第一篇：地價監(jiān)測與物業(yè)稅稅基評估

地價監(jiān)測與物業(yè)稅稅基評估“合二為一”

國土資源網(wǎng)(2009年10月20日 11:22)

高喜善 彭 萍

編者按：開征物業(yè)稅一直備受社會各界的關注，可這一過程存在許多的硬性約束。作者結合多年的實踐經(jīng)驗，通過分析城市地價動態(tài)監(jiān)測系統(tǒng)的優(yōu)勢，提出利用城市地價動態(tài)監(jiān)測系統(tǒng)平臺來構建物業(yè)稅稅基評估體系的建議，并詳細解讀了評估流程，指出如二者有效結合將對物業(yè)稅的開征提供有利支持，為相關部門決策提供了參考依據(jù)。

在房地產(chǎn)市場調(diào)整尚未到位，房價依舊飛漲的背景下，政府關于“研究年內(nèi)開征物業(yè)稅”的言論再次引起輿論界的嘩然。物業(yè)稅被看作是政府調(diào)控高房價的最后“殺手锏”，且在一些大中城市如北京等試行“空轉(zhuǎn)”，但一直未能轉(zhuǎn)實。究其原因，在于物業(yè)稅如何操作實施，尤其是物業(yè)稅稅基評估體系如何構建，缺乏實操的方案。為此，筆者結合近年來參與北京城市地價動態(tài)監(jiān)測工作的實踐經(jīng)驗，力圖構建一個實操性較強的物業(yè)稅稅基評估體系，為政府部門的決策提供參考依據(jù)。本文研究思路如下：即利用現(xiàn)有城市地價動態(tài)監(jiān)測系統(tǒng)平臺，構建物業(yè)稅稅基評估體系，以解決物業(yè)稅實征過程中可能出現(xiàn)的成本高、難度大、效率低等問題。

城市地價動態(tài)監(jiān)測系統(tǒng)的優(yōu)勢

城市地價動態(tài)監(jiān)測工作源于1999年國土資源部部署的新一輪國土資源大調(diào)查工作。該項工作經(jīng)歷了10年的發(fā)展，城市地價動態(tài)監(jiān)測體系逐步完善，且具有覆蓋面廣、技術標準體系完整、組織實施操作性強、成果應用公開透明、有一定的權威性和公信力等特點。監(jiān)測城市覆蓋范圍由最初的6個城市拓展到105個，建立了基于全國直轄市、省會城市、計劃單列市和區(qū)域主要城市的地價監(jiān)測體系。

城市地價動態(tài)監(jiān)測就是通過建立監(jiān)測點（即標準宗地），采用評估等手段，收集城市不同級別、不同區(qū)段、不同用地類型土地價格及相關數(shù)據(jù)，對地價現(xiàn)狀進行調(diào)查和觀測，然后通過系列指標對城市地價狀況進行全面描述，對城市地價狀況作出基本的評價和判斷，最后生成相關信息并向社會發(fā)布。

由于物業(yè)稅稅基評估體系構建的核心是稅基的評估問題，因此，通過對我國專家學者提出的基準物業(yè)評估與實際的城市地價動態(tài)監(jiān)測評估進行比較研究，發(fā)現(xiàn)兩者具有如下特點：評估對象均為不動產(chǎn)，城市地價動態(tài)監(jiān)測以土地為主；評估對象內(nèi)涵基本一致，均需有一定代表性，且有一定的限制條件；估價方法均以常規(guī)的評估方法為主，但地價監(jiān)測評估要求更加明確、具體和具有可操作性；評估值的確定，前者只停留在理論層面，后者主要是通過估價師的實際經(jīng)驗評估確定；動態(tài)更新周期，前者只是參考值，后者是通過實踐檢驗可行的，且目前按此種模式操作。由于物業(yè)稅作為一個關系老百姓切身利益的稅種，其涉及面廣量大，操作實施難度大，且其成果必須有公信力，否則將激發(fā)社會矛盾。以上優(yōu)勢恰好能夠有效解決物業(yè)稅開征時所面臨的一些難點問題。為此，筆者大膽提出利用地價動態(tài)監(jiān)測系統(tǒng)平臺來構建物業(yè)稅稅基評估體系。

利用城市地價系統(tǒng)平臺構建物業(yè)稅稅基評估體系

物業(yè)稅稅基價值的確定——以北京為例。通過以上比較分析可以看出，在方法上，城市地價動態(tài)監(jiān)測評估與基準物業(yè)評估有異曲同工之妙，而從結果來看，前者運作相對成熟規(guī)范，具有較強的可操作性，后者僅停留在理論層面，其實際操作的可行性有待檢驗。因此，筆者在北京城市地價動態(tài)監(jiān)測工作的基礎上，按照基準物業(yè)評估的思路，提出物業(yè)稅稅基價值確定的思路及操作流程。（注：下文所提的標準宗地，即為基準物業(yè)評估中所提的基準物業(yè)。）

（1）物業(yè)稅稅基評估思路——標準宗地價格評估。（見表1）

（2）物業(yè)稅稅基評估的具體操作流程。第一步，設定標準宗地。依據(jù)《技術規(guī)范》 的要求，標準宗地需具代表性、確定性、穩(wěn)定性和易標識性；以地價區(qū)段為基礎，在地價區(qū)段內(nèi)均勻分布，分布密度至少達到每區(qū)段1～2個。其中，地價區(qū)段的劃分要滿足以下要求：在同一地價區(qū)段內(nèi)，地價水平比較接近或者一致；在同一地價區(qū)段內(nèi)，土地的利用狀況、基礎設施條件、環(huán)境條件和規(guī)劃條件等基本相同；各地價區(qū)段的面積規(guī)模適當，最小為一個街區(qū)范圍，并保持地塊的完整性；各地價區(qū)段彼此相連，能完全覆蓋被監(jiān)測范圍。

由于物業(yè)稅涉及物業(yè)的范圍量多面廣，為確?；鶞饰飿I(yè)有效反映區(qū)域市場價值，建議以現(xiàn)有地價監(jiān)測所劃分的地價區(qū)段和標準宗地為基礎，根據(jù)物業(yè)稅課征的實際需要，增加地價區(qū)段的劃分與布局，并在此基礎上合理設定標準宗地。如在一些物業(yè)集中區(qū)域可以細化地價區(qū)段，增加標準宗地的數(shù)量；而在物業(yè)分布相對零散的地區(qū)，可以保持現(xiàn)狀或適度增加。

第二步，標準宗地價格評估。如北京標準宗地價格評估要求如下，除不可用基準地價系數(shù)修正外，《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》中確定的常規(guī)估價方法均可應用；符合市場比較法應用條件的，應以市場比較法為主；如果標準宗地在距估價期日1年以內(nèi)發(fā)生過交易，可直接通過期日、土地開發(fā)程度、土地使用權年限、容積率等修正得出其價格；原則上要求至少采用兩種方法評估。因此，作為基準物業(yè)的標準宗地評估，其相關評估技術要求可參考地價動態(tài)監(jiān)測要求執(zhí)行，涉及到與物業(yè)稅稅基評估的具體要求可以一并納入標準宗地評估的技術要求中進行綜合考慮。

第三步，標準宗地價格的確定。北京市標準宗地價格評估工作由兩名估價師“背靠背”進行，其結果由技術承擔單位進行綜合平衡后，最終由國土資源管理部門組織專家會審，最終確定標準宗地的價格。因此，由于物業(yè)稅稅基評估結果涉及百姓的切身利益，其結果確定的權威性與公信力將成為物業(yè)稅能否順利開征的關鍵。因此，在以后的運作過程中，建議由國家稅務部門、國土資源部門、建設部門等政府主管部門牽頭，成立專門的標準宗地價格評審委員會，該委員會由行業(yè)內(nèi)的技術專家組成，對標準宗地評估結果進行綜合評審確定。

第四步，標準宗地價格的公示。目前，標準宗地價格主要在“中國城市地價動態(tài)監(jiān)測系統(tǒng)”上公示，但成果的應用與宣傳力度不夠。因此，物業(yè)稅稅基評估工作及結果公示可以在利用現(xiàn)有平臺的基礎上，進一步擴大公示范圍與渠道，尤其是通過稅務、國土及建設等政府權威部門網(wǎng)站向社會公示，或以公文的形式向社會發(fā)布，以增強標準宗地價格的公信力及透明度，同時接受社會大眾的監(jiān)督。如在第一時間通過政府權威部門網(wǎng)站或公文對社會公開每期更新的標準宗地價格等。

第五步，編制修正系數(shù)表。以標準宗地為基準物業(yè)的物業(yè)稅稅基確定后，針對不同的物業(yè)，由于其個性因素可能導致其價值存在差異，因此，建議根據(jù)地價監(jiān)測物業(yè)用途的劃分，編制不同用途的修正系數(shù)表。由于前面對區(qū)段的劃分及標準宗地的設定均有明確的標準與要求，一般因素及區(qū)域因素在區(qū)段劃分時均有所考慮，因此，修正系數(shù)表主要以個別因素修正為主。

第六步，待估宗地的評估。由于標準宗地價格相關條件設置相對清晰，根據(jù)評估中的可替代原則，待估宗地評估可利用其與標準宗地進行比較修正得出。

第七步，標準宗地價格的動態(tài)更新。目前，國際上房地產(chǎn)價值評估的更新周期通常為2~4年，而北京市地價動態(tài)監(jiān)測中標準宗地價格評估是季度抽樣評估，年度全樣本評估。在我國房地產(chǎn)市場尚不成熟，市場波動較大的環(huán)境下，標準宗地價格評估的動態(tài)更新周期不宜過長；同時，由于物業(yè)稅的開征涉及量多面廣，開征成本較高，因此，其更新周期也不宜過短?；谝陨戏治?，筆者認為在我國的現(xiàn)狀情況下，在一些條件成熟的地區(qū)，如北京等開展地價動態(tài)監(jiān)測的大中城市，其標準宗地價格更新周期可以定為1年，而對于一些房地產(chǎn)市場變化不大的中小城市，其更新周期可定為2年，或更長。通過因地而異的方式，既可以與地價動態(tài)監(jiān)測的年度更新相一致，減少重復工作，也能有效反映各地市場變化情況，使物業(yè)價值更為客觀合理。

以上是利用現(xiàn)有地價監(jiān)測成果的一部分，對以土地等不動產(chǎn)為稅基的物業(yè)進行評估。而房產(chǎn)等物業(yè)的評估可以借鑒以上思路進行拓展,如在標準宗地基礎上確定標準房屋的重置成新價，其價格可根據(jù)造價部門或行業(yè)管理部門公布的數(shù)據(jù)確定。筆者認為其具有一定的可操作性。

評估主體的選用——估價師與估價機構。目前，開征物業(yè)稅的國家或地區(qū)，其評估主體主要有三種：評估中介機構、稅務部門內(nèi)設專門機構和新設立的獨立半官方機構這三種機構負責房地產(chǎn)稅基評估工作。

基于我國物業(yè)稅征稅范圍量多面廣的現(xiàn)實，短期內(nèi)由稅務部門內(nèi)設專門機構或新設立獨立半官方機構負責房地產(chǎn)稅基評估工作均不現(xiàn)實。不僅設立成本較高，同時，未來的管理成本更不可估量，此外，還容易滋生腐敗。因此，筆者認為，物業(yè)稅稅基評估由獨立的第三方評估效果更好，這也是大勢所趨。自1999年開始，我國估價機構脫鉤改制以來，經(jīng)過10年的發(fā)展，逐步規(guī)范與成熟，行業(yè)協(xié)會的作用也得到充分的發(fā)揮。因此建議物業(yè)稅稅基評估工作參照地價動態(tài)監(jiān)測模式，由稅務機關委托社會評估機構和估價師進行，并協(xié)同行業(yè)協(xié)會、政府其他相關部門從制度上確保估價結果的客觀、公正。

評估基準日與評估周期的確定。為了與城市地價動態(tài)監(jiān)測工作進行有效銜接，節(jié)省成本，建議物業(yè)稅稅基評估的基準日定為每年的12月31日。評估周期為1年，為物業(yè)稅按年征繳提供充分的依據(jù)。

存在的問題與不足

單獨構建物業(yè)稅稅基評估體系可能存在的問題。單獨構建物業(yè)稅稅基評估體系除了上面所提到的成本高外，針對我國地大物博、物業(yè)量多面廣的現(xiàn)狀，在毫無基礎的前提下，物業(yè)稅的開征難度可想而知。這也是為什么我國物業(yè)稅研究了十幾年，且從2006年開始在北京、深圳、重慶、南京、寧夏、江蘇等?。▍^(qū)）及城市試點“空轉(zhuǎn)”，而至今未能轉(zhuǎn)實的一個重要原因。此外，如果現(xiàn)有的城市地價動態(tài)監(jiān)測體系與新構建的物業(yè)稅稅基評估體系同時運行，最終的結果是兩套體系因評估價值標準內(nèi)涵不一，導致所出價格相差甚遠。而國家稅務總局與國土資源部作為兩套體系的牽頭單位，若公布的成果相互打架，其公信力可想而知，而其可能產(chǎn)生的社會不良影響勢必直接影響到稅費的征繳?；诖?，本文提出兩個體系合二為一的技術思路。

利用城市地價動態(tài)監(jiān)測體系構建物業(yè)稅稅基評估體系存在的不足。第一，目前成熟的經(jīng)驗僅針對土地等不動產(chǎn)物業(yè)，而對房產(chǎn)缺乏現(xiàn)成的體系或運作模式，且房產(chǎn)等物業(yè)類型多樣，標準房屋設置難度較大。而目前北京市推行的《北京市城市住宅房屋拆遷市場評估技術方案》中所提出的標準樣本房屋。一般應滿足以下條件：鋼混或磚混結構、毛坯房或普通裝修的設置，或許能為未來物業(yè)稅稅基評估提供新的思路，即基準物業(yè)的價值由標準宗地價值加上標準房屋的重置成新價值確定。第二，雖然估價機構自1999年開始脫鉤改制以來，其聲譽和社會地位已有很大的提高，但作為稅基評估的主體，其社會地位及社會認可度仍有待提升，其行業(yè)規(guī)范與自律機制仍有待進一步完善。第三，由于城市地價動態(tài)監(jiān)測工作由國土資源部門主導，如何有效利用其現(xiàn)有成果或平臺，需要稅務部門與國土資源部門的有效溝通與協(xié)作。此外，物業(yè)稅涉及房產(chǎn)的征稅工作，因此，其協(xié)作同樣離不開住房和城鄉(xiāng)建設部的大力支持與配合。有效解決相關主管部門之間的協(xié)作問題，仍需做大量的工作。

城市地價動態(tài)監(jiān)測經(jīng)過10年的運行，機制成熟，成果顯著，尤其是它所搭建的全國平臺，架構合理，操作性強，但其優(yōu)勢尚未得到有效發(fā)揮。而物業(yè)稅稅基評估工作也是一個全國范圍內(nèi)龐大的系統(tǒng)工程，如能將兩者有效結合起來，這將為物業(yè)稅的開征掃清障礙。因此，本文嘗試將兩者結合，試圖為理論界和實務界工作的銜接提供思路，并希望能為物業(yè)稅開征工作由“空轉(zhuǎn)實”提供有意義的參考。

（作者單位：北京首佳房地產(chǎn)評估公司 北京首佳房地產(chǎn)評估公司市場研究中心）

第二篇：稅基評估綜述

我國物業(yè)稅稅基評估體系構建研究綜述

摘要：開征物業(yè)稅是改革我國現(xiàn)行稅制，改善地方財政收入結構，調(diào)整我國房地產(chǎn)市場，抑制房價上漲過快的一個重要工具。但是基于現(xiàn)狀，我國物業(yè)稅的實施還面臨許多困難，稅基評估就是其中最為困難的問題之一。我國擬推行的物業(yè)稅是在不動產(chǎn)保有階段征收的一種稅種，不動產(chǎn)價值的資產(chǎn)評估結果是稅基數(shù)額確定的主要依據(jù)。物業(yè)稅的課征需要有關部門定期對不動產(chǎn)的價值進行評估，以確定物業(yè)稅稅基并對不動產(chǎn)征稅。如何對保有階段的不動產(chǎn)稅基進行科學、合理的評估，是研究物業(yè)稅的核心問題之一。因此對物業(yè)稅稅基評估體系展開研究，不僅有利于拓展和完善我國資產(chǎn)評估理論，而且為我國開征物業(yè)稅進行物業(yè)稅稅基評估提供理論和方法支持。

關鍵詞：物業(yè)稅；稅基評估；批量評估

資產(chǎn)評估行業(yè)化是從不動產(chǎn)評估開始的。兩千多年前，我國的漢朝和歐洲的羅馬時期就已經(jīng)將不動產(chǎn)和其他一些財產(chǎn)作為納稅依據(jù)，這就是物業(yè)稅稅基評估的雛形。此后，隨著各國經(jīng)濟文化的發(fā)展，物業(yè)稅稅基評估逐步發(fā)展成為世界各國資產(chǎn)評估業(yè)務中的重要組成部分。

1.關于國外物業(yè)稅稅基評估體系構建的研究

物業(yè)稅評估在美國等發(fā)達國家或地區(qū)有比較悠久的發(fā)展歷史。在過去的幾百年間，國外的財產(chǎn)稅制度經(jīng)歷了不斷完善的過程，由此推動了物業(yè)稅稅基評估的發(fā)展。伴隨著各國經(jīng)濟的發(fā)展、在長期的物業(yè)稅稅基評估實踐和理論研究中，各國逐步形成了較成熟的評估理論體系、較先進的評估技術和較完善的評估體系。國外有關物業(yè)稅稅基評估的主體、客體、價值類型、評估方法與技術等方面的實踐狀況如下：

(l)關于稅基評估的主體選擇

物業(yè)稅稅基評估的主體是評估活動的主要實施者。目前己經(jīng)開展物業(yè)稅稅基評估業(yè)務的世界各國在稅基評估主體方面的規(guī)定各不相同，主要分為兩大類，一類是國家設立專門機構從事物業(yè)稅稅基評估，稅基評估是政府行為，如澳大利亞、英國等；另一類是出于節(jié)約政府行政成本的考慮，國家委托現(xiàn)有的社會評估機構進行稅基評估，中介機構作為評估主體獨立展開活動，如美國、加拿大等。

(2)關于稅基評估的客體選擇

物業(yè)稅稅基評估的客體是指稅基評估的對象，即與物業(yè)稅征納有關的標的物。比較各國的稅制可見，計算物業(yè)稅有基于房地產(chǎn)的面積、市場價值和租金價值等三種不同的方法。在俄羅斯、烏克蘭、肯尼亞等國，根據(jù)核定的土地或建筑物的面積進行征稅；在美國、加拿大、菲律賓等國按照估算的房地產(chǎn)市場價值進

行征稅；在泰國、印尼、澳大利亞、印度、香港等地，主要按照凈租金來估計房價，在此基礎上征收物業(yè)稅。

(3)關于稅基評估的價值類型選擇

物業(yè)稅稅基評估中的價值類型主要分為市場價值和市場價值以外的價值兩種。稅基評估以稅收征納為目的，從稅收征納應當體現(xiàn)公平公正的角度，稅基評估中的價值類型選擇應該是相對于市場整體合理的市場價值。目前稅基評估較為發(fā)達的國家和地區(qū)中，一大部分國家和地區(qū)的物業(yè)稅都選擇征稅對象的市場價值(即當前價值)作為稅基評估的價值類型。也有一些市場發(fā)育程度較低的國家選擇市場價值以外的價值作為稅基評估的價值類型。

(4)關于稅基評估方法選擇

物業(yè)稅稅基評估方法是物業(yè)稅稅基評估的核心部分。目前世界各國在物業(yè)稅稅基評估中多采用批量評估方法，該方法是以市場法、收益法和成本法等估價方法為理論基礎，運用數(shù)理統(tǒng)計原理建立評稅模型，結合計算機、地理信息系統(tǒng)等技術，在評稅時點一次性對多宗應稅房地產(chǎn)進行評稅活動。批量評估能夠低成本、高效率地完成大規(guī)模目標財產(chǎn)的價值評估任務，避免了單宗評估方法在物業(yè)稅評估中造成的稅負不公、稅收流失、稅收成本大等諸多問題，現(xiàn)已逐步取代單宗物業(yè)稅稅基評估成為物業(yè)稅稅基評估方法的主流。目前，批量評估技術在世界上一些開征物業(yè)稅的國家和地區(qū)都得到了廣泛的應用。這其中，美國的批量評估技術起步最早，發(fā)展最成熟，體系最完善。美國評估促進會(the American Foundation)制定的專業(yè)評估執(zhí)業(yè)統(tǒng)一準則(USPAP)以及國際估稅官員協(xié)會(IntemationalAssoeiation of Assessing Officers，簡稱IAAO)制定的有關批量評估的準財現(xiàn)已成為應用批量評估技術的國家競相借鑒的標準。批量評估方法的基本程序是：第一，鑒定所評估財產(chǎn)的特征；第二，確定適用所評估財產(chǎn)穩(wěn)定交易運轉(zhuǎn)的市場區(qū)域；第三，確定此市場區(qū)域中影響價值形成的(供給和需求)特征；第四，建立能體現(xiàn)此市場區(qū)域中影響財產(chǎn)價值特征因素之間關系的評估模型(模型設定)；第五，調(diào)整評估模型從而確定影響價值的各特征因素的作用(模型校準)；第六，根據(jù)所評估財產(chǎn)的特征因素，應用評估模型進行推論判斷；第七，檢測批量評估的結果。以AVM(自動評估模型)為核心技術的計算機輔助批量評估系統(tǒng)(CAMA)和地理信息系統(tǒng)(GIS)是美國不動產(chǎn)稅基價值評估的技術支撐。運用批量評估方法需要具備三個條件：評估人員熟練掌握多元回歸分析等數(shù)理統(tǒng)計技術、建立完善的地理信息系統(tǒng)和配套的計算機輔助系統(tǒng)。

2.關于我國構建物業(yè)稅稅基評估體系的研究

我國的物業(yè)稅現(xiàn)在還處于空轉(zhuǎn)階段，具體的實施方案還未出臺，對物業(yè)稅的研究僅限于理論試驗階段。2006年稅基評估首次被納入全國注冊資產(chǎn)評估師考

試教材中進行介紹。2006年我國昆明召開國際評估論壇時將稅基評估列為一個重要的研究內(nèi)容，一定程度上推動了稅基評估理論在資產(chǎn)評估業(yè)界的傳播與普及2007年3月中國資產(chǎn)評估協(xié)會成立稅基評估專業(yè)委員會，稅基評估成為我國資產(chǎn)評估理論研究中的一個重要組成部分。國內(nèi)有關物業(yè)稅評估的主體、客體、價值類型、評估方法與技術等方面的理論觀點如下：

(1)關于稅基評估的主體選擇

紀益成(2005)在《再論稅基評估的有關問題》中主要對糾紛稅基評估行為主體的選擇進行了詳細分析。他認為稅基評估的行為主體從評估活動的目的來看，物業(yè)稅稅基評估主要包括兩種：一種是為確定征納物業(yè)稅的稅基而評估，即因物業(yè)稅征收和繳納需要而發(fā)生在稅收征納之前的申報征納物業(yè)稅的稅基評估活動；另一種是為了處理物業(yè)稅稅基的爭議而評估，即當事人因?qū)Χ惢u估結果不滿意而引出的糾紛稅基評估活動。我國在確定糾紛稅基評估主體時有三種選擇：一是選擇分別代表征、納稅雙方的機構作為評估行為主體。這一選擇可以改變一直由征稅部門單方面作為行為主體的狀況，保證稅基評估結果的客觀、公平、公正；二是選擇非政府的社會中介評估機構作為評估行為的主體，這樣既可以利用現(xiàn)有社會中介評估行業(yè)的資源，又可以在一定程度上減輕政府部門的財政負擔；三是選擇稅務部門以外的政府其他部門來作為評估行為的主體，這是三種選擇方案中最差的選擇，不但不能利用現(xiàn)存的社會評估資源，還需要政府培養(yǎng)大量具備資產(chǎn)價值評估專業(yè)知識的人員，從而增加了政府在機構、編制和財政方面的負擔。

鄭婕(2008)在《建立我國不動產(chǎn)稅稅基評估體系研究》中提出應該成立具有準政府性質(zhì)的專業(yè)評估機構。

陳淑賢(2008)在《論物業(yè)稅稅基評估主體的選擇》中認為物業(yè)稅稅基評估不同于一般資產(chǎn)評估業(yè)務，因此物業(yè)稅稅基評估機構的性質(zhì)也不同于一般資產(chǎn)評估中介機構的性質(zhì)，其性質(zhì)的界定可以有三種選擇：政府機構、準政府機構的專屬評估機構、社會中介機構。作者認為，在物業(yè)稅開征初期及過渡期內(nèi)，選擇準政府性質(zhì)的專屬評估機構來負責稅基評估工作更符合我國國情，這樣既可以保證評估工作的專業(yè)性、獨立性和權威性，又避免增加政府部門的人員編制負擔。

(2)關于稅基評估的客體選擇

近年來多數(shù)計稅依據(jù)的選擇傾向于采用從價計征的土地與地上建筑物價值。鄭婕(2008)在《建立我國不動產(chǎn)稅稅基評估體系研究》中認為我國物業(yè)稅稅基評估中的客體應為土地、房屋建筑物及其附屬設施形成的綜合體，附屬設施包括與房屋建筑物不可分割的各種附屬設備或一般不單獨計算價值的配套設施，例如：水、電、氣、熱等設備、管線。

(3)關于稅基評估的價值類型選擇

紀益成(2006)在《再論稅基評估有關問題》一文中對稅基評估的價值類型(包括計稅價值、稅基市場價值、稅基法定估算價值、稅基評估價值、評估的計稅價值)及其相互關系進行了較為深入的分析。

耿星在(2006)《開征物業(yè)稅中的評估問題》一文中認為物業(yè)稅稅基評估的價值類型應選擇不動產(chǎn)的市場價值。

姜楠在(2008)《稅基評估中價值類型選擇與評估對象界定的探討》中詳細討論了稅基評估的價值類型選擇與物業(yè)稅課稅范圍界定的關系及其相互影響。

(4)關于稅基評估方法選擇

紀益成(2005)在《再論稅基評估的有關問題》中就稅基評估中收益法的運用提出了新見解。紀益成(2006)又在《批量評估：從價稅的稅基評估方法》一文中詳細介紹了批量評估方法產(chǎn)生與發(fā)展的歷程，并詳細闡述了其方法原理和主要操作過程。同年又在《三論稅基評估有關問題》中深入分析了評估方法體系(主要包括批量評估與單量評估及其差異比較)。

耿星(2004)在《開征物業(yè)稅中的評估問題》中提出在實際評估中應當采用批量評估方法，同時當前應盡快開展房地產(chǎn)基本信息和市場信息的收集整理工作，建立完善不動產(chǎn)基本信息和市場信息數(shù)據(jù)庫等建議。

周叔敏(2005)在《不動產(chǎn)稅征收中的稅基評估方法》中從不動產(chǎn)稅基評估的低成本及評估結果的公正性與合理性要求出發(fā)，詳細介紹了國外不動產(chǎn)稅基價值評估的具體程序與具體方法。

李明和練奇峰(2005)在《試析房地產(chǎn)稅基評估技術標準》中指出了制定房地產(chǎn)稅基評估標準的必要性，并從房地產(chǎn)稅基評估的程序、方法、參數(shù)選擇和估價報告等方面分析，同時提出相應的建議。

第三篇：大連市城市地價動態(tài)監(jiān)測工作匯報

2006年城市地價動態(tài)監(jiān)測東北區(qū)片會議 page 1 大連市城市地價動態(tài)監(jiān)測工作匯報

一、工作組織及經(jīng)費

大連市作為全國首批開展城市地價動態(tài)監(jiān)測工作的城市之一，于2000年正式開展此項工作。該項工作由大連市國土資源和房屋局負責監(jiān)督實施，大連天石不動產(chǎn)顧問有限公司為項目的具體承擔單位。

地價動態(tài)監(jiān)測工作開展后，市領導、主管局領導及承擔單位的領導對此項工作非常重視。在組織上，成立了專門領導小組，負責組織、協(xié)調(diào)、監(jiān)督工作；項目承接單位成立了專門的課題小組，主要負責項目的技術設計、采集和分析各個管理部門及評估中介機構等相關部門的信息數(shù)據(jù)，并進行成果整理，課題組人員固定，分工明確，并一直工作至今，從而保障了此項工作的連續(xù)性和質(zhì)量性。

項目之初，在沒有地方配套經(jīng)費的情況下，該項工作主要靠國家下?lián)芙?jīng)費起動和項目承擔單位的墊資運營，從而保證了監(jiān)測工作的持續(xù)進行。2005年，連同全市農(nóng)地分等定級、最低限價制定、存量建設用地調(diào)查等多項工作，大連市政府下?lián)芰瞬糠纸?jīng)費。雖然地價監(jiān)測經(jīng)費只是其中的極小部分，但對該項工作的繼續(xù)開展卻給予了一定的經(jīng)費保障。

二、地價監(jiān)測點的設立

大連市的地價監(jiān)測范圍為主城區(qū)（包括甘井子農(nóng)村部分）約580平方公里。除山林地230平方公里外，實際監(jiān)測范圍約為350平方公里。

根據(jù)城市地價監(jiān)測的要求，按照地價監(jiān)測點的設立原則，我們采

2006年城市地價動態(tài)監(jiān)測東北區(qū)片會議 page 2 用分層抽樣技術，按不同土地級別、不同用地類型，在監(jiān)測區(qū)域內(nèi)共劃分了240個監(jiān)測區(qū)，其中120個為長期監(jiān)測區(qū)。根據(jù)要求，在監(jiān)測區(qū)內(nèi)布設了監(jiān)測點，其中商業(yè)用地50個，居住用地40個，工業(yè)用地30個，每個監(jiān)測點又選取了3-4個輔助樣點。

為了做好監(jiān)測分析工作，我們按照區(qū)域的開發(fā)及地價變化程度劃定了三類地價區(qū)，即開發(fā)成熟區(qū)域（地價變化平穩(wěn)）、開發(fā)熱點區(qū)域（地價變化明顯）、待開發(fā)區(qū)域（地價基本無變化），通過分析區(qū)域的地價變化趨勢，進而分析城市地價變化趨勢。

三、地價監(jiān)測資料的收集

地價動態(tài)監(jiān)測工作需要大量的信息數(shù)據(jù)支持。為保證資料收集的全面、準確、及時，我們采用多種方式進行收集，如派估價人員到土地、房產(chǎn)、統(tǒng)計等部門進行實地調(diào)研、查閱資料；到土地、房產(chǎn)等交易部門進行市場調(diào)查或派調(diào)查小組進行專項調(diào)查；對內(nèi)部資料進行整理，獲取有用的地價信息；上網(wǎng)查詢相關信息；對地價信息資料不足的，采用評估進行補充；通過多種方式，收集了大量的信息資料，平均每個季度的信息采集量近千條。

在信息數(shù)據(jù)的采集過程中，我們側(cè)重對以下六個方面的信息資料進行收集。

1．土地管理信息：包括土地日常供應情況、基準地價執(zhí)行情況等； 2．土地招標、拍賣、掛牌信息；

3．房地產(chǎn)市場信息：包括新建商品房及二手房信息； 4．土地抵押及企業(yè)改制中的地價信息；

5．土地課題性研究信息：如區(qū)片價、最低限價工作中的基礎資料及成果信息；

2006年城市地價動態(tài)監(jiān)測東北區(qū)片會議 page 3 6．背景信息：如社會經(jīng)濟指標、房地產(chǎn)價格指數(shù)、土地公告、最新政策規(guī)定、房地產(chǎn)管理動態(tài)等

我們將以上收集的信息資料分門別類錄入到計算機中，并進行整理分析，剔除異常信息或進行標準修正，建立地價監(jiān)測空間及屬性數(shù)據(jù)庫。

四、地價動態(tài)監(jiān)測成果校核

在城市地價監(jiān)測初步成果形成后，我們采用分層核對的方式進行校核。

1．與行政管理人員進行溝通。由管理人員綜合考慮土地日常供應狀況，從行政管理的角度分析地價變化趨勢是否與之吻合；

2．組織評估人員進行核對。通過評估人員對日常個案評估的地價水平的了解，驗證地價變化趨勢是否與之吻合；

3．分析房地產(chǎn)市場進行核對。通過對房地產(chǎn)市場變化情況、土地招拍掛情況以及社會經(jīng)濟發(fā)展水平等進行分析，了解地價變化趨勢是否與之吻合；

經(jīng)過分層核對，對不合理的地價異常變動情況進行分析和解釋，在無異議后，將成果匯總，形成分析報告。

五、下一步工作打算

為了進一步做好我市的城市地價動態(tài)監(jiān)測工作，我們擬在今后的工作中加強以下幾方面的工作：

1．擴大城市地價監(jiān)測范圍至全市區(qū)域

隨著城市化進程的加快，我市的城市邊緣區(qū)正在成為開發(fā)熱點區(qū)域，有的房地產(chǎn)開發(fā)項目已延伸至外圍區(qū)市縣。為了更好地監(jiān)測城市 2006年城市地價動態(tài)監(jiān)測東北區(qū)片會議 page 4 地價變化趨勢，我們將逐步擴大地價監(jiān)測的范圍，第一步先將監(jiān)測范圍由主城區(qū)擴大到城市相鄰區(qū)域，然后與土地市場動態(tài)監(jiān)測工作相結合，將監(jiān)測范圍擴大至全市區(qū)域。

2．加大市場信息收集力度，建立全方位、實時性的信息收集體系 地價監(jiān)測基礎數(shù)據(jù)的真實及及時性，對監(jiān)測成果的準確性非常重要。我們將進一步加大市場信息資料的收集力度，將組織全市域的評估機構、房產(chǎn)中介機構等參與此項工作，通過與房地產(chǎn)市場方面的數(shù)據(jù)有機結合，建立全方位的、實時性的信息收集體系，以保證信息數(shù)據(jù)的全面、準確、及時，建立原始數(shù)據(jù)的采集檔案，保證信息資料達到可復核程度。

3．建立市場分析體系，加大市場分析力度

與土地市場動態(tài)監(jiān)測工作相結合，通過設立固定的專家組、開展專題性研究、技術論壇等方式，建立市場分析體系，加大房地產(chǎn)市場分析力度，使地價監(jiān)測成果更能客觀地反映城市地價變化趨勢，更符合實際。

4．加強監(jiān)測成果的推廣應用

加強地價監(jiān)測成果的宣傳及應用，深化與地方政府政務公開、信息公開工作的銜接，將成果融入到基準地價更新、市級土地收購儲備計劃、節(jié)約集約用地等國土資源的日常管理工作中，通過實際應用，可校核及驗證該成果是否符合實際，以利于該成果的進一步完善；另一方面，通過對現(xiàn)有成果的深加工，提升成果的附加值，提高社會效益及經(jīng)濟效益。

六、尚需進一步探討的技術難點

按照國家城市地價動態(tài)監(jiān)測技術規(guī)程，我市的城市地價動態(tài)監(jiān)測

2006年城市地價動態(tài)監(jiān)測東北區(qū)片會議 page 5 工作在不斷地完善。但是，在日常工作中，我們也碰到了幾個技術難點，需要進一步探討和解決。

1．監(jiān)測目標市場的設定

目前，我們城市地價監(jiān)測關注的始終是一級市場。但是對于二級市場，以及目前一級市場正在不斷完善的地區(qū)，在監(jiān)測中應如何考慮，如何設定監(jiān)測目標市場。

2．土地級別與區(qū)片價

在地價監(jiān)測工作中，土地級別的劃定，已不適應地價監(jiān)測工作。土地級別與區(qū)片價兩者如何更好地結合、統(tǒng)一。

3．數(shù)據(jù)的分析及解讀工具

目前，城市地價監(jiān)測數(shù)據(jù)及成果由各地方自行上報至國家，各地數(shù)據(jù)量大、工作量大，缺乏統(tǒng)一的數(shù)據(jù)分析和解讀工具，迫切需要市場分析工具和理論研究成果。

第四篇：食品安全風險監(jiān)測與評估工作制度

食品安全風險監(jiān)測與評估工作制度

第一條 根據(jù)《中華人民共和國食品安全法》的規(guī)定，為做好中心食 品安全風險監(jiān)測與評估工作，確保監(jiān)測與評估工作質(zhì)量，制定本制度。第二條 食品安全風險監(jiān)測，是通過系統(tǒng)和持續(xù)地收集食源性疾病、食品污染以及食品中有害因素的監(jiān)測數(shù)據(jù)及相關信息，并進行綜合分析和 及時通報的活動。

第三條 食品安全風險監(jiān)測和評估應本著代表性、客觀性、準確性和及時性的原則進行。第四條 食品安全風險評估的范圍包括對本市區(qū)域性食品、食品添加劑、食品相關產(chǎn)品中生物性、化學性和物理性危害進行的評估。

第五條 衛(wèi)生科負責本中心食品安全風險監(jiān)測和風險評估日常管理工作。按照上級部門食品安全風險監(jiān)測和評估方案組織實施，負責采集樣品及對監(jiān)測結果進行分析，及時向上級報告監(jiān)測情況。第六條 檢驗科按照上級部門食品安全風險監(jiān)測和評估方案開展食品安全風險監(jiān)測，協(xié)助采樣并及時完成監(jiān)測方案規(guī)定的監(jiān)測任務，按時向有關部門報送監(jiān)測數(shù)據(jù)和分析結果，保證監(jiān)測數(shù)據(jù)真實、準確、客觀，確保政府下達的任務能及時認真完成。年底做好食品安全風險監(jiān)測總結上

報衛(wèi)生科和質(zhì)量管理科。

第七條 質(zhì)量管理科負責食品安全風險監(jiān)測的質(zhì)量控制工作。第八條 食品風險監(jiān)測和評估所獲得的數(shù)據(jù)、結果、結論等相關信息實行保密制度，在批準公布前，任何科室和個人不得以任何方式擅自引用或?qū)ν夤肌?/p>

第九條 食品安全風險評估是指對食品、食品添加劑中生物性、化學性和物理性危害對人體健康可能造成的不良影響所進行的科學評估，包括危害識別、危害特征描述、暴露評估、風險特征描述等。它是以食品安全風險監(jiān)測和監(jiān)督管理信息、科學數(shù)據(jù)及其他有關信息為基礎，遵循科學、透明和個案處理的原則進行。

第十條 當通過食品安全風險監(jiān)測或者接到舉報發(fā)現(xiàn)食品可能存在安全隱患的，在組織進行檢驗后認為屬于區(qū)域性污染，需要進行食品安全風險評估的，或接受市食品安全委員會/上級部門要求開展食品安全風險評估的，由中心食品安全風險評估委員會進行食品安全風險評估工作。

第十一條 食品安全風險評估委員會對風險評估的結果和報告負責，并及時將結果、報告上報市食品安全委員會/上級部門。

第十二條 食品安全風險監(jiān)測與評估工作具體按《食品安全風險監(jiān)測 與評估工作程序》進行。（見附錄）第十三條 本制度自發(fā)布之日起實施。

附錄 食品安全風險監(jiān)測與評估工作程序 附件 7 附錄 食品安全風險監(jiān)測與評估工作程序 1．目的

為規(guī)范中心食品安全風險監(jiān)測工作，落實食品安全風險監(jiān)測與評估工作制度，根據(jù)《中華人民共和國食品安全法》、《食品安全法實施條例》、《食品安全風險評估管理規(guī)定（試行）》等有關法律法規(guī)，制定本程序。2．適用范圍

本程序適用于本中心按照市食品安全委員會或上級部門制定的食品安全風險監(jiān)測和評估方案或計劃，對本轄區(qū)范圍內(nèi)的食品、食品添加劑、食品相關產(chǎn)品中生物性、化學性和物理性危害進行的風險監(jiān)測和評估工作。3．職責

3.1中心主任負責食品安全風險監(jiān)測和評估工作的組織領導、統(tǒng)籌和協(xié)調(diào)。

3.2 收到市食品安全委員會或上級部門制定的食品安全風險監(jiān)測和評估方案或計劃時，中心分管領導組織有關人員立即對食品安全風險監(jiān)測和評估編制計劃，確保食品安全風險監(jiān)測檢驗優(yōu)先于其他檢測任務，并保質(zhì)保量按時完成。

3.3 衛(wèi)生科負責食品安全風險監(jiān)測和評估工作的組織和協(xié)調(diào)，包括采樣送檢、數(shù)據(jù)分析匯總、結果評價及結果報送。

3.4質(zhì)量管理科負責食品安全風險監(jiān)測和評估的質(zhì)量控制等。3.5 檢測科室負責食品安全風險監(jiān)測的檢驗、檢測過程的質(zhì)量監(jiān)督、監(jiān)測數(shù)據(jù)和分析結果的報送等。

3.6 辦公室負責食品安全風險監(jiān)測工作所需的物資和交通工具等的后勤保障工作。3.7本中心成立食品安全風險評估委員會開展食品安全風險評估工作。4．程序 4.1采樣

4.1.1采樣由衛(wèi)生科2名（含）以上人員參加，檢驗科協(xié)助。4.1.2采樣后，采樣人員應及時填寫采樣記錄。

4.1.3采樣數(shù)量應滿足食品安全風險監(jiān)測和評估方案或計劃。4.1.4 采樣點的選擇要根據(jù)被監(jiān)測食品抽樣數(shù)量的要求按照隨機原則從中挑選出在本地具有代表性、典型性和適時性的監(jiān)測樣品。4.2食品安全風險監(jiān)測檢驗 4.2.1食源性致病菌監(jiān)測

4.2.1.1 通過食源性致病菌監(jiān)測，主動收集動物、食品和環(huán)境中分離的病原情況以及對這些病原的耐藥性和相似性進行分析，可以進一步確定污染源或污染環(huán)節(jié)，掌握我市主要食源性致病菌的流行和耐藥趨勢，制定有效的預防控制措施，同時也為制定或評價良好生產(chǎn)、加工操作規(guī)范提供基礎數(shù)據(jù)。

4.2.1.2監(jiān)測項目涵蓋沙門氏菌、彎曲菌、副溶血性弧菌、大腸桿菌O157：H7、金黃色葡萄球菌、單核細胞增生李斯特氏菌、阪崎腸桿菌等主要食源性致病菌。

4.2.1.3 微生物檢驗科負責食源性致病菌監(jiān)測的檢驗、檢測過程的質(zhì)量監(jiān)督、監(jiān)測數(shù)據(jù)和分析結果的報送等。

4.2.1.4檢測方法按市食品安全委員會或上級部門規(guī)定的方法進行。4.2.2化學污染物及有害因素監(jiān)測

4.2.2.1通過化學污染物及有害因素監(jiān)測，為食品風險評估、預警和制（修）訂食品安全標準提供科學依據(jù)；及時發(fā)現(xiàn)食品安全隱患，降低我市食源性疾病的發(fā)病率，為食品安全監(jiān)管提供科學依據(jù)。4.2.2.2 監(jiān)測項目有農(nóng)藥殘留、元素、食品添加劑、非法添加物質(zhì)等及食品加工過程中形成的有害物質(zhì)。

4.2.2.3 理化檢驗科負責化學污染物及有害因素監(jiān)測的檢驗、檢測過程的質(zhì)量監(jiān)督、監(jiān)測數(shù)據(jù)和分析結果的報送等。

4.2.2.4檢測方法按市食品安全委員會或上級部門規(guī)定的方法進行。4.3 質(zhì)量控制

4.3.1質(zhì)量管理科負責食品安全風險監(jiān)測和評估的質(zhì)量控制等。4.3.2檢驗科按規(guī)定參加上級部門組織的室間質(zhì)評。4.4數(shù)據(jù)分析匯總、結果評價及結果報送衛(wèi)生科負責食品安全風險監(jiān)測數(shù)據(jù)分析匯總、結果評價及結果報送。4.5后勤保障

辦公室負責食品安全風險監(jiān)測工作所需的物資和交通工具等的后勤保障工作。4.6食品安全風險評估

4.6.1中心食品安全風險評估委員會負責食品安全風險評估工作。4.6.2食品安全風險評估的時機

4.6.2.1 當通過食品安全風險監(jiān)測或者接到舉報發(fā)現(xiàn)食品可能存在安全隱患的，在組織進行檢驗后認為屬于區(qū)域性污染，需要進行食品安全風險評估的； 4.6.2.2 接受市食品安全委員會/上級部門要求開展食品安全風險評估 的。

4.6.3 食品安全風險評估包括四個步驟，即危害識別、危害描述、暴露評估和風險描述。風險評估的最后結論是在考慮評估結果的基礎上做出的。通過風險評估，找出減少風險的措施，得出風險概率，為決策者提供科學的依據(jù)。

4.6.4 食品安全風險評估委員會對風險評估的結果和報告負責，并及時 將結果、報告上報市食品安全委員會/上級部門。5.支持性文件 食品安全風險評估管理規(guī)定（試行）（衛(wèi)生部等七部門 2010 年）附件 8 食品檢驗回避制度

第一條 建立食品檢驗回避制度，就是為保障社會實現(xiàn)公平公正，促進社會和諧有序發(fā)展，防止在食品檢驗中可能發(fā)生的營私舞弊現(xiàn)象發(fā)生。第二條 有下列情形之一的，檢驗人員應主動回避： 1．本人或者其近親屬的委托檢驗；

2．本人與客戶或與委托檢驗項目有利害關系； 3．參加過初次食品檢驗的復檢事項；

4．作為專家提供過咨詢意見的食品檢驗項目。

第三條 回避的提出和實施：

1．自行提出回避，由其所屬的食品檢驗機構決定； 2．客戶要求檢驗人員回避，向食品檢驗機構提出申請； 3．客戶對回避的決定有異議的，可以撤銷委托； 4．有提請和批準的相關記錄。第四條 回避申請由中心分管領導批準。

第五條 對違反本制度的檢驗人員，一經(jīng)查實，將視情節(jié)給以行政處 分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第六條 中心黨支部要加強對食品檢驗回避制度的檢查與監(jiān)督，要與 檢驗人員晉升、獎勵等環(huán)節(jié)結合起來，完善回避監(jiān)督管理機制。

第五篇：2015年城市地價動態(tài)監(jiān)測指標：地價變化量

2015年城市地價動態(tài)監(jiān)測指標：地價變化量

一、單項選擇題（共 25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）

1、已知某宗地4個界址點坐標值如下表，則該宗地面積為平方米．【2007年考試真題】 A：350000 B：250000 C：200000 D：150000 E：土地

2、已知甲、乙兩塊土地，面積和肥沃程度相同，生產(chǎn)投入均為300元，產(chǎn)量相同，但距離市場遠近不同，運費分別是30元和45元，按平均利潤率20％計，甲地的個別生產(chǎn)價格是 元。A：396 B：450 C：330 D：390 E：35％～50％

3、在下列選項中，不能在發(fā)生時確認為企業(yè)的費用，計入當期損益．【2008年考試真題】

A：辦公經(jīng)費和業(yè)務招待費 B：研究費用

C：對外銷售產(chǎn)品時提供的產(chǎn)品質(zhì)量保證

D：用于購買工程用物資的500萬元銀行存款 E：土地

4、韋伯認為，__是導致以運輸成本確定的工業(yè)區(qū)位模式產(chǎn)生第一次變形的因素。A．原料指數(shù) B．集聚因素 C．分散因素 D．勞工成本

5、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十四條規(guī)定，國家實行房地產(chǎn)成交價格制度。A：評估 B：確認 C：審核 D：申報

E：時間因素

6、按照__劃分，可將土地規(guī)劃分為國家規(guī)劃和地方規(guī)劃。A．時限不同 B．規(guī)劃性質(zhì)

C．規(guī)劃任務大小 D．規(guī)劃范圍大小

7、運用市場比較法評估宗地地價，在選擇比較交易案例時，該案例發(fā)生的區(qū)域與待估宗地所處區(qū)域__。A．只要在同一個城市即可 B．需在同一供需圈內(nèi) C．要相鄰

D．需在同一級行政區(qū)內(nèi)

8、下列屬于行政法的是__。A．《行政處罰法》

B．《城市房地產(chǎn)管理法》 C．《行政許可法》 D．《行政復議法》 E．《行政訴訟法》

9、下列關于臨時用地，表述不正確的是__。

A．在城市規(guī)劃區(qū)的臨時用地應先經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門同意

B．搶險救災等急需使用土地的，可以先行使用土地。其中，屬于永久性建設用地的，建設單位應當在災情結束后9個月內(nèi)申請補辦建設用地審批手續(xù)

C．臨時用地必須辦理報批手續(xù)，由縣級以上人民政府土地行政主管部門批準 D．臨時用地合同由臨時用地的使用者與所有者簽訂

10、根據(jù)原則，投保人因保險標的遭受損失而獲得經(jīng)濟補償．【2006年考試真題】 A：賠償 B：保險利益 C：代位追償 D：最大誠信 E：土地

11、按照土地利用規(guī)劃的（）不同，可將規(guī)劃分為土地利用總體規(guī)劃、土地利用專項規(guī)劃和土地利用詳細規(guī)劃。A．規(guī)劃時限 B．規(guī)劃范圍 C．規(guī)劃性質(zhì) D．規(guī)劃等級

12、盤盈的固定資產(chǎn)應按計價。A：評估確認價值 B：市場價值 C：凈值

D：重值完全價值 E：土地

13、某房地產(chǎn)開發(fā)商取得一宗商業(yè)用地法定最高年限土地使用權，預計2年完成開發(fā)建設，經(jīng)調(diào)查測算，項目建成后的商場房地年凈收益可達到400萬元，綜合還原率為7%，則開發(fā)完成后的不動產(chǎn)價值為__萬元。A．5333 B．5277 C．4804 D．4754

14、《國土資源行政復議規(guī)定》規(guī)定，被申請人應當自收到行政復議申請書副本或者申請筆錄復印件之日起__日內(nèi)，提出書面答復，并提交作出具體行政行為的證據(jù)、依據(jù)和其他有關材料。A．3 B．5 C．7 D．10

15、國家在__情況下可以提前收回土地使用權。A．土地低效利用 B．未交納土地使用稅

C．為了社會公共利益的需要 D．劃撥土地用于出租、抵押

16、地價評估中，利息率應參照同期確定。A：銀行存款利率 B：銀行貸款利率 C：國債利率 D：投資報酬率 E：時間因素

17、估價的基本事項不包括__。A．估價目的 B．估價對象 C．估價時點 D．估價原則

18、在房地產(chǎn)開發(fā)項目財務評價中，動態(tài)投資回收期一定大于．【2009年考試真題】

A：基準回收期 B：靜態(tài)投資回收期 C：項目開發(fā)期 D：項目建設期 E：土地

19、國家機關、工作人員徇私舞弊，違反土地管理法規(guī)濫用職權，非法批準征用、占用土地，或者非法低價出讓國有土地使用權，情節(jié)嚴重，并致使國家或者集體利益遭受特別重大損失的，處以有期徒刑，該刑期是__。A．三年以上六年以下 B．兩年以上五年以下 C．三年以上七年以下 D．五年以上十年以下

20、在我國社會主義土地公有制條件下仍然存在地租，是由于。

A：存在著土地所有權的不同主體及其壟斷以及土地所有權與使用權的分離 B：在任何社會制度下都存在地租

C：存在著國家所有和集體所有兩種所有制形式 D：土地是重要的生產(chǎn)要素 E：時間因素

21、土地登記的基本程序不包括__。A．土地登記通告 B．地籍調(diào)查 C．注冊登記

D．核發(fā)或更改土地證書

22、下列項目中不屬于企業(yè)資產(chǎn)的是．【2002年考試真題】 A：銀行凍結的存款 B：涉及訴訟的財產(chǎn) C：租借設備 D：庫存設備 E：土地

23、下列選項中，不屬于我國招標方法的是__招標。A．公開 B．邀請 C．競爭 D．協(xié)議

24、我國現(xiàn)行會計制度規(guī)定，對于短期投資的期末計價采用。A：成本法 B：市價法

C：市價與成本孰低法 D：凈價法 E：土地

25、某建筑物占地面積3畝，容積率為4，自然耐用年限70年，經(jīng)濟耐用年限60年，已使用15年，殘值率為5％，重置價格為2000元／㎡，則該建筑物現(xiàn)值為萬元。A：1220 B：1274 C：1525 D：1593 E：時間因素

二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分）

1、影響土地估價的因素有。

A：自然、社會、經(jīng)濟和行政因素 B：區(qū)域因素

C：宗地自身的地價影響因素 D：宗地的開發(fā)程度 E：人們的心理

2、票據(jù)是以一種載有一定__和付款人的無條件支付的流通證券。A．付款證券 B．付款日期 C．付款地點 D．付款金額 E．票據(jù)有效期

3、依據(jù)有關規(guī)定，可由縣級以上人民政府依法批準使用劃撥土地的，包括等?！?008年考試真題】 A：國家機關辦公用地 B：高新技術產(chǎn)業(yè)用地 C：公共交通設施用地

D：國家重點扶持的水利設施用地 E：經(jīng)濟適用住房用地

4、“雅典憲章”中規(guī)定的城市四大活動，包括居住、__、游憩和交通。A．綠化 B．生活 C．工作 D．建筑

5、工程造價比較分析在實際工作中，應主要分析的內(nèi)容有__。A．主要實物工程量 B．平面布置構造形式 C．設備工(器)具費 D．主要材料消耗費

E．工程建筑的完工日期

6、國有土地使用權拍賣確定競得人后，拍賣人與競得人應當場簽訂。A：中標通知書 B：成交確認書

C：建設用地批準書

D：國有土地使用權出讓合同 E：35％～50％

7、在城鎮(zhèn)土地定級過程中，對土地級別進行初步劃分時可采用的方法有（）。A．多元統(tǒng)計聚類——判別法 B．剖面圖法 C．動態(tài)網(wǎng)格法 D．數(shù)軸法

E．主導因素判定法

8、立面圖的主要功能有。A：縱觀全局 B：顯示大門位置 C：顯示門窗的形狀 D：顯示門窗的高度

E：顯示建筑物內(nèi)部的構造關系

9、按具有綜合職能可將城市劃分為。A：全國性的政治、經(jīng)濟、文化中心 B：大區(qū)級的政治、經(jīng)濟、文化中心 C：省區(qū)級的政治、經(jīng)濟、文化中心 D：地區(qū)級的政治、經(jīng)濟、文化中心 E：縣級的政治、經(jīng)濟、文化中心

10、中國土地市場體系有其自身的特點，具體有。A：中國土地市場是政府驅(qū)動型市場 B：目前中國農(nóng)村土地市場在土地市場體系中占據(jù)主導地位 C：中國城市土地市場是壟斷競爭型市場 D：在企業(yè)改制中實行土地政策性入市 E：中國城市土地市場是完全競爭型市場

11、在我國證券發(fā)行、交易及監(jiān)管中，應堅持的證券管理原則有__ A．公平、公正

B．自愿、有償、誠實信用

C．證券業(yè)與其他金融業(yè)統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一管理 D．證券業(yè)與市場兼容的形成復雜，公開發(fā)行 E．守法

12、土地的經(jīng)濟特性有__。A．土地永續(xù)利用的相對性 B．土地經(jīng)濟供給的稀缺性 C．土地用途變更的困難性 D．土地報酬遞增的可能性 E．土地利用后果的社會性

13、一個地區(qū)的綠化覆蓋面積至少應占用地的__以上，才能起到改善氣候的作用。A．20% B．25% C．30% D．40%

14、土地既可作為工業(yè)用地，又可作為居住用地、商業(yè)用地，這是的體現(xiàn)。A：土地用途多樣性

B：土地經(jīng)濟供給的多樣性 C：土地種類的多樣性 D：土地區(qū)位的多樣性 E：35％～50％

15、連續(xù)年金是按照__來劃分的。

A．年金的支付時間和支付金額是否確定 B．年金的支付期限長短 C．年金的支付周期不同

D．年金開始支付的時間不同

16、下面屬于收益性房地產(chǎn)的是__。A．旅店

B．商業(yè)寫字樓 C．政府辦公樓 D．公園

E．未開發(fā)土地

17、采用剩余法評估地價時，一般可采用__對開發(fā)完成后的不動產(chǎn)價格進行評估。A．市場比較法 B．成本逼近法 C．假設開發(fā)法 D．收益還原法

18、土地復墾的對象包括。A：開采礦產(chǎn)資源、挖沙、取土等對地表造成直接破壞的土地 B：地下開采引起的地表下沉的土地

C：工礦企業(yè)的排土場、尾礦場、電廠儲灰場、鋼廠灰渣場、城市垃圾場等 D：工業(yè)等污染而造成的廢棄土地 E：基本農(nóng)田

19、在我國，建設項目的投資估算主要是根據(jù)等資料，采取相應的方法進行編制的。

A：投資估算指標 B：概算指標 C：預算指標

D：類似工程預算 E：取得開工許可證

20、《土地管理法》規(guī)定，農(nóng)用地是指直接用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地，不包括下列的。A：耕地、林地、草地 B：養(yǎng)殖水面

C：交通水利設施用地 D：農(nóng)田水利用地 E：35％～50％

21、在土地估價的原則中，__原則要求不動產(chǎn)估價結果不得明顯偏離類似不動產(chǎn)在同等條件下的正常價格。A．平等 B．均價 C．分配 D．替代

22、在計算每幢建筑物應分攤的共有建筑面積時，從整幢建筑物的建筑面積中扣除的部分包括。

A：各套套內(nèi)建筑面積 B：作為獨立使用的地下室

C：為多幢服務的警衛(wèi)室與管理用房 D：人防工程 E：電梯井

23、現(xiàn)場勘察時，估價師調(diào)查到工藝品加工企業(yè)甲已登記發(fā)證的出讓工業(yè)用地建設情況如下。臨街建有一棟7層綜合樓，其中地上2層出租給某百 貨公司做超市，3、4層為甲自用辦公用房，綜合樓后有3棟單層生產(chǎn)車問為甲自用。在進行土地估價時，估價師就該宗地土地用途確定所做的下列分析中正確的是__。A．遵循客觀性原則，以實際用途為準設定為商業(yè)、工業(yè)用途評估

B．若企業(yè)已就土地出租經(jīng)營行為向國土部門繳納了土地收益金，則可設定為商業(yè)、工業(yè)用途評估

C．在沒有得到合法批準的情況下，應按原土地登記用途進行評估

D．若企業(yè)已就土地出租經(jīng)營行為分別向規(guī)劃和國土部門補繳了罰款，則可設定為商業(yè)、工業(yè)用途評估

24、以營利為目的，房屋所有權人將劃撥土地上的房屋出租的，租會中所含的土地收益應__。

A．由房屋所有權人與國家按約定比例分配 B．上繳國家

C．由房屋所有權人與房屋租賃人按比例分配 D．全部歸房屋所有權人

25、房屋附屬設施測量中以下說法正確的有。A：柱廊以柱外圍為準

B：檐廊以外輪廓投影、架空通廊以外輪廓水平投影為準

C：門廊以柱或圍護物外圍為準，獨立柱的門廊以頂蓋投影為準 D：門墩以墩內(nèi)圍為準 E：門頂以頂蓋投影為準