第一篇：采購(gòu)人員成功的要素

采購(gòu)人員成功要素

“成功”是人人所盼望追求的，成就感是管理大師MASLOW所調(diào)“需要的最高層次”，各位在本公司的事業(yè)也應(yīng)以此為目標(biāo)、努力追求，我們也深信世界上沒(méi)有人喜歡失敗的，成功者往往就是能透徹了解或研究失敗的原因，而盡量避免重蹈覆轍，百折不撓，最后獲得成功。

我們認(rèn)為成功的采購(gòu)人員應(yīng)至少具備下列要求：

1、操守廉潔：

面對(duì)各種供應(yīng)商，有些供應(yīng)商總會(huì)想辦法以金錢或其他方式來(lái)誘惑采購(gòu)人員，以達(dá)其銷售目的。采購(gòu)人員若無(wú)法把持，可能不自覺(jué)掉入供應(yīng)商的陷阱，而不能自撥，進(jìn)而任由供應(yīng)商擺布，到底人類對(duì)財(cái)富之欲望是無(wú)止境的。有一句名言，很值得我們參考，那就是：“做事可以失敗，做人不可失敗。”我們深信大部分采購(gòu)人員都能潔身自愛(ài)，否則紙包不住火，不應(yīng)得之財(cái)富終會(huì)被曝光，這種人必遭公司與社會(huì)的唾棄，而惹致個(gè)人身敗名裂。

2、掌握市場(chǎng)：

流通業(yè)是將各種民生消費(fèi)品賣給最終消費(fèi)者的產(chǎn)業(yè)，故商品種類繁多，且日新月異，采購(gòu)人員必須努力透過(guò)各種渠道及方式（包含聽(tīng)取賣場(chǎng)人員的建議與反應(yīng)，因?yàn)樗麄冏罱咏蛻簦?，了解市?chǎng)的需要及趨勢(shì)，而非坐井觀天，如井底之蛙，自以為“秀才不出門，能知天下事”，究竟市場(chǎng)的變數(shù)太多，我們應(yīng)盡量利用一切資源，掌握它們，做好知已知彼，則必能百戰(zhàn)百勝。

3、精打細(xì)算：

有一商場(chǎng)名人曾說(shuō)：“會(huì)賣不如會(huì)買”，這句話在流通業(yè)已成為至理名言，這句話的意思是：賣場(chǎng)人員若因?yàn)樯唐凡粚?duì)，或價(jià)格太貴，使再大勁，也不如采購(gòu)人員選對(duì)商品，又買到便宜的進(jìn)價(jià)，來(lái)得更輕松，因?yàn)轭櫩偷难劬κ茄┝恋?，如果顧客被賣場(chǎng)營(yíng)業(yè)員或促銷員說(shuō)服賣下該件商品，事后發(fā)現(xiàn)被騙，他是不會(huì)再光顧的。采購(gòu)人員必須能精打細(xì)算，供應(yīng)商雖然犧牲了一點(diǎn)利潤(rùn)，但若銷售量增加，供應(yīng)商還是喜歡與這種采購(gòu)人員或公司來(lái)往的。

4、積極認(rèn)真：

現(xiàn)代流通業(yè)講求的是速度及效率，否則就會(huì)被淘汰出局，采購(gòu)人員以積極認(rèn)真的態(tài)度來(lái)工作，將可使本公司的商品能適時(shí)適地推出，符合賣場(chǎng)的需要。與賣場(chǎng)的溝通更須要此種工作態(tài)度。

5、創(chuàng)新求進(jìn)：

商場(chǎng)如戰(zhàn)場(chǎng)，不進(jìn)則退，贏家也可能變成輸家，輸家可能成為贏家。流通業(yè)尤其需要采購(gòu)人員能有創(chuàng)新（非標(biāo)新立異）的思考力，力求突破現(xiàn)狀，隨時(shí)以新點(diǎn)子或創(chuàng)意來(lái)改善個(gè)人的工作方法與效率，同時(shí)在商品組合方面也應(yīng)力求創(chuàng)新，如此成功才可確保。

6、適應(yīng)性強(qiáng)：

采購(gòu)是個(gè)機(jī)動(dòng)性很高的工作，對(duì)市場(chǎng)及供應(yīng)商均須隨時(shí)掌握，開(kāi)發(fā)新的商品或供應(yīng)商也是采購(gòu)的重要職責(zé)之一，故東奔西走，甚至遠(yuǎn)赴外埠采購(gòu)有時(shí)也是必要的。采購(gòu)人員因此必須有很強(qiáng)的適應(yīng)性，能夠適應(yīng)不同的環(huán)境、或地區(qū)，否則一直坐在辦公室（象牙塔里）是不可能把工作做好的。身為采購(gòu)對(duì)其所負(fù)責(zé)的利潤(rùn)及營(yíng)業(yè)外收入指標(biāo)負(fù)全責(zé)，其壓力可想而知，采購(gòu)更必須能適應(yīng)此壓力。這是一項(xiàng)勞心勞力的工作，勞心指竭盡腦筋把工作做好的付出，勞力指輾轉(zhuǎn)各地及平時(shí)加班加點(diǎn)體力上的負(fù)荷，要做好采購(gòu)的工作，須事先有此心理準(zhǔn)備。

7、團(tuán)結(jié)合作：

表面上采購(gòu)工作似乎是單獨(dú)作業(yè)，但人不可能脫離群居而單獨(dú)生活，采購(gòu)人員也不可能脫離公司的整體作業(yè)，采購(gòu)必須與同事和諧共處，彼此合作，互相支援，采購(gòu)工作才可無(wú)往不勝。身為采購(gòu)應(yīng)去除本位主義或獨(dú)善其身的意識(shí)，凡事應(yīng)以公司大局為重，待人處事，尤須注重團(tuán)隊(duì)的合作，凡事應(yīng)以公司的最高利益為前提。團(tuán)結(jié)生力量，這是很容易懂的，我們應(yīng)發(fā)揮公司整體的力量，與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手在市場(chǎng)上一爭(zhēng)長(zhǎng)短。覆巢之下無(wú)完卵，公司全體每一位同事都應(yīng)有此憂患意識(shí)，公司才可以在市場(chǎng)上永續(xù)經(jīng)營(yíng)，個(gè)人在公司的事業(yè)才可確保。

以上七項(xiàng)成功的要素，請(qǐng)采購(gòu)人員切記。

第二篇：成功要素

成功與否

一個(gè)人成功與否，取決于五個(gè)因素：

1、學(xué)會(huì)控制情緒

2、健康的身體

3、良好的人際關(guān)系

4、時(shí)間管理

5、財(cái)務(wù)管理 如果你想成功，一定要學(xué)會(huì)管理好這五個(gè)因素，為什么把情緒放在第一位呢？把健康放在第二位呢？是因?yàn)槿绻阍購(gòu)?qiáng)的身體，如果你情緒不好，就會(huì)影響到 你的身體?，F(xiàn)在一個(gè)人要成功20%靠的是智商，80%靠的是情商，所以你要控制好你的情緒，情緒對(duì)人的影響是非常大的。人與人之間，不要為了一點(diǎn)點(diǎn)小事 情，就暴跳如雷，這樣是不好的。就像動(dòng)作明星史泰龍說(shuō)的：過(guò)去不等于現(xiàn)在，只是暫時(shí)停止成功。任何事情發(fā)生，必有目的，必有助于我！你要經(jīng)常的對(duì)自己說(shuō)，這只是我在風(fēng)雨中磨練性格的一天。

所以在生活中，你要養(yǎng)成什么樣的心態(tài)呢？你要養(yǎng)成“三不”、“三多”(不批評(píng)、不抱怨、不指責(zé)；多鼓勵(lì)、多表?yè)P(yáng)、多贊美）。你就會(huì)成為一個(gè)受社會(huì)大眾歡迎的人。

如果你想讓你的伙伴更加的優(yōu)秀，很簡(jiǎn)單，永遠(yuǎn)的激勵(lì)和贊美他們。即使他們的確有毛病，那應(yīng)該怎么辦呢？這時(shí)是不是應(yīng)該給他們建議？在生活中你會(huì)發(fā)現(xiàn) 有這樣一個(gè)現(xiàn)象：有人給別人建議的時(shí)候，別人能夠接受，但是有人給別人建議的時(shí)候，別人就會(huì)生氣。其實(shí)建議的方式是最重要的，就是“三明治”：贊美、建 議、再贊美！

想一想，你一天贊美了幾個(gè)人，有的人可能以為贊美就是吹捧，就是拍馬屁。贊美和吹捧是有區(qū)別的，贊美有四個(gè)特點(diǎn)：

1、是真誠(chéng)的

2、是發(fā)自內(nèi)心的

3、被大眾所接受的

4、無(wú)私的

如果你帶有很強(qiáng)的目的性去贊美，那就是拍馬屁。當(dāng)你贊美別人時(shí)候，你要大聲的說(shuō)出來(lái)，當(dāng)你想批評(píng)別人的時(shí)候，一定要咬住你的舌頭！

第三篇：成功十要素

一 熱誠(chéng)的態(tài)度 我們的態(tài)度決定了我們的未來(lái)一個(gè)人能否成功，取決了他的態(tài)度！成功人士與失敗之間的判別是：

成功人士始終有最熱誠(chéng)的態(tài)度最積極的思考，最樂(lè)觀的精神和最輝煌的以經(jīng)驗(yàn)支配和控制自己的人生，失敗者則相反，他們的人生是受過(guò)人生的種種失敗懷疑慮所引導(dǎo)和支配。我們的態(tài)度決定了我們?nèi)松某晒?/p>

1，我們?cè)鯓訉?duì)待生活，生活就怎樣對(duì)待我們。

2，我們?cè)鯓訉?duì)待別人，別人怎樣對(duì)待我們。

3，我們?cè)谝豁?xiàng)任務(wù)剛開(kāi)始時(shí)的態(tài)度就決定了最后的多大成功。

我們的環(huán)境---心里的感情的精神的----完全由我們自己的態(tài)度來(lái)創(chuàng)造。

二 目標(biāo)明確目標(biāo)管理

1目標(biāo)明確

沒(méi)有線路圖什么地方也去不了。

目標(biāo)就是構(gòu)筑成功的磚石。

目標(biāo)使我們產(chǎn)生積極性，你給自己定了目標(biāo)，有兩個(gè)方面的作用：一是你努力的依據(jù)二是你的鞭策。目標(biāo)給你一個(gè)看得著的射擊靶，隨著你努力去實(shí)現(xiàn)這些目標(biāo)，你就會(huì)有成就感。有9 8%的人對(duì)心目中的世界沒(méi)有一幅清晰的圖畫(huà)。如果計(jì)劃不具體，無(wú)法衡量是否實(shí)現(xiàn)了----那會(huì)降低了你的積極性。

2目標(biāo)管理

把整體目標(biāo)分解成一個(gè)個(gè)易記的目標(biāo)把你的目標(biāo)象成一金字塔，塔頂就是你的人生目標(biāo)，你定的目標(biāo)和為達(dá)目標(biāo)而做的每一件事都必須指向你的人生目標(biāo)。

金字塔由五層組成，最上的一層最小，最核心的。這一層包含著你的人生總目標(biāo)。下面每層是為實(shí)現(xiàn)上一層較大目標(biāo)而要達(dá)到的較小目標(biāo)。

三，一勤天下無(wú)難事一心向著自己目標(biāo)前進(jìn)的人，整個(gè)世界都給他讓路。

四 擅于理財(cái)、預(yù)算時(shí)間和金錢

五 喜歡運(yùn)動(dòng)

健康的體魄是成就事業(yè)的資本。成功人士幾乎都有自己喜歡的體育項(xiàng)目。

六 自律

自控能力的強(qiáng)弱對(duì)人生的成功也有很大的影響。當(dāng)你生氣時(shí)，你能沉默不語(yǔ)嗎？你習(xí)慣于三思而行嗎？你的性情一般是平和的嗎？你習(xí)慣讓你的情緒控制你的理智。

七 謙虛好學(xué)你是否把不斷的學(xué)習(xí)更多的知識(shí)作為你的職責(zé)？你是否有一種習(xí)慣：對(duì)你所不熟悉的問(wèn)題發(fā)表“意見(jiàn)”？當(dāng)你需要知識(shí)時(shí)，你知道如何尋找嗎？

越是成功的人，他們?cè)綍?huì)抓住一切可以學(xué)習(xí)的機(jī)會(huì)。

八 良好的人際關(guān)系

成功意味著別人的參與

九 信念

十 立即行動(dòng)

有了價(jià)值連城的目標(biāo)計(jì)劃，成功已向你展示。有位先生幾年以來(lái)一直暗戀著某位小姐，可是，連續(xù)幾年過(guò)去了，他一直沒(méi)有采取任何行動(dòng)，他一直在等待，直到那位小姐成為他人之妻，他緊張起來(lái)，但是為時(shí)晚了！別在猶豫，請(qǐng)立即行動(dòng)吧！

第四篇：成功演講的要素

成功演講的要素

演講作為人類一種社會(huì)實(shí)踐活動(dòng)，它成功的要素具有以下四個(gè)：演講者、聽(tīng)眾、溝通、二者的媒介包括時(shí)間、環(huán)境等。離開(kāi)其中任何一個(gè)要素都構(gòu)成不了一個(gè)成功的演講。作一個(gè)成功的演講者，要能感染觀眾，演講時(shí)，不僅要注意演講的內(nèi)容，還要注意演講的藝術(shù)，這就包括戰(zhàn)勝怯場(chǎng)、內(nèi)容恰當(dāng)、尊重事實(shí)、把握平衡四點(diǎn)。

一、戰(zhàn)勝怯場(chǎng)

民意測(cè)驗(yàn)顯示，人們普遍認(rèn)為，生活中令人膽怯就是當(dāng)眾發(fā)表演講。關(guān)于這一點(diǎn)，我們并不感到詫異，因?yàn)榫臀覀兇蠖鄶?shù)人而言，這樣的經(jīng)驗(yàn)是完全不會(huì)陌生的。

其實(shí)演講怯場(chǎng)是不可避免的，但它同時(shí)也是接受挑戰(zhàn)的開(kāi)始。有許多人被怯場(chǎng)所困擾，不敢大膽嘗試，要知道，演講本身并不是什么可怕的東西，而是一個(gè)人的知識(shí)與見(jiàn)解的有機(jī)結(jié)合，是寫(xiě)在紙上或用嘴說(shuō)出來(lái)的言論。如果你能進(jìn)行富有思想的談話，那么你就有可能做一場(chǎng)意義深刻發(fā)人深省的演講。這就是說(shuō)在演講之前我們必須充分了解我們所要演講的主題內(nèi)容，有自己的理解，而不是單純的借鑒或引用。

二、內(nèi)容恰當(dāng)

“近親遠(yuǎn)疏”是人際關(guān)系規(guī)律。這個(gè)道理也同樣適宜于演講。它可以幫助演講者取舍材料，優(yōu)選內(nèi)容。演講內(nèi)容安排要取近舍遠(yuǎn)，近多遠(yuǎn)少。近是指觀點(diǎn)、材料與聽(tīng)眾關(guān)系貼近，為聽(tīng)眾關(guān)心，為聽(tīng)眾熟悉；相反，遠(yuǎn)是指觀點(diǎn)、材料與聽(tīng)眾關(guān)系疏遠(yuǎn)，不為聽(tīng)眾關(guān)心和熟悉。所以不論演講者與聽(tīng)眾之間社會(huì)地位、社會(huì)角色有多大差異，都要尋找雙方的契合點(diǎn)，選擇與兩者都貼近的內(nèi)容。在雙方關(guān)系的結(jié)合點(diǎn)上、雙方注意的交叉點(diǎn)上立論取事、展開(kāi)演講，拉近與聽(tīng)眾的關(guān)系，縮小臺(tái)上臺(tái)下的心理距離，實(shí)現(xiàn)雙方的認(rèn)識(shí)交流和情感交流。不過(guò)，“近”切不可近“我”。以我為中心，關(guān)注個(gè)人命運(yùn)，抒發(fā)個(gè)人感慨，只會(huì)切斷與聽(tīng)眾的聯(lián)系，把自己孤立在演講臺(tái)上。即使演講內(nèi)容有感人成分。也難引起聽(tīng)眾共鳴。只有把“我”的關(guān)心統(tǒng)一在大家的關(guān)心之中，“我”的認(rèn)識(shí)才能變成大家的認(rèn)識(shí)，“我”的感動(dòng)才會(huì)感動(dòng)他人。

三、尊重事實(shí)

演講是以傳達(dá)信息為目的，只有真實(shí)的內(nèi)容、真摯的感情才會(huì)被聽(tīng)眾所理解、認(rèn)可。具體實(shí)在的事情和其所包含的道理，聽(tīng)眾一聽(tīng)就懂，產(chǎn)生信任感，即能與演講者架起橋梁，做到心靈相通，繼而能夠持續(xù)地聽(tīng)下去，營(yíng)造和諧的演講環(huán)境。演講材料是演講者傳播信息，傳遞感情的書(shū)面依據(jù)，一篇精彩的演講材料能使演講者的演講更加錦上添花，收到驚人的效果。所以演講材料無(wú)論從立意選材、結(jié)構(gòu)格式還是語(yǔ)言風(fēng)格上，都應(yīng)始終受到演講者的重視。

四、把握平衡

演講要追求效果，必須寓理于實(shí)、寄情于實(shí)，而客觀事實(shí)總是由諸多要素構(gòu)成，各要素間的關(guān)系應(yīng)是相輔相成，相互協(xié)調(diào)的，而不能相互敵對(duì)、干擾和否定。只有內(nèi)部要素的和諧平衡才能使文章真實(shí)可信，因而講演在突出某一個(gè)主要因素時(shí)，還要顧及其他因素，特別是相反的因素。要把傾向性寓于平衡性中，過(guò)分地強(qiáng)調(diào)某一方面，都有可能造成片面性和絕對(duì)化，而無(wú)法準(zhǔn)確反映現(xiàn)實(shí)世界和演講者的主觀感情。若能合理把握這個(gè)平衡度，公正公平地闡述觀點(diǎn)，將會(huì)得到廣大

聽(tīng)眾的理解和信任。

只有在把握好以上四方面的前提下，合理恰當(dāng)?shù)剡\(yùn)用演講技巧，充分展示演講者的智慧和潛能，向成功的演講靠近，才能成為真正優(yōu)秀的演講者。充滿人情味、注重形象化、蘊(yùn)涵哲理性、講求音韻美、掌握幽默度、體現(xiàn)新鮮活感。如果你想演講的話，我相信這樣演講會(huì)更有魅力,在演講臺(tái)上一定非常的精彩。一場(chǎng)演講還包括很多其他因素，如演講的時(shí)間、環(huán)境等。演講的時(shí)間最好不要超過(guò)20分鐘，冗長(zhǎng)的演講是不受歡迎的，越是重要的信息，演講所需要的時(shí)間就越小。眾所周知，1863年美國(guó)總統(tǒng)林肯在葛底斯堡所作的演講只不過(guò)用了3分鐘的時(shí)間。演講的環(huán)境影響著演講者該用什么樣的形象、怎么樣的語(yǔ)言、甚至是什么樣的手勢(shì)都大有講究，演講者的一切言行舉止只有符合當(dāng)時(shí)的環(huán)境才能更好引起聽(tīng)眾注意，進(jìn)而引發(fā)共鳴。演講時(shí)，要運(yùn)用信息的邏輯性而不是其戲劇性來(lái)打動(dòng)聽(tīng)眾，在大多數(shù)人看來(lái)，一場(chǎng)好的演講似乎就是能夠使聽(tīng)眾落淚的演講。政治家告訴他們的演講撰稿人：“我們的目的是要打動(dòng)聽(tīng)眾，演講稿要富有音樂(lè)和詩(shī)歌般的魅力?！?公司的老板們也說(shuō)：“我要是我的演講充滿柔情和傷感。”然而，為了使聽(tīng)眾落淚的演講其實(shí)根本不能夠打動(dòng)聽(tīng)眾。實(shí)踐告訴我們，成功的演講應(yīng)該設(shè)法引導(dǎo)或幫助聽(tīng)眾去思考，而不是只追求一種掌聲四起的轟動(dòng)效果。從根本上打動(dòng)聽(tīng)眾的演講才是真正富于雄辯的演講。

總的來(lái)說(shuō)，一場(chǎng)好的演講只要正確引用客觀的道理并恰當(dāng)?shù)剡\(yùn)用典型的事例，再加以演講者淋漓盡致的表演，就會(huì)具有很強(qiáng)的感染力，生動(dòng)、真切地激發(fā)聽(tīng)眾的興趣，引起聽(tīng)眾共鳴。

第五篇：商業(yè)街成功開(kāi)發(fā)要素

商業(yè)街成功開(kāi)發(fā)要素

針對(duì)國(guó)內(nèi)近幾年步行商業(yè)街開(kāi)發(fā)熱潮，通過(guò)與業(yè)內(nèi)人士交流，就商業(yè)街良性發(fā)展，根據(jù)全國(guó)一些商業(yè)街的發(fā)展情況，結(jié)合各方面的專家的理論研究，總結(jié)出以下幾個(gè)主要開(kāi)發(fā)要素。

一、科學(xué)規(guī)劃。

我們知道，一個(gè)城市的商業(yè)開(kāi)發(fā)是一個(gè)城市規(guī)劃的重要組成部分，而商業(yè)街，特別是步行商業(yè)街的規(guī)劃，又是一個(gè)城市商業(yè)規(guī)劃的點(diǎn)睛之筆，一條步行商業(yè)街在進(jìn)行了整體的規(guī)劃之后。在具體的一些產(chǎn)品形態(tài)方面的規(guī)劃也顯得非常重要。大家可能知道，有些步行商業(yè)街由于在前期產(chǎn)品的規(guī)劃、設(shè)計(jì)階段，沒(méi)有注意或重視商業(yè)街開(kāi)發(fā)規(guī)律，特別是一些商業(yè)以外的投資主體進(jìn)入商業(yè)街開(kāi)發(fā)領(lǐng)域，導(dǎo)致了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和商業(yè)運(yùn)作嚴(yán)重脫節(jié)的情況，這樣的例子非常的多。比如有的項(xiàng)目，頂層的樓層很高，是準(zhǔn)備引進(jìn)電影院，如果樓層3米、4米高，電影院的設(shè)計(jì)是無(wú)法實(shí)現(xiàn)。在整個(gè)的商業(yè)街開(kāi)發(fā)中，要有科學(xué)的規(guī)劃設(shè)計(jì)，在以后的招商過(guò)程中，也有動(dòng)態(tài)的調(diào)整過(guò)程，這要求在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段做到彈性設(shè)計(jì)。

二、準(zhǔn)確定位。

作為商業(yè)街的定位，基于幾個(gè)方面：第一，本地區(qū)在城市歷史的淵源和資源。不能過(guò)分脫離自身的歷史淵源；第二，自己所處的商圈狀況。商業(yè)街是否處在成熟的商圈，答案必須是肯定的。作為一個(gè)非常全面、豐富、成熟的商圈，我們?nèi)绾味ㄎ?？這個(gè)定位既要遵循、依托自身所在區(qū)域的商圈情況，也要適當(dāng)擴(kuò)大輻射半徑，如果定位準(zhǔn)確，在招商的過(guò)程中輻射的半徑就有可能很廣，日后經(jīng)營(yíng)的范圍中銷售的方位也可能很廣泛。

三、慎重選址。

這是非常重要的。應(yīng)該說(shuō)商業(yè)街從整個(gè)的地理位置講，是非常優(yōu)越的。我今天主要談的是關(guān)于一個(gè)商圈的新概念。近幾年隨著各地城市的環(huán)境、交通設(shè)施的變化，應(yīng)該說(shuō)傳統(tǒng)的商圈概念已經(jīng)發(fā)生很大變化。以人為本是我們?cè)谶x址上的重中之重，不同的商業(yè)街從發(fā)展過(guò)程中經(jīng)歷了幾個(gè)階段，第一個(gè)階段單純以購(gòu)物為主；第二個(gè)階段適當(dāng)考慮了一些對(duì)人的關(guān)懷；第三是以人為本的原則?，F(xiàn)在一些發(fā)達(dá)國(guó)家，包括非常成功的商業(yè)街、步行街，更多的也體 現(xiàn)了社會(huì)活動(dòng)中心的功能。在商業(yè)街中，多一些景觀、多一些休息椅、多一些盲人道，為購(gòu)物者提供非常優(yōu)美的環(huán)境是現(xiàn)代商業(yè)的特點(diǎn)，眼光要遠(yuǎn)一些，思路可以放寬。

四、招商先行。

目前國(guó)內(nèi)一些城市的開(kāi)發(fā)商，在整個(gè)商業(yè)街建設(shè)前期，沒(méi)有很好的和商家結(jié)合，沒(méi)有明確商家的需求，開(kāi)發(fā)帶有一定的盲目性，導(dǎo)致和后期招商脫節(jié)。我們可以借鑒大連萬(wàn)達(dá)等商業(yè)地產(chǎn)巨頭的訂單模式，如果在前期和主力商家達(dá)成聯(lián)盟，我們?cè)谌蘸蟮恼猩膛c經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，成功的可能性將大大提升。

五、規(guī)模適度。

從全國(guó)商業(yè)街建設(shè)看，存在求大，求高，求洋的現(xiàn)象，很多商業(yè)街在建設(shè)和裝修中大把投錢。很多的開(kāi)發(fā)商，在開(kāi)發(fā)商業(yè)街的時(shí)候，更多考慮規(guī)模效益，但是忽略了邊際效益，按照經(jīng)濟(jì)學(xué)的邊際效益理論，最佳規(guī)模產(chǎn)生最佳效益。根據(jù)業(yè)內(nèi)近年的總結(jié)和研究結(jié)果，我認(rèn)為一條步行商業(yè)街有長(zhǎng)、寬、高的比例要求。不要一味追求大、高、好的度，不同的商業(yè)街,定位不同，比如現(xiàn)在的狀況是五金、紡織品、農(nóng)產(chǎn)品、煙酒糖茶等產(chǎn)品的綜合批發(fā)市場(chǎng)，在規(guī)模和產(chǎn)值上在滕州或周邊地區(qū)都是最大的，他的優(yōu)勢(shì)就是交通方便，有一定的歷史商業(yè)積淀，再就是物業(yè)成本相對(duì)較低，所以我們?cè)斓纳虡I(yè)城不能脫離根本問(wèn)題，要造一個(gè)實(shí)實(shí)在在的有利于本地區(qū)商業(yè)能夠繼續(xù)發(fā)展的商業(yè)城。在物流、倉(cāng)儲(chǔ)、顧客行走等方面要做到區(qū)域合理、業(yè)態(tài)規(guī)模適中。在建筑物高度方面，一般商業(yè)街的建筑高度以一層到三層為宜，局部主力店鋪可以四、五層。因?yàn)橐粭l商業(yè)街中，樓層過(guò)高，第一行走不便，人們習(xí)慣平行行走，而不希望垂直行走。所以在一條商業(yè)街中出現(xiàn)很多的高樓大廈，大家很難駐足，甚至?xí)a(chǎn)生高樓效應(yīng)，使商業(yè)街整體空間產(chǎn)生壓迫感。

六、因地制宜。

本地、本區(qū)域所具有的最基本的、最原始的特征，應(yīng)該是我們最根本的特色所在?，F(xiàn)在大多商業(yè)街，在媒體廣告上、不同的商業(yè)街形象都似曾相識(shí)，商業(yè)街規(guī)劃設(shè)計(jì)丟掉了本身的特色，過(guò)分追求洋化的東西。

七、錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)。

從近幾年的情況看，中國(guó)零售業(yè)競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)從店與店之間的競(jìng)爭(zhēng)，發(fā)展到街與街之間的競(jìng)爭(zhēng)。在商貿(mào)城具體的經(jīng)營(yíng)中，要考慮更多的自身經(jīng)營(yíng)特色，要搞好與周邊商業(yè)的錯(cuò)位。從近幾年的情況看，在商業(yè)街各種類型形態(tài)中，特色商業(yè)街最具有生命力。而綜合商業(yè)街，特別是在一個(gè)城市如果出現(xiàn)幾條，或者更多條的情況下，經(jīng)營(yíng)的難度會(huì)越來(lái)越增大。商貿(mào)城在原業(yè)態(tài)的專業(yè)批發(fā)的基礎(chǔ)上在引進(jìn)國(guó)內(nèi)、外知名商業(yè)進(jìn)駐，并綜合餐飲、休閑、娛樂(lè)為輔是比較適宜的，應(yīng)最大限度發(fā)揮它的特色。

八、強(qiáng)化功能。

在一條商業(yè)街中，一些非購(gòu)物的功能要日益提高。這些功能的提高，有助于聚集人氣，延長(zhǎng)顧客在商業(yè)街停留的時(shí)間，最終還是擴(kuò)大消費(fèi)。

九、營(yíng)造氛圍。

一條商業(yè)街的氛圍也是非常重要的，有些商業(yè)街建設(shè)得像兵營(yíng)一樣，非常整齊，道路非常寬闊。大理石上去了，客流下來(lái)了，不銹鋼上去了，效益下來(lái)了。商業(yè)街對(duì)商業(yè)氛圍要求非常高。

十、重視節(jié)點(diǎn)。

一條步行商業(yè)街就好像一首交響樂(lè)，時(shí)而高亢激昂，時(shí)而低回婉轉(zhuǎn)。在商業(yè)街中通過(guò)設(shè)置主力店，一些活動(dòng)和景觀設(shè)計(jì)幾個(gè)節(jié)點(diǎn)，可最大限度的聚集人流。

十一、商魂培育。

商業(yè)街在歷史上有非常深厚的商業(yè)淵源，我們認(rèn)為一條商業(yè)街應(yīng)該有魂，這個(gè)魂可能是歷史上形成的生活資源，可能是文化品牌，也可能是特色服務(wù)。所以對(duì)一條商業(yè)街商魂的培育和樹(shù)立是非常重要的。商業(yè)街要依托歷史形成的文化底蘊(yùn)商業(yè)氛圍，形成自己的商魂。

十二、有機(jī)鏈接。

這個(gè)有機(jī)鏈接在商業(yè)街規(guī)劃、設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)過(guò)程中，應(yīng)該注意商業(yè)街和周邊原有商業(yè)的鏈接。比如新建的商業(yè)街，要鏈接周邊的商業(yè)圈。在街內(nèi)也要形成有機(jī)的鏈接，不要割裂。在街的兩側(cè)，也要形成鏈接，不要形成單邊的情況，包括一層、二層、三層，樓層之間的鏈接。在一條商業(yè)街整體規(guī)劃設(shè)計(jì)中，相關(guān)的鏈接工作非常重要。

十三、成功營(yíng)銷。

項(xiàng)目正確的定位、營(yíng)銷理念與務(wù)實(shí)的手段，對(duì)項(xiàng)目的整體運(yùn)作影響重大。

十四、獨(dú)特景觀。

目前很多城市，包括一些商業(yè)設(shè)施中對(duì)景觀的設(shè)計(jì)越來(lái)越重視。如果商業(yè)街能夠把很好的景觀設(shè)計(jì)出來(lái)，形成本地最亮麗的景觀特色群，這可能會(huì)形成商業(yè)和旅游的最佳黃金結(jié)合點(diǎn)。

商業(yè)街，只要有了商魂、商脈、商氣，商道，它就會(huì)擁有無(wú)限的商機(jī)。