心（部）向規(guī)劃部門申請(qǐng)臨時(shí)施工用地報(bào)批，取得《臨時(shí)用地方案圖》及《臨時(shí)用地工程規(guī)劃許可證》。開發(fā)中心（部）向國(guó)土部門申請(qǐng)簽訂《臨時(shí)用地合同》，財(cái)務(wù)部憑國(guó)土部門繳納臨時(shí)用地使用費(fèi)通知繳納費(fèi)用，開發(fā)中心（部）領(lǐng)取《臨時(shí)用地合同書》；

2)工程部提供《臨建方案圖》，市政部向消防部門申請(qǐng)臨時(shí)用地方案消防報(bào)批，取得《臨建方案設(shè)計(jì)消防審核意見書》；

3)臨建工程若需消防驗(yàn)收，工程部提供臨建產(chǎn)品《供貨證明》，《消防審核表》，市政部向消防部門申請(qǐng)臨時(shí)建筑消防驗(yàn)收，取得《建筑工程消防驗(yàn)收合格意見書》；

4)設(shè)計(jì)管理部/總工室提供《市政路口接口平面圖》，市政部向規(guī)劃部門申請(qǐng)臨時(shí)市政路口報(bào)批，取得《同意復(fù)函》；

5)根據(jù)項(xiàng)目需要，若需要占用道路的，設(shè)計(jì)管理部/總工室提供《建筑總平面圖》，市政部配合施工單位提供公司資料向交管局申請(qǐng)臨時(shí)占道報(bào)批，取得《臨時(shí)占用道路許可證》； 6)根據(jù)項(xiàng)目情況，若需要樹木砍伐等要求的，由設(shè)計(jì)部門提供《建筑總平面圖》，市政部配合施工單位向城管辦申請(qǐng)挖掘，樹木砍伐報(bào)批，取得《挖掘、占用城市道路許可證》、《樹木砍伐、移植許可證》；

7)設(shè)計(jì)管理部/總工室提供《管網(wǎng)平面圖》，開發(fā)中心（部）向規(guī)劃部門申請(qǐng)施工用水、排水、用電報(bào)批，取得《同意復(fù)函》；

8)工程部協(xié)調(diào)施工單位，開發(fā)中心（部）、市政部配合施工單位辦理相關(guān)資料蓋章手續(xù)負(fù)責(zé)并向水務(wù)、電力部門、燃?xì)獠块T申請(qǐng)臨水臨電報(bào)批，取得《臨時(shí)用水（電）合同書》； 9)結(jié)合項(xiàng)目情況，若需要遷移地塊內(nèi)的障礙物，由設(shè)計(jì)管理部/總工室提供《遷移位置平面圖》，開發(fā)中心（部）配合施工單位提供公司資料并向主管部門申請(qǐng)用地項(xiàng)目紅線內(nèi)外有關(guān)障礙物的拆除、遷移報(bào)批（如高壓線等），取得主管部門核發(fā)的《同意復(fù)函》。

6.2.6 施工階段

1)市政部向檔案館申請(qǐng)地下管線查詢，取得查詢《地下管線圖》，與燃?xì)獠块T簽訂《燃?xì)夤艿辣Ｗo(hù)協(xié)議》；

2)核算部提供總包及各專項(xiàng)工程的《施工圖預(yù)算》，招標(biāo)中心選擇總包單位及各專項(xiàng)施工單位，由相關(guān)單位提供《監(jiān)理合同》、《施工合同》《工程支付保函合同》，開發(fā)中心（部）向造價(jià)站辦理施工合同備案，取得備案后的《施工合同》，向建設(shè)局申請(qǐng)辦理《施工許可證》，根據(jù)現(xiàn)有政策，建設(shè)局打印質(zhì)監(jiān)費(fèi)、安監(jiān)費(fèi)、造價(jià)定額費(fèi)收費(fèi)通知，財(cái)務(wù)部繳納費(fèi)用后，開發(fā)中心（部）與質(zhì)檢站簽訂施工質(zhì)檢登記書，與安監(jiān)部門簽訂安監(jiān)登記書，并領(lǐng)取所有專業(yè)的《建筑工程施工許可證》；

3)開發(fā)中心（部）將備案的各項(xiàng)《施工合同》及施工質(zhì)檢登記書、安監(jiān)登記書、《施工許可證》交人事行政部存檔；

4)工程部將現(xiàn)場(chǎng)施工控制點(diǎn)按施工圖紙放好，告知開發(fā)中心（部），開發(fā)中心（部）向國(guó)土部門提出開工驗(yàn)線報(bào)批，經(jīng)驗(yàn)線合格后取得《建設(shè)工程開工驗(yàn)線測(cè)量報(bào)告》；

5)開發(fā)中心（部）憑《建設(shè)工程開工驗(yàn)線測(cè)量報(bào)告》到規(guī)劃部門辦理開工驗(yàn)線，規(guī)劃部門在《建筑工程規(guī)劃許可證》上蓋已驗(yàn)線章；

6)根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況，若因需要辦理挖掘城市道路、砍伐樹木的，由設(shè)計(jì)部門提供《市政路口接口平面圖》，工程部提供相關(guān)資料，開發(fā)中心（部）向交管局、城管辦（道橋處、綠化處、路燈處）申請(qǐng)報(bào)批手續(xù)，分別取得《挖掘城市道路許可證》、《樹木砍伐、移植許可證》； 7)設(shè)計(jì)管理部/總工室提供《室外管線總平面藍(lán)圖》及電子數(shù)據(jù)，開發(fā)中心（部）向規(guī)劃部門申請(qǐng)正式用水、用電報(bào)批，市政部申請(qǐng)用氣報(bào)批，取得《正式用水（用電、用氣）市政接口同意復(fù)函》；

8)工程部組織正式用水、用電、用氣施工，由施工單位承擔(dān)報(bào)批、驗(yàn)收工作，開發(fā)中心（部）和市政部配合提供公司相關(guān)資料，并領(lǐng)取《正式用水、用電合同書》、《管道燃?xì)夤こ虤庠唇尤朦c(diǎn)意見書》送人事行政部歸檔；

9)工程部要求電梯施工單位提供《電梯報(bào)裝圖紙》，設(shè)計(jì)管理部/總工室審核后，由開發(fā)中心（部）配合提供公司資料，由電梯施工單位向電梯質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督部門申請(qǐng)報(bào)批，并領(lǐng)取《電梯報(bào)批文件》；

10)工程部組織電話、有線電視、網(wǎng)絡(luò)及智能化施工，招標(biāo)中心選擇相關(guān)施工單位，由相關(guān)單位提供電話、有線電視、網(wǎng)絡(luò)及智能化《施工合同》，由施工單位承擔(dān)報(bào)批、驗(yàn)收工作，市政部配合提供公司資料。

6.2.7 預(yù)售階段

1)銷售策劃部提供《房號(hào)編制方案》，設(shè)計(jì)管理部/總工室提供《施工圖》及電子數(shù)據(jù)，開發(fā)中心（部）向國(guó)土部門申請(qǐng)預(yù)售查丈報(bào)批，取得《預(yù)售查丈報(bào)告》；

2)工程部施工形象進(jìn)度達(dá)到辦理預(yù)售要求，開發(fā)中心（部）向國(guó)土部門申請(qǐng)預(yù)售報(bào)批，取得《房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)售許可證》；

3)銷售策劃部提供《樓盤價(jià)格表》，開發(fā)中心（部）向物價(jià)部門申請(qǐng)預(yù)售價(jià)格備案，取得備案回執(zhí)；

4)銷售策劃部將預(yù)售合同交產(chǎn)權(quán)登記中心備案，開發(fā)中心（部）負(fù)責(zé)進(jìn)行后期跟進(jìn)及關(guān)系協(xié)調(diào)； 5)銷售策劃部負(fù)責(zé)將欲解除的《認(rèn)購(gòu)書》清單及原《預(yù)售買賣合同》向國(guó)土部門提出解除申請(qǐng)，開發(fā)中心（部）負(fù)責(zé)后續(xù)跟進(jìn)及關(guān)系協(xié)調(diào)并取得回執(zhí)。

6.2.8 竣工驗(yàn)收階段

1)項(xiàng)目竣工后，開發(fā)中心（部）向國(guó)土部門申請(qǐng)竣工驗(yàn)收查丈報(bào)批，工程部現(xiàn)場(chǎng)配合，取得《竣工測(cè)繪報(bào)告》《竣工驗(yàn)收測(cè)量報(bào)告》；

2)開發(fā)中心（部）憑《竣工測(cè)繪報(bào)告》向規(guī)劃部門申請(qǐng)規(guī)劃驗(yàn)收?qǐng)?bào)批，工程部現(xiàn)場(chǎng)配合，最終取得《建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收合格許可證》；

3)市政部向消防部門申請(qǐng)消防驗(yàn)收或備案，組織接消防局人員到現(xiàn)場(chǎng)，由工程部組織各業(yè)務(wù)部門進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)消防工程驗(yàn)收，最終取得《消防驗(yàn)收合格意見書》或備案證明；

4)由人防施工單位申請(qǐng)人防工程單項(xiàng)驗(yàn)收，開發(fā)中心（部）提供蓋章材料，工程部組織施工單位進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)人防工程驗(yàn)收，最終取得《人防驗(yàn)收合格意見書》；

5)開發(fā)中心（部）向環(huán)保部門申請(qǐng)環(huán)保單項(xiàng)驗(yàn)收，工程部組織相關(guān)部門進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)環(huán)保驗(yàn)收，最終取得《環(huán)保驗(yàn)收合格證書》；

6)開發(fā)中心（部）提供公司資料由電梯施工單位向電梯質(zhì)檢部門申請(qǐng)電梯驗(yàn)收，工程部組織相關(guān)部門進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)電梯驗(yàn)收，最終取得《電梯驗(yàn)收合格證書》；

7)開發(fā)中心（部）向建設(shè)部門申請(qǐng)節(jié)能驗(yàn)收，工程部組織相關(guān)部門進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)節(jié)能驗(yàn)收，取得《節(jié)能驗(yàn)收合格證》；

8)開發(fā)中心（部）向檔案部門申請(qǐng)檔案單項(xiàng)驗(yàn)收，工程部協(xié)助驗(yàn)收工作，取得《檔案驗(yàn)收合格證書》；

9)由相關(guān)單位向電話、網(wǎng)絡(luò)、有線電視、智能化主管職能部門提出驗(yàn)收申請(qǐng)，市政部提供公司相關(guān)資料，工程部組織電話、網(wǎng)絡(luò)、有線電視、智能化現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收，最終取得相關(guān)驗(yàn)收文件； 10)由開發(fā)中心（部）向建設(shè)部門申請(qǐng)工程竣工綜合驗(yàn)收，工程部組織各業(yè)務(wù)部門進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收（包含燃?xì)鈱I(yè)驗(yàn)收），取得《建設(shè)工程竣工（含燃?xì)猓?yàn)收合格報(bào)告》； 11)開發(fā)中心（部）向建設(shè)部門申請(qǐng)竣工驗(yàn)收備案，取得《竣工驗(yàn)收備案回執(zhí)》；

12)核算部提供《工程三算單》，開發(fā)中心（部）憑《竣工驗(yàn)收備案回執(zhí)》《現(xiàn)狀宗地圖》及其它材料向產(chǎn)權(quán)登記中心辦理房地產(chǎn)初始登記，并領(lǐng)取“房屋公用設(shè)施專用基金繳費(fèi)通知”，財(cái)務(wù)部繳納房屋公用設(shè)施基金及初始登記公告費(fèi)用，開發(fā)中心（部）領(lǐng)取《房產(chǎn)證》； 13)開發(fā)中心（部）向相關(guān)政府部門辦理項(xiàng)目公共配套設(shè)施移交手續(xù)，簽訂《移交協(xié)議》；

14)開發(fā)中心（部）向交管部門申請(qǐng)項(xiàng)目停車場(chǎng)驗(yàn)收，工程部組織、物業(yè)公司配合驗(yàn)收工作，取得《停車場(chǎng)驗(yàn)收合格證》；

15)開發(fā)中心（部）向建設(shè)部門申請(qǐng)工程支付保函退保及散裝水泥、墻改金等押金退還手續(xù)，取得同意結(jié)果；

16)銷售策劃部提供商業(yè)分割要求，設(shè)計(jì)管理部/總工室出具《商業(yè)分割圖紙》及電子數(shù)據(jù)、審圖意見書，開發(fā)中心（部）向規(guī)劃部門申請(qǐng)商業(yè)分割圖紙報(bào)批手續(xù)，取得《同意復(fù)函》； 17)開發(fā)中心（部）向測(cè)繪部門申請(qǐng)商業(yè)分割查丈，取得《分割查丈報(bào)告》；

18)開發(fā)中心（部）向產(chǎn)權(quán)登記中心申請(qǐng)商業(yè)分割產(chǎn)權(quán)證手續(xù)，取得商業(yè)分割《房產(chǎn)證》； 19)開發(fā)中心（部）將以上取得的驗(yàn)收證件及復(fù)函原件移交人事行政部存檔。6.2.9 售后服務(wù)階段

1)開發(fā)報(bào)建部門協(xié)助財(cái)務(wù)部到產(chǎn)權(quán)登記中心辦理小業(yè)主產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)； 2)開發(fā)報(bào)建部門協(xié)助辦理正式用水、用電物管過戶手續(xù)； 3)開發(fā)報(bào)建部門協(xié)助物管公司辦理抄表到戶手續(xù)；

4)開發(fā)報(bào)建部門協(xié)助物管公司辦理停車場(chǎng)許可證手續(xù)，取得《停車場(chǎng)營(yíng)業(yè)許可證》； 5)開發(fā)報(bào)建部門協(xié)助辦理有線電視、電話、網(wǎng)絡(luò)物管移交手續(xù)；

6)設(shè)計(jì)管理部/總工室提供《二次裝飾圖紙》，開發(fā)中心（部）向規(guī)劃部門申請(qǐng)商業(yè)二次裝飾圖紙報(bào)批，取得《同意復(fù)函》；

7)市政部向消防部門申請(qǐng)二次裝飾消防報(bào)批，取得《二次裝修消防審核意見書》； 8)開發(fā)中心（部）向環(huán)保部門申請(qǐng)辦理裝飾噪音審批，取得《同意復(fù)函》。6.3 報(bào)建工作要求

6.3.1 根據(jù)公司總體戰(zhàn)略部署及該地塊的性質(zhì)，制定項(xiàng)目總體開發(fā)計(jì)劃。

6.3.2 根據(jù)審批的項(xiàng)目總體開發(fā)計(jì)劃，依據(jù)各控制時(shí)間節(jié)點(diǎn)和相關(guān)政府文件，制定各項(xiàng)報(bào)文的周計(jì)劃、月計(jì)劃及計(jì)劃。

6.3.3 報(bào)文后要與各職能部門保持有效溝通，提前解決技術(shù)及相關(guān)政策問題，以取得審批部門的支持和理解，保證報(bào)建工作順利實(shí)施。

6.3.4 所有報(bào)建資料應(yīng)事先做好充分的準(zhǔn)備工作，如請(qǐng)示公文、公司法人資料及相關(guān)表格等所有應(yīng)準(zhǔn)備的資料要齊全，保證一文不跑二次，具體操作參照《房地產(chǎn)開發(fā)報(bào)批報(bào)建應(yīng)用指南》。

6.3.5 結(jié)合項(xiàng)目進(jìn)度及項(xiàng)目報(bào)建工作計(jì)劃，及時(shí)進(jìn)行分項(xiàng)報(bào)建，分項(xiàng)報(bào)批流程可參照《房地產(chǎn)開發(fā)報(bào)建指南（廣州）》，報(bào)建專員定期或根據(jù)需要做好分項(xiàng)報(bào)建的跟進(jìn)工作。

6.3.6 在辦文跟進(jìn)過程中，對(duì)于主辦部門提出的問題，要做好解釋工作，對(duì)于沒有把握解決的應(yīng)及時(shí)向部門或公司領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)。

6.3.7 報(bào)建專員取得的復(fù)函、許可證原件應(yīng)在