第一篇：淺析房地產(chǎn)評估中的損害價值評估

淺析房地產(chǎn)評估中的損害價值評估

【摘要】 隨著我國經(jīng)濟發(fā)展的不斷深入，房地產(chǎn)已經(jīng)成為了我國生活資料、生產(chǎn)資料的重要組成，房地產(chǎn)的投資建設(shè)已經(jīng)成為我國目前固定資產(chǎn)最主要的投資力量。然而其中所發(fā)生的財產(chǎn)受損的現(xiàn)象頻發(fā)，很容易遇到各種類型的有損價值的房地產(chǎn)評估。怎樣總結(jié)出能夠適應(yīng)我國房地產(chǎn)現(xiàn)狀的評估方法是房地產(chǎn)估價行業(yè)所面臨的一大問題。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)評估損害價值

隨著我國城市建設(shè)的加快，房地產(chǎn)評估損害的案例屢有發(fā)生，大多數(shù)的案例都是通過司法調(diào)解等方式解決，以雙方協(xié)議的價格為依據(jù)進行賠償，缺乏專業(yè)性的意見，尤其是當受損一方所牽涉的范圍較廣的時候，協(xié)議賠償缺乏公信力。房地產(chǎn)損害評估這個行業(yè)作為服務(wù)于房地產(chǎn)的行業(yè)應(yīng)運而生。本文以今年實際操作的案例為例，對房地產(chǎn)中的損害價值評估進行了初步探索。

1.房地產(chǎn)損害價值評估的主要類型

1.1由于不當施工所引起附近的房屋受損。如基礎(chǔ)施工沒有安設(shè)護坡，導(dǎo)致地下水位發(fā)生下降，周邊的建筑出現(xiàn)墻體裂縫、地基沉陷等現(xiàn)象；由于樁基工程所引起的周邊房屋的地基損壞、松動；由于裝修不當造成相鄰的戶室墻面出現(xiàn)浸水、裝飾層剝落等現(xiàn)象。

1.2由于規(guī)劃設(shè)計或者變更規(guī)劃存在一定的瑕疵，損壞了建筑物的功能。例如電梯的數(shù)量設(shè)置不足，導(dǎo)致在上下班高峰期造成擁堵，使整棟樓層的功能性大幅貶值；新建的建筑物給原建筑物采光、通風(fēng)造成影響，影響相鄰的關(guān)系等。

1.3房屋本身完好無損，但是相關(guān)方由于過失損害了房屋權(quán)益。例如建材的供應(yīng)商沒有及時履行合約，導(dǎo)致在建的工程項目處于停建的狀態(tài)；非法占用房屋造成長期空置或者停租的狀態(tài)等。

1.4先天不足，房屋本身的質(zhì)量有缺陷。例如開發(fā)商在施工的過程中偷工減料，抗震、層高等指標沒有達到應(yīng)有的設(shè)計要求。

目前，我國雖然在文獻理論中的闡述豐富，但是在評估行業(yè)內(nèi)可操作的項目較少。在評估中常用的方法包括了價差法、成本法、市場比較法以及資本化法，具體的適用情況如下表：

2.房地產(chǎn)損害價值評估的典型案例

事由：某居民區(qū)由于附近的工程在基礎(chǔ)開挖時造成地基不均勻沉降，導(dǎo)致墻體裂縫、屋面滲水。

評估目的：評估報告和結(jié)果僅為委托方確定房地產(chǎn)的損害價值提供依據(jù)。

評估方法：以檢驗部門所出具的檢驗證書進行判斷，上述的房屋所產(chǎn)生的裂縫不會對建筑主體產(chǎn)生影響，是可修復(fù)的價

值損害評估，使用成本法進行。成本法的公式為：

V=C1-C2+C3+C4+C5

V-房屋質(zhì)量的缺陷損失評估值

C1-拆除的工程費用，包括清運費用

C2-拆除物殘值

C3-修繕成本

C4-恢復(fù)成本

C5-修復(fù)的直接經(jīng)濟損失

技術(shù)思路：以檢驗部門所出具的《修復(fù)方案》為依據(jù)，修補主要包括加固墻體和修飾面層的粉刷和修補。該兩部分是拆除、修繕以及恢復(fù)的工程成本；另其拆除物不存在材質(zhì)，不做考慮；在施工的期間相關(guān)的受損方需要進行周轉(zhuǎn)，費用可當做租金損失，由于未對房屋的通風(fēng)和采光造成影響，直接的經(jīng)濟損失不作考慮。則損害價值 =工程成本 +租金損失。

3.房地產(chǎn)損害價值評估的難點

由于房地產(chǎn)的損害評估具有差異性、個體性、地域性等眾多特點，評估雖然可以將損害量化為金額，但是在實際的操作中卻存在著非常多的難點。以本文所提到的案例為例說明：在修復(fù)墻體的時候應(yīng)當使用哪種材料進行加固？價格相差懸殊，需要修補的墻面裂縫有多大面積（做部分修補還是整體修補）？如何界定裂縫的性質(zhì)（在同一墻面中既有由于溫差所產(chǎn)生的伸縮縫，也有地基不均勻沉降所產(chǎn)生的裂縫）。同時，一些局部的細節(jié)也可能影響到評估的結(jié)果。例如補樁，使使用鋼管樁還是采用砼樁？其兩者的價格相差數(shù)倍。

針對這些問題，筆者認為可以以建筑材料、工程量的差異進行分類。規(guī)模較小的項目采用材料價值中等，適度放寬工程量的方法；而對于大型的項目，則需使用招標的方式進行，通過邀請權(quán)威的機構(gòu)設(shè)計該項目的修復(fù)方案，并在方案中明確修建所需的各種材料。進行損害價值評估的另一方法就是確定受損一方的間接損失。由于在各地的評估規(guī)程中并沒有考慮到受損方的損失（誤工費、時間損失等），而這一部分損失由于難以量化，所以容易被忽視。在評估報告中應(yīng)當對受損方的間接損失做充分的考慮。

第三個難點就是很多的新型損害評估操作難度過大。例如當房屋受損之后影響到經(jīng)濟壽命，從理論上講，雖然可以以成新率差異和房屋的重置價來確定損害所需要的賠償金額，但是難以界定受損之后的經(jīng)濟壽命還有多長，在這一問題上很難進行充分的評估。損害價值評估的最后一個難點就是評估的結(jié)果和實際的賠償金額之間的差異。以筆者去年執(zhí)業(yè)的一個項目為例說明，初步的評估結(jié)果和最終賠償?shù)慕痤~相比相差一倍之多。其中存在的差異和雙方當事人的信息掌握度、心理預(yù)期以及權(quán)力因素有著密切的關(guān)系，這和公開市場價值的假設(shè)有所沖突，但是更多的還是執(zhí)業(yè)中的評估技術(shù)尚未成熟，使用的評估方法還需要進一步的完善。

4.房地產(chǎn)損害價值評估從業(yè)者的注意事項

在執(zhí)業(yè)的過程中，無論是拆遷評估、抵押評估，抑或是涉案評估、課稅評估，對于規(guī)劃和工程的知識并沒有高標準的要求，但是進行損害價值評估則要求從業(yè)者必須是一個綜合性的人才，否則在執(zhí)業(yè)過程中很難開展工作。

目前我國關(guān)于房地產(chǎn)損害價值評估的方法在實際的操作層面上大多沒有實際意義。例如由于環(huán)境質(zhì)量所引起的貶值股價，無法使用傳統(tǒng)的損害價值股價方法，這就要求了估價師在工作之外還需要懂得更多的分析手段。此外，由于房地產(chǎn)損害價值評估的工作中經(jīng)常需要和受損方、調(diào)解人、損害方等多方面進行溝通，所以也要求了估價師需要擁有良好的表達能力及溝通能力。房地產(chǎn)損害價值評估和常規(guī)的評估方法相比，有很多的不同之處。

4.1在接受委托項目時，需要以受損方、執(zhí)法機構(gòu)和損害方等多方的委托書為準。如果有一方對于委托項目不予認可，就可能在工作中陷入非常被動的局面。

4.2損害價值評估應(yīng)當嚴格以檢測部門出具的驗收報告、跟蹤報告和檢測報告為前提，一旦沒有切實的依據(jù)就容易陷入糾紛之中。

4.3所有的協(xié)調(diào)會議以及現(xiàn)場勘察所產(chǎn)生的記錄都要以書面的方式要求當事方蓋章、簽字，為以后的工作做足充分準備。

房地產(chǎn)損害價值評估作為一個新興行業(yè)，有大量的市場需求以及廣闊的前景，在拓展業(yè)務(wù)的同時，必須加強學(xué)習(xí)和研究，在實際的工作中能夠在最短的時間內(nèi)提出最有效、最公正的評估方法，不斷提升自己的綜合能力和專業(yè)水平，只有這樣才可以使整個行業(yè)為我國的經(jīng)濟建設(shè)做出貢獻。

參考文獻：

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第二篇：房地產(chǎn)評估

1.房地產(chǎn)的定義：房地產(chǎn)又稱不動產(chǎn)，房地產(chǎn)指土地，土地上的定著物以及諸如水和礦藏等自然資源，還包括與土地所有權(quán)有關(guān)的所有權(quán)或利益。就房地產(chǎn)評估而言，房地產(chǎn)是指土地及建筑物組成的物質(zhì)實體和由它們衍生的各種物權(quán)。

2.房地產(chǎn)物權(quán)：①所有權(quán) ②使用權(quán) ③租賃權(quán) ④抵押權(quán) ⑤典權(quán) ⑥地上權(quán) ⑦地役權(quán)

3.房地產(chǎn)特性：

①位置固定性，地區(qū)性和個別性 ②長期使用性 ③大量投資性 ④易受政策限制性 ⑤相互影響性 ⑥保值性與增值性

4.房地產(chǎn)價格的含義：

房地產(chǎn)價格一般根據(jù)該房地產(chǎn)所被認識到的效用，該房地產(chǎn)的相對稀少性，該房地產(chǎn)的有效需求存在等三因素互相結(jié)合，產(chǎn)生了該房地產(chǎn)的經(jīng)濟價值（交換價值）而形成的。房地產(chǎn)價格一般以貨幣額表示。

5.樓面地價：

樓面地價=土地總價格/建筑總面積樓面地價=土地單位/容積率

6.房地產(chǎn)價格是由效用、稀少性和有效需求三者相互結(jié)合而成的。

7.實際價格是指在成交日期時一次付清的價格，或?qū)⒉皇窃诔山蝗掌跁r一次付清的價格折現(xiàn)到成交日期時的價格。

8.名義價格是指在成交日期時約定，但不是在成交日期時一次付清的價格。

第一章房地產(chǎn)價格的一般因素：一般

因素、區(qū)域因素、個別因素。

1.一般因素：

①社會因素：人口數(shù)量和密度，社會文明集教育狀況，家庭規(guī)模，政治安定狀況，社會治安程度，房地產(chǎn)投機，城市化，心理因素等。

②經(jīng)濟因素：經(jīng)濟發(fā)展狀況，財政金融狀況，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化，稅收負擔(dān)狀況，居民收入，物價等等。

③行政因素：土地制度，住房制度，城市規(guī)劃，房地產(chǎn)價格政策，稅收，交通管制，行政隸屬變更，特殊政策。

第二章房地產(chǎn)評估的概念

1.房地產(chǎn)估價的含義：從專業(yè)估價的角度而言，所謂房地產(chǎn)估價是指以房地產(chǎn)為對象，由房地產(chǎn)專業(yè)估價人員根據(jù)目的，遵循估價原則，按照估價程序，采用科學(xué)的估價方法，結(jié)合估價經(jīng)驗以及對影響房地產(chǎn)價格因素的分析，就房地產(chǎn)的特定權(quán)益在特定時間最可能實現(xiàn)的合理價格所做出的判斷與推測。

2.估價程序：

①受理估價委托 ②明確估價基本事項 ③擬定估價作業(yè)方案 ④搜集估價所需的資料 ⑤實地勘察估價對象 ⑥選定估價方法計算 ⑦確定估價結(jié)果 ⑧撰寫估價報告

3.房地產(chǎn)估價的基本原則： ⑴合法原則 ⑵最高最佳使用原則 ⑿替

4、房地產(chǎn)估價應(yīng)獨立、客觀、公正。

5.最高最佳使用的判斷程序：法律上的許可性、技術(shù)上的可能性、經(jīng)濟上的可行性、價值是否最大。

五-七：估價方法：

概念→思想（理論依據(jù)）→適用對象范圍→估價步驟→各步驟詳解→應(yīng)用舉例

第五章 市場比較法

1.概念：它是參照與估價時點近期類似房地產(chǎn)的識記成交價格來評定待估房地產(chǎn)價格的一種估價方法。

2.理論依據(jù)：房地產(chǎn)交易中的替代原理

3.應(yīng)用的條件：適用于在市場經(jīng)濟非常發(fā)達的國家和地區(qū)被普遍使用

①充分的交易實力資料 ②資料具有相關(guān)性 ③市場供求關(guān)系基本一致 ④明確顯示具備的條件⑤資料必須詳實可靠

4.步驟：

①搜集交易實例②選取可比實例③建立價格可比基礎(chǔ)④進行交易情況修正⑤進行交易日期修正⑥進行區(qū)域因素修正⑦進行個別因素修正⑧求出比準價格

5.比準價格=可比實例價格*交易情況修正系數(shù)*交易日期修正系數(shù)*區(qū)域因素修正系數(shù)*個別因素修正系數(shù)。

7.替代原則、供求原則、均衡原則和適合原則是市場比較法的基礎(chǔ)。

8.建立價格的可比基礎(chǔ)：統(tǒng)一付款方式、統(tǒng)一采用單價、統(tǒng)一幣種和貨幣單位、統(tǒng)一面積內(nèi)涵和統(tǒng)一面積單位。

9.造成成交價格偏差的因素：有利害關(guān)系人之間的交易、急于出售或基于購買的交易、不了解市場行情的交易、特別動機或偏好的交易、特殊交易方式的交易、交易稅費非正常負擔(dān)的交易、相鄰房地產(chǎn)的合并交易、受債權(quán)債務(wù)關(guān)系影響的交易。

第六章 收益還原法 1.概念：是預(yù)計估價對象未來的正常純收益，選用適當?shù)倪€原利率將其折現(xiàn)到估價時點后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。2.基本思想：預(yù)期原理 3.適用范圍：是有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)。4.操作步驟： ①搜集有關(guān)房地產(chǎn)收入和費用的資料②估算潛在毛收入③估算有效毛收入④估算運營費用⑤估算純收益⑥選用適當?shù)倪€原利率⑦選用適宜的收益法計算公式求出收益價格 7.純收益=潛在毛收入-空置等造成的損失-運營費用=有效毛收入-運營費用 第七章 成本法 1.概念：是求取估價對象在估價時點時的重置價格或重建價格，然后扣除折舊，以此估算估價對象的合理價格或價值的方法。2.理論依據(jù)：賣方：生產(chǎn)費用價值論；賣方：替代原理 3.適用范圍：①無交易無收益的房地產(chǎn)估價②特殊目的的房地產(chǎn)估價③特殊建筑的房地產(chǎn)④狹小市場上的房地產(chǎn)⑤市場比較法中的修正計算 4.步驟：①搜集有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)的成本，稅費，利潤等資料②估算重新構(gòu)建價格③估算折舊④求取計算價格 5.①新開發(fā)土地價格的構(gòu)成：土地價格=土地取得成本+土地開發(fā)成本+管理費用+投資利息+開發(fā)利潤+銷售稅費+土地增值收益 ②新建房地產(chǎn)的成本法估價：土地價格=土地取得成本+土地開發(fā)成本+管理費用+投資利息+開發(fā)利潤+銷售稅費 注：開發(fā)利潤=（土地取得成本+開發(fā)成本+新建成本+管理費用）*投資利潤率

第三篇：商業(yè)地產(chǎn)價值評估

商業(yè)地產(chǎn)價值評估

摘要：隨著我國社會主義市場經(jīng)濟進一步發(fā)展和改革開放力度的進一步加大，第三產(chǎn)業(yè)成為我國“富民強市”的主導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)。眾所周知第三產(chǎn)業(yè)對商業(yè)物業(yè)有著較強的依賴性，諸多服務(wù)性行業(yè)都林立在商業(yè)金融業(yè)發(fā)達區(qū)域。但由于歷史以及城市不斷擴張的原因，在很多城市特別是一些發(fā)展歷史悠久的城市中，很多工業(yè)物業(yè)位于昔日的城市遠郊區(qū)成為今天城市的商業(yè)金融業(yè)中心區(qū)。第二產(chǎn)業(yè)不退出，第三產(chǎn)業(yè)進不去，這是我國很多大城市長期困擾城市發(fā)展的頑疾，只有政府通過調(diào)整規(guī)劃，把城市建成區(qū)范圍內(nèi)的第二產(chǎn)業(yè)，搬遷到城市遠郊區(qū)的工業(yè)園區(qū)及工業(yè)集聚點等功能區(qū)塊內(nèi)，只有推進中心城區(qū)“退二進三”政策，以盤活存量土地資產(chǎn)，優(yōu)化城市功能布局；才能利用騰出的土地進行商業(yè)、住宅類物業(yè)的開發(fā)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)建設(shè)，大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，改善城區(qū)面貌和居民生活環(huán)境，提高城市品位，提升綜合競爭能力。但由于城市中心區(qū)本身的吸引力，大部分工業(yè)企業(yè)尤其是一些民營企業(yè)，不會積極主動，心甘情愿地退出中心區(qū)，政府只有通過合理收購，讓它們能獲得合理的既得利益才能有效地執(zhí)行“退二進三”政策。因此估價人員在對此類物業(yè)收購價值評估時，以周圍區(qū)域工業(yè)房地產(chǎn)市場價格作價格調(diào)整的基礎(chǔ)難以讓企業(yè)信服。因為這些工業(yè)房地產(chǎn)占有城市優(yōu)勢區(qū)位，其房屋用途也不再單純用作工業(yè)，臨街部分往往改為商業(yè)店面，或直接經(jīng)營，或出租經(jīng)營，收益中包含了商業(yè)房地產(chǎn)的收益，其單純的工業(yè)性質(zhì)價格難以體現(xiàn)。因此試圖剝離出工業(yè)企業(yè)廠商利潤以獲取工業(yè)房地產(chǎn)可支付的最高租金(房地產(chǎn)凈收益)，然后再利用收益法估算工業(yè)房地產(chǎn)的價值。

關(guān)鍵詞：政府收購 規(guī)劃調(diào)整 退二進三 經(jīng)營利潤

一、城市繁華區(qū)域工業(yè)房地產(chǎn)價值評估問題的提出

根據(jù)國務(wù)院《關(guān)于深化改革嚴格土地管理的決定》(國發(fā)［2004］28號)、國土資源部《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》(國土資源部21號令)、《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范(試行)》(國土資發(fā)［2006］114號)等文件精神，各級人民政府優(yōu)化城區(qū)用地結(jié)構(gòu)，盤活土地存量，促進土地資源合理配置，提高城市品位，推進中心城區(qū)“退二進三”。在實施“退二進三”時，政府要對這些工業(yè)房地產(chǎn)先進行收購，轉(zhuǎn)變用途后，再通過“招拍掛”的方式將該用地出讓給新的用地者。在政府收購工業(yè)房地產(chǎn)時，一般要委托評估機構(gòu)對該工業(yè)房地產(chǎn)收購價格進行估價，為政府收購該工業(yè)房地產(chǎn)，確定收購價格提供參考依據(jù)。

根據(jù)估價目的，遵循合法原則，對于工業(yè)房地產(chǎn)，因其市場交易不活躍且交易個別性較強，難以采用市場比較法進行評估，因此通常選用成本法作為其中的一種方法。但對于政府土地收購項目，特別是處于商業(yè)繁華區(qū)域內(nèi)的工業(yè)用地，由于取得時間較早，取得之時位于城市邊緣區(qū)域，隨著城市的擴展，城市配套設(shè)施的不斷完善，現(xiàn)已成為城市繁華區(qū)域，甚至成為城市中心區(qū)域，顯然成本法無法體現(xiàn)估價對象實際用途的價值，估價結(jié)果很難讓企業(yè)信服。估價師需要尋求一種能夠讓利益雙方都信服的方法。在實際社會經(jīng)濟活動中，由于某些原因，處于商業(yè)繁華區(qū)域內(nèi)的工業(yè)房地產(chǎn)出租經(jīng)營方式較多，估價師可以試著用收益法進行評估。收益性房地產(chǎn)獲取收益的方式，主要有出租和營業(yè)兩種，凈收益的測算途徑可分為兩種：一是基于租賃收入測算凈收益，二是基于營業(yè)收入測算凈收益。在房地產(chǎn)評估中，基于租賃收入測算凈收益較為普遍?；谧赓U收入對處于商業(yè)繁華區(qū)域內(nèi)的工業(yè)房地產(chǎn)的收購價格進行評估，難點是對租金水平的確定。估價人員根據(jù)對類似區(qū)域臨街的店面以及估價對象的租金調(diào)查分析，可以發(fā)現(xiàn)這類房地產(chǎn)的租金水平與該區(qū)域臨街商業(yè)房地產(chǎn)租金水平相當。因此，在估價中如果按照用途合法原則，對這類房地產(chǎn)的租金直接采用周圍單純工業(yè)廠房的租金水平，企業(yè)是顯然不能信服的。如果采用同一區(qū)域內(nèi)臨街商業(yè)房地產(chǎn)的租金水平，從估價的合法原則要求，需要從這個租金中將不應(yīng)歸屬于工業(yè)房地產(chǎn)的那部分租金剝離出來，而這種剝離目前尚缺少有說服力的模型或數(shù)據(jù)支持。

二、工業(yè)房地產(chǎn)凈收益的求取思路 我們在實踐中不斷摸索探索，以基于營業(yè)收入測算凈收益，并進而對處于商業(yè)繁華區(qū)域內(nèi)的工業(yè)房地產(chǎn)的收購價格進行估算。營業(yè)性房地產(chǎn)的最大特點是，房地產(chǎn)所有者同時又是經(jīng)營者，房地產(chǎn)租金與經(jīng)營者利潤沒有分開，房地產(chǎn)租金與經(jīng)營者行業(yè)利潤共同組成企業(yè)經(jīng)營利潤。用公式表示為：

房地產(chǎn)凈收益=產(chǎn)品銷售收入－生產(chǎn)成本－產(chǎn)品銷售費用－產(chǎn)品銷售稅金及附加－管理費用－財務(wù)費用－廠商利潤。

工業(yè)房地產(chǎn)凈收益的求取思路就是基于對營業(yè)性房地產(chǎn)利潤組成的思考，先通過企業(yè)財務(wù)報表測算出企業(yè)經(jīng)營利潤，然后剝離廠商利潤，剩余部分即為工業(yè)企業(yè)所能支付的房地產(chǎn)租金，然后通過收益法計算公式，將房地產(chǎn)租金還原為房地產(chǎn)價值的方法。

三、城市繁華區(qū)域工業(yè)房地產(chǎn)價值評估應(yīng)用案例

估價對象概況：浙江省某機械制造有限公司工業(yè)房地產(chǎn)，土地于上世紀80年代取得，位于浙江省諸暨市某鎮(zhèn)商業(yè)繁華區(qū)域，主要經(jīng)營紡織機械制造，土地使用權(quán)面積9335.7平方米，建筑面積19506.7平方米，土地使用權(quán)終止年限為2048年3月27日。估價對象實際使用情況為沿街一層用作商業(yè)店面，出租經(jīng)營?，F(xiàn)政府為了收回該工業(yè)房地產(chǎn)，委托估價機構(gòu)對該工業(yè)房地產(chǎn)價值進行評估，估價時點為2007年9月5日。

（一）企業(yè)經(jīng)營利潤的測算

企業(yè)在經(jīng)營過程中獲得企業(yè)經(jīng)營利潤的計算公式是，企業(yè)經(jīng)營利潤=產(chǎn)品銷售收入－產(chǎn)品生產(chǎn)成本－產(chǎn)品銷售費用－產(chǎn)品銷售稅金及附加－管理費用－財務(wù)費用。根據(jù)調(diào)查了解估價對象同一區(qū)域類似企業(yè)近三年來的經(jīng)營狀況，選取了三個比較案例進行測算。

案例一：浙江某機械制造有限公司，廠房建筑面積19789平方米，位于浙江省諸暨市某鎮(zhèn)商業(yè)繁華區(qū)，主要經(jīng)營紡織機械，根據(jù)其財務(wù)報表等資料，2004-2006年產(chǎn)品銷售收入年平均為13563.67萬元，產(chǎn)品生產(chǎn)成本為8352.18萬元，產(chǎn)品銷售費用為678.18萬元，產(chǎn)品銷售稅金附加為881.64萬元，管理費用為1724.76萬元，財務(wù)費用為591.33萬元。企業(yè)利潤總額＝13563.67－8352.18－678.18－881.64－1724.76-591.33 ＝1335.58萬元

案例二：諸暨市某紡織機械有限公司，建筑面積21107平方米，位于浙江省諸暨市某鎮(zhèn)商業(yè)繁華區(qū)，主要經(jīng)營紡織機械，根據(jù)其財務(wù)報表等資料，2004-2006年產(chǎn)品銷售收入年平均為14563.17萬元，產(chǎn)品生產(chǎn)成本為9002.13萬元，產(chǎn)品銷售費用為728.16萬元，產(chǎn)品銷售稅金附加為946.61萬元，管理費用為1837.36萬元，財務(wù)費用為611.38萬元。企業(yè)利潤總額＝14563.17－9002.13－728.16－946.61－1837.36－611.38 ＝1437.53萬元

案例三：諸暨市某紡織機械有限公司，建筑面積15762平方米，位于浙江省諸暨市某鎮(zhèn)商業(yè)繁華區(qū)，主要經(jīng)營紡織機械，根據(jù)其財務(wù)報表等資料，2004-2006年產(chǎn)品銷售收入年平均為10761.63萬元，產(chǎn)品生產(chǎn)成本為6539.28萬元，產(chǎn)品銷售費用為538.08萬元，產(chǎn)品銷售稅金附加為699.51萬元，管理費用為1424.26萬元，財務(wù)費用為501.35萬元。企業(yè)利潤總額＝10761.63－6539.28－538.08－699.51－1424.26－501.35 ＝1059.15萬元

（二）確定房地產(chǎn)租金

1．計算正常經(jīng)營情況下經(jīng)營者的行業(yè)利潤

根據(jù)調(diào)查了解和查閱相關(guān)行業(yè)信息，紡織機械行業(yè)利潤率為8%。那么，案例一企業(yè)行業(yè)利潤(廠商利潤)＝13563.67×8%=1085.09萬元 案例二企業(yè)行業(yè)利潤(廠商利潤)＝14563.17×8%=1165.05萬元 案例三企業(yè)行業(yè)利潤(廠商利潤)＝10761.63×8%=860.93萬元 2．企業(yè)所能支付的房地產(chǎn)租金

案例一企業(yè)所能支付的房地產(chǎn)租金＝1335.58-1085.09=250.49萬元 案例二企業(yè)所能支付的房地產(chǎn)租金＝1437.53-1165.05=272.48萬元 案例三企業(yè)所能支付的房地產(chǎn)租金＝1059.15-860.93=198.22萬元 3.每平方米建筑面積租金 案例一：250.49×10000÷19789=126.58元/平方米 案例二：272.48×10000÷21107=129.09元/平方米 案例三：198.22×10000÷15762=125.76元/平方米

取三個案例的簡單算術(shù)平均數(shù)作為估價對象工業(yè)房地產(chǎn)的租金，即：(126.58+129.09+125.76)÷3=127.14元/平方米

（三）工業(yè)房地產(chǎn)價值的測算

根據(jù)以上測得的房地產(chǎn)租金，利用收益法測算工業(yè)房地產(chǎn)價值。

1．報酬率的確定。通過安全利率加上風(fēng)險調(diào)整值的方法來求取。根據(jù)2007年7月22日央行公布的一年期存款利率，確定安全利率為3.60%，風(fēng)險調(diào)整值根據(jù)影響估價對象房地產(chǎn)的社會經(jīng)濟環(huán)境等因素，確定風(fēng)險調(diào)整值為4.52%，估價對象房地產(chǎn)的報酬率為8.12%。2．收益期限的確定。工業(yè)房地產(chǎn)法定最高使用期限為50年，計算法定年限下工業(yè)房地產(chǎn)的價值。

3．測算收益價格。

v??A?1?127.14?11???1??50?N?Y??(1?Y)?8.12%??1?8.12%??

＝1534元/平方米

4．年期修正。估價對象土地使用權(quán)終止年限為2048年3月27日，距估價時點2007年9月5日剩余使用期限為40.56年。估價對象收益價格為：

?????1??1?11 V??V??1?/1??1534?1?/1??n??40.56??50?N???1?Y???(1?Y)???1?8.12%????1?8.12%?? ＝1500元/平方米

5、確定估價對象房地產(chǎn)價值。19506.7×1500=2926.01萬元

四、注意事項與存在問題

從企業(yè)經(jīng)營利潤中撥離出房地產(chǎn)凈收益，利用收益法評估房地產(chǎn)價值，要求所選取的案例容積率相差不大，為同一區(qū)域單純工業(yè)房地產(chǎn)，以此剔除因其他收入對工業(yè)企業(yè)利潤的影響，從而消除其他收入導(dǎo)致的對工業(yè)房地產(chǎn)價值測算不準的因素。在估價中計算企業(yè)經(jīng)營利潤時，產(chǎn)品生產(chǎn)成本及管理費用與會計核算中的產(chǎn)品生產(chǎn)成本及管理費用在計算口徑上是有區(qū)別的。在會計核算中，企業(yè)的建筑物、房屋是作為固定資產(chǎn)核算的，企業(yè)取得的土地使用權(quán)價值，可能作為固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)進行核算。無論是作為固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)，企業(yè)的土地使用權(quán)與房屋和建筑物都要計提折舊或攤銷，這些折舊和攤銷最終都要結(jié)轉(zhuǎn)進入產(chǎn)品生產(chǎn)成本或管理費用，在計算經(jīng)營利潤時，作為產(chǎn)品銷售收入的減項予以扣除。但估價中計算產(chǎn)品生產(chǎn)成本和管理費用時，應(yīng)將會計核算中列入產(chǎn)品生產(chǎn)成本和管理費用的建筑物、房屋折舊以及土地使用權(quán)無形資產(chǎn)攤銷剔除。

利用經(jīng)營利潤撥離出工業(yè)房地產(chǎn)凈收益所測算的工業(yè)房地產(chǎn)價值，雖然可以有力地說服企業(yè)，但也存在很多問題：

1、資料取得困難。利用經(jīng)營利潤撥離出工業(yè)房地產(chǎn)凈收益，最主要的依據(jù)是企業(yè)財務(wù)報表，因為這些資料涉及企業(yè)商業(yè)秘密，一般很難得到真實的財務(wù)報表資料。

2、對估價人員財務(wù)知識要求較高。因為評估時主要對企業(yè)財務(wù)報表進行分析測算，因此需要具有一定的財務(wù)知識，對估價人員的財務(wù)知識要求較高。

3、所求出的價值是企業(yè)取得工業(yè)房地產(chǎn)所能承受的最高價值，難以形成差別化的價格，而且企業(yè)利潤中除了廠商利潤以外，剩余的利潤并非全部用于支付房地產(chǎn)租金，因此僅能作為理論分析，實際操作性差。

【參考文獻】

《房地產(chǎn)估價理論與方法》第二版 柴強主編 中國建筑工業(yè)出版社 2007年4月

第四篇：評估價值申請

關(guān)于提高抵押物內(nèi)部評估價值認定的申請

總行公司業(yè)務(wù)部：

根據(jù)總行對抵押物貸款管理規(guī)定以及對抵押物內(nèi)部價值認定的指導(dǎo)思想，為了減少借款人融資成本，加快我行抵押貸款的業(yè)務(wù)發(fā)展，特向總行申請?zhí)岣呶抑袑Φ盅何锏膬?nèi)部評估價值認定，以前的規(guī)定“支行對抵押物為住房的貸款，貸款金額在30萬元以內(nèi)（含）可以進行支行內(nèi)部評估價值認定”。現(xiàn)申請如下：

1、申請對抵押物為住房的抵押貸款，內(nèi)部評估價值認定權(quán)限由30萬元提升到50萬元;

2、評估人員為2名，評估人員為蒼溪支行客戶經(jīng)理楊金林及蒼溪元壩分理處客戶經(jīng)理戚新坪。望總行給予審批，特此申請！

廣元市貴商村鎮(zhèn)銀行蒼溪支行

2016年7月7日

第五篇：專利技術(shù)價值評估

專利技術(shù)價值評估

對于大部分企業(yè)而言，無形資產(chǎn)是二十一世紀財富創(chuàng)造之主要資源。我們的專家曾參與各行業(yè)的無形資產(chǎn)及知識產(chǎn)權(quán)評估項目如汽車、機械、石化、軟件、生物科技及農(nóng)業(yè)。同時，我們的評估報告是根據(jù)各國會計師公會的會計準則及要求作出的，為公司財務(wù)報告之用。我們的無形資產(chǎn)估值經(jīng)驗包括：

1、商標權(quán)、品牌、商譽等價值評估；

2、專利權(quán)、專有技術(shù)、軟件、著作權(quán)、秘訣等價值評估；

3、人力資源、企業(yè)家自身價值等價值評估；

4、特許經(jīng)營權(quán)、土地使用權(quán)等價值評估；

5、分銷渠道、客戶名單、長期合同等價值評估。

專利技術(shù)評估準備資料

一、資產(chǎn)占有方管理方面資料

1、營業(yè)執(zhí)照（或個人身份證）；

2、企業(yè)章程、簡介、企業(yè)基本情況；

3、企業(yè)會計制度或會計核算方法；

4、企業(yè)內(nèi)部管理制度（包括生產(chǎn)經(jīng)營、勞動管理、工資獎勵及財產(chǎn)物資管理等）；

5、企業(yè)管理層關(guān)于與經(jīng)營管理和財務(wù)會計有關(guān)的重要問題的歷次決議及決定；

二、技術(shù)資料

1、專利申請全套資料：專利證書或?qū)＠芾硗ㄖ獣?，專利說明書，權(quán)利要求書，說明書附圖；

2、技術(shù)總結(jié)報告；

3、技術(shù)產(chǎn)品檢測報告；

4、技術(shù)鑒定報告；

5、技術(shù)產(chǎn)品簡介；

6、專家咨詢意見書；

7、檢索報告；

8、專利權(quán)轉(zhuǎn)讓、許可使用、專利權(quán)出資入股等合同書。

三、經(jīng)濟及市場資料

1、專利技術(shù)研制開發(fā)費用表；

2、以前該專利技術(shù)產(chǎn)品銷售收入成本統(tǒng)計表；

3、企業(yè)現(xiàn)有的生產(chǎn)能力資料；

4、企業(yè)準備擴建的生產(chǎn)能力資料；

5、企業(yè)的銷售網(wǎng)絡(luò)的資料；

6、項目可行性研究報告；

7、企業(yè)的稅收政策；

8、企業(yè)的合同訂單資料；

9、類似專利的轉(zhuǎn)讓公告；

10、委估技術(shù)產(chǎn)品所在的行業(yè)狀況、市場容量、市場前景等資料；

11、國內(nèi)、國外同行業(yè)投資收益率、平均成本利潤率、資金利潤率。

黎襯賢 ***QQ40087812