辦理城市房屋拆遷行政復(fù)議案件初探（共五則范文）

第一篇：辦理城市房屋拆遷行政復(fù)議案件初探

辦理城市房屋拆遷行政復(fù)議案件初探

隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展，城市化進程的推進，因城市房屋拆遷引起的糾紛成為當前比較突出的社會矛盾，由此引起的行政復(fù)議案件也逐年增多。作為一種權(quán)利救濟途徑以及上級對下級的層級監(jiān)督機制，如何發(fā)揮行政復(fù)議在預(yù)防和化解房屋拆遷糾紛這類社會矛盾中的積極作用，是我們每一個行政復(fù)議工作人員應(yīng)當思考的問題。下面將我們在審理城市房屋拆遷行政復(fù)議案件中發(fā)現(xiàn)的問題及一些具體做法提出來，當作引玉之磚與大家共同探討。

一、近年來城市房屋拆遷中存在的問題

近年來，隨著公益拆遷向商業(yè)拆遷的轉(zhuǎn)移，拆遷戶和開發(fā)商的矛盾、拆遷戶和地方政府的矛盾便不斷出現(xiàn)，并日趨尖銳。據(jù)建設(shè)部有關(guān)部門統(tǒng)計，2004年上半年因征地拆遷而到建設(shè)部上訪的人數(shù)有4026批，計18620人，其中集體上訪905批、13223人，個人上訪3121批、5397人，不到半年的時間就超過 2003年 3929批、18071人的全年上訪總量。2005年，鄭州市受理城市房屋拆遷行政復(fù)議案件52起，相當于前三年的案件總數(shù)。面對急劇增長的房屋拆遷糾紛，我們對存在的問題進行了歸納，其具體表現(xiàn)為：①安置補償不合理，政策不到位，導致拆遷戶利益受損失，嚴重的甚至會造成因拆至貧，失去原有的生存基礎(chǔ)。這是引發(fā)拆遷矛盾的最直接的原因。②拆遷戶得不到行政與法律方面的有效的保護，相反，他們發(fā)現(xiàn)自己可能是處在拆遷人、行政部門以及司法部門的共同對立面的位置上。從制度上講，這是引發(fā)拆遷矛盾的最根本的問題。③一些地方政府建設(shè)規(guī)劃部門隨意改變規(guī)劃，造成居民不能回遷。這也是造成社會問題的重要原因。雖然建設(shè)部2003年以來相繼出臺了《城市房屋拆遷估價指導意見》和《城市房屋拆遷行政裁決工作規(guī)程》，但拆遷矛盾未能得到緩解。其原因，一方面是各地未能嚴格執(zhí)行這兩個文件，另一方面則是這兩個文件作為部門規(guī)章，在規(guī)范拆遷這個如此復(fù)雜的利益關(guān)系上的效力層次不夠高。

二、房屋拆遷行政復(fù)議中若干法律問題

(一)拆遷許可證頒發(fā)前的聽證問題

《行政許可法》第四十七條規(guī)定，行政許可直接涉及申請人與他人之間重大利益關(guān)系的，行政機關(guān)在作出行政許可決定前，應(yīng)當告知申請人、利害關(guān)系人享有要求聽證的權(quán)利。由于拆遷涉及公民重大利益，在頒發(fā)拆遷許可證前應(yīng)告知申請人、利害關(guān)系人享有聽證權(quán)利。但拆遷主管部門往往擔心，一旦告知聽證權(quán)利，可能會造成利害關(guān)系人阻撓拆遷的行為，因此往往不積極或有意忽略這一法定程序。

(二)關(guān)于建設(shè)項目批準文件及國有土地使用權(quán)批準文件的認定問題

根據(jù)國務(wù)院、省、市拆遷管理條例的有關(guān)規(guī)定，申請房屋拆遷許可證必須提供建設(shè)項目批準文件和國有土地使用權(quán)批準文件，如何認定上述文件在實踐中存在分歧。一種觀點認為，建設(shè)項目批準文件應(yīng)當是針對該項目出具的批準文件，國有土地使用權(quán)批準文件應(yīng)當是國有土地使用權(quán)證或政府關(guān)于使用土地的批準文件，其他批準文件不能代替。另一種觀點認為，只要具備對該項目的批準內(nèi)容以及證明國有土地使用權(quán)歸屬的文件，均可認定為具備了建設(shè)項目批準文件及國有土地使用權(quán)批準文件。能否將政府關(guān)于下達重點建設(shè)項目的通知及國土資源局出具的證明作為建設(shè)項目批準文件和國有土地使用權(quán)批準文件，我們認為這是一個值得探討的問題。

(三)拆遷補償安置協(xié)議的簽訂主體問題

根據(jù)國務(wù)院《城市房屋拆遷管理條例》第十三條規(guī)定，拆遷人與被拆遷人應(yīng)當依照本條例的規(guī)定，就補償方式和補償金額、安置用房面積和安置地點、搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期限等事項，訂立拆遷補償安置協(xié)議。實踐中對于接受拆遷人委托的拆遷單位能否以自己的名義與被拆遷人達成補償安置協(xié)議的問題，認識不一。我們認為拆遷單位既然系受委托人，就應(yīng)當以拆遷人的名義與被拆遷人達成補償安置協(xié)議，無需以自己的名義與被拆遷人訂立補償安置協(xié)議。

(四)關(guān)于分戶評估的問題

實踐中拆遷當事人達不成拆遷補償安置協(xié)議往往是因為對拆遷評估價格有異議。在簽訂協(xié)議之前所作的評估往往是整體評估(或稱分類評估)，即首先確定一個基準價，不同樓層的評估價格再乘以樓層系數(shù)。此類評估過于粗泛，很難讓一些室內(nèi)裝修較好的被拆遷人滿意。建設(shè)部《城市房屋拆遷估價指導意見》規(guī)定了整體評估和分戶評估兩種形式。雖然拆遷人可能會因為評估費用方面的考慮不愿再進行分戶評估，但為維護被拆遷人的合法權(quán)益，我們認為如果出現(xiàn)拆遷當事人對整體評估(分類評估)結(jié)果有異議，達不成協(xié)議的情況，要進行分戶評估，被拆遷房屋的補償金額以分戶評估的價格確定。

(五)受理裁決申請前的聽證程序

建設(shè)部《城市房屋拆遷行政裁決工作規(guī)程》第七條規(guī)定，未達成拆遷補償安置協(xié)議戶數(shù)較多或比例較高的，房屋拆遷管理部門在受理裁決申請前，應(yīng)當進行聽證。具體標準、程序由省、自治區(qū)、直轄市人民政府房屋拆遷管理部門規(guī)定。該規(guī)定能夠使裁決部門通過聽證程序更充分、更全面地了解具有共性的問題，及拆遷人與被拆遷人達不成協(xié)議的主要原因，也便于雙方當事人溝通，消除分歧。雖然河南省目前尚未制定出具體標準和程序，但參考外地的做法，未達成協(xié)議人數(shù)的比例一般規(guī)定得較低，如《廣西壯族自治區(qū)城市房屋拆遷行政裁決工作規(guī)程》第八條規(guī)定“......拆遷項目總戶數(shù)200戶以上的，未達成拆遷補償安置協(xié)議的比例占總戶數(shù)的10%......”我們建議省建設(shè)廳應(yīng)盡快制定出符合我省實際工作的標準，以便于規(guī)范相關(guān)行為，解除群眾的疑惑。

(六)核實補償安置標準的責任

建設(shè)部《城市房屋拆遷行政裁決工作規(guī)程》第十條規(guī)定，當事人對評估結(jié)果有異議，且未經(jīng)房屋所在地房地產(chǎn)專家評估委員會鑒定的，房屋拆遷管理部門應(yīng)當委托專家評估委員會進行鑒定，并以鑒定后的估價結(jié)果作為裁決依據(jù)。在實際操作過程中，拆遷管理部門認為只要當事人未提出書面異議，即視為當事人對評估結(jié)果沒有異議，我們認為根據(jù)上述條款的規(guī)定，并不以當事人對評估結(jié)果提出書面異議為標準，只要當事人對評估結(jié)果有異議，包括有記錄的異議，如記錄在調(diào)解筆錄上的，均應(yīng)視為當事人有異議。如果當事人對評估結(jié)果有異議，且該評估結(jié)果未經(jīng)房屋所在地房地產(chǎn)專家評估委員會鑒定，拆遷管理部門則有義務(wù)委托專家評估委員會進行鑒定

(七)強制拆遷決定

根據(jù)《城市房屋拆遷管理條例》第十七條第一款的規(guī)定，被拆遷人或房屋承租人在裁決規(guī)定的搬遷期限內(nèi)未搬遷的，由房屋所在地的市、縣人民政府責成有關(guān)部門強制拆遷，或者由房屋拆遷管理部門依法申請人民法院強制拆遷。

但是，實踐中對相關(guān)文書的名稱及內(nèi)容存在爭議。一種觀點認為，條例既然規(guī)定的是政府責成有關(guān)部門進行強制拆遷，就不需要以政府的名義向被拆遷人下發(fā)法律文書，政府只需要對有關(guān)部門作出內(nèi)部批復(fù)即可;第二種觀點認為，政府作出的文書應(yīng)為責令(或責成)有關(guān)部門實施強制拆遷;第三種觀點認為，強制拆遷行為實際上是政府行為，政府應(yīng)直接作出強制拆遷決定書。我們認為第二種觀點更符合立法原意。

三、強制拆遷中的行政復(fù)議與行政訴訟的銜接問題

《城市房屋拆遷管理條例》規(guī)定，當事人對拆遷裁決不服的，可以在3個月內(nèi)向人民法院提起行政訴訟。提起行政訴訟原則上并不影響拆遷裁決這一具體行政行為的執(zhí)行，被拆遷人要在接到拆遷裁決15日內(nèi)自動搬出被拆遷的房屋，否則將由房屋所在地的市、縣人民政府下達強制拆遷決定。被拆遷人不服行政強制拆遷決定的仍然有權(quán)申請行政復(fù)議。如果此時被拆遷人既對拆遷裁決提起行政訴訟或行政復(fù)議，同時又對強制拆遷決定申請行政復(fù)議的話，則可能出現(xiàn)以下幾種情況：

一是如果人民法院關(guān)于拆遷裁決的判決在前，其后的關(guān)于強制拆遷的行政復(fù)議決定也只能與先前法院的判決保持一致。即，法院判決維持拆遷裁決的，復(fù)議機關(guān)就維持強制拆遷決定;法院判決撤銷拆遷裁決的，復(fù)議機關(guān)就撤銷強制拆遷決定。這就使得此種情形下行政復(fù)議機關(guān)對強制拆遷的復(fù)議審理失去了意義。

二是如果行政復(fù)議機關(guān)作復(fù)議決定在前，而人民法院判決在后，則有可能出現(xiàn) 人民法院判決結(jié)果與行政復(fù)議機關(guān)的復(fù)議結(jié)果互相矛盾的情況。例如，行政復(fù)議機關(guān)先作出了維持強制拆遷的復(fù)議決定，人民法院后又作出了撤銷拆遷裁決的判決或者是行政復(fù)議機關(guān)先作出了撤銷強制拆遷的復(fù)議決定，人民法院后又作出了維持拆遷裁決的判決。在此兩種情形下都會置行政復(fù)議機關(guān)于尷尬境地。

三是如果人民法院與行政復(fù)議機關(guān)都維持了各自受理的具體行政行為，根據(jù)救濟窮盡原則，當事人對行政復(fù)議決定不服，可以在收到行政復(fù)議決定書之日起15日內(nèi)向人民法院提起行政訴訟，人民法院仍然得受理，這不僅是對司法資源的一種浪費，而且也增加了行政成本和當事人的訴累

對此，我們的做法是：一方面動員當事人盡量通過一種救濟途徑解決糾紛;另一方面加強與法院的溝通，盡量達成共識;最后，發(fā)揮行政復(fù)議既審查具體行政行為的合法性、又審查其合理性的制度優(yōu)勢，避免上述情況的發(fā)生，減少訴累。

四、一些具體做法

通過對房屋拆遷行政案件的審理，我們認識到房屋拆遷行政復(fù)議案件涵蓋多種具體行政行為，涉及許多法律、法規(guī)、規(guī)章和規(guī)范性文件，法律關(guān)系繁雜，又是社會的熱點，容易引發(fā)群體矛盾，因此，從源頭上規(guī)范這一行為，對避免在日后的行政復(fù)議或行政訴訟中處于不利的地位起著重要作用。

首先，召開協(xié)調(diào)、論證會。由市法制機構(gòu)牽頭，與市、縣(區(qū))兩級拆遷行政主管部門的同志一起，對城市房屋拆遷行為中所涉及的一系列具體行政行為進行梳理，明確每一環(huán)節(jié)的主體、依據(jù)及程序，并對證據(jù)的內(nèi)容、形式予以固定，形成統(tǒng)一的標準，使今后作出的行為不走樣。從2004年開始，三年來，我們共召開協(xié)調(diào)會、論證會十多次，在聽取各方意見和建議的基礎(chǔ)上，全市統(tǒng)一明確拆遷主體，統(tǒng)一明確執(zhí)法依據(jù)，統(tǒng)一規(guī)范執(zhí)法程序，并把它作為一種統(tǒng)一模式固定下來，具體工作中便于統(tǒng)一操作，取得了很好的效果。

其次，在政府正式作出責令強制拆遷決定前，對該決定進行事前審核。同時，對作為證據(jù)之一的拆遷裁決一并進行實質(zhì)性審查，如發(fā)現(xiàn)拆遷裁決確實存在問題，即要求拆遷主管部門自行撤銷重作，避免出現(xiàn)因拆遷裁決不合法而導致強制拆遷行為不合法的情況。

綜上所述，作為行政復(fù)議工作人員在辦理房屋拆遷行政復(fù)議案件時，要有全局觀念，嚴格依法辦事，力爭達到法律效果、社會效果和政治效果的有機統(tǒng)一，定紛止爭，確保一方社會秩序的平安和城市建設(shè)規(guī)范有序地進行。

文章來源：中顧法律(免費法律咨詢，就上中顧法律）

第二篇：房屋拆遷行政復(fù)議申請書

行政復(fù)議申請書

申請人：

XXX，男，漢族，40歲，下崗工人，住XX市XX縣XX路XX號，聯(lián)系電話：XXXXXXXXXXX

被申請人：

XX縣人民政府，地址：XX市XX縣XX鎮(zhèn)XX路XX號法定代表人：XX職務(wù)：縣長

復(fù)議請求：

申請人因不服被申請人于X年X月X日作出的《關(guān)于XX中學校建設(shè)國有土地上房屋征收的公告》（以下簡稱《公告》）之附件《XX中學校建設(shè)房屋征收補償安臵方案》（以下簡稱《補償方案》），特向XX市人民政府提出行政復(fù)議申請，依法要求重新制定合法合理的房屋征收補償安臵方案。

事實與理由：

一、程序違法

1、被申請人未履行法定公告公布責任，缺乏民主和公眾參與，特別是沒有考慮被拆遷戶的意見。

從X年X月X日XX縣住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)局、XX縣教育局以房屋征收部門和房屋征收實施單位的名義在申請人住宅樓院墻上張貼《補償方案（征求意見稿）》起，至X年X月X日被申請人在申請人住宅樓院墻上張貼《公告》的近半年時間里，被申請人及相關(guān)部門對申請人不聞不問，沒有做過宣傳解釋，也沒有召集申請人進行過座談溝通。僅有縣教育局的官員在未事先通知的情況下坐著轎車來發(fā)過一次征求意見表，當時只有幾人在場，大多數(shù)人都是由他人代領(lǐng)、復(fù)印或是自己到縣教育局去拿來填的。然而在申請人遞交了征求意見表后，被申請人及相關(guān)部門不作答復(fù)，也不采納被拆遷戶的意見，就匆匆發(fā)布了《公告》。

《公告》中稱“在征收范圍內(nèi)廣泛征求了被征收人及社會意見”，實在是無稽之談，毫無事實依據(jù)。因此，被申請人違背了《國有土地上房屋征收與補償條例》第二條“房屋征收與補償應(yīng)當遵循決策民主，程序正當，結(jié)果公開的原則”和第十一條“市、縣級人民政府應(yīng)當組織有關(guān)部門將征求意見情況和根據(jù)群眾意見修改的情況及時公布”的規(guī)定，在征求意見后近半年的時間里沒有公布所征求意見的答復(fù)情況，也沒有給申請人反饋相關(guān)情況，這顯然是違背法律法規(guī)程序的。

二、置換房的規(guī)劃、設(shè)計、選址不合理

1、在《補償方案》中臵換房的規(guī)劃、設(shè)計、選址都很不合理。在《征求意見表》中XX住宅樓95%以上的住戶都選擇不住電梯樓的情況下，《補償方案》仍一字不改的照搬《補償方案（征求意見稿）的內(nèi)容，只設(shè)計一棟多層住宅和一棟電梯住宅，這顯然是不合實際的。而且套內(nèi)面積也很不合理，不能滿足被拆遷戶的居住需要。被申請人應(yīng)充分考慮被拆遷戶的意見和需求，重新規(guī)劃安臵房的選址和設(shè)計安臵房的套型面積和臵換房的質(zhì)量問題。

2、被申請人在《補償方案》中沒有明確給被拆遷戶臵換什么質(zhì)量的房屋，是商品房式的清水房（毛坯房或是簡裝房）或是保障房式的清水房，對房屋質(zhì)量沒有解釋說明。因此，我們要求新建的臵換房起碼應(yīng)是內(nèi)墻刷白，地面平整抹光，門窗安裝完善，水、電、氣、電視、電話、網(wǎng)絡(luò)安裝到位，入住即能正常使用，房屋保修三年以上。

三、拆遷安置補償標準不合理

《物權(quán)法》第四十二條明確規(guī)定“征收個人住宅的，還應(yīng)當保障被征收人的居住條件。”《國有土地上房屋征收與補償條例》第三章第十七條“市、縣級人民政府應(yīng)當制定補助與獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵”，第二十六條“補償決定應(yīng)當公平……”。被申請人在《補償方案》中制定的補償安臵標準太低，不足以彌補被拆遷戶因拆遷造成的經(jīng)濟損失和保障被拆遷戶的居住條件，具體體現(xiàn)在：

1、房屋面積臵換比例太低?！堆a償方案》第三項第二條第二款中“住房的產(chǎn)權(quán)調(diào)換安臵實行1∶1.1的套內(nèi)建筑面積臵換……”據(jù)我們了解，目前XX市乃至全國各地的拆遷安臵都沒有這么低的臵換比例。臵換房的臵換比例應(yīng)按XX市其他區(qū)縣的標準，以彌補被拆遷戶因拆遷造成的損失和不便。

2、臵換面積補差價問題

申請人大多是退休工人和因政策原因被迫下崗的工人，X年X月X日公布的《補償方案（征求意見稿）》中面積補差價定位2800元/m2，申請人都認為過高不能接受，然而在全國抑制房價，各地房價普遍下跌的形勢下，X年X月X日公布的《補償方案》中的面積補差價不降反升，由2800元/m2升到3480元/m2（多層）和3680元/m2（電梯），這種不考慮申請人經(jīng)濟承受能力和市場趨勢的做法實在讓人不能接受。臵換房面積補差價格應(yīng)在《補償方案（征求意見稿）》中2800元/m2的基礎(chǔ)上作適當下調(diào)。

3、裝飾裝修和附屬設(shè)施應(yīng)賠償

《物權(quán)法》第四十二條“征收單位、個人的房屋及其它不動產(chǎn)，應(yīng)依法給予拆遷補償，維護被征收人的合法權(quán)益?！薄秶型恋厣戏课菡魇张c補償條例》第三章第十七條明確規(guī)定“作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括：

（一）被征收房屋價值的補償……”。裝飾裝修和附屬設(shè)施的價值是房屋價值中的一部分，然而《補償方案》第三項第二條第二款“……不再考慮原有房屋和臵換房的結(jié)構(gòu)及裝飾裝修補償。”這是完全違背《物權(quán)法》和《國有土地上房屋征收與補償條例》相關(guān)條款的，是嚴重損害申請人權(quán)益的霸王條件，是誰也不能接受的。請求責令被申請人對申請人的裝飾裝修過的房屋給予合理的補償；對申請人安裝的太陽能熱水器、防盜門等附屬設(shè)施，應(yīng)在臵換房安裝同類設(shè)施或給予足額補償，而不是按《補償方案》中規(guī)定的太陽能給予150元拆遷補償讓申請人自行拆走了事。

四、應(yīng)按照“先安置，后拆遷，再建設(shè)”的原則進行拆遷安置?！秶型恋厣戏课菡魇张c補償條例》第二章第十二條規(guī)定“作出房屋征收前，征收補償費用應(yīng)當足額到位、專戶存儲、專款專用?！北簧暾埲?、征收單位和征收實施單位至今未告知申請人征收補償費用到位情況，也未向申請人公示補償資金銀行專戶儲存憑證。其次，《物權(quán)法》第二十七條規(guī)定《實施房屋征收應(yīng)當先補償、后搬遷?！倍鳻X住宅樓大多住戶都是老弱病殘和下崗工人，是禁不起折騰的，18個月以上的過渡期實在太長，已不是什么臨時安臵過渡了。為此，請求依法責令被申請人向申請人公示補償資金情況，且先將臵換房建好后再進行搬遷，不搞過渡期。

綜上所述，被申請人的《公告》具體行政行為存在程序違法，其附件一《補償方案》存在嚴重不合法合理的瑕疵。為此，申請人特向XX市人民政府申請行政復(fù)議，并根據(jù)《行政復(fù)議法》第二十二條之規(guī)定請求行政復(fù)議機關(guān)派人調(diào)查、聽取申請人的意見和建議，依法責令被申請人重新制定合法合情合理的《補償方案》，以維護申請人的合法權(quán)益。

此致

XX市人民政府

申請人：

X年X月X日

第三篇：城市房屋拆遷條例

中華人民共和國國務(wù)院令

第305號

《城市房屋拆遷管理條例》已經(jīng)2001年6月6日國務(wù)院第40次常務(wù)會議通過，現(xiàn)予公布，自2001年11月1日起施行。

總理朱镕基

二00一年六月十三日

第一章總則

第一條為了加強對城市房屋拆遷的管理，維護拆遷當事人的合法權(quán)益，保障建設(shè)項目順利進行，制定本條例。

第二條在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上實施房屋拆遷，并需要對被拆遷人補償、安置的，適用本條例。

第三條城市房屋拆遷必須符合城市規(guī)劃，有利于城市舊區(qū)改造和生態(tài)環(huán)境改善，保護文物古跡。

第四條拆遷人應(yīng)當依照本條例的規(guī)定，對被拆遷人給予補償、安置;被拆遷人應(yīng)當在搬遷期限內(nèi)完成搬遷。

本條例所稱拆遷人，是指取得房屋拆遷許可證的單位。

本條例所稱被拆遷人，是指被拆遷房屋的所有人。

第五條國務(wù)院建設(shè)行政主管部門對全國城市房屋拆遷工作實施監(jiān)督管理。

縣級以上地方人民政府負責管理房屋拆遷工作的部門(以下簡稱房屋拆遷管理部門)對本行政區(qū)域內(nèi)的城市房屋拆遷工作實施監(jiān)督管理。縣級以上地方人民政府有關(guān)部門應(yīng)當依照本條例的規(guī)定，互相配合，保證房屋拆遷管理工作的順利進行。

縣級以上人民政府土地行政主管部門依照有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，負責與城市房屋拆遷有關(guān)的土地管理工作。

第二章拆遷管理

第六條拆遷房屋的單位取得房屋拆遷許可證后，方可實施拆遷。

第七條申請領(lǐng)取房屋拆遷許可證的，應(yīng)當向房屋所在地的市、縣人民政府房屋拆遷管理部門提交下列資料：

(一)建設(shè)項目批準文件;

(二)建設(shè)用地規(guī)劃許可證;

(三)國有土地使用權(quán)批準文件;

(四)拆遷計劃和拆遷方案;

(五)辦理存款業(yè)務(wù)的金融機構(gòu)出具的拆遷補償安置資金證明。

市、縣人民政府房屋拆遷管理部門應(yīng)當自收到申請之日起30日內(nèi)，對申請事項進行審查;經(jīng)審查，對符合條件的，頒發(fā)房屋拆遷許可證。

第八條房屋拆遷管理部門在發(fā)放房屋拆遷許可證的同時，應(yīng)當將房屋拆遷許可證中載明的拆遷人、拆遷范圍、拆遷期限等事項，以房屋拆遷公告的形式予以公布。

房屋拆遷管理部門和拆遷人應(yīng)當及時向被拆遷人做好宣傳、解釋工作。

第九條拆遷人應(yīng)當在房屋拆遷許可證確定的拆遷范圍和拆遷期限內(nèi)，實施房屋拆遷。

需要延長拆遷期限的，拆遷人應(yīng)當在拆遷期限屆滿15日前，向房屋拆遷管理部門提出延期拆遷申請;房屋拆遷管理部門應(yīng)當自收到延期拆遷申請之日起10日內(nèi)給予答復(fù)。

第十條拆遷人可以自行拆遷，也可以委托具有拆遷資格的單位實施拆遷。

房屋拆遷管理部門不得作為拆遷人，不得接受拆遷委托。

第十一條拆遷人委托拆遷的，應(yīng)當向被委托的拆遷單位出具委托書，并訂立拆遷委托合同。拆遷人應(yīng)當自拆遷委托合同訂立之日起15日內(nèi)，將拆遷委托合同報房屋拆遷管理部門備案。

被委托的拆遷單位不得轉(zhuǎn)讓拆遷業(yè)務(wù)。

第十二條拆遷范圍確定后，拆遷范圍內(nèi)的單位和個人，不得進行下列活動：

(一)新建、擴建、改建房屋;

(二)改變房屋和土地用途;

(三)租賃房屋。

房屋拆遷管理部門應(yīng)當就前款所列事項，書面通知有關(guān)部門暫停辦理相關(guān)手續(xù)。暫停辦理的書面通知應(yīng)當載明暫停期限。暫停期限最長不得超過1年;拆遷人需要延長暫停期限的，必須經(jīng)房屋拆遷管理部門批準，延長暫停期限不得超過1年。

第十三條拆遷人與被拆遷人應(yīng)當依照本條例的規(guī)定，就補償方式和補償金額、安置用房面積和安置地點、搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期限等事項，訂立拆遷補償安置協(xié)議。

拆遷租賃房屋的，拆遷人應(yīng)當與被拆遷人、房屋承租人訂立拆遷補償安置協(xié)議。

第十四條房屋拆遷管理部門代管的房屋需要拆遷的，拆遷補償安置協(xié)議必須經(jīng)公證機關(guān)公證，并辦理證據(jù)保全。

第十五條拆遷補償安置協(xié)議訂立后，被拆遷人或者房屋承租人在搬遷期限內(nèi)拒絕搬遷的，拆遷人可以依法向仲裁委員會申請仲裁，也可以依法向人民法院起訴。訴訟期間，拆遷人可以依法申請人民法院先予執(zhí)行。

第十六條拆遷人與被拆遷人或者拆遷人、被拆遷人與房屋承租人達不成拆遷補償安置協(xié)議的，經(jīng)當事人申請，由房屋拆遷管理部門裁決。房屋拆遷管理部門是被拆遷人的，由同級人民政府裁決。裁決應(yīng)當自收到申請之日起30日內(nèi)作出。

當事人對裁決不服的，可以自裁決書送達之日起3個月內(nèi)向人民法院起訴。拆遷人依照本條例規(guī)定已對被拆遷人給予貨幣補償或者提供拆遷安置用房、周轉(zhuǎn)用房的，訴訟期間不停止拆遷的執(zhí)行。

第十七條被拆遷人或者房屋承租人在裁決規(guī)定的搬遷期限內(nèi)未搬遷的，由房屋所在地的市、縣人民政府責成有關(guān)部門強制拆遷，或者由房屋拆遷管理部門依法申請人民法院強制拆遷。

實施強制拆遷前，拆遷人應(yīng)當就被拆除房屋的有關(guān)事項，向公證機關(guān)辦理證據(jù)保全。

第十八條拆遷中涉及軍事設(shè)施、教堂、寺廟、文物古跡以及外國駐華使(領(lǐng))館房屋的，依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定辦理。

第十九條尚未完成拆遷補償安置的建設(shè)項目轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當經(jīng)房屋拆遷管理部門同意，原拆遷補償安置協(xié)議中有關(guān)權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移給受讓人。項目轉(zhuǎn)讓人和受讓人應(yīng)當書面通知被拆遷人，并自轉(zhuǎn)讓合同簽訂之日起30日內(nèi)予以公告。

第二十條拆遷人實施房屋拆遷的補償安置資金應(yīng)當全部用于房屋拆遷的補償安置，不得挪作他用。

縣級以上地方人民政府房屋拆遷管理部門應(yīng)當加強對拆遷補償安置資金使用的監(jiān)督。

第二十一條房屋拆遷管理部門應(yīng)當建立、健全拆遷檔案管理制度，加強對拆遷檔案資料的管理。

第三章拆遷補償與安置

第二十二條拆遷人應(yīng)當依照本條例規(guī)定，對被拆遷人給予補償。

拆除違章建筑和超過批準期限的臨時建筑，不予補償;拆除未超過批準期限的臨時建筑，應(yīng)當給予適當補償。

第二十三條拆遷補償?shù)姆绞娇梢詫嵭胸泿叛a償，也可以實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。

除本條例第二十五條第二款、第二十七條第二款規(guī)定的外，被拆遷人可以選擇拆遷補償方式。

第二十四條貨幣補償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價格確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市人民政府制定。

第二十五條實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，拆遷人與被拆遷人應(yīng)當依照本條例第二十四條的規(guī)定，計算被拆遷房屋的補償金額和所調(diào)換房屋的價格，結(jié)清產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差價。

拆遷非公益事業(yè)房屋的附屬物，不作產(chǎn)權(quán)調(diào)換，由拆遷人給予貨幣補償。

第二十六條拆遷公益事業(yè)用房的，拆遷人應(yīng)當依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定和城市規(guī)劃的要求予以重建，或者給予貨幣補償。

第二十七條拆遷租賃房屋，被拆遷人與房屋承租人解除租賃關(guān)系的，或者被拆遷人對房屋承租人進行安置的，拆遷人對被拆遷人給予補償。

被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關(guān)系達不成協(xié)議的，拆遷人應(yīng)當對被拆遷人實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋由原房屋承租人承租，被拆遷人應(yīng)當與原房屋承租人重新訂立房屋租賃合同。

第二十八條拆遷人應(yīng)當提供符合國家質(zhì)量安全標準的房屋，用于拆遷安置。

第二十九條拆遷產(chǎn)權(quán)不明確的房屋，拆遷人應(yīng)當提出補償安置方案，報房屋拆遷管理部門審核同意后實施拆遷。拆遷前，拆遷人應(yīng)當就被拆遷房屋的有關(guān)事項向公證機關(guān)辦理證據(jù)保全。

第三十條拆遷設(shè)有抵押權(quán)的房屋，依照國家有關(guān)擔保的法律執(zhí)行。

第三十一條拆遷人應(yīng)當對被拆遷人或者房屋承租人支付搬遷補助費。

在過渡期限內(nèi)，被拆遷人或者房屋承租人自行安排住處的，拆遷人應(yīng)當支付臨時安置補助費;被拆遷人或者房屋承租人使用拆遷人提供的周轉(zhuǎn)房的，拆遷人不支付臨時安置補助費。

搬遷補助費和臨時安置補助費的標準，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。

第三十二條拆遷人不得擅自延長過渡期限，周轉(zhuǎn)房的使用人應(yīng)當按時騰退周轉(zhuǎn)房。

因拆遷人的責任延長過渡期限的，對自行安排住處的被拆遷人或者房屋承租人，應(yīng)當自逾期之月起增加臨時安置補助費;對周轉(zhuǎn)房的使用人，應(yīng)當自逾期之月起付給臨時安置補助費。

第三十三條因拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的，拆遷人應(yīng)當給予適當補償。

第四章罰則

第三十四條違反本條例規(guī)定，未取得房屋拆遷許可證，擅自實施拆遷的，由房屋拆遷管理部門責令停止拆遷，給予警告，并處已經(jīng)拆遷房屋建筑面積每平方米20元以上50元以下的罰款。

第三十五條拆遷人違反本條例的規(guī)定，以欺騙手段取得房屋拆遷許可證的，由房屋拆遷管理部門吊銷房屋拆遷許可證，并處拆遷補償安置資金1%以上3%以下的罰款。

第三十六條拆遷人違反本條例的規(guī)定，有下列行為之一的，由房屋拆遷管理部門責令停止拆遷，給予警告，可以并處拆遷補償安置資金3%以下的罰款;情節(jié)嚴重的，吊銷房屋拆遷許可證：

(一)未按房屋拆遷許可證確定的拆遷范圍實施房屋拆遷的;

(二)委托不具有拆遷資格的單位實施拆遷的;

(三)擅自延長拆遷期限的。

第三十七條接受委托的拆遷單位違反本條例的規(guī)定，轉(zhuǎn)讓拆遷業(yè)務(wù)的，由房屋拆遷管理部門責令改正，沒收違法所得，并處合同約定的拆遷服務(wù)費25%以上50%以下的罰款。

第三十八條縣級以上地方人民政府房屋拆遷管理部門違反本條例規(guī)定核發(fā)房屋拆遷許可證以及其他批準文件的，核發(fā)房屋拆遷許可證以及其他批準文件后不履行監(jiān)督管理職責的，或者對違法行為不予查處的，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予行政處分;情節(jié)嚴重，致使公共財產(chǎn)、國家和人民利益遭受重大損失，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。

第五章附則

第三十九條在城市規(guī)劃區(qū)外國有土地上實施房屋拆遷，并需要對被拆遷人補償、安置的，參照本條例執(zhí)行。

第四十條本條例自2001年11月1日起施行。1991年3月22日國務(wù)院公布的《城市房屋拆遷管理條例》同時廢止。

物權(quán)法兩個相關(guān)司法解釋

——《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》和《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》的征求意見稿。

最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋

(征求意見稿)

為正確審理業(yè)主建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件，依法保護當事人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定，結(jié)合民事審判實踐，制定本解釋。

第一條依法取得建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分所有權(quán)的人，或者雖未依法登記取得所有權(quán)，但基于買賣、贈與等旨在移轉(zhuǎn)所有權(quán)的民事法律行為已經(jīng)依法占有使用該專有部分的人，應(yīng)當認定為物權(quán)法第六章所稱業(yè)主。

第二條具有構(gòu)造和利用上的獨立性，并能夠登記成為單個業(yè)主所有權(quán)標的物的建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等房屋或者特定空間，應(yīng)當認定為物權(quán)法第六章所稱專有部分。

建筑區(qū)劃內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)，專有部分以外的建筑物部分，以及建筑區(qū)劃內(nèi)建筑物以外的其他公共場所、公用設(shè)施，應(yīng)當認定為物權(quán)法第六章所稱共有部分。

前款所稱專有部分以外的建筑物部分，包括物業(yè)服務(wù)用房、外墻面、樓頂平臺、大堂、樓梯、過道等必須為業(yè)主共有的部分，但樓頂平臺根據(jù)規(guī)劃文件規(guī)定專屬于單個業(yè)主的除外。

第三條建筑區(qū)劃內(nèi)根據(jù)規(guī)劃文件規(guī)定專屬于個人的綠地部分，應(yīng)當認定為物權(quán)法第七十三條所稱“明示屬于個人的”綠地。

建筑區(qū)劃內(nèi)除道路、綠地以外，已經(jīng)登記為全體業(yè)主共有或者根據(jù)其功能應(yīng)當為業(yè)主共同利用的公共健身場所、廣場、園林等場所，應(yīng)當認定為物權(quán)法第七十三條所稱屬于業(yè)主共有的“建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所”。

建筑區(qū)劃內(nèi)已經(jīng)登記為全體業(yè)主共有或者雖未登記但系為保障業(yè)主建筑物區(qū)分所有權(quán)的行使而修建或者埋設(shè)的配套設(shè)施，包括圍墻、大門、車棚、公共健身設(shè)施

等，以及公共照明、安保、供電、供水、供熱、供氣、有線電視設(shè)施，應(yīng)當認定為物權(quán)法第七十三條所稱屬于業(yè)主共有的“公用設(shè)施”。但根據(jù)法律、行政法規(guī)規(guī)定

屬于其他權(quán)利人所有的除外。

第四條建設(shè)單位在沒有確保每一戶業(yè)主在辦理房屋入住手續(xù)后四年內(nèi)，能夠按照規(guī)劃文件中有關(guān)車位、車庫配比的規(guī)定，通過購買或者承租等方式取得或者使用一個建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位或者車庫的情況下，將其通過出售、贈與或者出租等方式處分給業(yè)主以外的人的，應(yīng)

當認定為違反物權(quán)法第七十四條第一款有關(guān)“應(yīng)當首先滿足業(yè)主的需要”規(guī)定的情形。

第五條建設(shè)單位違反物權(quán)法第七十四條第一款規(guī)定，將建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫通過出售、贈與或者出租等方式處分給業(yè)主以外的人，業(yè)主請求確認該行為無效的，應(yīng)予支持。

建設(shè)單位應(yīng)當就其未違反物權(quán)法第七十四條第一款規(guī)定承擔舉證責任。

第六條改變建筑區(qū)劃內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑、公用設(shè)施以及屬于業(yè)主共有的道路、綠地的用途，應(yīng)當認定為物權(quán)法第七十六條第一款第(七)項規(guī)定的“有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項”。

第七條物權(quán)法第六章規(guī)定的面積和人數(shù)，按照下列方式確定：

(一)專有部分，按照建筑面積計算。

(二)建筑物總面積，按照不動產(chǎn)登記簿記載的專有部分的建筑面積總和計算。

(三)總?cè)藬?shù)，按照專有部分的數(shù)量統(tǒng)計。

(四)建設(shè)單位已經(jīng)出售的專有部分，一戶按一人計算;建設(shè)單位未出售的專有部分，按一人計算。

第八條因其他業(yè)主將住宅改變?yōu)樯虡I(yè)用房或者辦公用房等經(jīng)營性用房，致使其正常居住和生活環(huán)境的安全或安寧受到或者可能受到直接損害的業(yè)主，應(yīng)當認定為物權(quán)法第七十七條所稱“有利害關(guān)系的業(yè)主”。

第九條業(yè)主未經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房，有利害關(guān)系的業(yè)主請求排除妨害或者恢復(fù)原狀的，應(yīng)予支持。造成損害的，并應(yīng)負賠償責任。

業(yè)主實施其他違反專有部分用途的行為，參照前款規(guī)定處理。

第十條建筑區(qū)劃內(nèi)經(jīng)營性用房的業(yè)主或者占有使用人從事經(jīng)營活動，嚴重影響其他業(yè)主的正常居住和生活環(huán)境的安全或安寧，受到損害的業(yè)主請求排除妨害的，應(yīng)予支持。造成損害的，并應(yīng)負賠償責任。

第十一條合法權(quán)益受到侵害的業(yè)主在知道或者應(yīng)當知道業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出決定之日起一年內(nèi)，行使物權(quán)法第七十八條第二款規(guī)定的撤銷權(quán)的，應(yīng)予支持。

業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定違反法律規(guī)定的程序或者超越其權(quán)限，業(yè)主請求撤銷的，應(yīng)予支持。撤銷權(quán)的行使，參照前款規(guī)定處理。

第十二條對維修資金的籌集、使用情況，業(yè)主請求公布或者查閱的，應(yīng)予支持。

第十三條業(yè)主共同權(quán)益受到侵害、妨害或者可能受到妨害的，原告的訴訟主體資格按照下列方式確定：

(一)已經(jīng)選舉出業(yè)主委員會的，為業(yè)主委員會;

(二)沒有選舉出業(yè)主委員會，或者業(yè)主委員會怠于行使權(quán)利的，為業(yè)主大會或者業(yè)主。

有關(guān)業(yè)主共同權(quán)益的生效裁判，對全體業(yè)主具有約束力。其訴訟利益歸屬于全體業(yè)主。

第十四條建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會、業(yè)主等擅自占用建筑區(qū)劃內(nèi)屬于業(yè)主共有的綠地、道路、其他公共場所、公用設(shè)施、物業(yè)服務(wù)用房或者改變其使用功能，當事人請求排除妨害、恢復(fù)原狀或者賠償損失的，應(yīng)予支持。

建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會、業(yè)主等應(yīng)當對其具有權(quán)利來源承擔舉證責任。

第十五條建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等利用建筑區(qū)劃內(nèi)業(yè)主共有部分從事盈利性活動，當事人請求返還扣除相應(yīng)成本之后的收益的，應(yīng)予支持。

第十六條業(yè)主違反法律、法規(guī)或者管理規(guī)約，實施下列損害共同權(quán)益或者他人合法權(quán)益的行為，當事人請求排除妨害、消除危險、恢復(fù)原狀或者賠償損失的，應(yīng)予支持：

(一)危及建筑物安全;

(二)妨害建筑物正常使用;

(三)損害建筑物外觀;

(四)違反相關(guān)規(guī)定進行房屋內(nèi)裝飾裝修;

(五)任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲;

(六)違章搭建、侵占通道以及建筑物的其他共有部分;

(七)拒付物業(yè)費;

(八)違反規(guī)定飼養(yǎng)動物;

(九)其他違反法律、法規(guī)或者管理規(guī)約，以及損害他人合法權(quán)益的行為。

第十七條業(yè)主或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)等因維護或者修繕專有部分或者共用部分，請求相鄰業(yè)主就其專有部分提供必要便利的，應(yīng)予支持。提供便利的業(yè)主請求恢復(fù)原狀的，應(yīng)予支持。造成損害的，并應(yīng)負賠償責任。

第十八條本解釋自年月日起施行;施行后受理的第一審案件適用本解釋。

最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋

(征求意見稿)

為正確審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件，依法保護當事人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國合同法》等法律規(guī)定，結(jié)合民事審判實踐，制定本解釋。

第一條物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按照物業(yè)服務(wù)合同約定履行維修、養(yǎng)護、管理和維護等義務(wù)，或者履行義務(wù)不符合物業(yè)服務(wù)合同的約定，業(yè)主委員會或者業(yè)主請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任的，應(yīng)予支持。

第二條物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕履行或者在合理期限內(nèi)拖延履行物業(yè)服務(wù)合同約定的維修、養(yǎng)護和維護等義務(wù)，或者經(jīng)多次維修、養(yǎng)護和維護等仍不能達到物業(yè)服務(wù)合同

約定的標準，業(yè)主委員會或者業(yè)主自行或者委托他人對業(yè)主專有部分或者共有部分進行維修、養(yǎng)護和維護，請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔相關(guān)費用的，應(yīng)予支持。

前款所稱專有部分、共有部分以及相關(guān)費用，以物業(yè)服務(wù)合同約定范圍為限。

第三條業(yè)主委員會或者業(yè)主實施妨害物業(yè)服務(wù)企業(yè)對建筑區(qū)劃內(nèi)的建筑物及其附屬設(shè)施和業(yè)主共同生活秩序進行服務(wù)和管理的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求排除妨害、消除危險、恢復(fù)原狀或者賠償損失的，應(yīng)予支持。

第四條物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反規(guī)定擅自擴大收費范圍、提高收費標準、重復(fù)收費，或者不當收取手續(xù)費、備付金等額外費用，業(yè)主委員會或者業(yè)主請求退還的，應(yīng)予支持。

第五條業(yè)主委員會或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主履行交納物業(yè)費的義務(wù)，業(yè)主以放棄共有權(quán)利作為抗辯理由的，不予支持。

全體業(yè)主根據(jù)物權(quán)法第七十六條的規(guī)定共同決定籌集建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金，業(yè)主以放棄共有權(quán)利作為抗辯理由的，不予支持。

第六條物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)繼續(xù)進行物業(yè)服務(wù)和管理，對方當事人沒有提出異議的，原物業(yè)服務(wù)合同繼續(xù)有效，物業(yè)服務(wù)期限為不定期。一方請求解除物業(yè)服務(wù)合同的，應(yīng)在三個月之前通知對方當事人。

第七條物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿或者終止、解除后，業(yè)主委員會或者業(yè)主大會請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域、移交物業(yè)服務(wù)用房以及物業(yè)管理服務(wù)所必須的相關(guān)資料及費用的，應(yīng)予支持。

第八條物業(yè)服務(wù)企業(yè)未盡合理限度范圍內(nèi)的安全保障義務(wù)致使物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)發(fā)生人身損害結(jié)果，賠償權(quán)利人請求其承擔相應(yīng)賠償責任的，應(yīng)予支持。

因第三人侵權(quán)導致?lián)p害結(jié)果發(fā)生的，參照《關(guān)于審理人身損害賠償案件適用法律若干問題的解釋》第六條第二款的規(guī)定處理。

第九條車輛在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)丟失或者毀損，業(yè)主請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔賠償責任的，應(yīng)當根據(jù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的過錯程度、收費情況等因素，確定其是否承擔賠償

責任以及承擔賠償責任的范圍。業(yè)主對車輛丟失或者毀損有過錯的，應(yīng)當根據(jù)其過錯程度減輕或者免除物業(yè)服務(wù)企業(yè)的賠償責任。

物業(yè)服務(wù)合同包含車輛保管服務(wù)內(nèi)容或者當事人另行簽訂車輛保管服務(wù)協(xié)議，按照相關(guān)合同或者協(xié)議約定處理。

第十條有關(guān)業(yè)主共同權(quán)益的生效裁判，對全體業(yè)主具有約束力。其訴訟利益歸屬于全體業(yè)主。

第十一條本解釋自年月日起施行;施行后受理的第一審案件適用本解釋。

第四篇：城市房屋拆遷法律問題

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城市房屋拆遷法律問題

作為全國眾多拆遷糾紛案件之一，本案之所以在全國乃至于全世界引起轟動，原因在于剛剛結(jié)束的第十次全國人民代表大會第五次會議通過了《中華人民共和國物權(quán)法》(以下稱《物權(quán)法》)，人們都在密切關(guān)注著這部新的所謂的保護公民合法私有財產(chǎn)的法律究竟能發(fā)揮什么作用。筆者試圖從該案出發(fā)，分析中國城市房屋拆遷立法、司法等現(xiàn)狀，并就存在的問題提出建議。

房屋拆遷;物權(quán)法;公共利益;

一.對于本案的誤解

如前所述，全國人民都非常關(guān)注這部具有歷史意義的《物權(quán)法》的頒布和實施，尤其是想通過該案的處理結(jié)果來檢驗這部法律的效用是否像想象的那么理想。本案當事人吳萍女士在接受記者采訪時就是手握一本《中華人民共和國憲法》(以下稱《憲法》)和《物權(quán)法》，法律咨詢s.yingle.com

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并聲稱要用《物權(quán)法》捍衛(wèi)自己的權(quán)利。但是，《物權(quán)法》目前還未施行，等到2007年10月1日才能夠正式施行，因此，對于現(xiàn)在發(fā)生的糾紛，并不能援引《物權(quán)法》來判案。

二.中國城市房屋拆遷的相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定及其程序

重慶的這起案件只是中國城市房屋拆遷糾紛的一個縮影，因此，本文試圖從目前城市房屋拆遷的整體法律法規(guī)規(guī)定及其程序開始分析。

《憲法》第十三條規(guī)定：“公民的合法的私有財產(chǎn)不受侵犯。國家依照法律規(guī)定保護公民的私有財產(chǎn)權(quán)和繼承權(quán)。國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對公民的私有財產(chǎn)實行征收或者征用并給予補償?！薄锻恋毓芾矸ā返诙l第四款：“國家為了公共利益的需要，可以依法對土地實行征收或者征用并給予補償。”基于《憲法》和《土地管理法》中關(guān)于國家對城市單位及公民的房屋進行征收的相關(guān)規(guī)定，國務(wù)院于2001年頒布了《中華人民共和國城市房屋拆遷管理條例》(以下稱《拆遷條例》)，就城市房屋拆遷的相關(guān)程序做出了具體的規(guī)定。首先，拆遷房屋的單位要向房屋拆遷管理部門申請領(lǐng)取房屋拆遷許可證，前提是提交所要求的資料，其中包括“國有土地使用權(quán)批準文件”。經(jīng)主管部門審查，對符合條件的，頒發(fā)房屋拆遷許可證。拆遷人取得房屋拆遷許可證后，應(yīng)當與被拆遷人“就補償方式

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和補償金額、安置用房面積和安置地點、搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期限等事項，訂立拆遷補償安置協(xié)議?！钡谝唬绻p方當事人達成了拆遷補償安置協(xié)議后，被拆遷人在搬遷期限內(nèi)拒絕搬遷的，“拆遷人可以依法向仲裁委員會申請仲裁，也可以依法向人民法院起訴。訴訟期間，拆遷人可以依法申請人民法院先予執(zhí)行?！钡诙?，如果雙方當事人達不成協(xié)議，“經(jīng)當事人申請，由房屋拆遷管理部門裁決。當事人對裁決不服的，可以自裁決書送達之日起3個月內(nèi)向人民法院起訴。拆遷人依照本條例規(guī)定已對被拆遷人給予貨幣補償或者提供拆遷安置用房、周轉(zhuǎn)用房的，訴訟期間不停止拆遷的執(zhí)行?！比绻氨徊疬w人或者房屋承租人在裁決規(guī)定的搬遷期限內(nèi)未搬遷的，由房屋所在地的市、縣人民政府責成有關(guān)部門強制拆遷，或者由房屋拆遷管理部門依法申請人民法院強制拆遷?！北景讣闯霈F(xiàn)了前面所述的第二種情形，雙方當事人就拆遷補償問題一直未能達成協(xié)議，于是拆遷人依照《拆遷條例》相關(guān)規(guī)定申請主管部門裁決，并申請法院強制執(zhí)行。最終在法院的主持下，雙方當事人達成和解協(xié)議。本案能有這樣的結(jié)局也算是被拆遷人的幸運，如果不是處在《物權(quán)法》剛剛頒布這樣的關(guān)鍵時期，恐怕那座高高聳立的“紀念碑”早已被強制拆除了。但是，就全國所有的拆遷糾紛以及今后可能發(fā)生的糾紛來說，筆者認為，還有更多的問題值得探討。

三.立法、司法及執(zhí)法等存在的問題

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(一)立法問題：《拆遷條例》不合法

現(xiàn)在解決城市房屋拆遷糾紛主要的依據(jù)為《拆遷條例》，經(jīng)過這幾年的發(fā)展，尤其是隨著2004年憲法修正案的通過，以及2007年《物權(quán)法》的頒布，保護公民合法私有財產(chǎn)的觀念已經(jīng)深入人心，這部由國務(wù)院頒布的行政法規(guī)顯然已經(jīng)跟不上時代發(fā)展的步伐，而且還違反憲法以及物權(quán)法的規(guī)定?！恫疬w條例》第七條規(guī)定，拆遷房屋的單位要向房屋拆遷管理部門申請領(lǐng)取房屋拆遷許可證，前提是提交所要求的資料，其中包括“國有土地使用權(quán)批準文件”。拆遷人取得拆遷許可證后就可以與被拆遷人談判解決拆遷問題。但是，這其中存在很嚴重的侵權(quán)行為：被拆遷人作為房屋的所有人和土地的合法使用權(quán)人，同時，國家卻在沒有對被拆遷人任何補償并收回土地使用權(quán)的情況下，將土地使用權(quán)又批準給被拆遷人，這種做法嚴重侵犯了被拆遷人的用益物權(quán)——土地使用權(quán)。《拆遷條例》做出這樣的規(guī)定違背了《憲法》及《物權(quán)法》“保護公民合法私有財產(chǎn)”的立法宗旨，從而也違反了《憲法》第五條第三款的規(guī)定：“一切法律、行政法規(guī)和地方性法規(guī)都不得同憲法相抵觸。”

(二)政府定位問題：政府既是當事人，又是裁判者，還是營利方

政府從被拆遷人手中征收土地，和政府把土地出讓給被拆遷人，法律咨詢s.yingle.com

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這是兩個法律關(guān)系。然而，目前政府普遍的做法是讓拆遷人直接和拆遷戶發(fā)生關(guān)系，從而實現(xiàn)政府轉(zhuǎn)嫁責任和風險。本來應(yīng)該由政府先將土地使用權(quán)收回，然后再出讓給拆遷人，但是，按照《拆遷條例》的規(guī)定，政府先是將拆遷人與被拆遷人置于談判協(xié)商的位置，一旦雙方達不成協(xié)議，通常經(jīng)過拆遷人的申請，政府又會以裁判者的身份出現(xiàn)，對該爭議做出行政裁決，如果當事人拒不執(zhí)行，還可申請法院強制執(zhí)行。當然，當事人可以在3個月內(nèi)提起行政復(fù)議或者行政訴訟，但是，由于行政行為具有的特殊執(zhí)行力，在這期間，即使當事人提起行政復(fù)議或者行政訴訟，也不能阻止法院強制拆遷。而且，根據(jù)《拆遷條例》第四條的規(guī)定：“拆遷人應(yīng)當依照本條例的規(guī)定，對被拆遷人給予補償、安置;被拆遷人應(yīng)當在搬遷期限內(nèi)完成搬遷。”，即被拆遷人沒有不拆遷的權(quán)利，而且即使有異議也不能阻止房屋被拆遷。對于政府和拆遷人，做到程序上的合法性很容易，裁決，或者申請法院的強制執(zhí)行。但被拆遷人不想啟動拆遷程序，就很難，沒有相應(yīng)的程序保障。最后被拆遷人會感覺裁決判決，都是向著拆遷人和政府既定的開發(fā)意圖去的。

此外，政府出讓土地使用權(quán)給拆遷人，通常都是賺錢的，但是其并不會將所賺部分利潤分給被拆遷人;而拆遷人也是本著營利的目的而為拆遷，更難給與被拆遷人更多的補償。這就導致最終受害的總是被拆遷人。

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第五篇：城市房屋拆遷問題

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城市房屋拆遷問題

土地使用權(quán)是憲法確定的私有產(chǎn)權(quán)，在涉及對這種私人產(chǎn)權(quán)的征收、征用、拆遷時，就應(yīng)當考慮補償。然而近年來，在城市房屋拆遷過程中，拆遷往往只是對房屋進行補償，不對土地進行補償，有關(guān)土地使用權(quán)的補償糾紛時有發(fā)生，從而影響了社會的穩(wěn)定。此外，不合理的法定拆遷補償標準使得居民在缺乏合理依據(jù)的情況下根據(jù)自己喜好提出要求，一旦前人的要求得到滿足，后人會以此為依據(jù)提出更高的要求，這也致使拆遷方和地方政府承受了巨大的交易成本和財政負擔。

1、城市房屋拆遷的本質(zhì)及其所涉及的土地問題

為了考察國有土地使用權(quán)的獨立產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，必須理解什么是產(chǎn)權(quán)。阿曼·阿爾奇安(1965)指出：“在任何社會里，資源的個人使用權(quán)(即產(chǎn)權(quán))都能得到解釋，產(chǎn)權(quán)意味著對于其他人在資源使用方面做出的違背我意愿的選擇的一種保護”。E.G.弗魯博頓和S.配杰威齊(1972)認為：“產(chǎn)權(quán)不是指人與物之間的關(guān)系，而是指由物的存在及關(guān)于它們的使用所引起的人們之間相互認可的行為關(guān)系。產(chǎn)權(quán)安排確

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定了每個人相應(yīng)于物時的行為規(guī)范，每個人都必須遵守他與其他人之間的相互關(guān)系，或承擔不遵守這些關(guān)系的成本?！?/p>

土地使用權(quán)雖然是不完全物權(quán)，但仍然是獨立的財產(chǎn)權(quán)利，具有對世性的特征。土地使用權(quán)者直接和不特定多數(shù)人發(fā)生法律關(guān)系，也都可以獨立地行使物權(quán)請求以保護自己的合法權(quán)利，也可以自主決定將該權(quán)利轉(zhuǎn)讓、出租或抵押，或在其權(quán)利上設(shè)定其他性質(zhì)的物權(quán)。土地使用權(quán)人實施上述法律行為時，不受土地所有權(quán)人即國家及社會任何其它個體或組織的干涉。因此，土地使用權(quán)是其使用權(quán)人的一項獨立產(chǎn)權(quán)。

盡管城市的土地按照憲法規(guī)定屬于國家所有，但這些國有土地上建立了各種不同所有權(quán)的房屋，這些房屋是因為擁有國有土地使用權(quán)而存在的。城市房屋拆遷的直接目的在于國有土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，被拆遷人的財產(chǎn)價值構(gòu)成不僅涵蓋房產(chǎn)，更應(yīng)當體現(xiàn)出土地的價值。從表面上看，拆遷似乎指向的是房屋，但其本質(zhì)卻是在公權(quán)力干預(yù)下的平等主體之間土地使用權(quán)的產(chǎn)權(quán)交易?；谕恋厥褂脵?quán)的獨立產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，其流轉(zhuǎn)交易應(yīng)依法實行有償轉(zhuǎn)讓，房地產(chǎn)開發(fā)及拆遷行為應(yīng)當按照法律規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金、城鎮(zhèn)拆遷費等相關(guān)費用，以平等協(xié)商、等價有償?shù)脑瓌t上取得土地使用權(quán)。

然而無論是相關(guān)法律理論，還是拆遷補償實踐，大多有意無意地

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偏離了拆遷的本質(zhì)。長期以來，一些部門和單位宣稱拆遷方產(chǎn)權(quán)人購買的只是地上建筑物的所有權(quán)，利用地方規(guī)章和政策無視、模糊以至于抹殺公民合法擁有的土地使用權(quán)產(chǎn)權(quán)，不能給予被拆遷方公正合理的拆遷補償。因此，國有土地使用權(quán)產(chǎn)權(quán)的不明晰界定導致了對于受損失方不合理的拆遷補償標準，進而引發(fā)拆遷交易成本急劇上升、致使矛盾糾紛頻繁涌現(xiàn)，不利于社會的和諧發(fā)展。

2、土地使用權(quán)產(chǎn)權(quán)不明晰界定引發(fā)的拆遷交易成本上升

“交易成本包括事前發(fā)生的為達成一項合同而發(fā)生的成本和事后發(fā)生的監(jiān)督貫徹該合同而發(fā)生的成本”(R.Matthews，1986)。樊綱(1992)對交易成本的具體成本支出內(nèi)容進行了劃分，本文所要分析的拆遷交易成本上升問題則主要涉及其中的議價成本，即為確定買者和賣者的真實要價而進行的討價還價過程，此外還應(yīng)包括因無法達成合同而產(chǎn)生的訴訟賠償?shù)确矫娴某杀局С觥?/p>

交易與交換，無論是物品的交換還是勞務(wù)的交換，說到底都是一種權(quán)利即“產(chǎn)權(quán)”的交換，也就是放棄對某一物品的產(chǎn)權(quán)換得對另一物品的產(chǎn)權(quán)。產(chǎn)權(quán)不明確，事實上從兩個方面使交易成本上升，一方面是造成交易對象之間發(fā)生議價博弈，雙方為追逐私利引起了“有形交易成本”的上升;另一方面，模糊的產(chǎn)權(quán)會阻礙交換行為的發(fā)生，導致交易規(guī)模的縮小，使人無法通過交易行為提高經(jīng)濟效率，這一由

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產(chǎn)權(quán)不確定造成的效率損失，也被稱為“無形的交易成本”。下面就有形和無形交易成本兩個方面，對土地使用權(quán)產(chǎn)權(quán)不明晰界定引發(fā)的拆遷交易成本上升問題進行考察。

有形交易成本方面，假定拆遷方對其所致?lián)p失(包括房屋所有權(quán)和土地使用權(quán))負完全責任，被拆遷方就沒有任何理由修改他們的安排，因為對被損害權(quán)益的賠償總是能夠替代他們損失的市場價值。但是，如果拆遷方抹殺公民的土地所有權(quán)即不用負完全賠償責任，他們就會堅持這一安排，這樣輪到被拆遷方設(shè)法減少損失，采取與拆遷方進行議價博弈的形式。進而，在議價過程中，居民往往具有更高的博弈資本，由于一旦對某個地塊進行拆遷，這個拆遷的程序是不可逆轉(zhuǎn)的，政府和開發(fā)商無論投入多大成本都必須將這個工作完成，此時，居民就不會擔心因為自己要價過高而使得開發(fā)商知難而退。因此，在后一種情形下即土地使用權(quán)產(chǎn)權(quán)不明晰的情形下，原先的拆遷補償標準名存實亡，被拆遷方不合理地提高補償要求，使拆遷方和政府承受了大大超出預(yù)算范圍的有形交易成本。

無形交易成本方面，當拆遷雙方就補償標準進行議價談判陷入僵局而無法達成拆遷協(xié)議契約，甚至引起雙方法律糾紛時，就產(chǎn)生了無窮大的無形交易成本。即當我們以“機會成本”的觀點來看該問題時，產(chǎn)權(quán)界定不清楚，事實上阻礙交易的實現(xiàn)，使任何交易成為不可能，事實上使?jié)撛跓o形的交易成本無限大。

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從這個意義上說，明確界定產(chǎn)權(quán)，不僅是減少有形交易成本的前提，而且本身也減少了“無形的交易成本”。對于我們分析的城市房屋拆遷問題帶來的借鑒意義便是：承認并明晰界定被拆遷方應(yīng)有的土地使用權(quán)產(chǎn)權(quán)，并為此建立公平合理的產(chǎn)權(quán)制度以保護公民的私人獨立產(chǎn)權(quán)，將會大大降低拆遷過程的交易成本，提高社會資源配置效率。

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