第一篇：黃浦區(qū)甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)發(fā)展調(diào)研報(bào)告

黃浦區(qū)甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)發(fā)展調(diào)研報(bào)告

就我國(guó)的辦公樓市場(chǎng)而言，綜合考慮樓宇品質(zhì)（主要包括裝飾標(biāo)準(zhǔn)、配套設(shè)施、電梯系統(tǒng)、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)等）、建筑規(guī)模、物業(yè)服務(wù)水平、交通便利狀況、所屬區(qū)位和智能化水平等因素，一般可以分為甲級(jí)寫字樓（高檔物業(yè)）、乙級(jí)寫字樓（中檔物業(yè)）和丙級(jí)寫字樓（低檔物業(yè)）。所謂甲級(jí)寫字樓，主要是參照了四星級(jí)酒店或五星級(jí)酒店的評(píng)級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，是房地產(chǎn)業(yè)界的一種習(xí)慣性稱謂。眾所周知，對(duì)大都市中心城區(qū)來說，甲級(jí)寫字樓顯得尤為重要。甲級(jí)寫字樓，是發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)的重要載體；甲級(jí)寫字樓的擁有量，是衡量區(qū)域經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展水平的重要指標(biāo)，體現(xiàn)了該區(qū)域的商務(wù)價(jià)值、投資價(jià)值和品質(zhì)價(jià)值。

一、上海寫字樓市場(chǎng)發(fā)展回顧和展望

（一）簡(jiǎn)要回顧

1990年上海出現(xiàn)首幢營(yíng)業(yè)性寫字樓“上海商城”，至今已有十多年歷史了。經(jīng)過十多年的發(fā)展，目前基本形成了浦東新區(qū)陸家嘴地區(qū)、黃浦區(qū)人民廣場(chǎng)地區(qū)、長(zhǎng)寧區(qū)虹橋開發(fā)區(qū)、靜安區(qū)南京西路、盧灣區(qū)淮海中路、徐匯區(qū)徐家匯地區(qū)等六個(gè)甲級(jí)寫字樓集聚的板塊市場(chǎng)。近幾年來，虹口區(qū)和閘北區(qū)的甲級(jí)寫字樓也有了一定的發(fā)展?；仡櫛臼袑懽謽鞘袌?chǎng)的發(fā)展歷程，主要經(jīng)歷了以下四個(gè)階段：

1.第一階段（1990年—1991年）：起步階段

上世紀(jì)九十年代初，本市營(yíng)業(yè)性寫字樓從無到有，寫字樓市場(chǎng)逐步繁榮和發(fā)展。

2.第二階段（1992年—1996年）：迅速發(fā)展階段

隨著小平同志南巡講話，本市加快了改革開放進(jìn)程，經(jīng)濟(jì)社會(huì)迅速發(fā)展，寫字樓市場(chǎng)發(fā)展迅速，1996年全市甲級(jí)寫字樓日平均租金達(dá)到了1美元/平方米。

3.第三階段（1997年—1999年）：快速回落階段

一方面由于前幾年寫字樓的大量投資和建造，供應(yīng)量超常規(guī)增長(zhǎng)，另一方面由于受亞洲金融風(fēng)暴的影響，甲級(jí)寫字樓的主要用戶——境外企業(yè)紛紛縮減辦公面積或轉(zhuǎn)移辦公地點(diǎn)，基于上述兩方面的原因，出現(xiàn)了寫字樓供應(yīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于需求的市場(chǎng)形勢(shì)，租金不斷下降，而空置率持續(xù)上升，1999年甲級(jí)寫字樓日平均租金跌至歷史最低點(diǎn)，僅為0.35美元/平方米，比1996年減少了0.65美元/平方米。

4.第四階段（2000年至今）：成熟發(fā)展階段

隨著中國(guó)加入世貿(mào)組織，以及上海經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和抗風(fēng)險(xiǎn)能力的增強(qiáng)、國(guó)際經(jīng)濟(jì)、金融、貿(mào)易和航運(yùn)中心的建設(shè)、城市綜合環(huán)境的進(jìn)一步改善等多種因素的影響，從2000年開始，本市寫字樓投資開發(fā)逐步趨向理性，寫字樓市場(chǎng)需求不斷增大，寫字樓市場(chǎng)又進(jìn)入了新一輪的發(fā)展黃金期，租金水平逐年增長(zhǎng)，空置率持續(xù)下降，2006年全市甲級(jí)寫字樓日平均租金上升到0.97美元/平方米，接近于1996年的水平，而空置率下降為5.84%，為近年來最低。

（二）前景展望

上海寫字樓市場(chǎng)經(jīng)過起步和迅速發(fā)展以及快速回落的周期性變化后，逐步走向了理性和成熟。展望未來幾年本市寫字樓市場(chǎng)的走勢(shì)，綜合市場(chǎng)的供應(yīng)和需求判斷，甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)發(fā)展前景看好。

1.從市場(chǎng)供應(yīng)分析

2006年全市甲級(jí)寫字樓新增供應(yīng)量較少，只有1997年—2005年每年新增供應(yīng)量平均水平的73%左右，根據(jù)對(duì)全市目前在建甲級(jí)寫字樓項(xiàng)目的調(diào)研分析，2007-2008年甲級(jí)寫字樓新增供應(yīng)量還是較少，從2009年才開始有所回升，可以說目前每年甲級(jí)寫字樓的新增供應(yīng)量處于理性水平。

2.從市場(chǎng)需求分析

由于上海經(jīng)濟(jì)保持了持續(xù)兩位數(shù)的快速發(fā)展，以及2010年世博會(huì)效應(yīng)的驅(qū)動(dòng)、城市功能的提升、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整、對(duì)外資開放金融市場(chǎng)政策的實(shí)施等各種利好因素，本市甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)需求將繼續(xù)擴(kuò)大，今后幾年將延續(xù)目前的供不應(yīng)求走勢(shì)并繼續(xù)向上發(fā)展，租金可能進(jìn)一步上揚(yáng)，空置率進(jìn)一步回落。

二、目前黃浦區(qū)甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)分析

黃浦區(qū)作為中央商務(wù)區(qū)，寫字樓市場(chǎng)起步較早，在1995年時(shí)甲級(jí)寫字樓日平均租金就達(dá)到了1美元/平方米，當(dāng)時(shí)在全市是最高的。和全市的寫字樓市場(chǎng)一樣，經(jīng)過1997年—1999年的低谷后，從2000年開始逐步回暖。下面從甲級(jí)寫字樓的可供應(yīng)量、租金、空置率等方面進(jìn)行詳細(xì)分析：

（一）可供應(yīng)量

截止2006年底，黃浦區(qū)甲級(jí)寫字樓可供應(yīng)量為62.7萬平方米，占全市總量（398萬平方米）的15.6%，僅次于浦東新區(qū)陸家嘴地區(qū)（108.3萬平方米）、長(zhǎng)寧區(qū)虹橋開發(fā)區(qū)（75.0萬平方米），列全市第三位。從可供應(yīng)量分析，處于全市中等水平。

（二）租金

2001-2006年黃浦區(qū)甲級(jí)寫字樓的日平均租金變動(dòng)情況如表2所示，甲級(jí)寫字樓日平均租金由2001年的0.53美元/平方米，上升到2006年的0.94美元/平方米，年均增長(zhǎng)11.7%，已經(jīng)接近1995年時(shí)的租金水平，僅差0.06美元/平方米。但從全市和各主要板塊比較看，2006年還低于全市0.97美元/平方米的平均水平，在全市六大板塊中僅高于長(zhǎng)寧區(qū)，列第四位。從租金水平分析，還是比較低的。

（三）空置率

2001-2006年黃浦區(qū)甲級(jí)寫字樓的空置率變動(dòng)情況如表2所示，甲級(jí)寫字樓的空置率由2001年的25.6%，下降到2006年的5.11%，共下降了20.49%。從全市和各主要板塊比

較看，2006年空置率已經(jīng)低于全市5.84%的全市平均水平，在全市六大板塊中僅高于靜安區(qū)，入住率列全市第二位。從入住率分析，處于較高水平。

三、對(duì)黃浦區(qū)甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)保持持續(xù)健康發(fā)展的幾點(diǎn)建議

在目前本市甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)一派繁榮的情況下，為促進(jìn)黃浦區(qū)甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)更加健康和可持續(xù)發(fā)展，搶占市場(chǎng)制高點(diǎn)，發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)，放眼全市大局，結(jié)合黃浦實(shí)際，提出以下幾點(diǎn)建議：

（一）加強(qiáng)對(duì)甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)的研究分析，進(jìn)一步完善黃浦區(qū)甲級(jí)寫字樓的發(fā)展規(guī)劃 一是要深入研究目前本市甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)的總體發(fā)展情況，以及各大板塊的優(yōu)劣勢(shì)、客戶群對(duì)比分析等；二是要深入研究未來幾年本市甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)新增可供應(yīng)量和具體分布，以及總體需求規(guī)模和客戶特征；三是要認(rèn)真分析黃浦區(qū)未來幾年可以上市的新建甲級(jí)寫字樓情況，并在深入研究黃浦區(qū)前幾年甲級(jí)寫字樓需求的基礎(chǔ)上，科學(xué)判斷黃浦區(qū)未來幾年的市場(chǎng)需求。通過對(duì)甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)的深入研究和科學(xué)分析，進(jìn)一步完善黃浦區(qū)前甲級(jí)寫字樓的發(fā)展規(guī)劃（包括總體布局、發(fā)展理念、功能定位等，合理推出甲級(jí)寫字樓項(xiàng)目。

（二）扎實(shí)推進(jìn)目前在建甲級(jí)寫字樓項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，早日推向市場(chǎng)

由上面的分析可知，未來2-3年本市甲級(jí)寫字樓的新增供應(yīng)量較少，而市場(chǎng)需求則非常強(qiáng)勁，市場(chǎng)繼續(xù)呈現(xiàn)供不應(yīng)求的態(tài)勢(shì)。基于上述情況，黃浦區(qū)一定要按照“品質(zhì)達(dá)到一流、集聚效應(yīng)明顯”的原則，加快推進(jìn)在建甲級(jí)寫字樓項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)和竣工，在目前本市市場(chǎng)供應(yīng)量有所減少而需求持續(xù)增長(zhǎng)的情況下，讓一些高品質(zhì)的甲級(jí)寫字樓盡快上市，構(gòu)筑樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展載體，以搶占市場(chǎng)制高點(diǎn)，吸引世界著名的大集團(tuán)、大公司入駐，引資引稅，發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)。

（三）進(jìn)一步完善運(yùn)作機(jī)制，加快推進(jìn)老大樓資源的置換和二次開發(fā)

黃浦區(qū)1949年以前建成的老大樓數(shù)量較多，共有216幢，建筑面積162.2萬平方米，這是黃浦區(qū)獨(dú)有的珍貴歷史資源。老大樓置換開發(fā)要以科學(xué)發(fā)展觀為統(tǒng)領(lǐng)，按照著力打造“經(jīng)典黃浦”的發(fā)展方向，將老大樓置換開發(fā)和全區(qū)的樓宇資源整合、存量盤活工作結(jié)合起來。除加快推進(jìn)“外灘源”、179地塊等項(xiàng)目外，還要全面啟動(dòng)其他面上老大樓的置換開發(fā)，進(jìn)一步盤活老大樓資源，使豐富的歷史文化資源優(yōu)勢(shì)轉(zhuǎn)化為功能產(chǎn)業(yè)的綜合競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，促進(jìn)功能聚合，實(shí)現(xiàn)資源利用效益最大化，加快推進(jìn)“一帶三區(qū)”功能開發(fā)和建設(shè)。促進(jìn)老大樓置換開發(fā)的主要措施：一是加強(qiáng)對(duì)老大樓的日常管理和交易控制，降低老大樓置換開發(fā)的前期成本；二是建立老大樓置換開發(fā)綜合評(píng)估指標(biāo)體系，從經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益和文化效益等方面，對(duì)老大樓置換開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行綜合評(píng)估；三是建立老大樓置換開發(fā)的信息平臺(tái)，加強(qiáng)與市屬單位及其他系統(tǒng)產(chǎn)權(quán)單位的溝通聯(lián)系，市區(qū)聯(lián)手，資源共享，不求所有，但求所用，切實(shí)推動(dòng)老大樓的置換開發(fā)。

（四）拓寬招商思路，加大招商力度，促進(jìn)入住行業(yè)多元化

黃浦區(qū)作為傳統(tǒng)的中央商務(wù)區(qū)和中心商業(yè)區(qū)，甲級(jí)寫字樓主要集中分布在人民廣場(chǎng)及外灘地區(qū)，入住行業(yè)以金融、保險(xiǎn)、證券、貿(mào)易行業(yè)為主。在對(duì)外開放金融市場(chǎng)以后，保險(xiǎn)業(yè)、銀行業(yè)等領(lǐng)域的專業(yè)服務(wù)型公司（包括外資商業(yè)銀行）等，對(duì)甲級(jí)寫字樓的需求非常強(qiáng)勁，因此需要進(jìn)一步加大招商引資力度，繼續(xù)吸引保險(xiǎn)業(yè)、銀行業(yè)等入住黃浦區(qū)。此外，也要進(jìn)一步拓寬招商思路，大力引進(jìn)一些大型跨國(guó)企業(yè)總部以及商業(yè)相關(guān)的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，如IT、服裝、餐飲、貿(mào)易、廣告、投資咨詢、證券、保險(xiǎn)等行業(yè)，做到引資引稅，提高甲級(jí)寫字樓產(chǎn)出，不斷提高對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)度。

第二篇：2012年北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)報(bào)告

2012年北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)報(bào)告

說明

本研究咨詢報(bào)告由南豐智庫(kù)（CORC）領(lǐng)銜，聯(lián)合中國(guó)寫字樓行業(yè)聯(lián)盟撰寫，在大量周密的市場(chǎng)調(diào)研基礎(chǔ)上，主要依據(jù)了國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、國(guó)土資源部、國(guó)家發(fā)改委、國(guó)家信息中心、國(guó)家住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、北京市統(tǒng)計(jì)局、中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)、房訊網(wǎng)、國(guó)內(nèi)外相關(guān)報(bào)刊雜志的基礎(chǔ)信息，結(jié)合深入的市場(chǎng)調(diào)查資料，全面分析了北京寫字樓行業(yè)發(fā)展的宏觀形勢(shì)、行業(yè)總體水平、市場(chǎng)供求現(xiàn)狀、市場(chǎng)結(jié)構(gòu)特征。報(bào)告對(duì)北京寫字樓市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r和消費(fèi)情況進(jìn)行深入的研究探討，并對(duì)北京寫字樓市場(chǎng)的發(fā)展前景、趨勢(shì)做出推測(cè)并提出了可操性投資建議，是寫字樓業(yè)相關(guān)單位準(zhǔn)確了解當(dāng)前我國(guó)寫字樓行業(yè)發(fā)展動(dòng)態(tài)，把握企業(yè)定位和發(fā)展方向的重要決策依據(jù)。定義 供應(yīng)量

指報(bào)告期內(nèi)新竣工量和上期存量的物業(yè)總量。在數(shù)值上，報(bào)告期供應(yīng)量=上期存量+報(bào)告期新竣工量?？张Z率

指報(bào)告期期末空臵房屋占同期房屋存量的比例。吸納量

指報(bào)告期內(nèi)銷售和出租房屋的數(shù)量之和。

概覽 宏觀經(jīng)濟(jì)

北京市統(tǒng)計(jì)局、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局北京調(diào)查總隊(duì)發(fā)布2012年北京宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)：全年實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值17801億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長(zhǎng)7.7%，增幅比上年低0.4個(gè)百分點(diǎn)。按常住人口計(jì)算，去年全市人均地區(qū)生產(chǎn)總值87091元，折合13797美元。

2012年國(guó)際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)依然嚴(yán)峻復(fù)雜，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)下行壓力較大，在各項(xiàng)穩(wěn)增長(zhǎng)措施的帶動(dòng)下，北京經(jīng)濟(jì)增速逐季小幅回升，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)內(nèi)在質(zhì)量進(jìn)一步提高。

截至去年9月末，全市法人單位從業(yè)人員同比增加近50萬人，增長(zhǎng)5.6%；城鎮(zhèn)登記失業(yè)率基本控制在1.5%以內(nèi)；全年政策性住房施工面積和竣工面積均相當(dāng)于全市商品房供應(yīng)總量的三成以上。

投資結(jié)構(gòu)和消費(fèi)結(jié)構(gòu)優(yōu)化則成為北京經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要?jiǎng)恿?。去年，服?wù)業(yè)中的文體娛樂、信息服務(wù)業(yè)、科技服務(wù)業(yè)投資增速保持在40%以上；居民用于文化、娛樂、休閑、旅游等領(lǐng)域的新型消費(fèi)增長(zhǎng)較快，顯示出消費(fèi)結(jié)構(gòu)持續(xù)升級(jí)。盡管去年經(jīng)濟(jì)增速處于新世紀(jì)以來的較低水平，但北京可持續(xù)發(fā)展能力不斷增強(qiáng)。如高技術(shù)制造業(yè)增長(zhǎng)達(dá)到11.3%，比工業(yè)整體增速高出4.3個(gè)百分點(diǎn)；生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)增速均高于經(jīng)濟(jì)整體增速；研發(fā)支出占GDP比重達(dá)到5.8%，繼續(xù)在全國(guó)保持領(lǐng)先地位，專利申請(qǐng)量和授權(quán)量的增速也都保持在20%左右。

寫字樓市場(chǎng)

世界并沒有在2012年毀滅，與古代瑪雅歷法的“末日”預(yù)言相反，我們甚至是幾乎毫發(fā)無損地度過了這一年。房地產(chǎn)調(diào)控以來，商業(yè)地產(chǎn)特別是寫字樓成為了新的投資熱點(diǎn)。北京寫字樓市場(chǎng)繁榮依舊，租金與售價(jià)上漲，供應(yīng)偏緊，空臵率連續(xù)第三年下降。

2012年北京經(jīng)濟(jì)仍處于快速增長(zhǎng)時(shí)期，寫字樓需求量不斷增長(zhǎng)，促使成交量增長(zhǎng)，另外住宅市場(chǎng)限購(gòu)政策，擠壓出大量投資性需求，轉(zhuǎn)投向不限購(gòu)的商業(yè)地產(chǎn)，促進(jìn)寫字樓成交量增加。同時(shí)全年北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)延續(xù)2011年以來供應(yīng)減少，租金上漲的趨勢(shì)。其主要表現(xiàn)在寫字樓銷售市場(chǎng)成交快速增長(zhǎng)，價(jià)格上升明顯；寫字樓租賃市場(chǎng)空臵率持續(xù)下降，寫字樓租金創(chuàng)歷史新高領(lǐng)漲全國(guó)。

北京寫字樓市場(chǎng)經(jīng)歷了2011年超過55%的暴漲，2012年租金的增速大大下降，第四季度部分區(qū)域甚至出現(xiàn)下降的局面。主要原因是歐洲的次貸危機(jī)、國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的增速放緩促使部分租戶選址和需求的萎縮；迫于成本壓力，部分租戶選址范圍開始向次級(jí)商圈轉(zhuǎn)移。

從市場(chǎng)供需來看，今年寫字樓市場(chǎng)新增供應(yīng)達(dá)125萬平方米，較2011年減少16%。市場(chǎng)需求方面，市場(chǎng)整體吸納量為148萬平方米，較2011年減少13.9%。其中以金融、汽車、IT、傳媒、制造業(yè)醫(yī)藥和投資公司最為強(qiáng)勁。2012年北京寫字樓租金、售價(jià)持續(xù)上漲，均達(dá)到十年歷史高位。

從產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和分布來看，城區(qū)高品質(zhì)寫字樓產(chǎn)品租售兩旺。同時(shí)，由于核心區(qū)寫字樓項(xiàng)目可租賃面積有限，租金成本高，租賃需求外遷至非核心商圈和新的商務(wù)中心的趨勢(shì)加強(qiáng)，一些知名跨國(guó)公司和國(guó)內(nèi)企業(yè)從核心地區(qū)向偏遠(yuǎn)區(qū)域的搬遷或擴(kuò)張明顯，帶動(dòng)企業(yè)獨(dú)棟、總部基地、以及產(chǎn)業(yè)園區(qū)的獨(dú)棟產(chǎn)品進(jìn)一步發(fā)展。

從商圈分布來看，除CBD、金融街、中關(guān)村三大商圈繼續(xù)保持傳統(tǒng)優(yōu)勢(shì)外，目前東長(zhǎng)安街、燕莎、東二環(huán)區(qū)域也有不俗表現(xiàn)，同時(shí)新興商圈也迎來寫字樓投資建設(shè)熱潮，西客站、亦莊、空港都在積極拓展新的市場(chǎng)。

根據(jù)南豐智庫(kù)（CORC）的最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，截止2012年12月，北京寫字樓市場(chǎng)平均售價(jià)33683元/平方米（建筑面積報(bào)價(jià)），與2011年相比上漲10.2%；平均租金325元人民幣/平方米/月（建筑面積報(bào)價(jià)），與2011年相比上漲24.0%；平均空臵率9.8%，與2011年相比下降21.6%。

市場(chǎng)供應(yīng)

供應(yīng)偏緊持續(xù)全年 新興商圈首次領(lǐng)跑

南豐智庫(kù)（CORC）調(diào)查顯示，2012年北京寫字樓市場(chǎng)供應(yīng)量達(dá)125萬平方米，較2011年減少16%。從供應(yīng)區(qū)域上看，主要集中于非核心商圈，如豐臺(tái)、順義、大興及朝陽、海淀的外延區(qū)等，土地供應(yīng)的外圍化也為將來寫字樓外圍化發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。

東部地區(qū)

租務(wù)市場(chǎng)供應(yīng)包括朝陽區(qū)博瑞大廈、銳創(chuàng)大廈和東城區(qū)萬豪酒店寫字樓兩個(gè)甲級(jí)寫字樓入市，分別為市場(chǎng)提供建筑面積43,000平方米、60,000萬平方米和38，000平方米。

銷售市場(chǎng)新增供應(yīng)包括龍湖時(shí)代天街、望京SOHO、保利東方中心、融科望京產(chǎn)業(yè)中心、北京綠地中心、金融街園中園、金成中心等。順義區(qū)新增供應(yīng)包括旭輝.空港中心等。

西部地區(qū)

金融街區(qū)域聚集著銀行、電信、證券、保險(xiǎn)等國(guó)內(nèi)外大型金融機(jī)構(gòu)，近年來，金融街甲級(jí)寫字樓基本滿租，租金水平也一直居于京城首位。年內(nèi)新增供應(yīng)僅有金益大廈、豐銘國(guó)際大廈、昌盛大廈提供15萬平方米的面積，目前全部預(yù)租完畢，意味著已沒有面積進(jìn)入租賃市場(chǎng)。中關(guān)村區(qū)域年內(nèi)新增供應(yīng)僅有北師大〃學(xué)創(chuàng)大廈、國(guó)海廣場(chǎng)，提供60,000平方米、42,000平方米的面積。

中關(guān)村區(qū)域新增供應(yīng)包括博雅C-Center、光耀東方峰會(huì)、國(guó)投財(cái)富廣場(chǎng)等，目前銷售基本售罄。石景山區(qū)域新增供應(yīng)僅有融科創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)中心在售。南部地區(qū)

南部地區(qū)包括豐臺(tái)區(qū)、大興區(qū)，豐臺(tái)區(qū)新增供應(yīng)包括首科大廈，諾德中心，漢威國(guó)際廣場(chǎng)，大興區(qū)新增供應(yīng)主要集中在亦莊，包括力寶廣場(chǎng)、興盛國(guó)際Ⅱ、天驥智谷、數(shù)字工場(chǎng)，以及純租賃項(xiàng)目朝林廣場(chǎng)等，目前力寶廣場(chǎng)、天驥智谷銷售基本售罄。

另外，根據(jù)北京市統(tǒng)計(jì)局的報(bào)告，2012年北京寫字樓在住宅新開工面積出現(xiàn)大幅下滑的同時(shí)，寫字樓開工面積則為481.5萬平方米，增長(zhǎng)7.4%。

南豐智庫(kù)（CORC）調(diào)查顯示，2013年，北京將有二十二個(gè)甲級(jí)寫字樓項(xiàng)目入市，總建筑面積超過120萬平方米。

市場(chǎng)需求

外資機(jī)構(gòu)主動(dòng)外遷 內(nèi)資機(jī)構(gòu)主導(dǎo)整售

根據(jù)南豐智庫(kù)（CORC）統(tǒng)計(jì)，2012年北京寫字樓市場(chǎng)供應(yīng)量達(dá)125萬平方米，較2011年減少16%。而市場(chǎng)整體吸納量為148萬平方米，較2011年減少13.9%。

租務(wù)市場(chǎng)

經(jīng)濟(jì)形勢(shì)決定寫字樓發(fā)展前景，同時(shí)寫字樓租賃具有很強(qiáng)的區(qū)域性，北京寫字樓核心商圈基本處于滿租狀態(tài)，導(dǎo)致區(qū)域內(nèi)新增加可租面積的業(yè)主對(duì)租金上漲有強(qiáng)大預(yù)期。持續(xù)的市場(chǎng)需求及有限的市場(chǎng)供應(yīng)量推動(dòng)租金不斷攀升，促使北京甲級(jí)寫字樓空臵率維持在9.8%，創(chuàng)歷史最低記錄。

同時(shí)，國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)的不確定性、空臵面積稀缺以及租金不斷創(chuàng)新高均造成了2012年凈吸納量下滑。第三季度已經(jīng)有少數(shù)租戶提前退租，而目前業(yè)主更愿意在租金等條款上讓步以吸引高質(zhì)量租戶。

2012年北京寫字樓租金的上漲已經(jīng)停滯，第四季度部分區(qū)域甚至出現(xiàn)下降的局面。南豐智庫(kù)（CORC）認(rèn)為主要原因有三個(gè)，第一是業(yè)主年底沖業(yè)績(jī)，議價(jià)空間松動(dòng)；第二是歐洲的次貸危機(jī)、國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的增速放緩促使部分租戶選址和需求的萎縮；第三迫于成本壓力，部分租戶選址范圍開始向次級(jí)商圈轉(zhuǎn)移。

2012年，東部地區(qū)（朝陽區(qū)、東城區(qū)）寫字樓年吸納量為85萬平方米，占全市總吸納量的57%。主要需求源自服務(wù)業(yè)，高科技，及金融業(yè)，占比達(dá)到60%以上。例如霍尼韋爾從位于燕莎區(qū)域的鵬潤(rùn)大廈遷至位于望京區(qū)域的普天科技園，并將辦公面積擴(kuò)至12,000平方米，鳳凰網(wǎng)在望京中輕大廈承租賃了15,000平方米。另外，戴姆勒在位于酒仙橋的頤堤港擴(kuò)租了9400平方米；而雀巢公司也在頤堤港承租了3000平方米；殼牌石油在國(guó)貿(mào)中心三期承租賃了9100平方米；羅氏制藥租賃了位于CBD的僑福芳草地6100平方米。

同時(shí)，西部區(qū)域（西城區(qū)、海淀區(qū)）市場(chǎng)仍處于供不應(yīng)求的狀態(tài)中。2012年第四季度金融街和中關(guān)村兩個(gè)商務(wù)區(qū)市場(chǎng)整體空臵率5%以下，兩區(qū)域幾乎已沒有空余面積可供選擇。造成上述兩區(qū)域整體空臵率低的原因主要是新增供應(yīng)無法滿足市場(chǎng)需求，同時(shí)迫于租金上漲企業(yè)成本壓力，部分企業(yè)同樣出現(xiàn)“外溢現(xiàn)象”。如中瑞岳華會(huì)計(jì)事務(wù)所從位于金融街區(qū)域的國(guó)企大廈向南二環(huán)中海地產(chǎn)廣場(chǎng)搬遷及擴(kuò)張共14,000平方米，搜房網(wǎng)從位于金融街區(qū)域的西環(huán)廣場(chǎng)向位于豐臺(tái)區(qū)的漢威國(guó)際廣場(chǎng)搬遷及擴(kuò)張共10,000平方米等。

銷售市場(chǎng)

國(guó)內(nèi)各大公司購(gòu)買寫字樓一方面出于業(yè)務(wù)增長(zhǎng)帶來的自用需求，另一方面也將其作為自身資產(chǎn)。住宅的限購(gòu)使得更多投資者將資產(chǎn)保值增值的手段轉(zhuǎn)向租售兩旺的寫字樓市場(chǎng)。值得注意的是內(nèi)資2012年再次主導(dǎo)寫字樓整售交易，并非通過收購(gòu)獲得商業(yè)項(xiàng)目謀求短期的利潤(rùn)增長(zhǎng)，而是借此實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期資產(chǎn)保值和增值。

2012年北京寫字樓大單成交十分相對(duì)沉悶，整購(gòu)大宗交易不多，涉及項(xiàng)目所處商圈亦較分散，但內(nèi)資機(jī)構(gòu)仍為北京寫字樓銷售市場(chǎng)的需求主體。年內(nèi)重要大單成交包括新東方集團(tuán)購(gòu)買歐美匯大廈25000平方米；阿里巴巴集團(tuán)購(gòu)買北京綠地中心55,000平方米，成為2012年北京寫字樓最大成交；平安信托購(gòu)買中國(guó)電子大廈44,000平方米；奇虎360購(gòu)買國(guó)際電子總部69,000平方米；吉寶地產(chǎn)收購(gòu)以太廣場(chǎng)100,000平方米；臺(tái)達(dá)電子購(gòu)買北辰6號(hào)院7號(hào)樓16,000平方米；中視金橋收購(gòu)天階大廈面積約22,187平方米等。

2010年以來，北京寫字樓市場(chǎng)仍以開發(fā)商自持和大型公司整購(gòu)為主，適于中小投資者的散售寫字樓供應(yīng)較少，地處五環(huán)內(nèi)核心商圈的散售甲級(jí)寫字樓則更為稀缺。由于散售寫字樓的稀缺性、高回報(bào)和低門檻三大優(yōu)勢(shì)，2012年散售市場(chǎng)表現(xiàn)也較為樂觀，中鐵諾德中心、國(guó)投財(cái)富廣場(chǎng)、融科望京產(chǎn)業(yè)中心的年內(nèi)均告售罄，從一個(gè)側(cè)面反映寫字樓銷售市場(chǎng)的溫度。

另外，隨著軌道交通的發(fā)展和核心區(qū)外溢效應(yīng)，郊區(qū)化辦公呈現(xiàn)了快速發(fā)展趨勢(shì)。在政策支持下的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型和升級(jí)中，以聯(lián)東U谷、天驥智谷、博雅C-Center為代表的一批企業(yè)獨(dú)棟、總部基地、以及產(chǎn)業(yè)園區(qū)的寫字樓在2012年都取得了不俗的銷售業(yè)績(jī)。

市場(chǎng)綜述

創(chuàng)新轉(zhuǎn)型開始加速 去中心化日漸明朗

2012年，北京寫字樓行業(yè)通過創(chuàng)新謀求快速發(fā)展初見端倪，例如在中國(guó)寫字樓發(fā)展論壇第九屆年會(huì)期間，主辦方發(fā)現(xiàn)和表彰了一批創(chuàng)新企業(yè)，尤其是在綠色節(jié)能方面走在前面的方興地產(chǎn)、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)、卓越臵業(yè)等等。當(dāng)然，創(chuàng)新發(fā)展需要能力、治理、人才、機(jī)制、體制等協(xié)同的配套條件，在這些方面，整個(gè)行業(yè)還面臨很多挑戰(zhàn)。

南豐智庫(kù)（CORC）認(rèn)為在整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型，創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)的市場(chǎng)環(huán)境下，將逐步形成各具特色的寫字樓開發(fā)房企。有以綜合體取勝的，有以專業(yè)見長(zhǎng)的，有憑借復(fù)合性開發(fā)展現(xiàn)深厚功底的，有以超高層地標(biāo)產(chǎn)品樹立信賴的。例如方興地產(chǎn)、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)、卓越臵業(yè)等等，在寫字樓開發(fā)、運(yùn)營(yíng)、管理方面更專業(yè)、更專注，更具特色。

總之，2013年，更多的房地產(chǎn)企業(yè)將經(jīng)歷由傳統(tǒng)模式向創(chuàng)新經(jīng)營(yíng)的艱難轉(zhuǎn)變，在市場(chǎng)演變中逐步形成各自特色和市場(chǎng)格局。伴隨著中國(guó)改革開放和實(shí)體經(jīng)濟(jì)繁榮而發(fā)展起來的北京寫字樓，將迎來欣欣向榮的大好局面。

另一方面，2012年北京寫字樓市場(chǎng)的“去中心化”趨勢(shì)日漸明朗。“去中心化”主要是指一些公司從原三大核心區(qū)域的甲級(jí)寫字樓搬遷至相對(duì)偏離市中心的寫字樓或園區(qū)中。這種現(xiàn)象的產(chǎn)生有以下幾方面的原因：首先，由于市政配套設(shè)施的加速建設(shè)，大量的城市人口遷往郊區(qū)或城郊結(jié)合部，居住區(qū)域不斷向外延伸，以住宅先行帶動(dòng)寫字樓發(fā)展的趨勢(shì)逐漸顯現(xiàn)；其次，城市核心區(qū)域甲級(jí)寫字樓的租金水平不斷上漲，加上土地的稀缺性使得三大核心區(qū)域的新建寫字樓數(shù)量將逐年減少，因此有預(yù)見性的開發(fā)商紛紛選擇在次中心區(qū)域興建寫字樓，以此降低了建造成本，還可以獲得政府提供的稅收等優(yōu)惠政策。第三，從需求方來看，由于中心城區(qū)大面積的甲級(jí)寫字樓供應(yīng)有限，無法滿足一些企業(yè)因業(yè)務(wù)增長(zhǎng)產(chǎn)生的擴(kuò)租需求。第四，交通便利度提高，尤其是軌道交通網(wǎng)絡(luò)覆蓋面的擴(kuò)大縮短了次中心區(qū)域和三大核心區(qū)域的往來時(shí)間，滿足了商務(wù)集聚對(duì)交通的要求。隨著北京郊區(qū)化的發(fā)展和對(duì)周邊經(jīng)濟(jì)輻射能力的增強(qiáng)以及現(xiàn)代服務(wù)業(yè)日益細(xì)致的分工，寫字樓的“多中心”格局得到發(fā)展。在這一過程中，三大核心區(qū)域的客戶將會(huì)發(fā)生選擇性地外遷，產(chǎn)生更富有層次性的寫字樓區(qū)域集群。

2013年，一些知名跨國(guó)公司和國(guó)內(nèi)企業(yè)從核心地區(qū)向次中心商務(wù)區(qū)域的搬遷或擴(kuò)張明顯，帶動(dòng)相關(guān)區(qū)域租金上漲迅速。望京、酒仙橋、CBD東擴(kuò)區(qū)等次中心區(qū)域高品質(zhì)、配套設(shè)施齊全的寫字樓得到越來越多的來自內(nèi)資企業(yè)和外資企業(yè)的青睞。

南豐智庫(kù)（CORC）調(diào)查顯示，2013年北京將有二十二個(gè)甲級(jí)寫字樓項(xiàng)目入市，總建筑面積超過120萬平方米，主要分布在CBD東擴(kuò)區(qū)、望京、亦莊、麗澤和石景山等次中心區(qū)域，供應(yīng)的“去中心化”或?qū)⒓涌炜蛻簟叭ブ行幕辈椒ァＵ雇?/p>

綜上所述，雖然全球宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)疲軟，但國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)仍保持在較高的速度，2013年北京寫字樓市場(chǎng)有望繼續(xù)維持租售兩旺的局面。南豐智庫(kù)（CORC）預(yù)計(jì)2013年北京寫字樓市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展是主基調(diào)，總體上租金與售價(jià)上漲趨勢(shì)不變，但上漲幅度將進(jìn)一步縮減至10%左右。

2013年北京寫字樓市場(chǎng)預(yù)測(cè)：第一，非核心區(qū)域?qū)懽謽琼?xiàng)目將是2013年主要供應(yīng)來源；第二，由于供應(yīng)不足，預(yù)計(jì)全年寫字樓空臵率依然保持10%以下低位運(yùn)行；第三，2013年凈吸納量將稍低于2012年水平；第四，隨著住宅市場(chǎng)限購(gòu)政策延續(xù)，大量投資性需求有望繼續(xù)流向?qū)懽謽鞘袌?chǎng)。

2012北京甲級(jí)寫字樓大單成交案例精選

項(xiàng)目名稱

位臵 購(gòu)買方

成交面積

成交價(jià)格 歐美匯大廈

中關(guān)村

新東方集團(tuán)

25000平方米

40,000元/平方米 北京綠地中心

望京

阿里巴巴集團(tuán)

55,000平方米

中國(guó)電子大廈

西二環(huán)

平安信托

44,000平方米 國(guó)際電子總部

酒仙橋

奇虎360

69,000平方米

以太廣場(chǎng)

光華路

吉寶地產(chǎn)

100,000平方米

16,8100元/平方米 北辰6號(hào)院7號(hào)樓

亞奧

臺(tái)達(dá)電子

16,000平方米

25,596元/平方米 天階大廈

光華路

中視金橋

22,187平方米 普天科技園

望京

霍尼韋爾

12,000平方米 中輕大廈

望京

鳳凰網(wǎng)

15,000平方米 頤堤港

酒仙橋

戴姆勒

9400平方米 頤堤港

酒仙橋

雀巢公司

3000平方米 國(guó)貿(mào)中心三期

CBD 殼牌石油

9100平方米 國(guó)貿(mào)中心三期

CBD 中旺集團(tuán)

2000平方米 僑福芳草地

CBD 羅氏制藥

6100平方米

中海地產(chǎn)廣場(chǎng)

南二環(huán)

中瑞岳華會(huì)計(jì)事務(wù)所

14,000平方米 漢威國(guó)際廣場(chǎng)

總部基地 搜房網(wǎng)

10,000平方米

關(guān)于南豐智庫(kù)

南豐智庫(kù)（CORC）前身中國(guó)寫字樓研究中心，是專注于商用房地產(chǎn)各產(chǎn)業(yè)鏈條發(fā)展的學(xué)術(shù)研究機(jī)構(gòu)，由中國(guó)寫字樓行業(yè)聯(lián)盟聯(lián)合房訊網(wǎng)（http://004km.cn）牽頭成立，全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)、中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)提供行業(yè)指導(dǎo)，囊括了國(guó)內(nèi)國(guó)際知名的經(jīng)濟(jì)學(xué)家，產(chǎn)業(yè)鏈條上包括土地、金融、市場(chǎng)、企業(yè)以及互聯(lián)網(wǎng)數(shù)據(jù)和技術(shù)咨詢專業(yè)提供商等方面的機(jī)構(gòu)作為理事研究單位，共同打造中國(guó)商用房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的智庫(kù)平臺(tái)。

產(chǎn)品形式：

★寫字樓研究簡(jiǎn)報(bào)（每周提供）★商業(yè)地產(chǎn)研究簡(jiǎn)報(bào)（每周提供）★產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)研究簡(jiǎn)報(bào)（每周提供）★企業(yè)研究報(bào)告（不定期提供）★產(chǎn)品研究報(bào)告（不定期提供）

★中國(guó)寫字樓TOP100榜（每年提供）

法律聲明

本報(bào)告為南豐智庫(kù)（CORC）制作，報(bào)告中所有的文字、圖片、表格均受到中國(guó)法律知識(shí)產(chǎn)權(quán)相關(guān)條例的版權(quán)保護(hù)。沒有經(jīng)過本公司書面許可，任何組織和個(gè)人，不得使用本報(bào)告中的信息用于其它商業(yè)目的。本報(bào)告中部分文字和數(shù)據(jù)采集于公開信息，所有權(quán)為原著者所有。沒有經(jīng)過原著者和本公司許可，任何組織和個(gè)人不得使用本報(bào)告中的信息用于其他商業(yè)目的。本報(bào)告中項(xiàng)目、面積、成交、價(jià)格、銷售率、租賃率及相關(guān)市場(chǎng)預(yù)測(cè)主要為CORC研究員采用行業(yè)訪談、市場(chǎng)調(diào)查、二手?jǐn)?shù)據(jù)及其他研究方法分析獲得，部分?jǐn)?shù)據(jù)未經(jīng)開發(fā)商直接認(rèn)可。本報(bào)告中發(fā)布的調(diào)研數(shù)據(jù)部分采用樣本調(diào)研方法，其數(shù)據(jù)結(jié)果受到樣本的影響。由于調(diào)研方法及樣本的限制，調(diào)查資料收集范圍的限制，部分?jǐn)?shù)據(jù)不能夠完全反映真實(shí)市場(chǎng)情況。本報(bào)告只提供給房訊新媒體機(jī)構(gòu)（http://004km.cn）注冊(cè)用戶作為市場(chǎng)參考資料使用，CORC對(duì)該報(bào)告的數(shù)據(jù)準(zhǔn)確性不承擔(dān)法律責(zé)任。

服務(wù)介紹：

房訊網(wǎng)：http://004km.cn 南豐智庫(kù)：http://corc.funxun.com

報(bào)告購(gòu)買/咨詢：

北京南豐興業(yè)信息技術(shù)有限公司

地址：北京市朝陽區(qū)東三環(huán)中路16號(hào)京糧大廈九層，100022 電話：010-51672388或51672389

報(bào)告首席顧問：

劉凱

中國(guó)寫字樓TOP100研究課題組 副組長(zhǎng)

中國(guó)寫字樓行業(yè)聯(lián)盟（COIA）秘書長(zhǎng)

第三篇：甲級(jí)寫字樓標(biāo)準(zhǔn)

甲級(jí)寫字樓的結(jié)構(gòu)建筑學(xué)設(shè)計(jì)和視覺都是優(yōu)質(zhì)，他多數(shù)都成為當(dāng)?shù)氐牡貥?biāo)，租戶置身其中富有成功感和力量。對(duì)于“甲級(jí)寫字樓”、“5A級(jí)寫字樓”等名詞大家并不陌生，通常被用來形容或描述一個(gè)寫字樓的品質(zhì)等級(jí)，那么這樣的評(píng)級(jí)標(biāo)準(zhǔn)是否科學(xué)呢？其實(shí)所謂甲級(jí)寫字樓，實(shí)為一種通行叫法，行業(yè)中并沒有固定標(biāo)準(zhǔn)或成文的規(guī)定，到底什么樣的寫字樓才算做甲級(jí)寫字樓，因?yàn)檎l也不愿意被叫成乙級(jí)寫字樓。這樣，恨不得任何一個(gè)有玻璃幕墻、帶電梯、“長(zhǎng)”得高一些的寫字樓都自稱為甲級(jí)寫字樓。

相比之下，如果用5A作為衡量一個(gè)寫字樓品質(zhì)等級(jí)的話更加有點(diǎn)勉強(qiáng)了，5A寫字樓并不是表示寫字樓的品質(zhì)等級(jí)，“5A”指的是一個(gè)寫字樓產(chǎn)品的智能化水平，與寫字樓品質(zhì)有一定關(guān)聯(lián)，但絕對(duì)不是劃分寫字樓等級(jí)的標(biāo)準(zhǔn)，“5A”僅僅表示了一個(gè)寫字樓智能化水平的高低，對(duì)寫字樓品質(zhì)有一定的影響，但是決不能說“5A”級(jí)寫字樓就是甲級(jí)寫字樓或者是品質(zhì)最好的寫字樓，因?yàn)橛绊憣懽謽瞧焚|(zhì)的因素很多，比如寫字樓的區(qū)位、交通、配套、車位、電梯等，智能化程度只是其中的一個(gè)方面而已。

那么，什么是5A智能化呢？“5A”是指OA（辦公智能化）、BA（樓宇自動(dòng)化）、CA（通訊傳輸智能化）、FA（消防智能化）、SA（安保智能化）。過去也有3A及寫字樓的說法，即：OA（辦公智能化）、BA（樓宇自動(dòng)化）、CA（通訊傳輸智能化），F(xiàn)A（消防智能化）、SA（安保智能化）包含在了BA（樓宇自動(dòng)化）中；

近幾年隨著高科技智能控制系統(tǒng)在寫字樓領(lǐng)域的廣泛運(yùn)用，樓宇控制、消防、安保的智能化程度越來越高，并成為獨(dú)立的控制子系統(tǒng)，發(fā)展成為今天的“5A”。如果用“5A”評(píng)價(jià)寫字樓的品質(zhì)等級(jí)的話，是一種概念理解上的誤區(qū)，如果市場(chǎng)上有人打出“超5A級(jí)”寫字樓的話，那更是一種很不專業(yè)的說法。

建筑標(biāo)準(zhǔn)

甲級(jí)寫字樓的內(nèi)涵，包括有如下元素： 1.位置于中心商業(yè)區(qū)CBD內(nèi)

2.有完善的中央空調(diào)充足數(shù)量及合理分布的升降機(jī)和電梯服務(wù) 3.甲級(jí)專業(yè)物業(yè)管理 4.樓層間隔等恰當(dāng) 5.樓底凈高在2.8米

6.每層建筑面積最少1千平方米 7.有零煩惱的停車場(chǎng)

標(biāo)準(zhǔn)參數(shù)

頂級(jí)

辦公部分需超過50000平方米 參加《標(biāo)準(zhǔn)》制定工作的第一太平國(guó)際物業(yè)服務(wù)有限公司成都分公司有關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，頂級(jí)商務(wù)寫字樓地理位置要在商務(wù)區(qū)相對(duì)集中的核心區(qū)域。

建筑：其辦公部分需超過50000平方米，每層建筑面積必須保持在1500-2000平方米。構(gòu)架：寫字樓的大堂應(yīng)寬敞、挑高三層或以上；架高地臺(tái)≥15厘米；除地臺(tái)外的層凈高2.7米及以上；通道寬2米及以上。

停車：按大廈總建筑面積計(jì)算，每150平方米配置一個(gè)停車位，專用地上、地下停車場(chǎng)應(yīng)設(shè)有自動(dòng)計(jì)費(fèi)系統(tǒng)和防盜安全系統(tǒng)。

電梯：按照大廈總建筑面積計(jì)算，每部客梯服務(wù)面積不超過4000平方米；等候時(shí)間不得超過30秒；客貨分離，貨梯至少兩部，有先進(jìn)的智能控制系統(tǒng)。

安保：“產(chǎn)權(quán)只租不售，實(shí)行單一產(chǎn)權(quán)?！睋?jù)有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，需有24小時(shí)保安服務(wù)和維護(hù)服務(wù)，以及商務(wù)配套等。頂級(jí)寫字樓還必須有貨物專用通道和殘疾人通道等，建成后1至2年內(nèi)的入住率不能低于70%。

甲級(jí)

電梯等候時(shí)間不超過40秒

建筑：其辦公部分應(yīng)超過20000平方米，每層建筑面積不低于1000平方米。1-2年內(nèi)的入住率不低于65%。

電梯：根據(jù)《標(biāo)準(zhǔn)》，甲級(jí)寫字樓的電梯內(nèi)應(yīng)有高檔裝飾；按大廈總建筑面積計(jì)算，每部客梯服務(wù)面積不超過5000平方米；等候時(shí)間不超過40秒；客貨分離，貨梯至少1部；有完善先進(jìn)的智能控制系統(tǒng)。

構(gòu)架：甲級(jí)寫字樓的建筑規(guī)劃大堂寬敞、挑高三層或以上；架高地臺(tái)≥15厘米；除地臺(tái)外的層凈高為2.7米左右。

停車：按大廈總建筑面積計(jì)算，每150-200平方米配置一個(gè)停車位；配備專用地上、地下停車場(chǎng)；地下停車場(chǎng)應(yīng)設(shè)有自動(dòng)計(jì)費(fèi)系統(tǒng)和防盜安全系統(tǒng)

乙級(jí)

24小時(shí)內(nèi)提供維修服務(wù) “目前成都地區(qū)的高等級(jí)商務(wù)寫字樓入住率都達(dá)到了90%以上。”來自“六大行”之一的仲量聯(lián)行測(cè)量師事務(wù)所(上海)有限公司成都分公司相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，乙級(jí)商務(wù)寫字樓入住率不能低于50%。

建筑：其辦公部分應(yīng)超過10000平方米，單層凈面積不低于800平方米。

構(gòu)架：除地臺(tái)外的層凈高不低于2.5米，按大廈總面積計(jì)算每300平方米應(yīng)配置一個(gè)停車位。

電梯：按大廈總面積計(jì)算每部客梯服務(wù)面積不超過6000平方米，速度不低于3米/秒。安保：物業(yè)管理應(yīng)聘請(qǐng)國(guó)內(nèi)知名物業(yè)管理公司或本地優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理公司，并提供24小時(shí)內(nèi)的報(bào)案服務(wù)和維修服務(wù)。

由此可看出，若我們要在即滿足甲級(jí)寫字樓的標(biāo)準(zhǔn)又節(jié)約成本和利于銷售的情況下，建議本項(xiàng)目的寫字樓單層面積在1200平方米左右，這樣按公攤30%的情況下，辦公部分的面積為840平方米，即可分為4個(gè)轉(zhuǎn)角位置120平方米的大戶型及其他6個(gè)60平方米的小戶型。標(biāo)準(zhǔn)層單層層高在3.2米-3.5米之間（無中央空調(diào)情況下）或3.5米-3.9米之間（有中央空調(diào)情況下），這樣在扣除梁高及設(shè)備所需管道后，裝飾完成面能滿足在2.7米-2.8米之間，不會(huì)讓人顯得特別壓抑。走道寬度在1.5米-1.8米之間，即降低了公攤又不會(huì)造成擁擠。電梯數(shù)量在5-6部左右（含一部貨梯），使上下班高峰期不會(huì)消耗過長(zhǎng)的時(shí)間在等電梯上，且根據(jù)我們的考察成都多數(shù)甲級(jí)寫字樓的電梯品牌都選用的一線品牌。大廳高度挑高三層即10米左右，彰顯高貴大氣。在裝修風(fēng)格上，大廳地板及墻面盡量采用天然石材，標(biāo)準(zhǔn)層的公共部分可鋪地毯，即端莊又節(jié)約了成本。外立面可采用大塊的玻璃窗加裝飾線條。

第四篇：甲級(jí)寫字樓標(biāo)準(zhǔn)

甲級(jí)寫字樓的結(jié)構(gòu)建筑學(xué)設(shè)計(jì)和視覺都是優(yōu)質(zhì)，他多數(shù)都成為當(dāng)?shù)氐牡貥?biāo)，租戶置身其中富有成功感和力量。

國(guó)際上判斷甲級(jí)寫字樓有8大特征：管理國(guó)

際化；24小時(shí)寫字樓；人性化：空間的舒適性和實(shí)用性；數(shù)字化；節(jié)能化；便捷的交通和商務(wù)化。

電梯：電梯等候時(shí)間不超過40秒，根據(jù)《標(biāo)準(zhǔn)》，甲級(jí)寫字樓的電梯內(nèi)應(yīng)有高檔裝飾；按大廈總建筑面積計(jì)算，每部客梯服務(wù)面積不超過5000平方米；等候時(shí)間不超過40秒；客貨分離，貨梯至少1部；有完善先進(jìn)的智能控制系統(tǒng)。構(gòu)架：甲級(jí)寫字樓的建筑規(guī)劃大堂寬敞、挑高三層或以上；架高地臺(tái)≥15厘米；除地臺(tái)外的層凈高為2.7米左右。停車：按大廈總建筑面積計(jì)算，每150-200平方米配置一個(gè)停車位；配備專用地上、地下停車場(chǎng)；地下停車場(chǎng)應(yīng)設(shè)有自動(dòng)計(jì)費(fèi)系統(tǒng)和防盜安全系統(tǒng)。

什么是5A智能化？ “5A”是指OA（辦公智

能化）、BA（樓宇自動(dòng)化）、CA（通訊傳輸智能化）、FA（消防智能化）、SA（安保智能化）。

過去也有3A及寫字樓的說法，即：OA（辦公智能化）、BA（樓宇自動(dòng)化）、CA（通訊傳輸智能化），F(xiàn)A（消防智能化）、SA（安保智能化）包含在了BA（樓宇自動(dòng)化）中，近幾年隨著高科技智能控制系統(tǒng)在寫字樓領(lǐng)域的廣泛運(yùn)用，樓宇控制、消防、安保的智能化程度越來越高，并成為獨(dú)立的控制子系統(tǒng)，發(fā)展成為今天的“5A”。

設(shè)計(jì)與設(shè)施

國(guó)際甲級(jí)寫字樓作為國(guó)際企業(yè)商務(wù)辦公的首選。在產(chǎn)品設(shè)計(jì)和硬件設(shè)施配套方面，均要體現(xiàn)國(guó)際前瞻的設(shè)計(jì)理念和科技的創(chuàng)新。以滿足市場(chǎng)細(xì)分條件下，越來越成熟的客戶需求。因此，一座地標(biāo)性國(guó)際甲級(jí)寫字樓，首先在產(chǎn)品外觀設(shè)計(jì)上應(yīng)該有其獨(dú)特的文化氣質(zhì)與個(gè)性。另外在建筑

類型、抗震等級(jí)、辦公空間、標(biāo)準(zhǔn)層高、標(biāo)準(zhǔn)載荷、供電系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、5a智能化系統(tǒng)的配置以及泊車位的數(shù)量方面均應(yīng)達(dá)到業(yè)內(nèi)的最佳標(biāo)準(zhǔn)。上述硬件配置水平將直接影響到寫

字樓后期運(yùn)行的舒適度。對(duì)于持有型寫字樓物業(yè)來講，更多的采用節(jié)能型的設(shè)備，能夠很大程度降低自己后期的運(yùn)營(yíng)成本，使自身的可持續(xù)發(fā)展力變得更強(qiáng)。

在裝飾裝修方面，產(chǎn)品外立面、大堂的高度面積與裝修風(fēng)格的協(xié)調(diào)統(tǒng)一，電梯間的裝飾與光感，辦公間、走廊與衛(wèi)生間的裝修標(biāo)準(zhǔn)，綠色生態(tài)空間的設(shè)置以及辦公環(huán)境是否節(jié)能、環(huán)保、均直接或間接的影響到商務(wù)人群的辦公舒適度，成為辦公人群新的需求趨勢(shì)。

規(guī)模與配套

評(píng)價(jià)國(guó)際甲級(jí)寫字樓的品質(zhì)不能孤立的考慮項(xiàng)目本身，它與周邊環(huán)境是一個(gè)密不可分的整體。所以這里所說的規(guī)模，不僅是指建筑本身體量比較大，而且更強(qiáng)調(diào)其規(guī)模的伸展力及拓展性。因?yàn)閷懽謽堑目蛻舯容^看重知名企業(yè)的群聚效應(yīng)，即國(guó)際性旗艦客戶與其帶來的高品質(zhì)租戶的組合，這是形成商務(wù)氣氛的基本條件。更重要的是項(xiàng)目與周邊的其他建筑群共同組成區(qū)域商務(wù)環(huán)境，即項(xiàng)目周邊必須要有強(qiáng)大的綜合業(yè)態(tài)配套，形成一個(gè)集寫字樓、公寓、星級(jí)酒店、會(huì)展中心、休閑娛樂及購(gòu)物中心等于一體的泛商務(wù)綜合體。從而創(chuàng)造出較高的商務(wù)容積率。一個(gè)寫字樓如果沒有相當(dāng)?shù)慕ㄖw量和規(guī)?；呐涮自O(shè)施，難以稱得上是真正的國(guó)際甲級(jí)寫字樓。因此，商務(wù)容

積率直接決定了寫字樓產(chǎn)品價(jià)值的高低。

另外，國(guó)際甲級(jí)寫字樓應(yīng)該有自身齊全的商務(wù)配套、生活設(shè)施，如職工餐廳,同時(shí)配置適當(dāng)規(guī)模的高檔餐廳,還有能夠提供多項(xiàng)服務(wù)的商務(wù)中心,多功能廳/會(huì)議室、郵局、銀行、票務(wù)中心、小型商場(chǎng)、診所、快遞服務(wù)等?？傊粋€(gè)稱得上國(guó)際

甲級(jí)寫字樓的物業(yè)，其自身配套和周邊商業(yè)設(shè)施應(yīng)當(dāng)能夠滿足入駐企業(yè)在日常辦公和生活品質(zhì)上的需求。

業(yè)權(quán)與物業(yè)

真正的國(guó)際級(jí)甲級(jí)寫字樓大多數(shù)為單一業(yè)權(quán)。過去我們看到了分散業(yè)權(quán)為寫字樓后期管理維護(hù)上帶來的諸多弊端。這也是目前市場(chǎng)上大多數(shù)甲級(jí)寫字樓產(chǎn)品無法良性永續(xù)經(jīng)營(yíng)的癥結(jié)所在。因此保持物業(yè)單一業(yè)權(quán)在彰顯開發(fā)商資本實(shí)力的同時(shí)，作為商業(yè)地產(chǎn)成熟運(yùn)營(yíng)的重要標(biāo)志，將直接關(guān)系到寫字樓今后整體的品質(zhì)與發(fā)展命運(yùn)。

寫字樓物業(yè)管理主要分為策略管理和運(yùn)行管理兩個(gè)部分：物業(yè)策略管理的任務(wù)就是，制定項(xiàng)目總體物業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略計(jì)劃，進(jìn)行持有評(píng)估分析，進(jìn)行物業(yè)更新改造和大修的決策，監(jiān)控物業(yè)績(jī)效，管理和評(píng)價(jià)物業(yè)運(yùn)行管理，定期進(jìn)行資產(chǎn)的投資分析和運(yùn)營(yíng)管理分析，制定并執(zhí)行組合投資戰(zhàn)略，設(shè)計(jì)和調(diào)整物業(yè)資產(chǎn)的資本結(jié)構(gòu)。而物業(yè)運(yùn)行管理的任務(wù)，則是通過對(duì)寫字樓物業(yè)的日常維護(hù)和管理，充分有效地發(fā)揮整個(gè)系統(tǒng)的功能，并通過租務(wù)管理，為業(yè)主取得穩(wěn)定的租金收入。而租務(wù)管理，則是收益性物業(yè)運(yùn)行管理的核心內(nèi)容。租賃的策略、租戶的選擇、租金的確定與調(diào)整、租約的制定都是收益性物物業(yè)運(yùn)行管理中租務(wù)管理的基礎(chǔ)工作。

因此，聘請(qǐng)行業(yè)經(jīng)驗(yàn)豐富的國(guó)際知名品牌物業(yè)公司負(fù)責(zé)項(xiàng)目的物業(yè)管理，采用國(guó)際一流的酒店式管理模式，可以為客戶提供星級(jí)物業(yè)管理及一系列外延服務(wù)。良好的物業(yè)管理服務(wù)將為企業(yè)節(jié)約使用成本，實(shí)現(xiàn)商務(wù)集約化和低成本化；也是寫字樓保值和增值的重要環(huán)節(jié)。

升級(jí)與趨勢(shì)

甲級(jí)寫字樓應(yīng)該在產(chǎn)品設(shè)計(jì)施工之初就為將來發(fā)展預(yù)留出足夠的“可改造區(qū)間”。根據(jù)各行業(yè)客戶在需求方面的差異化，對(duì)于一些硬件設(shè)施或者特殊的部位做到設(shè)計(jì)預(yù)留，并根據(jù)客戶的后期的需求來加以完善；以保證產(chǎn)品在未來的市場(chǎng)發(fā)展中保持持續(xù)升級(jí)的能力，才真正算得上是“成長(zhǎng)型寫字樓物業(yè)”。譬如，金融企業(yè)會(huì)對(duì)備用發(fā)電機(jī)、備用電源、空調(diào)系統(tǒng)等的要求較高；而it企業(yè)則對(duì)通訊設(shè)備、樓板載荷、24小時(shí)空調(diào)機(jī)房等方面有著特殊的需求。因此，在行業(yè)客戶細(xì)分的今天，行業(yè)的多元化導(dǎo)致的需求差異化是促使寫字樓市場(chǎng)日趨成熟化和專業(yè)化的重要標(biāo)志。

在寫字樓經(jīng)濟(jì)走向繁榮的今天，工作的環(huán)境、項(xiàng)目的管理和可持續(xù)發(fā)展問題已經(jīng)逐漸成為業(yè)內(nèi)關(guān)注的新課題。而對(duì)于辦公人群而言，環(huán)保問題、工作的空間和辦公舒適度則成為被關(guān)注的熱點(diǎn)。

綜上所述，國(guó)際甲級(jí)寫字樓建筑的意義已經(jīng)不僅僅是建造一座高端辦公場(chǎng)所那么簡(jiǎn)單，開發(fā)商要真正體現(xiàn)出“以用戶為本”的原則；力爭(zhēng)在各項(xiàng)競(jìng)爭(zhēng)力指標(biāo)方面都趨于完美，最終讓自身開發(fā)的寫字樓產(chǎn)品以前瞻的設(shè)計(jì)理念、頂尖的產(chǎn)品元素、至臻的管理服務(wù)、永續(xù)的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)來成功地打造出商務(wù)辦公新的巔峰。

第五篇：甲級(jí)寫字樓層高分析

前提 甲級(jí)寫字樓,柱距8.4米,預(yù)測(cè)梁高650~750mm,戶式中央空調(diào)（VRV多聯(lián)機(jī)系統(tǒng)）無新風(fēng)

梁下至吊頂空間垂直分布：電纜橋架或管線100mm,空調(diào)室內(nèi)機(jī)風(fēng)管200mm,消防噴淋管線100mm,吊頂50mm,共計(jì)約1150mm（含梁高及建筑面層）

結(jié)論：建筑層高下限3.6米，高端做法3.9米。室內(nèi)凈高2.4米以上

風(fēng)機(jī)盤管式中央空調(diào) 有新風(fēng)

梁下至吊頂空間垂直分布：電纜橋架或管線100mm,空調(diào)風(fēng)機(jī)盤管及新風(fēng)管道350mm,消防噴淋管線100mm,吊頂50mm,共計(jì)約1300mm（含梁高及建筑面層）

結(jié)論：建筑層高下限3.9米，高端做法4.2米。室內(nèi)凈高2.6米以上。