第一篇：前期開發(fā)報(bào)建人員的工作內(nèi)容

名詞解釋

報(bào)建員，顧名思義就是報(bào)建的人員。名稱由來

在房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)飛速發(fā)展的今天，報(bào)建員的重要性就體現(xiàn)出來了。

我國的房地產(chǎn)開發(fā)流程基本上都是先去項(xiàng)目所在地的發(fā)改委立項(xiàng)，拿到立項(xiàng)批復(fù)后就開始往各個(gè)建設(shè)相關(guān)的部門跑。國土證和建設(shè)工程施工許可證是最重要的證件。而報(bào)建員的任務(wù)就是幫助公司順利取得相關(guān)證件，人脈和能力出眾的報(bào)建員能大大縮短這一過程，因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)所需的資金特別龐大，一天的利息可能就是十幾萬。所以，報(bào)建員的重要性就能得到體現(xiàn)。專業(yè)需求

大學(xué)沒有報(bào)建這方面的專業(yè)，但像土木工程、工程造價(jià)、建筑工程管理、建筑工程技術(shù)等專業(yè)還是占優(yōu)勢些的。報(bào)建過程中涉及了非常多的建筑知識，這就需要有非常深厚的相關(guān)專業(yè)知識，同時(shí)非常重要的一點(diǎn)是人際交往能力。

發(fā)展前景

報(bào)建員當(dāng)然不能長久的做，在許多房地產(chǎn)公司，報(bào)建員由于對整個(gè)項(xiàng)目的操作流程非常熟悉，往往能成長為項(xiàng)目總經(jīng)理。所以說報(bào)建員又是項(xiàng)目經(jīng)理的搖籃。編輯本段報(bào)建員崗位職責(zé)

1、負(fù)責(zé)

負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)房地產(chǎn)開發(fā)前期主管部門，完善各種具體手續(xù)，保證開發(fā)計(jì)劃順利實(shí)施。

2、負(fù)責(zé)

負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)與市政府有關(guān)部門關(guān)系，確保市政配套設(shè)施符合公司開發(fā)項(xiàng)目的需要，組織有關(guān)部門完成市政配套設(shè)計(jì)，完善小區(qū)的各種市政配套設(shè)施。

3、完善

完善房屋入住所需的各種手續(xù)，證件等。

4、參與

參與各有關(guān)單位及部門經(jīng)濟(jì)合同的談判，并及時(shí)整理已完成的合同。

5、處理

處理公司交于的其它事宜。

另外要注意的事項(xiàng)：

1、熟悉申請辦理“兩證一書”的程序以及文件、圖紙等資料的收集準(zhǔn)備工作，了解建筑物周圍的環(huán)境及“三通一平”的情況。按照建設(shè)工期的要求，積極辦理好各階段的報(bào)建手續(xù)。

2、協(xié)助領(lǐng)導(dǎo)做好項(xiàng)目的可行性研究、立項(xiàng)和設(shè)計(jì)評審、審查的對外聯(lián)系、接待工作以及施工過程中的設(shè)計(jì)變更處理。

3、了解所報(bào)項(xiàng)目的總圖設(shè)計(jì)、工程內(nèi)容和審批單位的具體要求。催辦工程項(xiàng)目的立項(xiàng)、審批等落實(shí)情況。

4、做好報(bào)建項(xiàng)目費(fèi)用的減免工作和有關(guān)設(shè)計(jì)施工的報(bào)建協(xié)調(diào)工作。

5、負(fù)責(zé)聯(lián)系工程項(xiàng)目竣工后，規(guī)劃、消防等專業(yè)部門的驗(yàn)收簽證工作。

6、負(fù)責(zé)有關(guān)報(bào)表的填寫、上報(bào)，及時(shí)向檔案、資料員移交工程報(bào)建的完成資料

第二篇：前期開發(fā)報(bào)建管理辦法

前期開發(fā)報(bào)建工作管理制度

一、目的

為規(guī)范公司工程項(xiàng)目前期開發(fā)報(bào)建工作行為及事務(wù)處理標(biāo)準(zhǔn)，使工作得以圓滿進(jìn)行，特制定本管理制度。

二、適用范圍

本制度適用于本公司工程項(xiàng)目各階段所有前期開發(fā)報(bào)建工作的進(jìn)行。

三、前期開發(fā)報(bào)建工作要求

1、工程部前期開發(fā)報(bào)建主管應(yīng)熟悉房地產(chǎn)開發(fā)全過程的程序，熟悉政府土地、規(guī)劃、建設(shè)、配套、工程管理體系的辦事程序。

2、了解開發(fā)項(xiàng)目的占地面積、容積率和綠化率等規(guī)劃指標(biāo)，項(xiàng)目紅線內(nèi)外水、電等能源配套設(shè)施情況及收費(fèi)，是否九通一平，樓盤的地理位置，交通狀況以及規(guī)劃狀況，項(xiàng)目周邊地塊供求狀況、自然條件、社會環(huán)境、周邊經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、有無政策限制等及將采取哪些節(jié)能、環(huán)保和智能化設(shè)施、物業(yè)管理方式等。

3、以項(xiàng)目為基礎(chǔ)了解施工進(jìn)度，從實(shí)際出發(fā)制定合理的工作計(jì)劃，實(shí)現(xiàn)與工程建設(shè)的統(tǒng)一、協(xié)調(diào)、同步。

4、所有有關(guān)工程項(xiàng)目的政府批件、權(quán)證資料，一經(jīng)獲得將原件并復(fù)印件轉(zhuǎn)交資料員保管，做好交接記錄工作。

5、工作進(jìn)行中，涉及費(fèi)用支出的，填寫《報(bào)批單》及《付款申請單》，由報(bào)建主管、工程部經(jīng)理、工程副總經(jīng)理、財(cái)務(wù)部、總經(jīng)理簽字同意后領(lǐng)取，將相關(guān)票據(jù)交財(cái)務(wù)部。

6、工程結(jié)束后，對工程期間工作做總結(jié)報(bào)告，交主管領(lǐng)導(dǎo)審閱。

7、搜集政府有關(guān)建筑、能源等相關(guān)政策，提前完成項(xiàng)目前期配套的計(jì)劃

工作，上報(bào)主管領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行相關(guān)決策。

8、應(yīng)定期上報(bào)工作進(jìn)度計(jì)劃及相關(guān)政策法規(guī)研究報(bào)告。

四、工程部前期開發(fā)報(bào)建主管工作職責(zé)

1、辦理從項(xiàng)目立項(xiàng)開始到申請《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》的全部手續(xù)工作。

2、辦理申請《建筑工程施工許可證》的全部手續(xù)工作。

3、辦理能源、占路、掘路、綠化、環(huán)保等相關(guān)手續(xù)。

4、協(xié)助組織工程竣工、檔案驗(yàn)收工作，辦理《房屋產(chǎn)權(quán)證》。

5、完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。

五、工作內(nèi)容

1、項(xiàng)目可行性研究階段：

（1）搜集市場相關(guān)信息，為公司決策層提供可靠數(shù)據(jù)，辦理土地準(zhǔn)備工作，制定嚴(yán)密工作計(jì)劃，計(jì)劃包括征地（買地）、拆遷、補(bǔ)償?shù)确桨?。?）測量隊(duì)測繪獲得現(xiàn)狀地形圖，填報(bào)《建設(shè)用地申請書》。（3）辦理《建設(shè)用地選址意見書》。

（4）辦理《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境影響報(bào)告表》，環(huán)保局出具《環(huán)評證明書》。

2、項(xiàng)目前期階段：

（1）繳納土地轉(zhuǎn)讓金、土地契稅，獲得《土地使用權(quán)出讓合同》、《交納土地出讓金證明》。

（2）辦理《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》?？傻玫浇?jīng)規(guī)劃部門蓋章的《現(xiàn)狀地形圖》及核發(fā)通知。

（3）辦理《土地使用權(quán)證》。配合測量隊(duì)、地籍管理部門做指界工作，獲得土地地籍圖。

（4）辦理《設(shè)計(jì)階段能源可供證明》或《大、小能源配套證明》。（5）聯(lián)系各水、電、燃?xì)?、熱力、市政等單位，了解能源和市政配套?/p>

求，配合設(shè)計(jì)單位找到能源配套接口。

（6）委托設(shè)計(jì)單位出設(shè)計(jì)方案，填報(bào)《規(guī)劃設(shè)計(jì)方案申報(bào)表》。（7）測量隊(duì)定樁、放線，交納相關(guān)費(fèi)用。（8）辦理《房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)預(yù)審》。（9）辦理《內(nèi)資企業(yè)投資項(xiàng)目備案申請》。（10）辦理建委報(bào)建工作。

（11）協(xié)助組織設(shè)計(jì)單位招標(biāo)，辦理招標(biāo)備案。

（12）各專業(yè)（水、電、燃?xì)?、熱力、市政等）設(shè)計(jì)要點(diǎn)、方案證書，交納相關(guān)費(fèi)用。

（13）辦理《建設(shè)工程消防設(shè)計(jì)審核意見書》，交納相關(guān)費(fèi)用。（14）辦理《建設(shè)工程人防設(shè)計(jì)審核意見書》，交納相關(guān)費(fèi)用。（15）辦理《供熱證明書》，交納相關(guān)費(fèi)用。

（16）辦理《綠化證明書》，如需辦理綠化遷移手續(xù)，交納相關(guān)費(fèi)用。（17）辦理《防雷證明書》。（18）辦理《大、小配套手續(xù)費(fèi)》。

（19）辦理《擴(kuò)初設(shè)計(jì)批復(fù)》，項(xiàng)目投資計(jì)劃，設(shè)計(jì)單位施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)及各專業(yè)項(xiàng)目圖紙?jiān)O(shè)計(jì)（根據(jù)專業(yè)公司要求或由專業(yè)公司設(shè)計(jì)），辦理《施工圖審查意見書》。

（20）辦理設(shè)計(jì)合同、勘察合同備案。（21）辦理《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。

3、工程招標(biāo)階段：

（1）在取得《施工圖審查意見書》后，辦理《監(jiān)理、施工單位工程招標(biāo)監(jiān)督管理》。

（2）監(jiān)理、施工單位招標(biāo)及招標(biāo)備案。

（3）辦理《工程質(zhì)量監(jiān)督申報(bào)登記書》。

（4）交納墻改費(fèi)、散裝水泥費(fèi)、安全文明施工等相關(guān)費(fèi)用。（5）辦理《工程施工許可證》。（6）辦理《售房許可證》。

4、工程施工準(zhǔn)備階段：

（1）試樁前，進(jìn)行臨時(shí)水、電的開戶，協(xié)調(diào)關(guān)系，爭取充分享受相關(guān)優(yōu)惠政策。

（2）向轄區(qū)綠化、環(huán)保、環(huán)衛(wèi)、市政、交通管理等部門辦理相關(guān)手續(xù)、交納管理費(fèi)，負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)與相關(guān)部門的關(guān)系。

5、工程施工階段：

（1）協(xié)調(diào)與質(zhì)量監(jiān)督站的關(guān)系，協(xié)助組織申報(bào)樁基、基礎(chǔ)、主體、竣工等各階段的驗(yàn)收工作，做好現(xiàn)場資料的整理、歸檔工作。

（2）能源（水、電、燃?xì)狻崃?、市政等）單位?yàn)收組織，簽訂使用正式使用協(xié)議、合同。

6、工程竣工備案驗(yàn)收階段：

（1）負(fù)責(zé)組織勘察、設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工及各專業(yè)局進(jìn)行備案工作，獲得《勘察單位工作質(zhì)量合格證明書》、《設(shè)計(jì)單位工程質(zhì)量合格證明書》、《監(jiān)理單位竣工驗(yàn)收評估報(bào)告》《施工單位質(zhì)量保修書》、《工程質(zhì)量驗(yàn)收證明書》、《建筑工程質(zhì)量監(jiān)督報(bào)告》、《工程竣工備案通知書》。

（2）組織各單位辦理工程檔案驗(yàn)收，獲得《建設(shè)工程檔案移交清冊》、《工程檔案驗(yàn)收合格證》。

（3）委托防雷、室內(nèi)空氣質(zhì)量監(jiān)測單位進(jìn)行相關(guān)監(jiān)測。

（4）組織人防監(jiān)督站進(jìn)行人防竣工驗(yàn)收工作，獲得《人防合格證明書》（5）組織消防單位進(jìn)行消防驗(yàn)收，獲得《消防驗(yàn)收意見書》

（6）組織環(huán)保單位進(jìn)行驗(yàn)收，獲得《消防影響報(bào)告》。（7）辦理《規(guī)劃驗(yàn)線合格證》（8）辦理《建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收合格證》

（9）辦理《建筑面積核定書》，辦理《房屋產(chǎn)權(quán)證》。（10）經(jīng)營管理單位竣工驗(yàn)收及資料交接工作。

第三篇：開發(fā)報(bào)建知識

房地產(chǎn)開發(fā)報(bào)建流程

一個(gè)完整的房地產(chǎn)項(xiàng)目從開始到竣工,大致可以分以下三大部分。為給那些欲進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的公司對房地產(chǎn)開發(fā)過程有一個(gè)初步的了解，現(xiàn)將房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的行政審批辦理流程簡要說明如下。

第一部分，房地產(chǎn)開發(fā)公司的準(zhǔn)備工作

在報(bào)行政機(jī)關(guān)審批之前，房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)辦理好土地出讓手續(xù)，委托有資質(zhì)的勘察設(shè)計(jì)院對待建項(xiàng)目進(jìn)行研究并制作報(bào)告書,應(yīng)附有詳細(xì)的規(guī)劃設(shè)計(jì)參數(shù)和效果圖，并落實(shí)足夠的開發(fā)資金。

第二部分，行政審批部分

根據(jù)我國當(dāng)前法律、法規(guī)、規(guī)章，房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的行政許可程序一般共分六個(gè)階段：1)選址定點(diǎn);2)規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計(jì)條件;3)初步設(shè)計(jì)及施工圖審查;4)規(guī)劃報(bào)建圖審查;5)施工報(bào)建;6)建設(shè)工程竣工綜合驗(yàn)收備案。

一、選址定點(diǎn)階段。此階段一般辦理以下事項(xiàng)：

1、計(jì)委審查可行性研究報(bào)告和進(jìn)行項(xiàng)目立項(xiàng)。

2、國土資源局進(jìn)行土地利用總體規(guī)劃和土地供應(yīng)方式的審查。

3、建委辦理投資開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)條件意見書。

4、環(huán)保局辦理生產(chǎn)性項(xiàng)目環(huán)保意見書(表)。

5、文化局、地震局、園林局、水利局對建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查。

6、規(guī)劃部門辦理項(xiàng)目選址意見書。

二、規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計(jì)條件階段，此階段辦理以下一般事項(xiàng)：

1、人防辦進(jìn)行人防工程建設(shè)布局審查。

2、國土資源局辦理土地預(yù)審。

3、公安消防支隊(duì)、公安交警支隊(duì)、教育局、水利局、城管局、環(huán)保局、園林局、文化局對建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查。

4、規(guī)劃部門對規(guī)劃總圖進(jìn)行評審，核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。

5、規(guī)劃部門確定建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計(jì)條件。

三、初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)審查，此階段辦理以下一般事項(xiàng)：

1、規(guī)劃部門對初步設(shè)計(jì)的規(guī)劃要求進(jìn)行審查。

2、公安消防支隊(duì)對初步設(shè)計(jì)的消防設(shè)計(jì)進(jìn)行審查。

3、公安局交警支隊(duì)對初步設(shè)計(jì)的交通條件進(jìn)行審查。

4、人防辦對初步設(shè)計(jì)的人防設(shè)計(jì)進(jìn)行審查。

5、國土資源局進(jìn)行用地預(yù)審。

6、市政部門、環(huán)保局、衛(wèi)生局、地震局等相關(guān)部門對初步設(shè)計(jì)的相關(guān)專業(yè)內(nèi)容進(jìn)行審查。

7、建委制發(fā)初步設(shè)計(jì)批復(fù)，并對落實(shí)初步設(shè)計(jì)批準(zhǔn)文件的要求進(jìn)行審查。

8、建委對施工圖設(shè)計(jì)文件進(jìn)行政策性審查，根據(jù)業(yè)主單位意見，核發(fā)技術(shù)性審查委托通知單。

9、建委根據(jù)施工圖設(shè)計(jì)文件審查機(jī)構(gòu)發(fā)出的《建設(shè)工程施工圖設(shè)計(jì)文件審查報(bào)告》，發(fā)放《建設(shè)工程施工圖設(shè)計(jì)文件審查批準(zhǔn)書》。

四、規(guī)劃報(bào)建圖審查階段，此階段辦理以下一般事項(xiàng)：

1、公安消防支隊(duì)進(jìn)行消防設(shè)計(jì)審查。

2、人防辦進(jìn)行人防設(shè)施審查。

3、建委、市政部門、園林局、環(huán)保局、衛(wèi)生局按職責(zé)劃分對相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查。

4、規(guī)劃部門對變更部分的規(guī)劃設(shè)計(jì)補(bǔ)充核準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，在建設(shè)單位繳納有關(guān)規(guī)費(fèi)后，核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》(副本)。

五、施工報(bào)建階段，此階段辦理以下一般事項(xiàng)：

1、建設(shè)單位辦理施工報(bào)建登記。

2、建設(shè)方對工程進(jìn)行發(fā)包，確定施工隊(duì)伍。招標(biāo)類工程通過招標(biāo)確定施工隊(duì)伍，非招標(biāo)類工程直接發(fā)包。

3、建委組織職能部門對工程開工條件進(jìn)行審查，核發(fā)《建筑工程施工許可證》。

六、商品房預(yù)售許可階段，此階段辦理以下一般事項(xiàng)：

由房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，核發(fā)《商品房預(yù)售許可證》。

開發(fā)企業(yè)申請辦理《商品房預(yù)售許可證》應(yīng)當(dāng)提交下列證件(復(fù)印件)及資料：

1、以下證明材料：

(1)已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書;

(2)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證;

(3)按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。

2、開發(fā)企業(yè)的《營業(yè)執(zhí)照》和資質(zhì)等級證書;

3、工程施工合同;

4、商品房預(yù)售方案。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說明商品房的位置、裝修標(biāo)準(zhǔn)、竣工交付日期、預(yù)售總面積、交付使用后的物業(yè)管理等內(nèi)容，并應(yīng)當(dāng)附商品房預(yù)售總平面圖、分層平面圖。

七、建設(shè)工程竣工綜合驗(yàn)收備案階段，此階段辦理以下一般事項(xiàng)：

1、建筑工程質(zhì)量監(jiān)督站(機(jī)構(gòu))對建設(shè)單位提供的竣工驗(yàn)收報(bào)告進(jìn)行備案審查。

2、財(cái)政部門對建設(shè)項(xiàng)目應(yīng)繳納的行政事業(yè)性收費(fèi)和基金進(jìn)行核實(shí)驗(yàn)收。

3、規(guī)劃部門、市政部門、水利局、環(huán)保局、文化局、衛(wèi)生局、公安消防支隊(duì)、園林局以及其他需要參加驗(yàn)收的部門，按照法律、法規(guī)、規(guī)章的有關(guān)規(guī)定對相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行驗(yàn)收。規(guī)劃部門根據(jù)上述部門和本部門驗(yàn)收情況核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》(正本)。

4、建委綜合各部門驗(yàn)收、審查意見，對符合審核標(biāo)準(zhǔn)和要求的，出具建設(shè)工程項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收備案證明;不符合標(biāo)準(zhǔn)或要求的，作退件處理并要求限期整改。

第三部分 房地產(chǎn)項(xiàng)目權(quán)屬初始登記階段

1、由房管局核準(zhǔn)新建商品房所有權(quán)初始(大產(chǎn)權(quán)證)登記。

2、開發(fā)商應(yīng)提交材料：

(1)申請書;

(2)企業(yè)營業(yè)執(zhí)照;

(3)用地證明文件或者土地使用權(quán)證;

(4)建設(shè)用地規(guī)劃許可證;

(5)建設(shè)工程規(guī)劃許可證;

(6)施工許可證;

(7)房屋竣工驗(yàn)收資料

(8)房屋測繪成果;

(9)根據(jù)有關(guān)規(guī)定應(yīng)當(dāng)提交的其他文件。

以上幾個(gè)階段，需增加或減少的相關(guān)事項(xiàng)及時(shí)限，各地根據(jù)實(shí)際情況，會有不同的差異。各個(gè)程序的辦理時(shí)間，絕大部分都少于15天，一般在7天內(nèi)。所需要的費(fèi)用，由于相當(dāng)部分屬于地方收費(fèi)，所以就不再明細(xì)列表，更何況相對于房地產(chǎn)開發(fā)所獲得的利潤，行政審批費(fèi)用可以忽略不計(jì)。開發(fā)報(bào)建員的工作內(nèi)容

1、熟悉申請辦理“兩證一書”的程序以及文件、圖紙等資料的收集準(zhǔn)備工作，了解建筑物周圍的環(huán)境及“三通一平”的情況。按照建設(shè)工期的要求，積極辦理好各階段的報(bào)建手續(xù)。

2、協(xié)助科長做好項(xiàng)目的可行性研究、立項(xiàng)和設(shè)計(jì)評審、審查的對外聯(lián)系、接待工作以及施工過程中的設(shè)計(jì)變更處理。

3、了解所報(bào)項(xiàng)目的總圖設(shè)計(jì)、工程內(nèi)容和審批單位的具體要求。催辦工程項(xiàng)目的立項(xiàng)、審批等落實(shí)情況。

4、做好報(bào)建項(xiàng)目費(fèi)用的減免工作和有關(guān)設(shè)計(jì)施工的報(bào)建協(xié)調(diào)工作。

5、負(fù)責(zé)聯(lián)系工程項(xiàng)目竣工后，規(guī)劃、消防等專業(yè)部門的驗(yàn)收簽證工作。

6、負(fù)責(zé)有關(guān)報(bào)表的填寫、上報(bào)，及時(shí)向檔案、資料員移交工程報(bào)建的完成資料。

7、完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。

注：

“兩證一書”是對中國城市規(guī)劃實(shí)施管理的基本制度的通稱，即城市規(guī)劃行政主管部門核準(zhǔn)發(fā)放的建設(shè)項(xiàng)目選址意見書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證，根據(jù)依法審批的城市規(guī)劃和有關(guān)法律規(guī)范，對各項(xiàng)建設(shè)用地和各類建設(shè)工程進(jìn)行組織、控制、引導(dǎo)和協(xié)調(diào)，使其納入城市規(guī)劃的軌道。根據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》，城鎮(zhèn)規(guī)劃管理實(shí)行由縣規(guī)劃建設(shè)行政主管部門核發(fā)選址意見書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證的制度，簡稱“一書兩證”。

《建設(shè)項(xiàng)目選址意見書》是將計(jì)劃管理與規(guī)劃管理有機(jī)結(jié)合的成功經(jīng)驗(yàn)的總結(jié)。城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的建設(shè)工程的選址和布局必須符合城市規(guī)劃，設(shè)計(jì)任務(wù)書報(bào)請批準(zhǔn)時(shí)，必須附有城市規(guī)劃行政主管部門的選址意見書。

目的：①是城市規(guī)劃行政主管部門審核建設(shè)項(xiàng)目選址的法定憑證。②是土地部門提供土地，計(jì)劃部門項(xiàng)目立項(xiàng)的依據(jù)。③設(shè)計(jì)任務(wù)書（可行性研究報(bào)告）報(bào)請批準(zhǔn)時(shí)，必須附有城市規(guī)劃行政主管部核發(fā)的選址意見書。

《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》是建設(shè)單位向國土資源行政主管部門申請征用、劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認(rèn)建設(shè)項(xiàng)目位置和范圍符合城市規(guī)劃的法定憑證，是保證城市土地合理使用，防止和減少違法占地的有效措施。建設(shè)單位或者個(gè)人在取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證后，方可向縣級以上地方人民政府國土資源行政主管部門申請用地，經(jīng)縣級以上人民政府審查批準(zhǔn)后，由國土資源行政主管部門劃撥、征用土地。

核發(fā)的目的：確保土地利用符合城市規(guī)劃，維護(hù)建設(shè)單位按照城市規(guī)劃使用土地的合法權(quán)益。

法律后果：按照有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)商即使取得建設(shè)用地的批準(zhǔn)文件，但如未取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》而占用土地的，其建設(shè)用地批準(zhǔn)文件無效。

《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》是有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證。在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)新建、擴(kuò)建和改建建筑物、構(gòu)筑物、道路、管線和其他工程設(shè)施，必須持有關(guān)批準(zhǔn)文件向城市規(guī)劃行政主管部門提出申請，由城市規(guī)劃行政主管部門根據(jù)城市規(guī)劃提出的規(guī)劃設(shè)計(jì)要求，核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證件。建設(shè)單位或者個(gè)人在取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證后，方可辦理開工手續(xù)。

核發(fā)的目的：確認(rèn)有關(guān)建設(shè)活動的合法地位，保證有關(guān)建設(shè)單位和個(gè)人的合法權(quán)益。法律后果：房地產(chǎn)商如未取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》或者違反《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》的規(guī)定進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，嚴(yán)重影響城市規(guī)劃的，由城市規(guī)劃行政主管部門責(zé)令停止建設(shè)，限期拆除或者沒收違法建筑物、構(gòu)筑物及其他設(shè)施，對有關(guān)責(zé)任人員，可由所在單位或者上級主管機(jī)關(guān)給予行政處分。

“兩證一書”的辦理：

一、選址意見書只是劃撥的土地才辦；

二、關(guān)于辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證所需資料、經(jīng)過按程序?qū)徟脑摰貕K的詳細(xì)規(guī)劃（由具有規(guī)劃資質(zhì)的編制單位出圖）2、發(fā)改委立項(xiàng)，只需寫個(gè)報(bào)告，批了就行了 3、項(xiàng)目的環(huán)境影響評價(jià)審批（環(huán)保局）4、與國土局簽訂的土地出讓合同

5、地塊的紅線圖。應(yīng)由有測繪資質(zhì)的單位出具現(xiàn)狀圖，在現(xiàn)狀圖的基礎(chǔ)上畫紅線圖，可以是規(guī)劃科直接畫。

三、關(guān)于建設(shè)工程規(guī)劃許可證所需資料 1、申請表及申請報(bào)告

2、申請人身份證明及經(jīng)辦人法人委托書，法人身份證，組織機(jī)構(gòu)代碼，開發(fā)資質(zhì)； 3、經(jīng)效驗(yàn)的土地使用權(quán)屬證明及宗地圖

4、經(jīng)效驗(yàn)的建設(shè)用地規(guī)劃許可證復(fù)印件及紅線圖

5、經(jīng)批準(zhǔn)的規(guī)劃條件（拿投標(biāo)書時(shí)里面有幾個(gè)數(shù)字），土地出讓合同

6、經(jīng)批準(zhǔn)的修建性詳細(xì)規(guī)劃，定位圖，豎向圖。（一般由市長審批，定位圖、豎向圖在詳細(xì)規(guī)劃中）

7、需要相關(guān)行業(yè)主管部門審查的審批意見（發(fā)改委、環(huán)保局、圖審辦、人防）

8、經(jīng)批準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目單體設(shè)計(jì)方案和立面效果圖

9、建設(shè)工程規(guī)劃咨詢報(bào)告（有資質(zhì)的規(guī)劃咨詢中心出具）10、全套施工圖一份（含總平面圖）及電子文檔

房地產(chǎn)開發(fā)報(bào)建知識

一、什么叫做房地產(chǎn) 是房產(chǎn)和地產(chǎn)的統(tǒng)稱。

二、土地使用權(quán)的概念

1、行政劃撥方式（政府，土地使用權(quán)，無償，使用者）

2、地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式（買賣、贈與等）

3、政府出讓方式： 1）招標(biāo)：

招標(biāo)就是指在一定范圍內(nèi)公開貨物、工程或者服務(wù)采購的條件和要求，邀請眾多投標(biāo)人參加投標(biāo)，并按照規(guī)定程序從中選擇交易對象的一中市場交易行為。招標(biāo)的方式：①公開招標(biāo)；②邀請招標(biāo) 招標(biāo)代理：

招標(biāo)人有權(quán)自行選擇招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)，委托其辦理招標(biāo)事宜。

招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)是依法設(shè)立從事招標(biāo)代理業(yè)務(wù)并提供服務(wù)的社會中介組織。招標(biāo)出讓程序：

A.市國土局制定出讓土地招標(biāo)方案，報(bào)經(jīng)市政府批準(zhǔn)發(fā)布招標(biāo)公告；

B.有意投標(biāo)人到指定地點(diǎn)購買土地使用規(guī)劃、投標(biāo)須知、土地投票書、土地使用合同書文本及其他有關(guān)文件；

C.市國土局向有意投標(biāo)者解答有關(guān)出讓土地法規(guī)及出讓有關(guān)問題；

D.投標(biāo)者在規(guī)定的投標(biāo)截止日期前繳納保證金，并將密封后的投標(biāo)書投入標(biāo)箱； E.市國土局組織有關(guān)部門組成評標(biāo)委員會，主持開標(biāo)、評標(biāo)、決標(biāo)工作；

F.對有效標(biāo)書進(jìn)行評審，市國土局向中標(biāo)者發(fā)出中標(biāo)證明書，未中標(biāo)者由市國土局退還保證金；

G.中標(biāo)者在規(guī)定時(shí)間內(nèi)與市國土局及市政府賦予土地出讓職能的土地管理部門簽訂土地出讓合同，并繳納定金；

H.中標(biāo)者按合同規(guī)定支付全部出讓金后，到市國土局辦理土地使用權(quán)登記，領(lǐng)取土地使用證。2）拍賣：

拍賣是以公開競價(jià)的形式，將特定物品或者財(cái)產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)讓給最高應(yīng)價(jià)者的買賣方式。拍賣方式的特點(diǎn)：

①通過拍賣的形式進(jìn)行買賣而轉(zhuǎn)移拍賣標(biāo)的物； ②最高應(yīng)價(jià)者獲得標(biāo)的物； ③拍賣行業(yè)具有中介服務(wù)性質(zhì)。拍賣方式的程序：

A.市國土局制定出讓土地拍賣方案，報(bào)經(jīng)市政府批準(zhǔn)后，發(fā)布拍賣土地公告； B.市國土局向競爭者提供土地使用合同書文本，土地使用規(guī)劃及其他有關(guān)文件； C.驗(yàn)證競買者資格，發(fā)放標(biāo)牌；

D.市國土局主持拍賣競買，簡單介紹拍賣地塊情況，宣布拍賣起價(jià)； E.競買者舉牌應(yīng)價(jià)；

F.競買獲勝者按土地出讓合同規(guī)定，在付款時(shí)限內(nèi)向市國土局及市政府賦予土地出讓職能的土地管理部門付清全部土地出讓金；

G.競買獲勝者付清全部土地出讓金后30日內(nèi)，到國土局辦理土地使用權(quán)登記手續(xù)，領(lǐng)取國有土地使用證。3）掛牌 掛牌出讓是指出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告的期限將擬出讓宗地的交易條件在制定的土地交易場所掛牌公布，接受競買的報(bào)價(jià)申請并更新掛牌價(jià)格，根據(jù)掛牌期限截止時(shí)的出價(jià)結(jié)果確定土地使用者的行為。掛牌出讓方式的特點(diǎn)： ①公開公正公平

②時(shí)間長，允許多次報(bào)價(jià)，有利于投資者理性決策和競爭 ③操作簡單，便于開展工作

④有利于土地有形市場的形成和運(yùn)作。土地掛牌出讓的程序：

A.發(fā)布掛牌公告：出讓人至少在掛牌開始日前20天發(fā)布掛牌公告，公布掛牌出讓宗地的基本情況和掛牌時(shí)間、地點(diǎn)；

B.出售掛牌文件：在掛牌公告規(guī)定時(shí)間內(nèi)出售掛牌文件，并組織現(xiàn)場勘探；

C.受理競買申請：在掛牌公告規(guī)定時(shí)間內(nèi)，競買人持競買申請書、營業(yè)執(zhí)照副本、房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證明、法定代表人身份證復(fù)印件辦理競買申請，繳納競買保證金；

D.審查掛牌資格：根據(jù)掛牌文件要求，對競買人的開發(fā)資質(zhì)、誠信記錄等進(jìn)行審查，對符合條件的通知其參加掛牌活動；

E.掛牌：在掛牌公告規(guī)定的時(shí)間和交易場所，出讓人將宗地的地塊情況、最新報(bào)價(jià)情況等信息掛牌公告，并不斷接受新的報(bào)價(jià)，更新現(xiàn)實(shí)掛牌報(bào)價(jià)；

F.揭牌：在掛牌公告規(guī)定的截止時(shí)間確定競買人，竟得與出讓人簽訂成交確認(rèn)書，同時(shí)繳納定金；

G.公布成交結(jié)果：掛牌活動結(jié)束后10個(gè)工作日內(nèi)，出讓人將掛牌出讓結(jié)果在土地有形市場或者指定的場所、媒介公布，并退還競買保證金。

（三）關(guān)于土地

一、土地分類：

A、按照開發(fā)利用：生地和熟地；

B、按照建筑功能：建筑用地和非建筑用地；

C、按照用途：居住用地（住宅建筑物及其配套設(shè)施所占用地）、商業(yè)服務(wù)用地（各種商店等占用的地）、工業(yè)用地（獨(dú)立設(shè)置的工廠等用地）、倉儲用地（指國家、省及地方的儲備、中轉(zhuǎn)等用地）、市政公共設(shè)施用地（自來水廠、供熱中心等用地）、交通用地（公路、鐵路、民用機(jī)場）、綠化用地（公園、動物園、植物園等）、特殊用地等； D、按照國家土地利用總體規(guī)劃制度分：農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地。

二、怎么體現(xiàn)土地的所有權(quán)和使用權(quán)？ 土地使用年限：指國家將土地使用權(quán)出讓給土地使用者，雙方約定土地使用者可以使用的年限。

1）土地使用權(quán)出讓年限： A、居住用地70年；

B、工業(yè)用地、教育、科技、文化衛(wèi)生、體育及綜合或其他用地50年； C、商業(yè)、旅游、娛樂用地40年； 2）土地使用年限到期后如何處理： A、國家有權(quán)無條件的收回該土地；

B、建筑主體經(jīng)質(zhì)控部門檢驗(yàn)后不屬危房：

C、項(xiàng)目的存在不影響城市規(guī)劃，不影響市容，只要向政府繳納土地出讓金可以繼續(xù)使用。

三、房地產(chǎn)市場 A、一級市場：以土地為主體（亦稱土地市場、土地交易市場）；

B、二級市場：開發(fā)商獲得土地后，投入一定的資金建設(shè)，通過有償或贈與將產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)賣給需求者（新建商品房的買賣市場）；

C、三級市場：房屋在消費(fèi)市場的在此流通，包括：買賣、抵押、轉(zhuǎn)讓、租賃（二手房）；

四、零散的名詞概念

1、生地：是指可能為房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營活動所利用，但尚未開發(fā)的農(nóng)地和荒地，一般該類土地離城鎮(zhèn)較遠(yuǎn)，無市政基礎(chǔ)設(shè)施，未開發(fā)利用。

2、熟地：是指已完成市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的土地，達(dá)到“三通一平”或“七通一平”施工條件的土地。

3、三通一平：水通、電通、路通和場地平整。

4、七通一平：水通（給水通和排水通）、電通、路通、訊通、氣通、暖通、郵通和場地平整。

5、飛地：又稱插花地，指土地所有權(quán)人或者使用權(quán)人的土地部分或全部被他人土地包圍的。

6、毛地：主要是城市中需要拆遷而尚未拆遷的土地，即已用地上建筑物及附屬設(shè)施的、將被改建的土地。

7、宗地：是地籍的最小單元，是指以權(quán)屬界線組成的封閉地塊。

8、土地級別：是指根據(jù)土地利用價(jià)值及所處的地段繁華程度的不同而劃分的土地等級。

9、炒地皮：是指對到手的土地使用權(quán)進(jìn)行的轉(zhuǎn)售，常指土地投機(jī)商在對某地段土地與其地價(jià)呈上漲趨勢的評估的前提下，買下地皮（即土地使用權(quán)），等到地價(jià)達(dá)到預(yù)期價(jià)位才出手牟利，以獲得囤積土地的高利潤行為。

10、三區(qū)六線

“三區(qū)”：是指鎮(zhèn)域范圍內(nèi)確定的不準(zhǔn)建設(shè)區(qū)（區(qū)域綠地）、非農(nóng)建設(shè)區(qū)（城鎮(zhèn)建設(shè)區(qū)）、控制發(fā)展區(qū)（發(fā)展備用地）三大類型地區(qū)的規(guī)模和范圍。

用地紅線：是指圍起一塊土地的坐標(biāo)點(diǎn)的連線，線內(nèi)的地塊就是取得使用權(quán)的土地范圍，一般用紅線標(biāo)識。

但在實(shí)際實(shí)施中，一般要“退紅線”，即在紅線基礎(chǔ)上再向內(nèi)退讓一定距離作為緩沖帶，各地規(guī)定的具體數(shù)字不同，主要是為了以后城市的發(fā)展考慮，退讓部分不得占用，但同樣要算在用地面積內(nèi)。

建筑紅線：是指建筑控制線，是建筑物基底位置（外墻、臺階等）的界限，任何臨街的建筑物或構(gòu)筑物不得超越此界限。

城市黃線：是指對城市發(fā)展全局有影響的、城市規(guī)劃中確定的、必須控制的城市基礎(chǔ)設(shè)施用地的控制界限。

城市藍(lán)線：是指城市規(guī)劃確定的江、河、湖、庫、渠和濕地等城市地表水體保護(hù)和控制的地域界限。

城市綠線：是指城市規(guī)劃的綠地范圍，此范圍內(nèi)只能進(jìn)行綠化，不得改做它用。

城市紫線：是指國家歷史文化名城內(nèi)的歷史文化街區(qū)及省、自治區(qū)、直轄市人民政府公布的歷史文化街區(qū)保護(hù)范圍界限。

11、各類面積概念：

建設(shè)用地面積：也稱總占地面積，是指城市規(guī)劃部門確定的建設(shè)用地范圍的水平投影面積，不包括代征用地。

總建筑面積：也叫展開面積，是指建筑物各層水平投影面積的總和。小區(qū)總建筑面積：是指小區(qū)內(nèi)住宅、公建和人防地下室面積總和。建筑基底面積：是指建筑物首層面積總和。

使用面積：是指建筑物中直接為生產(chǎn)或生活使用的凈面積，在住宅中也稱為“居住面積”。結(jié)構(gòu)面積：指建筑物中各層平面中的墻、柱等結(jié)構(gòu)所占面積的總和。

輔助面積：各層中為輔助生產(chǎn)或生活活動所占的凈面積總和，如樓梯、走道等。

公用面積：住宅的公用面積是指住宅樓內(nèi)為住戶出入方便、正常交往、保障生活所設(shè)置的公共走廊、樓梯、電梯間、水箱間等所占面積的總和。開發(fā)商在出售商品房時(shí)計(jì)算的建筑面積存在公共面積的分?jǐn)倖栴}。實(shí)用面積：它是建筑面積扣除公共分?jǐn)偯娣e后的余額。居住面積住宅的居住面積是指住宅建筑各層平面中直接供住戶生活使用的居室凈面積之和。

凈面積：所謂凈面積就是要除去墻、柱等建筑構(gòu)件所占有的水平面積（即結(jié)構(gòu)面積）。一般作為衡量居住水平的面積指標(biāo)。

計(jì)租面積：作為計(jì)算房租的面積。在住房制度改革中，作出統(tǒng)一規(guī)定，住宅用房按使用面積計(jì)算，包括居室、客廳、衛(wèi)生間、廚房、過道、樓梯、陽臺（閉合式按一半計(jì)算）、壁櫥等。非住宅用房按建筑面積計(jì)算。容積率：容積率是建筑總面積與建筑用地面積的比。例如，在1萬平方米的土地上，有4000平方米的建筑總面積，其容積率為0.4。

得房率：得房率是指套內(nèi)建筑面積與套（單元）建筑總面積之比。套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺建筑面積。套（單元）建筑面積=套內(nèi)建筑總面積+分?jǐn)偟墓媒ㄖ偯娣e。

開間：住宅設(shè)計(jì)中，住宅的寬度是指一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮之間的實(shí)際距離。因?yàn)槭蔷鸵蛔匀婚g的寬度而言，故又稱開間。住宅開間一般不超過3.0米~3.9米，磚混結(jié)構(gòu)住宅開間一般不超過3.3米。規(guī)定較小的開間尺度，可縮短樓板的空間跨度，增強(qiáng)住宅結(jié)構(gòu)整體性、穩(wěn)定性和抗震性。開間5米以上，進(jìn)深7米以上的大開間住宅可為住戶提供一個(gè)40~50平方米甚至更大的居住空間，與同樣建筑面積的小開間住宅相比，承重墻減少一半，使用面積增加2%，便于靈活隔斷、裝修改造。

建筑密度：也稱建筑覆蓋率，是指建筑基底面積占建設(shè)用地面積的百分比，它反映的是一定用地范圍內(nèi)的建筑密集程度。

進(jìn)深：進(jìn)深在建筑學(xué)上是指一間獨(dú)立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻壁的實(shí)際長度。進(jìn)深大的住宅可以有效地節(jié)約用地，但為了保證建成的住宅可以有良好的自然采光和通風(fēng)條件，住宅的進(jìn)深在設(shè)計(jì)上有一定的要求，不宜過大。目前我國大量城鎮(zhèn)住宅房間的進(jìn)深一般要限定在5米左右，不能任意擴(kuò)大。

套內(nèi)面積：套內(nèi)面積俗稱“地磚面積”。它是在實(shí)用面積的基礎(chǔ)上扣除柱體、墻體等占用空間的建筑物后的一個(gè)內(nèi)容空間的概念。動既有章可循，也有利可圖，吸引居民和機(jī)構(gòu)投資住房租賃市場。

公攤面積：商品房分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e主要有兩部分組成：1.電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備室、公共門廳和過道等功能上為整樓建筑服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積； 2.各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的50%?？⒐っ娣e：竣工面積是指竣工的各幢房屋建筑面積之和。房屋建筑的竣工應(yīng)是按照設(shè)計(jì)要求全部完工，經(jīng)驗(yàn)收合格的建筑。公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)：將整棟建筑物的公用建筑面積除以整棟建筑物的各套套內(nèi)建筑面積之和，得到建筑的公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)。

共有建筑面積：房屋系指各產(chǎn)權(quán)主共同占有或共同使用的建筑面積。

銷售面積：為整幢商品房的建筑面積（地下室作為人防工程的，應(yīng)從整幢商品房的建筑面積中扣除）。------商品房按“套”或“單元”出售，其銷售面積為購房者所購買的套內(nèi)或單元建筑面積（以下簡稱套內(nèi)建筑面積）與應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e之和。輔助面積：輔助面積是指住宅建筑各層中不直接供住戶生活的室內(nèi)凈面積。包括過道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、起居室、貯藏室等。征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)：是指在市鎮(zhèn)行政區(qū)的土地根據(jù)政府總體規(guī)劃確定的用地范圍內(nèi)，依據(jù)土地類型、土地年產(chǎn)值、土地區(qū)位登記、農(nóng)地用等級、人均耕地?cái)?shù)量、土地供求關(guān)系、當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平和城鎮(zhèn)居民最低生活水平保障等因素，再依據(jù)片區(qū)劃分用于征地補(bǔ)償綜合計(jì)算的標(biāo)準(zhǔn)。拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整由市縣人民政府公布。我國法律規(guī)定各地政府應(yīng)根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平。當(dāng)?shù)厝司杖朐鲩L幅度等情況，每2至3年對征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整，逐步提高征地補(bǔ)償水平。目前實(shí)施的征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)已超過規(guī)定年限的省份如未及時(shí)調(diào)整，將不予通過用地審查。各類具體的價(jià)格補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)由區(qū)縣物價(jià)局依據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)水平和人均收入水平等情況進(jìn)行定價(jià)。征地補(bǔ)償費(fèi)用項(xiàng)目：

1、土地補(bǔ)償費(fèi)：用地單位依法對被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織因其土地被征用造成經(jīng)濟(jì)損失而支付的一種經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。

2、青苗補(bǔ)償費(fèi)：用地單位對被征用土地上的青苗因征地受到毀損，向種植該青苗的單位和個(gè)人支付的一種補(bǔ)償費(fèi)用。

3、附著物補(bǔ)償費(fèi)：用地單位對被征用土地上的附著物，如房屋、其它設(shè)施，因征地被毀損而向該所有人支付的一種補(bǔ)償費(fèi)用。

4、安置補(bǔ)助費(fèi)：用地單位對被征地單位安置因征地所造成的富余勞動力而支付的補(bǔ)償費(fèi)用。

第四篇：關(guān)于房地產(chǎn)前期開發(fā)報(bào)建工作的認(rèn)識與體會

關(guān)于房地產(chǎn)前期開發(fā)報(bào)建工作的認(rèn)識與體會

房地產(chǎn)開發(fā)是一項(xiàng)綜合性很強(qiáng)的系統(tǒng)工程。整個(gè)開發(fā)流程是從拿地前的可行性分析到項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)再到施工、經(jīng)營銷售最后驗(yàn)收交付的一個(gè)持續(xù)性過程。這個(gè)過程具有涉及面廣、開發(fā)周期長、投入資金大、環(huán)節(jié)繁多等特征。其中涉及多個(gè)政府部門對每一環(huán)節(jié)的審批和監(jiān)管。任何環(huán)節(jié)的變化,都可能導(dǎo)致項(xiàng)目周期拉長、成本上升等風(fēng)險(xiǎn)。因此,項(xiàng)目開發(fā)必須遵循一定的程序,科學(xué)地開展工作。

作為開發(fā)企業(yè)開發(fā)一個(gè)項(xiàng)目，報(bào)建流程貫穿于整個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)流程之中，每個(gè)環(huán)節(jié)必須要經(jīng)過政府相關(guān)職能部門和各相關(guān)機(jī)構(gòu)的登記審核，并嚴(yán)格按照有關(guān)的法定程序進(jìn)行。各種相關(guān)性手續(xù)及政府部門的批文是項(xiàng)目得以順利開展的重要“通行證”。因此開發(fā)企業(yè)的報(bào)建流程管理工作構(gòu)成了房地產(chǎn)企業(yè)流程管理的重要組成部分。在整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)流程中，開發(fā)企業(yè)在政府各相關(guān)部門的監(jiān)督管理下，通過內(nèi)部各組織部門間經(jīng)營活動的相互協(xié)調(diào)，并不斷從政府各監(jiān)督管理部門獲取且反饋信息以最終完成項(xiàng)目開發(fā)目標(biāo)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益，報(bào)建顯得尤為重要和關(guān)鍵。作為前期報(bào)建人，腦海中要始終強(qiáng)調(diào)時(shí)間管理的重要性并尋找優(yōu)化報(bào)建流程中的關(guān)鍵路線，壓縮整個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)時(shí)間，提高自身資源整合能力和項(xiàng)目運(yùn)作水平，防范并有效降低風(fēng)險(xiǎn)，增強(qiáng)企業(yè)的市場競爭力將是前期報(bào)建工作的核心。

作為前期報(bào)建人員日常工作中須做到“準(zhǔn)、快”相對應(yīng)的是“兩拿”：

一是“拿人”。“拿人”是前期報(bào)建工作重點(diǎn)，關(guān)于人一定要認(rèn)一個(gè)“準(zhǔn)”字。從“拿地”到“拿證”到建設(shè)要行走于大大小小的幾十個(gè)政府部門之間，最常涉及的幾個(gè)部門：規(guī)劃局、國土局、建設(shè)局、房管局、消防局、環(huán)保局、人防辦、市政主管部門、水電燃?xì)飧髦鞴懿块T，要尤為重視“準(zhǔn)”字。這里要著重關(guān)注幾門學(xué)問：一是政策解讀，這些主管部門的人員可以說水平不一，學(xué)院派、江湖派、行政派魚龍混雜。遇到懂行的交朋友拜師，遇到不懂行的咱們出主意，有條件上，沒條件創(chuàng)造條件上。朋友幫你，一定要幫朋友想好退路?！八嘉！⑺纪?、思變”這是為官者的做事本質(zhì)原則。業(yè)務(wù)熟練政策清晰，換位思考，他們也愿意交這樣的朋友，這也是魅力所在之處。二是人脈梳理，理清這張網(wǎng)似乎事情就已經(jīng)成功了一半，公司治理、渠道建立、“上壓、下供”法等都是其精髓所在。前期報(bào)建工作中如何處理職能部門中層領(lǐng)導(dǎo)關(guān)系，是報(bào)建工作成果的關(guān)鍵，每個(gè)部門的科室約四五人，根據(jù)行政管理的流程，主要的具體事務(wù)都是由中層負(fù)責(zé)開展，提供決策，所以職能部門的中層起到了承上啟下的作用。有些時(shí)候還需要通過不同途徑熟知哪些平行的科室中層之間關(guān)系融洽程度，避免陷入內(nèi)部人際之爭。

二是“拿證”。拿證本身是個(gè)程序化的過程，但牽扯到時(shí)間成本而連鎖帶來的利益及現(xiàn)金流問題，所以要突出一個(gè)“快”字。

由于前期報(bào)建工作貫穿于房地產(chǎn)開發(fā)的全過程，從頭到尾涉及多個(gè)節(jié)點(diǎn)，環(huán)環(huán)相扣、緊密相連。除了能夠快速完成每個(gè)節(jié)點(diǎn)的報(bào)建工作外，還需要根據(jù)項(xiàng)目的開發(fā)計(jì)劃、經(jīng)營目標(biāo)等要求，進(jìn)行統(tǒng)籌安排，孰先孰后、孰重孰輕、孰緩孰急要了然于胸，做到游刃有余。其次前期部作為企業(yè)對外的一個(gè)窗口日常工作中存在著大量的溝通和協(xié)調(diào)工作，所以需要有較高的情商、善于溝通和交流。對待工作要有嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓ぷ鲬B(tài)度，切實(shí)維護(hù)企業(yè)利益與形象，在工作上要做到“三勤”即嘴勤、手勤、腿勤，不斷加強(qiáng)對公司、項(xiàng)目及專業(yè)技術(shù)的了解和認(rèn)識，要有扎實(shí)的理論基礎(chǔ)、不斷加強(qiáng)學(xué)習(xí)具有豐富的知識儲備和靈活多變的思維，只有這樣才能更好地與政府職能部門溝通，完成既定的工作目標(biāo)。同時(shí)做到及時(shí)了解政府相關(guān)政策、法規(guī)，讓公司最大化地利用政策從而達(dá)到項(xiàng)目的有序開展和優(yōu)化成本的作用。

報(bào)建工作中有各種各樣的方法和手段，但是最基本還要合乎規(guī)范規(guī)定，即使要突破也要遵循規(guī)定的流程程序，現(xiàn)在的各職能部門在審查過程中基本執(zhí)行行政規(guī)定和許可范圍。所以要細(xì)致了解各職能部門的審查標(biāo)準(zhǔn)、依據(jù)法規(guī)規(guī)范和報(bào)建資料內(nèi)容的重點(diǎn)與核心，分清哪些是必須的，哪些是可以妥協(xié)的，做到心中有數(shù)。

酒桌文化很有文章，中國人的感情都是喝出來的，這是一句俗話，作為前期報(bào)建人都不得不面對這個(gè)讓人汗顏的現(xiàn)狀。在開發(fā)報(bào)建工作中，這份“酒桌情”確實(shí)會起到不小的作用，平時(shí)或在周末時(shí)要經(jīng)常創(chuàng)造一些可以增進(jìn)交流機(jī)會的場合，畢竟想和政府部門做好關(guān)系，要有一個(gè)場合和橋梁，在推杯換盞中，話語越來愈多，在半醉半醒中大家有了溝通的共同語言，其中需要注意的一點(diǎn)是吃飯就是吃飯，盡量避免提工作，當(dāng)你再去的時(shí)候事情要好辦的多。

工作中堅(jiān)持是成功的起點(diǎn)，這是做每件事都該有的能力，第一是精神上的堅(jiān)持：在和政府部門人員的接觸中，并不是每個(gè)人都和顏悅色，有相當(dāng)一部分人在官場文化的浸淫下，長著一副官相，說著一口官話。此時(shí)面對這樣的人群我們需要做的就是堅(jiān)持。第二是身體上的堅(jiān)持：我所在的城市是個(gè)酒風(fēng)盛行的城市，可以說各個(gè)部門都是酒泡出來的，每到此時(shí)我們需要做的就是要“要多喝，不能喝多”，因?yàn)榍捌诓孔鳛楣緦ν獾拇翱冢郧捌趫?bào)建人員要有一個(gè)良好的企業(yè)形象，時(shí)刻都不能失態(tài)更不能失禮和失言。

在項(xiàng)目整體開發(fā)過程中涉及眾多關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，其中有些存在著一些地域差異性，關(guān)于**城市的“京城國際”項(xiàng)目整體開發(fā)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，我們注意了以下幾點(diǎn)：

一是修建性規(guī)劃審批：此階段是一個(gè)項(xiàng)目整體規(guī)劃確定階段，所以要對建筑面積、容積率面積、車位比等進(jìn)行詳細(xì)核對，避免日后修改。

二是建筑方案審批：該節(jié)點(diǎn)是規(guī)劃報(bào)建中問題最多的一個(gè)點(diǎn)，為了避免反復(fù)，首先需要與設(shè)計(jì)院充分溝通，對于面積指標(biāo)、間距、退讓等常見問題要提前核查，如有風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)要在入案前與相關(guān)審核人員充分溝通，以提高審核通過率。

三是消防專項(xiàng)審批：從2010年10月1日開始實(shí)施新的備案制度，但如果地下單體建筑和建筑高度超過50米的居住建筑建設(shè)工程仍需審核和驗(yàn)收。這對圖紙要求就更為嚴(yán)格，消防間距、消防門的開啟方向、最短逃生距離等常見問題要盡量避免。

四是人防專項(xiàng)審批：人防審批一般請人防設(shè)計(jì)單位與人防施工圖審查中心協(xié)助辦理，因?yàn)樗麄兣c人防辦都有較好的業(yè)務(wù)關(guān)系，關(guān)于是否易地建設(shè)需要提前確定，如易地建設(shè)需提前辦理易地建設(shè)費(fèi)的繳納。此項(xiàng)為辦理《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》關(guān)鍵點(diǎn)。

五是建設(shè)工程規(guī)劃許可證：根據(jù)長豐縣規(guī)劃局要求確保計(jì)容規(guī)劃面積經(jīng)合肥市規(guī)劃局電子校核處校核的數(shù)據(jù)不能大于1平米，否則不予辦理《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。

六是建設(shè)工程施工許可證：此環(huán)節(jié)關(guān)鍵是提前準(zhǔn)備，對資料進(jìn)行嚴(yán)格審核，包括合同內(nèi)容、面積指標(biāo)、總包單位與分包的用章、項(xiàng)目經(jīng)理證、安檢員、質(zhì)檢員證、總監(jiān)證等。涉及的各項(xiàng)繳費(fèi)需提前繳納。

七是預(yù)售許可證：因辦理預(yù)售許可證時(shí)即進(jìn)行銷售階段，內(nèi)部需提前與營銷、工程等部門溝通，確定現(xiàn)場進(jìn)度與計(jì)劃開盤日期。外部與房產(chǎn)局要進(jìn)行資料提前預(yù)審，涉及關(guān)鍵人員審查要時(shí)刻關(guān)注行蹤，避免辦證時(shí)人員不在、出差等情況導(dǎo)致不能按期辦理完成預(yù)售證的情況。

在前期部的這段時(shí)間里，我學(xué)習(xí)到了很多，也收獲了很多，不論從事什么工作，心態(tài)很重要，工作要有激情，保持陽光的微笑，可以接近人與人之間的距離，便于與人溝通。尤其是前期工作，要有積極的思想、平和的心態(tài)才能促進(jìn)工作進(jìn)步和順利進(jìn)展，同時(shí)工作的方法與判斷力也是工作的重心。前期報(bào)建工作除了平時(shí)學(xué)習(xí)各類規(guī)定、規(guī)章、規(guī)范外，還要經(jīng)?？偨Y(jié)，將經(jīng)驗(yàn)沉淀，并不斷傳承，從而提升專業(yè)能力和工作效率。另外每一個(gè)人都不是一座孤島，在做工作時(shí)，需要相互協(xié)作、相互幫助、相互提醒，這樣才能不斷提升自己完成任務(wù)的能力。在今后的工作中我將加倍努力，與公司各部門同事一起不斷成長與進(jìn)步，為公司新發(fā)展和新跨越奉獻(xiàn)自己的一份力量！

第五篇：前期開發(fā)報(bào)建部部門會議紀(jì)要

華錦城地產(chǎn)分公司

華字[2018]第013號

簽發(fā)人：薩貴港

前期開發(fā)部9月份部門會會議紀(jì)要

時(shí) 間：2018年9月17日 13：00-14:00 地 點(diǎn)：公司會議室

參會人員：李大國、李圣方、張海峰、李繁華 會議主持：薩貴港 記 錄：李繁華 會議內(nèi)容：

本次會議對近期工作中取得的成果及存在的工作難點(diǎn)進(jìn)行總結(jié)剖析，商討解決問題的方法。最后部署安排重點(diǎn)工作。

一、分別通報(bào)金錦城項(xiàng)目、金錦城二期項(xiàng)目、金錦城A地塊項(xiàng)目的近期重點(diǎn)工作

（一）金錦城項(xiàng)目（負(fù)責(zé)）

1.金錦城一期11#樓規(guī)劃驗(yàn)收下周上會并拿證。2.金錦城二期西區(qū)消防總圖下周能簽出。3.下周開始辦理金錦城二期西區(qū)定線工作。4.金錦城三號地本周已經(jīng)開始立項(xiàng)備案工作。

5.金錦城三期總圖已對提出的意見與技術(shù)部開始溝通解決。6.金錦城三期可研、節(jié)能已經(jīng)開始聯(lián)系并編制。

7.金錦城一期產(chǎn)權(quán)辦理，已經(jīng)遞入資料。

8、下周二期消防簽出意見開始辦理人防、單體、市政，爭取月底完成各單項(xiàng)審批。

（二）金錦城二期項(xiàng)目（負(fù)責(zé)）

1.金錦城二期變更已報(bào)入測量所，11月中旬完成。2.金錦城二期已經(jīng)簽約，開始辦理準(zhǔn)備資料辦理產(chǎn)權(quán)事宜。

（三）金錦城A地塊項(xiàng)目（負(fù)責(zé)）

1.金錦城A地塊項(xiàng)目規(guī)劃院控規(guī)方案已進(jìn)行修改，需上會兩次后取得規(guī)劃指標(biāo)，規(guī)劃指標(biāo)基本與出讓合同保持一致。

2.金錦城A地塊項(xiàng)目總圖已與規(guī)劃、消防、園林溝通，已與設(shè)計(jì)院進(jìn)行溝通修改并提前用電子版核對綠化率。

3.預(yù)計(jì)本周五上規(guī)劃局會議，會議通過并且正式圖紙拿到后立即報(bào)消防開始審批。

二、姚總提出工作要求 重點(diǎn)工作安排：

1.盡快簽訂金錦城二期西區(qū)節(jié)能合同。2.金錦城三期總圖盡快調(diào)整。3.金錦城三期的項(xiàng)目備案盡快報(bào)入。

4.工作中注意節(jié)點(diǎn)，計(jì)劃好時(shí)間，延展性的開展工作。

5.近期工作安排比較緊湊，一級、二級計(jì)劃要求很高，發(fā)揮部門員工能量，與各部門，各相關(guān)項(xiàng)目經(jīng)理積極配合，多溝通，減少失誤。

（此頁無正文）

抄報(bào)：李大國、李圣方、張海峰、李繁華 抄送：全公司

前期開發(fā)報(bào)建部 2018年9月17日 共?。?0份