第一篇：關于信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務風險提示的通知

銀監(jiān)會：關于信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務風險提示的通知

各銀監(jiān)局，銀監(jiān)會直接監(jiān)管的信托公司：

近來，信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務增長迅速，個別信托公司開展這項業(yè)務不夠?qū)徤?。為有效落實國家房地產(chǎn)調(diào)控政策，進一步規(guī)范房地產(chǎn)信托業(yè)務，提高信托公司風險防范意識和風險控制能力，根據(jù)《信托公司管理辦法》及相關規(guī)定，現(xiàn)就信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務風險提示如下：

各信托公司應立即對房地產(chǎn)信托業(yè)務進行合規(guī)性風險自查。逐筆分析業(yè)務合規(guī)性和風險狀況，包括信托公司發(fā)放貸款的房地產(chǎn)開發(fā)項目是否滿足“四證”齊全、開發(fā)商或其控股股東具備二級資質(zhì)、項目資本金比例達到國家最低要求等條件；第一還款來源充足性、可靠性評價；抵質(zhì)押等擔保措施情況及評價；項目到期償付能力評價及風險處置預案等內(nèi)容。

各銀監(jiān)局要加強對轄內(nèi)信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務合規(guī)性監(jiān)管和風險監(jiān)控，結(jié)合今年開展的專項調(diào)查和壓力測試，在信托公司自查基礎上，逐筆對房地產(chǎn)信托業(yè)務進行核查，對以受讓債權(quán)等方式變相提供貸款的情況，要按照實質(zhì)重于形式的原則予以甄別。自查和核查中發(fā)現(xiàn)的問題，應立即采取措施責成信托公司予以糾正，對違規(guī)行為依法查處。各銀監(jiān)局于12月20日前將核查及處理結(jié)果書面報告銀監(jiān)會。

各銀監(jiān)局要督促信托公司在開展房地產(chǎn)信托業(yè)務時審慎選擇交易對手，合理把握規(guī)模擴張，加強信托資金運用監(jiān)控，嚴控對大型房企集團多頭授信、集團成員內(nèi)部關聯(lián)風險，積極防范房地產(chǎn)市場調(diào)整風險。對執(zhí)行不力的銀監(jiān)局，銀監(jiān)會將予以通報，并視情況追究相關責任。

請銀監(jiān)局將本通知轉(zhuǎn)發(fā)給轄內(nèi)有關銀監(jiān)分局和信托公司，如有重大問題，請及時向銀監(jiān)會報告。

中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委

員會辦公廳

二〇一〇年十一月十二日

第二篇：20101112關于信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務風險提示的通知

? ? ? ? ? ? ? 【法規(guī)標題】關于信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務風險提示的通知 【頒布單位】中國銀行業(yè)監(jiān)督管理協(xié)會 【發(fā)文字號】銀監(jiān)辦發(fā)〔2010〕343號 【頒布時間】2010-11-12 【失效時間】 【法規(guī)來源】 【全文】

關于信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務風險提示的通知

中國銀行業(yè)監(jiān)督管理協(xié)會

關于信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務風險提示的通知

銀監(jiān)辦發(fā)〔2010〕343號

中國銀監(jiān)會辦公廳關于信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務風險提示的通知

各銀監(jiān)局，銀監(jiān)會直接監(jiān)管的信托公司：

近來，信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務增長迅速，個別信托公司開展這項業(yè)務不夠?qū)徤?。為有效落實國家房地產(chǎn)調(diào)控政策，進一步規(guī)范房地產(chǎn)信托業(yè)務，提高信托公司風險防范意識和風險控制能力，根據(jù)《信托公司管理辦法》及相關規(guī)定，現(xiàn)就信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務風險提示如下：

各信托公司應立即對房地產(chǎn)信托業(yè)務進行合規(guī)性風險自查。逐筆分析業(yè)務合規(guī)性和風險狀況，包括信托公司發(fā)放貸款的房地產(chǎn)開發(fā)項目是否滿足“四證”齊全、開發(fā) 商或其控股股東具備二級資質(zhì)、項目資本金比例達到國家最低要求等條件；第一還款來源充足性、可靠性評價；抵質(zhì)押等擔保措施情況及評價；項目到期償付能力評 價及風險處置預案等內(nèi)容。

各銀監(jiān)局要加強對轄內(nèi)信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務合規(guī)性監(jiān)管和風險監(jiān)控，結(jié)合今年開展的專項調(diào)查和壓力測試，在信托公司自查基礎上，逐筆對房地產(chǎn)信托業(yè)務進行 核查，對以受讓債權(quán)等方式變相提供貸款的情況，要按照實質(zhì)重于形式的原則予以甄別。自查和核查中發(fā)現(xiàn)的問題，應立即采取措施責成信托公司予以糾正，對違規(guī) 行為依法查處。各銀監(jiān)局于12月20日前將核查及處理結(jié)果書面報告銀監(jiān)會。各銀監(jiān)局要督促信托公司在開展房地產(chǎn)信托業(yè)務時審慎選擇交易對手，合理把握規(guī)模擴張，加強信托資金運用監(jiān)控，嚴控對大型房企集團多頭授信、集團成員內(nèi)部關聯(lián)風險，積極防范房地產(chǎn)市場調(diào)整風險。對執(zhí)行不力的銀監(jiān)局，銀監(jiān)會將予以通報，并視情況追究相關責任。

請銀監(jiān)局將本通知轉(zhuǎn)發(fā)給轄內(nèi)有關銀監(jiān)分局和信托公司，如有重大問題，請及時向銀監(jiān)會報告。

中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會辦公廳

二〇一〇年十一月十二日

第三篇：銀監(jiān)會發(fā)布《關于信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務風險提示的通知》

銀監(jiān)會發(fā)布《關于信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務風險提示的通知》

手機免費訪問 004km.cn 2010年12月08日 17:59 中國證券網(wǎng)

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銀監(jiān)會發(fā)布《關于信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務風險提示的通知》

為有效落實國家房地產(chǎn)調(diào)控政策，進一步規(guī)范信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務，提高信托公司風險防范意識和風險控制能力，銀監(jiān)會近期頒布了《中國銀監(jiān)會辦公廳關于信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務風險提示的通知》(以下簡稱《通知》)。

《通知》對信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務進行風險提示，要求各信托公司立即進行業(yè)務合規(guī)性風險自查，逐筆分析業(yè)務的合規(guī)性和風險狀況，包括但不限于信托公司發(fā)放貸款的房地產(chǎn)開發(fā)項目是否滿足“四證”齊全、開發(fā)商或其控股股東是否具備二級資質(zhì)、項目資本金比例是否達到國家最低要求等條件；第一還款來源充足性、可靠性評價；抵質(zhì)押等擔保措施情況及評價；項目到期償付能力評價及風險處置預案等內(nèi)容。

《通知》要求各銀監(jiān)局進一步加強對轄內(nèi)信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務的合規(guī)性監(jiān)管和風險監(jiān)控，結(jié)合今年開展的專項調(diào)查和壓力測試，在信托公司自查基礎上，逐筆對房地產(chǎn)信托業(yè)務進行核查，對以受讓債權(quán)等方式變相提供貸款的情況要按照實質(zhì)重于形式的原則予以甄別。對在自查和核查中發(fā)現(xiàn)的問題，要立即采取措施責成信托公司予以糾正，并對違規(guī)行為依法查處?！锻ㄖ愤€要求各銀監(jiān)局督促信托公司在開展房地產(chǎn)信托業(yè)務時審慎選擇交易對手，合理把握規(guī)模擴展，加強信托資金運用監(jiān)控，嚴控對大型房企集團多頭授信、集團成員內(nèi)部關聯(lián)風險，積極防范房地產(chǎn)市場調(diào)整風險。

《通知》的出臺將督促信托公司提高風險防范意識和風險控制能力，依法合規(guī)經(jīng)營，有效控制風險，健康地開展房地產(chǎn)信托業(yè)務。銀監(jiān)會將積極落實國家房地產(chǎn)調(diào)控的相關政策措施，并根據(jù)國家宏觀調(diào)控政策變化和經(jīng)濟形勢的發(fā)展，進一步加強房地產(chǎn)信托業(yè)務的監(jiān)管工作。

銀監(jiān)會有關部門負責人就《關于信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務風險提示的通知》答記者問

銀監(jiān)會有關部門負責人就《關于

信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務風險提示的通知》答記者問

近日，中國銀監(jiān)會頒布了《中國銀監(jiān)會辦公廳關于信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務風險提示的通知》(銀監(jiān)辦發(fā)[2010]343號，以下簡稱《通知》)，對信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務進行風險提示，要求對房地產(chǎn)信托業(yè)務進行自查和核查。銀監(jiān)會有關負責人就相關問題回答了記者提問。

問：銀監(jiān)會出臺《通知》的背景和初衷？

答：銀監(jiān)會從2005年起陸續(xù)發(fā)布了多個關于房地產(chǎn)信托業(yè)務的監(jiān)管文件，多次重申了房地產(chǎn)信托業(yè)務尤其是開發(fā)項目融資業(yè)務的監(jiān)管要求，并根據(jù)不同時期的經(jīng)濟環(huán)境和市場變化對房地產(chǎn)信托業(yè)務監(jiān)管政策進行了調(diào)整、細化、補充和完善。迄今為止，銀監(jiān)會對房地產(chǎn)信托業(yè)務的監(jiān)管政策和要求，除最低資本金、二級資質(zhì)、“四證齊全”外，還包括禁止向開發(fā)商發(fā)放流動資金貸款、禁止進行商品房預售回購、禁止信托公司以信托資金發(fā)放土地儲備貸款，以及將投資附回購形式的變相融資行為視同貸款管理等一系列監(jiān)管政策，初步形成了房地產(chǎn)信托業(yè)務監(jiān)管的政策體系。2010年8月24日，銀監(jiān)會發(fā)布《信托公司凈資本管理辦法》，在風險資本的計算中擬對房地產(chǎn)信托業(yè)務作出嚴格的要求，制定較高的風險系數(shù)，以有效做好對國家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的落實工作。

在今年的房地產(chǎn)信托業(yè)務監(jiān)管中，銀監(jiān)會重點抓風險監(jiān)測，針對近期房地產(chǎn)信托業(yè)務較快增長的趨勢和個別信托公司存在不審慎行為，為進一步規(guī)范信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務，提高信托公司風險防范意識和風險控制能力，因此頒布了本《通知》。

問：《通知》的主要內(nèi)容是什么？

答：《通知》主要包括以下內(nèi)容：

一是對信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務進行風險提示，要求各信托公司立即進行業(yè)務合規(guī)性風險自查，逐筆分析業(yè)務的合規(guī)性和風險狀況，包括但不限于信托公司發(fā)放貸款的房地產(chǎn)開發(fā)項目是否滿足“四證”齊全、開發(fā)商或其控股股東是否具備二級資質(zhì)、項目資本金比例是否達到國家最低要求等條件；第一還款來源充足性、可靠性評價；抵質(zhì)押等擔保措施情況及評價；項目到期償付能力評價及風險處置預案等內(nèi)容。

二是要求各銀監(jiān)局進一步加強對轄內(nèi)信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務的合規(guī)性監(jiān)管和風險監(jiān)控，結(jié)合今年開展的專項調(diào)查和壓力測試，在信托公司自查基礎上，逐筆對房地產(chǎn)信托業(yè)務進行核查，對以受讓債權(quán)等方式變相提供貸款的情況要按照實質(zhì)重于形式的原則予以甄別。對在自查和核查中發(fā)現(xiàn)的問題，立即采取措施責成信托公司予以糾正，并對違規(guī)行為依法查處。

三是要求各銀監(jiān)局要督促信托公司在開展房地產(chǎn)信托業(yè)務時審慎選擇交易對手，合理把握規(guī)模擴展，加強信托資金運用監(jiān)控，嚴控對大型房企集團多頭授信、集團成員內(nèi)部關聯(lián)風險，積極防范房地產(chǎn)市場調(diào)整風險。

問：下一步對信托公司的監(jiān)管方向和措施？

答：房地產(chǎn)信托業(yè)務是信托公司的合法業(yè)務，一直處于銀監(jiān)會的嚴格監(jiān)管之下。銀監(jiān)會將繼續(xù)密切跟蹤房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控的最新變化情況，督促信托公司加強項目后期盡職管理工作，在依法合規(guī)和有效控制風險的前提下健康開展房地產(chǎn)信托業(yè)務，提示信托公司關注流動性風險，提前做好風險處置預案工作。銀監(jiān)會將積極落實國家房地產(chǎn)調(diào)控的措施，并基于國家宏觀調(diào)控政策變化和經(jīng)濟形勢的發(fā)展加強房地產(chǎn)信托業(yè)務的監(jiān)管工作。

銀監(jiān)會立規(guī) 信貸資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓劃定四禁區(qū)銀行理財資金禁購信貸資產(chǎn)

昨日，《第一財經(jīng)日報》獲悉，銀監(jiān)會于上周末以急件形式下發(fā)了《關于進一步規(guī)范銀行業(yè)金融機構(gòu)信貸資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓業(yè)務的通知》(下稱《通知》)，規(guī)范銀行信貸資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。

監(jiān)管層要求轉(zhuǎn)讓信貸資產(chǎn)應該實現(xiàn)資產(chǎn)的真實、完全轉(zhuǎn)讓，風險的真實、完全轉(zhuǎn)移。在前期明令禁止拆分性貸款轉(zhuǎn)讓之后，此次《通知》再次重申信貸資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓需遵守整體性原則，并細化了四類信貸轉(zhuǎn)讓禁區(qū)。

《通知》還要求，銀行業(yè)金融機構(gòu)應當嚴格遵守信貸資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和銀信理財合作業(yè)務的各項規(guī)定，不得使用理財資金(即銀行銷售理財產(chǎn)品匯集的資金)直接購買信貸資產(chǎn)。

嚴防粗糙版資產(chǎn)證券化

盡管北京、天津等地有了場內(nèi)的信貸資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，但目前來看，場內(nèi)信貸資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓規(guī)模尚小。銀行信貸資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓仍大多在協(xié)議狀態(tài)下完成，多為“一對一”的談判交易，缺乏公信力和市場環(huán)境，存在潛在的金融風險。

“早在11月，銀監(jiān)會就曾提示銀行業(yè)金融機構(gòu)要高度重視貸款轉(zhuǎn)讓的潛在風險?！苯咏O(jiān)管層的人士表示，監(jiān)管層對拆分性貸款轉(zhuǎn)讓尤為警惕。在監(jiān)管層看來，拆分性貸款轉(zhuǎn)讓其實質(zhì)是無監(jiān)管、無約束的資產(chǎn)證券化粗糙版，只能對風險蔓延起到推波助瀾的作用。

《通知》在信貸資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓遵守整體性原則上著墨頗多，要求轉(zhuǎn)讓的信貸資產(chǎn)應當包括全部未償還本金及應收利息。

具體來看，《通知》列出四類不能容忍的禁區(qū)：將未償還本金與應收利息分開；按一定比例分割未償還本金或應收利息；將未償還本金及應收利息整體按比例進行分割；將未償還本金或應收利息進行期限分割。

對于銀團貸款，《通知》要求，轉(zhuǎn)出方在進行轉(zhuǎn)讓時，應優(yōu)先整體轉(zhuǎn)讓給其他銀團貸款成員；如其他銀團貸款成員均無意愿接受轉(zhuǎn)讓，且對轉(zhuǎn)出方將其轉(zhuǎn)給銀團貸款成員之外的銀行業(yè)金融機構(gòu)無異議，轉(zhuǎn)出方可將其整體轉(zhuǎn)讓給銀團貸款成員之外的銀行業(yè)金融機構(gòu)。

與此同時，監(jiān)管層還要求，轉(zhuǎn)出方不得安排任何顯性或隱性的回購條款；轉(zhuǎn)讓雙方不得采取簽訂回購協(xié)議、即期買斷加遠期回購等方式規(guī)避監(jiān)管。

“信貸轉(zhuǎn)讓有利于調(diào)節(jié)信貸結(jié)構(gòu)、規(guī)模，增強銀行信貸資產(chǎn)流動性?！币晃淮笮匈Y產(chǎn)管理部人士表示，限制資產(chǎn)回購令銀行通過騰挪信貸資產(chǎn)、修飾考核時點上的財務數(shù)據(jù)失去了操作空間。

理財資金禁購信貸資產(chǎn)

“一般而言，大銀行向小銀行、農(nóng)信社轉(zhuǎn)讓信貸資產(chǎn)，而大中型銀行風控能力普遍好于小銀行、農(nóng)信社?！睒I(yè)內(nèi)人士表示，若在借款人、保證人不知情的情況下，轉(zhuǎn)讓信貸資產(chǎn)容易產(chǎn)生道德風險。

針對此情況，《通知》明令要求，信貸資產(chǎn)轉(zhuǎn)入方應當與信貸資產(chǎn)的借款方重新簽訂協(xié)議，確認變更后的債權(quán)債務關系。此外，轉(zhuǎn)出方在信貸資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓前，應當征求保證人意見，保證人同意后，可進行轉(zhuǎn)讓。

為了保證受讓方能全面把控風險，監(jiān)管層還要求，轉(zhuǎn)出方應當向轉(zhuǎn)入方提供資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓業(yè)務涉及的法律文件和其他相關資料；轉(zhuǎn)入方應當行使信貸資產(chǎn)的日常貸后管理職責。

《通知》還要求，信貸資產(chǎn)轉(zhuǎn)出方將信用風險、市場風險和流動性風險等完全轉(zhuǎn)移給轉(zhuǎn)入方后，應當在資產(chǎn)負債表內(nèi)終止確認該項信貸資產(chǎn)，轉(zhuǎn)入方應當在表內(nèi)確認該項信貸資產(chǎn)，作為自有資產(chǎn)進行管理。

接近監(jiān)管層的人士表示，轉(zhuǎn)出方和轉(zhuǎn)入方銜接一致，相關風險承擔在任何時點上均沒有落空。如此一來，轉(zhuǎn)讓信貸資產(chǎn)實現(xiàn)了風險的無縫對接。

《通知》最后還要求，銀行業(yè)金融機構(gòu)應當嚴格遵守信貸資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和銀信理財合作業(yè)務的各項規(guī)定，不得使用理財資金直接購買信貸資產(chǎn)。

銀監(jiān)會此前下發(fā)的《關于進一步規(guī)范銀信合作有關事項的通知》曾規(guī)定，銀信合作理財產(chǎn)品不得投資于理財產(chǎn)品發(fā)行銀行自身的信貸資產(chǎn)或票據(jù)資產(chǎn)。

第四篇：關于加強信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務監(jiān)管有關問題的通知

關于加強信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務監(jiān)管有關問題的通知

【2號文】

各地銀監(jiān)局，各政策性銀行，國有商業(yè)銀行，股份制商業(yè)銀行、中國郵政儲蓄銀行、銀監(jiān)會直接監(jiān)管的信托公司：

為進一步規(guī)范信托公司開展房地產(chǎn)信托業(yè)務，防范房地產(chǎn)信托業(yè)務風險，提高信托公司風險防范意識和風險控制能力，現(xiàn)就有關事項通知如下：

一、商業(yè)銀行個人理財資金投資于房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的，理財客戶應符合《信托公司集合資金信托計劃管理辦法》中有關合格投資者的規(guī)定。

二、信托公司以結(jié)構(gòu)化方式設計房地產(chǎn)集合資金信托計劃的，其優(yōu)先和劣后受益權(quán)配比比例不得高于3:1。

三、停止執(zhí)行《中國銀監(jiān)會關于支持信托公司創(chuàng)新發(fā)展有關問題的通知》（銀監(jiān)發(fā)[2009]25號）第十條中對監(jiān)管評級2C級（含）以上、經(jīng)營穩(wěn)健、風險管理水平良好的信托公司發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)項目貸款的例外規(guī)定，信托公司發(fā)放貸款的房地產(chǎn)開發(fā)項目必須滿足“四證”齊全、開發(fā)商或其控股股東具備二級資質(zhì)、項目資本金比例達到國家最低要求等條件。

四、信托公司不得以信托資金發(fā)放土地儲備貸款。土地儲備貸款是指向借款人發(fā)放的用于土地收購及土地前期開發(fā)、整理的貸款。

五、信托公司開展房地產(chǎn)信托業(yè)務應建立健全房地產(chǎn)貸款或投資審批標準、操作流程和風險管理制度并切實執(zhí)行；應進行項目盡職調(diào)查，深入了解房地產(chǎn)企業(yè)的資質(zhì)、財務狀況、信用狀況、以往開發(fā)經(jīng)歷，以及房地產(chǎn)項目的資本金、“四證”、開發(fā)前景等情況，確保房地產(chǎn)信托業(yè)務的合法、合規(guī)性和可行性；應嚴格落實房地產(chǎn)貸款擔保，確保擔保真實、合法、有效；應加強項目管理，密切監(jiān)控房地產(chǎn)信托貸款或投資情況。

六、各銀監(jiān)局要加強對既有監(jiān)管規(guī)定的執(zhí)行力度，強化對房地產(chǎn)信托融資的監(jiān)管，按照實質(zhì)重于形式的原則杜絕信托公司以各種方式規(guī)避監(jiān)管的行為。

七、各銀監(jiān)局應進一步加強對信托公司房地產(chǎn)業(yè)務的風險監(jiān)控，對發(fā)現(xiàn)的風險苗頭要及時予以提示或下發(fā)監(jiān)管意見，并在必要時安排現(xiàn)場檢查。請各銀監(jiān)局將本通知轉(zhuǎn)發(fā)給轄內(nèi)有關銀監(jiān)分局、信托公司及有關金融機構(gòu)，督促認真遵照執(zhí)行并總結(jié)經(jīng)驗。如遇重大問題，請及時報告。凡與本通知不一致的相關規(guī)定，以本通知為準。

二〇一〇年二月十一日

記者日前獲悉，春節(jié)前夕，銀監(jiān)會下發(fā)了《關于加強信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務監(jiān)管有關問題的通知》，再次收緊房地產(chǎn)信托。《通知》明確指出，信托公司不得以信托資金發(fā)放土地儲備貸款。

據(jù)了解，土地儲備貸款是指向借款人發(fā)放的用于土地收購及土地前期開發(fā)、整理的貸款。

同時，銀監(jiān)會進一步提高了對信托公司發(fā)放貸款的房地產(chǎn)開發(fā)項目的要求，明確要求信托公司發(fā)放貸款的房地產(chǎn)開發(fā)項目必須滿足“四證”齊全、開發(fā)商或其控股股東具備二級資質(zhì)、項目資本金比例達到國家最低要求等條件。

《通知》同時要求信托公司，開展房地產(chǎn)信托業(yè)務應建立健全房地產(chǎn)貸款或投資審批標準、操作流程和風險管理制度并切實執(zhí)行；應進行項目盡職調(diào)查，確保房地產(chǎn)信托業(yè)務的合法、合規(guī)性和可行性；應嚴格落實房地產(chǎn)貸款擔保的真實、合法、有效；應加強項目管理，密切監(jiān)控房地產(chǎn)信托貸款或投資情況。

此外，銀監(jiān)會要求，商業(yè)銀行個人理財資金投資于房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的，理財客戶應符合有關合格投資者的規(guī)定；信托公司以結(jié)構(gòu)化方式設計房地產(chǎn)集合資金信托計劃的，其優(yōu)先和劣后受益權(quán)配比比例不得高于3:1.除了對信托公司的要求，銀監(jiān)會還要求各銀監(jiān)局加強對既有規(guī)定的執(zhí)行力度，強化對房地產(chǎn)信托融資的監(jiān)管，加強對信托公司房地產(chǎn)業(yè)務的風險監(jiān)控。

銀監(jiān)會人士告訴記者，《通知》的出臺主要為進一步規(guī)范信托公司開展房地產(chǎn)信托業(yè)務，防范房地產(chǎn)信托業(yè)務風險，提高信托公司風險防范意識和風險控制能力。

房地產(chǎn)信托一直是信托公司的重點業(yè)務之一。自去年下半年以來，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品開始井噴，并持續(xù)保持火爆。普益財富數(shù)據(jù)顯示，2009年，共有204款房地產(chǎn)投資信托產(chǎn)品發(fā)行，較2008年的134款增加了50%以上，刷新行業(yè)紀錄；成立181款房地產(chǎn)投資信托，規(guī)模為327億元，規(guī)模同比增40%.

第五篇：關于加強信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務監(jiān)管有關問題的通知

關于加強信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務監(jiān)管有關問題的通知

各地銀監(jiān)局，各政策性銀行，國有商業(yè)銀行，股份制商業(yè)銀行、中國郵政儲蓄銀行、銀監(jiān)會直接監(jiān)管的信托公司：

為進一步規(guī)范信托公司開展房地產(chǎn)信托業(yè)務，防范房地產(chǎn)信托業(yè)務風險，提高信托公司風險防范意識和風險控制能力，現(xiàn)就有關事項通知如下：

一、商業(yè)銀行個人理財資金投資于房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的，理財客戶應符合《信托公司集合資金信托計劃管理辦法》中有關合格投資者的規(guī)定。

二、信托公司以結(jié)構(gòu)化方式設計房地產(chǎn)集合資金信托計劃的，其優(yōu)先和劣后受益權(quán)配比比例不得高于3:1。

三、停止執(zhí)行《中國銀監(jiān)會關于支持信托公司創(chuàng)新發(fā)展有關問題的通知》(銀監(jiān)發(fā)[2009]25號)第十條中對監(jiān)管評級2C級(含)以上、經(jīng)營穩(wěn)健、風險管理水平良好的信托公司發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)項目貸款的例外規(guī)定，信托公司發(fā)放貸款的房地產(chǎn)開發(fā)項目必須滿足“四證”齊全、開發(fā)商或其控股股東具備二級資質(zhì)、項目資本金比例達到國家最低要求等條件。

四、信托公司不得以信托資金發(fā)放土地儲備貸款。土地儲備貸款是指向借款人發(fā)放的用于土地收購及土地前期開發(fā)、整理的貸款。

五、信托公司開展房地產(chǎn)信托業(yè)務應建立健全房地產(chǎn)貸款或投資審批標準、操作流程和風險管理制度并切實執(zhí)行；應進行項目盡職調(diào)查，深入了解房地產(chǎn)企業(yè)的資質(zhì)、財務狀況、信用狀況、以往開發(fā)經(jīng)歷，以及房地產(chǎn)項目的資本金、“四證”、開發(fā)前景等情況，確保房地產(chǎn)信托業(yè)務的合法、合規(guī)性和可行性；應嚴格落實房地產(chǎn)貸款擔保，確保擔保真實、合法、有效；應加強項目管理，密切監(jiān)控房地產(chǎn)信托貸款或投資情況。

六、各銀監(jiān)局要加強對既有監(jiān)管規(guī)定的執(zhí)行力度，強化對房地產(chǎn)信托融資的監(jiān)管，按照實質(zhì)重于形式的原則杜絕信托公司以各種方式規(guī)避監(jiān)管的行為。

七、各銀監(jiān)局應進一步加強對信托公司房地產(chǎn)業(yè)務的風險監(jiān)控，對發(fā)現(xiàn)的風險苗頭要及時予以提示或下發(fā)監(jiān)管意見，并在必要時安排現(xiàn)場檢查。

請各銀監(jiān)局將本通知轉(zhuǎn)發(fā)給轄內(nèi)有關銀監(jiān)分局、信托公司及有關金融機構(gòu)，督促認真遵照執(zhí)行并總結(jié)經(jīng)驗。如遇重大問題，請及時報告。凡與本通知不一致的相關規(guī)定，以本通知為準。

銀監(jiān)會于2010年2月21日發(fā)布《關于加強信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務監(jiān)管有關問題的通知》（以下簡稱《通知》），該通知對信托資金投資于房地產(chǎn)信托產(chǎn)品做了一些新的規(guī)定和調(diào)整，簡介如下：

一、只有“四證”齊全的房地產(chǎn)開發(fā)項目，信托公司才能對其發(fā)放貸款

《通知》第三條規(guī)定，停止執(zhí)行《中國銀監(jiān)會關于支持信托公司創(chuàng)新發(fā)展有關問題的通知》（銀監(jiān)發(fā)[2009]25號）第十條中即使項目沒有施工許可證，也可申請信托貸款的規(guī)定。信托公司發(fā)放貸款的房地產(chǎn)開發(fā)項目必須滿足“四證”齊全的條件。

二、信托公司不得以信托資金發(fā)放土地儲備貸款

《通知》第四條規(guī)定信托公司不得以信托資金發(fā)放土地儲備貸款，土地儲備貸款是指向借款人發(fā)放的用于土地收購及土地前期開發(fā)、整理的貸款。

地方平臺土地儲備整理資金主要來源于銀行，所以嚴禁信托資金用于土地收購、前期整理等更多影響的是一些資金鏈緊張的拿地企業(yè)或未繳清地價款的企業(yè)。

三、限定結(jié)構(gòu)化信托方式

《通知》第二條規(guī)定，信托公司以結(jié)構(gòu)化方式設計房地產(chǎn)集合資金信托計劃的，其優(yōu)先和劣后受益權(quán)配比比例不得高于3:1。

現(xiàn)行的房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)化信托設計方案，往往是優(yōu)先級由市場公開認購，而劣后級則由融資方或關聯(lián)方認購，用以增信，保證優(yōu)先級投資收益。但要保證市場投資者權(quán)益，劣后級是需要一定的量的。這個量要跟總募集資金以及收益率相匹配，否則一旦產(chǎn)品出現(xiàn)虧損，投入次級單位的關聯(lián)方資本就不能完全保證優(yōu)先單位的收益。但在實際操作中，劣后級的增信作用卻往往被架空，成為比例不斷被壓縮，單純撬動市場融資的杠桿?！锻ㄖ穼?yōu)先和劣后受益權(quán)配比比例做出限定后，意味著信托賦予地產(chǎn)商過高的杠桿效應勢必要回調(diào)。

針對結(jié)構(gòu)化信托，銀監(jiān)會于2月5日發(fā)布《關于加強信托公司結(jié)構(gòu)化信托業(yè)務監(jiān)管有關問題的通知》中要求信托公司不得參與不當關聯(lián)交易，不得認購劣后級；劣后級受益人不得“為他人代持”，不得“通過內(nèi)幕信息，不當關聯(lián)交易牟利”，不得“在確定風險與收益后，將權(quán)益向第三方轉(zhuǎn)讓”。

四、理財客戶需具備合格投資者條件

《通知》規(guī)定商業(yè)銀行個人理財資金投資于房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的，理財客戶必須達到《信托公司集合資金信托計劃管理辦法》所稱“合格投資者”的條件，即需滿足下列條件之一：

（一）投資一個信托計劃的最低金額不少于100萬元人民幣的自然人、法人或者依法成立的其他組織；

（二）個人或家庭金融資產(chǎn)總計在其認購時超過100萬元人民幣，且能提供相關財產(chǎn)證明的自然人；

（三）個人收入在最近三年內(nèi)每年收入超過20萬元人民幣或者夫妻雙方合計收入在最近三年內(nèi)每年收入超過30萬元人民幣，且能提供相關收入證明的自然人。

五、信托公司開展房地產(chǎn)信托業(yè)務應進行項目盡職調(diào)查

《通知》第五條規(guī)定，信托公司開展房地產(chǎn)信托業(yè)務應建立健全房地產(chǎn)貸款或投資審批標準、操作流程和風險管理制度并切實執(zhí)行；應進行項目盡職調(diào)查，深入了解房地產(chǎn)企業(yè)的資質(zhì)、財務狀況、信用狀況、以往開發(fā)經(jīng)歷，以及房地產(chǎn)項目的資本金、“四證”、開發(fā)前景等情況，確保房地產(chǎn)信托業(yè)務的合法、合規(guī)性和可行性；應嚴格落實房地產(chǎn)貸款擔保，確保擔保真實、合法、有效；應加強項目管理，密切監(jiān)控房地產(chǎn)信托貸款或投資情況。

繼管理層對房產(chǎn)市場的連連出招調(diào)控后，監(jiān)管部門又向房地產(chǎn)信托業(yè)務亮出“收緊牌”。

近日，銀監(jiān)會下發(fā)了《關于加強信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務監(jiān)管有關問題的通知》（以下簡稱《通知》）?！锻ㄖ访鞔_指出,信托公司不得以信托資金發(fā)放土地儲備貸款；同時，還取消了2009年給予房地產(chǎn)信托的“特惠”政策,要求信托公司發(fā)放貸款的房地產(chǎn)開發(fā)項目必須“四證”齊全。

提高房地產(chǎn)信托門檻

《通知》第三條指出,停止執(zhí)行《中國銀監(jiān)會關于支持信托公司創(chuàng)新發(fā)展有關問題的通知》（銀監(jiān)發(fā)[2009]25號）第十條中對部分房地產(chǎn)開發(fā)項目貸款的例外規(guī)定,信托公司發(fā)放貸款的房地產(chǎn)開發(fā)項目必須滿足“四證”齊全、開發(fā)商或其控股股東具備二級資質(zhì)、項目資本金比例達到國家最低要求等條件。

根據(jù)銀監(jiān)發(fā)[2009]25號第十條的規(guī)定，信托公司可以向只取得“三證”的房地產(chǎn)開發(fā)項目發(fā)放信托貸款，前提條件是信托公司最近一年監(jiān)管評級為2C級（含）以上、經(jīng)營穩(wěn)健、風險管理水平良好的房地產(chǎn)開發(fā)項目。

“三證”指的國有土地使用證、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證,建筑工程施工許可證并未包括其中。

普益財富信托業(yè)研究員趙楊在接受《每日經(jīng)濟新聞》采訪時表示，信托公司發(fā)放貸款的房地產(chǎn)開發(fā)項目，一直都滿足“四證”齊全的規(guī)定，但由于市場不景氣，該標準在去年就放寬一些。中融信托某研究人士表示，最新規(guī)定把那些沒有建筑工程施工許可證但計劃申請信托貸款的開發(fā)項目“拒之門外”，對于一些亟待解決資金困境的地產(chǎn)商而言，可能“雪上加霜”。

同時，《通知》規(guī)定，信托公司不得以信托資金發(fā)放土地儲備貸款，據(jù)悉，土地儲備貸款是指向借款人發(fā)放的用于土地收購及土地前期開發(fā)、整理的貸款。

關注房地產(chǎn)信托融資風險

《通知》要求，信托公司開展房地產(chǎn)信托業(yè)務，應建立房地產(chǎn)貸款或投資審批標準、操作流程和風險管理制度，確保房地產(chǎn)信托業(yè)務的合法、合規(guī)性和可行性，加強項目管理,密切監(jiān)控房地產(chǎn)信托貸款或投資情況。

除了對信托公司的要求,《通知》還明確要求各銀監(jiān)局強化對房地產(chǎn)信托融資的監(jiān)管,加強對信托公司房地產(chǎn)業(yè)務的風險監(jiān)控。

在經(jīng)歷了去年上半年天量信貸后，隨著銀行體系對地產(chǎn)行業(yè)謹慎放貸，房地產(chǎn)商將融資渠道重點轉(zhuǎn)入信托產(chǎn)品。去年下半年，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品開始井噴，風險隱患也在聚積。

上述研究人士指出，“《通知》這些規(guī)定，收緊了房地產(chǎn)企業(yè)的信托融資渠道。”業(yè)內(nèi)分析人士指出，銀監(jiān)會收緊房地產(chǎn)信托，禁止資金流向土地儲備，主要還是為了防范信托行業(yè)風險，畢竟當前我國樓市存在一定泡沫；同時，也為了進一步控制地產(chǎn)行業(yè)資金流向，謹防地產(chǎn)行業(yè)進一步過熱。

此外,銀監(jiān)會要求，商業(yè)銀行個人理財資金投資于房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的,理財客戶應符合有關合格投資者的規(guī)定；信托公司以結(jié)構(gòu)化方式設計房地產(chǎn)集合資金信托計劃的,其優(yōu)先和劣后受益權(quán)配比比例不得高于3:1。

新聞鏈接

銀監(jiān)會規(guī)范結(jié)構(gòu)化信托業(yè)務

近日，銀監(jiān)會下發(fā)了《關于加強信托公司結(jié)構(gòu)化信托業(yè)務監(jiān)管有關問題的通知》，進一步規(guī)范信托公司開展結(jié)構(gòu)化信托業(yè)務。

所謂結(jié)構(gòu)化信托業(yè)務，是指信托公司根據(jù)投資者不同的風險偏好對信托受益權(quán)進行分層配置，使具有不同風險承擔能力和意愿的投資者通過投資不同層級的受益權(quán)來獲取不同的收益，并承擔相應風險的集合資金信托業(yè)務。信澤金理財顧問分析指出，結(jié)構(gòu)化信托業(yè)務是近年來信托行業(yè)廣泛運用的創(chuàng)新型金融產(chǎn)品模式，在很大程度上體現(xiàn)了信托公司的靈活性。

該通知規(guī)定，信托公司結(jié)構(gòu)化信托業(yè)務不得有以下行為：利用受托人的專業(yè)優(yōu)勢為自身謀取不當利益，損害其他信托當事人的利益；利用受托人地位從事不當關聯(lián)交易或進行不當利益輸送；信托公司股東或?qū)嶋H控制人利用信托業(yè)務的結(jié)構(gòu)化設計謀取不當利益等。另外，結(jié)構(gòu)化信托業(yè)務劣后受益人（與優(yōu)先受益人相對）不得為他人代持劣后受益權(quán)，以及通過內(nèi)幕信息交易、不當關聯(lián)交易等違法違規(guī)行為牟取利益等。

中國人民大學信托與基金研究所某研究員向記者表示，這主要是為保障信托當事人的合法權(quán)益。

在收緊信貸、資本市場的地產(chǎn)融資閘口后,屢次扮演地產(chǎn)融資中間商的信托公司也終被納入監(jiān)管的重點。

近日,銀監(jiān)會下發(fā)了《關于加強信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務監(jiān)管有關問題的通知》(以下簡稱《通知》),開始收緊房地產(chǎn)信托融資渠道。

在業(yè)內(nèi)人士看來,銀監(jiān)會此次的收緊,也頗下一番功夫。根據(jù)《通知》,此次監(jiān)管部門不但叫停了土地儲備信托,更是對頗受地產(chǎn)商青睞的結(jié)構(gòu)化信托方式進行了嚴格限定。而此前,正是藉著2009年房地產(chǎn)信托的特惠政策以及靈活的結(jié)構(gòu)化信托,眾房企上演了一幕幕“蛇吞象”式的高杠桿資本融資。

“該來的肯定還是要來,這也是應該有所預料的”,隔了一個春節(jié),新華信托人士再次接受采訪時的語氣多少有些無奈。在其看來,節(jié)前各信托公司的“言論低調(diào)”,并沒有將“行動高調(diào)”的地產(chǎn)信托成功帶離監(jiān)管層的視線。彼時,包括新華信托在內(nèi)的多位信托從業(yè)人士被問及2010年業(yè)務規(guī)劃時,紛紛向記者表示“目是前政策敏感期,最好不要過度披露地產(chǎn)信托信息,以免引起監(jiān)管部門注意”。

對此中海信托人士表示,“銀行與股市再融資已經(jīng)收緊,為了配合一攬子調(diào)控政策,信托賦予地產(chǎn)商過高的杠桿效應也勢必要回調(diào)。由此,信托公司相關的業(yè)務會減少,房企的融資渠道也會更加緊張?！?/p>

結(jié)構(gòu)化信托去杠桿化

在此次監(jiān)管規(guī)范中,火爆異常的結(jié)構(gòu)化信托業(yè)務成了銀監(jiān)會監(jiān)管的重點狙擊對象。根據(jù)通知第二條,“信托公司以結(jié)構(gòu)化方式設計房地產(chǎn)集合資金信托計劃的,其優(yōu)先和劣后受益權(quán)配比比例不得高于3∶1”。

所謂結(jié)構(gòu)化信托,是指信托公司根據(jù)投資者不同的風險偏好對信托受益權(quán)進行分層配置,并按照分層配置中的優(yōu)先與劣后安排進行收益分配,使具有不同風險承擔能力和意愿的投資者通過投資不同層級的受益權(quán)來獲取不同的收益并承擔相應風險。而對于為何要規(guī)范優(yōu)先級、劣后級比例,中海信托人士坦言,現(xiàn)行的房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)化信托設計方案,往往是優(yōu)先級由市場公開認購,而劣后級則由融資方或關聯(lián)方認購,用以增信,保證優(yōu)先級投資收益?！暗ＷC市場投資者權(quán)益,劣后級是需要一定的量的。這個量要跟總募集資金以及收益率相匹配,否則一旦產(chǎn)品出現(xiàn)虧損,投入次級單位的關聯(lián)方資本就不能完全保證優(yōu)先單位的收益?！?/p>

但在實際操作中,劣后級的增信作用卻往往被架空,成為比例不斷被壓縮,單純撬動市場融資的杠桿。

這種案例在過去的幾個月中俯拾皆是。合景泰富年初的信托融資就是典型。

根據(jù)當時公告,合景泰富全資子公司蘇州合景與江西國際信托投資股份有限公司(下簡稱“江西國信”)簽訂增資協(xié)議,對蘇州木瀆項目公司的注冊資本,江西國信將注入9.01億元信托資金,其中,9億元的優(yōu)先級資金來自于中國建設銀行蘇州分行所發(fā)行的理財產(chǎn)品,另外的100萬元的劣后級由蘇州合景認購。

“優(yōu)先級與劣后級的比例高達900∶1,形式意義遠大于實質(zhì)的擔保意義!”國開行一位信托理財人士表示,這意味著合景泰富只用了區(qū)區(qū)100萬元就撬動了9億元的融資,杠桿之高令人咂舌。

令人更加咂舌的“蛇吞象”好戲還在后面,“假如蘇州木瀆項目的收益率達到20%,則蘇州合景投入的100萬元資金將獲得約1.35億元的收益,收益率高達1350%。這遠遠高于優(yōu)先級5%的收益率。”上述國開行人士推測。

“一味的向融資方傾斜,這些都是不符合信托平衡風險原則的,項目出現(xiàn)問題就很容易出風險?！鄙鲜鲋泻Ｐ磐腥耸勘硎尽?/p>

中誠信托風險部研究人士也認為,“現(xiàn)在國家開始重新規(guī)范分層比例,正是已經(jīng)關注到了這種風險,把分層控制在一個合理的比例,既可以控制房企的高杠桿融資,又可以防范市場投資風險。”

但這還不是唯一的管制政策。更早一些,2月5日,針對結(jié)構(gòu)化信托,銀監(jiān)會專門發(fā)布《關于加強信托公司結(jié)構(gòu)化信托業(yè)務監(jiān)管有關問題的通知》(下稱“2號文”)。

其中最為嚴厲的關注重點依然是劣后級的規(guī)范。要求信托公司不得參與不當關聯(lián)交易,不得認購劣后級;劣后級受益人不得“為他人代持”,不得“通過內(nèi)幕信息,不當關聯(lián)交易牟利”,不得“在確定風險與收益后,將權(quán)益向第三方轉(zhuǎn)讓”。

“監(jiān)管層提出這些禁令,就說明市場中已經(jīng)存在這樣的行為,并且已經(jīng)傳到了監(jiān)管層的耳中?！敝泻Ｐ磐腥耸勘硎?。

土地儲備信托叫停

此次的另一監(jiān)管利劍直指房企的拿地信托融資?！锻ㄖ返谒臈l明確指出,“信托公司不得以信托資金發(fā)放土地儲備貸款”。土地儲備貸款是指向借款人發(fā)放的用于土地收購及土地前期開發(fā)、整理的貸款。與叫停土地儲備信托相配套,此次《通知》的又一利器就是對2009年初《中國銀監(jiān)會關于支持信托公司創(chuàng)新發(fā)展有關問題的通知》(下稱“25號文”)的修正。

去年初,為了配合一攬子的經(jīng)濟刺激計劃,25號文表示即使項目沒有施工許可證,也可申請信托貸款。這對于主要用于地產(chǎn)項目前期的信托融資渠道,無疑是打開方便之門。

“現(xiàn)在的情況已經(jīng)不同于2009年,監(jiān)管層應該是考慮房地產(chǎn)市場,尤其是土地市場的整體風險。但由于地方平臺土地儲備整理資金主要來源于銀行,所以嚴禁信托資金用于土地收購、前期整理等更多影響的是一些資金鏈緊張的拿地企業(yè)或未繳清地價款的企業(yè)?！毙氯A信托信托業(yè)務部經(jīng)理表示。

日前,在杭州城銷售的一款房地產(chǎn)信托產(chǎn)品,用股權(quán)作價抵押給信托公司,融資2億元,所得資金將用于償付競拍所得土地的土地款。而在北京信托新近推出的穩(wěn)健系列信托計劃中,土地一級開發(fā)也赫然在目。

“監(jiān)管層不讓做的,我們也只能不做?！泵鎸υ儐?北京信托人士并不愿過多表態(tài)。然而無獨有偶,就在《通知》公布后,江西國際信托的一款產(chǎn)品,就被質(zhì)疑為“信托貸款支付地價”。

根據(jù)公告,江西國際信托將與ST成功子公司共同注冊新項目公司。其中,江西國際信托將用10億元信托資金入股43.48%。而資金入賬后,10億元將用作地價款支付。

對于這種繞彎股權(quán)的地價支付行為,中海信托人士并不客氣地指出這是在闖禁令,有架空《通知》之嫌。