第一篇：武漢菱角湖萬達廣場項目調(diào)研

武漢菱角湖萬達廣場項目調(diào)研

項目概況

項目的總規(guī)劃用地面積9.47萬平方米，總建筑面積達51萬平米，由商業(yè)綜合體、室外商業(yè)街、公寓、住宅及底商組成。8棟28～33層住宅、1棟27層公寓、2棟25層寫字樓及沿街商業(yè)裙房，總建筑面積為400576平方米。

項目規(guī)劃——建筑形態(tài)及指標

地上總建筑面積約為18.47萬平米，地下6.5萬平米，主要由以下幾部分組成：

a.購物中心：地上建筑面積9.46萬平方米，含步行街3.5萬平方米、萬千百貨樓2.5萬平方米、綜合樓1.6萬平方米、娛樂樓1.76萬平方米，商管用房0.1萬平米。

b.寫字樓：共2棟，地上建筑面積5.85萬平方米； c.公寓： 地上建筑面積2.2萬平米。d.購物中心外鋪0.96萬平米。e.地下建筑面積6.5萬平方米，其中地下一層為大型超市1.6萬平方米和停車庫、設(shè)備用房；地下二層為車庫和設(shè)備用房。

室外步行街基本情況

商鋪總體面積：約4.9萬方 商鋪數(shù)量：295個

商鋪產(chǎn)權(quán)持有：非萬達持有，對外銷售。商鋪銷售價：30000—48000元每平米（不包租）

銷售情況：全部售罄；自購自營商鋪且簽訂經(jīng)營管理合同確定同步開

業(yè)的面積占比31.5%

單鋪結(jié)構(gòu)： 單個商鋪結(jié)構(gòu)：為上下兩層復(fù)式結(jié)構(gòu)，有消防通道的商鋪

二樓比一樓面積大一點。門寬在3.8米—8.5米之間，第一層空高5.1米，第二層空高3.9米。

室內(nèi)步行街基本情況

商鋪總體面積：約4萬方

商鋪產(chǎn)權(quán)持有：萬達持有，不對外銷售

整體商鋪結(jié)構(gòu)：步行街呈U字形設(shè)計，長360米，共3層，1層層高5.4米、2-3層5.1米，一樓主動線寬達10米，交通組織上通過20部自動扶梯，4部觀光梯，天井設(shè)計，步行街中有20余個通道與各主力店相聯(lián)，使六大主力店與步行街全部為一體。

商鋪租金情況：100—500元每平米，一樓100—400元每平方米，像ZARA這樣的服裝旗艦品牌租金才能有100元每平方米的低價優(yōu)惠，一般品牌沒有這樣的優(yōu)惠政策，租金水平多在300—400.；二樓租金水平200—380元；三樓餐飲為主租金水平較低，在120元左右。租約五年起簽，前三年租金不變，第三年和第四年平均租金漲幅在5%--8%

招租情況：租滿

室內(nèi)步行街基本情況

入駐品牌情況：

一樓 青年休閑品牌

湖錦酒樓 肯德基 麥當(dāng)勞 必勝客 屈臣氏 星巴克 面包新語 ZARA以及三個副牌PULL&BEAR 百家好 衣戀、JACK JONES ONLY 小熊、HOPERISE MINDBRIDGE GXG 絲芙蘭化妝品 歐時力 ASOBIO 蒙奇奇 施華洛世奇元素 淑女屋 LEE杰之行運動城

二樓

椰島

卡洛馳 大嘴猴

LILY、TOUCH、cache cache、lock&lock、拉夏貝爾、太平鳥，美晟數(shù)碼，流行美

萬達旗下的大玩家

熱風(fēng)hotwind 天空商貿(mào) GXG的副牌gxg1978

三樓 主題性的餐飲

綠茵閣旗下的品牌荷花亭

當(dāng)年情港式茶餐廳

巴適川菜館、拾味館、大菊日本料理 銀鯊海鮮自助 泰迪廚房 帕帕米婭 蓉李記 阿香米線 101牛排 萬達旗下的大歌星 奇樂兒兒童樂園

主力店分布

旗艦主力店：

萬達旗下 ：萬千百貨（1—5樓）

萬達影城（4—5樓）

萬達大歌星（3樓）

萬達大玩家（2樓）

合作品牌：沃爾瑪購物廣場

（負一樓）

國美電器（1-2樓）

奇樂兒童樂園（3樓）

湖錦酒樓（1樓）

現(xiàn)經(jīng)營情況

室外步行街正街人流量約為12人/分鐘

現(xiàn)經(jīng)營情況：沃爾瑪人氣最旺，其次是電玩類

室內(nèi)步行街正門入口處人流量17點前約為8人/分鐘；17點以后約為20人/分鐘。

第二篇：夏雨的菱角湖萬達廣場調(diào)研報告

夏雨關(guān)于菱角湖萬達廣場調(diào)研報告

調(diào)研時間：2010.12.16至2010.12。19

調(diào)研地點：武漢市江漢區(qū)馬場角

調(diào)研目的：學(xué)習(xí)了解菱角湖萬達廣場的運營模式，作為我們工作的參考和經(jīng)驗 調(diào)研項目：武漢菱角湖萬達廣場（武漢萬達廣場投資有限公司）

調(diào)研方法：基本資料網(wǎng)絡(luò)查詢與走訪調(diào)查相結(jié)合項目基本情況

一 項目物業(yè)類別和建筑類別: 商業(yè)綜合體、室外商業(yè)街、公寓、住宅及底商；毛坯

二 項目區(qū)位:武漢市漢口江漢區(qū)新華西路與新華下路交匯處

三 項目周邊環(huán)境: 其中新華下路和新華西路分別為50米寬和60米寬的城市主干道，南側(cè)

規(guī)劃路以南為待建城市綠地，東側(cè)為景觀良好的菱角湖，北側(cè)為馬場公寓、菱湖上品項目，東側(cè)、西側(cè)為現(xiàn)狀多層居民樓，西北側(cè)為武漢市十九中。西南面毗鄰?fù)跫叶誄BD中央商務(wù)區(qū)和武漢金融一條街高端商務(wù)經(jīng)濟圈，距離項目15分鐘的車程便是常青花園、楊汊湖、后湖以及花橋組成的漢

口后花園居住圈，三公里交通范圍內(nèi)常住人口超過100萬，五公里交通范

圍內(nèi)常住人口超過200萬。

四 項目總體規(guī)模：占地面積94700平方米；建筑面積513100平方米；大商業(yè)面積約200000

平方米；室內(nèi)步行街約40000平方米；寫字樓約55000平方米；室外步行

街約50000平方米；停車位2000席。

2010年12月18日即將開業(yè)商業(yè)部分詳細情況

一 室外步行街一期A區(qū)商鋪（B區(qū)二期C區(qū)三期未建成）商鋪總體面積：約4.9萬方

商鋪數(shù)量：295個

商鋪產(chǎn)權(quán)持有：非萬達持有，對外銷售。

商鋪銷售價：30000—48000元每平米（不包租）

銷售情況：全部售罄；自購自營商鋪且簽訂經(jīng)營管理合同確定同步開業(yè)的面積占比31.5%

單鋪結(jié)構(gòu)： 單個商鋪結(jié)構(gòu)：為上下兩層復(fù)式結(jié)構(gòu)，有消防通道的商鋪二樓比一樓面積大

一點。門寬在3.8米—8.5米之間，第一層空高5.1米，第二層空高3.9米。

品牌入駐情況： A001-A059 為包圍室內(nèi)步行街的A出入口右側(cè)商鋪，面積在174—322

平方米之間，入駐品牌依次是：可立特，卓思，雅戈爾，勁霸，七匹狼，特步，jeffjeans，歐點，艾迪耐斯，帕加尼，海南之家，阿依蓮，滔博運

動，貓人，真維斯，水井坊，老鳳祥珠寶，安踏，達芙妮，喬丹，愛帝，眾幫云品，雅黛麗，曼妮芬，三星，酷動數(shù)碼。

B001-B100 為室外步行街A出入口左側(cè)商鋪，面積在68-200平方米之

間，入駐品牌依次是：仟吉西餅，愛居兔，塞納印象，皇冠，優(yōu)覓甜品，阿童木，邁拓，卡帝嘉，大雅，約翰茶，紐西蘭冰激凌，coco，阿毛石

鍋燉飯，中聯(lián)大藥房，集美度，三上，金苑，蘭卓麗，諾曼奇，娛樂城，九牧王，彩虹，金多寶，三人行，ATM機。

C001-C136 為室外步行街的B出入口右側(cè)商鋪，面積在66-642平方米

之間，入駐品牌依次是：滿記甜品，浪漫一身，良品鋪子，周黑鴉，奔

騰馬，酷比特，咖麥濃，精益眼鏡，寶島眼鏡，絲域，歐碧倩，皮匠坊，普安，蜀渝川菜館，中國移動，潘朵拉，泡泡火鍋，甜品，老通城，美

思，民生銀行，美鉆天成，珠寶城。

商鋪租金價格：160—250元每平米

租約年限：5年起簽 大部分前三年租金不變,第四年漲幅在5%左右,少部分前四年租金不

變,第五年漲幅在8%左右

二 室內(nèi)步行街

商鋪總體面積：約4萬方

商鋪產(chǎn)權(quán)持有：萬達持有，不對外銷售

整體商鋪結(jié)構(gòu)：步行街呈U字形設(shè)計，長360米，共3層，1層層高5.4米、2-3層5.1

米，一樓主動線寬達10米，交通組織上通過20部自動扶梯，4部觀光

梯，天井設(shè)計，步行街中有20余個通道與各主力店相聯(lián)，使六大主力店

與步行街全部為一體。

商鋪租金情況：100—500元每平米，一樓100—400元每平方米，像ZARA這樣的服裝

旗艦品牌租金才能達到100元每平方米的價格，一般品牌沒有這樣的優(yōu)

惠政策，租金水平多在300—400.；二樓租金水平200—380元；三樓餐

飲為主租金水平較低，在120元左右。租約五年起簽，前三年租金不變，第三年和第四年平均租金漲幅在5%--8%

招租情況：租滿

入駐品牌情況：一樓 青年休閑品牌

湖錦酒樓 肯德基 麥當(dāng)勞 必勝客 屈臣氏 星巴克 面包新語 ZARA以及三個副牌PULL&BEAR百家好 衣戀、JACK JONESONLY 小熊、HOPERISEMINDBRIDGEGXG絲芙蘭化妝品 歐時力 ASOBIO 蒙奇奇 施華洛世奇元素 淑女屋 LEE杰之行運動城

二樓

椰島卡洛馳 大嘴猴L(fēng)ILY、TOUCH、cache cache、lock&lock、拉夏貝爾、太平鳥，美晟數(shù)碼，流行美萬達旗下的大玩家熱風(fēng)hotwind天空商貿(mào) GXG的副牌gxg1978

三樓 主題性的餐飲

綠茵閣旗下的品牌荷花亭當(dāng)年情港式茶餐廳巴適川菜館、拾味館、大菊日本料理 銀鯊海鮮自助 泰迪廚房 帕帕米婭 蓉李記 阿香米線 101牛排 萬達旗下的大歌星 奇樂兒兒童樂園

由入駐品牌可以看出，菱角湖萬達室內(nèi)消費人群定位為青年消費者，入駐品牌多為時尚青年品牌，而類似于柒牌，九牧王，哥弟，勁霸等定位于中年人的品牌均沒有出現(xiàn)。

旗艦主力店：萬達旗下 萬千百貨（1—5樓）

萬達影城（4—5樓）

萬達大歌星（3樓）

萬達大玩家（2樓）

合作品牌：沃爾瑪購物廣場（副一樓）

國美電器（1-2樓）

奇樂兒兒童樂園（3樓）

湖錦酒樓（1樓）

招商細節(jié)詳情了解

據(jù)現(xiàn)場招商員了解其中首次在武漢亮相的西班牙服裝品牌ZARA以及其三個副牌都入

駐開業(yè)，吸引了大量的人氣，還有歐洲最大的服裝零售商瑞典H&M 也成功簽訂了入駐協(xié)議，但是因為其他因素不能與萬達同步開業(yè)，所以此次開業(yè)將無法看到H&M。

室外步行街招商阻力分析

據(jù)外場招商員了解，前期外場招商阻力非常大，截止今天，他們還在連夜督促商家裝修進度，其阻力原因分析有兩大點：

一由于室內(nèi)步行街萬達自己持有物業(yè),而室外步行街對外銷售,為了提高自己持有物業(yè)增值,招商以室內(nèi)為主導(dǎo),大品牌旗艦品牌由室內(nèi)先行選擇;

二由于室外物業(yè)非萬達持有, 不包租，所以也沒有使用權(quán)，并且未于業(yè)主簽訂經(jīng)營管理協(xié)議，業(yè)主的租金期望值非常高，且觀念不一,給統(tǒng)一招商帶來了巨大阻力。

所以室外步行街較室內(nèi)步行街的品牌檔次低一些，雜亂一些，品牌質(zhì)量不高,業(yè)態(tài)不全,像健身,酒吧,早教,休閑會所等業(yè)態(tài)均為缺乏狀態(tài)。

個人認為的解決方法：壓低業(yè)主期望值，部分品牌較好的租金萬達適當(dāng)自行補貼，然后各個擊破，在以后我們自己的城市綜合體項目運營過程中，室外轉(zhuǎn)角等關(guān)鍵鋪位要適當(dāng)?shù)淖约撼钟?，引進旗艦品牌，將會對外場招商起到很大的促進作用。

調(diào)查研究總結(jié)

為期三天對菱角湖萬達廣場的調(diào)查研究，使我再一次見證了以商業(yè)資源為核心競爭力訂單式商業(yè)地產(chǎn)、與商家捆綁式發(fā)展的萬達的成功。

12月18日當(dāng)天9點正式開業(yè)，萬達董事長王健林親臨現(xiàn)場，花兒樂隊的大張偉以和至上勵合組合同臺演出慶祝，全天室外人流約13萬人，室內(nèi)人流約17萬—25萬人，人潮擁擠，十分熱鬧。

以商業(yè)地產(chǎn)為核心的多元化。一切的行業(yè)都是為了更好服務(wù)自身的城市綜合體，比如百貨、影院、酒店等，都是萬達城市綜合體的重要業(yè)態(tài)組合。

這種主要主力店同時也是企業(yè)主要支柱產(chǎn)業(yè)的模式，正是萬達城市綜合體最重要的核心優(yōu)勢。傳統(tǒng)地產(chǎn)的單一開發(fā)模式使得他們基本不具備這樣的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，而要自己去整合這么多行業(yè)到建筑體里面，絕非易事。

個人認為，上述的這些核心競爭力正是萬達城市綜合體領(lǐng)先于其他企業(yè)的城市綜合體的關(guān)鍵點，每一點都是其他企業(yè)所無法復(fù)制的。

萬達集團的經(jīng)營結(jié)構(gòu)均基本為進駐一個城市，開發(fā)建設(shè)一個萬達廣場，引入一個高檔酒店，開設(shè)一家萬千百貨，同時會引入萬達院線和大玩家超樂場或大歌星KTV。同時，在這些基本的消費群設(shè)立完成后，還會和一些知名的戰(zhàn)略伙伴進行合作，如引入大型超市、家居賣場、家電賣場、知名餐飲機構(gòu)等。一個匯集購物、娛樂、住宿、餐飲、文化等多方面的綜合體便應(yīng)運而生。而且這種綜合體在城市化進程日益加速的當(dāng)今，很受普通大眾的歡迎，特別是作為主流消費群體的年輕人喜愛。同時，這樣的綜合體在目前國內(nèi)很多城市還很匱乏，特別是一些二、三線城市。這些城市積累了眾多的消費能力，但傳統(tǒng)的百貨或商場往往功能單一，沒有將這種全面的消費場所匯集在一起，而萬達這種城市綜合體產(chǎn)品可以良好滿足人們一站式消費的需求。

可能會面臨的問題：第一，萬達集團在過去的幾年中通過快速的發(fā)展擴張，成長為國

內(nèi)專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)集團。但其快速的擴張不可避免會給他帶來一些

問題。首先，快速拓展進駐城市對一個民營企業(yè)來說，資金將是一

個很大的考驗，特別是作為商業(yè)地產(chǎn)，資金占用量較大、周期較長，萬達集團的資金是個嚴重的考驗。

第二，萬達集團旗下的萬千百貨、萬達院線、大玩家能否真正形

成自己的市場知名度與品牌，特別是萬千百貨。商業(yè)之所以難做

就因為其影響因素眾多，從定位、規(guī)劃、招商、運營、地域差異、消費習(xí)慣、品牌認知度、甚至所謂的風(fēng)水等眾多方面都可能影響

商業(yè)的經(jīng)營。萬千百貨現(xiàn)在只是在數(shù)量上占據(jù)了優(yōu)勢，有了一定的品牌知名度，但其“質(zhì)量”如何，能否真的和新世界、王府井、百盛等品牌競爭還有待時日。

特殊意義：與萬達其他項目相比，菱角湖萬達廣場是第一家室內(nèi)步行街與室外步行街同步開業(yè)并且成功開業(yè)的，雖然室外步行街的品牌檔次以及業(yè)態(tài)并不是很完美，開業(yè)前三天室外招商員連夜督促外場商鋪裝修進度，對于萬達來講意義非凡，對于我們來說也是非常值得學(xué)習(xí)的案例，其員工的敬業(yè)精神也十分值得我們學(xué)習(xí)。

第三篇：萬達廣場調(diào)研報告

? 調(diào)研對象：萬達廣場

? 調(diào)研地點：長春市紅旗街

? 調(diào)研目的：了解商場現(xiàn)狀，感受商業(yè)氣氛，為商場設(shè)計提供素材，從其好的方面吸

取經(jīng)驗，不好的方面吸取教訓(xùn)，突破固有模式，需找設(shè)計靈感。

? 此次調(diào)研的內(nèi)容，從以下幾個方面來分析：

? 一：理性思維

?從經(jīng)濟效益上來說，商場的最終目的是為了盈利，所以市場定位和商場選

址時商場設(shè)計時的首要任務(wù)，也是極為重要的一環(huán)。

二：市場定位：長春萬達廣場是長春市第一個城市綜合體，項目占地面積4.8萬平方米，建筑面積31.75萬平方米，總投資額26億元，項目集百貨、室內(nèi)步行商業(yè)街、室外商業(yè)街、公寓、住宅等多種業(yè)態(tài)為一體，引入萬千百貨、萬達影城、國美電器、華潤萬家連鎖超市、大歌星KTV、大玩家等6大主力店及上百家品牌專營店的進駐，滿足消費者一站式生活消費需求。將區(qū)域內(nèi)原本零散的商業(yè)格局有效整合，使長春萬達廣場成為紅旗街商圈內(nèi)業(yè)態(tài)功能最為齊全的城市綜合體，并對推動長春城市化發(fā)展，促進區(qū)域產(chǎn)業(yè)升級，提升長春乃至吉林省的服務(wù)業(yè)發(fā)展水平具有十分積極的意義。

三： 商場選址：選址是商場設(shè)計的重要一步，是所有后續(xù)步驟的基礎(chǔ)，關(guān)系到商業(yè)的最終成敗。所以，選址要遵循一些必要的原則。

?選址原則：

1、方便顧客購物

?（1）交通便利，靠近車站附近，如果是機關(guān)與車站的交匯點，則價值更高。?（2）靠近人群聚集區(qū)。如休閑 娛樂場所

?（3）人口居住稠密區(qū)

2、有利于商場開拓發(fā)展

?（1）提高市場占有率和覆蓋率，以利于長期發(fā)展，不僅考慮當(dāng)前，還要用長遠的眼光考慮以后的發(fā)展。

?（2）有利于形成綜合服務(wù)功能，發(fā)揮特色，商場選

址時必須考慮行業(yè)特點，消費心理及消費者行為，尤其大型商場應(yīng)綜合考慮該區(qū)域和各種商業(yè)服務(wù)的功能，以求得綜合配套。

?（3）有利于合理組織商品運送，現(xiàn)代商業(yè)要求集中

進貨，集中供貨，統(tǒng)一運送，這有利于降低采購和運輸成本，因此，商場位置選擇上應(yīng)盡可能靠近運輸線。周圍環(huán)境

學(xué)校:開運小學(xué)、紅旗小學(xué)、45中學(xué)、11中分校、68中、17中、90中、長春外國語學(xué)校、吉林藝術(shù)學(xué)院、吉林省爾實驗?zāi)虾^(qū)、吉林大學(xué)南湖校區(qū)、長春工業(yè)大學(xué)、長春工程學(xué)院

綜合商場:紅旗街商圈、歐亞商都、亞細亞百貨、巴黎春天

銀行:工行、建行、農(nóng)行、交通銀行、光大銀行

醫(yī)院:省人民醫(yī)院、中醫(yī)學(xué)院、吉大一院、中國人民解放軍四六一醫(yī)院。

交通路線周邊有8條公交線：62路、362路、80路、255路、232路、267路、25路、227路等多條公交線路。紅旗街萬達廣場位于長春市中心，附近交通發(fā)達，交通非常便利。乘62路公交可直達火車站商圈、重慶路商圈、桂林路商圈；80路為市內(nèi)唯一環(huán)線公交。

地理位置：長春萬達廣場坐落于朝陽區(qū)，位于紅旗街與同德路交匯處，地處城市一級商圈——紅旗街商圈核心位置，商業(yè)設(shè)施齊全、配套資源完善，路網(wǎng)發(fā)達、交通便利。

二、功能

1、商場布局

?一層分兩個部分：萬千百貨和方位運動城；二層分三個部分：萬千百貨，國美電器和大玩家超樂場；三層分三個部分：萬千百貨，奇樂兒兒童王國和大

歌星KTV。功能布局合理，賣場之間互不干擾。商場主入口和出口采用采光罩和外

界聯(lián)系，入口處的大廳處理的寬敞明朗，兩條主干道也十分寬松，整個商場看起來

有條不紊，十分干凈。

2、流線分析

?萬達廣場有三條流線，即車的流線、顧客的流線、員工的流線。三條流線互不交叉，運動有序。

3、立面

?正立面簡潔，玻璃與混凝土結(jié)合構(gòu)成立面布局，形成櫥窗，入口設(shè)計更是引人注目，別具一格，立面的處理上十分到位，使得其外形豐富，現(xiàn)代感十足，能

更好的吸引人。

4、停車

?傳統(tǒng)的室外停車，室外停車展示了商場的客流量，是商場更具商業(yè)氣氛，有效利用了空間，使賣場干凈有序。

5、安全通道

?每層都設(shè)置有安全疏散指示圖，方便顧客在緊急情況下逃生。

第四篇：蕪湖鏡湖萬達廣場未來發(fā)展前景調(diào)研報告

蕪湖鏡湖萬達廣場未來發(fā)展前景調(diào)研報告

調(diào)研時間:2011年11月18日——11月27日

調(diào)研人員：安徽工程大學(xué)國際經(jīng)濟與貿(mào)易專業(yè)081班

張艷梅 張晶晶 時甲 李東 李成成 邱振儀 邵和云 陳雨露 周翔宇 季春英共

10人

調(diào)研對象：蕪湖鏡湖萬達廣場

報告時間：2011年12月1日

報告人：李成成概述：2011年3月30日，位于鏡湖區(qū)弋江中路與赭山路交匯處的蕪湖鏡湖萬達廣場舉行了盛大的奠基典禮，標志著大連萬達集團旗下的萬達廣場正式進駐江城蕪湖！為深入了解這一商業(yè)巨擘未來的發(fā)展前景，筆者這次和幾位隊友一起對蕪湖萬達廣場進行了調(diào)研，實地考察了萬達廣場周邊的環(huán)境，并對其潛在的競爭對手蕪湖聯(lián)盛廣場進行了深入了解，在收集、分析、總結(jié)各方面因素之后，認為蕪湖萬達廣場必將成為蕪湖市未來繁華核心所在，大大促進蕪湖城市經(jīng)濟的發(fā)展！與此同時，在調(diào)研中我們也發(fā)現(xiàn)了可能影響萬達廣場未來發(fā)展的一些潛在風(fēng)險，在此，我們也對其進行了深入分析。

接下來，筆者將從萬達廣場的區(qū)位分析開始，分析蕪湖萬達廣場，并得出結(jié)論，以及談?wù)勛约捍舜握{(diào)研的心得。

正文：2011年3月30日，位于鏡湖區(qū)弋江中路與赭山路交匯處的蕪湖鏡湖萬達廣場舉行了盛大的奠基典禮，標志著大連萬達集團旗下的萬達廣場正式進駐江城蕪湖！這是國際萬達在蕪湖的首個巨獻。筆者這次所需調(diào)研的正是蕪湖萬達廣場，目的為預(yù)測蕪湖鏡湖萬達廣場未來發(fā)展前景。

1.關(guān)于萬達：在國內(nèi)地產(chǎn)界，一直存在“南萬科北萬達”的說法，萬科走的是住宅地

產(chǎn)開發(fā)路線，萬科走的則是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)路線，兩者各不沖突，并在各自的領(lǐng)域里都是國內(nèi)的No.1，大連萬達集團自1988年成立至今，經(jīng)過23年的發(fā)展，商業(yè)版圖迅速擴張，足跡遍布全國50多個城市，其萬達廣場城市綜合體的品牌已根植全國。借助著成熟商業(yè)和萬達品牌效應(yīng)，形成一個個成熟商圈，創(chuàng)造許多商業(yè)奇跡，使萬達集團享有“城市新中心締造者”的美譽，并成為中國乃至亞洲商業(yè)不動產(chǎn)領(lǐng)軍企業(yè)，擁有國際化商業(yè)背景。

2.關(guān)于蕪湖鏡湖萬達廣場：蕪湖鏡湖萬達廣場位于弋江中路和赭山路交叉口，用地8.39

公頃，其中水面面積為15933平方米，實際出讓面積67934平方米，總建筑面積約30萬平方米，集購物、餐飲、文化、辦公、娛樂、休閑等于一體的萬達第三代綜合體，包括商業(yè)地產(chǎn)和住宅。

3.關(guān)于人口：蕪湖是安徽第二大城市，人口眾多，僅蕪湖市就有138萬人口，鏡湖萬

達廣場附近更是人口密集。除神山口附近小區(qū)外，還有汀苑小區(qū)、鐵路小區(qū)、偉星左岸生活社區(qū)、揚子新村、綠地、二炮干部修養(yǎng)所、鏡湖新城、東苑小區(qū)、新都花園等等。同時，蕪湖工業(yè)學(xué)校、蕪湖市十四中學(xué)、安徽工程大學(xué)均在附近。此外，銀光電器照明有限公司、四海汽車修理廠、鑫晟汽車修理廠、南京鐵路職工基地、耐火材料廠等皆環(huán)繞與此。另外，附近還有市五院、博英醫(yī)院、廣濟醫(yī)院，這些也會帶來相當(dāng)?shù)目土鳌?/p>

4.關(guān)于交通：蕪湖萬達廣場位于蕪湖市中心鏡湖區(qū)，位于弋江中路與赭山路的交叉口，東至規(guī)劃道路、南擁景觀湖浴牛塘及營盤山路、西至弋江中路、北臨赭山東路，緊鄰蕪湖市內(nèi)首座高架，貼近規(guī)劃中的蕪湖市首個民航機場和蕪湖城市軌道交通（地

鐵），交通體系十分發(fā)達。7路、21路、33路、42路、45路、104路（晚）、228路等十余條公交網(wǎng)匯聚于此，5分鐘通達全城，立體化布局，交通十分便利。在這里我們做了一個統(tǒng)計，5分鐘內(nèi)通過這里有608輛車次，包括轎車、出租車及摩托、電動等，這說明萬達廣場交通是非常好的。

5.關(guān)于周邊配套：附近除擁有鳩江菜市場、金三角菜市場外，鑫海洋酒店、各種飯店、賓館也很多。還有市第五人民醫(yī)院、廣濟醫(yī)院等，另外安徽工程大學(xué)、蕪湖工業(yè)學(xué)校環(huán)踞周圍，其他如五一廣場、火車站、廣濟寺、赭山公園、神山烈士陵園都距離不遠，中國農(nóng)業(yè)銀行、交通銀行、郵局齊備，汽車維修廠、加油站都很近，周邊商業(yè)配套成熟，生活便捷。

6.關(guān)于選址：眾所周知，近年來蕪湖城市東擴，包括市委、市政府等部門搬遷至城東

政務(wù)中心，城東新區(qū)成為近年來崛起的熱土。萬達廣場的選址，符合蕪湖城市東擴的戰(zhàn)略部署，萬達廣場剛好位于城東和城中的交界處，鏡湖區(qū)與城東新區(qū)的連接處，起到很好的連接作用。

7.關(guān)于商業(yè)布局：蕪湖城市東擴，城東新區(qū)成為近年崛起的熱土之后，附近新建住宅

項目較多，但商業(yè)方面相對滯后，已經(jīng)落地的商業(yè)項目遲遲未能啟動。而萬達廣場、神山口一帶沒有真正意義上的商業(yè)，屬于商業(yè)上的空白點，大連萬達正是看中了這塊空白點，才在此興建萬達廣場。

8.關(guān)于市場潛力：根據(jù)國際經(jīng)濟學(xué)，市場潛力=支出潛力*地理單元人口數(shù)，蕪湖市地

區(qū)人口之多毋庸置疑。而同時蕪湖市是安徽省次中心城市，是皖江城市帶承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移示范區(qū)核心城市，南京都市圈成員城市，長三角中心城市，安徽經(jīng)濟金融中心，即使相對于周邊南京、上海來說消費并不高，起碼也屬于中等水平，經(jīng)濟較為發(fā)達。經(jīng)濟水平?jīng)Q定支出狀況，消費支出巨大。隨著蕪湖經(jīng)濟的發(fā)展，恩格爾指數(shù)不斷下降，原有的商業(yè)中心已不能滿足人們?nèi)找嬖鲩L的物質(zhì)精神需求，蕪湖市場潛力巨大。

9.關(guān)于市場定位：經(jīng)濟的發(fā)展，帶來需求的增大，原有的商業(yè)中心已不能滿足人們?nèi)?/p>

益增長的需求。加上蕪湖商業(yè)網(wǎng)點布局的問題，成規(guī)模上檔次的大型商業(yè)網(wǎng)點缺乏，市民會有感慨“購物只能去步行街”。而萬達廣場是萬達第三代商業(yè)地產(chǎn)——城市綜合體的典型代表，集合了多種高端體驗于一身，目標市場定位高端，將迎合并解決這一問題。隨著同步于北京、上海等高端生活配套的出現(xiàn)，將使蕪湖擁有更高起點、更為現(xiàn)代的中心商圈，以及更為豐富多樣的城市生活。

10.關(guān)于項目業(yè)態(tài)和消費模式：未來的萬達廣場，將包括一棟快捷酒店、商業(yè)用房、商

業(yè)內(nèi)接組成的商業(yè)樓，二棟18層辦工塔樓，三棟板式高層住宅和兩層地下室，功能為商業(yè)、設(shè)備用房和停車庫。擁有百貨、超市、住宅、影城、KTV、商務(wù)酒店、特色商業(yè)街等多種業(yè)態(tài)。包括8.2萬平方米的大型購物中、10.15萬平方米的寫字樓、4萬平方米的室外步行酒吧街、1.5萬平方米的地下超市、6000平方米的萬達院線。將國外室內(nèi)步行街與中國商業(yè)大樓相結(jié)合，同時在商業(yè)大樓中組合多種項目業(yè)態(tài)，在商業(yè)中心增加文化、娛樂、健身、餐飲等，完美打造“一站式”消費享受。在這里，你只需要停好車子，就可以享受到吃喝玩樂多種服務(wù)，這樣的消費模式才是符合現(xiàn)代人生活方式的消費模式。

11.關(guān)于商業(yè)運作模式：萬達擁有獨特的“訂單商業(yè)模式”，不可復(fù)制的開業(yè)旺場模式，即其獨創(chuàng)的訂單式的商業(yè)地產(chǎn)運作模式。簡單來說，業(yè)態(tài)規(guī)劃在前，建筑規(guī)劃在后；商業(yè)訂單在前，建筑建造在后。萬達廣場先吸引眾多品牌商家入住，再根據(jù)需要設(shè)計規(guī)劃廣場。與5000余家具有市場影響力的實力企業(yè)強強聯(lián)合，確保開業(yè)之前就滿場，開業(yè)之后持續(xù)旺場經(jīng)營，短時間內(nèi)吸附最大流量人群，聚起人氣，實現(xiàn)此后一直人氣旺，商鋪旺，締造無可爭議的人氣中心。正是采用了正確的商業(yè)模式，萬達

地產(chǎn)才能在中國商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域大步前行。

12.關(guān)于競爭對手分析（以聯(lián)盛廣場為例）：聯(lián)盛國際商業(yè)廣場，位于赭山中路與北京東

路的交匯口，這里行政金融單位林立。同時，距火車站與汽車站僅500米距離，匯合火車站與汽車站人流、商流、物流、資金流，構(gòu)筑車站商圈，是具有先天優(yōu)勢的財富商圈?？偨ㄖ娣e18萬平方米，包括雙塔寫字樓、兒童樂園、健身娛樂會所、大型超市、淘寶商城等，是主張體驗式消費的健身娛樂之地。

（1）。地理區(qū)位。萬達廣場位于弋江中路和赭山路交叉口，貼近北京中路、神山路和營盤山路。聯(lián)盛廣場，位于赭山中路與北京東路的交匯口，距離兩站僅500米之遙。聯(lián)盛廣場有兩站帶來的人流，萬達位于多個路口交匯之處，兩個廣場相距僅兩站路，步行10分鐘即到，甚至可以形成商業(yè)集群效應(yīng)，吸引更多人流，其地理區(qū)位差別不是太大。

（2）。項目業(yè)態(tài)。萬達擁有百貨、超市、住宅、影城、KTV、商務(wù)酒店、特色商業(yè)街等多種業(yè)態(tài)，集購物、餐飲、文化、辦公、娛樂、休閑等于一體，具有注重休閑娛樂及商業(yè)化。聯(lián)盛則推行體驗式消費，擁有大型超市、淘寶商城、兒童樂園、健身中心、游泳館、溜冰場、羽毛球俱樂部等，以健身娛樂為主，二者并不沖突。

（3）。經(jīng)營模式。萬達獨創(chuàng)“訂單式商業(yè)模式”，與5000余家具有市場影響力的實力企業(yè)強強聯(lián)合。聯(lián)盛主張體驗式消費，注重零售。

（4）。目標定位。萬達目標定位高端，聯(lián)盛則是中端。近年來隨著蕪湖經(jīng)濟的發(fā)展，高檔消費需求增多，加上商業(yè)網(wǎng)點布局缺陷，高檔商業(yè)網(wǎng)點空缺，定位高端的萬達迎合了部分消費者需求。此外，中國人傳統(tǒng)的“買漲不買跌、買貴不買賤”的心理，萬達定位不輸聯(lián)盛。

（5）。商鋪面積及價格。聯(lián)盛主推小面積、低總價、易出租的小商鋪，戶型面積為37——72平方米，均價7500——8000。萬達更看重大商鋪，發(fā)展大型超市、百貨、酒店及公寓，市場價格40000元每平米，二者差距頗大，影響不深。

（6）。開業(yè)時間。聯(lián)盛廣場開業(yè)時間定于今年12月底，萬達則在明年9月前后，這使得兩家并不在開業(yè)時期打?qū)ε_，同時，聯(lián)盛廣場先行開業(yè)面臨更多的市場風(fēng)險，而利用聯(lián)盛廣場先行運行帶來的人氣，更有助于萬達將來的盛大開業(yè)。

13.市場風(fēng)險：任何一家企業(yè)的投資運行都不可避免的伴隨著風(fēng)險：萬達大膽的選址神山口城東商業(yè)空白點、遠離中心商業(yè)區(qū)的同時，也承擔(dān)著更多的風(fēng)險；推行高檔消費迎合城市需要的同時，也在遠離更為廣大的消費人群；大商鋪、高總價、國際化的同時，也在隔絕眾多業(yè)主；此外，城市的發(fā)展規(guī)劃在不斷變動，市場經(jīng)濟在不斷發(fā)展，金融形勢和經(jīng)濟狀況也在瞬息萬變，消費者偏好也不固定，這些都給萬達帶來更多不可預(yù)測性。

結(jié)論：蕪湖鏡湖萬達雖面臨著眾多風(fēng)險，但機遇同在，國際化的商業(yè)背景、成熟的品牌效應(yīng)、豐富的項目業(yè)態(tài)、現(xiàn)代化的商業(yè)模式、迎合市場需要的目標定位、齊全的配套設(shè)施、巨大的市場潛力、便利的交通條件，這些都為萬達的未來提供了保障。正如它的廣告語一樣“萬達所在，人潮所聚；萬達所至，繁華所指”，相信蕪湖鏡湖萬達廣場必將聚集蕪湖全城焦點，匯聚全城人氣，打造蕪湖新的城市商業(yè)中心，成為下一個蕪湖繁華核心所在！

第五篇：蕪湖鏡湖萬達廣場未來發(fā)展前景調(diào)研報告

蕪湖鏡湖萬達廣場未來發(fā)展前景調(diào)研報告

調(diào)研時間:2011年11月18日——11月27日

調(diào)研人員：安徽工程大學(xué)國際經(jīng)濟與貿(mào)易專業(yè)081班

張艷梅 張晶晶 時甲 李東 李成成 邱振儀 邵和云 陳雨露 周翔宇 季春英共10人

調(diào)研對象：蕪湖鏡湖萬達廣場 報告時間：2011年12月1日 報告人：李成成

概述：2011年3月30日，位于鏡湖區(qū)弋江中路與赭山路交匯處的蕪湖鏡湖萬達廣場舉行了盛大的奠基典禮，標志著大連萬達集團旗下的萬達廣場正式進駐江城蕪湖！為深入了解這一商業(yè)巨擘未來的發(fā)展前景，筆者這次和幾位隊友一起對蕪湖萬達廣場進行了調(diào)研，實地考察了萬達廣場周邊的環(huán)境，并對其潛在的競爭對手蕪湖聯(lián)盛廣場進行了深入了解，在收集、分析、總結(jié)各方面因素之后，認為蕪湖萬達廣場必將成為蕪湖市未來繁華核心所在，大大促進蕪湖城市經(jīng)濟的發(fā)展！與此同時，在調(diào)研中我們也發(fā)現(xiàn)了可能影響萬達廣場未來發(fā)展的一些潛在風(fēng)險，在此，我們也對其進行了深入分析。

接下來，筆者將從萬達廣場的區(qū)位分析開始，分析蕪湖萬達廣場，并得出結(jié)論，以及談?wù)勛约捍舜握{(diào)研的心得。

正文：2011年3月30日，位于鏡湖區(qū)弋江中路與赭山路交匯處的蕪湖鏡湖萬達廣場舉行了盛大的奠基典禮，標志著大連萬達集團旗下的萬達廣場正式進駐江城蕪湖！這是國際萬達在蕪湖的首個巨獻。筆者這次所需調(diào)研的正是蕪湖萬達廣場，目的為預(yù)測蕪湖鏡湖萬達廣場未來發(fā)展前景。

1.關(guān)于萬達：在國內(nèi)地產(chǎn)界，一直存在“南萬科北萬達”的說法，萬科走的是住宅地產(chǎn)開發(fā)路線，萬科走的則是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)路線，兩者各不沖突，并在各自的領(lǐng)域里都是國內(nèi)的No.1，大連萬達集團自1988年成立至今，經(jīng)過23年的發(fā)展，商業(yè)版圖迅速擴張，足跡遍布全國50多個城市，其萬達廣場城市綜合體的品牌已根植全國。借助著成熟商業(yè)和萬達品牌效應(yīng)，形成一個個成熟商圈，創(chuàng)造許多商業(yè)奇跡，使萬達集團享有“城市新中心締造者”的美譽，并成為中國乃至亞洲商業(yè)不動產(chǎn)領(lǐng)軍企業(yè)，擁有國際化商業(yè)背景。

2.關(guān)于蕪湖鏡湖萬達廣場：蕪湖鏡湖萬達廣場位于弋江中路和赭山路交叉口，用地8.39公頃，其中水面面積為15933平方米，實際出讓面積67934平方米，總建筑面積約30萬平方米，集購物、餐飲、文化、辦公、娛樂、休閑等于一體的萬達第三代綜合體，包括商業(yè)地產(chǎn)和住宅。

3.關(guān)于人口：蕪湖是安徽第二大城市，人口眾多，僅蕪湖市就有138萬人口，鏡湖萬達廣場附近更是人口密集。除神山口附近小區(qū)外，還有汀苑小區(qū)、鐵路小區(qū)、偉星左岸生活社區(qū)、揚子新村、綠地、二炮干部修養(yǎng)所、鏡湖新城、東苑小區(qū)、新都花園等等。同時，蕪湖工業(yè)學(xué)校、蕪湖市十四中學(xué)、安徽工程大學(xué)均在附近。此外，銀光電器照明有限公司、四海汽車修理廠、鑫晟汽車修理廠、南京鐵路職工基地、耐火材料廠等皆環(huán)繞與此。另外，附近還有市五院、博英醫(yī)院、廣濟醫(yī)院，這些也會帶來相當(dāng)?shù)目土鳌?/p>

4.關(guān)于交通：蕪湖萬達廣場位于蕪湖市中心鏡湖區(qū)，位于弋江中路與赭山路的交叉口，東至規(guī)劃道路、南擁景觀湖浴牛塘及營盤山路、西至弋江中路、北臨赭山東路，緊鄰蕪湖市內(nèi)首座高架，貼近規(guī)劃中的蕪湖市首個民航機場和蕪湖城市軌道交通（地

鐵），交通體系十分發(fā)達。7路、21路、33路、42路、45路、104路（晚）、228路等十余條公交網(wǎng)匯聚于此，5分鐘通達全城，立體化布局，交通十分便利。在這里我們做了一個統(tǒng)計，5分鐘內(nèi)通過這里有608輛車次，包括轎車、出租車及摩托、電動等，這說明萬達廣場交通是非常好的。

5.關(guān)于周邊配套：附近除擁有鳩江菜市場、金三角菜市場外，鑫海洋酒店、各種飯店、賓館也很多。還有市第五人民醫(yī)院、廣濟醫(yī)院等，另外安徽工程大學(xué)、蕪湖工業(yè)學(xué)校環(huán)踞周圍，其他如五一廣場、火車站、廣濟寺、赭山公園、神山烈士陵園都距離不遠，中國農(nóng)業(yè)銀行、交通銀行、郵局齊備，汽車維修廠、加油站都很近，周邊商業(yè)配套成熟，生活便捷。

6.關(guān)于選址：眾所周知，近年來蕪湖城市東擴，包括市委、市政府等部門搬遷至城東政務(wù)中心，城東新區(qū)成為近年來崛起的熱土。萬達廣場的選址，符合蕪湖城市東擴的戰(zhàn)略部署，萬達廣場剛好位于城東和城中的交界處，鏡湖區(qū)與城東新區(qū)的連接處，起到很好的連接作用。

7.關(guān)于商業(yè)布局：蕪湖城市東擴，城東新區(qū)成為近年崛起的熱土之后，附近新建住宅項目較多，但商業(yè)方面相對滯后，已經(jīng)落地的商業(yè)項目遲遲未能啟動。而萬達廣場、神山口一帶沒有真正意義上的商業(yè)，屬于商業(yè)上的空白點，大連萬達正是看中了這塊空白點，才在此興建萬達廣場。

8.關(guān)于市場潛力：根據(jù)國際經(jīng)濟學(xué)，市場潛力=支出潛力*地理單元人口數(shù)，蕪湖市地區(qū)人口之多毋庸置疑。而同時蕪湖市是安徽省次中心城市，是皖江城市帶承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移示范區(qū)核心城市，南京都市圈成員城市，長三角中心城市，安徽經(jīng)濟金融中心，即使相對于周邊南京、上海來說消費并不高，起碼也屬于中等水平，經(jīng)濟較為發(fā)達。經(jīng)濟水平?jīng)Q定支出狀況，消費支出巨大。隨著蕪湖經(jīng)濟的發(fā)展，恩格爾指數(shù)不斷下降，原有的商業(yè)中心已不能滿足人們?nèi)找嬖鲩L的物質(zhì)精神需求，蕪湖市場潛力巨大。9.關(guān)于市場定位：經(jīng)濟的發(fā)展，帶來需求的增大，原有的商業(yè)中心已不能滿足人們?nèi)找嬖鲩L的需求。加上蕪湖商業(yè)網(wǎng)點布局的問題，成規(guī)模上檔次的大型商業(yè)網(wǎng)點缺乏，市民會有感慨“購物只能去步行街”。而萬達廣場是萬達第三代商業(yè)地產(chǎn)——城市綜合體的典型代表，集合了多種高端體驗于一身，目標市場定位高端，將迎合并解決這一問題。隨著同步于北京、上海等高端生活配套的出現(xiàn)，將使蕪湖擁有更高起點、更為現(xiàn)代的中心商圈，以及更為豐富多樣的城市生活。

10.關(guān)于項目業(yè)態(tài)和消費模式：未來的萬達廣場，將包括一棟快捷酒店、商業(yè)用房、商業(yè)內(nèi)接組成的商業(yè)樓，二棟18層辦工塔樓，三棟板式高層住宅和兩層地下室，功能為商業(yè)、設(shè)備用房和停車庫。擁有百貨、超市、住宅、影城、KTV、商務(wù)酒店、特色商業(yè)街等多種業(yè)態(tài)。包括8.2萬平方米的大型購物中、10.15萬平方米的寫字樓、4萬平方米的室外步行酒吧街、1.5萬平方米的地下超市、6000平方米的萬達院線。將國外室內(nèi)步行街與中國商業(yè)大樓相結(jié)合，同時在商業(yè)大樓中組合多種項目業(yè)態(tài)，在商業(yè)中心增加文化、娛樂、健身、餐飲等，完美打造“一站式”消費享受。在這里，你只需要停好車子，就可以享受到吃喝玩樂多種服務(wù)，這樣的消費模式才是符合現(xiàn)代人生活方式的消費模式。

11.關(guān)于商業(yè)運作模式：萬達擁有獨特的“訂單商業(yè)模式”，不可復(fù)制的開業(yè)旺場模式，即其獨創(chuàng)的訂單式的商業(yè)地產(chǎn)運作模式。簡單來說，業(yè)態(tài)規(guī)劃在前，建筑規(guī)劃在后；商業(yè)訂單在前，建筑建造在后。萬達廣場先吸引眾多品牌商家入住，再根據(jù)需要設(shè)計規(guī)劃廣場。與5000余家具有市場影響力的實力企業(yè)強強聯(lián)合，確保開業(yè)之前就滿場，開業(yè)之后持續(xù)旺場經(jīng)營，短時間內(nèi)吸附最大流量人群，聚起人氣，實現(xiàn)此后一直人氣旺，商鋪旺，締造無可爭議的人氣中心。正是采用了正確的商業(yè)模式，萬達

地產(chǎn)才能在中國商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域大步前行。

12.關(guān)于競爭對手分析（以聯(lián)盛廣場為例）：聯(lián)盛國際商業(yè)廣場，位于赭山中路與北京東路的交匯口，這里行政金融單位林立。同時，距火車站與汽車站僅500米距離，匯合火車站與汽車站人流、商流、物流、資金流，構(gòu)筑車站商圈，是具有先天優(yōu)勢的財富商圈?？偨ㄖ娣e18萬平方米，包括雙塔寫字樓、兒童樂園、健身娛樂會所、大型超市、淘寶商城等，是主張體驗式消費的健身娛樂之地。（1）。地理區(qū)位。萬達廣場位于弋江中路和赭山路交叉口，貼近北京中路、神山路和營盤山路。聯(lián)盛廣場，位于赭山中路與北京東路的交匯口，距離兩站僅500米之遙。聯(lián)盛廣場有兩站帶來的人流，萬達位于多個路口交匯之處，兩個廣場相距僅兩站路，步行10分鐘即到，甚至可以形成商業(yè)集群效應(yīng)，吸引更多人流，其地理區(qū)位差別不是太大。（2）。項目業(yè)態(tài)。萬達擁有百貨、超市、住宅、影城、KTV、商務(wù)酒店、特色商業(yè)街等多種業(yè)態(tài)，集購物、餐飲、文化、辦公、娛樂、休閑等于一體，具有注重休閑娛樂及商業(yè)化。聯(lián)盛則推行體驗式消費，擁有大型超市、淘寶商城、兒童樂園、健身中心、游泳館、溜冰場、羽毛球俱樂部等，以健身娛樂為主，二者并不沖突。

（3）。經(jīng)營模式。萬達獨創(chuàng)“訂單式商業(yè)模式”，與5000余家具有市場影響力的實力企業(yè)強強聯(lián)合。聯(lián)盛主張體驗式消費，注重零售。

（4）。目標定位。萬達目標定位高端，聯(lián)盛則是中端。近年來隨著蕪湖經(jīng)濟的發(fā)展，高檔消費需求增多，加上商業(yè)網(wǎng)點布局缺陷，高檔商業(yè)網(wǎng)點空缺，定位高端的萬達迎合了部分消費者需求。此外，中國人傳統(tǒng)的“買漲不買跌、買貴不買賤”的心理，萬達定位不輸聯(lián)盛。（5）。商鋪面積及價格。聯(lián)盛主推小面積、低總價、易出租的小商鋪，戶型面積為37——72平方米，均價7500——8000。萬達更看重大商鋪，發(fā)展大型超市、百貨、酒店及公寓，市場價格40000元每平米，二者差距頗大，影響不深。（6）。開業(yè)時間。聯(lián)盛廣場開業(yè)時間定于今年12月底，萬達則在明年9月前后，這使得兩家并不在開業(yè)時期打?qū)ε_，同時，聯(lián)盛廣場先行開業(yè)面臨更多的市場風(fēng)險，而利用聯(lián)盛廣場先行運行帶來的人氣，更有助于萬達將來的盛大開業(yè)。

13.市場風(fēng)險：任何一家企業(yè)的投資運行都不可避免的伴隨著風(fēng)險：萬達大膽的選址神山口城東商業(yè)空白點、遠離中心商業(yè)區(qū)的同時，也承擔(dān)著更多的風(fēng)險；推行高檔消費迎合城市需要的同時，也在遠離更為廣大的消費人群；大商鋪、高總價、國際化的同時，也在隔絕眾多業(yè)主；此外，城市的發(fā)展規(guī)劃在不斷變動，市場經(jīng)濟在不斷發(fā)展，金融形勢和經(jīng)濟狀況也在瞬息萬變，消費者偏好也不固定，這些都給萬達帶來更多不可預(yù)測性。

結(jié)論：蕪湖鏡湖萬達雖面臨著眾多風(fēng)險，但機遇同在，國際化的商業(yè)背景、成熟的品牌效應(yīng)、豐富的項目業(yè)態(tài)、現(xiàn)代化的商業(yè)模式、迎合市場需要的目標定位、齊全的配套設(shè)施、巨大的市場潛力、便利的交通條件，這些都為萬達的未來提供了保障。正如它的廣告語一樣“萬達所在，人潮所聚；萬達所至，繁華所指”，相信蕪湖鏡湖萬達廣場必將聚集蕪湖全城焦點，匯聚全城人氣，打造蕪湖新的城市商業(yè)中心，成為下一個蕪湖繁華核心所在！