第一篇：談萬達的偽城市綜合體經(jīng)濟模式

談萬達的偽城市綜合體經(jīng)濟模式

12月18日，河西萬達盛大開業(yè)，萬達王總聲稱將再在南京建造5座城市綜合體……

先不談王總的雄心壯志，我們先來剖析一下，何為“城市綜合體”？

城市綜合體從功能業(yè)態(tài)定義，國外稱之為HOPSCA即Hotel（酒店）、Office（寫字樓）、Park（公園）、Shopping mall（購物中心）、Convention（會議中心、會展中心）、Apartment（公寓）。這一定義，是城市綜合體內(nèi)部“商業(yè)生態(tài)系統(tǒng)”的價值體現(xiàn)。

我們再反過來看河西萬達的所謂城市綜合體，卻發(fā)現(xiàn)僅僅是Shopping mall和Apartment的結(jié)合體，離HOPSCA還缺了很多。

Hotel、Office當然能做，但是是做大環(huán)境的締造者還是跟風者卻完全是兩個概念：締造環(huán)境需要勇氣，并且需要前期大量的投入，同時還要忍受可能多年的無回報或少回報；跟風的不過是想賺錢的。假如萬達在河西萬達的布局對這一塊有所布局，我會尊重萬達，但事實只能說明萬達就是一個市儈的開發(fā)商，而萬達在南京之前操作的多個項目也是如此，金錢是第一位的，責任是可以忽略不計的。

至于Park、Convention就更不用指望萬達來操作了，都是吃力不討好，不賺錢的項目。

南京目前按照城市綜合體概念進行布局的只有奧體CBD區(qū)域，Hotel有聯(lián)強，Office有紫金、中泰、奧體名座、嘉業(yè)國際、尚未竣工的新地、金奧，Park自然是CBD一期、二期中間的河西中央公園，Shoping Mall目前尚未成形、但家樂福、蘇果、紅星等已逐步在CBD周邊完成布點，Convention自然有CBD二期西側(cè)的金陵會議中心+國際博覽中心，Apartment更是星羅密布、從內(nèi)而外的包圍了CBD。而在各方苦心經(jīng)營，讓這樣一個城市綜合體打造完善的過程中，建鄴區(qū)政府見異思遷，對入駐的萬達大加吹捧，令整個河西商業(yè)的規(guī)劃布局發(fā)生了根本性改變，實在是令人大跌眼鏡。

萬達傷害了誰？近看，是傷害了入駐CBD的諸多開發(fā)商，尤其是中央公園的美食街以及嘉業(yè)國際的女人街，由于萬達的忽然攪局，招商一停再停，中央公園美食街原計劃09年5月開張，到今天都沒有任何動靜；女人街原定09年底開業(yè)，卻由于大批商戶的轉(zhuǎn)投，而只能再次推遲。在這兒不能不感嘆萬達的商業(yè)運作能力和政府方面的周旋能力，但是建鄴區(qū)政府的短視將至少使河西南部的發(fā)展又滯后好幾年。

萬達還傷害了誰？是傷害了龍江苦心經(jīng)營了十年而好不容易形成的商業(yè)環(huán)境。從龍江到萬達，區(qū)區(qū)4-5站距離，萬達的出現(xiàn)直接沖擊的是新城市廣場的商業(yè)圈布局。假如萬達是在CBD附近布局，那么將與龍江南北呼應，各自輻射周邊的居民，但目前萬達的位置根本就擺出一副搶生意的架勢，相比較而言，萬達比龍江在交通上更具優(yōu)勢，二號線今年的通車將進一步引入客流，同時對原龍江商圈的客戶大量截留。

不談未來的發(fā)展，河西經(jīng)過十年的發(fā)展其實已經(jīng)形成了三大板塊：龍江、江東、奧體。龍江板塊已趨于成熟，并無太大的發(fā)展空間；奧體板塊仍有大量的空地待售，是未來建設(shè)的主要戰(zhàn)場；而江東，其實是新老夾雜，最大的優(yōu)勢在于與主城區(qū)的適中距離。河西萬達的開張是否會對江東板塊未來若干年的發(fā)展產(chǎn)生根本影響呢？依我看，會！而且開發(fā)商的胃口會促使政府將目光轉(zhuǎn)向南湖、茶南一帶有20年上下歷史的老區(qū)，新一輪的大規(guī)模拆遷很有可能又要拉開帷幕。畢竟江東一帶并無太多的空地來做開發(fā)。

說了不少廢話，其實只想說一句，萬達就不要再自詡所謂的城市綜合體了，萬達只不過在挑HOPSCA中最具利潤的兩個環(huán)節(jié)進行操作，對于萬達而言，這不過是個生意。而區(qū)政府在里面所扮演的角色完全沒有任何遠大的前瞻，只不過是向短期利益和短期政績屈服的過客而已。

去年年末，萬達為造勢邀請了龍永圖先生來做講壇，在現(xiàn)場交互環(huán)節(jié)中，主持人代表開發(fā)商向龍永圖先生提問對萬達的項目感覺如何，龍永圖先生說道：“剛才區(qū)里的領(lǐng)導總結(jié)的很好了，我就不重復了！”龍先生睿智！

區(qū)里領(lǐng)導覺得好，那才是真的好！

至于入住河西新區(qū)的數(shù)十萬居民的需求、河西發(fā)展的大方向……和馬上就能進口袋的金錢相比，不值一提！我當個官才幾年?。繋资暌?guī)劃和我有什么關(guān)系??？?。ㄌ摂M臺詞，請勿對號入座?。?/p>

12月18日，河西萬達盛大開業(yè)，萬達王總聲稱將再在南京建造5座城市綜合體……

先不談王總的雄心壯志，我們先來剖析一下，何為“城市綜合體”？

城市綜合體從功能業(yè)態(tài)定義，國外稱之為HOPSCA即Hotel（酒店）、Office（寫字樓）、Park（公園）、Shopping mall（購物中心）、Convention（會議中心、會展中心）、Apartment（公寓）。這一定義，是城市綜合體內(nèi)部“商業(yè)生態(tài)系統(tǒng)”的價值體現(xiàn)。

我們再反過來看河西萬達的所謂城市綜合體，卻發(fā)現(xiàn)僅僅是Shopping mall和Apartment的結(jié)合體，離HOPSCA還缺了很多。

Hotel、Office當然能做，但是是做大環(huán)境的締造者還是跟風者卻完全是兩個概念：締造環(huán)境需要勇氣，并且需要前期大量的投入，同時還要忍受可能多年的無回報或少回報；跟風的不過是想賺錢的。假如萬達在河西萬達的布局對這一塊有所布局，我會尊重萬達，但事實只能說明萬達就是一個市儈的開發(fā)商，而萬達在南京之前操作的多個項目也是如此，金錢是第一位的，責任是可以忽略不計的。

至于Park、Convention就更不用指望萬達來操作了，都是吃力不討好，不賺錢的項目。

南京目前按照城市綜合體概念進行布局的只有奧體CBD區(qū)域，Hotel有聯(lián)強，Office有紫金、中泰、奧體名座、嘉業(yè)國際、尚未竣工的新地、金奧，Park自然是CBD一期、二期中間的河西中央公園，Shoping Mall目前尚未成形、但家樂福、蘇果、紅星等已逐步在CBD周邊完成布點，Convention自然有CBD二期西側(cè)的金陵會議中心+國際博覽中心，Apartment更是星羅密布、從內(nèi)而外的包圍了CBD。而在各方苦心經(jīng)營，讓這樣一個城市綜合體打造完善的過程中，建鄴區(qū)政府見異思遷，對入駐的萬達大加吹捧，令整個河西商業(yè)的規(guī)劃布局發(fā)生了根本性改變，實在是令人大跌眼鏡。

萬達傷害了誰？近看，是傷害了入駐CBD的諸多開發(fā)商，尤其是中央公園的美食街以及嘉業(yè)國際的女人街，由于萬達的忽然攪局，招商一停再停，中央公園美食街原計劃09年5月開張，到今天都沒有任何動靜；女人街原定09年底開業(yè)，卻由于大批商戶的轉(zhuǎn)投，而只能再次推遲。在這兒不能不感嘆萬達的商業(yè)運作能力和政府方面的周旋能力，但是建鄴區(qū)政府的短視將至少使河西南部的發(fā)展又滯后好幾年。

萬達還傷害了誰？是傷害了龍江苦心經(jīng)營了十年而好不容易形成的商業(yè)環(huán)境。從龍江到萬達，區(qū)區(qū)4-5站距離，萬達的出現(xiàn)直接沖擊的是新城市廣場的商業(yè)圈布局。假如萬達是在CBD附近布局，那么將與龍江南北呼應，各自輻射周邊的居民，但目前萬達的位置根本就擺出一副搶生意的架勢，相比較而言，萬達比龍江在交通上更具優(yōu)勢，二號線今年的通車將進一步引入客流，同時對原龍江商圈的客戶大量截留。

不談未來的發(fā)展，河西經(jīng)過十年的發(fā)展其實已經(jīng)形成了三大板塊：龍江、江東、奧體。龍江板塊已趨于成熟，并無太大的發(fā)展空間；奧體板塊仍有大量的空地待售，是未來建設(shè)的主要戰(zhàn)場；而江東，其實是新老夾雜，最大的優(yōu)勢在于與主城區(qū)的適中距離。河西萬達的開張是否會對江東板塊未來若干年的發(fā)展產(chǎn)生根本影響呢？依我看，會！而且開發(fā)商的胃口會促使政府將目光轉(zhuǎn)向南湖、茶南一帶有20年上下歷史的老區(qū)，新一輪的大規(guī)模拆遷很有可能又要拉開帷幕。畢竟江東一帶并無太多的空地來做開發(fā)。

說了不少廢話，其實只想說一句，萬達就不要再自詡所謂的城市綜合體了，萬達只不過在挑HOPSCA中最具利潤的兩個環(huán)節(jié)進行操作，對于萬達而言，這不過是個生意。而區(qū)政府在里面所扮演的角色完全沒有任何遠大的前瞻，只不過是向短期利益和短期政績屈服的過客而已。

去年年末，萬達為造勢邀請了龍永圖先生來做講壇，在現(xiàn)場交互環(huán)節(jié)中，主持人代表開發(fā)商向龍永圖先生提問對萬達的項目感覺如何，龍永圖先生說道：“剛才區(qū)里的領(lǐng)導總結(jié)的很好了，我就不重復了！”龍先生睿智！

區(qū)里領(lǐng)導覺得好，那才是真的好！

至于入住河西新區(qū)的數(shù)十萬居民的需求、河西發(fā)展的大方向……和馬上就能進口袋的金錢相比，不值一提！我當個官才幾年?。繋资暌?guī)劃和我有什么關(guān)系?。浚。ㄌ摂M臺詞，請勿對號入座?。?/p>

第二篇：城市綜合體“萬達廣場”價值研究報告詳解

城市綜合體“萬達廣場”價值研究報告

侯偉 2016/5/26

一．經(jīng)濟“新常態(tài)”下的商業(yè)地產(chǎn)新模式

在我國經(jīng)濟發(fā)展步入新常態(tài)的今天，居民日常可支配收入逐步增加，消費結(jié)構(gòu)逐步優(yōu)化，消費環(huán)境持續(xù)改善，消費領(lǐng)域逐步增大，我國逐漸轉(zhuǎn)變成消費型社會，商業(yè)地產(chǎn)憑借其能夠滿足人們?nèi)粘ＯM需求的優(yōu)勢而得以快速發(fā)展，同時因為住宅房地產(chǎn)市場的政策調(diào)控力度不斷加大，使得商業(yè)地產(chǎn)市場的增長幅度明顯超過住宅房地產(chǎn)市場，資金的涌入使得商業(yè)地產(chǎn)價格漲幅加大。然而，商業(yè)地產(chǎn)風險與機遇并存，擁有優(yōu)勢品牌資源、強大營運能力、資金實力雄厚的公司將生存并壯大。

城市綜合體是將城市中商務、娛樂、辦公、旅店、展覽、餐飲、居住、會議、交通等城市生活空間的三項以上進行合體，并在各部分之間建立一種相互依賴、相互影響的動態(tài)促進關(guān)系，從而形成一個多功能、高效率、復雜且有順序的建筑群。通過一個連廊或其它形式將它們聯(lián)結(jié)在一起，形成新型獨立式的建筑綜合體，這種集群式的建筑綜合體比起那種在一個建筑體內(nèi)聚集多種功能的獨棟式建筑綜合體，顯得更加經(jīng)濟、專業(yè)和實用。

二．萬達廣場特色顯著，發(fā)展態(tài)勢勢如破竹

創(chuàng)立于1988年的大連萬達集團經(jīng)過不斷的實踐與創(chuàng)新，逐漸形成了以“萬達廣場”為品牌的城市綜合體產(chǎn)品模式，目前在全國在建和開業(yè)的萬達廣場共計133座，持有物業(yè)面積規(guī)模全球第一。萬達城市綜合體的核心內(nèi)容由６個方面組成，包含酒店（Hotel），寫字樓（Office），公共空間（Publicplace），購物中心（Shoppingmall），文化娛樂休閑設(shè)施（Culture＆Recreation），公寓樓（Apartment）等，根據(jù)這六大方面的英文字母首個單詞，合為HOPSCA。萬達廣場城市綜合體具備了非常鮮明的特征與戰(zhàn)略優(yōu)勢。1.定位中端市場

依仗品牌的強大號召力，大型店面組團是其商業(yè)模式最大的特點，萬達廣場通過一定程度地犧牲收益換得風險的最小化和擴張的超高速，已經(jīng)成為中國最具影響力的綜合體樣板。萬達廣場在商戶組合上采取以主力品牌為主導的經(jīng)營模式，在實現(xiàn)了聚集客流和降低招商風險的同時，也降低了租金收益水平。萬達廣場已成為快速復制的成熟產(chǎn)品，定位于滿足大眾市場商業(yè)、商務以及住宅的典范。2.“訂單地產(chǎn)”招商模式

萬達商業(yè)與華潤萬家、麥當勞、肯德基、必勝客、國美電器、大歌星ＫＴＶ、大玩家娛樂廣場等多家商家簽有戰(zhàn)略合作協(xié)議。意味著萬達廣場開到哪里，這些商家也會有新店加盟開業(yè)，完全避免了招商風險問題。同時采取先招商后建設(shè)，保證開工時大部分商家已經(jīng)落位，建筑方向準確，利用率極高，預收的保證金也減輕了建設(shè)投入的壓力。3.專業(yè)管理團隊

萬達廣場前期的選址和方案設(shè)計由萬達專業(yè)的發(fā)展部和獨有的商業(yè)規(guī)劃院進行研究規(guī)劃，在招商過程中針對主力商家客戶形成訂單地產(chǎn)服務并在規(guī)劃設(shè)計中完成技術(shù)對接，在項目建設(shè)過程中擁有強大專業(yè)的開發(fā)建設(shè)團隊，以及擁有遍及管理數(shù)百萬平米大型商業(yè)廣場經(jīng)驗的萬達商業(yè)管理公司，最終打造了完整的商業(yè)地產(chǎn)上下游產(chǎn)業(yè)鏈。

4.2015年報相關(guān)簡要分析

根據(jù)萬達商業(yè)地產(chǎn)2015財年年報顯示，2015財年新增廣場26座，目前共計133座。已開業(yè)持有物業(yè)總建筑面積達26.32百萬平方米，同比增長22.1%。已開業(yè)購物中心總建筑面積達21.83百萬平方米，同比增長23.3%。已開業(yè)購物中心總可租面積達14.13百萬平方米，同比增長23.0%。已開業(yè)酒店、寫字樓、文化及其他物業(yè)總建筑面積達4.49百萬平方米，同比增長16.6%。

從數(shù)據(jù)中能夠看出，萬達廣場無論從整體數(shù)量還是建筑面積和使用面積均呈現(xiàn)穩(wěn)步攀升態(tài)勢，充分表明萬達廣場城市綜合體業(yè)態(tài)已經(jīng)被大陸居民和廣大商家認知并認可，大量的供銷需求促使萬達廣場在量上的增長。三．“萬達廣場”城市綜合體盈利分析

萬達廣場找到了比較好的發(fā)展模式，核心商業(yè)面積長期持有，租金收益和物業(yè)增值收益成為長期增值的主要盈利點。1.以售養(yǎng)租形式把握現(xiàn)金流平衡和持續(xù)

萬達廣場城市綜合體實現(xiàn)了真正意義上的以售養(yǎng)租，既滿足現(xiàn)金流平衡和持續(xù)的同時，又不造成整體經(jīng)營效果上出現(xiàn)沖突。與之前相比，大幅增加了寫字樓和住宅產(chǎn)品，隨著“萬達廣場”品牌的深入人心，住宅和寫字樓得以高溢價出售，高溢價銷售帶來的流入現(xiàn)金，則支持物業(yè)的持有反哺著商業(yè)地產(chǎn)的鋪位，萬達通過完全租賃的形式實現(xiàn)了統(tǒng)一的商業(yè)管理，促進萬達商業(yè)整體目標的實現(xiàn)。2.完整的經(jīng)營價值鏈

從拿地、設(shè)計、規(guī)劃、招商、管理都是由萬達自己把控，自從確定了商業(yè)模式，萬達集團把總部放在祖國首都，以便有效整合和利用政府、媒體、商家、金融、人才等優(yōu)勢資源。城市綜合體是萬達多年經(jīng)營商業(yè)地產(chǎn)的基礎(chǔ)上，良性發(fā)展并逐步完善的核心產(chǎn)品，城市綜合體將不同的業(yè)態(tài)融為一體，有機的整合了娛樂、消費、商務及居住等多種城市商業(yè)功能，在業(yè)態(tài)間形成了良性互動。在規(guī)劃設(shè)計中，重視建筑功能分區(qū)并實現(xiàn)綜合體中不同業(yè)態(tài)的協(xié)調(diào)促進，商業(yè)室內(nèi)步行街使商業(yè)中心內(nèi)的各主力店和中小店鋪有機相聯(lián)，引導所有顧客合理流動，滿足消費者休閑、購物、娛樂為一體的“一站式消費”需求，成為商業(yè)中心的靈魂與紐帶，樹立了良好的品牌形象。3.地方政府對萬達集團的支持和信任

地方政府十分關(guān)注萬達廣場項目，往往期望能通過萬達廣場項目輻射廣場周邊，產(chǎn)生同心圓效應，萬達廣場的良性發(fā)展恰好迎合地方政府的發(fā)展經(jīng)濟心態(tài)。萬達城市綜合體不僅是優(yōu)秀的建筑設(shè)計，同時也包涵優(yōu)秀的商業(yè)策劃和商業(yè)運營，保證項目建成后能按期開業(yè)，開業(yè)后能形成凝聚力，解決了政府的擔憂。

地方政府對地產(chǎn)開發(fā)商準入的條件存在限制，但萬達借商業(yè)地產(chǎn)之名能做到低價拿地，如 2008 年萬達廣場新建項目即是受地方政府邀請，價格優(yōu)惠，而且萬達廣場已在全國獲得了廣泛知名度，在此前提下，住宅、辦公寫字樓等均能實現(xiàn)高溢價銷售，商業(yè)土地成本自然下降，這即是“城市綜合體”的優(yōu)勢。4.擁有大量優(yōu)質(zhì)商業(yè)資源

萬達廣場城市綜合體的商業(yè)大部分為只租不售，目前1000余家簽訂合作協(xié)議的商家中，有50余個左右是主力業(yè)態(tài)，60至70個為次主力業(yè)態(tài)，這些商家都是“萬達指哪它們打哪”。訂單地產(chǎn)能夠讓萬達廣場里面的商戶位得以大部分在廣場還未建成時就完成出租，使保證金和后續(xù)租金能夠進賬，萬達廣場又將租出的商業(yè)面積連同租賃合約向銀行進行抵押貸款，從而保證開發(fā)和運營所需資金流不斷裂

除戰(zhàn)略合作的商業(yè)伙伴加盟外，萬達集團自營的萬千百貨、萬達院線等主力店，也能快速支持萬達廣場的迅速開業(yè)。目前萬達廣場城市綜合體已形成幾大絕對主力業(yè)態(tài)，包括國美電器、大玩家娛樂、大歌星KTV、萬千百貨、萬達院線、數(shù)碼廣場和精品餐飲酒樓、豪華商務酒店等。

5.2015年報相關(guān)簡要分析

表格截取自2015萬達商業(yè)地產(chǎn)公司年報 2015年，萬達商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務框架為投資物業(yè)租賃及物業(yè)管理、物業(yè)銷售和酒店經(jīng)營三大板塊組成，業(yè)務占比分別為10.94%、82.54%及4.00%。萬達廣場來自投資物業(yè)租賃及物業(yè)管理業(yè)務板塊，其收入為人民幣13,582百萬元，同比增長31.2%。

從數(shù)據(jù)中能夠看到，2015年，萬達廣場為主要業(yè)態(tài)的投資物業(yè)租賃及物業(yè)管理業(yè)務占比穩(wěn)步增長，并適時擴大。2015年實現(xiàn)投資該板塊息稅前利潤人民幣25,449百萬元，占息稅前利潤總額的比例為45.09%，同比增長4.44%。與此同時，其他板塊業(yè)務利潤同比呈現(xiàn)不同程度減速和下降。

四．萬達廣場城市綜合體的價值研究 1.特殊的功能復合性

城市綜合體集多種城市業(yè)態(tài)于一體，將娛樂、辦公、消費、居住等多功能城市空間通過合理的交通連接，有機組合、讓它們相互依存、協(xié)同促進。城市綜合體也是對分散的城市功能的一種整合，以往功能單一的情況下，各個業(yè)態(tài)功能相對獨立，關(guān)聯(lián)度極其微弱，無法發(fā)揮協(xié)同效應。作為目前商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的主流模式和選擇之一，其城市價值主要體現(xiàn)在：空間結(jié)構(gòu)連續(xù)性、整體功能復合型。萬達商業(yè)廣場以開放式街區(qū)為主要設(shè)計理念，空間結(jié)構(gòu)上更具連續(xù)性，形態(tài)多元，功能互補，既能給居民帶來便捷，又促進了商業(yè)銷售。最新一代萬達商業(yè)廣場本身就是一個可循環(huán)再生的商業(yè)生態(tài)體系，以主要功能連帶多種配套功能形成萬達價值鏈，共同滿足消費者的需求。2.物業(yè)升值潛力巨大 萬達廣場在做足自身的使用價值的同時，會帶動所處地段的價值提升，以及同區(qū)域的土地價值、建筑價值、產(chǎn)業(yè)價值，同樣會帶動整個城市房地產(chǎn)業(yè)的價值提升。萬達廣場選擇有價值的城市和地區(qū)以“城市規(guī)劃方法”實施一個房地產(chǎn)項目的綜合投資和運營管理，即將本城市價值通過人流，物流，資金流等方式實現(xiàn)快速集中，激發(fā)了萬達廣場本身的物業(yè)價值潛力，升值成為常態(tài)。3.輻射力巨大，規(guī)模效應明顯

以現(xiàn)在的萬達廣場所在的區(qū)域為例，無論在萬達進入之前該地段是怎樣的一種荒蕪狀態(tài)，如上海五角場，但在萬達進入后，這些第三代城市綜合體項目的大規(guī)模、大體量都在所在城市成為新的地標式建筑、新的商業(yè)中心、新的城市中心、成為一個城市新的象征、行業(yè)新的標準，周邊很多知名地產(chǎn)商在銷售房子時，都把距離萬達多少米作為項目的最大賣點，可見城市綜合體的巨大輻射力。4.2015年報相關(guān)簡要分析

截至2015年年底，萬達廣場租賃收入同比增長10%，全年累計總客流20.3億人次，所有廣場日均客流約5萬人次，總客流同比增長25%。2015年新開業(yè)的購物中心繼續(xù)保持滿鋪出租狀態(tài)。2015年公司對百貨主力商家進行了一系列有計劃、有針對性的優(yōu)化，已開業(yè)購物中心的平均出租率為96.37%。2015年，投資物業(yè)租賃及物業(yè)管理產(chǎn)生人民幣13,582百萬元，同比增長31.20%。本板塊對本公司收入貢獻進一步上升，占比達10.94%，同比增長1.34%。能夠看出，萬達廣場通過一系列經(jīng)營手段，包括主力店的開拓和調(diào)整，加大品牌影響力度和豐富品牌資源，做精營銷策劃，實現(xiàn)線上線下聯(lián)動，做強安全保障工作等各項措施，保證了在宏觀經(jīng)濟下滑的大背景下，穩(wěn)步提升萬達廣場的商業(yè)價值和社會價值。五．城市綜合體面臨的主要問題

城市綜合體在開發(fā)過程中也面臨著諸多問題，如城市綜合體必須具備足夠的終端消費能力，要求有優(yōu)越的地段、交通、商圈配套，開發(fā)商須具有雄厚的資金實力等，從實踐中來看，功能組合失調(diào)也是造成城市綜合體效用不良的重要原因之一，最核心的要素是如何做到各種功能的目標客戶群一致，做到有效的感應互動。所以，城市綜合體雖然具有很多優(yōu)點，但并不是所有開發(fā)商和所有城市都適合開發(fā)，它對開發(fā)商和城市有著極高的要求。相對住宅房地產(chǎn)市場，商業(yè)地產(chǎn)投資回收期長，風險高，涉足門檻明顯強于住宅市場，同時擁有運營、地段、資金、和企業(yè)資源的開發(fā)公司將面臨較好的發(fā)展機遇，而同時缺少專業(yè)運營能力和資金實力不足的開發(fā)商如果硬要開發(fā)城市綜合體項目，將面臨較大風險。六．結(jié)論

城市綜合體創(chuàng)新商業(yè)地產(chǎn)模式的出現(xiàn)，為商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展帶來了新契機，城市綜合體將是未來商業(yè)地產(chǎn)的主要發(fā)展模式。萬達集團構(gòu)建的萬達廣場全新城市綜合體商業(yè)地產(chǎn)模式，以給人全新感受的姿態(tài)出現(xiàn)在中國各大城市，城市綜合體的未來將對一個城市的未來產(chǎn)生巨大影響，不久的將來，萬達城的遍地開花將會對整個萬達商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展錦上添花。

第三篇：包頭萬達城市綜合體調(diào)研報告

城市綜合體調(diào)研報告

姓名：xxx

學號：xxx

班級：xxx

時

間

：

xxx

指導老師xxx

調(diào)研對象：包頭市萬達廣場

調(diào)研地點：內(nèi)蒙古包頭市民族東路 調(diào)研目的：

本調(diào)研主要包頭萬達廣場作為調(diào)研目的地，從萬達廣場的概況，對室外環(huán)境的空間與建筑，總平面設(shè)計，商業(yè)建筑的功能和內(nèi)部空間設(shè)計，商業(yè)建筑的結(jié)構(gòu)和人員流線等方面全方位，多角度，深層次地剖析商業(yè)綜合體的設(shè)計方法。一·概況及經(jīng)濟技術(shù)指標：

包頭青山萬達廣場項目總用地面積159.34畝，總建筑面積65萬平方米，為一大型城市綜合體，規(guī)劃分為住宅，辦公，商業(yè)三大組團?？紤]到區(qū)位優(yōu)勢，其中住宅組團為中等規(guī)模的高端社區(qū)。地上建筑面積54萬平方米。

商品住宅主要經(jīng)濟技術(shù)指標：地上建筑面積54萬平方米；容積率：5.1；綠化率：30%；總建筑面積：295000平方米，可銷售面積：243000平方米，底商建筑面積：35000平方米；

商辦主要經(jīng)濟技術(shù)指標：大商業(yè)總建筑面積：112000平方米（地上）；寫字樓及公寓樓總建筑面積：148000平方米（地上）

包頭青山萬達廣場由大型商業(yè)綜合體、寫字樓、公寓、住宅等多種業(yè)態(tài)組成，具有購物、娛樂、休閑、文化、居住等功能。

二·區(qū)位分析：

包頭青山萬達廣場項目位于包頭市青山區(qū)，地處城市主干道鋼鐵大街與民族東路交匯處，南臨銀河廣場，東至體育館路，西臨

香格里拉酒店，北至青年路。是包頭市的核心位置，屬于黃金地段，交通便利。也是包頭市核心商務區(qū)，同時呼包鄂經(jīng)濟圈發(fā)展要地。

地理位置：

距離中心城區(qū)：1公里

距離包頭機場：約20公里 交通樞紐：

城市主干道：鋼鐵大街（接駁建設(shè)路貫通全市）、民族東路等。

公共交通：11、19、22、25、33路等 周邊配套設(shè)施：

學校：北重八小、四十八中、二十九中、市圖書館等；

醫(yī)院：北方醫(yī)院、市腫瘤醫(yī)院等。

綜合商場:茂業(yè)百貨、包頭百貨、維多利商廈

銀行:中國銀行、工行、郵政儲蓄銀行、建行、農(nóng)行、交通銀行、包商銀行 三·總平面設(shè)計

由總平面圖可以看出，在萬達廣場的西門方向，銀河廣場起

到了人車分流的作用。但廣場的地下停車場出入口設(shè)置在圖中接近B和F的位置，而銀河路和體育用品街都是雙行道，但由于萬達廣場的建設(shè)使這兩條支路遠遠超負荷，帶來了進出停車場不便，道路擁堵不堪等嚴重現(xiàn)象。而且這兩條路均未做出人車分流，給消費者的安全造成了隱患。

萬達廣場采用地下停車場形式，節(jié)約了用地，并用觀光電梯與購物空間聯(lián)系緊密。負一層至負三層均是地下停車場，可容納近一千個機動車停車位。非機動車停車位設(shè)置于西門與銀河廣場之間，并有專人看守管理。四·總體空間布局

10棟公寓樓坐落在項目用地的北側(cè)，導致日照條件不是非常理想，但小區(qū)安靜適于居?。粚懽謽亲湓陧椖坑玫氐哪蟼?cè)，保證了充分的日照，與主要街道的聯(lián)系十分便捷。寫字樓的入口位于體育用品街和銀河廣場，和周圍環(huán)境聯(lián)系緊密，與此同時，又使上部的工作和生活具有獨立的空間和私密性。寫字樓的大廳位于首層，使商業(yè)活動和工作環(huán)境融合在一起，產(chǎn)生互補、增效的作用。五·商業(yè)建筑內(nèi)部空間設(shè)計

萬達廣場地上分為C字形的萬達廣場和呈矩形的萬千百貨。萬千百貨地上有五層，萬達廣場地上有四層，兩者共用一個停車場，方便消費者人流流線的交流與分散。萬達廣場一至三層為購物餐飲之用，第四層為電影院。電影院既有自

動扶梯可從三樓進入，又有電梯間的設(shè)置，從一層的東門入口可直達三樓的大歌星KTV和四樓的萬達影院。使萬達廣場的晚間停止營業(yè)不會干擾到KTV和電影院的夜間經(jīng)營。

（萬達影院——在一樓和影院內(nèi)均設(shè)有購票處，便于人流的疏散）

以下為萬達廣場各層平面示意圖

由上圖可看出，商場的動線并不復雜，方便消費者購物，不易迷失。此外，動線的規(guī)則使店面分割較為方正，面寬大，進深適宜，便于租賃和使用。

在萬達廣場的中央設(shè)有一個巨大的圓形中庭，由觀光電梯聯(lián)系上下，使其成為一個動態(tài)的交流空間。是用作舉辦車展，大型特色活動的較好平臺。

由于萬達廣場的商業(yè)體量較大且為多層商業(yè)體；商業(yè)區(qū)域

又多為寬度較大的長方形。因此其室內(nèi)流線設(shè)計采用雙通道環(huán)流式 ——即兩側(cè)商鋪各有一條獨享的通道，中間做架空處理或設(shè)置移動商鋪，通過次通道將兩側(cè)通道連接起來，人流動線形成循環(huán)流動。優(yōu)點：

可以增加商場的通透感，最大化的增加顧客視線內(nèi)的商鋪數(shù)量，提高顧客的商鋪到達率，內(nèi)部人流可以自由、靈活循環(huán)流動。缺點：

要犧牲一部分的商業(yè)面積。

萬達廣場的屋頂為玻璃材質(zhì)，增強了商場的采光。豐富了人們的視覺享受。商場的配飾以白色和金色為主，如過道圍欄等，渲染出時尚高檔的氣息，使商場較為生動活潑。但室內(nèi)的綠色植物較少，應適量增加。電梯的設(shè)置也較為合理，營造了輕松的購物環(huán)境。六·商業(yè)建筑的結(jié)構(gòu)

萬達廣場的建筑結(jié)構(gòu)由鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)組成的。

七·總結(jié)

綜合體，不是一個傳統(tǒng)的建筑類型，但它幾乎能包含所有的建筑類型。綜合體是把散落在各個區(qū)域的城市功能，更加集中在一塊相對狹小的土地上來實現(xiàn)，從而最大程度地提高土地的使用效率。但正是這種“集中”，使建筑設(shè)計變得錯綜復雜，商業(yè)行為的加入，使得建筑師所需要考慮的東西也遠遠超出了建筑的范疇。

通過調(diào)研我認為設(shè)計一個成規(guī)的城市綜合體應具有以下幾點：

1、綜合體應該把生活和空間結(jié)合起來。

2、創(chuàng)造有個性特色的空間

3、要有合理的交通流線。

4、要規(guī)劃符合當?shù)氐奶攸c的城市綜合體。

5、以人為本，綠色環(huán)保的城市綜合體。

第四篇：萬達模式：訂單地產(chǎn)及萬達城市綜合體價值分析

萬達模式：訂單地產(chǎn)及萬達城市綜合體價值分析

22年來，萬達集團在領(lǐng)跑全國商業(yè)地產(chǎn)，造就城市繁榮的同時，也向世人展現(xiàn)了代表未來方向、最具生命力和競爭力的商業(yè)模式，萬達也在這個過程中不斷定義、代表、詮釋著中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的方向和與市場契合的標準。其間，曾有很多業(yè)內(nèi)人士和同行媒體向萬達提出問題：為什么萬達廣場開工之前就能完成如此復雜的主力店招商？為什么萬達廣場能實現(xiàn)滿鋪開業(yè)并且基本沒有培育期？為什么如此眾多的商家跟隨萬達征戰(zhàn)了一座又一座城市？

當這些問題的提出者用滿懷期待和崇敬的目光望向萬達時，積累了無數(shù)實踐經(jīng)驗和成功案例的萬達人的回答鏗鏘有力：那是因為，萬達首創(chuàng)了“訂單商業(yè)地產(chǎn)”模式。

“一個商業(yè)地產(chǎn)項目的成功開發(fā)，并不僅僅是一個生產(chǎn)與銷售的簡單過程，而是通過對商業(yè)物業(yè)的持有和商業(yè)運營來實現(xiàn)增值。在商業(yè)和地產(chǎn)的組合中，如果說地產(chǎn)是骨骼和肌肉，那么商業(yè)便是心臟和血液，而其開發(fā)模式就是靈魂，只有三者齊備完善了，商業(yè)地產(chǎn)才能健康運轉(zhuǎn)?！币晃环康禺a(chǎn)專家如此形容商業(yè)地產(chǎn)。

在每一個商業(yè)項目，能不能實現(xiàn)真正的旺鋪經(jīng)營，更重要的也在于入場品牌能不能更好的對消費者形成“吸金效應”。在萬達廣場，仔細觀察會發(fā)現(xiàn)，許多品牌店隨著萬達出現(xiàn)在每一個城市的萬達廣場里，事實說明，萬達廣場的發(fā)展也使他們在短時間內(nèi)，積累了大量財富，并由小做大，迅速形成規(guī)模效應。

在每一個城市綜合體，入場項目能不能實現(xiàn)真正的旺鋪經(jīng)營，一方面源自建造者的前期規(guī)劃和后期管理，更重要的也在于入場品牌能不能更好的對消費者形成“吸金效應”，在萬達廣場，仔細觀察你會發(fā)現(xiàn)，一些中小主力店隨著萬達的連鎖開發(fā)而出現(xiàn)在每一個城市的萬達廣場里，也正因此，很多商家隨萬達而迅速形成連鎖品牌，很多世界500強的企業(yè)也因萬達的屢戰(zhàn)屢勝而成為萬達的擁護者，萬達到哪，他們就跟到哪里…… 商業(yè)模式?jīng)Q定企業(yè)的成敗，這一理念越來越多地得到企業(yè)家與業(yè)內(nèi)專家的認可。中國的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展要向更高的境界邁進，必須依靠商業(yè)模式的創(chuàng)新。而能否打造符合國情和市場規(guī)律的商業(yè)模式，是中國企業(yè)決勝未來的關(guān)鍵所在，萬達的成功便在于此。

所謂的萬達第三代商業(yè)地產(chǎn)城市綜合體，就是把國外的室內(nèi)步行街與中國的商業(yè)大樓結(jié)合在一起，同時在商業(yè)綜合體中組合了寫字樓、公寓、酒店等業(yè)態(tài)，商業(yè)中心里面增加文化、娛樂、健身、餐飲等內(nèi)容?？偨Y(jié)萬達幾年來的發(fā)展，正如王健林董事長所言：萬達的成功主要是商業(yè)模式的成功。因為萬達的產(chǎn)品尤其是號稱第三代城市綜合體的產(chǎn)品的成功不僅是商業(yè)的成功，更是投資模式的成功，萬達從第一代單店和第二代復合店賣街鋪到現(xiàn)在只賣非商業(yè)之外的產(chǎn)品如寫字樓、公寓，既達成了綜合體規(guī)模上的城市標志性象征的目的，又解決了產(chǎn)品鏈和資金鏈的最優(yōu)組合和良性循環(huán)，正在逐步實現(xiàn)從原來以營銷為導向的訂單地產(chǎn)向持有型訂單地產(chǎn)的重大轉(zhuǎn)折，從而為真正的資本之路搭建了堅實的基礎(chǔ)，為資產(chǎn)之橋構(gòu)筑了預期的升值空間。

值得一提的是，萬達獨特的“訂單商業(yè)地產(chǎn)”形成了強大的競爭優(yōu)勢，獲得了市場的高度認可，而且這種模式在現(xiàn)在的市場環(huán)境中是別人無法復制的，每到一地就能把一地做熱，進而拉動一個城市的經(jīng)濟發(fā)展和稅收，這只有萬達能夠做到；吸引眾多品牌主力店追隨萬達，進入每一個萬達廣場，這也只有萬達能夠做到；先租后建、滿場開業(yè)、場場旺鋪，這些，也只有萬達能夠做到。王健林董事長在對自己的員工進行培訓的時候說，商業(yè)模式比產(chǎn)品甚至品牌的建立更重要，而最好的商業(yè)模式是人無我有的商業(yè)模式，作為國內(nèi)唯一的全國性商業(yè)地產(chǎn)商，萬達獨創(chuàng)的“訂單商業(yè)地產(chǎn)”模式因為帶動了區(qū)域周邊的發(fā)展、拉動了整個城市經(jīng)濟的上升而獲得了各地政府的認可并成為各地政府邀請的對象，而也是因為萬達獨特的富有競爭力的商業(yè)模式，萬達還獲得了中國企業(yè)在國際上的最高評級。國內(nèi)金融界的認可、國內(nèi)外投資機構(gòu)的追捧，使得萬達創(chuàng)造的財富神話口碑相傳，流傳久遠。2007年12月22日，寧波萬達廣場一周年慶典活動隆重舉辦，百家商戶現(xiàn)場共賀萬達周年慶，感謝萬達為他們開啟了財富大門，時光倒回到一年前，2006年的12月22日，寧波市委市政府領(lǐng)導、萬達高管人員齊聚寧波萬達廣場參加在這里舉辦的寧波萬達開盤儀式，為這次開盤能夠成功舉行，萬達人傾注了無數(shù)的心血，并為此做出了長達一年的準備，開盤現(xiàn)場飛舞的彩旗、齊鳴的禮炮，是萬達做了精心準備的，但是，在現(xiàn)場出現(xiàn)的近20萬消費者從四面八方匯集涌入萬達廣場卻是萬達人也始料未及的，在這個項目開工建設(shè)之時，周邊還是雜草叢生、荒無人煙的地處……同樣的奇跡在萬達的發(fā)展史上屢見不鮮，更成為投資者對萬達的信心源泉，一些由萬達組織到北京、上海、成都等地考察萬達項目的業(yè)主看到已經(jīng)開業(yè)的萬達能夠產(chǎn)生如此強大的“吸金效應”紛紛豎起大拇指，贊嘆萬達所創(chuàng)造的財富神話，更多的人，則以落單萬達的實際行動參與到了神話的締造中來。

現(xiàn)在的萬達廣場所在的區(qū)域，無論在萬達進入之前是怎樣的一種荒涼狀態(tài)，如寧波鄞州，無論在萬達進入之前是怎樣的無人問津，如上海五角場，但在萬達進入后，這些第三代城市綜合體項目的大規(guī)模、大體量都在所在城市成為新的地標式建筑、新的商業(yè)中心、新的城市中心、成為一個城市新的象征、行業(yè)新的標準，周邊很多知名地產(chǎn)商在銷售房子時，都把距離萬達多少米作為項目的最大賣點，可見城市綜合體的影響力之大。

萬達之所以能夠成功，與其對于自身成為“國際萬達”的標準有著密不可分的關(guān)系，對于選友，“國際萬達”的辭典里有這樣一條標準，那就是：合作伙伴是國際級。至今，以這樣的標準選擇合作伙伴，萬達已經(jīng)擁有多家不同業(yè)態(tài)的主力店作為“緊密型合作伙伴”，多家國際合國內(nèi)的知名公司作為“戰(zhàn)略合作伙伴”和一大批中小店鋪連鎖企業(yè)伙伴。這些獨有的商家合作伙伴資源合成了萬達的核心競爭優(yōu)勢。

此外，為了保證合作伙伴能賺錢，萬達在發(fā)展項目時也會充分聽取各主力店的意見和建議，在城市和地段的選擇上兼顧合作伙伴的利益，達成雙方的利益最大化。從做訂單開發(fā)開始，隨著市場需求和中國經(jīng)濟環(huán)境的變化而慢慢向?qū)I(yè)的商業(yè)地產(chǎn)運營商邁進，有了品牌戰(zhàn)略合作商家、有了詳細的前期策劃、規(guī)劃方面的經(jīng)驗，萬達進行商業(yè)開發(fā)的準確性才能不斷提高，甚至已經(jīng)可以保證場場旺鋪，在現(xiàn)在的商業(yè)環(huán)境中，可以做到?jīng)]有拍賣拿地時就可以大約知道做什么類型的物業(yè)，容積率多少等等的，惟有萬達，從中可見萬達作為一個中國商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)袖人物的魅力所在。

在萬達對商業(yè)伙伴的選擇共贏中，萬達廣場的規(guī)劃先行策略起到了舉足輕重的作用，正式注冊成立于2007年的萬達商業(yè)規(guī)劃研究院是中國第一家專業(yè)從事城市綜合體及大型商業(yè)綜合體開發(fā)、設(shè)計、研究的商業(yè)規(guī)劃、建筑研究機構(gòu)，由來自建筑設(shè)計領(lǐng)域及房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域的眾多精英人才組成。萬達商業(yè)規(guī)劃研究院不但是萬達商業(yè)地產(chǎn)鏈條中的核心環(huán)節(jié)，還是中國唯一一家專業(yè)從事城市綜合體、大型商業(yè)中心和五星級酒店規(guī)劃、設(shè)計的機構(gòu)，研究院匯集了全國商業(yè)中心、五星級酒店設(shè)計各專業(yè)的一流人才，更是萬達商業(yè)地產(chǎn)核心競爭力的重要組成部分。

在每一座萬達廣場招商開始后，規(guī)劃研究院就會迅速開始為這些簽約主力店入場做好充分的準備，規(guī)劃至每一個商鋪、設(shè)計至每一個細節(jié)，像餐飲的隔油池、游泳館的降板、超市的荷載等諸多細節(jié)在規(guī)劃設(shè)計階段就已經(jīng)給予確認，盡量避免商家進場后進行改建，減少浪費，同時也是對入場商戶負責。

有人說，中國的商業(yè)地產(chǎn)的競爭要從低端的銷售競爭向高端運營競爭發(fā)展，在這個過程中，如何提升價值并最終與資本市場取得連接價值最大化才是根本，畢竟商業(yè)地產(chǎn)回到其核心就是在于運營所帶來的價值的提升。為什么物業(yè)投資市場稱：“住宅有價，店面無價”，是因為店面這個平臺后面所帶來的商機決定的，而不是水泥加鋼筋決定其價值的?；氐郊又嵘@個問題上，其核心就是通過開發(fā)模式的不斷創(chuàng)新來提升其價值，這是一個系統(tǒng)的成功路徑，經(jīng)過選點、定位、引商、開業(yè)、運營、調(diào)整階段不斷實現(xiàn)商業(yè)價值。萬達集團就是將這種開發(fā)模式的創(chuàng)新從銷售鋪面的第一代向只租不售聯(lián)合國際知名品牌主力店共同經(jīng)營的第三代前進，最終取得了驕人的業(yè)績，并以此領(lǐng)跑中國商業(yè)地產(chǎn)，在世界商業(yè)帝國的發(fā)展版圖上屹立起中國的旗幟。短短幾年時間，隨著萬達在全國擴張商業(yè)版圖，對萬達始終信心十足并一直追隨萬達的中小店鋪主力店以驚人的速度形成連鎖并取得了驕人的銷售業(yè)績，連萬達人自己都半開玩笑的說，如果可以，希望我們自己也開個小店，一路跟著萬達走，不出幾年，一定能成為國內(nèi)連鎖品牌，并創(chuàng)出自己的知名度。

萬達的商業(yè)地產(chǎn)模式，猶如達爾文的進化論在另一個領(lǐng)域內(nèi)的應用，它有一個清晰的進化過程。如今可視為“第三代”模式——王健林把其稱為“城市綜合體”模式。

對比第一代和第二代的模式，“城市綜合體”已有了相當大的改變。

第一代模式“單店”的開發(fā)很簡單：“建一個大房子，第一層開精品店，第二層開超市，第三層開家居，第四層還可以搞個電影院等等，一個店大概五六萬平米?！碑敃r的概念是，每一層設(shè)置一種商業(yè)業(yè)態(tài)，但每種業(yè)態(tài)打造前，都引入例如沃爾瑪?shù)戎放?，帶動其他鋪位的銷售。當時第一個項目是2003年長春商業(yè)地產(chǎn)的開業(yè)。王健林談到，這個項目和沃爾瑪?shù)暮贤?，光租金就整整談了六個多月?！伴L春項目僅僅是個單店，后來做的綜合購物中心差不多有6—8個主力店，如果照這樣談合同，可能一個項目一年時間就過去了，這就制約我們快速發(fā)展。于是我們跟所有跨國企業(yè)建議，能不能把中國的城市劃定為兩個等級，北京上海、廣州、深圳等城市為第一等，剩下都算第二等。一等多少租金，二等多少租金事先規(guī)定好。這樣合同洽談的時間大大減少。這是我們兩年多時間能在中國快速發(fā)展的決定性因素”。批量的談判，減少了單個項目談判的時間和精力，從2002年開始到2005年，萬達按照這樣的模式快速發(fā)展。

到了2004-2005年，萬達開始進入“組合店”模式，“一個項目有四五個獨立的樓，分別作為商業(yè)、百貨、超市、電影院，通過一個室外步行街連起來做一個廣場”。

隨著第一代和第二代模式的摸索，萬達開始進入第三代的城市綜合體模式，也是被學者認為是做加法模式——延長產(chǎn)業(yè)半徑的開始。在第二代的管理模式上，萬達只停留了短短兩年的時間。“如果說第二代的管理模式是出于對產(chǎn)業(yè)鏈的把握，萬達的第三代管理模式則完全是出于對商業(yè)規(guī)律更深的認識?！蓖踅×秩缡钦f。

一個具體的例子是，萬達每一個戰(zhàn)略合作伙伴都有自己的標準裝修時間，萬達商業(yè)管理公司會根據(jù)業(yè)態(tài)、裝修時間的不同，與萬達的建設(shè)部門一起排出詳細的完工進度表，來對接每一個商戶的入場時間，一定要保證店鋪在開業(yè)前能進場裝修。如此類推，來保證同期滿鋪開業(yè)?！叭绻峭馄傅墓芾砉?，他們會選擇等，達到條件再出現(xiàn)，這是完全不同的概念。

在王健林眼中，這正是萬達模式無法復制的精髓。“我經(jīng)常講，除非你挖走整個鏈條，否則，能拿U盤拷走的，還算什么核心競爭優(yōu)勢呢？”王健林說。

在相當?shù)囊欢螘r間里，萬達的三大新興支柱產(chǎn)業(yè)并非簡單意義上的多元化，事實上，無論是院線、酒店還是百貨，都是萬達“城市綜合體”業(yè)態(tài)中必需的組成部分，借助于萬達廣場的發(fā)展而發(fā)展，可以說，是萬達商業(yè)地產(chǎn)的組成部分?！按蛞粋€簡單的比喻，就像是榕樹，他的根須落在地上，會長出一棵新的榕樹來，但是新長出來的榕樹和從前的榕樹是血脈相通的，更重要的是，所有的榕樹都長在同一個生態(tài)環(huán)境里，這才是商業(yè)地產(chǎn)?！?/p>

與中國大多數(shù)開發(fā)企業(yè)一樣，萬達實際上也是“在干中學、在學中干”。經(jīng)過幾年間的歷練，從找地開始，萬達創(chuàng)造了城市綜合體開發(fā)的一套體系，建立起經(jīng)營管理人才團隊，打通了金融資本的通道，形成整個產(chǎn)業(yè)鏈上的獨特的競爭優(yōu)勢。“城市綜合體首先形態(tài)是多元的；其次在功能上互相補充，既能給居民帶來方便，又增加商業(yè)的銷售；第三是效益最大化，多種業(yè)態(tài)綜合，優(yōu)勢互補，創(chuàng)造24小時商圈?！蓖踅×终f。

第五篇：城市綜合體基本模式

城市綜合體基本模式 目前城市綜合體的商業(yè)模式呈現(xiàn)多樣化的趨勢?分為幾個層次

1.光耀東方集團模式?以城市綜合體開發(fā)為基礎(chǔ)、投資并購重組為重點、商業(yè)運營管理為主線，整合城市商業(yè)地產(chǎn)鏈?形成開發(fā)、收購、管理的完整體系。

2.萬達商業(yè)地產(chǎn)模式?構(gòu)建大型商業(yè)中心、城市步行街、五星級酒店、商務酒店、寫字樓、高級公寓等?集購物、餐飲、文化、娛樂等多種功能于一體?形成獨立的大型城市中心商圈。

3.SOHO辦公、商業(yè)中心、公寓模式

4.一站式Shopping Mall模式?集五星級影院、量販式KTV、精品零售、生活超市、時尚餐飲、休閑娛樂等為一體。

5.HOPSCA模式?集酒店、寫字樓、公園、購物中心、會展中心、文化娛樂中心以及公寓為一體的模式。

智慧城市綜合體4+1體系架構(gòu) 1.智能感知

用視覺采集和識別、各類傳感器、無線定位系統(tǒng)、RFID、條碼識別、視覺標簽等頂尖技術(shù)，構(gòu)建智能視覺物聯(lián)網(wǎng)，對城市綜合體的要素進行智能感知、自動數(shù)據(jù)采集，涵蓋城市綜合體當中的商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛和交通、燈光照明、信息通信和顯示等方方面面?將采集的數(shù)據(jù)可視化和規(guī)范化?讓管理者能進行可視化城市綜合體管理。具體來說?就是以打造智慧城市綜合體為目標?實施智能交通、智能管理、智能公共安全、智能旅游、建筑節(jié)能等系統(tǒng)的綜合集成?通過構(gòu)建城市綜合體的智能交通指揮系統(tǒng)、停車誘導系統(tǒng)、智能車庫系統(tǒng)，完善智能交通信息平臺，實現(xiàn)城市綜合體交通信息的智能感知和自動采集，實時交互路況信息以及車輛管理信息，建設(shè)基于物聯(lián)網(wǎng)的泛在交通智能感知和調(diào)度系統(tǒng)。同時圍繞以提高生活品質(zhì)、方便百姓生活為目標，推動物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)融入日常生活領(lǐng)域，在城市綜合體的智能家居、智能社區(qū)、智能醫(yī)療保健等領(lǐng)域開展綜合系統(tǒng)集成?推進智能抄表系統(tǒng)、智能周界安防、特殊人群實時監(jiān)護?構(gòu)建智慧城市綜合體舒適的人居環(huán)境。大型城市綜合體的智慧能耗管理至關(guān)重要?通過構(gòu)建智能視覺物聯(lián)網(wǎng)?推進智能電網(wǎng)、智能物流以及食品安全溯源系統(tǒng)等的綜合集成?通過采用射頻識別技術(shù)、定位技術(shù)、自動化技術(shù)以及相關(guān)的軟件信息技術(shù)的系統(tǒng)集成?對智慧城市綜合體進行智慧能源管理。而圍繞生態(tài)監(jiān)測、保護?將無線傳感器網(wǎng)絡技術(shù)、地理信息技術(shù)等應用到智能視覺物聯(lián)網(wǎng)，當中，可構(gòu)建

生態(tài)環(huán)境監(jiān)測系統(tǒng)，對城市綜合體的水資源、大氣環(huán)境、地下管網(wǎng)和林生態(tài)安全監(jiān)測試點進行綜合監(jiān)測。

簡而言之?建成之后的智慧城市綜合體將融合云計算、互聯(lián)網(wǎng)、通信網(wǎng)和物聯(lián)網(wǎng)?無限延伸智能感知能力并在持續(xù)演進的云模式統(tǒng)一平臺上?構(gòu)建綠色智慧城市綜合體。

2.互聯(lián)互通

通過中國電信、中國移動、中國聯(lián)通以及廣電網(wǎng)絡或城市綜合體專網(wǎng)?實現(xiàn)相互商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛和交通、燈光照明、信息通信和顯示等系統(tǒng)的相互接駁，互聯(lián)互通，打通信息孤島，實現(xiàn)社會各層面縱向與橫向之間的互聯(lián)互通。

具體來說?包括幾個層面的互聯(lián)互通

(1)城市綜合體的規(guī)劃、建設(shè)、運營、管理等各方的互聯(lián)互通?

(2)建設(shè)城市綜合體市民卡?實現(xiàn)公交、地鐵、出租、商場消費、門禁、醫(yī)療等系統(tǒng)的一卡通?

(3)實現(xiàn)不同城市綜合體之間信息的互聯(lián)互通?提升百姓生活舒適度。

3.協(xié)調(diào)共享

智慧城市綜合體能實現(xiàn)商業(yè)、酒店、公寓、寫字樓等建筑的資源協(xié)同共享，價值相互提升提升城市綜合體的整體商業(yè)價值。通過采用智慧城市綜合體管理平臺系統(tǒng)?建立綜合管理、決策、融合協(xié)同、共享服務一體化信息平臺，全面支持城市綜合體各級部門的決策辦公，提升辦公效率，同時，通過提供各類公共信息服務，方便市民商業(yè)、居住、休閑、娛樂等等活動，增強市民的生活便捷性和幸福感。

4.綜合體運營

除了構(gòu)建城市管理、應急指揮調(diào)度系統(tǒng)、安防監(jiān)控系統(tǒng)、環(huán)保監(jiān)測系統(tǒng)、節(jié)能控制系統(tǒng)、醫(yī)療監(jiān)控系統(tǒng)等系統(tǒng)之外，在城市綜合體建設(shè)和運營過程中。開發(fā)商關(guān)注的核心問題是，如何通過運營使城市綜合體的商業(yè)利潤最大化貝爾信采用獨有的智能視覺物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)。其核心技術(shù)包括；

(1)智能視覺技術(shù)

(2)智能視覺中間件技術(shù)

(3)城市綜合體綜合管理平臺技術(shù)。通過這三大技術(shù)構(gòu)建城市綜合體客流統(tǒng)計的完整解決方案?功能包括

客流數(shù)據(jù)預處理?根據(jù)原始數(shù)據(jù)與采集點(設(shè)備)的對照關(guān)系,對客流數(shù)據(jù)進行處理,建立客流數(shù)據(jù)與樓層,區(qū)域,門店的對照關(guān)系,計算各個統(tǒng)計指標項目的數(shù)值

固定時段客流統(tǒng)計報告?根據(jù)系統(tǒng)設(shè)置(固定時段長度),統(tǒng)計各個樓層,區(qū)域,門店的客流量情況,輸出數(shù)據(jù)表格,折線趨勢圖,分布餅狀圖,對比直方圖

時段客流統(tǒng)計報告:分別以小時,日,周為單位, ,統(tǒng)計各個樓層,區(qū)域,門店的客流量情況,輸出數(shù)據(jù)表格,折線趨勢圖,分布餅狀圖,對比直方圖

自定義時段客流統(tǒng)計報告?根據(jù)用戶隨機設(shè)置時段,統(tǒng)計各個樓層,區(qū)域,門店的客流量情況,輸出數(shù)據(jù)表格,折線趨勢圖,分布餅狀圖,對比直方圖

營業(yè)分類客流分析報告,以時段客流統(tǒng)計結(jié)果,按各個樓層,區(qū)域,門店的營業(yè)分類屬性匯總分析各個營業(yè)分類的客流情況, 輸出數(shù)據(jù)表格,折線趨勢圖,分布餅狀圖,對比直方圖

客流情況分布分析報告, 以時段客流統(tǒng)計結(jié)果,按照用戶隨機選定的區(qū)域,樓層,門店,營業(yè)分類進行橫向的數(shù)據(jù)分析,產(chǎn)生數(shù)量對比分析,比例對比分析, 輸出數(shù)據(jù)表格,折線趨勢圖,分布餅狀圖,對比直方圖

客流流量排名統(tǒng)計,以時段客流統(tǒng)計結(jié)果, 根據(jù)系統(tǒng)設(shè)置(統(tǒng)計排名位數(shù))提供客流量最大/小的樓層,區(qū)域,門店的排名統(tǒng)計;提供客流量最大/小的時段排名統(tǒng)計,輸出數(shù)據(jù)表格,折線趨勢圖,分布餅狀圖,對比直方圖。

應用遠景

在搭建了上述構(gòu)建智慧商業(yè)必需的、基于智能視覺物聯(lián)網(wǎng)的視頻分析系統(tǒng)之后?結(jié)合3DGIS可視化管理平臺技術(shù)，通過對城市綜合體不同的樓群、不同的樓層以及不同功能的樓內(nèi)建筑進行可視化建模，可以構(gòu)建基于3DGIS可視化管理平臺的智慧城市綜合體。其應用遠景表現(xiàn)在如下方面：

(1)提升城市競爭力

通過現(xiàn)代高科技的手段?配合像大屏幕投影、環(huán)繞屏幕等設(shè)備?將整個城市綜合體項目真實的展示在客戶面前，大大提升城市綜合體的整體檔次和實力?使項目在市場上更具競爭力。另外，項目周邊片區(qū)的規(guī)劃也可以通過3DGIS可視化管理平臺展示出來，把項目模糊的未來投資潛力真實的展現(xiàn)在客戶面前?提升整個城市綜合體的潛在附加值。

(2)聚集商圈的人氣

可視化打破傳統(tǒng)模式的被動性，讓購物者能通過鏈接到3DGIS可視化管理平臺的視頻終端或手機，可查看綜合體各個不同商業(yè)樓宇的三維地理信息，在借助于現(xiàn)場安裝的各類監(jiān)控攝像頭?通過身臨其境的體驗?提高購物者的興趣。

(3)可視化管理

城市綜合體集酒店、寫字樓、公園、購物中心、會展中心、文化娛樂中心以及公寓為一體通過一體機、大屏幕或環(huán)幕等?物業(yè)管理人員利用3DGIS可視化管理平臺能對城市綜合體進行在線管理。同時?也可作為領(lǐng)導視察、應急指揮和調(diào)度以及險情處置的平臺。

(4)綜合集成采用VIDC云單元主機技術(shù)?可以把停車場管理、停車誘導系統(tǒng)、樓宇自控系統(tǒng)、火災消防與報警系統(tǒng)、安全防范系統(tǒng)、通信辦公系統(tǒng)、機房環(huán)境監(jiān)測系統(tǒng)等綜合集成為IBMS系統(tǒng)?與3DGIS可視化管理平臺一起?嵌入VIDC主機之中?實現(xiàn)貝爾信的“智能感知、互聯(lián)互通、協(xié)同共享、城市運營”理念?為城市綜合體創(chuàng)造安全、環(huán)保、節(jié)能、舒適、高效的生活休閑和購物天地。

智慧城市的創(chuàng)新型應用分析 智慧城市是指通過各種途徑和機制匯聚智慧、發(fā)揮智慧為經(jīng)濟社會發(fā)展提供強大的支持。目前國內(nèi)對智慧城市的理解有偏見，認為只是利用現(xiàn)代通訊技術(shù)、傳感技術(shù)和信息技術(shù)來促進和提升城市化建設(shè)。實際上智慧城市除了前面內(nèi)容之外，更重要的是怎樣匯聚更多的人才，建立更好的意見表達機制，實行更科學的發(fā)展規(guī)劃。那么，“智慧城市”的創(chuàng)新應用主要表現(xiàn)在哪些面？

(1)智慧城市是新一代信息技術(shù)在公共服務領(lǐng)域的新探索。面向企業(yè)與市民，智慧城市建設(shè)的目的是提升公共服務能力與普遍性、平等性，物聯(lián)網(wǎng)、云計算、移動互聯(lián)網(wǎng)等技術(shù)應用使信息采集、信息處理、信息提供自動化、智能化，引發(fā)公共服務模式的變革，將深刻改變城市居民生活方式，提升生活品質(zhì)。如，北京、上海、吉林等地政府都已經(jīng)開展了與移動運營商的合作，基于手機開展新興的便民服務嘗試。

(2)智慧城市是新一代信息技術(shù)條件下城市管理模式的改變。云計算、物聯(lián)網(wǎng)等新一代信息技術(shù)能夠推動城市管理和運行領(lǐng)域的跨部門創(chuàng)新應用，對改善城市運行效率、提升城市承載能力具有關(guān)鍵作用。北京、沈陽、蘇州、寧波、武漢等地已經(jīng)在公共安全、城市交通、生態(tài)環(huán)境、城市管理等領(lǐng)域開展示范應用工程，建設(shè)示范應用基地，重點突破、以點帶面、逐步深入的進行智慧城市的建設(shè)。

(3)新一代信息技術(shù)與其它要素在智慧城市系統(tǒng)中共同發(fā)揮作用。信息技術(shù)是智慧城市建設(shè)中的核心要素，但智慧城市建設(shè)是一個復雜的系統(tǒng)工程，需要信息技術(shù)與體制機制、資金、人才等資源要素有機結(jié)合并共同發(fā)生作用。如在智慧城市建設(shè)的核心內(nèi)容信息資源整合共享工作中，部分體制機制相對靈活的城市則進展較順利。[2]