第一篇：合肥市商業(yè)地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告

合肥市商業(yè)地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告

調(diào)研目的：針對(duì)合肥市商業(yè)類型地產(chǎn)銷售單價(jià)及租金增長狀況進(jìn)行了調(diào)研和市場分析，在取得目前合肥市商業(yè)地產(chǎn)銷售價(jià)格及租金增長率，為公司操作勝利廣場.歡樂城項(xiàng)目提供一定的參考依據(jù)及相關(guān)數(shù)據(jù)支持。

調(diào)研對(duì)象：針對(duì)項(xiàng)目周邊或近幾年來合肥市熱銷或具有代表性商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)研，對(duì)歷年來商業(yè)數(shù)據(jù)進(jìn)行一定的匯總及相關(guān)市場分析。預(yù)測(cè)未來一段時(shí)間期內(nèi)合肥商業(yè)地產(chǎn)商鋪?zhàn)饨鹉暝鲩L率等情況，現(xiàn)主要調(diào)研商業(yè)地產(chǎn)包括：安徽國際廣場、金色巴黎購物廣場、環(huán)球購物廣場、元一時(shí)代廣場、新天地國際廣場、萬達(dá)廣場等代表性商業(yè)項(xiàng)目，現(xiàn)對(duì)相關(guān)案例及數(shù)據(jù)進(jìn)行匯總，其市場分析結(jié)論如下：

一、合肥商業(yè)市場背景研究：

合肥整體經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長，人口總數(shù)、人均收入消費(fèi)能力穩(wěn)步上升、并在新一輪城市規(guī)劃下城市未來發(fā)展能力得到提升，為城市商業(yè)發(fā)展奠定了良好的宏觀市場背景：

合肥商業(yè)市場已經(jīng)發(fā)生轉(zhuǎn)變，各種商業(yè)形式、超前形態(tài)已經(jīng)進(jìn)入，零售業(yè)競爭日趨激烈，以家樂福、沃爾瑪、易初蓮花、北京華聯(lián)等為代表的大賣場業(yè)態(tài)集中進(jìn)入：

市場投資主體與方向已經(jīng)轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，資金與市場關(guān)注度傾向商業(yè)地產(chǎn)；城市商圈市場近幾年發(fā)展迅速，市場放量比較大，短期內(nèi)市場呈飽和狀態(tài)；開發(fā)熱點(diǎn)集中在老市區(qū)、一環(huán)線等與主干道的交匯處；

單體規(guī)模越來越大，商業(yè)營業(yè)面積在五萬方及以上的項(xiàng)目層出不窮；新建集中商業(yè)向MALL的形式發(fā)展，集餐飲、娛樂、購物、休閑為一體；定位上走中高、高端路線、在此基礎(chǔ)上進(jìn)行細(xì)分市場。

二、購物中心類商業(yè)項(xiàng)目

安徽國際廣場：項(xiàng)目地址在長江西路，商業(yè)賣場營業(yè)面積為77000平方米，主力商戶有家樂福、KFC等；

一層商鋪價(jià)格為25000-30000元/平方，三層商鋪價(jià)格為7000-9000元/平方，一層四年內(nèi)返租8%，四年后商戶有經(jīng)營權(quán)，也可委托物業(yè)方代租，三層返租十年，前五年8%，后五年8.5%，10年后交公司管理或回購，返租年投資回報(bào)率8%；

金色巴黎購物廣場：項(xiàng)目地址在長江西路，商業(yè)賣場營業(yè)面積為9839平方米，主要經(jīng)營服飾、婚慶、體育用品等；一層商鋪價(jià)格為25000元/平方，二層為15000元/平方，三層為9000元/平方，四層為6000元/平方，簽三年，稅后8%年返租率，首層總價(jià)高，約50%返租年投資匯報(bào)率8%；

環(huán)球購物廣場：項(xiàng)目地址在馬鞍山與一環(huán)路交匯處，商業(yè)賣場營業(yè)面積為48000平方，（有1.2萬平

方米的夾層 綜合、家樂福、麥當(dāng)勞、KFC、環(huán)球百貨，首層街鋪均價(jià)為37000元/平方，一層商鋪價(jià)格為19000-25000元/平方，夾層商鋪價(jià)格為11000-15000元/平方，四層商鋪價(jià)格為5000-9000元/平方，返租三年，返租率為8%三年后承諾原價(jià)130%回購，投資戶可以續(xù)約，保10%以上的年收益，返租年投資回報(bào)率8%；

元一時(shí)代廣場：項(xiàng)目地址在勝利路，經(jīng)營面積為157000平方米，綜合型購物中心；引進(jìn)華聯(lián)、國美、KFC、百貨；一層商鋪價(jià)格為19000-25000元/平方，返租10年返租率為10%，到期后必須續(xù)約，返租年投資匯報(bào)率8%；

新天地國際廣場：項(xiàng)目地址在蒙城北路與一環(huán)路交匯處經(jīng)營面積為30000平方米，一層內(nèi)鋪價(jià)格為40000元/平方，外鋪價(jià)格為50000元/平方，二樓商鋪價(jià)格為20000元/平方，三樓商鋪價(jià)格為18000元/平方，四樓商鋪價(jià)格為15000元/平方，稅后8%年反租率、首層總價(jià)比較高；

大唐國際廣場：項(xiàng)目地址在望江路與潛山路交匯處，商業(yè)區(qū)域經(jīng)營面積為80000平方米，1-2層為大唐百貨（自營招商），3樓為Tesco超市，4樓為真冰滑冰場、餐飲，5樓為銀河國際影院。二期商鋪價(jià)格在18000-22000 元/平方，返租10年返租率為10%，到期后必須續(xù)約，返租年投資匯報(bào)率8%； 萬達(dá)廣場：開盤時(shí)間為09年11月28日，項(xiàng)目地址在包河區(qū)、蕪湖路與馬鞍山路交口，70萬平米城市綜合體，18萬平米國際購物中心，5萬平米六星級(jí)威斯汀酒店、5萬平米室外商業(yè)步行街和濱河酒吧街，約30萬平米的中央景觀豪宅，10萬平方米的超高層雙塔寫字樓。萬千百貨、超市、電玩、電器、餐飲、兒童娛樂、大歌星KTV、萬達(dá)國際影城等十大主力商家攜手進(jìn)駐萬達(dá)廣場，充分體現(xiàn)萬達(dá)“訂單式商業(yè)地產(chǎn)”，國際廣場、威斯汀酒店為自行持有經(jīng)營，濱河酒吧街商鋪售價(jià)為70000元/平方，商業(yè)步行街商鋪價(jià)格為為一層70000元/平方二30000元/平方，整體均價(jià)40000元/平方，中央景觀豪宅為13000元/平方，商業(yè)步行街主要商戶為品牌自營商戶，售租統(tǒng)一，無返租。

三、合肥市2010年未來商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目：

信地廣場：建筑面積95萬方，商業(yè)面積58萬方，項(xiàng)目地址位于靈泉東路與銅陵路交叉口，由SHOPPINGMALL、家居MALL、服裝MALL、星級(jí)酒店、高端商務(wù)寫字樓和商業(yè)步行街組成。深國投廣場：建筑面積7萬方，商業(yè)面積3.5萬方、項(xiàng)目地址位于長豐路北端，內(nèi)設(shè)沃爾瑪、購物中心、美食廣場、影院及多層停車配套設(shè)施等是集購物休閑娛樂餐飲為一提的綜合商業(yè)航母；

明發(fā)商業(yè)廣場：建筑面積54萬方、商業(yè)面積38萬方、項(xiàng)目地址位于合肥北二環(huán)與四里河路交匯處；是集商業(yè)、餐飲、娛樂、休閑、旅游、影城、五星級(jí)酒店、酒店式公寓為一體的大型、綜合型商業(yè)航母；

松芝萬象城：建筑面積18萬方、商業(yè)面積10萬方項(xiàng)目地址位于合肥長江西路段，與沃而瑪、北京王府井百貨、南京新街口百貨、麥當(dāng)勞、肯德基、必勝客等商家簽定了入駐協(xié)議；

嘉茂購物廣場：建筑面積5萬方、商業(yè)面積5萬方，項(xiàng)目地址位于長江西路，是購物、休閑、娛樂餐飲為一體的現(xiàn)代商貿(mào)中心；

中環(huán)城：北臨繁華大道，東臨翡翠大道、南臨石門路，建筑面積70萬方、是一座集商業(yè)、住宅、公寓、酒店、寫字樓、藝術(shù)館為一體的大型城市綜合體，大潤發(fā)已入駐；

從宏觀層面來說，合肥市經(jīng)濟(jì)前景看好，具有扎實(shí)的商業(yè)基礎(chǔ)且城區(qū)人口總量和平均都在不斷增長，這些為商業(yè)發(fā)展提供了動(dòng)力源泉；

以上分析的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目一般進(jìn)行主題定位包裝來提高整體項(xiàng)目形象，并力爭成功引入主體店來加強(qiáng)投資者的信心，進(jìn)行帶租約銷售，一般返租10年，年均回報(bào)率8%-10%左右，銷售情況普遍較好，一般都在期鋪條件下完成銷售，并后期運(yùn)營良好；

合肥商業(yè)地產(chǎn)商鋪購買群體為投資者，對(duì)總價(jià)的承受能力有限，且傾向采用按揭付款，月供能力受當(dāng)?shù)厥杖胨反嬖诘囊欢ǖ闹萍s行制約。

四、合肥勝利廣場歡樂城ＳＷＯＴ分析

S—優(yōu)勢(shì)

1、片區(qū)價(jià)值：新城區(qū)位置，本項(xiàng)目屬于勝利路商圈范圍類，項(xiàng)目周邊小區(qū)林立，人流增加不斷提升項(xiàng)目潛在價(jià)值；

2、文化氛圍：勝利廣場是為紀(jì)念合肥解放而建的一個(gè)多功能綜合性建筑群，蘊(yùn)含著豐富的歷史內(nèi)涵；對(duì)本項(xiàng)目的商業(yè)文化導(dǎo)入有一定的輔助作用；

3、升值潛力：合肥火車站旁，合肥市形象窗口，升值潛力大；

4、交通優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目靠近臨泉路及勝利路交匯處，加之火車站旁，交通極為便捷；

5、開發(fā)優(yōu)勢(shì)：高水準(zhǔn)的地下商業(yè)開發(fā)團(tuán)隊(duì)及成熟的地下施工建設(shè)；

6、定位優(yōu)勢(shì)：本項(xiàng)目以夢(mèng)幻商業(yè)空間為主體風(fēng)格、IMAXS影院合肥獨(dú)家經(jīng)營，加勒比夢(mèng)幻樂園合肥體量第一，從項(xiàng)目定位與項(xiàng)目性價(jià)比打造上充分實(shí)現(xiàn)差異化；

7、品牌優(yōu)勢(shì)：香港名店街全國項(xiàng)目開發(fā)自身的品牌號(hào)召力。

W—劣勢(shì)

1、臨近主干道，部分臨街住宅將受到本商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營噪音干擾；引起周遍居民相對(duì)不滿；

2、本項(xiàng)目緊臨火車站，周邊地區(qū)商業(yè)檔次較低、分布較散而且業(yè)態(tài)、業(yè)種不均衡，整個(gè)地區(qū)的商業(yè)

處于不成熟的狀態(tài)，而本項(xiàng)目整體定位主題明確，商業(yè)更是要打造風(fēng)格及特色。要形成獨(dú)有的歡樂夢(mèng)幻商業(yè)概念，形成自己固定的消費(fèi)者群體，勢(shì)必需要一定時(shí)間進(jìn)行推廣和市場培養(yǎng)；

3、距離本項(xiàng)目不足1公里的北區(qū)域已經(jīng)形成了整體商業(yè)配套設(shè)施較為齊全，業(yè)種業(yè)態(tài)分布比較均衡，已經(jīng)成為成熟商業(yè)中心。對(duì)比而言，本項(xiàng)目的商業(yè)面積體量上，很難在規(guī)模上與以上商業(yè)中心相抗衡。;

4、本項(xiàng)目為地下式商業(yè)中心，地下兩層商業(yè)空間從顧客消費(fèi)習(xí)慣上需要進(jìn)行培養(yǎng)和引導(dǎo)；

5、本項(xiàng)目周邊大中專院校較少，而項(xiàng)目定位又處于年輕一代的消費(fèi)群體，在整體認(rèn)知度上需進(jìn)行一定的推廣。

O—機(jī)會(huì)

1、本項(xiàng)目作為地下商業(yè)開發(fā)的先行者，項(xiàng)目的成立將首先在周邊消費(fèi)者中留下深刻印象，一旦項(xiàng)目經(jīng)營品質(zhì)成功推出，將會(huì)給本項(xiàng)目帶來巨大的社會(huì)和經(jīng)濟(jì)效益；

2、本項(xiàng)目商業(yè)已經(jīng)預(yù)先進(jìn)行了商業(yè)規(guī)劃，詳細(xì)分析了商用地產(chǎn)的業(yè)態(tài)、業(yè)種分布，并對(duì)本項(xiàng)目總體定位進(jìn)行了描述，增強(qiáng)了本案商業(yè)布局的合理性和操作的可行性；

3、本項(xiàng)目獨(dú)特經(jīng)營理念的導(dǎo)入更能確立市場地位及風(fēng)格特色;

4、項(xiàng)目所在區(qū)域逐漸形成合肥核心商圈，區(qū)域內(nèi)居民收入穩(wěn)定、經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，市場需求克挖掘空間巨大。

T—威脅

1、規(guī)劃中的新興商業(yè)中心區(qū)與既有商業(yè)具有威脅性，大規(guī)模商業(yè)區(qū)建成后，勢(shì)必分割本案培養(yǎng)出的消費(fèi)能力，造成本中心的購買力外流；

2、項(xiàng)目的啟動(dòng)及整個(gè)經(jīng)營過程都面臨一定的市場不確定性，市場操作的風(fēng)險(xiǎn)將對(duì)本案商業(yè)物業(yè)的推廣產(chǎn)生一系列不確定性的影響；

3、本項(xiàng)目所在區(qū)域非合肥主中心城區(qū)，人流量主要集中在火車站旁，流動(dòng)顧客較多，火車站附近的商業(yè)氛圍較差影響本項(xiàng)目認(rèn)知形象；

4、隨著合肥近幾年大型的綜合商業(yè)體不斷修建，各區(qū)商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃及完善，將分流本項(xiàng)目的部分目標(biāo)顧客群體。

易志剛

2010年4月12日

第二篇：商業(yè)地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告

商業(yè)地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告(精選多篇)

蕪湖商業(yè)、寫字樓調(diào)研報(bào)告

項(xiàng)目一：微商財(cái)富廣場

該項(xiàng)目位于中山北路與長江南路交匯處,與嘉興貿(mào)廣場、格力商業(yè)地塊成三足鼎立之勢(shì)，位置較好。項(xiàng)目用地性質(zhì)為商辦，占地9145平方米，總建筑面積約40000平方米，由一幢19層主樓及四層商業(yè)裙房組成。開發(fā)商不自持物業(yè)。

辦公部分：辦公部分位于主樓5-19層，標(biāo)準(zhǔn)層呈三角形，分別為北、東、東南向，每層14戶，總戶數(shù)300戶；單間建筑面積為33.75、36、38.88、36.72及44平方不等，公攤比達(dá)34 %。該部分建筑特色為純loft創(chuàng)意辦公,層高4米8，格力中央空調(diào)vivi分層計(jì)費(fèi)，房內(nèi)上

下水已設(shè)計(jì)并預(yù)留。寫字樓內(nèi)設(shè)日立電梯四部，其中客梯三部、消防電梯一部。在售寫字樓按甲級(jí)寫字樓標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，出售物業(yè)為白坯，大堂、衛(wèi)生間等公共部分精裝修。

售價(jià)方面：均價(jià)12014元/平方米，其中五層11000元/平方米，層差價(jià)40元/平方米；現(xiàn)行的寫字樓銷售政策為:一次性付款減500元/平方,按揭減350元/平方。商業(yè)部分出售價(jià)格及方式暫未確定。

物業(yè)管理：由開發(fā)商指定春天物業(yè)實(shí)施，物業(yè)費(fèi)3.8元/平方米。

項(xiàng)目二：星隆國際城

星隆國際城位于銀湖南路與赭山西路交匯處，項(xiàng)目用地物業(yè)性 質(zhì)為商辦，首期交房時(shí)間為2014年年底。項(xiàng)目占地5.2萬平米左右，總建筑面積近30萬平米，其中商業(yè)面積約18萬平米，五星級(jí)酒店4萬平米，辦公5萬平米左右。開發(fā)商自持65%，自持部分主要引進(jìn)9000平米星美影城、45000平方百盛旗

艦店、12014平米華潤蘇果旗艦店、50000平米萬豪酒店等主力店。

商業(yè)：商業(yè)位于地下負(fù)一層至地上三層部分，其中地下商業(yè)以下沉式廣場的形式存在，設(shè)置了水游街和星舞臺(tái)兩種主題商業(yè)標(biāo)志。星舞臺(tái)是一種類似古羅馬斗獸場的敞開式球體建筑，其探入地下部分即是地下商業(yè)。此外水游街的貫通讓下沉商業(yè)成為整個(gè)項(xiàng)目的亮點(diǎn)，并

給予的更多的情趣元素，使得下沉式商業(yè)有隔絕于世外，獨(dú)立成街的優(yōu)勢(shì)。地上商業(yè)部分地面一層層高5米，二、三層以上層高4.5米。一層商鋪面積最小31平方，最大147平方，其中以七八十平的商鋪較多，面寬4.5米，進(jìn)深九到十米之間。經(jīng)營業(yè)態(tài)方面：地下負(fù)一層主營餐飲,地上部分以高端品牌商業(yè)為主。

商鋪部分帶租約銷售，包租10年，每年返利8%，前兩年返利可在房屋總款中直接扣減；10年之后，購房戶可享受150%的溢價(jià)回購。銷售價(jià)格：一層商鋪

價(jià)格在55000-70000元/平方之間不等。二層商鋪價(jià)格在33000-35000元/平方之間不等。三層商鋪價(jià)格在23000-25000元/平方之間不等。地下負(fù)一層價(jià)格在28000元/平方料左右?，F(xiàn)行的銷售政策是按揭優(yōu)惠985折，一次性付款975折。

辦公部分：星隆國際cbd大廈，三幢5a甲級(jí)寫字樓，總建筑面積50000平方米，6-16層為辦公部分，裙樓部分設(shè)置商業(yè)。對(duì)外宣傳口徑為第五代商務(wù)寫字樓集群示范體，即將居住、商務(wù)、辦公、出行、購物、文化娛樂、社交、游憩等都市功能高度集約的空間。中央空調(diào)vivi分層計(jì)費(fèi)，每幢樓3部電梯，其中客梯兩部、消防電梯一部。標(biāo)準(zhǔn)層每層分隔為七間，面積分別為三間225.47平方，一間80.64平方，一間218.4平方，一間222.02平方，一間185.38平方，除80平方的外，其余每間開間基本為9米，公攤比為35%。

售價(jià)為第六層8400元/平方，層差價(jià)為100元/平方?，F(xiàn)行的銷售政策是按

揭優(yōu)惠985折，一次性付款975折。

項(xiàng)目三：赭山購物公園

赭山購物公園位于銀湖南路近赭山公園，用地性質(zhì)純商業(yè)，總建筑面積為118741㎡。以下沉式設(shè)計(jì)手法建設(shè)山體式購物公園，提出“時(shí)間型消費(fèi)”商業(yè)中心的概念。整個(gè)項(xiàng)目共劃分為個(gè)五個(gè)區(qū)域,其中open plaza區(qū)位于設(shè)施主入口的開放廣場,體現(xiàn)設(shè)施的公共性夜間能獨(dú)立營業(yè),店鋪規(guī)格15平方米；國際名品區(qū)區(qū)位于設(shè)施入口主通道處的時(shí)尚區(qū),以品牌服飾為主，店鋪規(guī)格90-110平米。潮流時(shí)尚區(qū)區(qū)別于其他的特色區(qū)域，常年有舞臺(tái)演出，業(yè)態(tài)組合豐富，趣味性強(qiáng)。

店鋪規(guī)格是休閑服飾80-90平方米，雜貨店鋪60平方米；兒童體驗(yàn)館，有微型劇院、醫(yī)院、電影院、面包房、書店等體驗(yàn)設(shè)施，店鋪規(guī)格40-50平方米。時(shí)尚用品廣場，店鋪劃分規(guī)格80平方。開發(fā)商自持60%物業(yè)，dtc商業(yè)團(tuán)隊(duì)運(yùn)作。

整體建筑為地下負(fù)三層，單間建筑

面積：商鋪?zhàn)钚?0平方，最大500平方。該項(xiàng)目為產(chǎn)權(quán)式商鋪，10年內(nèi)承諾每年8%的投資回報(bào)率，10年后承諾溢價(jià)180%回購；100平方以上也可自營。目前銷售單價(jià)在3.8萬元/平方到4.2萬/平方之間，按揭九九折，一次性付款九八折，另春節(jié)期間購房另享受總價(jià)優(yōu)惠10000的政策。

項(xiàng)目四：蕪湖偉星時(shí)代金融中心

該項(xiàng)目位于北京中路與九華山路交匯處，物業(yè)性質(zhì)為純寫字樓。項(xiàng)目占地1.3萬平方米，總建筑面積8.1萬平方米，建筑總高度為99.6米層數(shù)，共26層,其中1-4為商業(yè)裙房，5-26層為寫字樓。寫字樓內(nèi)設(shè)電梯7部。標(biāo)準(zhǔn)層每層12戶，基本為80.64平方及220平方的大戶型。南北雙大堂設(shè)計(jì),全精裝公共空間、純鋼寫字樓;電梯分區(qū)換乘，總計(jì)配備500多個(gè)地下停車位。

本項(xiàng)目定位為金融主題寫字樓，銷售均價(jià)9000/平方左右，層差 價(jià)100元/平方米。按甲級(jí)寫字樓標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，出售

物業(yè)為白坯，公共部分精裝修，項(xiàng)目已基本售罄。偉星總部入駐?，F(xiàn)行的銷售政策為辦公按揭付款九折；商業(yè)未推出。

項(xiàng)目五：僑鴻濱江世紀(jì)廣場

本項(xiàng)目位于濱江大道以東、中山南路以西，物業(yè)性質(zhì)為辦公、住 宅及商業(yè)，總建筑高度318米，建筑總面積41萬平米，包括一幢69層高、定位在超五星級(jí)酒店和國際5a寫字樓的主樓；兩幢49層、面積在187-576平方米的超高層精裝江景大宅及11萬平方米的裙樓高端商業(yè)。全玻璃幕墻，360度江景景觀。建筑群臨江50米。商業(yè)部分開發(fā)商全部自持。

商業(yè)部分：11萬平方米的高端商業(yè)配套，包括蕪湖首家3d影院、3000平方米精品超市、3000平方米精品書城及眾多精品餐飲店。主樓商業(yè)部分已明確僑鴻二店、超五星級(jí)酒店洲際酒店入駐。項(xiàng)目設(shè)空中網(wǎng)球場，五星級(jí)精裝雙大堂，分層中央空調(diào)系統(tǒng)；

辦公部分：主建筑10-47層為辦公，挑高6米雙大堂入口，面積約900

平方米。標(biāo)準(zhǔn)層呈正方形，每層12戶，面積為236平方和136平方兩種；9層及48層為設(shè)備轉(zhuǎn)換層，不對(duì)外銷售。公攤比：33%。地下三層車庫，2100個(gè)機(jī)動(dòng)車位。按甲級(jí)寫字樓標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，出售物業(yè)為毛坯，公共區(qū)域高拋花崗巖、防滑地磚，進(jìn)口高檔大理石墻面等精裝修。10部客梯高低樓層科學(xué)分區(qū)。市場定位高舉高打,城市地標(biāo)建筑,優(yōu)勢(shì)不可復(fù)制。

銷售價(jià)格，在售12/15/16/20/26/32六個(gè)樓層，12層9500元/平方，層差價(jià)100元/平方。12層9500元/平方米；20層10300元/平方米。現(xiàn)行促銷政策是：辦公：按揭付款九八折.一次性付款九六折。

項(xiàng)目后期物業(yè)由世邦魏理仕承擔(dān)，物業(yè)費(fèi)11.8元/平方

項(xiàng)目六：華強(qiáng)廣場

該項(xiàng)目位于蕪紡廠原址，是標(biāo)準(zhǔn)的城市綜合體項(xiàng)目，總面積53萬平方米，集住宅、商業(yè)、寫字樓三位一體。商業(yè)未公開，但住宅均價(jià)達(dá)9500元/平方。該

項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，地處鏡湖商圈；定位較高，智能辦公、商端百貨、頂級(jí)豪宅。

項(xiàng)目七：潤地商業(yè)廣場

該項(xiàng)目位于九華南路與紅花山路交匯處，物業(yè)性質(zhì)為辦公、商業(yè)，總建筑面積15萬方，在售寫字樓共22層,每層12戶。每幢寫字樓配六部電梯，標(biāo)準(zhǔn)屋呈矩形, 單間建筑面積：185及124.55兩種,其中四間面積為185平方的分別位于東南、東北、西南、西北，公攤占比：27.4%。公共部位裝修,無中央空調(diào)、戶型方正、柱網(wǎng)達(dá)8.4米，外觀無建筑特色。600多個(gè)地下車位。大型超市部分開發(fā)商自持，但未確定哪家超市入駐。

目前在售為一幢靠紅花山路寫字樓，售價(jià)四層6150元/平方，六層6300元/平方，22層7970元/平方，.均價(jià)7600元/平方,層差30-100元/平方不等。目前銷售政策為大戶型總價(jià)讓22萬;小戶型總價(jià)讓15

萬，即406大戶型折后價(jià)6100元/

平方米,六層6300元/平方米。

項(xiàng)目后期物業(yè)由潤地物業(yè)承擔(dān)，3元/平方。

項(xiàng)目八：江北尚品

該項(xiàng)目位于沈巷人民路兩側(cè)，物業(yè)性質(zhì)為商住，住宅六層,底商5米層高底商部分南北兩區(qū),沿街商鋪，單間建筑面積：最小21.31,最大55.97;進(jìn)深6米,10米不等,開間4米2至5米4不等,拐角處開間可達(dá)近8米。住宅售價(jià)一層5309,二層5612,三層5642,四層5612；商業(yè)15600~19800元/平方米。

商鋪為底商,每幢樓12到17戶不等。

現(xiàn)行促銷政策： 120平的大戶型總價(jià)減10000，86平的小戶型總價(jià)減6000。底商無優(yōu)惠。

第三篇：商業(yè)地產(chǎn)調(diào)研

商業(yè)地產(chǎn)分享——商業(yè)地產(chǎn)的前期調(diào)研

突然累了發(fā)表于2010年01月11日 23:51 閱讀(1)評(píng)論(0)

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（每天分享一篇專業(yè)文章，轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)，加油！希望朋友們多多關(guān)注）——轉(zhuǎn)型進(jìn)行時(shí)

地產(chǎn)項(xiàng)目在開發(fā)的前期要對(duì)地塊價(jià)值、投資開發(fā)環(huán)境、市場供需狀況、市場競爭狀況等各種市場變量進(jìn)行分析和研究，以期對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行整體的可行性分析并對(duì)市場定位提供依據(jù)，回避風(fēng)險(xiǎn)。而商業(yè)房地產(chǎn)因?yàn)槠淇蛻粜枨蟮奶厥庑浴⒗鎱f(xié)調(diào)的多樣性和開發(fā)商贏利模式的不確定性，就更需要在開發(fā)前期進(jìn)行市場調(diào)研。目前，這一工作已成為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中必不可少的環(huán)節(jié)。

什么是商業(yè)地產(chǎn)呢？商業(yè)地產(chǎn)是滿足商業(yè)、貿(mào)易活動(dòng)的一種地產(chǎn)形式，簡單的說就是“商貿(mào)+地產(chǎn)”。商業(yè)地產(chǎn)的前期調(diào)研是通過分析目前行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀、城市商業(yè)總況、消費(fèi)承載與來源、市場資源依托、投資經(jīng)營力、可比類似競爭業(yè)態(tài)現(xiàn)狀，以商業(yè)需求和市場依托為導(dǎo)向，以客觀市場調(diào)研為依據(jù)對(duì)項(xiàng)目提出可行性的市場定位，為招商和銷售工作提供依據(jù)。一般來講，當(dāng)項(xiàng)目形式和經(jīng)營行業(yè)并未確定時(shí)，我們主要進(jìn)行幾個(gè)宏觀方面的分析調(diào)研：

1、經(jīng)濟(jì)環(huán)境的分析和研究；

2、區(qū)域城市結(jié)構(gòu)調(diào)查與發(fā)展規(guī)劃；

3、商業(yè)發(fā)展規(guī)劃和政策研究；

4、區(qū)域商業(yè)結(jié)構(gòu)的市場調(diào)查與分析；

5、典型性調(diào)查與研究；

6、未來商業(yè)地產(chǎn)的供應(yīng)量分析；

7、消費(fèi)者消費(fèi)行為的調(diào)查與研究；

8、立地條件研究；

9、商圈的確定和研究；

宏觀調(diào)研一經(jīng)完成，依據(jù)結(jié)果就可對(duì)項(xiàng)目做出一個(gè)前期的粗略的規(guī)劃建議，隨后，我們根據(jù)項(xiàng)目的商業(yè)形式和經(jīng)營類型進(jìn)行進(jìn)一步的細(xì)致調(diào)研，以此再對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃做出準(zhǔn)確微調(diào)。下面我們先來看一下宏觀方面的調(diào)研活動(dòng)：

經(jīng)濟(jì)環(huán)境的分析和研究

商業(yè)地產(chǎn)由于其開發(fā)周期長投資大，最終利潤實(shí)現(xiàn)形式歸于出租、經(jīng)營和銷售，這些均受經(jīng)濟(jì)發(fā)展和政策影響較大。所以，在開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，經(jīng)濟(jì)環(huán)境的研究分析就顯得尤為重要。經(jīng)濟(jì)環(huán)境的調(diào)研主要集中在以下幾個(gè)方面：

1、總?cè)丝诩暗貐^(qū)人口結(jié)構(gòu)、職業(yè)構(gòu)成、就學(xué)條件、基礎(chǔ)設(shè)施情況、家庭戶數(shù)構(gòu)成、收入水平、消費(fèi)結(jié)構(gòu)、消費(fèi)水平等；

2、GDP發(fā)展?fàn)顩r，國民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，包括經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)模、趨勢(shì)、速度和效益的情況；

3、全社會(huì)消費(fèi)品零售總額；

4、全市商業(yè)增加值；

5、城鄉(xiāng)居民的人均和可支配收入；

6、城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額；

7、城市對(duì)外開放程度和國際經(jīng)濟(jì)合作的情況，對(duì)外貿(mào)易和外商投資的發(fā)展情況；

8、城市內(nèi)的重點(diǎn)開發(fā)區(qū)域，近年政府對(duì)城建、商貿(mào)、地產(chǎn)等相關(guān)方面所出臺(tái)的政策；通常要對(duì)連續(xù)3-5年的數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，這樣才能基本反映出一個(gè)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的總體水

平。

區(qū)域城市結(jié)構(gòu)調(diào)查與發(fā)展規(guī)劃；

如果項(xiàng)目位置處在城市行政、經(jīng)濟(jì)、文化等人口活動(dòng)密集的地方，則更易于城市機(jī)能的發(fā)揮，自然集中的人流能形成良好的商業(yè)經(jīng)營氛圍。當(dāng)然除了這種情況外還受到區(qū)域城市結(jié)構(gòu)和城市發(fā)展規(guī)劃的影響，如：

1、公共設(shè)施狀況；

2、交通體系狀況；

3、道路狀況、通行量；

4、區(qū)域城市性質(zhì)與功能特點(diǎn)；

5、各區(qū)域的城市機(jī)能組成；

6、城市規(guī)劃政策與方向；

城市發(fā)展規(guī)劃對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展有著非常重大的影響，諸如大型社區(qū)的發(fā)展計(jì)劃、商業(yè)區(qū)的建設(shè)計(jì)劃以及城市新區(qū)的開發(fā)都將對(duì)項(xiàng)目的規(guī)劃以及未來的經(jīng)營產(chǎn)生直接影響。這些調(diào)研要由專業(yè)的調(diào)研公司完成，一般人員是很難完成的，如果調(diào)研不到位，數(shù)據(jù)有出入將會(huì)成為后期項(xiàng)目定位的陰影。

商業(yè)發(fā)展規(guī)劃和政策研究；

在整體上城市功能結(jié)構(gòu)和規(guī)劃發(fā)展對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生一定影響，局部上商業(yè)面的發(fā)展規(guī)劃對(duì)項(xiàng)目將有著至關(guān)重要的影響。每一個(gè)城市的商業(yè)布局規(guī)劃是城市機(jī)能完善的標(biāo)志，為增強(qiáng)城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃管理的科學(xué)性和權(quán)威性，國家經(jīng)濟(jì)貿(mào)易委員會(huì)國內(nèi)貿(mào)易局先后發(fā)布了多條《關(guān)于加強(qiáng)城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃的通知》，要求直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)（首府）城市盡快制定商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃，通知要求在2004年12月底前完成規(guī)劃的制定及城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)依法管理體系的建立工作。

許多城市的商業(yè)委員會(huì)考慮到目前商業(yè)布局的特點(diǎn)，結(jié)合城市發(fā)展做出了城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的布局規(guī)劃。這在大型商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)過程中，對(duì)開發(fā)商及時(shí)避免政策性風(fēng)險(xiǎn)和重復(fù)建設(shè)有著重要的指導(dǎo)性作用。

區(qū)域商業(yè)結(jié)構(gòu)的市場調(diào)查與分析

前面我們進(jìn)行的都是宏觀的政策等方面的研究，區(qū)域商業(yè)結(jié)構(gòu)則是區(qū)域商業(yè)實(shí)際情況的調(diào)研，也就是我們常講的商業(yè)普查。它不僅反映區(qū)域內(nèi)商業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的指標(biāo)和特征，其各項(xiàng)指標(biāo)和內(nèi)容的綜合數(shù)據(jù)為項(xiàng)目市場定位、業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)和經(jīng)濟(jì)效益預(yù)測(cè)都提供了定性的參考分析。商業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)研主要包括以下幾方面：

1、地區(qū)間的銷售動(dòng)向；

2、業(yè)種間的銷售動(dòng)向；

3、商業(yè)地區(qū)間的競爭狀況；

4、大型主力店的動(dòng)向；

5、了解稅收政策，重點(diǎn)調(diào)查不同業(yè)態(tài)經(jīng)營戶的政府政策，經(jīng)營成本（稅收、租賃費(fèi)用）和收入狀況。

以上內(nèi)容必須通過對(duì)區(qū)域內(nèi)各種業(yè)態(tài)的經(jīng)營商戶從經(jīng)營內(nèi)容、商鋪面積、租金、員工數(shù)量、營業(yè)額、經(jīng)營狀況、稅收情況、存在問題、預(yù)期發(fā)展和經(jīng)營動(dòng)向等多方面的調(diào)研，才能獲得一個(gè)較為普遍性的結(jié)論。

典型性調(diào)查與研究

知己知彼，百戰(zhàn)不殆。商業(yè)的競爭環(huán)境是關(guān)系到一個(gè)項(xiàng)目是否能長期存在的關(guān)鍵點(diǎn)之一。我們可以對(duì)項(xiàng)目所在地和城市其它商業(yè)區(qū)的各類業(yè)態(tài)收益狀況進(jìn)行調(diào)研。調(diào)研時(shí)可以選擇主要的百貨商場、超市、專業(yè)市場、餐飲、娛樂等不同形式的商業(yè)環(huán)境，從規(guī)模、提供的產(chǎn)品或服務(wù)、客流量、交通、客群來源幾個(gè)方面進(jìn)行分析，掌握各業(yè)態(tài)的現(xiàn)狀和結(jié)構(gòu)特點(diǎn)，以便做

出一個(gè)綜合性的競爭分析。

未來商業(yè)地產(chǎn)的供應(yīng)量分析

對(duì)開發(fā)商來講，開發(fā)住宅項(xiàng)目與商業(yè)項(xiàng)目的差別很大，在項(xiàng)目前期必須考慮到該區(qū)域未來商業(yè)地產(chǎn)的供應(yīng)量、業(yè)態(tài)規(guī)劃和設(shè)計(jì)等綜合因素。因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)最終取決于在租賃、銷售后如何很好的支撐經(jīng)營，所以不論是經(jīng)營者還是投資者在選擇商鋪的時(shí)都會(huì)慎重考慮到這一點(diǎn)。

在《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》中，明確規(guī)定了居住區(qū)人口規(guī)模和商業(yè)配套的面積，對(duì)公共服務(wù)設(shè)施的控制指標(biāo)，即每千人商業(yè)服務(wù)建筑面積700-910平方米；社區(qū)服務(wù)每千人指標(biāo)59-464平方米；金融郵電每千人指標(biāo)60-80平方米，以上合計(jì)819-1454平方米。根據(jù)具體項(xiàng)目的不同，規(guī)劃部門對(duì)商業(yè)面積的開發(fā)要求和建筑形式要求都會(huì)不同，對(duì)于開發(fā)商來講，在具體開發(fā)中，應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況，選擇好開發(fā)時(shí)間，借機(jī)乘勝。

消費(fèi)者消費(fèi)行為的調(diào)查與研究

對(duì)消費(fèi)行為的研究又稱生活結(jié)構(gòu)研究。目的主要在于收集區(qū)域內(nèi)消費(fèi)者的生活形態(tài)和特征，從人口結(jié)構(gòu)、家庭戶數(shù)構(gòu)成、收入水平、消費(fèi)水平、購買行為以及交通方式的選擇等方面可形成一個(gè)對(duì)消費(fèi)行為定量和定性的評(píng)估。

1．人口結(jié)構(gòu)；

人口結(jié)構(gòu)主要依據(jù)年齡、性別、教育程度、職業(yè)分布等進(jìn)行分類整理，并對(duì)過去人口的集聚、膨脹速度，將來人口結(jié)構(gòu)的變遷進(jìn)行預(yù)測(cè)。

2．家庭戶數(shù)構(gòu)成；

依據(jù)家庭戶數(shù)的變動(dòng)情形及家庭人數(shù)、成員狀況、人員變化的趨勢(shì)進(jìn)而洞悉城市化發(fā)展與生活形態(tài)的變化。如近年城市的搬遷戶以3-5人三代家庭為主，而CBD則以單人或兩人的家庭模式居多。

3．收入水平；

根據(jù)收入水平判斷消費(fèi)的可能性、消費(fèi)能力以及目前的消費(fèi)層次等。

4．消費(fèi)水平；

消費(fèi)水平是地區(qū)內(nèi)消費(fèi)活動(dòng)的直接考量，尤其對(duì)零售業(yè)來說是最重要的衡量指標(biāo)。據(jù)此推理出消費(fèi)者的消費(fèi)情形，并依據(jù)商品類別劃分消費(fèi)種類，計(jì)算出商圈內(nèi)的消費(fèi)購買力和消費(fèi)傾向。

5．購買行為；

通過購買行為一是可以掌握消費(fèi)者習(xí)慣性的消費(fèi)場、消費(fèi)種類和服務(wù)；二是大致判斷選擇商品和服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)，以便對(duì)區(qū)域消費(fèi)者的消費(fèi)意識(shí)作深入探討。

6．交通方式；

交通方式變化，可以影響消費(fèi)者的購物習(xí)慣及消費(fèi)內(nèi)容。在消費(fèi)者對(duì)不同業(yè)態(tài)的需求在花費(fèi)時(shí)間上都有一定的心理尺度，交通工具的改變會(huì)在一定程度上影響購物范圍的大小，同時(shí)交通的便利也可以形成客流的有力支撐。

立地條件研究

立地力是指擬規(guī)劃商業(yè)周圍的環(huán)境和自身因素對(duì)商業(yè)經(jīng)營的影響。所謂“一步三市”也是這個(gè)道理。

立地的周邊環(huán)境主要包括周邊道路狀況、顧客到店的便利度、毗臨的場所等。

1．道路類別；

道路類別是立地力的第一要素，它直接影響消費(fèi)行為。依用途可將道路分為交通樞紐、連接通道、交通干道、商業(yè)干道，對(duì)商業(yè)選址而言，商業(yè)干道是最好的道路類別，其次就是靠近商業(yè)區(qū)的交通干道。

2．顧客到店的便利度；

進(jìn)店行進(jìn)東線是否通暢便利也是影響經(jīng)營的條件之一。行進(jìn)動(dòng)線中是否有障礙物，如交通欄隔、單向車行道、禁止轉(zhuǎn)彎等路障、路標(biāo)都會(huì)形成對(duì)客流的阻礙。

3．周邊的商業(yè)氛圍；

有時(shí)商業(yè)業(yè)種的聚集加強(qiáng)了競爭但也能形成集合效應(yīng)，如專業(yè)市場，可帶來單一的消費(fèi)人流，當(dāng)然業(yè)態(tài)的錯(cuò)位經(jīng)營與互補(bǔ)經(jīng)營也是很關(guān)鍵，合理的安排業(yè)態(tài)組成將更有利于市場間的互榮。

4．商業(yè)的能見度和日照情況；

商業(yè)建筑能否容易找到即商業(yè)的能見度是吸引人流消費(fèi)的關(guān)鍵之一，如果商業(yè)建筑能見度差將會(huì)影響到日后的經(jīng)營。日照情況對(duì)商業(yè)經(jīng)營也有一定影響，在南方由于氣候炎熱，所以顧客更喜歡光顧東北面的商業(yè)，而在北方，顧客則更喜歡光顧西南面的商業(yè)。

商圈的確定和研究

這是調(diào)研中的最后一項(xiàng)，也是最關(guān)鍵的一項(xiàng)，商圈的確定是整個(gè)項(xiàng)目成敗的基礎(chǔ)。通常商圈是指一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目所提供的商業(yè)、貿(mào)易或者商鋪、貿(mào)易服務(wù)的范圍。也可以說成是一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目吸引消費(fèi)者的有效空間范圍。對(duì)商圈調(diào)研的目的主要圍繞著幾個(gè)方面：１、了解區(qū)域內(nèi)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)變相及生活形態(tài)；

２、確定產(chǎn)品組合及促銷點(diǎn)；

３、分析商圈是否重疊

４、計(jì)算在某一地理區(qū)域內(nèi)的飽和度；

５、找出商圈內(nèi)的障礙：如：道路設(shè)施不便，人口過度擁塞等；

６、法規(guī)政策方面的考慮；

７、其他因素：區(qū)域競爭是否激烈、未來變動(dòng)趨勢(shì)、供應(yīng)商位置、交通狀況等。

每一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目都有其商圈范圍，不同類型的項(xiàng)目，商圈范圍也截然不同。理想概念中的商圈是規(guī)則的同心圓，但是實(shí)際上它是由不同規(guī)則的圖形組合的。通常，商圈可分為三個(gè)層次：核心商圈（主要商圈）、次級(jí)商圈（次要商圈）、邊際商圈（邊緣商圈），有的市場調(diào)查機(jī)構(gòu)將此再細(xì)分為：第一商圈、第二商圈、第三商圈、第四商圈。通常：

核心商圈（primary trading area）約占50%——70%的人流量；

次級(jí)商圈（secondary trading area）約占15%——20%的人流量；

邊際商圈(fringe trading area)約占10%左右的人流量；

那么，每個(gè)商圈所包含的人口數(shù)量是這樣計(jì)算的：核心商圈是用“步行20分鐘能夠到達(dá)項(xiàng)目所在地的人口數(shù)乘以步行者占總?cè)丝诘谋嚷省奔由稀膀T自行車20分鐘能夠到達(dá)項(xiàng)目所在地的人口數(shù)量乘以騎自行車的人口占總?cè)丝诘谋嚷省奔由稀安叫?0分鐘能夠到達(dá)可以直通項(xiàng)目所在地的公共汽車站的人口數(shù)量乘以乘坐公共汽車的人口占總?cè)丝诘谋嚷省痹偌由稀俺俗∑?0分鐘能夠到達(dá)項(xiàng)目所在地的人口乘以乘坐小汽車的人口占總?cè)丝诘谋嚷省奔吹玫搅撕诵纳倘λ采w的人口數(shù)量。

不同的商圈類型中核心商圈、次級(jí)商圈和邊際商圈所包含的輻射半徑也有所不同：

在集中型商圈里核心商圈的半徑在2000米以內(nèi)，次級(jí)商圈的半徑在2000米—5000米之間，邊際商圈在5000米以外；

而在分散型商圈里核心商圈的半徑在500米以內(nèi)，次級(jí)商圈的半徑在500米—1000米之間，邊際商圈則在1000米以外；

如果在商圈劃分時(shí)遇到以下幾種情況，將成為劃分的自然界點(diǎn)：

1、凡超過４０米寬的四線道以上或有欄桿、安全島阻隔的道路；

２、受鐵路、平交道的阻隔使人們交通受阻；

３、受高架橋、地下道阻隔使人潮流動(dòng)不易；

４、受安全島之阻隔使人潮流動(dòng)不易；

５、受大水溝使人潮流動(dòng)不易

６、因單行道阻隔使人潮流動(dòng)不易；

７、人潮走向與購物習(xí)慣相反者；

受到以上情況影響都將劃分成兩個(gè)不同的商圈。

關(guān)于商圈的界定一般依據(jù)以下幾種方法：

１、同心圓法：

一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的服務(wù)范圍可以用同心圓表示，先按照不同半徑畫出若干個(gè)同心圓，然后計(jì)算不同圈層內(nèi)的人口、消費(fèi)變化率，如果變化很小就可以確定商圈。這里有兩種方法：一個(gè)是用人口密度的變化來界定；二是用不同同心圓間商品消費(fèi)量的變化來界定；

２、行車時(shí)間法：

根據(jù)消費(fèi)習(xí)慣，行車速度，不同地區(qū)的出行習(xí)慣來界定商圈。

３、路線調(diào)查法：

沿項(xiàng)目周圍不同的街道調(diào)查，收集人口、商業(yè)、消費(fèi)者的信息，根據(jù)以上資料進(jìn)行確定。

４、COMPASS法則：

商業(yè)地產(chǎn)所產(chǎn)生的潛在收益受到顧客對(duì)該產(chǎn)業(yè)的易接近性的影響，雖然很多因素對(duì)易接近性有影響，但以下的公式假定易接近性只受兩個(gè)地理位置的直線距離和彼此受到吸引的傾向而定。

從狹義上，雷利的吸引力定律可以確定在兩個(gè)位置之間的直線上受到同等引力的那個(gè)點(diǎn)。從廣義上，這個(gè)公式劃定的是一個(gè)圓，位于這個(gè)圓內(nèi)的顧客具有受圓內(nèi)購物場所吸引的傾向，位置在圓外的顧客則有受圓外場所吸引的傾向。

雷利定律的公式為：

da=d/1+(q)a

交易中心=d/(1-q)有效半徑=d*(q)a/(1-q)

根據(jù)交易中心和有效半徑就可以確定有效商圈的范圍。

da代表項(xiàng)目所在地到競爭對(duì)手所在地之間的有效交易距離（商圈的界境點(diǎn)）

d代表項(xiàng)目計(jì)劃用地到競爭對(duì)手所在地之間的實(shí)際距離；

Sa,Sb代表場所a和場所b各自的規(guī)模（即零售面積等）；

在取Sa>Sb時(shí)，q = Sb/Sa即兩處場所的規(guī)模比率；

a代表常數(shù)1/2；

COMPASS法則存在的一定限制：一個(gè)是只考慮了距離，未考慮實(shí)際的道路狀況和交通狀況；二是顧客認(rèn)知的距離會(huì)受到購物經(jīng)驗(yàn)影響，如項(xiàng)目可以給客戶留下良好的心理印象，則顧客的認(rèn)知距離會(huì)比真正的距離長。

5、商業(yè)飽和理論：

設(shè)在一個(gè)城市區(qū)域內(nèi)，商品零售面積人均需求量大約是2.6平方米/人，用城市區(qū)域內(nèi)的總?cè)丝诔艘?.6就得到市場的需求總量。用“市場總需求量”減去“現(xiàn)有零售面積”即可得到“市場的需求潛力”。如果市場需求潛力大于零則表示開發(fā)具有可行性，反之無開發(fā)空間。商圈分析的方法有許多種，除了以上的方法還有康維斯的“新零售引力法則”和哈夫的“概率模型”等。

康維斯“新零售引力法則”表示在相互間有明確競爭關(guān)系的兩個(gè)城市間其商業(yè)經(jīng)營的比率關(guān)系。

哈夫的“概率模型”則是從消費(fèi)者的立場出發(fā)，他認(rèn)為消費(fèi)者利用某一商業(yè)設(shè)施的概率取決于商品豐富性的營業(yè)面積，為購物所消耗的時(shí)間及商業(yè)設(shè)施的規(guī)模實(shí)力。

以上各種方法出發(fā)的角度不同，運(yùn)用的市場變量不同，所以達(dá)到的目的也不同。在具體研討

分析過程中還是要結(jié)合具體的實(shí)際情況有選擇地運(yùn)用，一般可以采取將定性和定量的研究方法相結(jié)合的手段。

通過以上九個(gè)環(huán)節(jié)，有關(guān)商業(yè)地產(chǎn)前期的宏觀方面的調(diào)研就基本完成了，接下來要進(jìn)行的就是針對(duì)項(xiàng)目前期定位規(guī)劃而進(jìn)行的較為具體的調(diào)研了，不過調(diào)研只是手段，并不是最終目的，只有對(duì)調(diào)查的內(nèi)容和數(shù)據(jù)進(jìn)行系統(tǒng)的分析對(duì)比，才能掌握一定量較為準(zhǔn)確的市場規(guī)律與信息，為項(xiàng)目的后期定位和營銷推廣做出正確指導(dǎo)。

第四篇：合肥市醫(yī)院建筑調(diào)研報(bào)告

合肥市醫(yī)院建筑調(diào)研報(bào)告

安徽建筑大學(xué)

2013-9-14 何衛(wèi)俊 10城建建筑一班 安徽建筑大學(xué) 建筑規(guī)劃學(xué)院 10城建建筑一班 何衛(wèi)俊 10202900128 合肥市醫(yī)院建筑調(diào)研報(bào)告

一、調(diào)研目的

本次調(diào)研的醫(yī)院有3個(gè)，分別是安徽省立醫(yī)院南區(qū)和安徽省立醫(yī)院北區(qū)還有安徽醫(yī)科大學(xué)第二附屬醫(yī)院。

本調(diào)研報(bào)告之初開始擬定調(diào)研的目的：

1、熟悉醫(yī)院建筑的特點(diǎn)和空間形式，特別是門診部門的部分。

2、熟悉醫(yī)院建筑內(nèi)部的人員流線和疏散流線。

3、了解醫(yī)院建筑不同功能空間的布置關(guān)系和相互之間的聯(lián)系。

4、體驗(yàn)門診部門中病人的流線，注意病人在流線中的各個(gè)時(shí)間段所處的不同空間和他們對(duì)不同空間的需求和要求。

5、體驗(yàn)合肥市不同家醫(yī)院的設(shè)計(jì)特點(diǎn)和不同點(diǎn)，對(duì)于他們的優(yōu)點(diǎn)和缺點(diǎn)在調(diào)研結(jié)束時(shí)對(duì)他們給予客觀的評(píng)價(jià)。

6、了解和體驗(yàn)門診部門各科室的設(shè)置位置和他們的相互關(guān)系。

7、了解單一科室的候診區(qū)和就診區(qū)的空間設(shè)置。

8、了解醫(yī)院的整體各部門的規(guī)劃和內(nèi)因，初步探究他們之間設(shè)置相互關(guān)系的內(nèi)因。

9、了解醫(yī)院作為人群聚集地怎樣合理高效的疏散人流和合理的給予充量的停車位。

10、大致了解醫(yī)院其他部分的建筑，如：住院部，后勤部門，醫(yī)技部等

以上是我本人在調(diào)研之初擬草的一些調(diào)研目的，當(dāng)然，老師也給予了幾個(gè)調(diào)研目的：

1、建筑的場地周邊狀況：交通，建筑筑物，景觀。

2、場地的入口設(shè)置（與周邊交通的關(guān)聯(lián)，與建筑各出入口的內(nèi)關(guān)聯(lián)）

3、停車場，廣場，綠化。

4、建筑的主輔出入口的設(shè)置，門診部與住院部的聯(lián)系的關(guān)系。

5、主要樓層的平面分布圖。

6、就診路線的體驗(yàn)。

7、主要空間的柱間尺寸，布置方式，層高，體量，造型，色彩，飾材。

8、發(fā)現(xiàn)問題，自己的總結(jié)。

二、實(shí)地調(diào)研

（1）安醫(yī)二附院

安醫(yī)二附院作為08年新建的醫(yī)院，在現(xiàn)代的技術(shù)條件下和設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)的合作下在各方面在我個(gè)人看來都是比較成熟和適應(yīng)現(xiàn)代人就診條件的一所醫(yī)院，作為綜合性三級(jí)醫(yī)院，目前擁有床位1200張。占地190.68畝，總建筑面積約17萬m2，擁有1000個(gè)泊車位超大停車場。但就在停車這一方面面就做的比較突出。安徽建筑大學(xué) 建筑規(guī)劃學(xué)院 10城建建筑一班 何衛(wèi)俊 10202900128 當(dāng)然在任何方面設(shè)計(jì)的也是基本面面俱到，在人群流線方面無論在人群流線的便捷性還

是在不同人群的分流上面都做的比較好，在空間體量上和整體的建筑體量上該醫(yī)院整體的平面圖街巷式的布局在街巷的左端是門診部門，碩大的門診中間被切去小體量的長方體使被分割成等體量的長方提，保證了各診室的通風(fēng)和光照要求既而使病人和醫(yī)生在良好的空間下進(jìn)行醫(yī)療就診活動(dòng)，街巷的右邊最東端是長條并且獨(dú)立的行政樓，中間樓層有連梁與門診和住院部相連，這樣既保證了行政人員的獨(dú)立性和建筑在平面上的良好布局外有保證了與其他部分之間的聯(lián)系。中間架起幾根粗大的立柱又可以和門診部門連成一片，有利于形成具有氣魄的醫(yī)院前門，并且門診部門和行政部門的不同前立面的過度可以是醫(yī)院大前門的立面豐富。行政樓分別用連廊與左邊的門診樓和后面的住院部相連，這樣方便管理人員隨時(shí)可以到達(dá)醫(yī)院的各個(gè)部分進(jìn)行事物的管理和醫(yī)院方針的傳達(dá)。

作為大型綜合的醫(yī)院，前廣場無疑使眾多人流的交匯點(diǎn)，不僅如此還是各種機(jī)動(dòng)車的交匯點(diǎn)，所以醫(yī)院前廣場的疏散作用無疑是第一級(jí)人流的疏散地，前廣場包括機(jī)動(dòng)車行駛道路區(qū)和部分機(jī)動(dòng)車地面停車區(qū)還有人員活動(dòng)區(qū)，在機(jī)動(dòng)車部分要組織好機(jī)動(dòng)車進(jìn)入醫(yī)院后快速的分流和停靠。如圖，在安醫(yī)二附院的前廣場我們可以看到機(jī)動(dòng)車進(jìn)口大門被細(xì)分為兩個(gè)小出入口，這樣進(jìn)出的車輛流線不會(huì)發(fā)生干擾，也便于進(jìn)出車輛的管理。左邊為進(jìn)入口，右邊為出口，在進(jìn)口的兩端路線機(jī)動(dòng)車可以快速的停泊在大門兩側(cè)的綠化停車位上，或者快速的進(jìn)入廣場的外圍路線進(jìn)入到醫(yī)院的地下停車庫，安醫(yī)附二院的地下停車庫龐大，設(shè)有三個(gè)機(jī)動(dòng)車入口，可以有效的滿足綜合大醫(yī)院的停車需要和快速的疏通車輛。并且在地下停車場的中心位置和邊緣位置設(shè)置眾多的樓梯出口和電梯通向地面的門診部、行政部和住院部。在地下停車場還設(shè)有眾多的提醒路線的標(biāo)志，這樣可以給患者或者就診的人員帶來指引性。在地下停車場被劃分為轎車私家車類和摩托電瓶車類兩塊區(qū)域，這樣有利于管理。

在前廣場臨近門診口左手方向設(shè)置急診和傳染科路線指示牌，人群進(jìn)一步在廣場的醫(yī)院安徽建筑大學(xué) 建筑規(guī)劃學(xué)院 10城建建筑一班 何衛(wèi)俊 10202900128 分流。

在安醫(yī)二院的平面圖中我們可以看到醫(yī)院有兩個(gè)入口，分別是南邊的主入口和西邊的次入口，主入口面對(duì)門診和行政區(qū)療區(qū)，次入口面對(duì)急診。在平面圖中我們同時(shí)可以注意到醫(yī)院的三大部分被中間的醫(yī)院街相連使他們聯(lián)系緊密，中間其他部分用連廊鏈接。門診部在醫(yī)院街的左邊，行政部在醫(yī)院的右邊，行政部的后面是住院部，住院部分南北樓，中間夾著的是放射檢驗(yàn)科樓作為為全院使用的醫(yī)技樓，當(dāng)然醫(yī)技樓比較矮，防止了遮擋后面北樓的光照。從中我們可以看到安醫(yī)二附院很好的使各個(gè)部門之間聯(lián)系緊密方便，流線也做到了合理化。在醫(yī)院街的一層門面對(duì)著醫(yī)院街大多是開設(shè)著便民超市或者醫(yī)院里面需要的一些商品和店面，方便醫(yī)院里面的患者購買生活用品，在醫(yī)院街的大立柱字啊面還設(shè)置有些許的座椅供前來就診的人員中途休息。

在門診樓中的平面圖我們可以看到中間挖去了一個(gè)大體量作為天井，里面配上游戲的座椅和搖椅，這樣的設(shè)計(jì)即給與了門診樓充分的采光，避免了門診樓大體塊過余悶長導(dǎo)致里面診室和部分候診區(qū)成為灰空間，同時(shí)這樣一塊休息區(qū)域也可以給來到醫(yī)院的患者適當(dāng)?shù)男菹⒎潘傻暮萌ヌ?，可謂是一舉兩得的設(shè)計(jì)。

安逸二附院在門診樓的設(shè)計(jì)上面注重了患者的流線的便捷和清晰、候診區(qū)的環(huán)境和醫(yī)院流線人性化指示性等方面的設(shè)計(jì)。整個(gè)門診部門是一個(gè)巨大的4層的長方體，但是在增加了臨近醫(yī)院街一邊入口處的大天井大廳和后面的活動(dòng)天井區(qū)域，減去還有西面各診科區(qū)域之間的體量一下子就是整個(gè)就診樓通透起來，無論在采光還是通風(fēng)都比一般的醫(yī)院建筑好，唯獨(dú)在門診的中部可能次之，但是醫(yī)院在這個(gè)區(qū)域設(shè)置的基本是輸液大廳和掛號(hào)收費(fèi)的地方，對(duì)于采安徽建筑大學(xué) 建筑規(guī)劃學(xué)院 10城建建筑一班 何衛(wèi)俊 10202900128 光和通風(fēng)的要求不是很高，這樣就是各個(gè)人群各需所需的地方。

在大廳的入口地面上有各個(gè)不同部門路線方向指示針，這一設(shè)計(jì)很好的給予第一次來醫(yī)院的患者明顯的指示，有利于緩解患者的緊張盲目的心情，在一層醫(yī)院大廳的左邊就是兒科，這樣人群在大廳就被再次的分流。在醫(yī)院大廳入口處右邊有一個(gè)24小時(shí)便民自助服務(wù)的銀行，這樣使前來就診的人員如果被開的藥方價(jià)格超出自己的攜帶金額可以在自助取款機(jī)上取款。

在兒科科室的設(shè)計(jì)上，設(shè)計(jì)者為兒童的年齡考慮，為消除兒童就醫(yī)的恐懼感，無論在墻、地面、樓頂都設(shè)計(jì)了比較兒童的元素，采取了比較色彩艷麗的各種粉刷顏料，在墻壁上還掛了一些動(dòng)漫的大畫。甚至在靠墻的位置放置了一個(gè)兒童在游樂園經(jīng)常玩耍的滑梯。這樣的設(shè)計(jì)和設(shè)置使兒童在步入這樣的環(huán)境當(dāng)中消除就診的緊張感和不配合時(shí)有很大的幫助的。

在安醫(yī)二附院的美容整容中心我們優(yōu)惠看到另外一個(gè)景象，絢爛的樓頂設(shè)計(jì)，光潔閃亮的墻壁，還有候診廳擺放的幾個(gè)休閑的座椅，使人進(jìn)入的仿佛是一個(gè)高檔的美容所或者化妝品店。由此我們科一看到，安醫(yī)二附院在不同診室面對(duì)不同人群會(huì)設(shè)計(jì)出不同的室內(nèi)裝潢布局和格調(diào)。很顯然這樣的設(shè)計(jì)會(huì)更加的適應(yīng)現(xiàn)代的就診形式，從以前緊張的看病狀態(tài)慢慢的向休閑和舒適的狀態(tài)轉(zhuǎn)變。

在就診樓中，每一個(gè)門診科室單獨(dú)的使用一個(gè)長方體體塊，這樣使他們之間互相不干擾也防止竄科的現(xiàn)象發(fā)生。每一個(gè)門診科室擁有單獨(dú)的候診廳咨詢 臺(tái)，這樣的設(shè)計(jì)大大的給門診大廳緩和了人群的聚集壓力，同時(shí)也為患者避免了嘈雜的環(huán)境。在每科門診科室的鏈接走廊處設(shè)置衛(wèi)生間和消防樓梯，設(shè)置在這個(gè)方位是衛(wèi)生間和消防樓梯的位置非常的明顯，無論是在就診人員的上廁所方面還是在及時(shí)疏散人流方面都提高了效率。安徽建筑大學(xué) 建筑規(guī)劃學(xué)院 10城建建筑一班 何衛(wèi)俊 10202900128

醫(yī)院的住院部顯長長的長方體坐落在醫(yī)院的東方位置，長端面對(duì)南向，具有良好的朝向，在住

院部的平面圖中哦我們可以看到，左端為電梯和消防疏散樓梯，下端全部不是的是住院部的病房，中間是護(hù)士站或者醫(yī)用電梯，后端為醫(yī)生的各種辦公和藥品存放房間，這樣把最好的朝向留給了患者，很好的為患者的康復(fù)提供了條件。咨詢臺(tái)放在了中間方便給予患者的咨詢，又使護(hù)士在中間加強(qiáng)患者以醫(yī)生的聯(lián)系,在患者遇到緊急情況的時(shí)候可以迅速的通過中間咨詢臺(tái)的護(hù)士第一時(shí)間將醫(yī)生帶到患者的病房處進(jìn)行就診和搶救，確?；颊叩纳踩玫郊皶r(shí)的治療。

安醫(yī)附二院調(diào)研的總結(jié)： 優(yōu)點(diǎn)：

1、該醫(yī)院在平面布局的時(shí)候注重各部門之間不同的聯(lián)系關(guān)系給予了適當(dāng)科學(xué)的建筑分布，使他們之間該有的聯(lián)系程度得到很好的實(shí)施，在患者就診者其他活動(dòng)中能夠?qū)⒘骶€縮短，大大的加強(qiáng)了患者的就診效率和辦事的效率。

2、在總體的規(guī)劃中，該醫(yī)院比較注重大量的人群聚集處的疏導(dǎo)，同時(shí)注意到綜合性醫(yī)院的機(jī)動(dòng)車停靠位的要求需求龐大，因而將門診部和住院部還有行政部的地面以下全部作為機(jī)動(dòng)車的?？课?，為該醫(yī)院提供了1000多的?？课?，很好的解決了停車的問題。并且停車場多處設(shè)置通往地面各個(gè)部分的樓梯和電梯，這樣能夠讓各鐘人群在停車后能夠迅速的通往自己所需的地方。

3、將住院部放在中心位置，方便與門診的聯(lián)系和行政管理人員的聯(lián)系，兩個(gè)醫(yī)院部中間放置的醫(yī)技部能夠很好的為住院的患者及時(shí)的檢測(cè)病情的情況，并且將檢測(cè)的路線左端到最低。這樣既方便患者的就診和檢測(cè)液方便行政人員對(duì)醫(yī)院住院部的綜合管理。

4、門診樓的多處鏤空設(shè)置的大面積的天井和庭院，以及醫(yī)院街的頂上采用大面積的鋼架玻璃屋頂，是整個(gè)龐大的醫(yī)院建筑不在沉悶，而是顯得透亮寬敞明亮。這樣的良好的光環(huán)境有利于患者就診和等候期間心情舒暢。

5、該醫(yī)院處處彰顯人性化設(shè)計(jì)，無論是兒科科室的布置成兒童耳朵樂園還是美容整形科室的布置成高檔的休閑美容所，還有門診的天井處設(shè)置成休閑的綠草軟質(zhì)鋪地。這些設(shè)計(jì)使醫(yī)院從醫(yī)療機(jī)器的形象轉(zhuǎn)變?yōu)闇剀暗膱鏊?，是就診的患者心理消除疾病就診的緊張感有著積極的作用。

6、各個(gè)部門分而不散，連而不悶。每個(gè)部門都得到了良好的光照和朝向。特別是住院部的病房。行政部分也是很敞亮，為員工的辦公提供了很好的環(huán)境，在頂層

7、置了員工的活動(dòng)健身房和瑜伽練習(xí)室。豐富了員工在閑暇時(shí)的生活，同時(shí)也鍛煉了安徽建筑大學(xué) 建筑規(guī)劃學(xué)院 10城建建筑一班 何衛(wèi)俊 10202900128 員工們的體魄從而能更好的為患者們進(jìn)行服務(wù)。

缺點(diǎn)：

安醫(yī)附二院基本上沒有什么缺點(diǎn)，如果非要提的話我只能按照高要求提兩點(diǎn)吧

1、在門診通向住院部的電梯間是我看到有些許家屬就在里面直接在地面打臥鋪睡覺，一看就是有家住病重在醫(yī)院或者近期手術(shù)需要長時(shí)間照料的，我想隨著時(shí)代的發(fā)展，醫(yī)院的設(shè)計(jì)要求更高，應(yīng)該為這些病人設(shè)置專用的家屬休息室。

2、在醫(yī)院的東面是大片的景觀園林用地，我發(fā)現(xiàn)里面的小路設(shè)置的很不合理，從衛(wèi)星地圖上也可以看得出，該設(shè)計(jì)入口的地方?jīng)]有設(shè)置，不該設(shè)置路口的地方偏偏設(shè)置個(gè)主入口，但是那個(gè)主入口幾乎是沒有人從那進(jìn) 過的。里面的小環(huán)境營造的比較失敗，里面基本上沒有什么人在里面休息。里面的植物配置也不怎么好，缺少高大可以形成陰涼地的樹種。

(二)省立醫(yī)院安南區(qū)

安徽省立醫(yī)院就坐落在我們學(xué)校的對(duì)面，隨意調(diào)研起來比較的方便，該醫(yī)院東臨合作化路，南鄰天鵝湖路，西臨金大郢，北臨南二環(huán)主干道。為緩解醫(yī)院就診門口的堵塞情況，醫(yī)院未在主干道南二環(huán)開設(shè)入口，而而避開車流的高峰流線南二環(huán)處在支路金大郢開設(shè)醫(yī)院 主出入口，此路基本上通的車流都是進(jìn)出醫(yī)院的車輛，所以此路段基本上是醫(yī)院的專用路段，這樣很好的利用了這樣一個(gè)路段，同時(shí)也避免了大醫(yī)院門前的擁堵情況。醫(yī)院的次出入口設(shè)置在天鵝湖路，對(duì)于這樣車流不是很多的二級(jí)線路上可以直接開設(shè)出入口了。安徽建筑大學(xué) 建筑規(guī)劃學(xué)院 10城建建筑一班 何衛(wèi)俊 10202900128

從該醫(yī)院的地理位置和衛(wèi)星圖上面可以看出該醫(yī)院的用地面積非常的緊張。所以醫(yī)院基本上是一個(gè)大整體的設(shè)計(jì)，高層的住院部設(shè)計(jì)加上多層的門診、醫(yī)技、行政部分的設(shè)計(jì)。因?yàn)轶w量碩大，所以該醫(yī)院在打體量的門診部分設(shè)置了兩個(gè)長方形庭院以改善就診的環(huán)境。但是在醫(yī)技和行政部分卻沒有很好的設(shè)計(jì)出這樣的天井，有的也只有局部的正方形的體院，對(duì)于主題的沉悶根本沒有得到很好的解決，所以導(dǎo)致行政部分大量空間的悶塞，就算有大型的通風(fēng)系統(tǒng)但是對(duì)于過大的形體所導(dǎo)致的悶塞的后果沒有得到良好的解決。這樣的情況也發(fā)生在中部醫(yī)技部分和中間的藥方等一些地方。不僅如此，也是由于體量的過于龐大，導(dǎo)致多層部分功能繁多，不得不導(dǎo)致流線復(fù)雜。其中囊括了門診、醫(yī)技、餐飲、行政等諸多功能。這樣不得不讓就診的患者有時(shí)候摸不到頭腦，就連我們?cè)谡{(diào)研的時(shí)候有時(shí)候都會(huì)迷糊了方向不知身處在哪里。該醫(yī)院樓將大量的幼稚空間給予了門診和住院樓，但是由于體量的龐大并且沒有設(shè)計(jì)好體量的減除和適當(dāng)?shù)脑黾犹炀?、庭院等，?dǎo)致其他功能空間嚴(yán)重的采光不足，陰暗終究不見天日。這樣的取舍也是無奈之舉。但是在設(shè)計(jì)上并不是沒有解決的方案。

從這張平面圖我們可以很清楚的看出來醫(yī)院的行政部和醫(yī)技部分都是出于該建筑的中心位置，自然采光和通風(fēng)都差了很多。如果能夠在該位置多設(shè)置幾個(gè)天井或者小庭院，我想這回大大的改善這一位置的環(huán)境。

（三）省立醫(yī)院北區(qū)

該醫(yī)院位于市中心的黃金位置，用地在設(shè)計(jì)之初的時(shí)候就已經(jīng)很緊張，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和對(duì)醫(yī)療容量的增加不得不使北區(qū)擴(kuò)建，但是旁邊的擴(kuò)建基地畢竟有限，并且在規(guī)劃之初的時(shí)候沒有預(yù)料到需要這樣大的安徽建筑大學(xué) 建筑規(guī)劃學(xué)院 10城建建筑一班 何衛(wèi)俊 10202900128 擴(kuò)建面積，所以最近幾十年北區(qū)不斷的在擴(kuò)建在擴(kuò)建，這樣也是這個(gè)醫(yī)院帶來了最大的詬病~！那就是各個(gè)區(qū)域之間聯(lián)系的非常分散。東一個(gè)門診西一個(gè)急診，并且門診和住院部之間相隔著一天道路，這樣嚴(yán)重的給患者帶來不便。又由于用地的極其緊張和對(duì)醫(yī)療容量的高要求導(dǎo)致新建起來的門診部門明顯給人的感覺就是擁擠狹小，眾多的候診區(qū)被迫和電梯候梯廳設(shè)置在一起，公用的廁所狹小不堪，過道可能也是掐著最小寬度設(shè)計(jì)的。這樣的空間給患者的感覺可想而知，狹小和擁擠還有不高的樓層都使患者的心境受到影響。

三、總結(jié)

這幾個(gè)醫(yī)院跑下來我還是感覺安醫(yī)附二院在整體的設(shè)計(jì)上毫無以為是絕對(duì)的勝出者，綜合分?jǐn)?shù)是其他醫(yī)院不能及的，我覺得醫(yī)院設(shè)計(jì)的要點(diǎn)和規(guī)范它都恰到好處的把握住了，并且在細(xì)節(jié)上也很人性周到，當(dāng)然也有些許缺點(diǎn)~但是已經(jīng)很不錯(cuò)了，其他醫(yī)院我看了，要么就是像省立醫(yī)院的北區(qū)，因?yàn)闅v史的原因當(dāng)初規(guī)劃沒有考慮到將來的發(fā)展需要最后擴(kuò)建的東一個(gè)西一個(gè)，導(dǎo)致流線過長不方便，各部門聯(lián)系欠缺，有的還需要跨街道，并且因?yàn)樵跀U(kuò)建是用地積極緊張導(dǎo)致新建的門診過于狹小擁擠，許多功能可以明顯的看出是硬擠進(jìn)去的。要么就是像省立醫(yī)院南區(qū)用地緊張導(dǎo)致體型過于整體不知道去掉中間的體塊導(dǎo)致管理部分空間大面積的灰暗空間和封閉空間，需要大功率的通風(fēng)系統(tǒng)和照明，對(duì)節(jié)能反面欠缺，但是即使這樣也不能徹底的改善這樣的不利條件，設(shè)計(jì)者應(yīng)該在設(shè)計(jì)之初就應(yīng)該考慮到這樣的問題采取科學(xué)合理的設(shè)計(jì)來避免這樣的空間產(chǎn)生才是最為根本的解決辦法。

四、調(diào)研給我們即將的設(shè)計(jì)的啟示

1、通過實(shí)地的醫(yī)院建筑的調(diào)研我們切身感受到了醫(yī)院建筑在總體上面的關(guān)系，門診需和醫(yī)技樓、住院樓聯(lián)系緊密，這樣可以方便患者在最短時(shí)間和路程的情況下到達(dá)需要的地方，避免患者過多的奔波和勞累。

2、在醫(yī)院門診前應(yīng)該設(shè)計(jì)足夠的場地和條理清晰的車流和人流指示牌，將車流和人流及時(shí)有效的進(jìn)行分流。

3、門診應(yīng)該設(shè)置在主入口處，急診和兒科需要和門診進(jìn)行分別設(shè)置，急診可以設(shè)置在門診的旁邊或者次入口處。

4、在醫(yī)院的用地寬松的情況下應(yīng)該醫(yī)療區(qū)的個(gè)部分設(shè)計(jì)成“分而不散，合而不悶”既是一個(gè)大整體，又是單獨(dú)的存在。這樣的設(shè)計(jì)在不失去各個(gè)部分聯(lián)系的同時(shí)又可以得到良好的通風(fēng)和光照。在醫(yī)院用地緊張的時(shí)候，醫(yī)院應(yīng)該在大的整體上合理的挖去小的體量；設(shè)置些天井或者庭院，這樣就會(huì)將大體量的醫(yī)院綜合體變的透亮和寬敞。

5、醫(yī)院作為人群集聚地機(jī)動(dòng)車的數(shù)量必然龐大，大型醫(yī)院應(yīng)該設(shè)置足夠的地下停車場為為數(shù)眾多的機(jī)動(dòng)車得到充裕的停靠場所。在地下停車場的設(shè)計(jì)中更應(yīng)該設(shè)計(jì)好地下停車場通向地面各個(gè)地方的出口位置，位置設(shè)置好可以有效的縮短人員到達(dá)目的地的路線流程。

6、在醫(yī)院的總體規(guī)劃中應(yīng)該具有長遠(yuǎn)的目光，應(yīng)該留有合理的發(fā)展用地，不然等到不得已需要擴(kuò)建的時(shí)候就會(huì)變的很被動(dòng)，擴(kuò)建的基地可能遠(yuǎn)離原來醫(yī)院的基地，造成門診與住院部和其他的部門隔街的現(xiàn)象。這樣會(huì)給交通帶來壓力同時(shí)對(duì)于患者也存在安全的隱患。

7、在醫(yī)院的空間朝向的設(shè)計(jì)中，應(yīng)該把住院部的朝向放在首位，其次是門診部候診區(qū)域。這樣的取舍是建立在以患者為中心的設(shè)計(jì)思想中，為患者營造良好的就診環(huán)境和住院環(huán)境，這樣對(duì)于患者康復(fù)無疑使積極的條件。

8、在醫(yī)院的設(shè)計(jì)中注重人性化設(shè)計(jì)，具體的可以在醫(yī)院設(shè)置眾多的就診和住院的等路線的指示性路牌等，在面對(duì)不同人群的就診科室可以因不同人群的特點(diǎn)而設(shè)計(jì)符合不同人群格調(diào)的候診區(qū)域。

9、在住院部應(yīng)該為重病需要陪護(hù)的患者設(shè)置家屬陪同休息室，這樣避免部分家住住在電梯安徽建筑大學(xué) 建筑規(guī)劃學(xué)院 10城建建筑一班 何衛(wèi)俊 10202900128 侯梯廳的情況出現(xiàn)。

10、在設(shè)計(jì)患者就診路線時(shí)候應(yīng)該本著便捷，和其他人群如醫(yī)護(hù)人員的流線不交叉，不竄科等基本原則實(shí)施設(shè)計(jì)。

第五篇：合肥市高技能人才隊(duì)伍建設(shè)調(diào)研報(bào)告

合肥市高技能人才隊(duì)伍建設(shè)調(diào)研報(bào)告

為全面了解我市高技能人才隊(duì)伍狀況，加快推進(jìn)高技能人才工作開展，為經(jīng)濟(jì)建設(shè)和社會(huì)發(fā)展提供堅(jiān)實(shí)合理的技能人才保障，我局于2010年底組織開展了全市高技能人才隊(duì)伍建設(shè)綜合調(diào)研。本次調(diào)研采取普查、抽樣調(diào)查、查閱資料、實(shí)地考察、召開技工院校、職業(yè)培訓(xùn)學(xué)校和企業(yè)座談會(huì)等多種方式進(jìn)行，力求調(diào)研的全面性和準(zhǔn)確性。

一、我市高技能人才工作現(xiàn)狀

近年來，隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)快速發(fā)展對(duì)高素質(zhì)勞動(dòng)者的需求日趨強(qiáng)勁，高技能人才工作得到市委市政府的高度重視和社會(huì)各界的廣泛關(guān)注，高技能人才工作的戰(zhàn)略地位得到確立，高技能人才培養(yǎng)基地不斷建立和發(fā)展，高技能人才數(shù)量快速增長，高技能人才評(píng)價(jià)和激勵(lì)機(jī)制初步形成，高技能人才成長環(huán)境逐步改善，高技能人才隊(duì)伍建設(shè)取得了突破性進(jìn)展。

（一）貫穿高技能人才不同成長階段的政策體系得以建成

我市先后制定和出臺(tái)了《合肥市2005-2010年高技能人才隊(duì)伍建設(shè)實(shí)施意見》、《合肥市藍(lán)領(lǐng)人才開發(fā)與引進(jìn)計(jì)劃》、《合肥市高技能人才評(píng)選獎(jiǎng)勵(lì)辦法》等政策，明確了我市高技能人才培養(yǎng)開發(fā)、交流引進(jìn)、評(píng)價(jià)使用等各個(gè)成長階段的目標(biāo)任務(wù)和具體措施，逐步建立起一整套高技能人才工作政策體系，為高技能人才工作開展提供了動(dòng)力支持和科學(xué)指導(dǎo)。

（二）多渠道多層次的技能人才培養(yǎng)開發(fā)與交流引進(jìn)制度得以建立

我市的技能人才隊(duì)伍主要通過自身的培養(yǎng)開發(fā)和外部的交流引進(jìn)兩種方式來發(fā)展壯大：

在自身培養(yǎng)開發(fā)方面，我市統(tǒng)籌資源，多向發(fā)展，加強(qiáng)各類企業(yè)培訓(xùn)機(jī)構(gòu)和院校培訓(xùn)機(jī)構(gòu)的建設(shè)，充分調(diào)動(dòng)社會(huì)力量和民間資本的積極性，初步形成了社會(huì)各級(jí)各界力量共同參與的多元化辦學(xué)格局，對(duì)技能人才開展訂單式和定向式培養(yǎng)，推進(jìn)校企合作模式，建立起面對(duì)企業(yè)在職人員、待轉(zhuǎn)移就業(yè)和新成長的農(nóng)村勞動(dòng)力、下崗失業(yè)人員等各類勞動(dòng)者及其職業(yè)生涯不同階段需要的職業(yè)技能培養(yǎng)制度。目前我市年培養(yǎng)各層次技能人才15萬人，其中通過5所技師學(xué)院、1所高級(jí)技工學(xué)校、26家企業(yè)高技能人才培訓(xùn)基地開展高級(jí)工、技師和高級(jí)技師培訓(xùn)，年培養(yǎng)高技能人才1.5萬人；通過27所技工院校、152家民辦職業(yè)培訓(xùn)學(xué)校開展中級(jí)工培訓(xùn)，年培養(yǎng)中級(jí)技能人才7.5萬人；通過156家就業(yè)培訓(xùn)定點(diǎn)機(jī)構(gòu)開展農(nóng)民工技能培訓(xùn)和再就業(yè)技能培訓(xùn)，年培養(yǎng)初級(jí)技能人才6萬人。其中農(nóng)民工技能培訓(xùn)從2009年起成為民生工程，兩年來，我市創(chuàng)新推出的“農(nóng)民工技能培訓(xùn)券”工作模式效果顯著，深受好評(píng)，在2009年中央巡回檢查組視察我市深入學(xué)習(xí)實(shí)踐科學(xué)發(fā)展觀活動(dòng)中成為我市的典型事例。2010年省委書記張寶順同志在調(diào)研我市農(nóng)民工培訓(xùn)定點(diǎn)機(jī)構(gòu)省婦聯(lián)巾幗家政服務(wù)中心的時(shí)，對(duì)培訓(xùn)工作給予了高度評(píng)價(jià)。

在外部交流引進(jìn)方面，我市充分發(fā)揮省內(nèi)兄弟城市與本市在資源、產(chǎn)業(yè)和人才方面共享、相融和互補(bǔ)特點(diǎn)，不斷鞏固“省會(huì)勞務(wù)協(xié)作圈”、“皖北城市結(jié)對(duì)合作”和“皖江城市帶承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移示范區(qū)九市人力資源聯(lián)盟”三大人力資源合作平臺(tái)，積極開展城市間的勞務(wù)協(xié)作，優(yōu)化人力資源跨地區(qū)合理配臵和有序流動(dòng)；2010年盧仕仁副市長親率我市多家重點(diǎn)企業(yè)，分赴河南信陽，湖北武漢、江西南昌等省外城市集體招聘，簽訂人力資源交流合作協(xié)議，搭建起與外省市人力資源合作交流有效平臺(tái)。

（三）全方位覆蓋的技能人才職業(yè)技能鑒定得以推廣 完善政府指導(dǎo)、社會(huì)化管理的職業(yè)技能鑒定制度，大力推行職業(yè)資格證書。加強(qiáng)職業(yè)技能鑒定網(wǎng)絡(luò)建設(shè)，全市已建成職業(yè)技能鑒定站（所）41家，主要分布在大型企業(yè)、行業(yè)協(xié)會(huì)、職業(yè)院校等，其中安徽新華學(xué)院職業(yè)技能鑒定站、合肥市萬眾技工學(xué)校職業(yè)技能鑒定站等已成為質(zhì)量過硬、信譽(yù)良好、認(rèn)可度高、具有行業(yè)權(quán)威的品牌職業(yè)技能鑒定機(jī)構(gòu)。積極拓展職業(yè)技能鑒定規(guī)模，擴(kuò)大職業(yè)院校畢業(yè)生鑒定覆蓋面，推動(dòng)企業(yè)職工參加鑒定，將新興職業(yè)（工種）納入鑒定范圍，2005年至2010年底全市累計(jì)開展職業(yè)技能鑒定51.5萬人次，核發(fā)職業(yè)資格證書46.5萬人，2008年至2010年底全市累計(jì)開展專項(xiàng)能力鑒定1.7萬人次，核發(fā)專項(xiàng)能力證書1.5萬人，為各層次技能人才提供技能鑒定服務(wù)。

（四）科學(xué)合理的高技能人才評(píng)聘和使用機(jī)制得以初步建立

近年來，我們?cè)诮瘓F(tuán)、省建工集團(tuán)、供水集團(tuán)、燃?xì)饧瘓F(tuán)等多家骨干企業(yè)進(jìn)行試點(diǎn)，逐步推動(dòng)我市企業(yè)建立起以職業(yè)技能為導(dǎo)向，以工作業(yè)績?yōu)橹攸c(diǎn)，注重職業(yè)道德和職業(yè)知識(shí)水平的高技能人才評(píng)價(jià)新體系，創(chuàng)立起統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)、自主申報(bào)、社會(huì)考核、企業(yè)聘用的高技能人才社會(huì)化評(píng)聘新機(jī)制，建立起就業(yè)與培訓(xùn)考核相結(jié)合、待遇與業(yè)績貢獻(xiàn)相聯(lián)系、技能人才與技術(shù)職稱相對(duì)應(yīng)的使用新制度。

政府出臺(tái)多項(xiàng)政策提升高技能人才的社會(huì)地位和經(jīng)濟(jì)待遇在我市，明確被聘任的技師、高級(jí)技師可以享受中級(jí)、高級(jí)專業(yè)技術(shù)職務(wù)人員同等工資福利待遇，高級(jí)技工學(xué)校畢業(yè)生視為高職高專同等學(xué)歷，實(shí)行同等待遇。高技能人才被納入政府特殊津貼評(píng)審和市拔尖人才評(píng)選范圍。高級(jí)技師退休后與副高以上專業(yè)技術(shù)人員同等享受企業(yè)退休人員基本養(yǎng)老金調(diào)整有關(guān)政策。企業(yè)正式錄用的外地高技能人才，可直接辦理戶口登記手續(xù)，在子女上學(xué)、家屬就業(yè)、社會(huì)保障等方面享受本市居民同等待遇。2009年起建立技師和高級(jí)技師工資指導(dǎo)價(jià)發(fā)布制度，為高技能人才和用人單位協(xié)商工資待遇提供了重要依據(jù)和參考。

（五）適應(yīng)和促進(jìn)高技能人才成長的環(huán)境得以優(yōu)化 建立全市職業(yè)技能競賽制度，從2004年開始，每年舉辦全市性職業(yè)技能競賽活動(dòng)，每兩年舉辦一次綜合性大賽，由日立、海爾、格力、江汽等大型企業(yè)承辦，面向全市各行各業(yè)的在職職工和社會(huì)人員開展，有1千多家用人單位近20萬人參賽，對(duì)競賽獲獎(jiǎng)選手授予“合肥市技術(shù)能手”等榮譽(yù)稱號(hào)，頒發(fā)獎(jiǎng)金和技師職業(yè)資格證書，并積極推薦參加國家和省組織的競賽活動(dòng)，充分調(diào)動(dòng)職工刻苦學(xué)習(xí)、鉆研業(yè)務(wù)的積極性。

建立全市高技能人才評(píng)選表彰制度，從2007年開始，每兩年開展全市高技能人才評(píng)選獎(jiǎng)勵(lì)活動(dòng)，評(píng)選對(duì)象為本市具有高級(jí)工以上職業(yè)資格或業(yè)內(nèi)認(rèn)可的高級(jí)工以上技能水平，有良好的職業(yè)道德和敬業(yè)精神的生產(chǎn)一線技術(shù)崗位職工。評(píng)出的獲獎(jiǎng)選手分別授予“合肥市技能大獎(jiǎng)”和“合肥市技術(shù)能手”稱號(hào)，獎(jiǎng)勵(lì)每人1萬元和2千元獎(jiǎng)金。

創(chuàng)立“中國·合肥技工節(jié)”品牌，從2008年起，每兩年舉辦“中國·合肥技工節(jié)”，以 “尊重人才、崇尚技能”為主題，通過院校成果展、技能大師亮絕活、企業(yè)產(chǎn)品展、城市之間人力資源簽約、技能人才招聘會(huì)、校企合作對(duì)接會(huì)、高峰論壇等系列活動(dòng)，集中展示企業(yè)高技能人才的高超技藝和先進(jìn)事跡、技工院校和職業(yè)培訓(xùn)機(jī)構(gòu)教學(xué)成果和學(xué)生作品，進(jìn)一步營造“尊重勞動(dòng)，尊重知識(shí)，尊重人才，尊重創(chuàng)造”的濃厚社會(huì)氛圍。技工節(jié)的舉辦在我市乃至全國都是首創(chuàng)，它既是技能人才工作交流展示的盛會(huì)，也是勞動(dòng)者的盛大節(jié)日，創(chuàng)立至今得到了各級(jí)各界的大力支持和廣泛參與，獲得國家和省市多位領(lǐng)導(dǎo)的充分肯定，在2008年第一屆技工節(jié)上，人社部職業(yè)能力建設(shè)司劉丹副司長、省人社廳原朱勇廳長、市長吳存榮等領(lǐng)導(dǎo)親臨活動(dòng)現(xiàn)場；在2010年第二屆技工節(jié)上，人社部職業(yè)能力建設(shè)司司長吳道槐、省人大副主任郭萬清、省人社廳副廳長林海、市長吳存榮、市委副書記熊建輝等領(lǐng)導(dǎo)親臨活動(dòng)現(xiàn)場。每屆活動(dòng)都吸引了幾十家知名媒體和2萬人到場，規(guī)?？涨埃蔀槲沂心酥廖沂〉募寄苋瞬牌放普箷?huì)。

設(shè)立技能大師工作室試點(diǎn)項(xiàng)目，2010年在江汽集團(tuán)、叉車集團(tuán)、榮事達(dá)三洋、昌河汽車公司等大型知名企業(yè)中設(shè)立技能大師工作室試點(diǎn)項(xiàng)目，選派國家、省、市職業(yè)技能競賽和評(píng)選表彰活動(dòng)的獲獎(jiǎng)選手、享受政府特殊津貼及其他有專業(yè)特長的高技能人才，集中開展技能研修、技術(shù)攻關(guān)、技能創(chuàng)新和帶徒傳技等活動(dòng)，加速培養(yǎng)高技能人才和技能創(chuàng)新成果的傳承推廣。

（六）切實(shí)有效的高技能人才保障機(jī)制得以加強(qiáng)

組織領(lǐng)導(dǎo)方面，我市的技能人才工作一直由市人才工作領(lǐng)導(dǎo)小組統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，組織部門牽頭，我局具體負(fù)責(zé)，宣傳、財(cái)政、教育等成員單位間各司其職，密切合作，共同推進(jìn)技能人才工作。

資金投入方面，基于市委市政府對(duì)技能人才工作的高度重視，近年來對(duì)技能人才工作的財(cái)政投入力度不斷加大。每年安排200萬職業(yè)教育專項(xiàng)經(jīng)費(fèi)，用于技工院校建設(shè)和補(bǔ)貼實(shí)訓(xùn)設(shè)備，扶持和促進(jìn)技工教育事業(yè)發(fā)展。市人才發(fā)展資金切塊用于高技能人才培養(yǎng)、開發(fā)和獎(jiǎng)勵(lì)。安排專項(xiàng)經(jīng)費(fèi)用于全市職業(yè)技能競賽活動(dòng)。全市就業(yè)專項(xiàng)資金中每年用于職業(yè)培訓(xùn)補(bǔ)貼不低于1500萬。

綜上所述，近年來我市通過多種方式開展高技能人才工作，包括加大對(duì)技工院校的支持發(fā)展力度“培養(yǎng)一批人”，建設(shè)高技能人才培訓(xùn)基地“孵化一批人”，舉辦技能大賽“賽出一批人”，開展高技能人才評(píng)選獎(jiǎng)勵(lì)活動(dòng)“樹立一批人”，舉辦技工節(jié)“推出一批人”，建立技能大師工作室“帶動(dòng)一批人”，還有建設(shè)藍(lán)領(lǐng)公寓“留住一批人”，建立職教城“匯聚一批人”，等等，多管齊下，百花齊放，有力地推進(jìn)了高技能人才隊(duì)伍建設(shè)。

二、高技能人才工作中存在的問題及原因分析

（一）社會(huì)對(duì)技能人才的重要性認(rèn)識(shí)不到位

對(duì)職業(yè)教育和培訓(xùn)的認(rèn)識(shí)不到位、看低技能人才的社會(huì)價(jià)值、認(rèn)為技能人才不是人才等問題依然存在。技術(shù)工人的社會(huì)地位較低，重普教、輕職教，重學(xué)歷、輕技能的傾向在社會(huì)的各個(gè)領(lǐng)域普遍存在，導(dǎo)致很多勞動(dòng)者不愿接受職業(yè)教育和培訓(xùn)、不愿當(dāng)技術(shù)工人、不愿走技能成才的道路。

（二）技工院校的生源障礙嚴(yán)重制約技能人才隊(duì)伍的壯大

技工院校一直是培養(yǎng)優(yōu)秀技能人才和合格技術(shù)工人的主力軍，但是目前在招生方面遇到了很大的障礙：技工院校被拒絕進(jìn)入生源地的初、高中進(jìn)行招生，不能進(jìn)入正常的對(duì)口渠道導(dǎo)致技工院校被不少學(xué)生和家長誤認(rèn)為是非法辦學(xué)單位；開展高等職業(yè)教育的技師學(xué)院和高級(jí)技工學(xué)校，沒有和職業(yè)技術(shù)學(xué)院一同納入高校招生范圍，不能加入到高考選報(bào)志愿的院校行列，嚴(yán)重影響招生和辦學(xué)發(fā)展。

（三）現(xiàn)行的技能人才培養(yǎng)模式有待革新

現(xiàn)行的院校教育教學(xué)模式和學(xué)制單一，教育教學(xué)內(nèi)容不能很好地適應(yīng)企業(yè)和社會(huì)需求，跟不上企業(yè)技術(shù)革新和產(chǎn)品換代升級(jí)的速度，行業(yè)企業(yè)參與教學(xué)的良性機(jī)制尚未形成，產(chǎn)學(xué)結(jié)合沒有真正落到實(shí)處，人才培養(yǎng)模式有待革新。

（四）企業(yè)對(duì)職工培訓(xùn)的主體作用發(fā)揮不到位

不少企業(yè)存在重使用輕培養(yǎng)、忽視甚至不愿開展職工崗位技能提升培訓(xùn)的現(xiàn)象，單純依賴院校和社會(huì)提供培訓(xùn)服務(wù)，沒有發(fā)揮企業(yè)應(yīng)有的主體作用，絕大部分企業(yè)也沒有按照國家政策要求（職工工資總額1.5%至2.5%）足額提取和使用職工教育經(jīng)費(fèi)。

（五）用人單位對(duì)技能人才的使用待遇政策執(zhí)行不到位 為合理確定技能人才的使用和待遇，省市政府部門已在相關(guān)政策中予以明確，但在有的用人單位并沒有得到落實(shí)。技能人才的工資待遇與專業(yè)技術(shù)人才的差距較大。

三、加快推進(jìn)高技能人才隊(duì)伍建設(shè)的對(duì)策和建議 大力加強(qiáng)高技能人才隊(duì)伍建設(shè)，培養(yǎng)造就一大批具有精湛技能的人才，是我市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級(jí)的需要，也是提升我市經(jīng)濟(jì)創(chuàng)新能力的必由之路。因此，要進(jìn)一步深入貫徹落實(shí)胡錦濤總書記“沒有一流的技工，就沒有一流的產(chǎn)品”重要講話精神，從我市經(jīng)濟(jì)建設(shè)對(duì)技能人才資源的需求出發(fā)，針對(duì)存在的問題和困難，在十二五期間采取有針對(duì)性、實(shí)用性的“藍(lán)領(lǐng)人才16條”舉措，加強(qiáng)對(duì)技能人才隊(duì)伍建設(shè)的統(tǒng)籌規(guī)劃，推動(dòng)技能人才工作觀念創(chuàng)新、政策創(chuàng)新和機(jī)制創(chuàng)新，營造有利于技能人才隊(duì)伍建設(shè)的宏觀環(huán)境，傾力打造技能人才大市和強(qiáng)市，努力實(shí)現(xiàn)技能人才總量與我市經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展目標(biāo)相適應(yīng)，技能人才結(jié)構(gòu)與我市產(chǎn)業(yè)、行業(yè)發(fā)展需求相適應(yīng)。

（一）充分發(fā)揮企業(yè)主體和院校基礎(chǔ)作用，加大高技能人才培養(yǎng)力度。

1、進(jìn)一步加強(qiáng)企業(yè)在職職工培訓(xùn)。指導(dǎo)督促企業(yè)積極開展職工培訓(xùn)，將職工培訓(xùn)列入本單位中長期規(guī)劃和計(jì)劃，建立健全職工培訓(xùn)規(guī)章制度，努力提升職工隊(duì)伍整體素質(zhì)和技能水平。企業(yè)開展職工培訓(xùn)的費(fèi)用從職工教育經(jīng)費(fèi)（占職工工資總額的1.5%—2.5%）中落實(shí)。

2、加快在企業(yè)建立高技能人才培訓(xùn)基地和實(shí)訓(xùn)基地。在大中型企業(yè)中擇優(yōu)建立一批培訓(xùn)基地，開展高技能人才培訓(xùn)工作，完善高技能人才培養(yǎng)體系。企業(yè)高技能人才培訓(xùn)基地面向機(jī)關(guān)和企事業(yè)單位技術(shù)工人以及具備條件的社會(huì)人員，開展高級(jí)技工、技師和高級(jí)技師培養(yǎng)工作。充分利用企業(yè)培訓(xùn)資源，建立高技能人才公共實(shí)訓(xùn)基地，為培養(yǎng)高技能人才提供實(shí)習(xí)實(shí)訓(xùn)服務(wù)。

3、建立更多的技能大師工作室。擴(kuò)大試點(diǎn)范圍，在大型和知名企業(yè)中新建更多的技能大師工作室，充分發(fā)揮技能大師掌握的豐富實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)和絕技絕活的優(yōu)勢(shì)及模范帶頭作用，有效促進(jìn)企業(yè)生產(chǎn)效率的提高，產(chǎn)生積極的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益，保護(hù)和開發(fā)我市優(yōu)質(zhì)品牌。

4、充分發(fā)揮技工院校培養(yǎng)技能人才的基礎(chǔ)性作用。鼓勵(lì)和支持技工學(xué)校、高級(jí)技工學(xué)校和技師學(xué)院面向初高中畢業(yè)生、中等職業(yè)學(xué)校畢業(yè)生、高職高專畢業(yè)生，開展中級(jí)技工、高級(jí)技工、技師和高級(jí)技師培養(yǎng)。加強(qiáng)技工院校建設(shè)，提升辦學(xué)層次，在現(xiàn)有規(guī)模上積極發(fā)展技師學(xué)院、高級(jí)技工學(xué)校和骨干名牌專業(yè)。

5、大力推行高技能人才校企合作培養(yǎng)制度。技工院校緊密結(jié)合企業(yè)崗位需求，與企業(yè)共同制定培養(yǎng)計(jì)劃，推行“訂單式培訓(xùn)”、“委托式培養(yǎng)”，實(shí)現(xiàn)從招生、培養(yǎng)、實(shí)訓(xùn)、就業(yè)等全過程、全方位的校企合作，使學(xué)校的專業(yè)設(shè)臵和對(duì)高技能人才培養(yǎng)更加適合經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展需要。企業(yè)為技工院校教師實(shí)踐、學(xué)生實(shí)訓(xùn)實(shí)習(xí)提供場所。鼓勵(lì)企業(yè)選派優(yōu)秀技術(shù)人員擔(dān)當(dāng)技工院校實(shí)習(xí)指導(dǎo)教師或兼職教師，鼓勵(lì)優(yōu)秀學(xué)員直接參與產(chǎn)品生產(chǎn)和技術(shù)攻關(guān)。

（二）大力推行職業(yè)資格證書制度，建立科學(xué)的高技能人才評(píng)價(jià)體系。

6、推進(jìn)職業(yè)技能鑒定改革。完善職業(yè)技能鑒定制度，實(shí)行政府指導(dǎo)下的社會(huì)化管理體制。加強(qiáng)職業(yè)技能鑒定網(wǎng)絡(luò)建設(shè)，建成一批質(zhì)量過硬、信譽(yù)良好、認(rèn)可度高、行業(yè)權(quán)威的品牌職業(yè)技能鑒定機(jī)構(gòu)。積極拓展職業(yè)技能鑒定規(guī)模，擴(kuò)大職業(yè)院校畢業(yè)生鑒定覆蓋面，推動(dòng)企業(yè)職工參加鑒定，將新興職業(yè)（工種）納入鑒定范圍。建立健全職業(yè)技能鑒定質(zhì)量保證體系，依據(jù)國家職業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，完善考核鑒定程序，規(guī)范考核鑒定行為。加強(qiáng)命題管理，建立題庫，保障考核鑒定的公正性和客觀性。

7、完善高技能人才社會(huì)化考評(píng)辦法。按照“統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)、自主申報(bào)、社會(huì)考核、企業(yè)聘任”原則，推行高技能人才社會(huì)化考評(píng)制度。加快建立以職業(yè)能力為導(dǎo)向，以工作業(yè)績考核為重點(diǎn)，注重職業(yè)道德和職業(yè)知識(shí)水平的高技能人才評(píng)價(jià)體系。進(jìn)一步突破比例、資歷、年齡、身份等條件限制，對(duì)掌握高超技能、做出重大貢獻(xiàn)的企業(yè)骨干人才，可破格或越級(jí)參加技師和高級(jí)技師考評(píng)。

（三）加強(qiáng)高技能人才的交流與引進(jìn)，完善高技能人才使用激勵(lì)機(jī)制。

8、大力引進(jìn)企業(yè)急需的高技能人才。鼓勵(lì)和支持企業(yè)引進(jìn)高技能人才，充實(shí)我市高技能人才隊(duì)伍。通過人力資源交流、人才信息共享、勞務(wù)協(xié)作等方式，促進(jìn)企業(yè)引進(jìn)外地乃至境外優(yōu)秀高技能人才。進(jìn)一步落實(shí)企業(yè)正式錄用的高技能人才享受本市居民同等待遇。

9、加強(qiáng)對(duì)高技能人才的就業(yè)服務(wù)工作。完善公共就業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)服務(wù)功能，為高技能人才提供及時(shí)有效服務(wù)。加強(qiáng)高技能人才市場需求調(diào)查、分析和預(yù)測(cè)，及時(shí)發(fā)布高技能人才供求信息，為培訓(xùn)設(shè)臵專業(yè)、企業(yè)招聘人才、高技能人才合理選擇職業(yè)提供信息服務(wù)。開設(shè)專門服務(wù)窗口，為高技能人才提供職業(yè)介紹、職業(yè)技能培訓(xùn)、勞動(dòng)合同鑒證、社會(huì)保險(xiǎn)關(guān)系代理、代管檔案等一站式服務(wù)。

10、建立高技能人才使用與待遇相聯(lián)系的激勵(lì)機(jī)制。建立健全高技能人才工資指導(dǎo)價(jià)位制度，企業(yè)依據(jù)工資指導(dǎo)價(jià)位合理確定高技能人才工資待遇。繼續(xù)將高技能人才納入政府特殊津貼評(píng)審和市拔尖人才評(píng)選范圍，繼續(xù)執(zhí)行高級(jí)技師退休后與副高以上專業(yè)技術(shù)人員同等享受企業(yè)退休人員基本養(yǎng)老金調(diào)整有關(guān)政策。盡快實(shí)現(xiàn)技師和高級(jí)技師的企業(yè)職工享受相應(yīng)中級(jí)和高級(jí)專業(yè)技術(shù)職稱待遇。

（四）積極開展選拔表彰活動(dòng)，優(yōu)化高技能人才成長環(huán)境。

11、建立健全職業(yè)技能競賽制度和高技能人才評(píng)選表彰制度，繼續(xù)每年舉辦全市職業(yè)技能競賽，每兩年開展全市高技能人才評(píng)選獎(jiǎng)勵(lì)活動(dòng)，充分發(fā)揮競賽和評(píng)選活動(dòng)的選拔和激勵(lì)作用，充分調(diào)動(dòng)職工愛崗敬業(yè)、爭當(dāng)技術(shù)能手的積極性，引導(dǎo)更多的勞動(dòng)者走技能成才之路。

12、擴(kuò)大“中國·合肥技工節(jié)”品牌效應(yīng)，繼續(xù)舉辦技工節(jié)系列活動(dòng)，更好地展示技術(shù)工人的風(fēng)采和培養(yǎng)成果，促進(jìn)技能人才的培養(yǎng)、開發(fā)與引進(jìn)，搭建更廣闊的合作平臺(tái)，有力地促進(jìn)校企合作與地區(qū)間的人才交流，加強(qiáng)皖江城市帶承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移示范區(qū)與省內(nèi)外的聯(lián)系，交流合作，共同發(fā)展。

13、建立首席技師選拔制度。建立技能大師庫，定期開展首席技師選拔活動(dòng)，對(duì)象為本市各類企業(yè)和社會(huì)組織中具有技師以上職業(yè)資格，在本行業(yè)、領(lǐng)域中貢獻(xiàn)比較突出、影響帶動(dòng)作用大、得到業(yè)內(nèi)廣泛認(rèn)可的一線技能崗位高技能人才。對(duì)獲選的選手授予“合肥市首席技師”榮譽(yù)稱號(hào)，頒發(fā)榮譽(yù)證書，在管理期間，每人每月享受政府津貼。

（五）強(qiáng)化高技能人才工作的保障機(jī)制。

14、加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)，建立統(tǒng)籌協(xié)調(diào)的工作體制。建立全市高技能人才工作聯(lián)席會(huì)議制度，由市人才工作領(lǐng)導(dǎo)小組統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，組織部門牽頭，人社部門具體負(fù)責(zé)，宣傳、人社、財(cái)政、經(jīng)信委、公安、教育等有關(guān)部門參與，加強(qiáng)高技能人才隊(duì)伍建設(shè)宏觀指導(dǎo)和組織協(xié)調(diào)，定期研究解決高技能人才工作中的重要問題，開展高技能人才工作落實(shí)情況的監(jiān)督檢查，緊密配合，形成合力，共同推進(jìn)高技能人才工作。

15、加大投入力度，建立多渠道資金投入機(jī)制。加大對(duì)高技能人才工作的財(cái)政投入。在人才發(fā)展資金中安排高技能人才隊(duì)伍建設(shè)專項(xiàng)資金，用于高技能人才培養(yǎng)、開發(fā)和獎(jiǎng)勵(lì)，且資金安排比例逐年增長。市職業(yè)教育專項(xiàng)經(jīng)費(fèi)每年有一定比例安排用于技工院校建設(shè)和補(bǔ)貼實(shí)訓(xùn)設(shè)備等投入。

16、加大宣傳力度，營造良好的社會(huì)輿論氛圍。堅(jiān)持以科學(xué)的人才觀為指導(dǎo)，進(jìn)一步加大宣傳工作力度，通過各類新聞媒體和各種形式的宣傳活動(dòng)，廣泛宣傳黨和政府關(guān)于高技能人才的方針政策，宣傳高技能人才在我市經(jīng)濟(jì)建設(shè)和社會(huì)發(fā)展中的作用和貢獻(xiàn)，逐步改變重學(xué)歷輕技能、重普教輕職教的落后觀念，提升高技能人才的社會(huì)地位，動(dòng)員各級(jí)各界關(guān)心和支持高技能人才隊(duì)伍建設(shè)，在全社會(huì)營造有利于高技能人才工作的社會(huì)輿論氛圍。