第一篇：淺談小區(qū)成立業(yè)委會的利弊（寫寫幫整理）

淺談小區(qū)成立業(yè)委會的利弊

攀枝花成立成立業(yè)委會小區(qū)的有西區(qū)：金沙西苑、藍湖國際、歐麗景苑。東區(qū)：太多了舉例幾個，龍江明珠、陽光麗景、龍箐花園、奧利匹克花園。仁和區(qū)：春天花園、上海花園。以上小區(qū)無一例外的成立的業(yè)委會（現(xiàn)在稱之為業(yè)主大會）。當然也有個人認為好的業(yè)委會（佳聯(lián)夢苑。他們的業(yè)委會成員大多是財政局退休領(lǐng)導組成，有公信力，熱衷小區(qū)物業(yè)工作。）

大概的說下業(yè)委會成立的利弊。在眾多的物業(yè)管理糾紛中，很多往往把形成糾紛的原因歸結(jié)于開發(fā)商和物業(yè)管理公司，認為開發(fā)商在開發(fā)中遺留的問題（例如房屋質(zhì)量問題、面積問題等）與物業(yè)管理公司的服務問題是形成物業(yè)管理糾紛的主要原因。由于這些原因的存在，業(yè)主不愿意繳納物業(yè)管理費，進而造成小區(qū)一片混亂的局面。個人認為，開發(fā)商和物業(yè)管理公司的管理問題固然存在，但是業(yè)主委員會制度因設計的不合理而不能發(fā)揮應有的作用，也是一個重要的方面。從目前業(yè)主委員會運作的情況來看，難免讓人覺得有些尷尬。主要表現(xiàn)為：

1、業(yè)主委員會成員的選舉公開性與透明性還不夠，絕大多數(shù)小區(qū)的業(yè)主對于業(yè)主委員會的成員是誰并不知曉也不熟悉，更不了解，這就形成了業(yè)主委員會的成員在履行職務時因缺乏群眾基礎(chǔ)而導致缺乏群眾支持與信任，甚至是在決策時脫離群眾、進而遭到群眾反對的現(xiàn)象。事實上，業(yè)主委員會的權(quán)威的建立主要就是靠公信力，而這種公信力就來源于業(yè)主的信任與支持； 再者，由于這種選舉的不公開、不透明，還容易使一些別有用心的人，或者是為“某些人”所利用的人成為業(yè)主委員會成員，一旦這些人成為業(yè)主委員會委員，后果就可想而知了，他們所做的不僅是滿足自己的私欲，甚至在很多時候這些人私欲的滿足是以損害大多數(shù)業(yè)主利益為代價的，所以業(yè)主群起而攻之，就不是什么稀奇的事情了。

2、即便是一個相對正常的業(yè)主委員會，也很難發(fā)揮正常的作用，表現(xiàn)如下：（1）業(yè)主委員會的成員并不能始終如一的保持旺盛的熱情。在以往的政策規(guī)定中，要求業(yè)主委員會的成員是由責任心強、熱心公益事業(yè)的人來出任，委員們大多是由業(yè)主或其親屬兼職。這樣的一個業(yè)主委員會現(xiàn)狀根本不可能發(fā)揮出應有的作用。首先，業(yè)主委員會的成員們不能保證有充分的時間來處理物業(yè)管理中出現(xiàn)的問題。物業(yè)管理中的問題本來就紛繁復雜，大事小事一籮筐。這里面有物業(yè)公司和業(yè)主委員會的關(guān)系問題，有物業(yè)公司和業(yè)主間的關(guān)系問題，有業(yè)主和業(yè)主之間的關(guān)系問題，還有業(yè)主委員會與相關(guān)主管部門或?qū)I(yè)管理單位的關(guān)系問題等等，這么多的關(guān)系中所涉及的事務比一個社會上正常運作的公司所面對的問題一點不少，甚至更多，靠幾個兼職人員來處理明顯不行。很多時候，當這些委員自己的事情與業(yè)主委員會的事情發(fā)生沖突時，他會選擇先處理自己的事情，這樣業(yè)主的事情就會被擱置。其次，業(yè)委會相關(guān)工作不計報酬根本不能讓一個人保持日久天長的熱情，時間久了，很多人會認為自己的付出與所得不成正比，相應的，他們的積極性就會降低，參與小區(qū)事務的時間就會減少，這樣一來工作就會受到影響。（2）業(yè)主委員會的運作缺乏專業(yè)性。業(yè)主委員會成員光有熱情是不夠的，在物業(yè)管理中涉及工程、水暖、電工、財務、審計、法律等多項專業(yè)性極強的領(lǐng)域，要做到對物業(yè)公司工作的檢查監(jiān)督和指導，要與業(yè)主進行有效的溝通，缺乏這些專業(yè)知識是根本不可能的。而實踐中大多數(shù)業(yè)主委員會成員，可能對某一領(lǐng)域比較熟悉，也可能對部分領(lǐng)域有所了解，但是能對全部領(lǐng)域都有專業(yè)的了解這樣的例子是極少甚至沒有的。在這種情況下，當業(yè)主委員會在履行職責時遇到某一方面的專業(yè)問題時，就往往會顯得手足無措。比如房屋維修，當物業(yè)公司提出了一種意見（比如房屋維修方案），對不了解這方面知識的人來說，你該如何判斷這種方案的好與壞、優(yōu)與劣呢？如果不能判斷，又怎么能夠知道物業(yè)公司是不是提供了應盡的服務，以及是否提供了優(yōu)質(zhì)的服務呢？在物業(yè)管理中的其他問題，均同此理。沒有專業(yè)就無法正確判斷，沒有正確判斷就無法衡量，在這種情況下，業(yè)主委員會又能發(fā)揮多大的作用呢？

（3）業(yè)主委員會的工作缺乏執(zhí)行性。業(yè)主委員會的一個重要職責就是制定小區(qū)的各項規(guī)章制度并監(jiān)督這些制度的執(zhí)行，那么當出現(xiàn)違反這些制度的現(xiàn)象時，該如何去制止呢？目前并沒有一個很好的解決辦法，而如果制定的制度得不到執(zhí)行，那么業(yè)主委員會實際上就和這些規(guī)章制度一樣形同虛設，而小區(qū)所面臨的仍然是物業(yè)公司說了算的局面。

（4）業(yè)主委員會決議的科學性、合理性得不到保證。按照規(guī)定，除去一些重大事項以外，物業(yè)管理中的其他問題由業(yè)主委員會直接決定，而不需要業(yè)主大會討論通過。這當然是出于對決策效率的考慮，但是這些問題仍然是與業(yè)主切身利益息息相關(guān)的問題（比如物業(yè)服務合同的簽訂與監(jiān)督履行），那么，在由幾個人決定全社區(qū)的幾百號人，甚至幾千號人、上萬號人的利益去向時，怎么能保證決策的合理與科學呢？又有誰來監(jiān)管。

以上利弊討論純屬個人多年工作總結(jié)心得體會，如有不妥之處，不吝指教。

海德堡1380客戶服務中心 二〇一六年十月二十五日

第二篇：小區(qū)業(yè)委會工作總結(jié)

小區(qū)業(yè)委會工作總結(jié)

時間很快，轉(zhuǎn)眼就是半年。在2013年我們的小區(qū)也像國家一樣經(jīng)歷了許多風雨，也在慢慢的發(fā)生一些變化，有高興的也有不盡人意的。

2013年我們小區(qū)在xx街道和xx村居委會的直接領(lǐng)導和支持下于2013年的5月19日選舉產(chǎn)生了新的業(yè)主委員會。

之前，由于諸多歷史原因，造成小區(qū)管理混亂，業(yè)主有很多實際問題得不到及時解決，環(huán)境衛(wèi)生極差，保安不作為，小廣告到處粘貼，綠化無人管理，照明長期破損，下水管道時而被堵，私搭亂建，監(jiān)控大多失靈，健身器材破損丟件，門禁失修，就連業(yè)主每天都離不開的電梯都長期不正常運轉(zhuǎn)，曾有兩部電梯停運一年之多，如遇外線停電，小區(qū)備用應急發(fā)電機許久不能正常運行。這一切的一切都使業(yè)主大傷腦筋，在毫無辦法的情況下，有很多業(yè)主采用了拒交物管費的辦法來進行抗衡。

業(yè)委會成立后為盡快扭轉(zhuǎn)局面，立即采取了如下行動

采取的措施：

一，業(yè)委會成立四個小組：1.環(huán)衛(wèi)組，2.安保組，3.設備組，4.財務組。每組的組長由業(yè)委會委員擔任，每組有若干業(yè)主代表摻于。

二，健全各組的管理制度。

三，每周五定期召開聯(lián)誼會議。

四，設立業(yè)主意見，建議箱。

五，成立業(yè)委會辦公室。印貼文告，保管檔案資料，收集匯總資料和信息，上傳下達等事物性工作。

六，訂立業(yè)主公約，逐漸提高廣大業(yè)主的文明程度。

七，建立與物管公司對話機制。密切與物管的協(xié)調(diào)與合作。

八，恢復了保安的巡視制度。

解決的事項：

一，加強環(huán)境衛(wèi)生的清掃力度，大件和裝修垃圾定點存放，每周定時運出。

二，2,3號大門口安裝了鐵圍線，原來院內(nèi)的摩托車全部靠邊停其一側(cè)。

三，恢復花工的綠化職責。

四，疏通全部下水排污管道，并定期每三個月疏通一次。

五，檢修所有監(jiān)控和照明以及門禁設施。

六，利用電梯年檢之機，對小區(qū)14部電梯進行了全面的檢查和維修，使之能正常運轉(zhuǎn)。

七，定期保養(yǎng)應急發(fā)電機組，以備停電之應急。

八，保養(yǎng)刷新五個單元門及所有隔離門的油漆。

九，填補了單元門，樓層，電梯的告知牌和部分樓層的天花板。

十，添置了兩部兒童樂園滑梯。

十一，為全體業(yè)主每戶發(fā)放一張價值60元的新年購物卡。

十二，在車庫內(nèi)安排了一間庫房，給一些做生意的業(yè)主，存放那些，原來放在樓梯，走廊里的推車等物件，以保證樓道的暢通和安全。

十三，回收三處被人擅自占用的房屋和拆除六處違章建筑。

待辦的事宜：

一，準備在今年把1,2,4號樓的四周安上監(jiān)控頭，以此來監(jiān)控樓上的亂丟行為。

二，準備在今年用路磚將1-2-3-4號院 連通一條人行道，以解決雨天行走之不便。

三，進一步加強地下車庫的改造，充分擴展停車位。將不能停放汽車的位置，做為停放摩托車之用，為持有摩托車的業(yè)主排憂解難。

搞好小區(qū)建設需要小區(qū)全體業(yè)主的共同參與和物業(yè)公司的積極配合，我們真誠地歡迎廣大業(yè)主積極參與小區(qū)物業(yè)管理和監(jiān)督，不只是停留在對別人工作的評頭論足上。小區(qū)的業(yè)主大會和業(yè)主委員會應該是最民主的地方。政府賦予每位業(yè)主建設小區(qū)、管理公共事務的權(quán)利我們該珍惜！

過去的半年,成果是令人欣慰的,業(yè)委會與物業(yè)管理公司的合作是互信的,真誠的。當然，問題仍是存在的,面對著日趨復雜的社會治安環(huán)境,面對眾多問題的出現(xiàn)，面對物業(yè)管理工作中不盡人意的地方,如何才能有效管理,是擺在每一位參與小區(qū)管理者面前的艱巨而光榮的任務,對于業(yè)委會一個群眾性的組織來說,唯有情系小區(qū),心系業(yè)主,一切為了業(yè)主的利益著想,一切為了小區(qū)和諧著想,堅持與物管的緊密聯(lián)系和協(xié)調(diào)，才能在未來的工作中再上一個臺階。

新年即將來臨，新的問題，新的挑戰(zhàn)正等待著我們?nèi)ス餐鎸?。我們真誠地希望小區(qū)愈來愈好，給廣大業(yè)主安居樂業(yè)的生活環(huán)境。

回顧昨天,我們沒有理由不欣慰,沒有理由不自豪,展望明天,我們必須自信,必須進步,因此敬請廣大業(yè)主，支持業(yè)委會工作,為物業(yè)管理獻計獻策,我們的小區(qū)就一定會越來越好。

我們的理念是：因陋就簡，不求全責備，因地制宜，不貪大求洋，經(jīng)濟適用，逐步登攀。

我們的方法是：依靠和服務業(yè)主，協(xié)調(diào)和助力物管，聯(lián)系和密切地方領(lǐng)導。

我們的目的是：辦好小區(qū)事務，讓我們的居住環(huán)境整潔，安全，溫馨，美好。

第三篇：小區(qū)業(yè)委會工作總結(jié)

時間很快，轉(zhuǎn)眼就是半年。在XX年我們的小區(qū)也像國家一樣經(jīng)歷了許多風雨，也在慢慢的發(fā)生一些變化，有高興的也有不盡人意的。

XX年我們小區(qū)在xx街道和xx村居委會的直接領(lǐng)導和支持下于XX年的5月19日選舉產(chǎn)生了新的業(yè)主委員會。

之前，由于諸多歷史原因，造成小區(qū)管理混亂，業(yè)主有很多實際問題得不到及時解決，環(huán)境衛(wèi)生極差，保安不作為，小廣告到處粘貼，綠化無人管理，照明長期破損，下水管道時而被堵，私搭亂建，監(jiān)控大多失靈，健身器材破損丟件，門禁失修，就連業(yè)主每天都離不開的電梯都長期不正常運轉(zhuǎn)，曾有兩部電梯停運一年之多，如遇外線停電，小區(qū)備用應急發(fā)電機許久不能正常運行。這一切的一切都使業(yè)主大傷腦筋，在毫無辦法的情況下，有很多業(yè)主采用了拒交物管費的辦法來進行抗衡。

業(yè)委會成立后為盡快扭轉(zhuǎn)局面，立即采取了如下行動

采取的措施：

一，業(yè)委會成立四個小組：1.環(huán)衛(wèi)組，2.安保組，3.設備組，4.財務組。每組的組長由業(yè)委會委員擔任，每組有若干業(yè)主代表摻于。

二，健全各組的管理制度。

三，每周五定期召開聯(lián)誼會議。

四，設立業(yè)主意見，建議箱。

五，成立業(yè)委會辦公室。印貼文告，保管檔案資料，收集匯總資料和信息，上傳下達等事物性工作。

六，訂立業(yè)主公約，逐漸提高廣大業(yè)主的文明程度。

七，建立與物管公司對話機制。密切與物管的協(xié)調(diào)與合作。

八，恢復了保安的巡視制度。

解決的事項：

一，加強環(huán)境衛(wèi)生的清掃力度，大件和裝修垃圾定點存放，每周定時運出。

二，2,3號大門口安裝了鐵圍線，原來院內(nèi)的摩托車全部靠邊停其一側(cè)。

三，恢復花工的綠化職責。

四，疏通全部下水排污管道，并定期每三個月疏通一次。

五，檢修所有監(jiān)控和照明以及門禁設施。

六，利用電梯年檢之機，對小區(qū)14部電梯進行了全面的檢查和維修，使之能正常運轉(zhuǎn)。

七，定期保養(yǎng)應急發(fā)電機組，以備停電之應急。

八，保養(yǎng)刷新五個單元門及所有隔離門的油漆。

九，填補了單元門，樓層，電梯的告知牌和部分樓層的天花板。

十，添置了兩部兒童樂園滑梯。

十一，為全體業(yè)主每戶發(fā)放一張價值60元的新年購物卡。

十二，在車庫內(nèi)安排了一間庫房，給一些做生意的業(yè)主，存放那些，原來放在樓梯，走廊里的推車等物件，以保證樓道的暢通和安全。

十三，回收三處被人擅自占用的房屋和拆除六處違章建筑。

待辦的事宜：

一，準備在今年把1,2,4號樓的四周安上監(jiān)控頭，以此來監(jiān)控樓上的亂丟行為。

二，準備在今年用路磚將1-2-3-4號院 連通一條人行道，以解決雨天行走之不便。

三，進一步加強地下車庫的改造，充分擴展停車位。將不能停放汽車的位置，做為停放摩托車之用，為持有摩托車的業(yè)主排憂解難。

搞好小區(qū)建設需要小區(qū)全體業(yè)主的共同參與和物業(yè)公司的積極配合，我們真誠地歡迎廣大業(yè)主積極參與小區(qū)物業(yè)管理和監(jiān)督，不只是停留在對別人工作的評頭論足上。小區(qū)的業(yè)主大會和業(yè)主委員會應該是最民主的地方。政府賦予每位業(yè)主建設小區(qū)、管理公共事務的權(quán)利我們該珍惜!

過去的半年,成果是令人欣慰的,業(yè)委會與物業(yè)管理公司的合作是互信的,真誠的。當然，問題仍是存在的,面對著日趨復雜的社會治安環(huán)境,面對眾多問題的出現(xiàn)，面對物業(yè)管理工作中不盡人意的地方,如何才能有效管理,是擺在每一位參與小區(qū)管理者面前的艱巨而光榮的任務,對于業(yè)委會一個群眾性的組織來說,唯有情系小區(qū),心系業(yè)主,一切為了業(yè)主的利益著想,一切為了小區(qū)和諧著想,堅持與物管的緊密聯(lián)系和協(xié)調(diào)，才能在未來的工作中再上一個臺階。

新年即將來臨，新的問題，新的挑戰(zhàn)正等待著我們?nèi)ス餐鎸?。我們真誠地希望小區(qū)愈來愈好，給廣大業(yè)主安居樂業(yè)的生活環(huán)境。

回顧昨天,我們沒有理由不欣慰,沒有理由不自豪,展望明天,我們必須自信,必須進步,因此敬請廣大業(yè)主，支持業(yè)委會工作,為物業(yè)管理獻計獻策,我們的小區(qū)就一定會越來越好。

我們的理念是：因陋就簡，不求全責備，因地制宜，不貪大求洋，經(jīng)濟適用，逐步登攀。

我們的方法是：依靠和服務業(yè)主，協(xié)調(diào)和助力物管，聯(lián)系和密切地方領(lǐng)導。

我們的目的是：辦好小區(qū)事務，讓我們的居住環(huán)境整潔，安全，溫馨，美好。

第四篇：小區(qū)成立業(yè)委會籌備金的請示

關(guān)于****小區(qū)成立業(yè)主委員會籌備金的請示

：

年 月 日，我小區(qū)在 街道辦事處的指導下，成立了 業(yè)主委員會，為了確保業(yè)主委員會各項工作順利開展，現(xiàn)申辦公經(jīng)費（人民幣）萬元（￥： 元），用于業(yè)委會成立前的工作經(jīng)費、辦公用房裝修費、基本辦公硬件經(jīng)費等，望批復為感！

開戶名稱：

開戶銀行：

開會賬號：

申請人（簽章）： ****年**月**日

第五篇：業(yè)委會成立流程

1、成立的前期工作，由一個物業(yè)管理區(qū)域五個以上業(yè)主向所在區(qū)物業(yè)管理行政主管部門書面申請，也可委托建設單位（公房出售單位）或物業(yè)管理企業(yè)書面申請成立業(yè)主大會。所在區(qū)物業(yè)管理行政主管部門在審查該物業(yè)管理符合成立業(yè)主大會的條件后指導成立業(yè)主大會籌備組?；I備組由業(yè)主代表、建設單位（公房出售單位）或物業(yè)管理企業(yè)代表組成。必要時，可邀請所在地街道辦事處、派出所等派代表列席?；I備組成員情況必須在物業(yè)管理區(qū)域公示一周。

2、籌備組負責起草業(yè)主大會議事規(guī)則及業(yè)主公約，并將擬定的文稿公示一周，廣泛征求業(yè)主意見。

3、籌備組負責審核業(yè)主資格，并將業(yè)主資格確認結(jié)果通告全體業(yè)主。

4、籌備組負責審查業(yè)主委員會候選人資格。業(yè)主委員會候選人可采用自薦、籌備組商議的方式產(chǎn)生?；I備組確認其資格后公示一周，廣泛聽取業(yè)主意見。業(yè)主認為有必要補充推選候選人的，可由十個以上的業(yè)主聯(lián)名提出符合條件的候選人；候選人名單應當在業(yè)主大會召開前至少七天提交籌備組并由其公示一周。

5、籌備組應當自成立之日起兩個月內(nèi)在所在地物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處的指導下組織業(yè)主召開業(yè)主大會會議（提前15天將會議通知及有關(guān)材料以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告），審議通過業(yè)主大會議事規(guī)則及業(yè)主公約，選舉產(chǎn)生首屆業(yè)主委員會委員。

6、業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起3日內(nèi)召開首次業(yè)主委員會會議，推選產(chǎn)生業(yè)主委員會主任1人，副主任1—2人。

7、首次選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會，全體委員名單必須在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示一周，并自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)報物業(yè)所在區(qū)物業(yè)管理行政主管部門備案。業(yè)主委員會自所在區(qū)物業(yè)管理行政主管部門同意備案之日起正式履行職責。

8、所在區(qū)物業(yè)管理行政主管部門同意備案后出具蓋有主管部門印章的《南京市業(yè)主委員會備案登記表》及《刻章證明》。

9、業(yè)主委員會憑《南京市業(yè)主委員會備案登記表》及《刻章證明》到公安部門辦理刻章手續(xù)。最后，談一下提交給所在區(qū)物業(yè)管理行政主管部門的備案材料：

1、物業(yè)區(qū)域基本情況（四界、門牌、占地面積、建筑面積、開發(fā)建設單位、物業(yè)管理單位、入住率、產(chǎn)權(quán)調(diào)查表）。

2、業(yè)主或物業(yè)公司向所在區(qū)物業(yè)管理行政主管部門遞交成立第一屆業(yè)主大會籌備組的請示。

3、第一屆業(yè)主大會籌備組向所在區(qū)物業(yè)管理行政主管部門遞交成立業(yè)主委員會的報告。

4、所在區(qū)物業(yè)管理行政主管部門對成立第一屆業(yè)主大會籌備組的認可。

5、第一屆業(yè)主籌備組人員情況介紹（公示內(nèi)容的照片），籌備組會議記錄。

6、物業(yè)區(qū)域內(nèi)業(yè)主清冊及匯總表。

7、業(yè)主聯(lián)絡員的產(chǎn)生情況（選票樣本、選舉結(jié)果、公示內(nèi)容的照片）。

8、業(yè)主委員會委員候選人名單（公示內(nèi)容的照片），基本情況介紹。

9、會議議程，選舉辦法及其公示內(nèi)容的照片。

10、第一屆業(yè)主大會會議記錄。

11、籌備組工作報告。

12、業(yè)主委員會的選舉情況。（選票樣本、選舉結(jié)果、公示內(nèi)容的照片）

13、業(yè)主大會業(yè)主公約、議事規(guī)則（公示內(nèi)容的照片）。

14、業(yè)主委員會成員及分工名單（公示內(nèi)容的照片）。

15、業(yè)主委員會組成人員基本情況表。

16、南京市業(yè)主委員會備案申請書

第三章 業(yè)主大會及業(yè)主委員會

第一節(jié) 業(yè)主大會籌備組

第十九條 同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，符合下列條件之一的，應當召開首次業(yè)主大會會議，成立一個業(yè)主大會：

（一）交付的專有部分建筑面積達到建筑物總面積50%以上；

（二）首次交付專有部分之日起滿兩年且入住的建筑面積達到建筑物總面積20％以上。

業(yè)主總?cè)藬?shù)在20人以內(nèi)且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不設立業(yè)主大會的，由全體業(yè)主共同履行業(yè)主大會和業(yè)主委員會的職責。

第二十條 符合本條例第十九條第一款規(guī)定條件之一的物業(yè)管理區(qū)域，其開發(fā)建設單位應當書面報告區(qū)房產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）。開發(fā)建設單位未及時書面報告的，業(yè)主可以向區(qū)房產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）提出設立業(yè)主大會的書面要求。

街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應當在收到報告或者要求之日起15個工作日內(nèi)組織業(yè)主成立業(yè)主大會籌備組，籌備召開首次業(yè)主大會會議。

第二十一條 籌備組由開發(fā)建設單位、業(yè)主和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）派員組成，其中業(yè)主所占比例不得低于籌備組總?cè)藬?shù)的三分之二?；I備組組長由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）派員擔任。

籌備組應當自成立之日起3日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)書面公告其成員名單和工作職責，并有權(quán)要求開發(fā)建設單位提供相應的文件資料；相關(guān)文件資料應當包含：

（一）物業(yè)管理區(qū)域劃分證明；

（二）業(yè)主名冊；

（三）建筑規(guī)劃總平面圖；

（四）附屬設施設備交付使用備案證明；

（五）物業(yè)服務用房配置證明；

（六）住宅專項維修資金交存證明；

（七）其他必要的文件資料。

第二十二條 籌備組履行下列職責：

（一）確定召開首次業(yè)主大會會議的時間、地點和內(nèi)容；

（二）草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會工作規(guī)則；

（三）確認業(yè)主身份和核計業(yè)主人數(shù)、專有部分面積；

（四）確定業(yè)主委員會委員候選人條件和選舉辦法；

（五）提出首屆業(yè)主委員會委員候選人名單；

（六）完成召開首次業(yè)主大會會議的其他準備工作。

前款第（一）至

（五）項所列內(nèi)容，籌備組應當在召開首次業(yè)主大會會議15日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。業(yè)主對業(yè)主身份、人數(shù)或者專有部分面積等提出異議的，籌備組應當予以復核并告知異議人復核結(jié)果。

第二十三條 籌備組應當自成立之日起30日內(nèi)組織召開首次業(yè)主大會會議。自業(yè)主大會依法設立之日起，籌備組職責自行終止。

籌備組的必要經(jīng)費由開發(fā)建設單位承擔。

第二節(jié) 業(yè)主大會與業(yè)主委員會

第二十四條 業(yè)主在業(yè)主大會會議上的投票權(quán)，建筑面積和人數(shù)的確定按照下列規(guī)定行使。

（一）業(yè)主“專有部分的面積”按所持房地產(chǎn)權(quán)證記載的建筑面積（不包括停車位建筑面積）計算；房屋已出售并交付使用但尚未領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)證的，按房屋銷（預）售合同確定的建筑面積（不包括停車位建筑面積）計算。其中，建設單位“專有部分的面積”為未銷售的物業(yè)建筑面積，不包括屬業(yè)主共有的物業(yè)和不能單獨辦理產(chǎn)權(quán)登記的其他物業(yè)，“投票權(quán)數(shù)總面積”為所有業(yè)主享有“專有部分的面積”的總和。

（二）“業(yè)主人數(shù)”按房地產(chǎn)權(quán)證數(shù)（套數(shù)）確定，一個產(chǎn)權(quán)證計為一個業(yè)主人數(shù)，房屋已出售并交付使用但尚未領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)證的，按房屋銷（預）售合同數(shù)確定，一份合同計為一個業(yè)主人數(shù)。

業(yè)主身份的確定，以不動產(chǎn)登記簿或者其他能夠證明其權(quán)屬的合法有效文件為依據(jù)。

業(yè)主拒付物業(yè)服務費、不繳存住宅專項維修資金的，管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則可以對其在物業(yè)管理中投票權(quán)的行使予以約束。

第二十五條 業(yè)主大會自首次業(yè)主大會會議表決通過管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會工作規(guī)則并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會之日起設立。

業(yè)主大會依法設立后十日內(nèi)，業(yè)主委員會應當就業(yè)主大會設立事項向區(qū)房產(chǎn)行政主管部門備案；并依法刻制和使用業(yè)主大會（業(yè)主委員會）印章。第二十六條 業(yè)主大會會議由業(yè)主委員會組織召開。

業(yè)主委員會不依法、依約履行召開業(yè)主大會會議職責的，區(qū)房產(chǎn)行政主管部門應當責令其限期召開；逾期不召開的，街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府可以組織業(yè)主召開業(yè)主大會會議。

除前兩款規(guī)定外，任何單位和個人不得擅自召集業(yè)主大會會議。

第二十七條 業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。采用書面征求意見形式時，應當將征求意見書送交每一位業(yè)主；無法送達的，應當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

業(yè)主大會會議應當有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。

業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議，代理人應當持業(yè)主書面委托書并根據(jù)委托內(nèi)容進行投票表決

第二十八條 業(yè)主大會履行下列職責：

（一）選舉、撤換業(yè)主委員會委員；

（二）審議通過業(yè)主大會議事規(guī)則及管理規(guī)約；

（三）監(jiān)督業(yè)主委員會工作，聽取業(yè)主委員會的工作報告，改變或者撤銷業(yè)主委員會不適當?shù)臎Q定;

（四）決定選聘、解聘物業(yè)服務企業(yè);

（五）依法決定住宅專項維修資金籌集、使用、管理事項；

（六）根據(jù)管理規(guī)約的約定，對違反管理規(guī)約的業(yè)主進行告誡，并在小區(qū)內(nèi)公示告誡內(nèi)容；

（七）決定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)涉及業(yè)主利益的其他物業(yè)管理事項。第二十九條 管理規(guī)約應當對下列主要事項作出約定：

（一）建筑物及其附屬設施設備的使用、維護、管理；

（二）住宅專項維修資金的籌集、使用方案；

（三）共有部分的經(jīng)營與收益分配、使用；

（四）業(yè)主的其他權(quán)利與義務；

（五）違反規(guī)約應當承擔的責任。

管理規(guī)約自業(yè)主大會表決通過之日起生效，對全體業(yè)主及使用人，均具有約束力。

第三十條 管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會工作規(guī)則不得與法律、法規(guī)相抵觸，其示范文本由市國土房產(chǎn)局擬訂。

第三十一條 業(yè)主大會設立后，業(yè)主委員會應當將下列事項告知開發(fā)建設單位和物業(yè)服務企業(yè)：

（一）管理規(guī)約；

（二）業(yè)主大會議事規(guī)則；

（三）業(yè)主委員會工作規(guī)則；

（四）業(yè)主大會、業(yè)主委員會的其他決定。

開發(fā)建設單位在銷售該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專有部分時，應當向買受人明示前款所列事項，并將其作為房屋銷售合同的附件。

第三十二條 業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，由業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生，向業(yè)主大會負責并報告工作，受業(yè)主、業(yè)主大會監(jiān)督。

業(yè)主委員會由人數(shù)為奇數(shù)的若干名委員（不超過9人）組成，每名委員具有同等表決權(quán)，每屆任期為3年；委員的條件、人數(shù)、任期等具體事項由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定。

第三十三條 業(yè)主委員會討論、決定物業(yè)管理公共事項，應當召開委員會會議，并于會議召開3日前在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)以書面形式公告會議議程，聽取業(yè)主的意見和建議。

業(yè)主委員會決定事項，應當經(jīng)全體委員半數(shù)以上簽字同意通過。

業(yè)主委員會應當將業(yè)主大會、業(yè)主委員會的決定在作出之日起3日內(nèi)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

第三十四條 業(yè)主委員會委員應當忠實履行職責，定期參加房產(chǎn)行政主管部門組織的物業(yè)管理培訓，接受街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）以及房產(chǎn)行政主管部門的指導與監(jiān)督。

業(yè)主委員會不得從事物業(yè)服務經(jīng)營活動，其委員及其近親屬不得在為本物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務的物業(yè)服務企業(yè)中任職。

第三十五條 業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，其委員資格自行終止：

（一）不再是該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主；

（二）喪失民事行為能力；

（三）被依法限制人身自由半年以上；

（四）法律、法規(guī)以及管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。

第三十六條 業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，由業(yè)主大會決定是否終止其委員資格：

（一）以書面方式向業(yè)主大會提出辭職請求；

（二）拒不履行委員職責；

（三）業(yè)主委員會半數(shù)以上委員或者20％以上業(yè)主提議撤銷其委員資格；

（四）違章搭建、拒付物業(yè)服務費等侵害他人合法權(quán)益；

（五）因其他原因不適合繼續(xù)享有委員資格的。

第三十七條 業(yè)主委員會任期屆滿60日前，應當召開業(yè)主大會會議進行換屆選舉。

業(yè)主委員會任期屆滿仍未換屆改選的，區(qū)房產(chǎn)行政主管部門應當責令其限期

改正；逾期不改正的，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）可以組織業(yè)主召開業(yè)主大會會議進行換屆選舉。

第三十八條 業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生出新一屆業(yè)主委員會之日起10日內(nèi)，前業(yè)主委員會委員應當在街道辦事處監(jiān)督下，將其保管的有關(guān)憑證、檔案等文件資料、印章及其他屬于全體業(yè)主共有的財物，移交給新一屆業(yè)主委員會，并完成交接工作。

業(yè)主委員會委員資格屆內(nèi)終止的，應當在終止之日起5日內(nèi)向本屆業(yè)主委員會移交由其保管的前款所列文件資料及財物。

第三十九條 經(jīng)業(yè)主大會決定，可以從下列渠道籌集專項用于業(yè)主委員會開展工作的經(jīng)費：

（一）全體業(yè)主共有部分物業(yè)經(jīng)營收益；

（二）全體業(yè)主共同交納；

（三）業(yè)主自愿捐贈等其他合法方式。

工作經(jīng)費歸全體業(yè)主共有。業(yè)主委員會應當妥善保管并定期書面公告其收支情況，并接受業(yè)主大會、業(yè)主的監(jiān)督。

第四十條 兩個以上物業(yè)管理區(qū)域共用附屬設施設備的，應當建立業(yè)主委員會聯(lián)席會議制度。

業(yè)主委員會聯(lián)席會議由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）和區(qū)房產(chǎn)行政主管部門、相關(guān)物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主委員會、社區(qū)居民委員會、物業(yè)服務企業(yè)組成。聯(lián)席會議由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）負責召集。