第一篇：淺談酒店資產(chǎn)運營的安全和效率

管理合同，作為酒店管理集團對外擴張的四種模式之一，早在改革開放的初期，就進入了中國，30年來，隨著國內(nèi)業(yè)主逐步全面把握酒店管理知識和專業(yè)信息，使得談判中業(yè)主得到了更多的話語權(quán)。但坦率而言，業(yè)主在管理合同的談判立場中還存在不少值得商榷的地方，業(yè)主到底需要的是一種什么樣的管理合同，既能夠尊重管理合同既有的商業(yè)模式，又能夠兼顧業(yè)主作為資產(chǎn)所有權(quán)人，對酒店資產(chǎn)實現(xiàn)運營上的安全保證和效率要求。

酒店業(yè)主在管理合同談判中的誤區(qū)

首先，將管理合同文本的文字談判等同于管理合同談判，我們首先應(yīng)當(dāng)明確的是:管理合同是一種非股權(quán)式的酒店經(jīng)營模式，它主要包含了委托民事法律關(guān)系在內(nèi)的一系列契約安排。管理合同的這種模式，最早由希爾頓酒店集團在上世紀60年代引入，從利益共享的長期租賃合同中逐漸演變過來，管理合同與管理合同文本是有區(qū)別的，后者只是體現(xiàn)這一民事權(quán)利義務(wù)的法律文件。

其次，就合同文字談合同。管理合同誕生于英美法系的商業(yè)環(huán)境中，很多條款的表達方式及語氣異于國內(nèi)合同，如果我們只關(guān)注了合同文本，忽略了這種契約制度本身的實質(zhì)性含義，在談判中，就會出現(xiàn)就文字而文字，就條款而條款的談判方式，甚至糾纏于合同語氣上，并更多比照國內(nèi)承包經(jīng)營合同和單純的委托合同，且偏向于爭奪管理權(quán)限的條款。

這些不但無助于業(yè)主獲得合同利益，也與管理合同的契約精神相背離。管理合同的契約模式，決定了在管理合同的風(fēng)險安排上，業(yè)主與管理公司的合同訴求不盡相同，但在酒店經(jīng)營目標(biāo)和經(jīng)營成本的控制方面，業(yè)主與管理公司的訴求基本上是一致的，因此，業(yè)主作為酒店資產(chǎn)的所有權(quán)人，從資產(chǎn)運營的安全與效率方面，獲取管理合同的合同利益，不但符合業(yè)主的最大利益，也符合管理合同的契約模式，為管理公司所普遍接受。

其實，當(dāng)業(yè)主獲得一塊土地資產(chǎn)時，管理合同對于業(yè)主，其本質(zhì)上的意義只是業(yè)主確立資產(chǎn)管理的一個工具。所以，我們確立了業(yè)主從資產(chǎn)運營的安全和效率角度，去關(guān)注管理合同中的一些關(guān)鍵條款，在管理合同的契約特點中，去構(gòu)筑并合理表達業(yè)主的合同訴求，比我們單純地去計較文字要重要得多。

結(jié)合過往經(jīng)驗，業(yè)主需注意這樣的一些條款安排建議:管理公司的綿約相對人(業(yè)主)酒店資產(chǎn)(含土地)的合法所有權(quán)人。在過往的談判中，關(guān)于誰作為管理合同中管理公司的締約相對人，有多種不同的理解。事實上，需要明確的一點是，管理公司鎖定的締約對象，只是酒店物業(yè)資產(chǎn)含土地的合法所有權(quán)人，這會涉及到酒店管理權(quán)的委托來源的合法性和正當(dāng)性。因此，這樣的一些條款，是需要業(yè)主正確理解的:(1)管理合同會強調(diào)業(yè)主在簽約時以及在合同期內(nèi)，對土地及酒店物業(yè)資產(chǎn)所有權(quán)的承諾(約定的業(yè)主轉(zhuǎn)讓，所產(chǎn)生的物權(quán)流轉(zhuǎn)除外)，并且，如果酒店在簽約時處于未建或在建狀態(tài)，管理公司還會關(guān)注整個酒店物業(yè)的建設(shè)投資是否有一個合理滿意的融資方案?；诖耍芾砗贤枰獦I(yè)主自行承擔(dān)的費用就有:持有物業(yè)相關(guān)的稅賦、為物業(yè)資產(chǎn)購買財產(chǎn)類保險、預(yù)提設(shè)施設(shè)備準備金、各項資本性支出等等，而這些附隨產(chǎn)生的各項稅費，在管理合同的框架中，是不進入經(jīng)營性支出的，這也是管理合同這種契約模式的特點之一。[!--empirenews.page--](2)業(yè)主出讓自己的股份或?qū)嶋H控制權(quán)，以及業(yè)主出讓酒店物業(yè)資產(chǎn)所受到的合理限制。這里所涉及到的關(guān)鍵問題是，與管理公司產(chǎn)生合同關(guān)系的相對人發(fā)生變化，導(dǎo)致管理公司對未來的管理權(quán)穩(wěn)定產(chǎn)生顧慮。因此，需要在管理合同中加以約定，業(yè)主在考量這些條款時，應(yīng)當(dāng)對未來的公司發(fā)展戰(zhàn)略有一個預(yù)期，同時，著重審核管理合同中對業(yè)主轉(zhuǎn)讓條款的條件，是否與這樣的預(yù)期相抵觸，并在管理合同中敘明。

酒店品牌的甄選影響投資規(guī)模的重要因素擬投資酒店的區(qū)域市場，在管理合同期限內(nèi)，是否可以支撐一個擬選品牌的酒店，這永遠是需要業(yè)主首先解決的問題。國際性的酒店管理集團，其核心商業(yè)訴求在于:酒店產(chǎn)品的市場份額最大化所帶來豐厚的管理酬金，從而實現(xiàn)連鎖品牌的價值和集團利益的提升，因此，品牌和系統(tǒng)標(biāo)準，是這些管理公司得以生存的核心價值，這在管理合同談判中會涉及到這樣的條款:(1)業(yè)主會被要求對“品牌標(biāo)準”(也稱“系統(tǒng)標(biāo)準”)的遵守義務(wù)?；诖?，“技術(shù)服務(wù)協(xié)助服務(wù)協(xié)議”，這是國外管理公司通常需要業(yè)主強制性購買的技術(shù)協(xié)助服務(wù)，其目的在于敦促業(yè)主遵守品牌標(biāo)準。這里面業(yè)主要考慮的重大因素有:①“品牌/系統(tǒng)標(biāo)準”，與業(yè)主建造成本密切相關(guān)聯(lián)，它們與業(yè)主投資成本的預(yù)算要匹配。②技術(shù)協(xié)助服務(wù)所遵循的“品牌/系統(tǒng)標(biāo)準”需要穩(wěn)定和持續(xù)，避免業(yè)主投資與該等標(biāo)準不一致導(dǎo)致的重置損失。③技術(shù)協(xié)助服務(wù)的重要節(jié)點的確立，技術(shù)服務(wù)團隊的服務(wù)方式，要滿足業(yè)主所聘請的各設(shè)計師、建筑師、裝修師、景觀師等等的要求。

(2)設(shè)施設(shè)備準備劍通常稱為“FF&E)的提取與使用。在一定程度上，F(xiàn)F&E的提取和使用，也是為“品牌/系統(tǒng)標(biāo)準”的維護而服務(wù)的，需要充分地了解這個條款，這就是我們在獲得了品牌給物業(yè)帶來溢價的同時，需要考量的物業(yè)標(biāo)準的維持成本問題。[1][2]下一頁 業(yè)主的控制是風(fēng)險而不是管理權(quán)

管理合同時間跨度長，一般是在15到25年之間，個別高端奢侈品牌的管理期限會在30年左右。管理合同盡管法律關(guān)系復(fù)雜，但主合同以酒店經(jīng)營管理權(quán)的全部委托為主要法律關(guān)系。所以，巨額的酒店資產(chǎn)長期交由管理公司，作為資產(chǎn)的所有權(quán)人，業(yè)主的顧慮和擔(dān)憂是理所當(dāng)然的。有些業(yè)主認為:通過更加深入和廣泛地去控制酒店管理(比如審核各項制度和開支等等)，來實現(xiàn)對酒店的控制，我們認為，這樣的觀點值得商榷，事實上，業(yè)主作為資產(chǎn)所有權(quán)人，而不是酒店管理者，在管理合同中去考慮這樣的制度才是合適的。

(1)協(xié)助國際品牌酒店的本土化，協(xié)調(diào)酒店在當(dāng)?shù)亟⒘己玫墓碴P(guān)系，業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)自身的要求，考慮業(yè)主代表的派出方式業(yè)主代表的派駐制度有兩個因素是需要考慮的:一是任職的專業(yè)資格，二是權(quán)利邊界的劃分;(2)盡管有業(yè)主代表，建立管理公司與業(yè)主間的慣常聯(lián)席溝通機制和臨時聯(lián)席的溝通機制;(3)協(xié)商認可管理公司的業(yè)務(wù)計劃，約定業(yè)務(wù)計劃的內(nèi)容和提交時間，并適時引入專家仲裁機制;(引資金支付的合理監(jiān)管制度，這個制度度在管理合同中的設(shè)計，是否涉及到控制管理權(quán)，業(yè)主的立意是重要的，對于酒店資金的支付，項目和種類相當(dāng)繁雜，因此，我們贊成的是一種合理的監(jiān)管體制，而不是去束縛管理公司經(jīng)營酒店，更不是為日常的經(jīng)營管理去設(shè)置不必要的障礙。[!--empirenews.page--] 經(jīng)營業(yè)績評價體制利益的期待

顯然，任何一個業(yè)主均不希望酒店業(yè)績長期虧損，這是業(yè)主謀求訂立管理合同以獲得國際管理集團先進的管理理念和技術(shù)，以及集團服務(wù)的本意和目的，然而，任何一個管理公司均不會也不可能向業(yè)主承諾酒店業(yè)績的回報，因為，酒店業(yè)績并不取決于管理公司，而是取決于未來的市場，而這個市場又是敏感而脆弱的。怎樣在管理合同里面去充分解決業(yè)主的關(guān)切，同時，又可以讓管理公司無需去承擔(dān)本不是自己責(zé)任的義務(wù)呢，問題的焦點不在“業(yè)績不好，誰承擔(dān)責(zé)任上”，而是，合同退出合理終止機制。有兩個內(nèi)容需要業(yè)主在管理合同中去關(guān)注:(1)應(yīng)當(dāng)注意到，管理公司所收取的管理費有兩個部分，一是基本管理費，二是獎勵管理費，那么，讓獎勵管理費更加體現(xiàn)出它的合同設(shè)置本意，它應(yīng)當(dāng)與酒店經(jīng)營毛利的高低更加緊密地掛鉤;(2)酒店的經(jīng)營業(yè)績主要取決于市場，但是，除了市場的因素，就管理合同的權(quán)利義務(wù)而言，管理公司在獲得酒店經(jīng)營管理權(quán)之后，理應(yīng)對酒店業(yè)績承擔(dān)起管理的責(zé)任，這個責(zé)任主要體現(xiàn)在業(yè)績的測評上面。建立一個科學(xué)、合理的測評機制，同時，又可以引入一個合同的退出機制，這對于業(yè)主是至關(guān)重要的。綜上所述，管理合同這種誕生于英美法系環(huán)境下的契約模式，更多的權(quán)利義務(wù)約定來源于酒店經(jīng)營的商業(yè)慣例，加上以英文為母語的表達方式，使得大多數(shù)國內(nèi)業(yè)主對管理合同的認識有限，怎樣理解管理合同的精髓，從而準確地確立業(yè)主在管理合同中的合同利益，在這個通常長達20年以上的合同中，至關(guān)重要。

第二篇：1資產(chǎn)管理比率運營效率比率

資產(chǎn)管理比率運營效率比率

資產(chǎn)管理比率是用來衡量公司在資產(chǎn)管理方面的效率的財務(wù)比率。資產(chǎn)管理比率包括存貨周轉(zhuǎn)率、應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率、流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、和總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率。

1、存貨周轉(zhuǎn)率

存貨周轉(zhuǎn)率=銷售成本/平均存貨

存貨周轉(zhuǎn)率是衡量和評價企業(yè)購入存貨、投入生產(chǎn)、銷售收回等各環(huán)節(jié)管理狀況的綜合性指標(biāo)。存貨周轉(zhuǎn)速度越快，存貨的占用水平越低，流動性越強，存貨轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金、應(yīng)收賬款的速度越快，該指標(biāo)的好壞反映存貨管理水平，它不僅影響企業(yè)的短期償債能力，也是整個企業(yè)管理的重要內(nèi)容。房地產(chǎn)行業(yè)與其開發(fā)周期長，開發(fā)過程投資集中的特性有關(guān)，存貨周轉(zhuǎn)率是所有行業(yè)中最低的，我國上市房地產(chǎn)公司的平均存貨周轉(zhuǎn)率為0.29，美國房地產(chǎn)上市公司平均的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率為0.45倍，萬科平均存貨周轉(zhuǎn)率為0.49.由此看來，萬科集團在同行業(yè)中的存貨管理水平是較高的，甚至超過了發(fā)達國家的平均水平。這與萬科一貫奉行的快速拿地快速開發(fā)的企業(yè)發(fā)展策略是密不可分的。

2、應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率

應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率=銷售收入/平均應(yīng)收賬款 應(yīng)收賬款和存貨一樣，在流動資產(chǎn)中有著舉足輕重的地位。及時收回應(yīng)收賬款，不僅可以增強企業(yè)的短期償債能力，也反映出企業(yè)管理應(yīng)收賬款方面的效率。應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率是內(nèi)應(yīng)收賬款轉(zhuǎn)為現(xiàn)金的平均次數(shù)，它說明應(yīng)收賬款的流動速度。應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率越高，平均收現(xiàn)期越短，應(yīng)收款賬回收越快。萬科公司2007年末的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率為48.11，與上市房地產(chǎn)公司平均值29.11相比，保持在一個較高的水平。說明企業(yè)對應(yīng)收賬款的管理是合理有效的。

3、流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率

流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率=銷售收入/平均流動資產(chǎn)

流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率反映流動資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)速度。周轉(zhuǎn)速度快，會相對節(jié)約流動資產(chǎn)，等于相對擴大資產(chǎn)投入，增強企業(yè)盈利能力而延緩周轉(zhuǎn)速度，需要補充資產(chǎn)參加周轉(zhuǎn)，會形成資金浪費，降低企業(yè)盈利能力。萬科在2007年末的流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率為0.55，說明流動資產(chǎn)在當(dāng)年流動了0.55次，與其他行業(yè)相比這是一個較低的比率，但經(jīng)分析就會發(fā)現(xiàn)，這是因為存貨在流動資產(chǎn)中占了相當(dāng)大的比例，達到70%以上，而房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)周期長，存貨周轉(zhuǎn)率在各行業(yè)中是最低的，造成了流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率偏低的現(xiàn)象。與同行業(yè)的平均數(shù)相比，應(yīng)該說萬科公司對流動資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)率是良好的，對流動資產(chǎn)的管理處于同行業(yè)的領(lǐng)先水平。

4、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率

總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率=銷售收入/平均總資產(chǎn)

總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率反映資產(chǎn)總額的周轉(zhuǎn)速度，是一個綜合性指標(biāo)。周轉(zhuǎn)越快，反映銷售能力越強。一般來說，企業(yè)可以通過薄利多銷的辦法，加速資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)，帶來利潤絕對額的增加。萬科公司的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率為0.51，與流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率大體相同，這也是因為流動資產(chǎn)在總資產(chǎn)中所占比例達90%所致，比較發(fā)現(xiàn)，0.51的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率遠高于上市房地產(chǎn)公司0.3的平均水平。

通過對萬科公司資產(chǎn)管理比率的分析，可以看出，該公司在資產(chǎn)管理方面比較成功，各項資產(chǎn)經(jīng)營狀況良好，與先進企業(yè)相比也具一定的競爭能力，能夠有效的利用各項資產(chǎn)為企業(yè)賺取收入。近幾年資產(chǎn)的運轉(zhuǎn)情況也較穩(wěn)定，特別是07年應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率的提高，說明隨著銷售收入的大幅提高，企業(yè)對應(yīng)對款的把撐能力也在增強。

上述各項資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)指標(biāo)還常和反映盈利能力的指標(biāo)結(jié)合在一起使用，可全面評價企業(yè)的盈利能力。

（三）負債比率

負債比率是指債務(wù)和資產(chǎn)、凈資產(chǎn)的關(guān)系。它反映企業(yè)償付到期長期債務(wù)的能力。通過財務(wù)報表中有關(guān)數(shù)據(jù)來分析權(quán)益與資產(chǎn)之間的關(guān)系，分析不同權(quán)益之間的內(nèi)在關(guān)系，計算出一系列的比率，從而分析企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)是否健全合理，確定該企業(yè)償還債務(wù)本金與支付債務(wù)利息的能力。負債比率主要包括資產(chǎn)負債率、產(chǎn)權(quán)比率、己獲利息倍數(shù)、有形凈值債務(wù)率。

1、資產(chǎn)負債率

資產(chǎn)負債率=負債總額/資產(chǎn)總額

公式中的負債不僅包括長期負債，還包括短期負債，因為短期負債作為一 個整體，企業(yè)總是長期占用著，可以視為長期性資本來源的一部分。

萬科企業(yè)2007年末的資產(chǎn)負債率為64.94%，從2007年己經(jīng)公布年報的上市房地產(chǎn)公司來看，平均資產(chǎn)負債率達到了69.83%，最高的萬通先鋒，資產(chǎn)負債率達77.23%，保利地產(chǎn)、新湖創(chuàng)業(yè)、陽光股份、大龍地產(chǎn)、中寶股份、江紙、渝開發(fā)等也在70%以上。這個較高的負債水平是與房地產(chǎn)企業(yè)行業(yè)特色所決定的，第一，現(xiàn)在房價快速上漲，促使房地產(chǎn)企業(yè)投資擴張導(dǎo)致高負債.第二，高負債率取決于房地產(chǎn)企業(yè)的盈利模式，因為房地產(chǎn)項目在決算之前只有預(yù)收賬款，前期開發(fā)所需的流動資金只能通過貸款融資來解決。第三，雖然地產(chǎn)上市公司負債率看起來也不低，但扣除其中的預(yù)收賬款，真正屬于負債的并不高，萬科如扣除預(yù)收賬款后的負債率也接近只有46%。因此，結(jié)合本行業(yè)特點及通過行業(yè)內(nèi)的橫向比較來看，萬科公司的資產(chǎn)負責(zé)比較應(yīng)該說處在一個正常的水平。

第三篇：資產(chǎn)運營管理部門

資產(chǎn)運營管理部門

資產(chǎn)管理部是負責(zé)企業(yè)資產(chǎn)運營管理工作的職能部門，負責(zé)編制資本運營計劃并組織相關(guān)部門實施，對各部門資產(chǎn)運營成果進行考核，負責(zé)進行企業(yè)財務(wù)監(jiān)控，定期提供財務(wù)分析報告，對企業(yè)的資產(chǎn)進行核算、清查、轉(zhuǎn)讓及處理等工作，有對投融資管理方案的提案權(quán)和審核權(quán)。

資產(chǎn)管理部崗位包括了資產(chǎn)部經(jīng)理、資產(chǎn)管理部部長、資產(chǎn)保全部主任、資產(chǎn)管理主管、財務(wù)分析主管、融資管理主管、投資管理主管、經(jīng)營考核主管、經(jīng)營計劃主管等管理層的崗位職責(zé)，同時也包括了固定資產(chǎn)核算員、資產(chǎn)助理、流動資產(chǎn)管理會計、資產(chǎn)預(yù)算員、固定資產(chǎn)會計等員工的崗位職責(zé)，是資產(chǎn)管理部各級員工明確崗位職責(zé)的參考文件。

資產(chǎn)經(jīng)營部部門職責(zé)

一、負責(zé)撰寫資產(chǎn)經(jīng)營部各種工作計劃和總結(jié)、貸款催收、回收業(yè)務(wù)。

二、負責(zé)歸納、整理到期或逾期貸款企業(yè)賬目，對各企業(yè)進行初步分析。

三、負責(zé)派出信貸員到各到期或逾期貸款企業(yè)對賬，保證債權(quán)的連續(xù)性和有效性。

四、主持調(diào)查、了解、掌握各到期或逾期貸款企業(yè)經(jīng)營管理概況，及時把握企業(yè)動態(tài)。

五、根據(jù)公司下達的回款任務(wù)結(jié)合各企業(yè)實際情況制定催收計劃，并派出信貸員到各逾期、到期貸款企業(yè)進行催收。

六、負責(zé)運用必要的法律手段回收逾期貸款、核銷貸款資產(chǎn)的處置。

七、負責(zé)對已核銷的貸款資產(chǎn)以租賃或者以其他形式轉(zhuǎn)讓、重組的方式處置。

八、負責(zé)對已核銷的貸款資產(chǎn)以債權(quán)轉(zhuǎn)股權(quán)，對企業(yè)階段性持股的方式進行處置。

九、負責(zé)妥善保管已入庫的抵貸物資、設(shè)備。

十、根據(jù)市場行情對已入賬抵貸物資、設(shè)備提出銷售價格建議，并上報公司有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)批準。

十一、運用多種促銷手段銷售已入賬抵貸物資、設(shè)備

十二、負責(zé)對已銷出的抵貸物資、設(shè)備進行記錄、備案。

十三、負責(zé)對擬進行貸款擔(dān)保的單位進行調(diào)研，掌握貸款單位的經(jīng)營、資產(chǎn)、信譽等狀況，做出調(diào)研分析，并呈報調(diào)研分析報告待批。

十四、根據(jù)領(lǐng)導(dǎo)安排，為貸款單位辦理有關(guān)的貸款擔(dān)保手續(xù)。

十五、負責(zé)掌握擔(dān)保單位的經(jīng)營、資產(chǎn)狀況，發(fā)現(xiàn)問題及時反饋。

十六、審查遞送擔(dān)保申請的企業(yè)。批準后，出具保函，并簽訂擔(dān)保簽證契約。

十七、監(jiān)督購貨方交納保證金。

十八、監(jiān)督付款并收取簽證擔(dān)保手續(xù)費。

十九、完成公司領(lǐng)導(dǎo)交付的其他工作。

金融戰(zhàn)略研究部門

部門職責(zé)：

1、準確、及時、全面地完成集團領(lǐng)導(dǎo)布置的各項統(tǒng)計調(diào)查任務(wù)

2、探索有助于集團發(fā)展的新領(lǐng)域、新項目，提出投資建議，進行投資可行性分析

3、戰(zhàn)略性投資、資本運作、并購重組、產(chǎn)業(yè)整合方案的研究與制定；

4、負責(zé)對集團所有投資項目運行情況進行統(tǒng)計，監(jiān)測，分析和預(yù)測，對運行狀況做出綜合評價

5、擬制集團短、中、長期發(fā)展規(guī)劃，提交集團討論研究；對集團的擬定業(yè)務(wù)發(fā)展戰(zhàn)略進行動態(tài)調(diào)整和不斷完善

戰(zhàn)略投資部部門職責(zé)管理制度

一、投資項目工作

(一)負責(zé)意向性投資項目的前期調(diào)研工作，為公司篩選有投資潛力及盈利機會的項目；

(二)進行新項目的戰(zhàn)略決策研究與支持，編制投資項目可行性報告，進行可行性論證，做出投資判斷并協(xié)助總經(jīng)理進行最終投資決策；

(三)對項目進行包裝、策劃，編制并實施項目推介方案；

(四)參與投資項目的管理及運營，控制投資風(fēng)險，協(xié)助實施投資退出；

(五)協(xié)助項目經(jīng)理完成項目日常工作，及時反饋項目信息；

(六)對項目進行全程跟蹤，做好項目總結(jié)；協(xié)助總經(jīng)理及相關(guān)部門做好項目評

價，為未來項目積累經(jīng)驗；

(七)參與和外部機構(gòu)的戰(zhàn)略合作談判，制定并組織實施公司與外部機構(gòu)的項目合作方案，與戰(zhàn)略合作方保持良好關(guān)系。

二、信息收集與分析

(一)收集有關(guān)國家政治、經(jīng)濟等宏觀環(huán)境、行業(yè)動態(tài)、市場發(fā)展趨勢和競爭對手動態(tài)等外部的信息，分析、評估宏觀經(jīng)濟和行業(yè)發(fā)展對公司戰(zhàn)略造成的影響，評估公司面臨的機會和威脅；

(二)對所投資行業(yè)的標(biāo)竿企業(yè)進行調(diào)研、分析與學(xué)習(xí)，客觀評估公司自身的資源和能力，評價公司的競爭優(yōu)勢和劣勢；

(三)關(guān)注和收集目標(biāo)城市土地市場交易信息和土地招、拍、掛情況；

(四)篩選、分類、匯總各類原始信息，形成對戰(zhàn)略決策有參考價值的信息匯編，從中發(fā)掘新的投資機會，為公司作項目儲備。

三、融投資工作

(一)關(guān)注地產(chǎn)融資的現(xiàn)狀、趨勢、行情等方面的最新發(fā)展動態(tài)，及地產(chǎn)投資融資新模式的最新發(fā)展和特點；

(二)負責(zé)公司投融資策劃，投融資方案設(shè)計、融資渠道的發(fā)掘、優(yōu)化和拓展，投資、融資風(fēng)險分析；

(三)為投融資項目準備推介性文件，編制投融資調(diào)研報告、可行性研究報告及框架協(xié)議相關(guān)內(nèi)容，并擬訂項目實施計劃和行動方案，供公司領(lǐng)導(dǎo)和潛在客戶參考；

(四)負責(zé)公司對外投資項目的融資洽談和相關(guān)業(yè)務(wù)的辦理，與各類投資機構(gòu)進行溝通與談判，確保融資計劃正常進行，建立并保持與合作伙伴、主管部門和潛在客戶的良好的業(yè)務(wù)關(guān)系；

(五)分析公司的資金狀況與需求，制訂并實施相應(yīng)的融資解決方案并拓展融資渠道，測算融資成本與收益，制定融資計劃；

(六)配合財務(wù)部工作，運用多個融資渠道進行資金籌措，并對融資計劃進行技術(shù)分析、財務(wù)分析、資金預(yù)算，使公司的資金成本最小化。

四、戰(zhàn)略規(guī)劃工作

(一)協(xié)助公司總經(jīng)理組織編制與修訂公司的中長期發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃，并控制規(guī)劃實際執(zhí)行的偏差；

(二)配合行政人事部塑造與公司未來戰(zhàn)略發(fā)展方向相符的企業(yè)形象，宣傳推廣

公司的企業(yè)文化；

(三)保持學(xué)習(xí)，關(guān)注市場的最新變化，參與公司行業(yè)性、綜合性、和前瞻性的戰(zhàn)略課題研究；

(四)與公司員工溝通企業(yè)的戰(zhàn)略發(fā)展方向與投資策略，確保企業(yè)內(nèi)部戰(zhàn)略信息的暢通。

五、其他工作

(一)(二)

理；

(三)(四)

(五)完成部門日常事務(wù)性工作，協(xié)調(diào)部門內(nèi)部人員分工合作； 做好部門文檔資料的儲存與備份，重要文件及時交由行政人事部儲存管完成總經(jīng)理交辦的其他工作； 與公司人員友好相處，主動協(xié)助其他部門人員完成工作； 在公司網(wǎng)站上發(fā)布部門文件與學(xué)習(xí)資料，供公司員工交流使用。

第四篇：資產(chǎn)運用效率分析

資產(chǎn)運用效率分析

本人選擇同仁堂進行財務(wù)報表分析。按照題目要求，我首先完整搜集了同仁堂2004年——2008年的資產(chǎn)負債表、利潤表、現(xiàn)金流量表，以及醫(yī)藥行業(yè)及代表企業(yè)的相關(guān)指標(biāo)，并對材料進行了合理的加工整理，在此基礎(chǔ)上進行資產(chǎn)運用效率的分析。注：為學(xué)習(xí)的方便，我將所有數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)換為以萬元為單位。

一、公司概況

一、公司的基本概況

北京同仁堂股份有限公司系經(jīng)北京市經(jīng)濟體制改革委員會京體改發(fā)(1997)11號批復(fù)批準，由中國北京同仁堂(集團)有限責(zé)任公司獨家發(fā)起，1997年6月18日以募集方式設(shè)立的股份有限公司，注冊資本200,000,000.00元，股本200,000,000股。經(jīng)營范圍包括： 制造、加工中成藥制劑、化妝品、酒劑、涂膜劑、軟膠囊劑、硬膠囊劑、保健酒、加工鹿、烏雞產(chǎn)品等。

2008年，公司實現(xiàn)營業(yè)收入293,904.95萬元，營業(yè)成本172,183.80萬元，實現(xiàn)凈利潤35,063.73萬元。

二、資產(chǎn)運用效率相關(guān)指標(biāo)的計算

（一）總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率

總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率＝營業(yè)務(wù)收入÷總資產(chǎn)平均余額

2008年總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率＝293904.95÷〔（419467.66+455007.25）÷2〕＝0.67次（543天）2007年總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率＝270285.09÷〔（382202.54+419467.66）÷2〕＝0.67次（543天）2006年總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率＝240906.02÷〔（377968.01+382202.54）÷2〕＝0.63次（576天）

（二）流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率

流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率＝營業(yè)收入÷流動資產(chǎn)平均余額

2008年流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率＝293904.95÷〔（300719.04+340103.14）÷2〕＝0.92次（398天）2007年流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率＝270285.09÷〔（300719.04+257416.34）÷2〕＝0.97次（377天）2006年流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率＝240906.02÷〔（248109.37+257416.34）÷2〕＝0.95次（383天）

（三）固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率＝營業(yè)收入÷固定資產(chǎn)平均余額

2008年固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率＝293904.95÷〔（107232.68+98660.36）÷2〕＝2.85次（128天）2007年固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率＝270285.09÷〔（113240.53+107232.68）÷2〕＝2.45次（149天）2006年固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率＝240906.02÷〔（109735.35+113240.53）÷2〕＝2.16次（169天）

（四）應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率＝營業(yè)收入÷應(yīng)收賬款平均余額 2008年應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率＝293904.95÷〔（33991.84+33089.17）÷2〕＝8.76次（42天）2007年應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率＝270285.09÷〔（26849.26+33991.84）÷2〕＝8.88次（41天）2006年應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率＝240906.02÷〔（30006.49+26849.26）÷2〕＝8.47次（43天）

（五）存貨周轉(zhuǎn)率＝營業(yè)成本÷存貨平均余額

2008年存貨周轉(zhuǎn)率＝172183.80÷〔（150147.75+178048.37）÷2〕＝1.05次（348天）2007年存貨周轉(zhuǎn)率＝161325.71÷〔（138133.07+150147.75）÷2〕＝1.12次（326天）2006年存貨周轉(zhuǎn)率＝143014.65÷〔（140911.86+138133.07）÷2〕＝1.03次（356天）

三、各指標(biāo)的分析

（一）總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率

總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率比較表

2006年 2007年 2008年 同仁堂 0.63 0.67 0.67 九芝堂 0.71 0.73 0.74 行業(yè)平均值 0.72 0.73 0.75 1．2006年－2007年總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率的變動分析

0.680.670.660.65系列10.640.630.620.612006年2007年2008年

顯然，同仁堂2006年－2008年總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率總體呈上升趨勢，2007年比2006年有所提升，主要原因是2007年收入比2006年增長幅度大于平均資產(chǎn)的增長幅度。

2．與同行業(yè)先進企業(yè)及行業(yè)平均水平比較。見下圖： 0.760.740.720.70.680.660.640.620.60.580.562006年2007年2008年同仁堂九芝堂行業(yè)平均值

與九芝堂及行業(yè)平均值比較發(fā)現(xiàn)，同仁堂的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率明顯低于前兩者，而且就三年數(shù)據(jù)來說，其波動性比前兩者大。總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率的高低還需結(jié)合資產(chǎn)構(gòu)成情況進行分析，以判斷差距的主要原因。

（二）固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率分析

同仁堂 九芝堂 行業(yè)平均值

固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率 2006年 2007年 2008年

2.16 2.45 2.85 2.82 3.5 4.8 3 3.6 4.81 1．2006年－2008年固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率變動分析。見下圖。

同仁堂32.521.510.502006年2007年2008年同仁堂

2．與行業(yè)平均值及同行業(yè)先進企業(yè)比較

65432102006年2007年2008年同仁堂九芝堂行業(yè)平均值

分析可知，同仁堂三年的固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率均低于九芝堂，同時也低于行業(yè)平均值，而且有拉大差距的趨勢，同仁堂應(yīng)該引起重視。

（三）應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率分析

1．2006年－2008年應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率變動分析

同仁堂98.98.88.78.68.58.48.38.22006年2007年2008年同仁堂

同仁堂2006年－2008年三年的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率變化不大，應(yīng)收賬款的規(guī)模與營業(yè)收入的規(guī)模基本相適應(yīng)，其中2007年的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率有所提升，主要原因是因為營業(yè)收入的提高幅度大于應(yīng)收賬款的增長幅度。

2．與行業(yè)平均值及同行業(yè)先進企業(yè)比較。

應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率***06年2007年2008年同仁堂九芝堂行業(yè)平均值

由圖可以看出，同仁堂的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率高于行業(yè)平均值，應(yīng)該說其應(yīng)收賬款回收速度和管理效率還是比較好的。但低于九芝堂，說明在管理上還有進一步提升的空間，比較提高信用政策的合理性，加大催收力度，提高管理效率等。

（四）存貨周轉(zhuǎn)率

1.2006年－2008年存貨周轉(zhuǎn)率變動分析

2006-2008年存貨周轉(zhuǎn)率變動情況1.141.121.11.081.061.041.0210.982006年2007年2008年

2．與行業(yè)平均值及同行業(yè)先進企業(yè)比較。

存貨周轉(zhuǎn)率行業(yè)比較4.543.532.521.510.502006年2007年2008年同仁堂九芝堂行業(yè)平均值

由圖表可以看出，同仁堂的存貨周轉(zhuǎn)率遠低于行業(yè)平均值和同行業(yè)先進企業(yè)的水平，可以說是導(dǎo)致總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率較低的最重要的原因。

四、存在的問題

經(jīng)過分析得出，同仁堂總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率稍低于九芝堂和行業(yè)平均水平，說明其銷售能力和資產(chǎn)利用，效率低于九芝堂和行業(yè)平均水平。進一步分解因素分析可知，其總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率低于前兩者的主要原因是固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和存貨周轉(zhuǎn)率較低。特別是存貨，可能是由于醫(yī)藥市場的激烈競爭的和市場環(huán)境的變化，以及受國家宏觀調(diào)控政策影響，導(dǎo)致存貨逐年增加，企業(yè)存貨運用率率降低，存貨占用資金較多，盈利能力下降，與行業(yè)平均水平和同行業(yè)先進企業(yè)相比，差距較大。

五、管理建議

同仁堂對資產(chǎn)的管理控制應(yīng)該說還是比較嚴格，各資產(chǎn)使用效率指標(biāo)變動不大，但也存在一些問題，比如說上面分析的固定資產(chǎn)和存貨周轉(zhuǎn)率較低等。建議：

（一）同仁堂的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率低于九芝堂，說明在管理上還有進一步提升的空間，應(yīng)當(dāng)提高信用政策的合理性，加大催收力度，提高管理效率等。

（二）對固定資產(chǎn)進行清理，對那些確實無法提高利用率的多余、閑置資產(chǎn)及時處理，采取適當(dāng)措施提高固定資產(chǎn)的使用效率。

（三）加強存貨管理，積極挖潛創(chuàng)收，提高產(chǎn)品市場占有率，提高銷量，降低存貨的資金占用量。

第五篇：資產(chǎn)運用效率分析

三、同仁堂2008年資產(chǎn)運用效率的分析及評價

（一）根據(jù)同仁堂連續(xù)三年的資料，進行歷史比較分析，該企業(yè)各指標(biāo)如下表。指標(biāo) 2008年 2007年 2006年 總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率 0.6722 0.6743 0.6338 流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率 0.9173 0.9685 0.9531 固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率 2.8549 2.4519 2.1608 長期投資周轉(zhuǎn)率 60.1351 74.1973 64.8145 其他資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率 32.6855 34.2653 19.8806 應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率 6.4851 5.8488 7.0457 存貨周轉(zhuǎn)率（成本基礎(chǔ)）1.0493 1.1192 1.025 存貨周轉(zhuǎn)率（收入基礎(chǔ)）1.7910 1.8752 1.7266 1.總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率： 2008年比2007年略有上升，表明企業(yè)總資產(chǎn)運用效率的下降，進而影響企業(yè)的償債能力和盈利能力減弱。

2.流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率：2007年最高，但2008年比前兩年略下降，表明企業(yè)流動資產(chǎn)運用效率依舊沒有改善，企業(yè)運用流動資產(chǎn)進行經(jīng)營活動的能力差，影響了企業(yè)的盈利水平。

3.固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率：呈逐年上升的趨勢，表明企業(yè)對固定資產(chǎn)的使用效率提高了，為企業(yè)帶來了更多的經(jīng)營成果。

4.長期投資周轉(zhuǎn)率： 2008年比2007年下降幅度較大，周轉(zhuǎn)速度變慢，則需要補充流動資金參加周轉(zhuǎn)，會形成資金浪費，降低企業(yè)盈利能力。

5.其他資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率：2008年比2007年略有下降，雖然其他資產(chǎn)與主營業(yè)務(wù)收入之間的關(guān)系不明顯，但只有對企業(yè)的收入或收益有貢獻的時候，企業(yè)才該持有它們。

6.應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率：2006年最高，2008年較2007年小幅度上升。應(yīng)收賬款的收回加快，減少企業(yè)的營運資金在應(yīng)收賬款上，從而推進正常的資金周轉(zhuǎn)。7.存貨周轉(zhuǎn)率：2008年比2007年略有下降，企業(yè)存貨周轉(zhuǎn)得變慢，會導(dǎo)致企業(yè)經(jīng)營不暢企業(yè)的銷售能力減弱，營運資金占用在存貨上的金額也會越大 總的來說，北京同仁堂的資產(chǎn)運用狀況發(fā)展趨勢還可以，2008年是不尋常的一年，國內(nèi)外發(fā)生諸多重大事件，尤其是全球金融危機的沖擊，全球企業(yè)都受到涉及，經(jīng)濟相對困難，但2008年又是國內(nèi)醫(yī)藥行業(yè)深化改革的重要之年，黨的十七大報告提出要“堅持中西醫(yī)并重”和“扶持中醫(yī)藥和民族醫(yī)藥事業(yè)發(fā)展，為中醫(yī)藥事業(yè)的推進提供了有力保障。同仁堂在2008年通過加強對供銷商的管控力度、保證銷售政策的實行、鞏固銷售渠道，銷售有了明顯成效。該公司總資產(chǎn)、流動資產(chǎn)、長期資產(chǎn)、其他資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率的下降，可以看出雖然該企事業(yè)各方面的資產(chǎn)，大部分有所增加，但該公司的管理力度還有待進一步加強。

（二）根據(jù)同仁堂2008年資料，與云南白藥、華潤三

九、華北制藥、千金藥業(yè)進行比較分析。云南白藥是以中成藥為主的藥品生產(chǎn)經(jīng)營和藥品批發(fā)零售企業(yè)，三九醫(yī)藥主要銷售化學(xué)原料藥、西藥制藥、中成藥、中藥飲片、營養(yǎng)補劑等，華北制藥主要制售青霉素鏈霉素、四環(huán)素、林可霉素、維生素及現(xiàn)代生物技術(shù)產(chǎn)品等，千金藥業(yè)主要制售婦科千金片、舒筋風(fēng)濕酒、補血益母顆粒、養(yǎng)陰清肺糖漿等。這幾個企業(yè)同屬醫(yī)藥行業(yè)。

指標(biāo) 同仁堂 云南白藥 華潤三九 華北制藥 千金藥業(yè) 總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率 0.67 1.47 0.67 0.72 0.75 流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率 0.92 1.63 0.95 1.47 1.07 固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率 2.85 19.80 4.57 1.79 5.15 應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率 6.49 32.19 10.52 4.12 34.40 存貨周轉(zhuǎn)率 1.05 3.42 4.33 3.78 3.86

1、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率：同仁堂在五家藥品企業(yè)之中屬中等水平，距離行業(yè)先進水平仍有較大差距。資產(chǎn)運用效率仍有待提高。說明企業(yè)利用全部資產(chǎn)進行經(jīng)營活動的能力一般，可能會影響其盈利能力。企業(yè)應(yīng)采取適當(dāng)?shù)拇胧┨岣吒黜椯Y產(chǎn)的利用程度，加大管財力度，對那些確實無法提高利用率的多余、閑置資產(chǎn)及時進行處理，以提高總資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)率。

2、流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率與同行業(yè)先進水平的差距很大。長期資產(chǎn)、其他資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)率較高，固定資產(chǎn)的占用相對同行業(yè)占用較少，從而導(dǎo)致流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率相對較低。

3、固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率與同行業(yè)先進水平相比差距較大，達到行業(yè)的平均水平，說明企業(yè)的固定資產(chǎn)未能充分利用，提供的生產(chǎn)經(jīng)營成果不多，企業(yè)固定資產(chǎn)的營運能力較差。不過由于企業(yè)之間機器設(shè)備與廠房等主要固定資產(chǎn)在種類、數(shù)量、形成時間等方面均存在較大差異，因而較難找到外部可借鑒的標(biāo)準企業(yè)和標(biāo)準比率，所以此指標(biāo)的同行業(yè)比較分析相對參考價值不大；

4、應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率與同行業(yè)先進水平相比差距較大，且同時低于行業(yè)的平均水平，說明同仁堂未能很好地注重信用政策的調(diào)整，應(yīng)收賬款的占用相對于銷售收入而言太高了，應(yīng)進一步分析企業(yè)采用的信用政策和應(yīng)收賬款的賬嶺，同時加強應(yīng)收款項的整合、加速對應(yīng)收的款項的回收、合理計提應(yīng)收賬款的折舊，以便于提高資金的周轉(zhuǎn)速度；

5、存貨的周轉(zhuǎn)率遠遠低于行業(yè)的平均水平，說明存貨相對于銷售量而言顯得過多，企業(yè)的變現(xiàn)能力以及資金使用的效率大大受到了影響。

通過與同行業(yè)指標(biāo)對比進行分析，得出結(jié)論是，同仁堂還存在較大的努力空間，雖然在2008年公司調(diào)整策略、優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)取得了一些成績，但差距仍然較大還應(yīng)繼續(xù)努力，加強資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的合理化，提高資產(chǎn)運用效率，增強管理資產(chǎn)力度。