第一篇：南昌市業(yè)主大會指導(dǎo)規(guī)程
南昌市業(yè)主大會指導(dǎo)規(guī)程
第一章 總則
第一條 為規(guī)范業(yè)主大會、業(yè)主委員會的活動，維護業(yè)主的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、國務(wù)院《物業(yè)管理條例》、建設(shè)部《業(yè)主大會規(guī)程》的有關(guān)規(guī)定,結(jié)合本市實際,制定本規(guī)程。
第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)業(yè)主大會、業(yè)主委員會的成立及其活動適用本規(guī)程。第三條 業(yè)主為物業(yè)所有人，以不動產(chǎn)登記簿或房產(chǎn)權(quán)屬證為準。兩個以上所有權(quán)人，應(yīng)自行確定并書面委托一名投票人。
暫未辦理產(chǎn)權(quán)登記，但物業(yè)所有人實際已占有使用的，享有同樣已獲房產(chǎn)權(quán)屬登記業(yè)主的權(quán)利，并承擔其相應(yīng)義務(wù)。
業(yè)主大會是由同一物業(yè)管理區(qū)域的全體業(yè)主組成，代表全體業(yè)主的合法權(quán)利，履行義務(wù)；
業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，由業(yè)主大會依法選舉產(chǎn)生，為非法人組織。第四條 業(yè)主大會和業(yè)主委員會活動的指導(dǎo)、監(jiān)督工作遵循行政區(qū)劃和屬地管理原則。
各區(qū)、縣房產(chǎn)行政主管部門（以下簡稱區(qū)、縣房管部門）指導(dǎo)、協(xié)助轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會、業(yè)主委員會的組建、換屆以及備案工作，負責業(yè)主大會和業(yè)主委員會日常活動的具體業(yè)務(wù)指導(dǎo)和監(jiān)督。
街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府在區(qū)、縣房管部門的業(yè)務(wù)指導(dǎo)下，負責組織本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會的成立和業(yè)主委員會的組建及換屆工作，對轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會、業(yè)主委員會的活動進行指導(dǎo)、監(jiān)督，協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理與社區(qū)管理的關(guān)系。
社區(qū)居(家)委會(以下簡稱居委會)指派專人負責對轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會、業(yè)主委員會的指導(dǎo)、協(xié)調(diào)和監(jiān)督，負責派員參加業(yè)主大會籌備組及參與業(yè)主大會會議全過程的指導(dǎo)監(jiān)督。
第五條 建立住宅小區(qū)物業(yè)管理聯(lián)席會議制度。
聯(lián)席會議負責協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)之間的關(guān)系，協(xié)調(diào)、處理業(yè)主委員會（或業(yè)主）與物業(yè)服務(wù)企業(yè)（或房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)）、業(yè)主委員會與業(yè)主之間的糾紛投訴。
聯(lián)席會議由所在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府牽頭，區(qū)、縣房管、城管執(zhí)法、公安派出所、居委會、業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)組成。
第六條 居委會應(yīng)當將住宅小區(qū)業(yè)主大會、業(yè)主委員會活動的指導(dǎo)、監(jiān)督工作納入年度考核。
第七條 市、區(qū)、縣房管部門應(yīng)當建立培訓制度，組織居委會、業(yè)主委員會相關(guān)人員進行物業(yè)管理業(yè)務(wù)和有關(guān)法規(guī)政策培訓。
第八條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當配合公安機關(guān)、居委會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)，共同做好維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會治安綜合治理等相關(guān)工作。
業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當積極配合居委會依法履行自治管理職責，支持居委會開展工作，接受居委會的指導(dǎo)、監(jiān)督。
第九條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣房管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。
第二章 業(yè)主大會
第十條 業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成，一個物業(yè)管理區(qū)域只能成立一個業(yè)主大會。
只有一個業(yè)主，或者業(yè)主人數(shù)少于10人且經(jīng)全體業(yè)主一致同意決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責。業(yè)主大會應(yīng)當設(shè)立業(yè)主委員會作為常設(shè)執(zhí)行機構(gòu)。第十一條 區(qū)、縣房管部門負責劃分物業(yè)管理區(qū)域。
物業(yè)管理區(qū)域劃分的范圍，原則上按物業(yè)建設(shè)的宗地紅線圖或者用地批準的范圍確定。老城舊住宅區(qū)實行封閉式管理的，按封閉區(qū)域劃分；分散建設(shè)未實施物業(yè)管理的區(qū)域劃分，則應(yīng)當充分尊重業(yè)主意見，綜合考慮城市規(guī)劃、物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備、物業(yè)規(guī)模、物業(yè)性質(zhì)、社區(qū)建設(shè)等因素。分期開發(fā)的物業(yè)，按分期開發(fā)的區(qū)域臨時劃分。
鼓勵多個規(guī)模較小的物業(yè)管理區(qū)域合并成為一個物業(yè)管理區(qū)域。
第十二條 下列事項由業(yè)主共同決定：
（一）選舉業(yè)主委員會或更換業(yè)主委員會成員；
（二）制訂和修改《管理規(guī)約》和《業(yè)主大會議事規(guī)則》；
（三）選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；
（四）決定對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共有部位共有設(shè)施的維修、設(shè)備更新等費用的分攤；
（五）籌集和使用專項維修資金；
（六）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；
（七）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。
第十三條 業(yè)主大會決定本規(guī)程第十一條第（五）項和第（六）項的事項，應(yīng)當經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意；決定本規(guī)程第十一條的其他事項，應(yīng)當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
第十四條 在一個物業(yè)管理區(qū)域中，物業(yè)入住率和出售率達到百分之五十以上，或者首套房屋交付使用滿2年的，經(jīng)百分之十以上業(yè)主和建設(shè)單位書面提議，可以成立業(yè)主委員會，建設(shè)單位和業(yè)主代表應(yīng)向物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和區(qū)、縣房管部門提出成立業(yè)主大會籌備組的申請（建設(shè)單位不存在的，由所在地居委會代表），同時提交以下資料：
（一）成立業(yè)主大會的登記申請書；
（二）小區(qū)概況（含出售率和入住率）；
（三）商品房樓層備案登記表，或房改房計算底冊。
第十五條 街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府在收到書面申請后10日內(nèi)，負責指導(dǎo)、協(xié)助成立首屆業(yè)主大會籌備組。
籌備組一般由五至七名成員組成，其中居委會、建設(shè)單位各一名，業(yè)主代表三至五名，組長由居委會選派人員擔任，業(yè)主代表由居委會推薦產(chǎn)生。
區(qū)、縣房管部門指導(dǎo)籌備組開展工作，物業(yè)服務(wù)企業(yè)配合籌備組開展工作?；I備組成員名單應(yīng)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告15日。第十六條 籌備組的主要職責：
（一）確定首屆業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內(nèi)容；
（二）參照政府主管部門制訂的示范文本，擬定《業(yè)主大會議事規(guī)則》（草案）和《管理規(guī)約》（草案）；
（三）確定業(yè)主身份及其在首屆業(yè)主大會會議上的投票權(quán)數(shù)；
（四）確定業(yè)主委員會候選人產(chǎn)生辦法及候選人人數(shù)和名單（一般不少于5人，最高不超過15人）；
（五）其它會務(wù)準備工作。
（一）至
（四）項應(yīng)在大會召開15日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。同時附上候選人簡歷及會議議程。業(yè)主對上述公示事項有異議的，應(yīng)該在公示期內(nèi)以書面形式署名向籌備組提出，籌備組應(yīng)在5日內(nèi)予以答復(fù)。
第十七條 首屆業(yè)主大會投票權(quán)數(shù)由業(yè)主大會籌備組確定，但單個業(yè)主的投票權(quán)數(shù)最高不超過總投票權(quán)數(shù)的30%。業(yè)主大會成立后業(yè)主的投票權(quán)數(shù)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主通過的《業(yè)主大會議事規(guī)則》確定。
第十八條 籌備組在確定業(yè)主身份后，印制和發(fā)放表決票（選票）。表決票（選票）應(yīng)寫明業(yè)主姓名、性別、樓棟門號、聯(lián)系方式及擁有的專有部分建筑面積。
第十九條 業(yè)主委員會應(yīng)當采取差額選舉的方式產(chǎn)生，差額比例不得低于20%。業(yè)主委員會委員候選人由籌備組推薦，十名以上業(yè)主也可以聯(lián)名在籌備組規(guī)定的時間內(nèi)推薦一名候選人?；I備組應(yīng)審查候選人資格并確定候選人名單。推薦候選人應(yīng)考慮小區(qū)樓棟、單元分布的代表性。
第二十條 業(yè)主大會會議召開15日前，籌備組應(yīng)將開會的書面通知以下列方式送達全體業(yè)主：
（一）當面遞交；
（二）放入業(yè)主信報箱內(nèi)或業(yè)主物業(yè)的專有部分內(nèi)；
（三）郵寄。
此外，會議通知還應(yīng)在小區(qū)公告欄或其它顯著位置公告。會議通知應(yīng)寫明時間、地點、內(nèi)容、形式、候選人名單（含簡歷、房號、建筑面積）等。
第二十一條 同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主超過兩百戶（含非住宅）的，可按棟（單元）為單位推選或委托一名業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議。凡需投票表決的，業(yè)主的贊同、反對及棄權(quán)的具體意見須經(jīng)本人簽名，由業(yè)主代表在大會投票時如實反映。
第二十二條 首屆業(yè)主大會會議內(nèi)容：
（一）表決通過《管理規(guī)約》、《業(yè)主大會議事規(guī)則》；
（二）選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會委員。
第二十三條 首屆業(yè)主大會會議采用書面征求意見形式的，應(yīng)當按照下列程序進行：
（一）發(fā)放表決票（選票）。
籌備組在居委會的配合下，將表決票（選票）送達每戶業(yè)主，業(yè)主應(yīng)當在簽收單上簽名確認。
業(yè)主不在本物業(yè)管理區(qū)域居住的，可以采用郵寄方式發(fā)放表決票（選票），無法聯(lián)系的應(yīng)在大會上說明。
（二）組織投票。
投票采用“流動投票”及“固定投票”相結(jié)合的方式進行。
采取流動投票箱，業(yè)主收到表決票（選票）后可以立即投票的，應(yīng)當將表決票（選票）填好投入投票箱內(nèi)。表決票（選票）投放結(jié)束后，流動投票箱應(yīng)當立即封存交由居委會集中保管。
設(shè)置固定投票箱的，業(yè)主應(yīng)當在規(guī)定時間內(nèi)（一般不超過兩個月）將表決票（選票）填好投入固定投票箱內(nèi)。籌備組與居委會應(yīng)共同核實業(yè)主投票的真實性，并對投票人數(shù)及專有部分建筑面積進行登記。
業(yè)主不在本地的可以采用郵寄表決票（選票）方式進行投票。
（三）組織計票。
投票結(jié)束后，區(qū)、縣房管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會籌備組成立由業(yè)主代表組成的監(jiān)票組、計票組，并進行驗票、計票。計票結(jié)束后，按預(yù)設(shè)委員人數(shù)、得票數(shù)依次當選，計票及監(jiān)票人應(yīng)當立即對計票結(jié)果進行簽名確認。
（四）公告業(yè)主大會會議結(jié)果。
籌備組應(yīng)當將業(yè)主大會會議結(jié)果在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進行公告，公告時間不得少于15日。公告應(yīng)當由區(qū)、縣房管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府加蓋公章確認，并公布監(jiān)督電話，由區(qū)、縣房管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府受理投訴。第二十四條 規(guī)定回收票期限屆滿后，與會業(yè)主應(yīng)當達到物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)。否則，由籌備組告知全體業(yè)主，順延投票時間，直至達到前款比例。
與會是指發(fā)放和回收票期限屆滿后收到業(yè)主的表決票（選票）；
第二十五條 業(yè)主委員會自選舉產(chǎn)生30日內(nèi)，應(yīng)向物業(yè)所在地的區(qū)、縣房管部門備案。
第二十六條 業(yè)主委員會產(chǎn)生之日起30日內(nèi)組織召開首屆業(yè)主委員會會議，選舉產(chǎn)生主任一名，副主任一至兩名，會議結(jié)束后，籌備組自行解散。
第二十七條 業(yè)主大會定期會議由業(yè)主委員會按《管理規(guī)約》的規(guī)定召集，每年至少召開一次。經(jīng)百分之二十以上業(yè)主提議，業(yè)主委員會應(yīng)依法召開業(yè)主大會臨時會議。
第二十八條 業(yè)主委員會逾期不召開業(yè)主大會臨時會議的，區(qū)、縣房管部門或街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)責令業(yè)主委員會限期召開。在規(guī)定期限內(nèi)仍未召開的，業(yè)主可以提請該物業(yè)管理區(qū)域所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織召開。第二十九條 定期會議和臨時會議的準備、召開、表決程序均參照首屆業(yè)主大會的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。會議應(yīng)當邀請所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居委會派員參加。
第三十條 除業(yè)主委員會和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府外，任何單位和個人不得擅自召開業(yè)主大會臨時會議。
第三章
業(yè)主委員會
第三十一條 業(yè)主委員會備案應(yīng)提交以下材料：
（一）業(yè)主委員會備案登記表（會議時間、地點、到會人數(shù)、業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生基本情況、業(yè)主委員會成員得票數(shù)）；
（二）選舉和表決結(jié)果統(tǒng)計表，會議記錄（復(fù)印件）；
（三）業(yè)主委員會委員分工情況，成員情況（身份證、房屋所有權(quán)證復(fù)印件）；
（四）《管理規(guī)約》和《業(yè)主大會議事規(guī)則》。
區(qū)、縣房管部門在收到上述材料后10日內(nèi)通報所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居委會、公安派出所、物業(yè)建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第三十二條 備案事項發(fā)生變更，業(yè)主委員會應(yīng)當在30日內(nèi)將變更情況報區(qū)、縣房管部門備案。
（一）區(qū)、縣房管部門收齊材料后，應(yīng)在5個工作日內(nèi)辦理完畢備案手續(xù)；
（二）登記備案后，到區(qū)、縣房管部門領(lǐng)取登記備案表和印章刻制申請表；
（三）提交物業(yè)服務(wù)合同，或小區(qū)實行業(yè)主自治的物業(yè)維修管理辦法，以備建立維修資金帳戶。
（四）業(yè)主委員會成立后15日內(nèi)依法刻制業(yè)主委員會印章，并報區(qū)、縣房管部門備案。
第三十三條 物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主較少或單棟物業(yè)可組建業(yè)主管理小組，有關(guān)要求與業(yè)主委員會相同。
第三十四條 業(yè)主委員會職責：
（一）宣傳物業(yè)管理法律、法規(guī)及相關(guān)政策；
（二）召開業(yè)主大會，報告物業(yè)管理實施情況；
（三）組織換屆選舉；
（四）代表業(yè)主大會簽訂物業(yè)服務(wù)合同；
（五）監(jiān)督《管理規(guī)約》的實施，禁止違反《管理規(guī)約》的行為；
（六）按規(guī)范程序組織小區(qū)物業(yè)管理招標工作；
（七）協(xié)調(diào)業(yè)主之間、業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間關(guān)系；
（八）配合街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和居委會開展社區(qū)管理工作；
（九）對物業(yè)服務(wù)企業(yè)不符合物業(yè)管理相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定的行為進行監(jiān)督；協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)督促業(yè)主和物業(yè)使用人按照物業(yè)服務(wù)合同約定交納物業(yè)服務(wù)費用；對業(yè)主和物業(yè)使用人違反業(yè)管理相關(guān)法律法規(guī)和物業(yè)服務(wù)合同的行為進行監(jiān)督。
第三十五條 業(yè)主委員會委員應(yīng)符合下列條件：
（一）具備完全民事行為能力；
（二）遵守《管理規(guī)約》，未欠交物業(yè)服務(wù)費；
（三）熱心公益事業(yè)，具有社會公信力和組織能力，有相應(yīng)工作時間；
（四）未在本小區(qū)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)任職。
第三十六條 業(yè)主委員會成員應(yīng)積極參加由市、區(qū)、縣房管部門組織的業(yè)務(wù)培訓。第三十七條 業(yè)主委員會活動應(yīng)建立活動檔案并指定專人保管，檔案內(nèi)容包括：
（一）會議紀要；
（二）各屆業(yè)主委員會備案材料；
（三）物業(yè)管理服務(wù)合同；
（四）業(yè)務(wù)往來文件；
（五）維修資金的收支情況。
第三十八條 業(yè)主委員會委員不得委托他人出席業(yè)主委員會會議。經(jīng)業(yè)主委員會主任或三分之一以上委員提議，可以召開業(yè)主委員會會議，全體委員半數(shù)以上同意的決定為有效決定。
第三十九條 業(yè)主委員會日常辦公經(jīng)費標準根據(jù)業(yè)主大會議事規(guī)則 經(jīng)業(yè)主大會確定后，由全體業(yè)主共同承擔，使用情況應(yīng)每年在物業(yè)管理區(qū)域以書面形式公布一次，并接受業(yè)主監(jiān)督。
第四十條 業(yè)主委員會任期三年。屆滿前兩個月內(nèi)應(yīng)報區(qū)、縣房管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出換屆申請，同時按照業(yè)主委員會選舉的程序開展換屆選舉工作。如果因業(yè)主未能達到法定人數(shù)參加會議而不能如期進行換屆，業(yè)主委員會繼續(xù)履行職責，直至新一屆業(yè)主委員會成立為止。
第四十一條 業(yè)主委員會在規(guī)定時間內(nèi)不組織換屆選舉的，區(qū)、縣房管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當責令業(yè)主委員會進行換屆選舉。業(yè)主委員會拒不履行職責，逾期仍不組織的，由居委會組織換屆選舉。
第四十二條 業(yè)主委員會成員缺額超過40%，應(yīng)在3個月內(nèi)書面報區(qū)、縣房管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府召開業(yè)主大會增補成員。業(yè)主委員會不得擅自組織增補工作。逾期不組織的，區(qū)、縣房管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當責令業(yè)主委員會限期組織召開，仍不組織的，由區(qū)、縣房管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府以及居委會組織增補。
第四十三條 分期開發(fā)的物業(yè)居住小區(qū)，經(jīng)本期入住過半數(shù)的業(yè)主申請，可以按照規(guī)范程序成立臨時業(yè)主委員會，并報區(qū)、縣房管部門備案。下一期物業(yè)的業(yè)主入住后，應(yīng)以增補的形式增加委員，其數(shù)量按新增專有部分占建筑物總面積的比例和新增業(yè)主占總業(yè)主人數(shù)的比例計算，但委員總?cè)藬?shù)最高不超過15人。分期開發(fā)的物業(yè)項目全面竣工投入使用后，臨時業(yè)主委員會應(yīng)按程序重新申請成立業(yè)主委員會，報區(qū)、縣房管部門備案后，臨時業(yè)主委員會自行中止。臨時業(yè)主委員會職責：
（一）組織選舉業(yè)主委員會；
（二）監(jiān)督臨時管理規(guī)約的實施，監(jiān)督、協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；
（三）配合街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和居委會開展社區(qū)管理工作。
第四十四條 物業(yè)小區(qū)內(nèi)有下列情形之一的，應(yīng)當召開物業(yè)管理聯(lián)席會議：
（一）研究貫徹執(zhí)行新的物業(yè)管理政策法規(guī)的；
（二）經(jīng)由20%以上業(yè)主提議召開業(yè)主大會臨時會議，業(yè)主委員會拒絕組織召開的；
（三）物業(yè)管理糾紛影響小區(qū)穩(wěn)定或者發(fā)生較重大事件的。
第四十五條 業(yè)主委員會的決定和行為有下列情況之一的，區(qū)、縣房管部門或街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)責令其限期改正或撤消其決定：
（一）違反有關(guān)政策規(guī)定，不履行物業(yè)管理規(guī)范程序的；
（二）業(yè)主委員會無理干涉物業(yè)服務(wù)企業(yè)的依法經(jīng)營，影響小區(qū)物業(yè)管理正常秩序的；
（三）業(yè)主委員會改選或增補委員，不按規(guī)定報區(qū)、縣房管部門備案的；
（四）未經(jīng)業(yè)主大會通過，擅自改建、重建公共設(shè)施的，或擅自使用、截留物業(yè)共有部位、共有設(shè)施設(shè)備收益的；
（五）未經(jīng)業(yè)主大會通過，擅自修改《業(yè)主大會議事規(guī)則》，或隨意修改物業(yè)服務(wù)合同的條款，嚴重侵害合同主體平等權(quán)利的；
（六）違反維修資金的管理和使用規(guī)定，擅自挪用、截留的。
第四十六條 業(yè)主委員會的決定和行為有下列情形之一的，區(qū)、縣房管部門或街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)及時停止業(yè)主委員會行使職責，情節(jié)嚴重的應(yīng)當解散業(yè)主委員會：
（一）業(yè)主委員會拒不履行職責或超越權(quán)限范圍，侵害業(yè)主權(quán)益，造成嚴重后果的；
（二）業(yè)主委員會的違法違規(guī)行為，嚴重影響社會穩(wěn)定、和諧的；
業(yè)主委員會停止或解散程序由區(qū)、縣房管部門制定和執(zhí)行，并將有關(guān)情況書面通報物業(yè)小區(qū)聯(lián)席會議相關(guān)單位和市房管部門。
新業(yè)主委員會由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和居委會依法組織召開業(yè)主大會選舉產(chǎn)生。
第四十七條 業(yè)主有下列情形之一的，不得成為業(yè)主委員會委員候選人：
（一）違反《管理規(guī)約》，存在違規(guī)裝修、搭建，擅自改變物業(yè)使用功能以及占用公共設(shè)施、設(shè)備、場地等行為的；
（二）連續(xù)3個月以上或者累計6個月以上拖欠物業(yè)服務(wù)費或未交納專項維修資金的；
（三）近三年內(nèi)曾在本居住小區(qū)聘請的物業(yè)服務(wù)企業(yè)工作，以及直系親屬在本居住小區(qū)聘請的物業(yè)服務(wù)企業(yè)工作的；
（四）存在其他違反有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定行為的。
第四十八條 業(yè)主委員會委員有下列情況之一，經(jīng)主任提議或區(qū)、縣房管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府建議，業(yè)主委員會會議通過，終止其委員資格：
（一）不再是本物業(yè)區(qū)域業(yè)主的；
（二）拒不履行業(yè)主義務(wù)的；
（三）提出書面辭職或連續(xù)三次缺席會議的；
（四）違法犯罪、疾病或長期不在本轄區(qū)居住等情況不能履行委員職責的；
（五）本人或直系親屬在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)從事物業(yè)服務(wù)或相關(guān)利益的經(jīng)營活動的；
（六）以各種形式收受或索取物業(yè)服務(wù)企業(yè)的好處，如免交物業(yè)服務(wù)費、領(lǐng)取加班費或崗位津貼、報銷個人開支費用的；
（七）其他原因不宜擔任業(yè)主委員會委員的。
委員被終止資格后，應(yīng)在3日內(nèi)向業(yè)主委員會移交所有保管的檔案資料、印章。拒不移交的，業(yè)主委員會或居委會可以請求轄區(qū)民警協(xié)助移交或向人民法院提起訴訟。
第四十九條 業(yè)主委員會會議應(yīng)當作出書面記錄，由委員簽字加蓋印章存檔。業(yè)主委員會的決定應(yīng)以書面形式在小區(qū)內(nèi)及時公告，有下列情況之一應(yīng)送達每一位相關(guān)業(yè)主：
（一）關(guān)于調(diào)整物業(yè)服務(wù)費的建議；
（二）關(guān)于專項維修資金使用和續(xù)籌的建議；
（三）關(guān)于解聘、選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的建議；
（四）關(guān)于罷免委員的建議；
（五）關(guān)于物業(yè)服務(wù)年度計劃提交業(yè)主大會表決的建議；
（六）關(guān)于召開臨時業(yè)主大會的決議；
（七）涉及部分或全體業(yè)主利益的重大決議。
第五十條 業(yè)主大會或業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。
第五十一條 業(yè)主委員會應(yīng)該依法制定印章使用、管理的規(guī)定，并遵照執(zhí)行。違反印章使用規(guī)定，造成經(jīng)濟損失或不良社會影響的，由責任人承擔相應(yīng)責任。第五十二條 業(yè)主委員會向有關(guān)部門投訴、申請行政復(fù)議、訴訟的決議，以及在小區(qū)內(nèi)公告的發(fā)布，須經(jīng)超過半數(shù)的委員同意。
第五十三條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會解散的，應(yīng)將所有檔案資料、印章移交區(qū)、縣房管部門，并在區(qū)、縣房管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府以及居委會的監(jiān)督下，做好業(yè)主共同財產(chǎn)清算工作。
第四章 附則
第五十四條 業(yè)主委員會的名稱須與物業(yè)小區(qū)的名稱相一致。
第五十五條 《業(yè)主大會議事規(guī)則》相關(guān)文件、表格樣本等附件，供參照使用。第五十六條 開發(fā)區(qū)、新區(qū)房管部門受委托履行相關(guān)管理職責。
第五十七條 本規(guī)程自頒布之日起施行。原《南昌市居住小區(qū)業(yè)主委員會選舉實施辦法（洪房發(fā)［2001］10號）同時廢止。
第二篇：成都市物業(yè)管理業(yè)主大會規(guī)程
成都市物業(yè)管理業(yè)主大會規(guī)程
為規(guī)范物業(yè)管理業(yè)主大會的設(shè)立和運作，根據(jù)《物業(yè)管理條例》等有關(guān)法規(guī)和政策規(guī)定，結(jié)合成都市實際，現(xiàn)將我局制定的《成都市物業(yè)管理業(yè)主大會規(guī)程》印發(fā)給你們，請認真研究執(zhí)行。執(zhí)行中有什么問題，請及時與我局聯(lián)系?！冻啥际蟹慨a(chǎn)管理局關(guān)于印發(fā)〈成都市物業(yè)管理業(yè)主大會規(guī)則（試行）〉的通知》（成房物管〔2003〕3號）同時廢止。
附件：成都市物業(yè)管理業(yè)主大會規(guī)程
二○○三年十二月二十二日
成都市物業(yè)管理業(yè)主大會規(guī)程
第一章總則
第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理業(yè)主大會的活動，維護業(yè)主的合法權(quán)益，根據(jù)《物業(yè)管理條例》等法規(guī)、政策，結(jié)合成都市實際，制定本規(guī)程。
第二條本規(guī)程適用于本市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動中業(yè)主大會的成立、運作和監(jiān)督。
第三條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會。業(yè)主大會應(yīng)當代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益。
第四條一個物業(yè)管理區(qū)域只能成立一個業(yè)主大會。物業(yè)管理區(qū)域的劃分按有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。業(yè)主大會應(yīng)當設(shè)立業(yè)主委員會作為其執(zhí)行機構(gòu)。
第五條 成都市房產(chǎn)管理局負責本市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理業(yè)主大會的監(jiān)督工作。各區(qū)（市）縣房產(chǎn)管理部門負責作好本行政區(qū)域內(nèi)業(yè)主大會及其業(yè)主委員會的指導(dǎo)、監(jiān)督工作。
第二章業(yè)主大會
第六條 業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成。只有一個業(yè)主，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由全體業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責。
第七條業(yè)主大會自按規(guī)定程序召開首次業(yè)主大會會議之日起成立。
第八條業(yè)主大會依法履行以下職責：
（一）制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會議事規(guī)則；
（二）選舉、更換業(yè)主委員會委員，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；
（三）選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)；
（四）決定專項維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實施；
（五）制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度；
（六）法律、法規(guī)或者業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責。
第九條 業(yè)主公約應(yīng)當對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當履行的義務(wù)，違反公約應(yīng)當承擔的責任等事項依法作出約定。
業(yè)主公約對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主具有約束力。
第十條 業(yè)主大會議事規(guī)則應(yīng)當就業(yè)主大會的議事方式、表決程序、業(yè)主投票權(quán)確定辦法、業(yè)主委員會的組成與任期、工作經(jīng)費、印章管理使用等事項依法作出約定。
第十一條公有住房出售達到總建筑面積1/2以上的，商品房出售達到總建筑面積2/3以上且竣工交付使用滿1年的，業(yè)主應(yīng)當籌備業(yè)主大會的成立。
第十二條 業(yè)主籌備成立業(yè)主大會的，應(yīng)當在物業(yè)所在地的區(qū)（市）縣房產(chǎn)管理部門（以下簡稱當?shù)刂鞴懿块T）和街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府，下同）、社區(qū)居民委員會的指導(dǎo)下，由業(yè)主代表、建設(shè)單位代表（包括公有住房出售單位）組成業(yè)主大會籌備組（以下簡稱籌備組），負責業(yè)主大會籌備工作。
籌備組組成以后，籌備組成員名單應(yīng)當以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，并告知當?shù)刂鞴懿块T和街道辦事處、社區(qū)居民委員會。
首次業(yè)主大會會議的組織費用，由該物業(yè)的建設(shè)單位承擔。
第十三條 籌備組應(yīng)當認真履行服務(wù)職責，做好下列籌備工作：
（一）確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內(nèi)容；
（二）參照政府主管部門制訂的示范文本，擬定《業(yè)主大會議事規(guī)則》（草案）和《業(yè)主公約》（草案）；
（三）確認業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)數(shù)；
（四）確定業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生辦法及名單；
（五）宣傳物業(yè)管理的有關(guān)法規(guī)、政策；
（六）召開首次業(yè)主大會會議的其他準備工作。
前款
（一）、（二）、（三）、（四）項的內(nèi)容應(yīng)當在首次業(yè)主大會會議召開15日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
第十四條業(yè)主身份的確認，一般按房屋所有權(quán)證記載的所有權(quán)人確定；訂立買賣合同尚未取得房屋所有權(quán)證的物業(yè)買受人，其房屋竣工并已交付的，參照房屋所有權(quán)人進行業(yè)主身份認定。
前款確定或認定的房屋業(yè)主超過一人的，推選一人參加業(yè)主大會會議。
無民事行為能力或限制民事行為能力的業(yè)主，由其法定代理人參加業(yè)主大會會議。
第十五條業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)數(shù)，按照業(yè)主在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)擁有的物業(yè)建筑面積確定。一般以每1平方米為1個投票權(quán)計算業(yè)主的投票權(quán)數(shù)，不足1平方米的部分采用四舍五入計算。
首次業(yè)主大會會議后業(yè)主投票權(quán)的確定由業(yè)主大會議事規(guī)則約定。
第十六條 籌備組一般應(yīng)自組成之日起30日內(nèi)在當?shù)刂鞴懿块T和街道辦事處、社區(qū)居民委員會的指導(dǎo)下，組織召開首次業(yè)主大會會議，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。
籌備組應(yīng)當在業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生后3日內(nèi)向其移交全部資料。
第十七條首次業(yè)主大會會議未能審議通過業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的，應(yīng)當重新籌備成立業(yè)主大會。
第十八條 業(yè)主大會成立后成為同一物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主的，自動成為業(yè)主大會成員，并應(yīng)當遵守業(yè)主大會通過的業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則和有關(guān)決定，在辦理有關(guān)房屋交接手續(xù)時還應(yīng)對其予以書面承諾，由業(yè)主委員會記錄存檔。
第十九條 業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。
業(yè)主大會定期會議應(yīng)當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定由業(yè)主委員會組織召開。
有下列情況之一的，業(yè)主委員會應(yīng)當組織召開業(yè)主大會臨時會議：
（一）20％以上業(yè)主提議的；
（二）發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理的；
（三）業(yè)主大會議事規(guī)則或者業(yè)主公約規(guī)定的其他情況。
期召開。
第二十條召開業(yè)主大會會議，應(yīng)當于會議召開15日以前通知全體業(yè)主，并將會議通知和有關(guān)材料以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
發(fā)生重大事故或者緊急事件等需要及時處理的，也應(yīng)當及時通知和公告。
召開住宅小區(qū)業(yè)主大會會議，應(yīng)當同時告知街道辦事處、社區(qū)居民委員會。
第二十一條 業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但應(yīng)當有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有1/2以上投票權(quán)的業(yè)主參加，業(yè)主大會會議方為有效。
第二十二條 業(yè)主本人因故不能參加業(yè)主大會會議的，可書面委托代理人參加。
第二十三條 單位業(yè)主派代表參加業(yè)主大會會議的，其代表應(yīng)持有效的委托證明資料。
第二十四條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較多的，可以幢、單元（樓層）等為單位，推選一名業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議；業(yè)主代表因故不能參加會議的，業(yè)主可以另外推選一名業(yè)主代表參加。
業(yè)主代表的產(chǎn)生應(yīng)經(jīng)相應(yīng)區(qū)域內(nèi)1/2以上投票權(quán)的業(yè)主書面同意。
第二十五條 推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議的，業(yè)主代表應(yīng)當于參加業(yè)主大會會議3日前，就業(yè)主大會會議擬討論的事項書面征求其所代表的業(yè)主意見；凡需投票表決的，業(yè)主的贊同、反對及棄權(quán)的意見經(jīng)本人簽字后，由業(yè)主代表在業(yè)主大會投票時如實反映。
第二十六條 業(yè)主大會會議的表決，一般采用1個（戶）業(yè)主1份表決票的方式。表決票上應(yīng)標明業(yè)主的姓名，樓棟單元門牌號，建筑面積，投票權(quán)數(shù)，表決事項，贊成、反對、棄權(quán)選項及示范符號，有效與無效票的提示，以及業(yè)主本人簽名等內(nèi)容。
第二十七條 業(yè)主大會會議作出重大事項決定應(yīng)當通過書面形式簽字表決，其表決票的發(fā)放和回收應(yīng)有表決人的簽字。
第二十八條業(yè)主大會作出決定，必須經(jīng)與會業(yè)主所持投票權(quán)1/2以上通過。
業(yè)主大會作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則、選聘與解聘物業(yè)管理企業(yè)、專項維修資金使用和續(xù)籌方案、分擔業(yè)主大會及其業(yè)主委員會工作經(jīng)費、調(diào)整物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及標準與收費標準、以業(yè)主大會名義起訴等重大事項的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過。
第二十九條 業(yè)主大會會議作出決定的時間以公開統(tǒng)計產(chǎn)生表決結(jié)果之日為準。
第三十條 業(yè)主大會成立后，業(yè)主大會會議的決定以業(yè)主委員會的名義發(fā)布或簽署。
業(yè)主委員會應(yīng)當對業(yè)主大會會議作書面記錄并存檔。
第三十一條 業(yè)主大會的決定對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力。
業(yè)主委員會應(yīng)在業(yè)主大會的決定作出之日起3日內(nèi)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
第三十二條業(yè)主應(yīng)當參加業(yè)主大會會議。業(yè)主不出席、也不委托代理人參加業(yè)主大會會議的，業(yè)主代表不出席、所代表的業(yè)主也不另推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議的，視為棄權(quán)，但應(yīng)當遵守業(yè)主大會作出的決定。
第三章業(yè)主委員會
第三十三條 業(yè)主委員會由5至15名委員組成，設(shè)主任1名，副主任1至2名，具體由業(yè)主大會議事規(guī)則約定。
第三十四條 業(yè)主委員會實行任期制，一般每屆任期3年，具體由業(yè)主大會議事規(guī)則約定。
業(yè)主委員會任期屆滿之日起資格自動終止。
業(yè)主委員會委員任期同業(yè)主委員會任期相同，可連選連任。
第三十五條 業(yè)主委員會依法履行以下職責：
（一）召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況；
（二）代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；
（三）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督物業(yè)服務(wù)合同的履行，配合解決物業(yè)管理活動中的重大問題；
（四）監(jiān)督業(yè)主公約的實施，協(xié)助調(diào)解物業(yè)管理活動中的糾紛；
（五）法律、法規(guī)或者業(yè)主大會依照法規(guī)、政策賦予的其他職責。
第三十六條 業(yè)主委員會應(yīng)當督促違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不交納物業(yè)服務(wù)費用的業(yè)主，限期交納物業(yè)服務(wù)費用。
第三十七條 業(yè)主委員會委員應(yīng)當符合下列條件：
（一）本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)具有完全民事行為能力的業(yè)主；
（二）遵守法律、法規(guī)；
（三）遵守業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主公約，履行業(yè)主義務(wù)；
（四）熱心公益事業(yè)，責任心強，公正廉潔；
（五）具有一定組織能力；
（六）具備必要工作時間。
第三十八條 業(yè)主委員會委員候選人可由幢、單元（樓層）等業(yè)主代表產(chǎn)生，業(yè)主人數(shù)較多的可由幢（樓層）業(yè)主代表產(chǎn)生。
第三十九條 業(yè)主大會會議選舉業(yè)主委員會委員，實行差額選舉，經(jīng)與會業(yè)主所持投票權(quán)1/2以上通過，且得票多的當選。
候選人得票相等不能排位當選的，應(yīng)對得票相等的候選人再次選舉確定。
已選出的業(yè)主委員會委員人數(shù)少于業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定人數(shù)的，應(yīng)在當選之外的其他候選人中再次選舉確定。
第四十條 確因不能按業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的人數(shù)選出業(yè)主委員會委員的，可按實際選出的人數(shù)為準確定，具體由業(yè)主大會議事規(guī)則約定。
第四十一條 業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會后，業(yè)主委員會應(yīng)當按照法規(guī)、政策的規(guī)定，同有關(guān)單位辦理物業(yè)相關(guān)移交手續(xù)。
第四十二條業(yè)主委員會應(yīng)當自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，按照規(guī)定，持業(yè)主委員會備案表、業(yè)主大會與會議情況、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主公約、業(yè)主委員會任期與委員名單、街道辦事處與社區(qū)居民委員會簽署的意見等資料向當?shù)刂鞴懿块T備案。
業(yè)主委員會備案的有關(guān)事項發(fā)生變更的，依照前款規(guī)定重新備案。
第四十三條當?shù)刂鞴懿块T在收到備案資料之日起7個工作日內(nèi)，對符合條件的予以備案；對不符合條件的應(yīng)書面說明不予備案的理由。
第四十四條 業(yè)主委員會憑備案文件向有關(guān)部門申請刻制印章、辦理代碼登記和開立專項維修資金賬戶等事宜。
第四十五條 經(jīng)1/3以上業(yè)主委員會委員提議或者業(yè)主委員會主任認為有必要的，應(yīng)當及時召開業(yè)主委員會會議，會議召開3日前應(yīng)當通知全體委員。
第四十六條 業(yè)主委員會會議應(yīng)當作書面記錄，由出席會議的委員簽字后存檔。
第四十七條 業(yè)主委員會會議應(yīng)當有1/2以上委員出席，作出決定必須經(jīng)全體委員1/2以上同意。
業(yè)主委員會的決定應(yīng)當在決定產(chǎn)生之日起3日內(nèi)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
第四十八條 業(yè)主委員會任期屆滿前應(yīng)完成換屆選舉工作。其屆滿2個月前，應(yīng)組建換屆選舉籌備組；換屆選舉籌備組由本屆業(yè)主委員會委員、部分非委員業(yè)主組成。
第四十九條 換屆選舉籌備組應(yīng)在當?shù)刂鞴懿块T和街道辦事處、社區(qū)居民委員會的指導(dǎo)下，在業(yè)主委員會任期屆滿前2個月內(nèi)召開業(yè)主大會會議，進行換屆選舉。換屆選舉中本屆業(yè)主委員會應(yīng)報告任期內(nèi)的工作情況。
第五十條 業(yè)主委員會不組建換屆選舉籌備組召開業(yè)主大會會議的，當?shù)刂鞴懿块T可督促其限期召開；逾期仍不組建換屆選舉籌備組召開業(yè)主大會會議的，業(yè)主可在當?shù)刂鞴懿块T及街道辦事處、社區(qū)居民委員會的指導(dǎo)下開展業(yè)主委員會換屆選舉工作。
第五十一條 業(yè)主委員會應(yīng)當在其任期屆滿之日起10日內(nèi)，將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會所有的財物移交給新一屆業(yè)主委員會，并辦理交接手續(xù)。
第五十二條 經(jīng)業(yè)主委員會或者20％以上業(yè)主提議，認為有必要變更業(yè)主委員會委員的，由業(yè)主大會會議作出決定。
第五十三條 業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，其委員資格自動中止：
（一）因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主的；
（二）有犯罪行為的；
（三）以書面形式向業(yè)主大會提出辭呈的；
（四）拒不履行業(yè)主義務(wù)的；
（五）無故缺席業(yè)主委員會會議連續(xù)3次以上的；
（六）因疾病等原因喪失履行職責能力的；
（七）其他原因不宜擔任業(yè)主委員會委員的。
前款
（一）項情形發(fā)生的，業(yè)主委員會委員資格自動中止后自然終結(jié)；其他情形發(fā)生的，其委員資格自動中止后，經(jīng)業(yè)主大會會議決定通過，其委員資格終結(jié)。業(yè)主委員會委員資格自然終結(jié)或中止的，業(yè)主委員會應(yīng)當記錄并保存相關(guān)資料。
第五十四條 業(yè)主委員會委員變更或資格中止的，應(yīng)當自變更或資格中止之日起3日內(nèi)，將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會所有的財物，移交給業(yè)主委員會或業(yè)主委員會會議決定的其他委員。
第五十五條 業(yè)主委員會委員因故缺額時，應(yīng)在下一次業(yè)主大會會議召開時補選；缺額人數(shù)超過1/4的，應(yīng)及時召開業(yè)主大會會議補選。補選的委員任期隨本屆業(yè)主委員會屆滿終止。
第四章其他
第五十六條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當配合公安機關(guān)，與社區(qū)居民委員會相互協(xié)作，共同做好維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會治安等相關(guān)工作。
在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當支持社區(qū)居民委員會開展工作，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。
住宅小區(qū)的業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定，應(yīng)當告知相關(guān)的社區(qū)居民委員會，并認真聽取社區(qū)居民委員會的建議。
第五十七條 業(yè)主大會和業(yè)主委員會開展工作的經(jīng)費由全體業(yè)主承擔；經(jīng)費的籌集、管理、使用具體由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定。
第五十八條業(yè)主大會業(yè)主委員會的印章依照有關(guān)法律法規(guī)和業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定刻制、使用、管理。違反印章使用規(guī)定，造成經(jīng)濟損失或者不良影響的，由責任人依法承擔相應(yīng)的法律責任。
第五十九條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當依法履行職責，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動。
業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，當?shù)刂鞴懿块T應(yīng)當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。
業(yè)主委員會及其委員違規(guī)或超越職權(quán)作出決定，侵害他人合法權(quán)益的，依法承擔相應(yīng)的法律責任。
第六十條 因物業(yè)管理區(qū)域發(fā)生變更等原因?qū)е聵I(yè)主大會解散的，在解散前，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當在當?shù)刂鞴懿块T和街道辦事處的指導(dǎo)監(jiān)督下，做好業(yè)主共同財產(chǎn)清算工作。
業(yè)主大會解散前，業(yè)主共同財產(chǎn)清算結(jié)束后30日內(nèi)，業(yè)主委員會應(yīng)按規(guī)定向有關(guān)部門辦理業(yè)主委員會備案、印章等注銷手續(xù)，并將保管的其他檔案資料移交當?shù)刂鞴懿块T。
第六十一條業(yè)主委員會違反法規(guī)、政策等規(guī)定以虛假資料取得備案的，由當?shù)刂鞴懿块T責令限期改正；對逾期仍未改正的，由當?shù)刂鞴懿块T撤銷備案。
第六十二條本規(guī)程實施前已成立業(yè)主大會、業(yè)主委員會的，應(yīng)按照有關(guān)法規(guī)、政策的規(guī)定和本規(guī)程進行規(guī)范。
第六十三條本規(guī)程自發(fā)布之日起施行?！冻啥际蟹慨a(chǎn)管理局關(guān)于印發(fā)<成都市物業(yè)管理業(yè)主大會規(guī)則（試行）>的通知》（成房物管〔2003〕3號）同時廢止。
第三篇：業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則
業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則
第一章 總則
第一條 為了規(guī)范業(yè)主大會和業(yè)主委員會的活動，維護業(yè)主的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、《物業(yè)管理條例》等法律法規(guī)的規(guī)定，制定本規(guī)則。
第二條 業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成，代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)利，履行相應(yīng)的義務(wù)。
第三條 業(yè)主委員會由業(yè)主大會依法選舉產(chǎn)生，履行業(yè)主大會賦予的職責，執(zhí)行業(yè)主大會決定的事項，接受業(yè)主的監(jiān)督。
第四條 業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有約束力。
業(yè)主大會和業(yè)主委員會應(yīng)當依法履行職責，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動。
第五條 業(yè)主大會和業(yè)主委員會，對業(yè)主損害他人合法權(quán)益和業(yè)主共同利益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。
第六條 物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負責對設(shè)立業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會給予指導(dǎo)和協(xié)助，負責對業(yè)主大會和業(yè)主委員會的日常活動進行指導(dǎo)和監(jiān)督。
第二章 業(yè)主大會
第七條 業(yè)主大會根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域的劃分成立，一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。
只有一個業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主同意，不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責。
第八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付的專有部分面積超過建筑物總面積50%時，建設(shè)單位應(yīng)當按照物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的要求，及時報送下列籌備首次業(yè)主大會會議所需的文件資料：
（一）物業(yè)管理區(qū)域證明；
（二）房屋及建筑物面積清冊；
（三）業(yè)主名冊；
（四）建筑規(guī)劃總平面圖；
（五）交付使用共用設(shè)施設(shè)備的證明；
（六）物業(yè)服務(wù)用房配置證明；
（七）其他有關(guān)的文件資料。
第九條 符合成立業(yè)主大會條件的，區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當在收到業(yè)主提出籌備業(yè)主大會書面申請后60日內(nèi)，負責組織、指導(dǎo)成立首次業(yè)主大會會議籌備組。
第十條 首次業(yè)主大會會議籌備組由業(yè)主代表、建設(shè)單位代表、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表和居民委員會代表組成。籌備組成員人數(shù)應(yīng)為單數(shù)，其中業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組總?cè)藬?shù)的一半，籌備組組長由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表擔任。
第十一條 籌備組中業(yè)主代表的產(chǎn)生，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者居民委員會組織業(yè)主推薦。
籌備組應(yīng)當將成員名單以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。業(yè)主對籌備組成員有異議的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府協(xié)調(diào)解決。
建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當配合協(xié)助籌備組開展工作。
第十二條 籌備組應(yīng)當做好以下籌備工作：
（一）確認并公示業(yè)主身份、業(yè)主人數(shù)以及所擁有的專有部分面積；
（二）確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內(nèi)容；
（三）草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；
（四）依法確定首次業(yè)主大會會議表決規(guī)則；
（五）制定業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生辦法，確定業(yè)主委員會委員候選人名單；
（六）制定業(yè)主委員會選舉辦法；
（七）完成召開首次業(yè)主大會會議的其他準備工作。
前款內(nèi)容應(yīng)當在首次業(yè)主大會會議召開15日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。業(yè)主對公告內(nèi)容有異議的，籌備組應(yīng)當記錄并作出答復(fù)。
第十三條 依法登記取得或者根據(jù)物權(quán)法第二章第三節(jié)規(guī)定取得建筑物專有部分所有權(quán)的人，應(yīng)當認定為業(yè)主。
基于房屋買賣等民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人，可以認定為業(yè)主。
業(yè)主的投票權(quán)數(shù)由專有部分面積和業(yè)主人數(shù)確定。
第十四條 業(yè)主委員會委員候選人由業(yè)主推薦或者自薦?；I備組應(yīng)當核查參選人的資格，根據(jù)物業(yè)規(guī)模、物權(quán)份額、委員的代表性和廣泛性等因素，確定業(yè)主委員會委員候選人名單。
第十五條 籌備組應(yīng)當自組成之日起90日內(nèi)完成籌備工作，組織召開首次業(yè)主大會會議。
業(yè)主大會自首次業(yè)主大會會議表決通過管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會之日起成立。
第十六條 劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域的分期開發(fā)的建設(shè)項目，先期開發(fā)部分符合條件的，可以成立業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。首次業(yè)主大會會議應(yīng)當根據(jù)分期開發(fā)的物業(yè)面積和進度等因素，在業(yè)主大會議事規(guī)則中明確增補業(yè)主委員會委員的辦法。
第十七條 業(yè)主大會決定以下事項：
（一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；
（二）制定和修改管理規(guī)約；
（三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會委員；
（四）制定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標準以及物業(yè)服務(wù)收費方案；
（五）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；
（六）籌集和使用專項維修資金；
（七）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；
（八）改變共有部分的用途；
（九）利用共有部分進行經(jīng)營以及所得收益的分配與使用；
（十）法律法規(guī)或者管理規(guī)約確定應(yīng)由業(yè)主共同決定的事項。
第十八條 管理規(guī)約應(yīng)當對下列主要事項作出規(guī)定：
（一）物業(yè)的使用、維護、管理；
（二）專項維修資金的籌集、管理和使用；
（三）物業(yè)共用部分的經(jīng)營與收益分配；
（四）業(yè)主共同利益的維護；
（五）業(yè)主共同管理權(quán)的行使；
（六）業(yè)主應(yīng)盡的義務(wù)；
（七）違反管理規(guī)約應(yīng)當承擔的責任。
第十九條 業(yè)主大會議事規(guī)則應(yīng)當對下列主要事項作出規(guī)定：
（一）業(yè)主大會名稱及相應(yīng)的物業(yè)管理區(qū)域；
（二）業(yè)主委員會的職責；
（三）業(yè)主委員會議事規(guī)則；
（四）業(yè)主大會會議召開的形式、時間和議事方式；
（五）業(yè)主投票權(quán)數(shù)的確定方法；
（六）業(yè)主代表的產(chǎn)生方式；
（七）業(yè)主大會會議的表決程序；
（八）業(yè)主委員會委員的資格、人數(shù)和任期等；
（九）業(yè)主委員會換屆程序、補選辦法等；
（十）業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費的籌集、使用和管理；
（十一）業(yè)主大會、業(yè)主委員會印章的使用和管理。
第二十條 業(yè)主拒付物業(yè)服務(wù)費，不繳存專項維修資金以及實施其他損害業(yè)主共同權(quán)益行為的，業(yè)主大會可以在管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則中對其共同管理權(quán)的行使予以限制。第二十一條 業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。
業(yè)主大會定期會議應(yīng)當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定由業(yè)主委員會組織召開。有下列情況之一的，業(yè)主委員會應(yīng)當及時組織召開業(yè)主大會臨時會議：
（一）經(jīng)專有部分占建筑物總面積20%以上且占總?cè)藬?shù)20%以上業(yè)主提議的；
（二）發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理的；
（三）業(yè)主大會議事規(guī)則或者管理規(guī)約規(guī)定的其他情況。
第二十二條 業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但應(yīng)當有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。
采用書面征求意見形式的，應(yīng)當將征求意見書送交每一位業(yè)主；無法送達的，應(yīng)當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。凡需投票表決的，表決意見應(yīng)由業(yè)主本人簽名。
第二十三條 業(yè)主大會確定業(yè)主投票權(quán)數(shù)，可以按照下列方法認定專有部分面積和建筑物總面積：
（一）專有部分面積按照不動產(chǎn)登記簿記載的面積計算；尚未進行登記的，暫按測繪機構(gòu)的實測面積計算；尚未進行實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算；
（二）建筑物總面積，按照前項的統(tǒng)計總和計算。
第二十四條 業(yè)主大會確定業(yè)主投票權(quán)數(shù)，可以按照下列方法認定業(yè)主人數(shù)和總?cè)藬?shù)：
（一）業(yè)主人數(shù)，按照專有部分的數(shù)量計算，一個專有部分按一人計算。但建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按一人計算；
（二）總?cè)藬?shù)，按照前項的統(tǒng)計總和計算。
第二十五條 業(yè)主大會應(yīng)當在業(yè)主大會議事規(guī)則中約定車位、攤位等特定空間是否計入用于確定業(yè)主投票權(quán)數(shù)的專有部分面積。
一個專有部分有兩個以上所有權(quán)人的，應(yīng)當推選一人行使表決權(quán)，但共有人所代表的業(yè)主人數(shù)為一人。
業(yè)主為無民事行為能力人或者限制民事行為能力人的，由其法定監(jiān)護人行使投票權(quán)。第二十六條 業(yè)主因故不能參加業(yè)主大會會議的，可以書面委托代理人參加業(yè)主大會會議。
未參與表決的業(yè)主，其投票權(quán)數(shù)是否可以計入已表決的多數(shù)票，由管理規(guī)約或者業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定。
第二十七條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較多的，可以幢、單元、樓層為單位，推選一名業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議，推選及表決辦法應(yīng)當在業(yè)主大會議事規(guī)則中規(guī)定。
第二十八條 業(yè)主可以書面委托的形式，約定由其推選的業(yè)主代表在一定期限內(nèi)代其行使共同管理權(quán)，具體委托內(nèi)容、期限、權(quán)限和程序由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定。
第二十九條 業(yè)主大會會議決定籌集和使用專項維修資金以及改造、重建建筑物及其附屬設(shè)施的，應(yīng)當經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意；決定本規(guī)則第十七條規(guī)定的其他共有和共同管理權(quán)利事項的，應(yīng)當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
第三十條 業(yè)主大會會議應(yīng)當由業(yè)主委員會作出書面記錄并存檔。
業(yè)主大會的決定應(yīng)當以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)及時公告。
第三章 業(yè)主委員會
第三十一條 業(yè)主委員會由業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生，由5至11人單數(shù)組成。業(yè)主委員會委員應(yīng)當是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，并符合下列條件：
（一）具有完全民事行為能力；
（二）遵守國家有關(guān)法律、法規(guī)；
（三）遵守業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約，模范履行業(yè)主義務(wù)；
（四）熱心公益事業(yè)，責任心強，公正廉潔；
（五）具有一定的組織能力；
（六）具備必要的工作時間。
第三十二條 業(yè)主委員會委員實行任期制，每屆任期不超過5年，可連選連任，業(yè)主委員會委員具有同等表決權(quán)。
業(yè)主委員會應(yīng)當自選舉之日起7日內(nèi)召開首次會議，推選業(yè)主委員會主任和副主任。第三十三條 業(yè)主委員會應(yīng)當自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，持下列文件向物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府辦理備案手續(xù)：
（一）業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉的情況；
（二）管理規(guī)約；
（三）業(yè)主大會議事規(guī)則；
（四）業(yè)主大會決定的其他重大事項。
第三十四條 業(yè)主委員會辦理備案手續(xù)后，可持備案證明向公安機關(guān)申請刻制業(yè)主大會印章和業(yè)主委員會印章。
業(yè)主委員會任期內(nèi)，備案內(nèi)容發(fā)生變更的，業(yè)主委員會應(yīng)當自變更之日起30日內(nèi)將變更內(nèi)容書面報告?zhèn)浒覆块T。
第三十五條 業(yè)主委員會履行以下職責：
（一）執(zhí)行業(yè)主大會的決定和決議；
（二）召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理實施情況；
（三）與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；
（四）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；
（五）監(jiān)督管理規(guī)約的實施；
（六）督促業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費及其他相關(guān)費用；
（七）組織和監(jiān)督專項維修資金的籌集和使用；
（八）調(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護和管理產(chǎn)生的糾紛；
（九）業(yè)主大會賦予的其他職責。
第三十六條 業(yè)主委員會應(yīng)當向業(yè)主公布下列情況和資料：
（一）管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；
（二）業(yè)主大會和業(yè)主委員會的決定；
（三）物業(yè)服務(wù)合同；
（四）專項維修資金的籌集、使用情況；
（五）物業(yè)共有部分的使用和收益情況；
（六）占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車車位的處分情況；
（七）業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費的收支情況；
（八）其他應(yīng)當向業(yè)主公開的情況和資料。
第三十七條 業(yè)主委員會應(yīng)當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定及業(yè)主大會的決定召開會議。經(jīng)三分之一以上業(yè)主委員會委員的提議，應(yīng)當在7日內(nèi)召開業(yè)主委員會會議。
第三十八條 業(yè)主委員會會議由主任召集和主持，主任因故不能履行職責，可以委托副主任召集。
業(yè)主委員會會議應(yīng)有過半數(shù)的委員出席，作出的決定必須經(jīng)全體委員半數(shù)以上同意。業(yè)主委員會委員不能委托代理人參加會議。
第三十九條 業(yè)主委員會應(yīng)當于會議召開7日前，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告業(yè)主委員會會議的內(nèi)容和議程，聽取業(yè)主的意見和建議。
業(yè)主委員會會議應(yīng)當制作書面記錄并存檔，業(yè)主委員會會議作出的決定，應(yīng)當有參會委員的簽字確認，并自作出決定之日起3日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
第四十條 業(yè)主委員會應(yīng)當建立工作檔案，工作檔案包括以下主要內(nèi)容：
（一）業(yè)主大會、業(yè)主委員會的會議記錄；
（二）業(yè)主大會、業(yè)主委員會的決定；
（三）業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約和物業(yè)服務(wù)合同；
（四）業(yè)主委員會選舉及備案資料；
（五）專項維修資金籌集及使用賬目；
（六）業(yè)主及業(yè)主代表的名冊；
（七）業(yè)主的意見和建議。
第四十一條 業(yè)主委員會應(yīng)當建立印章管理規(guī)定，并指定專人保管印章。
使用業(yè)主大會印章，應(yīng)當根據(jù)業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定或者業(yè)主大會會議的決定；使用業(yè)主委員會印章，應(yīng)當根據(jù)業(yè)主委員會會議的決定。
第四十二條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費由全體業(yè)主承擔。工作經(jīng)費可以由業(yè)主分攤，也可以從物業(yè)共有部分經(jīng)營所得收益中列支。工作經(jīng)費的收支情況，應(yīng)當定期在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，接受業(yè)主監(jiān)督。
工作經(jīng)費籌集、管理和使用的具體辦法由業(yè)主大會決定。
第四十三條 有下列情況之一的，業(yè)主委員會委員資格自行終止：
（一）因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主的；
（二）喪失民事行為能力的；
（三）依法被限制人身自由的；
（四）法律、法規(guī)以及管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。
第四十四條 業(yè)主委員會委員有下列情況之一的，由業(yè)主委員會三分之一以上委員或者持有20%以上投票權(quán)數(shù)的業(yè)主提議，業(yè)主大會或者業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會的授權(quán)，可以決定是否終止其委員資格：
（一）以書面方式提出辭職請求的；
（二）不履行委員職責的；
（三）利用委員資格謀取私利的；
（四）拒不履行業(yè)主義務(wù)的；
（五）侵害他人合法權(quán)益的；
（六）因其他原因不宜擔任業(yè)主委員會委員的。
第四十五條 業(yè)主委員會委員資格終止的，應(yīng)當自終止之日起3日內(nèi)將其保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財物移交業(yè)主委員會。
第四十六條 業(yè)主委員會任期內(nèi)，委員出現(xiàn)空缺時，應(yīng)當及時補足。業(yè)主委員會委員候補辦法由業(yè)主大會決定或者在業(yè)主大會議事規(guī)則中規(guī)定。業(yè)主委員會委員人數(shù)不足總數(shù)的二分之一時，應(yīng)當召開業(yè)主大會臨時會議，重新選舉業(yè)主委員會。
第四十七條 業(yè)主委員會任期屆滿前3個月，應(yīng)當組織召開業(yè)主大會會議，進行換屆選舉，并報告物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。
第四十八條 業(yè)主委員會應(yīng)當自任期屆滿之日起10日內(nèi)，將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會所有的財物移交新一屆業(yè)主委員會。
第四章 指導(dǎo)和監(jiān)督
第四十九條 物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當積極開展物業(yè)管理政策法規(guī)的宣傳和教育活動，及時處理業(yè)主、業(yè)主委員會在物業(yè)管理活動中的投訴。
第五十條 已交付使用的專有部分面積超過建筑物總面積50%，建設(shè)單位未按要求報送籌備首次業(yè)主大會會議相關(guān)文件資料的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府有權(quán)責令建設(shè)單位限期改正。
第五十一條 業(yè)主委員會未按業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定組織召開業(yè)主大會定期會議，或者發(fā)生應(yīng)當召開業(yè)主大會臨時會議的情況，業(yè)主委員會不履行組織召開會議職責的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府可以責令業(yè)主委員會限期召開；逾期仍不召開的，可以由物業(yè)所在地的居民委員會在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)和監(jiān)督下組織召開。
第五十二條 按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定或者三分之一以上委員提議，應(yīng)當召開業(yè)主委員會會議的，業(yè)主委員會主任、副主任無正當理由不召集業(yè)主委員會會議的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府可以指定業(yè)主委員會其他委員召集業(yè)主委員會會議。
第五十三條 召開業(yè)主大會會議，物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當給予指導(dǎo)和協(xié)助。
第五十四條 召開業(yè)主委員會會議，應(yīng)當告知相關(guān)的居民委員會，并聽取居民委員會的建議。
在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當積極配合相關(guān)居民委員會依法履行自治管理職責，支持居民委員會開展工作，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。
第五十五條 違反業(yè)主大會議事規(guī)則或者未經(jīng)業(yè)主大會會議和業(yè)主委員會會議的決定，擅自使用業(yè)主大會印章、業(yè)主委員會印章的，物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當責令限期改正，并通告全體業(yè)主；造成經(jīng)濟損失或者不良影響的，應(yīng)當依法追究責任人的法律責任。
第五十六條 業(yè)主委員會委員資格終止，拒不移交所保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財物的，其他業(yè)主委員會委員可以請求物業(yè)所在地的公安機關(guān)協(xié)助移交。業(yè)主委員會任期屆滿后，拒不移交所保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財物的，新一屆業(yè)主委員會可以請求物業(yè)所在地的公安機關(guān)協(xié)助移交。
第五十七條 業(yè)主委員會在規(guī)定時間內(nèi)不組織換屆選舉的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當責令其限期組織換屆選舉；逾期仍不組織的，可以由物業(yè)所在地的居民委員會在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)和監(jiān)督下，組織換屆選舉工作。
第五十八條 因客觀原因未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會或者業(yè)主委員會委員人數(shù)不足總數(shù)的二分之一的，新一屆業(yè)主委員會產(chǎn)生之前，可以由物業(yè)所在地的居民委員會在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)和監(jiān)督下，代行業(yè)主委員會的職責。
第五十九條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律法規(guī)的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。
第六十條 業(yè)主不得擅自以業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的名義從事活動。業(yè)主以業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的名義，從事違反法律、法規(guī)的活動，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予治安管理處罰。
第六十一條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，可以召開物業(yè)管理聯(lián)席會議。物業(yè)管理聯(lián)席會議由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負責召集，由區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門、公安派出所、居民委員會、業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)等方面的代表參加，共同協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理中遇到的問題。
第五章 附 則
第六十二條 業(yè)主自行管理或者委托其他管理人管理物業(yè)，成立業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會的，可參照執(zhí)行本規(guī)則。
第六十三條 物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門與街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府在指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作中的具體職責分工，按各省、自治區(qū)、直轄市人民政府有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第六十四條 本規(guī)則自2010年1月1日起施行。《業(yè)主大會規(guī)程》（建住房［2003］131號）同時廢止。
第四篇：成都市業(yè)主大會活動規(guī)則-指導(dǎo)細則
《成都市業(yè)主大會活動規(guī)則》 成都市業(yè)主大會活動規(guī)則》
第一條（目的依據(jù)）目的依據(jù)）
為了規(guī)范業(yè)主大會及其業(yè)主委員會的活動，維護業(yè)主在 物業(yè)管理中的合法權(quán)益，根據(jù)《成都市物業(yè)管理條例》、住 房和城鄉(xiāng)建設(shè)部《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》、《成 都市業(yè)主大會活動規(guī)則》等法規(guī)、政策的規(guī)定，結(jié)合成都市 實際，制定本細則。工作職責）第二條（工作職責）
市房產(chǎn)管理部門負責本市業(yè)主大會的政策指導(dǎo)及其相 關(guān)示范文本的制定等工作。區(qū)（市）縣房產(chǎn)管理部門應(yīng)當按照屬地化原則負責業(yè)主 大會設(shè)立、活動的指導(dǎo)、監(jiān)督，并會同街道辦事處、鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）人民政府做好業(yè)主委員會委員的信用檔案建立。
第三條（業(yè)主大會設(shè)立的經(jīng)費）業(yè)主大會設(shè)立的經(jīng)費）
設(shè)立業(yè)主大會的必要工作經(jīng)費由開發(fā)建設(shè)單位承擔，具 體由業(yè)主大會籌備組（以下簡稱籌備組）按財務(wù)規(guī)定向開發(fā) 建設(shè)單位報銷。開發(fā)建設(shè)單位消亡的，由業(yè)主共同籌集。
第四條（籌備組中的業(yè)主代表條件）
籌備組中的業(yè)主代表條件）籌備組中的業(yè)主代表應(yīng)當具備下列條件：
（一）具有完全民事行為能力；
（二）遵守臨時管理規(guī)約，履行按約交納物業(yè)服務(wù)費、繳存專項維修資金等業(yè)主義務(wù)；
（三）遵紀守法，熱心公益事業(yè)，責任心強，公正廉潔；
（四）具有一定的組織協(xié)調(diào)能力；
（五）具有必要的工作時間。
第五條（會議準備）會議準備）
首次業(yè)主大會會議召開前，籌備組除履行法定職責外，還應(yīng)當做好以下準備工作：
（一）宣傳有關(guān)的法律、法規(guī)、規(guī)章等，作好咨詢工作；
（二）確定首次業(yè)主大會會議表決規(guī)則；
（三）制定選舉工作實施方案；
（四）培訓籌備組的工作人員，推選并確定計票、唱票、監(jiān)票人；
（五）核發(fā)表決票，設(shè)立票箱、投票站。表決票應(yīng)當載明業(yè)主的姓名、性別、戶門號、專有部分 建筑面積、聯(lián)系方式、表決事項、表決意見等基本內(nèi)容。通知送達）
第六條（通知送達）
首次業(yè)主大會會議召開前 15 日，籌備組應(yīng)當將召開業(yè) 主大會會議的書面通知在建筑區(qū)劃內(nèi)顯著位置公告，并可以 下列方式通知全體業(yè)主：
（一）當面遞交；
（二）放入業(yè)主信箱內(nèi)或業(yè)主的物業(yè)專有部分內(nèi)；
（三）郵寄；
（四）向業(yè)主發(fā)送電子郵件；
（五）通過建筑區(qū)劃內(nèi)的局域網(wǎng)向業(yè)主發(fā)送消息；
（六）其他法定方式。通知內(nèi)容）
第七條（通知內(nèi)容）
首次業(yè)主大會會議通知應(yīng)當包含以下內(nèi)容：
（一）會議的時間、地點、內(nèi)容、形式；
（二）業(yè)主大會會議議程、會議的表決事項及表決方式；
（三）相關(guān)附件。通知的附件應(yīng)當包含參照示范文本擬訂的管理規(guī)約、業(yè) 主大會議事規(guī)則和業(yè)主委員會工作規(guī)則草案、投票的業(yè)主及 其專有部分面積、總建筑物面積和總投票權(quán)人數(shù)等內(nèi)容。籌備組應(yīng)當將相關(guān)附件在建筑區(qū)劃內(nèi)公示 7 日。業(yè)主對 公示事項有異議的，應(yīng)當在公示期內(nèi)向籌備組書面實名提 出?；I備組應(yīng)當在 5 日內(nèi)予以復(fù)核。業(yè)主大會議事規(guī)則應(yīng)當就業(yè)主大會會議召開的形式、時 間和議事方式，業(yè)主投票權(quán)數(shù)的確定方法，業(yè)主代表的產(chǎn)生 方式，業(yè)主大會會議的表決程序，業(yè)主委員會的組成和換屆 選舉、補選辦法，委員資格、職責和任期，業(yè)主大會、業(yè)主 委員會工作及其經(jīng)費的范圍、標準、籌集、使用及管理等事 項作出約定。
第八條（會議參加）會議參加）業(yè)主參加首次業(yè)主大會會議以業(yè)主或其推選的業(yè)主代 表在會議簽到表上簽字或在表決票上簽字確認為準?；I備組應(yīng)當做好表決票回收的登記工作。表決票回收期 限屆滿后，參加首次業(yè)主大會會議的業(yè)主未達到建筑區(qū)劃內(nèi) 專有部分占建筑物總面積過半數(shù)且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)（以下簡 稱雙過半數(shù)）由籌備組書面公告全體業(yè)主延長投票時間，的，組織人員催收表決票，直至參加會議的業(yè)主達到法定比例。
第九條（候選人產(chǎn)生方式）業(yè)主委員會委員候選人可以優(yōu)先考慮具有法律、工程、經(jīng)濟、管理、財務(wù)等物業(yè)管理相關(guān)專業(yè)知識的業(yè)主，并由籌 備組根據(jù)業(yè)主提名或向業(yè)主發(fā)放推薦表，按被提名或被推薦 人次多少產(chǎn)生。業(yè)主提名候選人的，可由業(yè)主以業(yè)主小組或樓層、單元、幢 為單位單獨或者聯(lián)名的方式進行。業(yè)主聯(lián)名推薦的，應(yīng)當在 籌備組規(guī)定的時間內(nèi)完成，逾期推薦的無效。每一名業(yè)主提 出的候選人人數(shù)不得多于業(yè)主委員會的組成人數(shù)。籌備組應(yīng)當將產(chǎn)生的候選人及其基本情況在建筑區(qū)劃 內(nèi)顯著位置公布。
第十條（異議處理）業(yè)主對候選人符合規(guī)定條件有異議的，應(yīng)當在選舉日的 10 日前向籌備組提出，籌備組受理業(yè)主的異議后應(yīng)當在 5 日 內(nèi)予以調(diào)查核實，并在建筑區(qū)劃內(nèi)如實公布。
第十一條（表決計票）籌備組應(yīng)于選舉前，在建筑區(qū)劃內(nèi)書面公告候選人的依 法履職方案。投票選舉結(jié)束后，籌備組應(yīng)于當日集中開啟投票箱，公 開清票、唱票、計票，并由計票人、監(jiān)票人簽字記錄。收集的表決票多于發(fā)出票數(shù)的，選舉無效；每一表決票 上所選人數(shù)多于應(yīng)選人數(shù)的，表決票無效。表決票書寫模糊 無法辨認或不按規(guī)定符號填寫的，經(jīng) 2 名以上監(jiān)票人認定，對相應(yīng)部分作廢票處理；廢票應(yīng)當計入表決票總數(shù)?；I備組應(yīng)當場確認并公布選舉結(jié)果，同時將表決票封存 以備核查。
第十二條（委員分工）業(yè)主委員會第一次會議應(yīng)當在選舉結(jié)果公布后 5 日內(nèi)召 開，進行主任委員、副主任委員和法律、工程、經(jīng)濟、管理、財務(wù)等專業(yè)委員的工作分配。業(yè)主委員會應(yīng)當將委員分工和聯(lián)系方式、議事活動地址 等情況，以本細則第六條規(guī)定方式通知全體業(yè)主。業(yè)主委員會委員應(yīng)當定期參加房產(chǎn)管理部門組織的物 業(yè)管理培訓，接受街道辦事處、鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）人民政府以及房產(chǎn) 管理部門的指導(dǎo)與監(jiān)督。
第十三條（業(yè)主委員會職責）業(yè)主委員會應(yīng)當依法履行下列職責，并接受業(yè)主的監(jiān) 督：
（一）依法召集和主持業(yè)主大會會議，報告執(zhí)行業(yè)主大 會決定、物業(yè)管理狀況以及業(yè)主委員會的工作情況；
（二）草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會 工作規(guī)則修改方案、業(yè)主委員會工作經(jīng)費預(yù)算方案、決 算方案和專項維修資金使用、續(xù)籌方案以及選聘物業(yè)服務(wù)企 業(yè)或者其他管理人（以下統(tǒng)稱物業(yè)服務(wù)企業(yè)）的方案、選聘 實施人及解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的議案和關(guān)于本建筑區(qū)劃內(nèi)物 業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序、環(huán)境衛(wèi)生的 維護等方面的制度及本建筑區(qū)劃內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè) 施設(shè)備收益分配方案，提交業(yè)主大會會議表決；
（三）組織業(yè)主委員會的換屆、委員補選工作；
（四）執(zhí)行業(yè)主大會續(xù)聘、選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的 決定，代表業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立、變更、解除物業(yè)服務(wù) 合同；
（五）督促業(yè)主按時足額交納物業(yè)服務(wù)費及其他相關(guān)費 用，組織和監(jiān)督專項維修資金的籌集和使用，督促業(yè)主、物 業(yè)使用人遵守管理規(guī)約和本建筑區(qū)劃的其他有關(guān)制度；
（六）妥善保管有關(guān)檔案資料、會議記錄、印章及其他 屬于業(yè)主大會的財物；
（七）及時將業(yè)主大會的有關(guān)決定告知全體業(yè)主，并負 責執(zhí)行和組織實施；
（八）聽取業(yè)主、物業(yè)使用人對物業(yè)管理的意見和建議，監(jiān)督并協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行（前期）物業(yè)服務(wù)合同；
（九）協(xié)調(diào)業(yè)主之間及業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間因物業(yè) 的管理、使用、維護及服務(wù)產(chǎn)生的糾紛；
（十）積極配合街道辦事處、鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）人民政府做好本 建筑區(qū)劃內(nèi)的社區(qū)管理工作，并配合公安、規(guī)劃、房管等部 門共同做好維護建筑區(qū)劃內(nèi)的治安防范、合法建設(shè)及房屋結(jié) 構(gòu)安全等相關(guān)工作；
（十一）建立、完善業(yè)主委員會委員信用信息；
（十二）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定以及業(yè)主大會賦予的其 他職責。第十四條（業(yè)主委員會委員辭職及不履職）業(yè)主委員會委員辭職及不履職）業(yè)主委員會委員要求辭去委員的，應(yīng)當以書面形式向業(yè) 主委員會提出，并經(jīng)業(yè)主大會會議通過。對遷出建筑區(qū)劃或連續(xù) 6 個月以上不履行職責的業(yè)主委 員會委員，經(jīng)業(yè)主大會會議認定，按自動辭職處理。業(yè)主委員會委員因前兩款原因辭職的，業(yè)主委員會應(yīng)當 于 5 日內(nèi)在建筑區(qū)劃內(nèi)顯著位置公告。
第十五條（籌備組職責終止）籌備組應(yīng)當于業(yè)主大會依法設(shè)立或業(yè)主委員會換屆改 選完成之日起 10 日內(nèi)，將業(yè)主名冊、業(yè)主大會會議資料等 有關(guān)資料移交給業(yè)主委員會，其職責自行終止。帳戶設(shè)立）第十六條（帳戶設(shè)立）業(yè)主委員會應(yīng)當自其工作經(jīng)費帳戶依法設(shè)立之日起 10 日內(nèi)，將帳戶情況書面告知街道辦事處、鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）人民政府 及社區(qū)居民委員會。業(yè)主大會會議）第十七條（業(yè)主大會會議）業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。業(yè)主大會定期會議應(yīng)當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定 由業(yè)主委員會組織召開。有下列情況之一的，業(yè)主委員會應(yīng)當及時組織召開業(yè)主 大會臨時會議：
（一）經(jīng)專有部分占建筑物總面積 20%以上且占總?cè)藬?shù) 20%以上業(yè)主提議的；
（二）發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理的；
（三）業(yè)主大會議事規(guī)則或者管理規(guī)約約定的其他情 況。業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書 面征求意見、網(wǎng)絡(luò)投票、手機短信投票等形式。采用書面征求意見、網(wǎng)絡(luò)投票、手機短信投票等形式的，業(yè)主應(yīng)當向物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及業(yè)主委員會提供真實、有效的 聯(lián)系地址、網(wǎng)絡(luò)聯(lián)系方式、聯(lián)系電話等。
第十八條（業(yè)主大會會議程序）業(yè)主大會會議程序）業(yè)主大會會議按照下列程序召開：
（一）會議籌備工作；
（二）發(fā)布會議公告；
（三）征詢意見、投票表決；
（四）依據(jù)統(tǒng)計結(jié)果作出決定并公告。業(yè)主推選代表參加以集體討論方式召開業(yè)主大會會議 的，業(yè)主代表應(yīng)于參加會議前，就會議擬討論的事項書面征 求所代表的業(yè)主意見；業(yè)主大會會議需投票表決的事項，經(jīng) 業(yè)主本人簽署同意、反對或棄權(quán)的意見后，由業(yè)主代表在會 議中如實反映。業(yè)主大會會議應(yīng)當由業(yè)主委員會作出書面記錄并存檔。
第十九條（公示）業(yè)主委員會應(yīng)當將業(yè)主大會、業(yè)主委員會的決定在作出 之日起 3 日內(nèi)以書面形式在建筑區(qū)劃顯著位置公告 30 日，并以本細則第六條規(guī)定的方式通知全體業(yè)主。業(yè)主對公示結(jié)果有異議的，應(yīng)當依據(jù)管理規(guī)約、業(yè)主大 會議事規(guī)則的約定進行處理。第二十條（特殊情形規(guī)定）
業(yè)主委員會未能換屆產(chǎn)生或者其委員集體辭職、未能按 業(yè)主大會議事規(guī)則履職，導(dǎo)致業(yè)主大會會議不能召開的，業(yè) 主可向物業(yè)所在地街道辦事處、鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）人民政府申請組織 召開業(yè)主大會會議。
第二十一條（業(yè)主小組）
建筑區(qū)劃內(nèi)設(shè)立業(yè)主小組的，業(yè)主小組應(yīng)當參照業(yè)主大 會議事規(guī)則履行法定職責。業(yè)主小組召集人一般由該小組業(yè) 主推選的業(yè)主代表擔任。業(yè)主小組依法作出的決定，應(yīng)當及時告知業(yè)主委員會。業(yè)主委員會認為業(yè)主小組的決定與業(yè)主大會作出的決 定有抵觸的，應(yīng)當在其認為有抵觸之日起 30 日內(nèi)召開業(yè)主 大會臨時會議予以討論，并作出決定。
第二十二條（業(yè)主大會設(shè)立備案）備案單位收到業(yè)主委員會報送的業(yè)主大會設(shè)立事項備 案資料，驗證資料齊全后，應(yīng)當在業(yè)主大會設(shè)立事項登記表 上簽署資料收訖。業(yè)主大會設(shè)立事項登記表一式兩份，一份由業(yè)主委員會 保存，一份留備案單位存檔。
第二十三條（選聘準備）
業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，業(yè)主委員會應(yīng)當在組織 召開業(yè)主大會會議前做好以下準備：
（一）查驗物業(yè)共有部分檔案與實際狀況；
（二）根據(jù)建筑區(qū)劃的物業(yè)類型及其附屬設(shè)施設(shè)備配置 和物業(yè)使用性質(zhì)的不同，擬訂供業(yè)主選擇的物業(yè)公共服務(wù)事 項及其質(zhì)量、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資信、物業(yè)服務(wù)力量配備、服 務(wù)期限等物業(yè)服務(wù)需求方案；
（三）根據(jù)物業(yè)服務(wù)需求方案和當前本地行業(yè)內(nèi)平均人 工、材料、能源等費用水平，擬訂相應(yīng)的物業(yè)公共服務(wù)費用 分擔標準；
（四）根據(jù)建筑區(qū)劃的物業(yè)管理實際，擬訂選聘方式及 其費用數(shù)額等的建議方案；
（五）提出由代理機構(gòu)或業(yè)主委員會作為具體實施者的 建議方案；
（六）分別制作選聘方式、具體實施者、物業(yè)服務(wù)合同 主要內(nèi)容的表決票；
（七）與原物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法辦理物業(yè)服務(wù)用房和物業(yè) 檔案及物業(yè)服務(wù)檔案、酬金制計費方式的財務(wù)檔案等的交接 手續(xù)和共有部分的查驗手續(xù)，并制定原物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交后 新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)進駐前的臨時管理措施。業(yè)主委員會可以委托代理機構(gòu)做好前款工作。
第二十四條（收益分配與限制）
管理規(guī)約應(yīng)當對依法利用建筑區(qū)劃共有部分經(jīng)營業(yè)主 所得收益的分配項目、比例、使用等作出約定。依法利用建筑區(qū)劃全體業(yè)主共有部分或者相關(guān)業(yè)主共 有部分經(jīng)營所得收益，屬于全體業(yè)主或者相關(guān)業(yè)主共有；并 經(jīng)建筑區(qū)劃內(nèi)或者相關(guān)建筑物內(nèi)雙過半數(shù)的業(yè)主通過后，可 以按照下列范圍使用：
（一）補充相應(yīng)的專項維修資金；
（二）召開業(yè)主大會會議或業(yè)主小組會議；
（三）業(yè)
主委員會依法開展工作；
（四）以招投標方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；
（五）彌補相應(yīng)的物業(yè)公共服務(wù)費用的不足；
（六）其他符合法律、法規(guī)、管理規(guī)約規(guī)定的方式。依法利用建筑區(qū)劃全體業(yè)主共有部分或者相關(guān)業(yè)主共 有部分經(jīng)營業(yè)主所得收益用于補充相應(yīng)專項維修資金的，業(yè) 主委員會或業(yè)主小組應(yīng)當按規(guī)定將相應(yīng)資金交存于所在建 筑區(qū)劃的專項維修資金監(jiān)管帳戶中。業(yè)主委員會應(yīng)當將建筑區(qū)劃共有部分經(jīng)營收益情 況在建筑區(qū)劃內(nèi)顯著位置公告并按本細則第六條規(guī)定的方 式通知全體業(yè)主。
第二十五條（印章刻制）業(yè)主委員會應(yīng)當向當?shù)毓矙C關(guān)申請依法刻制業(yè)主大 會及其財務(wù)專用印章、業(yè)主委員會印章，并于刻制之日起 5 個工作日內(nèi)在建筑區(qū)劃內(nèi)書面公告印模，并函報所在街道辦 事處、鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）人民政府、區(qū)（市）縣房產(chǎn)管理部門。
第二十六條（檔案管理）
業(yè)主委員會應(yīng)當將下列屬于建筑區(qū)劃內(nèi)業(yè)主共同所有 的檔案資料編號造冊，并指定專人管理：
（一）建筑區(qū)劃內(nèi)的物業(yè)資料；
（二）管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會工作 規(guī)則及物業(yè)服務(wù)合同；
（三）業(yè)主委員會、業(yè)主大會作出的決定等書面材料；
（四）業(yè)主大會備案材料和本建筑區(qū)劃內(nèi)其他有關(guān)制 度；
（五）專項維修資金、利用物業(yè)共有部分經(jīng)營所得收益 及工作經(jīng)費的收支情況清冊；
（六）業(yè)主委員會選舉工作、印章使用登記、財務(wù)會計 等檔案；
（七）業(yè)主名冊及聯(lián)系方式、業(yè)主建議及意見；
（八）各類會議記錄、紀要；
（九）公告、業(yè)主共同決定事項的表決資料；
（十）其他有關(guān)材料。因建筑區(qū)劃調(diào)整等原因?qū)е聵I(yè)主大會、業(yè)主委員會解散 的，業(yè)主委員會應(yīng)當在解散前將檔案等資料移交給業(yè)主大會 指定的機構(gòu)暫為代管，并按照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定做好業(yè) 主共同財產(chǎn)清算工作。
第二十七條（滿意度調(diào)查）業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當參照使用相關(guān)示范文本，并 按照《中華人民共和國物權(quán)法》、國務(wù)院《物業(yè)管理條例》、《成都市物業(yè)管理條例》、《成都市業(yè)主大會活動規(guī)則》及 本細則等相關(guān)規(guī)定和管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委 員會工作規(guī)則的約定，進行活動、開展工作。街道辦事處、鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）人民政府、物業(yè)管理協(xié)會可以定 期組織業(yè)主對業(yè)主委員會委員進行履職滿意度調(diào)查，并將調(diào) 查結(jié)果予以建筑區(qū)劃內(nèi)公告。第二十八條（不移交資料的法律責任）不移交資料的法律責任）業(yè)主委員會委員不按規(guī)定移交相關(guān)資料、印章及其他屬 于全體業(yè)主共有的財物的，由區(qū)（市）縣房產(chǎn)行政主管部門 按照《成都市物業(yè)管理條例》第八十四條的規(guī)定處理或者由 業(yè)主按照住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī) 則》第五十六條的規(guī)定解決。第二十九條（解釋機關(guān)）解釋機關(guān)）本細則由成都市房產(chǎn)管理局負責解釋。施行時間）第三十條（施行時間）本細則自 2010 年 2 月 1 日起施行。
第五篇：合肥市業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則
合肥市業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則
第一章 總則
第一條 為規(guī)范業(yè)主大會、業(yè)主委員會的成立及活動，維護業(yè)主的合法權(quán)益，指導(dǎo)全體業(yè)主正確行使共同管理權(quán)利，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、國務(wù)院《物業(yè)管理條例》、《安徽省物業(yè)管理條例》、《合肥市物業(yè)管理若干規(guī)定》及有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實際制定本規(guī)則。
第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)業(yè)主大會的成立和召開、業(yè)主委員會的選舉及活動適用本規(guī)則。
第三條 業(yè)主大會是由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成，代表和維護物業(yè)管理區(qū)域全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)利，履行相應(yīng)的義務(wù)。
第四條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當依據(jù)法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定和管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的約定行使合法權(quán)利、履行相應(yīng)義務(wù)。
第五條 業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對全體業(yè)主具有約束力。
業(yè)主大會和業(yè)主委員會，對業(yè)主損害他人合法權(quán)益和業(yè)主共同利益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求停止侵害、消除危險、排除妨礙、賠償損失。
第六條 街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府在縣（市）、區(qū)（開發(fā)區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門指導(dǎo)下，負責組織協(xié)調(diào)本轄區(qū)業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會換屆工作，協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)的關(guān)系，調(diào)解業(yè)主、業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的物業(yè)管理糾紛，其中，涉及重大糾紛的，由市、縣（市）、區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門負責調(diào)解。
居（村）民委員會應(yīng)當協(xié)助街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府做好相關(guān)工作。
第二章 業(yè)主大會
第七條 符合下列條件之一的，應(yīng)當召開首次業(yè)主大會會議：
（一）入住率達到50%以上的；
（二）首批物業(yè)交付滿二年，并且入住率超過30%的；
（三）首批物業(yè)交付滿三年的。
符合首次業(yè)主大會會議召開條件之一，建設(shè)單位、20%以上業(yè)主或者前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以書面向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府申請成立業(yè)主大會。
分期開發(fā)的建設(shè)項目，首次業(yè)主大會會議應(yīng)當根據(jù)分期開發(fā)的物業(yè)面積和進度等因素，在業(yè)主大會議事規(guī)則中明確增補業(yè)主委員會委員的辦法。
第八條 業(yè)主大會根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域的劃分成立，一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。
第九條 街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當自接到成立業(yè)主大會申請之日起45日內(nèi)，成立首次業(yè)主大會會議籌備組，并指定專人擔任首次業(yè)主大會會議籌備組組長。
第十條 籌備組由業(yè)主代表、建設(shè)單位代表、街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）和居（村）民委員會代表組成。
業(yè)主代表應(yīng)當具有業(yè)主身份、具有完全民事行為能力、責任心強、模范履行業(yè)主義務(wù)、具備必要的工作時間。業(yè)主代表由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或居（村）民委員會組織業(yè)主推薦。籌備組成員人數(shù)應(yīng)為單數(shù)，其中非建設(shè)單位的業(yè)主代表人數(shù)不得低于籌備組總?cè)藬?shù)的一半。
第十一條 籌備組應(yīng)當自成立之日起15日內(nèi)將最終確定的籌備組成員名單、分工、聯(lián)系方式等在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告，籌備組自公告之日起成立。
業(yè)主（20%以上）對籌備組成員有異議的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府協(xié)調(diào)解決。
建設(shè)單位和前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當配合籌備組開展工作。
第十二條 建設(shè)單位或前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須自籌備組成立之日起7日內(nèi)向籌備組提供籌備首次業(yè)主大會會議所需的下列文件資料，并承擔籌備召開首次業(yè)主大會會議所必需費用。
（一）物業(yè)管理區(qū)域證明；
（二）房屋及建筑物面積清冊；
（三）業(yè)主名冊；
（四）建筑規(guī)劃總平面圖；
（五）交付使用公用設(shè)施設(shè)備的證明；
（六）物業(yè)服務(wù)用房配置證明；
（七）其他有關(guān)的文件資料。
籌備組應(yīng)當對業(yè)主資料保密，不得將前款資料用于與籌備無關(guān)的活動。
第十三條 籌備組負責首次業(yè)主大會會議籌備工作，履行下列職責：
（一）確定首次業(yè)主大會會議召開方案，會議召開的時間、地點、形式、議題及表決規(guī)則；
（二）草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會工作規(guī)則；
（三）確認業(yè)主身份及業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的表決權(quán)數(shù)；
（四）提出首屆業(yè)主委員會委員選舉辦法、候選人條件和名單；
（五）召開首次業(yè)主大會會議的其他籌備工作。
對前款規(guī)定的內(nèi)容，業(yè)主大會籌備組應(yīng)當在首次業(yè)主大會會議召開15日前，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，并將公告時間、地點書面（或以其他方式）通知全體業(yè)主。業(yè)主對業(yè)主身份、投票權(quán)數(shù)和管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會工作規(guī)則草案等提出異議的，籌備組應(yīng)當予以復(fù)核或者修改，并告知異議人。
第十四條 籌備組應(yīng)當遵守以下工作原則：
（一）籌備組組長負責召集和主持籌備組會議；
（二）籌備組作出決定應(yīng)當經(jīng)籌備組過半數(shù)成員同意；成員進行表決時應(yīng)當在決議上簽字，注明同意、反對或者棄權(quán)。
（三）籌備組應(yīng)當對會議進行書面記錄，籌備組組長應(yīng)當對表決及會議記錄予以簽字確認；
（四）籌備組的業(yè)主代表不能委托代理人參加會議；
（五）籌備組應(yīng)當自成立之日起90日內(nèi)完成籌備工作，組織召開首次業(yè)主大會會議。
第十五條 首次業(yè)主大會會議應(yīng)當對以下事項進行表決，并應(yīng)當經(jīng)專有部分面積占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意：
（一）管理規(guī)約；
（二）業(yè)主大會議事規(guī)則；
（三）業(yè)主委員會委員、候補委員名單。
業(yè)主大會自對以上事項表決通過之日起成立。籌備組應(yīng)當自首次業(yè)主大會會議作出決定通過之日起3日內(nèi)，將表決結(jié)果在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告，公告時間不少于7日。籌備組自公告之日起職責終止。
第十六條 業(yè)主大會決定以下事項：
（一）制定、修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；
（二）選舉或者更換業(yè)主委員會委員；
（三）確定或者變更物業(yè)管理方式、服務(wù)事項、服務(wù)標準和收費方案；
（四）選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者不再接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)事實服務(wù)；
（五）籌集和使用專項維修資金；
（六）申請改建、重建建筑物及附屬設(shè)施；
（七）改變共用部分用途；
（八）利用共用部分進行經(jīng)營以及所得收益的分配、使用與管理；
（九）對業(yè)主違反物業(yè)管理相關(guān)規(guī)定的行為，向人民法院提起訴訟；
（十）決定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的其他重大物業(yè)管理事項。
決定第（五）項事項，應(yīng)當經(jīng)專項維修資金列支范圍內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意；決定第（六）項事項，應(yīng)當經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意；決定其他事項，應(yīng)當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
第十七條 業(yè)主的表決權(quán)按照面積和人數(shù)計算。業(yè)主的面積表決權(quán)數(shù)按照下列方法認定：
（一）專有部分面積，按照不動產(chǎn)登記簿記載的面積計算；尚未進行物權(quán)登記的，暫按測繪機構(gòu)的實測面積計算；尚未進行實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算；
（二）建筑物總面積，按照前項的統(tǒng)計總和計算。業(yè)主的人數(shù)表決權(quán)數(shù)按照下列方法認定：
（一）業(yè)主人數(shù)，按照專有部分的數(shù)量計算，一個專有部分按一人計算。但建設(shè)單位尚未出售和已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按一人計算；
（二）總?cè)藬?shù)，按照前項的統(tǒng)計總和計算。
按照規(guī)劃建設(shè)的人防工程、車庫、車位、攤位等特定空間面積不計入建筑物總面積。
第十八條 管理規(guī)約應(yīng)當對下列主要事項作出規(guī)定：
（一）物業(yè)的使用、維護、管理；
（二）專項維修資金籌集、使用；
（三）物業(yè)共用部分的經(jīng)營與收益分配；
（四）業(yè)主共同利益的維護；
（五）業(yè)主共同管理權(quán)的行使；
（六）業(yè)主應(yīng)盡的義務(wù)；
（七）違反管理規(guī)約應(yīng)當承擔的責任。
第十九條 業(yè)主大會議事規(guī)則應(yīng)當規(guī)定以下事項：
（一）業(yè)主大會名稱及相應(yīng)的物業(yè)管理區(qū)域；
（二）業(yè)主委員會職責；
（三）業(yè)主委員會議事規(guī)則；
（四）業(yè)主大會會議召開的形式、時間和議事方式；
（五）業(yè)主投票權(quán)數(shù)的確定辦法；
（六）業(yè)主大會會議的表決程序；
（七）業(yè)主委員會委員和候補委員的資格、人數(shù)和任期等；
（八）業(yè)主委員會日?；顒颖O(jiān)督辦法；
（九）業(yè)主委員會換屆程序、補選辦法等；
（十）業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費的籌集、使用和管理以及業(yè)主委員會委員工作性補貼標準；
（十一）業(yè)主委員會財務(wù)管理的規(guī)定；
（十二）業(yè)主委員會印章的使用和管理。
第二十條 業(yè)主不按規(guī)定繳納專項維修資金、物業(yè)服務(wù)費等費用或?qū)嵤┢渌麚p害業(yè)主共同權(quán)益行為的，業(yè)主大會可以在管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則中對其被選舉權(quán)、表決權(quán)的行使予以限制。
業(yè)主大會議事規(guī)則對業(yè)主權(quán)利的限制并不免除其應(yīng)承擔的義務(wù)。
第二十一條 業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。
業(yè)主大會定期會議由業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會議事規(guī)則組織召開，每年至少召開一次。業(yè)主大會定期會議召開前，業(yè)主委員會應(yīng)當向業(yè)主公告以下內(nèi)容：
（一）上一物業(yè)管理情況報告；
（二）上一業(yè)主委員會工作情況報告；
（三）上一業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費的籌集、使用和管理情況報告；
（四）上一利用物業(yè)共用部分進行經(jīng)營活動所得的收益和使用情況報告；
（五）物業(yè)管理的其他有關(guān)事項。
業(yè)主大會定期會議應(yīng)當討論并決議以下內(nèi)容：
（一）審查業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人的工作報告及下一物業(yè)管理方案；
（二）選舉需要補選或者換屆選舉的業(yè)主委員會委員、候補委員；
（三）決議下一物業(yè)管理有關(guān)事項；
（四）決議下一業(yè)主委員會收支預(yù)算；
（五）決議物業(yè)管理其他有關(guān)事項。
第二十二條 發(fā)生下列情形之一的，業(yè)主委員會應(yīng)當立即組織召開業(yè)主大會臨時會議：
（一）有20%以上的業(yè)主提議的；
（二）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生物業(yè)服務(wù)企業(yè)停止服務(wù)以及其他重大緊急物業(yè)管理事件需由業(yè)主共同決定的；
（三）管理規(guī)約或業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他情況。
第二十三條 業(yè)主大會會議可以采取集體討論或者書面征求意見形式召開。但應(yīng)當有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。
采用書面征求意見形式的，應(yīng)當將征求意見書送達每一位業(yè)主；無法送達的，應(yīng)當在物業(yè)管理區(qū)域公告。凡需投票表決的，表決意見應(yīng)由業(yè)主本人簽名。
第二十四條 業(yè)主因故不能參加業(yè)主大會會議的，可以書面委托代理人參加會議。
未參與表決的業(yè)主，其投票權(quán)數(shù)是否計入已表決的多數(shù)票，由管理規(guī)約或者業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定。
第二十五條 物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主人數(shù)較多的，可以幢、單元、樓層為單位，推選一名業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議。推選及表決辦法由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定。
第二十六條 物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿前90日，業(yè)主大會應(yīng)當決定物業(yè)管理方式、服務(wù)內(nèi)容、是否更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)等事項。
決定續(xù)聘原物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當與原物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商簽訂物業(yè)服務(wù)合同；決定解聘的，應(yīng)當履行必要的通知義務(wù)，合同未約定通知期限的，應(yīng)當于合同期限屆滿前60日告知原物業(yè)服務(wù)企業(yè)并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
物業(yè)服務(wù)合同屆滿前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定不再續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同的，應(yīng)當于合同期滿前60日通知業(yè)主委員會，業(yè)主委員會應(yīng)當及時組織召開業(yè)主大會會議，決定物業(yè)管理方式、服務(wù)事項和服務(wù)標準等。
第二十七條 物業(yè)服務(wù)合同解除或者終止后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主委員會按規(guī)定履行交接義務(wù)：
（一）移交《安徽省物業(yè)管理條例》第四十八條規(guī)定的材料；
（二）移交物業(yè)服務(wù)期間形成的有關(guān)物業(yè)及設(shè)施設(shè)備改造、維修、運行、保養(yǎng)的有關(guān)資料及物業(yè)服務(wù)檔案；
（三）物業(yè)服務(wù)用房和物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備；
（四）移交清算預(yù)收、代收的有關(guān)費用及相關(guān)賬冊、票據(jù)；
（五）法律、法規(guī)規(guī)定的應(yīng)當移交的其他事項。
業(yè)主大會重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)后，業(yè)主委員會應(yīng)當將前款所列資料和財物移交重新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當與新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好物業(yè)管理交接工作。
街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)按照相關(guān)規(guī)定對共用部位、共用設(shè)施設(shè)備、檔案資料等交接進行監(jiān)督，并簽署意見。
第三章 業(yè)主委員會
第二十八條 業(yè)主大會選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。物業(yè)項目規(guī)劃建筑面積小于或等于10萬平方米的，業(yè)主委員會由5人組成；物業(yè)項目規(guī)劃建筑面積大于10萬平方米，小于或等于20萬平方米的，業(yè)主委員會由7人組成；物業(yè)項目規(guī)劃建筑面積大于20萬平方米，小于或等于30萬平方米的，業(yè)主委員會由9人組成；物業(yè)項目規(guī)劃建筑面積大于30萬平方米的，業(yè)主委員會由11人組成。業(yè)主委員會可以選舉候補委員，業(yè)主委員會任期一般為三年，可以連選連任。
第二十九條 業(yè)主委員會委員選舉產(chǎn)生后3日內(nèi)應(yīng)當組織召開業(yè)主委員會會議，推選主任1人、副主任1至2人。經(jīng)業(yè)主大會同意，業(yè)主委員會可以聘請執(zhí)行秘書，負責處理業(yè)主委員會日常事務(wù)。
第三十條 業(yè)主委員會委員、候補委員應(yīng)當由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主擔任，并應(yīng)當符合下列條件：
（一）具有完全民事行為能力；
（二）遵守臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；
（三）按規(guī)定交納物業(yè)服務(wù)費及其他相關(guān)費用，按照規(guī)定交納專項維修資金；
（四）熱心公益事業(yè)，責任心強，公正廉潔；
（五）具有一定組織協(xié)調(diào)能力；
（六）具備必要的工作時間（住宅小區(qū)業(yè)主委員會委員、候補委員應(yīng)在小區(qū)內(nèi)常?。?；
（七）管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他條件。
除上述條件外，主任委員還應(yīng)當符合以下條件：
（一）具有豐富的工作經(jīng)驗和良好的群眾基礎(chǔ)；
（二）熟悉物業(yè)管理相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章和政策；
業(yè)主是法人或者其他組織的，可以授權(quán)自然人參加業(yè)主委員會委員的選舉。一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，一個自然人只能代表一個法人或者其他組織。
第三十一條 業(yè)主有下列情形之一的，不得成為業(yè)主委員會委員候選人：
（一）存在違法違規(guī)裝修、搭建、改變物業(yè)使用功能以及違法違規(guī)占用公共設(shè)施、設(shè)備、場地等行為的；
（二）業(yè)主本人、配偶及其近親屬在本區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)工作的
（三）存在其他違反有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定行為的。
第三十二條 業(yè)主委員會自首次業(yè)主大會表決通過之日起30日內(nèi)，持以下材料向物業(yè)所在地縣（市）、區(qū)（開發(fā)區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案：
（一）籌備組出具由組長簽字的業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉情況的報告；
（二）業(yè)主大會決議；
（三）管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；
（四）業(yè)主委員會委員、候補委員名單；
（五）街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府出具的初審意見。
材料齊全的，縣（市）、區(qū)（開發(fā)區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當5個工作日內(nèi)予以備案，并告知物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。業(yè)主委員會任期內(nèi)，備案內(nèi)容發(fā)生變更的，業(yè)主委員會應(yīng)當自變更之日起30日內(nèi)將變更內(nèi)容書面報告?zhèn)浒覆块T。
第三十三條 業(yè)主委員會憑縣（市）、區(qū)（開發(fā)區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門出具的備案證明，向物業(yè)所在地公安部門申請刻制業(yè)主委員會印章。
第三十四條 業(yè)主委員會執(zhí)行業(yè)主大會的決定，接受業(yè)主的監(jiān)督，依法履行下列職責：
（一）召集業(yè)主大會定期會議和臨時會議；
（二）定期向業(yè)主大會報告物業(yè)管理情況；
（三）代表全體業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；
（四）根據(jù)業(yè)主大會決定，簽訂經(jīng)營性物業(yè)承包租賃合同；
（五）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督物業(yè)服務(wù)；
（六）組織和監(jiān)督專項維修資金的籌集、使用；
（七）審核需要業(yè)主分攤的費用，督促業(yè)主按照規(guī)定交納物業(yè)服務(wù)費用和其他應(yīng)當由業(yè)主共同分攤的費用；
（八）監(jiān)督管理業(yè)主共有收益；
（九）建立并妥善保管工作檔案；
（十）調(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護和管理產(chǎn)生的糾紛；
（十一）配合社區(qū)相關(guān)組織做好本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社區(qū)建設(shè)工作；
（十二）業(yè)主大會賦予的其他職責，但法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定由業(yè)主共同決定的事項，業(yè)主大會不得授權(quán)業(yè)主委員會直接決定。
業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會的決定簽訂物業(yè)服務(wù)合同和經(jīng)營性物業(yè)承包租賃合同時，應(yīng)將簽訂的合同、經(jīng)業(yè)主大會同意的經(jīng)營性物業(yè)收益使用管理方案報送物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。
第三十五條 業(yè)主委員會應(yīng)當向業(yè)主公布下列情況和資料：
（一）管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；
（二）業(yè)主大會和業(yè)主委員會的決定；
（三）物業(yè)服務(wù)合同；
（四）專項維修資金的籌集、使用情況；
（五）物業(yè)共有部分的使用和收益情況；
（六）占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位處分情況；
（七）經(jīng)營性物業(yè)租賃合同；
（八）業(yè)主大會和業(yè)主委員會活動經(jīng)費的收支情況；
（九）其他應(yīng)當向業(yè)主公開的情況和資料。
第三十六條 業(yè)主委員會應(yīng)當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定及業(yè)主大會的決定召開會議。經(jīng)三分之一以上業(yè)主委員會委員的提議，應(yīng)當在7日內(nèi)召開業(yè)主委員會會議。
第三十七條 業(yè)主委員會會議由主任委員召集和主持，主任委員不能履行職務(wù)或者不履行職務(wù)的，由副主任委員召集和主持；主任委員、副主任委員不能履行職務(wù)或者不履行職務(wù)的，由半數(shù)以上委員共同推舉一名委員召集和主持。
業(yè)主委員會會議應(yīng)當有過半數(shù)委員出席，作出決定必須經(jīng)全體委員半數(shù)以上同意并書面簽字，自作出決定之日起3日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告，公告時間不少于7日。業(yè)主委員會委員不能委托代理人參加會議。
候補委員可以列席業(yè)主委員會會議，但不具有表決權(quán)。
第三十八條 業(yè)主委員會應(yīng)當于會議召開3日前，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告業(yè)主委員會會議的內(nèi)容和議程，聽取業(yè)主的意見和建議。
業(yè)主委員會會議應(yīng)當制作書面記錄，由參會委員簽字后存檔。
第三十九條 業(yè)主委員會應(yīng)當建立檔案，并指定專人保管，主要包括以下材料：
（一）業(yè)主大會、業(yè)主委員會會議記錄；
（二）業(yè)主大會、業(yè)主委員會的決定；
（三）管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、物業(yè)服務(wù)合同、專項服務(wù)合同、經(jīng)營性物業(yè)承包租賃合同等；
（四）業(yè)主委員會委員選舉及備案材料；
（五）各類資金使用賬目；
（六）業(yè)主意見和建議；
（七）業(yè)主及業(yè)主代表名冊；
（八）物業(yè)交接時的承接查驗資料。
第四十條 業(yè)主委員會應(yīng)當建立印章管理規(guī)定，并指定專人保管印章。
業(yè)主大會議事規(guī)則應(yīng)當規(guī)定業(yè)主委員會印章使用辦法。
第四十一條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費由全體業(yè)主承擔。工作經(jīng)費可以由業(yè)主分攤，也可以從物業(yè)共有部分經(jīng)營所得收益列支。工作經(jīng)費的收支情況，應(yīng)當每季度或半年在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示一次，接受業(yè)主和物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府監(jiān)督。
工作經(jīng)費籌集、管理和使用的具體辦法由業(yè)主大會決定。
業(yè)主委員會委員是公益性崗位，不得領(lǐng)取工資類報酬，是否給予工作性補貼（包括交通費、通訊費等）由業(yè)主大會決定，但不得超過以下標準：
（一）物業(yè)管理區(qū)域面積小于等于30萬平方米，工作補貼不超過200元每月；
（二）物業(yè)管理區(qū)域面積小于等于50萬平方米，工作補貼不超過300元每月；
（三）物業(yè)管理區(qū)域面積超過50萬平方米，工作補貼不超過400元每月。
對物業(yè)管理區(qū)域面積較小或者較大等特殊情況，業(yè)主委員會委員工作性補貼經(jīng)業(yè)主大會同意并報經(jīng)物業(yè)所在地縣（市）、區(qū)（開發(fā)區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門備案后可以進行適當調(diào)整。
第四十二條 業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，其委員資格自動終止，并由業(yè)主委員會在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置予以公告：
（一）不再具備業(yè)主身份的；
（二）限制民事行為能力或者無民事行為能力的；
（三）被依法限制人身自由，無法履行委員職責的；
（四）業(yè)主本人、配偶及其近親屬在為本物業(yè)管理區(qū)域提供服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)工作的；
（五）以書面形式向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出辭職的；
（六）法律、法規(guī)、管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。
第四十三條 業(yè)主委員會委員有下列情況之一的，由業(yè)主委員會三分之一以上委員或者持有20%以上投票權(quán)數(shù)的業(yè)主提議，業(yè)主大會或者業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會授權(quán)，可以決定是否終止其委員資格:
（一）不履行委員職責或長期委托他人履行委員職責的；
（二）利用委員資格謀取私利的；
（三）拒不履行業(yè)主義務(wù)的；
（四）侵害他人合法權(quán)益的；
（五）連續(xù)三次以上無故缺席業(yè)主委員會會議的；
（六）因疾病、經(jīng)常外出等原因難以履行職責的；
（七）因其他原因不宜擔任業(yè)主委員會委員的。
第四十四條 業(yè)主委員會委員資格終止的，應(yīng)當自終止之日起3日內(nèi)將所保管的檔案資料、印章及其他應(yīng)當移交的財物，移交給業(yè)主委員會。拒不移交印章、相關(guān)財物和檔案資料的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當責令移交，物業(yè)所在地公安機關(guān)應(yīng)當予以協(xié)助。
第四十五條 業(yè)主委員會任期內(nèi)，委員出現(xiàn)空缺時，應(yīng)當及時補足。業(yè)主委員會委員候補辦法由業(yè)主大會決定或者在業(yè)主大會議事規(guī)則中規(guī)定。
第四十六條
業(yè)主委員會任期屆滿六十日前，應(yīng)當組織召開業(yè)主大會會議進行業(yè)主委員會的換屆選舉。
業(yè)主委員會應(yīng)當自任期屆滿之日起10內(nèi)，將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會所有的財物移交新一屆業(yè)主委員會。拒不移交的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當責令移交，物業(yè)所在地公安機關(guān)應(yīng)當予以協(xié)助。
第四十七條 業(yè)主委員會未能組織換屆選舉的，原業(yè)主委員會應(yīng)當于屆滿前30日以書面形式告知物業(yè)所在地的縣、區(qū)（開發(fā)區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當責令業(yè)主委員會限期組織換屆選舉工作；逾期仍未能組織的，由物業(yè)所在地居民委員會、村民委員會在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo)和監(jiān)督下組織業(yè)主召開業(yè)主大會會議進行換屆選舉。
原業(yè)主委員會在屆滿后10日內(nèi)，根據(jù)街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的要求將其保管的檔案資料、印章及其他財物賬目交由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府暫時保管。
在新一屆業(yè)主委員會產(chǎn)生前，物業(yè)所在地的居民委員會或者村民委員會應(yīng)當在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)和監(jiān)督下，代行業(yè)主委員會的職責。新的業(yè)主委員會產(chǎn)生后，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當將檔案資料、印章及其他財物賬目等轉(zhuǎn)交給業(yè)主委員會。
第四十八條 業(yè)主委員會集體辭職或業(yè)主委員會人數(shù)不足總數(shù)的二分之一時，應(yīng)當及時以書面形式告知物業(yè)所在地的縣、區(qū)（開發(fā)區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，召開業(yè)主大會臨時會議，重新選舉業(yè)主委員會。未能重新選舉的，原業(yè)主委員會應(yīng)根據(jù)街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的要求將其保管的檔案資料、印章及其他財物賬目交由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府暫時保管。
在新一屆業(yè)主委員會產(chǎn)生前，物業(yè)所在地的居民委員會或者村民委員會應(yīng)當在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)和監(jiān)督下，代行業(yè)主委員會的職責。新的業(yè)主委員會產(chǎn)生后，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當將檔案資料、印章及其他財物賬目等轉(zhuǎn)交給業(yè)主委員會。
第四章 指導(dǎo)監(jiān)督
第四十九條 物業(yè)所在地縣（市）、區(qū)（開發(fā)區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當積極開展物業(yè)管理政策法規(guī)的宣傳和教育活動，及時處理業(yè)主、業(yè)主委員會在物業(yè)管理中的投訴。
第五十條 建設(shè)單位拒不履行組織成立業(yè)主大會相關(guān)義務(wù)的，縣、區(qū)（開發(fā)區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府有權(quán)責令限期改正。對逾期仍不改正的，報由相關(guān)行政主管部門進行處罰。
第五十一條 業(yè)主委員會不履行職責的，物業(yè)所在地縣、區(qū)（開發(fā)區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府責令其限期履行職責；業(yè)主委員會逾期仍不履行的，可以由物業(yè)所在地居民委員會或者村民委員會在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo)和監(jiān)督下，組織業(yè)主召開業(yè)主大會會議決定有關(guān)事項。
第五十二條 召開業(yè)主大會會議，物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當派人參加并給予指導(dǎo)和協(xié)助。
召開業(yè)主委員會會議，應(yīng)當告知相關(guān)的居民委員會或者村民委員會，并聽取居民委員會或者村民委員會的建議。
在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當積極配合相關(guān)居民委員會或者村民委員會依法履行自治管理職責，支持居民委員會或者村民委員會開展工作，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。
第五十三條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律法規(guī)的，物業(yè)所在地的縣、區(qū)（開發(fā)區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。
第五十四條 違反業(yè)主大會議事規(guī)則或者未經(jīng)業(yè)主大會會議和業(yè)主委員會會議的決定，擅自使用業(yè)主委員會印章的，物業(yè)所在地縣、區(qū)（開發(fā)區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當責令限期改正，并通告全體業(yè)主；造成經(jīng)濟損失或者不良影響的應(yīng)當依法追究責任人的法律責任。
第五十五條 業(yè)主不得擅自以業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的名義從事活動。業(yè)主以業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的名義，從事違反法律、法規(guī)的活動，依法追究法律責任。
第五章 附則
第五十六條 業(yè)主自行管理或者委托其他管理人管理物業(yè)，成立業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會的，可參照本規(guī)則執(zhí)行。
第五十七條 本規(guī)則自二0一二年二月一日起實行。
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