第一篇：物業(yè)項目四季工作關(guān)注重點

物業(yè)項目四季工作關(guān)注重點

【春季】

3月、4月、5月

1、社區(qū)文化：

（1）雷鋒日（3.5）：開展雷鋒主題宣傳或?qū)W雷鋒活動，如走上街頭、義工活動等拉動品牌效應(yīng)；

（2）婦女節(jié)（3.8）：開展節(jié)日問候，在園區(qū)門口給每位女客戶送上一份手寫的祝福和康乃馨或者組織為女客戶免費體檢活動；同時關(guān)注項目女員工的慰問，如放假、贈送禮物等形式；

（3）植樹節(jié)（3.12）：組織“節(jié)能減排、低碳生活”宣傳活動，如植樹認養(yǎng)活動、廢舊電池回收活動等；

（4）清明節(jié)（按節(jié)氣劃分）：組織祭奠先烈活動、加大綠色清明宣傳活動，引導(dǎo)客戶文明祭奠；

（5）勞動節(jié)（5.1）：組織動員客戶參與勞動節(jié)活動，如愛護家園、“心連心”文體互動等；

（6）青年節(jié)（5.4）：組織優(yōu)秀青年開展座談會、登山游園或技能大比武活動等；

（7）母親節(jié)（5月第二個星期日）：組織開展“媽媽我愛你”、美廚大賽等活動；

（8）端午節(jié)（農(nóng)歷五月初五）：組織開展“包粽子比賽、免費為孤寡老人送親手包的粽子等活動。

2、工程維護：

（1）春季在5月份中下旬對供冷系統(tǒng)進行全面檢測和維護，特別是寫字樓大廈，以便在夏季酷暑時期能夠保障設(shè)備正常運行；

（2）春季在5月份下旬重點對所有的潛水泵進行全面的維護和保養(yǎng)，以便應(yīng)對雨季；

（3）5月末6月初對防寒物資進行盤點入庫。

3、消防管理：

春季（5月）是火災(zāi)事故多發(fā)時節(jié)，春季易造成火災(zāi)事故的主要條件和原因有以下幾點：

（一）可燃物多：天氣變化無常，大風(fēng)天氣時有發(fā)生，極易因不慎使用明火而發(fā)生火災(zāi)；

（二）火源多：春季屬于日短夜長、氣溫較低，用火用電量增多，易造成火災(zāi)；

（三）火勢蔓延快：由于風(fēng)大，可燃物比較干燥，起火后火借風(fēng)勢，風(fēng)助火威，蔓延迅速，極易造成火燒連營，從而形成大面積火災(zāi)，物業(yè)公司必須針對上述情況加強春季的防火工作，定期的進行消防安全檢查和演練。

4、清潔綠化：

（1）春季是萬物復(fù)蘇的季節(jié)，春季天氣回暖后（5月中下旬），要及時的對綠化進行補植、澆灌并對園區(qū)進行美化工作；

（2）冬季雪融化后，園區(qū)的垃圾會明顯凸顯，嚴重影響園區(qū)品質(zhì)，物業(yè)公司要在5月中下旬及時組織人員進行集中衛(wèi)生清理工作；(圖)

（3）5月末進行拆除門把手隔涼套，并清洗入庫；

（4）4月份要及時對屋面存留積雪進行清理工作，特別是各類排水口，防止雪化后結(jié)冰造成堵塞，清理過程中主要加強安全措施；

（5）春季風(fēng)比較大，物業(yè)公司要及時做好樹木枯枝、屋頂雜物、廣告牌、鐵皮圍擋等的清理和加固工作，防止造成經(jīng)濟損失；

（6）該季節(jié)屬于冷暖交替，積雪融化后容易形成冰面，對一些重要路面要及時關(guān)注并設(shè)置警示標識。

【夏季】

６月、７月、８月

1、社區(qū)文化

（1）兒童節(jié)（6.1）：組織開展6.1以兒童為主題的娛樂活動，如繪畫、攝影、文藝演出等活動；

（2）父親節(jié)（6月份第三個星期日）：組織宣傳父親節(jié)，引導(dǎo)客戶關(guān)注老人活動；

（3）建黨節(jié)（7.1）：組織建黨文藝演出活動，如唱紅歌比賽，或與社區(qū)聯(lián)合組織黨建法律幫扶活動等；（4）七夕節(jié)（農(nóng)歷7.7）：組織七夕活動，如引進商家促銷、播放和諧家庭電影等活動；

（5）建軍節(jié)（8.1）：組織慰問社區(qū)退轉(zhuǎn)軍人、組織項目轉(zhuǎn)退軍人座談會并發(fā)放禮品等活動；

（6）中秋節(jié)（農(nóng)歷8.15）：組織中秋游園、中秋晚會等活動，如系列匯演、互動小游戲、品月餅、猜燈謎等活動。

2、客服管理

（1）開展多種競技評選活動，如微笑大使、服務(wù)大使等，增強員工榮譽感及忠誠度；

（2）6月份組織召開公司年中經(jīng)營會議，分析上半年各項經(jīng)營指標情況以及下半年重點；

（3）6月份組織客戶滿意度調(diào)研工作，對上半年工作的客戶認可度進行摸底，及時做出策略調(diào)整；

（4）開展民主座談會、趣味運動會、拓展訓(xùn)練、技能大比武以及演講比賽等豐富多彩的團隊建設(shè)活動；

（5）天氣轉(zhuǎn)暖，進入裝修高峰期，注意加強裝修期間的管控工作，新交付的項目注意成品保護工作。

3、清潔綠化

（1）做好排水設(shè)施的檢查、疏通，如明溝、雨水井、天臺排水口等，并做好防臺、防汛知識宣傳、安全提示和預(yù)警通報工作；

（2）做好公共區(qū)域的蚊蠅、蟑螂滅殺工作，垃圾房、水池等部位要設(shè)立滅殺設(shè)備或殺蟲劑，人群集中的室外部位設(shè)立大型電子殺蟲設(shè)備，從源頭上防止疾病發(fā)生及傳播；

（3）夏季各類垃圾量增加，而且容易發(fā)酵并產(chǎn)生異味，一定要做好消毒和清運工作，加強垃圾房和垃圾桶的清理和消殺工作；

（4）加強植物病蟲害防治，做好綠化排澇工作，適時對草坪進行打孔通氣，遇有臺風(fēng)、暴雨時做好大型植物、新建植物的加固工作。

（5）小區(qū)設(shè)有深水池的項目，要設(shè)置水深、警示標識，定期加固護欄等，同時，加強對水系、噴泉、人工湖的投藥和補水工作，防治水質(zhì)腐敗、渾濁。

4、秩序維護

（1）冬裝清洗入庫，并注意防潮處理，并準備發(fā)放夏裝；

（2）夏季是治安案件案發(fā)率較高的季節(jié)，小區(qū)的防盜尤為重要，對于陽臺的門、窗等部位重點關(guān)注，注意多宣傳，發(fā)現(xiàn)問題要及時報警、協(xié)助處理；

（3）保安、保潔等室外暴露的崗位要采購些防暑降溫物品，如綠豆湯等，防止員工中暑。（4）合理做好員工的排班，切勿長時間在高溫下作業(yè)，尤其是白天。另外，做好員工的教育引導(dǎo)工作，夏季容易煩躁。

5、工程維護

（1）檢查供暖設(shè)備，對采暖期內(nèi)存在的問題及時進行維修，確保來年供暖正常；

（2）夏季帶有電梯機房的室內(nèi)溫度會很高，因此，一定要及時檢查、定期通風(fēng)、保證溫度正常運行；

（3）雷雨季節(jié)，做好各類設(shè)施設(shè)備的巡檢工作，同時，對各類設(shè)備的性能、防護措施要了如指掌，特別是防雷設(shè)施的完好；

（4）雨季，要重點關(guān)注庫房、設(shè)備房、員工寢室的防潮工作，避免造成不必要的經(jīng)濟損失和身體不適。

（5）南方地區(qū)防臺抗臺工作是夏季工作重點之一，防臺抗臺工作重點是做好預(yù)案的制定、準備防臺抗臺物資、檢修防臺抗臺設(shè)備、設(shè)施、加強防汛信息的及時通報等。

6、其他

（1）夏季注意食品安全問題，定期檢查食品是否存在變質(zhì)和腐爛情況，定期對餐具、容器消毒，確保飲食安全；

（2）夏季也是流感病毒多發(fā)季節(jié)，定期進行辦公區(qū)的消殺工作。

【秋季】

９月、１０月、１１月

1、社區(qū)文化:

（1）教師節(jié)（9.10）：組織教師節(jié)宣傳活動，如“還記得您的第一個班主任嗎”、給教師送花等活動；

（2）國慶節(jié)(10.1)：組織國慶宣傳活動，如國慶聯(lián)歡晚會、廣場舞蹈比賽等活動；

（3）重陽節(jié)(農(nóng)歷九月初九)：組織關(guān)注老年人宣傳活動，如孤寡老人慰問、義診活動、重陽秋游等活動；

2、客服管理

10月份對門把手進行隔涼處理，可以纏綁紅絨布，體現(xiàn)物業(yè)服務(wù)的周到；

3、秩序維護

9月份進入秋防，組織宣傳消防知識、邀請客戶參與消防演練活動或參觀消防技能大比武等活動。

4、清潔綠化

（1）入冬前對喬木普遍澆一次水，以保護樹木越冬和防止春旱；

（2）10月份清雪工具及物資的準備工作，如融雪劑、爐灰等，并對去年清雪工具進行修繕；

（3）凡易受凍害的樹木，冬季應(yīng)采取根基培土，主干包扎等防寒措施；

(4)綠化重點清理雜草、落葉及干枝的處理工作。

5、工程維護

（1）冬維物資的盤點與采購，重點做好設(shè)備設(shè)施的冬維工作，特別注意地下車庫（消防及供水和通氣孔）、樓內(nèi)供水管道及計量裝置；

（2）重點關(guān)注1樓空置門市房下水主杠的保溫工作，防止凍堵，給樓上客戶造成損失；

（3）對于園區(qū)淺埋的管井要進行全面冬維工作，如使用珍珠巖等，防止內(nèi)部結(jié)冰，影響排水；

（4）加強關(guān)注空置房內(nèi)采暖、供水管線的排查工作，及時排除存水，避免造成經(jīng)濟損失；

6、其他

10月份準備進行食堂冬儲菜的準備工作，以節(jié)約食堂成本；

【冬季】

１２月、１月、２月

1、社區(qū)文化

（1）元旦(1月1日)：組織元旦主題聯(lián)誼晚會或其他類似活動；

（2）臘八節(jié)（臘月初八）：熬煮臘八粥，免費贈送給客戶，體現(xiàn)節(jié)日特色；（圖）

（3）春節(jié)（農(nóng)歷正月初一）：為客戶送一份新年禮物、關(guān)愛“孤獨老人”、針對小區(qū)老人墨寶書法，開展免費送對聯(lián)活動等體現(xiàn)人文和諧；

（4）元宵節(jié)（正月十五）：猜燈謎喜迎元宵節(jié)或品元宵、做元宵等活動；

2、經(jīng)營預(yù)算

（1）每年12月份進行項目整體經(jīng)營預(yù)算，制定經(jīng)營目標并與公司簽訂目標責(zé)任書；

（2）對全年物資進行全面盤點工作，對報廢物資進行處理；

（3）加大服務(wù)費收繳力度，確保全年經(jīng)營指標的完成；

（4）公司組織年終總結(jié)表彰大會，總結(jié)過去，展望未來，對優(yōu)秀員工進行表彰；

（5）實現(xiàn)計劃管理，制定社區(qū)文化活動計劃、員工活動計劃、重點工作計劃等；

（6）組織合格供應(yīng)商評審工作及合同續(xù)簽工作；

（7）公司組織管理評審會議，審視質(zhì)量方針和質(zhì)量目標等方面的適宜性；

3、客服管理

（1）利用冬季空閑時間不定期開展豐富多彩的培訓(xùn)工作；

（2）假前進行安全大排查工作，重點關(guān)注用電、用火方面并提醒客戶注意四防案件的發(fā)生；

（3）重點關(guān)注客戶滿意度調(diào)查結(jié)果，對客戶的訴求及時進行響應(yīng)及采取措施；

4、秩序維護

（1）考慮冬季的寒冷，可為室外立崗的秩序維護員提供姜湯，以驅(qū)寒冷，也能體現(xiàn)親情化管理；

（2）做好春節(jié)燃放煙花爆竹的準備工作，如指定場地、安全提醒等工作。

5、工程維護

加大園區(qū)的巡查頻次，重點關(guān)注各類管井、管線以及排水井、溝渠等重點部位，防止出現(xiàn)凍堵情況；

6、清潔綠化

（1）時刻做好冬季清雪工作，以雪為令，根據(jù)實際情況可對積雪進行美化處理；

（2）枝葉積雪時應(yīng)及時清除，有倒伏危險的樹木立支撐架保護。

7、其他

（1）每年元宵和春節(jié)，公司給每位員工發(fā)放福利的同時給每位員工及其家人發(fā)短信，送上祝福；

（2）春節(jié)，總經(jīng)理給每一位中層骨干發(fā)感謝短信；

（3）三十，新春走基層慰問堅守工作崗位的人員。

第二篇：夏季物業(yè)工作的重點

俗話說，因地制宜，因時而為。物業(yè)工作也要根據(jù)季節(jié)的變換而隨時調(diào)整工作安排和部署，做出最適合的工作方案。

伴隨著夏季的到來，隨之而來的還有久高不下的溫度，和突如其來的大風(fēng)暴雨。夏季是一年當中氣溫最高的時期，并且在這期間內(nèi)陸地區(qū)干燥酷熱，沿海地區(qū)潮濕悶熱，大部分降雨也同樣集中在這段時間里，各種災(zāi)害性天氣更是聚集于此時。

首先，防汛工作自然成為重中之重。去年北京特大暴雨仍讓我們記憶猶新。物業(yè)服務(wù)企業(yè)防汛應(yīng)急預(yù)案的意義就在于“萬一”大于“一萬”，必須將每年汛期都當成“萬一”出現(xiàn)數(shù)年、數(shù)十年甚至更長時間一遇的大暴雨來看待才能有備無患，或者至少將損失減小到最低程度。這就要求我們要在細節(jié)上下足功夫，做好排水設(shè)施的檢查、疏通，如明溝、雨水井、天臺排水口等，并做好防臺、防汛知識宣傳、安全提示和預(yù)警通報工作。

其次，夏日炎炎，對于想消暑的人們，瓜果消耗量也逐步上升，由此產(chǎn)生的果皮垃圾自然也“勇攀高峰”。而夏季氣溫較高，正是適宜瓜果類垃圾發(fā)酵，及蚊蠅繁殖的環(huán)境。因此，一定要及時做好垃圾清運及垃圾容器清理及消毒的工作。還要做好公共區(qū)域的蚊蠅、蟑螂滅殺工作，垃圾房、廚余處理房、水池等部位要設(shè)立滅殺設(shè)備或殺蟲劑，人群集中的室外部位設(shè)立大型電子殺蟲設(shè)備。從源頭上防止疾病發(fā)生及傳播。

接下來，還要注意防雷和防暑。眾所周知，夏季是多雷季節(jié)，一定要按照有關(guān)政策要求及時做好避雷檢測工作，提示業(yè)主和員工注意防雷安全，做好監(jiān)控系統(tǒng)、火災(zāi)報警系統(tǒng)、計算機等防雷接地的檢查和維護;保安、保潔等室外暴露的崗位要采購些防暑降溫物品，防止員工中暑，合理做好員工的排班，切勿長時間加班。另外，做好員工的情緒教育、疏導(dǎo)工作，夏季心情容易煩躁而意氣用事。最后，要做好對設(shè)備設(shè)施的維護。小區(qū)設(shè)有水系、深水池的，要做好水深標識、有電標識、護欄等的檢查和更新，必要時發(fā)布溫馨提示，提示廣大業(yè)主注意安全;加強對水系、噴泉、人工湖的投藥和補水工作，防治水質(zhì)腐敗、渾濁。夏季帶有電梯機房的室內(nèi)溫度會很高，一般會裝有空調(diào)，但是遠遠不能達到額定的運行溫度，因此，一定要及時檢查、定期通風(fēng)、保證空調(diào)的正常運行，不發(fā)生意外情況。

根據(jù)季節(jié)的不同特點，及時采取有針對性的管理和服務(wù)措施，能夠有效降低管理風(fēng)險和服務(wù)成本，從而保證業(yè)主的正常生活和良好的物業(yè)服務(wù)品質(zhì)，是我們每個物業(yè)人應(yīng)有的意識。

第三篇：2013年80后可以重點關(guān)注的創(chuàng)業(yè)好項目

為您量身訂制的80后創(chuàng)業(yè)項目

毫無疑問，80后是懷揣創(chuàng)業(yè)夢想的一代人，他們對創(chuàng)業(yè)的理解、對創(chuàng)業(yè)的思考都非常獨到，這種獨到也正是挖掘80后創(chuàng)業(yè)項目不可或缺的原動力。什么樣的項目才是量身訂制的80后創(chuàng)業(yè)項目呢？我們來簡要概括下80后年輕人的生活方式：身處現(xiàn)實和網(wǎng)絡(luò)兩個世界，80后既注重現(xiàn)實中對產(chǎn)品的體驗又注重虛擬世界中對模式的體驗，從這兩點出發(fā)，我們就不難找到好的項目。

大紅手智能促銷機是近期代理創(chuàng)業(yè)領(lǐng)域的一個強勁的增長點，它就是因為敏銳地捕捉到了市場需求而初戰(zhàn)告捷。一個做代理的朋友為我簡要總結(jié)了智能促銷機的成功模式：從消費者的角度出發(fā)，現(xiàn)場抽獎和積分兌獎、折現(xiàn)購物等方式非常能激發(fā)顧客的消費熱情，大大挖掘了潛在的消費群體和消費額度，能夠讓顧客主動到店、反復(fù)消費，通過大紅手免單王與移動互聯(lián)網(wǎng)的深度結(jié)合，更是可以隨時隨地答題拿獎、搜索商家；而從商家的角度出發(fā)，好處就更是顯而易見，智能促銷機帶來了實實在在的實惠和樂趣，廣大消費者自然就愿意到店消費，消費的主動性一旦被調(diào)動起來，商家就再也不用為招徠客源而發(fā)愁，而且積分系統(tǒng)的加入讓消費者反復(fù)回頭，商家普遍反映銷售業(yè)績穩(wěn)步攀升。

加入智能促銷機項目的代理商，基本都是看中了該模式有望解決O2O模式中的閉環(huán)難題，這是目前很多80后創(chuàng)業(yè)項目想要解決但始終沒有解決好的問題。智能促銷機很好地把握住了市場脈搏，有望成為體驗經(jīng)濟時代全新的促銷利器。

第四篇：物業(yè)管理師考試重點

第一章 物業(yè)管理方案的制定

第一節(jié) 物業(yè)管理早期介入

一 物業(yè)管理早期介入的準備工作有哪些？ 1了解物業(yè)管理對物業(yè)的基本要求 2 組織技術(shù)力量 3 收集相關(guān)資料 4 確定工作方法 5 準備設(shè)備器材和資金 物業(yè)管理早期介入的實施：

二規(guī)劃設(shè)計階段的實施考慮物業(yè)管理規(guī)劃布局和配套設(shè)施的完善 2 考慮建筑及設(shè)備設(shè)施使用和維修養(yǎng)護的需要 3 考慮安全保衛(wèi)系統(tǒng)的設(shè)置和環(huán)境保潔的需要 三施工安裝階段的實施監(jiān)督工程質(zhì)量掌握物業(yè)的全部情況 3 督促物業(yè)管理所需設(shè)施的落實

四接管準備階段的實施組織驗收小組 2 明確驗收標準 3 確定驗收方案 4 準備驗收資料 5 參與竣工驗收 五 物業(yè)管理早期介入的意義完善物業(yè)規(guī)劃設(shè)計方案提高物業(yè)建設(shè)工程質(zhì)量為日后的物業(yè)管理工作打好基礎(chǔ) 4 有利于物業(yè)銷售

五 可行性研究報告的結(jié)第二節(jié)物業(yè)管理方構(gòu)

案的制定總論

一 制定物業(yè)管理方案的2 物業(yè)項目分析

程序服務(wù)需求分析與預(yù)測

1、成立工作小組 4 物業(yè)管理企業(yè)自身條

2、培訓(xùn)工作人員

件與服務(wù)能力分析

3、準備資料設(shè)備和經(jīng)費 5 人力資源分析

4、調(diào)查分析標的物業(yè)項6 物業(yè)管理方案要點及目情況

方案實施進度分析

5、調(diào)查業(yè)主和使用人的7 物業(yè)管理服務(wù)費用測服務(wù)需求

算

6、了解同類物業(yè)管理狀8 項目的經(jīng)濟、社會和環(huán)況

境效益評價

7、研究分析調(diào)查資料 9 結(jié)論及建議

8、初步確定物業(yè)管理方10 附件 案要點

9、進行可行性分析

10、草擬方案文本

11、討論修改

12、領(lǐng)導(dǎo)審閱

13、文本定稿

14、實施和完善二 物業(yè)管理方案文本的 編寫項目管理的整體設(shè)

想與策劃物業(yè)管理服務(wù)模式3 管理服務(wù)人力資源的管理管理制度建設(shè)物業(yè)管理服務(wù)的具

體內(nèi)容和質(zhì)量標準6 物業(yè)管理財務(wù)收支 測算

三 制定物業(yè)管理方案的 原則規(guī)范調(diào)研2 實事求是3 扎實細致4 科學(xué)適用

四 可行性研究的步驟1 接受委托2 調(diào)查研究方案選擇與優(yōu)化4 財務(wù)評價編寫可行性研究報告

第三節(jié) 物業(yè)再開發(fā)利用方案的制定

一 制定物業(yè)再開發(fā)利用方案的工作流程

1、成立工作小組

2、培訓(xùn)工作人員

3、準備資料、設(shè)備和經(jīng)費

4、分析項目情況

5、調(diào)查業(yè)主需要

6、設(shè)計方案要點

7、進行可行性評價

8、草擬方案文件和圖件

9、上報領(lǐng)導(dǎo)審閱

10、修改方案文件和圖件

11、提交業(yè)主大會討論通過

12、行政報批

13、批準實施 二 綠地再開發(fā)

1、綠地景觀現(xiàn)狀分析

2、綠地景觀再開發(fā)的意義和目標

3、綠地景觀再開發(fā)內(nèi)容的規(guī)劃設(shè)計

4綠化植物種類的選定

5、環(huán)境小品的設(shè)計

6、綠地景觀再開發(fā)可行性分析

7、綠地景觀再開發(fā)的環(huán)境影響評估

8、綠地景觀再開發(fā)的投資估算

9、綠地景觀再開發(fā)的效益分析

10、規(guī)劃設(shè)計圖件 三 停車場的擴建增建

1、停車場的現(xiàn)狀分析

2、擴建停車場的原則和目標

3、擴建停車場的位置和規(guī)模規(guī)劃

4、停車場的布局的規(guī)劃設(shè)計

5、停車場配套設(shè)施的規(guī)劃設(shè)計

6、擴建停車場的可行性

分析

7、擴建停車場的環(huán)境影響評價

8、擴建停車場的投資估算

9、擴建停車場的效益分析

10、規(guī)劃設(shè)計圖件

三、綜合經(jīng)營服務(wù)場所的再開發(fā)

1、現(xiàn)有綜合經(jīng)營服務(wù)場所的分析

2、綜合經(jīng)營服務(wù)場所再開發(fā)的原則和目標

3、綜合經(jīng)營服務(wù)場所再開發(fā)的可行性研究

4、綜合經(jīng)營服務(wù)場所再開發(fā)內(nèi)容和方式的規(guī)劃

5、綜合經(jīng)營服務(wù)場所再開發(fā)具體方案的設(shè)計

6、綜合經(jīng)營服務(wù)場所再開發(fā)的投資估算

7、綜合經(jīng)營服務(wù)場所再開發(fā)的環(huán)境影響評價

8、綜合經(jīng)營服務(wù)場所再開發(fā)效益分析

9、規(guī)劃設(shè)計圖件。

第二章 物業(yè)管理制度的制定

第一節(jié)制定物業(yè)管理制度的準備

一 物業(yè)管理公司制定物業(yè)管理制度準備工作的主要內(nèi)容

1、成立工作小組

2、明確工作任務(wù)和目標

3、準備相關(guān)資料

4、了解物業(yè)現(xiàn)狀

5、了解業(yè)主和使用人情第三章 物業(yè)管理況

6、分析本企業(yè)情況 企業(yè)資金管理

7、學(xué)習(xí)有關(guān)文獻

8、擬定制度體系

9、擬定制定制度的方法第一節(jié) 物業(yè)管理費用預(yù)

和程序

算

10、上報領(lǐng)導(dǎo)審閱

一 擬定物業(yè)管理費用

二、業(yè)主大會制定物業(yè)管開支計劃 理制度的準備

1、確定物業(yè)服務(wù)成本

1、確定制度起草人員 的組成

2、了解物業(yè)情況

2、核算營業(yè)成本

3、了解業(yè)主和使用人情

3、核算管理費用 況

4、核算財務(wù)費用

4、了解物業(yè)管理企業(yè)情

5、核算所得稅

況

二、財務(wù)預(yù)算的控制

5、學(xué)習(xí)有關(guān)文件

1、編制財務(wù)預(yù)算

2、控制財務(wù)預(yù)算的具體第二節(jié) 物業(yè)管理制度的工作內(nèi)容

制定

3、控制財務(wù)預(yù)算的步驟

三、控制財務(wù)預(yù)算的具體一物業(yè)管理公司制定工作內(nèi)容

物業(yè)管理制度的程序

1、把財務(wù)計劃的各項預(yù)

算指標分配落實到企業(yè)

1、確定制度的內(nèi)容要點 各部門

2、征求意見

2、通過會計核算反映和

3、匯總、調(diào)整制度要點 監(jiān)督企業(yè)各部門有關(guān)指

4、草擬制度文本 標的落實情況。

5、討論修改

3、定期進行對比分析，6、領(lǐng)導(dǎo)審閱 找出偏差

7、文本定稿

4、對責(zé)任部門和責(zé)任人

8、批準實施

進行考評

5、根據(jù)考核結(jié)果和獎懲

二、業(yè)主大會制定物業(yè)管辦法進行獎懲

理制度的程序

6、如果出現(xiàn)不可預(yù)見情

1、草擬制度文本 況，及時進行調(diào)整。

2、提交業(yè)主大會討論

四、控制財務(wù)預(yù)算的步驟

3、修改文本

1、建立財務(wù)預(yù)算控制系

4、提交業(yè)主大會通過 統(tǒng)

5、生效執(zhí)行

2、檢查監(jiān)督

6、行政備案

3、分析原因

4、糾正偏差

5、獎懲兌現(xiàn)

第二節(jié) 物業(yè)管理收費糾

紛的處理

一、對欠繳和拒交

物業(yè)鼓舞費問題的處理

1、區(qū)別不同情況處理

2、對有能力交二不交的，首先進行溝通和協(xié)調(diào)；如果仍不繳納，可責(zé)令限期繳納，逾期不繳納的，可按日收取1‰-3‰的滯納金，連續(xù)三個月不交的可按合同催繳或向法院申請支付令。如果欠費情況十分嚴重，物業(yè)管理企業(yè)可以單方面停止服務(wù)、解除合同，并通過訴訟程序追索拖欠的物業(yè)服務(wù)費和其他損失。

第四章 房屋及附屬設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護管理

第一節(jié)

房屋及附屬設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護計劃的制定 一 房屋養(yǎng)護計劃的制定

1、掌握房屋建筑的完好情況

2、對不同類型的房屋制定不同的養(yǎng)護標準

3、落實費用

4、落實管理人員

5、確定養(yǎng)護工作的時間安排和工作方式 二 房屋維修計劃的制定

1、確定維修范圍

2、計算工程量和費用

3、確定工作時間安排

三、房屋附屬設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護計劃的制定

1、確定維修養(yǎng)護責(zé)任人及其職責(zé)

2、制定維修養(yǎng)護管理制度

3、建立各類設(shè)備設(shè)施檔案

4、定期組織設(shè)備設(shè)施養(yǎng)護

5、確定維修工程啟動程序

四 房屋及附屬設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護計劃的實施

1、做好房屋及附屬設(shè)備設(shè)施的安全檢查

2、審核維修養(yǎng)護方案和工程預(yù)算

3、籌措資金，保證物資供應(yīng)

4、做好維修養(yǎng)護施工準備和管理工作

5、建立工作制度，落實崗位責(zé)任制、技術(shù)責(zé)任制

6、加強成本核算

7、監(jiān)督工程質(zhì)量

8、確定驗收標準

第五章 房屋及附五 房屋及附屬設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護計劃實施的控屬設(shè)備設(shè)施維修制

1、計劃指標分解及措施預(yù)算

落實情況

第一節(jié)房屋維修預(yù)算的2、計劃指標完成情況 編制

3、原計劃正確程度 一 較大房屋修繕工程預(yù)

4、執(zhí)行計劃過程中出現(xiàn)算的準備工作的問題和解決方法

1、調(diào)集專業(yè)預(yù)算人員組

5、對計劃執(zhí)行過程中經(jīng)成工程預(yù)算編制小組 驗教訓(xùn)的總結(jié)

2、調(diào)查了解各種市場信第二節(jié) 房屋維修養(yǎng)護技息

術(shù)管理

3、收集施工圖紙、準備一 房屋維修養(yǎng)護技術(shù)管各種施工及驗收標準、施理的步驟

工圖集，做好資料準備

1、配備專業(yè)人員督促指

4、收集、準備相關(guān)的工導(dǎo)房屋的合理使用，防止程預(yù)算定額

房屋結(jié)構(gòu)、設(shè)備的過早損

5、收集施工組織 耗和損壞

6、對施工現(xiàn)場進行勘察

2、定期對房屋進行查勘并確定施工方式 鑒定，制定維修養(yǎng)護技術(shù)

二、編制房屋維修預(yù)算的方案

步驟

3、建立房屋維修技術(shù)檔

1、熟悉施工圖紙 案，掌握房屋完損情況

2、了解施工現(xiàn)場的作業(yè)

4、制定技術(shù)管理制度，環(huán)境

確定責(zé)任人

3、計算工程量

5、監(jiān)督房屋維修養(yǎng)護施

4、套用定額

工過程的技術(shù)規(guī)范執(zhí)行

5、編制維修工程預(yù)算表 情況

6、編制主要材料用量表

6、監(jiān)督施工過程中安全

7、計算各項費用 生產(chǎn)制度的執(zhí)行情況 8編寫預(yù)算編制說明

二、房屋維修工程的驗收 三房屋修繕工程造價計應(yīng)及時組織有關(guān)單位或算公式匯總

人員進行工程驗收，特別

1、直接工程費=直接費+是要搞好施工質(zhì)量的檢其他直接費+現(xiàn)場經(jīng)費 查驗收，堅持分項工程的2、直接費=∑直接費×工檢查，做好隱蔽工程的驗程量

收及工程質(zhì)量的評定。工

3、其他直接費=∑直接費程檢驗合格，應(yīng)評定質(zhì)量×相應(yīng)費率

等級，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)簽

4、現(xiàn)場經(jīng)費=∑(直接費+證。凡不符合質(zhì)量標準間接費)×相關(guān)費率 的，應(yīng)返工，返工合格后，5、間接費=直接工程費×給予簽證。相關(guān)費率

6、利潤=（直接工程費+

間接費）×相關(guān)費率

7、稅金=(直接工程費+間接費+利潤)×稅率

8、工程造價=直接工程費+間接費+利潤+稅金 第二節(jié) 房屋附屬設(shè)備設(shè)施維修預(yù)算的編制

一、編制房屋附屬設(shè)備設(shè)施非計劃性零修預(yù)算的準備

1、了解設(shè)備的數(shù)量、種類，根據(jù)設(shè)備的分布狀況和數(shù)量，為預(yù)算提供數(shù)量依據(jù)

2、合理安排設(shè)備設(shè)施維修人員，努力降低人工成本

3、充分收集和掌握設(shè)備運行記錄，為下一階段的預(yù)算編著提供經(jīng)驗依據(jù)

二、編制房屋附屬設(shè)備設(shè)施非計劃性零修預(yù)算的步驟

1、調(diào)查了解現(xiàn)場設(shè)備情況

2、計算人工費用

3、記取分項費用和稅金

4、編制預(yù)算表

三、編制房屋附屬設(shè)備設(shè)施中修、大修或更新改造工程預(yù)算的步驟

1、熟悉施工圖紙

2、了解施工現(xiàn)場的作業(yè)環(huán)境

3、計算工程量

4、編制主要材料用表

5、依據(jù)定額子項計算直接費

6、確定其他費用與工程總造價

7、編制工程預(yù)算表說明

8、裝訂成冊

四、房屋附屬設(shè)備設(shè)施費用的計算公式

1、直接工程費=直接費+其他直接費+現(xiàn)場經(jīng)費

2、直接費=∑預(yù)算價值×工程量

3、定額工資=∑人工費×工程量

4、其他直接費=∑定額工資×相應(yīng)費率

5、現(xiàn)場經(jīng)費= ∑定額工資×相應(yīng)費率

6、間接費=定額工資×相應(yīng)費率

7、利潤=定額工資×相應(yīng)費率

8、稅金=(直接工程費+間接費+利潤)×稅率

9、工程造價=直接工程費+間接費+利潤+稅金

第六章綜合經(jīng)營服務(wù) 第一節(jié) 綜合經(jīng)營服務(wù)項目的策劃

一、綜合經(jīng)營服務(wù)項目的市場調(diào)查與預(yù)測

1、做好準備工作

2、進行市場調(diào)查

3、進行市場預(yù)測

二 策劃書的主要內(nèi)容包括：

1、目標市場現(xiàn)狀分析與預(yù)測

2、綜合經(jīng)營服務(wù)項目組合設(shè)計

3、發(fā)展目標

4、市場營銷策略

5、開展該組綜合經(jīng)營服務(wù)項目所需要的條件

第二節(jié) 綜合經(jīng)營第七章物業(yè)管服務(wù)項目的運作

理市場開發(fā)

一、綜合經(jīng)營服務(wù)項目的組織和管理

第一節(jié) 物業(yè)管理

1、選擇經(jīng)營方式

2、對服務(wù)收費進行監(jiān)督 市場營銷

3、監(jiān)控服務(wù)質(zhì)量和環(huán)境

一、物業(yè)管理企業(yè)市場營

4、服務(wù)效果考評

銷策略的制定流程 二 綜合經(jīng)營服務(wù)項目設(shè)

1、建立營銷機構(gòu) 計一（都市白領(lǐng)）

2、調(diào)查分析市場

1、各類家政服務(wù)

3、明確市場定位

2、VIP商務(wù)助理

4、確定經(jīng)營戰(zhàn)略

3、愛車服務(wù)一條龍

5、設(shè)計營銷戰(zhàn)略

4、電腦電器上門維護維

6、制定和實施營銷方案：修及操作指引服務(wù)

二、物業(yè)管理項目市場營

5、提供裝修設(shè)計套餐服銷運作流程 務(wù)

1、選定物業(yè)項目

6、為每一個有需要的家

2、制定營銷計劃 庭制定個性化服務(wù)計劃

3、實施營銷計劃

7、小區(qū)內(nèi)設(shè)有24小時便

4、參加投標競爭 利店

8、為不同年齡階段的人 群設(shè)計豐富多彩的社區(qū)

文化活動

三設(shè)計二（金融社區(qū)）第二節(jié)

1、業(yè)主可以以最快的速度獲得住房按揭貸款和物業(yè)管理招標與各項消費貸款

2、在小區(qū)智能化平臺上投標

實現(xiàn)存款、取款、轉(zhuǎn)賬、一 物業(yè)管理招標工作

電子商務(wù)、金融政策查程序

詢、投資理財?shù)确?wù)，并

1、選擇招標方式 為業(yè)主建立信用檔案，享

2、編制招標文件

受更全面具體的金融服

3、進行招標行政備案 務(wù)

4、發(fā)出招標信息

3、在居住期間，住戶可

5、提供招標文件 以通過小區(qū)的銀行理財

6、組織現(xiàn)場考察 中心獲得各種貸款

7、召開標前會議

8、收存標書

9、開標

10評標和定標11發(fā)出中標通知

12進行定標行政備案13簽訂委托服務(wù)合同

二、投標工作程序

1、成立工作小組

2、獲取招標文件

3、解讀招標文件

4、考察物業(yè)現(xiàn)場

5、參加標前會議

6、進行投標可行性分析

7、編制投標文件

8、封送標書

9、現(xiàn)場答辯

10、簽定委托服務(wù)合同

三、封送標書的格式 準備一份正本和若干份副本，各自分別包裝，密封后打下正本或副本印記，封套上寫明送交地址、收件人、投標編號、物業(yè)名稱等，投標企業(yè)法人代表簽字并加蓋投標企業(yè)公章

四、投標書的內(nèi)容

1、投標函

2、投標報價一覽表

3、投標物業(yè)管理企業(yè)簡介

4、物業(yè)管理項目部設(shè)置

5、物業(yè)管理方案要點

6、投標書附件

第七章績效考核和論文撰寫

第一節(jié) 員工績效考核方案的制定和實施

一、績效考核方案的制定流程

1、確立考核目標

2、明確考核目的

3、設(shè)定考核時間

4、確定考核對象

5、確定考核內(nèi)容

6、確定考核標準

7、選擇考核方法

8、確定考核人

9、確定考核實施方案、10、上報領(lǐng)導(dǎo)審批

第五篇：高端物業(yè)考察重點

高端物業(yè)考察重點

本次針對參觀的龍湖與綠城的項目一方面根據(jù)兩家公司的特點制定了針對性學(xué)習(xí)的地方同時根據(jù)我項目的發(fā)展階段制定了具體的學(xué)習(xí)考察方案。龍湖重點：質(zhì)量體系的建設(shè)與后期管理

綠城重點：物業(yè)管理公司的架構(gòu)、運作體系、人員培訓(xùn)、業(yè)務(wù)模式、費用管理方面的學(xué)習(xí)。

一、基礎(chǔ)物業(yè)管理

1、基礎(chǔ)物業(yè)方面

1.1別墅社區(qū)的基本服務(wù)內(nèi)容及特色服務(wù)之處 1.2物業(yè)費的定價及包含的項目

1.3針對別墅社區(qū)的特點物業(yè)費的收取方式，如是按照月收、季度還是整年預(yù)收？對于長期空置的業(yè)主物業(yè)費如何收取？

1.4社區(qū)綠地或利用社區(qū)公共空間進行經(jīng)營的把握及收入分配 1.5項目都需要繳納哪些保險

1.6對于業(yè)主裝修問題怎樣管理,精裝花園如何保護？外立面的保護？

2、人力資源

2.1、別墅社區(qū)物業(yè)的基本人員架構(gòu)

2.2、項目人員費用在當?shù)氐钠骄剑ㄐ鑵⒄瘴逍羌壘频晁剑?/p>

2.3、項目針對不同的崗位是否有比較靈活的用工方式,如何規(guī)避現(xiàn)實的法律風(fēng)險 2.4、項目人力成本占物業(yè)費的比重

3、財務(wù)方面

3.1財務(wù)管理系統(tǒng)對運營方面的支持 3.2財務(wù)管理軟件平臺的建設(shè)有無好的方案

4、企業(yè)文化建設(shè)

4.1企業(yè)文化是如何建設(shè)與表現(xiàn)的

4.2、后臺區(qū)域（員工宿舍、員工餐廳、辦公區(qū)域）的管理形式

二、項目運營管理

1、安全方面

1.1主出入口進行的安全篩查一般進行哪些項目,是否會安排金屬探測、防爆探測裝置？ 1.2大型園區(qū)對講機在人員配備上如何配比？對講機的頻道如何設(shè)置比較科學(xué) 1.3大型園區(qū)對講機基站的設(shè)立

1.4大型豪華別墅項目在安全技術(shù)方面的層級關(guān)系以及是如何讓業(yè)主感覺到安心的？ 1.5在安全技術(shù)方面有哪些是物業(yè)公司為保障項目運作而可以新增加.的技術(shù)手段? 1.6園區(qū)安全人員單人巡邏所用的交通工具，晚間巡邏可采用的單人巡邏配套器具的選擇 1.7巡邏犬品種的選擇及訓(xùn)練

2、交通系統(tǒng)

2.1大型社區(qū)公共便民交通采取何種方式？費用如何取舍

2.2業(yè)主私人車位停滿后如何解決后續(xù)停車問題，有無比較好的管控方案 2.3對于公共停車場物業(yè)如何管理，如何平衡業(yè)主車輛與車位的關(guān)系。2.4大型（特種）車輛進出的管理（主要考慮對路面的破壞）2.5對于較臟的車輛進出園區(qū)有無沖洗方案

2.6后期對路面出現(xiàn)破壞的修復(fù)及管理方案，對園區(qū)柏油路面的日常維護

3、綠化&水系管理

3.1對于業(yè)主家的綠化如何服務(wù)于管理？一戶家出現(xiàn)病蟲害時應(yīng)該如何預(yù)防連續(xù)感染 3.2綠化管理一般采取何種方式（外包、技術(shù)外包、自己管理），相互之間有何優(yōu)劣？ 3.3采取不同的綠化管理方式對于苗木補種、技術(shù)顧問的區(qū)別

3.4公共水系如何進行專業(yè)化管理？對于水系內(nèi)的植物的種植、水內(nèi)生物的養(yǎng)殖對水系所產(chǎn)生積極影響的方案 3.5公共水系與綠化用水之間有無好的平衡關(guān)系

3.6綠化消殺與水系消殺如何協(xié)調(diào)，如何最大限度保證園區(qū)的公共衛(wèi)生（四害）

4、工程管理

4.1非精裝別墅的工程管理的主要內(nèi)容 4.2如何提高工程服務(wù)質(zhì)量

5、專業(yè)工具

5.1室外保潔的專業(yè)化工具的選擇及品牌配置，如掃地車、洗地機等 5.2工程工具的選擇及配置品牌配置，如升降機等 5.3水系清理的專業(yè)工具的配置 5.4綠化方面的專業(yè)工具的配置

6、保潔&垃圾處理

6.1園區(qū)配置幾級垃圾處理系統(tǒng)？綜合垃圾清運點如何設(shè)置？ 6.2干濕垃圾、可重復(fù)利用垃圾的管理及回收 6.3會所廚房濕垃圾的處理

6.4室外保潔作業(yè)的特點，對于在極端惡劣天氣（嚴寒、酷暑）室外工作人員的應(yīng)對措施如衣服的選擇、防凍、防暑的技巧等

7、會所&配置

7.1未來項目內(nèi)配建酒店&會所與業(yè)主之間的關(guān)系處理以及處于社區(qū)內(nèi)部經(jīng)營上的思路及把握 7.2高端社區(qū)會所經(jīng)營項目、經(jīng)營思路的把握？

7.3會所&酒店人力資源的綜合運用，如何把握人力成本及經(jīng)營之間的關(guān)系？

7.4會所&酒店需要配建什么項目？既能保持良好的運營又能增加項目品質(zhì)的是什么？比如是否要有馬場、溫泉、俱樂部、露天劇場、生態(tài)農(nóng)場.7.5會所或者酒店會員的管理及開拓？會員的層級及形式？如何才能調(diào)動社區(qū)的消費潛力。