第一篇：工業(yè)園區(qū)物業(yè)管理的現(xiàn)狀分析

工業(yè)園區(qū)物業(yè)管理的現(xiàn)狀分析

工業(yè)園區(qū)的概念

工業(yè)園區(qū)指由政府規(guī)劃建設(shè)的，供水、供電、供氣、通訊、道路、倉儲及其它配套設(shè)施齊全、布局合理且能夠滿足工業(yè)園區(qū)物業(yè)管理的現(xiàn)狀

1．工業(yè)園區(qū)物業(yè)管理立法不完善

隨著城市建設(shè)突飛猛進的發(fā)展，城鎮(zhèn)居民生活設(shè)施的改善，成片的住宅小區(qū)、公寓、寫字樓、商廈、工業(yè)園區(qū)的建成，房屋售后物業(yè)管理也越來越重要。社會化、專業(yè)化的物業(yè)管理是改革開放過程中出現(xiàn)的新生事物，由于缺乏相應(yīng)的物業(yè)管理法律規(guī)范，致使物業(yè)管理過程中產(chǎn)生的大量糾紛得不到及時解決。我國自1994年以來，就開始了物業(yè)管理的立法工作，并已基本形成體系。

但是到目前為止，還沒有一部權(quán)威性很強的法律，或者說，還沒有一部全國人大制定并通過的物業(yè)管理專門法律。而且法規(guī)大多數(shù)都是針對一般物業(yè)管理而言的，要么過于原則，對物業(yè)管理市場只是泛泛而談；要么根本不涉及物業(yè)管理市場問題。那么，物業(yè)管理市場整體管理、物業(yè)管理市場招投標(biāo)及管理、物業(yè)管理市場需求主體及管理、物業(yè)管理市場運行秩序的管理等，都還沒有制定相應(yīng)的法律法規(guī)，沒能用明確的法律法規(guī)來規(guī)范。

而且，就一般物業(yè)管理法律法規(guī)來說，也存在著明顯的不全面、不嚴(yán)密、不具體、不夠協(xié)調(diào)的缺陷。例如，對物業(yè)管理市場中最主要的權(quán)利主體——物業(yè)的產(chǎn)權(quán)人、使用人的法律地位、權(quán)利義務(wù)，所有的法律法規(guī)都沒有做出非常具體、明確、便于操作的規(guī)定。

我們應(yīng)當(dāng)承認(rèn)，物業(yè)管理企業(yè)的某些職能與政府的某些職能存在重疊和交叉，特別是在居住環(huán)境、清潔衛(wèi)生、消防治安、公共綠化、公用設(shè)施、道路養(yǎng)護等方面。由于二者地位和作用不同，所代表的利益不完全相同、工作的出發(fā)點不同，可能

會在工作中引發(fā)各種沖突。對此除了及時溝通、消除誤解外，還需要法律上確定二者各自職責(zé)范圍及其在相關(guān)領(lǐng)域的配合機制。

對于工業(yè)園區(qū)物業(yè)管理來講，我國的立法更是相對滯后。至今，尚無一部關(guān)于工業(yè)園區(qū)物業(yè)管理的法律法規(guī)。在司法實踐中，涉及工業(yè)園區(qū)的物業(yè)管理大多參照住宅小區(qū)的法律規(guī)范執(zhí)行。此外，由于對工業(yè)園區(qū)物業(yè)管理中遇到的相關(guān)法律理論問題研究不夠深入，導(dǎo)致在工業(yè)園區(qū)物業(yè)管理中產(chǎn)生的許多法律糾紛難以處理。

2．工業(yè)園區(qū)的市場化程度不高

目前，全國物業(yè)管理市場處于一種一觸即發(fā)的狀態(tài)。這種市場化的導(dǎo)火索一旦點燃，整個物管市場則會烽煙四起。我們可以預(yù)測，未來3-5年是中國物業(yè)管理市場的“戰(zhàn)國時代”。到2010年末，全國性的物業(yè)管理品牌格局將基本形成，屆時，一個企業(yè)再想進入物管市場，分得一杯羹，困難更大，為時已晚。所以，對一個物管企業(yè)而言，目前是搶占物管市場的最佳良機。當(dāng)前獲得物業(yè)管理市場的方式主要有如下三種：

①通過公開招投標(biāo)占領(lǐng)市場

這種方式就是通過公開招投標(biāo)的方式獲得物業(yè)管理權(quán)。這是物業(yè)管理市場化最根本的方式。但目前通過公開招投標(biāo)方式獲得物業(yè)管理權(quán)的物業(yè)比較少，在整個物業(yè)管理市場所占的比例也小，而且主要集中在一些政府的公共型物業(yè)。②通過協(xié)議招標(biāo)方式占領(lǐng)市場

這種方式就是通過協(xié)議招標(biāo)的方式獲得物業(yè)管理權(quán)。一般是較優(yōu)秀物業(yè)的開發(fā)商邀請一些知名品牌的物業(yè)管理公司進行管理。目前，在物業(yè)管理市場上，這種方式比較常見，而且項目數(shù)目較多。

③通過自建自管方式擁有市場

這種情況就是房地產(chǎn)開發(fā)商將所開發(fā)的物業(yè)委托給下屬的物業(yè)管理公司進行管理。這是目前非常普遍的一種現(xiàn)象。這種管理方式影響了物業(yè)管理的市場化進程。由于工業(yè)園區(qū)的物業(yè)管理費定價較低，業(yè)主或物業(yè)使用人的經(jīng)濟承受能力有限、管理難度大等，對市場化的物業(yè)管理企業(yè)吸引力較小，這類物業(yè)的市場化程度不高，一般由政府指定或開發(fā)商自建的物業(yè)管理企業(yè)進行管理。

3．規(guī)劃布局不夠合理，房屋設(shè)計的使用功能不夠全面

從目前來看，無論是經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立的國家級開發(fā)區(qū)，還是經(jīng)省、市人民政府批準(zhǔn)設(shè)立的省、市級開發(fā)區(qū)，雖然都是按照全面規(guī)劃、因地制宜、綜合開發(fā)、配套建設(shè)的方針建設(shè)工業(yè)園區(qū)的，但大量的工業(yè)廠房從設(shè)計上就沒有全面考慮房屋的使用功能，規(guī)劃布局也不夠合理。比如，許多標(biāo)準(zhǔn)廠房的衛(wèi)生間很少，且分布不合理，導(dǎo)致入駐企業(yè)員工入廁難，這樣一來，就大大增加了物業(yè)管理的難度，致使我們的物業(yè)管理員成了“消防隊員”，處處救火。

4．工業(yè)園區(qū)的配套設(shè)施不夠完善

我國的開發(fā)區(qū)大都建在遠(yuǎn)離市區(qū)或在市區(qū)的邊緣，地理位置雖然優(yōu)越，但基礎(chǔ)設(shè)施配套設(shè)施不夠完善。無論是以高新技術(shù)為主的高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，以工業(yè)為主的工業(yè)開發(fā)區(qū)，還是以金融商貿(mào)為主的金融商貿(mào)開發(fā)區(qū)，其供水、供電、供氣、排水、道路、工人食堂、宿舍、賓館、酒店、商店、醫(yī)院、學(xué)校等基礎(chǔ)設(shè)施、配套設(shè)施都不很完善。

工業(yè)園區(qū)物業(yè)管理的發(fā)展?fàn)顩r

1．我國物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r

現(xiàn)階段，中國物業(yè)管理行業(yè)尚未真正形成規(guī)范化、產(chǎn)業(yè)化、市場化的發(fā)展格局，除深圳、上海、北京等城市物業(yè)管理市場相對成熟之外，全國大部份地區(qū)物業(yè)管

理處于起步階段，市場化程度偏低。從物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展程度已達到一定水平的深圳市來看，目前仍存在著以下問題：

①以數(shù)量型為行業(yè)發(fā)展的主要特征造成企業(yè)數(shù)量多、分布廣、規(guī)模小、規(guī)模效益差、發(fā)展后勁不足等問題，以2000年末的統(tǒng)計資料為例，全市擁有1100家大小規(guī)模不一的物業(yè)管理企業(yè)，正式注冊的僅500家，按2000年全市物業(yè)開發(fā)量約800萬平方米計算，1100家物業(yè)管理企業(yè)平均分配不足1萬平方米。

②企業(yè)發(fā)展趨同化、企業(yè)運作方法雷同，低水平、重復(fù)性的產(chǎn)業(yè)隊伍大量涌現(xiàn)，從而形成管理手段落后，管理水平參差不一，產(chǎn)品（服務(wù)）結(jié)構(gòu)不合理，低檔次產(chǎn)品（服務(wù)）多，企業(yè)運營成本居高不下，市場競爭力差的局面。

③由于物業(yè)管理行業(yè)普遍存在低水平重復(fù)建設(shè)的現(xiàn)象，大量小而全的物業(yè)管理企業(yè)勢必造成資源配置不合理、資源浪費的嚴(yán)重后果：一方面 “五臟俱全”的機構(gòu)使人力、物力、財力浪費極大，企業(yè)成本增加；另一方面形成各類工程技術(shù)人員工作量極不飽和，復(fù)雜的現(xiàn)代化設(shè)施、設(shè)備出現(xiàn)的重大技術(shù)問題仍需依賴專業(yè)公司；同時，庫存?zhèn)溆貌牧?、低耗物料又占用企業(yè)大量流動資金，造成流動資金沉淀。

僅以開發(fā)商項目支持為優(yōu)勢，政府指導(dǎo)價為保護傘，以純粹的物業(yè)管理作為主業(yè)，運用“五臟俱全”的組織結(jié)構(gòu)養(yǎng)活一大批從業(yè)員工的企業(yè)發(fā)展模式在一定程度上仍延續(xù)著計劃經(jīng)濟體制下后勤管理方式，未從根本上改變計劃經(jīng)濟體制給企業(yè)發(fā)展帶來的種種弊端，這種模式已經(jīng)明顯不能適應(yīng)成熟的市場、變化的市場、競爭的市場的發(fā)展需求。

從全國范圍的行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀來看，觀念落后、法制不健全已成為嚴(yán)重制約全行業(yè)整體規(guī)范發(fā)展的關(guān)鍵因素，而國有物業(yè)管理企業(yè)存在體制改革和產(chǎn)權(quán)制度改革方向不明確的問題則嚴(yán)重阻礙了企業(yè)的市場化發(fā)展進程。

2．工業(yè)園區(qū)物業(yè)管理發(fā)展?fàn)顩r

從國內(nèi)市場來看，隨著我國城鎮(zhèn)化步伐的加快，工業(yè)園區(qū)的建設(shè)不斷加強，工業(yè)園區(qū)的物業(yè)管理市場也日趨發(fā)展成熟，政府及開發(fā)商在行業(yè)競爭中所充當(dāng)?shù)慕巧珜㈨槕?yīng)市場變化而逐漸改變，政府在行業(yè)競爭中所起的調(diào)控作用也將隨著市場的規(guī)范發(fā)展而逐步淡化，工業(yè)園區(qū)的物業(yè)管理正逐步向規(guī)范化、法治化邁進。從國際市場來看，隨著我國加入WTO，大批國外物業(yè)管理企業(yè)的進駐給國內(nèi)物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展帶來直接影響，使國內(nèi)企業(yè)面臨巨大競爭壓力和沖擊。WTO帶來的是公平競爭的市場環(huán)境。如果說是機遇，對國內(nèi)外企業(yè)是共同的機遇，因此必將出現(xiàn)“與狼共舞”的格局。工業(yè)園區(qū)的物業(yè)管理企業(yè)也將出現(xiàn)三個層面，一是國內(nèi)企業(yè)與國外企業(yè)聯(lián)姻的合資控股企業(yè)出現(xiàn)；二是獨資的國外物業(yè)管理企業(yè)進軍中國，企業(yè)迎來“洋管家”；三是國內(nèi)的物業(yè)管理企業(yè)走出國門，到異國它鄉(xiāng)為“老外”服務(wù)

從事一般工業(yè)生產(chǎn)和科學(xué)實驗需要的標(biāo)準(zhǔn)性建筑物或建筑物群體

第二篇：物業(yè)管理現(xiàn)狀分析

一、物業(yè)管理現(xiàn)狀分析

（一）虧損經(jīng)營（占比95%）

1、房地產(chǎn)商受制于宏觀調(diào)控開發(fā)商物業(yè)補貼費用越來越受到嚴(yán)格的控制；

2、物業(yè)雇用人力成本的上升、生產(chǎn)資料成本的增加，物業(yè)收費受到的限制較多、傳統(tǒng)物業(yè)管理存在管理落后、經(jīng)營單

一、成本居高不下的問題

（二）未將物業(yè)管理做為經(jīng)營載體、忽視客戶的剛性消費

開發(fā)商僅僅將物業(yè)管理作為房地產(chǎn)銷售的一個工具和賣點，忽視了社區(qū)消費才是真正的剛性消費，每開發(fā)100多萬平米，等于產(chǎn)生了

1.5萬戶人，每年都在幫物業(yè)生產(chǎn)客戶。

二、數(shù)據(jù)分享

（一）截至2012年，全國500戶以上的社區(qū)約有5萬個，約2500萬戶，人口7500萬。

（二）社區(qū)客戶層次

中國的中產(chǎn)階級或以上的富裕階層，保守按照人年均消費1萬元計算，一年消費額為7500億人民幣。

（三）中國，社區(qū)商業(yè)占據(jù)社會商業(yè)總支出的30%

歐美，社區(qū)商業(yè)占據(jù)社會商業(yè)總支出的60%以上

社區(qū)是一塊未被開掘的金礦！

物業(yè)究竟怎樣才能深度挖掘擺在面前的金礦呢？

物業(yè)行業(yè)的轉(zhuǎn)型迫在眉睫！

三、關(guān)鍵詞

關(guān)鍵詞一：社區(qū)移動電商（B2F）

關(guān)鍵詞二：社區(qū)移動服務(wù)

關(guān)鍵詞三：社區(qū)移動社交

四、關(guān)于產(chǎn)品

產(chǎn)品是以微信公眾平臺為入口，嵌入相關(guān)功能的網(wǎng)頁和關(guān)聯(lián)APP共同組成。

（一）產(chǎn)品設(shè)計

1、產(chǎn)品功能描述

2、社區(qū)電子商城產(chǎn)品銷售規(guī)則

（二）產(chǎn)品的社區(qū)內(nèi)推廣

通過線上和線下相結(jié)合的方式完成推廣。推廣分為三個周期，每個周期需要由鼎晟科技、物業(yè)公司及產(chǎn)品供應(yīng)商三方的共同配合完成。

三個推廣周期（圖）

五、關(guān)于項目

該項目主要涉及到產(chǎn)品研發(fā)及推廣方鼎晟科技，各個物業(yè)公司和線上提供產(chǎn)品和服務(wù)的渠道商，以及項目的監(jiān)管方微商會。

（一）資源整合（二）項目推廣

第三篇：工業(yè)園區(qū)物業(yè)管理方案

工業(yè)園區(qū)物業(yè)管理方案

一：園區(qū)簡介

金沙縣工業(yè)園區(qū)位于金沙縣經(jīng)濟開發(fā)區(qū)范圍內(nèi)，園區(qū)內(nèi)擁有綜合辦公樓、廠房、宿舍、食堂等現(xiàn)代化工業(yè)園區(qū)；工業(yè)園以裝備制造業(yè)、食品加工業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為龍頭，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為依托，現(xiàn)代農(nóng)業(yè)為基礎(chǔ)的產(chǎn)業(yè)體系。

二：園區(qū)物業(yè)管理

針對工業(yè)園的業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)，占地面積龐大的特點，我公司對園區(qū)的物業(yè)管理工作非常重視，我公司將組建完善的物業(yè)管理團隊進行物業(yè)管理，與相關(guān)單位及時發(fā)現(xiàn)和整改存在的問題，減少物業(yè)今后運行管理帶來的影響，為后期物業(yè)管理打下基礎(chǔ)；提升園區(qū)的整體形象，更好的帶動園區(qū)的招商引資。我公司經(jīng)觀摩園區(qū)后，為樹立好園區(qū)的專業(yè)化物業(yè)管理，我們確定了在管理上的五個重點及五大措施。五個重點：

1：樹立工業(yè)園物業(yè)整體形象

通過環(huán)境形象，工業(yè)園區(qū)形象控制，公共設(shè)備和設(shè)施管理，治安和交通控制，管理服務(wù)人員行為規(guī)范等專業(yè)管理和文化氣氛的融合，塑造工業(yè)園區(qū)開放、高效、規(guī)范的整體形象。

2：確保因管理原因造成的治安消防事件

從治安、消防狀況的好壞是衡量物業(yè)管理績效的關(guān)鍵.通過技防，人防，物防的有效結(jié)合，可以確保該園區(qū)因物業(yè)管理原因而造成的治安，消防事件發(fā)生。

3：維護好園區(qū)的環(huán)境

工業(yè)園區(qū)是對外的窗口，在環(huán)境管理方面，衛(wèi)生管理是重點，本工業(yè)園區(qū)的衛(wèi)生涉及到道路，廠房，宿舍，辦公區(qū)等公共區(qū)域，以及外墻，只有通過專業(yè)的管理和不懈的努力，才能從根本上展現(xiàn)項目的良好面貌，同時園區(qū)內(nèi)的綠化的養(yǎng)護要達到茂盛，常綠，無死苗，無雜物，輔助性的展現(xiàn)項目的良好形象 4：設(shè)施及設(shè)備的管理

園區(qū)的設(shè)施設(shè)備在管理中，重點是強調(diào)專業(yè)管理及維護，使其使用壽命增長，從而達到保值增值的目的。

5：樹立公司自身良好形象

我們將從自身人員形象上下功夫，狠抓威武文明及職業(yè)化的特色管理，文明執(zhí)勤，優(yōu)質(zhì)服務(wù)，從根本上樹立良好形象，給到工業(yè)園的人留下良好印象。、五大措施：

1：根據(jù)園區(qū)情況，在治安管理上充分強調(diào)人的因素，所有保安員由管理處統(tǒng)一指揮調(diào)度，強調(diào)多重結(jié)合，即流動崗與固定崗相結(jié)合，全面防范與重點防范相結(jié)合，保安管理與其它人員相結(jié)合，白天外松內(nèi)緊與夜晚嚴(yán)密相結(jié)合，小圍合與大圍合相結(jié)合.在物防上加強對物品進出管理，提高防范能力等。.2：精心養(yǎng)護園林綠化，實施垃圾分流，加強環(huán)境文化建設(shè)和環(huán)保建設(shè).針對該項目的現(xiàn)狀要求，我們將設(shè)置環(huán)境管理部(保潔，綠化)，養(yǎng)護園區(qū)內(nèi)園林綠化和管理好區(qū)域衛(wèi)生，以保障工業(yè)園區(qū)環(huán)境優(yōu)美，干凈整潔.加強和引導(dǎo)環(huán)保意識的教育，使每位到工業(yè)園區(qū)的人員都自覺愛護區(qū)內(nèi)環(huán)境。

3：保證車輛有序停放.為防止車輛亂停放現(xiàn)象，我們將對使用人進行引導(dǎo)培訓(xùn)與現(xiàn)場溫馨管理，提示相結(jié)合，達到整齊，規(guī)范停車和秩序井然的目的.4：實行大圍整體管理與小圍局部管理相結(jié)合的管理方法.這種方法體現(xiàn)在人員安排，治安，消防，衛(wèi)生設(shè)施，設(shè)備管理等各方面.我們以管理處為指揮機構(gòu)統(tǒng)一集中管理，同時每塊區(qū)域設(shè)管理員負(fù)責(zé)各自具體業(yè)務(wù)。

5：我們在管理服務(wù)中將24小時值班巡邏的服務(wù)機制，確保該園區(qū)因物業(yè)管理原因而造成的治安，消防事件發(fā)生。

三：物業(yè)管理人員部門和具體管理實施方案

管理人員的工作職責(zé)及具體管理內(nèi)容 物管經(jīng)理：

1.負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)中心的全面工作。

2.根據(jù)物業(yè)管理委托合同和有關(guān)物業(yè)管理的法規(guī)、政策，組織員工向物業(yè)區(qū)域提供公共秩序、保潔、綠化養(yǎng)護、房屋及設(shè)備設(shè)施運行維護保養(yǎng)等服務(wù)。

3.擬定工作（含財務(wù)預(yù)算）計劃，執(zhí)行公司各項管理制度，控制管理成本，對物業(yè)區(qū)域的經(jīng)營管理狀況負(fù)責(zé)。

4.負(fù)責(zé)制定健全所屬部門的各類規(guī)章制度和防范措施，指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)中心處置公共突發(fā)事件的組織指揮和各種處置方法的擬制、演練。

5.對物業(yè)服務(wù)中心發(fā)生的各類安全事故和隱患要認(rèn)真核實、區(qū)分責(zé)任，提出處理建議。

6.指導(dǎo)檢查物業(yè)服務(wù)中心的清潔衛(wèi)生和環(huán)境綠化、美化工作，建立和完善行之有效的清潔、綠化量化管理運作流程。

7.負(fù)責(zé)與當(dāng)?shù)卣嚓P(guān)部門、社區(qū)居委會、保持溝通，確保與其有良好的公共關(guān)系；

8.每周組織一次工作例會，每月組織一次全體員工大會，通過會議貫徹公司的經(jīng)營思想和質(zhì)量方針，落實各項工作，及時協(xié)調(diào)各部門的工作關(guān)系，對員工進行培訓(xùn)和教育，促進服務(wù)質(zhì)量的提高； 9.每月要完整的對所管理的物業(yè)進行一次巡視，以便全面檢查服務(wù)工作質(zhì)量情況；對物業(yè)服務(wù)中心的安全責(zé)任； 10.負(fù)責(zé)對主管以上管理者的業(yè)務(wù)培訓(xùn)指導(dǎo)和績效考核。

環(huán)境主管：

1.執(zhí)行公司規(guī)章制度工作程序，保質(zhì)保量，按時完成工作任務(wù)。2.負(fù)責(zé)本部門公司質(zhì)量制度的貫徹和落實。3.落實各項清潔衛(wèi)生，綠化工作，確保內(nèi)外、公共區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生。

4.負(fù)責(zé)保潔用品的領(lǐng)用、發(fā)放及采購計劃的編制。5.負(fù)責(zé)對部門員工業(yè)務(wù)知識培訓(xùn)和工作考核。

6.負(fù)責(zé)制定保潔、綠化的工作計劃，及時計劃落實負(fù)責(zé)。7.負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)與衛(wèi)生、城管、綠化等管理部門的聯(lián)系。8.負(fù)責(zé)做好衛(wèi)生防疫工作，定期噴灑藥物，勤除“四害”。9.負(fù)責(zé)落實投訴處理事項和各項有償、無償便民服務(wù)事宜。10.完成管理處安排的其它任務(wù)。

安保主管

1負(fù)責(zé)制定管理處的治安、消防、季度工作計劃,做好保安隊預(yù)算報告。

2.負(fù)責(zé)維持秩序,預(yù)防和查處治安事故,協(xié)助、配合國家公安部門偵破有關(guān)治安和違法犯罪案件。

3.妥善處理有關(guān)安全方面的各種投訴。努力改造良好的治安環(huán)境, 4.開展以“四防”(防火、防盜、防破壞、防治安災(zāi)害事故)為中心的安全教育和法制教育,定期檢查“四防”設(shè)施,增強全員的安全意識和法制觀念。

5.主動督促檢查各重點部位的工作;協(xié)調(diào)各崗位工作確保重點部位的安全。

6.負(fù)責(zé)制定夜間安全值勤、巡邏程序和要求,組織夜勤干部、員工逐項落實。確保夜間財產(chǎn)、人身安全。

7.負(fù)責(zé)完善、制定晝間、夜間各類鑰匙的管理規(guī)定,定期檢查執(zhí)行情況,發(fā)現(xiàn)問題,及時糾正和報告。

8.負(fù)責(zé)制定保安監(jiān)控的管理規(guī)定和操作程序,確保監(jiān)控范圍內(nèi)的防火、防盜安全。

9.適時完善、健全安全應(yīng)急措施,并負(fù)責(zé)督促屬下嚴(yán)格執(zhí)行和演練落實。

10.定期檢查各項保安措施,并做好記錄,確保消防設(shè)備、設(shè)施完好,以備查考。

11.及時督促檢查各部門對“誰主管,誰負(fù)責(zé)”責(zé)任制的執(zhí)行情況,并協(xié)助各級責(zé)任人做到管好自己的人,看好自己的門,辦好自己的事,確保安全工作落實。

12.組織好本部門的分工協(xié)作,每日召開部門當(dāng)值保安干部、領(lǐng)班例會。

13.負(fù)責(zé)對保安隊員工的培訓(xùn)、考核、評估工作以及聘免和推薦。14.做好本部門員工的思想工作,關(guān)心員工生活,提高業(yè)務(wù)水平。16.完成上級交辦的其他任務(wù)

物業(yè)各部門人員及崗位工作職責(zé)

環(huán)境部：（保潔區(qū)域不包括廠房、宿舍、食堂）

綠化人員3人

嚴(yán)格按照相關(guān)規(guī)范，制定修剪、施肥、除草、澆水、排澇、殺蟲計劃，以無枯死、無黃葉、無病蟲害為指導(dǎo)思想，確保園區(qū)綠化的觀賞性。

保潔人員12人（分三個崗位：園區(qū)內(nèi)4人、園區(qū)外2人、辦公樓6人）：

每日清掃區(qū)域內(nèi)垃圾并維護好區(qū)域內(nèi)衛(wèi)生，垃圾統(tǒng)一收集在垃圾堆放點，公共設(shè)施每日擦拭保持整潔，辦公樓內(nèi)地板隨時保持光亮，干凈。

安保部

安保人員21人（分3個崗位：值守門衛(wèi)6人、停車場6人、巡邏9人，三班倒制。安保區(qū)域不包括廠房、宿舍、食堂）：

在指定的崗位執(zhí)勤，按規(guī)定的時間、地點、任務(wù)完成上級交辦的治安保衛(wèi)任務(wù)；負(fù)責(zé)做好防火、防盜、防破壞、防自然災(zāi)害事故等工作，保障責(zé)任區(qū)的安全；對出入大門的人、貨物進行證件檢查，其中貨物出門需出門條，防止未經(jīng)允許的人員、車輛、物資進出責(zé)任區(qū)，維護責(zé)任區(qū)內(nèi)的人身財產(chǎn)安全；負(fù)責(zé)檢查進出車輛有無攜帶違禁物品、疏通交通道路、盤查可疑人員和物品。負(fù)責(zé)維護大門口的進出秩序和本區(qū)域的社會秩序，禁止小商小販在門前及大門兩側(cè)擺攤設(shè)點；隨時掌握出入大門的車輛及人員情況，發(fā)現(xiàn)可疑人員應(yīng)及時查詢或報告，小商小販、無成人帶領(lǐng)的小孩、精神不正常的人以及在大門處逗留、玩耍的人，應(yīng)禮貌地設(shè)法加以勸離；發(fā)生糾紛和一般性治安問題時，應(yīng)依法及時處理并報告主管，同時及時疏散圍觀群眾，恢復(fù)正常秩序；負(fù)責(zé)執(zhí)勤區(qū)域內(nèi)的公共設(shè)施安全，及時發(fā)現(xiàn)和制止不良行為，對造成影響、損失的當(dāng)事者，應(yīng)及時報管理處查處。

巡邏崗負(fù)責(zé)巡邏范圍內(nèi)各類事故的檢查（含防火、防盜、防治安案件等），以及各種設(shè)施、設(shè)備的檢查、登記。負(fù)責(zé)對樓區(qū)和周邊公路進行巡邏檢查，及時發(fā)現(xiàn)解決或報告檢查中發(fā)現(xiàn)的不安全因素，以消除隱患，保障安全；勸離夜間無故滯留在巡邏區(qū)內(nèi)的人員，及時控制巡邏發(fā)現(xiàn)的可疑人員，并視情況報告值班人員，根據(jù)指令做好查控工作，預(yù)防各類案件的發(fā)生；仔細(xì)巡查易發(fā)生問題的地方，及時制止和勸阻不符合安全的情況，避免發(fā)生意外事件；按規(guī)定程序處置突發(fā)事件；在巡邏中如發(fā)現(xiàn)漏水漏電，或聞到異味，或聽到可疑聲響，或發(fā)現(xiàn)可疑人員及物品應(yīng)立即做安全處理并及時報告；協(xié)助其他崗位人員處理疑難事件；按規(guī)定填寫巡邏記錄，同時作好定時巡更踩點工作。

保證車輛有序停放.防止車輛亂停放現(xiàn)象，對車輛人進行引導(dǎo)與現(xiàn)場溫馨指示、提示相結(jié)合，達到整齊，規(guī)范停車和秩序井然。

維修部（2人，服務(wù)區(qū)域不包括廠房、宿舍、食堂）

負(fù)責(zé)園區(qū)物業(yè)和配套設(shè)施設(shè)備及場地的日常維修，保養(yǎng)，巡視，檢查等工作。

辦公室（2人，文員、會計）

做好辦公室檔案收集、整理工作。做好公司費用支出、流水帳登記，并做統(tǒng)計及收納、保管。管理好員工人事檔案材料, 建立、完善員工人事檔案的管理，統(tǒng)計每月考勤并交財務(wù)做帳，留底。管理辦公各種財產(chǎn),合理使用并提高財產(chǎn)的使用效率等其他臨時工作.四：費用預(yù)算（見附表）

金沙縣宜居之家偉業(yè)管理有限責(zé)任公司

第四篇：物業(yè)管理合同(工業(yè)園區(qū))

龍城工業(yè)園物業(yè)委托管理合同

本合同雙方當(dāng)事人

委托方(以下簡稱甲方):

受委托方(以下簡稱乙方):

根據(jù)《中華人民共和國經(jīng)濟合同法》、《深圳經(jīng)濟特區(qū)物業(yè)管理條例》等國家、地方有關(guān)法律、法規(guī)和政策,在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上,就甲方委托乙方對龍城工業(yè)園實行專業(yè)化、一體化的物業(yè)管理訂立本合同。

第一條 物業(yè)基本情況

座落位置：

總建筑面積：

物業(yè)類型：工業(yè)園；

第二條 委托管理事項

（一）房屋建筑本體共用部位(樓外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、設(shè)備機房等)的維修、養(yǎng)護和管理；

（二）房屋建筑本體共用設(shè)施設(shè)備(共用的上下水管道、落水管、垃圾道、共用照明、中央空調(diào)、加壓供水設(shè)備、配電系統(tǒng)、樓內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備、電梯等)的維修、養(yǎng)護、管理和運行服務(wù)；

（三）本物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)屬物業(yè)管理范圍的市政公用設(shè)施(道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、綠化、室外泵房、路燈、停車場等)的維修、養(yǎng)護和管理；

（四）公共環(huán)境(包括公共場地、房屋建筑物共用部位)的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、清運；

（五）車輛行駛及停泊（不包括車輛保管責(zé)任）；

（六）配合和協(xié)助當(dāng)?shù)毓矙C關(guān)進行安全監(jiān)控和巡視等保安工作,(但不含人身,財產(chǎn)保險保管責(zé)任)；

（七）社區(qū)文化娛樂活動；

（八）物業(yè)及物業(yè)管理檔案、資料；

（九）法規(guī)和政策規(guī)定由物業(yè)管理公司管理的其它事項；

（十）甲方要求符合法規(guī)和政策規(guī)定的其他事項；

第三條 合同期限

本合同期限為--年。自---日起至----日止。

第四條 甲方的權(quán)利和義務(wù)

（一）與物業(yè)管理公司議定管理計劃、費用概預(yù)算、決算報告；

（二）對乙方的管理實施監(jiān)督檢查,每年全面進行一次考核評定,如因乙方管理不善,造成重大經(jīng)濟損失或管理失誤,經(jīng)市政府物業(yè)管理主管部門認(rèn)定,有權(quán)終止合同；

（三）委托乙方對違反物業(yè)管理法規(guī)政策的行為進行處理:包括責(zé)令停止違章行為、要求賠償經(jīng)濟損失及支付違約金、對無故不繳有關(guān)費用或拒不改正違章行為的責(zé)任人采取繳催改措施；

（四）本物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)的屬配套服務(wù)設(shè)施的維修、養(yǎng)護和管理；

（五）甲方在合同生效之日起按政府規(guī)定向乙方提供管理用房(其中包括辦公用房、員工宿舍、等其它管理用房),由乙方無償使用；

（六）甲方在合同生效之日起按規(guī)定向乙方提供本物業(yè)所有的物業(yè)及物業(yè)管理檔案、資料(工程建設(shè)竣工資料、住用戶資料等)，并在乙方管理期滿時予以收回；

（七）不得干涉乙方依法或依本合同規(guī)定內(nèi)容所進行的管理和經(jīng)營活動;

（八）負(fù)責(zé)處理非乙方原因而產(chǎn)生的各種糾紛及有關(guān)歷史遺留問題;

（九）協(xié)助乙方做好物業(yè)管理工作和宣傳教育;

（十）甲方承擔(dān)自用面積及配套服務(wù)場所的管理費、水電費、公共水電費等其他公共分?jǐn)傎M用；

（十）法規(guī)政策規(guī)定由甲方承擔(dān)的其他責(zé)任.第五條 乙方的權(quán)利和義務(wù)

（一）根據(jù)有關(guān)法律,法規(guī)政策及本合同的規(guī)定,制訂該物業(yè)的各項管理辦法,規(guī)章制度,實施細(xì)則,自主開展各項管理經(jīng)營活動,但不得損害大多數(shù)業(yè)主(住用戶)的合法權(quán)益,獲取不當(dāng)利益.（二）遵照國家,地方物業(yè)管理服務(wù)收費規(guī)定,嚴(yán)格按合同規(guī)定的收費標(biāo)準(zhǔn)收取,不得擅自加價,不得只收費不服務(wù)或多收費少服務(wù).（三）負(fù)責(zé)編制房屋及附屬設(shè)施,設(shè)備維修養(yǎng)護計劃和大中修方案,經(jīng)雙方議定后由乙方組織實施.（四）有權(quán)依照法規(guī)政策,本合同和業(yè)主公約的規(guī)定對違反業(yè)主公約和物業(yè)管理法規(guī)政策的行為進行處理;

（五）有權(quán)選聘專營公司承擔(dān)本物業(yè)的專項管理業(yè)務(wù)并支付費用,但不得將整體管理責(zé)任及利益轉(zhuǎn)讓給其他人或單位,不得將重要專項業(yè)務(wù)承包給個人;

（六）接受物業(yè)管理主管部門及有關(guān)政府部門的監(jiān)督,指導(dǎo),并接受甲方和業(yè)主的監(jiān)督;

（七）至少每3個月向全體業(yè)主公布一次管理費用收支賬明細(xì).（八）對本物業(yè)的公用設(shè)施不得擅自占用和改變使用功能,如需在本物業(yè)內(nèi)改擴建完善配套項目,須報甲方和有關(guān)部門批準(zhǔn)后方可實施;

（九）建立本物業(yè)的物業(yè)管理檔案并負(fù)責(zé)及時記載有關(guān)變更情況;

（十）開展有效的社區(qū)文化活動和便民服務(wù)工作;

（十一）本合同終止時,乙方必須向甲方移交原委托管理的全部物業(yè)及有關(guān)財產(chǎn)，各類管理檔案及有關(guān)資料。.（十二）不承擔(dān)對業(yè)主及非業(yè)主使用人的人身,財產(chǎn)的保管保險義務(wù)。

（十三）完成甲方符合法規(guī)和政策規(guī)定的其他要求事項。

第六條 管理目標(biāo)

1、房屋及公共設(shè)施完好率85%以上；（不包含設(shè)備設(shè)施老化及非管理責(zé)任造成的損壞）

2、每年進行不少與兩次物業(yè)用戶滿意度調(diào)查，用戶滿意率達不低于80%；

3、管理人員專業(yè)培訓(xùn)合格率100%；

第七條 管理服務(wù)費用

1、本物業(yè)已出租給企業(yè)的面積按0.00元/㎡/月由乙方直接向企業(yè)計收物業(yè)管理費；

2、甲方承擔(dān)空置物業(yè)面積的物業(yè)管理費，乙方按0元/㎡/月計收；

3、房屋本體維修基金的收取以物業(yè)主管部門的指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行：電梯房按0.25元/㎡/月標(biāo)準(zhǔn)收取房屋本體維修基金、樓層房按0.15元/㎡/月標(biāo)準(zhǔn)收取房屋本體維修基金；房屋本體維修基金的使用只涉及公共部位及公用設(shè)施設(shè)備的日常維修和養(yǎng)護；如龍城工業(yè)園房屋及設(shè)備維修費用超過人民幣壹仟元整或當(dāng)本體維修基金已提前使用完畢的情況下，則由乙方提出申請，經(jīng)與甲方議定方案后實施，所需費用由甲方承擔(dān)；

4、甲方應(yīng)于每月5日前通過銀行直接轉(zhuǎn)賬或到乙方辦公場所繳納現(xiàn)金等方式，向乙方繳納當(dāng)月物管費、房屋本體維修基金和上月水電費，甲方逾期不能正常轉(zhuǎn)賬或繳納現(xiàn)金的，則由乙方按日收取0.5%的違約金；

5、管理服務(wù)費標(biāo)準(zhǔn)如有調(diào)整則按雙方議定的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

第八條 收款收費項目約定

1、甲方委托乙方與龍城工業(yè)園所有入園企業(yè)簽訂物業(yè)管理合同，并負(fù)責(zé)向企業(yè)進行相關(guān)的解釋工作及協(xié)助乙方辦理相關(guān)手續(xù)，由乙方直接向龍城工業(yè)園所有入園企業(yè)收取物業(yè)管理費、房屋本體維修基金、水電費、電梯使用費、垃圾清運費、停車費和相關(guān)保證金；

2、乙方無法處理的收款收費問題，由甲方協(xié)助乙方進行處理。

第九條 違約責(zé)任

1、若各級政府對龍城工業(yè)園的政策有變動需要解除本合同的，或因政府采購、招標(biāo)等原因需要更換物業(yè)公司而解除雙方合作關(guān)系的，甲方在得知消息后應(yīng)提前三個月告知乙方；

2、若發(fā)生上述情況后，甲方不能及時通知乙方，所造成的一切后果、經(jīng)濟責(zé)任、法律責(zé)任均由甲方負(fù)責(zé)承擔(dān)；

3、如因甲方原因,造成乙方未完成規(guī)定管理目標(biāo)或直接造成乙方經(jīng)濟損失的,甲方應(yīng)給予乙方相應(yīng)補償;乙方有權(quán)要求甲方限期整改,并有權(quán)終止合同.4、如因乙方原因,造成不能完成管理目標(biāo)或直接造成甲方經(jīng)濟損失的,乙方應(yīng)給予甲方相應(yīng)補償.甲方有權(quán)要求乙方限期整改,并有權(quán)終止合同.5、因甲方房屋建筑或設(shè)施設(shè)備質(zhì)量或安裝技術(shù)等原因,造成重大事故的,由甲方承擔(dān)責(zé)任并負(fù)責(zé)善后處理.因乙方管理不善或操作不當(dāng)?shù)仍蛟斐芍卮笫鹿实?由乙方承擔(dān)責(zé)任并負(fù)責(zé)善后處理.(產(chǎn)生事故的直接原因,以政府有關(guān)部門的鑒定結(jié)論為準(zhǔn))

6、甲,乙雙方如有采取不正當(dāng)競爭手段而取得管理權(quán)或致使對方失去管理權(quán),或造成對方經(jīng)濟損失的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)全部責(zé)任.第十條 其他事項

（一）雙方可對本合同的條款進行修訂更改或補充,以書面簽訂補充協(xié)議,補充協(xié)議與本合同具有同等效力.（二）合同規(guī)定的管理期滿,甲乙雙方如解除合同應(yīng)提前六個月書面通知對方，本合同自然終止。如無疑義則合同自動順延.（三）本合同執(zhí)行期間,如遇不可抗力,致使合同無法履行時,雙方均不承擔(dān)違約責(zé)任并按有關(guān)法規(guī)政策規(guī)定及時協(xié)商處理.（四）本合同在履行中如發(fā)生爭議,雙方應(yīng)協(xié)商解決,協(xié)商不成時,提請物業(yè)管理主管部門調(diào)解,調(diào)解不成的,提交仲裁委員會依法裁決.（五）本合同之附件均為合同有效組成部分;本合同及其附件內(nèi),空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力.本合同及其附件和補充協(xié)議中未規(guī)定的事項,均遵照中華人民共和國有關(guān)法律,法規(guī)和政策執(zhí)行.（六）本合同正本連同附件共一頁,一式三份,甲,乙雙方及物業(yè)管理主管部門(備案)各執(zhí)一份,具有同等法律效力.（七）本合同自簽訂之日起生效.甲方簽章:乙方簽章: 法人代表:法人代表:

第五篇：工業(yè)園區(qū)類物業(yè)管理

工業(yè)園區(qū)類物業(yè)服務(wù)企業(yè)或項目

一、概念

（1）

工業(yè)物業(yè)包括所有用于工業(yè)過程的土地、房屋和設(shè)備。

（2）

工業(yè)物業(yè)管理是指物業(yè)管理公司對工業(yè)物業(yè)區(qū)內(nèi)廠房、倉庫等房屋建筑及其附屬的設(shè)施、設(shè)備的管理以及各種綜合性服務(wù)的管理。

（3）

工業(yè)物業(yè)的管理，長期以來沒有得到足夠的重視，其管理往往落后于民用物業(yè)和商用物業(yè)的管理。隨著現(xiàn)代企業(yè)的發(fā)展和新興工業(yè)園區(qū)的開發(fā)，工業(yè)物業(yè)的管理日益成為物業(yè)管理中備受歡迎的課題。

二、工業(yè)園區(qū)物業(yè)管理特點

工業(yè)園區(qū)物業(yè)管理相對與商住物業(yè)管理來說,主要有以下特點：

（1）建筑物：大都以低矮建筑為主，布局簡單。工業(yè)物業(yè)相對來說很少超過5層，但建筑跨度較大。其次，居住類建筑一般是鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)為主，而工業(yè)物業(yè)建筑結(jié)構(gòu)種類較多，除鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)外，還有鋼結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)、混合結(jié)構(gòu)等。再次，工業(yè)物業(yè)外飾較住宅小區(qū)簡潔，一般為方正布局，很少飛檐、飄線等裝飾物。

（2）

服務(wù)對象：工業(yè)園區(qū)三大服務(wù)對象較為突出：業(yè)主（很多時候是一個自然人或公司）、租戶（投資者，一個工業(yè)園有幾個或幾十個）和使用者（工人等），服務(wù)的對象以租戶為主。一般較住宅幾百戶甚至上千上萬戶業(yè)主而言，工業(yè)物業(yè)的租戶較少，很少上百戶，所以相對容易達成一致意見，對物管的評價也較為中肯。另外，住宅區(qū)內(nèi)的兒童及老年人在工業(yè)區(qū)幾乎沒有，工人大都為青壯階層，服從性較住宅小區(qū)住戶強，但流動性大，并且他們不太關(guān)注管理效果，主人翁意識比小區(qū)住戶稍遜，所以導(dǎo)致生活區(qū)“臟亂差”較普遍，但只要加強教育，通過廠企互動，改善得也較快。

（3）

配套設(shè)施設(shè)備：工業(yè)園區(qū)的配套設(shè)施設(shè)備主要有配電設(shè)施、電梯（貨梯為主）、消防設(shè)施等。較小區(qū)來說，工業(yè)園區(qū)的綠化、園建等休閑設(shè)施較少，但因工業(yè)特點，機電設(shè)施及其它功能設(shè)施一般比居住小區(qū)的大型，如垃圾中轉(zhuǎn)站（以工業(yè)垃圾為主）、停車場（以貨車為主）、電梯（一貨運為主）、污水處理系統(tǒng)、專業(yè)消防設(shè)備等。在這里特別指出，住宅小區(qū)可能不用物管企業(yè)去操心水電表的抄讀和收費，而工業(yè)園區(qū)大都需要物管企業(yè)去做這件事，并且還得會計算各廠用電量。工業(yè)園區(qū)各廠房水電表的容量配置是因租戶需要而設(shè)的，不是一成不變的，如舊租戶是做手工藝品的,而新租戶是做注塑的，那你就得改裝大容量供電設(shè)施。同時，工業(yè)用電大都按“峰、谷、平”時段收費,更按月收變壓器容量費，這就增加了物管企業(yè)的工作難度和繁度。

（4）

物業(yè)服務(wù)特色：工業(yè)園區(qū)的物業(yè)服務(wù)，其主要內(nèi)容與住宅小區(qū)的基本一致，包括公共秩序維護、清潔、綠化、公共設(shè)施設(shè)備維保、客戶服務(wù)、園區(qū)文化建設(shè)等，但工業(yè)園區(qū)又以安全管理為重點，特別是消防管理，眾所周知，工業(yè)消防事故一旦發(fā)生，其損失和影響都是較為重大的。其次客戶服務(wù)又涉及了很多政府和政策業(yè)務(wù)，如工商證照、消防證照、甚至報關(guān)等服務(wù),以幫助投資者為先。

（5）

管理依據(jù)：工業(yè)園區(qū)的物業(yè)管理主要以合約為依據(jù)，因為工業(yè)園區(qū)管理的法規(guī)相對于住宅小區(qū)來說幾乎空白，如國家的《物業(yè)管理條例》，你幾乎找不到管理工業(yè)園區(qū)的具體條文?！段飿I(yè)管理條例》中大篇幅對業(yè)主和業(yè)主大會等的約定在工業(yè)園區(qū)來說形同虛設(shè)。對于服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費標(biāo)準(zhǔn)（包括分?jǐn)傎M用等）一般難以在法規(guī)文本上找到依據(jù),所以必須以合約為重,簽約時條文要細(xì)要有可操作性,不象住宅小區(qū),當(dāng)你的合約含糊時,可以找政府相關(guān)文件來作準(zhǔn)繩。

（6）

其它：相當(dāng)于小區(qū)管理來說，工業(yè)園管理面對的租戶和業(yè)主都較少，很少發(fā)生無理取鬧等窩心事，但一旦出現(xiàn)費用拖欠，則是小區(qū)的數(shù)十倍甚至上百倍。

以下以中民未來海泰和百旺信高科技工業(yè)園區(qū)為例，介紹工業(yè)園區(qū)類物業(yè)管理企業(yè)或項目的特點。

1.中民未來海泰

——江海不擇溪流而成其深，泰山不讓土壤則成其大。

1.1企業(yè)地位

中國民生投資集團下旗下控股公司，是一家以工業(yè)物業(yè)管理、汽車租賃、餐飲服務(wù)為主營業(yè)務(wù)的全國化的大型一體化工業(yè)服務(wù)運營商。其前身為陽光海泰。公司自2001誕生于具有軍工背景的長安汽車集團以來，尤其是2005年配合長安集團

“主輔分離，輕裝前行”戰(zhàn)略發(fā)展以來，始終秉承

“真誠打動客戶、品質(zhì)成就自己”的企業(yè)精神，堅持“引領(lǐng)、創(chuàng)新、共贏”的發(fā)展理念，踐行“全心全意為客戶服務(wù)”的服務(wù)宗旨，以工業(yè)、園區(qū)物業(yè)管理為基礎(chǔ)，耕耘15年，陸續(xù)打造了中國最大的園區(qū)物業(yè)管理平臺，園區(qū)通勤車服務(wù)平臺、園區(qū)膳食服務(wù)平臺，期間服務(wù)長安汽車、福特汽車、馬自達汽車、德國巴斯夫化工、富士康制造園、通用汽車、上海汽車、天驕航空發(fā)動機工業(yè)園等國際國內(nèi)知名園區(qū)。工業(yè)園區(qū)物業(yè)合同續(xù)約率100%，園區(qū)物業(yè)管理平均持續(xù)時間超過8年。

1.2主營業(yè)務(wù)

（1）安防服務(wù)：守護及巡邏、消防、監(jiān)控、應(yīng)急事件管理、智慧安防方案；

（2）保潔服務(wù)：開荒保潔、全生產(chǎn)鏈保潔、低頻保潔、環(huán)境消殺；

（3）綜合服務(wù)：空氣監(jiān)測、禮儀接待、商務(wù)活動、會務(wù)服務(wù)；

（4）工程運維：能源管理、設(shè)備管理、管網(wǎng)維護、日常維修；

（）5綠化服務(wù)：綠化養(yǎng)護、植物租擺；

1.3特點

1）細(xì)分市場，專業(yè)制勝

專注工業(yè)管理服務(wù)：海泰自誕生作為一家軍工背景出身的工業(yè)物業(yè)企業(yè)，起始終專注于“做精做強做優(yōu)工業(yè)管理服務(wù)”，正是十六年來年矢志不渝的專注，成就了海泰今天的規(guī)模優(yōu)勢、服務(wù)優(yōu)勢和專業(yè)優(yōu)勢，對自身角色定位的堅持是海泰不斷取得進步的基石。

2）市場導(dǎo)向，擁抱變化

（1）大數(shù)據(jù)搶占市場：在大數(shù)據(jù)引導(dǎo)下進行市場拓展，使市場增長保持在25%左右水平，實現(xiàn)客戶端價值鏈接為自身贏得更多收益、尊重。

（2）互聯(lián)網(wǎng)、智能化：數(shù)字化運營控制，關(guān)鍵點數(shù)據(jù)傳送，便于決策與改善。使用清潔機器人，將人工成本下降20%

（3）完善7+1產(chǎn)品體系，全面拓展市場：積極拓展衍生服務(wù)，為客戶提供一站式“服務(wù)菜單選項”，全方位滿足客戶需求。在傳統(tǒng)服務(wù)產(chǎn)品（物業(yè)、餐飲、租賃）外，順應(yīng)工業(yè)發(fā)展趨勢，為企業(yè)量身定做個性化服務(wù)，為大型企業(yè)提供園區(qū)倉儲服務(wù)，為汽車制造企業(yè)提供泊車、路試服務(wù)，為企業(yè)提供生產(chǎn)線的清洗，生產(chǎn)鏈條上的協(xié)助;

提供企業(yè)勞務(wù)招聘人員培訓(xùn)等,實現(xiàn)安全管理、環(huán)境保潔、汽車租賃、餐飲服務(wù)、綠化管理、系統(tǒng)運行、商務(wù)接待、會展服務(wù)、勞務(wù)派遣、咨詢顧問等一體化后勤保障支持服務(wù)運營，在原有7+1產(chǎn)品體系外，嵌入垂直服務(wù)產(chǎn)品，互聯(lián)類智能化產(chǎn)品，形成全面物業(yè)管理與后勤支持服務(wù)產(chǎn)品體系，建立優(yōu)化物業(yè)管理服務(wù)規(guī)范、流程、標(biāo)準(zhǔn)，在企業(yè)輔助生產(chǎn)方面發(fā)揮重要作用。

3）客戶導(dǎo)向，“悅?cè)?，悅生活?/p>

（1）團膳、通勤車B2C服務(wù)：服務(wù)不僅要滿足客戶管理部門的要求，還要滿足客戶體驗互動性的精神需求，即服務(wù)關(guān)注對象將從B2B升級到B2C，提供核心以外業(yè)務(wù)的綜合服務(wù)。讓客戶企業(yè)和員工也能體驗到海泰為他們營造的愉悅輕松的工作、生活方式，在園區(qū)內(nèi)開展團膳服務(wù)、滿足客戶企業(yè)餐飲方面的市場需求。

（2）旗下的汽車租賃公司有800臺大客車及200余臺商務(wù)車，解決園區(qū)數(shù)萬名員工上下班通勤問題，建立移動端的APP平臺，并將此與交通車、員工餐廳以及供應(yīng)商鏈接起來，實現(xiàn)最后100米的服務(wù)。以自有的800輛專用巴士車每天提供通勤服務(wù)6萬人次，每天提供餐食6.5萬份。連續(xù)十年未出現(xiàn)一起人員傷亡重大交通安全責(zé)任事故、未出現(xiàn)一起群體性食物中毒事件。

4）打造工業(yè)服務(wù)智慧管家

探索平臺化轉(zhuǎn)型，構(gòu)建產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈：“工業(yè)服務(wù)智慧管家”是互聯(lián)網(wǎng)+浪潮下，第二產(chǎn)業(yè)與第三產(chǎn)業(yè)有機融合的路徑，也是海泰未來發(fā)展的方向。中民未來海泰從一體化后勤服務(wù)供應(yīng)商向工業(yè)服務(wù)智慧管家邁進;

引入戰(zhàn)略投資，構(gòu)建產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈;

把產(chǎn)品智慧擺到更高的位置上，讓產(chǎn)品與科技結(jié)合，形成園區(qū)、客戶、產(chǎn)品間的智慧鏈接,打造滿足客戶綜合需求的多元化產(chǎn)品平臺。通過產(chǎn)融結(jié)合、產(chǎn)品嫁接，構(gòu)筑新型園區(qū)經(jīng)濟生態(tài)圈，實現(xiàn)全價值鏈共享。

5）市場拓展現(xiàn)狀

“工業(yè)+”服務(wù)模式：基于“工業(yè)物業(yè)管理、汽車租賃、餐飲服務(wù)”三大業(yè)態(tài)為基礎(chǔ)的小生態(tài)圈，中民未來海泰正以“工業(yè)+”的服務(wù)模式向醫(yī)院、學(xué)校等其他領(lǐng)域進行規(guī)?；瘮U張!

2017年開局，順利贏得日日順物流成都園區(qū)保潔項目，拿下中船重工旗下重慶躍進機械廠有限公司團膳項目，中標(biāo)重慶人力資源產(chǎn)業(yè)園餐飲項目，中標(biāo)重慶潼南人民醫(yī)院項目。

2.百旺信高科技工業(yè)園區(qū)

——百旺信高科技工業(yè)園物業(yè)管理新模式是常安物業(yè)公司六年來傾力打造的一個成果，也是常安物業(yè)打造工業(yè)同區(qū)物業(yè)管理新標(biāo)桿的一個縮影。

常安物業(yè)：打造工業(yè)園區(qū)物業(yè)管理新標(biāo)桿

深圳市常安物業(yè)服務(wù)有限公司，擁有國家一級物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)，代表項目有荔苑、前海花園、百旺信高科技工業(yè)園、邁瑞總部大廈等。公司在發(fā)展過程中探索出了一套獨具特色的物業(yè)管理模式和質(zhì)量管理體系，在規(guī)范化管理和專業(yè)化服務(wù)等方面進行不斷創(chuàng)新。

百旺信高科技工業(yè)園物業(yè)管理新模式是常安物業(yè)公司六年來傾力打造的一個成果，也是常安物業(yè)打造工業(yè)園區(qū)物業(yè)管理新標(biāo)桿的一個縮影。

2.1園區(qū)理念

為創(chuàng)建一個“管理制度化，服務(wù)人性化，園區(qū)和諧化”的一流園區(qū)目標(biāo)，百旺信工業(yè)園無論從軟件還是硬件方面都在不斷的完善自己的，現(xiàn)已成為南山區(qū)重點項目之一。

2.2物業(yè)服務(wù)

（1）安保服務(wù)：?園區(qū)共設(shè)23個治安崗位，由退伍軍人及專業(yè)安全部門培訓(xùn)通過的人員組成，是一支專業(yè)性強、業(yè)務(wù)精通的保安隊伍。實行24小時值勤服務(wù)，根據(jù)園區(qū)治安形勢，物業(yè)服務(wù)中心成立了兩支小分隊(應(yīng)急處突分隊、義務(wù)消防隊)。

（2）生活服務(wù)：為方便廣大員工生活快捷舒服，物業(yè)服務(wù)公司專門在生活區(qū)集中安裝全天候太陽能、三臺大型先進科技型活凈飲水機。同時為增加園區(qū)發(fā)展，提升和諧同創(chuàng)、增進同事友情，依據(jù)園區(qū)文化設(shè)施需要，安裝了一套先進的廣播系統(tǒng)，根據(jù)員工不同情況和需求方面進行服務(wù)，包括生日點歌、天氣預(yù)報、案情通報、溫馨提示等。

（3）清潔服務(wù)：?為保障園區(qū)達到正規(guī)化、規(guī)范化、干凈、整潔，根據(jù)園區(qū)生活需要，共設(shè)23名保潔人員，主要負(fù)責(zé)全天不定時和集中進行保潔工作,特別是員工宿舍、公共區(qū)域，每班不少于三次以上，做到分工明確、責(zé)任區(qū)落實到人，確保園區(qū)環(huán)境優(yōu)美。

（4）綠化服務(wù)：?園區(qū)綠化率達到50%，共種植約40余品種花木，主要由專業(yè)人員進行管理。除正常工作外，還增加一些方位服務(wù)，如送花上門、會議室的布置、重大活動的擺花布置等。

（5）其它物業(yè)：除了提供服務(wù)工作之外，還增設(shè)一系列的訂報紙、火車票、出租車、空調(diào)維修保養(yǎng)、辦公設(shè)備保養(yǎng)、網(wǎng)絡(luò)調(diào)試、工程維修、防水補漏等服務(wù)項目。凡是廣大員工有需求的，物業(yè)服務(wù)中心將義不容辭的進行服務(wù)。

2.3物業(yè)管理特點

（1）人文關(guān)懷彰顯管理魅力

業(yè)戶需要什么，我們就做什么。針對這些特點，常安物業(yè)秉著遵循以人為本的理念，在關(guān)注廠商利益發(fā)展的同時關(guān)注員工的生活，注重提高園區(qū)企業(yè)務(wù)工人員素質(zhì)，營造文明和諧園區(qū)。

每天有廣播、每周有活動、每月有演出、節(jié)日，有晚會，同區(qū)宣傳欄、廣播站、網(wǎng)站，各種平臺打造幸福生活。

為滿足同區(qū)企業(yè)務(wù)工人員生活科普、文化知識方面的需求，提高他們的工作技能和自身素質(zhì)，常安物業(yè)還開辦了“百旺講壇”，定期組織普法、消防、科普、信息、衛(wèi)生、計劃生育、婚戀等方面的講座和討論；并聯(lián)合政府有關(guān)部門和社會機構(gòu)，開辦了圖書館、培訓(xùn)中心，開展

各種形式、各個層次的學(xué)歷教育、技能培訓(xùn)，深受園區(qū)企業(yè)和員工的歡迎。

因應(yīng)目前社會競爭壓力加大，務(wù)工人員心理疾患增多的現(xiàn)實問題，同區(qū)適時開展心

理健康宣傳，組織相關(guān)講座、咨詢，開展心理輔導(dǎo)，幫助務(wù)工人員舒緩壓力、疏導(dǎo)情緒，達到讓務(wù)工人員快樂工作、幸福生活、健康成長的目標(biāo)。

成就別人等于成就自己，百旺信工業(yè)園獲得了“廣東省和諧工業(yè)園獎”。

（2）延伸模式拓展物業(yè)服務(wù)價值

常安物業(yè)依據(jù)與園區(qū)企業(yè)的合作經(jīng)驗，打造了企業(yè)后勤管家的服務(wù)模式。這種模式具有“全部、全能、全程”的“三全”特點。

A)

“全部”是指企業(yè)將其寫字樓、研發(fā)中心、制造車間、員工宿舍、食堂、倉庫等全部物業(yè)類型交給常安物業(yè)管理；

B)

“全能”是指企業(yè)只做三件事：

研發(fā)、生產(chǎn)、銷售，后勤服務(wù)的所有內(nèi)容都交給常安物業(yè)打理，包括會務(wù)、產(chǎn)品展示、接待、餐飲、郵件收發(fā)、裝飾裝修節(jié)能改造、資產(chǎn)管理等

C)

“全程”是指從項目可行性研究、規(guī)劃設(shè)計、建設(shè)施工、竣工驗收、承接查驗等前期介入，到人住、裝修、日常管理等各個階段都由常安物業(yè)提供服務(wù)。常安物業(yè)還將服務(wù)的觸角深入到企業(yè)的內(nèi)部管理經(jīng)營方面，為企業(yè)節(jié)能降耗、專業(yè)分包提供建議和解決方案，僅深圳邁瑞公司一年節(jié)約能源支出就近一百萬元。目前，常安物業(yè)已經(jīng)為多家上市公司提供專項延伸服務(wù)，專項服務(wù)的營業(yè)收入甚至已超過主營業(yè)務(wù)的收入，覆蓋的人數(shù)、面積增長迅速。專項延伸服務(wù)的實施進一步密切了雙方的合作關(guān)系，拓展了公司的生存空間，增加了公司利潤，成為公司新的經(jīng)濟增長點。

（3）綠色園區(qū)肩負(fù)環(huán)保重任

工業(yè)園區(qū)內(nèi)的企業(yè)一般為生產(chǎn)企業(yè)，容易造成空氣污染、水體污染、同體廢棄物污染、噪聲污染及電磁波等污染。針對這一情況，常安物業(yè)遵循環(huán)保優(yōu)先的理念，確立環(huán)保意識，推行環(huán)保措施，學(xué)習(xí)和借鑒行業(yè)標(biāo)桿企業(yè)的成功經(jīng)驗，吸收和引進國內(nèi)外先進的物業(yè)管理理念，提出將“節(jié)能減排”和“低碳環(huán)保”作為公司的核心能力，實行綠色物業(yè)管理。

常安物業(yè)在百旺信工業(yè)園全面導(dǎo)入了IS014000

環(huán)境管理體系，對重大環(huán)境因素進行了充分識別，制訂了相應(yīng)的管理方案和措施，環(huán)境管理納入了規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化軌道。自開園以來，工業(yè)園“三廢”排放全部達到國家標(biāo)準(zhǔn)，沒有出現(xiàn)任何環(huán)境事故事件。

2.4在碳排放方面取得的杰出成果

深圳市南山區(qū)百旺信高科技工業(yè)園于2015年3月榮獲了由深圳市綠色物業(yè)管理專家委員會評定的《2015三星級綠色物業(yè)管理項目》標(biāo)識

2016年1月榮獲深圳市發(fā)展和改革委員會授予的《低碳試點》工業(yè)園區(qū)，百旺信高科技工業(yè)園以其卓越的業(yè)績，為綠色低碳工業(yè)園區(qū)做出了標(biāo)桿作用，得到各大企業(yè)及政府主管部門的廣泛好評。

2.5在碳排放方面的工作

（1）對園區(qū)太陽能改造?：本著節(jié)約資源、減少污染的目標(biāo)，常安物業(yè)投入資金300

多萬元，在園區(qū)生活區(qū)安裝了太陽能熱水系統(tǒng)，園區(qū)1萬多人全部用上了清潔能源。

（2）照明系統(tǒng)的節(jié)能改造：?為提高照明設(shè)備的綜合利用，達到節(jié)能改造的目的及環(huán)保要求，對園區(qū)公共區(qū)域的照明系統(tǒng)加以合理改造，減少浪費，園區(qū)所有照明燈統(tǒng)一使用節(jié)能燈及LED燈進行照明，堅持對耗電量大的設(shè)施、設(shè)備的改造工作。

（3）新能源車輛充電樁：為響應(yīng)政府部門號召，倡導(dǎo)員工“綠色出行”，常安物業(yè)公司投入數(shù)十萬元在園區(qū)內(nèi)安裝新能源車輛充電設(shè)備，其中：電動車充電樁2個，新能源車輛充電樁9個，達到園區(qū)綠色環(huán)保的目的。

（4）太陽能板光伏發(fā)電：在園區(qū)廠房的樓頂安裝太陽能設(shè)備，經(jīng)過試驗，目前，園區(qū)的太陽高能發(fā)電取得初步進展。

（5）垃圾分類?：按照減少環(huán)境污染，促進資源回收利用，優(yōu)化人居環(huán)境的指導(dǎo)思想，常安物業(yè)委托專業(yè)的資源回收公司對園區(qū)垃圾實施統(tǒng)一回收處理，實現(xiàn)了垃圾減量分類的目標(biāo)，促進了環(huán)保事業(yè)的開展。

（6）水泵節(jié)能：2015年7月份常安公司投資數(shù)十萬元，對園區(qū)供水系統(tǒng)進行節(jié)能改造。

目前物業(yè)管理行業(yè)有近半的糾紛是因為發(fā)展商前期遺留的問題而引起，如建筑質(zhì)量欠佳、前期無度的承諾等，導(dǎo)致了物管企業(yè)與用戶之間存在難以調(diào)和的矛盾，一來給物管工作開展帶來巨大的困難，二來給發(fā)展商的聲譽帶來不少負(fù)面影響。對此，具體解決措施如下：

一、必須要制定完善的管理公約。

二、選定有實力的物管企業(yè)進行前期介入。

三、重視建筑質(zhì)量管理。

四、重視相關(guān)物管配套設(shè)施的規(guī)劃和建設(shè)。

五、明確管理費用的標(biāo)準(zhǔn)。

總而言之，在競爭日益激烈和規(guī)范化的新世元，在產(chǎn)品差異化日益模糊的信息時代，工業(yè)園區(qū)必須引入規(guī)范的物業(yè)管理服務(wù)團隊，方可為招租引商錦上添花。