第一篇：商改住的法律風(fēng)險(xiǎn)

“商改住”問答

1.樓市限購(gòu)政策出臺(tái)，“商改住”已經(jīng)進(jìn)入調(diào)控的范圍，然而，限購(gòu)政策出臺(tái)之后，部分“商改住”項(xiàng)目反而以不受限購(gòu)令、限貸令影響作為賣點(diǎn)，市場(chǎng)銷售呈上升趨勢(shì)。專家如何看待這一現(xiàn)象？

答：這一現(xiàn)象的出現(xiàn)有其政策尋租空間。一方面，所有已實(shí)施限購(gòu)政策的城市，都把限制外地人在本地購(gòu)房作為其中一個(gè)重要舉措。就北京來說，便對(duì)無法提供本市有效暫住證和連續(xù)5年（含）以上在本市繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅繳納證明的外地人限售。另一方面，地產(chǎn)調(diào)控政策并未涉及對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的限購(gòu)和信貸約束，以商業(yè)立項(xiàng)的地產(chǎn)項(xiàng)目依然可以申請(qǐng)貸款，而且不限購(gòu)。有需求便有市場(chǎng)，限購(gòu)政策出臺(tái)之后，部分“商改住”項(xiàng)目市場(chǎng)銷售看漲也就不難理解了。

2、商業(yè)立項(xiàng)的商住房往往產(chǎn)權(quán)只有40至50年，燃?xì)獠唤油?，水電按照商業(yè)項(xiàng)目收費(fèi)，標(biāo)準(zhǔn)是民用水電的2倍以上，契稅遠(yuǎn)高于住宅，交易成本也遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過住宅，那為什么購(gòu)房者還要去選擇商住房呢？其中有哪些風(fēng)險(xiǎn)沒有預(yù)見？

答：用15個(gè)字來概括，就是：戶型小、總價(jià)低、地段優(yōu)、易轉(zhuǎn)手、不受限。首先,商住項(xiàng)目土地使用年限只有40-50年,購(gòu)買商住項(xiàng)目存在很大的政策風(fēng)險(xiǎn)。其次,商住項(xiàng)目電價(jià)、水價(jià)、物業(yè)費(fèi)等都按照商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)收取,不論購(gòu)房意圖和如何使用,商改住項(xiàng)目購(gòu)買后的使用維護(hù)成本遠(yuǎn)高于普通住宅。再次, 商改住項(xiàng)目還無法按照住宅的標(biāo)準(zhǔn)繳納契稅，相關(guān)費(fèi)用按照商用來計(jì)算，稅率也可能會(huì)高于普通住宅。最后，也是最重要的，由于“商改住”是一種違法行為，購(gòu)房者很有可能無法取得房產(chǎn)證。

3、對(duì)于部分開發(fā)商而言，將商業(yè)改住宅銷售，這其中包含哪些灰色空間？ 答：首先，非住宅項(xiàng)目的土地出讓金、土地價(jià)格以及稅費(fèi)等運(yùn)營(yíng)成本，都低于住宅項(xiàng)目，例如科研用地的拿地價(jià)格往往只有普通住宅用地的1/10。其次，由 1 于當(dāng)前住宅項(xiàng)目供不應(yīng)求，同樣一個(gè)地塊，住房單價(jià)比商業(yè)地產(chǎn)更高。再次，非住宅項(xiàng)目無需強(qiáng)制性地建設(shè)配套設(shè)施，比如醫(yī)院、學(xué)校、幼兒園等。

4.我們都知道商業(yè)項(xiàng)目在拿地時(shí)，就比住宅用地從地價(jià)上占盡先機(jī)，“商改住”后利益更加豐厚，我們可以說商改住是國(guó)有資產(chǎn)的流失嗎？

答：我們通常所指的國(guó)有資產(chǎn)的流失是指國(guó)有資產(chǎn)的出資者、管理者、經(jīng)營(yíng)者，因主觀故意或過失，違反法律、行政法規(guī)和規(guī)章，造成國(guó)有資產(chǎn)的損失。不能簡(jiǎn)單的說商改住就是國(guó)有資產(chǎn)的流失，要具體情況具體分析。但有關(guān)部門應(yīng)加強(qiáng)對(duì)用地項(xiàng)目審批后的監(jiān)管，對(duì)違法商改住的，要堅(jiān)決查處，除應(yīng)補(bǔ)繳土地出讓金、土地價(jià)格以及稅費(fèi)外，還要有相應(yīng)的懲治措施。

5.繼2010年5月北京禁止酒店類項(xiàng)目分層、分套(間)銷售后,北京市住建委近日又發(fā)布了《關(guān)于加強(qiáng)已建成非住宅項(xiàng)目房屋分割登記管理有關(guān)問題的通知》要求已建成的非住宅項(xiàng)目禁止擅自分割。針對(duì)購(gòu)房者最關(guān)心的問題，目前購(gòu)買“商改住”項(xiàng)目后期會(huì)否受到《通知》影響呢？

答：此次《通知》是對(duì)去年5月叫停酒店改住宅后的延續(xù)，酒店項(xiàng)目?jī)H是商改住的一個(gè)類別，此次新政調(diào)控范圍擴(kuò)大到了所有非住宅立項(xiàng)的項(xiàng)目。《通知》明確，已建成的非住宅項(xiàng)目應(yīng)嚴(yán)格按規(guī)劃批準(zhǔn)的房屋設(shè)計(jì)用途進(jìn)行經(jīng)營(yíng)和使用，禁止擅自分割。對(duì)于確須改變房屋平面布局的，應(yīng)在不改變房屋規(guī)劃設(shè)計(jì)用途的前提下，由具有相應(yīng)資質(zhì)的設(shè)計(jì)單位重新出具設(shè)計(jì)施工圖紙，并報(bào)施工圖審查機(jī)構(gòu)按照規(guī)定進(jìn)行審核，房屋分割涉及公用部位的，還應(yīng)征得利害關(guān)系業(yè)主的一致同意。同時(shí)，房地產(chǎn)測(cè)繪機(jī)構(gòu)應(yīng)對(duì)非住宅項(xiàng)目進(jìn)行測(cè)繪。

目前市場(chǎng)上大部分“商改住”的項(xiàng)目，都會(huì)在規(guī)劃建設(shè)之初就完成分割，這個(gè)政策影響的是建成以后取得產(chǎn)權(quán)證的房屋想要再改變規(guī)劃分割出售。比如一些商場(chǎng)，原來立項(xiàng)時(shí)是商業(yè)，建成后開發(fā)商首先拿到大產(chǎn)權(quán)證，如果想“商改住”，就要分割成很多間房子當(dāng)住宅賣，這時(shí)就必須要進(jìn)行測(cè)繪，而測(cè)繪則是辦理產(chǎn)權(quán) 2 證的必須條件。因此，《通知》對(duì)“商改住”項(xiàng)目已有的分割不會(huì)產(chǎn)生影響，已取得預(yù)售證的在售項(xiàng)目不在本次規(guī)范的范圍之內(nèi)。

6.根據(jù)新實(shí)施的《物權(quán)法》第149條規(guī)定：“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理?！焙芏喾慨a(chǎn)銷售表示，在年限到期后，只要交納一定的土地租用金就可以繼續(xù)使用這塊土地，購(gòu)房者無需顧慮。這種說法是正確的嗎？

答：這種說法是不可取的。根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，非住宅建設(shè)用地土地使用權(quán)不能自動(dòng)續(xù)期。如果真需要繼續(xù)使用土地，土地使用者應(yīng)該在土地使用到期前一年提出申請(qǐng)。經(jīng)批準(zhǔn)準(zhǔn)予續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金。如果因社會(huì)公共利益需要的，土地會(huì)被收回。

7.《物權(quán)法》保護(hù)的住宅產(chǎn)權(quán)人的居住權(quán)利，而“商改住”的用地單位為了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，會(huì)趨利避害讓購(gòu)買者的權(quán)利大打折扣，容易產(chǎn)生各種糾紛。商改住項(xiàng)目在哪些方面存在問題，需要購(gòu)買者值得注意的？

答：一是在建筑設(shè)計(jì)上，“商改住”的開發(fā)商為了通過規(guī)劃審批，會(huì)弱化甚至去除作為住宅基本功能的廚房和衛(wèi)生間，也不會(huì)安裝排煙道和上下水，購(gòu)房人的權(quán)利得不到保障。

二是非住宅項(xiàng)目一般不強(qiáng)制性要求設(shè)計(jì)配套服務(wù)設(shè)施，開發(fā)商為獲得利潤(rùn)會(huì)盡可能的提高容積率，相對(duì)住宅而言，商業(yè)房的綠化、公共設(shè)施等面積都會(huì)有所減少。

三是非住宅項(xiàng)目不能辦理戶籍手續(xù)。由于前期商業(yè)房和住宅建設(shè)規(guī)劃目的不同，一般商改住項(xiàng)目往往都不具有戶口遷入、在附近學(xué)校就學(xué)等資格，無法遷入戶口，無法就近入學(xué)。

四是商業(yè)房對(duì)通風(fēng)要求相對(duì)較低，安全上存在一定隱患。而且以商業(yè)立 3 項(xiàng)的項(xiàng)目，購(gòu)房人入住后可能會(huì)受到在此辦公的企業(yè)的干擾。

五是非住宅項(xiàng)目的貸款期限一般不能超過10年，且不能申請(qǐng)住房公積金貸款，更不能享受普通商品住宅的稅費(fèi)優(yōu)惠。

六是非住宅項(xiàng)目不能強(qiáng)制收取公共維修基金，日后房屋維修也將遇到難題。

8.購(gòu)房者在 “住宅”買賣合同簽署過程中，需要注意哪些方面才能防止日后產(chǎn)生的各種糾紛呢？

答：一是購(gòu)房合同的各項(xiàng)內(nèi)容要盡可能全面、詳細(xì)，各項(xiàng)規(guī)定之間要避免相互沖突，尤其是不能與國(guó)家的政策法規(guī)相沖突。

二是合同上的項(xiàng)目名稱，一定要與項(xiàng)目位置聯(lián)系在一起，以免日后有出入。房屋的戶型、面積一定要標(biāo)示清楚，建筑面積、使用面積及公用面積分?jǐn)傇瓌t等要明確說明。

三是房屋的檔次和裝修標(biāo)準(zhǔn)的表述一定要詳細(xì)、具體。

四是付款方式、產(chǎn)權(quán)保證等都應(yīng)詳細(xì)、具體地加以說明，并對(duì)房屋整體結(jié)構(gòu)、各部位配套設(shè)施及其部件的保修期給予明確規(guī)定。

五是違約責(zé)任的約定一定要對(duì)等。在購(gòu)房合同中，一般承擔(dān)違約責(zé)任的違約事項(xiàng)包括：簽訂認(rèn)購(gòu)書后，購(gòu)房者不買房或要求換房，開發(fā)商不賣房或要求換房；購(gòu)房者不按期付款；開發(fā)商不按期交房；面積變動(dòng)超過約定幅度；房屋裝修標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì)量不合要求，保修不到位；產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)不全或不能按期辦理等等。

第二篇：福建房企項(xiàng)目可申請(qǐng)商改住20150617

福建房企項(xiàng)目可申請(qǐng)商改住

發(fā)布時(shí)間：2015/6/17原標(biāo)題：福建出臺(tái)樓市新規(guī) 房企項(xiàng)目可申請(qǐng)“商改住”

被業(yè)內(nèi)認(rèn)為在國(guó)內(nèi)樓市中表現(xiàn)較為不錯(cuò)的福建，最近又出新政了。據(jù)《福州日?qǐng)?bào)》等報(bào)道，近日，福建省國(guó)土資源廳、住建廳轉(zhuǎn)發(fā)了國(guó)土資源部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部下發(fā)的《關(guān)于優(yōu)化2015年住房及用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》）。根據(jù)《通知》，福建省允許開發(fā)商進(jìn)行項(xiàng)目住房套型結(jié)構(gòu)調(diào)整或房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)型。

供地計(jì)劃調(diào)控分為五類

《福州日?qǐng)?bào)》的報(bào)道顯示，據(jù)《通知》內(nèi)容，福建省內(nèi)各市、縣（區(qū)）要根據(jù)本地房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際情況，允許房地產(chǎn)企業(yè)適應(yīng)市場(chǎng)變化，按以下不同情況，作出住房套型結(jié)構(gòu)調(diào)整或房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)型。未來供地計(jì)劃將分五類來調(diào)控，分別為“顯著增加”、“增加”、“持平”、“適當(dāng)減少”、“減少直至?xí)和！保纱藖泶_定房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)規(guī)模。

五類供地計(jì)劃具體如何執(zhí)行呢？上述報(bào)道稱，是根據(jù)該市、縣近3年商品住房月平均銷售量來計(jì)算的。截至2015年6月底，商品住房現(xiàn)實(shí)庫(kù)存去化期限超過24個(gè)月的市、縣，應(yīng)明顯減少商品住房用地供應(yīng)數(shù)量；商品住房現(xiàn)實(shí)庫(kù)存去化期限超過36個(gè)月的市、縣，應(yīng)明顯減少直至?xí)和３鲎屔唐纷》坑玫兀簧虡I(yè)辦公用房庫(kù)存供過于求的市、縣，要調(diào)整供地結(jié)構(gòu)、優(yōu)化布局，直至?xí)和９?yīng)商業(yè)辦公用房用地。

今年3月27日，國(guó)土資源部聯(lián)合住建部下發(fā)了上述《通知》，要求各地“有供、有限”，控制供地節(jié)奏，“對(duì)在建商品住房項(xiàng)目，在不改變用地性質(zhì)和容積率等必要規(guī)劃條件下，允許不適應(yīng)市場(chǎng)需求的住房戶型作出調(diào)整。

就目前來看，這還只是省級(jí)政府對(duì)市縣發(fā)出的的操作性意見，具體落實(shí)還需一段時(shí)間，具體效果還有待觀察，但福建省政府的做法值得其他省份參考，特別是東北、西部等房地產(chǎn)供求失衡的地區(qū)。

房企可申請(qǐng)“商改住”

福建此次發(fā)布的新政被業(yè)內(nèi)視為力度最大的部分是：允許住房套型結(jié)構(gòu)調(diào)整或房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)型?！陡Ｖ萑?qǐng)?bào)》上述報(bào)道顯示，根據(jù)《通知》，各市、縣（區(qū)）要根據(jù)本地房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際情況，允許房地產(chǎn)企業(yè)適應(yīng)市 場(chǎng)變化，按以下不同情況，作出住房套型結(jié)構(gòu)調(diào)整或房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)型。

對(duì)于未取得預(yù)售許可證的商品住房項(xiàng)目及項(xiàng)目中單棟樓房，在不改變用地性質(zhì)和容積率的前提下，允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)調(diào)整住房套型結(jié)構(gòu)，以適應(yīng)市場(chǎng)需求。

同時(shí)，對(duì)于未取得預(yù)售許可證的整體或部分房地產(chǎn)項(xiàng)目，所在市、縣現(xiàn)實(shí)庫(kù)存去化期限超過24個(gè)月的（按住房和非住房現(xiàn)實(shí)庫(kù)存分別計(jì)算去化期限），在符合相關(guān)規(guī)劃要求的情況下，允許房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行項(xiàng)目整體或部分轉(zhuǎn)型；房地產(chǎn)企業(yè)可以申請(qǐng)土地用途、規(guī)劃條件變更，用于其他產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目或用于符合市場(chǎng)需求項(xiàng)目用途的開發(fā)建設(shè)，重新依法依規(guī)辦理相關(guān)規(guī)劃、用地手續(xù)，重新確定相應(yīng)的土地價(jià)款。

克而瑞廈門機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，截至2015年4月底，廈門SOHO在售存量為55.87萬平方米，未售存量約69.31萬平方米，合計(jì)約125萬平方米，去化周期至少4年以上（按30萬平方米/年計(jì)）。

上述政策無疑給SOHO項(xiàng)目去庫(kù)存提供了一條重要途徑，對(duì)房企而言也意味著新機(jī)會(huì)。

克而瑞福建區(qū)域總經(jīng)理、房?jī)r(jià)點(diǎn)評(píng)網(wǎng)首席分析師張子吉對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，“商辦用地可改住宅”的政策，對(duì)未來樓市而言是一重大利好，一方面是因?yàn)楫?dāng)前商辦市場(chǎng)持續(xù)處于低迷狀態(tài)，政策的出臺(tái)，有利于緩解這類型產(chǎn)品后市的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)；另外，廈門近年來商住用地供應(yīng)量偏緊，樓面價(jià)不斷高企攀升，如果能有一部分商辦用地變更為住宅用地，既可以緩解土地的供應(yīng)壓力，對(duì)于一些“土地?cái)嗉Z”的房企來說也能尋找新的開發(fā)機(jī)會(huì)，同時(shí)或許也能在一定程度上減緩樓面價(jià)攀升的速度，有利于樓市更加健康穩(wěn)定的發(fā)展。

不過，對(duì)于上述政策的執(zhí)行落地，業(yè)內(nèi)也表示程序較為復(fù)雜。廈門均和房地產(chǎn)土地評(píng)估咨詢有限公司董事長(zhǎng)王崎認(rèn)為，商辦和住宅在配電、消防等方面的建設(shè)都不一樣，這些要更換的話并不容易。

（來源：每日經(jīng)濟(jì)新聞）龍巖中心城市房企有福了 可適當(dāng)調(diào)整住房套型結(jié)構(gòu)

2015-08-14 為貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)分類調(diào)控、因地施策的總要求，促進(jìn)龍巖中心城市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，根據(jù)《福建省國(guó)土資源廳、福建省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳轉(zhuǎn)發(fā)國(guó)土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于優(yōu)化2015年住房及用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（閩國(guó)土資綜【2015】157號(hào)）等文件精神，7月，我市制定下發(fā)了《關(guān)于龍巖中心城市優(yōu)化2015年住房及用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》。

《意見》提出，2015年，龍巖中心城市不再捆綁配建星級(jí)酒店或引進(jìn)知名商業(yè)連鎖品牌，作為新規(guī)劃地塊的土地出讓前置條件；限制以商業(yè)、辦公、酒店為主的城市綜合體項(xiàng)目土地供應(yīng)，及以商業(yè)、辦公類項(xiàng)目為主的一般性房地產(chǎn)項(xiàng)目土地供應(yīng)。

開發(fā)商結(jié)合市場(chǎng)需求，可適當(dāng)調(diào)整住房套型結(jié)構(gòu)。

——對(duì)于未取得預(yù)售許可證商品住房項(xiàng)目及項(xiàng)目中的單棟樓房，在不改變用地性質(zhì)和容積率的前提下，允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)調(diào)整住房套型結(jié)構(gòu)，以適應(yīng)市場(chǎng)需求。

8月7日，記者向市住建局房地產(chǎn)業(yè)科了解時(shí)，其負(fù)責(zé)人告訴記者，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)調(diào)整住房套型結(jié)構(gòu)需向市城鄉(xiāng)規(guī)劃局提出申請(qǐng)（中心城市規(guī)劃區(qū)范圍外的項(xiàng)目向新羅區(qū)住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)局提出申請(qǐng)，下同），并附擬調(diào)整設(shè)計(jì)方案；市城鄉(xiāng)規(guī)劃局（或新羅區(qū)住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)局）依程序?qū)徍耍⒔?jīng)公示無異議后，提出是否同意住房套型調(diào)整的意見，并提交中心城市國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)公開出讓小組集體研究審議；經(jīng)中心城市國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)公開出讓小組研究同意住房套型結(jié)構(gòu)調(diào)整的，由市城鄉(xiāng)規(guī)劃局辦理項(xiàng)目規(guī)劃調(diào)整手續(xù)（中心城市規(guī)劃區(qū)范圍外的由新羅區(qū)住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)局辦理項(xiàng)目規(guī)劃調(diào)整手續(xù)），市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局依據(jù)市城鄉(xiāng)規(guī)劃局（或新羅區(qū)住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)局）批準(zhǔn)的調(diào)整方案辦理商品房預(yù)售許可證。

——對(duì)于已經(jīng)取得預(yù)售許可證但尚未銷售的商品住房項(xiàng)目及項(xiàng)目中的單棟樓，在不改變用地性質(zhì)和容積率的前提下，經(jīng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)，市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局審查同意，撤銷商品房預(yù)售許可證的，允許房地產(chǎn)開 發(fā)企業(yè)調(diào)整住房套型結(jié)構(gòu)，并按規(guī)定程序辦理。

——對(duì)于已取得預(yù)售許可證且已銷售少量房產(chǎn)的商品住房項(xiàng)目及項(xiàng)目中的單棟樓，在不改變用地性質(zhì)和容積率的前提下，經(jīng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與已購(gòu)房業(yè)主協(xié)商，雙方達(dá)成一致意見，并簽定及履行退房協(xié)議的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可提出申請(qǐng)，經(jīng)市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局審查，同意撤銷商品房預(yù)售許可證的，可允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)調(diào)整住房套型結(jié)構(gòu)，并按規(guī)定程序辦理。

“商改住”屢禁不止風(fēng)險(xiǎn)驟增 北京成重災(zāi)區(qū)

2014-09-28中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)

[摘要]盡管已經(jīng)明令禁止,但在監(jiān)管層看不見的角落,商改住項(xiàng)目仍如野草般瘋長(zhǎng)。一大批以商業(yè)辦公用途立項(xiàng)、以公寓loft形式對(duì)外銷售的“商改住”項(xiàng)目出現(xiàn)在人們的視野中?！安幌拶?gòu)、總價(jià)低”的標(biāo)語隨處可見。

盡管已經(jīng)明令禁止,但在監(jiān)管層看不見的角落,商改住項(xiàng)目仍如野草般瘋長(zhǎng)。一大批以商業(yè)辦公用途立項(xiàng)、以公寓loft形式對(duì)外銷售的“商改住”項(xiàng)目出現(xiàn)在人們的視野中?！安幌拶?gòu)、總價(jià)低”的標(biāo)語隨處可見。

為何這些明令禁止的項(xiàng)目能夠大行其道?他們都是打著什么樣的旗號(hào)進(jìn)行銷售欺騙消費(fèi)者的?消費(fèi)者購(gòu)買了這樣的項(xiàng)目面臨著怎樣的風(fēng)險(xiǎn)?為揭開瘋狂商改住背后的神秘面紗,《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》將聯(lián)合和訊網(wǎng)房產(chǎn)頻道對(duì)商改住項(xiàng)目進(jìn)行深度報(bào)道,希望通過一個(gè)個(gè)鮮活的案例解剖,警醒消費(fèi)者和有關(guān)監(jiān)管部門。

違規(guī)成本低,購(gòu)房者面臨巨大風(fēng)險(xiǎn),超20個(gè)項(xiàng)目涉嫌商改住在售 “商改住”屢禁不止:游走在政策與市場(chǎng)邊緣的“怪胎”

盡管已經(jīng)明令禁止,但商改住項(xiàng)目仍在打著各種旗號(hào)如野草般瘋長(zhǎng)。據(jù)和訊網(wǎng)信息,僅在北京市至少有超過20個(gè)涉嫌商改住項(xiàng)目在售。而據(jù)熟知該市場(chǎng)的置業(yè)人員表示,年內(nèi)預(yù)計(jì)還有39個(gè)類似項(xiàng)目計(jì)劃進(jìn)入市場(chǎng)。

《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),目前北京樓市常見的“商住兩用房”,實(shí)際上早在2011年就被明確叫停。雖已被叫停3年有余,但北京樓市商業(yè)立項(xiàng)的諸多樓盤仍以“商改住”的模式進(jìn)行設(shè)計(jì)和銷售,可謂屢禁不止。

這些“商改住”樓盤的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)已明確界定為“商業(yè)”,但是由于審批過程中存在漏洞,“商改住”項(xiàng)目仍然大張旗鼓地賣給購(gòu)房者作為住宅使用,用地性質(zhì)和產(chǎn)權(quán)性質(zhì)不符。

對(duì)此,有業(yè)內(nèi)人士表示,“商改住”是游走在政策與市場(chǎng)邊緣的“怪胎”。打政策擦邊球是出于對(duì)市場(chǎng)利益的追逐,在樓市持續(xù)低迷的情況下,如此冒險(xiǎn),也是出于無奈。未來一段時(shí)間內(nèi)“商改住”還不會(huì)絕跡,何去何從主要將取決于政府的政策和市場(chǎng)管理。

北京成商改住重災(zāi)區(qū)

記者走訪北京部分“商改住”項(xiàng)目發(fā)現(xiàn),除了產(chǎn)權(quán)年限續(xù)期不明確外,為了迎合市場(chǎng)需求,不少開發(fā)商想盡辦法引入燃?xì)馍踔撩裼盟姟１热绯?080(資料、團(tuán)購(gòu)、論壇)項(xiàng)目,即涉嫌違規(guī)開通天然氣、設(shè)獨(dú)立廚衛(wèi)。除此以外,“偷面積”的事情也比較普遍。而這些都是明顯違背了北京住建委的有關(guān)規(guī)定的。

業(yè)內(nèi)專家們?cè)诮邮懿稍L時(shí)表示,“商改住”屢禁不止、大行其道的背后是市場(chǎng)邏輯下的利益考量,是在市場(chǎng)持續(xù)低迷和利益驅(qū)動(dòng)下開發(fā)商的鋌而走險(xiǎn)。

亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅在接受本報(bào)記者采訪時(shí)認(rèn)為:“住宅類地價(jià)太高,商住類的產(chǎn)品沒辦法平衡地價(jià)水平,自持經(jīng)營(yíng)的市場(chǎng)接受度相對(duì)低,回報(bào)周期長(zhǎng),地塊可能會(huì)賠錢,在這種情況下,開發(fā)商就會(huì)動(dòng)腦筋去找一些市場(chǎng)的空白點(diǎn)?！绷硗?商改住在北京地區(qū)屬于“重災(zāi)區(qū)”,這和限購(gòu)門檻高,需求大有關(guān)系。

上海某房地產(chǎn)研究院8月份發(fā)布的《七彩快報(bào)之一線城市》報(bào)告顯示,商業(yè)營(yíng)業(yè)用房成交均價(jià)處于震蕩式下行的態(tài)勢(shì),而存銷比增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)延續(xù)。辦公用房成交均價(jià)則連跌3個(gè)月,在供大于求的態(tài)勢(shì)下,庫(kù)存量繼續(xù)出現(xiàn)上升,庫(kù)銷比依然處于高位。

記者查閱多家行業(yè)顧問機(jī)構(gòu)調(diào)查統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn),2014年是北上廣深一線城市商業(yè)綜合體面臨大考的一年。此前,二三線城市由于商業(yè)綜合體過多,空置和變成爛尾項(xiàng)目的已不在少數(shù)。

而據(jù)世邦魏理仕披露的數(shù)據(jù)顯示,至2016年全國(guó)14個(gè)一二線城市的寫 字樓供應(yīng)總量將高達(dá)4100萬平方米。而這些寫字樓中有不少是商業(yè)綜合體項(xiàng)目,除了寫字樓的供應(yīng),還有相當(dāng)數(shù)量的商業(yè)零售也面臨考驗(yàn)。

商業(yè)地產(chǎn)房企正面臨著供應(yīng)集中上市和空置率上升的問題,在二三線城市的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商,更是面臨著商業(yè)項(xiàng)目回籠資金的困惑。

商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)情況不容樂觀,使得“商住倒掛”情況更為突出。

而且從土地價(jià)格看,商務(wù)辦公土地的價(jià)格往往要大大低于住宅用地。有業(yè)內(nèi)人士向記者透露,同時(shí)間段、同區(qū)域內(nèi),同面積的商業(yè)地塊相比住宅地塊,要便宜40%到60%。

一位不愿具名的業(yè)內(nèi)人士在接受記者采訪時(shí)表示,“商改住”其實(shí)是個(gè)怪胎,這怪胎的產(chǎn)生是因?yàn)橐?guī)劃的不合理。政府以貪大求全之心,在區(qū)域規(guī)劃時(shí)設(shè)計(jì)了大量的商業(yè)、商務(wù)配套;而在企業(yè)拿地之后,發(fā)現(xiàn)這部分沒法做——也許是市場(chǎng)根本不具備充足的容量,也許是企業(yè)沒有做商業(yè)地產(chǎn)的實(shí)力和資金。變身“類住宅”, 當(dāng)然是最穩(wěn)妥、資金回籠效率最高的方式。

記者實(shí)地走訪調(diào)查發(fā)現(xiàn),目前市場(chǎng)上活躍的“商改住”項(xiàng)目大都位于城市核心區(qū)之外,如大興、順義、亦莊等五環(huán)外的郊區(qū)板塊內(nèi)。

有專家指出,商改住屢禁不止還因?yàn)檫`法成本低。違法成本主要體現(xiàn)在行政處罰和民事訴訟兩個(gè)領(lǐng)域。法律規(guī)定的違法成本大致為不予辦理產(chǎn)權(quán),及相對(duì)微不足道的罰款。

據(jù)《違反〈北京市城市規(guī)劃條例〉行政處罰辦法》的規(guī)定,對(duì)于未經(jīng)規(guī)劃主管部門批準(zhǔn),擅自變更建設(shè)工程規(guī)劃指標(biāo)的單位,將處以3萬元以上10萬元以下的罰款,同時(shí)在6個(gè)月至2年的時(shí)間內(nèi),不得在北京承攬相關(guān)業(yè)務(wù)。

“這意味著開發(fā)商擅自商改住,最多只會(huì)受到10萬元的罰款,這相對(duì)于財(cái)大氣粗的開發(fā)商來說可以忽略不計(jì)。”業(yè)內(nèi)專家告訴記者。

投機(jī)心態(tài)下風(fēng)險(xiǎn)驟增

走訪中記者發(fā)現(xiàn),無論是購(gòu)房者還是售房者,在限購(gòu)風(fēng)行的大背景下,都在迫切尋找一個(gè)“突圍”的出口?！吧套捎梅俊蹦苁艿狡珢?也正是因?yàn)樵擃愴?xiàng)目能規(guī)避目前限購(gòu)的形勢(shì)。

據(jù)了解,選擇“商改住”項(xiàng)目的客戶,很大一部分是投資類客群;另外一部分是受限購(gòu)政策或經(jīng)濟(jì)能力限制的年輕人。

“商改住項(xiàng)目最大的吸引點(diǎn)就在于自住、投資皆可,而且不受限購(gòu)政策限制?！惫愀嬖V記者。由于不受限購(gòu)約束,“商改住”項(xiàng)目仍是不少投資客熱衷的選項(xiàng)。但是,對(duì)大部分人來說,“商改住”真的是投資和自住的最佳選擇嗎? 據(jù)記者了解,“商改住”項(xiàng)目與住宅房的區(qū)別主要體現(xiàn)在產(chǎn)權(quán)年限不同,配套設(shè)施不同,容積率及綠化、公共設(shè)施面積不同,安全級(jí)別不同,物業(yè)費(fèi)、管理費(fèi)以及轉(zhuǎn)讓契稅不同等問題上。

比如,“商改住”項(xiàng)目目前還無法按照住宅的標(biāo)準(zhǔn)繳納契稅,這樣的房子在轉(zhuǎn)手的過程中,相關(guān)費(fèi)用按照商用來計(jì)算,其轉(zhuǎn)讓契稅為4%,而普通住宅轉(zhuǎn)讓契稅為2%(不超過144平方米)。同時(shí),商用轉(zhuǎn)讓還要征收營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅等。所以以投資角度看,投資人出手將承擔(dān)巨大的出售成本,而這些也使買方選擇難度加大。

本報(bào)記者咨詢了一些房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士,他們并不認(rèn)為類似的商用住宅項(xiàng)目是投資上策。盡管許多類似項(xiàng)目購(gòu)入價(jià)格比正規(guī)住宅低,卻并未擁有充足的升值潛力。一位業(yè)內(nèi)人士表示:“先不說水電和燃?xì)獾牟蛔?單說產(chǎn)權(quán)就沒有吸引下一批買家的優(yōu)勢(shì)?！?/p>

對(duì)于自住用的房主來說,要面對(duì)的問題也不少。首先,“商改住”項(xiàng)目的首付在50%,而且無法使用公積金貸款,這就給購(gòu)房者帶來了一定的資金壓力。而從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看,雖然有部分樓盤能為房主提供民水、民電,但也只是“偷偷摸摸”見不得光,無法寫到購(gòu)房合同中。也就是說,大部分“商改住”產(chǎn)品無法保障購(gòu)房人按照住宅的標(biāo)準(zhǔn)繳納契稅、物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi),要承受較高的生活成本。

除此以外,政府并未對(duì)這類項(xiàng)目的產(chǎn)權(quán)做出明確的規(guī)定,在買了這種住宅后,也無法實(shí)現(xiàn)住宅項(xiàng)目的土地使用年限以及配套建設(shè)指標(biāo);而且項(xiàng)目一旦轉(zhuǎn)手,在買房稅以及二次交易費(fèi)用方面都要高出普通住宅一大截。

除了不少購(gòu)房人表示購(gòu)買“商改住”項(xiàng)目純粹是受限購(gòu)影響的無奈之舉,對(duì)購(gòu)房者而言,以上缺點(diǎn)延伸出來的隱憂似乎大于投資的快樂,并不是一筆看上去很美的投資。

游走在政策的灰色地帶,涉嫌違規(guī)的項(xiàng)目負(fù)責(zé)人對(duì)“商改住”也很敏感、很避諱,當(dāng)記者提及“商改住”一詞時(shí),多個(gè)商改住樓盤的負(fù)責(zé)人都反應(yīng)強(qiáng)烈,并矢口否認(rèn),“不是商改住,是商住兩用”。對(duì)此,專家表示,二者并無本質(zhì)區(qū)別,只是文字游戲罷了。

上海某房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)告訴本報(bào)記者,“商改住”是限購(gòu)政策 下一個(gè)政策規(guī)避的產(chǎn)物。對(duì)于此類物業(yè),一般購(gòu)房者并不是很懂其模式。但往往會(huì)因?yàn)榇祟愖》恳?guī)避了限購(gòu)限貸政策,而積極購(gòu)買。不過此類住房的缺陷也是明顯的,比如首付款比例比較大,而且產(chǎn)權(quán)、住房的水電費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)等方面,都不如普通商品住宅。

他還指出,商改住的住房,背后可能和業(yè)主落戶等需求會(huì)發(fā)生沖突,進(jìn)而使得購(gòu)房后的部分需求沒法滿足?！芭e例來說,如果此類商改住項(xiàng)目并非學(xué)區(qū)房的領(lǐng)域,那么未來子女入學(xué)也很困難。甚至有些開發(fā)商承諾未來此類住房會(huì)從40年產(chǎn)權(quán)變?yōu)?0年,但此類承諾可能失信的概率很大?！?/p>

第三篇：法律風(fēng)險(xiǎn)自查報(bào)告

公司法律風(fēng)險(xiǎn)防控自查報(bào)告

為了貫徹落實(shí)省國(guó)資委文件精神，按照集團(tuán)公司領(lǐng)導(dǎo)的要求，公司認(rèn)真全面排查經(jīng)營(yíng)管理中的法律風(fēng)險(xiǎn)，找出存在的突出問題和薄弱環(huán)節(jié)。為進(jìn)一步做好公司法律風(fēng)險(xiǎn)防控工作，對(duì)排查出的法律風(fēng)險(xiǎn)，制定了針對(duì)性的整改方案。

一、公司經(jīng)營(yíng)管理中存在的主要法律風(fēng)險(xiǎn)

（一）外部風(fēng)險(xiǎn)

由于外部的宏觀經(jīng)濟(jì)及有關(guān)政策法律發(fā)生變化，會(huì)影響承租企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況和合同簽署時(shí)的法律關(guān)系，可能導(dǎo)致承租企業(yè)的履約能力下降及有關(guān)法律糾紛，進(jìn)而對(duì)公司的經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生影響。

（二）內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)

主要包括企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)及員工的道德風(fēng)險(xiǎn)，其中融資租賃公司作為資金密集型和人才密集型企業(yè)，對(duì)承接項(xiàng)目的評(píng)估和決策正確與否直接關(guān)系到企業(yè)的存亡，公司的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)控制度至關(guān)重要；租賃合約簽訂中的法律風(fēng)險(xiǎn)也要重視。員工的道德品質(zhì)、職業(yè)素養(yǎng)和法律風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)是影響風(fēng)險(xiǎn)的重要因素。

二、整改方案

（一）密切關(guān)注國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)和政策法律規(guī)定的變化，及時(shí)采取針對(duì)性的有關(guān)措施，有效減少其對(duì)公司經(jīng)營(yíng)管理產(chǎn)生的法律風(fēng)險(xiǎn)。

（二）完善公司內(nèi)控制度。建立完善的內(nèi)控制度，保障業(yè)務(wù)操作能夠根據(jù)公司的政策、規(guī)定、內(nèi)控程序規(guī)范有序地進(jìn)行。

（三）完善有效的退出機(jī)制。通過有效的退出機(jī)制保全公司資產(chǎn)，對(duì)公司資源進(jìn)行優(yōu)化配臵，在風(fēng)險(xiǎn)可控的前提下實(shí)現(xiàn)公司業(yè)務(wù)目標(biāo)。

（四）加強(qiáng)對(duì)融資租賃項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)管理。融資租賃項(xiàng)目管理主要分為前期調(diào)查、中期評(píng)估、后期審批和還款跟蹤等四個(gè)過程，針對(duì)不同的過程設(shè)定切實(shí)可行的操作流程，使各環(huán)節(jié)的調(diào)查和評(píng)估做到客觀準(zhǔn)確，堅(jiān)持現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查和非現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查相結(jié)合原則、堅(jiān)持共同調(diào)查人制度、堅(jiān)持風(fēng)險(xiǎn)控制第一位的原則等。力求在融資租賃業(yè)務(wù)的源頭就對(duì)全部可能發(fā)生的法律風(fēng)險(xiǎn)有深刻了解并加以控制。

（五）加強(qiáng)對(duì)融資租賃資金的風(fēng)險(xiǎn)管理。建立有效的資金監(jiān)控制度，選擇合理的籌資方式，優(yōu)化資金使用結(jié)構(gòu)，強(qiáng)化財(cái)務(wù)的監(jiān)控與實(shí)施。

（六）加強(qiáng)對(duì)融資租賃資產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)管理。根據(jù)市場(chǎng)環(huán)境的變化，審慎選擇租賃物及供應(yīng)商，規(guī)范租賃合同的談判和簽署，制定標(biāo)準(zhǔn)的租賃物交付及租金回收流程，最直接有效地控制租賃風(fēng)險(xiǎn)。

（七）加強(qiáng)培訓(xùn)，提高員工職業(yè)道德和法律風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。加強(qiáng)職業(yè)道德教育和法律知識(shí)培訓(xùn)，提高員工道德意識(shí)和法 2

律風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，使員工樹立正確的職業(yè)道德觀，提升員工的職業(yè)素養(yǎng)，增強(qiáng)法律風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，使在業(yè)務(wù)中控制法律風(fēng)險(xiǎn)成為員工的自覺行為。

第四篇：法律風(fēng)險(xiǎn)管理

2013年法律風(fēng)險(xiǎn)管理（法律事務(wù)工作）總結(jié)

荊各莊礦業(yè)分公司

緊張的2013年順利結(jié)束，一年中我公司認(rèn)真貫徹落實(shí)集團(tuán)公司《關(guān)于法律風(fēng)險(xiǎn)管理的實(shí)施意見》（開董法字?2013?67號(hào)），特別是今年集團(tuán)公司企業(yè)法制工作會(huì)以來，我公司樹立大局意識(shí)和責(zé)任意識(shí)，緊密圍繞集團(tuán)公司改革發(fā)展中心工作，全面開展法律風(fēng)險(xiǎn)管理，全力做好對(duì)外合同管理、工商登記內(nèi)部管理、法律糾紛案件管理等各項(xiàng)法律事務(wù)工作，為維護(hù)企業(yè)合法權(quán)益，促進(jìn)企業(yè)發(fā)展提供了強(qiáng)有力的法律保障。下面將2013年的具體工作總結(jié)如下：

一、建立健全荊礦公司法制工作體系

1、按照集團(tuán)公司和省國(guó)資委的要求，我公司建立并施行了企業(yè)總法律顧問制度，由經(jīng)營(yíng)副經(jīng)理擔(dān)任我公司的總法律顧問，經(jīng)營(yíng)部負(fù)責(zé)本公司的法律事務(wù)工作，并配備專人負(fù)責(zé)法律事務(wù)工作。按照《開灤（集團(tuán)）有限責(zé)任公司涉法事項(xiàng)法律審核管理暫行辦法》、《開灤（集團(tuán)）有限責(zé)任公司法律糾紛案件集體會(huì)商暫行規(guī)定》、《開灤（集團(tuán)）有限責(zé)任公司法律風(fēng)險(xiǎn)管理實(shí)施意見》（開董法字?2013?67號(hào)）、《開灤（集團(tuán)）有限責(zé)任公司對(duì)外合同管理辦法》、《開灤（集團(tuán)）有限責(zé)任公司報(bào)省政府國(guó)資委重大事項(xiàng)法律審核暫行辦法》的規(guī)定，結(jié)合我公司實(shí)際，建立健全我公司的法制工作體系，推動(dòng)法律事務(wù)工作在制度化軌道上運(yùn)行。

2、我公司的法律事務(wù)工作實(shí)行歸口管理，具體歸口部門為經(jīng)營(yíng)部，主任張建。并配備專門人員從事法律事務(wù)工作，法律事務(wù)管理員王玉成，專門負(fù)責(zé)合同管理、工商管理、訴訟仲裁案件管理等。

3、法律風(fēng)險(xiǎn)管理為瓶頸，加強(qiáng)企業(yè)法律風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制建設(shè) 按照集團(tuán)公司《關(guān)于法律風(fēng)險(xiǎn)管理的實(shí)施意見》（開董法字?2013?67號(hào)），我公司明確了法律風(fēng)險(xiǎn)管理的基本流程和重點(diǎn)內(nèi)容，提出了法律風(fēng)險(xiǎn)管理的主要工作措施，荊礦公司法律風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制正式運(yùn)行。通過對(duì)2012年我公司所發(fā)生的訴訟案件及信訪案件的對(duì)照分析，勞動(dòng)爭(zhēng)議有上升的趨勢(shì)，同時(shí)也暴露出在管理上的不足，這就為公司做出了風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警，公司及時(shí)組織相關(guān)部門集體會(huì)商，制訂相關(guān)有效措施，使得2013年新發(fā)勞動(dòng)爭(zhēng)議案件只一起，案發(fā)率大幅下降，而且以仲裁調(diào)解方式解決，真正做到事前防范、事中控制為主、事后補(bǔ)救為輔的法律風(fēng)險(xiǎn)防范措施。

二、建立健全法律事務(wù)崗位責(zé)任制度和工作標(biāo)準(zhǔn) 我公司按照集團(tuán)公司人力資源部的要求，對(duì)相應(yīng)工作崗位建立崗位責(zé)任制度和工作標(biāo)準(zhǔn)，我公司的法律事務(wù)工作更是如此，明確該崗

位的具體工作內(nèi)容和要求，并制定了詳細(xì)的管理考核辦法，并且法律事務(wù)管理人員對(duì)自己的工作實(shí)行自認(rèn)打分和部門領(lǐng)導(dǎo)打分的考評(píng)細(xì)則，切實(shí)保證法律事務(wù)工作的安全、合理、規(guī)范進(jìn)行，真正為企業(yè)減小法律風(fēng)險(xiǎn)，為我公司的依法經(jīng)營(yíng)，安全生產(chǎn)保駕護(hù)航。

三、加強(qiáng)企業(yè)法制建設(shè)所取得的成效

1、合同管理：依據(jù)《保密法》、《合同法》、《集團(tuán)公司對(duì)外合同管理辦法》，我公司經(jīng)營(yíng)部法律事務(wù)管理人員負(fù)責(zé)審查對(duì)外簽訂合同、合同檔案及合同專用章的管理，保守企業(yè)秘密。本我公司對(duì)外簽訂經(jīng)濟(jì)合同60份，合同總金額高達(dá)2690萬元。比2012年有所減少。在簽訂過程但中我部門負(fù)責(zé)對(duì)合同的審查及管理等，大部份合同的條款格式及合法性都很過關(guān)，特別是合同條款齊備，杜絕了以往個(gè)別合同缺乏違約責(zé)任條款和爭(zhēng)議解決方式條款等，但個(gè)別的還有合同標(biāo)的額書寫不規(guī)范、忘記寫合同簽訂日期的現(xiàn)象。另外在簽訂過程中還發(fā)現(xiàn)有的工程已經(jīng)開工，甚至已經(jīng)完工，承辦部門才將合同拿到我部門審查蓋章，這明顯增大了企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，也是違反集團(tuán)公司規(guī)定的，我部門也都及時(shí)向有關(guān)部門及公司領(lǐng)導(dǎo)提出了法律建議，防止此類事情的發(fā)生，要求必須先訂立合同后開工，防止給公司帶來不必要的損失。在合同管理方面，按照集團(tuán)公司要求，建立了合同臺(tái)帳，清晰明確的記錄了每份合同的簽訂時(shí)間、標(biāo)的、對(duì)方名稱、審批領(lǐng)導(dǎo)、代理人、蓋章人、履行情況等，并將合同歸檔，存檔保管。

2、工商管理：依照《開灤（集團(tuán)）有限責(zé)任公司工商企業(yè)登記內(nèi)部管理暫行辦法》，負(fù)責(zé)本公司的營(yíng)業(yè)執(zhí)照變更及年檢。2013年6月份，順利地通過了營(yíng)業(yè)執(zhí)照年檢網(wǎng)上年檢，然后按照集團(tuán)公司統(tǒng)一部署，與集團(tuán)公司進(jìn)行了統(tǒng)一集中年檢。再者就是按時(shí)參加了工商局組織的各種會(huì)議，參加了企業(yè)信用管理協(xié)會(huì)的各種活動(dòng)，保持住我公司的重合同守信用理事單位的光榮稱號(hào)，增強(qiáng)了我公司的社會(huì)信用指數(shù)。

3、訴訟仲裁案件管理：依照《省國(guó)資委所出資企業(yè)重大法律糾紛案件管理暫行辦法》，《訴訟仲裁復(fù)議案件管理暫行辦法》。代理本公司訴訟仲裁案件及管理。及時(shí)應(yīng)訴、舉證，同時(shí)加強(qiáng)與司法機(jī)關(guān)、仲裁機(jī)關(guān)、公證機(jī)關(guān)的溝通，真正做到依法治企，通過司法為企業(yè)保駕護(hù)航。2013年我公司新發(fā)案件1起，公司案發(fā)率比2012年明顯減少而且是以調(diào)節(jié)方式解決。但通過這起案件反映出我公司各部門法律意識(shí)加強(qiáng)，嚴(yán)格依法辦事，減少企業(yè)損失。我部門也都和公司領(lǐng)導(dǎo)作了匯報(bào)，希望各部門再接再厲，加強(qiáng)法律風(fēng)險(xiǎn)的管理。另外，對(duì)每起案件實(shí)行建檔管理，并及時(shí)按照集團(tuán)公司法律事務(wù)部和煤業(yè)公司的要

求，在每月25日前及時(shí)上報(bào)案件進(jìn)展情況，真正樹立起全局統(tǒng)一，依法治企的全局觀念。加強(qiáng)與各部門的工作配合及協(xié)調(diào)處理：我部門作為法律事務(wù)部門對(duì)公司領(lǐng)導(dǎo)提供積極的法律支持，配合信訪辦、組織人事部、綜合治理辦公室等部門，對(duì)信訪人員積極認(rèn)真接待，耐心作出解釋，盡量把問題解決在萌芽狀態(tài)，讓公司領(lǐng)導(dǎo)放心、安心，把精力集中在安全生產(chǎn)及經(jīng)營(yíng)管理當(dāng)中。

總之、我公司以集團(tuán)公司《關(guān)于法律風(fēng)險(xiǎn)管理的實(shí)施意見》（開董法字?2013?67號(hào)）為指導(dǎo)，不斷提升法制工作水平，把法制工作放在前沿，認(rèn)真做好法律風(fēng)險(xiǎn)管理工作，為我公司實(shí)施“走出去”的新戰(zhàn)略，拓展發(fā)展新領(lǐng)域，打造創(chuàng)業(yè)新平臺(tái)，培育新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)提供法律保障，從而助推我公司的轉(zhuǎn)型發(fā)展，走出一條可持續(xù)發(fā)展之路。

開灤（集團(tuán)）有限責(zé)任公司荊各莊礦業(yè)分公司

2014年1月8日

第五篇：創(chuàng)業(yè)法律風(fēng)險(xiǎn)定稿

創(chuàng)業(yè)期的法律風(fēng)險(xiǎn)防范

一、幾大風(fēng)險(xiǎn)

1、通融資

2、知識(shí)產(chǎn)權(quán)、3、合同行為、4、人力資源

5、企業(yè)刑事法律風(fēng)險(xiǎn)

一、選擇合作者和選擇不同的企業(yè)組織形式的風(fēng)險(xiǎn)

1、投資辦公司一般要和別人共同投資，股東之間是一種合作關(guān)系。股東之間的合作基于資產(chǎn)關(guān)系和信任關(guān)系即資合與人合。

合作者的狀況對(duì)于投資有重大風(fēng)險(xiǎn)關(guān)系。

范這種風(fēng)險(xiǎn)的主要對(duì)策是在辦公司前對(duì)合作者的資信狀況進(jìn)行詳細(xì)的了解，切實(shí)查明其所掌握的資源和辦公司的真實(shí)意圖，查清楚這些人掌握的專利技術(shù)有沒有專利證書，專利權(quán)人是否是其本人，如果是非專利技術(shù)，是否為其獨(dú)立掌握，合作對(duì)象辦公司的真實(shí)意圖是守法經(jīng)營(yíng)還是謀取不當(dāng)利益

2、選擇不同的組織形式承擔(dān)的責(zé)任不同。

個(gè)體工商戶、個(gè)人合伙、個(gè)人獨(dú)資企業(yè)的投資者，對(duì)該組織形式的債務(wù)承擔(dān)無限責(zé)任或者無限連帶責(zé)任；

普通合伙企業(yè)的合伙 人、有限合伙企業(yè)的普通合伙人對(duì)合伙企業(yè)債務(wù)承擔(dān)無限連帶責(zé)任，而有限合伙企業(yè)的有限合伙人則以其認(rèn)繳的出資額為限對(duì)合伙企業(yè)債務(wù)承擔(dān)有限責(zé)任；

有限責(zé)任公司的股東也是以其認(rèn)繳的出資額為限對(duì)公司債務(wù)承擔(dān)有限責(zé)任;如果選擇的是個(gè)體工商戶、個(gè)人獨(dú)資企業(yè)等組織形式，應(yīng)盡量控制該組織的資產(chǎn)負(fù)債率。

如果選擇的是個(gè)人合伙、普通合伙企業(yè)等組織形式，創(chuàng)業(yè)者應(yīng)當(dāng)通過合伙協(xié)議、規(guī)章 制度、參加保險(xiǎn)等法律措施對(duì)組織的債務(wù)規(guī)模進(jìn)行約束，對(duì)相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行控制和規(guī)避；

如果選擇的是有限合伙企業(yè)、有限責(zé)任公司，則有限合伙企業(yè)的有限合伙 人、公司股東由于對(duì)組織債務(wù)承擔(dān)的是有限責(zé)任，這些創(chuàng)業(yè)者則不必考慮這方面 1的風(fēng)險(xiǎn)了。

創(chuàng)業(yè)組織形式的選擇應(yīng)考慮到組織運(yùn)行后的管理成本風(fēng)險(xiǎn)。從個(gè)體工商戶、個(gè)人合伙、個(gè)人獨(dú)資企業(yè)、合伙企業(yè)、有限責(zé)任公司這樣的順序上講，組織運(yùn)行的管理成本是不斷增加的。如果一人有限責(zé)任公司在運(yùn)行過程中將公司與股東、家庭沒有嚴(yán)格區(qū)分，則有可能被揭開公司 的面紗，股東就要對(duì)公司債務(wù)承擔(dān)無限責(zé)任，則成立一人有限責(zé)任公司意義就失去了。因此，選擇創(chuàng)業(yè)組織形式應(yīng)考慮到創(chuàng)業(yè)者在組織運(yùn)行后對(duì)管理成本的承受能力。

在一些創(chuàng)業(yè)組織形式中存在著人合的風(fēng)險(xiǎn)。個(gè)人合伙、合伙企業(yè)、有限責(zé)任公司這些組織形式，明顯存在著人合的性質(zhì)。在選擇這些創(chuàng)業(yè)組織形式的同時(shí)，選擇志同道合、善于溝通、以創(chuàng)業(yè)組織的利益 為重的合作者是非常重要的。

二、合伙人之間的管理方面

■ 損害企業(yè)利益，比如侵占企業(yè)財(cái)產(chǎn)、隱匿企業(yè)證照印章等，造成企業(yè)無法正常經(jīng)營(yíng)

■ 企業(yè)治理機(jī)制癱瘓，公司股東會(huì)、董事會(huì)等無法正常運(yùn)作，企業(yè)組織機(jī)構(gòu)不能正常運(yùn)行，企業(yè)秩序崩壞，企業(yè)決策混亂

■ 損害其他股東利益

■ 損害員工利益，不能正常支付勞動(dòng)報(bào)酬

■ 產(chǎn)品質(zhì)量下降、延遲履行義務(wù)、不履行義務(wù)或不完全履行義務(wù)，損害客戶或債權(quán)人利益

■ 企業(yè)遭受行政處罰

■ 企業(yè)被申請(qǐng)司法解散、清算或破產(chǎn)

為了有效防止創(chuàng)始人斗爭(zhēng)給企業(yè)帶來的法律風(fēng)險(xiǎn)，不僅需要?jiǎng)?chuàng)始人具有良好的個(gè)人品質(zhì)，還需要?jiǎng)?chuàng)始人具有契約精神，更需要企業(yè)在設(shè)立之初就做好充分的預(yù)防，即設(shè)立好協(xié)議、制度等“防火墻”：

■ 創(chuàng)始人之間簽訂書面協(xié)議，就創(chuàng)始人之間的權(quán)利、義務(wù)、風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)、利潤(rùn)分配以及在企業(yè)中的分工、職責(zé)進(jìn)行明確的約定，對(duì)企業(yè)的管理權(quán)力分配、治理結(jié)構(gòu)進(jìn)行合理的安排，并對(duì)特定情況下創(chuàng)始人之間股權(quán)或財(cái)產(chǎn)份額的強(qiáng)制轉(zhuǎn)讓或收購(gòu)作出約定，即在特定情況下特定創(chuàng)始人可以將其股權(quán)或財(cái)產(chǎn)份額轉(zhuǎn)讓給其他創(chuàng)始人，或收購(gòu)其他創(chuàng)始人的股權(quán)或財(cái)產(chǎn)份額，以解決矛盾無法調(diào)和時(shí)的部

分創(chuàng)始人退出問題

■ 建立以制衡為核心的企業(yè)治理機(jī)制，如董事會(huì)、監(jiān)事、獨(dú)立董事等制度，平衡好大股東與小股東的利益，重視監(jiān)事會(huì)、監(jiān)事等監(jiān)督機(jī)構(gòu)的作用，并在企業(yè)章程性文件中作出相應(yīng)規(guī)定，形成科學(xué)的決策機(jī)制

■ 在企業(yè)資金許可的情況下，引進(jìn)并充分發(fā)揮外部董事、外部中介機(jī)構(gòu)的監(jiān)督、制衡、顧問的作用，完善企業(yè)內(nèi)部治理和風(fēng)險(xiǎn)控制，比如聘請(qǐng)會(huì)計(jì)師事務(wù)所每年對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)情況進(jìn)行審計(jì)，聘請(qǐng)律師事務(wù)所擔(dān)任企業(yè)常年法律顧問等■ 制訂可操作、可執(zhí)行的企業(yè)規(guī)章制度，依據(jù)規(guī)章制度建立公司管理體系、流程，并逐漸形成企業(yè)制度文化

協(xié)議、制度并不能解決所有的問題，但有了協(xié)議、制度，則可以為解決問題提供一個(gè)框架和基礎(chǔ)。企業(yè)創(chuàng)始人應(yīng)尊重契約、尊重法律、學(xué)會(huì)妥協(xié)，以降低因創(chuàng)始人斗爭(zhēng)給企業(yè)帶來的法律風(fēng)險(xiǎn)，減少對(duì)企業(yè)的傷害。

四、勞動(dòng)法律風(fēng)險(xiǎn)

自2008年1月1日起，隨著《勞動(dòng)合同法》的正式施行，企業(yè)面臨的勞動(dòng)法律風(fēng)險(xiǎn)明顯加大，勞動(dòng)法律糾紛也急劇增多?！秳趧?dòng)合同法》的正式施行，是整個(gè)社會(huì)的一個(gè)巨大進(jìn)步，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看肯定是有利的，但企業(yè)切身體會(huì)到的是短期內(nèi)用工成本的急劇上升，而且隨著勞動(dòng)者法律意識(shí)的提高，企業(yè)發(fā)現(xiàn)勞動(dòng)者也越來越難“搞”了。

勞動(dòng)法律風(fēng)險(xiǎn)是每一個(gè)企業(yè)都需面對(duì)的法律風(fēng)險(xiǎn)，在本文中，筆者既不會(huì)談及未簽書面勞動(dòng)合同的法律風(fēng)險(xiǎn)，也不會(huì)談及未足額支付加班費(fèi)的法律風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)檫@些方面的法律風(fēng)險(xiǎn)雖然可能會(huì)導(dǎo)致初創(chuàng)期的企業(yè)承擔(dān)一定的法律責(zé)任、遭受一定的損失，但尚達(dá)不到傷筋動(dòng)骨的程度。筆者想談一談的是企業(yè)未為勞動(dòng)者繳納社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)的法律風(fēng)險(xiǎn)。

在企業(yè)初創(chuàng)期，為了節(jié)約成本，企業(yè)往往不為員工繳納社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)，或者為員工購(gòu)買成本更低的商業(yè)保險(xiǎn)。以上海市為例，上海市城鎮(zhèn)職工社會(huì)保險(xiǎn)包括基本養(yǎng)老保險(xiǎn)、基本醫(yī)療保險(xiǎn)、失業(yè)保險(xiǎn)、工傷保險(xiǎn)、生育保險(xiǎn)五種，自2013年10月1日起，上海市企業(yè)應(yīng)為員工繳納的這五險(xiǎn)的繳費(fèi)比例共計(jì)37.5%，最低繳費(fèi)基數(shù)為2,815元，也就是說，即使按照最低繳費(fèi)基數(shù)，企業(yè)每個(gè)月需要為每個(gè)員工繳納的社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)為1055.6元，這無疑是一筆巨大的成本，初創(chuàng)期的企業(yè)選擇不繳納社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)或者購(gòu)買商業(yè)保險(xiǎn)似乎是一種“經(jīng)濟(jì)”的選擇。但在這筆看起來很合算的經(jīng)濟(jì)賬背后，則是巨大的法律風(fēng)險(xiǎn)。為員工繳納社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)是企業(yè)法定的強(qiáng)制性義務(wù)，不能以任何方式逃避或拒絕履行，即使企業(yè)為員工購(gòu)買了商業(yè)保險(xiǎn)，即使員工自己同意企業(yè)不為其繳納社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)，即使企業(yè)已經(jīng)將應(yīng)繳的社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)折現(xiàn)作為勞動(dòng)報(bào)酬支付給了員工，也不能免除企業(yè)繳納社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)的法定義務(wù)。不為員工繳納社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)，可能產(chǎn)生以下法律風(fēng)險(xiǎn)：

■ 社會(huì)保險(xiǎn)經(jīng)辦機(jī)構(gòu)可以責(zé)令企業(yè)限期繳納或者補(bǔ)足欠繳的社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)，并自欠繳之日起按日加收0.5‰的滯納金；企業(yè)逾期仍不繳納的，由社會(huì)保險(xiǎn)行政部門處欠繳數(shù)額1倍以上3倍以下的罰款

■ 勞動(dòng)者可以依照《勞動(dòng)合同法》第三十八條的規(guī)定解除勞動(dòng)合同，要求企業(yè)支付經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償金

■ 企業(yè)未為員工辦理社會(huì)保險(xiǎn)手續(xù)，且社會(huì)保險(xiǎn)經(jīng)辦機(jī)構(gòu)不能補(bǔ)辦導(dǎo)致員工無法享受社會(huì)保險(xiǎn)待遇的，員工可以要求企業(yè)賠償損失

■ 企業(yè)未為員工繳納社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)的最嚴(yán)重法律風(fēng)險(xiǎn)是，根據(jù)《工傷保險(xiǎn)條例》第六十二條第二款的規(guī)定，依照工傷保險(xiǎn)條例規(guī)定應(yīng)當(dāng)參加工傷保險(xiǎn)而未參加工傷保險(xiǎn)的用人單位職工發(fā)生工傷的，由該用人單位按照工傷保險(xiǎn)條例規(guī)定的工傷保險(xiǎn)待遇項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)支付費(fèi)用。也就是說，如果企業(yè)未為員工繳納社會(huì)保險(xiǎn)，在員工發(fā)生工傷時(shí)，企業(yè)應(yīng)按照工傷保險(xiǎn)條例規(guī)定的工傷保險(xiǎn)待遇項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)支付費(fèi)用。這筆費(fèi)用是巨大的，也以上海市為例，如果員工因工傷在2013年死亡的，企業(yè)應(yīng)承擔(dān)的費(fèi)用包括：?jiǎn)试豳M(fèi)28,152元、一次性工亡補(bǔ)助金491,300元，如果死亡員工有需要供養(yǎng)的親屬的，企業(yè)還應(yīng)承擔(dān)供養(yǎng)親屬撫恤金，以上還不包括因工傷產(chǎn)生的醫(yī)療費(fèi)等其他相關(guān)費(fèi)用；即使員工因工傷被鑒定為最低等級(jí)的傷殘（十級(jí)），企業(yè)應(yīng)承擔(dān)的費(fèi)用包括：一次性傷殘補(bǔ)助金，數(shù)額為7個(gè)月的員工本人工資，按2013年4月1日起施行的上海市最低工資標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，為11,340元，在勞動(dòng)合同解除時(shí)，企業(yè)還需向員工支付一次性工傷醫(yī)療補(bǔ)助金和一次性傷殘就業(yè)補(bǔ)助金，分別為3個(gè)月的上全市職工月平均工資，共六個(gè)月的上全市職工月平均工資，按照2012年上海全市職工月平均工資4,692元計(jì)算，為28,152元，以上同樣也不包括因工傷產(chǎn)生的醫(yī)療費(fèi)等其他相關(guān)費(fèi)用。由此可見，如果初創(chuàng)期企業(yè)未為員工繳納社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)，員工發(fā)生工傷時(shí)，企業(yè)需要承擔(dān)的是

巨額的費(fèi)用，這可能是企業(yè)無法承受的。

綜上，初創(chuàng)期企業(yè)為員工繳納社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)實(shí)際上是“花小錢、辦大事”，企業(yè)千萬不能為了節(jié)省成本，而遭受巨大損失。

四 對(duì)外簽署合同