第一篇：營改增后,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)項稅額如何抵扣？如何確定銷售額？應(yīng)納稅額如何計算？

營改增后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)項稅額如何抵扣？如何確定銷售額？應(yīng)納稅額如何計算？

一、納稅人和扣繳義務(wù)人

1.房地產(chǎn)掛靠企業(yè)應(yīng)當(dāng)如何確定納稅義務(wù)人？

答：單位以承包、承租、掛靠方式經(jīng)營的，承包人、承租人、掛靠人（以下統(tǒng)稱承包人）以發(fā)包人、出租人、被掛靠人（以下統(tǒng)稱發(fā)包人）名義對外經(jīng)營并由發(fā)包人承擔(dān)相關(guān)法律責(zé)任的，以該發(fā)包人為納稅人。否則，以承包人為納稅人。

二、進(jìn)項稅額抵扣

1.同一房地產(chǎn)開發(fā)公司，既有新項目也有老項目，老項目選擇簡易征收，相應(yīng)的共同成本進(jìn)項稅額如何劃分？因為房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品銷售周期一般比較長，按銷售額劃分實際操作比較困難，還有一些新建的公建配套，成本分?jǐn)偟叫屡f項目，進(jìn)項如何劃分？

答：根據(jù)財稅〔2016〕36號文附件1第三十四條規(guī)定，簡易計稅方法的應(yīng)納稅額，不得抵扣進(jìn)項稅額。若同一房地產(chǎn)開發(fā)公司，既有新項目也有老項目而分別適用一般計稅方法和簡易計稅方法的，應(yīng)將進(jìn)項稅額進(jìn)行劃分。對于無法劃分不得抵扣進(jìn)項稅額的，根據(jù)財稅〔2016〕36號文附件1第二十九條的規(guī)定計算不得抵扣的進(jìn)項稅額。

2.購入在建工程取得的發(fā)票是否可以作為進(jìn)項抵扣？

答：購入不動產(chǎn)在建工程取得的發(fā)票可以抵扣，其進(jìn)項稅額應(yīng)按照有關(guān)規(guī)定分2年從銷項稅額中抵扣，第一年抵扣比例為60%，第二年抵扣比例為40%。

三、銷售額

1.按照政策規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人，銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目，可以選擇適用簡易計稅方法。請問如何界定“房地產(chǎn)老項目”？

答：房地產(chǎn)老項目，是指：

（1）《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項目；（2）《建筑工程施工許可證》未注明合同開工日期或者未取得《建筑工程施工許可證》但建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項目。

2.一般納稅人的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售開發(fā)的房地產(chǎn)項目，是否可以扣除受讓土地的價款？

答：根據(jù)《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）附件2第一條第（三）款第10項的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項目（選擇簡易計稅方法的房地產(chǎn)老項目除外），以取得的全部價款和價外費用，扣除受讓土地時向政府部門支付的土地價款后的余額為銷售額。

3.因土地繳納的契稅、配套設(shè)施費、政府性基金及因延期繳納地價款產(chǎn)生的利息能否納入土地價款扣除？

答：根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法》第五條的規(guī)定：支付的土地價款，是指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價款的單位直接支付的土地價款。因此，不包括市政配套費等政府收費、契稅、配套設(shè)施費、延期繳納地價款產(chǎn)生的利息等其他費用。

4.當(dāng)期允許扣除的土地價款=（當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積/房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積）*支付的土地價款，房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積能否將用于出租、自用的物業(yè)面積剔除？

答：房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積不可以將用于出租的、自用物業(yè)面積剔除。

5.項目后期發(fā)生的補繳土地出讓金，是在剩余未售物業(yè)面積中平均抵減，還是可以對以前的進(jìn)行一次性調(diào)整？即是否可用“累計應(yīng)抵-累計已抵”作為本期數(shù)？

答：可以對以前的進(jìn)行一次性調(diào)整。

6.房地產(chǎn)企業(yè)拆遷補償費是不是不能扣除項目？

答:拆遷補償費如果同時滿足以下條件的，可以不計入銷售額。

（1）由國務(wù)院或者財政部批準(zhǔn)設(shè)立的政府性基金，由國務(wù)院或者省級人民政府及其財政、價格主管部門批準(zhǔn)設(shè)立的行政事業(yè)性收費；

（2）收取時開具省級以上（含省級）財政部門監(jiān)（印）制的財政票據(jù)；

（3）所收款項全額上繳財政。

7.如果存在土地返還款，企業(yè)實際需要支付的土地價款可能要小于土地出讓合同列明的土地價款，該種情況下可以扣除的土地價款的范圍是不是只包含企業(yè)直接支付的土地價款？

答：按實際取得的省級以上（含省級）財政部門監(jiān)（?。┲频呢斦睋?jù)所列價款扣除。

8.同一法人多項目滾動開發(fā)，新拿地支付的土地出讓金是否能夠在其他正在銷售的項目的銷售額中抵減？

答：根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法》第四條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目對應(yīng)的土地價款后的余額計算銷售額。因此，土地價款不得在其他項目的銷售額中扣除。

四、應(yīng)納稅額的計算

1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售所開發(fā)的房地產(chǎn)項目，在收到預(yù)收款時按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。如何確認(rèn)預(yù)收款，項目竣工日前收取的款項都是預(yù)收款？還是收樓或者辦理產(chǎn)權(quán)證之前收取的款項都是預(yù)收款？

答：在沒有新規(guī)定前，預(yù)收款為收樓或者辦理產(chǎn)權(quán)證之前收取的款項。

2.房企銷售時收取的誠意金、定金是否需要納稅？

答：銷售行為成立時，誠意金、定金的實質(zhì)是房屋價款，需要計算繳納增值稅。銷售行為不成立時，如果誠意金、定金退還，不屬于納稅人的收入，不需要計算繳納增值稅；如果誠意金、定金不退還，屬于納稅人的營業(yè)外收入，不需要計算繳納增值稅。

3.買房違約賠償收入是否為價外費用需要納稅？

答：銷售行為成立時，買房違約賠償收入屬于價外費用，需要計算繳納增值稅；銷售行為不成立時，買房違約賠償收入屬于營業(yè)外收入，不需要計算繳納增值稅。

4.2016年5月1日后發(fā)生的退補面積差，如何繳納稅款？

答：（1）2016年5月1日后發(fā)生退面積差款，如果該納稅人沒有交過增值稅，應(yīng)向地稅辦理退還營業(yè)稅稅申請；如果該納稅人已交過增值稅，直接向國稅辦理退還增值稅申請。（2）2016年5月1日后發(fā)生補面積差款，納稅人應(yīng)向國稅繳納增值稅。

5.房地產(chǎn)公司承接三舊改造項目，在營改增試點前收購了城中村的老房子，然后進(jìn)行拆除并重新開發(fā)建設(shè)，由于在5月1日前已收購了該部分老房子，但拆除工作仍在進(jìn)行中，無法取得施工許可證，但是該部分老房子的收購價格很高，成本很高，對于該種情況是否有相應(yīng)過渡政策？

答：根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法》第八條：一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目，可以選擇適用簡易計稅方法按照5%的征收率計稅。一經(jīng)選擇簡易計稅方法計稅的，36個月內(nèi)不得變更為一般計稅方法計稅。

6.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人存在多個房地產(chǎn)開發(fā)項目，是否可以根據(jù)規(guī)定分別選擇簡易計稅方法或一般計稅方法計稅？

答：根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法》的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目，可選擇適用簡易計稅方法計稅或一般計稅方法計稅；銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)新項目，應(yīng)適用一般計稅方法計稅。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在不同時期開發(fā)的多個新老項目，可按上述規(guī)定分別選擇適用簡易計稅方法或一般計稅方法計稅。

五、納稅地點和納稅義務(wù)時間

1.由于房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品銷售周期長，可能跨越營改增前后，2016年4月30日前簽訂的購房合同，部分款項在2016年5月1日后收取，是否可以在2016年4月30日前全額繳納營業(yè)稅、全額開具發(fā)票？否則將出現(xiàn)一套房部分繳納營業(yè)稅部分繳納增值稅。

答：2016年5月1日后收取的款項應(yīng)根據(jù)《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》第四十五條規(guī)定的增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時間判斷確認(rèn)收入，并繳納增值稅。

六、發(fā)票開具

1.一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，在營改增之前收取的預(yù)收款已經(jīng)申報了營業(yè)稅但是沒有開具發(fā)票，營改增之后需要開具發(fā)票，有什么處理辦法？

答：根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第18號）的規(guī)定，一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，其2016年4月30日前收取并已向主管地稅機關(guān)申報繳納營業(yè)稅的預(yù)收款，未開具營業(yè)稅發(fā)票的，可以開具增值稅普通發(fā)票，不得開具增值稅專用發(fā)票。國稅部門對開具的增值稅發(fā)票不再征收稅款。

七、納稅申報及預(yù)繳

1.房產(chǎn)預(yù)售按3%預(yù)繳的稅款，在發(fā)生納稅義務(wù)時未抵減完的可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減，但因后續(xù)沒有銷售收入，預(yù)繳3%未抵減完的，能否退稅？

答：未抵減完的預(yù)繳稅款屬于多繳稅款，辦理注銷稅務(wù)登記時可以申請退稅。

2.房地產(chǎn)公司多個老項目同時銷售，有預(yù)收款收入，是匯總申報還是分施工證申報？

答：根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法》（2016年18號文）第十二條：一般納稅人應(yīng)在取得預(yù)收款的次月納稅申報期向主管國稅機關(guān)申報稅款。所以，房地產(chǎn)公司應(yīng)在次月匯總申報。

八、其他

1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售商品房時，可能會同時提供精裝修及部分家具、家電，如何界定相互關(guān)聯(lián)的經(jīng)營行為是“兼營”還是“混合銷售”？

答：銷售商品房時提供精裝修應(yīng)按照兼營行為征收增值稅；提供家具、家電屬于混合銷售行為，應(yīng)按照該納稅人的主營業(yè)務(wù)繳納增值稅。

2.怎樣算一個項目？分期項目在2016年4月30日前后分別取得《建筑工程施工許可證》，是作為一個項目還是不同項目？

答：按《建筑工程施工許可證》進(jìn)行項目劃分。分期項目分別取得《建筑工程施工許可證》應(yīng)作為不同項目處理。

第二篇：營改增進(jìn)項稅額抵扣手冊

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營改增進(jìn)項稅額抵扣手冊，這是目前見到的最全版本！

分包工程支出

分包工程支出，應(yīng)按照分包商的納稅人資格和計稅方法的選擇來區(qū)分。1.1 分包商為小規(guī)模納稅人，進(jìn)項稅抵扣稅率為3%。1.2 分包商為一般納稅人

1.2.1 專業(yè)分包，進(jìn)項抵扣稅率為11%。

1.2.2 勞務(wù)分包（清包工除外），進(jìn)項抵扣稅率為11%。1.2.3 清包工

（1）清包工（分包方采取簡易計稅），進(jìn)項抵扣稅率為3%。（2）清包工（分包方采取一般計稅），進(jìn)項抵扣稅率為11%。

工程物資

工程物資，由于工程材料物資種類繁多，所以分供商提供的增值稅專用發(fā)票的適用稅率也不盡相同。一般的材料物資適用稅率是17%，但也有一些特殊情況：

2.1 木材及竹木制品，進(jìn)項抵扣稅率為13%、17%。

屬于初次生產(chǎn)農(nóng)產(chǎn)品的原木和原竹，取得的發(fā)票可能會是農(nóng)產(chǎn)品收購發(fā)票或銷售發(fā)票，而非增值稅專用發(fā)票，但同樣可以抵扣進(jìn)項稅，適用稅率為13%；而經(jīng)過加工的屬于半成品或成品的木材及竹木制品，取得的發(fā)票是增值稅專用發(fā)票，適用稅率一般是17%。

2.2 水泥及商品混凝土，進(jìn)項抵扣稅率為17%、3%。

購買水泥和一般商品混凝土的稅率通常為17%；但以水泥為原料生產(chǎn)水泥混凝土，就可以選擇簡易征收，征收率為3%。

2.3 砂土石料等地材，進(jìn)項抵扣稅率為17%、3%。

在商貿(mào)企業(yè)購買的適用稅率是17%；但從生產(chǎn)企業(yè)購買，生產(chǎn)企業(yè)自產(chǎn)的建筑用砂、土、石料以及自產(chǎn)砂、土、石料連續(xù)生產(chǎn)磚、瓦、石灰可以選擇簡易征收，適用稅率為3%

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機械使用費

3.1 外購機械設(shè)備進(jìn)項抵扣稅率為17%。

購買機械設(shè)備取得的增值稅專用發(fā)票，可以一次性抵扣，但購買時要注意控制綜合成本，選擇綜合成本較低的供應(yīng)商。

3.2 租賃機械

3.2.1 租賃機械（只租賃設(shè)備），進(jìn)項抵扣稅率為17%，3%。

租賃設(shè)備，一般情況下適用稅率為17%；但是若出租方以試點實施之前購進(jìn)或者自制的有形動產(chǎn)為標(biāo)的物提供的經(jīng)營租賃服務(wù)，試點期間可以選擇簡易計稅方法計算繳納增值稅，使用征收率為3%。

3.2.2 租賃機械（租賃設(shè)備+操作人員），進(jìn)項抵扣稅率為11%。

臨時設(shè)施費

臨時設(shè)施費，進(jìn)項抵扣稅率為17%。

工程項目發(fā)生的臨時設(shè)施費用，例如購買的腳手架、活動板房、圍墻等，這些費用的支出都是可以一次性抵扣的。

水費

水費，進(jìn)項抵扣稅率為13%、3%。

從自來水公司可以取得增值稅專用發(fā)票，只能抵扣3%的進(jìn)項稅，從其他水廠購買的水，取得增值稅專用發(fā)票，可抵扣13%的進(jìn)項稅。

電費

電費，進(jìn)項抵扣稅率為17%。

電網(wǎng)公司直接開具的電費增值稅專用發(fā)票可以抵扣；租賃房屋和施工現(xiàn)場業(yè)主的電表，應(yīng)從出租方或業(yè)主方取得增值稅專用發(fā)票，抵扣進(jìn)項稅。

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勘察勘探費用

勘察勘探費用，進(jìn)項抵扣稅率為6%。勘察勘探服務(wù)支出可以抵扣進(jìn)項稅。

工程設(shè)計費

工程設(shè)計費用，進(jìn)項抵扣稅率為6%。設(shè)計費支出可以抵扣進(jìn)項稅。

檢驗試驗費

檢驗試驗費，進(jìn)項抵扣稅率為6%。專業(yè)檢測機構(gòu)對樣本進(jìn)行檢驗和試驗。

電話費

電話費，進(jìn)項抵扣稅率為11%、6%。

電信業(yè)適用兩檔稅率，基礎(chǔ)電信服務(wù)適用稅率為11%，增值電信服務(wù)適用稅率為6%。員工個人抬頭發(fā)票無法取得增值稅專用發(fā)票，無法抵扣進(jìn)項稅，帶有福利性質(zhì)的通信費補貼不允許抵扣進(jìn)項稅。企業(yè)的名義的電話費，取得專用發(fā)票可以抵扣。

郵遞費

郵遞費，進(jìn)項抵扣稅率為6%。

快遞費可以抵扣進(jìn)項稅，建議采用月結(jié)方式結(jié)算，較易取得增值稅專用發(fā)票。

報刊雜志

報刊雜志，進(jìn)項抵扣稅率為13%。

圖書、報刊、雜志的適用稅率可以抵扣，但是注意索要增值稅專用發(fā)票。

汽油費、柴油費

汽油費、柴油費，進(jìn)項抵扣稅率為17%。

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汽車、機械使用的燃料費用，是施工過程中不可缺少的成本支出，這些支出的進(jìn)項稅是可以抵扣的。但司機師傅自己單獨分次加油，可能無法取得增值稅專用發(fā)票，需要統(tǒng)一辦理加油卡，在加油后憑卡或者加油憑證，再開具增值稅專用發(fā)票。

供氣供熱費用

供氣供熱費用，進(jìn)項抵扣稅率為13%。

一般情況下，可以從供熱企業(yè)拿到稅率為13%的增值稅專用發(fā)票；供熱企業(yè)向居民免征增值稅，不能抵扣。

廣告宣傳費用

廣告宣傳費用，進(jìn)項抵扣稅率為6%。

公司支付的廣告費、宣傳費等可以抵扣進(jìn)項稅。

中介機構(gòu)服務(wù)費

中介機構(gòu)服務(wù)費，進(jìn)項抵扣稅率為6%。

聘請專業(yè)的咨詢、審計等中介機構(gòu)的咨詢費用都可以抵扣進(jìn)項，注意要選擇一般納稅人。

會議費

會議費，進(jìn)項抵扣稅率為6%。

公司召開大型會議，應(yīng)索取會議費增值稅專用發(fā)票，如果分項列示服務(wù)，單獨開具餐費的發(fā)票，餐費的進(jìn)項稅不能抵扣。

培訓(xùn)費

培訓(xùn)費，進(jìn)項抵扣稅率為6%。

公司的培訓(xùn)支出，要向培訓(xùn)單位索要增值稅專用發(fā)票。

辦公用品

辦公用品，進(jìn)項抵扣稅率為17%。

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企業(yè)的辦公用品支出，也是成本費用中比較經(jīng)常發(fā)生的，如果是從其他個人處購買，無法取得增值稅專用發(fā)票，從商場、超市或電商平臺購買，能取得增值稅專用發(fā)票。

勞動保護(hù)費用

勞動保護(hù)費，進(jìn)項抵扣稅率為17%。

公司根據(jù)勞動法和國家有關(guān)勞動安全規(guī)程，用于改善公司生產(chǎn)人員勞動條件、防止傷亡事故、預(yù)防和消滅職業(yè)病等各種技術(shù)、保健措施方面開支的費用，例如給員工購買個人防護(hù)用具，安全用品等用品，進(jìn)項稅可以抵扣。但要與福利費進(jìn)行區(qū)別，如果是福利費就不得抵扣。

物業(yè)費

物業(yè)費，進(jìn)項抵扣稅率為6%。

物業(yè)費可以索要增值稅專用發(fā)票抵扣，但必須是公司實際發(fā)生的。

綠化費

綠化費，進(jìn)項抵扣稅率為17%、13%。

為了美化辦公環(huán)境，自行購買綠色植物，適用稅率13%；如果是租用綠植的，適用稅率為17%。

房屋建筑費

房屋建筑物，進(jìn)項抵扣稅率為11%、5%。

取得不動產(chǎn)，要區(qū)分對方不動產(chǎn)取得時間。在2016年5月1日之后取得的，適用稅率為11%，公司可分兩年抵扣，第一年抵扣60%，第二年抵扣40%；在2016年5月1日之前取得的，可以選擇簡易計稅方法，適用5%的征收率。

租賃不動產(chǎn)，要區(qū)分對方不動產(chǎn)取得的時間，在2016年5月1日之后取得的，適用稅率為11%；在2016年5月1日之前取得的，可以選擇簡易計稅方法，適用5%的征收率。

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利息支出及貸款費用

利息支出及貸款費用，進(jìn)項抵扣稅率為6%。

貸款的利息支出，不能抵扣，與之相關(guān)的手續(xù)費、咨詢費和顧問費都不允許抵扣。

銀行手續(xù)費

銀行手續(xù)費，進(jìn)項抵扣稅率為6%。

辦理轉(zhuǎn)賬，匯款時發(fā)生的手續(xù)費都可以抵扣，要向銀行索取增值稅專用發(fā)票。

保險費

1、勞動保險費進(jìn)項抵扣稅率為6%、3%。

應(yīng)取得稅率6%（一般納稅人處取得）的增值稅專用發(fā)票，進(jìn)行進(jìn)項稅額抵扣。備注：人身保險除特殊工種職工支付的人身保險費外，暫不可抵扣。

2、車輛保險和不動產(chǎn)保險進(jìn)項抵扣稅率為6%、3%。

應(yīng)取得稅率6%（一般納稅人處取得）或3%（小規(guī)模納稅人處取得）的增值稅專用發(fā)票，進(jìn)行進(jìn)項稅額抵扣。

維修費

維修費，進(jìn)項抵扣稅率為17%、11%。

修理費用于有形動產(chǎn)的修理費用，如汽車修理費、機械設(shè)備的修理費為17%；而對于不動產(chǎn)的修理費稅率是11%。

“營改增”各行業(yè)稅率及征收率一覽表

稅率（5種）：17%；13%；11%；6%；0%。征收率（2種）：3%；5%。稅率的確定

1.稅率17%：

提供加工、修理、修配勞務(wù)

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銷售或進(jìn)口貨物（除適用13%的貨物外）提供有形動產(chǎn)租賃服務(wù) 2.稅率13%：

自來水、暖氣、冷氣、熱氣、煤氣、石油液化氣、天然氣、沼氣、居民用煤炭制品 糧食、食用植物油 國務(wù)院規(guī)定的其他貨物

飼料、化肥、農(nóng)藥、農(nóng)機、農(nóng)膜、農(nóng)業(yè)產(chǎn)品 稅率11%

轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、銷售不動產(chǎn)、提供不動產(chǎn)租賃、提供建筑服務(wù)、提供交通運輸服務(wù)、提供郵政服務(wù)、提供基礎(chǔ)電信服務(wù)。稅率6%

金融服務(wù)

增值電信服務(wù)

現(xiàn)代服務(wù)（租賃服務(wù)除外）提供生活服務(wù)

銷售無形資產(chǎn)

研發(fā)和技術(shù)服務(wù) 信息技術(shù)服務(wù)

文化創(chuàng)意服務(wù)

物流輔助服務(wù) 鑒證咨詢服務(wù)

廣播影視服務(wù)

商務(wù)輔助服務(wù) 其他現(xiàn)代服務(wù)

文化體育服務(wù)

教育醫(yī)療服務(wù) 旅游娛樂服務(wù)

餐飲住宿服務(wù)

居民日常服務(wù) 其他生活服務(wù) 零稅率

國際運輸服務(wù)

航天運輸服務(wù)

向境外單位提供的完全在境外消費的相關(guān)服務(wù) 財政局和國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他服務(wù) 納稅人出口貨物（國務(wù)院另有規(guī)定的除外）稅率3%

增值稅征收率統(tǒng)一為3%（財政部和國家稅務(wù)總局另有規(guī)定的除外）建筑業(yè)老項目簡易征收率為3%；小規(guī)模納稅人增值稅征收率為3%。稅率5%

1、銷售不動產(chǎn)：

小微企業(yè)代賬報稅助理

衡信會計工作室

（1）一般納稅人銷售其 2016 年 4 月 30 日前取得的不動產(chǎn)，可以選擇適用簡易計稅方法，按照 5% 的征收率計算應(yīng)納稅額。

（2）小規(guī)模納稅人銷售其取得的不動產(chǎn)（不含個體工商戶銷售購買的住房和其他個人銷售不動產(chǎn)），按照 5% 的征收率計算應(yīng)納稅額。

（3）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人，銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目，可以選擇適用簡易計稅方法的按照 5% 的征收率計稅。

（4）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的小規(guī)模納稅人，銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，按照 5% 的征收率計算應(yīng)納稅額。

（5）其他個人銷售其取得（不含自建）的不動產(chǎn)（不含其購買的住房），按照 5% 的征收率計算應(yīng)納稅額。

2、不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)：

（1）一般納稅人出租其 2016 年 4 月 30日前取得的不動產(chǎn)，可以選擇適用簡易計稅方法，按照 5% 的征收率計算應(yīng)納稅額。

（2）小規(guī)模納稅人出租其取得的不動產(chǎn)（不含個人出租住房），應(yīng)按照 5% 的征收率計算應(yīng)納稅額。

（3）其他個人出租其取得的不動產(chǎn)（不含住房），應(yīng)按照 5% 的征收率計算應(yīng)納稅額。

（4）個人出租住房，應(yīng)按照 5% 的征收率減按 1.5% 計算應(yīng)納稅額。

3、中外合作開采的原油、天然氣。

營改增新政文件

1.《關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知（一個辦法+三個規(guī)定）》-財稅〔2016〕36號。

2.《關(guān)于進(jìn)一步明確全面推開營改增試點金融業(yè)有關(guān)政策的通知》-財稅〔2016〕46號。

3.《關(guān)于進(jìn)一步明確全面推開營改增試點有關(guān)勞務(wù)派遣服務(wù)、收費公路通行費抵扣等政策的通知》-財稅〔2016〕47號。

4.《全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點后增值稅納稅申報有關(guān)事項（申報表）》——國家稅務(wù)總局公告2016年第13號。

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5.《納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法》——國家稅務(wù)總局公告2016年第14號。

6.《不動產(chǎn)進(jìn)項稅額分期抵扣暫行辦法》——國家稅務(wù)總局公告2016年第15號。7.《納稅人提供不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法》——國家稅務(wù)總局公告2016年第16號。

8.《納稅人跨縣（事、區(qū)）提供建筑服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法》——國家稅務(wù)總局公告2016年第17號。

9.《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅增收管理暫行辦法》——國家稅務(wù)總局公告2016年第18號。

10.《關(guān)于營業(yè)稅改征增值稅委托地稅機關(guān)代征稅款和代開增值稅發(fā)票的公告》——國家稅務(wù)總局公告2016年第19號。

11.《關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點有關(guān)稅收征收管理事項的公告》——國家稅務(wù)總局公告2016年第23號。

12.《關(guān)于發(fā)布增值稅發(fā)票稅控開票軟件數(shù)據(jù)接口規(guī)范的公告》——國家稅務(wù)總局公告2016年第25號。

13.《關(guān)于明確營改增試點若干征管問題的公告》——國家稅務(wù)總局公告2016年第26號。

14.《關(guān)于調(diào)整增值稅納稅申報有關(guān)事項的公告》——國家稅務(wù)總局公告2016年第27、30號。

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第三篇：運輸企業(yè)“營改增”后如何確定應(yīng)稅銷售額

運輸企業(yè)“營改增”后如何確定應(yīng)稅銷售額

2013-11-12 11:20 來源：覃濤 我要糾錯 | 打印 | 大 | 中 | 小

某貨運公司為去年11月成立的企業(yè)，去年11月~今年7月共取得國內(nèi)運輸收入435萬元，其中不包含支付給聯(lián)運企業(yè)的運費40萬元。此外，該公司7月被稅務(wù)機關(guān)稽查查補收入50萬元。公司財務(wù)人員近日向稅務(wù)人員咨詢，實行“營改增”改革后，公司在申請認(rèn)定增值稅一般納稅人時，應(yīng)稅服務(wù)年銷售額中該如何確定？

《增值稅一般納稅人資格認(rèn)定管理辦法》（國家稅務(wù)總局令第22號）規(guī)定，增值稅納稅人，年應(yīng)稅銷售額超過財政部、國家稅務(wù)總局規(guī)定的小規(guī)模納稅人標(biāo)準(zhǔn)的，除本辦法第五條規(guī)定外，應(yīng)當(dāng)向主管稅務(wù)機關(guān)申請一般納稅人資格認(rèn)定。本辦法所稱年應(yīng)稅銷售額，指納稅人在連續(xù)不超過12個月的經(jīng)營期內(nèi)累計應(yīng)征增值稅銷售額，包括免稅銷售額。《國家稅務(wù)總局關(guān)于明確〈增值稅一般納稅人資格認(rèn)定管理辦法 〉若干條款處理意見的通知》（國稅函〔2010〕139號）進(jìn)一步指出：認(rèn)定辦法第三條所稱年應(yīng)稅銷售額，包括納稅申報銷售額、稽查查補銷售額、納稅評估調(diào)整銷售額、稅務(wù)機關(guān)代開發(fā)票銷售額和免稅銷售額?；椴檠a銷售額和納稅評估調(diào)整銷售額計入查補稅款申報當(dāng)月的銷售額，不計入稅款所屬期銷售額。

但對于運輸企業(yè)來說，由于在計算營業(yè)稅時是以其取得的全部收入減去支付給其他運輸企業(yè)的運費后的余額為營業(yè)額，“營改增”后，在計算應(yīng)稅服務(wù)年銷售額時是否需要包含已扣除的差額部分，國家對此也出臺了專門規(guī)定?！秶叶悇?wù)總局關(guān)于交通運輸業(yè)和部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)營業(yè)稅改征增值稅試點增值稅一般納稅人資格認(rèn)定有關(guān)事項的公告》（國家稅務(wù)總局公告2013年第28號）規(guī)定，“營改增”試點實施前應(yīng)稅服務(wù)年銷售額滿500萬元的試點納稅人，應(yīng)向國稅主管稅務(wù)機關(guān)申請辦理增值稅一般納稅人資格認(rèn)定手續(xù)。試點納稅人試點實施前的應(yīng)稅服務(wù)年銷售額按以下公式換算：應(yīng)稅服務(wù)年銷售額＝連續(xù)不超過12個月應(yīng)稅服務(wù)營業(yè)額合計÷（1+3%）。按照現(xiàn)行營業(yè)稅規(guī)定差額征收營業(yè)稅的試點納稅人，其應(yīng)稅服務(wù)營業(yè)額按未扣除之前的營業(yè)額計算。

綜上所述，該貨運公司在確定應(yīng)稅服務(wù)年銷售額時，應(yīng)以在2012年11月~2013年7月期間累計取得的國內(nèi)運輸收入、支付給聯(lián)運企業(yè)的運費，以及稽查查補收入為收入總額進(jìn)行計算。具體來說，公司當(dāng)期累計應(yīng)稅服務(wù)銷售額為（435+40+50）÷（1+3%）＝509.71（萬元），已經(jīng)超過了文件規(guī)定的500萬元標(biāo)準(zhǔn)，因此，應(yīng)按規(guī)定申請辦理增值稅一般納稅人資格。

第四篇：營改增后材料稅抵扣

營改增以后，材料費的抵扣需要注意什么？

導(dǎo)語

建筑企業(yè)如何抵扣增值稅？先看下面的公式： 增值稅=銷項稅-進(jìn)項稅

（銷項稅=工程結(jié)算*11%，進(jìn)項稅=各類成本*對應(yīng)的稅率）

營改增以后，施工企業(yè)交多少增值稅，不是取決于你的產(chǎn)值，而是取決于你能夠抵扣多少。

營改增以后，只要你的合同簽訂，增值稅銷項稅就確定了。進(jìn)項稅的確定，要看施工企業(yè)拿到的增值稅進(jìn)項發(fā)票能不能抵扣。

不過，增值稅普通發(fā)票的情況比較簡單，但增值稅專用發(fā)票如果不符合國家相關(guān)要求，就不能拿來抵扣的。那么，營改增以后，材料費的抵扣要注意些什么呢？

一、營改增后，工程成本不能隨意改動

營改增之前，有的建筑公司要么把人工費變成材料費，要么把材料費變成人工費。營改增以后，這個比例不能隨意改變，否則就是虛開發(fā)票。

因此，營改增以后，必須要把“虛開增值稅專用發(fā)票”作為一項重要的任務(wù)來抓。虛開發(fā)票，如果被稅務(wù)機關(guān)查到，是要受刑事處罰的。

實踐當(dāng)中，像房開公司，會有很多施工公司讓你多開建安發(fā)票給他，因為多開建安發(fā)票，施工企業(yè)可以少交土地增值稅。營改增以后，這種操作絕對不能進(jìn)行，是犯罪行為。

二、常見可抵扣的進(jìn)項

（一）電話費：

可以抵扣11%，只限于公司座機電話費，手機費不允許抵扣進(jìn)項稅（手機是實名制的，屬于個人，因此不能抵扣）。

（二）材料費： 可以抵扣17%，但不是所有材料都可以抵扣17%。

按照國家法律的規(guī)定：沒有供應(yīng)商開具銷售清單的開具“材料一批”、勞保用品、辦公用品的增值稅專用發(fā)票，不可以抵扣增值稅進(jìn)項稅。

1、索取材料費增值稅發(fā)票注意以下幾點

索取材料費的增值稅發(fā)票時，必須遵從一下幾點：

（1）從供應(yīng)商處買材料，一定要索取對方開具的銷售清單。

一般來說，購買的品種會比較多，因此必須是材料供應(yīng)商從稅控機里面開出銷售清單，蓋上發(fā)票專用章，否則不能抵扣增值稅進(jìn)項稅。

這一點，一定要寫進(jìn)采購合同。在采購合同里面要明確，對方如果匯總開票，有義務(wù)提供加蓋發(fā)票專用章的銷售清單。（2）采用定點采購制度，定期結(jié)算，定期開票

勞保用品、辦公用品，一般是很難拿到增值稅發(fā)票的。營改增以后，公司應(yīng)該推行定點采購制度。通過定期結(jié)算，定期開票，這樣才能拿到增值稅專票用來抵扣進(jìn)項稅。? 題外話：

建筑企業(yè)，營改增以后，應(yīng)該多做工作服（一季度做2套，1年8套）。可以說，工作服是最省錢的，一來可以抵扣17%的增值稅，又可以抵扣25%的所得稅，又不用交個人所得稅，實在是一箭三雕。

但是，不能通過購買的方式進(jìn)行。直接購買工作服的費用，叫做職工福利費，不能抵扣進(jìn)項稅，而且要扣繳個人所得稅。

根據(jù)國家稅務(wù)總局2011年公告第34號文件第2條規(guī)定，工作服必須跟具有一般納稅人資格的服裝廠簽訂工作服的訂做合同。必須在合同中約定：（1）在工作服的某一部位，一定要有該公司的標(biāo)識或標(biāo)記；（2）工作服貨款的支付，必須公對公賬戶進(jìn)行，不能現(xiàn)金支付。符合以上條件，開具的發(fā)票才可以抵扣17%。

2、選擇一般納稅人的材料商更合算

營改增以后，企業(yè)采購時一定要索取增值稅專用發(fā)票。

從采購價格來講，一般納稅人的材料商肯定會比小規(guī)模納稅人（個體戶）的材料商價格更高。

但是，對于建筑企業(yè)而言，獲得增值稅專票后，可以抵扣17%的增值稅進(jìn)項稅，又可以抵扣25%的企業(yè)所得稅，合計可以抵扣42%的稅金。因此，營改增以后，選擇一般納稅人的材料商更合算。? 舉例：有2個供應(yīng)商A、B A（一般納稅人）：報價11萬7000元 B（小規(guī)模納稅人）：報價11萬。

從A處買，采購成本是10萬（11.7萬=10萬+10萬*17%）從B處買，采購成本是11萬。

從A處買，采購成本少1萬，相當(dāng)于未來利潤多一萬，多繳企業(yè)所得稅2500元。實際上，未來交稅時就少交17000-2500-7000=7500元，實際相當(dāng)于公司多盈利7500元。

從B處買，采購成本多1萬，也就是未來利潤少一萬，少繳企業(yè)所得稅2500元。但是，沒有增值稅專票抵扣，相當(dāng)于多繳增值稅1.7萬，總計未來公司多付資金流7500元。

因此，從一般納稅人A處買更合算。

3、特定材料的開票要求

材料部分，像砂石料、商品混凝土，只能抵扣3個稅點。因為砂石料和商品混凝土的銷售商，可以選擇開3%的增值稅專票，也可以開3%的增值稅普票。營改增以后，砂石廠、混凝土公司一定選擇簡易計稅的，所以一定要在采購合同中寫清楚，要求對方提供3%的增值稅專用發(fā)票。

中國的稅法，對簡易計稅不能開專票的規(guī)定做了列舉，因此并不是簡易計稅都不能開專票。當(dāng)具備以下條件：

材料是砂土石料、自來水、商品混凝土，采用清包工或甲供材合同的老項目，房開企業(yè)選擇簡易計稅時，可以開3%的增值稅專用發(fā)票。

因此，采購合同中，一定要特別注明“材料供應(yīng)商開具3%的增值稅專票”。稅法中明確列出的，簡易計稅開增值稅普票的情況：

（1）小規(guī)模納稅人和個體工商戶，可以到稅務(wù)機關(guān)申請代開增值稅專用發(fā)票，只能抵扣3%。個人只能到稅務(wù)機關(guān)申請代開增值稅普通發(fā)票。所以，從個人那里買砂石料或租賃設(shè)備，只能代開增值稅普通發(fā)票。（2）據(jù)財稅2008第170號和財稅2009第9號等文件規(guī)定：

? 適用按簡易辦法依3%征收率減按2%征收增值稅政策的，應(yīng)開具普通發(fā)票，不得開具增值稅專用發(fā)票；

? 小規(guī)模納稅人銷售自己使用過的固定資產(chǎn)，應(yīng)開具普通發(fā)票，不得有稅務(wù)機關(guān)代開增值稅專用發(fā)票；

? 納稅人銷售舊貨，應(yīng)開具普通發(fā)票，不得開具或代開增值稅專用發(fā)票。

第五篇：營改增后工程造價計算

建筑企業(yè)營改增風(fēng)險管控分析及信息化應(yīng)對名師精講，編制于2015年，PDF格式，共114頁，本講義重點對建筑業(yè)營改增刑事行政、稅務(wù)管理、經(jīng)營管理風(fēng)險管控分析及信息化應(yīng)對進(jìn)行了全面講解，配圖豐富，值得參考：

提綱

1.刑事行政風(fēng)險

2.稅務(wù)管理風(fēng)險

3.經(jīng)營管理風(fēng)險

4.行動“營改增”

營業(yè)稅管理模式分析

物資采購的四流合一

如何防范稅收法律風(fēng)險

項目部采購、收貨收票、總部清繳

發(fā)票管理

雙包項目合同資金管理

資金管理流程

預(yù)算定額驅(qū)動

企業(yè)定額驅(qū)動

營改增后工程造價計算之難，不在計算上，而在如何預(yù)計與把握能掰去多少可抵扣進(jìn)項稅金。形像說就是：“采購時能以什么樣的價格取得什么樣的發(fā)票”。

工程造價，就是在人、材、機成本的基礎(chǔ)上，加成管理費與利潤，最后再加上營業(yè)稅金及附加。其中人材機成本是行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、市場行情與個人經(jīng)驗的綜合，管理費、利潤率、風(fēng)險金是內(nèi)心的期望。而營業(yè)稅金呢?“3.41%“!哪怕很多人并不知道這3.41%是怎么來的。

所以，營改增之前，一位資深的項目經(jīng)理，可以非常確切地在心中估出一個簡單項目的造價。比如：一個土方工程，工作量有100方，人、材、機的成本分別是50，20，10。那么，成本就是8,000元。加上30%的管理費和20%的利潤，不考慮風(fēng)險因素，合計就是12,000元。

營業(yè)稅金及附加=12,000×3.41%=409.5元

所以，最終得出的工程造價就是12,409.5元。

不論是甲方還是各投標(biāo)方，都可以按自己對工作量、成本、管理費率、利潤率的認(rèn)識，來形成自己的工程造價。

營改增后，可就沒這么簡單了。

根本原因在于，增值稅是“價外稅”，稅在價外，要想形成一個正確的造價，必須首先把“可抵扣的增值稅”從價格之中給“掰”出來。

住建部辦公廳趕在財稅36號文之前，發(fā)出了關(guān)于調(diào)整工程造價計算方法的通知(建辦標(biāo)[2016]4號文)，這個以辦公廳而非部的名義發(fā)的通知，對工程造價進(jìn)行了一個非?；\統(tǒng)的指導(dǎo)，大概說來分為三步：

① 先計算出不含可抵扣增值稅的成本

② 再在其基礎(chǔ)上，加上管理費和利潤等標(biāo)高金

③ 再乘以111%

于是就得出了整個工程在增值稅環(huán)境之下的造價。順便可以看到，在住建部辦公廳看來，未來的工程造價，都是含可抵扣增值稅的含稅價。

這個方法近乎于紙上談兵，因為“可抵扣的增值稅”到底是多少呢?這可不是一個眉頭一皺，就能算出來的東西。

以上例那位項目經(jīng)理來說，8,000元的人材機成本中，可以抵扣的增值稅到底有多少呢?問誰都不可能問出個名堂，一切只能自己“估計”，問題是，不與供應(yīng)商討價還價一番，簡直是估無可估的。

以商混為例，市面上有按3%開票的，也有按17%開票的，不開票的我們就不討論了。從不同人手上買，掰出來的可抵扣增值稅就不同。大體說來，對于采購方而言，考慮到城建與教附的因素，報價10,000開17%專票，與報價8,660開3%專票，其成本幾乎一致。

但增值稅并非取得專用發(fā)票就能抵扣，還必須要考慮到進(jìn)項抵扣對資金流與發(fā)票流的要求，這些顯然都對項目經(jīng)理們的知識面形成了新考驗。

為迎接營改增，項目經(jīng)理們必須進(jìn)行充分的市場調(diào)研。聽說要開專票，供應(yīng)商一般都會要求“漲價”，假定一番討價還價之后，項目經(jīng)理們發(fā)現(xiàn)，上例中的人材機成本變成了8,500元，再加上總計50%的標(biāo)高金，含稅造價就成為了：8,500×150%=12,750元。

同時，項目經(jīng)理還必須估計到，可以取得的那一疊增值稅專用發(fā)票上，“稅額”一欄加在一起的合計數(shù)是多少。例如是300元，掰掉它，稅前成本就出來了：12,750元-300元=12,450元。

現(xiàn)在還應(yīng)該盡量把城建稅與教育費附加算一算，假定稅率為10%，則本項目導(dǎo)致的附加稅可以表示為一個方程

((12,450+附加稅)×11%-300)×10%=附加稅

解這個方程得用到小學(xué)四年級的知識，附加稅=108元。

于是，最終工程造價出來了：

工程造價=(12,450+108)×(1+11%)=13,939元。

難吧?

營改增后工程造價計算之難，不在計算上，而在如何預(yù)計與把握能掰去多少可抵扣進(jìn)項稅金。形像說就是：“采購時能以什么樣的價格取得什么樣的發(fā)票”。

營改增后，水泥、砂石、鋼筋、機械的價格肯定會變化，營改增后，能取得多少可抵扣的增值稅專用發(fā)票肯定充滿著變數(shù)。于是，以什么價格去招標(biāo)?以什么價格去投標(biāo)?這就要大家——建材商、建筑商、甲方——一齊摸石頭過河了。

總公司會計們則站在河邊看著他們摸石頭，尤其對項目上專用發(fā)票的取得非常關(guān)注，甚至?xí)雠_種種制度強迫項目上采購時必須取得專用發(fā)票，其實大可不必如此，生意的事得交給生意人，財務(wù)部要做好的，是正確的管控。

建設(shè)工程51個施工索賠機會

建筑行業(yè)市場競爭環(huán)境惡劣,投標(biāo)報價一壓再壓,很多項目已然無利潤可言.在項目施工過程中,能夠抓住索賠機會點,非常重要！否則將陷入進(jìn)一步虧損的境地,因為每個索賠機會點同時也是施工成本潛在增加點.為此,我們盤點了51個施工索賠機會點,供大家參考。

一、業(yè)主的行為潛在著索賠機會

1、因業(yè)主提供的招標(biāo)文件中的錯誤、漏項或與實際不符，造成中標(biāo)施工后突破原標(biāo)價或合同包價造成的經(jīng)濟(jì)損失；

2、業(yè)主未按合同規(guī)定交付施工場地；

3、業(yè)主未在合同規(guī)定的期限內(nèi)辦理土地征用、青苗樹木補償、房屋拆遷、清除地面、架空和地下障礙等工作。導(dǎo)致施工場地不具備或不完全具備施工條件；

4、業(yè)主未按合同規(guī)定將施工所需水、電、電訊線路從施工場地外部接至約定地點，或雖接至約定地點但沒有保證施工期間的需要；

5、業(yè)主沒有按合同規(guī)定開通施工場地與城鄉(xiāng)公共道路的通道或施工場地內(nèi)的主要交通干道、沒有滿足施工運輸?shù)男枰?、沒有保證施工期間的暢通；

6、業(yè)主沒有按合同的約定及時向承包商提供施工場地的工程地質(zhì)和地下管網(wǎng)線路資料，或者提供的數(shù)據(jù)不符合真實準(zhǔn)確的要求；

7、業(yè)主末及時辦理施工所需各種證件、批文和臨時用地、占道及鐵路專用線的申報批準(zhǔn)手續(xù)而影響施工；

8、業(yè)主未及時將水準(zhǔn)點與坐標(biāo)控制點以書面形式交給承包商；

9、業(yè)主未及時組織有關(guān)單位和承包商進(jìn)行圖紙會審，末及時向承包商進(jìn)行設(shè)計交談；

10、業(yè)主沒有妥善協(xié)調(diào)處理好施工現(xiàn)場周圍地下管線和鄰接建筑物、構(gòu)筑物的保護(hù)而影響施工順利進(jìn)行；

11、業(yè)主沒有按照合同的規(guī)定提供應(yīng)由業(yè)主提供的建筑材料、機械設(shè)備；

12、業(yè)主拖延承擔(dān)合同規(guī)定的責(zé)任，如拖延圖紙的批準(zhǔn)、拖延隱蔽工程的驗收、拖延對承包商所提問題進(jìn)行答復(fù)等，造成施工延誤；

13、業(yè)主未按合同規(guī)定的時間和數(shù)量支付工程款；

14、業(yè)主要求趕工；

15、業(yè)主提前占用部分永久工程；

16、因業(yè)主中途變更建設(shè)計劃，如工程停建、緩建造成施工力量大運遷、構(gòu)件物質(zhì)積壓倒運、人員機械窩工、合同工期延長、工程維護(hù)保管和現(xiàn)場值勤警衛(wèi)工作增加、臨建設(shè)施和用料攤銷量加大等造成的經(jīng)濟(jì)損失；

17、因業(yè)主供料無質(zhì)量證明，委托承包商代為檢驗，或按業(yè)主要求對已有合格證明的材料構(gòu)件、已檢查合格的隱蔽工程進(jìn)行復(fù)驗所發(fā)生的費用；

18、因業(yè)主所供材料虧方、虧噸、虧量或設(shè)計模數(shù)不符合定點廠家定型產(chǎn)品的幾何尺寸，導(dǎo)致施工超耗而增加的量差損失；

19、因業(yè)主供應(yīng)的材料、設(shè)備未按合約規(guī)定地點堆放的倒運費用或業(yè)主供貨到現(xiàn)場、由承包商代為卸車堆放所發(fā)生的人工和機械臺班費。

二、業(yè)主代表的行為潛在索培機會

20、業(yè)主代表委派的具體管理人員沒有按合同規(guī)定提前通知承包商，對施工造成影響；

21、業(yè)主代表發(fā)出的指令、通知有誤；

22、業(yè)主代表未按合同規(guī)定及時向承包商提供指令、批準(zhǔn)、圖紙或未履行其他義務(wù)；

23、業(yè)主代表對承包商的施工組織進(jìn)行不合理干預(yù)；

24、業(yè)主代表對工程苛刻檢查、對同一部位的反復(fù)檢查、使用與合同規(guī)定不符的檢查標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行檢查、過分頻繁的檢查、故意不及時檢查。

三、設(shè)計變更潛在著索賠機會

25、因設(shè)計漏項或變更而造成人力、物資和資金的損失和停工待圖、工期延誤、返修加固、構(gòu)件物資積壓、改換代用以及連帶發(fā)生的其他損失；

26、因設(shè)計提供的工程地質(zhì)勘探報與實際不符而影響施工所造成的損失；

27、按圖施工后發(fā)現(xiàn)設(shè)計錯誤或缺陷，經(jīng)業(yè)主同意采取補救措施進(jìn)行技術(shù)處理所增加的額外費用；

28、設(shè)計駐工地代表在現(xiàn)場臨時決定，但無正式書面手續(xù)的某些材料代用，局部修改或其他有關(guān)工程的隨機處理事宜所增加的額外費用；

29、新型、特種材料和新型特種結(jié)構(gòu)的試制、試驗所增加的費用；

30、施工說明等表達(dá)不嚴(yán)明，對設(shè)備、材料的名稱、規(guī)格型號表示不清楚或工程量錯誤等諸多方面的遺漏和缺陷。

四、合同文件的缺陷潛在自索賠機會

31、合同條款規(guī)定用語含糊、不夠準(zhǔn)確；

32、合同條款存在著漏洞，對實際可能發(fā)生的情況未做預(yù)料和規(guī)定，缺少某些必不可少的條款；

33、合同條款之間存在矛盾；

34、雙方的某些條款中隱含著較大風(fēng)險，對單方面要求過于苛刻，約束不平衡，甚至發(fā)現(xiàn)某些條文是一種圈套。

五、施工條件與施工方法的變化潛在著索賠機會

35、加速施工引起勞動力資源、周轉(zhuǎn)材料、機械設(shè)備的增加以及各工種交叉干擾增大工作量等額外增加的費用；

36、因場地狹窄、以致場內(nèi)運輸運距增加所發(fā)生的超運距費用；

37、因在特殊環(huán)境中或惡劣條件下施工發(fā)生的降效損失和增加的安全防護(hù)。勞動保建等費用；

38、在執(zhí)行經(jīng)甲方批準(zhǔn)的施工組織設(shè)計和進(jìn)度計劃時，因?qū)嶋H情況發(fā)生變化而引起施工方法的變化所增加的費用。

六、國家政策法規(guī)的變更潛在著索賠機會

39、每季度由工程造價管理部門發(fā)布的建筑工程材料預(yù)算價格的變化； 40、國家調(diào)整關(guān)于建設(shè)銀行貸款利率的規(guī)定；

41、國家有關(guān)部門關(guān)于在工程中停止使用某種設(shè)備、材料的通知；

42、國家有關(guān)部門關(guān)于在工程中推廣某些設(shè)備、施工技術(shù)的規(guī)定；

43、國家對某種設(shè)備、建筑材料限制進(jìn)口、提高關(guān)稅的規(guī)定；

44、在一種外資或中外合資工程項目中貨幣貶值也有可能導(dǎo)致索賠。

七、不可抗力事件潛在著索賠機會

45、因自然災(zāi)害引起的損失；

46、因社會**、**引起的損失；

47、因物價大幅度上漲，造成材料價格、工人工資大幅度上漲而增加的費用。

八、不可預(yù)見因素的發(fā)生潛在著索賠機會

48、因施工中發(fā)現(xiàn)文物、古董、古建筑基礎(chǔ)和結(jié)構(gòu)、化石、錢幣等有考古、地質(zhì)研究價值的物品所發(fā)生的保護(hù)等費用；

49、異常惡劣氣候條件造成已完工程損壞或質(zhì)量達(dá)不到合格標(biāo)準(zhǔn)時的處置費、重新施工費。

九、分包商違約潛在著索賠機會

50、甲方指定的分包商出現(xiàn)工程質(zhì)量不合格、工程進(jìn)度延誤等違約情況；

51、多承包商在同一施工現(xiàn)場交叉干擾引起工效降低所發(fā)生的額外支出。

營改增后符合投標(biāo)報價

施工企業(yè)必須重視“營改增”后資質(zhì)的管理、內(nèi)部投標(biāo)成本測算、銷項稅的估算、合同談判和審核等工作，同時關(guān)注有關(guān)部門對工程造價修改的相關(guān)信息，積極應(yīng)對營改增對投標(biāo)報價的影響。

營改增對投標(biāo)報價的影響

按“營改增”后新的定額造價體系沒有建立。目前，住建部雖然下發(fā)了《關(guān)于做好建筑業(yè)營改增建設(shè)工程計價依據(jù)的調(diào)整準(zhǔn)備工作的通知》，只是原則上做出了“價稅分離”的規(guī)定，行業(yè)定額和地區(qū)定額還沒有依據(jù)新的造價體系編制出“營改增”后的新定額，投標(biāo)只能估算，影響投標(biāo)報價。

實施主體與納稅主體不一致。建筑企業(yè)承攬工程項目，根據(jù)當(dāng)前市場環(huán)境和資質(zhì)要求，通常以企業(yè)集團(tuán)資質(zhì)中標(biāo)的項目占有較大的比重，而施工通常由法人子公司所屬項目部負(fù)責(zé)實施。一般均以中標(biāo)單位名義與業(yè)主簽訂工程承包合同，并向業(yè)主開具發(fā)票；但工程項目的成本、費用等均在實際施工單位發(fā)生，這種情況將造成建筑業(yè)“營改增”后工程實施主體與納稅主體不一致問題，即銷項稅在中標(biāo)單位而進(jìn)項稅在實際施工單位，進(jìn)項稅和銷項稅不屬于同一納稅主體，從而造成增值稅抵扣鏈條斷裂，無法抵扣進(jìn)項稅，導(dǎo)致企業(yè)集團(tuán)整體增值稅稅負(fù)增大。另一方面，中標(biāo)單位與實際施工單位之間一般不簽訂工程承包或分包合同，而依據(jù)內(nèi)部任務(wù)分劈文件或授權(quán)文件明確雙方的經(jīng)濟(jì)關(guān)系及職責(zé)，雙方并無合同關(guān)系，內(nèi)部總分包之間不開具發(fā)票。在建筑業(yè)“營改增”后，由于中標(biāo)單位與實際施工單位之間沒有合同關(guān)系，將無法建立增值稅抵扣鏈條，實現(xiàn)進(jìn)項稅抵扣。

轉(zhuǎn)包、提點大包、掛靠等無法生存。在全額轉(zhuǎn)包或提點大包的情況下，發(fā)包人因無法取得可抵扣的進(jìn)項稅發(fā)票，導(dǎo)致稅負(fù)增加，增加幅度甚至超過收取的管理費或利潤，從而使利潤大額縮水，甚至出現(xiàn)虧損。另一種情況，如果協(xié)議簽訂的是發(fā)包方提取的管理費比例不含稅，意味著所有稅負(fù)由轉(zhuǎn)包方承擔(dān)，轉(zhuǎn)包方可能會去取得抵扣發(fā)票，也可能以降低采購價格來補償增加的稅負(fù)，但無論采取何種方式，轉(zhuǎn)包方的預(yù)期收益將會因此降低，直接導(dǎo)致偷工減料等影響質(zhì)量和安全的行為發(fā)生。

掛靠項目實施時，為降低采購成本，掛靠單位購買材料往往不要發(fā)票，被掛靠單位就不能獲得進(jìn)項抵扣發(fā)票，稅負(fù)自然就會提高。如果開具增值稅專用發(fā)票，材料供應(yīng)商往往會趁機加價，掛靠方利潤又將大幅減少，直接導(dǎo)致偷工減料等影響質(zhì)量和安全的行為發(fā)生。為降低稅負(fù)，部分掛靠方鋌而走險，通過非法途徑獲得可抵扣發(fā)票，但因缺乏真實的交易行為，有騙稅嫌疑，一旦被稅務(wù)機關(guān)發(fā)現(xiàn)，其后果將難以估計。以上在“營改增”后都不能操作，轉(zhuǎn)包、提點大包、掛靠等方式將不能生存。

營改增后投標(biāo)報價的應(yīng)對措施

施工企業(yè)市場經(jīng)營部門應(yīng)對業(yè)主身份梳理和業(yè)主信息管理，建立增值稅測算模型，調(diào)整工程概預(yù)算，確定談判價格區(qū)間，根據(jù)不同類型業(yè)主制定不同的定價原則和談判策略，與法律部門修訂承包合同模板，并負(fù)責(zé)修訂經(jīng)營開發(fā)相關(guān)管理制度。投標(biāo)報價

做好新項目投標(biāo)的成本測算、報價、合同簽訂等方面的管控和應(yīng)對?！盃I改增”實施后，業(yè)主招投標(biāo)的規(guī)則將發(fā)生相應(yīng)變化，企業(yè)的經(jīng)營思維、經(jīng)營模式需要按增值稅下報價。施工企業(yè)要組織對現(xiàn)有的施工項目進(jìn)行詳細(xì)梳理，統(tǒng)計整理項目類型、行業(yè)性質(zhì)、業(yè)主身份、完工情況、驗工結(jié)算、資金撥付、供應(yīng)商身份等項目信息，掌握施工許可證及施工合同簽訂情況，摸清業(yè)主對增值稅發(fā)票的傾向性要求。

一要充分考慮企業(yè)資質(zhì)、投標(biāo)模式等標(biāo)前稅收籌劃工作，合理使用企業(yè)資質(zhì)，采取最優(yōu)的投標(biāo)模式，優(yōu)化投標(biāo)組合；

? ? 二要盡量規(guī)避甲供工程項目模式，防止企業(yè)勞務(wù)化； 三要建立新項目報價測算模型，確定投標(biāo)報價方案。

企業(yè)應(yīng)跟蹤研究住建部和有關(guān)部委即將出臺的計價調(diào)整辦法，擬定企業(yè)的工程造價、市場報價體系和策略，積極適應(yīng)含稅價模式的調(diào)整變化，與市場規(guī)則緊密對接。營改增后一段時期內(nèi)沒有相關(guān)的定額，企業(yè)應(yīng)根據(jù)一些企業(yè)模擬后的測算成果進(jìn)行報價，測算進(jìn)項稅的比例，計算不含稅造價，估算應(yīng)交增值稅金額，測算城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費附加。

根據(jù)《住房城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳關(guān)于做好建筑業(yè)營改增建設(shè)工程計價依據(jù)調(diào)整準(zhǔn)備工作的通知》，工程造價=稅前工程造價×（1+11%）。其中，11%為建筑業(yè)征增值稅稅率，稅前工程造價為人工費、材料費、施工機具使用費、企業(yè)管理費、利潤和規(guī)費之和，各費用項目均以不包含增值稅可抵扣進(jìn)項稅額的價格計算，相應(yīng)計價依據(jù)按上述方法調(diào)整。

管理好資質(zhì)

施工單位應(yīng)對現(xiàn)有的資質(zhì)管理辦法進(jìn)行認(rèn)真梳理，結(jié)合“營改增”后對企業(yè)資質(zhì)管理產(chǎn)生的影響，修改完善資質(zhì)管理辦法。盡可能減少集團(tuán)內(nèi)資質(zhì)共享，企業(yè)應(yīng)盡量使用自己的資質(zhì)投標(biāo)，同時限制將自己的資質(zhì)共享給其他單位，嚴(yán)禁企業(yè)向無資質(zhì)（個人）、系統(tǒng)外部掛靠單位出借資質(zhì)；嚴(yán)禁將工程項目提點大包或非法轉(zhuǎn)包。做好合同談判

一是加強合同談判，制定不同的談判策略。施工單位應(yīng)針對不同類型的業(yè)主制定不同的價格談判策略，爭取最大程度將增值稅稅負(fù)轉(zhuǎn)移給業(yè)主。最大限度消除“甲供材”不利影響。在投標(biāo)階段，企業(yè)經(jīng)營部門應(yīng)積極與建設(shè)單位溝通協(xié)商，并做好各種解釋工作，改“甲供材”為“甲控材”，或者盡量降低“甲供材”比例，最大限度降低“營改增”后由于“甲供材”問題對企業(yè)所帶來的營業(yè)規(guī)模急劇下降等不利影響。

二是注重審核合同，防止造價風(fēng)險。首先是合同總價格，應(yīng)分為不含稅造價，稅金和含稅造價；第二是變更索賠補差中要除造價外還要計算銷項稅，老項目要按3%，新項目按11%；第三業(yè)主計價時按計價金額開發(fā)票，還是按扣除質(zhì)保金后的金額開發(fā)票，若按計工時金額開發(fā)票，會造成未收到款企業(yè)墊付扣質(zhì)保金對應(yīng)的銷進(jìn)稅，如計價100萬元，扣5%質(zhì)保金5萬元，實際收到現(xiàn)金95萬元，若按100萬元開發(fā)票，企業(yè)按100萬元計算銷項稅11萬元，企業(yè)要墊付銷項稅（11-10.45）0.55萬元，若按95萬元開發(fā)票，企業(yè)按95萬元計算銷項稅只有10.45萬元；第四獎勵款，合同一般約定由于企業(yè)提前竣工或工程質(zhì)量優(yōu)良等，業(yè)主給施工企業(yè)一定的獎勵，獎勵款應(yīng)理解為含稅價；第五合同中要約定業(yè)主給施工企業(yè)有預(yù)付款時應(yīng)明確開發(fā)票的要求。

5月1日降至，“營改增”的實施將是牽一發(fā)而動全身。不管是建企還是房企都在積極制定出應(yīng)對營改增方案，并不斷進(jìn)行方案優(yōu)化，以便能夠更好地應(yīng)對營改增的實施。而且此次“營改增”對工程造價也將產(chǎn)生全面又深刻的影響。

“營改增”牽一發(fā)而動全身,工程造價九大變革

一、營改增將沖擊原有造價模式

營改增不只是稅制的變化，可能不亞于1994年的那一場分稅制改革。根據(jù)之前的營改增試點，企業(yè)稅負(fù)大幅增加。營業(yè)稅是價內(nèi)稅，全額征稅；增值稅是價外稅，差額征稅。增值稅作為價外稅，其稅負(fù)理論上應(yīng)由消費者承擔(dān)，它完全顛覆了原來建筑產(chǎn)品的造價構(gòu)成。不僅對建企自身產(chǎn)生影響，而且通過企業(yè)對整個產(chǎn)業(yè)鏈、上下游產(chǎn)生影響。“營改增”將沖擊原有造價模式，解構(gòu)目前的造價體系，其課稅對象、計稅方式以及計稅依據(jù)都將發(fā)生重大變化，工程計價規(guī)則、計價依據(jù)、造價信息、合約規(guī)劃等都發(fā)生深刻的變革。

二、營改增的核心是抵扣鏈打通 根據(jù)理論測算，營改增減輕稅負(fù)83%；而根據(jù)實際測算，增加稅負(fù)93%，折合營業(yè)稅率5.8%，原來建筑業(yè)營業(yè)稅3%。有的明賺實虧，有的明虧實賺，這完全取決于有多少可抵扣的進(jìn)項稅。營改增的核心是抵扣鏈條打通，環(huán)環(huán)相扣，層層抵銷。但由于實際操作中存在有的可抵扣，有的不能抵扣；有的抵扣多，有的抵扣少；有的是一般納稅人，有的是小規(guī)模納稅人。小規(guī)模納稅人是年應(yīng)稅銷售額標(biāo)準(zhǔn)小于500萬及不經(jīng)常發(fā)生應(yīng)稅行為。小規(guī)模納稅人可以轉(zhuǎn)為一般納稅人，但一般納稅人通常不能轉(zhuǎn)為小規(guī)模納稅人或轉(zhuǎn)換的流程復(fù)雜。

三、營改增的計價規(guī)則是“價稅分離”

因稅率不同，可抵扣規(guī)則也不同，定價、組價、計價、報價和造價就變得異常繁瑣。既然如此，營改增下的計價規(guī)則應(yīng)該“價稅分離”，全部采用“裸價”，人工、材料、機械等全部“價稅分離”，信息價和市場價采集與發(fā)布都要“價稅分離”，還須考慮市場價格上行因素，重構(gòu)計價體系。新計價體系會更加嚴(yán)謹(jǐn)，更加精細(xì)，更加復(fù)雜。在計算所有費用時都要分一般納稅人和小規(guī)模納稅人兩種，情況變得異常復(fù)雜。計價時都先了解供應(yīng)商的納稅類型，都要對銷售價格進(jìn)行價稅分離和銷售不含稅價格與銷售含稅價格進(jìn)行換算，這讓人崩潰。營改增是民之所惡還是所好？民之惡則去之，民之所好則給之，而不能反其道行之。

四、只有當(dāng)進(jìn)項稅率大于8%，建企的稅負(fù)才減輕

建筑業(yè)是房地產(chǎn)業(yè)最主要的上游供應(yīng)商，它獲得的抵扣相比下游的房地產(chǎn)企業(yè)要少。原營業(yè)稅制下的建企稅負(fù)=（結(jié)算工程造價-分包造價）×3%，各項費用均為含稅價格。（其他附加稅率不變）增值稅制下的建企增值稅稅負(fù)率=(不含稅收入-進(jìn)項稅額)÷不含稅收入，只有當(dāng)進(jìn)項稅額率>8%，增值稅制的企業(yè)稅負(fù)率小于原營業(yè)稅率3%。但取得進(jìn)項稅額率>8%談何容易。

應(yīng)納稅額=銷項稅額一進(jìn)項稅額。銷項稅額=銷售額×稅率。銷售額=含稅銷售額÷（1+稅率）。銷售額不含稅。建企的進(jìn)項稅額包括大宗材料和分包商。大宗材料如果一般納稅人增值稅率17%，可抵扣；如果小規(guī)模納稅人，適用簡易計稅方法，征收率3%，不得抵扣。分包商如果一般納稅人增值稅率11%，可抵扣；如果小規(guī)模納稅人，適用簡易計稅方法，征收率3%，不得抵扣。

五、如何處理營改增后的“甲供”與“專業(yè)分包”

在原有的稅制下，大宗材料“甲供”是雙刃劍，并不一定有利于甲方或乙方，對甲乙雙方都是利弊相當(dāng)，因為不存在可抵扣進(jìn)項稅額的規(guī)定。營改增后，誰采購進(jìn)貨誰就能獲得可抵扣的進(jìn)項稅額，所以，它就是利益，寸土必爭。大宗材料如果是甲供，建設(shè)單位可以享受抵扣此進(jìn)項稅，而承包商失去這塊利益。所以，以后承包合同對甲供必然成為博弈的焦點。如果鋼筋和混凝土甲供，建企幾乎沒有什么進(jìn)項稅可抵。

至于專業(yè)分包，幾乎就是腐敗的產(chǎn)物，就是建設(shè)單位的利益平衡，那是行業(yè)內(nèi)通行做法，建企是很無奈的。根據(jù)現(xiàn)在的承發(fā)包模式，工程肢解，造價也被肢解。說是總承包，實際只做毛壞，其他一般均采用專業(yè)分包形式，甚至土建的樁基工程、土方工程、門窗工程、防水工程、保溫工程、外墻涂料或面飾工程、金屬欄桿等均分包，這樣，建企可抵扣的進(jìn)項稅沒多少，而房企的可抵扣的進(jìn)項稅很多。營改增后，因涉及抵扣進(jìn)項稅，所以，專業(yè)分包這些潛規(guī)則將改寫或重新約定總包費率。

六、營改增人工費如何處理

分包商是一般納稅人還是小規(guī)模納稅人，區(qū)別太大了。由于建筑行業(yè)的勞務(wù)分包大都屬于小規(guī)模納稅人，無法抵扣，而工程造價中人工成本又是大頭，占總造價約30%。銷項稅交了很多，高達(dá)11%，但進(jìn)項稅抵扣得很少甚至沒有。如果不計進(jìn)項稅額，企業(yè)稅負(fù)大幅增加。即使計入進(jìn)項稅額，由于取得進(jìn)項稅抵扣憑證難度大，實際可抵扣的進(jìn)項稅額也有限。

七、營改增合同如何簽訂

由于建筑業(yè)普遍存在掛靠、資質(zhì)共享、轉(zhuǎn)包、分包等形式，營業(yè)稅制下這些都不是大問題，然而，營改增后問題就就來了。合同簽訂主體與實際施工主體不一致，進(jìn)銷項稅無法匹配，無法抵扣進(jìn)項稅。中標(biāo)單位與實際施工單位之間無合同關(guān)系，無法建立增值稅抵扣鏈條，不能實現(xiàn)分包成本進(jìn)項稅抵扣，影響進(jìn)項稅抵扣。內(nèi)部總分包之間不開具發(fā)票，總包方無法抵扣分包成本的進(jìn)項稅。物資、設(shè)備機械大多采用集團(tuán)集中采購模式，以降低工程成本。由于合同簽訂方與實際適用方名稱不一致，無法實現(xiàn)進(jìn)項稅額抵扣。需要調(diào)整原有的經(jīng)營模式，統(tǒng)談、分簽、分付，才能抵扣。

八、營改增存在大量無法抵扣

項目零工的人工成本和建企員工的人工成本難以取得可抵扣的進(jìn)項稅。為獲得進(jìn)項稅額抵扣，必須全部外包，且外包單位具備一般納稅人資格。施工用的很多二三類材料(零星材料和初級材料如沙、石等)，因供料渠道多為小規(guī)模企業(yè)、私營企業(yè)或個體戶，通常只有普通發(fā)票甚至只能開具收據(jù)，難以取得可抵扣的增值稅專用發(fā)票。工程成本中的機械使用費和外租機械設(shè)備一般都開具普通服務(wù)業(yè)發(fā)票。BT、BOT項目通常需墊付資金，且資金回收期長，其利息費用巨大，也無法抵扣。甲供、甲控材料建企無法抵扣。施工生產(chǎn)用臨時房屋、臨時建筑物、構(gòu)筑物等設(shè)施不屬于增值稅抵扣范圍。

九、營改增造價人員應(yīng)提高定價能力

如果建企不熟悉營改增的規(guī)則，不打破思維定勢，不調(diào)整投標(biāo)策略，不根據(jù)新稅制進(jìn)行合約規(guī)劃，不爭取到更多的可抵扣進(jìn)項稅，不增強建企的定價、報價和談價能力，就會蠶食建企本就微薄的利潤。我國現(xiàn)行建筑計價模式由于存在“政府定價”“信息價”等非完全市場經(jīng)濟(jì)因素，因而存在著政策制度和實際操作上的矛盾。面對如此情景，在5月1日將至之際，建筑工程造價企業(yè)為了更好應(yīng)對“營改增”，造價人員就需提高自身定價能力。

營改增后發(fā)票使用、固定資產(chǎn)和小額材料抵扣等問題解答

問題一：固定資產(chǎn)抵扣時間與如何抵扣？

答：1994年之前叫做產(chǎn)品稅，不叫增值稅，增值稅來自于法國，1994年，中國，朱镕基改革是成功的，1994年開始，中國實行的增值稅叫做生產(chǎn)系增值稅，生產(chǎn)系增值稅是不允許企業(yè)購買固定資產(chǎn)抵扣進(jìn)項稅的，1994年到2008年的12月31號，執(zhí)行的是生產(chǎn)系增值稅，任何企業(yè)購買固定資產(chǎn)不可以抵扣進(jìn)項稅，但是2009年1月1日到現(xiàn)在，實行的是消費型增值稅，所謂的消費型是指啟用一些企業(yè)購買動產(chǎn)固定資產(chǎn)含有的17%的進(jìn)項稅可以抵扣，因為2008年，美國的次貸危機引起了國際的金融危機，所以從2009年開始，增值稅改革叫做擴(kuò)圍改革，這次是叫做第二次擴(kuò)圍改革。

所以到目前為止，企業(yè)購買的動產(chǎn)固定資產(chǎn)含的17%的進(jìn)項稅可以抵扣，所以營改增以后，施工企業(yè)購買的挖土機、打鉆機、升降機這些設(shè)備也可以抵扣17%，但是又一次改革，從2016年5月1日開始，企業(yè)新購買的不動產(chǎn)的進(jìn)項稅金分兩年抵扣，一年抵扣60%，第二年抵扣40%，比如房地產(chǎn)開發(fā)公司賣給我們的房子，5月1日賣的1110萬，就有110萬的增值稅，這110萬是分兩年抵扣的，第一年乘以60%，第二年乘以40%，抵扣不完，往后慢慢抵，但是這樣只限于5月1日新購買的不動產(chǎn)，自己新建的不動產(chǎn)，可是5月1日之前，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)完畢的樓盤沒有銷售完畢，5月1日以后銷售的叫做去庫存，稅法規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)公司一定選擇簡易計稅，按5%算稅，因為房地產(chǎn)開發(fā)公司沒有抵扣的，所以，開給我們的發(fā)票，5月1日以后，從房地產(chǎn)開發(fā)公司購買營改增之前已開發(fā)完畢的房屋只能抵扣5%，5%的進(jìn)項稅分兩年抵扣，第一年乘以60%，第二年乘以40%。

所以可以這樣理解，動產(chǎn)的當(dāng)年買來，有發(fā)票的當(dāng)年可以全部抵扣，不動產(chǎn)的是分兩年抵扣。所以以后建筑公司要做辦公樓，就可以先做辦公樓，投入使用以后，再分兩年抵扣。但是，營改增以后，如果要辦公維修，辦公維修要有維修成本，如果維修價值超過了整棟樓在會計上入賬價值50%以上的話，要分兩年抵扣，第一年抵扣60%，第二年抵扣40%，如果我們的裝修成本沒有超過50%，當(dāng)年全部一次性抵扣。

問題二：只有進(jìn)項發(fā)票，短時間內(nèi)確定不了收入，無法開銷項發(fā)票，這段時間，進(jìn)項發(fā)票使用技巧？

答：只有進(jìn)項沒有銷項，增值稅專票開過來以后一定要在180天內(nèi)去認(rèn)證的，當(dāng)月認(rèn)證、當(dāng)月抵扣，先認(rèn)證后抵扣，當(dāng)月認(rèn)證、當(dāng)月抵扣，抵扣不完做留底，以后慢慢抵扣。

問題三：園林綠化工程苗木公司沒有發(fā)票，如何計成本？交企業(yè)所得稅？ 答：苗圃本身是免增值稅的，所以苗圃公司賣苗圃免增值稅，但是營改增以后，特別是房地產(chǎn)開發(fā)公司去買苗圃來栽樹，結(jié)果對方是免稅的，但是稅法規(guī)定，苗圃是列為農(nóng)產(chǎn)品系列，所以營改增以后，購買的苗圃直接按購買價乘以13%抵扣銷項稅，所以苗圃營改增以后是按農(nóng)產(chǎn)品來抵稅的，抵扣13%，有的苗圃公司沒有發(fā)票，要去當(dāng)?shù)貒惥珠_購買農(nóng)產(chǎn)品收購憑證，把收購憑證開給農(nóng)民。

問題四：租賃大型機械設(shè)備，取得的租賃發(fā)票能否抵扣？

答：可以抵扣，能抵扣17%，因為農(nóng)資租賃公司早在2013年8月13號列為營改增，動產(chǎn)租賃交17%，不動產(chǎn)租賃交11%，所以租的大型機械設(shè)備，付的租金要讓他開專票過來，可以抵扣17%。

問題五：向供應(yīng)商購買小額材料，如何處理取得的專票才能抵扣？

答：向供應(yīng)商買小額材料，專票按稅法來講，票款一致，不能用現(xiàn)金，要公對公轉(zhuǎn)賬結(jié)算。營改增之前好多施工企業(yè)從公司買輔料，錢是匯給公司的法人代表，票款是分流。營改增以后，這種行為不能抵扣增值稅進(jìn)項稅，必須要把錢付給公司，要票款一致。但是，一般小規(guī)模供應(yīng)商可能開不了那樣的票，在這種情況下，按國家規(guī)定，小規(guī)模供應(yīng)商沒有資格開專票，只能去稅務(wù)局買普票，所以要開只能去當(dāng)?shù)囟悇?wù)局代開增值稅專票給施工企業(yè)，只能抵扣3%。

還有一個常識，個人賣東西給你，個人只能去稅務(wù)局代開普票，不能代開專票。所以工地上有很多是租個人的設(shè)備，工地上的挖土機、升降機是個人的，如果租個人的，就只能去稅務(wù)局代開增值稅普票，不能抵扣增值稅進(jìn)項稅的。個人賣砂石料抵扣不了，個人賣的價格要比別人更低才合算。

問題六：分包合同5月1日之前已經(jīng)簽訂并施工，但是沒有去建委備案，5月1日以后可以選擇簡易計稅嗎，項目在外縣市。

答：分包人不需要備案，合同是5月1日之前和業(yè)主簽的合同，有工程施工許可證，這就是老項目。作為分包人要選擇簡易計稅要看是不是所由清包工，要看是不是純勞務(wù)，還是有部分輔料，所以清包工合同就可以選擇簡易增收。

問題七：施工許可證未下來之前，建筑承包合同已經(jīng)簽了，5月1日后，選擇簡易計稅還是一般計稅？

答：分三種情況，1）主體工程尚未動工；2）主體工程已經(jīng)完成；3）介于兩者之間。第三類老項目通過計算，也不需要那么麻煩，直接用簡易計稅。所以看企業(yè)本身可以選擇簡易計稅，下午談到基礎(chǔ)設(shè)施項目，根本沒有什么抵扣的，所以就選擇簡易計稅，但是要去稅務(wù)局備案。

問題八：增值稅是否必須每月都申報？增值稅怎樣抵扣企業(yè)所得稅？

答：增值稅必須每月申報。增值稅有一個180天的認(rèn)證期，比如說拿一張發(fā)票，上面是5月1日開給施工企業(yè)的，超過了180天到11月1日，如果沒有去認(rèn)證，就不能抵扣，出現(xiàn)這種情況，就把這筆增值稅放到成本里，以后的企業(yè)所得稅去做抵扣。比如說1170萬，拿來做專票，170萬可以抵扣，如果超過了180天以后沒有去認(rèn)證，這170萬就不能抵扣增值稅了，財務(wù)上這170萬就要進(jìn)成本，所以采購成本就是1170萬，以后企業(yè)所得稅減去1170萬就減掉了。如果180天內(nèi)認(rèn)證了，抵扣170，成本就是1000萬，以后企業(yè)所得稅只能扣除1000萬。

問題九：如果施工企業(yè)在某一個項目中選擇簡易計稅，有利于清包或者業(yè)主原料甲供，但是公司全面項目中并不是每一個項目都是如此嗎？一旦選擇簡易計稅將36月不能更改。答：施工企業(yè)選擇一般計稅還是簡易計稅是專門針對項目來講的，不是針對企業(yè)來講的，所以談到上海有一個錯誤行為，肖博士的一個學(xué)生在央企上海分公司去辦理時，稅務(wù)局說，一旦選擇簡易計稅，所有項目都是簡易計稅，連新項目也是簡易計稅，這個觀念是錯誤的。施工企業(yè)只限三種，甲供材項目、清包工項目和老項目，針對這個項目本身，選擇簡易計稅還是一般計稅，選擇了簡易計稅以后，這個項目三年以內(nèi)不能更改，直到完工為止。但是別的項目還是可以選擇一般計稅的。不過簡易計稅有一個工控的進(jìn)項稅要分配，不能抵扣。

問題十：執(zhí)行稅務(wù)機關(guān)是否可以一個項目采用一般納稅，老項目采用小規(guī)模簡易計稅，人工多的項目如水利怎樣選擇，人工費怎樣抵扣？

答：像水利工程、道路工程、基礎(chǔ)設(shè)施工程的成本中人工費較多，這里含的人工費將超過50%，材料比例相對較少，所以對這類企業(yè)來講，營改增以后的新項目正常是要選擇一般計稅。除非是小規(guī)模企業(yè)，但是修路的都是幾千萬上億的項目，肯定是一般納稅人，所以這一塊和營改增之前相比，抵扣就很少。人工費只能抵扣3%，材料費雖然可以抵扣17%，但是材料費不多，所以對于這類企業(yè)來講，管理不好稅負(fù)可能將會增加，所以只有走建筑勞務(wù)分包才合算，不能走工資表。很多人走工資條，全是人工費就沒有抵扣的，稅負(fù)就會更重。

當(dāng)然道路施工企業(yè)還有別的抵扣，比如買機器可以抵扣17%。對于道路施工企業(yè)，買設(shè)備、租新的辦公樓就要策劃了，可以抵扣17%，設(shè)備不買如果租也可以抵扣17%的，給公司員工做工作服也可以抵扣17%，給公司管理層買電腦，電子設(shè)備，也可以抵扣17%，公司給所有項目經(jīng)理買車產(chǎn)權(quán)注冊公司名下，維修費、油費、買車錢、保險費全抵扣。買車費抵扣17%、油費抵扣17%、維修費17%、保險費抵扣6%。產(chǎn)權(quán)要在公司名下，不要以個人名義，這樣就可以抵扣。道路施工的監(jiān)理費，路兩旁的綠化也可以抵扣13%，樹死了在重新栽植，這條路做工程概算，樹多少，覆蓋率多少，測算進(jìn)去，抵扣13%，像勘探費可以抵扣6%，不同的路國家規(guī)定也不一樣，還有工程造價費抵扣6%，所以這個就要做好策劃。