第一篇：新概念別墅開發(fā)實(shí)際操作步驟 萬科創(chuàng)新系列

新概念別墅開發(fā)實(shí)際操作步驟 萬科創(chuàng)新系列 2010年12月16日 10:58

新概念別墅開發(fā)實(shí)際操作步驟 萬科創(chuàng)新系列

步驟

一、捕捉別墅的最優(yōu)目標(biāo)消費(fèi)群別墅的購買者是我們的服務(wù)對象，他們的構(gòu)成內(nèi)容，年齡、教育、收入、性別、家庭狀況等，都是確立別墅市場定位的要點(diǎn)。同時(shí)，消費(fèi)者的行為習(xí)慣、消費(fèi)心理，可以為項(xiàng)目規(guī)劃和設(shè)計(jì)項(xiàng)目營銷主題確定提供指導(dǎo)。

一、別墅消費(fèi)者共性建在不同市場環(huán)境中的別墅要面向市區(qū)的“薪富一簇”，有的就主要賣給了城鄉(xiāng)結(jié)合部的鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民。這說明不同的區(qū)域市場環(huán)境孕育了不同的別墅的同時(shí)，不同的產(chǎn)品的消費(fèi)共性心理：

1、身份與階層的象征――別墅靈魂（1）別墅是亞文化的載體市場經(jīng)濟(jì)的效益原則使資源逐漸由低效益向高效益處轉(zhuǎn)移，作為資源支配和管理者的人無疑可以被看做資源不斷的分化重組，一部分人會掌控更多的資源，因此階層產(chǎn)生了，愿意為優(yōu)質(zhì)空氣付出更高代價(jià)的人群逐步形成，這部分人有回歸自然親和自然的意愿。正象一些專家所言，“亞文化正是房地產(chǎn)賴以生存和發(fā)展的社會基礎(chǔ)和文化基礎(chǔ)。房地產(chǎn)消費(fèi)群實(shí)際上是一個(gè)特定文化模式下的亞文化群，文化是整個(gè)社會生活方式的總和，而亞文化群則是在特定的區(qū)域中具有相類似的文化、興趣、愛好、習(xí)俗等生活方式的人群”。在市場經(jīng)濟(jì)條件下的社會生活中，一天就可以產(chǎn)生一個(gè)“暴發(fā)戶”，但三年卻不能培養(yǎng)一個(gè)“精神貴簇：。這就是文化內(nèi)涵的稀缺性表現(xiàn)之一，別墅是亞文化的載體，別墅的精神就是別墅的靈魂。（2）別墅滿足居住者表現(xiàn)身份與社會階層的需要按馬斯洛需求層次理論，在人最基本的衣食住生存問題解決后，人們將渴望他人的尊重，新興的中產(chǎn)階級人群渴望社會承認(rèn)他們的存在價(jià)值，他們在超越穿戴名牌后，更希望以居所體現(xiàn)他們的身份，而住房可以使居住者的身份和階層一目了然，居住地區(qū)、小區(qū)類型房子的外觀特征能告訴你房東所屬的社會階層。開發(fā)商也諳熟此道，紛紛拋出各種題材并以廣告提升物業(yè)的文化精神。別墅具有更大的空間去設(shè)計(jì)定位居住文化理念。別墅將體現(xiàn)居住人的身份和社會階層這就是別墅的靈魂。

2、別墅生活――自然鮮氧的最佳選擇住宅演進(jìn)是人們追求生活質(zhì)量獲取居住效用最大化的歷史過程，生活質(zhì)量則是人們對各方面需求綜合滿足程度的抽象量度，總需求滿足程度則是人對來自外界一切物質(zhì)和信號的心理感受程度。人作為一個(gè)獨(dú)立的生理系統(tǒng)，不斷與外界進(jìn)行物質(zhì)和信息交換，“健康生活”的關(guān)建指標(biāo)是人們對攝入物質(zhì)和接收信息的可控制程度。攝入物質(zhì)決定肌體“硬件”系統(tǒng)的健康狀態(tài)，而接收信息對人們心理和精神狀態(tài)影響更大。早在幾個(gè)世紀(jì)以前人們就認(rèn)識到“病從口入”的道理，并在上個(gè)世紀(jì)發(fā)現(xiàn)人每天需要儀食品1公斤，飲用水3公斤，呼吸氧氣15公升。人們對改善生理系統(tǒng)的物理環(huán)境進(jìn)行了不懈努力，對食物的生產(chǎn)與加工從農(nóng)耕火種到工業(yè)化的農(nóng)場，又從大量使用化肥的增量生產(chǎn)到注重綠色食品的精細(xì)生產(chǎn)水的加工也是從自然水到粗加工自來水，從粗加工水到精細(xì)加工的礦泉水、蒸餾水。人們僅僅是對攝入的食物、水進(jìn)行了史無前例的精細(xì)加工，且精細(xì)度不斷地提高，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越了精耕細(xì)作、食不厭精的程度。但對吸入的空氣，即使科學(xué)發(fā)展到今天，人們?nèi)匀徊荒軐晌肟諝獾馁|(zhì)量作行之有效的質(zhì)量加工。在食品方面，人們正在瘋狂追求腦白金之類的“異化食品”，對可吸入空氣質(zhì)量的改善僅僅局限在降低工業(yè)有害物的排放和大規(guī)模植樹造林的綠化工作上，不難證明任何城市的綠化工作對空氣凈化的貢獻(xiàn)不足以抵消城市化進(jìn)程對空氣造成的污染危害。目前世界許多大城市的綠化率在45%以上，但城市的污染問題并沒有得到根治，再看上海城市綠地規(guī)劃建設(shè)目標(biāo)：2020年上海市的城市綠化率可以達(dá)到35%。城市中心表面綠地增加了，但由于高樓大廈林立使建筑物的水泥側(cè)面積增加的更快，高容積率使得單位面積的空調(diào)數(shù)量增加和廢氣排放的增加，所以其正負(fù)兩方面因素之和的作用結(jié)果還是空氣質(zhì)量進(jìn)一步惡化。

隨著人均收入的不斷提高，越來越多的人看重空氣質(zhì)量，植物葉表面光合作用吸收二氧化碳并產(chǎn)生出新鮮氧氣，每平方米草地產(chǎn)生的氧氣是一個(gè)定數(shù)，一顆樹木葉面表面面積產(chǎn)生的氧氣能夠與3平方米的草地所產(chǎn)生氧氣相等。只有當(dāng)綠地的面積大到相當(dāng)程度，城市綠肺的功能才能抵消空氣質(zhì)量的下降，所以人們唯一的選擇是逃避城市，選擇住在郊外。不難證明自身于大面積連片綠地的別墅區(qū)域所吸所吸入的空氣選題質(zhì)量高于城市孤立綠地邊的空氣選題。1平方公里的綠地效果與50平方公里的綠地效果遠(yuǎn)不是50倍的算數(shù)級差異，而至少是250倍的幾何級差別。所以城市中心花園洋房的綠地的大氣空氣質(zhì)量也遠(yuǎn)不如別墅區(qū)的空氣質(zhì)量好。目前條件下，人們新鮮空氣（和高標(biāo)準(zhǔn)生活）的唯一解決方案是遠(yuǎn)離城市隹在郊外別墅。在收入條件的約束下，人們最可能先對食物和飲料進(jìn)行選擇，最后才能對可吸入空氣進(jìn)行選擇。所以選擇別墅是選擇健康生活“健康住宅：的高級階段。其實(shí)生態(tài)小區(qū)的總體布局、單體空間組合、房屋構(gòu)造、自然能源的利用、節(jié)能措施、綠化系統(tǒng)以及生活服務(wù)配套的一切工作，都是以改善及提高人的生態(tài)環(huán)境、生命質(zhì)量為出發(fā)點(diǎn)和目標(biāo)。

二、別墅目標(biāo)客戶群分析樓盤價(jià)格是劃分消費(fèi)群體的最主要的一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)之一，擁有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力是消費(fèi)者選擇購買別墅的一個(gè)先決條件。此外，在同行人們的樓盤中消費(fèi)者選擇一般住宅還是選擇別墅則主要取決于他是否擁有以上提及的別墅消費(fèi)群的共性心理以及對產(chǎn)品設(shè)計(jì)的認(rèn)同。我們對這一總體的消費(fèi)群體構(gòu)成分析以下幾點(diǎn)： 分析

一、窗戶年齡構(gòu)成與家庭人口 ●個(gè)人購房的客戶年齡基本在25～60歲之間，以30～50歲為主，家庭人員結(jié)構(gòu)在3～6人之間居多。分析二：客戶職業(yè)背景構(gòu)成 ●“由外資企業(yè)家、外交使館人員、外企高層管理者等外籍人士構(gòu)成的國外購買需求，特別是在我國加入WTO，以及隨著開放的深化，在國內(nèi)工作的外國人增多，國外購買需求將不斷擴(kuò)大。●“海歸派人士”。即從歐美留學(xué)歸國的創(chuàng)業(yè)者。隨著綠洲政策的調(diào)整和投資環(huán)境的改善，大批留學(xué)人員回國創(chuàng)業(yè)，他們要求高質(zhì)量的生活和理想的居住環(huán)境，回國人員不斷增加，而成為主要購買群體之一。●港、澳、臺人士，由于港資企業(yè)的增多與香港的高樓價(jià)，港人在內(nèi)地置業(yè)不斷增加（如珠江三角、上海、北京等地），幾百萬元在香港根本買不到別墅，而在國內(nèi)卻能買一套不錯的別墅。特別是某些神秘富豪，喜歡在內(nèi)地一擲千萬購買“天價(jià)別墅”?！裰匈Y企業(yè)家，高級經(jīng)理人及IT、金融、房地產(chǎn)界精英，精算師，他們積累了大量財(cái)富，追求生活的品位與質(zhì)量、改善居住條件時(shí)，多考慮郊區(qū)環(huán)境優(yōu)美的花園別墅。●城市“中產(chǎn)階級”，如薪資優(yōu)厚的律師、會計(jì)師、高級知識分子等，二次置業(yè)時(shí)多會選擇良好人文環(huán)境的經(jīng)濟(jì)型別墅?！耋w育影視明星、優(yōu)秀科研工作者、文學(xué)家等名人名家，因個(gè)人貢獻(xiàn)，“走穴”或知識的價(jià)值，而一舉致富，為避免“名人效應(yīng)”的諸多不便，會選擇一處幽靜而高雅的別墅。●投資人士（來歷復(fù)雜）。別墅抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)，增值潛力大，特別是一些出租型或旅游型別墅，更被一些外來或當(dāng)?shù)赝顿Y客看好，低買高賣或用以出租?！裥袠I(yè)領(lǐng)軍人物，主要是名列“福布斯”中國排行榜的富翁們?！瘛耙灰贡└徽摺笔袌鼋?jīng)濟(jì)使致富途徑多樣化，并不違法的投機(jī)取巧，別出心裁的另類致富，使極少數(shù)“布衣”瞬間邁進(jìn)“富人俱樂部”，提高生活水準(zhǔn)理所當(dāng)然要買套別墅。另外，個(gè)別優(yōu)秀企業(yè)，外資企業(yè)租套市區(qū)別墅或“空中別墅”辦公的現(xiàn)象仍然存在。由于社會文化背景、傳統(tǒng)生活習(xí)慣、知識文化水平、居住水平、居住觀念的差異，不同別墅買家對別墅要求相差較大。外籍人士、海歸派及港澳臺同胞對別墅環(huán)境和設(shè)計(jì)風(fēng)格較為關(guān)注，而國內(nèi)買家則更關(guān)心戶型、面積、價(jià)格等。一個(gè)別墅項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群定位不可能一網(wǎng)打盡這些“金字塔塔尖”人士，項(xiàng)目定位決定消費(fèi)者定位。經(jīng)濟(jì)型別墅只可能是“中產(chǎn)階級”，高級白領(lǐng)；高檔別墅則可能是企業(yè)家，職業(yè)經(jīng)理人，海外人士等；極品別墅則是面向那些一擲千金的超級富豪們或“神秘人士”。分析三：客戶特征描述 ● 他們屬于社會上比較富裕的一群，有穩(wěn)定的社會收入，具有較高甚至顯赫無比的社會地位； ● 他們含蓄內(nèi)斂，深藏不露，不事張揚(yáng)，不要“露富”； ● 生活閱歷豐富，見多識廣，視野開闊，具有國際化觀念，對文化認(rèn)同與敬慕，鐘情于純自然背景和高品質(zhì)建筑，追求“珍品化”生活； ● 在釋放成功的同時(shí)，喜歡樹立自我，標(biāo)榜個(gè)性，追求獨(dú)特文化品位，注重高質(zhì)量休閑健康的生活方式； ● 比較關(guān)注國家政治、經(jīng)濟(jì)新聞動態(tài)，以把握大局，掌控商界風(fēng)云。分析四：客戶行為習(xí)慣分析 ● 比較喜歡諸如財(cái)經(jīng)、家居、高爾夫等專業(yè)類雜志新聞； ● 工作比較繁忙，出差機(jī)會多，往返于市內(nèi)、機(jī)場、大城市之間； ● 日常交際，高級應(yīng)酬比較多，經(jīng)常出入高檔消費(fèi)場所，如星級酒店、俱樂部、高爾夫球場等； ● 周末喜歡從事一些度假式休閑活動或參加國際化的高檔文化活動，名車展、模特SHOU、高雅文藝演出是他們喜愛觀看的活動； ● 不喜歡太被注目，一般場合不愛露面，行蹤甚至有點(diǎn)“詭秘”。

實(shí)操步驟二： 找到更精準(zhǔn)的別墅定位策略

一、別墅開發(fā)的選址定位策略

1、別墅選址中“宏觀概念”與“微觀概念” 房地產(chǎn)開發(fā)中的“地段定律”對于別墅來說，最適用不過了，因?yàn)槿鞯牡囟尾豢赡苤圃斐鲆涣鞯膭e墅，選好地段是別墅開發(fā)實(shí)戰(zhàn)第一段。別墅項(xiàng)目的選址要有“宏觀概念”，又要有“微觀概念”?！昂暧^概念”主要是考慮項(xiàng)目用地在整個(gè)城市中的區(qū)位：一方面，當(dāng)別墅位于城市群之間時(shí)，結(jié)合項(xiàng)目定位，設(shè)計(jì)項(xiàng)目要輻射的范圍，選址上最好對各個(gè)城市都有所考慮；另一方面，具體到所在城市，該地段至少是“價(jià)值地段”，具有稀缺性價(jià)值，或是潛力價(jià)值，是別墅市場的空白板塊或待熱地塊?！拔⒂^概念”則是具體到某一地段的情況，應(yīng)有無污染、景觀優(yōu)美、交通方便、空間開闊等優(yōu)點(diǎn)。

2、別墅主要選擇區(qū)域及選址要點(diǎn)別墅項(xiàng)目的選址，應(yīng)結(jié)合項(xiàng)目定位主要選擇在：旅游度假區(qū)、風(fēng)景游覽區(qū)、生態(tài)農(nóng)業(yè)園、度假海濱場所等環(huán)境地段皆宜的效區(qū)、市內(nèi)成熟商務(wù)區(qū)等。別墅社區(qū)的選址應(yīng)體現(xiàn)以下幾點(diǎn)：（1）環(huán)境資源的稀缺性得天獨(dú)厚的自然環(huán)境，具稀缺性的景觀資源，是最基本的條件。有山、有水、有樹、鳥語花香，是修身養(yǎng)性、度假休閑、居家生活之處，總體上是一流的環(huán)境地段。別墅選址分類 類 型 特 征 市區(qū)交通型這類別墅由于建在市區(qū)邊緣地帶，從交通上來講非常方便，滿足了家庭在工作、就醫(yī)、就學(xué)及參加各類活動上的方便。但這類別墅通常價(jià)格很高，非一般家庭所接受，再者，這類別墅也僅僅在中小城市能夠建設(shè)，在北京、上海、廣州等大城市由于城市總體規(guī)劃和城市增容等問題，一般項(xiàng)目很難成立。因此這類別墅雖然好，但有一定的局限性。

近郊綜合型比較有代表性的一類，多分布在離城區(qū)近的地區(qū)。因?yàn)檫@里土地價(jià)格已經(jīng)大大降低，開發(fā)商有很大的開發(fā)余地。由于投資群體較多，這類項(xiàng)目一般設(shè)計(jì)得較完美，價(jià)格相對來說也適應(yīng)市場的需要。國內(nèi)很多著名的別墅都屬于此類。遠(yuǎn)郊風(fēng)景型在適合建別墅的城市，如北京、上海、深圳、廣州、杭州等地，充分利用遠(yuǎn)郊的風(fēng)景區(qū)建造別墅，讓居住在這里的人們充分享受大自然的優(yōu)美風(fēng)光，返樸歸真。因此類別墅消費(fèi)群體較少，目前建的并不多。異地度假型這是近年來隨著人們生活水平的提高而產(chǎn)生的一種新地投資理念，是開發(fā)商為滿足一部分人擇地度假、生活而建的一種度假和投資兼有的別墅。比如北京的紅石實(shí)業(yè)公司就在海南的博鰲，為北京的成功人士專門精心設(shè)計(jì)建設(shè)的一組魅力四射的新別墅，該別墅群尚在設(shè)計(jì)中，便已預(yù)訂一空。（2）交通的便捷性別墅的買家都是有車一族，在市內(nèi)辦公、公務(wù)較忙，時(shí)間觀念強(qiáng)烈，而且經(jīng)常出差，因此直通市內(nèi)或機(jī)場的一級公路或快速干線、城市輕軌絕對是別墅的強(qiáng)力賣點(diǎn)，而且車程宜在30分鐘以內(nèi)。（3）人文資源的優(yōu)良性指居住的人文氛圍，除去旅游度假區(qū)之外，任何遠(yuǎn)離城區(qū)的“野山僻嶺”都可能是別墅的“禁地”，即便風(fēng)景也不錯。因?yàn)榫幼≈v究生活的氛圍，周邊不能太荒涼，更不能有破敗景觀（如垃圾場等）。山有靈性、水有動性、人有和諧性，能天人合一；具備鄉(xiāng)土文化，或是山水文化，并能融于建筑文化之中，這樣才能最終形成別墅社區(qū)生活的居住文化。（4）地段升值潛力的可能性房子不僅保值，還應(yīng)升值，特別是對于價(jià)值巨大的別墅來說，僅能保值則容易貶值，必須具備升值的潛力或前景，這也是吸引投資性買家的誘惑所在。別墅在地段方面的升值潛力與城市規(guī)劃密切相聯(lián)。新城市規(guī)劃區(qū)、限制開發(fā)的風(fēng)景度假區(qū)、控制用地的郊區(qū)邊緣地帶都是具升值前景的黃金地段。作為獨(dú)立式住宅，別墅已經(jīng)擺脫了很多羈絆，完全有可能設(shè)計(jì)成為一個(gè)完全滿足生活需要的居住空間。建筑設(shè)計(jì)師們認(rèn)為，居住的舒適度不是某一種功能、面積的單獨(dú)放大，而是通過功能種類的增加來提高的。因此，雙層樓高客廳，大幅外飄式觀景落地窗、帶有嬰兒房、足夠多的客房和書房、能停下兩輛汽車的車庫、大面積的廚房和衛(wèi)生間，還有專門的桑拿房、洗衣間、儲藏間、工人房等等，是好別墅的必備要素。（5）進(jìn)退自如，居家出門兩方便及完善的生活環(huán)境 別墅應(yīng)該在城里還是在郊區(qū)？郊區(qū)空氣清新，城里生活便利，似乎各具優(yōu)勢。城里的空氣質(zhì)量是一個(gè)令世界頭痛的大問題，但是生活購物卻是發(fā)展商就地可以解決的小問題。社區(qū)里一般都可以建設(shè)超市、餐廳、咖啡廳、酒吧、歌舞廳等休閑娛樂場所，有的還沒有保齡球館、游泳館等大型運(yùn)動場所，只要設(shè)施配備齊全，生活問題自然迎刃而解。

二、別墅開發(fā)定位策略別墅項(xiàng)目的開發(fā)定位是使項(xiàng)目具有針對性的要點(diǎn)，也是一個(gè)進(jìn)行市場細(xì)分，確立開發(fā)操作模式的過程。一個(gè)成功的項(xiàng)目開發(fā)，應(yīng)具備天時(shí)、地利、人和等要素，只有將國家政策，經(jīng)濟(jì)發(fā)展，市場基本狀況，消費(fèi)者選擇及項(xiàng)目特點(diǎn)有機(jī)結(jié)合起來，方能投其所好、適得其所，在市場競爭中贏得勝利，這需要開發(fā)商首先進(jìn)行準(zhǔn)確的開發(fā)定位。別墅的開發(fā)定位應(yīng)做好以下方面工作：

1、戰(zhàn)略定位就是開發(fā)模式的選擇，是走規(guī)?；鐓^(qū)的開發(fā)路線，還是選擇旅游（地產(chǎn)）別墅開發(fā)模式，而標(biāo)新立異的開發(fā)模式或許更具吸引力：如別墅DIY，木（竹）制別墅、公寓別墅化等。這一定位除了周密的市場分析之外，企業(yè)自身的實(shí)力與操作能力則舉足輕重。

2、時(shí)間定位別墅項(xiàng)目的建造周期較短，但整體項(xiàng)目運(yùn)作時(shí)間一般較長，特別對于一個(gè)大項(xiàng)目而言，必須確定好時(shí)間競爭策略，控制好開發(fā)節(jié)奏，形成項(xiàng)目持續(xù)發(fā)展的浪式趨勢，有力控制資金回收力度及項(xiàng)目滾動開發(fā)進(jìn)程。同時(shí)面對市場中可能減弱項(xiàng)目競爭優(yōu)勢和市場份額的“亦布亦趨”與“后來居上”的競爭對手，別墅項(xiàng)目開發(fā)及推廣中要把握市場先機(jī)，占領(lǐng)主動的地位，何時(shí)入局、開局，何時(shí)出局、結(jié)局都要有最適當(dāng)?shù)臅r(shí)間 定位。

3、市場定位（1）消費(fèi)群定位。解決賣給誰的問題。市場需要細(xì)分是無不可辯的事實(shí)。別墅的目標(biāo)客戶同樣要進(jìn)一步細(xì)分，因?yàn)楹Ｍ馊耸颗c國內(nèi)人士，高級白領(lǐng)、金領(lǐng)人士與企業(yè)家等對別墅的要求顯然有差異，這決定了別墅 開發(fā)中的不同產(chǎn)品定位；（2）檔次定位。是做經(jīng)濟(jì)型精品別墅、豪華別墅、還是極品別墅。

4、產(chǎn)品定位就是解決建什么樣的產(chǎn)品的問題。產(chǎn)品定位主要關(guān)注兩個(gè)要點(diǎn)：（1）功能定位：是純居住型，還是投資型，是作為第一居所，還是休閑度假的場所，首先要調(diào)查清楚購買者的真實(shí)動機(jī)或深層次需求；（2）戶型定位：任何產(chǎn)品都有核心層、緊密層與無輻射層之分，消費(fèi)者買房最主要的買核心層——戶型與面積。別墅的個(gè)性化特性，使開發(fā)商必須仔細(xì)考慮空間設(shè)計(jì)每一個(gè)細(xì)小環(huán)節(jié)，如一樓的老人房設(shè)計(jì)，廚房與室外花園的連接，立體空中花園營造等。對獨(dú)立別墅來說，200－450平方米比較適宜，面積太大不是豪華，而對于“袖珍別墅”（主要聯(lián)排別墅）來說，180平方米可能恰到好處。面積大小取決于別墅形態(tài)與買家需求，但恰到好處并不太適宜，適當(dāng)?shù)目臻g“浪費(fèi)”體現(xiàn)大氣。

5、價(jià)格定位別墅的價(jià)格不能走高與低的極端，太高曲高和寡（或僅是一種炒作），太低“有失身份”，關(guān)鍵是適度“抬高”。別墅不宜使用降低策略，應(yīng)預(yù)留一定的升值空間，對于滾動開發(fā)的規(guī)?；瘎e墅項(xiàng)目來說尤其重要。價(jià)格定位要對市場有一個(gè)適當(dāng)?shù)牧私?，不能盲目樂觀或悲觀，在最高利潤回收與市場可接受上限中選取一個(gè)平衡點(diǎn)。

三、別墅目標(biāo)消費(fèi)群的定位策略

1、別墅目標(biāo)消費(fèi)群定位特點(diǎn) 在別墅的市場定位上首先要解決的是一個(gè)把別墅賣給誰的問題，即確定別墅的目標(biāo)消費(fèi)群定位。這一定位將為整個(gè)別墅項(xiàng)目的定位提供一個(gè)物業(yè)檔次、市場形象、產(chǎn)品設(shè)計(jì)定位等方面的指引。確定別墅的目標(biāo)消費(fèi)群的定位首先要對項(xiàng)目輻射區(qū)域的消費(fèi)市場進(jìn)行詳細(xì)的了解和分析。在項(xiàng)目的前期策略中，消費(fèi)市場的摸底工作是必不可少的，只有得到充分的市場數(shù)據(jù)的支持，才能使整個(gè)項(xiàng)目的定位顯得有理有據(jù)，防止不必要的非理性投入的風(fēng)險(xiǎn)。確定目標(biāo)市場的定位是否合理一般來說有以下幾個(gè)判斷標(biāo)準(zhǔn)：（1）確定的目標(biāo)市場相對項(xiàng)目的整體規(guī)模與發(fā)展有相應(yīng)的足夠大的敲擊容量，以支持項(xiàng)目的銷售。（2）確定的目標(biāo)客戶群是否對項(xiàng)目所在區(qū)域的特征以及項(xiàng)目產(chǎn)品屬性有相應(yīng)的認(rèn)同度。（3）確定的目標(biāo)客戶群應(yīng)該是相對穩(wěn)定的，并且在媒體可以接觸的范圍之內(nèi)。

2、塞拉維拉的目標(biāo)客戶群定位實(shí)戰(zhàn)案例塞拉維拉項(xiàng)目位于北京朝陽區(qū)立水橋北的位置，使它幸運(yùn)地成為了扼守亞北富人區(qū)的南大門、也是亞北富人區(qū)中距離奧運(yùn)村最近的豪宅，其地段之優(yōu)越令人垂涎。優(yōu)越的地理環(huán)境區(qū)位受到了公司以及大型機(jī)構(gòu)高級管理層的青睞和普遍的認(rèn)同，這為該項(xiàng)目的消費(fèi)群定位提供了一個(gè)有利的依據(jù)。有著新新建筑形式的塞拉維拉，在客戶定位上也別出心裁，瞄上了董事階層，所以號稱“董事官邸”。為什么盯牢董事階層而不是CEO？開發(fā)商認(rèn)為：因?yàn)樨?cái)富和資本的真正代言人不是CEO，而是一直在幕后顯示力量的董事一族。美國董事協(xié)會總干事彼德、摩根曾經(jīng)為董事作為財(cái)富和資本力量的代言人做出了最好的詮釋：企業(yè)的生存和興旺掌握在公司董事會手中。而董事會能否利用公司的資源與人才，則取決于董事的能力，取決于他們能否作為一個(gè)團(tuán)隊(duì)有待。這種設(shè)想表明開發(fā)商在定位消費(fèi)群時(shí)認(rèn)定這一獨(dú)特的定位有著一定的市場容量并且屬于一個(gè)發(fā)展當(dāng)中的群體，消費(fèi)實(shí)力與項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)回收效益相適應(yīng)。因此，大膽的將目標(biāo)消費(fèi)群體定位為該人群。

四、別墅產(chǎn)品定位策略別墅是房地產(chǎn)市場中個(gè)性較強(qiáng)的一種產(chǎn)品，幾乎沒有一個(gè)別墅項(xiàng)目能將全體別墅潛在客戶的各個(gè)層面、各個(gè)類型一網(wǎng)打盡。別墅開發(fā)中要通過市場細(xì)分，提示出項(xiàng)目所面臨的市場機(jī)會，再在這些細(xì)分市場進(jìn)行評估，并確定為哪些細(xì)分市場服務(wù)。

1、評估細(xì)分市場（1）細(xì)分市場的規(guī)模與發(fā)展特征。

面對別墅開發(fā)的細(xì)分市場，我們要提的第一點(diǎn)問題：“潛在的細(xì)分市場是否具有適度規(guī)模與發(fā)展特征?！痹谶@里，“適度規(guī)模”是指某個(gè)細(xì)分市場是否具有與項(xiàng)目規(guī)模大小相適合的容量，也就是說大的規(guī)模項(xiàng)目一般要選擇規(guī)模本身大的細(xì)分市場，而小項(xiàng)目則避免進(jìn)入大的細(xì)分市場，以避免大量的資源投入和大的公司進(jìn)行競爭。以廣州碧桂園鳳凰城為例：作為一個(gè)超大規(guī)模的別墅項(xiàng)目，它進(jìn)入了一個(gè)產(chǎn)品類型極其豐富的細(xì)分市場，其高中低端產(chǎn)品配置齊全，既有超豪華別墅、獨(dú)立別墅現(xiàn)代版與傳統(tǒng)版的連體別墅，還有風(fēng)格相差極大的公寓洋房，其多達(dá)60多種戶型可供選擇，充分利用自身的規(guī)模、品牌效應(yīng)將多個(gè)細(xì)分市場組合中的消費(fèi)群一網(wǎng)打盡。（2）詳估細(xì)分市場的結(jié)構(gòu) A、詳估細(xì)分市場內(nèi)的競爭情況如果某個(gè)細(xì)分市場在項(xiàng)目輻射區(qū)域內(nèi)已經(jīng)為數(shù)眾多，并且對手實(shí)力強(qiáng)大，那么該細(xì)分市場可能出現(xiàn)過于穩(wěn)定或者萎縮的狀態(tài)，固定成本過高，擠出市場的壁壘過高；競爭者投資過大，想要堅(jiān)守這個(gè)市場等情況。這些情況將會導(dǎo)致價(jià)格戰(zhàn)，廣告爭奪戰(zhàn)，新產(chǎn)品不斷的推出，因此，要參與競爭所要付出的代價(jià)就會十分高昂。B、替代產(chǎn)品的威力大隨著別墅市場的發(fā)展，別墅的概念拓展得理為寬廣，這也使一些別墅產(chǎn)品出現(xiàn)了可替代的產(chǎn)品，如城中的空中別墅，可能會與周邊區(qū)域內(nèi)的豪華公寓造成直接的競爭。

2、進(jìn)入細(xì)分市場別墅的產(chǎn)品定位在對市場上的細(xì)分市場的分析總結(jié)基礎(chǔ)上，定位項(xiàng)目將要進(jìn)入的產(chǎn)品細(xì)分，形成產(chǎn)品細(xì)分組合方案。在選擇進(jìn)入細(xì)分市場時(shí)，應(yīng)符合以下房地產(chǎn)市場細(xì)分準(zhǔn)則：（1）細(xì)分市場必須足夠大以保證其有利可圖。（2）細(xì)分市場必須是可以識別的。（3）細(xì)分市場必須是媒體能夠接觸到的。（4）不同細(xì)分市場對營銷組合應(yīng)該有不同反應(yīng)。如果用一種市場營銷計(jì)劃就能夠達(dá)到所有的細(xì)分市場，就沒有必要它們分開。（5）就其大小而言，各細(xì)分市場應(yīng)該是穩(wěn)定的。（6）細(xì)分市場應(yīng)該具有合理的一致性。（7）細(xì)分市場應(yīng)該不斷增長。（8）細(xì)分市場不應(yīng)該主要被競爭者占領(lǐng)，以免我們的項(xiàng)目遭到失敗。

五、別墅項(xiàng)目的市場定位別墅的開發(fā)營銷，必須有科學(xué)的市場品位，而不應(yīng)由經(jīng)驗(yàn)引導(dǎo)定位。所謂市場定位：就是將產(chǎn)品置于某個(gè)特定的細(xì)分市場中，針對目標(biāo)客源，設(shè)計(jì)規(guī)劃出符合消費(fèi)者需求的產(chǎn)品。房地產(chǎn)市場定位包括：項(xiàng)目定位、品質(zhì)定位、客源定位、房型和面積定位、價(jià)格定位。

1、項(xiàng)目定位拿到一塊地，首選的問題就是確定開發(fā)項(xiàng)目，而這必須建立在了解客戶需求的前提下，抓住市場空白點(diǎn)，準(zhǔn)確地進(jìn)行定位。如廣州華南板塊的錦繡香江，對項(xiàng)目的定位就瞄準(zhǔn)了一個(gè)市場空缺，“在一個(gè)公寓為主導(dǎo)產(chǎn)品的市場中建別墅社區(qū)”，這一個(gè)定位成功的彌補(bǔ)了市場的空白，使它得以在同質(zhì)化的激烈市場競爭中脫穎而出。

2、品質(zhì)定位一哄而上的INTERNET網(wǎng)絡(luò)、閉路電視、管道熱水與你的別墅的品質(zhì)是否相匹配？高品質(zhì)別墅帶來高價(jià)位、高入住費(fèi)用、高生活使用成本又是否能被客戶所接受？目前市場上，一些品質(zhì)適中的別墅在市場上取得了比高檔別墅更好的銷售業(yè)績，因此，一個(gè)樓盤的銷售成功與否，并不在于其品質(zhì)的高低，而在于其品質(zhì)的高低，而在于其品質(zhì)檔次能否適合目標(biāo)市場的實(shí)際需求。太高的品質(zhì)訴求會給項(xiàng)目的成本帶來負(fù)擔(dān)，同時(shí)不必要的附加功能如不能符合購房者的需求，也不會得到買家的認(rèn)同?？偟膩碚f，高效適中、低使用成本，高附加價(jià)值的品質(zhì)定位才使一種能為別墅的銷售帶來良好動力的品質(zhì)定位。

3、客源定位不同消費(fèi)者的需求和偏好有很大差異，依據(jù)不同的區(qū)域特點(diǎn)，針對目標(biāo)客源的特定需求，制定合理的市場定位，就能取得良好的銷售業(yè)績。

4、房型和面積的定位業(yè)內(nèi)有一句說，“來不來看地段，買不買看戶型”，充分說明了戶型及面積定位在項(xiàng)目成敗中“臨門一腳”的重要定位。從一些積壓的別墅項(xiàng)目來看，其中一個(gè)重要的原因是戶型設(shè)計(jì)過是，面積配比不合理，不是過大，就是偏小。要改變這種局面的根本途徑就是要了解消費(fèi)者的需求，設(shè)計(jì)出符合目標(biāo)客源的需求的產(chǎn)品，以保證市場的供需平衡。對于別墅這種個(gè)性化特征比較強(qiáng)的產(chǎn)品，戶型的功能設(shè)計(jì)以及面積的合理性更顯得重要。在各類型的別墅中，高檔別墅對戶型的功能設(shè)計(jì)要求偏高，而經(jīng)濟(jì)型別墅則更關(guān)注面積的適中得當(dāng)。

5、價(jià)格定位高價(jià)的別墅，雖然在短期銷售中可能會有較高利潤，但若不為購房者所接受，將會造成樓盤的長期滯銷或者銷售時(shí)間較長，資金回收較慢等問題。若價(jià)格定低了，雖然能在相當(dāng)短的時(shí)期內(nèi)暢銷，但也有可能因價(jià)格太便宜，使開發(fā)商無利可圖。制定一個(gè)合理的價(jià)格是保證開發(fā)商資金盡快回籠并取得相應(yīng)銷售周期內(nèi)最高利潤的一個(gè)重要條件。別墅價(jià)格的定位一般來說會根據(jù)發(fā)展商對資金回收的期限考慮以及市場可接受最高承受力來衡量。西安的“高山流水”別墅項(xiàng)目就是開發(fā)商在了解了客戶需求的前提下，結(jié)合市場實(shí)際情況，制定了一個(gè)合理的價(jià)格，其結(jié)果既保證了消費(fèi)者的利益，又使發(fā)展商取得了應(yīng)有的經(jīng)濟(jì)效益，達(dá)到了快速回收資金的效果。實(shí)操步驟三： 從規(guī)劃設(shè)計(jì)角度全面提升別墅競爭力

一、別墅社區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)的人文特點(diǎn)：由于別墅項(xiàng)目往往占有城市人文、景觀的稀缺資源，別墅社區(qū)的設(shè)計(jì)規(guī)劃更體現(xiàn)出傳承城市文脈，融合自然景觀地域特色的特點(diǎn)。別墅歷史中曾稱別苑，作為人們的第二居所，承栽著更多關(guān)于居住精神層面的寄托。因此，在“別墅的五大國際標(biāo)準(zhǔn)”中，“逸事”被列入一個(gè)重要的地位。現(xiàn)代別墅被人們稱為一種“亞文化的載體”，成為眾多地地產(chǎn)規(guī)劃、設(shè)計(jì)中最具人文特征的種。別墅作為一種商品化住宅在國內(nèi)發(fā)展已有十年左右，隨著社會經(jīng)濟(jì)文化水平的提高，消費(fèi)者越來越關(guān)注別墅的文化內(nèi)涵。無言的建筑和風(fēng)景環(huán)境一起不但是社會結(jié)構(gòu)及人與人關(guān)系一種重要的載體，而且是一種無處不在，無時(shí)不在具有潛移默化深遠(yuǎn)影響的文化載體。一方水土養(yǎng)一方人。相對于只能產(chǎn)生一定時(shí)間段心理沖擊力的媒體藝術(shù)而言，顯然山水林泉及其后營造的建筑和風(fēng)景環(huán)境，對于生活在其間的人的素質(zhì)孕育和培養(yǎng)，有著重大的影響。別墅消費(fèi)面對的一群目標(biāo)消費(fèi)群處于“消費(fèi)金字塔”的頂部，這些消費(fèi)者社會上物質(zhì)與精神方面都相對富足的一群人。他們對別墅人文特點(diǎn)表現(xiàn)在行為科學(xué)和心理學(xué)層面對居住者在其間的行為心理活動，其中包括生活、休閑、讀書、思考、交往等等，以及別墅人文特點(diǎn)表現(xiàn)在美學(xué)層面的審美的感知及其伴隨的情緒活動，涉及作為審美對象的空間形態(tài)、風(fēng)格和裝飾的特征信息都十分關(guān)注。別墅的人文內(nèi)涵對于這群來自“消費(fèi)金字塔”頂端的消費(fèi)群而言并不單純是別墅的附加值，同時(shí)也是他們消費(fèi)和生活中的一個(gè)重要購買決定。營造一種被目標(biāo)消費(fèi)群認(rèn)同的人文內(nèi)涵是別墅社區(qū)規(guī)劃的一個(gè)要點(diǎn)。別墅人文內(nèi)涵的高下，取決于先天和后天兩方面的因素。先天因素指的是別墅選址所在地原來的地貌和文脈；后天因素的好壞取決于前期策劃和設(shè)計(jì)所界定的人文內(nèi)涵所與之對應(yīng)的外部形態(tài)。別墅設(shè)計(jì)表現(xiàn)的商業(yè)性在目前國內(nèi)外許多成功的別墅社區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)中都得到了充分的體現(xiàn)。如上海楓丹白露別墅項(xiàng)目成功地將國外貴族別墅人文內(nèi)涵引入社區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)中，使上海作為一個(gè)海納百川的國際化都

市的海派文化文脈得以體現(xiàn)的同時(shí)，也結(jié)合了本地居住文化的特點(diǎn)。借特色建筑語言，將上海石庫門住宅文化內(nèi)涵揮灑其間，營造出海派新潮所代表的社區(qū)人文內(nèi)涵，從而得到了市場和消費(fèi)者的認(rèn)同。

二、別墅社區(qū)的個(gè)性和風(fēng)格 如何能夠建立別墅社區(qū)的個(gè)性呢？以下應(yīng)該是一些最基本的方法。

1、傳統(tǒng)文脈的延續(xù)別墅社區(qū)是構(gòu)成城市的細(xì)胞之一，這個(gè)組成單位應(yīng)充分體現(xiàn)城市的建筑文化傳統(tǒng)、居住環(huán)境文脈、城市景觀環(huán)境等要素，如上海在分析居民居住模式的里弄建筑（石庫門住宅建筑＿基礎(chǔ)上創(chuàng)造新里弄建筑模式；北京構(gòu)筑新四合院的形式；江南城市可采用低層建筑奮、粉墻黛瓦以及傳統(tǒng)造園手藝，體現(xiàn)江南水鄉(xiāng)的古樸、清新、淡雅的特色。這些都是延續(xù)傳統(tǒng)城市文脈的方法。杭州的金都?富春山居，占地1800畝，位于富春山腳，而杭州向來是文人騷客詠詩作嘆之地，傳統(tǒng)的文化底蘊(yùn)濃厚。而富春山居的規(guī)劃設(shè)計(jì)源于對所處文脈的敏感性和對現(xiàn)代文化的洞察力，建筑中揉和了中西文化、經(jīng)典和時(shí)尚；建筑形式多樣，分類細(xì)致，博采各家之長又表達(dá)出自身特色；設(shè)計(jì)中十分注重地形高差變化和周圍環(huán)境的差異，從而達(dá)到建筑與環(huán)境的和諧?！鞍鸭逸p輕放在大自然中”這一設(shè)計(jì)理念，使富春山仿佛隱身于一幅山墨山水畫中，這也使東方的這種博雅的文脈得以在建筑中得到傳承。在西方國家中，特別是在美國，由于在第二次世界大戰(zhàn)之后曾經(jīng)一度把住宅區(qū)的開發(fā)放到郊區(qū)去，因此大部分城市的市中心區(qū)域住宅功能的開拓被忽視，直到20世紀(jì)80年代，才重新重視傳統(tǒng)文脈的延續(xù)和重建，傳統(tǒng)文脈的延續(xù)現(xiàn)已成為美國住宅小區(qū)規(guī)劃和設(shè)計(jì)的重要方法和流行特色之一。

2、因地制宜的布局別墅社區(qū)的基地狀況各自不同，規(guī)劃時(shí)應(yīng)善于把握地形、地貌和地物作為創(chuàng)作的依據(jù)，才能反映出小區(qū)的特色。如基地上的樹林，要將其保護(hù)并與規(guī)劃的空間有機(jī)地組織，就能反映空間環(huán)境的特點(diǎn)；如位于高差較大的山地，應(yīng)依順山地等高線布置建筑，突出山地建筑的特色。廣州番禺的錦繡香江花園位于“華南板塊”的核心位置，其所有住宅建筑均按原有地形地貌依山傍水而建。地塊地形以平緩起伏的坡地為主，并兼而有大面積的平地，湖泊和溪流，而地塊有是大片的長滿綠樹紅花的坡地。園內(nèi)的別墅均為錯落有致的自然散落分布，每個(gè)窗口均有不同的景觀，而區(qū)內(nèi)保有的原有生態(tài)植被，則與外部的大規(guī)模綠色林地融為一體。正是這種因地制宜的規(guī)劃原則，成就了錦繡香江難以想象的綠色生態(tài)空間。第二次世界大戰(zhàn)之后，西文流行國際主義風(fēng)格，設(shè)計(jì)上主張無論地點(diǎn)、地貌如何，都采用同樣的建筑形式和規(guī)劃風(fēng)格，追求新理性主義的面貌，使大量住宅區(qū)形式雷同，與基地毫無關(guān)系，這種情況在70年代以來已經(jīng)得到糾正，因地制宜成為住宅小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)中的基本原則。中國在目前的商業(yè)住宅小區(qū)開發(fā)過程中，依然存在不少忽視城市文脈、忽視地形地貌特征的規(guī)劃和設(shè)計(jì)情況，把小丘推倒，把河叉小溪填平，基地內(nèi)的樹木被砍伐，這情況每日發(fā)生，對于提高住宅小區(qū)的質(zhì)量來說這種做法不但無益，并且肯定是有害的。應(yīng)該在發(fā)展的過程中特別給予注意，強(qiáng)調(diào)因地制宜的原則，是別墅小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)的一個(gè)根本性的努力方向。

三、別墅社區(qū)設(shè)計(jì)的布局結(jié)構(gòu)別墅社區(qū)由于所處的環(huán)境條件不同，其布局也是多種多樣的，但基本原則是要充分利用原有地形地貌與自然環(huán)境，景觀變化豐富。別墅區(qū)常見的布局結(jié)構(gòu)可分為兩種：組團(tuán)式與規(guī)則式，當(dāng)然在實(shí)際規(guī)劃設(shè)常常是綜合這兩種布局結(jié)構(gòu)的。

1、組團(tuán)式布局整個(gè)別墅區(qū)由主干道把各個(gè)組團(tuán)連為一體，公共服務(wù)中心（如會所）、中心綠地位于全區(qū)的中心且一般靠近主干道。主干道分別聯(lián)系各個(gè)組團(tuán)，每個(gè)組團(tuán)設(shè)組團(tuán)綠地，各個(gè)組團(tuán)有步行綠公帶與中心綠地相連，形成完整的步行景觀系統(tǒng)。其優(yōu)點(diǎn)是分級明顯，結(jié)構(gòu)清晰，便于管理與分期開發(fā)。別墅區(qū)空間變化豐富，避免別墅過分排列規(guī)整而形成單調(diào)建筑景觀。同時(shí)每個(gè)組團(tuán)又有自己的景觀環(huán)境特點(diǎn)，以提高其識別性與歸屬感。缺點(diǎn)是道路面積比例偏大，并且可能形成較多不規(guī)則的別墅用地單元，不利于以后的出售。當(dāng)別墅區(qū)內(nèi)用地較大，或位于風(fēng)

景區(qū)、旅游區(qū)中，組團(tuán)式布局較為適用。上海東苑半島的二期規(guī)劃，就是典型的組團(tuán)式布局。中間人工湖圍成的小島是整個(gè)社區(qū)的中心，會所及其他娛樂服務(wù)設(shè)施位于其間，別墅住宅圍繞不同景觀自成組團(tuán)，道路環(huán)繞四周，結(jié)構(gòu)十分清晰，景觀層次豐富，各組團(tuán)識別性較強(qiáng)，僅業(yè)主有強(qiáng)烈的歸屬感，而幾條大的綠化帶又將湖心島與各組團(tuán)連接起來，在步行景觀系統(tǒng)中將整個(gè)小區(qū)融為有機(jī)的一體。

2、規(guī)則式布局規(guī)則式布局常用平行或同心圓的東、西向道路組成整個(gè)別墅區(qū)道路骨架，使每條道路均能服務(wù)于兩邊別墅，這樣的道路投資最省。戶單元用地面積相同，有利于以后的出售。當(dāng)城市用地較緊張時(shí)規(guī)則式布局比較適合。計(jì)當(dāng)中，位于上海閔行別園區(qū)的“陽光愛琴?！笔羌兟?lián)排別墅社區(qū)，其項(xiàng)目地塊為三角形，地塊面積并不大（11萬㎡）。設(shè)計(jì)者以一條橢圓形大道作為社區(qū)主干道，其他支路與弧形大道相連。支路弧形大道將地塊分割成單元面積大致相同的小塊。這樣的規(guī)劃布局有效地利用了地塊，節(jié)省了道路投資，但小區(qū)只有中心區(qū)與非中心區(qū)的分級，住宅的識別性與業(yè)主的歸屬感不強(qiáng)，規(guī)則式布局的缺點(diǎn)是分級不是很準(zhǔn)確，機(jī)動交通對別墅的影響較大，有時(shí)由于別墅排列過于規(guī)整與密集，使整個(gè)別墅區(qū)的景觀缺少變化。

3、新的布局方式規(guī)劃中除了要注意這種常見的布局結(jié)構(gòu)外，具體在布置別墅單元時(shí)，最合理、最經(jīng)濟(jì)的一種布置方式應(yīng)為：道路為東西向，每條道路能服務(wù)兩邊別墅，別墅單元為南北狹長形。這樣，一方面可以利用道路寬度，加大別墅的南北日照間距，一方面減少單元面積來節(jié)約用地。對于北入口的別墅，由于擁有較大的朝南花園，因此環(huán)境比南入口的別墅好。如位于奉賢市海灣旅游開發(fā)區(qū)內(nèi)的“金海灣別墅”，就是以一條連接小區(qū)主入口與次入口多主干道為社區(qū)中的軸線，再由與中軸線相連的支路將小區(qū)分割成若干個(gè)小組團(tuán)。這樣既使道路寬度得到了最有效的利用，又使地塊的價(jià)值得到了充分的發(fā)揮。時(shí)下別墅的布局已擺脫了行列式、兵營式的水平。而對組團(tuán)式也進(jìn)行了改進(jìn)，多采用點(diǎn)狀、流線型布局、曲線型組團(tuán)布局或根據(jù)地理位置進(jìn)行劃分的主題布局形式，以加強(qiáng)空間的層次感，并有效利用間距，盡可能組合出多種豐富的布局形式。例如北京康城總體規(guī)劃以曲線為母題，結(jié)合組團(tuán)分布，流暢生動，建筑空間疏密有致。

四、規(guī)劃設(shè)計(jì)實(shí)例不同的別墅社區(qū)均有與之相配合的設(shè)計(jì)特點(diǎn)，下面以度假型別墅社區(qū)以及最新的獨(dú)院住宅兩種社區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)特點(diǎn)及相關(guān)項(xiàng)目實(shí)例說明。

1、度假型別墅的規(guī)劃設(shè)計(jì)度假型別墅區(qū)一般位地自然環(huán)境優(yōu)越的旅游度假區(qū)、風(fēng)景名勝區(qū)當(dāng)中，因此，在規(guī)劃當(dāng)中，首先要充分結(jié)合原有自然地形地貌，使別墅與周圍自然能融為一體。別墅單元面積要大，最好能在2畝左右為宜，以提供舒適宜人的度假環(huán)境。別墅區(qū)實(shí)際上相當(dāng)于一個(gè)大型旅館，每個(gè)別墅相當(dāng)于旅館的客房，所以別墅單體功能上與一般住宅不同，每個(gè)房均要設(shè)計(jì)成套間（即帶衛(wèi)生間），每個(gè)房間要大（25-30平方米），有時(shí)客廳、廚房倒不一定需要。別墅區(qū)的服務(wù)配套設(shè)施主要有商業(yè)、餐飲、娛樂、運(yùn)動設(shè)施等。博鰲藍(lán)色海岸位于自然風(fēng)景獨(dú)特的博鰲，那里是河流聚匯入海處，河道交錯，水道縱橫，地勢平坦，椰林景致盡入眼簾。在此環(huán)境下，度假區(qū)的規(guī)劃盡量利用基地本身的自然條件，引水造河，從傳統(tǒng)的江南水鄉(xiāng)如烏鎮(zhèn)、同里、周莊等鄉(xiāng)鎮(zhèn)中吸取養(yǎng)份，從而提升營造一個(gè)有時(shí)代感的現(xiàn)代中國水鄉(xiāng)。博鰲藍(lán)色海岸靠河而建，別墅以排屋及單體建筑的不同方式營造一個(gè)錯落有致的河景，間中亦加入小廣場，踏步，水埠碼頭，下水斜道等，使人、水和建筑的關(guān)系更為密切?？傮w規(guī)劃方面，在南面島嶼加開一段東西向的運(yùn)河，河中保留小島，從而增加了向河用地。

2、“獨(dú)院住宅”別墅社區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)獨(dú)院住宅由于位于城市當(dāng)中，受城市用地及別墅買主經(jīng)濟(jì)承受能力的限制，別墅單元面積占地不能太大，約在350-700平方米為宜。別墅區(qū)與城市交通聯(lián)系應(yīng)比較便利，因?yàn)閯e墅區(qū)與一般居住區(qū)一樣需要各種文教、商業(yè)、娛樂等生活服務(wù)設(shè)施。由于這種別墅區(qū)住戶均是中高收入者，他們對居住環(huán)境品質(zhì)要求較高，因此怎樣提高別墅區(qū)的整體環(huán)境質(zhì)量，將是規(guī)劃設(shè)計(jì)的重點(diǎn)。別墅建筑密度不能太高，別墅區(qū)空間變化應(yīng)豐富。由于擁有自己的獨(dú)院住宅仍是大多數(shù)人一生的愿望，所以將來經(jīng)濟(jì)水平發(fā)展到更高層次時(shí)，這種獨(dú)院住宅應(yīng)更受歡迎?？禈虬雿u首創(chuàng)了“新獨(dú)院住宅”的居住理念，樹立了近郊中心城鎮(zhèn)住宅建設(shè)的成功典范，這種近郊住宅發(fā)展模式的核心是“工作在市區(qū)，生活在近郊”。簡單說就是交通便利的近郊開發(fā)超大規(guī)模的住宅社區(qū)，以較低的價(jià)格提供給住戶更大、更好的居住空間以及完備的生活配套設(shè)施。“新獨(dú)院住宅”的住宅模式是一戶一幢樓，獨(dú)門獨(dú)院，并有獨(dú)立的花園和車庫。它的建筑形式介于別墅和多層住宅之間，比別墅密度大、面積，間距小而合理；和市區(qū)多層住宅相比，同樣的價(jià)格能增加40-60平方米的居住面積，更寬敞舒適，有更好的綠化和空氣環(huán)境?！靶陋?dú)院住宅”特點(diǎn)是“面積適中、功能齊全”。在盡量控制建筑面積的同時(shí)，提供多種功能，做到設(shè)計(jì)合理，布局合理。“新獨(dú)院住宅”是一種先進(jìn)的、成熟的、符合中國人未來居住發(fā)展需要的住宅模式。

五、別墅社區(qū)的內(nèi)部交通規(guī)劃社區(qū)內(nèi)部人的流動包括步行和車輛（包括機(jī)動車輛和非機(jī)動車輛）兩大類型，社區(qū)內(nèi)的交通組織在于創(chuàng)造方便、安全與安寧的居住環(huán)境。小區(qū)的交通形式可分為動態(tài)與靜態(tài)兩類。動態(tài)交通組織是機(jī)動車行、非機(jī)動車行和人行方式的組織，靜態(tài)交通組織則指各種車輛存放的安排。

1、動態(tài)交通的組織動態(tài)交通的解決在于道路布局應(yīng)符合車流與人流的軌跡，實(shí)行便捷、通順、合流與分流的不同處理，保證交通安全，同時(shí)道路等級設(shè)置清楚，區(qū)分車行道、步行道與綠地小道，盡量控制車輛進(jìn)入院落空間之內(nèi)，以減少噪音與不安全因素。社區(qū)的道路根據(jù)規(guī)劃結(jié)構(gòu)可分別采用三級或二級路網(wǎng)。社區(qū)主路是道路的骨架，是居民出行最頻繁的通道。它的線型應(yīng)使居民能順利便捷地回到自己的住處或到達(dá)想云的地方，但不應(yīng)暢通無陰，并需防止外界車輛任意穿行，做到“通而不暢，順而不穿”，根據(jù)社區(qū)的規(guī)模大小和基地形狀常采用的有“風(fēng)車型”、“環(huán)行型”、“折線型”、“曲線型”等等形式，道路骨架一旦確定，社區(qū)的規(guī)劃形式也基本浮現(xiàn)。優(yōu)秀的動態(tài)交通組織實(shí)際上是合理的規(guī)劃設(shè)計(jì)的前提，因?yàn)閷?shí)際上小區(qū)的組團(tuán)劃分往往是通過道路的分割來實(shí)現(xiàn)的。例如杭州的金苑山莊，主干道實(shí)現(xiàn)了組團(tuán)的劃分，每幢單體建筑都有支路與主干道連接。道路分級明顯，加上合理的綠化布置，減少了噪音污染等不良因素。又如杭州的另一個(gè)別墅小區(qū)“江南水鄉(xiāng)”的交通規(guī)劃，全區(qū)三級道路分級明顯。一級道路連接兩個(gè)主入口，二級道路將各組團(tuán)與一級道路相連，三級道路將各單元與二級道路相連，同時(shí)也是步行景觀道。

2、靜態(tài)交通的組織 社區(qū)中的停車、存車方式普遍的有以下這兩個(gè)類型：獨(dú)立式住宅和聯(lián)體住宅的獨(dú)立停車房，這些停車房都是住宅的必備組成部分，從車房直接進(jìn)入住宅，是最方便住戶的停車方式。院落附近存放。把汽車停放到住宅的院落內(nèi)部，方便車主出入。院落內(nèi)存放是車主最樂意接受的方式，但卻最易干擾居民生活，影響居住。組團(tuán)入口附近一側(cè)或組團(tuán)之間的場地上存車；中心綠地下的車庫存車方式常被一些別墅社區(qū)用于外來車輛的存放。除了以下車輛存放方式以外，世茂湖濱花園首創(chuàng)的“無煙城”概念，是將整個(gè)車輛停放場所移入地下，地面以上全為休閑小道，無噪音污染。這種方式一勞永逸地解決了動態(tài)交通對居住環(huán)境的影響，也使地上面積得到了更有效的利用。

六、別墅社區(qū)規(guī)劃的發(fā)展趨勢

1、國內(nèi)別墅社區(qū)規(guī)劃的發(fā)展趨勢

建筑大師陳世民認(rèn)為，住宅群落的規(guī)劃實(shí)質(zhì)上要回答兩個(gè)主題：一是與環(huán)境的溝通和共生；二是與住房生活模式相契合。別墅建筑密度不能太高，別墅區(qū)空間變化應(yīng)豐富。由于擁有自己的獨(dú)院住宅仍是大多數(shù)人一生的愿望，所以將來在經(jīng)濟(jì)水平發(fā)展到更高層次時(shí)，這種獨(dú)院住宅應(yīng)更受歡迎。別墅應(yīng)該是以高品質(zhì)的環(huán)境來占領(lǐng)市場，環(huán)境是別墅的生命，所以應(yīng)非常強(qiáng)調(diào)別墅區(qū)的環(huán)境?？墒悄壳霸S多城市中的所謂別墅區(qū)，為了降低每幢別墅的售價(jià)以吸引買主，人為地加大別墅區(qū)的建筑密度，導(dǎo)致別墅的通風(fēng)采光不良，私密性差，景觀單調(diào)，使整個(gè)別墅區(qū)猶如農(nóng)民住宅，環(huán)境很差，最終導(dǎo)致別墅無人問津，這樣反而得不償失，許多風(fēng)景區(qū)、旅游度假區(qū)常常大搞別墅建設(shè)，名為旅游開發(fā)，實(shí)為房地產(chǎn)開發(fā)，即賣給各單位或私人別墅。由于別墅過多而密而破壞整個(gè)風(fēng)景區(qū)、旅游區(qū)的景觀，這種只顧眼前利益不顧長期發(fā)展的做法是很不明智的，最終將阻礙整個(gè)風(fēng)景區(qū)、別墅區(qū)進(jìn)一步發(fā)展。別墅建筑當(dāng)然是以獨(dú)立式為主，但有時(shí)為了節(jié)約土地，降低別墅單體的售價(jià)以吸引買家以及增加整個(gè)別墅區(qū)的景觀與空間變化，別墅區(qū)中往往也布置了聯(lián)體別墅，如兩聯(lián)體、四聯(lián)體及連排型住宅。目前在廣東，由于受香港地區(qū)的影響。別墅建筑采用四邊體很多。其實(shí)，這種四連體是由于香港地價(jià)昂貴而不得已采取的一種住宅形式，從居住環(huán)境來看，四聯(lián)體并不好，因這每戶均只有不過一些人認(rèn)為買了其中一戶，從外面看，整棟別墅都屬于他一個(gè)人，感覺非常氣派與豪華，這也許能滿足一些人的虛榮心。而對于并聯(lián)式連排型住宅，只要在建筑造型及環(huán)境設(shè)計(jì)方面下功夫，處理得好，也能給人一種良好的印象。由于花園別墅的庭院一般不大，大約占地在半畝至一畝之間，因此別墅建筑宜偏于庭院一隅，可以使室外空地相對集中，便于重點(diǎn)綠化、美化。所留的集中綠地應(yīng)在庭院地南側(cè)，以利于植物的生長，并構(gòu)成背風(fēng)向陽的室外活動場地。兩個(gè)方向可以開窗，通風(fēng)采光均不佳。

2、美國現(xiàn)代兩大別墅規(guī)劃手法及實(shí)例（1）新傳統(tǒng)主義在19世紀(jì)汽車出現(xiàn)以前，最優(yōu)秀的住宅環(huán)境是離市中心不遠(yuǎn)的近郊鄉(xiāng)村，這些近郊住宅區(qū)有著良好的前景，方便于行人的交通系統(tǒng)，也有比較好的自然景觀，從19世紀(jì)歐洲和北美的郊區(qū)城鎮(zhèn)中可以得到許多解決現(xiàn)代住宅社區(qū)問題的借鑒要素，根據(jù)這個(gè)思維來設(shè)計(jì)的新型住宅區(qū)稱為“新傳統(tǒng)主義”社區(qū)?！靶聜鹘y(tǒng)主義”住區(qū)的設(shè)計(jì)具有以下特點(diǎn)： A、緊湊的發(fā)展規(guī)劃模； B、街道采用簡單的方格、或者稱為“棋盤格”式布局； C、建筑離開道路距離比較近； D、混合使用空間－住宅、辦公、商業(yè)均有； E、強(qiáng)烈的行人導(dǎo)向； F、建筑戶型和社區(qū)設(shè)計(jì)上強(qiáng)調(diào)傳統(tǒng)風(fēng)格特征。新傳統(tǒng)主義的居住區(qū)最突出的特點(diǎn)是行道的設(shè)計(jì)和布局： A、突出“可以步行的社區(qū)” B、集中發(fā)展步行性的規(guī)劃。除了解決交通問題之外，還可以增進(jìn)鄰里交往； C、以10分鐘步行距離作為設(shè)計(jì)的標(biāo)準(zhǔn)，或者使用0.5英里（約0.8公里）為半徑的尺度設(shè)計(jì)，來布局住宅和社區(qū)中心、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)； D、減少汽車在物理上和心理上、視覺上存在可能性。行道盡量窄小一些，停車場設(shè)在建筑后面的空地上，盡量看不見； E、主道路以步行路為主，建筑背后是服務(wù)道路，供汽車使用。戶前道路重新成為人們交往、孩子們玩耍的地方。實(shí)例1――美國馬里蘭州的肯特蘭占地356英畝，1600個(gè)家庭單位，人口約5000人，1900年建成。包括6個(gè)鄰里組群，以及辦公區(qū)域、市政中心、文化設(shè)施、零售業(yè)等。其一，采用美國19世紀(jì)的村鎮(zhèn)建筑作為風(fēng)格母題，住區(qū)以“肯特農(nóng)場”舊建筑作為中心建筑，具有強(qiáng)烈的歷史風(fēng)格特征；其二，以步行為中心，屋前的道路僅僅供人使用，汽車全

部在建筑后面的街道車道通行，街道上完全看不見車輛；其三設(shè)計(jì)不同類型和尺寸的住宅以適應(yīng)不同收入水平和年齡的人群，除獨(dú)戶住宅外，還有集合住宅、供出租的公寓住宅等，公寓住宅的底層是商店

第二篇：新概念別墅全程開發(fā)實(shí)操步驟

新概念別墅全程開發(fā)實(shí)操步驟

步驟

一、捕捉別墅的最優(yōu)目標(biāo)消費(fèi)群

別墅的購買者是我們的服務(wù)對象，他們的構(gòu)成內(nèi)容，年齡、教育、收入、性別、家庭狀況等，都是確立別墅市場定位的要點(diǎn)。同時(shí)，消費(fèi)者的行為習(xí)慣、消費(fèi)心理，可以為項(xiàng)目規(guī)劃和設(shè)計(jì)項(xiàng)目營銷主題確定提供指導(dǎo)。

一、別墅消費(fèi)者共性

建在不同市場環(huán)境中的別墅要面向市區(qū)的“薪富一簇”，有的就主要賣給了城鄉(xiāng)結(jié)合部的鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民。這說明不同的區(qū)域市場環(huán)境孕育了不同的別墅的同時(shí)，不同的產(chǎn)品的消費(fèi)共性心理：

1、身份與階層的象征――別墅靈魂（1）別墅是亞文化的載體

市場經(jīng)濟(jì)的效益原則使資源逐漸由低效益向高效益處轉(zhuǎn)移，作為資源支配和管理者的人無疑可以被看做資源不斷的分化重組，一部分人會掌控更多的資源，因此階層產(chǎn)生了，愿意為優(yōu)質(zhì)空氣付出更高代價(jià)的人群逐步形成，這部分人有回歸自然親和自然的意愿。正象一些專家所言，“亞文化正是房地產(chǎn)賴以生存和發(fā)展的社會基礎(chǔ)和文化基礎(chǔ)。房地產(chǎn)消費(fèi)群實(shí)際上是一個(gè)特定文化模式下的亞文化群，文化是整個(gè)社會生活方式的總和，而亞文化群則是在特定的區(qū)域中具有相類似的文化、興趣、愛好、習(xí)俗等生活方式的人群”。在市場經(jīng)濟(jì)條件下的社會生活中，一天就可以產(chǎn)生一個(gè)“暴發(fā)戶”，但三年卻不能培養(yǎng)一個(gè)“精神貴簇：。這就是文化內(nèi)涵的稀缺性表現(xiàn)之一，別墅是亞文化的載體，別墅的精神就是別墅的靈魂。（2）別墅滿足居住者表現(xiàn)身份與社會階層的需要

按馬斯洛需求層次理論，在人最基本的衣食住生存問題解決后，人們將渴望他人的尊重，新興的中產(chǎn)階級人群渴望社會承認(rèn)他們的存在價(jià)值，他們在超越穿戴名牌后，更希望以居所體現(xiàn)他們的身份，而住房可以使居住者的身份和階層一目了然，居住地區(qū)、小區(qū)類型房子的外觀特征能告訴你房東所屬的社會階層。開發(fā)商也諳熟此道，紛紛拋出各種題材并以廣告提升物業(yè)的文化精神。別墅具有更大的空間去設(shè)計(jì)定位居住文化理念。別墅將體現(xiàn)居住人的身份和社會階層這就是別墅的靈魂。

2、別墅生活――自然鮮氧的最佳選擇

住宅演進(jìn)是人們追求生活質(zhì)量獲取居住效用最大化的歷史過程，生活質(zhì)量則是人們對各方面需求綜合滿足程度的抽象量度，總需求滿足程度則是人對來自外界一切物質(zhì)和信號的心理感受程度。

人作為一個(gè)獨(dú)立的生理系統(tǒng)，不斷與外界進(jìn)行物質(zhì)和信息交換，“健康生活”的關(guān)建指標(biāo)是人們對攝入物質(zhì)和接收信息的可控制程度。攝入物質(zhì)決定肌體“硬件”系統(tǒng)的健康狀態(tài)，而接收信息對人們心理和精神狀態(tài)影響更大。早在幾個(gè)世紀(jì)以前人們就認(rèn)識到“病從口入”的道理，并在上個(gè)世紀(jì)發(fā)現(xiàn)人每天需要儀食品1公斤，飲用水3公斤，呼吸氧氣15公升。人們對改善生理系統(tǒng)的物理環(huán)境進(jìn)行了不懈努力，對食物的生產(chǎn)與加工從農(nóng)耕火種到工業(yè)化的農(nóng)場，又從大量使用化肥的增量生產(chǎn)到注重綠色食品的精細(xì)生產(chǎn)水的加工也是從自然水到粗加工自來水，從粗加工水到精細(xì)加工的礦泉水、蒸餾水。人們僅僅是對攝入的食物、水進(jìn)行了史無前例的精細(xì)加工，且精細(xì)度不斷地提高，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越了精耕細(xì)作、食不厭精的程度。但對吸入的空氣，即使科學(xué)發(fā)展到今天，人們?nèi)匀徊荒軐晌肟諝獾馁|(zhì)量作行之有效的質(zhì)量加工。在食品方面，人們正在瘋狂追求腦白金之類的“異化食品”，對可吸入空氣質(zhì)量的改善僅僅局限在降低工業(yè)有害物的排放和大規(guī)模植樹造林的綠化工作上，不難證明任何城市的綠化工作對空氣凈化的貢獻(xiàn)不足以抵消城市化進(jìn)程對空氣造成的污染危害。目前世界許多大城市的綠化率在45%以上，但城市的污染問題并沒有得到根治，再看上海城市綠地規(guī)劃建設(shè)目標(biāo)：2020年上海市的城市綠化率可以達(dá)到35%。城市中心表面綠地增加了，但由于高樓大廈林立使建筑物的水泥側(cè)面積增加的更快，高容積率使得單位面積的空調(diào)數(shù)量增加和廢氣排放 的增加，所以其正負(fù)兩方面因素之和的作用結(jié)果還是空氣質(zhì)量進(jìn)一步惡化。

隨著人均收入的不斷提高，越來越多的人看重空氣質(zhì)量，植物葉表面光合作用吸收二氧化碳并產(chǎn)生出新鮮氧氣，每平方米草地產(chǎn)生的氧氣是一個(gè)定數(shù)，一顆樹木葉面表面面積產(chǎn)生的氧氣能夠與3平方米的草地所產(chǎn)生氧氣相等。只有當(dāng)綠地的面積大到相當(dāng)程度，城市綠肺的功能才能抵消空氣質(zhì)量的下降，所以人們唯一的選擇是逃避城市，選擇住在郊外。不難證明自身于大面積連片綠地的別墅區(qū)域所吸所吸入的空氣選題質(zhì)量高于城市孤立綠地邊的空氣選題。1平方公里的綠地效果與50平方公里的綠地效果遠(yuǎn)不是50倍的算數(shù)級差異，而至少是250倍的幾何級差別。所以城市中心花園洋房的綠地的大氣空氣質(zhì)量也遠(yuǎn)不如別墅區(qū)的空氣質(zhì)量好。目前條件下，人們新鮮空氣（和高標(biāo)準(zhǔn)生活）的唯一解決方案是遠(yuǎn)離城市隹在郊外別墅。在收入條件的約束下，人們最可能先對食物和飲料進(jìn)行選擇，最后才能對可吸入空氣進(jìn)行選擇。所以選擇別墅是選擇健康生活“健康住宅：的高級階段。

其實(shí)生態(tài)小區(qū)的總體布局、單體空間組合、房屋構(gòu)造、自然能源的利用、節(jié)能措施、綠化系統(tǒng)以及生活服務(wù)配套的一切工作，都 是以改善及提高人的生態(tài)環(huán)境、生命質(zhì)量為出發(fā)點(diǎn)和目標(biāo)。

二、別墅目標(biāo)客戶群分析

樓盤價(jià)格是劃分消費(fèi)群體的最主要的一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)之一，擁有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力是消費(fèi)者選擇購買別墅的一個(gè)先決條件。此外，在同行人們的樓盤中消費(fèi)者選擇一般住宅還是選擇別墅則主要取決于他是否擁有以上提及的別墅消費(fèi)群的共性心理以及對產(chǎn)品設(shè)計(jì)的認(rèn)同。我們對這一總體的消費(fèi)群體構(gòu)成分析以下幾點(diǎn)： 分析

一、窗戶年齡構(gòu)成與家庭人口

●個(gè)人購房的客戶年齡基本在25～60歲之間，以30～50歲為主，家庭人員結(jié)構(gòu)在3～6人之間居多。

分析二：客戶職業(yè)背景構(gòu)成

●“由外資企業(yè)家、外交使館人員、外企高層管理者等外籍人士構(gòu)成的國外購買需求，特別是在我國加入WTO，以及隨著開放的深化，在國內(nèi)工作的外國人增多，國外購買需求將不斷擴(kuò)大。

●“海歸派人士”。即從歐美留學(xué)歸國的創(chuàng)業(yè)者。隨著綠洲政策的調(diào)整和投資環(huán)境的改善，大批留學(xué)人員回國創(chuàng)業(yè)，他們要求高質(zhì)量的生活和理想的居住環(huán)境，回國人員不斷增加，而成為主要購買群體之一。

●港、澳、臺人士，由于港資企業(yè)的增多與香港的高樓價(jià)，港人在內(nèi)地置業(yè)不斷增加（如珠江三角、上海、北京等地），幾百萬元在香港根本買不到別墅，而在國內(nèi)卻能買一套不錯的別墅。特別是某些神秘富豪，喜歡在內(nèi)地一擲千萬購買“天價(jià)別墅”。

●中資企業(yè)家，高級經(jīng)理人及IT、金融、房地產(chǎn)界精英，精算師，他們積累了大量財(cái)富，追求生活的品位與質(zhì)量、改善居住條件時(shí)，多考慮郊區(qū)環(huán)境優(yōu)美的花園別墅。●城市“中產(chǎn)階級”，如薪資優(yōu)厚的律師、會計(jì)師、高級知識分子等，二次置業(yè)時(shí)多會選擇良好人文環(huán)境的經(jīng)濟(jì)型別墅?！耋w育影視明星、優(yōu)秀科研工作者、文學(xué)家等名人名家，因個(gè)人貢獻(xiàn)，“走穴”或知識的價(jià)值，而一舉致富，為避免“名人效應(yīng)”的諸多不便，會選擇一處幽靜而高雅的別墅?！裢顿Y人士（來歷復(fù)雜）。別墅抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)，增值潛力大，特別是一些出租型 或旅游型別墅，更被一些外來或當(dāng)?shù)赝顿Y客看好，低買高賣或用以出租?！裥袠I(yè)領(lǐng)軍人物，主要是名列“福布斯”中國排行榜的富翁們。

●“一夜暴富者”市場經(jīng)濟(jì)使致富途徑多樣化，并不違法的投機(jī)取巧，別出心裁的另類致富，使極少數(shù)“布衣”瞬間邁進(jìn)“富人俱樂部”，提高生活水準(zhǔn)理所當(dāng)然要買套別墅。另外，個(gè)別優(yōu)秀企業(yè)，外資企業(yè)租套市區(qū)別墅或“空中別墅”辦公的現(xiàn)象仍然存在。

由于社會文化背景、傳統(tǒng)生活習(xí)慣、知識文化水平、居住水平、居住觀念的差異，不同別墅買家對別墅要求相差較大。外籍人士、海歸派及港澳臺同胞對別墅環(huán)境和設(shè)計(jì)風(fēng)格較為關(guān)注，而國內(nèi)買家則更關(guān)心戶型、面積、價(jià)格等。

一個(gè)別墅項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群定位不可能一網(wǎng)打盡這些“金字塔塔尖”人士，項(xiàng)目定位決定消費(fèi)者定位。經(jīng)濟(jì)型別墅只可能是“中產(chǎn)階級”，高級白領(lǐng)；高檔別墅則可能是企業(yè)家，職業(yè)經(jīng)理人，海外人士等；極品別墅則是面向那些一擲千金的超級富豪們或“神秘人士”。分析三：客戶特征描述

● 他們屬于社會上比較富裕的一群，有穩(wěn)定的社會收入，具有較高甚至顯赫無比的社會地位； ● 他們含蓄內(nèi)斂，深藏不露，不事張揚(yáng)，不要“露富”；

● 生活閱歷豐富，見多識廣，視野開闊，具有國際化觀念，對文化認(rèn)同與敬慕，鐘情于純自然背景和高品質(zhì)建筑，追求“珍品化”生活；

● 在釋放成功的同時(shí)，喜歡樹立自我，標(biāo)榜個(gè)性，追求獨(dú)特文化品位，注重高質(zhì)量休閑健康的生活方式；

● 比較關(guān)注國家政治、經(jīng)濟(jì)新聞動態(tài)，以把握大局，掌控商界風(fēng)云。分析四：客戶行為習(xí)慣分析

● 比較喜歡諸如財(cái)經(jīng)、家居、高爾夫等專業(yè)類雜志新聞；

● 工作比較繁忙，出差機(jī)會多，往返于市內(nèi)、機(jī)場、大城市之間；

● 日常交際，高級應(yīng)酬比較多，經(jīng)常出入高檔消費(fèi)場所，如星級酒店、俱樂部、高爾夫球場等；

● 周末喜歡從事一些度假式休閑活動或參加國際化的高檔文化活動，名車展、模特SHOU、高雅文藝演出是他們喜愛觀看的活動；

● 不喜歡太被注目，一般場合不愛露面，行蹤甚至有點(diǎn)“詭秘”。實(shí)操步驟二：

找到更精準(zhǔn)的別墅定位策略

一、別墅開發(fā)的選址定位策略

1、別墅選址中“宏觀概念”與“微觀概念”

房地產(chǎn)開發(fā)中的“地段定律”對于別墅來說，最適用不過了，因?yàn)槿鞯牡囟尾豢赡苤圃斐鲆涣鞯膭e墅，選好地段是別墅開發(fā)實(shí)戰(zhàn)第一段。別墅項(xiàng)目的選址要有“宏觀概念”，又要有“微觀概念”?！昂暧^概念”主要是考慮項(xiàng)目用地在整個(gè)城市中的區(qū)位：一方面，當(dāng)別墅位于城市群之間時(shí)，結(jié)合項(xiàng)目定位，設(shè)計(jì)項(xiàng)目要輻射的范圍，選址上最好對各個(gè)城市都有所考慮；另一方面，具體到所在城市，該地段至少是“價(jià)值地段”，具有稀缺性價(jià)值，或是潛力價(jià)值，是別墅市場的空白板塊或待熱地塊。

“微觀概念”則是具體到某一地段的情況，應(yīng)有無污染、景觀優(yōu)美、交通方便、空間開闊等優(yōu)點(diǎn)。

2、別墅主要選擇區(qū)域及選址要點(diǎn)

別墅項(xiàng)目的選址，應(yīng)結(jié)合項(xiàng)目定位主要選擇在：旅游度假區(qū)、風(fēng)景游覽區(qū)、生態(tài)農(nóng)業(yè)園、度假海濱場所等環(huán)境地段皆宜的效區(qū)、市內(nèi)成熟商務(wù)區(qū)等。別墅社區(qū)的選址應(yīng)體現(xiàn)以下幾點(diǎn)：（1）環(huán)境資源的稀缺性

得天獨(dú)厚的自然環(huán)境，具稀缺性的景觀資源，是最基本的條件。有山、有水、有樹、鳥語花香，是修身養(yǎng)性、度假休閑、居家生活之處，總體上是一流的環(huán)境地段。別墅選址分類

類

型 特

征

市區(qū)交通型 這類別墅由于建在市區(qū)邊緣地帶，從交通上來講非常方便，滿足了家庭在工作、就醫(yī)、就學(xué)及參加各類活動上的方便。但這類別墅通常價(jià)格很高，非一般家庭所接受，再者，這類別墅也僅僅在中小城市能夠建設(shè)，在北京、上海、廣州等大城市由于城市總體規(guī)劃和城市增容等問題，一般項(xiàng)目很難成立。因此這類別墅雖然好，但有一定的局限性。近郊綜合型 比較有代表性的一類，多分布在離城區(qū)近的地區(qū)。因?yàn)檫@里土地價(jià)格已經(jīng)大大降低，開發(fā)商有很大的開發(fā)余地。由于投資群體較多，這類項(xiàng)目一般設(shè)計(jì)得較完美，價(jià)格相對來說也適應(yīng)市場的需要。國內(nèi)很多著名的別墅都屬于此類。

遠(yuǎn)郊風(fēng)景型 在適合建別墅的城市，如北京、上海、深圳、廣州、杭州等地，充分利用遠(yuǎn)郊的風(fēng)景區(qū)建造別墅，讓居住在這里的人們充分享受大自然的優(yōu)美風(fēng)光，返樸歸真。因此類別墅消費(fèi)群體較少，目前建的并不多。

異地度假型 這是近年來隨著人們生活水平的提高而產(chǎn)生的一種新地投資理念，是開發(fā)商為滿足一部分人擇地度假、生活而建的一種度假和投資兼有的別墅。比如北京的紅石實(shí)業(yè)公司就在海南的博鰲，為北京的成功人士專門精心設(shè)計(jì)建設(shè)的一組魅力四射的新別墅，該別墅群尚在設(shè)計(jì)中，便已預(yù)訂一空。（2）交通的便捷性

別墅的買家都是有車一族，在市內(nèi)辦公、公務(wù)較忙，時(shí)間觀念強(qiáng)烈，而且經(jīng)常出差，因此直通市內(nèi)或機(jī)場的一級公路或快速干線、城市輕軌絕對是別墅的強(qiáng)力賣點(diǎn)，而且車程宜在30分鐘以內(nèi)。

（3）人文資源的優(yōu)良性 指居住的人文氛圍，除去旅游度假區(qū)之外，任何遠(yuǎn)離城區(qū)的“野山僻嶺”都可能是別墅的“禁地”，即便風(fēng)景也不錯。因?yàn)榫幼≈v究生活的氛圍，周邊不能太荒涼，更不能有破敗景觀（如垃圾場等）。山有靈性、水有動性、人有和諧性，能天人合一；具備鄉(xiāng)土文化，或是山水文化，并能融于建筑文化之中，這樣才能最終形成別墅社區(qū)生活的居住文化。（4）地段升值潛力的可能性

房子不僅保值，還應(yīng)升值，特別是對于價(jià)值巨大的別墅來說，僅能保值則容易貶值，必須具備升值的潛力或前景，這也是吸引投資性買家的誘惑所在。別墅在地段方面的升值潛力與城市規(guī)劃密切相聯(lián)。新城市規(guī)劃區(qū)、限制開發(fā)的風(fēng)景度假區(qū)、控制用地的郊區(qū)邊緣地帶都是具升值前景的黃金地段。

作為獨(dú)立式住宅，別墅已經(jīng)擺脫了很多羈絆，完全有可能設(shè)計(jì)成為一個(gè)完全滿足生活需要的居住空間。建筑設(shè)計(jì)師們認(rèn)為，居住的舒適度不是某一種功能、面積的單獨(dú)放大，而是通過功能種類的增加來提高的。因此，雙層樓高客廳，大幅外飄式觀景落地窗、帶有嬰兒房、足夠多的客房和書房、能停下兩輛汽車的車庫、大面積的廚房和衛(wèi)生間，還有專門的桑拿房、洗衣間、儲藏間、工人房等等，是好別墅的必備要素。（5）進(jìn)退自如，居家出門兩方便及完善的生活環(huán)境

別墅應(yīng)該 在城里還是在郊區(qū)？郊區(qū)空氣清新，城里生活便利，似乎各具優(yōu)勢。城里的空氣質(zhì)量是一個(gè)令世界頭痛的大問題，但是生活購物卻是發(fā)展商就地可以解決的小問題。社區(qū)里一般都可以建設(shè)超市、餐廳、咖啡廳、酒吧、歌舞廳等休閑娛樂場所，有的還沒有保齡球館、游泳館等大型運(yùn)動場所，只要設(shè)施配備齊全，生活問題自然迎刃而解。

二、別墅開發(fā)定位策略

別墅項(xiàng)目的開發(fā)定位是使項(xiàng)目具有針對性的要點(diǎn)，也是一個(gè)進(jìn)行市場細(xì)分，確立開發(fā)操作模式的過程。一個(gè)成功的項(xiàng)目開發(fā)，應(yīng)具備天時(shí)、地利、人和等要素，只有將國家政策，經(jīng)濟(jì)發(fā)展，市場基本狀況，消費(fèi)者選擇及項(xiàng)目特點(diǎn)有機(jī)結(jié)合起來，方能投其所好、適得其所，在市場競爭中贏得勝利，這需要開發(fā)商首先進(jìn)行準(zhǔn)確的開發(fā)定位。別墅的開發(fā)定位應(yīng)做好以下方面工作：

1、戰(zhàn)略定位

就是開發(fā)模式的選擇，是走規(guī)?；鐓^(qū)的開發(fā)路線，還是選擇旅游（地產(chǎn)）別墅開發(fā)模式，而標(biāo)新立異的開發(fā)模式或許更具吸引力：如別墅DIY，木（竹）制別墅、公寓別墅化等。這一定位除了周密的市場分析之外，企業(yè)自身的實(shí)力與操作能力則舉足輕重。

2、時(shí)間定位

別墅項(xiàng)目的建造周期較短，但整體項(xiàng)目運(yùn)作時(shí)間一般較長，特別對于一個(gè)大項(xiàng)目而言，必須確定好時(shí)間競爭策略，控制好開發(fā)節(jié)奏，形成項(xiàng)目持續(xù)發(fā)展的浪式趨勢，有力控制資金回收力度及項(xiàng)目滾動開發(fā)進(jìn)程。同時(shí)面對市場中可能減弱項(xiàng)目競爭優(yōu)勢和市場份額的“亦布亦趨”與“后來居上”的競爭對手，別墅項(xiàng)目開發(fā)及推廣中要把握市場先機(jī)，占領(lǐng)主動的地位，何時(shí)入局、開局，何時(shí)出局、結(jié)局都要有最適當(dāng)?shù)臅r(shí)間定位。

3、市場定位

（1）消費(fèi)群定位。解決賣給誰的問題。市場需要細(xì)分是無不可辯的事實(shí)。別墅的目標(biāo)客戶同樣要進(jìn)一步細(xì)分，因?yàn)楹Ｍ馊耸颗c國內(nèi)人士，高級白領(lǐng)、金領(lǐng)人士與企業(yè)家等對別墅的要求顯然有差異，這決定了別墅開發(fā)中的不同產(chǎn)品定位；

（2）檔次定位。是做經(jīng)濟(jì)型精品別墅、豪華別墅、還是極品別墅。

4、產(chǎn)品定位

就是解決建什么樣的產(chǎn)品的問題。產(chǎn)品定位主要關(guān)注兩個(gè)要點(diǎn)：

（1）功能定位：是純居住型，還是投資型，是作為第一居所，還是休閑度假的場所，首先要調(diào)查清楚購買者的真實(shí)動機(jī)或深層次需求；

（2）戶型定位：任何產(chǎn)品都有核心層、緊密層與無輻射層之分，消費(fèi)者買房最主要的買核心層——戶型與面積。別墅的個(gè)性化特性，使開發(fā)商必須仔細(xì)考慮空間設(shè)計(jì)每一個(gè)細(xì)小環(huán)節(jié)，如一樓的老人房設(shè)計(jì)，廚房與室外花園的連接，立體空中花園營造等。對獨(dú)立別墅來說，200－450平方米比較適宜，面積太大不是豪華，而對于“袖珍別墅”（主要聯(lián)排別墅）來說，180平方米可能恰到好處。面積大小取決于別墅形態(tài)與買家需求，但恰到好處并不太適宜，適當(dāng)?shù)目臻g“浪費(fèi)”體現(xiàn)大氣。

5、價(jià)格定位

別墅的價(jià)格不能走高與低的極端，太高曲高和寡（或僅是一種炒作），太低“有失身份”，關(guān)鍵是適度“抬高”。別墅不宜使用降低策略，應(yīng)預(yù)留一定的升值空間，對于滾動開發(fā)的規(guī)?；瘎e墅項(xiàng)目來說尤其重要。價(jià)格定位要對市場有一個(gè)適當(dāng)?shù)牧私?，不能盲目樂觀或悲觀，在最高利潤回收與市場可接受上限中選取一個(gè)平衡點(diǎn)。

三、別墅目標(biāo)消費(fèi)群的定位策略

1、別墅目標(biāo)消費(fèi)群定位特點(diǎn)

在別墅的市場定位上首先要解決的是一個(gè)把別墅賣給誰的問題，即確定別墅的目標(biāo) 消費(fèi)群定位。這一定位將為整個(gè)別墅項(xiàng)目的定位提供一個(gè)物業(yè)檔次、市場形象、產(chǎn)品設(shè)計(jì)定位等方面的指引。

確定別墅的目標(biāo)消費(fèi)群的定位首先要對項(xiàng)目輻射區(qū)域的消費(fèi)市場進(jìn)行詳細(xì)的了解和分析。在項(xiàng)目的前期策略中，消費(fèi)市場的摸底工作是必不可少的，只有得到充分的市場數(shù)據(jù)的支持，才能使整個(gè)項(xiàng)目的定位顯得有理有據(jù)，防止不必要的非理性投入的風(fēng)險(xiǎn)。確定目標(biāo)市場的定位是否合理一般來說有以下幾個(gè)判斷標(biāo)準(zhǔn)：（1）確定的目標(biāo)市場相對項(xiàng)目的整體規(guī)模與發(fā)展有相應(yīng)的足夠大的敲擊容量，以支持項(xiàng)目的銷售。

（2）確定的目標(biāo)客戶群是否對項(xiàng)目所在區(qū)域的特征以及項(xiàng)目產(chǎn)品屬性有相應(yīng)的認(rèn)同度。（3）確定的目標(biāo)客戶群應(yīng)該是相對穩(wěn)定的，并且在媒體可以接觸的范圍之內(nèi)。

2、塞拉維拉的目標(biāo)客戶群定位實(shí)戰(zhàn)案例

塞拉維拉項(xiàng)目位于北京朝陽區(qū)立水橋北的位置，使它幸運(yùn)地成為了扼守亞北富人區(qū)的南大門、也是亞北富人區(qū)中距離奧運(yùn)村最近的豪宅，其地段之優(yōu)越令人垂涎。優(yōu)越的地理環(huán)境區(qū)位受到了公司以及大型機(jī)構(gòu)高級管理層的青睞和普遍的認(rèn)同，這為該項(xiàng)目的消費(fèi)群定位提供了一個(gè)有利的依據(jù)。

有著新新建筑形式的塞拉維拉，在客戶定位上也別出心裁，瞄上了董事階層，所以號稱“董事官邸”。為什么盯牢董事階層而不是CEO？開發(fā)商認(rèn)為：因?yàn)樨?cái)富和資本的真正代言人不是CEO，而是一直在幕后顯示力量的董事一族。美國董事協(xié)會總干事彼德、摩根曾經(jīng)為董事作為財(cái)富和資本力量的代言人做出了最好的詮釋：企業(yè)的生存和興旺掌握在公司董事會手中。而董事會能否利用公司的資源與人才，則取決于董事的能力，取決于他們能否作為一個(gè)團(tuán)隊(duì)有待。這種設(shè)想表明開發(fā)商在定位消費(fèi)群時(shí)認(rèn)定這一獨(dú)特的定位有著一定的市場容量并且屬于一個(gè)發(fā)展當(dāng)中的群體，消費(fèi)實(shí)力與項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)回收效益相適應(yīng)。因此，大膽的將目標(biāo)消費(fèi)群體定位為該人群。

四、別墅產(chǎn)品定位策略

別墅是房地產(chǎn)市場中個(gè)性較強(qiáng)的一種產(chǎn)品，幾乎沒有一個(gè)別墅項(xiàng)目能將全體別墅潛在客戶的各個(gè)層面、各個(gè)類型一網(wǎng)打盡。別墅開發(fā)中要通過市場細(xì)分，提示出項(xiàng)目所面臨的市場機(jī)會，再在這些細(xì)分市場進(jìn)行評估，并確定為哪些細(xì)分市場服務(wù)。

1、評估細(xì)分市場

（1）細(xì)分市場的規(guī)模與發(fā)展特征。面對別墅開發(fā)的細(xì)分市場，我們要提的第一點(diǎn)問題：“潛在的細(xì)分市場是否具有適度規(guī)模與發(fā)展特征?！痹谶@里，“適度規(guī)?！笔侵改硞€(gè)細(xì)分市場是否具有與項(xiàng)目規(guī)模大小相適合的容量，也就是說大的規(guī)模項(xiàng)目一般要選擇規(guī)模本身大的細(xì)分市場，而小項(xiàng)目則避免進(jìn)入大的細(xì)分市場，以避免大量的資源投入和大的公司進(jìn)行競爭。

以廣州碧桂園鳳凰城為例：作為一個(gè)超大規(guī)模的別墅項(xiàng)目，它進(jìn)入了一個(gè)產(chǎn)品類型極其豐富的細(xì)分市場，其高中低端產(chǎn)品配置齊全，既有超豪華別墅、獨(dú)立別墅現(xiàn)代版與傳統(tǒng)版的連體別墅，還有風(fēng)格相差極大的公寓洋房，其多達(dá)60多種戶型可供選擇，充分利用自身的規(guī)模、品牌效應(yīng)將多個(gè)細(xì)分市場組合中的消費(fèi)群一網(wǎng)打盡。（2）詳估細(xì)分市場的結(jié)構(gòu)

A、詳估細(xì)分市場內(nèi)的競爭情況

如果某個(gè)細(xì)分市場在項(xiàng)目輻射區(qū)域內(nèi)已經(jīng)為數(shù)眾多，并且對手實(shí)力強(qiáng)大，那么該細(xì)分市場可能出現(xiàn)過于穩(wěn)定或者萎縮的狀態(tài)，固定成本過高，擠出市場的壁壘過高；競爭者投資過大，想要堅(jiān)守這個(gè)市場等情況。這些情況將會導(dǎo)致價(jià)格戰(zhàn)，廣告爭奪戰(zhàn)，新產(chǎn)品不斷的推出，因此，要參與競爭所要付出的代價(jià)就會十分高昂。B、替代產(chǎn)品的威力大

隨著別墅市場的發(fā)展，別墅的概念拓展得理為寬廣，這也使一些別墅產(chǎn)品出現(xiàn)了可替代的產(chǎn)品，如城中的空中別墅，可能會與周邊區(qū)域內(nèi)的豪華公寓造成直接的競爭。

2、進(jìn)入細(xì)分市場

別墅的產(chǎn)品定位在對市場上的細(xì)分市場的分析總結(jié)基礎(chǔ)上，定位項(xiàng)目將要進(jìn)入的產(chǎn)品細(xì)分，形成產(chǎn)品細(xì)分組合方案。在選擇進(jìn)入細(xì)分市場時(shí)，應(yīng)符合以下房地產(chǎn)市場細(xì)分準(zhǔn)則：（1）細(xì)分市場必須足夠大以保證其有利可圖。（2）細(xì)分市場必須是可以識別的。

（3）細(xì)分市場必須是媒體能夠接觸到的。（4）不同細(xì)分市場對營銷組合應(yīng)該有不同反應(yīng)。如果用一種市場營銷計(jì)劃就能夠達(dá)到所有的細(xì)分市場，就沒有必要它們分開。

（5）就其大小而言，各細(xì)分市場應(yīng)該是穩(wěn)定的。（6）細(xì)分市場應(yīng)該具有合理的一致性。（7）細(xì)分市場應(yīng)該不斷增長。

（8）細(xì)分市場不應(yīng)該主要被競爭者占領(lǐng)，以免我們的項(xiàng)目遭到失敗。

五、別墅項(xiàng)目的市場定位

別墅的開發(fā)營銷，必須有科學(xué)的市場品位，而不應(yīng)由經(jīng)驗(yàn)引導(dǎo)定位。所謂市場定位：就是將產(chǎn)品置于某個(gè)特定的細(xì)分市場中，針對目標(biāo)客源，設(shè)計(jì)規(guī)劃出符合消費(fèi)者需求的產(chǎn)品。房地產(chǎn)市場定位包括：項(xiàng)目定位、品質(zhì)定位、客源定位、房型和面積定位、價(jià)格定位。

1、項(xiàng)目定位

拿到一塊地，首選的問題就是確定開發(fā)項(xiàng)目，而這必須建立在了解客戶需求的前提下，抓住市場空白點(diǎn)，準(zhǔn)確地進(jìn)行定位。如廣州華南板塊的錦繡香江，對項(xiàng)目的定位就瞄準(zhǔn)了一個(gè)市場空缺，“在一個(gè)公寓為主導(dǎo)產(chǎn)品的市場中建別墅社區(qū)”，這一個(gè)定位成功的彌補(bǔ)了市場的空白，使它得以在同質(zhì)化的激烈市場競爭中脫穎而出。

2、品質(zhì)定位

一哄而上的INTERNET網(wǎng)絡(luò)、閉路電視、管道熱水與你的別墅的品質(zhì)是否相匹配？高品質(zhì)別墅帶來高價(jià)位、高入住費(fèi)用、高生活使用成本又是否能被客戶所接受？目前市場上，一些品質(zhì)適中的別墅在市場上取得了比高檔別墅更好的銷售業(yè)績，因此，一個(gè)樓盤的銷售成功與否，并不在于其品質(zhì)的高低，而在于其品質(zhì)的高低，而在于其品質(zhì)檔次能否適合目標(biāo)市場的實(shí)際需求。太高的品質(zhì)訴求會給項(xiàng)目的成本帶來負(fù)擔(dān)，同時(shí)不必要的附加功能如不能符合購房者的需求，也不會得到買家的認(rèn)同?？偟膩碚f，高效適中、低使用成本，高附加價(jià)值的品質(zhì)定位才使一種能為別墅的銷售帶來良好動力的品質(zhì)定位。

3、客源定位

不同消費(fèi)者的需求和偏好有很大差異，依據(jù)不同的區(qū)域特點(diǎn)，針對目標(biāo)客源的特定需求，制定合理的市場定位，就能取得良好的銷售業(yè)績。

4、房型和面積的定位 業(yè)內(nèi)有一句說，“來不來看地段，買不買看戶型”，充分說明了戶型及面積定位在項(xiàng)目成敗中“臨門一腳”的重要定位。從一些積壓的別墅項(xiàng)目來看，其中一個(gè)重要的原因是戶型設(shè)計(jì)過是，面積配比不合理，不是過大，就是偏小。要改變這種局面的根本途徑就是要了解消費(fèi)者的需求，設(shè)計(jì)出符合目標(biāo)客源的需求的產(chǎn)品，以保證市場的供需平衡。對于別墅這種個(gè)性化特征比較強(qiáng)的產(chǎn)品，戶型的功能設(shè)計(jì)以及面積的合理性更顯得重要。在各類型的別墅中，高檔別墅對戶型的功能設(shè)計(jì)要求偏高，而經(jīng)濟(jì)型別墅則更關(guān)注面積的適中得當(dāng)。

5、價(jià)格定位

高價(jià)的別墅，雖然在短期銷售中可能會有較高利潤，但若不為購房者所接受，將會造成樓盤的長期滯銷或者銷售時(shí)間較長，資金回收較慢等問題。若價(jià)格定低了，雖然能在相當(dāng)短的時(shí)期內(nèi)暢銷，但也有可能因價(jià)格太便宜，使開發(fā)商無利可圖。制定一個(gè)合理的價(jià)格是保證開發(fā)商資金盡快回籠并取得相應(yīng)銷售周期內(nèi)最高利潤的一個(gè)重要條件。別墅價(jià)格的定位一般來說會根據(jù)發(fā)展商對資金回收的期限考慮以及市場可接受最高承受力來衡量。西安的“高山流水”別墅項(xiàng)目就是開發(fā)商在了解了客戶需求的前提下，結(jié)合市場實(shí)際情況，制定了一個(gè)合理的價(jià)格，其結(jié)果既保證了消費(fèi)者的利益，又使發(fā)展商取得了應(yīng)有的經(jīng)濟(jì)效益，達(dá)到了快速回收資金的效果。實(shí)操步驟三：

從規(guī)劃設(shè)計(jì)角度全面提升別墅競爭力

一、別墅社區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)的人文特點(diǎn)： 由于別墅項(xiàng)目往往占有城市人文、景觀的稀缺資源，別墅社區(qū)的設(shè)計(jì)規(guī)劃更體現(xiàn)出傳承城市文脈，融合自然景觀地域特色的特點(diǎn)。別墅歷史中曾稱別苑，作為人們的第二居所，承栽著更多關(guān)于居住精神層面的寄托。因此，在“別墅的五大國際標(biāo)準(zhǔn)”中，“逸事”被列入一個(gè)重要的地位?，F(xiàn)代別墅被人們稱為一種“亞文化的載體”，成為眾多地地產(chǎn)規(guī)劃、設(shè)計(jì)中最具人文特征的種。

別墅作為一種商品化住宅在國內(nèi)發(fā)展已有十年左右，隨著社會經(jīng)濟(jì)文化水平的提高，消費(fèi)者越來越關(guān)注別墅的文化內(nèi)涵。無言的建筑和風(fēng)景環(huán)境一起不但是社會結(jié)構(gòu)及人與人關(guān)系一種重要的載體，而且是一種無處不在，無時(shí)不在具有潛移默化深遠(yuǎn)影響的文化載體。一方水土養(yǎng)一方人。相對于只能產(chǎn)生一定時(shí)間段心理沖擊力的媒體藝術(shù)而言，顯然山水林泉及其后營造的建筑和風(fēng)景環(huán)境，對于生活在其間的人的素質(zhì)孕育和培養(yǎng)，有著重大的影響。

別墅消費(fèi)面對的一群目標(biāo)消費(fèi)群處于“消費(fèi)金字塔”的頂部，這些消費(fèi)者社會上物質(zhì)與精神方面都相對富足的一群人。他們對別墅人文特點(diǎn)表現(xiàn)在行為科學(xué)和心理學(xué)層面對居住者在其間的行為心理活動，其中包括生活、休閑、讀書、思考、交往等等，以及別墅人文特點(diǎn)表現(xiàn)在美學(xué)層面的審美的感知及其伴隨的情緒活動，涉及作為審美對象的空間形態(tài)、風(fēng)格和裝飾的特征信息都十分關(guān)注。別墅的人文內(nèi)涵對于這群來自“消費(fèi)金字塔”頂端的消費(fèi)群而言并不單純是別墅的附加值，同時(shí)也是他們消費(fèi)和生活中的一個(gè)重要購買決定。營造一種被目標(biāo) 消費(fèi)群認(rèn)同的人文內(nèi)涵是別墅社區(qū)規(guī)劃的一個(gè)要點(diǎn)。別墅人文內(nèi)涵的高下，取決于先天和后天兩方面的因素。先天因素指的是別墅選址所在地原來的地貌和文脈；后天因素的好壞取決于前期策劃和設(shè)計(jì)所界定的人文內(nèi)涵所與之對應(yīng)的外部形態(tài)。

別墅設(shè)計(jì)表現(xiàn)的商業(yè)性在目前國內(nèi)外許多成功的別墅社區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)中都得到了充分的體現(xiàn)。如上海楓丹白露別墅項(xiàng)目成功地將國外貴族別墅人文內(nèi)涵引入社區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)中，使上海作為一個(gè)海納百川的國際化都市的海派文化文脈得以體現(xiàn)的同時(shí)，也結(jié)合了本地居住文化的特點(diǎn)。借特色建筑語言，將上海石庫門住宅文化內(nèi)涵揮灑其間，營造出海派新潮所代表的社區(qū)人文內(nèi)涵，從而得到了市場和消費(fèi)者的認(rèn)同。

二、別墅社區(qū)的個(gè)性和風(fēng)格

如何能夠建立別墅社區(qū)的個(gè)性呢？以下應(yīng)該是一些最基本的方法。

1、傳統(tǒng)文脈的延續(xù)

別墅社區(qū)是構(gòu)成城市的細(xì)胞之一，這個(gè)組成單位應(yīng)充分體現(xiàn)城市的建筑文化傳統(tǒng)、居住環(huán)境文脈、城市景觀環(huán)境等要素，如上海在分析居民居住模式的里弄建筑（石庫門住宅建筑＿基礎(chǔ)上創(chuàng)造新里弄建筑模式；北京構(gòu)筑新四合院的形式；江南城市可采用低層建筑奮、粉墻黛瓦以及傳統(tǒng)造園手藝，體現(xiàn)江南水鄉(xiāng)的古樸、清新、淡雅的特色。這些都是延續(xù)傳統(tǒng)城市文脈的方法。

杭州的金都?富春山居，占地1800畝，位于富春山腳，而杭州向來是文人騷客詠詩作嘆之地，傳統(tǒng)的文化底蘊(yùn)濃厚。

而富春山居的規(guī)劃設(shè)計(jì)源于對所處文脈的敏感性和對現(xiàn)代文化的洞察力，建筑中揉和了中西文化、經(jīng)典和時(shí)尚；建筑形式多樣，分類細(xì)致，博采各家之長又表達(dá)出自身特色；設(shè)計(jì)中十分注重地形高差變化和周圍環(huán)境的差異，從而達(dá)到建筑與環(huán)境的和諧?！鞍鸭逸p輕放在大自然中”這一設(shè)計(jì)理念，使富春山仿佛隱身于一幅山墨山水畫中，這也使東方的這種博雅的文脈得以在建筑中得到傳承。

在西方國家中，特別是在美國，由于在第二次世界大戰(zhàn)之后曾經(jīng)一度把住宅區(qū)的開發(fā)放到郊區(qū)去，因此大部分城市的市中心區(qū)域住宅功能的開拓被忽視，直到20世紀(jì)80年代，才重新重視傳統(tǒng)文脈的延續(xù)和重建，傳統(tǒng)文脈的延續(xù)現(xiàn)已成為美國住宅小區(qū)規(guī)劃和設(shè)計(jì)的重要方法和流行特色之一。

2、因地制宜的布局 別墅社區(qū)的基地狀況各自不同，規(guī)劃時(shí)應(yīng)善于把握地形、地貌和地物作為創(chuàng)作的依據(jù)，才能反映出小區(qū)的特色。如基地上的樹林，要將其保護(hù)并與規(guī)劃的空間有機(jī)地組織，就能反映空間環(huán)境的特點(diǎn)；如位于高差較大的山地，應(yīng)依順山地等高線布置建筑，突出山地建筑的特色。廣州番禺的錦繡香江花園位于“華南板塊”的核心位置，其所有住宅建筑均按原有地形地貌依山傍水而建。地塊地形以平緩起伏的坡地為主，并兼而有大面積的平地，湖泊和溪流，而地塊有是大片的長滿綠樹紅花的坡地。園內(nèi)的別墅均為錯落有致的自然散落分布，每個(gè)窗口均有不同的景觀，而區(qū)內(nèi)保有的原有生態(tài)植被，則與外部的大規(guī)模綠色林地融為一體。正是這種因地制宜的規(guī)劃原則，成就了錦繡香江難以想象的綠色生態(tài)空間。

第二次世界大戰(zhàn)之后，西文流行國際主義風(fēng)格，設(shè)計(jì)上主張無論地點(diǎn)、地貌如何，都采用同樣的建筑形式和規(guī)劃風(fēng)格，追求新理性主義的面貌，使大量住宅區(qū)形式雷同，與基地毫無關(guān)系，這種情況在70年代以來已經(jīng)得到糾正，因地制宜成為住宅小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)中的基本原則。中國在目前的商業(yè)住宅小區(qū)開發(fā)過程中，依然存在不少忽視城市文脈、忽視地形地貌特征的規(guī)劃和設(shè)計(jì)情況，把小丘推倒，把河叉小溪填平，基地內(nèi)的樹木被砍伐，這情況每日發(fā)生，對于提高住宅小區(qū)的質(zhì)量來說這種做法不但無益，并且肯定是有害的。應(yīng)該在發(fā)展的過程中特別給予注意，強(qiáng)調(diào)因地制宜的原則，是別墅小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)的一個(gè)根本性的努力方向。

三、別墅社區(qū)設(shè)計(jì)的布局結(jié)構(gòu)

別墅社區(qū)由于所處的環(huán)境條件不同，其布局也是多種多樣的，但基本原則是要充分利用原有地形地貌與自然環(huán)境，景觀變化豐富。別墅區(qū)常見的布局結(jié)構(gòu)可分為兩種：組團(tuán)式與規(guī)則式，當(dāng)然在實(shí)際規(guī)劃設(shè)計(jì)當(dāng)中，常常是綜合這兩種布局結(jié)構(gòu)的。

1、組團(tuán)式布局

整個(gè)別墅區(qū)由主干道把各個(gè)組團(tuán)連為一體，公共服務(wù)中心（如會所）、中心綠地位于全區(qū)的中心且一般靠近主干道。主干道分別聯(lián)系各個(gè)組團(tuán)，每個(gè)組團(tuán)設(shè)組團(tuán)綠地，各個(gè)組團(tuán)有步行綠公帶與中心綠地相連，形成完整的步行景觀系統(tǒng)。

其優(yōu)點(diǎn)是分級明顯，結(jié)構(gòu)清晰，便于管理與分期開發(fā)。別墅區(qū)空間變化豐富，避免別墅過分排列規(guī)整而形成單調(diào)建筑景觀。同時(shí)每個(gè)組團(tuán)又有自己的景觀環(huán)境特點(diǎn)，以提高其識別性與歸屬感。缺點(diǎn)是道路面積比例偏大，并且可能形成較多不規(guī)則的別墅用地單元，不利于以后的出售。當(dāng)別墅區(qū)內(nèi)用地較大，或位于風(fēng)景區(qū)、旅游區(qū)中，組團(tuán)式布局較為適用。

上海東苑半島的二期規(guī)劃，就是典型的組團(tuán)式布局。中間人工湖圍成的小島是整個(gè)社區(qū)的中心，會所及其他娛樂服務(wù)設(shè)施位于其間，別墅住宅圍繞不同景觀自成組團(tuán)，道路環(huán)繞四周，結(jié)構(gòu)十分清晰，景觀層次豐富，各組團(tuán)識別性較強(qiáng)，僅業(yè)主有強(qiáng)烈的歸屬感，而幾條大的綠化帶又將湖心島與各組團(tuán)連接起來，在步行景觀系統(tǒng)中將整個(gè)小區(qū)融為有機(jī)的一體。

2、規(guī)則式布局

規(guī)則式布局常用平行或同心圓的東、西向道路組成整個(gè)別墅區(qū)道路骨架，使每條道路均能服務(wù)于兩邊別墅，這樣的道路投資最省。戶單元用地面積相同，有利于以后的出售。當(dāng)城市用地較緊張時(shí)規(guī)則式布局比較適合。

位于上海閔行別園區(qū)的“陽光愛琴海”是純聯(lián)排別墅社區(qū)，其項(xiàng)目地塊為三角形，地塊面積并不大（11萬㎡）。設(shè)計(jì)者以一條橢圓形大道作為社區(qū)主干道，其他支路與弧形大道相連。支路弧形大道將地塊分割成單元面積大致相同的小塊。這樣的規(guī)劃布局有效地利用了地塊，節(jié)省了道路投資，但小區(qū)只有中心區(qū)與非中心區(qū)的分級，住宅的識別性與業(yè)主的歸屬感不強(qiáng)，規(guī)則式布局的缺點(diǎn)是分級不是很準(zhǔn)確，機(jī)動交通對別墅的影響較大，有時(shí)由于別墅排列過于規(guī)整與密集，使整個(gè)別墅區(qū)的景觀缺少變化。

3、新的布局方式

規(guī)劃中除了要注意這種常見的布局結(jié)構(gòu)外，具體在布置別墅單元時(shí)，最合理、最經(jīng)濟(jì)的一種布置方式應(yīng)為：道路為東西向，每條道路能服務(wù)兩邊別墅，別墅單元為南北狹長形。這樣，一方面可以利用道路寬度，加大別墅的南北日照間距，一方面減少單元面積來節(jié)約用地。對于北入口的別墅，由于擁有較大的朝南花園，因此環(huán)境比南入口的別墅好。如位于奉賢市海灣旅游開發(fā)區(qū)內(nèi)的“金海灣別墅”，就是以一條連接小區(qū)主入口與次入口多主干道為社區(qū)中的軸線，再由與中軸線相連的支路將小區(qū)分割成若干個(gè)小組團(tuán)。這樣既使道路寬度得到了最有效的利用，又使地塊的價(jià)值得到了充分的發(fā)揮。

時(shí)下別墅的布局已擺脫了行列式、兵營式的水平。而對組團(tuán)式也進(jìn)行了改進(jìn)，多采用點(diǎn)狀、流線型布局、曲線型組團(tuán)布局或根據(jù)地理位置進(jìn)行劃分的主題布局形式，以加強(qiáng)空間的層次感，并有效利用間距，盡可能組合出多種豐富的布局形式。例如北京康城總體規(guī)劃以曲線為母題，結(jié)合組團(tuán)分布，流暢生動，建筑空間疏密有致。

四、規(guī)劃設(shè)計(jì)實(shí)例

不同的別墅社區(qū)均有與之相配合的設(shè)計(jì)特點(diǎn)，下面以度假型別墅社區(qū)以及最新的獨(dú)院住宅兩種社區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)特點(diǎn)及相關(guān)項(xiàng)目實(shí)例說明。

1、度假型別墅的規(guī)劃設(shè)計(jì)

度假型別墅區(qū)一般位地自然環(huán)境優(yōu)越的旅游度假區(qū)、風(fēng)景名勝區(qū)當(dāng)中，因此，在規(guī)劃當(dāng)中，首先要充分結(jié)合原有自然地形地貌，使別墅與周圍自然能融為一體。別墅單元面積要大，最好能在2畝左右為宜，以提供舒適宜人的度假環(huán)境。別墅區(qū)實(shí)際上相當(dāng)于一個(gè)大型旅館，每個(gè)別墅相當(dāng)于旅館的客房，所以別墅單體功能上與一般住宅不同，每個(gè)房均要設(shè)計(jì)成套間（即帶衛(wèi)生間），每個(gè)房間要大（25-30平方米），有時(shí)客廳、廚房倒不一定需要。別墅區(qū)的服務(wù)配套設(shè)施主要有商業(yè)、餐飲、娛樂、運(yùn)動設(shè)施等。

博鰲藍(lán)色海岸位于自然風(fēng)景獨(dú)特的博鰲，那里是河流聚匯入海處，河道交錯，水道縱橫，地勢平坦，椰林景致盡入眼簾。在此環(huán)境下，度假區(qū)的規(guī)劃盡量利用基地本身的自然條件，引水造河，從傳統(tǒng)的江南水鄉(xiāng)如烏鎮(zhèn)、同里、周莊等鄉(xiāng)鎮(zhèn)中吸取養(yǎng)份，從而提升營造一個(gè)有時(shí)代感的現(xiàn)代中國水鄉(xiāng)。

博鰲藍(lán)色海岸靠河而建，別墅以排屋及單體建筑的不同方式營造一個(gè)錯落有致的河景，間中亦加入小廣場，踏步，水埠碼頭，下水斜道等，使人、水和建筑的關(guān)系更為密切?？傮w規(guī)劃方面，在南面島嶼加開一段東西向的運(yùn)河，河中保留小島，從而增加了向河用地。

2、“獨(dú)院住宅”別墅社區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)

獨(dú)院住宅由于位于城市當(dāng)中，受城市用地及別墅買主經(jīng)濟(jì)承受能力的限制，別墅單元面積占地不能太大，約在350-700平方米為宜。別墅區(qū)與城市交通聯(lián)系應(yīng)比較便利，因?yàn)閯e墅區(qū)與一般居住區(qū)一樣需要各種文教、商業(yè)、娛樂等生活服務(wù)設(shè)施。由于這種別墅區(qū)住戶均是中高收入者，他們對居住環(huán)境品質(zhì)要求較高，因此怎樣提高別墅區(qū)的整體環(huán)境質(zhì)量，將是規(guī)劃設(shè)計(jì)的重點(diǎn)。別墅建筑密度不能太高，別墅區(qū)空間變化應(yīng)豐富。由于擁有自己的獨(dú)院住宅仍是大多數(shù)人一生的愿望，所以將來經(jīng)濟(jì)水平發(fā)展到更高層次時(shí)，這種獨(dú)院住宅應(yīng)更受歡迎?？禈虬雿u首創(chuàng)了“新獨(dú)院住宅”的居住理念，樹立了近郊中心城鎮(zhèn)住宅建設(shè)的成功典范，這種近郊住宅發(fā)展模式的核心是“工作在市區(qū)，生活在近郊”。簡單說就是交通便利的近郊開發(fā)超大規(guī)模的住宅社區(qū)，以較低的價(jià)格提供給住戶更大、更好的居住空間以及完備的生活配套設(shè)施?！靶陋?dú)院住宅”的住宅模式是一戶一幢樓，獨(dú)門獨(dú)院，并有獨(dú)立的花園和車庫。它的建筑形式介于別墅和多層住宅之間，比別墅密度大、面積小，間距小而合理；和市區(qū)多層住宅相比，同樣的價(jià)格能增加40-60平方米的居住面積，更寬敞舒適，有更好的綠化和空氣環(huán)境。“新獨(dú)院住宅”特點(diǎn)是“面積適中、功能齊全”。在盡量控制建筑面積的同時(shí)，提供多種功能，做到設(shè)計(jì)合理，布局合理?！靶陋?dú)院住宅”是一種先進(jìn)的、成熟的、符合中國人未來居住發(fā)展需要的住宅模式。

五、別墅社區(qū)的內(nèi)部交通規(guī)劃

社區(qū)內(nèi)部人的流動包括步行和車輛（包括機(jī)動車輛和非機(jī)動車輛）兩大類型，社區(qū)內(nèi)的交通組織在于創(chuàng)造方便、安全與安寧的居住環(huán)境。小區(qū)的交通形式可分為動態(tài)與靜態(tài)兩類。動態(tài)交通組織是機(jī)動車行、非機(jī)動車行和人行方式的組織，靜態(tài)交通組織則指各種車輛存放的安排。

1、動態(tài)交通的組織

動態(tài)交通的解決在于道路布局應(yīng)符合車流與人流的軌跡，實(shí)行便捷、通順、合流與分流的不同處理，保證交通安全，同時(shí)道路等級設(shè)置清楚，區(qū)分車行道、步行道與綠地小道，盡量控制車輛進(jìn)入院落空間之內(nèi)，以減少噪音與不安全因素。社區(qū)的道路根據(jù)規(guī)劃結(jié)構(gòu)可分別采用三級或二級路網(wǎng)。

社區(qū)主路是道路的骨架，是居民出行最頻繁的通道。它的線型應(yīng)使居民能順利便捷地回到自己的住處或到達(dá)想云的地方，但不應(yīng)暢通無陰，并需防止外界車輛任意穿行，做到“通而不暢，順而不穿”，根據(jù)社區(qū)的規(guī)模大小和基地形狀常采用的有“風(fēng)車型”、“環(huán)行型”、“折線型”、“曲線型”等等形式，道路骨架一旦確定，社區(qū)的規(guī)劃形式也基本浮現(xiàn)。

優(yōu)秀的動態(tài)交通組織實(shí)際上是合理的規(guī)劃設(shè)計(jì)的前提，因?yàn)閷?shí)際上小區(qū)的組團(tuán)劃分往往是通過道路的分割來實(shí)現(xiàn)的。例如杭州的金苑山莊，主干道實(shí)現(xiàn)了組團(tuán)的劃分，每幢單體建筑都有支路與主干道連接。道路分級明顯，加上合理的綠化布置，減少了噪音污染等不良因素。又如杭州的另一個(gè)別墅小區(qū)“江南水鄉(xiāng)”的交通規(guī)劃，全區(qū)三級道路分級明顯。一級道路連接兩個(gè)主入口，二級道路將各組團(tuán)與一級道路相連，三級道路將各單元與二級道路相連，同時(shí)也是步行景觀道。

2、靜態(tài)交通的組織

社區(qū)中的停車、存車方式普遍的有以下這兩個(gè)類型：

獨(dú)立式住宅和聯(lián)體住宅的獨(dú)立停車房，這些停車房都是住宅的必備組成部分，從車房直接進(jìn)入住宅，是最方便住戶的停車方式。

院落附近存放。把汽車停放到住宅的院落內(nèi)部，方便車主出入。院落內(nèi)存放是車主最樂意接受的方式，但卻最易干擾居民生活，影響居住。

組團(tuán)入口附近一側(cè)或組團(tuán)之間的場地上存車；中心綠地下的車庫存車方式常被一些別墅社區(qū)用于外來車輛的存放。

除了以下車輛存放方式以外，世茂湖濱花園首創(chuàng)的“無煙城”概念，是將整個(gè)車輛停放場所移入地下，地面以上全為休閑小道，無噪音污染。這種方式一勞永逸地解決了動態(tài)交通對居住環(huán)境的影響，也使地上面積得到了更有效的利用。

六、別墅社區(qū)規(guī)劃的發(fā)展趨勢

1、國內(nèi)別墅社區(qū)規(guī)劃的發(fā)展趨勢

建筑大師陳世民認(rèn)為，住宅群落的規(guī)劃實(shí)質(zhì)上要回答兩個(gè)主題：一是與環(huán)境的溝通和共生；二是與住房生活模式相契合。

別墅建筑密度不能太高，別墅區(qū)空間變化應(yīng)豐富。由于擁有自己的獨(dú)院住宅仍是大多數(shù)人一生的愿望，所以將來在經(jīng)濟(jì)水平發(fā)展到更高層次時(shí)，這種獨(dú)院住宅應(yīng)更受歡迎。別墅應(yīng)該是以高品質(zhì)的環(huán)境來占領(lǐng)市場，環(huán)境是別墅的生命，所以應(yīng)非常強(qiáng)調(diào)別墅區(qū)的環(huán)境。可是目前許多城市中的所謂別墅區(qū)，為了降低每幢別墅的售價(jià)以吸引買主，人為地加大別墅區(qū)的建筑密度，導(dǎo)致別墅的通風(fēng)采光不良，私密性差，景觀單調(diào)，使整個(gè)別墅區(qū)猶如農(nóng)民住宅，環(huán)境很差，最終導(dǎo)致別墅無人問津，這樣反而得不償失，許多風(fēng)景區(qū)、旅游度假區(qū)常常大搞別墅建設(shè)，名為旅游開發(fā)，實(shí)為房地產(chǎn)開發(fā)，即賣給各單位或私人別墅。由于別墅過多而密而破壞整個(gè)風(fēng)景區(qū)、旅游區(qū)的景觀，這種只顧眼前利益不顧長期發(fā)展的做法是很不明智的，最終將阻礙整個(gè)風(fēng)景區(qū)、別墅區(qū)進(jìn)一步發(fā)展。

別墅建筑當(dāng)然是以獨(dú)立式為主，但有時(shí)為了節(jié)約土地，降低別墅單體的售價(jià)以吸引買家以及增加整個(gè)別墅區(qū)的景觀與空間變化，別墅區(qū)中往往也布置了聯(lián)體別墅，如兩聯(lián)體、四聯(lián)體及連排型住宅。目前在廣東，由于受香港地區(qū)的影響。別墅建筑采用四邊體很多。其實(shí)，這種四連體是由于香港地價(jià)昂貴而不得已采取的一種住宅形式，從居住環(huán)境來看，四聯(lián)體并不好，因這每戶均只有兩個(gè)方向可以開窗，通風(fēng)采光均不佳。不過一些人認(rèn)為買了其中一戶，從外面看，整棟別墅都屬于他一個(gè)人，感覺非常氣派與豪華，這也許能滿足一些人的虛榮心。而對于并聯(lián)式連排型住宅，只要在建筑造型及環(huán)境設(shè)計(jì)方面下功夫，處理得好，也能給人一種良好的印象。由于花園別墅的庭院一般不大，大約占地在半畝至一畝之間，因此別墅建筑宜偏于庭院一隅，可以使室外空地相對集中，便于重點(diǎn)綠化、美化。所留的集中綠地應(yīng)在庭院地南側(cè)，以利于植物的生長，并構(gòu)成背風(fēng)向陽的室外活動場地。

2、美國現(xiàn)代兩大別墅規(guī)劃手法及實(shí)例（1）新傳統(tǒng)主義

在19世紀(jì)汽車出現(xiàn)以前，最優(yōu)秀的住宅環(huán)境是離市中心不遠(yuǎn)的近郊鄉(xiāng)村，這些近郊住宅區(qū)有著良好的前景，方便于行人的交通系統(tǒng)，也有比較好的自然景觀，從19世紀(jì)歐洲和北美的郊區(qū)城鎮(zhèn)中可以得到許多解決現(xiàn)代住宅社區(qū)問題的借鑒要素，根據(jù)這個(gè)思維來設(shè)計(jì)的新型住宅區(qū)稱為“新傳統(tǒng)主義”社區(qū)。

“新傳統(tǒng)主義”住區(qū)的設(shè)計(jì)具有以下特點(diǎn)： A、緊湊的發(fā)展規(guī)劃模；

B、街道采用簡單的方格、或者稱為“棋盤格”式布局； C、建筑離開道路距離比較近；

D、混合使用空間－住宅、辦公、商業(yè)均有； E、強(qiáng)烈的行人導(dǎo)向；

F、建筑戶型和社區(qū)設(shè)計(jì)上強(qiáng)調(diào)傳統(tǒng)風(fēng)格特征。

新傳統(tǒng)主義的居住區(qū)最突出的特點(diǎn)是行道的設(shè)計(jì)和布局： A、突出“可以步行的社區(qū)”

B、集中發(fā)展步行性的規(guī)劃。除了解決交通問題之外，還可以增進(jìn)鄰里交往；

C、以10分鐘步行距離作為設(shè)計(jì)的標(biāo)準(zhǔn)，或者使用0.5英里（約0.8公里）為半徑的尺度設(shè)計(jì)，來布局住宅和社區(qū)中心、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)；

D、減少汽車在物理上和心理上、視覺上存在可能性。行道盡量窄小一些，停車場設(shè)在建筑后面的空地上，盡量看不見；

E、主道路以步行路為主，建筑背后是服務(wù)道路，供汽車使用。戶前道路重新成為人們交往、孩子們玩耍的地方。

實(shí)例1――美國馬里蘭州的肯特蘭

占地356英畝，1600個(gè)家庭單位，人口約5000人，1900年建成。包括6個(gè)鄰里組群，以及辦公區(qū)域、市政中心、文化設(shè)施、零售業(yè)等。其一，采用美國19世紀(jì)的村鎮(zhèn)建筑作為風(fēng)格母題，住區(qū)以“肯特農(nóng)場”舊建筑作為中心建筑，具有強(qiáng)烈的歷史風(fēng)格特征；其二，以步行為中心，屋前的道路僅僅供人使用，汽車全部在建筑后面的街道車道通行，街道上完全看不見車輛；其三設(shè)計(jì)不同類型和尺寸的住宅以適應(yīng)不同收入水平和年齡的人群，除獨(dú)戶住宅外，還有集合住宅、供出租的公寓住宅等，公寓住宅的底層是商店。實(shí)例2——美國佛羅里達(dá)州南布萊特伍德

始建于1993年秋，占地140英畝，是一個(gè)包含500戶家庭的混合社區(qū)。其一，社區(qū)有相當(dāng)大的綠化量，在社區(qū)中心處有一塊半圍合的空地，有一些供路人坐的椅子，以及在角落的一個(gè)兒童嬉戲場地，開放的草地適應(yīng)居民的集會和社區(qū)活動。其二，房門的門廊是設(shè)計(jì)的閃光點(diǎn)，與人行道的緊密相連，增加了人們在前院綠地及街道上的活動，增加了鄰里間的交流和社區(qū)活動。

（2）新都市主義 新都市主義形成于20世紀(jì)90年代的西文國家，特別是美國。盡管比較早的時(shí)候，在《大西洋月刊》、《旅游休閑》等雜志上都有這一浪潮的討論，但是真正在建筑界確立的標(biāo)志是1992年皮特?康茲編輯整理的闡述新都市主義的專門論蓍《新都市主義》的出版。新都市主義提倡興建密度比較高的社區(qū)，強(qiáng)調(diào)社區(qū)關(guān)系的重建，講究步行距離，集中努力于以少開車為重點(diǎn)。

20世紀(jì)90年代，新城鎮(zhèn)開始普遍發(fā)展，主要的方式具有以下特點(diǎn)：

A、自然：如果區(qū)內(nèi)原來有水流、高坡、沼澤等自然條件，盡量不擾動它們，保持原始面貌，為整個(gè)社區(qū)提供自然的資源。

B、中心：新城鎮(zhèn)社區(qū)內(nèi)部設(shè)計(jì)中心區(qū)，為本社區(qū)的住戶提供生活、工作的方便，包括辦公、商業(yè)、交通樞紐，形成一個(gè)相對自給自足的社區(qū)，減少對外部的依靠，從而減少交通流量，在區(qū)內(nèi)創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會。

C、交通：強(qiáng)調(diào)步行道路系統(tǒng)，在工作空間、居住空間、商業(yè)空間之間，建立人行道聯(lián)系網(wǎng)。做到居民能夠步行到區(qū)內(nèi)的任何一個(gè)功能空間；根據(jù)自然地形狀況，內(nèi)部道路采用彎曲的形式，增加趣味性和人情味，并且可以有效的降低機(jī)動車的車速；內(nèi)部道路設(shè)計(jì)好象樹木與樹枝的關(guān)系，樹木是通往外部的干道，樹枝是住區(qū)內(nèi)部通往住宅的不貫通車道。即用“盡端路”的方式，減少交通流量和噪聲干擾。

D、風(fēng)格：新城鎮(zhèn)的設(shè)計(jì)，是自始至終貫穿一個(gè)特定的風(fēng)格，通過建筑、布局、戶型、材料、標(biāo)志、色彩設(shè)計(jì)等因素強(qiáng)烈地反復(fù)強(qiáng)調(diào)主題風(fēng)格，強(qiáng)調(diào)品味感，使整個(gè)居住區(qū)的形象得到突出的表達(dá)。新城市主義有兩個(gè)主要的發(fā)展方向：其一，在郊區(qū)建立具有傳統(tǒng)城鎮(zhèn)式的新住宅區(qū)，比如佛羅里達(dá)州的濱海城市；其二，在市中心荒廢的舊區(qū)重新開發(fā)，比如洛杉磯的帕薩迪納市的老城。新城市主義的優(yōu)點(diǎn)是顯而易見的，包括以下這些方面： E、混合戶型的住宅開發(fā)，提供多元選擇，也造成區(qū)內(nèi)的變化；

F、內(nèi)部的公共設(shè)施，包括學(xué)校、社會活動、政治活動、宗教活動和娛樂活動的中心不但為區(qū)內(nèi)提供了服務(wù)，并且也為附近的社區(qū)提供服務(wù)，因此自然成為郊區(qū)社區(qū)中心，對于減少整個(gè)大社區(qū)的交通流量、減少污染、提高社區(qū)安全性都具有很積極的作用；

G、社區(qū)內(nèi)部具有居住、工作、娛樂、休閑和購物部分，成為相對獨(dú)立的自給自足社區(qū)，使居民享受了獨(dú)特的方便；目前美國幾個(gè)發(fā)展得最好的新城鎮(zhèn)區(qū)，大約40%-50%的居民是在社區(qū)內(nèi)部的企業(yè)中上班的，通勤交通自然減少，這是新城鎮(zhèn)最吸引人的地方；

H、社區(qū)內(nèi)部的購物中心、公園，甚至停車場都是居民非下工的聚集和會面地點(diǎn)，從而增加內(nèi)部社交的多樣性，有助于鄰里關(guān)系以及社區(qū)網(wǎng)絡(luò)的形成。實(shí)例1――美國佛里達(dá)州沃爾頓縣濱海市

建成于1980年，用地80英畝，居民2000人，包括300棟獨(dú)戶住宅和300個(gè)其他類型的住宅建筑（旅館、公寓等），公共設(shè)施包括一所學(xué)校、市政府、露天市場、網(wǎng)球俱樂部、帶頂棚的半圓形露天劇院、郵政局及商店等等。其一，真正以步行為主。在規(guī)劃和設(shè)計(jì)方面制定了“5分鐘步行標(biāo)準(zhǔn)”，成為了名副其實(shí)的步行社區(qū)。其二，恢復(fù)公共空間為中心的傳統(tǒng)。實(shí)例2――加利福利亞州西拉古納市

建成于1990年，用地1045英畝，3400個(gè)住宅單位，是采用TOD模式、“盡端路”，強(qiáng)調(diào)傳統(tǒng)風(fēng)格和行人主導(dǎo)的新型住宅區(qū)。強(qiáng)調(diào)“交通引導(dǎo)型發(fā)展”模式：即采用緊湊的布局和規(guī)劃，社區(qū)內(nèi)部基本采和步行為中心的方式。內(nèi)部公眾運(yùn)輸系統(tǒng)與外部通勤火車相連接，減少了對私家汽車依賴的同時(shí)，大幅度減少了污染、噪聲、交通阻塞、過量停車的空間浪費(fèi)等，并且使住宅區(qū)內(nèi)能夠有更多的綠地和公共空間。

第三篇：JAVE開發(fā)學(xué)習(xí)步驟

以下都是我學(xué)習(xí)JAVA親身經(jīng)歷的心得，今天花了一個(gè)多小時(shí)總結(jié)出來希望對大家有一定的幫助。如果如總結(jié)不妥，請指出和批評！為學(xué)習(xí)JAVA的初學(xué)者鋪條學(xué)習(xí)JAVA的道路。首先大家要明確一點(diǎn)，外面招聘JAVA的，主要是指的J2EE，也就是BS結(jié)構(gòu)（瀏覽器和服務(wù)器結(jié)構(gòu)）JAVA的之所以火起來真是因?yàn)?BS結(jié)構(gòu)，并不在CS結(jié)構(gòu)，所以那種大型網(wǎng)游你沒有誰聽說是JAVA做的吧！其次，大家可以咨詢企業(yè)級java軟件工程師的培訓(xùn)，動輒就要幾千上萬，對于一些剛剛大學(xué)畢業(yè)的朋友來說是一筆不小的支出。在我看來完全可以通過網(wǎng)絡(luò)的免費(fèi)資源達(dá)到快速積累編成經(jīng)驗(yàn)的目的。

基礎(chǔ)階段

1、你要掌握HTML語言和前臺，認(rèn)為常用的HTML一些標(biāo)簽。我推薦大家學(xué)習(xí)尚學(xué)堂馬士兵的《html+css+javascript》或?qū)O鑫老師視頻的《HTML語言速成》。

2、掌握J(rèn)AVA基礎(chǔ)，也就是J2SE，還是推薦大家學(xué)習(xí)馬士兵老師的J2SE視頻（目前網(wǎng)絡(luò)上最好的java基礎(chǔ)的視頻教程，MLDN的j2se教程也不錯）。當(dāng)時(shí)我學(xué)習(xí)J2SE主要學(xué)習(xí)的張孝祥和孫鑫老師的視頻（當(dāng)時(shí)還不知道馬士兵老師呢！呵呵）不過我認(rèn)為孫鑫老師前面幾講還是值得初學(xué)者看的，主要講了一些二進(jìn)制的內(nèi)容，我認(rèn)為這些內(nèi)容對初學(xué)者很有幫助。我建議大家先看看孫鑫老師的視頻，然后再看馬士兵老師的，如果有空余時(shí)間可以看看張孝祥老師的（不過張孝祥老師普通話不是很好，而且語速很慢，不過技術(shù)是不用說的啦！呵呵 http://202.196.32.20/downloadfiles/computer/Java視頻教程/01.rm）。光學(xué)習(xí)視頻是不夠的，身邊當(dāng)然要有本參考書了。我推薦大家是(孫衛(wèi)琴)《JAVA面向?qū)ο缶幊獭罚@本書我看過，很不錯的。

這個(gè)階段我還要強(qiáng)調(diào)一下，因張孝祥和孫鑫出的視頻比較早，用的是JDK1.4。而現(xiàn)在市面上早就用1.5（即JDK5.0）JDK5.0里面有很多新的特性，張孝祥和孫鑫的視頻都還沒有講。關(guān)于JDK5.0新特性的視頻，我建議大家觀看論壇中的JAVA5.0新特性系列視頻

數(shù)據(jù)庫階段

一般情況下PHP對應(yīng)MySQL數(shù)據(jù)庫；ASP對應(yīng)SQL數(shù)據(jù)庫；JSP對應(yīng)ORACLE數(shù)據(jù)庫。所以大家會經(jīng)?？吹绞袌錾螶AVA培訓(xùn)都是用的 ORACLE數(shù)據(jù)庫，其實(shí)你學(xué)會了ORACLE數(shù)據(jù)庫，再去學(xué)習(xí)MySQL、SQL數(shù)據(jù)庫，你會覺得有很多相似的之處，學(xué)起來也容易上手了。就如同你會了 J2EE，然后再學(xué)習(xí).NET就很容易上手一樣。最后強(qiáng)調(diào)一點(diǎn)的是JAVA可以使用任何數(shù)據(jù)庫的，因項(xiàng)目的不同需求而選擇相應(yīng)合適的數(shù)據(jù)庫。

我推薦大家的學(xué)習(xí)視頻是（唐遠(yuǎn)東）企業(yè)級數(shù)據(jù)庫ORACLE，然后再根據(jù)尚學(xué)堂的ORACLE視頻把每個(gè)知識點(diǎn)復(fù)習(xí)一遍。相應(yīng)的ORACLE參考學(xué)習(xí)書籍，我并沒有發(fā)現(xiàn)一本較好的。如果大家認(rèn)為有比較好的ORACLE，可以留帖推薦，在此先說聲謝謝。

3、掌握基礎(chǔ)的XML知識。用于J2EE中的JSP、Servlet的服務(wù)器配置。不要求精通，起碼要看得懂常用XML代碼。我推薦的視頻是孫鑫的XML視頻，不過現(xiàn)在張孝祥老師好象也推出了XML視頻。參考書籍是（孫鑫）JAVA WEB 開發(fā)詳解。

高級階段

首先是學(xué)習(xí)Servlet、JSP然后再去學(xué)習(xí)框架Struts、Hibernate、Spring等最前沿的最流行的網(wǎng)絡(luò)編程必備的軟件技能。

學(xué)習(xí)Servlet我建議大家去學(xué)習(xí)韓順平老師的J2EE系列實(shí)戰(zhàn)視頻之Servlet。

學(xué)習(xí)JSP我建議大家學(xué)習(xí)李興華老師的JSP視頻教程吧！推薦的參考書籍是《Servlet與JSP核心編程》。

框架的基礎(chǔ)就是Servlet、JSP。首先大家應(yīng)該學(xué)習(xí)的是Struts框架，典型的MVC模型。推薦學(xué)習(xí)視頻是張小靜的Struts視頻，張小靜老師講的非常詳細(xì)，我認(rèn)為很適合初學(xué)者。（現(xiàn)在網(wǎng)上不是有孫鑫的J2EE視頻嘛，主要就是講的Struts、Hibernate、Spring這三個(gè)框架，我建議初學(xué)者不要觀看，這是學(xué)員偷偷錄制的，有些地方銜接得不是很好，初學(xué)者也許很難看懂的，等有了三個(gè)框假的基礎(chǔ)再去看，你會受益匪淺的）推薦書籍孫衛(wèi)琴編著《精通Struts基于MVC的Java.Web設(shè)計(jì)與開發(fā)》。

然后就是Hibernate框架，大家可以觀看李興華老師的Hibernate視頻，參考書籍孫衛(wèi)琴《精通Hibernate：Java對象持久化技術(shù)詳解》

最后關(guān)于Spring框架的視頻，現(xiàn)在維度學(xué)習(xí)空間上已經(jīng)有了尚學(xué)堂149班的的Struts、Hibernate、Spring框架視頻而且聲音比較清晰是目前網(wǎng)上比較流行的視頻教程。

學(xué)完上述三個(gè)階段的內(nèi)容，還可以看看JSF、Ajax、EJB吧！現(xiàn)在的Ajax用得非?；穑S便在這里提一下，學(xué)習(xí)Ajax之前一定要有 JavaScript的基礎(chǔ)，推薦視頻張孝祥JavaScript網(wǎng)頁開發(fā)，這套視頻有相應(yīng)的配套書籍《JavaScript網(wǎng)頁開發(fā)》。如果想基本掌握可以參看尚學(xué)堂的javasript教程，一天就可以看完把例子程序練習(xí)一遍就可以基本掌握。AJAX可以學(xué)習(xí)傳智精品的AJAX基礎(chǔ)教程。

項(xiàng)目階段

以上學(xué)習(xí)的內(nèi)容都很零散，需要用幾個(gè)小項(xiàng)目來把它們串起來，就像一條線把珍珠都串起來。推薦mldn李興華老師的智囊團(tuán)項(xiàng)目視頻。

最后我需要說明一下：我所推薦的視頻都是網(wǎng)上可以免費(fèi)下載的，推薦的書籍都是可以從網(wǎng)上下載的電子書。我個(gè)人一向推崇將免費(fèi)進(jìn)行到底！如果你有什么意見，或者我總結(jié)的不足，或者你有什么更好的視頻、書籍，可以留帖，我們共同學(xué)習(xí)，共同進(jìn)步。

第四篇：別墅項(xiàng)目成功開發(fā)策劃案例賞析

別墅項(xiàng)目成功開發(fā)策劃案例賞析 雙擊自動滾屏

別墅項(xiàng)目成功開發(fā)策劃案例賞析

步驟A：項(xiàng)目主題定位

穆天子山莊案名簡析

穆天子是一個(gè)具有鮮明中國特色的名稱，而區(qū)內(nèi)建筑以北美式湖泊別墅為藍(lán)本，乍看立了似乎矛盾，實(shí)則蘊(yùn)含著深厚的文化底蘊(yùn)。

穆天子山莊所處的地理位置在南海市獅山區(qū)穆院附近，發(fā)展商巧妙地將地名與古代神話傳說中周穗王的傳奇故事聯(lián)系起來。相傳周穆王交游廣闊，縱橫四海，更親自駕著八匹駿馬登上天山與西王母相會，并將西方極樂的妙品帶回中原。穆天子山莊的發(fā)展商——南海市佰駿物業(yè)發(fā)展有限公司正是秉承這種精神，將現(xiàn)代西方建筑藝術(shù)的精華——北美式別墅引進(jìn)了美麗富饒的珠三角，建造起一萬里程碑式的純美園地。實(shí)際上，穆天子山莊這個(gè)案名正因其中西文化強(qiáng)烈碰撞的特性，更易被人們牢記?！凹兠缊@地”的含義

整體上突出伊甸園式的純美感覺，給人清新脫俗的感覺，具體還有另一種含義：純：指穆天子山莊規(guī)劃上采用純別墅的概念，不含洋房和公寓等，保證項(xiàng)目的檔次超美：指穆天子山莊以北美式湖泊別墅為藍(lán)本，突出美加風(fēng)情。

穆天子山莊之出現(xiàn)，似是一個(gè)樓盤的入市，但更重要在于代表了高檔物上賣展的一個(gè)必然方向。它意味著一個(gè)純專業(yè)化的、高標(biāo)準(zhǔn)的新物業(yè)時(shí)代之出現(xiàn)--純美年代。穆天子山莊的發(fā)展，基本原則在于“提純、融合、創(chuàng)新”，這是三個(gè)互相聯(lián)系、前后因果而又不斷發(fā)展的概念。

步驟B：提純

雕塑家羅丹說過：“雕刻一張臉并不難，把不是臉的地方去掉就行了?！?/p>

經(jīng)過對市場的判斷以及對“別墅”概念的凈化，發(fā)展商提出了“純別墅”的發(fā)展概念，因此舍棄了其它洋房、排屋、公寓等多種物業(yè)形態(tài)，保證應(yīng)有的檔次品位。由于提純，帶來了許多措施，最大的莫過于低容積率。

喜愛玩車的人似乎有一條不成文的規(guī)定：排氣量在3．0以上可以作為豪華車的一個(gè)基本指標(biāo)。而愛玩別墅的朋友也有一個(gè)喜愛的指標(biāo)，容積率0．3以下可以做出較好的別墅區(qū)，否則環(huán)境和密度都不理想。而穆天子山在更進(jìn)一步，容積率為 0．15，1000多畝土地，僅建了 300余幢別墅。

僅有指標(biāo)是不夠的。風(fēng)格的確立至關(guān)重要，選擇純美風(fēng)格，在珠三角營造北美式湖泊別墅，是一種創(chuàng)新，是一種挑戰(zhàn)。

來到穆天子山莊不難發(fā)現(xiàn)，于湖泊、丘陵之內(nèi)，閃動著越野吉普車的身影。穆天子的發(fā)布時(shí)間：2007-8-27中房策聯(lián)網(wǎng)絡(luò)部

人們喜歡越野車，包括他們的老總都鐘愛在山水景區(qū)。四輪驅(qū)動能帶來特有的駕駛樂趣。大家又都記住一條：輪子有四個(gè)，而目標(biāo)只有一個(gè)?！耙恍囊灰獍l(fā)展優(yōu)秀別墅”這就是唯一的目標(biāo)。所謂別墅，根據(jù)現(xiàn)代漢語詞典之解釋，同時(shí)參照北美及其它發(fā)達(dá)地區(qū)的情況，只有在郊外和風(fēng)景區(qū)營造的獨(dú)立式住宅才有資格稱為別墅，在城區(qū)內(nèi)開發(fā)的再漂亮再來華，無非有一個(gè)較為古老的名字——花園洋房，或者一個(gè)比較肘尚的稱呼——都市來宅。

步驟C：融合把不是臉的地方去掉只完成了第一步，接下來重點(diǎn)是把剩下的部分做得有血有肉。低密度、低容積率是指標(biāo)，是手段而不是目的，目的是追求純美的風(fēng)格、完善的品質(zhì)。超量配置，雙會所、雙車庫的設(shè)計(jì)，大面積散點(diǎn)式的運(yùn)動娛樂，休閑設(shè)施的安排。運(yùn)動場所等公共設(shè)施的人均占有面積和可接近程度，均在珠三角名列前茅。硬件不達(dá)標(biāo)、不到位，一切只是空談。1000戶人家擁有的游泳池叫人擠入，50人擁有的會所游泳池叫享受。

開發(fā)的理念、規(guī)律、系統(tǒng)、策劃、推進(jìn)等等似乎離開了核心標(biāo)準(zhǔn)，一切都是紙糊的。別墅的建筑標(biāo)準(zhǔn)：

1）在設(shè)計(jì)上要有獨(dú)特的建筑風(fēng)格和非常合理的別墅使用功能

2）要有必要的配置和多方位的功能服務(wù)；

3）應(yīng)采用先進(jìn)的建筑工藝、技術(shù)和材料。

具體可示范單位及輕鋼結(jié)構(gòu)別墅的裝修、設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)及環(huán)保、健康方面之特點(diǎn)列舉部分融合，將先進(jìn)的技術(shù)融入精致的建筑風(fēng)格，將建筑融入環(huán)境中，再將風(fēng)景引入住宅。休閑會所在參照國外后將其定位為優(yōu)雅舒適的鄉(xiāng)村俱樂部，散發(fā)著親切迷人的氣息氛圍，讓人留連忘返，一位移民美國又回故土發(fā)展的佛山人在穆天子山莊溫暖的別墅客廳里，望著高大的雙層中空玻璃落地窗靜靜地體會。他說這長窗和花格讓他想起美麗的緬因州。

步驟D：創(chuàng)新

風(fēng)格和個(gè)性是別墅的靈魂。美國的《國家地理雜志》曾編輯過一本《美國大宅》的圖書，介紹了美國現(xiàn)有的150個(gè)最有價(jià)值的大宅，而其中風(fēng)格各異，總體和細(xì)部均很有個(gè)性特點(diǎn)，而這也成為穆天子山莊設(shè)計(jì)者們的重要參照。那種千人一面兵營式農(nóng)民樓的日子已經(jīng)一去不復(fù)返了。

千禧年里，穆天子山莊還將推出幾個(gè)新款型，從適合商務(wù)、公務(wù)與居住的豪華大宅到適于休閑度假的精致小屋，真正做到量身訂造、迅速反應(yīng)，在采用的新技術(shù)、設(shè)計(jì)和材料上也會不斷進(jìn)步。

一邊提純、一邊融合，再不斷地有新品面市，以專門品牌的經(jīng)營服務(wù)來發(fā)展專業(yè)化的高檔別墅，似乎有點(diǎn)難度，困難在于巨大的反差和平和的表面。但穆天子山莊的人們似乎樂此不疲、就象他們既喜歡重型車，又愛小轎車，既愛聽鄉(xiāng)村音樂，又看棒球壘球。

道理很簡單，因?yàn)樵诩兠赖哪甏?，不斷有著新的發(fā)現(xiàn)和收獲，是生活的享受，也是創(chuàng)造的享受，又是純美的享受。

這個(gè)市場里干什么的都有，做蛋糕的和做火鍋的（套用業(yè)界同仁的一句話），而穆天子山莊的人們似乎跟這些有點(diǎn)不同，他們更像一群釀酒師。

就象同行們做的蛋糕和火鍋，穆天子山莊如同佳釀，有一個(gè)純美麗香的好的年份，讓愛她的人好好享受吧。

步驟E：生產(chǎn)出的優(yōu)質(zhì)的別墅產(chǎn)品

穆天子山莊基于山地地貌的前提，整個(gè)社區(qū)依自然山勢而建成，減少推土成本。規(guī)劃依山形水勢，變化錯落，參差成景。在總體布置上，以大型水景廣場與會所結(jié)合天然 水庫及遠(yuǎn)景的獅山公園構(gòu)成整個(gè)社區(qū)的中心景觀，兩惻山坡保留，培植樹林，并用不同等級的的道路將分散于各個(gè)組團(tuán)的多處山景、綠地、水景及娛樂設(shè)施連接起來，形成一個(gè)層次豐富、空間滲透、格調(diào)自然爽朗的高尚居住環(huán)境。

山莊內(nèi)預(yù)留大量空間作花園綠化之用，使每家每戶都有花園景致，與大自然融為一體。為增加環(huán)保意識，鼓勵住宅采用單車、高爾夫球車代替汽車。前區(qū)中心廣場占地三萬平方米，地勢平坦，配有草坪、鋪地、噴水池、棕桐樹和休息椅、主題雕塑等多種小品，平面以幾何圖形為構(gòu)成元素，綠化以規(guī)則的草坪，行列的棕相和自然的花林配村，兩側(cè)設(shè)有山莊巴士站、弧型長廊及長坪，方便住戶等候車輛時(shí)休憩，入口加設(shè)洪閘及保安亭，以確保山莊之私隱性，免被外界滋擾，形成充滿大自然環(huán)境之北美式社區(qū)休想?yún)^(qū)域。

沿水庫開辟休閑小路，住戶可散步、垂釣、休息，進(jìn)行各項(xiàng)水上運(yùn)動及欣賞河獅山公園之大自然景色。

步驟F：別墅項(xiàng)目環(huán)境與配套設(shè)計(jì)

椰樹泉：山莊內(nèi)最大的小區(qū)，40幢別墅錯落有致，環(huán)繞組成一個(gè)組團(tuán)，上百棵大王椰的迎風(fēng)而立；綠化特點(diǎn)：成片椰樹林（噴泉附近）；設(shè)施：綠地迷宮（700㎡）兒童游樂場（300㎡）連賽車跑道。

爵士匯：獨(dú)特的地形及別墅排位形成了昔士風(fēng)的圖案，流露出爵士樂般優(yōu)雅的味道。綠化特點(diǎn)：種植超過十種的林木，形成一個(gè)青翠悅目的小山丘。

紅楓林：別墅像樹林一樣一線排開，靠著山，抱著樹；綠化特點(diǎn)：主要樹種為楓木；設(shè)施：攀巖

溫華府：此區(qū)位于整個(gè)穆天子山莊的中部，突出加拿大的建筑特色，使它們成為耀眼的一顆星。

總督半島全區(qū)最好景觀、最大面積的豪宅，共3幢，位于一個(gè)小半島上，三面環(huán)水，獨(dú)有私家碼頭；無論山、水、樹，美妙風(fēng)景，盡收眼底，人間百態(tài)，心中盡知，沖天豪氣，只屬名見綠化特點(diǎn)：修剪整齊的針葉喬林及灌木，歐陸宮庭式園林。

歡樂廣場：正對大門，別具特色的大型水景廣場，周圍是一百多棵挺拔的大王椰，中心是喻意珠三角明珠的主題雕塑，而池底鋪砌意大利進(jìn)口的高級馬賽克，組成6朵色彩鮮艷的歡樂花，令整個(gè)廣場充滿歡樂的氛圍；設(shè)施：草地滾球場、網(wǎng)球場。

第五篇：科技創(chuàng)新五個(gè)步驟

青少年科技創(chuàng)新的五個(gè)步驟

青少年科技創(chuàng)新大賽開展20年來，全國每屆都有大約1500萬人參賽，參賽作品無計(jì)其數(shù)。由此證明在廣大青少年當(dāng)中蘊(yùn)藏著豐富的創(chuàng)造潛力，科技創(chuàng)新使其轉(zhuǎn)化為巨大的創(chuàng)造力。為了在青少年當(dāng)中更廣泛、更深入開展創(chuàng)新活動，進(jìn)一步提高水平，我把青少年在創(chuàng)新活動中常用的，適用的作法歸納為五個(gè)步驟：即找一找、想一想、比一比、問一問和做一做等介紹給大家，供大家在科技創(chuàng)新活動中參考。

1.找一找。找什么找課題。他新課題來自需要，需要是創(chuàng)新的源泉。課題就在你身邊，身邊的日常生活、學(xué)習(xí)、各種活動等都可能成為你找課的對象。因此，在尋找課題過程中要注意“需要與身邊”。這也是歷屆科技創(chuàng)新所強(qiáng)調(diào)的。最近有人問我“需要和身邊”在今后科 技創(chuàng)新中還適用否?如何進(jìn)一步提高作品的科技含量等?其實(shí)只要我們認(rèn)真想一想，看一看，算一算就可以發(fā)現(xiàn)，我們現(xiàn)在穿的、吃的、住的、用的和玩的等衣、食、住行、用和玩和從 前相比，都已發(fā)生了很大的變化。仍用以往的“需要和身邊”為依據(jù)進(jìn)行創(chuàng)新，其結(jié)果不是創(chuàng)新，而是復(fù)舊。因此，必須用變化的現(xiàn)代和未來的“需要和身邊”為依據(jù)進(jìn)行創(chuàng)新，才能 達(dá)到創(chuàng)新的目的。只有這樣選題，才能提高科技的含量，不斷創(chuàng)新。

2.想一想。想什么?根據(jù)所選課題，構(gòu)思創(chuàng)新方案。在構(gòu)思過程中圍繞課題去想目前還存在 著哪些不科學(xué)、不合理、不稱心的地方。它們都有哪些缺點(diǎn)，怎樣克服這些缺點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)新的 希望。當(dāng)想出缺點(diǎn)被克服，希望能實(shí)現(xiàn)的構(gòu)思時(shí)，一個(gè)創(chuàng)新構(gòu)思方案便形成了。因此，在構(gòu) 思過程中要注意“缺點(diǎn)和希望”。

3.比一比。比一比的目的是在構(gòu)思過程中最好能夠找到一種可以借鑒的東西進(jìn)行比較，如比材料、比形狀、比結(jié)構(gòu)、比功能等。通過比較找出“相同和差異”，然后再進(jìn)行“吐故納新”。這樣一來，一個(gè)創(chuàng)新方案很快便形成了。比一比可以避免憑空想象的困難。因此，在比一比過程中要注意相同和差異，還要進(jìn)行“吐故納新”。

4.問一問。當(dāng)一個(gè)創(chuàng)新方案構(gòu)思成功之后，還要多問一問，問什么?要問其科學(xué)不科學(xué)、先 進(jìn)不先進(jìn)、實(shí)用不實(shí)用。這就是科技創(chuàng)新所強(qiáng)調(diào)的“三性”?？萍紕?chuàng)新的“三性”體現(xiàn)著其 科技含量和水平。如果說“三性”中那方面顯得不夠，便要進(jìn)行修改。問一問除了自問自答外，還要請教家長和老師。他們有豐富的知識和經(jīng)驗(yàn)。在他們的幫助下，青少年科技創(chuàng)新會更有成效。因此，問一問中要注意“創(chuàng)新三性”和“請教和幫助”。

5.做一做。做一做就是要把科技創(chuàng)新構(gòu)思方案通過動手做使之變成作品。否則，再好的構(gòu)思只不過是一紙空文，毫無價(jià)值。在制做過程中要采用科學(xué)的，合理的工藝不斷完善和改進(jìn)方 案，使制作的作品給人以新、奇、特、精、美的感覺。新就是首次出現(xiàn)的；奇就是罕見的；特就是杰出的；精就是精臻的；美就是好看的。如果一個(gè)作品在這五個(gè)方面給人“耳目一新”的感覺，何愁其科技含量和水平問題。因此，在制作過程中要注意“改進(jìn)和完善”達(dá)到“ 巧奪天工”的目的。

至此，通過科技創(chuàng)新五個(gè)步驟，一件作品便完成了。下面講一個(gè)我自己搞小發(fā)明的經(jīng)歷故事--“眼鏡后視鏡”的發(fā)明過程。這個(gè)小專利是我退要后的第一個(gè)小發(fā)明?？萍紕?chuàng)新的五步驟不僅適用于青少年，也適用于其他人的科技創(chuàng)新。“眼鏡后視鏡”的發(fā)明過程便充分體現(xiàn) 出上述五個(gè)步驟。

1983年因工作需要我被調(diào)往遼寧省科學(xué)技術(shù)協(xié)會任副主席。也是工作需要從此騎自行車改為坐汽車。1993年退休，重操舊業(yè)再騎自行車。由于10多年未騎自行車，騎車技能有些生疏。再加上年紀(jì)已高騎車有些緊張，生怕被別人撞著。說來也巧，越發(fā)生的事情偏偏發(fā)生了。有 一天我從科技館推車出來，準(zhǔn)備上車時(shí)，恰巧我的左手被人撞了一下。我被人撞了，非但不道歉，卻聽到一句“瞎眼啦!”分開時(shí)又聽到一句“等會兒車把你撞死!”。這兩句話刺激我非得發(fā)明一樣?xùn)|西能夠看到后面來車，長上“后眼”，不被車撞死!這就是需要，就在身邊，于是發(fā)明課題有了，在想一想過程中動用“聯(lián)想和類比”等創(chuàng)新思維進(jìn)行構(gòu)軋；在比一比 過程中去尋找相似事物進(jìn)行比較：與汽車、摩托車、自行車的反光鏡進(jìn)行對比；經(jīng)過仔細(xì)研究和“吐故納新”便形成了“眼鏡后視鏡”的創(chuàng)新方案。經(jīng)過自問自答，自認(rèn)為尚有獨(dú)到之處，于是便開始制作。在制作過程中進(jìn)一步修改完善，做成了前后伸縮，可調(diào)角度，并且可以隨時(shí)取下和裝上的后視鏡。使用起來非常方便，得心應(yīng)手。你看!“五個(gè)步驟”在其創(chuàng)新過程體現(xiàn)多么明顯!多說一句，任何一個(gè)小發(fā)明成功后，還要再問問它還會有什么新用途?如何進(jìn)一步提高其科技含量這樣便可以進(jìn)一步開拓它的新功能，創(chuàng)造出新作品。