第一篇：關于加強信托公司房地產信托業(yè)務監(jiān)管有關問題的通知

各地銀監(jiān)局，各政策性銀行，國有商業(yè)銀行，股份制商業(yè)銀行、中國郵政儲蓄銀行、銀監(jiān)會直接監(jiān)管的信托公司：

為進一步規(guī)范信托公司開展房地產信托業(yè)務，防范房地產信托業(yè)務風險，提高信托公司風險防范意識和風險控制能力，現(xiàn)就有關事項通知如下：

一、商業(yè)銀行個人理財資金投資于房地產信托產品的，理財客戶應符合《信托公司集合資金信托計劃管理辦法》中有關合格投資者的規(guī)定。

二、信托公司以結構化方式設計房地產集合資金信托計劃的，其優(yōu)先和劣后受益權配比比例不得高于3:1。

三、停止執(zhí)行《中國銀監(jiān)會關于支持信托公司創(chuàng)新發(fā)展有關問題的通知》（銀監(jiān)發(fā)[2009]25號）第十條中對監(jiān)管評級2C級（含）以上、經營穩(wěn)健、風險管理水平良好的信托公司發(fā)放房地產開發(fā)項目貸款的例外規(guī)定，信托公司發(fā)放貸款的房地產開發(fā)項目必須滿足“四證”齊全、開發(fā)商或其控股股東具備二級資質、項目資本金比例達到國家最低要求等條件。

四、信托公司不得以信托資金發(fā)放土地儲備貸款。土地儲備貸款是指向借款人發(fā)放的用于土地收購及土地前期開發(fā)、整理的貸款。

五、信托公司開展房地產信托業(yè)務應建立健全房地產貸款或投資審批標準、操作流程和風險管理制度并切實執(zhí)行；應進行項目盡職調查，深入了解房地產企業(yè)的資質、財務狀況、信用狀況、以往開發(fā)經歷，以及房地產項目的資本金、“四證”、開發(fā)前景等情況，確保房地產信托業(yè)務的合法、合規(guī)性和可行性；應嚴格落實房地產貸款擔保，確保擔保真實、合法、有效；應加強項目管理，密切監(jiān)控房地產信托貸款或投資情況。

六、各銀監(jiān)局要加強對既有監(jiān)管規(guī)定的執(zhí)行力度，強化對房地產信托融資的監(jiān)管，按照實質重于形式的原則杜絕信托公司以各種方式規(guī)避監(jiān)管的行為。

七、各銀監(jiān)局應進一步加強對信托公司房地產業(yè)務的風險監(jiān)控，對發(fā)現(xiàn)的風險苗頭要及時予以提示或下發(fā)監(jiān)管意見，并在必要時安排現(xiàn)場檢查。

請各銀監(jiān)局將本通知轉發(fā)給轄內有關銀監(jiān)分局、信托公司及有關金融機構，督促認真遵照執(zhí)行并總結經驗。如遇重大問題，請及時報告。凡與本通知不一致的相關規(guī)定，以本通知為準。二〇一〇年二月十一日

第二篇：關于加強信托公司房地產信托業(yè)務監(jiān)管有關問題的通知

關于加強信托公司房地產信托業(yè)務監(jiān)管有關問題的通知

【2號文】

各地銀監(jiān)局，各政策性銀行，國有商業(yè)銀行，股份制商業(yè)銀行、中國郵政儲蓄銀行、銀監(jiān)會直接監(jiān)管的信托公司：

為進一步規(guī)范信托公司開展房地產信托業(yè)務，防范房地產信托業(yè)務風險，提高信托公司風險防范意識和風險控制能力，現(xiàn)就有關事項通知如下：

一、商業(yè)銀行個人理財資金投資于房地產信托產品的，理財客戶應符合《信托公司集合資金信托計劃管理辦法》中有關合格投資者的規(guī)定。

二、信托公司以結構化方式設計房地產集合資金信托計劃的，其優(yōu)先和劣后受益權配比比例不得高于3:1。

三、停止執(zhí)行《中國銀監(jiān)會關于支持信托公司創(chuàng)新發(fā)展有關問題的通知》（銀監(jiān)發(fā)[2009]25號）第十條中對監(jiān)管評級2C級（含）以上、經營穩(wěn)健、風險管理水平良好的信托公司發(fā)放房地產開發(fā)項目貸款的例外規(guī)定，信托公司發(fā)放貸款的房地產開發(fā)項目必須滿足“四證”齊全、開發(fā)商或其控股股東具備二級資質、項目資本金比例達到國家最低要求等條件。

四、信托公司不得以信托資金發(fā)放土地儲備貸款。土地儲備貸款是指向借款人發(fā)放的用于土地收購及土地前期開發(fā)、整理的貸款。

五、信托公司開展房地產信托業(yè)務應建立健全房地產貸款或投資審批標準、操作流程和風險管理制度并切實執(zhí)行；應進行項目盡職調查，深入了解房地產企業(yè)的資質、財務狀況、信用狀況、以往開發(fā)經歷，以及房地產項目的資本金、“四證”、開發(fā)前景等情況，確保房地產信托業(yè)務的合法、合規(guī)性和可行性；應嚴格落實房地產貸款擔保，確保擔保真實、合法、有效；應加強項目管理，密切監(jiān)控房地產信托貸款或投資情況。

六、各銀監(jiān)局要加強對既有監(jiān)管規(guī)定的執(zhí)行力度，強化對房地產信托融資的監(jiān)管，按照實質重于形式的原則杜絕信托公司以各種方式規(guī)避監(jiān)管的行為。

七、各銀監(jiān)局應進一步加強對信托公司房地產業(yè)務的風險監(jiān)控，對發(fā)現(xiàn)的風險苗頭要及時予以提示或下發(fā)監(jiān)管意見，并在必要時安排現(xiàn)場檢查。請各銀監(jiān)局將本通知轉發(fā)給轄內有關銀監(jiān)分局、信托公司及有關金融機構，督促認真遵照執(zhí)行并總結經驗。如遇重大問題，請及時報告。凡與本通知不一致的相關規(guī)定，以本通知為準。

二〇一〇年二月十一日

記者日前獲悉，春節(jié)前夕，銀監(jiān)會下發(fā)了《關于加強信托公司房地產信托業(yè)務監(jiān)管有關問題的通知》，再次收緊房地產信托。《通知》明確指出，信托公司不得以信托資金發(fā)放土地儲備貸款。

據(jù)了解，土地儲備貸款是指向借款人發(fā)放的用于土地收購及土地前期開發(fā)、整理的貸款。

同時，銀監(jiān)會進一步提高了對信托公司發(fā)放貸款的房地產開發(fā)項目的要求，明確要求信托公司發(fā)放貸款的房地產開發(fā)項目必須滿足“四證”齊全、開發(fā)商或其控股股東具備二級資質、項目資本金比例達到國家最低要求等條件。

《通知》同時要求信托公司，開展房地產信托業(yè)務應建立健全房地產貸款或投資審批標準、操作流程和風險管理制度并切實執(zhí)行；應進行項目盡職調查，確保房地產信托業(yè)務的合法、合規(guī)性和可行性；應嚴格落實房地產貸款擔保的真實、合法、有效；應加強項目管理，密切監(jiān)控房地產信托貸款或投資情況。

此外，銀監(jiān)會要求，商業(yè)銀行個人理財資金投資于房地產信托產品的，理財客戶應符合有關合格投資者的規(guī)定；信托公司以結構化方式設計房地產集合資金信托計劃的，其優(yōu)先和劣后受益權配比比例不得高于3:1.除了對信托公司的要求，銀監(jiān)會還要求各銀監(jiān)局加強對既有規(guī)定的執(zhí)行力度，強化對房地產信托融資的監(jiān)管，加強對信托公司房地產業(yè)務的風險監(jiān)控。

銀監(jiān)會人士告訴記者，《通知》的出臺主要為進一步規(guī)范信托公司開展房地產信托業(yè)務，防范房地產信托業(yè)務風險，提高信托公司風險防范意識和風險控制能力。

房地產信托一直是信托公司的重點業(yè)務之一。自去年下半年以來，房地產信托產品開始井噴，并持續(xù)保持火爆。普益財富數(shù)據(jù)顯示，2009年，共有204款房地產投資信托產品發(fā)行，較2008年的134款增加了50%以上，刷新行業(yè)紀錄；成立181款房地產投資信托，規(guī)模為327億元，規(guī)模同比增40%.

第三篇：關于加強信托公司房地產信托業(yè)務監(jiān)管有關問題的通知

關于加強信托公司房地產信托業(yè)務監(jiān)管有關問題的通知

各地銀監(jiān)局，各政策性銀行，國有商業(yè)銀行，股份制商業(yè)銀行、中國郵政儲蓄銀行、銀監(jiān)會直接監(jiān)管的信托公司：

為進一步規(guī)范信托公司開展房地產信托業(yè)務，防范房地產信托業(yè)務風險，提高信托公司風險防范意識和風險控制能力，現(xiàn)就有關事項通知如下：

一、商業(yè)銀行個人理財資金投資于房地產信托產品的，理財客戶應符合《信托公司集合資金信托計劃管理辦法》中有關合格投資者的規(guī)定。

二、信托公司以結構化方式設計房地產集合資金信托計劃的，其優(yōu)先和劣后受益權配比比例不得高于3:1。

三、停止執(zhí)行《中國銀監(jiān)會關于支持信托公司創(chuàng)新發(fā)展有關問題的通知》(銀監(jiān)發(fā)[2009]25號)第十條中對監(jiān)管評級2C級(含)以上、經營穩(wěn)健、風險管理水平良好的信托公司發(fā)放房地產開發(fā)項目貸款的例外規(guī)定，信托公司發(fā)放貸款的房地產開發(fā)項目必須滿足“四證”齊全、開發(fā)商或其控股股東具備二級資質、項目資本金比例達到國家最低要求等條件。

四、信托公司不得以信托資金發(fā)放土地儲備貸款。土地儲備貸款是指向借款人發(fā)放的用于土地收購及土地前期開發(fā)、整理的貸款。

五、信托公司開展房地產信托業(yè)務應建立健全房地產貸款或投資審批標準、操作流程和風險管理制度并切實執(zhí)行；應進行項目盡職調查，深入了解房地產企業(yè)的資質、財務狀況、信用狀況、以往開發(fā)經歷，以及房地產項目的資本金、“四證”、開發(fā)前景等情況，確保房地產信托業(yè)務的合法、合規(guī)性和可行性；應嚴格落實房地產貸款擔保，確保擔保真實、合法、有效；應加強項目管理，密切監(jiān)控房地產信托貸款或投資情況。

六、各銀監(jiān)局要加強對既有監(jiān)管規(guī)定的執(zhí)行力度，強化對房地產信托融資的監(jiān)管，按照實質重于形式的原則杜絕信托公司以各種方式規(guī)避監(jiān)管的行為。

七、各銀監(jiān)局應進一步加強對信托公司房地產業(yè)務的風險監(jiān)控，對發(fā)現(xiàn)的風險苗頭要及時予以提示或下發(fā)監(jiān)管意見，并在必要時安排現(xiàn)場檢查。

請各銀監(jiān)局將本通知轉發(fā)給轄內有關銀監(jiān)分局、信托公司及有關金融機構，督促認真遵照執(zhí)行并總結經驗。如遇重大問題，請及時報告。凡與本通知不一致的相關規(guī)定，以本通知為準。

銀監(jiān)會于2010年2月21日發(fā)布《關于加強信托公司房地產信托業(yè)務監(jiān)管有關問題的通知》（以下簡稱《通知》），該通知對信托資金投資于房地產信托產品做了一些新的規(guī)定和調整，簡介如下：

一、只有“四證”齊全的房地產開發(fā)項目，信托公司才能對其發(fā)放貸款

《通知》第三條規(guī)定，停止執(zhí)行《中國銀監(jiān)會關于支持信托公司創(chuàng)新發(fā)展有關問題的通知》（銀監(jiān)發(fā)[2009]25號）第十條中即使項目沒有施工許可證，也可申請信托貸款的規(guī)定。信托公司發(fā)放貸款的房地產開發(fā)項目必須滿足“四證”齊全的條件。

二、信托公司不得以信托資金發(fā)放土地儲備貸款

《通知》第四條規(guī)定信托公司不得以信托資金發(fā)放土地儲備貸款，土地儲備貸款是指向借款人發(fā)放的用于土地收購及土地前期開發(fā)、整理的貸款。

地方平臺土地儲備整理資金主要來源于銀行，所以嚴禁信托資金用于土地收購、前期整理等更多影響的是一些資金鏈緊張的拿地企業(yè)或未繳清地價款的企業(yè)。

三、限定結構化信托方式

《通知》第二條規(guī)定，信托公司以結構化方式設計房地產集合資金信托計劃的，其優(yōu)先和劣后受益權配比比例不得高于3:1。

現(xiàn)行的房地產結構化信托設計方案，往往是優(yōu)先級由市場公開認購，而劣后級則由融資方或關聯(lián)方認購，用以增信，保證優(yōu)先級投資收益。但要保證市場投資者權益，劣后級是需要一定的量的。這個量要跟總募集資金以及收益率相匹配，否則一旦產品出現(xiàn)虧損，投入次級單位的關聯(lián)方資本就不能完全保證優(yōu)先單位的收益。但在實際操作中，劣后級的增信作用卻往往被架空，成為比例不斷被壓縮，單純撬動市場融資的杠桿。《通知》對優(yōu)先和劣后受益權配比比例做出限定后，意味著信托賦予地產商過高的杠桿效應勢必要回調。

針對結構化信托，銀監(jiān)會于2月5日發(fā)布《關于加強信托公司結構化信托業(yè)務監(jiān)管有關問題的通知》中要求信托公司不得參與不當關聯(lián)交易，不得認購劣后級；劣后級受益人不得“為他人代持”，不得“通過內幕信息，不當關聯(lián)交易牟利”，不得“在確定風險與收益后，將權益向第三方轉讓”。

四、理財客戶需具備合格投資者條件

《通知》規(guī)定商業(yè)銀行個人理財資金投資于房地產信托產品的，理財客戶必須達到《信托公司集合資金信托計劃管理辦法》所稱“合格投資者”的條件，即需滿足下列條件之一：

（一）投資一個信托計劃的最低金額不少于100萬元人民幣的自然人、法人或者依法成立的其他組織；

（二）個人或家庭金融資產總計在其認購時超過100萬元人民幣，且能提供相關財產證明的自然人；

（三）個人收入在最近三年內每年收入超過20萬元人民幣或者夫妻雙方合計收入在最近三年內每年收入超過30萬元人民幣，且能提供相關收入證明的自然人。

五、信托公司開展房地產信托業(yè)務應進行項目盡職調查

《通知》第五條規(guī)定，信托公司開展房地產信托業(yè)務應建立健全房地產貸款或投資審批標準、操作流程和風險管理制度并切實執(zhí)行；應進行項目盡職調查，深入了解房地產企業(yè)的資質、財務狀況、信用狀況、以往開發(fā)經歷，以及房地產項目的資本金、“四證”、開發(fā)前景等情況，確保房地產信托業(yè)務的合法、合規(guī)性和可行性；應嚴格落實房地產貸款擔保，確保擔保真實、合法、有效；應加強項目管理，密切監(jiān)控房地產信托貸款或投資情況。

繼管理層對房產市場的連連出招調控后，監(jiān)管部門又向房地產信托業(yè)務亮出“收緊牌”。

近日，銀監(jiān)會下發(fā)了《關于加強信托公司房地產信托業(yè)務監(jiān)管有關問題的通知》（以下簡稱《通知》）?！锻ㄖ访鞔_指出,信托公司不得以信托資金發(fā)放土地儲備貸款；同時，還取消了2009年給予房地產信托的“特惠”政策,要求信托公司發(fā)放貸款的房地產開發(fā)項目必須“四證”齊全。

提高房地產信托門檻

《通知》第三條指出,停止執(zhí)行《中國銀監(jiān)會關于支持信托公司創(chuàng)新發(fā)展有關問題的通知》（銀監(jiān)發(fā)[2009]25號）第十條中對部分房地產開發(fā)項目貸款的例外規(guī)定,信托公司發(fā)放貸款的房地產開發(fā)項目必須滿足“四證”齊全、開發(fā)商或其控股股東具備二級資質、項目資本金比例達到國家最低要求等條件。

根據(jù)銀監(jiān)發(fā)[2009]25號第十條的規(guī)定，信托公司可以向只取得“三證”的房地產開發(fā)項目發(fā)放信托貸款，前提條件是信托公司最近一年監(jiān)管評級為2C級（含）以上、經營穩(wěn)健、風險管理水平良好的房地產開發(fā)項目。

“三證”指的國有土地使用證、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證,建筑工程施工許可證并未包括其中。

普益財富信托業(yè)研究員趙楊在接受《每日經濟新聞》采訪時表示，信托公司發(fā)放貸款的房地產開發(fā)項目，一直都滿足“四證”齊全的規(guī)定，但由于市場不景氣，該標準在去年就放寬一些。中融信托某研究人士表示，最新規(guī)定把那些沒有建筑工程施工許可證但計劃申請信托貸款的開發(fā)項目“拒之門外”，對于一些亟待解決資金困境的地產商而言，可能“雪上加霜”。

同時，《通知》規(guī)定，信托公司不得以信托資金發(fā)放土地儲備貸款，據(jù)悉，土地儲備貸款是指向借款人發(fā)放的用于土地收購及土地前期開發(fā)、整理的貸款。

關注房地產信托融資風險

《通知》要求，信托公司開展房地產信托業(yè)務，應建立房地產貸款或投資審批標準、操作流程和風險管理制度，確保房地產信托業(yè)務的合法、合規(guī)性和可行性，加強項目管理,密切監(jiān)控房地產信托貸款或投資情況。

除了對信托公司的要求,《通知》還明確要求各銀監(jiān)局強化對房地產信托融資的監(jiān)管,加強對信托公司房地產業(yè)務的風險監(jiān)控。

在經歷了去年上半年天量信貸后，隨著銀行體系對地產行業(yè)謹慎放貸，房地產商將融資渠道重點轉入信托產品。去年下半年，房地產信托產品開始井噴，風險隱患也在聚積。

上述研究人士指出，“《通知》這些規(guī)定，收緊了房地產企業(yè)的信托融資渠道。”業(yè)內分析人士指出，銀監(jiān)會收緊房地產信托，禁止資金流向土地儲備，主要還是為了防范信托行業(yè)風險，畢竟當前我國樓市存在一定泡沫；同時，也為了進一步控制地產行業(yè)資金流向，謹防地產行業(yè)進一步過熱。

此外,銀監(jiān)會要求，商業(yè)銀行個人理財資金投資于房地產信托產品的,理財客戶應符合有關合格投資者的規(guī)定；信托公司以結構化方式設計房地產集合資金信托計劃的,其優(yōu)先和劣后受益權配比比例不得高于3:1。

新聞鏈接

銀監(jiān)會規(guī)范結構化信托業(yè)務

近日，銀監(jiān)會下發(fā)了《關于加強信托公司結構化信托業(yè)務監(jiān)管有關問題的通知》，進一步規(guī)范信托公司開展結構化信托業(yè)務。

所謂結構化信托業(yè)務，是指信托公司根據(jù)投資者不同的風險偏好對信托受益權進行分層配置，使具有不同風險承擔能力和意愿的投資者通過投資不同層級的受益權來獲取不同的收益，并承擔相應風險的集合資金信托業(yè)務。信澤金理財顧問分析指出，結構化信托業(yè)務是近年來信托行業(yè)廣泛運用的創(chuàng)新型金融產品模式，在很大程度上體現(xiàn)了信托公司的靈活性。

該通知規(guī)定，信托公司結構化信托業(yè)務不得有以下行為：利用受托人的專業(yè)優(yōu)勢為自身謀取不當利益，損害其他信托當事人的利益；利用受托人地位從事不當關聯(lián)交易或進行不當利益輸送；信托公司股東或實際控制人利用信托業(yè)務的結構化設計謀取不當利益等。另外，結構化信托業(yè)務劣后受益人（與優(yōu)先受益人相對）不得為他人代持劣后受益權，以及通過內幕信息交易、不當關聯(lián)交易等違法違規(guī)行為牟取利益等。

中國人民大學信托與基金研究所某研究員向記者表示，這主要是為保障信托當事人的合法權益。

在收緊信貸、資本市場的地產融資閘口后,屢次扮演地產融資中間商的信托公司也終被納入監(jiān)管的重點。

近日,銀監(jiān)會下發(fā)了《關于加強信托公司房地產信托業(yè)務監(jiān)管有關問題的通知》(以下簡稱《通知》),開始收緊房地產信托融資渠道。

在業(yè)內人士看來,銀監(jiān)會此次的收緊,也頗下一番功夫。根據(jù)《通知》,此次監(jiān)管部門不但叫停了土地儲備信托,更是對頗受地產商青睞的結構化信托方式進行了嚴格限定。而此前,正是藉著2009年房地產信托的特惠政策以及靈活的結構化信托,眾房企上演了一幕幕“蛇吞象”式的高杠桿資本融資。

“該來的肯定還是要來,這也是應該有所預料的”,隔了一個春節(jié),新華信托人士再次接受采訪時的語氣多少有些無奈。在其看來,節(jié)前各信托公司的“言論低調”,并沒有將“行動高調”的地產信托成功帶離監(jiān)管層的視線。彼時,包括新華信托在內的多位信托從業(yè)人士被問及2010年業(yè)務規(guī)劃時,紛紛向記者表示“目是前政策敏感期,最好不要過度披露地產信托信息,以免引起監(jiān)管部門注意”。

對此中海信托人士表示,“銀行與股市再融資已經收緊,為了配合一攬子調控政策,信托賦予地產商過高的杠桿效應也勢必要回調。由此,信托公司相關的業(yè)務會減少,房企的融資渠道也會更加緊張。”

結構化信托去杠桿化

在此次監(jiān)管規(guī)范中,火爆異常的結構化信托業(yè)務成了銀監(jiān)會監(jiān)管的重點狙擊對象。根據(jù)通知第二條,“信托公司以結構化方式設計房地產集合資金信托計劃的,其優(yōu)先和劣后受益權配比比例不得高于3∶1”。

所謂結構化信托,是指信托公司根據(jù)投資者不同的風險偏好對信托受益權進行分層配置,并按照分層配置中的優(yōu)先與劣后安排進行收益分配,使具有不同風險承擔能力和意愿的投資者通過投資不同層級的受益權來獲取不同的收益并承擔相應風險。而對于為何要規(guī)范優(yōu)先級、劣后級比例,中海信托人士坦言,現(xiàn)行的房地產結構化信托設計方案,往往是優(yōu)先級由市場公開認購,而劣后級則由融資方或關聯(lián)方認購,用以增信,保證優(yōu)先級投資收益?！暗ＷC市場投資者權益,劣后級是需要一定的量的。這個量要跟總募集資金以及收益率相匹配,否則一旦產品出現(xiàn)虧損,投入次級單位的關聯(lián)方資本就不能完全保證優(yōu)先單位的收益?！?/p>

但在實際操作中,劣后級的增信作用卻往往被架空,成為比例不斷被壓縮,單純撬動市場融資的杠桿。

這種案例在過去的幾個月中俯拾皆是。合景泰富年初的信托融資就是典型。

根據(jù)當時公告,合景泰富全資子公司蘇州合景與江西國際信托投資股份有限公司(下簡稱“江西國信”)簽訂增資協(xié)議,對蘇州木瀆項目公司的注冊資本,江西國信將注入9.01億元信托資金,其中,9億元的優(yōu)先級資金來自于中國建設銀行蘇州分行所發(fā)行的理財產品,另外的100萬元的劣后級由蘇州合景認購。

“優(yōu)先級與劣后級的比例高達900∶1,形式意義遠大于實質的擔保意義!”國開行一位信托理財人士表示,這意味著合景泰富只用了區(qū)區(qū)100萬元就撬動了9億元的融資,杠桿之高令人咂舌。

令人更加咂舌的“蛇吞象”好戲還在后面,“假如蘇州木瀆項目的收益率達到20%,則蘇州合景投入的100萬元資金將獲得約1.35億元的收益,收益率高達1350%。這遠遠高于優(yōu)先級5%的收益率?！鄙鲜鰢_行人士推測。

“一味的向融資方傾斜,這些都是不符合信托平衡風險原則的,項目出現(xiàn)問題就很容易出風險?！鄙鲜鲋泻Ｐ磐腥耸勘硎?。

中誠信托風險部研究人士也認為,“現(xiàn)在國家開始重新規(guī)范分層比例,正是已經關注到了這種風險,把分層控制在一個合理的比例,既可以控制房企的高杠桿融資,又可以防范市場投資風險。”

但這還不是唯一的管制政策。更早一些,2月5日,針對結構化信托,銀監(jiān)會專門發(fā)布《關于加強信托公司結構化信托業(yè)務監(jiān)管有關問題的通知》(下稱“2號文”)。

其中最為嚴厲的關注重點依然是劣后級的規(guī)范。要求信托公司不得參與不當關聯(lián)交易,不得認購劣后級;劣后級受益人不得“為他人代持”,不得“通過內幕信息,不當關聯(lián)交易牟利”,不得“在確定風險與收益后,將權益向第三方轉讓”。

“監(jiān)管層提出這些禁令,就說明市場中已經存在這樣的行為,并且已經傳到了監(jiān)管層的耳中。”中海信托人士表示。

土地儲備信托叫停

此次的另一監(jiān)管利劍直指房企的拿地信托融資?！锻ㄖ返谒臈l明確指出,“信托公司不得以信托資金發(fā)放土地儲備貸款”。土地儲備貸款是指向借款人發(fā)放的用于土地收購及土地前期開發(fā)、整理的貸款。與叫停土地儲備信托相配套,此次《通知》的又一利器就是對2009年初《中國銀監(jiān)會關于支持信托公司創(chuàng)新發(fā)展有關問題的通知》(下稱“25號文”)的修正。

去年初,為了配合一攬子的經濟刺激計劃,25號文表示即使項目沒有施工許可證,也可申請信托貸款。這對于主要用于地產項目前期的信托融資渠道,無疑是打開方便之門。

“現(xiàn)在的情況已經不同于2009年,監(jiān)管層應該是考慮房地產市場,尤其是土地市場的整體風險。但由于地方平臺土地儲備整理資金主要來源于銀行,所以嚴禁信托資金用于土地收購、前期整理等更多影響的是一些資金鏈緊張的拿地企業(yè)或未繳清地價款的企業(yè)。”新華信托信托業(yè)務部經理表示。

日前,在杭州城銷售的一款房地產信托產品,用股權作價抵押給信托公司,融資2億元,所得資金將用于償付競拍所得土地的土地款。而在北京信托新近推出的穩(wěn)健系列信托計劃中,土地一級開發(fā)也赫然在目。

“監(jiān)管層不讓做的,我們也只能不做?！泵鎸υ儐?北京信托人士并不愿過多表態(tài)。然而無獨有偶,就在《通知》公布后,江西國際信托的一款產品,就被質疑為“信托貸款支付地價”。

根據(jù)公告,江西國際信托將與ST成功子公司共同注冊新項目公司。其中,江西國際信托將用10億元信托資金入股43.48%。而資金入賬后,10億元將用作地價款支付。

對于這種繞彎股權的地價支付行為,中海信托人士并不客氣地指出這是在闖禁令,有架空《通知》之嫌。

第四篇：關于加強信托公司房地產信托業(yè)務監(jiān)管有關問題的通知

關于加強信托公司房地產信托業(yè)務監(jiān)管有關問題的通知(全文)

[世華財訊]中國信托業(yè)協(xié)會網站發(fā)布《關于加強信托公司房地產信托業(yè)務監(jiān)管有關問題的通知》，《通知》明確指出，信托公司不得以信托資金發(fā)放土地儲備貸款。

中國信托業(yè)協(xié)會網站2月24日消息，為進一步規(guī)范信托公司開展房地產信托業(yè)務，防范房地產信托業(yè)務風險，提高信托公司風險防范意識和風險控制能力，中國信托業(yè)協(xié)會網站日前發(fā)布《關于加強信托公司房地產信托業(yè)務監(jiān)管有關問題的通知》。

《通知》明確指出，信托公司不得以信托資金發(fā)放土地儲備貸款。并進一步提高了對信托公司發(fā)放貸款的房地產開發(fā)項目的要求，明確要求信托公司發(fā)放貸款的房地產開發(fā)項目必須滿足“四證”齊全、開發(fā)商或其控股股東具備二級資質、項目資本金比例達到國家最低要求等條件。

《通知》要求，各銀監(jiān)局應進一步加強對信托公司房地產業(yè)務的風險監(jiān)控，對發(fā)現(xiàn)的風險苗頭要及時予以提示或下發(fā)監(jiān)管意見，并在必要時安排現(xiàn)場檢查。

具體通知如下：

各地銀監(jiān)局，各政策性銀行，國有商業(yè)銀行，股份制商業(yè)銀行、中國郵政儲蓄銀行、銀監(jiān)會直接監(jiān)管的信托公司：

為進一步規(guī)范信托公司開展房地產信托業(yè)務，防范房地產信托業(yè)務風險，提高信托公司風險防范意識和風險控制能力，現(xiàn)就有關事項通知如下：

一、商業(yè)銀行個人理財資金投資于房地產信托產品的，理財客戶應符合《信托公司集合資金信托計劃管理辦法》中有關合格投資者的規(guī)定。

二、信托公司以結構化方式設計房地產集合資金信托計劃的，其優(yōu)先和劣后受益權配比比例不得高于3:1。

三、停止執(zhí)行《中國銀監(jiān)會關于支持信托公司創(chuàng)新發(fā)展有關問題的通知》(銀監(jiān)發(fā)[2009]25號)第十條中對監(jiān)管評級2C級(含)以上、經營穩(wěn)健、風險管理水平良好的信托公司發(fā)放房地產開發(fā)項目貸款的例外規(guī)定，信托公司發(fā)放貸款的房地產開發(fā)項目必須滿足“四證”齊全、開發(fā)商或其控股股東具備二級資質、項目資本金比例達到國家最低要求等條件。

四、信托公司不得以信托資金發(fā)放土地儲備貸款。土地儲備貸款是指向借款人發(fā)放的用于土地收購及土地前期開發(fā)、整理的貸款。

五、信托公司開展房地產信托業(yè)務應建立健全房地產貸款或投資審批標準、操作流程和風險管理制度并切實執(zhí)行；應進行項目盡職調查，深入了解房地產企業(yè)的資質、財務狀況、信用狀況、以往開發(fā)經歷，以及房地產項目的資本金、“四證”、開發(fā)前景等情況，確保房地產信托業(yè)務的合法、合規(guī)性和可行性；應嚴格落實房地產貸款擔保，確保擔保真實、合法、有效；應加強項目管理，密切監(jiān)控房地產信托貸款或投資情況。

六、各銀監(jiān)局要加強對既有監(jiān)管規(guī)定的執(zhí)行力度，強化對房地產信托融資的監(jiān)管，按照實質重于形式的原則杜絕信托公司以各種方式規(guī)避監(jiān)管的行為。

七、各銀監(jiān)局應進一步加強對信托公司房地產業(yè)務的風險監(jiān)控，對發(fā)現(xiàn)的風險苗頭要及時予以提示或下發(fā)監(jiān)管意見，并在必要時安排現(xiàn)場檢查。

請各銀監(jiān)局將本通知轉發(fā)給轄內有關銀監(jiān)分局、信托公司及有關金融機構，督促認真遵照執(zhí)行并總結經驗。如遇重大問題，請及時報告。凡與本通知不一致的相關規(guī)定，以本通知為準。

二〇一〇年二月十一日

第五篇：關于加強信托公司結構化信托業(yè)務監(jiān)管有關問題的通知

中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會關于加強信托公司結構化信托業(yè)務監(jiān)管有關問題的通知（銀監(jiān)通[2010]2號）

各銀監(jiān)局，銀監(jiān)會直接監(jiān)管的信托公司：

為規(guī)范信托公司開展結構化信托業(yè)務，保護信托當事人的合法權益，鼓勵信托公司依法進行業(yè)務創(chuàng)新和培養(yǎng)自主管理能力，確保結構化信托業(yè)務健康、有序發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國信托法》、《信托公司管理辦法》、《信托公司集合資金信托計劃管理辦法》等法律法規(guī)的規(guī)定，現(xiàn)就信托公司開展結構化信托業(yè)務的有關問題通知如下：

一、結構化信托業(yè)務是指信托公司根據(jù)投資者不同的風險偏好對信托受益權進行分層配置，按照分層配置中的優(yōu)先與劣后安排進行收益分配，使具有不同風險承擔能力和意愿的投資者通過投資不同層級的受益權來獲取不同的收益并承擔相應風險的集合資金信托業(yè)務。

本通知中，享有優(yōu)先受益權的信托產品投資者稱為優(yōu)先受益人，所有享有劣后受益權的投資者稱為劣后受益人。

二、信托公司開展結構化信托業(yè)務，應當嚴格遵循以下原則：

（一）依法合規(guī)原則。

（二）風險與收益相匹配原則。

（三）充分信息披露原則。

（四）公平公正，注重保護優(yōu)先受益人合法利益原則。

三、信托公司開展結構化信托業(yè)務，應當培養(yǎng)并建立與業(yè)務發(fā)展相適應的專業(yè)團隊及保障系統(tǒng)，完善規(guī)章制度，加強IT系統(tǒng)建設，不斷提高結構化信托產品的設計水平、管理水平和風險控制能力，打造結構化信托產品品牌。

四、結構化信托產品的投資者應是具有風險識別和承擔能力的機構或個人。

信托公司在開展結構化信托業(yè)務前應對信托投資者進行風險適應性評估，了解其風險偏好和承受能力，并對本金損失風險等各項投資風險予以充分揭示。

信托公司應對劣后受益人就強制平倉、本金發(fā)生重大損失等風險進行特別揭示。

五、結構化信托業(yè)務中的劣后受益人，應當是符合《信托公司集合資金信托計劃管理辦法》規(guī)定的合格投資者，且參與單個結構化信托業(yè)務的金額不得低于100萬元人民幣。

六、結構化信托業(yè)務的產品設計：

（一）結構化信托業(yè)務產品的優(yōu)先受益人與劣后受益人投資資金配置比例大小應與信托產品基礎資產的風險高低相匹配，但劣后受益權比重不宜過低。

（二）信托公司進行結構化信托業(yè)務產品設計時，應對每一只信托產品撰寫可行性研究報告。報告應對受益權的結構化分層、風險控制措施、劣后受益人的盡職調查過程和結論、信托計劃推介方案等進行詳細說明。

（三）信托公司應當合理安排結構化信托業(yè)務各參與主體在投資管理中的地位與職責，明確委托人、受益人、受托人、投資顧問（若有）等參與主體的權限、責任和風險。

（四）結構化信托業(yè)務運作過程中，信托公司可以允許劣后受益人在信托文件約定的情形出現(xiàn)時追加資金。

七、信托公司開展結構化信托業(yè)務不得有以下行為：

（一）利用受托人的專業(yè)優(yōu)勢為自身謀取不當利益，損害其他信托當事人的利益。

（二）利用受托人地位從事不當關聯(lián)交易或進行不當利益輸送。

（三）信托公司股東或實際控制人利用信托業(yè)務的結構化設計謀取不當利益。

（四）以利益相關人作為劣后受益人，利益相關人包括但不限于信托公司及其全體員工、信托公司股東等。

（五）以商業(yè)銀行個人理財資金投資劣后受益權。

（六）銀監(jiān)會禁止的其他行為。

八、結構化信托業(yè)務劣后受益人不得有以下行為：

（一）為他人代持劣后受益權。

（二）通過內幕信息交易、不當關聯(lián)交易等違法違規(guī)行為牟取利益。

（三）將享有的信托受益權在風險或收益確定后向第三方轉讓。

九、信托公司開展結構化證券投資信托業(yè)務時，應遵守以下規(guī)定：

（一）明確證券投資的品種范圍和投資比例?？筛鶕?jù)各類證券投資品種的流動性差異設置不同的投資比例限制，但單個信托產品持有一家公司發(fā)行的股票最高不得超過該信托產品資產凈值的20％。

（二）科學合理地設置止損線。止損線的設置應當參考受益權分層結構的資金配比，經過嚴格的壓力測試，能夠在一定程度上防范優(yōu)先受益權受到損失的風險。

（三）配備足夠的證券交易操作人員并逐日盯市。當結構化證券投資信托產品凈值跌至止損線或以下時，應按照信托合同的約定進行平倉處理。

十、信托公司應就結構化信托產品的開發(fā)與所在地銀行業(yè)監(jiān)督管理機構建立溝通機制，并按季報送上季度開展的結構化信托產品情況報告，報告至少包括每個結構化信托產品的規(guī)模、分層設計情況、投資范圍、投資策略和比例限制以及每個劣后受益人的名稱及認購金額等。

十一、各銀監(jiān)局應切實加強對信托公司開展結構化信托業(yè)務的監(jiān)管。對未按有關法規(guī)和本通知要求開展結構化信托業(yè)務的信托公司，應責令其改正，并限制或暫停其開展結構化信托業(yè)務；情節(jié)嚴重的，應依法予以行政處罰。

十二、中國信托業(yè)協(xié)會可根據(jù)信托公司開展結構化信托業(yè)務的實際情況，制訂相關行業(yè)標準和自律公約。

十三、本通知自2010年2月10日起實施。

請各銀監(jiān)局及時將本通知轉發(fā)至轄內相關銀監(jiān)分局及信托公司。

中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會 2010年2月5日