第一篇：電影院與開發(fā)商的合理租金分析

電影院與開發(fā)商的合理租金分析

隨著城市化進(jìn)程的加快、人均GDP的增加、銀幕總量的相對(duì)短缺、人們的體驗(yàn)式購(gòu)物生活方式和新電影生活方式的形成與逐步成熟，同時(shí)，開發(fā)商也認(rèn)識(shí)到電影院業(yè)態(tài)對(duì)于購(gòu)物中心的聚客力、提高留客時(shí)間、客流導(dǎo)向性、提高文化活力與時(shí)尚性等功能作用，這讓電影院建設(shè)速度不斷增加。

把電影院作為購(gòu)物中心的主要商業(yè)業(yè)態(tài)已成為一個(gè)事實(shí)。有的開發(fā)商對(duì)電影院的租金期望值很高，加上目前影院行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中的個(gè)別影院非理性的投資方式，以致個(gè)別一些影院項(xiàng)目的租金水平過高，這已不適合影院行業(yè)正常的投資回報(bào)特點(diǎn)了，從而增加影院公司的經(jīng)營(yíng)壓力，甚至難以維持經(jīng)營(yíng)。這不僅關(guān)系到這個(gè)影院是否可以長(zhǎng)久的穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)，也關(guān)系到這個(gè)購(gòu)物中心在未來有更換影院品牌的風(fēng)險(xiǎn)，這將極大的降低這個(gè)購(gòu)物中心的品牌形象與管理能力。

因此，本文試圖從電影院的成本構(gòu)成、并結(jié)合影院公司與開發(fā)商各自的訴求點(diǎn)來進(jìn)行綜合性的分析，希望可以給行業(yè)朋友們一些借鑒，讓電影院與開發(fā)商的跨界合作更加的和諧，最大化的實(shí)現(xiàn)雙方的互惠共贏。

一、電影院的建設(shè)模式

電影院的建設(shè)模式，一般地有以下四種：

1.買地建房，獨(dú)自建。

2.將現(xiàn)成的建筑物改造成影院。

3.對(duì)現(xiàn)有的傳統(tǒng)影院進(jìn)行改造。

4.在購(gòu)物中心里面預(yù)留空間，定制一個(gè)電影院。

在以上幾種電影院的建設(shè)模式中，多采用后面的兩種。其中，現(xiàn)代多廳影院的建設(shè)，采用最多的是第四種模式，即在購(gòu)物中心里面預(yù)留空間，定制一個(gè)電影院。這種定制式的影院建設(shè)模式，一方面表現(xiàn)與滿足了影院公司的設(shè)計(jì)要求與設(shè)計(jì)理念，另一方面達(dá)到了開發(fā)商對(duì)這個(gè)購(gòu)物中心項(xiàng)目的業(yè)態(tài)布局與組合、客流動(dòng)線的規(guī)劃與設(shè)計(jì)要求。即開發(fā)商與影院公司規(guī)劃與設(shè)計(jì)的統(tǒng)一。

二、電影院的租金模式

在這種定制式的影院建設(shè)模式上，影院公司與開發(fā)商（業(yè)主）之間一般是“場(chǎng)地租賃”的合作方式，租金是采用“固定保底租金和票房提成租金二者取其高”的模式。

固定保底租金,是開發(fā)商最穩(wěn)定的收入來源,它保證了開發(fā)商的租金收入。隨著城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和購(gòu)物中心的逐步成熟，與其他商業(yè)業(yè)態(tài)一樣，電影院的固定保底租金每隔幾個(gè)租賃年度就會(huì)有一次相應(yīng)的上調(diào)。

票房提成租金，是影院公司以影院票房收入為基數(shù)，按照特定的計(jì)算公式計(jì)算后向開發(fā)商交納的租金。這種租金方式將影院與開發(fā)商（購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)公司）的利益捆綁在一起，風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、收益共享。在影院運(yùn)營(yíng)時(shí)，開發(fā)商給影院更多的支持與配合，讓影院最大化的創(chuàng)造票房收入。

票房提成租金=影院年度凈票房額×提成比例

影院年度凈票房額的計(jì)算公式：

影院年度凈票房額=年度票房收入-國(guó)家電影專項(xiàng)基金-營(yíng)業(yè)稅及附加

國(guó)家電影專項(xiàng)基金=年度票房收入×5%

營(yíng)業(yè)稅及附加=年度票房收入×3.3%（一般的）

* 速算法：年度凈票房額=年度票房收入×91.7%

因此，影院與開發(fā)商的合作不是簡(jiǎn)單的場(chǎng)地租賃關(guān)系，而是“唇齒相依，唇寒齒亡”的相伴生存的雙贏合作關(guān)系！

在上述租金的支付模式上，影院公司按期（月或季不等）向開發(fā)商支付當(dāng)期的固定保底租金。在一個(gè)租賃年度結(jié)束時(shí)，雙方按照約定的提成租金計(jì)算方式來計(jì)算當(dāng)年度的提成租金，并與已支付的當(dāng)年度固定保底租金作比較。若當(dāng)年度提成租金額超過當(dāng)年度固定保底租金額時(shí)，影院公司再向開發(fā)商支付這個(gè)差額部分，反之不再給付。

三、電影院的租金定價(jià)原則

開發(fā)商在購(gòu)物中心的收入，按其重要程度排序主要包括租金、物業(yè)管理費(fèi)、停車費(fèi)、廣告位收入、臨時(shí)場(chǎng)地租賃收入等。其中，租金是開發(fā)商最主要的收入來源，也是影院公司最主要的營(yíng)業(yè)成本之一。從這方面看，租金是開發(fā)商與影院公司雙方利益交割的標(biāo)尺，在一定程度上是雙方博弈的結(jié)果。這一博弈結(jié)果隱含著一個(gè)基本的、公認(rèn)的基準(zhǔn)水平，猶如價(jià)植規(guī)律中價(jià)格圍繞價(jià)植上下波動(dòng)，價(jià)格不會(huì)偏離價(jià)值太遠(yuǎn)。

開發(fā)商對(duì)電影院租金的定價(jià)原則

1.購(gòu)物中心的定位與租戶組合特點(diǎn)。開發(fā)商對(duì)電影院租金的定價(jià)不是單純的從“這個(gè)購(gòu)物中心的開發(fā)建設(shè)成本”合到“電影院租賃場(chǎng)地面積的開發(fā)建設(shè)成本”作為計(jì)算依據(jù)的，而是建立在整個(gè)購(gòu)物中心的定位與租戶組合的基礎(chǔ)之上。電影院對(duì)購(gòu)物中心有聚集人氣、提高留客時(shí)間、客流導(dǎo)向性、提高檔次與長(zhǎng)久的時(shí)尚周期、增加招商號(hào)召力與引領(lǐng)性等復(fù)合性的功能作用，電影院是當(dāng)之無愧的購(gòu)物中心主（次主）力店之一。

2.電影院在購(gòu)物中心的承租位置。商鋪在購(gòu)物中心的位置不同，顧客的可達(dá)性及客流量不同，因此租金水平會(huì)有差別。在垂直動(dòng)線上，電影院一般設(shè)置在購(gòu)物中心頂層；在水平動(dòng)線上，電影院一般設(shè)置在水平動(dòng)線的終端位置。這個(gè)位置是購(gòu)物中心里租金水平較低的區(qū)域，另外由于電影院的設(shè)置可以為影院周邊區(qū)域與鄰近樓層增加人氣與消費(fèi)配套性，從而增加影院周邊區(qū)域的整體租金水平。

3.電影院的承租面積。一般來說，承租面積與租金呈負(fù)相關(guān)，這是由于招商存在規(guī)模效應(yīng)。一個(gè)電影院所需的面積一般為4,000-5,000平方米（有的甚至達(dá)到10,000-15,000平方米）,承租面積較大，租金水平會(huì)降低。

4.電影院的投資額。電影院業(yè)態(tài)不同于其他一些商業(yè)業(yè)態(tài)，它的投資額很大（一般的多達(dá)幾千萬元），并且為了保持影院的時(shí)尚性，在影院運(yùn)營(yíng)后根據(jù)市場(chǎng)情況每隔幾年還要進(jìn)行二次裝修和二次設(shè)備更新的投入或改造，加上影院的日常營(yíng)業(yè)成本很大，這讓影院的投資回報(bào)期很長(zhǎng)，因此影院的租金相對(duì)于其他商業(yè)業(yè)態(tài)來講是較低的。

5.電影院的運(yùn)營(yíng)穩(wěn)定性，使開發(fā)商有長(zhǎng)期的穩(wěn)定收益。電影院具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，并且能在各種不同的市場(chǎng)狀況下持續(xù)穩(wěn)定地運(yùn)營(yíng)，包括在幾年前的金融危機(jī)時(shí)期電影院的開發(fā)力度與運(yùn)營(yíng)水平依然沒有下降，這讓開發(fā)商可以實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期的穩(wěn)定收益。

6.電影院的吸引顧客的潛力。電影院有時(shí)尚的裝修環(huán)境，有豐富的不斷更新的片源，有不定期的明星見面會(huì)和電影首映式，因此電影院有著極強(qiáng)的吸引顧客能力，可以享受較低的租金水平。

7.電影院租戶的違約可能性。電影院一般是由大型的連鎖企業(yè)投資經(jīng)營(yíng)，有很強(qiáng)的實(shí)力與品牌力，另外電影院本身的一次投資額就很大，因此電影院租戶違約的可能性非常小，這可以讓開發(fā)商大為放心，可以享受較低的租金水平。

8.電影院的特色與差異化運(yùn)營(yíng)。根據(jù)周邊商圈的市場(chǎng)情況、周邊人口數(shù)量與結(jié)構(gòu)、購(gòu)物中心的定位與業(yè)態(tài)組合、開發(fā)商給影院的面積與工程條件等，影院公司合理的設(shè)置與規(guī)劃本影院。在裝修風(fēng)格上是否有特色、是否有獨(dú)特的特效廳及類別、投資額、差異化運(yùn)營(yíng)所帶來的未來競(jìng)爭(zhēng)力，以及影院為本購(gòu)物中心帶來的綜合性的正效應(yīng)。

以上是開發(fā)商的幾點(diǎn)租金定價(jià)原則。另外開發(fā)商結(jié)合于影院的品牌、服務(wù)、運(yùn)營(yíng)穩(wěn)定性等進(jìn)行綜合性的比較與評(píng)判，最終選定適合于本購(gòu)物中心的一家品牌電影院作為合作伙伴。

影院公司對(duì)電影院租金的定價(jià)原則

1.影院所在城市的經(jīng)濟(jì)狀況。包括城市的級(jí)別與主要特征、GDP水平、恩格爾系數(shù)、人均可支配收入、總?cè)丝诘取?/p>

2.影院所在城市的電影院市場(chǎng)情況。包括近幾年的票房總收入、平均票價(jià)、年觀影人次，主要競(jìng)爭(zhēng)的影院情況，未來開業(yè)的影院情況等。

3.項(xiàng)目商圈分析。包括周邊商業(yè)情況分析、周邊人口分析、周邊競(jìng)爭(zhēng)影院或潛在未來影院項(xiàng)目分析、交通分析、動(dòng)線分析等。

4.購(gòu)物中心情況。本購(gòu)物中心的定位、商業(yè)體量、業(yè)態(tài)組合、已入駐的主（次主）力店品牌構(gòu)成、停車情況分析、交通易達(dá)性分析等。

5.影院情況。影院的規(guī)模、是否有特效廳或其類別、影院的投資總額、營(yíng)業(yè)成本等。

以上是影院公司的幾點(diǎn)租金定價(jià)原則。影院公司結(jié)合上述幾點(diǎn)原則進(jìn)行綜

合性的系統(tǒng)分析與縝密計(jì)算出合理租金，另外影院公司也非常關(guān)注開發(fā)商的品質(zhì)、實(shí)力、口碑，特別是開發(fā)商他本身有哪些成功運(yùn)營(yíng)的購(gòu)物中心案例，最終與這個(gè)開發(fā)商達(dá)成合作伙伴關(guān)系。

四、中國(guó)電影產(chǎn)業(yè)介紹

在這里先介紹一下中國(guó)電影產(chǎn)業(yè)鏈的情況,有助于朋友們理解本文后面的“電影院的成本分析”的內(nèi)容。

中國(guó)的電影產(chǎn)業(yè)是由制作公司、發(fā)行公司、院線公司和電影院等幾個(gè)主體組成的。其中，電影院作為電影產(chǎn)業(yè)鏈的終端市場(chǎng)，是最直接、最重要的產(chǎn)業(yè)收益終端。

中國(guó)電影產(chǎn)業(yè)鏈中的幾個(gè)主體介紹如下：

制片公司：

完成電影的融資、拍攝和后期制作的環(huán)節(jié)，主要包含制片公司、后期制作公司。制片公司擁有電影的版權(quán)，將電影某一期限內(nèi)的版權(quán)出售給發(fā)行公司或其他渠道發(fā)行商。

發(fā)行公司：

負(fù)責(zé)影片的營(yíng)銷推廣策略制定、實(shí)施及與院線洽談拷貝投放。發(fā)行公司從制片公司手中購(gòu)買或代理電影發(fā)行權(quán)，然后以買斷或票房分賬或協(xié)議的發(fā)式與院線公司合作，將電影在合作院線的電影院放映。很多時(shí)候，電影的制作和發(fā)行都同一家公司操作。

院線公司：

院線公司是指由一個(gè)發(fā)行主體（如發(fā)行公司、制片公司）和若干電影院組合形成，實(shí)行統(tǒng)一品牌、統(tǒng)一排片、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)、統(tǒng)一管理的發(fā)行機(jī)制。

其經(jīng)營(yíng)模式類似目前的“連鎖店”，但它不是同一品牌影院的連鎖化，而是給各個(gè)電影院提供片源的公司，以及在映期間為影院提供影片宣傳品和宣傳活動(dòng)等。

影院：

影院是通過商業(yè)選址、投資、設(shè)計(jì)、建設(shè)和運(yùn)營(yíng)電影院的專業(yè)影院公司，它是同一品牌影院的連鎖化，相當(dāng)于“KFC、麥當(dāng)勞”這樣的直營(yíng)連鎖店的公司。

“院線”與“影院”是不同的概念，二者又有著相互的聯(lián)系。在中國(guó)當(dāng)今的“院線制”電影發(fā)行放映機(jī)制下，一個(gè)單體影院需加盟在一家院線公司體系內(nèi)，由這家院線公司向這個(gè)電影院提供片源。同時(shí)，這個(gè)影院公司向這家院線公司交納相應(yīng)的片租及管理費(fèi)。截至2010年底，全國(guó)城市電影院線有38條。

這些院線公司以各自品牌和服務(wù)的優(yōu)勢(shì)在大力的吸收電影院加盟到它的院線體系。這不只是因?yàn)樵壕€公司可以收益，另一個(gè)原因是當(dāng)院線公司下屬的加盟影院數(shù)量越多，院線公司從發(fā)行公司那里拿片時(shí)候的話語(yǔ)權(quán)就越大，這體現(xiàn)了連鎖事業(yè)的規(guī)模效應(yīng)。另一方面，電影院有自主選擇電影院線公司的權(quán)利與自由。

五、電影院的成本分析

一些朋友可能會(huì)認(rèn)為：“電影院提供的是電影放映的服務(wù)，電影院票房收入來的很輕松，它的成本只是一些房租、物業(yè)管理費(fèi)、水電費(fèi)、人工費(fèi)等，電影院是一個(gè)暴利行業(yè)。”實(shí)際上是這樣嗎？在實(shí)際運(yùn)作中，電影院票房收入首先是按照相應(yīng)的行業(yè)規(guī)則，在上述的電影產(chǎn)業(yè)鏈中層層分賬，然后再進(jìn)行影院公司的日常費(fèi)用化。具體如下：

1、在電影院的票房收入中，影院公司需要按照票房收入的5%上繳國(guó)家電影事業(yè)發(fā)展專項(xiàng)資金。國(guó)家電影事業(yè)發(fā)展專項(xiàng)資金是國(guó)家主要用于扶持國(guó)家倡導(dǎo)的重點(diǎn)影片生產(chǎn)、城市電影院的維修改造和對(duì)少數(shù)民族地區(qū)電影企業(yè)特殊困難的資助，以及對(duì)電影經(jīng)濟(jì)發(fā)展有重大影響的重點(diǎn)項(xiàng)目的支持。

國(guó)家電影事業(yè)發(fā)展專項(xiàng)資金管理委員會(huì)辦公室（簡(jiǎn)稱電影資金辦）是經(jīng)中編辦批準(zhǔn)成立的廣電總局直屬事業(yè)單位，它負(fù)責(zé)對(duì)國(guó)家電影專項(xiàng)資金的收繳、使用與管理，并對(duì)電影院票房收入進(jìn)行全程的監(jiān)管。

2、在電影院的票房收入中，影院公司需要按照票房收入的3.3%向稅務(wù)機(jī)關(guān)上繳營(yíng)業(yè)稅及附加。對(duì)于每個(gè)單體電影院，它是一個(gè)獨(dú)立的有限責(zé)任公司或分公司，有獨(dú)立的財(cái)務(wù)作賬系統(tǒng)和稅收?qǐng)?bào)送體系，并且稅收的本地化。

3、在票房收入去除上述二項(xiàng)成本后稱為“電影凈票房”。影院以“電影凈票房”為基數(shù)，按50%左右的提成比例向院線公司交納片租及管理費(fèi)。

4、這時(shí)，影院公司只剩有“電影凈票房額”的50%左右，作為影院公司的日常費(fèi)用化。首先，向開發(fā)商支付租金和物業(yè)管理費(fèi)。

5、再之后，是影院公司的其他營(yíng)業(yè)成本，包括水電費(fèi)、空調(diào)費(fèi)、人工費(fèi)、辦公費(fèi)、出差費(fèi)、廣告費(fèi)、保潔費(fèi)等。

6、再按照會(huì)計(jì)準(zhǔn)則進(jìn)行折舊，及所得稅（如有）。

7、轉(zhuǎn)結(jié)利潤(rùn)。

從以上的分析可以看出：電影院的成本是多元化與常態(tài)化的，電影院不是一個(gè)暴利行業(yè)，電影院是一個(gè)需要長(zhǎng)期穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)的薄利的朝陽(yáng)文化產(chǎn)業(yè)。

“春風(fēng)化細(xì)雨，潤(rùn)物細(xì)無聲?！蔽覀兒魡纠硇缘挠霸和顿Y，呼喚合理的租金水平，基于公平、公正、共享購(gòu)物中心的發(fā)展成果，讓電影院與開發(fā)商的跨界合作更加的和諧，最大化的實(shí)現(xiàn)雙方的互惠共贏，為實(shí)現(xiàn)我國(guó)以推動(dòng)文化產(chǎn)業(yè)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱性產(chǎn)業(yè)的目標(biāo)而努力和貢獻(xiàn)！

第二篇：電影院租金模式及定制原則

電影院租金模式及租金定價(jià)原則

隨著城市化進(jìn)程的加快、人均GDP的增加、銀幕總量的相對(duì)短缺、人們的體驗(yàn)式購(gòu)物生活方式和新電影生活方式的形成與逐步成熟，同時(shí)，開發(fā)商也認(rèn)識(shí)到電影院業(yè)態(tài)對(duì)于購(gòu)物中心的聚客力、提高留客時(shí)間、客流導(dǎo)向性、提高文化活力與時(shí)尚性等功能作用，這讓電影院建設(shè)速度不斷增加。

把電影院作為購(gòu)物中心的主要商業(yè)業(yè)態(tài)已成為一個(gè)事實(shí)。有的開發(fā)商對(duì)電影院的租金期望值很高，加上目前影院行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中的個(gè)別影院非理性的投資方式，以致個(gè)別一些影院項(xiàng)目的租金水平過高，這已不適合影院行業(yè)正常的投資回報(bào)特點(diǎn)了，從而增加影院公司的經(jīng)營(yíng)壓力，甚至難以維持經(jīng)營(yíng)。這不僅關(guān)系到這個(gè)影院是否可以長(zhǎng)久的穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)，也關(guān)系到這個(gè)購(gòu)物中心在未來有更換影院品牌的風(fēng)險(xiǎn)，這將極大的降低這個(gè)購(gòu)物中心的品牌形象與管理能力。

因此，本文試圖從電影院的成本構(gòu)成、并結(jié)合影院公司與開發(fā)商各自的訴求點(diǎn)來進(jìn)行綜合性的分析，希望可以給行業(yè)朋友們一些借鑒，讓電影院與開發(fā)商的跨界合作更加的和諧，最大化的實(shí)現(xiàn)雙方的互惠共贏。

電影院的租金模式

在這種定制式的影院建設(shè)模式上，影院公司與開發(fā)商（業(yè)主）之間一般是“場(chǎng)地租賃”的合作方式，租金是采用“固定保底租金和票房提成租金二者取其高”的模式。當(dāng)然，也可以只有固定保底租金，或者只有票房提成租金，這取決于項(xiàng)目的客觀情況與雙方的洽談。

OR

固定保底租金，是開發(fā)商最穩(wěn)定的收入來源,它保證了開發(fā)商的租金收入。隨著城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和購(gòu)物中心的逐步成熟，與其他商業(yè)業(yè)態(tài)一樣，電影院的固定保底租金每隔幾個(gè)租賃就會(huì)有一次相應(yīng)的上調(diào)。

票房提成租金，是影院公司以影院票房收入為基數(shù)，按照特定的計(jì)算公式計(jì)算后向開發(fā)商交納的租金。這種租金方式將影院與開發(fā)商（購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)公司）的利益捆綁在一起，風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、收益共享。在影院運(yùn)營(yíng)時(shí)，開發(fā)商給影院更多的支持與配合，讓影院最大化的創(chuàng)造票房收入。

票房提成租金=影院凈票房額×提成比例

影院凈票房額的計(jì)算公式：

影院凈票房額=票房收入-國(guó)家電影專項(xiàng)基金-稅收及附加

國(guó)家電影專項(xiàng)基金=票房收入×5%

稅收及附加=票房收入/1.06×6%×(1+12%)=票房收入×6.34%

速算法：凈票房額=票房收入×88.66%

附加為增值稅的12%：是指按所屬地方稅務(wù)局核定的繳納城建稅及教育費(fèi)附加，城建稅 7 %、教育費(fèi)附加 3 %、地方教育費(fèi)附加 2 %。

根據(jù)財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)稅收政策的通知（財(cái)稅【2013】37號(hào)），從2013年8月1日起廣播影視服務(wù)，包括廣播影視節(jié)目（作品）的制作服務(wù)、發(fā)行服務(wù)、和播映（含放映）服務(wù)全部納入增值稅范疇。

如果因國(guó)家對(duì)電影院經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)的相關(guān)稅收政策等發(fā)生變化時(shí)，上述計(jì)算公式相應(yīng)的變更，屆時(shí)以當(dāng)時(shí)的國(guó)家和地方政策法規(guī)為準(zhǔn)。

因此，影院與開發(fā)商的合作不是簡(jiǎn)單的場(chǎng)地租賃關(guān)系，而是“唇齒相依，唇寒齒亡”的相伴生存的雙贏合作關(guān)系！

在上述租金的支付模式上，影院公司按期（月或季不等）向開發(fā)商支付當(dāng)期的固定保底租金。在一個(gè)租賃結(jié)束時(shí)，雙方按照約定的提成租金計(jì)算方式來計(jì)算當(dāng)?shù)奶岢勺饨?，并與已支付的當(dāng)固定保底租金作比較。若當(dāng)提成租金額超過當(dāng)固定保底租金額時(shí)，影院公司再向開發(fā)商支付這個(gè)差額部分，反之不再給付。

電影院的租金定價(jià)原則

開發(fā)商在購(gòu)物中心的收入，按其重要程度排序主要包括租金、物業(yè)管理費(fèi)、停車費(fèi)、廣告位收入、臨時(shí)場(chǎng)地租賃收入等。其中，租金是開發(fā)商最主要的收入來源，也是影院公司最主要的營(yíng)業(yè)成本之一。從這方面看，租金是開發(fā)商與影院公司雙方利益交割的標(biāo)尺，在一定程度上是雙方博弈的結(jié)果。這一博弈結(jié)果隱含著一個(gè)基本的、公認(rèn)的基準(zhǔn)水平，猶如價(jià)植規(guī)律中價(jià)格圍繞價(jià)植上下波動(dòng)，價(jià)格不會(huì)偏離價(jià)值太遠(yuǎn)。

開發(fā)商對(duì)電影院租金的定價(jià)原則

1.購(gòu)物中心的定位與租戶組合特點(diǎn)。開發(fā)商對(duì)電影院租金的定價(jià)不是單純的從“這個(gè)購(gòu)物中心的開發(fā)建設(shè)成本”合到“電影院租賃場(chǎng)地面積的開發(fā)建設(shè)成本”作為計(jì)算依據(jù)的，而是建立在整個(gè)購(gòu)物中心的定位與租戶組合的基礎(chǔ)之上。電影院對(duì)購(gòu)物中心有聚集人氣、提高留客時(shí)間、客流導(dǎo)向性、提高檔次與長(zhǎng)久的時(shí)尚周期、增加招商號(hào)召力與引領(lǐng)性等復(fù)合性的功能作用，電影院是當(dāng)之無愧的購(gòu)物中心主（次主）力店之一。

2.電影院在購(gòu)物中心的承租位置。商鋪在購(gòu)物中心的位置不同，顧客的可達(dá)性及客流量不同，因此租金水平會(huì)有差別。在垂直動(dòng)線上，電影院一般設(shè)置在購(gòu)物中心頂層；在水平動(dòng)線上，電影院一般設(shè)置在水平動(dòng)線的終端位置。這個(gè)位置是購(gòu)物中心里租金水平較低的區(qū)域，另外由于電影院的設(shè)置可以為影院周邊區(qū)域與鄰近樓層增加人氣與消費(fèi)配套性，從而增加影院周邊區(qū)域的整體租金水平。

3.電影院的承租面積。一般來說，承租面積與租金呈負(fù)相關(guān)，這是由于招商存在規(guī)模效應(yīng)。一個(gè)電影院所需的面積一般為3,000-5,000平方米（有的甚至達(dá)到10,000-15,000平方米）,承租面積較大，租金水平會(huì)降低。

4.電影院的投資額。電影院業(yè)態(tài)不同于其他一些商業(yè)業(yè)態(tài)，它的投資額很大（一般的多達(dá)幾千萬元），并且為了保持影院的時(shí)尚性，在影院運(yùn)營(yíng)后根據(jù)市場(chǎng)情況每隔幾年還要進(jìn)行二次裝修和二次設(shè)備更新的投入或改造，加上影院的日常營(yíng)業(yè)成本很大，這讓影院的投資回報(bào)期很長(zhǎng)，因此影院的租金相對(duì)于其他商業(yè)業(yè)態(tài)來講是較低的。

5.電影院的運(yùn)營(yíng)穩(wěn)定性，使開發(fā)商有長(zhǎng)期的穩(wěn)定收益。電影院具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，并且能在各種不同的市場(chǎng)狀況下持續(xù)穩(wěn)定地運(yùn)營(yíng)，包括在幾年前的金融危機(jī)時(shí)期電影院的開發(fā)力度與運(yùn)營(yíng)水平依然沒有下降，這讓開發(fā)商可以實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期的穩(wěn)定收益。

6.電影院的吸引顧客的潛力。電影院有時(shí)尚的裝修環(huán)境，有豐富的不斷更新的片源，有不定期的明星見面會(huì)和電影首映式，因此電影院有著極強(qiáng)的吸引顧客能力，可以享受較低的租金水平。

7.電影院租戶的違約可能性。電影院一般是由大型的連鎖企業(yè)投資經(jīng)營(yíng)，有很強(qiáng)的實(shí)力與品牌力，另外電影院本身的一次投資額就很大，因此電影院租戶違約的可能性非常小，這可以讓開發(fā)商大為放心，可以享受較低的租金水平。

8.電影院的特色與差異化運(yùn)營(yíng)。根據(jù)周邊商圈的市場(chǎng)情況、周邊人口數(shù)量與結(jié)構(gòu)、購(gòu)物中心的定位與業(yè)態(tài)組合、開發(fā)商給影院的面積與工程條件等，影院公司合理的設(shè)置與規(guī)劃本影院。在裝修風(fēng)格上是否有特色、是否有獨(dú)特的特效廳及類別、投資額、差異化運(yùn)營(yíng)所帶來的未來競(jìng)爭(zhēng)力，以及影院為本購(gòu)物中心帶來的綜合性的正效應(yīng)。

以上是開發(fā)商的幾點(diǎn)租金定價(jià)原則。另外開發(fā)商結(jié)合于影院的品牌、服務(wù)、運(yùn)營(yíng)穩(wěn)定性等進(jìn)行綜合性的比較與評(píng)判，最終選定適合于本購(gòu)物中心的一家品牌電影院作為合作伙伴。

影院公司對(duì)電影院租金的定價(jià)原則

1.影院所在城市的經(jīng)濟(jì)狀況。包括城市的級(jí)別與主要特征、GDP水平、恩格爾系數(shù)、人均可支配收入、總?cè)丝诘取?/p>

2.影院所在城市的電影院市場(chǎng)情況。包括近幾年的票房總收入、平均票價(jià)、年觀影人次，主要競(jìng)爭(zhēng)的影院情況，未來開業(yè)的影院情況等。

3.項(xiàng)目商圈分析。包括周邊商業(yè)情況分析、周邊人口分析、周邊競(jìng)爭(zhēng)影院或潛在未來影院項(xiàng)目分析、交通分析、動(dòng)線分析等。

4.購(gòu)物中心情況。本購(gòu)物中心的定位、商業(yè)體量、業(yè)態(tài)組合、已入駐的主（次主）力店品牌構(gòu)成、停車情況分析、交通易達(dá)性分析等。

5.影院情況。影院的規(guī)模、是否有特效廳或其類別、影院的投資總額、營(yíng)業(yè)成本等。

以上是影院公司的幾點(diǎn)租金定價(jià)原則。影院公司結(jié)合上述幾點(diǎn)原則進(jìn)行綜合性的系統(tǒng)分析與縝密計(jì)算出合理租金，另外影院公司也非常關(guān)注開發(fā)商的品質(zhì)、實(shí)力、口碑，特別是開發(fā)商他本身有哪些成功運(yùn)營(yíng)的購(gòu)物中心案例，最終與這個(gè)開發(fā)商達(dá)成合作伙伴關(guān)系。

第三篇：公租房租金分析

摘要：公租房租金標(biāo)準(zhǔn)的核定體現(xiàn)了其住房保障性質(zhì)，并影響保障效果。成本法與社會(huì)平均負(fù)擔(dān)法是兩種不同的租金核定辦法，并有不同效果。通過對(duì)比，后者更有助于達(dá)到保障目標(biāo)，并能通過租金標(biāo)準(zhǔn)的動(dòng)態(tài)調(diào)整實(shí)現(xiàn)與其他保障方式的對(duì)接。無論如何核定，都需要政府強(qiáng)大的執(zhí)行力來支持。

關(guān)鍵詞：公租房；租金；成本；社會(huì)平均負(fù)擔(dān)

中圖分類號(hào)：f293.35 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：ａ文章編號(hào)：１６７３－２９１ｘ（２０11）08－０064－02

由住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等七部門聯(lián)合制定的《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見》于2010年6月12日正式對(duì)外發(fā)布。公共租賃房是解決新就業(yè)職工等夾心層群體住房困難的一個(gè)產(chǎn)品。公共租賃住房不歸個(gè)人所有，而是政府或公共機(jī)構(gòu)所有的，用低于市場(chǎng)價(jià)或者承租者承受得起的價(jià)格向新就業(yè)職工，包括一些新的大學(xué)畢業(yè)生，還有一些從外地遷移到城市工作的群體出租的住房。這一人群的特點(diǎn)在于收入水平居于平均工資水平上下，但資金積累不夠，無法負(fù)擔(dān)購(gòu)買商品住房所必要的首付款。公租房在住房保障體系中定位于廉租房之上、經(jīng)濟(jì)適用住房和“兩限房”之下。

北京市在推進(jìn)公共租賃房過程中，創(chuàng)造性地采用了政府主導(dǎo)、市場(chǎng)運(yùn)作、多方參與的建設(shè)新模式和新機(jī)制。公租房籌集管理主體以市區(qū)政府為主，主要采取了兩種形式：一是由市、區(qū)住房保障機(jī)構(gòu)作為公共租賃住房管理主體，負(fù)責(zé)融資、建設(shè)、收購(gòu)、持有、管理公共租賃住房。這些機(jī)構(gòu)均為政府所屬機(jī)構(gòu)，履行政府職責(zé)管理公共租賃房，工作以服務(wù)為導(dǎo)向而不是以盈利為目的。二是一些經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)管委會(huì)經(jīng)批準(zhǔn)可以作為公共租賃房主體，利用自有土地建設(shè)一些公租房，解決本園區(qū)符合條件家庭的住房困難。

公租房作為住房保障體系中的新生事物，其正常運(yùn)行的關(guān)鍵在于租金標(biāo)準(zhǔn)與合理的進(jìn)入/退出機(jī)制。而其進(jìn)入/退出機(jī)制又可通過租金標(biāo)準(zhǔn)的動(dòng)態(tài)調(diào)節(jié)實(shí)現(xiàn)，因而合理確定租金標(biāo)準(zhǔn)最為關(guān)鍵。從公租房的出發(fā)點(diǎn)和定位分析，公租房的租金標(biāo)準(zhǔn)可分別通過成本法與社會(huì)平均負(fù)擔(dān)法兩種方法來確定，但其效果與保障力度有所不同。

成本法是目前各地正在使用或計(jì)劃使用的租金確定方法，也是部分已出臺(tái)公租房管理辦法的城市用文件形式予以認(rèn)可的核定辦法，但對(duì)于如何核定成本卻缺乏明確的說法與統(tǒng)一的認(rèn)識(shí)。目前，北京市公布的公租房成本租金范圍已引起很大的爭(zhēng)議。公租房建設(shè)成本由幾個(gè)部分組成，分別為土地成本、管理成本、資金成本、稅費(fèi)成本等。在成本核算中，不考慮在土地招、拍、掛中轉(zhuǎn)移到共同開發(fā)項(xiàng)目中的成本，而將該部分視為公租房成本的一部分計(jì)算在內(nèi)。

1.土地成本

土地成本由一級(jí)開發(fā)成本與一級(jí)開發(fā)利潤(rùn)構(gòu)成。區(qū)別于普通商品房，公租房的土地成本中應(yīng)剔除政府在招、拍、掛過程中形成的土地收益及土地出讓金部分，同時(shí)，應(yīng)明確限制土地一級(jí)開發(fā)利潤(rùn)，并減免承擔(dān)一級(jí)開發(fā)企業(yè)在此過程中所繳納的稅費(fèi)。在土地成本上應(yīng)等同于經(jīng)濟(jì)適用房所享受的優(yōu)惠政策。此外，土地成本的降低還應(yīng)通過合理選址、合理規(guī)劃來實(shí)現(xiàn)。應(yīng)該注意到的是，公租房作為保障性住房，其選址必須確保交通便利、生活設(shè)施齊全、周邊配套完善，以有效降低入住群體的其他生活支出。因而，在選址、規(guī)劃上不應(yīng)通過降低生活便利而降低土地成本，而應(yīng)通過合理提高容積率來降低單位建筑面積分?jǐn)偟耐恋爻杀?，通過適當(dāng)降低舒適度來平衡因便利性提高而造成的土地成本上升。

2.建筑成本

建筑成本是必須投入到建筑之中的不可壓縮的成本。但通過合理的設(shè)計(jì)和技術(shù)的提高，包括內(nèi)部裝修的標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)模化作業(yè)，仍可降低一定的建筑成本。

3.管理成本

這里所說的管理成本是指在運(yùn)行過程中所需要投入的經(jīng)營(yíng)管理成本，包括物業(yè)服務(wù)、維修、保養(yǎng)等成本，也包括為管理團(tuán)隊(duì)支付的工資等。管理成本的核算技術(shù)及標(biāo)準(zhǔn)不存在任何問題，問題在于管理的主體上，即責(zé)任主體（甲方）是政府有關(guān)部門還是房地產(chǎn)開發(fā)公司，二者存在明顯的不同，也會(huì)帶來效果的不同。以政府部門作為主體，符合公租房的權(quán)屬關(guān)系和運(yùn)行要求，但有可能會(huì)導(dǎo)致效率的降低和成本的提高。

4.稅費(fèi)成本

特意提到稅費(fèi)成本，是為了強(qiáng)調(diào)作為保障性住房，其本身是社會(huì)福利制度的一部分，是用稅收來對(duì)社會(huì)財(cái)富效用的重新分配；公租房的建設(shè)與運(yùn)行中均應(yīng)享受稅收優(yōu)惠，甚至于免稅政策，而不應(yīng)將其納入到成本中。

5.資金成本

資金成本是房地產(chǎn)開發(fā)中除土地、建筑外，成本組成中的重要組成部分。由于資金成本與資金來源、資金周期等都有密切關(guān)系，因而在土地成本、建筑成本的核算中都是考慮靜態(tài)部分，而把資金成本單獨(dú)計(jì)算。資金成本是房地產(chǎn)開發(fā)中靜態(tài)成本的取得、周轉(zhuǎn)所產(chǎn)生的額外支出。作為保障住房，公租房的資金來源應(yīng)本著成本最低的考慮。目前，國(guó)家出臺(tái)了利用公積金余額為政策性住房提供資金支持的相關(guān)辦法，但由于規(guī)定回收周期僅為三年，無法適應(yīng)公租房資金回收所需的十幾、幾十年的需求，無法解決問題。合理的資金來源應(yīng)為地方債券形式，通過資本市場(chǎng)籌措長(zhǎng)期資金，從而降低資金成本。這需要出臺(tái)金融政策予以支持。

在成本法確定公租房租金標(biāo)準(zhǔn)中，關(guān)鍵在于政府要從社會(huì)保障性質(zhì)出發(fā)，明確合理的優(yōu)惠政策，真正以惠及民生為目標(biāo)，避免、杜絕開發(fā)商或其他群體借公租房漁利。

為簡(jiǎn)易起見，可通過與市場(chǎng)上相似區(qū)位、相似條件租賃性住房的租金標(biāo)準(zhǔn)對(duì)比來確定成本范圍。但須注意的是，應(yīng)從市場(chǎng)租金中將開發(fā)利潤(rùn)、土地出讓金、政府土地收益、出租稅收等因素扣除后作為成本租金的參照標(biāo)準(zhǔn)。應(yīng)該看到的是，因?yàn)樽赓U市場(chǎng)的不完善，以對(duì)比方式來分析成本范圍還存在很大的困難，特別是由于開發(fā)商利潤(rùn)的不透明和租賃稅收的缺失。

與成本法相比，社會(huì)平均負(fù)擔(dān)法更體現(xiàn)社會(huì)保障性質(zhì)，并可以動(dòng)態(tài)調(diào)整，上限可與市場(chǎng)接軌，下限可與廉租房銜接。平均負(fù)擔(dān)法通過核定家庭年收入中扣除生活必需品支出（不計(jì)住房類消費(fèi)）之后剩余部分為基數(shù)，以社會(huì)平均消費(fèi)中房租消費(fèi)占收入的百分比為因子，計(jì)算保障住房中的個(gè)人可負(fù)擔(dān)部分，并作為租金標(biāo)準(zhǔn)。

1.家庭年收入。家庭年收入以上一為核算基礎(chǔ)。除常用的工資收入、勞務(wù)收入等之外，考慮到家庭資產(chǎn)因素，比如，現(xiàn)有住房、汽車、存款等資產(chǎn)差別，應(yīng)將資產(chǎn)以貨幣量化后，按社會(huì)平均資產(chǎn)收益率計(jì)入到家庭年收入水平中。

2.生活必需品支出水平。生活必需品支出水平可參考統(tǒng)計(jì)部門發(fā)布的有關(guān)數(shù)據(jù)，從中分析，獲取一個(gè)固定的貨幣量而不是百分比。考慮到公租房的保障性質(zhì)，在分析中應(yīng)適當(dāng)剔除高收入群體消費(fèi)對(duì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的拉動(dòng)作用。

3.房租、收入比。房租收入比在統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中也有所體現(xiàn)，另一個(gè)來源也可以考慮cpi 數(shù)據(jù)構(gòu)成中的房租占其他生活品份額的比例來確定房租支出比。

合理確定以上參數(shù)后，公租房租金中的個(gè)人負(fù)擔(dān)部分就可以得出：如其結(jié)果達(dá)到或超過市場(chǎng)租金標(biāo)準(zhǔn)，則表明不符合條件或應(yīng)退出公租房體系；如其負(fù)擔(dān)部分不足成本租金，則應(yīng)以福利方式予以補(bǔ)貼，如租金返還。

平均負(fù)擔(dān)法的困難在于收入水平的核定，特別是與準(zhǔn)入/退出機(jī)制結(jié)合后的動(dòng)態(tài)核定，需要有專業(yè)的部門來完成這項(xiàng)工作，并需要與稅收、銀行等部門的密切配合，輔之以完善的信用體系來保障運(yùn)行效果。但與成本法相比，平均負(fù)擔(dān)法更體現(xiàn)了保障性住房的福利保障特點(diǎn)，更有利于公開、公平、公正。并且，對(duì)于公租房的合理使用、運(yùn)轉(zhuǎn)具有很大優(yōu)勢(shì)。

在目前的情況下，首先應(yīng)該嚴(yán)格控制公共租賃住房土地獲取費(fèi)用、開發(fā)建設(shè)成本，為公共租賃住房提供長(zhǎng)期低成本融資支持，加大公共租賃住房開發(fā)建設(shè)及運(yùn)營(yíng)管理環(huán)節(jié)的稅費(fèi)減免力度，為在土地征收和拆遷安置補(bǔ)償難度大、成本高的區(qū)域建設(shè)的公共租賃住房提供必要的財(cái)政補(bǔ)貼，以降低公共租賃住房開發(fā)建設(shè)和運(yùn)營(yíng)管理的綜合成本。公租房定價(jià)的科學(xué)與否，是決定公租房制度成敗與社會(huì)評(píng)價(jià)好壞的關(guān)鍵因素。無論是使用成本法還是平均負(fù)擔(dān)法，關(guān)鍵還要看政府有關(guān)部門的定位與執(zhí)行能力。對(duì)于保障住房，政府部門不是仲裁者，而是當(dāng)事人，是行為的主體，必須切實(shí)承擔(dān)起相應(yīng)責(zé)任，并用強(qiáng)大的執(zhí)行力履行責(zé)任，才能真正達(dá)到保障的目標(biāo)。

第四篇：電影院營(yíng)銷人群分析

電影院：精密營(yíng)銷個(gè)性人群

吸附于電影院中的營(yíng)銷活動(dòng)，透過建設(shè)性的娛樂創(chuàng)意，可以讓原本平淡無奇的產(chǎn)品獲得靈氣，有機(jī)會(huì)成為另一個(gè)充滿神秘或驚奇世界的一部分。

借電影的勢(shì)，“兇猛”自己。

在“同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)”的汪洋中，能夠被適時(shí)適量適口味加入的娛樂因子，其角色很可能就是哈里?波特手中的那根能化腐朽為神奇的魔杖。

當(dāng)電影成為一種“時(shí)尚事件”，當(dāng)觀賞電影的場(chǎng)所成為一種品質(zhì)坐標(biāo)，其商業(yè)價(jià)值也就成為接觸獨(dú)特消費(fèi)者的營(yíng)銷鏈條中最有市場(chǎng)權(quán)力的一環(huán)。個(gè)性選擇決定細(xì)分受眾

電影是一種自主性極強(qiáng)的選擇性消費(fèi)行為，因此電影觀眾的生活形態(tài)和普通大眾不太一樣，他們追求時(shí)尚、自由、個(gè)性化，追求生活品質(zhì)和品味，在意休閑生活內(nèi)容，注重文化層面的享受。他們比較愿意接受新鮮事物，同時(shí)也是比較感性的人。凡是時(shí)尚的、流行的、非理性的、高檔奢侈品類都將是他們樂于了解的。

近年來，我國(guó)院線進(jìn)行了一系列的改革，這徹底改變了中國(guó)影院消費(fèi)者的結(jié)構(gòu)。

2002年北京第一家五星級(jí)影院—華星國(guó)際影城開業(yè)，票價(jià)定在60～70元，華星影城業(yè)務(wù)經(jīng)理師福權(quán)先生說：“價(jià)格就像沙漏一樣，把最有消費(fèi)能力的觀眾留下來了?！睋?jù)調(diào)查，北京地區(qū)真正的影迷（標(biāo)準(zhǔn)為每月至少看一場(chǎng)電影）有50～60萬人，五星級(jí)影院吸引的正是這群人。華星影城的最寬銀幕達(dá)到24米寬，排距最大達(dá)1.3米，五個(gè)普通電影廳另外還有數(shù)字電影廳、多維電影廳等。同時(shí)播放不同的影片。針對(duì)高端人群，他們?cè)O(shè)立了VIP廳，只有34個(gè)座位，有自己的休息廳，可以包場(chǎng)，可以點(diǎn)放電影，可以提供結(jié)婚紀(jì)念日、求婚儀式、生日電影PARTY等個(gè)性服務(wù)。

“電影院是一個(gè)非常需要考慮觀眾個(gè)性化需求的場(chǎng)所。”師福權(quán)先生說，“這是一群特別的人群?！?/p>

兩年前，視野傳媒開始通過發(fā)行《影迷》DM雜志來搜集院線人群的資料，數(shù)據(jù)庫(kù)顯示的結(jié)果如下：

影院觀眾以15～30歲居多，男女比例基本持平，女性穩(wěn)中有升，在文化消費(fèi)中，女性一般占主導(dǎo)地位。大部分觀眾為單身，受過良好的教育，多為大專以上學(xué)歷，學(xué)生人群和商業(yè)人士居多。電影受眾收入較高，尤其在高收入階層收看電影比例較大。觸摸消費(fèi)者心底

“電影的受眾群決定了它是一個(gè)分眾媒體?！币曇皞髅娇偨?jīng)理邢銘先生說。每一個(gè)檔期放的電影不一樣，它的受眾就不一樣。情人節(jié)檔期里，去看電影的大部分是情侶，年齡大多在二十四五歲。七八月份的暑假檔期放映《馬達(dá)加斯加》動(dòng)畫片，則以十七八歲的年輕學(xué)生為主，或更小一些的孩子，由家長(zhǎng)陪同。甚至不同影片的受眾也不一樣，《黑客帝國(guó)》的“黑客迷”們以三十歲左右、收入較好的白領(lǐng)為主；而喜歡《功夫》的“星迷”們則以年輕學(xué)生為主。

“人群越集中越準(zhǔn)，定位效果越好，傳播的效果也會(huì)越好。”邢銘先生說，關(guān)鍵是找到品牌與電影之間的結(jié)合點(diǎn)，就能打動(dòng)這群消費(fèi)者。

2005年春節(jié)，諾基亞“絕色傾城”三款手機(jī)上市，手機(jī)定位復(fù)古時(shí)尚，他們選擇了六部經(jīng)典的國(guó)外老片，在15個(gè)城市全國(guó)巡演。觀眾走進(jìn)影院，發(fā)現(xiàn)影院已經(jīng)布置成黑紅白三種“絕色傾城”色調(diào)，品牌形象出現(xiàn)在影院的每一個(gè)角落，給觀眾留下深刻印象。

電影院正在成為企業(yè)跨媒體整合中不可或缺的娛樂介質(zhì)，找尋品牌推廣與電影的平衡點(diǎn)，讓品牌、影片、消費(fèi)者三方受益，是電影院中主題式、活動(dòng)式營(yíng)銷的關(guān)鍵?；顒?dòng)整合營(yíng)銷漸成主流

越來越多的廠商認(rèn)識(shí)到影院作為媒介的價(jià)值，在《影迷》這本薄薄的雜志里不難找到BOOS、OMEGA這些國(guó)際頂級(jí)品牌的廣告。影院的媒介形式也日趨豐富，易拉寶、熒光海報(bào)、燈箱、連排VCD、LCD廣告等，甚至放映開始燈光熄滅以后，還會(huì)有貼片廣告、熒光地貼等。不過無論是哪一種廣告形式，都不能破壞影院原來的氛圍，給觀眾突兀之嫌，于是有主題的活動(dòng)營(yíng)銷被認(rèn)為是較好的方式。

跨媒體整合營(yíng)銷，目前企業(yè)采用最多。這種形式把電影與其他媒體如網(wǎng)絡(luò)等結(jié)合起來，同時(shí)在影院擺放易拉寶等廣告進(jìn)行推廣?！逗诳偷蹏?guó)Ⅲ》公映時(shí)，中國(guó)移動(dòng)“全球通”購(gòu)買了北京七家影院16場(chǎng)次的電影票，“全球通”用戶網(wǎng)上搶票，上座率達(dá)到80%～90%。實(shí)力傳媒整合行銷副總經(jīng)理張玉儀女士坦陳：“在影院做營(yíng)銷活動(dòng)非常費(fèi)心，效果也非常不同。”

影院的每一個(gè)角落都可以利用起來。張玉儀女士說：“影院有幾個(gè)入口，廣告放在哪里最容易看到，又不影響電影院整體的氛圍，這些都要精心設(shè)計(jì)。”在大堂擺放易拉寶，在電梯間、手扶梯處張貼宣傳畫，把平常做影片宣傳的燈箱換成品牌廣告。必須要針對(duì)每個(gè)影院的特色，同時(shí)要考慮當(dāng)期放映的電影，找尋品牌推廣與電影的平衡點(diǎn)。

在大廳里等待電影放映的時(shí)候，消費(fèi)者沒有其他特別的事情，可以靜下心來了解產(chǎn)品，這種環(huán)境比較適合那些可以試用的產(chǎn)品，如化妝品、汽車、休閑食品、數(shù)碼產(chǎn)品等。但是活動(dòng)不能太復(fù)雜，因?yàn)橄M(fèi)者不會(huì)停留很長(zhǎng)時(shí)間。最佳的方案是不用太多時(shí)間，就能了解產(chǎn)品性能，充分感受產(chǎn)品信息。

2004年情人節(jié)，蘭蔻的引力香水上市，實(shí)力傳播為客戶規(guī)劃北京、上海、杭州、廣州四地上座率最高的影院進(jìn)行消費(fèi)者活動(dòng)，利用情人節(jié)的氣氛，進(jìn)行新香水的試用于促銷，觀眾反響非常積極。

追求品牌、影片、消費(fèi)者三贏

如果是品牌與片商的長(zhǎng)期合作，將影片推廣、品牌推廣與影院活動(dòng)結(jié)合起來，才是真正考驗(yàn)品牌推廣公司的組織能力。這需要進(jìn)行長(zhǎng)期的整體規(guī)劃，首映式、影迷見面會(huì)、影片推廣會(huì)也被利用起來，但影片和明星總是這些場(chǎng)合的主角，如何增加品牌的曝光率，就需要事先細(xì)致的規(guī)劃和安排，要讓品牌、影片、消費(fèi)者三方受益，同時(shí)利用媒體將傳播的半徑擴(kuò)大。

也有一些企業(yè)他們選擇電影院干脆就與電影無關(guān)?？煽诳蓸返谖遢嫃V告片的發(fā)布會(huì)在北京華星影城舉行，影城1～4層全部被可口可樂廣告裝飾一新，影院優(yōu)良的設(shè)施讓可口可樂8分鐘的廣告片取得令人震撼的效果，接著SHE、于文樂等眾星輪流上場(chǎng)獻(xiàn)歌，場(chǎng)面宏大火爆，令一眾“粉絲”High到再也忘不掉可口可樂。

作為非傳統(tǒng)營(yíng)銷領(lǐng)域的電影院正在成為品牌宣傳與產(chǎn)品推廣的“另類窗口”。一項(xiàng)來自新加坡的調(diào)研稱，2005年上半年電影院廣告在整體廣告下降8％的情況下上漲了42%。按照目前國(guó)內(nèi)市場(chǎng)的勢(shì)頭，相信同樣的“媒介大片”在不久之后即會(huì)在我們身邊上演。相關(guān)鏈接

與電影結(jié)合的營(yíng)銷方式

∠電影貼片廣告/電影隨片廣告

∠片方貼片廣告：片方在影片的制作和發(fā)行過程中與廣告主的合作

∠發(fā)行方貼片廣告：發(fā)行方在影片制作完成后的發(fā)行階段，以招商的形式與廣告主合作 ∠院線貼片廣告：在影片的院線放映過程中，局部院線與廣告主的具體合作，一般適用于地區(qū)性廣告主和產(chǎn)品

∠影院貼片廣告：影院在放映影片時(shí)，與當(dāng)?shù)貜V告客戶的合作，多為推廣當(dāng)?shù)氐膶?shí)際商品 ∠植入性廣告：在電影衍生多媒體傳播方式中投放 ∠電影活動(dòng)：在影片發(fā)行宣傳過程中的搭載廣告

∠搭載影片的前期宣傳過程，采用電視娛樂節(jié)目、DM、平面廣告投放、戶外廣告投放、網(wǎng)絡(luò)媒體炒作、公交站臺(tái)海報(bào)、地鐵宣傳招貼等手段，在短時(shí)間內(nèi)，隨著影片搭載廣告信息 ∠搭載影片發(fā)行的活動(dòng)推廣，搭載片方組織的宣傳影片的各類公關(guān)活動(dòng)如：新聞發(fā)布會(huì)、首映式、明星見面會(huì)等

∠搭載影院陣地宣傳，主要宣傳載體為放映場(chǎng)地、影院張貼海報(bào)、影院公告牌廣告、影院場(chǎng)地橫幅、現(xiàn)場(chǎng)派發(fā)DM、贈(zèng)送觀眾的宣傳禮品等現(xiàn)場(chǎng)宣傳品 ∠影片后期的電影品牌性產(chǎn)品

∠非影院傳播的影像制品：包括影片的VCD、DVD制品、網(wǎng)絡(luò)下載及在線播放搭載的廣告、電影海報(bào)等平面印刷品搭載的廣告

∠電影衍生產(chǎn)品：以電影內(nèi)容為題材的商品。例如，以電影人物為原型的電影玩偶、模型，電影劇本改變的影視小說，電影宣傳所帶動(dòng)的時(shí)尚消費(fèi)品—服裝、火機(jī)等，都可以作為廣告主的載體

∠電影DM雜志及電影卡 成功案例

∠諾基亞海報(bào)傳單《星球大戰(zhàn)》全國(guó)院線發(fā)布 ∠伊萊克斯《指環(huán)王1》全國(guó)貼片廣告

∠《哈利波特2》奧利奧餅干部分城市貼片廣告 ∠《英雄》中國(guó)移動(dòng)全國(guó)院線整合營(yíng)銷

∠《星球大戰(zhàn)》BossiniT恤衫全國(guó)院線整合營(yíng)銷 ∠百事可樂《英雄》貼片廣告

∠《哈利波特》高樂高食品全國(guó)院線整合營(yíng)銷

∠好麗友《一見鐘情》情人節(jié)檔期全國(guó)院線整合營(yíng)銷(以上資料由視野傳媒提供)

第五篇：《天堂電影院》分析教案

電影《天堂電影院》分析教案

By：柳緒鑫 張優(yōu)輝 王肖 黃莎莎 楊明月 潘廣宗

一、電影版本問題

《天堂電影院》有兩個(gè)版本，一個(gè)是170分鐘的加長(zhǎng)版，另一個(gè)是最終獲獎(jiǎng)的123分鐘的刪減版。

而在加長(zhǎng)版里，托托多年后回到西西里老家，遇到了已身為人母的艾萊娜。老男人和老女人又在車?yán)锟駸崃艘灰?，然后為家庭和道德的名義分手。

我覺得，加長(zhǎng)版很爛，雖然滿足了觀眾想要讓主人公與愛人重逢的愿望，但正是這種滿足，這種妥協(xié)，將整個(gè)影片降了兩級(jí)，變成了一出冗長(zhǎng)平庸的爛戲。當(dāng)然，倘若這倆人最終生活在一起，影片就更爛了。

二、導(dǎo)演簡(jiǎn)介

朱塞佩·多納托雷與他的作品 朱塞佩·多納托雷是意大利新寫實(shí)主義電影流派的新貴導(dǎo)演，影片數(shù)量不多，大多以家鄉(xiāng)西西里島為背景，題材也偏好少年的憧憬和老年的回憶，但幾乎每部都是精心錘煉的作品。《天堂電影院》是導(dǎo)演的第二部作品，拍攝于1988年。

沒有人能夠否定朱塞佩·托納托雷在電影方面的天賦。在意大利浩如煙海的電影導(dǎo)演中，托納托雷絕對(duì)是最耀眼的明星之一。

三、劇情簡(jiǎn)介

（播放央視宣傳片）

首先給大家講一下影片的背景。

影片背景

影片中故事發(fā)生發(fā)展的主要場(chǎng)地是一座天主教堂，它不僅是小鎮(zhèn)上的人們舉行宗教儀式的場(chǎng)所，更是人們娛樂、聚會(huì)，甚至是考試的處所，它在當(dāng)?shù)厝说纳钪姓紦?jù)著重要的地位。影片的名稱“天堂電影院”也是一語(yǔ)雙關(guān)，體現(xiàn)了當(dāng)?shù)貪庥舻淖诮谭諊?。我們不難發(fā)現(xiàn)，教會(huì)實(shí)際上控制著當(dāng)?shù)氐纳鐣?huì)文化和意識(shí)形態(tài)。

四、選題——人物形象分析

為何選擇人物形象分析呢？

今天講的是這部電影中的人物形象。電影中的人物形象以及它的地位和作用,是電影創(chuàng)作中的核心,也是作品的核心。人物形象的塑造在影片中有至關(guān)重要的作用?？梢院芎玫卮龠M(jìn)情節(jié)的發(fā)展，甚至揭示影片的主題。下面就講解這部影片中人物形象的塑造。首先來看一下導(dǎo)演介紹，劇情簡(jiǎn)介。

五、結(jié)構(gòu)

A－B－A 結(jié)構(gòu)上，本片采用的還是兩條線索，一條是多多的成長(zhǎng)歷程，一條暗線則是電影歷史的發(fā)展變遷。A－B－A的回憶與現(xiàn)實(shí)穿插式的構(gòu)成，朱賽佩·多那托雷采用了一個(gè)非常明顯而又簡(jiǎn)單的方法來區(qū)分了現(xiàn)實(shí)與回憶部分的色彩，前期拍攝時(shí)分別采用兩種感光度不同的膠片，在后期校色時(shí)使 A 部分整體偏冷色調(diào)，B 部分整體偏向暖色調(diào)，以此暗示主人公溫暖 的回憶和冷漠的現(xiàn)實(shí)的對(duì)比。

六、人物形象分析 1.薩爾瓦多

多多可以說是這部影片中的中心人物。就像前面看到的導(dǎo)演的介紹，其實(shí)多多就是導(dǎo)演自身的寫照。導(dǎo)演在這部影片中把多多劃分了三個(gè)不同的年齡段。少年，青年，和中年。在ppt上我把他們分開來看，只是想更好的認(rèn)識(shí)導(dǎo)演對(duì)這個(gè)人物的塑造，其實(shí)他的一生是一脈相承的。

少年的多多：給人的感覺是天真，可愛，有時(shí)候還會(huì)耍點(diǎn)小聰明。

00:27:03 多多和神父走在回去的路上，耍小聰明成功的坐在了艾費(fèi)多的自行車上。這一段也是兩人的親密接觸的時(shí)間，對(duì)兩人的關(guān)系有著促進(jìn)的作用。

00:31：16 艾費(fèi)多不讓多多進(jìn)放映室，小多多以給他送飯的理由混進(jìn)去。表現(xiàn)了小多多的機(jī)智。

00：34:15 小多多自己操作放映機(jī)，體現(xiàn)了小多多的聰慧。00：52：59 小多多在火災(zāi)中救出艾費(fèi)多。小多多的勇敢。

青年多多：執(zhí)著的追求愛情。

01:05:37 艾蓮娜出現(xiàn)在多多的鏡頭中。后來不惜為了艾蓮娜把同學(xué)絆倒。01：23:27 多多一直在艾蓮娜的窗下等著。

01:54:00 雖然多多功成名就，但是從他的話中，可以讀出他對(duì)媽媽的內(nèi)疚，一種難以釋懷的感情，在回鄉(xiāng)之后得到爆發(fā)。從媽媽的話中也可以讀出多多感情的不順利，可以說他再也沒愛過。

2.艾費(fèi)多

這個(gè)人物承擔(dān)著雙重角色：其職業(yè)角色是鄉(xiāng)村影院的放映員；其生活角色是影片主人公薩爾瓦多的好友和導(dǎo)師。

（兩人第一次在放映間談話。語(yǔ)重心長(zhǎng)的艾費(fèi)多也是第一次向多多提出這個(gè)工作不適合他。00:31:10）

（兩人第二次在放映間談話。再一次多多的未來目標(biāo)01:00:40）

（兩人第三次在放映間談話 01:07:04）

（第四次談話，講述了士兵和公主的故事 01:10:37）（第五次談話，讓多多離開。01：37:07 對(duì)應(yīng)ppt第17頁(yè)對(duì)話部分)（第六次也是最后一次談話，艾費(fèi)多不讓多多回來。01:40:16)從這幾次對(duì)話里看到了兩人之間情感的不斷變化，也表現(xiàn)了艾費(fèi)多對(duì)多多深深地愛意。他一直在要求多多進(jìn)步，走出去，自己卻一生都沒有走出這個(gè)小鎮(zhèn)?？梢哉f，沒有這個(gè)守候在故鄉(xiāng)的艾費(fèi)多，就沒有日后著名的導(dǎo)演薩爾瓦多。正是老一代人“不變”的主題，催生了新一代人“變”的主題。

影片中艾弗多這一形象并非一個(gè)簡(jiǎn)單的符號(hào)化的人物，而是一個(gè)血肉豐滿、極有性格的形象。這個(gè)老人正直、善良、充滿智慧、又帶有幾許孩子氣的天真俏皮。影片從許多生活細(xì)節(jié)多側(cè)面地表現(xiàn)了這個(gè)人物的思想和品格。

比如，在影院門口為托托“找回”50里拉（在考場(chǎng)上低聲下氣向托托求助 00:37:47）（變戲法似的讓電影穿越墻壁到達(dá)廣 00:47：37）

（纏住神父以給薩爾瓦多爭(zhēng)取表白愛情的時(shí)機(jī) 01:19:50）這些細(xì)節(jié)的添加，給這個(gè)人物身上增添了許多活力。

以外表選朋友，以智慧選敵人。00:28:10 暴民沒有頭腦，不事思考。00：48:38 這兩句話是影片中艾費(fèi)多說過給我留下印象最深的兩句話。雖然艾費(fèi)多沒有受過正統(tǒng)的教育，但是在社會(huì)這個(gè)學(xué)校里他學(xué)到了更多。這是他受生活影響的真實(shí)感受，所以他說出時(shí)才會(huì)擲地有聲，才會(huì)給我留下社科的印象。

影片的高潮，也是影片最最動(dòng)人的地方，在結(jié)尾。艾費(fèi)多留給多多的不僅僅是一些剪下來的膠片這么簡(jiǎn)單，他留給他的是一部關(guān)于人生的電影。當(dāng)一個(gè)個(gè)的接吻鏡頭用蒙太奇組接起來以后，我們從中看到的是愛情的美妙，離別時(shí)的絕望和無奈，是初戀的羞澀??這其中不變的是酸甜苦辣的人生體味。艾費(fèi)多親手剪去了艾費(fèi)多的愛情鏡頭，但是他并沒有丟棄它，而是在時(shí)間的盒子里將它好好地收藏著。它使得多多沒有只在自己的小世界里沉淪，而 是走向了更加輝煌的成功，體會(huì)到了更加完整的人生——這是艾費(fèi)多這個(gè)人生導(dǎo)師給多多上的最后一課。

3.阿代爾費(fèi)奧神父

阿代爾費(fèi)奧神父在影片中也具有雙重角色象征。一方面，他是與人的欲望相對(duì)立的宗教力量的象征。在老天堂電影院中，他掌握著公映影片的審查權(quán)。導(dǎo)演在表現(xiàn)他的審片過程時(shí)，采用了仰拍的攝影角度，神父黑黑的身影出現(xiàn)在影院銀幕的正中間，蓋住了銀幕的畫面，體現(xiàn)了一種控制一切的威力。而一旦黑影片中出現(xiàn)接吻的鏡頭，神父便可以搖鈴讓放映員將其刪剪掉，體現(xiàn)出對(duì)人的情愛欲望的毫不遲疑的打擊。但是，等新的天堂電影院建好以后，宗教的力量就沒有這么強(qiáng)大了，神父失去了審片權(quán)，人們終于看到了影片中的接吻鏡頭。

另一方面，阿代爾費(fèi)奧神父作為一個(gè)有血有肉的人，在他自己身上也體現(xiàn)出了人性對(duì)神性的勝利。在老影院里審片時(shí)，每當(dāng)銀幕上的人翩翩起舞，神父自己也會(huì)跟著哼起音樂。(00:09:25)在新影院落成那天，神父捧著圣水罐為影院灑水祈福，結(jié)果他在看歌舞片時(shí)，竟手捧水罐隨著音樂節(jié)奏輕輕搖擺起來(00:58:36)，圣水罐好似變成了他手中的一件樂器。當(dāng)新影院的銀幕上第一次公映出接吻鏡頭時(shí)，人們歡呼起來，神父無力回天，只得憤憤地說：“我可不看這種電影?！保?1:00:15）說話的同時(shí)，他的眼睛卻緊盯著銀幕。

4.瘋子

“瘋子”，一般指患嚴(yán)重精神病的人，即有嚴(yán)重的心理障礙，其認(rèn)知、情感、意志、動(dòng)作行為等心理活動(dòng)均出現(xiàn)持久的明顯的異常。與心智健全的常人相比，他們都不能正常的學(xué)習(xí)、工作、生活。在現(xiàn)實(shí)社會(huì)，我們總能看到這一類人的存在;在電影世界里，我們也可以看到一些或瘋或傻的人物。但在影視這一有限的時(shí)空世界，“瘋子”、“傻子”決不是輕易、或隨意就出現(xiàn)的形象，他們往往負(fù)載一些特殊的意義。

比如，英國(guó)影片《簡(jiǎn)·愛》中的瘋女人、德國(guó)影片《鐵皮鼓》中的瘋子、英國(guó)電影《哈姆雷特》中的奧菲莉婭，中國(guó)電影《陽(yáng)光燦爛的日子》中每天騎著“木馬”嘴上喊著“歐倫布”的傻子??

下面分析意大利《天堂電影院》中那個(gè)常常叫嚷著“廣場(chǎng)是我的”的瘋子形象，以探討這一特殊形象在電影中的意義。

瘋子的第一次出場(chǎng)

00：23：40

完成了家長(zhǎng)權(quán)利的對(duì)接。

瘋子的第二次出場(chǎng)

00:36:12 第三次出場(chǎng)

00：55:46

兩次出場(chǎng)繼續(xù)完成家長(zhǎng)的權(quán)利與義務(wù)對(duì)接。

瘋子的第四次出場(chǎng)

00:54:40 第五次出場(chǎng)

01:16:48

執(zhí)行家長(zhǎng)專制權(quán)的開始。瘋子的第六次出場(chǎng) 01:57:2家長(zhǎng)權(quán)利的坍塌。

5.艾蓮娜

伊蓮娜是薩爾瓦多惟一愛過的女人，一個(gè)窮小子愛上了一個(gè)上流社會(huì)的小姐，就像現(xiàn)代社會(huì)版的屌絲和白富美的故事。兩個(gè)人的愛情遭到姑娘家人的反對(duì)，愛情以失落告終。失去艾蓮娜后，薩爾瓦托再也沒有過真正的戀愛，直到他重返故鄉(xiāng)，母親說：“希望能看到你安頓下來，去愛一個(gè)人?！?而那組“愛情之吻”的鏡頭，也已被阿爾夫萊多重新接在一起了?? 薩爾瓦多的愛情故事大概也將重新開始了。

6.母親

媽媽的始終等待使這個(gè)角色增添了幾分悲涼。

媽媽對(duì)爸爸的等待和最后對(duì)多多的等待也形成了呼應(yīng)。兩者不同的是對(duì)爸爸的等待沒有得到回應(yīng)，而多多最終回來了，也算是對(duì)30年等待的一個(gè)慰藉，雖然回鄉(xiāng)是以艾費(fèi)多的去世為理由。

（媽媽對(duì)爸爸的等待 00:29:46 00:44:49）

（媽媽對(duì)多多的等待 01:42:35，媽媽能感覺到是多多回來，媽媽的毛線被扯出，好似30年 無盡的思念終于被釋放了。

“不累，媽媽，飛回來才一個(gè)小時(shí)?！薄岸歼@么多年了還告訴我這個(gè)?！焙?jiǎn)單的話語(yǔ)里透漏出媽媽對(duì)兒子的思念。也讓我們感覺一絲悲涼。

7.其他人物——配角

除了剛剛介紹的這幾個(gè)主要人物，影片中還有一些必要的配角。在這里形象的給他們起名為睡覺男，吐痰男，還有奇奇歐。他們對(duì)影片的情節(jié)發(fā)展幾乎沒有作用，但是導(dǎo)演卻對(duì)這幾個(gè)人物也進(jìn)行了刻畫，使其具有典型性，也給整部影片增添了更多的色彩和趣味。睡覺男

00：31：02 睡覺時(shí)被周圍的捉弄

00：44：11 睡覺男再次被捉弄 被捉弄之后說的話都是一樣的，我要宰了你們。奇奇歐

00：35：4

4足球彩票中獎(jiǎng)，高興地暈倒

吐痰男

00：41：37

吐痰拿向樓下吐痰

01:04:51 吐痰男第三次吐痰，遭到了別人的回報(bào)。

七、主題（略講）

“天堂”到底是什么？對(duì)于多多，或者對(duì)于一個(gè)男人來說，真正想要的生活是什么？是愛情還是事業(yè)呢？

我們的薩爾瓦多最終聽從了艾費(fèi)多的建議，走了出去并成為了一名導(dǎo)演，但是那樣就是人生嗎？是否事業(yè)有成才是真正值得追求的？如果多多和艾蓮娜私奔，他就不能成為導(dǎo)演嗎？是否會(huì)想，早知如此何必當(dāng)初，哪怕當(dāng)一個(gè)知足常樂的放映員其實(shí)也并不是什么壞事。一輩子呆在西西里島，難道就是不正確的嗎？

最后結(jié)尾的親吻鏡頭集錦，是想告訴我們愛情才是人生中最重要的東西嗎？但是多多卻失去了一生的摯愛。

人生是由許多可能和偶然所排列組合而成的，所謂“天堂”，只在我們的心靈深處。

八、主題曲

在主題曲中結(jié)束演講

穿幫鏡頭：

·多多小的時(shí)候，學(xué)校讀書考試的場(chǎng)景中，我們可以看到他是個(gè)左撇子，成年之后，他卻是用右手在日歷上作記號(hào)的。

·事實(shí)錯(cuò)誤：1954年的日歷是不正確的。日歷上顯示1954年4月1日是星期五，實(shí)際上這一天應(yīng)該是星期四。其他時(shí)間都是正確的。

·時(shí)代錯(cuò)誤：在一個(gè)場(chǎng)景中，電影屏幕上放映的電影是1956年的《上帝創(chuàng)造了女人》。在若干場(chǎng)景后，塞爾瓦托正在一個(gè)標(biāo)有1954年的日歷上作記號(hào)?！渡系蹌?chuàng)造女人》的發(fā)行時(shí)間是在1956年。

多多小的時(shí)候，在考試時(shí)，給埃弗特扔答案時(shí)，第一個(gè)鏡頭扔出去用的是左手，而下一個(gè)鏡頭收回去的卻是右手。