第一篇：論不動(dòng)產(chǎn)登記政策對(duì)房地產(chǎn)場(chǎng)的影響

論不動(dòng)產(chǎn)登記政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響

山東省臨朐縣房產(chǎn)交易中心

李偉

摘要：自改革開放以來，我國的城市化發(fā)展步伐加劇，全國各地的不動(dòng)產(chǎn)交易量大增，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展成為了社會(huì)關(guān)注的焦點(diǎn)。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展是城市化過程中重要的一環(huán)，不動(dòng)產(chǎn)交易量的增加、交易方法的不斷演變，人民對(duì)保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的意識(shí)日益提高，社會(huì)迫切的需要一套完善的不動(dòng)產(chǎn)制度來調(diào)整在不動(dòng)產(chǎn)交易過程中的各種關(guān)系。本文從不動(dòng)產(chǎn)登記制度的登記制度的功能、登記的內(nèi)容、登記的意義、登記的影響等方面論述我國不動(dòng)產(chǎn)登記制度及其完善。結(jié)合我國不動(dòng)產(chǎn)登記的實(shí)際情況，對(duì)我國不動(dòng)產(chǎn)登記制度的現(xiàn)狀以及進(jìn)一步完善我國不動(dòng)產(chǎn)登記制度作一簡(jiǎn)要分析和探討。

關(guān)鍵詞：登記的效力 不動(dòng)產(chǎn)登記制度缺陷

一、有關(guān)房地產(chǎn)的介紹

房地產(chǎn)也稱不動(dòng)產(chǎn)，房地產(chǎn)是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分及其附帶的各種權(quán)益。房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，房地產(chǎn)是指建筑在土地上的各種房屋，包括住宅、倉庫、廠房、商業(yè)、服務(wù)、文化、教育、辦公醫(yī)療和體育用房等；地產(chǎn)則包括土地和地下各種基礎(chǔ)設(shè)施，例如供熱、供水、供電、供氣、排水排污等地下管線以及地面道路等。房產(chǎn)可歸私人所有，但土地屬于國家和集體所有，業(yè)主只擁有一定年限的使用權(quán)。

（一）中國房地產(chǎn)近期所呈現(xiàn)出的態(tài)勢(shì)及特征

中國房產(chǎn)市場(chǎng)所呈現(xiàn)出的態(tài)勢(shì)：

1.房地產(chǎn)業(yè)區(qū)域發(fā)展很不平衡，區(qū)域分割明顯。中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展不平衡，一方面表現(xiàn)東部沿海地區(qū)的發(fā)展大大快于中西部地區(qū)，另一方面則表現(xiàn)在廣東、上海、北京、江蘇、浙江五省市房地產(chǎn)投資交易占全國的一半以上。

2.房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量多，規(guī)模小。房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模仍然很小，1996年我國房地產(chǎn)企業(yè)平均每個(gè)公司總資產(chǎn)7100萬元，平均凈資產(chǎn)只有1780萬元。從所有制結(jié)構(gòu)看，公有制房地產(chǎn)企業(yè)占據(jù)主導(dǎo)地位，雖然其比重處在下降趨勢(shì)之中，其主導(dǎo)地位卻十分穩(wěn)固。

3.房地產(chǎn)業(yè)對(duì)外開放的門戶日益擴(kuò)大。中國房地產(chǎn)業(yè)對(duì)外開放的步伐很快。從1992年以來，外資（主要是直接投資）已成為中國房地產(chǎn)業(yè)投資的重要力量。2005——2012年間，利用外資占整個(gè)房地產(chǎn)投資資金來源的12%左右。

（二）房地產(chǎn)發(fā)展的阻力

1.中國的城市化道路仍在進(jìn)行，土地將越來越少，地價(jià)的不斷上漲注定了房?jī)r(jià)長(zhǎng)期的上漲趨勢(shì)；而農(nóng)村人口向城鎮(zhèn)集中、城鎮(zhèn)人口向大中城市集中的趨勢(shì)也還將持續(xù)二十年以上；今后的大中城市規(guī)模會(huì)成倍擴(kuò)大，城市房屋質(zhì)量和居住環(huán)境將大幅提高。需求決定房?jī)r(jià)，而大多人的生活水平并沒有與當(dāng)前的房?jī)r(jià)持平。

2.國家要促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，會(huì)對(duì)城市基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行持續(xù)的規(guī)模投入和進(jìn)一步改善，房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的支柱地位也不會(huì)在近年內(nèi)改變。從而使與房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的行業(yè)環(huán)境呈好，使其價(jià)格上漲，從而促使房?jī)r(jià)上漲或居高。

3.目前城鎮(zhèn)住房存量資源中，房改時(shí)的前期百姓已有住房所占市場(chǎng)比例達(dá)一半以上，而部分居民不愿意拆遷或需要的回遷款過多。這就需要協(xié)商從而造成樓房建設(shè)時(shí)間加長(zhǎng)或成本提高。

二、不動(dòng)產(chǎn)登記政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響

（一）有關(guān)政策的分析及不足

1.有關(guān)政策的分析

建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，它可以更好地落實(shí)物權(quán)法規(guī)定，保障不動(dòng)產(chǎn)交易安全，有效保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的合法財(cái)產(chǎn)權(quán)。在不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度實(shí)施之后，擁有大量房產(chǎn)的人可以被很快確定，從這個(gè)角度來說，這項(xiàng)制度對(duì)反腐的助力作用不容小視。同時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)登記制度能夠保障房屋等不動(dòng)產(chǎn)的交易安全，減少欺詐行為，而且還有利于摸清全國房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本情況，有利于宏觀調(diào)控?？梢哉f，這項(xiàng)制度，一舉多得。不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度將來會(huì)與全國住宅信息聯(lián)網(wǎng)掛鉤，會(huì)為紀(jì)檢部門提供一定的方便，對(duì)于反腐工作有強(qiáng)大的助推作用。

2.目前不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記存在的不足

目前，不動(dòng)產(chǎn)登記制度在不動(dòng)產(chǎn)登記領(lǐng)域存在著登記缺失、權(quán)屬復(fù)雜、集合等級(jí)程度低的問題。老舊房屋、小產(chǎn)權(quán)房、部分特權(quán)占有的不動(dòng)產(chǎn)、集體土地登記缺失情況很普遍。即使有登記的記錄，也存在著產(chǎn)權(quán)實(shí)物邊界、權(quán)利邊界、面積核定、權(quán)利人不清楚的普遍現(xiàn)象，特別是近年來由于人口流動(dòng)、土地征收、城市外延擴(kuò)張和規(guī)劃調(diào)整，不動(dòng)產(chǎn)登記事實(shí)上缺失的問題就更加嚴(yán)重。

（二）政策的出臺(tái)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響

1.政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)供給和需求影響較小

2013年我國商品房交易金額為8.14萬億元，同比增長(zhǎng)8.14%；2014年前11個(gè)月，商品房交易金額為6.45萬億元，同比下降7.8%，主要原因是我國房地產(chǎn)持續(xù)低迷，價(jià)格環(huán)比不斷走低。我國商品房市場(chǎng)的盤子比較大。即使不動(dòng)產(chǎn)登記政策對(duì)官員在房地產(chǎn)市場(chǎng)的行為有影響的話，那么這個(gè)影響與整個(gè)地產(chǎn)市場(chǎng)盤子相比，影響較小。但是，不排除局部地區(qū)影響較大的可能性。

2.政策對(duì)房地產(chǎn)中介將產(chǎn)生重大影響

政策的實(shí)施對(duì)房地產(chǎn)中介行業(yè)將產(chǎn)生重大的影響。房地產(chǎn)中介行業(yè)之所以能夠存在，主要是因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行不夠完善，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)交易的雙方遇到困難較多。政策的實(shí)施將使得每套房屋均能夠查詢到，如若房地產(chǎn)交易的過程再加以程序化的話，那么房產(chǎn)交易的過程就會(huì)變得更加的清晰，交易雙方在交易時(shí)信任感就會(huì)增強(qiáng)，從而會(huì)省去尋找中介的中間環(huán)節(jié)。而登記政策的實(shí)施，會(huì)使得房源信息能夠通過系統(tǒng)查詢，未來查詢房產(chǎn)信息的電子商務(wù)平臺(tái)將會(huì)有較大的發(fā)展，比如搜房網(wǎng)、安居客、58同城等。目前，這些房地產(chǎn)信息平臺(tái)的已經(jīng)做出較大的改變

三、關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響的對(duì)策

不動(dòng)產(chǎn)登記政策的出臺(tái)也預(yù)示著我國會(huì)迎來房地產(chǎn)收稅。樓市短期內(nèi)會(huì)因個(gè)別業(yè)主的拋房行為加劇庫存積壓。部分業(yè)主聽說不動(dòng)產(chǎn)登記政策后，因?yàn)閾?dān)心交稅想要將手中的房產(chǎn)變賣。不動(dòng)產(chǎn)登記本身并不屬于房地產(chǎn)調(diào)控政策，并不會(huì)直接影響到購房者和業(yè)主。但是會(huì)帶

來針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記后房產(chǎn)稅開征的各種猜測(cè)，以及房產(chǎn)情況變得透明可查后，可能引發(fā)的恐慌。拋售以及暫停購房的情況都會(huì)一定程度地出現(xiàn)，但應(yīng)該不會(huì)大范圍出現(xiàn)。所以說，廣大業(yè)主更應(yīng)該理性面對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記政策，不要盲目的進(jìn)行拋售。

目前來看，有三種情況的業(yè)主成為征稅對(duì)象的可能性較大。一是到非常住城市置業(yè)，尤其是購置兩套房以上的；二是擁有高檔住房的；三是家庭總住房面積過高，尤其是超過了人均60平方米的。因此，此項(xiàng)政策的出臺(tái)有利于我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展，也有利于縮小房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的不平衡現(xiàn)象。我們應(yīng)該相信的是，政府在出臺(tái)此項(xiàng)政策的時(shí)候，必然會(huì)維護(hù)廣大群眾的基本利益。

參考文獻(xiàn)：

[1]《淺析我國房屋權(quán)屬登記制度》，張紫紫，《東方企業(yè)文化》，2013 年3月。

[2]《談我國房地產(chǎn)營銷管理》，陳聰，《科技信息·科技教育版》，2006年7月。

[3]《淺析房屋權(quán)屬登記制度及相關(guān)法律問題的思考》，張帆，《中華民居旬刊》，2014 年7月。

第二篇：不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記影響解讀

不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記影響解讀：商品房70年后怎么辦？

2015年02月27日

來源：新華網(wǎng)

新華社制圖新華社制圖

原標(biāo)題：專家:不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記實(shí)施意味房地產(chǎn)稅征收臨近

新華社北京2月26日電、題：登記了，將會(huì)影響我們什么？——統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)登記簿證引出的話題

新華社記者王立彬、杜宇、何雨欣

統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記簿證26日正式公布。包括《不動(dòng)產(chǎn)登記簿》《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》及《不動(dòng)產(chǎn)登記證明》的統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記簿證樣式3月1日起全面啟用。圍繞這件事兒，一系列原生衍生的不動(dòng)產(chǎn)登記話題再難回避。

要換新證嗎，對(duì)我們的本本影響幾何？

對(duì)大多數(shù)人來說，各種本本含金量最高的就是不動(dòng)產(chǎn)證書——城市商品房、農(nóng)村宅基地“房本”，耕地及山水林田湖海使用權(quán)或承包經(jīng)營證書等。全國啟用統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)簿證，對(duì)我們這些“寶貝”影響幾何？

“《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》全面實(shí)施要有一個(gè)過程。條例實(shí)施后，無論是依法頒發(fā)的新版證書，還是因沒有完成職責(zé)和機(jī)構(gòu)整合，不具備頒發(fā)新版證書條件，繼續(xù)頒發(fā)的各類舊版證書；以及條例實(shí)施前分散登記時(shí)依法頒發(fā)的各類證書，都繼續(xù)有效。新版證書和舊版證書在一段時(shí)間內(nèi)并行使用?！眹临Y源部地籍管理司司長(zhǎng)(不動(dòng)產(chǎn)登記局局長(zhǎng))王廣華反復(fù)對(duì)記者強(qiáng)調(diào)，“希望每一條稿子都能把這個(gè)說清楚?！?/p>

作為不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的核心內(nèi)容，簿證統(tǒng)一后，物權(quán)變動(dòng)情況才能統(tǒng)一規(guī)范反映，物權(quán)才能得到統(tǒng)一的嚴(yán)格保護(hù)?！安咀C不統(tǒng)一，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)就無法統(tǒng)一公示，可能出現(xiàn)權(quán)利交叉和沖突，不動(dòng)產(chǎn)登記公示公信的效力就會(huì)打折扣，物權(quán)也可能得不到切實(shí)保護(hù)，還會(huì)引起糾紛和矛盾?！蓖鯊V華強(qiáng)調(diào)，簿證統(tǒng)一了，無論哪個(gè)地方登記的不動(dòng)產(chǎn)，進(jìn)行交易時(shí)，當(dāng)事人都會(huì)有統(tǒng)一、可以信任的依據(jù)，良好秩序才能得 以有效建立?！安咀C不統(tǒng)一，在不同地方有不同登記簿和多個(gè)證書，就可能出現(xiàn)一房、一地多賣，產(chǎn)生交易風(fēng)險(xiǎn)，影響交易安全?！?/p>

消除分散登記模式下證書不統(tǒng)一的弊端，將便民利民，減少行政成本。證書統(tǒng)一了，老百姓領(lǐng)證成本會(huì)降低。原來分散登記簿和證書中很多內(nèi)容重復(fù)，浪費(fèi)行政成本，也容易出現(xiàn)錯(cuò)誤，給權(quán)利人造成不必要的麻煩。“不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)要堅(jiān)持?不變不換?和方便企業(yè)群眾原則，權(quán)利不變動(dòng)，簿證不更換，依法辦理變更、轉(zhuǎn)移等登記工作時(shí)，逐步更換為新的不動(dòng)產(chǎn)登記簿證?！眹临Y源部不動(dòng)產(chǎn)登記局常務(wù)副局長(zhǎng)冷宏志強(qiáng)調(diào)，各地不得強(qiáng)制當(dāng)事人更換不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書和登記證明，增加企業(yè)和群眾負(fù)擔(dān)。

會(huì)出現(xiàn)拋售嗎，對(duì)樓市影響幾何？

“不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記馬上要實(shí)施了，你說，有多套房子的人會(huì)不會(huì)拋售？如果拋了，房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)因此而降下來呢？”30歲的鄭州居民蔣如林已經(jīng)結(jié)婚生子，目前仍租房居住，一直等著出手買房時(shí)機(jī)。

蔣如林的問題頗具代表性。盡管實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的初衷并非降房?jī)r(jià)，但不可否認(rèn)其對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的客觀影響。借助不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記，個(gè)人住房信息“家底”不清現(xiàn)狀有望得到改變。

事實(shí)上，缺乏準(zhǔn)確可查詢的信息，一直困擾我國住房建設(shè)和房地產(chǎn)調(diào)控。一位地方基層干部說：“每個(gè)家庭有幾套房、多大面積都搞不清楚，制定調(diào)控政策不僅很困難，而且容易發(fā)生偏差?！?/p>

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉說：“這一政策是房地產(chǎn)調(diào)控從之前的交易環(huán)節(jié)調(diào)控，轉(zhuǎn)變到存量環(huán)節(jié)調(diào)控的重要標(biāo)志性事件?！?/p>

目前我國房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入存量調(diào)整階段，區(qū)域分化明顯，“去庫存”將是2015年市場(chǎng)的主基調(diào)。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2014年末，全國商品房待售面積再創(chuàng)新高，達(dá)6.2億平方米，比2013年末增加1.3億平方米，住宅待售面積超過4億平方米。

盡管部分市場(chǎng)研究機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)，隨著不動(dòng)產(chǎn)登記加速，大戶型二手房供應(yīng)將繼續(xù)增加，可能會(huì)導(dǎo)致部分持有多套房業(yè)主掛牌增多，但對(duì)于整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì)產(chǎn)生過大影響。

中國房地產(chǎn)協(xié)會(huì)名譽(yù)副會(huì)長(zhǎng)朱中一認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)登記和個(gè)人住房信息聯(lián)網(wǎng)是房地產(chǎn)長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制最基礎(chǔ)內(nèi)容，但房?jī)r(jià)主要還是由供求、預(yù)期等因素決定，不動(dòng)產(chǎn)登記制度本身不會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生太大影響。部分受訪專家認(rèn)為，條例實(shí)施將使決策更為科學(xué)、精準(zhǔn)，有利于構(gòu)建房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制。

不動(dòng)產(chǎn)登記落地了，房地產(chǎn)稅那只靴子呢？

針對(duì)房地產(chǎn)稅山雨欲來的報(bào)道，不動(dòng)產(chǎn)登記局負(fù)責(zé)人說，盡管不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記是不動(dòng)產(chǎn)稅收的技術(shù)基礎(chǔ)，但稅收問題只能根據(jù)稅法有關(guān)要求，依稅收法定原則，由國家依法決定。

作為不動(dòng)產(chǎn)登記的熱門衍生話題之一，不動(dòng)產(chǎn)登記與房地產(chǎn)稅征收間的關(guān)系在一輪輪激辯中愈加明朗。毋庸置疑，不動(dòng)產(chǎn)登記是房地產(chǎn)稅征收必要的技術(shù)條件，對(duì)房產(chǎn)征收保有環(huán)節(jié)的稅總得先搞清楚每個(gè)人究竟有多少套房。同時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)登記的信息支撐，也將讓房屋轉(zhuǎn)讓交易環(huán)節(jié)的契稅、個(gè)稅等征管得到加強(qiáng)。

不動(dòng)產(chǎn)登記靴子落地后，會(huì)有人出于房地產(chǎn)稅漸行漸近原因，將擁有的多套房產(chǎn)出售，因?yàn)閺囊厌尫鸥母镄盘?hào)看，房地產(chǎn)稅征收會(huì)保障居民基本住房訴求，主要鎖定多余房產(chǎn)，房產(chǎn)越多保有環(huán)節(jié)的稅負(fù)將越重。

中國社科院副研究員陳飛說：“不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的實(shí)施，意味著房地產(chǎn)稅征收腳步日益臨近，對(duì)于商品房投機(jī)者將是很大打擊，會(huì)逼迫部分空置房進(jìn)入市場(chǎng)，可望有效降低已售住房空置率。”

當(dāng)然，房地產(chǎn)稅征收的技術(shù)條件不僅包括詳細(xì)了解每個(gè)人究竟擁有多少房產(chǎn)，還包括房地產(chǎn)的評(píng)估技術(shù)等。更為復(fù)雜的是稅制設(shè)計(jì)，究竟什么算是居民基本住房訴求，按套征收還是按平方米征收更合理？……種種問題牽一發(fā)動(dòng)全身，需要全面考量。

眾所周知，立法是目前房地產(chǎn)稅改革的路徑。這項(xiàng)改革將由全國人大常委會(huì)牽頭，加強(qiáng)調(diào)研，扎實(shí)推進(jìn)。這是說，房地產(chǎn)稅征收將主要取決于立法進(jìn)程，取決于取得改革共識(shí)、減少阻力、協(xié)調(diào)關(guān)系的進(jìn)程。不會(huì)一蹴而就，但會(huì)在預(yù)期軌道上前行。

一些專家也認(rèn)為，技術(shù)條件并非房地產(chǎn)稅征收不可逾越的障礙，更重要的是讓這一稅種的征收有理有據(jù)。與我國增值稅、營業(yè)稅等絕大部分含在價(jià)格中的間接稅相比，有明顯直接稅性質(zhì)的房地產(chǎn)稅如何“直接”從百姓口袋中拿錢，恐怕還與稅收法定、預(yù)算透明等大主題改革緊密相連。

產(chǎn)權(quán)話題難止，“小產(chǎn)權(quán)房”怎么辦？商品房70年后怎么辦？

針對(duì)不少城市居民(當(dāng)然也有城郊農(nóng)村居民)較關(guān)心的“小產(chǎn)權(quán)房”問題，國土資源部有關(guān)負(fù)責(zé)人26日表示，不動(dòng)產(chǎn)登記是按物權(quán)法要求，依法保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人權(quán)益的行動(dòng)，不可能登記不合法的東西。我國現(xiàn)行法律法規(guī)條文明確，世界上普遍實(shí)施土地用途管制?！八?小產(chǎn)權(quán)房?不可能予以登記，更不可能通過合法登記?漂白??！?/p>

“不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記是物權(quán)法等上位法的明確要求。這是一項(xiàng)法定行動(dòng)。有關(guān)?小產(chǎn)權(quán)房?問題，法律法規(guī)條文明確，國土資源等有關(guān)部門三令五申。討論不動(dòng)產(chǎn)登記，只能在法律軌道上進(jìn)行。”王廣華說。

國土資源部印發(fā)的《關(guān)于農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證的若干意見》強(qiáng)調(diào)，必須嚴(yán)格規(guī)范農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證行為，嚴(yán)禁搞虛假土地登記，嚴(yán)禁對(duì)違法用地未經(jīng)依法處理就登記發(fā)證?！皩?duì)于借戶籍制度改革或者擅自通過?村改居?等方式非經(jīng)法定征收程序?qū)⑥r(nóng)民集體土地轉(zhuǎn)為國有土地、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織非法出讓或出租集體土地用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)、城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地、農(nóng)民住宅或?小產(chǎn)權(quán)房?等違法用地，不得登記發(fā)證。”

隨著統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)登記簿證全面啟用，另一個(gè)問題浮出水面——房產(chǎn)、地產(chǎn)統(tǒng)一登記突顯商品房土地70年使用權(quán)問題?！巴恋厥遣粍?dòng)產(chǎn)的核心。我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展很多問題，核心就是土地。”中國社會(huì)科學(xué)院研究員楊重光說，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記是物權(quán)法的要求。而物權(quán)法還有許多要求有待落實(shí)。商品房土地70年使用權(quán)到期后怎么辦，會(huì)在不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記過程中顯化。“隨著不動(dòng)產(chǎn)登記推進(jìn)，登記這一技術(shù)問題背后的產(chǎn)權(quán)問題會(huì)更明晰，依法改革任務(wù)也會(huì)更明確?！?/p>

第三篇：論不動(dòng)產(chǎn)登記的性質(zhì)[范文模版]

論不動(dòng)產(chǎn)登記的性質(zhì)

不動(dòng)產(chǎn)登記制度是私有制發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物，其最初目的是國家征稅的手段。我國《物權(quán)法》確認(rèn)了不動(dòng)產(chǎn)登記制度，但對(duì)登記行為的性質(zhì)沒有界定、登記機(jī)關(guān)的同一性、責(zé)任機(jī)制、收費(fèi)依據(jù)、審查形式及其登記行為的效力等問題也規(guī)定得比較含糊。

對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記行為的性質(zhì)，概括起來，目前主要有以下四種學(xué)說：

第一，公法行為說。該說認(rèn)為我國的不動(dòng)產(chǎn)登記行為實(shí)質(zhì)上屬于一種具體行政行為，即不動(dòng)產(chǎn)登記在我國是不動(dòng)產(chǎn)管理部門依其職權(quán)所實(shí)施的行政行為。其理由是：(1)我國的不動(dòng)產(chǎn)登記帶有濃厚的行政管理的色彩。(2)我國現(xiàn)行的不動(dòng)產(chǎn)登記法律規(guī)范大多由行政法規(guī)和規(guī)章組成，帶有濃厚的行政色彩。(3)進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記的機(jī)關(guān)基本都是行政管理部門。第二，證明行為說。此學(xué)說認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記在本質(zhì)上是國家證明行為，而不是批準(zhǔn)行為，即不動(dòng)產(chǎn)管理機(jī)關(guān)的職責(zé)范圍也只是審查當(dāng)事人是否具備辦證交付條件，如房屋產(chǎn)權(quán)變更登記本身，也只是對(duì)買賣雙方履行買賣合同的結(jié)果進(jìn)行確認(rèn)和公示，而不是對(duì)房屋買賣合同的審查和批準(zhǔn)。

第三，私法行為說。該說認(rèn)為登記是一種私法行為，登記的發(fā)生及私法效果的產(chǎn)生主要依賴于申請(qǐng)人的意思表示。即立法者應(yīng)主張登記之私法屬性，從而保護(hù)交易安全之功能，這對(duì)中國真正登記制度的建立具有指導(dǎo)性意義。

第四，折衷說。認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記應(yīng)是一種公法介入私法領(lǐng)域的公私二重性行為。即不動(dòng)產(chǎn)登記既是一種公法行為，也是一種私法行為。前者體現(xiàn)為國家行使國家權(quán)力對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行監(jiān)督管理和征集稅收的行為;后者是在當(dāng)事人申請(qǐng)的前提下，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利狀態(tài)的社會(huì)確認(rèn)和公示，從而保證交易的安全。

我認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記是一種行政行為，不動(dòng)產(chǎn)登記是不動(dòng)產(chǎn)管理機(jī)關(guān)應(yīng)申請(qǐng)人的申請(qǐng)作出的行政行為，它明確了登記申請(qǐng)人對(duì)登記確認(rèn)的內(nèi)容所產(chǎn)生的權(quán)利,登記是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)公示的法定方法，凡經(jīng)過不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)核準(zhǔn)登記的物權(quán)，均使權(quán)利人的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利產(chǎn)生公信力，任何機(jī)關(guān)、團(tuán)體及其他個(gè)人非經(jīng)法定程序不得以任何理由撤銷該行為。并可以在權(quán)利被他人侵犯時(shí), 以登記的行政行為與之相對(duì)抗。故不動(dòng)產(chǎn)登記是國家行政管理機(jī)關(guān)依申請(qǐng)人的申請(qǐng)作出的一種具體行政行為，不動(dòng)產(chǎn)登記體現(xiàn)了國家行政權(quán)力對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合理干預(yù)，更好地明晰各種不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的歸屬，依法保護(hù)物權(quán)人的合法權(quán)益，屬于行政確認(rèn)行為。但申請(qǐng)人提交的申請(qǐng)材料主要是有效的民事行為的相關(guān)材料，因此，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬登記行為屬于可訴的具體行政行為。

第四篇：論不動(dòng)產(chǎn)登記制度與對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的執(zhí)行

不動(dòng)產(chǎn)的執(zhí)行，一直是執(zhí)行工作中的難點(diǎn)。由于我國民事訴訟法以及后來出臺(tái)的執(zhí)行規(guī)定，均沒有對(duì)涉及不動(dòng)產(chǎn)的執(zhí)行作出具體的規(guī)定，實(shí)踐中各地法院在查封和處理不動(dòng)產(chǎn)時(shí)出現(xiàn)適用法律難題，因而做法不一，常常發(fā)生相同條件的個(gè)案處理結(jié)果卻相異，損害了法律的嚴(yán)肅性和統(tǒng)一性。2007年3月頒布的物權(quán)法完善和發(fā)展了我國的物權(quán)制度，修正了以往不動(dòng)產(chǎn)登記規(guī)定的不盡合理之處，就不動(dòng)產(chǎn)登記問題作了較科學(xué)、系統(tǒng)的規(guī)定，對(duì)解決不動(dòng)產(chǎn)執(zhí)行難題具有重要作用。

一、不動(dòng)產(chǎn)登記制度的相關(guān)理論

不動(dòng)產(chǎn)登記為物權(quán)法中的重要制度，是指經(jīng)權(quán)利人或利害關(guān)系人申請(qǐng)，由國家專職部門將有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)及其變動(dòng)事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的法律制度。①作為物權(quán)公示手段，不動(dòng)產(chǎn)登記本質(zhì)上為產(chǎn)生私法效果的事實(shí)行為而非登記機(jī)關(guān)的行政管理行為。登記的首要意義在于物權(quán)變動(dòng)的公示與公信，其所產(chǎn)生的是私法上的效果。不動(dòng)產(chǎn)登記具有公示力、形成力、推定力和公信力四種效力。不動(dòng)產(chǎn)登記的主要目的在于公示，即通過登記向公眾公開不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)歸屬及變動(dòng)情況，使其了解不特定的物權(quán)狀態(tài)，使第三人在參與交易時(shí)有一個(gè)識(shí)別、判斷物權(quán)的客觀標(biāo)準(zhǔn)；登記的形成力是指登記具有使基于法律行為的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)能否生效的效力；登記的推定力，又稱權(quán)利正確性推定效力，是指以不動(dòng)產(chǎn)登記簿上所記載的當(dāng)事人的權(quán)利內(nèi)容為正確不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的效力，但是登記權(quán)利正確性推定效力不及于明知登記權(quán)利瑕疵而惡意取得該項(xiàng)權(quán)利者；登記的公信力是指不動(dòng)產(chǎn)登記簿所記載的權(quán)利推定為真正的權(quán)利，并賦予其公信力，基于登記的公信力，即使登記錯(cuò)誤或遺漏，因相信登記正確而與登記名義人進(jìn)行交易的善意第三人，其所得利益仍將受到法律的保護(hù)。

研究不動(dòng)產(chǎn)登記制度，對(duì)于搞好涉及不動(dòng)產(chǎn)案件的執(zhí)行具有重要意義。作為物權(quán)公示手段的不動(dòng)產(chǎn)登記在財(cái)產(chǎn)權(quán)保護(hù)中扮演了極為重要的角色，它甚至決定了基于法律行為的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)能否發(fā)生效力。著名民法學(xué)者梁慧星先生指出：“不論物權(quán)法如何完善，如果沒有一個(gè)好的登記制度，那你的物權(quán)法就不會(huì)有好的結(jié)果，不會(huì)得到切實(shí)的實(shí)施。”研究不動(dòng)產(chǎn)登記制度，掌握物權(quán)法關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記的新規(guī)定，正確理解物權(quán)變動(dòng)法理，處理好物權(quán)法與民法通則、擔(dān)保法以及最高法院的相關(guān)司法解釋的銜接問題，對(duì)于搞好涉及不動(dòng)產(chǎn)案件的執(zhí)行，進(jìn)而保障交易安全，維護(hù)交易秩序，都具有重要意義。

二、物權(quán)法出臺(tái)前后關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記的規(guī)定以及對(duì)不動(dòng)產(chǎn)執(zhí)行的影響

（一）物權(quán)法出臺(tái)前不動(dòng)產(chǎn)登記的規(guī)定及主要缺陷評(píng)析

物權(quán)法出臺(tái)之前不動(dòng)產(chǎn)登記規(guī)定存在的一個(gè)重要缺陷是基本上認(rèn)為登記為不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同的生效要件，不適當(dāng)?shù)財(cái)U(kuò)大了登記的效力范圍，把登記作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)移轉(zhuǎn)合同的生效要件，誤解了登記的制度屬性，“混淆了物權(quán)和債權(quán)法律性質(zhì)的區(qū)別，混淆了物權(quán)變動(dòng)和債權(quán)變動(dòng)在法律根據(jù)方面的區(qū)別”②，違背了物權(quán)變動(dòng)的區(qū)分原則的基本法理和基本要求，從而導(dǎo)致買受人的利益得不到完善的保護(hù)，同時(shí)也放縱了出賣人的隨意違約行為。如《城市房地產(chǎn)管理法》第35條規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照本法第五章規(guī)定辦理權(quán)屬登記?！薄冻鞘兴接蟹课莨芾?xiàng)l例》第6條規(guī)定：“房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移或房屋現(xiàn)狀變更時(shí)，須到房屋所在地房管機(jī)關(guān)辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移或房屋現(xiàn)狀變更登記手續(xù)?！毖韵轮馐?，不動(dòng)產(chǎn)交易要以登記為要件，具體來說就是不動(dòng)產(chǎn)交易是“合同不登記不生效”，不是“物權(quán)不登記不生效”，因此，如果當(dāng)事人簽訂的不動(dòng)產(chǎn)買賣合同沒有登記，該合同就被判定為無效。事實(shí)上，沒有進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記，只是未能發(fā)生物權(quán)變動(dòng)，而不能否認(rèn)有效成立的合同的效力。物權(quán)法出臺(tái)之前不動(dòng)產(chǎn)登記規(guī)定還存在的一個(gè)重要缺陷是不動(dòng)產(chǎn)登記的種類不健全，缺少預(yù)告登記和異議登記等重要內(nèi)容，有待進(jìn)一步完善。

（二）物權(quán)法關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記的規(guī)定以及對(duì)不動(dòng)產(chǎn)執(zhí)行的影響

物權(quán)法在總結(jié)我國不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，借鑒西方國家先進(jìn)立法經(jīng)驗(yàn)，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記的法律效力、不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)、登記程序、登記類型及登記錯(cuò)誤的賠償責(zé)任等重要問題以專節(jié)14個(gè)條文作出了明確規(guī)定，完善和發(fā)展了我國的不動(dòng)產(chǎn)登記制度，主要體現(xiàn)在以下方面：

（1）對(duì)不動(dòng)產(chǎn)變動(dòng)原則的完善和發(fā)展。一是物權(quán)法貫徹區(qū)分原則理論③，明確規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)采登記對(duì)抗主義。規(guī)定登記不是法定義務(wù)，不登記，也可以發(fā)生物權(quán)變動(dòng)，但是不登記，不得對(duì)抗善意第三人。即區(qū)分物權(quán)變動(dòng)和債權(quán)變動(dòng)，將物權(quán)變動(dòng)合同的效力與物權(quán)變動(dòng)的效力相區(qū)分，不動(dòng)產(chǎn)變動(dòng)的合同雖然沒有登記仍然有效，不受不動(dòng)產(chǎn)是否發(fā)生變動(dòng)的影響?！段餀?quán)法》第15條規(guī)定：當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力?！段餀?quán)法》第129條和第158條也規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)采登記對(duì)抗主義。二是登記要件原則。按照《物權(quán)法》

第9條的規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)，經(jīng)過依法登記而發(fā)生效力，也是我國不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的主要方式。三是合同生效，發(fā)生物權(quán)變動(dòng)。這是《物權(quán)法》第127第第1款的規(guī)定，農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)通過合同就可以設(shè)立，這是我國物權(quán)法獨(dú)有的規(guī)定。三是非因法律行為引起的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)。這種情況指的是《物權(quán)法》第28條、第29條和第30條的規(guī)定。

（2）

增加規(guī)定了更正登記、異議登記、預(yù)告登記等登記類型。

更正登記是指為消除因登記錯(cuò)誤或遺漏而導(dǎo)致的登記與實(shí)體權(quán)利關(guān)系的不一致狀態(tài)，對(duì)既存登記的部分內(nèi)容進(jìn)行修正而發(fā)生的登記。更正登記的目的在于為錯(cuò)誤的登記提供救濟(jì)途徑，保護(hù)真正權(quán)利人的權(quán)利，維護(hù)秩序安定與交易安全?！段餀?quán)法》第19條第1款規(guī)定：“權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤的，可以申請(qǐng)更正登記。不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人書面同意更正或者有證據(jù)證明登記確有錯(cuò)誤的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以更正。”

異議登記是指事實(shí)上的權(quán)利人或利害關(guān)系人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利提出異議而進(jìn)行的登記。④該法第19條第2款規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人不同意更正的，利害關(guān)系人可以申請(qǐng)異議登記。登記機(jī)構(gòu)予以異議登記的，申請(qǐng)人在異議登記之日起15日內(nèi)不起訴，異議登記失效。異議登記不當(dāng)，造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以向申請(qǐng)人請(qǐng)求損害賠償?！?異議登記制度的目的在于阻卻登記的公信力，從而保護(hù)事實(shí)上的權(quán)利人或真正權(quán)利人的利益，它是為更正登記所設(shè)置的臨時(shí)保全措施。登記錯(cuò)誤的更正需要一個(gè)過程，在此過程中，登記權(quán)利人有可能處分不動(dòng)產(chǎn)，從而使真正權(quán)利人的權(quán)利受到損害。為防止更正登記之前登記權(quán)利人的處分行為，有必要采取異議登記這項(xiàng)措施來保全權(quán)利。

預(yù)告登記是指當(dāng)事人所期待的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)所需要的條件缺乏或者尚未成就時(shí)，法律為保全這項(xiàng)將來發(fā)生的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)為目的的請(qǐng)求權(quán)而進(jìn)行的登記⑤。我國物權(quán)法亦規(guī)定了預(yù)告登記制度，該法第20條規(guī)定：“當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效?！鳖A(yù)告登記的目的就在于保護(hù)關(guān)于未來發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的請(qǐng)求權(quán)，以維護(hù)不動(dòng)產(chǎn)交易秩序。

（3）物權(quán)法關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記的規(guī)定對(duì)不動(dòng)產(chǎn)執(zhí)行之影響

物權(quán)法有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的規(guī)定對(duì)傳統(tǒng)的不動(dòng)產(chǎn)執(zhí)行方式和執(zhí)行理念有較大影響，主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

一是物權(quán)法的實(shí)施對(duì)涉及不動(dòng)產(chǎn)的執(zhí)行既帶來機(jī)遇，也有挑戰(zhàn)。這種機(jī)遇主要表現(xiàn)為對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的執(zhí)行提供了明確的法律依據(jù)和有力的理論支撐。如執(zhí)行中處理不動(dòng)產(chǎn)登記名義人與實(shí)際權(quán)利人不一致的問題時(shí)，可結(jié)合物權(quán)法關(guān)于異議登記的規(guī)定，及時(shí)解決爭(zhēng)議，恰當(dāng)處置不動(dòng)產(chǎn)；還例如物權(quán)法關(guān)于預(yù)告登記的規(guī)定，使執(zhí)行人員在查封前對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的相關(guān)權(quán)利人了如指掌，為及時(shí)采取預(yù)查封措施提供了便利。同時(shí)，物權(quán)法的實(shí)施也使執(zhí)行工作面臨較大挑戰(zhàn)，需要執(zhí)行人員深入學(xué)習(xí)和研究物權(quán)法的相關(guān)規(guī)定，準(zhǔn)確把握物權(quán)法的立法宗旨，深刻理解物權(quán)變動(dòng)的內(nèi)涵，依法及時(shí)執(zhí)行涉及不動(dòng)產(chǎn)的案件，維護(hù)權(quán)利人的合法物權(quán)。

二是對(duì)傳統(tǒng)執(zhí)行方式和執(zhí)行理念產(chǎn)生較大影響，要求執(zhí)行人員在執(zhí)行中及時(shí)調(diào)整執(zhí)行思路，改變執(zhí)行方式，增強(qiáng)執(zhí)行技巧，依法執(zhí)行。《物權(quán)法》第六條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定登記。動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定交付”。該條規(guī)定從根本上區(qū)分了不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)物權(quán)設(shè)立和變動(dòng)的公示方法。對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)，不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明。執(zhí)行人員執(zhí)行中要認(rèn)真貫徹物權(quán)法規(guī)定的不動(dòng)產(chǎn)變動(dòng)規(guī)則，在采取強(qiáng)制執(zhí)行措施前應(yīng)認(rèn)真調(diào)查不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的情況，不能簡(jiǎn)單地以登記確定權(quán)屬，還要看該不動(dòng)產(chǎn)上是否存在預(yù)告登記、異議登記等情況，準(zhǔn)確采取執(zhí)行措施。

三是要求執(zhí)行人員在執(zhí)行中注重保護(hù)執(zhí)行當(dāng)事人的合法權(quán)利。既保護(hù)申請(qǐng)人的合法債權(quán)，又要保護(hù)被執(zhí)行人的合法不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，做到二者的統(tǒng)一。執(zhí)行實(shí)踐中，對(duì)當(dāng)事人合法權(quán)益產(chǎn)生侵害的行為主要為有關(guān)機(jī)關(guān)的協(xié)助執(zhí)行行為和法院的執(zhí)行行為本身。對(duì)于一些行政機(jī)關(guān)在協(xié)助執(zhí)行時(shí)拒絕協(xié)助、縮小或擴(kuò)大協(xié)助范圍或違法采取措施造成其損害的，執(zhí)行人員應(yīng)當(dāng)告知當(dāng)事人通過行政訴訟判決其履行職責(zé)，拒不履行職責(zé)造成損失的，承擔(dān)行政賠償責(zé)任。法院執(zhí)行人員違法執(zhí)行，侵害當(dāng)事人的合法權(quán)益的，法院要承擔(dān)行政賠償責(zé)任。

三、貫徹物權(quán)法，執(zhí)行涉及不動(dòng)產(chǎn)的案件應(yīng)注意的幾個(gè)問題

1、關(guān)于國有劃撥土地使用權(quán)的執(zhí)行

實(shí)踐中，對(duì)于能否強(qiáng)制執(zhí)行被執(zhí)行人擁有使用權(quán)的國有劃撥土地問題，存在不同的認(rèn)識(shí)。本人認(rèn)為，法院在執(zhí)行中應(yīng)當(dāng)本著既有利于最大化實(shí)現(xiàn)債權(quán)，又不違反現(xiàn)行法律規(guī)定的原則，依據(jù)《物權(quán)法》、土地管理法律法規(guī)和《最高人民法院關(guān)于破產(chǎn)企業(yè)國有劃撥土地使用權(quán)應(yīng)否列入破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)等問題的批復(fù)》（法釋[2003]6號(hào)）的有關(guān)規(guī)定，在與土地管理部門取得一致意見后，再行裁定轉(zhuǎn)移，進(jìn)行妥善處理。對(duì)原屬劃撥方式取得但不再屬于供地范圍的，應(yīng)告知權(quán)利受讓人辦理國有土地使用權(quán)出讓手續(xù)。如果該國有劃撥土地上還有房屋及其他附著物，法院應(yīng)當(dāng)通過房地產(chǎn)評(píng)估將土地使用權(quán)與房屋所有權(quán)價(jià)值分離（僅限執(zhí)行房產(chǎn)），并會(huì)同國土資源部門完成收回承載房屋及其他附著物的國有劃撥土地使用權(quán)，由國土資源部門依據(jù)土地管理和城市規(guī)劃等有關(guān)法律規(guī)定采取招標(biāo)拍賣，掛牌出讓等方式對(duì)該土地依法進(jìn)行處置。

2、關(guān)于集體土地使用權(quán)的處理問題

在我國，集體土地所有權(quán)和使用權(quán)原則上是禁止交易的，但實(shí)踐中集體土地權(quán)屬也存在事實(shí)上的交易。如《擔(dān)保法》第34條第（5）項(xiàng)、第36條第3款規(guī)定，農(nóng)村“四荒”土地的使用權(quán)和鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)廠房等建筑物所占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)可以設(shè)定抵押，那么該抵押權(quán)人在行使抵押權(quán)時(shí)，必然牽涉到集體土地使用權(quán)的處分問題。對(duì)此應(yīng)當(dāng)如何處理？本人認(rèn)為，法院執(zhí)行案件涉及集體土地使用權(quán)時(shí)應(yīng)與當(dāng)?shù)貒临Y源管理部門進(jìn)行協(xié)商，取得一致意見后予以執(zhí)行。依照《土地管理法》第63條的規(guī)定，人民法院執(zhí)行集體土地使用權(quán)僅限于用地單位因破產(chǎn)、兼并等情形。執(zhí)行土地成交前，人民法院應(yīng)當(dāng)會(huì)同國土資源部門查驗(yàn)原土地使用權(quán)證書和用地批文，完成地籍調(diào)查，責(zé)成集體土地所有權(quán)單位簽訂征地補(bǔ)償協(xié)議書，并書面告知權(quán)利受讓人成交價(jià)款中是否包含該集體土地的征地補(bǔ)償費(fèi)。按照《土地管理法》第62條、第63條之規(guī)定，權(quán)利受讓人應(yīng)僅限于該集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)符合宅基地審批條件的農(nóng)戶。執(zhí)行農(nóng)村房屋涉及集體土地使用權(quán)的處置時(shí)，應(yīng)會(huì)同國土資源部門查驗(yàn)原土地使用權(quán)證書和用地批文，并完成地籍調(diào)查，并對(duì)該集體組織范圍內(nèi)符合宅基地審批條件的農(nóng)戶進(jìn)行審查，確認(rèn)權(quán)利受讓人的資格；人民法院應(yīng)當(dāng)責(zé)成該集體經(jīng)濟(jì)組織出具相關(guān)證明材料，協(xié)助權(quán)利受讓人依法辦理土地變更登記手續(xù)。

3、關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記名義人與實(shí)際權(quán)利人不一致時(shí)的處理

實(shí)踐中，不動(dòng)產(chǎn)登記名義人與實(shí)際權(quán)利人不一致存在以下幾種情形。第一種情形是：申請(qǐng)執(zhí)行的房地產(chǎn)登記在案外第三人名下，卻被被執(zhí)行人占有、使用，對(duì)此法院一般不能直接裁判權(quán)屬爭(zhēng)議。如果申請(qǐng)執(zhí)行人認(rèn)為登記虛假，執(zhí)行人員應(yīng)當(dāng)告知其通過以下幾種渠道尋求救濟(jì)，一是依照物權(quán)法的規(guī)定向登記機(jī)構(gòu)提出異議登記申請(qǐng)，請(qǐng)求撤銷該登記；二是依據(jù)合同法中的撤銷權(quán)訴訟，通過民事審判撤銷案外第三人的虛假登記行為；三是通過提起行政訴訟，撤銷登記機(jī)構(gòu)的登記行政行為。如果法院發(fā)現(xiàn)登記行為虛假，則只能建議登記機(jī)構(gòu)撤銷虛假登記。原登記被撤銷后，要恢復(fù)為被執(zhí)行人登記，此后，法院方可采取查封措施。當(dāng)然，如果登記名義人明確承認(rèn)其并非實(shí)際權(quán)利人且書面認(rèn)可房地產(chǎn)實(shí)際屬于被執(zhí)行人時(shí)，為了提高執(zhí)行效率，節(jié)省司法資源，執(zhí)行法院也可以直接采取查封措施。第二種情形是，被執(zhí)行人通過繼承、判決和執(zhí)行等合法途徑已經(jīng)得到了不動(dòng)產(chǎn)的占有權(quán)，但還沒有進(jìn)行物權(quán)變動(dòng)登記的，可以對(duì)該不動(dòng)產(chǎn)先行采取預(yù)查封措施，待不動(dòng)產(chǎn)辦理了過戶登記后，預(yù)查封自動(dòng)轉(zhuǎn)為正式查封。第三種情形是：登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)，并非屬于被執(zhí)行人所有，對(duì)這種情況法院仍可對(duì)該不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行查封。如果案外人主張所有權(quán)的，可提出執(zhí)行異議，法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)真審查，如果異議屬實(shí)，應(yīng)及時(shí)依法糾正執(zhí)行錯(cuò)誤。

4、對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的預(yù)查封問題

預(yù)查封是指對(duì)尚未在登記機(jī)關(guān)進(jìn)行物權(quán)登記但又履行了一定的批準(zhǔn)或者備案等預(yù)登記手續(xù)、被執(zhí)行人享有物權(quán)期待權(quán)的房地產(chǎn)所采取的控制性措施⑥。這是《最高人民法院 國土資源部 建設(shè)部關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知》（法發(fā)[2004]5號(hào)）規(guī)定的一項(xiàng)執(zhí)行措施。物權(quán)法實(shí)施后，該項(xiàng)規(guī)定仍然有效。執(zhí)行實(shí)踐中對(duì)不動(dòng)產(chǎn)采取預(yù)查封措施時(shí)應(yīng)當(dāng)注意以下兩點(diǎn)：一是嚴(yán)格執(zhí)行預(yù)查封的程序性規(guī)定，即由法院制發(fā)預(yù)查封裁定書和協(xié)助執(zhí)行通知書，由國土資源、房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)查封登記手續(xù)；待該房地產(chǎn)權(quán)屬登記完結(jié)時(shí)轉(zhuǎn)為正式查封。在法院預(yù)查封期間，任何單位和個(gè)人不得擅自處分預(yù)查封的財(cái)產(chǎn)，有關(guān)部門也不得辦理轉(zhuǎn)讓、抵押手續(xù)。二是正確適用預(yù)查封的輪候制度。當(dāng)某一房地產(chǎn)被某一法院查封、預(yù)查封后，后續(xù)送達(dá)的查封、預(yù)查封裁定并不當(dāng)然失效，而是按照各個(gè)法院向國土資源、房地產(chǎn)管理部門送達(dá)協(xié)助執(zhí)行通知書的時(shí)間先后進(jìn)行登記排列等候，一旦在先查封的法院依法解除查封、預(yù)查封或者查封、預(yù)查封自動(dòng)失效，且原查封或者預(yù)查封的房地產(chǎn)尚有可供查封或者預(yù)查封的價(jià)值時(shí)，排列在先的輪候查封或者輪候預(yù)查封就自動(dòng)轉(zhuǎn)為查封或者預(yù)查封并依次輪定。

第五篇：不動(dòng)產(chǎn)登記全國聯(lián)網(wǎng),會(huì)有什么影響？

不動(dòng)產(chǎn)登記全國聯(lián)網(wǎng)，會(huì)有什么影響？

6月16日，自然資源部發(fā)布消息稱，全國統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)已實(shí)現(xiàn)全國聯(lián)網(wǎng)，我國不動(dòng)產(chǎn)登記體系進(jìn)入全面運(yùn)行階段。

這新聞出來，照例，一片歡呼，被各種專家和圍觀群眾解讀為“反腐利器”和“炒房克星”，得出了結(jié)論：房?jī)r(jià)要跌了！這種解讀正確嗎？ 很多人喜歡“房?jī)r(jià)下跌，炒房客跳樓”的浪漫主義說法，我知道有兩種辦法，一定可以徹底下降房?jī)r(jià)： 一是中國經(jīng)濟(jì)崩潰。除了少數(shù)失心瘋的人，沒人希望如此，更不能指望決策者選擇這條路。二是中國沒收私人房產(chǎn)，比如一套以上的沒收，分配給沒房的人。在殺富濟(jì)貧氣氛依然濃厚的地方，這種政策確實(shí)有可以推動(dòng)的民意基礎(chǔ)，這么操作的后果就是產(chǎn)權(quán)制度死亡，市場(chǎng)基礎(chǔ)不在，中國經(jīng)濟(jì)崩潰。尚存一點(diǎn)理性的決策者，也不會(huì)選擇這么做。這兩種大招都沒法用的情況下，房?jī)r(jià)只能由供需關(guān)系決定。供給大于需求，房?jī)r(jià)才可能下跌。需求得不到滿足，就會(huì)漲價(jià)。這是最基本的市場(chǎng)規(guī)律，所謂規(guī)律，就是上帝也改變不了的東西，就是全中國意見領(lǐng)袖都不承認(rèn)供需關(guān)系，供需關(guān)系也在起作用。控制房?jī)r(jià)的一切手段，都在試圖改變供需決定價(jià)格這條規(guī)律。這些控制手段，主要是三種方法的組合： 一是限售，試圖以減少供給降低價(jià)格； 二是限購，這將需求堵成堰塞湖，形成更大的價(jià)格壓力； 三是限價(jià)，就是不承認(rèn)公平的交易價(jià)，人為定個(gè)低價(jià)，結(jié)果就是現(xiàn)在買房搖號(hào)，好比股市打新，烈火烹油，更熱鬧了。在小縣城房?jī)r(jià)也紛紛突破萬元大關(guān)時(shí)，還在期待限制市場(chǎng)的行為，每一個(gè)類似的政策出來，都?xì)g呼一通，這說明了什么？無知。一個(gè)人認(rèn)識(shí)規(guī)律，需要付出成本。聰明人，吃一次虧，知道規(guī)律，從此再不上當(dāng)。普通人，吃兩次虧，從此行為正常，能夠在交易中掙錢。吃了幾十次虧的人，仍然上當(dāng)，這么無知，被淘汰，也不算世界太殘酷。任志強(qiáng)先生一周前有個(gè)演講，我在現(xiàn)場(chǎng)聽了，在一個(gè)多小時(shí)里，任先生擺出各種數(shù)據(jù)，說明一個(gè)事實(shí)，房地產(chǎn)的需求仍然很大，供給還沒滿足。結(jié)論即使他不說，不也很明顯嗎？ 有趣的是演講后的現(xiàn)場(chǎng)提問環(huán)節(jié)，三個(gè)得到機(jī)會(huì)提問的人，大概都是：我現(xiàn)在看不清房?jī)r(jià)是漲是跌，麻煩你給我一個(gè)具體的指示。這種問題，我都認(rèn)為是對(duì)任先生的侮辱。認(rèn)知能力低，與財(cái)富基本無緣。買房子，是一個(gè)系統(tǒng)工程，要做一系列的決策，這決策又由不受干擾的正確理念產(chǎn)生。大佬告訴你規(guī)律和結(jié)論了，具體操作的辛苦與壓力，就得自己承受了，你不能有這樣的奢望：你免費(fèi)幫我操作，再保證我賺200萬，有任何風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生，你賠我，這樣，我才滿足。我們不應(yīng)該當(dāng)無知的人。無知，理解不了智慧，無知，就會(huì)重復(fù)上當(dāng)。不動(dòng)產(chǎn)登記全國聯(lián)網(wǎng)，會(huì)降房?jī)r(jià)嗎？ 不會(huì)，沒有什么影響。相比其他傷害市場(chǎng)的措施，這反而最無傷害，不過把登記信息匯總而已。原來的登記機(jī)構(gòu)，也不是黑市，照樣是政府機(jī)關(guān)。至于意淫出抓貪官降房?jī)r(jià)的人，都不知道怎么同情他們了。你或許不喜歡貪官的道德，但貪官的智商，我認(rèn)為，比那些天天希望收房產(chǎn)稅的人，不知高到哪里去了。抓住規(guī)律，不理會(huì)那些天天變的政策與解讀，你所在的地區(qū)，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，人口流入，房子你就買吧，買完了價(jià)格短期起起伏伏，是你該承受的。不要漲一點(diǎn)興奮得睡不著，跌一點(diǎn)恐懼得睡不著，如果心理素質(zhì)那么差，以至于不敢做任何決定，那就老實(shí)一點(diǎn)租房子住。知識(shí)一定要入自己的腦子，變成自己的行動(dòng)。否則，永遠(yuǎn)是一個(gè)無知的人，就是配給你一個(gè)任志強(qiáng)，也沒用的。推薦：房?jī)r(jià)是一種信仰上文：人為何必須掌握閱讀技能？ 今天“連叔有貨”的消費(fèi)者，連叔將抽取20位，為你買單1000元。今天尚有10點(diǎn)、15點(diǎn)、21點(diǎn)三場(chǎng)閃購，價(jià)格低至0元，祝你好手氣。