第一篇：物業(yè)項目未滿足接管條件知會（定稿）

物業(yè)項目未滿足接管條件知會

我司已按簽訂的《前期物業(yè)服務合同》接管 項目，先針對項目接管中存在的不能滿足接管條件的問題只會，請速安排整改，保證滿足物業(yè)交付驗收要求。

一、按國家《物業(yè)管理條例》第29條，物業(yè)移交給物業(yè)公司接管必須滿足以下條件：

1、資料完整移交（產權資料、技術資料、與實際工程相吻合的竣工圖資料）；

2、房屋公區(qū)及房屋分戶驗收完成，并整改復驗完成；

3、給排水通暢并接入市政管道，通過驗收；

4、室外總體施工完成并通過驗收（室外排水工程、行車道路、小區(qū)景觀、小品、配套設施、綠化建設、護欄圍墻、車位車棚等）

5、清潔配置設施完善（垃圾箱（桶）、果皮箱、清潔水源、垃圾中轉站等）

6、車庫完工并通過驗收；

7、信息公示欄有設置并完成；

8、消防系統(tǒng)通過消防驗收，并運行良好；

9、物業(yè)用房滿足政府要求，裝修及配置滿足物業(yè)正常運行要求；

10、監(jiān)控與門禁系統(tǒng)、脈沖圍欄通過驗收，并運行良好。

二、現我司項目處對承接的物業(yè)項目進行驗收時，發(fā)現該承接物業(yè)不符合接管條件的：

三、請對不符合接管條件問題速安排整改，并應對不符合接管條件而造成的損失、事故承擔責任。

1、不符合接管條件的項目的整改，涉及治安、消防安全及小區(qū)大面積施工部分應該在物業(yè)接管后三個月內完成，其他內容亦不得超過物業(yè)接管后六個月完成整改驗收工作。

2、按前期物業(yè)服務合同進行物業(yè)服務時，因不滿足接管條件不能提供的服務，由此引起的業(yè)主或相關方的訴求造成的損失。

3、因不滿足接管條件，臨時需求我司增加人員配合進行管理的，應支付我司臨時增加人員費用。

4、造成的業(yè)主或相關方物資被盜，被盜與不滿足接管條件有直接關系（如紅線圍墻未完工、門禁系統(tǒng)未完工、監(jiān)控系統(tǒng)未完工等），而我司當時安保人員值班無過失，由此造成的一切損失的賠償并負責由此產生糾紛的處理。

5、造成的消防事故不能滿足正常消防救助（如消防系統(tǒng)未完工造成消防管道無水、消防器材未配置到位、消防監(jiān)控報警設施不能使用等），我司有正常履行消防救助職責，由此造成的一切損失的賠償并負責由此產生糾紛的處理。

6、造成人員傷亡事故因甲方未完工造成的（如井蓋缺失、有坑洞未填平或隔離、有護欄未完工、有手腳架未封閉、存在施工高空拋物、存在施工現場用電安全、施工現場安全等），由此造成的一切損失的賠償并負責由此產生糾紛的處理。

7、對不符合驗收條件的項目進行現場施工的，應提前三天通報我司，并按我司的現場施工要求配置施工現場安全措施，服從我司的現場施工安全監(jiān)管。

8、其他因不能滿足交付條件而引起的事故，我司有按服務合同正常履行物業(yè)服務的，由此造成的一切損失的賠償并負責產生糾紛的處理。

9、

第二篇：物業(yè)項目接管

工程項目竣工之后，驗收機構應以批準的設計任務書、設計文件、施工圖紙、設備說明書、現行施工技術驗收規(guī)范、上級領導機關下發(fā)的有關建設文件，以及國外引進技術或成套設備 的合同文件和國外提供的設計文件等資料，作為驗收的依據進行驗收。

由于建筑工程項目的性質不同、行業(yè)不同，其竣工驗收的標準也不同。民用住宅驗收的一般 標準如下：

(1)工程項目按設計圖紙建成，所有粉刷、裝修作業(yè)全部施工完畢。

(2)所有該項目的設備均已按設計規(guī)定全部落位安裝完畢，并且起動、運轉正常，能滿足使 用要求，如電梯、滅火裝置、采暖通風裝置等均已落位，并能正常起動。

(3)上下水道鋪設完畢，所有管道及溝道無梗阻、滴漏、滲漏現象，供水正常、排水通暢。照明及動力用電的工作回路結構清晰，控制操作方便，有過載和短路防護裝置。衛(wèi)生設備安 裝齊全，使用靈活方便，其他公用設施均完好。

(4)建筑物四周2米之內的場地平整，由于本項目施工所造成的障礙物均已清除。

(5)整個工程經按現行施工技術驗收規(guī)范進行檢驗后，均達到合格標準以上。

經正式驗收合格后的物業(yè)應迅速辦理固定資產交付使用的轉帳手續(xù)，并移交與建設項目有關 的所有技術資料。

驗收程序

1原有房屋接管驗收程序

(1)移交人書面提請接管單位接管驗收；

(2)接管單位按接管驗收條件和應提交的資料逐項進行審核，對具備條件的，應在15日內簽 發(fā)驗收通知并約定驗收時間；

(3)接管驗收單位同移交人對原有房屋的質量與使用問題進行檢驗；

(4)對檢驗中發(fā)現的危損問題，按危險和損壞問題的處理辦法處理；

(5)交接雙方共同清點房屋、裝修、設備和定、附著物，核實房屋使用狀況；

(6)經檢驗符合要求的房屋，接管單位應簽署驗收合格憑證，簽發(fā)接管文件，辦理房屋所有 權轉稱登記(若無產權轉移，則無須辦理)。

2、新建房屋接管驗收程序。

(1)建設單位書面提請接管單位驗收；

(2)接管單位按接管驗收條件和應提交的資料逐項進行審核，對具備條件的，應在15日內簽 發(fā)驗收通知并約定驗收時間；

(3)接管單位會同建設單位對物業(yè)的質量與使用功能進行檢驗；

(4)對驗收中發(fā)生的問題，按質量問題處理辦法辦理；

(5)經檢驗符合要求的房屋，接管單位應簽署驗收合格憑證，簽署發(fā)接管文件。

3、住宅小區(qū)綜合驗收程序

①住宅小區(qū)建設項目全部竣工后，開發(fā)建設單位應當向城市人民政府建設行政主管部門提出 住宅小區(qū)綜合竣工驗收申請報告并附本辦法第六條規(guī)定的文件資料；

②城市人民政府建設行政主管部門在接到住宅小區(qū)竣工綜合驗收申請報告和有關資料一個月 內，應當組成由城建(包括市政工程、公用事業(yè)、園林綠化、環(huán)

境衛(wèi)生)、規(guī)劃、房地產、工 程質量監(jiān)督等有關部門及住宅小區(qū)經營管理單位參加的綜合驗收小組；

③綜合驗收小組應當審閱有關驗收資料，聽取開發(fā)建設單位匯報情況，進行現場檢查，對住 宅小區(qū)建設、管理的情況進行全面鑒定評價，提出驗收意見并向城市人民政府建設行政主管 部門提交住宅小區(qū)竣工綜合驗收報告；

④城市人民政府建設行政主管部門對綜合驗收報告進行審查。綜合驗收報告審查合格后，開 發(fā)建設單位方可將房屋和有關設施辦理交付使用手續(xù)。

驗收合格并已辦理交付使用手續(xù)的住宅小區(qū)，開發(fā)建設單位不再承擔工程增建、改建費用。

物業(yè)接管驗收應提交的資料

1、原有房屋接管驗收應檢索提交的資料。

(1)產權資料

①房屋所有權證；

②土地使用權證；

③有關司法、公證文書和協(xié)議；

④房屋分戶使用清冊；

⑤房屋設備及定、附著物清冊。

(2)技術資料

①房地產平面圖；

②房屋分間平面圖；

③房屋及設備技術資料。

2、新建房屋接管驗收應提交的資料。

(1)產權資料

①項目批準文件；

②用地批準文件；

③建筑執(zhí)照；

④拆遷安置資料。

(2)技術資料

1)竣工圖——包括總平面、建筑、結構、設備、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙；

2)地質勘察報告；

3)工程合同及開、竣工報告；

4)工程預決算；

5)圖紙會審記錄；

6)工程設計變更通知及技術核定單(包括質量事故處理記錄)；

7)隱蔽工程驗收簽證；

8)沉降觀察記錄；

9)竣工驗收證明書；

10)鋼材、水泥等主要材料的質量保證書；

11)新材料、新配件的鑒定合格證書；

12)水、電、采暖、衛(wèi)生器具、電梯等設備的檢驗合格證書；

13)砂漿、混凝土試塊試壓報告；

14)供水、供暖的試壓報告。

物業(yè)移交

在完成了物業(yè)驗收之后，所有物業(yè)連同設備就移交給物業(yè)管理公司。驗收沒有問題的設備在 驗收簽字的同時就可予以移交。

物業(yè)要直接移交給物業(yè)管理公司，原因是物業(yè)在完成驗收之后，就進入了使用階段，而使用 管理是由物業(yè)管理公司來進行的，加之物業(yè)管理公司參與了施工監(jiān)理和工程驗收，只有它才 對各種情況十分清楚，而且早已為投入使用作了各種準備，包括各種崗位培訓，甚至模擬操 作等。

物業(yè)要移交給物業(yè)管理公司的另一個原因在于，即使是由發(fā)展商或代理商售出的物業(yè)，當其 向業(yè)主移交時，移交者必須是物業(yè)管理公司，因為物業(yè)向業(yè)主的移交就是物業(yè)管理公司和業(yè) 主共同管理、相互監(jiān)督的開始，移交過程中就有許多與管理有關的程序需要完成，如簽訂居 住管理公約，預交水電費押金，領取《物業(yè)管理手冊》，知會管理條例等。這就像造好的機 車在投入運行時必須令其駛入正軌，如果一開始就出了軌，即使你有能力再使之上軌，畢竟 要花許多人力和財力。

物業(yè)管理公司在接受移交時必須有全體專業(yè)人員參加，才能作最后的驗收確認，尤其是要查 對責成返工的工程是否保證質量地完成了。

交接雙方的責任

1、為盡快發(fā)揮投資效益，建設單位應按接管驗收應具備的條件和應檢索提交的資料提前做 好 房屋交驗準備，房屋竣工后，及時提出接管驗收申請。按管單位應在15日內審核完畢，及時 簽發(fā)驗收通知并約定時間驗收，經檢驗符合要求，接管單位應在7日內簽署驗收合格憑證，并應及時簽發(fā)接管文件。未經接管的新建房屋一律不得分配使用。

2、接管驗收時，交接雙方均應嚴格按照標準執(zhí)行。驗收不合格時，雙方協(xié)議處理辦法，并 商定時間復驗，建設單位應按約返修合格，組織復驗。

3、房屋接管交付使用后，如發(fā)生隱蔽性的重大質量事故，應由接管單位會同建設單位，共同 分析研究，查明原因，如屬設計、施工、材料的原因應由建設單位負責處理，如屬使用不當，管理不善的原因，則應由接管單位負責處理。

4、新建房屋從驗收之日起，應執(zhí)行建筑工程保修的有關規(guī)定，由建設單位負責保修，并向 接 管單位預付保修保證金。接管單位在需要時用于代修。保修期滿，按實計算，也可以在驗收 接管時，雙方達成協(xié)議。建設單位一次性撥付保修費用，由接管單位負責保修。

5、新建房屋一經接管，建設單位應負責在三個月內組織辦理承租手續(xù)，逾期不辦，應承擔 因房屋空置而產生的經濟損失和事故責任。

接管物業(yè)的善后問題

房屋竣工后，物業(yè)管理管理公司要與建設單位辦理物業(yè)移交手續(xù)。在移交驗收中，如果發(fā)現 物業(yè)質量和設計問題，以及其它遺留問題，應及時提請開發(fā)建設單位和施工單位解決。

物業(yè)管理公司也可以代理開發(fā)建設單位和施工單位在保修期內的保修責任，并按規(guī)定使用委 托方提供的保修款。

由于開發(fā)建設單位租售原因造成移交后出現空置房屋，其管理服務費用由開發(fā)建設單位承擔。

辦理移交手續(xù)時，物業(yè)管理公司有權向開發(fā)建設單位索取以下與物業(yè)管理有關的書面資料： 工程建設資料、各類房屋清單、出售房屋的產權范圍或成本核算清單、住宅區(qū)公用設施、設 備及公共場地清單、住宅區(qū)未完工的房屋、公用設施、設備及公共場地的竣工日期、商業(yè)用 房及其它可以用于經營的公用設施、設備和場地清單等。

竣工驗收后的物業(yè)保修

一、保修的范圍

竣工驗收后的物業(yè)，在規(guī)定的保修期內，因施工造成的質量事故和質量缺陷，應按照建設部 1984年3月3日制定的《建筑工程保修辦法(試行)》的規(guī)定進行保修。

各種建筑物、構筑物和設備安裝工程的保修范圍如下：

(1)屋面漏雨；

(2)煙道、排氣孔道、風道不通；

(3)室內地坪空鼓、開裂、起砂、面磚松動，有防水要求的地面漏水；

(4)內外墻及頂棚抹灰、面磚、墻線、油漆等飾面脫落，墻面漿活起堿脫皮；

(5)門窗開關不靈或縫隙超過規(guī)范規(guī)定；

(6)廁所、廚房、盥洗室地面泛水、倒坡積水；

(7)外墻外漏水、陽臺積水；

(8)水塔、水池、有防水要求的地下室漏水；

(9)室內上下水、供熱系統(tǒng)管道漏水、漏氣，暖氣不熱，電器、電線漏電，照明燈具墜落；)

(10)室外上下管道漏水、堵塞，小區(qū)道路沉陷；

(11)鋼、鋼筋混凝土、磚石砌體及其他承重結構變形、裂縫超過國家規(guī)范和設計要求。

二、保修期限

保修期限自移交手續(xù)辦理完之日起計算，根據《保修辦法》下列各類工程的保修期。

(1)民用與公共建筑、一般工業(yè)建筑、構筑物的土建工程為1年；

(2)建筑物的照明電氣、上下水管線安裝工程為6個月；

(3)建筑物的供熱、供冷系統(tǒng)為一個采暖、供冷期；

(4)室外的上下水和小區(qū)道路為1年；

(5)工業(yè)建筑的設備、電氣、儀表、工藝管線和有特殊要求的工程，其保修內容和期限，由 使用單位和施工單位在合同中規(guī)定。

第四節(jié) 接管驗收注意事項

一、物業(yè)管理企業(yè)自身的注意事項

物業(yè)的接管驗收是直接關系到今后物業(yè)管理工作能否正常開展的重要環(huán)節(jié)。物業(yè)管理企業(yè)通 過接管驗收，即由對物業(yè)的前期管理轉入到對物業(yè)的實體管理之中。因此，為確保今后物業(yè) 管理工作能順利開展，物業(yè)管理企業(yè)在接管驗收時應注意以下幾個方面：

1、物業(yè)管理企業(yè)應選派素質好、業(yè)務精、對工作認真負責的管理人員及技術人員參加驗收 工作。

2、物業(yè)管理企業(yè)既應從今后物業(yè)維護保養(yǎng)管理的角度進行驗收，也應站在業(yè)主的立場上，對物業(yè)進行嚴格的驗收，以維護業(yè)主的合法權益。

3、接管驗收中若發(fā)現問題，應明確記錄在案，約定期限督促開發(fā)商對存在的問題加固補強、整修，直至完全合格。

4、落實物業(yè)的保修事宜。根據建筑工程保修的有關規(guī)定，由開發(fā)商負責保修，向物業(yè)管理 企業(yè)交付保修保證金，或由物業(yè)管理企業(yè)負責保修，開發(fā)商一次性撥付保修費用。

5、開發(fā)商應向物業(yè)管理企業(yè)移交整套圖紙資料，包括產權資料和技術資料。

6、物業(yè)管理企業(yè)接受的只是對物業(yè)的經營管理權以及政府賦予的有關權利。

7、接管驗收符合要求后，物業(yè)管理企業(yè)應簽署驗收后合格憑證，簽發(fā)接管文件。

當物業(yè)管理企業(yè)簽發(fā)了接管文件，辦理了必要的手續(xù)以后，整個物業(yè)驗收與接管工作即完成。

二、物業(yè)管理企業(yè)外部的注意事項

1、接管不規(guī)范，驗收不合格。雖然國家或地方頒布了接管驗收方面的一些規(guī)范，但實際操 作 過程中常常不能嚴格執(zhí)行。之所以會在接管驗收中出現濫用職權的腐敗現象主要原因就是接 管主體沒有完全進入市場，沒有真正界定清楚交接雙方的權、責。即使接管后出現質量問題 或發(fā)生事故，往往也不是責任方承擔，而是通過更高層次的協(xié)調，各方平擔風險和責任。近幾年，建設量非常大，伴之而來的是大量的有質量問題的物業(yè)，各種事故頻頻發(fā)生。開發(fā)或 建筑企業(yè)的這種短期行為已造成了極大的浪費。同時，由于接管驗收的不規(guī)范，有時會造成 管理公司與開發(fā)或建筑企業(yè)之間的糾紛，最終受害的可能還是使用者。

2、物業(yè)的接管驗收牽涉到新舊體制的轉移，規(guī)范難度較大。計劃體制下的房屋管理模式仍 帶 有相當的普遍性，其機制的轉換需要一個相當長的時期，無論是外部環(huán)境，還是內部素質都 有待在實踐中逐步改善。一些物業(yè)管理公司是在原房管部門基礎上成立的，雖然牌子換了，但實質內容沒變，接管驗收免不了老一套。按公司法新成立的一些物業(yè)管理公司，在接管驗 收的規(guī)范化方面走得比較快，做了一些有益的探索。

3、缺乏統(tǒng)一的接管驗收合同文本。接管驗收合同訂立的內容可隨物業(yè)的情況或其他條件的 不 同而有所不同，但其基本內容，基本要求與基本形式應該有一個標準?，F在一些地區(qū)制定了 一些標準合同文本，但大多都不成熟。有些地區(qū)完全由交接雙方自己擬定合同事項，難免會 出現矛盾或事后的糾紛。而且這樣做一方面增加了交接工作量，另一方面也不便于合同的管 理。

顯然，物業(yè)的接管驗收中的問題不僅是上述幾方面，還有像監(jiān)管職能不到位，消費者利益考 慮較少等問題也需要引起重視。

簽于物業(yè)接管驗收中存在的問題，應注意抓好以下幾方面工作：

①進一步完善接管驗收的政策法規(guī)，文本體系，為規(guī)范交接行為創(chuàng)造條件。

②切實做到政企分開，轉變政府職能，把物業(yè)管理公司推向市場，推進物業(yè)管理市場化。

接管合同概述及標準合同樣本

一、合同的概述

(一)物業(yè)管理合同的特征

1、物業(yè)管理公司以業(yè)主或業(yè)主委員會的名義和費用處理委托事務。因此，物業(yè)管理公司因 處 理委托事務(如房屋維修、設備保養(yǎng)、治安保衛(wèi)、消防安全、清潔衛(wèi)生、園庭綠化等)所支出 的必要費用，應由業(yè)主承擔。

2、物業(yè)管理合同是有償的。也就是說，業(yè)主不但要支付物業(yè)管理公司在處理委托事務中的 必要費用，還應支付物業(yè)管理公司一定的酬金。

3、物業(yè)管理合同的訂立是以當事人相互信任為前提的。任何一方通過利誘、欺詐、蒙騙等 手段簽訂的合同，一經查實，可依法起訴，直至解除合同關系。

4、物業(yè)管理合同的內容必須是合法的，應體現當事人雙方的權利、義務的平等與一致，并 不得與現行物業(yè)管理法規(guī)相抵觸，否則，合同將不受法律保護。

5、物業(yè)管理合同既是諾成性合同又是雙務合同。物業(yè)管理合同自雙方達成協(xié)議時成立，故 為諾成性合同；委托人和受托人雙方都負有義務，故為雙務合同。

(二)物業(yè)管理合同的主要內容

物業(yè)管理合同應當載明下列主要內容：

1、委托方和受托方的名稱、住所；

2、物業(yè)管理區(qū)域的范圍和管理項目；

3、物業(yè)管理服務的事項；

4、物業(yè)管理服務的要求和標準；

5、物業(yè)管理服務的費用；

6、物業(yè)管理服務的期限；

7、違約責任；

8、合同終止和解除的約定；

9、當事人雙方約定的其他事項。

物業(yè)管理合同中當事人應當約定的物業(yè)管理服務事項包括：(1)物業(yè)共用部位共用設備的使 用管理、維修和更新；(2)物業(yè)管理區(qū)域內公共設施的使用管理、維修和更新；(3)電梯、水 泵等房屋設備的運行服務；(4)保潔服務；(5)保安服務；(6)物業(yè)維修、更新費用的帳務管 理；(7)物業(yè)檔案資料保管。

物業(yè)管理合同除了應當約定的管理服務事項外，還可以約定下列服務事項：(1)業(yè)主或使用 人的自用部位和自用設備的維修、更新；(2)業(yè)主或業(yè)主委員會委托的其他物業(yè)管理服務事 項。

第三篇：物業(yè)項目設備接管驗收工作總結

中鐵六局設備接管驗收工作總結

根據中鐵六局（下稱甲方）傳達的精神，大唐物業(yè)管理有限公司（下稱乙方）受甲方委托，對中鐵六局大廈設備進行接管驗收工作。在甲方組織下，經與總包及各分包商協(xié)商后，乙方積極組織驗收小組且制定了驗收日程，并以書面形式呈交給甲方及總包，由總包協(xié)調各分包商于2007.2.5開始按驗收日程配合乙方驗收小組進行驗收工作。

此次驗收工作乙方高度重視在許多相關資料沒有到位的情況下，為了盡快熟悉各個系統(tǒng)從而使驗收工作得以順利進行，乙方由總公司抽調了各個涉及驗收系統(tǒng)的業(yè)務骨干組成了一支高素質、高專業(yè)的驗收小組，同時物業(yè)工程部也組織各專業(yè)人員展開了數次地毯式的摸排工作，發(fā)現了大量遺留問題，并將這些問題匯集成表格并注明維修等級，以書面形式呈交甲方及總包。

在此次驗收過程中，為了配合人防的驗收，乙方及時調整驗收日程，將驗收工作進行了壓縮調整，且以書面形式呈交給甲方及總包，由此可見乙方對驗收工作采取了積極主動的準備工作。但盡管如此，在實際驗收工作過程中還是出現了種種令人意想不到的事情，其結果直接導致驗收工作無法順利開展完成，例如承接上下水及排污系統(tǒng)的分包商派來的并非是熟知系統(tǒng)的專業(yè)人員，而是簡單的故障記錄員；承接土建及玻璃幕墻工程的分包商始終沒有派遣相關人員到場；承接消防系統(tǒng)的分包商對驗收小組提出的問題拒絕回答，配合不力；另外還有部分系統(tǒng)未竣工完善，如視頻會議系統(tǒng)由于硬件問題導致無法調試使用，在驗收工作進行中，電梯系統(tǒng)的調試由于廠家還在進行，因此只得將初步發(fā)現的問題進行了檢查并提出了整改意見，且以書面形式通知了廠家并呈交甲方；消防水箱消毒柜電源未安裝到位；中控系統(tǒng)局部未安裝到位；初步經排查發(fā)現的故障通知后維修維護未能盡快落實到位。凡此種種，使得驗收工作難以順利進行完成。

綜上所述，由甲方委托乙方的驗收工作難以進行完成，但為了保證中鐵六局大廈設備的正常運行，乙方將一如既往地積極開展摸排工作，對發(fā)現故障尋根求源，對各個系統(tǒng)加深了解，同時也期盼甲方對總包及各分包商進行督促，為完成驗收工作打下基礎。

北京大唐物業(yè)管理有限公司

2007.2.8

第四篇：物業(yè)接管前期工作

物業(yè)接管前期工作

2010-04-06 16:18

一、物業(yè)接管前期工作流程圖

1.簽訂《物業(yè)管理委托合同》；

2.委任總經理，招聘高、中級管理人員；

2.1委任物業(yè)公司總經理，招聘高、中級管理人員

2.2由總部委任或對外招聘具有多年物業(yè)管理經驗的總經理1名。

2.3招聘各部門經理、主管、員工：（綜合部、財務部、管業(yè)部、前臺接待、保衛(wèi)部、工程部）

2.4建議：在招聘技工時，可以選聘項目工地施工隊中對本物業(yè)項目（本專業(yè)）較為熟悉、了解，技術、素質水平較高的人員，納入公司編制。

說明：因物業(yè)公司組建之初，所招員工對本物業(yè)及工程具體情況不很熟悉，招聘施工隊的人員可以從旁協(xié)助工程部經理、主管盡快了解工程情況。

3.籌備、編寫前期文件，并到相關政府部門備案；

4.聯系政府部門、相關單位，辦理相關手續(xù)；

5.與開發(fā)商協(xié)調入住前事宜，對重要資料進行交接；

6.對外委單位進行調研，簽定外委合同（辦理提前進行二裝的工程，并與開發(fā)商、總包單位進行協(xié)調）；

7.物業(yè)交竣驗收，正式接管（開發(fā)商負責返修）；

8.業(yè)主辦理收樓、單元驗收（見收樓流程）；

9.業(yè)主進行室內二裝（見二裝流程）；

10.業(yè)主入住，物業(yè)公司提供相關服務（見入住流程）

二、籌備前期物資，編寫前期文件，并到相關政府部門備案

1.各部門共同匯編的文件：

?．《房屋使用、管理、維修公約》

?．《房屋質量保證書》

?．《房屋使用說明書》

?．《房屋交付（入?。┩ㄖ?/p>

?．《入伙授權書》

?．《業(yè)主（使用人）服務指南》

?．《裝修管理規(guī)定》

?．《辦理裝修流程說明》

?．《治安、消防協(xié)議書》

?．《二次裝修施工區(qū)域治安、消防承諾書》

⑴．《二次裝修協(xié)議書》

⑵．《業(yè)主聯絡資料登記表》

⑶．《收樓須知》

⑷．《物業(yè)管理費收費標準》

⑸．《公約承諾書》

備注：《房屋使用、管理、維修公約》編制后需經開發(fā)商確認，并到北京市居住小區(qū)管理辦公室進行備案，備案生效后執(zhí)行。

建議：《公約承諾書》與《治安、消防協(xié)議書》可裝訂成一冊（一式三份），在業(yè)主收樓時發(fā)給業(yè)主，由業(yè)主簽字（蓋章）認可、執(zhí)行；《公約》、《房屋質量保證書》、《房屋使用說明書》、《業(yè)主（使用人）服務指南》、《裝修管理規(guī)

定》、《辦理裝修流程說明》可合裝成一冊，作為業(yè)主收樓時的《用戶手冊》。同時，在《用戶手冊》正文內容前增加：“總經理致辭”。

2．各部門在前期階段編制的文件、規(guī)定，以及需要在前期辦理的事宜。

2.1 △ 綜合部

2.1.1編制《員工手冊》，經公司領導批準后，統(tǒng)一印刷成冊。

2.1.2制訂《員工考勤制度》，建立“考勤登記表”、“月考勤匯總臺帳報表”。

2.1.3制訂《員工獎懲條例》，建立“員工過失單”、“獎勵審批單”。

2.1.4制訂《員工聘用辦法》，建立“應聘面試登記表”、“入職循環(huán)單”、“轉正審批表”、“離職結算表”、“調動通知單”、“勞動合同續(xù)簽審批單”。

2.1.5制訂《員工培訓規(guī)定》、培訓計劃，建立“培訓審批表”、“培訓協(xié)議”。

2.1.6制訂《物資采購、驗收、入庫、報銷流程》。

2.1.7制訂《員工工服管理規(guī)定》，建立“制作工服通知單”、“工服更換通知單”。

2.1.8制訂《員工請假制度》，建立“休假申請單”。

2.1.9制訂《薪金實施細則》，建立“工資報表”、“薪金明細表”。

2.1.10制訂《印章管理規(guī)定》，建立“公章啟用、報廢、移交登記表”、“用印申請”；統(tǒng)計公司各種印章，經總經理審批后統(tǒng)一刻制（公章、管業(yè)部章、保衛(wèi)部章、工程部章、財務專用章、文件傳閱章、審批合格章、餐票專用章、浴室專用章）。

2.1.11制訂《庫房管理規(guī)定》，建立“物品入庫登記單”、“物品領用單”、“物品入庫驗收單”、“庫存物品臺帳”、“月收、發(fā)、存報表”、“采購申請單”。

2.1.12制訂《內部行文管理規(guī)定》，建立“文件簽收表”、“內部請示報告”。

2.1.13制訂《檔案管理規(guī)定》，建立“檔案分類表”、“檔案（一、二、三級）目錄表”、“檔案借閱登記表”。

2.1.14制訂《部門運作手冊》：人員編制、崗位職責（經理、行政主管、總經理秘書、庫房管理員、文員）、工作程序、管理制度。

2.1.15聯系印刷廠，對需要印刷的各種表格、信封，經總經理審批后統(tǒng)一印刷。

2.1.16制訂《開辦費使用方案》，統(tǒng)計、制訂前期開辦物資的配置內容、標準，并負責前期采購工作；建立“固定資產臺帳”、“個人辦公用品臺帳”。

2.1.17制訂《合同、協(xié)議審批制度》、《合同、協(xié)議管理辦法》，建立“合同、協(xié)議審批單”、“合同、協(xié)議付款內簽單”。

2.1.18制訂《計劃性工作管理辦法》，建立“（月度、周）工作計劃、總結報表”、“計劃、總結考核統(tǒng)計表”。

2.2△ 財務部

2.2.1制訂《財務報銷管理制度》，建立“付款申請及報銷單”。

2.2.2建立二次裝修“付款內簽單”、“裝修押金登記表”、“裝修管理費統(tǒng)計表”

2.2.3制訂《現金支出管理規(guī)定》。

2.2.4編制《部門運作手冊》：人員編制、崗位職責（經理、會計、出納）、工作程序、管理制度。

2.2.5制訂《預算管理制度》，建立“預算報表”。

2.2.6編制《固定資產購置方案》。

2.2.7制訂《庫存盤點制度》。

2.2.8制訂《內部收支報表制度》，建立“月度收支報表”。

2.2.9制訂《發(fā)票、收據有價票據的管理制度》。

2.3△ 管業(yè)部

2.3.1制訂《物業(yè)管理收費標準明細》：物業(yè)管理費（押金）、車位費（押金）、租線費（押金）、裝修管理費（押金）。

2.3.2制訂《業(yè)主（使用人）收樓流程》，建立“繳款通知單”、“工程返修單”、“返修工程驗收單”、“鑰匙交接表”、“備用鑰匙封存表”、“業(yè)主簽到表”、“業(yè)主檔案”，并告知此流程中涉及的部門。

2.3.3制定《業(yè)主（使用人）二次裝修管理流程》，建立“業(yè)主（使用人）裝修施工申請表”、“裝修審批單”、“裝修施工許可證”、“驗收申請表”、“施工變更單”、“業(yè)主裝修區(qū)域巡檢表（管業(yè)部）”、“施工人員出入證”。

2.3.4制訂《有償服務價格表》：維修費、車位費、電話費、裝修管理費、能源費、特約服務費。

2.3.5制訂《部門運作手冊》：人員編制、崗位職責（經理、客務主管、內務主管、客務代表、前臺接待）、工作程序、管理制度。

2.3.6編寫《車位租賃（購買）協(xié)議書》、《電話租線（購買）協(xié)議書》。

2.3.7落實垃圾房的位置，業(yè)主垃圾放置地（樓層垃圾間）。

2.4△ 保衛(wèi)部

2.4.1制訂《停車場管理規(guī)定》、《自行車場管理制度》。

2.4.2制訂《巡視管理規(guī)定》，建立“治安巡視記錄表（公共區(qū)域）”。

2.4.3制訂《物品出門管理規(guī)定》，建立“出門條”。

2.4.4制訂《鑰匙使用管理規(guī)定》，建立“鑰匙發(fā)放記錄表”、“鑰匙使用登記表”。

2.4.5制訂《備用鑰匙啟用管理規(guī)定》，建立“備用鑰匙啟封審批表”。

2.4.6制訂《一裝、二裝交叉施工管理方案》，建立“施工、裝修期間巡視表”、“夜間情況檢查表”、“消防設備、設施日檢記錄表（業(yè)主裝修區(qū)域）”、“二次裝修施工現場檢查表”。

2.4.7制訂《滅火器租用管理辦法》，確定租金費用（押金），建立“滅火器材配置記錄表”。

2.4.8制訂《施工違規(guī)級別明細》，建立“違章通知單”。

2.4.9制訂《成保人員崗位職責》，建立“成保人員月度工作考核表”

2.4.10制訂《中控室（監(jiān)控室）管理規(guī)定》，建立“錄像磁帶臺帳”、“消防中控系統(tǒng)記錄表”、“治安監(jiān)控系統(tǒng)記錄表”。

2.4.11制訂《警具使用、管理辦法》，建立“警具臺帳”、“警具啟用、報廢登記表”、“特殊警具使用審批表”。

2.4.12制訂《部門運作手冊》：人員編制、崗位職責（經理、主管<治安、消防>、領班<保安、消防>、保安員、消防執(zhí)機員）。

2.4.13制訂《明火使用管理規(guī)定》，建立“動火許可證”。

2.5△ 工程部

2.5.1制訂《物業(yè)接管前巡檢辦法、計劃》，建立“工程遺留問題跟進記錄”，并隨時將工程遺留問題通知開發(fā)商。

2.5.2制訂《專業(yè)機房管理規(guī)定》：強電專業(yè)（變配電室、柴油發(fā)電機房）、弱電專業(yè)（電話機房、電梯機房、衛(wèi)星電視機房、電腦機房）、空調生活水專業(yè)（空調機房、新風機房、生活水箱間、中水處理機房、消防泵房、污水泵房、隔油池）。

2.5.3聯系物業(yè)辦公用房，確定裝修方案，并負責跟進裝修施工進度。

2.5.4制訂《項目接管驗收細則》，建立“驗收單元交接書”，按專業(yè)、具體內容劃分。

2.5.5建立業(yè)主（使用人）二次裝修“裝修質量驗收表”。

2.5.6從項目工地施工隊中選拔對該項目工程了解全面的專業(yè)技術人員，聘用至工程部。

2.5.7經理帶領部門主管、員工學習、熟悉物業(yè)內全部工程、設備內容。

2.5.8編制《部門運作手冊》：人員編制、崗位職責（經理、主管<強電、弱電、空調水、土建>、領班<強電、弱電、空調水、土建>、技工<強電、弱電、空調水、土建>、工作程序、管理制度）

2.5.9制訂《設備運行保養(yǎng)檢修計劃》（各專業(yè)設備），建立“設備保養(yǎng)卡”、“設備保養(yǎng)計劃表”

2.6聯系政府部門、相關單位，辦理相關手續(xù)

2.6.1聯系工商所，辦理企業(yè)營業(yè)執(zhí)照

2.6.2聯系稅務所，辦理稅務登記

2.6.3聯系銀行，開通公司帳號

2.6.4聯系勞動局，電梯審檢，領取合格證、特殊工種報檢（開發(fā)商）

2.6.5聯系北京市居住小區(qū)辦公室，核準《公約》

2.6.6聯系供電局，確定供電方案及價格（開發(fā)商）

2.6.7聯系自來水公司，確定供水方案及價格（開發(fā)商）

2.6.8聯系節(jié)水辦，確定節(jié)水方案（開發(fā)商）

2.6.9聯系煤氣公司，確定通氣方案及價格（開發(fā)商）

2.6.10聯系熱力公司，確定供熱方案及價格（開發(fā)商）

2.6.11聯系電話局，電話報裝開通及產權分界

2.6.12聯系交通大隊，報車場管理方案

2.6.13聯系郵電局，為物業(yè)通郵

2.6.14聯系環(huán)衛(wèi)局，落實垃圾清運價格、方式

2.6.15聯系綠化隊，確定綠化維護方案及總體費用（開發(fā)商）

2.6.16聯系物價局，報物業(yè)管理收費標準（開發(fā)商）

2.6.17聯系當地派出所，報社區(qū)門牌號碼（開發(fā)商）

2.6.18聯系外管局，報涉外關系（開發(fā)商）

2.6.19聯系廣電局，報光纜信號傳輸相關手續(xù)（開發(fā)商）

2.6.20聯系公安局，報內保關系

2.6.21聯系安全局，報衛(wèi)星電視的涉外節(jié)目（開發(fā)商）

2.6.22聯系防疫站，報檢生活水箱，取合格證（開發(fā)商）

2.7與開發(fā)商協(xié)調入住前相關事宜，對重要資料進行交接

2.7.1確定收樓時間

2.7.2確定物管費的起計日期

2.7.3前期工程遺留問題的解決

2.7.4辦理前期工作資料、重要文件、產品說明、各類證書的移交與交接工作： △．產權資料

房地產的產權資料是國家房地產部門依法對各類房地產進行管理的依據；是房地產管理部門確認產權，稅務部門依法征稅，司法部門處理產權糾紛的必要憑證；也是產權人參與產權租賃、交易、抵押的必要憑據；物業(yè)公司將以產權資料為依

據，收取或分攤有關費用，行使管理職能，防止發(fā)生私拆、亂改、違章搭建，損壞房屋結構和公共設施等行為，維護公有設施，共有部位和綠地不受侵犯，維護廣大業(yè)主的權益。接管驗收時檢索提交的產權資料主要有：

①項目批準文件

②用地批準文件

③建筑執(zhí)照

④拆遷安置資料

⑤房地產平面圖

⑥面積測繪報告

⑦小業(yè)主姓名、產權、單元號、建筑面積清單

△．市府驗收合格資料

①建設工程竣工驗收證書

②市建筑消防驗收合格證

③市小區(qū)辦綜合驗收合格證

④用電許可證

⑤供用電協(xié)議書

⑥衛(wèi)星地面接收設施許可證

⑦電視共用天線合格證

⑧電梯使用合格證

△．工程技術資料

①技術資料是物業(yè)接管驗收時對物業(yè)進行質量檢驗的依據。物業(yè)公司在接管驗收時，必須根據有關技術資料來進行檢驗。接管驗收時提交的工程技術資料主要有： ②竣工圖－包括總平面圖、建筑、結構、設備、給排水、通風空調、強電、弱電、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙

③地質勘察報告

④工程合同及開工、竣工報告

⑤工程預決算清單

⑥圖紙會審記錄

⑦工程設計變更通知（包括質量事故處理記錄）

⑧隱蔽工程驗收簽證

⑨沉降觀察記錄

⑩竣工驗收證明書

鋼材、水泥等主要材料的質量保證書

新材料、構配件的鑒定合格證書

水、電、采暖、衛(wèi)生器具等設備的檢驗合格證書

砂漿、混凝土試塊試壓報告

供水、供暖的試壓報告

園林綠化的圖紙和清單

設備清單、安裝調試記錄、使用注意事項說明、質保書和保修單

有關政府部門對分類項目的批文

有關工程項目的其他重要技術決定和文件

△．須移交物業(yè)公司管理的資料

用水申請審批表及月供水計劃執(zhí)行表

機電設備單臺說明書、調試、訂購合同

分攤面積、建筑面積的測繪報告

△．對外委單位進行調研，簽訂外委合同

△．從開發(fā)商處接管《成品保護協(xié)議》，對外現有成品保護人員進行管理。調研保險公司，對物業(yè)投保“財產一切險”、“機器損壞險”、“公眾責任險”，簽訂《保險合同》

調研外委保潔公司（三家以上），簽訂《保潔合同》

調研外委綠植租擺公司（三家以上），簽訂《綠植租擺協(xié)議》

調研滅蟲、滅鼠公司（三家以上），簽訂《消殺協(xié)議》

調研保安公司（三家以上），簽訂《外保合同》

調研電梯公司，簽訂《電梯維保合同》

視物業(yè)具體情況，聯系配電室對外承包單位，簽訂《配電室承包協(xié)議》 視物業(yè)具體情況，聯系水處理對外承包單位，簽訂《水處理合同》

視物業(yè)具體情況，聯系化糞池清掏單位，簽訂《化糞池清掏協(xié)議》

視物業(yè)具體情況，聯系干、濕垃圾清運單位，簽訂《垃圾清運協(xié)議》 視物業(yè)具體情況，聯系汽車清洗、保養(yǎng)單位，簽訂《洗車臺租賃協(xié)議》 視物業(yè)具體情況，聯系樓宇系統(tǒng)維保單位，簽訂《樓宇自控維保協(xié)議》

第五篇：物業(yè)接管通告

通告

尊敬的帝豪全體業(yè)主：

您好！

包頭市瑞潔物業(yè)服務有限責任公司于2013年4月25日受包頭星龍房地產開發(fā)有限公司的全權委托，正式接管帝豪天下物業(yè)服務工作。即日起，請所有帝豪天下業(yè)主向瑞潔物業(yè)公司繳納物業(yè)相關費用及辦理物業(yè)相關事宜。

感謝您選擇“帝豪天下”作為您的溫馨家園和工作場所，我們將竭誠為您和您的家人提供優(yōu)質的服務，使您和您的家人在“帝豪天下”的生活幸福、工作順利、心情愉悅。內蒙古瑞潔物業(yè)服務有限公司成立于2002年，是一家專注于環(huán)境保潔、工程維修、秩序維護、專項服務及社區(qū)家政服務為一體的大型綜合性品牌化物業(yè)服務企業(yè)，也是國家級服務標準化試點單位和全國千戶百強家庭服務企業(yè)之一，企業(yè)綜合實力位居行業(yè)第17位。經過10多年的發(fā)展，瑞潔物業(yè)已初步形成了以保潔服務為主，以維修、安保、專項和家政服務為輔的“1+X“業(yè)務組合模式，并先后在包頭、呼和浩特、鄂爾多斯、烏蘭察布等地區(qū)設立了市場管理分公司，其業(yè)務已覆蓋到了上述地區(qū)醫(yī)療系統(tǒng)、教育系統(tǒng)、黨政系統(tǒng)、通信系統(tǒng)、金融系統(tǒng)、商業(yè)系統(tǒng)、工礦企業(yè)及高檔住宅小區(qū)，累計服務客戶單位近760多家，客戶服務滿意度達95%以上，員工總數近7300人，現已成為中國西北地區(qū)吸納下崗人員最多、服務客戶最廣、企業(yè)規(guī)模最大的一家區(qū)域性民營物業(yè)服務企業(yè)。

瑞潔物業(yè)始終秉持“誠信、專業(yè)、務實”的企業(yè)風格，倡導“誠信專注、創(chuàng)新求變、品質為本、客戶至上”的價值理念，堅持走“品牌化經營、規(guī)范化管理、穩(wěn)健化發(fā)展”的道路，把員工和客戶放在企業(yè)經營管理的第一位，瑞潔物業(yè)“誠信做人、務實做事、專業(yè)服務”的運營態(tài)度深受客戶與社會的認可，公司先后榮獲“包頭市安置下崗工人先進企業(yè)”、“全國物業(yè)管理行業(yè)十大品牌企業(yè)”、“中國物業(yè)管理綜合實力第17強”、“國家級服務標準化（試點）單位”、“全國千戶百強家庭服務企業(yè)”、“包頭市發(fā)展服務業(yè)先進企業(yè)“、“中國物業(yè)管理十大誠信服務AAA級企業(yè)”等多項社會榮譽。

最后，感謝各位業(yè)主的大力配合，相信瑞潔物業(yè)在接下來的日子里會讓您感受到“瑞潔”溫馨、放心、舒心的用心服務。

包頭星龍房地產開發(fā)有限公司包頭市瑞潔物業(yè)服務有限責任公司2013-5-12013-5-1