第一篇：學校物業(yè)管理模式

學校物業(yè)管理模式

依照《中華人民共和國物權法》和國務院《物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī)，根據(jù)上海、浙江、江蘇、廣東等沿海地區(qū)先進經(jīng)驗，結合我省實際情況，以“高標準、高起點、高要求、創(chuàng)一流”的專業(yè)型物業(yè)管理公司介入學校后勤管理適應當今社會教育發(fā)展。

由于計劃經(jīng)濟體制的影響，絕大多數(shù)學校的后勤工作都是學校辦社會的 運作模式，即學校不顧自身實際發(fā)展規(guī)模不講求經(jīng)濟效益、不講求管理 效率，只要學校存在什么勞務需求，就立即設置一個勞動崗位，工資都 是由國家來掏錢。這種“大而全，小而全”的發(fā)展模式把學校辦成了一個小社會”，結果是學校辦了食堂、木工房、園藝室、水電班，有的學校 甚至還辦起了托兒所，這種運作模式非常類似于農(nóng)業(yè)時代的自給自足的 自然經(jīng)濟，與現(xiàn)代化發(fā)展趨勢是完全相違悖的。所以專業(yè)型物業(yè)管理公 司介入學校后勤管理，由物業(yè)管理公司提供科學化、專業(yè)化、規(guī)范化、個性化的后勤管理服務是社會發(fā)展的必然趨勢。

一、學校物業(yè)管理模式特點

1、通過分析掌握學校物業(yè)的不同之處，針對學校物業(yè)的管理特點，確 定物業(yè)管理服務模式，發(fā)揮物業(yè)管理在學校的后勤保障作用。顧客的需 求為導向，提供個性化的服務。這在學校物業(yè)中尤其突出。按學校對公 共設施、清潔、綠化、人員、車輛、物資的管理要求，量身定制服務。比如按課時安排的時間，滿足教學要求的前提下，提供教室的開門、設 備維護和安全的管理服務等。

2、學校物業(yè)管理人力資源配置上追求簡練、精干，降低運作成本。學校物業(yè)管理從屬于學校整體管理，學校物業(yè)如按照商住小區(qū)管理處分責設立物管員的多層管理，在成本上是物業(yè)公司和學校方面都不能承受 的，學校物業(yè)的從屬性決定他無需面對眾多業(yè)主，在多種經(jīng)營 1

上 發(fā)揮的余地不大，也就不需要如小區(qū)同樣的管理人員配置。

3、重視學校主管領導的領導風格，管理思路，特別是處理好與關鍵人物 的關系，應加強對該類信息的收集，及時調(diào)整方式，及時跟進。確保管 理的一致性。體現(xiàn)學校特點的共管模式。

4、在強調(diào)本體內(nèi)在管理的同時應注重本體外表工作，提高直觀感受滿意度。學校物業(yè)比住宅物業(yè)更注重直觀感受，這也是學校發(fā)展壯大的需 要。比如在學校內(nèi)設置各類規(guī)范的溫馨標識、提示性、警示性和說明性 標識，為學校氛圍的營造起到了畫龍點睛的作用。

5、學校物業(yè)在接管項目前，必須對接管原有問題或其他涉及面大、影響大的問題進行評估。在此期間應協(xié)調(diào)處理好各項關系，并盡量在此期間將重大問題予以明確，包括崗位設置、清潔的范圍和頻度，管理區(qū)域和項目，設施、設備的維護責任范圍和處理權限、服務費用、支付方式 及其它費用承擔等，規(guī)避管理風險。

6、物業(yè)管理更注重服務的專業(yè)化?？商峁┺k公室內(nèi)植物的養(yǎng)護和指導、節(jié)假日環(huán)境氛圍營造、組織特色活動、教室管理、電教辦公設備維護等專業(yè)化、全方位的服務，提供行政 后勤等方面業(yè)務的保障。

7、技術含量高，注重設備管理及相關人員的配備。學校物業(yè)人力資源配置的特點，確定了設備管理人員必須是素質高，技術上一專多能復合 型人才。

8、顧客意見的調(diào)查需關注各個不同層面的意見，還需建立定期溝通機制。重要溝通整理成為文件，雙方認可，促進管理服務的水平的提高。

二、學校后勤社會化的管理優(yōu)勢

1、后勤社會化在推動學校整體辦學工作中發(fā)揮了重要的保障作用。學 校后勤社會化后，學校的發(fā)展模式轉變?yōu)椤皣夜芊结槪ｉL管辦學，支部管監(jiān)督，社會辦后勤”，新型社會分工，物業(yè)公司在進駐以后，深入、詳細的可行性研究，詳盡分析了學校物業(yè)與住宅物業(yè)的不同，2

并針對學校管理的特點、難點和學校的實際情況制定與之相適應的管理方案，以確保專業(yè)化物業(yè)管理優(yōu)勢能在學校得到充分發(fā)揮，為全校師生營造一個優(yōu)質的生活、學習環(huán)境。在實際操作中，注重保持雙方思想一致 性。實行后勤社會化，使學校后勤工作的重心在管理上而不是在提供服 務上，學校無須設立專門分管后勤工作的校級干部，行政環(huán)節(jié)少，學校 完全可以根據(jù)工作需要隨時向物業(yè)公司提出服務要求，其它學校需要通 過召開專門會議或需三令五催才能解決的問題，只需要一個電話就可以得到妥善的辦理。實行后勤社會化，校領導干部不需要在后勤工作花費什么精力，后勤人員與一線教師爭待遇或一線教師對后勤人員抱怨不滿等問題得到徹底解決，教師們都把精力集中在本職工作上。校領導重點 放在狠抓教學質量上，獲得了學校、物業(yè)公司雙贏結果。

2、學校食堂承包經(jīng)營管理，有利于增強食品安全，減少后勤人員；有利于學校降低管理成本。節(jié)省工程耗費，獲取長期利益。物業(yè)公 司充分發(fā)揮專業(yè)技術方面的特長，積極為學校做好技術參謀，利用自身 多年積累下來的管理經(jīng)驗，為學校介紹專業(yè)施工公司，確保其最合理的價格，選擇施工質量最好的公司來施工，并在工程中進行中全程控制，確保施工質量。根據(jù)實際情況，物業(yè)公司對整改提出合理化建議，協(xié)助學校的整改方案，為學校節(jié)省整修費用。學校獲得了高質量的專業(yè) 化后勤服務。實現(xiàn)后勤社會化使學校的管理具有活力、降低了管理成本 的同時，學校也獲得了較高的后勤服務質量。學校在清潔衛(wèi)生、環(huán)保綠 化、校產(chǎn)保衛(wèi)、校園周邊秩序整治等工作都獲得了滿意的服務。管理工 作得到社會認可，促進學校整體實力的提高。

3、完全市場化的運作模式，為物業(yè)管理公司發(fā)揮專業(yè)優(yōu)勢提供了空間，有利于物業(yè)管理公司的服務、管理創(chuàng)新。在學校物業(yè)這種獨立產(chǎn)權、單 一業(yè)主，在物業(yè)管理合同和簽訂中，明確了對各方義務和權利，對各項 服務、責任的界限的劃分都寫入的合同中，為以后的管理 3

提供法律依據(jù)，便于物業(yè)公司實施服務和管理。

三、經(jīng)營理念

物業(yè)管理的經(jīng)營理念與企業(yè)文化均建立在——“立足本土，以人為本，真誠服務”。要想成為物業(yè)管理界的名牌，首先從本土名牌做起。企業(yè)只有真正認識自我，發(fā)揮自身的優(yōu)勢，創(chuàng)新發(fā)展，才有持續(xù)穩(wěn)定增長的前景，我們物業(yè)管理公司更需制定切合實際的發(fā)展理念。才能給予業(yè)主有實力、專業(yè)踏實的感覺。業(yè)主需要的正是我們這些了解他們生活的物業(yè)管理公司。

從當初物業(yè)管理公司提供什么服務給業(yè)主，業(yè)主就只能得到什么 服務；發(fā)展成為業(yè)主需要什么服務，物業(yè)管理公司就能提供什么服務，這一定是一個新興的服務行業(yè)向市場化轉變的必然過程。促步追求的一 體化學校后勤管理——承辦學校所有的后勤保障、服務，實現(xiàn)地域性的 多所學校統(tǒng)一管理，實現(xiàn)規(guī)模化，進一步為學校降低管理成本。提供專 業(yè)服務，擴大管理規(guī)模。作為政府及公共事業(yè)項目提供優(yōu)質物業(yè)管理服 務的發(fā)展方向。學校的物業(yè)管理正為物業(yè)公司的業(yè)務發(fā)展增添了活力，也將為學校后勤社會化改革道路的探索提供重要的借鑒意義。

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第二篇：學校物業(yè)管理模式

學校物業(yè)管理模式

就目前物業(yè)管理狀況而言，學校是物業(yè)管理行業(yè)的一片凈土。那里沒有業(yè)主“論壇”、那里沒有業(yè)主委員會的“硝煙”。開拓學校物業(yè)管理市場，是物業(yè)管理公司發(fā)展的又一新契機。

1、專業(yè)型物業(yè)管理公司介入學校后勤管理是社會發(fā)展的必然趨勢。

隨著這幾年國家對教育事業(yè)的重視程度的提高，國家積極推動科教興國戰(zhàn)略，人們對知識的欲求也在日益高漲，在剛剛閉幕的中共十六大上，又提出要形成全民學習、終身學習的學習型社會，促進人的全面發(fā)展②。這其中預示著需要增加和擴建更多學校來滿足學習的需求，傳統(tǒng)的學校辦社會的后勤運作模式已成了很多學校改革和發(fā)展的嚴重障礙。由于計劃經(jīng)濟體制的影響，絕大多數(shù)學校的后勤工作都是學校辦社會的運作模式，即學校不顧自身實際發(fā)展規(guī)模、不講求經(jīng)濟效益、不講求管理效率，只要學校存在什么勞務需求，就立即設置一個勞動崗位，工資都是由國家來掏錢。這種“大而全，小而全”的發(fā)展模式把學校辦成了一個“小社會”，結果是學校辦了食堂、木工房、園藝室、水電班，有的學校甚至還辦起了托兒所，這種運作模式非常類似于農(nóng)業(yè)時代的自給自足的自然經(jīng)濟，與現(xiàn)代化發(fā)展趨勢是完全相違悖的。所以專業(yè)型物業(yè)管理公司介入學校后勤管理，由物業(yè)管理公司提供專業(yè)、規(guī)范、個性化的后勤管理服務是社會發(fā)展的必然趨勢。

2、學校物業(yè)與商住物業(yè)的不同之處。

介入學校后勤管理工作，首先應探索我們的客戶“教師、學生”，他們需要我們提供什么服務？我們能為他們提供些什么服務？我們應該怎樣服務？怎樣管理？這些都需要我們確立學校物業(yè)管理專業(yè)化的服務理念；個性化、科學創(chuàng)新的管理服務模式；精益求精的工作作風；規(guī)范化的操作來實現(xiàn)。從而贏得師生的認同。學校物業(yè)與常規(guī)的商住物業(yè)在管理上有以下幾個方面不同：

2.1對象不同：商住型物業(yè)中我們服務對象是社會各行各業(yè)，不同職業(yè)的人，面對的業(yè)主少則幾百，多則成千上萬，學校物業(yè)服務對象是老師和學生，單純知識型，遠沒有住宅小區(qū)那樣人員層次復雜，單一業(yè)主。有利于服務的針對性。

2.2管理的模式不盡相同：商住型小區(qū)有“業(yè)主自治與專業(yè)化管理的共管式”模式、有酒店式管理、無人化管理、智能化管理等管理模式④，使用這些模式顯然不完全適用于學校的管理，學校管理面對的單一業(yè)主，管理上必須服從學校管理需要——從屬性，更強調(diào)根據(jù)需求提供服務，根據(jù)學校的自身特點，“量身定制”的管理模式——有深厚學校特點的“共管式”模式。

2.3管理側重點不同：商住小區(qū)的管理重點是設施設備的維護與保養(yǎng)及大樓安全，管理的側重點是物（設備、設施、區(qū)域），對住戶是提供服務，而學校則注重滿足教學需要和學生的安全。管理的側重點包括物以外，還要加強對學生安全的管理（特別是十八歲以下的學生）。在對學生的服務中增加了管理職責。在對學生管理與服務相矛盾時，與學校的要求保持一致，偏重管理。

2.4管理服務的目標不同：商住物業(yè)的管理是為了創(chuàng)造安居樂業(yè)的生活環(huán)境，實現(xiàn)物業(yè)的保值和增值。學校管理的目標是為師生創(chuàng)造一個良好的教學環(huán)境，協(xié)助提升學校的整體實力。

2.5管理服務資金的來源和使用存在明顯的差異：商住物業(yè)管理的資金來源于多個方面，它包括管理服務費的收取、公共設施專用維護基金、多種經(jīng)營收入等，服務費收費標準是依政府主管部門制定的管理服務費指導價格標準⑤，由小區(qū)的業(yè)主委員會與物業(yè)公司協(xié)商制定，由于地方標準的局限性和市場的規(guī)范程度，還達不到按質論價，市場化程度有限，資金的使用接受業(yè)委會、業(yè)主的監(jiān)督，特別是專用基金的使用必須獲準后方可使用，合理、順利、及時的使用與業(yè)主和業(yè)委會的專業(yè)能力有直接關系，物業(yè)公司需投入精力協(xié)調(diào)。而學校物業(yè)中管理服務費來源較為單一，即學校的經(jīng)營管理者。物業(yè)公司可以采用菜單式來制定服務項目，分項測算費用，經(jīng)雙方協(xié)商確定服務內(nèi)容，以合同契約形式確定資金數(shù)額和支付方式，資金使用按合同執(zhí)行，完全的市場化。為物業(yè)公司發(fā)揮管理服務優(yōu)勢提供了充足的空間。

3、學校物業(yè)管理模式特點

通過分析掌握學校物業(yè)的不同之處，針對學校物業(yè)的管理特點，確定物業(yè)管理服務模式，發(fā)揮物業(yè)管理在學校的后勤保障作用。3.1顧客的需求為導向，提供個性化的服務。這在學校物業(yè)中尤其突出。按學校對公共設施、清潔、綠化、人員、車輛、物資的管理要求，量身定制服務。比如按課時安排的時間，滿足教學要求的前提下，提供教室的開門、設備維護和安全的管理服務等。

3.2學校物業(yè)管理人力資源配置上追求簡練、精干，降低運作成本。學校物業(yè)管理從屬于學校整體管理，學校物業(yè)如按照商住小區(qū)管理處分責設立物管員的多層管理，在成本上是物業(yè)公司和學校方面都不能承受的，學校物業(yè)的從屬性決定他無需面對眾多業(yè)主，在多種經(jīng)營上發(fā)揮的余地不大，也就不需要如小區(qū)同樣的管理人員配置。3.3重視學校主管領導的領導風格，管理思路，特別是處理好與關鍵人物的關系，應加強對該類信息的收集，及時調(diào)整方式，及時跟進。確保管理的一致性。體現(xiàn)學校特點的共管模式。

3.4在強調(diào)本體內(nèi)在管理的同時應注重本體外表工作，提高直觀感受滿意度。學校物業(yè)比住宅物業(yè)更注重直觀感受，這也是學校發(fā)展壯大的需要。比如在學校內(nèi)設置各類規(guī)范的溫馨標識、提示性、警示性和說明性標識，為學校氛圍的營造起到了畫龍點睛的作用。

3.5學校物業(yè)在接管項目前，必須對接管原有問題或其他涉及面大、影響大的問題進行評估。在此期間應協(xié)調(diào)處理好各項關系，并盡量在此期間將重大問題予以明確，包括崗位設置、清潔的范圍和頻度，管理區(qū)域和項目，設施、設備的維護責任范圍和處理權限、服務費用、支付方式及其它費用承擔等，規(guī)避管理風險。

3.6物業(yè)管理更注重服務的專業(yè)化?？商峁┺k公室內(nèi)植物的養(yǎng)護和指導、節(jié)假日環(huán)境氛圍營造、組織特色活動、教室管理、電教辦公設備維護等專業(yè)化、全方位的服務，提供行政后勤等方面業(yè)務的保障。3.7技術含量高，注重設備管理及相關人員的配備。學校物業(yè)人力資源配置的特點，確定了設備管理人員必須是素質高，技術上一專多能復合型人才。3.8顧客意見的調(diào)查需關注各個不同層面的意見，還需建立定期溝通機制。重要溝通整理成為文件，雙方認可，促進管理服務的水平的提高。

4、學校后勤社會化的管理優(yōu)勢

4.1后勤社會化在推動學校整體辦學工作中發(fā)揮了重要的保障作用。學校后勤社會化后，學校的發(fā)展模式轉變?yōu)椤皣夜芊结槪ｉL管辦學，支部管監(jiān)督，社會辦后勤”，新型社會分工，物業(yè)公司在進駐以后，深入、詳細的可行性研究，詳盡分析了學校物業(yè)與住宅物業(yè)的不同，并針對學校管理的特點、難點和學校的實際情況制定與之相適應的管理方案，以確保專業(yè)化物業(yè)管理優(yōu)勢能在學校得到充分發(fā)揮，為全校師生營造一個優(yōu)質的生活、學習環(huán)境。在實際操作中，注重保持雙方思想一致性。實行后勤社會化，使學校后勤工作的重心在管理上而不是在提供服務上，學校無須設立專門分管后勤工作的校級干部，行政環(huán)節(jié)少，學校完全可以根據(jù)工作需要隨時向物業(yè)公司提出服務要求，其它學校需要通過召開專門會議或需三令五催才能解決的問題，只需要一個電話就可以得到妥善的辦理。實行后勤社會化，校領導干部不需要在后勤工作花費什么精力，后勤人員與一線教師爭待遇或一線教師對后勤人員抱怨不滿等問題得到徹底解決，教師們都把精力集中在本職工作上。校領導重點放在狠抓教學質量上，獲得了學校、物業(yè)公司雙贏結果。

4.2有利于學校降低管理成本。節(jié)省工程耗費，獲取長期利益。物業(yè)公司充分發(fā)揮專業(yè)技術方面的特長，積極為學校做好技術參謀，利用自身多年積累下來的管理經(jīng)驗，為學校介紹專業(yè)施工公司，確保其最合理的價格，選擇施工質量最好的公司來施工，并在工程中進行中全程控制，確保施工質量。根據(jù)實際情況，物業(yè)公司對整改提出合理化建議，協(xié)助完善學校的整改方案，為學校節(jié)省整修費用。學校獲得了高質量的專業(yè)化后勤服務。實現(xiàn)后勤社會化使學校的管理具有活力、降低了管理成本的同時，學校也獲得了較高的后勤服務質量。學校在清潔衛(wèi)生、環(huán)保綠化、校產(chǎn)保衛(wèi)、校園周邊秩序整治等工作都獲得了滿意的服務。管理工作得到社會認可，促進學校整體實力的提高。4.3 完全市場化的運作模式，為物業(yè)管理公司發(fā)揮專業(yè)優(yōu)勢提供了空間，有利于物業(yè)管理公司的服務、管理創(chuàng)新。在學校物業(yè)這種獨立產(chǎn)權、單一業(yè)主，在物業(yè)管理合同和簽訂中，明確了對各方義務和權利，對各項服務、責任的界限的劃分都寫入的合同中，為以后的管理提供法律依據(jù)，便于物業(yè)公司實施服務和管理。比如在學校內(nèi)的綠化改造、解決學?？照{(diào)冷凝水的集中排放問題，由物業(yè)公司拿出切實可行的實施方案，很快就獲準實施。這在商住物業(yè)中是完全做不到的。

5、學校物業(yè)管理創(chuàng)新——突顯“個性化”。

在學校物業(yè)中充分挖掘、掌握顧客的個性化的需求基礎上，著身為客戶“定做”服務模式及服務項目，在專業(yè)化、規(guī)范化的基礎上更突出個性化服務。

學校環(huán)境管理方面：根據(jù)校園須適合學生學習、交流的特點，重點放在營造校園內(nèi)濃厚的學習環(huán)境，比如針對外國語學校特點，建議積極策劃建成適合外語學校特點的“英語角”，營造學習氛圍；綠化養(yǎng)護中，品種選用需適合學校特點（木棉樹、刺海棠等容易對運動中學生造成傷害，就不適宜在學校道路兩旁種植），將植物的深度修剪養(yǎng)護安排在寒暑假期間進行；清掃時間避開上下班和課間時間，衛(wèi)生間的清潔頻率和時間參照課時安排制定；在每個細節(jié)充分考慮學校特點，滿足客戶對環(huán)境的要求。

學校安全管理：作為顧客較為關注的學校安全管理，不僅要制定針對性的車輛、人員、物資進出管理及教室管理制度，還要根據(jù)學校特點，積極與校方、政府機關聯(lián)絡配合，維護學校和周邊的治安環(huán)境。制止了學校周邊不良人員勒索學生財物、亂擺賣等嚴重影響學生人身財產(chǎn)安全事件，維護了學校聲譽。形成了針對學校特點的安全管理模式。房屋及附屬設施設備維修養(yǎng)護服務：它是維護學校正常的教學工作的基礎服務項目，物業(yè)充分發(fā)揮在設備維護上專業(yè)優(yōu)勢，針對學校特點制定設備設施保養(yǎng)計劃，使學校設備設施的運行狀況得到根本性的改變，確保了學校正常的教學工作的開展，另外為客戶著想，在養(yǎng)護的同時注重降低設備的運行成本，對學校的水電氣實施監(jiān)控，定期上報《水電氣用量分析報告》，提出節(jié)能的合理化建議，實施后為學校節(jié)約多項設備運行開銷。獲得了合作雙方“雙贏”效果。

6、物業(yè)管理公司在學校后勤管理的更高目標——為學校提供一體化的后勤服務。

物業(yè)管理在全國發(fā)展是不均衡的，這幾年來物業(yè)管理已有突飛猛進的發(fā)展，競爭也日趨激烈。特別是深圳，物業(yè)管理市場在不斷完善，物業(yè)管理已由當初的簡單式服務，走向全方位、多元化的服務。在物業(yè)管理競爭日趨激烈的形勢下，如何適應市場的需求，科學準確地確定，并切實有效地提高物業(yè)管理企業(yè)的效益，已經(jīng)成為廣大物業(yè)管理企業(yè)普遍關心的問題。學校物業(yè)作為物業(yè)企業(yè)發(fā)展的又一新契機，必將受到關注，然而，在物業(yè)管理業(yè)所面臨的現(xiàn)狀與行業(yè)環(huán)境，還承受著諸多的“瓶頸”制約。

從當初物業(yè)管理公司提供什么服務給業(yè)主，業(yè)主就只能得到什么服務；發(fā)展成為業(yè)主需要什么服務，物業(yè)管理公司就能提供什么服務，這一定是一個新興的服務行業(yè)向市場化轉變的必然過程。

促步追求的一體化學校后勤管理——承辦學校所有的后勤保障、服務，實現(xiàn)地域性的多所學校統(tǒng)一管理，實現(xiàn)規(guī)?；?，進一步為學校降低管理成本。提供專業(yè)服務，擴大管理規(guī)模。作為政府及公共事業(yè)項目提供優(yōu)質物業(yè)管理服務的發(fā)展方向。學校的物業(yè)管理正為物業(yè)公司的業(yè)務發(fā)展增添了活力，也將為學校后勤社會化改革道路的探索提供重要的借鑒意義。

第三篇：學校物業(yè)管理模式

學校物業(yè)管理模式

專業(yè)型物業(yè)管理公司介入學校后勤管理是社會發(fā)展的必然趨勢。隨著這幾年國家對教育事業(yè)的重視程度的提高，國家積極推動科教興國戰(zhàn)略，人們對知識的欲求也在日益高漲，在剛剛閉幕的中共十六大上，又提出要形成全民學習、終身學習的學習型社會，促進人的全面發(fā)展②。這其中預示著需要增加和擴建更多學校來滿足學習的需求，傳統(tǒng)的學校辦社會的后勤運作模式已成了很多學校改革和發(fā)展的嚴重障礙。由于計劃經(jīng)濟體制的影響，絕大多數(shù)學校的后勤工作都是學校辦社會的運作模式，即學校不顧自身實際發(fā)展規(guī)模、不講求經(jīng)濟效益、不講求管理效率，只要學校存在什么勞務需求，就立即設置一個勞動崗位，工資都是由國家來掏錢。這種“大而全，小而全”的發(fā)展模式把學校辦成了一個“小社會”，結果是學校辦了食堂、木工房、園藝室、水電班，有的學校甚至還辦起了托兒所，這種運作模式非常類似于農(nóng)業(yè)時代的自給自足的自然經(jīng)濟，與現(xiàn)代化發(fā)展趨勢是完全相違悖的。所以專業(yè)型物業(yè)管理公司介入學校后勤管理，由物業(yè)管理公司提供專業(yè)、規(guī)范、個性化的后勤管理服務是社會發(fā)展的必然趨勢。

學校物業(yè)管理模式特點、通過分析掌握學校物業(yè)的不同之處，針對學校物業(yè)的管理特點，確定物業(yè)管理服務模式，發(fā)揮物業(yè)管理在學校的后勤保障作用。顧客的需求為導向，提供個性化的服務。這在學校物業(yè)中尤其突出。按學校對公共設施、清潔、綠化、人員、車輛、物資的管理要求，量身定制服務。比如按課時安排的時間，滿足教學要求的前提下，提供教室的開門、設備維護和安全的管理服務等。

2、學校物業(yè)管理人力資源配置上追求簡練、精干，降低運作成本。學校物業(yè)管理從屬于學校整體管理，學校物業(yè)如按照商住小區(qū)管理處分責設立物管員的多層管理，在成本上是物業(yè)公司和學校方面都不能承受的，學校物業(yè)的從屬性決定他無需面對眾多業(yè)主，在多種經(jīng)營上發(fā)揮的余地不大，也就不需要如小區(qū)同樣的管理人員配置。3.重視學校主管領導的領導風格，管理思路，特別是處理好與關鍵人物的關系，應加強對該類信息的收集，及時調(diào)整方式，及時跟進。確保管理的一致性。體現(xiàn)學校特點的共管模式。

4、在強調(diào)本體內(nèi)在管理的同時應注重本體外表工作，提高直觀感受滿意度。學校物業(yè)比住宅物業(yè)更注重直觀感受，這也是學校發(fā)展壯大的需要。比如在學校內(nèi)設置各類規(guī)范的溫馨標識、提示性、警示性和說明性標識，為學校氛圍的營造起到了畫龍點睛的作用。

5、學校物業(yè)在接管項目前，必須對接管原有問題或其他涉及面大、影響大的問題進行評估。在此期間應協(xié)調(diào)處理好各項關系，并盡量在此期間將重大問題予以明確，包括崗位設置、清潔的范圍和頻度，管理區(qū)域和項目，設施、設備的維護責任范圍和處理權限、服務費用、支付方式及其它費用承擔等，規(guī)避管理風險。

6、物業(yè)管理更注重服務的專業(yè)化?？商峁┺k公室內(nèi)植物的養(yǎng)護和指導、節(jié)假日環(huán)境氛圍營造、組織特色活動、教室管理、電教辦公設備維護等專業(yè)化、全方位的服務，提供行政后勤等方面業(yè)務的保障。

7、技術含量高，注重設備管理及相關人員的配備。學校物業(yè)人力資源配置的特點，確定了設備管理人員必須是素質高，技術上一專多能復合型人才。

8、顧客意見的調(diào)查需關注各個不同層面的意見，還需建立定期溝通機制。重要溝通整理成為文件，雙方認可，促進管理服務的水平的提高。

學校后勤社會化的管理優(yōu)勢

4.1后勤社會化在推動學校整體辦學工作中發(fā)揮了重要的保障作用。學校后勤社會化后，學校的發(fā)展模式轉變?yōu)椤皣夜芊结?，校長管辦學，支部管監(jiān)督，社會辦后勤”，新型社會分工，物業(yè)公司在進駐以后，深入、詳細的可行性研究，詳盡分析了學校物業(yè)與住宅物業(yè)的不同，并針對學校管理的特點、難點和學校的實際情況制定與之相適應的管理方案，以確保專業(yè)化物業(yè)管理優(yōu)勢能在學校得到充分發(fā)揮，為全校師生營造一個優(yōu)質的生活、學習環(huán)境。在實際操作中，注重保持雙方思想一致性。實行后勤社會化，使學校后勤工作的重心在管理上而不是在提供服務上，學校無須設立專門分管后勤工作的校級干部，行政環(huán)節(jié)少，學校完全可以根據(jù)工作需要隨時向物業(yè)公司提出服務要求，其它學校需要通過召開專門會議或需三令五催才能解決的問題，只需要一個電話就可以得到妥善的辦理。實行后勤社會化，校領導干部不需要在后勤工作花費什么精力，后勤人員與一線教師爭待遇或一線教師對后勤人員抱怨不滿等問題得到徹底解決，教師們都把精力集中在本職工作上。校領導重點放在狠抓教學質量上，獲得了學校、物業(yè)公司雙贏結果。

4.2有利于學校降低管理成本。節(jié)省工程耗費，獲取長期利益。物業(yè)公司充分發(fā)揮專業(yè)技術方面的特長，積極為學校做好技術參謀，利用自身多年積累下來的管理經(jīng)驗，為學校介紹專業(yè)施工公司，確保其最合理的價格，選擇施工質量最好的公司來施工，并在工程中進行中全程控制，確保施工質量。根據(jù)實際情況，物業(yè)公司對整改提出合理化建議，協(xié)助完善學校的整改方案，為學校節(jié)省整修費用。學校獲得了高質量的專業(yè)化后勤服務。實現(xiàn)后勤社會化使學校的管理具有活力、降低了管理成本的同時，學校也獲得了較高的后勤服務質量。學校在清潔衛(wèi)生、環(huán)保綠化、校產(chǎn)保衛(wèi)、校園周邊秩序整治等工作都獲得了滿意的服務。管理工作得到社會認可，促進學校整體實力的提高。4.3 完全市場化的運作模式，為物業(yè)管理公司發(fā)揮專業(yè)優(yōu)勢提供了空間，有利于物業(yè)管理公司的服務、管理創(chuàng)新。在學校物業(yè)這種獨立產(chǎn)權、單一業(yè)主，在物業(yè)管理合同和簽訂中，明確了對各方義務和權利，對各項服務、責任的界限的劃分都寫入的合同中，為以后的管理提供法律依據(jù)，便于物業(yè)公司實施服務和管理。比如在學校內(nèi)的綠化改造、解決學?？照{(diào)冷凝水的集中排放問題，由物業(yè)公司拿出切實可行的實施方案，很快就獲準實施。這在商住物業(yè)中是完全做不到的。學校物業(yè)管理創(chuàng)新——突顯“個性化”。在學校物業(yè)中充分挖掘、掌握顧客的個性化的需求基礎上，著身為客戶“定做”服務模式及服務項目，在專業(yè)化、規(guī)范化的基礎上更突出個性化服務。

學校環(huán)境管理方面：根據(jù)校園須適合學生學習、交流的特點，重點放在營造校園內(nèi)濃厚的學習環(huán)境，比如針對外國語學校特點，建議積極策劃建成適合外語學校特點的“英語角”，營造學習氛圍；綠化養(yǎng)護中，品種選用需適合學校特點（木棉樹、刺海棠等容易對運動中學生造成傷害，就不適宜在學校道路兩旁種植），將植物的深度修剪養(yǎng)護安排在寒暑假期間進行；清掃時間避開上下班和課間時間，衛(wèi)生間的清潔頻率和時間參照課時安排制定；在每個細節(jié)充分考慮學校特點，滿足客戶對環(huán)境的要求。

學校安全管理：作為顧客較為關注的學校安全管理，不僅要制定針對性的車輛、人員、物資進出管理及教室管理制度，還要根據(jù)學校特點，積極與校方、政府機關聯(lián)絡配合，維護學校和周邊的治安環(huán)境。制止了學校周邊不良人員勒索學生財物、亂擺賣等嚴重影響學生人身財產(chǎn)安全事件，維護了學校聲譽。形成了針對學校特點的安全管理模式。

房屋及附屬設施設備維修養(yǎng)護服務：它是維護學校正常的教學工作的基礎服務項目，物業(yè)充分發(fā)揮在設備維護上專業(yè)優(yōu)勢，針對學校特點制定設備設施保養(yǎng)計劃，使學校設備設施的運行狀況得到根本性的改變，確保了學校正常的教學工作的開展，另外為客戶著想，在養(yǎng)護的同時注重降低設備的運行成本，對學校的水電氣實施監(jiān)控，定期上報《水電氣用量分析報告》，提出節(jié)能的合理化建議，實施后為學校節(jié)約多項設備運行開銷。獲得了合作雙方“雙贏”效果。

物業(yè)管理公司在學校后勤管理的更高目標——為學校提供一體化的后勤服務。物業(yè)管理在全國發(fā)展是不均衡的，這幾年來物業(yè)管理已有突飛猛進的發(fā)展，競爭也日趨激烈。特別是深圳，物業(yè)管理市場在不斷完善，物業(yè)管理已由當初的簡單式服務，走向全方位、多元化的服務。在物業(yè)管理競爭日趨激烈的形勢下，如何適應市場的需求，科學準確地確定，并切實有效地提高物業(yè)管理企業(yè)的效益，已經(jīng)成為廣大物業(yè)管理企業(yè)普遍關心的問題。學校物業(yè)作為物業(yè)企業(yè)發(fā)展的又一新契機，必將受到關注，然而，在物業(yè)管理業(yè)所面臨的現(xiàn)狀與行業(yè)環(huán)境，還承受著諸多的“瓶頸”制約。

從當初物業(yè)管理公司提供什么服務給業(yè)主，業(yè)主就只能得到什么服務；發(fā)展成為業(yè)主需要什么服務，物業(yè)管理公司就能提供什么服務，這一定是一個新興的服務行業(yè)向市場化轉變的必然過程。

促步追求的一體化學校后勤管理——承辦學校所有的后勤保障、服務，實現(xiàn)地域性的多所學校統(tǒng)一管理，實現(xiàn)規(guī)?；?，進一步為學校降低管理成本。提供專業(yè)服務，擴大管理規(guī)模。作為政府及公共事業(yè)項目提供優(yōu)質物業(yè)管理服務的發(fā)展方向。學校的物業(yè)管理正為物業(yè)公司的業(yè)務發(fā)展增添了活力，也將為學校后勤社會化改革道路的探索提供重要的借鑒意義。

第四篇：完》學校物業(yè)管理模式

學校物業(yè)管理服務模式

就目前物業(yè)管理狀況而言，學校是物業(yè)管理行業(yè)的一片凈土。那里沒有業(yè)主“論壇”、那里沒有業(yè)主委員會的“硝煙”。開拓學校物業(yè)管理市場，是物業(yè)管理公司發(fā)展的又一新契機。

1、專業(yè)型物業(yè)管理公司介入學校后勤管理是社會發(fā)展的必然趨勢。

由于計劃經(jīng)濟體制的影響，絕大多數(shù)學校的后勤工作都是學校辦社會的運作模式，即學校不顧自身實際發(fā)展規(guī)模、不講求經(jīng)濟效益、不講求管理效率，只要學校存在什么勞務需求，就立即設臵一個勞動崗位，工資都是由國家來掏錢。這種“大而全，小而全”的發(fā)展模式把學校辦成了一個“小社會”，結果是學校辦了食堂、木工房、園藝室、水電班，有的學校甚至還辦起了托兒所，這種運作模式非常類似于農(nóng)業(yè)時代的自給自足的自然經(jīng)濟，與現(xiàn)代化發(fā)展趨勢是完全相違悖的。所以專業(yè)型物業(yè)管理公司介入學校后勤管理，由物業(yè)管理公司提供專業(yè)、規(guī)范、個性化的后勤管理服務是社會發(fā)展的必然趨勢。

2、學校物業(yè)與商住物業(yè)的不同之處。

介入學校后勤管理工作，首先應探索我們的客戶“教師、學生”，他們需要我們提供什么服務？我們能為他們提供些什么服務？我們應該怎樣服務？怎樣管理？這些都需要我們確立學校物業(yè)管理專業(yè)化的服務理念；個性化、科學創(chuàng)新的管理服務模式；精益求精的工作作風；規(guī)范化的操作來實現(xiàn)。從而贏得師生的認同。學校物業(yè)與常規(guī)的商住物業(yè)在管理上有以下幾個方面不同：

a、對象不同：商住型物業(yè)中我們服務對象是社會各行各業(yè)，不同職業(yè)的人，面對的業(yè)主少則幾百，多則成千上萬，學校物業(yè)服務對象是老師和學生，單純知識型，遠沒有住宅小區(qū)那樣人員層次復雜，單一業(yè)主。有利于服務的針對性。

b、管理的模式不盡相同：商住型小區(qū)有“業(yè)主自治與專業(yè)化管理的共管式”模式、有酒店式管理、無人化管理、智能化管理等管理模式，使用這些模式顯然不完全適用于學校的管理，學校管理面對的單一業(yè)主，管理上必須服從學校管理需要——從屬性，更強調(diào)根據(jù)需求提供服務，根據(jù)學校的自身特點，“量身定制”的管理模式——有深厚學校特點的“共管式”模式。

c、管理側重點不同：商住小區(qū)的管理重點是設施設備的維護與保養(yǎng)及大樓安全，管理的側重點是物（設備、設施、區(qū)域），對住戶是提供服務，而學校則注重滿足教學需要和學生的安全。管理的側重點包括物以外，還要加強對學生安全的管理（特別是十八歲以下的學生）。在對學生的服務中增加了管理職責。在對學生管理與服務相矛盾時，與學校的要求保持一致，偏重管理。

d、管理服務的目標不同：商住物業(yè)的管理是為了創(chuàng)造安居樂業(yè)的生活環(huán)境，實現(xiàn)物業(yè)的保值和增值。學校管理的目標是為師生創(chuàng)造一個良好的教學環(huán)境，協(xié)助提升學校的整體實力。

e、管理服務資金的來源和使用存在明顯的差異：商住物業(yè)管理的資金來源于多個方面，它包括管理服務費的收取、公共設施專用維護基金、多種經(jīng)營收入等，服務費收費標準是依政府主管部門制定的管理服務費指導價格標準⑤，由小區(qū)的業(yè)主委員會與物業(yè)公司協(xié)商制定，由于地方標準的局限性和市場的規(guī)范程度，還達不到按質論價，市場化程度有限，資金的使用接受業(yè)委會、業(yè)主的監(jiān)督，特別是專用基金的使用必須獲準后方可使用，合理、順利、及時的使用與業(yè)主和業(yè)委會的專業(yè)能力有直接關系，物業(yè)公司需投入精力協(xié)調(diào)。而學校物業(yè)中管理服務費來源較為單一，即學校的經(jīng)營管理者。物業(yè)公司可以采用菜單式來制定服務項目，分項測算費用，經(jīng)雙方協(xié)商確定服務內(nèi)容，以合同契約形式確定資金數(shù)額和支付方式，資金使用按合同執(zhí)行，完全的市場化。為物業(yè)公司發(fā)揮管理服務優(yōu)勢提供了充足的空間。

3、學校物業(yè)管理模式特點

通過分析掌握學校物業(yè)的不同之處，針對學校物業(yè)的管理特點，確定物業(yè)管理服務模式，發(fā)揮物業(yè)管理在學校的后勤保障作用。

a、顧客的需求為導向，提供個性化的服務。這在學校物業(yè)中尤其突出。按學校對公共設施、清潔、綠化、人員、車輛、物資的管理要求，量身定制服務。比如按課時安排的時間，滿足教學要求的前提下，提供教室的開門、設備維護和安全的管理服務等。

b、學校物業(yè)管理人力資源配臵上追求簡練、精干，降低運作成本。學校物業(yè)管理從屬于學校整體管理，學校物業(yè)如按照商住小區(qū)管理處分責設立物管員的多層管理，在成本上是物業(yè)公司和學校方面都不能承受的，學校物業(yè)的從屬性決定他無需面對眾多業(yè)主，在多種經(jīng)營上發(fā)揮的余地不大，也就不需要如小區(qū)同樣的管理人員配臵。

c、重視學校主管領導的領導風格，管理思路，特別是處理好與關鍵人物的關系，應加強對該類信息的收集，及時調(diào)整方式，及時跟進。確保管理的一致性。體現(xiàn)學校特點的共管模式。

d、在強調(diào)本體內(nèi)在管理的同時應注重本體外表工作，提高直觀感受滿意度。學校物業(yè)比住宅物業(yè)更注重直觀感受，這也是學校發(fā)展壯大的需要。比如在學校內(nèi)設臵各類規(guī)范的溫馨標識、提示性、警示性和說明性標識，為學校氛圍的營造起到了畫龍點睛的作用。

e、學校物業(yè)在接管項目前，必須對接管原有問題或其他涉及面大、影響大的問題進行評估。在此期間應協(xié)調(diào)處理好各項關系，并盡量在此期間將重大問題予以明確，包括崗位設臵、清潔的范圍和頻度，管理區(qū)域和項目，設施、設備的維護責任范圍和處理權限、服務費用、支付方式及其它費用承擔等，規(guī)避管理風險。

f、物業(yè)管理更注重服務的專業(yè)化?？商峁┺k公室內(nèi)植物的養(yǎng)護和指導、節(jié)假日環(huán)境氛圍營造、組織特色活動、教室管理、電教辦公設備維護等專業(yè)化、全方位的服務，提供行政后勤等方面業(yè)務的保障。

g、技術含量高，注重設備管理及相關人員的配備。學校物業(yè)人力資源配臵的特點，確定了設備管理人員必須是素質高，技術上一專多能復合型人才。

h、顧客意見的調(diào)查需關注各個不同層面的意見，還需建立定期溝通機制。重要溝通整理成為文件，雙方認可，促進管理服務的水平的提高。

4、學校后勤社會化的管理優(yōu)勢

a、后勤社會化在推動學校整體辦學工作中發(fā)揮了重要的保障作用。學校后勤社會化后，學校的發(fā)展模式轉變?yōu)椤皣夜芊结?，校長管辦學，支部管監(jiān)督，社會辦后勤”，新型社會分工，物業(yè)公司在進駐以后，深入、詳細的可行性研究，詳盡分析了學校物業(yè)與住宅物業(yè)的不同，并針對學校管理的特點、難點和學校的實際情況制定與之相適應的管理方案，以確保專業(yè)化物業(yè)管理優(yōu)勢能在學校得到充分發(fā)揮，為全校師生營造一個優(yōu)質的生活、學習環(huán)境。在實際操作中，注重保持雙方思想一致性。實行后勤社會化，使學校后勤工作的重心在管理上而不是在提供服務上，學校無須設立專門分管后勤工作的校級干部，行政環(huán)節(jié)少，學校完全可以根據(jù)工作需要隨時向物業(yè)公司提出服務要求，其它學校需要通過召開專門會議或需三令五催才能解決的問題，只需要一個電話就可以得到妥善的辦理。實行后勤社會化，校領導干部不需要在后勤工作花費什么精力，后勤人員與一線教師爭待遇或一線教師對后勤人員抱怨不滿等問題得到徹底解決，教師們都把精力集中在本職工作上。校領導重點放在狠抓教學質量上，獲得了學校、物業(yè)公司雙贏結果。

b、有利于學校降低管理成本。節(jié)省工程耗費，獲取長期利益。物業(yè)公司充分發(fā)揮專業(yè)技術方面的特長，積極為學校做好技術參謀，利用自身多年積累下來的管理經(jīng)驗，為學校介紹專業(yè)施工公司，確保其最合理的價格，選擇施工質量最好的公司來施工，并在工程中進行中全程控制，確保施工質量。根據(jù)實際情況，物業(yè)公司對整改提出合理化建議，協(xié)助完善學校的整改方案，為學校節(jié)省整修費用。學校獲得了高質量的專業(yè)化后勤服務。實現(xiàn)后勤社會化使學校的管理具有活力、降低了管理成本的同時，學校也獲得了較高的后勤服務質量。學校在清潔衛(wèi)生、環(huán)保綠化、校產(chǎn)保衛(wèi)、校園周邊秩序整治等工作都獲得了滿意的服務。管理工作得到社會認可，促進學校整體實力的提高。

c、完全市場化的運作模式，為物業(yè)管理公司發(fā)揮專業(yè)優(yōu)勢提供了空間，有利于物業(yè)管理公司的服務、管理創(chuàng)新。在學校物業(yè)這種獨立產(chǎn)權、單一業(yè)主，在物業(yè)管理合同和簽訂中，明確了對各方義務和權利，對各項服務、責任的界限的劃分都寫入的合同中，為以后的管理提供法律依據(jù)，便于物業(yè)公司實施服務和管理。比如在學校內(nèi)的綠化改造、解決學校空調(diào)冷凝水的集中排放問題，由物業(yè)公司拿出切實可行的實施方案，很快就獲準實施。這在商住物業(yè)中是完全做不到的。

5、學校物業(yè)管理創(chuàng)新——突顯“個性化”。

a、在學校物業(yè)中充分挖掘、掌握顧客的個性化的需求基礎上，著身為客戶“定做”服務模式及服務項目，在專業(yè)化、規(guī)范化的基礎上更突出個性化服務。b、學校環(huán)境管理方面：根據(jù)校園須適合學生學習、交流的特點，重點放在營造校園內(nèi)濃厚的學習環(huán)境，比如針對外國語學校特點，建議積極策劃建成適合外語學校特點的“英語角”，營造學習氛圍；綠化養(yǎng)護中，品種選用需適合學校特點（木棉樹、刺海棠等容易對運動中學生造成傷害，就不適宜在學校道路兩旁種植），將植物的深度修剪養(yǎng)護安排在寒暑假期間進行；清掃時間避開上下班和課間時間，衛(wèi)生間的清潔頻率和時間參照課時安排制定；在每個細節(jié)充分考慮學校特點，滿足客戶對環(huán)境的要求。

c、學校安全管理：作為顧客較為關注的學校安全管理，不僅要制定針對性的車輛、人員、物資進出管理及教室管理制度，還要根據(jù)學校特點，積極與校方、政府機關聯(lián)絡配合，維護學校和周邊的治安環(huán)境。制止了學校周邊不良人員勒索學生財物、亂擺賣等嚴重影響學生人身財產(chǎn)安全事件，維護了學校聲譽。形成了針對學校特點的安全管理模式。

d、房屋及附屬設施設備維修養(yǎng)護服務：它是維護學校正常的教學工作的基礎服務項目，物業(yè)充分發(fā)揮在設備維護上專業(yè)優(yōu)勢，針對學校特點制定設備設施保養(yǎng)計劃，使學校設備設施的運行狀況得到根本性的改變，確保了學校正常的教學工作的開展，另外為客戶著想，在養(yǎng)護的同時注重降低設備的運行成本，對學校的水電氣實施監(jiān)控，定期上報《水電氣用量分析報告》，提出節(jié)能的合理化建議，實施后為學校節(jié)約多項設備運行開銷。獲得了合作雙方“雙贏”效果。

6、物業(yè)管理公司在學校后勤管理的更高目標——為學校提供一體化的后勤服務。物業(yè)管理在全國發(fā)展是不均衡的，這幾年來物業(yè)管理已有突飛猛進的發(fā)展，競爭也日趨激烈。特別是深圳，物業(yè)管理市場在不斷完善，物業(yè)管理已由當初的簡單式服務，走向全方位、多元化的服務。在物業(yè)管理競爭日趨激烈的形勢下，如何適應市場的需求，科學準確地確定，并切實有效地提高物業(yè)管理企業(yè)的效益，已經(jīng)成為廣大物業(yè)管理企業(yè)普遍關心的問題。學校物業(yè)作為物業(yè)企業(yè)發(fā)展的又一新契機，必將受到關注，然而，在物業(yè)管理業(yè)所面臨的現(xiàn)狀與行業(yè)環(huán)境，還承受著諸多的“瓶頸”制約。

從當初物業(yè)管理公司提供什么服務給業(yè)主，業(yè)主就只能得到什么服務；發(fā)展成為業(yè)主需要什么服務，物業(yè)管理公司就能提供什么服務，這一定是一個新興的服務行業(yè)向市場化轉變的必然過程。

促步追求的一體化學校后勤管理——承辦學校所有的后勤保障、服務，實現(xiàn)地域性的多所學校統(tǒng)一管理，實現(xiàn)規(guī)?；M一步為學校降低管理成本。提供專業(yè)服務，擴大管理規(guī)模。作為政府及公共事業(yè)項目提供優(yōu)質物業(yè)管理服務的發(fā)展方向。學校的物業(yè)管理正為物業(yè)公司的業(yè)務發(fā)展增添了活力，也將為學校后勤社會化改革道路的探索提供重要的借鑒意義。

第五篇：中小學學校物業(yè)管理模式與服務規(guī)范

山東金合作物業(yè)管理有限公司

對中小學學校物業(yè)管理模式與服務規(guī)范

一、總體構想與管理模式

1.高標準、嚴要求、優(yōu)質低廉、科學管理、謀發(fā)展。

2.服務理念：以人為本，堅持一切從客戶需求出發(fā)，真誠地對待每一個抱怨，守信地兌現(xiàn)每一個承諾，想于客戶未想之前，做于客戶想做之前，使轄區(qū)水更清、地更綠、樓更凈。把“屬于人的還給人”。

3.管理模式：校園后勤物業(yè)管理的管家。

4.質量控制：ISO9001質量管理體系，ISO14001環(huán)境管理體系。

二、物業(yè)管理的服務內(nèi)容與范圍

中小學物業(yè)管理服務涉及的基本要求，通用服務、教輔服務、監(jiān)督與投訴的要求，在物業(yè)實踐中，物業(yè)服務與業(yè)主（或物業(yè)使用人）可根據(jù)實際情況，參照本標準選擇服務內(nèi)容。

三、基本要求

1.服務機構

物業(yè)服務企業(yè)應根據(jù)具體情況和合同約定，設置相適應的物業(yè)服務機構，并符合以下要求：

——物業(yè)服務企業(yè)應具有符合建設部《物業(yè)服務企業(yè)資質管理辦法》的資質；

——設置相應的服務場所，在辦公樓、教學樓、學生公寓等重要場所內(nèi)設立值班室；

——各類值班室布置規(guī)范、張貼“服務指南”，資料本、登記本齊全，配備滿足服務需要的設備設施；

——設置服務窗口或公開服務電話，應提供咨詢、繳費、報修、受理投訴等服務；

——采用信息化手段進行管理。

2.人員

物業(yè)服務機構人員應符合如下要求：

——具有良好的職業(yè)道德、身體健康；

——管理人員、專業(yè)技術操作人員按照國家有關規(guī)定取得物業(yè)從業(yè)人員資格證書或崗位證書；

——進駐物業(yè)服務點之后，針對實際情況物業(yè)服務企業(yè)應對所有上崗人員進行崗前培訓，合格后上崗；

——統(tǒng)一著裝，佩戴明顯標志，儀容儀表整潔，服務主動熱情，窗口服務人員宜使用普通話；

——辦公樓、教學樓、學生公寓值班室等區(qū)域內(nèi)服務人員應熟悉并掌握職責管轄范圍內(nèi)。人員、物品情況，如實做好登記。

3.規(guī)章制度

物業(yè)服務企業(yè)應完善各項管理制度，主要包括：

——物業(yè)服務方案；

——各崗位職責、工作流程及服務標準；

——內(nèi)部管理制度，如財務管理制度、節(jié)能管理制度等。

4.財務管理

應建立財務管理制度，并符合以下要求：

——物業(yè)服務費和其它費用收支應符合《物業(yè)管理企業(yè)財務管理規(guī)定》等相關法規(guī)要求；

——合同約定收費項目，應按合同要求執(zhí)行；

——為業(yè)主提供的延伸服務應按雙方約定收費并單獨結算；

——實行酬金制物業(yè)收費方式的物業(yè)服務企業(yè)每一年至少公開物業(yè)服務費用收支情況一次。

5.檔案

有較完善的物業(yè)服務檔案，至少應包括：

——技術檔案，包括物業(yè)竣工驗收檔案、物業(yè)權屬資料、物業(yè)承接查驗資料等；

——日常檔案，包括物業(yè)使用人資料、物業(yè)租賃檔案、裝修管理資料、應急事件處理檔案、安全管理檔案等。

四、房屋維修與保養(yǎng)服務

1.應提供24小時報修電話，登記報修記錄。

2.對教學樓、辦公樓、學生公寓樓等建筑物進行日常維修養(yǎng)護。

3.急修30分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場，并制定維修方案，及時維修，記錄規(guī)范齊全。

4.制定房屋及其附屬設施的大、中型維修計劃和日常維護保養(yǎng)計劃，經(jīng)校方同意后，組織實施。

5.保持房屋及附屬設施正常使用功能，延長房屋使用壽命，其狀態(tài)應滿足以下要求：

——屋頂無積水、無滲漏；

——外墻裝飾層無空鼓、無裂縫、無風化、無脫落；

——陽臺、雨罩、梁等結構構件保護層無開裂；

——煙道及垃圾檢查井定期進行清挖，確保管道暢通。

五、設施設備運維與保養(yǎng)服務

（一）、綜合管理

1.制定設施設備維修保養(yǎng)計劃，重點設備（變壓器、鍋爐、水泵、冷暖設備等）應建立維修保養(yǎng)檔案。

2.設置24小時報修電話，報修記錄規(guī)范，配備專業(yè)人員，對學校電氣、弱電、給排水、暖通、升降設備、空調(diào)、鍋爐等公共設施設備進行維修、保養(yǎng)。3.及時更新全校電力、供暖、供水、雨污水、通訊等地下管網(wǎng)圖，確保學校正常工作和教學秩序。

（二）、供配電設備

1.按要求對供配電設備進行周期檢查、保養(yǎng)，并登記記錄結果。

2.供配電設備發(fā)生異?；蚬收蠎皶r報告，做好記錄，并協(xié)同排除異常或故障.3.定期檢查維護應急供電系統(tǒng)，確保正常工作狀態(tài)。

（三）、給排水系統(tǒng)

1.按照規(guī)范定期對給排水系統(tǒng)進行維護、潤滑。

2.每天檢查一次污水泵、提升泵、排水泵、閥門等，曝氣風機、排水系統(tǒng)通暢，各種管道閥門完好，儀表顯示正確，無跑、冒、滴、漏。

3.定期對污水處理系統(tǒng)全面維護保養(yǎng)、作業(yè)人員應有相應的職業(yè)資格；系統(tǒng)無明顯異味和噪聲；污水排放達到GB 8978的要求。

4.中水按規(guī)程生產(chǎn)運行，同時做好運行記錄；中水水質達到有關標準要求；工作人員要有防護裝置；中水管道和設施設備要有明顯標識。

5.用戶末端的水壓及流量滿足使用要求。

6.每季度對樓宇排水總管進行檢查，定期對水泵、管道進行除銹油漆。

7.高層供水設備定期保養(yǎng)，確保水質無污染并符合規(guī)定的要求，生活飲用水水質應符合GB 5749的要求，涉及生活飲用水設施的日常使用管理、清洗消毒人員的健康檢查、水質檢測的要求參照GB 17051執(zhí)行。

8.定期對水泵、水質處理和消毒裝置及設備控制柜進行保養(yǎng)。

9.如遇供水單位限水、停水，應按規(guī)定時間通知校方，供水恢復后檢查閥門及水龍頭的關閉情況。

（四）、供暖系統(tǒng)

1.市政集中供暖及自行供暖的根據(jù)實際情況協(xié)助學校做好維護工作。

2.保證供暖鍋爐房、每年應對供暖鍋爐、熱交換器、水泵、電機、閥門、控制設備、供熱管網(wǎng)進行檢修，重要設備應建立檢修檔案。3.供暖期間鍋爐房、交換站應做到24小時值守；供暖管網(wǎng)應每兩天檢查一次并保有記錄，減少管網(wǎng)跑水，日補水率每萬平方米應少于1噸。

4.在每個交換站所供區(qū)域建立不少于5個觀察點（或每萬平方米不少于一個監(jiān)測點），每天統(tǒng)計，室內(nèi)溫度達標率在97%以上。

（五）、避雷裝置

1.公寓樓、教學樓、機房等重要部位防靜電地板的接地可靠，對各樓層的鋼窗、鋼結構進行外觀檢查。

2.每月一次對變、配電室的設備的接地帶進行檢查；每季度對以上重要部位的配電柜及設備接地進行檢查。

3.保證所有機電設備、管道、構架等金屬物接地良好。

4.所有避雷設施完好，接地電阻應不大于4Ω，弱電設備接地電阻應不大于 1Ω。

（六）、消防設施

1.疏散通道、安全出口、消防車道保持暢通，無堵塞、占用、鎖閉現(xiàn)象，嚴禁占用防火間距。

2.室內(nèi)消火栓箱醒目、無遮擋，箱門應設置緊急開啟裝置，栓口、水槍、水帶齊全，使用正常。

3.室外消火栓、水泵接合器應完好，無損壞、埋壓、遮擋、圈占現(xiàn)象。

4.滅火器保險及噴嘴外觀良好，無損壞、無銹蝕，壓力表顯示在正常范圍內(nèi)，應定期維修、檢測。

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