第一篇：支教隨筆 第一稿

溝通可期 理解容易

我們好心的校長，具有浪漫氣質(zhì)的孫校長，關(guān)心著我，看我工作辛苦，把支教的名額給了我，讓我喜出望外，我們都以為此一行將等同于療養(yǎng)，事實證明，不過是將一種煩惱換成了另一種煩惱而已。也就是說，我和親愛的校長都屬于文人氣質(zhì)太濃的人，有點(diǎn)異想天開，有點(diǎn)想當(dāng)然——生活不是真空，矛盾無所不在。這里的生活不是世外桃源換，當(dāng)然，這很正常。

很想去蔡甸，那里和吳家山一水之隔，陰差陽錯，竟去了漢南，這是所有支教人員中最偏遠(yuǎn)的地方，路上得換四次汽車，時間接近四個小時，一去一回七八個小時，也就是一天的時間，不刮風(fēng)不下雨還好，一旦天候不佳，則變成一塊心病。乘車前一天不敢喝水，怕路上頻頻如廁，耽誤時間。

乘車是很辛苦的。上學(xué)期考試閱卷工作拖得很晚，漢南考完時，江岸那邊的期末工作早結(jié)束了，放假時漫天飛雪，人冷得渾身哆嗦，偏偏又暈車了！在紗帽客運(yùn)站我坐了好久好久，才緩過勁，敢上去王家灣的巴士。回到家才知道自己一路都在發(fā)燒。細(xì)細(xì)回憶，又有哪一次乘車不是受罪，又有幾次沒犯暈，這些誰知？誰知? 這幾天豪雨連連，行路更是不容易，風(fēng)驟雨橫，皮鞋變成了套鞋，褲子濕了一半。

大家?？吹轿覀円荒樞θ莸膩砹耍挚吹轿覀冏吡?，你們沒看的地方多著呢。天氣變化無常，衣物不可能準(zhǔn)備齊全。上學(xué)期氣溫一度降至零下四度以下，猝不及防，中午吃飯去，碗跟著人一起顫抖，碗蓋碰碗，哐哐鐺鐺響一路。晚上寒氣襲人，手腳冰涼，夜不能寐。

沒問人問過我們這些外鄉(xiāng)人過是冷還是暖，沒有人進(jìn)我們的宿舍瞧一眼我們的狀況。我們是支教的，但不是來改造的，我們有渴望有期待，我們只要一句溫暖的話語，可是，我們什么也沒有等到，盡管近在咫尺。

街上就那么幾家可供過早，沒有選擇，混吧；中午校餐，坦率的說，質(zhì)量很差，當(dāng)完成補(bǔ)充能量這個任務(wù)吧；幸虧有王老師主持晚餐，否則。。。

天黑了，別人回家，合家團(tuán)聚，看電視上網(wǎng)，其樂融融。我等就青燈黃卷，過著苦行僧的日子。電視一臺，學(xué)校的，常出故障，有時只有一個頻道，誰看？別人可以打麻將度日，我看的興趣都無，只有看書，除了看書就看報，盼著快點(diǎn)天亮，盼著快點(diǎn)到周末，能早點(diǎn)回家和親人相聚。家里上有老下有小，在外沒有哪一天不擔(dān)心她們，作為家庭支柱，自己肩上有一副重?fù)?dān)。

上學(xué)期期末考試期間，97的奶奶臥床一個月不起，家父在北京，無法照料；大伯75歲，拄著拐杖行走，自身難保；親哥援藏；堂哥一向不管不問，我只有拜托表姐妹，再三致謝，方度過難關(guān)，我人在漢南，但內(nèi)心的煎熬困苦只有自己知道。

晚上，王老師鼾聲如雷，夜不能寐，找來耳塞也無濟(jì)于事，痛苦。逢下雨，雨柱直擊樓下陽蓬，聲聲震耳，夜半驚夢，又有誰知。

我們也不同別處支教老師的條件瞎比，但是我們心中也有屬于自己的一桿秤，我們沒有給漢南小學(xué)添麻煩，我們在工作中已經(jīng)很盡心盡力。

附我的年度考核報告。

在希望的田野上

——

我的08年度工作總結(jié)

前天才改完試卷，迎著風(fēng)雪，花了三個多小時疲憊地回到家里。昨天在家草草擬就這份報告。今天站在這里，看到久違的各位，親切。

08年上半年和年組同仁送走了畢業(yè)班，下半年又奔赴武漢西南一隅的漢南區(qū)的漢南農(nóng)場支教。今天的總結(jié)將側(cè)重于此。

漢南農(nóng)場距離仙桃市僅十公里，教育局的領(lǐng)導(dǎo)走后，陌生的環(huán)境，陌生的戰(zhàn)友，我們我們4個人竟有了很強(qiáng)烈的被遺棄感，時值九月天氣，棉花在四周開花結(jié)桃，天黑時分，秋蟲在四周低聲吟唱，我們不小心被空投到了這蟲子和棉花的世界，這里不是神秘園，更像勞改農(nóng)場，孤苦。

上班了，學(xué)生41人，很多都是留守孩子。他們大多住在附近的村子里，由于村小合并的緣故，他們必須準(zhǔn)點(diǎn)乘坐政府補(bǔ)貼的巴士，七點(diǎn)鐘左右就到達(dá)學(xué)校。孩子們個體差異很大，差生多，有的智商不高，有的基礎(chǔ)不好，喪失學(xué)習(xí)興趣，有的學(xué)習(xí)習(xí)慣差，這樣的孩子占據(jù)班級總?cè)藬?shù)的四分之一。書寫潦草，亂涂亂畫是普遍現(xiàn)象。孩子們?nèi)耸忠槐尽队⒉沤坛獭?，上課發(fā)言便照本宣科。

生本教育的前提是了解學(xué)生，關(guān)鍵是在操作過程中要體現(xiàn)極強(qiáng)的針對性，因此，教學(xué)中我努力貼近學(xué)生，立足于學(xué)生的原有水平服務(wù)他們。我教他們怎樣找關(guān)鍵句，怎樣使用學(xué)具，怎樣做批注，怎樣把字寫端正，怎樣發(fā)言說話，怎樣朗讀，怎樣提高表現(xiàn)力增強(qiáng)感染力。對于亂涂亂畫的同學(xué)，我嚴(yán)格要求，強(qiáng)力干預(yù)?，F(xiàn)在朗讀成了他們的樂趣，作業(yè)比六年級都要整潔美觀。

班上有個叫徐彭杰的小男生，老師們說他腦子有毛病。他朗讀都結(jié)巴，全班同學(xué)都笑話他。他和媽媽吵架說他讀不進(jìn)，我又好笑又替他悲哀。他的基礎(chǔ)的確差得很，每次考試都三十來分。不是每個孩子都有學(xué)習(xí)天分，但我相信他們可以做得更好。給他一點(diǎn)鼓勵，給他一點(diǎn)信心，他就有了支點(diǎn)，有了動力，逮住機(jī)會我就猛夸他，毫不吝嗇，大張旗鼓，私下還告訴他：你很聰明，你不比任何人差，你只要把死記硬背的牢牢把握住，寫作文時全力以赴把故事講清楚，你就不用擔(dān)心考試成績了。他被激活了，后來，他天天向我打聽還沒有布臵的作業(yè)，上課積極發(fā)言，期末考試，在試卷很難的情況下考了55.5分，其他同學(xué)全都及格，包括一個不在籍的孩子。對了，也不知道什么時候起，他不結(jié)巴了，我都想不起來這事發(fā)生在什么時候了。

四年級時，他們上語文課就煩躁，哈欠多，現(xiàn)在聽說要上語文就高興，這個融合的過程是很迅速的，師生配合越來越默契，上課經(jīng)常迎來不期而遇的精彩。利用中午他們不回家的機(jī)會，我堅持一周兩次給他們補(bǔ)課。

人大附中的王金戰(zhàn)說好孩子家長造，他說的好孩子指的是能考取北大清華的優(yōu)等生。不過，今天，我要對他做點(diǎn)補(bǔ)充——好孩子老師也能造，考不上北大清華只要努力過的也都是好孩子啊。

十月份我精心準(zhǔn)備，在學(xué)校上了一節(jié)研究課——《被袋里裝的是什么》，對于一篇很有體會的課文，我下了很大的功夫，精心設(shè)計，反復(fù)修改，每一句話字斟句酌，躺到床上我就閉眼預(yù)演每一個環(huán)節(jié)，天沒亮就到操場上熟悉教案醞釀情感，干事情就要干好，漢南也不是文化的沙漠，每個地方都可能藏龍臥虎，對每一個人我都要心存敬畏，這是我一貫的思想，最后，我的課獲得了他們高度的評價。

作為教師，不僅要善解知識之謎，還應(yīng)善解人心之謎。我們學(xué)校現(xiàn)在在校領(lǐng)導(dǎo)的引導(dǎo)下非常地重視學(xué)生課堂心理的研究工作，對此我也很感興趣。在實踐中，我首先注意控制好自己的課堂情緒，力爭做到課堂上精神飽滿、耐心細(xì)致；其次用眼睛來觀察學(xué)生的表情，揣摩學(xué)生的內(nèi)心活動，用眼睛來和學(xué)生能夠交流，讓肢體語言來調(diào)動學(xué)生情緒，讓課堂充滿真誠、信任、寬容、激勵，為生本教育的實施鋪平道路。

集體生活百般滋味，王老師喜歡吃豬頭肉，我們喜歡簡單，他年長，我們遷就他；王老師鼾聲如雷，沒人敢跟他睡，他乞求我，我不能拒絕，睡不著覺痛苦，用耳塞堵，半年下來，我懷疑我的耳道變大了?，F(xiàn)在耳塞經(jīng)常無緣無故掉出來。有人懶，有人一毛不拔，就不與他們計較，自己做自己。多吃點(diǎn)虧，大家看得見。

12月底，寒潮來襲，猝不及防，中午吃飯去，碗跟著人一起顫抖，碗蓋碰碗，哐哐鐺鐺響一路。晚上寒氣襲人，手腳冰涼，也不能寐。小事一樁。

這里的教師女的溫柔、通情達(dá)理，男的豪放，好酒貪杯。你若敬他一尺，她便敬你一丈，因此，前日分別時候，竟依依不舍。在這里我找到了很多的朋友，他們照顧著我，在我的心里撒下陽光，在我看來，他們心里都有一個小太陽。

元月五日，在更偏僻的銀蓮湖小學(xué)交叉監(jiān)考完畢，至漢南小學(xué)門前，竟然生出回到母校般的情懷，覺得校園如此親切、如此美麗，頓一頓，又不禁啞然失笑，漢南小學(xué)長春街小學(xué)到底誰是我的家？一時我難以決斷。

學(xué)校領(lǐng)導(dǎo)和教師惦記著我，我身在他鄉(xiāng)，也牽掛著學(xué)校。為了延續(xù)曾經(jīng)擁有的輝煌，為了努力后能證明今天的自己，為了迎來更閃亮的明天，大家在“兩基”檢查中精心準(zhǔn)備，全力以赴，大家辛苦了！

第二篇：支教隨筆 第一稿

溝通可期理解容易

我們好心的校長，具有浪漫氣質(zhì)的孫校長，關(guān)心著我，看我工作辛苦，把支教的名額給了我，讓我喜出望外，我們都以為此一行將等同于療養(yǎng)，事實證明，不過是將一種煩惱換成了另一種煩惱而已。也就是說，我和親愛的校長都屬于文人氣質(zhì)太濃的人，有點(diǎn)異想天開，有點(diǎn)想當(dāng)然——生活不是真空，矛盾無所不在。這里的生活不是世外桃源換，當(dāng)然，這很正常。

很想去蔡甸，那里和吳家山一水之隔，陰差陽錯，竟去了漢南，這是所有支教人員中最偏遠(yuǎn)的地方，路上得換四次汽車，時間接近四個小時，一去一回七八個小時，也就是一天的時間，不刮風(fēng)不下雨還好，一旦天候不佳，則變成一塊心病。乘車前一天不敢喝水，怕路上頻頻如廁，耽誤時間。

乘車是很辛苦的。上學(xué)期考試閱卷工作拖得很晚，漢南考完時，江岸那邊的期末工作早結(jié)束了，放假時漫天飛雪，人冷得渾身哆嗦，偏偏又暈車了！在紗帽客運(yùn)站我坐了好久好久，才緩過勁，敢上去王家灣的巴士?；氐郊也胖雷约阂宦范荚诎l(fā)燒。細(xì)細(xì)回憶，又有哪一次乘車不是受罪，又有幾次沒犯暈，這些誰知？誰知?

這幾天豪雨連連，行路更是不容易，風(fēng)驟雨橫，皮鞋變成了套鞋，褲子濕了一半。

大家?？吹轿覀円荒樞θ莸膩砹?，又看到我們走了，你們沒看的地方多著呢。天氣變化無常，衣物不可能準(zhǔn)備齊全。上學(xué)期氣溫一度降至零下四度以下，猝不及防，中午吃飯去，碗跟著人一起顫抖，碗蓋碰碗，哐哐鐺鐺響一路。晚上寒氣襲人，手腳冰涼，夜不能寐。

沒問人問過我們這些外鄉(xiāng)人過是冷還是暖，沒有人進(jìn)我們的宿舍瞧一眼我們的狀況。我們是支教的，但不是來改造的，我們有渴望有期待，我們只要一句溫暖的話語，可是，我們什么也沒有等到，盡管近在咫尺。

街上就那么幾家可供過早，沒有選擇，混吧；中午校餐，坦率的說，質(zhì)量很差，當(dāng)完成補(bǔ)充能量這個任務(wù)吧；幸虧有王老師主持晚餐，否則。。。

天黑了，別人回家，合家團(tuán)聚，看電視上網(wǎng)，其樂融融。我等就青燈黃卷，過著苦行僧的日子。電視一臺，學(xué)校的，常出故障，有時只有一個頻道，誰看？別人可以打麻將度日，我看的興趣都無，只有看書，除了看書就看報，盼著快點(diǎn)天亮，盼著快點(diǎn)到周末，能早點(diǎn)回家和親人相聚。家里上有老下有小，在外沒有哪一天不擔(dān)心她們，作為家庭支柱，自己肩上有一副重?fù)?dān)。

上學(xué)期期末考試期間，97的奶奶臥床一個月不起，家父在北京，無法照料；大伯75歲，拄著拐杖行走，自身難保；親哥援藏；堂哥一向不管不問，我只有拜托表姐妹，再三致謝，方度過難關(guān)，我人在漢南，但內(nèi)心的煎熬困苦只有自己知道。

晚上，王老師鼾聲如雷，夜不能寐，找來耳塞也無濟(jì)于事，痛苦。逢下雨，雨柱直擊樓下陽蓬，聲聲震耳，夜半驚夢，又有誰知。

我們也不同別處支教老師的條件瞎比，但是我們心中也有屬于自己的一桿秤，我們沒有給漢南小學(xué)添麻煩，我們在工作中已經(jīng)很盡心盡力。

附我的考核報告。

在希望的田野上

——我的08工作總結(jié)

前天才改完試卷，迎著風(fēng)雪，花了三個多小時疲憊地回到家里。昨天在家草草擬就這份報告。今天站在這里，看到久違的各位，親切。

08年上半年和年組同仁送走了畢業(yè)班，下半年又奔赴武漢西南一隅的漢南區(qū)的漢南農(nóng)場支教。今天的總結(jié)將側(cè)重于此。

漢南農(nóng)場距離仙桃市僅十公里，教育局的領(lǐng)導(dǎo)走后，陌生的環(huán)境，陌生的戰(zhàn)友，我們我們4個人竟有了很強(qiáng)烈的被遺棄感，時值九月天氣，棉花在四周開花結(jié)桃，天黑時分，秋蟲在四周低聲吟唱，我們不小心被空投到了這蟲子和棉花的世界，這里不是神秘園，更像勞改農(nóng)場，孤苦。

上班了，學(xué)生41人，很多都是留守孩子。他們大多住在附近的村子里，由于村小合并的緣故，他們必須準(zhǔn)點(diǎn)乘坐政府補(bǔ)貼的巴士，七點(diǎn)鐘左右就到達(dá)學(xué)校。孩子們個體差異很大，差生多，有的智商不高，有的基礎(chǔ)不好，喪失學(xué)習(xí)興趣，有的學(xué)習(xí)習(xí)慣差，這樣的孩子占據(jù)班級總?cè)藬?shù)的四分之一。書寫潦草，亂涂亂畫是普遍現(xiàn)象。孩子們?nèi)耸忠槐尽队⒉沤坛獭?，上課發(fā)言便照本宣科。

生本教育的前提是了解學(xué)生，關(guān)鍵是在操作過程中要體現(xiàn)極強(qiáng)的針對性，因此，教學(xué)中我努力貼近學(xué)生，立足于學(xué)生的原有水平服務(wù)他們。我教他們怎樣找關(guān)鍵句，怎樣使用學(xué)具，怎樣做批注，怎樣把字寫端正，怎樣發(fā)言說話，怎樣朗讀，怎樣提高表現(xiàn)力增強(qiáng)感染力。對于亂涂亂畫的同學(xué)，我嚴(yán)格要求，強(qiáng)力干預(yù)?，F(xiàn)在朗讀成了他們的樂趣，作業(yè)比六年級都要整潔美觀。

班上有個叫徐彭杰的小男生，老師們說他腦子有毛病。他朗讀都結(jié)巴，全班同學(xué)都笑話他。他和媽媽吵架說他讀不進(jìn)，我又好笑又替他悲哀。他的基礎(chǔ)的確差得很，每次考試都三十來分。不是每個孩子都有學(xué)習(xí)天分，但我相信他們可以做得更好。給他一點(diǎn)鼓勵，給他一點(diǎn)信心，他就有了支點(diǎn)，有了動力，逮住機(jī)會我就猛夸他，毫不吝嗇，大張旗鼓，私下還告訴他：你很聰明，你不比任何人差，你只要把死記硬背的牢牢把握住，寫作文時全力以赴把故事講清楚，你就不用擔(dān)心考試成績了。他被激活了，后來，他天天向我打聽還沒有布臵的作業(yè)，上課積極發(fā)言，期末考試，在試卷很難的情況下考了55.5分，其他同學(xué)全都及格，包括一個不在籍的孩子。對了，也不知道什么時候起，他不結(jié)巴了，我都想不起來這事發(fā)生在什么時候了。

四年級時，他們上語文課就煩躁，哈欠多，現(xiàn)在聽說要上語文就高興，這個融合的過程是很迅速的，師生配合越來越默契，上課經(jīng)常迎來不期而遇的精彩。利用中午他們不回家的機(jī)會，我堅持一周兩次給他們補(bǔ)課。

人大附中的王金戰(zhàn)說好孩子家長造，他說的好孩子指的是能考取北大清華的優(yōu)等生。不過，今天，我要對他做點(diǎn)補(bǔ)充——好孩子老師也能造，考不上北大清華只要努力過的也都是好孩子啊。

十月份我精心準(zhǔn)備，在學(xué)校上了一節(jié)研究課——《被袋里裝的是什么》，對于一篇很有體會的課文，我下了很大的功夫，精心設(shè)計，反復(fù)修改，每一句話字斟句酌，躺到床上我就閉眼預(yù)演每一個環(huán)節(jié)，天沒亮就到操場上熟悉教案醞釀情感，干事情就要干好，漢南也不是文化的沙漠，每個地方都可能藏龍臥虎，對每一個人我都要心存敬畏，這是我一貫的思想，最后，我的課獲得了他們高度的評價。

作為教師，不僅要善解知識之謎，還應(yīng)善解人心之謎。我們學(xué)?，F(xiàn)在在校領(lǐng)導(dǎo)的引導(dǎo)下非常地重視學(xué)生課堂心理的研究工作，對此我也很感興趣。在實踐中，我首先注意控制好自己的課堂情緒，力爭做到課堂上精神飽滿、耐心細(xì)致；其次用眼睛來觀察學(xué)

生的表情，揣摩學(xué)生的內(nèi)心活動，用眼睛來和學(xué)生能夠交流，讓肢體語言來調(diào)動學(xué)生情緒，讓課堂充滿真誠、信任、寬容、激勵，為生本教育的實施鋪平道路。

集體生活百般滋味，王老師喜歡吃豬頭肉，我們喜歡簡單，他年長，我們遷就他；王老師鼾聲如雷，沒人敢跟他睡，他乞求我，我不能拒絕，睡不著覺痛苦，用耳塞堵，半年下來，我懷疑我的耳道變大了?，F(xiàn)在耳塞經(jīng)常無緣無故掉出來。有人懶，有人一毛不拔，就不與他們計較，自己做自己。多吃點(diǎn)虧，大家看得見。

12月底，寒潮來襲，猝不及防，中午吃飯去，碗跟著人一起顫抖，碗蓋碰碗，哐哐鐺鐺響一路。晚上寒氣襲人，手腳冰涼，也不能寐。小事一樁。

這里的教師女的溫柔、通情達(dá)理，男的豪放，好酒貪杯。你若敬他一尺，她便敬你一丈，因此，前日分別時候，竟依依不舍。在這里我找到了很多的朋友，他們照顧著我，在我的心里撒下陽光，在我看來，他們心里都有一個小太陽。

元月五日，在更偏僻的銀蓮湖小學(xué)交叉監(jiān)考完畢，至漢南小學(xué)門前，竟然生出回到母校般的情懷，覺得校園如此親切、如此美麗，頓一頓，又不禁啞然失笑，漢南小學(xué)長春街小學(xué)到底誰是我的家？一時我難以決斷。

學(xué)校領(lǐng)導(dǎo)和教師惦記著我，我身在他鄉(xiāng)，也牽掛著學(xué)校。為了延續(xù)曾經(jīng)擁有的輝煌，為了努力后能證明今天的自己，為了迎來更閃亮的明天，大家在“兩基”檢查中精心準(zhǔn)備，全力以赴，大家辛苦了！

第三篇：支教隨筆

青海支教隨筆

在偶然的一次機(jī)會里，我認(rèn)識了在青海民和任教的特崗教師馬林福。他與學(xué)校孩子們的故事深深的觸動了我，打那時起，我便有了去那兒看看的念頭。

恰好，華東政法大學(xué)人文學(xué)院組織去青海民和紅

旗灘小學(xué)支教，我便申請加入其中，隨行前往了青海。

輾轉(zhuǎn)來到了民和，休整一天后我們便驅(qū)車前往，欲早早來到學(xué)校與孩子們見面。馬林福老師其實也只有20多歲，所以我們便親切的稱呼為大哥。聽大哥講去紅旗灘小學(xué)的路非常難走，要爬越好幾座山才能到達(dá)。

驅(qū)車行走在山路上，我才知道路是怎樣的一個難

走法。路繞著幾座山，晃晃悠悠的蜿蜒到了遠(yuǎn)方，路上碎石陡坡隨處可見。車搖搖晃晃的走了快一個小時，終于抵達(dá)了紅旗灘小學(xué)。

從大門向內(nèi)望去，學(xué)校大概有一個半籃球場大，校園為平整的土地。放眼望去，學(xué)校內(nèi)只有兩個孤零零的舊籃球架。進(jìn)入校園后，我驚奇的發(fā)現(xiàn)在教學(xué)樓旁邊有兩座小小的花園，花園內(nèi)鮮花盛開。聽大哥講，花園里的花兒都是他種的，種子也是從家里帶來的。

看著盛開的鮮花，我心中突然涌起陣陣悸動，大哥真是個有心人啊!

接下來，我們一行人放好了行李，稍作休息后，便開始商討支教的細(xì)節(jié)。

。。。

第二天一早，校園里的歡呼與笑聲將我吵醒。原來孩子們已經(jīng)來了。孩子們聽說有上海的大學(xué)生來支教，都是非常的激動。于是天稍作明，孩子們便奔向了校園。

由于交通不便，許多學(xué)生連縣城都沒有去過，許多外面世界已經(jīng)普及的事物也沒有見過。

大哥曾給我們說過，孩子們有次在課本上看到筆記本電腦，便讓他講講?？墒撬趺葱稳?，孩子們終究是沒法明白。這事一直卡在大哥心中，揮之不去。此次來到青海，我們便準(zhǔn)備了筆記本電腦，讓孩子們親眼看看。電腦拿出打開后，孩子們都新奇的圍在旁邊?？粗⒆觽兦忧酉朊植桓颐臉幼?，我們心中陣陣的酸楚。外面有些孩子也許都不屑玩筆記本電腦的時候，這兒的孩子們對電腦還是一種幻想。何時才能真正的縮短教育師資設(shè)備等等的差距呢？

接下來幾天，我們早上給孩子們上課，下午與孩

子們玩耍。孩子們慢慢的不再那么的膽怯害羞了，開始有了歡笑，有了歌聲。

天下沒有不散的宴席。在離別的那天，天下著小雨，校園內(nèi)的土地立刻被澆成了泥地，也許老天都試圖阻止我們的離去。許多孩子淋著雨，來到校門和我們告別。我提著行李，來到幾個孩子面前時。一個孩子看著我，長出了一口氣，穩(wěn)了穩(wěn)情緒，伸出手塞給了我一個袋子。孩子遞給我袋子后，低著頭，悄悄抽噎著。看著傷心的孩子，我的心中也是異常的酸楚。暗暗的在心里下了個決定，孩子們，有機(jī)會我一定還會來看你們的！希望你們好好學(xué)習(xí)！身體健康！

第四篇：綜合體物業(yè)管理(第一稿)

第二章 商業(yè)綜合體物業(yè)管理權(quán)獲得

物業(yè)管理權(quán)（前期物業(yè)管理）獲取一般是由建設(shè)單位通過招投標(biāo)方式，物業(yè)企業(yè)投標(biāo)獲得。根據(jù)現(xiàn)有商業(yè)綜合體項目建設(shè)單位投資狀態(tài)劃分為銷售型商業(yè)物業(yè)、持有型商業(yè)物業(yè)、混合型（部分持有部分銷售）商業(yè)物業(yè)，加之商業(yè)運(yùn)營單位在物業(yè)交付后與物業(yè)企業(yè)共同在一個物業(yè)項目內(nèi)運(yùn)營，涉及到部分設(shè)施設(shè)備及配套場地的共管共用，服務(wù)與責(zé)任交叉，物業(yè)管理權(quán)的獲取與商務(wù)、技術(shù)投標(biāo)策略制定已多樣性。本章主要介紹現(xiàn)各種商業(yè)綜合體物業(yè)招投標(biāo)方式及物業(yè)管理權(quán)獲取過程中應(yīng)關(guān)注的重點(diǎn)及所涉及的各板塊事項。

一、物業(yè)管理招標(biāo)信息獲取

隨著物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展，壯大出一批優(yōu)秀的市場化物業(yè)企業(yè)，加之部分以往是管理自主開發(fā)企業(yè)項目的物業(yè)企業(yè)市場化加劇了行業(yè)競爭，建立有效的市場信息獲取渠道成為了物業(yè)企業(yè)發(fā)展壯大的第一步：

1、已有管理服務(wù)項目客戶細(xì)分：從已有管理服務(wù)項目客戶群體出發(fā)，細(xì)分客戶，將建設(shè)單位及與建設(shè)單位有業(yè)務(wù)、事務(wù)往來機(jī)構(gòu)進(jìn)行梳理，作為可發(fā)展、合作渠道維護(hù)。

2、梳理當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)企業(yè)：對當(dāng)?shù)亻_發(fā)企業(yè)進(jìn)行整理，羅列出未有自我品牌物業(yè)企業(yè)的建設(shè)單位及未來開發(fā)計劃，主動出擊、上門拜訪，尋找合作機(jī)會。

3、建立合作伙伴（合伙人）渠道：將營銷代理機(jī)構(gòu)、建筑設(shè)計公司等于建設(shè)單位有較為重要合作關(guān)系的社會組織納入市場拓展渠道建設(shè)當(dāng)中，建立合作伙伴關(guān)系，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合、共圖發(fā)展。

4、公共資源物業(yè)管理權(quán)信息：物業(yè)企業(yè)進(jìn)入新的區(qū)域市場或在三、四線物業(yè)行業(yè)待發(fā)展區(qū)域市場可采取先獲得市政、公共外包物業(yè)服務(wù)權(quán)方式以推廣品牌。在當(dāng)?shù)毓操Y源外包中心建立名錄，獲得信息端口選擇符合自身情況的目標(biāo)信息。

二、物業(yè)項目投標(biāo)前評估

獲知物業(yè)項目招投標(biāo)信息后評估工作非常關(guān)鍵。主要涉及到該項目招標(biāo)條件與前期投入是否符合自身企業(yè)情況。該項目規(guī)劃設(shè)計、配套設(shè)施種類與數(shù)量、后期商業(yè)運(yùn)營模式、能源供應(yīng)方式等都需在投標(biāo)投標(biāo)前摸排清楚，制定投標(biāo)書時一并考慮。

1、規(guī)劃設(shè)計：主要涉及項目體量與業(yè)態(tài)分布、周邊交通與項目結(jié)合、項目區(qū)劃內(nèi)公配建設(shè)施情況，涉及分期開發(fā)的了解其開發(fā)周期、交付區(qū)域與施工區(qū)域周界設(shè)定、能源供應(yīng)（臨時、正式）；

2、配套設(shè)施種類與數(shù)量：對項目所涉及的配套設(shè)施、設(shè)備種類、數(shù)量整理出數(shù)據(jù)，除根據(jù)其屬性、材質(zhì)、維修維保要求、數(shù)量預(yù)算出維護(hù)成本外，應(yīng)當(dāng)對重要設(shè)備（電梯、弱電系統(tǒng)、消防系統(tǒng)）專屬性強(qiáng)的單獨(dú)了解當(dāng)?shù)鼐S護(hù)成本情況，供應(yīng)商或維保單位配件儲備、維修維護(hù)價格等市場信息，為成本核算工程板塊準(zhǔn)確計算做好鋪墊，并可在獲取物業(yè)管理權(quán)后參與建設(shè)單位設(shè)備實際采購選型環(huán)節(jié)提出說服力建議，為后期管理降低難度。

3、后期商業(yè)運(yùn)營模式：針對項目交付后期集中商業(yè)管理運(yùn)營與物業(yè)企業(yè)的共存，判定后期商業(yè)內(nèi)服務(wù)供應(yīng)單位的確定及與物業(yè)管理企業(yè)管理界面劃分、共用設(shè)施設(shè)備的劃分界定、費(fèi)用分?jǐn)偂⒐矃^(qū)域雙方的責(zé)權(quán)問題需要在前期投標(biāo)前于建設(shè)單位處了解清楚。如此時建設(shè)單位還未涉及此類工作，可主動提出建議。1）、集中獨(dú)立商業(yè)部分（商場）由物業(yè)企業(yè)一并負(fù)責(zé)：此類情況一般為建設(shè)單位持有商業(yè)部分物業(yè)，自主建立招商運(yùn)營機(jī)構(gòu)。本著便于溝通、統(tǒng)一管理目的將商業(yè)內(nèi)服務(wù)一并委托給物業(yè)企業(yè)負(fù)責(zé)。因該部分服務(wù)費(fèi)用由開發(fā)企業(yè)自身承擔(dān)，物業(yè)企業(yè)利潤點(diǎn)較低，商業(yè)體內(nèi)人流量大，設(shè)施設(shè)備使用頻繁經(jīng)營風(fēng)險較大。建議物業(yè)企業(yè)就該部分單獨(dú)與建設(shè)單位簽訂酬金服務(wù)合同，按照人工費(fèi)用進(jìn)行計算、提取一定比例傭金。能耗、維修、公區(qū)責(zé)任險等其它開支由建設(shè)單位或商業(yè)運(yùn)營機(jī)構(gòu)承擔(dān)。

2）、集中獨(dú)立商業(yè)部分（商場）由運(yùn)營單位負(fù)責(zé)：此類情況一般為建設(shè)單位出售或承包給運(yùn)營單位，本著成本控制或其它原因?qū)?nèi)部物業(yè)服務(wù)另行組織、聘請服務(wù)隊伍提供服務(wù)。因?qū)儆谝粋€建筑區(qū)劃內(nèi)，公共場地、通道、地下隱蔽工程（排水排污）、能源供應(yīng)、消防設(shè)備、配電設(shè)備等不可劃分性，其使用所產(chǎn)生的維修維保費(fèi)用分?jǐn)?、?jīng)營收入分配等應(yīng)于事前所有約定。具體費(fèi)用分?jǐn)?、收益分配可根?jù)所使用的頻次、負(fù)荷大小、區(qū)域進(jìn)行考慮。

3）、能源供應(yīng)方式：主要分別清楚能源供應(yīng)的性質(zhì)與區(qū)域。從以往經(jīng)驗有過物業(yè)企業(yè)收取綜合體公寓部分業(yè)主生活用水標(biāo)準(zhǔn)水費(fèi)，實際該供水管網(wǎng)與商業(yè)部分共用一表，即商業(yè)水表。致使物業(yè)企業(yè)損失巨大。另對于總分表部分業(yè)態(tài)需了解清楚分表后端部分有無子分表，總分表級數(shù)越多，損耗越大。

根據(jù)以上信息加之企業(yè)自身情況符合招標(biāo)條件要求，具備投標(biāo)資格，則應(yīng)根據(jù)招標(biāo)文件要求及時做投標(biāo)響應(yīng)，投遞企業(yè)報名信息及投標(biāo)負(fù)責(zé)人委托書。成立投標(biāo)工作小組，負(fù)責(zé)標(biāo)書制作。投標(biāo)書制作及投標(biāo)

投標(biāo)書在內(nèi)容上必須嚴(yán)格根據(jù)招標(biāo)單位發(fā)出的《編制標(biāo)書的項目和要求》來編制。由于招標(biāo)物業(yè)的具體情況不同，招標(biāo)單位的要求不同，因此投標(biāo)書內(nèi)的項目和要求也各不相同。通常物業(yè)管理投標(biāo)書項目主要有以下11項： 管理方式

投標(biāo)單位主要是依據(jù)招標(biāo)的物業(yè)現(xiàn)狀以及自身的專業(yè)經(jīng)驗和優(yōu)勢，選擇最適合的招標(biāo)物業(yè)的管理方式。物業(yè)社區(qū)微信： 比如選擇獨(dú)資管理方式，還是股份制的管理方式，仰或是有限責(zé)任公司的管理形式等等，對目標(biāo)物業(yè)的管理與現(xiàn)在的物業(yè)管理企業(yè)正在管理的物業(yè)之間采取形式的聯(lián)系等等。

二、管理組織架構(gòu)

所謂管理組織架構(gòu)就是介紹目標(biāo)物業(yè)的組織機(jī)構(gòu)，目前國內(nèi)的管理方法有兩種：（1）垂直領(lǐng)導(dǎo)方式（直線式管理模式）。優(yōu)點(diǎn)是政令暢通，管理到位，管理層直接對成本，對管理質(zhì)量負(fù)責(zé)。缺點(diǎn)是人力資源分散，橫向協(xié)調(diào)配合困難。（2）矩陣式領(lǐng)導(dǎo)方式。這種方式的優(yōu)點(diǎn)是充分利用人力資源，調(diào)動個方面的積極性，可采用現(xiàn)代化管理手段進(jìn)行管理。缺點(diǎn)是管理結(jié)構(gòu)穩(wěn)定性較差，人員經(jīng)常變動，容易形成多頭領(lǐng)導(dǎo)。這種方法適用于多品種而且形成規(guī)模的物業(yè)管理。

3、機(jī)構(gòu)的設(shè)置

就商業(yè)綜合體項目業(yè)務(wù)范圍及服務(wù)內(nèi)容分析，需滿足日?；A(chǔ)服務(wù)的同時在組織架構(gòu)設(shè)置上還需體現(xiàn)商業(yè)氛圍打造、經(jīng)營商家關(guān)系維護(hù)、品牌宣傳等涉及保障商業(yè)后期運(yùn)營效果的配置及滿足內(nèi)部管理的需求。一般對商業(yè)綜合體項目采取項目公司的組織架構(gòu)設(shè)立方式：

項目總經(jīng)理辦公室：經(jīng)營計劃目標(biāo)制定、分解、督辦、外聯(lián)事務(wù)，作為項目公司的中樞大腦； 職能板塊：行政管理、人力資源、財務(wù)、品質(zhì)管理、經(jīng)營品牌管理 業(yè)務(wù)板塊：客戶服務(wù)、工程維修維保、秩序安防管理、環(huán)境維護(hù)。

除了機(jī)構(gòu)明確以外，對參加管理服務(wù)人員的素質(zhì)構(gòu)成要進(jìn)行策劃、培訓(xùn)。比如目標(biāo)物業(yè)管理的負(fù)責(zé)人、部門經(jīng)理，他們的文化層次，年齡結(jié)構(gòu)，工作經(jīng)驗，都應(yīng)明確規(guī)定下來。然后對從事目標(biāo)物業(yè)管理服務(wù)的人員結(jié)構(gòu)也要明確，對他們的文化素質(zhì)，工作能力，基本條件都要提出要求，甚至要制定好接受目標(biāo)物也管理以后的人才培訓(xùn)計劃。

三、管理費(fèi)用的收支預(yù)算方案

經(jīng)費(fèi)是物業(yè)管理運(yùn)轉(zhuǎn)的基礎(chǔ)和保證，所以對目標(biāo)物業(yè)必須要進(jìn)行經(jīng)營測算。測算應(yīng)本著“實事求是”的原則，“根據(jù)物業(yè)功能、分層次收費(fèi)”進(jìn)行。

1、收入測算

物業(yè)管理費(fèi)用主要來源于物業(yè)管理服務(wù)收取的各類費(fèi)用。因此，該收的費(fèi)用都要收齊，不能漏收。通常收費(fèi)的項目有：

（1）目標(biāo)物業(yè)的管理費(fèi)用。有政府物價部門核準(zhǔn)的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行測算，沒有參照當(dāng)?shù)赝愋屯瑱n次物業(yè)及該項目前期評估情況測算。

（2）場地及多種經(jīng)營費(fèi)用的測算（注意在該項中說明可將因公共場地所產(chǎn)生的經(jīng)營收益作為補(bǔ)充物業(yè)服務(wù)費(fèi)用）（4）其他方面的服務(wù)收入。

2、支出預(yù)算

圍繞著目標(biāo)物業(yè)開展管理服務(wù)所支出的成本核算。通常有：（1）人員工資、福利、津貼、獎金，以及其他各類保險支出。

（2）各類服務(wù)成本的開支。例如，能源有水，電，氣，汽油等的消耗；各種設(shè)備的添置；各類服務(wù)所需要的的消耗品。

（3）物業(yè)管理企業(yè)正常的辦公管理服務(wù)所需要的各項開支。（4）其他有關(guān)各項的開支等。

通常根據(jù)招標(biāo)文件的要求只進(jìn)行1年的預(yù)算，但實際情況商業(yè)綜合體項目基本2到3年才能夠逐步成型，物業(yè)企業(yè)收入才能夠?qū)崿F(xiàn)穩(wěn)定均衡，前期費(fèi)用測算需做考量。

四、管理操作

這部分要求細(xì)化，他體現(xiàn)出物業(yè)管理企業(yè)的管理水平、管理質(zhì)量，以及規(guī)范化的管理的標(biāo)準(zhǔn)，從這些制度中可以看出物業(yè)管理企業(yè)的實力、能力，所以各物業(yè)管理企業(yè)都對此很重視。其通常分為兩大類：

1、根據(jù)目標(biāo)的物業(yè)情況，認(rèn)真制定相應(yīng)的規(guī)章制度。通常物業(yè)管理規(guī)章制度分為：

1、）公眾管理制度，主要包括： ① 業(yè)主公約；

② 精神文明建設(shè)公約； ③ 樓宇使用及維護(hù)管理規(guī)定； ④ 裝修管理規(guī)定； ⑤ 治安管理規(guī)定； ⑥ 清潔衛(wèi)生管理規(guī)定； ⑦ 消防管理規(guī)定； ⑧ 交通車輛管理規(guī)定； ⑨ 環(huán)境保護(hù)管理規(guī)定。

2、）崗位責(zé)任制度，主要包括類型： ① 管理類崗位職責(zé)； ② 操作類崗位職責(zé)；

3、）內(nèi)部管理運(yùn)作制度，主要包括： ① 員工行為規(guī)范； ② 培訓(xùn)制度； ③ 考核制度； ④ 獎懲制度； ⑤ 回訪制度；

⑥ 來訪，投訴處理制度等。

五、管理目標(biāo)，經(jīng)營管理宗旨、方針

投標(biāo)書中應(yīng)表明投標(biāo)單位對目標(biāo)物業(yè)的管理目標(biāo)、管理方針、管理宗旨，便于業(yè)主委員會成立的招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組及評委們更加清楚理解物業(yè)管理的理念、宗旨。例如某物業(yè)管理企業(yè)投標(biāo)某商住樓時，提出管理目標(biāo)：樹立“服務(wù)至上，客戶第一”的管理思想，達(dá)到一流管理、一流形象、一流效益，一促進(jìn)后期的樓宇銷售；提出管理經(jīng)營方針：保本經(jīng)營、獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧、開展一業(yè)為主，多種經(jīng)營，求得自身的生存與發(fā)展。

六、便民服務(wù)措施

物業(yè)管理是有償?shù)姆?wù)活動，這是其性質(zhì)所決定的；然而開展物業(yè)管理并不是一味只追求經(jīng)濟(jì)效益，而是要正確處理好社會效益，環(huán)境效益與經(jīng)濟(jì)效益三者的關(guān)系，使之有機(jī)的統(tǒng)一。一些物業(yè)管理企業(yè)，在開展物業(yè)管理有償服務(wù)的同時，還向業(yè)主公開承諾無償便民服務(wù)項目若干項，深受業(yè)主的歡迎和好評。

七、品牌推廣

品牌推廣是商業(yè)綜合體項目后期經(jīng)營云因的關(guān)鍵，直接關(guān)系到其所產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)價值。通過多渠道、多空間的信息傳遞，活動推廣的方式，將項目的知名度及美譽(yù)度做好宣傳推廣，做出有特色的商業(yè)綜合體口碑。

例如：重慶萬象城（休閑購物體驗）、成都錦江萬達(dá)（生活購物）、成都海洋中心（家庭親子）。

八、管理指標(biāo)的承諾

國家為了規(guī)范和指導(dǎo)物業(yè)管理，對一些管理服務(wù)也相應(yīng)的作出了一些基本要求。作為投標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)，針對目標(biāo)物業(yè)，對照國家有關(guān)規(guī)定，向招標(biāo)單位作出相應(yīng)的承諾。通常有以下主要內(nèi)容的承諾： ⑴ 房屋及配套設(shè)施的完好率； ⑵ 房屋零修，急修及時率； ⑶ 維修質(zhì)量合格率； ⑷ 清潔保潔率；（5）道路車輛完好率；（6）小區(qū)治安案件發(fā)生率；（7）業(yè)主綜合服務(wù)滿意率；（8）綠化完好率；（9）重復(fù)維修率；（10）住戶有效投訴率等。

九、檔案資料的建立和管理

為了使物業(yè)管理規(guī)范化、程序化，為了對物業(yè)管理狀況進(jìn)行連續(xù)化記錄，并保留資料，需要建立檔案資料管理。物業(yè)社區(qū)微信： 投標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)對建立檔案管理制度提出相應(yīng)的設(shè)想：是否建立單獨(dú)的檔案室，還是放在辦公室合署辦公；派幾位同志負(fù)責(zé)檔案管理；管理的程序圖；采用什么樣的管理制度，是否實行現(xiàn)代化、系統(tǒng)化、科學(xué)化、規(guī)范化的電子計算機(jī)管理檔案等等。

十、提高物業(yè)管理水平的新設(shè)想

物業(yè)管理企業(yè)在對目標(biāo)物業(yè)進(jìn)行投標(biāo)時，也需要表明本企業(yè)對未來的物業(yè)管理上水平、創(chuàng)一流、達(dá)國優(yōu)提出一些設(shè)想，使人們感到實實在在，同時又大膽創(chuàng)新。例如，某物業(yè)管理企業(yè)對目標(biāo)物業(yè)經(jīng)過調(diào)查之后，對未來目標(biāo)明確提出，接管后一年達(dá)到市優(yōu)，一定通過ISO9001：2008貫標(biāo)，使物業(yè)管理質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化。另在物業(yè)服務(wù)中采用機(jī)械化、科技化的操作手段與管理方式，提高物業(yè)服務(wù)效率與準(zhǔn)確度，實現(xiàn)節(jié)能降耗、效率提升的目的，增加客戶體眼感。

十一、物業(yè)管理企業(yè)愿意接受的有關(guān)獎罰

作為投標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)，在系統(tǒng)地闡述了本企業(yè)對目標(biāo)物業(yè)管理的各項設(shè)想，措施之后，需要在最后進(jìn)行高度的概括和承諾。即招標(biāo)單位承諾自己有能力，有決心管理好目標(biāo)物業(yè)，并表示管理好了怎么辦，管理不好愿意承擔(dān)什么處罰。例如，某物業(yè)管理企業(yè)在對待獎懲最后表態(tài)：有信心、有能力管理好該項目，管理好了以后并不是為了追求更多的獎金，而是追求更多的合作機(jī)會；如果管不好，接受與招標(biāo)單位所約定的考核方式，接受經(jīng)濟(jì)處罰。物業(yè)管理投標(biāo)書編寫注意事項

(一)物業(yè)管理投標(biāo)書的基本要素物業(yè)管理投標(biāo)書作為評標(biāo)的基本依據(jù)，必須具備統(tǒng)一的編寫基礎(chǔ)，以便于評標(biāo)工作的順利進(jìn)行。因此，投標(biāo)公司必須對投標(biāo)書的基本要素有所了解。1．計量單位

計量單位是投標(biāo)書中必不可少的衡量標(biāo)準(zhǔn)之一。因此，統(tǒng)一計量單位是避免在定標(biāo)和履約中出現(xiàn)混亂的有力手段。投標(biāo)書中必須使用國家統(tǒng)一規(guī)定的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)計量單位，不允許混合使用不同的度量制。

2．貨幣國內(nèi)物業(yè)管理投標(biāo)書規(guī)定使用的貨幣應(yīng)為“人民幣”，而國際投標(biāo)中所使用貨幣則應(yīng)按招標(biāo)文件的規(guī)定執(zhí)行。

3．標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范編制投標(biāo)書應(yīng)使用國家統(tǒng)一頒布的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)與規(guī)范，如果某些業(yè)主由于特定需要要求提供特殊服務(wù)，也應(yīng)按照國家正式批準(zhǔn)的統(tǒng)一的服務(wù)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，嚴(yán)格準(zhǔn)確地行事。若采用國外的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)與規(guī)范，應(yīng)將所使用的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范譯成中文，并在投標(biāo)書中說明。4．表述方式

投標(biāo)書的文字與圖紙是投標(biāo)者借以表達(dá)其意圖的語言，它必須要能準(zhǔn)確表達(dá)投標(biāo)公司的投標(biāo)方案，因此，簡潔、明確、文法通暢、條理清楚是投標(biāo)書文字必須滿足的基本要求 編制投標(biāo)書時，切忌拐彎抹角、廢話連篇、用詞模棱兩可應(yīng)盡量做到言簡意賅，措辭準(zhǔn)確達(dá)意，最大限度地減少招標(biāo)單位的誤解和可能出現(xiàn)的爭議。圖紙、表格較之于文字在表達(dá)上更為直接，簡單明了，但這同樣要求其編寫做到前后一致、風(fēng)格統(tǒng)一、符合招標(biāo)文件的要求。最好能以索引查閱方式將圖紙表格裝訂成冊，并和標(biāo)書中的文字表述保持一致。5．理論技巧

投標(biāo)書的編寫不僅應(yīng)做到投標(biāo)目標(biāo)明確、方案可行，編寫人員還應(yīng)熟練掌握與投標(biāo)書內(nèi)容相關(guān)的法律、技術(shù)和財務(wù)知識，并以服務(wù)為出發(fā)點(diǎn)，綜合運(yùn)用心理學(xué)、運(yùn)籌學(xué)、統(tǒng)計學(xué)等方面的理論和技巧。6．資料真實性

投標(biāo)文件應(yīng)對招標(biāo)文件的要求做出實質(zhì)響應(yīng)，其內(nèi)容應(yīng)符合招標(biāo)文件的所有條款、條件和規(guī)定，且無重大偏離與保留。投標(biāo)人應(yīng)按招標(biāo)文件的要求提供投標(biāo)文件，并保證所提供全部資料的真實性，以使其投標(biāo)文件對應(yīng)招標(biāo)文件的要求。否則，其投標(biāo)將被拒絕。

(二)物業(yè)管理投標(biāo)書編寫中應(yīng)注意的問題

1．確保填寫無遺漏，無窄缺。投標(biāo)文件中的每一空白都需填寫，如有空缺，則被認(rèn)為放棄意見；重要數(shù)據(jù)未填寫，可能被作為廢標(biāo)處理。因此投標(biāo)公司在填寫時務(wù)必小心謹(jǐn)慎。

2．不得任意修改填寫內(nèi)容。投標(biāo)方所遞交的全部文件均應(yīng)由投標(biāo)方法人代表或委托代理人簽字；若填寫中有錯誤而不得不修改，則應(yīng)由投標(biāo)方負(fù)責(zé)人在修改處簽字。

3．填寫方式規(guī)范。投標(biāo)書最好用打字方式填寫，或者用墨水筆工整填寫:除投標(biāo)方對錯處作必要修改外，投標(biāo)文件中不允許出現(xiàn)加行、涂抹或改寫痕跡。4．不得改變標(biāo)書格式。若投標(biāo)公司認(rèn)為原有標(biāo)書格式不能表達(dá)投標(biāo)意圖，可另附補(bǔ)充說明，但不得任意修改原標(biāo)書格式。

5．計算數(shù)字必須準(zhǔn)確無誤。投標(biāo)公司必須對單價、合計數(shù)、分步合計、總標(biāo)價及其大寫數(shù)字進(jìn)行仔細(xì)核對。

6．報價合理。投標(biāo)人應(yīng)對招標(biāo)項目提出合理的報價。高于市場的報價難以被接受，低于成價將被作為廢標(biāo)，或者即使中標(biāo)也無利可圖。因唱標(biāo)一般只唱正本投標(biāo)文件中的“開標(biāo)一覽表”，所以投標(biāo)人應(yīng)嚴(yán)格按照招標(biāo)文件的要求填寫“開標(biāo)一覽表”、“投標(biāo)價格表”等。

7．包裝整潔美觀。投標(biāo)文件應(yīng)保證字跡清楚、文本整潔，紙張統(tǒng)一，裝幀美觀大方。

8．報價方式規(guī)范。凡是以電報、電話、傳真等形式進(jìn)行的投標(biāo)，招標(biāo)方概不接受

9．對招標(biāo)書響應(yīng)若有偏離，應(yīng)做出說明，并附偏離度表。

10．嚴(yán)守秘密，公平競爭。投標(biāo)人應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行各項規(guī)定，不得行賄、徇私舞弊：不得泄漏自己的標(biāo)價或串通其他投標(biāo)人哄抬標(biāo)價；不得隱瞞事實真相；不得做出損害他人利益的行為。否則，該投標(biāo)人將被取消投標(biāo)或承包資格，甚至受到經(jīng)濟(jì)和法律的制裁

若中標(biāo)后，應(yīng)及時與招標(biāo)單位簽訂物業(yè)服務(wù)合同，按照法規(guī)及當(dāng)時主管部門要求及時備案，并作為銷售合同附件在客戶簽訂商品房買賣合同時一并交予。

商業(yè)綜合體前期介入（銷售案場管理）

本節(jié)主要介紹商業(yè)綜合體前期銷售案場管理物業(yè)企業(yè)所涉及的工作事項。做好銷案場管理是物業(yè)企業(yè)對項目管理實際介入的第一步，是物業(yè)企業(yè)在建設(shè)單位及客戶面前展示的第一階段亮相。對企業(yè)形象樹立、客戶關(guān)系維護(hù)有較為重要作用。案場管理方案制作 案場管理方案一般為中標(biāo)后與建設(shè)單位雙方所訂立的針對銷售中心及相關(guān)展示區(qū)域所提供物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、人員配置、費(fèi)用的綜合體現(xiàn)。除滿足基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)需求外還應(yīng)體現(xiàn)出物業(yè)企業(yè)在銷售階段如何配合營銷，主動出擊推廣幫助開發(fā)建設(shè)單位提升銷售業(yè)績與品牌推廣的目的。案場管理方案應(yīng)包含以下幾個方面：

銷售案場及周邊情況介紹：著中介紹銷售案場功能區(qū)分部、動線及周邊道路交通情況，為下一步介紹管理崗位設(shè)置及標(biāo)準(zhǔn)打下基礎(chǔ)；

服務(wù)流線與崗位設(shè)置：以圖文并茂的形式介紹服務(wù)流線設(shè)計。固定崗位及流動崗位的設(shè)置情況，同時表述清楚該崗位設(shè)施的作用與服務(wù)效果。

人員標(biāo)準(zhǔn)：管理崗位及操作崗位服務(wù)人員標(biāo)準(zhǔn)，尤其是形象崗位及在崗位職責(zé)與功能上有與客戶語言溝通的（門童、服務(wù)員、樣板間介紹員）

服務(wù)內(nèi)容：根據(jù)具體崗位設(shè)置及現(xiàn)場功能區(qū)分部盡可能詳細(xì)的介紹清楚擬開展的對客服務(wù)內(nèi)容，例如吧臺服務(wù)員崗提供的茶水接待服務(wù)可分列清楚茶水接待服務(wù)的品種（現(xiàn)制咖啡、果盤制作、手工冰淇淋），樣板間接待員（樣板間戶型介紹、后期物業(yè)服務(wù)介紹、商業(yè)環(huán)境講解、綠色建筑設(shè)計介紹）等能夠在與客戶接觸時為增強(qiáng)客戶體驗感及項目銷售起到推動作用的具體工作。

人員調(diào)班：將各崗位工作時間與人員休息、調(diào)班時間做好時間安排，以表格形式體現(xiàn)（不要小看此環(huán)節(jié)，因案場物業(yè)服務(wù)人員較少，自由度較少，崗個崗位的性質(zhì)從跌性小，在排班上經(jīng)不住邏輯推敲的情況時有發(fā)生）開辦物資：此處開辦物資分為2個部分，、涉及對客服務(wù)的開辦物資：根據(jù)擬定的服務(wù)內(nèi)容梳理對客服務(wù)的物資需求，并做好樣品選擇建議。例如茶杯：普通玻璃茶杯、中空隔熱玻璃茶杯、會議杯等，描述清楚使用的場地及環(huán)境；、物業(yè)工作開展工具物資：冰箱、對講機(jī)、電瓶車、咖啡機(jī)、物業(yè)使用的辦公用品及月耗材預(yù)估。

開辦物資的梳理要做好充分、全面，不要有遺漏，同時在體現(xiàn)方式上建議以圖文并茂的方式，對每一類、一種物資的使用做好描述，體現(xiàn)出物盡其用。同時物資價格預(yù)算合理。費(fèi)用 費(fèi)用分為幾個方面介紹：

1、人工費(fèi)：基本工資、保險、福利

2、日常、后勤費(fèi)用：辦公耗材、交通費(fèi)、住宿費(fèi)

3、折舊費(fèi)：由物業(yè)提供的固資產(chǎn)、器具及服裝折舊費(fèi)（服裝盡量讓建設(shè)單位提供）

4、管理酬金：該費(fèi)用一般為10%

5、利潤：因為前期銷售案場服務(wù)，服務(wù)時間一般短則1年，長則2年，建議利潤率控制在5%即可

6、稅費(fèi)

7、其它費(fèi)用：加班費(fèi)、臨時人員調(diào)配費(fèi)、外出推廣配合等其它超出案場服務(wù)管理范圍和日常時間所產(chǎn)生的費(fèi)用應(yīng)有收費(fèi)原則及標(biāo)準(zhǔn)體現(xiàn)。

建議開發(fā)建設(shè)單位購買銷售中心及展示區(qū)的公共意外責(zé)任險，以避免風(fēng)險。其它約定

可約定由物業(yè)人員代客產(chǎn)生銷售的提成約定、物業(yè)組織的銷售推廣活動所產(chǎn)生的費(fèi)用等。案場進(jìn)場與工作開展

案場進(jìn)場后隨時而來的就是工作的開展，銷售案場與后期物業(yè)不同，一進(jìn)場隨之而來的是建設(shè)單位的開盤活動，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及亮相效果需達(dá)到最佳狀態(tài)。所以，一般銷售案場服務(wù)人員及涉及的物資、后勤保障準(zhǔn)備工作因提前到位，開展服務(wù)演練及人員培訓(xùn)、工器具試用工作，出現(xiàn)不合適的情況及時調(diào)整，并有后備方案。進(jìn)場前準(zhǔn)備：主要涉及人員、服裝、工具、崗位熟悉、后勤保障；

進(jìn)場中：與建設(shè)單位代表的接洽，對銷售中心及展示區(qū)環(huán)境、物品、配套設(shè)施做好熟悉與統(tǒng)計，建立物資臺賬。同時開展服務(wù)演練，邀請銷售代表扮演客戶提出意見。根據(jù)項目情況編輯應(yīng)知應(yīng)會手冊，做到全員知曉。督促物業(yè)所使用的工器具物資及后勤保障到位。主動了解營銷推廣及開盤活動策劃，安排活動中物業(yè)所涉及工作的分工，需公司支援的積極協(xié)調(diào)、并做好支援人員調(diào)配的接洽事宜。進(jìn)場后：日常工作的開展做好工作計劃，具體的工作計劃應(yīng)涉及到每個崗位及每個人員，并傳達(dá)知曉。在初期進(jìn)場開展日常工作中強(qiáng)化服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化固定，有計劃的進(jìn)行對標(biāo)服務(wù)檢查、改進(jìn)工作。圈層活動組織

首先需正視對圈層活動的理解。并非所謂組織一場所謂的群體活動、簡單派發(fā)項目營銷手冊與宣傳資料，安排吃、喝項目后就完成圈層活動。

圈層活動是將符合該項目購買或投資條件、有投資期望的客戶通過組織平臺邀約在一起，該類人群自身有購買或投資欲望、需求，經(jīng)濟(jì)上相對與項目定位匹配。在圈層活動組織中需要有專業(yè)的平臺組織提供有質(zhì)量的客戶。例如與知名大學(xué)MBA管理培訓(xùn)班組織機(jī)構(gòu)合作，能獲得較為多的高端人士的客戶資源，并在活動組織實施前就將活動策劃方案及實施步驟、項目情況及介紹告知客戶，確保到場的是有醫(yī)院、有能力的準(zhǔn)客戶，確?，F(xiàn)場服務(wù)力量的集中。

對物業(yè)管理企業(yè)牽頭組織圈層活動是一大考驗，也是綜合性物業(yè)公司能力的體現(xiàn)。在互聯(lián)網(wǎng)時代，挖掘、調(diào)動有效客戶價值的企業(yè)才能有所發(fā)展。

第十三章 綜合體物業(yè)管理企業(yè)的退出

本章主要介紹當(dāng)對商業(yè)綜合體項目物業(yè)管理權(quán)遺失的時候，物業(yè)企業(yè)面臨退場所涉及的工作范圍、程序及風(fēng)險規(guī)避。

根據(jù)適應(yīng)與全國的物業(yè)管理條例及合同法，物業(yè)管理企業(yè)對商業(yè)綜合體物業(yè)管理權(quán)遺失的前提有以下幾種：

1、因項目為單一或少數(shù)產(chǎn)權(quán)人，合同到期，甲方不準(zhǔn)備再續(xù)簽；

2、經(jīng)過業(yè)主委員會組織召開業(yè)主大會投票選舉了新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)；

3、因物業(yè)企業(yè)未按照合同服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)約定開展工作，根據(jù)合同考核標(biāo)準(zhǔn)及條款應(yīng)當(dāng)撤出所管理項目；

4、合同期內(nèi)因物業(yè)企業(yè)自身經(jīng)營原因向甲方或產(chǎn)權(quán)人提出撤出意愿的。

第一節(jié) 物業(yè)管理企業(yè)退出的準(zhǔn)備工作及移交內(nèi)容

經(jīng)過合法條件、方式確定物業(yè)管理企業(yè)需退出該物業(yè)項目，切勿以消極心態(tài)對待，退出環(huán)節(jié)涉及的法規(guī)的合規(guī)性、移交資料、設(shè)施設(shè)備、工器具、場地的規(guī)范程度甚至高于前期進(jìn)場時的標(biāo)準(zhǔn)。不但是對現(xiàn)場的交接，同時是檢驗物業(yè)管理企業(yè)在合同時是否規(guī)范履行服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的內(nèi)容與程度，同時是妥善做好現(xiàn)場人員安排避免出現(xiàn)局面混亂，消極影響對物業(yè)管理企業(yè)至關(guān)重要。

1、時間準(zhǔn)備：根據(jù)條例，在依法確定物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出后30天內(nèi)需辦理交接。此時應(yīng)主動聯(lián)系甲方單位尤其邀約新的物業(yè)企業(yè)召開移交工作會議，成立移交共同做小組，小組組長由甲方代表、確定移交工作計劃，滿足30天內(nèi)辦理完交接手續(xù)的需求。如甲方為單一業(yè)主，可根據(jù)商業(yè)綜合體項目的實際體量、設(shè)施設(shè)備的實際情況協(xié)商具體時限。作為退出企業(yè)，在移交組織中及各移交單項交接工作中承擔(dān)配合、陪驗角色，不承擔(dān)組織與驗收責(zé)任角色。明確新進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)所接受、簽署的接收確認(rèn)書為甲方所認(rèn)可、授權(quán)的。

2、人員準(zhǔn)備：人員準(zhǔn)備上除牽頭人員外，各個方面的人員應(yīng)挑選熟悉項目及版塊歷史情況，專業(yè)較強(qiáng)的骨干人員參與移交驗收。并正式移交工作開展前，制定移交策略，灌輸移交隊伍全員，明確作為退出單位在移交過程中的責(zé)、權(quán)、利。

3、資料準(zhǔn)備：主要分為4個方面。1）、前期介入、承接查驗、綜合驗收資料。這類資料一般為建設(shè)單位移交，資料準(zhǔn)備的同時將前期資料接收清單附上，根據(jù)建設(shè)單位移交清單上內(nèi)容逐項清點(diǎn)移交。2）、客戶資料：該部分資料不復(fù)雜，但涉及客戶隱私，移交時應(yīng)有甲方代表在場。3）、工作記錄文件：該部分文件為本單位在服務(wù)合同履約期間的工作記錄，體現(xiàn)了服務(wù)履約的合規(guī)性與標(biāo)準(zhǔn)的符合程度。移交前應(yīng)當(dāng)仔細(xì)檢查，做好準(zhǔn)備。4）、對外聯(lián)絡(luò)資料：對外聯(lián)絡(luò)資料雖是以物業(yè)管理企業(yè)名義對外發(fā)函、發(fā)文聯(lián)絡(luò)，但事因是因為該項目物業(yè)本身的關(guān)系，該部分信息資料應(yīng)屬于移交范圍。

4、開辦物資：根據(jù)前期進(jìn)場有建設(shè)單位所提供的開辦物資進(jìn)行移交，到達(dá)折舊年限及報廢的提供資料信息。

5、財務(wù)移交：著重對雙方能耗扎斷日期、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)收物業(yè)費(fèi)、其它歸屬于物業(yè)企業(yè)暫未收回的款項進(jìn)行梳理，整理出真是、可信的臺帳。在移交中必須與甲方代表及后續(xù)進(jìn)場物業(yè)服務(wù)企業(yè)明確欠款的收費(fèi)方式及時間。涉及動用了公共專項維修資金及公共區(qū)域收益分配的，需移交法規(guī)進(jìn)行移交說明，并附上必要的手續(xù)。

6、場地與設(shè)施設(shè)備移交：按照承接查驗范圍與標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行。需進(jìn)行功能測試的進(jìn)行測試，移交過程中著重對現(xiàn)場、運(yùn)行效果進(jìn)行記錄。

7、移交記錄文件準(zhǔn)備：移交記錄文件除完善的表格、表單外，應(yīng)有單項的移交標(biāo)準(zhǔn)附上，按照標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行移交。標(biāo)準(zhǔn)需符合法規(guī)及專業(yè)規(guī)范要求、滿足物業(yè)服務(wù)合同標(biāo)準(zhǔn)要求。

第二節(jié) 物業(yè)管理退出的程序

1、成立移交工作小組：由甲方代表或業(yè)主委員會牽頭成立，需街辦、社區(qū)參與的建議甲方代表或業(yè)主委員會邀請參與。會議上需說明，如具體移交事務(wù)工作中甲方代表不在場的情況下，新進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)所簽署的移交文件可代表甲方意見，否則可拒絕移交工作的進(jìn)一步開展，所造成的法規(guī)風(fēng)險及經(jīng)濟(jì)損失由甲方承擔(dān)（有公區(qū)收益部分的可明確該情況所產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)損失在公區(qū)收益中扣除）。

2、制定移交工作計劃：移交工作計劃應(yīng)涉及項目所涉及物業(yè)服務(wù)的全方內(nèi)容及前期承接查驗資料、客戶資料、場地與設(shè)施設(shè)備、物業(yè)用房、專項維修資金、屬于甲方或全體業(yè)主的公區(qū)收益等屬于甲方或全體業(yè)主范圍的資料、事項。時間應(yīng)符合法規(guī)所要求的時間限制。計劃中對如上移交板塊進(jìn)行劃分，分別組織單項移交工作小組，也可按照時間推移逐步移交。

3、財務(wù)與費(fèi)用：根據(jù)酬金制與包干制的屬性分別制定財務(wù)與費(fèi)用移交計劃。酬金制：著重整理清楚物業(yè)收入與支出、欠費(fèi)情況、管理酬金計提等重要收支，自身所應(yīng)獲得的管理酬金與其它收益及分層做好費(fèi)用結(jié)算、劃撥鋪排，歷史欠費(fèi)及后續(xù)經(jīng)營收入整理好臺帳、經(jīng)營合同移交甲方代表（該項工作不能夠直接移交新進(jìn)物業(yè)公司）；

包干制：著重于2部分，一則物業(yè)公司服務(wù)合同期內(nèi)未收回應(yīng)收賬款、欠費(fèi)的整理及與甲方代表或業(yè)主委員會約定收回方式及時間（業(yè)主欠費(fèi)業(yè)主委員會有責(zé)任以義務(wù)督促其繳納）。為維護(hù)物業(yè)企業(yè)的權(quán)益及退場后欠費(fèi)收回的便利性，可以與甲方代表或業(yè)主委員會協(xié)商，以公共區(qū)域經(jīng)營收入抵扣物業(yè)欠費(fèi)，將物業(yè)欠費(fèi)追訴權(quán)轉(zhuǎn)移給代表業(yè)主大會的業(yè)主委員會或轉(zhuǎn)移給新進(jìn)物業(yè)企業(yè)（具體措施與商務(wù)條件可協(xié)商）。

4、備案與撤出：完成移交后及時張貼告示并根據(jù)法規(guī)辦理移交備案手續(xù)，整理自身企業(yè)財產(chǎn)、工器具、人員做撤出安排。具體撤出現(xiàn)場服務(wù)工作銜接需在甲方代表或業(yè)主委員會協(xié)調(diào)下，將崗位移交到新進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)手上，避免因新老物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)工作交接出現(xiàn)真空，給項目物業(yè)服務(wù)及業(yè)主帶來麻煩及出現(xiàn)風(fēng)險。第三節(jié) 物業(yè)管理企業(yè)撤出的難點(diǎn)與注意事項

本節(jié)主要講述從物業(yè)管理企業(yè)角度出發(fā)的難點(diǎn)與注意事項，以點(diǎn)對點(diǎn)的方式進(jìn)行問題分析與解決方法介紹，筆者個人觀點(diǎn)，僅供參考！

1、品牌的影響：一般對物業(yè)企業(yè)退出理解為該物業(yè)企業(yè)在該管理管理與經(jīng)營的失敗，尤其是通過業(yè)主大會投票選舉后確定退出的。本著偉大的中國傳統(tǒng)“好事不出門、壞事傳千里”的“優(yōu)良”作風(fēng)，對企業(yè)品牌的影響甚大，會對企業(yè)的其它業(yè)務(wù)與再發(fā)展造成障礙。對于該情況的處理技巧，物業(yè)企業(yè)應(yīng)當(dāng)正視，積極的應(yīng)對，不可躲避。通過一些策劃與手段將格調(diào)提高，市場經(jīng)濟(jì)原則是自由、雙方自愿的，物業(yè)企業(yè)的品牌成長需要業(yè)務(wù)的支撐外更需要良好的投資回報率、有品質(zhì)的物業(yè)項目做支撐。當(dāng)物業(yè)企業(yè)發(fā)展到一定階段是，業(yè)務(wù)經(jīng)營范圍不能夠眉毛鼻子一把抓，需要對業(yè)務(wù)種類及投資經(jīng)營不佳的項目，不符合企業(yè)再發(fā)展的業(yè)務(wù)進(jìn)行清理與良性退出。

2、人員的安置：現(xiàn)場服務(wù)人員的安置需要做出策劃與安排。調(diào)配、調(diào)崗、解聘、勞動合同的轉(zhuǎn)移需針對每個部門與員工做出安排。首先與母公司聯(lián)系，對公司其它業(yè)務(wù)人員需求進(jìn)行梳理，從項目現(xiàn)有人員中找到合適且匹配、有意愿繼續(xù)在公司發(fā)展的人員做出崗位調(diào)配及調(diào)崗準(zhǔn)備；二則對本身崗位工作不滿，且達(dá)不到繼續(xù)聘用標(biāo)準(zhǔn)的通過溝通達(dá)成勞動合同解除；最后因自身原因希望繼續(xù)留在該項目工作，且公司實際情況不能妥善安置的可與新進(jìn)物業(yè)企業(yè)溝通，轉(zhuǎn)移勞動用工關(guān)系。在該事項中，還應(yīng)避免發(fā)生勞動合同糾紛，造成追賠情況。

3、應(yīng)收賬款（欠費(fèi)）的處理：應(yīng)收賬款通俗的講就是物業(yè)企業(yè)合同期內(nèi)應(yīng)當(dāng)收取的費(fèi)用及酬金、收益分配。該比分用的理論收繳對象較多（業(yè)主、經(jīng)營合作單位、墊付的屬于維修基金支出費(fèi)用、因他人責(zé)任墊付的其它費(fèi)用），對欠費(fèi)應(yīng)當(dāng)分角色、性質(zhì)、費(fèi)項分門別類的整理清楚、注明費(fèi)用發(fā)生時間與標(biāo)準(zhǔn)，附上收費(fèi)依據(jù)可要求甲方代表或業(yè)主委員會協(xié)助追討該筆費(fèi)用。此時要利用滯納金的作用與法律責(zé)任有力度的將費(fèi)用收回。在態(tài)勢嚴(yán)峻的情況下，企業(yè)做出自我分析，也可與新進(jìn)物業(yè)公司協(xié)商，將欠費(fèi)打包以適當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)條件轉(zhuǎn)移到新進(jìn)物業(yè)企業(yè)處，盡快的回收現(xiàn)金，與退出項目撇清經(jīng)濟(jì)關(guān)系。

4、移交風(fēng)險（服務(wù)合同履約）的規(guī)避：在移交中，對設(shè)施設(shè)備、場地的移交為新進(jìn)物業(yè)企業(yè)驗收的重點(diǎn)，且從前期承接查驗物業(yè)企業(yè)處于弱勢角色的角度出發(fā)，或多或少本身有不完善之處。前期物業(yè)期間，大多數(shù)設(shè)施設(shè)備及場地的質(zhì)保期已過，維保責(zé)任在物業(yè)管理企業(yè)身上，此時的驗收更深的程度是驗收物業(yè)企業(yè)對前期物業(yè)服務(wù)合同期間責(zé)任的履約程度與服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的審查。若在此環(huán)節(jié)不能夠妥善處理、移交，甚至?xí)斐蓸I(yè)主委員會作為全體業(yè)主代表向物業(yè)企業(yè)索賠的風(fēng)險。

1）、設(shè)施設(shè)備、場地臺帳：除日常養(yǎng)護(hù)、維修臺帳外，根據(jù)法規(guī)可以歸類到維修資金及因使用人造成損壞的部分需加以明確，附上依據(jù)；

2）、前期承接查驗：前期承接查驗中一直存在的問題及驗收表格、記錄，往來函件、郵件等依據(jù)需列出作為對“不合格”事項的說服依據(jù)；

3）、履約工作：對自身前期物業(yè)服務(wù)合同履行階段的履約工作需做回顧。工作計劃、維修維保記錄、維修配件更換記錄等工作履行記錄文件對標(biāo)、對合同進(jìn)行檢查，做到與合同標(biāo)準(zhǔn)、法規(guī)要求符合狀態(tài)；

4）、移交工作中的定位與角色：物業(yè)管理活動不單是物業(yè)企業(yè)一方，業(yè)主方也是活動的重要參與角色。物業(yè)管理經(jīng)濟(jì)活動是雙方在平等基礎(chǔ)上訂立的，物業(yè)公司在退出移交工作中且不可將自身角色定位錯誤，應(yīng)不卑不亢、更不自暴自棄，按照法規(guī)、經(jīng)濟(jì)合同的角色正視移交工作。且不可因角色定位錯誤，心態(tài)不正造成影響品牌及經(jīng)濟(jì)賠償責(zé)任的風(fēng)險。

第五篇：第一稿前期工作總結(jié)

石家莊鐵道大學(xué)

畢業(yè)設(shè)計前期工作總結(jié)

2009屆 繼續(xù)教育 學(xué)院

專業(yè)電氣自動化技術(shù)學(xué)號C2009120399學(xué)生姓名 陳飛完成時間 2011年10月25日

前期工作總結(jié)

一、接受畢業(yè)設(shè)計任務(wù)

2011年10 月 11日聽取了學(xué)校領(lǐng)導(dǎo)、老師對畢業(yè)階段的實習(xí)、畢業(yè)設(shè)計擬寫等有關(guān)事項的安排，與指導(dǎo)老師就個人畢業(yè)設(shè)計的方向、實習(xí)地點(diǎn)的選擇進(jìn)行了磋商、探討，最后確定畢業(yè)設(shè)計的方向：高速鐵路接觸網(wǎng)。設(shè)計的題目為《高速鐵路接觸網(wǎng)的研究》。實習(xí)地點(diǎn)選在濟(jì)南供電段濟(jì)南西高鐵車間。

二、進(jìn)度計劃：

10月11日參加學(xué)校組織的畢業(yè)階段動員大會，接受指導(dǎo)老師安排的畢業(yè)設(shè)計

任務(wù)。

10月12 日至10月 24 日到濟(jì)南西高鐵車間 進(jìn)行畢業(yè)實習(xí)。了解濟(jì)南西高鐵

車間今年安全生產(chǎn)情況，學(xué)習(xí)《鐵路技術(shù)管理規(guī)程》和 高鐵接觸網(wǎng)運(yùn)營維護(hù) 等有關(guān)資料，了解了京滬高鐵的設(shè)計資料和各站場 的總體布局，跟班學(xué)習(xí)、了解 網(wǎng)工等各工種和各環(huán)節(jié)的作業(yè)情況，了解接觸網(wǎng)與站上 各部門之間的聯(lián)系方式和配合情況。通過實習(xí)和了解各環(huán)節(jié)、各方面的情況，找出目前高鐵運(yùn)營中存在的因素，研究解決問題的辦法。

10月 25 日至11月 6 日期間匯總實習(xí)過程中學(xué)習(xí)和了解到的資料，通過加

工、分析和研究，擬寫完成開題報告、畢業(yè)設(shè)計初稿，并做好前期工作總結(jié)。

三、完成實習(xí)過程

10月 11 日參加完畢學(xué)校組織的畢業(yè)階段動員大會，接受指導(dǎo)老師安排的畢業(yè)設(shè)計任務(wù)書。進(jìn)入現(xiàn)場實習(xí)和設(shè)計所涉及資料的收集階段。

10月 12 日至10月24日到高鐵濟(jì)南西車間進(jìn)行畢業(yè)實習(xí)。實習(xí)第一天，向張主任匯報自己這次實習(xí)的目的和要達(dá)到的目標(biāo)，請張主任安排指導(dǎo)老師，經(jīng)與車間安全員協(xié)商，安排張平老師作為我的指導(dǎo)老師，指導(dǎo)我的實習(xí)工作；10月至 25日了解濟(jì)南西高鐵車間近年來特別是今年各項生產(chǎn)指標(biāo)完成情況和安全情況，學(xué)習(xí)《高鐵接觸網(wǎng)工作細(xì)則》和安全方面的有關(guān)資料，掌握接觸網(wǎng)作業(yè)以及高鐵夜間施工作業(yè)的情況和作業(yè)特點(diǎn)，熟悉高鐵車間成立1年來在確保牽引供電工作中所作的工作和努力以及采取的措施和取得的成果；26 至 27日了解高鐵濟(jì)南西車間管轄范

圍內(nèi)的設(shè)計資料，熟悉站場情況和接觸網(wǎng)部件數(shù)量、有效長度和零部件用途，11月1至 6日在跟班學(xué)習(xí)、了解網(wǎng)工的作業(yè)施工組織情況，濟(jì)南西站和濟(jì)南動車所走行線的情況，實際生產(chǎn)中牽引變電站的運(yùn)用情況，各工種和各環(huán)節(jié)的作業(yè)過程，了解各部門之間的聯(lián)系方式和配合情況；了解惡劣天氣情況下的具體影響，并在此期間，利用并創(chuàng)造條件進(jìn)行有針對性的試驗，對試驗結(jié)果與各位老師和領(lǐng)導(dǎo)加以探討，通過實習(xí)找出解決問題的辦法。

11月6 日至11 月15日期間匯總實習(xí)過程中學(xué)習(xí)和了解到的資料，通過

加工、分析和研究，擬寫完成開題報告、畢業(yè)設(shè)計初稿，并做好前期工作總結(jié)。

四、收集到的文獻(xiàn)資料及數(shù)據(jù)如下：

[1]中華人民共和國鐵道部，鐵路技術(shù)管理規(guī)程。北京：中國鐵道出版社，1999

[2]于萬聚。高速電氣化鐵路接觸網(wǎng)。成都：西南交通大學(xué)出版社，2003 年 07 月

[3]周平。鐵道概論。北京：中國鐵道出版社，2007 年

[4]朱申，謝奕波。接觸網(wǎng)。北京：中國鐵道出版社，2008 年

[5]郭京波，楊紹普，高國生。高速鐵路接觸網(wǎng)-受電弓系統(tǒng)受流穩(wěn)定性。北京：中國 學(xué)術(shù)期刊網(wǎng)絡(luò)出版總庫，2005 年 12 月

[6]西南交通大學(xué)工程科學(xué)研究院蔡成標(biāo)，翟婉明。高速鐵路接觸網(wǎng)振動特性分析。成都：西南交通大學(xué)學(xué)報(自然科學(xué)版)，1997 年 05 期

[7]侯波。高速鐵路接觸網(wǎng)供電方式。西安：中鐵一局電務(wù)工程有限公司，2008 年 07 月

[8]劉興宏，我國高速鐵路接觸網(wǎng)懸掛若干問題的探討。上海：上海鐵道大學(xué)學(xué)報，1998 年 Z1 期

收獲： 通過這一段時間的實習(xí)，豐富了自己的實踐經(jīng)驗，