第一篇：關(guān)于不動產(chǎn)物權(quán)登記的學(xué)習(xí)考察報告

關(guān)于不動產(chǎn)物權(quán)登記的學(xué)習(xí)考察報告

以保障交易安全為目的的不動產(chǎn)登記制度是民法物權(quán)理論的核心課題之一，不動產(chǎn)是任何民事主體及人類社會存在的基礎(chǔ)，不動產(chǎn)物權(quán)也是諸財產(chǎn)權(quán)的重要權(quán)利。對不動產(chǎn)登記中心的考察活動對于不動產(chǎn)登記實質(zhì)和實體操作的理解具有重要意義。

在了解不動產(chǎn)登記效力和程序之后，值得探究的是不動產(chǎn)登記的社會價值和深層次的制度構(gòu)造。這是對不動產(chǎn)登記制度的追根溯源的探究，也是對物權(quán)法縱向的思考。

為維護交易安全和社會經(jīng)濟秩序，僅有物權(quán)法定原則是不夠的，還需要一個前提，便是義務(wù)主體知道，起碼能夠依其外部表征知道該項物權(quán)的存在。這是對物權(quán)法定原則在操作性上的一種保障方式，因為“物權(quán)對抗世人的效力主要是對抗知情人，知情人的范圍愈大，對抗力的范圍就愈大”。物權(quán)的存在、歸屬及其變動均應(yīng)通過一定的方式向社會公眾加以公示，不僅使交易當(dāng)事人能夠認(rèn)識其存在和變動，也使物權(quán)的歸屬和變動對社會公眾產(chǎn)生公示公信的效果。

由此可見，物權(quán)的支配性質(zhì)是物權(quán)法定和物權(quán)公示的內(nèi)在基礎(chǔ)，而物權(quán)法定和物權(quán)公示又有著內(nèi)在的一致性，兩者互為依據(jù)，相互支援，從而將各種具體的物權(quán)關(guān)系凝聚成有機的整體。物權(quán)公示的理論價值即是如此。

那么，登記作為不動產(chǎn)物權(quán)的公示方式的又有什么特殊意義呢？從歷史上看，在登記制度發(fā)展以前，都是以交付為物權(quán)公示的基本形式。但是，占有表彰權(quán)利享有和變動的作用，對于動產(chǎn)尚有一定道理，卻不足以作為不動產(chǎn)權(quán)利的公示方式。首先，不動產(chǎn)物權(quán)的形式多樣化，有些權(quán)利形式僅限于不動產(chǎn)，比如典權(quán)、地上權(quán)、地役權(quán)等。占有人對于不動產(chǎn)而言常常并非真正的權(quán)利人。實際上，隨著經(jīng)濟的發(fā)展，不動產(chǎn)的利用方式發(fā)生了重大的變化，這種變化使占有方式對不動產(chǎn)財產(chǎn)的表彰越來越顯得力不從心。同時，物的流動性越來越大，占有的不確定性對于維護交易安全至為不利，為了彌補這種缺陷，故而產(chǎn)生了財產(chǎn)權(quán)的登記制度。

從交易方式上看，動產(chǎn)經(jīng)常能以當(dāng)事人在交易過程中的實物交付形態(tài)為其常態(tài)形式，而不動產(chǎn)的不可動性使得不動產(chǎn)的流動方式大都憑借權(quán)利形態(tài)流通，即不動產(chǎn)的流通表現(xiàn)為權(quán)利主體的變更和物上權(quán)利的設(shè)定、變更，而不是不動產(chǎn)在主體之間的物態(tài)流通。"由此必然產(chǎn)生復(fù)雜層級的權(quán)利體系，如不加以梳理就難以使物順暢流通。在這里登記對交易安全的保護功能就體現(xiàn)出來了，它能使抽象的權(quán)利具體化，使復(fù)雜的物上權(quán)利體系化而不相沖突。

不動產(chǎn)的社會價值其實不在于財產(chǎn)是否可動。財產(chǎn)是否具有重要的社會意義要由一個特定社會來具體判斷。重要財產(chǎn)是那些最基本的生產(chǎn)資料和生活資料，在人們的日常生產(chǎn)和生活中，不可替代或難以替代，以至于社會必須對其予以有序的管理，以維護正常的生產(chǎn)和生活秩序；是那些與一定的生產(chǎn)力相聯(lián)系，在推動社會進步與發(fā)展上具有舉足輕重地位的財產(chǎn)利益，為了充分發(fā)揮其應(yīng)有的作用，需要通過一定的方式加以管理和保護；是那些對人身和財產(chǎn)具有某種特殊意義的物，不進行嚴(yán)格的管理，對于人身和財產(chǎn)安全具有直接的威脅；或許還有其他的理由，總而言之，是一個社會認(rèn)為對其存在和發(fā)展具有某種重要到必須進行社會管理的財產(chǎn)。社會管理是對重要財產(chǎn)進行規(guī)范、監(jiān)督和保護的過程，當(dāng)一類財產(chǎn)被社會確認(rèn)為重要財產(chǎn)時，隨之而來的是社會賦予一定的行為規(guī)則、一定的管理程序和一定的保護方法，以保證財產(chǎn)在符合公共利益要求的前提下實現(xiàn)財產(chǎn)權(quán)利人的利益。在現(xiàn)代社會，登記是各個國家和地區(qū)管理重要財產(chǎn)的普遍形式，在財產(chǎn)法律制度中具有必不可少的地位和作用。登記使得社會上的重要財產(chǎn)的位置、特征、數(shù)量等在檔案中一目了然，使得財產(chǎn)的確權(quán)、轉(zhuǎn)移和變動處于社會的監(jiān)管之下，使得財產(chǎn)權(quán)利的實現(xiàn)和保護有了足夠扎實和權(quán)威的依據(jù)?？梢哉f，登記薄是國家干預(yù)某些社會重要物資物權(quán)的必然結(jié)果。

由此可見，不動產(chǎn)權(quán)利存在及變動的公示方法是由以下三點決定的：

1、不動產(chǎn)的特殊性及利用形態(tài)的多樣化，使得對不動產(chǎn)的占有彰顯權(quán)利享有的作用較之動產(chǎn)十分有限，故不動產(chǎn)的公示的方式應(yīng)不同于動產(chǎn)的占有。

2、國家對社會重要物資（主要是不動產(chǎn)，一部分是動產(chǎn)如飛機、汽車）進行管理的需要，以保障權(quán)利人對該種重要物資的享有及變動的安全，維護社會經(jīng)濟秩序的穩(wěn)定。

3、不動產(chǎn)物權(quán)在交易中的流通方式的特殊性，使傳統(tǒng)的占有這種公示方式不能擔(dān)負(fù)起非物態(tài)流通這種交易形式的需求。以上三點共同孕育了不動產(chǎn)物權(quán)登記制度。

第二篇：不動產(chǎn)物權(quán)登記制度

不動產(chǎn)物權(quán)登記制度

不動產(chǎn)物權(quán)登記制度

不動產(chǎn)物權(quán)登記制度為物權(quán)法中的重要制度，是指經(jīng)權(quán)利人或利害關(guān)系人申請，由國家專職部門將有關(guān)不動產(chǎn)物權(quán)及其變動事項記載于不動產(chǎn)登記簿的事實。作為物權(quán)公示手段，不動產(chǎn)物權(quán)登記本質(zhì)上為產(chǎn)生私法效果的事實行為而非登記機關(guān)的行政管理行為。世界上存在的契據(jù)登記制、權(quán)利登記制和托倫斯登記制三種模式各有所長，應(yīng)充分比較借鑒上述登記制度的長處，結(jié)合中國的現(xiàn)實國情，構(gòu)建有中國特色的不動產(chǎn)物權(quán)登記制度。

(一)不動產(chǎn)物權(quán)登記更正登記

更正登記是指為消除因登記錯誤或遺漏而導(dǎo)致的登記與實體權(quán)利關(guān)系原始的不一致狀態(tài)，對既存登記內(nèi)容的一部進行訂正補充而發(fā)生的登記。更正登記的目的在于為錯誤的登記提供救濟途徑，保護真正權(quán)利人的權(quán)利，維護秩序安定與交易安全。

根據(jù)物權(quán)法的規(guī)定，更正登記應(yīng)具備如下構(gòu)成要件：

(1)不動產(chǎn)登記事項記載錯誤。

(2)須權(quán)利人或利害關(guān)系人申請。

(3)須登記權(quán)利人書面同意更正或者有證據(jù)證明登記確有錯誤。

(二)不動產(chǎn)物權(quán)登記異議登記

異議登記是指事實上的權(quán)利人或利害關(guān)系人對不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利提出異議而進行的登記。異議登記制度的目的在于阻卻登記的公信力，從而保護事實上的權(quán)利人或真正權(quán)利人的利益，它是為更正登記所設(shè)置的臨時保全措施。

根據(jù)物權(quán)法的規(guī)定，異議登記應(yīng)具備如下要件：

(1)不動產(chǎn)登記事項被認(rèn)為錯誤。

(2)登記權(quán)利人不同意更正或登記機關(guān)不予更正。

(3)須權(quán)利人或利害關(guān)系人向不動產(chǎn)登記機關(guān)申請。

異議登記并非不動產(chǎn)物權(quán)變動的登記，而只是一種對登記事項存在異議而將異議記載于登記簿的制度。但是該制度具有阻卻登記公信力的作用，其效力主要有如下幾項：(1)權(quán)利保全效力。(2)風(fēng)險警示效力。

(三)不動產(chǎn)物權(quán)登記預(yù)告登記

預(yù)告登記是指當(dāng)事人所期待的不動產(chǎn)物權(quán)變動所需要的條件缺乏或者尚未成就時，法律為保全這項將來發(fā)生的不動產(chǎn)物權(quán)變動為目的的請求權(quán)而進行的登記。不動產(chǎn)預(yù)告登記最早為德國中世紀(jì)民法所創(chuàng)，《德國民法典》加以繼承，并為瑞士、日本民法和中國臺灣地區(qū)“民法”所繼受。

因預(yù)告登記要發(fā)生物權(quán)的排他效力，故根據(jù)物權(quán)公示原則，預(yù)告登記必須具備如下要件：(1)經(jīng)預(yù)告登記的不動產(chǎn)物權(quán)變動的事項，須是可以本登記的事項。預(yù)告登記是為本登記作準(zhǔn)備的，它只是一種請求權(quán)的保全，本身不具有獨立的效力，只有在進行本登記后，才能發(fā)生當(dāng)事人所期待的物權(quán)效果。(2)須不動產(chǎn)權(quán)利人同意或有法院的假處分命令。

預(yù)告登記作成后即具有如下法律效力：(1)權(quán)利保全效力。(2)順位保全效力。(3)破產(chǎn)保護效力。

第三篇：試論我國不動產(chǎn)物權(quán)登記制度的立法完善

試論我國不動產(chǎn)物權(quán)登記制度的立法完善

不動產(chǎn)物權(quán)登記是不動產(chǎn)物權(quán)變動的公示形式，也是各國物權(quán)立法的重要內(nèi)容。由于不動產(chǎn)登記制度影響交易安全和社會財產(chǎn)秩序甚大，現(xiàn)代各國莫不對之重視有加。我國目前尚沒有制定物權(quán)法，也沒有制定不動產(chǎn)物權(quán)登記法，這使我國不動產(chǎn)物權(quán)登記制度存在許多不完善的地方。本文擬通過對不動產(chǎn)物權(quán)登記制度基本理論的探討，以及對我國當(dāng)前不動產(chǎn)物權(quán)登記制度存在的問題的分析，提出完善我國不動產(chǎn)物權(quán)登記制度的設(shè)想，以裨于我國不動產(chǎn)物權(quán)登記制度的立法完善。

一、不動產(chǎn)物權(quán)登記制度的基本理論。

1、不動產(chǎn)物權(quán)登記制度的法律意義。

不動產(chǎn)物權(quán)登記是指土地及其它定著物之所有權(quán)和他物權(quán)的取得、喪失與變更，依法定程序記載于有關(guān)專職機關(guān)掌管的專門薄冊上，它是不動產(chǎn)物權(quán)變動的公示形式。物權(quán)公示是物權(quán)法的一項重要原則，是指物權(quán)享有與變動的可取信于公眾的外部表現(xiàn)形式。根據(jù)現(xiàn)代各國物權(quán)法的規(guī)定，物權(quán)變動的公示方法，不動產(chǎn)物權(quán)以登記，即物權(quán)變更登記，為物權(quán)變動的公示方法;動產(chǎn)以交付，即占有的移轉(zhuǎn)，為物權(quán)變動的公示方法。物權(quán)以登物權(quán)變動之所以要公示，是由物權(quán)的性質(zhì)決定的。物權(quán)是一種絕對權(quán)、對世權(quán)，具有絕對排他性效力，對物權(quán)人的物權(quán)，任何人都負(fù)有不得侵犯和不得干涉、妨礙的義務(wù)，但如果不能從其外部察悉物權(quán)變動的征象，則會給第三人造成難以預(yù)測的損害，直接威脅交易安全。物權(quán)公示就是要使物權(quán)具有可識別性，通過公示使物權(quán)法律關(guān)系得以公開透明，使當(dāng)事人及第三人直接從外部就可以知悉物權(quán)的存在及其現(xiàn)狀，其目的就是要維護物的占有秩序和交易安全，保護善意第三人的利益。

2、不動產(chǎn)物權(quán)登記的性質(zhì)及登記機關(guān)不動產(chǎn)登記的性質(zhì)，依我國學(xué)者之通說，屬于一種行政行為，它體現(xiàn)的是國家行政權(quán)力機關(guān)對不動產(chǎn)物權(quán)合理干預(yù)，目的是為了明晰各種不動產(chǎn)物權(quán)，依法保護物權(quán)人的合法權(quán)益。

關(guān)于不動產(chǎn)物權(quán)登記之主辦機關(guān)，現(xiàn)代各國和地區(qū)做法不盡一致，但主要做法有二：一是由司法機關(guān)主辦。二是由隸屬政府的專門的不動產(chǎn)登記局或“地政事務(wù)所”主辦。如日本的不動產(chǎn)物權(quán)登記為法務(wù)局、地方法務(wù)局、支局及派出所，在瑞士則為各洲地方法院，在德國為地方法院中設(shè)立的“土地登記局”，在英國，統(tǒng)一管理城鄉(xiāng)土地權(quán)屬的登記機構(gòu)是“政府土地登記局”。

關(guān)于登記機關(guān)的職責(zé)，綜合民辦各國的立法例，主要有三種做法：

一是登記采形式審查主義。登記機關(guān)對不動產(chǎn)物權(quán)登記申請，只進行形式上的審查，倘若申請登記所提出的書件完備，即依照契據(jù)所載的內(nèi)容，予以登記。至于契據(jù)所載權(quán)利事項，在實質(zhì)上是否存在，有無瑕疵，則不過問，登記機關(guān)也不承擔(dān)錯誤登記的責(zé)任。

二是登記采實質(zhì)審查主義。即登記機關(guān)對于登記之申請，除須審查登記書件是否完備外，對于不動產(chǎn)物權(quán)變動的原因與事實是否相符，有無瑕疵，也須詳加審查，經(jīng)確定后方予登記。如果登記有錯誤、遺漏、虛偽，而致權(quán)利人于損害時，受害人得請求國家賠償，但登記機關(guān)本身不予賠償。

三是任意登記主義。對于不動產(chǎn)物權(quán)變動不作強制要求，但是一經(jīng)登記，則登記具有不可推翻之效力，如登記有錯誤、虛偽、遺漏而致真正權(quán)利人受損害時，登記機關(guān)則負(fù)損害賠償之責(zé)。

3、不動產(chǎn)物權(quán)登記的法律效力。

不動產(chǎn)物權(quán)登記的法律效力，世界各國民法有以下幾種不同的立法例：

一是登記對抗主義。認(rèn)為不動產(chǎn)物登記并非不動產(chǎn)物權(quán)變動的必須程序。不動產(chǎn)物權(quán)的變動依當(dāng)事人的意思表示而發(fā)生法律效力，但非登記不能對抗第三人。法國、日本等國采此立法例。

二是登記要件主義。認(rèn)為登記是不動產(chǎn)物權(quán)變動的要件，不動產(chǎn)物權(quán)變動除了當(dāng)事人之間的合意外，還要進行登記，非經(jīng)登記不僅不能對抗第三人，而且在當(dāng)事人之間也不發(fā)生法律效力。德國等國采此立法例。

三是地券交付主義。又稱托倫斯登記制，該制度采任意登記制，不強制一切土地都必須申請所有權(quán)他項權(quán)利登記。但如申請不動產(chǎn)物權(quán)登記，則登記是不動產(chǎn)物權(quán)變動的生效要件。

另外，對不動產(chǎn)物權(quán)登記的效力，多數(shù)國家及地區(qū)還根據(jù)登記原因的不同而賦予登記不同的效力。

一是依當(dāng)事人的民事法律行為而變動不動產(chǎn)物權(quán)者，非經(jīng)登記不生效力。這里所說的民事法律行為包括買賣、贈與、互易及在不動產(chǎn)上設(shè)定物權(quán)的行為?！胺堑怯洸簧ЯΑ笔侵钢挥挟?dāng)事人的法律行為與國家專職機關(guān)的登記行為相結(jié)合，才能實際發(fā)生物權(quán)變動的法律效果。

二是依法律行為以外的法律事實而取得物權(quán)者，不以登記為生效要件，如因繼承、沒收、征收、法院判決、強制執(zhí)行、土地回復(fù)、附和、房屋新建等原因而取得物權(quán)者，均不以登記為物權(quán)變動的生效要件。但是出于維護交易安全的考慮，各國和地區(qū)的民法同時規(guī)定，此等場合，物權(quán)人在登記以前，不得處分已取得的物權(quán)。

二、我國不動產(chǎn)物權(quán)登記制度的現(xiàn)狀及其存在的問題。

我國迄今尚未制定物權(quán)法，也沒頒布專門的不動產(chǎn)登記法，有關(guān)不動產(chǎn)物權(quán)登記的規(guī)定主要散見于各項單行民事法律法規(guī)及一些司法解釋，不動產(chǎn)物權(quán)登記制度尚未在中國得到系統(tǒng)地建立，而且現(xiàn)行法規(guī)中的有關(guān)制度基本上說不上完全是民法物權(quán)法意義上的制度。其存在的主要問題有：

1、登記的法律依據(jù)不統(tǒng)一。不動產(chǎn)物權(quán)登記，通行的做法，實質(zhì)上依據(jù)一國民法典之有關(guān)規(guī)定，程序上則依據(jù)專門制定的不動產(chǎn)登記法。而我國不動產(chǎn)物權(quán)登記的法律依據(jù)主要是單行民事法律、法規(guī)，如《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國土地管理法》及國家土地管理局頒行的《土地登記規(guī)則》、《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》，政出多門。

2、登記機關(guān)不統(tǒng)一。根據(jù)不動產(chǎn)物權(quán)類型的不同，我國的不動產(chǎn)物權(quán)登記分為土地物權(quán)登記、房屋物權(quán)登記、礦產(chǎn)物權(quán)登記、水權(quán)登記、漁權(quán)登記和林權(quán)登記，相應(yīng)地，我國不動產(chǎn)物權(quán)登記的機關(guān)也有六家之多，分別是國土管理機關(guān)、房產(chǎn)管理機關(guān)、礦產(chǎn)管理機關(guān)、水行政管理機關(guān)、漁政管理機關(guān)以及林業(yè)管理機關(guān)。登記機關(guān)不統(tǒng)一，損害了登記制度的基礎(chǔ)權(quán)威。

3、登記效力不區(qū)分不動產(chǎn)物權(quán)變動的原因。如前所述，世界上多數(shù)國家和地區(qū)大都根據(jù)登記原因之不同而分別賦予登記以不同的效力，而我國現(xiàn)行法不區(qū)別不動產(chǎn)物權(quán)變動的原因，而一律規(guī)定非經(jīng)登記不生物權(quán)變動的效力。如1990年《城市房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理暫行辦法》第18條規(guī)定，凡未按照本辦法申請并辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記的，其房屋產(chǎn)權(quán)的取得、移轉(zhuǎn)、變更和他項權(quán)利的設(shè)定，均為無效。這一規(guī)定，是與我國《繼承法》的規(guī)定明顯相違的。按照我國《繼承法》第二條的規(guī)定，繼承人從被繼承人死亡時起即取得被繼承人遺產(chǎn)房屋的所有權(quán)，而不是繼承人于房管部門進行變更登記后才取得遺產(chǎn)房屋的所有權(quán)。又如，1987年的《城鎮(zhèn)房屋所有權(quán)登記暫行辦法》第10條規(guī)定：“新建房屋，應(yīng)于竣工后三個月內(nèi)申請辦理所有權(quán)登記”。問題

是，如果建房人在辦理登記后才能新建房屋的所有權(quán)，那么在這三個月內(nèi)新建房屋的所有權(quán)歸誰所有，就很難作出合理的解釋了。

4、絕對化的登記要件主義。對于不動產(chǎn)物權(quán)登記的效力，我國立法一向采納登記要件主義，如1983年的《城市私有房屋管理條例》、1987年城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護部制訂的《城鎮(zhèn)房屋所有權(quán)登記暫行辦法》、《土地管理法》，以及《土地管理法實施細則》等對此都作了明確規(guī)定。根據(jù)我國學(xué)者的一般看法，不動產(chǎn)所有權(quán)的取得、消滅和變更，非經(jīng)登記，不能產(chǎn)生法律效力。我國司法審判實踐對不動產(chǎn)物權(quán)特別是房屋所有權(quán)的確認(rèn)原則上也以登記為準(zhǔn)。我國現(xiàn)行立法也安全采納了登記要件主義。登記要件主義立法，有利于保護原所有人的利益，并因增強登記效力而有利于強化國家對不動產(chǎn)的管理。但是，絕對適用此原則又難免存在不合理現(xiàn)象。在房屋買賣中，如果將登記要件主義絕對化，對因各種原因未登記的交易一概宣布無效，就會諸如不利于保護善意一方當(dāng)事人、沖擊現(xiàn)有財產(chǎn)秩序等問題。

5、把登記作為不動產(chǎn)物權(quán)移轉(zhuǎn)合同生效的要件，混淆了物權(quán)變動和債權(quán)變動。我國擔(dān)保法第41條規(guī)定：“抵押合同自抵押登記之日起生效”。根據(jù)此條規(guī)定，不動產(chǎn)抵押合同必須登記才能生效。同樣，我國現(xiàn)行行政法規(guī)和司法解釋還規(guī)定房屋買賣合同須經(jīng)登記方能生效，如1990年最高人民法院《關(guān)于私房買賣的一般應(yīng)以產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記為準(zhǔn)的復(fù)函》規(guī)定：“簽訂房屋買賣協(xié)議以后，提出解除買賣協(xié)議，末辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，應(yīng)認(rèn)為該民事法律行為依法尚未成立。一方翻悔是允許的”。

顯然，現(xiàn)行法律和司法解釋的上述規(guī)定不適當(dāng)?shù)財U大了登記的效力范圍，把登記作為不動產(chǎn)物權(quán)移轉(zhuǎn)合同的生效要件，誤解了登記制度屬性，混淆了物權(quán)變動和債權(quán)變動。不動產(chǎn)物權(quán)移轉(zhuǎn)合同，是以移轉(zhuǎn)不動產(chǎn)物權(quán)為內(nèi)容的債權(quán)合同，屬諾成性合同，該合同只要具備書面形式、主體適格、意思表示真實、不違反法律或社會公共利益的生效要件，便在訂約當(dāng)事人之間發(fā)生

法律效力，即發(fā)生債權(quán)的變動，當(dāng)事人開始享有債權(quán)法上的請求權(quán)。依據(jù)合同的規(guī)定，不動產(chǎn)物權(quán)的出賣人有義務(wù)轉(zhuǎn)移不動產(chǎn)物權(quán)，其在法定期限內(nèi)應(yīng)協(xié)同買受人前往登記機關(guān)辦理物權(quán)變動登記手續(xù)，而買受人則有義務(wù)向出賣人支付價款，并有權(quán)請求出賣人交付不動產(chǎn)、及時與自己前往登記機關(guān)進行登記。不動產(chǎn)物權(quán)變動僅是不動產(chǎn)物權(quán)移轉(zhuǎn)債權(quán)合同履行效力所致，不動產(chǎn)物權(quán)登記也是合同的履行行為，其法律效力是發(fā)生不動產(chǎn)物權(quán)的變動，本質(zhì)上并不影響合同的效力判斷。因此，沒有進行不動產(chǎn)物權(quán)登記，只是未能發(fā)生物權(quán)變動，而不能否認(rèn)有效成立的合同的效力。

三、我國不動產(chǎn)物權(quán)登記制度的立法完善。

如上所述，目前我國的不動產(chǎn)物權(quán)登記制度已不能滿足不動產(chǎn)市場的發(fā)展對登記職能的要求，亟待完善，筆者以為，應(yīng)從以下幾個方面對我國不動產(chǎn)物權(quán)登記制度予以立法完善：

1、通過物權(quán)立法，統(tǒng)一不動產(chǎn)物權(quán)登記的法律依據(jù)，消除目前“政出多門”、“各自為政”的不正?，F(xiàn)象。

2、制定不動產(chǎn)登記法，規(guī)定不動產(chǎn)物權(quán)登記機關(guān)的組成、登記工作人員的資格，以及登記程序等，從程序上完善不動產(chǎn)物權(quán)登記制度。

3、統(tǒng)一不動產(chǎn)物權(quán)登記機關(guān)。不動產(chǎn)物權(quán)民登記，是維系現(xiàn)代財產(chǎn)秩序非常重要的一環(huán)，具有技術(shù)性、專業(yè)性的特點，只有由專門機關(guān)專司其職，才能收到事半功倍的效果。因此建議設(shè)立專門的不動產(chǎn)物權(quán)登記機關(guān)，統(tǒng)一管轄不動產(chǎn)物權(quán)登記工作。

4、登記機關(guān)對不動產(chǎn)物權(quán)登記申請，實行實質(zhì)審查主義，以確定登記內(nèi)容的真實性。登記機關(guān)因自己過錯造成登記錯誤，給當(dāng)事人造成重大損害的，應(yīng)負(fù)賠償現(xiàn)任。

5、在登記的效力上，區(qū)別不動產(chǎn)物權(quán)變動的原因，規(guī)定不同的效力。對于法律行為取得、設(shè)立、喪失及變更不動產(chǎn)物權(quán)的，實行登記生效主義，非經(jīng)登記，不生不動產(chǎn)物權(quán)變動的效力;對于因非法律行為取得、設(shè)立、喪失及變更不動產(chǎn)物權(quán)的，則不以登記為生效要件，但在登記之前不得處分已取得的不動產(chǎn)物權(quán)，理由如前所述，在此不再累述。

6、明確登記的物權(quán)制度屬性，正確區(qū)分不動產(chǎn)物權(quán)移轉(zhuǎn)合同的生效要件和物權(quán)變動的生效要件。如前所述，登記只是不動產(chǎn)物權(quán)變動的生效要件，而不是不動產(chǎn)物權(quán)移轉(zhuǎn)合同的生效要件。對于依法生效的不動產(chǎn)移轉(zhuǎn)合同，不登記則不生物權(quán)變動的效力，同時也不能對抗善意第三人。因此，建議將來在制定物權(quán)法時，應(yīng)規(guī)定如果當(dāng)事人未就不動產(chǎn)物權(quán)的轉(zhuǎn)移及時辦理登記手續(xù)的，只要合同合法有效，應(yīng)當(dāng)允許當(dāng)事人繼續(xù)補辦登記;如果出賣人違反合同規(guī)定，“一物二賣”，并辦理了不動產(chǎn)物權(quán)變動登記的，買受人則不能要求繼續(xù)補辦登記，但可以要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任。

第四篇：論不動產(chǎn)物權(quán)登記公信力的現(xiàn)狀存在問題及立法完善

論不動產(chǎn)物權(quán)登記公信力的現(xiàn)狀存在問題及立法完善

引言

不動產(chǎn)登記，是指經(jīng)權(quán)利人申請國家專職部門將申請人的不動產(chǎn)物權(quán)變動事項記載于國家不動產(chǎn)物權(quán)登記簿的事實①。詳言之，根據(jù)物權(quán)法第6條、9條和第14條的規(guī)定，不動產(chǎn)登記是登記機構(gòu)根據(jù)申請人的申請，對于不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅依據(jù)法定的程序，記載于不動產(chǎn)登記簿之中并能夠供不特定的第三人查詢，這是物權(quán)公示原則的固有內(nèi)容和價值要求。公示原則作為物權(quán)法的基本原則之一，是由物權(quán)這種權(quán)利的特性所決定的。由于物權(quán)是公開化的權(quán)利，是一種對世權(quán)、絕對權(quán)，具有強烈的排他勝，往往直接關(guān)系第三人利益，因此物權(quán)的變動必須要對外公開，使第三人知悉。對于不動產(chǎn)而言，其物權(quán)變動的公示方式就是不動產(chǎn)登記。通過登記，能夠明確不動產(chǎn)物權(quán)歸屬，進而維護交易安全。

一、我國不動產(chǎn)登記公信力的現(xiàn)狀

我國是否承認(rèn)不動產(chǎn)登記公信力學(xué)者間存在著不同的看法，法律上也沒有明確的規(guī)定。對于不動產(chǎn)登記公信力，只有從最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行<中華人民共和國民法通則>若干問題的意見》第89條可略窺端倪。該條規(guī)定:“共同共有人對共有財產(chǎn)享有共同的權(quán)利，承擔(dān)共同的義務(wù)。在共同共有關(guān)系存續(xù)期間，部分共有人擅自處分共有財產(chǎn)的，一般認(rèn)定無效。但第三人善意、有償取得該項財產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)維護第三人的合法權(quán)利;對其他共有人的損失，由擅自處分共有財產(chǎn)的人賠償?！坝捎谪敭a(chǎn)包括動產(chǎn)與不動產(chǎn)，故有學(xué)者認(rèn)為，最高院的這一意見無疑是為了保護善意第三人，維護登記的公信力。不過僅從該司法解釋條文本身來看，其作為針對實踐問題的處理意見，立法者的本意我們無法準(zhǔn)確揣摩，由此，僅憑該條文是否可認(rèn)為我國已規(guī)定善意取得制度存在些許疑問。但不能否認(rèn)的是，該條之規(guī)定在司法實踐中己成為認(rèn)定第三人善意取得不動產(chǎn)物權(quán)的主要依據(jù)。因此，承認(rèn)登記公信力應(yīng)當(dāng)是大勢所趨，保護交易安全的必然要求。

二、我國不動產(chǎn)物權(quán)公信力存在的問題

（一）不動產(chǎn)登記法律依據(jù)不統(tǒng)一

由于沒有專門制定的不動產(chǎn)登記法，日前的不動產(chǎn)登記法律制度不但散亂而且內(nèi)容多有矛盾，表現(xiàn)在：(1)法律的效力等級不一樣，有法律、行政法規(guī)還有部門規(guī)章、地方性法規(guī)，在實踐中就導(dǎo)致了“顯規(guī)則”和“潛規(guī)則”井存。“顯規(guī)則”指的是在既有的行政格局，相關(guān)部、委明文規(guī)定的登記規(guī)則；而“潛規(guī)則”指的是地方的主管登記部門根據(jù)當(dāng)?shù)鼗蛘咂鋾r的實際情況，出一于各樣的考慮，制定的適用于白己轄區(qū)內(nèi)以類似于“紅頭文件”形式出現(xiàn)的內(nèi)部規(guī)定。上述兩種規(guī)則為登記的規(guī)范展開提供了運行軌道，但這種不統(tǒng)一的局面卻從源頭上造成了登記的混亂。(2)多部門立法，法條之間相互抵觸，加劇了不動產(chǎn)登記的分化。按照物權(quán)法理論，現(xiàn)在法律法規(guī)規(guī)定的登記制度根本不能滿足依據(jù)物權(quán)公示原則和物權(quán)交易的客觀公正原則對物權(quán)交易進行保護的需要。從更高層次上說，不動產(chǎn)法律法規(guī)不統(tǒng)一，我國不可能建立統(tǒng)一的不動產(chǎn)交易市場規(guī)則，統(tǒng)一市場的目標(biāo)更難以實現(xiàn)。

（二）不動產(chǎn)登記機關(guān)不統(tǒng)一

由于傳統(tǒng)的立法是適應(yīng)計劃經(jīng)濟的需要根據(jù)條條和塊塊分割的方式對不動產(chǎn)資源進行分配的，因此中央政府各部門和地方政府各部門均有自己的不動產(chǎn)登記領(lǐng)域，因此對不同不動產(chǎn)的行政審批、登記分割在不同的部門，形成“多頭管理”。依據(jù)我國現(xiàn)行法律的規(guī)定，至少有六個部門可以辦理不動產(chǎn)登記，分別是國土資源、房產(chǎn)、林業(yè)、農(nóng)業(yè)、海洋、礦產(chǎn)部門，基本上是根據(jù)不動產(chǎn)的用途而由不同的部門來登記。在有的地區(qū)，登記機關(guān)的設(shè)置還出現(xiàn)了“分級登記”和“內(nèi)外有別”的情形，在實務(wù)中，還存在著房屋權(quán)屬證書和土地權(quán)屬證書兩套體系，這使得房地之間的關(guān)系無法統(tǒng)一，也造成了登記權(quán)屬證書不統(tǒng)一，房屋權(quán)屬證書和土地權(quán)屬證書以及房屋登記簿和土地登記簿之間的關(guān)系不明確等一系列問題。這些都使得完整的不動產(chǎn)登記檔案無法形成，影響了登記公示效力的發(fā)生，而且增加了當(dāng)事人中請登記的成本，降低了登記的效率。

（三）不動產(chǎn)登記的權(quán)屬證書不統(tǒng)一

由于不同的部門對不同的不動產(chǎn)進行登記，必然發(fā)出不同的權(quán)屬證書。例如《中華人民共和國森林法》規(guī)定林業(yè)部門為林木權(quán)屬的發(fā)證機關(guān);《中華人民共和國土地管理法》規(guī)定由縣級以上人民政府發(fā)放證;《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》規(guī)定“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者變更時，應(yīng)當(dāng)向縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)管理部門申請房產(chǎn)變更登記，并憑變更后的房屋所有權(quán)證書向同級人民政府土地管理部門中請土地使用權(quán)變更登記，經(jīng)同級人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府更換或者更改土地使用權(quán)證一書?！狈康禺a(chǎn)轉(zhuǎn)讓既要辦理土地使用權(quán)登記，又要辦理房屋所有權(quán)登記，給房地產(chǎn)交易當(dāng)事人帶來諸多不便。綜上，不動產(chǎn)登記證書的不統(tǒng)一發(fā)放必然給不動產(chǎn)交易帶來不便，不利于交易的快捷。

（四）不動產(chǎn)登記的程序不統(tǒng)一

主要表現(xiàn)在:(l)登記中申請人不一致?！冻鞘蟹课輽?quán)屬登記管理辦法》第11條規(guī)定:房屋權(quán)屬登記除房屋他項權(quán)利登記，由權(quán)利人和他項權(quán)利人共同中請外，其他均由權(quán)利人單獨中請，即權(quán)利人為中請人?！锻恋氐怯浺?guī)則》第37條規(guī)定:土地使用權(quán)、所有權(quán)和土地他項權(quán)利變更登記時由當(dāng)事人雙方共同中請，即中請人為權(quán)利人和義務(wù)人。(2)辦理登記的具體程序不一致。如《土地登記規(guī)則》第6條規(guī)定“土地登記依照卜列程序進行:(一)土地登記中請;(三)地籍調(diào)杏:(二)權(quán)屬審核;(四)注冊登記;(五)頒發(fā)或更換土地證書。”而《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第10條規(guī)定:“房屋權(quán)屬登記依以下程序進行:(一)受理登記申請;(二)權(quán)屬審核;(三)公告;(四)核準(zhǔn)登記，頒發(fā)房屋權(quán)屬證書?！辈煌姆珊偷怯洸块T對不同的或相同的不動產(chǎn)登記適用的程序不相同，有的需要審批才能登記，有的不需要審批而直接可以進行登記，各地登記機關(guān)登記時要求當(dāng)事人提供的材料、登記的時間、期限也不盡相同。由于登記程序的不統(tǒng)一，各登記機關(guān)各行其是，不僅嚴(yán)重?fù)p害了登記作為國家行為的統(tǒng)一性和權(quán)威性，也不能滿足統(tǒng)一的大市場交易規(guī)則同一的要求。

三、不動產(chǎn)登記公信力的立法完善

（一）關(guān)于不動產(chǎn)登記薄和權(quán)屬證書

我國應(yīng)實行由一個登記機關(guān)進行登記的制度，在此基礎(chǔ)上，我國實行統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記制度，由該登記機關(guān)負(fù)責(zé)不動產(chǎn)登記簿的編制。論者建議不動產(chǎn)登記簿的編制采取物的編成主義，以不動產(chǎn)的地理位置、編號為順序進行登記。登記簿的內(nèi)容不僅記載不動產(chǎn)的所有權(quán)狀態(tài)，還應(yīng)記載有關(guān)不動產(chǎn)的其他物權(quán)，如抵押權(quán)、預(yù)買權(quán)等等內(nèi)容。建議我國也實行一登記一用紙原則，一項不動產(chǎn)的物權(quán)狀態(tài)只在一份登記用紙上予以記載，這樣，一份登記記錄上就可以完整地反映某項不動產(chǎn)的各項物權(quán)狀態(tài)，就可以很好到解決登記不統(tǒng)一導(dǎo)致交易混亂的問題。同時，我國還應(yīng)當(dāng)實行公開查冊制度，即不動產(chǎn)登記簿應(yīng)當(dāng)向社會公開，公眾可以查閱任何一份登記，登記機關(guān)有為公眾提供查詢和出據(jù)證明的義務(wù)。只有這樣，才可以有效地降低當(dāng)事人交易的風(fēng)險，促進不動產(chǎn)的順利流轉(zhuǎn)。關(guān)于權(quán)屬證書。在權(quán)利登記制中，登記機關(guān)不向權(quán)利人頒發(fā)權(quán)屬證書，而在托倫斯登記制中，登記機關(guān)需向權(quán)利人頒發(fā)權(quán)屬證書。至于我國未來的不動產(chǎn)登記是否發(fā)放權(quán)屬證書，論者認(rèn)為應(yīng)遵循我國的習(xí)慣做法，向權(quán)利人頒發(fā)不動產(chǎn)物權(quán)的權(quán)屬證書。我國歷史上一直存在房契、地契的制度，它是不動產(chǎn)權(quán)利人享有不動產(chǎn)權(quán)利的憑證，建國以后我國一直在相當(dāng)長的時期內(nèi)采取這一制度未變，論者建議可以繼續(xù)保留這一制度，只是需在若干具體方面應(yīng)加以改革，主要有如下方面:其一，由一個登記機關(guān)頒發(fā)統(tǒng)一的權(quán)屬證書，簡化權(quán)屬證書的種類。前面談到我國的登記機關(guān)眾多，所以不動產(chǎn)的權(quán)屬證書也是多種多樣，很不規(guī)范，如土地所有權(quán)證、土地使用權(quán)證、房屋所有權(quán)證、房地產(chǎn)證、林權(quán)證等，這就加重了當(dāng)事人的負(fù)擔(dān)。并且它們之間還經(jīng)常發(fā)生沖突，尤其是房屋所有權(quán)和房屋之下的土地使用權(quán)之間還經(jīng)常不一致，造成很多混亂。在實行由一個登記機關(guān)負(fù)責(zé)登記后，就只有該機關(guān)有權(quán)頒發(fā)不動產(chǎn)權(quán)屬證書，其他任何單位和個人物權(quán)發(fā)放不動產(chǎn)權(quán)屬證書。同時，論者建議簡化權(quán)屬證書的種類，如將房屋所有權(quán)證和其下土地的使用權(quán)證合二為一，將林權(quán)證、取水權(quán)證等并入相應(yīng)的權(quán)屬證書中或者予以取消。其二，建議明確規(guī)定不動產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有不動產(chǎn)物權(quán)的唯一合法憑證。不動產(chǎn)物權(quán)變動后，應(yīng)該將權(quán)屬證書交回發(fā)證機關(guān)銷毀或變更權(quán)屬證書。當(dāng)事人私自轉(zhuǎn)讓權(quán)屬證書的不發(fā)生物權(quán)變動的效力。

（二）關(guān)于登記程序

我國現(xiàn)在還沒有專門的關(guān)于不動產(chǎn)登記的程序法的規(guī)定，建議盡快制定統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記法以規(guī)定不動產(chǎn)登記的程序。不動產(chǎn)登記的程序法應(yīng)包括以下內(nèi)容：其一，不動產(chǎn)登記的申請。除法律明確規(guī)定由國家主動進行登記的以外，不動產(chǎn)物權(quán)的變動，都應(yīng)在不動產(chǎn)登記機關(guān)進行登一記。但這首先應(yīng)該由當(dāng)事人提出申請，提出申請是不動產(chǎn)登記程序的發(fā)動程序。其二，不動產(chǎn)登記的審查。登記機關(guān)受理申請以后，應(yīng)該詳細審查申請登記的當(dāng)事人的身份，以確認(rèn)是否為真正的登記權(quán)利人提出的申請;審查當(dāng)事人對申請登記的物權(quán)是否有處分權(quán):等等。其三，關(guān)于登記的實質(zhì)審查主義。前面談到德國的形式審查主義和瑞士的實質(zhì)審查主義，具體到我國制定不動產(chǎn)登記法時是采何種主義，應(yīng)從我國的實際出發(fā)予以確定。論者認(rèn)為我國應(yīng)當(dāng)采取實質(zhì)審查主義。因為我國現(xiàn)在對不動產(chǎn)登記采取的是形式審查，加上登記部門眾多，就造成登記機關(guān)不負(fù)責(zé)任，經(jīng)常出現(xiàn)登記錯誤，這不僅給當(dāng)事人造成了巨大的經(jīng)濟損失，而且也使登一記失去其信譽。為確保登記的效力，降低交易的成本，促進交易的便捷，我們應(yīng)采取登記的實質(zhì)審查制度。登記機關(guān)在審查登一記申請時，不僅要審查當(dāng)事人的申請程序是否合法，文件是否齊備，而且還要對登記內(nèi)容進行詢問和調(diào)查，以確保登記的真實性。法律應(yīng)明確規(guī)定登記機關(guān)有如下審查權(quán)限：一，要求當(dāng)事人提供必需的材料；二，實際調(diào)查和查看不動產(chǎn)的實際情況；三，審查申請人提交的文件的真實性；四，對弄虛作假、騙取登記的當(dāng)事人進行處罰。應(yīng)當(dāng)說明的是對不動產(chǎn)登記的實質(zhì)審查不是要干預(yù)當(dāng)事人的不動產(chǎn)交易，對于當(dāng)事人正當(dāng)?shù)慕灰?，登記機關(guān)無權(quán)干涉，只要當(dāng)事人物權(quán)變動的合同符合法定形式，就應(yīng)當(dāng)予以登記。但當(dāng)?shù)怯洐C關(guān)發(fā)現(xiàn)的該物權(quán)變動的內(nèi)容違法或不符合法定，即登記。

（三）關(guān)于不動產(chǎn)登記法的制定

我國現(xiàn)在應(yīng)制定不動產(chǎn)登記法，不動產(chǎn)登記法應(yīng)包括兩部分內(nèi)容，一個方面是規(guī)定不動產(chǎn)登記的范圍、原則、性質(zhì)、效力、種類、登記機關(guān)、不動產(chǎn)登記簿之構(gòu)成等有關(guān)不動產(chǎn)登記的原則性、根本性的內(nèi)容;另一方面是規(guī)定不動產(chǎn)登記的具體程序。綜合而言，我們應(yīng)采取以下原則來立法：

其一，在民法典或《物權(quán)法》中規(guī)定不動產(chǎn)登一記的原則性、根本性的問題。不動產(chǎn)登記的原則性、根本性問題應(yīng)當(dāng)在民事基本法律中加以規(guī)定，原因有三:一，不動產(chǎn)是人類社會賴以生存和發(fā)展的基礎(chǔ)，不動產(chǎn)物權(quán)是民事權(quán)利中最重要的權(quán)利之一，需要依靠基本法規(guī)定登記制度來規(guī)范其取得、轉(zhuǎn)讓、變更、喪失;二，不動產(chǎn)物權(quán)的流轉(zhuǎn)是市場經(jīng)濟的重要組成部分，其健康有序流通對于滿足人民的需要、提高人民生活水平、促進經(jīng)濟發(fā)展、增加國民收入都有極其重要的作用，這就要求我們建立不動產(chǎn)登記制度以維護不動產(chǎn)交易的安全有序、簡便快捷;三，不動產(chǎn)物權(quán)尤其是重要的自然資源需要我們很好的予以保護，才能夠?qū)崿F(xiàn)資源的可持續(xù)發(fā)展，登記制度將發(fā)揮保護自然資源的作用。

其二，制定我國的((不動產(chǎn)登記法))，解決不動產(chǎn)登記的程序方面的問題。不動產(chǎn)登記應(yīng)該記載不動產(chǎn)物權(quán)變動的真實情況，法律為確保登一記的真實性，規(guī)定登記為不動產(chǎn)物權(quán)變動的法定程序，登記程序的公正、公開、真實、及時也是不動產(chǎn)登記的重要內(nèi)容，所以需要專門的不動產(chǎn)登記法來規(guī)范。我們應(yīng)在《物權(quán)法》或民法典中規(guī)定不動產(chǎn)登記的原則性、根本性問題的前提下，我們還要制定《不動產(chǎn)登記法》以解決不動產(chǎn)登記過程中的問題。具體包括不動產(chǎn)登記的申請、審查、登記發(fā)證、更正、查詢等內(nèi)容。應(yīng)當(dāng)說明的是，不動產(chǎn)登記法關(guān)于不動產(chǎn)登記程序的規(guī)定，不同于一般的訴訟程序法。不動產(chǎn)登記的程序法不是規(guī)范訴訟程序，而是當(dāng)事人和登記機關(guān)在不動產(chǎn)登記過程中所應(yīng)遵循的法定程序。

（四）善意取得的一體構(gòu)造及其完善

首先，承認(rèn)了登記公信力，并不能將其束之高閣，公信力對第三人的保護作用，體現(xiàn)為第三人可以善意取得相應(yīng)物權(quán)，而第三人物權(quán)的善意取得，正反映了登記作為不動產(chǎn)物權(quán)的公示方式所具有的保護第三人的效力，也即公信力。誠如學(xué)者所言:“公信力是從物權(quán)表征方式之效力的角度來觀察的，而善意取得則是從第三人物權(quán)取得的角度來觀察的。物權(quán)表征方式之公信力，表現(xiàn)在對第三人的影響上，就是第三人的善意取得。承認(rèn)登記公信力，就當(dāng)然有不動產(chǎn)善意取得。其次，公示的公信力是善意取得制度得以建立和存在的邏輯前提，善意取得制度是公信力的必然結(jié)果，是公信力落實的具體體現(xiàn)。沒有公信力制度，受讓人取得無權(quán)處分之物的物權(quán)就缺乏正當(dāng)性;沒有善意取得制度，僅憑公信力制度，受讓人取得無權(quán)處分之物的物權(quán)有過濫之嫌，對真實權(quán)利人有過苛之弊，有失權(quán)衡。正是經(jīng)由善意取得制度細化的受讓人取得無權(quán)處分之物的要件的規(guī)制，從而排除了某些情況下受讓人取得物權(quán)的可能，較好地平衡了各方當(dāng)事人的利益關(guān)系。進而，我們也可以作出如下反推，如前所述，與占有相比，經(jīng)受嚴(yán)格法律程序形塑的不動產(chǎn)登記更值信賴，占有作為動產(chǎn)物權(quán)的公示形式，其表征動產(chǎn)物權(quán)的作用是有限和不穩(wěn)定的，而與此相反，登記記載的法律事實是國家專門機關(guān)嚴(yán)格法律程序運行的結(jié)果，既有國家信譽的支持，又有法律制度的保障，登記對不動產(chǎn)物權(quán)的表征是普適和穩(wěn)定的，當(dāng)然更值信賴。那么，既然在信賴占有的基礎(chǔ)上可以設(shè)定動產(chǎn)物權(quán)善意取得制度，那么，在信賴不動產(chǎn)登記的基礎(chǔ)上設(shè)定不動產(chǎn)物權(quán)善意取得制度的理由理應(yīng)更加充分。故綜上所述，我國物權(quán)法確立不動產(chǎn)善意取得制度實為正確和明智的選擇。

我國物權(quán)法向前大膽地跨了一步，于第106條中統(tǒng)一規(guī)定了動產(chǎn)和不動產(chǎn)善意取得的要件，從而簡化了善意取得的構(gòu)成要件，實現(xiàn)了善意取得制度的一體構(gòu)造。此一體構(gòu)造自然可以稱為我國物權(quán)法對于不動產(chǎn)善意取得立法的一大特色，但仔細觀之，固然其一體化有一定的合理性，但是也有差強人意之處，如下就通過分析其合理性并提出完善建議，從而更清晰地透視不動產(chǎn)登記公信力。

從上述可知，不動產(chǎn)善意取得與動產(chǎn)善意取得制度的價值目標(biāo)是一樣的，即都是為物權(quán)變動交易提供法律保障，從而確保善意第三人能取得物權(quán)。同時，它們內(nèi)在邏輯關(guān)系是相同的，即動產(chǎn)的善意取得和不動產(chǎn)的善意取得，分別基于動產(chǎn)占有的公信力和不動產(chǎn)登記的公信力，即都是基于公示的公信力。再者，它們作用的原理與機制是一樣的，都是采用推定和擬制的方式。推定力僅僅解決了權(quán)利證明問題，它向體現(xiàn)公信力之善意取得的進一步推演，才能涉及實體事項，即動產(chǎn)占有和不動產(chǎn)登記表征的權(quán)利足以被人信任，他人一旦產(chǎn)生這種信賴，就能取得權(quán)利，在此意義上，推定力成為公信力的邏輯出發(fā)點。即當(dāng)出現(xiàn)無權(quán)處分，并存在交易第三人，且該第三人是基于對登記簿所宣示的不動產(chǎn)物權(quán)或者對占有所表征的動產(chǎn)物權(quán)的真實性產(chǎn)生了信賴進而為交易，那么就推定該第三人是善意的，并且將登記簿所宣示的和占有所表征的物權(quán)都擬制為真實的，從而達到保護善意第三人的交易預(yù)期和信賴?yán)娴哪康?。?dāng)然，通過推定和擬制并不能實現(xiàn)第三人善意取得，立法者在設(shè)計時通常設(shè)置諸如“以合理的價格轉(zhuǎn)讓”、“不動產(chǎn)或動產(chǎn)應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀募航?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付”等要件，從而達到對真正權(quán)利人和善意第三人的利益平衡保護的效果。只要第三人符合法定要件，即可確定地取得物權(quán)，真實權(quán)利人及時能夠證明公示錯誤也毫無意義，這就產(chǎn)生了無權(quán)處分人被擬制為“真”物權(quán)人，而“真”物權(quán)人被擬制為“假”物權(quán)人的結(jié)果。

雖然從上所述，在這種法律擬制的體系性的信賴中，因動產(chǎn)與不動產(chǎn)的物理屬性上的差異，二者有著不同的公示方法，但動產(chǎn)占有和不動產(chǎn)登記作為權(quán)利外觀是同質(zhì)的，它們在推定和擬制的法律技術(shù)的運用下，最終通向交易安全和商品流通的簡易化，它們目標(biāo)一致，結(jié)構(gòu)類似，所運用的法律技術(shù)一致，估計正是基于對這些因素的考量，物權(quán)立法者才選擇了善意取得制度的一體化做法，但是我們不可否認(rèn)的是，二者基礎(chǔ)不同。誠如學(xué)者所言，對不動產(chǎn)物權(quán)的表征力相比，占有對動產(chǎn)物權(quán)的表達不盡人意，用“權(quán)利外觀”來作為二者共同的基礎(chǔ)，確有點差強人意。⑾即這些權(quán)利外觀產(chǎn)生的值得法律保護的信賴是不同的。如前所述，雖然占有作為動產(chǎn)物權(quán)的外觀形式，并非法律規(guī)定的結(jié)果，而是人們在生活和交易之中不斷進行選擇和試驗的結(jié)果，當(dāng)前也沒有其他什么形式比占有能更有效、更便宜地顯示動產(chǎn)物權(quán)的權(quán)屬和內(nèi)容，但無庸質(zhì)疑，與具有程序制度化保障的不動產(chǎn)登記相比，動產(chǎn)占有的權(quán)利表征性要弱得多，這將如何引發(fā)人的同質(zhì)信賴?再如同前文分析“善意”要件時所述，雖然物權(quán)法將動產(chǎn)與不動產(chǎn)善意取得制度的構(gòu)成要件統(tǒng)一規(guī)定，但是在善意這一要件的判斷標(biāo)準(zhǔn)適用上就會有所區(qū)別，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格做出區(qū)分。如此觀之，我國物權(quán)法第106條所作的動產(chǎn)與不動產(chǎn)善意取得一體構(gòu)造的制度安排似乎有欠妥之嫌?當(dāng)然，這些善后工作應(yīng)當(dāng)留待物權(quán)法司法解釋或者不動產(chǎn)物權(quán)登記法來完成，不動產(chǎn)登記公信力的立法也應(yīng)當(dāng)及時回應(yīng)時間和實踐的檢驗，方能日臻完善。結(jié)語

我國長期以來在不動產(chǎn)登記規(guī)則的理論研究上的滯后以及立法上的不完善，導(dǎo)致我國的不動產(chǎn)登記制度的設(shè)計不能滿足社會主義市場經(jīng)濟以及不動產(chǎn)市場健康發(fā)展對登記機關(guān)及登記職能的要求。為此，我國應(yīng)盡快建立以安全和效率作為其價值取向的不動產(chǎn)登記制度，按照物權(quán)法對不動產(chǎn)登記的相關(guān)規(guī)定為原則性指導(dǎo)，通過未來的不動產(chǎn)登記法設(shè)計具體操作步驟的規(guī)范，建立以房屋和土地登記機關(guān)的統(tǒng)一為基礎(chǔ)的不動產(chǎn)登制度規(guī)范，完善預(yù)告登記制度、變更登記制度、異議登記制度及公證機關(guān)的介入、實質(zhì)審查、信息公開查詢、登記錯誤賠償?shù)戎贫?，最終完善我國不動產(chǎn)登一記制度，進而使不動產(chǎn)登記真正發(fā)揮的物權(quán)變動的公示作用，充分發(fā)揮其在維護財產(chǎn)秩序和保護不動產(chǎn)交易安全等方面的功效。

第五篇：對不動產(chǎn)物權(quán)善意取得制度的思考

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對不動產(chǎn)物權(quán)善意取得制度的思考

善意取得制度是民法中的一項重要制度，其對保護動態(tài)交易安全具有重要的意義，有利于經(jīng)濟的繁榮發(fā)展。在傳統(tǒng)的善意取得理論中，善意取得的財產(chǎn)僅限于動產(chǎn)物權(quán)，而以登記作為公示的不動產(chǎn)物權(quán)的取得，則不適用此制度。我國正處于向市場經(jīng)濟過渡的轉(zhuǎn)軌時期，許多不動產(chǎn)的登記制度尚未完善，如在房屋預(yù)售過程中，存在“一房二賣”，甚至“一房多賣”的情況，導(dǎo)致許多購房人的權(quán)利得不到保障。因此，將善意取得制度適用于不動產(chǎn)交易領(lǐng)域，可以最大限度的保護善意第三人的利益，從而促進社會主義市場經(jīng)濟有序地發(fā)展。我國《物權(quán)法》確立不動產(chǎn)物權(quán)善意取得制度是市場經(jīng)濟發(fā)展的必然結(jié)果，符合我國國情，對我國經(jīng)濟的發(fā)展和法治進程的推進具有重要意義。

一、不動產(chǎn)物權(quán)善意取得的構(gòu)成要件

根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第一百零六條規(guī)定，適用不動產(chǎn)物權(quán)的善意取得，歸納起來主要有以下四個要件：

1、讓與人對讓與的不動產(chǎn)物權(quán)無處分權(quán)。對財產(chǎn)的處分權(quán)是屬

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于財產(chǎn)所有人的，特別需要注意的是，在審理不動產(chǎn)物權(quán)的善意取得案件中，讓與人是無權(quán)處分他人財產(chǎn)的，如果讓與人有權(quán)處分，則不適用善意取得規(guī)定。

2、受讓人受讓該不動產(chǎn)物權(quán)時是善意的。不動產(chǎn)物權(quán)的善意取得以受讓人的善意為條件，如果受讓人具有惡意，則不得適用不動產(chǎn)物權(quán)善意取得制度。所謂“善意”，我們可以理解為受讓人非基于故意和重大過失，而對轉(zhuǎn)讓人無處分權(quán)的情形不知情。

3、受讓人以合理的價格有償取得不動產(chǎn)物權(quán)。筆者認(rèn)為，不動產(chǎn)物權(quán)善意取得適用應(yīng)以有償取得為前提條件，受讓人在取得財產(chǎn)時，必須以相應(yīng)的財產(chǎn)或金錢支付給出讓人。因此，受讓人無償取得不動產(chǎn)物權(quán)的，不適用善意取得制度。

4、交易之不動產(chǎn)物權(quán)已作權(quán)利的變更登記。根據(jù)我國法律，不動產(chǎn)物權(quán)的轉(zhuǎn)讓是以登記為要件的，如果受讓人沒有及時作權(quán)利的變更登記，也就沒有適用善意取得的余地。

二、對不動產(chǎn)物權(quán)善意取得制度的思考

(一)不動產(chǎn)物權(quán)善意取得中“善意”的界定

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所謂“善意”，是指行為人的內(nèi)在心理活動狀況。善意作為法律概念，必須具有可量度性和可操作性，應(yīng)有其具體的衡量標(biāo)準(zhǔn)。在判斷受讓人是否為善意時，應(yīng)采取推定的方法，即推定受讓人是善意的，應(yīng)當(dāng)由原所有權(quán)人對受讓人是否具有惡意進行舉證，如果不能證明其為惡意，則推定其為善意。關(guān)于善意的確定時間，筆者認(rèn)為證明受讓人的善意應(yīng)當(dāng)限于不動產(chǎn)物權(quán)受讓時，即受讓不動產(chǎn)物權(quán)并進行變更登記時須為善意，至于以后是否為善意，則不影響善意取得的效力。

(二)不動產(chǎn)物權(quán)善意取得的適用限制

1、異議登記的情況下不適用不動產(chǎn)物權(quán)善意取得

所謂異議登記，就是將事實上的權(quán)利人以及利害關(guān)系人對不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利所提出的異議記入登記簿，異議登記的法律效力是使登記簿上所記載的權(quán)利失去正確性推定的效力，第三人也不得主張依照登記的公信力而受到保護。由此可見，在異議登記的情況下沒有不動產(chǎn)物權(quán)善意取得制度適用的可能。

2、對于土地所有權(quán)和違章建筑不適用不動產(chǎn)物權(quán)善意取得

因為我國是社會主義公有制國家，土地屬于國家和集體所有，不存在個人對土地的所有權(quán)，沒有善意取得制度適用的可能。同時根據(jù)

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城市房地產(chǎn)管理法的規(guī)定，違章建筑的建造違反了強行法的規(guī)定，因此不能成為交易的標(biāo)的物，所以也不存在善意取得制度適用的問題。

(三)不動產(chǎn)登記機構(gòu)的改革

由于國情所限，我國目前尚未建立起健全的不動產(chǎn)登記體系，因此，即使《物權(quán)法》已經(jīng)明確規(guī)定了不動產(chǎn)物權(quán)善意取得制度，我國有些學(xué)者依然反對我國建立不動產(chǎn)物權(quán)善意取得制度。善意第三人因信賴登記公信力而與處分權(quán)人或者無處分權(quán)人進行交易獲得利益，如果在不動產(chǎn)物權(quán)未予登記的情況下，第三人仍然與其交易則推定第三人存在過失將不適用善意取得。因此，要確保不動產(chǎn)物權(quán)善意取得制度的適用，就要加大不動產(chǎn)登記機構(gòu)的改革步伐，以盡早設(shè)立統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記機構(gòu)。

我國現(xiàn)行法中規(guī)定有土地局、林業(yè)局、房產(chǎn)局、工商局、證券管理部門等物權(quán)登記機關(guān)?，F(xiàn)存的不動產(chǎn)物權(quán)登記制度還屬于房地產(chǎn)改革中的過渡性產(chǎn)物，其現(xiàn)狀有兩個特點：一是分散性，多部門登記，分級登記，多頭管理;二是行政性，登記機關(guān)是隸屬于政府的行政機關(guān)，登記只有行政管理性。這兩大特點是與登記機關(guān)設(shè)立的原則大相徑庭的。無論是在實踐中還是在法理中都是有問題的。因此在物權(quán)立法的改革中，不動產(chǎn)物權(quán)登記機關(guān)的改革勢在必行。筆者認(rèn)為，我國現(xiàn)行體制中的不動產(chǎn)物權(quán)登記機關(guān)分散，而且紛紛試圖脫離土地登記

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制度而獨立的情況，即不合法理，也嚴(yán)重妨害了不動產(chǎn)物權(quán)市場經(jīng)濟體制的建立。因此，我國的不動產(chǎn)物權(quán)登記機關(guān)應(yīng)當(dāng)統(tǒng)一，這是一個必然的趨勢，而且將來必然是以土地為基礎(chǔ)和核心的統(tǒng)一。

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