第一篇：徐州經(jīng)濟(jì)型酒店發(fā)展的SWOT分析及戰(zhàn)略分析

徐州經(jīng)濟(jì)型酒店發(fā)展的S W O T 分析及戰(zhàn)略研究

王 欣

經(jīng)濟(jì)型酒店（Economy Hotel）是相對(duì)于傳統(tǒng)的全服務(wù)酒店（Full Service Hotel）而存在的一種新興酒店業(yè)態(tài)，其突出特點(diǎn)是價(jià)格經(jīng)濟(jì)實(shí)惠（Economical），提供有限服務(wù)(Limited-service)，目標(biāo)顧客群定位在普通消費(fèi)大眾上。因而在酒店硬件設(shè)施上省去了豪華的大堂和宴會(huì)娛樂(lè)等輔助設(shè)施，不追求高檔次、大而全，而把服務(wù)功能集中在住宿上，精心打造旅居客停的休息空間，大大節(jié)約了成本投入，從而可以把經(jīng)濟(jì)實(shí)惠的房?jī)r(jià)讓渡給顧客。經(jīng)濟(jì)型酒店最早出現(xiàn)在20 世紀(jì)30～50 年代末的美國(guó)，隨后從美國(guó)發(fā)展到歐洲、日本等國(guó)家，成為世界酒店業(yè)發(fā)展的新亮點(diǎn)。20世紀(jì)末，我國(guó)的經(jīng)濟(jì)型酒店也開(kāi)始在北京、上海等大城市起步，而后迅速向國(guó)內(nèi)其他地區(qū)發(fā)展。

一、徐州簡(jiǎn)介 1.優(yōu)勢(shì)

(1)低廉的成本投入。相對(duì)于傳統(tǒng)的全服務(wù)酒店（Full Service Hotel）而存在的一種新興酒店業(yè)態(tài)，其突出特點(diǎn)是價(jià)格經(jīng)濟(jì)實(shí)惠（Economical），提供有限服務(wù)(Limited-service)，目標(biāo)顧客群定位在普通消費(fèi)大眾上。因而在酒店硬件設(shè)施上省去了豪華的大堂和宴會(huì)娛樂(lè)等輔助設(shè)施，不追求高檔次、大而全，而把服務(wù)功能集中在住宿上，精心打造旅居客停的休息空間，大大節(jié)約了成本投入，從而可以把經(jīng)濟(jì)實(shí)惠的房?jī)r(jià)讓渡給顧客。

(2)誘人的客房?jī)r(jià)位。目前，酒店的平均房?jī)r(jià)在150元左右。地處紹興市最繁華的商業(yè)區(qū)，經(jīng)濟(jì)型酒店更能迎合一般公務(wù)、商務(wù)旅行者和普通旅游者的消費(fèi)需求。

(3)充足的客源保證。徐州是淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)制造業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、物流業(yè)的中心，經(jīng)濟(jì)地位在蘇北地區(qū)舉足輕重，隨著地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，徐州已成為蘇北地區(qū)重要的商務(wù)目的地，其中不乏一般商務(wù)人士和中小企業(yè)主，這類商務(wù)客人成為經(jīng)濟(jì)型酒店的穩(wěn)定客源之一。

徐州旅游資源豐富，以“漢代三絕”(漢墓、漢畫像石、漢兵__馬俑)為代表的兩漢文化遺存馳名海內(nèi)外，云龍山水、黃河風(fēng)光帶迤邐迷人，每年都會(huì)吸引大量游客。來(lái)徐旅游的國(guó)內(nèi)游客中，15～24 歲的占12.69%，24 歲～44 歲的占65.67%，這些年齡層次的人喜歡獨(dú)行或與家人親朋一起出游，但經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)較重，對(duì)價(jià)格較為敏感，同時(shí)又對(duì)住宿質(zhì)量要求較高，因此價(jià)格實(shí)惠、住宿舒適的經(jīng)濟(jì)型酒店就成為首選之處。

2.劣勢(shì)

(1)專業(yè)管理技術(shù)不高。徐州目前所謂的經(jīng)濟(jì)型酒店大多是當(dāng)初為滿足部門利益而建立的館舍或招待所,產(chǎn)權(quán)關(guān)系不清，企業(yè)制度不健全，管理制度欠規(guī)范,管理思想落后，迷信經(jīng)驗(yàn)管理，忽視制度建設(shè)，習(xí)慣通過(guò)領(lǐng)導(dǎo)者的能力和情緒控制酒店經(jīng)營(yíng)狀況的走向。

(2)專業(yè)管理人才缺乏。目前，徐州開(kāi)設(shè)旅游專業(yè)的各院校中，共有中專生735 人，1 大專生611 人，本科生429 人，這些學(xué)生所學(xué)習(xí)的酒店管理知識(shí)均是與高星級(jí)酒店相關(guān)的，學(xué)生實(shí)踐也主要在國(guó)內(nèi)外大中城市的四五星級(jí)酒店進(jìn)行，可見(jiàn)未來(lái)的酒店管理者都是為高星級(jí)酒店“量身定做”的，經(jīng)濟(jì)型酒店的專業(yè)管理人才嚴(yán)重缺乏。

(3)酒店市場(chǎng)不規(guī)范。這種不規(guī)范主要表現(xiàn)為各種酒店間的削價(jià)競(jìng)爭(zhēng)，如2004 年徐州星級(jí)酒店的客房平均出租率為62.42%，2005 年為105.95%，上升了43.53%，而平均房?jī)r(jià)則由2004年的193.55 元/ 天間，下降到2005 年的123.89 元/ 天間，下降了69.66 元。這種入住率大幅提高的現(xiàn)象是酒店壓低房?jī)r(jià)造成的，在收益方面并沒(méi)有改善。另外有些酒店和招待所因隸屬于各級(jí)政府和企事業(yè)單位，成為組織接待相關(guān)人員的機(jī)構(gòu)，多數(shù)情況下面對(duì)的都是內(nèi)部市場(chǎng)，一旦面對(duì)公眾市場(chǎng)時(shí)，慣用的法寶就是不考慮成本，實(shí)行惡性價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)搶奪客源。其結(jié)果必然削弱經(jīng)濟(jì)型酒店的性價(jià)比優(yōu)勢(shì)，客源遭到不公正剝奪，整個(gè)行業(yè)的有序分 布規(guī)律也遭到破壞。

3.機(jī)會(huì)

(1)大眾旅游時(shí)代的到來(lái)。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和“五一”、“十一”黃金周的推行，旅游活動(dòng)成為我國(guó)公民休閑活動(dòng)的熱點(diǎn)，中等消費(fèi)的工薪階層成為國(guó)內(nèi)旅游的主力軍。徐州是全國(guó)歷史文化名城和全國(guó)優(yōu)秀旅游城市，加上市政府對(duì)旅游業(yè)的大力支持和投入，徐州城市的知名度越來(lái)越高，周邊地區(qū)來(lái)徐旅游的游客將逐年增加。

(2)徐州區(qū)域中心的地位日漸明顯。據(jù)中國(guó)城市競(jìng)爭(zhēng)力課題組2003 年度的研究報(bào)告，包括港澳在內(nèi)的200 個(gè)城市中，徐州城市綜合競(jìng)爭(zhēng)力排名第四十一位，列全國(guó)地級(jí)市第十六位，在蘇魯豫皖四省交界的淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)20個(gè)地級(jí)市中，徐州市經(jīng)濟(jì)總量排名第一。2004 年、2005 年，徐州連續(xù)兩年被臺(tái)灣電機(jī)電子同業(yè)公會(huì)評(píng)為大陸“極力推薦投資城市”，連續(xù)兩年榮登《福布斯》“中國(guó)大__陸最佳商業(yè)城市”排行榜。京滬高速鐵路建成后，徐州至北京、上海的時(shí)間均縮短為2.5 小時(shí)，并使其進(jìn)入長(zhǎng)三角和環(huán)渤?！叭r(shí)經(jīng)濟(jì)圈”, 屆時(shí)將進(jìn)一步夯實(shí)淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)區(qū)域中心城市的地位。

(3)徐州酒店供給結(jié)構(gòu)的斷層。目前徐州共有五星級(jí)酒店1家，四星級(jí)5 家，三星級(jí)18 家，二星級(jí)22 家，社會(huì)旅館的數(shù)量達(dá)到了一千多家，而質(zhì)量與價(jià)格均適中的經(jīng)濟(jì)型酒店數(shù)量則明顯不足，酒店業(yè)供給結(jié)構(gòu)存在很大的斷層，與目前市場(chǎng)的需求不能有效對(duì)接。另從“十一五”發(fā)展規(guī)劃來(lái)看，到2010 年全市將擁有各類星級(jí)飯店87 家，其中五星級(jí)飯店5 家，四星級(jí)飯店12 家。未來(lái)供給斷層擴(kuò)大的趨勢(shì)更為明顯，這將為經(jīng)濟(jì)型酒店的發(fā)展帶來(lái)廣闊的空間和良好的機(jī)遇。

(4)國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)型酒店發(fā)展勢(shì)頭良好。近年來(lái)，國(guó)際知名的經(jīng)濟(jì)型酒店品牌，如速8(Super8)、天天客棧（Days Inn）、宜必思(Ibis)等紛紛在中國(guó)開(kāi)設(shè)經(jīng)濟(jì)型酒店。中國(guó)發(fā)展自主經(jīng)濟(jì)型酒店的佼佼者如北京的如家快捷、上海的錦江之星等，除在北京、上海、廣州、杭州等大城市開(kāi)設(shè)多個(gè)連鎖店外，還在江蘇省內(nèi)的蘇州、常州、南京、揚(yáng)州 2 等地開(kāi)設(shè)了一大批經(jīng)濟(jì)型酒店。根據(jù)國(guó)外經(jīng)驗(yàn)，經(jīng)濟(jì)型酒店的客房出租率達(dá)到50% 就能保本，中國(guó)經(jīng)濟(jì)型酒店的入住率則普遍穩(wěn)定在70% 左右。它們先進(jìn)的經(jīng)營(yíng)管理方法可以成為徐州經(jīng)濟(jì)型酒店學(xué)習(xí)和取經(jīng)的樣板。

4.威脅

(1)行業(yè)管理的缺位。旅游飯店星級(jí)劃分與評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)是中國(guó)飯店宏觀行業(yè)管理的基礎(chǔ)性手段，它對(duì)星級(jí)飯店業(yè)的規(guī)范經(jīng)營(yíng)和主管部門的統(tǒng)一管理都起到了較大的作用。但由于缺少差異化的規(guī)定，發(fā)展中的“經(jīng)濟(jì)型酒店”在這套星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)中找不到應(yīng)有的位置：經(jīng)濟(jì)型酒店雖然投資額有限，但在必備項(xiàng)目和基本服務(wù)上，也應(yīng)有相應(yīng)的規(guī)范。

(2)對(duì)經(jīng)濟(jì)型酒店缺乏足夠的認(rèn)識(shí)。從目前徐州市旅游局的統(tǒng)計(jì)資料看，納入住宿統(tǒng)計(jì)范圍的只有兩類飯店，一是星級(jí)飯店，二是社會(huì)旅館，經(jīng)濟(jì)型酒店業(yè)并不屬于統(tǒng)計(jì)中的任何一類，可見(jiàn)管理部門并沒(méi)有給予足夠的重視。社會(huì)上一些服務(wù)質(zhì)量不穩(wěn)定、衛(wèi)生條件差、管理不規(guī)范的社會(huì)旅館，為了牟取經(jīng)濟(jì)利益，紛紛打出“經(jīng)濟(jì)型酒店”的旗號(hào)，使得人們一提到經(jīng)濟(jì)型酒店，就聯(lián)想到臟、亂、差，而對(duì)真正的經(jīng)濟(jì)型酒店則缺少正確的認(rèn)識(shí)。

(3)大量新進(jìn)入者和替代者擠壓市場(chǎng)空間。經(jīng)濟(jì)型酒店是世界酒店業(yè)發(fā)展的新機(jī)會(huì)，相對(duì)國(guó)內(nèi)其他大中城市，徐州巨大的發(fā)展空間雖然還未引起業(yè)界的足夠重視，但國(guó)內(nèi)外資本的進(jìn)入是遲早的事，未來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度仍會(huì)加大。另外，從徐州本地的市場(chǎng)發(fā)展看，由于人們生活水平的提高，會(huì)有一部分客源流向高星級(jí)飯店，考慮到價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)策略的影響，未來(lái)經(jīng)濟(jì)型酒店的市場(chǎng)空間可能會(huì)受到影響。

三、徐州經(jīng)濟(jì)型酒店發(fā)展的戰(zhàn)略選擇

經(jīng)過(guò)上述分析，結(jié)合目前的實(shí)際情況，運(yùn)用專家咨詢法(特爾斐法)對(duì)上述因素進(jìn)行加權(quán)計(jì)算，將各因素相互匹配起來(lái)進(jìn)行系統(tǒng)研究，我們就可以采取相應(yīng)的發(fā)展戰(zhàn)略。

我們假定徐州經(jīng)濟(jì)型酒店發(fā)展的內(nèi)部因素和外部因素中各影響因子的權(quán)重值之和都為1，權(quán)重值越高，說(shuō)明其在整體中的價(jià)值相對(duì)越高。

各內(nèi)外部因素定量加權(quán)的計(jì)算公式為：總分= Σ（重要性得分×權(quán)重）/ Σ權(quán)重徐州經(jīng)濟(jì)型酒店發(fā)展的優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)分析可以采用內(nèi)部評(píng)價(jià)矩陣,如表1 所示。

表1 徐州經(jīng)濟(jì)型酒店的內(nèi)部因素評(píng)價(jià)矩陣

徐州經(jīng)濟(jì)型酒店發(fā)展的機(jī)會(huì)與威脅分析可以采用外部評(píng)價(jià)矩陣，如表2 所示：

表2 徐州經(jīng)濟(jì)型酒店外部因素評(píng)價(jià)矩陣

根據(jù)計(jì)算結(jié)果和SWOT 分析法的基本原理, 確定徐州經(jīng)濟(jì)型酒店所處的象限,就可確定其應(yīng)采取的發(fā)展戰(zhàn)略。如圖1 所示:

由圖1 可以看出, 在當(dāng)前的環(huán)境下, 徐州經(jīng)濟(jì)型酒店的發(fā)展優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)并存，機(jī)會(huì)與挑戰(zhàn)同在，但二者相較，優(yōu)勢(shì)大于劣勢(shì)，機(jī)會(huì)大于挑戰(zhàn)，應(yīng)采取增長(zhǎng)型戰(zhàn)略。徐州作 為淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)的中心城市應(yīng)發(fā)揮領(lǐng)頭羊的作用，利用成本、價(jià)格優(yōu)勢(shì)和客源供給充足的優(yōu)勢(shì)，深化認(rèn)識(shí)，確立經(jīng)濟(jì)型酒店應(yīng)有的行業(yè)地位；提高管理水平，進(jìn)一步細(xì)分市場(chǎng)，找準(zhǔn)市場(chǎng)定位，利用自身現(xiàn)有的資源，對(duì)經(jīng)濟(jì)效益差、地理位置好、符合經(jīng)濟(jì)型酒店改造標(biāo)準(zhǔn)的酒店進(jìn)行積極改造；統(tǒng)一品牌形象，找準(zhǔn)市場(chǎng)定位，連鎖經(jīng)營(yíng)，規(guī)范服務(wù)，強(qiáng)化市場(chǎng)推廣，發(fā)揮出經(jīng)濟(jì)型酒店的活力，為徐州市酒店行業(yè)的發(fā)展增加動(dòng)力。同時(shí)努力向國(guó)內(nèi)外同行學(xué)習(xí)借鑒成功的經(jīng)營(yíng)模式和管理方法，結(jié)合實(shí)際，走集團(tuán)化的連鎖經(jīng)營(yíng)模式，創(chuàng)造出更具徐州城市特征的經(jīng)濟(jì)型酒店，并在此基礎(chǔ)上樹(shù)立自己的經(jīng)濟(jì)型酒店品牌，爭(zhēng)取在經(jīng)濟(jì)型酒店發(fā)展方面走出一條具有自身特點(diǎn)的路子。參考文獻(xiàn): [1]江蘇省國(guó)土資源廳.2005年度江蘇省城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)報(bào)告[Z].2005 [2]江蘇省旅游局.2004年江蘇省國(guó)內(nèi)旅游抽樣調(diào)查資料[Z].2005 [3]徐州市旅游局.徐州市旅游行業(yè)人力資源調(diào)查表[Z].2005，12 [4]徐州市旅游局.2005年旅游工作總結(jié)及2006年工作計(jì)劃[Z].2005，12 [5]黃 健:對(duì)重慶發(fā)展經(jīng)濟(jì)型酒店的思考[J].重慶教育學(xué)院學(xué)報(bào)，2005～5：55～58

關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略環(huán)境的SWOT 分析

李 健

摘要:為了求得長(zhǎng)期的生存和發(fā)展,房地產(chǎn)企業(yè)必須制定和運(yùn)用與外部環(huán)境和自身?xiàng)l件相適應(yīng)的戰(zhàn)略。本文對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略管理中的戰(zhàn)略環(huán)境分析這一環(huán)節(jié)進(jìn)行研究,將環(huán)境分為宏觀環(huán)境、區(qū)域環(huán)境和企業(yè)內(nèi)部環(huán)境三個(gè)層次,以天津的一家中型房地產(chǎn)企業(yè)A 為對(duì)象,進(jìn)行了實(shí)證研究。

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn);環(huán)境分析;SWOT矩陣

一、外部環(huán)境分析

外部環(huán)境包括宏觀環(huán)境和區(qū)域環(huán)境,是相對(duì)企業(yè)內(nèi)部環(huán)境而言的。1.宏觀環(huán)境信息收集

我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)所面對(duì)的宏觀環(huán)境是大體相同的,應(yīng)該注重它的時(shí)效性。本文以2005 年前兩個(gè)季度的房地產(chǎn)行業(yè)宏觀環(huán)境為例進(jìn)行信息收集和分析,主要目的是展現(xiàn) 5 房地產(chǎn)信息收集和分析的過(guò)程以及應(yīng)該關(guān)注的內(nèi)容。

(1)全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)。2005 年1 —5 月,全國(guó)商品房平均銷售價(jià)格同比上漲8.9 %。而前4 個(gè)月,上漲的幅度為12.5 %。這說(shuō)明全國(guó)商品房的平均銷售價(jià)格漲勢(shì)有所回落。前5個(gè)月,全國(guó)商品住宅平均銷售價(jià)格上漲11.3 %,商業(yè)營(yíng)業(yè)用房的銷售價(jià)格上漲4.1 %;辦公樓銷售價(jià)格下降4.6 %。與1 至4 月的漲幅相比,漲幅略有下降。5 月末,全國(guó)商品房空置面積為10320 萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)6.2 %。其中,商品住宅空置面積為5933 萬(wàn)平方米,下降0.4 %。1 至5 月,全國(guó)累計(jì)完成住宅投資增長(zhǎng)21.8 %,完成經(jīng)濟(jì)適用房投資下降16.7 %。5 月,反映房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況的“國(guó)房景氣指數(shù)”為101.83 ,與4 月基本持平。

(2)政治、政府與法律法規(guī)。一是,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)的法規(guī)。二是,金融政策。由于國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道少,主要還是依賴于貸款。大部分房地產(chǎn)投資中,貸款份額能占到50 %以上,有的甚至能占到80 %以上。從去年以來(lái)在中央銀行和銀監(jiān)會(huì)指導(dǎo)下,商業(yè)銀行通過(guò)提高貸款利率,嚴(yán)格貸款程序,來(lái)穩(wěn)定金融秩序,防范金融風(fēng)險(xiǎn),抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資過(guò)熱和過(guò)多投機(jī)性行為。個(gè)人住房消費(fèi)貸款新增額呈現(xiàn)逐月減少趨勢(shì)。三是,土地政策。土地儲(chǔ)備能力是房地產(chǎn)各企業(yè)公認(rèn)的核心能力,隨著“經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓”政策的實(shí)行,土地供應(yīng)更加公開(kāi)化透明化,對(duì)土地資源的爭(zhēng)奪越來(lái)越白熱化。最近出臺(tái)的一系列土地政策表明了政府嚴(yán)格土地供應(yīng),限制開(kāi)發(fā)規(guī)模的決心。四是,稅收政策。目前房地產(chǎn)涉及的稅種多達(dá)十余種。針對(duì)不斷變化的形勢(shì)需要,國(guó)家會(huì)不斷改革稅收制度。

(3)技術(shù)環(huán)境。應(yīng)該講房地產(chǎn)產(chǎn)品的技術(shù)發(fā)展緩慢。盡管近年來(lái)綠色能源和綠色建材開(kāi)始流行并日益為消費(fèi)者所關(guān)注,一些高科技配套設(shè)施也浮出水面,但與房屋的結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)和布局規(guī)劃相比不是影響產(chǎn)品的關(guān)鍵因素。大多數(shù)房地產(chǎn)產(chǎn)品還是在地段、房型、結(jié)構(gòu)、綠化、物業(yè)上做文章。需要特別指出的是,國(guó)家有關(guān)部門對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品的規(guī)格要求越來(lái)越細(xì)致和嚴(yán)格,有望將住宅建設(shè)規(guī)范化和標(biāo)準(zhǔn)化。

(4)社會(huì)文化。根據(jù)經(jīng)濟(jì)收入來(lái)劃分,中國(guó)社會(huì)已經(jīng)分化出不同的社會(huì)階層,不同階層的人的消費(fèi)需求和消費(fèi)行為存在明顯差異,高收入者對(duì)住房的期望已經(jīng)上升到追求舒適豪華多功能等品質(zhì)要求,而低收入還僅停留在滿足一般的居住需求上。需要引起重視的是,隨著社會(huì)的進(jìn)步和中國(guó)人健康意識(shí)的增強(qiáng),綠色、環(huán)保、智能化、適合人居等嶄新理念越來(lái)越為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商所重視。此外,受教育程度的普遍提高、人口老齡化、人口的城市流動(dòng)趨勢(shì),都對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展有重要影響。

(5)國(guó)際環(huán)境。對(duì)中國(guó)企業(yè)影響最為深刻的應(yīng)該是中國(guó)加入WTO。隨著市場(chǎng)開(kāi)放程度的不斷提高和國(guó)外公司準(zhǔn)入條件的不斷放寬,可能形成外資和外商涌如中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的局面,對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)形成巨大的沖擊。同時(shí)也存在著機(jī)遇,一方面入世可能帶來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的增加,尤其是高檔住宅和高檔寫字樓的需求,另一方面在日趨激烈的競(jìng) 6 爭(zhēng)中難免要淘汰一大批規(guī)模小、管理差的企業(yè),使行業(yè)向規(guī)范化和成熟的方向發(fā) 展。

2.區(qū)域環(huán)境信息收集

房地產(chǎn)行業(yè)除了政策性以外的另一顯著特點(diǎn)是它的區(qū)域性,有時(shí)區(qū)域環(huán)境分析甚至比宏觀環(huán)境分析還重要。這里以天津的A 公司為例,由于是立足于天津房地產(chǎn)市場(chǎng)的,所以應(yīng)定期以天津市作為研究對(duì)象,對(duì)影響到本行業(yè)和本公司的經(jīng)濟(jì)環(huán)境、人口統(tǒng)計(jì)、政策法律環(huán)境、行業(yè)和市場(chǎng)情況等方面進(jìn)行信息收集,方法和信息形式和前面的宏觀環(huán)境分析是一樣的,這里不再詳細(xì)列舉。

3.建立外部環(huán)境評(píng)價(jià)矩陣

外部因素評(píng)價(jià)矩陣可以幫助戰(zhàn)略制定者對(duì)收集到的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、文化、人口、環(huán)境、政治、政府、法律、技術(shù)等方面的信息進(jìn)行歸納和評(píng)價(jià),是將宏觀環(huán)境分析和區(qū)域環(huán)境分析中的有效信息進(jìn)行分析和匯總的工具,戴維教授在他的《戰(zhàn)略管理》中對(duì)外部因素評(píng)價(jià)矩陣以及后面要用到的內(nèi)部因素評(píng)價(jià)矩陣進(jìn)行了詳細(xì)地介紹。以A 公司為例,通過(guò)對(duì)收集的信息進(jìn)行篩選和分析后認(rèn)為它面臨著以下機(jī)會(huì)和威脅:(1)宏觀經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)、居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)的升級(jí)、城市化進(jìn)程、私家車的普及以及經(jīng)濟(jì)全球化都將有力地帶動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)需求的增長(zhǎng);(2)天津區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和城鎮(zhèn)住房制度改革的釋放效應(yīng)刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求;(3)2004 年下半年開(kāi)始,政府逐步加大對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)的支持力度;(4)天津地區(qū)尚未出現(xiàn)具有全國(guó)知名度、已經(jīng)形成品牌優(yōu)勢(shì)的房地產(chǎn)公司,仍處于群雄爭(zhēng)霸的局面;(5)以土地招拍掛出讓制度的確立為標(biāo)志,房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步走向規(guī)范化和透明化,對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)這既是機(jī)遇同時(shí)也是挑戰(zhàn);(6)針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的諸多問(wèn)題,國(guó)家和地方政府各相關(guān)部門的調(diào)控措施將越來(lái)越嚴(yán)格。目前房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的主要問(wèn)題有:房地產(chǎn)價(jià)格上漲幅度過(guò)大、投資結(jié)構(gòu)仍不盡合理、房地產(chǎn)存量資源沒(méi)有充分利用等;(7)土地取得方式的變革、土地成本和以鋼材為龍頭的建材價(jià)格的上漲、配套設(shè)施要求的提高、央行加息壓力、土地增值稅的嚴(yán)格征管將導(dǎo)致整體成本不斷上漲企業(yè)利潤(rùn)下降;(8)行業(yè)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈,由于房地產(chǎn)的規(guī)模開(kāi)發(fā)一方面可以帶來(lái)樓盤產(chǎn)品開(kāi)發(fā)效率的提高和開(kāi)發(fā)成本的降低,另一方面又極易導(dǎo)致樓盤產(chǎn)品的同質(zhì)化,而同質(zhì)化樓盤產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)不可避免地產(chǎn)生激烈的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng),目前房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)趨向微利;(9)由于資本的逐利性特點(diǎn),那些實(shí)施跨區(qū)域戰(zhàn)略的著名房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)隨時(shí)進(jìn)入仍然處于上升階段的天津房地產(chǎn)市場(chǎng),給本地企業(yè)造成沖擊。將以上分析得出的結(jié)果簡(jiǎn)化成如表1 中所列舉的5 個(gè)機(jī)會(huì)因素和5 個(gè)威脅因素,并通過(guò)集體討論以確定因素的權(quán)重和相應(yīng)評(píng)分,之后繪制外部因素評(píng)價(jià)矩陣。以A 公司為例做外部因素評(píng)價(jià)矩陣的表格如 下:

從得分2.55 來(lái)看,A 公司在有效利用外部機(jī)會(huì)和回避外部威脅方面大體處于平均水平。需要注意的是透徹理解外部因素評(píng)價(jià)矩陣中的因素比評(píng)分本身更重要,因?yàn)樵u(píng)分具有很強(qiáng)的主觀性。

二、內(nèi)部環(huán)境分析

步驟和建立外部因素評(píng)價(jià)矩陣一樣,從內(nèi)部環(huán)境信息中總結(jié)出關(guān)鍵內(nèi)部因素,確定權(quán)重和評(píng)分,然后繪制出內(nèi)部因素評(píng)價(jià)矩陣的表格,整個(gè)過(guò)程需要有來(lái)自整個(gè)企業(yè)各個(gè)部門的代表的參與。A 公司的內(nèi)部因素評(píng)價(jià)矩陣的表格如下:

A 公司的主要弱點(diǎn)在于缺乏品牌優(yōu)勢(shì)和核心競(jìng)爭(zhēng)能力,在天津同行業(yè)中處于中等地位。總加權(quán)分?jǐn)?shù)2.75 表明企業(yè)的總體內(nèi)部?jī)?yōu)勢(shì)略高于平均水平。當(dāng)然,分?jǐn)?shù)本身不重 要,只是幫助我們更清楚地認(rèn)識(shí)那些對(duì)企業(yè)有較大影響的內(nèi)部因素。

三、建立SWOT 矩陣

通過(guò)前面得到的內(nèi)部和外部因素評(píng)價(jià)矩陣,可以確定對(duì)企業(yè)外部環(huán)境的機(jī)會(huì)和威脅起重要影響的因素,以及對(duì)企業(yè)內(nèi)部?jī)?yōu)勢(shì)和弱點(diǎn)起重要影響作用的因素,接下來(lái)要建造SWOT 矩陣,目的是幫助管理者制定如下四類戰(zhàn)略:SO 戰(zhàn)略、WO 戰(zhàn)略、ST 戰(zhàn)略、WT 戰(zhàn)略。需要指出的是,SWOT 矩陣分析并不是要企業(yè)去選擇四種戰(zhàn)略中的哪一種戰(zhàn)略,而是為企業(yè)制定合理的戰(zhàn)略目標(biāo)提供考慮周到的綜合性的依據(jù)。以A公司為例建立SWOT 矩陣:

經(jīng)過(guò)系統(tǒng)的戰(zhàn)略環(huán)境分析,房地產(chǎn)企業(yè)所面對(duì)的機(jī)遇和威脅以及自身的優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)就顯而易見(jiàn)了,這為接下來(lái)的戰(zhàn)略方針和目標(biāo)的制定和實(shí)施創(chuàng)造了良好的基礎(chǔ)?！?/p>

第二篇：徐州經(jīng)濟(jì)型酒店發(fā)展的SWOT分析及戰(zhàn)略分析

徐州經(jīng)濟(jì)型酒店發(fā)展的S W O T 分析及戰(zhàn)略研究

王 欣

經(jīng)濟(jì)型酒店（Economy Hotel）是相對(duì)于傳統(tǒng)的全服務(wù)酒店（Full Service Hotel）而存在的一種新興酒店業(yè)態(tài)，其突出特點(diǎn)是價(jià)格經(jīng)濟(jì)實(shí)惠（Economical），提供有限服務(wù)(Limited-service)，目標(biāo)顧客群定位在普通消費(fèi)大眾上。因而在酒店硬件設(shè)施上省去了豪華的大堂和宴會(huì)娛樂(lè)等輔助設(shè)施，不追求高檔次、大而全，而把服務(wù)功能集中在住宿上，精心打造旅居客停的休息空間，大大節(jié)約了成本投入，從而可以把經(jīng)濟(jì)實(shí)惠的房?jī)r(jià)讓渡給顧客。經(jīng)濟(jì)型酒店最早出現(xiàn)在20 世紀(jì)30～50 年代末的美國(guó)，隨后從美國(guó)發(fā)展到歐洲、日本等國(guó)家，成為世界酒店業(yè)發(fā)展的新亮點(diǎn)。20世紀(jì)末，我國(guó)的經(jīng)濟(jì)型酒店也開(kāi)始在北京、上海等大城市起步，而后迅速向國(guó)內(nèi)其他地區(qū)發(fā)展。

一、徐州簡(jiǎn)介

徐州是江蘇省轄市，位于蘇魯豫皖四省交界地區(qū)。歷史上徐州一直是區(qū)域性的政治、經(jīng)濟(jì)、軍事、文化中心，英雄才俊輩出，人文積淀深厚。如今，徐州是江蘇省重點(diǎn)規(guī)劃建設(shè)的四個(gè)特大城市和三大都市圈核心城市之一，也是新亞歐大陸橋東端第一個(gè)區(qū)域性中心城市和淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)的中心城市。作為國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的“較大的市”,徐州曾先后獲得國(guó)家歷史文化名城、中國(guó)優(yōu)秀旅游城市等稱號(hào)。

二、徐州經(jīng)濟(jì)型酒店發(fā)展的SWOT 分析

SWOT是英文(Strengths，Weakness，Opportunities，Threats)第一個(gè)字母的縮寫，S 和W 是指內(nèi)部?jī)?yōu)勢(shì)和劣勢(shì)，O 和T 是指外部機(jī)會(huì)和威脅。

1.優(yōu)勢(shì)

(1)低廉的成本投入。徐州地處蘇北，與蘇南以及一些大城市相比，經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對(duì)滯后，地價(jià)、房?jī)r(jià)、建材價(jià)格和物業(yè)成本都較低，如2005 年南京的地價(jià)是1920.1 元/平方米，徐州的地價(jià)899.2 元/平方米，還不到南京的一半。另外，從員工工資薪金支出看，在蘇南的一些城市，酒店普通服務(wù)員的月工資在700元～800 元，而徐州酒店普通服務(wù)員的月工資在500 元～600 元。可見(jiàn)在徐州投資開(kāi)設(shè)經(jīng)濟(jì)型酒店的經(jīng)營(yíng)管理成本較低。

(2)誘人的客房?jī)r(jià)位。目前，蘇南一些城市經(jīng)濟(jì)型酒店的平均房?jī)r(jià)在150元左右。蘇北地區(qū)消費(fèi)水平偏低，從運(yùn)作成本來(lái)看，南京的地價(jià)近乎徐州的2 倍，假如在利潤(rùn)一定的條件下，徐州經(jīng)濟(jì)型酒店客房的出租價(jià)格在150 元的基礎(chǔ)上明顯具有下調(diào)的空間，更能迎合一般公務(wù)、商務(wù)旅行者和普通旅游者的消費(fèi)需求。

(3)充足的客源保證。徐州是淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)制造業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、物流業(yè)的中心，經(jīng)濟(jì)地位在蘇北地區(qū)舉足輕重，隨著地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，徐州已成為蘇北地區(qū)重要的商務(wù)目的地，其中不乏一般商務(wù)人士和中小企業(yè)主，這類商務(wù)客人成為經(jīng)濟(jì)型酒店的穩(wěn)定客源之一。

徐州旅游資源豐富，以“漢代三絕”(漢墓、漢畫像石、漢兵__馬俑)為代表的兩漢文化遺存馳名海內(nèi)外，云龍山水、黃河風(fēng)光帶迤邐迷人，每年都會(huì)吸引大量游客。來(lái)徐旅游的國(guó)內(nèi)游客中，15～24 歲的占12.69%，24 歲～44 歲的占65.67%，這些年齡層次的人喜歡獨(dú)行或與家人親朋一起出游，但經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)較重，對(duì)價(jià)格較為敏感，同時(shí)又對(duì)住宿質(zhì)量要求較高，因此價(jià)格實(shí)惠、住宿舒適的經(jīng)濟(jì)型酒店就成為首選之處。

2.劣勢(shì)

(1)專業(yè)管理技術(shù)不高。徐州目前所謂的經(jīng)濟(jì)型酒店大多是當(dāng)初為滿足部門利益而建立的館舍或招待所,產(chǎn)權(quán)關(guān)系不清，企業(yè)制度不健全，管理制度欠規(guī)范,管理思想落后，迷信經(jīng)驗(yàn)管理，忽視制度建設(shè)，習(xí)慣通過(guò)領(lǐng)導(dǎo)者的能力和情緒控制酒店經(jīng)營(yíng)狀況的走向。

(2)專業(yè)管理人才缺乏。目前，徐州開(kāi)設(shè)旅游專業(yè)的各院校中，共有中專生735 人，大專生611 人，本科生429 人，這些學(xué)生所學(xué)習(xí)的酒店管理知識(shí)均是與高星級(jí)酒店相關(guān)的，學(xué)生實(shí)踐也主要在國(guó)內(nèi)外大中城市的四五星級(jí)酒店進(jìn)行，可見(jiàn)未來(lái)的酒店管理者都是為高星級(jí)酒店“量身定做”的，經(jīng)濟(jì)型酒店的專業(yè)管理人才嚴(yán)重缺乏。

(3)酒店市場(chǎng)不規(guī)范。這種不規(guī)范主要表現(xiàn)為各種酒店間的削價(jià)競(jìng)爭(zhēng)，如2004 年徐州星級(jí)酒店的客房平均出租率為62.42%，2005 年為105.95%，上升了43.53%，而平均房?jī)r(jià)則由2004年的193.55 元/ 天間，下降到2005 年的123.89 元/ 天間，下降了69.66 元。這種入住率大幅提高的現(xiàn)象是酒店壓低房?jī)r(jià)造成的，在收益方面并沒(méi)有改善。另外有些酒店和招待所因隸屬于各級(jí)政府和企事業(yè)單位，成為組織接待相關(guān)人員的機(jī)構(gòu)，多數(shù)情況下面對(duì)的都是內(nèi)部市場(chǎng)，一旦面對(duì)公眾市場(chǎng)時(shí)，慣用的法寶就是不考慮成本，實(shí)行惡性價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)搶奪客源。其結(jié)果必然削弱經(jīng)濟(jì)型酒店的性價(jià)比優(yōu)勢(shì)，客源遭到不公正剝奪，整個(gè)行業(yè)的有序分 布規(guī)律也遭到破壞。

3.機(jī)會(huì)

(1)大眾旅游時(shí)代的到來(lái)。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和“五一”、“十一”黃金周的推行，旅游活動(dòng)成為我國(guó)公民休閑活動(dòng)的熱點(diǎn)，中等消費(fèi)的工薪階層成為國(guó)內(nèi)旅游的主力軍。徐州是全國(guó)歷史文化名城和全國(guó)優(yōu)秀旅游城市，加上市政府對(duì)旅游業(yè)的大力支持和投入，徐州城市的知名度越來(lái)越高，周邊地區(qū)來(lái)徐旅游的游客將逐年增加。

(2)徐州區(qū)域中心的地位日漸明顯。據(jù)中國(guó)城市競(jìng)爭(zhēng)力課題組2003 的研究報(bào)告，包括港澳在內(nèi)的200 個(gè)城市中，徐州城市綜合競(jìng)爭(zhēng)力排名第四十一位，列全國(guó)地級(jí)市第十六位，在蘇魯豫皖四省交界的淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)20個(gè)地級(jí)市中，徐州市經(jīng)濟(jì)總量排名第一。2004 年、2005 年，徐州連續(xù)兩年被臺(tái)灣電機(jī)電子同業(yè)公會(huì)評(píng)為大陸“極力推薦投資城市”，連續(xù)兩年榮登《福布斯》“中國(guó)大__陸最佳商業(yè)城市”排行榜。京滬高速鐵路建成后，徐州至北京、上海的時(shí)間均縮短為2.5 小時(shí)，并使其進(jìn)入長(zhǎng)三角和環(huán)渤海“三小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈”, 屆時(shí)將進(jìn)一步夯實(shí)淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)區(qū)域中心城市的地位。

2(3)徐州酒店供給結(jié)構(gòu)的斷層。目前徐州共有五星級(jí)酒店1家，四星級(jí)5 家，三星級(jí)18 家，二星級(jí)22 家，社會(huì)旅館的數(shù)量達(dá)到了一千多家，而質(zhì)量與價(jià)格均適中的經(jīng)濟(jì)型酒店數(shù)量則明顯不足，酒店業(yè)供給結(jié)構(gòu)存在很大的斷層，與目前市場(chǎng)的需求不能有效對(duì)接。另從“十一五”發(fā)展規(guī)劃來(lái)看，到2010 年全市將擁有各類星級(jí)飯店87 家，其中五星級(jí)飯店5 家，四星級(jí)飯店12 家。未來(lái)供給斷層擴(kuò)大的趨勢(shì)更為明顯，這將為經(jīng)濟(jì)型酒店的發(fā)展帶來(lái)廣闊的空間和良好的機(jī)遇。

(4)國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)型酒店發(fā)展勢(shì)頭良好。近年來(lái)，國(guó)際知名的經(jīng)濟(jì)型酒店品牌，如速8(Super8)、天天客棧（Days Inn）、宜必思(Ibis)等紛紛在中國(guó)開(kāi)設(shè)經(jīng)濟(jì)型酒店。中國(guó)發(fā)展自主經(jīng)濟(jì)型酒店的佼佼者如北京的如家快捷、上海的錦江之星等，除在北京、上海、廣州、杭州等大城市開(kāi)設(shè)多個(gè)連鎖店外，還在江蘇省內(nèi)的蘇州、常州、南京、揚(yáng)州等地開(kāi)設(shè)了一大批經(jīng)濟(jì)型酒店。根據(jù)國(guó)外經(jīng)驗(yàn)，經(jīng)濟(jì)型酒店的客房出租率達(dá)到50% 就能保本，中國(guó)經(jīng)濟(jì)型酒店的入住率則普遍穩(wěn)定在70% 左右。它們先進(jìn)的經(jīng)營(yíng)管理方法可以成為徐州經(jīng)濟(jì)型酒店學(xué)習(xí)和取經(jīng)的樣板。

4.威脅

(1)行業(yè)管理的缺位。旅游飯店星級(jí)劃分與評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)是中國(guó)飯店宏觀行業(yè)管理的基礎(chǔ)性手段，它對(duì)星級(jí)飯店業(yè)的規(guī)范經(jīng)營(yíng)和主管部門的統(tǒng)一管理都起到了較大的作用。但由于缺少差異化的規(guī)定，發(fā)展中的“經(jīng)濟(jì)型酒店”在這套星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)中找不到應(yīng)有的位置：經(jīng)濟(jì)型酒店雖然投資額有限，但在必備項(xiàng)目和基本服務(wù)上，也應(yīng)有相應(yīng)的規(guī)范。

(2)對(duì)經(jīng)濟(jì)型酒店缺乏足夠的認(rèn)識(shí)。從目前徐州市旅游局的統(tǒng)計(jì)資料看，納入住宿統(tǒng)計(jì)范圍的只有兩類飯店，一是星級(jí)飯店，二是社會(huì)旅館，經(jīng)濟(jì)型酒店業(yè)并不屬于統(tǒng)計(jì)中的任何一類，可見(jiàn)管理部門并沒(méi)有給予足夠的重視。社會(huì)上一些服務(wù)質(zhì)量不穩(wěn)定、衛(wèi)生條件差、管理不規(guī)范的社會(huì)旅館，為了牟取經(jīng)濟(jì)利益，紛紛打出“經(jīng)濟(jì)型酒店”的旗號(hào)，使得人們一提到經(jīng)濟(jì)型酒店，就聯(lián)想到臟、亂、差，而對(duì)真正的經(jīng)濟(jì)型酒店則缺少正確的認(rèn)識(shí)。

(3)大量新進(jìn)入者和替代者擠壓市場(chǎng)空間。經(jīng)濟(jì)型酒店是世界酒店業(yè)發(fā)展的新機(jī)會(huì)，相對(duì)國(guó)內(nèi)其他大中城市，徐州巨大的發(fā)展空間雖然還未引起業(yè)界的足夠重視，但國(guó)內(nèi)外資本的進(jìn)入是遲早的事，未來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度仍會(huì)加大。另外，從徐州本地的市場(chǎng)發(fā)展看，由于人們生活水平的提高，會(huì)有一部分客源流向高星級(jí)飯店，考慮到價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)策略的影響，未來(lái)經(jīng)濟(jì)型酒店的市場(chǎng)空間可能會(huì)受到影響。

三、徐州經(jīng)濟(jì)型酒店發(fā)展的戰(zhàn)略選擇

經(jīng)過(guò)上述分析，結(jié)合目前的實(shí)際情況，運(yùn)用專家咨詢法(特爾斐法)對(duì)上述因素進(jìn)行加權(quán)計(jì)算，將各因素相互匹配起來(lái)進(jìn)行系統(tǒng)研究，我們就可以采取相應(yīng)的發(fā)展戰(zhàn)略。

我們假定徐州經(jīng)濟(jì)型酒店發(fā)展的內(nèi)部因素和外部因素中各影響因子的權(quán)重值之和都為1，權(quán)重值越高，說(shuō)明其在整體中的價(jià)值相對(duì)越高。

各內(nèi)外部因素定量加權(quán)的計(jì)算公式為：總分= Σ（重要性得分×權(quán)重）/ Σ權(quán)重徐州經(jīng)濟(jì)型酒店發(fā)展的優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)分析可以采用內(nèi)部評(píng)價(jià)矩陣,如表1 所示。

表1 徐州經(jīng)濟(jì)型酒店的內(nèi)部因素評(píng)價(jià)矩陣

徐州經(jīng)濟(jì)型酒店發(fā)展的機(jī)會(huì)與威脅分析可以采用外部評(píng)價(jià)矩陣，如表2 所示：

表2 徐州經(jīng)濟(jì)型酒店外部因素評(píng)價(jià)矩陣

根據(jù)計(jì)算結(jié)果和SWOT 分析法的基本原理, 確定徐州經(jīng)濟(jì)型酒店所處的象限,就可確定其應(yīng)采取的發(fā)展戰(zhàn)略。如圖1 所示: 4

由圖1 可以看出, 在當(dāng)前的環(huán)境下, 徐州經(jīng)濟(jì)型酒店的發(fā)展優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)并存，機(jī)會(huì)與挑戰(zhàn)同在，但二者相較，優(yōu)勢(shì)大于劣勢(shì)，機(jī)會(huì)大于挑戰(zhàn)，應(yīng)采取增長(zhǎng)型戰(zhàn)略。徐州作為淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)的中心城市應(yīng)發(fā)揮領(lǐng)頭羊的作用，利用成本、價(jià)格優(yōu)勢(shì)和客源供給充足的優(yōu)勢(shì)，深化認(rèn)識(shí)，確立經(jīng)濟(jì)型酒店應(yīng)有的行業(yè)地位；提高管理水平，進(jìn)一步細(xì)分市場(chǎng)，找準(zhǔn)市場(chǎng)定位，利用自身現(xiàn)有的資源，對(duì)經(jīng)濟(jì)效益差、地理位置好、符合經(jīng)濟(jì)型酒店改造標(biāo)準(zhǔn)的酒店進(jìn)行積極改造；統(tǒng)一品牌形象，找準(zhǔn)市場(chǎng)定位，連鎖經(jīng)營(yíng)，規(guī)范服務(wù)，強(qiáng)化市場(chǎng)推廣，發(fā)揮出經(jīng)濟(jì)型酒店的活力，為徐州市酒店行業(yè)的發(fā)展增加動(dòng)力。同時(shí)努力向國(guó)內(nèi)外同行學(xué)習(xí)借鑒成功的經(jīng)營(yíng)模式和管理方法，結(jié)合實(shí)際，走集團(tuán)化的連鎖經(jīng)營(yíng)模式，創(chuàng)造出更具徐州城市特征的經(jīng)濟(jì)型酒店，并在此基礎(chǔ)上樹(shù)立自己的經(jīng)濟(jì)型酒店品牌，爭(zhēng)取在經(jīng)濟(jì)型酒店發(fā)展方面走出一條具有自身特點(diǎn)的路子。參考文獻(xiàn): [1]江蘇省國(guó)土資源廳.2005江蘇省城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)報(bào)告[Z].2005 [2]江蘇省旅游局.2004年江蘇省國(guó)內(nèi)旅游抽樣調(diào)查資料[Z].2005 [3]徐州市旅游局.徐州市旅游行業(yè)人力資源調(diào)查表[Z].2005，12 [4]徐州市旅游局.2005年旅游工作總結(jié)及2006年工作計(jì)劃[Z].2005，12 [5]黃 健:對(duì)重慶發(fā)展經(jīng)濟(jì)型酒店的思考[J].重慶教育學(xué)院學(xué)報(bào)，2005～5：55～58 關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略環(huán)境的SWOT 分析

李 健

摘要:為了求得長(zhǎng)期的生存和發(fā)展,房地產(chǎn)企業(yè)必須制定和運(yùn)用與外部環(huán)境和自身?xiàng)l件相適應(yīng)的戰(zhàn)略。本文對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略管理中的戰(zhàn)略環(huán)境分析這一環(huán)節(jié)進(jìn)行研究,將環(huán)境分為宏觀環(huán)境、區(qū)域環(huán)境和企業(yè)內(nèi)部環(huán)境三個(gè)層次,以天津的一家中型房地產(chǎn)企業(yè)A 為對(duì)象,進(jìn)行了實(shí)證研究。

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn);環(huán)境分析;SWOT矩陣

一、外部環(huán)境分析

外部環(huán)境包括宏觀環(huán)境和區(qū)域環(huán)境,是相對(duì)企業(yè)內(nèi)部環(huán)境而言的。1.宏觀環(huán)境信息收集

我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)所面對(duì)的宏觀環(huán)境是大體相同的,應(yīng)該注重它的時(shí)效性。本文以2005 年前兩個(gè)季度的房地產(chǎn)行業(yè)宏觀環(huán)境為例進(jìn)行信息收集和分析,主要目的是展現(xiàn)房地產(chǎn)信息收集和分析的過(guò)程以及應(yīng)該關(guān)注的內(nèi)容。

(1)全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)。2005 年1 —5 月,全國(guó)商品房平均銷售價(jià)格同比上漲8.9 %。而前4 個(gè)月,上漲的幅度為12.5 %。這說(shuō)明全國(guó)商品房的平均銷售價(jià)格漲勢(shì)有所回落。前5個(gè)月,全國(guó)商品住宅平均銷售價(jià)格上漲11.3 %,商業(yè)營(yíng)業(yè)用房的銷售價(jià)格上漲4.1 %;辦公樓銷售價(jià)格下降4.6 %。與1 至4 月的漲幅相比,漲幅略有下降。5 月末,全國(guó)商品房空置面積為10320 萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)6.2 %。其中,商品住宅空置面積為5933 萬(wàn)平方米,下降0.4 %。1 至5 月,全國(guó)累計(jì)完成住宅投資增長(zhǎng)21.8 %,完成經(jīng)濟(jì)適用房投資下降16.7 %。5 月,反映房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況的“國(guó)房景氣指數(shù)”為101.83 ,與4 月基本持平。

(2)政治、政府與法律法規(guī)。一是,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)的法規(guī)。二是,金融政策。由于國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道少,主要還是依賴于貸款。大部分房地產(chǎn)投資中,貸款份額能占到50 %以上,有的甚至能占到80 %以上。從去年以來(lái)在中央銀行和銀監(jiān)會(huì)指導(dǎo)下,商業(yè)銀行通過(guò)提高貸款利率,嚴(yán)格貸款程序,來(lái)穩(wěn)定金融秩序,防范金融風(fēng)險(xiǎn),抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資過(guò)熱和過(guò)多投機(jī)性行為。個(gè)人住房消費(fèi)貸款新增額呈現(xiàn)逐月減少趨勢(shì)。三是,土地政策。土地儲(chǔ)備能力是房地產(chǎn)各企業(yè)公認(rèn)的核心能力,隨著“經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓”政策的實(shí)行,土地供應(yīng)更加公開(kāi)化透明化,對(duì)土地資源的爭(zhēng)奪越來(lái)越白熱化。最近出臺(tái)的一系列土地政策表明了政府嚴(yán)格土地供應(yīng),限制開(kāi)發(fā)規(guī)模的決心。四是,稅收政策。目前房地產(chǎn)涉及的稅種多達(dá)十余種。針對(duì)不斷變化的形勢(shì)需要,國(guó)家會(huì)不斷改革稅收制度。

(3)技術(shù)環(huán)境。應(yīng)該講房地產(chǎn)產(chǎn)品的技術(shù)發(fā)展緩慢。盡管近年來(lái)綠色能源和綠色建材開(kāi)始流行并日益為消費(fèi)者所關(guān)注,一些高科技配套設(shè)施也浮出水面,但與房屋的結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)和布局規(guī)劃相比不是影響產(chǎn)品的關(guān)鍵因素。大多數(shù)房地產(chǎn)產(chǎn)品還是在地段、房型、6 結(jié)構(gòu)、綠化、物業(yè)上做文章。需要特別指出的是,國(guó)家有關(guān)部門對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品的規(guī)格要求越來(lái)越細(xì)致和嚴(yán)格,有望將住宅建設(shè)規(guī)范化和標(biāo)準(zhǔn)化。

(4)社會(huì)文化。根據(jù)經(jīng)濟(jì)收入來(lái)劃分,中國(guó)社會(huì)已經(jīng)分化出不同的社會(huì)階層,不同階層的人的消費(fèi)需求和消費(fèi)行為存在明顯差異,高收入者對(duì)住房的期望已經(jīng)上升到追求舒適豪華多功能等品質(zhì)要求,而低收入還僅停留在滿足一般的居住需求上。需要引起重視的是,隨著社會(huì)的進(jìn)步和中國(guó)人健康意識(shí)的增強(qiáng),綠色、環(huán)保、智能化、適合人居等嶄新理念越來(lái)越為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商所重視。此外,受教育程度的普遍提高、人口老齡化、人口的城市流動(dòng)趨勢(shì),都對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展有重要影響。

(5)國(guó)際環(huán)境。對(duì)中國(guó)企業(yè)影響最為深刻的應(yīng)該是中國(guó)加入WTO。隨著市場(chǎng)開(kāi)放程度的不斷提高和國(guó)外公司準(zhǔn)入條件的不斷放寬,可能形成外資和外商涌如中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的局面,對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)形成巨大的沖擊。同時(shí)也存在著機(jī)遇,一方面入世可能帶來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的增加,尤其是高檔住宅和高檔寫字樓的需求,另一方面在日趨激烈的競(jìng)爭(zhēng)中難免要淘汰一大批規(guī)模小、管理差的企業(yè),使行業(yè)向規(guī)范化和成熟的方向發(fā) 展。

2.區(qū)域環(huán)境信息收集

房地產(chǎn)行業(yè)除了政策性以外的另一顯著特點(diǎn)是它的區(qū)域性,有時(shí)區(qū)域環(huán)境分析甚至比宏觀環(huán)境分析還重要。這里以天津的A 公司為例,由于是立足于天津房地產(chǎn)市場(chǎng)的,所以應(yīng)定期以天津市作為研究對(duì)象,對(duì)影響到本行業(yè)和本公司的經(jīng)濟(jì)環(huán)境、人口統(tǒng)計(jì)、政策法律環(huán)境、行業(yè)和市場(chǎng)情況等方面進(jìn)行信息收集,方法和信息形式和前面的宏觀環(huán)境分析是一樣的,這里不再詳細(xì)列舉。

3.建立外部環(huán)境評(píng)價(jià)矩陣

外部因素評(píng)價(jià)矩陣可以幫助戰(zhàn)略制定者對(duì)收集到的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、文化、人口、環(huán)境、政治、政府、法律、技術(shù)等方面的信息進(jìn)行歸納和評(píng)價(jià),是將宏觀環(huán)境分析和區(qū)域環(huán)境分析中的有效信息進(jìn)行分析和匯總的工具,戴維教授在他的《戰(zhàn)略管理》中對(duì)外部因素評(píng)價(jià)矩陣以及后面要用到的內(nèi)部因素評(píng)價(jià)矩陣進(jìn)行了詳細(xì)地介紹。以A 公司為例,通過(guò)對(duì)收集的信息進(jìn)行篩選和分析后認(rèn)為它面臨著以下機(jī)會(huì)和威脅:(1)宏觀經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)、居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)的升級(jí)、城市化進(jìn)程、私家車的普及以及經(jīng)濟(jì)全球化都將有力地帶動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)需求的增長(zhǎng);(2)天津區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和城鎮(zhèn)住房制度改革的釋放效應(yīng)刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求;(3)2004 年下半年開(kāi)始,政府逐步加大對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)的支持力度;(4)天津地區(qū)尚未出現(xiàn)具有全國(guó)知名度、已經(jīng)形成品牌優(yōu)勢(shì)的房地產(chǎn)公司,仍處于群雄爭(zhēng)霸的局面;(5)以土地招拍掛出讓制度的確立為標(biāo)志,房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步走向規(guī)范化和透明化,對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)這既是機(jī)遇同時(shí)也是挑戰(zhàn);7(6)針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的諸多問(wèn)題,國(guó)家和地方政府各相關(guān)部門的調(diào)控措施將越來(lái)越嚴(yán)格。目前房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的主要問(wèn)題有:房地產(chǎn)價(jià)格上漲幅度過(guò)大、投資結(jié)構(gòu)仍不盡合理、房地產(chǎn)存量資源沒(méi)有充分利用等;(7)土地取得方式的變革、土地成本和以鋼材為龍頭的建材價(jià)格的上漲、配套設(shè)施要求的提高、央行加息壓力、土地增值稅的嚴(yán)格征管將導(dǎo)致整體成本不斷上漲企業(yè)利潤(rùn)下降;(8)行業(yè)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈,由于房地產(chǎn)的規(guī)模開(kāi)發(fā)一方面可以帶來(lái)樓盤產(chǎn)品開(kāi)發(fā)效率的提高和開(kāi)發(fā)成本的降低,另一方面又極易導(dǎo)致樓盤產(chǎn)品的同質(zhì)化,而同質(zhì)化樓盤產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)不可避免地產(chǎn)生激烈的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng),目前房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)趨向微利;(9)由于資本的逐利性特點(diǎn),那些實(shí)施跨區(qū)域戰(zhàn)略的著名房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)隨時(shí)進(jìn)入仍然處于上升階段的天津房地產(chǎn)市場(chǎng),給本地企業(yè)造成沖擊。將以上分析得出的結(jié)果簡(jiǎn)化成如表1 中所列舉的5 個(gè)機(jī)會(huì)因素和5 個(gè)威脅因素,并通過(guò)集體討論以確定因素的權(quán)重和相應(yīng)評(píng)分,之后繪制外部因素評(píng)價(jià)矩陣。以A 公司為例做外部因素評(píng)價(jià)矩陣的表格如下:

從得分2.55 來(lái)看,A 公司在有效利用外部機(jī)會(huì)和回避外部威脅方面大體處于平均水平。需要注意的是透徹理解外部因素評(píng)價(jià)矩陣中的因素比評(píng)分本身更重要,因?yàn)樵u(píng)分具有很強(qiáng)的主觀性。

二、內(nèi)部環(huán)境分析

步驟和建立外部因素評(píng)價(jià)矩陣一樣,從內(nèi)部環(huán)境信息中總結(jié)出關(guān)鍵內(nèi)部因素,確定權(quán)重和評(píng)分,然后繪制出內(nèi)部因素評(píng)價(jià)矩陣的表格,整個(gè)過(guò)程需要有來(lái)自整個(gè)企業(yè)各個(gè)部門的代表的參與。A 公司的內(nèi)部因素評(píng)價(jià)矩陣的表格如下: 8

A 公司的主要弱點(diǎn)在于缺乏品牌優(yōu)勢(shì)和核心競(jìng)爭(zhēng)能力,在天津同行業(yè)中處于中等地位?？偧訖?quán)分?jǐn)?shù)2.75 表明企業(yè)的總體內(nèi)部?jī)?yōu)勢(shì)略高于平均水平。當(dāng)然,分?jǐn)?shù)本身不重要,只是幫助我們更清楚地認(rèn)識(shí)那些對(duì)企業(yè)有較大影響的內(nèi)部因素。

三、建立SWOT 矩陣

通過(guò)前面得到的內(nèi)部和外部因素評(píng)價(jià)矩陣,可以確定對(duì)企業(yè)外部環(huán)境的機(jī)會(huì)和威脅起重要影響的因素,以及對(duì)企業(yè)內(nèi)部?jī)?yōu)勢(shì)和弱點(diǎn)起重要影響作用的因素,接下來(lái)要建造SWOT 矩陣,目的是幫助管理者制定如下四類戰(zhàn)略:SO 戰(zhàn)略、WO 戰(zhàn)略、ST 戰(zhàn)略、WT 戰(zhàn)略。需要指出的是,SWOT 矩陣分析并不是要企業(yè)去選擇四種戰(zhàn)略中的哪一種戰(zhàn)略,而是為企業(yè)制定合理的戰(zhàn)略目標(biāo)提供考慮周到的綜合性的依據(jù)。以A公司為例建立SWOT 矩陣: 9

經(jīng)過(guò)系統(tǒng)的戰(zhàn)略環(huán)境分析,房地產(chǎn)企業(yè)所面對(duì)的機(jī)遇和威脅以及自身的優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)就顯而易見(jiàn)了,這為接下來(lái)的戰(zhàn)略方針和目標(biāo)的制定和實(shí)施創(chuàng)造了良好的基礎(chǔ)?！?/p>

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第三篇：經(jīng)濟(jì)型酒店發(fā)展的SWOT分析

徐州經(jīng)濟(jì)型酒店發(fā)展的S W O T 分析及戰(zhàn)略研究

經(jīng)濟(jì)型酒店（Economy Hotel）是相對(duì)于傳統(tǒng)的全服務(wù)酒店（Full Service Hotel）而存在的一種新興酒店業(yè)態(tài)，其突出特點(diǎn)是價(jià)格經(jīng)濟(jì)實(shí)惠（Economical），提供有限服務(wù)(Limited-service)，目標(biāo)顧客群定位在普通消費(fèi)大眾上。因而在酒店硬件設(shè)施上省去了豪華的大堂和宴會(huì)娛樂(lè)等輔助設(shè)施，不追求高檔次、大而全，而把服務(wù)功能集中在住宿上，精心打造旅居客停的休息空間，大大節(jié)約了成本投入，從而可以把經(jīng)濟(jì)實(shí)惠的房?jī)r(jià)讓渡給顧客。經(jīng)濟(jì)型酒店最早出現(xiàn)在20 世紀(jì)30～50 年代末的美國(guó)，隨后從美國(guó)發(fā)展到歐洲、日本等國(guó)家，成為世界酒店業(yè)發(fā)展的新亮點(diǎn)。20世紀(jì)末，我國(guó)的經(jīng)濟(jì)型酒店也開(kāi)始在北京、上海等大城市起步，而后迅速向國(guó)內(nèi)其他地區(qū)發(fā)展。

一、徐州簡(jiǎn)介

徐州是江蘇省轄市，位于蘇魯豫皖四省交界地區(qū)。歷史上徐州一直是區(qū)域性的政治、經(jīng)濟(jì)、軍事、文化中心，英雄才俊輩出，人文積淀深厚。如今，徐州是江蘇省重點(diǎn)規(guī)劃建設(shè)的四個(gè)特大城市和三大都市圈核心城市之一，也是新亞歐大陸橋東端第一個(gè)區(qū)域性中心城市和淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)的中心城市。作為國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的“較大的市”,徐州曾先后獲得國(guó)家歷史文化名城、中國(guó)優(yōu)秀旅游城市等稱號(hào)。

二、徐州經(jīng)濟(jì)型酒店發(fā)展的SWOT 分析

SWOT是英文(Strengths，Weakness，Opportunities，Threats)第一個(gè)字母的縮寫，S 和W 是指內(nèi)部?jī)?yōu)勢(shì)和劣勢(shì)，O 和T 是指外部機(jī)會(huì)和威脅。

1.優(yōu)勢(shì)

(1)低廉的成本投入。徐州地處蘇北，與蘇南以及一些大城市相比，經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對(duì)滯后，地價(jià)、房?jī)r(jià)、建材價(jià)格和物業(yè)成本都較低，如2005 年南京的地價(jià)是1920.1 元/平方米，徐州的地價(jià)899.2 元/平方米，還不到南京的一半。另外，從員工工資薪金支出看，在蘇南的一些城市，酒店普通服務(wù)員的月工資在700元～800 元，而徐州酒店普通服務(wù)員的月工資在500 元～600 元。可見(jiàn)在徐州投資開(kāi)設(shè)經(jīng)濟(jì)型酒店的經(jīng)營(yíng)管理成本較低。

(2)誘人的客房?jī)r(jià)位。目前，蘇南一些城市經(jīng)濟(jì)型酒店的平均房?jī)r(jià)在150元左右。蘇北地區(qū)消費(fèi)水平偏低，從運(yùn)作成本來(lái)看，南京的地價(jià)近乎徐州的2 倍，假如在利潤(rùn)一定的條件下，徐州經(jīng)濟(jì)型酒店客房的出租價(jià)格在150 元的基礎(chǔ)上明顯具有下調(diào)的空間，更能迎合一般公務(wù)、商務(wù)旅行者和普通旅游者的消費(fèi)需求。

(3)充足的客源保證。徐州是淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)制造業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、物流業(yè)的中心，經(jīng)濟(jì)地位在蘇北地區(qū)舉足輕重，隨著地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，徐州已成為蘇北地區(qū)重要的商務(wù)目的地，其中不乏一般商務(wù)人士和中小企業(yè)主，這類商務(wù)客人成為經(jīng)濟(jì)型酒店的穩(wěn)定客源之一。

徐州旅游資源豐富，以“漢代三絕”(漢墓、漢畫像石、漢兵__馬俑)為代表的兩漢文化遺存馳名海內(nèi)外，云龍山水、黃河風(fēng)光帶迤邐迷人，每年都會(huì)吸引大量游客。來(lái)徐旅游的國(guó)內(nèi)游客中，15～24 歲的占12.69%，24 歲～44 歲的占65.67%，這些年齡層次的人喜歡獨(dú)行或與家人親朋一起出游，但經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)較重，對(duì)價(jià)格較為敏感，同時(shí)又對(duì)住宿質(zhì)量要求較高，因此價(jià)格實(shí)惠、住宿舒適的經(jīng)濟(jì)型酒店就成為首選之處。

2.劣勢(shì)

(1)專業(yè)管理技術(shù)不高。徐州目前所謂的經(jīng)濟(jì)型酒店大多是當(dāng)初為滿足部門利益而建立的館舍或招待所,產(chǎn)權(quán)關(guān)系不清，企業(yè)制度不健全，管理制度欠規(guī)范,管理思想落后，迷信經(jīng)驗(yàn)管理，忽視制度建設(shè)，習(xí)慣通過(guò)領(lǐng)導(dǎo)者的能力和情緒控制酒店經(jīng)營(yíng)狀況的走向。

(2)專業(yè)管理人才缺乏。目前，徐州開(kāi)設(shè)旅游專業(yè)的各院校中，共有中專生735 人，大專生611 人，本科生429 人，這些學(xué)生所學(xué)習(xí)的酒店管理知識(shí)均是與高星級(jí)酒店相關(guān)的，學(xué)生實(shí)踐也主要在國(guó)內(nèi)外大中城市的四五星級(jí)酒店進(jìn)行，可見(jiàn)未來(lái)的酒店管理者都是為高星級(jí)酒店“量身定做”的，經(jīng)濟(jì)型酒店的專業(yè)管理人才嚴(yán)重缺乏。

(3)酒店市場(chǎng)不規(guī)范。這種不規(guī)范主要表現(xiàn)為各種酒店間的削價(jià)競(jìng)爭(zhēng)，如2004 年徐州星級(jí)酒店的客房平均出租率為62.42%，2005 年為105.95%，上升了43.53%，而平均房?jī)r(jià)則由2004年的193.55 元/ 天間，下降到2005 年的123.89 元/ 天間，下降了69.66 元。這種入住率大幅提高的現(xiàn)象是酒店壓低房?jī)r(jià)造成的，在收益方面并沒(méi)有改善。另外有些酒店和招待所因隸屬于各級(jí)政府和企事業(yè)單位，成為組織接待相關(guān)人員的機(jī)構(gòu)，多數(shù)情況下面對(duì)的都是內(nèi)部市場(chǎng)，一旦面對(duì)公眾市場(chǎng)時(shí)，慣用的法寶就是不考慮成本，實(shí)行惡性價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)搶奪客源。其結(jié)果必然削弱經(jīng)濟(jì)型酒店的性價(jià)比優(yōu)勢(shì)，客源遭到不公正剝奪，整個(gè)行業(yè)的有序分 布規(guī)律也遭到破壞。

3.機(jī)會(huì)

(1)大眾旅游時(shí)代的到來(lái)。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和“五一”、“十一”

黃金周的推行，旅游活動(dòng)成為我國(guó)公民休閑活動(dòng)的熱點(diǎn)，中等消費(fèi)的工薪階層成為國(guó)內(nèi)旅游的主力軍。徐州是全國(guó)歷史文化名城和全國(guó)優(yōu)秀旅游城市，加上市政府對(duì)旅游業(yè)的大力支持和投入，徐州城市的知名度越來(lái)越高，周邊地區(qū)來(lái)徐旅游的游客將逐年增加。

(2)徐州區(qū)域中心的地位日漸明顯。據(jù)中國(guó)城市競(jìng)爭(zhēng)力課題組2003 的研究報(bào)告，包括港澳在內(nèi)的200 個(gè)城市中，徐州城市綜合競(jìng)爭(zhēng)力排名第四十一位，列全國(guó)地級(jí)市第十六位，在蘇魯豫皖四省交界的淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)20個(gè)地級(jí)市中，徐州市經(jīng)濟(jì)總量排名第一。2004 年、2005 年，徐州連續(xù)兩年被臺(tái)灣電機(jī)電子同業(yè)公會(huì)評(píng)為大陸“極力推薦投資城市”，連續(xù)兩年榮登《福布斯》“中國(guó)大__陸最佳商業(yè)城市”排行榜。京滬高速鐵路建成后，徐州至北京、上海的時(shí)間均縮短為2.5 小時(shí)，并使其進(jìn)入長(zhǎng)三角和環(huán)渤?！叭r(shí)經(jīng)濟(jì)圈”, 屆時(shí)將進(jìn)一步夯實(shí)淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)區(qū)域中心城市的地位。

(3)徐州酒店供給結(jié)構(gòu)的斷層。目前徐州共有五星級(jí)酒店1家，四星級(jí)5 家，三星級(jí)18 家，二星級(jí)22 家，社會(huì)旅館的數(shù)量達(dá)到了一千多家，而質(zhì)量與價(jià)格均適中的經(jīng)濟(jì)型酒店數(shù)量則明顯不足，酒店業(yè)供給結(jié)構(gòu)存在很大的斷層，與目前市場(chǎng)的需求不能有效對(duì)接。另從“十一五”發(fā)展規(guī)劃來(lái)看，到2010 年全市將擁有各類星級(jí)飯店87 家，其中五星級(jí)飯店5 家，四星級(jí)飯店12 家。未來(lái)供給斷層擴(kuò)大的趨勢(shì)更為明顯，這將為經(jīng)濟(jì)型酒店的發(fā)展帶來(lái)廣闊的空間和良好的機(jī)遇。

(4)國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)型酒店發(fā)展勢(shì)頭良好。近年來(lái)，國(guó)際知名的經(jīng)濟(jì)型酒店品牌，如速8(Super8)、天天客棧（Days Inn）、宜必思(Ibis)等紛紛在中

國(guó)開(kāi)設(shè)經(jīng)濟(jì)型酒店。中國(guó)發(fā)展自主經(jīng)濟(jì)型酒店的佼佼者如北京的如家快捷、上海的錦江之星等，除在北京、上海、廣州、杭州等大城市開(kāi)設(shè)多個(gè)連鎖店外，還在江蘇省內(nèi)的蘇州、常州、南京、揚(yáng)州等地開(kāi)設(shè)了一大批經(jīng)濟(jì)型酒店。根據(jù)國(guó)外經(jīng)驗(yàn)，經(jīng)濟(jì)型酒店的客房出租率達(dá)到50% 就能保本，中國(guó)經(jīng)濟(jì)型酒店的入住率則普遍穩(wěn)定在70% 左右。它們先進(jìn)的經(jīng)營(yíng)管理方法可以成為徐州經(jīng)濟(jì)型酒店學(xué)習(xí)和取經(jīng)的樣板。

4.威脅

(1)行業(yè)管理的缺位。旅游飯店星級(jí)劃分與評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)是中國(guó)飯店宏觀行業(yè)管理的基礎(chǔ)性手段，它對(duì)星級(jí)飯店業(yè)的規(guī)范經(jīng)營(yíng)和主管部門的統(tǒng)一管理都起到了較大的作用。但由于缺少差異化的規(guī)定，發(fā)展中的“經(jīng)濟(jì)型酒店”在這套星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)中找不到應(yīng)有的位置：經(jīng)濟(jì)型酒店雖然投資額有限，但在必備項(xiàng)目和基本服務(wù)上，也應(yīng)有相應(yīng)的規(guī)范。

(2)對(duì)經(jīng)濟(jì)型酒店缺乏足夠的認(rèn)識(shí)。從目前徐州市旅游局的統(tǒng)計(jì)資料看，納入住宿統(tǒng)計(jì)范圍的只有兩類飯店，一是星級(jí)飯店，二是社會(huì)旅館，經(jīng)濟(jì)型酒店業(yè)并不屬于統(tǒng)計(jì)中的任何一類，可見(jiàn)管理部門并沒(méi)有給予足夠的重視。社會(huì)上一些服務(wù)質(zhì)量不穩(wěn)定、衛(wèi)生條件差、管理不規(guī)范的社會(huì)旅館，為了牟取經(jīng)濟(jì)利益，紛紛打出“經(jīng)濟(jì)型酒店”的旗號(hào)，使得人們一提到經(jīng)濟(jì)型酒店，就聯(lián)想到臟、亂、差，而對(duì)真正的經(jīng)濟(jì)型酒店則缺少正確的認(rèn)識(shí)。

(3)大量新進(jìn)入者和替代者擠壓市場(chǎng)空間。經(jīng)濟(jì)型酒店是世界酒店業(yè)發(fā)展的新機(jī)會(huì)，相對(duì)國(guó)內(nèi)其他大中城市，徐州巨大的發(fā)展空間雖然還未引起業(yè)界的足夠重視，但國(guó)內(nèi)外資本的進(jìn)入是遲早的事，未來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度仍會(huì)

加大。另外，從徐州本地的市場(chǎng)發(fā)展看，由于人們生活水平的提高，會(huì)有一部分客源流向高星級(jí)飯店，考慮到價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)策略的影響，未來(lái)經(jīng)濟(jì)型酒店的市場(chǎng)空間可能會(huì)受到影響。

三、徐州經(jīng)濟(jì)型酒店發(fā)展的戰(zhàn)略選擇

經(jīng)過(guò)上述分析，結(jié)合目前的實(shí)際情況，運(yùn)用專家咨詢法(特爾斐法)對(duì)上述因素進(jìn)行加權(quán)計(jì)算，將各因素相互匹配起來(lái)進(jìn)行系統(tǒng)研究，我們就可以采取相應(yīng)的發(fā)展戰(zhàn)略。

我們假定徐州經(jīng)濟(jì)型酒店發(fā)展的內(nèi)部因素和外部因素中各影響因子的權(quán)重值之和都為1，權(quán)重值越高，說(shuō)明其在整體中的價(jià)值相對(duì)越高。

各內(nèi)外部因素定量加權(quán)的計(jì)算公式為：總分= Σ（重要性得分×權(quán)重）/ Σ權(quán)重徐州經(jīng)濟(jì)型酒店發(fā)展的優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)分析可以采用內(nèi)部評(píng)價(jià)矩陣,如表1 所示。

表1 徐州經(jīng)濟(jì)型酒店的內(nèi)部因素評(píng)價(jià)矩陣

徐州經(jīng)濟(jì)型酒店發(fā)展的機(jī)會(huì)與威脅分析可以采用外部評(píng)價(jià)矩陣，如表2 所示：

表2 徐州經(jīng)濟(jì)型酒店外部因素評(píng)價(jià)矩陣

根據(jù)計(jì)算結(jié)果和SWOT 分析法的基本原理, 確定徐州經(jīng)濟(jì)型酒店所處的象限,就可確定其應(yīng)采取的發(fā)展戰(zhàn)略。如圖1 所示:

由圖1 可以看出, 在當(dāng)前的環(huán)境下, 徐州經(jīng)濟(jì)型酒店的發(fā)展優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)并存，機(jī)會(huì)與挑戰(zhàn)同在，但二者相較，優(yōu)勢(shì)大于劣勢(shì)，機(jī)會(huì)大于挑戰(zhàn)，應(yīng)采取增長(zhǎng)型戰(zhàn)略。徐州作為淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)的中心城市應(yīng)發(fā)揮領(lǐng)頭羊的作用，利用成本、價(jià)格優(yōu)勢(shì)和客源供給充足的優(yōu)勢(shì)，深化認(rèn)識(shí)，確立經(jīng)濟(jì)型酒店應(yīng)有的行業(yè)地位；提高管理水平，進(jìn)一步細(xì)分市場(chǎng)，找準(zhǔn)市場(chǎng)定位，利用自身現(xiàn)有的資源，對(duì)經(jīng)濟(jì)效益差、地理位置好、符合經(jīng)濟(jì)型酒店改造標(biāo)準(zhǔn)的酒店進(jìn)行積極改造；統(tǒng)一品牌形象，找準(zhǔn)市場(chǎng)定位，連鎖經(jīng)營(yíng)，規(guī)范服務(wù)，強(qiáng)化市場(chǎng)推廣，發(fā)揮出經(jīng)濟(jì)型酒店的活力，為徐州市酒店行業(yè)的發(fā)展

增加動(dòng)力。同時(shí)努力向國(guó)內(nèi)外同行學(xué)習(xí)借鑒成功的經(jīng)營(yíng)模式和管理方法，結(jié)合實(shí)際，走集團(tuán)化的連鎖經(jīng)營(yíng)模式，創(chuàng)造出更具徐州城市特征的經(jīng)濟(jì)型酒店，并在此基礎(chǔ)上樹(shù)立自己的經(jīng)濟(jì)型酒店品牌，爭(zhēng)取在經(jīng)濟(jì)型酒店發(fā)展方面走出一條具有自身特點(diǎn)的路子。

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關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略環(huán)境的SWOT 分析

李 健

摘要:為了求得長(zhǎng)期的生存和發(fā)展,房地產(chǎn)企業(yè)必須制定和運(yùn)用與外部

環(huán)境和自身?xiàng)l件相適應(yīng)的戰(zhàn)略。本文對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略管理中的戰(zhàn)略環(huán)境分析這一環(huán)節(jié)進(jìn)行研究,將環(huán)境分為宏觀環(huán)境、區(qū)域環(huán)境和企業(yè)內(nèi)部環(huán)境三個(gè)層次,以天津的一家中型房地產(chǎn)企業(yè)A 為對(duì)象,進(jìn)行了實(shí)證研究。

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn);環(huán)境分析;SWOT矩陣

一、外部環(huán)境分析

外部環(huán)境包括宏觀環(huán)境和區(qū)域環(huán)境,是相對(duì)企業(yè)內(nèi)部環(huán)境而言的。1.宏觀環(huán)境信息收集

我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)所面對(duì)的宏觀環(huán)境是大體相同的,應(yīng)該注重它的時(shí)效性。本文以2005 年前兩個(gè)季度的房地產(chǎn)行業(yè)宏觀環(huán)境為例進(jìn)行信息收集和分析,主要目的是展現(xiàn)房地產(chǎn)信息收集和分析的過(guò)程以及應(yīng)該關(guān)注的內(nèi)容。

(1)全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)。2005 年1 —5 月,全國(guó)商品房平均銷售價(jià)格同比上漲8.9 %。而前4 個(gè)月,上漲的幅度為12.5 %。這說(shuō)明全國(guó)商品房的平均銷售價(jià)格漲勢(shì)有所回落。前5個(gè)月,全國(guó)商品住宅平均銷售價(jià)格上漲11.3 %,商業(yè)營(yíng)業(yè)用房的銷售價(jià)格上漲4.1 %;辦公樓銷售價(jià)格下降4.6 %。與1 至4 月的漲幅相比,漲幅略有下降。5 月末,全國(guó)商品房空置面積為10320 萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)6.2 %。其中,商品住宅空置面積為5933 萬(wàn)平方米,下降0.4 %。1 至5 月,全國(guó)累計(jì)完成住宅投資增長(zhǎng)21.8 %,完成經(jīng)濟(jì)適用房投資下降16.7 %。5 月,反映房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況的“國(guó)房景氣指數(shù)”為101.83 ,與4 月基本持平。

(2)政治、政府與法律法規(guī)。一是,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)的法規(guī)。二是,金融政策。由于國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道少,主要還是依賴于貸款。大部分房地產(chǎn)投資中,貸款份額能占到50 %以上,有的甚至能占到80 %以上。從去年

以來(lái)在中央銀行和銀監(jiān)會(huì)指導(dǎo)下,商業(yè)銀行通過(guò)提高貸款利率,嚴(yán)格貸款程序,來(lái)穩(wěn)定金融秩序,防范金融風(fēng)險(xiǎn),抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資過(guò)熱和過(guò)多投機(jī)性行為。個(gè)人住房消費(fèi)貸款新增額呈現(xiàn)逐月減少趨勢(shì)。三是,土地政策。土地儲(chǔ)備能力是房地產(chǎn)各企業(yè)公認(rèn)的核心能力,隨著“經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓”政策的實(shí)行,土地供應(yīng)更加公開(kāi)化透明化,對(duì)土地資源的爭(zhēng)奪越來(lái)越白熱化。最近出臺(tái)的一系列土地政策表明了政府嚴(yán)格土地供應(yīng),限制開(kāi)發(fā)規(guī)模的決心。四是,稅收政策。目前房地產(chǎn)涉及的稅種多達(dá)十余種。針對(duì)不斷變化的形勢(shì)需要,國(guó)家會(huì)不斷改革稅收制度。

(3)技術(shù)環(huán)境。應(yīng)該講房地產(chǎn)產(chǎn)品的技術(shù)發(fā)展緩慢。盡管近年來(lái)綠色能源和綠色建材開(kāi)始流行并日益為消費(fèi)者所關(guān)注,一些高科技配套設(shè)施也浮出水面,但與房屋的結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)和布局規(guī)劃相比不是影響產(chǎn)品的關(guān)鍵因素。大多數(shù)房地產(chǎn)產(chǎn)品還是在地段、房型、結(jié)構(gòu)、綠化、物業(yè)上做文章。需要特別指出的是,國(guó)家有關(guān)部門對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品的規(guī)格要求越來(lái)越細(xì)致和嚴(yán)格,有望將住宅建設(shè)規(guī)范化和標(biāo)準(zhǔn)化。

(4)社會(huì)文化。根據(jù)經(jīng)濟(jì)收入來(lái)劃分,中國(guó)社會(huì)已經(jīng)分化出不同的社會(huì)階層,不同階層的人的消費(fèi)需求和消費(fèi)行為存在明顯差異,高收入者對(duì)住房的期望已經(jīng)上升到追求舒適豪華多功能等品質(zhì)要求,而低收入還僅停留在滿足一般的居住需求上。需要引起重視的是,隨著社會(huì)的進(jìn)步和中國(guó)人健康意識(shí)的增強(qiáng),綠色、環(huán)保、智能化、適合人居等嶄新理念越來(lái)越為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商所重視。此外,受教育程度的普遍提高、人口老齡化、人口的城市流動(dòng)趨勢(shì),都對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展有重要影響。

(5)國(guó)際環(huán)境。對(duì)中國(guó)企業(yè)影響最為深刻的應(yīng)該是中國(guó)加入WTO。隨著

市場(chǎng)開(kāi)放程度的不斷提高和國(guó)外公司準(zhǔn)入條件的不斷放寬,可能形成外資和外商涌如中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的局面,對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)形成巨大的沖擊。同時(shí)也存在著機(jī)遇,一方面入世可能帶來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的增加,尤其是高檔住宅和高檔寫字樓的需求,另一方面在日趨激烈的競(jìng)爭(zhēng)中難免要淘汰一大批規(guī)模小、管理差的企業(yè),使行業(yè)向規(guī)范化和成熟的方向發(fā) 展。

2.區(qū)域環(huán)境信息收集

房地產(chǎn)行業(yè)除了政策性以外的另一顯著特點(diǎn)是它的區(qū)域性,有時(shí)區(qū)域環(huán)境分析甚至比宏觀環(huán)境分析還重要。這里以天津的A 公司為例,由于是立足于天津房地產(chǎn)市場(chǎng)的,所以應(yīng)定期以天津市作為研究對(duì)象,對(duì)影響到本行業(yè)和本公司的經(jīng)濟(jì)環(huán)境、人口統(tǒng)計(jì)、政策法律環(huán)境、行業(yè)和市場(chǎng)情況等方面進(jìn)行信息收集,方法和信息形式和前面的宏觀環(huán)境分析是一樣的,這里不再詳細(xì)列舉。

3.建立外部環(huán)境評(píng)價(jià)矩陣

外部因素評(píng)價(jià)矩陣可以幫助戰(zhàn)略制定者對(duì)收集到的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、文化、人口、環(huán)境、政治、政府、法律、技術(shù)等方面的信息進(jìn)行歸納和評(píng)價(jià),是將宏觀環(huán)境分析和區(qū)域環(huán)境分析中的有效信息進(jìn)行分析和匯總的工具,戴維教授在他的《戰(zhàn)略管理》中對(duì)外部因素評(píng)價(jià)矩陣以及后面要用到的內(nèi)部因素評(píng)價(jià)矩陣進(jìn)行了詳細(xì)地介紹。以A 公司為例,通過(guò)對(duì)收集的信息進(jìn)行篩選和分析后認(rèn)為它面臨著以下機(jī)會(huì)和威脅:(1)宏觀經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)、居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)的升級(jí)、城市化進(jìn)程、私家車的普及以及經(jīng)濟(jì)全球化都將有力地帶動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)需求的增長(zhǎng);

(2)天津區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和城鎮(zhèn)住房制度改革的釋放效應(yīng)刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求;(3)2004 年下半年開(kāi)始,政府逐步加大對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)的支持力度;(4)天津地區(qū)尚未出現(xiàn)具有全國(guó)知名度、已經(jīng)形成品牌優(yōu)勢(shì)的房地產(chǎn)公司,仍處于群雄爭(zhēng)霸的局面;(5)以土地招拍掛出讓制度的確立為標(biāo)志,房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步走向規(guī)范化和透明化,對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)這既是機(jī)遇同時(shí)也是挑戰(zhàn);(6)針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的諸多問(wèn)題,國(guó)家和地方政府各相關(guān)部門的調(diào)控措施將越來(lái)越嚴(yán)格。目前房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的主要問(wèn)題有:房地產(chǎn)價(jià)格上漲幅度過(guò)大、投資結(jié)構(gòu)仍不盡合理、房地產(chǎn)存量資源沒(méi)有充分利用等;(7)土地取得方式的變革、土地成本和以鋼材為龍頭的建材價(jià)格的上漲、配套設(shè)施要求的提高、央行加息壓力、土地增值稅的嚴(yán)格征管將導(dǎo)致整體成本不斷上漲企業(yè)利潤(rùn)下降;(8)行業(yè)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈,由于房地產(chǎn)的規(guī)模開(kāi)發(fā)一方面可以帶來(lái)樓盤產(chǎn)品開(kāi)發(fā)效率的提高和開(kāi)發(fā)成本的降低,另一方面又極易導(dǎo)致樓盤產(chǎn)品的同質(zhì)化,而同質(zhì)化樓盤產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)不可避免地產(chǎn)生激烈的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng),目前房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)趨向微利;(9)由于資本的逐利性特點(diǎn),那些實(shí)施跨區(qū)域戰(zhàn)略的著名房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)隨時(shí)進(jìn)入仍然處于上升階段的天津房地產(chǎn)市場(chǎng),給本地企業(yè)造成沖擊。將以上分析得出的結(jié)果簡(jiǎn)化成如表1 中所列舉的5 個(gè)機(jī)會(huì)因素和5 個(gè)威脅因素,并通過(guò)集體討論以確定因素的權(quán)重和相應(yīng)評(píng)分,之后繪制外部因素評(píng)價(jià)矩陣。以A 公司為例做外部因素評(píng)價(jià)矩陣的表格如下:

從得分2.55 來(lái)看,A 公司在有效利用外部機(jī)會(huì)和回避外部威脅方面大體處于平均水平。需要注意的是透徹理解外部因素評(píng)價(jià)矩陣中的因素比評(píng)分本身更重要,因?yàn)樵u(píng)分具有很強(qiáng)的主觀性。

二、內(nèi)部環(huán)境分析

步驟和建立外部因素評(píng)價(jià)矩陣一樣,從內(nèi)部環(huán)境信息中總結(jié)出關(guān)鍵內(nèi)部因素,確定權(quán)重和評(píng)分,然后繪制出內(nèi)部因素評(píng)價(jià)矩陣的表格,整個(gè)過(guò)程需要有來(lái)自整個(gè)企業(yè)各個(gè)部門的代表的參與。A 公司的內(nèi)部因素評(píng)價(jià)矩陣的表格如下: 13

A 公司的主要弱點(diǎn)在于缺乏品牌優(yōu)勢(shì)和核心競(jìng)爭(zhēng)能力,在天津同行業(yè)中處于中等地位。總加權(quán)分?jǐn)?shù)2.75 表明企業(yè)的總體內(nèi)部?jī)?yōu)勢(shì)略高于平均水平。當(dāng)然,分?jǐn)?shù)本身不重要,只是幫助我們更清楚地認(rèn)識(shí)那些對(duì)企業(yè)有較大影響的內(nèi)部因素。

三、建立SWOT 矩陣

通過(guò)前面得到的內(nèi)部和外部因素評(píng)價(jià)矩陣,可以確定對(duì)企業(yè)外部環(huán)境的機(jī)會(huì)和威脅起重要影響的因素,以及對(duì)企業(yè)內(nèi)部?jī)?yōu)勢(shì)和弱點(diǎn)起重要影響作用的因素,接下來(lái)要建造SWOT 矩陣,目的是幫助管理者制定如下四類戰(zhàn)略:SO 戰(zhàn)略、WO 戰(zhàn)略、ST 戰(zhàn)略、WT 戰(zhàn)略。需要指出的是,SWOT 矩陣分析并不是要企業(yè)去選擇四種戰(zhàn)略中的哪一種戰(zhàn)略,而是為企業(yè)制定合理的戰(zhàn)略目標(biāo)提供考慮周到的綜合性的依據(jù)。以A公司為例建立SWOT 矩陣: 14

經(jīng)過(guò)系統(tǒng)的戰(zhàn)略環(huán)境分析,房地產(chǎn)企業(yè)所面對(duì)的機(jī)遇和威脅以及自身的優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)就顯而易見(jiàn)了,這為接下來(lái)的戰(zhàn)略方針和目標(biāo)的制定和實(shí)施創(chuàng)造了良好的基礎(chǔ)。□

參考文獻(xiàn): [1]弗雷德·R ·戴維.戰(zhàn)略管理(第八版)[M].北京:經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社,2004.[2]趙國(guó)杰,于海洋.企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的選擇[M].天津:天津大學(xué)出版社,2000.[3]甘華鳴,許志峰,高照娟.戰(zhàn)略流程操作手冊(cè)[M].北京:中國(guó)物資出版社,2004.[4]楊繼瑞.2005 年我國(guó)房地產(chǎn)走勢(shì)預(yù)測(cè)與對(duì)策解析[J ].中國(guó)房地信息,2005(2).[5]寥英敏.2004 年房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)分析及2005 年預(yù)測(cè)[J ].中國(guó)房地信息,2005(2).[6]張 寅.中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)走勢(shì)估測(cè)[J ].發(fā)展,2005(3).[7]倪鵬飛,趙 崢,車 峰.中國(guó)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析[J ].中國(guó)城市經(jīng)濟(jì),2005(1).[8]馬寶珠,耿曉蘭.房地產(chǎn)業(yè)存在的主要問(wèn)題與對(duì)策[J ].遼寧經(jīng)濟(jì),2005(1).16

第四篇：經(jīng)濟(jì)型酒店發(fā)展分析

經(jīng)濟(jì)型酒店發(fā)展分析

經(jīng)濟(jì)型酒店發(fā)展迅速，在中國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，使得經(jīng)濟(jì)型酒店分布日趨成熟，特別是在國(guó)內(nèi)一線城市以及經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，形成了眾多的經(jīng)濟(jì)型酒店品牌。而面對(duì)激烈角逐的一線城市市場(chǎng)，作為后起之秀的尚客優(yōu)另辟蹊徑，走二三線城市的路線，用五年時(shí)間便取得了全國(guó)十大連鎖酒店品牌，開(kāi)店數(shù)量全國(guó)第六的驕人成績(jī)，一舉成為經(jīng)濟(jì)型酒店業(yè)內(nèi)的一顆耀眼的新星。

經(jīng)濟(jì)型酒店是以住宿為主要核心的酒店品牌，而進(jìn)行產(chǎn)品升級(jí)也應(yīng)該以住宿為主要內(nèi)容。

1996年錦江之星帶來(lái)了一股“快捷”風(fēng)，攪動(dòng)了整個(gè)酒店業(yè)市場(chǎng)，十年間，若干家“快捷”酒店如雨后春筍，遍地開(kāi)花。一時(shí)間，在整個(gè)住宿業(yè)內(nèi)，經(jīng)濟(jì)型酒店以其快捷舒適干凈等特點(diǎn)，成為整個(gè)業(yè)內(nèi)不可或缺的組成部分，并且以各自的特色在酒店業(yè)市場(chǎng)中獨(dú)霸一方。比如“家文化”的如家，“年輕”的7天，“個(gè)性”的桔子，“最漂亮”的二三線城市第一品牌尚客優(yōu)等。

作為經(jīng)濟(jì)型酒店的后起之秀，以住宿為核心內(nèi)容，圍繞消費(fèi)者的訴求為基礎(chǔ)，深度開(kāi)發(fā)產(chǎn)品內(nèi)容，一切以消費(fèi)者為中心。而在社會(huì)責(zé)任上，一直秉承回饋社會(huì)的使命，不忘給予弱勢(shì)群體更多幫助。尚客優(yōu)的成功不僅為整個(gè)酒店業(yè)提供了寶貴的經(jīng)驗(yàn)，更為酒店業(yè)的整體形象增添了亮麗的色彩。

酒店領(lǐng)導(dǎo)敏銳的發(fā)現(xiàn)，當(dāng)下人們期望出現(xiàn)更多的住宿體驗(yàn)，為了滿足人們的訴求，尚客優(yōu)結(jié)合當(dāng)下最受人們歡迎的元素，全面進(jìn)行U3升級(jí)成為經(jīng)濟(jì)型酒店業(yè)內(nèi)最漂亮的酒店，推出結(jié)合了各種元素的房型，比如與影視元素結(jié)合的“影視房”，不僅能夠觀看到最新的電影，還能夠享受影院式的超值體驗(yàn)。而結(jié)合了養(yǎng)生元素的“養(yǎng)心房”，不僅能夠增強(qiáng)人的身體，還能對(duì)肺部有養(yǎng)護(hù)作用。而結(jié)合了時(shí)尚和愛(ài)情元素的“風(fēng)情房”，不僅能增強(qiáng)戀愛(ài)雙方的感情，還是一種全新的生活體驗(yàn)。

第五篇：2012年中國(guó)經(jīng)濟(jì)型酒店SWOT分析

2012年中國(guó)經(jīng)濟(jì)型酒店SWOT 分析

一、經(jīng)濟(jì)酒店發(fā)展的優(yōu)勢(shì)（Strength）

1、成本優(yōu)勢(shì)。多數(shù)經(jīng)濟(jì)型酒店都是經(jīng)過(guò)已有的建筑改造而成的，因此建設(shè)費(fèi)用的花費(fèi)相對(duì)較低，而且租金也是很低廉。例如“如家快捷酒店”的多數(shù)店面就是在已有的倉(cāng)庫(kù)或廠房的基礎(chǔ)上高鑿而成，由此大大降低了成本。此外，經(jīng)濟(jì)型酒店規(guī)模小，配套設(shè)施簡(jiǎn)單，一般都是采用扁平化的組織結(jié)構(gòu)，管理效率較高，員工可以一人多崗，而星級(jí)酒店的客房數(shù)與員工數(shù)的比例通常在1 : 1.2以上，而經(jīng)濟(jì)性就帶你僅為1:0.3-1:0.4 , 從而大大節(jié)約了人工成本。

2、價(jià)格優(yōu)勢(shì)。經(jīng)濟(jì)型酒店擁有較強(qiáng)的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，中國(guó)行業(yè)研究院（http:///）調(diào)查顯示發(fā)現(xiàn)200元左右的房?jī)r(jià)最符合我國(guó)工薪消費(fèi)水平。而經(jīng)濟(jì)型酒店價(jià)格恰好在120-200元之間，經(jīng)濟(jì)型酒店的消費(fèi)價(jià)格對(duì)于工薪階層來(lái)說(shuō)是能夠接受的，尤其對(duì)一些中低檔的商務(wù)消費(fèi)者來(lái)講更具吸引力。因此，對(duì)于占據(jù)多數(shù)的工薪消費(fèi)群體來(lái)說(shuō)，經(jīng)濟(jì)型酒店具有一定的價(jià)格優(yōu)勢(shì)。

二、經(jīng)濟(jì)酒店發(fā)展的劣勢(shì)（Weakness）

1、缺乏專業(yè)化、規(guī)范化管理。一些經(jīng)濟(jì)型酒店員工受教育水平不是很高，在工作中有使用方言的情況出現(xiàn)，與外地游客交流不便；其次，一些酒店員工紀(jì)律性較差，擅自離崗不能再客人入住酒店的第一時(shí)間提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)； 再者，個(gè)別員工缺乏專業(yè)服務(wù)態(tài)度，對(duì)客人服務(wù)缺乏熱情。

2、酒店品牌形象模糊。酒店品牌形象就是一個(gè)酒店品牌在消費(fèi)者心中的形象，它是促使消費(fèi)者購(gòu)買本酒店產(chǎn)品的強(qiáng)大的驅(qū)動(dòng)力，擁有一個(gè)良好清晰的品牌形象是實(shí)現(xiàn)品牌競(jìng)爭(zhēng)力的前提，也是能夠快速并持久吸引消費(fèi)者的源泉。但我國(guó)經(jīng)濟(jì)型酒店品牌形象在對(duì)促進(jìn)購(gòu)買方面所起到的作用卻是很有限的，在進(jìn)行品牌宣傳時(shí)總是借助于廣告這種單一的手段，而忽視了公關(guān)活動(dòng)和公益活動(dòng)能夠提升品牌形象的手段，導(dǎo)致品牌形象在傳播過(guò)程中容易被誤解或扭曲；品牌形象經(jīng)常變化不能保持長(zhǎng)久，這樣很容易造成消費(fèi)者對(duì)品牌認(rèn)識(shí)的混亂。

三、經(jīng)濟(jì)型酒店發(fā)展的機(jī)會(huì)（Opportunity）

1、經(jīng)濟(jì)酒店在我國(guó)發(fā)展空間大。隨著人民生活水平的不斷提高和對(duì)外開(kāi)放程度的逐步加深，我國(guó)旅游業(yè)始終保持這良好的發(fā)展態(tài)勢(shì)，政府出臺(tái)了多項(xiàng)優(yōu)惠政策對(duì)于旅游企業(yè)在稅收和資金等方面都給予了大力支持，促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)型酒店的發(fā)展。旅游者的消費(fèi)觀也在逐步成熟，長(zhǎng)住商務(wù)型客人在滿足工作需求的基礎(chǔ)上，不再盲目追求酒店的星級(jí)數(shù)，更加注重實(shí)用性。

2、國(guó)內(nèi)外知名品牌化逐漸形成。目前國(guó)內(nèi)外知名的經(jīng)濟(jì)型酒店品牌逐漸形成，例如經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店品牌錦江之星快捷酒店、如家快捷酒店、七天連鎖酒店紛紛占領(lǐng)市場(chǎng)來(lái)?yè)屨冀?jīng)濟(jì)型酒店市場(chǎng)資源的“大蛋糕”，這些經(jīng)濟(jì)型酒店已經(jīng)形成了一套成熟且完善的管理體系和規(guī)范的操作方法和專業(yè)的服務(wù)理念，其全國(guó)各地開(kāi)花的背景更帶來(lái)了品牌化優(yōu)勢(shì)和網(wǎng)絡(luò)優(yōu)勢(shì)。

四、經(jīng)濟(jì)型酒店發(fā)展的挑戰(zhàn)（Threat）

1、員工流動(dòng)快。酒店要想留住人才比較難，我國(guó)經(jīng)濟(jì)型酒店行業(yè)內(nèi)員工的工資普遍較低，其他福利待遇也是不太樂(lè)觀，而工作強(qiáng)度又很大，這就造成了員工心理不平衡，很多員工在熟悉了自己所從事的崗位操作流程后就迅速跳槽，使酒店處于被動(dòng)狀態(tài)，增加了人力資源管理的成本，阻礙了酒店的發(fā)展。

2、“高低”兩端的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。對(duì)經(jīng)濟(jì)型酒店造成威脅的主要是酒店業(yè)的高低兩端，即以四五星級(jí)為代表的高星級(jí)酒店和以只提供簡(jiǎn)單住宿的社會(huì)旅館。隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，人們的生活水平大幅度提高，有一份客源流向高星級(jí)酒店，另一個(gè)是高星級(jí)酒店的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)策略，會(huì)削弱經(jīng)積習(xí)難改酒店的競(jìng)爭(zhēng)能力以致影響到經(jīng)濟(jì)型酒店的消費(fèi)市場(chǎng)。