第一篇：平度市地下商業(yè)街調(diào)研報(bào)告

平度市地下商業(yè)街調(diào)研報(bào)告

目錄

一、投資開發(fā)地下商業(yè)街的優(yōu)勢 1.項(xiàng)目區(qū)位分析 1)平度市地理位置簡介 2)項(xiàng)目所處位置 3)市內(nèi)公共交通分析 4)四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò) 2.平度城市及項(xiàng)目區(qū)域未來規(guī)劃 3.平度市商業(yè)業(yè)態(tài)分析 1)平度商業(yè)業(yè)態(tài)特色 2)項(xiàng)目周邊商業(yè)業(yè)態(tài)分析 二．投資開發(fā)地下商業(yè)街的劣勢 1.投資開發(fā)地下商業(yè)街的現(xiàn)狀 2.投資開發(fā)地下商業(yè)街的趨勢

3.地下商業(yè)街開發(fā)的特點(diǎn)和值得思考的幾個(gè)問題 三.抓住定位原則，做好地下商業(yè)街開發(fā)經(jīng)營

一、項(xiàng)目區(qū)位分析 1.平度市地理位置簡介

平度市隸屬青島，地處山東半島中心，是山東省面積最大的縣級市和全省30個(gè)經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市之一，是山東半島城市群戰(zhàn)略布局中的咽喉位置，是青島大城市框架中的重要組成部分，位于青島市“1小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈”內(nèi)，居全國縣級市之首。2.項(xiàng)目所處位置

本項(xiàng)目位于平度繁華商業(yè)核心地段，北鄰市級機(jī)關(guān)政府，國、地稅，南鄰平度市最大的商貿(mào)城，掌控蘇州路購物廣場及商業(yè)街黃金動(dòng)脈，融匯人流、物流、資金流、獨(dú)顯地標(biāo)龍頭，這里群薈萃、大潤發(fā)超市、蘇寧電器、奧特萊斯品牌折扣店，勝利路及蘇州路商業(yè)步行街、貿(mào)易城等，每天數(shù)萬客流量。

3.市內(nèi)公共交通分析

目前市政交通規(guī)劃比較完善，經(jīng)過幾年的發(fā)展已經(jīng)形成了“十橫十縱一環(huán)”的主要道路交通網(wǎng)絡(luò)，市區(qū)共計(jì)6輛車經(jīng)停本項(xiàng)目，從本項(xiàng)目前往市區(qū)各地，公交線路四通八達(dá)，極為方便，為項(xiàng)目的后續(xù)提供了必要的交通條件。

4.四通八通的交通網(wǎng)絡(luò) 本項(xiàng)目南側(cè)500米緊鄰平度長途汽車站，長途汽車站是平度市最重要的汽車站，有發(fā)往各鄉(xiāng)鎮(zhèn)的汽車以及全省各地的長途汽車，本項(xiàng)目所處位置交通及其便利，緊鄰219、218、207,是連接周邊縣市的樞紐，同三高速、青銀高速、濰萊高速三條高速繞城而過，構(gòu)成了平度交通樞紐的金三角。

本項(xiàng)目距青島機(jī)場僅80公里，青島機(jī)場擁有國內(nèi)國際航線近百條，是山東省最重要的國際航空運(yùn)輸港。距青島港僅100多公里，有通往世界130多個(gè)國家和地區(qū)450多個(gè)港口的30多條國際航線。

大型地下商業(yè)街選址最基本的條件就是發(fā)達(dá)便利的交通網(wǎng)絡(luò)，無論從微觀還是宏觀上看，本項(xiàng)目所處的位置都是獨(dú)一無二的，擁有無可比擬的優(yōu)勢，憑借海陸空三位一體的立體交通，以及山東半島地區(qū)通往山東內(nèi)陸地區(qū)的咽喉之地這一優(yōu)越的地理?xiàng)l件，項(xiàng)目建成后不僅是平度市的商業(yè)核心，更是連接平度市以及周邊城市及鄉(xiāng)鎮(zhèn)的商業(yè)樞紐。

二、平度城市及項(xiàng)目區(qū)域未來規(guī)劃

商業(yè)地產(chǎn)是城市發(fā)展中最為活躍的元素之一，與城市長期性，持續(xù)性發(fā)展特征具有相結(jié)合的內(nèi)在機(jī)理，商業(yè)地產(chǎn)選址必須跟緊城市規(guī)劃的要求，只有與城市發(fā)展規(guī)劃相協(xié)調(diào)，才有可能取得成功。以前地區(qū)居住用地主要分布在青島路以北，新建居住用地集中在東部城及現(xiàn)河兩岸，工業(yè)用地分布在城區(qū)南部，東部，另有少部分分布于老城區(qū)，城市商業(yè)金融主要集中在人民路，鄭州路，青島路，常州路圍合范圍內(nèi)，文化娛樂位于紅旗路西端，行政辦公集中在人民路，紅旗路西側(cè)。

通過政府規(guī)劃引導(dǎo)，城市建設(shè)用地以向南發(fā)展為主，東、西兩邊適當(dāng)拓展，城市用地采取集約緊湊的布局模式。蘇州路與青島路交界以南的貫通項(xiàng)目正在進(jìn)行中，預(yù)計(jì)在2011年6月完工，蘇州路在青島路以北部分已經(jīng)形成濃厚的商業(yè)氛圍，是平度市重要的商業(yè)街之一。蘇州路南側(cè)是政府規(guī)劃的中央大街，本項(xiàng)目所處位置未來幾年必將成為核心商業(yè)地段，可是說是獨(dú)一無二的黃金地段。

三、平度市商業(yè)業(yè)態(tài)分析 1.本項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)特色

本項(xiàng)目占據(jù)著蘇州路商圈的核心位置，以得天獨(dú)厚的區(qū)位優(yōu)勢、絕佳的風(fēng)水脈絡(luò)，打造著城市的旺鋪傳奇，掌控著城市的財(cái)富發(fā)展大勢。在這里，不僅匯聚著八方財(cái)源，更有唾手可得的無限商機(jī)。盡享數(shù)十萬消費(fèi)人流，賺取無限財(cái)富商機(jī)，扼守平度經(jīng)濟(jì)黃金交割點(diǎn)，作為城市最具發(fā)展前景的中央商圈、核心商業(yè)區(qū)，其冠絕全城的商業(yè)凝聚力，每年吸納著約35萬人口的強(qiáng)大消費(fèi)力，給予您人氣、財(cái)氣上的保障。本項(xiàng)目所處地段初步可以定位于年輕一代的聚及地，主力消費(fèi)群年齡一般在18——35歲之間。

2.項(xiàng)目周邊商業(yè)業(yè)態(tài)分析

通過調(diào)研分析，平度市商業(yè)業(yè)態(tài)具有扎堆經(jīng)營，規(guī)模經(jīng)營的特點(diǎn)，如本項(xiàng)目周邊聚集了數(shù)十家專業(yè)的服裝賣場，3個(gè)專業(yè)的數(shù)碼廣場以及十多個(gè)手機(jī)通訊賣場等等，其余便是零散經(jīng)營戶，沒有形成規(guī)模。

經(jīng)市場調(diào)查，多家零散商戶對地下商業(yè)街非常感興趣，也可充分的發(fā)展他們的宣傳力，使其變?yōu)槲覀兊臐撛诳蛻簟？v觀國內(nèi)大中城市，都已經(jīng)形成了頗具人氣的商圈，如呼和浩特的國際商貿(mào)城、泉州的高嶺車站財(cái)富地下街、深圳羅湖的地下商業(yè)街，濱州浙江大市場等等，都成為一個(gè)城市的財(cái)富風(fēng)向標(biāo)，引領(lǐng)著城市商業(yè)發(fā)展新方向，本項(xiàng)目建成后便可成為平度市地下商業(yè)街的核心，以無以倫比的體量和高前瞻的商業(yè)市場定位，引領(lǐng)平度商業(yè)升級換代。在這里，不僅將構(gòu)筑一個(gè)享受時(shí)尚休閑購物的城市商業(yè)航母，更將成為聚焦人氣的最佳財(cái)富磁場。

地下商業(yè)街開發(fā)的現(xiàn)狀趨勢問題和出路

合理利用城市地下空間，發(fā)展地下商業(yè)是都市商業(yè)成熟的標(biāo)志。尤其是在土地資源日趨緊缺的中國的大城市，科學(xué)、有序、理性、有效地發(fā)展地下商業(yè)，是一個(gè)國際化的趨勢。

從空間發(fā)展戰(zhàn)略來看，平度發(fā)展地下商業(yè)是增加城市商業(yè)成熟度的一個(gè)重要因素，是形成“立體商業(yè)”的重要一環(huán)。也是實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)整合城市景觀和空間資源的需求。立體商業(yè)的概念將是國內(nèi)商業(yè)發(fā)展的必然趨勢。一.投資開發(fā)地下商業(yè)街的現(xiàn)狀

隨著我國大城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展、人口的增長和居民消費(fèi)的需求的提升，各個(gè)城市都已經(jīng)開發(fā)的地下商業(yè)街，但經(jīng)營狀況確大不相同，有喜有憂。在青島，兩年來，地下商業(yè)街鬧“空心病”。佳世客遠(yuǎn)洋廣場地下商業(yè)街、中山路地下商城以及龍山地下商城保持相對穩(wěn)定的經(jīng)營狀況。山東路、香港中路等多處地下商業(yè)街人氣欠佳、店面閑置，30多家店鋪一年多只租出去一半，而這其中還有一半關(guān)門歇業(yè)?；疖囌镜囊嫒旱叵律虡I(yè)街以及香港中路的華夏麗人地下商業(yè)街經(jīng)營不佳。不過，還沒有到關(guān)張歇業(yè)的境地，收入勉強(qiáng)只夠付房租。

在這種情況下，在平度投資開發(fā)的地下商業(yè)街項(xiàng)目，尤其值得關(guān)注，尤其需要認(rèn)真論證，精心策劃。集中力量將其中一兩個(gè)重點(diǎn)項(xiàng)目做好，做精，做強(qiáng)，做活，對于提振信心，激活地下商業(yè)資源，優(yōu)化城市資源的空間配置，具有積極地戰(zhàn)略意義。主動(dòng)開發(fā)這些地下商業(yè)街的投資商，應(yīng)該得到各界的支持和扶持，使之為這座城市地下空間的發(fā)展做出貢獻(xiàn)。

尋找一個(gè)投資的主體顯然已經(jīng)成為本項(xiàng)目目前的重中之重，觀望全國各地的地下商業(yè)街的經(jīng)營主體，如哈爾濱、大連、廣州、鄭州等，都開發(fā)了各種類型的人防商業(yè)街。藍(lán)光作為成都商業(yè)地產(chǎn)老大，２００４年開發(fā)ＣＰ香檳廣場負(fù)１層的四方街地下商業(yè)街。以女性飾品、彩妝為主題，定位于“打造一條由主題賣場和主題廣場為主的女人街”。而離本項(xiàng)目最近的總營業(yè)面積約1.6萬平米的華達(dá)金街則是打出：相約華達(dá)金街，品位時(shí)尚生活的標(biāo)題，也就是說他們主做年輕人的市場，共分為：“夢幻淘寶坊、流行時(shí)尚坊、休閑美食坊、數(shù)碼科技坊”四個(gè)版塊。綜上所述，尋找一個(gè)好的開發(fā)主體是十分關(guān)鍵的。但平度必竟是一個(gè)縣級市，不論是人口數(shù)量還是人均消費(fèi)水平都還在一個(gè)發(fā)展中階段。有多少商家愿意投資地下商鋪？地下商鋪的價(jià)格定為多少才能使商家滿意？以什么做為主體打造多元化時(shí)尚的地下商業(yè)街？本項(xiàng)目周邊的人流客流能否達(dá)到一個(gè)高水平？等等。這些問題都是我們?yōu)橹{(diào)研的重點(diǎn)。二.投資開發(fā)地下商業(yè)街的主體趨勢

從發(fā)展趨勢來看，一個(gè)從點(diǎn)到線、從線到面、從上到下的立體化商業(yè)格局將成平度商業(yè)發(fā)展的趨勢。投資開發(fā)地下商業(yè)街的主體趨勢將一一列舉：

一是呈現(xiàn)集購物街、餐飲街、休閑街、娛樂街、體驗(yàn)街于一體的“五街合一”的趨勢；現(xiàn)在的商業(yè)街，已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)突破了傳統(tǒng)意義上只是買東西賣東西的概念。

二是呈現(xiàn)以商業(yè)、旅游、文化于一體的商旅文項(xiàng)目，成功的商業(yè)項(xiàng)目除了滿足人們消費(fèi)需要外，還已經(jīng)成為一種生活方式、成為生活態(tài)度、一種享受，成為一種時(shí)尚。

三是呈現(xiàn)出以建筑形態(tài)街區(qū)化、空中、地上、地下立體化，經(jīng)營業(yè)態(tài)多樣化于一體的綜合化趨勢。從某種意義上講，現(xiàn)在沒有出現(xiàn)新的商業(yè)形態(tài)，只有商業(yè)概念的組合，最后達(dá)到一定的效果，不管叫什么名稱，不管什么業(yè)態(tài)，我們要把握住其內(nèi)涵和素材。

四是呈現(xiàn)出集名街、名店、名品為一體的品牌化趨勢，現(xiàn)在各地不僅僅是在做一條街，而是做品牌化商業(yè)街。

中國的地下商業(yè)街這幾年逐步變熱的發(fā)展趨勢，其主要原因：一是人防工程的需要、平戰(zhàn)結(jié)合的使用設(shè)施；二是地面上資源短缺，成為必然無奈的選擇；三是很多城市交通惡化，需要從地上商業(yè)街過渡到地下商業(yè)街。三.地下商業(yè)街開發(fā)的特點(diǎn)和值得思考的幾個(gè)問題

我們對地下商業(yè)街的認(rèn)識逐步深入，在進(jìn)行地下商業(yè)街開發(fā)建設(shè)之前，特別要冷靜地、客觀地分析看待地下商業(yè)街有什么特點(diǎn)。概括起來，有以下特點(diǎn)：

一是高成本。地下商業(yè)街的開發(fā)成本高于地上的兩三倍，再加上一些設(shè)施，風(fēng)、水、汽、耗能要按照不低于地上的標(biāo)準(zhǔn)來計(jì)算，成本要比地上高許多，因此所謂說地不要錢或少花錢，開發(fā)商只有在無償使用或少量支付地價(jià)的情況才有可能實(shí)行低成本開發(fā)。

二是高難度。主要體現(xiàn)兩個(gè)方面。第一方面經(jīng)營的難度，目前從全國看失敗的地下商業(yè)街成為了死街，或藏污納垢的地方。另一個(gè)難題是法律難度，開發(fā)地下商業(yè)街有沒有產(chǎn)權(quán)，商戶因沒有產(chǎn)權(quán)，就不會(huì)購買等問題。

地下商業(yè)街的定價(jià)、人客流量，周邊環(huán)境繁榮與否都起著舉足輕重的作用。

1、地下商業(yè)街興旺與蕭條的地上業(yè)態(tài)背景分析。地上、地下業(yè)態(tài)的錯(cuò)位整合。

地下商業(yè)街的繁榮與否，制約因素很多。其中致命的因素是與地上空間環(huán)境的整合關(guān)系。一方面是地上空間的業(yè)態(tài)直接影響地下商業(yè)街的經(jīng)營業(yè)績；另一方面，地上客流主體的需求心態(tài)直接關(guān)系地下商業(yè)的業(yè)態(tài)。第三，交通環(huán)境直接關(guān)系到地下商業(yè)的經(jīng)營狀況。

坦率的講，幾乎所有的人，包括經(jīng)營者、消費(fèi)者對地下有偏見，引導(dǎo)消費(fèi)者改為喜歡地下商業(yè)街的購物習(xí)慣是一個(gè)極大的難題。目前看地下商業(yè)街的主要消費(fèi)群體是打工者和中、低消費(fèi)者。

大凡經(jīng)營業(yè)績好的地下商業(yè)街，都是與地上商業(yè)業(yè)態(tài)整合較好的特色商業(yè)。大凡經(jīng)營不好甚至關(guān)門的地下商業(yè)街，絕大多數(shù)都是與地上建筑物業(yè)態(tài)不整合的人防設(shè)施。

2、地下商業(yè)街的業(yè)態(tài)與品牌定位。品牌忠誠，培植消費(fèi)目的地。

有些區(qū)位不一定很好的地下商業(yè)街，也能很紅火。特色、品牌、認(rèn)知度是顧客愿意光顧地下商業(yè)街的重要原因。大品牌、高知名度、配套完善的地下商業(yè)街，可以成為中高端消費(fèi)者購物目的地，也能紅火。

零售業(yè)在國際貿(mào)易中屬于服務(wù)貿(mào)易，服務(wù)貿(mào)易的經(jīng)營效益，體現(xiàn)在服務(wù)和信譽(yù)的附加值上，而不是商品本身。

3、空間環(huán)境對地下商業(yè)街業(yè)態(tài)的影響。

確定地下商業(yè)街的業(yè)態(tài)，一定要認(rèn)真地聘請專業(yè)市場調(diào)研分析策劃機(jī)構(gòu)進(jìn)行調(diào)研分析，絕對不能想當(dāng)然或者簡單憑主觀推斷。要用精準(zhǔn)的數(shù)里分析，搞清楚業(yè)態(tài)定位與相關(guān)訴求的關(guān)系。譬如開超市，必須要對周邊居住群體的人口、消費(fèi)需求、購物習(xí)慣、交通工具等相關(guān)信息進(jìn)行摸底調(diào)查分析。要建高檔名牌商品街，必須分析一公里半徑內(nèi)高端群體購物需求和購物出行趨勢。不然，就可能出現(xiàn)定位錯(cuò)誤而功敗垂成。如果一定要搞一個(gè)服務(wù)高端的名牌家具一條街，下場必然是第二個(gè)勸業(yè)名品的悲劇。一是交通制約；二是與地上廣場的定位不整合。

4、硬件設(shè)施對地下商業(yè)街制約。

地下商業(yè)街配套設(shè)施的設(shè)計(jì)、裝飾，直接關(guān)系到客流的取向，也能決定其項(xiàng)目的生死存亡。因?yàn)樯虡I(yè)是顧客用腳選擇的產(chǎn)業(yè)。沒顧客進(jìn)入，就倒閉。當(dāng)然，通風(fēng)、采光、空調(diào)等設(shè)施自不待言。出入口、游線、地上配套景觀至關(guān)重要。四．抓住定位原則，做好地下商業(yè)街開發(fā)經(jīng)營

第一是區(qū)位性。在一個(gè)地方先抓市場空白，這個(gè)地方這個(gè)區(qū)域沒有又是市場需要的空白點(diǎn)。但華達(dá)金街離本項(xiàng)目太近也屬于綜合性商業(yè)街，所以這對我們是一個(gè)不小的沖擊力。

第二是專業(yè)性。專業(yè)化發(fā)展的原則，以專而全，外延部門要考慮，做一個(gè)項(xiàng)目的現(xiàn)代商業(yè)業(yè)態(tài)應(yīng)注重其擴(kuò)展性。地下商業(yè)街面臨著雙重的困難，地下商業(yè)街與地下各種公益性設(shè)施，是緊密結(jié)合的。這需要政府在地下商業(yè)街開發(fā)中，政府要做的公共設(shè)施項(xiàng)目要做到位，企業(yè)要做好鏈接工作。

地下商業(yè)街要與地下交通設(shè)施、地下停車場，商圈內(nèi)成熟的大型商業(yè)設(shè)施有機(jī)結(jié)合在一起，注意與公益性的設(shè)施結(jié)合起來。

第三是綜合性。地下商業(yè)街要注意綜合性規(guī)劃，一般地下商業(yè)街，都要具備有商業(yè)中心，交通樞紐和旅游景觀的多種功能。

地下商業(yè)街開發(fā)離不開大環(huán)境，不是絕對的。但這并不意味著地下商業(yè)街不宜投資。關(guān)鍵還是項(xiàng)目策劃。戰(zhàn)略上把握好定位，戰(zhàn)術(shù)上運(yùn)作好經(jīng)營特色，硬件方面重視設(shè)計(jì)優(yōu)化，服務(wù)上培植魅力，打造品牌，優(yōu)化環(huán)境，蓄養(yǎng)人氣，培植一個(gè)具有影響力的品牌，才能紅火起來。

第二篇：商業(yè)街調(diào)研報(bào)告

主題商業(yè)街調(diào)研報(bào)告 調(diào)研時(shí)間：

2017年2月4日

一． 調(diào)研地點(diǎn)：

海門購物文化廣場、大悅城五號車庫、大悅城騎鵝公社等3個(gè)主題街區(qū)。

海門購物廣場調(diào)研小結(jié)：

建筑基本形態(tài)：市場類、沿街商鋪。街區(qū)基本造型：屬于傳統(tǒng)一字型排列街區(qū)

街區(qū)簡介：街區(qū)全長為100米，橫跨3.5米。，頂高4.5米左右，整體裝修風(fēng)格為綠色花紋底簡歐風(fēng)格。

1.型與形，包括建筑基本形態(tài)，街區(qū)基本造型，街區(qū)動(dòng)線設(shè)計(jì)，動(dòng)線基本長度與寬度，動(dòng)線節(jié)點(diǎn)位置的選取特點(diǎn)，如何氛圍營造，店鋪基本面積及進(jìn)深，店鋪房型主要類型，天地墻的選材與布置，街區(qū)的大致面積。

2.街區(qū)主題，經(jīng)營什么業(yè)態(tài)，相鄰及相近商鋪經(jīng)營的關(guān)聯(lián)性，街區(qū)業(yè)態(tài)分布的基本比例，業(yè)態(tài)與主題的關(guān)聯(lián)特點(diǎn)，租金概況。、5號車庫：

全國首個(gè)以手作藝術(shù)為基調(diào)的室內(nèi)街區(qū)

以西方車庫文化為積淀，以臺(tái)灣誠品書店、方所書店為參照模板，目標(biāo)客群直指25-35歲都市新貴。

業(yè)態(tài)組合：整個(gè)車庫內(nèi)部為“H”型挑空布局，車庫分為上下兩層（1F：書店+設(shè)計(jì)師零售+手作工坊；2F：書店+餐飲）；5500平方米錯(cuò)層空間；5000米慢速情懷街；1家情懷書店；1家花店；6間設(shè)計(jì)師工作室；6家精致下午茶；13間手工作坊。其中，80%品牌首次進(jìn)駐天津；27家店鋪全部首次在購物中心亮相。進(jìn)駐品牌：川上陶藝、玲瓏窯、山間集、西廂、米有沙拉、純粹咖啡、今日閱讀、花也、大聲音樂、梵谷、ta.lk、又見梵高、弄湯、離弦、全愛工匠、物末、imakokoni、尤木YVMIN、落、3D.JP、野人牧坊、治音師、RE調(diào)香室、流FLUX、miss me、best+dessert、歸拙小筑，80%品牌首進(jìn)天津。

街區(qū)特色：一層廣場區(qū)域設(shè)計(jì)為梯田造型，供路人落座沉思。

充分利用通道，將其打造成為“車庫美術(shù)館”，用來迎接未來豐富多彩的個(gè)性藝術(shù)展覽。

第三篇：地下商業(yè)街分析1

冷靜地、客觀地分析看待地下商業(yè)街開發(fā)熱

理論探討加入時(shí)間：2009-8-31 10:45:45

中國步行商業(yè)街工作委員會(huì)主任 韓健徽

去年開始，全國興起了地下商業(yè)街開發(fā)熱，河北省曾經(jīng)是中國地道戰(zhàn)的發(fā)源地，在石家莊市即將又拉開商業(yè)“地道戰(zhàn)”的序幕。伴隨著中國城市化的進(jìn)程，城市立體化再開發(fā)進(jìn)程和三維化發(fā)展模式的加快，使地下商業(yè)街成為我國城市商業(yè)開發(fā)的新熱點(diǎn)。

一、我國商業(yè)街的發(fā)展趨勢

從未來的發(fā)展趨勢來看，一個(gè)從點(diǎn)到線、從線到面、從上到下的立體化商業(yè)格局將成為我國城市商業(yè)發(fā)展的趨勢、無論地下商業(yè)街、地上商業(yè)步行街和商業(yè)街區(qū)縱觀來看，全國商業(yè)街的發(fā)展趨勢、大體呈現(xiàn)出這樣幾個(gè)方面：

一是呈現(xiàn)集購物街、餐飲街、休閑街、娛樂街、體驗(yàn)街于一體的“五街合一”的趨勢；現(xiàn)在的商業(yè)街，已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)突破了傳統(tǒng)意義上只是買東西賣東西的概念。

二是呈現(xiàn)以商業(yè)、旅游、文化于一體的商旅文項(xiàng)目，成功的商業(yè)項(xiàng)目除了滿足人們消費(fèi)需要外，還已經(jīng)成為一種生活方式、成為生活態(tài)度、一種享受，成為一種時(shí)尚。

三是呈現(xiàn)出以建筑形態(tài)街區(qū)化、空中、地上、地下立體化，經(jīng)營業(yè)態(tài)多樣化于一體的綜合化趨勢。從某種意義上講，現(xiàn)在沒有出現(xiàn)新的商業(yè)形態(tài)，只有商業(yè)概念的組合，最后達(dá)到一定的效果，不管叫什么的名稱，不管什么業(yè)態(tài)，我們要把握住其內(nèi)涵和素材。

四是呈現(xiàn)出集名街、名店、名品為一體的品牌化趨勢，現(xiàn)在各地不僅僅是在做一條街，而是做品牌化商業(yè)街。

中國的地下商業(yè)街這幾年逐步變熱的發(fā)展趨勢，其主要原因：一是人防工程的需要、平戰(zhàn)結(jié)合的使用設(shè)施；二是地面上資源短缺，成為必然無奈的選擇；三是很多城市交通惡化，需要從地上商業(yè)街過渡到地下商業(yè)街。

二、地下商業(yè)街開發(fā)的特點(diǎn)與難點(diǎn)

我們對地下商業(yè)街的認(rèn)識逐步深入，在進(jìn)行地下商業(yè)街開發(fā)建設(shè)之前、特別要冷靜地、客觀地分析看待地下商業(yè)街有什么特點(diǎn)：概括起來，有以下特點(diǎn)：

一是高成本、地下商業(yè)街的開發(fā)成本高于地上的兩三倍，再加上一些設(shè)施，風(fēng)、水、汽、耗能要按照不低于地上的標(biāo)準(zhǔn)來計(jì)算，成本要比地上高許多，因此所謂說地不要錢或少花錢，開發(fā)商只有在無償使用或少量支付地價(jià)的情況才有可能實(shí)行低成本開發(fā)。

二是高難度。主要體現(xiàn)兩個(gè)方面。第一方面經(jīng)營的難度，目前從全國看成功的地下商業(yè)街成為死街，或藏污納垢的地方。另一個(gè)難題是法律難度，開發(fā)地下商業(yè)街有沒有產(chǎn)權(quán)，商戶因沒有產(chǎn)權(quán)，就不會(huì)購買，開發(fā)商要對投資者負(fù)責(zé)。

地下商業(yè)街開發(fā)難于地上商業(yè)街的建設(shè)，主要難在哪些方面；坦率的講，幾乎所有的人，包括經(jīng)營者、消費(fèi)者對地下有偏見，引導(dǎo)消費(fèi)者改為喜歡地下商業(yè)街的購物習(xí)慣是一個(gè)極大地難題。

第一個(gè)難點(diǎn)：習(xí)慣性。有效地定位和業(yè)態(tài)開發(fā)，無論地下商業(yè)大廳或地下商業(yè)街和地下商業(yè)設(shè)施，如何搞活將人流引入地下，恐怕很難。目前看地下商業(yè)街的主要消費(fèi)群體是打工者和中、低消費(fèi)群體。

第二個(gè)難點(diǎn)：可視性。地下商業(yè)街的可視性就更加重要，在全國很多城市開發(fā)時(shí)對地下商業(yè)街沒有重視可視性的問題，可視性在項(xiàng)目前期做好規(guī)劃。

第三個(gè)難點(diǎn)：環(huán)境問題。一般來講地下商業(yè)街層高問題處理不好，有壓抑感覺；國外的地下商業(yè)街、和地上的不相上下，光線充足，光線甚至比地上還要充足，規(guī)劃地下商業(yè)界的環(huán)境的要超過地上商業(yè)街。

第四個(gè)難點(diǎn)：導(dǎo)向性。地下商業(yè)街造價(jià)成本有相當(dāng)一部分導(dǎo)向性、動(dòng)線和進(jìn)出口，要做到和地上一樣。高度注意人流導(dǎo)向系統(tǒng)，地上地下人流避免人流重復(fù)交織，如：大連萬達(dá)、沃爾瑪要求顧客不重復(fù)地在賣場中進(jìn)行選購，出入口很重要，強(qiáng)調(diào)對動(dòng)線，注意寬闊的空間業(yè)態(tài)動(dòng)線設(shè)計(jì)。

要注重軟件的管理方面的問題，對已經(jīng)開發(fā)成功地下商業(yè)街的要注意業(yè)態(tài)動(dòng)線的軟條件進(jìn)行

設(shè)計(jì)，在國內(nèi)比較好的動(dòng)線設(shè)計(jì)典型事例如家樂福入場先到二層再到一層的動(dòng)線十分成功。第五個(gè)難點(diǎn)：招商問題。地下商業(yè)街價(jià)值低，使招商比地上要難，地下商業(yè)街區(qū)有各種類型：一字型、十字型、非字型、井字型、國字型的布局。

三、認(rèn)真分析地下商業(yè)街的成功因素

從國內(nèi)商業(yè)街成功或不成功的街區(qū)典型的原因進(jìn)行分析?？偨Y(jié)國內(nèi)很多城市地下商業(yè)街比較好的成功案例，大體在以下幾種。

第一種是國際化特大城市的地上商業(yè)街比較容易成功。地下商業(yè)街是衡量一個(gè)城市國際化商業(yè)發(fā)展程度的重要標(biāo)志；

第二種往往和交通樞紐連接在一起或融為一體的城市比較成功，如深圳地鐵、香港地鐵周圍地下商業(yè)發(fā)達(dá)，石家莊的輕軌建成就將使地下商業(yè)街有一個(gè)大的發(fā)展。

第三種往往地上商圈發(fā)展比較發(fā)達(dá)，才能將地下商業(yè)街帶動(dòng)起來。

第四種自然條件非常極端的地方比較成功：如東北特別冷，南方比較熱，能夠有利于地下商業(yè)街的發(fā)展，相對比較而言，南方和東北發(fā)展地下商業(yè)街具備條件。

第五種特色突出的比較成功。特色是地下商業(yè)街成功的條件，目前在國內(nèi)成功的地下商業(yè)街的定位十分有特色。定位是地下商業(yè)街成敗的關(guān)鍵，一條地下商業(yè)街定位脫離不了區(qū)域環(huán)境、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、人口資源、消費(fèi)水平、市場機(jī)會(huì)等，也脫離不了項(xiàng)目的自身優(yōu)勢。

四、抓住定為原則，做好地下商業(yè)街開發(fā)經(jīng)營

地下商業(yè)街開發(fā)離不開大環(huán)境但不是絕對的，例如80年代末的北京第一家商業(yè)專賣店恰恰開在地下，北京王府飯店。

地下商業(yè)街定位的第一個(gè)原則是區(qū)位性，在一個(gè)地方先抓市場空白，這個(gè)地方這個(gè)區(qū)域沒有又是市場需要的空白點(diǎn)。

第二原則是專業(yè)性，專業(yè)化發(fā)展的原則，以專而全，外延部門要考慮，做一個(gè)項(xiàng)目的現(xiàn)代商業(yè)業(yè)態(tài)應(yīng)注重其擴(kuò)展性。

地下商業(yè)街面臨著雙重的困難，地下商業(yè)街與地下各種公益性設(shè)施，緊密結(jié)合的。這需要政

府在商業(yè)地下商業(yè)街開發(fā)中，政府要做的公共設(shè)施項(xiàng)目要做到位，企業(yè)要做好鏈接工作。地下商業(yè)街要與地下交通設(shè)施、地下停車場，商圈內(nèi)成熟的大型商業(yè)設(shè)施有機(jī)結(jié)合在一起，注意與公益性的設(shè)施結(jié)合起來。

第三是綜合性，地下商業(yè)街要注意綜合性規(guī)劃，一般地下商業(yè)街，都要具備有商業(yè)中心，交通樞紐和旅游景觀的多種功能。

針對石家莊的地下商業(yè)街的開發(fā)熱的狀況，盲目的樂觀和悲觀都是不合適的，作為城市的發(fā)展，我們要用十年后的眼光來看待今天的事物。面對地下商業(yè)街發(fā)展的趨勢，也面對著地下商業(yè)的先天不足，要冷靜的分析，從大的方面來講，要按國際化的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃，按中國國情去發(fā)展，要適合在本區(qū)域的特色，這樣從宏觀、中觀、微觀；長期、中期、短期來看，國內(nèi)有一些城市地下商業(yè)街取得成功值得借鑒。像西安的世紀(jì)金花精品廣場、哈爾濱的地下商業(yè)街、重慶江北觀音橋地下商業(yè)街、濟(jì)南泉城地下商城都不錯(cuò)。

總體來看，石家莊市場比較特殊，從地上商業(yè)看，特別很多外來商業(yè)，不管是洋的還是國內(nèi)的進(jìn)駐石家莊后，經(jīng)營狀況成功的不多，成為中國商業(yè)的“百慕大”。地下商業(yè)街會(huì)不會(huì)重蹈覆轍，應(yīng)該引起足夠的重視，認(rèn)真看待。外來商業(yè)對石家莊的狀況要認(rèn)真調(diào)查，分析其人文環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、社會(huì)環(huán)境。目前在建的、或規(guī)劃中的地下商業(yè)街的開發(fā)一定要做好調(diào)查石家莊的市場情況，重點(diǎn)是整個(gè)地區(qū)、整個(gè)商圈的情況，未來一段時(shí)間，真正做到地下商業(yè)街與地上交通融為一體的，特別有信心，特別有實(shí)力，特別有特色的企業(yè)就會(huì)成功。要避免一哄而上的局面出現(xiàn)。祝愿石家莊的地下商業(yè)街能在21世紀(jì)成為“中國商業(yè)地道戰(zhàn)”的新典型。

第四篇：商業(yè)街考察調(diào)研報(bào)告

商業(yè)步行街考察調(diào)研報(bào)告

前言：

針對畢業(yè)設(shè)計(jì)題目“臨沂沂水雪山旅游商業(yè)街設(shè)計(jì)”，我們小組在濟(jì)南本地進(jìn)行針對商業(yè)街的調(diào)研和實(shí)地考察。濟(jì)南作為歷史悠久，文化底蘊(yùn)深厚，而且近年來經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快的省會(huì)城市，不僅擁有百年老街——芙蓉街這樣的歷史商業(yè)街，而且擁有泉樂坊這樣的新型現(xiàn)代商業(yè)街。因此我結(jié)合資料，重點(diǎn)對商業(yè)街的發(fā)展歷程，現(xiàn)狀特點(diǎn)，以及現(xiàn)代商業(yè)街的發(fā)展趨勢進(jìn)行分析，借此對于商業(yè)街的設(shè)計(jì)獲得進(jìn)一步認(rèn)識。正文：

一、商業(yè)街的發(fā)展歷程與現(xiàn)狀特點(diǎn)

1．商業(yè)街發(fā)展歷程

商業(yè)步行街發(fā)源于中國，唐代時(shí)期，長安就有著名的商業(yè)街：東市和西市。到了宋代，清明上河圖就是典型的商業(yè)街，然而到了近代和現(xiàn)代，我國商業(yè)街發(fā)展遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于法國等西方國家。

從全球來看商業(yè)街發(fā)展大體分為七個(gè)階段。第一個(gè)時(shí)期就是集市貿(mào)易。隨著聚落的形成和商品貿(mào)易的發(fā)展，城市中逐漸出現(xiàn)專門進(jìn)行商品交易的區(qū)域，這時(shí)期還是流動(dòng)的商業(yè)。

第二個(gè)時(shí)期這些攤販慢慢地開始進(jìn)店，形成店鋪格局，在道路兩側(cè)形成不同數(shù)量不同規(guī)模的店鋪。商業(yè)區(qū)開始發(fā)展，并且逐漸穩(wěn)定，商業(yè)逐漸固定下來。

第三個(gè)時(shí)期，實(shí)際上隨著商業(yè)街的發(fā)展，有些地方形成小的商業(yè)中心。商業(yè)區(qū)域功能基本固定。

第四個(gè)時(shí)期，大型商業(yè)街的出現(xiàn)。

《清明上河圖》局部

第五個(gè)時(shí)期，是規(guī)范化的商場和超市加入到流通領(lǐng)域以后，實(shí)際上就給商業(yè)街的結(jié)構(gòu)增添了骨干力量。商業(yè)街中的大型商場和超市作為整條商業(yè)街的核心。

第六個(gè)時(shí)期是二十世紀(jì)六十年代，商業(yè)街由于中產(chǎn)階級搬到郊區(qū)居住進(jìn)入低谷時(shí)期。隨著西方國家城市逆城市化的不斷進(jìn)行，城市人口不斷下降，對商業(yè)的需求在地點(diǎn)上也發(fā)生了從城市向郊區(qū)的轉(zhuǎn)變，作為集中式商業(yè)空間的商業(yè)街不再受到大眾的青睞，反而是分散的小型商業(yè)區(qū)在郊區(qū)不斷發(fā)展。

第七個(gè)時(shí)期，商業(yè)步行街增加shopping mall 購物中心，出現(xiàn)購物、文化娛樂、休閑、展示等趨勢，商業(yè)步行街開始在各國獲的大發(fā)展。商業(yè)步行街的功能發(fā)生了重大轉(zhuǎn)變，不再是原有的商品交易一枝獨(dú)秀，其他功能完全服務(wù)于商品交易，而是商品交易作為商業(yè)街眾多功能的一種，與其他功能的地位沒有本質(zhì)上的高低。這種轉(zhuǎn)變使得商業(yè)街不再僅僅是人們購物時(shí)的去處，而是集購物，休閑，娛樂，游覽，展覽等眾多功能于一體。

2．商業(yè)街的分類

根據(jù)地域分布、歷史淵源、城市規(guī)模、支柱產(chǎn)業(yè)、消費(fèi)水平、開發(fā)主體等諸多因素，現(xiàn)代商業(yè)街被分為傳統(tǒng)型、新建型、綜合型、專業(yè)型、旅游型、室內(nèi)型、地下型、站點(diǎn)型和社區(qū)型等九大形態(tài)。

商業(yè)街在長期發(fā)展的過程中，根據(jù)地域分布、歷史淵源、城市規(guī)模、支柱產(chǎn)業(yè)、消費(fèi)水平、開發(fā)主體等諸多因素逐步形成了類型各異的商業(yè)街。①傳統(tǒng)商業(yè)街

傳統(tǒng)商業(yè)街一般都具有悠久的歷史，往往會(huì)成為一個(gè)城市的形象窗口，而且聚集眾多的老字號企業(yè)，更會(huì)得到政府的強(qiáng)力推動(dòng)和大力支持，甚至一些百年老街已成為寶貴的商業(yè)遺產(chǎn) ”

傳統(tǒng)商業(yè)街因其獨(dú)特稀缺而具有不可再生性和不可復(fù)制性，其深厚的商業(yè)資源、旅游資源、文化資源和景觀資源正是其核心競爭力所在

目前，傳統(tǒng)商業(yè)街普遍面臨著市政條件改善和經(jīng)營功能升級、開發(fā)與保護(hù)協(xié)調(diào)發(fā)展的艱巨任務(wù)。

②新建商業(yè)街

芙蓉街近年來，伴隨著我國城市舊城改

造和商業(yè)街——在發(fā)展中演變新區(qū)建設(shè)步伐的加快，出于商業(yè)配套、城市形象和招商引資的需要，各地新建商業(yè)街大量出現(xiàn)。很多地方在商業(yè)街建設(shè)過程中大多采取 “ 政府推動(dòng) + 房地產(chǎn)開發(fā) ” 模式。一般來講，舊城改造后的新建商業(yè)街大多與道路交通條件改善和住宅公建開發(fā)相結(jié)合，導(dǎo)致商業(yè)功能弱化和趨利特征明顯。而在新區(qū)建設(shè)商業(yè)街所面臨的最大問

誠基中心商業(yè)街

題是居住人口少，商圈不成熟，需要一個(gè)較長時(shí)期的市場培育過程。③綜合商業(yè)街

綜合商業(yè)街在歷史發(fā)展的進(jìn)程中，更多地承載著城市商業(yè)中心的功能，我國歷史最長、最為成熟的商業(yè)街類型，一般處在城市幾何中心位置的黃金地段。從商業(yè)街的發(fā)展趨勢來看，城市綜合商業(yè)街的數(shù)量應(yīng)有所控制，特別是中小城市，綜合商業(yè)街以1、2個(gè)為宜，數(shù)量過多勢必會(huì)導(dǎo)上海南京路步行商業(yè)街 致經(jīng)濟(jì)效益下降和社會(huì)資源的浪費(fèi)。④專業(yè)商業(yè)街

專業(yè)商業(yè)街是面向特定消費(fèi)群體提供專業(yè)的商品或服務(wù)。目前，專業(yè)商業(yè)街以其高度的特色化、集群化、規(guī)?；推放苹?，顯示出旺盛的生命力和廣闊的發(fā)展前景，正逐步成為我國商業(yè)街發(fā)展的主流。

⑤旅游商業(yè)街

旅游城市或城市內(nèi)毗鄰旅游景點(diǎn)的商業(yè)街一般可成為商業(yè)與旅游的黃金結(jié)合點(diǎn)。

旅游商業(yè)街一般坐落在擁有悠久歷史和文化底蘊(yùn)商業(yè)街——在發(fā)展中演變的古城古鎮(zhèn)，具有先天和獨(dú)特的旅游、觀光、休閑和購物優(yōu)勢。目前，我國旅游商業(yè)街普遍存在著散亂小的問題，亟待升級和提高。畢業(yè)設(shè)計(jì)題目即為此類型商業(yè)街，同時(shí)兼有新建商業(yè)街的特點(diǎn)。⑥室內(nèi)商業(yè)街

伴隨著我國商業(yè)設(shè)施的大型化特別是購物中心的投資熱潮，室內(nèi)商業(yè)街大量出現(xiàn)。室內(nèi)商業(yè)街有利于改善消費(fèi)環(huán)境，特別是能夠有效改善我國北方地區(qū)冬季寒冷和夏季炎熱的惡劣氣候條件所帶來的不利因素。

⑦地下商業(yè)街

我國長期的和平環(huán)境，地下人防工程 “平戰(zhàn)結(jié)合 ” 于 20 世紀(jì) 80 年代大量改造開發(fā)為地下商業(yè)服務(wù)設(shè)施。伴隨著國家宏觀土地政策的進(jìn)一步緊縮，我國城市特別是大型城市地下商業(yè)街擁有廣闊的發(fā)展前景。⑧站點(diǎn)商業(yè)街

基于車站、機(jī)場、碼頭、地鐵、輕軌等大型交通樞紐站點(diǎn)形成的商業(yè)街。大型交通樞紐站點(diǎn)一般擁有較廣的空間、較多的人流和較長的通道，極易形成站點(diǎn)商業(yè)街。目前，我國站點(diǎn)商業(yè)街普遍存在檔次低、布局亂、形象差的現(xiàn)狀，亟待改變商業(yè)街——在發(fā)展中演變，站點(diǎn)商業(yè)或交通樞紐商業(yè)更應(yīng)成為城市的窗口和名片。

3．現(xiàn)代商業(yè)街發(fā)展的新特點(diǎn)

現(xiàn)代商業(yè)街不同與傳統(tǒng)商業(yè)街。商業(yè)街，是以商業(yè)中心為主導(dǎo)，以社區(qū)商業(yè)為基礎(chǔ)，以各種商業(yè)街為特色，形成多層次、多結(jié)構(gòu)的城市商業(yè)結(jié)構(gòu)。現(xiàn)代商業(yè)街是多功能的整合，既有購物中心功能，也有商業(yè)街的特點(diǎn)，是多業(yè)態(tài)，多功能的整合。商業(yè)業(yè)態(tài)，是商業(yè)企業(yè)為了產(chǎn)生群體的利益，而產(chǎn)生的一種積聚模式，有三種形態(tài)，一是原始狀態(tài)（如集市貿(mào)易），二是發(fā)展形態(tài)（現(xiàn)代商業(yè)街、購物廣場等），三是最高形態(tài)（國際購物中心、廠家直銷中心），他是商業(yè)用房開發(fā)的主要形態(tài)?，F(xiàn)代商業(yè)街是城市的輻射，內(nèi)聚的所在，是吸引客流的重要所在?，F(xiàn)代商業(yè)街不是商品經(jīng)營概念，而是商品和服務(wù)的綜合營銷，這里的服務(wù)有兩層含義，一是商品本身的服務(wù)，二是服務(wù)領(lǐng)域，服務(wù)項(xiàng)目，服務(wù)內(nèi)容?，F(xiàn)代商業(yè)街是城市的縮影，是城市的精華，是成熟的標(biāo)志，城市的窗口，集中反映城市物質(zhì)文明和精神文明的發(fā)展程度。

二、旅游商業(yè)街（RBD）

1、RBD的概念

RBD 是 Recreational Business District 的縮寫，中文譯為“旅游商業(yè)街”，也可以譯為“休閑商務(wù)區(qū)”或“旅游商業(yè)區(qū)”。它是當(dāng)今國際中心城市推出的與其商務(wù)中心功能相呼應(yīng)的新興產(chǎn)業(yè)區(qū)――RBD將休閑娛樂、主題旅游、精品購物等各類項(xiàng)目加以整合，并與商務(wù)相結(jié)合，形成一種新型的旅游休閑產(chǎn)業(yè)，形成現(xiàn)代都市新亮點(diǎn)。RBD最初由Stansfield和Rickert（1970）在研究旅游區(qū)購物地的結(jié)構(gòu)和功能特性時(shí)提出的，其定義為:為滿足季節(jié)性涌入城市游客的需要,在城市內(nèi)集中布置飯店、娛樂業(yè)、新奇特品和禮品商店的街區(qū),城市中以游憩與商業(yè)服務(wù)為主的各種設(shè)施(旅游、購物、飲食、娛樂、文化、交往、健身等)集聚的特定區(qū)域,是游憩與商業(yè)結(jié)合的產(chǎn)物,是城市游憩系統(tǒng)的重要組成部分。RBD代表著現(xiàn)代都市商業(yè)街區(qū)的一種發(fā)展趨勢。游憩功能是RBD的核心功能。RBD的商務(wù)和商業(yè)功能具有明顯的游憩性。城市生活方式的提升，特別是休閑生活成為品質(zhì)生活的重要組成部分，是RBD形成的重要?jiǎng)恿C(jī)制。

2、RBD的形成機(jī)制類型

（1）城市商業(yè)格局提升形成的RBD形態(tài) CBD疊加型與伴生型

此類RBD，與CBD具有一定的共同性，如交通發(fā)達(dá)、土地價(jià)值高、人流量大、業(yè)態(tài)高檔等特征。

客源消費(fèi)：客源組成較復(fù)雜，但均具有高消費(fèi)、短時(shí)消費(fèi)、時(shí)尚型消費(fèi)、夜間消費(fèi)強(qiáng)等特征。

商業(yè)布局：一般以城市CBD中心及周邊的大型商場、購物中心等為核心，以城市交通干道為軸線，配置餐飲、娛樂、特色商業(yè)等業(yè)態(tài)，與之共同組成城市里最高檔的商業(yè)和娛樂業(yè)態(tài)的集合區(qū)域。

業(yè)態(tài)特征：進(jìn)駐業(yè)態(tài)時(shí)尚性最強(qiáng)、高端消費(fèi)最多、規(guī)模較大，強(qiáng)調(diào)滿足生活節(jié)奏快的較高收入人群的商業(yè)和休閑需求，是城市商業(yè)水平和休閑娛樂水平的高度代表。受城市土地的有限性制約，該類RBD的休閑娛樂業(yè)態(tài)以室內(nèi)為主。大型購物中心型

城市中心型SHOPPINGMAIL，與城市CBD發(fā)展關(guān)系密切，由此形成的RBD特征與“CBD疊加型與伴生型”有很多共同點(diǎn)。該類SHOPPINGMAIL大多因彌補(bǔ)城市發(fā)展空心化后的商業(yè)空缺而出現(xiàn)，目前在中國相對較少。城市周邊型SHOPPINGMAIL在中國則較為普遍，以下只分析后者特征。客源消費(fèi)：以本地顧客為主、消費(fèi)層次豐富、消費(fèi)時(shí)間較長（1－2天）、具有明顯的無差別消費(fèi)特征。

商業(yè)布局：一般是由以超大體量的商業(yè)空間為核心，衍生出系列輔助商業(yè)空間?！耙?guī)?；焙汀耙徽臼健睕Q定其商業(yè)布局不太受周邊傳統(tǒng)商業(yè)影響，自成體系，但對交通條件的要求很高。

業(yè)態(tài)特征：首先應(yīng)該具有“中檔為主”和“零售為主（50%以上）”的特征，才能滿足吸引大量、多次消費(fèi)者的需求；其次強(qiáng)調(diào)業(yè)態(tài)的豐富，娛樂、餐飲、休閑的比例均有合理配比，才能滿足“家庭一站式綜合消費(fèi)體驗(yàn)”的要求。特色購物街區(qū)型

該類型RBD具有很濃厚的城市傳統(tǒng)文化和商業(yè)特征沉淀?？驮聪M(fèi)：以本地為主，通過商業(yè)升級和聚集，外地客源會(huì)逐漸增多；消費(fèi)時(shí)間相對較短，大眾消費(fèi)較多、最能體現(xiàn)本地商業(yè)習(xí)性，購物娛樂性較強(qiáng)。

商業(yè)布局：由于脫胎于城市傳統(tǒng)商業(yè)街區(qū)，受城市傳統(tǒng)商業(yè)格局影響較大，在此沿襲下補(bǔ)充、改建和擴(kuò)張，受周邊區(qū)域性質(zhì)和發(fā)展影響也較大。業(yè)態(tài)特征：本土化商業(yè)形態(tài)分布普遍，以零售業(yè)為主，大多存在規(guī)模小、類型多、大眾型和無差別性等特征，根據(jù)城市商業(yè)文化而呈現(xiàn)不同主題化發(fā)展形態(tài)。由于地處城區(qū)內(nèi)，雖業(yè)態(tài)豐富，但不嚴(yán)格強(qiáng)調(diào)一站式消費(fèi)。（2）城市旅游提升促進(jìn)形成的RBD 旅游資源伴生型

客源消費(fèi)：憑借優(yōu)勢旅游資源，外地游客首先成為其啟動(dòng)的主力客群――消費(fèi)能力強(qiáng)、盲目性強(qiáng)、數(shù)量大，季節(jié)性強(qiáng)、一次性消費(fèi)明顯。隨著旅游方式提升和商業(yè)業(yè)態(tài)補(bǔ)充，本地消費(fèi)逐漸增強(qiáng)，可適度彌補(bǔ)單一客群的缺陷。

商業(yè)布局：旅游資源特性和區(qū)域旅游服務(wù)水平是影響其商業(yè)格局的兩大因素。因此，該類RBD的商業(yè)首先是要滿足旅游資源開發(fā)和運(yùn)營的需要，然后滿足游客旅游綜合消費(fèi)的需要，在二者基礎(chǔ)上進(jìn)行豐富、提升和優(yōu)化。

業(yè)態(tài)布局：具有很強(qiáng)的“資源導(dǎo)向”和“服務(wù)導(dǎo)向”。資源導(dǎo)向決定其具有較強(qiáng)的“主題化”特征和基礎(chǔ)，服務(wù)導(dǎo)向決定其旅游服務(wù)業(yè)態(tài)的完整性，但并不強(qiáng)調(diào)城市商業(yè)形態(tài)完整。因此，占主導(dǎo)地位的是餐飲、住宿、娛樂等服務(wù)型業(yè)態(tài)。在資源導(dǎo)向的影響下，這種RBD形態(tài)的商業(yè)業(yè)態(tài)最具有趣味性和游樂性。新游憩目的地型

不同產(chǎn)業(yè)或商業(yè)形態(tài)，擴(kuò)展所形成的新游憩目的地形式也是不同的，其延伸出的RBD形式也不同，但究其根本，也有一定規(guī)律可尋。客源消費(fèi)：客源根據(jù)其基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)或商業(yè)形態(tài)，呈現(xiàn)消費(fèi)者特征和行為的高度同質(zhì)化、極端化和規(guī)?；?。商業(yè)布局：首先是以其基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)或商業(yè)形式為主體，并在周圍形成配套設(shè)施和衍生商業(yè)；其次，產(chǎn)業(yè)聚集性決定其商業(yè)和休閑先天就具有很強(qiáng)的主題性。

4、旅游策劃和規(guī)劃思路在城市RBD建設(shè)中的應(yīng)用

（1）旅游吸引物與游憩方式設(shè)計(jì) 旅游吸引物設(shè)計(jì)理念的應(yīng)用

從形成機(jī)制上可以看出，RBD的旅游吸引物系統(tǒng)不是獨(dú)立的，內(nèi)向的，而是和城市文化、城市商業(yè)、城市景觀和資源緊密聯(lián)系，相互融合的。通過商業(yè)載體的主題化、趣味化等手法，可以創(chuàng)造新的旅游吸引物；通過商業(yè)街區(qū)的建筑處理、業(yè)態(tài)重組等手法，可以將分散的商業(yè)積聚成吸引物，也可將分散的吸引物集合成核心吸引物；通過街區(qū)景觀處理、城市文化具象、城市景觀微縮等手法，可將城市其他景觀文化等元素“借用”進(jìn)RBD；通過城市節(jié)慶、商業(yè)節(jié)慶等活動(dòng)的組織與梳理，并組織原住民參與，可以形成動(dòng)態(tài)的、永不落幕的旅游休閑吸引物系統(tǒng)。

商業(yè)形態(tài)的趣味化設(shè)計(jì)

商業(yè)形態(tài)趣味化是豐富RBD游憩內(nèi)容和吸引物的重要思路，不斷創(chuàng)新、不斷變化的商品和店面本身即可整理成為永不重復(fù)的游憩系統(tǒng)――主要通過商品趣味化、服務(wù)趣味化、店面趣味化和商鋪間的趣味互動(dòng)得以實(shí)現(xiàn)，其設(shè)計(jì)方法需要運(yùn)用商業(yè)流程解構(gòu)、趣味點(diǎn)提煉和融合等方法。

商業(yè)配置的全程游憩化設(shè)計(jì)

在RBD中，特別是大型購物中心型和旅游資源伴生型，具有很強(qiáng)的“一站式”消費(fèi)特征，因此，需要運(yùn)用旅游六要素思路，將商業(yè)形態(tài)進(jìn)行分拆、重組進(jìn)“吃住行游購?qiáng)省钡牧鞒讨?。以商業(yè)充實(shí)游憩環(huán)節(jié)，以游憩組織商業(yè)格局。

商業(yè)形態(tài)的主題化理念

主題化商業(yè)和主題休閑是層面較高、更有深度的商業(yè)休閑形態(tài)，在城市RBD中，以“文化特色商業(yè)街”和“專業(yè)聚集商業(yè)街”最具備主題化基礎(chǔ)，通過混合消費(fèi)的商業(yè)整合思路，運(yùn)用主題提煉和滲透技術(shù)，主要運(yùn)用于“特色購物商業(yè)街區(qū)型”、“旅游資源伴生型”和“新游憩目的地型”三種RBD中。

商業(yè)形態(tài)的體驗(yàn)性與參與性設(shè)計(jì)

無論是哪一種RBD形態(tài)，商業(yè)形態(tài)的體驗(yàn)性與參與性都是在RBD進(jìn)程中得到提升和豐富，這不僅是城市旅游休閑升級的需要，也是商業(yè)企業(yè)在激烈競爭中突出特點(diǎn)，穩(wěn)定顧客的必要手段。該類游憩產(chǎn)品的設(shè)計(jì)主要滲透進(jìn)“商業(yè)展示”、“商業(yè)演出”、“商品體驗(yàn)”和“商業(yè)節(jié)慶”這幾種商業(yè)行為中。商業(yè)行為的游樂化設(shè)計(jì)

通過游憩產(chǎn)品的打造思路，將文化要素、趣味因子、商業(yè)特征進(jìn)行打散、提煉和重組，可將單純的“買賣行為”改造成為“無意識購物”和“游戲型消費(fèi)”行為，通過此項(xiàng)改造，買賣就是娛樂、購物就是游戲，完全融為一體。（2）景觀設(shè)計(jì)理念的應(yīng)用

不同的RBD形態(tài)，其室內(nèi)景觀和室外景觀的配比是不同的，景觀基礎(chǔ)和性質(zhì)也是不同的，微觀店面景觀要與宏觀整體景觀相互協(xié)調(diào)呼應(yīng)?？偨Y(jié)起來，城市RBD的景觀首先是商業(yè)型景觀，并可運(yùn)用以下設(shè)計(jì)理念，因地制宜進(jìn)行打造： 情趣化商業(yè)景觀

RBD商業(yè)格局本身具有復(fù)雜化和多樣化，無序組合容易使其顯得混亂，致使購物過程疲倦而盲目。充分挖掘城市文化、商業(yè)文化、商業(yè)行為中的趣味點(diǎn)，運(yùn)用游憩項(xiàng)目打造手法，可將RBD中的商業(yè)單位打造成為趣味性強(qiáng)的娛樂要素。情景化商業(yè)景觀

與情趣化不同，情景化手法旨在引導(dǎo)顧客進(jìn)入一個(gè)濃厚的氛圍，其基礎(chǔ)思想還是游憩項(xiàng)目設(shè)計(jì)思路，但更加著重運(yùn)用各種手段，讓顧客從視覺、聽覺、觸覺、嗅覺和味覺等多種感覺，全面吸收信息?！扒槿せ迸c“情景化”思路的綜合運(yùn)用，可將RBD設(shè)計(jì)成為一個(gè)真正的歡樂的“商業(yè)公園”。消費(fèi)型景觀

“商業(yè)公園”的核心在于消費(fèi)，RBD景觀不能單純就景造景，而應(yīng)該以商業(yè)價(jià)值最大化為原則，將各種服務(wù)、商品融入景觀中，形成“所有的景觀都可以消費(fèi)，所有的消費(fèi)都很好玩”的整體概念。

公共空間設(shè)計(jì)理念

RBD的公共空間包括了廣場、游步道、休憩設(shè)施、小品等，其設(shè)計(jì)理念同時(shí)也應(yīng)運(yùn)用“情趣化”與“情景化”的手法，同時(shí)應(yīng)該重視的是，公共空間是聯(lián)通將RBD主題化脈絡(luò)和商業(yè)脈絡(luò)的重要配置，其設(shè)計(jì)更需要完善的細(xì)節(jié)。（3）旅游功能分區(qū)和游線設(shè)計(jì)理念的應(yīng)用 旅游功能分區(qū)與商業(yè)業(yè)態(tài)布局結(jié)合

旅游功能分區(qū)與商業(yè)業(yè)態(tài)的布局是不同的，RBD的特殊形成機(jī)制，決定其規(guī)劃必須結(jié)合二者的思路，比較而言，旅游功能分區(qū)相對宏觀和完整一些，而商業(yè)業(yè)態(tài)的布局則更為微觀和具體。

旅游游線與商業(yè)人流動(dòng)線結(jié)合

RBD體量大、內(nèi)涵豐富，完善的人流和交通線路設(shè)計(jì)，不僅是規(guī)劃的要求，更能實(shí)際延長顧客停留時(shí)間，增加衍生和附加消費(fèi)。因此，在RBD的規(guī)劃中，這兩種線路的設(shè)計(jì)思路必須深度結(jié)合，同時(shí)滿足商業(yè)和休閑旅游的雙重要求。

三、濟(jì)南泉樂坊商業(yè)步行街

泉樂坊位于濟(jì)南市縣西巷兩側(cè)，北依大明湖，南連泉城路，占地約4萬平方米，建筑。面積近5萬平方米，本項(xiàng)目歷史文脈厚重，有濟(jì)南歷史上最大的財(cái)神廟、魯菜發(fā)源地九華樓、開元寺遺址等眾多文物古跡；項(xiàng)目地處泉城特色風(fēng)貌帶的核心區(qū)域，擁有十八處泉水資源，中央泉、永安泉、尺子泉均位列于濟(jì)南七十二名泉冊中。泉樂坊秉承“傳承歷史，建構(gòu)未來” 的開發(fā)理念，本項(xiàng)目將建成“具有泉城歷史文化與獨(dú)特自然景觀特色的，集購物、餐飲、旅游、藝術(shù)展演、創(chuàng)意LOFT于一體的現(xiàn)代城市生活中心。泉樂坊北臨大明湖風(fēng)景區(qū)，南連泉城路商業(yè)區(qū)，可以共享旅游與商業(yè)人群。項(xiàng)目據(jù)此分為8個(gè)主題區(qū)域進(jìn)行建設(shè)。有靠近大明湖面向旅游人群的休閑餐飲區(qū)——“泉聲竹影”、“匯泉湖畔”；以“九華樓”高檔魯菜飯店為代表的“泉新天地”特色餐飲區(qū)；也有面向年輕人的以服裝零售為主的時(shí)尚購物區(qū)——“曲水留商”“泉酷地帶”、“未來泉世界”；還有以古建筑群落為特色的“泉源文脈”特色旅游區(qū)。項(xiàng)目頂層規(guī)劃為以創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)為主的創(chuàng)意LOFT辦公室，將為濟(jì)南市的文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)提供一個(gè)更自由、更陽光的創(chuàng)意空間。

已建成的泉樂坊首期街區(qū)借鑒濟(jì)南傳統(tǒng)建筑與園林手法，以泉畔水巷、九曲廊橋、陽光天街組成獨(dú)特交通體系，形成了曲折變幻、意趣盎然的建筑空間，將形態(tài)萬千、趣味紛呈的泉水串聯(lián)成特色旅游景點(diǎn)，使人們漫步其間能體驗(yàn)到“柳暗花明”般的意外驚喜，充分體現(xiàn)了“泉水串流于小巷民居之間”的泉城風(fēng)貌。街區(qū)中段的開元寺遺址則作為生動(dòng)的人文景觀，進(jìn)一步豐富了街區(qū)的文化內(nèi)涵。

泉樂坊的商業(yè)定位是集旅游、購物、餐飲娛樂、創(chuàng)意工作室等于一體的新型體驗(yàn)式商業(yè)中心，不僅要成為美食天地、購物天堂、旅游勝地，還通過組織周末音樂會(huì)、節(jié)日慶典、明星見面會(huì)、商品特賣會(huì)等豐富多彩的藝術(shù)與商業(yè)展演活動(dòng)，為廣大游客和消費(fèi)者創(chuàng)造更多驚喜體驗(yàn)。

四、商業(yè)街發(fā)展的新形式

如今的人們更強(qiáng)調(diào)健康、可持續(xù)的生活方式和消費(fèi)方式。購物不只是為了物質(zhì)需要，更多的是滿足心理需要以及獲取信息：約會(huì)，聚友，看新鮮的事物，參與社會(huì)活動(dòng)，享受生活的樂趣，以緩解越來越大的生活壓力。商家緊抓消費(fèi)者這一心理需求，標(biāo)榜自己前衛(wèi)的消費(fèi)意識，以強(qiáng)調(diào)能夠滿足人們復(fù)雜的購物心態(tài)以及引導(dǎo)健康的生活方式。這種復(fù)合的消費(fèi)概念的形成是能夠帶動(dòng)商業(yè)空間的多元化發(fā)展的。因?yàn)樯碳乙呀?jīng)意識到，單一的商業(yè)業(yè)態(tài)已然不能滿足購物人群的消費(fèi)心理，人們更渴望的是融購物餐飲娛樂為一體的綜合性的商場。于是，一種創(chuàng)新型的特色商街橫空出世。這種特色商街是國際化都市中最時(shí)尚、最具潮流的新型商業(yè)形式的嘗試，往往單個(gè)項(xiàng)目成街、街區(qū)乃至小城，如北京的藍(lán)色港灣和三里屯village。他們在建筑形式上講究創(chuàng)意，空間形式上實(shí)現(xiàn)多元化，引進(jìn)眾多國際品牌的旗艦店和環(huán)球店，目標(biāo)是建立一個(gè)融合了時(shí)尚、美食、藝術(shù)、娛樂和旅游的國際之都，讓顧客既可以在戶外的商業(yè)街區(qū)隨心漫步，也可以享受室內(nèi)餐飲和娛樂的空間，從容消閑一整天。

雖然這種街區(qū)走在時(shí)尚的前沿，人氣較旺盛，但并不代表它不存在著難以克服的弊病。由于是未來態(tài)的產(chǎn)品，且追求高品質(zhì)，投入較大，招商困難，利用率較低，目前投資這一商業(yè)形態(tài)還具有一定的市場風(fēng)險(xiǎn)。如何吸引更多外部商圈的人流前來消費(fèi)，支撐起這么大的商業(yè)體量，在當(dāng)前形勢下是一個(gè)很難解決的問題。那么這種城市休閑商業(yè)的方式到底會(huì)走向何處？會(huì)不會(huì)持久？是不是因?yàn)榇嬖谶@些不利因素開發(fā)商就應(yīng)該避而遠(yuǎn)之呢？會(huì)不會(huì)因?yàn)辇嫶蟮捏w態(tài)，而走進(jìn)資金的漩渦之中呢？這些問題都是需要時(shí)間來回答的，畢竟任何新鮮事物的發(fā)展總要經(jīng)歷適應(yīng)市場的階段甚至是瓶頸期。不能因?yàn)榇嬖谥恍﹩栴}就匆忙否定。其實(shí)，從藍(lán)色港灣和三里屯village 的開業(yè)以來的發(fā)展來看，這種休閑商業(yè)還是朝著良性的軌跡發(fā)展的，店鋪越來越多樣，消費(fèi)者也越來越多了。只要能夠抓住消費(fèi)者的心理，順應(yīng)市場趨勢，一定能夠在消費(fèi)者心目中樹立一個(gè)的獨(dú)具魅力的形象，成為經(jīng)久不衰的經(jīng)典之作！

第五篇：萊山區(qū)商業(yè)街現(xiàn)狀調(diào)研報(bào)告

萊山區(qū)商業(yè)街現(xiàn)狀調(diào)研報(bào)告

特色商業(yè)街（步行街）作為一個(gè)城市名片，在引領(lǐng)城市消費(fèi)潮流、增強(qiáng)城市綜合服務(wù)功能等方面發(fā)揮著重要的作用。近年來，區(qū)委區(qū)政府十分重視特色商業(yè)街建設(shè)，從規(guī)劃引導(dǎo)、政策支持等方面大力推動(dòng)特色商業(yè)街區(qū)科學(xué)、有序發(fā)展。目前，全區(qū)擁有各類特色商業(yè)街區(qū)10余條，初步形成了布局合理、層次分明、各具特色的商業(yè)街區(qū)發(fā)展體系。

一、發(fā)展?fàn)顩r

此次調(diào)研在對我區(qū)特色街區(qū)建設(shè)現(xiàn)狀和規(guī)劃發(fā)展進(jìn)行全面梳理分析的基礎(chǔ)上，重點(diǎn)就萬象城步行街、祥隆城市廣場金街、雨岱山漁人碼頭美食風(fēng)情街進(jìn)行了實(shí)地考察，深入商戶就街區(qū)建設(shè)、經(jīng)營情況等問題展開調(diào)研。

萬象城商業(yè)步行街。該項(xiàng)目位于煙臺(tái)市萊山區(qū)清泉路28號，是濱海商業(yè)旅游綜合體的重要組成部分，由山東康惠工貿(mào)有限公司與煙臺(tái)祥隆置業(yè)有限公司合作興建，集餐飲、游玩、購物、休閑、娛樂多功能于一體。全長500米共有商鋪128套，年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入2.8億元左右。

祥隆城市廣場金街?！吧鲜欣铩碧厣虡I(yè)街區(qū)由山東華都置業(yè)有限公司投資2億元打造，共4萬平米，為煙臺(tái)第一座全開放式大型購物公園，含9條特色商業(yè)街（蘭桂街、青春廣場、酒吧街、領(lǐng)航路、煙大路、花園路、斯卡布羅集市、日本霓虹街、香港霓虹街），共有388個(gè)店鋪，目前已招引278家品牌入駐，正在裝修、打造商業(yè)氛圍，部分已開始營業(yè)。

雨岱山漁人碼頭美食風(fēng)情街。煙臺(tái)海昌漁人碼頭美食風(fēng)情街全長600米，總占地面積約4萬平方米，建筑面積2.6萬平方米，由12棟北美風(fēng)情的低層建筑組成，建筑風(fēng)格體現(xiàn)了維多利亞、喬治以及其他海洋風(fēng)格的建筑特征，集中展示了鄰海建筑的特色。美食風(fēng)情街集商業(yè)、旅游、休閑、渡假、娛樂為一體，匯聚來自天南地北的各路美食，成為煙臺(tái)高檔餐飲休閑區(qū)。全長600米的特色商業(yè)美食街現(xiàn)已全部對外營業(yè)，是全市第一條歐式建筑風(fēng)情美食街。2017年全年?duì)I業(yè)額達(dá)2億元。

特色商業(yè)街作為城市發(fā)展的一個(gè)重要標(biāo)志，已成為展示城市商業(yè)發(fā)展水平及建設(shè)風(fēng)貌的重要窗口，提升城區(qū)綜合競爭力的重要載體，釋放城鄉(xiāng)居民消費(fèi)潛力的重要場所，在促進(jìn)我區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變，增強(qiáng)城市發(fā)展活力，完善城市功能等方面發(fā)揮著日益重要的作用。

二、存在的問題

個(gè)別商業(yè)街規(guī)劃布局建設(shè)存在人為造市和一定區(qū)域內(nèi)的重復(fù)建設(shè)，出現(xiàn)空置現(xiàn)象，經(jīng)濟(jì)效益欠佳。一些商業(yè)街規(guī)模過大，與周邊商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)相互影響。個(gè)別商業(yè)街建造在居民小區(qū)附近，存在噪音污染、垃圾亂倒的現(xiàn)象，不同程度影響了周邊市民的正常生活。從經(jīng)營業(yè)態(tài)看，現(xiàn)有的一些商業(yè)街由于缺乏文化底蘊(yùn)或因未能很好地發(fā)掘行業(yè)的文化底蘊(yùn)，一條街改造之后，硬件檔次是高了，但人流、商流少了，街也冷清了。另外，個(gè)別商業(yè)街的日常管理基本都是由各企業(yè)物業(yè)部門進(jìn)行管理，沒有專門的行業(yè)協(xié)會(huì)進(jìn)行綜合監(jiān)管。

三、意見和建議

一是商業(yè)街建設(shè)要與招商引資工作相結(jié)合，要與城市功能、服務(wù)管理水平、文明城市創(chuàng)建提升相結(jié)合，堅(jiān)持政府主導(dǎo)與市場運(yùn)作并舉。商業(yè)街所占地一般是城市的中心地帶，在建設(shè)方面有很強(qiáng)的規(guī)劃性，有大量的公共設(shè)施存在，這就要求必須由政府對商業(yè)街實(shí)施統(tǒng)一規(guī)劃、建設(shè)和管理。同時(shí)，應(yīng)發(fā)揮市場在資源配置中的基礎(chǔ)作用，調(diào)動(dòng)廣大商家和企業(yè)參與商業(yè)特色街區(qū)的建設(shè)與發(fā)展。

二是商業(yè)街建設(shè)要注重商文結(jié)合、商旅結(jié)合，互相促進(jìn)，互相帶動(dòng)。特色商業(yè)街建設(shè)應(yīng)展現(xiàn)地域文化亮點(diǎn)，以文化特色彰顯特色商業(yè)街品質(zhì)，堅(jiān)持商業(yè)與旅游、觀光、休閑互動(dòng)，把特色商業(yè)街區(qū)作為旅游、文化產(chǎn)品來打造，以商氣聚人氣，以人氣聚財(cái)氣。要準(zhǔn)確把握消費(fèi)者的需求點(diǎn)，合理安排商業(yè)發(fā)展項(xiàng)目，有意識地引導(dǎo)消費(fèi)。

三是建議成立行業(yè)協(xié)會(huì)，加強(qiáng)對經(jīng)營者的專業(yè)技能和服務(wù)技能培訓(xùn)，從而進(jìn)一步規(guī)范特色商業(yè)街發(fā)展。