第一篇：《自編》農(nóng)村集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)注意事項(xiàng)

注意事項(xiàng)

1.該宗土地的性質(zhì)是屬于農(nóng)村個(gè)人承包地還是農(nóng)村集體所有未承包地（非建設(shè)用地），現(xiàn)土地使用者是否可以獲得全體村民（或村民小組委員會(huì)同意）認(rèn)可該宗土地為其個(gè)人擁有永久承包權(quán)的許可。如需要，是否可以提供自然屯所有村民的簽字或者村民小組委員會(huì)（屯長(zhǎng)等人）共同簽訂同意受讓人合理擁有該宗土地永久承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。2.土地管理部門和農(nóng)業(yè)管理部門是否對(duì)這宗土地出具有土地承包書等有效證書，如開荒者未有承包書，如何獲得土地承包書，或者協(xié)助受讓人獲得該宗土地承包書或者使用權(quán)證。

3.該宗土地首次流轉(zhuǎn)的相關(guān)備案（土地管理所 農(nóng)業(yè)局經(jīng)管站 村委），村民如何獲得“四荒”土地使用權(quán)。

4．該宗土地必須是未受屯與屯、村民之間爭(zhēng)議的集體所有土地，需要時(shí)經(jīng)村委出具證明和公正，承認(rèn)該宗土地為屯里集體所有土地或開荒人承包地。

5．擁有農(nóng)村集體土地承包權(quán)的農(nóng)戶才可以自行決定土地的流轉(zhuǎn)，如出租，出讓等。但只能在有限的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)范圍和期限內(nèi)進(jìn)行土地流轉(zhuǎn)。首先要明確誰擁有土地承包權(quán)（或所有權(quán)），才能跟其簽訂土地使用權(quán)（租賃合同）。

6．集體土地流轉(zhuǎn)須經(jīng)過三分之二以上村民或村民代表簽字同意才能流轉(zhuǎn)給非本土地經(jīng)濟(jì)合作組織。

第二篇：建立農(nóng)村集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)新機(jī)制

建立農(nóng)村集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)新機(jī)制

文章來源： 《理論前沿》2004年第4期 [作者：甘肅省國(guó)土資源廳黨組書記、廳長(zhǎng) 張翀] 發(fā)布時(shí)間：

08-06-16 10:33:06 276

農(nóng)業(yè)、農(nóng)村、農(nóng)民問題，是我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和現(xiàn)代化建設(shè)的根本問題，歷來受到黨和政府的高度關(guān)注?！掇r(nóng)村土地承包法》特別強(qiáng)調(diào)了農(nóng)民的土地流轉(zhuǎn)權(quán)，不僅在政治上保護(hù)了農(nóng)民的土地權(quán)益，還給占中國(guó)人口73%的廣大農(nóng)民提供了一個(gè)法律武器。以法律的形式保障農(nóng)民的土地權(quán)益，代表了最廣大人民的根本利益，體現(xiàn)了執(zhí)政為民的精神?！吨泄仓醒腙P(guān)于做好農(nóng)戶承包地使用權(quán)流轉(zhuǎn)工作的通知》，要求做好農(nóng)戶承包地使用權(quán)流轉(zhuǎn)工作，在我黨歷史上第一次提出了農(nóng)戶承包地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的要求。黨的十六大報(bào)告進(jìn)一步指出：“堅(jiān)持黨在農(nóng)村的基本政策，長(zhǎng)期穩(wěn)定并不斷完善以家庭承包經(jīng)營(yíng)為基礎(chǔ)、統(tǒng)分結(jié)合的雙層經(jīng)營(yíng)體制。有條件的地方，可按照依法、自愿、有償?shù)脑瓌t進(jìn)行土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的流轉(zhuǎn)，逐步發(fā)展規(guī)模經(jīng)營(yíng)。”這對(duì)我們?nèi)绾芜M(jìn)一步加強(qiáng)農(nóng)村土地管理，確保農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)地位具有十分重要的指導(dǎo)意義。因此，研究農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)制度，健全、完善和創(chuàng)新農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)機(jī)制，是當(dāng)前我國(guó)土地政策法律研究的重點(diǎn)。

一、農(nóng)村集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的主要內(nèi)涵

土地權(quán)利的流轉(zhuǎn)，一般是指土地所有權(quán)的流轉(zhuǎn)，如政府征用土地，致使農(nóng)民 集體所有的土地轉(zhuǎn)為國(guó)有土地。在現(xiàn)階段，我國(guó)土地流轉(zhuǎn)更多的表現(xiàn)為土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)。

農(nóng)村集體土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，在農(nóng)村主要表現(xiàn)為農(nóng)用地的內(nèi)部流轉(zhuǎn)(指由已承包土地的農(nóng)戶在自愿的基礎(chǔ)上，將該土地的使用權(quán)在一定的限期內(nèi)轉(zhuǎn)讓給其他的單位和個(gè)人)以及農(nóng)村集體非農(nóng)建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)。按照我國(guó)《憲法》和現(xiàn)行的土地管理法，集體非農(nóng)建設(shè)用地進(jìn)入市場(chǎng)流轉(zhuǎn)是不合法的。因此，在研究農(nóng)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)時(shí)，最狹義、最典型的土地流轉(zhuǎn)的概念，是指得到土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的農(nóng)戶再把承包經(jīng)營(yíng)權(quán)全部或部分轉(zhuǎn)移給其他主體的行為，這也是本文討論的主題。

二、建立農(nóng)村集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)機(jī)制是市場(chǎng)配置資源的客觀要求

改革開放以后，我國(guó)農(nóng)村實(shí)行了家庭聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任制。集體土地所有權(quán)與使用權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)和收益權(quán)得到了分離，土地流轉(zhuǎn)開始活躍起來。但是，目前的家庭

聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任制是在中國(guó)社會(huì)發(fā)生重大轉(zhuǎn)折時(shí)期的特殊歷史條件下形成的，主要依靠農(nóng)民群眾的自發(fā)力量推動(dòng)建立的，這就注定了制度本身的不完善性以及后續(xù)補(bǔ)充、修改、完善工作的長(zhǎng)期性。家庭經(jīng)營(yíng)承包盡管有效地解決了勞動(dòng)和報(bào)酬的脫節(jié)問題，實(shí)現(xiàn)了責(zé)、權(quán)、利的統(tǒng)一，但終究還不是完整的農(nóng)地制度，特別是隨著生產(chǎn)力的發(fā)展和經(jīng)濟(jì)體制改革的進(jìn)一步深化，這種制度的缺陷就越發(fā)明顯地表現(xiàn)出來，諸如因農(nóng)村土地所有權(quán)主體“模糊”，造成了實(shí)施現(xiàn)行農(nóng)地制度的困難；土地變動(dòng)頻繁、人地關(guān)系不穩(wěn)；農(nóng)戶土地規(guī)模小，地塊細(xì)碎，效益低；土地轉(zhuǎn)讓收益分配不公與失序；土地糾紛多等問題。特別是我國(guó)已經(jīng)加入世界貿(mào)易組織（WTO），現(xiàn)行制度與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)化大生產(chǎn)趨勢(shì)不相適應(yīng)。反映到土地流轉(zhuǎn)領(lǐng)域，由于農(nóng)戶的土地權(quán)利過小過少，土地產(chǎn)權(quán)不明晰，土地使用者不能夠依照法定程序自主地有償轉(zhuǎn)讓、出租、抵押土地，因而大大阻礙了土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)的發(fā)育和完善，同時(shí)也造成了土地隱性市場(chǎng)和投機(jī)活動(dòng)的猖獗，影響了土地資源在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下的合理配置和優(yōu)化。因此，建立、完善和創(chuàng)新農(nóng)村集體土地的流轉(zhuǎn)機(jī)制，不僅是土地資源配置適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的需要，也是貫徹“十六大”精神、促進(jìn)農(nóng)業(yè)發(fā)展的必然要求。

三、農(nóng)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)是健全和完善我國(guó)農(nóng)村土地家庭承包經(jīng)營(yíng)制度乃至整個(gè)土地制度的重要內(nèi)容

根據(jù)土地流轉(zhuǎn)的本質(zhì)特征，不論是農(nóng)村集體土地所有權(quán)的流轉(zhuǎn)(國(guó)家征用)，還是土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)都屬于土地流轉(zhuǎn)的范疇，從理論上不能否定其中任何一種形式的土地流轉(zhuǎn)?，F(xiàn)階段，弱化所有權(quán)、強(qiáng)化使用權(quán)是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的客觀要求，在土地問題上也是如此。落實(shí)農(nóng)民土地權(quán)利的根本之策，就是在法律上認(rèn)可農(nóng)民得到的承包權(quán)是物權(quán)，因此，在農(nóng)戶依法取得了農(nóng)用地的承包權(quán)后，承認(rèn)農(nóng)戶具有將使用權(quán)再次轉(zhuǎn)移的權(quán)利，這是尊重農(nóng)民權(quán)利，推動(dòng)土地規(guī)模經(jīng)營(yíng)，促進(jìn)農(nóng)業(yè)進(jìn)一步發(fā)展的重大措施，合于邏輯，合于法理，有助于從理論上理順產(chǎn)權(quán)關(guān)系，促進(jìn)土地流轉(zhuǎn)制度乃至整個(gè)土地制度的科學(xué)研究，是健全和完善我國(guó)農(nóng)村土地家庭承包經(jīng)營(yíng)制度乃至整個(gè)土地制度的重要內(nèi)容。具體表現(xiàn)在：

(一)農(nóng)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)有助于稀缺和有限的土地資源得到更優(yōu)配置。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)發(fā)展的需求，促使土地這一基本資源升值，變得愈加珍貴。只有建立實(shí)施科學(xué)、合理的農(nóng)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度，才能實(shí)現(xiàn)土地資源的合理配置與潛在價(jià)值。

(二)農(nóng)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)將促進(jìn)農(nóng)業(yè)規(guī)模經(jīng)營(yíng)，提高農(nóng)業(yè)生產(chǎn)力水平，降低

生產(chǎn)成本。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，實(shí)行土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度后，農(nóng)民在自己保留承包權(quán)的前提下，從自身利益出發(fā)，自愿地將無力耕種或不愿耕種的土地及時(shí)轉(zhuǎn)讓出去，將土地調(diào)整的決策權(quán)分散到各個(gè)農(nóng)戶，有利于促進(jìn)土地的適度集中和規(guī)模經(jīng)營(yíng)的實(shí)現(xiàn)。同時(shí)，明確農(nóng)戶自己有決定土地流轉(zhuǎn)的權(quán)利，也可消除農(nóng)民害怕集體頻繁調(diào)整土地的顧慮，從而增加農(nóng)業(yè)投資，加強(qiáng)土地集約化經(jīng)營(yíng)。

(三)土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)可以促進(jìn)農(nóng)村勞動(dòng)力進(jìn)一步優(yōu)化組合。土地流轉(zhuǎn)可以使經(jīng)營(yíng)中發(fā)生的勞地比例失調(diào)得以及時(shí)自然調(diào)整，從而使農(nóng)業(yè)生產(chǎn)力要素在總體上保持動(dòng)態(tài)的優(yōu)化組合。

(四)完善的土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度有利于穩(wěn)定農(nóng)村土地承包關(guān)系。農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)是實(shí)際土地使用權(quán)的再分配和優(yōu)化過程，它有利于使那些勞動(dòng)力緊張的農(nóng)戶或從事二、三產(chǎn)業(yè)的農(nóng)戶，在保留其承包權(quán)的前提下，將土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)出去，讓種田大戶去專門集中經(jīng)營(yíng)土地，促進(jìn)農(nóng)業(yè)的整體發(fā)展。

(五)新的土地流轉(zhuǎn)制度具有強(qiáng)大的農(nóng)村政治穩(wěn)定和社會(huì)安定的保障功能。隨著城鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)模的逐步擴(kuò)大和新的工程項(xiàng)目的實(shí)施，農(nóng)用地的非農(nóng)化使用規(guī)模越來越大，違法轉(zhuǎn)讓和剝奪土地承包者受償權(quán)的現(xiàn)象相當(dāng)普遍，由此而引發(fā)的干群矛盾甚至沖突相當(dāng)嚴(yán)重。如果以法律形式明晰土地的支配權(quán)和轉(zhuǎn)讓收益權(quán)，那么必定有利于農(nóng)村社會(huì)的長(zhǎng)治久安。

四、建立農(nóng)村集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)新機(jī)制的主要途徑

(一)要建立有利于保護(hù)農(nóng)民群眾利益和促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的農(nóng)用地流轉(zhuǎn)法律法規(guī)體系，為依法建立新的農(nóng)用地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)提供法律保護(hù)和政策依據(jù)。

目前，我國(guó)土地產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)方面的法律、法規(guī)還不健全，尤其在集體土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)方面存在較多的“空白”，而這些權(quán)利的流轉(zhuǎn)隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，將變得越來越頻繁，因此，急需研究和制定這方面的政策，以完善產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)制度的法律體系。

(二)加快建立、健全農(nóng)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)市場(chǎng)體系建設(shè)。

土地使用權(quán)流通市場(chǎng)，一方面發(fā)揮著中介作用，為轉(zhuǎn)讓方和受讓方牽線搭橋，促成交易；另一方面又發(fā)揮著市場(chǎng)監(jiān)督作用，防止發(fā)生土地投機(jī)等非法交易的行

為。從理論上進(jìn)一步分析，農(nóng)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)市場(chǎng)具有以下功能：第一，優(yōu)化農(nóng)用地資源的配置，即運(yùn)用價(jià)格的機(jī)制來引導(dǎo)農(nóng)用地的供給與需求；第二，溝通農(nóng)村土地經(jīng)濟(jì)關(guān)系，評(píng)價(jià)土地價(jià)值；第三，傳導(dǎo)經(jīng)濟(jì)信息，溝通供需，促成交易，活躍經(jīng)濟(jì)；第四，協(xié)調(diào)土地收益分配與平衡供求的矛盾。

現(xiàn)階段要建立農(nóng)用地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)，促進(jìn)農(nóng)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，可以從以下幾方面著手：

研究建立農(nóng)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行機(jī)制，重點(diǎn)是農(nóng)用地使用權(quán)的價(jià)格機(jī)制。要實(shí)行公平地價(jià)制度，運(yùn)用科學(xué)的方法確定與國(guó)有土地使用權(quán)價(jià)格相協(xié)調(diào)的農(nóng)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)市場(chǎng)的基準(zhǔn)地價(jià)，由國(guó)土資源管理部門定期公布。可以委托具有地價(jià)評(píng)估資格的地價(jià)評(píng)估單位和評(píng)估師評(píng)估地價(jià)，并報(bào)請(qǐng)土地行政主管部門審定。就農(nóng)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的約束機(jī)制而言，要建立健全法律法規(guī)約束、金融約束、稅收約束、產(chǎn)權(quán)約束、內(nèi)部責(zé)任義務(wù)約束機(jī)制。就農(nóng)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的中介機(jī)制而言，農(nóng)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)市場(chǎng)的發(fā)展需要配套的市場(chǎng)中介服務(wù)體系，要建立包括咨詢、評(píng)估、代理、仲裁等機(jī)構(gòu)及其相關(guān)的制度，并做好農(nóng)地保險(xiǎn)等工作。就農(nóng)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的收益分配制度而言，應(yīng)當(dāng)使土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的收益在交易當(dāng)事人之間合理分配，以保護(hù)各方的合法權(quán)利和利益。另外，還要采取措施，促使農(nóng)用地使用權(quán)交易活動(dòng)的公開化、契約化、貨幣化，提高農(nóng)用地使用權(quán)市場(chǎng)的透明度。

(三)做好農(nóng)用地產(chǎn)權(quán)管理工作。

1.準(zhǔn)確界定土地所有權(quán)主體。集體土地的所有權(quán)主體在法律上似乎早已確定，然而由于種種原因，實(shí)際上所有權(quán)的主體并不明確，這就給土地產(chǎn)權(quán)管理帶來了困難，因此，必須在法律上進(jìn)一步明確界定產(chǎn)權(quán)主體。對(duì)于集體土地，有條件的地方應(yīng)當(dāng)建設(shè)鄉(xiāng)、村、組各級(jí)以土地為主的股份合作公司等集體經(jīng)濟(jì)組織，并真正明確其法人地位，依法行使集體土地所有權(quán)，使其成為可以根據(jù)生產(chǎn)需要和市場(chǎng)規(guī)律，依法獨(dú)立地進(jìn)行土地經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的經(jīng)濟(jì)組織。把鄉(xiāng)級(jí)政府和村干部個(gè)人在土地流轉(zhuǎn)過程中的支配權(quán)、收益分配權(quán)剔除掉。

2.理順土地產(chǎn)權(quán)關(guān)系。要理順土地產(chǎn)權(quán)與管理權(quán)之間的關(guān)系，一切土地產(chǎn)權(quán)的流通均應(yīng)在法律允許的范圍內(nèi)運(yùn)行。同時(shí)要理順土地產(chǎn)權(quán)內(nèi)部的關(guān)系，即所有權(quán)與使用權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)、收益權(quán)、部分處置權(quán)以及租賃權(quán)、抵押權(quán)等權(quán)利的關(guān)系。

3.加強(qiáng)土地登記。一切土地產(chǎn)權(quán)的流轉(zhuǎn)都必須進(jìn)行土地登記，否則，土地產(chǎn)權(quán)人的權(quán)利就無法得到保證。但是，當(dāng)前土地登記工作存在著明顯的滯后性，在沒有辦理土地登記、領(lǐng)取土地權(quán)利證書前，土地權(quán)利人就已經(jīng)實(shí)際上取得了用地的權(quán)利，這就造成了土地登記工作在人們心目中可有可無的印象，其原因除了有管理機(jī)制不順外，還有土地登記的基礎(chǔ)工作跟不上等。因此，加強(qiáng)土地登記工作，不僅要強(qiáng)化法律宣傳、提高土地使用者的法律意識(shí)，而且要改革管理體制，并努力做好基礎(chǔ)工作，使土地登記成為惟一的合法使用土地的前提條件。

4.抓緊土地管理的基礎(chǔ)工作，如根據(jù)農(nóng)用地的位置和土地肥沃程度進(jìn)行分等、定級(jí)。抓緊地籍管理和土地利用的規(guī)訓(xùn)工作，對(duì)土地利用以及權(quán)屬的變動(dòng)加以監(jiān)督，同時(shí)跟蹤土地?cái)?shù)量和質(zhì)量的動(dòng)態(tài)變化，為土地流轉(zhuǎn)提供準(zhǔn)確信息。

(四)抓緊研究制定農(nóng)用地使用權(quán)的抵押制度。

發(fā)展農(nóng)業(yè)，需要強(qiáng)有力的資金支持。在農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的各個(gè)關(guān)鍵階段，為了不誤農(nóng)時(shí)，農(nóng)民在自有資金不足的情況下，為了生產(chǎn)的發(fā)展，必然向金融機(jī)構(gòu)提出借貸的要求。但金融機(jī)構(gòu)卻由于種種原因不能滿足農(nóng)民不斷增長(zhǎng)的對(duì)信貸資金的需求，民間借貸市場(chǎng)就趁機(jī)發(fā)展起來，農(nóng)村的不穩(wěn)定因素也隨之增加。政府應(yīng)當(dāng)在賦予農(nóng)民對(duì)耕地等集體土地使用權(quán)以物權(quán)地位的基礎(chǔ)上，允許耕地等集體土地的使用權(quán)作為可以抵押的財(cái)產(chǎn)，以此作擔(dān)保向銀行等金融機(jī)構(gòu)取得貸款，從而使發(fā)展農(nóng)業(yè)生產(chǎn)有可靠的信貸資金作保證。

(五)合理調(diào)整農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，加大農(nóng)地流轉(zhuǎn)拉動(dòng)力。

圍繞提高質(zhì)量和效益這個(gè)中心環(huán)節(jié)，國(guó)家和集體經(jīng)濟(jì)組織在保證農(nóng)民有充分的決策經(jīng)營(yíng)權(quán)的基礎(chǔ)上，可以通過產(chǎn)業(yè)政策和社會(huì)化服務(wù)引導(dǎo)農(nóng)民進(jìn)行產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和農(nóng)作物布局，根據(jù)市場(chǎng)需求進(jìn)行生產(chǎn)。與此同時(shí)，組織農(nóng)戶進(jìn)入市場(chǎng)參與流通，搞活農(nóng)產(chǎn)品的流通，提高土地的產(chǎn)出率，加大農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的拉動(dòng)力。

(六)穩(wěn)步推進(jìn)農(nóng)地股份合作制，實(shí)現(xiàn)農(nóng)地適度規(guī)模經(jīng)營(yíng)。

農(nóng)業(yè)股份合作制在克服土地使用的分散性，促進(jìn)土地集約化經(jīng)營(yíng)，穩(wěn)定農(nóng)地關(guān)系，加速我國(guó)農(nóng)業(yè)和農(nóng)村現(xiàn)代化建設(shè)方面的作用是顯而易見的。我國(guó)浙江、廣東、江西、河北等地近年來已探索了幾種農(nóng)業(yè)土地股份制的模式或做法，取得了明顯的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益。但是，農(nóng)地股份合作制前提是把土地作為一種商品，允許土地使用權(quán)入股，允許土地使用權(quán)合理流轉(zhuǎn)，這是農(nóng)村土地使用權(quán)改革的深化，因而必須在穩(wěn)定和完善家庭土地承包制的基礎(chǔ)上進(jìn)行?，F(xiàn)階段，在我國(guó)推進(jìn)農(nóng)地股份合作制，要在經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)、農(nóng)地規(guī)模經(jīng)營(yíng)程度低下的地區(qū)積極試點(diǎn)、穩(wěn)步推進(jìn)，以促進(jìn)土地使用權(quán)的合理流轉(zhuǎn)。

(七)各級(jí)國(guó)土資源管理部門要加強(qiáng)對(duì)農(nóng)用地流轉(zhuǎn)的監(jiān)管。

允許農(nóng)村集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，要認(rèn)真執(zhí)行現(xiàn)行土地制度，確保政策上的合法性。要堅(jiān)持自愿、有償?shù)脑瓌t，不得以任何理由強(qiáng)制農(nóng)戶流轉(zhuǎn)。要做到確保所有權(quán)，穩(wěn)定承包權(quán)，搞活使用權(quán)，國(guó)家對(duì)農(nóng)戶承包土地的流轉(zhuǎn)，要在政策上給予鼓勵(lì)和支持的同時(shí)，對(duì)流轉(zhuǎn)的辦法、程序、合同關(guān)系的變更及相關(guān)的制約都要做出明確的規(guī)定，制定鼓勵(lì)農(nóng)村勞動(dòng)力外出打工或務(wù)工經(jīng)商政策，加快農(nóng)村勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移步伐，促進(jìn)農(nóng)村分工、分業(yè)的發(fā)展。農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)一定要保持農(nóng)村土地的農(nóng)業(yè)用途，要杜絕借流轉(zhuǎn)之機(jī)，改變耕地性質(zhì)的現(xiàn)象，確保農(nóng)村土地的合理流轉(zhuǎn)。要高度重視農(nóng)地流轉(zhuǎn)的調(diào)查研究工作，對(duì)流轉(zhuǎn)產(chǎn)生的原因、內(nèi)在規(guī)律、客觀環(huán)境進(jìn)行深入分析，積極探索和建立科學(xué)的流轉(zhuǎn)管理的方式、方法，規(guī)范流轉(zhuǎn)市場(chǎng)服務(wù)行為。參照國(guó)有土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)管理的法規(guī)和辦法，開展執(zhí)法監(jiān)管工作，引導(dǎo)集體土地市場(chǎng)健康發(fā)育。

建立農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)機(jī)制，實(shí)現(xiàn)農(nóng)村集體土地的資本化運(yùn)作，是我國(guó)土地使用制度的又一次革命，只有讓農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)起來，才能應(yīng)對(duì)加入WTO所帶來的沖擊和挑戰(zhàn)，也才能為徹底解決“三農(nóng)”問題創(chuàng)造條件。

第三篇：農(nóng)村集體土地使用權(quán)合理規(guī)范的流轉(zhuǎn)

關(guān)鍵詞：使用權(quán)的流轉(zhuǎn)

集體土地使用權(quán)

有形市場(chǎng)流轉(zhuǎn)

合理規(guī)范流轉(zhuǎn)

在當(dāng)前市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，土地資源作為一種特殊商品，必然受到市場(chǎng)機(jī)制的調(diào)節(jié)，如城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)以有償使用的方式進(jìn)入市場(chǎng)流轉(zhuǎn)后，在社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中發(fā)揮了巨大的作用。但作為與城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)并存的農(nóng)村集體土地使用權(quán)，其在使用制度上如何改革，進(jìn)入市場(chǎng)流轉(zhuǎn)，是當(dāng)前需要從法律上、政策和制度上加以研究、探討的問題。這個(gè)問題解決好了，對(duì)今后農(nóng)村經(jīng)濟(jì)乃至于整個(gè)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)都將產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。

一、現(xiàn)實(shí)中農(nóng)村集體土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)已普遍存在近幾年，隨著城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用制度的改革、城市化進(jìn)程的加快，農(nóng)村集體土地特別是城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的農(nóng)村集體建設(shè)用地的使用權(quán)價(jià)值和資產(chǎn)價(jià)值越來越顯現(xiàn)，交易活動(dòng)越來越頻繁，具體表現(xiàn)在：

(1)

農(nóng)村集體組織以集體土地使用權(quán)作價(jià)入股、聯(lián)營(yíng)的方式興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)；

(2)

鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)間的兼并、合并、重組和股份制改革而發(fā)生使用權(quán)人變化；

(3)

因農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，致使農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移；

(4)

近郊農(nóng)民的宅基地以出租、抵押、轉(zhuǎn)讓而使得使用權(quán)人發(fā)生變動(dòng)?，F(xiàn)實(shí)證明，農(nóng)村集體土地使用權(quán)的這種轉(zhuǎn)移已普遍存在并且符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的客觀需要。

現(xiàn)行的土地法律和政策對(duì)于農(nóng)村集體土地使用制度特別是集體建設(shè)用地使用有較多限制，行政干預(yù)也多，但一味的禁止和限制而忽視客觀存在的實(shí)際要求，不但難收實(shí)效，也對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展不利。在當(dāng)前市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展日趨成熟的條件下，正視農(nóng)民集體土地所有權(quán)，推行集體土地有償使用制度的改革，建立健全農(nóng)村集體土地使用權(quán)合理、規(guī)范的流轉(zhuǎn)途徑已迫在眉睫，需要在法律法規(guī)和政策制度方面予以創(chuàng)新。

二、集體土地使用權(quán)

“

流轉(zhuǎn)

”

中存在的問題

現(xiàn)行的法律制度在確定農(nóng)村集體土地所有權(quán)的權(quán)力內(nèi)容的行使上有明顯的不完全性。如在集體土地使用權(quán)方面，規(guī)定集體土地只能用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)或農(nóng)民宅基地建設(shè)、光辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)或者鄉(xiāng)

（鎮(zhèn))

村公共設(shè)施、公益事業(yè)，而對(duì)能產(chǎn)生巨大經(jīng)濟(jì)效益的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，法律明令禁止。在對(duì)集體土地建設(shè)用地的使用上，《土地管理法》也做了如下規(guī)定：

“

農(nóng)村集體土地所有的土地使用權(quán)，不得出讓、轉(zhuǎn)讓或出租用于非農(nóng)建設(shè)，但是符合土地利用總體規(guī)劃，并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形，致使土地使用權(quán)依法轉(zhuǎn)移的除外。

”

造成實(shí)際操作性差。在收益權(quán)方面，由于集體土地不能直接參與市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，如房地產(chǎn)開發(fā)，使得農(nóng)村集體組織喪失了這部分土地收益，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)實(shí)力難以壯大。此外，由于國(guó)家征地的強(qiáng)制性，集體土地所有者在如何處分自己土地時(shí)缺乏地位。

高新區(qū)處于城市規(guī)劃區(qū)范圍，其外環(huán)生態(tài)圈以北區(qū)域處于城郊，具有良好的基礎(chǔ)設(shè)施和投資環(huán)境區(qū)位優(yōu)勢(shì)，是高新區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)主要分布區(qū)域，也是集體土地建設(shè)用地產(chǎn)生流轉(zhuǎn)的主要區(qū)域。分析高新區(qū)集體土地使用權(quán)

“

流轉(zhuǎn)

”

現(xiàn)狀，存在以下問題：第一、產(chǎn)權(quán)關(guān)系不明晰，使用權(quán)

“

流轉(zhuǎn)

”

難以規(guī)范。表現(xiàn)為農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部的產(chǎn)權(quán)關(guān)系不明晰，村民小組與村民委員會(huì)法律關(guān)系不明確，權(quán)力主體行使上較模糊；土地與地上建筑物分屬不同的主體，即農(nóng)民集體組織將土地租賃給企業(yè)使用，地面建筑物、構(gòu)筑物由企業(yè)自建或與本村集體組織聯(lián)合修建。這就造成在產(chǎn)權(quán)關(guān)系上由多個(gè)法人實(shí)體共有，一旦發(fā)生經(jīng)濟(jì)糾紛或因企業(yè)倒閉破產(chǎn)，各方利益難以得到保證。這也是農(nóng)村集體土地建設(shè)用地使用權(quán)不能合理規(guī)范流轉(zhuǎn)的重要原因。第二、管理不到位，土地利用率低下。由于特殊的歷史原因，即高新區(qū)是在老區(qū)基礎(chǔ)建設(shè)新區(qū)，所以對(duì)原有鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地難以從源頭上做到統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局。對(duì)新增的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地雖然明確規(guī)定到規(guī)劃的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)工業(yè)園中發(fā)展，但由于種種利益關(guān)系難以完全做到，致使違法占地行為履禁不止。第三、閑置土地處置難。鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)一旦經(jīng)營(yíng)不善，停產(chǎn)倒閉后，因債權(quán)債務(wù)關(guān)系使本集體經(jīng)濟(jì)組織難以收回出租的土地，或收回后又難以及時(shí)出租等，造成建設(shè)用地閑置，存量土地不能有效利用。第四、城市化步伐加快，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展受到制約。隨著高新區(qū)城市化進(jìn)程的加快，致使規(guī)劃區(qū)內(nèi)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)和鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的發(fā)展受到限制，被拆遷的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)難以新

“

占地

”

進(jìn)行發(fā)展，造成農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織經(jīng)濟(jì)總量的減少。由于受到市場(chǎng)機(jī)制的調(diào)節(jié)和政府征地資金的限制，對(duì)農(nóng)民的就業(yè)安置以及對(duì)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的財(cái)產(chǎn)補(bǔ)償難以從根本上解決農(nóng)民失去土地后的經(jīng)濟(jì)來源和基本生活保障。

此外，由于現(xiàn)行法律對(duì)農(nóng)村集體土地所有權(quán)主體的設(shè)定概念模糊，“

農(nóng)民集體

”

沒有明確的法人代表，在行使具體權(quán)力時(shí)，作為所有權(quán)人的農(nóng)民集體的真實(shí)意愿難以得到真正體現(xiàn)，使一些村、組干部利用其地位，充當(dāng)所有權(quán)代言人，為自己牟取利益。在收益分配上，由于沒有完善的制度，村務(wù)難以真正公開，一些村、組干部利用制度缺陷侵占了大多數(shù)農(nóng)民的利益。上述現(xiàn)象的存在已嚴(yán)重阻礙了農(nóng)村集體土地使用制度的深化改革。

三、對(duì)農(nóng)村集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的思考

1、在法律和制度方面進(jìn)行創(chuàng)新。農(nóng)村集體土地所有權(quán)的不完全性從根本上講是國(guó)家意志在立法上的表現(xiàn)。它體現(xiàn)了國(guó)家對(duì)土地資源以及土地市場(chǎng)的壟斷。但壟斷是不宜于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的。因此，在當(dāng)前社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，應(yīng)在法律上重新確立集體土地在各項(xiàng)權(quán)力上的內(nèi)容和賦予更完善權(quán)力行使能力，在倡導(dǎo)國(guó)家在土地市場(chǎng)占主導(dǎo)地位的同時(shí)，將集體土地使用權(quán)納入有形的土地市場(chǎng)。這些都有待于在法律規(guī)范、政策制度方面進(jìn)行創(chuàng)新。

2、科學(xué)的界定農(nóng)村集體土地所有權(quán)主體，在此基礎(chǔ)上建立嚴(yán)謹(jǐn)?shù)慕M織結(jié)構(gòu)和明晰具體的產(chǎn)權(quán)形態(tài)、完善的收益分配制度，這是推行農(nóng)村集體土地

“

資產(chǎn)化、產(chǎn)業(yè)化

”

政策的前提，是農(nóng)村集體土地有償使用、合理流轉(zhuǎn)的前提。

3、對(duì)農(nóng)村集體土地推行

“

資產(chǎn)化、產(chǎn)業(yè)化

”

制度，實(shí)行

“

公司化、企業(yè)化

”

管理模式。壯大農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)實(shí)力，對(duì)集體土地實(shí)行資產(chǎn)化、企業(yè)化，有利于農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的總體發(fā)展，有利于緩解因征地拆遷帶來的社會(huì)矛盾和社會(huì)問題，使農(nóng)民的現(xiàn)實(shí)利益和長(zhǎng)遠(yuǎn)利益有保障。從而，從根本上給農(nóng)村經(jīng)濟(jì)組織和廣大農(nóng)民相對(duì)穩(wěn)定的出路。

4、在農(nóng)村集體土地使用權(quán)進(jìn)入有形市場(chǎng)流轉(zhuǎn)的具體方式上可以借鑒和引用城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)有償使用的模式，即實(shí)行所有權(quán)與使用權(quán)分離，構(gòu)建農(nóng)村集體土地使用權(quán)有償、有限期、可抵押、可流動(dòng)的法律制度和政策制度，并規(guī)范程序。

具體做法本人從以下幾個(gè)方面簡(jiǎn)談：

(1)

根據(jù)土地利用總體規(guī)劃，嚴(yán)格控制土地用途、用地規(guī)劃，并建立報(bào)批，逐項(xiàng)審查的“

流轉(zhuǎn)

”

程序；

(2)

顯化集體土地資產(chǎn)價(jià)值，對(duì)加入

“

流轉(zhuǎn)

”的特別是城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的農(nóng)村集體土地非農(nóng)建設(shè)用地應(yīng)權(quán)屬清楚、四至明確，并進(jìn)行土地評(píng)估，制定出參考地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)；

(3)

允許農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織以企業(yè)公司或股份公司的形式，以土地資本入股的方式投入國(guó)家基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，如高速公路建設(shè)，與舊城改造相關(guān)的房地產(chǎn)開發(fā)等按所占股分的份額，享受收益分配和其它權(quán)益；

(4)

在城市化進(jìn)程中國(guó)家對(duì)集體土地具有優(yōu)先購買權(quán)。即政府對(duì)農(nóng)村集體土地不再實(shí)行

“

征用

”，改為

“

購買

”，對(duì)農(nóng)民不再進(jìn)行人員安置，只轉(zhuǎn)變戶口。具體的安置由壯大后的農(nóng)村經(jīng)濟(jì)組織進(jìn)行；

(5)

對(duì)農(nóng)村集體土地作稅制上的調(diào)整，增大稅收力度。

第四篇：第七章 集體土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)

第七章 集體土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)

第一節(jié) 農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的流轉(zhuǎn)

7.1.1法律依據(jù)

（1）《中華人民共和國(guó)農(nóng)村土地承包法》（中華人民共和國(guó)主席令第七十三號(hào)，由中華人民共和國(guó)第九屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第二十九次會(huì)議于2002年8月29日通過，自2003年3月1日起施行）；

（2）《農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》（農(nóng)業(yè)部令第四十七號(hào)，由農(nóng)業(yè)部第2次常務(wù)會(huì)議于2005年1月7日審議通過，自2005年3月1日起施行；

（3）《中華人民共和國(guó)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證管理辦法》，農(nóng)業(yè)部令第三十三號(hào)，由農(nóng)業(yè)部于2003年11月14日發(fā)布，自2004年1月1日起施行）；

（4）《最高人民法院關(guān)于審理涉及農(nóng)村土地承包糾紛案件適用法律問題的解釋》（法釋

[2005]6號(hào)，由最高人民法院審判委員會(huì)第1346次會(huì)議于2005年3月29日通過，自2005年9月1日起施行）。：在適用上述法律法規(guī)時(shí)，應(yīng)明確其根本精神，即保護(hù)農(nóng)民的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。

7.1.3 農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的法定方式

1、轉(zhuǎn)包

轉(zhuǎn)包，是指承包方將承包的土地轉(zhuǎn)承包給新承包方，原承包方為轉(zhuǎn)包人，新承包方為受讓人。土地轉(zhuǎn)包后由受讓人繼續(xù)享受和履行承包合同規(guī)定的權(quán)利和義務(wù)，并向轉(zhuǎn)包人提供一定數(shù)量的轉(zhuǎn)包費(fèi)。轉(zhuǎn)包需經(jīng)發(fā)包方備案，但不必經(jīng)發(fā)包方同意。

特別提示：轉(zhuǎn)包只適用于家庭承包的情形。

5、轉(zhuǎn)讓

轉(zhuǎn)讓，是指土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人將其擁有的未到期的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)以一定的方式和條件有償轉(zhuǎn)移給其他公民、法人或者其他組織的一種農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)方式。

土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的受讓對(duì)象可以是本集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，也可以是本集體經(jīng)濟(jì)組織之外的個(gè)人和單位，本集體經(jīng)濟(jì)組織成員有優(yōu)先受讓權(quán)。

特別提示：轉(zhuǎn)讓后，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，由受讓人向發(fā)包方履行義務(wù)，原承包方完全退出承包經(jīng)營(yíng)關(guān)系。通過家庭承包獲取的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓的，必須經(jīng)發(fā)包方同意。轉(zhuǎn)讓未經(jīng)登記的，不得對(duì)抗善意第三人。

8、代耕

代耕，是指承包方在承包期內(nèi)依法將承包地委托給第三人(即代耕方)暫時(shí)代為經(jīng)營(yíng)的行為。

7.1.4 農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)合同

（1）承包方流轉(zhuǎn)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，應(yīng)當(dāng)與受讓方在協(xié)商一致的基礎(chǔ)上簽訂書面流轉(zhuǎn)合同；

（2）農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)合同一式四份，流轉(zhuǎn)雙方各執(zhí)一份，發(fā)包方和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府農(nóng)村土地承包管理部門各備案一份；

（3）承包方將土地交由他人代耕不超過一年的，可以不簽訂書面合同；

（4）承包方委托發(fā)包方或者中介服務(wù)組織流轉(zhuǎn)其承包土地的，流轉(zhuǎn)合同應(yīng)當(dāng)由承包方或者其書面委托的代理人簽訂；

（5）農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)當(dāng)事人可以向鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府農(nóng)村土地承包管理部門申請(qǐng)合同鑒證，但鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府農(nóng)村土地承包管理部門不得強(qiáng)迫土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)當(dāng)事人接受鑒證；

（6）農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)合同一般包括以下內(nèi)容：

1）雙方當(dāng)事人的姓名、住所；

2）流轉(zhuǎn)土地的四至、座落、面積、質(zhì)量等級(jí)；

3）流轉(zhuǎn)的期限和起止日期；

4）流轉(zhuǎn)方式；

5）流轉(zhuǎn)土地的用途；

6）雙方當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù)；

7）流轉(zhuǎn)價(jià)款及支付方式；

8）流轉(zhuǎn)合同到期后地上附著物及相關(guān)設(shè)施的處理；

9）違約責(zé)任。

特別提示：起草土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)合同時(shí)，可以參考由省級(jí)人民政府農(nóng)業(yè)行政管理部門確定的農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)合同文本格式。

請(qǐng)問:四周都是農(nóng)田.中間有塊3畝多的地.從沒人耕種過.我開荒用了十多年.今后這塊地使用權(quán)屬于我嗎?

2010-12-11 01:

43提問者：知道手機(jī)網(wǎng)友 | 瀏覽次數(shù)：297次

得到賠償很困難，開荒時(shí)得到農(nóng)田沒有地契按理說補(bǔ)地契是很容易的事情，但是工程要占地就不同了，雖然是既成事實(shí)但是補(bǔ)辦地契定會(huì)很困難的，也能得到一些補(bǔ)償

請(qǐng)問：耕種某塊土地30年，但沒有承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證，該地現(xiàn)在屬不屬于我承包呢？ 根據(jù)最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)合同法》若干問題的解釋

（二）第二條 “當(dāng)事人未以書面形式或者口頭形式訂立合同，但從雙方從事的民事行為能夠推定雙方有訂立合同意愿的，人民法院可以認(rèn)定是以合同法第十條第一款中的“其他形式”訂立的合同”的規(guī)定，你經(jīng)營(yíng)管理了30年的土地，發(fā)包方從未提出過任何異議，這已說明得到了發(fā)包方的默許和認(rèn)同，所以，你與發(fā)包方也屬于承包合同關(guān)系，由于你們沒有約定承包期限，應(yīng)當(dāng)視為無定期承包合同關(guān)系，意思是說，發(fā)包方隨時(shí)都可以收回此土地的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，但必須給你合適的時(shí)間，比如你家在此地上剛剛種植了棉花，發(fā)包方就應(yīng)當(dāng)提前通知你家，等到棉花收獲后你家再將土地交還發(fā)包方。

我家耕種了一塊被人荒置多年的土地，時(shí)長(zhǎng)15年，原本土地耕種者也沒有使用權(quán)，謝謝懂土地法叔叔阿姨們！

2012-3-24 16:58

提問者： ping564031454

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我想問的是，我家耕種這15年后，這塊耕地的使用權(quán)是否歸我家所有！最近企業(yè)暫時(shí)征用這塊地，給了點(diǎn)錢，這個(gè)錢歸我家，還是曾經(jīng)的耕種者，或者是政府！麻煩大家了，在線等答案！

荒地屬于集體所有，就是說不是個(gè)人的，而是村集體的，細(xì)分到組，就是小組集體的，如果你們那有很多類似的地，你們可以分了，你耕種的這部分就是你的了。但不能說你們家在那耕種了十五年就是你們家的，需要得到村集體的同意，需要簽訂合同，但所有權(quán)始終是集體的，你們可以承包下來進(jìn)行耕作，如果因?yàn)檎饔脫p害了你們的承包利益，那就可以要企業(yè)賠

償了，可以適當(dāng)?shù)胤皱X。但主要的部分還是給集體。

農(nóng)業(yè)耕種地使用權(quán)糾分，應(yīng)該找哪個(gè)部門負(fù)責(zé)（村委會(huì)不管事。法案不給立案這兩個(gè)部門就先不算了）還有哪個(gè)

2011-3-18 15:50

提問者：匿名 | 瀏覽次數(shù)：264次

我們家的地有20多年沒種了，媽媽改嫁到了隔壁村子，現(xiàn)在想回原來的村子把地要回來，可是原來的地已經(jīng)讓別人種了。去村里要，不給辦。說讓去法院，法院又不給立案。

鄉(xiāng)政府

土地管理所

土地管理局：

（一）貫徹執(zhí)行黨和國(guó)家有關(guān)國(guó)土資源管理的法律、法規(guī)、規(guī)章和政策；負(fù)責(zé)起草全市土地、礦產(chǎn)等自然資源管理和地質(zhì)環(huán)境保護(hù)的政策和規(guī)范性文件，經(jīng)審議通過后組織實(shí)施。

（二）組織編制和實(shí)施全市國(guó)土規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、土地利用計(jì)劃、礦產(chǎn)資源開發(fā)利用總體規(guī)劃、地質(zhì)環(huán)境保護(hù)總體規(guī)劃及其他專項(xiàng)規(guī)劃；參與審核城市總體規(guī)劃。

（三）實(shí)施耕地特殊保護(hù)和鼓勵(lì)耕地開墾政策；實(shí)施農(nóng)用地用途管理，保護(hù)基本農(nóng)田，指導(dǎo)和監(jiān)督未利用土地開發(fā)、土地整理、土地復(fù)墾和耕地開墾工作，確保耕地占補(bǔ)平衡；

（四）依法保護(hù)土地、礦產(chǎn)資源所有者和使用者的合法權(quán)益，承辦全市權(quán)屬糾紛調(diào)處，查處土地、礦產(chǎn)違法案件，受理群眾來信來訪。

（五）管理全市土地資源和城鄉(xiāng)地籍、地政工作，組織土地資源調(diào)查、地籍調(diào)查、土地統(tǒng)計(jì)和動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)；負(fù)責(zé)土地產(chǎn)權(quán)管理。

（六）負(fù)責(zé)全市農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、征用的方案編制、審核、報(bào)批；負(fù)責(zé)舊城改造收回土地的審核報(bào)批及其地上建筑物拆遷量的審核工作。

（七）編制、實(shí)施全市基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)；測(cè)算擬定各類建設(shè)用地的供地地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)和出讓地價(jià)，確認(rèn)土地使用權(quán)價(jià)格，擬定征用和收回土地的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。

（八）負(fù)責(zé)全市各類建設(shè)用地的審核、報(bào)批；負(fù)責(zé)臨時(shí)建設(shè)用地的審批和建設(shè)項(xiàng)目用地的預(yù)審；組織實(shí)施土地儲(chǔ)備和土地市場(chǎng)管理。

（九）依法管理采礦權(quán)，規(guī)范礦業(yè)權(quán)市場(chǎng)，組織實(shí)施采礦權(quán)的行政授予、招標(biāo)投標(biāo)和拍賣；監(jiān)督、指導(dǎo)采礦業(yè)安全生產(chǎn)工作。

（十）依法管理地質(zhì)礦產(chǎn)勘查，組織礦產(chǎn)資源儲(chǔ)備評(píng)審、認(rèn)定及其登記管理；依法監(jiān)督管理地質(zhì)環(huán)境保護(hù)工作，負(fù)責(zé)地質(zhì)災(zāi)害的防治和突發(fā)事件的調(diào)處工作。

（十一）做好土地、礦產(chǎn)資源有關(guān)規(guī)費(fèi)征收，安排并監(jiān)督檢查財(cái)政撥給的國(guó)土資源工作經(jīng)費(fèi)及其他資金的使用。

（十二）承辦市政府交辦的其他事項(xiàng)。

土地耕種20年以上是否可以獲得承包使用權(quán)

單憑這個(gè)肯定是不能，中國(guó)是沒有占有取得這么一說的，土地承包是要根據(jù)法律和政策進(jìn)行的十年前我種了別人放棄耕種的地，現(xiàn)在他要要回那些地，我該怎么做？、首先您要了解在當(dāng)時(shí)土地主人放棄耕種的原因，還有當(dāng)時(shí)主人對(duì)耕地的承包年限，現(xiàn)在我國(guó)耕地已經(jīng)是承包制，土地國(guó)有，是否為農(nóng)村集體土地這些您都需要了解清楚，如果對(duì)對(duì)方的說法表示懷疑可以到當(dāng)?shù)赝恋毓芾聿块T咨詢。

2、如果證實(shí)確實(shí)是您在未經(jīng)使用權(quán)人允許的情況下私自種植，那么對(duì)于土地使用費(fèi)用（占地+養(yǎng)分流失程度等）您應(yīng)當(dāng)對(duì)使用權(quán)人做出補(bǔ)償，具體補(bǔ)償額度可協(xié)商或請(qǐng)當(dāng)?shù)赝恋毓芾聿块T評(píng)估。使用權(quán)人在使用期內(nèi)可以在規(guī)定范圍捏自由行使對(duì)承包地的使用權(quán)。放棄耕種可稱為閑置，但使用權(quán)依然歸使用權(quán)人所有。

荒廢多年的土地后來由別人耕種，原來有使用權(quán)的人現(xiàn)在可以收回嗎？

只要沒過承包期，是可以的。

當(dāng)時(shí)原使用人和村委會(huì)簽訂的承包協(xié)議是哪一年？從承包那一年開始至其后30年為法定承包期。如果原使用權(quán)人的承包權(quán)沒有被村委會(huì)收回，那么即使荒廢多年由別人耕種，原使用權(quán)人還是享有使用權(quán)的，可以從后來耕種人手中要回耕地。如有問題請(qǐng)撥打95089，免費(fèi)為您解答法律方面的問題。

耕地?zé)o償給別人耕種卻沒簽任何協(xié)議會(huì)怎么樣

2011-3-16 09:55

提問者： 桂平天氣

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問題補(bǔ)充：

是不是時(shí)間久了，那塊地的土地使用權(quán)就歸他了

2011-3-16 13:06 kin5301

| 一級(jí)

不可能，還是你的。

第五篇：農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)合同書

農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)合同書

發(fā)包方：民勤縣蘇武鄉(xiāng)泉水村八社聯(lián)戶18戶(以下簡(jiǎn)稱甲方)承包方：民勤縣三雷鎮(zhèn)三陶村四社周生忠（以下簡(jiǎn)稱乙方）

根據(jù)《中華人民共和國(guó)農(nóng)村土地承包法》、《中華人民共和國(guó)合同法》及其相關(guān)法律法規(guī)和政策規(guī)定，甲、乙雙方本著平等、自愿、有償?shù)脑瓌t，簽訂本合同，供雙方共同信守。

一、土地的面積、位置

甲方受泉水村第八生產(chǎn)合作社18戶聯(lián)戶村民委托（委托書附后）經(jīng)泉水村民委員會(huì)同意，報(bào)蘇武鄉(xiāng)人民政府批準(zhǔn)將位于民湖路13公里總干渠東泉水村委會(huì)所屬泉水八社18戶聯(lián)戶經(jīng)營(yíng)的東荒地200畝，依法流轉(zhuǎn)給乙方使用。

土地范圍：東起沙丘西沿，西至總干渠東邊路東沿，南至五社荒地界線，北至總干防洪渠南岸（后附圖）。

二、土地用途及流轉(zhuǎn)形式

1．土地用途為種植業(yè)和林果業(yè)。

2．流轉(zhuǎn)形式：承包經(jīng)營(yíng)。承包范圍內(nèi)現(xiàn)有機(jī)井及水電線路等附著物一并移交乙方使用、維護(hù)（清單附后）。

三、土地的流轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)期限

該地流轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)期限為20年，自2014年4月1日起至2033年4月1日止。

四、土地的流轉(zhuǎn)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及金額

該宗土地流轉(zhuǎn)費(fèi)每年每畝200元，合計(jì)每年流轉(zhuǎn)費(fèi)金額4萬元，20年 1

共計(jì)金額80萬元。

五、土地流轉(zhuǎn)費(fèi)支付方式及時(shí)間

乙方負(fù)責(zé)將土地流轉(zhuǎn)費(fèi)分三次支付給甲方，第一次于合同簽定時(shí)一次性付清前五年的流轉(zhuǎn)費(fèi)20萬元；第二次于2018年12月31日前一次性付清第二個(gè)五年的流轉(zhuǎn)費(fèi)20萬元；剩余十年的流轉(zhuǎn)費(fèi)于2023年12月31日前一次性付清。

六、甲乙雙方的權(quán)利和義務(wù)

（一）甲方的權(quán)利和義務(wù)

1．依法擁有土地的所有權(quán)。承包到期后，甲方有權(quán)收回乙方的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)。

2．有權(quán)監(jiān)督乙方仿照流轉(zhuǎn)合同約定的用途合理利用土地。

3．按照合同約定時(shí)收取土地流轉(zhuǎn)費(fèi)。在合同有效期內(nèi)，如遇政策性調(diào)整，甲乙雙方可共同商量解決，但必須充分考慮由此對(duì)乙方造成的損失，并予以賠償。

4．維護(hù)乙方的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，不得單方面解除流轉(zhuǎn)合同，不得干涉乙方依法進(jìn)行正常的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

5．甲方應(yīng)當(dāng)保障乙方正常生產(chǎn)所必須的水權(quán)配置和通路條件。

6．甲方按合同簽訂時(shí)的現(xiàn)有狀態(tài)無償向乙方提供機(jī)井、取水設(shè)施設(shè)備、供水渠道、供電設(shè)施設(shè)備及取水、供電手續(xù)。

7．經(jīng)營(yíng)過程中，若發(fā)生土地權(quán)屬地界糾紛及當(dāng)?shù)厝罕姼蓴_、阻撓、破壞等情況，甲方應(yīng)及時(shí)出面，按時(shí)化解，若給對(duì)方造成損失，甲方應(yīng)給予相應(yīng)賠償。

8．乙方如果發(fā)展政府鼓勵(lì)提倡的產(chǎn)業(yè)，甲方應(yīng)當(dāng)給予乙方相應(yīng)的政府政策性扶持。

（二）乙方的權(quán)利和義務(wù)

1．按照合同約定的用途和期限，有權(quán)依法利用和經(jīng)營(yíng)所流轉(zhuǎn)的土地。

2．享有流轉(zhuǎn)土地上的收益和林權(quán)和按照合同同約定購置財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)。

3．享有對(duì)公共設(shè)施的使用權(quán)。

4．乙方可在流轉(zhuǎn)的土地上建設(shè)與農(nóng)業(yè)生產(chǎn)有關(guān)的生產(chǎn)、生活設(shè)施。

5．不得隨意改變土地用途。按合同約定只能用于種植業(yè)、林果業(yè)，決不允許用于搞工業(yè)廠房修建、養(yǎng)殖小區(qū)的修建、磚廠等辦企業(yè)用地。

6．乙方不得用流轉(zhuǎn)土地抵押貸款。

7．乙方不得用流轉(zhuǎn)土地抵償債務(wù)。

8．承包期內(nèi)，若甲方提供的原機(jī)井和供水、供電設(shè)施不能正常使用，由乙方負(fù)責(zé)更新，產(chǎn)生的費(fèi)用均由乙方承擔(dān)，流轉(zhuǎn)期滿后，乙方保證歸還甲方原有農(nóng)電設(shè)施的完整性（以清單為準(zhǔn)）。

七、合同的轉(zhuǎn)包

1．在合同有效期內(nèi)，乙方可以將流轉(zhuǎn)的土地全部或部分轉(zhuǎn)包給第三方。

2．轉(zhuǎn)包時(shí)簽訂轉(zhuǎn)包合同，不得擅自改變?cè)瓉砹鬓D(zhuǎn)合同內(nèi)容。

3．本合同轉(zhuǎn)包后，甲方與乙方之間仍應(yīng)按原流轉(zhuǎn)合同的約定行使權(quán)利和承擔(dān)義務(wù)；乙方與第三方按轉(zhuǎn)包合同的約定行使權(quán)利和承擔(dān)義務(wù)。

八、合同的變更和解除

1、本合同一經(jīng)簽訂，即具有法律約束力，任何單位和個(gè)人不得隨意變

更或者解除合同。經(jīng)甲乙雙方協(xié)商一致簽訂書面協(xié)議方可變更或解除本合同。

2、在合同履行期間，任何一方法定代表人或人員的變更，都不得因此而變更或解除本合同。

3、本合同履行期間，如遇國(guó)家建設(shè)征用該土地，征地補(bǔ)償歸甲方所有，乙方自建的地上附著物和林木的補(bǔ)償歸乙方所有。

4、如甲方重復(fù)發(fā)包該土地或擅自斷電、斷水、斷路，致使乙方無法經(jīng)營(yíng)時(shí)，乙方有權(quán)解除本合同，其違約責(zé)任由甲方承擔(dān)。

5、本合同期滿，如繼續(xù)流轉(zhuǎn)，乙方無條件享有優(yōu)先流轉(zhuǎn)權(quán)，雙方應(yīng)于本合同期滿前續(xù)簽流轉(zhuǎn)合同。

九、違約責(zé)任

1、乙方應(yīng)當(dāng)按照本合同約定的期限足額支付流轉(zhuǎn)費(fèi)。如乙方不能按合同規(guī)定時(shí)間繳清土地承包費(fèi)，則甲方有權(quán)解除本合同。

2、本合同轉(zhuǎn)包后，因甲方的原因致使轉(zhuǎn)包合同不能履行，給轉(zhuǎn)包后的承包方造成損失的，甲方應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，導(dǎo)致合同不能履行的應(yīng)承擔(dān)相當(dāng)于承包期所有流轉(zhuǎn)費(fèi)的違約金。

十、合同糾紛的解決辦法

本合同履行過程中發(fā)生的糾紛，由雙方協(xié)商解決，雙方協(xié)商不成的，首先請(qǐng)求村委會(huì)和蘇武鄉(xiāng)人民政府調(diào)解；調(diào)解不成的，向民勤縣農(nóng)村土地承包糾紛仲裁委員會(huì)申請(qǐng)仲裁或直接向民勤縣人民法院提起訴訟。

十一、本合同未盡事宜，依照相關(guān)法律法規(guī)及政策的規(guī)定，由雙方約定后作為補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與本合同具有同等法律效力。

十二、本合同經(jīng)甲乙雙方簽章后生效，一式五份，甲乙雙方和見證人各執(zhí)一份，鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)經(jīng)部門存檔一份。

附件：

1、流轉(zhuǎn)土地示意圖

2、流轉(zhuǎn)土地地上附屬物移交清單

甲方：民勤縣鄉(xiāng)村民委員會(huì)(蓋章)

法定代表人(簽字)：

乙方：三雷鎮(zhèn)三陶村四社（印章）

負(fù)責(zé)人(簽字)：

監(jiān)證單位：民勤縣蘇武鄉(xiāng)人民政府(蓋章)

負(fù)責(zé)人(簽字)：

民勤縣農(nóng)村經(jīng)營(yíng)管理站(蓋章)

負(fù)責(zé)人(簽字)：

簽訂時(shí)間：二O一四年三月二十二日