欧美色欧美亚洲高清在线观看,国产特黄特色a级在线视频,国产一区视频一区欧美,亚洲成a 人在线观看中文

    2. <ul id="fwlom"></ul>
    
<object id="fwlom"></object>
    <span id="fwlom"></span><dfn id="fwlom"></dfn>
    

      <object id="fwlom"></object>
      




      

      

      

      
  
      
    
      
      
      
        
      第二屆中國煤化工環(huán)保與水處理論壇2015即將召開
      
        
       時間：2019-05-15 08:17:04下載本文作者：會員上傳
      
      
      
      
      
簡介：寫寫幫文庫小編為你整理了多篇相關(guān)的《第二屆中國煤化工環(huán)保與水處理論壇2015即將召開》，但愿對你工作學(xué)習(xí)有幫助，當(dāng)然你在寫寫幫文庫還可以找到更多《第二屆中國煤化工環(huán)保與水處理論壇2015即將召開》。

      
	
      

      第一篇：第二屆中國煤化工環(huán)保與水處理論壇2015即將召開
      

      第二屆中國煤化工環(huán)保與水處理論壇5月27-29日鄂爾多斯召開 將安排參觀煤化工廢水處理與零排放裝置
      在中國煤化工項目發(fā)展中，環(huán)保已經(jīng)成為與技術(shù)可行性、經(jīng)濟性同等重要的問題。2015年1月1日實施的新版《環(huán)境保護(hù)法》賦予環(huán)保部門對項目停產(chǎn)限產(chǎn)的權(quán)力。同時，個別已投產(chǎn)示范項目實際情況沒達(dá)到環(huán)評報告要求，導(dǎo)致環(huán)保部門在新項目審批時更加謹(jǐn)慎和嚴(yán)格。
      基于經(jīng)濟發(fā)展和能源安全的需求，以及富煤、缺油、少氣的資源稟賦特點，中國發(fā)展煤化工是必然趨勢。實現(xiàn)環(huán)保達(dá)標(biāo)排放成為煤化工行業(yè)必須完成的任務(wù)，此外，發(fā)展節(jié)水技術(shù)對于提高項目可行性有重大意義，CO2捕集利用與封存與（CCUS）技術(shù)則有利于未來可能征收碳稅的情況下提高項目經(jīng)濟性。
      煤化工生產(chǎn)伴隨著廢水、廢氣和固體廢棄物的產(chǎn)生，不同的工藝路線“三廢”組成各有差異，需要有針對性地安排環(huán)保裝置。隨著眾多示范項目的運營，中國煤化工行業(yè)在各類廢水處理與近零排放、脫硫脫硝與硫回收、固體廢棄物資源化利用等方面積累了豐富的經(jīng)驗。這些經(jīng)驗的分享與使用，將有利于已投產(chǎn)和新建煤化工項目符合日趨嚴(yán)格的環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)。
      由亞化咨詢與中國化工學(xué)會煤化工專委會聯(lián)合舉辦的第二屆中國煤化工環(huán)保與水處理論壇將于2015年5月27-29日在內(nèi)蒙古鄂爾多斯召開。來自煤化工和環(huán)保產(chǎn)業(yè)鏈的100多家企業(yè)總計超過150位參會代表將齊聚一堂，共商產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀和未來發(fā)展。會議還將安排對鄂爾多斯大路工業(yè)園區(qū)高鹽水零排放項目，直接液化煤制油先進(jìn)污水處理系統(tǒng)，以及世界上最大的煤化工CCS項目的參觀考察。
      以下是會議已經(jīng)確定的演講主題：
      ? 發(fā)揮市場機制--解決煤化工水資源與環(huán)保問題的思考 ? 現(xiàn)代煤化工環(huán)評要點與發(fā)展趨勢 ? 煤化工廢水處理整體解決方案
      ? 煤化工廢水“零排放”結(jié)晶鹽資源化利用 ? 優(yōu)化工程設(shè)計提高煤化工廢水處理效果 ? 零排放技術(shù)的革命-高效機械霧化蒸發(fā)系統(tǒng) ? 廢水零排放關(guān)鍵技術(shù) ? 煤化工水處理第三方解決方案
      ? 煤化工裝置廢棄物制高附加值碳材料技術(shù) ? 煤化工節(jié)水減排發(fā)展現(xiàn)況和企業(yè)整體解決方案 ? 全球驗證的固定床氣化爐酚胺回收技術(shù) ? 如何真正實現(xiàn)煤化工環(huán)保達(dá)標(biāo)排放
      ? 震動膜濃縮工藝在大型煤化工項目零排放中的應(yīng)用 ? 煤化工廢水酚氨回收技術(shù)的效率提升、節(jié)能與用能優(yōu)化 ? 中國煤化工環(huán)保服務(wù)市場容量分析
      由于會議日期臨近，如果您有興趣參加此次會議，歡迎您和我們聯(lián)系。
      2nd China Coal Chemical Environment & Water Forum will be held on 27-29 May 2015 in Ordos, onsite visiting to coal chemical waste water treatment and zero emission plant will be arranged
      For China coal chemical projects development, environmental protection has become very significant as the technical feasibility and project economics.On January 1, 2015, implementation of a new version of the “Environmental Protection Law” gives environmental authorities the real power to shut down plants or limit production.At the same time, few demonstration projects which have been put into operation did not meet the design requirements of EIA report, caused the environmental authority more cautious and stricter in new project approvals.As the economic development and the continuing demand for energy and chemical products, as well as the features of rich in coal, while lack of oil and gas resources，modern coal chemical industry will be developed inevitably in China.In addition, achieving environmental emission standards become the task which is must be completed, the development of water-saving technologies is very significant for improving the feasibility of the project, and has CO2 capture and storage and utilization(CCUS)technology will be helpful for project economics in case the carbon tax levied in the future.Waste water, waste gas and solid waste of coal chemical production are various if the process routes are different.As operations of several demonstration projects, China’s coal chemical industry has accumulated the experiences in various types of wastewater treatment and near-zero emissions, desulfurization and denitrification and sulfur recovery, solid waste resource utilization.Sharing and using these experiences will benefit the new coal chemical projects in line with increasingly stringent environmental standards.The 2nd China Coal Chemical Environment & Water Forum will be jointly organized by ASIACHEM and Coal Chemical Committee of Chinese Chemical Society on 27-29 May 2015 in Ordos, Inner Mongolia, China.More than 100 companies from the industrial chain of upstream and downstream with more than 150 delegates will gather in the upcoming event, to share the update and jointly discuss the future development of coal chemical industry and environmental protection in China.The conference will also arrange the industrial travel for the high-salt wastewater zero emissions project in industrial park;Shenhua Ordos CTL advanced wastewater treatment systems, as well as the world's largest coal chemical CCS projects.The Following topics will be focused:
      ? The market mechanismMechanical Physical and Chemical Evaporation ? Waste Water Zero Emission Key Technologies ? Third Party Solutions for Coal Chemical Waste Water Treatment ? Novel Technology-From Coal Chemical Waste to High Value Carbon Materials ? Coal Chemical Water Saving and Emission Reduction Total Solution
      ? Phenol and Ammonia Recovery Technology for Fixed Bed Gasifiers ? How to Reach Coal Chemical Environmental Standardized Emission ? Vibration Membrane Concentrate Process for Large Scale Coal Chemical Project Zero Emission ? Coal Chemical Waste Water Phenol and Ammonia Recovery Technology ? Market Potential of Environmental Service for China’s Coal Chemical Industry
      As the conference is coming soon, would you please to confirm and arrange the schedule for this event?
      第二篇：第二屆中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)與養(yǎng)老地產(chǎn)高端論壇
      第二屆中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)與養(yǎng)老地產(chǎn)高端論壇
      時間：2010.12.11
      地點：深圳會展中心5F勒杜鵑廳
      實錄內(nèi)容：
      主持人：尊敬的各位領(lǐng)導(dǎo)、各位來賓大家早上好，歡迎各位蒞臨第二屆中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)與養(yǎng)老地產(chǎn)的高端論壇。有請本屆論壇特邀主持人清華大學(xué)建筑學(xué)院教授周燕珉女士，有請周教授，大家掌聲歡迎！
      周燕珉：尊敬的各位來賓，大家早上好，歡迎大家參加第二屆中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)與養(yǎng)老地產(chǎn)的高端論壇。
      下面我們正式開始今天的會議，我國已經(jīng)步入老齡化社會，老年人基數(shù)龐大，增長非?？?。2009年老年人達(dá)到1.67億，我國面臨老年人帶來的很多挑戰(zhàn)，養(yǎng)老成為重要的問題，全國老年機構(gòu)協(xié)會只能滿足1.59%的老人入住，而且設(shè)施比較落后。近年來養(yǎng)老地產(chǎn)也逐步興起，但是過程中遇到了很多困難，同時出現(xiàn)了很多問題，影響了養(yǎng)老地產(chǎn)健康發(fā)展。為此清華大學(xué)建筑學(xué)院今年6月份在清華大學(xué)舉辦了第一屆養(yǎng)老地產(chǎn)高峰論壇，會上邀請了日本、臺灣的很多專家展開了很多的討論。參會的人數(shù)達(dá)到700多，那時因為清華大學(xué)的會場不夠大，很多人沒有能參加，這次借住交會的契機，我們召開了第二屆中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)與養(yǎng)老地產(chǎn)的高端論壇。在第一屆的基礎(chǔ)上，希望這一屆論壇能夠更加深入的有一些探討。主要探討?zhàn)B老地產(chǎn)的開發(fā)、設(shè)計和運營、管理方面的問題。
      今天的會議是一整天，分三個板塊，上午請研究方面的金融投資、養(yǎng)老機構(gòu)、養(yǎng)老建筑設(shè)計方面的專家跟大家一起交流、分享。下午邀請養(yǎng)老機構(gòu)的管理者和養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)商這樣一些第一線的專家跟大家探討他們的經(jīng)驗。下午還會邀請幾位專家上臺跟大家交流，可以跟大家進(jìn)行互動。
      今天的時間安排的比較緊，大家都要遵守時間的規(guī)定，這樣可以保證順利的完成。
      這次論壇由清華大學(xué)建筑學(xué)院住宅與居住研究所和優(yōu)博承辦、中國之家聯(lián)盟協(xié)辦，12580地產(chǎn)客是獨家支持，對大家的支持表示深深的感謝。
      下面正式開始，有請中國房地產(chǎn)報總經(jīng)理單大偉先生致辭。歡迎單大偉先生！
      單大偉：尊敬的各位來賓，女士們、先生們，大家上午好?？吹竭@么多來自國內(nèi)外的專家、學(xué)者、研究機構(gòu)以及房地產(chǎn)上下游的企業(yè)代表都如此關(guān)注第二屆中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)與養(yǎng)老地產(chǎn)的高端論壇，作為主辦方的中國房地產(chǎn)報代表，我感到由衷的欣慰和高興。今年6月我們在北京與清華大學(xué)聯(lián)合舉辦了第一屆中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)與養(yǎng)老地產(chǎn)的高端論壇，大家都希望此類活動能越辦越好，這體現(xiàn)了中國步入老齡化社會之際房地產(chǎn)行業(yè)的服務(wù)意識正在增強。正是通過首屆高峰論壇的舉辦，讓大家認(rèn)識到我們養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)存在很多不足，我們養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)尚處于起步階段，需要的土地支持、配套政策支持遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠完善，商業(yè)模式剛剛開始起步探索，因此聯(lián)合各方力量共同持續(xù)、深入的探討中國國情的養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展模式具有重要的迫切性和
      現(xiàn)實意義。為此，我們經(jīng)過半年多的醞釀和準(zhǔn)備，借助中國住交會這一全國性的舞臺，再次聯(lián)合清華大學(xué)共同舉辦第二屆中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)與養(yǎng)老地產(chǎn)的高端論壇。本屆論壇將延續(xù)首屆論壇在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)和養(yǎng)老地產(chǎn)方面的話題，在養(yǎng)老行業(yè)方面的政策、國外政策的研究、國外養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展模式、國外養(yǎng)老機構(gòu)的運營經(jīng)驗及老年項目經(jīng)驗、國內(nèi)地產(chǎn)的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資戰(zhàn)略，國內(nèi)優(yōu)秀養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的優(yōu)秀經(jīng)驗，進(jìn)行多方面的探討，希望通過上述領(lǐng)域的探討促使我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)有條不紊的開發(fā)建設(shè)，避免盲目投資，減少失誤，杜絕浪費。
      各位來賓，希望今天的論壇能夠為整個行業(yè)開一個好頭，也希望中國房地產(chǎn)報一樣有責(zé)任感的媒體一同傳播出去，進(jìn)行創(chuàng)新性的探索，為中國養(yǎng)老地產(chǎn)和老齡事業(yè)做出貢獻(xiàn)。最后，預(yù)祝會議圓滿成功，謝謝大家！
      周燕珉：下面，請中國社會福利協(xié)會會長（馮小麗）女士致辭。馮會長給我們講一下“十二五”期間關(guān)于養(yǎng)老服務(wù)建設(shè)體系方面的建設(shè)，馮會長對這方面非常了解，希望聽到您的見解。
      馮小麗：首先非常感謝中國房地產(chǎn)報邀請我來參加住交會，在這短短的時間里我深刻了解到我國房地產(chǎn)業(yè)對我國社會經(jīng)濟作出的巨大貢獻(xiàn)，以及他們提出的擁抱變化的主題。我非常感謝周燕珉教授臨時安排我來參加咱們的分論壇。我今天想和大家一起分享四方面的信息：
      第一個信息，五中全會和十二五規(guī)劃對養(yǎng)老問題有一些基本的原則，在我們國家剛剛召開的五中全會上不僅提出了經(jīng)營方式的轉(zhuǎn)變、經(jīng)濟方式增長的轉(zhuǎn)變，提出了提高國民收入待遇等等，這些跟養(yǎng)老事業(yè)都有密切的關(guān)系。在十二五規(guī)劃中專門列出了養(yǎng)老體系的專業(yè)規(guī)劃，這說明黨和國家對養(yǎng)老事業(yè)的高度重視。中央電視臺報道了一組數(shù)字，我們國家一共有老人1.67億，占全國總?cè)丝诘?2.5%，而且每年在以3個百分點的速度增長，養(yǎng)老問題十分突出。我們?nèi)珖F(xiàn)在有養(yǎng)老的床位自改革開放至今有246萬床，按照國家今年人均GDP達(dá)到4000美金以上，我們應(yīng)該進(jìn)入中等國家的床位數(shù)，百名老人應(yīng)該用到4到6張。在十二五規(guī)劃中要增加300萬張養(yǎng)老床位，到十二五規(guī)劃也只能做到每百名老人3張床位。這300萬張床位的增長只能面向最低的保障，比如說國家哪個鄉(xiāng)、中等城市要建示范市的養(yǎng)老結(jié)構(gòu)，這是國家的投資，這遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足日益增長的需要，這需要社會力量的全力關(guān)注和積極參與，為全國的老人提供好的服務(wù)，使他們能夠老有所養(yǎng)。
      第二個信息，民政部10月份剛剛召開了全國養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)推介會，這是五中全會之后國家部委第一個應(yīng)對的十二五規(guī)劃的總體方案，召開了一個非常及時和重要的會議。養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)推介會非常重要，很多主管司長參加了會議，重點提出由政府主導(dǎo)、社會積極參與，加大養(yǎng)老服務(wù)事業(yè)的開發(fā)。這個會議也提出了在養(yǎng)老服務(wù)的優(yōu)惠政策方面鼓勵社會力量加入養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)，能夠推進(jìn)養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)，把它作為十二五規(guī)劃中大力推進(jìn)服務(wù)業(yè)發(fā)展的重要突破口，這是有很大空間的。據(jù)去年年底的統(tǒng)計，全國養(yǎng)老服務(wù)的需求是5000萬億，現(xiàn)在提供的不到1000萬億，這個市場空間是非常大的。這需要房地產(chǎn)業(yè)在目前面臨一定困境的情況下能夠及時積極的轉(zhuǎn)型，投入養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)。
      第三個信息，最近民政局考察了西方養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的發(fā)展情況，特別是澳大利亞的服務(wù)體系情況，我采集了三組數(shù)據(jù)，第一組數(shù)據(jù)，澳洲政府對養(yǎng)老非常重視，他們在1997年就出臺了養(yǎng)老福利法和養(yǎng)老護(hù)力法，澳洲政府出臺了44個強制性標(biāo)準(zhǔn)，同時澳洲政府2008年出臺了老年人能力評估的63條，對全國65歲以上的老人因為能力評估，由政府按照不同的能
      力水平提供不同的服務(wù)。澳大利亞一共有2200萬人，老人有150萬人，國家一年投入90億為老人提供服務(wù)，平均每個老人每個月享受到5千澳大利亞幣的支出。同時，澳洲政府把標(biāo)準(zhǔn)化、信息化管理統(tǒng)一建立在信息平臺上，每一個老人如果需要政府提供的養(yǎng)老服務(wù)，過了65歲就可以向當(dāng)?shù)亟值郎暾?，政府會有三方中介組織進(jìn)行評估，你可以自己選擇養(yǎng)老機構(gòu)或者居家養(yǎng)老，政府為你提供相應(yīng)的服務(wù)，這是中國今后養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展的目標(biāo)。
      第四個信息，我介紹一下中國社會福利協(xié)會，今年2月份成立，我們是民政部直屬的組織，很大程度上承擔(dān)著政府職能，今年的全國養(yǎng)老體系推介會上主管部長做了宣布，中國福利協(xié)會的成立將會承擔(dān)很大的職能，比如說全國成立了中國養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組，由國家民政部和中國的老齡辦共同組成的領(lǐng)導(dǎo)小組，相關(guān)的司局和國家社團(tuán)組織參與，中國社會福利協(xié)會是養(yǎng)老服務(wù)體系小組成員之一。
      第一項工作是我們組織大家學(xué)習(xí)標(biāo)準(zhǔn)和討論標(biāo)準(zhǔn)，標(biāo)準(zhǔn)的制定讓我們有了等級評估工作；第二項工作是人才培訓(xùn)，國家拿出1000萬資金要求我們進(jìn)行高級護(hù)理員的培訓(xùn)；第三項工作是進(jìn)行了信息系統(tǒng)建設(shè)，我們將面向全國養(yǎng)老機構(gòu)進(jìn)行軟件的設(shè)計和聯(lián)網(wǎng)，這也是非常重要的職能。中國社會福利協(xié)會將為在座的各位，曾經(jīng)致力于養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)和今后將要轉(zhuǎn)向養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)的各位專家、學(xué)者、管理者、經(jīng)營者、投資者提供全方位的服務(wù)。
      中國社會福利協(xié)會準(zhǔn)備在明年2月份在人民大會堂召開新聞發(fā)布會，專門針對養(yǎng)老服務(wù)的。其中一項是向全國倡議提倡關(guān)注老人專項基金，這個基金將用于全國養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)和養(yǎng)老服務(wù)平臺的研究和研發(fā)，我們將分八個研究團(tuán)隊：第一是老年人居住生存環(huán)境的模式，二是居住環(huán)境的設(shè)計模式，三是康復(fù)設(shè)計模式，四是文化服務(wù)設(shè)計模式，五是養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)管理模式，六是老年人護(hù)理管理模式，七是養(yǎng)老機構(gòu)和老年人信息化管理模式，八是所有的養(yǎng)老機構(gòu)人才培訓(xùn)管理模式。
      在這里真誠希望各位房地產(chǎn)業(yè)精英們關(guān)注養(yǎng)老服務(wù)業(yè)，能夠投身養(yǎng)老服務(wù)業(yè)，在這里找到自己的價值，同時為全國的老年人盡孝，讓天下的老年人享受高質(zhì)量的生活，能夠快樂的生存。謝謝大家！
      周燕珉：非常感謝馮會長給我們帶來的信息，我們也了解國家十二五規(guī)劃之后要做的事情，包括福利協(xié)會要做的事情，我們也愿意積極的加入進(jìn)去。
      下面有請中國老齡科研中心郭平先生，郭主任的題目是“我國人口老齡化機遇和挑戰(zhàn)——老年人居住狀況與需求”。有請郭主任！
      郭平：謝謝周教授。各位來賓，上午好！受第二屆中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)與養(yǎng)老地產(chǎn)的高端論壇組委會的委托，我來跟大家一起分享一下我們的研究結(jié)果。我的發(fā)言主要是介紹一下中國的人口老齡化帶來的機遇和挑戰(zhàn)，以及老年人居住狀態(tài)與需求。
      眾所周知，中國是老齡人口數(shù)很多的國家，65歲以上的老齡人口占了總?cè)丝诘?.5%，80歲以上的總?cè)丝诘?.4%。從已有的五次人口普查來看，人口老齡化的速度是日趨嚴(yán)峻。2050年中國60歲以上的老齡化人口約占全國總?cè)丝诘娜种?。我們看一下老齡化的發(fā)展速度，與歐洲和北美國家相比，中國人口老齡化的發(fā)展速度快的多，這實際上跟東亞國家和地區(qū)有共同的性質(zhì)，這里有一個指標(biāo)（PPT），這個指標(biāo)從7%發(fā)展到14%的時候最多用27
      年的時間，比如說法國是用115年完成這樣的過度，瑞典是85年，許多國家都是50年以上，但是我們用的時間是非常短的，在東亞、東南亞國家來說這是趨勢。
      我們看一下1982年第三次人口普查以來的現(xiàn)象（PPT），這是50年代和60年代兩個高峰期人口帶來的影響，這使我們的人口發(fā)生重大的影響，也就是人口老齡化快速發(fā)展的重要原因之一。影響人口年齡結(jié)構(gòu)由年輕型向老年型轉(zhuǎn)變的主要因素是生育力的降低，綜合生育力低于2.1的水平，大概是80年代末、90年代初，從90年代中期開始人口生育力低于2的水平，而且在持續(xù)的下降?，F(xiàn)在有一種估算，因為第六次人口普查正在進(jìn)行當(dāng)中，我們的生育力大概在1.3到1.8區(qū)間，當(dāng)然這估算區(qū)間，各方有各方的算法。
      另外一個是死亡率（PPT），60年代以后隨著生活水平的提高、農(nóng)村政策的落實，中國人口的死亡率在下降。退休年齡人口余壽也是一個趨勢，促使中國人口向老齡化和高齡化方向發(fā)展。這是一個高齡化的結(jié)果，80歲以上的老齡人口達(dá)到83萬，2050年80歲以上的老人高達(dá)1億，這將成為非常突出的社會問題。
      中國人口老齡化有一個非常大的特征，那就是老年人口規(guī)模，不僅僅像圖中看到的亞太地區(qū)占相當(dāng)大的比例，在歐洲也有相當(dāng)大的總額，龐大的老齡化人口是我們面臨的巨大問題，很多機構(gòu)從上世紀(jì)90年代開始研究中國的老齡化問題，美國戰(zhàn)略中心發(fā)布的研究報告中有兩個結(jié)論，2015年嬰兒潮退休時，也就是人口出生高峰，中國將面臨嚴(yán)峻的人口老齡挑戰(zhàn)，2040年中國老齡人口將達(dá)到4.7億，這是一個非常龐大的數(shù)字。
      我們開展了兩次老年人口追蹤調(diào)查，目前正在開展第三次，從今年12月1號開始的，這個時點與第六次人口普查的時點比較吻合，比較有利于我們推論以下的人口規(guī)模和狀況。
      我主要介紹一下調(diào)查結(jié)果，首先是老年人的經(jīng)濟保障和收入。雖然這幾年的收入幅度不算少，但是這是建立在水平比較低上面的增加?，F(xiàn)在農(nóng)村老年人收支水平比較低，仍然是在溫飽的狀態(tài)，這方面不再介紹。更多的城市老人越來越多依賴社會養(yǎng)老保險，儲蓄的比例相對原來有所下降，農(nóng)村養(yǎng)老保險制度發(fā)展滯后。
      我們看一下老年人的醫(yī)療保障（PPT），老年人醫(yī)療保障的覆蓋率的提高是比較明顯的，城市從51.6%上升到74.1%。農(nóng)村的基本醫(yī)療保障從8.9%上升到44.7%。
      我們可以看出老年人對自己健康狀況的評述越來越一般，真的認(rèn)為自己身體非常好和非常差的沒有太大變化，城市老人認(rèn)為自己身體非常好的比例還是有點下降的。老年人自報的慢性病情況，城市是80.8%，農(nóng)村老人是65.1%。農(nóng)村老人有一個慢性病知曉率低的問題，他們體檢頻率比較低，要得到診斷之后才知道是不是有慢性病。我們看到60多歲以上老年人的余壽之中有三分之二的時間處于帶病生存狀態(tài)，慢病患病率是全部人口患病率的3.2倍，傷殘率是全國人口傷殘率的3.6倍。
      從圖上可以看到老年人日常生活自理能力變化（PPT），規(guī)模變化不大，但是比例上是有所變化的。這是2006年的情況，失能老人從799萬增長到940萬。60歲以上的老年人口照料需求也有所增加，農(nóng)村的需求增加比較大，特別要看到80多歲及以上的老人，他們對照料需求都達(dá)到了30%以上，這部分的需求可能是更加迫切的。
      我們簡單看一個老年人孤獨感變化，老年人孤獨感有不同程度的降低，但是有超過30%的農(nóng)村老人有孤獨感。對老年人的照料由家庭照料向非家庭成員提供的居家照料轉(zhuǎn)變，目前老年人的照料資源也在發(fā)生萎縮，子女、配偶、親屬照料的比例相對要降低。
      剛才馮主任也講了機構(gòu)床位的情況，我們在這里不多講了。高齡老人有一些特殊需求，醫(yī)療、護(hù)理、日生活照料、健康料理等等方面，針對老年人需求不同類型的支持主要有醫(yī)學(xué)治療、康復(fù)輔助技術(shù)、交通服務(wù)、居家護(hù)理服務(wù)、住房改善、長短期照護(hù)機構(gòu)、特殊房屋和活動場所等等。
      從社區(qū)居家照料體系和社區(qū)需求來看，這個需求是非常強烈的?，F(xiàn)在有這么規(guī)模龐大的失能或者部分失能老人群體，全部養(yǎng)老機構(gòu)的職工也就是23萬人左右，如果按照老年人和護(hù)理員配比3：1來算，大概需要900萬護(hù)理人員。
      我們可以看一下國內(nèi)和國際不成功養(yǎng)老機構(gòu)和養(yǎng)老社區(qū)存在的問題：建筑模式像醫(yī)院、地點偏僻不方便、與社區(qū)脫離沒有生命力、規(guī)模太大形成造城模式、生態(tài)的不適應(yīng)、持有型養(yǎng)老房地產(chǎn)項目的回報、房地產(chǎn)銷售概念型項目的回報、與服務(wù)的銜接考慮不夠。這些都是我們目前存在的共性問題。
      第三部分，探求正確的途徑。我們要建立適合國情老年人居住環(huán)境和養(yǎng)老服務(wù)體系，努力提高老年人生活質(zhì)量。這個挑戰(zhàn)是長期低生育力水平帶來的影響，未來勞動力結(jié)構(gòu)性短缺和成本不斷上升使勞動力成本的優(yōu)勢逐漸喪失。城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)也導(dǎo)致了社會保障的不均衡，社會照料服務(wù)業(yè)也嚴(yán)重滯后。
      養(yǎng)老床位的缺乏是東亞國家普遍面臨的問題，也是我們要研究的重要問題。人口老齡化、高齡化、空巢化、少子化、邊緣化、訴求政治化等六化疊加也帶來了嚴(yán)重的問題。
      基本的判斷，我們看到中國的老齡問題并不十分嚴(yán)重，但未來將會非常嚴(yán)重，如果解決不好，甚至?xí)蔀槭澜缟侠淆g問題最嚴(yán)重的國家之一，也會影響到可持續(xù)發(fā)展。
      從發(fā)展方向和理念上也有判斷，從中央政府的層面看是加強社會建設(shè)，建立健全社會保障體系，從強調(diào)經(jīng)濟社會發(fā)展速度變?yōu)閺娬{(diào)發(fā)展質(zhì)量，促進(jìn)城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展。從只強調(diào)發(fā)展到可持續(xù)發(fā)展，再到建立以人為本的和諧社會。應(yīng)對挑戰(zhàn)時，政府扮演主要角色，發(fā)揮主導(dǎo)作用，加大財政資金投入，加強老齡工作機構(gòu)和老年人群眾組織，加強和完善相應(yīng)的老年人法律體系、加強應(yīng)對人口老齡化的政策。
      國家層面的主要行動有很多，包括《老年人權(quán)益保護(hù)法》的修訂、相關(guān)社會政策制定、完善社會保障制度，建立農(nóng)民養(yǎng)老保障制度等等。
      老年人住房狀況與環(huán)境需求。城市老人自有產(chǎn)權(quán)占了很大比例，這是房產(chǎn)有20年以上壽命的住房比例（PPT）。老年人對住房的總體滿意度是有所改善的，粗漏的住房設(shè)計和失修房屋會導(dǎo)致傷害，降低老年人的生活綜合質(zhì)量。老年人自己能夠自理的情況下是愿意自己居住的。
      促進(jìn)居家養(yǎng)老設(shè)施的策略，對現(xiàn)有住房的改造，預(yù)防跌倒的發(fā)生，提高居住和環(huán)境的安全性；增加現(xiàn)有住房的服務(wù)功能；遵循通用設(shè)計原則規(guī)劃，建立宜居社區(qū)等，很多地方都在建宜居社區(qū)，這方面不詳細(xì)介紹了。
      我們看到對老年人的住房保障讓我們擁有住房的權(quán)利，對老年設(shè)施的完善是讓老年人享有住房的便利，謝謝大家！
      周燕珉：謝謝郭平主任的精彩講演，他從宏觀層面講了一些老人在住宅方面的需求，包括機構(gòu)和社區(qū)存在的問題，最后也談了一下發(fā)展的道路。
      下面有請?zhí)┛抵彝顿Y有限公司副總裁劉淑琴女士，劉淑琴女士長期從事投資和管理工作，目前正在從事養(yǎng)老地產(chǎn)方面的投資和管理工作，對養(yǎng)老方面有非常多的思考，也做了很多思考和努力，下面有請劉淑琴女士為大家做報告。大家歡迎！講演的題目是“保險融入大眾生活——保險資金投入養(yǎng)老社區(qū)、打造全新退休生活方式”。
      劉淑琴：尊敬的各位來賓，大家上午好。我演講的題目是“保險融入大眾生活——保險資金投入養(yǎng)老社區(qū)、打造全新退休生活方式”。我的演講分幾部分：一是我們訴求中國新世紀(jì)的中國夢：二是保險與養(yǎng)老社區(qū)相結(jié)合；三是新世紀(jì)退休生活選擇；四是一日之城、一生之城泰康之家社區(qū)；五是養(yǎng)老社區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的歷史機遇。
      美國夢，從上世紀(jì)60年代起養(yǎng)老社區(qū)成為美國中產(chǎn)階級生活的一部分，這代表著美國夢的升華。改革開放30年孕育著中國人的中國夢，如今中產(chǎn)階級新生活的三大件是買車、買房、買保險，將來會有更多人意識到中產(chǎn)階級需要的是一種全新的保障，一種全新的生活方式。創(chuàng)新養(yǎng)老社區(qū)商業(yè)模式，打造中國新生活方式將實現(xiàn)“從搖籃到天堂”的新世紀(jì)的“中國夢”。它的理念是人們需求是分層次的，通過購買保險的保障，保障了財務(wù)的安全，這樣實現(xiàn)了一條完備的滿足需求的路徑。泰康之家打造的社區(qū)里面不僅有生老病死的關(guān)懷、醫(yī)療護(hù)理的服務(wù)，還有老人心理的訴求，這也是中國新的壽險模式。
      我們看一下社會聲音，4月份北大知名的孫祁祥教授到我們泰康考察時說到“童年的純真，少年的狂野、中年的瀟灑，老年的神閑，這是一個完整的生命構(gòu)圖”。我們現(xiàn)在就是想通過打造全新的方式，讓生命的每一個階段都變的流光異彩。
      養(yǎng)老社區(qū)更重要的使命是讓中國人重新認(rèn)識生命、尊重生命，養(yǎng)老社區(qū)要讓子女送老人進(jìn)來安全放心，老年人在這兒自在、快樂和自主，這是一種全新的社區(qū)生活，是要讓老年人擁抱自然、回歸自我，是真正體驗活力的社區(qū)。我們希望通過養(yǎng)老社區(qū)的打造讓中國中產(chǎn)階級的生活中切入養(yǎng)老社區(qū)，相信養(yǎng)老社區(qū)會提高家庭的幸福指數(shù)。
      保險資金與養(yǎng)老社區(qū)結(jié)合是體現(xiàn)人文關(guān)懷的商業(yè)創(chuàng)新。我們在美國考察，美國的養(yǎng)老社區(qū)和養(yǎng)老機構(gòu)的起源也是宗教組織發(fā)展起來的，也有一些市場化的運作組織，現(xiàn)在基本上是1：1的比例。我們發(fā)現(xiàn)養(yǎng)老社區(qū)投資規(guī)模非常大，必須有長期的資金支持。美國養(yǎng)老商業(yè)機構(gòu)在2008年金融危機的時候，由于資金鏈的問題出現(xiàn)了一些轉(zhuǎn)讓的現(xiàn)象，在中國我們希望通過保險資金的介入能降低投資運營的風(fēng)險，從而提高養(yǎng)老社區(qū)運營的質(zhì)量。保險資金融入養(yǎng)老社區(qū)是非常好的模式，中國長期的資產(chǎn)非常少，大家可能會關(guān)注政府發(fā)了長期債、企業(yè)債非常少，而且受市場影響波動非常大，我們保險資金進(jìn)入這個行業(yè)，相當(dāng)于我可以持有長期的資產(chǎn)，這是資金需求的匹配。如果老年人進(jìn)去社區(qū)，他在社區(qū)生活將會是二十年、三
      十年甚至五十年，相當(dāng)于他一下支付了十年以上的公寓住宿的金額，這對保險來說是一個很大的保險額，所以我們講保險資金的進(jìn)入對行業(yè)是一個促進(jìn)，同時成功的運營模式對保險的發(fā)展也是一個非常有利的補充。我們說保險資金和養(yǎng)老社區(qū)結(jié)合是一種新的模式的創(chuàng)新，在中國是我們最早發(fā)現(xiàn)的壽險資金投資養(yǎng)老社區(qū)的，這是比較好的商業(yè)模式。保險資金投資健康養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)不僅對資金有好處，同時可以有效拉動保險創(chuàng)新，尤其是健康管理險、醫(yī)療護(hù)理險等方面都有大量的促進(jìn)作用，還可以帶動上下游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，還可以增加就業(yè)人口。
      通過對國內(nèi)市場的研究，我們在核心城市進(jìn)行調(diào)查，大多數(shù)中產(chǎn)階級以上的人希望到社區(qū)養(yǎng)老，他們的理解是愿意離開家庭到機構(gòu)養(yǎng)老。從現(xiàn)有的機構(gòu)來看，我們發(fā)現(xiàn)也有機構(gòu)性的問題，中產(chǎn)階段這一段需求的養(yǎng)老機構(gòu)數(shù)量是不夠的，所以我們希望這方面為社會做出貢獻(xiàn)。
      很榮幸的是2009年泰康拿到了中國保監(jiān)會正式批準(zhǔn)保險行業(yè)的第一個養(yǎng)老社區(qū)投資試點項目，這個是具有創(chuàng)新意義的試點，同時有全國性的示范意義，希望這是利國、利民、利家庭的好的事情。今后泰康的發(fā)展模式將是做全國連鎖的養(yǎng)老社區(qū)，在不同城市會有不同的落地方案。
      我們打造的社區(qū)定義的是新世紀(jì)退休生活選擇。養(yǎng)老社區(qū)打造方面我們找最好的葫蘆畫最好的瓢，我們打造的養(yǎng)老社區(qū)是以美國CCRC的模式作為拷貝的模板，它代表著現(xiàn)代養(yǎng)老社區(qū)的健康、醫(yī)療及護(hù)理服務(wù)與養(yǎng)老保險結(jié)合起來的模式，以規(guī)?；?、人性化的社區(qū)為中心，形成一個解決養(yǎng)老籌資和專業(yè)醫(yī)療、護(hù)理服務(wù)等問題的模式，體現(xiàn)退休人群現(xiàn)代生活方式的完整服務(wù)體系。
      我們總結(jié)社區(qū)有五大重要生活要素：文化娛樂、精神實現(xiàn)、健康運動、美食享受、全面安全。我特別想解釋一下全面安全，老年人不僅需要我們剛才講的精神方面、生活方面的照料，更多需要財務(wù)的安排和財務(wù)的安全，一方面是在年輕的時候通過買保險的方式把養(yǎng)老的財務(wù)做好預(yù)先的安排。還有一方面，老年人住進(jìn)社區(qū)以后，通過一些方式讓自己的財務(wù)有保值增值的機會，進(jìn)而保證他在老年生活的安全。
      這是我們客戶給我們寫的一篇文章（PPT），這篇文章里他闡述了對養(yǎng)老社區(qū)的憧憬。他的解決方案是希望在社區(qū)具備安全感、消除孤獨感、享受快樂感，做到在社會中不脫離、不邊緣、不拖累，這也是我們打造的一種訴求。
      秉承新的理念，我們的社區(qū)樣打造一日之城、一生之城。一生之城是老年人入住以后不用再搬家，不會到某一個階段社區(qū)沒有服務(wù)還要遷移到其他地方，這對老年人生活是不好的概念。一日之城是什么概念呢？在社區(qū)里每天的吃喝拉撒到生活娛樂、健康管理全部都能在社區(qū)里解決。
      泰康打造的養(yǎng)老社區(qū)是全產(chǎn)品線的（PPT），包括活力生活、獨立生活、協(xié)助生活、專業(yè)護(hù)理、記憶障礙五大方面。
      最后，講一下養(yǎng)老社區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的歷史機遇。剛才說到政府對養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的政策支持，我們希望政府在法律和基礎(chǔ)法規(guī)方面給予更多的支持，在社區(qū)的投資和運營方面給予更多的政策支持，我也希望同行給予更多的指正和批評。我的演講到此結(jié)束，謝謝大家！
      周燕珉：謝謝劉總，剛剛從中國夢開始給我們講了真實的需求，舉了一些例子，也分析了保險投資對養(yǎng)老社區(qū)的意義，這都是值得我們大家思考的，希望保險業(yè)加盟以后能夠更好的促進(jìn)養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展。
      下面有請美國生活品質(zhì)集團(tuán)主席傅旻女士，在美國期間傅旻女士擔(dān)任了養(yǎng)老院長的職務(wù)，積累了豐富的運營經(jīng)驗，目前正結(jié)合中國的國情將美國的先進(jìn)經(jīng)驗介紹到國內(nèi)，同時積極開展一些培訓(xùn)和咨詢工作。下面有請傅旻女士講演，傅旻女士講演的題目是“美國養(yǎng)老設(shè)施運營管理經(jīng)驗”。
      傅旻：各位同行，早上好！非常高興有這樣的機會在這里分享經(jīng)驗、互相學(xué)習(xí)。今年感恩節(jié)之前美國有一個很大的會議，是在新愛爾蘭州召開的，我在會上看到很多亞洲學(xué)者做了非常好的老年人研究。剛才郭主任也分析了中國老年人狀況和緊迫性，我們也有很多做養(yǎng)老地產(chǎn)的品牌，很多專家都坐在這里，給我們創(chuàng)造了很好的學(xué)習(xí)機會。
      兩年前我剛剛到中國的時候就跟我一個好朋友研究、探討、學(xué)習(xí)老年住宅設(shè)計的問題，今天我們還看到另外的美國老年人設(shè)計所，待會兒WDG還會給我們做精彩的演講。我感到非常激動，好像全世界都矚目中國，全世界的精英和專家都在這里為我們的養(yǎng)老事業(yè)做工作。剛才馮主任是代表政府的，我們覺得非常有希望，中國的養(yǎng)老事業(yè)一定會騰飛。
      快速過一下不同類型養(yǎng)老的社區(qū)類型：一是活力成人社區(qū)，這就是休閑養(yǎng)老的社區(qū)，給老人打造一個非常溫馨的家；二是持續(xù)照料型退休社區(qū)，根據(jù)不同的照料需求可以到不同照料的住宅來居住，這樣可以讓他安心、安全的渡過晚年；三是獨立居住型住宅；四是借助式居住型住宅；五是癡呆癥照料區(qū)域；六是醫(yī)療護(hù)理型機構(gòu)；七是日間活動中心，這里面還有圖書館這樣的場所，因為他們也有學(xué)習(xí)的需求。
      如何成功的開發(fā)和管理老年機構(gòu)呢？我們首先要懂這個人，因為我們要照顧的是老人。不管開發(fā)成什么的模式，比如說出售式或者會員制、租賃制的，首先要考慮不只是你建起來一個房子，而要考慮建起房子之后住在里面的人的需求是怎么樣的，要考慮他們要什么類型的房子，要住洋房、連體房、公寓還是什么，要考慮他們要什么樣的需求，身體狀況、精神層面需要什么樣的服務(wù)。因為客戶都是老人家，今天的精神可能很好，摔一跤之后需求就上升了，或者中風(fēng)之后需求馬上就上升了，這是不斷變化的，而且變化是不斷升級的。
      剛才聽到劉總講他們設(shè)計的服務(wù)有很多，這些服務(wù)的項目也要設(shè)計成多樣化，這些活動的內(nèi)容也要深化，要有可持續(xù)性。根據(jù)這些要求作為開發(fā)商、投資商要考慮老人要的是什么，現(xiàn)在的老人跟二十年前、十年前進(jìn)來住的老人是不一樣的，他要的更加全面，比如說身體上的需要、心理上的需求，還有一些情緒上和精神層面的。
      這是我的一個朋友，已經(jīng)七十多歲了，還跟孫子有這種活動的需求（PPT）。集中到一句話是她要享受生活，不只是在那里面生存，她要的是對生活的享受。以后不管房地產(chǎn)開發(fā)商以前是做什么產(chǎn)業(yè)的，投入之后一定要考慮到老人家要享受的生活，你們要給現(xiàn)在的老人家和未來的老人家想一想他們要的是什么。
      我們要經(jīng)歷幾個步驟：一是市場調(diào)研，要真正問一問服務(wù)對象要的是什么，包括老人、子女、鄰里，包括競爭環(huán)境分析、投資的分析和財務(wù)的預(yù)算；二是確定項目定義和服務(wù)；三是設(shè)計和建設(shè)，很多開發(fā)商知道有什么需求就開始設(shè)計，實際上設(shè)計所也是要在整個項目的
      定義和服務(wù)定義之后設(shè)計的，不是拿到一些數(shù)字就知道需求是多少的，還是要認(rèn)認(rèn)真真做前這幾步的研究；四是培訓(xùn)和招聘，要看什么時間進(jìn)行管理人員、服務(wù)人員的培訓(xùn)，我們會盡全力用我們的知識和經(jīng)驗幫助中國把這個體系建立起來；五是運行和管理計劃制定，你建的是養(yǎng)老機構(gòu)，不要忘了養(yǎng)老機構(gòu)的服務(wù)體系，也要注意有日間康復(fù)的體系、日間活動的體系。住在這里面的有上千個老人，讓他們住在獨立居住的住宅里面，如果需求有增加的話，我們要考慮怎么建立公共服務(wù)的管理體系，把服務(wù)輸入他們的家庭。我們最后的服務(wù)要落到實處，還要有最后的評估管理，如果這些全做到了就可以說項目基本上是可以達(dá)到成功的目標(biāo)了。
      我在加州做過聯(lián)邦政府養(yǎng)老院的管理者，我從管理的角度來分析一下對中國養(yǎng)老機構(gòu)的挑戰(zhàn)因素：
      第一個挑戰(zhàn)因素，科技和知識管理?，F(xiàn)在所有的管理都不要忘記科技是非常重要的力量，如果剛開始的時候就把大量的高科技東西輸入進(jìn)管理之后，以后就會感覺到非常容易，而且整個管理品質(zhì)也會有保障。根據(jù)我們的經(jīng)驗，老人家進(jìn)來之后你用高科技管理把整個系統(tǒng)建立起來，系統(tǒng)不斷的追蹤老人家居住的需求，而且一定要追蹤他存在的變化趨勢，這樣可以按照科技系統(tǒng)的管理把機構(gòu)的成本搞清楚，而且也會回避很多風(fēng)險因素。高科技在檢測和居住者評估，員工管理和員工福利，市場營銷和交流可靠性、有效性的結(jié)果上也扮演著關(guān)鍵角色。
      第二個挑戰(zhàn)因素，成本控制和過程改進(jìn)。關(guān)注老人的身體變化帶來的照料等級的變化，隨時調(diào)整價格計劃做到成本控制。舉個例子，一般在有助型的養(yǎng)老院里標(biāo)準(zhǔn)的日常生活照料時間是每個老人每天45分鐘，如果照料的時間超過每天60分鐘，每月超過20天的話，那么就要增加成本或修改價格。這方面還有定價策略，對于居住者的服務(wù)進(jìn)行定價的時候有許多方面的考慮。所有的養(yǎng)老機構(gòu)首先要有服務(wù)的宗旨，知道我是要做什么的、我的目標(biāo)是什么，每一個機構(gòu)都是不一樣的，管理系統(tǒng)和與之相配套的規(guī)章制度和服務(wù)的流程一定要合理，要符合國家的規(guī)定，而且也要符合機構(gòu)運營的效率，一定要在保證服務(wù)體制和服務(wù)品質(zhì)的過程當(dāng)中保持可持續(xù)性。這個體系的過程和品質(zhì)一定要員工滿意、老人家滿意，這個系統(tǒng)會給機構(gòu)的成本控制帶來很大的好處。
      第三個挑戰(zhàn)因素，員工的問題。在美國和中國都有員工流失的問題，養(yǎng)老機構(gòu)成功之一的因素就是你怎么樣用合適的員工、怎么樣想方設(shè)法把他們留住。在院里建立非常穩(wěn)定和親密的員工、老人、家人的關(guān)系，這是體現(xiàn)管理和領(lǐng)導(dǎo)力的因素，這樣才可以在企業(yè)的養(yǎng)老機構(gòu)中建立起高品質(zhì)的企業(yè)文化。招聘員工的時候就要找對人，還要教好他們，進(jìn)行有效的績效關(guān)系。
      培訓(xùn)也是非常重要的，新員工進(jìn)來要進(jìn)行培訓(xùn)，還有在崗的培訓(xùn)、團(tuán)隊建設(shè)培訓(xùn)、高管特殊輔培訓(xùn)等等。員工的流失是一個很大的問題，成功的機構(gòu)就要為員工找到幸福舒適的、可以發(fā)揮他們創(chuàng)造力和文化的家，不僅要給老人建立一個家，還要給員工建立一個家。有一些開發(fā)商告訴我說要在很偏遠(yuǎn)的地方建多少畝的地，我會問他你要考慮老人家去不去。我是北京人，我問過我的爸爸媽媽，他們說不想去，因為太遠(yuǎn)了。你同時還要考慮員工去不去。作為院長，院長這個位子非常重要，而且需要馬上反應(yīng)和到位的，我在加州管理的時候，夜里邊老人有問題或者去世我馬上就要到位的，我要是去很遠(yuǎn)的地方就回不了家，這時候你能招來有效率的管理者嗎？其他人怎么辦呢？這些問題都需要考慮。
      第四個挑戰(zhàn)因素，居住者的流失。我們首先要考慮市場的細(xì)分，比如說在美國綜合的養(yǎng)老機構(gòu)里面，一般進(jìn)去的時候老人家平均年齡是84歲，照料的比例像自立型30%、有助型50%，癡呆型的20%，一般都是直接進(jìn)入有助型的服務(wù)，我們希望設(shè)計多種類、多方位的服務(wù)，而且是要非常專業(yè)的服務(wù)。對專業(yè)的要求非常嚴(yán)格，由于市場的細(xì)分就要考慮服務(wù)和管理的業(yè)務(wù)水平要很高，機構(gòu)高科技的水平和管理水平要求非常高，而且要細(xì)致，同時要注意照料的品質(zhì)，要有可持續(xù)性的監(jiān)控，這對員工解決問題的能力要求非常高。
      我們對入住者的科學(xué)和嚴(yán)格的評估是對居住者的需求和分類的關(guān)鍵。對不斷變化的入住老人定期評估和對照料計劃和價格分類的實施監(jiān)控是企業(yè)控制成本和提供最佳服務(wù)的保障。我們也是在做生意，所以一定要嚴(yán)格的控制成本，在提供最佳服務(wù)的基礎(chǔ)上保證服務(wù)的質(zhì)量。
      最后，我想講一下行業(yè)的展望。
      第一，需求是存在的，但是未來需求的趨勢是全面和更高層面的，剛才的那些數(shù)字和激動人心的信息都可以說明。
      第二，靠近已有的社交圈，避免移居到陌生地區(qū)。養(yǎng)老社區(qū)不要說一建就要建新的城，要真正考慮老人的需求，踏踏實實的根據(jù)需求建他們的家，這個家可以是在社區(qū)、郊區(qū)和其他地方。
      第三，商業(yè)市場和需求的調(diào)查研究是非常必要和必須的。請開發(fā)商考慮一下商業(yè)市場和需求的工作。
      第四，新的產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造了無限的商機，這是大家有目共睹的。
      第五，借鑒和學(xué)習(xí)。美國、臺灣和其他國家的先進(jìn)經(jīng)驗我們都可以學(xué)習(xí)，在美國也有一些失敗的經(jīng)驗教訓(xùn)，把這些拿過來是很好的借鑒。借鑒了這些成功的經(jīng)驗，又有高品質(zhì)的設(shè)計，肯定會對你的項目帶來很大的價值。
      我們還有一個規(guī)則：一是堅決不能出錯；二是以人為本；三是質(zhì)量是成本的通道；四是要求最佳的超級服務(wù)；五是要求價值的最大化。
      就講這些，謝謝大家！
      周燕珉：感謝傅老師跟我們講的實踐經(jīng)驗，傅老師有理論的基礎(chǔ)，而且她又是實踐者，所以她講的非常具體，給我們大家很多啟示。
      下面有請美國WDG建筑設(shè)計事務(wù)所養(yǎng)老建筑設(shè)計專家DAVID先生。美國上世紀(jì)60年代進(jìn)入了老齡化社會，已經(jīng)形成比較成熟的開發(fā)體系，有許多值得我們學(xué)習(xí)和借鑒的地方。今天我們請到WDG建筑設(shè)計事務(wù)所養(yǎng)老方面的專家DAVID跟我們分享一下他們的經(jīng)驗，DAVID的題目是“美國養(yǎng)老地產(chǎn)及養(yǎng)老建筑設(shè)計”。有請DAVID！
      DAVID：女士們、先生們，大家好！今天非常榮幸有機會來到深圳參加這次養(yǎng)老地產(chǎn)論壇。我是WDG建筑公司養(yǎng)老建筑部負(fù)責(zé)人，我代表WDG公司向大會組委會及清華大學(xué)周教授的邀請表示感謝。我今天演講的題目是“美國養(yǎng)老地產(chǎn)及養(yǎng)老建筑設(shè)計”。
      要想了解美國的養(yǎng)老建筑發(fā)展要先了解它的使用者，那就是美國的老人，美國現(xiàn)在的老人可以劃分為三個主要的世代，他們已經(jīng)住在老年社區(qū)里或者正在入住。
      第一代叫做最偉大的一代，是1901年到1924年間出生的老人，這代人參與了二次大戰(zhàn)，主要居住在佛羅里達(dá)州、亞利桑那州和加州，他們是我下面將要談到的第三代老人的父母。
      第二代是沉默的一代，是1925年到1945年出生的老人，這部分人已經(jīng)有一部分住進(jìn)了養(yǎng)老院，其他的老人準(zhǔn)備入住。
      第三代是嬰兒潮時代，是1947年以后出生的老人，他們是第一代老人的后代，這一代人即將步入65歲這個退休年齡，距離傳統(tǒng)的77歲老人還差十幾年。嬰兒潮一代強調(diào)積極健康的生活方式，過去幾年他們已經(jīng)對活躍老人社區(qū)發(fā)展帶來巨大影響，這種生活方式對養(yǎng)老規(guī)劃設(shè)計影響包括養(yǎng)老社區(qū)構(gòu)成、社區(qū)建設(shè)地點的選擇是靠近鄉(xiāng)村還是市區(qū)，如何用市區(qū)普通社區(qū)結(jié)合，以及與餐飲娛樂設(shè)施的結(jié)合。
      美國的養(yǎng)老建筑大概分為六類：
      第一類，活躍老人住宅。這類住宅要求入住者至少有一位是55歲以上，他們對老人的吸引力是自己不用維護(hù)房子，有完善的配套設(shè)施。
      第二類，自理型老年住宅。一般是服務(wù)62歲以上的老人，他們的日常生活完全可以自理，這種住宅提供的配套服務(wù)包括打掃屋子、提供飲食和相應(yīng)的服務(wù)設(shè)施，這種可以是政府資助的低收入住宅。
      第三類，半自理老年住宅，也叫協(xié)助型老年住宅。提供更高一級提供個人需求護(hù)理，包括幫助穿衣、提醒吃藥和在需要的時候喂飯等，提供24小時護(hù)理，包括很多配套設(shè)施，包括圖書室和繪畫室等等。
      第四類，介護(hù)型老年住宅。是為需要持續(xù)和24小時護(hù)理的老人準(zhǔn)備，他們一人一間房或者合住，早期這種住宅按照醫(yī)院模式建筑的?，F(xiàn)在有一種新的模式，是溫室建筑，我后面也會講到。
      第五類，患老年癡呆癥老年住宅。要求在24小時內(nèi)提供持續(xù)照料，同時鼓勵老人自理生活。
      第六類，持續(xù)照料退休社區(qū)。把以上住宅集中在一個社區(qū)里面，讓老人隨著年齡的增長在一個社區(qū)里就可以轉(zhuǎn)換社區(qū)的類型。
      我將用一個實例將一下規(guī)劃設(shè)計過程，不同時代的人市場及投資、經(jīng)驗管理、規(guī)范規(guī)定和未來的發(fā)展趨勢。這個項目是（海麗緹娜），自理型老年類型包括獨立屋、花園公寓和老年屋。這是一個收取會員費的社區(qū)，所謂會員費社區(qū)是指居民入住錢需要支付一筆費用才能享受服務(wù)，發(fā)展商利用這筆費用來發(fā)展，這個費用一部分會在住戶離世時退還給子女。除了會員費還要交月費，這個費用不同，由當(dāng)?shù)氐那闆r來決定，從幾萬美元到十幾萬美元不等。這種模式對項目早期的規(guī)劃有什么影響呢？一般情況下發(fā)展商沒有足夠的資金做整個設(shè)計，前期要做共同的設(shè)計，需要考慮這個地區(qū)特定的風(fēng)格、本地的法律法規(guī)和臨近普通住宅區(qū)對房子規(guī)模和高度的影響。
      作為老年社區(qū)，首先要面對的是老年人這個特區(qū)群體的特殊要求，要把公共設(shè)施放在社區(qū)位置，減少老年人走路的距離?；谶@些考慮，我們決定把項目分成三期建設(shè)：第一期有180個自理型住宅，36個床位的介護(hù)型住宅；第二期將增加更多自理型住宅、半自理型住宅，擴大配套設(shè)施；第三期將增加更多自理型老年住宅以及患癡呆癥老年住宅。
      可以從圖片看出來，小區(qū)最大的組成部分和配套設(shè)施的位置（PPT）。正如前面提到的，當(dāng)?shù)卣Ｍ^(qū)建設(shè)能夠遵守當(dāng)?shù)貍鹘y(tǒng)社區(qū)建設(shè)原則，這樣可以平息周圍普通社區(qū)的擔(dān)心，當(dāng)?shù)鼐用駮?dān)心老年社區(qū)的公寓樓太高。我們的解決辦法是把獨立型老年住宅安排在最靠近普通小區(qū)的地方，然后是兩層樓的花園公寓，大量的公共建筑安排在幾百英尺以外，通過這種布局不僅緩解了臨近社區(qū)的擔(dān)心，也使我們擁有了三種住宅類型。
      下面說一說每期的重點和設(shè)計老年住宅考慮的問題。第一期包括三種不同類型的住宅：獨立屋是最大的類型，我們設(shè)計了三種平面，這樣就有了六種戶型，這樣一方面使我們更容易和周圍社區(qū)結(jié)合，另一方面由于平面的反復(fù)使用降低了建造成本；花園公寓是兩層小公寓樓，每棟樓都有自己的公園；自理型住宅主要是多層的公寓樓，這些樓圍繞中心綠地擺放，把當(dāng)中類型的設(shè)計放在一個小區(qū)，符合當(dāng)?shù)匦^(qū)的建筑傳統(tǒng)。
      自理型老年住宅設(shè)計中有一個問題，包括電器插座是14英寸不是普通的18英寸、降低櫥柜的高度，所有這些對活動能力降低的老人來說都是必須的。在浴室設(shè)計方面要有加高的馬桶、加高的洗臉盆和加高的毛巾桿，因為老人摔倒時會抓毛巾桿。在走廊一側(cè)安裝欄桿，這樣可以幫助老人找到回來的路，其他的辦法還包括把走廊涂成不同的顏色或者擺放大型藝術(shù)品。公共設(shè)施是小區(qū)的中心，通常包括主餐廳、酒廊、酒吧、圖書館、便利店、工藝美術(shù)手工作坊、管理辦公室、市場營銷辦公室等等。
      有護(hù)士護(hù)理的老年住宅通常第一期就要建設(shè)，確保最初的住戶在最初的時候介入，房間是在兩邊的，只有很少的公共設(shè)施。這個項目我們試圖創(chuàng)造一種不同的模式，舍棄了中央護(hù)士站，在不同的地方建設(shè)多個小型護(hù)士站，這是當(dāng)前最新的發(fā)展趨勢。這種最新的趨勢叫溫室型老年住宅，是介護(hù)型的住宅，創(chuàng)造更佳的環(huán)境，宗旨是少一些醫(yī)院的感覺，讓居民擁有更多的自主權(quán)。這種住宅鼓勵居民多參加日常生活，比如說幫助做飯和洗衣服。這種模式對建筑師有什么要求呢？最關(guān)鍵的因素環(huán)境的創(chuàng)造，要創(chuàng)造小的生活圈，比如說六到十人，讓每個人都有獨立的居室。這些臥室圍繞中心的公共空間，包括客廳、餐廳和類似于普通住家的廚房，老人一起工作和在餐廳就餐，其他的配套還有中央浴室和辦公室等。這個獨立的房子就是這種模式的例子（PPT），幾個這樣的房子組合在一起就是更大的社區(qū)，也可以把這個平面作為高層的標(biāo)準(zhǔn)層，這樣化整為零的方式也可以用于其他老年住宅的規(guī)劃。
      講過溫室模式后，我們來講一講這個項目的第二期。第二期將增加更多自理型住宅、半自理住宅和老年中心。分期建設(shè)的好處是發(fā)展商可以利用這個機會對第一期進(jìn)行評估，看一看哪種類型更受市場的歡迎，什么是最新的發(fā)展趨勢，現(xiàn)在都有機會調(diào)整計劃書。什么是老年住宅最新的發(fā)展趨勢呢？下面提到的新趨勢是可以用在新區(qū)開發(fā)和老項目改造的。
      第一個新趨勢，創(chuàng)建多個餐飲場所，包括開放式的廚房、咖啡館、熟食店，同一時間這些場所都會向公眾開放。
      第二個新趨勢，過去十到十五年美國老人單人住房面積逐漸的增大，現(xiàn)在大家覺得每個單元其實應(yīng)該減少一些，配合更合理的設(shè)計，提高使用率和標(biāo)準(zhǔn)化率，特別是廚房和浴室。新一代老人更加活躍，他們待在自己單元的時間會很少，他們不愿意花很多錢買很多單位，這樣發(fā)展商可以降低建筑成本，如果總建筑面積相同就可以建筑更多的單位。
      第三個新趨勢，創(chuàng)建有多種用途的空間，這對新建和改造項目都適用，你可以把無線上網(wǎng)的咖啡廳和圖書館相結(jié)合，還可以把酒吧和功能區(qū)相結(jié)合，這些對老人有吸引力，同時又減少了開發(fā)成本。
      第四個新趨勢，越來越多的老年住宅建在市區(qū)，這些出生在嬰兒潮的老人有積極的生活方式，要求豐富的業(yè)務(wù)生活、多種餐飲組合，喜歡和外界交流。由于城市的土地造價高，靠近城市的老年住宅很多是高層建筑。這座高層建筑就在美國波特蘭市（PPT），這種項目一般在公共交通附近，比如說有地鐵，這樣方便老人出行，還方便員工上下班。
      下面講一講健康中心的設(shè)計，健康中心不僅促進(jìn)老人的身體健康，也有助于他們的身心建設(shè)。作為一個設(shè)計師，你需要將這些設(shè)施在社區(qū)中合理布置、方便使用，健康中心一般放在半自理型和介護(hù)型的中間，這是一個不成文的規(guī)定，為的是使各種人員不交叉。社區(qū)健康中心通常包括一個15米長9米寬的室內(nèi)游泳池，方便老人做有氧運動，還會有升降機來方便體弱的老人出入。健康中心內(nèi)的其他設(shè)施還有健身房，這個空間也可以用于健美操或者舞蹈工作室。其中還包括物理治療室，配備專門的設(shè)備，協(xié)助做過手術(shù)的老人進(jìn)行康復(fù)理療，也可以幫助半自理型老人進(jìn)行恢復(fù)體力訓(xùn)練。還有美容美發(fā)店，作為按摩場所的一部分。還有一個小診所，在里面為居民進(jìn)行例行的體檢和檢查。
      下面講一講自理型老年住宅，多為兩層樓，房間都在走廊兩側(cè)或者是圍繞中心的環(huán)型設(shè)計。如前所述半自理型老年住宅要靠近公共設(shè)施和健身中心，并與之相連。半自理型老年住宅需要注意的事情，除了提供私人浴室也應(yīng)該提供靠近中心的公共浴室，方便服務(wù)人員幫助老人洗澡，這些都可以作為美容院的一部分。還應(yīng)設(shè)置像護(hù)士站一樣的工作臺，護(hù)理人員可以進(jìn)入老人的生活，特別是登記服藥記錄。在美國關(guān)于老人住宅有很多的法律規(guī)范，有一些是國家級的，也有一些是地方政府自己的規(guī)定，這些規(guī)范包括最小住宅單元面積、配套設(shè)施的種類和面積以及要求設(shè)置清潔儲藏室、小區(qū)中心等等。無論是私人浴室還是公共浴室都要有擴大額外的空間，方便服務(wù)人員照顧老人洗澡，走廊2.4米寬，走廊兩邊要有扶手，這只是設(shè)計半自理型老年住宅考慮的一些設(shè)計要點。
      第三期將包括更多的自理型老年住宅和老年癡呆癥住宅，這也是對老年住宅的補充。這個大禮堂將有多種功能（PPT），可用于全社區(qū)老人自己辦的音樂會、戲劇表演或者舞會，也可以邀請周圍普通社區(qū)的居民參加，給老人創(chuàng)造互動的機會。大禮堂的座位不固定，方便各種用途，有一個大舞臺，大禮堂放在公共設(shè)施中間，還有方便周圍居民出入的公共出入口。
      下面講一講老年癡呆癥老年住宅，這是特殊的類型，這些老人大部分身體功能正常但是日常起居生活需要提醒，這樣的空間對老人是非常有利的，他們會做正常老人做的事情，比如說取信、吃飯等等，這樣讓他們集中注意力幾分鐘。患這種病的老人喜歡到處走動，我們可以設(shè)計組團(tuán)讓他們活動，這些老人喜歡到處走動，所以需要提供安全的環(huán)境，對他們能夠出入的范圍加以限制，樓門都是要用鑰匙的。還應(yīng)該提供一個漫步花園，讓老人在里面漫步，要有專門的道路讓他們回到起點，還有適合老人的設(shè)施，比如說抬高的花臺，這樣可以方便老人休息。
      這就是我們大概的規(guī)劃設(shè)計過程，時間有限，不可能涵蓋每一個細(xì)節(jié)，希望這幾點對大家有所幫助。
      WDG建筑和室內(nèi)設(shè)計公司創(chuàng)建1938年，是美國首都華盛頓歷史最悠久的設(shè)計公司，在全美各大主要城市和海外都有我們的項目。我們完成了超過500個大型項目，包括養(yǎng)老建筑高層公寓、辦公樓、旅館和室內(nèi)設(shè)計，我們在海外的城市遍及卡塔爾、阿拉伯王國和埃及，現(xiàn)在希望能為中國出力。
      再次感謝大會組委會和周教授的邀請，謝謝大家！
      周燕珉：剛才DAVID先生給咱們介紹了美國的概況，也說了他們建造的實際案例，經(jīng)驗很豐富，但是時間有限就不能讓他說的非常細(xì)。
      下面，由我來給大家做一個“建筑適合中國國情的養(yǎng)老建筑”的演講。
      我們稍微提煉了一下，涉及到養(yǎng)老建筑的有哪些因素會跟西方文化和其他國家有所不同的。我們看一下養(yǎng)老建筑設(shè)計要素的影響，包括個人的閱歷、世代關(guān)系、生活習(xí)慣、文化觀念、經(jīng)濟水平、管理模式等等。
      先說一下保障方式對養(yǎng)老建筑設(shè)計的影響。舉一下日本的例子，他們跟我們有所不同，所以形式會有一些不一樣。日本的養(yǎng)老政策是在2000年出現(xiàn)了介護(hù)保險政策，這對后期的養(yǎng)老有很大的影響，要求40歲以上的人必須交介護(hù)保險，66歲以上的就可以享受了，當(dāng)然40歲以上的老人有病的時候也可以。他們分了七條要支援的情況（PPT），這個保險和醫(yī)療保險是分開的，只要得了慢性病可能會連累家里，他會用保險來幫助你，這些保險對養(yǎng)老方面起到了很大的作用。
      這個政策下來出現(xiàn)了社區(qū)中的小規(guī)模多功能服務(wù)設(shè)施（PPT），是日本政府提倡的。這個小區(qū)有很多功能的服務(wù)，包括小規(guī)模、近距離、全天后、一站式、多功能的服務(wù)。小規(guī)模多功能的設(shè)施上來以后，以后是政府的保險支持，老人有病自己沒法支付你，而是保險來支付。很多行業(yè)應(yīng)運而生，有專門做飯和洗衣服、洗頭發(fā)的，這也是非常有意義的。老人設(shè)施也是受益于這種政策，比如說像這個圖片（PPT），這里面有入住的房間和活動的空間，包括衛(wèi)生間和廚房等等。
      我們國家養(yǎng)老居住政策是9073政策，今后居家養(yǎng)老是為主的，社區(qū)也會發(fā)展起來。剛才說的日本的是支持社區(qū)的，我們中國以后也會努力在這方面工作，社區(qū)里會建設(shè)這種小規(guī)模、多功能的設(shè)施。
      經(jīng)濟水平和資源條件差異對養(yǎng)老建筑的影響。以美國為例，美國土地資源特別好，建立的老年社區(qū)都是比較低層的（PPT）。去了以后你會感覺身心特別舒暢，這是我們剛剛參觀過的美國公司設(shè)計的，他們室內(nèi)也是裝修的非常豪華（PPT），老人在里面生活自如，幸福感非常強。我們這要經(jīng)常裝修，可以看到他們的裝修和家具選擇都是非常好的材質(zhì)。
      看一下美國的設(shè)計（PPT），剛開始的時候大家都想建設(shè)這種為高檔老人生活的高品質(zhì)老年社區(qū)，其實這也是一部分的量，大部分還是一般的老人社區(qū)，我們更應(yīng)該向臺灣和香港
      學(xué)習(xí)，大多數(shù)在城郊一帶要建設(shè)高層的，這一點必須要有準(zhǔn)備，我們學(xué)習(xí)對象的時候光靠一個方面也是不夠的。
      看一下世代關(guān)系對養(yǎng)老居住需求的影響。我們的家庭少子化、空巢化，在這樣的情況下怎么讓老人共同居住是我們考慮的問題。中國非常重視家庭文化，老年人的價值更多體現(xiàn)在扶持子女和照看孫輩，雖然目前家庭小型化，但是多數(shù)老人希望與子女就近居住，老人退休以后也非常希望享受自由的第二人生。
      過去的老人子女比較多，現(xiàn)在基本上是希望子女照顧他們，這種傳統(tǒng)觀念比較強。這一代人工資收入水平很少，也必須依靠子女。有一條比較特殊的是這部分老人有獨立分房，那時候可以做養(yǎng)老財富的儲備，這是中國的一個特點。
      我們看一看接近60歲的老人（PPT），第一代嬰兒潮是1953年到1957年出生的人，這部分人開始步入老齡了，第二代嬰兒潮是文革期間的，第三代是80后的小嬰兒潮，是第一代嬰兒潮的孩子?，F(xiàn)在80后到了婚齡和育齡，他們要養(yǎng)孩子，他們自己可能沒有能力做到，老人也要出很多資金方面的支持，可能現(xiàn)在要共同買房子，現(xiàn)在我們要考慮這種開發(fā)的關(guān)系。
      家庭的核心化，由于生活習(xí)慣的不同，子女和父母更愿意分開但臨近居住。孩子們買房子也是看父母房在哪兒，在就近的地方買房子，工作單位可能跟父母的房子更近一些。
      跟子女的居住關(guān)系受到一些影響，年輕仍由于異地求學(xué)或者在城市工作，出現(xiàn)在鄉(xiāng)鎮(zhèn)或者小城鎮(zhèn)有不少家庭的老人沒有人照顧。由于獨生子女的關(guān)系，他最后都要到城市來向子女靠攏，那時候還比較年輕，主要幫助子女看護(hù)第三代，我們覺得城市化的現(xiàn)象不只是年輕人來了，包括老人也向城里進(jìn)軍了，所以城里住房壓力更大，不只是年輕人，跟老人之間是什么關(guān)系，房子應(yīng)該做成什么樣都需要考慮。
      這是我們在新疆的規(guī)劃項目（PPT），把老人的住宅配在普通社區(qū)中。有幾種類型：第一種是在普通住宅中設(shè)計老少戶，讓兩室合并或者挨著，這樣更加實用；第二種是在一層做專門的老人住宅，他自己可以在家庭當(dāng)中生活下去；第三種是老人公寓，很多老人覺得不用完全跟子女在一個房子里，我們可以在一個小區(qū)，我天天可以接送孩子、讓子女來吃飯，晚上可以自己生活，這樣老人生活的比較獨立，也比較有尊嚴(yán)。老年公寓和青年公寓在戶型上是差不多的，但是老年公寓更需要的是無障礙。你可以根據(jù)別墅的比例變化，比如說現(xiàn)在青年不多老人多，那就老年的多加幾層，都有一定的可變性。老人的日托中心可以靠近會所，可以跟幼兒園結(jié)合，他們可以送孩子，這樣也比較容易照顧得來。
      生活習(xí)慣的差異對養(yǎng)老建筑設(shè)計的影響。中國人對養(yǎng)生特別注重養(yǎng)氣，比如說拉筋、養(yǎng)氣等等，我們可以有一個廣場跳舞，但是往往社區(qū)沒有設(shè)計小廣場，或者廣場設(shè)計的位置不對，老人一來就被哄走了，不能滿足老人的需求。西方老人的養(yǎng)生觀念跟我們很不一樣，他們更多是練力的這種（PPT）。
      在住宅朝向跟國外不一樣，中國有人住的房間都是要求朝南的，如果北邊不用容積率就上不去，中檔的這一點是很困難的，因為高檔的還可以土地容積率高一點。我們盡量都做南的朝向，中國的特色是在北邊的房子不容易賣出去或者租出去。日本和美國這方面比較放松，北邊是四居室，他們更注意護(hù)理的方便性和工作勞動量的節(jié)省，可保證老人的互相交流，從
      思想方面、交流層面和管理層面來設(shè)計。他的空調(diào)系統(tǒng)、設(shè)備系統(tǒng)比較好，所以溫度溫差不是很大。日本會在南邊做一個公共的廳，讓老人從屋子里出來到公共廳里曬太陽就行了。
      中國跟別的國家在食物制作方面有很大的不同，我們以炒、炸為主，油煙比較大，廚房必須要封閉，需要有很好的排煙設(shè)施，我們要尊重這種需求。樓層中間也應(yīng)該加小公共廚房，讓老人在小廚房里有更多的交流。
      我曾經(jīng)講過一個我們在上海調(diào)研時一條魚的故事，我們老人也有戀愛的情況，有一天一個老爺爺買了一條魚回來，走在走廊里有七個老太太圍著他想告訴他怎么做好一條魚，大家都特別喜歡他，其中一個老太太性格特別內(nèi)向，他特別暗戀這個老爺爺，有一個人性格特別開朗，把這個感情表達(dá)出來了，最后這個開朗的老太太就跟這個老爺爺好了。后來那個內(nèi)向的老太太投河自盡了，不過搶救及時給救回來了，最后這個老爺爺和內(nèi)向的老太太在一起了。
      我們的廚房建議有三級，屋子里有小廚房、公共的小廚房和大的廚房。日本的廚房干凈極了，都是有一些自助的，這在中國難以做到。
      管理模式對老年建筑的設(shè)計影響。中國照護(hù)人員多，但是專業(yè)水平比較低。這是我們調(diào)研時候拍的照片（PPT），這個護(hù)工就是一直拉著老人快走，沒有照顧到老人的感受。在西方照護(hù)人員是非常緊缺的，但是他們的專業(yè)性很強。他們的工作方式和建筑的形式適合他們的管理，硬件設(shè)計是非常重要的，如果沒有處理好就很浪費勞動力。在中國來說目前這種狀態(tài)沒有達(dá)到那個份上，我們將來也會走向這種方向。
      我們的護(hù)工24小時與老人一起生活，但是我們沒有考慮護(hù)工的生活環(huán)境，他們的生活條件很差，我們應(yīng)該考慮對護(hù)工生活的關(guān)系，這樣才能把老人照顧好。這是智障的老人（PPT），這邊三個護(hù)工在一起聊天，根本不理老人，我們對護(hù)工的情況要有所了解。
      中國的管理模式與建筑的軟件硬件沒有做好協(xié)調(diào)，目前都是做成這種走廊，跟公寓差不多的。護(hù)理站設(shè)在中間，每次巡視的路線非常長，浪費人力，而且如果有什么事走的路線比較長，比較浪費時間，我們希望是兩邊可以互動的。
      我們也做了一些老年設(shè)施（PPT），因為清華老年建筑學(xué)院也可以做一些建筑設(shè)計。咱們中國學(xué)習(xí)了很多國外的模式，但是拿過來用有一些是不適應(yīng)的，我們要逐步的走向高管理體制的模式。要想適應(yīng)現(xiàn)在的狀態(tài)要適合適應(yīng)的建筑，考慮到適應(yīng)現(xiàn)在也要考慮到適應(yīng)將來，如果將來有能力做的更好的時候建筑有能力改造，不會把建筑打死。建筑師的任務(wù)是很重的，希望建筑師能夠跟管理人員一起完成這個任務(wù)，一起把老年人的服務(wù)做好。
      我的講演就到這里，謝謝大家！
      主持人：尊敬的各位領(lǐng)導(dǎo)、各位來賓，大家下午好。歡迎各位回到第二屆中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)與養(yǎng)老地產(chǎn)的高端論壇。
      上午我們請了多位專家談了一下各自的經(jīng)驗，從政策層面介紹了老年居住需求和中國老年的居住現(xiàn)狀，后面講到養(yǎng)老社區(qū)的投資建設(shè)方向以及養(yǎng)老服務(wù)管理、養(yǎng)老建筑設(shè)計經(jīng)驗，有中國的嘉賓和美國的嘉賓。下午我們會邀請養(yǎng)老機構(gòu)的運營管理者和養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)商，我
      們會請臺灣的陳會長來講一下他的經(jīng)驗，還會請趙院長講一下投資管理風(fēng)險方面的內(nèi)容，請了北京太陽城的朱總和親和源的奚總介紹他們的經(jīng)驗。
      首先有請臺灣老人福利機構(gòu)協(xié)會理事長陳敏雄先生。臺灣地區(qū)在養(yǎng)老方面發(fā)展了很多年，形成了多種養(yǎng)老發(fā)展的模式，陳敏雄先生從事養(yǎng)老院管理工作20多年，經(jīng)驗非常豐富。我們也去臺灣參觀過他們的養(yǎng)老院，跟我們的經(jīng)驗非常接近。今天陳敏雄理事長的題目是“臺灣養(yǎng)老住宅與照護(hù)機構(gòu)的現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢”，有請陳先生！
      陳敏雄：尊敬的主持人周教授，尊敬的各位在座的嘉賓，大家下午好！
      首先，感謝大會安排這個機會讓我在這里向各位一起分享臺灣關(guān)于老人機構(gòu)方面的經(jīng)驗，我也很高興有這個機會能夠延續(xù)上次在北京清華大學(xué)的相關(guān)議題，這次我會知道怎么樣在養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展趨勢方面跟各位交流。
      各位可以看得出來，這張圖是臺灣人口結(jié)構(gòu)變動趨勢圖（PPT）。1993年臺灣邁入老年化社會的門檻，這邊已經(jīng)達(dá)到了7%，按照世界衛(wèi)生組織的規(guī)定，人口7%到14%的時候叫高齡化社會，從14%到20%叫做高齡社會，達(dá)到20%以上就是超高齡社會。按照現(xiàn)在的定義，臺灣1993年開始到2010年，這17年當(dāng)中已經(jīng)有10.68%了。上面是超高齡的社會（PPT），14歲以下的小朋友是16%，我們看到這個階段小朋友在減少。到了2025年，24年以后這些人口在減少，可以看到臺灣以后是什么樣的場景，學(xué)校不容易找到學(xué)生，工廠不容易找到工人，而且滿街是老人。整個產(chǎn)業(yè)也會跟著改變，麥當(dāng)勞應(yīng)該是爺爺或者奶奶帶著孫子去麥當(dāng)勞店，所以麥當(dāng)勞的產(chǎn)品要改變。包括手機也要改變，手機要有很簡單的功能，比如按鍵有叫兒子、女兒或者孫子的，而且手機聲音要大。
      人口結(jié)構(gòu)與老年照顧問題?，F(xiàn)在的人口轉(zhuǎn)型已經(jīng)趨向成熟，在這樣的人口轉(zhuǎn)型下老化是必然的結(jié)果，所以有一定比例的增加。因為老人開始成長，前面幾位嘉賓也報告過了，1946年以后人口進(jìn)入嬰兒潮，生育率降低了，人口老化較歐美國家速度還要快，因為這個原因我們的很多配套措施沒有做好，包括醫(yī)療問題和老人照顧問題都沒有做好。平均的壽命也是在增加的，希望老人退休之后活的時間長一點。臺灣每戶人口也在減少，目前每戶只有3點多一點，換句話說一家人里面只有夫婦兩個加一個小朋友多一點。我們生活居住的方式也改變了，老人家跟子女同居，這樣家庭的功能能夠照顧老人，所以要慢慢做一些規(guī)劃，其實老人是喜歡自己住或者跟老伴一起住的。
      這是今年的一個統(tǒng)計（PPT），公營機構(gòu)有仁愛之家、大同之家、社區(qū)安養(yǎng)堂，一共有25家。民營機構(gòu)有幾種，一種是財團(tuán)法人機構(gòu)，一共有109家，一般來講都在100床以上。另外是私人立案機構(gòu)，有940家，機構(gòu)規(guī)模限制在49床以下。還有一種公設(shè)民營機構(gòu)，目前有15家。社政機構(gòu)的安養(yǎng)機構(gòu)有43家，住的人都是生活能自理的長者，長期照顧的不能自理，我們還有老人住宅，還有社區(qū)安養(yǎng)堂，社政體系一共有1089家，行政體系有385家，99床以下的護(hù)理之家是市政府立案的，1003床以上的護(hù)理之家是衛(wèi)生署立案的。目前總收入兩是9萬多床，需求數(shù)是7萬多，有一點失衡，目前來說占床率是76%。
      我們看一下照顧機構(gòu)服務(wù)模式（PPT），有安養(yǎng)型、養(yǎng)護(hù)型、長照型和失智者型的。這是多層級照顧服務(wù)的系統(tǒng)，臺灣目前在運行這樣一種體系。
      要特別介紹的是老年公寓，也是切合這個會的一體的。老年公寓是未來發(fā)展的機會，什么叫未來我們還會介紹。目前臺灣有淡水潤福生活新象館、林口長庚養(yǎng)生文化村、臺南縣悠然山莊等等，這是政府辦的老人公寓。
      什么叫老人住宅？我們很難去拿捏它的定義，只有從特色和服務(wù)模式來看，基本上是提供一個適當(dāng)?shù)姆?wù)，但是不是購物。我們要提供一個像家的感覺，強調(diào)福利、休閑、醫(yī)療、保健，這是老人住宅的定義，基本上老人住宅是只住不賣的。經(jīng)營者要提供綜合服務(wù)的模式，包括房子修繕、緊急救援等等，設(shè)計上基本是安全的、衛(wèi)生的、通風(fēng)采光很好的環(huán)境，我們也提供一些交通、醫(yī)療、保健、家飾等等。老人住宅是60歲的人來住，原住民年滿55歲也可以住，假如是配偶同住一定要50歲以上，這些人生活能自理也是可以的。
      政府推動老人住宅的策略，落實小規(guī)模開發(fā)200人以下的，太大的話管理也困難。還有社區(qū)化發(fā)展，他的生活是OK的，老人家去看病、逛街、買東西、朋友看他都是可以的，至少那個地方是熟悉的地方，方便老人參與社區(qū)相關(guān)事務(wù)。老人住宅應(yīng)該是普及化，而且是鼓勵民間來參與的，當(dāng)然它也創(chuàng)造了就業(yè)的機會，這是臺灣推動的老人住宅策略。
      既然有策略還要有措施，我們把它納入到社會環(huán)境下面，其中有很多的法律，因為時間關(guān)系就沒有辦法細(xì)講了。我們把它列入了民政事業(yè)局，列入了研究項目。協(xié)助民間排除用地取得障礙，包括共有土地出租或設(shè)定地上權(quán)并以優(yōu)惠租金方式。提高老人住宅容積率，樓地板面積增加約20%。我們也提供一些資訊讓他們選擇，這里還包括資金的選擇，他可能要辦款和打帳，銀行基本上是短期資金的，甚至于保險公司是長期資金，希望他能夠進(jìn)來。
      臺灣現(xiàn)在又一些優(yōu)惠方案停辦了，優(yōu)惠方案停辦的原因是什么呢？臺灣住宅率的自有率、高空屋率及高供給率的市場現(xiàn)狀；老人住宅市場比較小，尚不足以支持老人住宅朝產(chǎn)業(yè)化方向發(fā)展；老人住宅邊緣化的投資興建方式缺乏可親性和便利性，不符合老人及其家屬需求，也與世界潮流不符，難有發(fā)展的空間；市政府配合度低，對民間參與老人住宅有所影響。
      養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)未來發(fā)展態(tài)勢，我認(rèn)為它也是新貴產(chǎn)業(yè)，因為傳統(tǒng)的機構(gòu)慢慢會被淘汰，將由老人住宅替代。民眾對老人住宅的看法也越來越正面，我們對50歲和60歲的人進(jìn)行了調(diào)查，認(rèn)為這個機構(gòu)是OK的達(dá)到了60%，調(diào)查時發(fā)現(xiàn)年齡越低的人越覺得能接受，教育程度高的人也比較能夠接受。未來潛在的消費群是教育水平高、觀念開放、經(jīng)濟獨立是未來的形勢。老人組成一個生活圈，越來越多的人會選擇跟老伴一起住或者自己住，不愿意跟子女一起住，未來老人住宅的需求還是會增加的。
      有一些業(yè)者會進(jìn)來的，比如說醫(yī)院、建筑等等，還有公共的第三部門。像仁愛之家也是面臨轉(zhuǎn)型的壓力，他也必須要去調(diào)整。我們知道這是要上來的，人口老化和經(jīng)濟轉(zhuǎn)型之后政府財政會越來越困難，社會體系的機構(gòu)困難是必然加劇的。公共部門、第三部門、營利事業(yè)只是任何一方堅持為全體老人謀需求福祉是不夠的，三方合作才會做好。
      這是銀發(fā)族五星級飯店式住宅（PPT），我相信不少單位的業(yè)者也去參觀了，銀發(fā)族是比較高水平的服務(wù)，它的服務(wù)對象是金字塔頂端的銀發(fā)長者，但是這個費用有點高。里面的住民年紀(jì)都80歲了，這樣的情況下如何照顧這個發(fā)展，怎么去架構(gòu)這個策略，或者是互補性的資源建立，通過這些來保證競爭的優(yōu)勢。銀發(fā)族和養(yǎng)生、醫(yī)療式經(jīng)營組合，這是強調(diào)銀發(fā)族養(yǎng)生的文化，有相當(dāng)完整的連續(xù)性系統(tǒng)，也有豐富的管理經(jīng)驗、互補性資源和策略等等，都是以企業(yè)內(nèi)部的管理為主。以臺灣最大財團(tuán)的背景，有那么的管理經(jīng)驗，但是績效好像沒有做出來，這就讓很多民間的企業(yè)跨在門外，不敢進(jìn)來做，這是目前的狀況。
      其中一種模式是銀發(fā)族跟多據(jù)點旅居度假住宅式經(jīng)營組合，他采取多個點，跟很多家度假住宅聯(lián)合起來，這些集團(tuán)資金很雄厚，他們以休閑養(yǎng)生為主，他們采取的是惠民制，這是在臺灣很特別的模式。
      還有一種是銀發(fā)族與政府委托式經(jīng)營組合，采取多點零售、多層體系的模式，很多專門做政府委托的案例，所以規(guī)模很大，贏得了政府的信任，交通也很方便。品質(zhì)都是很好的，每次的評價都是優(yōu)等的。他是用政府的資源在連接，基本上沒有什么缺點，基本上是一個社會機構(gòu)，資金的籌措和發(fā)展都是比較靠前的。因為都是終端的機構(gòu)，所以主導(dǎo)性常常被政府牽動了很多。大家可以看到費用像表格里這樣的（PPT）。怎么快速達(dá)到經(jīng)營規(guī)模？這是臺灣機構(gòu)要發(fā)展的方向，我們能夠與大財團(tuán)競爭，這還是有相當(dāng)性的指標(biāo)出來的。
      這個地方要特別介紹一下，這是臺灣市政府的廣慈博愛園區(qū)（PPT），交通非常方便，這是臺北第一大樓，紅線、藍(lán)線都是體驗系統(tǒng)。這是未來的項目（PPT），從這里面可以看得出來老人住宅的比例，可以供大家參考。
      另外一個例子是韓國的三星集團(tuán)（PPT），這是在漢城的，這也是綜合型的模式，由三星集團(tuán)來經(jīng)營。這里有兩棟老人住宅，一共有55英畝的園區(qū)規(guī)模。我們可以看得出來這里面的百分比，韓國三星集團(tuán)經(jīng)營的非常成功，我去看的時候非常感動。
      我們常常談到大陸老人地產(chǎn)怎么走，什么時候進(jìn)入市場，這是值得我們?nèi)ハ氲?。?dāng)然，看得出來大家在養(yǎng)老地產(chǎn)這一塊做了很多工作。什么時候進(jìn)去？太早不容易成功，太晚機會就被人家搶光了。我的感覺是日本人口14%的時候是老人住宅的進(jìn)入口。臺灣為什么那么辛苦？臺灣現(xiàn)在是10.6%，不到11%，可以考慮進(jìn)去。大陸統(tǒng)計是12%，各位不要忘記，那是60歲的基數(shù)，如果65歲的話是8%，看起來還有相當(dāng)長的時間要注意。我認(rèn)為14%是一個支撐點，要考慮在這個時間來做，這也只是我個人的看法。
      不管怎么樣，在臺灣社會保險是開辦的，未來在臺灣老人機構(gòu)是這樣子，它將是中產(chǎn)階級為主的，我們會做頂級的或者政府補助那一塊的趨勢慢慢微弱了，所以還是中間的那一部分。在競爭的策略當(dāng)中應(yīng)該隨著產(chǎn)業(yè)的發(fā)展進(jìn)行調(diào)整，怎么樣建立一個服務(wù)系統(tǒng)，要往這方面想才是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的策略。
      我的演講就到這里，謝謝！
      主持人：感謝陳會長剛才跟我們介紹臺灣養(yǎng)老機構(gòu)發(fā)展的概況和發(fā)展經(jīng)驗，也探討了政府政策對養(yǎng)老機構(gòu)發(fā)展的影響。我們也聊過，政府的政策也在變動，他們也是在過程當(dāng)中感悟到政策到底怎樣才最合適，從這里面地產(chǎn)商也應(yīng)該吸取一些經(jīng)驗。
      下面，有請北京樂成老年事業(yè)投資有限公司趙良羚院長。趙良羚院長現(xiàn)在任中國老年協(xié)會、老年心理委員會的一些社會職務(wù)，她有十幾年的管理經(jīng)驗。趙院長講演的題目是“養(yǎng)老機構(gòu)運營風(fēng)險與規(guī)避”。有請趙院長！
      趙良羚：大家下午好！我從1986年開始從事養(yǎng)老院的管理，可以說目睹和體驗了中國養(yǎng)老行業(yè)的整個發(fā)展。養(yǎng)老院從溫飽型只收五保戶、三無對象一直發(fā)展到現(xiàn)在對社會開放。機構(gòu)化的養(yǎng)老院就像一個院子，就是集體生活的，21世紀(jì)的時候第一家養(yǎng)老院出現(xiàn)了CCIC，就是北京開辦了長期照顧退休社區(qū)。這種形式的老人社區(qū)在養(yǎng)老行業(yè)中議論紛紛，當(dāng)時很多人認(rèn)為這不是養(yǎng)老院，隨著社會的發(fā)展、老年人的需求和國際上的發(fā)展，這種家庭化嵌入機構(gòu)的模式已經(jīng)逐漸建立。像上海的親和源規(guī)模都是非常大的，這種形式已經(jīng)勢不可當(dāng)了，或者說養(yǎng)老院要發(fā)展也必須要有服務(wù)，而不是單純的集體生活，因為老年人需要家庭化、生活化，老年人需要專業(yè)化的機構(gòu)服務(wù)，這是我多年來的體會。
      我今天跟大家匯報的是養(yǎng)老機構(gòu)運營的風(fēng)險與規(guī)模。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的風(fēng)險有兩方面：一是投資方面，二是運營方面。我現(xiàn)在在的樂成集團(tuán)就是地產(chǎn)行業(yè)，我們面臨的風(fēng)險是傾向于規(guī)模增大過速、金融杠桿過度使用、建設(shè)期拖延、經(jīng)濟周期影響客戶購買力、潛在的競爭機構(gòu)。在運營方面，法律缺失、服務(wù)出現(xiàn)意外、服務(wù)質(zhì)量問題、技能勞動力供應(yīng)問題、成本與價格的增速錯位、投資與發(fā)展不足。
      我今天主要講服務(wù)方面的風(fēng)險和規(guī)避。規(guī)避服務(wù)風(fēng)險也是從事養(yǎng)老行業(yè)必須要注意的事，因為養(yǎng)老院是人對人的服務(wù)，養(yǎng)老服務(wù)是風(fēng)險行業(yè)，老年人的心理都很脆弱，隨時都可能發(fā)生意外，防止減少意外發(fā)生、規(guī)避服務(wù)風(fēng)險是必須的。中國的法律是這樣的，國外的法律也是這樣的，都是傾向于弱勢群體的，老年人交給你出了事就要有個說法。國外都有保險，但是中國60歲以上的老人是不做的，在北京平安保險已經(jīng)開始做了，這是很好的開始。
      說一下風(fēng)險的分類，分為三塊：一是人為風(fēng)險，二是設(shè)備設(shè)施風(fēng)險，三是其他類風(fēng)險。老年人自身風(fēng)險包括走失、摔跤、骨折、猝死。我當(dāng)過被告，有個老人晚上關(guān)著門睡覺，本來好好的，結(jié)果第二天死了，我就成了被告。在養(yǎng)老院里面發(fā)生這樣的事怎么看？這是傾向于弱者的，判的時候說服務(wù)有瑕疵，補償對方6000元，我覺得買到了教訓(xùn)。這個不好防，他的生活能自理，在家里不讓你去巡視，突然間猝死了你還要補錢。人為風(fēng)險還包括燙傷、燒傷、噎食、窒息、自殺、自傷、突發(fā)疾病等等。
      走失是養(yǎng)老機構(gòu)非常重要的問題。85歲以上的人有50%是老年癡呆，老年癡呆可以說表面上并不能發(fā)現(xiàn)，它就是記憶障礙，很多人都不認(rèn)識了。它是一種致命的腦部神經(jīng)退行性疾病，破壞腦細(xì)胞，導(dǎo)致記憶、認(rèn)知、思考和行為能力出現(xiàn)異常，直至機體喪失功能。到目的為止，這種老年癡呆又叫阿爾茨，是無法治愈的。這些人都有老年癡呆（PPT），老年癡呆發(fā)生在兩部分人中，一類非常聰明的人，一類是非常低智商的人。我們每個人骨骼不同時期是不一樣的，年輕人摔跤可能沒有什么問題，但是老年人摔跤可能就要出問題了。
      老年人之間會出現(xiàn)矛盾和糾紛，他們互相也會出現(xiàn)互傷，甚至致死的情況，尤其是男老人，女老人鬧意見就是吵架，男老人就是動手的。舉個例子，兩個都是臥床老人，因為吵架，一個老人把一個點燃的枕頭扔到那個老人身上，最后把那個老人燒死了。
      再說一下工作人員，急癥搶救、護(hù)理不當(dāng)、外出活動和管理制度的缺陷。舉一個服務(wù)人員護(hù)理不當(dāng)?shù)睦?，這個人曾經(jīng)評過優(yōu)秀服務(wù)員，給一個不自理的老人洗澡，把老人放在浴缸里面就走一小會兒，老年人就把浴缸的熱水龍頭開了，造成了燙傷，燙傷以后并發(fā)癥出來就死了。這個模范的護(hù)理員被判刑，敬老院也要有所賠償。這個溫度的水年輕人不見得會燙傷，但是老年人的皮膚非常薄，而且他也跑不了。
      再說設(shè)施設(shè)備的風(fēng)險，建筑設(shè)施不完善他會找你的毛病?，F(xiàn)在大家法律意識很好了，他會說摔跤是因為什么原因，地面澀、滑，有門檻和尖角的設(shè)施，或者家屬不說老人有老年癡呆，只是說他的記憶不好，這方面服務(wù)可能沒有跟上，有的封閉了，但是有的防護(hù)不夠。還有電器、電源和電話等設(shè)備的風(fēng)險。
      其他風(fēng)險有很多，包括醫(yī)療方面的，還包括院內(nèi)感染，老人來了都要有說法的。上海市福利協(xié)會編了55個例子，摔跤造成傷害的23例，占42%，包括墜床、水坑地滑、呼叫不應(yīng)、洗澡、健身。情緒不好自殺的6例，還包括走失、火災(zāi)，還有吸煙、電熱毯等。我親身經(jīng)歷過一個案例，一個老人燒香，人走了之后香灰著了。還包括墜樓、食物中毒、窒息，老年人不能躺著吃，這方面具體的東西不講了。打架致死、外出車禍、代發(fā)藥過失致死的，這些方面一共55例。
      如何規(guī)避風(fēng)險？首先硬件要合格，起碼要符合老年人住宅標(biāo)準(zhǔn)，有事也好說。防護(hù)完善、制度健全、專業(yè)培訓(xùn)、問題不拖、細(xì)節(jié)不放。第一社會福利院就是因為兩個老人有意見，拖拉著不辦，結(jié)果晚上一個老人趁那個老人睡著拿熱水把那個人燙了。
      老人進(jìn)來你要進(jìn)行健康評估和認(rèn)知評估、走失評估、抑郁評估，這樣評估過后才知道對哪個人有什么樣的防護(hù)。等級要和評估緊密聯(lián)系起來，有的家屬說為什么要二級？他不舍得花錢，覺得三級就夠了，你降了錢也不能改變。我舉個例子，有個老人說是一級護(hù)理，家屬不同意就按二級走，結(jié)果老人晚上下了床走到樓梯摔下去死了，養(yǎng)老院賠了一萬五千塊，就這么不講理，我們的法律就是維護(hù)弱勢群體，這是經(jīng)常碰到的情況。服務(wù)等級一旦確定就要嚴(yán)格職守，患有精神疾病和癡呆老人沒有條件就避免讓他入住。這邊有個案歷，精神病人沒有地方送也送到養(yǎng)老院，結(jié)果病發(fā)把別人刺死了。
      我們要持證上崗，如果不持證上崗是不行的。管理要到位，要嚴(yán)格檢查，持續(xù)改進(jìn)，問題不拖、等、靠，隨時發(fā)現(xiàn)老人的問題，隨時處理，有情況跟家屬溝通。記錄要及時、準(zhǔn)確、妥善保管，打電話都要有記錄，他們家誰接的都要記錄。專業(yè)培訓(xùn)方面崗前培訓(xùn)也是必要的。
      有一個老人住醫(yī)院，在護(hù)工公司雇了一個護(hù)工24小時看護(hù)到任，到了期限沒有交費，但是護(hù)工一直照顧老人，護(hù)工一想沒有交錢護(hù)理的時候就疏忽了，結(jié)果老人墜樓死了，法院判的是合同期到，護(hù)工業(yè)未撤護(hù)工公司有責(zé)任，賠償15萬元。
      消防措施是我們困惑的，如果出現(xiàn)火災(zāi)服務(wù)人員要背老人，老人是背不動的，我們的損失會更大，可能連年輕人全栽在里面了。大家知道，消防的門和治安是相反的，一個關(guān)一個開，所以門的設(shè)計非常重要，既要很輕還要起到消防的作用。還有老年人使用的電器等等問題。我們還要組織活動，注意老人的健康、自尊和情緒。不傳播不良信息、老人隱私和病情診斷情況等，老人進(jìn)出都有居住證，好多養(yǎng)老院把癡呆老人的照片放在警衛(wèi)室的。
      硬件方面，癡呆區(qū)的房屋是非常重要的（PPT）。老年人的安全是人人有責(zé)的，這不只是服務(wù)部、客房部的事，不是說物業(yè)不管這個事，發(fā)現(xiàn)老人出現(xiàn)異常全都要關(guān)注。
      下面介紹一下美國Belment老年公寓，我們負(fù)責(zé)的老人占老人群體的百分之一到百分之二，如果要做這樣的老人對象我們應(yīng)該提供什么樣的硬件和軟件？看一下圖片（PPT），這是他的居室，老年人不看門牌號，我們也看門牌號的，我們是看標(biāo)識的。這邊都有座椅，這是他的居室，家庭化越來越重要，如果我有錢一定不住進(jìn)去就是床的房間。這里有洗衣機和
      烘干機，這是整體的浴室和公共衛(wèi)生間，門下面的空間很大，老年人如果在里面倒在地上，門又反鎖的情況下，你從底下可以鉆進(jìn)去。這個門口有一個開關(guān)（PPT），套上去就可以開了，這個設(shè)計的非常好。這是癡呆區(qū)、生活區(qū)、活動區(qū)（PPT），這邊可以就餐，他們還有專門的花園。這是門卡（PPT），是可以拉長的，就像我們的鑰匙鏈一樣。這是電梯，外面還有消防門。他的滅火器很好，不是放在地上的，我們國內(nèi)都是放在地上的。這是他們的工作臺，他們沒有工作室，在走廊的犄角就是辦公桌，這給我很大的震撼。
      這是雙井恭合苑的工作圖（PPT）。這是海南工作院的圖（PPT）。大家可以猜一猜樓梯中間的是一塊是干什么的，這是我們自己發(fā)明的，我覺得挺好的。謝謝大家！
      主持人：趙院長還留了一道題讓大家猜，最后猜出來跟趙院長對答案。趙院長剛才說的都是發(fā)自內(nèi)心的，還有很多是她的親身經(jīng)歷，這些風(fēng)險和安全問題，比如說我們現(xiàn)在突然要蓋老人公寓，不注意這些東西將來出現(xiàn)問題還是很難處理的，今天跟大家說一下，讓大家提高警惕也是非常重要的。
      下面請北京太陽城集團(tuán)董事局主席朱鳳泊先生。朱鳳泊的老人公寓在北京是非常有名的，參觀的人是非常多的，朱總也非常熱情向把自己的經(jīng)驗介紹給社會各界，其中有很多辛酸和喜悅，今天請朱總分享一下他開發(fā)成功的經(jīng)驗。朱總講演的題目是“開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)，你準(zhǔn)備好了嗎？”有請朱總！
      朱鳳泊：各位朋友，大家下午好！
      首先，要為北京昨天的大風(fēng)向各位道歉，首都機場200多家航班取消了，我跟剛才的趙老師是今天中午一點半趕到會場的，上午有那么多好的發(fā)言沒有聽到，所以我非常遺憾。
      我今天跟大家交流的是北京太陽城探索了有十年之久的老年公寓的案例。北京太陽城是從1998年開始構(gòu)想的，2001年開始建設(shè)，到現(xiàn)在基本上已經(jīng)建設(shè)完成了。首先它是我的，從這幾年以來北京太陽城已經(jīng)成為社會的了，因為每年、每月甚至每天都有來自國內(nèi)各個方面的人來參觀、交流，甚至聯(lián)合國的老年住宅研究所所長也來過我們這里。北京太陽城是不是一個成功的案例？我在這里和大家進(jìn)行探討。
      北京太陽城做的比較早，90年代末開始構(gòu)想，2001年破斧動工，在老年公寓方面北京太陽城是第一個嘗試地產(chǎn)運作的單位。北京太陽城占地42萬平方米，這里保證居家式養(yǎng)老、租住式養(yǎng)老、愛心護(hù)理院、醫(yī)院和超市等商業(yè)配套設(shè)施。太陽城已經(jīng)初步形成了集餐飲、娛樂、養(yǎng)生、保健于一體的養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈。從這個效果圖上可以看到北京太陽城的規(guī)模和社區(qū)的各個設(shè)施（PPT）。
      首先，北京太陽城是一個房地產(chǎn)項目，在32萬平方米的建筑中，有24萬是住宅，共有1600個單位，這里全部出售一空?，F(xiàn)在社區(qū)入住率達(dá)到90%以上，已經(jīng)成為老人家庭第一居所。大家看一看社區(qū)老人在這里居住得到的是什么樣服務(wù)（PPT），老人在這里生活設(shè)施配套是齊全的，超市、郵局、餐廳、物業(yè)公司滿足居家人的要求，特別是這些設(shè)施還實行方便購物、送貨上門、送餐等等。另外老人在社區(qū)有變頻車，外出有班車，一天有四個來回從太陽城社區(qū)到輕軌的總站。同時，社區(qū)還注重老人的精神文化生活，設(shè)有各種文化興趣班，使老人生活豐富多彩。我們選擇了三幅照片（PPT），實際上老人的文化生活一年當(dāng)中有幾十次大型、中型的演出，小的演出不計其數(shù)。太陽城奧林匹斯俱樂部是2500平米的高檔會員
      制俱樂部，每周這個俱樂部都要對社區(qū)老人和住在公寓的老人們開放，每次開放日最少在380人，最多達(dá)到450人。另外，太陽城的醫(yī)院每年都要為老人進(jìn)行一次免費體檢。以上是買房以后住在太陽城的老人所享受到的內(nèi)容。
      我們看一下銀齡老人公寓對老人的情況（PPT），從這幾幅圖片可以看出老人在這里生活有貼身的服務(wù)，有精神文化生活，還有醫(yī)護(hù)人員每天定時查房，掌握每一位老人的健康狀況。醫(yī)院每周定時由醫(yī)護(hù)人員進(jìn)行健康講座，從每日開始抓起對老人的全身心的照顧，特別是要求老人們注重養(yǎng)生。除此之外，還為老人提供郊游、聚餐、游玩和健身的空間。銀齡公寓還組織老人參加各種興趣小組，琴棋書畫、吹拉彈唱方方面面都有。在銀齡公寓有26個興趣小組，相信今天在座的有一部分人到過太陽城，能夠看到老人公寓興趣小作的成果，他們寫的字、畫的畫、制作的手工藝品已經(jīng)擺滿了整個展室，他們在興趣小組中玩的開心，也很充實。我們的銀齡公寓已經(jīng)通過了標(biāo)準(zhǔn)化驗收，也獲得了一些榮譽。
      我們講一下北京太陽城老年社區(qū)、老年公寓之所以成功的最重要的方面，那就是醫(yī)療方面。我們知道很多老年公寓建設(shè)在醫(yī)院附近，為了方便老人有突發(fā)病時候能就醫(yī)。我們知道醫(yī)院看病、救命的功能是可以達(dá)到的，但是老人的健康能夠進(jìn)一步提高甚至延長壽命，只有自己做醫(yī)院才能達(dá)到最終的追求。首先醫(yī)院每年為社區(qū)老人提供免費體檢，建立健康檔案，特別是實施慢病管理、送醫(yī)送藥上門。社區(qū)還有緊急呼救系統(tǒng)，有醫(yī)護(hù)型電梯，擔(dān)架、床車都可以進(jìn)入電梯。社區(qū)還建立了999醫(yī)護(hù)站，還有醫(yī)院的救護(hù)車，保證在突發(fā)情況下老人得到及時的救治。家家戶戶都是跟呼救系統(tǒng)相聯(lián)的，我們對醫(yī)院的要求是只要有求救信號，要求醫(yī)院5分鐘趕到病人身邊展開搶救。除此之外，我們和安貞醫(yī)院形成了合作關(guān)系，現(xiàn)在北京太陽城醫(yī)院和安貞醫(yī)院是協(xié)作的，每周有安貞醫(yī)院的三位專家定時來醫(yī)院坐鎮(zhèn)。
      康復(fù)治療是太陽城醫(yī)院的重要學(xué)科，其中對老年病有幾個成功的案例。山西一個煤礦的黨委書記長期癱瘓在床，他的單位把這位老人送到了北京太陽城，我們對這位老人進(jìn)行了康復(fù)治療，8個月時間這個老人從輪椅上站起來了，一年半時間甩開了輪椅。下面這個老人是老年公寓的活躍分子（PPT），只要有人參觀他主動迎上來說過去自己是什么樣，現(xiàn)在是什么樣，他喜歡跳舞，甚至還為拉你跳兩圈。醫(yī)療服務(wù)贏得了老年患者的稱贊，這是大家送的錦旗（PPT）。
      講一下北京太陽城養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展特色。我們把北京太陽城一個社區(qū)當(dāng)做一個產(chǎn)業(yè)鏈，作為階段性的發(fā)展目標(biāo)，相繼在太陽城里成立了太陽城房地產(chǎn)開發(fā)公司、銀齡老年公寓、愛心護(hù)理院、陽光商業(yè)廣場、物業(yè)管理公司、渡假村、奧林匹斯俱樂部和太陽城醫(yī)院，這是相互作用圍繞老年人的連鎖型姊妹組合。
      通過這些年的發(fā)展，我們覺得發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)應(yīng)該做好幾個結(jié)合：家庭養(yǎng)老與社會養(yǎng)老相結(jié)合、工藝事業(yè)與市場運作相結(jié)合、孝道文化和現(xiàn)在的和諧社會相結(jié)合。
      北京太陽城服務(wù)內(nèi)容已經(jīng)實現(xiàn)了全城化，對生活自理、半自理、不能自理需要關(guān)懷的形成了系列的全城化養(yǎng)老，我們分成養(yǎng)老三模式和養(yǎng)老四階段（PPT）。另外，北京太陽城也注重打造養(yǎng)老項目當(dāng)中的品牌人物（PPT）。二姐是我的親姐姐，但是二姐已經(jīng)成為太陽城銀齡公寓的品牌。住在老年公寓的老人，不管是六七十歲還是八十歲的老人見了她都叫二姐。她平時沒有休息，把老人當(dāng)做自己的父母，無論大小事老人都愿意找她，由于有二姐的行為，太陽城銀齡公寓在社會上的口碑已經(jīng)樹立起來了。
      剛才講到醫(yī)院的建設(shè)尤為重要，特別是醫(yī)院取得了醫(yī)保定點醫(yī)院更為重要，這是作為一個老年社區(qū)、一個大規(guī)模老年項目必不可少的。大家知道上海有一個成的案例，不好說它的名字，做的規(guī)模非常大，但是唯有一點，在設(shè)計當(dāng)初沒有考慮到我后面要講的缺點，他把醫(yī)療診所放在了整棟樓里，所以拿不到醫(yī)保定點醫(yī)院的資質(zhì)，但是在打開市場之初又許愿承諾他的老年公寓有醫(yī)保定點醫(yī)院。這么好的一個公寓，也是我要學(xué)習(xí)的榜樣，但是在這一點上陷入了一些麻煩。太陽城是一個房地產(chǎn)項目，更是一個老年項目，特別是太陽城十年以來堅持在做公益事業(yè)。我們主要是將房地產(chǎn)開發(fā)的一些利潤、長期經(jīng)營的收益回報給老人，在北京太陽城會看到免費的進(jìn)城班車和免費的體檢，一周一次的免費泡溫泉、游泳，以及其他一些免費的公益活動。
      做公益和市場運作不是一個對立關(guān)系的，回報天下老人，做好公益事業(yè)首先要把市場運作做好。北京太陽城堅定不移的，無論遇到什么樣的困難和阻力，首先大膽敢于承認(rèn)我是一個房地產(chǎn)開發(fā)商，我不回避我的身份，我不回避我的途經(jīng)，但是我最終通過這樣一個途經(jīng)要實現(xiàn)目的，要為老人盡孝心。特別是在做開發(fā)住宅的同時還建設(shè)了一部分租住式的老年公寓，商業(yè)設(shè)施也非常齊全，大家剛才也看到了。
      十年來，北京太陽城的運營結(jié)果是什么樣的呢？租住式公寓、商品房公寓入住率非常高，特別是商品房在建設(shè)新房期間全部銷售一空。過去一期房賣4800元/平米，現(xiàn)在不掛牌馬上就有人買，而且比周邊的房價高出很多，這樣的發(fā)展模式得到了國家一部分領(lǐng)導(dǎo)人和社會的認(rèn)可。2002年的時候我作為中國地產(chǎn)界代表參加聯(lián)合國馬德里的第二屆世界老齡大會，聯(lián)合國老齡研究所設(shè)在馬爾他，從2002年到現(xiàn)在為止北京太陽城一直是聯(lián)合國老齡研究所的一個案例。
      太陽城通過自己探索的模式，通過在社會中的認(rèn)知、認(rèn)可，我們還得到了實惠。有不少地方政府找到我們，以特別優(yōu)惠的政策邀請我們在當(dāng)?shù)乜截悘?fù)制太陽城的模式，向大家爆料一下，明年我們會做更大規(guī)模的動作。可以肯定的說，通過太陽城這樣一個社區(qū)的打造，也是探索出一個模式，通過太陽城這十年的發(fā)展歷程和今后的發(fā)展方向，我們可以看到做老年產(chǎn)業(yè)是一個朝陽產(chǎn)業(yè)，在未來幾十年會得到迅速發(fā)展。
      第二方面，機遇與挑戰(zhàn)并存。
      我們知道養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展任重而道遠(yuǎn)，我們都有共識，我們知道老齡社會到來了，老齡社會會以空前的速度超越任何一個國家的發(fā)展速度和規(guī)模，進(jìn)入一個前所未有的老齡化程度，他對政治、經(jīng)濟、文化和社會等諸多方面肯定會帶來強烈的沖擊?，F(xiàn)行應(yīng)對人口老化的一些制度和政策還是準(zhǔn)備不足，我們的學(xué)者、理論家經(jīng)常告誡政府，我們在老齡化問題上物質(zhì)準(zhǔn)備不足、思想準(zhǔn)備不足，所以也給我們各級政府，特別給社會帶來了貢獻(xiàn)的壓力。同時，我們也看到我們有這么多的同行、這么多熱情的要做老齡公寓的親身實踐者投入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，未來是一個好的形勢，但是我們要知道，我們要面臨的問題是一個非常嚴(yán)峻的問題。首先，在政府層面對養(yǎng)老、社會化養(yǎng)老、公益事業(yè)之間的關(guān)系，老年公寓是企業(yè)還是民辦非企，養(yǎng)老地產(chǎn)是普通房地產(chǎn)是不是一樣的政策調(diào)控，老年公寓事業(yè)能不能得到政策資金的支持。政府呼吁我們做養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，我們是做滿足基本需求的還是提高生活質(zhì)量？所以我們說，做養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)真的準(zhǔn)備好了嗎？您是看到養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的商機還是企業(yè)發(fā)展需要轉(zhuǎn)型的階段，還是為天下老人獻(xiàn)愛心？不同的投資動機、土地性質(zhì)、規(guī)劃建設(shè)和管理模式一定會制約和關(guān)系到企業(yè)今后的發(fā)展和生存。
      太陽城分成兩大板塊（PPT），住宅區(qū)和商業(yè)區(qū)。我們拿到了這個土地是開發(fā)用地，現(xiàn)在有很多熱心以投身老年產(chǎn)業(yè)的在拿地上就出現(xiàn)了問題。時間不多，簡單說一下，太陽城板塊有成功的一面也有不足的一面。我們那么多的積極者在今后做老年項目的時候一定在土地性質(zhì)上要慎之又慎，我們盡量要拿到開發(fā)用地，特別是住宅用地，盡量不要去做租用土地，不要自作主張建老年公寓，這樣會對未來帶來滅頂災(zāi)難。北京有一家老年公寓，規(guī)模不小，投資人過去很有錢，和兒子每天打賭，誰能想出花錢花的最漂亮的方法，誰今天就拿到一千萬的劃帳。后來他把這筆錢投在老年公寓上，但是土地是租用的，到現(xiàn)在他每年的利潤只夠付高息借款的利息。
      為老人服務(wù)的配套設(shè)施（PPT），我們知道我們在規(guī)劃當(dāng)中一定要區(qū)分住宅項目和老年配套項目，因為在稅收上有不同的政策，特別是我們在做配套設(shè)施的時候需要注冊公司。你為老人服務(wù)投資的設(shè)施越多，你注冊的公司也就越多，但是你會加大企業(yè)管理的成本、稅賦成本和人力資源成本。做老年項目確實有瓶頸，這個瓶頸如何打開，我想跟大家探討的是我這個團(tuán)隊最終確定的，通過這個瓶頸要堅定不移的走市場化運作，加大對社會的開放，賺取更多的利潤來回報養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。
      最后，做老年產(chǎn)業(yè)發(fā)展需要大愛。一個市場經(jīng)濟時代談大愛是應(yīng)該的，做老年項目沒有大愛是不行的。2003年太陽城迎來第一批入住的老人，那時候的老人是太陽城的積極擁護(hù)者，七年過去了有的老人身體得了很多疾病，特別有癡呆的表象和表態(tài)，還有一些抑郁癥，過去的積極擁護(hù)者后來就變成你的對立方。過去你對他叔叔阿姨相稱、你對他相敬如賓，后來他會非常仇視你，甚至有一些小問題都對你動手。有一次為業(yè)主提供免費游泳池的儲物箱沒有及時打開，三個老人一起打一個19歲的服務(wù)員，服務(wù)員一方面把箱子打開，一方面求老人不要再打了。還有一種情況，一個好端端的社區(qū)有人會在網(wǎng)上說垃圾成堆、蚊蠅成群，這樣的狀況你們有沒有心理做好準(zhǔn)備？你們能不能承受得起？這是需要我們?nèi)嫉摹?/p>
      對政府職責(zé)的期望。這個題目好像跟前面講的沒有聯(lián)系，實際上是政府還沒有做到，如果我們的政府能夠為我們做的更多，相信老年產(chǎn)業(yè)會做的越來越好。還是需要你深思“做老年項目你真的準(zhǔn)備好了嗎？”謝謝！
      主持人：剛才朱總講的非常誠懇。今天來了很多人，很多開發(fā)商也在做老年地產(chǎn)，你是不是真的準(zhǔn)備好了？一方面是形勢需要我們開發(fā)老年地產(chǎn)，但是另一方面還有很多問題我們不懂，存在一定的風(fēng)險，大家在做之前要做很好的規(guī)劃，想的更清楚一些。
      下面有請上海親和源股份有限公司董事長奚志勇先生做講演。親和源公司創(chuàng)建于2005年，實現(xiàn)了居家養(yǎng)老和機構(gòu)養(yǎng)老的模式，目前正在創(chuàng)立親和源連鎖經(jīng)營的體系。奚志勇先生積極探索養(yǎng)老模式的創(chuàng)新，并且提出了很多有價值的養(yǎng)老方面的觀點。下面請奚志勇先生為大家做報告，他的講演題目是“我國養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)模式探討”。有請奚總！
      奚志勇：非常感謝周燕珉教授的邀請，在我心目中我對周教授非常敬佩，周教授為中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)付出了那么多。我來是為了利益而來，因為我是做企業(yè)的，做企業(yè)免不了利。今天上午很多嘉賓都講的非常精彩，下午臺灣嘉賓也講了他們的經(jīng)驗，這些都是我非常敬佩的人，他們把經(jīng)歷過的經(jīng)驗跟大家做了匯報，我還是從理念方面來講一下。
      大家知道中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)需求非常巨大，我們有兩大瓶頸：第一大瓶頸，整個養(yǎng)老體系沒有健全，朱總剛才說的困惱是法律體系沒有健全造成的，我們要建立完整的法律體系會對養(yǎng)
      老產(chǎn)業(yè)有好處；第二大瓶頸，觀念、輿論和政策，如果觀念不明確、輿論不支持、政策導(dǎo)向不清晰我們的路還要走的很辛苦。我沒有說政府不好的意思，政府的政策肯定是對的，中國五千年的問題都是提倡養(yǎng)老，以前都是在家里養(yǎng)，因為現(xiàn)在家族改變了，經(jīng)濟發(fā)展到今天了，居家養(yǎng)老無法滿足了，我們就來研究用什么方式解決這個問題。政府從理論上要鼓勵家庭和老人走到社會上來，就是說老了要依靠組織，要有組織來給你保障，我們的機構(gòu)就是組織，靠單個人、親戚朋友、子女是沒法保障的。
      有幾個點我們要考慮：
      首先，孝和養(yǎng)的問題。中國的理念是子女贍養(yǎng)父母，這是子女的義務(wù)，養(yǎng)育子女是我們的責(zé)任，因為人類發(fā)展要延續(xù)，贍養(yǎng)父母也是義務(wù)，義務(wù)的概念就是你有能力照顧父母就一定要做，如果沒有能力照顧好父母，那怎么辦呢？現(xiàn)在都是獨生子女，面對五六個老人、七八個老人，中間還有自己的子女，你怎么去做？他還有很多社會的責(zé)任，要為社會做貢獻(xiàn)，如果他為了解決自己的父母而放下其他的責(zé)任是不行的。我認(rèn)為從社會發(fā)展的角度，從人類對社會的貢獻(xiàn)來說，這些對我來說不是為社會應(yīng)該做的責(zé)任。
      第二，床和家的問題。我們所有的管理模式都是為了安全來管理的，為了安全把老人管的死死的，那就是監(jiān)獄式的管理。當(dāng)我們基本生活沒有滿足的時候，只是為了簡單解決自己安全問題的時候這種方式是可用的，中國現(xiàn)在已經(jīng)到了4000美金的時候我們要過生活，生活要自由、要尊重、要有隱私和支配的能力。經(jīng)濟在發(fā)展，現(xiàn)在很多城市在8000美金以上了，他就必須要解決這些養(yǎng)老的問題。我認(rèn)為我們現(xiàn)在政府或者企業(yè)在推動的模式就是機構(gòu)養(yǎng)老和居家養(yǎng)老結(jié)合的模式，我認(rèn)為可以基本上解決這些問題。
      家要有客廳、廚房間、臥室和衛(wèi)生間，上午有老師也講到廚房間很重要，沒有廚房間的房子是家嗎？那肯定不是的。廚房間是一個最好的醫(yī)療老年癡呆癥的場所，我們也在做研究看這種方法恢復(fù)的機率有多大，比如說明天他要干什么，說要給老太太送飯，他馬上就有思維的空間，他會跑到市場上去購買。生命在于運動，生命的質(zhì)量在于參與，如果你不參與了就是住在那里等死了。
      第三，老年與弱勢的問題。老年人是一個弱勢群體，特別是60歲到80歲之間的老年人，這是人生中最美麗的時段，60歲之前有時間的人一定沒有錢，有錢的人一定沒有時間。退休以后時間來了，退休以后身體狀況很好，又有時間又有錢，這個時候人生的追求在哪里？80歲以后又是另外的情況，睡在床上很多事都無法干的。我們一定要分階段的，身體好的時候在哪里、身體差的時候在哪里、最后不行的時候在哪里，都是要幫他處理的。這些是六七十歲的老人在海南沙灘上游泳時的照片（PPT）。
      第四，養(yǎng)老和福利的問題。福利的低效我們就不用說了，因為他沒有創(chuàng)新的動力，院長配套給他的時候告訴他明年給你多少錢，他怎么可能發(fā)展，更重要的是不可持續(xù)的發(fā)展。我有一個朋友也做這一行，做到一定程度就不想發(fā)展了，因為他就只能拿到那些。你要做產(chǎn)品就一定適合市場，市場需要什么就給他什么，我們的客戶是老人，老人要什么我就要提供什么。你要贊助更多的錢，這樣才能解決企業(yè)發(fā)展的問題，我們現(xiàn)在的觀念要轉(zhuǎn)一下，政府該做的是哪一段、企業(yè)該做的是哪一段，從法律上做好，這樣才能保證企業(yè)的發(fā)展。
      關(guān)于養(yǎng)老新生活，我們給老人的不是一間房，也不是一張床，這里面有老年大學(xué)、健康會所、醫(yī)院、頤養(yǎng)院、俱樂部、秘書處、物業(yè)部和評估工作組。我們做的過程中很多事情是
      要評估的，我們認(rèn)為人的素質(zhì)是最重要的，我們一定要強調(diào)進(jìn)到這個社會的人是和諧的、講道義的，是能夠在一起過日子的，我們以一種俱樂部的形式解決這樣一個群體。俱樂部是一幫有共同樂趣的人在一起學(xué)習(xí)、工作的地方，這樣的老人是可愛的。我們還要搭配秘書，很多老人干部原來是有秘書的，退休下來一下沒有秘書就不適應(yīng)了，現(xiàn)在給他配備了秘書，有了秘書他的價值就提高了的感覺。
      親和源總的規(guī)模是1500位老人，目前招募了700名會員，入住了530人。建筑面積是10萬平米，其中30%是養(yǎng)老配套和70%是養(yǎng)老住宅。
      看到這張圖（PPT）大家可以知道這里面平均年齡是73.6%，大專及以上學(xué)歷達(dá)到49.9%，13%的老人擁有高級職稱，包括著名的藝術(shù)家、航天專家、船舶專家、文學(xué)研究專家、歷史研究專家，有30%是教授、醫(yī)生、企業(yè)高管和高級公務(wù)員。為什么把這個東西告訴大家？大家想一想我們是做什么，享受國務(wù)院津貼的干部為什么會進(jìn)到我們這里來？他一定是接受我們的產(chǎn)品、方式的，他們愿意來參與我們的俱樂部，說明這個社會和這個國家缺失了太多好的產(chǎn)品提供給老人。到現(xiàn)在為止上海只有這樣一家民營單位做到這種程度，但是也有一些單位做的很好，為什么他們選擇我們這里而不選擇其他地方？明顯有費用方面的問題，這值得我們企業(yè)反思。養(yǎng)老方面我們誰也不要分民辦和公辦的，誰也不要分盈利和非盈利的，用法律來規(guī)劃就行了（PPT）。
      我們土地獲取模式是出讓的，房銷售模式有一部分是居住權(quán)，服務(wù)模式是24小時秘書+智能化設(shè)備+ERP管理軟件+整合服務(wù)商。舉個例子，如果老人出現(xiàn)問題，我們工作人員幾分鐘、幾秒鐘就可以到房間進(jìn)行搶救，錄像都是有記錄的。出門進(jìn)門我們不需要登記，因為出門卡都有自動記錄的系統(tǒng)，你進(jìn)來了保證你所有的安全，出門了自己負(fù)擔(dān)，把法律體系和責(zé)任都明明白白告訴老人。
      我們的服務(wù)模式是倡導(dǎo)大家文化，所有的人都是一家人，小孩、秘書、工作人員也是家人，我叫秘書來工作，要培訓(xùn)他的禮儀和能力，讓他接到指令第一時間去做，做得到的就自己做，做不到就交給下一個人。你要記住一句話，他是你爸媽，你該怎么做是知道的。我們告訴老人需要服務(wù)的時候秘書才出現(xiàn)，把工作人員當(dāng)做自己的小孩，俱樂部里面的會員是主人，是你管你們的小孩，不是我們來管理。
      我們承諾了終生養(yǎng)老，中國有很多養(yǎng)老機構(gòu)，沒有人敢承諾終生養(yǎng)老，一是配套的問題，二是經(jīng)濟的保障。比如說一位老人生重大疾病沒有錢怎么辦？我們啟動了一個基金，保證他的終生養(yǎng)老，我們向社會和會員承諾，只要進(jìn)了這個機構(gòu)一生無憂，我們是為你們盡孝，所以我們會承擔(dān)責(zé)任。我們請的都是國際一流的公司來一起做研究，比如說美國的愛瑪客、法國索迪斯、香港美格菲等等這些單位，我們要了解老人有多少人打電話、游泳、到餐廳吃飯，后面的設(shè)計就清清楚楚配套應(yīng)該是多少。通過這個研究中心對住在里面的老人做一個樣板，對他們的生活做分析，給每個老人設(shè)置了三個模型，健康模型、快樂模型和生活模型，同時配備三個秘書，身體不適的時候找健康秘書，需要休閑的時候找快樂秘書，生活中的問題就找生活秘書，一棟樓配三個秘書，一棟樓住一百多人。把模型建立出來就是簡單的管理，這就是我們親和源服務(wù)模式。
      “代天下兒女盡孝、替世間父母分憂”是我們的企業(yè)理念。我告訴員工一句話，現(xiàn)在我們照顧好自己的父母是應(yīng)該的，如果照顧好天下的父母是一種大愛，把這種大愛文化做好是
      偉大的，你要想一想你從事的是什么職業(yè)。我告訴員工：“同事們，努力吧，我們在為偉大的事業(yè)而努力！”
      我的發(fā)言到此結(jié)束，謝謝大家！
      主持人：剛才奚總特別有感情的講了親和源管理的經(jīng)驗，我們認(rèn)為他是用愛心做企業(yè)。我去親和源參觀過兩次，上次開會也住在那里，住在房間里特別有體會，有一些小細(xì)節(jié)做的特別好，小鐘上的字特別大，方便老人家看時間。里面有呼叫鍵，按一個鍵可以找服務(wù)員，也就是剛才說的秘書服務(wù)。從這些細(xì)節(jié)可以看出真功夫，也可以看出民營企業(yè)也能做好這些事的。
      前面階段各位嘉賓給了我們很寶貴的經(jīng)驗，讓我們用熱烈的掌聲表示我們的感謝！下面要把主持的話筒交給下一環(huán)節(jié)主持人——清城華筑建筑設(shè)計研究院副院長陳首春先生。請幾位嘉賓上臺就坐，請陳院長與他們對話。下面的嘉賓如果有想提問的話題可以寫紙條，最后問題不一定都回答，我們可以提問幾個問題。
      下面有請嘉賓入座，有請陳院長來主持。
      陳首春：下面邀請對話嘉賓上臺：
      美國睿智國際老年公寓集團(tuán)首席運營官潘勇先生；
      臺灣老人福利機構(gòu)協(xié)會副理事長陳立基先生；
      太陽城集團(tuán)董事局主席朱鳳泊先生；
      上海親和源股份有限公司董事長奚志勇先生；
      北京樂成老年事業(yè)投資有限公司、雙井恭合苑老年公寓院長趙良羚女士。
      剛才的問題也提出來了，我個人也一直有這個困惑，從民政部2009年的數(shù)據(jù)來看，全國266萬張床位中只收養(yǎng)了大約210萬人。一方面大家都比較公認(rèn)床位數(shù)無法滿足老人的需求，但是還有20%的空住率，跟臺灣的情況有所類似，臺灣是因為市場需求的問題，但是中國的需求可能不是問題，也許這個問題不是那么容易回答，這個問題想請教每一位嘉賓，大家談一談自己的感受。
      陳立基：我們的標(biāo)準(zhǔn)是5%的老人要住在機構(gòu)里面，這個不一定適合我們。在國外的保險非常盛行，而且他們做的很久了，他們住了之后大多數(shù)是保險基金來付，所以沒有什么后顧之憂。中國的機構(gòu)率覆蓋不是很多，入住率也不是很多，臺灣的入住率也不是那么高，經(jīng)過我們的了解是收入不高的人覺得太貴了沒有辦法接受這個服務(wù)，有錢人覺得檔次不夠，不想入住。
      朱鳳泊：我個人的認(rèn)識是這樣三點：
      第一，我們累積了266萬多張床位是建國以來不斷發(fā)展的，包括了農(nóng)村鄉(xiāng)鎮(zhèn)的敬老院、養(yǎng)老院和街道辦事處純福利性的床位。大家知道我們建國60年了，這些床位有些是50年代初建的，已經(jīng)破落不堪，房子搖搖欲墜，這些的控制率就高，有這樣一個原因。
      第二，社會發(fā)展了，人有錢了，需求標(biāo)準(zhǔn)也提高了，現(xiàn)在咱們所追求的是一種精神和物質(zhì)兩個方面都要做到的。
      第三，養(yǎng)老觀念的問題，現(xiàn)在的老人大部分都是建國前出生的，他們的養(yǎng)老觀念跟以前是不一樣的，精神和物質(zhì)都是要做的。
      奚志勇：現(xiàn)在面臨的更大的是政策問題，現(xiàn)在政策補貼給養(yǎng)老機構(gòu)還不夠，假設(shè)我們說給他補貼多少錢，誰做養(yǎng)老機構(gòu)給他做多少錢，這樣就好做了。
      趙良羚：我覺得第一是選址，第二是選人，第三是產(chǎn)品設(shè)計。
      一是選址，有這樣一個調(diào)查，我看過北京政協(xié)委員做的調(diào)查，有的養(yǎng)老院住的很滿，有的很空，城里的養(yǎng)老院再不好也很滿，郊區(qū)的養(yǎng)老院再好也有空的。
      二是選人，親和源的平均年齡是72歲，有的養(yǎng)老院是80多歲，郊區(qū)的養(yǎng)老院應(yīng)該是70多歲，因為他走得動，城里的養(yǎng)老院應(yīng)該在80多歲。
      三是產(chǎn)品設(shè)計，根據(jù)服務(wù)對象來設(shè)計產(chǎn)品，也就是說我在城里選的人是高齡的，產(chǎn)品設(shè)計一定是要長期照顧的，不管公寓還是CCIC，產(chǎn)品設(shè)計一定是要有照護(hù)的。如果在郊區(qū)生活是能自理的，他也必須有醫(yī)療，剛才朱總說他的養(yǎng)老為什么能那么長，因為他有醫(yī)院。老年人選養(yǎng)老院的時候可能第一個就是選你們有沒有醫(yī)院、能不能報銷，這很重要，我覺得服務(wù)產(chǎn)品和服務(wù)質(zhì)量是一致的。
      陳首春：我也非常認(rèn)同幾位嘉賓的觀點，我也認(rèn)為是產(chǎn)品定位的問題。不能因為想喝牛奶就養(yǎng)頭奶牛，我覺得是產(chǎn)品定位的問題，身邊很多朋友，包括他們的父母老了以后不知道往哪兒送，這是一個大問題。剛才朱總講到了用地問題，如果作為開發(fā)商探討老年地產(chǎn)，更多應(yīng)該關(guān)注的是市場相對高端的這部分人群，他首先面臨的問題是土地的獲得問題，剛才的短片也提到了三類土地的問題，剛才陳理事長也講到臺灣的問題。我想問一下朱總和奚總，開發(fā)用地存在的問題是什么？是完全不能回避的風(fēng)險嗎？
      朱鳳泊：用地性質(zhì)是老年產(chǎn)業(yè)發(fā)展的根本問題，你們看一看先行政府推出的政策跟用地政策完全掛鉤。做老年公寓兩種地可以用，國有劃撥的和出讓來的商品房用地，甚至不是商品房的，是商業(yè)設(shè)施、商業(yè)用地也可以，但是千萬別讓自己進(jìn)入滅頂之災(zāi)。
      我不大同意剛才放的那個片子，我覺得它說的還沒有經(jīng)過特別認(rèn)真的調(diào)查，說建設(shè)就是集體用地，這也可以建，現(xiàn)在只要夠規(guī)模的都在接近滅頂。首先大家知道政策補貼政策，上海和北京做的最好，你在做老年公寓，建的期間就按照床位補貼，北京是八千到一萬六一個床位，前提是土地性質(zhì)是國有劃撥和出讓來的，如果地是租來的錢就不夠，同時你也得不到銀行的支持。如果我們用社會其他類型的資金，比如說剛才交流有信托公司、基金公司、投資公司和風(fēng)險投資，有這么多投資一看你的地是租來的，也不愿意給你做，你的路就不好走。
      房產(chǎn)開發(fā)商做老年住宅大多數(shù)都是掛羊頭賣狗肉，我倒不是說怕罵什么話，在中國怎么能把老年產(chǎn)業(yè)推行下去做成功，如果我們做規(guī)模大的，主力軍就是房地產(chǎn)開發(fā)商。原來我是開餐館或者俱樂部的，我想做大規(guī)模的養(yǎng)老地產(chǎn)，一是不行，二是沒有那么大資金量。真正要把中國養(yǎng)老地產(chǎn)推向軌道上去的就是房地產(chǎn)開發(fā)商，千萬不要傷了房地產(chǎn)開發(fā)商的心，不是像媒體上說的黑心、騙錢、掙暴利，不全是這樣的，不能以偏概全的。為什么這個事情會能得到這么多房地產(chǎn)開發(fā)商的積極響應(yīng)？正因為他們要投身養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。這個地租給你了，不要錢讓你白用，以后困難就來了。千萬別讓你夭折，你的夭折就是把老年產(chǎn)業(yè)送上不歸路，如果信我的就照我說的去做。
      奚志勇：從我的理解上關(guān)鍵是國家配套政策，如果他鼓勵你做養(yǎng)老，但是土地拿不到，租的土地也可以做，像泰康也是這樣做的。
      朱鳳泊：租來的地國家有明文的法律規(guī)定，是由發(fā)改委和建委、規(guī)委三個部門管的，如果租來的地是不可以大興土木的。
      奚志勇：其實也可以做的，接下來的規(guī)劃里面有兩大方面用土地，一是城市規(guī)劃來看怎么用土地，像學(xué)校一樣，規(guī)劃用地給他。二是土地的指標(biāo)用地，只要是支持這個產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，你給他租用這個地，政府要你做什么要想明白了。因為我們的法律沒有在這方面有明確規(guī)定，像杭州的金色年華土地就是租來的，他辦會員卡的之后把土地賣了，有人說不允許賣，但是有沒有法律規(guī)定不能賣呢？
      朱鳳泊：這不是問題就出來了嗎？
      奚志勇：如果國家想明白了就是要做這個產(chǎn)業(yè)，他一定會要法律體系的，如果法律沒有出來之前大家一定不要隨便去拿。
      趙良羚：我也有很多朋友，有的是自己租地的，是農(nóng)村用地和集體用地，20年到50年了，快到期了。房地產(chǎn)價格越來越高，他們想漲價，當(dāng)時租一百萬、二百萬，現(xiàn)在他們覺得太便宜了就斷水、挖溝，香山的養(yǎng)老院租的是部隊大院的地，他們就給斷水、挖溝不讓人住了。我覺得朱總說的忠告也值得慎重的。
      陳首春：我也補充一點，我想說的事情實際上是特指農(nóng)村集體的建設(shè)用地，如果是一般的農(nóng)村基地用地是租過來的，我個人覺得風(fēng)險是較大的，最近幾年新農(nóng)村改造以后，他們整理出來了一些集體的建設(shè)用地，有指標(biāo)要規(guī)劃的。我也請教過中國人民大學(xué)土地系的主任，也請教了相關(guān)的律師，實際上請教他們的問題是他的風(fēng)險到底在哪兒，如果我不是租的行為，而是跟農(nóng)村集體的經(jīng)濟機構(gòu)是一個合資行為，這樣是否可行？是否被資本市場所接受？
      趙良羚：我退休之后也籌備了一家，比如說我給土地做股份，我來運營，他們有土地的是占了60%，另一個機構(gòu)占40%。中國的情況是矛盾重重，誰處理得當(dāng)就贏了，等到政策沒有問題了再擠進(jìn)去就難了。
      朱鳳泊：三農(nóng)政策里是有的，執(zhí)行到有關(guān)權(quán)威部門的層面還沒有。比如說現(xiàn)在新農(nóng)村建設(shè)當(dāng)中有一個舊村改造，舊村改造很難獲得省市級政府三個部門的批準(zhǔn)，現(xiàn)在一般都由地方政府批準(zhǔn)。這里還有一個問題是地市級的批準(zhǔn)用于新農(nóng)村建設(shè)，這個地隔出了一塊風(fēng)險也是體現(xiàn)在“租”字上，這樣的地也是不能租的。
      陳首春：土地的問題確實是無法說的清的，也不是我們在座的幾位能講清的，大家之所以探討土地問題，大家考慮的是成本問題，我們希望能夠獲得比常規(guī)房地產(chǎn)和住宅拿到更合適的成本去做。我想請問一下，作為老年機構(gòu)的運營，朱總講到需要房地產(chǎn)補貼，作為房地產(chǎn)商，如果進(jìn)入老年地產(chǎn)的行業(yè)可能有更多的顧慮，我做這個事情一直投入，這個行業(yè)如果永遠(yuǎn)有賠錢的時候那會是怎么樣的？
      趙良羚：如果是賠錢的話北京那140多家企業(yè)都倒閉了，一定是不賠錢的，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)肯定是要盈利的。
      朱鳳泊：老年公寓是民辦非企，稅務(wù)局不收營業(yè)稅，只是前三年的所得稅，當(dāng)你第四年盈利的時候稅務(wù)局就找上門來了。咱們都知道做老年公寓很難的，誰敢說自己盈利。
      趙良羚：是這樣的，這件事很復(fù)雜，我本人在公辦養(yǎng)老院干了二十年，現(xiàn)在干第二家民營，這就是現(xiàn)在市場的問題。政府、街道集體辦養(yǎng)老院都有政府和街道幫扶，他只算運營成本，不算人員成本，所以第一社會福利院現(xiàn)在收一千多塊。因為他們是好的產(chǎn)品，價格又比較便宜，所以人滿為患，只要跨進(jìn)了這個門檻，我們付得起一千二百塊錢左右就可以享受國家待遇，這是不公平的。
      二是市場是扭曲的，我們私人企業(yè)要投資必須要算房屋多少年折舊、籌備拍賣多少年折舊、固定資產(chǎn)多少年折舊，我一定要進(jìn)行財務(wù)登記，看多少年才能收成本，再這樣算下去就很艱苦，而且是必須要算的。我們現(xiàn)在中國的市場真的不好，很多地產(chǎn)商都在看，但是不敢進(jìn)入，就是因為市場不好。我覺得美國非常好，他的市場正常健康的運作起來，我們中國的市場是為了盈利、收回成本，所以就壓低運營成本，民辦的條件非常差，比如說一個人只能護(hù)理三四個人，他要護(hù)理十個人，服務(wù)的質(zhì)量就會下降，比如說這個地方要維修，他今天不維修，所以他是很艱難的狀態(tài)。政府辦的養(yǎng)老院國家投資，不計成本的，這樣的市場是不能發(fā)展的。
      我前幾年去美國，那是全美老年地產(chǎn)行業(yè)的展示會，我看到人群都是西裝革履，說明他的團(tuán)隊到了非常高的高層，他的市場非常成熟。我們中國也在進(jìn)步，我們開養(yǎng)老院院長會，我看到人越來越年輕、學(xué)位越來越高，但是確實存在怎么樣私人企業(yè)投入的問題，中國應(yīng)該有大的手筆扭轉(zhuǎn)過來，公辦和民辦應(yīng)該都在一個起跑線上。謝謝。
      陳首春：我知道潘總一直想把美國的模式復(fù)制到中國來，您怎么看剛才的問題？您也給我們講一講這兩年的時間您感覺美國的模式在中國落地最困難的是什么？
      潘勇：我們也是剛剛開始探索這個東西，我是1985年到美國去的，去了美國以后第一個任務(wù)就是做養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，我們覺得那個理念非常好，希望有機會搬到中國來?，F(xiàn)在國內(nèi)的老年地產(chǎn)行業(yè)大家都在做，我們希望把美國的理念帶到中國來，訪問了各種各樣的朋友和專家，我覺得有很多難處，也看到國內(nèi)養(yǎng)老事業(yè)有很多不足，但是我們還是比較有信心，有信心的依據(jù)是不僅僅是到國內(nèi)做設(shè)計，而是希望把我們的團(tuán)隊帶過來，希望起一些帶頭作用。
      在這個過程中大家都談到了理念的問題，就像您剛才講的，不能把養(yǎng)老簡單看成床位的概念，而是看成家的概念，美國的精細(xì)化對國內(nèi)的行業(yè)應(yīng)該是有所幫助的，如果希望把這方面的培訓(xùn)也帶到國內(nèi)。
      我覺得美國的精細(xì)化管理做的特別到位，不只是服務(wù)理念，還有好多精細(xì)化設(shè)計。我在國內(nèi)訪問了很多養(yǎng)老院，從國家到私人好多非常細(xì)的東西都沒有做到。國內(nèi)的人到美國參觀時間非常緊，看不到精細(xì)化的設(shè)備，其實這也是需要長期的積累的。我們希望把精細(xì)化做到國內(nèi)來，我們自己做的測算來看盈利模式還是不錯的，第一階段和第二階段盈利模式會更好一些，比前期建設(shè)還要好?；谶@樣的情況，我們希望把整個團(tuán)隊帶到國內(nèi)來，從規(guī)劃、策劃到設(shè)計、培訓(xùn)、經(jīng)營管理，我們還是挺有信心的。
      陳首春：謝謝潘總對行業(yè)的信心。剛才趙院長也提到了，我們實際上想探討的是房地產(chǎn)開發(fā)和老年機構(gòu)的結(jié)合問題。
      趙良羚：我說一下，剛才放的地產(chǎn)律師的那個，他對房地產(chǎn)開發(fā)是有經(jīng)驗的，對老年這個行業(yè)不了解。人的思想是隨著事態(tài)的發(fā)展而發(fā)展，我是老年住宅的房地產(chǎn)，新一代的老人居住環(huán)境是希望家庭化的，我覺得應(yīng)該是C+C的模式。太陽城確實做的很好，原來太陽城確實是有爭議的，原來有人說他們不是養(yǎng)老院的，我在哪個方面都待過，所以我比較清楚。隨著社會的發(fā)展，我們要以人為本，老人的需求就是要家庭化的環(huán)境，我不要離開家，但是我有機構(gòu)化的服務(wù)，這就是房地產(chǎn)，就得是房地產(chǎn)去開發(fā)，現(xiàn)在國家沒有那么多錢去開發(fā)這個，我覺得應(yīng)該是這樣的。
      陳首春：是這樣的。咱們房地產(chǎn)商和機構(gòu)運營者的相互關(guān)系，看看是否能合作，我覺得朱總十年前就做這件事，不得已自己從開發(fā)到運營都是自己在做，我個人認(rèn)為是由專業(yè)管理團(tuán)隊來做。之前他說對內(nèi)地發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)給我們建議是要借鑒臺灣的公社民營，我個人考慮一方面是開發(fā)商建設(shè)專業(yè)機構(gòu)運營，咱們一定要把建設(shè)全都推給政府，應(yīng)該由開發(fā)商來建，前提是公社民營，民營是要賺錢的。
      趙良羚：美國做的非常好，開發(fā)商開發(fā)，運營商來運營，國家來給錢，50%的床位費是國家給的，用來補貼開發(fā)商，這個對每一個人的經(jīng)濟有評估，如果拿不起錢也不要緊，最低的收費標(biāo)準(zhǔn)是50萬到700萬，在美國來說是很低的，所以說是留給他足夠的零花錢，剩下的是政府掏的。國家辦的養(yǎng)老院為什么不像二線房一樣限制下來調(diào)整市場，那樣運營投資就都公平了，享受的人也不會享受二次福利分房了。
      朱鳳泊：說一下開發(fā)商和運營管理者之間的關(guān)系，現(xiàn)在處于哪一段歷史時期就說哪一個歷史時期的話，不要替政府想以后的事，就目前來說房地產(chǎn)開發(fā)商替代了一些機構(gòu)，比如說傳統(tǒng)的政府民政部門的，房地產(chǎn)開發(fā)商也在做，這支生力軍是別人替代不了的，因為他們更掌握了政府的政策和動態(tài)。怎么說呢？做到無公寓，咱們不說老年公寓的實質(zhì)，就說“公寓”這兩個字，在今年又出問題了，現(xiàn)在談“公寓”色變。過去老年公寓在發(fā)改委三個主要管理部門當(dāng)中是認(rèn)定為住宅的，從今年來說如果叫公寓就不是住宅了，如果是公寓就當(dāng)做商業(yè)設(shè)施，不允許賣的。不是房地產(chǎn)開發(fā)商做這些手續(xù)，可能就在政策漩渦當(dāng)中出不來，房地產(chǎn)開發(fā)商在一段時期內(nèi)是不可替代的，可能若干年以后，五年、十年有一些房地產(chǎn)開發(fā)商身份就變成了專門做養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的專業(yè)隊伍或者專業(yè)公司。
      陳立基：剛才主持人說到底有沒有盈利，我看了一下有300多的機構(gòu)，還是有一點盈利的。臺灣是政府鼓勵運用民間力量來做這一塊的，只要你愿意捐出來就可以的。咱們租的建筑也是有的，只要租約超過十五年我也同意，還是給你補助，設(shè)施設(shè)備給你補助多少錢，如果你簽的三年，下一期三年不租給你了政府投資就浪費了。
      陳首春：奚總怎么看這個問題呢？作為開發(fā)商，在現(xiàn)行條件下開發(fā)商做這件事是不是不得不放到底呢？還是合作的？
      奚志勇：養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)肯定是四大模塊同時做的，朱總剛才講開發(fā)商是必須參與的，不參與是不行的。第二個是老齡服務(wù)，現(xiàn)在國外做的非常成功的。我們60歲到80歲是分一個階段的，我認(rèn)為一個是老齡地產(chǎn)、老齡服務(wù)、老人健康管理，這幾大板塊成為了老人產(chǎn)業(yè)。真的有一天有一家投行進(jìn)來，我們可以告訴他已經(jīng)產(chǎn)業(yè)化了。幸運的我們已經(jīng)有一家投行進(jìn)來了，所以說是盈利的，大家一定要看到未來的困難，公司一定要看到未來的希望，我們要想明白盈利點在哪里、怎么盈利。
      我剛才談到未來專業(yè)化管理的問題，也可以告訴大家我們已經(jīng)從房地產(chǎn)里面出來了，真要有市場需求的地方總是有人會做的。美國的朋友也說了，我也希望引進(jìn)他們的機制，包括日本和臺灣的，談到現(xiàn)在這個最大的問題，除非他們是從這里開始，如果把標(biāo)準(zhǔn)拿到中國來根本沒有人對接，你要想一想他們拿一千塊錢怎么可以跟標(biāo)準(zhǔn)對接呢？我們現(xiàn)在的學(xué)校也開了兩個培訓(xùn)班，我更想的是希望國外的機構(gòu)進(jìn)來，先不要做具體的服務(wù)，而是先做培訓(xùn)，培訓(xùn)這個任務(wù)太大了。我們現(xiàn)在請的培訓(xùn)公司名義上也是臺灣和日本過來的，但是做的不夠好?，F(xiàn)在碰到的就是這個人才的問題，如果我們的管理人員都是高中畢業(yè)、中專畢業(yè)的，那是做不好的。我們的人才培養(yǎng)至少要五年的時間，五年以后這個市場成熟，如果你們現(xiàn)在開始投，投三年市場差不多起來了，希望大家抓緊時間快速推動。
      陳立基：我補充一下，剛剛奚總提到了人才培訓(xùn)，我們談到正委托他們把那個建構(gòu)起來，我們把那個模式做起來，法律也要做到位。剛才奚總說五年會到位，其實這五年是好做的，再五年過后說不定就更難做了。
      陳首春：大家剛才說到兩個機構(gòu)的合作模式，如果從具體項目的角度來看，如果我只是想做常規(guī)的住宅開發(fā)商，我在常規(guī)的住宅小區(qū)里植入老年的元素，我做部分老年公寓甚至是做機構(gòu)，這是正面的還是負(fù)面的？對房地產(chǎn)銷售會產(chǎn)生積極的影響還是消極的影響？因為有人可能認(rèn)為很多老人住在小區(qū)邊上，有人說臺灣會有民眾抗議的情況，這一點大家怎么看？
      朱鳳泊：這種情形不會出現(xiàn)了。我們一定把老年住宅和商業(yè)配套設(shè)施分三個內(nèi)容擺放在不同的地方，各走各的門和各的道，政府稅收上也要嚴(yán)格區(qū)分開來。太陽城吃了很多虧，有的虧是大虧，為老人做了很多公益事業(yè)，也為老人服務(wù)，但是稅務(wù)部門在住宅領(lǐng)域不把你投入的前期的配套設(shè)施的成本算在總的社區(qū)成本里，給你摘出來，單算住宅的成本。可想而知住宅成本有多少，配套成本才是高的，他這樣來征收你的所得稅，你不是商業(yè)設(shè)施嘛，商業(yè)設(shè)施征收它的流轉(zhuǎn)稅和土地增值稅，商業(yè)設(shè)施土地增值稅又高，又摘出來單純收費。你們要想做老年項目的時候，一定要把自己變得更聰明一些，如何合理避稅，讓自己的稅賦減輕而不是偷稅。我們是被管理者，有時候管理者說一不二，我們怎么在這個夾縫里生存，規(guī)劃是特別重要的。
      我剛才在發(fā)言當(dāng)中講到太陽城二手城沒有什么可賣的，如果你賣到兩萬一隨時可以買到，這就讓很多老年公寓的人嘗到甜頭，年齡是一天比一天大的，無論里到哪個階段都需要一種照顧。比如說60歲的時候需要游泳、到餐廳吃飯、跳舞，70歲的時候需要有一些借助的東西，80歲的時候也有他的需求，所以有老年住宅又有老年服務(wù)設(shè)施和商業(yè)配套服務(wù)設(shè)施的是人們最理想、最喜歡的地方。在臺灣可能有百姓不同意的情形，如果我們要做的話最
      好要把住宅設(shè)施做好，這樣既能掙錢又能做公益，可以名利雙收，但是大家一定要有一顆真誠的心。
      陳立基：臺灣會有人抗議，那是因為臺灣建筑比較密集，救護(hù)車一天到晚一直叫，那會影響別人的利益。
      朱鳳泊：我們一個小馬路之隔作為一個高檔的會所，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)就在那里，他的一套房賣好幾百萬，現(xiàn)在他把太陽城的資源跟他捆綁起來，醫(yī)院緊急呼救系統(tǒng)等等，提前跟我們簽協(xié)議把資源整合起來。我覺得人都有老的時候，不要說今天骨折跟我沒關(guān)系，明天需要也可以，都要迅速處理，這是要我們從心里來接納的。
      趙良羚：接著朱總說的，在住宅里面加養(yǎng)老設(shè)施是最好的，政府也是想這樣做。我跟老年人接觸時間比較長，老年人也不愿意天天抬頭都是老年人，而且老了要能走、能活動，如果進(jìn)一個社區(qū)全都不能動就可想而知了，老年人愿意跟孩子和年輕人在一起，混合的社區(qū)是最好的，但是他又有一個照顧結(jié)構(gòu)，這樣孩子回來可以看一看老人，老人也覺得我就是在家的邊上。我有一個遠(yuǎn)方親戚，他的媽媽是90多歲，他兒子也有很多工作，他的小區(qū)里面就有幼兒園改的養(yǎng)老院，他媽媽非常喜歡，每個禮拜
      六、禮拜天就到家里，平時家里人都走了就到養(yǎng)老院來，這是非常方便的。
      剛才朱總也說了，這是名利雙收的事情，現(xiàn)在政府也在提倡做這個?，F(xiàn)在做日間照料，像下棋、唱歌就不叫日間照料，現(xiàn)在日間照料變味了，變成老人活動室了，我覺得剛才您說的方式是非常好的，我覺得政府應(yīng)該要求開發(fā)商多少面積里面有幼兒園、學(xué)校、社區(qū)和養(yǎng)老院，我覺得在一定規(guī)模下應(yīng)該要求，我才是為民辦的事，你現(xiàn)在可能看不見，總有一天會需要的。感覺現(xiàn)在的會所都是年輕人，他的爸爸媽媽放在哪兒，這是一個問題。
      潘勇：我們現(xiàn)在跟香港一個很大的開發(fā)商在上海有一個很大的社區(qū)，他特別希望老人靠孩子近一些，子女方便看老人，而且上班以前把孫子、孫女送到爺爺奶奶那里去，然后接回來，這對整個小區(qū)的銷售起到非常大的作用，希望把這個模式放在所有的地產(chǎn)開發(fā)商那里去，這是一個互相推動的作用。他們覺得自己的爹媽沒有離自己太遠(yuǎn)，還能替自己做一些事情。
      奚志勇：這是非常好的，我在操作的過程中自己就碰到了，一開始我的兩個樓盤品質(zhì)都是一樣的，兩邊都有優(yōu)惠，你買了老年公寓的會員卡買房子有優(yōu)惠，你買了房子老年公寓也會有優(yōu)惠，我們要知道子女的生活習(xí)慣和父母的生活習(xí)慣是不一樣的，人為什么要依賴？如果有足夠的資源可以調(diào)配就不需要靠子女或者父母的。我們的父母基本上都是學(xué)歷不高的老百姓，這些人的子女都是高學(xué)歷的，他們可能不跟父母住在一起。我們一再強調(diào)十萬平方米的社區(qū)里面兩萬平方米可以配套老人公寓，這樣到底能不能成功還不知道。從上海來說，大家可能知道上海人小心眼，反正是沒有一套成交的。從理論上來講是好的模式，但是實際操作中很難來做。
      陳首春：我覺得中國養(yǎng)老同時面臨兩的問題，一是老人機構(gòu)確實有壓力，尤其是這個機構(gòu)是遠(yuǎn)郊區(qū)的，還有一方面是父母子女希望在同一個小區(qū)里。剛才奚總也提到了，不同的模式可能在不同的選址情況下處理方式不一樣，您覺得從現(xiàn)在來看，如果作為房地產(chǎn)商，開始涉足這個行業(yè)的時候應(yīng)該注意什么呢？朱總拿太陽城的時候可能跟現(xiàn)在的感受不一樣吧？因為不同的年代會有不同。
      朱鳳泊：當(dāng)時拿地拿少了?，F(xiàn)在看太陽城這一塊是因為那里有一條大河，河堤上是楊柳成行，當(dāng)時看到自然景象非常好。另外是它離亞運村十七公里，十年前覺得十七公里不算什么，現(xiàn)在果不其然，路也修寬了，比過去的距離更短了。
      談到選址，我不大喜歡把老年公寓建在市中心，市中心的地多貴呀，而且為了節(jié)地和降低成本，你做成高容積率，這種環(huán)境不一定適合老人居住。養(yǎng)老應(yīng)該從城市中走出來，老人們也愿意出來。我們這次活動是清華大學(xué)主持的，有多少清華大學(xué)的教授在我們那兒買房子？有很多的，還有中國社會科學(xué)院的院士，他們的體會最真，一生在城市里上班，老了要到郊區(qū)擁抱大自然。如果進(jìn)行老年公寓的選址，我們多一些良心，把老年公寓建在環(huán)境好的地方，并不是說要離北京多遠(yuǎn)，關(guān)鍵是看交通。過去我們不會選懷柔，現(xiàn)在也會去了，實際上距離很近了，從西城到東城開車一個半小時，一個半小時就到懷柔的，我們不能單純看距離，關(guān)鍵的前提是空氣、環(huán)境、自然景象要好。
      潘勇：我也講一下這個話題，我們在國內(nèi)跑了將近20個城市，看了很多地，最后選了上海。我們有一個理念是一定住在水邊上，環(huán)境優(yōu)美，走路能夠到商業(yè)中心，我們到城市中心大概十幾分鐘、二十分鐘，這樣離開了城市中心，又沒有離開活動范圍，這樣做比較理想的。我們認(rèn)為做老年公寓選址特別重要，我們也做了選址的模式，一定不能離城市太遠(yuǎn)，但是也不能在城市，要靠近有水、環(huán)境好的地方。
      趙良羚：如果地多可以隨便選，但是現(xiàn)在地是不夠的。有一個問題，老年人不管是多大，到了老年就有醫(yī)療需求，而不是逛商場，商場只是生活必需品，如果是城中心有地我就建在那里，不需要有多大的陽光，而是醫(yī)療非常方便。北京的三甲醫(yī)院都在三四環(huán)以內(nèi)，如果在六環(huán)以外，萬一有什么事去三甲醫(yī)院就非常慢。一般城里的人會愿意在周邊，因為在北京來說，能夠接受生活不能自理老人的養(yǎng)老院，尤其是城區(qū)的都排隊排的非常滿。
      陳首春：我看了一下臺下嘉賓的這些問題，有一些比較難回答，若以國有劃撥地和其他開發(fā)商合作建設(shè)的地產(chǎn)是否可行？
      奚志勇：實際上沒有不可行的，如果你沒有能力做這樣的產(chǎn)品。
      陳首春：劃撥地跟農(nóng)村集體建設(shè)用地有類似的地方，他不能獲得土地所得權(quán)。
      朱鳳泊：我不知道你拿到國有劃撥土地是多大，也不知道在什么位置，我建議拿到國有劃撥地要做什么呢？第一是可以做，第二是做安養(yǎng)、臨終關(guān)懷，這一部分帶有醫(yī)療性質(zhì)的。本身這塊地要強調(diào)國有劃撥給你的地要有公益色料、醫(yī)療衛(wèi)生或者學(xué)校教育，如果不是的話他也不會給你劃撥，我想應(yīng)該做具有安養(yǎng)性質(zhì)、臨終關(guān)懷和醫(yī)療性質(zhì)的東西。大家可以到醫(yī)院看一看，一年比一年做的好，一年比一年掙錢多。
      陳首春：對于非純老年社區(qū)，如何與醫(yī)療機構(gòu)洽談合作？這是針對比較遠(yuǎn)一點的機構(gòu)，如果在市內(nèi)就已經(jīng)靠近醫(yī)療機構(gòu)了。
      朱鳳泊：我們的醫(yī)院也是對外的，不對外就沒有辦法掙錢了，我們的醫(yī)院是一甲，醫(yī)院后面還預(yù)留一塊地，建起來就是二甲醫(yī)院了，前期的規(guī)模是按照二甲醫(yī)院標(biāo)準(zhǔn)做的，只不過現(xiàn)在規(guī)模還沒有做到。其實只有掙錢了才能把社區(qū)的老人照顧好，這是一個前提。
      陳首春：大家可能對土地比較關(guān)心，請教一下在美國和臺灣的專家，跟常規(guī)的地產(chǎn)項目獲得的是一樣的比例嗎？
      潘勇：美國不太注重土地問題，因為都是私有化，買來以后符合要求就可以做了。
      陳首春：比如說在國內(nèi)不同的土地用途是不是地價不一樣、獲取成本不一樣呢？
      潘勇：其實在美國就是分住宅用地和商業(yè)用地，老年公寓是屬于商業(yè)用地。你買了之后也可以變更為住宅用地或者商業(yè)用地，也就是商業(yè)用地轉(zhuǎn)化成老年公寓是比較簡單的，如果是住宅用地建老年公寓就非常難通過批準(zhǔn)。
      朱鳳泊：我六年前在加拿大溫哥華的一個地區(qū)買了一塊19英畝的地，這個地買下來的用途就是住宅，我把它變成老年公寓了，現(xiàn)在我沒有做，想時機成熟了再做。在國外不牽扯土地性質(zhì)，反過來在國內(nèi)土地性質(zhì)是非常重要的。
      陳立基：臺灣土地持有如果政府和開發(fā)商關(guān)系很好，政府愿意撥地也沒有什么不好的，但是有一句話是靠人人會跑、靠山山會倒，這個合約要講清楚，蓋起來之后愿意撥出多少用于老年公寓，這樣會比較好一點。將近30年前政府撥地給我們使用，現(xiàn)在我們覺得那個時候為什么不買下來，30年以后就不得了，有機會就要拿下來，有閑錢買下來會比較好。
      陳首春：這個問題問朱總，招牌化是不是最好的拿地渠道，招牌化如何控制土地成本。
      朱鳳泊：如果你跟一級開發(fā)的是鐵哥們就拿到手了。我們知道招牌化的規(guī)則，一級土地的時候他愿意給你，你們說好一個價錢就招牌化了，拍多高你都拍，水漲船高，有人說三百萬、四百萬你出六百萬，最后還你跟一級土地約定一個價格。事在人為，做老年公寓通過招牌化仍然可以拿到合適價格的地。
      陳首春：大家提了很多問題，咱們現(xiàn)在回到原來的問題上。剛才講到選址的問題。選址不只是老人愿不愿意去的問題，還有管理層的問題，我個人也挺擔(dān)心這個問題的，是不是像潘總說的選最好的地址，咱們現(xiàn)在遇到的問題是不一定拿到理想的地。我在城鄉(xiāng)接合部拿到一塊住宅用地，我想做涉及老人地產(chǎn)的產(chǎn)品，這樣是否可行呢？咱們在北京有北五環(huán)、南五環(huán)的概念，涉及老人產(chǎn)品的比例在多少是比較合適的呢？如果是機構(gòu)的話，機構(gòu)的床位數(shù)多少比較合適呢？
      朱鳳泊：上次在清華大學(xué)開會爭論過這個問題，多大規(guī)模合適呢？臺灣的老前輩講不宜做的過大，專門的老人機構(gòu)大概三百床位，這是官方的規(guī)定，按照市場推算是三五百床是適度規(guī)模。
      陳首春：一個普通的住宅小區(qū)里面要安排老年公寓是什么配比呢？20%是老住宅還是怎么樣？
      朱鳳泊：現(xiàn)在北京沒有幾家這么做的，就是建一個普通房地產(chǎn)里面有老年公寓，我知道有兩家，有一家還失敗了，沒有這樣做的。整個社區(qū)是老年概念、老年題材、老年服務(wù)設(shè)施的公寓，這樣就把它作為老年住宅獲得批準(zhǔn)，還要去經(jīng)營、打理這個住宅。上周六也邀請周老師參加發(fā)改委的一個會，發(fā)改委研究十二五拿出的老年方面的意見，他們搞了一個調(diào)研，其中也談到了，以后在規(guī)劃用地的時候就要考慮到老年住宅和養(yǎng)老設(shè)施。過去是你申請才會批給你，現(xiàn)在政府就要考慮劃出這一塊了。我覺得這個時機到來了，政府以后越來越規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)越來越多，不如從現(xiàn)在開始我們自己策劃一些，有一些模式是成功的，可以是上海親和源的，也可以是北京太陽城的。最主要的是又能掙錢、又能把事做漂亮，我們要把養(yǎng)老住宅和養(yǎng)老設(shè)施綁定，我真是嘗到甜頭了。
      不要拿一個普通社區(qū)拿一棟樓做老年公寓，失敗的那家就是因為沒有人買房了，把老年公寓取消之后才有人買房子。因為普通社區(qū)一般都是年輕人買，老人住在養(yǎng)老公寓里面子女在住宅里面，不是這樣的，有需求的人是老人買住宅住在這兒，租住的也是老人，買房的老人如果更老了需要有醫(yī)療護(hù)理和臨終關(guān)懷了，他從家里到這些地區(qū)里，他的子女繼承他的房子，是這樣定位自己的項目。
      潘勇：我們作為一個引領(lǐng)模式和管理模式的計劃，從引領(lǐng)模式最佳的狀態(tài)和管理模式最方便的情況來看，我們在國內(nèi)基本定的是300戶的區(qū)。
      陳首春：300戶是給老人？
      潘勇：300戶是給健康老人，但是這里面有一定數(shù)量的半護(hù)和全護(hù)，這兩個比例比較少，其中80%是健康老人。
      趙良羚：我覺得有幾個概念，一是做房地產(chǎn)加一個老年公寓，可能像奚總說的一樣不好賣。開始我們討論的是普通住宅應(yīng)該有一個養(yǎng)老設(shè)施，這個養(yǎng)老設(shè)施多少會比較合適，這個定位是造福老人。一層十八間房是幾層規(guī)模是非常大的，經(jīng)營一百張床怎么掙錢？一定是連鎖發(fā)展，我的公司連鎖化運營，管理層都在公司，擺出來的房是病區(qū)，小院長就是護(hù)士長，所有的后臺支持都是這樣，省的就是人的錢，所以是兩個問題。
      陳立基：在臺灣也是兩類，一類是私人機構(gòu)，臺灣可能是三五百。
      奚志勇：到我們社區(qū)的老人大部分都是跟外面有關(guān)系，你要分析老人的需求量是多少。我問了國外都是一百多套房子服務(wù)兩百老人，這里面有死亡率的關(guān)系，美國告訴我的死亡數(shù)據(jù)是30%，日本是24%，這個數(shù)據(jù)在中國沒有法印證，如果20%的話一年死一百個人，也就是三天死一個人。
      陳首春：借助朱總的題目，養(yǎng)老地產(chǎn)也準(zhǔn)備好了。到底這個行業(yè)現(xiàn)在是不是到了一個時機，作為一個總結(jié)請教各位嘉賓，每個人都發(fā)表一下自己的觀點。
      趙良羚：我覺得現(xiàn)在是時機，希望大家都投入來關(guān)心老年人，謝謝。
      潘勇：我從兩年前開始到國內(nèi)來談這話題，大概得到了60%以上的人反對，說中國人不習(xí)慣老年公寓，認(rèn)為把父母送到養(yǎng)老院是不孝。到今天為止走到哪兒都聽到在做老年公寓，好像這都做老年公寓，這已經(jīng)到了刻不容緩的地步了。
      奚志勇：我們要考慮城市GDP的總量，這個城市GDP達(dá)到5000美金了就可以考慮了，畢竟民營企業(yè)盡量是往以上做，如果找人跟你一塊錢砍一下、五毛錢砍一下就不好做，我們內(nèi)部要做好外部也要做好，是這樣的一種關(guān)系。
      朱鳳泊：相應(yīng)黨和國家的號召實行計劃生育的第一代人進(jìn)入到了60歲的行列了，不管以后他們是醒還是不醒，他們其中一大部分人，或者說一半的人因為只有一個孩子，他們都要或長或短的入住老年公寓，所以從今天開始到未來的幾十年是老年設(shè)施、老年地產(chǎn)、老年公寓的大發(fā)展期。
      陳立基：這跟高齡化的數(shù)據(jù)絕對有關(guān)系，現(xiàn)在還不那么成熟，如果各位一定要做的話，要做安養(yǎng)機構(gòu)還是護(hù)理型機構(gòu)，我這里有一個數(shù)據(jù)圖表可以打出來給大家看，1996年臺灣統(tǒng)計做安養(yǎng)的48家，做養(yǎng)護(hù)的16家，過了兩年之后安養(yǎng)的50家，做養(yǎng)護(hù)的33家，又過了兩年做安養(yǎng)又多了兩家，做養(yǎng)護(hù)的400多家，又過了兩年做安養(yǎng)的還是53家，做養(yǎng)護(hù)的已經(jīng)到了700多家，這個成長的曲線是一致的，謹(jǐn)提供給大家參考。
      陳首春：由于時間關(guān)系，咱們對話的環(huán)節(jié)就到此結(jié)束，謝謝各位嘉賓。
      主持人：今天的會議大家都特別認(rèn)真探討這個問題，不是說每個人介紹自己的項目，很多人都認(rèn)真的聽，感謝大家一直聽到最后，說明我們特別關(guān)心這個事，大家都有做好的決心。
      今天的會到此結(jié)束，也希望大家給我們提意見，讓我們將來做的更好。謝謝大家！
      第三篇：第二屆中國小額信貸論壇會議資料
      國家開發(fā)銀行原副行長、中國小額信貸機構(gòu)聯(lián)席會會長劉克崮在第二屆中國小額信貸創(chuàng)新
      論壇開幕式致辭
      2011年8月4日，中國金融學(xué)會、央行研究生部、內(nèi)蒙古金融辦、中國小額信貸機構(gòu)聯(lián)席會舉辦的“第二屆中國小額信貸創(chuàng)新論壇”召開。
      全國政協(xié)委員、政協(xié)經(jīng)濟委員會委員、國家開發(fā)銀行原副行長、中國小額信貸機構(gòu)聯(lián)席會會長劉克崮在致辭中指出，不希望監(jiān)管層和政策引導(dǎo)小機構(gòu)成長為大銀行，他希望草根機構(gòu)能永遠(yuǎn)趴在草地上，為基層服務(wù)，未來發(fā)展方向就是沃爾瑪，做零售的第一。草根機構(gòu)未來可以扁平化地做大，需要先將起家的土壤做好，再考慮少量的擴張。
      另外劉克崮認(rèn)為，草根金融是在持續(xù)幫助窮人，是高尚的事業(yè)。劉克崮建議可以參照資本市場，將中國金融體系分層;他希望小貸公司能夠確定好自身服務(wù)對象，從而有自己的主產(chǎn)品，才能夠低成本、高效益的發(fā)展。
      以下是致辭實錄：
      劉克崮：非常高興參加今天的會議，剛才布主席和曉靈主任都做了精彩發(fā)言，我占用大家一點時間，簡單說一點對于我多年一直在倡導(dǎo)，推動這項事業(yè)，我今天主要說三個問題：
      第一個是草根金融的概念和體系的框架，我想強調(diào)的就是我們做每一件事不要掉在具體的事里，掉在局部和層次里，要從全局，從國家的整體和金融體系的整體來考慮我們所做的工作，然后對于現(xiàn)在我們做的，我說幫助窮人是高尚的人，能夠持續(xù)一輩子幫助窮人的是最高尚的人，我們現(xiàn)在做的事業(yè)是高尚的事業(yè)，我們要把高尚的事業(yè)做好。我強調(diào)的是我們這件事一定要始終注意從體系上建設(shè)我們這套制度。
      第二個，說說草根金融簡單的發(fā)展。
      第三個提一點工作建議。
      草根金融它的分布是區(qū)縣、街鎮(zhèn)、社區(qū)、鄉(xiāng)村，是生產(chǎn)性經(jīng)濟體的服務(wù)者，你干一件事，你面對的是誰，面對的是中國的草根經(jīng)濟體，中國的草根經(jīng)濟體大體可以分三類，或者叫四層，就是企業(yè)里的大中小微四個，我們對誰，我們對小企業(yè)和微企業(yè)。
      我們前六七年開始就推動把中小企業(yè)的口徑調(diào)過來，把中分成小，把小分成微，然后如果要大中小微四個層次分類怎么分?不是從大和中小來分，而是從大、中是一類，小、微是一類。我們現(xiàn)在用大量的中掩蓋了小，由多的中掩蓋了眾多的微。在今年前不久，一個月前，工信部、統(tǒng)計局、財政部、發(fā)改委發(fā)布了微企業(yè)的界定，這是他們進(jìn)行了五六年的工作出來的成果，把我們的行業(yè)分成八十多大類，三百多個中類，八百多個細(xì)分行業(yè)，把標(biāo)準(zhǔn)全部拿出來了，這是我強調(diào)我們的對象是草根經(jīng)濟體，草根經(jīng)濟體對的小企業(yè)、微企業(yè)、個體戶、農(nóng)戶。
      草根經(jīng)濟融資難的癥結(jié)，我今天第一次見包頭商行董事長，李董事長因為包頭是05年開始，我在開行跟曉靈同時，曉靈在那邊推小貸公司，我在這邊推小額信貸，就是大銀行怎么做小額信貸，就采用了批發(fā)加零售的模式，大銀行批發(fā)產(chǎn)品，批發(fā)資金，批發(fā)服務(wù)，批發(fā)IT，批發(fā)培訓(xùn)，批發(fā)一大堆，它不要對小企業(yè)，但是又必須參加這個體系，做高尚的事兒，就是我們?nèi)π〉慕鹑跈C構(gòu)，然后讓小金融機構(gòu)對到小企業(yè)、微企業(yè)和個體戶、農(nóng)戶。
      包商李董事長，現(xiàn)在轉(zhuǎn)到以小貸公司為合作主體對象，所以我今天特別把開行副局長請來了，叫梅世文，大家缺錢可以找他。我們做商業(yè)銀行做了十二個，中間停了一段，我告訴他們迅速轉(zhuǎn)向以小貸公司為主，因為小貸公司不吸儲，只放貸，它的錢自己的錢，自己的錢做不大，就得靠融資，1：0.5，0.5不夠，還有多種方式，我也是年前跟他們提，現(xiàn)在已經(jīng)開始了，那個0.5是借過來的，可以1：1，1：2不用借過來，小銀團(tuán)，用小銀團(tuán)做。你上十萬，開行上十萬，不是借，是銀團(tuán)，你上十萬，開行上十萬，你上一百萬，開行上一百萬，管理你選，開行跟著走，開行不選項目，開行選你，你放的所有錢我都跟著走，利息按常規(guī)各自拿各自的利息，然后開行付勞務(wù)費。
      草根金融機構(gòu)應(yīng)明白服務(wù)對象是誰
      我們要明白我們的對象是什么，為什么過去做不好，因為它只說別人的毛病，不說自己的毛病，別人什么毛病，別人沒有抵質(zhì)押物，沒有規(guī)范報表，但是這里邊多數(shù)人是誠實的，這里多數(shù)人可以創(chuàng)造價值，你怎么
      2辦呢?你要尋找適應(yīng)它的信用判別方式，這就是我們金融的任務(wù)，所以李董事長說了一句名言，如果我們能夠改變別人我們就改變他，如果我們改變不了別人，我們就改變我們自己。我要讓他有報表，那他就有，他沒有，沒有怎么辦?我就面對無報表的情況下放無抵押、無擔(dān)保的款，我覺得李董事長的名言，是我們做這件事兒非常核心的理念。
      我們給草根經(jīng)濟體服務(wù)不夠，什么原因?主要不是草根經(jīng)濟體的原因，是我們中國共產(chǎn)黨，社會主義制度下的金融體系自身有毛病，我們自身的結(jié)構(gòu)不好，然后我就想強調(diào)我們要做草根金融，我們也可以叫城鄉(xiāng)基層金融，也可以叫小、微型金融，也可以叫普惠金融都可以，重要的是我們界定我們的服務(wù)對象。
      我最近在提升我的思想，我最近在中央學(xué)術(shù)組工作，最近剛剛巡視完深圳證交所，中國資本市場的提法就是多層次資本市場，我受點啟發(fā)，我們應(yīng)該把多層次這個概念給中國的金融體系，中國應(yīng)該建設(shè)多層次的金融體系，自然的資本市場，自然的貸款，銀行多層次，自然的微型金融，小、微金融也是多層次，自然的債券市場也是多層次，保險市場多層次，因為我們國家太大了，我們的服務(wù)對象太多了，千差萬別，所以我們必然我們的服務(wù)體系一定是多層次的，所以我做了一個簡單的概括，中國的多層次的金融，大體毛說老百姓的話不夠?qū)I(yè)，大家再去想辦法專業(yè)，就是大、中、小、微，大金融服務(wù)大企業(yè)，大對象，中金融服務(wù)中企業(yè)，中對象，小金融服務(wù)小企業(yè)，小對象，微金融服務(wù)于微對象，微對象就是到微企業(yè)，個體戶、農(nóng)戶，小金融就是小企業(yè)，然后服務(wù)機構(gòu)、服務(wù)對象，服務(wù)的領(lǐng)域，大體上大的就是對全國加上部分省，然后中的就是地市一層，然后小的側(cè)重在區(qū)縣，微的就是鄉(xiāng)村、社區(qū)、街道。
      這個不多說了，我們按照這個層次把機構(gòu)分層次，產(chǎn)品分類型，監(jiān)管分層次，服務(wù)分層次，然后政策也要分層次，我是財政部出來的，財政部第一任有稅收制定權(quán)的稅政司司長，我就跟他們說，你們要在支持農(nóng)村，支持企業(yè)這些方面，首先要考慮支持小的，從最弱的開始，我們醞釀了兩三年，他們?nèi)ツ瓿隽宿r(nóng)村金融機構(gòu)給農(nóng)民放 五萬元貸款的減少利率，把五萬元以下的做好了，覆蓋了，再做五到十萬的，把十萬的覆蓋了，再做十萬到二十萬，三十萬，這是基本的概念。
      然后我們草根金融的體系是什么概念呢?我前邊說的是草根經(jīng)濟體，現(xiàn)在說草根金融體，草根金融的體系大體五個方面，中間比較漂亮的就是三個支柱，是機構(gòu)。為草根經(jīng)濟體服務(wù)的機構(gòu)。第二，產(chǎn)品。經(jīng)常很多人
      3干半天不注重產(chǎn)品，比如我們新成立的，我們現(xiàn)在的農(nóng)信社，我們的小貸公司，還有村鎮(zhèn)銀行等，這四個是基層的主力，我們每個機構(gòu)應(yīng)該有自己的主產(chǎn)品，確定你的主對象，然后確定你的主產(chǎn)品，然后就可以規(guī)范、精細(xì)、低成本、高效益，大數(shù)量的發(fā)展。所以機構(gòu)、產(chǎn)品、監(jiān)管是我們體系自身的三個支柱，然后我們有兩個外部的支持。一是政府的政策支持，二是全社會為我們提供服務(wù)。
      細(xì)節(jié)就不說了，點幾句我們現(xiàn)在的發(fā)展，草根金融的發(fā)展十分迅速，預(yù)祝我們事業(yè)蓬勃向上，中國人民銀行統(tǒng)計司、計統(tǒng)司今天早上新聞發(fā)了一條消息，它為我們這會發(fā)了一條消息，發(fā)了什么消息呢?說截止到六月，小企業(yè)貸款有非常好的數(shù)據(jù)，第一，全國放了1.58億，第二增長率是十點多，第三，占新增貸款額的64%，第四，小機構(gòu)放的款增長率遠(yuǎn)高于小企業(yè)貸款的平均增長率高七個點。就說明我們小機構(gòu)在迅速發(fā)展，我們業(yè)務(wù)在迅速開展，然后這個小機構(gòu)放的增長率數(shù)字是十八，這個比M2高點，然后還說了，給小企業(yè)的貸款增長率高于大企業(yè)貸款的10%，我覺得這幾個數(shù)非常好，所以這一年我們?nèi)〉玫某煽?，時間關(guān)系我省略了。
      下一步工作：穩(wěn)步推進(jìn)草根金融發(fā)展
      下邊我說說下一步的工作，下一步工作我說兩點：
      第一，我們發(fā)展草根金融事業(yè)，要從機構(gòu)、產(chǎn)品、監(jiān)管、政策和社會公共服務(wù)五個方面長短結(jié)合，穩(wěn)步推進(jìn)。這五個方面我點一下，機構(gòu)我強調(diào)一個概念，不要引導(dǎo)小機構(gòu)、小村鎮(zhèn)銀行長大了變成大銀行，不要做這種引導(dǎo)，小機構(gòu)、草根機構(gòu)就是永遠(yuǎn)趴在草地上，匍匐前進(jìn)者，你不要改變你的服務(wù)對象，你不要幻想著我未來為大企業(yè)服務(wù)。那我有什么前途?第一資本利潤率是最高的，第二，你可以做的很大，但是是扁平的，扁平的大，方向就是沃爾瑪，世界第一，做的都是零售，對的是大眾，但是它世界第一，你就把你鎮(zhèn)做好，村做好，縣做好，接著對于多數(shù)小機構(gòu)，應(yīng)該立足于自身起家的土壤，把你起家的家底干好，在此基礎(chǔ)上，少量的允許擴張，就是跨縣、跨省。我聽說包頭就跑了好幾個省了，但是這種不要多，它確實干的不錯，多數(shù)要立足于自己，要趴在地上發(fā)展，要扁平，未來的樣板就是沃爾瑪。第二個是產(chǎn)品，要重視產(chǎn)品，確定你的主對象，確定你的主產(chǎn)品，不要什么都干，你們想想生產(chǎn)企業(yè)什么都干能干好嗎?干不好。只有專業(yè)的盯住你的主對象，進(jìn)行全方位服務(wù)。第三個監(jiān)管，這個我后邊再說。第四個政策后邊再說。第五個服務(wù)，服務(wù)強調(diào)一點，當(dāng)前比較突出的是供資問題。重點一，批發(fā)供資，批發(fā)工資者多功能，提供資金，提供產(chǎn)品，提供IT，提供培訓(xùn)。監(jiān)管一
      4定要確權(quán)、立規(guī)再操作。然后是服務(wù)里的第二項，批發(fā)供資我就是提示金融辦，提示地方政府，讓大機構(gòu)批發(fā)供資，同時讓批發(fā)供資的大機構(gòu)，讓他替你監(jiān)管那些放權(quán)的小機構(gòu)。
      第二個，大家共同努力，IT系統(tǒng)。曉靈剛才提到了，但是方法值得商榷，央行沒有能力掌握所有小貸，小貸公司自己電腦化，扶貧基金會劉經(jīng)理在嗎?他們在做全國扶貧縣的小貸，扶貧縣里的定位，他把扶貧縣里的人口最窮的20%定為他們的服務(wù)對象，所以我說為窮人服務(wù)的是高尚的，為窮人長期服務(wù)的是最高尚的。他們做到什么程度，所有的貸款每筆電腦化，他們?yōu)樽罡F的人做都能做到，我們所有的小貸公司，村鎮(zhèn)銀行都能做到，然后把你電腦化的軟件，跟批發(fā)銀行的軟件一銜接，數(shù)據(jù)庫一對接，所以批發(fā)資金供應(yīng)的銀行就掌握了他所有的每一筆貸款，以此為基礎(chǔ)，然后我們再說這些資料怎么用，大機構(gòu)可以掌控，這些數(shù)據(jù)大機構(gòu)可以用，然后你們地方金融監(jiān)管辦就可以用。細(xì)節(jié)不說了，我建議聯(lián)席會把IT系統(tǒng)和批發(fā)供資可以作為一些專題搞培訓(xùn)會、交流會，或者現(xiàn)場學(xué)習(xí)會，這是五個方面。
      再占一點時間，我說當(dāng)前要關(guān)注的五件事兒，昨天晚上聯(lián)席會會議我簡單說說，不展開了，現(xiàn)在的情況是央行在控制貨幣，這是必須控制的，必須下決心把多余的貨幣抽出來，收回資金，然后正規(guī)金融放權(quán)受到限制，所以民間多余的資金就找各種方式走，然后就出現(xiàn)了大量的高息放款，這是一個非常要值得注意的事兒，監(jiān)管當(dāng)局就首先關(guān)注到你小貸公司怎么回事兒啊，據(jù)說最近有電話，告訴銀監(jiān)局，你們提示大銀行，不要給小貸公司再放錢了，還有一塊就是當(dāng)鋪，信托，還有一些民間的各種的融資方式，也是需要注意。地方金融機構(gòu)在職責(zé)不輕放的情況下，你看不清楚就出手，我說監(jiān)管層次分下來，這塊兒所有小的，民間的，非正規(guī)都?xì)w地方管，不要挑肥揀瘦，要去大留小。
      然后第一個，把握節(jié)奏，量力而行，規(guī)范工作，控制風(fēng)險，確保新興的草根金融機構(gòu)、草根金融體系健康穩(wěn)健持續(xù)的發(fā)展。風(fēng)險控制，第一個絕不能吸儲，絕不能讓亂集資運用我們的牌子，我已經(jīng)聽說了，有一些亂集資，甚至是自己小貸公司個人的資金，借用這個牌子進(jìn)行非常規(guī)運作，這一定要記住，我們自己不要干這種事兒，也不要讓別人用我們的牌子干這件事，會砸我們自己。第二就是IT，一定要先決心迅速把IT建起來，只要數(shù)字清楚，不怕有什么事兒，數(shù)字不清楚就玩完。這是第一，把握節(jié)奏、控制風(fēng)險、量力而行、規(guī)范運作，保證健康發(fā)展。
      第二個是監(jiān)管，我不展開了，兩級監(jiān)管，三層操作，兩極就是中央級，管大的中的，地方級管小的、微的。所以地方金融管地方的微金融也是一級，我們的監(jiān)管體系在中國只能是兩級，絕不能第三級，就是中央和省兩級，然后操作的時候，地方也是可以下延一層，比如省里的規(guī)則市里幫著做，少量信托可以發(fā)動一些縣的力量，但是不能把整個管理交給縣，縣里層次沒有能力管金融，這個要把握好。
      第三個，政策，政策我提一個概念，以財稅政策為主，其他不展開了。財稅政策大量的給企業(yè)減免稅，補貼等等，不如把錢給小金融，小金融的運作是規(guī)范的，機制是好的，財政的補貼隊伍是不好的，機制是不好的，放出去不管，所以大量的去治企，不如大量的治小金融，讓小金融挑企業(yè)。第二個，如果你動財政是動稅還是動錢，我說動稅優(yōu)于對錢，稅收有專門的稅收隊伍，有減免稅都要有特殊的程序?qū)徟艹墒?，補貼機制是不成熟的，隊伍水平也不行。比如財政部說五萬以下農(nóng)民小貸款優(yōu)惠，農(nóng)民送禮給誰送啊，他不知道給誰送，你要說一個農(nóng)戶有困難了補他五萬元，他可知道那五萬元誰給我，所以這個是本質(zhì)的差，我也是財政出身的，這套事兒我很明白，但是財政自己的人就不愿意分那錢，然后稅的人就是很清淡。
      第三個，如果你用錢，盡量兜底用，別在前邊貼息，貼息的效益最差，大面積的貼息，它能正常運轉(zhuǎn)你貼它干什么?
      第四個，加強溝通，聯(lián)席會和小貸公司，和地方金融辦要加強跟政府各部門和地方和中央黨政領(lǐng)導(dǎo)的溝通。最近有條信息，銀監(jiān)會打電話給引見局，給大銀行下指令別放錢了，這個我檢討，應(yīng)該多匯報，多溝通，這個我跟焦瑾璞說了，我們回去就找銀監(jiān)會副主席匯報，大家齊心合力把新生的小貸機構(gòu)聯(lián)席會辦好，謝謝大家!
      第四篇：第二屆“中國服務(wù)”論壇段強發(fā)言
      第二屆“‘中國服務(wù)’發(fā)展論壇” 首旅集團(tuán)董事長段強的現(xiàn)場演講
      ? 各位嘉賓、女士們、先生們，大家上午好！我們現(xiàn)在共同探討中國服務(wù)的發(fā)展，也涉及到傳統(tǒng)和現(xiàn)代的結(jié)合，涉及到國際水平與本土特色的結(jié)合。去年，我們已經(jīng)在北京召開了第一屆論壇，得到了社會的呼應(yīng)，形成了良好的效果。相信，此次西安論壇必將推動中國服務(wù)的創(chuàng)建進(jìn)一步向前發(fā)展，打造中國服務(wù)是一項宏觀、浩瀚的工程，因此我們必須注重積累，必須通過不斷的積累來加以實現(xiàn)。在這一過程中，需要去認(rèn)識很多新事物，探討很多新內(nèi)容。在中國服務(wù)這一命題產(chǎn)生的一年多的時間里，首旅集團(tuán)一直堅持不懈將這項宏偉工程推向縱深。[09:48]
      ? [段強]:我們把深化認(rèn)識、科學(xué)實踐推進(jìn)到工作當(dāng)中，我們要研究、把握中國服務(wù)應(yīng)具有的基本要素，科學(xué)理解其基本的思想內(nèi)涵?？茖W(xué)實踐要把握住踐行中國服務(wù)的內(nèi)涵，科學(xué)推進(jìn)，扎實服務(wù)。我們認(rèn)識到踐行中國服務(wù)，必須以企業(yè)服務(wù)產(chǎn)品的極大優(yōu)化為終極性目標(biāo)，這個就是我們俗稱的“落地”，就是要把中國服務(wù)這樣抽象的概念，通過專業(yè)化的運作，逐步演變成為一個個形象的切具有良好美譽度和市場競爭能力的服務(wù)產(chǎn)品。也就是形成中國服務(wù)品牌的過程，從這意義上看，不斷深化對中國服務(wù)的認(rèn)識就構(gòu)成了未來成功實踐的基礎(chǔ)和前提。[09:50]
      ? [段強]:首先，我想談?wù)勆罨J(rèn)識。一年來我們首先重點思考研究了中國服務(wù)的核心要素，并形成了一些初步的認(rèn)識成果。我們把對中國服務(wù)的思想內(nèi)涵的認(rèn)識，簡單概括為三句話即：國際水平、本土特色和物超所值。關(guān)于“國際水平”：首先國際水平具有標(biāo)準(zhǔn)意義。服務(wù)業(yè)需要標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，服務(wù)產(chǎn)業(yè)在中國發(fā)展的歷史還是比較短的，服務(wù)這個概念在中國早就存在，但是服務(wù)作為一個產(chǎn)業(yè)在中國發(fā)展的歷史還是比較短。但在相當(dāng)長的時間里，服務(wù)的對象談不上標(biāo)準(zhǔn)和產(chǎn)業(yè)化，在中國現(xiàn)有的服務(wù)類企業(yè)當(dāng)中，還有不少歷史悠久的“百年老字號”。其產(chǎn)品大多具有鮮明的特色，但市場并沒有把他們當(dāng)做現(xiàn)代品牌來加以認(rèn)識。其原因正是由于其整體服務(wù)品質(zhì)和管理體系上存在著諸多缺陷。因此借鑒國際水平來深化對現(xiàn)代服務(wù)品質(zhì)的認(rèn)知，建立補充和完善服務(wù)流程，提升服務(wù)品質(zhì)是打造服務(wù)過程當(dāng)中不可缺少的重要環(huán)節(jié)。同時也是成就中國服務(wù)宏偉工程的基礎(chǔ)條件。[09:55]
      ? [段強]:其次，國際水平具有制度意義。我們認(rèn)為對國際水平的借鑒，不應(yīng)當(dāng)簡單的停留在產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范層面。不能僅僅滿足于對某些表象的模范，還應(yīng)該注意研究借鑒其為適應(yīng)產(chǎn)品品質(zhì)的營造和建立的制度、機制和營銷手段。因此我們提出了走國際化路、創(chuàng)品牌理念。就是說我們既要關(guān)注生產(chǎn)力要素，也需要研究和借鑒其生產(chǎn)關(guān)系要素。[09:55]
      ? [段強]:第三，國際水平具有示范意義。一般的說來，我們所理解的國際水平，主要是服務(wù)業(yè)較為發(fā)達(dá)的國家現(xiàn)行的經(jīng)驗和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。但是也應(yīng)該注意到，在中國服務(wù)不應(yīng)該被理解為“中式服務(wù)”的同時，“中國服務(wù)”所要求的國際水平，也不是簡單的外國標(biāo)準(zhǔn)。要實現(xiàn)“中國服務(wù)”所應(yīng)當(dāng)具有的國際水平，就需要以寬廣的視野，在中國本土存在的，并得到廣泛認(rèn)可的先進(jìn)服務(wù)模式，這個就是關(guān)于國際水平的理解。[09:56]
      ? [段強]:關(guān)于“本土特色”，如果把“中國服務(wù)”比作是一條巨龍，被國際水平的合理借鑒，則可以幫助我們勾畫出宏偉的目標(biāo)。而本土特色就應(yīng)該成為著色之筆，中國服務(wù)的亮點和特征，恰恰就在于對于本土特色的開發(fā)和創(chuàng)造。我們要把中國服務(wù)當(dāng)成中國特有文化的載體，我們認(rèn)為中國服務(wù)應(yīng)該體現(xiàn)在以下幾個方面：首先，要體現(xiàn)中國意識。踐行中國服務(wù)就要牢固樹立我的服務(wù)代表中國服務(wù)的職業(yè)意識。時時處處表現(xiàn)出中國人恭敬、謙讓、與人為善、樂于助人的傳統(tǒng)美德，用真情、真意換真心，這顆心就是中國情、中國心、中國意識。第二要體現(xiàn)中國品德。中國追求的是簡單中寓有深意，物在其內(nèi)、意在其外，要研究以一種“春風(fēng)潛入夜、潤物細(xì)無聲”的服務(wù)，要真誠、自然的、順應(yīng)個人需求的服務(wù)是我們倡導(dǎo)中國服務(wù)的重要組成部分。第三要體現(xiàn)中國性情。中國是家庭倫理、親情至上的社會?！爸袊郧椤本褪且腥饲槲?，要努力學(xué)習(xí)客人熟悉的語言、儀禮等等，用客人的習(xí)慣方式提供富有“人情味”的個性化服務(wù)，像在家里一樣，讓客人感到滿意，要真正做到“賓至如歸”，同時也要體現(xiàn)童叟無欺、和氣生財?shù)暮脗鹘y(tǒng)。第四要體現(xiàn)中國傳統(tǒng)。中國人崇尚禮樂的古老過渡，也是禮儀之邦。中國的禮儀制度曾經(jīng)非常的完備，經(jīng)過多年的改良，有許多做法仍然值得我們傳承，比如說主動與客人打招呼、買賣不成仁義在等等。[09:56]
      ? [段強]:以上這四條，我們從中國本土特色來體現(xiàn)的這四條，我們想概括為中國的品質(zhì)?！捌焚|(zhì)”就是品位加質(zhì)量，就是一種帶有中國品位的高質(zhì)量。[09:56]
      ? [段強]:第三關(guān)于“物超所值”，物超所值就是中國服務(wù)的產(chǎn)品應(yīng)該由定制開發(fā)為特征，并讓客人享受到特制的服務(wù)。所以說我們要用市場化的專業(yè)手段去引領(lǐng)。從企業(yè)的角度來看，中國服務(wù)應(yīng)該是產(chǎn)生較好效益，從客人的角度來看，中國服務(wù)應(yīng)該是滿意加驚喜?！拔锍怠币獎?chuàng)造驚喜，“物有所值”創(chuàng)造滿意。服務(wù)是過程，“物超所值”所要求的是使客人超過超出期望的感受。我們要讓本土特色物超所值成為亮點，為市場提供具有較高性價比的系列產(chǎn)品，這應(yīng)該成為中國服務(wù)的基本內(nèi)涵。如今，誰能夠系統(tǒng)的開發(fā)出組合這些條件的產(chǎn)品，誰就有可能奠定在行業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)地位。[09:56]
      ? [段強]:第二，我們談?wù)劮e極實踐。中國服務(wù)理念的提出，很快得到了首旅集團(tuán)廣大干部員工的幾個響應(yīng)，因為這個對我們具有重要的現(xiàn)實意義。一年來，集團(tuán)各個板塊企業(yè)都在不斷的深化認(rèn)識，積極實踐，創(chuàng)新的熱情得到了極大的釋放。在我們集團(tuán)實踐工作當(dāng)中，我們強調(diào)要把踐行中國服務(wù)與日常管理相結(jié)合。我們提出以提升賓客滿意度為切入點，以強化企業(yè)市場競爭力為引領(lǐng)，以塑造知名品牌為實現(xiàn)中國服務(wù)的最高目標(biāo)。[09:56]
      ? [段強]:在廣泛思想發(fā)動的基礎(chǔ)上，首旅集團(tuán)下發(fā)了《關(guān)于中國旅游的指導(dǎo)意見》，我們要衡量和改進(jìn)現(xiàn)有服務(wù)各個環(huán)節(jié)的運營和管理水平。同時，建立和健全能夠支撐高水平服務(wù)品質(zhì)相關(guān)的管理體系，并強調(diào)在這一實踐當(dāng)中，國際水平是標(biāo)準(zhǔn)，服務(wù)規(guī)范是抓手，賓客滿意是目標(biāo)，產(chǎn)品品質(zhì)是核心的基本要求。[09:57]
      ? [段強]:第二，要求企業(yè)在服務(wù)當(dāng)中找到中國品質(zhì)的切入點，并使得這些中國元素在文化的高度上與企業(yè)的產(chǎn)品有機的結(jié)合起來，形成企業(yè)綜合服務(wù)本土特色的創(chuàng)新產(chǎn)品。為此，中國集團(tuán)組織了不同業(yè)務(wù)崗位的中國服務(wù)產(chǎn)品創(chuàng)新研究小組，研究開發(fā)創(chuàng)新服務(wù)產(chǎn)品。[09:57]
      ? [段強]:第三，為了更富有效率的推進(jìn)中國服務(wù)的創(chuàng)建工作，集團(tuán)組織完善了各級管理人員的考核標(biāo)準(zhǔn)，將踐行中國服務(wù)及其相關(guān)內(nèi)容列為考核項目，并占有合理的權(quán)重。同時，我們還提出要力求工作時效，以最終贏得市場認(rèn)可作為檢驗踐行中國服務(wù)的重要目標(biāo)，不搞“花架子”，不做表面文章，把推進(jìn)這項重要工程做到既轟轟烈烈，又扎扎實實。要防止出現(xiàn)為了創(chuàng)新而創(chuàng)新的盲目做法，要重視市場價值，講究經(jīng)濟效益，對于所有的創(chuàng)新項目，都應(yīng)該測算其開發(fā)成本和未來的運營成本。研判其銷售價格，確保創(chuàng)新工作與企業(yè)的效益有機的結(jié)合起來，做到既能夠使客人感到物超所值的服務(wù)，也能為企業(yè)創(chuàng)造更好的經(jīng)濟效益。[09:58]
      ? [段強]:一年來的理論思考和初步實踐，使我們形成了以下幾點心得體會：（1）要高度重視深化認(rèn)識，對于打造中國服務(wù)的重要意義。認(rèn)識水平?jīng)Q定了實踐水平，凡是高水平的實踐活動都是基于認(rèn)識水平，反之亦然。我們對于規(guī)律的把握還處于茫然的階段，因此還需要不斷的完善認(rèn)識上的與時俱進(jìn)。（2）要做好腳踏實地的實踐。中國服務(wù)是細(xì)節(jié)決定成敗。（3）創(chuàng)建中國服務(wù)，特別應(yīng)該注意服務(wù)產(chǎn)品的系統(tǒng)性和穩(wěn)定性。中國現(xiàn)有的服務(wù)，無論是老字號還是新牌子，很多都不乏其特色的亮點，之所以沒有形成國際競爭力一個重要的原因就是就在于系統(tǒng)性和穩(wěn)定性方面的不足。（4）要在全社會為打造中國服務(wù)營造良好的環(huán)境。在觀摩欣賞一些接待服務(wù)業(yè)較為發(fā)達(dá)國家經(jīng)典案例的同時，我們往往注意到其服務(wù)質(zhì)量的高水平、扎根于良好的社會環(huán)境和人文基礎(chǔ)。比如說服務(wù)人員的微笑、禮貌、樂于助人的態(tài)度，很多的時候都是從小養(yǎng)成的習(xí)慣。而用習(xí)慣驅(qū)動所形成的服務(wù)，一般會比來自職業(yè)技巧的服務(wù)更加親切、自然，也更容易讓被服務(wù)者產(chǎn)生愉悅。從更為廣泛的角度來講，成功的打造出中國服務(wù)，也需要全社會的共同努力。我們也真誠的希望媒體界的朋友們，能夠從更多的視角發(fā)表一些對中國服務(wù)更深層次的服務(wù)。使全社會對中國服務(wù)這一品牌的打造營造好更加好的輿論空間和社會氛圍。[09:58] ? [段強]:各位領(lǐng)導(dǎo)、各位嘉賓、各位朋友追求中國服務(wù)是我們的崇高理想，是頂天；踐行中國服務(wù)是腳踏實地，是立地；我們首旅集團(tuán)也愿意成為先行者、創(chuàng)造者，我們的工作只是剛剛的開始，我們真誠的希望能夠?qū)W習(xí)各地、各個企業(yè)先進(jìn)的經(jīng)驗并與之共享和交流。共同創(chuàng)造中國服務(wù)未來新的發(fā)展格局。我就說這些，謝謝大家！
      第五篇：第二屆中國應(yīng)用心理學(xué)自主創(chuàng)新論壇發(fā)言稿
      第二屆中國應(yīng)用心理學(xué)自主創(chuàng)新論壇發(fā)言稿
      ——全人心理學(xué)的探索與創(chuàng)新
      陳保生
      前言：
      尊敬的許教授、尊敬的各位委員、各位師長、各位學(xué)友上午好！今天是六一兒童節(jié)，“人人可以終身成長”，我們永遠(yuǎn)都是“初生的孩子”，應(yīng)多一些兒童一樣的自發(fā)性和創(chuàng)造性，第二屆中國應(yīng)用心理學(xué)自主創(chuàng)新論壇在今天開幕寓義深遠(yuǎn)，第二屆中國應(yīng)用心理學(xué)自主創(chuàng)新論壇發(fā)言稿。心理學(xué)的本土化是以本土的社會歷史為依托，對西方心理學(xué)中合理成份進(jìn)行吸納，使其融入中國社會文化并成為中國本土心理一部分的過程。應(yīng)用心理學(xué)中的咨詢心理學(xué)就首當(dāng)其沖，心理咨詢的本土化這一重大的課題就擺在了每一個心理工作者的面前，需要我們?nèi)ヌ剿髋c創(chuàng)新。全人心理學(xué)無論在心理咨詢的理論、內(nèi)容、形式還是在職業(yè)培訓(xùn)等方面都進(jìn)行了積極的探索與創(chuàng)新。
      一、全人心理學(xué)關(guān)于心理咨詢理論、內(nèi)容及形式的探索
      全人心理學(xué)是許教授在人本心理學(xué)和后人本心理學(xué)基礎(chǔ)上建立的后人本心理學(xué)理論，它提出并回答了現(xiàn)代心理學(xué)面臨的學(xué)科分離和破碎、個體主義傾向、理論與現(xiàn)實生活相脫節(jié)的重要問題。這一理論描述了迄今為止最全面的人性模型，提出了身心靈大健康的理念，完成了人類終極人格的整合與提升。全人心理學(xué)整合心理學(xué)上的所有重要思潮，包括行為主義心理學(xué)、弗洛伊德心理學(xué)、人本心理學(xué)、后人本心理四種思潮，并且借鑒和吸收了一些后人本心理學(xué)的重要思想和實踐經(jīng)驗，在此基礎(chǔ)上，創(chuàng)造性的提出了一個主要用于提升意識層次以及心理治療和人際溝通的心理學(xué)方法：通心。它抓住宇宙大精神的本質(zhì)，是遵循后人本心理學(xué)大師肯·威爾伯的“意識層次論”及宇宙進(jìn)化規(guī)律而發(fā)展出來的一種心理治療方法，而全人心理學(xué)理論可以被看作后人本心理學(xué)思潮我國本土化的一種體現(xiàn)，發(fā)言稿《第二屆中國應(yīng)用心理學(xué)自主創(chuàng)新論壇發(fā)言稿》。
      人本心理學(xué)是全人心理學(xué)的重要來源之一，但全人心理學(xué)超越了人本心理學(xué)。關(guān)于心理咨詢的原則，全人心理學(xué)認(rèn)為只有一個：通心。它既是一種理念，也是一種方法和技術(shù)，從心理咨詢的角度可以對心理咨詢師有這樣的一個定義：心理咨詢師在調(diào)整好自己的心態(tài)，盡量放空自己的前提下進(jìn)入到當(dāng)事的內(nèi)心世界，感受到他的情緒與狀態(tài)，把握住他的成長方向或長成點，通過他能夠接受甚至樂于接受的方式影響他，從而幫助他成長。具有這樣效果的心理咨詢行為叫“通心”，它更加簡練與整合了羅杰斯“共情”、“無條件的積極關(guān)注”、“一致性”的三大原則與技術(shù)。通心是一條紅線應(yīng)該貫穿在心理咨詢的始終。
      “全人心理學(xué)·心靈成長工作坊”是心理咨詢的形式在我國本土化的一種體現(xiàn)，是許教授經(jīng)過多年精心設(shè)計的體驗式、啟發(fā)式、互動式、游戲式的課程，該工作坊具有四大特色（略），該工作坊具有穩(wěn)定的可以改善、改變、提升學(xué)員心理狀況的效果，大幅度開發(fā)和解放學(xué)員的潛能，增加學(xué)員的自信。避免了個體咨詢問題容易反復(fù)、效果不明顯、不持久的狀況。對于做個案的學(xué)員，一般的評價是：“至少可以節(jié)約五年的成長時間”。
      二、全人心理學(xué)關(guān)于心理調(diào)整顧問培訓(xùn)的探索
      全人心理學(xué)提出“人人需要心理調(diào)整，人人可以終身成長”的理念。認(rèn)為“心理調(diào)整顧問”是一種更適合中國國情的心理服務(wù)方式，它有助于心理服務(wù)的普及，有助于心理服務(wù)事業(yè)的發(fā)展。它與普通的心理咨詢的區(qū)別表現(xiàn)在四個方面，即：范圍廣、更系統(tǒng)、長期性、多樣性。并且提出了“心理調(diào)整顧問”職業(yè)素養(yǎng)及什么人可以從事“心理調(diào)整顧問”的工作，大道至簡，只要滿足兩個條件，就是必要充分條件：（1）較好的通心力，（2）一定的社會閱歷。它講究職業(yè)規(guī)范，但同時也是一個開放的職業(yè)，只要滿足以上兩個條件，都可以學(xué)習(xí)從事心理調(diào)整顧問的工作。
      三、全人心理學(xué)研究院發(fā)展的構(gòu)想
      “天行鍵，君子當(dāng)自強不息”，我國的心理消費市場進(jìn)入了一個新的發(fā)展機遇期，處在變革時期的國人依然渴求本民族的聲音，尤其期盼從本民族的文化中吸取營養(yǎng)調(diào)整心理。心理消費服務(wù)市場潛力巨大，市場呼喚著本土化的心理服務(wù)產(chǎn)品，全人心理學(xué)應(yīng)肩負(fù)起歷史的使命，為滿足我國心理消費市場的需求不懈努力。本人在此提出發(fā)展全人心理學(xué)的四點構(gòu)想，很不成熟，就算拋磚引玉吧！第一，是打造全人心理學(xué)研究院的工作團(tuán)隊，即整合資源、發(fā)現(xiàn)招聘有志于心理事業(yè)的人才，構(gòu)建華夏全人心理學(xué)研究院的工作隊伍，引領(lǐng)通心理論、技術(shù)、方法的宣傳、普及與推廣。第二，建立講師團(tuán)隊，即加強全人心理學(xué)講師的培訓(xùn)，把“通心”的種子在全國范圍內(nèi)乃至世界范圍內(nèi)去播撒。第三，組建心理調(diào)整顧問團(tuán)隊，即著手培訓(xùn)全人心理學(xué)的心理調(diào)整顧問，在其工作坊中能夠獨立做個案，使全人心理學(xué)的工作坊有可復(fù)制性，使更多的人受益。第四，打造營銷團(tuán)隊，即招聘營銷人才。心理產(chǎn)品的營銷技術(shù)同樣需要通心?！巴ㄐ恼?，通天下”，我們要樹立創(chuàng)造精品的意識，永遠(yuǎn)追求質(zhì)量與效果第一，用通心的理論、方法和技術(shù)打造通心的工作團(tuán)隊，通心的講師團(tuán)隊、通心的心理調(diào)整顧問團(tuán)隊、通心的營銷團(tuán)隊。全人心理學(xué)一定能夠在完成歷史的使命過程中創(chuàng)造出奇跡與輝煌！
       
      
    
      

        下載第二屆中國煤化工環(huán)保與水處理論壇2015即將召開word格式文檔
        
      
            
      下載第二屆中國煤化工環(huán)保與水處理論壇2015即將召開.doc
      
            
      將本文檔下載到自己電腦，方便修改和收藏，請勿使用迅雷等下載。
      
        
      
        
      
            
            
      
                
      點此處下載文檔
      
                
      文檔為doc格式
      
            
      
        
      
          
    
      相關(guān)專題
煤化工安全與環(huán)保
煤化工水處理技術(shù)全集
環(huán)保水處理藥劑行業(yè)

      
    

      聲明：本文內(nèi)容由互聯(lián)網(wǎng)用戶自發(fā)貢獻(xiàn)自行上傳，本網(wǎng)站不擁有所有權(quán)，未作人工編輯處理，也不承擔(dān)相關(guān)法律責(zé)任。如果您發(fā)現(xiàn)有涉嫌版權(quán)的內(nèi)容，歡迎發(fā)送郵件至：645879355@qq.com 進(jìn)行舉報，并提供相關(guān)證據(jù)，工作人員會在5個工作日內(nèi)聯(lián)系你，一經(jīng)查實，本站將立刻刪除涉嫌侵權(quán)內(nèi)容。 
      

      
      
      
        
      相關(guān)范文推薦
      
      
      
            
      

        第二屆中國律師版權(quán)實務(wù)論壇”綜述
        “第二屆中國律師版權(quán)實務(wù)論壇”綜述 http://004km.cn  2012-8-10 13:44:56  來源：中國律師網(wǎng)  5月26日至27日，在美麗的杭州西子湖畔，全國律協(xié)知識知識產(chǎn)權(quán)專業(yè)委員......
        二十一世紀(jì)中國文化產(chǎn)業(yè)論壇第二屆年會綜述
        “入世”對中國文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響 中國加入世界貿(mào)易組織，是當(dāng)代中國正在發(fā)生的一場深刻的革命，一次全面的國家體系創(chuàng)新。它不僅將深刻地影響著中國經(jīng)濟體制改革的歷史過程和......
        第二屆中國資本成長論壇演講日程
        第二屆中國資本成長論壇演講日程 時間：2009年12月26日8:30—18:30 論壇模塊一 時間：2009年12月26日8:30—10:30 主持嘉賓：北京大學(xué)公共經(jīng)濟管理研究中心主任黃恒學(xué) 宣布論壇開......
        第二屆中國績效改進(jìn)論壇完美啟幕
        標(biāo)題——【第二屆中國績效改進(jìn)論壇完美啟幕】 這不僅僅是一次盛會！ 2012年10月26日，第二屆中國績效改進(jìn)論壇在京盛大啟幕！ 數(shù)百位業(yè)界精英齊聚一堂，近百家知名企業(yè)聚首共商，更有......
        第三屆中國企業(yè)家國學(xué)高峰論壇即將盛大召開
        第三屆中國企業(yè)家國學(xué)高峰論壇即將盛大召開由華本機構(gòu)主辦的第三屆中國企業(yè)家國學(xué)高峰論壇將于2012年9月15日在北京舉行。龔鵬程國學(xué)院、少林寺、陽光壹佰、天潤同泰聯(lián)合主......
        中國企業(yè)家論壇第二屆深圳高峰會合作方案
         004km.cn 中國企業(yè)家論壇理事會 主席 中國國際期貨公司董事長 首席經(jīng)濟學(xué)家  理事長 泰康人壽董事長兼CEO 輪值主席 華泰保險集團(tuán)公司董事長兼CEO 理事 萬盟投資......
        中國社會保障30人論壇在京召開（最終定稿）
        中國社會保障30人2014年會論壇在京召開 中國社會科學(xué)網(wǎng)訊（記者鐘義見）2月22-23日，中國社會保障30人論壇2014年會在京舉行。來自中國社會科學(xué)院、國務(wù)院發(fā)展研究中心、中共中央......
        中國民法典論壇：“中國傳統(tǒng)文化與中國民法典”
        中國民法典論壇：“中國傳統(tǒng)文化與中國民法典” 中國民法典論壇：“中國傳統(tǒng)文化與中國民法典”  主持人：李顯冬教授  緣 起：華夏五千年歷史蘊育了光輝燦爛的中國文化。傳統(tǒng)與現(xiàn)代......