第一篇：別墅指數(shù)（范文模版）

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盛宴：2003北京名流與別墅名盤(pán)推介會(huì)暨交流酒會(huì) 別墅指數(shù)為市場(chǎng)服務(wù)

碧海方舟－城市ＧＯＬＦ碧海 五十五席北美風(fēng)情別墅 清水出芙蓉—楓橋別墅全面亮相 188棟別墅一一出臺(tái) 親愛(ài)的viila，一個(gè)充滿愛(ài)和家庭溫馨的獨(dú)立天地 萬(wàn)萬(wàn)樹(shù) 京承高速路旁的1800畝慢拍小鎮(zhèn) 28年大樹(shù)下·新一代別墅生活 溫哥華森林

獨(dú)墅逸致-麗水佳園9月29日以超值定位首次面市 京城別墅市場(chǎng)新風(fēng)云 優(yōu)山美地別墅啟動(dòng)傳奇開(kāi)幕周 亞瀾灣：時(shí)間才是衡量路程的唯一指數(shù)

加拿大生活驚羨西山—獨(dú)棟別墅火熱絕版西山

加拿大生活驚羨西山—獨(dú)棟別墅火熱絕版西山盛宴：2003北京名流與別墅名盤(pán)推介會(huì)暨交流酒會(huì)

“2003北京名流與別墅名盤(pán)推介會(huì)暨交流酒會(huì)”12月10日晚在京城四大富人會(huì)所之一的美洲俱樂(lè)部隆重舉行，來(lái)自地產(chǎn)界、商屆、政界、新聞屆等150余位嘉賓，在別墅華屋、美酒美食、樂(lè)舞輕歌的相伴下，共同度過(guò)了一個(gè)愉快輕松的夜晚。

由搜房資訊機(jī)構(gòu)所屬的中國(guó)別墅指數(shù)系統(tǒng)、大中華別墅網(wǎng)（004km.cn）、《別墅》雜志共同主辦的此次活動(dòng)，旨在向行業(yè)內(nèi)、媒體各界、及希望購(gòu)買(mǎi)別墅的人士，介紹北京2003別墅市場(chǎng)的發(fā)展并推薦部分優(yōu)秀項(xiàng)目。根據(jù)中國(guó)別墅指數(shù)辦公室、大中華別墅網(wǎng)共同進(jìn)行的市場(chǎng)監(jiān)測(cè)表明，北京2003年截止到11月別墅開(kāi)盤(pán)量為35個(gè)，項(xiàng)目總占地面積約2萬(wàn)畝，2003別墅新增供給量為650萬(wàn)平方米，其中下半年421萬(wàn)平方米。根據(jù)2002、2003年北京別墅套價(jià)分布顯示，別墅的高端和低端市場(chǎng)占整個(gè)市場(chǎng)的比例有所上升，表明產(chǎn)品有兩極分化的趨勢(shì)。同時(shí)指數(shù)系統(tǒng)預(yù)測(cè)，明年別墅新增供應(yīng)量將相對(duì)2003年減少。銷售平均價(jià)格將有所回升，銷售率將有所提高。中國(guó)別墅指數(shù)系統(tǒng)根據(jù)片區(qū)樣本研究，向來(lái)賓特別推薦了楓橋別墅、溫哥華森林、親愛(ài)的villa、麗水佳園、姜莊湖別墅、優(yōu)山美地、萬(wàn)萬(wàn)樹(shù)、亞瀾灣、西山美墅館等優(yōu)秀樣本項(xiàng)目，及在海南新推出的北緯18度項(xiàng)目。在酒會(huì)上項(xiàng)目代表與各界來(lái)賓展開(kāi)了親密的互動(dòng)交流。

本次參加酒會(huì)的來(lái)賓除了向美洲俱樂(lè)部、北京留學(xué)人員商會(huì)、中國(guó)歐美同學(xué)會(huì)商會(huì)、香港商會(huì)等機(jī)構(gòu)會(huì)員中邀請(qǐng)希望購(gòu)買(mǎi)別墅和了解別墅項(xiàng)目的嘉賓，還通過(guò)網(wǎng)站、報(bào)紙等向社會(huì)各界召集并經(jīng)篩選獲得邀請(qǐng)，各界來(lái)賓都對(duì)酒會(huì)上推薦的別墅項(xiàng)目表現(xiàn)出了濃厚的興趣。香港匯豐銀行北京分行特別針對(duì)高檔物業(yè)的購(gòu)買(mǎi)對(duì)象——非中國(guó)大陸居民海外人士港、澳、臺(tái)人士獲得國(guó)外永久居留權(quán)的中國(guó)護(hù)照持有人，在新房與二手房購(gòu)買(mǎi)方面，提供樓宇按揭服務(wù)，為這些具有海外背景、投資意識(shí)強(qiáng)的人士提供了更好的投資理財(cái)手段。2003年12月11日

28年大樹(shù)下·新一代別墅生活 溫哥華森林

1、地位位置與交通

溫哥華森林，是首創(chuàng)置業(yè)推出的新一代別墅——森林別墅。它位于北京昌平區(qū)北七家鎮(zhèn)東沙各莊，西臨立湯路主干道，北距溫榆河2公里，北依小湯山溫泉度假區(qū)，距小湯山環(huán)島5公里，距北四環(huán)約12公里。從地理位置上看，溫哥華森林正好處在了溫榆河、亞北、小湯山三大著名別墅板塊的核心交匯區(qū)。

從溫哥華森林往返市區(qū)，有三條快速便捷的線路，分別是：京承高速路、八達(dá)嶺高速路和立湯路（規(guī)劃拓寬中），一根煙兩小曲，只需20余分鐘即可高速往返市區(qū)。

2、場(chǎng)地現(xiàn)狀及總規(guī)劃

豐富的原生自然景觀，將是新一代別墅的追求。溫哥華森林整個(gè)地塊現(xiàn)場(chǎng)約有10001棵、生長(zhǎng)了28年的大樹(shù)，優(yōu)美的森林自然環(huán)境，婉如一塊天生別墅地?，F(xiàn)場(chǎng)地下?lián)碛胸S富的地?zé)釡厝Y源，含有多種對(duì)人體有用的礦物質(zhì)并且水溫可達(dá)到60℃。

為打造純正北美風(fēng)情的大型別墅區(qū)，首創(chuàng)置業(yè)十余次派團(tuán)考察了北美著名別墅區(qū)，并特聘了加拿大EKISTICS規(guī)劃大師，擔(dān)綱整個(gè)社區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)，包含建筑概念、建筑風(fēng)格及園林景觀。規(guī)劃中，設(shè)計(jì)大師充分尊重、并最大限度保留了土地上現(xiàn)有的森林生態(tài)系統(tǒng)——上萬(wàn)棵原生高大樹(shù)木與上百種珍貴樹(shù)種。

溫哥華森林總用地面積約71.07公頃，總建筑用地54.9公頃，總建筑面積約31萬(wàn)平方米，其中地上面積僅22萬(wàn)平方米，包括1.2萬(wàn)平方米會(huì)所、商業(yè)街；地下面積約9萬(wàn)平方米，容積率僅為0.4。

場(chǎng)地西側(cè)預(yù)留了140米寬綠化帶及規(guī)劃輕軌，開(kāi)發(fā)商代征綠地約9.8公頃，這就把整個(gè)別墅區(qū)很好的與立湯路隔離，又享受到了立湯路及輕軌的交通便利。

3、工程與開(kāi)發(fā)進(jìn)度

整個(gè)建設(shè)用地劃分為A、B、C、D、E、F六個(gè)別墅分區(qū)，及一個(gè)公建配套區(qū)（G區(qū)），共計(jì)七個(gè)區(qū)。預(yù)計(jì)開(kāi)盤(pán)時(shí)完成樣板區(qū)3棟建筑及樣板組團(tuán)，第一期工程開(kāi)發(fā)A、B兩個(gè)區(qū)。

4、建筑風(fēng)格與戶型

個(gè)性與藝術(shù)，將是新一代別墅的顯要特征之一。溫哥華森林特別采用了具有悠久歷史文化與居住藝術(shù)的四種北美建筑風(fēng)格，以木、磚、石等自然元素為主建筑材料，它們極具個(gè)性，卻同樣充滿著無(wú)限異域風(fēng)情，它們是：流行于1700-1780年的喬治亞風(fēng)格（Georgian）；流行于18901930年的工匠風(fēng)格（Craftsman）。

溫哥華森林均為獨(dú)幢別墅，共有23種立面形式，19種戶型平面，充分尊重和滿足高端客戶的個(gè)性化和專屬感。

每幢均為地上二層，地下一層，地上面積從220-400平方米，地下面積從120-200平方米，地下一層均有下沉式庭院帶來(lái)自然采光，增添了無(wú)限的舒適感與透氣感。

每套別墅均有５大奢華功能分區(qū)：禮儀區(qū)、交往區(qū)、私密區(qū)、功能區(qū)、室外區(qū)，演繹出了休閑、娛樂(lè)、社交和居住四大主題。前后雙門(mén)廊、下沉式庭院、兩級(jí)入戶過(guò)渡空間、雙層挑空貴賓廳、中西式雙廚房、獨(dú)立家庭室、豪華主臥區(qū)，功能齊備的私家會(huì)所，雙通入戶車庫(kù)，隱性獨(dú)立的傭人區(qū)。一切只為滿足安全、私密、舒適、尊崇。

5、園林設(shè)計(jì)理念

有森林的別墅園林，是另一種奇妙的感覺(jué)。它為別墅主人帶來(lái)了私密、健康與尊貴三重高尚享受，這是其它任何園林也無(wú)法帶來(lái)的。

溫哥華森林的總體園林設(shè)計(jì)，以山、水、森林為主要素，突出表現(xiàn)加拿大溫哥華的原生自然景觀特點(diǎn)。

整個(gè)別墅區(qū)包括東、南、西、北四大森林大道，四大主題園林（主入口水景公園、中央公園、和平山公園、藝?yán)戎畨Γ?dú)創(chuàng)花園走廊與宅間綠化帶。四大森林大道匯合于中央公園，環(huán)路則巧妙串起森林大道與主題園林，讓人驚嘆園林規(guī)劃的神妙與流暢。

6、生活配套

別墅區(qū)規(guī)劃有戶外運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、會(huì)所及溫哥華風(fēng)情商業(yè)街，充分考慮主人的高尚生活便利與需求。

稀缺森林、尊崇空間、顯赫身份。新一代財(cái)富主人，新一代別墅生活，僅在溫哥華森林。

投資商：首創(chuàng)置業(yè)

發(fā)展商：楓樹(shù)置業(yè)

建筑設(shè)計(jì)：加拿大EKISTICS公司

貴賓專線：（010）84971558

市內(nèi)接待地址：北京亞運(yùn)村匯園公寓Q座116號(hào)

京城別墅市場(chǎng)新風(fēng)云 優(yōu)山美地別墅啟動(dòng)傳奇開(kāi)幕周

7月18日，坐落于京順路溫榆河畔中央別墅區(qū)核心的優(yōu)山美地別墅傳奇開(kāi)幕周隆重啟動(dòng)。在涉外高檔項(xiàng)目薈萃的中央別墅區(qū)，優(yōu)山美地憑借開(kāi)發(fā)商魯能集團(tuán)的鼎級(jí)實(shí)力和諸多非凡超群的大手筆運(yùn)作，一亮相市場(chǎng)即成為業(yè)界與眾多高端客戶矚目的焦點(diǎn)。

大手筆運(yùn)作，打造中央別墅區(qū)新坐標(biāo)

占地千畝的優(yōu)山美地整個(gè)別墅區(qū)將分三期開(kāi)發(fā)。吸納健康休閑的美式莊園理念，追求自由、自然和高尚的生活品質(zhì)，一期200余套只建獨(dú)棟。單純氣質(zhì)、身份象征，真正的私密庭院，開(kāi)闊天地、尊貴獨(dú)享，且更能保證品位一致的鄰里往來(lái)，高尚生活感覺(jué)不言而喻。

尋求以建筑表達(dá)人文精神，優(yōu)山美地大膽運(yùn)用傳統(tǒng)的坡頂、立柱，結(jié)合通透的現(xiàn)代元素，勾勒獨(dú)具風(fēng)情和藝術(shù)價(jià)值的唯美建筑風(fēng)格。戶型設(shè)計(jì)由美國(guó)知名設(shè)計(jì)公司擔(dān)綱，精心雕琢八款不同概念的豪華戶型。6米挑高迎賓客廳、奉送200 m2標(biāo)準(zhǔn)層自然采光地下室和不同風(fēng)格的豪華精裝修、地下3000米健康溫泉入戶等，優(yōu)山美地處處表露出豪宅大家風(fēng)范。

在社區(qū)規(guī)劃與園林建設(shè)方面，優(yōu)山美地更是超乎一般項(xiàng)目，摒棄通常的幾何或中軸成構(gòu)圖，簡(jiǎn)潔舒適的自然景觀融合自由別致的建筑設(shè)計(jì)，使之充滿浪漫與生態(tài)特性。園林綠地率為41%，含觀賞、休閑、健康、娛樂(lè)、交際等不同功能主題花園。近萬(wàn)平米湖水可謂整個(gè)園區(qū)的點(diǎn)睛之筆，開(kāi)闊的湖面以及棧橋、潺溪等設(shè)計(jì)，讓人們?cè)谠?shī)情畫(huà)意中重拾原生水趣。另外，60000 m2河岸主題私家園林，將為優(yōu)山美地業(yè)主所專屬。

優(yōu)山美地?fù)碛懈邫n而齊備的社區(qū)配套。以SPA為主題逾12000 m 2的豪華會(huì)所，功能相當(dāng)完善；大型超市、餐飲、游泳池、健身房、水療、網(wǎng)球等商娛配套設(shè)施更是一應(yīng)俱全。同時(shí)，國(guó)際聞名的第一太平戴維斯提供專業(yè)物業(yè)管理顧問(wèn)服務(wù)。

高投資潛力，掀啟別墅市場(chǎng)新風(fēng)云

高尚品質(zhì)保障以及無(wú)與倫比的區(qū)位優(yōu)勢(shì)、濃郁的國(guó)際化生活氛圍令優(yōu)山美地存在巨大的投資潛力，特別是毗鄰著北京國(guó)際學(xué)校和力邁學(xué)校，約兩千名外籍學(xué)生就讀其中，投資客戶將坐享近千個(gè)國(guó)際家庭提供的租屋保證?？梢灶A(yù)見(jiàn)，優(yōu)山美地將作為中央別墅區(qū)新的投資熱點(diǎn)而吸引眾多高端客戶的角逐。

同時(shí)，隨著北京對(duì)新建別墅用地項(xiàng)目停止審批，群雄逐鹿的中央別墅區(qū)寸土寸金更彌顯珍貴。此時(shí)推出的優(yōu)山美地別墅，勢(shì)將掀啟該區(qū)域新一輪競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)云，勢(shì)將率領(lǐng)2003年京城別墅市場(chǎng)全面升級(jí)，勢(shì)將引發(fā)業(yè)內(nèi)外廣泛而持久的關(guān)注。

別墅指數(shù)為市場(chǎng)服務(wù)——中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)秘書(shū)長(zhǎng)、搜房研究院院長(zhǎng) 莫天全

中國(guó)別墅指數(shù)系統(tǒng)，實(shí)際上是中房體系，中國(guó)房地產(chǎn)體系一個(gè)分支，說(shuō)到這個(gè)分支，不得不提中房指數(shù)系統(tǒng)。中房指數(shù)系統(tǒng)是大家很清楚的，是1994年由三家機(jī)構(gòu)：由中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)、國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心，還有我們中房集團(tuán)發(fā)起的。在94年通過(guò)了，是咱們國(guó)家最高級(jí)的鑒定，國(guó)內(nèi)最高的權(quán)威的，是我們鑒定委員會(huì)的。在我們有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)的倡導(dǎo)下，在量化的角度，對(duì)這個(gè)市場(chǎng)進(jìn)行分析指導(dǎo)，到現(xiàn)在經(jīng)過(guò)了差不多八、九年的發(fā)展，到現(xiàn)在覆蓋17個(gè)省市，而且分化出來(lái)，運(yùn)轉(zhuǎn)是由中房產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)指導(dǎo)，由搜房研究院具體承辦。我們搜房研究院是做什么的，當(dāng)初因特網(wǎng)比較發(fā)展瘋狂的時(shí)候，是由國(guó)內(nèi)幾家機(jī)構(gòu)發(fā)起，由房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)，由清華大學(xué)北京大學(xué)共同建立，由20個(gè)研究院共同組成，包括政府的官員，包括房地產(chǎn)司的司長(zhǎng)，還有我們國(guó)土專業(yè)部的，還有我們產(chǎn)業(yè)的一些代表，學(xué)術(shù)世界的。包括葉劍平教授，還有國(guó)外幾個(gè)大的投資銀行的專家，由這20幾個(gè)人組成的研究院，這樣一個(gè)比較龐大的陣容還維護(hù)中房指數(shù)體系每年每月的信息發(fā)布。

我們每天差不多有30萬(wàn)人在搜房網(wǎng)上查房子，看房子，差不多每天就五千萬(wàn)的點(diǎn)擊量，我們后臺(tái)的幾個(gè)支持單位，回來(lái)說(shuō)，就是中房體系的發(fā)展，已經(jīng)從當(dāng)初的城市層面說(shuō)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，到根據(jù)我們的需求走向微觀，就是我們這個(gè)城市典型住宅。從99年開(kāi)始運(yùn)轉(zhuǎn)，到現(xiàn)在差不多四年了。對(duì)投資有些指導(dǎo)，我們經(jīng)過(guò)研究推廣出來(lái)典型住宅價(jià)格系統(tǒng)，全國(guó)從99年北京推出來(lái)以后，全國(guó)著名的房地產(chǎn)項(xiàng)目基本上是典型的樣本項(xiàng)目，那是一套微觀的角度，探討我們通常住的住宅，現(xiàn)在我們談的是對(duì)中國(guó)別墅指數(shù)，實(shí)際上也是對(duì)中房體系的微觀分析，從前年下半年開(kāi)始，北京、上海兩個(gè)城市，對(duì)別墅市場(chǎng)非?；钴S，特別到去年，上海一百多個(gè)樓盤(pán)，光是別墅這塊，已經(jīng)成了我們房地產(chǎn)業(yè)當(dāng)中一個(gè)非常重要的分支，而且這方面的市場(chǎng)有它獨(dú)到的特點(diǎn)，需要獨(dú)到的研究和獨(dú)到的平臺(tái)，來(lái)承載這個(gè)市場(chǎng)的發(fā)展，畢竟它是一個(gè)非常高端的商品，不是大眾化的做法，去年下半年開(kāi)始我們開(kāi)始研究一套別墅指數(shù)系統(tǒng)，就是針對(duì)高端市場(chǎng)，2002年底的時(shí)候我們開(kāi)始研究。

上海別墅看起來(lái)，比北京更加活躍，樓房數(shù)量上比北京稍微增多，本來(lái)四月份，我們有計(jì)劃發(fā)布北京的別墅指數(shù)系統(tǒng)，由于非典，我們推遲到今天才發(fā)布，推出這個(gè)系統(tǒng)，就是有很多是學(xué)術(shù)性的，但是怎么跟我們這個(gè)市場(chǎng)連接起來(lái)相當(dāng)?shù)闹匾?，在微觀的分析系統(tǒng)指數(shù)下，我們有三套體系支持中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)這個(gè)體系，一個(gè)是由這個(gè)網(wǎng)，就是大中華別墅網(wǎng)，我們目前關(guān)注程度也好，特別指向房地產(chǎn)，別墅市場(chǎng)這么一個(gè)網(wǎng)，包括臺(tái)灣香港的，非常有針對(duì)性的看別墅，這個(gè)別墅網(wǎng)站，沒(méi)有其他炒作的東西，但是他實(shí)事求是是對(duì)別墅感興趣的，要買(mǎi)別墅的人。第二套體系就是剛才說(shuō)的，就是別墅指數(shù)系統(tǒng)，這個(gè)從研究的角度對(duì)別墅市場(chǎng)進(jìn)行深層次探討，同時(shí)對(duì)產(chǎn)業(yè)，和消費(fèi)者也好，市場(chǎng)也好，做一些數(shù)量上的一些指導(dǎo)，第三個(gè)對(duì)我們推出來(lái)的平臺(tái)，就是這個(gè)《別墅》雜志，這個(gè)別墅雜志也是非常有針對(duì)性的，針對(duì)高端購(gòu)房的這塊，引導(dǎo)消費(fèi)的這塊，通過(guò)這三個(gè)平臺(tái)，一個(gè)是雜志和搜房網(wǎng)，加上一系列體系構(gòu)成了我們要建立中國(guó)別墅市場(chǎng)的權(quán)威。下一步就是我們要做的，就是這個(gè)平臺(tái)經(jīng)過(guò)差不多大半年的努力基本上建設(shè)起來(lái)。我們下面要成立一個(gè)學(xué)術(shù)顧問(wèn)委員會(huì)，希望得到大家更多的支持批評(píng)建議，讓我們把這個(gè)平臺(tái)做得更好?？紤]我們這些買(mǎi)別墅的人，通過(guò)這些典型樣本項(xiàng)目，讓這樣市場(chǎng)更加清晰化，這是下一步我們接近在北京上海兩個(gè)地的一些活動(dòng)，說(shuō)到這塊，發(fā)展典型指數(shù)也好，別墅指數(shù)也好，早期得到中房集團(tuán)大力支持，94年的時(shí)候，搜房網(wǎng)，王平理事長(zhǎng)，他們從96年開(kāi)始介入這件事情。從99年開(kāi)始，2000年，2001年，這個(gè)時(shí)候不僅是我們中房的支持了，全國(guó)很多的媒體，都在共同支持這個(gè)體系的運(yùn)轉(zhuǎn)，最后我說(shuō)的就是，我們把別墅市場(chǎng)的平臺(tái)，在大家支持下，把我們大中華別墅網(wǎng)，把我們的別墅指數(shù)系統(tǒng)，再把我們的別墅雜志做好，全心全意為我們的別墅市場(chǎng)服務(wù)。謝謝大家。

碧海方舟－城市ＧＯＬＦ碧海 五十五席北美風(fēng)情別墅 典藏一方碧野，釋放心性的悠然

天籟之間，這方碧野，銜接著繁華與寧?kù)o，能在此悠然生活，才是當(dāng)代貴族之所系——碧海方舟，位于北四環(huán)與京承高速路的黃金交叉點(diǎn)，南望燕莎、CBD中央商務(wù)區(qū)，掌控商務(wù)版圖；向東，暢達(dá)直通首都國(guó)際機(jī)場(chǎng)，令往來(lái)于國(guó)際間的您盡享便利；西線，則由北四環(huán)連接奧運(yùn)村與中關(guān)村，２００８年的奧運(yùn)盛會(huì)，將引爆無(wú)限商機(jī)，為碧海方舟勾勒出美好的未來(lái)圖景。

獨(dú)到規(guī)劃，塑造古典氣魄

碧海方舟整體建筑布局貼合地勢(shì)規(guī)劃設(shè)計(jì)，建筑排列縱深舒展、迤邐委婉，用獨(dú)到匠心，塑造出古典生活情境。

獨(dú)特組團(tuán)設(shè)計(jì)，戶型包括F1、E1、E2、C1、C2、C3戶型，計(jì)為１—６組團(tuán)，各組團(tuán)間以富有層次變化的綠化帶貫穿，保障每棟別墅均能充分領(lǐng)略GOLF綠野美景，圍合出溫柔敦厚的鄰里關(guān)系。

結(jié)合帶狀基地一端的中央環(huán)島，設(shè)計(jì)出獨(dú)具個(gè)性的F２、F３、C５戶型，環(huán)島拔出地面近２米的落差，道路與庭院之間安置跌宕的疊水，兼顧情趣的同時(shí)，別樣生活超然而起，自有一種雍容氣度。

直面中國(guó)湖的B１、B２戶型，邀細(xì)柳與清波為伴，匯聚浩然之氣。

藏鋒，城市GOLF碧海

選擇碧海方舟作為城中大隱生活的所在，正是為了斂藏鋒芒，在一方境地之中細(xì)細(xì)品味生活的醇濃與從容。

碧海方舟位于62萬(wàn)平方米、１８洞國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的的姜莊湖高爾夫球場(chǎng)之中，與鴻華、馨葉高爾夫球場(chǎng)相連。擷取北京難得一遇的自然資源，為您打造城中大隱之地。雍容、深邃，多少新貴遙望之處，正是層峰者專屬的靜謐樂(lè)園。

碧海方舟傳承貴胄世家風(fēng)范，量身打造５５席巔峰別墅，為時(shí)代風(fēng)云人物所獨(dú)享。

除非名列尊位，否則無(wú)緣這一城中大隱的生活。

豪闊的建筑尺度，釋放出層峰的豪情。碧海方舟以千余平米曠世魄力，將經(jīng)典的北美折衷主義建筑風(fēng)格賦予新的生機(jī)，為創(chuàng)造時(shí)事的格局英雄，開(kāi)辟一方兼顧生活與社交功能的私人使館。

流行于１９世紀(jì)北美洲的折衷主義建筑，用簡(jiǎn)潔利落的建筑語(yǔ)匯，調(diào)和現(xiàn)代生活的居住理念，演繹著融合意大利文藝復(fù)興風(fēng)格、都鐸風(fēng)格、亞當(dāng)風(fēng)格和喬治風(fēng)格的完美建筑風(fēng)范，在姜莊湖高爾夫碧海之上，堅(jiān)守著傳統(tǒng)至真、至善、至美的精神旗幟。清水出芙蓉—楓橋別墅全面亮相 188棟別墅一一出臺(tái)

在初秋的潮白河畔，梨枝和楊柳的飄曳中，楓橋別墅靜靜的迎來(lái)了全面入住的時(shí)刻。

“入住”這個(gè)詞在今天地產(chǎn)市場(chǎng)上越來(lái)越引人注目，一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目是否如期入住，是衡量其成功的重要標(biāo)志。但人們往往將此類地產(chǎn)項(xiàng)目定性為普通住宅，面對(duì)別墅市場(chǎng)，客戶往往不敢奢望能如期入住，有的別墅發(fā)展商甚至不會(huì)給出何時(shí)入住的承諾。

由于別墅市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)較大，相對(duì)其他房地產(chǎn)項(xiàng)目更難操縱其銷售進(jìn)度，所以有的房地產(chǎn)公司為降低風(fēng)險(xiǎn)，追求更大利潤(rùn)，就建一套，賣一套，賣一套，建一套，沒(méi)有客戶就停工，這給已住進(jìn)的客戶帶來(lái)莫大的困擾，買(mǎi)別墅本就求個(gè)寧?kù)o休閑的生活，而長(zhǎng)期嘈雜的工地卻讓客戶苦不堪言。

由于市場(chǎng)上沒(méi)有一起動(dòng)工，一起銷售，一起入住的別墅項(xiàng)目，客戶只能有苦難訴。這種不正常的別墅規(guī)則，卻給一個(gè)務(wù)實(shí)，精干的發(fā)展商——北京精達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司打破了。由該公司開(kāi)發(fā)的楓橋別墅憑借強(qiáng)大的自信心和開(kāi)發(fā)實(shí)力，一期打造的90棟獨(dú)體別墅8月31日全面入住，更讓人驚喜的是二期98棟別墅僅二個(gè)月后即10月31日也將達(dá)到全面入住標(biāo)準(zhǔn)，屆時(shí)楓橋別墅總共188套將前所未有亮相世人面前。這在北京別墅市場(chǎng)近十年的發(fā)展歷史上獨(dú)此一家，甚稱空前。

不要說(shuō)客戶難以置信，就連見(jiàn)多識(shí)廣的記者們也將信將疑，不斷有媒體登門(mén)采訪楓橋別墅，以辨真?zhèn)巍?月31日，京城各路房地產(chǎn)記者云集楓橋別墅，一起見(jiàn)證別墅市場(chǎng)唯一的全面入住的歷史時(shí)刻。楓橋別墅如出水芙蓉般，矗立在眾人面前。記者們互相之間縱情交談，興奮之情溢于言表。

楓橋別墅坐落于北京市順義區(qū)馬坡鎮(zhèn)，距三元橋30公里，東側(cè)緊鄰北京兩大知名高爾夫球場(chǎng)---北京鄉(xiāng)村高爾夫場(chǎng)及北京高爾夫球俱樂(lè)部，而北側(cè)的北京鄉(xiāng)村賽馬場(chǎng)及潮白河水上運(yùn)動(dòng)場(chǎng)又是2008年奧運(yùn)會(huì)馬術(shù)比賽及水上運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目的主賽場(chǎng)。楓橋別墅身臨其中,營(yíng)造出一片休閑、高雅的尊貴天地。

楓橋別墅占地22萬(wàn)平方米，擁有會(huì)所1萬(wàn)平方米。而更可貴的是別墅區(qū)中建有一個(gè)兩萬(wàn)余平方米的中央湖區(qū)，湖面為不規(guī)則的多邊形，幾個(gè)港灣深入住宅組團(tuán)中，與花園中的林木相錯(cuò)落，使居住其中的人們都能透窗望見(jiàn)美麗的中心湖景。這種自然中的景色，怎能不讓人陶醉其中。別墅的外圍景色如此迷人，而室內(nèi)的戶型設(shè)計(jì)也獨(dú)巨匠心。它采用了當(dāng)前國(guó)際上最先進(jìn)的理念，處處體現(xiàn)了“以人為本”的宗旨，面積從400多平方米到700多平方米不等，別墅中有中庭挑空的客廳和走廊，有能觀景的衛(wèi)生間，還有地下室的酒吧、視聽(tīng)室、健身房、為了照顧住宅中幾代人不同的生活方式和習(xí)慣，不但會(huì)客區(qū)與家庭起居區(qū)相對(duì)獨(dú)立，幾個(gè)臥室，相對(duì)隔離而且臥室中都有觀景落地窗。這一系列的描述不是紙上的空中樓閣，而是眼前的現(xiàn)房實(shí)景。怎能不讓人感到驚奇。

楓橋別墅遵循市場(chǎng)規(guī)律，全面開(kāi)發(fā)，全面入住，留給人的不僅僅是驚奇。

加拿大生活驚羨西山—獨(dú)棟別墅火熱絕版西山

2003年9月20日下午，西山美墅館售樓處門(mén)前。熱鬧的場(chǎng)面幾乎無(wú)法讓人相信，這是一個(gè)別墅銷售的現(xiàn)場(chǎng)，業(yè)主們的心情由排號(hào)時(shí)期焦急的等待，變成轉(zhuǎn)大定時(shí)夢(mèng)想成真般的喜悅，共87棟的加拿大設(shè)計(jì)獨(dú)棟別墅，活動(dòng)當(dāng)天便銷售出40余套，當(dāng)天成交額達(dá)到三個(gè)億，這開(kāi)盤(pán)當(dāng)天，銷售過(guò)半的成績(jī)，實(shí)在是使人在驚訝之余，有所思考和西山美墅館對(duì)業(yè)界的震動(dòng)和影響，進(jìn)行探究。

別墅與舒適健康生活

隨著SARS在北京盛夏的結(jié)束，“后非時(shí)代”的健康思考也隨之升溫，當(dāng)人們?cè)诩訌?qiáng)自身防護(hù)的同時(shí)，居住條件和周邊環(huán)境的狀況也變成思考和關(guān)注的重點(diǎn)；而有山有水的健康住宅異軍突起成為市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)。可以說(shuō)未來(lái)的的幾年間，以健康自然和舒適相融的住宅，必將成為一種市場(chǎng)趨勢(shì)。

西山美墅館由三九集團(tuán)開(kāi)發(fā)，建于西山地區(qū)，該區(qū)域森林覆蓋率達(dá)98%，氧氣含量高出市區(qū)多倍，而大面積的綠化率對(duì)于粉塵和噪音降低，對(duì)于恒溫的保持等不爭(zhēng)的事實(shí)，使得西山美墅館成為健康住宅的首選。

別墅與舒適尊貴的生活

西山美墅館的別墅產(chǎn)品，直接來(lái)自加拿大北美地區(qū)。由國(guó)際一流建筑設(shè)計(jì)師前往加拿大，就地取材加拿大當(dāng)?shù)刈钕冗M(jìn)的技術(shù)和居所空間的風(fēng)格。每一棟設(shè)計(jì)均在加拿大本土完成，其中木結(jié)構(gòu)別墅，在加拿大進(jìn)行預(yù)制直接聯(lián)運(yùn)進(jìn)京，在現(xiàn)場(chǎng)拼裝。西山美墅館的木結(jié)構(gòu)和輕鋼結(jié)構(gòu)別墅相對(duì)于傳統(tǒng)建筑上的優(yōu)勢(shì)和特點(diǎn)很多。

木結(jié)構(gòu)別墅的特點(diǎn)：

設(shè)計(jì)自由度高--表現(xiàn)在能充分體現(xiàn)個(gè)性化和建筑美學(xué)，使設(shè)建筑師的想象力不斷得到啟示和發(fā)揮。

環(huán)保性強(qiáng)--木結(jié)構(gòu)的材料都是環(huán)保材料，從各類木材及半成品到涂料、油漆、地毯和輔料，全都符合國(guó)際環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)。因此，在國(guó)際上被稱最生態(tài)的住宅。

節(jié)能性好--木結(jié)構(gòu)比其他形式的住宅更能節(jié)約能源，減少資源浪費(fèi)、降低對(duì)環(huán)境的影響。木材具有較高的隔熱性能，這保證的木結(jié)構(gòu)具有良好的保溫性能

良好的抗震性、易安裝性、結(jié)構(gòu)靈活性等多重特點(diǎn)構(gòu)成木結(jié)構(gòu)差異化優(yōu)勢(shì)。

對(duì)于住宅的購(gòu)買(mǎi)者來(lái)說(shuō)，住宅的舒適性和安全性最為重要。木結(jié)構(gòu)住宅的舒適、美觀是大多數(shù)購(gòu)買(mǎi)者認(rèn)可的，但大部分購(gòu)買(mǎi)者對(duì)木結(jié)構(gòu)住宅的安全性提出諸多質(zhì)疑，如防火、防蟲(chóng)害、結(jié)構(gòu)的穩(wěn)定性等等。

輕鋼結(jié)構(gòu)別墅的特點(diǎn)：

重量輕，強(qiáng)度高--用輕鋼結(jié)構(gòu)建造的住宅重量是鋼筋混凝土的1/2左右?？蓾M足住宅大開(kāi)間的需要，使用面積比鋼筋混凝土住宅高15%左右。

抗震性能好--由于其延展性比鋼筋混凝土好，從國(guó)內(nèi)外地震后調(diào)查結(jié)果顯示，輕鋼結(jié)構(gòu)住宅倒塌情況極少。

建造速度快--輕鋼結(jié)構(gòu)符合住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展方向，構(gòu)件在工廠預(yù)制，減少了現(xiàn)場(chǎng)濕作業(yè)量，節(jié)約運(yùn)輸成本，而且施工周期短（大約縮短一半），并且冬季可以施工。

質(zhì)量好--輕鋼住宅各種構(gòu)件工業(yè)化制作，質(zhì)量和精度有保障，安裝方便。并且易與相關(guān)產(chǎn)品，設(shè)備配合。

方便安裝各種管線--輕鋼結(jié)構(gòu)墻體是中空的，在墻體完工前就可以方便快捷地在其中安裝各種管線，從而解決了中國(guó)傳統(tǒng)公寓和別墅中的一個(gè)大問(wèn)題--裸露在室內(nèi)的管線影響房屋內(nèi)部美觀。

環(huán)保性能好--鋼材可回收利用，建造和拆除時(shí)對(duì)環(huán)境影響少，其他配套材料也可大部分回收，符合當(dāng)前環(huán)保的要求；而且，所有材料為綠色建材，滿足生態(tài)環(huán)境要求，有利于健康。

保溫性能好--輕鋼結(jié)構(gòu)房屋墻體及屋面大多采用玻璃棉為保溫隔熱材料，有良好的保溫隔熱效果。用在外墻的保溫板，能有效地避免墻體的“冷橋”現(xiàn)象進(jìn)一步改善房屋的保溫隔熱性能。100毫米左右的R19保溫棉熱阻值可抵擋相當(dāng)于1米厚的磚墻。

西山美墅館別墅產(chǎn)品，受“天時(shí)。地利，人和”的擁戴，傲然于絕版西山地區(qū)，以“后西山美墅館而無(wú)別墅”的事實(shí)，驗(yàn)證了西山別墅的稀缺性和不可復(fù)制性。

西山美墅館別墅產(chǎn)品的熱銷看來(lái)是勢(shì)在必得的成績(jī)。

親愛(ài)的viila，一個(gè)充滿愛(ài)和家庭溫馨的獨(dú)立天地

美國(guó)電視連續(xù)劇《成長(zhǎng)的煩惱》中那個(gè)溫馨、快樂(lè)、又不乏幽默的歡樂(lè)家庭給許多國(guó)人留下了深刻的印象。其生存狀態(tài)代表著美國(guó)典型的中產(chǎn)階級(jí)生活形態(tài)。一對(duì)有著穩(wěn)定、體面工作的中年夫婦和其哺育的3個(gè)孩子在一座屬于自己的花園式獨(dú)立住宅中演繹了關(guān)于成長(zhǎng)、愛(ài)情、婚姻、親情的感人故事，讓人百看不厭，并不由地讓人對(duì)生活、對(duì)人生充滿了美好的憧憬和期待。

隨著國(guó)內(nèi)生活水平的高速發(fā)展，以及居住模式的國(guó)際化發(fā)展，相當(dāng)一部分高收入人群不再滿足于擁擠在市中心的集合式住宅之中，他們追求相對(duì)獨(dú)立的私有領(lǐng)域，崇尚密度低、距離市區(qū)有一定距離，帶花園、私家?guī)к噹?kù)，每戶自成一體的國(guó)際化居住模式。同時(shí)中國(guó)人特有的崇尚大家庭的天倫之樂(lè)情結(jié)，接父輩同住是理所應(yīng)當(dāng)?shù)谋M孝之道。因此這類房子多數(shù)有老人居住。遠(yuǎn)郊區(qū)的別墅由于交通問(wèn)題甚至成為老年人安享晚年之所，真正的房主倒未必能夠天天回來(lái)居住。就像這些天訪問(wèn)過(guò)的一個(gè)舊友，在亞北賣了400多平米的獨(dú)立式花園別墅，加上私家搭建出去的面積足有500平米，其實(shí)主人就兩口人，沒(méi)孩子，還成天忙的不著家，于是家中就剩下兩位老人，每天享受著地上3層的大房子。由于房子太大，人又少，以至于在房間里講話都會(huì)產(chǎn)生回音。偶爾房子也會(huì)因?yàn)橐恍┯H朋的光臨而暫時(shí)的喧鬧一下，但是很快就又恢復(fù)了沉靜，也許主人看中的就是都市中難覓的這份幽靜吧。我想這樣的家庭結(jié)構(gòu)，這樣的生活水平，一個(gè)四口之家，或許偶爾會(huì)增加至6－8口，住多大面積的房子合適呢？

最近媒體上都在講“小獨(dú)棟”，它既有別墅的建筑形態(tài)，又有TOWNHOUSE第一居所、配套齊全的通達(dá)便捷。其代表項(xiàng)目，位于亦莊經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)的“親愛(ài)的villa”其案名的全稱就是“親愛(ài)的villa 亦莊小獨(dú)棟”，它的主張是“換一種形態(tài)生活”，即當(dāng)你不用在工作和家庭之間疲憊地奔波時(shí)，當(dāng)你能夠方便的享受開(kāi)發(fā)區(qū)成熟便捷的生活服務(wù)配套時(shí)，當(dāng)你和家人能夠自由地徜徉在4000畝國(guó)際企業(yè)文化園中時(shí)，對(duì)生活的感悟、對(duì)家庭親情的時(shí)刻體驗(yàn)會(huì)讓你永遠(yuǎn)對(duì)這個(gè)屬于自己的天地充滿向往和期待。。

在親愛(ài)的villa，每棟房子都相對(duì)獨(dú)立，帶100平米以上的私家花園。房子的面積不會(huì)太大，以地上兩層260-350平米為主，這樣兩層的設(shè)計(jì)使老人和孩子上下樓都很方便。每戶都有地下室，在首層至少會(huì)有一個(gè)臥室能夠讓老人居住，餐廳、客廳、家庭廳多廳設(shè)計(jì)的同時(shí)，讓每一個(gè)空間都具有合理的尺度，這樣才能保持一種距離上親切的感覺(jué)、被包圍的安全感。工人房、輔助用房都遠(yuǎn)離主要家庭空間，以確保家庭的私密性。二層至少有3--4個(gè)臥室，有的戶型帶雙主臥，能夠保證每個(gè)家庭成員擁有獨(dú)立的生活空間。地下室一般面積不大，作為家庭活動(dòng)的補(bǔ)充空間，會(huì)因主人的趣味不同延展出最豐富的空間功能。

在親愛(ài)的villa，每棟房子都有帶1－2個(gè)車位的私家車庫(kù)，另外還有一個(gè)露天的停車位，每天當(dāng)你從車上邁下步的時(shí)候就能夠感受到家的領(lǐng)域感和歸屬感。

在親愛(ài)的villa，無(wú)論家人在家庭廳里，還是嬉戲在花園中，都能在主婦溫情的視線中。。清晨，在撒滿陽(yáng)光的早餐廳里，開(kāi)始出現(xiàn)一家人歡樂(lè)而忙碌的身影；而晚飯后，一家人圍坐在壁爐邊，分享著一天的快樂(lè)點(diǎn)滴，溫馨一刻不停地縈繞在你的家里，你的心里。。在這個(gè)可愛(ài)而溫馨地家里，關(guān)于夫妻、孩子和老人，無(wú)論是什么樣的情節(jié)，也無(wú)論是什么樣的結(jié)局，只要有愛(ài)，所有的都將是美好的。。

萬(wàn)萬(wàn)樹(shù) 京承高速路旁的1800畝慢拍小鎮(zhèn)

驅(qū)車從北四環(huán)“望和橋”沿京承高速前行約12分鐘，即到著名的“慢拍小鎮(zhèn)”——萬(wàn)萬(wàn)樹(shù)。

萬(wàn)萬(wàn)樹(shù)由英國(guó)阿特金斯國(guó)際公司總體規(guī)劃，北京東君房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)建設(shè)，作為適合成功家庭的第一居所，突出了懷舊小鎮(zhèn)的休閑居家風(fēng)格和深厚的歷史文化內(nèi)涵。

作為北京小城鎮(zhèn)改造計(jì)劃的組成部分，萬(wàn)萬(wàn)樹(shù)占地1800畝，環(huán)境優(yōu)美，空氣清新，規(guī)模宏大，配套齊全，人口密度低，具有突出的可持續(xù)發(fā)展前景；

全鎮(zhèn)由600多套獨(dú)棟庭院住宅組成，建筑密度僅0.38，綠化率達(dá)到驚人的62％。整個(gè)社區(qū)被數(shù)量驚人、品種繁多的高大喬木所包圍“萬(wàn)萬(wàn)樹(shù)樹(shù)”此由得名。

在萬(wàn)萬(wàn)樹(shù)，每家每戶都贈(zèng)送一處400-1000平方米的獨(dú)立私家庭院，花團(tuán)錦簇、濃蔭匝地。

獨(dú)墅逸致-麗水佳園9月29日以超值定位首次面市 獨(dú)立日

公元2003年9月29日大型庭園式獨(dú)棟別墅誕生面市！

尊屬于您的獨(dú)立時(shí)代全面開(kāi)啟。

500座大型庭園式獨(dú)棟別墅再次確立鉑金階層新生活領(lǐng)土。

獨(dú)立于傳統(tǒng)空間概念，獨(dú)立于城市喧囂，獨(dú)立于更高層次的生活美學(xué)，以身心性靈，與壯闊大自然共和同盟，用自由捍衛(wèi)私有而獨(dú)墅逸致，以專署空間體制開(kāi)放屬于您的時(shí)代秩序

獨(dú)門(mén)獨(dú)院，贈(zèng)送300-1000平米獨(dú)家花園

在42萬(wàn)平米的優(yōu)美風(fēng)景中，為您們度身定做500余棟私人氧森美墅，擁有超過(guò)65%的綠化面積，巨木參天，碧野無(wú)界，25000平米湖泊溪流，滋潤(rùn)純凈的生活氣候，每一棟別墅更擁有300-1000平米的超大私家花園，以親近的態(tài)度為您私存大自然的濃墨重彩。

4大業(yè)主會(huì)所，獨(dú)立生活完美體系

突破單一會(huì)所傳統(tǒng)，我們?yōu)槟O(shè)立了綠色運(yùn)動(dòng)會(huì)所、綠色養(yǎng)生會(huì)所、休閑會(huì)所、生活會(huì)所。西餐廳、超市、法式風(fēng)情休閑會(huì)館、JAZZ鋼琴吧、SPA水療中心、琴棋書(shū)畫(huà)搏弈會(huì)館、生活新天地休閑廣場(chǎng)、郵局、自助銀行等，涵蓋數(shù)十項(xiàng)生活配套設(shè)施，為您建立起更加自由健康的生活體系，體現(xiàn)健康生活完美質(zhì)感。

奉贈(zèng)價(jià)值30000元運(yùn)動(dòng)會(huì)所金卡

涵括高爾夫揮桿練習(xí)場(chǎng)、果嶺練習(xí)場(chǎng)、壁球館、網(wǎng)球場(chǎng)、室內(nèi)羽毛球場(chǎng)、射箭場(chǎng)、健身纖體中心、室內(nèi)游泳館、山地運(yùn)動(dòng)俱樂(lè)部、英式桌球、乒乓球館等多項(xiàng)運(yùn)動(dòng)設(shè)施。社區(qū)為每位業(yè)主贈(zèng)送價(jià)值30000元的會(huì)所金卡，在廣闊的運(yùn)動(dòng)天地里，您盡可充分放松身心，歷練峻拔體態(tài)。

獨(dú)享13萬(wàn)平米免費(fèi)綠色養(yǎng)生會(huì)所

在廣袤的綠野里，修身養(yǎng)性，怡然自得，獨(dú)享林間千米慢跑道、室外彩色運(yùn)動(dòng)器械、兒童嬉戲天地、談天侃地聚會(huì)、施特勞斯音樂(lè)廣場(chǎng)、連廊戲水噴泉、陽(yáng)光野餐樂(lè)園、夕陽(yáng)紅門(mén)球場(chǎng)、運(yùn)動(dòng)籃球場(chǎng)，在潺潺流水邊玩耍、垂釣，與珍禽、廣場(chǎng)鴿、白鵝、萬(wàn)條錦鯉對(duì)話，徜徉于百座雕塑之中，浴著落日的余暉休憩??

獨(dú)有京開(kāi)高速3年免費(fèi)通行

在2003年12月31日以前購(gòu)買(mǎi)本項(xiàng)目的客戶，可獨(dú)享在三年之內(nèi)免費(fèi)通行京開(kāi)高速公路西紅門(mén)至龐各莊路段（按照每日往返一次計(jì)算），感受貴賓級(jí)的至尊享受，獲至更快捷的通行效率。獨(dú)樹(shù)一幟的超值定位

完善的配套設(shè)施，壯闊的自然風(fēng)景，起價(jià)僅88萬(wàn)元/棟的獨(dú)墅逸致與TOWNHOUSE、聯(lián)排別墅及高檔公寓比較，為您渲染出更多彩的生活內(nèi)容和更具品位的別墅生活形態(tài)，更具價(jià)值感，更加物超所值。亞瀾灣：時(shí)間才是衡量路程的唯一指數(shù)

因?yàn)闀r(shí)間問(wèn)題，郊區(qū)與交通永遠(yuǎn)是一對(duì)矛盾，其實(shí)區(qū)域不矛盾，只是人們的心理矛盾。所以錢(qián)鐘書(shū)才會(huì)說(shuō)，城里的人想沖出去，城外的人想沖進(jìn)來(lái)。從國(guó)外的別墅發(fā)展來(lái)看，別墅的價(jià)值，卻似乎更傾向于郊區(qū)。也難怪京城的豪華別墅大都選址郊區(qū)，除了遠(yuǎn)離城市的喧囂、繁雜之外。更重要的一點(diǎn)恐怕還是別墅業(yè)主出于對(duì)私密性的要求，所以別墅的一般選址遠(yuǎn)郊或鄉(xiāng)村結(jié)合部山清水秀的地方，為品位階層營(yíng)造一種遠(yuǎn)離塵囂、清新雅致的生活。

然而住在遠(yuǎn)郊的一系列問(wèn)題馬上就會(huì)浮出水面，在向郊區(qū)尋求“清靜居住理想”的過(guò)程中，現(xiàn)實(shí)卻帶給人們?cè)S多尷尬。城郊基礎(chǔ)配套設(shè)施缺乏、交通不便等問(wèn)題，影響了別墅功能的發(fā)揮，造成生活的高成本低回報(bào)；而在往返城郊的過(guò)程中，道路堵塞所造成的時(shí)間浪費(fèi)更是難以計(jì)算。所以 “田園思潮”和“都市回歸主義”就成了我們的一種理想。

突破交通瓶頸

交通問(wèn)題帶來(lái)的主要是時(shí)間問(wèn)題，有誰(shuí)愿意在一天的鞍馬勞頓之后，還要還要花上一個(gè)多小時(shí)甚至幾個(gè)小時(shí)驅(qū)車幾十公里體驗(yàn)這種田園生活。郊區(qū)的一些爛尾別墅就是例子，往往是伴隨著國(guó)家的交通規(guī)劃的思路而建，停滯于規(guī)劃遲遲落實(shí)不下來(lái)。所以說(shuō)別墅選址一定要徹底弄清楚國(guó)家的規(guī)劃細(xì)則，比如說(shuō)如何規(guī)劃？何時(shí)動(dòng)工？都是有那些基建措施。這樣才會(huì)有效減少的投資風(fēng)險(xiǎn)?？傊星败囍b必定會(huì)有后世之師，現(xiàn)在的開(kāi)發(fā)商學(xué)得精明了，再也不會(huì)聽(tīng)到一些子虛烏有、風(fēng)吹草動(dòng)的消息就玩真格。

亞瀾灣就是一個(gè)例子，項(xiàng)目籌建于北京到承德將要修建高速公路的“小道消息”。真正將行動(dòng)落實(shí)到國(guó)家修建京城告訴公路的正式出臺(tái)，在此致前，精明的亞瀾灣開(kāi)發(fā)商一直在觀望，因?yàn)樗麄冎雷约哼x址在離北京城區(qū)64公里意味著什么，意味著如果國(guó)家籌建京城路，一旦成了泡影，項(xiàng)目就很有可能面臨被資金套牢的危險(xiǎn)。盡管這快土地天生麗姿，潮白河的合圍之勢(shì)，絕佳的自然山水都賦予這塊土地建造高檔別墅先天優(yōu)勢(shì)。亞瀾灣雖然沒(méi)有“輕信”小道消息，卻也深感修建京承高速路的意義的必然性之大。隨之作足了積極的準(zhǔn)備。就等國(guó)家方案正式出臺(tái)后，馬上投入真槍實(shí)戰(zhàn)的去干。這個(gè)項(xiàng)目終于盼來(lái)了好運(yùn)氣，去年8月關(guān)于建設(shè)京城高速公路的文件正式下達(dá)。規(guī)劃中的亞瀾灣選址正好處在京承高速路入口處，距離密云縣城僅僅一公里。

作為一個(gè)成功的豪宅項(xiàng)目，現(xiàn)在亞瀾灣的一期已經(jīng)完工，二期正在緊張的施工中。交通問(wèn)題不久將伴隨著京承高速公路的全面開(kāi)通得到充分緩解，屆時(shí)到市區(qū)僅需40分鐘。這個(gè)時(shí)候?qū)啚憺车臉I(yè)主們來(lái)說(shuō)路程變的不再重要，時(shí)間是衡量路程的唯一指數(shù)。

“小”環(huán)境不是別墅的特有賣點(diǎn)

環(huán)境，是別墅開(kāi)發(fā)商的最大賣點(diǎn)，尤其是當(dāng)距離和交通成為一種銷售瓶頸的時(shí)候。賣環(huán)境的確救活了一批開(kāi)發(fā)商，別墅的賣點(diǎn)多以山水、林木為題。這種優(yōu)勢(shì)是城區(qū)比不了的，北京城區(qū)無(wú)山缺水，打造精品別墅先天不足，但是配套設(shè)施完善，各種管理成熟又是郊區(qū)無(wú)法比擬的。所以山水環(huán)境不應(yīng)該成為別墅的特有賣點(diǎn)，精品別墅的價(jià)值應(yīng)該具備更多的內(nèi)涵。好的山水環(huán)境盡管可以作為精品別墅一種優(yōu)秀稟賦，卻無(wú)法取代和滿足業(yè)主對(duì)外界環(huán)境的和社區(qū)生活的要求。很難想象當(dāng)外界的喧囂肆無(wú)忌憚的此起彼伏時(shí)，有誰(shuí)還有心情寄情山水。可以說(shuō)外在的大環(huán)境才是打造精品別墅的基礎(chǔ)。

作為著名的風(fēng)景名勝區(qū)的密云，恰恰給予了亞瀾灣一種溫情和呵護(hù)，這里不僅有清新的空氣、明澈的天空，寬闊的馬路，還有華聯(lián)超市、肯得基和麥當(dāng)勞。沒(méi)有北京市區(qū)的擁堵和喧囂，沒(méi)有都市的張揚(yáng)和浮躁，密云折射出來(lái)的更多的品位生活和享受生命的理性回歸。

而對(duì)亞瀾灣來(lái)講除了這個(gè)外在的大環(huán)境，更有資格“賣”小環(huán)境。

亞瀾灣擁有潮白河匯聚64萬(wàn)平方米的龐大水域。園內(nèi)又引用自然之水，建成8.5萬(wàn)平方米的人工湖泊。在亞瀾灣你可以感受到一種深刻的靜謐，三面環(huán)山將外界的吵雜之音有效隔離，湖水安靜的流淌，微風(fēng)偶爾吹皺一池春水，沿湖別墅離水岸可謂零距離，部分房屋的私家庭院已經(jīng)延伸到湖水之中，在水中影影綽綽地倒映著，設(shè)計(jì)上的幾何體塊的穿插，空間和體形的組合手法，足以在各個(gè)角度極目四眺，找到海天一色的奇景。

亞瀾灣具備打造精品別墅的一切質(zhì)素

一個(gè)優(yōu)質(zhì)的別墅項(xiàng)目，其社區(qū)生活，除了產(chǎn)品品質(zhì)外，更重要的是通過(guò)配套來(lái)服務(wù)，進(jìn)一步完善品牌的價(jià)值。擁有這般山水風(fēng)景如果沒(méi)有完善的社區(qū)配套，那么其價(jià)值勢(shì)必會(huì)大打折扣，那么社區(qū)配套服務(wù)一旦得到完善，其價(jià)值就是不可估量的。

有品質(zhì)還要有配套

亞瀾灣將社區(qū)配套發(fā)揮到了極至。很難想象！亞瀾灣的業(yè)主們不僅擁有天空鳥(niǎo)而般視野和開(kāi)闊，還擁有水中魚(yú)兒般的自由歡快。更擁有草原上縱橫馳騁的激蕩心情。天上、水中、地下不同的心情體驗(yàn)在亞瀾灣全都擁有。這一切諸如私人停機(jī)坪、游艇碼頭、跑馬場(chǎng)的投入使用。而5A級(jí)酒店式貼心物管，1.22萬(wàn)平方米動(dòng)、靜分離“雙會(huì)所”、專屬私家垂釣碼頭、、的籌建。以及1萬(wàn)平方米“陽(yáng)光俱樂(lè)部”高檔會(huì)所、湖心棋藝島、社區(qū)專屬沿河健康跑道、專用垂釣碼頭、室外足球場(chǎng)、旱冰場(chǎng)、封閉市兒童樂(lè)園規(guī)劃等。都是其配套和服務(wù)持續(xù)升級(jí)的寫(xiě)照。還有0.15超低容幾率、90%的超高綠化率??

在設(shè)備方面亞瀾灣確立了“人無(wú)我有，人有我優(yōu)”的原則。中央空調(diào)、中央吸塵、中央新風(fēng)、中央AV、中央保安、中央信息管理六大中央控制系統(tǒng)均是選擇了歐美別墅、私邸中運(yùn)用程度高的成熟產(chǎn)品，以全方面保障業(yè)主的生活。

對(duì)于業(yè)主來(lái)說(shuō)，選擇居住名宅本身，就等于選擇了一種好的服務(wù)和社區(qū)安全環(huán)境，因此安全與舒適是亞瀾灣別墅建筑中一貫追求的最高境界。社區(qū)硬件配套及軟件服務(wù)中更把對(duì)“安全”的考慮放在第一位，運(yùn)用了大量技防、人防手段，如50米。范圍內(nèi)的球形監(jiān)測(cè)紅外系統(tǒng)、24小時(shí)保安巡邏等，以為“舒適”提供前提要件。

別墅消費(fèi)者追求的是新的生活方式和新的空間感受，追求屬于自己的一片“天與地”的私密生活感覺(jué)。亞瀾灣以打造尊貴社區(qū)的生活條件為依托，既貼近都市脈搏，又脫離都市的煩囂，兼具生活實(shí)用性與親和力，為品位人士和財(cái)富精英奉獻(xiàn)了一種“離塵不離城”的高品質(zhì)別墅生活?？梢哉f(shuō)，現(xiàn)代意義上的別墅，在強(qiáng)調(diào)居住功能的同時(shí)，對(duì)城市文明的借助與兼容應(yīng)該是一種發(fā)展趨勢(shì)。

第二篇：*別墅策劃案

山水湖濱別墅策劃案

我現(xiàn)在就要?jiǎng)由韱⒊?，因?yàn)闊o(wú)論白天黑夜，我都能聽(tīng)到湖水拍打堤岸的低沉聲音；當(dāng)我站在馬路邊或者灰色的人行道上，我聽(tīng)見(jiàn)它就在我的靈魂深處。

——威廉姆·巴特勒·濟(jì)慈

I will leave now , because I can hear the low voice from the lake water flapping the bank When I stand along the road or on the grey pavement , I can hear that it is my deep heart.——William Bartler Jice

——賽博地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)——

前言

第一章、市場(chǎng)分析

一、無(wú)錫別墅市場(chǎng)分析

二、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析

第二章、SWOT分析

一、現(xiàn)狀分析

二、SWOT分析

第三章、產(chǎn)品策略

一、產(chǎn)品定位及布局規(guī)劃

二、獨(dú)立別墅外立面風(fēng)格建議

三、其他物業(yè)形式的建議

四、功能配套

五、環(huán)境建議

六、物業(yè)管理規(guī)劃

第四章、目標(biāo)客戶群分析

第五章、營(yíng)銷策略

一、推廣案名、Logo

二、項(xiàng)目核心價(jià)值體系的建立

三、主題定位、廣告語(yǔ)、賣點(diǎn)提煉

四、推廣策略

五、推廣重點(diǎn)——讓Townhouse迅速竄紅市場(chǎng)

六、價(jià)格策略

七、現(xiàn)場(chǎng)銷售策略

八、階段性媒體計(jì)劃及Sp活動(dòng)策略

第六章、營(yíng)銷管理

一、營(yíng)銷管理

二、人員配置及培訓(xùn)管理

前 言

別墅物業(yè)曾經(jīng)作為“成功、富有”的象征，代表了生活的“最高境界”。現(xiàn)在，無(wú)錫的國(guó)民收入已達(dá)到中等發(fā)達(dá)國(guó)家水平，城市白領(lǐng)階層、中產(chǎn)階級(jí)的形成，更使居住理念發(fā)生了深刻的變化。如果說(shuō)，“擴(kuò)大居住面積，改善居住條件”是“第一波”，“優(yōu)化居住環(huán)境，講究生活質(zhì)量”是“第二波”的話，那么無(wú)錫樓市將在近兩、三年進(jìn)入“第三波”——“追求回歸自然，提高生活品位”。

繼多層、高層、小高層產(chǎn)品之后，更接近自然風(fēng)景的郊外將成為市民居住所關(guān)注的熱點(diǎn)方向，所以別墅將成為今后幾年無(wú)錫樓市關(guān)注的熱點(diǎn)之一。

對(duì)于無(wú)錫的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，別墅物業(yè)開(kāi)發(fā)的經(jīng)驗(yàn)從總體來(lái)說(shuō)并不豐富，但大多數(shù)參與別墅開(kāi)發(fā)的房產(chǎn)商，都在做著努力——讓產(chǎn)品更具個(gè)性，讓客戶更加心動(dòng)，讓物業(yè)品牌更有魅力！

項(xiàng)目應(yīng)該怎么規(guī)劃？如何給該產(chǎn)品作準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位？她的主要客戶群體特征又是怎樣？做什么樣的別墅產(chǎn)品在市場(chǎng)上才會(huì)受歡迎……這些都是本策劃案所主要闡述的。

第一章、市場(chǎng)分析

一、無(wú)錫別墅市場(chǎng)分析

1、五里湖——將成為未來(lái)幾年無(wú)錫別墅開(kāi)發(fā)的焦點(diǎn)

無(wú)論在北京、深圳，還是距離無(wú)錫較近的上海、蘇州，真正的頂級(jí)別墅都分布在風(fēng)景秀麗的自然山水附近，如北京的香山周圍數(shù)十平方公里內(nèi)將建成上百萬(wàn)平方米的高檔別墅區(qū)，有開(kāi)發(fā)商說(shuō)“要把這里變成京城的第二個(gè)富人聚居區(qū)?！痹谝获R平川的上海，松江的佘山成為極為珍貴的自然資源，所以松江佘山板塊別墅區(qū)成為上海別墅中的最高境界，在這里聚集了國(guó)內(nèi)別墅最高境界的典范——紫園，以及佘山高爾夫別墅、佘山月湖別墅、佘山天鄰別墅、佘山銀湖別墅等眾多經(jīng)典別墅項(xiàng)目。蘇州新推出的兩座古典園林式私家庭院，每座價(jià)格在2500萬(wàn)元左右，也是開(kāi)盤(pán)即被搶購(gòu)。

別墅是一種詩(shī)意存在中的鄉(xiāng)村，居住在其中的人們既要享受城市的便捷與舒適，又要有鄉(xiāng)村的寧?kù)o安詳，所以風(fēng)景區(qū)就成為首選。從歷史傳統(tǒng)上看，別墅一般位于城市外面像一個(gè)衛(wèi)星一樣的位置上，使用者可以方便地到達(dá)，同時(shí)也可以方便地回到城市中去。別墅概念是和城市生活相對(duì)立、相均衡的，離開(kāi)了城市這一概念，別墅也就無(wú)法理解了。

太湖是無(wú)錫這個(gè)著名的旅游城市最為秀美的景觀之一，尤其是五里湖沿岸得天獨(dú)厚的山水自然風(fēng)貌，成為了別墅建造的上佳風(fēng)水寶地，無(wú)錫真正意義上的別墅競(jìng)爭(zhēng)的烽火將在這里燃起，所以近幾年內(nèi)，五里湖沿岸將成為無(wú)錫高檔別墅的開(kāi)發(fā)焦點(diǎn)。

2、近年來(lái)別墅市場(chǎng)開(kāi)發(fā)的嚴(yán)重滯后，積聚了巨大的消費(fèi)空間。

無(wú)錫的別墅物業(yè)，五年的時(shí)間，只有世紀(jì)湖濱太湖威尼斯花園和太湖世家三個(gè)像樣的別墅項(xiàng)目上市，加起來(lái)也不到400套物業(yè)。這與無(wú)錫這個(gè)人均GDp在全國(guó)排名前列的中等發(fā)達(dá)城市來(lái)講，別墅市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)無(wú)論在數(shù)量還是質(zhì)量上都嚴(yán)重滯后。所以市場(chǎng)已經(jīng)積聚了巨大的消費(fèi)空間。從2003年房交會(huì)上，唯一參展的別墅項(xiàng)目——金色水岸超旺的人氣和只掛了兩幅效果圖的項(xiàng)目——湖光山色展為前絡(luò)繹不絕的詢問(wèn)者來(lái)看，無(wú)錫別墅物業(yè)的稀缺就可見(jiàn)一斑了。

3、無(wú)錫的別墅普遍缺乏個(gè)性，缺乏真正的頂級(jí)高尚別墅

無(wú)錫現(xiàn)有的別墅容積率相當(dāng)高，高檔別墅形象大打折扣。威尼斯花園為典型的古典歐式，但其中因?yàn)橛胁糠指呒?jí)公寓而使容積率較高，生活舒適度大大下降。真正的頂尖級(jí)別墅在無(wú)錫是難覓的，但是在未來(lái)的一兩年之內(nèi)，無(wú)錫將有大量的高品質(zhì)別墅上馬，有以水景見(jiàn)長(zhǎng)，有以山景見(jiàn)長(zhǎng)。

如何從這些項(xiàng)目中脫穎而出，樹(shù)立自己獨(dú)特的風(fēng)格是本策劃案的重點(diǎn)，要通過(guò)對(duì)項(xiàng)目主題和內(nèi)涵的挖掘包裝，在對(duì)市場(chǎng)精準(zhǔn)分析的基礎(chǔ)上，讓本項(xiàng)目在無(wú)錫別墅物業(yè)中獨(dú)樹(shù)一幟。

4、別墅市場(chǎng)今明兩年將風(fēng)云突變，科學(xué)的營(yíng)銷企劃顯得尤為重要。

以往的無(wú)錫市場(chǎng)因?yàn)?，別墅物業(yè)的稀缺，所以有像樣的別墅，一般銷售情況都較好，相對(duì)不需要強(qiáng)有力的推廣活動(dòng)。但是隨著幾個(gè)大規(guī)模的別墅用地推出，今明兩年的別墅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將正式拉開(kāi)帷幕，本項(xiàng)目要從中脫穎而出，應(yīng)該重廣告包裝、重活動(dòng)的渲染、重細(xì)節(jié)的創(chuàng)造、重口碑的傳播。因此，科學(xué)的營(yíng)銷企劃、富有創(chuàng)意的Sp活動(dòng)尤其重要。

二、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析

太湖虹橋花園

太湖虹橋花園依托太湖花園度假村四星級(jí)酒店的成熟配套，有著相當(dāng)?shù)膬?yōu)勢(shì)，但是規(guī)模不大，而且因?yàn)檎畬?duì)于五里湖周邊的規(guī)劃有所變化，所以此項(xiàng)目正在調(diào)整之中。因?yàn)榱矿w小和部分內(nèi)部消化的原因，估計(jì)此項(xiàng)目不會(huì)有太大的市場(chǎng)炒作，所以不會(huì)對(duì)本案構(gòu)成嚴(yán)重的威脅。

太湖明珠苑項(xiàng)目（湖光山色）

與太湖虹橋花園僅幾百米之隔，也處于旅游風(fēng)景區(qū)，有著難得的太湖山水自然資源，而且迎合建筑風(fēng)水上所謂的“左青龍，右白虎”。得天獨(dú)厚的地理位置，決定了太湖明珠苑非凡的物業(yè)價(jià)值?，F(xiàn)在本地塊已經(jīng)由有著商業(yè)大廈上市公司背景的民生房產(chǎn)以約110萬(wàn)元/畝的地價(jià)拿下，按照民生一貫的開(kāi)發(fā)理念，肯定會(huì)造成高檔的別墅區(qū)。2003年秋季房交會(huì)上，此項(xiàng)目已經(jīng)亮相，案名為湖光山色，建筑風(fēng)格是類似于佘山銀湖別墅的美式別墅，原規(guī)劃中的165幢也縮為94幢，是容積率下降了還是分期開(kāi)發(fā)，還有待考證，作為本項(xiàng)目最為強(qiáng)勁的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，我們應(yīng)繼續(xù)密切地關(guān)注此項(xiàng)目的發(fā)展，包括臺(tái)灣三福福禎的整體包裝及銷售策略。

寶界山莊

地處太湖花園度假村對(duì)面的原大浮種禽場(chǎng)地塊，位于太湖風(fēng)景區(qū)第一站，地塊北面面湖，南面倚山，與其他項(xiàng)目比，地理位置不夠優(yōu)越，聚江公司以120萬(wàn)元/畝拍得，擬建造56幢獨(dú)立別墅，整體規(guī)模較小，估計(jì)售價(jià)在10000元/㎡以上。該地塊所擁有的自然山景是其他項(xiàng)目所無(wú)可匹敵的，聚江公司計(jì)劃建造傳統(tǒng)與現(xiàn)代相結(jié)合的類似于上海云頂別墅的風(fēng)格，估計(jì)會(huì)利用項(xiàng)目的山體優(yōu)勢(shì)進(jìn)行大量的半地下室設(shè)計(jì)，力求更多的可銷售面積。

太湖威尼斯花園二期

金馬地產(chǎn)把地塊轉(zhuǎn)讓給了益都開(kāi)發(fā)，地塊與本案距離較遠(yuǎn)，從五里湖的地形來(lái)分析，屬于二類區(qū)域，該項(xiàng)目的物業(yè)檔次較高，充分做足了水文章，但其中不是純粹的別墅區(qū)，估計(jì)還有部分高級(jí)公寓。該項(xiàng)目的設(shè)計(jì)風(fēng)格仿照杭州著名的別墅項(xiàng)目——九溪玫瑰園，采用歐式的建筑，日式景觀，若益都的項(xiàng)目已全部交給星觀達(dá)陣代理的話，其以后的營(yíng)銷策略也應(yīng)該密切關(guān)注。

蠡湖新城1號(hào)地塊

2003年9月陽(yáng)光集團(tuán)以16.71億拍得蠡湖新城1號(hào)地，如此高昂的價(jià)格和1.2的容積率，開(kāi)發(fā)商一定會(huì)采用別墅、Townhouse、公寓相結(jié)合的建筑形式，結(jié)合蠡湖新城的規(guī)劃方案，該地區(qū)的獨(dú)棟別墅和Townhouse估計(jì)會(huì)采用現(xiàn)代式風(fēng)格。有政府宣傳作為其項(xiàng)目的有力支持，在社會(huì)上市民的關(guān)注度就勝人一籌，本地塊也將是我們強(qiáng)勁的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。

太湖·金色水岸

地處馬山太湖十里明珠堤兩側(cè)，有241套別墅，分三期開(kāi)發(fā)，首推73戶，其中獨(dú)立別墅55幢，townhouse18戶（雙拼別墅，面積230㎡），是目前無(wú)錫最大的別墅群落。由于地處馬山，離市區(qū)距離相對(duì)較遠(yuǎn)，有著明顯的不足之處，定位在度假別墅?，F(xiàn)在此項(xiàng)目一期以4000-6500元的市場(chǎng)價(jià)格已經(jīng)銷售一空，因?yàn)槠涠ㄎ慌c本項(xiàng)目有很大的差異性，故不會(huì)對(duì)本案造成太大的競(jìng)爭(zhēng)壓力。上海新聯(lián)康的營(yíng)銷策略也沒(méi)有很大的突破，作為2003年秋季房交會(huì)上唯一的參展的別墅項(xiàng)目，金色水岸卻也賺足了人氣。

馬山檀溪村地塊

本地塊為供電局拍下，占地1200畝，現(xiàn)在正在拆遷階段，一部分對(duì)供電局內(nèi)部職工，一部分對(duì)外銷售，銷售價(jià)格會(huì)有較大優(yōu)勢(shì)，估計(jì)會(huì)在明年五、六月份上市。

巨大中高檔樓盤(pán)對(duì)本案的沖擊

以上的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手都是別墅物業(yè)，但本案不是純粹的別墅社區(qū)，還有相當(dāng)?shù)膖ownhouse、疊加式別墅和電梯洋房，所以，整個(gè)無(wú)錫市場(chǎng)今明兩年的中高檔物業(yè)都將給本案帶來(lái)巨大的市場(chǎng)沖擊，如“財(cái)富廣場(chǎng)”的住宅部分、金色維也納的townhouse和疊加式別墅部分、構(gòu)件廠地塊很大量體的townhouse、陽(yáng)光城市花園二期、金色江南二期、奧林花園二期和蠡湖新城內(nèi)即將推出的其它地塊，也會(huì)對(duì)本項(xiàng)目形成巨大的市場(chǎng)沖擊，而現(xiàn)在無(wú)錫各大樓盤(pán)都越來(lái)越重視營(yíng)銷企劃或全案代理的導(dǎo)入，所以各項(xiàng)目的動(dòng)向都應(yīng)該及時(shí)關(guān)注。

第二章、SWOT分析

一、現(xiàn)狀分析

無(wú)錫有得天獨(dú)厚的自然風(fēng)光和豐富的人文資源，無(wú)錫近幾年來(lái)在經(jīng)濟(jì)和城市建設(shè)上都取得了極大的發(fā)展。城市中心南移，市民廣場(chǎng)、太湖大道等市政重點(diǎn)工程先后建成，隨著政府“打太湖牌，唱運(yùn)河歌，建山水城”理念的逐漸深入，五里湖將成為眾多購(gòu)房者關(guān)注的焦點(diǎn)。

本地塊位于五里湖之畔，無(wú)論是到市區(qū)還是太湖風(fēng)景區(qū)都非常便捷，西側(cè)的蠡湖新城現(xiàn)在已經(jīng)初綻芳容，而地塊隔湖相望是規(guī)劃中的蠡湖新城國(guó)際級(jí)演藝中心，所以本地塊是建設(shè)高檔住宅的理想用地。

二、項(xiàng)目SWOT分析

優(yōu)勢(shì)：

1、地理位置優(yōu)勢(shì)非常明顯，三面環(huán)湖，擁有不可再生的自然資源，將成為無(wú)錫真正的濱湖高尚社區(qū)。

2、規(guī)模優(yōu)勢(shì)也很明顯，今年上半年樓盤(pán)多為大盤(pán)，大盤(pán)也成為市民購(gòu)房的一個(gè)重要籌碼，本項(xiàng)目建筑面積22萬(wàn)多平米，也是市民心目中最理想的規(guī)模。

3、地塊方正，規(guī)劃設(shè)計(jì)可發(fā)揮空間較大。

4、亮麗的美湖路已成為一道風(fēng)景，周邊的綠化等都已初具規(guī)模。

5、市民對(duì)臨湖而居的生活有種向往，五里湖整治、沿湖規(guī)劃雛形已現(xiàn)，這種高品質(zhì)生活可成為現(xiàn)實(shí)。

6、無(wú)錫樓市一路高走，擁有極龐大的購(gòu)房人群，投資者也對(duì)樓市充滿信心。

7、政府對(duì)蠡湖及湖濱的改造方案累計(jì)了一部分持幣觀望的購(gòu)房者，本案優(yōu)越的地理位置也會(huì)吸引這部分人群形成購(gòu)買(mǎi)，即具備天時(shí)和地利。

8、蘇錫路和美湖路交叉口，正在興建的望湖樓商業(yè)中心將給社區(qū)購(gòu)物帶來(lái)很大的方便，易初蓮花賣場(chǎng)等使周邊的生活配套逐步完善。

9、規(guī)劃中金城路將與長(zhǎng)江路貫通，屆時(shí)本物業(yè)與新區(qū)的距離大大縮短了，將能吸引新區(qū)很多白領(lǐng)及金領(lǐng)的目光。

劣勢(shì)：

1、目前周邊配套不夠成熟，給生活帶來(lái)諸多的不方便。（隨著政府規(guī)劃不斷進(jìn)展，配套會(huì)逐漸完善，小區(qū)商業(yè)部分和內(nèi)部配套也會(huì)彌補(bǔ)這方面的不足）

2、目標(biāo)客戶都比較注重學(xué)區(qū)，但本社區(qū)沒(méi)有很好的學(xué)校。（建議利用泰德學(xué)校超前而氣派的硬件設(shè)施，聯(lián)系名校進(jìn)駐，變劣勢(shì)為優(yōu)勢(shì)）

3、地塊的保留建筑為94年建造的，無(wú)論是外觀立面、整體布局，還是現(xiàn)在的居住人群素質(zhì)，都影響社區(qū)的整體品質(zhì)感。（可以在社區(qū)規(guī)劃中分割成不同的組團(tuán)，對(duì)其外立面與綠化景觀作整體調(diào)整）

4、地塊對(duì)岸的現(xiàn)狀破舊不堪，成為目標(biāo)客戶的形成購(gòu)買(mǎi)的障礙。（隨著規(guī)劃不斷進(jìn)展，政府重金打造的金色港灣將很快啟動(dòng)，這些都將得到徹底改善，銷售說(shuō)辭和銷售道具中應(yīng)充分體現(xiàn)這些規(guī)劃的優(yōu)勢(shì)）

5、市民對(duì)本地塊還比較生疏，要認(rèn)識(shí)其價(jià)值，除靠政府規(guī)劃宣傳外，還需要較長(zhǎng)時(shí)間的導(dǎo)入。（全面導(dǎo)入營(yíng)銷策略，新概念包裝的滲透逐漸拉近與目標(biāo)客戶的心理距離）

6、離市中心有一定距離，目前公交線路不多，住戶必須有私家車，會(huì)縮小了目標(biāo)客戶的范圍。（隨著地塊的逐步成熟這種現(xiàn)狀會(huì)逐步改善，也可開(kāi)通社區(qū)巴士，既服務(wù)于業(yè)主，又是樓盤(pán)的形象宣傳）

7、區(qū)域內(nèi)跨湖的水管會(huì)擋住部分視線，規(guī)劃設(shè)計(jì)中也要為其讓路。（景觀設(shè)計(jì)中，因勢(shì)造景，可以營(yíng)造優(yōu)美的水系）

機(jī)會(huì)：

1、政府總體規(guī)劃中的地塊周邊基礎(chǔ)設(shè)施將逐漸成熟，蠡湖新城同樣提升了本地塊所在的蠡溪板塊的綜合居住品質(zhì)。今年10.1對(duì)市民開(kāi)放的環(huán)湖路周邊區(qū)域，其嘆為觀止的美讓人對(duì)蠡湖的價(jià)值有了感性的認(rèn)識(shí)，本地塊所在的區(qū)域內(nèi)，政府明年將重金打造的“金色港灣”將吸引眾人的目光，市民對(duì)本項(xiàng)目會(huì)更有信心。

2、蠡湖新城一號(hào)地塊的拍賣更幫助支撐起本案的價(jià)值定位。

威脅：

1、明年無(wú)錫整體房地產(chǎn)市場(chǎng)的上市量將持續(xù)放大，townhouse的上市量會(huì)迅速增長(zhǎng)，本案目標(biāo)客戶為中高檔收入人群，鎖定此類人群的樓盤(pán)將陸續(xù)在今年下半年和明年強(qiáng)勢(shì)推出，本案的公寓房與別墅將同樣面對(duì)的非常激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。

2、本案附近立項(xiàng)的樓盤(pán)拍賣的價(jià)格較低（四藥廠地塊和新聯(lián)村地塊），會(huì)擁有更大的價(jià)格優(yōu)勢(shì),從而分流掉部分客戶。（針對(duì)這些現(xiàn)狀，首先本案在規(guī)劃上要出奇制勝，在銷售過(guò)程中導(dǎo)入強(qiáng)有力的營(yíng)銷策劃也非常重要）

第三章、產(chǎn)品策略

小區(qū)就應(yīng)該是一個(gè)社區(qū)、一個(gè)城市、一個(gè)全面照顧、全員呵護(hù)的生活空間。

一、產(chǎn)品定位及布局規(guī)劃

根據(jù)地塊特征及指標(biāo)，結(jié)合本案目標(biāo)客戶的定位及喜好，以及本地塊樓盤(pán)的綜合定位等，在平面布局上一定要體現(xiàn)精品樓盤(pán)的氣質(zhì)和韻味，所以應(yīng)充分考慮建筑的節(jié)奏感于韻律感。利用地塊較方正的優(yōu)勢(shì)，形成一個(gè)圍合式的布局，優(yōu)美的立面天際線摒棄傳統(tǒng)建筑高度一致或相差不遠(yuǎn)的特點(diǎn)，講究建筑高度的變化等落差。在地塊西南湖景最開(kāi)闊處應(yīng)該造獨(dú)立別墅，依次向東排列可以雙拼別墅、townhouse、疊加式別墅和高級(jí)公寓，使整個(gè)社區(qū)擁有優(yōu)美的立面天際線。

本地塊的總體規(guī)劃原則是要通過(guò)道路使新建筑與保留建筑各自成區(qū)又相互聯(lián)系，充分考慮到沿湖的景觀與美湖路沿路的景觀，形成高低錯(cuò)落的湖畔風(fēng)景線，讓建筑、景觀與自然和諧共生。

本項(xiàng)目地分成三個(gè)部分：

第一部分位于美湖路北側(cè)，獨(dú)立成區(qū)，建議做成高層，成為一個(gè)高品質(zhì)湖景住宅，每棟都可以欣賞太湖的風(fēng)光，面湖一側(cè)以大落地窗、大面寬拉近與湖景距離。

第二部分位于美湖路南側(cè)的東半部這里可以排布雙拼別墅、townhouse和疊加式別墅及高級(jí)電梯公寓，并與保留建筑形成整體。

第三部分由星級(jí)酒店和提供度假式服務(wù)的獨(dú)立別墅。

美湖路南側(cè)的有兩個(gè)入口，一個(gè)是在社區(qū)中央的美湖路沿路，還有即在星級(jí)酒店廣場(chǎng)和會(huì)所處入口。沿五里湖是退湖50米的綠化帶，也是整個(gè)小區(qū)的公共部分。本社區(qū)的幾個(gè)部分是相對(duì)分離，但又擁有許多共享的風(fēng)景與配套，建議在沿湖適當(dāng)堆坡造景，使獨(dú)立別墅第一排沿湖，第二排因在坡上而也能領(lǐng)略到五里湖的秀麗水景。

二、獨(dú)立別墅外立面風(fēng)格建議

別墅物業(yè)在建筑造型上風(fēng)格迥異，有充滿地中海風(fēng)情的西班牙建筑，此類風(fēng)格多見(jiàn)外挑門(mén)亭、弧型長(zhǎng)窗、圓柱塔樓等；有海岸風(fēng)情的北歐式建筑，此類風(fēng)格常見(jiàn)三角型屋檐、米字格墻面，別具一格；有造型簡(jiǎn)潔明快的德國(guó)式建筑，常見(jiàn)有大坡頂包裹、外挑柱廊；有古典現(xiàn)代完美融合的歐式城堡；也有內(nèi)廊環(huán)繞、實(shí)用美觀的歐美鄉(xiāng)村型別墅；還有簡(jiǎn)約與皇家氣息并存的英式、富有貴族氣質(zhì)的意大利式、浪漫端莊的法式、充滿陽(yáng)光的澳洲建筑，自然還有江南山水的中國(guó)庭園式建筑等等，建筑藝術(shù)風(fēng)格越具獨(dú)異性，其審美價(jià)值就越恒久。

對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)獲利是一方面，另一方面也有著一定的社會(huì)責(zé)任，應(yīng)該更是城市新的生活方式的引導(dǎo)者，這才是開(kāi)發(fā)商真正的貢獻(xiàn)所在，也是能夠迅速提升開(kāi)發(fā)商品牌知名度的捷徑，這就需要開(kāi)發(fā)商的智慧、勇氣和創(chuàng)新。如始終站在中國(guó)房地產(chǎn)風(fēng)口浪尖的潘石屹的soho現(xiàn)代城、建外soho曾一度成為中國(guó)房地產(chǎn)的里程碑，其在?？陂_(kāi)發(fā)的博鰲藍(lán)色海岸的現(xiàn)代式風(fēng)格一舉成為別墅產(chǎn)品創(chuàng)新的旗幟！所以建議開(kāi)發(fā)商在建筑風(fēng)格上要有創(chuàng)新，將自然資源和建筑的靈性發(fā)揮到極致！

建筑風(fēng)格建議：

根據(jù)以上別墅市場(chǎng)分析，本項(xiàng)目的SWOT分析，感覺(jué)本項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)和機(jī)會(huì)點(diǎn)非常清晰，處在政府規(guī)劃的黃金地段，分析地塊處于五里湖北岸，蠡湖新城隔路為鄰，本樓盤(pán)的外立面風(fēng)格建議以下兩種：

1、美國(guó)鄉(xiāng)村別墅

推薦原因：

無(wú)錫至今還沒(méi)有這種風(fēng)格的別墅項(xiàng)目（僅有湖光山色在規(guī)劃中），美式別墅也是最經(jīng)典的風(fēng)格之一，其尖屋頂及充滿鄉(xiāng)村味和藝術(shù)感的石材墻若坐落在本項(xiàng)目地，定會(huì)成為五里湖邊最讓人驚嘆的神來(lái)之筆。

可能發(fā)生的情況及解決方案：

雖然項(xiàng)目地的建筑形式有多種，但畢竟獨(dú)立別墅所吸引的人群是有很大的雷同，而其他競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手有相當(dāng)部分是純粹的獨(dú)立別墅項(xiàng)目，綜合品位在本項(xiàng)目之上的。所以在主題定位上應(yīng)該有很大的差異性。獨(dú)特的Sp促銷手段也要讓其脫穎而出。

2、現(xiàn)代歐式別墅

推薦原因：

現(xiàn)代歐式別墅這種風(fēng)格已為大眾所接受，許多人概念中豪宅的模板都是現(xiàn)代歐式的，所以這種風(fēng)格在推廣中沒(méi)有什么市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

可能發(fā)生的情況及解決方案：

與威尼斯二期等項(xiàng)目形成激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，可以在產(chǎn)品的內(nèi)部結(jié)構(gòu)上有所創(chuàng)新，比如像上海的九溪十八島一樣，把中庭的結(jié)構(gòu)放到戶型中，使整個(gè)戶型采光和通透性特別好，并可以設(shè)置地下室，增加功能區(qū)。另外在營(yíng)銷導(dǎo)入獨(dú)特的USp，使本案在眾多項(xiàng)目中獨(dú)樹(shù)一幟。

三、其他物業(yè)形式的建議

1.保留單位

項(xiàng)目地中的保留單位是本項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)中的一個(gè)難點(diǎn)。保留單位建設(shè)初期是外銷房，當(dāng)時(shí)檔次并不低，但是幾年下來(lái)，數(shù)易其主，加之有一部分一直沒(méi)有銷售出去，由建筑工地上民工居住，所以整體檔次不高。為避免保留單位影響本項(xiàng)目的整體品位，我們建議在整體規(guī)劃設(shè)計(jì)上，考慮別墅及TOWNHOUSE的立面顏色、整體風(fēng)格等，對(duì)保留單位進(jìn)行一定的改造，保證整個(gè)社區(qū)格調(diào)的整體性，同時(shí)又要將保留單位與別墅及TOWNHOUSE適當(dāng)分離，建議采用紅外線報(bào)警系統(tǒng)進(jìn)行隔斷，別墅和TOWNHOUSE入口處采用電子卡入戶方式，保留單位住戶不能進(jìn)入別墅區(qū)。對(duì)于幾幢民工租住的部分，建議尋找其現(xiàn)在所有權(quán)人，協(xié)商進(jìn)行收購(gòu)，對(duì)立面、樓道、景觀進(jìn)行處理后可進(jìn)入二手房市場(chǎng)進(jìn)行銷售。

2.雙拼別墅、TOWNHOUSE及疊加式別墅

對(duì)于TOWNHOUSE我們建議采用化整為零，各個(gè)擊破的方式。本項(xiàng)目中TOWNHOUSE、疊加式別墅及花園電梯洋房占的比重很大，而無(wú)錫的別墅市場(chǎng)至今還沒(méi)有一個(gè)真正的TOWNHOUSE項(xiàng)目，這是我們的優(yōu)勢(shì)，同時(shí)也會(huì)成為我們銷售的一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，因此我們建議將這些建筑設(shè)計(jì)在外立面風(fēng)格上建造成時(shí)尚簡(jiǎn)潔的現(xiàn)代式風(fēng)格，規(guī)劃和景觀上設(shè)計(jì)為幾個(gè)小型組團(tuán)，結(jié)合本項(xiàng)目“水邊的法爾內(nèi)塞貴族生活”（見(jiàn)后），分別以意大利著名街區(qū)命名，同時(shí)在景觀設(shè)計(jì)上、小品運(yùn)用上與街區(qū)風(fēng)格相吻合，這樣每個(gè)小組團(tuán)都各具特色。

戶型建議：

別墅的戶型設(shè)計(jì)和室內(nèi)空間格局，理應(yīng)更注重人與環(huán)境的溝通與交互作用，如日照采光、空氣對(duì)流、起居室、客廳、餐廳、過(guò)廊等居室活動(dòng)空間與私家花園、自然環(huán)境的視覺(jué)通透，融為一體（即以大面積的玻璃墻體為隔斷與圍護(hù)）。Townhouse和花園洋房的戶型上做大面寬、小進(jìn)深的設(shè)計(jì)，這樣才能讓本項(xiàng)目在產(chǎn)品上與其他項(xiàng)目有所區(qū)別，公寓房可以稱為花園電梯洋房，每戶都有精裝修花園，而公寓房有電梯也凸現(xiàn)了社區(qū)的每一個(gè)業(yè)主都有著尊貴的身份。

面積控制：

獨(dú)立別墅：350-500㎡，主力為400㎡左右

townhouse:聯(lián)排：220-250㎡

疊加式：180-200㎡

公寓房：120-140㎡

四、功能配套

本項(xiàng)目具有自然資源優(yōu)勢(shì)，但是相對(duì)于市中心周圍的配套則不略顯不足，所以在功能配套上要充分利用自己具備的自然資源，做到人有我有，人無(wú)我也有，自然環(huán)境與物質(zhì)環(huán)境和諧統(tǒng)一，才能吸引消費(fèi)者的關(guān)注。

針對(duì)本項(xiàng)目多種不同的物業(yè)形式，功能配套在總體協(xié)調(diào)基礎(chǔ)上，不同物業(yè)也應(yīng)有其不同的配套。

總體配套：

游艇碼頭

高爾夫球推桿練習(xí)場(chǎng)

學(xué)校（建議在原泰德國(guó)際學(xué)?；A(chǔ)上進(jìn)行改建，與名校聯(lián)合辦學(xué)）

五星級(jí)VIp會(huì)所

不同產(chǎn)品功能配套：

獨(dú)立別墅：中央空調(diào)系統(tǒng)

私家游泳池

太陽(yáng)能熱水系統(tǒng)

中水處理系統(tǒng)（中水用于花園灌溉）

衛(wèi)星電視接收系統(tǒng)

精裝修花園

Townhouse：精裝修花園

家用中央空調(diào)

衛(wèi)星電視接收系統(tǒng)

[1]

第三篇：*別墅策劃案

山水湖濱別墅策劃案

我現(xiàn)在就要?jiǎng)由韱⒊蹋驗(yàn)闊o(wú)論白天黑夜，我都能聽(tīng)到湖水拍打堤岸的低沉聲音；當(dāng)我站在馬路邊或者灰色的人行道上，我聽(tīng)見(jiàn)它就在我的靈魂深處。

——威廉姆·巴特勒·濟(jì)慈

I will leave now , because I can hear the low voice from the lake water flapping the bank When I stand along the road or on the grey pavement , I can hear that it is my deep heart.——William Bartler Jice

——賽博地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)——

前言

第一章、市場(chǎng)分析

一、無(wú)錫別墅市場(chǎng)分析

二、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析

第二章、SWOT分析

一、現(xiàn)狀分析

二、SWOT分析

第三章、產(chǎn)品策略

一、產(chǎn)品定位及布局規(guī)劃

二、獨(dú)立別墅外立面風(fēng)格建議

三、其他物業(yè)形式的建議

四、功能配套

五、環(huán)境建議

六、物業(yè)管理規(guī)劃

第四章、目標(biāo)客戶群分析

第五章、營(yíng)銷策略

一、推廣案名、Logo

二、項(xiàng)目核心價(jià)值體系的建立

三、主題定位、廣告語(yǔ)、賣點(diǎn)提煉

四、推廣策略

五、推廣重點(diǎn)——讓Townhouse迅速竄紅市場(chǎng)

六、價(jià)格策略

七、現(xiàn)場(chǎng)銷售策略

八、階段性媒體計(jì)劃及Sp活動(dòng)策略

第六章、營(yíng)銷管理

一、營(yíng)銷管理

二、人員配置及培訓(xùn)管理

前 言

別墅物業(yè)曾經(jīng)作為“成功、富有”的象征，代表了生活的“最高境界”?，F(xiàn)在，無(wú)錫的國(guó)民收入已達(dá)到中等發(fā)達(dá)國(guó)家水平，城市白領(lǐng)階層、中產(chǎn)階級(jí)的形成，更使居住理念發(fā)生了深刻的變化。如果說(shuō)，“擴(kuò)大居住面積，改善居住條件”是“第一波”，“優(yōu)化居住環(huán)境，講究生活質(zhì)量”是“第二波”的話，那么無(wú)錫樓市將在近兩、三年進(jìn)入“第三波”——“追求回歸自然，提高生活品位”。

繼多層、高層、小高層產(chǎn)品之后，更接近自然風(fēng)景的郊外將成為市民居住所關(guān)注的熱點(diǎn)方向，所以別墅將成為今后幾年無(wú)錫樓市關(guān)注的熱點(diǎn)之一。

對(duì)于無(wú)錫的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，別墅物業(yè)開(kāi)發(fā)的經(jīng)驗(yàn)從總體來(lái)說(shuō)并不豐富，但大多數(shù)參與別墅開(kāi)發(fā)的房產(chǎn)商，都在做著努力——讓產(chǎn)品更具個(gè)性，讓客戶更加心動(dòng)，讓物業(yè)品牌更有魅力！

項(xiàng)目應(yīng)該怎么規(guī)劃？如何給該產(chǎn)品作準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位？她的主要客戶群體特征又是怎樣？做什么樣的別墅產(chǎn)品在市場(chǎng)上才會(huì)受歡迎……這些都是本策劃案所主要闡述的。

第一章、市場(chǎng)分析

一、無(wú)錫別墅市場(chǎng)分析

1、五里湖——將成為未來(lái)幾年無(wú)錫別墅開(kāi)發(fā)的焦點(diǎn)

無(wú)論在北京、深圳，還是距離無(wú)錫較近的上海、蘇州，真正的頂級(jí)別墅都分布在風(fēng)景秀麗的自然山水附近，如北京的香山周圍數(shù)十平方公里內(nèi)將建成上百萬(wàn)平方米的高檔別墅區(qū)，有開(kāi)發(fā)商說(shuō)“要把這里變成京城的第二個(gè)富人聚居區(qū)?！痹谝获R平川的上海，松江的佘山成為極為珍貴的自然資源，所以松江佘山板塊別墅區(qū)成為上海別墅中的最高境界，在這里聚集了國(guó)內(nèi)別墅最高境界的典范——紫園，以及佘山高爾夫別墅、佘山月湖別墅、佘山天鄰別墅、佘山銀湖別墅等眾多經(jīng)典別墅項(xiàng)目。蘇州新推出的兩座古典園林式私家庭院，每座價(jià)格在2500萬(wàn)元左右，也是開(kāi)盤(pán)即被搶購(gòu)。

別墅是一種詩(shī)意存在中的鄉(xiāng)村，居住在其中的人們既要享受城市的便捷與舒適，又要有鄉(xiāng)村的寧?kù)o安詳，所以風(fēng)景區(qū)就成為首選。從歷史傳統(tǒng)上看，別墅一般位于城市外面像一個(gè)衛(wèi)星一樣的位置上，使用者可以方便地到達(dá)，同時(shí)也可以方便地回到城市中去。別墅概念是和城市生活相對(duì)立、相均衡的，離開(kāi)了城市這一概念，別墅也就無(wú)法理解了。

太湖是無(wú)錫這個(gè)著名的旅游城市最為秀美的景觀之一，尤其是五里湖沿岸得天獨(dú)厚的山水自然風(fēng)貌，成為了別墅建造的上佳風(fēng)水寶地，無(wú)錫真正意義上的別墅競(jìng)爭(zhēng)的烽火將在這里燃起，所以近幾年內(nèi)，五里湖沿岸將成為無(wú)錫高檔別墅的開(kāi)發(fā)焦點(diǎn)。

2、近年來(lái)別墅市場(chǎng)開(kāi)發(fā)的嚴(yán)重滯后，積聚了巨大的消費(fèi)空間。

無(wú)錫的別墅物業(yè)，五年的時(shí)間，只有世紀(jì)湖濱太湖威尼斯花園和太湖世家三個(gè)像樣的別墅項(xiàng)目上市，加起來(lái)也不到400套物業(yè)。這與無(wú)錫這個(gè)人均GDp在全國(guó)排名前列的中等發(fā)達(dá)城市來(lái)講，別墅市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)無(wú)論在數(shù)量還是質(zhì)量上都嚴(yán)重滯后。所以市場(chǎng)已經(jīng)積聚了巨大的消費(fèi)空間。從2003年房交會(huì)上，唯一參展的別墅項(xiàng)目——金色水岸超旺的人氣和只掛了兩幅效果圖的項(xiàng)目——湖光山色展為前絡(luò)繹不絕的詢問(wèn)者來(lái)看，無(wú)錫別墅物業(yè)的稀缺就可見(jiàn)一斑了。

3、無(wú)錫的別墅普遍缺乏個(gè)性，缺乏真正的頂級(jí)高尚別墅

無(wú)錫現(xiàn)有的別墅容積率相當(dāng)高，高檔別墅形象大打折扣。威尼斯花園為典型的古典歐式，但其中因?yàn)橛胁糠指呒?jí)公寓而使容積率較高，生活舒適度大大下降。真正的頂尖級(jí)別墅在無(wú)錫是難覓的，但是在未來(lái)的一兩年之內(nèi)，無(wú)錫將有大量的高品質(zhì)別墅上馬，有以水景見(jiàn)長(zhǎng)，有以山景見(jiàn)長(zhǎng)。

如何從這些項(xiàng)目中脫穎而出，樹(shù)立自己獨(dú)特的風(fēng)格是本策劃案的重點(diǎn)，要通過(guò)對(duì)項(xiàng)目主題和內(nèi)涵的挖掘包裝，在對(duì)市場(chǎng)精準(zhǔn)分析的基礎(chǔ)上，讓本項(xiàng)目在無(wú)錫別墅物業(yè)中獨(dú)樹(shù)一幟。

4、別墅市場(chǎng)今明兩年將風(fēng)云突變，科學(xué)的營(yíng)銷企劃顯得尤為重要。

以往的無(wú)錫市場(chǎng)因?yàn)椋瑒e墅物業(yè)的稀缺，所以有像樣的別墅，一般銷售情況都較好，相對(duì)不需要強(qiáng)有力的推廣活動(dòng)。但是隨著幾個(gè)大規(guī)模的別墅用地推出，今明兩年的別墅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將正式拉開(kāi)帷幕，本項(xiàng)目要從中脫穎而出，應(yīng)該重廣告包裝、重活動(dòng)的渲染、重細(xì)節(jié)的創(chuàng)造、重口碑的傳播。因此，科學(xué)的營(yíng)銷企劃、富有創(chuàng)意的Sp活動(dòng)尤其重要。

二、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析

太湖虹橋花園

太湖虹橋花園依托太湖花園度假村四星級(jí)酒店的成熟配套，有著相當(dāng)?shù)膬?yōu)勢(shì)，但是規(guī)模不大，而且因?yàn)檎畬?duì)于五里湖周邊的規(guī)劃有所變化，所以此項(xiàng)目正在調(diào)整之中。因?yàn)榱矿w小和部分內(nèi)部消化的原因，估計(jì)此項(xiàng)目不會(huì)有太大的市場(chǎng)炒作，所以不會(huì)對(duì)本案構(gòu)成嚴(yán)重的威脅。

太湖明珠苑項(xiàng)目（湖光山色）

與太湖虹橋花園僅幾百米之隔，也處于旅游風(fēng)景區(qū)，有著難得的太湖山水自然資源，而且迎合建筑風(fēng)水上所謂的“左青龍，右白虎”。得天獨(dú)厚的地理位置，決定了太湖明珠苑非凡的物業(yè)價(jià)值?，F(xiàn)在本地塊已經(jīng)由有著商業(yè)大廈上市公司背景的民生房產(chǎn)以約110萬(wàn)元/畝的地價(jià)拿下，按照民生一貫的開(kāi)發(fā)理念，肯定會(huì)造成高檔的別墅區(qū)。2003年秋季房交會(huì)上，此項(xiàng)目已經(jīng)亮相，案名為湖光山色，建筑風(fēng)格是類似于佘山銀湖別墅的美式別墅，原規(guī)劃中的165幢也縮為94幢，是容積率下降了還是分期開(kāi)發(fā)，還有待考證，作為本項(xiàng)目最為強(qiáng)勁的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，我們應(yīng)繼續(xù)密切地關(guān)注此項(xiàng)目的發(fā)展，包括臺(tái)灣三福福禎的整體包裝及銷售策略。

寶界山莊

地處太湖花園度假村對(duì)面的原大浮種禽場(chǎng)地塊，位于太湖風(fēng)景區(qū)第一站，地塊北面面湖，南面倚山，與其他項(xiàng)目比，地理位置不夠優(yōu)越，聚江公司以120萬(wàn)元/畝拍得，擬建造56幢獨(dú)立別墅，整體規(guī)模較小，估計(jì)售價(jià)在10000元/㎡以上。該地塊所擁有的自然山景是其他項(xiàng)目所無(wú)可匹敵的，聚江公司計(jì)劃建造傳統(tǒng)與現(xiàn)代相結(jié)合的類似于上海云頂別墅的風(fēng)格，估計(jì)會(huì)利用項(xiàng)目的山體優(yōu)勢(shì)進(jìn)行大量的半地下室設(shè)計(jì)，力求更多的可銷售面積。

太湖威尼斯花園二期

金馬地產(chǎn)把地塊轉(zhuǎn)讓給了益都開(kāi)發(fā)，地塊與本案距離較遠(yuǎn)，從五里湖的地形來(lái)分析，屬于二類區(qū)域，該項(xiàng)目的物業(yè)檔次較高，充分做足了水文章，但其中不是純粹的別墅區(qū)，估計(jì)還有部分高級(jí)公寓。該項(xiàng)目的設(shè)計(jì)風(fēng)格仿照杭州著名的別墅項(xiàng)目——九溪玫瑰園，采用歐式的建筑，日式景觀，若益都的項(xiàng)目已全部交給星觀達(dá)陣代理的話，其以后的營(yíng)銷策略也應(yīng)該密切關(guān)注。

蠡湖新城1號(hào)地塊

2003年9月陽(yáng)光集團(tuán)以16.71億拍得蠡湖新城1號(hào)地，如此高昂的價(jià)格和1.2的容積率，開(kāi)發(fā)商一定會(huì)采用別墅、Townhouse、公寓相結(jié)合的建筑形式，結(jié)合蠡湖新城的規(guī)劃方案，該地區(qū)的獨(dú)棟別墅和Townhouse估計(jì)會(huì)采用現(xiàn)代式風(fēng)格。有政府宣傳作為其項(xiàng)目的有力支持，在社會(huì)上市民的關(guān)注度就勝人一籌，本地塊也將是我們強(qiáng)勁的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。

太湖·金色水岸

地處馬山太湖十里明珠堤兩側(cè)，有241套別墅，分三期開(kāi)發(fā)，首推73戶，其中獨(dú)立別墅55幢，townhouse18戶（雙拼別墅，面積230㎡），是目前無(wú)錫最大的別墅群落。由于地處馬山，離市區(qū)距離相對(duì)較遠(yuǎn)，有著明顯的不足之處，定位在度假別墅。現(xiàn)在此項(xiàng)目一期以4000-6500元的市場(chǎng)價(jià)格已經(jīng)銷售一空，因?yàn)槠涠ㄎ慌c本項(xiàng)目有很大的差異性，故不會(huì)對(duì)本案造成太大的競(jìng)爭(zhēng)壓力。上海新聯(lián)康的營(yíng)銷策略也沒(méi)有很大的突破，作為2003年秋季房交會(huì)上唯一的參展的別墅項(xiàng)目，金色水岸卻也賺足了人氣。

馬山檀溪村地塊

本地塊為供電局拍下，占地1200畝，現(xiàn)在正在拆遷階段，一部分對(duì)供電局內(nèi)

巨大中高檔樓盤(pán)對(duì)本案的沖擊

以上的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手都是別墅物業(yè)，但本案不是純粹的別墅社區(qū)，還有相當(dāng)?shù)膖ownhouse、疊加式別墅和電梯洋房，所以，整個(gè)無(wú)錫市場(chǎng)今明兩年的中高檔物業(yè)都將給本案帶來(lái)巨大的市場(chǎng)沖擊，如“財(cái)富廣場(chǎng)”的住宅部分、金色維也納的townhouse和疊加式別墅部分、構(gòu)件廠地塊很大量體的townhouse、陽(yáng)光城市花園二期、金色江南二期、奧林花園二期和蠡湖新城內(nèi)即將推出的其它地塊，也會(huì)對(duì)本項(xiàng)目形成巨大的市場(chǎng)沖擊，而現(xiàn)在無(wú)錫各大樓盤(pán)都越來(lái)越重視營(yíng)銷企劃或全案代理的導(dǎo)入，所以各項(xiàng)目的動(dòng)向都應(yīng)該及時(shí)關(guān)注。

第二章、SWOT分析

一、現(xiàn)狀分析

無(wú)錫有得天獨(dú)厚的自然風(fēng)光和豐富的人文資源，無(wú)錫近幾年來(lái)在經(jīng)濟(jì)和城市建設(shè)上都取得了極大的發(fā)展。城市中心南移，市民廣場(chǎng)、太湖大道等市政重點(diǎn)工程先后建成，隨著政府“打太湖牌，唱運(yùn)河歌，建山水城”理念的逐漸深入，五里湖將成為眾多購(gòu)房者關(guān)注的焦點(diǎn)。

本地塊位于五里湖之畔，無(wú)論是到市區(qū)還是太湖風(fēng)景區(qū)都非常便捷，西側(cè)的蠡湖新城現(xiàn)在已經(jīng)初綻芳容，而地塊隔湖相望是規(guī)劃中的蠡湖新城國(guó)際級(jí)演藝中心，所以本地塊是建設(shè)高檔住宅的理想用地。

二、項(xiàng)目SWOT分析

優(yōu)勢(shì)：

1、地理位置優(yōu)勢(shì)非常明顯，三面環(huán)湖，擁有不可再生的自然資源，將成為無(wú)錫真正的濱湖高尚社區(qū)。

2、規(guī)模優(yōu)勢(shì)也很明顯，今年上半年樓盤(pán)多為大盤(pán)，大盤(pán)也成為市民購(gòu)房的一個(gè)重要籌碼，本項(xiàng)目建筑面積22萬(wàn)多平米，也是市民心目中最理想的規(guī)模。

3、地塊方正，規(guī)劃設(shè)計(jì)可發(fā)揮空間較大。

4、亮麗的美湖路已成為一道風(fēng)景，周邊的綠化等都已初具規(guī)模。

5、市民對(duì)臨湖而居的生活有種向往，五里湖整治、沿湖規(guī)劃雛形已現(xiàn)，這種高品質(zhì)生活可成為現(xiàn)實(shí)。

6、無(wú)錫樓市一路高走，擁有極龐大的購(gòu)房人群，投資者也對(duì)樓市充滿信心。

7、政府對(duì)蠡湖及湖濱的改造方案累計(jì)了一部分持幣觀望的購(gòu)房者，本案優(yōu)越的地理位置也會(huì)吸引這部分人群形成購(gòu)買(mǎi)，即具備天時(shí)和地利。

8、蘇錫路和美湖路交叉口，正在興建的望湖樓商業(yè)中心將給社區(qū)購(gòu)物帶來(lái)很大的方便，易初蓮花賣場(chǎng)等使周邊的生活配套逐步完善。

9、規(guī)劃中金城路將與長(zhǎng)江路貫通，屆時(shí)本物業(yè)與新區(qū)的距離大大縮短了，將能吸引新區(qū)很多白領(lǐng)及金領(lǐng)的目光。

劣勢(shì)：

1、目前周邊配套不夠成熟，給生活帶來(lái)諸多的不方便。（隨著政府規(guī)劃不斷進(jìn)展，配套會(huì)逐漸完善，小區(qū)商業(yè)部分和內(nèi)部配套也會(huì)彌補(bǔ)這方面的不足）

2、目標(biāo)客戶都比較注重學(xué)區(qū)，但本社區(qū)沒(méi)有很好的學(xué)校。（建議利用泰德學(xué)校超前而氣派的硬件設(shè)施，聯(lián)系名校進(jìn)駐，變劣勢(shì)為優(yōu)勢(shì)）

3、地塊的保留建筑為94年建造的，無(wú)論是外觀立面、整體布局，還是現(xiàn)在的居住人群素質(zhì)，都影響社區(qū)的整體品質(zhì)感。（可以在社區(qū)規(guī)劃中分割成不同的組團(tuán)，對(duì)其外立面與綠化景觀作整體調(diào)整）

4、地塊對(duì)岸的現(xiàn)狀破舊不堪，成為目標(biāo)客戶的形成購(gòu)買(mǎi)的障礙。（隨著規(guī)劃不斷進(jìn)展，政府重金打造的金色港灣將很快啟動(dòng)，這些都將得到徹底改善，銷售說(shuō)辭和銷售道具中應(yīng)充分體現(xiàn)這些規(guī)劃的優(yōu)勢(shì)）

5、市民對(duì)本地塊還比較生疏，要認(rèn)識(shí)其價(jià)值，除靠政府規(guī)劃宣傳外，還需要較長(zhǎng)時(shí)間的導(dǎo)入。（全面導(dǎo)入營(yíng)銷策略，新概念包裝的滲透逐漸拉近與目標(biāo)客戶的心理距離）

6、離市中心有一定距離，目前公交線路不多，住戶必須有私家車，會(huì)縮小了目標(biāo)客戶的范圍。（隨著地塊的逐步成熟這種現(xiàn)狀會(huì)逐步改善，也可開(kāi)通社區(qū)巴士，既服務(wù)于業(yè)主，又是樓盤(pán)的形象宣傳）

7、區(qū)域內(nèi)跨湖的水管會(huì)擋住部分視線，規(guī)劃設(shè)計(jì)中也要為其

第四篇：別墅策劃案

別墅策劃案

山水湖濱別墅策劃案

我現(xiàn)在就要?jiǎng)由韱⒊?，因?yàn)闊o(wú)論白天黑夜，我都能聽(tīng)到湖水拍打堤岸的低沉聲音；當(dāng)我站在馬路邊或者灰色的人行道上，我聽(tīng)見(jiàn)它就在我的靈魂深處。

——威廉姆·巴特勒·濟(jì)慈

Iwillleavenow,becauseIcanhearthelowvoicefromthelakewaterflaingthebankWhenIstandalongtheroadoronthegreypavement,Icanhearthatitismydeepheart.

—

—WilliamBartlerJice

——賽博地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)——

前言

第一章、市場(chǎng)分析

一、無(wú)錫別墅市場(chǎng)分析

二、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析

第二章、SWOT分析

一、現(xiàn)狀分析

二、SWOT分析

第三章、產(chǎn)品策略

一、產(chǎn)品定位及布局規(guī)劃

二、獨(dú)立別墅外立面風(fēng)格建議

三、其他物業(yè)形式的建議

四、功能配套

五、環(huán)境建議

六、物業(yè)管理規(guī)劃

第四章、目標(biāo)客戶群分析

第五章、營(yíng)銷策略

一、推廣案名、Logo

二、項(xiàng)目核心價(jià)值體系的建立

三、主題定位、廣告語(yǔ)、賣點(diǎn)提煉

四、推廣策略

五、推廣重點(diǎn)——讓Townhouse迅速竄紅市場(chǎng)

六、價(jià)格策略

七、現(xiàn)場(chǎng)銷售策略

八、階段性媒體計(jì)劃及活動(dòng)策略

第六章、營(yíng)銷管理

一、營(yíng)銷管理

二、人員配置及培訓(xùn)管理

前言

別墅物業(yè)曾經(jīng)作為“成功、富有”的象征，代表了生活的“最高境界”?，F(xiàn)在，無(wú)錫的國(guó)民收入已達(dá)到中等發(fā)達(dá)國(guó)家水平，城市白領(lǐng)階層、中產(chǎn)階級(jí)的形成，更使居住理念發(fā)生了深刻的變化。如果說(shuō)，“擴(kuò)大居住面積，改善居住條件”是“第一波”，“優(yōu)化居住環(huán)境，講究生活質(zhì)量”是“第二波”的話，那么無(wú)錫樓市將在近兩、三年進(jìn)入“第三波”——“追求回歸自然，提高生活品位”。

繼多層、高層、小高層產(chǎn)品之后，更接近自然風(fēng)景的郊外將成為市民居住所關(guān)注的熱點(diǎn)方向，所以別墅將成為今后幾年無(wú)錫樓市關(guān)注的熱點(diǎn)之一。

對(duì)于無(wú)錫的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，別墅物業(yè)開(kāi)發(fā)的經(jīng)驗(yàn)從總體來(lái)說(shuō)并不豐富，但大多數(shù)參與別墅開(kāi)發(fā)的房產(chǎn)商，都在做著努力——讓產(chǎn)品更具個(gè)性，讓客戶更加心動(dòng)，讓物業(yè)品牌更有魅力！

項(xiàng)目應(yīng)該怎么規(guī)劃？如何給該產(chǎn)品作準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位？她的主要客戶群體特征又是怎樣？做什么樣的別墅產(chǎn)品在市場(chǎng)上才會(huì)受歡迎……這些都是本策劃案所主要闡述的。

第一章、市場(chǎng)分析

一、無(wú)錫別墅市場(chǎng)分析

1、五里湖——將成為未來(lái)幾年無(wú)錫別墅開(kāi)發(fā)的焦點(diǎn)

無(wú)論在北京、深圳，還是距離無(wú)錫較近的上海、蘇州，真正的頂級(jí)別墅都分布在風(fēng)景秀麗的自然山水附近，如北京的香山周圍數(shù)十平方公里內(nèi)將建成上百萬(wàn)平方米的高檔別墅區(qū)，有開(kāi)發(fā)商說(shuō)“要把這里變成京城的第二個(gè)富人聚居區(qū)?！痹谝获R平川的上海，松江的佘山成為極為珍貴的自然資源，所以松江佘山板塊別墅區(qū)成為上海別墅中的最高境界，在這里聚集了國(guó)內(nèi)別墅最高境界的典范——紫園，以及佘山高爾夫別墅、佘山月湖別墅、佘山天鄰別墅、佘山銀湖別墅等眾多經(jīng)典別墅項(xiàng)目。蘇州新推出的兩座古典園林式私家庭院，每座價(jià)格在2500萬(wàn)元左右，也是開(kāi)盤(pán)即被搶購(gòu)。

別墅是一種詩(shī)意存在中的鄉(xiāng)村，居住在其中的人們既要享受城市的便捷與舒適，又要有鄉(xiāng)村的寧?kù)o安詳，所以風(fēng)景區(qū)就成為首選。從歷史傳統(tǒng)上看，別墅一般位于城市外面像一個(gè)衛(wèi)星一樣的位置上，使用者可以方便地到達(dá)，同時(shí)也可以方便地回到城市中去。別墅概念是和城市生活相對(duì)立、相均衡的，離開(kāi)了城市這一概念，別墅也就無(wú)法理解了。

太湖是無(wú)錫這個(gè)著名的旅游城市最為秀美的景觀之一，尤其是五里湖沿岸得天獨(dú)厚的山水自然風(fēng)貌，成為了別墅建造的上佳風(fēng)水寶地，無(wú)錫真正意義上的別墅競(jìng)爭(zhēng)的烽火將在這里燃起，所以近幾年內(nèi)，五里湖沿岸將成為無(wú)錫高檔別墅的開(kāi)發(fā)焦點(diǎn)。

2、近年來(lái)別墅市場(chǎng)開(kāi)發(fā)的嚴(yán)重滯后，積聚了巨大的消費(fèi)空間。

無(wú)錫的別墅物業(yè)，五年的時(shí)間，只有世紀(jì)湖濱太湖威尼斯花園和太湖世家三個(gè)像樣的別墅項(xiàng)目上市，加起來(lái)也不到400套物業(yè)。這與無(wú)錫這個(gè)人均GDP在全國(guó)排名前列的中等發(fā)達(dá)城市來(lái)講，別墅市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)無(wú)論在數(shù)量還是質(zhì)量上都嚴(yán)重滯后。所以市場(chǎng)已經(jīng)積聚了巨大的消費(fèi)空間。從2003年房

第五篇：別墅策劃案

山水湖濱別墅策劃案我現(xiàn)在就要?jiǎng)由韱⒊?，因?yàn)闊o(wú)論白天黑夜，我都能聽(tīng)到湖水拍打堤岸的低沉聲音；當(dāng)我站在馬路邊或者灰色的人行道上，我聽(tīng)見(jiàn)它就在我的靈魂深處?！贰ぐ吞乩铡?jì)慈I will leave now , because I can hear the low voice from the lake water flapping the bank When I stand along the road or on the grey pavement , I can hear that it is my deep heart.——William Bartler Jice——賽博地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)——前言第一章、市場(chǎng)分析

一、無(wú)錫別墅市場(chǎng)分析

二、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析第二章、SWOT分析

一、現(xiàn)狀分析

二、SWOT分析第三章、產(chǎn)品策略

一、產(chǎn)品定位及布局規(guī)劃

二、獨(dú)立別墅外立面風(fēng)格建議

三、其他物業(yè)形式的建議

四、功能配套

五、環(huán)境建議

六、物業(yè)管理規(guī)劃第四章、目標(biāo)客戶群分析第五章、營(yíng)銷策略

一、推廣案名、Logo

二、項(xiàng)目核心價(jià)值體系的建立

三、主題定位、廣告語(yǔ)、賣點(diǎn)提煉

四、推廣策略

五、推廣重點(diǎn)——讓Townhouse迅速竄紅市場(chǎng)

六、價(jià)格策略

七、現(xiàn)場(chǎng)銷售策略

八、階段性媒體計(jì)劃及Sp活動(dòng)策略第六章、營(yíng)銷管理

一、營(yíng)銷管理

二、人員配置及培訓(xùn)管理前 言別墅物業(yè)曾經(jīng)作為“成功、富有”的象征，代表了生活的“最高境界”?，F(xiàn)在，無(wú)錫的國(guó)民收入已達(dá)到中等發(fā)達(dá)國(guó)家水平，城市白領(lǐng)階層、中產(chǎn)階級(jí)的形成，更使居住理念發(fā)生了深刻的變化。如果說(shuō)，“擴(kuò)大居住面積，改善居住條件”是“第一波”，“優(yōu)化居住環(huán)境，講究生活質(zhì)量”是“第二波”的話，那么無(wú)錫樓市將在近兩、三年進(jìn)入“第三波”——“追求回歸自然，提高生活品位”。繼多層、高層、小高層產(chǎn)品之后，更接近自然風(fēng)景的郊外將成為市民居住所關(guān)注的熱點(diǎn)方向，所以別墅將成為今后幾年無(wú)錫樓市關(guān)注的熱點(diǎn)之一。對(duì)于無(wú)錫的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，別墅物業(yè)開(kāi)發(fā)的經(jīng)驗(yàn)從總體來(lái)說(shuō)并不豐富，但大多數(shù)參與別墅開(kāi)發(fā)的房產(chǎn)商，都在做著努力——讓產(chǎn)品更具個(gè)性，讓客戶更加心動(dòng)，讓物業(yè)品牌更有魅力！項(xiàng)目應(yīng)該怎么規(guī)劃？如何給該產(chǎn)品作準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位？她的主要客戶群體特征又是怎樣？做什么樣的別墅產(chǎn)品在市場(chǎng)上才會(huì)受歡迎……這些都是本策劃案所主要闡述的。第一章、市場(chǎng)分析

一、無(wú)錫別墅市場(chǎng)分析

1、五里湖——將成為未來(lái)幾年無(wú)錫別墅開(kāi)發(fā)的焦點(diǎn)無(wú)論在北京、深圳，還是距離無(wú)錫較近的上海、蘇州，真正的頂級(jí)別墅都分布在風(fēng)景秀麗的自然山水附近，如北京的香山周圍數(shù)十平方公里內(nèi)將建成上百萬(wàn)平方米的高檔別墅區(qū)，有開(kāi)發(fā)商說(shuō)“要把這里變成京城的第二個(gè)富人聚居區(qū)?！痹谝获R平川的上海，松江的佘山成為極為珍貴的自然資源，所以松江佘山板塊別墅區(qū)成為上海別墅中的最高境界，在這里聚集了國(guó)內(nèi)別墅最高境界的典范——紫園，以及佘山高爾夫別墅、佘山月湖別墅、佘山天鄰別墅、佘山銀湖別墅等眾多經(jīng)典別墅項(xiàng)目。蘇州新推出的兩座古典園林式私家庭院，每座價(jià)格在2500萬(wàn)元左右，也是開(kāi)盤(pán)即被搶購(gòu)。別墅是一種詩(shī)意存在中的鄉(xiāng)村，居住在其中的人們既要享受城市的便捷與舒適，又要有鄉(xiāng)村的寧?kù)o安詳，所以風(fēng)景區(qū)就成為首選。從歷史傳統(tǒng)上看，別墅一般位于城市外面像一個(gè)衛(wèi)星一樣的位置上，使用者可以方便地到達(dá)，同時(shí)也可以方便地回到城市中去。別墅概念是和城市生活相對(duì)立、相均衡的，離開(kāi)了城市這一概念，別墅也就無(wú)法理解了。太湖是無(wú)錫這個(gè)著名的旅游城市最為秀美的景觀之一，尤其是五里湖沿岸得天獨(dú)厚的山水自然風(fēng)貌，成為了別墅建造的上佳風(fēng)水寶地，無(wú)錫真正意義上的別墅競(jìng)爭(zhēng)的烽火將在這里燃起，所以近幾年內(nèi)，五里湖沿岸將成為無(wú)錫高檔別墅的開(kāi)發(fā)焦點(diǎn)。

2、近年來(lái)別墅市場(chǎng)開(kāi)發(fā)的嚴(yán)重滯后，積聚了巨大的消費(fèi)空間。無(wú)錫的別墅物業(yè)，五年的時(shí)間，只有世紀(jì)湖濱太湖威尼斯花園和太湖世家三個(gè)像樣的別墅項(xiàng)目上市，加起來(lái)也不到400套物業(yè)。這與無(wú)錫這個(gè)人均GDp在全國(guó)排名前列的中等發(fā)達(dá)城市來(lái)講，別墅市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)無(wú)論在數(shù)量還是質(zhì)量上都嚴(yán)重滯后。所以市場(chǎng)已經(jīng)積聚了巨大的消費(fèi)空間。從～年房交會(huì)上，唯一參展的別墅項(xiàng)目——金色水岸超旺的人氣和只掛了兩幅效果圖的項(xiàng)目——湖光山色展為前絡(luò)繹不絕的詢問(wèn)者來(lái)看，無(wú)錫別墅物業(yè)的稀缺就可見(jiàn)一斑了。

3、無(wú)錫的別墅普遍缺乏個(gè)性，缺乏真正的頂級(jí)高尚別墅無(wú)錫現(xiàn)有的別墅容積率相當(dāng)高，高檔別墅形象大打折扣。威尼斯花園為典型的古典歐式，但其中因?yàn)橛胁糠指呒?jí)公寓而使容積率較高，生活舒適度大大下降。真正的頂尖級(jí)別墅在無(wú)錫是難覓的，但是在未來(lái)的一兩年之內(nèi)，無(wú)錫將有大量的高品質(zhì)別墅上馬，有以水景見(jiàn)長(zhǎng)，有以山景見(jiàn)長(zhǎng)。如何從這些項(xiàng)目中脫穎而出，樹(shù)立自己獨(dú)特的風(fēng)格是本策劃案的重點(diǎn)，要通過(guò)對(duì)項(xiàng)目主題和內(nèi)涵的挖掘包裝，在對(duì)市場(chǎng)精準(zhǔn)分析的基礎(chǔ)上，讓本項(xiàng)目在無(wú)錫別墅物業(yè)中獨(dú)樹(shù)一幟。

4、別墅市場(chǎng)今明兩年將風(fēng)云突變，科學(xué)的營(yíng)銷企劃顯得尤為重要。以往的無(wú)錫市場(chǎng)因?yàn)?，別墅物業(yè)的稀缺，所以有像樣的別墅，一般銷售情況都較好，相對(duì)不需要強(qiáng)有力的推廣活動(dòng)。但是隨著幾個(gè)大規(guī)模的別墅用地推出，今明兩年的別墅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將正式拉開(kāi)帷幕，本項(xiàng)目要從中脫穎而出，應(yīng)該重廣告包裝、重活動(dòng)的渲染、重細(xì)節(jié)的創(chuàng)造、重口碑的傳播。因此，科學(xué)的營(yíng)銷企劃、富有創(chuàng)意的Sp活動(dòng)尤其重要。

二、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析太湖虹橋花園太湖虹橋花園依托太湖花園度假村四星級(jí)酒店的成熟配套，有著相當(dāng)?shù)膬?yōu)勢(shì)，但是規(guī)模不大，而且因?yàn)檎畬?duì)于五里湖周邊的規(guī)劃有所變化，所以此項(xiàng)目正在調(diào)整之中[1] [2][3][4]下一頁(yè)