第一篇：拆遷安置小區(qū)物業(yè)管理模式探析

拆遷安置小區(qū)物業(yè)管理模式探析

1前言

隨著蘇州經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，城市化水平的不斷提高，涉及到越來越多的拆遷問題，對拆遷居民的安置是政府維持城市經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定和諧發(fā)展所必須妥善解決的問題。然而，拆遷安置又包含了很多方面的難題，比如居民原生活習(xí)慣，拆遷安置過程中的兼顧公平，拆遷安置所需資金的來源，拆遷安置后續(xù)問題的解決等等，幾乎每一個都是不容易解決的難題。專業(yè)物業(yè)管理公司的介入是社會發(fā)展的趨勢，但是在拆遷安置小區(qū)的物業(yè)管理上，存在著與一般商品化小區(qū)物業(yè)管理很大的區(qū)別，因而對于物業(yè)公司，這也是一個巨大的考驗。

2蘇州拆遷安置小區(qū)物業(yè)管理滯后的原因

拆遷安置小區(qū)，是政府進(jìn)行城市道路建設(shè)和其他公共設(shè)施建設(shè)項目時，對被拆遷住戶進(jìn)行安置所建的住宅區(qū)。即因城市規(guī)劃、土地開發(fā)等原因進(jìn)行拆遷，而安置給被拆遷人或承租人居住使用的住宅區(qū)。根據(jù)我國法律的規(guī)定，安置小區(qū)中安置房的轉(zhuǎn)讓交易需要在取得該安置房房產(chǎn)證后才可以進(jìn)行，這時的過戶交易與一般的房屋沒有任何區(qū)別之處。安置小區(qū)的對象是城市居民被拆遷戶，也包括征拆遷房屋的農(nóng)戶。隨著蘇州城市化進(jìn)程的不斷加快，所涉及的拆遷安置問題也越來越多，政府有義務(wù)為被拆遷群眾提供安全、溫馨、舒適的住所。近幾年政府通過一系列政策，拆遷安置小區(qū)的整體建造水平有了明顯的提升，硬件基本上已經(jīng)滿足了被拆遷群眾的要求，然而由于種種原因，作為軟件的拆遷安置小區(qū)物業(yè)管理始終不盡如人意，其原因主要有以下兩個：

2.1蘇州拆遷安置小區(qū)的住戶過于復(fù)雜

拆遷安置小區(qū)，由于住戶多是被拆遷者，市政府作為拆遷他們原有住房后給予補償而建造的住宅區(qū)，所以一般情況下都不需要被拆遷者支付任何費用即可入住。這就決定了拆遷安置小區(qū)和普通商品房小區(qū)具有本質(zhì)的區(qū)別，蘇州地處長三角經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)區(qū)域，越來越成為一個擁有著大量流入人口的城市。流入人口多決定了有大量的外來人口需要住宅，獲得住宅的方式一般來說只有購買或租賃這兩種形式，而目前蘇州的高房價，使很多中低收入外來家庭不可能具有買高端商品房的能力，那就只能租房子居住，而拆遷安置小區(qū)由于其業(yè)主大多是蘇州本地居民，獲得該安置房并沒有支付任何費用。并且政府拆遷的房屋對象一般以兩大類為主，一是城區(qū)的老平房，二是農(nóng)村的自建房。城區(qū)老平房的住戶很多原本就已經(jīng)不再常住在那里而是有了其他住所，農(nóng)村自建房由于面積本身很大故而如果拆遷一般都會獲得兩三套甚至更多的拆遷安置房。這就導(dǎo)致了拆遷安置小區(qū)成為出租房云集的區(qū)域。對于出租者來說，房子不是自己在住，當(dāng)然不會過多關(guān)心環(huán)境等一系列問題，對于承租者來說，房子不屬于自己，自己只是暫時居住在這里，同樣不會過多關(guān)心環(huán)境等問題。另外，承租拆遷安置小區(qū)的住戶一般文化層次和受教育水平都相對比較低下，他們沒有多少環(huán)境保護(hù)以及可持續(xù)發(fā)展的理念和意識。所以，這三個原因?qū)е铝撕芏嗖疬w安置小區(qū)環(huán)境臟亂差，居民抱怨多，物業(yè)費征收難，物業(yè)公司更換頻繁等等一系列問題。

2.2蘇州拆遷安置小區(qū)物業(yè)管理模式落后

蘇州由于城市化進(jìn)程起步不算太早，相比北上廣深這樣的一類城市處理各類城市化問題的能力略顯不足。這在拆遷安置小區(qū)的物業(yè)管理中就能充分體現(xiàn)。居民小區(qū)物業(yè)管理，一般采用的都是物業(yè)公司制度，居民上繳一定的物業(yè)管理費，由專業(yè)的物業(yè)公司進(jìn)行統(tǒng)一管理。在高端商品房小區(qū)，由于相對較為高昂的物業(yè)管理費，物業(yè)公司的管理較為規(guī)范和嚴(yán)格。而拆遷安置小區(qū)，由于本身業(yè)主是被拆遷居民，政府有義務(wù)為其提供安全、溫馨、舒適的住宅，但是畢竟不可能有高端商品房小區(qū)那樣的小區(qū)條件。這就決定了物業(yè)管理費不可能很高，低廉的物業(yè)管理費必然導(dǎo)致管理水平的相對縮水，而縮水后的物業(yè)管理服務(wù)又會招致住戶的不滿進(jìn)而導(dǎo)致物業(yè)管理費征收的困難，本就低廉的物業(yè)管理費再征收困難，進(jìn)一步導(dǎo)致管理水平的下降，這樣就形成了惡性循環(huán)，導(dǎo)致蘇州現(xiàn)在很多拆遷安置小區(qū)的物業(yè)管理不容樂觀。

3蘇州拆遷安置小區(qū)物業(yè)管理模式創(chuàng)新的方向

拆遷安置小區(qū)是每一個城市在城市化進(jìn)程中都會遇到的問題，借鑒北上廣深等城市化發(fā)展較早的城市，我們可以找到蘇州拆遷安置小區(qū)物業(yè)管理模式創(chuàng)新的方向。

3.1政府進(jìn)一步加強政策引導(dǎo)和健全各類機制 拆遷安置小區(qū)的建造主體是政府，其所代表的是政府的民心工程，意義不同于一般商品房。政府責(zé)無旁貸的要承擔(dān)起改善拆遷安置小區(qū)的各類環(huán)境和管理水平責(zé)任。當(dāng)然，并不是說要求政府以強制性的手段來進(jìn)行管理，而是進(jìn)一步加強政策的引導(dǎo)和進(jìn)一步健全各類機制，從而解決困擾蘇州拆遷安置小區(qū)物業(yè)管理差的癥結(jié)，進(jìn)而全面改善蘇州拆遷小區(qū)物業(yè)管理水平。具體來說，首先進(jìn)一步明確對拆遷安置小區(qū)物業(yè)管理水平的要求，并設(shè)置一定的巡視制度，同時對巡視結(jié)果建立一定的獎懲機制，從根本上起到對擔(dān)任拆遷安置小區(qū)物業(yè)管理的公司既約束又激勵的機制。其次，針對拆遷安置小區(qū)物業(yè)管理收費較低的問題，應(yīng)該由政府出面給予一定的稅收或者其他方面的優(yōu)惠，當(dāng)然這種優(yōu)惠同樣需要和物業(yè)管理水平掛鉤，這樣才能有效的提高拆遷安置小區(qū)物業(yè)管理水平。

3.2拆遷安置小區(qū)物業(yè)公司集團(tuán)化、統(tǒng)一化、專業(yè)化

拆遷安置小區(qū)的物業(yè)管理，和一般商品房小區(qū)不同，有其自身的特點和難點。所以應(yīng)該引導(dǎo)成立專門的拆遷安置小區(qū)物業(yè)公司，這些物業(yè)公司就是只負(fù)責(zé)拆遷安置小區(qū)的物業(yè)管理，并且逐步集團(tuán)化。如此術(shù)業(yè)有專攻，客戶明確，專業(yè)化水平大大提高后，自然就能形成更好的管理手段和方式。同時逐步統(tǒng)一化各個拆遷安置小區(qū)物業(yè)管理的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，這樣可以大大提高拆遷安置小區(qū)物業(yè)公司的管理效率和效果。

3.3具體管理方式法制化、規(guī)范化 物業(yè)公司的具體管理是困擾小區(qū)物業(yè)管理效果的一大難題，這不僅僅體現(xiàn)在拆遷安置小區(qū)，哪怕在高端商品房小區(qū)也一樣存在這個問題。拆遷安置小區(qū)由于自身的一系列特點，相比一般商品房小區(qū)存在著住戶復(fù)雜，素質(zhì)層次不齊等因素，在物業(yè)公司的具體管理中將進(jìn)一步增加管理難度。對此應(yīng)該對具體管理方法法制化、規(guī)范化，這里所說的法制化并不是上升到在國家法律中對此作出相應(yīng)的要求和規(guī)范，而是指通過與住戶簽訂協(xié)議的方式來實現(xiàn)物業(yè)管理過程中的法制化。為什么物業(yè)公司在管理過程中會遇到種種阻力，原因就在于其管理不具備強制性，對住戶沒有任何規(guī)范性約束條款。簽訂協(xié)議后，明確規(guī)定了日常中的各種方面，明確了住戶和物業(yè)公司雙方的責(zé)任和義務(wù)，自然可以解決物業(yè)公司平時管理難的問題，同時也使住戶可以更好的監(jiān)督物業(yè)公司，更具有主人翁意識，如此雙向規(guī)范，互相監(jiān)督，才能起到最好的效果。

3.4同步社會各類配套制度改革的深化

小區(qū)物業(yè)管理絕對不僅僅是一個小區(qū)的問題，因為小區(qū)環(huán)境本身就包括小區(qū)周邊外環(huán)境。困擾拆遷安置小區(qū)物業(yè)管理還有一個很重要的問題就是周邊往往會比較雜亂，各類小商販較多，這是和拆遷安置小區(qū)住戶的消費習(xí)慣和小商販對拆遷安置小區(qū)市場的期望決定的。我曾經(jīng)在走訪中發(fā)現(xiàn)很多拆遷安置小區(qū)外小商販眾多直接導(dǎo)致了交通的不通暢招致了很多居民的抱怨，但是物業(yè)公司對此類人員并無任何管理權(quán)。對此一方面需要社會相關(guān)職能部門加強巡視力度和處理處罰力度，另一方面，可以考慮授予物業(yè)公司一定的周邊環(huán)境管理權(quán)并定期檢查其管理效果是否良好，并且可以將該部分內(nèi)容一并計入對物業(yè)公司整體的各類優(yōu)惠與獎勵考核中，如此便可以充分發(fā)揮物業(yè)公司管理人員長期在小區(qū)的優(yōu)勢，進(jìn)行常態(tài)化管理，只有常態(tài)化管理，才能徹底改變小區(qū)周邊環(huán)境的一系列問題。

4蘇州拆遷安置小區(qū)物業(yè)管理創(chuàng)新模式的幾個關(guān)鍵點 4.1物業(yè)公司提供管理服務(wù)流程重點的改變

物業(yè)公司提供管理服務(wù)的流程，長期以來一直都是重點在于中期在于關(guān)注具體日常管理階段，然而筆者認(rèn)為目前針對蘇州拆遷安置小區(qū)的特點，進(jìn)行良好的物業(yè)管理必須充分重視前期的規(guī)劃計劃和后期的跟蹤調(diào)查，做到事前、事中、事后三者并重。（1）充分做好前期的管理規(guī)劃和計劃走訪蘇州多個拆遷安置小區(qū)，主要包括蘇州市姑蘇區(qū)南環(huán)新村、蘇州市吳中區(qū)塘南新村、蘇州市吳中區(qū)國泰新村等，發(fā)現(xiàn)這些拆遷安置小區(qū)的物業(yè)管理基本沒有任何事前的規(guī)劃和計劃，很多方面的管理措施和方法不合理，同時在管理過程中又出現(xiàn)諸多問題。要解決這些困難，必須做好事前的規(guī)劃和計劃，充分了解本小區(qū)的特點，包括周邊環(huán)境、內(nèi)部住戶構(gòu)成、管理定位、管理目標(biāo)等，在此基礎(chǔ)上做好嚴(yán)格的物業(yè)管理計劃，并向全體業(yè)主通報，逐一與住戶簽訂協(xié)議明確雙方的權(quán)責(zé)利關(guān)系，這樣才能保證后續(xù)管理措施的有效執(zhí)行，保證管理效果的有效實現(xiàn)。（2）充分做好后期的跟蹤調(diào)查物業(yè)公司的后期跟蹤調(diào)查其實是一個非常重要的環(huán)節(jié)，可是目前在我們的走訪調(diào)查中發(fā)現(xiàn)非但拆遷安置小區(qū)物業(yè)管理幾乎沒有后期調(diào)查這一環(huán)節(jié)，就是一般商品房小區(qū)的物業(yè)管理也大多沒有這一環(huán)節(jié)。物業(yè)公司的管理規(guī)劃和計劃做得再好，畢竟只是一種事前的規(guī)劃計劃，在具體管理過程中不可避免的會發(fā)生一些事前所沒有了解到的困難和問題，如果沒有持續(xù)的后期跟蹤調(diào)查，這些問題很難被發(fā)現(xiàn)，自然也就很難被改變，長期下去，問題將越來越多。必須通過一系列的手段措施來加強常態(tài)化的后期跟蹤調(diào)查，及時發(fā)現(xiàn)管理過程中的所有問題，及時根據(jù)問題提出解決方案，并且向全體業(yè)主通報，這樣既能持續(xù)提高自身的物業(yè)管理水平，又能讓業(yè)主知道物業(yè)公司做好本小區(qū)物業(yè)管理的誠意，增強業(yè)主對物業(yè)公司的信賴程度，可謂一舉兩得。

4.2物業(yè)公司提供管理服務(wù)時對其服務(wù)對象的必要權(quán)力

物業(yè)公司在行使其管理職能時，不可避免的會與某些業(yè)主產(chǎn)生矛盾和摩擦，這在拆遷安置小區(qū)尤為普遍。上文已經(jīng)充分闡述，由于蘇州拆遷安置小區(qū)住戶的復(fù)雜性以及普遍存在的租賃戶，導(dǎo)致蘇州拆遷安置小區(qū)普遍存在物業(yè)公司與業(yè)主之間在很多方面無法達(dá)成共識或者住戶漠視物業(yè)公司規(guī)定的情況，這種情況會嚴(yán)重影響物業(yè)公司管理目標(biāo)的實現(xiàn)。之前已經(jīng)做了闡述表明物業(yè)公司應(yīng)該重視前期的規(guī)劃與計劃，并且與業(yè)主簽訂相關(guān)協(xié)議以明確雙方的權(quán)責(zé)利關(guān)系，可是還有一個問題，那就是如果仍然有住戶未能按照協(xié)議的要求行事導(dǎo)致物業(yè)管理遇到阻礙，必須要有一定的懲罰措施，這種懲罰措施可以是經(jīng)濟(jì)上的，也可以是其他方面的。有了懲罰措施，必然可以大大提高條約的執(zhí)行效果，可是目前蘇州并沒有相應(yīng)的法規(guī)或者條文明確物業(yè)公司有類似權(quán)限，所有筆者認(rèn)為要真正提高住宅小區(qū)尤其是各類問題比較多的拆遷安置小區(qū)物業(yè)管理水平，賦予物業(yè)公司一定的處理處罰權(quán)是必須的，只有這樣，才能真正有效完成物業(yè)管理目標(biāo)。

4.3物業(yè)公司之間進(jìn)行適當(dāng)合并以及與其它行業(yè)進(jìn)行聯(lián)盟（1）物業(yè)公司之間進(jìn)行適當(dāng)合并目前蘇州的物業(yè)公司存在著數(shù)量多、實力弱的現(xiàn)狀。要想真正全方位提高物業(yè)管理水平同時保證物業(yè)公司自身的良性經(jīng)濟(jì)運作，必須進(jìn)行適當(dāng)合并以收獲以下好處：（1）解決物業(yè)公司資金需求的困難?，F(xiàn)代社會，無論是進(jìn)行高科技投資，還是引進(jìn)有發(fā)展?jié)摿?，有領(lǐng)導(dǎo)才能的高素質(zhì)人才，都需要大量的資金。資金不足制約著物業(yè)公司的發(fā)展，合并可以很大程度的解決資金問題。（2）全面提高自身的業(yè)務(wù)承接能力。目前蘇州的很多物業(yè)公司都只面向幾家甚至一家小區(qū)，規(guī)模小，成本壓縮，管理水平嚴(yán)重不足。合并后規(guī)模擴(kuò)大，提供的服務(wù)范圍自然也能迅速擴(kuò)大，而且前文已經(jīng)闡述了針對拆遷安置小區(qū)，可以合并組建專門為拆遷安置小區(qū)提供物業(yè)管理服務(wù)的公司，客戶群體特點一致，更便于其制定統(tǒng)一的管理規(guī)劃和計劃，在統(tǒng)一化的規(guī)劃計劃下進(jìn)行統(tǒng)一化的管理，效率效果都將得到大大提升。（3）取長補短，優(yōu)勢互補，增強提供全方位服務(wù)的專業(yè)實力。（2）物業(yè)公司與其他行業(yè)進(jìn)行聯(lián)盟。目前社會越來越明顯的呈現(xiàn)出跨行業(yè)合作的趨勢，物業(yè)公司也應(yīng)當(dāng)根據(jù)社會的變化及時的與其他行業(yè)進(jìn)行聯(lián)盟以提高自身的競爭力。比如可以與快遞行業(yè)聯(lián)盟。通過該聯(lián)盟可以讓業(yè)主通過本公司直接進(jìn)行相關(guān)快遞收發(fā)業(yè)務(wù)；比如也可以與外賣行業(yè)進(jìn)行聯(lián)盟，從而業(yè)主通過本公司可以直接進(jìn)行外賣下單業(yè)務(wù)；比如還可以與醫(yī)療行業(yè)進(jìn)行聯(lián)盟，從而業(yè)主可以通過本公司直接獲得常規(guī)化的醫(yī)療衛(wèi)生服務(wù)。跨行業(yè)聯(lián)盟可以更好的整合社會資源，增加物業(yè)管理的附加項目，從而大大提高業(yè)主的滿意度，業(yè)主滿意度上來了，對物業(yè)公司的自身物業(yè)管理自然是大有裨益。綜上所述，隨著蘇州經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，城市化水平的不斷提高，涉及到越來越多的拆遷問題，對拆遷居民的安置是政府維持城市經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定和諧發(fā)展所必須妥善解決的問題，經(jīng)濟(jì)社會對拆遷安置小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)的要求將會越來越高，蘇州這方面本身起步較晚，物業(yè)管理領(lǐng)域的綜合實力本就相對一線城市有著不小的差距，必須大力推進(jìn)物業(yè)管理服務(wù)的理念和模式創(chuàng)新，才能早日滿足城市發(fā)展的需求。希望在不久的將來，蘇州的拆遷安置小區(qū)物業(yè)管理能夠做到盡然有序，有條不紊，為我們的住戶提供一個真正安全、溫馨、舒適的居住環(huán)境，同時也為蘇州城市化的進(jìn)一步蓬勃發(fā)展增加一份助推力。

參考文獻(xiàn): [1]胡小萍.城市化進(jìn)程中拆遷安置小區(qū)管理的實踐研究[J].常州大學(xué)學(xué)報(社會科學(xué)版),2014,(7).[2]陳清,趙元元,鄧葉,等.陳俊梁新型城鎮(zhèn)化背景下拆遷安置問題研究——以蘇州市為例[J].中外企業(yè)家,2016,(5).文檔資料：拆遷安置小區(qū)物業(yè)管理模式探析，感謝你的閱讀和下載。本資源來自于網(wǎng)絡(luò)，本著保護(hù)作者知識產(chǎn)權(quán)的原則，請您下載后勿作商用，只可用于學(xué)習(xí)交流。本人如有侵犯作者權(quán)益，請作者留言或者發(fā)站內(nèi)信息聯(lián)系本人，我將盡快刪除。

第二篇：做好拆遷安置小區(qū)物業(yè)管理工作

做好拆遷安置小區(qū)物業(yè)管理工作，推進(jìn)和諧社區(qū)建設(shè)

小區(qū)物業(yè)管理難，拆遷安置小區(qū)物業(yè)管理更難，已是一個不容爭辯的事實。如何加強政府對有關(guān)職能部門的領(lǐng)導(dǎo)，促使拆遷安置小區(qū)物業(yè)管理走上良性發(fā)展的道路，真正使居民安居樂業(yè)，是目前和今后相當(dāng)長一段時間需要探索和解決的工作?，F(xiàn)就如何做好拆遷安置小區(qū)物業(yè)管理工作，推進(jìn)和諧社區(qū)建設(shè)談一些淺見。

一、目前存在的主要矛盾和問題

1、拆遷安置戶再就業(yè)難。廣大拆遷戶奉獻(xiàn)了家園，奉獻(xiàn)了土地，直接支持、配合了淮口的改革開放，而他們卻沒有了習(xí)慣的賴依耕作的土地，使大量的農(nóng)村勞動力剩余。拆遷戶們需再就業(yè)，而再就業(yè)并非一件簡單的事情。洗腳上田的農(nóng)民普遍文化水平不高，又無一技之長，且缺資金，缺就業(yè)門路。特別是４０――５０歲的農(nóng)村主要勞動力，是一家的經(jīng)濟(jì)支柱，上有老，下有小，經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)重。雖然政府有關(guān)部門開展了一些再就業(yè)培訓(xùn)，但這些拆遷勞動力，很難找到稱心如意的工作。

2、拆遷安置小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施不到位，公共空間不足。隨著小區(qū)入住率的不斷提高，人員進(jìn)出增加，有限的公共空間已不能滿足居住人們的需求。特別是反應(yīng)明顯的停車難問題，各小區(qū)隨處可以看到車輛開上綠化草坪；還有小區(qū)內(nèi)原安裝的樓道電子門，故障不能及時修理，沒有安裝的小區(qū)無人過問安裝，由此這些給小區(qū)的規(guī)范管理帶來了一 1

定的影響。

3、拆遷戶仍沿襲了農(nóng)村的生活習(xí)俗，市民意識形成形成難。長期生活在農(nóng)村的農(nóng)民，住入小區(qū)以后，一時很難適應(yīng)居民生活，臟、亂、差現(xiàn)象屢見不鮮，如亂扔垃圾、隨地大小便、養(yǎng)狗養(yǎng)雞、有的甚至毀壞整體綠化，自種小花小草、大蒜、蔥等。

二、針對現(xiàn)狀，采取的對策和措施

以上種種矛盾和問題的存在，在拆遷安置戶的心里已存在著一種逆反心理，他們不會去反省原來居住生活的環(huán)境與質(zhì)量，而是要求拆遷安置后各方面服務(wù)跟上。社區(qū)建設(shè)的要求又需要為他們創(chuàng)造安全、和諧的環(huán)境，而現(xiàn)實的弊病存在對和諧文明的社區(qū)創(chuàng)建帶來了一定的阻礙。因此，我們認(rèn)為，針對上述問題，可采取下列對策和措施：

1、有關(guān)部門的主要領(lǐng)導(dǎo)要高度重視拆遷型社區(qū)的物業(yè)管理工作，把拆遷安置小區(qū)物業(yè)撤出問題放到議事日程中來，把它作為提高到穩(wěn)定民心，構(gòu)建和諧社會的高度來抓。不但要督促有關(guān)部門切實擔(dān)負(fù)起對拆遷安置小區(qū)的管理職責(zé)，協(xié)調(diào)、監(jiān)督各職能部門，而且要親自下基層，體驗社區(qū)工作的難處，為物業(yè)管理的引進(jìn)工作搭建好平臺，充分做到思想到位、認(rèn)識到位、管理到位、服務(wù)到位、職責(zé)到位，并誠心誠意接受居民的監(jiān)督和評議，上下聯(lián)動，齊抓共管，使拆遷型安置社區(qū)能夠在物業(yè)撤出的風(fēng)浪中安全平穩(wěn)地過渡。

2、運用各種形式，多種載體，為廣大居民服務(wù)，切實解決居民的實際問題。要繼續(xù)加大再就業(yè)培訓(xùn)，為拆遷后失土農(nóng)村勞動力創(chuàng)造更多更好的就業(yè)機會；對拆遷戶大中專畢業(yè)生就業(yè)，希望政府有一個

適當(dāng)?shù)恼撸驗橐话悴疬w戶本來經(jīng)濟(jì)就不富裕，有的甚至負(fù)債讓子女完成學(xué)業(yè)。子女畢業(yè)后又缺少找工作的門路，如果給他們一個陽光就業(yè)的機會，等于扶貧解困了一戶人家，他們會從心底里感激政府對拆遷戶的關(guān)愛。

3、通過多種途徑，對先天不足的拆遷安置小區(qū)設(shè)施、設(shè)備、場地進(jìn)行增添和調(diào)整，充分發(fā)揮其作用和功能，方便居民生活。如矛盾較突出的停車難問題，在原先規(guī)劃不恰當(dāng)?shù)那疤嵯?，有政府出資改寬小區(qū)主通道；在少影響美觀的前提下，擴(kuò)展停車位。由交管、派出所、城管等聯(lián)合執(zhí)法，堅決禁止集卡、大卡、出租車進(jìn)入小區(qū)。對流動人口群租、小區(qū)店面房餐飲店、小區(qū)的衛(wèi)生、治安問題等等，成立一個由環(huán)保、工商、城管、公安、社區(qū)等相關(guān)部門人員組成的聯(lián)合執(zhí)法、整治領(lǐng)導(dǎo)小組，攜手執(zhí)法。還有安保設(shè)施、電子監(jiān)控、電子防盜竊門安裝后壞掉的進(jìn)行及時修繕，沒有安裝的應(yīng)盡快安裝，以提高小區(qū)的整體形象，讓拆遷居民重新認(rèn)識到政府處處是為拆遷戶著想的。

4、以上級有關(guān)部門為主體，建立完善的物業(yè)管理機制，著力推進(jìn)小區(qū)的物業(yè)管理。由建設(shè)分局牽頭，建立以建設(shè)分局、居委會、業(yè)主委員會和物業(yè)管理公司共同參與的物業(yè)管理機制，上下之間相互尊重、相互理解，相互支持，在為居民利益著想的基礎(chǔ)上，按照一定的組織原則，聯(lián)成一體的管理和服務(wù)關(guān)系，每月一次召開聯(lián)席會議，查漏補缺，共同商議、處理小區(qū)物業(yè)管理中問題，如安全防范、衛(wèi)生保潔、綠化養(yǎng)護(hù)、辦公經(jīng)費、物業(yè)管理經(jīng)營用房的使用出租等，讓業(yè)主知曉小區(qū)物業(yè)的運作過程和透明度，使小區(qū)的物業(yè)管理得以良性發(fā)

展。

5、建設(shè)好各小區(qū)業(yè)主委員會隊伍，推行“兩員”制度。首先依托社區(qū)民間組織，加大力度，建設(shè)好各小區(qū)業(yè)主委員會隊伍，提高業(yè)主委員會功能。建設(shè)分局要建立業(yè)主委員會培訓(xùn)體系，定期分批對業(yè)主委員會進(jìn)行培訓(xùn)，幫助他們正確行使權(quán)利，認(rèn)真履行義務(wù)，提高業(yè)主委員會的自治意識，發(fā)揮業(yè)主委員會自我管理、自我服務(wù)的功能。其次可推選部分責(zé)任性強的居民成為物業(yè)協(xié)理員和物業(yè)監(jiān)督員，使物業(yè)協(xié)理員真正成為物業(yè)、業(yè)主之間的橋梁；物業(yè)監(jiān)督員直接監(jiān)督小區(qū)物業(yè)管理機制的物業(yè)管理情況，使拆遷型社區(qū)逐步走上專業(yè)管理和業(yè)主自治相結(jié)合。

第三篇：拆遷安置小區(qū)物業(yè)管理工作思考

拆遷安置小區(qū)物業(yè)管理工作思考

隨著**區(qū)工業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城市化步伐進(jìn)一步加快，一批功能完善、美觀新穎的拆遷安置小區(qū)拔地而起，一大批農(nóng)民入住安置小區(qū)，成了 “城市居民”。安置小區(qū)由政府規(guī)劃建造，設(shè)施配套，而住戶的生活習(xí)慣、“付費買服務(wù)”的觀念尚未轉(zhuǎn)變，由此引發(fā)了一些社會問題。因此，如何管理好安置小區(qū)，已成為一個需要認(rèn)真思考的課題。

一、東城經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)拆遷安置小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀及問題

東城經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)現(xiàn)有銀杏、和諧、民和、民安等拆遷戶集中安置小區(qū)12個。在拆遷安置小區(qū)建設(shè)過程中，相關(guān)職能部門和開發(fā)區(qū)、村（居）對小區(qū)管理做了大量卓有成效的工作，使新建小區(qū)基本達(dá)到了“布局合理、格調(diào)統(tǒng)一”的要求，逐步完善水網(wǎng)、電網(wǎng)、路網(wǎng)、管網(wǎng)、閉路電視和通訊設(shè)施，為把拆遷安置小區(qū)建成現(xiàn)代化居民新區(qū)奠定了堅實的基礎(chǔ)。但目前小區(qū)管理全靠政府買單，沒有業(yè)主管理機構(gòu)，沒有長效的管理機制，與構(gòu)建和諧社會、建設(shè)高品質(zhì)中心城區(qū)和人民群眾的期望相比，還存在一些問題，主要表現(xiàn)在：

1、拆遷農(nóng)民有償消費意識有待提高。拆遷安置小區(qū)絕大部分住戶心中暫時還沒有物業(yè)管理的概念，不愿繳納物業(yè)管理費。他們認(rèn)為，沒拆遷時，自己都不用繳納這些費用，現(xiàn)在把他們房子拆了，田地都沒了，應(yīng)該享受政府照顧，現(xiàn)在反而要他們多繳納這一項費用，所以抵觸情緒很大。

2、拆遷安置小區(qū)管理難度較大。拆遷安置小區(qū)作為失地農(nóng)民安置的一個主要載體，根本目的在于讓農(nóng)民致富，因此，個別開商店、開農(nóng)家樂的業(yè)主在自家房屋周圍公共空地上違章搭建等現(xiàn)象經(jīng)常發(fā)生，亂搭亂建多。由于失地農(nóng)民的觀念、文明程度尚未達(dá)到一定高度，所以小區(qū)內(nèi)亂扔亂丟、損害公共綠地、房前屋后陽臺上種菜、甚至公共場所養(yǎng)雞養(yǎng)鴨都有發(fā)生，不文明行為多。

3、配合協(xié)調(diào)難。一個小區(qū)的物業(yè)管理從某種程度上講，它在這個小區(qū)內(nèi)行使著政府公共管理的職能，它的社會性很強，牽涉到方方面面，如治安、工商、環(huán)保、公用事業(yè)、環(huán)衛(wèi)、電信、城管等等。但從法律意義上講，它沒有相應(yīng)執(zhí)法權(quán)，而行政管理職能部門在小區(qū)管理方面的協(xié)調(diào)機制尚未建立，遇到問題，只能臨時動議協(xié)調(diào)，協(xié)調(diào)程度只能依靠相關(guān)部門的配合、支持，協(xié)調(diào)效果達(dá)不到居民的要求。

二、加強拆遷安置小區(qū)物業(yè)管理的對策及建議

拆遷安置小區(qū)既是城市管理的基本單元，也是社區(qū)居民自治的基本區(qū)域，加強小區(qū)物業(yè)管理對于提升居住環(huán)境品位，提高居民文明素質(zhì)，有著積極的作用。

1、充分認(rèn)識住宅小區(qū)物業(yè)管理的重要意義。住宅小區(qū)是居民生活的基本場所，物業(yè)管理是小區(qū)管理的必然形態(tài)。居者有其屋，安居方樂業(yè)，人的生活中有三分之一時間是在住宅區(qū)中度過的，改善人民群眾居住條件，提升居住品位，不僅要改善外部硬環(huán)境，更要完善管理服務(wù)軟環(huán)境。因此，政府在投入大量資金改善住宅區(qū)硬環(huán)境的同時，住宅小區(qū)管理服務(wù)就要及時跟進(jìn)。這對于服務(wù)型政府建設(shè)，把生活品質(zhì)作為城市發(fā)展的根本目標(biāo)和出發(fā)點，推進(jìn)居住環(huán)境改善有著最直接、最現(xiàn)實的意義。要把加強拆遷安置小區(qū)物業(yè)管理作為城市管理工作的基礎(chǔ)性工程，落實各項措施，貼近群眾生活，著力改善民生。要加大物業(yè)管理法律法規(guī)的宣傳力度，研究對策強化措施，增強居民群眾對物業(yè)管理的必要性認(rèn)識，引導(dǎo)廣大群眾支持物業(yè)管理，享受共建成果。要提高廣大居民群眾參與物業(yè)管理積極性，努力培養(yǎng)和增強居民群眾的公德意識、法律意識、環(huán)境意識和文明素養(yǎng)，嚴(yán)格履行物業(yè)合同，明確業(yè)主與物業(yè)公司雙方的權(quán)利與義務(wù)，維護(hù)公共設(shè)施，促進(jìn)小區(qū)管理水平提高。

2、以明確權(quán)責(zé)為重點，建立健全住宅小區(qū)長效管理機制。物業(yè)管理工作既是政府部門的行業(yè)監(jiān)管工作，又是構(gòu)建和諧社會的基層政權(quán)組織基礎(chǔ)性工作。加強拆遷安置小區(qū)物業(yè)管理，要堅持開發(fā)區(qū)、村（居）屬地管理與專業(yè)管理相結(jié)合的原則，形成行業(yè)管理部門牽頭，各部門主動配合，開發(fā)區(qū)、社區(qū)居委會（村委會）屬地管理協(xié)調(diào)、職責(zé)明確的物業(yè)管理工作新機制，明確區(qū)分物業(yè)管理與水、電、有線電視、垃圾清運等公共事業(yè)單位的責(zé)任，這些單位應(yīng)當(dāng)直接向最終用戶收取相關(guān)費用。物管部門接受委托代收費用的，可以向委托單位收取手續(xù)費，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。明確各涉及部門的職責(zé)，規(guī)定監(jiān)管流程，防止多頭管理或失管真空現(xiàn)象。

3、依法成立、規(guī)范運作，充分發(fā)揮業(yè)主委員會的自治作用。不斷增強廣大業(yè)主的自治管理意識，是拆遷安置小區(qū)物業(yè)管理逐漸走上良性循環(huán)的基礎(chǔ)。按照一個物業(yè)管理區(qū)域（小區(qū)）成立一個業(yè)主委員會的要求，各社區(qū)居委會（村委會）要及時督促小區(qū)成立業(yè)主委員會。業(yè)主委員會要經(jīng)常聽取業(yè)主的意見和需求，作出重大決策要征求社區(qū)居委會（村委會）的意見。對小區(qū)的門崗執(zhí)勤、治安巡邏、停車管理、衛(wèi)生保潔、設(shè)施維修和便民措施等環(huán)節(jié)要制定具體的服務(wù)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)，并接受業(yè)主委員會和業(yè)主的監(jiān)督，不斷提高服務(wù)質(zhì)量。

4、加大政策扶持力度。一是在拆遷安置小區(qū)合理規(guī)劃物業(yè)管理用房，把物業(yè)管理用房的出租收益作為物業(yè)管理經(jīng)費的重要收入來源。二是拆遷安置小區(qū)物業(yè)管理費涉及的營業(yè)稅，市區(qū)留成部分全額分成給開發(fā)區(qū)，由開發(fā)區(qū)全額獎勵給相關(guān)物業(yè)管理公司。三是物業(yè)管理用房出租涉及的相關(guān)稅費，市區(qū)留成部分全額分成給開發(fā)區(qū)，由開發(fā)區(qū)專項用于相關(guān)拆遷安置小區(qū)的物業(yè)管理工作。四是拆遷安置小區(qū)的垃圾清運費，環(huán)衛(wèi)部門給予減半收取。五是對困難拆遷安置戶的物業(yè)管理綜合服務(wù)費予以減免。

（作者系東城經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)管委會主任）

第四篇：小區(qū)物業(yè)經(jīng)營管理模式建議

小區(qū)物業(yè)經(jīng)營管理模式建議

個人對物業(yè)的一點建議與理解,本小區(qū)不管是配套設(shè)施以及各項硬軟件都會是濮陽一流的乃至xx地區(qū)的龍頭企業(yè)小區(qū),經(jīng)營這樣一個大型小區(qū),需要消耗很大財力、物力、人力，同時也能得到巨大的收益。小區(qū)應(yīng)以服務(wù)拼品牌,以誠信創(chuàng)新路,開創(chuàng)一個新型的小區(qū)物業(yè)服務(wù)理念,引入酒店式管理,英國管家模式，拋開陳舊經(jīng)營模式,使得企業(yè)有更長遠(yuǎn)的發(fā)展空間。

小區(qū)的門面就是門崗,形象崗必不可少,隊員要求整體素質(zhì)強,語音溝通能力強,外形帥的優(yōu)點,為了能夠留住隊員,公司可適才而定,給其配備優(yōu)厚的待遇,以及簽訂長期的勞動合同,使其能長時間為企業(yè)服務(wù),住門崗可配2名形象崗隊員,本小區(qū)還設(shè)置3個輔門,小區(qū)應(yīng)4門同時進(jìn)車,但必須單一定一輔門做出臨存車輛,以避免公司財產(chǎn)遭受不必要的損失,同時制定相應(yīng)的收費,繳費標(biāo)準(zhǔn),以及各項嚴(yán)厲的規(guī)章制度,來約束因費。

客服是物業(yè)溝通業(yè)主的一個橋梁，客服要以服務(wù)為根本,禮貌用語必不可少,和業(yè)主爭辯的萬萬不可,哪怕的確是業(yè)主態(tài)度有失,客服人員也要做到忍讓,公司也可設(shè)置一項委屈獎,來獎勵受屈的員工, 客服人員著裝也要統(tǒng)一,春秋天統(tǒng)一著西裝,打領(lǐng)帶,黑色皮鞋,深色襪子,夏天可著半截袖,西褲,皮鞋,深色襪子,同時完善相應(yīng)的規(guī)章制度,客服人員要做到24小時待崗,接聽電話業(yè)主報修電話,題。維修部做到接到報修5分鐘必須到達(dá)現(xiàn)場,小件管件以及開關(guān)件維修必須30維修完成,需拆卸管件維修件2小時必須完成,大型維修需在12小時內(nèi)完成,要做到有報必修,有修必完,小區(qū)可設(shè)立,小型管件,如小接口管件,公司可免費為業(yè)主更換,以拉近物業(yè)與業(yè)的關(guān)系,大型管件可收取相應(yīng)的材料費,為其更換,維修人員進(jìn)入業(yè)主家維修時,應(yīng)帶鞋套,配備毛巾以便完工后清理污物,維修人員維修完，綠化占小區(qū)一大向,可委派親信來來執(zhí)行。

保潔可分為早晚、行政班、早晚班,應(yīng)在早上點開始打掃衛(wèi)生,早6點上班9點下班,18點上班20點下班,行政班不光負(fù)責(zé)打掃樓道還要打掃相應(yīng)樓層外圍的衛(wèi)生,使得保潔人員不間斷輪流對小區(qū)衛(wèi)生進(jìn)行清理,以保障小區(qū)衛(wèi)生無死角,給業(yè)主營造一個整潔的小區(qū)。

小區(qū)產(chǎn)業(yè)鏈,一個小區(qū)光靠停車收費以及物業(yè)費,來維持一個小區(qū),是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的,同時也跟不上企業(yè)持續(xù)發(fā)展的步伐,本小區(qū)可開設(shè)量販,(加盟百姓量販)因小區(qū)業(yè)主特殊性,小區(qū)業(yè)主單位或親朋好友贈送大部分都是百姓量販的卡,這樣可加大小區(qū)業(yè)主的消費積極性,同時百姓量販在濮陽市區(qū)店面最多,貨源品種眾多,拿貨價也比同等量販低上一兩成.,經(jīng)營好的情況下應(yīng)在當(dāng)年收回投資成本,小區(qū)幼兒園可和實驗幼兒園聯(lián)合經(jīng)營,學(xué)其管理模式,為以后獨立發(fā)展做鋪墊,小區(qū)內(nèi)開設(shè)一個洗車場,以及配套的車內(nèi)裝飾物,價格同比市場低與其競爭搶得先機。洗車場下面做幾個沉淀池,洗完車的臟水流到沉淀池內(nèi),經(jīng)過沉淀,可重復(fù)使用,這樣可降低成本,洗車場可相對小區(qū)業(yè)主有一定優(yōu)惠條件,來吸引刺激更多的車主消費,小區(qū)恒溫游泳池可辦理會員制,按不同會員收取不同費用,泳池衛(wèi)生清潔要有嚴(yán)格的消毒制度,泳池還有提供相應(yīng)的飲食飲料,以及服裝,樓上餐廳可開放發(fā)展,同時可作為職工餐廳,內(nèi)部職工不能到大廳用餐,以免引起食客反感,餐廳也可出早餐,來服務(wù)小區(qū)業(yè)主,同時出恒溫餐車,向周邊學(xué)校供應(yīng)外賣,擴(kuò)大經(jīng)營市場.,小區(qū)內(nèi)設(shè)置單獨護(hù)衛(wèi)服務(wù),家政服務(wù)部,以及有償鐘點工,月嫂,以及護(hù)工,樓層清洗,空調(diào)清洗等服務(wù)。與業(yè)主的關(guān)系,小區(qū)種植果樹,果實分給業(yè)主,同時物業(yè)可考慮,為70歲以上老人祝壽送其蛋糕一個,來拉近業(yè)主的內(nèi)心,如小區(qū)允許范圍之內(nèi),還可開設(shè)一個老年公寓,首先政府扶持,還可以為公司賺得美名和相應(yīng)的榮譽,以及各項扶持。

第五篇：清河區(qū)出臺農(nóng)民拆遷安置小區(qū)物業(yè)管理辦法

清河區(qū)出臺農(nóng)民拆遷安置小區(qū)物業(yè)管理辦法

為加強清河區(qū)自建農(nóng)民拆遷安置小區(qū)物業(yè)管理工作，促進(jìn)物業(yè)管理規(guī)范化建設(shè)，努力營造整潔、有序、安全、和諧的居住環(huán)境，近期清河區(qū)出臺了農(nóng)民拆遷安置小區(qū)物業(yè)管理辦法。該辦法規(guī)定，一是安置小區(qū)物業(yè)管理實行市場化運作，街道牽頭做好物管服務(wù)招標(biāo)、合同簽訂等工作，組織社區(qū)、業(yè)主委員會等單位協(xié)助物業(yè)服務(wù)公司開展工作，逐步培養(yǎng)業(yè)主（租用人）花錢買服務(wù)的意識。二是在招標(biāo)確定的物業(yè)服務(wù)費標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)上，由政府以“以獎代補”的形式，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)給予經(jīng)費補貼，獎補期限為三年，獎補資金轉(zhuǎn)入街道專有賬戶，根據(jù)季度考核結(jié)果分期兌付。三是社區(qū)每月按照物業(yè)服務(wù)合同和《評分標(biāo)準(zhǔn)》對安置小區(qū)進(jìn)行考核，考核與經(jīng)費補貼掛鉤。其中，內(nèi)部管理20分、日常保潔20分、維修維護(hù)15分、綠化養(yǎng)護(hù)15分、收費率30分。如果收費率低于90%，每低于10%扣5分。低保戶的物業(yè)服務(wù)費由政府全額補貼。