第一篇：旅游地產(chǎn)開發(fā)三大關(guān)鍵要素研究

旅游地產(chǎn)開發(fā)三大關(guān)鍵要素研究

中國房地產(chǎn)策劃聯(lián)盟

旅游地產(chǎn)只是一種表現(xiàn)形式，從內(nèi)涵來看實(shí)則是一個系統(tǒng)工程，包括環(huán)境整理、資源整合、產(chǎn)業(yè)構(gòu)建，以及住宅建設(shè)等一系列完善的開發(fā)過程，涵蓋較多功能。但僅依托這些并不能稱其為旅游地產(chǎn)、也無法完全區(qū)別于普通的地產(chǎn)開發(fā)，如依托自然資源可以開發(fā)景觀住宅房產(chǎn)、構(gòu)建產(chǎn)業(yè)體系可以開發(fā)產(chǎn)業(yè)園，以及通過配套開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，這些單個的項(xiàng)目都不足以構(gòu)成旅游地產(chǎn)，根本原因在于缺乏主題旅游度假要素、缺乏對主題旅游的定位。換言之，主題是旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的靈魂。國內(nèi)目前的旅游地產(chǎn)開發(fā)模式，主要表現(xiàn)為兩種形式：一是圍繞地產(chǎn)進(jìn)行旅游資源的差異化經(jīng)營，二是圍繞稀缺的旅游資源進(jìn)行地產(chǎn)的差異化經(jīng)營。毫無疑問，不同的資源特點(diǎn)、企業(yè)戰(zhàn)略將決定不同的開發(fā)策略，如華僑城歡樂谷、宋城休博園，以及中坤集團(tuán)對黃山宏村的開發(fā)都體現(xiàn)了不同取向的開發(fā)策略，但這些策略最終都需要通過主題定位來實(shí)現(xiàn)。旅游地產(chǎn)開發(fā)核心要素之二即依賴于對項(xiàng)目主題的成功定位，依賴于前期旅游項(xiàng)目的導(dǎo)入，資源的合理配臵以及旅游價(jià)值的挖掘。一.市場分析

1.旅游地產(chǎn)市場總體發(fā)展情況 旅游地產(chǎn)市場總體發(fā)展情況是一個宏觀層面的分析，主要由兩大塊構(gòu)成，一是行業(yè)經(jīng)濟(jì)的特性、二是整個市場的發(fā)展情況。從行業(yè)經(jīng)濟(jì)的特點(diǎn)來看，更多是與社會整體情況關(guān)聯(lián)，如社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況、旅游觀念的轉(zhuǎn)變意識、旅游的季節(jié)性特點(diǎn)、國家出臺的相關(guān)假日政策、旅游市場消費(fèi)需求習(xí)慣以及消費(fèi)群體的出游形式等，這些將直接影響旅游地產(chǎn)市場發(fā)展的前景和市場容量；而對于整個大旅游地產(chǎn)市場分析，則主要建立在旅游地產(chǎn)的現(xiàn)有格局、發(fā)展的成熟度以及相應(yīng)經(jīng)營狀況的基礎(chǔ)上。

從國內(nèi)行業(yè)市場總體發(fā)展情況來看，隨著國民經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，旅游地產(chǎn)開發(fā)大有風(fēng)起云涌之勢：目前全國已有近百個旅游地產(chǎn)項(xiàng)目開工建設(shè)，包括首創(chuàng)、海航、中信、中旅等大型國企和萬科集團(tuán)、萬達(dá)集團(tuán)等房地產(chǎn)品牌開發(fā)商，均進(jìn)入旅游地產(chǎn)開發(fā)行列；而08年4月，在鄭州舉行的第15屆中國旅游交易會上，旅游地產(chǎn)正式作為其中一個獨(dú)立環(huán)節(jié)，迎來“首屆中國旅游地產(chǎn)節(jié)”，這也預(yù)示著旅游地產(chǎn)開發(fā)將正式走入主流市場。

2.城市旅游地產(chǎn)結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀 具體到某個項(xiàng)目而言，旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的定位必然受所在城市旅游地產(chǎn)結(jié)構(gòu)的深刻影響。城市現(xiàn)有旅游地產(chǎn)格局是以觀光型旅游為主、還是以體驗(yàn)型為主，是以歷史文化古跡為主、還是以人文自然為主，是以門票的形式為主、還是以多種經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)復(fù)合型發(fā)展為主，都決定了本項(xiàng)目的項(xiàng)目定位方向和主題訴求。譬如鄭州、開封這類歷史文明厚重的城市，多以觀光型的歷史文化景點(diǎn)為主，以門票為主要盈利方式，缺少參與、體驗(yàn)型項(xiàng)目，則后續(xù)項(xiàng)目進(jìn)入時(shí)可依托相應(yīng)資源，補(bǔ)充開發(fā)休閑、娛樂、運(yùn)動等主題項(xiàng)目，或是針對現(xiàn)有旅游地產(chǎn)布局在原有基礎(chǔ)上打造升級版項(xiàng)目，尋求有效差異化。值得一提的是，針對這一類擁有稀缺性資源或文化內(nèi)涵的城市，既需要考慮城市本身具有的文化特質(zhì)，又能“推陳出新”，才能挖掘本項(xiàng)目的亮點(diǎn)，否則項(xiàng)目的價(jià)值和意義無法獲得更多提升。

3.區(qū)域市場旅游地產(chǎn)結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀 即周邊相鄰區(qū)域內(nèi)旅游地產(chǎn)結(jié)構(gòu)，及相鄰地塊內(nèi)旅游地產(chǎn)開發(fā)情況（旅游地產(chǎn)開發(fā)通常規(guī)模較大，同一地塊內(nèi)可能有不同投資商共同分別開發(fā)），通過相近或相鄰項(xiàng)目的分析比較尋求差異化和建立本項(xiàng)目的核心競爭力以及USP。二.項(xiàng)目資源分析

有無可利用的資源、資源的強(qiáng)弱，以及可利用資源的特點(diǎn)，決定了項(xiàng)目主題的根本定位；而對于資源缺少型旅游地產(chǎn)，主題的經(jīng)營是成功的唯一秘訣。目前運(yùn)作最成功的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目之一深圳華僑城?歡樂谷、中坤?黃山宏村和宋城?休博園即分別代表了三種面臨不同資源情況的主題定位。

如黃山宏村原是南宋時(shí)期的原始村落，經(jīng)過中坤集團(tuán)的建設(shè)和包裝后被譽(yù)為“中國明清博物館”、以及被列入“世界文化遺產(chǎn)名錄”，可以看出中坤集團(tuán)依托的是絕對稀缺的人文旅游資源，并在此基礎(chǔ)上開發(fā)了宏村奇墅湖國際旅游度假村項(xiàng)目；宋城?休博園位于杭州蕭山湘湖保護(hù)區(qū)內(nèi)，擁有與西湖并稱為“姐妹湖”的湘湖，宋城集團(tuán)依托的是極致自然的山水資源，由此打造世界休閑博覽園——集休閑、旅游、度假、會展、人居為一體的休閑主題城；而深圳華僑城的歡樂谷是在當(dāng)時(shí)深圳沒有任何文化娛樂設(shè)施的情況下進(jìn)行開發(fā)的，除了土地外基本沒有其它可用的資源；從其名字“歡樂谷”也看出，它走的也不是觀賞性為主的開發(fā)思路，而是強(qiáng)調(diào)以參與性為主的開發(fā)理念，隨著歡樂谷所在區(qū)域價(jià)值的提升，華僑城開發(fā)了波托菲諾高檔住宅區(qū)。因此，對資源情況的把握，包括濕地資源、溫泉資源、山水資源、人文資源等都可以成為項(xiàng)目主題定位的依據(jù)；即使沒有可以利用的資源，也能夠重新開辟出一片新天地。三.主題定位

從目前已建成或在建的項(xiàng)目看，旅游地產(chǎn)并不是單純的項(xiàng)目投資開發(fā)：對政府而言，希望通過面向區(qū)域性發(fā)展、帶動地方經(jīng)濟(jì)；對于企業(yè)而言，則可能關(guān)聯(lián)到企業(yè)的發(fā)展規(guī)劃、戰(zhàn)略布局。而旅游地產(chǎn)項(xiàng)目由于業(yè)態(tài)復(fù)雜、規(guī)模偏大，投資回收期在6—8年，甚至更長，如果主題定位沒有足夠吸引力，無法確保旅游價(jià)值層層啟動，不僅不能保持長久的吸引力，同時(shí)也達(dá)不到預(yù)期收益。因此對于主題定位——涉及項(xiàng)目生命力的東西不但要找準(zhǔn)落腳點(diǎn)，同時(shí)需保證持久的活力。如華僑城主題公園的成功因素之一，就是始終堅(jiān)持把主題的選擇和營造放在首要的位臵。不僅開發(fā)建設(shè)新景區(qū)，而且更新改造現(xiàn)有景區(qū)，在這個過程中，則堅(jiān)持突出特色、突出主題的原則。進(jìn)行項(xiàng)目的主題定位大致可從三個層面來分析： 1.從人們的心理體驗(yàn)進(jìn)行主題定位 主要通過兩種途徑實(shí)現(xiàn)：一是懷舊，滿足商業(yè)社會的人們對歷史文化的懷念；二是憧憬未來，滿足大眾對未來的遐想。2.結(jié)合資源特點(diǎn)進(jìn)行主題定位 如結(jié)合濕地資源打造主題濕地公園，結(jié)合溫泉資源打造主題溫泉度假村、結(jié)合自然山水資源打造主題生態(tài)度假項(xiàng)目，結(jié)合高爾夫資源打造高爾夫高檔度假項(xiàng)目，結(jié)合人文資源打造主題人文景點(diǎn)，利用滑雪打造滑雪場度假勝地等。通過資源定位主題的項(xiàng)目，關(guān)鍵在于保持資源在區(qū)域內(nèi)的獨(dú)特性或者唯一性。

3.根據(jù)功能進(jìn)行主題定位 滿足健康、休閑、運(yùn)動、娛樂、商務(wù)會議等功能需求的旅游地產(chǎn)，如療養(yǎng)中心、主題公園、會議中心、影視基地、康體俱樂部等。在所有旅游地產(chǎn)項(xiàng)目中，主題色彩最濃的莫過于主題公園、影視城這類以娛樂功能為主的項(xiàng)目，對這些項(xiàng)目而言，創(chuàng)意是成功的基礎(chǔ)條件之一，文化則是增加附加值的必要條件之一。譬如迪斯尼樂園，如果剝離了文化的內(nèi)涵僅僅就是一個游樂場，無法保持長久不衰的吸引力，而豪斯登堡，如果沒有文化的魅力，無非就是一個仿造的小城鎮(zhèn)，也很難做到旅游的可持續(xù)性。因此，有了主題的創(chuàng)意和文化概念的策劃，項(xiàng)目才能有生命力，才能有出路。

第二篇：謝天：旅游地產(chǎn)火熱開發(fā)的三大原因

謝天：旅游地產(chǎn)火熱開發(fā)的三大原因

近幾年旅游地產(chǎn)猶如雨后春筍般冒出，在全國遍地開發(fā)，旅游地產(chǎn)之所以這么受追捧的主要原因有三：

第一、企業(yè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。眾所周知住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展成熟，市場供求結(jié)構(gòu)失

衡，在市場低迷的情況下，需要時(shí)間的調(diào)整，很多開發(fā)商均面臨著轉(zhuǎn)型，而旅游地產(chǎn)剛好為眾多旅游開發(fā)商轉(zhuǎn)型提供了空間，一方面是旅游地產(chǎn)涉及的產(chǎn)品較為豐富，業(yè)態(tài)較多，規(guī)避了曾經(jīng)單純的商住業(yè)態(tài)，對企業(yè)發(fā)展是一種新的嘗試，其次是旅游地產(chǎn)規(guī)模較大，先圈地后開發(fā)，可以坐等土地升值，開發(fā)商借機(jī)圈地。

第二、生活方式轉(zhuǎn)變。中國越來越多在城里生活的人在消費(fèi)能力提升的情況下，希望緩解和釋放工作壓力，渴望追求更高的生活質(zhì)量，5+2的生活方式以及回歸自然進(jìn)行旅游休閑度假的生活方式在中國日益激增，同時(shí)從2012年全國旅游人數(shù)達(dá)29.57億人次和人均收入達(dá)6100美元看，實(shí)際上中國已經(jīng)進(jìn)入了一個旅游休閑度假的大時(shí)代，迫切需要大量的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目。第三、新型城鎮(zhèn)化促進(jìn)。新型城鎮(zhèn)化提倡城鄉(xiāng)一體化，為旅游地產(chǎn)帶來了發(fā)展的前景，《中央關(guān)于全國深化改革若干重大問題的決定》提出，要建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場，標(biāo)志著未來郊區(qū)土地流轉(zhuǎn)將呈常態(tài)化，土地價(jià)值將更加被人認(rèn)知，土地流轉(zhuǎn)吸引大量的資本下鄉(xiāng)，未來近郊遠(yuǎn)郊將成為資本涌入的投資洼地，旅游地產(chǎn)正好能成為新型城鎮(zhèn)化的試金石，在保護(hù)生態(tài)的基礎(chǔ)上，能成為推動新型城鎮(zhèn)化發(fā)展的引擎。

總而言之，目前旅游地產(chǎn)開發(fā)火熱的原因由企業(yè)、政府、市民三方推動，而旅游地產(chǎn)現(xiàn)階段的發(fā)展，也算是符合了天時(shí)、地利、人和。值得要說的，目前旅游地產(chǎn)發(fā)展火熱，未來競爭是必然趨勢，我們公司具有專業(yè)的旅游地產(chǎn)策劃團(tuán)隊(duì)，同時(shí)能整合游客資源，能為旅游地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目提供全程策劃服務(wù)。（交流微信號：toxietian3）

第三篇：三大旅游標(biāo)志設(shè)計(jì)要素

旅游標(biāo)志設(shè)計(jì)三大要素

作為擔(dān)負(fù)著向大眾傳遞信息、強(qiáng)化旅游產(chǎn)品(旅游目的地)的旅游標(biāo)志設(shè)計(jì) ,當(dāng)然不能無視地方風(fēng)景的特色和特殊歷史文化,只有將這些特色藝術(shù)地融入其中的旅游標(biāo)志才是成功的.針對現(xiàn)在旅游標(biāo)志市場存在的“過度惜鑒”,“千篇一律”導(dǎo)致旅游標(biāo)志設(shè)計(jì)相似度太高、缺乏個性等問題,急需建立一套新的旅游設(shè)計(jì)評判標(biāo)準(zhǔn).一：形式和內(nèi)容的協(xié)調(diào)統(tǒng)一

選擇的旅游特色資源決定了旅游標(biāo)志設(shè)計(jì)的表現(xiàn)形式,特色旅游資源起著主導(dǎo)的、決定性的作用,在旅游標(biāo)志設(shè)計(jì)中,每一個旅游地的特色往往都不止一個, 選擇好的切入點(diǎn)很關(guān)鍵.但一旦選擇好了重要的旅游特色資源,可以為之后的標(biāo)志設(shè)計(jì)鋪墊一塊良好的基石.旅游標(biāo)志設(shè)計(jì)的表現(xiàn)形式為選擇的旅游特色資源而服務(wù),沒有形式內(nèi)容也無從表現(xiàn).形式容易受到時(shí)代潮流的影響,比如近年來的旅游標(biāo)志設(shè)計(jì)總是習(xí)慣用筆墨元素作為主要的表現(xiàn)形式.但這種形式并不適用于每個標(biāo)志的設(shè)計(jì)。只有將選擇的旅游特色與設(shè)計(jì)表現(xiàn)形式協(xié)調(diào)統(tǒng)一在一起,設(shè)計(jì)出的作品才可能準(zhǔn)確宣傳旅游地的特色.比如沈陽的旅游標(biāo)志設(shè)計(jì)，它分別用祥云圖案和玫瑰圖案結(jié)合的形式來表現(xiàn)“沈陽市花玫瑰”“紫氣東來”祥云圖案中鏤空出“沈陽故宮”的剪影、標(biāo)志設(shè)計(jì)主體選用黑紅漸變色以及直線與角的文字的結(jié)合來展示,將形式與內(nèi)容進(jìn)行了完美的協(xié)調(diào)統(tǒng)一.二：旅游標(biāo)志衍化的建設(shè)性

成品的不是畫在紙上更不是放在電腦里的,它最終是要靠實(shí)際的應(yīng)用來向大眾展示,這種展示可以是一尊立體的雕塑,是戶外廣告上的一角,可以是旅游紀(jì)念冊的一頁和媒體廣告的片頭.這些旅游標(biāo)志的衍生品無一不在考驗(yàn)著旅游標(biāo)志設(shè)計(jì)的合理性,這就要求標(biāo)志在設(shè)計(jì)的過程當(dāng)中就應(yīng)考慮到它在未來衍生應(yīng)用的可能性,并作出合理的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避.我國當(dāng)前的旅游業(yè)正在品牌化經(jīng)營趨勢迅速發(fā)展的時(shí)期文化旅游和深度旅游正在被旅游業(yè)漸漸挖掘出來.相比較品牌化的經(jīng)營,旅游目的地的形象及相關(guān)品牌視覺廣告營銷還處在一個落后的位置,旅游品牌的建立必須要有一套整體的宣傳體系.這個體系中的每一個環(huán)節(jié)都是環(huán)環(huán)相扣的,這就要求旅游標(biāo)志在設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)中務(wù)必要考慮到它的后期應(yīng)用.三：標(biāo)識形象的排他識別度

對于目前旅游標(biāo)志設(shè)計(jì)中所存在的越來越嚴(yán)重的趨同的設(shè)計(jì)誤區(qū),從旅游資源中提取精粹設(shè)計(jì)出獨(dú)一無二同時(shí)又有高度識別性的標(biāo)志設(shè)計(jì)便顯得尤為重要.蘭州的旅游標(biāo)志設(shè)計(jì)便獨(dú)具匠心,.“蘭”字上部的兩點(diǎn)變得靈動充滿神韻,標(biāo)志以咖啡色為主調(diào),既是西北大地的象征色,也是中國旅游景點(diǎn)標(biāo)志的基調(diào)色不僅特色鮮明使受眾過目不忘,更重要的是在具備了獨(dú)特性的同時(shí)又將旅游地的文化歷史資源表現(xiàn)得恰到好處.蘭州旅游標(biāo)志的設(shè)計(jì)在創(chuàng)意上運(yùn)用飛天的造型(飛天是甘肅乃至大西北旅游的精神和標(biāo)桿).旅游標(biāo)志是能夠代表旅游地的標(biāo)志設(shè)計(jì).旅游標(biāo)志屬于標(biāo)志設(shè)計(jì)重要的一支隊(duì)伍,它首先要具備的基礎(chǔ)便是易識別性.而作為代表旅游地的標(biāo)志設(shè)計(jì),不僅要有易被大眾接受的可識性,更要具備高度的排他識別性。就是說旅游標(biāo)志設(shè)計(jì)一定要有自身與眾不同的特征,第一眼便能從眾多旅游標(biāo)志中脫穎而出,便知曉這是哪個旅游地的標(biāo)志設(shè)計(jì).在推動形象建立一一形象識別一一形象認(rèn)同的過程中.必須始終圍繞自身獨(dú)有的特質(zhì)來展開形式與內(nèi)容、識讀與排他、穩(wěn)定與求新的取舍和整合.在旅游標(biāo)志設(shè)計(jì)中我們只有充分考慮形式和內(nèi)容的協(xié)調(diào)統(tǒng)一、旅游標(biāo)志衍化的建設(shè)性和標(biāo)識形象的排他識別度這三個因素之后,才能設(shè)計(jì)出一個符合現(xiàn)代化需求和具備很強(qiáng)的競爭力的旅游標(biāo)志設(shè)計(jì).

第四篇：旅游地產(chǎn)開發(fā)模式

演講稿 工作總結(jié) 調(diào)研報(bào)告 講話稿 事跡材料 心得體會 策劃方案

旅游地產(chǎn)開發(fā)模式大全

黃山市旅游房地產(chǎn)開發(fā)與管理

旅游地產(chǎn)開發(fā) 旅游地產(chǎn)管理 旅游地產(chǎn)旅游房地產(chǎn)的概念、歷史和發(fā)展

休閑度假與人們的生活方式、需求遞升、社會經(jīng)濟(jì)狀態(tài)密切相關(guān)。未來十年之內(nèi)，隨著中國汽車時(shí)代、郊區(qū)化時(shí)代與休閑時(shí)代浪潮席卷而至，運(yùn)動、健康、養(yǎng)生、體驗(yàn)、休閑等因素將更加深入地滲透到度假區(qū)產(chǎn)品和服務(wù)之中，并構(gòu)成主要的價(jià)值支撐和賣點(diǎn)。

與休閑度假活動相伴而生并作為上述因素綜合載體之一的旅游房地產(chǎn)是景觀、旅游內(nèi)容與商業(yè)價(jià)值的良好結(jié)合點(diǎn)，是區(qū)域旅游向產(chǎn)業(yè)縱深發(fā)展、功能復(fù)合與品牌延伸的表現(xiàn)。它將成為休閑度假時(shí)代的競爭要素與旅游創(chuàng)新的關(guān)鍵因素之一，成為我國旅游產(chǎn)業(yè)和國民經(jīng)濟(jì)中不容忽視的領(lǐng)域，成為政府部門制定相關(guān)政策必須考慮的因素。

1.1 旅游房地產(chǎn)概念

旅游房地產(chǎn)是指以旅游度假為目的的房地產(chǎn)開發(fā)、營銷模式，其開發(fā)項(xiàng)目全部或部分實(shí)現(xiàn)旅游功能。旅游房地產(chǎn)的開發(fā)對象為旅游物業(yè)。

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一般而言，旅游物業(yè)除按傳統(tǒng)方式開發(fā)經(jīng)營的酒店和度假村外，具體還包括：休閑、度假、養(yǎng)老等相關(guān)的房地產(chǎn)開發(fā)形式，以及分時(shí)度假、產(chǎn)權(quán)酒店、主題社區(qū)或景區(qū)住宅、養(yǎng)老度假村、登山、滑雪運(yùn)動度假村、高爾夫度假村、休閑生態(tài)度假村等產(chǎn)品模式。

旅游房地產(chǎn)屬于泛地產(chǎn)概念，其發(fā)展有兩個方向，即旅游地的房地產(chǎn)化與房地產(chǎn)的旅游化。旅游地（度假區(qū)、高爾夫球場、主題公園等）與房地產(chǎn)業(yè)在完善功能、增加賣點(diǎn)、提高自身品位的同時(shí)，從不同的出發(fā)點(diǎn)打造了一種新的復(fù)合型業(yè)態(tài)：旅游房地產(chǎn)。本文討論的旅游房地產(chǎn)——度假區(qū)旅游房地產(chǎn)屬于“旅游地的房地產(chǎn)化”范疇，是度假區(qū)內(nèi)部的一個有機(jī)組成部分。主要包括具有度假性質(zhì)的分時(shí)權(quán)酒店、產(chǎn)權(quán)酒店、養(yǎng)老屋村、主題社區(qū)、景區(qū)住宅、各種專題屋村等幾種形態(tài)。

1.2 發(fā)展歷史

國外旅游房地產(chǎn)的歷史

旅游房地產(chǎn)發(fā)源于中世紀(jì)歐洲世襲貴族的度假城堡，但20世紀(jì)初才開始市場化規(guī)模經(jīng)營，主要是集中在法國南部地中海沿岸的海濱別墅。20世紀(jì)60年代，法國阿爾卑斯山地區(qū)的別墅度假村首先開發(fā)了以分時(shí)銷售的方式招攬客戶的形式，標(biāo)志著旅游物業(yè)市場的形成。70年代中期，美國泡沫經(jīng)濟(jì)破滅后造成大量的房地產(chǎn)積壓，特別是市場景氣時(shí)期開發(fā)的大量別墅。為了處理積壓與空置，充分盤活閑置資產(chǎn)，精心收集

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美國從歐洲引入時(shí)權(quán)酒店這一概念，取得了巨大的成功。1977年市場上95%以上的度假物業(yè)是由其他項(xiàng)目改造過來的。1987年以后，大量的投資商、開發(fā)商介入這一領(lǐng)域，使產(chǎn)品模式更加清晰，法規(guī)也相應(yīng)地健全，配套的服務(wù)業(yè)、管理業(yè)、交換業(yè)也迅速成熟。僅就分時(shí)度假物業(yè)而言，目前全球已有60多家大型的分時(shí)度假集團(tuán)，大約5,000多個采用分時(shí)制度的度假村分布在80多個國家和地區(qū)，來自120多個國家和地區(qū)的300多萬個家庭購買了多少不等的度假時(shí)權(quán)或酒店產(chǎn)權(quán)。到2001年，全球分時(shí)度假業(yè)的營業(yè)額已超過80億美元，近幾年一直以15%的速度遞增，預(yù)計(jì)到2004年，全世界的時(shí)權(quán)酒店銷售總額將超過300億美元。

今天遍布世界各地的分時(shí)度假酒店、高爾夫度假村、山地度假村、休閑別墅，將旅游房地產(chǎn)市場推向了一個新的高潮。

我國旅游房地產(chǎn)的發(fā)展

目前，我國旅游房地產(chǎn)業(yè)已初現(xiàn)端倪，北京、上海、大連、青島、海南、廣東、福建、深圳等地已開工的旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目達(dá)到近百個，以高爾夫、山地、滑雪、沖浪、野外運(yùn)動為主題的休閑度假住宅、別墅、酒店已超過80家。自1999年海南“南海傳說”、三亞“博鰲國家旅游休閑度假區(qū)”的成功開發(fā)后，先后已有幾十個旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目在全國進(jìn)行改造、規(guī)劃、建設(shè)和推廣，市場反響較大。其中包括北京強(qiáng)龍房地產(chǎn)開發(fā)公司在延慶龍慶峽投資開發(fā)的“快樂無窮大”產(chǎn)權(quán)酒店、精心收集

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位于秦皇島度假區(qū)在北京發(fā)售的“維多利亞港灣”酒店式公寓、中國華源集團(tuán)與海南泰信實(shí)業(yè)有限公司開發(fā)的“?？诨使跒I海溫泉酒店”（產(chǎn)權(quán)式酒店）、新世界集團(tuán)投資的海南新世界家園等。

1.3 旅游房地產(chǎn)發(fā)展模式

廣東是中國旅游房地產(chǎn)的策源地之一，其旅游房地產(chǎn)發(fā)展歷程較長，開發(fā)模式可資借鑒。從廣東度假地旅游房地產(chǎn)的實(shí)踐看，目前主要有四種模式。

模式一：賣地滾動發(fā)展模式

該模式以南國桃園旅游度假區(qū)為代表。南國桃園開發(fā)初期，缺乏必要的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)資金，如同要過河卻沒有橋。為了緩解資金壓力，只能出賣相當(dāng)一部分土地，以賣地收入來啟動開發(fā)，度過最困難的啟動期。外來資本購買這些土地以后，獨(dú)立開發(fā)度假酒店、度假別墅和公寓。等過了“初期啟動”這條河，發(fā)展壯大完成必要的度假基礎(chǔ)設(shè)施配套以后，南國桃園又從當(dāng)初買地者手中回購部分土地控制起來，滿足后續(xù)升級發(fā)展的需要。

這種依靠賣地滾動發(fā)展的模式，在資金困難的情況下，有利于度假地的快速啟動發(fā)展，使旅游房地產(chǎn)與度假地同步增長，但是不足之處也很明顯：

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這種類似工業(yè)園將“生地催熟”的做法，有可能造成過度城鎮(zhèn)化，與高品質(zhì)度假環(huán)境相悖，導(dǎo)致度假地的退化；

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隨著度假區(qū)環(huán)境的完善、土地的升值，回購原來切塊零賣的土地難度越來越大；

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最初引入的開發(fā)商魚龍混雜，開發(fā)的旅游房地產(chǎn)質(zhì)素良莠不齊，規(guī)劃控制與協(xié)調(diào)難度大，給度假區(qū)進(jìn)一步提升整體品質(zhì)埋下隱憂；

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隨著無地可賣，度假地的維護(hù)管理資金將成為無米之炊，公共環(huán)境與品牌的維護(hù)將難以為繼。從發(fā)展的角度來看，這種“借橋過河”的策略是難以持續(xù)的。

模式二：旅游先行帶動房地產(chǎn)發(fā)展模式

這類房地產(chǎn)不依附原有的旅游資源、旅游景區(qū)，往往先投入巨資，專注于搞大型旅游項(xiàng)目開發(fā)，營造具有影響力、沖擊力的旅游景觀景區(qū)，改善區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施條件和環(huán)境質(zhì)量，提升知名度，靠旅游業(yè)的關(guān)聯(lián)帶動作用引來人流物流，將生地變成旅游熟地和旺地，引起景區(qū)附近地產(chǎn)升值，再趁勢搞房地產(chǎn)開發(fā)。這種模式的典型代表是華僑城旅游度假區(qū)。華僑城先后建成錦繡中華、中華民俗村、世界之窗、歡樂谷四個頗具特色和影響力的主題公園，將過去的荒灘野嶺變成具有極高知

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名度和美譽(yù)度的旅游城，為自己創(chuàng)造出區(qū)域性旅游資源優(yōu)勢，再以此為依托，開發(fā)高質(zhì)量的旅游主題房地產(chǎn)。其發(fā)展道路是：旅游起步—優(yōu)化環(huán)境—帶旺地產(chǎn)—全面發(fā)展，是旅游與房地產(chǎn)良性互動的典型。從結(jié)果來看，華僑城城區(qū)旅游房地產(chǎn)采取的是一種混合功能的概念，實(shí)際上是將旅游功能和居住功能融為一體、混合布局，把住宅、旅游及相關(guān)的設(shè)施與服務(wù)整合在同一空間內(nèi)，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)與旅游景觀開發(fā)高度融合，房地產(chǎn)成為景觀的有機(jī)部分，景區(qū)環(huán)境又深化了房地產(chǎn)的旅游內(nèi)涵，建成集旅游、度假、文化教育相關(guān)的特色商業(yè)與高檔居住為一體的花園城市綜合社區(qū)。

模式三：房地產(chǎn)先行帶動度假地模式

以廣東省南海市西岸旅游度假區(qū)為代表。西岸旅游度假區(qū)地處珠三角邊緣，開發(fā)以前，稱得上環(huán)境優(yōu)美、山青水秀、“天然未琢的一方璞玉”。但在急切的發(fā)展愿望導(dǎo)向下，西岸度假區(qū)發(fā)展的思路過于倉促。在政府主導(dǎo)下，在未能形成有特色、有份量的旅游項(xiàng)目和良好的配套環(huán)境前，就圈出大片用地，倉促上馬大規(guī)模開發(fā)房地產(chǎn)，結(jié)果只能是本末倒置、損失慘重。因?yàn)槲恢谩⒔煌l件的先天不足，西岸想走賣地搞旅游房地產(chǎn)來帶動度假區(qū)整體發(fā)展的路子難度很大。雖然當(dāng)年曾經(jīng)風(fēng)光一時(shí)，但如今已債臺高筑，舉步維艱。改變思維、找準(zhǔn)大的方向，明確戰(zhàn)略大政方針，回歸旅游的本位，乃是其當(dāng)務(wù)之急。

模式四：大開發(fā)商整體操盤模式

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以廣東省順德市碧桂花城為代表。碧桂花城位于花卉主題觀光旅游點(diǎn)——陳村花卉世界周邊，是珠三角典型的第二住宅社區(qū)。這里生態(tài)良好，環(huán)境優(yōu)美，地段獨(dú)特性強(qiáng)。當(dāng)?shù)卣プ》鹕叫姓{(diào)整、城市更新升級的機(jī)遇，通過出讓這塊特定土地的開發(fā)經(jīng)營權(quán)，引入實(shí)力強(qiáng)大、經(jīng)驗(yàn)豐富、管理成熟的開發(fā)商——廣東房地產(chǎn)名牌碧桂園集團(tuán)來整體開發(fā)運(yùn)作該項(xiàng)目。項(xiàng)目采取完全的市場化手法，其投資、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建設(shè)、經(jīng)營、管理一條龍，全部由碧桂園自行統(tǒng)籌承擔(dān)。在此種模式下，當(dāng)?shù)卣灰刂坪暧^層面政策方向，具體的市場運(yùn)營是投資者的事。此項(xiàng)目不論最后成敗如何，可以說都是市場選擇的結(jié)果，碧桂園必須全力以赴爭取成功，才能對自己的投資行為負(fù)責(zé)。這種“整體打造，全面配套，政府搭臺，企業(yè)參與”的城鎮(zhèn)運(yùn)營，有望創(chuàng)造旅游房地產(chǎn)大規(guī)模、高水準(zhǔn)開發(fā)的范例，取得“政府、社會、企業(yè)三贏”的理想效果。

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第五篇：關(guān)鍵要素

1、人力資源總體規(guī)劃。

2、招聘渠道的拓展、維護(hù)及專場招聘會。

3、薪酬績效管理體系及辦法。

4、人員晉升體系與薪酬體系的建設(shè)，人力薪酬結(jié)構(gòu)。

5、員工激勵方案。

6、組織架構(gòu)，定崗定編。

7、社保賬戶開戶、銷戶辦理，人員增減、社保費(fèi)用申報(bào)結(jié)算、社?；说?。

8、公積金賬戶開設(shè)，人員增減、審核、公積金基數(shù)調(diào)整、公積金業(yè)務(wù)辦理。