第一篇：城市房屋拆遷調(diào)研報(bào)告

城市房屋拆遷情況調(diào)研報(bào)告

2002年初，市委、市政府決定對(duì)大武口區(qū)3.5平方公里核心區(qū)實(shí)施拆遷改造建設(shè)。經(jīng)過(guò)近5年的拆遷改造，我市的城鎮(zhèn)房屋拆遷工作取得了很大進(jìn)展，保證了住宅建設(shè)、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和舊城改造的順利進(jìn)行，提高了城區(qū)土地資源的利用效率，改善了人居環(huán)境和城市生態(tài)環(huán)境，提升了城市的綜合服務(wù)功能，增強(qiáng)了城市的集聚效應(yīng)和投資吸引力，為城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)穩(wěn)定做出了重要貢獻(xiàn)。

一、拆遷情況

2002年至2007年舊城改造拆遷共許可拆遷5158戶，許可遷面積49.825萬(wàn)平方米。截止2007年7月10日，大部分小區(qū)已基本完成了拆遷改造任務(wù)。整體剩余戶數(shù)只有101戶，其中申達(dá)公司青山小區(qū)22戶、宏順公司麗景花園和永康花園38戶、華遠(yuǎn)公司新世紀(jì)花園和綠城雅居17戶、大隆公司紅柱子街改造片區(qū)22戶，大禹公司景苑小區(qū)1戶、禹新花園1戶；其它小區(qū)的拆遷已基本結(jié)束。經(jīng)過(guò)舊城改造，現(xiàn)在城市區(qū)內(nèi)的平房大部分已被拆除，取而代之的是一個(gè)個(gè)功能齊全、設(shè)施完善的新的居住小區(qū)，城市整體環(huán)境得到了極大的改觀。

自2003年以來(lái)，共實(shí)施公益事業(yè)拆遷項(xiàng)目22個(gè)，共拆遷2106戶，總建筑面積814616.98平方米。主要實(shí)施了星海湖建設(shè)拆遷、各街路建設(shè)及山水大道、星光大道和世紀(jì)大道、大汝線、北出口等城市出入口環(huán)境整治拆遷。通過(guò)公益事業(yè)拆遷和綠化工程建設(shè)，現(xiàn)各城市出入口環(huán)境已一改往日煙塵滾滾、雜亂無(wú)章的狀況。

二、存在的問(wèn)題

今年開展“三大戰(zhàn)役”以來(lái)，市城市管理局加大對(duì)各開發(fā)企業(yè)的督促力度與拆遷糾紛的調(diào)解力度，有效化解矛盾，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定，促進(jìn)舊城改造順利實(shí)施。但是，就目前情況看，各小區(qū)所剩余的住戶都是協(xié)議難度較大，時(shí)間跨度較長(zhǎng)的，有的甚至洽談了兩、三年，談不下來(lái)。但經(jīng)過(guò)數(shù)年的拆遷改造，在房屋拆遷方面也遺留有許多問(wèn)題，如：

1、許多小區(qū)拆遷改造不徹底，仍留有部分房屋未拆遷，此種現(xiàn)象各個(gè)小區(qū)均有存在。甚至有個(gè)別小區(qū)對(duì)不影響施工的房屋數(shù)年不予拆遷，如景苑小區(qū)、紅柱子街等。

2、已強(qiáng)拆的房屋不能妥善予以安置，造成經(jīng)常性上訪。

3、部分開發(fā)企業(yè)招標(biāo)、掛牌、拍賣出讓的土地已有數(shù)年，但仍未改造完，許多已拆遷的住戶不能回遷，意見(jiàn)很大?！段餀?quán)法》即將實(shí)施，群眾的財(cái)產(chǎn)意識(shí)越來(lái)越強(qiáng)，拆遷的難度也越來(lái)越大。

三、建議

在今年“三大戰(zhàn)役”期間，將采取有效措施，進(jìn)一步加大對(duì)各小區(qū)所剩余房屋的拆遷力度。具體從以下方面強(qiáng)化工作措施：

1、對(duì)以前核發(fā)《拆遷許可證》的片區(qū)督促開發(fā)企業(yè)盡快完成全部拆遷任務(wù)，對(duì)于申報(bào)房屋拆遷裁決的加大立案調(diào)解力度，促進(jìn)舊城改造拆遷盡快結(jié)束。

2、對(duì)于已下達(dá)拆遷裁決，被拆遷人拒不履行搬遷義務(wù)的，按照城市環(huán)境綜合整治任務(wù)分工，由各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拆遷申請(qǐng)司法強(qiáng)制拆遷。

3、加大法規(guī)、政策的宣傳力度，對(duì)于無(wú)理取鬧的進(jìn)行曝光，努力形成良好的城市拆遷氛圍。

近年來(lái)，隨著舊城改造的深入實(shí)施，大武口區(qū)各拆遷改造片區(qū)有危舊平房大部分已被拆除，新小區(qū)也逐步完善。但經(jīng)過(guò)數(shù)年的拆遷改造，在房屋拆遷方面也遺留有許多問(wèn)題，如：

1、許多小區(qū)拆遷改造不徹底，仍留有部分房屋未拆遷，此種現(xiàn)象各個(gè)小區(qū)均有存在。甚至有個(gè)別小區(qū)對(duì)不影響施工的房屋數(shù)年不予拆遷，如景苑小區(qū)、紅柱子街等。

2、已強(qiáng)拆的房屋不能妥善予以安置，造成經(jīng)常性上訪。

3、部分開發(fā)企業(yè)招標(biāo)、掛牌、拍賣出讓的土地已有數(shù)年，但仍未改造完，許多已拆遷的住戶不能回遷，意見(jiàn)很大。《物權(quán)法》即將實(shí)施，群眾的財(cái)產(chǎn)意識(shí)越來(lái)越強(qiáng)，拆遷的難度也越來(lái)越大。舊城改造房屋拆遷和公益性拆遷現(xiàn)狀和存在如下問(wèn)題：

一、房屋拆遷管理現(xiàn)狀：

1、由市房產(chǎn)管理部負(fù)責(zé)全市城市房屋拆遷管理工作，各縣區(qū)依照各自職能行使管轄權(quán)。如，在大武口區(qū)，全部拆遷管理、糾紛調(diào)解、裁決等工作由市房產(chǎn)管理局承擔(dān)；在惠農(nóng)區(qū)拆，拆遷許可的前期審查工作及糾紛調(diào)解、裁決等工作由惠農(nóng)區(qū)拆遷辦承擔(dān)，需要行政復(fù)議的由市房產(chǎn)管理局受理；平羅縣，全部由平羅縣建設(shè)局依法辦理。

2、對(duì)于原批準(zhǔn)改造的片區(qū)，應(yīng)由土地使用權(quán)取得單位按照改造期限完成房屋拆遷任務(wù)，對(duì)于不能按期完成拆遷任務(wù)的應(yīng)按照《土地管理法》等有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定處理；

3、原已批準(zhǔn)的舊城改造房屋拆遷項(xiàng)目，經(jīng)過(guò)數(shù)年的拆遷，大部分已拆遷改造完畢，但仍有一部分被拆遷戶無(wú)理要求，致使整個(gè)片區(qū)不能按期完成拆遷任務(wù)。

二、建議

1、今后，對(duì)于新核發(fā)《拆遷許可證》的拆遷片區(qū)申請(qǐng)裁決的，根據(jù)建設(shè)部《城市房屋拆遷行政裁決工作規(guī)程》（建住房［2003］252號(hào)）第七條“未達(dá)成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議戶數(shù)較多或比例較高的，房屋拆遷管理部門在受理裁決申請(qǐng)前，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行聽證”等相關(guān)規(guī)定，必須要求已達(dá)成協(xié)議戶數(shù)達(dá)到全部戶數(shù)70%的方可受理裁決申請(qǐng)。

2、今后，對(duì)下達(dá)拆遷裁決后申請(qǐng)強(qiáng)制拆遷的，根據(jù)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》（國(guó)務(wù)院令（305）號(hào)）第十七條規(guī)定“被拆遷人或者房屋承租人在裁決規(guī)定的搬遷期限內(nèi)未搬遷的，由房屋所在地的市、縣人民政府責(zé)成有關(guān)部門強(qiáng)制拆遷，或者由房屋拆遷管理部門依法申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制拆遷”的規(guī)定，對(duì)于公益性拆遷可采取行政強(qiáng)制拆遷，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拆遷申請(qǐng)司法強(qiáng)制拆遷。

3、對(duì)以前核發(fā)《拆遷許可證》的片區(qū)督促開發(fā)企業(yè)盡快完成全部拆遷任務(wù)，對(duì)于申報(bào)房屋拆遷裁決的加大立案調(diào)解力度，促進(jìn)舊城改造拆遷盡快結(jié)束。

4、為保證大多數(shù)被拆遷戶的合法權(quán)利，對(duì)無(wú)理要求的被拆遷戶應(yīng)采取強(qiáng)制措施。對(duì)于舊城改造房屋拆遷范圍內(nèi)的被拆遷戶，應(yīng)以調(diào)解為主，由市政府按照2006年拆遷辦法，抽調(diào)相關(guān)人員盡快組織拆遷，促使舊城改造盡快完成。

5、建議對(duì)市區(qū)內(nèi)的有礙市容市貌的房屋由大武區(qū)口拆除，公益事業(yè)建設(shè)涉及的房屋拆遷由市城市管理局組織實(shí)施。

拆遷整治

一、拆遷整治目標(biāo)任務(wù)：

（一）市區(qū)內(nèi)拆遷整治

1、市區(qū)內(nèi)已過(guò)期的臨時(shí)建筑和違章建筑的拆除；

2、沿主要街、路兩側(cè)有礙市容市貌的圍墻和房屋的拆除； 責(zé)任單位：各轄區(qū)政府。

完成時(shí)限：2007年4月23日至2007年6月30日

（二）各街路建設(shè)及城市出入口環(huán)境整治拆遷

1、長(zhǎng)慶街、永康南路建設(shè)房屋拆遷；

2、大武口北出口（工人西街）拆遷整治；

3、大汝線沿路兩側(cè)拆遷整治；

4、世紀(jì)大道東部、石嘴山賓館門前房屋拆遷整治； 責(zé)任單位：市城市管理局、市財(cái)政局、市園林局 完成時(shí)限：2007年4月23日至2007年10月31日

（三）城市區(qū)舊城改造項(xiàng)目拆遷整治

市區(qū)內(nèi)各小區(qū)拆遷改造范圍內(nèi)未拆遷完畢的危舊房屋拆遷改造。

加大政策法律宣傳和拆遷協(xié)調(diào)力度，營(yíng)造依法拆遷、和諧拆遷氛圍。對(duì)于已下達(dá)房屋拆遷裁決后拒不搬遷、漫天要價(jià)、相互串聯(lián)、惡意阻撓的由人民法院組織實(shí)施司法強(qiáng)制拆遷。對(duì)于申請(qǐng)行政訴訟的，人民法院盡快立案、盡快辦案、盡快結(jié)案、盡快執(zhí)行，確保舊城改造建設(shè)順利實(shí)施。

責(zé)任單位：市城市管理局 市、區(qū)兩級(jí)人民法院 完成時(shí)限：2007年4月23日至2007年12月31日

二、整治標(biāo)準(zhǔn)

1、對(duì)市區(qū)內(nèi)的各類違章建筑一律強(qiáng)制拆除；

2、對(duì)市區(qū)內(nèi)沿街路兩側(cè)有礙市容市貌的圍墻、構(gòu)筑物、建筑物，該拆除的堅(jiān)決拆除，并進(jìn)行環(huán)境整治；

3、城市主要出入口沿路建筑物拆除后進(jìn)行環(huán)境整治；

4、對(duì)影響舊城改造項(xiàng)目建設(shè)的房屋加快拆遷進(jìn)度，盡快完善小區(qū)建設(shè)；

5、對(duì)拆除后的沿街樓房立面進(jìn)行裝飾、粉刷。

近年來(lái)，隨著舊城改造的深入實(shí)施，大武口區(qū)各拆遷改造片區(qū)有危舊平房大部分已被拆除，新小區(qū)也逐步完善。但經(jīng)過(guò)數(shù)年的拆遷改造，在房屋拆遷方面也遺留有許多問(wèn)題，如：

1、許多小區(qū)拆遷改造不徹底，仍留有部分房屋未拆遷，此種現(xiàn)象各個(gè)小區(qū)均有存在。甚至有個(gè)別小區(qū)對(duì)不影響施工的房屋數(shù)年不予拆遷，如景苑小區(qū)、紅柱子街等。

2、已強(qiáng)拆的房屋不能妥善予以安置，造成經(jīng)常性上訪。

3、部分開發(fā)企業(yè)招標(biāo)、掛牌、拍賣出讓的土地已有數(shù)年，但仍未改造完，許多已拆遷的住戶不能回遷意見(jiàn)很大。

《物權(quán)法》即將實(shí)施，群眾的財(cái)產(chǎn)意識(shí)越來(lái)越強(qiáng)，拆遷的難度也越來(lái)越大。對(duì)舊城改造房屋拆遷問(wèn)題處理建議如下：

1、對(duì)原批準(zhǔn)拆遷許可情況及各片區(qū)拆遷情況進(jìn)行調(diào)查摸底，掌握準(zhǔn)確的信息，以便做出相應(yīng)的措施和對(duì)策；

2、今后，對(duì)于新核發(fā)《拆遷許可證》的拆遷片區(qū)申請(qǐng)裁決的，根據(jù)建設(shè)部《城市房屋拆遷行政裁決工作規(guī)程》（建住房［2003］252號(hào)）第七條“未達(dá)成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議戶數(shù)較多或比例較高的，房屋拆遷管理部門在受理裁決申請(qǐng)前，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行聽證”等相關(guān)規(guī)定，必須要求已達(dá)成協(xié)議戶數(shù)達(dá)到全部戶數(shù)70%的方可受理裁決申請(qǐng)。

3、今后，對(duì)下達(dá)拆遷裁決后申請(qǐng)強(qiáng)制拆遷的，根據(jù)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》（國(guó)務(wù)院令（305）號(hào)）第十七條規(guī)定“被拆遷人或者房屋承租人在裁決規(guī)定的搬遷期限內(nèi)未搬遷的，由房屋所在地的市、縣人民政府責(zé)成有關(guān)部門強(qiáng)制拆遷，或者由房屋拆遷管理部門依法申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制拆遷”的規(guī)定，對(duì)于公益性拆遷可采取行政強(qiáng)制拆遷，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拆遷申請(qǐng)司法強(qiáng)制拆遷較妥。同時(shí)，對(duì)已前核發(fā)《拆遷許可證》的片區(qū)督促開發(fā)企業(yè)盡快完成全部拆遷任務(wù)，對(duì)于申報(bào)房屋拆遷裁決的加大立案調(diào)解力度，促進(jìn)拆遷盡快結(jié)束。

拆遷科

2007年4月10日

石嘴山市房屋拆遷情況匯報(bào)

一、房屋拆遷基本情況

2004年，大武口區(qū)內(nèi)因土地使用權(quán)掛牌和拍賣，涉及拆遷10個(gè)片區(qū)，拆遷戶數(shù)2480戶，拆遷面積23萬(wàn)平方米，2004年這10個(gè)片區(qū)計(jì)劃拆遷678戶，拆遷面積6.68萬(wàn)平方米。除了以上2480戶拆遷戶，2004年以前未拆遷完畢及2004年其他涉及被拆遷戶885戶，2004年年內(nèi)，大武口區(qū)總涉及拆遷3365戶。通過(guò)2004年11月初對(duì)大武口區(qū)全部拆遷項(xiàng)目調(diào)查，總涉及的3365戶被拆遷戶。在調(diào)查時(shí)達(dá)成協(xié)議拆遷的不足300戶。已拆遷比例不到總拆遷戶數(shù)的10%和計(jì)劃拆遷戶數(shù)的20%。

二、造成拆遷難的原因

通過(guò)調(diào)查分析，造成拆遷難有國(guó)家政策調(diào)控、我市拆遷政策、開發(fā)商等多方面原因。

（一）國(guó)家政策調(diào)控是造成此次拆遷難度加大的主因。自2003年以來(lái)，拆遷問(wèn)題再次成為一個(gè)全國(guó)性的焦點(diǎn)問(wèn)題，為此，國(guó)務(wù)院辦公廳2003年9月份以來(lái)，先后針對(duì)拆遷發(fā)出[2003]42號(hào)和[2004]46號(hào)文件，要求控制拆遷規(guī)模，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定。建設(shè)部也針對(duì)性地下發(fā)多個(gè)文件，對(duì)拆遷進(jìn)行調(diào)控。同時(shí)，各方面媒體也有傾向性地對(duì)拆遷進(jìn)行報(bào)道，使一些被拆遷人有意識(shí)地曲解國(guó)家拆遷政策，在拆遷中獅子大張口，提出各種不合理要求，雙方不能達(dá)成拆遷協(xié)議。

（二）大武口區(qū)現(xiàn)狀和政府拆遷政策原因。

1、歷史原因。大武口舊城改造開始于上世紀(jì)90年末，在開始改造時(shí)，開發(fā)商主要將開發(fā)重點(diǎn)放在沿街營(yíng)業(yè)房的改造開發(fā)，去年以來(lái)，沿街及能作營(yíng)業(yè)用途的地塊越來(lái)越少，導(dǎo)致許多地塊都是“包餃子”工程，即外圍已改造成新樓房，里面卻是危舊房屋。而現(xiàn)在未改造的舊房，大部分住房擁擠，家庭收入低，拆遷中許多家庭拿不出錢補(bǔ)安置房差價(jià)。

2、宣傳不到位。2004年3月1日，自治區(qū)人民政府60號(hào)令（《寧夏回族自治區(qū)城市房屋拆遷管理辦法》）頒布施行，《辦法》中，關(guān)于補(bǔ)償?shù)囊?guī)定與我市84號(hào)文件有一些不一致。個(gè)別人乘機(jī)散布“國(guó)務(wù)院發(fā)文不準(zhǔn)強(qiáng)制拆遷”、“84號(hào)文件要作廢了”等謠言，導(dǎo)致拆遷雙方在執(zhí)行84號(hào)文件時(shí)出現(xiàn)矛盾，協(xié)商進(jìn)行不下去。

3、有關(guān)部門沒(méi)有深入實(shí)際調(diào)研，對(duì)廣大群眾民情民意了解不夠，在拆遷中不能把握正確的輿論導(dǎo)向。致使無(wú)理要求過(guò)高的人在拆遷中“以鬧取勝”，非法目的得到了實(shí)現(xiàn)，形成越不講理補(bǔ)償?shù)脑蕉嗟木置?，從而使拆遷工作整個(gè)陷入困境。

4、我市[2003]84號(hào)文件與目前拆遷工作實(shí)際發(fā)展不相適應(yīng)，不能用以指導(dǎo)拆遷具體工作。

5、相關(guān)政策配套不到位。下崗、失業(yè)、低保、困難戶的優(yōu)惠政策在拆遷中沒(méi)有；對(duì)開發(fā)商在舊城改造的優(yōu)惠政策沒(méi)有兌現(xiàn)。

6、大武口區(qū)地理現(xiàn)狀的制約。大武口區(qū)內(nèi)及周邊存量空閑土地資源匱乏，要進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)只能拆舊建新，拆遷使開發(fā)成本增大，導(dǎo)致新房房?jī)r(jià)不斷攀升，被拆遷戶在購(gòu)新房時(shí)經(jīng)濟(jì)壓力大。

（三）開發(fā)商拆遷工作的不規(guī)范也是拆遷難的原因

1、開發(fā)商社會(huì)責(zé)任心不強(qiáng)，工作不細(xì)致，態(tài)度生硬，方式方法欠妥，沒(méi)有維護(hù)穩(wěn)定的社會(huì)責(zé)任感，在拆遷同時(shí)，產(chǎn)生不穩(wěn)定因素。

2、開發(fā)公司拆遷工作人員配備不齊，業(yè)務(wù)素質(zhì)不高。在2004年進(jìn)行調(diào)查的十一家開發(fā)公司中，總共只有63位洽談拆遷工作人員，而且大部分是非專業(yè)拆遷工作人員，未受過(guò)專門的崗位培訓(xùn)，對(duì)法規(guī)及政策掌握的不透徹，更缺乏談判技巧。

3、由于成本增大利潤(rùn)降低，大部分開發(fā)商在拆遷中不按有關(guān)規(guī)定執(zhí)行或鉆法律、政策的空子，拆遷雙方產(chǎn)生矛盾。

4、亂漲價(jià)，亂許愿，蒙蔽被拆遷人。個(gè)別公司在拆遷中公開擅自提高拆遷補(bǔ)償價(jià)格，擾亂了我市的拆遷市場(chǎng)，由于補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，導(dǎo)致被拆遷人要求更高，使拆遷難度增大。

5、房屋拆除工程不規(guī)范，拆除施工隊(duì)伍政策水平不高，常因被拆遷人不文明實(shí)施拆除房屋，導(dǎo)致拆遷雙方?jīng)_突。開發(fā)公司一般都是簽訂拆遷一份協(xié)議后立即拆除一戶，根本不考慮以人為本和相鄰關(guān)系，影響了未拆遷戶的生活，同時(shí)深化了雙方矛盾。

三、我們工作情況及困難

針對(duì)2004年以來(lái)的拆遷難，我局從2004年6月，起就開始進(jìn)行深入地調(diào)查研究，尋求解決的辦法。通過(guò)2004年6月和11月兩次大范圍的調(diào)查和多次組織座談，反映問(wèn)題基本和2005年8月4日房地產(chǎn)認(rèn)座談會(huì)上的一致。為解決這些問(wèn)題我們有針對(duì)性地做了以下工作：

1、修改我市拆遷政策。新政策取消了拆遷補(bǔ)償基準(zhǔn)價(jià)，代之以按市場(chǎng)價(jià)進(jìn)行評(píng)估補(bǔ)償。經(jīng)2004年10月至11月份多次座談修改，新政策2004年12月定稿，報(bào)市政府法制辦審閱，2005年3月，市法制辦返回我局，我局在石嘴山日?qǐng)?bào)全文刊登，廣泛征求意見(jiàn)，并于2005年4月9日舉行了聽證會(huì)，聽證會(huì)后形成了正式稿，經(jīng)市法制辦再次審閱，2005年4月底報(bào)市政府發(fā)布，2005年7月底，市法制辦再次進(jìn)行了修改，于2005年8月2日?qǐng)?bào)市政府。存在困難：新政策從2004年12月提交正式稿，至今8個(gè)月沒(méi)有結(jié)果，一方面時(shí)間太長(zhǎng)，另一方面由于多次經(jīng)市法制辦刪改，現(xiàn)在報(bào)市政府的正式稿基本只是國(guó)務(wù)院拆遷條例和自治區(qū)辦法的混合體，適合本市特色的東西已沒(méi)有多少，不能解決現(xiàn)在和以后的一些拆遷矛盾和拆遷難題。

2、舉辦拆遷工作人員培訓(xùn)辦。2005年4月，對(duì)全市拆遷工作人員舉辦了培訓(xùn)，邀請(qǐng)自治區(qū)建設(shè)廳、自治區(qū)法制辦及相關(guān)專業(yè)人員對(duì)100余名從事房屋拆遷的工作人員進(jìn)行了培訓(xùn)。

3、成立了機(jī)構(gòu)，但人員不足。2004年11月，根據(jù)我市實(shí)際，在機(jī)構(gòu)改革中，批復(fù)我局成立拆遷管理科，有1名工作人員專門負(fù)責(zé)拆遷管理工作。存在困難：雖然成立了機(jī)構(gòu)，但由于人員少，開展工作困難。2002年6月，為了做好舊城改造拆遷工作，市政府成立了拆遷協(xié)調(diào)辦公室，開始時(shí)從各部門抽調(diào)的工作人員最多時(shí)有20多位，最少時(shí)也有8、9位。但成立拆遷管理科后，原抽調(diào)人員都回了原單位?，F(xiàn)只有1人專門負(fù)責(zé)拆遷管理工作，也主要以政府公益建設(shè)為主，對(duì)開發(fā)商的拆遷項(xiàng)目基本顧及不上。

石嘴山市房產(chǎn)管理局

二00五年八月六日

九、房屋拆遷情況匯報(bào)

(一)房屋拆遷基本情況

2004年，大武口區(qū)因土地使用權(quán)掛牌和拍賣，10個(gè)片區(qū)，涉及拆遷2480戶，拆遷面積23萬(wàn)平方米。2004年計(jì)劃拆遷678戶，拆遷面積6.68萬(wàn)平方米。2005年，計(jì)劃拆遷999戶，拆遷面積9.15萬(wàn)平方米。通過(guò)一年多的拆遷，已拆遷約730余戶，約占43%。2005年1至7月，大武口區(qū)新批拆遷項(xiàng)目10個(gè)，涉及拆遷戶429戶，截止目前已拆遷370余戶，約占86%。

（二）造成拆遷難的原因

通過(guò)調(diào)查分析，造成拆遷難有國(guó)家政策調(diào)控、我市拆遷政策、開發(fā)商等多方面原因。

1、國(guó)家政策調(diào)控是造成此次拆遷難度加大的主因。自2003年以來(lái)，拆遷問(wèn)題再次成為一個(gè)全國(guó)性的焦點(diǎn)問(wèn)題，為此，國(guó)務(wù)院辦公廳2003年9月份以來(lái)，先后針對(duì)拆遷發(fā)出[2003]42號(hào)和[2004]46號(hào)文件，要求控制拆遷規(guī)模，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定。建設(shè)部也針對(duì)性地下發(fā)多個(gè)文件，對(duì)拆遷進(jìn)行調(diào)控。同時(shí)，各方面媒體也有傾向性地對(duì)拆遷進(jìn)行報(bào)道，使一些被拆遷人有意識(shí)地曲解國(guó)家拆遷政策，在拆遷中獅子大張口，提出各種不合理要求，雙方不能達(dá)成拆遷協(xié)議。

建議：加強(qiáng)正面宣傳引導(dǎo)。新聞媒體和各有關(guān)部門要全面、正確理解國(guó)家的拆遷法規(guī)和政策，充分認(rèn)識(shí)舊城改造建設(shè)的重要意義，樹立大局意識(shí)。人民法院、公安等部要正確履行職責(zé)，對(duì)合法的強(qiáng)制拆遷要提供法律支持。

2、我市拆遷政策原因。

我市[2003]84號(hào)文件與目前拆遷工作實(shí)際發(fā)展不相適應(yīng)，不能用以指導(dǎo)拆遷具體工作。特別是由于房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)上漲過(guò)快，基準(zhǔn)價(jià)與市場(chǎng)價(jià)存在一定差距。2004年3月1日，自治區(qū)人民政府60號(hào)令（《寧夏回族自治區(qū)城市房屋拆遷管理辦法》）頒布施行，《辦法》中，關(guān)于補(bǔ)償?shù)囊?guī)定與我市84號(hào)文件有一些不一致。個(gè)別人乘機(jī)散布“國(guó)務(wù)院發(fā)文不準(zhǔn)強(qiáng)制拆遷”、“84號(hào)文件要作廢了”等謠言，導(dǎo)致拆遷雙方在執(zhí)行84號(hào)文件時(shí)出現(xiàn)矛盾，協(xié)商進(jìn)行不下去。政府相關(guān)政策對(duì)下崗、失業(yè)、低保、困難戶的優(yōu)惠政策在拆遷中沒(méi)有，對(duì)開發(fā)商在舊城改造的優(yōu)惠政策沒(méi)有。

建議：修改我市拆遷政策。經(jīng)2004年10月至11月份多次座談修改，新政策2004年12月定稿，報(bào)市政府法制辦審閱，新政策取消了拆遷補(bǔ)償基準(zhǔn)價(jià)，代之以按市場(chǎng)價(jià)進(jìn)行評(píng)估補(bǔ)償。2005年3月，市法制辦返回我局，我局在石嘴山日?qǐng)?bào)全文刊登，廣泛征求意見(jiàn)，并于2005年4月9日舉行了聽證會(huì)，聽證會(huì)后形成了正式稿，經(jīng)市法制辦再次審閱，2005年4月底報(bào)市政府發(fā)布，2005年7月底，市法制辦再次進(jìn)行了修改，于2005年8月2日?qǐng)?bào)市政府，請(qǐng)市政府盡快討論發(fā)布。

3、開發(fā)商拆遷工作的不規(guī)范也是拆遷難的原因 開發(fā)商社會(huì)責(zé)任心不強(qiáng)，工作不細(xì)致，態(tài)度生硬，方式方法欠妥，拆遷工作人員配備不齊，業(yè)務(wù)素質(zhì)不高。個(gè)別公司亂漲價(jià)，亂許愿，在拆遷中公開擅自提高拆遷補(bǔ)償價(jià)格，擾亂了我市的拆遷市場(chǎng)，由于補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，導(dǎo)致被拆遷人要求更高，使拆遷難度增大。

建議：

1、加強(qiáng)拆遷工作人員培訓(xùn)辦。2005年4月，我局對(duì)全市拆遷工作人員舉辦了培訓(xùn)，邀請(qǐng)自治區(qū)建設(shè)廳、自治區(qū)法制辦及相關(guān)專業(yè)人員對(duì)100余名從事房屋拆遷的工作人員進(jìn)行了培訓(xùn)。今后，根據(jù)實(shí)際情況要進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)拆遷工作人員的培訓(xùn)。

2、充實(shí)拆遷管理工作人員，加強(qiáng)監(jiān)管。

石嘴山市房產(chǎn)管理局

二00五年八月六日

拆遷情況匯報(bào)

近幾年來(lái)，在市委、市政府的正確領(lǐng)導(dǎo)和決策下，我市的城鎮(zhèn)房屋拆遷工作取得了很大進(jìn)展，保證了住宅建設(shè)、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和舊城改造的順利進(jìn)行，提高了城區(qū)土地資源的利用效率，改善了人居環(huán)境和城市生態(tài)環(huán)境，提升了城市的綜合服務(wù)功能，增強(qiáng)了城市的集聚效應(yīng)和投資吸引力，為城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)穩(wěn)定做出了重要貢獻(xiàn)。

一、拆遷科的基本情況

2002年初，市委、市政府決定用3年時(shí)間對(duì)大武口區(qū)3.5平方公里核心區(qū)實(shí)施拆遷改造建設(shè)。為解決拆遷難等問(wèn)題，經(jīng)市委、市政府批準(zhǔn)，成立了負(fù)責(zé)拆遷協(xié)調(diào)與監(jiān)管的專門機(jī)構(gòu)——拆遷協(xié)調(diào)辦公室，從相關(guān)執(zhí)法部門抽調(diào)6名同志共同工作。辦公室設(shè)在市土地房產(chǎn)管理局，主要負(fù)責(zé)做好大武口區(qū)城市改造中涉及的房屋拆遷方面的監(jiān)管、裁決、申請(qǐng)、組織強(qiáng)制拆遷等工作，對(duì)拆遷中存在的問(wèn)題進(jìn)行調(diào)研，并提出解決方案，為政府制定政策提供參考，同時(shí)，根據(jù)市委、市政府的統(tǒng)一部署，積極參與公益事業(yè)、重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目等涉及拆遷的工作的協(xié)調(diào)、調(diào)研等工作，為城市改造建設(shè)的順利展開打好了基礎(chǔ)。2004年拆遷協(xié)調(diào)辦公室因機(jī)構(gòu)調(diào)整劃為市城市（房產(chǎn)）管理局內(nèi)設(shè)機(jī)構(gòu)，改名稱為房屋拆遷管理科。

二、拆遷科的職責(zé)

一是拆遷監(jiān)管，包括房屋拆遷公司初審、拆遷許可證發(fā)放、拆遷公告發(fā)布的審查及查處拆遷中的違法行為；二是根據(jù)當(dāng)事人的申請(qǐng)就雙方的拆遷補(bǔ)償安置糾紛進(jìn)行調(diào)解、裁決，并做好裁決后的申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行及涉及訴訟等；三是做好拆遷工作中的調(diào)研、統(tǒng)計(jì)以及指導(dǎo)下級(jí)拆遷部門工作；四是做好法律法規(guī)和政策的解釋，接待群眾來(lái)信來(lái)訪。

三、近年來(lái)拆遷工作情況

2002年接待來(lái)訪群眾200余人，來(lái)訪、來(lái)信89件，協(xié)調(diào)38件，裁決1件,強(qiáng)制執(zhí)行1件。來(lái)人做到熱情接待，來(lái)訪做到件件有落實(shí)，提前超額完成2002年度拆遷任務(wù)。

2003年全年辦理拆遷許可證42件，共涉及拆遷總戶數(shù)1829戶，建筑面積244803.47平方米，占地面積764762.68平方米，當(dāng)年共受理申請(qǐng)裁決案件共108件。同時(shí)根據(jù)按照市委、市政府的安派對(duì)星海湖濕地綜合整治一期實(shí)施拆遷，僅用20多天，拆遷工廠和住戶35戶，占地面積28220.05平方米，拆除地上物7518.36平方米。03年至04年對(duì)星海湖（西域）濕地綜合整治實(shí)施拆遷，共拆遷307戶，拆遷共涉及土地面積197647平方米，建筑物面積62365.86平方米，補(bǔ)償金額6378.52萬(wàn)元。

2004年全年共辦理拆遷許可證申請(qǐng)23件，頒發(fā)拆遷許可證23件，并對(duì)一起未辦理拆遷許可證進(jìn)行拆遷的項(xiàng)目及時(shí)發(fā)出停止拆遷通知書。全年共受理申請(qǐng)裁決案件49件，接待來(lái)訪群眾720余人（次），書面正式答復(fù)各類信訪56次。完成了對(duì)星海湖（中域）房屋、居民構(gòu)成等情況的調(diào)查，中域涉及已批準(zhǔn)使用土地 167.1萬(wàn)平方米涉及建筑物面積19.42萬(wàn)平方米。涉及單位、住戶共759個(gè)，人口3750人。先后兩次深入大武口區(qū)范圍內(nèi)的11個(gè)拆遷片區(qū)，對(duì)3365戶被拆遷戶實(shí)施了問(wèn)卷調(diào)查，為我市拆遷政策的制定提供了真實(shí)可靠的依據(jù)。

今年我辦從完善和健全管理制度著手，加強(qiáng)學(xué)習(xí)，注重調(diào)查研究，規(guī)范拆遷程序，嚴(yán)格依法辦事，強(qiáng)化監(jiān)督管理，并輔之深入細(xì)致的群眾工作，扎扎實(shí)實(shí)地做好拆遷工作，使轄區(qū)的拆遷不斷地規(guī)范。全年共辦理拆遷許可證19件，涉及拆遷總戶數(shù)1060戶、總建筑面積18萬(wàn)平方米、已完成628戶12萬(wàn)平方米，受理裁決87件、強(qiáng)制執(zhí)行12件；主要工作有：一是舉辦了房屋拆遷人員培訓(xùn)班，共有102人參加了此次培訓(xùn)，通過(guò)考試對(duì)考試合格人員發(fā)放了石嘴山市房屋拆遷工作人員合格證和上崗證，此次培訓(xùn)班是我市乃至全區(qū)也是首次舉辦。二是根據(jù)國(guó)務(wù)院和自治區(qū)制定的城市房屋拆遷的相關(guān)法律、法規(guī)結(jié)合我市的實(shí)際情況，重新修訂了我市城市房屋拆遷實(shí)施辦法；三是認(rèn)真做好拆遷中各項(xiàng)數(shù)字的統(tǒng)計(jì)工作，并按要求每周、每季度及時(shí)上報(bào)自治區(qū)建設(shè)廳。四是對(duì)南環(huán)路及白銀南路延伸段56戶15810平方米的違章、突擊建房進(jìn)行了強(qiáng)行拆除。五是組織人員對(duì)白銀路、南環(huán)路和山水大道拆遷范圍內(nèi)的房屋實(shí)施了摸底調(diào)查、統(tǒng)計(jì)和資金的評(píng)估測(cè)算工作。并對(duì)白銀路、南環(huán)路262戶拆遷戶（其中白銀路涉及建筑面積28000㎡，土地面積108000㎡；南環(huán)路涉及建筑面積55000㎡，土地面積330000㎡），以及山水大道山水大道的137戶拆遷戶（占地面積181346.29㎡，總建筑面積42586.6）實(shí)施了拆遷，為確保拆遷工作順利有序的進(jìn)行，制定了嚴(yán)格的工作紀(jì)律和工作程序。六是大膽創(chuàng)新，按照建設(shè)部《城市房屋拆遷行政裁決規(guī)程》和自治區(qū)《寧夏回族自治區(qū)城市房屋拆遷管理辦法》的有關(guān)規(guī)定，對(duì)法律和各類文書樣本進(jìn)行了修改和規(guī)范，并且已全部應(yīng)用于工作實(shí)際，并在依法拆遷中發(fā)揮了重要作用。

四、2006年的工作打算

（一）加大工作力度，做好我市市區(qū)內(nèi)拆遷片區(qū)的拆遷裁決受理工作，保證裁決工作從審查材料到受理、調(diào)查、聽證協(xié)調(diào)、下發(fā)裁決書在一個(gè)月內(nèi)完成，做到不違規(guī)、不拖拉、提高工作效率，從而為加快我市的舊城改造進(jìn)程做點(diǎn)工作。

（二）加強(qiáng)我市“新辦法”的落實(shí)、宣傳工作。主要做好以下工作，一是上街宣傳和發(fā)放法律、法規(guī)宣傳單工作；二是通過(guò)制作電視節(jié)目和報(bào)紙專欄進(jìn)行播放和刊登，由此加大宣傳力度；三是制作法律法規(guī)匯編的小冊(cè)子，編定我市新的拆遷辦法的釋義；四是做好各類新法規(guī)的上墻工作，從而為群眾提供多渠道了解拆遷法律、法規(guī)。

（三）建立一個(gè)完善的投訴和信訪記錄。針對(duì)今年出現(xiàn)的多起開發(fā)公司違規(guī)拆遷、不文明拆遷、野蠻拆遷的問(wèn)題，設(shè)計(jì)并建立一套可行性和操作性較強(qiáng)的方案，加強(qiáng)對(duì)各開發(fā)公司的監(jiān)督管理的力度。做好信訪記錄，并實(shí)地調(diào)查核實(shí)后再進(jìn)行答復(fù)，同時(shí)做好相關(guān)資料的保存工作；對(duì)于信訪投訴，實(shí)行誰(shuí)接待、誰(shuí)調(diào)查、誰(shuí)答復(fù)，做到責(zé)任到人各負(fù)其責(zé)。

（四）同大武口城市房屋拆遷協(xié)調(diào)辦公室，一起做好大武口區(qū)范圍內(nèi)各開發(fā)片區(qū)的拆遷協(xié)調(diào)、宣傳工作，維護(hù)好社會(huì)穩(wěn)定，加快舊城改造和城市化進(jìn)程。

（五）做好裁判員一手托兩家，維護(hù)好拆遷雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益。定期深入到拆遷區(qū)域?qū)Ρ徊疬w戶，開發(fā)企業(yè)的拆遷政策、法規(guī)的執(zhí)行情況進(jìn)行檢查并及時(shí)對(duì)未按規(guī)定執(zhí)行的開發(fā)企業(yè)即時(shí)予以查處，保護(hù)被拆遷人的合法權(quán)益；對(duì)個(gè)別漫天要價(jià)、企圖以鬧取勝的被拆遷戶，堅(jiān)決予以裁決和申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，決不姑息。

（六）抓落實(shí)、想措施，主動(dòng)解決拆遷安置中的問(wèn)題，創(chuàng)新工作手段，通過(guò)不斷完善信訪工作答復(fù)制度，定期匯總信訪情況，認(rèn)真分析研究產(chǎn)生信訪事項(xiàng)的原因，做好保穩(wěn)定的硬性工作。二是點(diǎn)面結(jié)合，針對(duì)各項(xiàng)重點(diǎn)工作著力抓好對(duì)內(nèi)和對(duì)外宣傳工作，實(shí)行相關(guān)宣傳，信息報(bào)送一條線制度，形成環(huán)環(huán)相通的良好運(yùn)作態(tài)勢(shì)，做到信息共享，及時(shí)溝通，準(zhǔn)確報(bào)送。三是做好檔案實(shí)體基礎(chǔ)性工作，特別是對(duì)新興的聲像資料加以保護(hù)，確保檔案管理規(guī)范、利用方便。

房屋拆遷管理科 2005年12月19日

大武口舊城改造情況報(bào)告

石嘴山市拆遷協(xié)調(diào)辦公室

從2002年至2006年，大武口區(qū)舊城改造項(xiàng)目主要集中在15個(gè)片區(qū)，總拆遷房屋建筑面積26萬(wàn)平方米，涉及被拆遷戶2800戶，因種種原因有的小區(qū)已延續(xù)5年難以改造，部分居民要求的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)很高，達(dá)不到滿意就拒絕搬遷，已搬遷的居民長(zhǎng)期得不到回遷安臵，拆遷矛盾突出，拆遷難度很大，2004年以來(lái)拆遷基本處于停滯狀態(tài)。

在市委、市政府的安排部署下，在市人大、市政協(xié)的大力支持下，在市直有關(guān)部門和大武口區(qū)政府的積極配合下，市拆遷協(xié)調(diào)辦公室成立以來(lái)，認(rèn)真積極主動(dòng)開展工作，抽調(diào)近30名拆遷工作人員深入被拆遷戶家中，耐心細(xì)致地宣傳政策法規(guī)，做到罵不還口，打不還手，不怕吃閉門羹，不怕冷面孔，盡力統(tǒng)一拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的拆遷行為，切實(shí)保護(hù)拆遷當(dāng)事人的合法權(quán)益。截止4月初，15個(gè)片區(qū)累計(jì)完成拆遷18.6萬(wàn)平方米，1620戶，其中拆遷協(xié)調(diào)辦公室4個(gè)月協(xié)助完成拆遷任務(wù)10萬(wàn)平方米820戶，極大地推動(dòng)了舊城改造，確保了12個(gè)片區(qū)的項(xiàng)目開工建設(shè)，開工總建筑面積達(dá)37萬(wàn)平方米。目前部分小區(qū)仍有200余戶被拆遷戶未拆遷，拆遷協(xié)調(diào)辦將加大拆遷協(xié)調(diào)力度，盡快促其拆遷，確保5月底以前要開工的項(xiàng)目都能順利開工建設(shè)。

一、各小區(qū)基本情況

1、恒源水岸。位于游藝西街北，由寧夏恒產(chǎn)建設(shè)發(fā)展公司開發(fā)，總拆遷戶188戶，2.2萬(wàn)平方米，已拆除182戶2萬(wàn)平方米，剩6戶1750平方米沿街二層樓和3層樓尚在調(diào)解之中。已建成3萬(wàn)平方米，今年已開工3.2萬(wàn)平方米。

2、新世紀(jì)家園。位于鳴沙路西，由石嘴山市華遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)公司建設(shè)，共分三期工程，總拆遷戶數(shù)830戶，面積8.5萬(wàn)平方米。一期完成拆遷1.5萬(wàn)平方米10戶（單位1戶），已竣工2.2萬(wàn)平方米。二期工程預(yù)計(jì)2006年完成，已完成拆遷戶277戶3萬(wàn)平方米，還有31戶未拆，已開工15棟8萬(wàn)平方米。

3、錦繡園。位于綠園北側(cè)，由石嘴山市新業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)。拆遷總面積1500平方米18戶。住宅平房已全部拆完，因煤炭總醫(yī)院的太平間難以拆除，無(wú)法開工。

4、青山小區(qū)。位于青山北路西，裕民北路東側(cè)，由石嘴山市申達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)?？偛疬w戶512戶約5萬(wàn)平方米，工程分兩期實(shí)施，一期工程2006年計(jì)劃建成，一期拆遷戶320戶，已拆除314戶3.5萬(wàn)平方米，尚有6戶擬進(jìn)行強(qiáng)制拆遷，目前已開工22棟約6.6萬(wàn)平方米。二期目前已拆遷90戶。

5、中心商貿(mào)區(qū)。由石嘴山市大禹房地產(chǎn)開發(fā)公司建設(shè)，總拆遷面積2800平方米，已拆除住宅31戶2324平方米，剩寧夏煤炭基建公司19套476平方米商業(yè)房未拆。開工2.5萬(wàn)平方米。

6、禹新小區(qū)。由大禹房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)從2001年開始拆遷改造，總拆遷戶307戶，已完成拆遷306戶，其中2006年完成23戶0.3萬(wàn)平方米，建成房屋2.6萬(wàn)平方米。剩1戶未拆，今年開工1.7萬(wàn)平方米。

7、紅柱子?xùn)|改造區(qū)。由寧夏大隆房地產(chǎn)開發(fā)公司建設(shè)從2002年開始改造，總拆遷戶383戶，已完成拆遷344戶，其中2006年完成13戶0.2萬(wàn)平方米，已建成商業(yè)房3.5萬(wàn)平方米，住房2.2萬(wàn)平方米，剩39戶住房未拆。

8、浪潮酒店擴(kuò)建項(xiàng)目?？偛疬w戶21戶，已達(dá)成拆遷補(bǔ)償協(xié)議18戶0.15萬(wàn)平方米，剩2戶商戶和1戶住戶未達(dá)成拆遷補(bǔ)償協(xié)議。

9、鑫源小區(qū)。位于永康北路東、游藝西街南側(cè)，由石嘴山市鑫嘉元房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建設(shè)，總拆遷戶40戶，完成30戶0.4萬(wàn)平方米，剩10戶住宅房未拆，已開工1萬(wàn)平方米。

10、永康花園。位于永康南路東側(cè)，由石嘴山市宏順?lè)康禺a(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)，總拆遷戶195戶，3.2萬(wàn)平方米，已完成拆遷139戶2.2萬(wàn)平方米，二期工程計(jì)劃建設(shè)3.5萬(wàn)平方米2006年完工，剩余20戶未拆，影響工程開工。

11、友誼小區(qū)。位于前進(jìn)北路東。由宏順?lè)康禺a(chǎn)開發(fā)公司建設(shè)?？偛疬w170戶，1.6萬(wàn)平方米；已拆除119戶1.0萬(wàn)平方米，剩51戶未拆，其中影響今年開工的15戶，目前已開工6萬(wàn)平方米。

12、綠城雅居。位于解放東街北側(cè)。由石嘴山市華遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)公司建設(shè)，總拆遷292戶2.3萬(wàn)平方米，一期工程預(yù)計(jì)2006年完工，已完成拆遷180戶1.5萬(wàn)平方米，尚有1戶未拆遷，已開工3萬(wàn)平方米。

13、萬(wàn)盛二期。由石嘴山市眾鑫誠(chéng)房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)?？偛疬w戶195戶2.2萬(wàn)平方米，已完成拆遷177戶1.8萬(wàn)平方米，已建成2萬(wàn)平方米，剩18戶住戶未拆遷，2006年開工2萬(wàn)多平方米。

14、太西遷居工程三區(qū)。由寧夏太西房地產(chǎn)開發(fā)公司建設(shè)?？偛疬w戶21戶1.2萬(wàn)平方米，已完成拆遷20戶1.1萬(wàn)平方米，剩1戶未拆遷，已開工1.5萬(wàn)平方米。

15、青山小區(qū)(南片)兩棟綜合樓。恒產(chǎn)公司和新業(yè)公司各建一棟，已完成拆遷53戶，0.4萬(wàn)平方米，開工面積1.5萬(wàn)平方米。

二、存在問(wèn)題

1、拆遷協(xié)調(diào)辦成立后，大部分開發(fā)企業(yè)拆遷工作人員配備數(shù)量不足，素質(zhì)不高；沒(méi)有擺正與拆遷協(xié)調(diào)辦的關(guān)系，對(duì)拆遷協(xié)調(diào)辦過(guò)于依賴。

2、開發(fā)企業(yè)的拆遷安臵方案缺乏人性化，存在不合理現(xiàn)象，安臵房的戶型、面積、樓層等讓被拆遷人無(wú)法選擇。

3、開發(fā)企業(yè)拆遷工作人員與被拆遷人溝通不夠，存在的不注意方式方法、工作中生冷硬橫等問(wèn)題還沒(méi)有徹底解決。

4、個(gè)別開發(fā)企業(yè)存在拆遷協(xié)議和回遷安臵情況不公開、不公平現(xiàn)象。

5、個(gè)別開發(fā)企業(yè)消極對(duì)待拆遷，特別是對(duì)不影響施工的被拆遷戶不認(rèn)真協(xié)商，存在故意壓低補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、故意刁難被拆遷戶等現(xiàn)象。

6、個(gè)別企業(yè)拆遷、建設(shè)進(jìn)展緩慢，周期長(zhǎng)，像大隆房地產(chǎn)開發(fā)公司紅柱子街拆遷從2002年開始到現(xiàn)在長(zhǎng)達(dá)五年，現(xiàn)在還有近四十戶未簽訂協(xié)議，許多2003年簽訂協(xié)議的被拆遷戶，現(xiàn)在還未返遷。

三、進(jìn)一步做好拆遷工作的措施

1、嚴(yán)格統(tǒng)一拆遷補(bǔ)償安臵標(biāo)準(zhǔn)，堅(jiān)持公正、公開、公平的原則，杜絕在拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)上的高低不

一、暗箱操作等現(xiàn)象。

2、理順拆遷協(xié)調(diào)辦與各開發(fā)企業(yè)的關(guān)系。拆遷協(xié)調(diào)辦公室工作人員是代表政府進(jìn)行拆遷法規(guī)和政策宣傳、統(tǒng)一拆遷市場(chǎng)、加強(qiáng)拆遷管理的，不是開發(fā)企業(yè)的拆遷工作人員。對(duì)于開發(fā)企業(yè)拆遷中存在的問(wèn)題和困難，拆遷協(xié)調(diào)辦工作人員可給出主意，想辦法，找對(duì)策。但真正拆遷的具體商談，協(xié)議的簽訂等，還是要靠開發(fā)企業(yè)的拆遷工作人員。

3、認(rèn)真審核各企業(yè)拆遷補(bǔ)償安臵方案，對(duì)拆遷補(bǔ)償安臵方案不合適的，要盡快進(jìn)行調(diào)整，多想辦法，方案要體現(xiàn)人性化，對(duì)家中有老年人的生活困難的，在安臵房樓層上要予以考慮低樓層，對(duì)幾代人同住一戶的，安臵房面積、戶型等到考慮被拆遷人的實(shí)際居住需要。

4、監(jiān)督開發(fā)企業(yè)要堅(jiān)持依法拆遷，文明拆遷，要注意工作方式方法，堅(jiān)決杜絕生、冷、硬、橫等現(xiàn)象。

5、適時(shí)采取強(qiáng)制拆遷手段，促進(jìn)拆遷進(jìn)度。對(duì)一些無(wú)理取鬧的被拆遷人，經(jīng)多次做工作無(wú)效的，嚴(yán)格按法律程序進(jìn)行強(qiáng)制拆遷，并協(xié)調(diào)相關(guān)部門對(duì)強(qiáng)制拆遷予以支持和配合。

6、督促各開發(fā)企業(yè)加快拆遷和建設(shè)速度，對(duì)故意延緩拆遷，不及時(shí)對(duì)被拆遷戶進(jìn)行安臵的，或者違反拆遷條例規(guī)定，擅自停水、停電、偷拆房屋的，將依法查處并建議有關(guān)部門不再批新項(xiàng)目。對(duì)因安臵不及時(shí)等原因，導(dǎo)致住戶多次上訪或者群體上訪的，降低企業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，嚴(yán)重的吊銷企業(yè)資質(zhì)。

第二篇：縉云縣城市房屋拆遷政策調(diào)研報(bào)告

城市房屋拆遷是一項(xiàng)十分復(fù)雜的社會(huì)系統(tǒng)工程，它關(guān)系到城市化進(jìn)程，關(guān)系到國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展，關(guān)系到群眾生活質(zhì)量的基礎(chǔ)性工作，體現(xiàn)了人民群眾的根本利益和長(zhǎng)遠(yuǎn)利益。房屋拆遷工作政策性強(qiáng)，影響面大，涉及社會(huì)的方方面面。做好這項(xiàng)工作，不僅關(guān)系到城市總體規(guī)劃的實(shí)施和城市建設(shè)的速度，也關(guān)系到城市形象，投資環(huán)境和社會(huì)穩(wěn)定的大局。

近幾年來(lái)，縉云縣委、縣政府高度重視城市建設(shè)和發(fā)展，舊城改造步伐明顯加快，城市房屋拆遷工作量明顯加大，2002年5月14日縣人民政府出臺(tái)《縉云縣城市房屋拆遷管理暫行辦法》(下稱辦法)以來(lái)，先后實(shí)施了縣城二期、大橋南路改造、縣雙潭水廠建設(shè)工程、仙都鼎湖大道建設(shè)工程、新建鎮(zhèn)中心街改造等項(xiàng)目的房屋拆遷，共拆遷房屋占地面積8.2萬(wàn)平方米，建筑面積17.5萬(wàn)平方米，被拆遷戶數(shù)837戶。在拆遷工作中，我縣做到了依法拆遷，公開運(yùn)作，市場(chǎng)接軌，建立了“五公開一監(jiān)督”制度，使廣大群眾合法權(quán)益得到切實(shí)保障，確保了房屋拆遷項(xiàng)目順利實(shí)施，促進(jìn)了城市建設(shè)，改善了居住環(huán)境，同時(shí)也切實(shí)維護(hù)了社會(huì)穩(wěn)定。但在幾年的城市房屋拆遷實(shí)踐中，我們逐漸發(fā)現(xiàn)原拆遷政策和拆遷工作中存在著一些矛盾和問(wèn)題，需要引起高度重視，認(rèn)真分析研究，采取有效措施，予以解決。

一、城市房屋拆遷中存在的主要問(wèn)題

1、被拆房屋手續(xù)不齊全。根據(jù)《浙江省城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》(下稱條例)和《辦法》規(guī)定，“貨幣補(bǔ)償或者產(chǎn)權(quán)調(diào)換的面積，按照被拆遷房屋的房屋所有權(quán)證或者其他合法房產(chǎn)憑證記載的建筑面積計(jì)算”，“被拆遷房屋的用途以房屋所有權(quán)證登記的用途為準(zhǔn)。認(rèn)定房屋用途以規(guī)劃、土地管理部門提供的合法有效文件作為依據(jù)”，但現(xiàn)已實(shí)施的房屋拆遷項(xiàng)目被拆房屋持有房屋所有權(quán)證、土地使用權(quán)證“兩證”齊全的比例很少，在縣城二期、大橋南路、縣雙潭水廠房屋拆遷項(xiàng)目被拆遷723戶中有土地使用權(quán)證的352戶，占48.69%，有房屋所有權(quán)證的177戶僅占24.48%。大量的被拆遷房屋僅持有規(guī)劃、土地、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府等簡(jiǎn)單審批證件或罰款、罰沒(méi)款的票據(jù)。由于被拆房屋“兩證”不全，給拆遷的補(bǔ)償和安置帶來(lái)了較大難度，容易造成補(bǔ)償安置不公正，容易產(chǎn)生被拆遷人與拆遷人之間權(quán)益和利益之間的矛盾和糾紛。與此同時(shí)，也造成國(guó)家大量的審批、辦證費(fèi)用的流失。

2、安置土地用量偏大。根據(jù)《辦法》規(guī)定，農(nóng)業(yè)人口房屋拆遷補(bǔ)償安置可在貨幣補(bǔ)償、產(chǎn)權(quán)調(diào)換和異地建房三種形式中任選一種進(jìn)行補(bǔ)償安置，在縣城二期、大橋南路、縣雙潭水廠建設(shè)工程、仙都鼎湖大道建設(shè)工程房屋拆遷中，農(nóng)業(yè)人口被拆遷人全部選擇異地建房安置。原被拆遷范圍建筑密度大，而安置建房間距達(dá)到1:1，致使房屋拆遷置換的可供城市開發(fā)建設(shè)用地很少，而安置用地大，相對(duì)而言，房屋拆遷的成本也較大。如縣城一期房屋拆遷中，拆遷房屋占地面積7959平方米，而實(shí)際用于安置的土地26103平方米，是拆遷占地的3.2倍。

3、農(nóng)業(yè)人口異地建房安置地塊缺乏統(tǒng)籌安排。城市房屋拆遷的目的是改善城市居民環(huán)境，促進(jìn)城市功能合理布局，確保城市有序發(fā)展。城市房屋拆遷，人民群眾的居住環(huán)境得到了極大改善，但房屋拆遷安置又重新出現(xiàn)了“城中新村”，且“城中新村”有的規(guī)劃在城市中心區(qū)，在布局上規(guī)模偏少，布點(diǎn)分散，有的安排在城市主要道路兩側(cè)，有礙城市景觀，同時(shí)也導(dǎo)致城市功能上的不合理。

4、房屋拆遷補(bǔ)償安置存在放寬現(xiàn)象。根據(jù)《條例》規(guī)定，補(bǔ)償安置形式有貨幣補(bǔ)償和產(chǎn)權(quán)調(diào)換兩種，而《辦法》在前兩種的基礎(chǔ)上新增了安置用地形式，在我縣房屋拆遷放寬安置的前提下，個(gè)別房屋拆遷項(xiàng)目，已出現(xiàn)安置用地?cái)U(kuò)大標(biāo)準(zhǔn)安置和不按被拆房屋建筑面積拆算安置用地而改用建筑占地面積拆算安置用地傾向，背離了《辦法》第四十九條規(guī)定。同時(shí)對(duì)違法建筑補(bǔ)償也存在由無(wú)到有，打折的辦法給予了補(bǔ)償，背離了《條例》第二十九條和《辦法》第三十一條的規(guī)定，另外，營(yíng)業(yè)用房的認(rèn)定上也存在放寬現(xiàn)象，《辦法》第四十二條第二款規(guī)定，合法經(jīng)營(yíng)一年以上且拆遷前仍繼續(xù)經(jīng)營(yíng)的，可以按底層臨街商業(yè)用房貨幣補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)價(jià)的百分之三十給予被拆遷人一次性補(bǔ)償。增加了拆遷的成本。

5、產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置房建設(shè)滯后，存在后續(xù)處理問(wèn)題。根據(jù)《條例》及《辦法》規(guī)定，實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的安置用房可實(shí)行現(xiàn)房或期房，但我縣自開展大規(guī)模房屋拆遷以來(lái)，均實(shí)行期房安置，由于期房安置均以設(shè)計(jì)圖紙計(jì)算建筑面積，建成后存在著建筑面積或大或小問(wèn)題，與已簽訂協(xié)議上載明的建筑面積不相符，在安置房交付時(shí)需進(jìn)行安置面積重新測(cè)量和差價(jià)重新結(jié)算，勢(shì)必在拆遷人與被拆遷人之間出現(xiàn)新的利益沖突，不利于拆遷安置的順利落

實(shí)，會(huì)增加新的矛盾和糾紛。同時(shí)因目前安置用房規(guī)模偏小，沒(méi)有配置物業(yè)管理，也沒(méi)有繳付專項(xiàng)維修基金，這也給今后的管理留下了隱患。

6、房屋拆遷中介服務(wù)機(jī)構(gòu)空白。由于我縣房屋拆遷沒(méi)有中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，已實(shí)施的拆遷項(xiàng)目均由帶有政府某些職能的城市開發(fā)公司負(fù)責(zé)拆遷，通過(guò)組織拆遷臨時(shí)機(jī)構(gòu)具體實(shí)施，這一方面因機(jī)構(gòu)的臨時(shí)性勢(shì)必造成拆遷專業(yè)性不強(qiáng)，對(duì)拆遷政策的正確把握性不夠，致使政策執(zhí)行走樣，同一時(shí)期拆遷執(zhí)行的政策不一，易造成拆遷項(xiàng)目之間和被拆遷戶之間的相互比較，不利于拆遷工作的順利進(jìn)行。同時(shí)，因組建機(jī)構(gòu)大量從相關(guān)行政單位抽調(diào)人手，也嚴(yán)重影響了機(jī)關(guān)的日常辦公。

7、拆遷補(bǔ)償機(jī)制不完善。根據(jù)《辦法》規(guī)定我縣每年確定的拆遷房屋貨幣補(bǔ)償基準(zhǔn)價(jià)和拆遷地段等級(jí)劃分，被拆遷房屋的貸幣補(bǔ)償區(qū)位補(bǔ)償款由該房屋所處的地段級(jí)別決定，這種劃線定級(jí)的辦法有時(shí)并不能準(zhǔn)確反映出房屋所在區(qū)位的真正價(jià)值，在同一項(xiàng)目中很可能出現(xiàn)兩處相鄰且市場(chǎng)收益相近房屋補(bǔ)償款懸殊很大的情況，使補(bǔ)償較低的被拆遷人很難接受，影響了拆遷工作的正常進(jìn)展，也不利于社會(huì)穩(wěn)定。

二、對(duì)策及途徑

房屋拆遷工作是一項(xiàng)程序嚴(yán)謹(jǐn)，操作規(guī)范的工作。近年來(lái)，我縣的房屋拆遷工作經(jīng)歷了由不規(guī)范到逐步規(guī)范的過(guò)程，目前已形成了一套行之有效的辦法，但也還存在一些不完善方面及問(wèn)題，要使拆遷工作達(dá)到“拆遷一處，造福一片、穩(wěn)定一方”的目的，堅(jiān)持依法拆遷是前提，制訂合理政策是基礎(chǔ)，改進(jìn)工作方法是關(guān)鍵。針對(duì)目前我縣房屋拆遷存在問(wèn)題，其解決的對(duì)策及途徑有：

(一)有法可依，有章可循，進(jìn)一步完善拆遷《辦法》

隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的不斷完善，住房制度改革的不斷深化，土地有償使用制度的推行及新興房地產(chǎn)業(yè)的興起和發(fā)展，出現(xiàn)了一些原拆遷法規(guī)政策難以規(guī)范或沒(méi)有規(guī)范的新情況、新問(wèn)題，而拆遷是一項(xiàng)政策性很強(qiáng)，群眾性很廣的工作，有法可依、有章可循是搞好拆遷工作的根本。結(jié)合本縣現(xiàn)有《辦法》及已實(shí)施拆遷項(xiàng)目的實(shí)際情況，要對(duì)《辦法》進(jìn)行修改完善。一是取消異地建房的安置方式，對(duì)城區(qū)中的農(nóng)業(yè)人口房屋拆遷，有條件的實(shí)行幢式產(chǎn)權(quán)調(diào)換。二是增加貨幣補(bǔ)償和產(chǎn)權(quán)調(diào)換補(bǔ)償安置形式的激勵(lì)機(jī)制條款，解決異地建房安置與產(chǎn)權(quán)調(diào)換或貨幣補(bǔ)償利益倒掛問(wèn)題，鼓勵(lì)被拆遷人選擇貨幣補(bǔ)償或產(chǎn)權(quán)調(diào)換。三是增加每年定期公布不同區(qū)域、不同用途、不同建筑結(jié)構(gòu)各類房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格條款確保被拆遷房屋價(jià)格的公開、透明運(yùn)作。在城市化達(dá)到一定水平后，房屋拆遷補(bǔ)償安置形式要與《條例》接軌。

(二)科學(xué)規(guī)劃，合理布局，著力構(gòu)筑現(xiàn)代城市

城市規(guī)劃是城市建設(shè)的龍頭，要充分發(fā)揮城市規(guī)劃在城市建設(shè)中的引導(dǎo)作用。規(guī)劃要力求超前性、先導(dǎo)性和體現(xiàn)新時(shí)代要求。一要統(tǒng)籌安排房屋拆遷安置地塊，相對(duì)集中，定向安置，立足可持續(xù)發(fā)展，留足發(fā)展空間，重視整體性，力免點(diǎn)多分散布局。二要從推進(jìn)社區(qū)管理和物業(yè)管理的角度合理布局安置地塊，力免城市主要道路兩沿安排異地建房用地。三要堅(jiān)持“以人為本”“尊重自然”和“可持續(xù)發(fā)展”的思想，從注重居民生活空間的營(yíng)造出發(fā)，探索建設(shè)農(nóng)民公寓，著力改善地方人居環(huán)境，以建設(shè)生態(tài)、環(huán)保居住空間為目標(biāo)，倡導(dǎo)可持續(xù)發(fā)展的理念，滿足住宅的適用性能、安全性能和環(huán)境性能，形成布局合理、功能齊全、交通便捷、環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代化居住區(qū)。

(三)健全機(jī)構(gòu)，依法行政，加強(qiáng)對(duì)拆遷工作的領(lǐng)導(dǎo)和管理。

完善的組織機(jī)構(gòu)是房屋拆遷管理的前提，依法行政是房屋拆遷管理的關(guān)鍵。房屋拆遷是一項(xiàng)系統(tǒng)的社會(huì)工程，需要各職能部門的廣泛參與，需要建立強(qiáng)而有力的組織領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)。借鑒外地的經(jīng)驗(yàn)，在縣一級(jí)，建立房屋拆遷領(lǐng)導(dǎo)小組，對(duì)房屋拆遷工作實(shí)行領(lǐng)導(dǎo)和綜合協(xié)調(diào)。在房屋拆遷主管部門，設(shè)置具體辦事和管理的內(nèi)設(shè)機(jī)構(gòu)，如拆遷科、拆遷辦，履行房屋拆遷管理職能。

(四)綜合清理，規(guī)范房屋，確保合法房屋進(jìn)行拆遷

由于歷史的原因，城市老城區(qū)內(nèi)存在著大量擅自建設(shè)、擅自改變使用功能的房屋，無(wú)合法權(quán)源、無(wú)房屋所有權(quán)證、土地使用權(quán)證或產(chǎn)權(quán)證載明房屋功能與現(xiàn)狀使用功能不符等房屋較多，使拆遷補(bǔ)償安置的公正性、公平性受到嚴(yán)重影響，也是產(chǎn)生拆遷矛盾和糾紛的焦點(diǎn)。一要對(duì)老城區(qū)的房屋開展綜合清理，規(guī)劃、土地部門及鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府要采取聯(lián)合行動(dòng)，從本著尊重歷史、尊重事實(shí)，妥善解決的原則，著手解決違法建筑問(wèn)題，對(duì)照《城市規(guī)劃法》，該拆的堅(jiān)決拆除，該罰款的予以處罰，該補(bǔ)辦審批手續(xù)的予以補(bǔ)辦。二要加大辦理房屋所有權(quán)證及土地使用權(quán)證力度，房屋所有權(quán)證及土地使用權(quán)證登記部門要加強(qiáng)對(duì)未辦證房屋的排查工作，采取督促或上門服務(wù)方式給予辦理“兩證”。三要根據(jù)《縉云縣改變房屋使用功能管理辦法》，符合城市規(guī)劃、消防、安全、環(huán)境保護(hù)等要求的，要求盡快辦理房屋使用功能變更手續(xù)。

(五)拆前建房，及時(shí)安置，推行房屋拆遷現(xiàn)房安置

房屋拆遷的實(shí)質(zhì)是補(bǔ)償與安置，其中安置地點(diǎn)、安置房標(biāo)準(zhǔn)、安置時(shí)間、安置房環(huán)境，被拆遷人十分關(guān)注，實(shí)行現(xiàn)房安置有利于拆遷工作的順利進(jìn)行，可減少因安置房建造時(shí)間帶來(lái)的過(guò)渡矛盾、面積矛盾及環(huán)境條件不明的矛盾。異地建房安置實(shí)行現(xiàn)房安置有利于城市規(guī)劃的實(shí)施，有利于安置新村的整體形象，可避免因農(nóng)民自行建設(shè)的規(guī)劃管理問(wèn)題，以及自建房屋標(biāo)準(zhǔn)不一問(wèn)題。縣房屋拆遷主管部門要加強(qiáng)對(duì)拆遷安置的管理，要把房屋拆遷現(xiàn)房安置逐步納入拆遷的正常管理軌道。

(六)積極培育，大力扶持，逐步實(shí)行專業(yè)隊(duì)伍負(fù)責(zé)房屋拆遷

房屋拆遷是一項(xiàng)政策性很強(qiáng)的工作，同時(shí)也是一項(xiàng)很嚴(yán)肅的工作。拆遷政策執(zhí)行的緊與松，準(zhǔn)確與偏差情況，關(guān)系到拆遷人與被拆遷人雙方的利益，也關(guān)系到社會(huì)的穩(wěn)定，房屋拆遷工作最重要的就是在執(zhí)行政策的前提下，公正、公平運(yùn)作。要積極培育房屋拆遷中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，建立一支高素質(zhì)、專業(yè)性的房屋拆遷工作隊(duì)伍，以適應(yīng)城市建設(shè)中房屋拆遷工作的需要。要加強(qiáng)房屋拆遷人員的法規(guī)、政策及業(yè)務(wù)培訓(xùn)，加強(qiáng)拆遷工作方式、方法與經(jīng)驗(yàn)的交流，提高解決房屋拆遷錯(cuò)綜復(fù)雜問(wèn)題的實(shí)際解決能力，確保房屋拆遷工作依法有序進(jìn)行。

第三篇：城市房屋拆遷評(píng)估報(bào)告

城市房屋拆遷評(píng)估報(bào)告模板(2009-02-08 13:46:33)標(biāo)簽：城市房屋拆遷 評(píng)估實(shí)踐 分類：規(guī)范和模板

房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告

項(xiàng)目名稱：朝陽(yáng)區(qū)德外****宿舍拆遷補(bǔ)償價(jià)值評(píng)估

受托估價(jià)單位：北京****房地產(chǎn)評(píng)估有限責(zé)任公司

委托估價(jià)單位：****公司

估 價(jià) 日 期：2008年**月**日至2008年**月**日

估價(jià)報(bào)告編號(hào)：****

目錄

（略）

第一部分 致委托方函

****公司：

受貴單位的委托，我公司對(duì)朝陽(yáng)區(qū)德外****宿舍拆遷補(bǔ)償價(jià)值進(jìn)行了評(píng)估。估價(jià)結(jié)果如下：

一、估價(jià)對(duì)象

根據(jù)《房屋拆遷許可證》（****號(hào)）及委托方的要求，確定本次估價(jià)對(duì)象為朝陽(yáng)區(qū)德外****宿舍1號(hào)樓、2號(hào)樓、3號(hào)樓、4號(hào)樓，拆遷房屋總建筑面積13511.33平方米。

二、估價(jià)目的

為委托方依法實(shí)施房屋拆遷提供補(bǔ)償價(jià)值參考。

三、估價(jià)時(shí)點(diǎn)

為《房屋拆遷許可證》簽發(fā)之日，即2008年**月**日。

四、估價(jià)結(jié)果

于估價(jià)時(shí)點(diǎn)**年**月**日的拆遷補(bǔ)償總價(jià)為：人民幣****元

詳見(jiàn)《拆遷補(bǔ)償評(píng)估匯總表》及《拆遷補(bǔ)償評(píng)估明細(xì)表》。

北京****房地產(chǎn)評(píng)估有限責(zé)任公司

2008年**月**日

第二部分 估價(jià)師聲明

我們鄭重聲明：

1、我們?cè)诒緢?bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)和準(zhǔn)確的。

2、本估價(jià)報(bào)告中的分析、意見(jiàn)和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見(jiàn)和結(jié)論，但受到本估價(jià)報(bào)告中已說(shuō)明的假設(shè)和限制條件的限制。

3、我們與本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象沒(méi)有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒(méi)有個(gè)人利害關(guān)系或偏見(jiàn)。

4、我們依照中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》以及國(guó)家和北京市房屋拆遷補(bǔ)償規(guī)則、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分析，形成意見(jiàn)和結(jié)論，撰寫本估價(jià)報(bào)告。

5、我們已對(duì)本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地查勘。

6、沒(méi)有人對(duì)本估價(jià)報(bào)告提供重要專業(yè)幫助。

7、本報(bào)告由北京****房地產(chǎn)評(píng)估有限責(zé)任公司解釋。

參加本次估價(jià)的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽名（蓋章）：

（略）

第三部分 估價(jià)假設(shè)和限制條件

1、本次估價(jià)以委托方確定的估價(jià)范圍和保持現(xiàn)狀利用為估價(jià)前提。

2、本報(bào)告結(jié)果是估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的拆遷補(bǔ)償價(jià)值，隨著時(shí)間推移、房地產(chǎn)市場(chǎng)變化及拆遷補(bǔ)償政策調(diào)整，該結(jié)果需作相應(yīng)調(diào)整，甚至重估。

3、本報(bào)告結(jié)果不含搬遷補(bǔ)助費(fèi)、電話及空調(diào)移機(jī)費(fèi)等各項(xiàng)補(bǔ)助費(fèi)用。

4、本報(bào)告是為拆遷補(bǔ)償服務(wù)的，估價(jià)結(jié)果僅作為拆遷補(bǔ)償?shù)囊罁?jù)，不得用于其他用途。

5、未經(jīng)估價(jià)機(jī)構(gòu)書面同意，任何單位或個(gè)人不得以任何形式公開本報(bào)告內(nèi)容。

6、本報(bào)告有效期自《房屋拆遷許可證》簽發(fā)之日起1年。

第四部分 估價(jià)結(jié)果報(bào)告

一、委托方

（略）

二、受托方

（略）

三、估價(jià)對(duì)象

根據(jù)《房屋拆遷許可證》（****號(hào)）及委托方的要求，本次估價(jià)對(duì)象確定為朝陽(yáng)區(qū)德外****宿舍1號(hào)樓、2號(hào)樓、3號(hào)樓、4號(hào)樓，房屋總建筑面積13511.33平方米。

四、估價(jià)目的

為委托方依法實(shí)施房屋拆遷提供補(bǔ)償價(jià)值參考。

五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)

為《房屋拆遷許可證》簽發(fā)之日，即2008年**月**日。

六、價(jià)值定義

根據(jù)估價(jià)目的，本次房地產(chǎn)價(jià)值為房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)值。根據(jù)《北京市國(guó)土資源和房屋管理局關(guān)于印發(fā)〈北京市房屋拆遷評(píng)估規(guī)則（暫行）〉的通知》（京國(guó)土房管拆字[2001]1234號(hào)，以下簡(jiǎn)稱《拆遷評(píng)估規(guī)則》）以及北京市國(guó)土房管局、北京市物價(jià)局《關(guān)于發(fā)布<北京市房屋重置成新價(jià)評(píng)估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)>的通知》(京國(guó)土房管拆[2003]808號(hào)，以下簡(jiǎn)稱808號(hào)文件)，本次房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)值由區(qū)位補(bǔ)償房?jī)r(jià)和房屋重置成新價(jià)構(gòu)成。

1、區(qū)位補(bǔ)償房?jī)r(jià)。由基準(zhǔn)地價(jià)和基準(zhǔn)房?jī)r(jià)構(gòu)成，基準(zhǔn)地價(jià)是指在一定時(shí)間和一定區(qū)域內(nèi)，普通住宅商品房的樓面地價(jià)平均水平；基準(zhǔn)房?jī)r(jià)是指一定時(shí)間和一定區(qū)域內(nèi)，普通住宅商品房平均建設(shè)綜合成本價(jià)和被拆遷房屋平均重置成新價(jià)的差額。《拆遷評(píng)估規(guī)則》還規(guī)定：住宅房屋拆遷的基準(zhǔn)地價(jià)、基準(zhǔn)房?jī)r(jià)和土地級(jí)別范圍，由北京市國(guó)土房管局制定并定期公布；土地級(jí)別為七至十級(jí)的地區(qū)的基準(zhǔn)房?jī)r(jià)，由區(qū)、縣人民政府在市國(guó)土房管局規(guī)定的幅度內(nèi)確定，并報(bào)市國(guó)土房管局備案。

2、房屋重置成新價(jià)。是指采用估價(jià)時(shí)點(diǎn)的建筑材料和建筑技術(shù)，按估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格水平，重新建造與估價(jià)對(duì)象具有同等功能效用并且在相同成新狀態(tài)下的建筑物的正常價(jià)格，808號(hào)文件對(duì)如何確定房屋重置成新價(jià)作了詳細(xì)規(guī)定。

本次房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)值不含搬遷補(bǔ)助費(fèi)、電話及空調(diào)移機(jī)費(fèi)等各項(xiàng)補(bǔ)助費(fèi)用。

七、估價(jià)依據(jù)

（一）主要法律、法規(guī)、政策文件和技術(shù)規(guī)程

1、《中華人民共和國(guó)土地管理法》（主席令第8號(hào)）；

2、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》（主席令第29號(hào)）；

3、《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》（主席令第62號(hào)）；

4、《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》（國(guó)務(wù)院令第305號(hào)）；

5、《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（GB/T50291-1999）；

6、《北京市城市房屋拆遷管理辦法》（市政府令第87號(hào)）；

7、《關(guān)于印發(fā)〈北京市城市房屋拆遷管理辦法>實(shí)施意見(jiàn)的通知》（京國(guó)土房管拆字[2001]1188號(hào)）；

8、《關(guān)于印發(fā)〈北京市房屋拆遷評(píng)估管理暫行規(guī)定〉的通知》（京國(guó)土房管拆字[2001]1147號(hào)）；

9、《市國(guó)土房管局關(guān)于印發(fā)〈北京市房屋拆遷評(píng)估規(guī)則〉（暫行）的通知》（京國(guó)土房管拆字[2001]1234號(hào)）;

10、北京市國(guó)土房管局、北京市物價(jià)局《關(guān)于發(fā)布<北京市房屋重置成新價(jià)評(píng)估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)>的通知》(京國(guó)土房管拆[2003]808號(hào))；

11、《北京市建筑工程預(yù)算定額》（2001年）；

12、《北京工程造價(jià)信息》（北京市建設(shè)工程造價(jià)管理處主辦2008）。

（二）委托方提供的資料

（略）

（三）受托估價(jià)方掌握的有關(guān)資料和估價(jià)人員實(shí)地勘查、調(diào)查獲得的資料。

（略）

八、估價(jià)原則

本次評(píng)估主要遵循以下原則：

1、合法原則

遵循合法原則，即必須以估價(jià)對(duì)象的合法使用、合法交易或合法處分為前提進(jìn)行。所謂合法，是指符合國(guó)家的法律、法規(guī)和當(dāng)?shù)卣挠嘘P(guān)規(guī)定。

2、最高最佳使用原則

所謂最高最佳使用，是估價(jià)對(duì)象的一種最可能的使用，這種最可能的使用，是法律上允許，技術(shù)上可能，財(cái)務(wù)上可行，經(jīng)過(guò)充分合理的論證，并能給估價(jià)對(duì)象帶來(lái)最高價(jià)值的使用。由于本次估價(jià)的目的是為拆遷補(bǔ)償服務(wù)的，因此以保持現(xiàn)狀為估價(jià)前提。

3、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則

估價(jià)時(shí)點(diǎn)，又稱評(píng)估基準(zhǔn)日、估價(jià)期日、評(píng)估時(shí)日，是一個(gè)具體日期，通常用年、月、日表示，估價(jià)額是在該日期的價(jià)格。要求估價(jià)結(jié)果應(yīng)是估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀、合理價(jià)格。

4、公平原則

房地產(chǎn)估價(jià)必須站在公正、保護(hù)雙方權(quán)益的立場(chǎng)上，估價(jià)的目標(biāo)在于求得一個(gè)客觀合理的價(jià)格。

5、替代原則

在評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)格時(shí)，如附近地區(qū)有若干相近效用的房地產(chǎn)的價(jià)格存在，則可依據(jù)“替代原理”推斷出估價(jià)對(duì)象的價(jià)格。實(shí)際上是找一些與估價(jià)對(duì)象密切相關(guān)而又具有一定替代性的房地產(chǎn)作為比較參照物來(lái)進(jìn)行評(píng)估，然后對(duì)其間的差別作些適當(dāng)?shù)男拚贸龉纼r(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)價(jià)格。要求估價(jià)結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價(jià)格。

總之，在評(píng)估過(guò)程中，要按照國(guó)家、地方有關(guān)規(guī)定，恪守客觀、公正、科學(xué)、合法的原則進(jìn)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估，做到評(píng)估過(guò)程合理，評(píng)估方法科學(xué)，估價(jià)結(jié)果準(zhǔn)確。

九、估價(jià)方法

根據(jù)估價(jià)目的及估價(jià)對(duì)象實(shí)際情況，本次采用成本法進(jìn)行評(píng)估，房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)計(jì)算公式可以依次表述為：

房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)

=區(qū)位補(bǔ)償房?jī)r(jià)+房屋重置成新價(jià)

=（基準(zhǔn)地價(jià)×K+基準(zhǔn)房?jī)r(jià)）×建筑面積+樓房重置成新價(jià)

=（基準(zhǔn)地價(jià)×K+基準(zhǔn)房?jī)r(jià)）×建筑面積+（樓房基本價(jià)格×樓房折余率+∑增項(xiàng)價(jià)格×增項(xiàng)折余率）×建筑面積×區(qū)域系數(shù)+裝修及附屬物重置成新價(jià)

1、基準(zhǔn)地價(jià)。是指在一定時(shí)間和一定區(qū)域內(nèi)，普通住宅商品房的樓面地價(jià)平均水平。根據(jù)《北京市國(guó)土資源和房屋管理局〈關(guān)于本市城市房屋拆遷評(píng)估中基準(zhǔn)地價(jià)有關(guān)問(wèn)題的批復(fù)〉》（京國(guó)土房管拆字[2002]1167號(hào)），《拆遷評(píng)估規(guī)則》有關(guān)基準(zhǔn)地價(jià)水平的規(guī)定與《北京市人民政府〈關(guān)于調(diào)整本市出讓國(guó)有土地使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)的通知〉》（京政發(fā)[2002]32號(hào)）所確定的《北京市基準(zhǔn)價(jià)格表》是基于同一時(shí)期的情況確定的，是一致的。也就是說(shuō)，住宅房屋拆遷評(píng)估中基準(zhǔn)地價(jià)水平，是在同一時(shí)期居住類型國(guó)有土地出讓、轉(zhuǎn)讓基準(zhǔn)地價(jià)規(guī)定的幅度內(nèi)，基于被拆遷的普通住宅用地類型確定的?？梢?jiàn)，具體到某個(gè)拆遷評(píng)估項(xiàng)目中的基準(zhǔn)地價(jià)需參照《住宅房屋拆遷基準(zhǔn)地價(jià)和基準(zhǔn)房?jī)r(jià)表》，按照規(guī)定的程序，使用合理的評(píng)估方法確定。本次評(píng)估采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法、市場(chǎng)比較法、假設(shè)開發(fā)法綜合確定估價(jià)對(duì)象基準(zhǔn)地價(jià)。

2、基準(zhǔn)房?jī)r(jià)。是指一定時(shí)間和一定區(qū)域內(nèi)，普通住宅商品房平均建設(shè)綜合成本價(jià)和被拆遷房屋平均重置成新價(jià)的差額。先根據(jù)《住宅房屋拆遷評(píng)估土地級(jí)別范圍》確定估價(jià)對(duì)象土地級(jí)別，然后在《住宅房屋拆遷基準(zhǔn)地價(jià)和基準(zhǔn)房?jī)r(jià)表》中查取估價(jià)對(duì)象基準(zhǔn)房?jī)r(jià)。

3、K。為容積率修正系數(shù)，按照《住宅房屋拆遷容積率修正系數(shù)（K）表》確定。現(xiàn)狀容積率r按照被拆遷房屋建筑面積除以土地面積計(jì)算。被拆遷房屋建筑面積和土地面積按照被拆遷人提交的房地權(quán)屬證明文件標(biāo)明的面積確定；房地產(chǎn)權(quán)屬證明文件沒(méi)有標(biāo)明土地面積的，平房容積率按照0.7計(jì)算，地上二層及二層以上樓房容積率按照1計(jì)算；當(dāng)事人有異議的，也可以按照測(cè)繪部門實(shí)際測(cè)量的數(shù)據(jù)計(jì)算。規(guī)劃容積率r′根據(jù)《審定設(shè)計(jì)方案通知書》等相關(guān)規(guī)劃文件確定。

4、建筑面積。應(yīng)依次按以下順序確定：

（1）有《房屋所有權(quán)證》的，按標(biāo)明的建筑面積確定。

（2）有《房屋租賃合同》并標(biāo)明使用面積的，根據(jù)北京市國(guó)土資源局、北京市人民政府住房制度改革辦公室《關(guān)于印發(fā)〈北京市職工購(gòu)買拆遷范圍內(nèi)公有住宅平房、簡(jiǎn)易樓房、筒子樓補(bǔ)充規(guī)定〉的通知》（京國(guó)土房管方字[2001]1286號(hào)），購(gòu)買合居成套公有住宅樓房的建筑面積可以按使用面積乘以1.333計(jì)算，也可以按實(shí)際測(cè)量的建筑面積計(jì)算，涉及房屋公用面積分?jǐn)偟?，?jì)算公式為：

建筑面積=居室面積×本幢樓房建筑面積÷各居室面積之和

或建筑面積=居室面積×分?jǐn)傁禂?shù)+居室面積

其中，分?jǐn)傁禂?shù)=（本幢樓房建筑面積-各居室面積之和）÷各居室面積之和。

（3）沒(méi)有上述權(quán)屬證明文件的，按實(shí)際測(cè)量的建筑面積計(jì)算，方法同上。

5、樓房基本價(jià)格。包含樓房土建、上下水、照明及普通內(nèi)裝修，根據(jù)808號(hào)文件中的《住宅樓房基本價(jià)格表》確定。

6、樓房折余率。根據(jù)808號(hào)文件中的《樓房成新平定說(shuō)明》和《樓房直線折舊參數(shù)說(shuō)明表》，取直接觀察法和直線折舊法的算術(shù)平均值作為樓房折余率。

7、增項(xiàng)價(jià)格。增項(xiàng)是指由產(chǎn)權(quán)人統(tǒng)一安裝或修建的項(xiàng)目，包括暖氣、中央空調(diào)、煤氣（天然氣）及抗震加固。各增項(xiàng)價(jià)格在808號(hào)文件中的《增項(xiàng)價(jià)格表》中查取。

8、增項(xiàng)折余率。按808號(hào)文件中的《增項(xiàng)成新評(píng)定說(shuō)明》執(zhí)行。

9、區(qū)域系數(shù)。東城區(qū)、西城區(qū)、崇文區(qū)、宣武區(qū)、朝陽(yáng)區(qū)、海淀區(qū)、豐臺(tái)區(qū)、石景山區(qū)八個(gè)城近郊區(qū)按1.0，其他遠(yuǎn)郊區(qū)（縣）按0.8。

10、裝修及附屬物重置成新價(jià)。參照平房的裝修及附屬物評(píng)估方法，也可以根據(jù)定額據(jù)實(shí)估價(jià)。

11、對(duì)于在實(shí)際估價(jià)過(guò)程中與808號(hào)文件規(guī)定價(jià)格嚴(yán)重偏離的實(shí)物，由產(chǎn)權(quán)人或使用權(quán)人提供相應(yīng)票據(jù)，估價(jià)人員按照市場(chǎng)價(jià)格結(jié)合實(shí)際情況進(jìn)行作價(jià)。

十、估價(jià)結(jié)果

于估價(jià)時(shí)點(diǎn)**年**月**日的拆遷補(bǔ)償總價(jià)為：人民幣****元

詳見(jiàn)《拆遷補(bǔ)償評(píng)估匯總表》及《拆遷補(bǔ)償評(píng)估明細(xì)表》。

十一、估價(jià)人員

（略）

十二、估價(jià)作業(yè)日期

開始于2008年**月**日，完成于2008年**月**日。

十三、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期

本報(bào)告有效期自《房屋拆遷許可證》簽發(fā)之日起1年。

第五部分 附件

第四篇：關(guān)于城市房屋拆遷立法工作的調(diào)研報(bào)告

關(guān)于城市房屋拆遷立法工作的調(diào)研報(bào)告

近日，市人大常委會(huì)副主任***帶領(lǐng)城建環(huán)保工作室、法制工作室、市社科院城市所、市政府法制辦和市建委的有關(guān)同志先后到建設(shè)部拜會(huì)了***副部長(zhǎng)，到天津、南京、揚(yáng)州三市就當(dāng)?shù)爻鞘蟹课莶疬w管理情況進(jìn)行了調(diào)研和考察學(xué)習(xí)，了解了建設(shè)部領(lǐng)導(dǎo)關(guān)于拆遷管理改革的指導(dǎo)性意見(jiàn)以及兄弟城市的先進(jìn)做法和經(jīng)驗(yàn)，特報(bào)告如下。

一、建設(shè)部領(lǐng)導(dǎo)關(guān)于拆遷管理的意見(jiàn)

***副部長(zhǎng)就城市房屋拆遷工作中的有關(guān)問(wèn)題談了以下幾點(diǎn)意見(jiàn)：

（一）國(guó)家十分重視城市房屋拆遷工作，準(zhǔn)備擬定《拆遷法》，以加強(qiáng)城市房屋拆遷管理工作。

（二）目前國(guó)務(wù)院《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》調(diào)整的范圍僅限于城市規(guī)劃區(qū)，隨著城市化建設(shè)的需要，應(yīng)當(dāng)對(duì)城市城鄉(xiāng)結(jié)合部的拆遷工作予以足夠重視，在國(guó)家立法和地方立法中應(yīng)當(dāng)考慮將其納入法律、法規(guī)調(diào)整范圍，以切實(shí)保障人民群眾的利益。

（三）在城市房屋拆遷過(guò)程中，無(wú)論是政府項(xiàng)目還是商業(yè)開發(fā)項(xiàng)目，拆遷補(bǔ)償安臵的標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)一致。

（四）拆遷評(píng)估應(yīng)以即時(shí)市場(chǎng)價(jià)為準(zhǔn)，要建立和完善最低單價(jià)和最低安臵面積的保障制度。

（五）單純依靠貨幣化安臵不能有效地保障被拆遷人的權(quán)益，現(xiàn)行的國(guó)務(wù)院拆遷法規(guī)對(duì)保障制度沒(méi)能有效規(guī)范，在今后具體管 1

理工作和立法工作中要切實(shí)予以解決。

（六）應(yīng)當(dāng)減少行政強(qiáng)制拆遷，采用司法強(qiáng)制拆遷為宜。

（七）拆遷許可權(quán)力不宜下放到市轄區(qū)一級(jí)，最好按照國(guó)務(wù)院拆遷法規(guī)的規(guī)定，由市或縣統(tǒng)一管理。

***副部長(zhǎng)強(qiáng)調(diào)，應(yīng)當(dāng)樹立正確的拆遷指導(dǎo)思想，要切實(shí)落實(shí)以人為本、執(zhí)政為民的管理理念。有關(guān)拆遷條例、辦法規(guī)范的重點(diǎn)是約束政府的拆遷行為，切實(shí)保障被拆遷人特別是困難群眾的安臵問(wèn)題。要注意減少政府形象工程，充分發(fā)揮市場(chǎng)調(diào)節(jié)作用。

二、兄弟城市的先進(jìn)做法和經(jīng)驗(yàn)

（一）關(guān)于拆遷保障制度

天津市實(shí)行“評(píng)估+補(bǔ)貼”的補(bǔ)償方式，重點(diǎn)強(qiáng)化房屋安臵，建立了多層次的住房保障：一是享受城鎮(zhèn)最低生活保障待遇或民政部門定期定量補(bǔ)助且家庭人均住房使用面積不超過(guò)7.5平方米的“雙困”家庭，由政府新建一批戶型小但環(huán)境好、功能全的廉租房，由這部分居民按每月每平方米1元的價(jià)格承租；二是對(duì)于不符合廉租房租賃條件但家庭年收入低于1.8萬(wàn)元且住房或生活困難的被拆遷居民實(shí)行“經(jīng)濟(jì)租賃房”制度，由其按市場(chǎng)價(jià)租賃房屋，政府補(bǔ)貼50%的房租；三是對(duì)于收入低于全市平均水平且拆遷補(bǔ)償所得低于10萬(wàn)元的被拆遷居民，提供經(jīng)濟(jì)適用住房供其優(yōu)先購(gòu)買，經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格約為當(dāng)?shù)厣唐贩績(jī)r(jià)格的2/3。

南京市全面推行“市場(chǎng)+保障”的拆遷政策，重點(diǎn)推進(jìn)“三個(gè)轉(zhuǎn)變”，即推進(jìn)拆遷補(bǔ)償由政府定價(jià)向市場(chǎng)定價(jià)的轉(zhuǎn)變，拆遷行為由政府直接抓向中介機(jī)構(gòu)規(guī)范服務(wù)的轉(zhuǎn)變，拆遷弱勢(shì)群體從 2

買房難向政府托底、綜合保障的轉(zhuǎn)變。在補(bǔ)償水平上，實(shí)行拆遷最低單價(jià)保障和最低總額保障兩條保障線，被拆遷房屋市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格低于最低單價(jià)保障線的，按最低保障單價(jià)進(jìn)行計(jì)算；被拆遷居民所得貨幣補(bǔ)償總額低于最低總額保障線的，按最低保障總額補(bǔ)償，使拆遷群眾買得起房、租得起房，實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”，大大改善了群眾的居住條件。最低單價(jià)根據(jù)各類區(qū)二手房交易價(jià)格確定，最低總額保障線根據(jù)最小戶型標(biāo)準(zhǔn)的經(jīng)濟(jì)適用住房銷售價(jià)格確定，以確保居民拆遷后能夠得到安臵。與此同時(shí)，南京市建立了多層次的拆遷住房保障體系：補(bǔ)償款在10萬(wàn)元以下的被拆遷居民，可申請(qǐng)購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房（每平方米1500元至1800元，不到當(dāng)?shù)厣唐贩績(jī)r(jià)格的二分之一，經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)充分發(fā)揮政府的調(diào)控作用，政府負(fù)責(zé)土地劃撥，控制銷售對(duì)象和銷售價(jià)格，房屋建設(shè)由開發(fā)單位代建）；拆遷補(bǔ)償款在10萬(wàn)元至20萬(wàn)元之間的被拆遷居民，可購(gòu)買中低價(jià)商品房（每平方米2600元至3200元）。

揚(yáng)州市在按市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格進(jìn)行拆遷補(bǔ)償?shù)耐瑫r(shí)，全面推行 “831”工程，即每年遞增建設(shè)一定數(shù)量的解困定銷房，用于解決人均住房面積不足8平方米、人均月收入不足300元、持有市區(qū)戶口10年以上的困難家庭的住房問(wèn)題。按照經(jīng)濟(jì)、適用原則和住得下、分得開、人均一間房的要求，房型設(shè)計(jì)為52、65、75平方米三種。首批定銷房的綜合平均價(jià)格為每平方米790元。其基本特征是“三定一不”，即定向供應(yīng)、定價(jià)購(gòu)買、定點(diǎn)建設(shè)和不能上市。符合上述條件的被拆遷居民優(yōu)先安臵，2人戶可購(gòu)買52平方 3

米的戶型，3人戶可購(gòu)買65平方米的戶型，4人戶可購(gòu)買75平方米的戶型。揚(yáng)州市還提供一定數(shù)量的公房、廉租房和限價(jià)商品房來(lái)解決被拆遷居民的安臵問(wèn)題。

（二）關(guān)于拆遷評(píng)估體系建設(shè)

天津、南京、揚(yáng)州三市均對(duì)拆遷評(píng)估制定了專門的管理辦法，其中尤以南京市的做法最具代表性。南京市通過(guò)一系列配套制度，建立了完備的拆遷評(píng)估體系：

1.評(píng)估機(jī)構(gòu)選定的市場(chǎng)化。南京市拆遷管理部門每年向社會(huì)公布拆遷機(jī)構(gòu)名錄，供拆遷當(dāng)事人雙方選擇。當(dāng)事人雙方就評(píng)估機(jī)構(gòu)達(dá)不成一致意見(jiàn)的，由拆遷管理部門以抽簽方式確定。

2.評(píng)估價(jià)格的市場(chǎng)化與監(jiān)管的公開化、科學(xué)化。南京市不僅對(duì)評(píng)估操作程序、評(píng)估方法與技術(shù)路線、評(píng)估工作準(zhǔn)則、評(píng)估報(bào)告的內(nèi)容和形式、評(píng)估資料的存檔作了原則性規(guī)定，而且還結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際，對(duì)評(píng)估的各種參數(shù)作了具體的設(shè)定，既充分體現(xiàn)了房屋的市場(chǎng)價(jià)值，又以嚴(yán)格的程序規(guī)定，保障了監(jiān)管措施的到位。

3.評(píng)估爭(zhēng)議的解決。南京市制定了拆遷評(píng)估鑒定制度：由持有爭(zhēng)議的當(dāng)事人委托具有資格的評(píng)估機(jī)構(gòu)重新評(píng)估，重新評(píng)估結(jié)果與原評(píng)估結(jié)果的誤差超出允許的范圍的，由南京市拆遷管理部門組建的拆遷估價(jià)專家委員會(huì)抽簽選定3人以上成員組成鑒定小組進(jìn)行鑒定。為減少政府干預(yù)色彩，專家委員會(huì)成員全部由社會(huì)人士擔(dān)任，避免政府與群眾的矛盾。重新評(píng)估和鑒定費(fèi)用由未被采用評(píng)估結(jié)果的評(píng)估機(jī)構(gòu)及其委托人各承擔(dān)50%。

（三）關(guān)于強(qiáng)制拆遷程序

天津、南京、揚(yáng)州三市對(duì)于強(qiáng)制拆遷特別是行政強(qiáng)制拆遷的態(tài)度均比較慎重，對(duì)于商業(yè)開發(fā)項(xiàng)目均與被拆遷居民充分協(xié)商，一般不實(shí)施行政強(qiáng)制拆遷程序；對(duì)于市重點(diǎn)工程項(xiàng)目慎重實(shí)施行政強(qiáng)制拆遷。南京市自今年2月1日新的拆遷管理辦法實(shí)施以來(lái)實(shí)際行政強(qiáng)制拆遷的僅有3戶，揚(yáng)州市近兩年來(lái)未實(shí)施任何強(qiáng)制拆遷。三市認(rèn)為，強(qiáng)制拆遷的關(guān)鍵在于一是要依法進(jìn)行，尤其要組織聽證和進(jìn)行公證，揚(yáng)州市制定了行政強(qiáng)制拆遷辦法，南京市在必要時(shí)還邀請(qǐng)新聞媒體參與，以充分保護(hù)被拆遷人的合法權(quán)益；二是要補(bǔ)償?shù)轿?，天津的同志甚至認(rèn)為強(qiáng)制拆遷必須以房屋安臵為基礎(chǔ)；三是要有選擇性，南京市僅針對(duì)重點(diǎn)工程實(shí)施行政強(qiáng)制拆遷，非重點(diǎn)工程中的強(qiáng)制拆遷均通過(guò)司法強(qiáng)制拆遷程序?qū)嵤?/p>

（四）關(guān)于拆遷管理體制

天津市實(shí)行二級(jí)拆遷管理體制，區(qū)縣拆遷管理部門主要負(fù)責(zé)拆遷許可的審批，市拆遷管理部門主要負(fù)責(zé)拆遷許可的核準(zhǔn)以及政策的制定。實(shí)行這種管理體制的理由是天津城市大、人口多、情況復(fù)雜，區(qū)縣拆遷管理部門更加了解情況；優(yōu)點(diǎn)在于可以充分調(diào)動(dòng)區(qū)縣政府部門的積極性，便于把工作做細(xì)，而且便于拆遷行政裁決；缺點(diǎn)在于一是難于全市統(tǒng)一（補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)），二是區(qū)縣拆遷管理行為因干預(yù)較多而不盡規(guī)范。在《行政許可法》實(shí)施后，區(qū)縣拆遷管理部門的違規(guī)行為已經(jīng)大大減少，日漸規(guī)范。

南京市和揚(yáng)州市均同我市一樣實(shí)行一級(jí)拆遷管理體制。

（五）關(guān)于新老法規(guī)銜接

天津市在新的拆遷補(bǔ)償安臵機(jī)制實(shí)施后，對(duì)于那些按老辦法 5

實(shí)施補(bǔ)償?shù)晕吹玫酵咨瓢才Z的居民，按照“一戶一策”的原則，為被拆遷人提供價(jià)格適宜的住房，“在操作中解決，不在立法中解決”。

南京市新的拆遷管理辦法公布后實(shí)施的拆遷項(xiàng)目均屬重點(diǎn)工程，對(duì)于面臨的歷史遺留問(wèn)題，由有關(guān)單位在不改變政策的前提下采用適當(dāng)增加補(bǔ)償?shù)霓k法予以解決，但目前適用老辦法拆遷而尚未達(dá)成一致意見(jiàn)的有2000戶，解決難度較大。

三、工作建議

我市實(shí)施新的拆遷條例的前兩年，由于立法思路新、補(bǔ)償價(jià)位得當(dāng)，且與當(dāng)時(shí)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展條件相銜接，起到了積極作用。但是近一二年來(lái)，由于補(bǔ)償價(jià)位與市場(chǎng)價(jià)位差距越來(lái)越大，拆遷中合法不合理的現(xiàn)象越來(lái)越突出，導(dǎo)致一系列群體上訪惡性事件時(shí)有發(fā)生，引發(fā)的社會(huì)矛盾越來(lái)越尖銳，如不及時(shí)解決，將演變?yōu)閲?yán)重的政治問(wèn)題。因此，我市拆遷法規(guī)必須與時(shí)俱進(jìn)，學(xué)習(xí)外地的經(jīng)驗(yàn)，作出相應(yīng)的修改完善。

通過(guò)調(diào)研，我們深切體會(huì)到，兄弟城市的城市房屋拆遷工作之所以能夠開展得相對(duì)順利，主要是因?yàn)樗麄冏プ×恕皟蓚€(gè)核心”和“兩個(gè)優(yōu)先”，即以最低保障制度作為拆遷補(bǔ)償政策的核心，以政府標(biāo)準(zhǔn)作為最低保障制度的核心；優(yōu)先安臵被拆遷居民和優(yōu)先安臵住房與生活“雙困”戶。要解決當(dāng)前我市的拆遷難問(wèn)題，必須改變思路，使行政干預(yù)退出拆遷一線，實(shí)現(xiàn)政府在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下的角色回歸，政府不再作為拆遷主體，真正成為市場(chǎng)的調(diào)控者、管理者，通過(guò)合理控制拆遷規(guī)模、調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)供求、建立分 6

層次的住房保障體系，切實(shí)維護(hù)群眾利益，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定，實(shí)現(xiàn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。

（一）突出房屋安置，完善拆遷保障機(jī)制

過(guò)分傾向于貨幣拆遷補(bǔ)償方式，對(duì)被拆遷居民的經(jīng)濟(jì)狀況不加區(qū)分，必然會(huì)給部分困難拆遷家庭造成安臵難問(wèn)題。為了避免這一傾向，同時(shí)又不至于矯枉過(guò)正，天津、南京、揚(yáng)州三市在解決拆遷難問(wèn)題時(shí)，均充分考慮到了房源問(wèn)題。有針對(duì)性地實(shí)施房屋安臵，突出房屋安臵的作用，既符合具體問(wèn)題具體分析的哲學(xué)原理，又便于房屋拆遷的實(shí)際操作，對(duì)于促進(jìn)城市發(fā)展和維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定均具有重要意義。

建議在我市現(xiàn)有制度基礎(chǔ)上，強(qiáng)化房屋安臵，建立多層次的拆遷住房保障機(jī)制。一是對(duì)于拆遷后無(wú)力購(gòu)房并且符合條件的被拆遷居民，按照規(guī)定通過(guò)廉租房確保其得到安臵；二是優(yōu)先保障被拆遷居民優(yōu)先購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房和普通商品住房。為確保被拆遷居民能夠“買得起、住得下”，應(yīng)加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房管理，通過(guò)政府統(tǒng)一征地、統(tǒng)一劃撥，招標(biāo)確定開發(fā)主體，實(shí)行開發(fā)企業(yè)代建制，嚴(yán)格控制土地成本，統(tǒng)一定價(jià)，政府指定管理機(jī)構(gòu)統(tǒng)一銷售，禁止企業(yè)自行銷售，以切實(shí)解決拆遷中的困難家庭的住房問(wèn)題。

（二）建立科學(xué)公正的拆遷評(píng)估體系

南京市的拆遷評(píng)估體系，不僅充分利用了市場(chǎng)的專業(yè)化資源，而且實(shí)現(xiàn)了政府的有效監(jiān)管，突出體現(xiàn)了科學(xué)原則和公正原則；尤其賦予被拆遷居民選定評(píng)估機(jī)構(gòu)時(shí)的參與權(quán)和對(duì)評(píng)估結(jié)果的認(rèn) 7

可權(quán)，又重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)了對(duì)于弱勢(shì)群體的保護(hù)。

建議借鑒南京市的做法，建立與上位法相銜接、以市場(chǎng)評(píng)估的即時(shí)價(jià)格為準(zhǔn)的拆遷補(bǔ)償方式，建立科學(xué)、公正的拆遷評(píng)估制度。對(duì)于評(píng)估機(jī)構(gòu)的選定、評(píng)估過(guò)程的監(jiān)管和評(píng)估爭(zhēng)議的解決應(yīng)做出明確具體的設(shè)定，落實(shí)拆遷評(píng)估的公示制度、當(dāng)事人平等參與制度、評(píng)估鑒定制度，既要遵重市場(chǎng)規(guī)律，又不能放松監(jiān)管，使之成為可操作性強(qiáng)、保障性突出、權(quán)利義務(wù)關(guān)系平衡的完善體系。

（三）慎用強(qiáng)制拆遷

建議對(duì)行政裁決和強(qiáng)制拆遷予以嚴(yán)格限制，原則上應(yīng)通過(guò)司法程序?qū)嵤?qiáng)制拆遷。確需采取行政強(qiáng)制拆遷的，要對(duì)實(shí)施對(duì)象、實(shí)施程序、補(bǔ)償安臵問(wèn)題進(jìn)行嚴(yán)格的限定，對(duì)于市重點(diǎn)工程慎用行政裁決和強(qiáng)制拆遷，對(duì)于商業(yè)開發(fā)項(xiàng)目禁用行政裁決和強(qiáng)制拆遷；進(jìn)行行政裁決和實(shí)施強(qiáng)制拆遷之前必須按照建設(shè)部《城市房屋拆遷行政裁決工作規(guī)程》的規(guī)定組織聽證，并進(jìn)行公證，確保程序合法；凡進(jìn)行行政裁決并實(shí)施強(qiáng)制拆遷的，必須實(shí)行房屋安臵。要杜絕行政裁決和強(qiáng)制拆遷過(guò)濫、操作不規(guī)范、補(bǔ)償安臵不落實(shí)等現(xiàn)象。

（四）在拆遷中區(qū)分公共利益與商業(yè)開發(fā)

建議此次法規(guī)修訂將國(guó)家利益和社會(huì)公益項(xiàng)目的拆遷開發(fā)通過(guò)列舉的方式予以明確，以便于執(zhí)法操作。可將國(guó)辦發(fā)?2004?46號(hào)文中的“能源、交通、水利、城市重大公共設(shè)施等重要建設(shè)項(xiàng)目，以及重大社會(huì)發(fā)展項(xiàng)目、危房改造、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房 8

項(xiàng)目”等列為重要的公益項(xiàng)目。

（五）清理歷史遺留問(wèn)題

建議盡快處理拆遷遺留問(wèn)題，爭(zhēng)取在明年法規(guī)修訂工作完成之前全部清理完畢。確實(shí)難以解決的，要對(duì)個(gè)案進(jìn)行“一戶一策”式的特別處理，以確保新老法規(guī)的順利銜接。建議法規(guī)修訂后的新規(guī)定和做法不溯及既往，以免造成執(zhí)法上的混亂，影響社會(huì)穩(wěn)定。

特此報(bào)告。

第五篇：XX縣城市房屋拆遷政策調(diào)研報(bào)告

XXX城市房屋拆遷政策調(diào)查報(bào)告

近年來(lái)，隨著XXX城市舊城改造步伐明顯加快，房屋拆遷工作量明顯增大。一方面，由于堅(jiān)持依法拆遷，廣大拆遷戶合法權(quán)益得到切實(shí)保障，確保了房屋拆遷工作的順利實(shí)施。但另一方面，由于拆遷政策的不完善，由此也引發(fā)了一些矛盾和問(wèn)題。為切實(shí)做好房屋拆遷工作，在總結(jié)和分析XXX房屋拆遷和安置政策的基礎(chǔ)上，提出如下調(diào)查報(bào)告。

一、主要做法

通過(guò)分析XXX城市房屋拆遷的主要做法，其成功實(shí)踐主要是建立了以保證拆遷政策到位為基礎(chǔ)、保障措施到位為根本、保證被拆遷戶利益為核心的“三保三到位”模式，取得了明顯效果。

(一)以保證拆遷政策到位為基礎(chǔ)

1.嚴(yán)格依法辦事。拆遷政策依據(jù)和實(shí)施操作環(huán)節(jié)合法化是房屋拆遷的核心，通過(guò)制定符合武定實(shí)際的拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，做到拆遷政策與上位法相銜接，充分體現(xiàn)了城市拆遷與保護(hù)被拆遷群眾利益的有機(jī)統(tǒng)一。

2.加大輿論宣傳。為緩解拆遷矛盾，讓拆遷政策深入人心，為廣大拆遷戶所接受，為社會(huì)各界所理解，使拆遷項(xiàng)目順利完成，我縣充分利用廣播電視、網(wǎng)絡(luò)的覆蓋面、廣泛性和時(shí)效性開展拆遷政策、拆遷許可、拆遷工程動(dòng)態(tài)、拆遷聽證、強(qiáng)制拆遷、拆遷執(zhí)法的宣傳工作，努力營(yíng)造了良好的拆遷輿論氛圍。

庭狀況、弄清思想狀態(tài)、弄清住房情況、弄清人際關(guān)系，采取定人、定責(zé)、定措施、定方法、定時(shí)限的辦法，堅(jiān)持先易后難，以點(diǎn)帶面，以點(diǎn)促面的工作思路，選準(zhǔn)突破口，穩(wěn)步推進(jìn)，確保和諧拆遷。

3.明確職責(zé)，堅(jiān)持“三不準(zhǔn)”“兩公示”。“三不準(zhǔn)”即：用地手續(xù)、規(guī)劃手續(xù)等沒(méi)有辦全的不準(zhǔn)發(fā)放拆遷許可證；拆遷補(bǔ)償資金沒(méi)有足額到位的不準(zhǔn)發(fā)放拆遷許可證；拆遷安置方案中對(duì)被拆遷的困難群體，其保障措施不落實(shí)的不予核發(fā)拆遷許可證；“兩公示”即在拆遷項(xiàng)目許可、裁決前進(jìn)行聽證公示，邀請(qǐng)人大、政協(xié)、政府相關(guān)職能部門、社區(qū)及社會(huì)公信力的代表參加，由拆遷人進(jìn)行申請(qǐng)拆遷許可陳述，公布拆遷計(jì)劃和方案，公開接受社會(huì)各界質(zhì)詢，征求被拆遷人的意見(jiàn)，確保拆遷工作“陽(yáng)光操作”、深入人心。

(三)以保護(hù)被拆遷戶切身利益為核心

1.直接性經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償?shù)轿弧Ｒ皇遣疬w人的拆遷補(bǔ)償安置資金必須足額到賬；二是應(yīng)給被拆遷戶的拆遷補(bǔ)償款必須全額到位；三是確保最低補(bǔ)償總額得到保障，保證拆遷困難戶“居者有其屋”；四是抓好與拆遷規(guī)模、拆遷戶需求相適應(yīng)的拆遷安置小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，解決好拆遷戶的“后顧之憂”。

2.過(guò)渡費(fèi)用安排到位。針對(duì)縣城老城區(qū)現(xiàn)有存量閑置房源日趨緊張，無(wú)法滿足被拆遷戶租房過(guò)渡需求的實(shí)際，XXX及時(shí)調(diào)整拆遷戶安置期間臨時(shí)過(guò)渡費(fèi)用。拆遷戶臨時(shí)過(guò)渡費(fèi)調(diào)整為每月每由于房屋拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)有時(shí)并不能準(zhǔn)確反映出房屋所在區(qū)位的真正價(jià)值，使補(bǔ)償較低的被拆遷人很難接受，影響了拆遷工作的正常進(jìn)展，不利于社會(huì)穩(wěn)定。

三、對(duì)策和建議

房屋拆遷是一項(xiàng)程序嚴(yán)謹(jǐn)、操作規(guī)范的工作。要使房屋拆遷達(dá)到“拆遷一處，造福一片、穩(wěn)定一方”的目的，堅(jiān)持依法拆遷是前提，制訂合理政策是基礎(chǔ)，改進(jìn)工作方法是關(guān)鍵。針對(duì)目前XXX城市房屋拆遷存在問(wèn)題，有以下幾點(diǎn)對(duì)策和建議：

(一)進(jìn)一步完善拆遷補(bǔ)償相關(guān)政策，堅(jiān)持依法拆遷 房屋拆遷是一項(xiàng)政策性針對(duì)性強(qiáng)，涉及面廣的工作，必須對(duì)房屋拆遷補(bǔ)償辦法進(jìn)行修改和完善，做到有法可依、有章可循。一是通過(guò)制定貨幣補(bǔ)償和安置形式的激勵(lì)機(jī)制，鼓勵(lì)被拆遷人選擇貨幣補(bǔ)償；二是每年定期公布城市不同區(qū)域、不同用途、不同建筑結(jié)構(gòu)類型房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格條款，確保被拆遷房屋價(jià)格公開、透明運(yùn)作；三是在城市化達(dá)到一定水平后，房屋拆遷補(bǔ)償和安置形式要與國(guó)家和省州的有關(guān)政策接軌。

(二)科學(xué)規(guī)劃，統(tǒng)籌安排，確保安置及時(shí)合理

城市規(guī)劃是城市建設(shè)的龍頭，要充分發(fā)揮城市規(guī)劃在城市建設(shè)中的引導(dǎo)作用，力求做到超前性、指導(dǎo)性和可操作性，體現(xiàn)時(shí)代需求。一是統(tǒng)籌安排房屋拆遷安置地塊，相對(duì)集中，定向安置，留足發(fā)展空間，重視整體性，避免分散布局，立足可持續(xù)發(fā)展；二是從推進(jìn)城市社區(qū)管理和物業(yè)管理的角度合理布局安置地塊，人雙方的利益，也關(guān)系到社會(huì)的穩(wěn)定。一是積極培育房屋拆遷中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，建立一支高素質(zhì)、專業(yè)性的房屋拆遷工作隊(duì)伍，以適應(yīng)城市建設(shè)中房屋拆遷工作的需要；二是加強(qiáng)房屋拆遷人員的法規(guī)、政策及業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提高工作人員綜合素質(zhì)，加強(qiáng)拆遷工作方式、方法與經(jīng)驗(yàn)的交流，提高解決房屋拆遷錯(cuò)綜復(fù)雜問(wèn)題的實(shí)際解決能力，確保房屋拆遷工作依法有序進(jìn)行。

切實(shí)解決好城市拆遷安置是一項(xiàng)長(zhǎng)期、艱巨的任務(wù)，采取以上措施雖然并不能取得立竿見(jiàn)影的效果，但可以化解房屋拆遷過(guò)程中的許多矛盾和糾紛。只有從思想上認(rèn)識(shí)到解決拆遷安置問(wèn)題的重要性，通過(guò)各種有效途徑，確保拆遷安置工作落到實(shí)處，從根本上解決拆遷戶關(guān)心、關(guān)注的，切實(shí)保護(hù)拆遷居民的合法權(quán)益。