第一篇：2011年房地產(chǎn)政策對(duì)哈爾濱市房地產(chǎn)市場(chǎng)影響分析及解決方法大全

關(guān)于2011年房地產(chǎn)政策對(duì)哈爾濱市房地產(chǎn)市場(chǎng)影響分析及解決方法

政策1.2011年“國(guó)八條”

第一條

進(jìn)一步落實(shí)地方政府責(zé)任。地方政府要切實(shí)承擔(dān)起促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的責(zé)任。2011年各城市人民政府要根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)、人均可支配收入增長(zhǎng)速度和居民住房支付能力，合理確定本地區(qū)年度新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)，并于一季度向社會(huì)公布。

第二條

加大保障性安居工程建設(shè)力度。各地要通過(guò)新建、改建、購(gòu)買、長(zhǎng)期租賃等方式，多渠道籌集保障性住房房源，逐步擴(kuò)大住房保障制度覆蓋面。加強(qiáng)保障性住房管理，健全準(zhǔn)入退出機(jī)制，切實(shí)做到公開(kāi)、公平、公正。有條件的地區(qū)，可以把建制鎮(zhèn)納入住房保障工作范圍。努力增加公共租賃住房供應(yīng)。

第三條 調(diào)整完善相關(guān)稅收政策，加強(qiáng)稅收征管。調(diào)整個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房營(yíng)業(yè)稅政策，對(duì)個(gè)人購(gòu)買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按銷售收入全額征稅。加強(qiáng)對(duì)土地增值稅征管情況的監(jiān)督檢查，重點(diǎn)對(duì)定價(jià)明顯超過(guò)周邊房?jī)r(jià)水平的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，進(jìn)行土地增值稅清算和稽查。加大應(yīng)用房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估技術(shù)加強(qiáng)存量房交易稅收征管工作的試點(diǎn)和推廣力度，堅(jiān)決堵塞稅收漏洞。嚴(yán)格執(zhí)行個(gè)人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所得稅征收政策。各地要加快建立和完善個(gè)人住房信息系統(tǒng)，為依法征稅提供基礎(chǔ)。

第四條 強(qiáng)化差別化住房信貸政策。對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60％，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1．1倍。人民銀行各分支機(jī)構(gòu)可根據(jù)當(dāng)?shù)厝嗣裾陆ㄗ》績(jī)r(jià)格控制目標(biāo)和政策要求，在國(guó)家統(tǒng)一信貸政策的基礎(chǔ)上，提高第二套住房貸款的首付款比例和利率。加強(qiáng)對(duì)商業(yè)銀行執(zhí)行差別化住房信貸政策情況的監(jiān)督檢查，對(duì)違規(guī)行為嚴(yán)肅處理。

第五條 嚴(yán)格住房用地供應(yīng)管理。各地要增加土地有效供應(yīng)，落實(shí)保障性住房、棚戶區(qū)改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70％的要求。在新增建設(shè)用地年度計(jì)劃中，單列保障性住房用地，做到應(yīng)保盡保。

今年的商品住房用地供應(yīng)計(jì)劃總量原則上不得低于前2年年均實(shí)際供應(yīng)量。大力推廣以“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”方式供應(yīng)中低價(jià)位普通商品住房用地。加強(qiáng)對(duì)企業(yè)土地市場(chǎng)準(zhǔn)入資格和資金來(lái)源的審查，參加土地競(jìng)買的單位或個(gè)人，必須說(shuō)明資金來(lái)源并提供相應(yīng)證明。對(duì)擅自改變保障性住房用地性質(zhì)的，堅(jiān)決糾正，嚴(yán)肅查處。對(duì)已供房地產(chǎn)用地，超過(guò)兩年沒(méi)有取得施工許可證進(jìn)行開(kāi)工建設(shè)的，及時(shí)收回土地使用權(quán)，并處以閑置一年以上罰款。依法查處非法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)行為。第六條 合理引導(dǎo)住房需求。各直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市和房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快的城市，在一定時(shí)期內(nèi)，要從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購(gòu)措施。原則上對(duì)已有1套住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、能夠提供?dāng)?shù)匾欢晗藜{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ィ拶?gòu)1套住房；對(duì)已擁有2套及以上住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、擁?套及以上住房的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、無(wú)法提供一定年限當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?，暫停在本行政區(qū)域內(nèi)向其售房。

第七條 落實(shí)住房保障和穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作的約談問(wèn)責(zé)機(jī)制。未如期確定并公布本地區(qū)年度新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)、新建住房?jī)r(jià)格上漲幅度超過(guò)年度控制目標(biāo)或沒(méi)有完成保障性安居工程目標(biāo)任務(wù)的省（區(qū)、市）人民政府，要向國(guó)務(wù)院作出報(bào)告，有關(guān)部門根據(jù)規(guī)定對(duì)相關(guān)負(fù)責(zé)人進(jìn)行問(wèn)責(zé)。對(duì)于執(zhí)行差別化住房信貸、稅收政策不到位，房地產(chǎn)相關(guān)稅收征管不力，以及個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)滯后等問(wèn)題，也納入約談問(wèn)責(zé)范圍。

第八條 堅(jiān)持和強(qiáng)化輿論引導(dǎo)。對(duì)各地穩(wěn)定房?jī)r(jià)和住房保障工作好的做法和經(jīng)驗(yàn)，要加大宣傳力度，引導(dǎo)居民從國(guó)情出發(fā)理性消費(fèi)。對(duì)制造、散布虛假消息的，要追究有關(guān)當(dāng)事人的責(zé)任。

政策2.2011年存款準(zhǔn)備金上調(diào)

中國(guó)人民銀行日前決定從2011年2月24日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。這也是央行今年以來(lái)第二次統(tǒng)一上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，也是去年以來(lái)第八次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，距上次宣布上調(diào)存款準(zhǔn)備金率也僅36天。據(jù)業(yè)內(nèi)人士估算，此次上調(diào)后，央行可一次性凍結(jié)銀行體系流動(dòng)性3500億元左右。此次上調(diào)后，中國(guó)大型金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率將高達(dá)19.5%的歷史高

位，中小金融機(jī)構(gòu)的存款準(zhǔn)備金率也將高達(dá)16%。

政策3.2011年上調(diào)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率

中國(guó)人民銀行自2011年2月9日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)一年期存貸款基準(zhǔn)利率0．25個(gè)百分點(diǎn)，其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率相應(yīng)調(diào)整。調(diào)整后，一年期存款利率達(dá)到3％，一年期貸款利率6．06％，五年以上貸款利率達(dá)到6．60％。這是央行今年以來(lái)首次上調(diào)利率，也是2010年以來(lái)第三次上調(diào)利率。央行曾于去年10月份和12月份兩次上調(diào)利率。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部2011年2月9日發(fā)出通知，決定從即日起，上調(diào)個(gè)人住房公積金存貸款利率。五年期以上個(gè)人住房公積金貸款利率上調(diào)0．20個(gè)百分點(diǎn)，由4．30％上調(diào)至4．50％；五年期以下（含五年）個(gè)人住房公積金貸款利率上調(diào)0．25個(gè)百分點(diǎn)，由3．75％上調(diào)至4．00％。

政策4.哈爾濱市“限購(gòu)令”

第一條 進(jìn)一步增強(qiáng)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的緊迫感。住房問(wèn)題是重要的民生問(wèn)題，關(guān)系人民群眾的切身利益與社會(huì)和諧穩(wěn)定。保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，滿足居民合理的住房需求，是政府的一項(xiàng)重要職責(zé)。各地區(qū)、各有關(guān)部門要進(jìn)一步提高認(rèn)識(shí)，增強(qiáng)緊迫感和責(zé)任感，加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)，把思想和行動(dòng)統(tǒng)一到國(guó)家和省市部署上來(lái)，全面貫徹落實(shí)各項(xiàng)政策措施，共同做好我市房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控工作，努力保持市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

第二條 做好住房?jī)r(jià)格調(diào)控工作。研究制定并公布2011年我市新建住房?jī)r(jià)格調(diào)控目標(biāo)，采取綜合手段合理調(diào)控房?jī)r(jià)水平。一是增加土地有效供應(yīng)，大力發(fā)展住宅建設(shè)，2011年商品住房用地供應(yīng)計(jì)劃總量原則上不低于前2年年均實(shí)際供應(yīng)量。二是按照國(guó)家規(guī)定，進(jìn)一步完善土地出讓方式，采取“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”方式供應(yīng)中低價(jià)位普通商品住房用地。三是結(jié)合棚戶區(qū)改造和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，積極調(diào)整用地布局，推進(jìn)建設(shè)重心向中心城區(qū)以外轉(zhuǎn)移，重點(diǎn)發(fā)展中低價(jià)位、中小套型普通商品住房建設(shè)。四是合理把握供應(yīng)時(shí)序，各有關(guān)部門要對(duì)中低價(jià)位、中小套型普通商品住房項(xiàng)目開(kāi)辟綠色通道，加快辦理各項(xiàng)審批手續(xù)，保證項(xiàng)目盡快開(kāi)工建設(shè)，盡快形成有效供給；要嚴(yán)格控制高檔商品住房土地供應(yīng)規(guī)模、節(jié)奏，加強(qiáng)上市供應(yīng)管理。五是嚴(yán)格執(zhí)行新建商品住房銷售明碼標(biāo)價(jià)制度，監(jiān)督房地產(chǎn)

開(kāi)發(fā)企業(yè)按照規(guī)定時(shí)限一次性公布全部批準(zhǔn)預(yù)售房源信息，并嚴(yán)格按照申報(bào)價(jià)格明碼標(biāo)價(jià)對(duì)外銷售。嚴(yán)厲查處炒買炒賣、囤積房源、哄抬房?jī)r(jià)的行為。對(duì)違規(guī)銷售、擾亂市場(chǎng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要責(zé)令限期整改，并記入企業(yè)信用檔案；對(duì)拒不整改的，要依法從嚴(yán)查處，直至取消經(jīng)營(yíng)資質(zhì)。

第三條 合理引導(dǎo)住房需求。按照國(guó)家要求，在一定時(shí)期內(nèi)實(shí)行住房限購(gòu)措施。原則上對(duì)已擁有1套住房的本市戶籍居民家庭、能夠提供本市1年以上納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市戶籍居民家庭，限購(gòu)1套住房（含新建商品住房和二手住房）；對(duì)已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、無(wú)法提供1年以上本市納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市戶籍居民家庭，要暫停在本市市區(qū)內(nèi)（不含呼蘭區(qū)、阿城區(qū)）向其售房。加快個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)，進(jìn)一步完善房屋預(yù)（銷）售管理，采取切實(shí)措施，加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管，確保住房限購(gòu)政策落實(shí)到位。嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家關(guān)于差別化住房信貸政策、房地產(chǎn)稅收政策以及境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購(gòu)買住房管理的有關(guān)規(guī)定。

第四條 加大保障性安居工程建設(shè)力度。2011年規(guī)劃建設(shè)各類保障性住房42000套。要積極爭(zhēng)取國(guó)家對(duì)保障性安居工程建設(shè)的資金支持，切實(shí)落實(shí)保障性住房土地供應(yīng)、資金投入和稅費(fèi)優(yōu)惠等政策，引導(dǎo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)積極參與保障性住房建設(shè)和棚戶區(qū)改造，加快建設(shè)進(jìn)度，確保完成計(jì)劃任務(wù)。進(jìn)一步加強(qiáng)保障性住房管理，健全準(zhǔn)入退出機(jī)制，切實(shí)做到公開(kāi)、公平、公正。努力增加公共租賃住房供應(yīng)，完善體制機(jī)制，合理確定租金水平。鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)發(fā)放公共租賃住房建設(shè)和運(yùn)營(yíng)中長(zhǎng)期貸款。研究制定優(yōu)惠政策，鼓勵(lì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在普通商品住房建設(shè)項(xiàng)目中配建一定比例的公共租賃住房。

第五條 嚴(yán)格住房用地供應(yīng)管理。切實(shí)調(diào)整用地結(jié)構(gòu)，認(rèn)真落實(shí)保障性住房、棚戶區(qū)改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量70%的要求。在新增建設(shè)用地年度計(jì)劃中，要單列保障性住房用地，做到應(yīng)保盡保。加強(qiáng)對(duì)企業(yè)土地市場(chǎng)準(zhǔn)入資格和資金來(lái)源的審查。參加土地競(jìng)買的單位或個(gè)人，必須說(shuō)明資金來(lái)源并提供相應(yīng)證明。對(duì)擅自改變保障性住房用地性質(zhì)的，要堅(jiān)決糾正和嚴(yán)肅查處。對(duì)已供房地產(chǎn)用地，超過(guò)2年沒(méi)有取得施工許可證進(jìn)行開(kāi)工建設(shè)的，必須及時(shí)收回土地使用權(quán)，并處以閑置1年以上罰款。依法查處非法轉(zhuǎn)讓

土地使用權(quán)的行為，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)投資達(dá)不到25%以上的（不含土地價(jià)款），不得以任何方式轉(zhuǎn)讓土地及合同約定的土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。

第六條 堅(jiān)持正確的輿論導(dǎo)向。新聞媒體要堅(jiān)持正確的輿論導(dǎo)向，引導(dǎo)居民從國(guó)情出發(fā)理性消費(fèi)，為促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展和加快推進(jìn)住房保障體系建設(shè)提供有力的輿論支持，防止虛假信息或不負(fù)責(zé)任的猜測(cè)、評(píng)論誤導(dǎo)消費(fèi)預(yù)期。對(duì)制造、散布虛假消息的，要追究有關(guān)當(dāng)事人的責(zé)任。

政策5.哈爾濱市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法

第一條 為保證商品房預(yù)售資金安全，維護(hù)商品房買賣雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》和《黑龍江省城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理?xiàng)l例》等有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。

第二條 本市規(guī)劃區(qū)國(guó)有土地范圍內(nèi)已取得商品房預(yù)售許可的建設(shè)項(xiàng)目，其商品房預(yù)售資金收存與使用的監(jiān)督管理（以下簡(jiǎn)稱商品房預(yù)售資金監(jiān)管），適用本辦法。

第三條 本辦法所稱商品房預(yù)售資金，是指購(gòu)房人依合同約定，用于購(gòu)買已依法取得商品房預(yù)售許可的新建商品房的資金。

第四條 商品房預(yù)售資金監(jiān)管，實(shí)行政府監(jiān)控和銀行專戶管理相結(jié)合的原則。第五條 市房產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)全市商品房預(yù)售資金的監(jiān)管工作，并組織實(shí)施本辦法。

市房產(chǎn)行政主管部門可以委托商品房預(yù)售資金監(jiān)管機(jī)構(gòu)具體負(fù)責(zé)南崗區(qū)、道里區(qū)、道外區(qū)、香坊區(qū)、松北區(qū)和平房區(qū)商品房預(yù)售資金監(jiān)管的日常工作。呼蘭區(qū)和阿城區(qū)房產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)商品房預(yù)售資金監(jiān)管工作。城鄉(xiāng)建設(shè)、財(cái)政等行政管理部門，按照各自職責(zé)負(fù)責(zé)商品房預(yù)售資金監(jiān)管的相關(guān)工作。第六條 商品房預(yù)售資金按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)（以下簡(jiǎn)稱開(kāi)發(fā)企業(yè)）信用等級(jí)分級(jí)進(jìn)行監(jiān)管。

開(kāi)發(fā)企業(yè)信用等級(jí)為藍(lán)牌、黃牌和紅牌的，應(yīng)當(dāng)按照本辦法的規(guī)定，接受商品房預(yù)售資金監(jiān)管。開(kāi)發(fā)企業(yè)信用等級(jí)為綠牌的，可以不實(shí)行商品房預(yù)售資金監(jiān)管，自愿接受監(jiān)管的除外。

開(kāi)發(fā)企業(yè)信用等級(jí)以年度最終信用等級(jí)評(píng)價(jià)結(jié)果為準(zhǔn)。

第七條 房產(chǎn)行政主管部門按照下列規(guī)定確定監(jiān)管資金額度：

（一）企業(yè)信用等級(jí)為藍(lán)牌企業(yè)的，按照建設(shè)項(xiàng)目預(yù)售資金總額的30%確定監(jiān)管資金額度；

（二）企業(yè)信用等級(jí)為黃牌企業(yè)的，按照建設(shè)項(xiàng)目預(yù)售資金總額的35%確定監(jiān)管資金額度；

（三）企業(yè)信用等級(jí)為紅牌企業(yè)的，按照建設(shè)項(xiàng)目預(yù)售資金全額確定監(jiān)管資金額度。

新設(shè)立的開(kāi)發(fā)企業(yè)尚未取得信用等級(jí)的或者企業(yè)信用等級(jí)為綠牌企業(yè)，且自愿接受監(jiān)管的，監(jiān)管資金額度按照本條第一款

（一）項(xiàng)規(guī)定確定。

第八條 商品房預(yù)售資金監(jiān)管過(guò)程中，開(kāi)發(fā)企業(yè)信用等級(jí)發(fā)生變化的，應(yīng)當(dāng)按照本辦法第七條規(guī)定調(diào)整監(jiān)管資金額度。

第九條 房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)委托商業(yè)銀行，作為商品房預(yù)售資金監(jiān)管專戶銀行，具體承辦商品房預(yù)售資金監(jiān)管的專戶管理業(yè)務(wù)。房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)與受委托銀行簽訂委托合同，明確雙方的權(quán)利義務(wù)和法律責(zé)任。

第十條 納入預(yù)售資金監(jiān)管的開(kāi)發(fā)企業(yè)取得商品房預(yù)售許可前，房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)在專戶銀行預(yù)售資金監(jiān)管專戶內(nèi)，以建設(shè)項(xiàng)目為單位開(kāi)立監(jiān)管分戶賬（以下稱監(jiān)管賬戶）。監(jiān)管賬戶開(kāi)立后，由房產(chǎn)行政主管部門、專戶銀行、開(kāi)發(fā)企業(yè)三方簽訂預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議。

第十一條 納入預(yù)售資金監(jiān)管的開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)告知購(gòu)房人將雙方約定的房?jī)r(jià)款直接存入預(yù)售資金監(jiān)管賬戶，并憑銀行出具的收款憑證，向開(kāi)發(fā)企業(yè)換領(lǐng)交款票據(jù)；涉及購(gòu)房人貸款的，購(gòu)房人應(yīng)當(dāng)委托貸款機(jī)構(gòu)將發(fā)放的貸款直接撥付至預(yù)售資金監(jiān)管賬戶。

納入預(yù)售資金監(jiān)管的開(kāi)發(fā)企業(yè)不得直接向購(gòu)房人收取房?jī)r(jià)款。

第十二條 監(jiān)管賬戶內(nèi)的預(yù)售資金分為監(jiān)管資金和不監(jiān)管資金兩部分。監(jiān)管資金是指按照本辦法第七條規(guī)定的監(jiān)管資金額度確定的資金。監(jiān)管資金由開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)使用，專項(xiàng)用于支付該項(xiàng)目取得預(yù)售許可后，達(dá)到交付使用條件所需的施工進(jìn)度款、法定稅費(fèi)及管理費(fèi)等其他與該項(xiàng)目工程建設(shè)有關(guān)的費(fèi)用。不監(jiān)管資金是指監(jiān)管賬戶內(nèi)的商品房預(yù)售資金超出房產(chǎn)行政主管部門確定的監(jiān)管資金額度的部分。不監(jiān)管資金不納入監(jiān)管范圍，開(kāi)發(fā)企業(yè)可以隨時(shí)支取。

第十三條 商品房預(yù)售資金存入專戶銀行后，開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將用款計(jì)劃報(bào)房產(chǎn)行政主管部門確認(rèn)。監(jiān)管資金用款計(jì)劃，由開(kāi)發(fā)企業(yè)按照建設(shè)工程形象部位完成情況或者建設(shè)工程施工合同約定的付款節(jié)點(diǎn)制定。

第十四條 開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)使用監(jiān)管資金時(shí)，應(yīng)當(dāng)向房產(chǎn)行政主管部門提供下列材料：

（一）申請(qǐng)支付施工進(jìn)度款的，提供經(jīng)備案的建設(shè)工程施工合同、經(jīng)驗(yàn)核的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)及監(jiān)理單位證明材料；

（二）申請(qǐng)支付法定稅費(fèi)的，提供相關(guān)單據(jù)；

（三）申請(qǐng)支付管理費(fèi)等其他與該項(xiàng)目工程建設(shè)有關(guān)費(fèi)用的，提供相關(guān)證明材料。第十五條 房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)自收到開(kāi)發(fā)企業(yè)使用監(jiān)管資金申請(qǐng)之日起3個(gè)工作日內(nèi)完成審核。對(duì)符合條件的，出具同意撥付證明，并通知專戶銀行撥付，涉及撥付施工進(jìn)度款的，直接撥付至開(kāi)發(fā)企業(yè)和施工單位共同指定的賬戶。對(duì)不符合條件的，不予核準(zhǔn)使用，并說(shuō)明理由。開(kāi)發(fā)企業(yè)認(rèn)為房產(chǎn)行政主管部門不予核準(zhǔn)使用監(jiān)管資金侵犯其合法權(quán)益的，可以依法申請(qǐng)行政復(fù)議。

第十六條 房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)對(duì)監(jiān)管資金使用情況進(jìn)行查驗(yàn)，開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以配合，并提供相關(guān)材料。

第十七條 開(kāi)發(fā)企業(yè)辦理商品房現(xiàn)售備案后，應(yīng)當(dāng)?shù)椒慨a(chǎn)行政主管部門申請(qǐng)解除預(yù)售資金監(jiān)管。房產(chǎn)行政主管部門收到申請(qǐng)后，分別按照下列規(guī)定予以辦理：

（一）新建住宅庭院的綠化、道路、照明等配套設(shè)施與新建住宅同時(shí)交付使用的，房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)于3個(gè)工作日內(nèi)通知開(kāi)戶銀行解除預(yù)售資金監(jiān)管；

（二）新建住宅庭院的綠化、道路、照明等配套設(shè)施，因季節(jié)原因不能與新建住宅同時(shí)交付使用的，房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)按照未完成部分配套工程造價(jià)的全額預(yù)留監(jiān)管資金，并于3個(gè)工作日內(nèi)通知開(kāi)戶銀行解除對(duì)其余資金的監(jiān)管。預(yù)留部分監(jiān)管資金的使用、解除監(jiān)管適用本辦法的有關(guān)規(guī)定。

第十八條 房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)商品房預(yù)售資金監(jiān)管專戶的監(jiān)督管理，做到?？顚４妗？顚Ｓ谩Ｈ魏螁挝缓蛡€(gè)人不得挪用、擅自劃轉(zhuǎn)監(jiān)管專戶內(nèi)的預(yù)售資金。

第十九條 房產(chǎn)行政主管部門對(duì)商品房預(yù)售監(jiān)管資金的財(cái)務(wù)管理和會(huì)計(jì)核算，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行財(cái)政方面的有關(guān)規(guī)定，并依法接受財(cái)政部門的財(cái)政監(jiān)督。

第二十條

房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)在報(bào)紙、網(wǎng)站等媒體上及時(shí)公布商品房預(yù)售資金監(jiān)管情況，但涉及國(guó)家秘密、商業(yè)秘密和個(gè)人隱私的除外。

第二十一條

商品房買賣當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵守商品房預(yù)售資金監(jiān)管方面法律、法規(guī)和規(guī)章的有關(guān)規(guī)定。開(kāi)發(fā)企業(yè)有違反商品房預(yù)售資金監(jiān)管法律、法規(guī)和規(guī)章行為的，有關(guān)行政管理部門應(yīng)當(dāng)將相關(guān)情況記入企業(yè)信用檔案。開(kāi)發(fā)企業(yè)規(guī)避預(yù)售資金監(jiān)管、拒不改正的，實(shí)行一票否決，直接評(píng)為紅牌。

第二十二條 違反本辦法規(guī)定，開(kāi)發(fā)企業(yè)使用監(jiān)管資金未?？顚Ｓ玫?，由房產(chǎn)行政主管部門按照有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定予以處罰。

第二十三條 商品房預(yù)售資金監(jiān)管相關(guān)行政管理部門、機(jī)構(gòu)的工作人員，應(yīng)當(dāng)認(rèn)真履行職責(zé)，不得玩忽職守、徇私舞弊。違反本條前款規(guī)定的，由其所在單位或者上級(jí)主管部門依據(jù)有關(guān)規(guī)定給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，移送司法機(jī)關(guān)追究刑事責(zé)任。

第二十四條

預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議示范文本，由市房產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)制定。第二十五條 市房產(chǎn)行政主管部門可根據(jù)本辦法，制定商品房預(yù)售資金監(jiān)管實(shí)施細(xì)則，報(bào)經(jīng)市人民政府同意后實(shí)施。

第二十六條 縣（市）商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理，參照本辦法執(zhí)行。第二十七條

本辦法自2011年4月1日起施行。

★政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響分析：

（1）購(gòu)房者對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)認(rèn)可度降低，觀望情緒加重，投資性購(gòu)房將會(huì)減少。（2）2011年商品房成交量會(huì)低于2010年，商品房?jī)r(jià)格漲幅放緩，或者有可能下降。

（3）對(duì)于二次以上置業(yè)的購(gòu)房者具有明顯的限制，本市戶籍人口只能擁有兩套，非本市戶籍的常住人口只能擁有一套，這樣的話對(duì)于需求應(yīng)該是一個(gè)非常嚴(yán)格的封鎖。再加上二套首付比例提高到60%，利息增加0.1倍，營(yíng)業(yè)稅全額征收，實(shí)際上對(duì)于二次置業(yè)或者是改善型置業(yè)，對(duì)于購(gòu)房需求都會(huì)起到提高一個(gè)門檻的作用。所以“新國(guó)八條”對(duì)二次以上置業(yè)和跨區(qū)域的異地置業(yè)是一個(gè)很明顯的打壓作用，會(huì)嚴(yán)重影響2011年商品房銷量。（4）通過(guò)土地市場(chǎng)的限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)，對(duì)土地市場(chǎng)進(jìn)行嚴(yán)格的管控，并加大土

地和保障性住房的供應(yīng)量，國(guó)八條的基調(diào)就是想法設(shè)法的增加供應(yīng)量，2011年規(guī)劃建設(shè)各類保障性住房42000套。保障性住房供應(yīng)量的加大，會(huì)分流部分低端購(gòu)房群體，使之從商品房購(gòu)買轉(zhuǎn)向保障性住房購(gòu)買，降低市場(chǎng)的剛性需求。

（5）對(duì)地方政府和行政長(zhǎng)官采取了更嚴(yán)格的指令，除了以往的約談或者是政績(jī)考核，現(xiàn)在就是要信息披露，2011年房?jī)r(jià)的地方走勢(shì)，地方政府要做出一個(gè)信息披露，說(shuō)白了就是立一個(gè)軍令狀。原來(lái)的目的是打壓過(guò)快上漲，遏制過(guò)快上漲的房?jī)r(jià)，現(xiàn)在就是讓房?jī)r(jià)回歸到合理水平。國(guó)家對(duì)地方政府的嚴(yán)格要求，會(huì)使2011年地方政府對(duì)開(kāi)發(fā)商捂盤、無(wú)證售房等違規(guī)行為打擊力度加大，間接影響開(kāi)發(fā)商樓盤整體的營(yíng)銷策略、價(jià)格上漲及回款速度等。

（6）存款準(zhǔn)備金的上調(diào)將明顯的抑制貸款，特別是對(duì)首套房貸款的影響，銀行的信貸額度將明顯縮小，而其中利潤(rùn)相對(duì)比較低的首套房貸款很可能繼續(xù)收緊。

（7）房地產(chǎn)屬于資金密集型行業(yè)，存款準(zhǔn)備金上調(diào)會(huì)使銀行貸款額度更緊，開(kāi)發(fā)商資金壓力再增。受到預(yù)售資金監(jiān)管的開(kāi)發(fā)商，在資金方面的壓力會(huì)更大。

（8）存款準(zhǔn)備金的上調(diào)可緩解購(gòu)房者對(duì)通貨膨脹的擔(dān)憂，在如此密集政策調(diào)控下，限購(gòu)政策疊加信貸政策，資金面的收緊將使得投資型購(gòu)房者明顯減少。（9）從購(gòu)房者角度看加息對(duì)購(gòu)房人的財(cái)務(wù)成本影響較小，但加息和“限購(gòu)”政策產(chǎn)生的合力作用，將增加貸款購(gòu)房者的融資成本，削弱購(gòu)房者的購(gòu)買能力，將加重未來(lái)樓市的觀望氣氛。

（10）加息主要影響那些使用貸款的置業(yè)人群，而在房地產(chǎn)信貸政策的基礎(chǔ)上加息，不但抑制改善性需求，還抑制了首次購(gòu)房需求。因高端購(gòu)房者通過(guò)銀行借貸的較少，對(duì)于其影響則微乎其微。

（11）利率上浮，優(yōu)惠減少，隨著房貸新政的逐步落實(shí)，一些無(wú)法湊足更多的首付款，或申請(qǐng)不到足夠貸款的客戶不得不暫停購(gòu)房，與之相反，選擇“一次性付款”的購(gòu)房人群比例明顯提高。2011年購(gòu)房者大多是自住為主的剛需和改善型剛需，投資者比例將會(huì)降低。這些剛需購(gòu)房者在看到合適房源，只要價(jià)格合適，購(gòu)買的意愿都很強(qiáng)烈。長(zhǎng)期以來(lái)，購(gòu)房者對(duì)貸款的依賴度總體較高，貸款政策收緊后，對(duì)大部分購(gòu)房者都產(chǎn)生了影響。

（12）“限購(gòu)令”會(huì)將部分在哈爾濱市主城區(qū)購(gòu)房受到限制的購(gòu)房人群吸引到不受限購(gòu)影響的阿城區(qū)和呼蘭區(qū)購(gòu)房，造成這兩區(qū)房屋銷售量上漲及價(jià)格上揚(yáng)。

（13）監(jiān)管商品房預(yù)售資金最直接的影響，是在一定程度上收緊開(kāi)發(fā)商的資金鏈，并增加了財(cái)務(wù)成本。

（14）預(yù)售資金監(jiān)管對(duì)大開(kāi)發(fā)商與小開(kāi)發(fā)商的影響并不一樣。對(duì)大開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，融資渠道暢通，影響不明顯；但中小開(kāi)發(fā)商融資不易，可能不得不提高推盤速度，因此更可能采取降價(jià)策略，但預(yù)售款監(jiān)管帶來(lái)的降價(jià)肯定是個(gè)別現(xiàn)象。

（15）開(kāi)發(fā)商對(duì)預(yù)售資金的自由支配度、靈活度將降低，只能通過(guò)加快建設(shè)速度盡快回籠資金。

★解決方法：

（1）時(shí)刻關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)政策變化，加大正面報(bào)道宣傳，穩(wěn)定購(gòu)房者信心。（2）采用低開(kāi)高走銷售策略，設(shè)計(jì)中小戶型產(chǎn)品，低總價(jià)可加快銷售期，提升回款速度。在項(xiàng)目附加值上加大投入，提升居住品質(zhì)，吸引首次置業(yè)及二套改善型購(gòu)房群體。

（3）重點(diǎn)關(guān)注一次性付款客戶，給予一次性付款客戶折扣優(yōu)惠，增加一次性付款購(gòu)房者比例。

（4）項(xiàng)目選址盡量選在市區(qū)的中心區(qū)域、不受“限購(gòu)令”限制的區(qū)域、或者房地產(chǎn)銷售價(jià)格較低的區(qū)域，因?yàn)檫@兩個(gè)區(qū)域的市場(chǎng)剛性需求強(qiáng)烈，主要針對(duì)的客戶群體是首次置業(yè)的客群，以居住為主要目的，不受到政策的影響。（5）在項(xiàng)目品質(zhì)及自身配套上下功夫，增強(qiáng)主城區(qū)居住優(yōu)越感，留住不受限購(gòu)影響的的購(gòu)房者。

第二篇：房產(chǎn)政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的短期影響

1、房產(chǎn)政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的短期影響

短期內(nèi)客戶對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)更多的會(huì)呈現(xiàn)觀望態(tài)度。首次置業(yè)的客戶將以等待為主，關(guān)注市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)；而改善型客戶或其他購(gòu)買第二套住房的客戶需求將會(huì)受到抑制；對(duì)于投資客而言雖然首付比例上升和利率的調(diào)整對(duì)資金影響不大，但由于市場(chǎng)趨勢(shì)不明朗，短期之內(nèi)不會(huì)入市。總的來(lái)講，政策出臺(tái)對(duì)購(gòu)房人心理的影響要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于實(shí)際影響。高端房產(chǎn)業(yè)主惜售，轉(zhuǎn)售為租的情況增加，租金呈現(xiàn)明顯上升趨勢(shì)。

據(jù)統(tǒng)計(jì)七寶板塊是上海樓市的交易活躍區(qū)。房產(chǎn)稅致使住房持有成本“被增加”，為了轉(zhuǎn)嫁成本，這幾天一些業(yè)主便開(kāi)始提高租金?！按汗?jié)之后是租賃期滿和合同重簽高峰期，大批房東會(huì)選擇在重新掛牌時(shí)小幅抬高租金。比如這個(gè)板塊的樓盤萬(wàn)兆花園，一般加價(jià)幅度在200元/月左右，上調(diào)比例不到10%。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)公司抽樣調(diào)查了上海的16個(gè)典型二手標(biāo)桿樓盤，普遍的租金漲幅比例在5%左右。在東方帕提歐、旭輝依云灣等公寓樓盤，少數(shù)房源的最高加價(jià)額度可達(dá)700元/月。

對(duì)此，21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域市場(chǎng)中心對(duì)浦東聯(lián)洋、浦東北蔡、徐匯中心、長(zhǎng)寧古北等板塊的抽樣調(diào)查結(jié)果顯示：除了剛需買家轉(zhuǎn)租、推升租賃需求之外，賣家轉(zhuǎn)嫁稅費(fèi)成本支持租金上漲的因素將在2011年存在，這意味著租金上漲或難避免。從而租金的上漲在一定程度上也會(huì)推動(dòng)房?jī)r(jià)的上漲。

2、房產(chǎn)政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的中長(zhǎng)期影響

首先我們必須承認(rèn)政策的出臺(tái)對(duì)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展是起到作用的。但這次調(diào)控不僅是殺掉了投資投機(jī)需求，改善性需求也被嚴(yán)重誤傷。購(gòu)房成本加大，新購(gòu)房者會(huì)暫緩購(gòu)房，但原有的房產(chǎn)呢（不管是投資還是投機(jī)）？既然限購(gòu)了，可能有大量房產(chǎn)的人也會(huì)不急于出手了！既然信貸政策緊了，那以前的政策還算很好了，出手了就沒(méi)有這樣的機(jī)會(huì)了，所以沒(méi)有很好投資渠道的情況下還是保留為上。新房相對(duì)購(gòu)買力被動(dòng)降低，存量房惜售導(dǎo)致供應(yīng)量降低，投資缺少渠道，下一步市場(chǎng)會(huì)更加危險(xiǎn)。這種危險(xiǎn)表現(xiàn)在政策執(zhí)行前的恐慌買進(jìn)和政策執(zhí)行后短期的成交量急劇降低以及政策執(zhí)行相對(duì)一段時(shí)間的市場(chǎng)再次爆發(fā)。對(duì)于高端物業(yè)更加是如此，新政規(guī)定70%要建小戶型，那么市場(chǎng)上的大面積物業(yè)數(shù)量會(huì)越來(lái)越少，但是隨著居民生活水平的提高，收入的增加，對(duì)于居住的要求也在不斷提高，大戶型的需求只會(huì)越來(lái)越大；供應(yīng)量越來(lái)越少，需求卻越來(lái)越大，結(jié)果會(huì)怎么樣呢？

3、房產(chǎn)政策對(duì)于別墅市場(chǎng)的影響

由于政策對(duì)于人心理的影響會(huì)更大一些，雖然別墅具有明顯的稀缺性，但是短期內(nèi)依然會(huì)出現(xiàn)持幣觀望的情況。但是，中長(zhǎng)期別墅的價(jià)格依然會(huì)非常堅(jiān)挺。

由于土地政策越來(lái)越嚴(yán)格，別墅將會(huì)越來(lái)越稀缺。2010年9月26日，國(guó)土資源部、住房和城建不聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)地產(chǎn)用地建設(shè)管理調(diào)控的通知》（國(guó)土資發(fā)（2010）151號(hào)），要求出讓住宅用地的容積率指標(biāo)必須大于1。這樣一來(lái)，別墅產(chǎn)品將會(huì)越來(lái)越稀缺，未來(lái)的升值潛力較大。不管市場(chǎng)形勢(shì)如何變化，別墅都具有良好的保值能力。另外，通脹并沒(méi)有結(jié)束，土地的保值增值性又顯而易見(jiàn)，高端客戶持有大量現(xiàn)金在手上，必然會(huì)不斷縮水，而作為稀缺產(chǎn)品同時(shí)又能夠占有大面積土地的別墅產(chǎn)品，無(wú)論是作為短期規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)還是長(zhǎng)期的資產(chǎn)配置別墅都將成為最佳選擇。

近年涉及別墅的調(diào)控政策。2003年2月8號(hào)，國(guó)土資源部下發(fā)《關(guān)于清理各類園區(qū)用地、加強(qiáng)土地供應(yīng)調(diào)控的緊急通知》要求“停止別墅類用地供應(yīng)?！?003年9月14日，國(guó)土資源部下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)土地供應(yīng)管理促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》，重申停止申請(qǐng)報(bào)批別墅用地。2006年5月31日，國(guó)土資源部下發(fā)《關(guān)于方前進(jìn)一步從嚴(yán)土地管理的緊急通知》，要求一律停止別墅類房地產(chǎn)項(xiàng)目供地和辦理相關(guān)用地手續(xù)，并對(duì)別墅進(jìn)行全面清理。停批別墅用地的政策帶動(dòng)了別墅的價(jià)格走高。“物以稀為貴”，停批土地后，別墅賣掉一棟少一棟，別墅稀缺性在將來(lái)會(huì)更明顯，別墅價(jià)格應(yīng)該會(huì)繼續(xù)走偶高。別墅項(xiàng)目大多建在近郊等政府配套尚未完善地去，這些區(qū)域?qū)?huì)使政府今后幾年大量投入資金重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域。

嚴(yán)厲的樓市調(diào)控政策似乎看不到終點(diǎn)，也正是在此時(shí)此刻，一直不享受寬松政策的別墅，反倒成為很多人心目中保值增值的首選。據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，相對(duì)于普通住宅在新政發(fā)布后的成交量應(yīng)聲而落的情況，別墅市場(chǎng)卻依然保持平穩(wěn)，成交量未有明顯變化。通貨膨脹日益嚴(yán)峻，個(gè)人資產(chǎn)不斷縮水，所有人都在討論如何保值，別墅作為不可再生資源的土地市場(chǎng)，逐漸成為更多人青睞的資產(chǎn)保值和增值方式。

嚴(yán)厲的樓市調(diào)控政策似乎看不到終點(diǎn)，也正是在此時(shí)此刻，一直不享受寬松政策的別墅，反倒成為很多人心目中保值增值的首選。據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，相對(duì)于普通住宅在新政發(fā)布后的成交量應(yīng)聲而落的情況，別墅市場(chǎng)卻依然保持平穩(wěn)，成交量未有明顯變化。

長(zhǎng)期以來(lái)，別墅類物業(yè)一直被信貸、稅收、土地等方面的政策嚴(yán)格控制，因此，形成了以一次性付款為主的住房消費(fèi)模式，也正因如此，三套房停貸幾乎對(duì)于別墅市場(chǎng)沒(méi)有實(shí)質(zhì)性的影響。

新政對(duì)別墅市場(chǎng)有一定影響，而且是積極的影響。新政對(duì)于土地的相關(guān)規(guī)定，現(xiàn)在只有22%的土地允許做100平米以上的房屋，從這個(gè)政策看，豪宅產(chǎn)品列入更稀缺的范圍里面，成為深受大家喜愛(ài)的保值增值產(chǎn)品首選。雖然現(xiàn)在新政沸沸揚(yáng)揚(yáng)，但政策對(duì)別墅價(jià)格的影響不大，購(gòu)買別墅的客戶一般不受政府政策的影響，尤其購(gòu)買獨(dú)棟的客戶基本不采取按揭，市場(chǎng)才是真正決定別墅價(jià)格的關(guān)鍵因素。

我們來(lái)算一筆賬，別墅的首付款一直就是50%，所以在這一點(diǎn)上與新政沒(méi)有關(guān)系，其次就是月供，與大戶型的洋房比較起來(lái)，200多平米的別墅也不算是大價(jià)錢，而且在未來(lái)的升值空間中，別墅資源將越來(lái)越稀缺，而洋房或者躍層則可以增多，所以自然是別墅的升值潛力要更高一些。

最近幾年，越來(lái)越多高端購(gòu)房者把目光投向了一些離城市很近的別墅。城市別墅不僅是一種建筑形式，更是一種生活形態(tài)。城市別墅聚合了城市和別墅的特質(zhì)，成為城市新貴的專屬。

4、關(guān)于客戶交房事宜的協(xié)調(diào)：200#餐廳年面移門需要整改。227#綠化需要補(bǔ)種，及進(jìn)門處雨水管需要更換。

第三篇：房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策分析

房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策分析

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房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策分析

全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生

房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要產(chǎn)業(yè)。1998—2009年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)率平均為10.4%，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)平均為1個(gè)百分點(diǎn)；金融危機(jī)爆發(fā)后最關(guān)鍵的2009年，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)率達(dá)19.4%，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)1.77個(gè)百分點(diǎn)。

房市調(diào)控特點(diǎn)

2010年政府對(duì)房地產(chǎn)實(shí)行了一系列調(diào)控，被稱為“史上最嚴(yán)厲的調(diào)控”。然而對(duì)比2009、2010年房地產(chǎn)各項(xiàng)指標(biāo)全面上揚(yáng)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增長(zhǎng)33.2%，施工面積同比增長(zhǎng)26%，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)完成土地購(gòu)置面積同比增長(zhǎng)28.4%，商品房銷售面積同比增長(zhǎng)10.1%，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源同比增長(zhǎng)25.4%。房地產(chǎn)投資占城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資比例從2009年的18.7%上升到2010年的20%，新增房地產(chǎn)信貸總額占新增信貸總額比例也從20.5%上升到25.4%。

觀察近10年的房地產(chǎn)調(diào)控，我們發(fā)現(xiàn)房?jī)r(jià)增幅與GDP、CPI增幅密切相關(guān)，10年來(lái)房?jī)r(jià)同比變動(dòng)處于二者之間。在CPI進(jìn)入下行通道時(shí)，房?jī)r(jià)降幅高于CPI；進(jìn)入上升通道時(shí)，房?jī)r(jià)漲幅又高于CPI，在CPI指數(shù)進(jìn)入通脹或存在通脹預(yù)期時(shí)，房?jī)r(jià)指數(shù)高于CPI，尤其在加息后仍為負(fù)利率時(shí)更推動(dòng)房?jī)r(jià)上升。相比之下CPI與房?jī)r(jià)關(guān)系更密切，以此確定房?jī)r(jià)合理區(qū)間符合中國(guó)的歷史實(shí)際。

房地產(chǎn)調(diào)控的含義是抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲、使房?jī)r(jià)回到合理區(qū)間。目前，地方政府被要求出臺(tái)房?jī)r(jià)控制措施，但關(guān)于房?jī)r(jià)合理區(qū)間尚未形成共識(shí)。對(duì)于存在房地產(chǎn)泡沫的熱點(diǎn)城市，房?jī)r(jià)收入比和租售比通常作為衡量房?jī)r(jià)合理性的指標(biāo)，難以作為近期確定房?jī)r(jià)合理區(qū)間的唯一依據(jù)，因房?jī)r(jià)已被投資性購(gòu)房比例過(guò)大所扭曲，收入已包括了投資炒房人的收入，但二者可作為保障性住房的評(píng)判依據(jù)；以自住性為主的二、三線城市，應(yīng)以這兩個(gè)指標(biāo)為主確定房?jī)r(jià)合理區(qū)間。

房地產(chǎn)調(diào)控政策之金融手段

貨幣手段包括加息、提高準(zhǔn)備金率、控制二套房貸等。本輪加息的背景是應(yīng)對(duì)貨幣供應(yīng)增速過(guò)快、防止資產(chǎn)和消費(fèi)品價(jià)格上漲、改變存款負(fù)利率狀況、應(yīng)對(duì)通脹、平衡人民幣升值等。加息對(duì)房地產(chǎn)的影響取決于以下兩個(gè)作用的疊加效果：首先，通脹預(yù)期下房?jī)r(jià)上升，加息是否跑得過(guò)通脹；加息使開(kāi)發(fā)和購(gòu)房成本上升，對(duì)房?jī)r(jià)起抑制作用，但成本上升是否跑得過(guò)房?jī)r(jià)上升，若房?jī)r(jià)上升更快，成本上升將被消納。其次，收縮流動(dòng)性，降低自有資金杠桿率。2009年房地產(chǎn)投資自有資金率降至20%以下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的資金杠桿率從原來(lái)的2.86倍大幅提高到5倍以上，熱點(diǎn)城市逼近10倍。2010年在一系列政策調(diào)控下，開(kāi)發(fā)商自有資金率提高到52%，投資杠桿率下降到2倍以下，有效降低了開(kāi)發(fā)商的投資杠桿率。提高首付是降低投資性購(gòu)房杠桿率的有效手段，如將首付從20%提高到40%，一般會(huì)使資金杠桿率下降五成。當(dāng)前炒房人已難以利用銀行貸款炒房，收縮流動(dòng)性降低杠桿率政策是直接有效的。

房地產(chǎn)調(diào)控政策之限購(gòu)令

在通脹預(yù)期下，購(gòu)房熱潮涌現(xiàn)，支付全款投資購(gòu)房比例上升，錢從銀行存款、股市迅速流向購(gòu)房市場(chǎng)，2010年四季度交易量大幅上升，房?jī)r(jià)仍居高不下。調(diào)控手段中針對(duì)二套房的政策從貸款限制上升到限購(gòu)，從貨幣手段上升到戶籍手段，直接進(jìn)行了行政干預(yù)，意在遏制投機(jī)炒房。

35個(gè)大中城市是限購(gòu)的主要對(duì)象，目前只有16個(gè)地方政府出臺(tái)了“限購(gòu)令”。2010年35個(gè)大中城市商品房占全國(guó)銷售總額的51.6%，占總銷售量的35.6%。若設(shè)定這些城市投資性購(gòu)房比例平均為15%—20%，“限購(gòu)令”將使全國(guó)房地產(chǎn)交易量下降5%—7%左右，交易額下降7%—11%，控制流入的資金量約2500億—4000億元。到底能限制多少房地產(chǎn)貸款？2010年新增房地產(chǎn)貸款2.01萬(wàn)億元，按照統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，個(gè)人抵押貸款占60%，由于交易額下降使開(kāi)發(fā)貸和個(gè)貸都下降10%左右，約減少2000億元。

當(dāng)前對(duì)“限購(gòu)令”的看法不一，有的認(rèn)為是歧視外地人，有的認(rèn)為是行政干預(yù)。限購(gòu)令的直接作用是限制一部分資金進(jìn)入房地產(chǎn)，但更重要的作用是使市場(chǎng)進(jìn)入觀望，交易量會(huì)應(yīng)聲而下，對(duì)后市的威懾力量遠(yuǎn)高于實(shí)際限購(gòu)數(shù)量。而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在現(xiàn)金流不困難的情況下，可能會(huì)等待觀望，不太可能出現(xiàn)大的降價(jià)。2011年各項(xiàng)調(diào)控政策有待落實(shí)，尤其是保障性住房見(jiàn)效需要時(shí)間，當(dāng)前臨時(shí)性限購(gòu)的正負(fù)作用只有密切觀察市場(chǎng)反應(yīng)，審勢(shì)調(diào)整。房地產(chǎn)調(diào)控政策之保障性住房與房產(chǎn)稅

據(jù)REICO報(bào)告：2010年全年保障性住房完成投資約8400億元，拉動(dòng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅約5個(gè)百分點(diǎn)。2011年規(guī)劃新開(kāi)工建設(shè)1000萬(wàn)套保障性住房，預(yù)計(jì)年底竣工率為60%；按每套平均60平米計(jì)算，將新增保障性住房竣工面積約3.6億平米。預(yù)計(jì)2011年全年保障性住房完成投資約1.3萬(wàn)億元，將拉動(dòng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增加約10個(gè)百分點(diǎn)，拉動(dòng)GDP增長(zhǎng)1個(gè)百分點(diǎn)。

保障性住房既可有效供給、平抑房?jī)r(jià)，又可擠出房地產(chǎn)泡沫、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)。如規(guī)劃如期完成，將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)乃至經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定起到重要作用，但土地指標(biāo)和資金籌集不容樂(lè)觀。若國(guó)土資源部不提供指標(biāo)，而從現(xiàn)有指標(biāo)中分配，就等于從地方政府財(cái)政收入中往外分，顯然有較大難度；保障房建設(shè)共需1.3萬(wàn)億—1.4萬(wàn)億，中央政府出1000億，剩下的依靠地方政府，而地方政府投融資平臺(tái)債務(wù)未還，從何籌資？因此，大力支持保障性住房建設(shè)關(guān)鍵是解決資金和土地問(wèn)題。

房產(chǎn)稅是前段時(shí)間熱議的話題。中國(guó)指數(shù)研究院專題報(bào)告指出：如只針對(duì)高端物業(yè)征稅，即重慶模式，預(yù)計(jì)全國(guó)每年針對(duì)住宅的征稅規(guī)模將不足千億，資金控制作用不大，對(duì)地方政府也難有效補(bǔ)給；如對(duì)所有存量住宅征稅，稅率為1.5%，全國(guó)一年的房產(chǎn)稅將為7600億元，但近期這種方式不現(xiàn)實(shí)。房產(chǎn)稅并不能在短期直接降低房?jī)r(jià)，但會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)預(yù)期起作用，意義在于建立合理的長(zhǎng)效稅收機(jī)制，對(duì)于促進(jìn)商品房市場(chǎng)機(jī)制的形成必不可少。土地是平抑房市的權(quán)重力量

2010年，全國(guó)70個(gè)大中城市土地交易價(jià)格同比漲幅保持高位，前3季度同比上漲21.5%。據(jù)國(guó)土資源部的數(shù)據(jù)：2010年全國(guó)土地出讓成交總價(jià)款達(dá)2.9萬(wàn)億，較前一年增加71%；全國(guó)土地出讓收入預(yù)計(jì)占地方本級(jí)財(cái)政收入的71%。土地財(cái)政比重持續(xù)上升，地方政府是最大的受益方。

金融機(jī)構(gòu)以進(jìn)行土地抵押貸款方式進(jìn)入土地市場(chǎng)，形成了土地金融。據(jù)國(guó)土資源部公告：2009年全國(guó)84個(gè)城市土地抵押貸款2.59萬(wàn)億元，比上年增加42.8%。2010年土地抵押貸款無(wú)疑會(huì)超3萬(wàn)億元。開(kāi)發(fā)商進(jìn)行土地抵押貸款后，需經(jīng)歷2年左右的開(kāi)發(fā)周期才能成為產(chǎn)品進(jìn)入市場(chǎng)交易。如這期間市場(chǎng)形勢(shì)發(fā)生大的變化，巨額資金將直接關(guān)聯(lián)到金融層面。上世紀(jì)90年代初海南房地產(chǎn)泡沫破滅就是教訓(xùn)之一。以上表明在中國(guó)現(xiàn)行土地出讓制度和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式下，無(wú)疑是地根吸住了銀根，尤其是在寬松的貨幣政策下，進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域的貨幣大量沉積在土地中，2010年尤為突出。

如何疏導(dǎo)積聚在土地中的資金需要被高度重視。供不應(yīng)求時(shí)，房?jī)r(jià)上漲，土地增值，資產(chǎn)泡沫上升；如因外部因素使需求速凍，交易量和投資下降，資金鏈緊張，積聚在土地中的資金將無(wú)法釋放，可能成為刺破泡沫的利劍。因此土地是平抑房地產(chǎn)市場(chǎng)的權(quán)重力量。一方面要抓緊進(jìn)行財(cái)稅和土地供應(yīng)制度改革，使地方政府的土地財(cái)政比例降低，進(jìn)而和房?jī)r(jià)逐步脫鉤；另一方面要促進(jìn)已出讓土地的合理開(kāi)發(fā)利用，盡快形成有效供給，最終平抑房地產(chǎn)市場(chǎng)。

第四篇：十八大對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響分析

十八大對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響分析

梁賢昱 張祥

? 2013-01-07 09:10:10

來(lái)源：《中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)》2012年第11、12期

期盼已久的黨的十八大終于落下帷幕，它對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)有何影響，這是社會(huì)各界普遍關(guān)注的問(wèn)題。胡錦濤在報(bào)告中，雖然只字未提房地產(chǎn)市場(chǎng)，但所闡述的宏觀經(jīng)濟(jì)目標(biāo)、政策、舉措，與房地產(chǎn)市場(chǎng)密切關(guān)聯(lián)，是引領(lǐng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的旗幟。我國(guó)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)，將與宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)趨同，仍然是機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存，任重道遠(yuǎn)，前景光明。

一、城鎮(zhèn)化進(jìn)入快速發(fā)展期，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)方興未艾

胡錦濤在十八大報(bào)告中指出：要以“推進(jìn)城鎮(zhèn)化為重點(diǎn)?！薄皥?jiān)持走中國(guó)特色新型工業(yè)化、信息化、城鎮(zhèn)化、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化道路，推動(dòng)信息化和工業(yè)化深度融合、工業(yè)化和城鎮(zhèn)化良性互動(dòng)、城鎮(zhèn)化和農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化相互協(xié)調(diào)，促進(jìn)工業(yè)化、信息化、城鎮(zhèn)化、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化同步發(fā)展?！焙\濤的這一論述，不僅指明了中國(guó)特色社會(huì)主義的發(fā)展道路問(wèn)題，而且為房地產(chǎn)市場(chǎng)的前景勾勒了廣闊的空間。

近些年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)之所以蓬勃發(fā)展，以驚人的速度向前推進(jìn)，城鎮(zhèn)化是主要推手。據(jù)統(tǒng)計(jì)，我國(guó)1991年城鎮(zhèn)化率是26.9%，2001年城鎮(zhèn)化率是37.7%，10年增長(zhǎng)10.2個(gè)百分點(diǎn)；到2011年，我國(guó)城鎮(zhèn)化率由2001年的37.7%，增加到51.3%，10年增長(zhǎng)13.6個(gè)百分點(diǎn)；其中2009城鎮(zhèn)化率是46.6%，2010年是49.0%，2011年是51.3%，每年都以超過(guò)2%的速度在增長(zhǎng)，城鎮(zhèn)化進(jìn)程明顯加快。由于我國(guó)人口基數(shù)大，每年遞增2%，就意味著2600萬(wàn)人（約830萬(wàn)戶）進(jìn)城居住，需要城鎮(zhèn)每年都要“安得廣廈千萬(wàn)間”。

在剛性需求的諸多要素中，青年結(jié)婚與城鎮(zhèn)化，牢牢占據(jù)前兩名的位置。以沈陽(yáng)市為例，每年約有6萬(wàn)對(duì)青年結(jié)婚，他們中70%（約4.2萬(wàn)對(duì)）要新購(gòu)住房。每年都有十五、六萬(wàn)（約5.4萬(wàn)戶）外省、市人員和本市農(nóng)民涌入城區(qū)經(jīng)商、打工、置業(yè)、居家養(yǎng)老，這些人按購(gòu)房、租房各一半計(jì)算，每年至少需要新建住房2.7萬(wàn)套。而沈陽(yáng)一年新建住房銷售量大約在15萬(wàn)套左右，因城鎮(zhèn)化帶來(lái)的住房銷量占全市總銷量的1820從胡錦濤的報(bào)告中可以看出，2020年前，我國(guó)城鎮(zhèn)化仍會(huì)以較快的步伐向前推進(jìn)，由此帶來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)需求有增無(wú)減。

二、住房消費(fèi)是家庭生活中的最大消費(fèi)，房地產(chǎn)市場(chǎng)是拉動(dòng)內(nèi)需的強(qiáng)大引擎

當(dāng)前，我國(guó)面臨的國(guó)際國(guó)內(nèi)形勢(shì)錯(cuò)綜復(fù)雜，經(jīng)濟(jì)下行的壓力增大。在國(guó)際層面，發(fā)端于希臘的歐盟主權(quán)國(guó)家債務(wù)危機(jī)已持續(xù)三年，目前不僅沒(méi)有緩解，而且有擴(kuò)大化的趨勢(shì)；美國(guó)次貸危機(jī)后，經(jīng)濟(jì)債臺(tái)高筑，增長(zhǎng)緩慢，一直在低谷徘徊；繼美國(guó)第一大市場(chǎng)、歐盟第二大市場(chǎng)之后，日本作為我國(guó)的第三大貿(mào)易伙伴，本來(lái)就不景氣，釣魚(yú)島爭(zhēng)端爆發(fā)后，兩國(guó)交往驟然降溫，這對(duì)中日雙方經(jīng)濟(jì)都將產(chǎn)生負(fù)面影響。在國(guó)際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)惡化的大背景下，我國(guó)不得不調(diào)整發(fā)展結(jié)構(gòu)，把外向型經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)向內(nèi)向型經(jīng)濟(jì)，在擴(kuò)大內(nèi)需上挖掘潛力。

胡錦濤在報(bào)告中提出：“要牢牢把握擴(kuò)大內(nèi)需這一戰(zhàn)略基點(diǎn)，加快建立擴(kuò)大消費(fèi)需求長(zhǎng)效機(jī)制，充分釋放居民消費(fèi)潛力?！弊鳛槌鞘芯用瘢畲蟮南M(fèi)需求是買房，對(duì)很多家庭來(lái)說(shuō)，此項(xiàng)開(kāi)支要用去畢生積蓄。那么，住房需求究竟有多大？筆者對(duì)沈陽(yáng)的需求量進(jìn)行了統(tǒng)計(jì)和測(cè)算。

1、沈陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的剛性需求。沈陽(yáng)每年約有高校和中專畢業(yè)生12萬(wàn)人，6萬(wàn)對(duì)青年結(jié)婚，十五、六萬(wàn)（約5萬(wàn)戶）外省、市人員和本市農(nóng)民進(jìn)城，再加上房屋拆遷、安排部隊(duì)轉(zhuǎn)業(yè)退伍官兵等因素，需求量約在600萬(wàn)平方米左右。

2、沈陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的柔性需求。根據(jù)近兩年的統(tǒng)計(jì)，隨著人均收入水平的進(jìn)一步提高，市民對(duì)住宅的面積、戶型、綠化、園區(qū)物業(yè)等要求越來(lái)越高，每年都有4萬(wàn)戶左右的居民改善住房條件。在收入較高的家庭中，每年約有1萬(wàn)戶給未成年的子孫購(gòu)買房子。出于投資投機(jī)目的的購(gòu)房者，約占商品住房交易量的10%左右。這些柔性需求相加，約需商品房580萬(wàn)平方米。

3、沈陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的其它需求。未來(lái)幾年，沈陽(yáng)商業(yè)地產(chǎn)、文化地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、教育地產(chǎn)等，都有一定的發(fā)展空間，每年約需商品房220萬(wàn)平方米左右。

從以上統(tǒng)計(jì)中可以看出，僅沈陽(yáng)一個(gè)市，一年的商品房需求量就在1400萬(wàn)平方米左右。由此推算，全國(guó)的商品房需求量將是一個(gè)天文數(shù)字。如果充分釋放出來(lái)，對(duì)經(jīng)濟(jì)建設(shè)的拉動(dòng)作用十分巨大。十八大后，國(guó)家出于擴(kuò)大內(nèi)需、鼓勵(lì)內(nèi)需的目的，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)肯定會(huì)持積極的正面態(tài)度，推動(dòng)其平穩(wěn)健康發(fā)展。

三、除少數(shù)一線和準(zhǔn)一線城市外，大多數(shù)城市的房?jī)r(jià)仍將是上漲趨勢(shì)

學(xué)習(xí)理解胡錦濤的報(bào)告，得出大多數(shù)城市房?jī)r(jià)仍將上漲的結(jié)論，主要基于以下幾點(diǎn)：

1、多渠道增加居民財(cái)產(chǎn)性收入。胡錦濤在報(bào)告中，十分重視小康社會(huì)建設(shè)，明確提出：“千方百計(jì)增加居民收入?！薄岸嗲涝黾泳用褙?cái)產(chǎn)性收入?！弊鳛榫用?，最大的財(cái)產(chǎn)是房產(chǎn)，房產(chǎn)升值是財(cái)產(chǎn)性收入的重要來(lái)源。如果全國(guó)房?jī)r(jià)普遍大幅下降，居民財(cái)產(chǎn)性收入肯定縮水，這不符合十八大的精神，不利于小康社會(huì)的實(shí)現(xiàn)。居民出于保值升值的目的，進(jìn)行投資性購(gòu)房，這是“多渠道增加財(cái)產(chǎn)性收入”的一條重要渠道，不僅不違法，而且應(yīng)該予以鼓勵(lì)。

2、改革征地制度，提高農(nóng)民收益。城市居民的最大財(cái)產(chǎn)是住房，農(nóng)民的最大財(cái)產(chǎn)是土地。土地具有不可再生、不可替代、不可移動(dòng)等特點(diǎn)，它是房屋建設(shè)的基礎(chǔ)，萬(wàn)丈高樓“憑”地起，離開(kāi)土地將一事無(wú)成。走城鄉(xiāng)一體化的發(fā)展道路，必須對(duì)土地的使用進(jìn)行統(tǒng)籌考慮。胡錦濤在報(bào)告中提出：“改革征地制度，提高農(nóng)民在土地增值收益中的分配比例?！边@一表述，從字面上看，并未涉及房地產(chǎn)市場(chǎng)，實(shí)際上，與房地產(chǎn)市場(chǎng)關(guān)系極大。在房?jī)r(jià)的諸多構(gòu)成要素中，土地成本占大頭，一般在25-40%之間，少數(shù)城市達(dá)50%以上。改革征地制度，提高農(nóng)民收益，這就意味著地價(jià)的上漲。地價(jià)上漲勢(shì)必導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲，這是必然結(jié)果。

3、勞動(dòng)力成本上升。胡錦濤在報(bào)告中提出：“提高勞動(dòng)報(bào)酬在初次分配中的比重?！边@是縮小收入差距的重大舉措。這項(xiàng)舉措落實(shí)到房地產(chǎn)市場(chǎng)上，就是建筑工人的工資將會(huì)上漲。目前，在沈陽(yáng)的建筑市場(chǎng)上，普通力工的月工資1500元左右，木工、瓦工等技術(shù)工種的月工資一般在10000元上下。這已使開(kāi)發(fā)商叫苦不迭。未來(lái)幾年，按照十八大精神，建筑工人的工資還要上漲，上漲部分理所當(dāng)然地要反映在房?jī)r(jià)上。

4、收入提高導(dǎo)致物價(jià)上漲，物價(jià)上漲帶動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。胡錦濤在報(bào)告中，為我們描繪了美好遠(yuǎn)景：“到2020年，實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值和城鄉(xiāng)居民人均收入比2010年翻一番。”這非常振奮人心，令人歡欣鼓舞。但是，根據(jù)多年經(jīng)驗(yàn)，收入提高與物價(jià)上漲是結(jié)伴而行的，二者“形影不離”。到2020年，收入翻番了，物價(jià)翻番了，房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)也跟著翻番？可能性很大，甚至高于物價(jià)上漲的平均幅度。

四、生態(tài)文明建設(shè)被提上重要議程，將進(jìn)一步提高房屋開(kāi)發(fā)的科學(xué)性

這次十八大的一個(gè)突出亮點(diǎn)，就是把生態(tài)文明建設(shè)提上重要議程，當(dāng)作戰(zhàn)略舉措。胡錦濤在報(bào)告中指出：“建設(shè)生態(tài)文明，是關(guān)系人民福祉、關(guān)平民族未來(lái)的長(zhǎng)遠(yuǎn)大計(jì)。面對(duì)資源約束趨緊、環(huán)境污染嚴(yán)重、生態(tài)系統(tǒng)退化的嚴(yán)峻局勢(shì)，必須樹(shù)立尊重自然、順應(yīng)自然、保護(hù)自然的生態(tài)文明理念，把生態(tài)文明建設(shè)放在突出地位，融入經(jīng)濟(jì)建設(shè)、政治建設(shè)、文化建設(shè)、社會(huì)建設(shè)各方面和全過(guò)程，堅(jiān)持生產(chǎn)發(fā)展、生活富裕、生態(tài)良好的文明發(fā)展道路，努力建設(shè)美麗中國(guó)，實(shí)現(xiàn)中華民族永續(xù)發(fā)展?！?/p>

注重生態(tài)文明建設(shè)是各行各業(yè)的共同責(zé)任，尤其是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，更應(yīng)把此事提上議程，這是因?yàn)椋旱谝?，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)以犧牲資源為代價(jià)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，我國(guó)生產(chǎn)的40%鋼鐵、60%水泥、30%木材被房地產(chǎn)市場(chǎng)所消耗，需要大量的開(kāi)山、采礦和伐木，如果追究破壞生態(tài)環(huán)境的責(zé)任，房地產(chǎn)業(yè)難辭其咎。第二，房地產(chǎn)市場(chǎng)中的浪費(fèi)現(xiàn)象嚴(yán)重。房屋使用壽命偏短，有的樓房建完幾年就扒掉，不僅沒(méi)有做到物盡其用，而且制造了大量建筑垃圾；開(kāi)發(fā)周期過(guò)長(zhǎng)，使很多土地處于閑置、半閑置狀態(tài)；重復(fù)裝修較多，很多購(gòu)房者裝修時(shí)，都要刨墻、搶去原有的大白，造成資源浪費(fèi)。第三，規(guī)劃設(shè)計(jì)不合理?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)不配套，給人們的日常生活帶來(lái)不便；園區(qū)和建筑物的文化品位、文化元素欠缺，不能給人以美感；沒(méi)廟的地方建廟，有廟的地方蓋樓，制造不倫不類的人文景觀，破壞了優(yōu)雅秀美的自然生態(tài)環(huán)境。

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)中注重生態(tài)文明，既是廣大人民群眾的強(qiáng)烈愿望，也是黨的十八大的鄭重要求。房地產(chǎn)業(yè)貫徹落實(shí)十八大精神，必須以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，在規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工建設(shè)、后續(xù)管理等各個(gè)環(huán)節(jié)，都要重科學(xué)、講文明、求完美。只有這樣，才能在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中站穩(wěn)腳跟，贏得市場(chǎng)，立于不敗之地。

五、市場(chǎng)配置與政府保障有機(jī)結(jié)合，把住有所居作為民生工程的重點(diǎn)來(lái)抓

在十八大報(bào)告中，直接提到住房問(wèn)題有兩處，一是住有所居，二是保障房建設(shè)。胡錦濤說(shuō)：“要多謀民生之利，多解民生之憂，解決好人民最關(guān)心最直接最現(xiàn)實(shí)的利益問(wèn)題，在學(xué)有所教、勞有所得、病有所醫(yī)、老有所養(yǎng)、住有所居上持續(xù)取得新進(jìn)展，努力讓人民過(guò)上更好生活?！薄敖⑹袌?chǎng)配置和政府保障相結(jié)合的住房制度，加強(qiáng)保障性住房建設(shè)和管理，滿足困難家庭基本需求?！标P(guān)于住有所居和保障房建設(shè)的論述，針對(duì)的是一個(gè)對(duì)象，即困難家庭。因?yàn)楦辉＜彝ビ心芰?gòu)房，不存在住有所居的問(wèn)題，無(wú)需政府保障。在新形勢(shì)下，需要解決的民生問(wèn)題很多，其中困難家庭的住房問(wèn)題涉及面廣，大家比較關(guān)切。

改革開(kāi)放30年來(lái)，老百姓的生活有了很大改善，城鎮(zhèn)居民的住房從1978年的6.7平方米，增加到2010年的人均30平方米，增長(zhǎng)了4倍多。但應(yīng)看到，住房面積人均增長(zhǎng)4倍多，并不是每人都增長(zhǎng)4倍多，苦樂(lè)不均的問(wèn)題嚴(yán)重存在。據(jù)統(tǒng)計(jì)，現(xiàn)仍有20%左右的城鎮(zhèn)家庭人均住房不足14平方米，有的根本就沒(méi)有住房，這已成為影響社會(huì)和諧與穩(wěn)定的重要因素。中央看到了問(wèn)題的嚴(yán)重性，從2011年開(kāi)始，大規(guī)模地興建保障性住房，讓改革開(kāi)放成果惠及到社會(huì)各階層，尤其是低收入群體，使大家都住有所居，生活得有尊嚴(yán)。

加強(qiáng)保障房建設(shè)，會(huì)不會(huì)沖擊商品房市場(chǎng)？這種擔(dān)心是多余的。其一，保障房并不是要無(wú)限制地一直建下去，在十二五期間，規(guī)劃建設(shè)3600萬(wàn)套，2011年建1000萬(wàn)套，2012年建700萬(wàn)套，2013年計(jì)劃建600萬(wàn)套，到十二五末，即使3600萬(wàn)套全部建成，也只能覆蓋20%的家庭，仍然是少數(shù)。其二，這20%的家庭，年收入一般在5萬(wàn)元以下，即使不建保障房，他們也買不起商品房。所以，保障歸保障，市場(chǎng)歸市場(chǎng)，二者互不干擾。十八大把保障房建設(shè)作為民生的重點(diǎn)來(lái)抓，體現(xiàn)了我們黨執(zhí)政為民的宗旨和理念，是“社會(huì)和諧人人有責(zé)、和諧社會(huì)人人共享”的生動(dòng)體現(xiàn)。

六、中國(guó)將進(jìn)入宏觀調(diào)控常態(tài)化、住房消費(fèi)理性化階段

十八大召開(kāi)前，有關(guān)各方站在不同的立場(chǎng)上，對(duì)十八大寄托了不同的希望：開(kāi)發(fā)商希望十八大能放松調(diào)控，迎來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的轉(zhuǎn)機(jī)；老百姓希望十八大能從嚴(yán)調(diào)控，促使房?jī)r(jià)繼續(xù)下行?，F(xiàn)在，十八大已經(jīng)召開(kāi)，但謎底并沒(méi)有完全揭開(kāi)，因十八大對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)、對(duì)宏觀調(diào)控政策只字未提，這給社會(huì)各界留下了多種多樣的想象空間。通覽十八大報(bào)告全文，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來(lái)走向似乎可以得出如下結(jié)論：

1、宏觀調(diào)控常態(tài)化。從中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展歷史看，先后經(jīng)歷了幾次大起大落，每次起落都給國(guó)家經(jīng)濟(jì)建設(shè)帶來(lái)了負(fù)面影響。吸取以往教訓(xùn)，2011年國(guó)家針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱現(xiàn)象提出的宏觀調(diào)控政策，不會(huì)因領(lǐng)導(dǎo)換屆而馬上改變。宏觀調(diào)控政策實(shí)施兩年來(lái)，房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的勢(shì)頭得到了有效遏制，避免了房地產(chǎn)泡沫的突然破裂。如果馬上改變，調(diào)控成果將前功盡棄，房?jī)r(jià)可能出現(xiàn)報(bào)復(fù)性反彈，將來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)一旦硬著陸，將會(huì)給國(guó)民經(jīng)濟(jì)帶來(lái)災(zāi)難性影響。當(dāng)前，國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下滑，穩(wěn)增長(zhǎng)是政策的主軸。穩(wěn)增長(zhǎng)與穩(wěn)市場(chǎng)是緊密相連的，國(guó)家不會(huì)讓房地產(chǎn)市場(chǎng)再次大起大落，宏觀調(diào)控政策還將實(shí)施相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間。

2、住房消費(fèi)理性化。經(jīng)過(guò)幾十年的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)實(shí)踐，廣大群眾對(duì)市場(chǎng)規(guī)律逐漸有所認(rèn)識(shí)和掌握，盲目跟風(fēng)現(xiàn)象在減少，在大項(xiàng)消費(fèi)特別是住房消費(fèi)前，總要進(jìn)行多方論證、權(quán)衡比較，盡量實(shí)現(xiàn)利益最大化、風(fēng)險(xiǎn)最小化。隨著市場(chǎng)的發(fā)展，暴利行業(yè)越來(lái)越少，房地產(chǎn)業(yè)逐漸靠近社會(huì)平均利潤(rùn)，投資投機(jī)購(gòu)房不僅有風(fēng)險(xiǎn)，而且也沒(méi)有更大的賺頭。未來(lái)無(wú)論是自住性購(gòu)房，還是投資投機(jī)性購(gòu)房，都將趨于理性化。

3、市場(chǎng)運(yùn)轉(zhuǎn)良性化。在國(guó)家宏觀調(diào)控常態(tài)化、居民住房消費(fèi)理性化后，房地產(chǎn)市場(chǎng)中的不確定因素在減少，土地供應(yīng)、市場(chǎng)投資、施工面積、竣工面積、銷售面積等，都是可以預(yù)知和測(cè)算的，誤判誤投、無(wú)效供給、爛尾樓等現(xiàn)象將很少出現(xiàn)，使房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入有序運(yùn)轉(zhuǎn)的良性軌道。

4、地位作用在弱化。房地產(chǎn)市場(chǎng)這次“病”的不輕，病根是分稅制。90年代初，房地產(chǎn)市場(chǎng)起步，94年實(shí)行分稅制。由于房地產(chǎn)稅是地方稅種，各地政府對(duì)它極其重視，大力扶持，使它對(duì)地方財(cái)政的貢獻(xiàn)越來(lái)越大，地方政府對(duì)它的依賴越來(lái)越大。國(guó)家搞調(diào)控，從某種意義上說(shuō)，就是要限制房地產(chǎn)市場(chǎng)的惡性膨脹，減少地方政府對(duì)它的依賴，弱化它的地位作用。經(jīng)過(guò)兩年調(diào)控，房地產(chǎn)在地方財(cái)政收入中所占的比例逐漸縮小，發(fā)展替代產(chǎn)業(yè)已經(jīng)提上日程。在十八大報(bào)告中，不提房地產(chǎn)市場(chǎng)，并不是“疏忽”和“遺忘”，而是中央有意淡化房地產(chǎn)市場(chǎng)，讓它的地位作用回歸到應(yīng)有的位置。

十八大已經(jīng)召開(kāi)，“兩會(huì)”即將召開(kāi)。筆者認(rèn)為，明年初的“兩會(huì)”，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)有比較明確的定位和要求，但基本精神將與十八大保持一致，穩(wěn)定宏觀調(diào)控政策，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

（作者單位：沈陽(yáng)市房地產(chǎn)研究所）

第五篇：保障性住房政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響研究

保障性住房政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響研究

摘要：2008年11月國(guó)家為更有力地?cái)U(kuò)大國(guó)內(nèi)需求，加快民生工程、基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，解決低收入人群的住房問(wèn)題出臺(tái)了保障性住房政策。保障性住房政策出臺(tái)勢(shì)必會(huì)改變房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)有格局，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。因此，具體研究保障性住房政策對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響，對(duì)確保政策更好的實(shí)施，解決房地產(chǎn)業(yè)目前面臨的問(wèn)題大有裨益。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場(chǎng)；保障性住房政策；影響

中圖分類號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1007-7685(2009)04-0032-03

2008年11月5日國(guó)務(wù)院提出為抵御國(guó)際經(jīng)濟(jì)環(huán)境對(duì)我國(guó)的不利影響，必須采取靈活審慎的宏觀經(jīng)濟(jì)政策，以應(yīng)對(duì)復(fù)雜多變的形勢(shì)，要實(shí)行積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策，出臺(tái)更加有力的擴(kuò)大國(guó)內(nèi)需求措施，加快民生工程、基礎(chǔ)設(shè)施、生態(tài)環(huán)境建設(shè)和災(zāi)后重建，提高城鄉(xiāng)居民特別是低收入群體的收入水平，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長(zhǎng)，確定了進(jìn)一步擴(kuò)大內(nèi)需、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的十項(xiàng)措施，公布了四萬(wàn)億投資以刺激內(nèi)需的政策。其中，提出要加快建設(shè)保障性安居工程，加大對(duì)廉租住房建設(shè)支持力度，加快棚戶區(qū)改造，實(shí)施游牧民定居工程，擴(kuò)大農(nóng)村危房改造試點(diǎn)。根據(jù)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等部門提出的初步方案，在2009―2011年3年期間，政府?dāng)U大保障性住房投資建設(shè)主要包括四項(xiàng)內(nèi)容：一是新建或購(gòu)置廉租住房約290萬(wàn)套，投資2 165億元。二是加快222萬(wàn)戶國(guó)有林區(qū)、墾區(qū)等棚戶區(qū)和危舊房改造，投資1025億元。三是新建經(jīng)濟(jì)適用住房400萬(wàn)套，投資6000億元。四是建設(shè)公共租賃住房300萬(wàn)套，投資3 000億元。以上四項(xiàng)合計(jì)，總投資12 190億元，年均投資4 063億元。其中，前兩項(xiàng)已列入國(guó)家“擴(kuò)大內(nèi)需十項(xiàng)措施”中。保障性住房政策的出臺(tái)勢(shì)必對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來(lái)深遠(yuǎn)影響。

一、保障性住房政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響

(一)有利于推進(jìn)住房保障體系建設(shè)

實(shí)施保障性住房方案，每年可改善400多萬(wàn)戶困難家庭住房條件，3年下來(lái)可解決1 200多萬(wàn)戶低收入家庭住房困難問(wèn)題，還能初步形成以廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、公共租賃住房為支撐的住房保障框架，使我國(guó)住房保障體系建設(shè)邁出一大步。

(二)有利于穩(wěn)定房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)

2008年政府安排的保障性住房投資不足2000億元，占全國(guó)房地產(chǎn)投資不足7％(實(shí)際投入數(shù)量還要少一些)。如果今后3年政府保障性住房投資每年增加到4 063億元，比2008年增長(zhǎng)1倍多，占全國(guó)房地產(chǎn)投資的比重將提高到14.5％。這可拉動(dòng)相當(dāng)規(guī)模的房地產(chǎn)投資和一批相關(guān)產(chǎn)業(yè)投資。

(三)保障性住房大量入市影響房地產(chǎn)供求關(guān)系

從目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀看，受國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增速下滑趨勢(shì)和房地產(chǎn)業(yè)自身發(fā)展周期性等因素影響，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售量持續(xù)下降，供過(guò)于求的矛盾比較突出，房?jī)r(jià)回落的壓力相當(dāng)大，市場(chǎng)走勢(shì)處于一個(gè)復(fù)雜敏感期。在這種情況下，2008底年出臺(tái)的加大保障性住房投資建設(shè)的政策被股市上認(rèn)定為房地產(chǎn)行業(yè)的一個(gè)利空因素。主要原因是，這可能加深當(dāng)前住房市場(chǎng)供大于求的矛盾，對(duì)正在調(diào)整下行的房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)新壓力。從經(jīng)濟(jì)適用住房看，主要面向有一定支付能力的低收入家庭出售，依靠住房消費(fèi)信貸支持，政府的建設(shè)投資可回收和循環(huán)使用。經(jīng)濟(jì)適用房擁有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，可直接出租或按規(guī)定條件出售，其購(gòu)買者也是普通商品房需求群體的一部分，直接影響到商品房市場(chǎng)的供求關(guān)系。特別是在一些發(fā)達(dá)城市，經(jīng)濟(jì)適用房與中小戶型、中低價(jià)位普通商品房的供給對(duì)象基本上是一致的。因此，政府大規(guī)模投資建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房，勢(shì)必使普通商品房市場(chǎng)的需求相對(duì)減少，或等同于增加了市場(chǎng)供給。從廉租住房看，主要向低保家庭或最低收入家庭出租，以地方政府投資為主，中央財(cái)政給予補(bǔ)助，幾乎完全是政府無(wú)償投入。現(xiàn)在各地實(shí)物配租的廉租房來(lái)源，主要是在經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)中配建，或直接從商品房市場(chǎng)購(gòu)買。如政府大規(guī)模新建廉租住房，也會(huì)一定程度減少商品房市場(chǎng)需求。從公共租賃住房看，主要按政府規(guī)定的租金標(biāo)準(zhǔn)向符合條件的城鎮(zhèn)中低收入家庭、新就業(yè)職工和流動(dòng)人口出租，由政府給予土地、信貸政策支持，政府性基金和社會(huì)力量投資建設(shè)。從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)看，這種住房保障方式在城市化快速推進(jìn)階段具有重要作用，也是我國(guó)住房保障體系中亟須加強(qiáng)的一個(gè)重要組成部分。政府加快公共租賃住房投資建設(shè)，也相當(dāng)于增加住房供給，將相應(yīng)減少住房租賃市場(chǎng)的需求，進(jìn)而對(duì)商品房市場(chǎng)，包括新建住房和二手房市場(chǎng)的需求產(chǎn)生影響。

(四)保障性住房大量入市，會(huì)拉低房地產(chǎn)價(jià)格

2009～201 1年保障性住房投資將達(dá)到9 000億元，其中，經(jīng)濟(jì)適用房投資為6 000億元，其他為廉租房和棚戶區(qū)、林區(qū)改造等投資。盡管經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的客戶群與商品住宅存在區(qū)別，但經(jīng)濟(jì)適用房的投資將對(duì)商品住宅供給、需求和銷售價(jià)格均產(chǎn)生影響。從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)看，截至2008年11月末，全國(guó)商品房空置面積1.36億平方米，同比增長(zhǎng)15.3％，增幅比1～10月提高2.2個(gè)百分點(diǎn)。其中，空置商品住宅7 084萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)22.9％。以2008年的平均銷售量來(lái)計(jì)算，中國(guó)主要城市商品住宅2008年的庫(kù)存，其加權(quán)平均的吸納周期為17至21個(gè)月。而考慮到2009年的新增供應(yīng)，其加權(quán)平均的吸納周期為34至40個(gè)月，在最樂(lè)觀的預(yù)期下，假設(shè)銷售量全國(guó)整體反彈50％，其加權(quán)平均的吸納周期也為23至27個(gè)月。假設(shè)2009―2011年經(jīng)濟(jì)適用房平均每年投資為2 000億元，那么2009年住宅開(kāi)發(fā)投資將達(dá)17 622.43～18 309.29億元，但住宅市場(chǎng)結(jié)構(gòu)將由商品住宅所占比例95.83％下降至88.65％～89.08％，而住宅市場(chǎng)的平均價(jià)格也由此下降3.68％-3.45％。

二、房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)變化的對(duì)策

從以上分析可看出，現(xiàn)行保障性住房政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)既有積極影響也有消極影響。為度過(guò)這場(chǎng)地產(chǎn)寒冬，進(jìn)而取得更大的發(fā)展，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)具體應(yīng)采取以下方面的措施：

(一)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分

突遇降溫的房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始進(jìn)入細(xì)分化時(shí)代，“拿地――建樓――賣樓――收錢――再拿地”這樣簡(jiǎn)單而又高利潤(rùn)的盈利模式已找不到生存余地。為此，房產(chǎn)企業(yè)必須根據(jù)特定人群的多樣化需求制定房產(chǎn)開(kāi)發(fā)策略。將社會(huì)學(xué)研究的“人的生命周期”概念導(dǎo)入市場(chǎng)定位和客戶細(xì)分領(lǐng)域。如將普爾特公司的體系簡(jiǎn)化，僅以人的生命周期來(lái)觀察，我們發(fā)現(xiàn)，大部分都市人都將經(jīng)歷“三次置業(yè)”過(guò)程：第一次置業(yè)，年輕人初入社會(huì)，經(jīng)濟(jì)型或效率型住宅是他們的首選。第二次置業(yè)，大部分人在30～40歲之間經(jīng)歷升職、加薪等事業(yè)上升期，有些開(kāi)始邁向事業(yè)的頂峰，這時(shí)青睞

的是實(shí)力型或炫耀型的住宅。第三次置業(yè)，45歲后，許多人向往更多的家庭生活，或開(kāi)始制訂自己的退休計(jì)劃，休閑型或養(yǎng)老型的社區(qū)對(duì)他們的吸引力越來(lái)越大。住房的消費(fèi)能力取決于家庭收入，我國(guó)城鎮(zhèn)家庭收入階層化特征明顯，按國(guó)家統(tǒng)計(jì)局分組方法，依戶人均可支配收入分成七組，并且各階層的貧富差距有逐年拉大的趨勢(shì)。住房需求可劃分為五個(gè)層次：一是遮蔽需求，要求有起碼的遮風(fēng)擋雨的生活空間。二是功能需求，要求有一套功能齊全的住房。三是環(huán)境需求，要求較好的內(nèi)部環(huán)境和外部環(huán)境。四是服務(wù)需求，要求小區(qū)有完善的配套服務(wù)。五是品位需求，要求通過(guò)住房來(lái)反映個(gè)人的生活和文化品位。這五個(gè)住房需求層次與上述的收入層次有很大的關(guān)聯(lián)度。合理分層是住房保障合理供給目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的基礎(chǔ)和前提。政府只為最需要的人提供住房保障，保障性住房的標(biāo)準(zhǔn)為滿足基本住房需求。住房的商品屬性決定住房保障水平受我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的限制，住房的福利成分不可能太高。依據(jù)國(guó)外住房保障經(jīng)驗(yàn)及中國(guó)的實(shí)際，中等收入及以上的群體(占60％左右)的住房改善需要依靠市場(chǎng)解決。準(zhǔn)確的市場(chǎng)細(xì)分是幫助房地產(chǎn)企業(yè)找到顧客的最好方法。

(二)努力降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本

2009年的房?jī)r(jià)依舊會(huì)保持理性回歸的趨勢(shì)，因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須充分研究商品房銷售價(jià)格的區(qū)位空間，從而適度下調(diào)商品房特別是住宅商品房的銷售價(jià)格，以便在激烈競(jìng)爭(zhēng)的商品房銷售市場(chǎng)上，立于不敗之地。從工程圖紙?jiān)O(shè)計(jì)入手，按照經(jīng)濟(jì)、實(shí)用、美觀的設(shè)計(jì)原則選擇設(shè)計(jì)方案。在房屋拆遷安置階段，要和拆遷主管部門緊密配合，對(duì)拆遷戶進(jìn)行合理適度的拆遷補(bǔ)償。在開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目工程招、投標(biāo)階段，要選擇施工質(zhì)量?jī)?yōu)、報(bào)價(jià)低、經(jīng)驗(yàn)豐富、組織設(shè)計(jì)合理、工期短的施工單位進(jìn)行施工。房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)要注意成本控制和加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理，要主動(dòng)參與政策性住房開(kāi)發(fā)建設(shè)，尤其要加強(qiáng)企業(yè)成本控制和財(cái)務(wù)管理。

(三)深化企業(yè)自身改革，注重人才培養(yǎng)

由于房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的環(huán)節(jié)多，涉及部門廣，操作流程復(fù)雜，每個(gè)部門、每個(gè)環(huán)節(jié)均需要專業(yè)人才，包括企業(yè)管理人才、策劃人才、技術(shù)人才、理財(cái)人才、銷售人才、公關(guān)人才、物業(yè)管理人才等。針對(duì)企業(yè)的不同狀況，應(yīng)在以下方面加強(qiáng)人才資源開(kāi)發(fā)與管理。引進(jìn)既掌握現(xiàn)代企業(yè)管理知識(shí)，又具有豐富企業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)和資本運(yùn)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)的人才進(jìn)入公司高級(jí)管理層。調(diào)整高管層的人才結(jié)構(gòu)，以適應(yīng)未來(lái)公司的發(fā)展目標(biāo)及戰(zhàn)略。在一個(gè)企業(yè)里，資金、技術(shù)等方面優(yōu)勢(shì)都不能使其優(yōu)勢(shì)保存長(zhǎng)久，都易被對(duì)手模仿，唯一能保持長(zhǎng)久的是其不斷學(xué)習(xí)的能力。因此，必須注重對(duì)內(nèi)部員工的培訓(xùn)，加強(qiáng)他們的學(xué)習(xí)自覺(jué)性。企業(yè)向員工提供培訓(xùn)和發(fā)展空間不僅可幫助員工充分發(fā)揮其人力資源潛能，更大程度地實(shí)現(xiàn)自身價(jià)值，增強(qiáng)對(duì)企業(yè)的歸屬感和責(zé)任感，同時(shí)也是企業(yè)應(yīng)盡的責(zé)任。有效的培訓(xùn)可減少工作障礙。降低成本，提高工作效率和經(jīng)濟(jì)效益，增強(qiáng)企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

(四)塑造企業(yè)品牌和企業(yè)文化

對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)是有時(shí)限的，企業(yè)品牌卻是永久的，不受地域限制。房地產(chǎn)企業(yè)不能把目光停留在項(xiàng)目管理階段，而是要從戰(zhàn)略的角度出發(fā)，努力以產(chǎn)品來(lái)彰顯個(gè)性，提高企業(yè)品牌形象。要避免在品牌的認(rèn)識(shí)上出現(xiàn)誤區(qū)，有的企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)認(rèn)為開(kāi)發(fā)幾個(gè)知名項(xiàng)目、做幾個(gè)明星樓盤就能建立企業(yè)品牌，把項(xiàng)目品牌等同于企業(yè)品牌。所以房地產(chǎn)企業(yè)塑造企業(yè)品牌，首當(dāng)其沖的是要加強(qiáng)品牌意識(shí)，樹(shù)立品牌資產(chǎn)觀念，認(rèn)識(shí)到品牌是一種無(wú)形資產(chǎn)。具體可從以下方面塑造品牌：一是產(chǎn)品設(shè)計(jì)。差異化產(chǎn)品的設(shè)計(jì)一定要體現(xiàn)創(chuàng)新。二是施工建設(shè)保證質(zhì)量。三是進(jìn)一步加強(qiáng)物業(yè)管理。企業(yè)應(yīng)轉(zhuǎn)變物業(yè)管理觀念，將物業(yè)管理提升為物業(yè)服務(wù)，堅(jiān)持以“服務(wù)”為一切物業(yè)管理活動(dòng)的核心理念。