第一篇：杭州市物業(yè)管理?xiàng)l例2016
杭州市物業(yè)管理?xiàng)l例2016
2016-04-20 瀏覽:1158 編輯：王順鶯 手機(jī)版
杭州市物業(yè)管理?xiàng)l例
(2001年10月17日杭州市第九屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第三十七次會(huì)議通過(guò) 2001年12月28日浙江省第九屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第三十次會(huì)議批準(zhǔn) 根據(jù)2003年8月21日杭州市第十屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十二次會(huì)議通過(guò)2003年11月6日浙江省第十屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第六次會(huì)議批準(zhǔn)的《杭州市人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)關(guān)于修改〈杭州市物業(yè)管理?xiàng)l例〉個(gè)別條款的決定》修正2013年8月23日杭州市第十二屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十二次會(huì)議修訂 2013年11月22日浙江省第十二屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第六次會(huì)議批準(zhǔn))目錄 第一章 總則
第二章 業(yè)主、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì) 第三章 物業(yè)管理服務(wù) 第四章 物業(yè)使用和維修
第五章 物業(yè)保修金和物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金 第六章 法律責(zé)任 第七章 附則 第一章 總則
第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理行為，維護(hù)業(yè)主、非業(yè)主使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，保障物業(yè)的合理使用，創(chuàng)造良好的生活、工作環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《浙江省物業(yè)管理?xiàng)l例》等有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，制定本條例。
第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理、使用及其監(jiān)督管理活動(dòng)適用本條例。本條例所稱(chēng)物業(yè)管理，是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者自行管理形式，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。
第三條 市房產(chǎn)主管部門(mén)負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。各區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門(mén)依照本條例對(duì)轄區(qū)內(nèi)日常物業(yè)管理活動(dòng)實(shí)施監(jiān)督管理，對(duì)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)日常運(yùn)作開(kāi)展業(yè)務(wù)指導(dǎo)。
建設(shè)、公安、民政、財(cái)政、城鄉(xiāng)規(guī)劃、綠化、環(huán)保、工商、質(zhì)監(jiān)、城管、人防、價(jià)格、消防等部門(mén)按照各自職責(zé)，協(xié)助做好物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作。
第四條 街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府負(fù)責(zé)指導(dǎo)監(jiān)督本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的組建及日常工作，協(xié)調(diào)物業(yè)管理和社區(qū)建設(shè)的相互關(guān)系。
社區(qū)居民委員會(huì)協(xié)助街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府開(kāi)展物業(yè)管理相關(guān)工作。第五條 各區(qū)、縣(市)人民政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理工作的領(lǐng)導(dǎo)，建立由轄區(qū)房產(chǎn)主管部門(mén)、街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府及相關(guān)部門(mén)和單位參加的物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議制度，協(xié)調(diào)解決轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的重大問(wèn)題，并建立物業(yè)管理爭(zhēng)議化解和糾紛處理工作機(jī)制，為處理物業(yè)管理爭(zhēng)議和糾紛提供便利。
人民調(diào)解委員會(huì)可以依法調(diào)解本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的物業(yè)管理糾紛。
第六條 物業(yè)服務(wù)行業(yè)組織應(yīng)當(dāng)建立誠(chéng)信檔案，制定物業(yè)服務(wù)規(guī)范，加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)和物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員的自律性管理。
第二章 業(yè)主、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)
第七條 房屋等物業(yè)的所有權(quán)人為業(yè)主，在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有法律、法規(guī)規(guī)定的權(quán)利，履行相應(yīng)的義務(wù)，并遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則及物業(yè)服務(wù)合同約定。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)。
第八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋出售并交付使用的建筑面積達(dá)到建筑物總面積百分之六十以上，或者首套房屋出售并交付使用已滿(mǎn)兩年、且房屋出售并交付使用的建筑面積達(dá)到建筑物總面積百分之三十以上的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在兩個(gè)月內(nèi)向所在地街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府報(bào)送下列籌備首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需的資料：
(一)物業(yè)管理區(qū)域劃分資料;(二)房屋及建筑物面積清冊(cè);(三)業(yè)主名冊(cè);(四)建筑規(guī)劃總平面圖;(五)共用設(shè)施設(shè)備的交接資料;(六)物業(yè)管理用房配置確認(rèn)資料;(七)其他有關(guān)的文件資料。
第九條 符合成立業(yè)主大會(huì)條件的，街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府應(yīng)當(dāng)在收到建設(shè)單位或者百分之五以上業(yè)主提出籌備業(yè)主大會(huì)書(shū)面申請(qǐng)后兩個(gè)月內(nèi)指導(dǎo)業(yè)主成立業(yè)主大會(huì)籌備組。
業(yè)主大會(huì)籌備組由業(yè)主代表、建設(shè)單位以及街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府或者社區(qū)居民委員會(huì)的代表組成，成員人數(shù)應(yīng)當(dāng)為單數(shù)。業(yè)主代表由街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府組織業(yè)主推薦產(chǎn)生，業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組總?cè)藬?shù)的百分之五十?；I備組組長(zhǎng)由街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府或者委托的社區(qū)居民委員會(huì)代表?yè)?dān)任。
籌備組成員名單應(yīng)當(dāng)自成立之日起三日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)書(shū)面公告。業(yè)主對(duì)籌備組成員有異議的，由街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府協(xié)調(diào)解決。
第十條 籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起三個(gè)月內(nèi)組織召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并做好下列籌備工作：
(一)確定并公示業(yè)主身份、業(yè)主人數(shù)以及所擁有的專(zhuān)有部分面積;(二)確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容;(三)草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;(四)依法確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決規(guī)則;(五)制定業(yè)主委員會(huì)委員候選人產(chǎn)生辦法，確定業(yè)主委員會(huì)委員候選人名單;(六)制定業(yè)主委員會(huì)選舉辦法;(七)完成組織召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作。
前款內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)十五日前在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)書(shū)面公告。業(yè)主對(duì)公告內(nèi)容有異議的，籌備組應(yīng)當(dāng)記錄并作出答復(fù)。
第十一條 業(yè)主大會(huì)按照下列方式確認(rèn)參加會(huì)議的業(yè)主：(一)業(yè)主到會(huì)并在會(huì)議簽到表上確認(rèn);(二)業(yè)主在表決票上或者表決票發(fā)放表上確認(rèn);(三)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則以及法律、法規(guī)規(guī)定的其他方式。業(yè)主可以書(shū)面委托代理人出席業(yè)主大會(huì)會(huì)議。物業(yè)服務(wù)企業(yè)工作人員不得以業(yè)主代理人身份出席。業(yè)主委員會(huì)要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)列席會(huì)議的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的負(fù)責(zé)人或者其書(shū)面委托的代理人應(yīng)當(dāng)列席會(huì)議。
第十二條 業(yè)主人數(shù)和總?cè)藬?shù)按照下列方法確定：
(一)業(yè)主人數(shù)，按照專(zhuān)有部分的數(shù)量計(jì)算，一個(gè)專(zhuān)有部分按照一人計(jì)算，但建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付使用的部分，以及同一買(mǎi)受人擁有一個(gè)以上專(zhuān)有部分的，按照一人計(jì)算;(二)總?cè)藬?shù)，按照前項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算。
第十三條 專(zhuān)有部分面積和建筑物總面積按照下列方法確定：
(一)專(zhuān)有部分面積按照不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的面積計(jì)算;尚未進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記的，按照測(cè)繪機(jī)構(gòu)的實(shí)測(cè)面積計(jì)算;尚未進(jìn)行實(shí)測(cè)的，按照房屋買(mǎi)賣(mài)合同記載的面積計(jì)算;沒(méi)有房屋買(mǎi)賣(mài)合同的，按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證上載明的面積計(jì)算;(二)建筑物總面積，按照前項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算。
第十四條 業(yè)主可以以幢、單元或者樓層等為單位，推選相應(yīng)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主為業(yè)主代表。業(yè)主可以接受同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的其他業(yè)主書(shū)面委托在一定期限內(nèi)代其行使共同管理權(quán)。
非業(yè)主使用人可以接受業(yè)主書(shū)面委托行使業(yè)主權(quán)利，但不得擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員。第十五條 首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)表決通過(guò)管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。
劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的分期開(kāi)發(fā)的建設(shè)項(xiàng)目，首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)根據(jù)分期開(kāi)發(fā)的物業(yè)面積和進(jìn)度等因素，在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中明確增補(bǔ)業(yè)主委員會(huì)委員的辦法。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)尚未出售和已出售但尚未交付使用的物業(yè)由建設(shè)單位履行業(yè)主職責(zé)。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將業(yè)主大會(huì)決定的事項(xiàng)書(shū)面告知建設(shè)單位。建設(shè)單位銷(xiāo)售該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)的，應(yīng)當(dāng)在銷(xiāo)售合同中注明業(yè)主大會(huì)的決定事項(xiàng)。
第十六條 首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的籌備經(jīng)費(fèi)由建設(shè)單位承擔(dān)。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)交付使用前將首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備經(jīng)費(fèi)交給街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府，由業(yè)主大會(huì)籌備組使用?；I備經(jīng)費(fèi)應(yīng)當(dāng)專(zhuān)戶(hù)儲(chǔ)存，專(zhuān)款專(zhuān)用。首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)后，業(yè)主大會(huì)籌備組應(yīng)當(dāng)將籌備經(jīng)費(fèi)的使用情況向全體業(yè)主公布，接受全體業(yè)主的監(jiān)督。籌備經(jīng)費(fèi)的結(jié)余部分應(yīng)當(dāng)納入物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金或者根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決定使用。
第十七條 街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府或者受其委托的社區(qū)居民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)對(duì)業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決情況進(jìn)行監(jiān)督。
業(yè)主委員會(huì)不按照規(guī)定組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，業(yè)主可以請(qǐng)求物業(yè)所在區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門(mén)，街道辦事處，鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府協(xié)調(diào)、確定召開(kāi)時(shí)間;逾期仍未召開(kāi)的，由物業(yè)所在區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門(mén)，街道辦事處，鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府指導(dǎo)、幫助社區(qū)居民委員會(huì)指導(dǎo)業(yè)主召開(kāi)。
第十八條 業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)是本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的自然人業(yè)主或者單位業(yè)主委托的自然人代表，具有完全民事行為能力，遵守國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)，遵守臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則。
業(yè)主委員會(huì)委員人數(shù)應(yīng)當(dāng)為五人以上單數(shù)，由業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生。
未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)委員人數(shù)不足總數(shù)的二分之一的，在新一屆業(yè)主委員會(huì)產(chǎn)生之前，由物業(yè)所在地的社區(qū)居民委員會(huì)在街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府的指導(dǎo)、幫助下指導(dǎo)業(yè)主根據(jù)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，并執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定。經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積二分之一以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)二分之一以上的業(yè)主反對(duì)或者業(yè)主委員會(huì)選舉產(chǎn)生后，社區(qū)居民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)終止行使本款規(guī)定的職責(zé)。
第十九條 業(yè)主委員會(huì)可以設(shè)立候補(bǔ)委員制度。候補(bǔ)委員人數(shù)不超過(guò)業(yè)主委員會(huì)正式委員人數(shù)的百分之五十。候補(bǔ)委員可以與正式委員一同由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生，其選舉產(chǎn)生規(guī)則、任職資格和職務(wù)終止規(guī)則應(yīng)當(dāng)與正式委員相同。設(shè)立候補(bǔ)委員的，應(yīng)當(dāng)和業(yè)主委員會(huì)一并備案。
業(yè)主委員會(huì)因委員辭職等原因缺額且缺額人數(shù)不超過(guò)正式委員總?cè)藬?shù)的百分之五十的，可以從候補(bǔ)委員中按照得票數(shù)的多少自動(dòng)遞補(bǔ)，并且在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。業(yè)主委員會(huì)委員缺額人數(shù)超過(guò)正式委員總?cè)藬?shù)的百分之五十的，應(yīng)當(dāng)重新選舉業(yè)主委員會(huì)。候補(bǔ)委員具體遞補(bǔ)規(guī)則等內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中予以明確。
第二十條 業(yè)主發(fā)現(xiàn)業(yè)主委員會(huì)委員有下列情形之一的，可以依照法律、法規(guī)和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定，提議業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議或者臨時(shí)會(huì)議審議決定是否終止其委員職務(wù)：
(一)不履行業(yè)主委員會(huì)委員職責(zé)和業(yè)主義務(wù)，不遵守管理規(guī)約，情節(jié)嚴(yán)重的;(二)收受物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者有利害關(guān)系業(yè)主提供的利益或者報(bào)酬的;(三)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)銷(xiāo)售商品、承攬業(yè)務(wù)的;(四)牟取可能妨礙公正履行職務(wù)的其他利益的;(五)其他侵害業(yè)主合法權(quán)益的行為。
業(yè)主大會(huì)會(huì)議審議決定是否終止業(yè)主委員會(huì)委員職務(wù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)允許該委員提出申辯，并記錄歸檔。
第二十一條 業(yè)主委員會(huì)委員有下列情形之一的，其委員職務(wù)自行終止：(一)不再是本物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主的;(二)因疾病或者其他原因喪失履行職責(zé)能力的;(三)以書(shū)面形式向業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)提出辭職的;(四)被依法追究刑事責(zé)任的。
第二十二條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定及業(yè)主大會(huì)決定召開(kāi)會(huì)議。經(jīng)三分之一以上業(yè)主委員會(huì)委員的提議，應(yīng)當(dāng)在七日內(nèi)召開(kāi)業(yè)主委員會(huì)會(huì)議。
業(yè)主委員會(huì)委員不能委托代理人參加會(huì)議。候補(bǔ)委員可以列席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，但不具有表決權(quán)。
第二十三條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)通過(guò)公告等形式及時(shí)公布業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)決定等物業(yè)管理中的重大事項(xiàng)，做好物業(yè)管理中重要事項(xiàng)的記錄，并接受業(yè)主查詢(xún)。
業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)聽(tīng)取業(yè)主和非業(yè)主使用人對(duì)物業(yè)管理和業(yè)主委員會(huì)日常工作的意見(jiàn)和建議，接受咨詢(xún)、投訴和監(jiān)督。
第二十四條 業(yè)主委員會(huì)的任期為三至五年，具體由業(yè)主大會(huì)決定，任期屆滿(mǎn)自行終止。業(yè)主委員會(huì)委員可以連選連任。業(yè)主委員會(huì)在任期屆滿(mǎn)的三個(gè)月前，應(yīng)當(dāng)書(shū)面報(bào)告所在地街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府，并按照規(guī)定開(kāi)展換屆選舉工作。
第二十五條 業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)之日起十日內(nèi)，上一屆業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府指導(dǎo)下，將其保管的有關(guān)憑證、檔案等資料、印章以及其他屬于全體業(yè)主共有的財(cái)物，移交給新一屆業(yè)主委員會(huì)，并完成交接工作。
業(yè)主委員會(huì)委員資格在任期內(nèi)提前終止的，應(yīng)當(dāng)在終止之日起三日內(nèi)向本屆業(yè)主委員會(huì)移交由其保管的前款所列資料及財(cái)物。
拒不移交本條第一、二款所述物品的，業(yè)主委員會(huì)可以請(qǐng)求物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府或者公安機(jī)關(guān)協(xié)助移交。第二十六條 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的運(yùn)作經(jīng)費(fèi)由全體業(yè)主共同承擔(dān)。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有共用部位、共用設(shè)施設(shè)備收益的，運(yùn)作經(jīng)費(fèi)可以在共用部位、共用設(shè)施設(shè)備收益中列支，具體額度由首次業(yè)主大會(huì)籌備組或者業(yè)主委員會(huì)提出意見(jiàn)，并在業(yè)主大會(huì)會(huì)議上表決通過(guò)后執(zhí)行。
業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)每年公布上一年度業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)運(yùn)作經(jīng)費(fèi)的使用情況，接受全體業(yè)主的監(jiān)督。
第三章 物業(yè)管理服務(wù)
第二十七條 物業(yè)管理區(qū)域由所在區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門(mén)會(huì)同街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府及社區(qū)居民委員會(huì)，遵循相對(duì)集中、便于管理的原則，按照下列方法根據(jù)物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備配置、建筑規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素進(jìn)行劃分：
(一)新建物業(yè)項(xiàng)目，包括分期開(kāi)發(fā)或者有兩個(gè)以上建設(shè)單位開(kāi)發(fā)建設(shè)的區(qū)域，擁有共用主要配套設(shè)施設(shè)備的，核定為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域;(二)舊城區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)新開(kāi)發(fā)建設(shè)的項(xiàng)目，與周邊原有項(xiàng)目房屋相毗連的，經(jīng)各自的業(yè)主大會(huì)同意，可以歸并一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域。
建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證之日起三十日內(nèi)，向項(xiàng)目所在區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門(mén)提供建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、總平面圖和建設(shè)工程規(guī)劃許可證及附件附圖。區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)在收到相關(guān)材料之日起十個(gè)工作日內(nèi)核定物業(yè)管理區(qū)域并書(shū)面告知開(kāi)發(fā)建設(shè)單位。
跨區(qū)、跨街道或者鄉(xiāng)(鎮(zhèn))的建設(shè)項(xiàng)目，由所在區(qū)或者街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府共同的上一級(jí)房產(chǎn)主管部門(mén)會(huì)同同級(jí)民政部門(mén)負(fù)責(zé)劃分物業(yè)管理區(qū)域。
建設(shè)單位在房屋銷(xiāo)售時(shí)，應(yīng)當(dāng)將有關(guān)主管部門(mén)核定的物業(yè)管理區(qū)域范圍，通過(guò)合同約定方式向物業(yè)買(mǎi)受人明示。
第二十八條 具備下列條件之一的，業(yè)主委員會(huì)可以向所在區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門(mén)提出調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域的要求：
(一)經(jīng)自然分割或者習(xí)慣形成的兩個(gè)以上相對(duì)獨(dú)立區(qū)域，能明確分清共用配套設(shè)施設(shè)備管理維護(hù)責(zé)任，并經(jīng)各區(qū)域中專(zhuān)有部分面積占建筑物總面積過(guò)半數(shù)且人數(shù)占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意劃分為多個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的;(二)兩個(gè)以上獨(dú)立物業(yè)管理區(qū)域經(jīng)各自業(yè)主大會(huì)同意，合并為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的。要求調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)提交物業(yè)管理區(qū)域劃分方案、物業(yè)管理用房劃分方案、設(shè)施設(shè)備維護(hù)管理責(zé)任劃分方案、調(diào)整后物業(yè)管理區(qū)域管理方案和業(yè)主大會(huì)決議等材料。所在區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)在收到相關(guān)材料之日起二十個(gè)工作日內(nèi)，會(huì)同當(dāng)?shù)亟值擂k事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府及社區(qū)居民委員會(huì)作出是否調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域的決定。
第二十九條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在辦理房屋所有權(quán)初始登記前，按照不少于物業(yè)實(shí)測(cè)地上總建筑面積千分之七的比例提供物業(yè)管理用房，其中千分之三為辦公用房，千分之四為經(jīng)營(yíng)用房。但物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)均為非住宅的，按照不少于物業(yè)實(shí)測(cè)地上總建筑面積千分之三的比例提供物業(yè)管理辦公用房。城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)批建為商業(yè)或者辦公用途的地下部分建筑面積計(jì)入地上總建筑面積。
物業(yè)管理用房的具體位置和面積應(yīng)當(dāng)在建設(shè)工程規(guī)劃許可證及附件附圖中載明，并在辦理物業(yè)銷(xiāo)售(預(yù)售)證之前予以確定。物業(yè)管理用房的所有權(quán)屬于該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主，其所有權(quán)不得分割、轉(zhuǎn)讓和抵押，其用途不得擅自改變。
業(yè)主委員會(huì)成立之前，物業(yè)管理用房由區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門(mén)代為接收后移交前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)使用和經(jīng)營(yíng)。前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)出租物業(yè)經(jīng)營(yíng)用房的，租賃期限最長(zhǎng)不超過(guò)業(yè)主委員會(huì)成立后十二個(gè)月。業(yè)主委員會(huì)成立后，物業(yè)管理用房的使用和經(jīng)營(yíng)方案應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主委員會(huì)同意并公告。
第三十條 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)由一個(gè)具備相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)統(tǒng)一提供物業(yè)服務(wù)。已成立業(yè)主大會(huì)的物業(yè)管理區(qū)域，經(jīng)專(zhuān)有部分面積占建筑物總面積過(guò)半數(shù)且人數(shù)占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意，可以根據(jù)物業(yè)特點(diǎn)自行決定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)等級(jí)及服務(wù)內(nèi)容。
第三十一條 住宅物業(yè)的建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過(guò)招標(biāo)投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行前期物業(yè)服務(wù)，并簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。其中，物業(yè)管理區(qū)域總建筑面積超過(guò)十萬(wàn)平方米的，應(yīng)當(dāng)采用公開(kāi)招標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);投標(biāo)人少于三個(gè)、物業(yè)管理區(qū)域總建筑面積小于五萬(wàn)平方米的，經(jīng)物業(yè)所在地區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門(mén)批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的非住宅面積計(jì)入物業(yè)管理區(qū)域總面積。
前期物業(yè)服務(wù)合同約定期限的，其期限不短于物業(yè)管理區(qū)域具備成立業(yè)主大會(huì)條件之日起一年。前期物業(yè)服務(wù)期間，物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)征得物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專(zhuān)有部分面積占建筑總面積過(guò)半數(shù)且人數(shù)占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意后，提前終止有約定期限的前期物業(yè)服務(wù)合同的，自書(shū)面通知到達(dá)建設(shè)單位之日起滿(mǎn)三個(gè)月時(shí)合同終止。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)管理及前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)相關(guān)規(guī)定及時(shí)另行選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。但業(yè)主大會(huì)已經(jīng)按照規(guī)定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，自業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效之日起，該前期物業(yè)服務(wù)合同終止。
第三十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)管理期間履行以下職責(zé)：
(一)參與工程的檢查，對(duì)發(fā)現(xiàn)的工程質(zhì)量問(wèn)題和其他不利于物業(yè)使用和管理的問(wèn)題，及時(shí)向建設(shè)單位或者相關(guān)專(zhuān)業(yè)管理部門(mén)提出整改建議，并協(xié)助專(zhuān)業(yè)管理部門(mén)督促落實(shí);(二)就共用設(shè)施設(shè)備的安裝位置、管線(xiàn)走向等事項(xiàng)向建設(shè)單位提出建議，并參與共用設(shè)施設(shè)備的安裝、調(diào)試等工作;(三)建立物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備等工程信息資料，建立日常管理檔案;(四)根據(jù)臨時(shí)管理規(guī)約、前期物業(yè)服務(wù)合同的約定，向業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)并引導(dǎo)業(yè)主遵守約定，維護(hù)物業(yè)公共利益和管理秩序。
第三十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及相關(guān)場(chǎng)地等進(jìn)行查驗(yàn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)和建設(shè)單位或者業(yè)主委員會(huì)簽訂承接查驗(yàn)協(xié)議，對(duì)物業(yè)承接查驗(yàn)基本情況、存在問(wèn)題、解決方法及其時(shí)限、雙方權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任等事項(xiàng)作出明確約定。
第三十四條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依據(jù)法律、法規(guī)的規(guī)定與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定提供相應(yīng)的服務(wù)，并遵守下列規(guī)定：(一)符合國(guó)家、省和本市規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范;(二)及時(shí)向業(yè)主、非業(yè)主使用人告知安全合理使用物業(yè)的注意事項(xiàng);(三)定期聽(tīng)取業(yè)主的意見(jiàn)和建議，改進(jìn)和完善服務(wù);(四)協(xié)助公安機(jī)關(guān)做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作;(五)接受社區(qū)居民委員會(huì)監(jiān)督指導(dǎo)，配合做好社區(qū)管理相關(guān)工作。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起十五日內(nèi)應(yīng)當(dāng)將合同副本報(bào)物業(yè)所在區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門(mén)備案。
第三十五條 物業(yè)服務(wù)合同的一方提前終止有約定期限的物業(yè)服務(wù)合同的，自書(shū)面通知到達(dá)對(duì)方之日起滿(mǎn)三個(gè)月合同終止。合同終止的不影響當(dāng)事人承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。
物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿(mǎn)前三個(gè)月，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議開(kāi)展物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘工作。物業(yè)服務(wù)合同期滿(mǎn)仍未完成選聘工作，經(jīng)雙方協(xié)商，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)同意延續(xù)的，原物業(yè)服務(wù)合同自動(dòng)延續(xù)至選聘工作完成。在原合同延續(xù)期間，任何一方提前終止合同的，自書(shū)面通知到達(dá)對(duì)方之日起三十日內(nèi)合同終止。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)等理由拒絕退出物業(yè)項(xiàng)目。
第三十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)管理項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)當(dāng)向業(yè)主委員會(huì)移交全部物業(yè)管理檔案、資料和相關(guān)財(cái)物。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)項(xiàng)目時(shí)業(yè)主大會(huì)仍未選聘到新物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，物業(yè)所在街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府應(yīng)當(dāng)進(jìn)行應(yīng)急管理。社區(qū)居民委員會(huì)可以在街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府委托下根據(jù)應(yīng)急管理的需要負(fù)責(zé)組織不超過(guò)六個(gè)月的基本保潔、保安等服務(wù)，相關(guān)費(fèi)用由業(yè)主承擔(dān)。各相關(guān)職能部門(mén)及供水、供電、供氣等專(zhuān)業(yè)單位應(yīng)當(dāng)予以配合。
第三十七條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)根據(jù)不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)、物業(yè)服務(wù)不同的階段，分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。政府指導(dǎo)價(jià)適用范圍和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由價(jià)格主管部門(mén)制定。實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的物業(yè)項(xiàng)目，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由物業(yè)服務(wù)合同(包括前期物業(yè)服務(wù)合同)確定。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主公布。
物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)收費(fèi)與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，并根據(jù)物業(yè)服務(wù)成本變化情況等因素進(jìn)行調(diào)整。
第三十八條 物業(yè)交付使用前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依照前期物業(yè)服務(wù)合同的約定向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付物業(yè)服務(wù)費(fèi);物業(yè)交付使用后，物業(yè)服務(wù)費(fèi)由業(yè)主承擔(dān)。
業(yè)主應(yīng)當(dāng)依照物業(yè)服務(wù)合同(包括前期物業(yè)服務(wù)合同)的約定及時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定，經(jīng)書(shū)面催交，逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，業(yè)主委員會(huì)可以采用在本物業(yè)管理區(qū)域公示等方式協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)催交。
物業(yè)服務(wù)合同雙方約定預(yù)收物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，預(yù)收期限最高不得超過(guò)十二個(gè)月。物業(yè)服務(wù)合同存續(xù)的剩余期限不足十二個(gè)月的，則預(yù)收期限不得超過(guò)合同的剩余期限。
第三十九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定和有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定，可以對(duì)物業(yè)管理用房中的經(jīng)營(yíng)用房和物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，收益歸全體業(yè)主所有，可用于共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造或者補(bǔ)充物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金，也可以根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決定用于物業(yè)管理的其他需要。
物業(yè)經(jīng)營(yíng)性收益由物業(yè)服務(wù)企業(yè)代管的，應(yīng)當(dāng)單獨(dú)列賬;由業(yè)主委員會(huì)自行管理的，應(yīng)當(dāng)以業(yè)主委員會(huì)名義開(kāi)設(shè)賬戶(hù)，不得以任何個(gè)人或者其他組織名義進(jìn)行管理。實(shí)行物業(yè)服務(wù)包干制收費(fèi)方式的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目，每半年公布一次物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備以及相關(guān)場(chǎng)地經(jīng)營(yíng)所得的收支情況;實(shí)行物業(yè)服務(wù)酬金制收費(fèi)方式的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目，每年公布一次各項(xiàng)資金收支情況。
前期物業(yè)服務(wù)期間，建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同中詳細(xì)約定物業(yè)經(jīng)營(yíng)性收益使用管理事項(xiàng)，并向業(yè)主公示告知。前期物業(yè)服務(wù)結(jié)束時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)審計(jì)前期物業(yè)服務(wù)期間物業(yè)經(jīng)營(yíng)性收益收支情況，并將審計(jì)結(jié)果在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。
第四十條 經(jīng)專(zhuān)有部分面積占建筑物總面積過(guò)半數(shù)且人數(shù)占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意，物業(yè)管理區(qū)域可以在街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府、社區(qū)居民委員會(huì)的監(jiān)督指導(dǎo)下由業(yè)主自行管理。實(shí)行自行管理的應(yīng)當(dāng)將執(zhí)行機(jī)構(gòu)、管理方案、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和管理期限等內(nèi)容提交業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決。
業(yè)主采用民事雇傭方式聘請(qǐng)自然人進(jìn)行服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)為其支付依法屬于業(yè)主責(zé)任的意外傷害等保障費(fèi)用。電梯、消防、技防等涉及人身、財(cái)產(chǎn)安全以及其他有特定要求的設(shè)施設(shè)備管理，應(yīng)當(dāng)委托專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行維護(hù)和養(yǎng)護(hù)。
業(yè)主自行管理中需要開(kāi)具發(fā)票的，業(yè)主委員會(huì)可以持街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府或者社區(qū)居民委員會(huì)的證明材料，向稅務(wù)部門(mén)申請(qǐng)辦理臨時(shí)稅務(wù)登記證，憑臨時(shí)稅務(wù)登記證可以向物業(yè)所在地的稅務(wù)部門(mén)申請(qǐng)領(lǐng)用發(fā)票并自行開(kāi)具。
業(yè)主大會(huì)可以委托具有資質(zhì)的專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)管理費(fèi)用、物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金、物業(yè)經(jīng)營(yíng)性收益等進(jìn)行財(cái)務(wù)管理和財(cái)務(wù)審計(jì)。管理賬目每年向業(yè)主公布一次。
第四章 物業(yè)使用和維修
第四十一條 業(yè)主、非業(yè)主使用人在使用物業(yè)時(shí)應(yīng)當(dāng)依照有利于使用安全、團(tuán)結(jié)互助和公平合理的原則，正確處理用水、排水、通行、通風(fēng)、采光、日照、管線(xiàn)鋪設(shè)和建筑維修、有害物質(zhì)排放等方面的相鄰關(guān)系。
建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷(xiāo)售物業(yè)之前制定臨時(shí)管理規(guī)約，作為物業(yè)買(mǎi)賣(mài)合同的附件。業(yè)主大會(huì)成立后，業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)制定管理規(guī)約。臨時(shí)管理規(guī)約和管理規(guī)約的示范文本由市房產(chǎn)主管部門(mén)制定。
第四十二條 物業(yè)使用中禁止下列行為：(一)違法拆改、變動(dòng)房屋承重結(jié)構(gòu);(二)將無(wú)防水要求的房間或者陽(yáng)臺(tái)改為衛(wèi)生間、廚房，或者將衛(wèi)生間改在下層住戶(hù)的臥室、起居室(廳)、書(shū)房和廚房的上方;(三)違法搭建、改建建筑物、構(gòu)筑物;違法挖掘房屋地下空間;(四)擅自改變房屋用途或者將配套設(shè)施挪作他用;(五)擅自改變房屋外立面;(六)擅自將雨污水混接或者在排水管上接管;損害管道燃?xì)庠O(shè)施，占用、堵塞、封閉管道設(shè)施影響公共安全;(七)擅自占用綠地，損毀樹(shù)木、綠化設(shè)施;(八)損壞消防設(shè)施，占用、堵塞、封閉消防通道、消防登高面等消防場(chǎng)地;(九)違反國(guó)家和地方規(guī)定，向環(huán)境超標(biāo)排放污染物;(十)占用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備;(十一)法律、法規(guī)禁止的其他行為。
對(duì)違反有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定使用物業(yè)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)進(jìn)行勸阻、制止，并向相關(guān)部門(mén)和業(yè)主委員會(huì)報(bào)告，相關(guān)部門(mén)和業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)根據(jù)相應(yīng)規(guī)定及時(shí)處理。
第四十三條 業(yè)主或者非業(yè)主使用人進(jìn)行物業(yè)裝修，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并按照物業(yè)裝修有關(guān)規(guī)定辦理手續(xù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)業(yè)主或者非業(yè)主使用人的物業(yè)裝修活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督，業(yè)主應(yīng)當(dāng)予以配合。
第四十四條 業(yè)主大會(huì)成立前，車(chē)輛停放在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位的，其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)按照價(jià)格主管部門(mén)的規(guī)定執(zhí)行。業(yè)主大會(huì)成立后，車(chē)輛在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)行駛、停放、收費(fèi)等管理制度由業(yè)主大會(huì)制定。業(yè)主大會(huì)決定對(duì)車(chē)輛停放收費(fèi)的，應(yīng)當(dāng)確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。車(chē)主對(duì)車(chē)輛有保管要求的，由車(chē)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行簽訂保管合同。
第四十五條 物業(yè)交付使用前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)規(guī)定將驗(yàn)收合格的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線(xiàn)電視等設(shè)施設(shè)備移交給相關(guān)專(zhuān)業(yè)單位負(fù)責(zé)管理，并移交有關(guān)技術(shù)資料。相關(guān)專(zhuān)業(yè)單位應(yīng)當(dāng)及時(shí)接收。物業(yè)交付使用時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將有關(guān)設(shè)施設(shè)備移交專(zhuān)業(yè)單位管理的情況予以公示。
專(zhuān)業(yè)單位接收后，應(yīng)當(dāng)及時(shí)做好有關(guān)設(shè)施設(shè)備的維修、更新和養(yǎng)護(hù)，確保物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有關(guān)設(shè)施設(shè)備的安全運(yùn)轉(zhuǎn)和正常使用。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線(xiàn)電視等專(zhuān)業(yè)單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶(hù)收取有關(guān)費(fèi)用。專(zhuān)業(yè)單位委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收代交有關(guān)費(fèi)用和進(jìn)行有關(guān)設(shè)施設(shè)備日常維修養(yǎng)護(hù)的，雙方應(yīng)當(dāng)簽訂委托協(xié)議，明確委托的主要事項(xiàng)和費(fèi)用支付的標(biāo)準(zhǔn)與方式。未簽訂委托協(xié)議的由專(zhuān)業(yè)單位自行負(fù)責(zé)相關(guān)工作。第四十六條 物業(yè)保修期滿(mǎn)后的維修、更新、改造費(fèi)用，按照下列規(guī)定承擔(dān)：(一)專(zhuān)用部位和專(zhuān)用設(shè)施設(shè)備包括在構(gòu)造上及利用上具有獨(dú)立性，由單個(gè)業(yè)主獨(dú)立使用、處分的物業(yè)部位、設(shè)施設(shè)備及場(chǎng)地等，其維修、更新、改造費(fèi)用，由業(yè)主或者非業(yè)主使用人承擔(dān);(二)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備(供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線(xiàn)電視等設(shè)施設(shè)備除外)包括由全體業(yè)主共同使用、管理的物業(yè)部位、設(shè)施設(shè)備及場(chǎng)地等，其維修、更新、改造費(fèi)用，由相關(guān)業(yè)主按照各自擁有的物業(yè)建筑面積比例共同承擔(dān)。屬人為損壞的，其維修費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)。
物業(yè)維修、更新時(shí)，相關(guān)業(yè)主、非業(yè)主使用人應(yīng)當(dāng)予以配合。供水、供電、供氣、環(huán)衛(wèi)、人防等專(zhuān)業(yè)單位進(jìn)行相關(guān)作業(yè)需要進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和相關(guān)業(yè)主、非業(yè)主使用人應(yīng)當(dāng)配合。
第四十七條 業(yè)主轉(zhuǎn)讓或者出租物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)將臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約、物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等事項(xiàng)告知受讓人或者承租人，并對(duì)物業(yè)服務(wù)費(fèi)的結(jié)算作明確約定。受讓人應(yīng)當(dāng)在辦理產(chǎn)權(quán)交易手續(xù)之日起三十日內(nèi)，將物業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移情況、業(yè)主姓名、聯(lián)系方式等告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會(huì)。
業(yè)主可以在臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中規(guī)定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)單套住房出租的人數(shù)限制及人均面積標(biāo)準(zhǔn)。
第五章 物業(yè)保修金和物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金
第四十八條 用于銷(xiāo)售的物業(yè)，建設(shè)單位在房屋產(chǎn)權(quán)初始登記之前，應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)建筑安裝總造價(jià)百分之二的比例交存物業(yè)保修金，作為物業(yè)保修期內(nèi)維修費(fèi)用的保證。物業(yè)建筑安裝總造價(jià)應(yīng)當(dāng)以建設(shè)項(xiàng)目工程決算金額為準(zhǔn);在房屋產(chǎn)權(quán)初始登記時(shí)無(wú)法提供工程決算報(bào)告的，可以以市建設(shè)主管部門(mén)頒發(fā)的建筑工程施工許可證中明確的合同造價(jià)作為預(yù)交物業(yè)保修金的基數(shù)，并根據(jù)工程決算報(bào)告提請(qǐng)結(jié)算最終金額。
物業(yè)保修金實(shí)行“統(tǒng)一交存、權(quán)屬不變、專(zhuān)款專(zhuān)用、政府監(jiān)管”的原則，由市、縣(市)房產(chǎn)主管部門(mén)指定的機(jī)構(gòu)(以下稱(chēng)保修金管理機(jī)構(gòu))統(tǒng)一管理。
第四十九條 在物業(yè)保修期內(nèi)有下列情形之一，建設(shè)單位不履行保修責(zé)任或者因歇業(yè)、破產(chǎn)等原因無(wú)法履行保修責(zé)任的，維修費(fèi)用在物業(yè)保修金中列支：
(一)經(jīng)專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)鑒定或者相關(guān)質(zhì)量主管部門(mén)認(rèn)定房屋建筑安裝工程存在質(zhì)量問(wèn)題的;(二)經(jīng)城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)認(rèn)定未按照經(jīng)批準(zhǔn)的建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案進(jìn)行配套設(shè)施建設(shè)的。需要使用物業(yè)保修金的，由相關(guān)業(yè)主或者業(yè)主委員會(huì)提出申請(qǐng)，經(jīng)保修金管理機(jī)構(gòu)核實(shí)后撥付，由業(yè)主委員會(huì)組織維修。
第五十條 物業(yè)保修金存儲(chǔ)期限為八年。存儲(chǔ)期間每年結(jié)息一次，當(dāng)年交存、使用或者退還的部分按照同期銀行活期存款利率計(jì)息，其余部分按照不低于一年期同期銀行定期存款利率計(jì)息。
物業(yè)保修金存儲(chǔ)期間，建設(shè)單位因注銷(xiāo)、清算等原因，無(wú)法繼續(xù)履行保修責(zé)任的，可以申請(qǐng)由相關(guān)聯(lián)的非自然人股東繼續(xù)履行保修責(zé)任，并將原交存的物業(yè)保修金本息變更至該非自然人股東名下。
物業(yè)保修金存儲(chǔ)期滿(mǎn)后，保修金管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)保修金本息余額退還給建設(shè)單位。建設(shè)單位因歇業(yè)、破產(chǎn)或者出現(xiàn)其他情形致使單位不存在且未辦理前款手續(xù)的，保修金管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行公示，公示期為三十日。公示期滿(mǎn)無(wú)異議的，物業(yè)保修金本息余額轉(zhuǎn)為同一物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金。
第五十一條 物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金實(shí)行“業(yè)主交納、統(tǒng)一存儲(chǔ)、按幢核算、建賬到戶(hù)”和“業(yè)主決策、專(zhuān)款專(zhuān)用、政府監(jiān)管”的原則，由市、縣(市)人民政府指定的機(jī)構(gòu)(以下稱(chēng)維修資金管理機(jī)構(gòu))統(tǒng)一管理，專(zhuān)項(xiàng)用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿(mǎn)后的維修、更新和改造。
物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金應(yīng)當(dāng)建立年度公布及日常查詢(xún)制度，并接受業(yè)主和房產(chǎn)、財(cái)政部門(mén)的監(jiān)督。
第五十二條 首期物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金由建設(shè)單位代收代交。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在房屋產(chǎn)權(quán)初始登記之前，按照物業(yè)總建筑面積及交存標(biāo)準(zhǔn)向維修資金管理機(jī)構(gòu)統(tǒng)一交存。物業(yè)交付使用時(shí)建設(shè)單位按照專(zhuān)有部分建筑面積及同一交存標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)主收取，其余部分的首期物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金由建設(shè)單位承擔(dān)。
前款所稱(chēng)物業(yè)總建筑面積以具有法定測(cè)繪資質(zhì)的單位提供的測(cè)繪成果為準(zhǔn);前款所稱(chēng)交存標(biāo)準(zhǔn)為房屋建筑安裝工程每平方米建筑面積平均造價(jià)的百分之五至百分之八，具體標(biāo)準(zhǔn)由房產(chǎn)主管部門(mén)會(huì)同同級(jí)財(cái)政部門(mén)根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際和房屋結(jié)構(gòu)類(lèi)型確定，報(bào)經(jīng)市、縣(市)人民政府批準(zhǔn)后公布。
第五十三條 物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金本息余額不足首期交存額的百分之三十時(shí)，維修資金管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知相應(yīng)物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主委員會(huì)組織續(xù)交。續(xù)交方式、金額等具體事項(xiàng)由該物業(yè)管理區(qū)域管理規(guī)約規(guī)定或者業(yè)主大會(huì)決定。第五十四條 物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金存款每年計(jì)息一次，當(dāng)年交存或者使用的部分按照同期銀行活期存款利率計(jì)息，其余部分按照不低于一年期同期銀行定期存款利率計(jì)息。
物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金的利差余額按照收益分?jǐn)傇瓌t建立相應(yīng)物業(yè)管理區(qū)域的維修資金公共賬戶(hù)，統(tǒng)籌用于共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的應(yīng)急維修。
第五十五條 使用物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金按照下列程序辦理：
(一)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出維修內(nèi)容、施工單位、工程預(yù)算方案及資金申請(qǐng)額等相關(guān)事項(xiàng);(二)業(yè)主委員會(huì)審核維修內(nèi)容、施工單位、工程預(yù)算方案及資金申請(qǐng)額等事項(xiàng)后征求業(yè)主意見(jiàn)，同時(shí)將上述事項(xiàng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示;(三)征得維修資金列支范圍內(nèi)專(zhuān)有部分面積占建筑物總面積三分之二以上且人數(shù)占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意后，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)持申請(qǐng)表、工程預(yù)算方案及經(jīng)業(yè)主委員會(huì)確認(rèn)的征求業(yè)主意見(jiàn)表等資料，向維修資金管理機(jī)構(gòu)提出申請(qǐng);(四)維修資金管理機(jī)構(gòu)經(jīng)核實(shí)后，撥付核實(shí)額度百分之五十至七十的維修費(fèi)用;(五)工程完工后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)持具備法定資質(zhì)的專(zhuān)門(mén)機(jī)構(gòu)出具的審計(jì)報(bào)告書(shū)、業(yè)主委員會(huì)審核簽章的施工承包合同、工程款及審計(jì)費(fèi)發(fā)票、業(yè)主委員會(huì)驗(yàn)收合格證明等資料向維修資金管理機(jī)構(gòu)申請(qǐng)撥付維修費(fèi)用的余額。工程決算金額在一萬(wàn)元以?xún)?nèi)的，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)審核同意，可以免予審計(jì)。
工程決算金額超出預(yù)算金額百分之二十以上或者一萬(wàn)元以上的，超出部分需按照使用程序重新申報(bào)。
第五十六條 電梯、消防設(shè)施設(shè)備嚴(yán)重?fù)p壞，危及公共安全的，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)書(shū)面同意后，可以按照下列簡(jiǎn)易程序申請(qǐng)使用物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金：
(一)物業(yè)服務(wù)企業(yè)向所在區(qū)、縣(市)質(zhì)監(jiān)或者消防部門(mén)提交經(jīng)業(yè)主委員會(huì)同意的電梯或者消防設(shè)施設(shè)備維修報(bào)告;(二)質(zhì)監(jiān)或者消防部門(mén)對(duì)工程維修內(nèi)容、工程預(yù)算、施工單位等事項(xiàng)予以書(shū)面確認(rèn)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將確認(rèn)內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，公示期限不少于五日;(三)物業(yè)服務(wù)企業(yè)持質(zhì)監(jiān)或者消防部門(mén)的確認(rèn)書(shū)、工程預(yù)算方案、業(yè)主委員會(huì)的書(shū)面同意意見(jiàn)等資料，向維修資金管理機(jī)構(gòu)申請(qǐng)物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金;(四)維修資金管理機(jī)構(gòu)經(jīng)審核后，撥付核實(shí)額度百分之五十至七十的維修費(fèi)用;(五)工程完工后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)持由質(zhì)監(jiān)或者消防部門(mén)出具的整改合格證明、經(jīng)審計(jì)的工程決算報(bào)告等，向維修資金管理機(jī)構(gòu)申請(qǐng)撥付維修費(fèi)用的余額;(六)業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金撥付使用完畢后一個(gè)月內(nèi)向全體業(yè)主公告。第五十七條 經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專(zhuān)有部分面積占建筑物總面積三分之二以上且人數(shù)占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意，可以采用業(yè)主自主管理物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金的方式，由業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金的日常管理。
實(shí)行物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金自主管理的，應(yīng)當(dāng)按照下列程序辦理：
(一)由業(yè)主委員會(huì)草擬自主管理物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金的實(shí)施方案，方案應(yīng)當(dāng)明確物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金的存儲(chǔ)銀行、計(jì)息方法、管理費(fèi)用列支渠道及數(shù)額、使用流程、本息余額查詢(xún)及公布方案等內(nèi)容;(二)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議對(duì)實(shí)施方案進(jìn)行表決。業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)邀請(qǐng)街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府、社區(qū)居民委員會(huì)代表列席。實(shí)施方案應(yīng)當(dāng)征得物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專(zhuān)有部分面積占建筑物總面積三分之二以上且人數(shù)占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意;(三)業(yè)主委員會(huì)將實(shí)施方案、業(yè)主表決意見(jiàn)明細(xì)情況及業(yè)主大會(huì)決定等相關(guān)資料報(bào)維修資金管理機(jī)構(gòu);(四)維修資金管理機(jī)構(gòu)對(duì)申請(qǐng)資料進(jìn)行核實(shí)，將實(shí)施方案、業(yè)主表決意見(jiàn)明細(xì)情況及業(yè)主大會(huì)決定在相關(guān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，公示期不少于三十日。發(fā)現(xiàn)申請(qǐng)資料有任何虛假情形的，維修資金管理機(jī)構(gòu)不予辦理資金移交手續(xù)。
第五十八條 任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人不得將物業(yè)保修金和物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金用于出借、擔(dān)保及任何經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)。
第六章 法律責(zé)任
第五十九條 對(duì)違反本條例的行為，國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《浙江省物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律、法規(guī)已有規(guī)定的，按照相關(guān)規(guī)定處罰;沒(méi)有規(guī)定的，按照本條例的規(guī)定予以處罰。
本條例規(guī)定的行政處罰，屬于經(jīng)國(guó)務(wù)院或者省人民政府批準(zhǔn)的城市管理相對(duì)集中行政處罰權(quán)范圍的，由城市管理行政執(zhí)法機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)實(shí)施。
第六十條 建設(shè)單位未按照本條例第十六條第一款規(guī)定交納首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備經(jīng)費(fèi)的，由區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門(mén)責(zé)令限期改正;逾期不改正的，處五千元罰款。
第六十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例第三十四條第三款規(guī)定，未按照要求將物業(yè)服務(wù)合同備案的，由區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門(mén)責(zé)令限期改正;逾期不改正的，處二千元以上五千元以下罰款。第六十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例第三十六條第一款規(guī)定，退出物業(yè)服務(wù)時(shí)未移交物業(yè)管理檔案、資料和相關(guān)財(cái)物的，由區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門(mén)責(zé)令限期改正;逾期不改正的，處一萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下罰款。
第六十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例第三十九條第三款規(guī)定，未按照要求公布經(jīng)營(yíng)性收益收支情況，由區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門(mén)責(zé)令改正，可以處五千元以上一萬(wàn)元以下罰款。
第六十四條 業(yè)主或者非業(yè)主使用人違反本條例第四十二條第一款第一項(xiàng)、第二項(xiàng)規(guī)定的，由區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門(mén)責(zé)令改正，恢復(fù)原狀，可以處五萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下罰款;情節(jié)較輕的，可以處一萬(wàn)元以上五萬(wàn)元以下罰款。
第六十五條 業(yè)主或者非業(yè)主使用人違反本條例第四十二條第一款第三項(xiàng)、第四項(xiàng)、第五項(xiàng)規(guī)定的，由城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)依法查處;違反本條例第四十二條第一款第六項(xiàng)規(guī)定的，由市政設(shè)施和公用事業(yè)主管部門(mén)依法查處;違反本條例第四十二條第一款第七項(xiàng)規(guī)定的，由綠化主管部門(mén)依法查處;違反本條例第四十二條第一款第八項(xiàng)規(guī)定的，由公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)或者公安派出所依法查處;違反本條例第四十二條第一款第九項(xiàng)規(guī)定的，由環(huán)境保護(hù)主管部門(mén)依法查處。
違反本條例第四十二條第一款第十項(xiàng)規(guī)定的，相關(guān)利害關(guān)系人可以依法向人民法院提起訴訟。
第六十六條 建設(shè)單位違反本條例第四十八條、第五十二條規(guī)定，不按照要求交存物業(yè)保修金、物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金的，由市、縣(市)房產(chǎn)主管部門(mén)責(zé)令限期改正;逾期不改正的，處一萬(wàn)元以上三萬(wàn)元以下罰款。
第六十七條 違反本條例規(guī)定，房產(chǎn)主管部門(mén)或者其他有關(guān)行政管理部門(mén)的工作人員有下列行為之一的，對(duì)直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員依法給予處分：
(一)挪用物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金或者物業(yè)保修金的;(二)發(fā)現(xiàn)違法行為不依法予以查處的;(三)利用職務(wù)之便，收受建設(shè)單位或者其他人的財(cái)物等不正當(dāng)利益的;(四)其他玩忽職守、濫用職權(quán)、以權(quán)謀私的行為。第七章 附則
第六十八條 本條例自2014年5月1日起施行?！鞠嚓P(guān)解讀】
杭州市新版物業(yè)管理?xiàng)l例十項(xiàng)解讀 5月1日起，新版《杭州市物業(yè)管理?xiàng)l例》正式實(shí)施，這是12年來(lái)《條例》的首次修訂。4月21日，杭州市物業(yè)管理協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)對(duì)此作了解讀。
一、新《條例》首次明確業(yè)主可以自管小區(qū)，但有個(gè)前提，要超過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。
二、新《條例》中明確，當(dāng)小區(qū)發(fā)生大問(wèn)題時(shí)，由區(qū)、縣(市)人民政府建立物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議制度，聯(lián)合相關(guān)職能部門(mén)來(lái)協(xié)調(diào)解決。
三、新《條例》取消了關(guān)于未居住物業(yè)按70%收取物業(yè)費(fèi)的規(guī)定。未入住的業(yè)主，不是繳70%的物業(yè)費(fèi)，也不是繳100%，具體繳多少，要通過(guò)業(yè)主和物業(yè)的服務(wù)合同去約定。
四、《條例》明確，業(yè)主大會(huì)可自行定小區(qū)停車(chē)費(fèi)，想限制外來(lái)車(chē)輛，可提高對(duì)外來(lái)車(chē)輛的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
五、新《條例》規(guī)定，業(yè)主在買(mǎi)賣(mài)或出租房子時(shí)，關(guān)于繳物業(yè)費(fèi)的問(wèn)題，最好做個(gè)書(shū)面約定，并及時(shí)告知物業(yè)和業(yè)委會(huì)。
六、物業(yè)因收不上物業(yè)費(fèi)，無(wú)法維持正常經(jīng)營(yíng)，撤離小區(qū)，小區(qū)又沒(méi)有及時(shí)選聘新物業(yè)，導(dǎo)致小區(qū)混亂，陷入“真空”管理期。此時(shí)，社區(qū)要在街道的委托下，接管小區(qū)，維持保潔、保安等正常運(yùn)行，產(chǎn)生的費(fèi)用由業(yè)主承擔(dān)，不過(guò)，政府對(duì)小區(qū)的應(yīng)急管理是有期限的，不超過(guò)半年。
七、新《條例》中禁止違法拆改、變動(dòng)房屋承重結(jié)構(gòu)、違法搭建、擅自改變房屋用途、改變房屋外立面等11種行為。新《條例》對(duì)群租沒(méi)有明確界定，而是通過(guò)條文來(lái)限制，一方面通過(guò)規(guī)范物業(yè)裝修行為，另一方面，業(yè)主可以在業(yè)主管理規(guī)約或業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中規(guī)定，房屋怎么出租、人均面積多少平方米等。
八、新《條例》明確在物業(yè)保修期內(nèi)設(shè)立物業(yè)保修金，由建設(shè)單位按物業(yè)建筑安裝總造價(jià)百分之二的比例交存。保修期滿(mǎn)后，則設(shè)立物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金，首期由建設(shè)單位向業(yè)主收取，統(tǒng)一交存到維修資金管理機(jī)構(gòu)。
九、小區(qū)電梯、消防設(shè)施等涉及到公共安全，維修需要?jiǎng)佑梦飿I(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金，而召開(kāi)業(yè)主大會(huì)走程序更換設(shè)備，時(shí)間有點(diǎn)慢，一旦出問(wèn)題后果不堪設(shè)想。新《條例》規(guī)定，電梯、消防設(shè)施出現(xiàn)故障，不需要經(jīng)過(guò)三分之二業(yè)主的同意，可以直接走綠色通道，授權(quán)給業(yè)委會(huì)，只要業(yè)委會(huì)同意，就可以馬上申請(qǐng)動(dòng)用專(zhuān)項(xiàng)維修資金。
十、新《條例》創(chuàng)新了業(yè)主大會(huì)制度，一是明確了業(yè)主參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的確認(rèn)方式，以到會(huì)并在會(huì)議簽到表上或業(yè)主在表決票上確認(rèn);二是業(yè)主沒(méi)空參加業(yè)主大會(huì)，可以用書(shū)面委托的形式讓鄰居代為參加或投票。
第二篇：杭州市物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)管理辦法
杭州市物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)管理辦法
第一條 為規(guī)范物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)行為，維護(hù)物業(yè)管理單位(以下簡(jiǎn)稱(chēng)物業(yè)公司)和物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人(以下簡(jiǎn)稱(chēng)業(yè)主)的合法權(quán)益，維護(hù)正常的收費(fèi)秩序，促進(jìn)物業(yè)管理的健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國(guó)價(jià)格法》、《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》、《浙江省物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》和《杭州市物業(yè)管理?xiàng)l例》等有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定，制定本辦法。
第二條 本辦法適用于物業(yè)公司在杭州市區(qū)進(jìn)行物業(yè)管理服務(wù)并收取費(fèi)用及各區(qū)價(jià)格主管部門(mén)對(duì)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)進(jìn)行管理的行為。
第三條 本辦法所稱(chēng)的物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)，是指物業(yè)公司接受業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)的委托，根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)合同，對(duì)房屋建筑及相，配套的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備、綠化衛(wèi)生、交通秩序、安全防范和環(huán)境容貌等項(xiàng)目提供日常維護(hù)、修繕及物業(yè)公司為業(yè)主提供代辦性、特約性服務(wù)所收取的費(fèi)用。
第四條 杭州市物價(jià)局是本市物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的主管機(jī)關(guān)，依法對(duì)全市物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)進(jìn)行管理、協(xié)調(diào)、監(jiān)督和指導(dǎo)。
第五條 物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)實(shí)行統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、分級(jí)管理的原則。市物價(jià)局負(fù)責(zé)貫．徹執(zhí)行國(guó)家和省物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)有關(guān)政策、規(guī)定，制定本市物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)辦法。各區(qū)價(jià)格主管部門(mén)(包括各開(kāi)發(fā)區(qū)，下同)根據(jù)本辦法的規(guī)定，組織實(shí)施對(duì)本區(qū)范圍的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理。
第六條 物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的制定，應(yīng)當(dāng)遵循公開(kāi)合理，并與物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、管理質(zhì)量及業(yè)主承受能力相適應(yīng)的原則。
第七條 物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)貫徹優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)、按質(zhì)收費(fèi)的原則。普通住宅小區(qū)公共性物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)實(shí)行收費(fèi)等級(jí)制度。收費(fèi)等級(jí)根據(jù)物業(yè)公司的經(jīng)營(yíng)資質(zhì)和為業(yè)主提供的服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)深度等因素確定。
第八條 物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)按提供服務(wù)的性質(zhì)二特點(diǎn)等不同情況，分別實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)和政府指導(dǎo)價(jià)。別墅等高檔住宅、非住宅的物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。為業(yè)主提供代辦性、特約性服務(wù)的收費(fèi)除政府價(jià)格主管部門(mén)另有規(guī)定外，實(shí)行市場(chǎng)節(jié)價(jià)。普通住宅小區(qū)公共性物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。
第九條 實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)，由物業(yè)公司自行制定或與業(yè)主(業(yè)主委員會(huì))協(xié)商確定，報(bào)所在區(qū)的價(jià)格主管部門(mén)備案。為正確引導(dǎo)市場(chǎng)，合理制定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，市物價(jià)局適時(shí)公布參考性收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
第十條 實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)，由市物價(jià)局根據(jù)物業(yè)管理市場(chǎng)的發(fā)展和服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)項(xiàng)目等情況，制定收費(fèi)等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)、基準(zhǔn)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和浮動(dòng)幅度，定期向社會(huì)公布。各小區(qū)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由物業(yè)公司同業(yè)主委員會(huì)按市物價(jià)局公布的等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)、基準(zhǔn)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和浮動(dòng)幅度，商定具體收費(fèi)等級(jí)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
第十一條 收費(fèi)等級(jí)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)報(bào)所在區(qū)的價(jià)格主管部門(mén)確認(rèn)。收費(fèi)等級(jí)一般每?jī)赡昕荚u(píng)一次，經(jīng)考評(píng)同原評(píng)定收費(fèi)等級(jí)有變化的（超過(guò)或達(dá)不到），收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)按考評(píng)后的等級(jí)重新確定。
第十二條 對(duì)已交付使用，尚不具備成立業(yè)主委員會(huì)的普通住宅小區(qū)，由各區(qū)價(jià)格主管部門(mén)根據(jù)物業(yè)管理的實(shí)際情況，暫定物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)試行標(biāo)準(zhǔn)。前期物業(yè)管理實(shí)行招投標(biāo)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由市物價(jià)局制定。
第十三條 普通住宅小區(qū)公共性物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目主要包括：
(一)房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用管理和維護(hù)：具體是指負(fù)責(zé)管理范圍內(nèi)供配電、給排水、電梯、公共防盜、消防、水泵、公共衛(wèi)生間、中央空調(diào)、公共照明設(shè)施設(shè)備等日常運(yùn)行、維修和保養(yǎng)；
(二)住宅小區(qū)的清潔服務(wù)：包括小區(qū)內(nèi)公共道路、公共場(chǎng)地及樓內(nèi)公共樓梯、走道、電梯間等共用部位的清掃保潔，生活垃圾、糞便的清運(yùn)處理等；
(三)公共綠地花草樹(shù)木的養(yǎng)護(hù)管理:負(fù)責(zé)管理范圍內(nèi)綠化物的定期修剪、施肥、澆水、治蟲(chóng)、適時(shí)補(bǔ)種等，保持環(huán)境優(yōu)美；
(四)公共秩序維護(hù)和安全防范：實(shí)施24小時(shí)安全值班巡視制，負(fù)責(zé)管理小區(qū)內(nèi)公共安全秩序的維護(hù)；
(五)車(chē)輛停放的秩序及公共場(chǎng)地秩序管理：做到車(chē)輛停放有序，有明顯的車(chē)輛行走、停放標(biāo)志，機(jī)動(dòng)車(chē)、非機(jī)動(dòng)車(chē)分別場(chǎng)地停放，無(wú)亂停放現(xiàn)象；
(六)住宅小區(qū)的檔案資料管理和裝修管理：包括物業(yè)檔案、產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍、物業(yè)公司內(nèi)部制度的建立健全，對(duì)違章、違法裝修行為進(jìn)行制止并及時(shí)報(bào)告，協(xié)助有關(guān)部門(mén)處理。
第十四條 別墅等等高檔住宅、非住宅的服務(wù)項(xiàng)目，由業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)公司協(xié)商確定。
第十五條 物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)主要由下列項(xiàng)目組成：
(一)管理、服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取醫(yī)療保險(xiǎn)、養(yǎng)老保險(xiǎn)、福利費(fèi)等費(fèi)用；
(二)公共部位、共用設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行、維修及保養(yǎng)費(fèi)；
(三)綠化管理養(yǎng)護(hù)費(fèi)；
(四)清潔衛(wèi)生服務(wù)費(fèi)；
(五)安全防范服務(wù)費(fèi)；
(六)物業(yè)公司辦公和社區(qū)活動(dòng)等費(fèi)用；
(七)物業(yè)公司固定資產(chǎn)折舊費(fèi)；
(八)利潤(rùn)；
(九)稅費(fèi)。
第十六條 實(shí)行物業(yè)管理的小區(qū)，末交行前的前期物業(yè)管理服務(wù)的費(fèi)用，由建設(shè)單位承擔(dān)；已交付使用但尚未銷(xiāo)售的房屋及業(yè)主因故末居住的房屋，物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)按70％繳納，由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位或業(yè)主承擔(dān)。業(yè)主因故未居住超過(guò)一年(不含一年)以上的，物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)按全額繳納。
第十七條 有電梯、高壓水泵等高耗費(fèi)設(shè)施、設(shè)備的高層、小高層、多層住宅的共用設(shè)施、設(shè)備的消耗按實(shí)分?jǐn)偅飿I(yè)公司應(yīng)按實(shí)際消耗，向業(yè)主收取。具體的分?jǐn)傓k法由業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)公司商定，可按面積分?jǐn)?，也可按?hù)分?jǐn)?。無(wú)電梯和高壓水泵等高耗費(fèi)設(shè)施、設(shè)備的多層住宅的業(yè)主除向物業(yè)公司繳納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)外，不再分?jǐn)偲渌M(fèi)用。物業(yè)公司自用辦公及生活用水、用電、用氣等費(fèi)用，由物業(yè)公司承擔(dān)，不得向業(yè)主分?jǐn)偂Ｎ飿I(yè)管理人員不得無(wú)償入住、占用管理區(qū)內(nèi)除物業(yè)管理用房以外的公共房屋。
第十八條 實(shí)施物業(yè)管理的住宅小區(qū)自行車(chē)停放需收費(fèi)的，必須要有封閉式停放場(chǎng)地，具備防盜防雨等基本條件，實(shí)行定點(diǎn)(位)停放，并有專(zhuān)人管理，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按各區(qū)價(jià)格主管部門(mén)規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)減半收取。其他車(chē)輛的停放收費(fèi)按有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第十九條 物業(yè)公司在接受物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)中，應(yīng)和業(yè)主委員會(huì)(業(yè)主)簽訂服務(wù)合同，切實(shí)按合同約定的服務(wù)項(xiàng)目提供服務(wù)。物業(yè)公司在物業(yè)管理服務(wù)合同約定之外自行提供服務(wù)，來(lái)經(jīng)業(yè)主委員會(huì)(業(yè)主)認(rèn)可的，業(yè)主可以不支付費(fèi)用。
第二十條 物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)可以預(yù)收，但預(yù)收期限一般不得超過(guò)12個(gè)月。另有約定的從其約定。
第二十一條 住宅小區(qū)房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿(mǎn)后中修(含中修)以上的維修更新費(fèi)用，統(tǒng)一在物業(yè)維修專(zhuān)項(xiàng)資金中列支。物業(yè)維修專(zhuān)項(xiàng)資金的收取、使用和管理按有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。日常的運(yùn)行、管理、維修的費(fèi)用納入物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的組成。
第二十二條國(guó)家鼓勵(lì)物業(yè)公司不斷提高服務(wù)質(zhì)量，通過(guò)招投標(biāo)等形式開(kāi)展公開(kāi)、公平、公正的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，禁止價(jià)格壟斷、價(jià)格欺詐和牟取暴利的行為。
第二十三條物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)制度。物業(yè)公司應(yīng)在其經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所公布收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)內(nèi)容等項(xiàng)目，接受業(yè)主和價(jià)格主管部門(mén)的監(jiān)督。
第二十四條物業(yè)公司應(yīng)建立健全財(cái)務(wù)管理制度。物業(yè)公司根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)合同和有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，對(duì)商業(yè)用房及其他共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，其收入應(yīng)當(dāng)專(zhuān)項(xiàng)用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和養(yǎng)護(hù)，不得挪作他用。并將收入情況按規(guī)定每6個(gè)月至少公布一次，接受業(yè)主和業(yè)工委員會(huì)的詢(xún)問(wèn)和監(jiān)督。
第二十五條 業(yè)主應(yīng)按合同約定的收費(fèi)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及時(shí)繳納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)。不按規(guī)定繳納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的，物業(yè)公司有權(quán)按照約定的服務(wù)合同追償。
第二十六條 業(yè)主向物業(yè)公司繳納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)后，有關(guān)部門(mén)不得向業(yè)主重復(fù)收取性質(zhì)和內(nèi)容相同的費(fèi)用。對(duì)于未經(jīng)批準(zhǔn)，擅自收費(fèi)的行為，業(yè)主有權(quán)拒付，并向價(jià)格監(jiān)督檢查部門(mén)投訴。
第二十七條物業(yè)公司與業(yè)主發(fā)生價(jià)格糾紛的，業(yè)主委員會(huì)給予調(diào)解，調(diào)解不成的，可向價(jià)格主管部門(mén)申請(qǐng)調(diào)處。未成立業(yè)主委員會(huì)的，業(yè)主也可直接向價(jià)格主管部門(mén)投訴。
第二十八條 對(duì)違反本辦法規(guī)定的價(jià)格行為，價(jià)格主管部門(mén)依照《中華人民共和國(guó)價(jià)格法》和《價(jià)格違法行為行政處罰規(guī)定》給予處罰。
第二十九條 實(shí)行社區(qū)管理的住宅小區(qū)，社區(qū)服務(wù)費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)和辦法按有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第三十條 本辦法由杭州市物價(jià)局負(fù)責(zé)解釋。
第三十一條各縣(市)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的管理，可參照本辦法執(zhí)行。本辦法涉及蕭山、余杭兩區(qū)價(jià)格管理權(quán)限的；按省、市有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第三十二條 本辦法自2002年5月1日起施行。以前本市有關(guān)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的規(guī)定同時(shí)廢止。
第三篇：杭州市物業(yè)維修基金和物業(yè)管理用房管理辦法
杭州市物業(yè)維修基金和物業(yè)管理用房管理辦法
杭州市人民政府令 第209號(hào)
《杭州市物業(yè)維修基金和物業(yè)管理用房管理辦法》已經(jīng)
2004年9月22日市人民政府第51次常務(wù)會(huì)議審議通過(guò)，現(xiàn)予公布，自2004年11月1日起施行。
代市長(zhǎng) 孫忠煥 二00四年九月二十八日
第一章 總則
第一條 為規(guī)范物業(yè)維修基金的繳納、使用和管理以及物業(yè)管理用房的配置、使用和管理，維護(hù)業(yè)主和使用人的合法權(quán)益，促進(jìn)物業(yè)管理的健康發(fā)展，根據(jù)國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《杭州市物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定,結(jié)合本市實(shí)際,制定本辦法。
第二條 杭州市市區(qū)范圍內(nèi)（不含蕭山區(qū)、余杭區(qū)）物業(yè)維修基金的繳納、使用和管理以及物業(yè)管理用房的配置、使用和管理，適用本辦法。
本辦法所稱(chēng)的物業(yè)維修基金，僅指商品房物業(yè)維修基金。
第三條 本辦法所稱(chēng)的物業(yè)共用部位和物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備的范圍，按照《杭州市物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定執(zhí)行。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)屬于市政公用、市容環(huán)衛(wèi)、綠化、供水、供熱、供電、通信、廣播電視等部門(mén)負(fù)責(zé)管理的城市道路、公共排水、環(huán)境衛(wèi)生、公共綠地、城市供水、供氣、供熱、供電、通信管線(xiàn)、有線(xiàn)電視線(xiàn)路等設(shè)施設(shè)備，不屬于本辦法所稱(chēng)的物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備。第四條 新建物業(yè)應(yīng)當(dāng)設(shè)立物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金（以下簡(jiǎn)稱(chēng)物業(yè)維修基金）。物業(yè)維修基金屬于業(yè)主所有。
物業(yè)維修基金實(shí)行統(tǒng)一繳存、專(zhuān)戶(hù)存儲(chǔ)、專(zhuān)款專(zhuān)用、業(yè)主決策、政府監(jiān)督的原則。
兩個(gè)或兩個(gè)以上產(chǎn)權(quán)人的新建物業(yè)應(yīng)當(dāng)依法配置物業(yè)管理用房。
第五條 杭州市房產(chǎn)行政主管部門(mén)是本市物業(yè)管理的行政主管部門(mén)，負(fù)責(zé)本辦法的組織實(shí)施。
杭州市房產(chǎn)行政主管部門(mén)所屬的市物業(yè)維修資金管理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)市區(qū)范圍內(nèi)物業(yè)維修基金籌集、使用的監(jiān)督和管理。
各區(qū)物業(yè)管理行政主管部門(mén)按照本辦法規(guī)定，負(fù)責(zé)本轄區(qū)物業(yè)維修基金和物業(yè)管理用房的相關(guān)監(jiān)督管理工作。
建設(shè)、規(guī)劃、價(jià)格、財(cái)政等行政主管部門(mén)按照各自的職責(zé)，負(fù)責(zé)協(xié)同實(shí)施本辦法。
第二章 物業(yè)維修基金的籌集
第六條 新建物業(yè)的首期物業(yè)維修基金由購(gòu)房人按建筑面積以不低于房屋建筑安裝造價(jià)5%的比例繳納,由建設(shè)單位在房屋銷(xiāo)售(預(yù)售)時(shí)向購(gòu)房人代收。代收的物業(yè)維修基金不含在售房款內(nèi)，雙方另有約定的除外。
前款所稱(chēng)新建物業(yè)包括城市房屋拆遷時(shí)對(duì)私房實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的安置用房。
物業(yè)維修基金的具體繳納標(biāo)準(zhǔn)由市物業(yè)管理行政主管部門(mén)會(huì)同市價(jià)格行政主管部門(mén)根據(jù)杭州市實(shí)際建筑安裝造價(jià)進(jìn)行測(cè)算,并定期公布。第七條 建設(shè)單位應(yīng)在辦理房屋產(chǎn)權(quán)初始登記之前，按物業(yè)總建筑面積將物業(yè)維修基金移交市物業(yè)維修資金管理機(jī)構(gòu)；未售出的物業(yè)，由建設(shè)單位墊付相應(yīng)的物業(yè)維修基金。
前款所稱(chēng)物業(yè)總建筑面積是指依法具有測(cè)繪資質(zhì)的測(cè)繪單位測(cè)繪的總建筑面積。
第八條 物業(yè)維修基金本金余額不足首期繳納維修基金的30%時(shí)，應(yīng)當(dāng)續(xù)籌維修基金。
續(xù)籌維修基金由相關(guān)業(yè)主按照所擁有的物業(yè)建筑面積比例分?jǐn)?，續(xù)籌維修基金的標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主委員會(huì)擬訂，并經(jīng)相關(guān)業(yè)主大會(huì)討論通過(guò)。尚未售出的物業(yè)的維修基金,按其建筑面積比例,由建設(shè)單位分?jǐn)?。續(xù)籌后維修基金的余額不得少于首期維修基金。
維修基金的具體續(xù)籌工作由業(yè)主委員會(huì)或由業(yè)主委員會(huì)委托物業(yè)管理單位實(shí)施。業(yè)主委員會(huì)或其委托的物業(yè)管理單位應(yīng)當(dāng)及時(shí)將續(xù)籌的維修基金移交市物業(yè)維修資金管理機(jī)構(gòu)。
第三章 物業(yè)維修基金的管理
第九條 物業(yè)維修基金由市物業(yè)維修資金管理機(jī)構(gòu)存入銀行維修基金專(zhuān)戶(hù)，并以一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域?yàn)楣芾韱挝?按幢設(shè)置,核算到戶(hù)。
第十條 物業(yè)維修基金閑置期間,市物業(yè)維修資金管理機(jī)構(gòu)應(yīng)將其存放于銀行,嚴(yán)禁挪作他用。
第十一條 市物業(yè)維修資金管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)維修基金查詢(xún)制度，接受業(yè)主查詢(xún)。第十二條 市物業(yè)維修資金管理機(jī)構(gòu)應(yīng)每年通過(guò)報(bào)刊、政府門(mén)戶(hù)網(wǎng)站及其子網(wǎng)站等媒體，公布上一物業(yè)維修基金的籌集和使用情況。公布的內(nèi)容包括維修基金繳交、使用、增值收益、結(jié)余情況等。
第四章 物業(yè)維修基金的使用
第十三條 物業(yè)維修基金及其增值部分除去合理的管理費(fèi)用以外,應(yīng)專(zhuān)項(xiàng)用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿(mǎn)后中修以上（含中修）的維修和更新，禁止挪作他用。
第十四條 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修和更新需要使用物業(yè)維修基金的，由物業(yè)管理單位提出使用方案，經(jīng)三分之二以上相關(guān)業(yè)主同意，并由業(yè)主委員會(huì)審核后，報(bào)市物業(yè)維修資金管理機(jī)構(gòu)審定。
第十五條 物業(yè)維修基金的使用應(yīng)當(dāng)履行下列程序:
（一）物業(yè)管理單位持物業(yè)維修基金使用申請(qǐng)表和經(jīng)業(yè)主委員會(huì)審核同意的使用方案，報(bào)市物業(yè)維修資金管理機(jī)構(gòu)；
（二）市物業(yè)維修資金管理機(jī)構(gòu)經(jīng)核實(shí)后，撥付核實(shí)額度70%的維修費(fèi)用；
（三）工程完工后,物業(yè)管理單位持下列資料報(bào)市物業(yè)維修資金管理機(jī)構(gòu),經(jīng)核實(shí)后，撥付維修費(fèi)用的余額:
1、經(jīng)審計(jì)的工程決算單;
2、業(yè)主委員會(huì)審核簽章的施工承包合同;
3、維修、更新工程的發(fā)票;
4、業(yè)主委員會(huì)驗(yàn)收合格證明。第十六條 經(jīng)房屋安全機(jī)構(gòu)鑒定為危險(xiǎn)房屋的，以及出現(xiàn)電梯故障、屋面漏水等嚴(yán)重影響物業(yè)正常使用的緊急狀況，需要立即進(jìn)行維修的，在征得業(yè)主委員會(huì)同意后，市物業(yè)維修資金管理機(jī)構(gòu)可先予撥款，確保及時(shí)維修。相關(guān)維修費(fèi)用的核定手續(xù)在維修后再予以辦理。
第十七條 物業(yè)維修、更新費(fèi)用按照下列規(guī)定在維修基金中支?。?/p>
（一）單幢物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新費(fèi)用，在該幢物業(yè)的維修基金及其增值部分中列支；其中，一幢物業(yè)有兩個(gè)或者兩個(gè)以上單元的，每個(gè)單元內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新費(fèi)用，在該單元物業(yè)的維修基金及其增值部分中列支。
（二）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新費(fèi)用，在整個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的維修基金及其增值部分中列支。
第十八條 使用物業(yè)維修基金應(yīng)當(dāng)先使用其增值部分，增值部分不足以支付維修費(fèi)用的，可以使用基金本金部分，但一次性使用基金本金額的最大比例不得超過(guò)首期維修基金的70%。
第十九條 物業(yè)維修基金增值部分及相應(yīng)比例的本金仍不足以支付維修費(fèi)用的，由相關(guān)業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例共同承擔(dān)。
第二十條 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常養(yǎng)護(hù)費(fèi)用以及中修以下的維修和更新費(fèi)用，從物業(yè)管理費(fèi)、物業(yè)管理商業(yè)用房及物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的經(jīng)營(yíng)性收入中列支，不得在物業(yè)維修基金中列支。
因人為損壞造成物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新的,其費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)，不得在物業(yè)維修基金中列支。第二十一條 物業(yè)管理單位應(yīng)每年在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布物業(yè)維修基金的使用情況,接受業(yè)主的監(jiān)督。
第二十二條 物業(yè)轉(zhuǎn)讓時(shí)，原業(yè)主繳納的物業(yè)維修基金剩余款額一并轉(zhuǎn)讓給物業(yè)受讓人。雙方當(dāng)事人另有約定的除外。
因拆遷、自然災(zāi)害或其他原因致使物業(yè)滅失的,業(yè)主可持有關(guān)證明材料,到市物業(yè)維修資金管理機(jī)構(gòu)退回物業(yè)維修基金剩余款額。
第五章 物業(yè)管理用房的配置
第二十三條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理用房（包括物業(yè)管理辦公用房、公共活動(dòng)用房和物業(yè)管理商業(yè)用房）納入建設(shè)配套項(xiàng)目計(jì)劃，與建設(shè)項(xiàng)目同步設(shè)計(jì)、同步施工。
第二十四條 物業(yè)管理用房的具體位置，由規(guī)劃行政主管部門(mén)在規(guī)劃圖紙中確定。
建設(shè)單位不得擅自變更規(guī)劃圖紙中所確定的物業(yè)管理用房位置，并不得擅自轉(zhuǎn)讓、抵押物業(yè)管理用房。
第二十五條 建設(shè)單位應(yīng)在物業(yè)交付使用、辦理房屋產(chǎn)權(quán)證前，按照規(guī)劃圖紙中確定的位置，提供物業(yè)總建筑面積3‰的物業(yè)管理辦公用房（含公共活動(dòng)用房）和總建筑面積4‰的物業(yè)管理商業(yè)用房，由市物業(yè)管理行政主管部門(mén)代為接收。
市物業(yè)管理行政主管部門(mén)接收物業(yè)管理用房后，將接收清單及相關(guān)資料交給物業(yè)管理用房所在地的區(qū)物業(yè)管理行政主管部門(mén)，由其負(fù)責(zé)日常監(jiān)督管理。建設(shè)單位辦理物業(yè)管理用房交接手續(xù)時(shí)，應(yīng)提交物業(yè)管理用房測(cè)繪成果文件。
第二十六條 建設(shè)工程竣工時(shí)，規(guī)劃確定的物業(yè)管理用房實(shí)際建筑面積不足本辦法第二十五條規(guī)定面積標(biāo)準(zhǔn)的，建設(shè)單位應(yīng)按照《杭州市物業(yè)管理?xiàng)l例》和本辦法的規(guī)定補(bǔ)足；規(guī)劃確定的物業(yè)管理用房實(shí)際建筑面積超過(guò)本辦法第二十五條規(guī)定面積標(biāo)準(zhǔn)的，建設(shè)單位在提供不少于規(guī)定面積標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)管理用房后，在不影響物業(yè)管理用房合理使用的情況下，可對(duì)剩余部分面積進(jìn)行處置。
第二十七條 因分期開(kāi)發(fā)等原因，不能足額提供當(dāng)期物業(yè)管理商業(yè)用房的，建設(shè)單位應(yīng)向物業(yè)管理單位支付同類(lèi)地段、同等面積的商業(yè)用房的市場(chǎng)租金作為經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，并在后期開(kāi)發(fā)中及時(shí)補(bǔ)足物業(yè)管理商業(yè)用房。
經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償收入視作物業(yè)管理商業(yè)用房的經(jīng)營(yíng)收益，專(zhuān)項(xiàng)用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和養(yǎng)護(hù)，不得挪作他用。
第六章 物業(yè)管理用房的管理
第二十八條 物業(yè)管理用房的所有權(quán)屬于該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主，其所有權(quán)不得分割、轉(zhuǎn)讓和抵押，其用途不得擅自改變。
第二十九條 業(yè)主委員會(huì)成立之前，物業(yè)管理用房由物業(yè)管理單位使用和經(jīng)營(yíng)。業(yè)主委員會(huì)成立之后，由各區(qū)物業(yè)管理行政主管部門(mén)將物業(yè)管理用房全部移交給業(yè)主委員會(huì)，業(yè)主委員會(huì)在保留必要的辦公場(chǎng)所后，全部提供給物業(yè)管理單位使用和經(jīng)營(yíng)。第三十條 業(yè)主委員會(huì)成立之前，前期物業(yè)管理單位出租物業(yè)管理商業(yè)用房時(shí)，其與承租方簽定的租賃合同約定的租賃期限最長(zhǎng)不得超過(guò)業(yè)主委員會(huì)成立后3個(gè)月。
業(yè)主委員會(huì)成立之后，物業(yè)管理單位出租物業(yè)管理商業(yè)用房的，租賃合同應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主委員會(huì)同意。物業(yè)管理單位與承租方簽定的租賃合同中，約定的租賃期限最長(zhǎng)不得超過(guò)物業(yè)管理服務(wù)合同中約定的物業(yè)管理單位受聘期限。
物業(yè)管理商業(yè)用房的使用必須符合消防、環(huán)保、衛(wèi)生等方面的要求。
第三十一條 物業(yè)管理商業(yè)用房的經(jīng)營(yíng)性收入歸全體業(yè)主所有，由物業(yè)管理單位在銀行建立專(zhuān)戶(hù)儲(chǔ)存，專(zhuān)項(xiàng)用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和養(yǎng)護(hù)，不得挪作他用。
第三十二條 物業(yè)管理單位應(yīng)每半年在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布物業(yè)管理商業(yè)用房出租和經(jīng)營(yíng)收益等情況，接受業(yè)主的監(jiān)督。
第三十三條 物業(yè)管理服務(wù)合同終止時(shí)，物業(yè)管理單位應(yīng)及時(shí)將物業(yè)管理辦公用房（含公共活動(dòng)用房）和物業(yè)管理商業(yè)用房移交給業(yè)主委員會(huì)。
第三十四條 因拆遷致使物業(yè)管理用房滅失的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)房屋拆遷方面的有關(guān)規(guī)定，由業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)決定補(bǔ)償安置的方式。拆遷安置用房或貨幣補(bǔ)償金額屬于業(yè)主所有。
第七章 法律責(zé)任
第三十五條 業(yè)主不繳納或續(xù)籌應(yīng)分?jǐn)偟奈飿I(yè)維修基金的，業(yè)主委員會(huì)或其委托的物業(yè)管理單位可按法律法規(guī)或業(yè)主公約的規(guī)定采取相應(yīng)的催繳措施。
經(jīng)業(yè)主委員會(huì)或物業(yè)管理單位催繳，業(yè)主仍不繳納或續(xù)籌應(yīng)分?jǐn)偟奈飿I(yè)維修基金的,由市物業(yè)管理行政主管部門(mén)責(zé)令其限期繳納。逾期仍不繳納的，每日加收應(yīng)繳納費(fèi)用2‰的滯納金。
第三十六條 建設(shè)單位不按規(guī)定代收或代繳物業(yè)維修基金的，由市物業(yè)管理行政主管部門(mén)責(zé)令其限期代收或代繳。逾期仍不代收或代繳的，每日加收應(yīng)繳納費(fèi)用2‰的滯納金。
第三十七條 物業(yè)管理單位違反本辦法規(guī)定，不公布物業(yè)維修基金和物業(yè)管理商業(yè)用房的相關(guān)情況的，由市物業(yè)管理行政主管部門(mén)責(zé)令其限期公布。逾期仍不公布的，可處以500元以上2000元以下的罰款。
第三十八條 建設(shè)單位未按規(guī)定面積標(biāo)準(zhǔn)配置物業(yè)管理用房的，由市物業(yè)管理行政主管部門(mén)按照國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》第六十四條的規(guī)定進(jìn)行處罰。
第三十九條 建設(shè)單位不按本辦法規(guī)定時(shí)間交付物業(yè)管理用房的，由市物業(yè)管理行政主管部門(mén)責(zé)令其限期交付。逾期仍不交付的，可處以5000元以上50000元以下的罰款。
第四十條 建設(shè)單位擅自變更規(guī)劃確定的物業(yè)管理用房的位置，或者擅自轉(zhuǎn)讓、抵押物業(yè)管理用房或采取其他手段擅自處分物業(yè)管理用房的所有權(quán)或使用權(quán)的，由市物業(yè)管理行政主管部門(mén)責(zé)令其限期改正，并可處以10000元以上50000元以下的罰款。第四十一條 物業(yè)管理單位擅自改變物業(yè)管理用房用途的，由市物業(yè)管理行政主管部門(mén)按照國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》第六十五條的規(guī)定進(jìn)行處罰。
第四十二條 物業(yè)管理行政主管部門(mén)工作人員玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊或截留、挪用、侵占物業(yè)維修基金的，由其所在單位或上級(jí)機(jī)關(guān)給予行政處分;構(gòu)成犯罪的,依法追究刑事責(zé)任。
第八章 附則
第四十三條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的單一產(chǎn)權(quán)物業(yè)，在變更為兩個(gè)或兩個(gè)以上多元產(chǎn)權(quán)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按規(guī)定繳納物業(yè)維修基金。
第四十四條 蕭山區(qū)、余杭區(qū)及各縣(市)物業(yè)維修基金的繳納、使用和管理以及物業(yè)管理用房的配置、使用和管理，可參照本辦法執(zhí)行。
第四十五條 本辦法自2004年11月1日起施行。
第四篇：物業(yè)管理相關(guān)關(guān)系規(guī)范(例)
物業(yè)管理相關(guān)關(guān)系規(guī)范
一、對(duì)業(yè)主及其委員會(huì)的管理
【《深圳市物業(yè)管理委員會(huì)規(guī)則》及《業(yè)主公約》】深圳在發(fā)展物業(yè)管理的過(guò)程中,重視對(duì)業(yè)主及業(yè)主委員會(huì)的管理。1994年在制定《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》時(shí),即在其中明確了業(yè)主及業(yè)主管理委員會(huì)的地位。根據(jù)《條例》的規(guī)定,1996年11月,深圳市住宅局頒布了《深圳市業(yè)主管理委員會(huì)規(guī)則》、《業(yè)主公約》等加強(qiáng)業(yè)主管理委員會(huì)管理的法規(guī)。業(yè)主地位的加強(qiáng),在物業(yè)管理實(shí)踐中較好地維護(hù)了業(yè)主利益。
【瑞昌大廈更換管理單位】1996年8月初,收費(fèi)和管理混亂讓深圳市瑞昌大廈220多戶(hù)人家怨聲載道,由該大廈的業(yè)主管理委員會(huì)牽頭,向大廈管理處的上級(jí)公司投訴,強(qiáng)烈要求解除與瑞昌大廈物業(yè)管理處的管理合約。之后,該大廈委托給中海物業(yè)管理公司海濱管理處管理,業(yè)主們表示滿(mǎn)意。
【蓮花北村業(yè)主管理委員會(huì)的違規(guī)行為受查處】賦予業(yè)主管理委員會(huì)社團(tuán)法人資格后,在實(shí)際工作中出現(xiàn)了諸多問(wèn)題。如蓮花北村(多層)業(yè)主管理委員會(huì)在運(yùn)作中,濫用職權(quán),引起了廣大業(yè)主的強(qiáng)烈不滿(mǎn)。深圳市住宅局以《關(guān)于處理蓮花北業(yè)主管理委員會(huì)問(wèn)題的函》(深住函[1997]27號(hào)文)提出處理意見(jiàn)后,深圳市福田區(qū)民政局于1997年4月下發(fā)了《關(guān)于暫停“深圳市福田區(qū)蓮花北村業(yè)主管理委員?quot;活動(dòng)的通知》(福民字[1997]2號(hào)),要求該委員會(huì)”盡快制定社團(tuán)內(nèi)部的行文制度、用章制度和財(cái)務(wù)制度,并接受業(yè)務(wù)主管部門(mén)的整改。在整改期間,暫?；顒?dòng)“。
附:業(yè)主公約(示范文本)
為加強(qiáng)______(以下簡(jiǎn)稱(chēng)”本物業(yè)“)的物業(yè)管理,維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益,保障物業(yè)的安全與合理使用,維護(hù)公共秩序,創(chuàng)造優(yōu)良環(huán)境,同意簽訂本公約,并共同遵守。
一、業(yè)主的權(quán)利、義務(wù)
業(yè)主是指房地產(chǎn)所有權(quán)人。
(一)權(quán)利
①依法享有所擁有物業(yè)的各項(xiàng)權(quán)利;
②依法合理使用房屋建筑共用設(shè)施、共同部位和本物業(yè)內(nèi)公用設(shè)施和公共場(chǎng)所(地)的權(quán)利;
③有權(quán)按有關(guān)規(guī)定進(jìn)行室內(nèi)裝飾裝修;
④有權(quán)自己或聘請(qǐng)他人對(duì)物業(yè)自用部位的各種管道、電線(xiàn)、水箱以及其他設(shè)施進(jìn)行合法修繕,但法規(guī)政策規(guī)定必須由專(zhuān)業(yè)部門(mén)或機(jī)構(gòu)施工的除外;
⑤有權(quán)根據(jù)房屋建筑共同部位、共用設(shè)施設(shè)備和屬物業(yè)管理范圍的市政公用設(shè)施的狀況,建議物業(yè)管理公司及時(shí)組織修繕;
⑥有權(quán)參加業(yè)主大會(huì),并擁有對(duì)本物業(yè)重大管理決策的表決權(quán);
⑦有權(quán)就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)向業(yè)主管理委員會(huì)、物業(yè)管理公司提出質(zhì)詢(xún),并得到答復(fù);
⑧有權(quán)要求業(yè)主管理委員會(huì)和物業(yè)管理公司按照規(guī)定的期限定期公布物業(yè)管理收支帳目;
⑨有權(quán)對(duì)物業(yè)管理工作提出建議、意見(jiàn)或批評(píng);
⑩有權(quán)向物業(yè)管理主管部門(mén)進(jìn)行投訴或提出意見(jiàn)與建議:
⑩有權(quán)要求房屋建設(shè)毗連部位的其他維修責(zé)任人承擔(dān)維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任,對(duì)方不維修養(yǎng)護(hù)或不予配合的,可要求業(yè)主管理委員會(huì)或物業(yè)管理公司強(qiáng)制維修養(yǎng)護(hù),按規(guī)定分?jǐn)傎M(fèi)用。
(二)義務(wù)
①在使用、經(jīng)營(yíng)、轉(zhuǎn)讓所擁有物業(yè)時(shí),應(yīng)遵守物業(yè)管理法規(guī)政策規(guī)定;
②執(zhí)行和服從業(yè)主管理委員會(huì)或業(yè)主大會(huì)的決議、決定;
③自覺(jué)維護(hù)公共場(chǎng)所的整潔、美觀(guān)、暢通及公用設(shè)施的完好;
④按規(guī)定繳交物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)、房屋本體維修基金等費(fèi)用;
⑤業(yè)主如需進(jìn)行室內(nèi)裝飾裝修,必須遵守本物業(yè)裝飾裝修管理規(guī)定,并填寫(xiě)申請(qǐng)表,報(bào)物業(yè)管理公司審查批準(zhǔn)后,向物業(yè)管理公司繳交裝飾裝修押金方可按規(guī)定施工,完工后由物業(yè)管理公司進(jìn)行查驗(yàn),如無(wú)違規(guī)、違章情況或妨礙他人正常使用物業(yè)的現(xiàn)象(如滲、漏、堵、冒等),押金予以退還,否則視違章情況予以扣除并限期整改;如屬統(tǒng)一清運(yùn)垃圾和粉刷樓梯的,還應(yīng)同時(shí)交納垃圾清運(yùn)費(fèi)和粉刷費(fèi);如有額外使用公用設(shè)施(如電梯、供電增容等)的,還應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的補(bǔ)償費(fèi)用。
⑥業(yè)主如請(qǐng)物業(yè)管理公司對(duì)其自用部位及設(shè)施設(shè)備、毗連部位及設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù),應(yīng)支付有關(guān)費(fèi)用;
⑦明白并承諾與其他業(yè)主使用人在建立合法使用、維護(hù)、改造所擁有物業(yè)的法律關(guān)系時(shí),應(yīng)告知并要求對(duì)方遵守本物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定和本業(yè)主公約,并承擔(dān)連帶責(zé)任;
⑧明確并承諾業(yè)主及非業(yè)主使用人與物業(yè)管理公司在本物業(yè)內(nèi)不存在人身、財(cái)產(chǎn)保管或保險(xiǎn)關(guān)系(另
有專(zhuān)門(mén)合同規(guī)定除外)。
⑨在本物業(yè)范圍內(nèi),不得有下列行為:
(1)擅自改變房屋建筑及其設(shè)施設(shè)備的結(jié)構(gòu)、外貌(含外墻、外門(mén)窗、陽(yáng)臺(tái)等部位設(shè)施的顏色、形狀和規(guī)格)、設(shè)計(jì)用途、功能和布局等;
(2)對(duì)房屋的承重墻、梁、柱、板、陽(yáng)臺(tái)進(jìn)行違章鑿、拆、搭、建;
(3)占用或損壞樓梯、通道、屋面、平臺(tái)、道路、停車(chē)場(chǎng)、自行車(chē)房(棚)等公用部位、設(shè)施及公共場(chǎng)所(地);
(4)擅自損壞、拆除、改造供電、供水、供氣、通訊、排水、排污、消防等公用設(shè)施:
(5)不按規(guī)定堆放物品、丟棄垃圾、高空拋物;
(6)違反規(guī)定存放易燃、易爆、劇毒、放射性等物品和排放有毒、有害、危險(xiǎn)物質(zhì)及飼養(yǎng)家禽、寵物等;
(7)踐踏、占用綠化地,損壞、涂劃園林建筑小品;
(8)影響市容觀(guān)瞻或本物業(yè)外觀(guān)的亂搭、亂貼、亂掛、設(shè)立廣告牌等;
(9)隨意停放車(chē)輛和鳴喇叭,制造超過(guò)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪音;
(10)利用房屋進(jìn)行危害公共利益或其他不道德的行為;
(11)法律、法規(guī)及政府規(guī)定禁止的其他行為。
二、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主管理委員會(huì)
①業(yè)主大會(huì)是由全體業(yè)主組成,決定本物業(yè)管理重大事項(xiàng)的業(yè)主自治管理組織。
業(yè)主管理委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的常設(shè)(執(zhí)行)機(jī)構(gòu),經(jīng)政府部門(mén)批準(zhǔn)成立后,維護(hù)全體業(yè)主的物業(yè)權(quán)益,依法行使各項(xiàng)權(quán)利。業(yè)主大會(huì)和業(yè)主管理委員會(huì)均應(yīng)接受市、區(qū)物業(yè)管理主管部門(mén)的指導(dǎo)與監(jiān)督。
②第一次業(yè)主大會(huì),在本物業(yè)交付使用且住用率達(dá)到百分之五十以上時(shí),由區(qū)物業(yè)管理主管部門(mén)會(huì)同開(kāi)發(fā)建設(shè)單位或其委托的物業(yè)管理單位,按法定程序和形式召集,并選舉產(chǎn)生首屆業(yè)主管理委員會(huì)。
③本物業(yè)所享有投票權(quán)的已住用業(yè)主,均應(yīng)按時(shí)出席業(yè)主大會(huì),參加投票,行使法定權(quán)利,承擔(dān)法定責(zé)任。
④業(yè)主應(yīng)親自出席業(yè)主大會(huì)并投票,或委托他人出席和投票,否則視作棄權(quán),并應(yīng)服從業(yè)主大會(huì)作出的決定。委托他人投票的,必須出具授權(quán)委托書(shū),否則該項(xiàng)委托無(wú)效。授權(quán)委托書(shū)必須有業(yè)主簽字,如業(yè)主為法人,須加蓋法人公章。
⑤業(yè)主大會(huì)可以采用會(huì)議或書(shū)面征求意見(jiàn)等形式;會(huì)議表決采取投票、舉手等形式。
⑥業(yè)主管理委員會(huì)成立后,負(fù)責(zé)召集此后的業(yè)主大會(huì),并每年至少召開(kāi)一次。
經(jīng)持有百分之十以上投票權(quán)的業(yè)主提議,業(yè)主管理委員會(huì)應(yīng)于接到該項(xiàng)提議后十四天內(nèi)就其提議召開(kāi)主業(yè)大會(huì)。
業(yè)主委員會(huì)應(yīng)于召開(kāi)業(yè)主大會(huì)七天前將會(huì)議地點(diǎn)、時(shí)間、內(nèi)容、方式及其他事項(xiàng)予以公告并報(bào)告區(qū)物業(yè)管理主管部門(mén)。
⑦業(yè)主大會(huì)必須有已住用業(yè)主中持有百分之五十以上投票權(quán)的業(yè)主出席才能舉行;如經(jīng)已住用業(yè)主中持有百分之五十以上的投票權(quán)的業(yè)主決定,可以推遲召開(kāi)業(yè)主大會(huì)。
⑧業(yè)主大會(huì)的出席人數(shù)達(dá)到規(guī)定人數(shù)時(shí),在會(huì)上提出的需經(jīng)決定的事項(xiàng),由出席會(huì)議的業(yè)主表決,以過(guò)半數(shù)通過(guò)有效。
⑨業(yè)主投票時(shí),以每套單元式住宅為一票;非住宅房屋每一百平方米建筑面積為一票;一百平方米以下的每份房地產(chǎn)證書(shū)一票。
⑩業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主管理委員會(huì)章程的內(nèi)容不得與憲法、法律、法規(guī)和政策相抵觸。違反規(guī)定的,區(qū)物業(yè)管理主管部門(mén)有權(quán)予以糾正或撤銷(xiāo)。
三、違約責(zé)任
①違反本公約業(yè)主義務(wù)條款中①、③、④、⑤、⑥、⑦、⑨、⑩項(xiàng)規(guī)定的,物業(yè)管理公司有權(quán)處理,并要求限期整改;逾期不整改的,有權(quán)強(qiáng)制整改,包括采取停水、停電、停氣等催改措施;對(duì)本物業(yè)公共利益造成損失的,物業(yè)管理單位有權(quán)要求責(zé)任人予以賠償并承擔(dān)違約金;強(qiáng)制整改措施予以公告,賠償金和違約金納入本物業(yè)公共收入。賠償金和違約金的項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn),由物業(yè)管理公司與業(yè)主管理委員會(huì)決定,業(yè)主管理委員會(huì)未成立的,經(jīng)區(qū)物業(yè)管理主管部門(mén)核準(zhǔn)后執(zhí)行。
②、業(yè)主不按規(guī)定繳交管理服務(wù)費(fèi)、房屋本體維修基金等費(fèi)用以及賠償金、違約金的,處以每日千分之三的滯納金;無(wú)正當(dāng)理由逾期三個(gè)月仍拒絕繳交的,物業(yè)管理公司可采取停水、停電、停氣等催繳措施。
四、其他事項(xiàng)
①本公約由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位或受其委托的物業(yè)管理單位報(bào)區(qū)物業(yè)管理主管部門(mén)審核批準(zhǔn),在辦理住用手續(xù)時(shí)由業(yè)主簽字,并經(jīng)百分之十五的已住用業(yè)主簽字后生效。
②本公約對(duì)本物業(yè)所有業(yè)主和非業(yè)主使用人具有同等效力。業(yè)主更換,本公約繼續(xù)有效。
③業(yè)主大會(huì)可以根據(jù)本物業(yè)的實(shí)際情況對(duì)本公約進(jìn)行修改補(bǔ)充,并提前報(bào)區(qū)物業(yè)管理主管部門(mén)核準(zhǔn)備案。修改補(bǔ)充條款自業(yè)主大會(huì)通過(guò)之日起生效,無(wú)須經(jīng)業(yè)主重新簽訂。
④業(yè)主之間、業(yè)主與業(yè)主管理委員會(huì)之間、業(yè)主與物業(yè)管理公司之間因本公約發(fā)生的糾紛,協(xié)商不成的,提請(qǐng)市物業(yè)管理主管部門(mén)調(diào)解,或提交深圳市仲裁委員會(huì)依法裁決。
⑤本公約一式三份,業(yè)主、業(yè)主管理委員會(huì)、物業(yè)管理公司各執(zhí)一份。
本業(yè)主所擁有物業(yè):
住宅:_____棟_____號(hào)
商業(yè)用房:_____棟_____號(hào)(店、鋪)其他:
所在單位:
電話(huà):_______(宅)_______(辦公室)
業(yè)主(簽章):
一九九
****年**月**日
二、大型住宅區(qū)居委會(huì)設(shè)置的改革
【改革背景與建議】按照《中華人民共和國(guó)城市居民委員會(huì)組織法》規(guī)定,居民委員會(huì)是居民自我管理、自我教育、自我服務(wù)的基層群眾性自治組織,按照便于居民自治的原則,一般在100戶(hù)至700戶(hù)的范圍內(nèi)設(shè)立。深圳市人民政府1989年11月《關(guān)于加強(qiáng)我市城市街道居民委員會(huì)建設(shè)的通知》(深府[1989]371號(hào)文)要求按照一個(gè)屋村或500至700戶(hù)左右設(shè)置一個(gè)居民委員會(huì)。但深圳市一些大型住宅區(qū),如蓮花北村僅多層部分就有3844戶(hù),共設(shè)立了4個(gè)居委會(huì)。這樣,市住宅局新建桃源村有近萬(wàn)戶(hù),則要設(shè)10個(gè)居委會(huì)。1997年9月15日,深圳市住宅局以深住[1997]78號(hào)文,向市政府提出請(qǐng)示,建議對(duì)于大型成片建設(shè)的住宅區(qū),應(yīng)結(jié)合具體情況,一個(gè)住宅區(qū)只設(shè)立一個(gè)居委會(huì)。理由是:
①民政部門(mén)原規(guī)定每100~700戶(hù)設(shè)立一個(gè)居委會(huì),是在沒(méi)有物業(yè)管理、大型住宅區(qū)極少、居委會(huì)要對(duì)住宅區(qū)內(nèi)諸如清潔衛(wèi)生等各種問(wèn)題進(jìn)行管理的情況下提出的。而在深圳住宅區(qū)物業(yè)管理的覆蓋面已達(dá)到90%,新建住宅體化、專(zhuān)業(yè)化、企業(yè)化管理,許多原居委會(huì)承擔(dān)的職能轉(zhuǎn)給了物業(yè)管理公司。
②目前深圳市居委會(huì)除了部分財(cái)政撥款外,經(jīng)費(fèi)還要自籌,無(wú)奈之下只得搞各種創(chuàng)收,有的侵占單車(chē)棚出租,有的把辦公房出租,還有的占用公共場(chǎng)所給三元人員無(wú)證經(jīng)營(yíng),多個(gè)居委會(huì)在住宅區(qū)里還互相攀比,爭(zhēng)搶地盤(pán),給住宅區(qū)內(nèi)的環(huán)境、公共秩序帶來(lái)不良影響。
③各居委會(huì)規(guī)模小,人員又要根據(jù)工作配備全,正所謂”麻雀雖小,五臟俱全“,工作效率低。如若將一個(gè)住宅區(qū)內(nèi)應(yīng)設(shè)的多個(gè)居委會(huì)合并,既可精簡(jiǎn)人員,提高工作效率,減輕政府財(cái)政負(fù)擔(dān),也可使居委會(huì)自籌經(jīng)費(fèi) 的負(fù)擔(dān)減輕,減少小區(qū)內(nèi)設(shè)攤擺賣(mài)現(xiàn)象,工作人員能更有精力努力工作。
④目前深圳市已有較成功的經(jīng)驗(yàn)如蓮花二村,1600戶(hù)只設(shè)一個(gè)居委會(huì),運(yùn)作很好。證明住宅區(qū)只設(shè)一個(gè)居委會(huì)是完全可行的。
【大型住宅區(qū)居委會(huì)的改革試點(diǎn)工作】市住宅局提出改革居委會(huì)和物業(yè)管理單位關(guān)系的建議后,市政府辦公廳社會(huì)處對(duì)此進(jìn)行了調(diào)查研究。經(jīng)過(guò)協(xié)調(diào),此項(xiàng)改革得到了民政部門(mén)、各區(qū)政府以及市政府的認(rèn)同與支持,1998年10月26日由市政府下文在蓮花北村和桃源村進(jìn)行了試點(diǎn)。事實(shí)表明,這一創(chuàng)舉既不違背國(guó)家居委會(huì)組織法,又促進(jìn)了居委會(huì)與物業(yè)管理單位間的工作配合。
附:關(guān)于蓮花北村和桃源村居委會(huì)改革試點(diǎn)的方案
根據(jù)《居委會(huì)組織法》的基本原則,結(jié)合我市新建住宅區(qū)規(guī)模大、人口多、居住集中等特點(diǎn),決定把蓮花北村和桃源村作為我市進(jìn)行居委會(huì)改革的試點(diǎn),在蓮花北村只設(shè)一個(gè)居委會(huì),桃源村實(shí)行居委會(huì)與物業(yè)管理處合署辦公。試點(diǎn)方案如下:
一、蓮花北村只設(shè)一個(gè)居委會(huì)蓮花北村現(xiàn)有多層住宅75棟3844戶(hù),高層住宅10棟1980戶(hù),住戶(hù)總數(shù)5824戶(hù),已建立4個(gè)居委會(huì)。改革方案如下:
(一)組織機(jī)構(gòu)。將4個(gè)居委會(huì)合并成1個(gè)居委會(huì),下設(shè)民政事務(wù)、計(jì)劃生育、人民調(diào)解及社區(qū)服務(wù)等工作部門(mén)。
(二)人員。配備工作人員16名(包括4名專(zhuān)職計(jì)生人員),設(shè)主任1人,副主任2人。
(三)辦公用房。原4個(gè)居委會(huì)的辦公用房由新的居委會(huì)自行安排。
(四)經(jīng)費(fèi)。新的居委會(huì)工作人員的工資、福利和辦公經(jīng)費(fèi),由原經(jīng)費(fèi)渠道按標(biāo)準(zhǔn)劃撥給居委會(huì)。經(jīng)費(fèi)不足部分,由屋村管理處給予適當(dāng)補(bǔ)助。
(五)運(yùn)作方式。按居委會(huì)原來(lái)的職能不變。
二、桃源村居委會(huì)與物業(yè)管理處合暑辦公桃源村是由市政府開(kāi)發(fā)的大型住宅區(qū),多層住宅共3406套,目前尚未成立居委會(huì),改革方案如下:
(一)組織機(jī)構(gòu)。桃源村設(shè)1個(gè)居委會(huì),居委會(huì)與物業(yè)管理處合署辦公,即一套班子兩塊牌子,下設(shè)民政事務(wù)、計(jì)劃生育、人民調(diào)解、社區(qū)服務(wù)等部門(mén)。物業(yè)管理處主任兼任居委會(huì)副主任,居委會(huì)主任兼任物業(yè)管理處副主任。
(二)人員。配備12名居委會(huì)工作人員(包括計(jì)生人員),設(shè)主任1人,副主任1人。工作人員實(shí)行公開(kāi)招聘,要求大專(zhuān)以上文化程度,有深圳戶(hù)口,年齡35歲以下,由民政部門(mén)、街道辦事處和物業(yè)公司共同確定人選后,簽訂聘用合同。
(三)辦公用房。安排200平方米左右,由住宅局按成本價(jià)加5%管理費(fèi)賣(mài)給居委會(huì),作為居委會(huì)產(chǎn)權(quán)。
(四)經(jīng)費(fèi)。居委會(huì)工作人員的工資、福利和辦公經(jīng)費(fèi),由原經(jīng)費(fèi)渠道按居委會(huì)工作人員的標(biāo)準(zhǔn)劃撥給物業(yè)管理處,再由物業(yè)管理處按物業(yè)管理人員的同等待遇發(fā)給居委會(huì)工作人員。辦公經(jīng)費(fèi)不足部分,由物業(yè)管理處補(bǔ)足。
(五)工作銜接問(wèn)題:居委會(huì)和物業(yè)管理處共同協(xié)調(diào)開(kāi)展工作,工作人員的崗位相對(duì)固定,但分工不分家。
(六)建立內(nèi)容全面翔實(shí)的社區(qū)檔案資料,供物業(yè)管理單位和居委會(huì)共享。
三、操作方法
(一)成立試點(diǎn)工作領(lǐng)導(dǎo)小組。由市政府辦公廳、市民政局、市住宅局和試點(diǎn)所在區(qū)政府抽調(diào)人員組成。領(lǐng)導(dǎo)小組成員如下:組長(zhǎng):廖運(yùn)桃副組長(zhǎng):洪海靈、吳井田、毛曉峰成員:李朝華、曾傳勝、劉新云、巫鏡英、鄧連發(fā)
(二)由福田區(qū)政府行文撤銷(xiāo)蓮花北村原蓮東、蓮南、蓮州、蓮梅4個(gè)居委會(huì),組建蓮花北居委會(huì);由南山區(qū)政府行文成立桃源村居委會(huì)。
(三)選舉居委會(huì)主任、副主任、委員,并確定專(zhuān)職人員。在嚴(yán)格考核的基礎(chǔ)上,挑選高素質(zhì)的居委會(huì)工作人員。
(四)研究新居委會(huì)辦公地址。
(五)蓮花北村居委會(huì)和合署辦公的桃源村居委會(huì)、物業(yè)管理處,按屬地管理的原則,接受所在地政府的
領(lǐng)導(dǎo)。
(六)建立有關(guān)檔案,報(bào)試點(diǎn)所在區(qū)政府歸檔,并報(bào)市民政局、市住宅局備案。
三、重視物業(yè)管理投訴,規(guī)范物業(yè)管理合同
【深圳市住宅局接受物業(yè)管理投訴的情況】物業(yè)管理的糾紛與技訴處理,是規(guī)范物業(yè)管理的最直接與具體的行為。這些糾紛主要是物業(yè)管理市場(chǎng)主體(開(kāi)發(fā)商、業(yè)主、物業(yè)管理單位)之間相互的責(zé)、權(quán)、利不夠明確和規(guī)范造成的,也有不嚴(yán)格執(zhí)行相互間已經(jīng)明確的責(zé)、權(quán)、利造成的。投訴和糾紛的產(chǎn)生,既是廣大消費(fèi)者(業(yè)主)消費(fèi)需求與意識(shí)的提高與表現(xiàn),也是促進(jìn)物業(yè)管理單位改善自身管理和服務(wù)素質(zhì)的推動(dòng)力;更是國(guó)家機(jī)關(guān)相關(guān)職能部門(mén)重視與審視物業(yè)管理行業(yè),采取積極措施進(jìn)行規(guī)范的催化劑。
單從深圳市住宅局接受處理的投訴和糾紛的數(shù)量來(lái)看,1991年以來(lái),總體呈上升趨勢(shì):1991年,共接待來(lái)訪(fǎng)來(lái)電1000多人次,來(lái)信100多件;1992年收到投訴112宗;1993年70多宗;1994年89宗;1995年150宗;1997年287宗;1998年僅處理市人大、政協(xié)提案的回復(fù)就25件。
從投訴和糾紛的類(lèi)型看,由原先的一般管理行為等造成的技訴和糾紛,逐漸過(guò)渡到諸多物業(yè)管理邊緣問(wèn)題、法律問(wèn)題的技訴與糾紛,從中可以看出物業(yè)管理的內(nèi)涵與外延的同步增長(zhǎng)帶來(lái)的一系列的問(wèn)題。正因?yàn)槿绱?對(duì)行業(yè)的規(guī)范管理顯得尤為重要。
【《物業(yè)管理合同》示范文本】為保護(hù)和促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展,維護(hù)物業(yè)管理各方的合法權(quán)益,深圳市住宅局根據(jù)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》及其實(shí)施細(xì)則、物業(yè)管理的有關(guān)法規(guī)政策規(guī)定,于1996年11月27日頒發(fā)了《物業(yè)管理合同》示范文本。文本對(duì)合同雙方的權(quán)利和義務(wù)、物業(yè)管理的目標(biāo)、費(fèi)用、違約責(zé)任等都做了詳細(xì)的規(guī)定。既體現(xiàn)了物業(yè)管理的一般原則,也照顧了各種物業(yè)管理具體情況。在印發(fā)文本的通知中,深圳市住宅局還要求各相關(guān)單位要認(rèn)真和嚴(yán)格地使用文本,以利于對(duì)物業(yè)管理各方行為的規(guī)范。
附:物業(yè)管理合同(示范文本)本合同雙方當(dāng)事人
委托方(以下簡(jiǎn)稱(chēng)甲方):業(yè)主管理委員會(huì)/房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司
受委托方(以下簡(jiǎn)稱(chēng)乙方):_________物業(yè)管理公司
根據(jù)《中華人民共和國(guó)經(jīng)濟(jì)合同法》、建設(shè)部第33號(hào)令《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》、《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》及其實(shí)施細(xì)則等國(guó)家、地方有關(guān)物業(yè)管理法律、法規(guī)和政策,在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上,就甲方委托乙方對(duì)_______(物業(yè)名稱(chēng))實(shí)施專(zhuān)業(yè)化、一體化的物業(yè)管理訂立本合同。
第一條物業(yè)基本情況
座落位置:________市________區(qū)________路(街道)________號(hào)；
占地面積:________平方米;
建筑面積:________平方米;其中住宅________平方米;
物業(yè)類(lèi)型:________(住宅區(qū)或組團(tuán)、寫(xiě)字樓、商住樓、工業(yè)區(qū)、其他/低、高層、超高層或混合)。
第二條委托管理事項(xiàng)
1.房屋建筑本體共用部位(樓蓋、屋頂、梁、柱、內(nèi)外墻體和基礎(chǔ)等承重結(jié)構(gòu)部位、外墻面、樓梯間、走廊通道、門(mén)廳、設(shè)備機(jī)房、…)的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。
2.房屋建筑本體共用設(shè)施設(shè)備(共用的上下水管道、落水管、垃圾道、煙囪、共用照明、天線(xiàn)、中央空調(diào)、暖氣干線(xiàn)、供暖鍋爐房、加壓供水設(shè)備、配電系統(tǒng)、樓內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備、電梯、中水系統(tǒng)等)的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和運(yùn)行服務(wù)。
3.本物業(yè)規(guī)劃紅線(xiàn)內(nèi)屬物業(yè)管理范圍的市政公用設(shè)施(道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、綠化、室外泵房、路燈、自行車(chē)房棚、停車(chē)場(chǎng)、……)的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。
4.本物業(yè)規(guī)劃紅線(xiàn)內(nèi)的屬配套服務(wù)設(shè)施(網(wǎng)球場(chǎng)、游泳池、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、……)的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。
5.公共環(huán)境(包括公共場(chǎng)地、房屋建筑物共用部位)的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、清運(yùn)。
6.交通、車(chē)輛行駛及停泊。
7.配合和協(xié)助當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)進(jìn)行安全監(jiān)控和巡視等保安工作,(但不含人身、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)保管責(zé)任)。
8.社區(qū)文化娛樂(lè)活動(dòng)。
9.物業(yè)及物業(yè)管理檔案、資料。
10.法規(guī)和政策規(guī)定由物業(yè)管理公司管理的其它事項(xiàng):
11.______________________________。
12.______________________________。
13.______________________________。
第三條合同期限
本合同期限為一年。自______年_____月_____日起至_____年_____月_____日止。
第四條甲方的權(quán)利和義務(wù)
1.與物業(yè)管理公司議定管理計(jì)劃、費(fèi)用概預(yù)算、決算報(bào)告;
2.對(duì)乙方的管理實(shí)施監(jiān)督檢查,每年全面進(jìn)行一次考核評(píng)定,如因乙方管理不善,造成重大經(jīng)濟(jì)損失或管理失誤,經(jīng)市政府物業(yè)管理主管部門(mén)認(rèn)定,有權(quán)終止合同;
3.委托乙方對(duì)違反物業(yè)管理法規(guī)政策及業(yè)主公約的行為進(jìn)行處理:包括責(zé)令停止違章行為、要求賠償經(jīng)濟(jì)損失及支付違約金、對(duì)無(wú)故不繳有關(guān)費(fèi)用或拒不改正違章行為的責(zé)任人采取停水、停電、……等催繳催改措施。
4.甲方在合同生效之日起_____日內(nèi)按規(guī)定向乙方提供經(jīng)營(yíng)性商業(yè)用房_____平方米,由乙方按每月每平方米_____元標(biāo)準(zhǔn)出租經(jīng)營(yíng),其收入按法規(guī)政策規(guī)定用于補(bǔ)貼本物業(yè)維護(hù)管理費(fèi)用。
5.甲方在合同生效之日起_____日內(nèi)按政府規(guī)定向乙方提供管理用房_____平方米(其中辦公用房_____平方米,員工宿舍_____平方米,其它用房_____平方米),由乙方按下列第_____項(xiàng)使用:
(1)無(wú)償使用。
(2)按每月每平方米建筑面積_______元的標(biāo)準(zhǔn)租用。
6.甲方在合同生效之日起______日內(nèi)按規(guī)定向乙方提供本物業(yè)所有的物業(yè)及物業(yè)管理檔案、資料(工程建設(shè)竣工資料、住用房資料、……),并在乙方管理期滿(mǎn)時(shí)予以收回;
7.不得干涉乙方依法或依本合同規(guī)定內(nèi)容所進(jìn)行的管理和經(jīng)營(yíng)活動(dòng);
8.負(fù)責(zé)處理非乙方原因而產(chǎn)生的各種糾紛;
9.協(xié)助乙方做好物業(yè)管理工作和宣傳教育、文化活動(dòng);
10.法規(guī)政策規(guī)定由甲方承擔(dān)的其他責(zé)任;
11.____________________________。
12.____________________________。
第五條 乙方的權(quán)利和義務(wù)
1.根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)政策及本合同的規(guī)定,制定該物業(yè)的各項(xiàng)管理辦法、規(guī)章制度、實(shí)施細(xì)則,自主開(kāi)展各項(xiàng)管理經(jīng)營(yíng)活動(dòng),但不得損害大多數(shù)業(yè)主(住用戶(hù))的合法權(quán)益,獲取不當(dāng)利益。
2.遵照國(guó)家、地方物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)規(guī)定,按物業(yè)管理的服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)深度,測(cè)算物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),并向甲方提供測(cè)算依據(jù),嚴(yán)格按合同規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取,不得擅自加價(jià),不得只收費(fèi)不服務(wù)或多收費(fèi)少服務(wù)。
3.負(fù)責(zé)編制房屋及附屬設(shè)施、設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和大中修方案,經(jīng)雙方議定后由乙方組織實(shí)施。
4.有權(quán)依照法規(guī)政策、本合同和業(yè)主公約的規(guī)定對(duì)違反業(yè)主公約和物業(yè)管理法規(guī)政策的行為進(jìn)行處理;
5.有權(quán)選聘專(zhuān)營(yíng)公司承擔(dān)本物業(yè)的專(zhuān)項(xiàng)管理業(yè)務(wù)并支付費(fèi)用,但不得將整體管理責(zé)任及利益轉(zhuǎn)讓給其他人或單位,不得將重要專(zhuān)項(xiàng)業(yè)務(wù)承包給個(gè)人;
6.接受物業(yè)管理主管部門(mén)及有關(guān)政府部門(mén)的監(jiān)督、指導(dǎo),并接受甲方和業(yè)主的監(jiān)督。
7.至少每3個(gè)月向全體業(yè)主張榜公布一次管理費(fèi)用收支賬目;
8.對(duì)本物業(yè)的公用設(shè)施不得擅自占用和改變使用功能,如需在本物業(yè)內(nèi)改擴(kuò)建完善配套項(xiàng)目,須報(bào)甲方和有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)后方可實(shí)施;
9.建立本物業(yè)的物業(yè)管理檔案并負(fù)責(zé)及時(shí)記載有關(guān)變更情況;
10.開(kāi)展有效的社區(qū)文化活動(dòng)和便民服務(wù)工作;
11.本合同終止時(shí),乙方必須向甲方移交原委托管理的全部物業(yè)及其各類(lèi)管理檔案、財(cái)務(wù)等資料;移交本物業(yè)的公共財(cái)產(chǎn),包括用管理費(fèi)、公共收入積累形成的資產(chǎn);對(duì)本物業(yè)的管理財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行財(cái)務(wù)審計(jì),甲方有權(quán)指定專(zhuān)業(yè)審計(jì)機(jī)構(gòu)。
12.不承擔(dān)對(duì)業(yè)主及非業(yè)主使用人的人身、財(cái)產(chǎn)的保管保險(xiǎn)義務(wù)(另有專(zhuān)門(mén)合同規(guī)定除外)。
第六條 管理目標(biāo)
乙方根據(jù)甲方的委托管理事項(xiàng)制定出本物業(yè)”管理分項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)“(各項(xiàng)維修、養(yǎng)護(hù)和管理工作的標(biāo)準(zhǔn)和考核標(biāo)準(zhǔn)),與甲方協(xié)商同意后作為本合同的必備附件。乙方承諾,在本合同生效后____年達(dá)到_____的管理標(biāo)準(zhǔn);_____年內(nèi)達(dá)到_____管理標(biāo)準(zhǔn),并獲得政府主管部門(mén)頒發(fā)的證書(shū)。
第七條 管理服務(wù)費(fèi)用
1.本物業(yè)的管理服務(wù)費(fèi)按下列第_______項(xiàng)執(zhí)行;
(1)按政府規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)主(住用戶(hù))收取,即每月每平方米建筑面積______元;
(2)按雙方協(xié)商的標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)主(住用戶(hù))收取,即每月每平方米建筑面積_______元;
(3)由甲方按統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)直接支付給乙方,即每年(月)每平方米建筑面積_____元;支付期限:_____;方式_____;
(4)_______________________________。
2.管理服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整按下列第項(xiàng)執(zhí)行:
(1)按政府規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整;
(2)按每年_____%的幅度上調(diào);
(3)按每年_____%的幅度下調(diào);
(4)按每年當(dāng)?shù)卣嫉奈飪r(jià)漲跌幅度調(diào)整;
(5)按雙方議定的標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整;
(6)________________________。
3.乙方對(duì)物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的房屋自用部位、自用設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù),及其它特約服務(wù),采取成本核算方式,按實(shí)際發(fā)生費(fèi)用計(jì)理收;但甲方有權(quán)對(duì)乙方的上述收費(fèi)項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn)望進(jìn)行審核和監(jiān)督。
4.房屋建筑(本體)的共同部位及共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)與更新改造,由乙方提出方案,經(jīng)雙方議定后實(shí)施,所需經(jīng)費(fèi)按規(guī)定在理房屋本體維修基金中支付。房屋本體維修基金的收取執(zhí)行市政府物業(yè)管理主管部門(mén)的指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)。甲方有義務(wù)督促業(yè)主繳交上述基金并配合維護(hù)。
5.本物業(yè)的公用設(shè)施專(zhuān)用基金共計(jì)_____元,由甲方負(fù)責(zé)在_____時(shí)間內(nèi)按法規(guī)政策的規(guī)定到位,以保障本物業(yè)的公用配套設(shè)施的更新改造及重大維護(hù)費(fèi)用。
6.乙方在接管本物業(yè)中發(fā)生的前期管理費(fèi)用_____元,按下列第_____項(xiàng)執(zhí)行:
(1)由甲方在本合同生效之日起_____日內(nèi)向乙方支付;
(2)由乙方承擔(dān);
(3)在_____費(fèi)用中支付;
(4)_________________________。
7.因甲方責(zé)任而造成的物業(yè)空置并產(chǎn)生的管理費(fèi)用,按下列第_____項(xiàng)執(zhí)行:
(1)由甲方承擔(dān)全部空置物業(yè)的管理成本費(fèi)用,即每平方米建筑面積每月_____元;
(2)由甲方承擔(dān)上述管理成本費(fèi)用的%;
(3)_________________________。
第八條 獎(jiǎng)懲措施
1.乙方全面完成合同規(guī)定的各項(xiàng)管理目標(biāo),甲方分別下列情況,對(duì)乙方進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)。
(1)______________________________。
(2)______________________________。
2.乙方未完成合同規(guī)定的各項(xiàng)管理目標(biāo),甲方分別下列情況,對(duì)乙方進(jìn)行處罰:
(1)______________________________。
(2)______________________________。
3.合同期滿(mǎn)后,乙方可參加甲方的管理招投標(biāo)并在同等條件下優(yōu)先獲得管理權(quán),但根據(jù)法規(guī)政策或主管部門(mén)規(guī)定被取消投標(biāo)資格或優(yōu)先管理資格的除外。乙方全部完成合同責(zé)任并管理成績(jī)優(yōu)秀,多數(shù)業(yè)主反映良好,可以不參加招投標(biāo)而直接續(xù)訂合同。
第九條 違約責(zé)任
1.如因甲方原因,造成乙方未完成規(guī)定管理目標(biāo)或直接造成乙方經(jīng)濟(jì)損失的,甲方應(yīng)給予乙方相應(yīng)補(bǔ)償;乙方有權(quán)要求甲方限期整改,并有權(quán)終止合同。
2.如因乙方原因,造成不能完成管理目標(biāo)或直接造成甲方經(jīng)濟(jì)損失的,乙方應(yīng)給予甲方相應(yīng)補(bǔ)償。甲方有權(quán)要求乙方限期整改,并有權(quán)終止合同。
3.因甲方房屋建筑或設(shè)施設(shè)備質(zhì)量或安裝技術(shù)等原因,造成重大事故的,由甲方承擔(dān)責(zé)任并負(fù)責(zé)善后處理。因乙方管理不善或操作不當(dāng)?shù)仍蛟斐芍卮笫鹿实?由乙方承擔(dān)責(zé)任并負(fù)責(zé)善后處理。(產(chǎn)生事故的直接原因,以政府有關(guān)部門(mén)的鑒定結(jié)論為準(zhǔn))
4.甲、乙雙方如有采取不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)手段而取得管理權(quán)或致使對(duì)方失去管理權(quán),或造成對(duì)方經(jīng)濟(jì)損失的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)全部責(zé)任。
5.________________________。
6.________________________。
第十條 其他事項(xiàng)
1.雙方可對(duì)本合同的條款進(jìn)行修訂更改或補(bǔ)充,以書(shū)面簽訂補(bǔ)充協(xié)議,補(bǔ)充協(xié)議與本合同具有同等效力。
2.合同規(guī)定的管理期滿(mǎn),本合同自然終止,雙方如續(xù)訂合同,應(yīng)在該合同期滿(mǎn)六個(gè)月前向?qū)Ψ教岢鰰?shū)面意見(jiàn)。
3.本合同執(zhí)行期間,如遇不可抗力,致使合同無(wú)法履行時(shí),雙方均不承擔(dān)違約責(zé)任并按有關(guān)法規(guī)政策規(guī)定及時(shí)協(xié)商處理。
4.本合同在履行中如發(fā)生爭(zhēng)議,雙方應(yīng)協(xié)商解決,協(xié)商不成時(shí),提請(qǐng)物業(yè)管理主管部門(mén)調(diào)解,調(diào)解不成的,提交深圳市仲裁委員會(huì)依法裁決。
5.本合同之附件均為合同有效組成部分;本合同及其附件內(nèi),空格部分填寫(xiě)的文字與印刷文具有同等效力。
6.本合同及其附件和補(bǔ)充協(xié)議中未規(guī)定的事項(xiàng),均遵照中華人民共和國(guó)有關(guān)法律、法規(guī)和政策執(zhí)行。
7.本合同正本連同附件共______頁(yè),一式三份,甲、乙雙方及物業(yè)管理主管部門(mén)(備案)各執(zhí)一份,具有同等法律效力。
8.本合同自簽訂之日起生效。
9.______________________________。
10._____________________________。
甲方簽章:______
乙方簽章:______ 法人代表:______
法人代表:______ 一九九
****年**月**日
四、車(chē)輛丟失案的處理及影晌
(一)幾例典型的丟豐案
【景貝停車(chē)場(chǎng)丟車(chē)索賠案】1995年11月7日晚上7時(shí)30分左右,深圳市金鵬會(huì)計(jì)師事務(wù)所司機(jī)李某將該所新購(gòu)置的粵B-83110號(hào)豐田面包車(chē),停放在景貝屋村停車(chē)場(chǎng),管理人員發(fā)給司機(jī)一張車(chē)輛出入證。次日凌晨3時(shí)左右,停車(chē)場(chǎng)管理人員發(fā)現(xiàn)該面包車(chē)掛著公安牌從停車(chē)場(chǎng)開(kāi)走。早上7時(shí)30分司機(jī)李某取車(chē)時(shí)才發(fā)現(xiàn)該車(chē)已被盜,即向停車(chē)場(chǎng)報(bào)告并與停車(chē)場(chǎng)管理人員前去派出所報(bào)案。停車(chē)場(chǎng)管理人員在派出所陳述了該面包車(chē)進(jìn)入停車(chē)場(chǎng)及被盜的經(jīng)過(guò)。車(chē)主購(gòu)置該車(chē)用去人民幣28萬(wàn)元,由于該車(chē)已在保險(xiǎn)公司投保綜合險(xiǎn),保險(xiǎn)公司便按保險(xiǎn)約定向車(chē)主賠付人民幣18.2萬(wàn)元。同時(shí),保險(xiǎn)公司已依法取得代位追償權(quán),請(qǐng)求法院判令停車(chē)場(chǎng)的管理單位——大眾物業(yè)管理公司賠償經(jīng)濟(jì)損失人民幣18.2萬(wàn)元。一審法院審理后認(rèn)為車(chē)主將車(chē)輛停放進(jìn)停車(chē)場(chǎng),停車(chē)場(chǎng)管理人員發(fā)給車(chē)主車(chē)輛出入卡,即向車(chē)主作出保管該車(chē)輛的承諾,雙方之間車(chē)輛保管關(guān)系成立。車(chē)輛被盜,物業(yè)管理公司應(yīng)負(fù)有賠償責(zé)任,由保險(xiǎn)公司向車(chē)主賠付保險(xiǎn)金后即取得了代位追償權(quán),物業(yè)管理公司應(yīng)向保險(xiǎn)公司賠償人民幣18.2萬(wàn)元。
【文華花園停車(chē)場(chǎng)丟車(chē)索賠案】香港居民賈某居住在深圳安耀物業(yè)管理公司管理的深圳市羅湖區(qū)文華花園。1996年8月16日下午,賈某將一輛牌號(hào)為桂0-E0131的豐田司力架跑車(chē)開(kāi)進(jìn)文華花園停車(chē)場(chǎng)停放,進(jìn)場(chǎng)時(shí)向管理人員領(lǐng)取?quot;車(chē)場(chǎng)出人證”,此后兩日該車(chē)一直停放在該停車(chē)場(chǎng)。1996年8月19日凌晨4點(diǎn)多,有人駕駛賈某的跑車(chē)準(zhǔn)備駛出停車(chē)場(chǎng),文華花園停車(chē)場(chǎng)的值班員向司機(jī)要“車(chē)場(chǎng)出入證”,司機(jī)說(shuō)沒(méi)有,同時(shí)在值班員放下?lián)踯?chē)器之前加速?zèng)_出停車(chē)場(chǎng),值班員在追不到的情況下向沿河派出所報(bào)案。當(dāng)天上午,賈某去停車(chē)場(chǎng)取車(chē),發(fā)現(xiàn)車(chē)輛不見(jiàn)了,遂向值班員詢(xún)問(wèn),才得知車(chē)輛被盜,也向沿河派出所報(bào)案。在此之前，安耀公司曾于1996年1月1日制定了《文華花園停車(chē)場(chǎng)管理規(guī)定》,規(guī)定“文華花園住戶(hù)的車(chē)輛應(yīng)一律辦理文華花園車(chē)輛長(zhǎng)期準(zhǔn)停證,按年或季度一次性交納車(chē)輛停放費(fèi)”;“臨時(shí)性保管的車(chē)輛,在本區(qū)場(chǎng)內(nèi)停放2天以上(含2天),車(chē)主及駕駛員必須到管理處辦理所需停放時(shí)間的停放證,并預(yù)交停車(chē)場(chǎng)停車(chē)費(fèi):不申報(bào)、不預(yù)交車(chē)輛停放費(fèi)的車(chē)輛,不予保管;如發(fā)生意外,管理處不予受理,不承擔(dān)任何責(zé)任?！?996年5月28日,安耀物業(yè)公司還與深圳市公安局沿河派出所聯(lián)合發(fā)出《關(guān)于加強(qiáng)三車(chē)管理的通知》,要求"臨時(shí)性保管的車(chē)輛,需過(guò)夜者,必須到管理處辦理停放證,交納停車(chē)費(fèi),否則發(fā)生意外,管理處不承擔(dān)其保管責(zé)任。
賈某的車(chē)未辦理長(zhǎng)期準(zhǔn)停證,也未向管理處申報(bào)、預(yù)交車(chē)輛停放費(fèi)。經(jīng)審理,一審法院認(rèn)為文華花園停車(chē)場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)范圍是機(jī)動(dòng)車(chē)輛的保管,賈某的車(chē)輛進(jìn)入被告的停車(chē)場(chǎng)停放,物業(yè)管理公司發(fā)給原告《車(chē)場(chǎng)出入證》,應(yīng)視為雙方之間的汽車(chē)保管合同已經(jīng)成立并且有效。賈某在合同中的義務(wù)是在其車(chē)輛出場(chǎng)時(shí)按停車(chē)時(shí)間交納保管費(fèi),物業(yè)管理公司在合同中的義務(wù)是保管車(chē)輛、防止車(chē)輛丟失、毀損,但本案物業(yè)公司在有駕駛車(chē)輛出場(chǎng)而又沒(méi)有《車(chē)場(chǎng)出入證》的情況下,未能及時(shí)利用擋車(chē)器進(jìn)行攔阻,致使原告車(chē)輛被盜,物業(yè)管理公司有過(guò)錯(cuò),應(yīng)賠償賈某失車(chē)損失,賈某應(yīng)按物價(jià)部門(mén)有關(guān)規(guī)定向被告補(bǔ)交保管費(fèi),賈某的失車(chē)損失應(yīng)按車(chē)輛購(gòu)置價(jià)格與車(chē)輛購(gòu)置附加費(fèi)之和,再扣減折舊計(jì)算。被告以原告違反被告及被告與派出所聯(lián)合發(fā)布的管理規(guī)定和通知為由,認(rèn)為保管合同不成立,丟車(chē)責(zé)任在原告,因被告及其與派出所制定的管理規(guī)定與有關(guān)法律規(guī)定不相符,沒(méi)有法律效力,被告以此為免責(zé)理由不能成立,其主張未被法院采納。法院的判決如下:原告賈某向被告深圳市安耀物業(yè)管理公司文華花園停車(chē)場(chǎng)補(bǔ)交車(chē)輛保管費(fèi)人民幣19.50元;被告深圳市安耀物業(yè)管理公司賠償原告失車(chē)損失人民幣236,644.80元。
【海富花園車(chē)輛丟失案】1993年9月15日,新偉電子公司張某到海富花園找業(yè)主林某,向保安員出示了林某所購(gòu)買(mǎi)的B11號(hào)車(chē)位卡,保安員發(fā)給了一張出入卡后,張某將車(chē)輛停在該車(chē)位上。下午1時(shí)張某發(fā)現(xiàn)該車(chē)已被人開(kāi)走。報(bào)案之后一直未告?zhèn)善票阆虮ｋU(xiǎn)公司索賠了保險(xiǎn)金237600元。保險(xiǎn)公司即向中海物業(yè)公司提出了代位追償?shù)囊?。法院一審認(rèn)為新偉公司雖擁有B11號(hào)車(chē)位使用權(quán),并按月交納了車(chē)位管理費(fèi),但憑此不能認(rèn)為車(chē)輛保管關(guān)系成立。車(chē)輛進(jìn)入海富花園管理區(qū),保安員發(fā)放出人證的行為只是一種控制車(chē)輛進(jìn)出的管理辦法。并且被告沒(méi)有從事住宅區(qū)類(lèi)機(jī)動(dòng)車(chē)保管業(yè)務(wù),對(duì)車(chē)的丟失不應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任,而駁回了保險(xiǎn)公司的賠償請(qǐng)求。保險(xiǎn)公司不服提起上訴。中海物業(yè)公司答辯稱(chēng):車(chē)輛保管與物業(yè)管理屬不同的法律問(wèn)題,物業(yè)公司并未在海富花園中設(shè)立停車(chē)保管場(chǎng),又沒(méi)有收取任何車(chē)輛的停放保管費(fèi)。車(chē)位業(yè)主交納的管理費(fèi)與深圳市所有物業(yè)業(yè)主交納的管理服務(wù)費(fèi)性質(zhì)是一樣的,是依照有關(guān)物業(yè)管理法規(guī)收取的維修公共配套設(shè)施之費(fèi)用。業(yè)主不能因?yàn)榻患{了管理費(fèi),而要求管理公司對(duì)其家庭財(cái)產(chǎn)或人身安全承擔(dān)保管賠償責(zé)任;正如同不能因?yàn)榈骄茦侨ハM(fèi)就要求酒樓賠償其消費(fèi)過(guò)程中丟失的錢(qián)財(cái),不能因?yàn)橄蛘{了稅,而要
求政府對(duì)自己所受到的種種侵害(政府部門(mén)違法行政造成的侵害除外)一律由國(guó)家給予賠償一樣。業(yè)主所交納的管理服務(wù)費(fèi)并不是財(cái)產(chǎn)保管費(fèi),也不含任何財(cái)產(chǎn)保管關(guān)系的內(nèi)容。二審法院認(rèn)為:海富花園雖未設(shè)有公共停車(chē)場(chǎng),且車(chē)位為私人物業(yè),供業(yè)主使用,但業(yè)主依照有關(guān)規(guī)定交納有關(guān)管理費(fèi)用,并在車(chē)輛出入該住宅區(qū)時(shí)依照規(guī)定接受查驗(yàn),應(yīng)視為財(cái)產(chǎn)保管關(guān)系已經(jīng)成立。因業(yè)主已履行了保管關(guān)系中一方當(dāng)事人應(yīng)履行義務(wù),而中海物業(yè)未切實(shí)履行保管業(yè)務(wù),致車(chē)丟失,應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。改判中海物業(yè)公司賠付237,600元及利息給保險(xiǎn)公司并承擔(dān)訴訟費(fèi)用。
(二)車(chē)輛丟失案處理的影響
【深圳市住宅局請(qǐng)求市人大明確車(chē)位收費(fèi)性質(zhì)】對(duì)于物業(yè)管理公司管理的停車(chē)場(chǎng)車(chē)輛被盜,深圳市兩級(jí)法院判決由物業(yè)管理公司承擔(dān)盜失車(chē)輛的賠償責(zé)任(包括未收停車(chē)費(fèi)或公開(kāi)搶劫的車(chē)輛),這些案件的審判,給物業(yè)管理公司帶來(lái)許多損失,也令物業(yè)管理公司不知所措。作為行業(yè)行政主管部門(mén)的深圳市住宅局,及時(shí)將詳細(xì)材料送往市人大及有關(guān)部門(mén),并提出自己的觀(guān)點(diǎn):車(chē)輛被盜屬社會(huì)治安問(wèn)題,物業(yè)管理公司僅起協(xié)助治安的作用,而不是代替;收取的停車(chē)費(fèi)屬于場(chǎng)地維護(hù)費(fèi)和車(chē)位租
金,而非保管費(fèi)和保險(xiǎn)費(fèi),深圳市的有關(guān)法規(guī)、規(guī)章對(duì)此已有原則規(guī)定。目前各物業(yè)管理公司申領(lǐng)的車(chē)場(chǎng)營(yíng)業(yè)執(zhí)照及停車(chē)費(fèi)發(fā)票需要改為車(chē)位場(chǎng)地租金性質(zhì)。法院的判決不僅給各物業(yè)管理公司造成了巨大的經(jīng)濟(jì)壓力,加重了企業(yè)和居民負(fù)擔(dān),而且直接影響到全市物業(yè)管理法規(guī)的貫徹實(shí)施,影響了物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展。
深圳市住宅局請(qǐng)示市人大盡快立法明確物業(yè)管理中車(chē)位屬場(chǎng)地有償使用性質(zhì),停車(chē)費(fèi)屬于場(chǎng)地維護(hù)費(fèi)和車(chē)位租金,(管理單位可與物業(yè)委托方明確管理責(zé)任,并與車(chē)主另行簽訂保管協(xié)議),并敦請(qǐng)法院在辦理此類(lèi)案件時(shí)遵照?qǐng)?zhí)行。(1999年6月30日,深圳市人大二屆33次會(huì)議通過(guò)了對(duì)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》的修改,條例中已明確。)
【赴新加坡、香港考察停車(chē)場(chǎng)管理】為了正確把握和處理停車(chē)場(chǎng)車(chē)輛丟失的賠償問(wèn)題,深圳市政府組織了專(zhuān)門(mén)小組進(jìn)行調(diào)研。1998年4月26日至5月4日,由深圳市政府辦公廳、深圳市中級(jí)人民法院、深圳市住宅局、深圳市外事辦、深圳市公安交通管理局、深圳市物價(jià)局等單位的7名同志組成的汽車(chē)停車(chē)場(chǎng)管理調(diào)研小組專(zhuān)程赴新加坡、香港兩地考察。調(diào)研小組在考察之前提前與新、港兩地主管部門(mén)進(jìn)行了溝通。
調(diào)研小組與接待方就停車(chē)場(chǎng)管理、收費(fèi)、維護(hù)等問(wèn)題進(jìn)行了詳細(xì)的座談,并考察訪(fǎng)問(wèn)了新加坡16個(gè)
住宅區(qū)、20個(gè)停車(chē)場(chǎng)。香港2個(gè)住宅區(qū)、4個(gè)停車(chē)場(chǎng),并訪(fǎng)問(wèn)了有關(guān)管理人員,取得了大量的調(diào)查資料。
根據(jù)考察情況和全市各小區(qū)停車(chē)場(chǎng)實(shí)際,由市住宅局代擬了《關(guān)于理順我市機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)場(chǎng)管理關(guān)系,加強(qiáng)車(chē)輛停放管理的通知》,此稿經(jīng)過(guò)調(diào)研組詳盡討論,并征求了有關(guān)部門(mén)和企業(yè)的意見(jiàn),于1998年6月4日呈報(bào)市政府辦公廳審批。
第五篇：例物業(yè)管理有那些構(gòu)成
例物業(yè)管理有那些構(gòu)成、各項(xiàng)在總成本中所占比
管理人員費(fèi)用
費(fèi)用名稱(chēng)：《辦法》對(duì)于物業(yè)服務(wù)成本和物業(yè)支出構(gòu)成共列舉了九個(gè)部分，其中第一項(xiàng)就是：管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等。在之前的《成都市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》里，這部分費(fèi)用叫“綜合管理費(fèi)”。
費(fèi)用構(gòu)成：這其實(shí)就是物業(yè)管理企業(yè)的人力資源成本。物業(yè)管理企業(yè)的人員大致可分為兩部分，一是管理人員，二是技術(shù)人員。其中管理人員負(fù)責(zé)企業(yè)日常事物管理和與業(yè)主的溝通交流，而技術(shù)人員則負(fù)責(zé)公共設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)和業(yè)主個(gè)人設(shè)施維護(hù)等事物。
其工資也從1500元到4000元不等，一般而言，技術(shù)人員工資在2000~4000元左右，管理人員2000~4000元不等。而一個(gè)30萬(wàn)平方米的社區(qū)需要配備的技術(shù)人員10~20人，管理人員10人。
除工資外，社會(huì)保險(xiǎn)大概占工資額的40%，比較正規(guī)的物業(yè)管理企業(yè)還需要支出員工用餐費(fèi)、服裝費(fèi)等其他福利費(fèi)用，這部分浮動(dòng)范圍較大，沒(méi)有硬性規(guī)定。
在此前頒布的《成都市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（征求意見(jiàn)稿）》中，參考價(jià)格為0.32元/平方米/月。
服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：其服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)可以參照市建委第950號(hào)文件：1.負(fù)責(zé)制定物業(yè)管理服務(wù)工作計(jì)劃，并組織實(shí)施；2.每年一次對(duì)房屋及設(shè)施設(shè)備進(jìn)行安全普查，根據(jù)普查結(jié)果制定維修計(jì)劃,組織實(shí)施；3.白天有專(zhuān)職管理員接待住戶(hù),處理服務(wù)范圍內(nèi)的公共性事務(wù)，受理住戶(hù)的咨詢(xún)和投訴；夜間有人值班，處理急迫性報(bào)修，水、電等急迫性報(bào)修半小時(shí)內(nèi)到現(xiàn)場(chǎng)；4.協(xié)助組建業(yè)主委員會(huì)并配合其運(yùn)作；5.管理規(guī)章制度健全，服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)完善，物業(yè)管理檔案資料齊全；6.與業(yè)主簽訂物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議、物業(yè)管理公約等手續(xù)，公開(kāi)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)依據(jù)及標(biāo)準(zhǔn);7.應(yīng)用計(jì)算機(jī)系統(tǒng)對(duì)業(yè)主及房產(chǎn)檔案、物業(yè)管理服務(wù)及收費(fèi)情況進(jìn)行管理；8.全體員工統(tǒng)一著裝，持證上崗。公共部分運(yùn)行費(fèi)
費(fèi)用名稱(chēng)：《辦法》所列費(fèi)用第二項(xiàng)：物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用。費(fèi)用構(gòu)成：物業(yè)共用部位指的是：小區(qū)道路、外墻、活動(dòng)場(chǎng)地和公共房屋等。共用設(shè)施設(shè)備則包括：護(hù)欄、圍墻、小品、桌、椅、樓道燈、綠化設(shè)施等公共設(shè)施以及供水、供暖、供電、照明、中控系統(tǒng)等公共設(shè)備。在有的小區(qū)還包括中水系統(tǒng)、地?zé)崴h(huán)系統(tǒng)、可視對(duì)講系統(tǒng)等。劉玉慧秘書(shū)長(zhǎng)指出這些系統(tǒng)的維護(hù)費(fèi)用就是筆不小的數(shù)目，而能耗費(fèi)用更是占據(jù)絕大部分，主要包括水耗和電耗，在采用鍋爐供暖的小區(qū)還包括燃汽耗費(fèi)等。其中電梯費(fèi)用，請(qǐng)參看鏈接。
在此前頒布的《成都市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（征求意見(jiàn)稿）》中，參考價(jià)格為：0.31元/平方米/月。
服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：1.樓房及小區(qū)內(nèi)共用部位設(shè)施設(shè)備的日常養(yǎng)護(hù)和小修，執(zhí)行《房屋及其設(shè)備小修服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》；2.保證護(hù)欄、圍墻、小品、桌、椅、樓道燈、綠化設(shè)施等公共設(shè)施、設(shè)備正常
新市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)法則 助推企業(yè)成長(zhǎng)電子商務(wù)營(yíng)銷(xiāo)食品餐飲營(yíng)銷(xiāo)建筑房產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)消費(fèi)品營(yíng)銷(xiāo)
使用；道路、甬路、步道、活動(dòng)場(chǎng)地達(dá)到基本平整，邊溝涵洞通暢；3.確保雨水、污水管道保持通暢，定期清掏化糞池、雨水井，相關(guān)設(shè)施無(wú)破損；4.負(fù)責(zé)小區(qū)智能化設(shè)施的日常運(yùn)行維護(hù)；5.定期清洗外墻。
服務(wù)好壞決定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 物業(yè)費(fèi)一條一條算清楚 清潔衛(wèi)生費(fèi)用
費(fèi)用名稱(chēng)：《辦法》所列費(fèi)用第三項(xiàng)：物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用。在之前相關(guān)文件中，該費(fèi)用為“保潔費(fèi)”。
費(fèi)用構(gòu)成：該部分費(fèi)用主要包括：保潔人員工資，一般在每人1400—2000元左右；清潔用品費(fèi)用；垃圾清運(yùn)費(fèi)用等。由于分工的高度專(zhuān)業(yè)化，很多小區(qū)的清潔衛(wèi)生工作都采用外包的形式，由專(zhuān)門(mén)的保潔公司負(fù)責(zé)。
在此前頒布的《成都市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（征求意見(jiàn)稿）》中，參考價(jià)格為0.08元/平方米/月。
服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：劉玉慧認(rèn)為，從費(fèi)用名稱(chēng)的變化，可以看出服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的變化，以前強(qiáng)調(diào)“保證”的責(zé)任，而現(xiàn)在更強(qiáng)調(diào)“清潔”這一行為。
基本的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)為：1.有健全的保潔制度，清潔衛(wèi)生實(shí)行責(zé)任制，有明確的分工和責(zé)任范圍；
2.設(shè)定垃圾集納地點(diǎn)，并每日將服務(wù)范圍內(nèi)的垃圾歸集到垃圾樓、站，對(duì)垃圾（專(zhuān)用）樓、站、箱、道、桶及垃圾進(jìn)行管理；3.每日對(duì)保潔服務(wù)范圍內(nèi)的區(qū)域進(jìn)行一次清掃，做到服務(wù)范圍內(nèi)無(wú)廢棄雜物；4.對(duì)樓梯間、門(mén)廳、電梯間、走廊等的門(mén)、窗、樓梯扶手、欄桿、墻壁等，進(jìn)行一周一次清掃；5.按政府有關(guān)規(guī)定向服務(wù)范圍內(nèi)噴灑、投放滅鼠藥、消毒劑、除蟲(chóng)劑；6.在雨、雪天氣應(yīng)及時(shí)對(duì)區(qū)內(nèi)主路、干路積水、積雪進(jìn)行清掃。秩序維護(hù)費(fèi)用
費(fèi)用名稱(chēng)：《辦法》所列費(fèi)用第五項(xiàng)：物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用，之前稱(chēng)為“保安費(fèi)”。費(fèi)用構(gòu)成：物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用主要包括：安保人員工資一般在1600~2500元不等，服裝費(fèi)用及安保器具費(fèi)用，此外還包括消防用具的檢驗(yàn)維護(hù)費(fèi)用等。
在此前頒布的《成都市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（征求意見(jiàn)稿）》中，參考價(jià)格為0.05元/平方米/月。
服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：基本服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)為：1．做到小區(qū)主要出入口全天有專(zhuān)人值守，車(chē)輛行駛通暢，危及人身安全處有明顯標(biāo)志和防范措施；2.維護(hù)交通秩序：包括對(duì)機(jī)動(dòng)車(chē)輛和非機(jī)動(dòng)車(chē)輛的行駛方向、速度進(jìn)行管理；3.看管公共財(cái)產(chǎn)：包括樓內(nèi)的門(mén)、窗、消防器材及小區(qū)的表井蓋、雨箅子、小品、花、草、樹(shù)木、果實(shí)等；4.夜間對(duì)服務(wù)范圍內(nèi)重點(diǎn)部位、道路進(jìn)行不少于一次的防范檢查和巡邏，巡邏不少于2人，做到有計(jì)劃、有記錄；5.發(fā)生治安案件、刑事案件、交通事故時(shí)，應(yīng)及時(shí)報(bào)警，并配合公安部門(mén)進(jìn)行處理。綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用
費(fèi)用名稱(chēng)：《辦法》所列費(fèi)用第四項(xiàng)：物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用。
費(fèi)用構(gòu)成：綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用主要包括：購(gòu)買(mǎi)苗木的成本，日常護(hù)理用藥費(fèi)用，日常護(hù)理用具費(fèi)用，冬季防寒費(fèi)用等。普通住宅小區(qū)所占比例不大，但在高檔公寓和別墅住區(qū)，綠化護(hù)理費(fèi)用是物業(yè)管理的主要支出項(xiàng)目。在此前頒布的《北京市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（征求意見(jiàn)稿）》中，參考價(jià)格為0.07元/平方米/月。
服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：一般小區(qū)都采用成都市園林局規(guī)定的《二級(jí)養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)》，而高檔公寓和別墅住區(qū)，可以特別約定。其他費(fèi)用
《辦法》所列費(fèi)用第六項(xiàng)為辦公費(fèi)用。劉玉慧指出這里所說(shuō)的辦公費(fèi)用是指物業(yè)企業(yè)的辦公費(fèi)用，這項(xiàng)費(fèi)用在以前的相關(guān)文件中較少出現(xiàn)，因?yàn)樗急壤淮?。主要包括辦公用品成本，其中一些價(jià)值較高的設(shè)備還可以作為固定資產(chǎn)進(jìn)行折舊，一般按5年期進(jìn)行折舊?！掇k法》所列費(fèi)用第八項(xiàng)為物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用，主要是對(duì)公共用房等公共設(shè)施的責(zé)任險(xiǎn)。這是以前文件中從未提到過(guò)的費(fèi)用項(xiàng)目，在年初的《辦法》討論稿中，曾有提議將責(zé)任險(xiǎn)標(biāo)準(zhǔn)定為0.04元/平方米/月。最后一項(xiàng)為經(jīng)業(yè)主同意的其他費(fèi)用，如組織各類(lèi)活動(dòng)所需的費(fèi)用等。鏈接包干制和酬金制
在《辦法》中，指出了物業(yè)管理企業(yè)可以采用兩種酬金形式：包干制和酬金制。
所謂包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。所謂酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比
例或者約定數(shù)額提取酬金，支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。
通常，實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用包干制的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和物業(yè)管理企業(yè)的利潤(rùn)。實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)管理企業(yè)的酬金。
專(zhuān)家分析認(rèn)為，這兩種收費(fèi)方式各有利弊。目前本市的住宅小區(qū)主要采取的是包干制。因?yàn)槭酆蠊啃^(qū)物業(yè)管理費(fèi)為政府定價(jià)，只能是包干制；一些中低檔商品房小區(qū)物業(yè)管理收費(fèi)較低，如果采取酬金制，勢(shì)必要提高物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用。目前，在售后公房小區(qū)和中低檔商品房小區(qū)，雖然物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)較低，物業(yè)公司主營(yíng)業(yè)務(wù)虧損，但他們會(huì)通過(guò)采取其他延伸服務(wù)來(lái)彌補(bǔ)虧損，對(duì)業(yè)主較有利。專(zhuān)家建議，商辦樓、高檔商品房住宅小區(qū)可以選擇酬金制，
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