第一篇：以土地銀行主導(dǎo)農(nóng)地使用權(quán)流轉(zhuǎn)

注：此文發(fā)表于《當(dāng)代經(jīng)濟(jì)研究》2009年第11期

以土地銀行主導(dǎo)農(nóng)地使用權(quán)流轉(zhuǎn)

馮子標(biāo)

王建功

（山西財(cái)經(jīng)大學(xué) 經(jīng)濟(jì)學(xué)院

太原 030006）

摘要：農(nóng)地隨著工業(yè)化增值并通過土地資本化帶給農(nóng)民收益，是農(nóng)民參與工業(yè)化實(shí)現(xiàn)自身轉(zhuǎn)型的自然過程。國家成立土地銀行，對土地銀行賦權(quán)，兼顧經(jīng)濟(jì)社會多重目標(biāo)，給予它主導(dǎo)土地流轉(zhuǎn)的權(quán)限,使得集體土地和國有土地市場逐漸對接和對等，并更好地服務(wù)農(nóng)民創(chuàng)業(yè)和農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化。農(nóng)地資本化是農(nóng)民轉(zhuǎn)型的催化劑，可以改進(jìn)農(nóng)民財(cái)富結(jié)構(gòu)，帶來產(chǎn)業(yè)再集聚和城鎮(zhèn)繁榮的新局面，并促進(jìn)農(nóng)民轉(zhuǎn)型和工業(yè)化的深進(jìn)。關(guān)鍵詞：農(nóng)地資本化；土地銀行；財(cái)富效應(yīng)；城鎮(zhèn)化一、十七屆三中全會賦予土地流轉(zhuǎn)的資本內(nèi)涵

黨的十七屆三中全會提出要深化農(nóng)村體制改革?，F(xiàn)有土地承包關(guān)系要保持穩(wěn)定并長久不變，在此基礎(chǔ)上，強(qiáng)調(diào)農(nóng)地流轉(zhuǎn)的多種形式，允許農(nóng)民以轉(zhuǎn)包、出租、轉(zhuǎn)讓、股份合作等形式流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營權(quán)。這就賦予了土地流轉(zhuǎn)的資本內(nèi)涵。

在工業(yè)化和城市化進(jìn)程中，產(chǎn)權(quán)要配合土地市值的變化，以最優(yōu)利用土地資源。在農(nóng)業(yè)社會，土地的收益在于農(nóng)產(chǎn)品的市場價(jià)值。在工業(yè)社會，土地用途由農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)向工商業(yè)，收益提高很多倍，成為社會財(cái)富的主要組成部分。土地所有者通過出讓土地，可以獲得巨大收益。而投資房產(chǎn)等基于土地增值的財(cái)產(chǎn)收益也隨著土地緊缺而獲益頗多?，F(xiàn)有土地征用模式，集體土地先轉(zhuǎn)為國有土地，然后入市交易，土地增值收益歸于地方政府，而非農(nóng)村集體和農(nóng)民，不尊重市場交換的規(guī)則，是極不公平的事。土地用途在農(nóng)民手中不可更改，因何到了地方政府手中就可以新用途高價(jià)出讓？這里面付出成本的毫無疑問只有農(nóng)地所有者的村集體和農(nóng)戶，理當(dāng)由農(nóng)戶享受土地增值收益而不是地方政府。

農(nóng)地隨著工業(yè)化增值，是農(nóng)民參與工業(yè)化實(shí)現(xiàn)自身轉(zhuǎn)型的自然過程。土地資本化帶來的收益促進(jìn)農(nóng)民進(jìn)城，農(nóng)民也可以以提供土地?fù)碛泄I(yè)產(chǎn)權(quán)。多年來，我國的土地政策切斷了 1 這一天然聯(lián)系，使農(nóng)民參與工業(yè)化的有利機(jī)會喪失?，F(xiàn)行土地征用模式在服務(wù)城市化和工業(yè)化的同時(shí)，卻使農(nóng)民權(quán)益受損，農(nóng)民進(jìn)城緩慢。土地政策理當(dāng)調(diào)整，使得工業(yè)化進(jìn)程中的土地增值服務(wù)農(nóng)民轉(zhuǎn)型，盡早實(shí)現(xiàn)二元經(jīng)濟(jì)一元化。

我國土地分為國有和集體所有兩種形式，農(nóng)地是集體所有，農(nóng)戶所承包土地，應(yīng)享受占有、使用、收益、處分等完整產(chǎn)權(quán)束。尤其是農(nóng)地可流轉(zhuǎn)，將分散的土地資源集中到種地能手，實(shí)現(xiàn)規(guī)模化經(jīng)營，也使得農(nóng)村剩余勞動力從土地解放出來，專門從事非農(nóng)產(chǎn)業(yè)。而農(nóng)村閑置的建設(shè)用地和宅基地也可以向金融機(jī)構(gòu)抵押獲得資金。國內(nèi)經(jīng)濟(jì)學(xué)界和法學(xué)界不少專家建議農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)物權(quán)化。目前農(nóng)戶土地承包地類似債權(quán)，土地有被收回的風(fēng)險(xiǎn)，土地交易功能受限，不符合工業(yè)化下土地資本化的內(nèi)在要求。黨中央提出現(xiàn)有土地承包關(guān)系長久不變，就給農(nóng)地物權(quán)化提供了最有力保障。土地物權(quán)化使得土地在不改變土地集體所有的前提下，具有抵押在內(nèi)的較完整產(chǎn)權(quán)，大大降低了土地流轉(zhuǎn)的交易費(fèi)用。農(nóng)地物權(quán)化會增加土地資產(chǎn)的價(jià)值，土地也會在市場引導(dǎo)下實(shí)現(xiàn)最大生產(chǎn)力。

二、以土地銀行主導(dǎo)農(nóng)地使用權(quán)流轉(zhuǎn)

農(nóng)地流轉(zhuǎn)利國利民，但是我們要看到，如果沒有章法，操之過急，農(nóng)地紛紛朝著非農(nóng)方向流轉(zhuǎn)，難免出現(xiàn)土地濫用，資源和環(huán)境受到破壞，耕地紅線也將失去保證，危及糧食安全。如果沒有強(qiáng)有力的組織和制度約束，農(nóng)地?zé)o序流轉(zhuǎn)會導(dǎo)致土地市場紊亂，沖擊城市土地資產(chǎn)價(jià)格，甚至造成土地流轉(zhuǎn)中利益的矛盾難以化解，影響農(nóng)村社會穩(wěn)定。為完成經(jīng)濟(jì)和社會多重目標(biāo)，借鑒國外成熟經(jīng)驗(yàn)和國內(nèi)的實(shí)際，國家成立土地銀行，并使其具有政策性銀行的部分性質(zhì)，以兼顧經(jīng)濟(jì)社會多重目標(biāo)。對土地銀行賦權(quán)，給予它主導(dǎo)土地流轉(zhuǎn)的權(quán)限。使得集體土地和國有土地市場逐漸對接和對等，改變當(dāng)前地方政府壟斷土地市場的格局。集體土地可以直接入市交易，且將農(nóng)地收益歸于農(nóng)民。土地銀行要在確保土地流轉(zhuǎn)符合宏觀經(jīng)濟(jì)政策的前提下，要兼顧糧食安全等國家戰(zhàn)略目標(biāo)，服務(wù)于農(nóng)地流轉(zhuǎn)和三農(nóng)事業(yè)，進(jìn)行有序流轉(zhuǎn)和再配置。

土地銀行的組成可以參照農(nóng)發(fā)行和農(nóng)村信用社等模式，也可與現(xiàn)有農(nóng)村各種專業(yè)組織進(jìn)行合作。由農(nóng)民代表、農(nóng)業(yè)專家、經(jīng)濟(jì)專家等組成委員會進(jìn)行業(yè)務(wù)監(jiān)督管理。土地銀行通過土地的市場融通實(shí)現(xiàn)金融資本和土地資本的對接。土地銀行的既要吸納土地，也要有雄厚的資金。其他金融機(jī)構(gòu)可以加入進(jìn)來，而民間資本尤其是農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)可以入股土地銀行，提供運(yùn)營資本金。待土地順暢有序流轉(zhuǎn)，就會形成源源不斷的資金回流。回流、支出，支出、回流，資本在這運(yùn)動中就不斷增值。土地流轉(zhuǎn)就成為土地銀行的盈利來源。土地銀行可以從點(diǎn)開始，逐漸連成線，再逐漸將大部分地區(qū)包含進(jìn)來，逐漸形成全國統(tǒng)一的土地流轉(zhuǎn)大市場。土地銀行可以采取區(qū)位式的科層設(shè)計(jì)，對不同地區(qū)的分支進(jìn)行多樣化管理。土地銀行參照商業(yè)銀行的經(jīng)營模式，即資產(chǎn)負(fù)債經(jīng)營模式，它吸納作為“存款”的土地，放出作為“貸款”的土地，中間是土地使用價(jià)格和出讓價(jià)格兩種“利率”。土地市場逐漸統(tǒng)一，可以確定土地使用價(jià)格即土地利率，進(jìn)而形成土地銀行的基準(zhǔn)信號和操作工具。土地的異質(zhì)性，使得土地收益的差異很大，基于土地肥力，地段不同，用途不同，會有較大差異，形成級差地租。土地級差收益代表土地的不同價(jià)格。

土地銀行的金融功能可以更好地服務(wù)農(nóng)民創(chuàng)業(yè)和農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化，解決農(nóng)村資金不足的問題。土地抵押可以為農(nóng)民解決創(chuàng)業(yè)的資金難題。土地銀行會從資本化收益最高的地方開始。在農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化基礎(chǔ)條件較好的地區(qū)，在土地同質(zhì)性較好的地區(qū)，在靠近城市和位于交通樞紐的地區(qū)，農(nóng)戶對于土地流轉(zhuǎn)有著強(qiáng)烈的意愿，易于展開。進(jìn)城務(wù)工的數(shù)億農(nóng)民工，是其強(qiáng)有力的推動者。

土地合理流轉(zhuǎn)，確權(quán)先行。古時(shí)有魚鱗冊，地籍丈量關(guān)系到稅收，政府十分重視。今天農(nóng)業(yè)稅取消，但是為了實(shí)現(xiàn)土地市場價(jià)值，支持土地流轉(zhuǎn)，產(chǎn)權(quán)必須清晰界定，落實(shí)到戶。一村一鎮(zhèn)，可以利用現(xiàn)代地理信息技術(shù)，較為準(zhǔn)確的丈量土地。土地權(quán)屬要清晰化，由于建國以來，土地制度經(jīng)歷多次變更，直到改革以后才穩(wěn)定下來。多年來人口進(jìn)城遷移，也發(fā)生了變化，但是土地繼承關(guān)系下，以戶為單位還是基本穩(wěn)定的?？梢越Y(jié)合當(dāng)下的戶籍制度，在村集體民主討論，劃定耕地和宅基地權(quán)屬。

要處理好村集體和農(nóng)戶的關(guān)系，將土地產(chǎn)權(quán)具體到農(nóng)戶，以保障農(nóng)民的利益。村集體的作用可以是組織者，促進(jìn)農(nóng)地流轉(zhuǎn)?；蛞?yàn)榈囟蝺?yōu)越，或因?yàn)樽匀毁Y源豐富，或因?yàn)槠髽I(yè)家資源豐富，有些地方成功實(shí)現(xiàn)鄉(xiāng)村工業(yè)化。這充分說明了農(nóng)地如果利用市場機(jī)制，就可以形成產(chǎn)業(yè)集聚，為農(nóng)民創(chuàng)造巨大的收益。農(nóng)民在這一過程中也可以有效轉(zhuǎn)型，成為農(nóng)民企業(yè)家，或者參股，成為有產(chǎn)階層，主動參與工業(yè)化。

土地流轉(zhuǎn)的時(shí)機(jī)在不同地區(qū)的情況差異較大，不宜一哄而上，由土地銀行選擇成熟試點(diǎn)，逐步推進(jìn)，選擇成功的模式再逐步推廣。在土地流轉(zhuǎn)實(shí)踐先行的地區(qū)，比如我國東南沿海地區(qū)農(nóng)村集體土地，大膽創(chuàng)新，農(nóng)地流轉(zhuǎn)采取了很多形式，實(shí)現(xiàn)了巨大的土地收益。農(nóng)民成為擁有工業(yè)產(chǎn)權(quán)的有產(chǎn)階層，不少成為杰出的企業(yè)家，組建企業(yè)，吸納了大量農(nóng)民就業(yè)。城郊農(nóng)村的土地流轉(zhuǎn)隨著城市圈的擴(kuò)大進(jìn)入規(guī)劃覆蓋區(qū)域，直接享受土地增值收益，這一類型的農(nóng)地是農(nóng)地轉(zhuǎn)非農(nóng)，成為建設(shè)用地。土地用途基本不可逆，這時(shí)土地銀行的作用在于獲得土 地轉(zhuǎn)讓合理的補(bǔ)償價(jià)格?；蛘卟桓淖兺恋厮袡?quán)，收取土地收益流。對于農(nóng)村建設(shè)用地，通過整理盤活，將廢棄的或者違規(guī)使用的土地加以規(guī)范化，通過土地銀行出讓，得到土地增值收益。近年來，隨著農(nóng)民進(jìn)城打工，農(nóng)村有空心化趨勢，農(nóng)村住宅閑置率較高。在城市打工的農(nóng)民工由于無力在城市定居，將辛苦賺得的收入在農(nóng)村建設(shè)住宅，但是只是很少時(shí)間居住。由于進(jìn)城的理想難以實(shí)現(xiàn)，理性的農(nóng)民只好安排退路。即使在新農(nóng)村建設(shè)試點(diǎn)村，依然存在很多建設(shè)漂亮的住宅，因主人外出打工常年無人居住。還有農(nóng)村宅基地和建設(shè)用地可以廉價(jià)獲得，甚至占用耕地，造成使用低效，存在嚴(yán)重的浪費(fèi)。

農(nóng)業(yè)用地的流轉(zhuǎn)是土地銀行的主要業(yè)務(wù)。通過農(nóng)用地的流轉(zhuǎn)達(dá)到集中以實(shí)現(xiàn)規(guī)?；?jīng)營，促進(jìn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化和現(xiàn)代化，提高農(nóng)業(yè)生產(chǎn)水平。耕地出讓價(jià)值是它的機(jī)會成本，即最大的可能收益?；谵r(nóng)產(chǎn)品的凈收益，按照經(jīng)濟(jì)作物和糧食不同，種蔬菜的收益要遠(yuǎn)高于糧食。而水利設(shè)施和土地涵養(yǎng)也決定了土地的可能用途。在同一集體之內(nèi)，原先的土地?cái)?shù)量基本上是按照人口均分的。土地質(zhì)量大體平衡。所以在一村之內(nèi)，可以近似地按股份來分割。而不同地段的村子就存在較大差異，土地價(jià)值會發(fā)生變化。

土地銀行的具體業(yè)務(wù)要因地制宜，也要與時(shí)俱進(jìn)。農(nóng)業(yè)社會人口的分布往往是，土地收益高的地方，人口密集，從而人均土地占有較少，反之，土地貧瘠則人口稀少，人均占有土地較多，今天的大部分農(nóng)村，尤其中西部農(nóng)村依然如此。而進(jìn)入工業(yè)化階段，土地的價(jià)值除了產(chǎn)出農(nóng)作物之外，還包括土地所包含的地下礦藏、水文地質(zhì)、植被氣候等一系列因素。比如不毛之地可能蘊(yùn)藏豐富的礦產(chǎn)資源，山地可以成為風(fēng)景區(qū)，技術(shù)手段會使得土地有了新的用途。因而，土地市場價(jià)值會隨著技術(shù)手段和經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段不同而發(fā)生變化。

利益剛性成為制約農(nóng)地制度改革的主要阻力。農(nóng)地流轉(zhuǎn)收益歸農(nóng)，農(nóng)地直接入市交易，土地銀行主導(dǎo)農(nóng)地流轉(zhuǎn)模式的順利運(yùn)行，最大的阻力在地方政府。土地出讓收益作為地方政府的第二財(cái)政，舉足輕重，怎么忍心放棄？所以有必要在政府財(cái)政收入結(jié)構(gòu)上進(jìn)行配套改革，為保證地方政府的財(cái)政收支平衡，可以增征財(cái)產(chǎn)稅，以補(bǔ)償土地出讓收益。隨著土地資本屬性強(qiáng)化，對其征收相應(yīng)的流轉(zhuǎn)稅收也符合稅法原則。但是土地流轉(zhuǎn)所釋放的巨大生產(chǎn)力激發(fā)經(jīng)濟(jì)更加活躍，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出稅收結(jié)構(gòu)變化的分配效應(yīng)，土地流轉(zhuǎn)會帶來更多稅源，實(shí)際上是從一次性的收益轉(zhuǎn)向財(cái)產(chǎn)增值收益流。所以，土地制度改革也是政府職能的改革，是經(jīng)營型政府向服務(wù)型政府轉(zhuǎn)型。

三、農(nóng)地資本化的財(cái)富效應(yīng) 土地資本化使農(nóng)民財(cái)富顯化，增進(jìn)農(nóng)民生活福利的重要渠道。土地流轉(zhuǎn)增加農(nóng)民財(cái)產(chǎn)收益，土地所有權(quán)強(qiáng)化并經(jīng)由市場定價(jià)，會帶來巨大的財(cái)富效應(yīng)。按照2008《中國統(tǒng)計(jì)年鑒》的土地?cái)?shù)據(jù)，粗略估算，19.5億畝耕地如以每畝5萬元論，是近百萬億的財(cái)富，另外，還有47億畝的草地，26億畝的林地等，這一巨大財(cái)富一旦從松散沉睡的狀態(tài)活躍起來，進(jìn)入市場并且定價(jià)，形成可以進(jìn)入市場流動的資本，將大大提升農(nóng)民的家庭財(cái)富。這一財(cái)富形式的轉(zhuǎn)換不但從觀念上改變農(nóng)民的生活預(yù)期，而且會改變農(nóng)民的經(jīng)濟(jì)行為。農(nóng)民消費(fèi)儲蓄結(jié)構(gòu)將發(fā)生積極變化，增加消費(fèi)支出的比例，有利于改變宏觀經(jīng)濟(jì)中消費(fèi)嚴(yán)重不足的結(jié)構(gòu)難題。

多年來，農(nóng)村為城市輸入了大量資源和財(cái)富，農(nóng)產(chǎn)品剪刀差，土地資本收益，以及通過金融機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)移的農(nóng)村儲蓄。農(nóng)村消費(fèi)模式，受限于社會保障的缺失和金融支持嚴(yán)重不足，表現(xiàn)為低消費(fèi)高儲蓄。當(dāng)然他們的財(cái)富存量較低是影響消費(fèi)儲蓄結(jié)構(gòu)的決定性因素。農(nóng)村地區(qū)性別比例使得婚娶費(fèi)用高漲，包括住房在內(nèi)一系列婚娶開支成為沉重負(fù)擔(dān)，因此也使得農(nóng)戶儲蓄率很高。農(nóng)民和農(nóng)民工的大部分收入儲蓄起來用于在農(nóng)村建設(shè)住房，在吃住等基本生存滿足之前，農(nóng)民已經(jīng)耗盡全部積蓄，無力謀取進(jìn)一步的發(fā)展。

工業(yè)化中期下繼續(xù)推動農(nóng)地資本化，實(shí)現(xiàn)農(nóng)地流轉(zhuǎn)，具有積極的意義。在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和工業(yè)化城市化方面，在推動農(nóng)民進(jìn)入城鎮(zhèn)從事非農(nóng)，加快農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化，加快服務(wù)業(yè)發(fā)展，促進(jìn)二元經(jīng)濟(jì)一元化。大城市的高房價(jià)，對于大部分農(nóng)民來說，難以有效融入定居。走多樣化的城鎮(zhèn)化道路，更能夠滿足9億農(nóng)民轉(zhuǎn)型進(jìn)城的要求。農(nóng)民工根據(jù)自身?xiàng)l件，也可從大中城市退居到中小城鎮(zhèn)，以滿足就業(yè)和定居的雙重目標(biāo)，過與農(nóng)村完全不同的城市生活。

把土地作為農(nóng)戶家庭保障的工具，是靜態(tài)的看土地，只是將其作為衣食之源，并沒有動態(tài)地看土地在工業(yè)化中的資本功能和財(cái)產(chǎn)性價(jià)值。土地資本化是尋找土地最大的收益，而土地與家庭保障等價(jià)，是土地的最后用途也往往是價(jià)值最低的一種用途。比如即使種菜和種糧相比，收益就相差很多。在種一畝地年凈收益二、三百元的情況下，而勞動力打工日工資可以有50元的情況下，誰還會在地刨食？家庭層面的保障與社會保障不可相提并論，社會保障是國家提供給公民的權(quán)益，是社會應(yīng)盡的義務(wù)和責(zé)任，是從宏觀上把握，不應(yīng)束縛農(nóng)戶微觀上的經(jīng)濟(jì)決策。而所謂土地?fù)Q社保的思路，是不尊重農(nóng)民基本的公民權(quán)。社會保障作為國家層面的公共品，它的提供不應(yīng)以市民和農(nóng)民來劃分，農(nóng)民為何要放棄土地才可以享受社會保障？

市場經(jīng)濟(jì)條件下，一切要素是可以資本化的。人們的財(cái)富其實(shí)是所有要素收入流的貼現(xiàn)，即凝縮為資本價(jià)值。不同的用途提供不同的收益流，從而有不同的資本價(jià)值和財(cái)富總量。土地資本是現(xiàn)階段農(nóng)民財(cái)富量上升的主要途徑。每年千萬畝的農(nóng)地隨著工業(yè)化和城市化不斷升 值，轉(zhuǎn)做非農(nóng)，只是收益沒有歸農(nóng)，農(nóng)民得到的是按照農(nóng)業(yè)用途計(jì)算的微薄收益，中間經(jīng)過各級截留，農(nóng)戶所得無幾?，F(xiàn)在，尊重市場規(guī)律，需要將市場機(jī)制正確引導(dǎo)。地利歸農(nóng)，它應(yīng)當(dāng)是農(nóng)民的收益，是工業(yè)化帶給農(nóng)民的自然結(jié)果。

農(nóng)地流轉(zhuǎn)會激活土地市場，是一種重要的市場信號，必然引導(dǎo)其他資源的流動。農(nóng)村數(shù)億畝建設(shè)用地的釋放，會對工商各業(yè)的用地產(chǎn)生積極影響。地價(jià)對與勞動力流動和產(chǎn)業(yè)布局具有同樣重要的影響。這將使得土地、勞動力等要素再配置，也是土地要素優(yōu)化配置的必要途徑。產(chǎn)業(yè)分工會更加精細(xì)，并使得城鄉(xiāng)之間產(chǎn)業(yè)再布局。產(chǎn)業(yè)鏈條的作用會使得同類上下游的產(chǎn)品生產(chǎn)集中于同一城鎮(zhèn)，形成專業(yè)制造基地。這正是小城鎮(zhèn)繁榮的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。產(chǎn)業(yè)演化和合理布局會提升城市的整體水平，在基礎(chǔ)設(shè)施和服務(wù)業(yè)方面相互促進(jìn)。制造業(yè)會向中小城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移，大中城市則實(shí)現(xiàn)服務(wù)業(yè)的大發(fā)展，在高速路和鐵路網(wǎng)絡(luò)密集相連的情況下，產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)、營銷形成新的產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)不斷放大。

土地會因?yàn)槊鞔_的市場定價(jià)而倍顯珍貴，土地不會濫用，而是地盡其力，經(jīng)由合理配置，實(shí)現(xiàn)土地收益最大化。在農(nóng)村，不少農(nóng)戶進(jìn)城以后，農(nóng)地轉(zhuǎn)讓他人，由于常年在外，擔(dān)心集體收回，糧田轉(zhuǎn)為植樹，或索性荒棄，十分可惜。在宅基地廉價(jià)的情況下，農(nóng)戶往往多占宅基地，村委會也有將地批給農(nóng)戶以獲得收入的積極性。農(nóng)村的建設(shè)用地比如宅基地，往往超出標(biāo)準(zhǔn)許多。戶均宅基地面積為0.59畝，人均面積為0.16畝（108平方米），而建設(shè)部規(guī)定村鎮(zhèn)規(guī)劃用地指標(biāo)為人均80－100平方米

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四、農(nóng)地資本化促進(jìn)小城鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)集群化

。土地流轉(zhuǎn)市場形成以后，因其相對稀缺性，市場合理定價(jià)，土地善用，生產(chǎn)力會進(jìn)一步提高。

土地銀行的作用，可以先吸納農(nóng)村土地，然后回吐，包括大量的建設(shè)用地，這增加了市場土地供給，傳遞價(jià)格信號，對于產(chǎn)業(yè)集聚和人口集聚有著新的指向意義。大城市地價(jià)已經(jīng)很高，傳統(tǒng)制造業(yè)必然會重新布局，向中小城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移，形成基于某一產(chǎn)業(yè)鏈的專業(yè)型市鎮(zhèn)。在產(chǎn)業(yè)重新布局和城市生活成本過高的情況下，不少市民會隨著工作轉(zhuǎn)換等原因而流動。這會使得專業(yè)型市鎮(zhèn)成為磁石，吸引人氣和財(cái)氣。

隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，尤其是交通和通信、網(wǎng)絡(luò)等基礎(chǔ)設(shè)施的完善，未來人們的流動和遷徙會越加頻繁。中小城鎮(zhèn)無論從置業(yè)或者生活的愜意，會成為不少人的棲息地。居住功能很好的地方，文化濃厚或者自然風(fēng)光不錯(cuò)的農(nóng)村，可以集中開發(fā)鄉(xiāng)村旅游景區(qū)，有經(jīng)營理念的市民也可以參與開發(fā)，建設(shè)鄉(xiāng)村別墅和旅游設(shè)施，使得當(dāng)下比較粗糙的農(nóng)村觀光旅游產(chǎn)業(yè)提高質(zhì)量，更加活躍，創(chuàng)造更多價(jià)值。很多在大城市打工的農(nóng)民買不起房產(chǎn)，但是也不必回歸農(nóng)村，可以在中小城鎮(zhèn)定居。大中城市市民退休以后，可以回到城鎮(zhèn)，即享受城鎮(zhèn)的便利，也可以有清閑的生活氛圍，感受退居鄉(xiāng)野的文化情調(diào)。

就農(nóng)業(yè)而言，推動農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化，規(guī)模化經(jīng)營。農(nóng)村青壯勞動力務(wù)工以后，使得仍在農(nóng)村從事農(nóng)業(yè)的勞動力，單個(gè)勞動力耕作土地面積大大上升，進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)規(guī)?；?jīng)營提供了可能。加之，通過土地銀行的再組織，既可以盤活土地，也可以盤活農(nóng)村勞動力，在較大規(guī)模土地下實(shí)行農(nóng)場式經(jīng)營，使得土地使用更加集約。同發(fā)達(dá)國家相比，我國土地單產(chǎn)不算高，還有很大提升空間。隨著設(shè)施農(nóng)業(yè)和生物科技技術(shù)的推廣，土地生產(chǎn)率會不斷提高。土地流轉(zhuǎn)下，實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)營，從而可對農(nóng)田基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行改造，培育良種，引入農(nóng)業(yè)科技新技術(shù)，土地效率會前所未有的提高，對于國家糧食安全大有裨益。

就服務(wù)業(yè)而言，村落經(jīng)濟(jì)向著城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)換，由于人口集中居住，使得生活服務(wù)業(yè)空間放大。針對當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)集群特點(diǎn)，建立有地域特色的生產(chǎn)服務(wù)業(yè)。既可以促進(jìn)就業(yè)，也可以改善產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，使得工業(yè)化和城市化同步發(fā)展。如文化培訓(xùn)、信息服務(wù)、金融、餐飲、旅游、醫(yī)療保健等服務(wù)業(yè)，會因?yàn)槿丝诿芏染哂幸?guī)模效應(yīng)。

土地流轉(zhuǎn)，激活農(nóng)民創(chuàng)業(yè)，繁榮農(nóng)村經(jīng)濟(jì)。農(nóng)民獲得土地增值收益，有了經(jīng)常性的資金流支持，可以通過土地銀行，將土地抵押，獲得一筆資金，創(chuàng)業(yè)便有了可能。轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的農(nóng)民的流動性會加大，在土地銀行的規(guī)范管理下，農(nóng)民不用介入具體的土地流轉(zhuǎn)交易，不必?fù)?dān)心失去土地的原始產(chǎn)權(quán)，可以專心從事非農(nóng)工作。而且流動的人口也會優(yōu)化大中小城市之間的結(jié)構(gòu)，不必造成人口過度集中于大城市。在中小城鎮(zhèn)自身具有產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)的前提下，吸納就近農(nóng)民自然要簡捷順暢。隨著時(shí)間積累和產(chǎn)業(yè)變遷，新市民不斷流動，至于再次轉(zhuǎn)移是更高質(zhì)量的城市化了。

五、農(nóng)地資本化是農(nóng)民轉(zhuǎn)型的催化劑

農(nóng)民處境改善，享受實(shí)實(shí)在在的利益保障，土地歸農(nóng)是根本。農(nóng)村體制改革最終是為了實(shí)現(xiàn)農(nóng)民由傳統(tǒng)小農(nóng)的生產(chǎn)生活方式向工業(yè)化分工體系中的新市民順利轉(zhuǎn)型。農(nóng)民通過創(chuàng)業(yè)不斷改善處境，生活水平逐漸向市民看齊，農(nóng)民成為有產(chǎn)階層，成為新的市民，戶籍制度悄然消失就順理成章。借助土地資本化具有的杠桿效應(yīng)，為農(nóng)民轉(zhuǎn)型找到了切實(shí)捷徑。土地資本化，就業(yè)有途徑，創(chuàng)業(yè)有條件，農(nóng)民的努力就會變?yōu)樾腋Ｉ?。有恒產(chǎn)者有恒心，農(nóng)地資本化，農(nóng)地成為農(nóng)民的財(cái)產(chǎn)，人心思穩(wěn)，人心思齊，人心思進(jìn)。是工業(yè)化深進(jìn)的有力支持。

當(dāng)前，要抓住有利時(shí)機(jī)，加快農(nóng)村土地制度改革，配合經(jīng)濟(jì)向內(nèi)需轉(zhuǎn)型和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào) 整。土地等基礎(chǔ)要素價(jià)格出清，產(chǎn)業(yè)運(yùn)行才會有有效的微觀基礎(chǔ)，9億農(nóng)民有了財(cái)富支持增加消費(fèi)，宏觀經(jīng)濟(jì)才會由內(nèi)需驅(qū)動。隨著人口老齡化時(shí)代的逐漸逼近，包括土地在內(nèi)的資產(chǎn)價(jià)值會發(fā)生變化，人口和產(chǎn)業(yè)的空間布局必然會相應(yīng)調(diào)整。從宏觀來看，人地比例持續(xù)上行的情況下，土地生產(chǎn)率在這一階段處于較高回報(bào)率的水平。應(yīng)當(dāng)充分利用土地資本化的市場功能，實(shí)現(xiàn)土地生產(chǎn)力最大化。

農(nóng)地資本化的要旨在于，在工業(yè)化的進(jìn)程中，政策因勢利導(dǎo)，地利歸農(nóng)，依靠農(nóng)民自身智慧和努力，盡早實(shí)現(xiàn)農(nóng)民轉(zhuǎn)型。

參考文獻(xiàn)：

[1]馮子標(biāo)，論建立農(nóng)村土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓制度，[J].當(dāng)代經(jīng)濟(jì)研究，2002，（05）： 35–37 [2]張培剛，《農(nóng)村與工業(yè)化》英文版 [M].香港 花千樹出版社 2002 [3]王利明，《物權(quán)法研究》，[M].北京：中國人民大學(xué)出版社 2005 [4]韓俊，《調(diào)查中國農(nóng)村》[M].北京：中國發(fā)展出版社 2009 [5]于宗先 毛育剛 林卿，《兩岸農(nóng)地利用比較》[M].北京：社會科學(xué)文獻(xiàn)出版社 2004 [6]Masahisa Fujita，“Spatial Economics” [M].MPG Books Ltd Bodmin, Cornwall 2005

作者簡介：馮子標(biāo)(1938－)男，廣東紫金人，山西財(cái)經(jīng)大學(xué)特聘教授，博士生導(dǎo)師，主要研究方向?yàn)榘l(fā)展經(jīng)濟(jì)學(xué)、人力資本理論、文化產(chǎn)業(yè)理論；王建功（1977－），男，山西洪洞人，博士研究生，研究方向?yàn)榘l(fā)展經(jīng)濟(jì)學(xué)。

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第二篇：農(nóng)地流轉(zhuǎn),促進(jìn)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展

今年中央一號文件提出，引導(dǎo)農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)有序流轉(zhuǎn)，鼓勵(lì)和支持承包土地向?qū)I(yè)大戶、家庭農(nóng)場、農(nóng)民合作社流轉(zhuǎn)，并規(guī)范土地流轉(zhuǎn)程序。隨著經(jīng)濟(jì)社會的持續(xù)發(fā)展，農(nóng)村土地的投資行為呈現(xiàn)出較強(qiáng)的發(fā)展態(tài)勢，其中由農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)引發(fā)的利益沖突尤為激烈。

農(nóng)地流轉(zhuǎn)的利益沖突及原因

農(nóng)地流轉(zhuǎn)是指土地利用權(quán)流轉(zhuǎn)，包括鄉(xiāng)鎮(zhèn)宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)、建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)和土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)。其中，宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)被相關(guān)法律法規(guī)明確禁止，利益沖突相對較少，主要矛盾集中在后兩者。在經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)動下，當(dāng)前農(nóng)地流轉(zhuǎn)的自發(fā)性、隨意性、盲目性較大，運(yùn)作不規(guī)范。農(nóng)地流轉(zhuǎn)的隱形市場大量存在，破壞了土地市場的公平機(jī)制，土地糾紛繁多，侵權(quán)行為時(shí)有發(fā)生。

導(dǎo)致農(nóng)地流轉(zhuǎn)利益沖突的原因，主要包括：一是土地一級市場由國家長期壟斷經(jīng)營，農(nóng)村土地沒有自由流轉(zhuǎn)的權(quán)利，成為一種沒有處分權(quán)的“虛空所有權(quán)”。二是缺乏農(nóng)地使用權(quán)價(jià)格評估機(jī)制，農(nóng)地流轉(zhuǎn)缺乏指引，很多情況下是盲目進(jìn)行的。作為弱勢群體的農(nóng)民長期被排除在協(xié)商談判的程序之外，土地征收補(bǔ)償沒有完全考慮市場因素。三是土地要素市場化程度低，給地方政府創(chuàng)造了較大的尋租空間。農(nóng)村土地制度和土地利用規(guī)劃難以有效執(zhí)行，無法約束地方政府的用地行為，最終造成土地供給失控和農(nóng)民利益受損。四是農(nóng)村社會保障體系建設(shè)非常薄弱，被征地農(nóng)民多被排除在社會保障體系之外。因此，農(nóng)民在土地流轉(zhuǎn)時(shí)患得患失，擔(dān)心一旦出讓了土地使用權(quán)就會喪失了生存、發(fā)展與保障的基本途徑。五是中介組織發(fā)展不成熟，管理不規(guī)范。農(nóng)民對中介組織存在信任危機(jī)，造成兩者之間的隱性利益沖突。

農(nóng)地流轉(zhuǎn)利益沖突的解決之策

加快解決農(nóng)地流轉(zhuǎn)中的利益沖突問題，是進(jìn)一步深化農(nóng)村改革、推進(jìn)農(nóng)地市場化和促進(jìn)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的重要內(nèi)容，也是解決“三農(nóng)”問題和保障經(jīng)濟(jì)社會可持續(xù)發(fā)展的重要突破口。

首先，逐步完善農(nóng)地流轉(zhuǎn)相關(guān)法律法規(guī)。土地作為一種特殊的自然資源和生產(chǎn)資料，應(yīng)逐步將農(nóng)地流轉(zhuǎn)納入法制化軌道。將以往存在的、尚未納入法律調(diào)整范圍的農(nóng)村土地占有和使用關(guān)系上升到法律關(guān)系。在此基礎(chǔ)上，加快修改現(xiàn)有法律法規(guī)和政策，改變現(xiàn)存的農(nóng)地占有和使用關(guān)系，確保農(nóng)村耕地與非耕地、農(nóng)村土地與城市土地在法律原則上的公平地位。明確農(nóng)地流轉(zhuǎn)為非農(nóng)地是資產(chǎn)轉(zhuǎn)化，而非簡單的資源屬性變更。加快制定農(nóng)地流轉(zhuǎn)的專項(xiàng)法規(guī)和條例，比如《集體土地流轉(zhuǎn)管理法》、《農(nóng)地使用權(quán)管理?xiàng)l例》、《農(nóng)地使用權(quán)流轉(zhuǎn)辦法》等，并在相關(guān)法律法規(guī)和政策中明確農(nóng)地流轉(zhuǎn)的用途。在此基礎(chǔ)上，嚴(yán)格執(zhí)法，從嚴(yán)管地，依法管理。

其次，建立健全農(nóng)地流轉(zhuǎn)市場和城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場。規(guī)范土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)程序，加強(qiáng)合同管理，依法約束當(dāng)事人的行為，逐步規(guī)范土地流轉(zhuǎn)行為。抑制權(quán)力進(jìn)入市場，充分發(fā)揮市場控制農(nóng)地流轉(zhuǎn)的“總閥門”作用。同時(shí)，建立一套較為完備的土地流轉(zhuǎn)組織體系，比如土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓市場、各種中介服務(wù)組織、協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)、監(jiān)督管理組織、土地金融組織以及其他必要的配套服務(wù)組織和設(shè)施系統(tǒng)等，實(shí)現(xiàn)土地有序、有償、有效和可持續(xù)流轉(zhuǎn)，為有條件的地區(qū)發(fā)展適度規(guī)模經(jīng)營提供一種長效機(jī)制。

再次，為確保我國糧食安全，需要加快建立和完善以政策性保險(xiǎn)為主的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)防范體系，降低農(nóng)業(yè)生產(chǎn)面臨的自然災(zāi)害風(fēng)險(xiǎn)、技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)和市場風(fēng)險(xiǎn)，真正為農(nóng)民的生產(chǎn)排憂解難。

最后，建立符合農(nóng)村實(shí)際、滿足農(nóng)民需要、相對完善的農(nóng)村社會保障制度體系，包括農(nóng)村最低生活保障制度、農(nóng)村社會救濟(jì)制度、農(nóng)村社會養(yǎng)老保險(xiǎn)制度、農(nóng)村醫(yī)療衛(wèi)生保障制度。

（作者單位：中國國土資源經(jīng)濟(jì)研究院）

第三篇：農(nóng)地流轉(zhuǎn)對農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的影響

農(nóng)地流轉(zhuǎn)對農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的影響

農(nóng)地流轉(zhuǎn)對于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的影響主要可以細(xì)分為一下就幾方面的影響：

一、對農(nóng)業(yè)生產(chǎn)投入與產(chǎn)出的影響。

1、對農(nóng)業(yè)生產(chǎn)投入的影響又包括對于農(nóng)地資本投入的影響和對勞動投入的影響。

（1）、對于農(nóng)業(yè)資本投入的影響主要體現(xiàn)在農(nóng)地流轉(zhuǎn)后所帶來的規(guī)?；⒓s化生產(chǎn)的投入。對于農(nóng)地生產(chǎn)的投入不再局限于農(nóng)藥化肥，轉(zhuǎn)而會增加各種農(nóng)機(jī)產(chǎn)品以及機(jī)械化生產(chǎn)設(shè)備。隨著農(nóng)地流轉(zhuǎn)的盛行，這必將帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)。

由于農(nóng)地流轉(zhuǎn)的規(guī)模擴(kuò)大化，對農(nóng)地資金投入的要求越來越高。隨著農(nóng)業(yè)稅的取消，以及部分農(nóng)民將田地看作自己最后的生活保障，農(nóng)民對自己的農(nóng)地承包權(quán)更加珍惜。當(dāng)初鄰里、親友之間通過轉(zhuǎn)包、代耕的形式流轉(zhuǎn)土地，或者農(nóng)戶委托村社代為流轉(zhuǎn)，無償或只象征性的獲取一定收益，現(xiàn)在的農(nóng)地流轉(zhuǎn)主要以租賃的形式為主，租金以收取現(xiàn)金或者糧食折價(jià)為主?？偟膩碚f，農(nóng)地流轉(zhuǎn)將加大對農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的投資，也會促進(jìn)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的現(xiàn)代化。

（2）、對于農(nóng)業(yè)勞動力的投入將會隨著農(nóng)地流轉(zhuǎn)的發(fā)展而逐漸減少。所以關(guān)于農(nóng)村剩余勞動力的去向問題，也是我們在之后我面臨的一個(gè)重要的困難。

2、對于產(chǎn)出的影響，在土地流轉(zhuǎn)之后，農(nóng)地之間的田壟田埂都可轉(zhuǎn)化為耕地?？梢蕴岣咄恋氐睦眯?，增大糧食的產(chǎn)出。同時(shí)也可以通過增加更先進(jìn)的生產(chǎn)設(shè)備和生產(chǎn)技術(shù)以及資本投入來增大生產(chǎn)的產(chǎn)出。

二、對土地利用類型的影響

之前，農(nóng)地主要用來生產(chǎn)糧食，農(nóng)地流轉(zhuǎn)會使土地更加整合在一起，受個(gè)人利益最大化的影響，這部分流轉(zhuǎn)合并的農(nóng)地可能會去生產(chǎn)經(jīng)濟(jì)價(jià)值更高的經(jīng)濟(jì)作物，或者用來養(yǎng)殖水產(chǎn)畜牧等。這在一方面可能增加了農(nóng)民的收入，同時(shí)，也可能給我國的糧食安全帶來威脅。

三、對農(nóng)業(yè)生產(chǎn)模式的影響。

之前主要的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)模式是以家庭為單位的小規(guī)模生產(chǎn)方式。農(nóng)地通過出粗、轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)讓、互換、入股、土地銀行等形式逐漸流轉(zhuǎn)到農(nóng)業(yè)大戶、家庭農(nóng)場、農(nóng)民專業(yè)合作社甚至一些農(nóng)產(chǎn)公司的手中。使得他們能夠充分發(fā)揮現(xiàn)代農(nóng)業(yè)機(jī)械化的優(yōu)勢，充分利用規(guī)模效應(yīng)使生產(chǎn)成本降低的優(yōu)勢。有力地促進(jìn)了農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程，推動了農(nóng)業(yè)的規(guī)?；推髽I(yè)化經(jīng)營。實(shí)行“反租倒包”后，宜春市出現(xiàn)了一批種糧大戶，使傳統(tǒng)的“家家農(nóng)工副、戶戶小而全”、以自耕自種為主的家庭經(jīng)營方式，逐步向規(guī)?；⑵髽I(yè)化經(jīng)營方式轉(zhuǎn)變。

四、土地流轉(zhuǎn)對于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的相關(guān)法律法規(guī)以及社會保障制度的促進(jìn)和完善。

隨著農(nóng)地流轉(zhuǎn)的普及，必然會使得我國現(xiàn)行土地制度與農(nóng)地流轉(zhuǎn)之間的矛盾更加突出。這對于我國完善土地

第四篇：淺談?wù)厥褂脵?quán)流轉(zhuǎn)問題

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淺談?wù)厥褂脵?quán)流轉(zhuǎn)問題

淺談?wù)厥褂脵?quán)流轉(zhuǎn)問題

摘要：近年來，我國農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)活動空前活躍，由此引發(fā)了諸如交易糾紛、“空心村”、一戶多宅等等一系列問題。我們應(yīng)當(dāng)正視農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的現(xiàn)實(shí)，深入研究、積極探索農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度的創(chuàng)新。

關(guān)鍵詞：宅基地使用權(quán)，用益物權(quán)

Abstract: in recent years, the using right of rural homestead circulation flourished, resulting in such as transaction disputes, “hollow village”, more than one house and so on a series of questions.We should face up to the transfer of the right to use rural homestead reality, innovation, and actively explore the in-depth study of rural residential land use right transfer system.Keywords: land use right, usufructuary right

中圖分類號：D922.33文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A文章編號：2095-2104(2013)

近年來，隨著市場化和城市化進(jìn)程的加快，農(nóng)村村民住宅的流轉(zhuǎn)活動也空前活躍。然而，現(xiàn)行的土地管理法律法規(guī)政策事實(shí)上已無法有效管理一些地方農(nóng)村宅基地的使用和變更。一方面，政府對農(nóng)村建房普遍缺乏必要的監(jiān)督和指導(dǎo)，許多城市特別是在一些發(fā)達(dá)地區(qū)，農(nóng)村人均宅基地普遍存在利用粗放、嚴(yán)重超標(biāo)和過剩閑置等問題。另一方面，由于利潤的驅(qū)動，出現(xiàn)了集體和農(nóng)民利用宅基地進(jìn)行“以地生財(cái)”的隱形交易，形成了地下宅基地市場。由此就引發(fā)了諸如交易糾紛、“空心村”、一戶多宅等等一系列問題。因此，我們應(yīng)當(dāng)正視農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的現(xiàn)實(shí)，深入研究，積極探索農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度的創(chuàng)新。

一、現(xiàn)行法律法規(guī)和政策對農(nóng)村宅基地的相關(guān)規(guī)定

《中華人民共和國土地管理法》第62條規(guī)定：農(nóng)村村民一戶只

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專業(yè)論文

能擁有一處宅基地，其宅基地面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。農(nóng)村村民建住宅，應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃，并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地。農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)。《繼承法》也有規(guī)定，繼承人對房屋等遺產(chǎn)有繼承權(quán)。但是對房屋以下宅基地使用權(quán)的繼承以及使用年限，現(xiàn)行法律法規(guī)均無規(guī)定和正式說明。

《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》（國發(fā)[2004]28號）中明確規(guī)定，在符合規(guī)劃的前提下，農(nóng)民集體所有建設(shè)用地使用權(quán)可以依法流轉(zhuǎn)，但限制集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的用途，不得流轉(zhuǎn)作商業(yè)性房地產(chǎn)開發(fā)。隨后，國土資源部根據(jù)該決定精神出臺的《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見》的通知（國土資發(fā)[2004]234號）再次強(qiáng)調(diào)要重點(diǎn)加強(qiáng)城鄉(xiāng)結(jié)合部地區(qū)農(nóng)村宅基地的監(jiān)督管理。嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地，嚴(yán)禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證。這一具體規(guī)定，強(qiáng)調(diào)對農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的進(jìn)一步限制，即禁止農(nóng)村宅基地使用權(quán)向城鎮(zhèn)居民流轉(zhuǎn)。

而在2007年出臺的《物權(quán)法》，在宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓方面，雖依然適用土地管理法等法律和國家有關(guān)規(guī)定，但是體現(xiàn)了農(nóng)民對宅基地房屋的用益物權(quán)，為宅基地制度的改革預(yù)留了空間。

二、農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的重要性和必要性分析

（一）宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)是現(xiàn)代物權(quán)發(fā)展的必然體現(xiàn)。

現(xiàn)代物權(quán)法由過去單純的強(qiáng)調(diào)歸屬轉(zhuǎn)向?qū)脙r(jià)值的追求。只有允許宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，才能將資源流向有效的利用主體，實(shí)現(xiàn)資源的最優(yōu)配置。農(nóng)民住宅一旦建成以后，房屋、宅基地和房屋所有者之間就形成了無期限、無流動、無價(jià)格的固定占有、使用關(guān)系。如果房屋所有者的社會經(jīng)濟(jì)狀況發(fā)生變化，原房主不想再占有這處宅基地，他只能選擇無償將宅基地讓出，放棄作為農(nóng)村集體中的一員該得到的福利，而不能將該福利轉(zhuǎn)化為經(jīng)濟(jì)收益。而在市場經(jīng)濟(jì)條件下，特別是城市住宅價(jià)格不斷上漲的今天，讓農(nóng)戶做出這樣的選擇顯然是不符合市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律的。農(nóng)民移居后，空置的房屋不能轉(zhuǎn)讓、出租，現(xiàn)成的財(cái)產(chǎn)變不成錢，對經(jīng)濟(jì)狀況本就不寬裕的農(nóng)民來說，是很痛心的。沒有移居的農(nóng)民發(fā)展農(nóng)業(yè)生產(chǎn)、從事一些經(jīng)營活動融資或者得重病花

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錢救治，卻不能用房屋抵押獲得貸款，將花費(fèi)在房屋上的死錢用活，這在一定程度上影響了農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。物不能盡其用，不符合市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求。因此，要實(shí)現(xiàn)對宅基地使用權(quán)的充分利用，除有明確的歸屬外，流轉(zhuǎn)是實(shí)現(xiàn)價(jià)值的有效途徑。

（二）宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)是盤活大量潛在宅基地供需的要求。

20世紀(jì)九十年代，由于農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生的大量農(nóng)村剩余勞動力紛紛由西部地區(qū)流向東部地區(qū)，由農(nóng)村流向城市，使流出地的宅基地長期閑置；有的家庭父母有宅基地，子女也有宅基地，而實(shí)際卻生活在一起，空閑了宅基地；有的在城里購買了房產(chǎn)居住，而戶口依舊在農(nóng)村，同樣出現(xiàn)了空置的宅基地。因此在這些地區(qū)大量出現(xiàn)“空心村”。隨著我國城市化措施的出臺，尤其是城市戶籍制度改革的加快和深入推進(jìn)，農(nóng)村空閑宅基地將變?yōu)闈撛诘氖袌龉┙o。據(jù)我國城市化進(jìn)程的分析資料估計(jì)：今后20年全國每年有1200多萬農(nóng)村人口要轉(zhuǎn)移到城鎮(zhèn)地區(qū)。而以目前我國農(nóng)村居民點(diǎn)人均用地153m2計(jì)算，每年將均有18.36萬 hm2的農(nóng)村宅基地可能閑置不用。

（三）宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)有利于促進(jìn)農(nóng)村市場的發(fā)展

城市居民到農(nóng)村從事生產(chǎn)、經(jīng)營，或退休返鄉(xiāng)生活等，既可以為農(nóng)村帶來急需的資金、技術(shù)，還可以引入先進(jìn)的知識、觀念，對改變農(nóng)村面貌的積極作用是毋庸置疑的。目前，有的農(nóng)村已把吸引城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村作為招商引資的重要方式，因此，完全阻止其購買宅基地，不盡合理。而一旦國家政策有條件地允許城鎮(zhèn)居民購買宅基地，則不僅促進(jìn)宅基地的流轉(zhuǎn)，也會促進(jìn)農(nóng)村市場的發(fā)展。

三、宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)現(xiàn)狀分析

（一）目前宅基地使用權(quán)自主流轉(zhuǎn)的方式、途徑

1、出租。隨著社會經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和城市化進(jìn)程的大力推進(jìn)，農(nóng)村耕地逐步減少，加之農(nóng)地的收益甚微，許多農(nóng)民將自己住房的一部分用來出租以獲取租金，承租人將其作為住宅、辦公、倉庫或其它經(jīng)營服務(wù)場所。這樣，農(nóng)民在出租房屋的同時(shí)也出租了宅基地使用權(quán)，承租人在居住的同時(shí)也獲得了土地使用權(quán)。目前，除一些經(jīng)濟(jì)尚不發(fā)達(dá)的偏遠(yuǎn)地區(qū)外，此類流轉(zhuǎn)形式幾乎遍及城鄉(xiāng)結(jié)合部、都市村莊、縣城和中心集鎮(zhèn)等經(jīng)濟(jì)活動較為活躍的地區(qū)。如西安市南郊高校聚集

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區(qū)，租金已成為農(nóng)民現(xiàn)金收入的主要來源之一。出租房屋已成為目前最為普遍的一種流轉(zhuǎn)方式。

2、買賣。近年來，進(jìn)城務(wù)工經(jīng)商人員在取得一定的經(jīng)濟(jì)收入后在城市購買商品房而將原農(nóng)村住宅連同宅基地出售給他人居?。晦r(nóng)民“農(nóng)轉(zhuǎn)非”后留下的房屋和因婚喪嫁娶一戶有多處而又長期閑置的房屋等都會進(jìn)行買賣。即讓渡宅基地使用權(quán)和房屋所有權(quán)。根據(jù)“房地一致”的原則，由于房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓，宅基地使用權(quán)也因此而轉(zhuǎn)移。此外，在城市新區(qū)建設(shè)熱浪的沖擊下，一些有遠(yuǎn)見的農(nóng)民或經(jīng)營者在城市近郊可能發(fā)展為新區(qū)的地段買下部分宅基地，而在新區(qū)建成后將其高價(jià)出售也成為宅基地使用權(quán)買賣的一種新走勢。

若允許農(nóng)村宅基地和住房流轉(zhuǎn)，對于留在本地務(wù)農(nóng)的農(nóng)民，通過出租多余住房，可獲得相對穩(wěn)定的收入；對于異地承包、規(guī)模經(jīng)營的農(nóng)民，可通過購買或租賃當(dāng)?shù)剞r(nóng)房，降低生產(chǎn)成本。對于進(jìn)城務(wù)工的農(nóng)民，一方面可通過出售或出租住房，增加一條融資渠道，所獲得的宅基地收益可以成為農(nóng)民進(jìn)城的資本，也使這種轉(zhuǎn)移更為徹底，加速城市化進(jìn)程；另一方面，在城郊結(jié)合部租賃廉價(jià)的農(nóng)民房屋，打工的農(nóng)民可以降低城市務(wù)工生活成本。

（二）流轉(zhuǎn)現(xiàn)狀引發(fā)的實(shí)際問題

1、盡管國家對宅基地的管理實(shí)行嚴(yán)格的審批制，但在宅基地的審批過程中，擅自多批宅基地給村民的現(xiàn)象嚴(yán)重，政府無法宏觀調(diào)控，導(dǎo)致宅基地的管理嚴(yán)重失衡。許多地方一戶多宅、超面積住房、違法占地建房等現(xiàn)象非常普遍，這不僅干擾了國家對宅基地的正常管理，而且嚴(yán)重?fù)p害了農(nóng)民利益。

2、長時(shí)間私自轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)存在社會隱患，造成管理混亂。由于暗箱轉(zhuǎn)讓，購買農(nóng)民宅基地的居民與出讓宅基地使用權(quán)的農(nóng)民之間往往僅憑一紙轉(zhuǎn)讓協(xié)議就決定了宅基地的轉(zhuǎn)讓，而相關(guān)部門卻無法對其進(jìn)行有效的制止，只能聽之任之。其結(jié)果，一是村集體組織無法知道本村宅基地的實(shí)際使用人是誰，造成管理混亂。二是由于農(nóng)民對宅基地使用權(quán)的原始取得是無償?shù)?，相對價(jià)格低廉，有較大的市場價(jià)值空間，再加上轉(zhuǎn)讓是暗箱進(jìn)行的，無須進(jìn)行登記，無須交納相關(guān)費(fèi)用，給炒作宅基地使用權(quán)的人以可乘之機(jī)。三是農(nóng)村集體組織的宅基

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地使用權(quán)實(shí)際已經(jīng)流失，而與法律規(guī)定相悖的這一社會事實(shí)，將長時(shí)間存在。

3、由于缺乏宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的相關(guān)法律規(guī)范，尤其是宅基地使用權(quán)的登記制度，實(shí)踐中轉(zhuǎn)讓方與受讓方的權(quán)利義務(wù)不清，導(dǎo)致流轉(zhuǎn)的法律糾紛和經(jīng)濟(jì)糾紛不斷，交易安全得不到保障。有些農(nóng)民在出讓宅基地使用權(quán)后，遇到征地、拆遷等情況，想收回宅基地使用權(quán)，但購買方已付清錢款，且投入相當(dāng)資金重修或建房，拒絕接受，于是引發(fā)糾紛，甚至打官司；有些賣掉自己宅基地上房屋的農(nóng)民在城里生活困難，鬧回村里要求重新批地；還有些勢力強(qiáng)大的村強(qiáng)行收回已被村民賣掉的宅基地，買方財(cái)?shù)貎煽?。此類?qiáng)制騰退、返還財(cái)產(chǎn)的執(zhí)行案件，由于關(guān)乎當(dāng)事人的切身利益，且往往數(shù)額較大，法院在執(zhí)行中存在相當(dāng)大的難度，有的案子反反復(fù)復(fù)執(zhí)行了幾年，還是執(zhí)行不了，消耗了大量的司法資源，還容易導(dǎo)致矛盾激化，影響農(nóng)村社會的穩(wěn)定。

四、促進(jìn)宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)合法化的對策及建議 就目前不規(guī)范的宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)現(xiàn)狀來看,為了保障我國土地資源的可持續(xù)發(fā)展,切實(shí)保障農(nóng)民的合法權(quán)益,提高宅基地的配置效率和集約利用程度,就必須探索與市場經(jīng)濟(jì)相適應(yīng)的農(nóng)村宅基地管理和有償流轉(zhuǎn)的相關(guān)對策。

（一）提高農(nóng)民對農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)的思想認(rèn)識 如今城鄉(xiāng)結(jié)合部的農(nóng)民在進(jìn)行其房產(chǎn)交易的同時(shí),他們并不知道自己的宅基地也隨著在交易,只認(rèn)為這樣可以增加自己的收入。這是因?yàn)檗r(nóng)民是典型的“經(jīng)濟(jì)人”,追求的是經(jīng)濟(jì)利益最大化,所以其行為方式往往受到經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)動,這也是城鄉(xiāng)結(jié)合部土地市場如此混亂的重要原因之一。因此,要加強(qiáng)農(nóng)民對集體土地流轉(zhuǎn)的認(rèn)識,加大宣傳力度,讓農(nóng)民深刻認(rèn)識到“房地一體主義”這一基本原則以及其他土地(流轉(zhuǎn))常識。(二）建立宅基地使用權(quán)有償、有期限制度

隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民生活水平的提高,我國現(xiàn)行的農(nóng)村宅基地使用權(quán)無償、無期限使用制度日益暴露出弊端。如果再貫徹?zé)o償、無期限制度勢必影響宅基地資源的合理分配,造成宅基地資源的緊張,進(jìn)而占用耕地。所以 ,應(yīng)參照城市國有土地有償使用制度，實(shí)行宅基地有償使用制度。對農(nóng)村居民取得宅基地象征性的收取費(fèi)用，對宅基地的閑置和浪費(fèi)，收取較高費(fèi)用。另外，他物權(quán)的存在都是有期限的。

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參照城市住宅用地使用權(quán)期限為70年的規(guī)定,宅基地使用權(quán)的期限也應(yīng)規(guī)定為70年 ,自農(nóng)民申請宅基地獲得批準(zhǔn)之日起算，期間屆滿的,自動續(xù)期。

（三）盡快著手和加強(qiáng)宅基地確權(quán)登記發(fā)證工作, 完善宅基地使用權(quán)登記制度，明晰宅基地產(chǎn)權(quán)

產(chǎn)權(quán)明晰是流轉(zhuǎn)的前提。應(yīng)加強(qiáng)宅基地的登記工作,依法確定宅基地的權(quán)屬范圍,明晰宅基地使用權(quán)的產(chǎn)權(quán)主體,保障交易的安全性,做好流轉(zhuǎn)的管理，不斷完善宅基地使用權(quán)登記制度。我國《物權(quán)法 》第十條規(guī)定:“不動產(chǎn)登記,由不動產(chǎn)所在地的登記機(jī)構(gòu)辦理。國家對不動產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一登記的范圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法,由法律、行政法規(guī)規(guī)定?！钡谑臈l規(guī)定:“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀?，自記載于不動產(chǎn)登記薄時(shí)發(fā)生效力?！钡谝话傥迨鍡l規(guī)定:“已經(jīng)登記的宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或者消滅的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理變更登記或者注銷登記?！睆囊陨弦?guī)定可以看出 ,我國對宅基地使用權(quán)實(shí)行的是登記生效主義，并且未區(qū)分城市和農(nóng)村,應(yīng)是城鄉(xiāng)一體化登記制度。所以，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)登記的規(guī)范化建設(shè)。對宅基地閑置、浪費(fèi)問題，針對不同情況，可以采取在規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)以內(nèi)的予以登記發(fā)證，對超標(biāo)準(zhǔn)部分，要求繳納資源占用費(fèi)，采取限期拆除等措施。

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第五篇：土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)合同

土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)合同

轉(zhuǎn)入方：（以下簡稱甲方）

轉(zhuǎn)出方:（以下簡稱乙方）

為了促進(jìn)土地規(guī)模經(jīng)營和高效農(nóng)業(yè)，推進(jìn)新農(nóng)村建設(shè)進(jìn)程，在不改變土地集體所有制的性質(zhì)和不改變乙方在二輪承包續(xù)包期內(nèi)的承包權(quán)以及不改變土地的農(nóng)業(yè)用途的前提下，在征得土地承包合同的原發(fā)包同意的情況下，按照“依法、自愿、有償”的原則，經(jīng)甲、乙雙方協(xié)商，達(dá)成土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)合同如下：

一、流轉(zhuǎn)形式：出租；

二、土地流轉(zhuǎn)面積：畝（大寫）。田塊數(shù)塊。土地類別：水稻田畝。旱田畝，山坡天畝，其他畝。

三、土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)期限為年，即公歷20年月日起至20年月日。

四、流轉(zhuǎn)土地用途：甲方征得土地用于企業(yè)用地。

五、土地流轉(zhuǎn)價(jià)格及支付方式：

（一）貨幣形式計(jì)價(jià)。甲方付給乙方流轉(zhuǎn)費(fèi)每年每畝元，在每年的月份結(jié)算付清。

（二）每5年按其稻谷（400斤）的國家保護(hù)價(jià)提增一次。

六、國家政策性補(bǔ)貼享受約定

國家政策補(bǔ)貼經(jīng)甲乙雙方約定由方享受。

七、合同效力

合同生效后，在土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)期限內(nèi)，甲、乙雙方必須嚴(yán)格遵守，任何一方不得擅自變更，解除合同。但遇國家法律、法規(guī)和政策發(fā)生變化時(shí)，以新出臺的法律、法規(guī)和政策作相應(yīng)的變更。

八、解決合同糾紛的方式

發(fā)生糾紛應(yīng)協(xié)商解決，協(xié)商不成，由有關(guān)部門調(diào)解，調(diào)解不成由人民法院依法裁決。

九、合同生效條件

本合同自甲、乙雙方簽字后生效，本合同一式兩份，甲、乙雙方各執(zhí)一份。

甲方（簽章）乙方（簽章）

年月日年月日