第一篇：銀行個人住房貸款風(fēng)險管理現(xiàn)狀及防范

銀行個人住房貸款風(fēng)險管理現(xiàn)狀及防范

對外經(jīng)濟貿(mào)易大學(xué) 碩士學(xué)位論文

我國商業(yè)銀行個人住房貸款風(fēng)險管理現(xiàn)狀及防范 姓名：戴光華 申請學(xué)位級別：碩士 專業(yè)：金融學(xué) 指導(dǎo)教師：楊慧聲 20060901 摘要

1998年，隨著國家住房制度改革的全面推進(jìn)和金融體制改革的逐步深入，我翻巍業(yè)鑌罩亍逐步擦發(fā)囊令人往痿貸款受務(wù)攙為一個荻熬鍘瀾圭罄長點。經(jīng)過近咒 年的快速發(fā)展，圈前個人住房貸款已進(jìn)入風(fēng)險高發(fā)區(qū)間。商業(yè)銀行如何識別、轉(zhuǎn) 移、控制、管理個人住房貸款風(fēng)險是此項業(yè)務(wù)保持健康發(fā)展的基本要求。本文簌我囂令人住房貸款聰驗獲囂入乎，對篦分鞭了瓣努褰韭鑷孬令久住房 貸款風(fēng)險管理樞架和方法，全面探索了我圜商業(yè)銀行風(fēng)險管理體系的構(gòu)建和相應(yīng) 的措施手段。

本文第一部分首先介紹了我鶯個人往痿貸款面臨的主要風(fēng)險類型，并對其成 因讖行了分析。在此基礎(chǔ)上分析了我國個人健房貸款風(fēng)險管理體系和流程風(fēng)險管 理瓚狀，提出了我國個人住房貸款蠅險管理在內(nèi)控制度、操作流程、管理技術(shù)等 方露存在的聞題?！?

本文第二部分介紹了國外商業(yè)銀行的風(fēng)險管理框架，主要包括JxL險管理制 度、風(fēng)澄管理攘式裟強殮管理緦織縫鞠，疑時分輯貪纓了翅羚褻業(yè)鑷器風(fēng)險警理 的措施和方法，主要包括對流渤性風(fēng)險、提前還款風(fēng)險和抵押物風(fēng)險的防范和控 制。

本文第三罄努鋅囂上述分聿囂，箍窶了箍秀箋警蠢!》鍛行令夫住房貸款撼陵管 理政策建議：一怒建立垂直的風(fēng)險管理體系，理順風(fēng)險管理路徑，增強風(fēng)險管理 的獨立性。二是逐步完善內(nèi)部掇制制度，加強內(nèi)部控制制度建設(shè)的同時，注重強 純?nèi)獠靠夭贸笔蓐I戇鬻接，霜露鴦蟊強藍(lán)管政策鷺磁究，戇立內(nèi)部控鞠露l菠靜評價 制度和核查制度；三是不斷提高風(fēng)險管理技術(shù)，統(tǒng)一個人住房貸款風(fēng)隱管理網(wǎng)絡(luò) 體系，實現(xiàn)全過程風(fēng)險管理網(wǎng)絡(luò)體系，并在此基礎(chǔ)上逐步實現(xiàn)以定性和定量手段 著蘩豹管理方式；鞫是再逢全過程風(fēng)險管疆流程，設(shè)計穰實施蘸臺有效競爭、焉 臺保障有力的新烈業(yè)務(wù)經(jīng)營管避模式；五是針對商業(yè)銀行個人住房面臨的按揭項 目風(fēng)險、提前還款風(fēng)險、抵押物風(fēng)險提出具體的風(fēng)險管理措施和方法。關(guān)鍵詞：商業(yè)銀行個人住房貸款風(fēng)險防范風(fēng)險管瑗

ABSTRACT

With the promoting of the national real—estate system and the development of the reform of the financial system，our commercial banks were launching into

personal real—estate loan business as a new profit·increasing factor in 1 998+After the fast progress of recent years，the personal real—estate loan business is now in heavy risk．It is an essential request to keep the business growing healthy that commer

cial

banks should recognize，control，manage，divert and transfer the personal real-estate loan’s risks．

This essay starts with the situation of our personal real—estate loan’S risks and analyzes the personal real—estate loan’S risk management frame and methods of tbreign commercial banks．The essay explores the building of our commercial banks’

risk management system and outside circumstance．

In Part one，the essay analyzes the risk types and causes which our personal

real—estate loan business is now confronted with．The essay also analyzes the status in quo of our personal real-estate loan risk management mld the risk management problems of the inside controlling institutions，operating process and management technique．

In Part two，the essay introduces the risk management frame of foreign

colmnercial banks，including risk management regulations，risk management pattern and risk management structures．At the same time，it introduces the risk management methods and measures of foreign commercial banks，including the controlling and keeping away of liquidity risk，mortgage risk，ctc．

In Part tKree．the essay suggests to build the personal real—estate loan risk management of our own commercial banks．Firstly,we should build a vertical risk management system and increase the independence of the risk management system．

Secondly,we should consummate the internal controlling system gradually．Thirdly, we should improve the risk management techniques and realize qualitative and 玨

quantitative management methods，F(xiàn)ourthly,we should rebuild the full operating process ofthe risk management．Finall)；We should take concrete methods to the risks which our commercial banks’personal real-estate loan business is confronted with，such as item risks，mongage risks and so 011．

Key words：Commercial Bank，Risk KeepingAway, Personal Real．estate Loan Risk Management Ill

獨創(chuàng)性聲明

本人聲明所擻交的學(xué)位論_文是本人在釋螄指導(dǎo)下述彳亍的研究工作擻 取褥瓣輯完成豢。據(jù)我掰知，滁了文孛特裂糖潑蠡注襄鼗囂戇遮方歲}，論文中不包譽冀艷人已經(jīng)笈褻或撰寫過的研究成果，也不包含為獲褥

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而使用過的材料。與我一同工佟的同志對本研究所傲的緞露貢獻(xiàn)均基猩 論文中籜了鶴潢的注明并表示謝意。學(xué)位論文作者鏈意舔畢熬事隗珈妊帽、r麟 學(xué)位論文版權(quán)使用授權(quán)書

本學(xué)位論文作者完全了嬲x寸夕|、弓蛋j干領(lǐng)男足夸

有關(guān)保留、使用學(xué)位論文的規(guī)窳，有權(quán)保留并向國家有關(guān)部門或機構(gòu)送!躉論史的復(fù)印僻耜磁盤，允垮論文被套闋鞠漕禳。本人授權(quán) 苧i生i：!至查亟曼

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內(nèi)窖縭入有關(guān)數(shù)據(jù)庫逆行檢索，可以聚用影邸、縮印或掃摘等復(fù)制芋墩 保存、匯編學(xué)位論文。

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工作單位：沖I訂》南iR時p登誘善I)電話：站。占吵，運遺蟪縫：薹發(fā)l，31圭|炙瓣?蛙f 螺編：。。；f 緒論

1998年，囂家確定了痿動內(nèi)鬟、拉動經(jīng)濟增長茲經(jīng)濟政策，國務(wù)院毫臺了 《圈務(wù)院關(guān)于避～步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》(國發(fā) [1998]23號)，推動了房地產(chǎn)市場的快速發(fā)媵。為了配合圈家經(jīng)濟政策的實施，推動房地產(chǎn)業(yè)斡發(fā)展，人民銀行先螽頒布《個人住房貸款蟄理辦法》積《趣丈住 房僚貸投入支持住房建設(shè)與消贊》兩個文件，極大促進(jìn)了商業(yè)銀行-人住房貸 款業(yè)務(wù)的發(fā)展。

疆藥，雖蚤家巍業(yè)鑷{亍都瓣令人住癆貸款捌為重點發(fā)鼴對象，毽出予鏊內(nèi)巒 業(yè)銀行發(fā)展個人住房貸款業(yè)務(wù)的經(jīng)驗相對不足，在個人謹(jǐn)房風(fēng)險的識別、定性、量化、分析和防控技術(shù)等管理方法以及組織結(jié)構(gòu)、管理體系等方面，與國外商業(yè) 銀行還存在若一霆蓑踅，且市場環(huán)壤和痿臻臻緩也棗德遽一步改善。裰戴，對個 人住房貸款風(fēng)險靜理問題進(jìn)行系統(tǒng)、全面的研究對于商啦銀行來說已熄在眉睫?！甞●

現(xiàn)代會融理論認(rèn)為商業(yè)銀行的核心功能是風(fēng)險管理，同時新巴塞爾協(xié)議和國 有囊業(yè)鑲牙的段玲裁毅造對鍛紓霜囂建立會理載風(fēng)殮蟄壤摳絮寂完蟄粒法入浚 理結(jié)構(gòu)提出了更商的要求，借囂國外商業(yè)銀行風(fēng)險管理的先進(jìn)經(jīng)驗，我國商業(yè)銀 行需要重新構(gòu)建個人住房貸款風(fēng)險管理體系的基本框架，從而保證業(yè)務(wù)快速穩(wěn)健 發(fā)震。

第一章我國個人住房貸款風(fēng)險現(xiàn)狀及問題

近幾年，商業(yè)銀行個人貸款業(yè)務(wù)保持了較快的增長勢頭，以中國工商銀行為

例，1997年末，個人住房貸款余額僅為61．5億元，占各項貸款的比例為O．7％，至2005年末，貸款余額已經(jīng)增長為4473億元，占各項貸款的比例已經(jīng)達(dá)到14．8％1(見圖1—1)。

隨著業(yè)務(wù)的快速發(fā)展，個人住房貸款的風(fēng)險也逐步顯現(xiàn)，不良貸款余額 和不良貸款率均有不同程度的上升，以中國工商銀行為例，2003年6月末，個人住房貸款的不良貸款率已經(jīng)達(dá)到1．29％2，近幾年還有逐步惡化的趨勢，加強個人住房貸款的風(fēng)險管理已經(jīng)成為商業(yè)銀行個人住房貸款業(yè)務(wù)發(fā)展和 管理的重要工作?！?dāng)?shù)據(jù)來

源：《中國金融年鑒》

2龔懿，呂暉蓉，呂吳煒：《我國個人住房貸款風(fēng)險因素分析》，《西南農(nóng)業(yè)大學(xué)學(xué)報》，2004，2(2)，27-29 2

一、個人住房貸款面臨的主要風(fēng)險類型及成因

我國商業(yè)銀行個人住房貸款面臨的風(fēng)險類型是多樣的，由于作用時間和空間 的不同，風(fēng)險發(fā)生往往是多種風(fēng)險因素共同作用結(jié)果，從目前我國商業(yè)銀行內(nèi)部 管理情況和外部環(huán)境情況分析看，當(dāng)前個人住房貸款主要面臨以下幾類風(fēng)險：

(一)按揭項目風(fēng)險

按揭項目風(fēng)險是指由于房地產(chǎn)開發(fā)商的資質(zhì)、實力、誠信度、資金等方面出 現(xiàn)問題導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)項目無法完工交付借款人或與借款人產(chǎn)生糾紛，致使借款 人拒絕歸還貸款本息給銀行帶來的風(fēng)險3。按揭項目風(fēng)險是我國商業(yè)銀行個人住 房貸款面臨的最主要的風(fēng)險，目前的主要表現(xiàn)形式為“假按揭”，即以虛假房屋 交易套取銀行個人住房貸款的行為，其成因主要有以下幾方面：

1、我國目前實行的是期房銷售、期房按揭的模式，即房屋尚未建成取得《房 屋所有權(quán)證》即可進(jìn)行銷售，商業(yè)銀行對期房項目發(fā)放按揭貸款必須是“多層住 宅主體結(jié)構(gòu)封頂、高層住宅完成總投資的三分之二”4。這就在政策上允許房屋 尚未建造完成即可進(jìn)入銷售，使得借款人可能面臨房地產(chǎn)項目爛尾的風(fēng)險，’旦 發(fā)生房地產(chǎn)丌發(fā)項目無法完工交付借款人，借款人極有可能將其轉(zhuǎn)嫁給商業(yè)銀 行，造成商業(yè)銀行個人住房貸款損失。

2、房地產(chǎn)開發(fā)商追求利潤最大化的需要。房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)追求利潤最大化的客觀需求使其必須采取項目滾動開發(fā)的方式 最大限度的提高資金的使用效率，這種需求加大了商業(yè)銀行在項目資金監(jiān)管和封 閉運作上的難度。由于項目開發(fā)的盲目性和項目監(jiān)理制度的不完備，一旦房地產(chǎn) 丌發(fā)企業(yè)某個項目資金回籠出現(xiàn)問題則可能導(dǎo)致多個項目資金鏈斷裂，從而造成 項目無法完工形成爛尾，進(jìn)而引發(fā)借款人違約和商業(yè)銀行貸款損失風(fēng)險。

3、房地產(chǎn)開發(fā)商和借款人房產(chǎn)糾紛。由于對房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)建設(shè)、竣工 驗收等環(huán)節(jié)缺乏有效監(jiān)督和管理。房地產(chǎn)開發(fā)商可能與購房人(借款人)因延期 交房、規(guī)劃超標(biāo)、或房屋質(zhì)量等原因產(chǎn)生糾紛，使得借款人往往會暫停償還銀行

3鐘文標(biāo)：《淺析商業(yè)銀行個人住房貸款的風(fēng)險與防范》，《龍巖師專學(xué)報》，2004，22(4)，9-10 4中國人民銀行：《關(guān)于規(guī)范住房金融業(yè)務(wù)的通知》(銀發(fā)[20m]195導(dǎo))3

貸款，效兩將客戶與開發(fā)商之闋的矛盾轉(zhuǎn)嫁到銀行身上6，導(dǎo)致巍業(yè)鍛行個人住 房貸款損失風(fēng)險。(二)提前還款風(fēng)險 提前還款風(fēng)險是指借

款人在借款合同規(guī)定的還款討1劃之外償還本金6，致使 貸款提前償付行為所造成不確定的現(xiàn)金流使貸款人銀行無法合理安排資金，造成 轂熬羧失靜菇陵。這穗攮險雖然不會詈黎褒教鍰章亍貸款本金瓣壹接損失，毽會影 響商業(yè)銀行的資焱配置，從而造成收益下降。

提前還款的激困是多方巔豹。如果不考慮個人信用的損失及非經(jīng)濟因素，提前償付對借款入最大的好處怒可以減少剩怠支出。這魏楚提前償付的決定性誘 因7。在固定利率貸款條件下，當(dāng)市場利率下降時，借款人再融資成本也相應(yīng)降 低，對予一個理性的個人來說，必然不會按綴先較高的利率支付利息，i掰提囂還 款，選擇較低的利率重薪融資戳減少耐息支付。扶我國實踐情況看，鼴髓還款主 要有以下幾方面的原因：一是借款人收入水平的不斷提高，2004年職工平均工 資為16024元8，較2000年增長了71％，保黲了較快豹增長勢頭，搜鼴借款人有 經(jīng)濟麓力進(jìn)行提前還款；二是掇資渠道的褶對篋乏，借款人很難遙過其他投資渠 道獲得穩(wěn)定的、較黼的收益，當(dāng)借款人無法獲得高于貸款利率水平的投資回報時，勢必進(jìn)行提翦還款；三是風(fēng)險轉(zhuǎn)移的需要，誨多氆款人貸歇買房并不怒因為沒有 足夠的資金，麗怒由于在期房銷售的模式下，借款入擺心發(fā)生項目風(fēng)險，產(chǎn)權(quán)最 終無法落實，因此借款人往往通過申請貸款的方式，一方謝可以通過銀行強化對 開發(fā)蠢的行為約柬，另一方西一絲發(fā)生風(fēng)險，出于銀哥亍牽涉其中勢必會承擔(dān)租應(yīng) 的責(zé)任并有積極性與開發(fā)商進(jìn)行相關(guān)的法襻行為，這在一定程度上僳護(hù)了借款 人，因此一旦產(chǎn)權(quán)得以落實，項目風(fēng)險得以消除，借款人往往選擇了提前還款。5季愛表：《住房金融掰渡務(wù)與法規(guī)》，中嗣金融出版社，2004年舨，第5I頁

6曩蘩謄，王勇：《巾J九棱賽抵捧貸藪最鹼及控捌愚考》《睦爾濱金敲禽等專{4學(xué)校學(xué)壤》，20030)，26-28

7凌常峰，張紅：《個人{(lán)書房按揭貸款提前償付風(fēng)險問題研究》．《中國房地產(chǎn)盒融》，2002(10)，1 5-19 8數(shù)據(jù)來源：根據(jù)中華人民共和國國家統(tǒng)計局網(wǎng)站(—004km.cn)相關(guān)資料整理 4

(三)抵揮物風(fēng)險

抵押物_I)(L險艇指借款人造約后，貸款人無法處置抵押物或處置后姆致利益受 損產(chǎn)生戇風(fēng)殮9。它主要包括抵事甲物處置拋除、抵押物貶綴風(fēng)險和抵拶物撰毀風(fēng) 險三個方面。其中，抵押物處澄風(fēng)險是指由予產(chǎn)權(quán)璃癌、處置成本逮離絨社會穩(wěn) 定的需要導(dǎo)致銀行無法通過處鬣抵押物受償貸款余額而彤成的風(fēng)險；抵押物貶值 風(fēng)黢楚指因經(jīng)濟闌期、房地產(chǎn)市場波動、抵?jǐn)v物評估行為不規(guī)范或抵撣房屋本身 藤湖導(dǎo)致抵押

物大幅貶值，鍛行無法通過處鬣抵押物受償貸款的可髓瞧；抵押物 損毀風(fēng)險是指由于地震、火災(zāi)等不可抗力因索或其他因素導(dǎo)致抵押物嚴(yán)重受損或 滅失，使褥抵押物不蓐具有使援價值或使t驀j份毽降低，鑷雩{i二無法通過慫囂抵押揚 受僂全部貸款余額的可能性。對個人住房貸款而言，.雖發(fā)生風(fēng)險，對抵押物的 處鼢是保護(hù)商業(yè)銀行債權(quán)的最后～道屏障，因此應(yīng)該盡力避免和降低由于抵押物 帶來的風(fēng)險，僵從實踐看，蠢子釙部環(huán)境摶綴因，商韭銀雩亍蔥妊的抵?jǐn)偽镲L(fēng)險還 是非常嚴(yán)重的：

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一是法律保障問題。由于抵押物多為膦民自住房，借款人違約后，如果銀行 逶遙鯰鬟抵攘魏毅鏊貸款，就會造成抵摺入無家可癌、無癆可茳，渡浚霹襞會窶 予維護(hù)社會穩(wěn)定的考慮，使得鍛行即使勝訴也最終難啦處理抵押物，形成抵押物 處鬣風(fēng)險。

二是鬏賽鑊鍵露l凄竭逶。斑予蠶蘸我溺癆篷產(chǎn)市場以襞房鎊售為主，巍盈壤 行個人住房貸款大多在房屋未竣工時就已發(fā)放，一旦借款人出現(xiàn)違約，銀行在通 過處置抵押物收網(wǎng)貸款時，將顢崎抵押房鼴因未完工而贍以處置的風(fēng)險。三是抵押登記制度問題。穗我國部分蟪囂，茹內(nèi)蒙蠱蠡治醫(yī)靜露幫涪特市稚 黑龍江省的哈爾濱市無法辦理期房的預(yù)抵押登記手續(xù)，讖成銀行資金在貸款發(fā)放 到房屋辦妥產(chǎn)權(quán)誕之間無法落實房屋抵押，兩只能依賴開發(fā)商的階段燃擔(dān)保，存 在巨大題險隱恚；部分造區(qū)酶髓晶房銷售登記備案稍度未熊褥羈有效瓶行，導(dǎo)致 一房多售、抵押厝再售等情況的出現(xiàn)；這些幽于制度不完善和相關(guān)行政部門不作 為纛接損害了商渡銀行的剝熬。

9蔡德容。潘軍：《住房盎融創(chuàng)新研究》東北財經(jīng)大學(xué)出版社，2002年版，第318頁 5

靼是評估制度閥題。房地產(chǎn)譯估楓構(gòu)及扶業(yè)人員行為豹監(jiān)督楓翎尚未建立，個別房±氌產(chǎn)佶價桃梅或售價瓣W能會為謀求垂身利益，麗不遵守信價瓶程和職業(yè) 道德，在審批發(fā)放貸款時高儲抵押物價值，在處置不良貸款時低估抵押物價值，從蕊使銀芎亍貸款囂牾抵揆物風(fēng)除。個人住房貸款風(fēng)險管理現(xiàn)狀

蠢茲我溪囊燕鏌囂黠予個人住痔貸款貔風(fēng)險管理主要毯瑟風(fēng)險瓣理體系載 構(gòu)建和對流程的風(fēng)險管理兩個方面：

(一)熱險管理體系

1、機構(gòu)體系

鏊魏囂魂褻救鑲囂大多實行基分牙裁，|叢遙大囂棗褒盟壤囂為鍘，總萼亍一F設(shè) 一綴分行、二級分行、支行和游業(yè)網(wǎng)點，實行自上而下的蓬直管理。下級行在業(yè) ‘●

務(wù)上接受上級行專業(yè)主管部門的指導(dǎo)，但人事、工資、任免等權(quán)限基本不受上級 露專塹主管罄門瓣羧澍，瑟是愛零綴囂囂長靜終衷，良本綴行毒亍長

受蠹?？倗淘O(shè)

立個人住房貸款管理部門，策劃、管理和賂控全行個人健房貸款業(yè)務(wù)；一級分行 和二級分行相應(yīng)設(shè)立個人住房貸款管理部門機構(gòu)，對轄區(qū)內(nèi)的個人住房貸款進(jìn)行 管爨穩(wěn)整控；支行設(shè)立設(shè)專飄爨位，受責(zé)個人住房貸款熬弱查、審查、竄魏蠢貨 后管理工作。

2、制度體系(1)最陵按稍鍘度

風(fēng)險控制制艘主要有兩種類型：一是統(tǒng)一負(fù)責(zé)制，即設(shè)立風(fēng)險管蠛委員會，統(tǒng)～防范和控制锫種風(fēng)險；二是分工負(fù)責(zé)制，即由各相關(guān)北務(wù)部門對各種風(fēng)險分 剮交施管理?？ｅ髧敬罃?shù)滾行為秘，瓣蘩臻采褒兩耱方式著囂麓模式。(2)授權(quán)與審批制度

以四大國有商業(yè)銀行為例，均實行統(tǒng)一法人制度，各分支機構(gòu)須在上級行授 衩菠豳痰遂囂經(jīng)鬻幫管理，授載每l凄是豢慧行自分支囂藏信貸搴懿投陵、經(jīng)營蔽 限镎進(jìn)行逐級轉(zhuǎn)授；審批制度是指根據(jù)“審貸分離”原則，通過分設(shè)貸款調(diào)查、6

審豢、審批不同嬲控和職責(zé)，實現(xiàn)個人住房貸款的風(fēng)險按鍘與管理。秘魏國內(nèi)商 業(yè)鍛行正在探索戲已經(jīng)實現(xiàn)了蒸中審批的模式，即成立竄貔中心，由專鞔審撫人 員對轄區(qū)內(nèi)所有個人住房貸款進(jìn)行集中化和規(guī)范化的審批。

3、操{乍體系

按照“韭務(wù)籀震，內(nèi)控先行”的原剮，霞內(nèi)各家商般鍛行均建立了一系列適 應(yīng)北務(wù)發(fā)展需要的操作體系，主要包括個人住房貸款管蠛辦法、操作流程、會計 核舞辦法、貸囂管理辦法、擋察管理辦法、借款人資信謬毯意見等，融經(jīng)逐步燎 個人往房貸款業(yè)努納入規(guī)范仡與制度化發(fā)鼴的軌道。以中國工商銀行為例，其已 經(jīng)建立了個人住房貸款程序化、標(biāo)準(zhǔn)化的操作模式，實現(xiàn)了業(yè)務(wù)操作的“四統(tǒng)一”，即絞～監(jiān)務(wù)滾穩(wěn)、統(tǒng)一業(yè)務(wù)軟傅、絞一業(yè)務(wù)文本幫統(tǒng)一袋囂管理。同時逐剝莠j全 行統(tǒng)一的業(yè)務(wù)揉作與管理軟件，建立了從憨行到分行和支行的業(yè)務(wù)濂控網(wǎng)絡(luò)系 統(tǒng)，可監(jiān)測到全彳予個人住房貸款業(yè)務(wù)數(shù)量和質(zhì)量、樓盤和客戶信息等，實現(xiàn)了業(yè) 務(wù)攥攆稿管理在按拳層囂上的絞一純、短藏純和標(biāo)準(zhǔn)純。

4、監(jiān)控體系 ●●

(1)業(yè)務(wù)監(jiān)測

上級行裂用娩務(wù)監(jiān)控系統(tǒng)，定麓對下緩行個人往痿受款業(yè)務(wù)懿數(shù)爨鞠蒺量、按揭項目以及貸款客戶進(jìn)行監(jiān)測。發(fā)現(xiàn)貸款存在潛在風(fēng)險時，上級行下發(fā)核查通 知書，要求下級行核查整改，問題嚴(yán)重的，上級行派人赴現(xiàn)場核查。(2)城殮顴罄

上級行根據(jù)經(jīng)營和管理狀況，確定個人住房貸款業(yè)務(wù)的風(fēng)險預(yù)警指標(biāo)，定期 對越過預(yù)警指標(biāo)的經(jīng)營機構(gòu)，按照程度不同分別下發(fā)預(yù)警、整改或停牌通知。接 裂邋婦夔分支輟擒要在翹定羧羧內(nèi)鼴韭務(wù)遴行整改，并淘上級行提交整菠報告。(3)內(nèi)部檢查

內(nèi)部檢查制度可分為業(yè)務(wù)檢查、業(yè)務(wù)稽核和執(zhí)法監(jiān)察三種類型。其中業(yè)務(wù)檢

查主要是對令人程澇貸款靜風(fēng)除l坐援進(jìn)雩亍簸替檢查；韭務(wù)疆孩主要是對令人霞房 貸款內(nèi)控制度的建立和執(zhí)行，以及個人住房貸款審批發(fā)放各個環(huán)節(jié)的臺婉性進(jìn)行 監(jiān)督檢查；執(zhí)法監(jiān)察是對各級行管理人員或員工貫徹執(zhí)行國家金融方針、政策、法鐐、法燕毆及冬矮翻凄、辦浚等薅援送抒簸督鹼囊。

(：)流程的風(fēng)險管理

個人住房貸款流程風(fēng)險管理是指按照貸敞流程所做的全過程風(fēng)險管理，包括 貸款調(diào)查、審查、審批、貸后管理幫不良貸款清收等環(huán)節(jié)豹風(fēng)殮管理。l、貸款調(diào)查環(huán)節(jié)

貸款調(diào)查人對受理的個人健房貸款申請資料進(jìn)行調(diào)查，通過約見借款人，對 客戶身份、購房行為真實性、掰購住房情況及還款能力等進(jìn)行調(diào)查核實，并出具 誦鴦意見。貸款調(diào)奩入對貸款淡料的真實毪、臺法性翻合娥性負(fù)調(diào)套爨任。

2、貸款審查環(huán)節(jié)

貸款審查人對個人住房貸款申請資料、貸款調(diào)查人的溺查意見進(jìn)行審查和核 實，必要時可采取電話或面談的形式進(jìn)行核實，并出其竄焱意見。貸款審查人對 貸款的合法性、合艦性和真實性負(fù)審查責(zé)任。

3、貸款審撼環(huán)節(jié)

贊款審批人對審查通過昀貸款申請資料避行審批，符合條件盼，簽磐借款合 同和借據(jù)，確定貸漱金額、利率、期限。貸款審批人對貸敞的合法性和合規(guī)性負(fù) 審批責(zé)任。

4、貸后管理環(huán)節(jié)

貸款發(fā)放后，貸后管理員要對借款人、保證人和抵押物情況進(jìn)行跟蹤檢查，了瓣氆款大職業(yè)、投入變動馕況，弱期房按搦茲要對開發(fā)麓秘按揭項爨進(jìn)展髂況 進(jìn)行跟蹤檢查。

5、不良貸款滴收環(huán)節(jié)

不蠢貸款熬渣牧主要包括對違約貸款鮑毽搜褰處曼工終，鄹采取彀話經(jīng)竣、發(fā)倦收通知書、上門催收、發(fā)律師函等方式鼴求借款人限期清償違約貸款；對于 催收無效的，采取訴訟、以物抵貸、核銷、打包出售、引入投資人、風(fēng)險代理、資產(chǎn)涯券純等方式送學(xué)處置。

三、個人住房貸款風(fēng)險管理存在的主要問題

隨著我國商業(yè)銀行股份制改革的不斷推進(jìn)，商業(yè)銀行已經(jīng)初步建立了個人住 8

房貸款的風(fēng)險管理體系，毽也存在一些超題照特解決，主熏表現(xiàn)為：

(一)內(nèi)控制度建設(shè)尚需加強

=l爨凡年，裔鼗鍛行凝據(jù)曼務(wù)發(fā)裝{毒凝割定了大量懿毒l浚麓定來麓蕊照務(wù)熬發(fā) 展，假從實際操作稽，商業(yè)銀行內(nèi)控制度建設(shè)上仍然存在大量的問題：

一是制度辦法的修改和完善還無法適應(yīng)舭務(wù)不斷發(fā)展和市場需求不斷變化 貔囂要。令人住癃貸款歪簽予蝗務(wù)上秀蘩，囂窳各習(xí){蘸蓑壤定瀲及市場環(huán)凌交億 較快，一旦出現(xiàn)不利于銀行的棗件發(fā)生

，如聚不能及時修改和完善相關(guān)制度，就 有可熊導(dǎo)致制度風(fēng)陵；

二楚各項蕊搴翻發(fā)的貫襁撬行力凄較差。澈虧二不是或者失羧懿內(nèi)部控簇、太 員、系統(tǒng)或者外部攀件的風(fēng)險”時有發(fā)生，有章不循，違章操作的現(xiàn)象展禁不止，這是蹦前商業(yè)銀行存在的主要問題。出于市場環(huán)境的不完備，交易對手的非市場 純，虢及閶監(jiān)競爭豹壓力，健褥蠢照銀行靜渡務(wù)人員{芏往游離予政策邊緣，要么 丟掉市場，要么違艦操作。

三是監(jiān)管和檢凌力度不足。嗣前商業(yè)銀行封操作風(fēng)險的檢查主要依賴內(nèi)部合 纛襝鴦鞠辨部籃管稔奩，扶內(nèi)部秘合凝檢查纛，交于梭套部門分屬一個褫穗翡不 同部門很難進(jìn)行實質(zhì)性的檢查，往往是不出事沒問題，一出睪全是問題；從外部 監(jiān)管露，監(jiān)管部門對不同機構(gòu)的檢查尺度不統(tǒng)一，對實際般務(wù)背景不了解，不但 沒有怒到有效茲蕊鬻俸舞l，反舔勰澍T同監(jiān)的不公平競爭。(二>遭務(wù)操佟滾程有禱完譽

照然我國各商業(yè)銀行都已經(jīng)制定了較為完锫的個人住房貸款業(yè)務(wù)操作流程，毽隧羲泣務(wù)最陵管褒戇鴦瑟強，鼗務(wù)撩{睪滾程有特完善：

～是個人住房貸款業(yè)務(wù)經(jīng)營的集約化和艦?zāi)；讲簧?。由于個人住房貸款 的對魏是個人客戶，與法人貸款相比，個人貸款具有貸款對藩分散、貸款會額小、貸款筆數(shù)多等黲熹，窩暴不實璦繁終詫窺趣模往警理，燕數(shù)實現(xiàn)||芟盞拳乎瓣提毫 仲樊欣，楊曉光：《操作風(fēng)險管理的方法與現(xiàn)狀》，《證券市場導(dǎo)報》，2003年6月號 9

和風(fēng)險管理的加強。但出于業(yè)務(wù)營銷的考慮，商業(yè)銀行普遍利用網(wǎng)點優(yōu)勢采用了 撒網(wǎng)式營銷方式，一般支行均可以辦理個人住房貸款業(yè)務(wù)，一些儲蓄所、分理處 也可以受理，集約化水平較低，而且由于參與人員的水平不高，風(fēng)險管理意識薄 弱，對個人住房貸款的風(fēng)險管理帶來了負(fù)面影響，潛存著一定的風(fēng)險隱患。二是個人住房貸款未真正實現(xiàn)審貸分離。審貸分離不僅包括人員的分離也包 括機構(gòu)的分離，以四家國有商業(yè)銀行為例，對于法人貸款除了采取質(zhì)押方式擔(dān)保 的貸款以外，支行層級均沒有審批權(quán)，而對于個人住房貸款出于業(yè)務(wù)發(fā)展的原因，支行一般都具有一定的審批權(quán)，使得支行既承擔(dān)了貸款營銷，又承擔(dān)了審批和貸 后管理的職責(zé)，由于單一機構(gòu)利益目標(biāo)的一致性，即使個人住房貸款由多個人分 別進(jìn)行調(diào)查、審查和審批，也很難避免操作風(fēng)險和道德風(fēng)險。(三)風(fēng)險管理技術(shù)和方法仍需改進(jìn)

個人住房貸款具有同質(zhì)性的特點，即業(yè)務(wù)特性比較接近，這就要求在業(yè)務(wù)操 作和管理上能夠?qū)崿F(xiàn)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，這種統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)并不意味著所有方面全部一

致，而是指在操作管理的基本框架、技術(shù)等方面是一致的，而從我國商業(yè)銀行實 踐操作看，這方面還是十分薄弱的：

一是業(yè)務(wù)操作和管理技術(shù)比較落后，我國商業(yè)銀行對個人住房貸款的核算和 管理基本停留在分地區(qū)集中管理的基礎(chǔ)上，即個人貸款數(shù)據(jù)納入計算機網(wǎng)絡(luò)核算 和管理，但網(wǎng)絡(luò)連接和數(shù)據(jù)集中是以二級分行或一級分行為單位實現(xiàn)的，二級分 行或一級分行之間是沒有實現(xiàn)聯(lián)網(wǎng)的，因此數(shù)據(jù)是無法共享的，也就無法實現(xiàn)跨 地區(qū)的監(jiān)控和管理。一些技術(shù)較為薄弱的商業(yè)銀行甚至還處于手工核算管理階 段，難以有效防范操作風(fēng)險。

二是定性判斷較多，定量分析較少，對于貸款的量化管理和模型化管理等方 面還非常薄弱。由于電子化水平不高，商業(yè)銀行在對個人住房貸款的歷史數(shù)據(jù)管 理基本是一片空白，而這恰恰是個人住房貸款量化管理和模型化管理建立的基 礎(chǔ)。由于歷史數(shù)據(jù)的缺失，目前商業(yè)銀行在對客戶的評定上定性標(biāo)準(zhǔn)較多，定量 標(biāo)準(zhǔn)少，即使存在，其定量標(biāo)準(zhǔn)的估值基礎(chǔ)也很少是從歷史經(jīng)驗數(shù)據(jù)分析得來。這種管理方式難以適應(yīng)商業(yè)銀行對個人住房貸款風(fēng)險管理需要。

三是對各種風(fēng)險的防范缺乏有效的措施。由于外部環(huán)境的制約，目前商業(yè)銀 1 n

行風(fēng)險轉(zhuǎn)移手段和方法比較匱乏，如項目風(fēng)險，由于現(xiàn)行法律的問題，對銀行的 債權(quán)保護(hù)有限；又如抵押物風(fēng)險，由于整個外部環(huán)境包括抵押登記、銷售登記、抵押物拍賣、評估等方面制度的不完備，造成商業(yè)銀行很難有效的保護(hù)自身的利 益。

第二章國外商業(yè)銀行個人住房貸款風(fēng)險管理介紹

發(fā)達(dá)國家的譙房金融業(yè)務(wù)掰史悠久，以個人住房貸款為主體的住房金融發(fā)展 水平號一國經(jīng)濟發(fā)展水平密切相關(guān)，一般在發(fā)達(dá)國家，往房金融業(yè)靜殷聰水平都 相應(yīng)較高，如美圈住房占全美闡定資產(chǎn)的比踅超過了50％，商業(yè)銀行在房地產(chǎn) 金融市場上豹斃熬超過了50％“；歐受國家2001年居民按趲貸款占GDP的比率平均達(dá)到了39％，其中英國為60％，德國為47％，荷蘭達(dá)到”％”。由此可見，個人住房貸款風(fēng)險管理不僅對商業(yè)銀行的經(jīng)營與發(fā)展意義重大，對整個國民經(jīng)濟 的安全與穩(wěn)定也至關(guān)重要。國外商業(yè)銀行風(fēng)險管理框架

鬻舞裔韭銀行令人隹痿貸款監(jiān)務(wù)經(jīng)適A卡年靜發(fā)暴，已經(jīng)建立超藏熬靜風(fēng)險 管理體系。在風(fēng)險镎理的框架方面，國外商業(yè)銀行都建立了自己的風(fēng)險管理制度、風(fēng)險管理模式及風(fēng)險管理組織結(jié)構(gòu)等；在風(fēng)黢管理對象方掰，國外商業(yè)銀行強調(diào) 要對色括信箱蕊除、流韻往鼴除、市場強除、操作風(fēng)險等在蠹匏風(fēng)險避行全蟊管 理，溪對個人住房貸款業(yè)

務(wù)的全過程進(jìn)行管理；在風(fēng)險管理方法上，圖外商業(yè)銀 行更加重視定量分析，運用多種數(shù)理模型對風(fēng)險進(jìn)行識別、評價和監(jiān)控，最終確 定科學(xué)斡飆險鯰囂獵麓和補償手段。(～)風(fēng)險管理制度

不同國家、不同商業(yè)銀行有各自不同的風(fēng)險管理模式，但各種模式的風(fēng)險管 理體系都是以完薔的風(fēng)險管理制度為基礎(chǔ)的，建立健全風(fēng)險管理制度愚現(xiàn)代商業(yè) 銀行強逡管理瓿測鼴孩心內(nèi)蜜，戩菇險控剁受基點戇風(fēng)羧稽瑾毒l凄包懿戮下死令 方面：

l、科學(xué)的法人治理結(jié)構(gòu)

1攀澎東：《住房金融新業(yè)務(wù)與法規(guī)》，中圈套融出版社，2004年版'第4頁 2數(shù)據(jù)來源：'《2004年中圖房地產(chǎn)盤融報告》，央行席地產(chǎn)分析小組 12

銀行法人稔瓔結(jié)構(gòu)通常幽黢東大會、夔攀會幫監(jiān)事會等撬秘組成，它是褒錢 裔垃鐨行正常舔落與蕊驗控制鵑基磁性裁發(fā)傈證。鑫予番囤靜螽l發(fā)結(jié)構(gòu)、法律框 架和文化傳統(tǒng)不閌，三機構(gòu)之間的地位及關(guān)系在不同國家的商業(yè)銀行中是不同 豹。i磊年寒，國外麓過壤行開始藿巍蟊強化銀行豹蠹都懿餐控裁，在鍛露法A漬 理鐮季奄中設(shè)立猿立摶、只對鍛行最高校力輥梅受責(zé)酶內(nèi)帑橇梅。

2、明確的業(yè)務(wù)部門風(fēng)險控制分工及相甄制衡關(guān)系

為終理鼠黢經(jīng)營與熬驗管理趣功能要求，鬢多}離蹙銀行在強調(diào)各駐勢嫠門耱 亙獨立的麗露，又強調(diào)韭務(wù)運作的相互制豹，以實現(xiàn)風(fēng)險控鋪與管理的交叉監(jiān)督、雙黛控制的效果。以同本住友銀行為例，往友銀行內(nèi)部風(fēng)隱管理是按風(fēng)除類別(信 舄風(fēng)陵、市場熱陵、漉動毪風(fēng)險、事務(wù)楚瓔撼殮、系統(tǒng)鼴驗、逮弦程窿風(fēng)險、羥 營風(fēng)險、其他風(fēng)除)分尉由番主管部門負(fù)責(zé)，并由該主鐐部門牽頭定黼露開由裙 關(guān)部門參加的關(guān)聯(lián)會議，進(jìn)行風(fēng)險分析與風(fēng)險控制的討論。

3、嚴(yán)密，審溪鰉援投毒溉毒l囊

匿外商業(yè)銀行通常都在內(nèi)部建立包括績靛權(quán)限(部門、個人)、風(fēng)險限額和審 批程序等在內(nèi)的嚴(yán)密、審慎的授權(quán)審批制度。銀行內(nèi)部的授權(quán)與審批制度由風(fēng)險 警褒婁員會毒《定并提交董事會認(rèn)可。鼓美嗣捷簇寢行受翻，其售貨鼴羚管_理申懿 授權(quán)審批控制制液是現(xiàn)代商業(yè)鍵行中的典裂模式，它包括竄貸分離、援信額度管 理、信貸授權(quán)審批控制、三人信貸委員會批準(zhǔn)制度等四個方面。其中，信貸授權(quán) 事蹴控涮是懿凄的棱心。該模式下，怠行設(shè)信貸政策委員會，決定績貸委羨會藏 員人選，授權(quán)每個委員的貸款審批額度，規(guī)定客戶授倍額麟必須由信餐委員會中 至少三個委員簽字批準(zhǔn)。

4、煮效蕊森幫檢查與搭棱裁度

有效的內(nèi)部檢查與稽核銣艘是及時發(fā)現(xiàn)風(fēng)險隱患、避免和減少損失孵關(guān)鍵制 度蜜徘。國外商姐k銀行內(nèi)部梭

焱與稽查制度～般包括三個方面：一是總行業(yè)務(wù)部 門對其下屬分支楓狡盈務(wù)部門瀚對西淦壹。捻查夔形式主要有：要求鞭送并搴查 有莢業(yè)務(wù)資料、財務(wù)報表、專門問題報告，疆集分支機榆行長或業(yè)務(wù)部門經(jīng)理座 談會等等；二是總行審計稽投部門對其下屬機構(gòu)進(jìn)行定期戚不定期的耩核緘專項 竄計；三是豢行鞲囂啻查及矯聘竄詩、會計烯進(jìn)行襝妻。

(二)廄險管璦摟式

國外商業(yè)銀彳亍風(fēng)險管理的運行模式一般可分為兩種，其一為風(fēng)險集中管理模 式(top down approach)，另一種為風(fēng)險分?jǐn)?shù)管理模式(bottom up approach)。風(fēng)險集中管理模式的特點怒：與整個銀行的管理體系配套，由總杼統(tǒng)一管理 風(fēng)險；大額授信由總行風(fēng)險控制部門或信貸管理部門統(tǒng)一管理，經(jīng)核定后分配給 分支枕構(gòu)使用；為了管理需要，飆險管理信患向總行風(fēng)陵管理部門集中；風(fēng)險管 理效萊取決于匯艨后的風(fēng)險信意質(zhì)量及相關(guān)分析人員的承平。這稀模式袋大的弊 端怒，由于風(fēng)險管理決策層遠(yuǎn)離一線，如果風(fēng)險管理信息系統(tǒng)不能保誑及時、準(zhǔn) 確地傳遞信毫，淡楚孝也就無法保持對風(fēng)險黥嵩度敏感。褥在握應(yīng)城酸籬理剁度 缺失的前提下，風(fēng)險的集中管理也在一定程黢上使褥一線風(fēng)險管理人員缺乏管理 好風(fēng)險的積極性。

與其媚對應(yīng)豹另一秘風(fēng)驗鎊理模式是城險分?jǐn)?shù)管理模式，其主要特點是：控 制風(fēng)除的權(quán)限下放，由分支機襁根據(jù)各自面臨的風(fēng)險實時管理；根據(jù)本地區(qū)客戶 的實際情況，自行確定風(fēng)險限颥；風(fēng)險管理信息分散于各個決策主體；總行風(fēng)險 管理部門幫樓孩審謗邦門具有簸餐職能，以保涯風(fēng)險不會繪銀李亍帶來災(zāi)難犍損 失。當(dāng)然，這種模式也具有一定弊端：對規(guī)模龐大、分支機構(gòu)眾多的跨國銀行麗 言，如果相應(yīng)制度缺失，風(fēng)險籬理的責(zé)任、極力和利益難以有效統(tǒng)一，就可能使 風(fēng)除按蒯渡于形式。霹褒是蚤令風(fēng)驗管理豹決策主缽能夠援涯采取最我媳輟險管 理政策和措施，“合成謬誤”也難以避免，風(fēng)險分散管理可能造成總體風(fēng)險管理 陷于被動。

這囂靜照殮蟄理模式蚤具特色，本身莠沒有霞劣之分，綴牙根據(jù)囊努情況{壬 選一種模式。一般來說，總分行制的銀行多采用風(fēng)險集中管理模式，單一銀行制 的鍛行多采用風(fēng)險分散管理模式，但這也不熄絕對的。從發(fā)展趨勢來搿，這兩種 風(fēng)黢管理模式戇癸袋在逐囊淡純，越寒越多涎銀行擐據(jù)幫場環(huán)境秘業(yè)務(wù)發(fā)震霞 要，榘兩種模式的優(yōu)點，建立了符合自身特點的風(fēng)險管理模式。(三)風(fēng)險管理組織結(jié)構(gòu)

風(fēng)險管理組織結(jié)構(gòu)是最終決定銀行在控制、監(jiān)督和評估其各業(yè)務(wù)部門風(fēng)險承 14

擔(dān)憝力之效力的關(guān)鍵，它直

接影喲到風(fēng)險管濺與銀行總體戰(zhàn)略盡標(biāo)的一致蛙。風(fēng) 險綴絞結(jié)構(gòu)一般包括：對風(fēng)險受鼗終責(zé)任的麓事會；被授權(quán)管理風(fēng)險的風(fēng)險管理 委員會；負(fù)責(zé)風(fēng)險管理政策制定、實施與風(fēng)險控制的風(fēng)險管理部門。l、董事會

菱事會最終承擔(dān)財務(wù)損失豉股東權(quán)益減少等責(zé)任，防范、控制和處理鑲行所 面臨的所有風(fēng)險是蓬事會的一項重要職能。1990年以來，國外大銀行的董事會 已紛紛掩媳險管褒納入發(fā)展戰(zhàn)酶詩翊，并將風(fēng)險管理在整個管理缽系中豹地位提 升剮鑲行發(fā)展戰(zhàn)略的范疇。

2、風(fēng)險管理安員會

風(fēng)險管理委員會隸疆于董攀會，其成員囊鍵{亍蠹部和丹部麴經(jīng)濟憊融專家構(gòu) 成，其中包括兩名以上的銀行決策層人員。風(fēng)險管理委員會獨立于日常業(yè)務(wù)管理，而且要有充分的綴驗確保其管理活動免受來自于業(yè)務(wù)部門管理層涉足干擾而作 交獨立豹剿叛。為了儇證系統(tǒng)內(nèi)部對鑲矛亍的風(fēng)驗竣簧、風(fēng)黢意識以及每個業(yè)務(wù)部 門的特殊風(fēng)險有一個共同的認(rèn)識，風(fēng)險管理委員會一般負(fù)資制定并適時修『F銀行 _～● 的風(fēng)險管理政策，以指導(dǎo)銀行的各項業(yè)務(wù)活動穩(wěn)健進(jìn)行和所有員工的行為。作為 全括系統(tǒng)強驗戇籬毽考幫責(zé)任零翅者，風(fēng)殮騖淫委員會毖綏對那些斃夠整訖豹撼 險頒布量化風(fēng)險標(biāo)準(zhǔn)(比如限額、風(fēng)險資本衡蹙方法等)，對內(nèi)部評估不易量化的 風(fēng)險，建立相應(yīng)的操作規(guī)程。

3、菇驗警瓔職能部門

風(fēng)險管理職能部門隸屬予管理委員會，它們或者是分離的，如分別設(shè)立的市 場風(fēng)險管理部門、信用風(fēng)險管瑕部門等；或者整合為一個先整的風(fēng)險管理部。風(fēng) 陵管爨聯(lián)戇部門在越殮管理委員會茲支撩下，囂搜強零豹簸替、簧量零#浮份量彳七 風(fēng)險的職責(zé)。為了有效地履行這種功能，風(fēng)險管理職能部門必須有一寇的職權(quán)并 獨立于產(chǎn)生各種風(fēng)險的業(yè)務(wù)部門。在風(fēng)險管理職能部門，～般都配有相應(yīng)的較高 職稼，肉嫠應(yīng)該鴦一令鼴超額戇羧權(quán)租裁。風(fēng)殮管理囂}{鼴郝門受責(zé)久，麓職責(zé)是 保證對銀行的風(fēng)險進(jìn)行日常的衡量、監(jiān)控和評估，有權(quán)迫使信貸人員和交易員不 得超越權(quán)限。

4、稽棱委員會

稽核委員會通過內(nèi)部稽核人員來保證已獲批準(zhǔn)的風(fēng)險管理政策和規(guī)程得到

有效執(zhí)行，同時在鍛季亍豹日常逡藿中內(nèi)部控制也未被忽視。內(nèi)部稽核人疑應(yīng)當(dāng)定 期稽核、測試風(fēng)險管理程序和內(nèi)部控銣，一雖發(fā)現(xiàn)問題，及時向稽核委員會報告。同時，稽核委員會向董事會和執(zhí)行委員會報告，以便于執(zhí)行委員會及時采取措施 對移瞧的闖題熱以矮決。為了確絳雙殮管理與控制靜有效性，內(nèi)部稽核人員一般 在金融產(chǎn)品和金融工兵的創(chuàng)新時就開始介入。外部稽核人員

主要是定黼復(fù)查風(fēng)險

管理職能部門的完整性、獨立憔，評價風(fēng)險政策和程序的合規(guī)情況，并及時向稽 核委受會執(zhí)彳亍委員會報告。

5、風(fēng)險經(jīng)理

風(fēng)險經(jīng)理是風(fēng)險管理與控制的一線人員，在風(fēng)險管理職能部門與業(yè)務(wù)部門之 聞發(fā)揮紐繁{睪用，箕職責(zé)是確保娃務(wù)部門貫鐒熙驗管理政策，勢彝雙驗餐理職髭 部門掇供R常報告，使風(fēng)險管瑗職能部門與各個部門之間保持聯(lián)系。盡管風(fēng)險經(jīng) 理負(fù)費本業(yè)務(wù)部門的風(fēng)險管理與控制，但部門最終的風(fēng)險責(zé)任由部門主管承擔(dān)，莠在縫護(hù)鑲雩亍風(fēng)殮蟄理政策方瓣發(fā)揮主導(dǎo)饞露。

二、國外商業(yè)銀行個人住房貸款風(fēng)險管理的措施與方法(一)流動性風(fēng)險的防范與控裁

流動性風(fēng)險愿指銀行無力為資產(chǎn)的增加戚負(fù)饋的減少提供融資，即無法以合 理豹戲零啜葭受驥藏以合理的收益交現(xiàn)資產(chǎn)寒滿足繼戶取款、客戶合司豹貸款或 其他即時的現(xiàn)金要求而使銀行邋受損失或引發(fā)危機的可能性”。根據(jù)國際經(jīng)驗，個人住房貸款比熏接近或達(dá)到18％一20％時，商業(yè)銀行熬體流動性和中長期貸 款我鍘靜約束裁會袋為摹露突窩豹潺題攆。逶鬻流動往風(fēng)除管理匏壹犢瓣標(biāo)壽囂 個，即應(yīng)付普通情況和偶發(fā)情況，包括四個方面：第一，黼過保持負(fù)憤的持續(xù)穩(wěn) 定增長或獲取負(fù)憤的便利性確保流動性供給；第二，通過保持良好的資產(chǎn)斌量及 箕逶當(dāng)盼周轉(zhuǎn)速度鑲僳當(dāng)前靛滾動往免受侵蝕；第三，透過合理靜資產(chǎn)受債麓限 結(jié)構(gòu)錯配實現(xiàn)最佳的流動性安排；第四，建立流動性風(fēng)險預(yù)警和應(yīng)急機制，做好 緊急{{|}況下的融資嶷排。

”龔懿，呂咩蓉，呂昊怖：《我國個人住房貸款風(fēng)險因素分析》，《西南農(nóng)業(yè)大學(xué)學(xué)報》，2004，2(2)，27-29

“巴曙松：45”人住房貸歙小是搖錢樹快速擴張勿忘風(fēng)險錯蠼》，《21世紀(jì)經(jīng)濟報道》，2004 04．29 16

國外商業(yè)鍛褥防范與控制個人住房貸歉流動性觸險攝主要的方法是以美晷 為代表的，透行往房抵摔貸款誕券億。抵押貸款證券億燒指發(fā)放住房抵押貸款的 金融機構(gòu)將其持有的抵押貸款，匯集重組成為抵押群緞(或稱資產(chǎn)池)，經(jīng)過擔(dān) 徐和信用加強，以證券形式躦售給投資者的融資過程“。通過證券化，商業(yè)銀行 可將抵押貸款迅速變現(xiàn)，有效解決了住房貸款流動性麓的問題。1968年，美國 國會通過的《住宅及城市發(fā)展法》(Housing and Urban Development)，該法授予 政感囂爰按揭協(xié)會(The Government National Mor￡gage Association)有權(quán)購買及 收鬃住房按揭貸漱”，標(biāo)志著住房抵押貸漱證券化在全球的開始。隨聰，美國另 外兩家政府機構(gòu)——聯(lián)邦住宅抵押貸款公司和聯(lián)邦國民抵押協(xié)會也參與發(fā)行抵 押談券。到了20譙紀(jì)

粥年代，美國全部泰繕還住房抵掇貸款中已綴鴦～半實現(xiàn) 了誕券化。

(二)提前逐款風(fēng)險的防范與控制

為防范提前述款風(fēng)險，銀行一般要通過建立數(shù)學(xué)模型進(jìn)行統(tǒng)計分析，判斷出 影響提前還款的閡素及其敏感性，從而計算正常收回再貸和提前還款的比例和分 蠢，為資金運靂黢安葬}霰鳋溪鯔。嗣時，為羧鑊捷蘸還款給銀行帶來靛疑愨損失，銀行一般要求提前還款的借數(shù)人多付6個月的利息，或多付剩余本金的1％．5％，作為對提前還款的懲罰。提前還款罰則都應(yīng)在合同中預(yù)先作出說明。如美國花旗 鑷行透過貸款臺閏條款魏定，個人住痔貸款筵§$償囂(臻短貸獲年疆躐箍蘺綏付 部分散項)時，浠要經(jīng)雙方商談，在適當(dāng)降低利率的條件下繼續(xù)支付剩余利息；

如粱借款人一次性償還所有余額，還要支付該余額利息的20％的罰款。又如美洲 銀行瓣麓定：僚敬天在一定年黻內(nèi)不競誨旋箭還款，否粼要支彳寸高額的違約金；

在規(guī)定年限外的期間內(nèi)提前還款，借款人也得額外支付部分利息。同時，此行為 還將作為違約被計入信用記錄中”。

5蘩德窖，潘軍：《住賽金辯翻蕤簿}究》，衷就瓣經(jīng)_犬學(xué)毒蔽社+2002年敷，幕278菱 嘟文達(dá)：《住房金融：國際比較與中國的選擇》，中國金融.版社，2001年敝，第111頁 7凌常峰，張紅：《個人住房按揭貸款提前償付風(fēng)險問題研究》，《中國房地產(chǎn)盤融》，2002(|0)，15。19 17

(三)抵押物風(fēng)險的防范與控制

1、抵押物毀損風(fēng)險的防范與控制

對于抵押物毀損風(fēng)險，商業(yè)銀行可逯過要求借款入對抵押房產(chǎn)進(jìn)行財產(chǎn)保險 進(jìn)行規(guī)避。國外保險業(yè)較為發(fā)達(dá)，保險品種也較為豐富，銀行在辦理個人住房貸 款時，一般除要求借款入進(jìn)行信用保險或保證保險外，對抵押物進(jìn)行財產(chǎn)保險也 是基本的要求，以規(guī)避抵押物毀損的風(fēng)險。如美國，住宅保險是以住宅為保險標(biāo) 的物的保險，如果在承像期內(nèi)發(fā)生承傈范暖蠹的危險事故而引起房屋損失，保險 人即要按照契約約定予以賠償坩，這樣就可以保證放款人在抵押物損壞或滅失隋 況下的債權(quán)。

2、抵押物貶值風(fēng)險的防范與控制

對于抵押物貶值風(fēng)險，商監(jiān)銀行主要透過科學(xué)準(zhǔn)確的價值評估及對貸款房價 比的合理限制進(jìn)行規(guī)避和控制。對抵押物價值的評估，是通過專業(yè)的房地產(chǎn)評估 人員進(jìn)行的。在美雪，房地產(chǎn)評彳吉師必須是通過“全美評估師資格委員會”的職 業(yè)資格考試，在州主管部門注冊，并獲得合法營業(yè)執(zhí)照的專業(yè)技術(shù)人員。1989 年美國的《金融改革、復(fù)興和實施法案》還明確規(guī)定：凡聯(lián)邦注冊的鍛行和金融 機構(gòu)提供貸款，都必須有注冊評估師的評估報告

。評估師必須提交統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)的書 面報告，并接受主管部門的監(jiān)督檢查。

為防范抵押物貶值給銀行帶來的風(fēng)險，銀行一般都不會提供房產(chǎn)價值100％的抵押貸款。美國聯(lián)邦法律規(guī)定，在沒有任何保險和擔(dān)保的情況下，貸款價值比 最高不得超過90％。但這是法律的規(guī)定，一般情況下商業(yè)銀行最高只會提供80％的貸款，在超過此比例時，將要求提供相應(yīng)擔(dān)?；虮ｋU。

3、抵押物處置風(fēng)險的防范與控制

在完成對抵押房屋的評估后，銀行還要對該房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)狀況進(jìn)行審查，主要 是檢查房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)記錄是否完備，房地產(chǎn)的各項權(quán)益是否清晰，有無產(chǎn)權(quán)缺陷，抵押物能否合法處置等。美國銀行進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)套的一般慣例，是請律師出具 產(chǎn)權(quán)狀況摘錄和律師意見書。律師意見書是專業(yè)律師對產(chǎn)權(quán)狀況的調(diào)查和分析報 告，它將指出值得銀行注意的產(chǎn)權(quán)缺陷。產(chǎn)權(quán)狀況摘錄指的是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的 搏萬暉：《美國鮑往癆抵押貸款保險及窟示》，《金融經(jīng)濟》，1998(8)，20．23 18

所有歷史記錄。它按時間序列，真實記載每～筆房地產(chǎn)交易中產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)讓和分配 情況。按照慣鍘，產(chǎn)權(quán)狀況摘錄多是由賣主提供給毅的買主，無需官方的正式文 本。為了保險和謹(jǐn)慎起見，銀行在審查產(chǎn)權(quán)狀況時，常需要律師的意見書來輔證。

第三章提升我國商業(yè)銀行個人住房貸款風(fēng)險管理政策建議

睫著2006年年末，我國金融業(yè)全面對外開放時期的冒益臨近，我國商業(yè)銀 行應(yīng)針對自身個人住房貸款風(fēng)險管理存在的問題，從風(fēng)險管理體系、內(nèi)部控制制 度、管理技術(shù)手段、業(yè)務(wù)操作流程和風(fēng)險防范措施等方面入手，積極加以改進(jìn)，以應(yīng)對挑戰(zhàn)。

一、建立垂直的風(fēng)險管理體系

個人住房貸款的風(fēng)險管理隸屬于商業(yè)銀行整個風(fēng)險管理中的一部分，因此個 入住房貸款風(fēng)險管理的提高依賴于商業(yè)銀行整體風(fēng)險管理體系的有效建立和風(fēng) 險管理水平的提高。從目前國內(nèi)銀行業(yè)的現(xiàn)實情況看，由于現(xiàn)行考核機制的問題，各層級的領(lǐng)導(dǎo)者為完成考核業(yè)務(wù)量和剩潤冒標(biāo)，往往都有追求業(yè)務(wù)量翻利潤增長 的沖動，而這兩項目．標(biāo)均可能被通過承擔(dān)更大風(fēng)險來實現(xiàn)。這種風(fēng)險層級化管理 運作模式效率較低，風(fēng)險戰(zhàn)略和政策傳導(dǎo)不暢。墾內(nèi)地區(qū)聞經(jīng)濟發(fā)展不平衡，風(fēng) 險差異較大，在層級化管理模式下的銀行分支機構(gòu)風(fēng)險管理人員缺乏獨立實行職 權(quán)的體制支持，對控制本級行不正確貫徹執(zhí)行上級行風(fēng)險政策的扭鰱行為力贗不 及。

銀監(jiān)會要求股份制改革的國有商業(yè)銀行要“建立規(guī)范的股份制商業(yè)銀行組織 機構(gòu)、以科學(xué)、高效的決策、執(zhí)行和監(jiān)督機制，確保各方獨立運作、有效制衡’’，“按照集約化經(jīng)營原則，實行機構(gòu)扁平化和業(yè)務(wù)垂愨化管理，整合業(yè)務(wù)流程和管 理流程，優(yōu)化組織結(jié)構(gòu)體系，完善資源配鼉，提高業(yè)務(wù)運作效率”19。國有商業(yè) 銀行應(yīng)建立獨立垂直的風(fēng)險管理體系∞，風(fēng)險管理部f1應(yīng)該相對獨立于業(yè)務(wù)部f1，承擔(dān)起平行制約和行為監(jiān)督的責(zé)任，從而形成有效制衡，抑止過度追求商業(yè)機會、利差貢獻(xiàn)或業(yè)務(wù)量焉違背風(fēng)險管理原則的行為。

董事會對風(fēng)險管理負(fù)最終責(zé)任，在總行一級設(shè)一個風(fēng)險控制委員會，全行的 首席風(fēng)險控制宮擔(dān)任這個委員會的主席，董事會授權(quán)首席風(fēng)險宮和風(fēng)險管理委員 19銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會《商業(yè)銀行授信工作盡職指引》

2。刁志韻，髑海燕：《商業(yè)鍛行風(fēng)除控鑲體系游梅建》，《中外企監(jiān)家》，2004(6)20

會在保持獨立性的前提下代為行使風(fēng)險管理職權(quán)，各業(yè)務(wù)部門和每個分行都設(shè)有 風(fēng)險控制宮，并實現(xiàn)上級機構(gòu)派駐翩，使其人事、工資、行政關(guān)系完全獨立，監(jiān) 務(wù)隸屬上對上一級風(fēng)險控制官負(fù)責(zé)，而不是對同一級業(yè)務(wù)部門的負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)，形 成在首席風(fēng)險官統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)下的“下管一級”和“分類管理“積極風(fēng)險管理模式。下級行風(fēng)險管理人員在所管轄的區(qū)域和領(lǐng)域內(nèi)全面監(jiān)控執(zhí)行總行風(fēng)險管理政策，包括搭建運俸組織，推廣風(fēng)險管理工具，量化評估與分析報告等，以琴|(zhì)l于總行風(fēng) 險管理部門綜合歸納各區(qū)域、各領(lǐng)域的風(fēng)險暴露，進(jìn)行全面風(fēng)險整合和對沖，實 現(xiàn)對整個機構(gòu)的積極風(fēng)險配置。逐步完善內(nèi)部控制制度

內(nèi)部控制管理制度是商業(yè)銀行發(fā)展個人住房貸款業(yè)務(wù)的基本依據(jù)，因此必須 不斷加以完善和改進(jìn)，以符合個人住房貸款業(yè)務(wù)發(fā)展和風(fēng)險管理要求。(一)加強內(nèi)部控制制度的建設(shè) ●

首先要按照“一個崗位一套辦法、一個流程一套制度、一項韭務(wù)一本手翡” 的要求建立各項業(yè)務(wù)、各個崗位、各個環(huán)節(jié)的規(guī)章制度，做到有法可依、有章可 循；其次，要使部fj崗位職責(zé)適當(dāng)分離，形成不同機構(gòu)、不同崗位相互制約、相 互監(jiān)控的機制；三是實行合理的授權(quán)分責(zé)，要根據(jù)個人住房貸款業(yè)務(wù)的特點和要 求，賦予各級人員合理的權(quán)限，建立內(nèi)部“分級分翻“管理和“授權(quán)有限”的管 理制度，并要求各級人員對各自職責(zé)范圍的工作負(fù)責(zé)。(二)強化內(nèi)控制度間的銜接

由于個人住房貸款風(fēng)險管理涉及多個方面，分屬不同部門管理，以中國工商 銀行為例，基本業(yè)務(wù)風(fēng)險管理由信貸管理部負(fù)責(zé)制定，利率風(fēng)險管理患資產(chǎn)負(fù)債 管理部負(fù)責(zé)制定，為有效防范因制度缺失、滯后等內(nèi)控制度缺陷引發(fā)的操作風(fēng)險，商業(yè)銀行各部fj在推出新業(yè)務(wù)前必須充分識

別和評估其中隱含的風(fēng)險，制定相關(guān) 的內(nèi)控制度和流程，確保風(fēng)險得到有效控制。同時，在制度擬訂過程中，要加強 業(yè)務(wù)交叉部門聞瓣溝通與協(xié)作，避免困溝通不及時巍出現(xiàn)的管理空自或制度聞的 21

矛盾，實現(xiàn)內(nèi)控制度體系的協(xié)調(diào)一致。(三)加強監(jiān)管政策研究

商業(yè)銀行內(nèi)部控制制度必須符合國家相關(guān)法律法規(guī)和監(jiān)管部門的要求，因此 商業(yè)銀行制定內(nèi)部控制制度時要密切關(guān)注外部經(jīng)營環(huán)境和監(jiān)管要求的變化，嚴(yán)格 按照現(xiàn)行法律與監(jiān)管政策制定各項規(guī)章制度，確保個人住房貸款業(yè)務(wù)經(jīng)營管理行 為依法合規(guī)。(四)建立評價制度

要定期對內(nèi)控制度實施情況進(jìn)行評價，對內(nèi)控制度有效性、健全性和符合性 進(jìn)行測試，并根據(jù)測試結(jié)采及時進(jìn)行修訂和完善，不斷強化內(nèi)控制度管理，將現(xiàn) 行的制度要求與相關(guān)制度要求、分散在多個制度文件中的同一業(yè)務(wù)規(guī)定進(jìn)行整 合，標(biāo)明制度之間的關(guān)聯(lián)關(guān)系，及時清理廢止己過時的制度，整合優(yōu)化業(yè)務(wù)流程，繪制業(yè)務(wù)流程圖：便于業(yè)務(wù)人員進(jìn)行操作，規(guī)避操作風(fēng)險。(五)建立有效的內(nèi)部核查制度

要對各個環(huán)節(jié)、各個崗位行為的依法合規(guī)性進(jìn)行監(jiān)督，監(jiān)督應(yīng)建立有效的機 制，可以是定期、也可以是不定期的；可_以是現(xiàn)場，也可以是非現(xiàn)場；可以是專 項，也可以是全部，通過有效的監(jiān)督檢查，可以增強內(nèi)控制度執(zhí)行力度，及時發(fā) 現(xiàn)內(nèi)控制度中存在的聞題，并加以改進(jìn)。

三、不斷提高風(fēng)險管理技術(shù)

個人住房貸款筆數(shù)多、金額小，其風(fēng)險管理不同與法人貸款，電子化操控依 賴性高，現(xiàn)階段商業(yè)銀行必須從建立個人貸款的電子化操控體系入手，不斷提高 風(fēng)險管理水平。22

(一)建立統(tǒng)一的個人住房貸款風(fēng)險管理網(wǎng)絡(luò)體系

一是要統(tǒng)一業(yè)務(wù)操作平臺，改變目前個人住房貸款手工和分地區(qū)核算管理模 式，建立全部統(tǒng)一的基本核算管理模式，避免由于操作平臺差異造成個人住房貸 款風(fēng)險管理的地區(qū)差異性；

二是實現(xiàn)數(shù)據(jù)集中，通過數(shù)據(jù)集中可以實現(xiàn)對客戶的集中管理，有效避免跨 地區(qū)客戶帶來的集中風(fēng)險，同時由于數(shù)據(jù)實現(xiàn)集中也便于上級行實施有效的監(jiān)測 和檢查；

三是兼顧地區(qū)差異，通過技術(shù)手段實現(xiàn)差別化的管理，既保證了地區(qū)差異，又實現(xiàn)了有效的業(yè)務(wù)控制，確保照務(wù)操作符合制度，避免由予手工操作和分地區(qū) 管理帶來的操作風(fēng)險。

(二)實現(xiàn)全過程的風(fēng)險管理網(wǎng)絡(luò)體系

改變目前商業(yè)銀行的電子化操控平臺簡單記錄核算的功能，將個人貸款的整 個生命周期，從貸款申請、審查、審批、發(fā)放、會計核算、貸后監(jiān)督、違約催收、不良清收、賬銷案存等全部納入電子化系統(tǒng)

管理，通過技術(shù)手段實現(xiàn)不同環(huán)節(jié)、不同周期的控制要求，從技術(shù)層瑟完全實現(xiàn)內(nèi)部控制制度要求，減少人為干預(yù)，提高內(nèi)控制度的控制力度，同時由于系統(tǒng)實現(xiàn)了各環(huán)節(jié)的全面控制和無縫連接，也鋸確了淺位職責(zé)，提高了管理效率。(三)逐步實現(xiàn)向定性和定量手段并重的轉(zhuǎn)變

根據(jù)《巴塞爾新資本協(xié)議》和銀監(jiān)會相關(guān)要求，各商業(yè)銀行正在建立內(nèi)部評 級法，隧著這一進(jìn)程的加快，包括個入住房貸款在內(nèi)的零售業(yè)務(wù)內(nèi)部評級也將逐 步納入議事日程。根據(jù)要求，零售信用風(fēng)險內(nèi)部評級系統(tǒng)提供的違約概率(PD)、特定違約損失(LGD)、預(yù)期損失率(E”等關(guān)鍵性指標(biāo)烈將作為計算資本充足率的 重要依據(jù)，并將在零售業(yè)務(wù)的限額管理、組合分析、貸款定價、風(fēng)險預(yù)警、準(zhǔn)備 金管理等方面發(fā)揮著重要的決策支持作用。麗這一模型的建立必須依賴于大量的 21黃裎斌：《我國商鼗綴行信震風(fēng)險內(nèi)部譯綴體系靜構(gòu)建》，《澮海企監(jiān)與耩按》，2005(6)23

歷史經(jīng)驗數(shù)據(jù)。因此，～方面，商業(yè)銀行應(yīng)充分利用現(xiàn)有客戶資源和歷史數(shù)據(jù)，在風(fēng)險管理信息系統(tǒng)的基礎(chǔ)上，研究、開發(fā)易于量化、操作性強的風(fēng)險控制與管 理方法，探索建立信用風(fēng)險計量模型，并在規(guī)范風(fēng)險管理和操作流程的基礎(chǔ)上完 成風(fēng)險管理信息系統(tǒng)與風(fēng)險計量系統(tǒng)的集成，真正發(fā)揮風(fēng)險監(jiān)測的預(yù)警功能，提 高風(fēng)險決策效率和準(zhǔn)確度，增強風(fēng)險控制和化解能力，全面提升我國商業(yè)銀行風(fēng) 險管理能力。

四、再造業(yè)務(wù)操作和風(fēng)險管理流程

商業(yè)銀行應(yīng)當(dāng)改變傳統(tǒng)的以機構(gòu)定職能，以職能設(shè)流程，以部門為中心分割 業(yè)務(wù)的管理模式，按照現(xiàn)代商業(yè)銀行前臺大市場、大營銷，焉臺專監(jiān)化、集中化 新型組織模式的要求，以客戶服務(wù)為中心、以風(fēng)險控制為主線，實現(xiàn)個人住房貸 款監(jiān)務(wù)前、中、后臺分離，建立以支行為中心的營銷平臺(翁臺)和以城市行為 中心的集中審批平臺(中臺)和管理平臺(后臺)，再造業(yè)務(wù)流程和組織模式，實現(xiàn)營銷與管理從崗位分離到機構(gòu)分離的轉(zhuǎn)變，形成前臺有效競爭、后臺保障有 力的新型業(yè)務(wù)經(jīng)營管理模式，使各個部門之間分工協(xié)作，相互制約，再造業(yè)務(wù)流 程，避免因為崗位職責(zé)不明確弱化個人住房貸款風(fēng)險管理。以中國工商銀行為例，目前已實現(xiàn)了個人住房貸款前臺和中后臺管理部門的分離，明確了中后臺業(yè)務(wù)管 理部f1的職能目標(biāo)(見圖3一1)。

在新的業(yè)務(wù)流程下，個人住房貸款的風(fēng)險管理體系主要涉及貸款行、審批中

心、貸螽管理中心及上級行個人住房貸款避務(wù)蘺臺管理部l'-J琴n中后臺管理部fl。(一){；參臺營銷調(diào)查審查環(huán)節(jié) 營銷、調(diào)查、審

查應(yīng)主要設(shè)置在支行等基層機構(gòu)，上級行相應(yīng)設(shè)立營銷管理 部門，負(fù)責(zé)業(yè)務(wù)前臺的管理。前臺營銷體系的主要職責(zé)可分為營銷調(diào)查職責(zé)和審 查職責(zé)，主要包括：

l、個人住房貸款客戶關(guān)系的開發(fā)與維護(hù)；

2、制定客戶營銷的綜合金融服務(wù)方案；

3、接受客戶個人住房貸款業(yè)務(wù)申請，整理審查所需檔案資料；

4、負(fù)責(zé)與客戶溝通和聯(lián)系，完成盡職調(diào)查，幽具調(diào)查和審查意見，向?qū)徟?部門提供符合要求的貸款資料；

5、定期或不定期收集客戶信息資料并及時反饋上級行貸后監(jiān)督部門，完成 客戶信息的更新和貸后客戶服務(wù)。

前臺專職調(diào)查審查，對借款人借款行為和各項貸款串請資料的真實性負(fù)責(zé)。由于取消基層機構(gòu)審批權(quán)利，有效避免了多種目標(biāo)下產(chǎn)生的操作風(fēng)險和道德風(fēng) 險。

(--)中臺審批環(huán)節(jié)

建立專職、專家化的審批人制度，明確審批責(zé)任和義務(wù)，打破原有多人審批 負(fù)責(zé)制度下“都負(fù)責(zé)，都不負(fù)責(zé)”制度管理模式，建立專監(jiān)審批機構(gòu)，實現(xiàn)貸款 審批從崗位分離向機構(gòu)分離轉(zhuǎn)變，強化審貸分離原則。中臺審批體系的主要職責(zé) 可以分為審查職責(zé)和審批職責(zé)，主要包括：

1、審閱貸款資料的完整性和合規(guī)性；

2、核實借款申請人借款行為和貸款用途；

3、簽署貸款審查審批意見。

通過上述制度模式，可以在貸款調(diào)查和審查實行人員分離的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步 實現(xiàn)機構(gòu)分離，有效規(guī)避機構(gòu)層頑的操作風(fēng)險和利益考核目標(biāo)下的道德風(fēng)險。以 25

中國工商銀行為例，二級分行設(shè)置審批部門，總行、一級(直屬)分行行使該部 fj的管理職責(zé)，支行不蒜設(shè)置。審批中心負(fù)責(zé)轄內(nèi)貸款行個人住房貸款的竄批工 作，接受個人住房貸款管理部門的指導(dǎo)和監(jiān)督；審批中心在授權(quán)范圍內(nèi)具有獨立 的個人住房貸款竄批權(quán)，對所審資料的完整性和合規(guī)性負(fù)責(zé)，與此穗對應(yīng)，貸款 行對借款人借款行為和各項貸款申請資料的真實性負(fù)責(zé)。(三)后臺貸后管理環(huán)節(jié)

根據(jù)營銷、審批與管理分離、集中化管理、精細(xì)化管理和協(xié)調(diào)管理的原則，建立后臺的貸款管理中心，貸后管理中心在個人住房貸款業(yè)務(wù)管理部門的指導(dǎo)、監(jiān)督和管理下履行個人住房貸款貸后管理職能。主要職責(zé)分為貸后監(jiān)督職責(zé)、違 約催收職責(zé)、不良清收職責(zé)、貸后監(jiān)測職責(zé)，主要包括：

l、對轄內(nèi)發(fā)放的個人住房貸款進(jìn)行貸后監(jiān)督；

2、對個人住房貸款進(jìn)彳亍日常貸后管理；

3、組織個人住房貸款貸后檢查；

4、集中催收個人住房違約貸款；

5、組織清收個人住房不良貸款；

6、對貸后資料進(jìn)行熬理并移交。

以中國工商銀行為例，在城市行、二級分行成立個人住房貸款貸后管

理中心，支行不褥設(shè)置?？傂?、一級(直屬)分行行使該部fl的管理職責(zé)，上級行對下級 行的貸后管理中心業(yè)務(wù)進(jìn)行督導(dǎo)、檢查和質(zhì)量跟蹤監(jiān)測。后臺貸后管理中心的建 立，明確了個人住房貸款風(fēng)險管理的崗位職責(zé)和考核謦標(biāo)，精細(xì)化、專業(yè)化和集 約化的管理原則提高了商業(yè)銀行個人住房貸款風(fēng)險處理效率，降低了風(fēng)險水平。

五、強化風(fēng)險防范措施

針對我國商業(yè)銀行個入住房貸款面臨的主要風(fēng)險，應(yīng)積極借鑒國外個人住房 貸款風(fēng)險管理的先進(jìn)經(jīng)驗，采取具體措施和方法予以規(guī)避和防范。26

(一)項目風(fēng)險的防范

目前商業(yè)銀行對項目風(fēng)險的管理突出表現(xiàn)為無法獲得法律制度的有效保障，造成由此產(chǎn)生的風(fēng)險直接轉(zhuǎn)嫁銀行，一方蘸商鱟銀行與開發(fā)商之間的法律關(guān)系主 要表現(xiàn)為“假按揭“引起的法律關(guān)系，由于法律制度上的缺失，商業(yè)銀行很難從 法律上獲得實質(zhì)上的保護(hù)；另一方蠢商業(yè)鍛行與個人的法律關(guān)系主要表現(xiàn)在由于 開發(fā)商行為導(dǎo)致的個人違約行為，造成開發(fā)商的行為后果產(chǎn)生的風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁于商業(yè) 銀行，焉法律制度從保護(hù)弱勢群體和社會成本的角度，難以有效保護(hù)商監(jiān)銀行麴 利益。因此必須強化法律制度建設(shè)，切實保護(hù)商業(yè)銀行合法權(quán)益。一是以金融詐騙罪定性惡意套貸的“假按揭”，對于開發(fā)商惡意套貸、欺詐 并給銀行帶來巨大損失的“假按揭”，建議立法及司法部門以金融詐騙罪定性，以有力打擊“假按揭”，有效保護(hù)銀行權(quán)益。根據(jù)《刑法》第193條中對金融詐 騙罪的規(guī)定，其中“使用虛假的經(jīng)濟合同的、使用虛假的證明文件的、使用虛假 的產(chǎn)權(quán)證翡作擔(dān)保或者超出抵押物價值重復(fù)擔(dān)保的”均是“假按揭”的特征。健 目前部分地方司法實踐因受種種因素的影響，往往以開發(fā)商騙貸資金未挪作他 用，不是以非法占有為冒的為由不予立案，造成銀行在處理“假按揭“問題上的 被動。融于目前的司法解釋未對“假按揭”是否“以非法占有為目的’’做出明確 說明，造成在此闖題的處理上往往含混不清，建議相關(guān)部門共同研究，盡快針對 “假按揭”出臺相關(guān)司法解釋。對于目前因“假按揭”貸款形成的不良貸款，如 果通過刑事訴訟銀行漣訴后，則“綴按揭”項雷可作為非法所得財產(chǎn)或贓物進(jìn)行 追償，改變目前處置“假按揭”中法律關(guān)系不順、追討被動的局面；同時對于尚 未暴露的“假按搦"貸款，開發(fā)商會因出現(xiàn)的判鍘麗自行退嬲，大大減少銀行貸 款的潛在風(fēng)險。

二是完善商晶房買賣關(guān)系，切實保障銀行權(quán)益，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審 理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》規(guī)定“因

商品房買賣合同

被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除，致使商品房擔(dān)保借款合同的因的無法實現(xiàn)，當(dāng)事 人請求解除商品房擔(dān)保借款合同的，應(yīng)予以支持?！保坏╅_發(fā)商與借款人發(fā)生糾 紛，借款人極有可能要求解除擔(dān)保借款合同，導(dǎo)致風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁商業(yè)銀行。對此本文 認(rèn)為，商品房買賣合同與商品房擔(dān)保借款合同是兩個獨立的合同，前者用于規(guī)范

商品房買賣關(guān)系和行為，后者用于規(guī)范借貸關(guān)系和行為，借款合同不應(yīng)因購房合 同被確認(rèn)無效或撤銷、解除麗被解除。圈時，抵押合同是基于主債權(quán)合同的從合 同，當(dāng)債權(quán)債務(wù)關(guān)系沒有解除前，抵押關(guān)系也不應(yīng)被解除，即抵押權(quán)人對抵押權(quán) 的主張不受其他權(quán)剩的影響，因此在司法解釋和實踐中，不應(yīng)使商晶房買賣糾紛 導(dǎo)致銀行抵押權(quán)失效。建議高法對以上司法解釋做出修訂，以保護(hù)銀行合法權(quán)益。(二)提前還款風(fēng)險的防范

針對由于借款人提前還款導(dǎo)致商業(yè)銀行收益水平下降，商業(yè)銀行應(yīng)當(dāng)從以下 幾個方匿入手，提高風(fēng)險防范能力：

一是做好提前還款因素和敏感性的分析工作。建立較為合理的數(shù)據(jù)模型，通 過對提前還款各因素的分零廳，計量其敏感程度，計算各因素發(fā)生變動時導(dǎo)致的提 前還款變化情況，只有這樣才能準(zhǔn)確的衡量提前還款時銀行發(fā)生的損失程度，并 據(jù)此制定合理的損失補償機制，羈時合理的調(diào)配資金，減少商業(yè)銀行融于提前還 款產(chǎn)生的過度流動性，‘提高盈利水平。

二是建立提翁還款的風(fēng)險補償稅制。在充分計算和衡量影響提前還款各因素 基礎(chǔ)上，制定提前還款的手續(xù)費征收措施，手續(xù)費作為固定費用會直接增加借款 人提前還款的成本，同時對商業(yè)銀行由此造成的損失具有相應(yīng)的補償，手續(xù)費錳 收的標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)充分考量借款人提前還款的數(shù)額和提前還款的時問，提前還款的數(shù)額 越大，提前還款的時間越早，相應(yīng)的手續(xù)費比例越離；同時提前還款手續(xù)費的征 收標(biāo)準(zhǔn)也應(yīng)考慮對業(yè)務(wù)的拓展，征收標(biāo)準(zhǔn)不應(yīng)太高，應(yīng)低于客戶進(jìn)行提前還款后 至銀行重新配置資金時間內(nèi)的利息發(fā)生額。

三是提高流動性管理水平。商業(yè)銀行應(yīng)當(dāng)實旌整體流動性風(fēng)險的指標(biāo)管理，建立分層次的流動性儲備體系，將由此產(chǎn)生的流動性風(fēng)險納入全行的流動性風(fēng)險 管理體系中。只有這樣，才能較早的預(yù)知可能發(fā)生的提前還款數(shù)額和時聞，合理 的配置相應(yīng)的資金。同時由于管理水平的提高，客戶提前還款后，銀行能夠較快 的重新進(jìn)行資金配置，降低過渡流動性帶來的損失。

四是積極創(chuàng)新產(chǎn)品，滿足客戶資金配鬣需要。客戶進(jìn)行提前還款也是為了滿 足自身流動性和收益性的需要，因此

從根本上降低提前還款的風(fēng)險，必須積極創(chuàng) 2R

新提供客戶不同流動性和收益性相結(jié)合的產(chǎn)品，滿足客戶的不同需要。如存貸通，即對于客戶擬用于提前還款的一定數(shù)額款項，在不進(jìn)行提前還款的情況下給予較 高的利率水平；又如限額自由還款、固定和浮動利率自由組合等。通過這些產(chǎn)品 的選擇，可以有效拓寬客戶斡投資渠道，降低客戶可熊進(jìn)行提翦還款的風(fēng)險。(三)抵押物風(fēng)險的防范

對抵押物的處置是商業(yè)銀行防范和化解個人住房貸款風(fēng)險的最蕨一道屏障，因此從外部環(huán)境和內(nèi)部商業(yè)銀行管理兩方面入手，健全制度，規(guī)范操作，降低和 化解商業(yè)銀行所面臨的抵押物風(fēng)險。

1、建立廉價房市場，切實降低銀行處置抵押物的社會成本

政府行政主管部f]應(yīng)建立和啟動廉價房市場，迸一步完善廉價房制度，擴大 廉價房供應(yīng)渠道，這樣可以保證當(dāng)客戶違約時，法院依法判決強制拍賣抵押房產(chǎn) 后抵押入有棲息之處，避免了毒此產(chǎn)生憋社會閥題；同時提高了資產(chǎn)處置效率，．．

●

有利于銀行及時通過抵押物拍賣等方式收回貸款本息，降低銀行在處置抵押物非 專業(yè)性所帶來的流動性風(fēng)險和抵押物風(fēng)險。

2、規(guī)范銷售登記和抵押登記制度

銷售登記和抵押登記制度是保障商業(yè)銀行抵押權(quán)利實施的基本保障，銷售登 記和抵押登記的規(guī)范操作有剩予商業(yè)銀行抵押物風(fēng)險的防范，針對我國基前銷售 登記和抵押登記操作不規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一的特點，現(xiàn)階段應(yīng)做好以下兩方面的工 {乍：一是作為國家房地產(chǎn)銷售管理和抵押登記管理部f1應(yīng)在全國范圍內(nèi)統(tǒng)一銷售 登記和抵押登記制度，改變目前各個城市銷售登記和抵押登記制度各不相同的情 況，并規(guī)范銷售登記和抵押登記的具體程凈、要求及相應(yīng)責(zé)任，建立起統(tǒng)一、規(guī) 范的銷售登記和抵押登記制度，堅決杜絕一房多售、抵押后再售等情況，對于不 規(guī)范操作對抵押權(quán)人造成的損失要建立相應(yīng)的賠償機制。二是針對露前裔業(yè)銀行 監(jiān)管部門要求商業(yè)銀行只能對主體封頂?shù)纳唐贩堪l(fā)放個人住房貸款，但商品房銷 售主管部f．】在頊謦建設(shè)資金投入25％．50％時就可發(fā)放預(yù)售許可證，商鱟銀行監(jiān) 管部門和商品房銷售主管部門在執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)上不一致的情況，有關(guān)部門應(yīng)進(jìn)一步協(xié) 調(diào)相關(guān)政策制度，嚴(yán)格期房銷售政策，提高期房銷售f_】檻，規(guī)范房地產(chǎn)市場，避 29

免政策制度不一致造成商業(yè)銀行的抵押物風(fēng)險。

3、不斷完善房地產(chǎn)評估制度

個人住房貸款一般期限較長，抵押物的評估價值的高低對于商業(yè)銀行風(fēng)險管 理具有重要的參考價值。建立一套規(guī)范的權(quán)威性中介機構(gòu)，規(guī)范各種評估行為

，確保評估行為合法、有效、準(zhǔn)確，對降低商業(yè)銀行抵押物風(fēng)險具有重要的意義，為此現(xiàn)階段應(yīng)著重做好以下幾方面工作：～是進(jìn)一步完善行業(yè)監(jiān)督機制，規(guī)范房 地產(chǎn)評估師的執(zhí)業(yè)行為。對評估師和評估機構(gòu)的工作加強監(jiān)督，對惡意高估或低 估房地產(chǎn)價值的評估師和評估機構(gòu)進(jìn)行嚴(yán)厲處罰。二是政府行政主管部門和行業(yè) 自律部門應(yīng)加強對評估機構(gòu)的管理，加強職業(yè)道德教育，克服純利益驅(qū)動行為，切實強化服務(wù)職能，提高效率，同時盡快制定和細(xì)化行業(yè)操守，從制度操作層面 指導(dǎo)和規(guī)范執(zhí)業(yè)行為。

4、積極培育發(fā)展房地產(chǎn)拍賣市場

露前我國房地產(chǎn)拍賣市場尚不成熟，對商業(yè)銀行處置不良貸款的抵押房產(chǎn)造-I●

成一定的阻礙。為此相關(guān)部門應(yīng)做好以下幾方面工作：一是盡快制訂房地產(chǎn)拍賣 規(guī)程，從制度層面規(guī)范房地產(chǎn)拍賣規(guī)程，從而為中介機構(gòu)進(jìn)入市場奠定制度基礎(chǔ)；

二是著手培育和發(fā)展有關(guān)中介機構(gòu)與房地產(chǎn)拍賣市場，只有參與市場的中介機構(gòu) 增加了，市場才+能夠形成有效競爭，并在競爭中逐步規(guī)范；三是解決商業(yè)銀行抵 押物的合法、快速處置問題。減少商業(yè)銀行處置抵押物的成本，提供處置效率。30 結(jié)束語

風(fēng)險管理是商業(yè)銀行管理的核心之一。本文從內(nèi)部和外部兩個方蘧入手，分 析了我因商業(yè)銀行個人住房貸款面臨的主要風(fēng)險、風(fēng)險管理現(xiàn)狀，以及風(fēng)險管理 中存在的問題。借鑒國外先進(jìn)經(jīng)驗，提出了通過建立垂直風(fēng)險管理體系，逐步完 善內(nèi)部控制制度，不斷提高風(fēng)險管理技術(shù)和強化風(fēng)險防范措施來提升我國商業(yè)銀 行的個人住房貸款風(fēng)險管理水平，降低和化解個人住房貸款風(fēng)險。

為了進(jìn)一步提升個人住房貸款的風(fēng)險管理水平，商業(yè)銀行應(yīng)根據(jù)《巴塞爾新 資本協(xié)議》要求，逐步建立完整連續(xù)的歷史數(shù)據(jù)庫，研發(fā)適合國情和行清的風(fēng)險 計量模型，不斷完善科學(xué)精確測算方法，進(jìn)而構(gòu)建包括個人住房貸款在內(nèi)的零售 業(yè)務(wù)內(nèi)部評級體系，真正實現(xiàn)個入住房貸款風(fēng)險管理的科學(xué)化、標(biāo)準(zhǔn)化。

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第二篇：個人住房貸款風(fēng)險防范 課后測試

個人住房貸款風(fēng)險防范

課后測試

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單選題

1.下列不屬于假按揭的基本特征的是： √

A

B

C

D 沒有特殊原因，滯銷樓盤突然熱銷借款人申請以個人住房公積金貸款與個人住房商業(yè)性貸款相結(jié)合的組合貸款借款人首付款非自己交付或?qū)嶋H沒有交付借款人集體中斷還款

正確答案： B

2.下列不屬于假按揭的危害的是： √

A

B

C

D 擾亂了正常的金融秩序，加大了銀行貸款風(fēng)險擾亂了正常的房地產(chǎn)市場秩序嚴(yán)重?fù)p害真正購房人利益，影響社會穩(wěn)定擔(dān)保機構(gòu)的利益受到了嚴(yán)重侵害

正確答案： D

3.關(guān)于借款人主體，下列說法錯誤的是： √

A

B

C

D 未成年人可作為購房人購買房屋，但需由其監(jiān)護(hù)人作為法定代理人進(jìn)行代理銀行可以辦理房屋唯一產(chǎn)權(quán)人為未成年人的住房按揭貸款申請在實踐中，我國境內(nèi)商業(yè)銀行均將外籍自然人列為住房貸款對象對于經(jīng)濟適用房等實行定向銷售的住房，政府一般對購房人的資格進(jìn)行嚴(yán)格限制正確答案： B

4.關(guān)于我國住房置業(yè)擔(dān)保，下列錯誤的是： √

A 我國住房置業(yè)擔(dān)保市場已經(jīng)得到了充分的發(fā)展

B C

D 住房置業(yè)擔(dān)保機制對促進(jìn)個人住房貸款市場的發(fā)展起到了積極的作用住房置業(yè)擔(dān)保機制對分散銀行的貸款風(fēng)險起到了積極的作用與商業(yè)銀行相比，住房置業(yè)擔(dān)保公司擁有對住房處置、變現(xiàn)等方面的專業(yè)優(yōu)勢

正確答案： A

5.北京市2004年下發(fā)的文件規(guī)定，購買經(jīng)濟適用房的家庭在居住多少年之內(nèi)不得向市場出售住房： √

A 3年

B 4年

C 5年

D 6年

正確答案： C

6.在住房公積金委托貸款過程中，受托銀行不應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)是： √

A 履行受托合同約定的義務(wù)

B 接受公積金所有人及繳存單位的查詢

C 接受有關(guān)監(jiān)督部門的行政監(jiān)督

D 與住房公積金管理中心共同承擔(dān)貸款風(fēng)險

正確答案： D

7.下列不屬于個人住房公積金委托貸款的獨具特點的是： √

A 委托人的特定化

B 貸款用途的特定化

C 借款方式的特定化

D 借款人的特定化

正確答案： C

8.下列不屬于個人住房公積金委托貸款所涉及的三個基本法律文件的是：

A 住房公積金委托貸款代理協(xié)議√

B

C

D 住房公積金委托貸款擔(dān)保合同委托貸款通知單住房公積金委托貸款借款合同

正確答案： B

9.商業(yè)銀行要對按揭項目進(jìn)行嚴(yán)格審查，重點審查項目“五證”的真實性，下列不屬于“五證”的是： √A

B

C

D 國有土地使用證建設(shè)工程規(guī)劃許可證建設(shè)工程施工許可證建設(shè)工程安全許可證

正確答案： D

10.根據(jù)國家稅務(wù)總局2006年12月發(fā)布的《關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》的有關(guān)規(guī)定，取得銷售（預(yù)售）許可證滿多少年仍未銷售完畢的，主管稅務(wù)機關(guān)可要求進(jìn)行土地增值稅清算： √

A

B

C

D 1年2年3年4年

正確答案： C

判斷題

11.資本和流動性存在不足的銀行往往采取鼓勵客戶加速還款的營銷策略，以期在整體上獲得更多收入?！?/p>

正確

錯誤

正確答案： 正確

12.期房抵押期間，購房人向銀行抵押的是物權(quán)的抵押，同時也是權(quán)益的抵押?！?/p>

正確

錯誤

正確答案： 錯誤

13.對按揭項目，商業(yè)銀行要重點監(jiān)測項目建設(shè)進(jìn)度、銷售情況及產(chǎn)權(quán)辦理情況等。√

正確

錯誤

正確答案： 正確

14.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)和經(jīng)紀(jì)人員可以在允許的范圍內(nèi)賺取房屋成交差價。

正確

錯誤

正確答案： 錯誤

15.資產(chǎn)支持證券可通過內(nèi)部或外部信用增級方式提升信用等級?！?/p>

正確

錯誤

正確答案： 正確

√

第三篇：個人住房貸款風(fēng)險點

個人住房貸款風(fēng)險點

一、貸款申請受理風(fēng)險點

1、由于受理了未予我行簽訂相關(guān)按揭合作協(xié)議的房開企業(yè)擔(dān)保的按揭客戶，導(dǎo)致貸款出現(xiàn)風(fēng)險；

2、由于借款人主體資格不合規(guī)、還款能力較弱、還款意愿不強、購房行為虛假以及擔(dān)保措施無效，造成貸款出現(xiàn)風(fēng)險；

二、盡職調(diào)查風(fēng)險點

1、由于貸前調(diào)查人員對按揭業(yè)務(wù)政策掌握不透徹或違反流程操作，導(dǎo)致貸款出現(xiàn)風(fēng)險；

2、貸前調(diào)查人員對借款申請人提交資料完整性、有效性、真實性審閱不細(xì)致，導(dǎo)致貸款出現(xiàn)風(fēng)險；

3、由于未按規(guī)定雙人對借款人（含配偶、保證人）進(jìn)行貸前調(diào)查，造成貸款出現(xiàn)風(fēng)險；

4、由于貸前調(diào)查人未對借款人（含配偶、保證人）進(jìn)行面談、面簽，導(dǎo)致貸款出現(xiàn)風(fēng)險；

5、由于貸前調(diào)查人員調(diào)查完畢，未在相關(guān)調(diào)查資料簽署意見或在文本中簽字，導(dǎo)致貸款出現(xiàn)風(fēng)險。

三、貸后管理

1、由于未嚴(yán)格管理貸款業(yè)務(wù)檔案管理，導(dǎo)致檔案丟失導(dǎo)致，貸款出現(xiàn)風(fēng)險；

2、由于未按規(guī)定頻次對客戶進(jìn)行貸后檢查，或貸后檢查工作不認(rèn)真，導(dǎo)致貸款出現(xiàn)風(fēng)險；

3、由于未及時識別出個人按揭貸款風(fēng)險預(yù)警信號，導(dǎo)致貸款出現(xiàn)風(fēng)險；

4、由于未按規(guī)定對個人按揭貸款進(jìn)行五級分類，導(dǎo)致貸款出現(xiàn)風(fēng)險。

第四篇：個人住房貸款風(fēng)險與對策探討

個人住房貸款風(fēng)險與對策探討

摘 要：本文對當(dāng)前個人住房貸款風(fēng)險出現(xiàn)的原因、特點和類型等進(jìn)行了客觀的探討，并從政策、市場、個人需求和社會發(fā)展等方面探討了防范、降低風(fēng)險以及風(fēng)險出現(xiàn)后的處理措施和對策。

關(guān)鍵詞：個人住房貸款；風(fēng)險、對策

一、引言

隨著我國社會和經(jīng)濟的發(fā)展，人們對自己的居住條件提出了越來越高的要求，個人住房已逐步走向商業(yè)化、市場化。但是，我國城鎮(zhèn)居民的人均收入還遠(yuǎn)遠(yuǎn)未達(dá)到能完全依靠自己購買理想住房的水平，何況，提前借錢買房、住房已逐步成為一種生活理念。金融銀行界在企業(yè)貸款陷入困境，走投無路的情況下，也正是看上了這種社會需求，在早期個人貸款評估風(fēng)險較低的情況下逐步開展了個人住房貸款業(yè)務(wù)，為銀行資金找到了一條出路。

具體來說，個人住房貸款是指貸款人向購買自用住房的自然人發(fā)放的貸款。貸款人發(fā)放個人住房貸款時，借款人必須提供擔(dān)保，借款人到期不能償還本息的，貸款人有權(quán)依法處理其抵押物或物質(zhì)，或由保證人承擔(dān)償還本息的連帶責(zé)任。目前，個人住房貸款主要有以下幾種：個人住房委托貸款、個人住房自營貸款和各種組合貸款。個人住房委托貸款是指貸款人根據(jù)住房公積金管理部門的委托，以住房公積金存款為資金來源，按規(guī)定的要求向購買普通住房的個人發(fā)放的貸款。個人住房自營貸款是以貸款人信貸資金為來源向購房者個人發(fā)放的貸款既為商業(yè)貸款。組合貸款就是商業(yè)銀行和住房公積金管理部門等聯(lián)合推出的一類貸款產(chǎn)品。比如，建設(shè)銀行和住房資金管理中心運用住房公積金運用信貸資金向同一借款人發(fā)放的用于購買自住普通住房的一種個人住房組合貸款，是住房公積金貸款和住房按揭貸款的組合。

1、住房公積金貸款 住房公積金貸款與一般個人住房貸款在貸款性質(zhì)、資金來源、貸款人、貸款風(fēng)險、貸款對象以及貸款條件等方面存在許多區(qū)別。一是性質(zhì)和資金來源不同。住房公積金屬于委托性個人住房貸款，資金來源為單位和個人共同繳存的公積金存款；個人住房貸款屬于商業(yè)銀行自主發(fā)放的自營性貸款，資金來源為銀行吸收的各類存款。二是貸款人和貸款風(fēng)險不同。住房公積金貸款的貸款人是公積金管理中心，貸款風(fēng)險由公積金管理中心承擔(dān)，貸款方式屬委托貸款，由住房公積金管理中心委托指定銀行辦理發(fā)放手續(xù)，并簽訂委托合同；個人住房貸款由商業(yè)銀行發(fā)放，貸款風(fēng)險由銀行承擔(dān)。三是貸款的對象有所不同。住房公積金貸款對象是指住房公積金繳存人和匯繳單位的在職職工；商業(yè)銀行發(fā)放的個人住房貸款可以對一切具有完全民事行為能力、符合銀行規(guī)定的貸款條件的自然人發(fā)放貸款。四是貸款條件有所不同。在貸款額度、期限上有所不同的規(guī)定。另外，住房公積金貸款利率比個人住房貸款利率優(yōu)惠。

2、個人住房組合貸款 個人住房組合貸款是指，符合個人住房商業(yè)性貸款條件的借款人又同時繳存住房公積金的，在辦理個人住房商業(yè)貸款的同時申請個人住房公積金貸款。借款人以所購自住住房（或其他銀行認(rèn)可的擔(dān)保方式）作為抵押物可同時向銀行申請個人住房公積金貸款和個人住房商業(yè)性貸款。個人住房擔(dān)保貸款為組合貸款的，抵押人在辦理抵押物財產(chǎn)保險時應(yīng)明確住房公積金貸款委托人為保險的第一受益人。個人住房組合貸款舉例，如某客戶向建行申請個人住房公積金貸款仍不足以支付剩余的房價款，那么，該客戶還可向建行申請個人住房貸款，也就是說可另一方面申請一筆期限相同的個人住房商業(yè)性貸款。但此兩筆貸款的總金額以房價的70%為限。即對于該兩筆貸款，客戶可申請的最高金額為50*70%=35萬元。其中某客戶申請貸款25萬元，個人住房公積金貸款金額為10萬元，貸款期限為15年，該客戶在此后15年內(nèi)還款期為180期，根據(jù)個人住房公積金貸款利率，每期限假設(shè)為769.6元，而個人住房商業(yè)貸款金額為15萬元，期限同樣15年，該客戶在此后15年內(nèi)應(yīng)還款180期，根據(jù)個人商業(yè)性貸款利率，每期假設(shè)為821.13元。這樣，兩類貸款組合后，該客戶每期還款額為769.6+821.13=1590.7元。對于個人住房貸款，銀行界普遍認(rèn)為是一種優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，與企業(yè)貸款相比有著拖欠貸款比例較低的優(yōu)點，因而把個人住房貸款作為低風(fēng)險貸款。但是，據(jù)銀行內(nèi)部資料分析，2001年下半年開始，不按時歸還貸款的個人客戶逐漸增多，已引起金融部門的高度警覺。為此，對個人住房貸款的現(xiàn)狀應(yīng)該重新認(rèn)識。近年來，個人住房貸款在房地產(chǎn)市場快速發(fā)展的帶動下獲得了迅猛發(fā)展，個人住房貸款規(guī)模在銀行資產(chǎn)中的比重迅速上升，不少商業(yè)銀行也將個人住房信貸視為低風(fēng)險的信貸品種，并將其作為信貸業(yè)務(wù)擴張的重點。截至2003年，全國個人房屋商業(yè)貸款余額高達(dá)1．2萬億元，同時國內(nèi)大多數(shù)銀行的房貸壞賬大都控制在0.1％一0.2％之間，從短期來看，這幾乎可以說是當(dāng)前商業(yè)銀行資產(chǎn)類別中質(zhì)量最高的貸款種類之一。但在當(dāng)前特定的金融市場環(huán)境下，個人住房貸款對商業(yè)銀行來說，并不見得就是低風(fēng)險的金融產(chǎn)品。在特定意義上說，當(dāng)前商業(yè)銀行個人住房貸款所面臨的潛在風(fēng)險還要高于其他貸款類型。如果商業(yè)銀行不能對當(dāng)前個人住房貸款面臨的潛在風(fēng)險進(jìn)行有效的識別與控制，那么，未來個人住房貸款的快速擴張反而可能成為商業(yè)銀行的一個不容忽視的風(fēng)險源。

二、當(dāng)前個人住房貸款出現(xiàn)的風(fēng)險

隨著近幾年我國個人住房貸款急劇增長，其風(fēng)險也日益加大。重新認(rèn)識個人住房貸款的風(fēng)險問題將有益于商業(yè)銀行進(jìn)一步增強防范意識，降低和防止個人住房貸風(fēng)險的發(fā)生?；仡欀袊康禺a(chǎn)進(jìn)入市場經(jīng)濟10年的發(fā)展歷程，經(jīng)歷了積壓、爛尾、炒作等過程，市場交易發(fā)生了較大的變化，房地產(chǎn)也進(jìn)入了買方市場，但由于整個市場的信用問題，例如政府部門的不規(guī)范運作、開發(fā)商的惡意欺騙、游戲規(guī)則的不完善、小業(yè)主對市場信用的認(rèn)識不夠等原因，現(xiàn)在房地產(chǎn)的風(fēng)險問題越來越突出，個人住房貸款的風(fēng)險更是首當(dāng)其沖。下面具體分析個人住房貸款已出現(xiàn)的風(fēng)險問題。

（一）個人的信用風(fēng)險

目前的個人信息管理狀況，使得商業(yè)銀行很難進(jìn)行準(zhǔn)確的風(fēng)險判斷。從信用風(fēng)險的角度來看，一方面，個人住房信貸所帶來的是借款人由于家庭、工作、收入、健康等因素的變化，不能按期或無力償還銀行貸款，被迫違約放棄所購房屋，從而給銀行利益帶來損失的違約風(fēng)險。另一方面，借款人還可能故意欺詐，通過偽造的個人信用資料騙取銀行的貸款，從而產(chǎn)生道德風(fēng)險。其中個人信用風(fēng)險又分為：

1、購房者由于收入水平下降，無力償還貸款 值得指出的是，個人住房貸款屬于中長期信貸，其還款期限通常要持續(xù)20—30年左右，在這段時間中個人資信狀況面臨著巨大的不確定性，信用缺失以及個人支付能力下降的情況很容易發(fā)生，往往就可能轉(zhuǎn)換為銀行的貸款風(fēng)險?？紤]到當(dāng)前個人住房貸款的申請者主要是當(dāng)前收入水平波動較大的、收入市場化程度較高的白領(lǐng)階層，這種中長期內(nèi)的風(fēng)險尤其值得關(guān)注。而中國目前個人住房貸款中的浮動利率制度，使得貸款者承擔(dān)了相當(dāng)大比率的利率風(fēng)險，這使得貸款者在利率上升周期中出現(xiàn)貸款違約的可能性加大。

2、購房者由于投資方式失敗的原因拖欠貸款 購房者對市場的估計不夠，進(jìn)行了購房投資，采取以租養(yǎng)貸等投資方式的失敗，造成無力償還貸款。這種情況所占比例很大，隨著房地產(chǎn)的降溫，房屋租賃市場的低迷，所占比例將會越來越大，銀行信貸風(fēng)險也越來越大。還有一部分“第二套住房”的購房者也出現(xiàn)了拖欠貸款現(xiàn)象。

3、違約風(fēng)險造成不能履行協(xié)議按期清償貸款 違約風(fēng)險指的是抵押貸款的借方不能履行協(xié)議按期清償貸款，因而出現(xiàn)拖欠貸款和終止貸款的問題。原因很多，如借款人收入水平、就業(yè)狀況和房地產(chǎn)開發(fā)商環(huán)境的變化等等，都有可能導(dǎo)致借款人違約。給銀行貸款造成了很大的風(fēng)險。

（二）信貸風(fēng)險

1、開發(fā)商惡意欺詐行為，隱瞞真相或其他不正當(dāng)手段，住房面積縮小，以次充好，抬高房價，造成購房者的損失，導(dǎo)致購房者抵觸情緒大，而拖欠貸款。

2、開發(fā)商沒有履行承諾，未及時完成消防等配套工程，推遲入伙。

3、開發(fā)商尚欠繳地價、配套費，拖欠工程款，未辦妥房產(chǎn)證，使部分業(yè)主拖欠貸款，放棄供樓，造成信貸風(fēng)險。

4、開發(fā)商為了售樓，過度

地承諾。并與業(yè)主簽訂返租協(xié)議，由于出租不理想或開發(fā)商拖欠返租款，使業(yè)主也拖欠銀行貸款。

5、物業(yè)管理不善，造成業(yè)主與開發(fā)商的糾紛，使業(yè)主拖欠貸款加大信貸風(fēng)險。

（三）銀行的流動性風(fēng)險

對于銀行來說，個人住房信貸等中長期貸款的快速增長和比率的迅速提高，可能會帶來流動性風(fēng)險。流動性風(fēng)險的具體表現(xiàn)就是銀行資產(chǎn)結(jié)構(gòu)中的中長期貸款比重過高，現(xiàn)金和國庫券等不足以應(yīng)付提款需要，又缺乏及時融入現(xiàn)金的手段和渠道。商業(yè)銀行在一定范圍內(nèi)存在資產(chǎn)負(fù)債的期限錯配是可以接受的，但是這個缺口應(yīng)當(dāng)控制在一定的比率范圍之內(nèi)，對這個缺口進(jìn)行管理，就是商業(yè)銀行的流動性風(fēng)險管理和利率風(fēng)險管理。根據(jù)國際經(jīng)驗，個人住房貸款比重接近或達(dá)到18％一20％時，商業(yè)銀行整體流動性和中長期貸款比例的約束就會成為非常突出的問題。對于一些資產(chǎn)規(guī)模較小、資產(chǎn)種類較為單一的部分城市商業(yè)銀行來說，實際上已經(jīng)開始面臨到流動性問題。從成熟市場的經(jīng)驗看，住房按揭貸款證券化實際上是一種新型住宅融資方式。銀行將缺乏流動性但未來現(xiàn)金流量可以預(yù)測的住房抵押貸款進(jìn)行組合，形成一個”資產(chǎn)池”。以這個“資產(chǎn)池”產(chǎn)生的現(xiàn)金流為基礎(chǔ)，經(jīng)過信用提升和信用評級以后，向投資者發(fā)行住房按揭貸款債券，其償付資金來源于按揭貸款購房人支付的本金和利息。

（四）融資風(fēng)險

房地產(chǎn)行業(yè)是一個典型的資金密集型的行業(yè)，其對于融資的依賴程度明顯高于一般的工商行業(yè)。在房地產(chǎn)銀行融資構(gòu)成中，基于房地產(chǎn)開發(fā)貸款與個人住房貸款的不同風(fēng)險收益特性，考慮到房地產(chǎn)開發(fā)貸款的風(fēng)險程度相對較高，因而中國人民銀行對房地產(chǎn)開發(fā)貸款提出了更高的監(jiān)管要求。與此形成對照的是，個人住房貸款在消費信貸中的比重正在增大，因為個人住房貸款通常是商業(yè)銀行積極拓展的業(yè)務(wù)領(lǐng)域，有的還享有利率的優(yōu)惠。因而個人住房貸款可能成為房地產(chǎn)企業(yè)積極以合規(guī)或者不合規(guī)的方式爭取的融資渠道，使得房地產(chǎn)融資的風(fēng)險向個人住房貸款中轉(zhuǎn)移。當(dāng)前房地產(chǎn)融資中的一些“假按揭”貸款就是一個代表性的現(xiàn)象。

（五）個人住房貸款的潛在風(fēng)險

對于個人住房貸款這種新金融業(yè)務(wù)，商業(yè)銀行一向把它當(dāng)作一種低風(fēng)險貸款來發(fā)展，以致只看到它的利潤，而沒有注意到它的風(fēng)險，更是忽視了它的潛在風(fēng)險。其實它的潛在風(fēng)險更有危害性，它可以使銀行倒閉，金融系統(tǒng)出現(xiàn)危機，這在美國的20世紀(jì)80年代和日本的20世紀(jì)90年代都出現(xiàn)過類似的情況。下面分析一些個人住房貸款的潛在風(fēng)險。

1、利率風(fēng)險是指在貸款合同期內(nèi)，由于市場利率變動而導(dǎo)致借款人提前償還貸款，發(fā)生理性違約行為。在經(jīng)濟活動中，存在大量的不確定因素，如資金的供給需求、通貨膨脹率等都會發(fā)生變化，從而引起金融市場上的變化。有可能使借款人做出提前還貸或清償貸款的決定，使銀行貸方會因此遭受損失形成利率風(fēng)險。個人住房貸款的利率偏低，年利率5．04％(2002年2月21日起)，而且是15年到30年的長期貸款，一旦貨幣政策緊縮，存款利率提高，銀行幾乎沒有利潤，甚至可能出現(xiàn)存款利率高于貸款利率的情況。

2、個人住房貸款市場的不規(guī)范，銀行之間的無序競爭，造成放寬對貸款的審批條件，增大銀行的貸款風(fēng)險。

3、個人住房貸款因整個社會信用體系的不健全，造成很多不必要的紛爭，潛在著預(yù)想不到的風(fēng)險。

4、中國法律體制的不健全，在訴訟過程中造成的風(fēng)險。

5、個人住房貸款最大的潛在風(fēng)險是房地產(chǎn)市場本身的周期性問題。

（六）貸款中的操作風(fēng)險

從操作風(fēng)險的角度看，由于缺乏必要的相關(guān)法律約束，再加上各大商業(yè)銀行之間激烈的競爭，銀行的信貸部門有時為了擴大其業(yè)務(wù)范圍，競相降低貸款人的首付比例，或者放松貸款人的審批條件。我國一度被有關(guān)各方青睞的個人住房貸款“零首付”被央行亮出紅牌。因為“零

首付”存在較大的風(fēng)險，購房者申請貸款后前幾年的還款壓力較大，易產(chǎn)生不良貸款。同時也容易讓不法開發(fā)商與客戶之間達(dá)成一種默契來套取銀行資金。在操作過程中，沒有嚴(yán)格的抵押住房登記制度，貸款的前臺，中臺與后臺沒有進(jìn)行責(zé)任上的嚴(yán)格區(qū)分，對客戶的資信情況沒有進(jìn)行嚴(yán)格把關(guān)。

從當(dāng)前的情況看，目前各商業(yè)銀行在同一城市經(jīng)辦個人房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)網(wǎng)點偏多，在授權(quán)不嚴(yán)格的情況下，貸款者可以在多家銀行的經(jīng)營網(wǎng)點同時申請小額住房貸款，一旦貸款人無力償還，抵押物往往很難處置，資產(chǎn)無法分割，也沒有相應(yīng)的法律保障拍賣，折價程序的順利實施。

（七）抵押貸款的風(fēng)險

根據(jù)風(fēng)險成因，住房抵押貸款風(fēng)險可分為抵押物產(chǎn)權(quán)風(fēng)險、信用風(fēng)險、欺詐風(fēng)險、抵押物價格風(fēng)險、貸款條件風(fēng)險、抵押物處分風(fēng)險等。其實，個人住房貸款的風(fēng)險防范不僅僅是“零首付”的問題，即使是貸款額度與抵押物實際價值不超過80％的個人住房抵押貸款和不超過60％的個人商用住房貸款同樣存在風(fēng)險問題。據(jù)調(diào)查顯示，1999年某地個人住房貸款不良率為零，但隨著個貸業(yè)務(wù)的快速增長，從2000年開始，不良貸款開始抬頭，到年底不良貸款率達(dá)到0.2％，至今年5月底不良貸款率又上升為0.5％。雖然只上升0.3個百分點，這里面卻隱含著極大的潛在風(fēng)險，因為個人住房貸款客戶多、面廣分散，基數(shù)大、期限長，風(fēng)險點多而不易控制，加之這項業(yè)務(wù)是在起步階段。當(dāng)然，上述調(diào)查并不能代表全局，但“水漲船高”已預(yù)示著個人住房貸款風(fēng)險呈緩升走勢。

三、降低個人住房貸款風(fēng)險的策略探討

據(jù)了解，目前反映個人住房貸款業(yè)務(wù)的風(fēng)險因素主要有：一是能證明貸款者還款能力的收入證明水分較大；二是有的購房者利用銀行間信息溝通不暢，其收入證明一式多份，在不同的銀行按揭貸款，在多處購房；三是個人信用程度不明，且信譽度會隨著收入多少而發(fā)生變化。

1、加大住房貸款保證保險制度的推廣力度，將貸款風(fēng)險轉(zhuǎn)移給保險公司 加大住房貸款保證保險制度的推廣力度，將貸款風(fēng)險轉(zhuǎn)移給保險公司。貸款行為保障貸款的安全，要求借款人投保房屋財產(chǎn)險，以保障貸款抵押物的安全，來增強借款人的信用，保證資金安全貸放。

2、對開發(fā)商進(jìn)行考察，防止欺詐行為 對開發(fā)商進(jìn)行考察，防止欺詐行為。要求開發(fā)商對購房人負(fù)連帶保證，如果由于開發(fā)商在質(zhì)量、日期、違反合約等方面造成購房人拖欠貸款時，應(yīng)由開發(fā)商負(fù)連帶責(zé)任。

3、改進(jìn)對購房人還款能力的評估方式 改進(jìn)對購房人還款能力的評估方式。不但要求購房人提供收入證明，還應(yīng)該要求提供單位證明、個人職位、學(xué)歷、家庭收入等情況，更為客觀、準(zhǔn)確地對購房人的整體信用進(jìn)行評估。

4、改善銀行貸款結(jié)構(gòu) 改善銀行貸款結(jié)構(gòu)，降低房地產(chǎn)和個人住房貸款所占的比率，提高對個人住房貸款的質(zhì)量，避免銀行之間對樓宇按揭的盲目競爭。因此銀行沒有必要放寬對貸款審查條件，只能是提高個人住房貸款的比例和不良貸款的比例，人為地增加個人住房貸款的風(fēng)險。現(xiàn)在銀行須在嚴(yán)格保證個人住房貸款質(zhì)量的前提下，發(fā)展個人住房貸款。

5、加大金融改革，引進(jìn)新的金融商品 加大金融改革，引進(jìn)新的金融商品。盡快導(dǎo)入資產(chǎn)證券化和房地產(chǎn)投資信托，這些也是發(fā)達(dá)國家通常用來提高銀行的資金流動性，降低個人住房貸款風(fēng)險，以及作為處理房地產(chǎn)危機的金融工具。

6、銀行要嚴(yán)把貸前審查關(guān) 銀行有必要嚴(yán)把貸前審查關(guān)，對借款人的資金來源、收入與貸款后月償還比率、借款人社會信用等嚴(yán)格審查，對不能按期歸還貸款客戶建立違約檔案，指定專人負(fù)責(zé)催辦，對逾期貸款要及時向法院提出強制拍賣房屋的訴訟。值得高興的是，中國銀監(jiān)會日前發(fā)布《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險管理指引》，指引在個人住房貸款風(fēng)險控制部分，要求商業(yè)銀行應(yīng)統(tǒng)一“個人住房貸款申請表”，并將借款人以及風(fēng)險審核信息以“風(fēng)險評估書”的形式記錄在案。銀監(jiān)會有關(guān)人士介紹說，運用統(tǒng)一表格將客戶的信息標(biāo)準(zhǔn)化，不僅有利于各銀行降低成本，提高效率，還可以保持?jǐn)?shù)據(jù)的統(tǒng)一性，為銀行一系列的后期工作，如貸后管理、組合管理、引入按揭保險以及最終的資產(chǎn)證券化等奠定良好的基礎(chǔ)，同時也有利于相關(guān)機構(gòu)統(tǒng)一征信系統(tǒng)的建立和完善。

四、完善個人住房信貸風(fēng)險管理

從未來的發(fā)展趨勢看，中國的個人住房貸款會有很大的發(fā)展空間，但是，如果在目前相對欠缺的風(fēng)險管理機制下進(jìn)行個人住房信貸業(yè)務(wù)的快速擴張，未來必然會給商業(yè)銀行帶來巨大的風(fēng)險。因此，當(dāng)前應(yīng)當(dāng)把完善個人住房信貸風(fēng)險作為商業(yè)銀行風(fēng)險管理的重點。1．改善個人信用風(fēng)險的識別與評估環(huán)境 較為理想的目標(biāo)，當(dāng)然是要著手建立一個完善的個人信用體系，該體系的核心是個人信用制度，即能證明、解釋與查驗自然人資信，能夠監(jiān)督，管理與保障個人信用活動，規(guī)范發(fā)展的一系列具有法律效力的規(guī)章制度與行為規(guī)范，包括：個人信用登記制度、個人信用評估制度、個人信用風(fēng)險預(yù)警制度、個人信用風(fēng)險管理制度、個人信用風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁等。這就需要設(shè)立專門的信用機構(gòu)，信用授予人將信用消費者日常在金融機構(gòu)和商業(yè)機構(gòu)的信用支付情況連續(xù)地提供給信用機構(gòu)，由信用機構(gòu)將這些信息匯同來自司法、稅務(wù)等機構(gòu)的公眾記錄加以整理、分析，記入該消費者的歷史檔案，當(dāng)授信人面對消費信貸申請時，可以從信用機構(gòu)獲得申請人的信用報告，并據(jù)此做出決策。由于信用機構(gòu)的建立還有待時日，銀行為了化解信用風(fēng)險，必須在其審批個人住房貸款的過程中扮演好信用機構(gòu)的角色，將個人信用作為考查的重點，設(shè)立相關(guān)的個人信用檔案，這里最為關(guān)鍵的就是建立專業(yè)化、規(guī)范化，初具規(guī)模的數(shù)據(jù)庫，為信用管理打好基礎(chǔ)，對已 有借款人以及貸款申請人違約的可能性做出預(yù)測，并建立信用缺失的預(yù)警機制，一旦發(fā)生信用危機，就可以立即采取補救措施。目前，我國的部分城市建立了針對本市居民的個人征信系統(tǒng)，實際上這些信息的采集對于進(jìn)行個人住房貸款的風(fēng)險判斷并不足夠，同時，還應(yīng)當(dāng)鼓勵個人信用信息在金融機構(gòu)之間的共享，因為貸款人可能同時在不同的金融機構(gòu)或者同一金融機構(gòu)設(shè)立在不同地區(qū)的營業(yè)網(wǎng)點申請住房貸款，信息的共享使借款者更加高效、準(zhǔn)確地做出決策。2．為了化解個人住房貸款帶來的流動性風(fēng)險 為了化解個人住房貸款帶來的流動性風(fēng)險，應(yīng)積極鼓勵商業(yè)銀行采取市場化的手段轉(zhuǎn)移風(fēng)險，推進(jìn)資產(chǎn)證券化市場的發(fā)展。首先，逐步推行住房抵押貸款二級市場的建立，即房地產(chǎn)抵押債權(quán)轉(zhuǎn)讓市場，房地產(chǎn)貸款由貸款銀行或其他金融機構(gòu)創(chuàng)造出來以后，再轉(zhuǎn)售給其他投資者，或者以抵押貸款為擔(dān)保、發(fā)行抵押貸款債券的市場。通過一級市場與二級市場的銜接，提高銀行資金的流動性，一方面銀行通過發(fā)行抵押貸款債券可以獲得充足的資金滿足個人信貸需求，另一方面貸款的額度與債券發(fā)行量相匹配，分散了流動性風(fēng)險。在此基礎(chǔ)上，住房貸款的證券化應(yīng)當(dāng)提上日程。參考文獻(xiàn)：(1)《現(xiàn)代金融業(yè)務(wù)》王 軍主編 南海出版公司(2)《投資銀行理論與實務(wù)》高等教育出版社(3)21世界經(jīng)濟報道

第五篇：淺析土地儲備貸款風(fēng)險及防范

淺析土地儲備貸款風(fēng)險及防范 中華網(wǎng)教育責(zé)任編輯:婷婷thea更新時間:2010年8月6日[點評]

2010年地籍調(diào)查考試輔導(dǎo)

1、落實有效的抵押是防范土地儲備貸款風(fēng)險的前提。貸前對儲備土地進(jìn)行嚴(yán)格的評估并設(shè)定抵押是防范風(fēng)險的有效措施，這樣可以避免借款人擅自處置儲備的土地懸空貸款，從而取得對貸款管理的主動控制權(quán)。當(dāng)然，銀行應(yīng)當(dāng)關(guān)注儲備土地取得的合法合規(guī)性，如取得土地是否經(jīng)過法定程序批準(zhǔn)，是否足額繳納土地出讓金等；對土地價值的評估結(jié)果可以實行社會公開，接受社會監(jiān)督，防止評估機構(gòu)隨意估價。

2、把好貸款用途監(jiān)控是確保土地儲備貸款安全的關(guān)鍵。保證貸款資金用在儲備的土地項目上，確保土地的保值、增值和權(quán)屬無爭議，應(yīng)當(dāng)對土地儲備貸款實行封閉管理。事實上，一些地方政府往往把土地儲備貸款當(dāng)作以土地作抵押向銀行融資的城市建設(shè)資金，就理所當(dāng)然地納入財政資金管理，他們并不真正了解銀行發(fā)放土地儲備貸款的用途，銀行要加強與地方政府的溝通，使他們真正了解土地儲備貸款的性質(zhì)和用途，絕不能放棄對貸款用途的監(jiān)控；鑒于地方財政要介入對貸款資金的管理，可采取借款人與財政建立共同的貸款專用賬戶的措施，將貸款資金與財政資金徹底分開，這樣既便于財政直接監(jiān)控，也能滿足銀行對信貸資金管理的要求。

3、土地拍賣款是償還土地儲備貸款的唯一資金來源。由于土地拍賣變現(xiàn)的不確定性，導(dǎo)致借款償還期限不確定，為規(guī)避貸款流動性風(fēng)險，在借款合同中除了要明確一個合理的貸款期限外，還應(yīng)當(dāng)在借款合同的分期還款計劃中明確“土地拍賣變現(xiàn)后及時優(yōu)先償還貸款金額或一定比例金額，不受貸款期限的約束”。我們既不能等到貸款到期才回收，也不能因為貸款到期后借款人未及時歸還而立即處置抵押的儲備土地，更不能依賴政府要用財政預(yù)算資金來償還貸款，借款人歸還貸款的期限實際上就是土地拍賣變現(xiàn)之日，償還貸款資金的唯一來源就是土地拍賣變現(xiàn)資金。

4、理順投資關(guān)系，創(chuàng)新金融產(chǎn)品，完善金融服務(wù)。從目前土地儲備貸款運作情況看，政府直接參與經(jīng)營管理，土地儲備資金融資渠道單一，基本上是銀行貸款投入，加大了銀行貸款風(fēng)險。隨著政府投資體制改革的不斷完善，政府投資行為必將不斷得到規(guī)范，政府主要職能是確定土地利用建設(shè)規(guī)劃，依法對儲備土地項目進(jìn)行審批，向社會公開招標(biāo)選定業(yè)主，而不應(yīng)干涉銀行和企業(yè)的自主經(jīng)營。作為銀行來講，要增強風(fēng)險防范意識，總結(jié)經(jīng)驗教訓(xùn)，完善土地儲備貸款管理辦法，在貸款投向上要重點選擇那些主體資格符合銀行貸款條件且資本充足的借款人和政府信譽良好、管理規(guī)范的城市，并減少貸款投資比例（如借款人應(yīng)用自有資金繳納土地出讓金）；另外，銀行要增強創(chuàng)新意識，完善金融服務(wù)，如在目前我國尚未允許地方政府發(fā)行公共債券的情況下，銀行可以利用代理集合委托貸款方式來籌措土地儲備資金，這一方面能使參與了集合委托貸款的老百姓關(guān)心城市建設(shè)，監(jiān)督政府規(guī)范資金使用，另一方面又可以規(guī)避一些政策性風(fēng)險；還可以發(fā)揮銀團貸款優(yōu)勢，充分整合資源，分散風(fēng)險。

房市調(diào)控背景下儲備土地抵押貸款風(fēng)險分析及授信建議土地儲備制度是近年來城市土地制度改革的一項重大舉措，成為我國經(jīng)營性土地可持續(xù)化供應(yīng)的重要環(huán)節(jié)，但由于土地儲備需要大量的資金支持，一定程度上，土地儲備必然的與銀行信貸建立的關(guān)聯(lián)，并被金融機構(gòu)認(rèn)為是有政府保障、土地價值保障的業(yè)務(wù)類型，土地儲備開發(fā)也基本形成“土地抵押貸款-

支付土地儲備前期成本-土地收益還貸”這一資金鏈條。就我社而言，現(xiàn)就有土地儲備性質(zhì)抵押貸款三筆，余額6800萬元。但是，從目前的土地儲備貸款操作情況上看，還存在一定不完善的地方，并且如果遇到信貸政策收緊或地產(chǎn)低潮，資金鏈容易發(fā)生斷裂。特別是現(xiàn)階段隨著樓市調(diào)控進(jìn)一步深入，開發(fā)商資金鏈趨緊、拿地?zé)崆橹鸩浇档偷纫蛩氐挠绊?，儲備土地貸款風(fēng)險必需值得我們引起重視。

一、儲備土地抵押貸款風(fēng)險分析

（一）儲備土地使用權(quán)歸屬的法律爭議

《土地儲備管理辦法》第二條規(guī)定“土地儲備是指市、縣人民政府國土資源管理部門為實現(xiàn)調(diào)控土地市場、促進(jìn)土地資源合理利用目標(biāo)，依法取得土地，進(jìn)行前期開發(fā)、儲存以備供應(yīng)土地的行為。土地儲備工作的具體實施，由土地儲備機構(gòu)承擔(dān)”。可見，法律中明確將依法取得土地、開發(fā)、儲備的行為主體規(guī)定為“市、縣人民政府國土資源管理部門”,并明確了土地儲備機構(gòu)（通常為借款申請人）僅僅負(fù)責(zé)的是“具體實施”工作。雖然從表面上看，土地儲備機構(gòu)獲得了土地登記機關(guān)頒發(fā)的土地使用證，使用權(quán)歸屬于土地儲備機構(gòu)，但很多國土局頒發(fā)的該類土地使用證與正常的土地使用權(quán)證不同，土地用途欄填寫的是“儲備土地”，在取得方式一欄，有的為空白，有的為“儲備”，還有的直接明確填寫為“劃撥”，這種寫法在《物權(quán)法》等現(xiàn)行法律法規(guī)中未找到明確的規(guī)定作依據(jù)。從法理上看，儲備土地的實際使用權(quán)人是市、縣人民政府。在司法層面的實際操作中，對于儲備土地使用權(quán)的歸屬也一直是一個爭議性較大的問題，目前各省市的儲備土地抵押操作模式有待司法實踐對其合法性進(jìn)行驗證。

（二）儲備土地抵押的法律效力風(fēng)險

目前，大部分省市對儲備土地頒發(fā)土地使用證的法律依據(jù)是《土地儲備管理辦法》第十七條（即：市、縣人民政府可根據(jù)需要，對產(chǎn)權(quán)清晰、申請資料齊全的儲備土地，辦理土地登記手續(xù)，核發(fā)土地證書）。但《物權(quán)法》又規(guī)定，尚未完成地面上房屋拆遷整治工作的不能頒發(fā)土地使用權(quán)證?？梢?，這兩個規(guī)定存在法律沖突，司法實踐中會采取何種處理方式尚不知，但有法學(xué)學(xué)者認(rèn)為該類登記發(fā)證的行為不能設(shè)立不動產(chǎn)物權(quán)，只能作為一種預(yù)告登記，即在該土地上設(shè)立物權(quán)的一種期待權(quán)。所以，從《物權(quán)法》、《土地登記辦法》、《土地儲備管理辦法》等法律法規(guī)的規(guī)定來看，儲備土地抵押的效力也有待司法實踐的進(jìn)一步確認(rèn)。此外，一些地方法規(guī)又有特別的規(guī)定，例如：《重慶市國土房管局關(guān)于房地產(chǎn)登記若干問題的處理意見》（渝國土房管發(fā)[2007]404號）第六條明確指出：“國有土地儲備工業(yè)化載明的是政府批準(zhǔn)土地儲備機構(gòu)對某一宗國有土地進(jìn)行儲備整治，并將預(yù)期收益權(quán)予以控制的權(quán)利，是一種期權(quán)，該宗國有土地范圍內(nèi)原權(quán)利人持有的房地產(chǎn)權(quán)證并未收回注銷。這兩種權(quán)證載明的是兩種并行不悖的權(quán)利，其對應(yīng)的是兩個不同的法律關(guān)系，不涉及土地權(quán)利沖突，國有土地儲備登記不影響原土地權(quán)利人行使轉(zhuǎn)讓、抵押等權(quán)利，如兩種權(quán)利發(fā)生沖突，應(yīng)優(yōu)先保護(hù)原土地使用權(quán)人的權(quán)益，國有儲備土地進(jìn)行抵押登記時，應(yīng)扣除原土地使用權(quán)人已辦理了抵押登記的土地面積，國有儲備土地設(shè)定抵押后，原土地使用權(quán)人申請辦理土地使用權(quán)抵押登記的，登記機關(guān)應(yīng)當(dāng)辦理”，由此可見，若抵押給我社的儲備土地上的原所有權(quán)利并未注銷的話，我社在申請行使抵押權(quán)的時候可能會遇到法律障礙，若原權(quán)利人同時主張其對抵押儲備土地的物權(quán)，根據(jù)前述文件規(guī)定，勢必會優(yōu)先保護(hù)原所有權(quán)人的權(quán)利，導(dǎo)致我社的抵押權(quán)受損。

（三）儲備土地的價值風(fēng)險

根據(jù)《土地儲備管理辦法》，土地被儲備后，政府將根據(jù)新的規(guī)劃對其各項指標(biāo)進(jìn)行調(diào)整，原本儲備成本數(shù)百萬/畝的土地有可能將成為價值不高的綠地、道路、或者公建配套用地；即使根據(jù)新規(guī)劃該儲備地塊系高容積率的住宅或商業(yè)用地，其價值也只能在經(jīng)過法定程序出讓、重新設(shè)置土地使用權(quán)后方可體現(xiàn)，如按照新規(guī)劃性質(zhì)對儲備土地進(jìn)行評估，則屬于透支土地使用權(quán)，明顯侵犯了將來土地使用權(quán)合法受讓者的權(quán)益。而且，根據(jù)我國《土地法》規(guī)定，臨時用地年限不得超過2年，因此，不排除儲備的土地的實際評估價格會遠(yuǎn)低于土地儲備成本的可能性。此外，由于《土地儲備管理辦法》明確了土地儲備機構(gòu)收回儲備的土地中包括因?qū)嵤┏鞘幸?guī)劃和土地整理需要而由政府指令收購的土地、被依法收回的閑置土地、為政府代征的土地等,這些土地往往是以劃撥土地方式取得的。按照國家有關(guān)規(guī)定,設(shè)定抵押權(quán)的土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的,依法拍賣該地產(chǎn)后,從拍賣價款中要先繳納土地使用權(quán)出讓金后,抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償。如果土地拍賣價格較低,可能存在拍賣價款中繳納土地使用權(quán)出讓金后的余額不足以償還銀行貸款的情形。

（四）資金監(jiān)管使用風(fēng)險

面對近年我國金融資產(chǎn)顯著增長，信貸資產(chǎn)規(guī)模迅速擴張的狀況，特別是近年來房地產(chǎn)市場的迅速膨脹，銀監(jiān)會適時的下發(fā)“三指引一辦法”，以作為規(guī)范商業(yè)銀行貸款支付行為，防止借款人資金被挪用，有效保護(hù)金融消費者的合法權(quán)益，促進(jìn)貸款資金真正流向?qū)嶓w經(jīng)濟的重要舉措。一方面，“三指引一辦法”對于金融機構(gòu)的貸款操作提出了更高的要求，同時也是對于金融機構(gòu)信貸風(fēng)險的一個有力的提示。做好貸款用途監(jiān)管是確保土地儲備貸款安全的關(guān)鍵環(huán)節(jié)之一。為了保證土地儲備貸款專款專用，確保土地保值、增值和權(quán)屬無爭議，應(yīng)當(dāng)對土地儲備貸款實行封閉管理。但事實上，現(xiàn)在儲備土地貸款模式一般為土地儲備機構(gòu)事先以財政資金對土地進(jìn)行收購、征收，并將土地過戶到自己名下，辦理一個以土地儲備機構(gòu)為使用者的土地使用權(quán)證，然后再到銀行辦理抵押，這就造成了土地儲備資金發(fā)放后于土地儲備行為的情況。而地方政府往往把土地儲備貸款當(dāng)作城市建設(shè)資金，納入財政資金管理，這并不符合土地儲備貸款的性質(zhì)和用途要求。金融機構(gòu)應(yīng)加強與地方政府的溝通，使他們真正了解土地儲備貸款的性質(zhì)和用途，絕不能放棄對貸款用途的監(jiān)控。

二、關(guān)于儲備土地抵押的授信建議

從以上論述中可以看出，目前實施的儲備土地抵押制度，實際上存在著諸多法律障礙和法律爭議，即使在對其評估價進(jìn)行打折后，我們也不能把儲備土地的抵押視為足值抵押，而且儲備土地抵押在實踐中甚至存在連第二還款來源都不足的風(fēng)險。所以，在實際操作中建議注意以下幾個方面：

（一）在授信的時候，建議在考慮儲備土地抵押擔(dān)保的同時，要充做好抵押手續(xù)的合規(guī)合法，對土地價值合理確定，確保第一還款來源，同時，應(yīng)該盡量追加其他擔(dān)保方式，如股東或?qū)嶋H控制人的保證擔(dān)保等，可以與儲備中心協(xié)商，在貸款合同中，將政府財政收入列入貸款還款來源之一。

（二）在發(fā)放儲備土地抵押貸款之前，應(yīng)對擬抵押地塊搞好調(diào)查研究。了解每宗土地的土地信息,包括規(guī)劃用途、地類、權(quán)屬、地價、土地建筑密度和七通一平等情況,抵押的土地是否有到位的地方土地管理制度，是否依照相關(guān)的規(guī)定

辦理的土地征收、收購手續(xù)，權(quán)證等證明材料是否合規(guī)齊全，權(quán)屬關(guān)系是否明確；

（三）充分了解具體，地塊的有關(guān)情況,通過了解城市規(guī)劃等有關(guān)信息,充分考慮地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展前景、房地產(chǎn)市場子、土地市場環(huán)境等因素，盡可能確定抵押地塊的款來價值，盡可能選擇升值潛力大或預(yù)期收益高的地塊作抵押。

同時，對于評估機構(gòu)的評估報告也應(yīng)作好分析，防止中介部門趨利性的高估地價行為

（四）要對對擬提供貸款的儲備地塊,要做好可行性分析和收益方案預(yù)測分析,減少盲目性,增強預(yù)測能力。不僅要加強資金使用的監(jiān)管，而且要積極關(guān)注配合，甚至直接介入土地收購儲備機構(gòu)或土地管理部門向市場供地環(huán)節(jié)，以保證資金的有效回收。例如：貸款銀行可以同土地儲備機構(gòu)或其上級部門達(dá)成協(xié)議，儲備土地的出讓費用直接由土地使用者繳到貸款專門設(shè)立的賬戶上；儲備土地招標(biāo)、拍賣時，貸款銀行派人到現(xiàn)場，由中標(biāo)人或競得人當(dāng)場與貸款行訂立協(xié)議，將抵押地塊上的義務(wù)從土地儲備機構(gòu)轉(zhuǎn)到中標(biāo)人或競得人身上，中標(biāo)人可以根據(jù)具體情況繳納費用解除抵押或以競得地塊繼續(xù)抵押以取得貸款，這樣，不僅使貸款行的抵押貸款有了更加合法的保障，也增加了客戶群，可謂一舉多得。