第一篇：南京鼓樓區(qū)停車場(chǎng)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目可行性調(diào)研報(bào)告

南京鼓樓區(qū)停車場(chǎng)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目可行性調(diào)研報(bào)告

前言

本報(bào)告從宏觀環(huán)境、項(xiàng)目地現(xiàn)狀、項(xiàng)目定位研究、財(cái)務(wù)可行性分析等幾個(gè)方面對(duì)二中和十一中地下停車場(chǎng)綜合項(xiàng)目的可行性進(jìn)行了逐層深入的調(diào)查與研究，經(jīng)過調(diào)研我們發(fā)現(xiàn)南京市第十一中學(xué)及第二中學(xué)周邊區(qū)域的存在著停車設(shè)施嚴(yán)重供給不足，市場(chǎng)對(duì)停車場(chǎng)的需求十分迫切。

第一部分 十一中和二中地下停車場(chǎng)綜合項(xiàng)目背景分析.1.立項(xiàng)目的（項(xiàng)目綜合說明）1.1 項(xiàng)目說明

十一中待建地下停車場(chǎng)范圍——十一中停車場(chǎng)建在十一中(南大附中)操場(chǎng)下，東起鼓樓街，西至十一中操場(chǎng)跑道，南起鼓樓二條巷，北至淵聲巷路。

二中待建地下停車場(chǎng)范圍——位于鼓樓區(qū)東北部地區(qū)的南京市第二中學(xué)停車場(chǎng)建設(shè)項(xiàng)目，地點(diǎn)位于操場(chǎng)地下，東起青石村，西至一OO二工廠宿舍，南起長(zhǎng)江新村住宅樓，北至紫竹林。

1.2 項(xiàng)目所在區(qū)域宏觀環(huán)境分析 1.2.1 鼓樓區(qū)的規(guī)劃

鼓樓區(qū)位于南京城區(qū)中部偏西北，是南京市政治、經(jīng)濟(jì)、文化的中心城區(qū)，也是江蘇省委、省政府、省市旅游局所在地。鼓樓區(qū)全區(qū)面積24.68平方公里，東以中山路、中央路為界，與玄武區(qū)為鄰，南以漢中路、漢中門大街為限，與白下區(qū)、建鄴區(qū)接壤，西以長(zhǎng)江夾江為界，北以護(hù)城河、大橋南路、挹江門里以中山北路為界與下關(guān)區(qū)相連。全區(qū)總?cè)丝跒?38330人，總戶數(shù)為199951戶，人口密度為每平方公里25864人。其中受過高等教育的人群占33.35%，人口數(shù)量為203387人。詳情見下表。

表1 鼓樓區(qū)人口受教育程度分布

6歲及6歲以上人口合計(jì) 大學(xué)文化程度 高中文化程度 初中文化程度 小學(xué)文化程度

人數(shù) 609858 203387 162954 149171 73914 比重 100 33.35 26.72 24.46 12.12 1.2.2 鼓樓區(qū)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 圖1 鼓樓區(qū)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

鼓樓區(qū)的主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如上圖1所示。工業(yè)總產(chǎn)值實(shí)現(xiàn)了3.56億元，比去年同期增長(zhǎng)了42.8%；全社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成9.98億元，比去年同期增長(zhǎng)40.8%；實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額31.16億元，比去年同期增長(zhǎng)了22.9%。

鼓樓區(qū)作為南京市最早成型的經(jīng)濟(jì)、政治、文化中心是南京市的重要組成部分，周邊生活和商業(yè)配套非常成熟，南京市的三大商圈幾乎全被鼓樓區(qū)歸入囊中，經(jīng)濟(jì)地位可見一斑。1.3 相關(guān)政策法律環(huán)境

1.3.1 對(duì)停車場(chǎng)所的相關(guān)政策法律環(huán)境

在國(guó)家政策和各地汽車保有量增長(zhǎng)兩方面的壓力之下，我國(guó)的各主要城市，都開始對(duì)停車場(chǎng)的規(guī)劃和建設(shè)予以高度關(guān)注，南京也對(duì)停車出臺(tái)或即將出臺(tái)一些政策。住宅車庫(kù)的契稅

自今年4月1日起，住宅車庫(kù)的契稅征收比例從2%上調(diào)至4%。但是由于南京市擁有產(chǎn)權(quán)的車庫(kù)比例相當(dāng)?shù)?，大部分的車?kù)轉(zhuǎn)讓行為都是通過使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或者租賃形式，因此目前市場(chǎng)對(duì)車庫(kù)契稅調(diào)整的反應(yīng)不大。停車配建標(biāo)準(zhǔn)

2003年5月，南京市規(guī)劃局針對(duì)南京的實(shí)際情況實(shí)施了新的《南京市建筑物配建停車設(shè)施設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則》，規(guī)定一般住宅區(qū)中，每10戶要有8個(gè)以上停車位，每一幢別墅則要配備1.5個(gè)停車位。凡是建筑面積超過1000平方米的新建筑物應(yīng)配建相應(yīng)的停車位。即將出臺(tái)的新的小區(qū)停車配建標(biāo)準(zhǔn)，將老城區(qū)新建小區(qū)車位比從原來的0.3提高到0.8，即達(dá)到10戶8個(gè)停車位標(biāo)準(zhǔn)，而老城區(qū)外的新建小區(qū)，停車配建標(biāo)準(zhǔn)則要達(dá)到1，即1戶1位；社會(huì)停車場(chǎng)周圍200米范圍內(nèi)不許設(shè)路邊停車；對(duì)商場(chǎng)則要求達(dá)到最低每1000平米2-2.5個(gè)車位。針對(duì)在路面上停車的情況，《關(guān)于切實(shí)加強(qiáng)我省城市公共停車設(shè)施管理工作意見》提出路內(nèi)停車場(chǎng)不得占用人行道的盲道設(shè)置，停車泊位必須滿足以下條件：雙向道12米以上，容許雙側(cè)停車，8-12米容許單側(cè)停車，不足8米禁止停車，單行道和巷弄都是9米以上容許雙側(cè)停車，6-9米容許單側(cè)停車，不足6米禁止停車。1.3.2 汽車產(chǎn)業(yè)的相關(guān)法律政策 新《汽車產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策》

在今年6月發(fā)布的新《汽車產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策》中明確提出，“各城市人民政府應(yīng)根據(jù)本市經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，以保障方便停車和促進(jìn)汽車消費(fèi)為原則，積極搞好停車場(chǎng)所及設(shè)施的規(guī)劃和建設(shè)，制定停車場(chǎng)所用地政策和投資鼓勵(lì)政策，鼓勵(lì)個(gè)人、集體、外資投資建設(shè)停車設(shè)施。為規(guī)范城市停車設(shè)施的建設(shè)，建設(shè)部應(yīng)制定相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)居住區(qū)、商業(yè)區(qū)、公共場(chǎng)所及娛樂場(chǎng)所等建立停車設(shè)施提出明確要求?！?新《汽車貸款管理辦法》

央行和銀監(jiān)會(huì)于2004年9月中旬聯(lián)合公布了新的《汽車貸款管理辦法》，該辦法將自2004年10月1日起施行。新《辦法》對(duì)車貸業(yè)務(wù)品種進(jìn)行細(xì)分，并擴(kuò)大了放貸機(jī)構(gòu)范圍。在個(gè)人汽車貸款和用于商業(yè)用途的企業(yè)汽車貸款方面，新《辦法》沿用1998年的規(guī)定，設(shè)定了最長(zhǎng)為5年的貸款期限，并徹底終結(jié)“零首付”，貸款買車最少要自付兩成，貸款車輛價(jià)格為裸車價(jià)格；貸款人將建立信用檔案。1.4 南京市私家車保有量與停車泊位對(duì)比分析 圖2 南京市2004年車輛保有量與泊位比

1999年的時(shí)候，我市的機(jī)動(dòng)車只有13萬輛，停車位是6萬個(gè)，幾乎是每2輛車擁有1個(gè)車位。大約10萬多個(gè)。根據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計(jì),目前（2004年）南京市的機(jī)動(dòng)車保有量已經(jīng)超過60萬輛，其中私家車占了20%，將近12萬輛。今年2月份，私家車比去年同期增長(zhǎng)了57%。與私家車保有量迅速增長(zhǎng)形成鮮明對(duì)比，南京市的停車場(chǎng)發(fā)展過于滯后，尤其是對(duì)社會(huì)開放的收費(fèi)停車場(chǎng)。南京目前共有各類停車場(chǎng)近1400處，泊位75000余個(gè)。其中只有697處共30000個(gè)泊位是向社會(huì)開放的（包括路內(nèi)臨時(shí)占道停車場(chǎng)、路外停車場(chǎng)和建筑物配建停車場(chǎng)），開放的比例近40%。目前南京機(jī)動(dòng)車擁有量與公共停車位之比為7.7：1，私家車擁有量與公共停車位之比為4：1。由此可以看出，目前南京市對(duì)停車場(chǎng)的需求缺口很大，而且隨著人們收入的提高，中國(guó)入世后車價(jià)的下跌，越來越多的人能夠圓一個(gè)有車夢(mèng)，那么，給愛車尋求一個(gè)擋風(fēng)遮雨的泊位的需求就會(huì)更為迫切，所以未來幾年內(nèi)南京市對(duì)于車位的需求將有持續(xù)的增長(zhǎng)。

1.5 南京市目前停車場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀及成因分析

目前，南京市整體停車位日漸捉襟見肘，但是停車場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)狀況卻呈現(xiàn)的是冷熱兩重天。一方面地面停車場(chǎng)和地面的臨時(shí)停車位總是爆滿，另一方面，在南京的地下停車場(chǎng)總是處于“吃不飽”的境地，即使在新街口的繁華商業(yè)區(qū)，平均也有20%-30%的閑置率。出現(xiàn)路面和地下這樣的反差，主要原因是路面停車方便、費(fèi)用低。南京地下停車按小時(shí)收費(fèi)，一般分為中車6元、小車5元，如果是電子計(jì)費(fèi)，1小時(shí)零5分鐘就要收12元。而路面收費(fèi)停車一般是車次收費(fèi)，從天亮停到天黑都行，中車5元、小車4元。目前地上地下收費(fèi)差距懸殊，不僅使地下停車場(chǎng)發(fā)展受阻，還使停車場(chǎng)的投資建設(shè)單一地落在政府身上，更使司機(jī)享受不到完善的停車服務(wù)。2.項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研結(jié)論摘要 調(diào)研目的

通過對(duì)二中、十一中周邊交通狀況、人口情況、經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、私家車保有量、車流量等市場(chǎng)影響因素的調(diào)研，了解當(dāng)?shù)貙?duì)停車場(chǎng)的目前及未來的需求量，從而為當(dāng)?shù)氐目茖W(xué)合理規(guī)劃提供有效的依據(jù)。調(diào)研范圍

二中地下停車場(chǎng)項(xiàng)目的調(diào)研范圍：以南京二中操場(chǎng)為中心點(diǎn)，北至黑龍江路，南至新模范馬路，東至中央路，西至南瑞路。該區(qū)域內(nèi)居住區(qū)較多，人口密度大，有工人新村、建設(shè)新村、長(zhǎng)江新村、金貿(mào)花園、紫竹林居住區(qū)、藍(lán)山國(guó)際公寓、城市先鋒及匯林綠洲等。十一中調(diào)研范圍：以南大附中（即十一中）為中心點(diǎn)，直徑1公里范圍內(nèi)，東至高樓門，西至上海路及北京西路，北至傅厚崗及大方巷，南至漢口路。2.二中、十一中周邊總體環(huán)境分析

2.1 周邊交通及停車現(xiàn)狀（見報(bào)告附件項(xiàng)目地示意圖）二中周邊交通及停車現(xiàn)狀：

二中全名南京市第二中學(xué)，地處鼓樓區(qū)東北部。北臨黑龍江路，東靠金貿(mào)大街，南臨新模范馬路，與中央門比鄰，有多達(dá)30多條公交線路及一條地鐵線路經(jīng)過，發(fā)達(dá)的公共交通網(wǎng)絡(luò)，交通十分便利。

由于二中周邊屬于鼓樓區(qū)的老城區(qū)，周圍的老居住小區(qū)如建設(shè)新村、長(zhǎng)江新村、工人新村等多建設(shè)較早，一般都沒有建車庫(kù)，私家車保有量很低；而目前新建、在建的樓盤如城市先鋒、匯林綠洲三期、藍(lán)山國(guó)際公寓屬于鼓北的高檔住宅區(qū)，都建有車庫(kù)，其業(yè)主的私家車保有量明顯高于南京市平均水平，被稱為南京中心城區(qū)的最后富人區(qū)。目前在區(qū)域內(nèi)的私家車保有總量約為500多輛，私家車保有率約為60人/車。項(xiàng)目地區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有正規(guī)及非正規(guī)（含占道經(jīng)營(yíng)停車場(chǎng)、路邊隨意停放、小區(qū)內(nèi)停車場(chǎng)）停車位400個(gè)左右，單個(gè)車位面積4~8平米不等，其中正規(guī)停車位生活區(qū)外75個(gè)左右，生活區(qū)內(nèi)200多個(gè)。十一中周邊交通及停車現(xiàn)狀：

十一中全名南京大學(xué)附屬中學(xué)，學(xué)校地處南京市中心，毗鄰鼓樓廣場(chǎng)，北靠湖南路，東依中央路，南臨北京西路，西偎中山北路。學(xué)校占地面積27241平米。項(xiàng)目地區(qū)域位處繁華的鼓樓區(qū)商業(yè)地段，區(qū)域內(nèi)企事業(yè)單位、商鋪、寫字樓數(shù)量眾多，車流量非常巨大，高峰時(shí)期的車流量達(dá)100-140輛/分鐘，即使在非高峰時(shí)期也達(dá)到50-65輛/分鐘。但是區(qū)域內(nèi)的老式居住區(qū)偏多，一般沒有配套的停車場(chǎng)，該區(qū)域內(nèi)擁有私家車的住戶比例處于南京市普通水平。項(xiàng)目地區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有正規(guī)及非正規(guī)（含商業(yè)設(shè)施配套停車場(chǎng)、小區(qū)內(nèi)外、收費(fèi)停車場(chǎng)）停車位1250個(gè)左右，單個(gè)車位面積4~14平米不等，其中對(duì)外開放的正規(guī)停車位510個(gè)。2.2 周邊商業(yè)現(xiàn)狀 二中周邊商業(yè)現(xiàn)狀

二中毗鄰南京市第三商圈——中央門。中央門地區(qū)一直以來都處于城北地區(qū)的核心地位，聚集了各類商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)460多家，年成交金額100多億元，接近南京第一商圈——新街口商圈。與新街口地區(qū)的大型商業(yè)不同，中央門商圈除了有財(cái)富的聚集地，成就了很多的百萬富翁。十一中周邊商業(yè)現(xiàn)狀

十一中位于鼓樓區(qū)中心，地處湖南路、山西路的強(qiáng)力輻射區(qū)內(nèi)。湖南路作為南京三大成熟商圈之一的第二大商業(yè)圈，人氣不斷上升。目前，一千多米的湖南路上聚集了各類商家200余家，其中國(guó)內(nèi)、國(guó)際的名牌、精品、專賣店占85%以上，全街連續(xù)4年銷售額超過30億元。2.3 項(xiàng)目周邊環(huán)境綜合分析

通過對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境及地區(qū)經(jīng)濟(jì)狀況的研究我們發(fā)現(xiàn)，十一中及二中地下停車場(chǎng)項(xiàng)目，都位于經(jīng)濟(jì)、文化、交通發(fā)展水平較高的鼓樓區(qū)人口密度較高的居民聚集區(qū)內(nèi)部，居民平均文化水平與收入水平都高于南京市平均水平，商業(yè)發(fā)展后勁也很大，這個(gè)地區(qū)的停車設(shè)施規(guī)劃應(yīng)該充分考慮到滿足現(xiàn)狀與超前設(shè)計(jì)并重，以利于區(qū)域的協(xié)調(diào)發(fā)展與進(jìn)步。3.項(xiàng)目立項(xiàng)意義 立項(xiàng)思路

確立“以科學(xué)的發(fā)展觀”建設(shè)和管理城市的思想。以“統(tǒng)籌發(fā)展為原則，以科學(xué)規(guī)劃為手段，以完善配套為重點(diǎn)，以市場(chǎng)運(yùn)作為主題，以政策支持為保障” 的總體思路，通過科學(xué)規(guī)劃與運(yùn)作解決目前鼓樓中心地區(qū)和北部地區(qū)商業(yè)設(shè)施配套相對(duì)不足的問題，通過二中、十一中地下停車場(chǎng)項(xiàng)目的規(guī)劃開發(fā)，實(shí)現(xiàn)城市的土地經(jīng)濟(jì)效益，環(huán)境效益和社會(huì)效益的最佳組合。迫切的市場(chǎng)需求

在兩個(gè)項(xiàng)目地區(qū)域（定義見調(diào)研范圍）集中了十幾個(gè)生活小區(qū)，同時(shí)周邊的公共性設(shè)施及服務(wù)性設(shè)施也日趨增多，高檔餐飲、娛樂設(shè)施鱗次櫛比。但是由于前期規(guī)劃上的不足，使得目前該區(qū)域內(nèi)各種設(shè)施形態(tài)分布不均。這其中停車供需失衡問題尤為突出。目前項(xiàng)目地區(qū)域內(nèi)大部分車輛?？吭谛^(qū)路邊臨時(shí)車位及小區(qū)之間的道路沿線，車位的需求已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于供給，加上該區(qū)屬于城市繁華商業(yè)區(qū)，來往的車流很大，使得亂停車現(xiàn)象非常普遍。同時(shí)，兩個(gè)項(xiàng)目地區(qū)域內(nèi)的新建住宅、商住等房產(chǎn)項(xiàng)目正在如火如荼的進(jìn)行中，未來幾年內(nèi)住戶數(shù)量和私家車數(shù)量會(huì)不斷攀升，若停車設(shè)施不能及時(shí)跟上，問題會(huì)愈加的嚴(yán)重。良好的社會(huì)效應(yīng)

隨著我市經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，車輛密集度的提高，車輛的靜態(tài)管理和配套建設(shè)成為制約我市發(fā)展的瓶頸之一。據(jù)權(quán)威人士介紹，我市老城區(qū)在1997年之前建設(shè)的小區(qū)大都沒有把停車庫(kù)納入規(guī)劃中，有的只有自行車停放處?，F(xiàn)在機(jī)動(dòng)車越來越多，居民的私家車擁有量也不斷擴(kuò)大，沒有車庫(kù)，這些車只能占用消防通道、小區(qū)綠地和公共走道，不僅給居民正常生活帶來很大的不便，還帶來安全隱患。新城區(qū)建設(shè)得晚，相對(duì)來說停車條件要好一些，但也不能完全滿足該區(qū)域未來發(fā)展中對(duì)車輛停放設(shè)施的需要，解決這個(gè)問題的主要方法就是增加停車設(shè)施供應(yīng)。

地下停車場(chǎng)作為一種停車場(chǎng)設(shè)施的主要形式，以其占地面積小、有利于集中管理、不占用地面空間等優(yōu)勢(shì)已經(jīng)成為一些發(fā)達(dá)國(guó)家大力發(fā)

展的停車模式。在巴黎等大都市中，一半以上的車輛都是停放在地下的，因此發(fā)展地下停車場(chǎng)，更有利于控制城市繁華區(qū)內(nèi)的車流量，減輕交通壓力。如果在項(xiàng)目所在地建設(shè)地下停車場(chǎng)就可以大大緩解當(dāng)?shù)氐摹按筌嚵?、小車?chǎng)”的矛盾局面，對(duì)路邊空地隨意停車現(xiàn)象起到有效的遏止作用，從而對(duì)當(dāng)?shù)氐氖腥菔忻?、商業(yè)發(fā)展都會(huì)有很大程度的促進(jìn)作用，因此具有良好的社會(huì)效益。4.項(xiàng)目定位建議方案

十一中地下停車廠綜合項(xiàng)目的規(guī)劃定位：按照 “利用地上操場(chǎng)的地下空間興建的地下停車及商業(yè)綜合服務(wù)中心”，地下共兩層，建成后，地面保持原有功能，地下綜合停車及商業(yè)配套主要包含的內(nèi)容有：出租式停車場(chǎng)、商業(yè)服務(wù)業(yè)配套、社區(qū)公益性配套等三項(xiàng)，其中前兩項(xiàng)為本項(xiàng)目的主體，第三項(xiàng)主要是結(jié)合本地區(qū)的配套現(xiàn)狀和發(fā)展要求，進(jìn)行拾遺補(bǔ)缺、超前預(yù)留。

二中地下停車場(chǎng)綜合項(xiàng)目的規(guī)劃定位：按照“利用地上操場(chǎng)興建的地下停車場(chǎng)及商業(yè)綜合服務(wù)中心”，地下共一層，建成后，地面保持其原有功能，地下綜合停車場(chǎng)主要包含的內(nèi)容有：出租式集中停車場(chǎng)、商業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)配套面積，本項(xiàng)目將主要為解決鼓樓區(qū)東北角城市人口密度較高、交通繁忙地段日益加深的社會(huì)停車難問題進(jìn)行的經(jīng)驗(yàn)探索，需要對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效益層面、管理辦法等多方面的研究論證。定位建議方案說明

正是在這樣的大環(huán)境中，二中及十一中地下停車場(chǎng)綜合項(xiàng)目被定位為集中式停車場(chǎng)及社區(qū)公益設(shè)施、地下集中式商鋪為主的地下綜合項(xiàng)目，同時(shí)地面部分將復(fù)建為學(xué)校操場(chǎng)并修建地下廣場(chǎng)的人行、車行出入口。這兩個(gè)項(xiàng)目的出現(xiàn)將在改善區(qū)域居民生活質(zhì)量、增加人均公共建設(shè)面積的同時(shí)，也將使停車位的供需失衡狀況得到很大程度上的改善。大型停車場(chǎng)的出現(xiàn)在一定程度上，也能促成新的消費(fèi)形態(tài)和生活方式。在私家車日益普及的今天，駕車購(gòu)物正在被越來越多的人所接受，例如十一中項(xiàng)目地處鼓樓中心經(jīng)濟(jì)中心，當(dāng)停車難的問題解決后，周邊的有車族將會(huì)很樂意的到此來消費(fèi)。同時(shí)，停車位供給充足，必將改善目前亂停亂放的現(xiàn)象，在整個(gè)地區(qū)街道變得更加整齊，予人以良好市區(qū)規(guī)劃的印象，從而提升了地區(qū)的地位，塑造了良好的形象。

投資財(cái)務(wù)分析表明十一中項(xiàng)目可行、二中項(xiàng)目現(xiàn)有規(guī)劃方案不可行

十一中地下停車場(chǎng)綜合項(xiàng)目：通過對(duì)十一站中地下停車場(chǎng)綜合項(xiàng)目的投資規(guī)模、收益預(yù)測(cè)、投資回收期及市場(chǎng)需求狀況等方面的審慎分析，該項(xiàng)目從第2年開始每年都有正的利潤(rùn)，且呈現(xiàn)出逐年增長(zhǎng)的趨勢(shì)，從第12年開始，年稅后利潤(rùn)均高于1000萬元，這些數(shù)據(jù)均反映出十一中地下廣場(chǎng)項(xiàng)目較好的中長(zhǎng)期投資收益。項(xiàng)目投資回收期：9.61年(不含建設(shè)期1年)，內(nèi)部收益率:9.72%，從中長(zhǎng)期發(fā)展及收益看，該項(xiàng)目具有較好的投資價(jià)值。

二中地下停車場(chǎng)綜合項(xiàng)目：通過對(duì)該項(xiàng)目投資規(guī)模、收益預(yù)測(cè)及市場(chǎng)需求狀況等方面的審慎分析，從投資角度看，二中地下廣場(chǎng)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)收益小于其社會(huì)收益，由于回報(bào)年限遙遙無期，故希望政府規(guī)劃部門將其設(shè)立為雙層停車場(chǎng)項(xiàng)目以增加收益來源?？蓞⒖级械叵峦＼噲?chǎng)綜合項(xiàng)目進(jìn)行重新規(guī)劃和定位，可重點(diǎn)考慮商業(yè)服務(wù)設(shè)施與公益設(shè)施的設(shè)計(jì)。關(guān)于投資招商政策的建議：

由于這兩個(gè)項(xiàng)目從投資回報(bào)角度來說比一般的房地產(chǎn)項(xiàng)目的收益是偏低的，建議政府在土地出讓金減免、公共設(shè)施部分資金投入、開發(fā)資金的融資擔(dān)保方面給與明確政策。以吸引社會(huì)資金投資該項(xiàng)目。

第二部分

二中地下停車場(chǎng)項(xiàng)目市場(chǎng)現(xiàn)狀調(diào)查及項(xiàng)目可行性研究 1.二中地下停車場(chǎng)項(xiàng)目市場(chǎng)現(xiàn)狀調(diào)查 1.1 考察范圍說明

二中地下停車場(chǎng)項(xiàng)目目標(biāo)市場(chǎng)區(qū)域：以南京二中操場(chǎng)為中心的周邊1平方公里區(qū)域，即向各方向輻射500米，北至黑龍江路，南至新模范馬路，東至中央路，西至紫竹林與東柏果園。該區(qū)域內(nèi)居住區(qū)較多，人口密度大，計(jì)有工人新村、建設(shè)新村、長(zhǎng)江新村、金貿(mào)花園、紫竹林居住區(qū)及匯林綠苑等新建居民下小區(qū)。1.2 項(xiàng)目地區(qū)域內(nèi)人口密度及分布情況

項(xiàng)目地位于鼓樓區(qū)東北角，城市功能以居住為主，區(qū)域內(nèi)的生活居住區(qū)較多，目前約有近9000戶左右的住戶，人口密度接近2.7萬人/平方公里，同時(shí)，隨著匯林綠洲二期、三期及金貿(mào)花園后期等新建樓盤建成并使用，這一數(shù)字還將繼續(xù)增大（按每戶2.9人口的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算）。由于這里的居住區(qū)不是一次規(guī)劃、建設(shè)的，因此居住區(qū)樓盤情況比較復(fù)雜，既有建于八、九十年代左右的樓盤，如長(zhǎng)江新村、建設(shè)新村等，也有剛建成不久或正在建的，如金貿(mào)花園、匯林綠洲等。老樓盤外觀大多比較陳舊，內(nèi)部居住環(huán)境相對(duì)較差，而新樓盤內(nèi)部的配套設(shè)施完善，居住水平較高，居住環(huán)境較好。同樣，受新舊樓盤分布影響，該社區(qū)居住人口分布情況相對(duì)復(fù)雜，社區(qū)內(nèi)人口分布情況大致如下：

家庭年收入范圍 5萬以下 5~10萬 10~15萬 15~20萬 20萬以上 分布比例 33% 30% 22% 11% 4% 職業(yè)結(jié)構(gòu) 企業(yè)人員 政府官員 教育科研人員 私營(yíng)業(yè)主、商人 其它 分布比例 35% 15% 15% 10% 25% 通過調(diào)查，該區(qū)域居住人口以工廠企業(yè)的一般員工為主體，集中居住在老的生活社區(qū)里，其總體收入水平處于南京市中等水平。從收入水平來看，這一部分人群的汽車保有量要低于南京市的整體標(biāo)準(zhǔn)。1.3 項(xiàng)目地區(qū)域內(nèi)汽車保有量情況

該區(qū)域內(nèi)收入水平較高的擁有私家車的住戶集中在匯林綠洲、金貿(mào)花園等少數(shù)幾個(gè)新樓盤中。目前南京市人口數(shù)與私家車數(shù)之比已在50：1左右,年度增長(zhǎng)率15%以上。隨著城市不斷地發(fā)展，人民生活水平和購(gòu)買力不斷提高，私家車發(fā)展非常迅速，汽車增長(zhǎng)量很快，小汽車越來越多的進(jìn)入家庭，市民出行方式與購(gòu)物理念相應(yīng)的改變，對(duì)商業(yè)設(shè)施布局、汽車的停放都提出了更高的要求。二中地下停車場(chǎng)項(xiàng)目地區(qū)域內(nèi)的私家車總保有率： 二中地下停車場(chǎng)項(xiàng)目地區(qū)域內(nèi)的居住區(qū)可分為兩部分：

一塊是年代相對(duì)較久的老居住區(qū)，該居住區(qū)內(nèi)住戶的生活水平一般，擁有私家車的住戶不多，私家車保有率約為每200人/車，這個(gè)偏低的數(shù)字并不是說該地區(qū)居民私家車擁有量大大低于南京市平均水平，而是由于沒有合適的停車設(shè)施，一部分經(jīng)濟(jì)情況較好的有車業(yè)主已將區(qū)域內(nèi)的房屋出租而另購(gòu)置了新的房產(chǎn)而搬離了老居住區(qū)；

另外一塊是新建時(shí)間不久的以匯林綠洲、金貿(mào)花園為代表的新居住區(qū)，該居住區(qū)內(nèi)住戶的生活水平相對(duì)較高，私家車保有量較多，800戶左右的人口擁有400多輛的私家車，私家車保有率遠(yuǎn)高于南京市一般水平5倍以上。

本次調(diào)查顯示，目前匯林綠洲一期共有住戶420戶左右，擁有私家車300輛左右，其中有少部分公牌車（數(shù)據(jù)來自匯林綠洲物管人員）；金貿(mào)花園現(xiàn)有住戶300戶左右，擁有私家車120輛以上（數(shù)據(jù)來自金貿(mào)花園物管人員）；其它的老居住區(qū)有住戶8000多戶，擁有私家車100輛左右。

調(diào)查結(jié)果顯示，所以由這兩塊居住區(qū)組成的項(xiàng)目地區(qū)域內(nèi)的私家車總保有率約在每50人/車左右，與目前南京市平均水平持平。

隨著鼓樓老城的改造以及一些新樓盤諸如匯林綠洲二三期、金陵大公館、城市先鋒等項(xiàng)目陸續(xù)出現(xiàn)，在未來幾年中，該區(qū)域內(nèi)車輛的保有量預(yù)計(jì)會(huì)增大3倍以上，即達(dá)到1500輛左右。如果配套設(shè)施道路情況改善、停車場(chǎng)的建設(shè)能相應(yīng)共同發(fā)展的話，私家車的保有量將會(huì)更多。

項(xiàng)目地區(qū)位于鼓樓區(qū)東北角，區(qū)域內(nèi)住戶情況相對(duì)復(fù)雜，既有年代長(zhǎng)久的南京市老城居住區(qū)，也有南京市比較高尚的新建居住區(qū)，私家車占有率情況也因此相對(duì)復(fù)雜。項(xiàng)目地區(qū)域內(nèi)私家車的價(jià)格檔次：

項(xiàng)目地區(qū)域內(nèi)私家車的價(jià)格檔次主要在4~30萬之間，有別克、帕薩特、馬自達(dá)、派力奧、賽歐、桑塔那、富康、長(zhǎng)安、奇瑞、現(xiàn)代等品牌。區(qū)域內(nèi)車流量調(diào)查：

調(diào)查時(shí)間： 2004年10月8日 星期五 14：20 非高峰 調(diào)查地點(diǎn)：

二中與傳染病預(yù)防醫(yī)院交匯前的路口 人流：（10輛自行車+6行人）/分鐘 車流： 8輛/分鐘

車流結(jié)構(gòu) 出租車 公交 小車 其它 2輛 —— 4輛 2輛 25% —— 50% 25% 通過對(duì)項(xiàng)目地區(qū)域的調(diào)查顯示，該區(qū)域內(nèi)的車流量組成以私家車為主，這部分車輛有隨時(shí)在該區(qū)域停車的需求。1.4 項(xiàng)目地區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有車位及汽車?？壳闆r調(diào)查

根據(jù)對(duì)項(xiàng)目地周邊500米范圍內(nèi)的實(shí)地調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，項(xiàng)目地區(qū)域內(nèi)的正規(guī)停車場(chǎng)由單位停車場(chǎng)、小區(qū)內(nèi)停車場(chǎng)及路面的收費(fèi)停車場(chǎng)組成。由于單位及小區(qū)停車場(chǎng)只對(duì)內(nèi)開放，因此真正對(duì)外開放的正規(guī)停車場(chǎng)只有兩個(gè)路邊收費(fèi)小型停車場(chǎng)。其余主要是路邊臨時(shí)非法停車場(chǎng)。停車場(chǎng)數(shù)量少、規(guī)模小、車位總量嚴(yán)重不足，由此而導(dǎo)致的突出問題就是區(qū)域內(nèi)路面停車現(xiàn)象比較普遍，交通擁擠，存在安全隱患。項(xiàng)目地區(qū)域及其周圍地區(qū)內(nèi)的居住區(qū)以較早年代建成的老居住區(qū)為主，由于早期停車問題尚不嚴(yán)重，因此這些老式居住區(qū)都沒有配套的停車場(chǎng)所，由于老居住區(qū)內(nèi)私家車保有量較少，停車問題還不算嚴(yán)重；而在為數(shù)不多的新建居住區(qū)中，盡管都建有停車場(chǎng)，但是由于早期對(duì)停車問題的認(rèn)識(shí)滯后，使得配套建設(shè)的車位數(shù)量已不能滿足目前住戶的停車需求，如匯林綠洲，現(xiàn)有車輛數(shù)300，車位130個(gè)左右，給居民生活、停車帶來了諸多不便。

項(xiàng)目地區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有正規(guī)及非正規(guī)（含占道經(jīng)營(yíng)停車場(chǎng)、路邊隨意停放、小區(qū)內(nèi)停車場(chǎng)）停車位400個(gè)左右，單個(gè)車位面積4~8平米不等，其中生活區(qū)外75個(gè)左右，生活區(qū)內(nèi)200多個(gè)（包括小區(qū)內(nèi)道路上臨時(shí)的）。具體情況如下表： 調(diào)查區(qū)域內(nèi)停車狀況匯總

調(diào)查時(shí)間：10月8日11：00-17：00 周五 注：非高峰停車時(shí)間段

地址 擁有車位 泊車數(shù)量 性質(zhì) 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

許府巷中央路至金貿(mào)大街段 10 6 臨時(shí)、非法 路邊收費(fèi)停車場(chǎng)：白天7：00—19：00，小車6元/次；夜間19：00—7：00小車9元/次（該收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為區(qū)域內(nèi)兩個(gè)路面停車場(chǎng)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)）

長(zhǎng)江科技園門前 10 4 單位自用

二中南門對(duì)面 8 6 非法

丁家橋小學(xué)旁 15 7 路邊、收費(fèi)

南昌路與金貿(mào)大街交叉南 30 10 路邊、收費(fèi)

二中對(duì)面農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)門前 15 11 臨時(shí)

紫會(huì)苑，黑龍江路18號(hào) 30 8 小區(qū)內(nèi)路面上?？?/p>

匯林綠洲 130 50 小區(qū)地下停車場(chǎng)、區(qū)內(nèi)路面上

金貿(mào)花園 100以上 —— 小區(qū)內(nèi)路面上

南昌路上 20 9 路邊臨時(shí)、非法

調(diào)查區(qū)域車位使用飽滿率 調(diào)查時(shí)間：10月8日11：00-17：00 周五

注：非高峰停車時(shí)間段；使用率50%左右，匯林綠洲晚間高峰停車時(shí)間段溢出率在10%以上。（溢出率由匯林綠洲物管提供，溢出車輛大多非法?？吭趨^(qū)域內(nèi)路面上）項(xiàng)目地區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有汽車保有量及車位分析：

注：圖中正規(guī)停車位包括區(qū)域內(nèi)單位停車場(chǎng)、小區(qū)停車場(chǎng)及路面收費(fèi)停車場(chǎng)。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，數(shù)量少、規(guī)模小、總量嚴(yán)重不足（晚間停車還需300個(gè)以上車位白天辦公還需100多個(gè)車位）是目前項(xiàng)目地區(qū)域內(nèi)停車位的現(xiàn)實(shí)寫照?，F(xiàn)有的車位已經(jīng)不能遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足居民出行的要求。目前面臨的突出問題就是停車設(shè)施嚴(yán)重不足，小區(qū)內(nèi)外路面停車現(xiàn)象非常普遍，同時(shí)區(qū)域內(nèi)道路情況不佳，交通擁擠，矛盾突出。解決這一問題的途徑除去改善路況外，更要建造停車場(chǎng)，增加停車位的數(shù)量。1.5 項(xiàng)目地周邊區(qū)域現(xiàn)有商業(yè)及公益設(shè)施情況

經(jīng)過調(diào)查，目前項(xiàng)目地區(qū)域內(nèi)的大型服務(wù)性設(shè)施很少，現(xiàn)有的商業(yè)設(shè)施以小型商鋪為主。

項(xiàng)目地內(nèi)銷有商業(yè)及公益設(shè)施情況如下表：

調(diào)查區(qū)域：北至黑龍江路、南至新模范馬路、東至中央路、西至紫竹林與東柏果園。項(xiàng)目地區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有公共設(shè)施情況表

設(shè)施類型、名稱 數(shù)量、名稱類型 分布狀況（相對(duì)于項(xiàng)目地的方位）

教育科研 3處；南京二中、丁家橋小學(xué)、紫竹林小學(xué) 中、南、北 醫(yī)療衛(wèi)生 2處；老年康復(fù)醫(yī)院、傳染病醫(yī)院 南、西 金融機(jī)構(gòu) 多處；商行、建行…… 黑龍江路、中央路 體育用地 3處以上；二中操場(chǎng)、小區(qū)內(nèi)健身場(chǎng)所 南 居民廣場(chǎng) 多處；小區(qū)內(nèi)部小型活動(dòng)場(chǎng)所 各小區(qū)內(nèi)部 商業(yè)用地

大型酒店、賓館 3處以上；鑫天成酒店、南瑞賓館等 南昌路、黑龍江路 美容、美發(fā)店 10處以上，小型 黑龍江路、許府巷、南昌路 娛樂場(chǎng)所（網(wǎng)吧、影院等等）3處以上，小型 黑龍江路、南昌路 超市 4處以上；蘇果、華聯(lián)、聯(lián)合利華、時(shí)代超市 黑龍江路、南昌路 大型農(nóng)貿(mào)市場(chǎng) 南昌路農(nóng)副市 場(chǎng)（中型）南

大型商場(chǎng) 時(shí)代購(gòu)物中心 蘆席營(yíng)街 各類小型

商鋪 180處以上 黑龍江路、許府巷、南昌路 書報(bào)亭 5處 南昌路、黑龍江路 公廁 3處以上 紫竹林、黑龍江路 項(xiàng)目地區(qū)域周邊單位及工廠分布情況 工廠單位名稱 分布位置

長(zhǎng)江科技園（原720廠）項(xiàng)目地東，毗鄰 躍進(jìn)汽車集團(tuán) 項(xiàng)目地東500米外

國(guó)電自動(dòng)化研究所 項(xiàng)目地西南1000米左右

區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有居住戶9000多戶，2.7萬左右的人口。項(xiàng)目地區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有公共建設(shè)面積約在4萬平米左右，實(shí)際人均攤有公建面積1.5平米左右，這一水平低于經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地帶城市人均商業(yè)及公建配套設(shè)施建筑面積3平米/人的正常標(biāo)準(zhǔn)。具體情況見下圖： 項(xiàng)目地區(qū)域內(nèi)人口實(shí)際所需公共建設(shè)面積與現(xiàn)狀比較及未來趨勢(shì)發(fā)展分析：

通過以上調(diào)研數(shù)據(jù)，可以看出，盡管項(xiàng)目地內(nèi)居住區(qū)建成時(shí)間較久，項(xiàng)目地區(qū)域周邊的生活環(huán)境已經(jīng)相對(duì)成熟，但是人均占有公共建筑設(shè)施面積不足，尤其是一些公益性設(shè)施。在現(xiàn)有的公益性設(shè)施中，項(xiàng)目地區(qū)域周邊居民對(duì)文化類活動(dòng)場(chǎng)所、體育類活動(dòng)場(chǎng)所及居民休閑廣場(chǎng)的需求較多，后期應(yīng)加大對(duì)此三種場(chǎng)所的開發(fā)建設(shè)。1.6 二中地下停車場(chǎng)綜合項(xiàng)目現(xiàn)狀調(diào)研結(jié)論綜述

項(xiàng)目地區(qū)域內(nèi)對(duì)停車位的市場(chǎng)需求非常迫切，需求增量較大，但市場(chǎng)供給不足，并且這一差異還在繼續(xù)擴(kuò)大。目前項(xiàng)目地區(qū)域內(nèi)主要消費(fèi)形式為露天沿街停車位，安全性與服務(wù)質(zhì)量較差，從而對(duì)小區(qū)消防安全等造成隱患，同時(shí)，由于項(xiàng)目地區(qū)域內(nèi)道路較窄，路況不佳，沿街停車對(duì)道路交通的影響很大。鑒于以上種種原因，在改善區(qū)域內(nèi)路況的同時(shí)，亦須為車位的未來需求正在不斷增長(zhǎng)這一現(xiàn)實(shí)狀況尋求長(zhǎng)期的解決辦法，即增加停車位的供給。以目前區(qū)域內(nèi)土地的使用情況來分析，大趨勢(shì)是修建中等規(guī)模以上的地下停車場(chǎng)。1.7 二中地下停車場(chǎng)綜合項(xiàng)目定位研究

近兩年來，根據(jù)南京市城市總體規(guī)劃，鼓樓區(qū)東北角區(qū)域作為城市交通中心樞紐地段大量的80年代以來不同時(shí)期的居民小區(qū)、學(xué)校、醫(yī)院、工廠、辦公樓是這個(gè)地區(qū)建筑的主體，周邊新開發(fā)的中高檔居民用地也很多，居住密度較大，根據(jù)調(diào)查，二中附件居民小區(qū)由于年代久遠(yuǎn)基本沒有配套的停車設(shè)施，而大量在這一地區(qū)辦公的機(jī)關(guān)及單位自身的停車場(chǎng)的配比也遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，另外周邊新開發(fā)的中高檔商住樓及公寓項(xiàng)目也很多，這些項(xiàng)目的車位配比也只能滿足小區(qū)自身目前的停車需求。在迫切的市場(chǎng)需求下，根據(jù)停車場(chǎng)的服務(wù)半徑為300-500米，確定十一中地下停車庫(kù)的服務(wù)范圍為以二中操場(chǎng)為中心的周邊1平方公里區(qū)域，即向各方向輻射500米，北至黑龍江路，南至新模范馬路，東至中央路，西至紫竹林與東柏果園。具體定位設(shè)計(jì)指標(biāo)見2.中的分析。

2.項(xiàng)目定位設(shè)計(jì)

二中地下停車場(chǎng)項(xiàng)目的規(guī)劃定位建議確定為“利用地上操場(chǎng)興建的地下停車場(chǎng)”。建成后，地面保持原有其原有功能，地下綜合停車場(chǎng)主要包含的內(nèi)容有：出租式停車場(chǎng)、預(yù)留的公益性配套面積，本項(xiàng)目將主要為解決鼓樓區(qū)東北角城市人口密度較高、交通繁忙地段日益加深的社會(huì)停車難問題進(jìn)行的經(jīng)驗(yàn)探索，除需要對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效益層面、管理辦法等多方面的研究。建設(shè)規(guī)模初步測(cè)算表 二中操場(chǎng)地下廣場(chǎng)

地面廣場(chǎng)（基地面積）21520平米 地下一層平面 17430平米 停車數(shù)量 382個(gè) 總建筑面積 17430平米

2.1 建議定位方案設(shè)計(jì)

依據(jù)“地下負(fù)一層安排停車場(chǎng)”進(jìn)行規(guī)劃，層高按遠(yuǎn)期二層機(jī)械式停車場(chǎng)的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行層高設(shè)計(jì)預(yù)留，再通過商業(yè)化運(yùn)作，減少投資商的運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)第二部分現(xiàn)狀調(diào)查結(jié)論及未來預(yù)測(cè)給出下圖所示定位配比方案：（1）項(xiàng)目基本定位

項(xiàng)目主體 停車產(chǎn)權(quán)式停車場(chǎng)及社區(qū)公益設(shè)施、地下集中式商鋪為主的地下綜合體 總適用范圍 停車場(chǎng)、商業(yè)設(shè)施、公益設(shè)施 建筑面積 17430（平米）基地面積 21520（平米）地下一層平面 17430（平米）

出入口標(biāo)準(zhǔn) 負(fù)一層 人車分流、雙車道 層高標(biāo)準(zhǔn) 負(fù)一層 4.5M 倉(cāng)儲(chǔ)及體育用地 停車位數(shù)目 停車位平均面積 負(fù)一層 4000（平米）382*2（個(gè)）34（平米）（2）項(xiàng)目市場(chǎng)定位

出租車位數(shù) 停車場(chǎng)面積 倉(cāng)儲(chǔ)及商業(yè)用地 負(fù)一層 382 13430 4000

開發(fā)定位說明

根據(jù)現(xiàn)狀情況分析以及對(duì)市場(chǎng)需求的調(diào)查，我們認(rèn)為，將二中地下停車場(chǎng)項(xiàng)目的開發(fā)功能定位為以商業(yè)及公共停車為主的地下綜合體，地面廣場(chǎng)除保留學(xué)校原有操場(chǎng)，主要為增加車行及人行通道，設(shè)計(jì)原則為保持區(qū)域交通流量并有效疏導(dǎo)有停車需求的車輛。

根據(jù)目前的地下空間，開發(fā)建設(shè)意向如下：地下一層作為停車場(chǎng)，根據(jù)規(guī)范“停車樓和地下停車庫(kù)的建筑面積，每個(gè)停車位宜為34m2。按照總的建筑面積，初步測(cè)算二中廣場(chǎng)可提供的總的停車規(guī)模為382個(gè)。

2.2 定位方案要點(diǎn)

地面部分：學(xué)校操場(chǎng)+人行地下過街通道

二中操場(chǎng)：原二中操場(chǎng)復(fù)建，增加地下廣場(chǎng)車行、人行出入口；

人行地下過街通道，地下停車場(chǎng)人行出入口：沿二中操場(chǎng)兩側(cè)各設(shè)兩個(gè)出入口（見設(shè)計(jì)圖），設(shè)計(jì)為人行入口，人流可步行進(jìn)入地下廣場(chǎng)負(fù)一層，并可在未來全部改建為停車場(chǎng)。

地下停車場(chǎng)車行出入口：沿二中操場(chǎng)周邊設(shè)三個(gè)出入口（見設(shè)計(jì)圖），設(shè)計(jì)為雙向雙車道車行出入口，車流可直接進(jìn)入地下廣場(chǎng)負(fù)一層。地下負(fù)一層: 集中出租式停車場(chǎng)+商鋪或公益設(shè)施

商鋪或倉(cāng)儲(chǔ)用地部分：4000平米，作為地區(qū)貨物儲(chǔ)備中心為周邊各類單位提供貨物倉(cāng)儲(chǔ)及物流轉(zhuǎn)運(yùn)服務(wù)。

出租式車位：382個(gè)車位：停車場(chǎng)4M層高為改建立體式車庫(kù)預(yù)留。2.3 定位補(bǔ)充說明

層高：本項(xiàng)目考慮設(shè)計(jì)層高負(fù)一層為4米，本著實(shí)現(xiàn)地下土地效益的最大化的原則，在若干年后可改建為立體式雙層地下停車場(chǎng)。即可實(shí)現(xiàn)1變2。

地下人行通道：盡可能不影響現(xiàn)有交通布局，并對(duì)車流與人流進(jìn)行聯(lián)通，解決過街人流和車流的矛盾。

其它：本定位建議不考慮人防工程標(biāo)準(zhǔn)。通風(fēng)口：考慮沿人行樓梯設(shè)置通風(fēng)管道 3.項(xiàng)目投資收益分析 3.1 項(xiàng)目資金投入情況分析

經(jīng)過初步計(jì)算，項(xiàng)目靜態(tài)總投資為7344.95萬元。成本測(cè)算 二中地下建筑總建筑面積為17430平方米；

二中地下廣場(chǎng)項(xiàng)目投資估算表 序號(hào) 項(xiàng)目 計(jì)算公式 造價(jià)（萬元）1 土地取得費(fèi)

1.1 土地出讓金

前期工程費(fèi)

2.1 臨時(shí)水電路及場(chǎng)地平整費(fèi) 建安費(fèi)*0.3％ 14.38 2.2 規(guī)劃、勘查、設(shè)計(jì)費(fèi) 建安費(fèi)*4.1％ 196.53 2.3 可行性研究 建安費(fèi)*0.1％ 4.79 2.4 規(guī)劃許可證 建安費(fèi)*0.2％ 9.59

3.1 建筑安裝工程造價(jià) 0.2750萬元×17430 4793.30 3.2 招投標(biāo)費(fèi) 建安費(fèi)*0.2％ 9.59 3.3 施工執(zhí)照費(fèi) 建安費(fèi)*0.1％ 4.79 3.4 質(zhì)量監(jiān)督費(fèi) 建安費(fèi)*0.25％ 11.98 3.5 工程監(jiān)理費(fèi) 建安費(fèi)*0.6％ 9.59 地面操場(chǎng)遷移及復(fù)建 150萬元+0.04×21520 1010.80 5 管理費(fèi) 建安費(fèi)*5％ 236.97 6 財(cái)務(wù)費(fèi) 建安成本*12％ 568.72 7 不可預(yù)見費(fèi) 建安費(fèi)*10％ 473.93 合 計(jì) 7344.95 二中地下廣場(chǎng)投資估算表備注：

（1）工程造價(jià)按3600元/平米計(jì)算；總費(fèi)用中未包含土地出讓金和財(cái)務(wù)費(fèi)用；（2）地面操場(chǎng)綠化遷移費(fèi)用：150萬元；復(fù)建費(fèi)用按400元/平米計(jì)算；（3）不可預(yù)見費(fèi)里重點(diǎn)考慮地下排水工程的費(fèi)用；

（4）單方成本：7344.95/17430=4214元/平米；單個(gè)車位平均成本：4214元/平米*34=14.33萬元/車位。收入測(cè)算（回報(bào)分析）

可租售面積及可產(chǎn)生效益單位匯總表

項(xiàng) 目 建 筑 功 能 項(xiàng) 目 建 筑 面 積（M2）地下汽車庫(kù)（輛）382 收益預(yù)計(jì)表 總計(jì)

建筑面積（平米）17430 出租車位數(shù) 382 出租價(jià)格 400元/月 出租車位年收入 183.4萬元

需要說明的是，在以上預(yù)計(jì)項(xiàng)目投資時(shí)考慮的是靜態(tài)因素，不考慮時(shí)間對(duì)投入的影響以及建筑原材料價(jià)格的可能變化。4.市值及收益預(yù)測(cè) 4.1 建成后收益預(yù)測(cè)

二中地下停車場(chǎng)綜合項(xiàng)目投入建設(shè)當(dāng)年開始進(jìn)行相關(guān)車位、商鋪的預(yù)售，這就意味著項(xiàng)目啟動(dòng)后便會(huì)有現(xiàn)金流入。實(shí)施經(jīng)營(yíng)的依據(jù)：

二中地下停車場(chǎng)綜合項(xiàng)目各功能部分的出租、出售價(jià)格的取值參照南京市目前同類物業(yè)出售、出租水準(zhǔn)而定；

倉(cāng)儲(chǔ)面積出租率的取定：基本上按照正常經(jīng)營(yíng)年按90%的比例取定； 各種稅費(fèi)按國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)計(jì)??；

出租物業(yè)經(jīng)營(yíng)成本按租金收入的8%計(jì)??； 物業(yè)經(jīng)營(yíng)模式：見項(xiàng)目市場(chǎng)定位表，出租收入：

總計(jì)年均出租收入為： 297.7 萬元

物業(yè)出租收入（以20年經(jīng)營(yíng)期計(jì)）匯總，根據(jù)附件財(cái)務(wù)推算表數(shù)據(jù)計(jì)算： 建筑功能 出租面積 出租基價(jià) 20年租金總收入（萬元）車位 382個(gè) 4800元/年/個(gè) 4388 倉(cāng)儲(chǔ) 4000平米 180元/平米/年 1565 合計(jì)租金總收入 5953 項(xiàng)目租售稅利預(yù)測(cè)：

根據(jù)附表可知：工程以20年經(jīng)營(yíng)期計(jì)可實(shí)現(xiàn)稅后總利潤(rùn)-1871萬元人民幣，年均稅后利潤(rùn)為-85萬元人民幣。

根據(jù)現(xiàn)金流量分析，詳見附表：財(cái)務(wù)推算表。5.項(xiàng)目投資價(jià)值分析

5.1 二中地下停車場(chǎng)綜合項(xiàng)目投資收益指標(biāo)分析

根據(jù)對(duì)一期工程項(xiàng)目開工后21年內(nèi)收支稅利、現(xiàn)金流量以及凈現(xiàn)值的預(yù)測(cè)，二中地下廣場(chǎng)項(xiàng)目一期工程未來財(cái)務(wù)指標(biāo)狀況如下：

項(xiàng)目從第十二年開始每年有正的利潤(rùn)，且呈現(xiàn)出逐年增長(zhǎng)的趨勢(shì)，但是從總的項(xiàng)目20年總收益數(shù)據(jù)分析，該項(xiàng)目在21年時(shí)累計(jì)虧損-1871萬元人民幣，年均虧損85萬元人民幣。5.2 項(xiàng)目投資價(jià)值判斷 通過對(duì)二中地下廣場(chǎng)項(xiàng)目規(guī)劃數(shù)據(jù)的投資規(guī)模、收益預(yù)測(cè)及市場(chǎng)需求狀況等方面的審慎分析，從投資角度看，二中地下廣場(chǎng)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)收益小于其社會(huì)收益。5.3 項(xiàng)目可行性判斷：項(xiàng)目目前規(guī)劃方案不可行 6.對(duì)項(xiàng)目的幾點(diǎn)建議 6.1 項(xiàng)目的投資吸引力

由于回報(bào)年限遙遙無期，故希望政府規(guī)劃部門將其設(shè)立為雙層停車場(chǎng)項(xiàng)目以增加收益來源，在土地出讓金減免、公共設(shè)施部分資金投入、開發(fā)資金的融資擔(dān)保方面給與明確政策。以吸引社會(huì)資金投資該項(xiàng)目。

6.2 關(guān)于停車場(chǎng)的設(shè)計(jì)

可參考二中地下停車場(chǎng)綜合項(xiàng)目進(jìn)行重新規(guī)劃和定位，可重點(diǎn)考慮商業(yè)服務(wù)設(shè)施與公益設(shè)施的設(shè)計(jì)。

二中地下停車場(chǎng)財(cái)務(wù)推算總表

起始年限建設(shè)期始 第1年 第2年 第3年 第4年 第5年 第6年 第7年 第8年 第9年 第10年 第11年 第12年 第13年 第14年 第15年 第16年 第17年 第18年 第19年 第20年 第21年 合計(jì)

一 經(jīng)營(yíng)收入

總出租車位數(shù)(個(gè))382

年度出租率

1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1

年度出租量

267 325 344 344 344 344 344 344 344 344 344 344 344 344 344 344 344 344 344 344 6781

租金價(jià)格(元)

4800 4944 5092 5245 5402 5565 5731 5903 6080 6263 6451 6644 6844 7049 7260 7478 7703 7934 8172 8417

車位租金收入

161 175 180 186 191 197 203 209 215 222 228 235 242 250 257 265 273 281 289 4388 出租倉(cāng)儲(chǔ)面積 4000

年度出租率

1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1

年度出租量

3600 3600 3600 3600 3600 3600 3600 3600 3600 3600 3600 3600 3600 3600 3600 3600 3600 3600 3600 3600 72000

租金價(jià)格(元)

180 180 180 180 180 185 191 197 203 209 215 221 228 235 242 249 257 264 272 280

倉(cāng)儲(chǔ)面積租金收入

65 65 65 65 67 69 71 73 75 77 80 82 85 87 90 92 95 98 101 1565

合計(jì)

193 225 240 245 251 258 266 274 282 290 299 308 317 327 337 347 357 368 379 390

二 營(yíng)業(yè)稅及附加

13 14 14 14 15 15 16 16 17 17 18 18 19 19 20 21 21 22 333

三 管理費(fèi)

7 7 8 8 8 8 8 9 9 9 10 10 10 10 11 11 11 12 179

四 經(jīng)營(yíng)成本或折舊

停車位及倉(cāng)儲(chǔ)面積折舊(出租)

716 716 716 716 716 430 430 430 430 430 143 143 143 143 143 143 143 143 143 143 7162 停車位及倉(cāng)儲(chǔ)面積房產(chǎn)稅(出租)23 24 25 25 26 27 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 595 財(cái)務(wù)費(fèi)用

出租房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)成本

20 21 21 22 23 23 24 25 25 26 27 28 29 29 30 31 476

小 計(jì)

751 757 759 760 761 476 478 479 481 482 197 199 200 202 204 206 207 209 211 213 8234

五 稅前利潤(rùn) 0(574)(551)(540)(536)(532)(241)(235)(229)(223)(217)76 83 90 97 104 111 119 127 135 143(8746)六 所得稅 0(189)(182)(178)(177)(176)(79)(78)(76)(74)(72)25 27 30 32 34 37 39 42 45 47(921)七 稅后利潤(rùn) 0(385)(369)(362)(359)(357)(161)(157)(153)(149)(145)51 56 60 65 70 75 80 85 90 96(1871)八 年均稅后利潤(rùn)

(85)

注：“（）”內(nèi)數(shù)字表示該項(xiàng)數(shù)據(jù)值為負(fù)數(shù)。

第三部分

十一中地下停車場(chǎng)項(xiàng)目市場(chǎng)現(xiàn)狀調(diào)查及項(xiàng)目可行性研究 1.十一中項(xiàng)目前期市場(chǎng)調(diào)查——現(xiàn)狀調(diào)查 1.1 考察范圍說明

本項(xiàng)目目標(biāo)輻射區(qū)域，以南大附中（即十一中）為中心點(diǎn)，周邊1平方公里范圍內(nèi)。本次考察區(qū)域范圍：東至高樓門，西至上海路與北京西路，北至傅厚崗與大方巷，南至漢口路。

1.2 項(xiàng)目地區(qū)域內(nèi)人口密度及分布情況

項(xiàng)目地位屬鼓樓區(qū)，處于中央北路、北京西路及云南路所圍成的地段之間，該區(qū)域地處南京市的經(jīng)濟(jì)中心，異常繁華，城市功能多樣，商業(yè)與居住并重，是目前南京市成熟度較高的區(qū)域之一。在本次項(xiàng)目地所輻射的周邊1平方公里的區(qū)域內(nèi)，既有繁華的商業(yè)地段，亦有較密集的居住區(qū)，如傅厚崗居住區(qū)、淵聲巷小區(qū)等，情況復(fù)雜。另外項(xiàng)目地周邊的居住小區(qū)大多是建成年代較久的老式小區(qū)，因此盡管項(xiàng)目地區(qū)域位處南京市繁華地段，仍有許多居住區(qū)內(nèi)部的條件不佳，配套設(shè)施不齊全，居住水平一般。

經(jīng)過調(diào)查，目前項(xiàng)目地周邊區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有居住區(qū)10個(gè)左右，分布在中山北路兩側(cè)及中央路東側(cè)，現(xiàn)有居住戶約4900戶左右，人口密度1.42萬人/平方公里，（按每戶2.9人口的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算）。該區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有居住人口職業(yè)分布及收入水平情況如下： 人口分布統(tǒng)計(jì)表

收入范圍 5萬以下 5~10萬 10~15萬 15~20萬 20萬以上 分布比例 28% 28% 27% 13% 4% 職業(yè)結(jié)構(gòu) 企業(yè)人員 政府官員 教育科研人員 私營(yíng)業(yè)主、商人 其它 分布比例 20% 17% 18% 28% 17% 通過調(diào)查，該區(qū)域居住人口以私營(yíng)業(yè)主、商人及企業(yè)人員等人群為主，其總體收入水平高于南京市一般收入水平。僅從收入水平來看，項(xiàng)目地區(qū)域內(nèi)居住人群的汽車保有量與南京市的整體標(biāo)準(zhǔn)持平。目前南京市現(xiàn)有人口數(shù)約650萬，私家車數(shù)量在12萬兩以上，人口數(shù)與私家車數(shù)之比在50：1左右,私家車保有量的年度增長(zhǎng)率在15%以上。（以上數(shù)據(jù)來自統(tǒng)計(jì)局官方網(wǎng)站）1.3 項(xiàng)目地區(qū)域內(nèi)汽車保有量情況

隨著城市不斷地發(fā)展，人民生活水平和購(gòu)買力不斷提高，私家車發(fā)展非常迅速，汽車增長(zhǎng)量很快，擁有私家車的家庭越來越多，市民出行方式與購(gòu)物理念的改變，對(duì)現(xiàn)有的商業(yè)設(shè)施布局尤其是汽車的停放提出了新的更高的要求。十一中地下停車場(chǎng)項(xiàng)目地區(qū)域內(nèi)的私家車總保有率：

項(xiàng)目地區(qū)域內(nèi)的居住區(qū)有新建成不久的居住小區(qū)如云嶺居、天鶴文元及傅厚港一帶的部分小區(qū)，也有年代相對(duì)較久的老式居住區(qū)如二條巷居住區(qū)等。年代較久的老式居住區(qū)內(nèi)住戶的生活水平一般，同時(shí)小區(qū)無配套的停車場(chǎng)，受這一停車條件的限制，該區(qū)域內(nèi)擁有私家車的住戶不是很多。云嶺居是新建成不久的新居住區(qū)，小區(qū)內(nèi)有配套停車位近100個(gè)，擁有100多輛的私家車。經(jīng)調(diào)查后初步估計(jì)，目前區(qū)域內(nèi)私家車保有率約在65人/車左右，略低于南京市一般水平。

另外由于項(xiàng)目地位處繁華的商業(yè)地段，區(qū)域內(nèi)企事業(yè)單位、商鋪、寫字樓數(shù)量眾多，由此而產(chǎn)生的車流量是十分巨大的。這些車流中有小部分車輛的停放在內(nèi)部專用的停車場(chǎng)所，但是仍有大部分的車輛無配套停車位，亂停亂放在項(xiàng)目地地周邊。如若將這一部分車輛也考慮在內(nèi)，則項(xiàng)目地區(qū)域內(nèi)的汽車保有量將遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出目前南京市汽車保有量的正常水平。項(xiàng)目地區(qū)域內(nèi)私家車的價(jià)格檔次：

項(xiàng)目地區(qū)域內(nèi)私家車的價(jià)格檔次范圍較廣，主要集中在8~40萬之間，有帕薩特、尼桑、別克、雪鐵龍、、藍(lán)鳥、長(zhǎng)安福特、現(xiàn)代、桑塔納等品牌。區(qū)域內(nèi)車流量調(diào)查：

調(diào)查時(shí)間： 2004年10月8日 星期五 非高峰期10：30 高峰期17：55 調(diào)查地點(diǎn)：

淵聲巷與中山北路交匯處

人流（85輛自行車+42行人）/分鐘 非高峰期車流 50~65輛/分鐘

非高峰期車流結(jié)構(gòu) 出租車 公交 小車 其它 30% 18% 42% 10% 高峰期車流 100~140輛/分鐘 高峰期車流結(jié)構(gòu) 出租車 公交車 小車 33% 17% 50% 注：以上車流以道路暢通時(shí)為標(biāo)準(zhǔn)。

1.4 項(xiàng)目地區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有車位及汽車?？壳闆r調(diào)查

項(xiàng)目地區(qū)域位于南京市市中心，地處繁華階段，項(xiàng)目地附近的商鋪、寫字樓鱗次櫛比，同時(shí)由于臨近中山北路及北京西路這兩條市區(qū)主干道，由此使得項(xiàng)目地周邊的車流量非常高。項(xiàng)目地區(qū)域及其周邊區(qū)域開發(fā)較早，是目前南京市成熟度較高的地區(qū)之一，但是由于前期對(duì)停車問題的認(rèn)識(shí)不夠，使得區(qū)域內(nèi)大部分居住區(qū)無配套的停車設(shè)施，無法滿足居民正常的停車需要。同時(shí)，由于項(xiàng)目地周邊車流量巨大，盡管建有停車場(chǎng)，但是數(shù)量卻不能滿足停車需求，這使得項(xiàng)目地區(qū)域附近路面的亂停亂放現(xiàn)象非常普遍，給周邊的居民生活帶來諸多不便的同時(shí)，也影響了正常的交通秩序。

在項(xiàng)目地區(qū)域周邊，除去部分商業(yè)設(shè)施自身配置的停車場(chǎng)外，尚零散的分布著幾個(gè)中、小型停車場(chǎng)，但是停車場(chǎng)的分布不夠合理。項(xiàng)目地區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有正規(guī)及非正規(guī)（含商業(yè)設(shè)施配套停車場(chǎng)、小區(qū)內(nèi)外、收費(fèi)停車場(chǎng)）停車位1250個(gè)左右，單個(gè)車位面積4~14平米不等，其中對(duì)外開放的正規(guī)停車位510個(gè)，晚間高峰期溢出率再6%以上，具體停車狀況如下表： 區(qū)域內(nèi)停車狀況匯總

調(diào)查時(shí)間：10月8日9：00-13：00 周五 注：非高峰停車時(shí)間段

地址 擁有車位（個(gè)）當(dāng)時(shí)泊車數(shù)量（個(gè)）性質(zhì) 租售狀況、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

十一中前至市口腔醫(yī)院段 40 22 路面收費(fèi)6 停車場(chǎng)收費(fèi)一般標(biāo)準(zhǔn)：白天7：00—19：00，小車6—10元/次，夜間19：00—7：00，8—13元/次； 車位租賃費(fèi)用情況：240—400元/月 新晨國(guó)際大廈 100 27 對(duì)內(nèi)/400/月，地下

湖北路2號(hào)盛世網(wǎng)絡(luò) 15 —— 對(duì)內(nèi) 江蘇大酒店 70 45 路面、地下，收費(fèi)對(duì)外

湖北路工商銀行停車場(chǎng) 46（有26個(gè)在益來）15 路面、地下，對(duì)內(nèi)

益來國(guó)際廣場(chǎng)停車場(chǎng) 200 —— 路面、地下，暫未開放

中山北路26號(hào) 15 2 對(duì)外

華美達(dá)怡華停車場(chǎng) 87 30 內(nèi)、外

中山北路49號(hào)中苑賓館 30 7 內(nèi)、外

中山北路49號(hào)旁機(jī)械大廈 60 23 內(nèi)、外200多/月

中山北路55號(hào)國(guó)稅局 12 15 對(duì)內(nèi)

鼓樓醫(yī)院門旁 10 7 對(duì)外

鼓樓街5號(hào)藥監(jiān)局 60 5 對(duì)內(nèi)為主；10元/小時(shí)

北京西路2號(hào) 25 12 內(nèi)、外

北京西路8號(hào) 13 12 外

天津路1—3號(hào) 40 33 外，6、8、10 南大附屬鼓樓醫(yī)院前 25 25 非法

鼓樓郵局 10 3 內(nèi)

中山路鼓樓醫(yī)院內(nèi) 40 35 路面/地下，對(duì)外

大鐘亭路 50 37 路面臨時(shí)7、9、11

湖北路小區(qū)路邊4—12號(hào) 70 20 路面暫未收費(fèi)

湖北路18號(hào)、42號(hào) 70 31 院內(nèi)、路面8元/次

青云巷翠瑯周邊 20 9 非法

淵聲巷13號(hào)、24號(hào)小區(qū) 27 7 路面

淵聲巷紫金林酒店門前 10 7 非法

鼓樓區(qū)二條巷 45 26 外，臨時(shí)

厚載巷 60 47 路面7元/小時(shí)

高樓門9號(hào) 15 7 非法

峨嵋路7號(hào) 10 3 非法

云嶺居小區(qū)內(nèi) 100 21 路面、地下，小區(qū)內(nèi)部

調(diào)查區(qū)域車位使用飽滿率 調(diào)查時(shí)間：10月8日9：00-13：00 周五

注：非高峰停車時(shí)間段；車位使用飽滿率40%-60%，晚間高峰停車時(shí)間段溢出率為6%以上。

項(xiàng)目地區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有汽車保有量及車位交叉分析： 調(diào)查時(shí)間： 2004年10月8日 星期五

注：區(qū)域內(nèi)汽車保有量：指該區(qū)域內(nèi)住戶所擁有的車輛數(shù)；項(xiàng)目地內(nèi)車位需求：除去區(qū)域內(nèi)汽車保有量之外由酒店賓館或?qū)懽謽堑人鶐淼耐鈪^(qū)域車輛在本區(qū)域所產(chǎn)生的停車需求。

調(diào)查發(fā)現(xiàn)，布局不夠合理，停車場(chǎng)不規(guī)范、總量不足是目前項(xiàng)目地區(qū)域內(nèi)停車位所面臨的問題?，F(xiàn)有的停車場(chǎng)比較分散，在生活社區(qū)與商業(yè)分布集中的項(xiàng)目地區(qū)域內(nèi)的停車位數(shù)量不夠，不能滿足正常停車的需求。由此引來的問題就是項(xiàng)目地周邊亂停亂放現(xiàn)象普遍，對(duì)城市形象產(chǎn)生消極影響，解決這一問題的途徑便是合理的建造停車場(chǎng)，增加停車位的數(shù)量。1.5 項(xiàng)目地區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有公共設(shè)施情況

經(jīng)過調(diào)查，項(xiàng)目地內(nèi)公共設(shè)施及便民設(shè)施情況如下表： 調(diào)查區(qū)域：東至高樓門，西至金銀街，北至傅厚崗，南至天津路 項(xiàng)目地區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有公共設(shè)施情況表

設(shè)施類型、名稱 數(shù)量、名稱類型 分布狀況（對(duì)于項(xiàng)目地的方位）規(guī)模 教育科研 10處以上

南京大學(xué)、十一中學(xué)、管理干部學(xué)院函授學(xué)院、江蘇華國(guó)培訓(xùn)、中國(guó)科學(xué)院（天文學(xué)會(huì)、紫金山天文臺(tái)）、北京西路幼兒園、江蘇省統(tǒng)計(jì)咨詢中心、江蘇地質(zhì)測(cè)繪院、淵聲巷小學(xué)……

中山北路、湖北路、北京西路、淵聲巷、高樓門 約 15.55萬m2 醫(yī)療衛(wèi)生 8處

鼓樓醫(yī)院、南京紅十字血液配發(fā)中心、金陵大藥房、南京市食品藥品監(jiān)督局、鼓樓醫(yī)院北院、南京市口腔醫(yī)院、同濟(jì)醫(yī)院專科門診、三星足療 中山路、中央路、中山北路、湖北路 約 18萬m2 金融機(jī)構(gòu) 約15處

中國(guó)工商銀行城北支行、中國(guó)民生銀行、中國(guó)建設(shè)銀行、深圳發(fā)展銀行、交通銀行、中國(guó)工商銀行中山北路分理處、浦東發(fā)展銀行鼓樓支行、中信實(shí)業(yè)銀行、平安保險(xiǎn)、中信證券、南京證券等 中山路、高樓門、中山北路 約 8000m2以上

體育用地 南京大學(xué)操場(chǎng)、十一中操場(chǎng) 中山北路、北京西路 約 2000m2 居民廣場(chǎng) 鼓樓廣場(chǎng)、鼓樓公園 北京西路、北京東路 約 5萬m2以上 商 業(yè) 設(shè) 施

大型酒店、賓館 約15處

華美達(dá)怡華酒店、國(guó)瑞大酒店、武警南京支隊(duì)招待所、鑫海寧大酒店、晶麗大酒店、鼓樓賓館、江蘇大酒店、中苑賓館、貝多大酒店等 中山北路、中山路、北京西路 約 21萬m2以上 美容、美發(fā)店 歐萊雅等約15家以上 北京西路、鼓樓街、中山北路 約 4000m2以上 餐飲 50處以上

德一美食、大眾餐廳、小肥羊連鎖、清真馬祥興菜館、百家人、第一泉酒家、寬宇美食城、美心酒樓、巴客、蓮菜池、湘鄂情菜館…… 北京西路、高樓門、湖北路等 約 7000m2以上 娛樂場(chǎng)所

（網(wǎng)吧、影院等等）20處以上

鴻業(yè)達(dá)娛樂中心、盛事網(wǎng)絡(luò)傳媒、亂世佳人酒吧…… 湖北路、北京東路等 約 5000m2以上

超市 中山北路蘇果便利、華誠(chéng)生鮮超市、樂客多、蘇糖煙酒連鎖等約10家 中山北北路、北京西路 約 5500m2以上 大型

農(nóng)貿(mào)市場(chǎng) 鼓樓街副食品中心市場(chǎng)、勞動(dòng)力市場(chǎng)旁巷口等約5處 二條巷、高樓門等處 約 2500m2以上

大型商場(chǎng) 樂客多、傅厚崗蘇果超市 北京西路等處 約 5000m2以上 各類

小型商鋪 約500家左右 中山北路、二條巷、高樓門、中山路、北京西路等 約 2.7萬m2以上 書報(bào)亭 15處左

右 十一中周圍1公里 約100m2 公廁 5處以上 十一中周圍1公里 約200m2 電臺(tái)、電視臺(tái) 江蘇廣播電臺(tái)、中國(guó)江蘇電視臺(tái) 湖北路、北京東路 約 2萬m2以上 政府機(jī)關(guān) 約25處

省級(jí)機(jī)關(guān)維修中心、機(jī)械大廈、江蘇國(guó)稅、江蘇僑辦、南京市園林局、外經(jīng)大廈、南京市郵政局、南京市財(cái)政局、南京市電信局、江蘇省對(duì)外貿(mào)易合作廳、江蘇省人大等 北京東路、北京西路、天津路、中山北路、中山路 約 12萬m2以上

商業(yè)辦公及寫字樓 20處以上

聯(lián)通大廈、南京電信公司電話部、恒鑫大廈、中國(guó)移動(dòng)鼓樓營(yíng)業(yè)大廳、中國(guó)電信鼓樓營(yíng)業(yè)大廳、新晨國(guó)際大廈、翠瑯大廈等約。中央路、中山路、中山北路等 約 25萬m2以上

公共建設(shè)面積中，主體部分為公益性設(shè)施和商業(yè)設(shè)施兩塊。目前該區(qū)域內(nèi)商業(yè)及公建配套設(shè)施較多，各種總建筑面積約在100萬平米左右，該區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有住戶約有4900戶，1.42萬居住人口，日均外來流動(dòng)人口4000左右，日均流動(dòng)車流量。人均占有公共建設(shè)面積在50平米以上，遠(yuǎn)高于一般經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市3平米/人的標(biāo)準(zhǔn)。從調(diào)查情況來看，這部分公共建筑面積中商業(yè)性設(shè)施所占比重很多，而公益性設(shè)施相對(duì)較少。從總體來說項(xiàng)目地區(qū)域內(nèi)的公共建筑設(shè)施及其它配套設(shè)施是相對(duì)比較成熟和完善的。

1.6 十一中地下停車場(chǎng)綜合項(xiàng)目現(xiàn)狀調(diào)研結(jié)論綜述

項(xiàng)目地區(qū)域位于南京市市中心，居民社區(qū)與各種商業(yè)分布相對(duì)較多，車流情況比較復(fù)雜，且對(duì)停車位的需求量較大。但目前項(xiàng)目地區(qū)域內(nèi)停車場(chǎng)分布不合理，市場(chǎng)供給不足，溢出率已在6%以上。同時(shí)區(qū)域內(nèi)的露天沿街停車位較多，室內(nèi)及地下停車場(chǎng)車位雖然較多，但是大部分布對(duì)外開放，因此項(xiàng)目地區(qū)域內(nèi)非法停車教多，且以露天為主，以項(xiàng)目地所處的特殊地位來看，露天亂停亂放不但影響居民生活、影響交通，也會(huì)在一定程度上影響南京市的形象。從項(xiàng)目地目前幾乎已沒有空地的狀況來分析，以上種種因素結(jié)合目前項(xiàng)目地區(qū)域周邊土地的使用情況來看，目前改善項(xiàng)目地停車問題的妥善途徑是修建中等規(guī)模以上的地下停車場(chǎng)。2.十一中地下停車場(chǎng)項(xiàng)目定位研究

近兩年來，根據(jù)南京市城市總體規(guī)劃，鼓樓廣場(chǎng)地區(qū)作為城市交通中心樞紐地段周邊新開發(fā)的居民用地并不多，大量的機(jī)關(guān)、學(xué)校、醫(yī)院、辦公寫字樓、賓館是這個(gè)地區(qū)建筑的主體，根據(jù)調(diào)查，十一中及鼓樓廣場(chǎng)周邊地區(qū)的居民小區(qū)由于年代久遠(yuǎn)基本沒有配套的停車設(shè)施，而大量在這一地區(qū)辦公的機(jī)關(guān)及單位自身的停車場(chǎng)的配比也遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，根據(jù)停車場(chǎng)的服務(wù)半徑為300米，確定十一中地下停車庫(kù)的服務(wù)范圍是以南大附中（即十一中）為中心點(diǎn)，周邊1平方公里范圍內(nèi)。東至高樓門，西至上海路與北京西路，北至傅厚崗與大方巷，南至漢口路。2.1 項(xiàng)目定位設(shè)計(jì)

十一中地下停車場(chǎng)項(xiàng)目的規(guī)劃定位建議確定為“利用地上操場(chǎng)等興建的地下停車及商業(yè)綜合服務(wù)中心”。建成后，地面保持原有其原有功能，地下綜合停車及商業(yè)配套主要包含的內(nèi)容有：出租式停車場(chǎng)、商業(yè)服務(wù)業(yè)配套、社區(qū)公益性配套等三項(xiàng)，其中前兩項(xiàng)為本項(xiàng)目的主體，第三項(xiàng)主要是結(jié)合本地區(qū)的配套現(xiàn)狀和發(fā)展要求，進(jìn)行拾遺補(bǔ)缺、超前預(yù)留。本項(xiàng)目主要為解決鼓樓區(qū)城市繁華地段日益加深的社會(huì)停車難問題進(jìn)行的經(jīng)驗(yàn)探索，除需要對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效益層面、管理辦法等多方面的研究。

建設(shè)規(guī)模初步測(cè)算表 十一中操場(chǎng)地下廣場(chǎng)

地面廣場(chǎng)（基地面積）8115（平米）地下一層平面 5780（平米）地下二層停車平面 6150（平米）停車數(shù)量 140（個(gè)）總建筑面積 11930（平米）

建議定位方案設(shè)計(jì)

依據(jù)“地下負(fù)一層安排商業(yè)及公益服務(wù)設(shè)施、負(fù)二層安排停車場(chǎng)”進(jìn)行規(guī)劃，兩層的高度均按遠(yuǎn)期二層機(jī)械式停車場(chǎng)的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行層高設(shè)計(jì)的預(yù)留，在通過商服設(shè)施的運(yùn)作，減少投資商的運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)第二部分現(xiàn)狀調(diào)查結(jié)論及未來預(yù)測(cè)給出下圖所示定位配比方案：

（1）項(xiàng)目基本定位

項(xiàng)目主體 大型集中出租式停車場(chǎng)及社區(qū)公益設(shè)施、地下集中式商鋪為主的地下綜合體

總適用范圍 停車場(chǎng)、商業(yè)設(shè)施、公益設(shè)施 建筑面積 11930（平米）基地面積 8115（平米）分層面積說明 地下一層平面 5780（平米）地下二層停車平面 6150（平米）

出入口標(biāo)準(zhǔn) 負(fù)一層 人車分流、雙車道 層高標(biāo)準(zhǔn) 負(fù)一層 4.5M 負(fù)二層 4M

公益設(shè)施面積 商業(yè)面積 停車位數(shù)目 停車位平均面積 負(fù)一層 1500（平米）4280（平米）0 / 負(fù)二層 0 0 140*2 34（平米）（2）項(xiàng)目市場(chǎng)定位

出租車位數(shù) 停車場(chǎng)面積 出租商業(yè)面積 公益面積 負(fù)一層 0 0 4280 1500 負(fù)二層 140 6150 0 0 總計(jì)

6150 4280 1500 注：負(fù)一層商業(yè)面積：公益建設(shè)面積= 2.85：1。依據(jù)類似項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)指標(biāo)。負(fù)一層在適當(dāng)?shù)臅r(shí)候可以改建為停車場(chǎng)。2.2 開發(fā)定位說明

根據(jù)現(xiàn)狀情況分析以及對(duì)市場(chǎng)需求的調(diào)查，我們認(rèn)為，將十一中地下停車場(chǎng)項(xiàng)目的開發(fā)功能定位為以商業(yè)及公共停車為主的地下綜合體，地面廣場(chǎng)除保留學(xué)校原有操場(chǎng)，主要為增加車行及人行通道，設(shè)計(jì)原則為保持區(qū)域交通流量并有效疏導(dǎo)有停車需求的車輛。

根據(jù)目前的地下空間，開發(fā)建設(shè)意向如下：地下一層作為出租式商業(yè)設(shè)施利用，這部分亦可視當(dāng)?shù)赝＼嚬┣箨P(guān)系的變化情況考慮在今后幾年考慮變更為停車場(chǎng)；地下二層作為停車場(chǎng)，根據(jù)規(guī)范“停車樓和地下停車庫(kù)的建筑面積，每個(gè)停車位宜為34m2。按照總的建筑面積，初步測(cè)算十一中地下廣場(chǎng)可提供的總的停車規(guī)模為140個(gè)。

2.3 定位方案要點(diǎn)

地面部分：休閑綠地+人行地下過街通道

十一中操場(chǎng)：原十一中操場(chǎng)復(fù)建，增加地下廣場(chǎng)車行、人行出入口； 人行地下過街通道地下停車場(chǎng)人行出入口：沿十一中操場(chǎng)兩側(cè)各設(shè)一個(gè)出入 口（見設(shè)計(jì)圖），設(shè)計(jì)為人行入口，人流可步行進(jìn)入地下廣場(chǎng)負(fù)

一、負(fù)二層。地下停車場(chǎng)車行出入口：沿十一中操場(chǎng)兩側(cè)各設(shè)一個(gè)出入口（見設(shè)計(jì)圖），設(shè)計(jì)為雙向雙車道車行入口，車流可直接進(jìn)入地下廣場(chǎng)負(fù)二層。地下負(fù)一層: 商鋪+公益設(shè)施

公益設(shè)施部分：1500平米：社區(qū)服務(wù)中心+社區(qū)體育健身+文化培訓(xùn)中心+醫(yī)療服務(wù)+銀行+郵政服務(wù)+公廁等；

商場(chǎng)出租部分：4280平米：2500平米超市一家+招租店鋪30家（業(yè)態(tài)限制：生活服務(wù)類）。

4.5M層高為未來改建立體式車庫(kù)預(yù)留。地下負(fù)二層: 產(chǎn)權(quán)式車位 140個(gè)出租式車位，平均建筑面積34平米。停車場(chǎng)4M層高為改建立體式車庫(kù)預(yù)留。2.3 定位補(bǔ)充說明

層高：本項(xiàng)目考慮設(shè)計(jì)層高負(fù)一層為4.5米，負(fù)二層為4米，本著實(shí)現(xiàn)地下土地效益的最大化的原則，在若干年后可全部改建為立體式雙層地下停車場(chǎng)。即可實(shí)現(xiàn)1變4。

地下人行通道：盡可能不影響現(xiàn)有交通布局，并對(duì)車流與人流進(jìn)行聯(lián)通，解決過街人流和車流的矛盾。

其它：本定位建議不考慮人防工程標(biāo)準(zhǔn)。3.十一中項(xiàng)目投資收益分析 3.1 項(xiàng)目資金投入情況分析

經(jīng)過初步計(jì)算，項(xiàng)目靜態(tài)總投資為5936.98萬元 成本測(cè)算

十一中地下停車場(chǎng)綜合項(xiàng)目地下建筑總建筑面積為11930平方米。十一中地下停車場(chǎng)綜合項(xiàng)目投資估算表 序號(hào) 項(xiàng)目 計(jì)算公式 造價(jià)（萬元）1 土地取得費(fèi)

1.1 土地出讓金

前期工程費(fèi)

2.1 臨時(shí)水電路及場(chǎng)地平整費(fèi) 建安費(fèi)*0.3％ 12.88 2.2 規(guī)劃、勘查、設(shè)計(jì)費(fèi) 建安費(fèi)*4.1％ 176.09 2.3 可行性研究 建安費(fèi)*0.1％ 4.29 2.4 規(guī)劃許可證 建安費(fèi)*0.2％ 8.59

3.1 建筑安裝工程造價(jià) 0.3600萬元×11930 4294.80 3.2 招投標(biāo)費(fèi) 建安費(fèi)*0.2％ 8.59 3.3 施工執(zhí)照費(fèi) 建安費(fèi)*0.1％ 4.29 3.4 質(zhì)量監(jiān)督費(fèi) 建安費(fèi)*0.25％ 10.74 3.5 工程監(jiān)理費(fèi) 建安費(fèi)*0.6％ 25.77 地面操場(chǎng)遷移及復(fù)建 100萬元+0.04×8115 424.60 5 管理費(fèi) 建安費(fèi)*5％ 21.47 6 財(cái)務(wù)費(fèi) 建安成本*12％ 515.38 7 不可預(yù)見費(fèi) 建安費(fèi)*10％ 429.48 合 計(jì) 5936.98 備注：工程造價(jià)按3600元/平米計(jì)算；總費(fèi)用中未包含土地出讓金和財(cái)務(wù)費(fèi)用；地面操場(chǎng)遷移費(fèi)用：100萬元；復(fù)建費(fèi)用按400元/平米計(jì)算；不可預(yù)見費(fèi)里重點(diǎn)考慮地下排水工程的費(fèi)用；單方成本：5936.98/11930=4977元/平米；車位平均成本： 4977元/平米*34平米/車位=16.92萬元/車位。3.2 收入測(cè)算（回報(bào)分析）

可租售面積及可產(chǎn)生效益單位匯總表

項(xiàng) 目 建 筑 功 能 項(xiàng) 目 建 筑 面 積（M2）商場(chǎng)出租面積（m2）4280 地下汽車庫(kù)（輛）140 收益預(yù)計(jì)表 總計(jì)

建筑面積（平米）11930 出租商鋪面積（平米）4280 每平米年租金（元/㎡）4000元/平米/年 年租金收入（萬元）1712萬元 出租車位數(shù) 140

出租價(jià)格 400元/月（4800元/年）出租收入 67.2萬元

合計(jì)年收入：1779.2（萬元）

需要說明的是，在以上預(yù)計(jì)項(xiàng)目投資時(shí)考慮的是靜態(tài)因素，不考慮時(shí)間對(duì)投入的影響以及建筑原材料價(jià)格的可能變化。3.3 市值及收益預(yù)測(cè) 3.3.1 建成后收益預(yù)測(cè)

十一中地下停車場(chǎng)綜合項(xiàng)目投入建設(shè)當(dāng)年開始進(jìn)行相關(guān)車位、商鋪的預(yù)售，這就意味著項(xiàng)目啟動(dòng)后便會(huì)有現(xiàn)金流入。實(shí)施經(jīng)營(yíng)依據(jù)：

十一中地下停車場(chǎng)綜合項(xiàng)目各功能部分的出租、出售價(jià)格的取值參照南京市目前同類物業(yè)出售、出租水準(zhǔn)而定；?

? 商鋪出租率的取定：基本上按照正常經(jīng)營(yíng)年按90%的比例取定；

各種稅費(fèi)按國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)計(jì)??；?

出租物業(yè)經(jīng)營(yíng)成本按租金收入的8%計(jì)??；? ? 物業(yè)租售模式：見定位配比表 出租收入：

總計(jì)年均出租收入為： 2129 萬元

物業(yè)出租收入（以20年經(jīng)營(yíng)期計(jì)）匯總，見附件財(cái)務(wù)推算表：

建筑

功能 出租面積（平米）出租基價(jià)

（元/平米）租金總收入（萬元）年均租金收入（萬元）商鋪 4280 4000 42580 2129 要說明的是：物業(yè)租金收入成為項(xiàng)目重要利潤(rùn)來源。3.4 項(xiàng)目租售稅利預(yù)測(cè)

根據(jù)附表可知：工程以20年經(jīng)營(yíng)期計(jì)可實(shí)現(xiàn)稅后總利潤(rùn)18009萬元人民幣，年均稅后利潤(rùn)為819萬元人民幣。

根據(jù)一期工程全投資現(xiàn)金流量分析：（詳見附表：財(cái)務(wù)推算表）投資回收期：10.61年

4.十一中地下停車場(chǎng)項(xiàng)目投資價(jià)值分析

4.1 十一站中地下停車場(chǎng)綜合項(xiàng)目投資收益指標(biāo)分析

根據(jù)對(duì)一期工程項(xiàng)目開工后21年內(nèi)收支稅利、現(xiàn)金流量以及凈現(xiàn)值的預(yù)測(cè)，十一中地下廣場(chǎng)項(xiàng)目一期工程未來財(cái)務(wù)指標(biāo)狀況如下：

項(xiàng)目從第2年開始每年都有正的利潤(rùn)，且呈現(xiàn)出逐年增長(zhǎng)的趨勢(shì)，從第12年開始，年稅后利潤(rùn)均高于1000萬元，這些數(shù)據(jù)均反映出十一中地下廣場(chǎng)項(xiàng)目較好的中長(zhǎng)期投資收益。

通過動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)分析預(yù)測(cè)可知項(xiàng)目一期工程的主要財(cái)務(wù)測(cè)算指標(biāo)如下： 投資回收期：9.61年(不含建設(shè)期1年)4.2 項(xiàng)目投資價(jià)值判斷

通過對(duì)十一站中地下停車場(chǎng)綜合項(xiàng)目的投資規(guī)模、收益預(yù)測(cè)、投資回收期及市場(chǎng)需求狀況等方面的審慎分析，該項(xiàng)目從中長(zhǎng)期發(fā)展及收益看，具有較好的投資價(jià)值。同時(shí)，從該項(xiàng)目的機(jī)會(huì)效應(yīng)看，將作為南京市的示范性集中式地下綜合項(xiàng)目，該項(xiàng)目也具有較好的社會(huì)投資價(jià)值，有助于提升投資者的形象與地位，具有良好的品牌效應(yīng)。

4.3 財(cái)務(wù)可行性分析

本項(xiàng)目投資具有明顯的優(yōu)勢(shì)：

第一，該項(xiàng)目地處鼓樓區(qū)中心最具發(fā)展?jié)摿Φ牡囟危悄暇┳罴训纳虡I(yè)辦公及居住區(qū)域之一。近幾年隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展和市政建設(shè)步伐的加快，使得該區(qū)域的地產(chǎn)具有較大的升值空間。周邊日趨成熟的居住配套和商業(yè)氛圍的逐步形成，為該項(xiàng)目的穩(wěn)定的市場(chǎng)空間奠定了一定的基礎(chǔ)。

第二，該項(xiàng)目不涉及征地拆遷的問題，不需要支付較高的征地拆遷費(fèi)用，對(duì)該項(xiàng)目的資金流壓力有一定的緩解作用。

第三，政府對(duì)于停車場(chǎng)的建設(shè)持積極支持的態(tài)度，鼓勵(lì)社會(huì)資金參與建設(shè)公共停車場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益的雙贏。

第四，該項(xiàng)目作為南京市解決日益突出的城市提高車問題

南京鼓樓區(qū)停車場(chǎng)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目可行性調(diào)研報(bào)告

2008-10-27 10:28:57 中國(guó)產(chǎn)業(yè)園區(qū)網(wǎng) 瀏覽2254 次 【大 中 小】 的大型集中式地下停車場(chǎng)示范案例，投資出租固定車位的未來回報(bào)率有較的空間。

但是該項(xiàng)目也存在有一定的劣勢(shì)及威脅：資金回籠較慢，政府優(yōu)惠政策不明確，具有一定的投資風(fēng)險(xiǎn)。4.4 項(xiàng)目可行性判斷：項(xiàng)目可行

定位設(shè)計(jì)：公益設(shè)施占地面積：1500平米，以補(bǔ)充和完善該項(xiàng)目周邊區(qū)域工藝設(shè)施配套不完善的狀況。

十一中地下停車場(chǎng)項(xiàng)目財(cái)務(wù)推算總表

起始年限建設(shè)期始 第1年 第2年 第3年 第4年 第5年 第6年 第7年 第8年 第9年 第10年 第11年 第12年 第13年 第14年 第15年 第16年 第17年 第18年 第19年 第20年 第21年 合計(jì)

一 經(jīng)營(yíng)收入

商鋪

總出租面積 4280

年度出租率

1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1

年度出租面積

2996 3638 3852 3852 3852 3852 3852 3852 3852 3852 3852 3852 3852 3852 3852 3852 3852 3852 3852 3852 75970

年租金(元/平米/年)

4000 4120 4244 4371 4502 4637 4776 4919 5067 5219 5376 5537 5703 5874 6050 6232 6419 6611 6810 7014

年租金收入

1198 1499 1635 1684 1734 1786 1840 1895 1952 2010 2071 2133 2197 2263 2331 2401 2473 2547 2623 2702 40971 總出租車位數(shù)(個(gè))140

年度出租率

1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1

年度出租量

126 126 126 126 126 126 126 126 126 126 126 126 126 126 126 126 126 2485

租金價(jià)格(元)

4800 4944 5092 5245 5402 5565 5731 5903 6080 6263 6451 6644 6844 7049 7260 7478 7703 7934 8172 8417

車位租金收入

1608

合 計(jì)

1245 1558 1699 1750 1802 1856 1912 1969 2028 2089 2152 2217 2283 2352 2422 2495 2570 2647 2726 2808 42580

二 營(yíng)業(yè)稅及附加

153 157 2384

三 銷售及管理費(fèi)

1277

四 經(jīng)營(yíng)成本或折舊

商鋪折舊(出租)

213 213 213 213 213 128 128 128 128 128 43 43 43 43 43 43 43 43 43 43 2130 停車位折舊(出租)

237 237 237 237 237 142 142 142 142 142 48 48 48 48 48 48 48 48 48 48 2373 商鋪房產(chǎn)稅(出租)

163 168 173 179 184 189 195 201 207 213 220 226 233 240 247 255 262 270 4097 停車位房產(chǎn)稅(出租)6 6 7 7 7 7 7 8 8 8 8 9 9 9 9 10 10 10 11 161 財(cái)務(wù)費(fèi)用出租房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)成本

152 156 161 166 171 176 181 186 192 198 204 210 216 3278

小 計(jì) 0 670 726 751 760 769 598 608 618 629 640 471 483 494 507 519 532 545 559 573 587 12038

五 稅前利潤(rùn) 0 468 698 802 840 878 1098 1139 1182 1225 1270 1496 1543 1592 1643 1695 1748 1803 1860 1919 1979 26880

六 所得稅 0 154 230 265 277 290 362 376 390 404 419 494 509 525 542 559 577 595 614 633 653 8870

七 稅后利潤(rùn) 0 314 468 537 563 589 736 763 792 821 851 1002 1034 1067 1101 1135 1171 1208 1246 1286 1326 18009

八 年均稅后利潤(rùn)

819

5.對(duì)十一中項(xiàng)目的幾點(diǎn)建議 5.1 項(xiàng)目的投資吸引力

由于回報(bào)年限較長(zhǎng)，故希望政府在土地出讓金減免、公共設(shè)施部分資金投入、開發(fā)資金的融資擔(dān)保方面給與明確政策。以吸引社會(huì)資金投資該項(xiàng)目。5.2 關(guān)于項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模

鑒于地下廣場(chǎng)的建筑越往下走成本會(huì)越高，而因?yàn)闉槲磥眍A(yù)留的層高設(shè)計(jì)使該停車場(chǎng)項(xiàng)目的建安成本預(yù)計(jì)在3600元/平米，投資成本較高。5.3 關(guān)于人防問題

不考慮建設(shè)為人防工程，在建筑設(shè)計(jì)方面應(yīng)用的是較高的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)。5.4 關(guān)于商場(chǎng)和停車場(chǎng)的設(shè)計(jì)

負(fù)二層設(shè)為140個(gè)產(chǎn)權(quán)式車位，地下停車場(chǎng)的容量從市場(chǎng)需求上看應(yīng)建二層才可能滿足今后幾年的發(fā)展需求，但這種需求不會(huì)一下子出現(xiàn)，可能會(huì)有2年左右時(shí)間的跨度，在2年左右的時(shí)間內(nèi)該項(xiàng)目可能面臨負(fù)二層改建的資金壓力，希望政府考慮前期費(fèi)用的減免及公用設(shè)備的支持投入。

由于十一中周邊的公益及商業(yè)設(shè)施對(duì)未來本區(qū)域的發(fā)展需求來還有一定差距，不足以支持未來幾年內(nèi)市場(chǎng)對(duì)較高水平文化生活、服務(wù)設(shè)施的需求，所以建議在負(fù)一層建設(shè)總面積為1500平米的公益場(chǎng)所，公益設(shè)施面積與商業(yè)設(shè)施的比例設(shè)計(jì)為2.85：1。

前期可考慮引進(jìn)臨時(shí)性的專業(yè)市場(chǎng)，一方面緩解投資方的資金壓力，另一方面可以為前期購(gòu)車位者提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。5.5 關(guān)于銷售對(duì)象及服務(wù)半徑

銷售目標(biāo)區(qū)域?qū)ο蠡緸槭恢胁賵?chǎng)中心方圓500米即步行10分鐘以內(nèi)周邊住戶，主要通過專業(yè)化服務(wù)吸引周邊小區(qū)業(yè)主及部分投資者。銷售策略上，在前期盡量吸引中長(zhǎng)期投資者。5.6 關(guān)于銷售模式

由于目前市場(chǎng)停車位的租售價(jià)格的差異，對(duì)投資商來說銷售方式較為可行，如采用租賃方式，投資回報(bào)期會(huì)很長(zhǎng)。例如目鼓樓區(qū)域地下停車場(chǎng)全年收費(fèi)4800元/年，路面收費(fèi)2400元/年，市場(chǎng)價(jià)格偏低。建議本項(xiàng)目拿出一定比例的固定車位采用200年租賃使用權(quán)拍賣的方式進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，以控制市場(chǎng)價(jià)格，加快資金回籠速度。5.7 風(fēng)險(xiǎn)

機(jī)會(huì)風(fēng)險(xiǎn)：目前出租車位的市場(chǎng)接受價(jià)格偏低； 政策風(fēng)險(xiǎn)：政策的配套能否跟上?投資商無法控制

投資風(fēng)險(xiǎn)：銷售周期長(zhǎng),資金成本核上升，租賃費(fèi)用偏低會(huì)降低投資欲望。南京艾迪歐信息咨詢有限公司 鼓樓區(qū)老城環(huán)境整治指揮部 2004年10月18日

附件1：項(xiàng)目地示意圖4張——電子文件

附件2：項(xiàng)目地實(shí)際調(diào)研實(shí)景照片——光盤（電子文件）附件3：項(xiàng)目定位規(guī)劃的可行性分析

附件3：

二中及十一中地下停車場(chǎng)項(xiàng)目 定位規(guī)劃方案的可行性分析

該分析為針對(duì)二中及十一中地下停車場(chǎng)項(xiàng)目?jī)蓚€(gè)定位設(shè)計(jì)指標(biāo)設(shè)置及其技術(shù)考慮的合理性與可行性分析。1.項(xiàng)目體量的設(shè)置 二中項(xiàng)目：

由于周邊沒有合適的地上空間可以設(shè)計(jì)停車場(chǎng)，建議規(guī)劃為地下形式的停車場(chǎng)。根據(jù)二中具體情況，該地下停車場(chǎng)的基地面積為21520平米?？紤]周邊地區(qū)目前對(duì)停車位的市場(chǎng)需求的缺口為300至400個(gè)，建議規(guī)劃如下：層高4.5米；建筑面積為17430平米的地下一層停車場(chǎng)，車位規(guī)劃382個(gè)，以每個(gè)停車位平均面積35平米計(jì)算，停車位總面積為13430平米，其他機(jī)動(dòng)面積為4000平米。該機(jī)動(dòng)面積可考慮作為商業(yè)設(shè)施（如該地區(qū)比較欠缺的倉(cāng)儲(chǔ)）、體育健身設(shè)施的預(yù)留，也可以作為公益設(shè)施預(yù)留。層高的設(shè)計(jì)主要是考慮該區(qū)域未來幾年內(nèi)可能增加的停車需求，因此預(yù)留改建為雙層立體車位的標(biāo)準(zhǔn)，可擴(kuò)容為764個(gè)車位的體量。十一中項(xiàng)目：

由于周邊沒有合適的地上空間可以設(shè)置為停車場(chǎng)，建議規(guī)劃為地下形式的停車場(chǎng)。根據(jù)十一中操場(chǎng)面積，該地下建筑的基地面積為8115平米?？紤]周邊地區(qū)目前對(duì)停車位的市場(chǎng)需求的缺口為100個(gè)以上（不包括周邊大量存在如江蘇商廈、星辰國(guó)際、機(jī)械大廈等等單位和辦公樓和未來將建成的高層商用建筑以及已經(jīng)通過拍賣的A1、A2地塊的高層商用建筑將帶來的機(jī)動(dòng)車流停車位需求，如果維持目前該區(qū)域的停車設(shè)施，預(yù)計(jì)停車需求得不到就近滿足而造成的溢出率將超過5%，這一塊目前已有的停車設(shè)施見下表），該項(xiàng)目建議規(guī)劃層高為4至4.5米；總建筑面積為11930平米的地下兩層停車場(chǎng)，車位規(guī)劃140個(gè)，以每個(gè)停車位平均面積34.5平米計(jì)算，停車位總面積為4828平米，商業(yè)面積為4280平米，公益設(shè)施面積為1500平米。這部分面積主要是考慮該地區(qū)比較欠缺的生活服務(wù)、零售、體育健身及社區(qū)公益設(shè)施的預(yù)留。層高的設(shè)計(jì)主要是考慮該區(qū)域未來幾年內(nèi)可能增加的停車需求，因此預(yù)留改建為兩層立體車位的標(biāo)準(zhǔn)，可擴(kuò)容為280個(gè)車位的體量。緊鄰十一中的商業(yè)單位、建筑的停車設(shè)施現(xiàn)狀 調(diào)查時(shí)間2004年10月8日

停車設(shè)施 停車位 當(dāng)時(shí)泊車數(shù)量 性質(zhì)收費(fèi)及 十一中前至市口腔醫(yī)院段 40 22 路面收費(fèi)6 新晨國(guó)際大廈 100 27 對(duì)內(nèi)/400元每月 江蘇大酒店 70 45 路面、地下，收費(fèi)對(duì)外

湖北路工商銀行停車場(chǎng) 46（有26個(gè)在益來）15 路面、地下，對(duì)內(nèi) 益來國(guó)際廣場(chǎng)停車場(chǎng) 200 —— 路面、地下，暫未開放 中山北路26號(hào) 15 2 對(duì)外 華美達(dá)怡華停車場(chǎng) 87 30 內(nèi)、外 中山北路49號(hào)中苑賓館 30 7 內(nèi)、外

中山北路49號(hào)旁機(jī)械大廈 60 23 內(nèi)、外200多/月，計(jì)劃只對(duì)內(nèi) 2.項(xiàng)目地理范圍及出入口的設(shè)置 二中項(xiàng)目：

該項(xiàng)目地上建設(shè)范圍為：道路規(guī)劃紅線圖（見規(guī)劃圖紙）標(biāo)示的地理范圍。具體為沿紫竹林路至青石村路，再沿長(zhǎng)江新村至紫竹林居民區(qū)的近長(zhǎng)方形地塊，主體部分為南京市第二中學(xué)的環(huán)行操場(chǎng)，地面部分設(shè)置有地下廣場(chǎng)車行、人行出入口，主要設(shè)計(jì)為：在二中操場(chǎng)北部紫竹林路中段設(shè)置一個(gè)向南進(jìn)入地下停車場(chǎng)的機(jī)動(dòng)車出入口，距離道路交叉口50米以上，設(shè)計(jì)寬度高于8-10米；在二中操場(chǎng)東南部青石村路設(shè)置一個(gè)向北進(jìn)入地下停車場(chǎng)的機(jī)動(dòng)車出入口，距離道路交叉口50米以上，設(shè)計(jì)寬度高于8-10米。另外在紫竹林路設(shè)置一個(gè)地下停車場(chǎng)人行出入口，該通道同時(shí)可作為人行地下過街通道，在青石村路設(shè)置一個(gè)地下停車場(chǎng)人行出入口，該通道同時(shí)可作為人行地下過街通道。各出入口坡道都設(shè)置在項(xiàng)目用地范圍以內(nèi)。出入口的具體位置見附件規(guī)劃設(shè)計(jì)圖。十一中項(xiàng)目：

該項(xiàng)目地上建設(shè)范圍為：道路規(guī)劃紅線圖（見規(guī)劃圖紙）標(biāo)示的地理范圍。具體為沿二條巷至鼓樓街，再沿淵聲巷至十一中操場(chǎng)邊緣的近長(zhǎng)方形地塊，主體部分為南京市第十一中學(xué)的環(huán)行操場(chǎng)，地面部分設(shè)置有地下廣場(chǎng)車行、人行出入口，主要設(shè)計(jì)為：在二條巷設(shè)置一個(gè)機(jī)動(dòng)車出入口，距離道路交叉口50米以上，設(shè)計(jì)寬度高于8-10米；在淵聲巷設(shè)置一個(gè)機(jī)動(dòng)車出入口，距離道路交叉口50米以上，設(shè)計(jì)寬度高于8-10米。另外在鼓樓街設(shè)置一個(gè)地下停車場(chǎng)人行出入口，該通道同時(shí)可作為人行地下過街通道。各出入口坡道都設(shè)置在用地范圍以內(nèi)，出入口的具體位置見設(shè)計(jì)圖。注：兩個(gè)項(xiàng)目地下建設(shè)范圍為：南京市第二中、十一中的環(huán)行操場(chǎng)地下部分，具體用地邊界以國(guó)土局土地證認(rèn)定范圍為準(zhǔn)。3.項(xiàng)目對(duì)交通的影響分析 施工期間的交通影響分析：

考慮到主要交通影響為在施工期間在項(xiàng)目范圍內(nèi)及周邊道路的通行狀況，建議施工期間的具體應(yīng)對(duì)措施如下： 施工

場(chǎng)地進(jìn)出口設(shè)置：在施工組織問題上可以設(shè)置為封閉場(chǎng)地，在需要地面及地下施工的范圍設(shè)置封閉圍墻，設(shè)置施工用進(jìn)出口一至兩處，施工車輛的進(jìn)出應(yīng)避開高峰時(shí)間段出入施工地，以減少對(duì)周邊道路的正常交通能力的影響；

道路施工期間的交通組織問題：盡量避免或減少同時(shí)對(duì)交通流量較大的幾條道路的施工，實(shí)施分段及分時(shí)間段的道路施工計(jì)劃。因?yàn)榈叵峦＼噲?chǎng)綜合項(xiàng)目的地面復(fù)建及出入口施工將在地下部分施工基本完成后進(jìn)行，所以在后期施工中，應(yīng)盡量在施工范圍內(nèi)進(jìn)行出入口建設(shè)，進(jìn)行與人行、車行的道路銜接段的施工時(shí)應(yīng)盡量安排在夜間進(jìn)行。項(xiàng)目建成使用后：

考慮到主要交通影響為在項(xiàng)目投入使用后進(jìn)出停車場(chǎng)的車輛及人流對(duì)地上交通組織的影響，建議項(xiàng)目建成使用后具體應(yīng)對(duì)措施如下：

十一中地下停車場(chǎng)項(xiàng)目建成后的交通綜合影響分析：一：根據(jù)本次對(duì)該區(qū)域的車流量及車流情況的調(diào)查數(shù)據(jù)，該區(qū)域產(chǎn)生的車流量及流向分析：因?yàn)槟壳斑M(jìn)出十一中地下停車場(chǎng)項(xiàng)目地區(qū)的私家車比例高達(dá)40%以上，主要是由從鼓樓廣場(chǎng)進(jìn)入鼓樓街然后向淵聲巷、湖北路及中山北路分流的車輛，目前道路交通狀況良好，但是預(yù)計(jì)停車場(chǎng)建成后，進(jìn)出入停車場(chǎng)的車輛將導(dǎo)致原淵聲巷、二條巷小區(qū)門口的小巷的車道出現(xiàn)局部擁堵狀況，如果不控制其流向局部交通情況會(huì)將無法控制，為此，建議對(duì)十一中區(qū)域交通進(jìn)行重新組織和安排。

十一中區(qū)域交通重新組織的建議：由于停車場(chǎng)對(duì)周邊車流影響很大，為了提高車輛、行人進(jìn)出項(xiàng)目的快捷性與方便性，以及考慮到未來鼓樓廣場(chǎng)區(qū)域交通組織的重新布局可能，為避免交叉路口的通行能力的降低及交通安全，建議沿十一中操場(chǎng)區(qū)域設(shè)置單向行使環(huán)行道（見示意圖），即沿鼓樓街、淵聲巷、二條巷方向逆時(shí)針環(huán)行疏導(dǎo)機(jī)動(dòng)車流，禁止順時(shí)針車流；在這一區(qū)域內(nèi)對(duì)行人的流動(dòng)方向進(jìn)行不做限制，對(duì)進(jìn)出該項(xiàng)目的人流通過有效的交通標(biāo)識(shí)進(jìn)行引導(dǎo)。十一中地下停車場(chǎng)逆時(shí)針環(huán)行交通組織示意圖：

二條巷 淵 聲 巷 鼓樓街

二中及十一種項(xiàng)目區(qū)域車流的疏導(dǎo)及管理：考慮在車行出入口與地面道路的銜接部分設(shè)置醒目的交通標(biāo)志及紅綠燈管制，以保證途經(jīng)出入口的車輛、行人及進(jìn)出地下停車場(chǎng)的車輛行駛的安全。

二中及十一種項(xiàng)目區(qū)域人流的疏導(dǎo)及管理：地下停車場(chǎng)人行出入口部分伸出處地面應(yīng)安裝護(hù)欄及醒目標(biāo)示牌，確保人流的安全。4.項(xiàng)目通風(fēng)問題的解決及管線設(shè)施的影響分析

考慮到常規(guī)送排風(fēng)系統(tǒng)在汽車庫(kù)這樣的大空間容易出現(xiàn)氣流組織不均勻，產(chǎn)生死角、局部地點(diǎn)會(huì)有CO氣體滯留現(xiàn)象，且龐大的送排風(fēng)系統(tǒng)會(huì)占用很大的建筑空間和高度，本地下停車庫(kù)設(shè)置機(jī)械送排風(fēng)系統(tǒng)和無風(fēng)道噴流誘導(dǎo)通風(fēng)系統(tǒng)。結(jié)合防火分區(qū)將地下車庫(kù)分為5個(gè)區(qū)，每區(qū)建筑面積約3400m2，每區(qū)設(shè)置獨(dú)立的送排風(fēng)系統(tǒng)。按規(guī)范要求進(jìn)行送排風(fēng)量計(jì)算后通過合理布置噴流誘導(dǎo)器，可以達(dá)到良好的氣流組織，可以把廢氣有效地輸送到排風(fēng)機(jī)處，并由排風(fēng)機(jī)排到室外。地面進(jìn)排風(fēng)口盡量靠近樓梯口部設(shè)計(jì)留出完整的空地以布置跑道，結(jié)合樓梯間出地面構(gòu)筑物通過豐富的造型來進(jìn)行隱蔽；進(jìn)排風(fēng)口需單獨(dú)設(shè)置時(shí)宜靠近用地邊界設(shè)置，并可結(jié)合體育設(shè)施或操場(chǎng)環(huán)境設(shè)置設(shè)計(jì)成小品來削弱風(fēng)口對(duì)環(huán)境的影響。

二中地下停車場(chǎng)通風(fēng)口具體設(shè)置：共設(shè)置十個(gè)通風(fēng)口，沿二中操場(chǎng)北部紫竹林路沿邊設(shè)置四個(gè)通風(fēng)口，平均分布，其中轉(zhuǎn)角各一個(gè)，中間段兩個(gè)，沿二中操場(chǎng)南部長(zhǎng)江新村小區(qū)沿邊設(shè)置五個(gè)通風(fēng)口，平均分布，其中轉(zhuǎn)角各一個(gè)，中間段三個(gè)，沿二中西部紫竹林小區(qū)沿邊中段設(shè)置一個(gè)通風(fēng)口。

十一中地下停車場(chǎng)通風(fēng)口具體設(shè)置：參見二中規(guī)劃設(shè)計(jì)設(shè)置。5.項(xiàng)目施工周期，操場(chǎng)的過渡使用問題

由于地下工程進(jìn)行土方開挖等施工，預(yù)計(jì)在施工期間內(nèi)即12個(gè)月左右，兩個(gè)學(xué)校的操場(chǎng)不能使用，解決辦法一是借用學(xué)校周邊空地進(jìn)行體育課等活動(dòng)，解決辦法二是與周邊大、中、小學(xué)協(xié)商借用其操場(chǎng)，方法為與借用學(xué)校的體育活動(dòng)時(shí)間錯(cuò)開，建議兩個(gè)辦法并舉，借用時(shí)間至施工完成后。操場(chǎng)復(fù)建及校方租借其他活動(dòng)場(chǎng)地產(chǎn)生的費(fèi)用由項(xiàng)目投資方提供，相關(guān)的解決方案由校方的主管部門與項(xiàng)目投資方共同出面協(xié)調(diào)與洽談。

6.商業(yè)設(shè)施建設(shè)與周邊目前現(xiàn)有設(shè)施使用的對(duì)接問題

由于這兩個(gè)項(xiàng)目都設(shè)計(jì)了商業(yè)及公益設(shè)施面積，在投入使用后，會(huì)產(chǎn)生很好的經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益。二中項(xiàng)目中設(shè)計(jì)的倉(cāng)儲(chǔ)面積可有效地解決中央門地區(qū)倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施欠缺的現(xiàn)狀，十一中項(xiàng)目中設(shè)計(jì)的商業(yè)及公益設(shè)施面積可有效的解決鼓樓廣場(chǎng)周邊西北區(qū)域商業(yè)設(shè)施不足及公益設(shè)施欠缺的現(xiàn)狀。由于是地下設(shè)施，應(yīng)在地上路面部分設(shè)置醒目的標(biāo)牌引導(dǎo)人流及車流，考慮到與周邊目前現(xiàn)有設(shè)施使用的對(duì)接問題，建議預(yù)先進(jìn)行公共通告，對(duì)一些停用的停車設(shè)施給出針對(duì)性的解決辦法，以避免產(chǎn)生糾紛。

第二篇：停車場(chǎng)調(diào)研報(bào)告

北京交通大學(xué)機(jī)電學(xué)院

社會(huì)學(xué)概論社會(huì)調(diào)查

題目：北京市停車場(chǎng)收費(fèi)管理及交大東門停車場(chǎng)的調(diào)查 專業(yè)：熱能與動(dòng)力工程

班級(jí)： 機(jī)電1011班

學(xué)號(hào)：10223009 姓名：蘭蘇凡

指導(dǎo)老師： 張瑞霖

成績(jī)：

北京市停車場(chǎng)收費(fèi)管理及交大停車場(chǎng)的調(diào)查

摘 要：通過上網(wǎng)查找資料及自己的理解，對(duì)北京停車場(chǎng)的管理制度及收費(fèi)問題做了簡(jiǎn)單介紹，然后對(duì)本校東門停車場(chǎng)的情況做了個(gè)簡(jiǎn)單調(diào)查與分析，讓大家對(duì)停車問題能有個(gè)初步的認(rèn)識(shí)。

關(guān)鍵詞：停車場(chǎng);管理制度；調(diào)查； 收費(fèi)

一、調(diào)查目的與意義

據(jù)有關(guān)資料顯示，車輛停放占用了交通過程90%以上的時(shí)間。城市出行的每個(gè)端點(diǎn)（無論機(jī)動(dòng)車或是自行車，無論是出行起點(diǎn)或訖點(diǎn)），都有一個(gè)車輛停放問題，因此停車調(diào)查研究具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。

在這之前，對(duì)于周圍隨處可見的停車場(chǎng)，停車方式等基本沒注意過，唯一有可能注意的就是偶爾心煩，看著滿大街停放的車讓我心里更加覺得堵的慌，真希望能來個(gè)交警把它們?nèi)o拖走。但你看停車是件小事，就這么一個(gè)小小的問題能反應(yīng)出我們國(guó)人非常多的現(xiàn)實(shí)問題。正好前天剛剛拿到了駕照，對(duì)于停車的規(guī)定經(jīng)營(yíng)等完全不了解，停車這個(gè)概念由此讓我有了了解的興趣。

于是上網(wǎng)查了有關(guān)北京停車場(chǎng)的管理制度，特別是收費(fèi)問題。首先，北京市居住小區(qū)內(nèi)，有專人對(duì)進(jìn)出停車場(chǎng)的車輛進(jìn)行登記，進(jìn)門發(fā)放停車憑證，出門查驗(yàn)停車憑證后放行；只能在指定的區(qū)域內(nèi)停車，且車輛應(yīng)保持停放整齊；24小時(shí)有專人看車場(chǎng)或采用電子監(jiān)控手段進(jìn)行不間斷監(jiān)視，防止車輛丟失；投遞郵件的郵政車輛需要進(jìn)入小區(qū)的，停車管理單位不得拒絕其入內(nèi)，進(jìn)入小區(qū)的郵政車輛應(yīng)遵守小區(qū)停車管理制度；對(duì)臨時(shí)進(jìn)出車輛實(shí)行收費(fèi)的，停車管理單位應(yīng)在車輛進(jìn)門時(shí)發(fā)放臨時(shí)停車憑證，出門時(shí)驗(yàn)證收費(fèi)放行；禁止停車管理單位在機(jī)動(dòng)車進(jìn)門時(shí)預(yù)收停車費(fèi)用。

希望通過此次調(diào)查獲取停車場(chǎng)數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)，了解分析北京停車場(chǎng)的停車制度，特別是交大停車現(xiàn)狀和存在的問題，并利用所學(xué)的知識(shí)分析問題存在的原因，為以后此類停車規(guī)劃問題提供有益的建議，將理論知識(shí)應(yīng)用到實(shí)踐中來，以便對(duì)停車場(chǎng)規(guī)劃的基本步驟有更深的理解，為今后的學(xué)習(xí)和工作積累一定的經(jīng)驗(yàn)。

二、停車場(chǎng)收費(fèi)管理

機(jī)動(dòng)車停車場(chǎng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)如下：

一、露天停車場(chǎng)：

白天收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（7：00---21：00）：

1、四環(huán)路內(nèi)設(shè)置的普通露天停車場(chǎng)

小型車每小時(shí)2元，大型車每小時(shí)4元。

2、四環(huán)路外設(shè)置的普通露天停車場(chǎng)

小型車每小時(shí)1元，大型車每小時(shí)2元。

3、居住小區(qū)內(nèi)設(shè)置的露天停車場(chǎng)

小型車每?jī)尚r(shí)1元，大型車每?jī)尚r(shí)2元。

4、王府井東單、西單、前門、金融街、朝外大街、崇外大街、朝陽(yáng)商務(wù)中心區(qū)、中關(guān)村核心區(qū)等八處繁華商業(yè)區(qū)設(shè)置的露天停車場(chǎng)

小型車每小時(shí)5元，大型車每小時(shí)10元。

夜間收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（21：00---7：00）

上述停車場(chǎng)不分地區(qū)類型一律執(zhí)行小型車每?jī)尚r(shí)1元，大型車每?jī)尚r(shí)2元

二、地下停車庫(kù)、停車樓

1、大型公共建筑配建地下停車庫(kù)、停車樓

小型車每小時(shí)5元，大型車每小時(shí)10元。

2、居住小區(qū)配建地下停車庫(kù)、停車樓

小型車每小時(shí)2元，大型車每小時(shí)4元。

上述停車場(chǎng)經(jīng)營(yíng)者可在規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)范圍內(nèi)下浮，下浮幅度不限。

3、獨(dú)立經(jīng)營(yíng)的地下停車庫(kù)、停車樓停車收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。

三、遠(yuǎn)郊區(qū)縣旅游景點(diǎn)停車場(chǎng)全天收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

小型車每次5元，大型車每次10元。

長(zhǎng)期包租停車收費(fèi)

一、露天停車場(chǎng)

1、按月租用停車位：

小型車每月150元，大型車每月210元。

2、按年租用停車位：

小型車每年1600元，大型車每年2300元。

二、居住小區(qū)地下停車庫(kù)、停車樓按月、按年租用停車位實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理部門協(xié)商制定，簽定具有法律效力的協(xié)議。

三、獨(dú)立經(jīng)營(yíng)的地下停車庫(kù)、停車樓停車實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。特殊情況收費(fèi)

1、經(jīng)公安交通管理部門指定的機(jī)動(dòng)車停車場(chǎng)停放交通肇事、違章車輛，按照四環(huán)內(nèi)每24小時(shí)不超過40元、四環(huán)外每24小時(shí)不超過20元（不足24小時(shí)按24小時(shí)計(jì)）收取停車費(fèi)。

2、經(jīng)有關(guān)執(zhí)法部門指定的停車場(chǎng)停放按照法律法規(guī)查扣的非法運(yùn)營(yíng)車輛，按照每車每天100元執(zhí)行。

3、首都機(jī)場(chǎng)停車樓、北京西客站地下停車庫(kù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)暫不做調(diào)整，按照北京市物價(jià)局規(guī)定的現(xiàn)行收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

最后一個(gè)問題就是看到周圍的路邊幾乎每天都停滿了車，給人一種特別擁堵混亂的感覺，不禁想問到底什么是違規(guī)停車，這滿大街的車就沒交警來管管嗎？按照《中華人民共和國(guó)道路交通安全法》規(guī)定，除了停車場(chǎng)、停車位、路外三個(gè)規(guī)定地點(diǎn)以外，其他駕駛?cè)艘x開車輛的停車行為，均屬違法停車范疇。例如沒有施劃停車位的路邊、便道、廣場(chǎng)、公共花園等地點(diǎn)，如果違法停車占用了人行橫道或盲道，就不只是面臨違法，還應(yīng)受到道德的譴責(zé)，因?yàn)檫@是一種會(huì)給他人帶來危險(xiǎn)的行為，有時(shí)甚至容易危及生命。另外要注意的是逆向停車也是屬于違章停車。如果覺得安全法啊規(guī)定啊之類的那么多根本記不住，網(wǎng)友給了個(gè)建議，我覺得可以參考：只要是不收費(fèi)的地方都有可能違章停車，沒有說可以停的地方也屬違章停車。不過就像老師說的，這么多規(guī)定在“無法無天”的國(guó)人眼里沒啥用，他們總能找到解決的辦法。大路上不能停，大家就到處鉆胡同找巷口，只要車能擠進(jìn)去的地方都成了停車場(chǎng)；還看到了一個(gè)餿主意，某次被貼的黃單子不要丟掉，隨車攜帶著。到了某處不確定是否可以停車的地方，停好后，自己把單子貼車窗上即可。據(jù)說不出意外的話很容易把警察叔叔忽悠過去。

交大東門的停車場(chǎng)，收費(fèi)結(jié)果如下：收費(fèi)情況是1個(gè)小時(shí)內(nèi)不收錢，超過一小時(shí)兩小時(shí)內(nèi)收1元，以后每?jī)尚r(shí)收1元，相當(dāng)于一小時(shí)5角。比如停了11小時(shí)就收6元，12小時(shí)還是6元，但一過13小時(shí)就是7元。據(jù)那的工作人員說因?yàn)橹饕菫榱苏疹櫛拘５睦蠋熗＼?，因此這個(gè)停車場(chǎng)的收費(fèi)基本是全北京最便宜的了。他們只負(fù)責(zé)車輛進(jìn)出時(shí)檢查單子然后根據(jù)時(shí)間收費(fèi)，對(duì)于車輛的停放問題是不會(huì)去管的。

三、調(diào)查方法

停車調(diào)查通常采用三種方式:詢問調(diào)查、發(fā)表調(diào)查、直接觀測(cè)記錄調(diào)查。3.1 詢問調(diào)查

根據(jù)調(diào)查內(nèi)容向駕駛員直接詢問填寫調(diào)查表。該方法用于調(diào)查規(guī)模小，時(shí)間短，停車少的地方，如路邊停車調(diào)查。3.2 發(fā)表調(diào)查

車輛到達(dá)停車調(diào)查范圍內(nèi)時(shí)，將調(diào)查表發(fā)給駕駛員，由駕駛員根據(jù)表中要求內(nèi)容和注意事項(xiàng)填寫，車輛離開時(shí)將填寫好的調(diào)查表收回。此種方法簡(jiǎn)單，需要人員少，用于調(diào)查規(guī)模大、車輛多、較集中的停車設(shè)施，如大型停車場(chǎng)。但其填表誤差率及表格回收率容易受駕駛員理解差異的影響。

3.3 直接觀測(cè)記錄調(diào)查

這種方法分連續(xù)式調(diào)查和間隙式調(diào)查兩種。連續(xù)式調(diào)查指從開始存車到結(jié)束存車止連續(xù)記錄停車情況，可用于了解按時(shí)間存車輛數(shù)、最多存放車輛數(shù)、車輛停放最長(zhǎng)時(shí)間等情況。間隙式調(diào)查是指每隔一定的時(shí)間間隔記錄調(diào)查范圍內(nèi)的停車情況，重點(diǎn)是了解停車場(chǎng)一天中停放需求(吸引)量與時(shí)段的變化。

此次我選擇人工實(shí)地調(diào)查法為宜。即直接在停車場(chǎng)地對(duì)停車情況進(jìn)行觀測(cè)和征詢意見調(diào)查。根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)情況，采用問卷調(diào)查法調(diào)查停車車主的出行目的，對(duì)該停車場(chǎng)管理與服務(wù)的意見等信息。

調(diào)查時(shí)間為8:00-20:00具體的調(diào)查過程是，8:00前，到達(dá)停車場(chǎng)，熟悉停車場(chǎng)情況，并記錄下停放在停車場(chǎng)內(nèi)所有車輛的車牌號(hào)、車型，并把到達(dá)時(shí)間填為8:00之前。然后到達(dá)停車場(chǎng)的出入口，記錄下所觀測(cè)出入口所有進(jìn)入停車場(chǎng)的車輛車牌號(hào)、車型和到達(dá)時(shí)刻，以及離開停車場(chǎng)的車輛車牌號(hào)、車型和離開時(shí)刻。這個(gè)觀測(cè)過程不間斷的持續(xù)到20:00。之后還記錄下當(dāng)時(shí)停放在停車場(chǎng)內(nèi)的所有車輛的車牌號(hào)、車型，并在離開時(shí)間一欄填入20:00之后。調(diào)查的時(shí)間段為12:00-14:00。

四、實(shí)際調(diào)查情況及數(shù)據(jù)整理和分析 4.1基本資料調(diào)查

上兩圖為東門十八號(hào)樓旁的停車場(chǎng)，可以看出，此停車場(chǎng)設(shè)施還是比較簡(jiǎn)陋，基本上只是一大塊空地，但是空間比較大，可以容納較多車輛。同時(shí)帶來的問題就是停車管理難度較大，因此基本沒人管理停車問題，只在出口處進(jìn)行收費(fèi)管理。4.2停車場(chǎng)調(diào)查周期內(nèi)累計(jì)停車輛 區(qū)域1在12：00-14：00這時(shí)間段以10min為周期的停車量匯總，如圖表4-1所示。

圖4-1周期停車輛圖

以10分鐘為一個(gè)巡回周期，在12點(diǎn)到14點(diǎn)的2個(gè)小時(shí)內(nèi)，停車場(chǎng)累計(jì)停車：小型汽車1157輛；平均每10分鐘停車場(chǎng)的平均停車數(shù)：小型汽車96.41輛。累計(jì)平均停車輛數(shù)為96.41輛，平均占有率為96.41/200=48.21%.由此看出我們學(xué)校的停車場(chǎng)是可以滿足車主的停車需求。

4.3關(guān)于車輛在停車周期內(nèi)的進(jìn)出場(chǎng)車次篇二：中心城區(qū)停車場(chǎng)調(diào)研報(bào)告

建筑學(xué)院城市規(guī)劃系

城市規(guī)劃調(diào)查實(shí)習(xí)報(bào)告

調(diào)查題目： 調(diào)查人： 學(xué)號(hào) 090040124 姓名 張楠

調(diào)查指導(dǎo)老師： 賈麗霞 王芳

日期：2012年 6月28 日

城市規(guī)劃調(diào)查實(shí)習(xí)任務(wù)書

賈麗霞 王芳

一．適用專業(yè)，周時(shí)數(shù)、學(xué)分?jǐn)?shù)： 1．適用專業(yè)：城市規(guī)劃專業(yè) 2．周數(shù)：2周

3．學(xué)分?jǐn)?shù)：分

二．實(shí)習(xí)目的和任務(wù)：

城市規(guī)劃調(diào)查實(shí)習(xí)安排在專業(yè)基礎(chǔ)課《城市規(guī)劃原理》之后，主要目的是通過對(duì)代表性城市的實(shí)地考察和專項(xiàng)調(diào)查，使學(xué)生進(jìn)一步了解城市與建筑、城市與社會(huì)文化、城市與社會(huì)經(jīng)濟(jì)、城市與環(huán)境（地形、地貌、水體、氣候等）等的關(guān)系，獲得對(duì)城市形象、城市空間、城市規(guī)劃結(jié)構(gòu)等的感性認(rèn)識(shí)，進(jìn)一步加深對(duì)城市規(guī)劃理論的理解。學(xué)生通過規(guī)劃調(diào)查，應(yīng)該全面體會(huì)城市規(guī)劃的主要原理和主要思想在規(guī)劃實(shí)際中的應(yīng)用。

通過城市調(diào)查實(shí)習(xí)，培養(yǎng)學(xué)生三個(gè)方面的能力：

（1）、通過觀察、訪談及問卷等形式進(jìn)行數(shù)據(jù)和資料收集的能力；

（2）、運(yùn)用定性、定量等分析方法對(duì)各類數(shù)據(jù)和資料進(jìn)行綜合分析、預(yù)測(cè)評(píng)價(jià)的能力；

（3）、對(duì)規(guī)劃及其相關(guān)問題進(jìn)行研究并提出對(duì)策的基本能力。

對(duì)下一步城市規(guī)劃設(shè)計(jì)的學(xué)習(xí)打下良好的基礎(chǔ)。

三．實(shí)習(xí)方式和組織形式：

實(shí)習(xí)方式：全體學(xué)生分組分城區(qū)分項(xiàng)考察，之后進(jìn)行考察成果交流。分組以2人一組為宜。調(diào)查區(qū)域不能重復(fù)。

調(diào)查方法：實(shí)地勘察法、問卷調(diào)查法、訪談法（隨機(jī)訪談和專家訪談）、查閱文獻(xiàn)、觀察記錄（包括照片記錄）、案例分析等。

四．實(shí)習(xí)內(nèi)容：

此次調(diào)查的主題為：“人文規(guī)劃，創(chuàng)意轉(zhuǎn)型”，選題內(nèi)容可從以下幾個(gè)方面考慮： 1．可圍繞城鄉(xiāng)規(guī)劃與城市建設(shè)的各相關(guān)方面進(jìn)行社會(huì)綜合調(diào)查，結(jié)合社會(huì)發(fā)展要求因地制宜地提供解決問題的研究報(bào)告。2．歷史街區(qū)保護(hù)?？蓮慕挚臻g尺度、歷史建筑用途、保護(hù)更新策略與民眾參與歷史建筑保存等方面進(jìn)行調(diào)查分析。3．城市交通問題。選其中一個(gè)角度出發(fā)即可。（從社會(huì)公正的角度出發(fā)，考慮到各種群體的需要，特別是中低收入或特殊人群的機(jī)動(dòng)性問題（如針對(duì)行動(dòng)不便人群的交通服務(wù)）；從交通出行的角度出發(fā)，如何使出行更舒適便捷（如多模式交通，信息系統(tǒng)整合）；從交通需求的角度出發(fā)，如何滿足日益增長(zhǎng)的多樣化的交通需求（如城市邊緣地區(qū)靈活的交通服務(wù)）；從環(huán)境保護(hù)的角度出發(fā)，如何更好地支持步行、自行車以及小汽車更高效使用方式（如單位同事的拼車，改善自行車的行車環(huán)境，改善居住區(qū)和城市中心的步行環(huán)境）。）4．城市街道休閑。包括城市商業(yè)街、步行街、文化街、小吃街、門面房較多適宜人們逛街的街道；調(diào)查目標(biāo)：具有休閑功能的城市街道的長(zhǎng)度、位置、主要門面房的數(shù)量和主要類型，在該城區(qū)的布局結(jié)構(gòu)，與居住區(qū)的關(guān)系。調(diào)查范圍：一個(gè)行政城區(qū)。5.其他社會(huì)現(xiàn)象和社會(huì)問題的調(diào)查：例如：城市商業(yè)區(qū)停車、居住異質(zhì)化、公共綠地私占等等。

五．實(shí)習(xí)時(shí)間安排及活動(dòng)計(jì)劃：

總時(shí)間為14天： 第一天實(shí)習(xí)動(dòng)員大會(huì)，布置任務(wù)，搜集資料。第二天到市中心區(qū)和外環(huán)路概覽全城；第三至十天，分組分區(qū)到調(diào)查現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查；第九天至第十四天，撰寫實(shí)習(xí)報(bào)告。暑期結(jié)束安排實(shí)習(xí)答辯。

六．實(shí)習(xí)成果要求及評(píng)分方法： 1．每人完成調(diào)查報(bào)告（附調(diào)查表）一份（包括電子版和紙質(zhì)版），內(nèi)容主要為：參照《城市規(guī)劃原理》基本理論總結(jié)調(diào)查分區(qū)的休憩用地的布局、結(jié)構(gòu)和功能特征、問題和解決思路；該報(bào)告總分為50分，其中，調(diào)查資料和數(shù)據(jù)占15分；城規(guī)理論應(yīng)用分析深度占15分；現(xiàn)狀評(píng)估和規(guī)劃調(diào)整建議占20分；上述子目評(píng)分是劃分為優(yōu)、良、中、及格、不及格五個(gè)等級(jí)； 2．完成調(diào)查區(qū)域用地現(xiàn)狀簡(jiǎn)圖和規(guī)劃調(diào)整簡(jiǎn)圖各一份；各占15分。根據(jù)圖紙表現(xiàn)能力參上述方法分五個(gè)等級(jí)； 3．遞交攝影作品4幅（最好是電子版或者掃描件，攝影作品在以后用于非此次實(shí)習(xí)用途時(shí)，版權(quán)歸你），占5分。根據(jù)反映主題的深度和圖片質(zhì)量，參上述方法分五個(gè)等級(jí)； 4.答辯占30分。

七．實(shí)習(xí)注意事項(xiàng)： 1．請(qǐng)帶上《城市規(guī)劃原理》教材，比對(duì)理論，具體確定調(diào)查詳細(xì)子目； 2．街道調(diào)查切實(shí)注意交通安全。不同城市交通車流速度不同，一定注意不要搶過人行橫道；

3．由于活動(dòng)性質(zhì)屬調(diào)查，可能你的活動(dòng)會(huì)引起調(diào)查對(duì)象誤解或反感，調(diào)查態(tài)度要低調(diào)，謙虛謹(jǐn)慎，動(dòng)腦筋解決可能出現(xiàn)的矛盾； 4．此次調(diào)查在暑期，切實(shí)注意防暑； 5．切實(shí)保管你個(gè)人所有財(cái)物，勿輕信任何人。6．隨時(shí)小心，在你看到機(jī)會(huì)的同時(shí)，你也該看到危險(xiǎn)。

附件：調(diào)查報(bào)告制作格式（第一頁(yè) 封面；第二頁(yè)：實(shí)習(xí)任務(wù)書；第三頁(yè)目錄，第四頁(yè)及以后頁(yè)：內(nèi)容；）

邯鄲市中心城區(qū)停車場(chǎng)規(guī)劃調(diào)研報(bào)告

目 錄

前言----------4 1停車場(chǎng)的分類--------------------------4 2停車設(shè)施現(xiàn)狀及存在的問題--------5 3 配建停車現(xiàn)狀-------------------------6 3.1 邯鄲市配建停車指標(biāo)方案------------------------6 規(guī)劃實(shí)施措施與建議-----------6 3.2 4 公共停車場(chǎng)規(guī)劃-----------------------7 4.1公共停車場(chǎng)現(xiàn)狀------------------7 4.2市內(nèi)公共停車場(chǎng)規(guī)劃-----------12 5 規(guī)劃實(shí)施措施與建議----------------16 6 攝影作品----------16 7 結(jié)語(yǔ)-16 8參考文獻(xiàn)-17 9附件：調(diào)查問卷-----------------------18 邯鄲市中心城區(qū)停車場(chǎng)規(guī)劃調(diào)研報(bào)告 [摘要]近年來，由于我市機(jī)動(dòng)車數(shù)量迅速增加，而停車場(chǎng)增加相對(duì)較少，機(jī)動(dòng)車和非機(jī)動(dòng)車亂停亂放現(xiàn)象嚴(yán)重，勢(shì)必造成車輛的隨意停放，占用人行道和非機(jī)動(dòng)車道，既影響交通運(yùn)輸，又妨礙市容市貌，而且容易造成交通事故，面對(duì)轎車進(jìn)入家庭的高峰已經(jīng)到來，中心城區(qū)機(jī)動(dòng)車停車場(chǎng)問題將更加突出，因此，正確處理機(jī)動(dòng)車和非機(jī)動(dòng)車輛的停放，合理地進(jìn)行停車規(guī)劃，對(duì)解決道路交通擁擠，減少交通事故，提高道路通行能力都具有重要意義。[關(guān)鍵詞] 機(jī)動(dòng)車 停車場(chǎng) 配建停車場(chǎng) 公共停車場(chǎng) 1停車場(chǎng)的分類

按照不同的劃分標(biāo)準(zhǔn)，停車場(chǎng)有多種分類方法。在規(guī)劃中通常將停車場(chǎng)分為配建停車場(chǎng)、公共停車場(chǎng)、路內(nèi)停車場(chǎng)三類。1.1配建停車場(chǎng)

是指與建筑物配套建設(shè)的停車場(chǎng)，主要為與該建筑業(yè)務(wù)活動(dòng)相關(guān)的出行者提供停車服務(wù)，通常由建筑物業(yè)主負(fù)責(zé)建設(shè)與管理，配建停車場(chǎng)一般位于建筑物的內(nèi)部或建筑用地范圍內(nèi)，停車場(chǎng)的規(guī)模與建筑物的性質(zhì)、規(guī)模有關(guān)。其規(guī)模由城市規(guī)劃建設(shè)管理部門通過“城市建筑物配建停車場(chǎng)（庫(kù)）設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)”來控制。配建停車場(chǎng)是城市停車設(shè)施的主體。1.2公共停車場(chǎng)

是為從事各種活動(dòng)的出行者提供停車服務(wù)的停車場(chǎng)所，大多設(shè)置在城市商業(yè)區(qū)、公共活動(dòng)中心、交通樞紐點(diǎn)及城市出入口等停車需求集中的地段，主要用于彌補(bǔ)配建停車場(chǎng)的不足、調(diào)節(jié)城市停車場(chǎng)的布局。篇三：關(guān)于解決青島市“停車難”問題的調(diào)研報(bào)告

關(guān)于解決青島市“停車難”問題的調(diào)研報(bào)告

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的統(tǒng)計(jì)公報(bào)表明：至2008年末，我國(guó)機(jī)動(dòng)車保有量已經(jīng)超過1.3億輛。而2007年中國(guó)汽車銷量達(dá)到880萬輛，2008年在金融危機(jī)的影響下，中國(guó)汽車銷量仍達(dá)到到960萬輛。預(yù)計(jì)今年汽車銷量將突破1000萬輛，平均每13人擁有1輛汽車，而2002年全國(guó)汽車保有量?jī)H為140萬輛，平均約100人才擁有1輛汽車。汽車的快速發(fā)展與停車位的緩慢增長(zhǎng)形成了巨大的矛盾。全國(guó)各大型城市的城區(qū)機(jī)動(dòng)車輛保有量都超過50多萬輛，北京、上海、廣州等部分城市已經(jīng)突破300萬輛。如此快速增長(zhǎng)的汽車數(shù)量，造成現(xiàn)在每個(gè)城市的“停車難”。有關(guān)部門對(duì)部分城市停車狀況的調(diào)查顯示，目前我國(guó)城市機(jī)動(dòng)車輛的保有量與停車位之比大約為5:1，也就是說，停車位的滿足率只有20%左右。停車位的嚴(yán)重不足，造成機(jī)動(dòng)車非法停放、占道停放現(xiàn)象日益嚴(yán)重，有的城市占道停放的車輛甚至達(dá)60%以上。

一、主要問題

（一）機(jī)動(dòng)車保有量增長(zhǎng)過快。最新數(shù)據(jù)顯示，青島市機(jī)動(dòng)車保有量達(dá)到139萬多輛，每百戶家庭平均擁有8輛，還在以日均增 300-400輛的速度增長(zhǎng)?，F(xiàn)僅市內(nèi)四區(qū)就擁有小汽車約40萬輛，目前，市內(nèi)停車場(chǎng)僅有登記的停車泊位4.1萬個(gè)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足市民停車的需要。同時(shí)，在旅游高峰季節(jié)，每天進(jìn)入市區(qū)的外地旅游大巴車約3000余輛，且呈逐年遞增態(tài)勢(shì)。

（二）停車場(chǎng)地嚴(yán)重不足。市內(nèi)一些商業(yè)中心，停車難已經(jīng)非常嚴(yán)重。比如，臺(tái)東三路商業(yè)圈日平均人流量為10萬人次，車流量為 5000余車次，節(jié)假日超過8000余車次。而該商業(yè)區(qū)室內(nèi)、室外以及路邊共計(jì)不到800個(gè)停車位，車輛與泊位比例為10：1。每輛機(jī)動(dòng)車平面停放需要占地20～30平方米，40萬輛機(jī)動(dòng)車需占用土地1000多萬平方米，相當(dāng)于2500個(gè)足球場(chǎng)，在寸土寸金的市南區(qū)，建設(shè)這么大面積停車場(chǎng)顯然土地浪費(fèi)驚人。青島是沿海旅游經(jīng)濟(jì)城市，整個(gè)城市的面積只有1100平方公里，卻擁有130多萬輛機(jī)動(dòng)車，整個(gè)市內(nèi)四區(qū)面積不到200平方公里，卻擁有近30萬輛車，而停車場(chǎng)泊位僅4萬余個(gè)，再加上本市汽車在以每天300至400輛的速度增長(zhǎng)，汽車大量增加和停車位缺少的矛盾日益突出。

（三）小區(qū)停車問題惡化 車位供需矛盾加劇

我市象香港花園小區(qū)，地下車庫(kù)容積有限和沒有較大面積的停車場(chǎng)，大量私家車只能停放在路邊。隨意停放的汽車，每到晚上下班的時(shí)間，小區(qū)里真是“風(fēng)景這邊獨(dú)搶’”，先回家的車主是“近水樓臺(tái)先得‘地’”，早早就把車子停在了有利地形；而晚些回家的車主只有見縫插針，只要車子能擠進(jìn)去，便使出各種招數(shù)。有的時(shí)候，幾位車主同時(shí)開進(jìn)小區(qū)，為了搶占地盤，沒少發(fā)生“戰(zhàn)爭(zhēng)”。加之小區(qū)內(nèi)交通并沒有實(shí)行單向循環(huán)，有時(shí)侯由于道路兩邊停滿車輛，原本還算寬敞的馬路竟然連會(huì)車都成為了難題。更為嚴(yán)重的是，通道的拐角處、人行道邊也成為停車的地盤。由于小區(qū)內(nèi)到處是橫七豎八的車，小區(qū)步行的居民，通行都成為了一個(gè)難題。港澳大廈著火百人逃生 亂停私家車堵住消防車。如18日11時(shí)30分許，位于山東路澳柯瑪立交橋南的港澳大廈四樓平臺(tái)上的一處簡(jiǎn)易房突然冒出滾滾濃煙，隨后出現(xiàn)明火，由于樓下的停車場(chǎng)及周圍道路上停滿各種車輛，先期趕到的消防

車輛根本無法到達(dá)著火現(xiàn)場(chǎng)，消防隊(duì)員最后只好連接起消防水帶，從山東路上的一處消防栓取水滅火。事發(fā)后，110民警及時(shí)趕到現(xiàn)場(chǎng)，將寫字樓內(nèi)的人員全部疏散，事故沒有造成人員傷亡。經(jīng)過消防官兵近一個(gè)小時(shí)的奮力撲救，大火最終被撲滅。還有前段時(shí)間報(bào)道的醫(yī)院里的救護(hù)車被堵在里面，執(zhí)行不了搶救任務(wù)；小區(qū)里的車輛亂停放，使居民通行受到極大地困擾，產(chǎn)生了不安全的因素，特別是兒童從車輛的縫隙中穿行時(shí)，容易發(fā)生碰擦事故，以至于扎輪胎、砸玻璃、潑油漆、劃車身等事情層出不窮。嚴(yán)重影響鄰里和諧、社區(qū)和諧。

二、分析與對(duì)策

城市現(xiàn)代化的發(fā)展趨勢(shì)以及車輛的快速增長(zhǎng)，城市已經(jīng)再無法提供地面停車的場(chǎng)地。在此條件下，向空間要出路是唯一解決辦法。在香港，一個(gè)停車位的售價(jià)比一輛高級(jí)轎車還貴。泰國(guó)1998年房地產(chǎn)蕭條時(shí)，投資者把過剩的公寓改建成停車樓，很快回籠資金，蕭條的房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)化了火爆的停車產(chǎn)業(yè)，也順利地渡過了經(jīng)濟(jì)危機(jī)。美國(guó)的停車產(chǎn)業(yè)每年大約收益260億美元，提供約100萬個(gè)就業(yè)機(jī)會(huì)。在一些發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)，停車產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為年產(chǎn)值數(shù)十億美元的大產(chǎn)業(yè)。中國(guó)的停車行業(yè)剛剛起步，私人轎車擁有量正以每年20％—30％的速度增長(zhǎng)，年均新增停車位300萬個(gè)左右。停車場(chǎng)所的建設(shè)是一個(gè)獨(dú)立的產(chǎn)業(yè)，包括項(xiàng)目選址、籌備資金、設(shè)計(jì)造型、選擇設(shè)備等等。這個(gè)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是一個(gè)龐大的產(chǎn)業(yè)鏈，停車市場(chǎng)前景十分廣闊。因此，政府應(yīng)當(dāng)重視、支持發(fā)展停車產(chǎn)業(yè)，通過發(fā)揮市場(chǎng)的作用解決停車難的問題。

我們發(fā)展停車業(yè)面臨著五大挑戰(zhàn)：一是資源的挑戰(zhàn)。由于我國(guó)人 口多、資源少的國(guó)情所決定，停車場(chǎng)開發(fā)建設(shè)受到各種緊缺性資源的制約。二是理念的挑戰(zhàn)。擁有先進(jìn)的策劃、規(guī)劃和開發(fā)理念，成為停車企業(yè)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中的重要立足點(diǎn)。三是市場(chǎng)的挑戰(zhàn)。消費(fèi)者對(duì)停車品質(zhì)的認(rèn)識(shí)不斷成熟，企業(yè)必須由“以產(chǎn)品為中心”向“以消費(fèi)者為中心”轉(zhuǎn)變，認(rèn)真進(jìn)行產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整和延伸服務(wù)功能的。四是品牌的挑戰(zhàn)。停車設(shè)施已逐步向以提高質(zhì)量為主轉(zhuǎn)變，擁有品牌，才能擁有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。五是效率的挑戰(zhàn)。我國(guó)停車產(chǎn)業(yè)仍是粗放經(jīng)營(yíng)，造成這些問題的一個(gè)重要根源，就是產(chǎn)業(yè)化、現(xiàn)代化水平低下。為此建議：

（一）給予公共停車場(chǎng)建設(shè)優(yōu)惠政策。如福州市為緩解榕城停車難問題，鼓勵(lì)社會(huì)力量參與公共停車場(chǎng)建設(shè)。隨著福州市車輛數(shù)量的不斷增加，停車難問題越來越突出，據(jù)福州市交警部門粗略統(tǒng)計(jì)，市區(qū)缺口在3000個(gè)左右。福州市政府出臺(tái)《公共停車場(chǎng)建設(shè)優(yōu)惠政策暫行規(guī)定》，市財(cái)政將按停車場(chǎng)所處的土地等級(jí)，對(duì)每車泊位分別給予9000元、6500元不等的獎(jiǎng)勵(lì)，獎(jiǎng)勵(lì)金在公共停車場(chǎng)竣工驗(yàn)收后撥付。建議我市參考該做法，鼓勵(lì)建設(shè)立體停車場(chǎng)，凡駐區(qū)企業(yè)為解決樓宇停車問題，新建地上立體停車場(chǎng)的，建成投入使用后，一次性給予每個(gè)車位2000元的補(bǔ)貼，率先在市南區(qū)建立立體停車場(chǎng)的，在上述補(bǔ)貼同時(shí)給予稅收獎(jiǎng)勵(lì)。

（二）建立公共停車庫(kù)。目前機(jī)械式停車設(shè)備的主體市場(chǎng)主要為解決基本停車位的房地產(chǎn)市場(chǎng)和商場(chǎng)、商務(wù)樓等的配建停車場(chǎng)。從已安裝投運(yùn)的機(jī)械式停車位看，有97%是圍繞這個(gè)主體市場(chǎng)的。但當(dāng)國(guó)家有了停車法或城市有了具體停車管理辦法以后，大量的路內(nèi)停車要

減少，必然要為解決公共停車而建立公共停車庫(kù)。

（三）大力發(fā)展立體化停車產(chǎn)業(yè)。停車必須改變傳統(tǒng)的平面停放模式，上天入地，變平方為立方，向空間發(fā)展。按照國(guó)際慣例，城市道路面積率應(yīng)當(dāng)是城市面積的25%為宜，華盛頓為43%、倫敦33%、東京為13%、北京為11%，而我國(guó)多數(shù)城市的道路面積還不到0.8%，在這么小的道路面積上，如果再大量路邊停車，就會(huì)造成道路擁堵和停車難。在城市土地資源越來越緊缺的情況下，立體化方式停車是必然出路，而機(jī)械式停車以其土地利用率和空間利用率最高以及適用性強(qiáng)的優(yōu)點(diǎn)，將成為今后城市停車的主要方向。作為停車產(chǎn)業(yè)重要產(chǎn)品的停車設(shè)備，是大城市經(jīng)濟(jì)、高效、有序化管理機(jī)動(dòng)車停車行為的有效手段。在人均國(guó)土資源占用較少的大中城市，停車設(shè)備是現(xiàn)代城市文明的體現(xiàn)之一。機(jī)械式停車設(shè)備在國(guó)外已有幾十年的發(fā)展歷史，發(fā)展機(jī)械式立體停車設(shè)備更是停車產(chǎn)業(yè)中的重大改革，也是今后發(fā)展的趨勢(shì)。到2010年我國(guó)將需要數(shù)百萬個(gè)停車位，而平面停放所需新增停車面積驚人，以城市建設(shè)與發(fā)展的角度來看，也必須考慮其中一部分要立體化停放。因此，全自動(dòng)立體化停車將是今后停車建設(shè)的一個(gè)重要方向。其巨大的潛在市場(chǎng)為機(jī)械停車設(shè)備制造業(yè)的發(fā)展展示了美好的前景，也使全立體自動(dòng)停車設(shè)備制造業(yè)將成為21世紀(jì)最熱門的行業(yè)之一。

三、機(jī)械式全自動(dòng)立體停車系統(tǒng)的發(fā)展優(yōu)勢(shì)

（一）成本優(yōu)勢(shì)。以青島地區(qū)為例，傳統(tǒng)的平面停放車輛施工與材料成本大約為2000-2500元/平方米，每輛車包括通道以及回轉(zhuǎn)半徑在內(nèi)的使用面積大概為30平方米，就是車位成本價(jià)格為60000-70000篇四：成都市地下停車場(chǎng)調(diào)研報(bào)告1 成都市地下停車場(chǎng)調(diào)研報(bào)告

天府長(zhǎng)城在城南的總開發(fā)量近100萬平米，住戶近9800戶，按城市要求停車位0.7的比例計(jì)算，項(xiàng)目未來的停車位近7000個(gè)，其中地下停車位占95%，近6600個(gè)。如此量大的停車位將來如何管理、如何運(yùn)營(yíng)，這個(gè)課題已擺在我們每個(gè)人的面前，為此，招商客服部于2007年1月對(duì)成都市車位現(xiàn)狀、車輛情況、部分小區(qū)及商業(yè)樓盤停車位運(yùn)營(yíng)情況等進(jìn)行了市場(chǎng)調(diào)研，將調(diào)查結(jié)果總結(jié)如下：

一、目前現(xiàn)狀 成都已邁入中國(guó)私家車擁有量前三甲的門檻，目前成都市的機(jī)動(dòng)車以400輛/天的速度遞增，而相對(duì)應(yīng)的車位供應(yīng)量卻遠(yuǎn)未跟上車輛增加的步伐，短缺情況嚴(yán)重，一環(huán)路主城區(qū)內(nèi)停車難已經(jīng)是眾所周知的老大難問題了。

成都市目前總?cè)丝谝呀?100萬，截至去年12月份全市汽車總量已達(dá)140萬輛，相當(dāng)于每8個(gè)人就擁有一輛車。以戶均人口4人計(jì)算，成都的戶均車位比應(yīng)達(dá)到1：0.5，但去年相關(guān)數(shù)據(jù)表明，車位供應(yīng)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到這一要求。成都市有機(jī)動(dòng)車停車位1340個(gè)，停車泊位供給總計(jì)12萬個(gè)，每100輛機(jī)動(dòng)車擁有車位不足30個(gè)，停車設(shè)施明顯供給小于需求，三分之二的車、近80萬輛不能停進(jìn)停車場(chǎng)，只能占道而停。

然而就在如此嚴(yán)峻情況下，成都人對(duì)車位的認(rèn)購(gòu)和投資熱情仍然未被 調(diào)動(dòng)起來，除卻占據(jù)市場(chǎng)比例不足三成的高端物業(yè)自主需求的車庫(kù)數(shù)量外，80%以上的人選擇了租賃車庫(kù)，而非購(gòu)買，更談不上對(duì)車庫(kù)的投資上了，就其原因可分析為以下幾點(diǎn)：

1、成都市2000年以前所修建的住宅，70%以上沒有地下停車庫(kù)，部分樓盤設(shè)有架空層，以地面停車居多，但此部分車位由于產(chǎn)權(quán)問題無法出售，即使業(yè)主有購(gòu)買需求，也只能采取租賃方式使用。

2、成都市的車位租賃價(jià)格較低，包月均價(jià)在200-300元/月左右，低檔次的物業(yè)價(jià)格更低，一般為50-100元/月，部分高檔物業(yè)可以達(dá)到400元/月，而車位的售價(jià)相對(duì)過高，一般情況下是6-10萬元，車的壽命為10年左右，如此算來，租賃比購(gòu)買更合算。

3、成都市目前私車擁有量雖位于全國(guó)第三，但整體質(zhì)量偏低，20萬及以下的中低檔車占了主流，按目前車庫(kù)售價(jià)計(jì)算，車與車庫(kù)的資金會(huì)平攤一半，增加了車主的負(fù)擔(dān)。

4、車庫(kù)購(gòu)買后車主仍然要交納一定的物業(yè)管理費(fèi)用，目前市場(chǎng)價(jià)為30-80元/月不等，買與不買都要交錢，這對(duì)善于算帳的成都人來說是不劃算的。

5、車庫(kù)投資還未真正為成都人所認(rèn)識(shí)，目前來說購(gòu)買或租賃車位只是想滿足停車的需要，投資意識(shí)淡薄。

6、成都市所有商業(yè)物業(yè)的車位為了滿足其自身商業(yè)需求和開發(fā)商迅速回籠資金的要求都不對(duì)外銷售，以讓其物業(yè)價(jià)值增至最大。從以上分析不難看出，成都市目前除部分高檔樓盤的車庫(kù)銷售較好只外，其余普通住宅車庫(kù)銷售量不足三成是在情理之中的了。

二、成都市部分住宅、商業(yè)樓盤車位價(jià)格調(diào)查

成都市部分商業(yè)樓盤地下停車場(chǎng)價(jià)格調(diào)查表

成都市部分樓盤住宅車位價(jià)格情

三、車位經(jīng)營(yíng)情況分析

目前成都市車位均統(tǒng)一由物業(yè)管理公司進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)大致相同，但維護(hù)成本卻相差甚遠(yuǎn)，以我司的地下停車位為例，管理成本高達(dá)100元/月/1個(gè)車位，成都市場(chǎng)目前的停車庫(kù)管理成本約為80-110元/月/1個(gè)車位，估算方式如下：（1）人員

1、地下車位250個(gè)，需工人三班6人

2、管理負(fù)責(zé)人1人

3、衛(wèi)生工2人（由物業(yè)分包的保潔公司打掃）

4、維修人員1人 以上共計(jì)10人（2）地下車庫(kù)用電及燈損耗

1、需日光燈100條/50w，月耗電3600度

2、燈管壽命3000小時(shí)/支，約每支可用4個(gè)月，即20元/4個(gè)月，每月耗費(fèi)5元/支（3）費(fèi)用

1、人員平均公資每人每月1500元*10人=15000元

2、電費(fèi)3600度*1.5元=5400元

3、燈管損耗100條*5元=500元

4、不可預(yù)見損耗費(fèi)10%，約=2090元

以上成本合計(jì)22990元（管理成本為92元/月/1個(gè)車位）（4）車位收入

1、地下250個(gè)*200元/月=50000元（出租率100%，但商業(yè)主要為臨時(shí)停放車輛）（5）收支平衡情況

1、收支進(jìn)抵：50000元（收入）--22990元（支出）=27010元（結(jié)余）

2、綜合稅率約6%*50000=3000元

共計(jì)結(jié)余27010-3000=24010元（未計(jì)算臨時(shí)停放車輛）篇五：關(guān)于城區(qū)停車難問題的調(diào)研報(bào)告

關(guān)于城區(qū)停車難問題的調(diào)研報(bào)告

一、造成停車難問題的原因

我市停車難問題主要集中在作為城市中心的老城區(qū)，而南區(qū)、開輝等新開發(fā)的區(qū)域均不存在停車難問題。造成老城區(qū)停車難的原因是多方面的。一是汽車保有量迅速增加。隨著近年我市社會(huì)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，人民群眾的物質(zhì)生活水平得到了較大的提高，汽車的保有量，尤其是私家車的數(shù)量持續(xù)迅猛增長(zhǎng)。由于對(duì)這一情況的預(yù)見不足，造成城市公共停車設(shè)施、居民小區(qū)附屬停車設(shè)施設(shè)置不足。二是停車需求過于集中。我市繁華商業(yè)區(qū)多集中在舊城區(qū)，原有道路寬度有限，且周邊大多為住房密集且無正式規(guī)劃附屬停車場(chǎng)的舊小區(qū)，小區(qū)居民的車輛與到商業(yè)區(qū)的消費(fèi)者車輛較為集中造成了停車難。三是存在不文明、不規(guī)范停車現(xiàn)象。部分機(jī)動(dòng)車駕駛?cè)瞬灰?guī)范停放車輛，一車跨線占用兩個(gè)車位或阻塞停車場(chǎng)通道，使有限的停車位資源浪費(fèi)，人為造成了停車難。

二、解決停車難問題的方法

一是優(yōu)先發(fā)展公交，倡導(dǎo)低碳出行。近年來，市政府通過對(duì)公交客運(yùn)進(jìn)行政策、資金等方面的扶持，進(jìn)一步確立了公共交通在城市交通中的主體和優(yōu)先發(fā)展的地位。自2010年以來，已通過財(cái)政撥款、政府貼息貸款和財(cái)政補(bǔ)助等方式投入1850萬元，更新了72臺(tái)公交車輛，改善了6條線路的公交車車況，形成了較強(qiáng)的公交運(yùn)力。通過推廣施行公交無

人售票制度，安裝使用公交ｉｃ卡電子收費(fèi)系統(tǒng)，將5路、6路等多票制線路改一票制，并調(diào)整優(yōu)化了7路等公交營(yíng)運(yùn)線路，極大提升了公交服務(wù)水平，吸引大批市民選擇乘座公交車出行。據(jù)統(tǒng)計(jì)，自2008年以來乘坐公交車的市民數(shù)量正在以每年200萬人次的速度逐年增加。目前，我市正在對(duì)《xx市城市公共交通發(fā)展規(guī)劃》進(jìn)行修編，將進(jìn)一步合理設(shè)置公交站點(diǎn)、優(yōu)化公交線路、增加公交運(yùn)營(yíng)班次。公交事業(yè)的發(fā)展方便了市民出行，減輕了中心城區(qū)的停車壓力。同時(shí)，為了落實(shí)國(guó)務(wù)院提出的“優(yōu)先發(fā)展城市公共交通”和“節(jié)能減排”戰(zhàn)略，推動(dòng)城市綠色交通系統(tǒng)建設(shè)，我市連續(xù)兩年與全國(guó)100多個(gè)城市同步開展了“中國(guó)城市無車日”活動(dòng)，宣傳倡導(dǎo)公交、自行車、步行等綠色出行方式，實(shí)現(xiàn)“綠色交通，低碳生活”。二是完善交通設(shè)施，挖掘停車資源。2011年，我市增設(shè)了燕江東路、含笑大道、香樟大道、石門橋至森林公安路段中心隔離護(hù)欄共5900米、增設(shè)人行道隔離柱140米、防撞桶39個(gè)，對(duì)主城區(qū)內(nèi)安裝的17個(gè)舊監(jiān)控探頭重新更換，并在汽車站、大榕樹（國(guó)民路口）、巴溪市場(chǎng)路口、茅坪路口增加四個(gè)監(jiān)控探頭。在前期已施劃主次干道臨時(shí)停車位的基礎(chǔ)上，在不影響通行的情況下，繼續(xù)在城區(qū)的主次干道、支路和小區(qū)、醫(yī)院、學(xué)校周邊道路增設(shè)臨時(shí)停車位，安裝停車指示標(biāo)志。對(duì)市區(qū)可增設(shè)的停車位和需設(shè)置停車指示標(biāo)志的路段進(jìn)行摸底，在永輝超市五洲店、五洲警務(wù)室、石門路、庫(kù)區(qū)路、仙泉坑路、含笑大道等路段施畫臨時(shí)停車泊位279 個(gè)，在城區(qū)設(shè)置停車標(biāo)志牌136塊。

三是科學(xué)規(guī)劃配建場(chǎng)位，嚴(yán)把竣工驗(yàn)收指標(biāo)。加大小 區(qū)停車位的配建比例，從2011年起，規(guī)劃設(shè)計(jì)條件設(shè)定小區(qū)內(nèi)停車位全部按6個(gè)/1000㎡進(jìn)行規(guī)劃建設(shè)。通過建筑底層架空不計(jì)入容積率指標(biāo)的政策，鼓勵(lì)建筑物底層架空設(shè)置停車位?？筛鶕?jù)我市城市建設(shè)實(shí)際，擬進(jìn)一步提高小區(qū)停車位的配建比例，力爭(zhēng)新建小區(qū)每戶擁有1.2－1.5個(gè)停車位。

四是加強(qiáng)交通整治，統(tǒng)籌推進(jìn)停車場(chǎng)管理。加強(qiáng)日常交通秩序管理，重點(diǎn)在燕江中路、五四路、國(guó)民路、大同路、汽車站及五一橋等路段查處亂停車、逆行行駛等顯見性交通違法行為。針對(duì)主次干道亂停車現(xiàn)象，城區(qū)四個(gè)派出所對(duì)各自轄區(qū)容易亂停車的路段進(jìn)行糾違。利用科技力量，充分發(fā)揮城區(qū)監(jiān)控抓拍系統(tǒng)的作用，對(duì)違法、違規(guī)停放的車輛進(jìn)行抓拍，使城區(qū)道路顯見性交通違法行為減少，城區(qū)道路交通秩序好轉(zhuǎn)。同時(shí)，加強(qiáng)對(duì)現(xiàn)有停車場(chǎng)的管理，對(duì)挪作他用的地下停車場(chǎng)進(jìn)行清理，恢復(fù)停車功能。五是推進(jìn)道路建設(shè)，化解停車問題。近年，我市先后投入幾億元推進(jìn)城區(qū)路網(wǎng)建設(shè)。完成了城區(qū)主干道瀝青路面改造、解放路改造、香樟大道改建和五一橋改造工程，新建了含笑大道等城區(qū)主干道，還有正在建設(shè)的繞城公路、永安大道，規(guī)劃建設(shè)中的永漿大道、吉峰大道。特別是繞城公路通車，可分流過境客貨車輛，可極大緩解城區(qū)交通壓力。做好城市支路建設(shè)，完成南坑路延伸工程、南山路、南環(huán)路、仙泉坑路等建設(shè)，規(guī)劃建設(shè)六中至吉山道路、榮

康路等。繼續(xù)實(shí)施中山路、東坡路、新安路、新府路、國(guó)民路、大同路和山邊街等城市主次干道瀝青路面改造，進(jìn)一步提升道路等級(jí)，做優(yōu)城市交通環(huán)境。

三、今后工作措施 一是加強(qiáng)市區(qū)城市公共道路臨時(shí)占道泊車管理，對(duì)市區(qū)停車收費(fèi)進(jìn)行市場(chǎng)化運(yùn)作，實(shí)行分地段、分時(shí)段收費(fèi)制度，鼓勵(lì)即停即走的停車方式，提高停車位的使用效率。二是繼續(xù)嚴(yán)把停車場(chǎng)（位）審批、驗(yàn)收關(guān)，要求新建項(xiàng)目按照有關(guān)技術(shù)規(guī)范和規(guī)劃要求配置停車位；結(jié)合市區(qū)土地利用、道路交通等因素，做好社會(huì)公共停車場(chǎng)規(guī)劃建設(shè)。三是做好社會(huì)公共停車場(chǎng)規(guī)劃建設(shè)，結(jié)合總工會(huì)地塊改造建設(shè)地下立體停車場(chǎng)，結(jié)合武裝部、冷凍廠、茅坪等地塊的改造，科學(xué)規(guī)劃公共停車位或改建立體車庫(kù)、升降式車庫(kù)。在城區(qū)的東、南、西、北等城市入口規(guī)劃建設(shè)大型公共停車場(chǎng)，方便過境車輛停放，減輕城區(qū)中心停車壓力。

四是將沿街、沿路單位下班時(shí)段和法定休息日、節(jié)假日單位內(nèi)部可供停車場(chǎng)所對(duì)社會(huì)開放。加強(qiáng)現(xiàn)有停車場(chǎng)管理，實(shí)行定員、定崗和定責(zé)管理，嚴(yán)格執(zhí)行收支兩線，積累資金逐漸改善、建設(shè)停車場(chǎng)所。相信通過這一系列的有力措施，將極大改善我市的停車環(huán)境，消除違章停車，從根本上提高市民的生活質(zhì)量，建設(shè)一個(gè)真正完美、和諧的魅力城市。

第三篇：鼓樓區(qū)基層信訪工作調(diào)研報(bào)告

鼓樓區(qū)基層信訪工作調(diào)研材料

鼓樓區(qū)位于開封市中心，交通便利，商貿(mào)繁華，轄臥龍、新華、相國(guó)寺、州橋、西司門、五

一、南苑、仙人莊8個(gè)街道辦事處，其中2個(gè)涉農(nóng)辦事處、下設(shè)24個(gè)社區(qū)居民委員會(huì)，101條街巷，18個(gè)村委會(huì)?？偯娣e58.68平方公里，總?cè)丝?6.3萬人。繁華的馬道街、鼓樓街、中山路、自由路均在本轄區(qū)。鼓樓區(qū)既是開封市的中心城區(qū)，又是開封市的老城區(qū)，貧困人口眾多。隨著鼓樓區(qū)各項(xiàng)改革的逐漸深化和社會(huì)利益關(guān)系的逐步調(diào)整，各類復(fù)雜的社會(huì)矛盾日益顯現(xiàn)，信訪工作任務(wù)異常艱巨和繁重，現(xiàn)有機(jī)構(gòu)設(shè)置、人員編制及基層基礎(chǔ)方面存在的問題已遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足新形勢(shì)下信訪工作發(fā)展的需要。

一、鼓樓區(qū)信訪機(jī)構(gòu)設(shè)置情況

鼓樓區(qū)信訪局現(xiàn)有編制7人，其中行政編制4人，事業(yè)編制3人；各辦事處皆為辦事處副書記主抓信訪工作，“信訪專干”多為兼職。各辦事處信訪部門普遍存在人員少、待遇低、辦公條件差、基層基礎(chǔ)工作薄弱等問題，信訪接待室大多設(shè)在黨政辦公室，接訪大廳多未建設(shè)。

二、工作中存在的問題

問題一：個(gè)別領(lǐng)導(dǎo)干部對(duì)信訪工作認(rèn)識(shí)不到位。一是認(rèn)為抓信訪太牽扯精力，影響抓經(jīng)濟(jì)建設(shè)這個(gè)中心，把信訪工作與經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)立起來。二是認(rèn)為上訪群眾多是“刁民”，對(duì)他們采取哄、攔、卡、壓的辦法，把政府機(jī)關(guān)與人民群眾對(duì)立起來。三是認(rèn)為

信訪工作是信訪部門的事，由信訪部門處理就行了，把自己與群眾割裂開來。四是認(rèn)為信訪部門是“救火隊(duì)”、“擋箭牌”,有事時(shí)想到，無事時(shí)忘掉，平時(shí)看不到。

問題二：信訪群眾思想觀念上存在誤區(qū)。一是信“上”不信“下”，有問題不找基層政府和具體部門，認(rèn)為只有找上面的大部門、大領(lǐng)導(dǎo)才能解決問題。二是信“多”不信“少”，不論什么事，多找?guī)讉€(gè)部門和領(lǐng)導(dǎo)反映總不會(huì)錯(cuò)，多多益善。三是信“鬧”不信“理”,不管有理無理，先鬧再說，認(rèn)為“大鬧大解決、小鬧小解決、不鬧不解決”。四是信“訪”不信“法”,既使是典型的涉法問題，也要到政府部門上訪解決。

問題三：個(gè)別黨員干部業(yè)務(wù)素質(zhì)不高、工作責(zé)任心不強(qiáng)，造成工作“棚架”。一是一些基層領(lǐng)導(dǎo)干部只重視抓經(jīng)濟(jì)效益，不注重社會(huì)效益，對(duì)群眾反映的問題、提出的意見不能引起足夠重視，甚至對(duì)群眾的上訪征兆置若罔聞，既不及時(shí)報(bào)送信息，也不采取措施，把群眾“逼”上上訪之路。二是個(gè)別領(lǐng)導(dǎo)干部擺不正位子、放不下架子，碰到問題不主動(dòng)與群眾溝通，工作方法簡(jiǎn)單粗暴，從而激化了矛盾，造成干群關(guān)系緊張對(duì)立。三是一些機(jī)關(guān)干部工作作風(fēng)不實(shí)，對(duì)群眾反映的問題，處理不及時(shí)、不到位，甚至不聞不問，以至小事拖大，大事拖“炸”。

綜攬上述難點(diǎn)問題，面對(duì)當(dāng)前紛繁復(fù)雜的信訪形勢(shì)，如何做好新時(shí)期的信訪工作，是擺在各級(jí)黨政領(lǐng)導(dǎo)面前的重大而現(xiàn)實(shí)的課題。我們認(rèn)為，解決這些難點(diǎn)問題的有效途徑是：努力踐行“三

個(gè)代表”重要思想和科學(xué)發(fā)展觀，端正對(duì)人民群眾的態(tài)度，提高對(duì)信訪工作的認(rèn)識(shí)，加強(qiáng)對(duì)信訪工作的領(lǐng)導(dǎo)，真正形成各級(jí)黨委政府、各職能部門、各基層單位齊抓共管的全方位、網(wǎng)絡(luò)化、大信訪的信訪工作格局。

鼓樓區(qū)委群眾工作部

2011年7月20日

第四篇：停車場(chǎng)建設(shè)項(xiàng)目可研報(bào)告

停車場(chǎng)經(jīng)營(yíng)可行性研究報(bào)告

編輯: 可行性研究報(bào)告 欄目: 可研報(bào)告 時(shí)間: 2013-01-08 瀏覽：2,873 次

城市中集中停放車輛的場(chǎng)所。露天停放的場(chǎng)所稱停車場(chǎng)經(jīng)營(yíng)，地下或室內(nèi)停放的場(chǎng)所稱停車庫(kù)。20世紀(jì)初以來，尤其是第二次世界大戰(zhàn)后，世界各國(guó)城市人口激增，機(jī)動(dòng)車輛擁有量迅速上升，停車場(chǎng)經(jīng)營(yíng)地不足成為嚴(yán)重的城市問題。因此，在城市規(guī)劃中應(yīng)安排足夠的停車場(chǎng)經(jīng)營(yíng)(庫(kù))用地，其規(guī)模要能適應(yīng)規(guī)劃期內(nèi)所預(yù)測(cè)的城市各種車輛的增長(zhǎng)量。停車場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的類型：按車輛性質(zhì)可分為機(jī)動(dòng)車和非機(jī)動(dòng)車停車場(chǎng)經(jīng)營(yíng)（庫(kù)）；按使用對(duì)象可分為專用和公用停車場(chǎng)經(jīng)營(yíng)（庫(kù)）；按設(shè)置地點(diǎn)可分為路外和路上停車場(chǎng)經(jīng)營(yíng)；按設(shè)計(jì)形式則可分為廣場(chǎng)式、地下式和多層式停車場(chǎng)經(jīng)營(yíng)（庫(kù)）。

停車場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理系統(tǒng)是指基于現(xiàn)代化電子與信息技術(shù)，在停車區(qū)域的出入口處安裝自動(dòng)識(shí)別裝置，通過非接觸式卡或車牌識(shí)別來對(duì)出入此區(qū)域的車輛實(shí)施判斷識(shí)別、準(zhǔn)入/拒絕、引導(dǎo)、記錄、收費(fèi)、放行等智能管理，其目的是有效的控制車輛與人員的出入，記錄所有詳細(xì)資料并自動(dòng)計(jì)算收費(fèi)額度，實(shí)現(xiàn)對(duì)場(chǎng)內(nèi)車輛與收費(fèi)的安全管理。停車場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理系統(tǒng)集感應(yīng)式智能卡技術(shù)、計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)、視頻監(jiān)控、圖像識(shí)別與處理及自動(dòng)控制技術(shù)于一體，對(duì)停車場(chǎng)經(jīng)營(yíng)內(nèi)的車輛進(jìn)行自動(dòng)化管理，包括車輛身份判斷、出入控制、車牌自動(dòng)識(shí)別、車位檢索、車位引導(dǎo)、會(huì)車提醒、圖像顯示、車型校對(duì)、時(shí)間計(jì)算、費(fèi)用收取及核查、語(yǔ)音對(duì)講、自動(dòng)取（收）卡等系列科學(xué)、有效的操作。這些功能可根據(jù)用戶需要和現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際靈活刪減或增加，形成不同規(guī)模與級(jí)別的豪華型、標(biāo)準(zhǔn)型、節(jié)約型停車場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理系統(tǒng)和車輛管制系統(tǒng)。

隨著科技的進(jìn)步和人類文明的發(fā)展停車場(chǎng)經(jīng)營(yíng)無論是從外形、功能、操作方面都有跨越式的改進(jìn)，國(guó)內(nèi)目前最薄的停車場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理系統(tǒng)達(dá)到令人驚訝的170MM的厚度，而且配備雙發(fā)卡模式和雙倍卡量來降低故障率。智能停車場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理系統(tǒng)在住宅小區(qū)、大廈、機(jī)關(guān)單位的應(yīng)用越來越普遍。而人們對(duì)停車場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理的要求也越來越高，智能化程度也越來越高，使用更加方便快捷，也給人類的生活帶來了方便和快樂。不僅提高了現(xiàn)代人類的工作效率，也大大的節(jié)約了人力物力，降低了公司的運(yùn)營(yíng)成本，并使得整個(gè)管理系統(tǒng)安全可靠。包括車輛人員身份識(shí)別、車輛資料管理、車輛的出入情況、位置跟蹤和收費(fèi)的管理等等?！就＼噲?chǎng)經(jīng)營(yíng)可行性研究報(bào)告目錄】

第一部分 停車場(chǎng)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目總論

總論作為可行性研究報(bào)告的首要部分，要綜合敘述研究報(bào)告中各部分的主要問題和研究結(jié)論，并對(duì)項(xiàng)目的可行與否提出最終建議，為可行性研究的審批提供方便。

一、停車場(chǎng)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目概況

（一）項(xiàng)目名稱

（二）項(xiàng)目承辦單位介紹

（三）項(xiàng)目可行性研究工作承擔(dān)單位介紹

（四）項(xiàng)目主管部門介紹

（五）項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容、規(guī)模、目標(biāo)

（六）項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)

二、項(xiàng)目可行性研究主要結(jié)論

在可行性研究中，對(duì)項(xiàng)目的產(chǎn)品銷售、原料供應(yīng)、政策保障、技術(shù)方案、資金總額及籌措、項(xiàng)目的財(cái)務(wù)效益和國(guó)民經(jīng)濟(jì)、社會(huì)效益等重大問題，都應(yīng)得出明確的結(jié)論，主要包括：

（一）項(xiàng)目產(chǎn)品市場(chǎng)前景

（二）項(xiàng)目原料供應(yīng)問題

（三）項(xiàng)目政策保障問題

（四）項(xiàng)目資金保障問題

（五）項(xiàng)目組織保障問題

（六）項(xiàng)目技術(shù)保障問題

（七）項(xiàng)目人力保障問題

（八）項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制問題

（九）項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益結(jié)論

（十）項(xiàng)目社會(huì)效益結(jié)論

（十一）項(xiàng)目可行性綜合評(píng)價(jià)

三、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表

在總論部分中，可將研究報(bào)告中各部分的主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)匯總，列出主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表，使審批和決策者對(duì)項(xiàng)目作全貌了解。

四、存在問題及建議

對(duì)可行性研究中提出的項(xiàng)目的主要問題進(jìn)行說明并提出解決的建議。第二部分 停車場(chǎng)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目建設(shè)背景、必要性、可行性

這一部分主要應(yīng)說明項(xiàng)目發(fā)起的背景、投資的必要性、投資理由及項(xiàng)目開展的支撐性條件等等。

一、停車場(chǎng)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目建設(shè)背景

（一）國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策鼓勵(lì)停車場(chǎng)經(jīng)營(yíng)行業(yè)發(fā)展

（二）停車場(chǎng)經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)前景廣闊

二、停車場(chǎng)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目建設(shè)必要性

（一）進(jìn)一步推進(jìn)我國(guó)停車場(chǎng)經(jīng)營(yíng)行業(yè)發(fā)展

（二）進(jìn)一步提升我國(guó)停車場(chǎng)經(jīng)營(yíng)工業(yè)技術(shù)水平

（三）……

三、停車場(chǎng)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目建設(shè)可行性

（一）經(jīng)濟(jì)可行性

（二）政策可行性

（三）技術(shù)可行性

（四）模式可行性

（五）組織和人力資源可行性 第三部分 停車場(chǎng)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目產(chǎn)品市場(chǎng)分析

市場(chǎng)分析在可行性研究中的重要地位在于，任何一個(gè)項(xiàng)目，其生產(chǎn)規(guī)模的確定、技術(shù)的選擇、投資估算甚至廠址的選擇，都必須在對(duì)市場(chǎng)需求情況有了充分了解以后才能決定。而且市場(chǎng)分析的結(jié)果，還可以決定產(chǎn)品的價(jià)格、銷售收入，最終影響到項(xiàng)目的盈利性和可行性。在可行性研究報(bào)告中，要詳細(xì)研究當(dāng)前市場(chǎng)現(xiàn)狀，以此作為后期決策的依據(jù)。

一、停車場(chǎng)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目產(chǎn)品市場(chǎng)調(diào)查

（一）停車場(chǎng)經(jīng)營(yíng)國(guó)際市場(chǎng)調(diào)查

（二）停車場(chǎng)經(jīng)營(yíng)國(guó)內(nèi)市場(chǎng)調(diào)查

（三）停車場(chǎng)經(jīng)營(yíng)價(jià)格調(diào)查

（四）停車場(chǎng)經(jīng)營(yíng)上游原料市場(chǎng)調(diào)查

（五）停車場(chǎng)經(jīng)營(yíng)下游消費(fèi)市場(chǎng)調(diào)查

（六）停車場(chǎng)經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)調(diào)查

二、停車場(chǎng)經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)預(yù)測(cè)

市場(chǎng)預(yù)測(cè)是市場(chǎng)調(diào)查在時(shí)間上和空間上的延續(xù)，是利用市場(chǎng)調(diào)查所得到的信息資料，根據(jù)市場(chǎng)信息資料分析報(bào)告的結(jié)論，對(duì)本未來市場(chǎng)需求量及相關(guān)因素所進(jìn)行的定量與定性的判斷與分析。在可行性研究工作中，市場(chǎng)預(yù)測(cè)的結(jié)論是制訂產(chǎn)品方案，確定項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模所必須的依據(jù)。

（一）停車場(chǎng)經(jīng)營(yíng)國(guó)際市場(chǎng)預(yù)測(cè)

（二）停車場(chǎng)經(jīng)營(yíng)國(guó)內(nèi)市場(chǎng)預(yù)測(cè)

（三）停車場(chǎng)經(jīng)營(yíng)價(jià)格預(yù)測(cè)

（四）停車場(chǎng)經(jīng)營(yíng)上游原料市場(chǎng)預(yù)測(cè)

（五）停車場(chǎng)經(jīng)營(yíng)下游消費(fèi)市場(chǎng)預(yù)測(cè)

（六）停車場(chǎng)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目發(fā)展前景綜述 第四部分 停車場(chǎng)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃方案

一、停車場(chǎng)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目產(chǎn)品產(chǎn)能規(guī)劃方案

二、停車場(chǎng)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目產(chǎn)品工藝規(guī)劃方案

（一）工藝設(shè)備選型

（二）工藝說明

（三）工藝流程

三、停車場(chǎng)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目產(chǎn)品營(yíng)銷規(guī)劃方案

（一）營(yíng)銷戰(zhàn)略規(guī)劃

（二）營(yíng)銷模式

在商品經(jīng)濟(jì)環(huán)境中，企業(yè)要根據(jù)市場(chǎng)情況，制定合格的銷售模式，爭(zhēng)取擴(kuò)大市場(chǎng)份額，穩(wěn)定銷售價(jià)格，提高產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)能力。因此，在可行性研究中，要對(duì)市場(chǎng)營(yíng)銷模式進(jìn)行研究。

1．投資者分成 2．企業(yè)自銷

3．國(guó)家部分收購(gòu)

4．經(jīng)銷人代銷及代銷人情況分析

（三）促銷策略

……

第五部分 停車場(chǎng)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目建設(shè)地與土建總規(guī)

一、停車場(chǎng)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目建設(shè)地

（一）停車場(chǎng)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目建設(shè)地地理位置

（二）停車場(chǎng)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目建設(shè)地自然情況

（三）停車場(chǎng)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目建設(shè)地資源情況

（四）停車場(chǎng)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目建設(shè)地經(jīng)濟(jì)情況

（五）停車場(chǎng)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目建設(shè)地人口情況

二、停車場(chǎng)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目土建總規(guī)

（一）項(xiàng)目廠址及廠房建設(shè)

1．廠址

2．廠房建設(shè)內(nèi)容

3．廠房建設(shè)造價(jià)

（二）土建規(guī)劃總平面布置圖

（三）場(chǎng)內(nèi)外運(yùn)輸

1．場(chǎng)外運(yùn)輸量及運(yùn)輸方式

2．場(chǎng)內(nèi)運(yùn)輸量及運(yùn)輸方式

3．場(chǎng)內(nèi)運(yùn)輸設(shè)施及設(shè)備

（四）項(xiàng)目土建及配套工程

1．項(xiàng)目占地

2．項(xiàng)目土建及配套工程內(nèi)容

（五）項(xiàng)目土建及配套工程造價(jià)

（六）項(xiàng)目其他輔助工程

1．供水工程

2．供電工程

3．供暖工程

4．通信工程

5．其他

第六部分 停車場(chǎng)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目環(huán)保、節(jié)能與勞動(dòng)安全方案

在項(xiàng)目建設(shè)中，必須貫徹執(zhí)行國(guó)家有關(guān)環(huán)境保護(hù)、能源節(jié)約和職業(yè)安全衛(wèi)生方面的法規(guī)、法律，對(duì)項(xiàng)目可能對(duì)環(huán)境造成的近期和遠(yuǎn)期影響，對(duì)影響勞動(dòng)者健康和安全的因素，都要在可行性研究階段進(jìn)行分析，提出防治措施，并對(duì)其進(jìn)行評(píng)價(jià)，推薦技術(shù)可行、經(jīng)濟(jì)，且布局合理，對(duì)環(huán)境的有害影響較小的最佳方案。按照國(guó)家現(xiàn)行規(guī)定，凡從事對(duì)環(huán)境有影響的建設(shè)項(xiàng)目都必須執(zhí)行環(huán)境影響報(bào)告書的審批制度，同時(shí)，在可行性研究報(bào)告中，對(duì)環(huán)境保護(hù)和勞動(dòng)安全要有專門論述。

一、停車場(chǎng)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)方案

（一）項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)設(shè)計(jì)依據(jù)

（二）項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)措施

（三）項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)評(píng)價(jià)

二、停車場(chǎng)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目資源利用及能耗分析

（一）項(xiàng)目資源利用及能耗標(biāo)準(zhǔn)

（二）項(xiàng)目資源利用及能耗分析

三、停車場(chǎng)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目節(jié)能方案

（一）項(xiàng)目節(jié)能設(shè)計(jì)依據(jù)

（二）項(xiàng)目節(jié)能分析

四、停車場(chǎng)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目消防方案

（一）項(xiàng)目消防設(shè)計(jì)依據(jù)

（二）項(xiàng)目消防措施

（三）火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)

（四）滅火系統(tǒng)

（五）消防知識(shí)教育

五、停車場(chǎng)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目勞動(dòng)安全衛(wèi)生方案

（一）項(xiàng)目勞動(dòng)安全設(shè)計(jì)依據(jù)

（二）項(xiàng)目勞動(dòng)安全保護(hù)措施

第七部分 停車場(chǎng)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目組織計(jì)劃和人員安排

在可行性研究報(bào)告中，根據(jù)項(xiàng)目規(guī)模、項(xiàng)目組成和工藝流程，研究提出相應(yīng)的企業(yè)組織機(jī)構(gòu)，勞動(dòng)定員總數(shù)及勞動(dòng)力來源及相應(yīng)的人員培訓(xùn)計(jì)劃。

一、停車場(chǎng)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目組織計(jì)劃

（一）組織形式

（二）工作制度

二、停車場(chǎng)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目勞動(dòng)定員和人員培訓(xùn)

（一）勞動(dòng)定員

（二）年總工資和職工年平均工資估算

（三）人員培訓(xùn)及費(fèi)用估算 第八部分 停車場(chǎng)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排

項(xiàng)目實(shí)施時(shí)期的進(jìn)度安排也是可行性研究報(bào)告中的一個(gè)重要組成部分。所謂項(xiàng)目實(shí)施時(shí)期亦可稱為投資時(shí)間，是指從正式確定建設(shè)項(xiàng)目到項(xiàng)目達(dá)到正常生產(chǎn)這段時(shí)間。這一時(shí)期包括項(xiàng)目實(shí)施準(zhǔn)備，資金籌集安排，勘察設(shè)計(jì)和設(shè)備訂貨，施工準(zhǔn)備，施工和生產(chǎn)準(zhǔn)備，試運(yùn)轉(zhuǎn)直到竣工驗(yàn)收和交付使用等各工作階段。這些階段的各項(xiàng)投資活動(dòng)和各個(gè)工作環(huán)節(jié)，有些是相互影響的，前后緊密銜接的，也有些是同時(shí)開展，相互交叉進(jìn)行的。因此，在可行性研究階段，需將項(xiàng)目實(shí)施時(shí)期各個(gè)階段的各個(gè)工作環(huán)節(jié)進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃，綜合平衡，作出合理又切實(shí)可行的安排。

一、停車場(chǎng)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目實(shí)施的各階段

（一）建立項(xiàng)目實(shí)施管理機(jī)構(gòu)

（二）資金籌集安排

（三）技術(shù)獲得與轉(zhuǎn)讓

（四）勘察設(shè)計(jì)和設(shè)備訂貨

（五）施工準(zhǔn)備

（六）施工和生產(chǎn)準(zhǔn)備

（七）竣工驗(yàn)收

二、停車場(chǎng)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度表

三、停車場(chǎng)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目實(shí)施費(fèi)用

（一）建設(shè)單位管理費(fèi)

（二）生產(chǎn)籌備費(fèi)

（三）生產(chǎn)職工培訓(xùn)費(fèi)

（四）辦公和生活家具購(gòu)置費(fèi)

（五）其他應(yīng)支出的費(fèi)用

第九部分 停車場(chǎng)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)分析

一、停車場(chǎng)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目總投資估算

二、停車場(chǎng)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目資金籌措

一個(gè)建設(shè)項(xiàng)目所需要的投資資金，可以從多個(gè)來源渠道獲得。項(xiàng)目可行性研究階段，資金籌措工作是根據(jù)對(duì)建設(shè)項(xiàng)目固定資產(chǎn)投資估算和流動(dòng)資金估算的結(jié)果，研究落實(shí)資金的來源渠道和籌措方式，從中選擇條件優(yōu)惠的資金。可行性研究報(bào)告中，應(yīng)對(duì)每一種來源渠道的資金及其籌措方式逐一論述。并附有必要的計(jì)算表格和附件。可行性研究中，應(yīng)對(duì)下列內(nèi)容加以說明：

（一）資金來源

（二）項(xiàng)目籌資方案

三、停車場(chǎng)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目投資使用計(jì)劃

（一）投資使用計(jì)劃

（二）借款償還計(jì)劃

四、項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)說明&財(cái)務(wù)測(cè)算假定

（一）計(jì)算依據(jù)及相關(guān)說明

（二）項(xiàng)目測(cè)算基本設(shè)定

五、停車場(chǎng)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目總成本費(fèi)用估算

（一）直接成本

（二）工資及福利費(fèi)用

（三）折舊及攤銷

（四）工資及福利費(fèi)用

（五）修理費(fèi)

（六）財(cái)務(wù)費(fèi)用

（七）其他費(fèi)用

（八）財(cái)務(wù)費(fèi)用

（九）總成本費(fèi)用

六、銷售收入、銷售稅金及附加和增值稅估算

（一）銷售收入

（二）銷售稅金及附加

（三）增值稅

（四）銷售收入、銷售稅金及附加和增值稅估算

七、損益及利潤(rùn)分配估算

八、現(xiàn)金流估算

（一）項(xiàng)目投資現(xiàn)金流估算

（二）項(xiàng)目資本金現(xiàn)金流估算

第十部分 停車場(chǎng)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目不確定性分析

在對(duì)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)價(jià)時(shí)，所采用的數(shù)據(jù)多數(shù)來自預(yù)測(cè)和估算。由于資料和信息的有限性，將來的實(shí)際情況可能與此有出入，這對(duì)項(xiàng)目投資決策會(huì)帶來風(fēng)險(xiǎn)。為避免或盡可能減少風(fēng)險(xiǎn)，就要分析不確定性因素對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)的影響，以確定項(xiàng)目的可靠性，這就是不確定性分析。

根據(jù)分析內(nèi)容和側(cè)重面不同，不確定性分析可分為盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析。在可行性研究中，一般要進(jìn)行的盈虧平衡平分析、敏感性分配和概率分析，可視項(xiàng)目情況而定。

（一）盈虧平衡分析

（二）敏感性分析

第十一部分 停車場(chǎng)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益、經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益評(píng)價(jià)

在建設(shè)項(xiàng)目的技術(shù)路線確定以后，必須對(duì)不同的方案進(jìn)行財(cái)務(wù)、經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)，判斷項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上是否可行，并比選出優(yōu)秀方案。本部分的評(píng)價(jià)結(jié)論是建議方案取舍的主要依據(jù)之一，也是對(duì)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行投資決策的重要依據(jù)。本部分就可行性研究報(bào)告中財(cái)務(wù)、經(jīng)濟(jì)與社會(huì)效益評(píng)價(jià)的主要內(nèi)容做一概要說明

一、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)

財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)是考察項(xiàng)目建成后的獲利能力、債務(wù)償還能力及外匯平衡能力的財(cái)務(wù)狀況，以判斷建設(shè)項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上的可行性。財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)多用靜態(tài)分析與動(dòng)態(tài)分析相結(jié)合，以動(dòng)態(tài)為主的辦法進(jìn)行。并用財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)分別和相應(yīng)的基準(zhǔn)參數(shù)——財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率、行業(yè)平均投資回收期、平均投資利潤(rùn)率、投資利稅率相比較，以判斷項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是否可行。

（一）財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值

財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值是指把項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)金流量，按照一個(gè)設(shè)定的標(biāo)準(zhǔn)折現(xiàn)率（基準(zhǔn)收益率）折算到建設(shè)期初（項(xiàng)目計(jì)算期第一年年初）的現(xiàn)值之和。財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值是考察項(xiàng)目在其計(jì)算期內(nèi)盈利能力的主要?jiǎng)討B(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)。

如果項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值等于或大于零，表明項(xiàng)目的盈利能力達(dá)到或超過了所要求的盈利水平，項(xiàng)目財(cái)務(wù)上可行。

（二）財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）

財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率是指項(xiàng)目在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)各年財(cái)務(wù)凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值之和等于零時(shí)的折現(xiàn)率，也就是使項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值等于零時(shí)的折現(xiàn)率。

財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率是反映項(xiàng)目實(shí)際收益率的一個(gè)動(dòng)態(tài)指標(biāo)，該指標(biāo)越大越好。

一般情況下，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率大于等于基準(zhǔn)收益率時(shí)，項(xiàng)目可行。

（三）投資回收期Pt

投資回收期按照是否考慮資金時(shí)間價(jià)值可以分為靜態(tài)投資回收期和動(dòng)態(tài)投資回收期。以動(dòng)態(tài)回收期為例：

（1）計(jì)算公式

動(dòng)態(tài)投資回收期的計(jì)算在實(shí)際應(yīng)用中根據(jù)項(xiàng)目的現(xiàn)金流量表，用下列近似公式計(jì)算：

Pt＝（累計(jì)凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值出現(xiàn)正值的年數(shù)-1）+上一年累計(jì)凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值的絕對(duì)值/出現(xiàn)正值年份凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值

（2）評(píng)價(jià)準(zhǔn)則

1）Pt≤Pc（基準(zhǔn)投資回收期）時(shí)，說明項(xiàng)目（或方案）能在要求的時(shí)間內(nèi)收回投資，是可行的；

2）Pt＞Pc時(shí)，則項(xiàng)目（或方案）不可行，應(yīng)予拒絕。

（四）項(xiàng)目投資收益率ROI

項(xiàng)目投資收益率是指項(xiàng)目達(dá)到設(shè)計(jì)能力后正常年份的年息稅前利潤(rùn)或營(yíng)運(yùn)期內(nèi)年平均息稅前利潤(rùn)（EBIT)與項(xiàng)目總投資（TI）的比率?？偼顿Y收益率高于同行業(yè)的收益率參考值，表明用總投資收益率表示的盈利能力滿足要求。

ROI≥部門（行業(yè)）平均投資利潤(rùn)率（或基準(zhǔn)投資利潤(rùn)率）時(shí)，項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上可考慮接受。

（五）項(xiàng)目投資利稅率

項(xiàng)目投資利稅率是指項(xiàng)目達(dá)到設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力后的一個(gè)正常生產(chǎn)年份的年利潤(rùn)總額或平均年利潤(rùn)總額與銷售稅金及附加與項(xiàng)目總投資的比率，計(jì)算公式為：

投資利稅率=年利稅總額或年平均利稅總額/總投資×100%

投資利稅率≥部門（行業(yè)）平均投資利稅率（或基準(zhǔn)投資利稅率）時(shí)，項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上可考慮接受。

（六）項(xiàng)目資本金凈利潤(rùn)率（ROE）

項(xiàng)目資本金凈利潤(rùn)率是指項(xiàng)目達(dá)到設(shè)計(jì)能力后正常年份的年凈利潤(rùn)或運(yùn)營(yíng)期內(nèi)平均凈利潤(rùn)(NP)與項(xiàng)目資本金(EC)的比率。

項(xiàng)目資本金凈利潤(rùn)率高于同行業(yè)的凈利潤(rùn)率參考值，表明用項(xiàng)目資本金凈利潤(rùn)率表示的盈利能力滿足要求。

（七）項(xiàng)目測(cè)算核心指標(biāo)匯總表

二、國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)

國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)是項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的核心部分，是決策部門考慮項(xiàng)目取舍的重要依據(jù)。建設(shè)項(xiàng)目國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)采用費(fèi)用與效益分析的方法，運(yùn)用影子價(jià)格、影子匯率、影子工資和社會(huì)折現(xiàn)率等參數(shù)，計(jì)算項(xiàng)目對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的凈貢獻(xiàn)，評(píng)價(jià)項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上的合理性。國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)采用國(guó)民經(jīng)濟(jì)盈利能力分析和外匯效果分析，以經(jīng)濟(jì)內(nèi)部收益率（EIRR）作為主要的評(píng)價(jià)指標(biāo)。根據(jù)項(xiàng)目的具體特點(diǎn)和實(shí)際需要，也可計(jì)算經(jīng)濟(jì)凈現(xiàn)值（ENPV）指標(biāo)，涉及產(chǎn)品出口創(chuàng)匯或替代進(jìn)口節(jié)匯的項(xiàng)目，要計(jì)算經(jīng)濟(jì)外匯凈現(xiàn)值（ENPV），經(jīng)濟(jì)換匯成本或經(jīng)濟(jì)節(jié)匯成本。

三、社會(huì)效益和社會(huì)影響分析

在可行性研究中，除對(duì)以上各項(xiàng)指標(biāo)進(jìn)行計(jì)算和分析以外，還應(yīng)對(duì)項(xiàng)目的社會(huì)效益和社會(huì)影響進(jìn)行分析，也就是對(duì)不能定量的效益影響進(jìn)行定性描述。第十二部分 停車場(chǎng)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析及風(fēng)險(xiǎn)防控

一、建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)分析及防控措施

二、法律政策風(fēng)險(xiǎn)及防控措施

三、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)及防控措施

四、籌資風(fēng)險(xiǎn)及防控措施

五、其他相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)及防控措施

第十三部分 停車場(chǎng)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目可行性研究結(jié)論與建議

一、結(jié)論與建議

根據(jù)前面各節(jié)的研究分析結(jié)果，對(duì)項(xiàng)目在技術(shù)上、經(jīng)濟(jì)上進(jìn)行全面的評(píng)價(jià)，對(duì)建設(shè)方案進(jìn)行總結(jié)，提出結(jié)論性意見和建議。主要內(nèi)容有：

1．對(duì)推薦的擬建方案建設(shè)條件、產(chǎn)品方案、工藝技術(shù)、經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境影響的結(jié)論性意見

2．對(duì)主要的對(duì)比方案進(jìn)行說明

3．對(duì)可行性研究中尚未解決的主要問題提出解決辦法和建議

4．對(duì)應(yīng)修改的主要問題進(jìn)行說明，提出修改意見

5．對(duì)不可行的項(xiàng)目，提出不可行的主要問題及處理意見

6．可行性研究中主要爭(zhēng)議問題的結(jié)論

二、附件

凡屬于項(xiàng)目可行性研究范圍，但在研究報(bào)告以外單獨(dú)成冊(cè)的文件，均需列為可行性研究報(bào)告的附件，所列附件應(yīng)注明名稱、日期、編號(hào)。

1．項(xiàng)目建議書（初步可行性報(bào)告）

2．項(xiàng)目立項(xiàng)批文

3．廠址選擇報(bào)告書

4．資源勘探報(bào)告

5．貸款意向書

6．環(huán)境影響報(bào)告

7．需單獨(dú)進(jìn)行可行性研究的單項(xiàng)或配套工程的可行性研究報(bào)告

8．需要的市場(chǎng)預(yù)測(cè)報(bào)告

9．引進(jìn)技術(shù)項(xiàng)目的考察報(bào)告

10．引進(jìn)外資的名類協(xié)議文件

11．其他主要對(duì)比方案說明

12．其他

三、附圖

1．廠址地形或位置圖（設(shè)有等高線）

2．總平面布置方案圖（設(shè)有標(biāo)高）

3．工藝流程圖

4．主要車間布置方案簡(jiǎn)圖

5．其它

第五篇：中心廣場(chǎng)建設(shè)項(xiàng)目可行性報(bào)告

石臺(tái)鎮(zhèn)中心廣場(chǎng)建設(shè)項(xiàng)目可行性報(bào)告

一、項(xiàng)目名稱：石臺(tái)鎮(zhèn)中心廣場(chǎng)

二、項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)：淮北市石臺(tái)鎮(zhèn)

三、項(xiàng)目背景

黨的十七大提出，建設(shè)和諧文化，培育文明風(fēng)尚，重視城鄉(xiāng)、區(qū)域文化協(xié)調(diào)發(fā)展，著力豐富農(nóng)村的精神文化生活，加大投入力度，加強(qiáng)鄉(xiāng)村文化設(shè)施建設(shè)。因此，加強(qiáng)以民族文化活動(dòng)廣場(chǎng)建設(shè)為重點(diǎn)的鎮(zhèn)綜合服務(wù)中心建設(shè)，是建設(shè)農(nóng)村公共文化服務(wù)體系的重要內(nèi)容；是鞏固基層文化陣地，提高農(nóng)村思想道德和科學(xué)文化素質(zhì)的重要保障；是建設(shè)社會(huì)主義新農(nóng)村，構(gòu)建和諧社會(huì)的迫切要求。

四、項(xiàng)目區(qū)概況

石臺(tái)鎮(zhèn)位于淮北市東北郊，地處淮北、徐州兩市結(jié)合部，毗鄰蘇、魯、豫、皖四省八縣。鎮(zhèn)域總面積52.4平方公里，轄6個(gè)村，3個(gè)社區(qū)，總?cè)丝?.7萬人，其中建成面積4.2平方公里，鎮(zhèn)區(qū)人口3.1萬人。

五、建設(shè)項(xiàng)目選址

休閑文化廣場(chǎng)擬建于子張中路中段、鎮(zhèn)政府南側(cè)、紫金城綜合市場(chǎng)東側(cè)、石臺(tái)礦工人村西側(cè)的三角交匯地帶，通過中心廣場(chǎng)的建設(shè)，能夠輻射帶動(dòng)兩個(gè)村民委員會(huì)和三個(gè)社區(qū)。選址主要從以下幾個(gè)方面考慮：

1、中心廣場(chǎng)選址所在地位于石臺(tái)鎮(zhèn)人民政府駐地，是全鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)、政治、文化的中心，這里商業(yè)密集，人口集中，交通便利，建設(shè)項(xiàng)目實(shí)施后，輻射和帶動(dòng)性強(qiáng)，發(fā)展?jié)摿叽蟆?/p>

2、綜合條件有利于各村間增進(jìn)團(tuán)結(jié)，協(xié)調(diào)群眾關(guān)系，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定，同時(shí)也為群眾提供了一個(gè)休閑、娛樂、健身的好去處，在滿足群眾精神生活的同時(shí)大大改善當(dāng)?shù)鼐用竦纳钇焚|(zhì)。

六、項(xiàng)目建設(shè)原則

（一）統(tǒng)一規(guī)劃，分級(jí)負(fù)責(zé)。根據(jù)石臺(tái)鎮(zhèn)“山水田園城”的宏偉藍(lán)圖，制定中心休閑文化廣場(chǎng)的建設(shè)規(guī)劃，落實(shí)建設(shè)資金和政策措施，確保規(guī)劃整體目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

（二）整合資源，合理規(guī)劃?？茖W(xué)確定石臺(tái)鎮(zhèn)中心廣場(chǎng)的功能，在原有三角地帶的建設(shè)基礎(chǔ)上，合理規(guī)劃廣場(chǎng)的布局與結(jié)構(gòu)。

（三）改善服務(wù)，加強(qiáng)管理。不斷豐富中心廣場(chǎng)的服務(wù)內(nèi)容，健全和完善其服務(wù)功能。加強(qiáng)隊(duì)伍建設(shè)，并與落實(shí)建設(shè)經(jīng)費(fèi)、完善配套設(shè)備、加強(qiáng)日常管理等工作同步推進(jìn)，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

七、功能定位

石臺(tái)鎮(zhèn)中心廣場(chǎng)是集休閑娛樂、強(qiáng)身健體、競(jìng)技比賽、宣傳教育、科技推廣、科普培訓(xùn)和青少年校外活動(dòng)等于一體，服務(wù)于當(dāng)?shù)剞r(nóng)村群眾的綜合性公共場(chǎng)所。隨著改革開放的持續(xù)深入，廣大農(nóng)民群眾的精神文化需求日益廣泛，鎮(zhèn)黨委緊緊圍繞黨的中心工作，緊密結(jié)合農(nóng)村群眾的生產(chǎn)、生活和思想實(shí)際，以休閑廣場(chǎng)為載體宣傳黨的路線、方針、政策，推廣先進(jìn)適用技術(shù)，倡導(dǎo)科學(xué)文明的生活方式，充分發(fā)揮在農(nóng)村文化生活中的輻射作用，促進(jìn)農(nóng)村精神文明建設(shè)，同時(shí)也將為農(nóng)民致富拓寬信息渠道，促進(jìn)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展發(fā)揮重要作用，能改善實(shí)驗(yàn)小學(xué)的安全環(huán)境，又能提高石臺(tái)鎮(zhèn)“精品小城鎮(zhèn)”的品位。有利于改善人民群眾的生活環(huán)境，加快推進(jìn)石臺(tái)鎮(zhèn)城鄉(xiāng)一體化綜合配套改革進(jìn)程。紫金城休閑廣場(chǎng)的具體職能是：

（一）對(duì)廣大群眾進(jìn)行時(shí)政宣傳和政策法制教育；

（二）組織開展豐富多彩的文體娛樂活動(dòng)，組織電影、電視、錄相放映活動(dòng)；

（三）充分發(fā)揮社會(huì)社團(tuán)作用，經(jīng)常性開展“重在參與、旨在康樂”的老體活動(dòng)。

八、建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容

紫金城休閑廣場(chǎng)計(jì)劃建設(shè)占地面積10143平方米。其中包括休閑娛樂廣場(chǎng)一個(gè)，綠化廣場(chǎng)一處、石臺(tái)鎮(zhèn)垃圾中轉(zhuǎn)站一座（位于休閑廣場(chǎng)的西南角，是城鄉(xiāng)一體化建設(shè)和新農(nóng)村建設(shè)的重要基礎(chǔ)設(shè)施）、路燈50盞、地?zé)?00盞、木質(zhì)長(zhǎng)廊50米、宣傳欄20米。

九、投資估算及資金來源

石臺(tái)鎮(zhèn)中心廣場(chǎng)建設(shè)項(xiàng)目估算總投資610萬元，其中：垃圾中轉(zhuǎn)站建設(shè)投資130萬元，綠地、休閑廣場(chǎng)建設(shè)、道路改擴(kuò)建投資400萬元，相關(guān)的配套設(shè)施80萬元。

十、項(xiàng)目效益分析

石臺(tái)鎮(zhèn)紫金城休閑廣場(chǎng)的建設(shè)不僅可以豐富地方居民的文化娛樂生活，促進(jìn)文化交流，協(xié)調(diào)群眾關(guān)系，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定，以合理的功能設(shè)置來改善石臺(tái)鎮(zhèn)城區(qū)老、破、舊的形象。是加快石臺(tái)鎮(zhèn)精品小城建設(shè)步伐的重要舉措，是完善石臺(tái)鎮(zhèn)城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施的有利途徑。紫金城休閑廣場(chǎng)投入使用后，必將成為石臺(tái)鎮(zhèn)的地標(biāo)性建筑，可以大大改變石臺(tái)鎮(zhèn)的對(duì)外形象，提升城鎮(zhèn)品味，促進(jìn)石臺(tái)鎮(zhèn)城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程，促進(jìn)石臺(tái)鎮(zhèn)地區(qū)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)的全面提速。