第一篇：房地產(chǎn)開發(fā)貸款發(fā)放條件及相關(guān)法律風(fēng)險(xiǎn)!

房地產(chǎn)開發(fā)貸款發(fā)放條件及相關(guān)法律風(fēng)險(xiǎn)！

（一）項(xiàng)目樓盤達(dá)到預(yù)（銷）售條件后，若不能及時(shí)辦理在建工程抵押，將不利于銀行控制商品房銷售款回流。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在申請貸款時(shí)，項(xiàng)目一般處在開發(fā)階段，尚不具備辦理在建工程抵押的條件，因此貸款發(fā)放時(shí)常采取項(xiàng)目土地抵押的方式。但隨著項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度的推進(jìn)，待項(xiàng)目樓盤達(dá)到預(yù)（銷）售條件，取得房產(chǎn)部門下發(fā)“商品房預(yù)（銷）售許可證”后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為籌集資金，常在開發(fā)的過程中就進(jìn)行預(yù)售。此時(shí)銀行如果不能及時(shí)辦理在建工程抵押，將很難控制商品房銷售款的回流。

（二）房地產(chǎn)項(xiàng)目資金賬戶封閉管理措施不到位，資金存在被挪用風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)金融市場存在嚴(yán)重的信息不對稱，開發(fā)商可以在不同銀行申請貸款，樓盤銷售回籠資金很可能會分流到各家銀行，加之有的開發(fā)商往往會同時(shí)進(jìn)行若干個(gè)樓盤項(xiàng)目的開發(fā)，資金往來渠道復(fù)雜，銀行對其資金很難實(shí)施有效的控制和全面監(jiān)控。此外銀監(jiān)會也對監(jiān)管不到位的銀行進(jìn)行處罰：

1.銀監(jiān)會湖北監(jiān)管局對中國郵政儲蓄銀行股份有限公司武漢市分行未有效監(jiān)督借款人貸款資金按約定用途使用，貸款資金回流至借款人賬戶或挪作他用。認(rèn)定違反了《中華人民共和國商業(yè)銀行法》第三十五條和《商業(yè)銀行內(nèi)部控制指引》（銀監(jiān)會令2007年第6號）第四十八條的規(guī)定，并作出罰款人民幣50萬元的行政處罰決定。（鄂銀監(jiān)罰〔2015〕30號）

2.銀監(jiān)會天津監(jiān)管局對浙商銀行股份有限公司天津分行（一下稱浙商銀行）對出的津銀監(jiān)罰〔2015〕127號行政處罰決定書認(rèn)定浙商銀行信貸資金回流的事實(shí)。2014年1月13日、3月4日浙商向C公司發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款3億元和1.6億元，上述3億元貸款資金1月14日全額回流至借款人在他行賬戶；1.6億元貸款資金中有0.6億元于2014年3月5日回流至借款人在他行賬戶。認(rèn)定違反了《固定資產(chǎn)貸款管理暫行辦法》第七條、《流動資金貸款管理暫行辦法》第九條的規(guī)定，根據(jù)《中華人民共和國銀行業(yè)監(jiān)督管理法》第四十六條第（五）項(xiàng)的規(guī)定，對浙商銀行作出責(zé)令改正，并處罰款人民幣二十萬元。[行政處罰決定書津銀監(jiān)罰〔2015〕127號]

3.銀監(jiān)會湖北監(jiān)管局對中國工商銀行股份有限公司湖北省分行違規(guī)向不滿足貸款條件的房地產(chǎn)企業(yè)提供融資，2009年9月，工商銀行江南支行在湖北××置業(yè)有限公司項(xiàng)目實(shí)際資本金到位比例不足的情況下，向其發(fā)放該項(xiàng)目房地產(chǎn)開發(fā)貸款。2011年5月，在項(xiàng)目追加投資和資本金后，項(xiàng)目實(shí)際資本金到位比例仍不足的情況下，該行又向其提供銀行理財(cái)產(chǎn)品融資。認(rèn)定違反了《中國人民銀行、中國銀監(jiān)會關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》（銀發(fā)〔2007〕359號）、國務(wù)院《關(guān)于調(diào)整固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例的通知》（國發(fā)〔2009〕27號）、《商業(yè)銀行內(nèi)部控制指引》第四十五條的規(guī)定。作出人民幣5萬元的行政處罰。[行政處罰決定書（鄂銀監(jiān)罰〔2013〕1號）]

（三）建設(shè)工程承包人的工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)帶來的受償風(fēng)險(xiǎn)，根據(jù)《合同法》第二百八十六條規(guī)定，建設(shè)工程的價(jià)款就該工程折價(jià)或拍賣的價(jià)款優(yōu)先受償，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》：人民法院在審理房地產(chǎn)糾紛案件和辦理執(zhí)行案件中，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國合同法》第二百八十六條的規(guī)定，認(rèn)定建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)。消費(fèi)者交付購買商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對抗買受人，并且建設(shè)工程承包人行使優(yōu)先權(quán)的期限為六個(gè)月。在這種購房者預(yù)付款優(yōu)先于工程承包商、工程承包商的工程價(jià)款優(yōu)先于銀行在建工程抵押權(quán)受償?shù)那樾蜗?，銀行處境十分不利的，其抵押權(quán)有名而無實(shí)，不利于銀行刑事抵押權(quán)，甚至還有些房產(chǎn)企業(yè)利用這點(diǎn)與承包商串通虛構(gòu)工程款損害銀行的利益。

三、防范房地產(chǎn)開發(fā)貸款業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的措施建議

（一）嚴(yán)格審查房地產(chǎn)企業(yè)是否具備房地產(chǎn)開發(fā)貸款的條件，對項(xiàng)目資本金（所有者權(quán)益）比例達(dá)不到35%或未取得土地使用權(quán)證書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證的項(xiàng)目，不予發(fā)放任何形式的貸款。對經(jīng)國土資源部門、建設(shè)主管部門查實(shí)具有囤積土地、囤積房源行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，不得對其發(fā)放貸款。前文提到的工商銀行湖北省分行違規(guī)發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款一案，便是因?yàn)橛陧?xiàng)目實(shí)際資本金到位比例不足的情況下發(fā)放了項(xiàng)目房地產(chǎn)開發(fā)貸款而受到了銀監(jiān)會處罰。

（二）落實(shí)資金封閉監(jiān)管，防范信貸資金風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)銀監(jiān)會的監(jiān)管要求，商業(yè)銀行應(yīng)建立完備的貸款發(fā)放、使用監(jiān)控機(jī)制和風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的自有資金得到落實(shí)后，可根據(jù)項(xiàng)目的進(jìn)度和進(jìn)展?fàn)顩r，分期發(fā)放貸款，并對其資金使用情況進(jìn)行監(jiān)控，防止貸款挪作他用。同時(shí)，積極采取措施應(yīng)對項(xiàng)目開發(fā)過程中出現(xiàn)的項(xiàng)目自身的變化、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的變化、建筑施工企業(yè)的變化等，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并制止違規(guī)使用貸款情況。

首先，于項(xiàng)目貸前的審查階段確定貸款封閉監(jiān)管的框架，框架的主要內(nèi)容包括但不限于（1）開立收支專戶；（2）貸款使用條件；（3）貸款發(fā)放進(jìn)度；（4）專戶監(jiān)管流程；（5）按揭貸款業(yè)務(wù)；（6）銷售資金回籠等，繼而在授信審查階段進(jìn)一步明確監(jiān)管框架內(nèi)容的要求和實(shí)施方案。于貸后的檢查階段，以項(xiàng)目專戶結(jié)算為監(jiān)控平臺，全面落實(shí)開發(fā)貸款封閉管理的要點(diǎn)。將封閉運(yùn)行監(jiān)管落實(shí)到房地產(chǎn)貸款的各個(gè)階段中，通過深入的前期工作以保障后期監(jiān)管措施的實(shí)施到位。

此外，銀行在監(jiān)控住房的銷售與資金結(jié)算過程中，一方面應(yīng)做好落實(shí)項(xiàng)目在建工程抵押，防范重復(fù)抵押風(fēng)險(xiǎn)，并通過在建工程抵押分批解押，有效監(jiān)控銷售收入回籠情況。另一方面通過定期核對房地產(chǎn)銷售明細(xì)、銷售回籠總量和按揭業(yè)務(wù)量，檢查銀企雙方合作協(xié)議的履行情況，及時(shí)查找銷售資金去向，落實(shí)第一還款來源，能夠保障銷售回籠自動還貸。房地產(chǎn)項(xiàng)目資金封閉運(yùn)行監(jiān)管是建立在銀企間達(dá)成共識、互相約束的基礎(chǔ)上的監(jiān)管手段，筆者認(rèn)為，商業(yè)銀行通過開發(fā)貸款與按揭貸款捆綁營銷、加強(qiáng)資金支付和產(chǎn)品銷售回籠的過程管理的管理模式，最大可能地監(jiān)管還貸資金。

（三）建設(shè)工程價(jià)款受償優(yōu)先權(quán)的處理

實(shí)踐中，銀行可以通過與建設(shè)工程承包商簽訂放棄建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)承諾函的方式，讓承包商放棄優(yōu)先受償權(quán)，并以此為貸款履行的條件。關(guān)于該承諾函的效力，司法實(shí)踐中，法院更傾向于認(rèn)可這一行為的效力，如（2011）渝一中法民終字第06643號判決書中，法院認(rèn)定，“上訴人某建司在被上訴人某某支行與某某公司的貸款活動中，作出了放棄工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的意思表示，促使雙方貸款完成，該放棄優(yōu)先受償權(quán)的意思表示應(yīng)當(dāng)具有法律效力?！保唬?015）浙嘉民終字第590號二審判決書中認(rèn)為“優(yōu)先受償權(quán)是指法律規(guī)定的特定債權(quán)人優(yōu)先于其他債權(quán)人甚至其他物權(quán)人受償權(quán)外，在本案中，即表現(xiàn)為天順公司對工程價(jià)款的優(yōu)先受償權(quán)和浦發(fā)銀行嘉興分行對在建工程抵押權(quán)之間的沖突。天順公司依法對訴爭的在建工程享有優(yōu)先受償權(quán)，其對浦發(fā)銀行嘉興分行承諾放棄優(yōu)先受償權(quán)是對其自身權(quán)利的處分，符合意思自治原則?！薄ⅰ氨驹赫J(rèn)為，天順公司對浦發(fā)銀行嘉興分行所出具的《關(guān)于放棄建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)的承諾函》合法有效”。因此，我們認(rèn)為，建設(shè)工程的受償優(yōu)先權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)可以該種方式有效地處理。

（四）發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款要符合監(jiān)管要求

銀行發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款除了貸款本身的受償風(fēng)險(xiǎn)外，還存在一定行政風(fēng)險(xiǎn)，銀監(jiān)會根據(jù)《中華人民共和國銀行業(yè)監(jiān)督管理法》負(fù)責(zé)對全國銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)及其業(yè)務(wù)活動監(jiān)督管理的工作，并對銀行機(jī)構(gòu)違反法律、行政法規(guī)以及國家有關(guān)銀行業(yè)監(jiān)督管理規(guī)定的行為進(jìn)行處罰。為避免此類法律風(fēng)險(xiǎn)，銀行的相關(guān)人員應(yīng)加強(qiáng)該方面知識的學(xué)習(xí)，或加強(qiáng)與外部律師事務(wù)所的配合，盡可能做到合法合規(guī)，進(jìn)而降低其他如貸款受償?shù)蕊L(fēng)險(xiǎn)。銀監(jiān)會的監(jiān)管規(guī)定中針對房地產(chǎn)開發(fā)貸款的風(fēng)險(xiǎn)管理主要有以下幾點(diǎn)：

1.銀監(jiān)會于2004年08月30日下發(fā)的《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引》（銀監(jiān)發(fā)[2004]57號）第十五條至第二十五條對房地產(chǎn)開發(fā)貸款的風(fēng)險(xiǎn)管理做出了要求，并對銀監(jiān)會的相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)管措施進(jìn)行了規(guī)定；于第四十二條規(guī)定銀監(jiān)會及其派出機(jī)構(gòu)定期對商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款發(fā)放規(guī)模、資產(chǎn)質(zhì)量、償付狀況及催收情況、風(fēng)險(xiǎn)管理和內(nèi)部貸款審核控制進(jìn)行綜合評價(jià)，并確定監(jiān)管重點(diǎn)；于第四十三條規(guī)定了對房地產(chǎn)貸款檢查的事項(xiàng)：

（一）貸款質(zhì)量；

（二）償付狀況及催收情況；

（三）內(nèi)部貸款審核控制；

（四）貸后資產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)管理；

（五）遵守法律及相關(guān)規(guī)定；

（六）需要進(jìn)行檢查的其他事項(xiàng)。

2.銀監(jiān)會于2007年09月27日下發(fā)了《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》（銀發(fā)[2007]359號）就嚴(yán)格房地產(chǎn)開發(fā)貸款管理、加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸征信管理、加強(qiáng)房地產(chǎn)貸款檢測和風(fēng)險(xiǎn)防范工作提出了監(jiān)管要求

3.銀監(jiān)會于《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)授信風(fēng)險(xiǎn)管理的通知》（銀監(jiān)發(fā)[2008]42號）就各商業(yè)銀行對房地產(chǎn)企業(yè)的資信審查和風(fēng)險(xiǎn)防范做出了監(jiān)管要求，要求各商業(yè)銀行應(yīng)密切監(jiān)測房地產(chǎn)開發(fā)商的資信和財(cái)務(wù)狀況，加大對開發(fā)商資信和財(cái)務(wù)狀況的監(jiān)控。同時(shí)，也提出了相應(yīng)的管理方法：

一要根據(jù)房地產(chǎn)市場趨勢和自身壓力測試結(jié)果，重新評估房地產(chǎn)企業(yè)的資信及其貸款風(fēng)險(xiǎn)，并根據(jù)評估情況采取降低企業(yè)信用等級、核減授信額度、上浮貸款利率等有效措施。

二是通過實(shí)地暗訪等方式掌握借款人首付款的真實(shí)情況，防止開發(fā)商降低首付比例或墊付首付款等“假首付”行為。

三是通過查證政府相關(guān)管理部門信息摸清房屋銷售的合理價(jià)格范圍以及開發(fā)商的真實(shí)銷售情況，警惕開發(fā)商通過虛高房價(jià)更多地套取銀行貸款以及通過虛構(gòu)合同、虛增交易量粉飾銷售情況誤導(dǎo)銀行判斷等問題。

四是加強(qiáng)對房地產(chǎn)抵押物的管理，定期對房地產(chǎn)抵押物進(jìn)行價(jià)值重估和動態(tài)監(jiān)測，對抵押物價(jià)值不足以抵補(bǔ)貸款風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)采取追加押品或壓縮貸款等措施。房地產(chǎn)行業(yè)作為我國政府調(diào)控的重點(diǎn)行業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)貸款的發(fā)放應(yīng)當(dāng)做到合法合規(guī)，并符合國家宏觀調(diào)控的政策，這便要求銀行發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款的相關(guān)人員需關(guān)注了解相關(guān)的法律法規(guī)以及國家政策。筆者總結(jié)了有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)貸款設(shè)計(jì)的主要法律法規(guī)以及規(guī)章，如下：

1、《商業(yè)銀行法》；

2、《貸款通則》；

3、《外資銀行管理?xiàng)l例》；

4、《外資銀行管理?xiàng)l例實(shí)施細(xì)則》；

5、《銀行業(yè)監(jiān)督管理法》；

6、《金融違規(guī)行為處罰辦法》；

7、《中國人民銀行關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》；

8、《中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會辦公廳關(guān)于加強(qiáng)對商業(yè)銀行開展融資類擔(dān)保業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的通知》；

9、《商業(yè)銀行授信工作盡職指引》；

10、國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價(jià)格意見的通知》；

11、中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》；

12、中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補(bǔ)充通知》；

13、《貸款風(fēng)險(xiǎn)分類指引》；

14、中國銀監(jiān)會《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)授信風(fēng)險(xiǎn)管理的通知》；

15、《商業(yè)銀行集團(tuán)客戶授信業(yè)務(wù)管理指引》；

16、《商業(yè)銀行內(nèi)部控制指引》；

17、中國銀監(jiān)會《關(guān)于整治銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)不規(guī)范經(jīng)營的通知》；

18、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會《關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)銀行業(yè)不規(guī)范經(jīng)營專項(xiàng)治理的通知》。

第二篇：房地產(chǎn)開發(fā)貸款-風(fēng)險(xiǎn)審查要點(diǎn)

房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)審查要點(diǎn)

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)借款人主體資格的法律審查

為全面考察房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主體資格，實(shí)踐中銀行可要求申請貸款的房地產(chǎn)企業(yè)提供下列資料：借款申請報(bào)告；公司章程、成立批文、經(jīng)年檢并核準(zhǔn)登記的營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件、法定代表人或其授權(quán)代理人證明書及簽字樣本，借款授權(quán)書（股份制企業(yè)），貸款證年檢證明復(fù)印件，貸款證卡及復(fù)印件；經(jīng)會計(jì)師事務(wù)所驗(yàn)審的近三年年報(bào)及本期財(cái)務(wù)報(bào)表；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營資質(zhì)證書、工商管理部門的注冊驗(yàn)資報(bào)告、開戶許可證及有效稅務(wù)登記證正副本復(fù)印件、法人組織機(jī)構(gòu)代碼證復(fù)印件；公司最高權(quán)力機(jī)構(gòu)或授權(quán)機(jī)構(gòu)同意申請貸款的決議、公司主要領(lǐng)導(dǎo)人簡歷及工作人員文化結(jié)構(gòu)等。

實(shí)踐中銀行對房地產(chǎn)貸款申請進(jìn)行審查時(shí)，重點(diǎn)要對申請人的營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)進(jìn)行審查。

（一）對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營業(yè)執(zhí)照的審查

對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營業(yè)執(zhí)照的審查，主要是為了確保申請人具有法人資格，可以作為民事主體向商業(yè)銀行申請貸款。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營業(yè)執(zhí)照的審查包括，申請人營業(yè)執(zhí)照的經(jīng)營范圍是否包含房地產(chǎn)經(jīng)營內(nèi)容，借款人于申請貸款當(dāng)年取得或換取營業(yè)執(zhí)照的，應(yīng)提交該當(dāng)年的營業(yè)執(zhí)照；如借款人非于申請貸款當(dāng)年取得或換取營業(yè)執(zhí)照的，應(yīng)提交經(jīng)過該當(dāng)年年檢過的營業(yè)執(zhí)照。

（二）對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的審查

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不僅需具有一般借款人都有的營業(yè)執(zhí)照，還需具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，這是對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為借款人特殊要求。如房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)就擅自從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動，則屬于違法行為，其從事的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動應(yīng)認(rèn)定無效。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)的審查，應(yīng)著重審查以下三個(gè)方面：申請人是否取得了房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)等級證書、申請人取得的房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書是否經(jīng)過年檢、申請人取得的房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書是否與其承擔(dān)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模相一致。

二、對房地產(chǎn)項(xiàng)目資料的法律審查

銀行發(fā)放的房地產(chǎn)開發(fā)貸款對象是房地產(chǎn)項(xiàng)目，因此對貸款項(xiàng)目合法性進(jìn)行審查是銀行防范房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)的前提。銀行對房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目審查應(yīng)要求借款人提交以下項(xiàng)目資料文件：立項(xiàng)批準(zhǔn)文件、可行性研究報(bào)告及項(xiàng)目預(yù)算報(bào)告；建設(shè)用地規(guī)劃許可證；建筑工程規(guī)劃許可證；土地出讓合同及規(guī)劃紅線圖、國有土地使用證、地價(jià)款繳交憑證復(fù)印件；施工許可證；自籌資金比例；合作項(xiàng)目需提供合作開發(fā)協(xié)議或有權(quán)部門批準(zhǔn)合作開發(fā)的批件。實(shí)踐中商業(yè)銀行對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的法律審查應(yīng)重點(diǎn)放在立項(xiàng)批準(zhǔn)文件和四證上及自籌資金比例上。

（一）對房地產(chǎn)項(xiàng)目立項(xiàng)批準(zhǔn)文件及建設(shè)用地規(guī)劃許可證等四證的審查。

銀行對房地產(chǎn)項(xiàng)目立項(xiàng)批準(zhǔn)文件及建設(shè)用地規(guī)劃許可證等四證的審查應(yīng)主要注意審查兩方面：

1、注意審查立項(xiàng)批準(zhǔn)文件及四證的有效性

首先，要注意審查借款人提供的批準(zhǔn)文件是否有權(quán)機(jī)關(guān)頒發(fā)的。其次，在審查項(xiàng)目四證時(shí)，應(yīng)注意審查四證的頒發(fā)時(shí)間，確認(rèn)四證的有效期。我國有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，開發(fā)商取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證后，如建設(shè)用地被依法收回土地使用權(quán)或建設(shè)用地超過兩年未使用，由城市規(guī)劃行政主管部門撤消其建設(shè)用地規(guī)劃許可證。開發(fā)商在取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》后，應(yīng)在6個(gè)月內(nèi)申請開工，逾期未開工又未申請延期或申請延期未獲批準(zhǔn)，《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》即行失效。

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取施工許可證之日起3個(gè)月內(nèi)開工。因故不能按期開工的，應(yīng)當(dāng)向發(fā)證機(jī)關(guān)申請延期，延期以兩次為限，每次不超過3個(gè)月。既不開工又不申請延期或超過延期時(shí)限，施工許可證自行廢止。因此銀行審查中應(yīng)注意國家法規(guī)對四證時(shí)效的規(guī)定，防止超過時(shí)效導(dǎo)致項(xiàng)目不合法。

2、注意項(xiàng)目立項(xiàng)批準(zhǔn)文件及四證確定項(xiàng)目開發(fā)地域

根據(jù)中國人民銀行（銀發(fā)[2003]121號）文件的規(guī)定，商業(yè)銀行發(fā)放的房地產(chǎn)貸款，只能用于本地區(qū)房地產(chǎn)項(xiàng)目，嚴(yán)禁跨地區(qū)使用。銀行可根據(jù)項(xiàng)目資料提供的有關(guān)信息，如批準(zhǔn)機(jī)關(guān)的名稱，項(xiàng)目地塊的坐落等確保借款人申請發(fā)放的貸款項(xiàng)目在本地區(qū)之內(nèi)。

（二）商業(yè)銀行對房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)自籌資金的審查

《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》13條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)建立資本金制度，資本金占項(xiàng)目總投資的比例不得低于20%?！蓖瑫r(shí)中國人民銀行《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》（銀發(fā)[2003]121號）文件也規(guī)定，“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請銀行貸款，其自有資金（指所有者權(quán)益）應(yīng)不低于開發(fā)項(xiàng)目總投資的30%?！便y監(jiān)會頒布的《房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)管指引》將自籌資金的比例提高到不低于35%。

為了滿足上述條件，獲得貸款，許多房地產(chǎn)企業(yè)對自籌資金采取了靈活態(tài)度。在實(shí)踐中，銀行要區(qū)別情況認(rèn)真審查：

1、同一房地產(chǎn)項(xiàng)目，房地產(chǎn)企業(yè)在多家有銀行貸款的，其中一家銀行計(jì)算借款人自籌資金比率時(shí)，將企業(yè)向其他銀行融資所獲得的貸款也計(jì)入其自籌資金的范疇，這種做法是不符合要求的，銀行不應(yīng)接受此種自籌資金比例計(jì)算方式。

2、房地產(chǎn)企業(yè)的股東或其他企業(yè)投入，但不作為企業(yè)資本金投入，而是作為房地產(chǎn)企業(yè)與其股東之間的其他往來款項(xiàng)的形式作帳。此時(shí)，對于銀行所要求的借款人自籌資金比率高于法律法規(guī)和人民銀行規(guī)定要求的，股東或其他企業(yè)暫借借款人的款項(xiàng)可視為借款人的自籌資金。但為防止抽逃資金，銀行應(yīng)要求借款人的股東或其他企業(yè)書面承諾，借款人還清貸款前不收回該筆資金，以確保不因資金缺口而影響項(xiàng)目建設(shè)和按時(shí)還貸。

（三）對房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目幾種特殊情況的審查

1、對房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目運(yùn)做是否規(guī)范進(jìn)行審查

我國法律法規(guī)及規(guī)章規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)貸款中只有合法的開發(fā)主體才能享有所開發(fā)項(xiàng)目的銷售收入；立項(xiàng)批準(zhǔn)文件確定的開發(fā)主體與“四證”確定的建設(shè)者或土地使用權(quán)人不一致、“四證”確定的建設(shè)者或土地使用權(quán)人不一致時(shí)，開發(fā)商（借款人）不是項(xiàng)目的合法建設(shè)主體。借款人不是項(xiàng)目建設(shè)的合法主體，可能引發(fā)糾紛使借款人陷入訴訟爭執(zhí)中；同時(shí)也會使借款人能否享有項(xiàng)目的銷售收入存在一定的不確定性，給銀行的貸款帶來風(fēng)險(xiǎn)。

為防止項(xiàng)目運(yùn)作不規(guī)范而引起的風(fēng)險(xiǎn)，銀行可采取以下措施加以防范：嚴(yán)格按照人民銀行及銀監(jiān)會的的信貸政策，審查房地產(chǎn)開發(fā)貸款中的批準(zhǔn)文件和權(quán)證中記載的開發(fā)商的名稱是否一致，對不一致的，應(yīng)建議向銀行申請貸款的開發(fā)商（借款人）變更有關(guān)權(quán)證，使其成為項(xiàng)目建設(shè)的合法主體；對借款人非自身原因不能獲取政府有權(quán)批準(zhǔn)機(jī)關(guān)關(guān)于立項(xiàng)批準(zhǔn)文件及有關(guān)權(quán)證的變更批復(fù)，但政府有權(quán)批準(zhǔn)機(jī)關(guān)答復(fù)肯定了借款人項(xiàng)目開發(fā)的合法主體地位，在這種情況下，可以要求原開發(fā)主體作為銀行共同還款人，和借款人一起對銀行貸款承擔(dān)還本付息的責(zé)任。

2、對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)質(zhì)是否合法進(jìn)行審查

房地產(chǎn)開發(fā)是一個(gè)綜合開發(fā)過程，應(yīng)與城市規(guī)劃、環(huán)境保護(hù)、交通運(yùn)輸、水利設(shè)施、城市綠化等方面協(xié)調(diào)一致，以達(dá)到綜合治理的目的。房地產(chǎn)開發(fā)的立項(xiàng)審批，涉及到城市建設(shè)、規(guī)劃、交通、水資源保護(hù)、行污排撈、環(huán)境保護(hù)、文化構(gòu)成等諸多方面的問題，一個(gè)合法的房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)符合城市規(guī)劃法、環(huán)境保護(hù)法、防洪法等相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定。但是實(shí)踐中，主管房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目審批的某些政府職能部門、審批部門的工作人員往往忽視、無視、或者根本不清楚其他法律的存在，盲目立項(xiàng)批準(zhǔn)，導(dǎo)致項(xiàng)目被依法撤消或項(xiàng)目建成后成為違章建筑被依法撤除。如果開發(fā)商投入巨大的開發(fā)成本后，項(xiàng)目被依法撤消或所建房屋被撤除，將直接造成開發(fā)商還貸資金的缺乏，嚴(yán)重影響銀行貸款的安全。銀行可以從以下幾個(gè)方面進(jìn)行防范：

（1）審批人員應(yīng)熟悉與房地產(chǎn)開發(fā)立項(xiàng)的有關(guān)法律法規(guī)及規(guī)章，如《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市規(guī)劃法》、《建筑法》、《防洪法》等。在房地產(chǎn)開發(fā)貸款中，如對項(xiàng)目的合法性存在疑惑，應(yīng)及時(shí)查閱有關(guān)的法律法規(guī)直至咨詢有關(guān)業(yè)務(wù)人員。

（2）要求借款人提供有效擔(dān)保，實(shí)踐中借款人多以開發(fā)項(xiàng)目的土地使用權(quán)為借款提供抵押擔(dān)保，但是如果項(xiàng)目因?qū)嵸|(zhì)不合法而被撤消或建成后被撤除，用作抵押的土地使用權(quán)也有可能因項(xiàng)目被撤消而無效，導(dǎo)致貸款擔(dān)保落空。因此貸款銀行在審批開發(fā)貸款時(shí)，對項(xiàng)目的合法性特別是土地審批手續(xù)的合法性存在疑問時(shí)，應(yīng)要求借款人提供除土地使用權(quán)以外的有效擔(dān)保。

（3）依法維權(quán)，保護(hù)銀行利益。如果房地產(chǎn)項(xiàng)目的不合法是因?yàn)檎畬徟块T的過錯(cuò)造成的，貸款銀行可督促借款人提起行政賠償訴訟，要求有過錯(cuò)的政府審批部門承擔(dān)賠償責(zé)任，在借款人取得行政賠償款后，貸款銀行可要求借款人用以償還貸款。

3、商業(yè)銀行對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓引發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)的審查

房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓是指一方將已獲得的土地使用權(quán)連同項(xiàng)目規(guī)劃許可正、施工許可證等有關(guān)文件和已建成的房地產(chǎn)實(shí)物部分有償轉(zhuǎn)讓給受讓方，由受讓方去完成項(xiàng)目建設(shè)，此時(shí)如銀行已對該項(xiàng)目發(fā)放了房地產(chǎn)開發(fā)貸款，則由于借款人（原項(xiàng)目開發(fā)商）轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目后不再是適格借款人，增加了銀行的信貸風(fēng)險(xiǎn)。貸款銀行可根據(jù)情況采取以下措施：

（1）要求借款人提前償還貸款本息，結(jié)束房地產(chǎn)開發(fā)貸款法律關(guān)系。為此貸款銀行可在借款合同中約定，如借款人轉(zhuǎn)讓所開發(fā)項(xiàng)目的，貸款銀行可要求其提前償還全部貸款本息。（2）與借款人、項(xiàng)目受讓人協(xié)商，將開發(fā)貸款的借款人變更為項(xiàng)目受讓人，由項(xiàng)目受讓人承擔(dān)原借款人根據(jù)借款合同應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)，如貸款銀行采取此種措施應(yīng)注意審查開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的合法性。

首先，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓必須符合《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第38條規(guī)定：以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

（一）按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)；

（二）按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的25%以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書。

該法第39條還規(guī)定：以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)人民政府批準(zhǔn)。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定交納土地使用權(quán)出讓金；以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)報(bào)批時(shí)，有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府按照國務(wù)院規(guī)定決定可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓必須符合上述條件。

其次，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目必須履行特定手續(xù)。根據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第21條的規(guī)定，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，轉(zhuǎn)讓人和受讓人應(yīng)當(dāng)自土地使用權(quán)變更登記手續(xù)辦理完畢之日起30日內(nèi)，持房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同到房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。

再次，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目受讓人必須符合法定條件。由于我國對房地產(chǎn)業(yè)實(shí)行市場準(zhǔn)入及資質(zhì)管理制度，因此房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目受讓人必須是取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書且其資質(zhì)等級符合要求的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。

三、房地產(chǎn)開發(fā)類貸款的擔(dān)保

實(shí)踐中由于房地產(chǎn)開發(fā)類貸款金額大、周期長，為保證此類貸款的安全，銀行一般只接受房地產(chǎn)抵押貸款，對保證、質(zhì)押及房地產(chǎn)以外其他資產(chǎn)的抵押不宜接受。

（一）商業(yè)銀行在受理房地產(chǎn)抵押時(shí)應(yīng)注意審查以下法律風(fēng)險(xiǎn)及防范措施

1、在接受房地產(chǎn)抵押時(shí)，應(yīng)注意審查產(chǎn)權(quán)證的真實(shí)性及來源的合法性。

銀行在對房地產(chǎn)抵押進(jìn)行審查時(shí)，不應(yīng)僅進(jìn)行形式上的審查，還應(yīng)對抵押人取得權(quán)屬證明是否經(jīng)過了法定程序進(jìn)行實(shí)質(zhì)性審查。實(shí)踐中，銀行應(yīng)特別關(guān)注以下情況：

（1）應(yīng)注意審查土地出讓合同的出讓主體是否合法。根據(jù)現(xiàn)行有關(guān)法律及司法解釋規(guī)定，我國只有縣級以上人民政府或土地管理部門才有權(quán)出讓土地使用權(quán)，而像開發(fā)區(qū)管委會等單位是無權(quán)出讓土地，更無權(quán)頒發(fā)土地證的；

（2）注意審查土地出讓金是否已經(jīng)交清。應(yīng)要求抵押人提供與合同價(jià)款相符的發(fā)票；對以協(xié)議方式出讓的土地使用權(quán)，還應(yīng)注意審查土地使用權(quán)出讓金不能低于訂立合同時(shí)當(dāng)?shù)卣凑諊乙?guī)定確定的最低價(jià)的，否則無效。

（3）對于在二級市場受讓的用于房屋建設(shè)工程的土地使用權(quán)，注意審查該土地在轉(zhuǎn)讓時(shí)是否已經(jīng)完成了原土地出讓合同規(guī)定的開發(fā)計(jì)劃等；

（4）在接受二手房抵押貸款時(shí)，針對一些關(guān)聯(lián)交易,特別是近親屬之間的交易。應(yīng)注意審查交易的真實(shí)性，如是否支付對價(jià)、贈予行為是否是真實(shí)意思表示、房產(chǎn)交易雙方當(dāng)事人身份的真實(shí)性以及房屋買賣合同是否合法有效等；

2、在接受學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等公益性事業(yè)單位房地產(chǎn)作抵押時(shí)應(yīng)注意的問題。根據(jù)《擔(dān)保法》第37條第3款規(guī)定，學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團(tuán)體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會公益設(shè)施不得設(shè)定抵押。因此，一般來說像學(xué)校、幼兒園或醫(yī)院等單位，不管其是公立還是私立，都不得接受其以公益設(shè)施作抵押，但學(xué)校、幼兒園或醫(yī)院等公益單位以公益設(shè)施以外的財(cái)產(chǎn)（如店面）為自身債務(wù)設(shè)定抵押的，原則上應(yīng)當(dāng)可以接受。

一般來說，社會公益性事業(yè)單位，包括學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院、衛(wèi)生防疫站、體育館等。社會公益性團(tuán)體，包括紅十字會、殘疾人聯(lián)合會、環(huán)境保護(hù)協(xié)會、宗教協(xié)會等。

3、在接受光地抵押時(shí)應(yīng)注意的問題。

根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第25條規(guī)定：“以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限開發(fā)土地。超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金25%以下的土地閑置費(fèi)；滿二年未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán)；但是，因不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門的行為或者動工開發(fā)必需的前期工作造成動工開發(fā)遲延的除外?！备鶕?jù)這一規(guī)定，抵押的土地使用權(quán)，可能由于該土地超過土地使用權(quán)出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿兩年未開發(fā)，被土地主管部門依照該規(guī)定無償收回，被抵押的土地使用權(quán)會隨之依法轉(zhuǎn)移歸國家所有，致使抵押權(quán)落空。

為避免出現(xiàn)上述風(fēng)險(xiǎn)，銀行在接受土地使用權(quán)（光地）抵押時(shí)，應(yīng)加強(qiáng)貸后管理，及時(shí)關(guān)注土地開發(fā)進(jìn)展情況，對于未能在規(guī)定期限內(nèi)進(jìn)行開發(fā)的，應(yīng)當(dāng)積極敦促抵押人及時(shí)到土地主管部門辦理延期開發(fā)手續(xù)，或及時(shí)采取合同中約定的違約救濟(jì)措施，避免土地使用權(quán)被國家無償收回。

4、接受集體土地使用權(quán)抵押時(shí)應(yīng)注意的問題。

根據(jù)《擔(dān)保法》第34條和第36條的規(guī)定，集體土地使用權(quán)中，只有抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒地等“四荒”土地使用權(quán)和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的廠房及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)可以設(shè)定抵押。但鑒于集體土地使用權(quán)在流轉(zhuǎn)方面限制比較多，且實(shí)際價(jià)值難以判斷，如林地使用權(quán)。因此，在實(shí)踐中，一般不得接受集體土地使用權(quán)抵押。

5、辦理土地使用權(quán)及房屋所有權(quán)同時(shí)抵押時(shí)應(yīng)注意的問題。

根據(jù)《擔(dān)保法》第36條規(guī)定，以依法取得的國有土地上的房屋抵押的，該房屋占用范圍內(nèi)的國有土地使用權(quán)同時(shí)抵押。以出讓方式取得的國有土地使用權(quán)抵押的，應(yīng)當(dāng)將抵押時(shí)該國有土地上的房屋同時(shí)抵押。這就是通常所說的房地產(chǎn)抵押時(shí)“房隨地走”和“地隨房走”的原則。法律上雖然明確規(guī)定房地需同時(shí)抵押，但在實(shí)踐中，如何辦理抵押登記手續(xù)，去實(shí)現(xiàn)房地同時(shí)抵押，卻是橫亙在銀行面前的一道難題。

由于我區(qū)房屋和土地是實(shí)行分別管理、分開發(fā)證的，因此如地方法規(guī)無明確規(guī)定，為防范法律風(fēng)險(xiǎn)，辦理房地產(chǎn)抵押時(shí)應(yīng)分別到房屋和土地管理部門分別登記，防止因土地或房屋抵押缺乏公示而與其他抵押權(quán)人產(chǎn)生法律糾紛。

6、關(guān)于對一棟樓房僅以部分樓層抵押（或一棟房屋，其占地面積遠(yuǎn)小于其土地證面積），其土地如何辦理抵押登記的問題。對一棟樓房僅以部分樓層抵押，可以從以下兩個(gè)方面辦理土地抵押登記：（1）對于能夠辦理土地分割的，應(yīng)要求抵押人先行辦理土地證分割，再辦理房屋、土地的抵押登記；（2）對于不能辦理土地分割的，如果抵押人同意，應(yīng)要求其將整棟樓的所占土地一并抵押，如果抵押人不同意，則應(yīng)要求其到土管部門出具同意該棟房屋部分抵押的“抵押聯(lián)系通知單”，并注明土地證號，抵押權(quán)人及抵押金額。

7、關(guān)于抵押登記期限的問題。

根據(jù)《擔(dān)保法》司法解釋第12條規(guī)定我國法定的擔(dān)保物權(quán)存續(xù)期間為主合同債權(quán)訴訟時(shí)效結(jié)束后二年，只要在此期間內(nèi)行使擔(dān)保物權(quán)，人民法院都應(yīng)予以認(rèn)可。根據(jù)該規(guī)定，可以認(rèn)定：其

一、物權(quán)登記機(jī)關(guān)自行設(shè)定物權(quán)擔(dān)保期限沒有法律依據(jù)，是無效的；其

二、在法定擔(dān)保物權(quán)存續(xù)期間即主合同債權(quán)訴訟時(shí)效結(jié)束后二年內(nèi)主張擔(dān)保物權(quán)均是合法有效的。但為了防范經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，在條件允許的情況下，銀行應(yīng)從審慎性原則出發(fā)，按時(shí)前往登記部門辦理續(xù)登記，以免造成抵押物重復(fù)抵押，產(chǎn)生糾紛。

8、關(guān)于國有劃撥土地使用權(quán)抵押登記問題。

根據(jù)國土資源部《關(guān)于國有劃撥土地使用權(quán)抵押登記有關(guān)問題的通知》以及最高人民法院轉(zhuǎn)發(fā)該通知時(shí)所作的規(guī)定，銀行在辦理以國有劃撥土地使用權(quán)為標(biāo)的物設(shè)定抵押擔(dān)保貸款時(shí)，只要在土地管理部門依法辦理了抵押登記手續(xù)，即視同已經(jīng)具有審批權(quán)限的土地管理部門的批準(zhǔn)，不必再另行辦理土地使用權(quán)抵押的審批手續(xù)。另外，銀行在測算劃撥土地的抵押率時(shí)，應(yīng)注意先行從其總價(jià)值中扣減與其在出讓時(shí)應(yīng)繳納的土地出讓金等金額相當(dāng)?shù)倪@部分價(jià)值。

9、關(guān)于在建工程抵押的問題。

根據(jù)《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第3條規(guī)定，在建工程抵押是指抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有方式抵押給銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為，由此可知，以在建工程抵押取得的貸款只能用于該在建工程的繼續(xù)建造。換言之，在建工程的開發(fā)商不得以在建工程為他人債務(wù)作擔(dān)保，也不能為自己其他性質(zhì)的的債務(wù)進(jìn)行擔(dān)保，而只能為取得在建工程的繼續(xù)建造資金的貸款擔(dān)保。另外根據(jù)《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》有關(guān)規(guī)定，在建工程在竣工驗(yàn)收辦理產(chǎn)權(quán)證后，應(yīng)及時(shí)將在建工程抵押變更為房地產(chǎn)抵押，防止銀行抵押權(quán)落空。

（二）注意審查房地產(chǎn)抵押中涉及到的幾種法律關(guān)系

1、注意審查在建工程抵押與建設(shè)工程工程款優(yōu)先權(quán)的關(guān)系

《合同法》第286條規(guī)定了建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)先于銀行抵押優(yōu)先權(quán)實(shí)現(xiàn)。最高人民法院于2002年6月11日通過的《關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》(法釋[2002]16號)也明確規(guī)定,建設(shè)工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)先于抵押權(quán)和其他債權(quán)。因此,銀行應(yīng)注意防范建設(shè)工程式優(yōu)先受償權(quán)帶來的貸款風(fēng)險(xiǎn)。

由于法律和司法解釋并未規(guī)定建筑工程優(yōu)先權(quán)公示制度,導(dǎo)致該建設(shè)工程式的抵押權(quán)人在接受抵押時(shí)無從了解該建設(shè)工程上是否存在承包人的優(yōu)先權(quán)。因此,假如貸款銀行在發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)時(shí)接受了在建工程抵押,但開發(fā)商并未如約支付承包人建筑工程款時(shí),貸款銀行的抵押權(quán)很可能落空。為了最大限度的防范在建工程抵押權(quán)落空的風(fēng)險(xiǎn)權(quán)落空的風(fēng)險(xiǎn),貸款銀行在發(fā)放開發(fā)貸款時(shí)可以采取以下措施:（1）注意審查建筑工程承包合同對工程價(jià)款的約定。貸款銀行應(yīng)注意審查了解《建設(shè)工程合同》約定的工程總價(jià)款、支付條件、支付方式以及是否存在承包商墊資建設(shè)的情況，在承包商欲行使優(yōu)先受嘗權(quán)時(shí)貸款銀行應(yīng)該協(xié)助開發(fā)商。根據(jù)《建設(shè)工程合同》的約定和法律規(guī)定，對建設(shè)工程價(jià)款超過合同約定或超過預(yù)算數(shù)額時(shí)要求開發(fā)商行使拒絕權(quán)。另外最高人民法院《關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》的規(guī)定，承包人的優(yōu)先權(quán)的行使須在建設(shè)工程竣工之日或建設(shè)工程合同約定的竣工之日起6個(gè)月之內(nèi)行使才為有效，因此貸款銀行還可根據(jù)《建設(shè)工程合同》掌握承包人行使優(yōu)先權(quán)的期限，以便及時(shí)提出抗辯。

（2）在確定抵押物價(jià)值時(shí)扣除工程價(jià)款。由于承包人的工程價(jià)款優(yōu)先于貸款銀行的貸款抵押權(quán)受償，因此銀行在確定擬抵押的房地產(chǎn)（尤其是在建工程和竣工未超過6個(gè)月的房地產(chǎn)抵押）的價(jià)款抵押時(shí)，可將工程款相應(yīng)部分剔除。但是由于開發(fā)商支付承包人的價(jià)款后，承包人的優(yōu)先權(quán)自然釋放，所以銀行在辦理抵押登記時(shí)，仍然應(yīng)對抵押的房地產(chǎn)作全部、第一順序抵押權(quán)的登記，以便在優(yōu)先權(quán)終止后獲得優(yōu)先于開發(fā)商的其他抵押權(quán)人、無擔(dān)保債權(quán)人優(yōu)先受償?shù)男ЯΑ?/p>

（3）要求承包人提供擔(dān)?；蛞蟪邪藭娣艞墐?yōu)先受償權(quán)。為了對抗承包人的優(yōu)先受償權(quán)，貸款銀行可嘗試以下兩種方法：第一，貸款銀行可與承包人協(xié)商，要求承包人提供連帶責(zé)任保證，雙方還應(yīng)在合同中約定，承包人應(yīng)在貸款銀行開立帳戶，對于其行使“建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)”獲得資金應(yīng)存入該帳戶，并授權(quán)銀行進(jìn)行扣劃。第二，貸款銀行可要求承包人出具放棄優(yōu)先受償權(quán)的書面文件。我們認(rèn)為，法律賦予承包人對于建設(shè)工程的有限受償權(quán)是一種授權(quán)性規(guī)范，承包人有權(quán)放棄，法律應(yīng)遵守當(dāng)事人意思自治的權(quán)利。但目前無明確規(guī)定和判例的情況下，從謹(jǐn)慎原則考慮貸款銀行不應(yīng)完全依賴于承包人放棄優(yōu)先受償權(quán)這一途徑，而應(yīng)結(jié)合其他方法保障銀行信貸資金的安全。

2、房地產(chǎn)開發(fā)抵押貸款與商品房預(yù)售所涉及的法律問題

商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購人，由承購人支付定金或房價(jià)款的行為。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第44條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)商如要預(yù)售商品房，必須向縣級以上人民政府房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，由于開發(fā)商已將項(xiàng)目土地使用權(quán)預(yù)先抵押給貸款銀行。

商品房預(yù)售后,項(xiàng)目土地使用權(quán)的變現(xiàn)能力將受到預(yù)售合同的限制,如開發(fā)商不能按時(shí)償還貸款,貸款銀行不能就抵押土地使用權(quán)折價(jià)、拍賣并就折價(jià)、拍賣款優(yōu)先受償。為防范此種風(fēng)險(xiǎn)，貸款銀行可采取以下措施：

第一，要求開發(fā)商將預(yù)售款交存貸款銀行，由貸款銀行進(jìn)行監(jiān)管?！冻鞘泄芾矸ā返?4條第3款規(guī)定：商品房預(yù)售所得款項(xiàng)，必須用于有關(guān)的工程建設(shè)。實(shí)踐中貸款銀行可要求開發(fā)商將預(yù)售款交存我銀行，對其進(jìn)行監(jiān)管，銀行可以借此有效控制預(yù)售資金的用途，防止借款人濫用預(yù)售資金或?qū)㈩A(yù)售資金移轉(zhuǎn)用于其他項(xiàng)目的開發(fā)。

第二，要求開發(fā)商與購房人在貸款銀行辦理個(gè)人住房抵押貸款。在房地產(chǎn)開發(fā)貸款中，開發(fā)貸款的償還往往依賴于項(xiàng)目房屋的銷售收入，而房屋的銷售收入大部分又來源于銀行發(fā)放的個(gè)人住房貸款。開發(fā)貸款的發(fā)放銀行發(fā)放個(gè)人住房抵押貸款，可使銀行仍取得對房屋和土地的抵押權(quán)，有利于維護(hù)銀行貸款資金的安全。為此，貸款銀行可與開發(fā)商簽定辦理按揭貸款業(yè)務(wù)合作意向書，作為向其發(fā)放開發(fā)住房開發(fā)貸款的條件。第三，要求開發(fā)商為個(gè)人住房貸款提供保證擔(dān)保。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》有關(guān)規(guī)定，消費(fèi)者支付購買商品房的全部或大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對抗買受人，這就意味著銀行的抵押權(quán)也不能對抗購房人的期待權(quán)。因此商品房預(yù)售后，銀行對土地使用權(quán)的抵押權(quán)幾乎失去了變現(xiàn)能力。為了保證貸款資金的安全性，貸款銀行可要求開發(fā)商在房屋預(yù)售后，房屋產(chǎn)權(quán)證辦出之前，為購房人在銀行的抵押貸款提供連帶責(zé)任保證。

四、幾種特殊形式的房地產(chǎn)開發(fā)貸款法律風(fēng)險(xiǎn)防范

（一）借款人為企業(yè)集團(tuán)成員法律風(fēng)險(xiǎn)防范

就房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)組織結(jié)構(gòu)而言，集團(tuán)母公司或控制公司是純粹持有股份的公司，本身不參與房地產(chǎn)經(jīng)營，由集團(tuán)下屬的房地產(chǎn)開發(fā)公司從事房地產(chǎn)項(xiàng)目的申報(bào)業(yè)務(wù)，房地產(chǎn)開發(fā)公司有時(shí)根據(jù)需要再設(shè)立項(xiàng)目公司，具體從事特定項(xiàng)目的開發(fā)和建設(shè)。房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)具有企業(yè)集團(tuán)固有風(fēng)險(xiǎn)，在實(shí)踐中控制公司利用控制權(quán)損害商業(yè)銀行利益表現(xiàn)在以下幾種情況：

1、借款人資本明顯不足，借款人向控制公司或關(guān)聯(lián)企業(yè)借款，以增加資本金，以滿足貸款銀行對資本金的要求。但在銀行發(fā)放貸款后，借款人的控制公司抽回資金或?qū)①J款資金移用于其他房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。

2、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目預(yù)售后，控制公司要求借款人移轉(zhuǎn)預(yù)售款給控制公司或企業(yè)集團(tuán)中的其他公司，從而使貸款銀行的還貸來源落空，不僅將對項(xiàng)目繼續(xù)開發(fā)產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性的影響，而且削弱了借款人的償債能力，增加了銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款的風(fēng)險(xiǎn)。

3、在償還貸款銀行債務(wù)之前，提前分配或轉(zhuǎn)移銷售收入，為貸款銀行的貸款債權(quán)帶來了一定風(fēng)險(xiǎn)。

因此針對上述情況，銀行在發(fā)放貸款前，與控制公司協(xié)商并可根據(jù)情況取得控制公司對下列事項(xiàng)的承諾：

（1）承諾在借款人償還商業(yè)銀行貸款前，不得抽回借款或投資、不得要求借款人償還所欠控制公司的借款，或承諾其對借款人的債權(quán)在銀行貸款債權(quán)之后獲得清償。（2）承諾在借款人償還銀行貸款本息前，不得要求借款人移轉(zhuǎn)預(yù)售款。（3）承諾在借款人償還銀行貸款本息前，不得分紅。

（4）承諾在某些情況下，商業(yè)銀行可直接要求控制公司償還貸款本息。這些事項(xiàng)包括如借款人資本明顯不足、借款人存在欺詐行為、借款人的資產(chǎn)及財(cái)務(wù)與控制公司的資產(chǎn)及財(cái)務(wù)混淆不清等，事實(shí)上當(dāng)借款人發(fā)生上述事項(xiàng)時(shí)，借款人的獨(dú)立法人地位已明存實(shí)亡，銀行可運(yùn)用處理關(guān)聯(lián)企業(yè)的法律規(guī)則“揭開公司面紗”制度，要求控制公司直接對從屬公司的債務(wù)負(fù)責(zé)。

（二）借款人為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目公司法律風(fēng)險(xiǎn)防范

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目公司是為開發(fā)某一特定房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目而專門設(shè)立的企業(yè)。在實(shí)踐中銀行應(yīng)注意對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目公司進(jìn)行以下審查：

1、注意審查房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目公司營業(yè)執(zhí)照的時(shí)效性。建設(shè)部、國家工商總局于1992年頒發(fā)的《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理的通知》第3條規(guī)定，項(xiàng)目公司經(jīng)營對象只限于批準(zhǔn)的項(xiàng)目，項(xiàng)目開發(fā)、經(jīng)營完畢后，應(yīng)向工商行政管理機(jī)關(guān)辦理核減經(jīng)營范圍的變更登記。但在實(shí)踐中，許多項(xiàng)目公司在特定項(xiàng)目開發(fā)完畢后，為避免高昂重新成立費(fèi)用及復(fù)雜的手續(xù)，并不去工商機(jī)關(guān)注銷營業(yè)執(zhí)照，而是繼續(xù)開發(fā)經(jīng)營其他房地產(chǎn)項(xiàng)目。

2、注意審查房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的政府立項(xiàng)批準(zhǔn)文件和有關(guān)權(quán)證。某房地產(chǎn)開發(fā)公司（股東公司）以自身名義取得了某項(xiàng)目的批文及“四證”，此后股東公司就同一項(xiàng)目設(shè)立項(xiàng)目公司，而該項(xiàng)目公司又以自己的名義向商業(yè)銀行申請房地產(chǎn)貸款是否允許？根據(jù)中國人民銀行（銀發(fā)[2003]121）號各商業(yè)銀行對未取得“四證”的項(xiàng)目，不得發(fā)放任何形式貸款規(guī)定，銀行對未取得四證的項(xiàng)目公司不得發(fā)放貸款。在這里需要明確的是，銀行如與未取得四證的項(xiàng)目公司簽定房地產(chǎn)開發(fā)借款合同，借款合同是否有效？就合同的效力而言，由于商業(yè)銀行向項(xiàng)目公司開發(fā)貸款并未違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，不屬于《合同法》規(guī)定合同無效條件，借款合同不會因此無效。但由于商業(yè)銀行此種行為違反了人民銀行及銀監(jiān)會的信貸政策而可能受到監(jiān)管部門的處罰。

3、注意審查因項(xiàng)目公司股權(quán)整體轉(zhuǎn)讓對商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款的影響。

股權(quán)轉(zhuǎn)讓形式下的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓不需要到房地產(chǎn)交易中心辦理過戶手續(xù)，免卻了復(fù)雜手續(xù)和費(fèi)用，受讓方可以合法的以股東身份參與經(jīng)營管理項(xiàng)目，由于具有上述優(yōu)點(diǎn)，收購房地產(chǎn)項(xiàng)目公司股權(quán)逐漸成為房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓中常用的手段。

作為貸款銀行應(yīng)防止股東公司濫用權(quán)利損害債權(quán)銀行利益的情況發(fā)生，實(shí)踐中表現(xiàn)有： 其一，項(xiàng)目公司股東低價(jià)轉(zhuǎn)移股權(quán)行為造成了項(xiàng)目公司自有資產(chǎn)減少，償債能力下降。另外如受讓股權(quán)的企業(yè)資產(chǎn)較差，不僅不能給項(xiàng)目公司追加資金，而且還可能挪用項(xiàng)目資金，給銀行貸款造成風(fēng)險(xiǎn)。

其二，項(xiàng)目公司股東因土地增殖股權(quán)高價(jià)轉(zhuǎn)讓導(dǎo)致項(xiàng)目開發(fā)成本增加，項(xiàng)目利潤下降，導(dǎo)致貸款的還款來源可能落空。

按照《公司法》規(guī)定，公司股東轉(zhuǎn)讓股權(quán)，不必取得債權(quán)人的同意。因此為防范股東整體轉(zhuǎn)讓股權(quán)引起的法律風(fēng)險(xiǎn)，銀行可在借款合同中約定：如借款人股權(quán)結(jié)構(gòu)發(fā)生重大變化，應(yīng)事先取得作為債權(quán)人的商業(yè)銀行的同意。

（三）房地產(chǎn)合作開發(fā)貸款的法律風(fēng)險(xiǎn)防范

房地產(chǎn)合作開發(fā)是指在房地產(chǎn)開發(fā)中享有土地使用權(quán)的一方與他方簽定合同，共同開發(fā)土地，建造房屋，并按投資比例分享房屋產(chǎn)權(quán)的經(jīng)營行為，實(shí)踐中多稱為“連建”、“參建”。合法的房地產(chǎn)合作開發(fā)應(yīng)具備以下三個(gè)要素：

1、合作開發(fā)雙方必須簽定合法有效的合作開發(fā)協(xié)議；

2、一方必須是取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；

3、一方必須取得土地使用權(quán)。

銀行在實(shí)踐中應(yīng)注意防范幾種不合法的房地產(chǎn)合作開發(fā)方式：

1、名為合作開發(fā)，實(shí)為借貸的合作開發(fā)形式

在房地產(chǎn)合作開發(fā)中，如雙方在合作開發(fā)合同中約定，建設(shè)方只收取固定貨幣利益，不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，則這種條款構(gòu)成合作開發(fā)合同中的“保底條款”，雙方雖名為合作開發(fā)關(guān)系，實(shí)為借貸關(guān)系，根據(jù)國家有關(guān)法規(guī)，禁止企業(yè)間互相借貸收取利息，因此上述合同應(yīng)屬無效。同時(shí)根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理聯(lián)營合同糾紛案件若干問題的解答》的規(guī)定，此類條款也屬于聯(lián)營合同的“保底條款”，也應(yīng)認(rèn)定無效。

2、名為合作開發(fā)，實(shí)為非法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的合作開發(fā)形式 實(shí)踐中主要表現(xiàn)為以下三種方式：

第一，在保底條款中約定土地使用權(quán)人不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，只收取固定貨幣利益。在房地產(chǎn)合作開發(fā)協(xié)議的保底條款中，如雙方約定的是供地方不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，只收取固定貨幣利益，則這種約定雖名為合作開發(fā)，實(shí)為土地使用權(quán)的非法轉(zhuǎn)讓，應(yīng)認(rèn)定無效。

第二、以劃撥土地使用權(quán)與他人合作開發(fā)，但未辦理審批手續(xù)，未補(bǔ)交土地出讓金。土地使用權(quán)的劃撥是指經(jīng)縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者交納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后，將國有土地交付其使用，或者將土地?zé)o償交付其使用的行為。根據(jù)《劃撥土地使用權(quán)管理辦法》第5條、第40條的規(guī)定，如土地使用權(quán)人以劃撥土地使用權(quán)與他人合作進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)取得市、縣人民政府土地管理部門批準(zhǔn)并辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，交付土地使用權(quán)出讓金，否則此種房地產(chǎn)合作開發(fā)就因非法轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)而應(yīng)歸于無效。第三、改變土地用途，與他人合作進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)

根據(jù)《土地管理法》第56條規(guī)定，土地使用權(quán)人以土地使用權(quán)與他人合作開發(fā)房地產(chǎn)的，如要改變土地用途的，首先要取得規(guī)劃局的同意，再報(bào)原批準(zhǔn)的人民政府批準(zhǔn)，否者合作開發(fā)可能因非法改變土地用途而無效。

第三篇：淺析房地產(chǎn)開發(fā)貸款的風(fēng)險(xiǎn)控制

淺析房地產(chǎn)開發(fā)貸款的風(fēng)險(xiǎn)控制

摘要：針對當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)中存在的一些問題和困難，分析房地產(chǎn)開放貸款的風(fēng)險(xiǎn)有哪些以及房地產(chǎn)貸款內(nèi)部外部的環(huán)境。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 貸款風(fēng)險(xiǎn) 環(huán)境

最年來，房地產(chǎn)價(jià)格呈現(xiàn)上升的趨勢，我國住房制度改革的不斷深入，個(gè)人購買商品住房的意向漸趨強(qiáng)烈。住房市場中存在的供給與當(dāng)期有效需求不足的矛盾使得住房按揭貸款應(yīng)運(yùn)而生。按揭貸款是指購房戶交納部分首期付款后，將所購房產(chǎn)抵押給貸款行，剩余房款向銀行申請貸款的住房消費(fèi)貸款，實(shí)質(zhì)上是銀行與貸款人之間的資金借貸關(guān)系。應(yīng)該說此貸款有價(jià)值較穩(wěn)定的住房作抵押品，安全性有一定保障，但由于政策、市場及借款人自身情況的變化均會影響貸款的房地產(chǎn)市場環(huán)境和借款人的還款能力，使得安全性存在一些問題。據(jù)近年來我國銀行實(shí)際運(yùn)作表明，貸款風(fēng)險(xiǎn)正日益增加。

一、全球經(jīng)濟(jì)一體化帶來的政策性風(fēng)險(xiǎn) ：隨著全球經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，各國經(jīng)濟(jì)都在相當(dāng)程度地合作滲透，相互之間的影響也在不斷地加大。東南亞金融風(fēng)暴，就是“一發(fā)”牽動“千鈞”。

二、市場風(fēng)險(xiǎn)分析

1.市場無序競爭。近年房地產(chǎn)市場供給充足，但價(jià)格居高不下使空房沉淀不少，當(dāng)開發(fā)企業(yè)無法實(shí)現(xiàn)資金回籠時(shí)，會通過虛擬按揭套取銀行資金，供求不平衡使按揭貸款存在潛在風(fēng)險(xiǎn)。

2.市場供求關(guān)系的重大變化。市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化，房地產(chǎn)價(jià)格大幅下降，業(yè)主愿意損失首付和已還款，以低于尚未歸還的貸款余額，重新購置低價(jià)房產(chǎn)，使銀行難以收回貸款，貸款損失風(fēng)險(xiǎn)增大。3.利率變動風(fēng)險(xiǎn)。貸款期限內(nèi)市場利率可能發(fā)生數(shù)輪波動，利率上升，短期存款利率上升，壓縮了銀行獲利空間，利率下降，借款人以較低利率籌資并提前還貸，銀行會因其放貸不能獲得原定貸款利息回報(bào)而受損失。而且合同有關(guān)利率條款在利率管制時(shí)制訂，對利率市場化后可能形成風(fēng)險(xiǎn)缺乏前瞻性。

三、銀行風(fēng)險(xiǎn)分析

銀行是典型的負(fù)債經(jīng)營組織，其經(jīng)營的好壞，關(guān)系到儲戶存款和銀行本身的安全，體系和社會經(jīng)濟(jì)的安定。按揭貸款的銀行風(fēng)險(xiǎn)來自借款人和銀行經(jīng)營兩方面： 1借款人的風(fēng)險(xiǎn)

（1）借款人違約風(fēng)險(xiǎn)。借款人違約風(fēng)險(xiǎn)是銀行在經(jīng)營按揭貸款業(yè)務(wù)時(shí)面臨的最直接最集中的風(fēng)險(xiǎn)，主要表現(xiàn)為被迫違約(指個(gè)人財(cái)力不足引起還款能力喪失)和理性違約（即借款人轉(zhuǎn)移投資違約,指借款人具有還款能力，但覺得放棄繼續(xù)還款可帶來更大的利益）。借款人買房后，房價(jià)上升，其理性違約的情況少，而市場不景氣時(shí)，借款人可能提前還款，銀行在一定的時(shí)間內(nèi)，失去收入來源，影響資金正常循環(huán)。（2）借款人個(gè)人信用潛在風(fēng)險(xiǎn)。我國目前個(gè)人收入制度不透明，個(gè)人消費(fèi)信貸處于初級階段, 貸款行不能正確評價(jià)借款人實(shí)際收入，不能對其進(jìn)行有效的跟蹤監(jiān)控，個(gè)人信用狀況難以評估。

（3）借款人對住房按揭貸款業(yè)務(wù)存在認(rèn)識上的誤區(qū)。部分業(yè)主購房時(shí)被按揭優(yōu)惠條件所吸引，未充分考慮自身的還款能力，隨時(shí)間推移，生老病死、事業(yè)成敗、社會環(huán)境等直接影響到按揭貸款的安全。（4）按揭成數(shù)確定不當(dāng)。按揭成數(shù)確定不當(dāng)，對借款人不加區(qū)分地提高按揭貸款成數(shù)可能造成的風(fēng)險(xiǎn)。過低的成數(shù)還可能誘發(fā)借款人的道德風(fēng)險(xiǎn)。對以投資為目的的購房行為來說，首付比例降低，前期投入越小，放棄投資后遭受損失越小，房產(chǎn)市場不景氣時(shí)，就有可能放棄房產(chǎn)并拒絕還款，將風(fēng)險(xiǎn)全部轉(zhuǎn)嫁給銀行。（5）信貸經(jīng)營中信息不對稱的風(fēng)險(xiǎn)。我國尚未建立個(gè)人信用征集系統(tǒng)，對個(gè)人資質(zhì)評估缺乏統(tǒng)一客觀的標(biāo)準(zhǔn)，影響了銀行對貸款申請人信用的調(diào)查評定，會產(chǎn)生提供虛假證明的欺詐行為，也為銀行在形成逾期后的催收工作設(shè)置了障礙。2 銀行經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)

（1）按揭貸款比例問題。按揭貸款比例越高，對借款人壓力越大，在高按揭貸款比例下一旦借款人住房按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)分析及防范有哪些？違約，銀行處分抵押房產(chǎn)所得扣除各項(xiàng)支出后，有可能不足以彌補(bǔ)銀行的支出。一般還款期越長，經(jīng)濟(jì)可變因素就越多，抵押房產(chǎn)價(jià)值的變動就越難預(yù)料和把握，銀行需承擔(dān)的違約風(fēng)險(xiǎn)就越大。

（2）流動性風(fēng)險(xiǎn)。按揭貸款的資金來源主要是儲蓄存款和企事業(yè)單位的短期存款，而住房按揭貸款的期限一般較長，這就產(chǎn)生了以短期資金負(fù)擔(dān)長期貸款的風(fēng)險(xiǎn)，并在一定程度上影響銀行對短期資金的有效利用。

四、開發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)分析

（1）假按揭（開發(fā)商與購房戶串通對銀行金融欺詐，騙取銀行資金）風(fēng)險(xiǎn)。通過高估房地產(chǎn)價(jià)值并與購房人串通，以虛假購房合同向銀行申請貸款，目的達(dá)到后，開發(fā)商立即轉(zhuǎn)移資金，導(dǎo)致銀行債權(quán)懸空，即使銀行處置房產(chǎn)，也會大幅“縮水”，信貸資產(chǎn)出現(xiàn)損失。

（2）開發(fā)商不具備相應(yīng)實(shí)力。隨著住房市場的快速發(fā)展，具備雄厚資金實(shí)力、強(qiáng)大開發(fā)能力和優(yōu)良開發(fā)業(yè)績的開發(fā)企業(yè)是各家銀行爭奪的對象，但激烈競爭也給一些實(shí)力很差的開發(fā)企業(yè)帶來可乘之機(jī)。（3）來自開發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)。開發(fā)商對市場因素分析失誤，房屋出售后價(jià)格下降。在期房按揭貸款中預(yù)售不理想，導(dǎo)致后續(xù)資金不足，不能按期交房，客戶不能按期入住，甚至項(xiàng)目“爛尾”。開發(fā)商多利用融資和預(yù)售收入作為資金來源，處于劣勢的客戶可能要求解除購房合同，迫使銀行出面幫助挽回?fù)p失，從而將其與開發(fā)商的合同糾紛轉(zhuǎn)嫁給銀行，造成銀行的法律風(fēng)險(xiǎn)。

（4）資格與能力、房產(chǎn)質(zhì)量、配套設(shè)施、市場、道德及其它風(fēng)險(xiǎn)。主要貸款風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)在： 抵押物風(fēng)險(xiǎn)分析: 1住房按揭貸款的抵押物即房屋是貸款金的最基本保障，但因貸款期限長，期內(nèi)抵押物發(fā)生變化的可能性極大，保證人資產(chǎn)可能惡化，易造成抵押物風(fēng)險(xiǎn)。

（1）評估風(fēng)險(xiǎn)。主要表現(xiàn)為抵押物不足。房產(chǎn)估價(jià)普遍存在高估的現(xiàn)象，若不能及時(shí)發(fā)現(xiàn)房價(jià)高估，在貸款成數(shù)較高時(shí)，有可能出現(xiàn)抵押物價(jià)值低于貸款金額的風(fēng)險(xiǎn)。（2）抵押物損毀或滅失，影響銀行信貸資產(chǎn)質(zhì)量。

（3）抵押物法律風(fēng)險(xiǎn)。主要來自抵押的合法性，一是因建筑違規(guī)違章或嚴(yán)重質(zhì)量問題，抵押物無法取得《產(chǎn)權(quán)證》，導(dǎo)致抵押無效。二是重復(fù)抵押、重復(fù)銷售，致不能辦理抵押登記手續(xù)被查封，若此前銀行已發(fā)放貸款，就造成債權(quán)懸空。

（4）抵押物處置風(fēng)險(xiǎn)。相關(guān)政策法規(guī)不健全，當(dāng)不能償還借款時(shí)，作為抵押人的銀行雖有權(quán)處分抵押物，但若該抵押物為借款人的唯一財(cái)產(chǎn)，會涉及居民的安置和社會穩(wěn)定等問題，使處置難以執(zhí)行。即使收回房產(chǎn)，但我國住房二級市場很不發(fā)達(dá)，拍賣變現(xiàn)的處置方式也難以實(shí)行，若貸款后抵押物價(jià)值下降，銀行很可能得不償失。住房按揭貸款雖是一種風(fēng)險(xiǎn)較低的貸款，但各個(gè)環(huán)節(jié)仍存在一定的風(fēng)險(xiǎn)隱患，如不能正確認(rèn)識風(fēng)險(xiǎn)，不能對客觀環(huán)境的變化做出正確的預(yù)測和反應(yīng)，就可能在未來造成損失。2貸款風(fēng)險(xiǎn)的防范

為了推動其健康發(fā)展，就必須防范規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。預(yù)測大環(huán)境、局部環(huán)境的變化，提倡市場競爭但要避免無序競爭。改善住房貸款的經(jīng)濟(jì)大環(huán)境，制定相關(guān)的法律法規(guī)，健全社會保障制度，決政府直接參與問題，組建非盈利性擔(dān)保公司。嚴(yán)格執(zhí)行住房信貸的金融政策、法規(guī)法令，防止有欺詐行為的開發(fā)商騙取信貸資金。提高按揭貸款審批門檻，大大提高賴賬的機(jī)會成本, 預(yù)防道德風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，以保證銀行債權(quán)安全。2.1銀行的貸款風(fēng)險(xiǎn)防范

銀行是房地產(chǎn)貸款的提供者，是按揭業(yè)務(wù)的主要且穩(wěn)定的操作者，銀行按揭業(yè)務(wù)的規(guī)范化、程序化和法制化是風(fēng)險(xiǎn)防范的中心環(huán)節(jié)。

（1）加強(qiáng)貸前審查，在成本允許時(shí)，盡量細(xì)致。嚴(yán)格主體資格及信用審查，綜合評價(jià)申請人的素質(zhì)、收入穩(wěn)定性、還款第一來源及綜合還款能力等，確保業(yè)主信用良好，據(jù)不同客戶群體，采取靈活的信貸政策，幫助客戶合理地確定貸款金額、成數(shù)、期限。對宏觀市場情況、政策、法律環(huán)境應(yīng)有明確具體的審查；抓住營銷貸款的客戶經(jīng)理這個(gè)關(guān)鍵。

（2）防范整個(gè)簽約過程中的風(fēng)險(xiǎn)。在簽約時(shí)對開發(fā)商和購房人的資信證明材料原件進(jìn)行審查，盡量不一次性把貸款付予開發(fā)商，盡量將回購條款具體化，加強(qiáng)可操作性。不搞人情和關(guān)系貸款，設(shè)定合理的抵押率。在簽約后介入項(xiàng)目全過程，掌握按揭貸款的實(shí)際用途和流向，開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)度、資金運(yùn)轉(zhuǎn)、總投資、成本構(gòu)成、工程進(jìn)度、資金缺口及后續(xù)資金落實(shí)情況等，督促開發(fā)商按時(shí)按質(zhì)按量完成項(xiàng)目，防止工程“爛尾”，“供樓”期間，了解購房人的經(jīng)濟(jì)狀況，加強(qiáng)與開發(fā)商聯(lián)系，掌握其經(jīng)營狀況，發(fā)現(xiàn)和確定“供樓”不能的情況后，及時(shí)要求開發(fā)商參與解決。期樓按揭要慎重，考慮工程延期可能性，根據(jù)工程進(jìn)度，分期投放貸款，?？顚Ｓ?。

（3）加強(qiáng)房地產(chǎn)貸款的貸后管理工作和風(fēng)險(xiǎn)跟蹤訪問策略。在發(fā)展住房按揭貸款業(yè)務(wù)的過程中，必須適時(shí)建立“兩項(xiàng)制度”，即貸后對業(yè)主訪問制度和對業(yè)主跟蹤管理制度。在期房按揭中應(yīng)落實(shí)專人加強(qiáng)對售房款的監(jiān)控。了解按揭樓盤的配套建設(shè)、小區(qū)環(huán)境、市場價(jià)格的變動情況，加強(qiáng)對按揭項(xiàng)目的回訪。掌握借款人的動態(tài)，及時(shí)對貸款的風(fēng)險(xiǎn)狀況做出風(fēng)險(xiǎn)評價(jià),建立風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制。

（4）確定合理的風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)、信貸額度及貸款成數(shù)。根據(jù)承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)大小、市場供求、市場價(jià)格、利率及按揭比率，確定相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)和信貸額度，提前預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。采取實(shí)時(shí)防范措施，防止按揭違約帶來的提前償還風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)資金的預(yù)期利潤率，提高資金的運(yùn)用效率。合理確定按揭貸款成數(shù)，不為競爭而隨意提高按揭成數(shù)，減少價(jià)格縮水的風(fēng)險(xiǎn)。對期樓適當(dāng)降低按揭成數(shù)。3密切關(guān)注開發(fā)商，規(guī)避來自開發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)

（1）加強(qiáng)對開發(fā)商的審查。在簽訂按揭貸款的合作協(xié)議之前，積極穩(wěn)妥地選擇開發(fā)企業(yè)，注重對開發(fā)商資金實(shí)力、開發(fā)資質(zhì)、歷史業(yè)績等要素的調(diào)查，與實(shí)力雄厚、開發(fā)業(yè)績好、經(jīng)營效益高的開發(fā)商發(fā)生業(yè)務(wù)合作；科學(xué)地分析和研究市區(qū)的發(fā)展趨勢以及市民居住心理和居住習(xí)慣，審慎選擇支持對象。

（2）開發(fā)項(xiàng)目的審查。嚴(yán)格審查開發(fā)項(xiàng)目的區(qū)位、環(huán)境、地段、建筑品質(zhì)、項(xiàng)目開發(fā)環(huán)節(jié)的各項(xiàng)許可證，加強(qiáng)對城市建設(shè)規(guī)劃的先期調(diào)查和信息收集工作。在期房按揭中，加強(qiáng)對開發(fā)商項(xiàng)目開發(fā)資金的審查，即自有資金的投入、預(yù)售形勢和前景、資金缺口及資金來源是否有保障。

（3）為有效確保信貸資金正確使用、安全運(yùn)轉(zhuǎn)及全部用于開發(fā)建設(shè)，應(yīng)對所有的建設(shè)資金(包括銀行貸款)實(shí)行“封閉管理,專項(xiàng)運(yùn)行”。

（4）要充分發(fā)揮按揭貸款的綜合效應(yīng)。按揭客戶一般有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，有的還創(chuàng)辦經(jīng)濟(jì)實(shí)體，可通過開發(fā)商爭取到本行開戶或辦理銀行卡業(yè)務(wù)。

（5）設(shè)置個(gè)人住房按揭貸款保證金制度。簽訂按揭協(xié)議時(shí)，應(yīng)要求開發(fā)商按每個(gè)項(xiàng)目專門設(shè)置貸款保證金，金額不得低于貸款額的 10%，作為其履行擔(dān)保責(zé)任，當(dāng)違約發(fā)生時(shí)，便于銀行收回貸款。4加強(qiáng)對抵押物監(jiān)測，防范抵押物風(fēng)險(xiǎn)

（1）強(qiáng)化對抵押物的審查，確保抵押的有效性，防止重復(fù)抵押，對于期房按揭必須取得相應(yīng)的證明。（2）對抵押房產(chǎn)準(zhǔn)確估價(jià)。對所有按揭貸款中用作抵押的房產(chǎn)準(zhǔn)確估價(jià)，按照謹(jǐn)慎性原則，采用相對保守的評估方法，防止價(jià)格高估。最好建立銀行自己的抵押物評估機(jī)構(gòu)，若銀行沒有自己的評估機(jī)構(gòu)，應(yīng)委托信得過的評估機(jī)構(gòu)。該類貸款期限長，抵押物的價(jià)值會發(fā)生變化，貸款行應(yīng)定期或不定期地對抵押物進(jìn)行監(jiān)測，合理地確定抵押物價(jià)值。

（3）辦理財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)，防止抵押物毀損。貸款銀行應(yīng)時(shí)時(shí)關(guān)注抵押物現(xiàn)狀，要求借款人在借款時(shí)對抵押物辦理財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn),當(dāng)?shù)盅何锇l(fā)生人為或自然毀損時(shí),及時(shí)獲得補(bǔ)償,不會對貸款的按期償還產(chǎn)生影響。（4）采取積極的措施，提前研究抵押物的處理問題，減少抵押物處置風(fēng)險(xiǎn)。出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，可考慮采取銀行同借款人到律師事務(wù)所簽署處置房產(chǎn)的委托授權(quán)書方式，給銀行處理抵押物贏得時(shí)間，減少貸款損失。積極促進(jìn)建立和完善住房二級市場，使抵押物的拍賣和交易能正常、合法進(jìn)行，降低抵押物的處置風(fēng)險(xiǎn)。促進(jìn)建立“廉租住房”制度，使無力繼續(xù)還款而失去住房的人有安身之所，降低銀行處置抵押物的社會成本。（5）爭取立法，規(guī)定當(dāng)樓價(jià)持續(xù)下跌時(shí)，銀行可對抵押物重新評估，如果一時(shí)未能立法，則在購房抵押借款合同中注明。

總之，房地產(chǎn)貸款的可持續(xù)發(fā)展對整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展具有重大意義,要實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)貸款的可持續(xù)發(fā)展，我們一定要不斷完善各項(xiàng)管理制度，采取措施，控制各種風(fēng)險(xiǎn)。

第四篇：營運(yùn)車輛抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)及法律防范

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營運(yùn)車輛抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)及法律防范

營運(yùn)車輛抵押是指債務(wù)人或第三人以自己所有的車輛或依法享有處分權(quán)的國有車輛，在不轉(zhuǎn)移占有的情況下，為債務(wù)人的債務(wù)提供擔(dān)保。所謂營運(yùn)車輛抵押貸款應(yīng)當(dāng)是指以營運(yùn)車輛作抵押從金融機(jī)構(gòu)獲取的貸款。近年來，隨著社會生活水平的提高和車輛擁有量的增加，車輛抵押貸款業(yè)務(wù)越來越多，營運(yùn)車輛抵押權(quán)貸款所帶來的風(fēng)險(xiǎn)也不能不引起銀行及各金融機(jī)構(gòu)的重視。

營運(yùn)車輛抵押權(quán)的設(shè)定

營運(yùn)車輛抵押權(quán)的設(shè)定是指，抵押人同債權(quán)人通過訂立合同等一系列民事法律行為在抵押人所有的車輛或抵押人依法享有處分權(quán)的國有車輛上設(shè)立抵押擔(dān)保這種負(fù)擔(dān)。根據(jù)我國法律的規(guī)定，營運(yùn)車輛設(shè)定抵押權(quán)需要具備如下幾個(gè)條件：

抵押人應(yīng)當(dāng)真各在營運(yùn)車輛上設(shè)定抵押權(quán)的主體資格

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抵押人車輛設(shè)定抵押權(quán)首先必須具有相應(yīng)的主體資格，根據(jù)我國法律規(guī)定抵押人除對擬抵押車輛應(yīng)擋享有相應(yīng)的處分權(quán)外，還應(yīng)當(dāng)具備民事行為能力。抵押人只有具備相應(yīng)的民事行為能力才有資格同金融機(jī)構(gòu)簽訂抵押合同。

擬抵押車輛必須屬于可抵押財(cái)產(chǎn)《擔(dān)保法》第34條規(guī)定下列車輛可抵押：（1）抵押人所有的車輛：（2）抵押人依法有權(quán)處分的國有的車輛。根據(jù)該條之規(guī)定公民個(gè)人和非國有實(shí)體所有的車輛及國有單位經(jīng)營管理的國有車輛一般都可以用于抵押。但根據(jù)該法之第37條及其他相關(guān)法律規(guī)定，以下車輛不能用于抵押：（1）學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位，社會團(tuán)體用于公益事業(yè)的車輛；（2）所有權(quán)不明或有爭議的車輛；（3）被依法查封、扣押、監(jiān)管的車輛；（4）國家機(jī)關(guān)所有的車輛；（5）報(bào)廢的車輛；（6）走私的車輛。以上車輛或因所有權(quán)受到限制或因用于公益目的或因被限制流通而不得在其上設(shè)定抵押權(quán)。

簽訂書面的抵押合同，《擔(dān)保法》第38條規(guī)定，抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)以書面形式訂立抵押合同。不訂立書面抵押合同雖然不會導(dǎo)致抵押合同無效，但不簽訂書面的抵押合同在將來主張抵押權(quán)時(shí)不利于舉證和解決糾紛。抵押合同至少應(yīng)該包括以下內(nèi)容：（1）抵押擔(dān)保的主債權(quán)的種類、數(shù)額，即車輛抵押擔(dān)保主債務(wù)是借款、承兌協(xié)議

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還是信用證，其金額是多少，借款還應(yīng)注明借款的種類；（2）主債務(wù)的償還期限；（3）抵押車輛的名稱、數(shù)量、狀況、所在地、所有權(quán)權(quán)屬；（4）抵押擔(dān)保的范圍；（5）需要約定的其他事項(xiàng)。

對抵押車輛進(jìn)行評估 抵押需要確定抵押車輛的價(jià)值，然后根據(jù)車輛的價(jià)值的抵押率確定主債務(wù)的金額。抵押車輛在抵押時(shí)應(yīng)當(dāng)聘請具有評估資質(zhì)的評估機(jī)構(gòu)對擬抵押車輛進(jìn)行評估。評估機(jī)構(gòu)的選定最好由銀行來做，以防人為抬高車輛的價(jià)值。

辦理車輛抵押登記 車輛本屬于動產(chǎn)，動產(chǎn)物權(quán)的變化一般不需要經(jīng)過登記手續(xù)。但由于車輛具有其特殊性，因而大多國家的法律都規(guī)定車輛物權(quán)的變動（如車輛的過戶、抵押、報(bào)廢等）需要到車輛的主管機(jī)關(guān)辦理登記手續(xù)?！稉?dān)保法》規(guī)定車輛抵押必須到車輛的登記部門辦理抵押登記，且抵押合同自登記之日起生效。

車輛抵押的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)及法律防范

車輛抵押要注意審查抵押人是否對擬抵押車輛享有所有權(quán)或依法享有處分權(quán)。

根據(jù)我國有關(guān)車輛管理的法律規(guī)定，抵押人對擬抵押車輛享有合法權(quán)利的法律憑證是車輛行駛證和購車發(fā)票，目前車輛行駛證既是車

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輛所有權(quán)的證明也是車輛上路行駛的合法憑證。但據(jù)我國將要發(fā)布的新的車輛管理辦法，以后車輛所有權(quán)的證明將不再是行駛證，車輛管理機(jī)關(guān)將為車主頒發(fā)車輛所有權(quán)證。銀行在接收借款人的車輛抵押時(shí)必須注意審查抵押人是否能夠提供擬抵押車輛的購車發(fā)票和車輛行駛證。將來車輛管理機(jī)關(guān)為車主頒發(fā)車輛所有權(quán)證時(shí)要審查其所有權(quán)證書。

要注意審查擬抵押車輛已行駛的里程和已使用的年限 由于車輛的行駛關(guān)系到人的安全，因而各國法律均規(guī)定了車輛的報(bào)廢標(biāo)準(zhǔn)。我國1997年發(fā)布的《汽車報(bào)廢標(biāo)準(zhǔn)》規(guī)定了我國民用汽車報(bào)廢的7個(gè)條件，符合其中任何一個(gè)條件的汽車均強(qiáng)制報(bào)廢。其中最重要的兩個(gè)條件，是關(guān)于使用年限和行駛里程的規(guī)定。符合這兩個(gè)條件的汽車強(qiáng)制報(bào)廢。所以，銀行在接收汽車作抵押時(shí)一定要審查擬抵押車輛已行駛的里程和已使用的年限，要避免貸款還未到期汽車卻己經(jīng)被報(bào)廢的情況發(fā)生。

共有車輛的抵押要注意取得共有人同意以車輛抵押的書面證明，共有車輛抵押是指以一兩個(gè)以上的主體共同所有的車輛做抵押。銀行在做車輛抵押貸款時(shí)應(yīng)弄清車輛是否為多人共同所有，若為共有車輛，抵押是否己經(jīng)全部共有人一致同意。

車輛抵押貸款在轉(zhuǎn)貸或借新還舊時(shí)需要重新辦理抵押手續(xù)?！稉?dān)

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保法》第52條規(guī)定：抵押權(quán)與其擔(dān)保的主權(quán)同時(shí)存在，債權(quán)消滅的，抵押權(quán)也消滅。轉(zhuǎn)貸或借新還舊的結(jié)果是一筆新權(quán)的產(chǎn)生和舊權(quán)的消滅，因而除了當(dāng)時(shí)是設(shè)定的最高額抵押外，原設(shè)在車輛上的抵押權(quán)己經(jīng)隨舊權(quán)的消滅而消滅。新權(quán)必須重新設(shè)定抵押權(quán)即重新簽訂抵押合同和辦理抵押登記。

抵押合同的內(nèi)容一定要填寫全面

目前，中國銀行使用的抵押合同基本全是標(biāo)準(zhǔn)的合同文本，簽訂合同時(shí)只需填空即可。但實(shí)踐中，基于各種不同的原因，合同的要素往往沒有填寫完全，抵押合同要素如果填寫不全，在依法保全債權(quán)時(shí)?？赡苡龅礁鞣N舉證上的麻煩，甚至導(dǎo)致抵押權(quán)落空。

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第五篇：江海岸線使用權(quán)及碼頭抵押貸款法律風(fēng)險(xiǎn)

【抵押擔(dān)保法】江海岸線使用權(quán)及碼頭抵押貸款法律風(fēng)險(xiǎn)

近年來，我國一些沿江、沿海企業(yè)在充分利用江海岸線資源的同時(shí)，產(chǎn)生了大量的融資需求，國內(nèi)也已有商業(yè)銀行開始涉足以碼頭及周邊設(shè)施作為抵押物發(fā)放流動資金和項(xiàng)目貸款。

然而，由于當(dāng)前以碼頭和江海岸線使用權(quán)抵押貸款方面的法律規(guī)定尚不明確，相關(guān)權(quán)證辦理以及抵押登記都不規(guī)范，因此辦理江海岸線使用權(quán)和碼頭抵押貸款形成的法律風(fēng)險(xiǎn)不容忽視，如何審慎辦理該類業(yè)務(wù)成為當(dāng)前擺在銀行面前的一大課題。

現(xiàn)狀：立法不明

對于在江海岸線使用權(quán)以及碼頭上物權(quán)設(shè)置抵押的法律效力，我國法律、行政法規(guī)既沒有明確予以認(rèn)可，也沒有明確規(guī)定禁止?！段餀?quán)法》第180條用列舉的方式規(guī)定了可以抵押的財(cái)產(chǎn)，其中第七項(xiàng)指出凡“法律、行政法規(guī)未禁止抵押的其他財(cái)產(chǎn)”即可抵押，也就是說，各種有權(quán)處分的財(cái)產(chǎn)，不管是有形的還是無形的，只要是法律、行政法規(guī)未禁止的，都可以設(shè)定抵押。那么，江海岸線使用權(quán)和碼頭作為未禁止抵押的其他財(cái)產(chǎn)也應(yīng)該可以抵押。

為實(shí)現(xiàn)可對抗善意第三人的抵押權(quán)，就必然涉及登記問題。對此，已有部門規(guī)章對碼頭抵押的登記問題予以了規(guī)定，其中《房屋登記辦法》(建設(shè)部令第168號)第96條規(guī)定：具有獨(dú)立利用價(jià)值的特定空間以及碼頭、油庫等其他建筑物、構(gòu)筑物的登記，可以參照本辦法執(zhí)行。但目前的實(shí)際是各地的房產(chǎn)管理部門均不辦理相關(guān)登記。此外，《擔(dān)保法》第43條規(guī)定，沒有明確抵押登記部門的其他財(cái)產(chǎn)可在公證部門辦理登記。因此，目前在實(shí)踐操作中，上述抵押權(quán)的登記部門為公證部門。

對于上述權(quán)利的取得及轉(zhuǎn)讓，部門規(guī)章及批復(fù)采取了分級審批、附條件轉(zhuǎn)讓的態(tài)度。交通部《關(guān)于加強(qiáng)港口建設(shè)規(guī)劃和港航設(shè)施建設(shè)使用岸線管理的通知》規(guī)定，建設(shè)港航設(shè)施必須辦理岸線使用審批，岸線審批實(shí)行分級管理。任何單位不得越權(quán)審批。也就是說，如確需改變岸線用途或轉(zhuǎn)讓岸線使用權(quán)，受讓人必須征得原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)同意并辦理審批手續(xù)。

此外，目前在江蘇、福建、安徽、浙江等地已有關(guān)于碼頭及江海岸線使用權(quán)抵押方面的地方性法規(guī)政策，如江蘇省南通市發(fā)改委會同司法局、國土局、水利局、法制辦、港務(wù)局、沿江辦、公證處、海事局、長航南通公安分局、人民銀行、銀監(jiān)局、各商業(yè)銀行召開專題會議形成的《關(guān)于協(xié)調(diào)沿江沿海碼頭等資產(chǎn)向金融機(jī)構(gòu)抵押融資相關(guān)問題的會議紀(jì)要》就明確，依附于沿江、沿海岸線的碼頭、船臺、船塢等固定資產(chǎn)可以辦理抵押，銀企雙方簽訂抵押合同后到港務(wù)局領(lǐng)取《南通市港口設(shè)施抵押備案表》，填制抵押資產(chǎn)明細(xì)及貸款價(jià)，以及擬設(shè)定抵押的銀行，港務(wù)局合法性審查后，在港務(wù)局網(wǎng)站公開抵押信息;銀企雙方持南通市港務(wù)局的《南通市港口設(shè)施抵押備案表》及雙方簽訂的抵押合同到公證處進(jìn)行抵押公證登記，公證處對上述手續(xù)的完備性、真實(shí)性、合法性審查后，辦理抵押公證登記。借款合同履行完畢，辦理抵押注銷。但同時(shí)會議紀(jì)要也規(guī)定，對沿江、沿海岸線在國家相關(guān)法律、法規(guī)未明確之前，暫不列入抵押、備案清單。

風(fēng)險(xiǎn)：效力風(fēng)險(xiǎn)首當(dāng)其沖

首先是抵押權(quán)效力風(fēng)險(xiǎn)。江海岸線使用權(quán)和碼頭不是法律明確規(guī)定可以抵押的財(cái)產(chǎn)，且抵押物沒有相關(guān)權(quán)利證書。為了取得象征性權(quán)利證書，銀行往往會要求當(dāng)?shù)卣鼍叽_權(quán)證明文件，或是用土地使用權(quán)證作為船臺、碼頭的確權(quán)佐證資料一并提交抵押登記部門。然而，在法律行政法規(guī)對此規(guī)定不完善的情況下，仍可能出現(xiàn)相關(guān)部門不予配合辦理抵押而使貸款無法實(shí)施，或者貸款雖已發(fā)放但抵押存在瑕疵的潛在風(fēng)險(xiǎn)。

其次是多頭抵押現(xiàn)象風(fēng)險(xiǎn)。由于法律行政法規(guī)沒有明確規(guī)定江海岸線使用權(quán)和碼頭的登記部門，因此會造成同一財(cái)產(chǎn)多次進(jìn)行抵押登記的情況。例如，借款人以同一財(cái)產(chǎn)為擔(dān)保向不同銀行申請貸款，有的銀行將碼頭作為動產(chǎn)在工商行政管理部門辦理抵押登記，有的銀行則在公證部門辦理抵押登記，致使銀行無法有效約束抵押人，形成抵押效力風(fēng)險(xiǎn)和無法對抗善意第三人的風(fēng)險(xiǎn)。

第三是價(jià)值評估不統(tǒng)一的風(fēng)險(xiǎn)。目前，各地?zé)o權(quán)威機(jī)構(gòu)對江海岸線使用權(quán)和碼頭的價(jià)值進(jìn)行評估，造成債權(quán)行對其價(jià)值評估標(biāo)準(zhǔn)不一致。由于江海岸線使用權(quán)和碼頭抵押物的評估無權(quán)威機(jī)構(gòu)，有的債權(quán)行以成本法估值，有的債權(quán)行以收益法估值，價(jià)值評估無標(biāo)準(zhǔn)，易形成道德風(fēng)險(xiǎn)。此外，有的地方不允許對江海岸線使用權(quán)進(jìn)行抵押，但卻在土地使用權(quán)價(jià)值中增加了江海岸線使用權(quán)的價(jià)值，變相增加了土地使用權(quán)價(jià)值，使土地使用權(quán)變現(xiàn)價(jià)值與抵押權(quán)利價(jià)值存在差異風(fēng)險(xiǎn)。

第四是抵押物處置變現(xiàn)難的風(fēng)險(xiǎn)。由于此類財(cái)產(chǎn)的特殊性，使得潛在的受讓人范圍非常狹窄。其中，取得江海岸線使用權(quán)及碼頭建設(shè)權(quán)必須按照分級審批權(quán)限取得行政許可或備案等合法性文件，才能確保項(xiàng)目建設(shè)的合法性;而交通部文件也規(guī)定如確需改變岸線用途或轉(zhuǎn)讓岸線使用權(quán)的，須征得批準(zhǔn)機(jī)關(guān)同意并辦理審批手續(xù)，但抵押物轉(zhuǎn)讓前各審批部門是否能通過，仍是一個(gè)難以確定的要素。如只對整個(gè)碼頭及附屬設(shè)施、土地中部分資產(chǎn)辦理抵押的，在處置該部分抵押物時(shí)也將轉(zhuǎn)讓困難。

對策：多維度防范潛在風(fēng)險(xiǎn)

考慮到當(dāng)前對江海岸線使用權(quán)抵押沒有專門法律規(guī)定，因此對江海岸線的取得價(jià)值、權(quán)利證書、抵押登記部門、轉(zhuǎn)讓條件等都尚未明確的現(xiàn)狀，筆者建議銀行應(yīng)積極爭取地方性法規(guī)政策先行出臺，并對江海岸線及碼頭抵押的有關(guān)制度及辦理流程進(jìn)行詳細(xì)梳理。

在現(xiàn)有規(guī)范性文件并未對江海岸線使用權(quán)抵押明文禁止的情況下，筆者建議銀行應(yīng)暫不將此類財(cái)產(chǎn)作為正式的貸款抵押方式，但可作為一種形式意義的補(bǔ)充擔(dān)保，與其周邊配套資產(chǎn)設(shè)施(如后場土地使用權(quán)、倉儲設(shè)施、碼頭、船塢、船臺等)一并抵押，這樣即使海岸使用權(quán)抵押因不被法院認(rèn)可而導(dǎo)致銀行不能對抗善意第三人和實(shí)現(xiàn)優(yōu)先受償權(quán)，但其在整體處置時(shí)也能產(chǎn)生使用價(jià)值和變現(xiàn)價(jià)值。若當(dāng)?shù)孛魑囊?guī)定不得辦理岸線使用權(quán)抵押的，銀行則不應(yīng)將岸線使用權(quán)價(jià)值加入其他抵押物價(jià)值。

此外，凡辦理此類業(yè)務(wù)的，銀行都應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行法定登記部門登記的規(guī)定。在對岸線使用權(quán)、碼頭與其他設(shè)施進(jìn)行整體抵押后，對于房屋、土地、設(shè)備法律有明確規(guī)定登記部門的，必須分別到有權(quán)部門(法定登記部門)辦理抵押登記;對于岸線上已建造完成的碼頭，應(yīng)在有權(quán)審批部門港務(wù)局或港口局備案登記，并在其網(wǎng)站上公布抵押信息的基礎(chǔ)上到碼頭資產(chǎn)所在地公證部門辦理抵押登記。只要取得有權(quán)部門的批準(zhǔn)文件、碼頭符合國家有關(guān)規(guī)定的竣工驗(yàn)收證書及資產(chǎn)移交后取得的所有權(quán)證明文件，即可辦理貸款抵押。

對于資產(chǎn)處置變現(xiàn)難問題，銀行可在公司名稱不變的情況下，從股權(quán)變更入手，對公司實(shí)行參股收購重組，這樣就可以做到不影響公司已取得的行政許可效力。由于股權(quán)的轉(zhuǎn)讓必須經(jīng)過股東大會決議通過，因此，凡涉及江海岸線、碼頭使用權(quán)抵押的，銀行均應(yīng)要求抵押人股東提供全程保證擔(dān)保，同時(shí)要求股東出具“在債務(wù)人債務(wù)未清償完畢前，未經(jīng)債權(quán)行同意，抵押物不再抵押他行，公司股權(quán)不進(jìn)行轉(zhuǎn)讓”的保證。但這種約定只能制約正常情況下的股權(quán)變更，如果其他債權(quán)人通過訴訟查封債務(wù)人股權(quán)，則無法實(shí)現(xiàn)股權(quán)的優(yōu)先轉(zhuǎn)讓權(quán)。