第一篇：房地產(chǎn)評估總結(jié)

(一)1.房地產(chǎn)估價的本質(zhì)？

（1）房地產(chǎn)估價本質(zhì)上是評估房地產(chǎn)的價值而不是價格

（2）房地產(chǎn)估價應(yīng)是模擬市場定價而不是替代市場定價

（3）房地產(chǎn)估價是提供價值意見而不是價格保證

（4）房地產(chǎn)估價都有誤差但誤差應(yīng)在合理范圍內(nèi)

（5）房地產(chǎn)估價既是一門科學(xué)也是一門藝術(shù)

2.房地產(chǎn)估價要素？

（1）估價當(dāng)事人（房地產(chǎn)估價師，房地產(chǎn)估價機構(gòu)，估價委托人）

（2）估價目的（3）估價對象（4）估價時點（5）價值類型

（6）估價依據(jù)（7）估價假設(shè)（8）估價原則（9）估價程序

（10）估價方法（11）估價結(jié)果

3.房地產(chǎn)估價的必要性？

（1）專業(yè)估價存在的基本前提

（2）房地產(chǎn)需要專業(yè)估價

（3）房地產(chǎn)估價在估價行業(yè)中占主體

4.房地產(chǎn)估價的社會需要？

（1）建設(shè)用地使用權(quán)出讓的需要

（2）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和租賃的需要

（3）房地產(chǎn)抵押貸款的需要

（4）房地產(chǎn)征收征用補償?shù)男枰?/p>

（5）房地產(chǎn)稅收的需要

（6）房地產(chǎn)損害補償?shù)男枰?/p>

（7）房地產(chǎn)分割的需要

（8）房地產(chǎn)保險的需要

（9）房地產(chǎn)爭議調(diào)處和司法鑒定的需要

（10）企業(yè)有關(guān)經(jīng)濟行為的需要

（11）房地產(chǎn)管理的需要

（12）其他方面的需要

5.房地產(chǎn)價格和價值相關(guān)概念

使用價值：是指物品能滿足人們某種需要的效用

交換價值：是指一種商品同另一種商品相互交換的量的關(guān)系

投資價值：該房地產(chǎn)對于某個具體投資者而言的經(jīng)濟價值

市場價值：該房地產(chǎn)對于一個典型投資者而言的經(jīng)濟價值

原始價值：歷史成本

帳面價值：原始價值扣除折舊的余額

市場價值：該資產(chǎn)現(xiàn)在在市場上的實際價值

成交價格 ：交易雙方實際達成交易的價格

市場價格：某一房地產(chǎn)在市場上的一般、平均價格水平

理論價格：經(jīng)濟人行為與預(yù)期均為理性前提下供求相等時的價格

評估價格：估價人員評估的客觀合理價格（市場法的比準價格，成本法的積算價格，收益法的收益價格）

6.抵押價值計算，樓面地價含義與計算，期房價格計算

抵押價值=未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的價值—法定優(yōu)先受償款（p109）

樓面地價：是按照土地上的建筑面積均攤的土地價格

樓面地價=土地總價/總建筑面積=土地單價/容積率（p118）

期房價格=現(xiàn)房價格—預(yù)計從期房達到現(xiàn)房期間現(xiàn)房的凈收益的折現(xiàn)值—風(fēng)險補償(p121)

(二)1.概述影響房地產(chǎn)價格的因素？（p128）

內(nèi)部因素：區(qū)位因素、實物因素、權(quán)益因素

外部因素：人口因素、制度政策因素、經(jīng)濟因素、社會因素、國際因素、心理因素、其他因素

2.簡述房地產(chǎn)估計原則及內(nèi)容？（六原則，三層次）

（1）獨立、客觀、公正原則（基本原則）

（2）合法原則；最高最佳使用原則；估價時點原則；替代原則（技術(shù)性原則）

（3）謹慎原則（特殊原則，技術(shù)性原則）

3.合法原則，最高最佳使用原則，估價時點原則，替代原則含義？

合法原則：要求估價結(jié)果是在依法判定的估價對象權(quán)益狀況下的價值

最高最佳使用原則：要求估價結(jié)果是在估價對象最高最佳使用下的價值 估價時點原則：要求估價結(jié)果是在由估價目的決定的某個特定時間的價值

替代原則：要求估價結(jié)果不得不合理的偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價格

4.最高最佳使用原則的三個經(jīng)濟學(xué)理論？

（1）收益遞增遞減原理——確定估價對象的最佳集約度和最佳規(guī)模

（2）均衡原理——確定估價對象的最佳集約度和最佳規(guī)模

（3）適合原理——確定最佳用途

（三）1.市場比較法的含義、論證依據(jù)、適用對象、操作步驟？

市場比較法：比較法是將估價對象與在估價時點的近期有過交易的類似房地產(chǎn)進行比較，對這些類似房地產(chǎn)的成交價格作出適當(dāng)修正，以此估算估價對象客觀合理價格的方法

論證依據(jù)：替代原理

適用對象：是同類型的數(shù)量較多且經(jīng)常發(fā)生交易的房地產(chǎn)

操作步驟：1.收集交易實例2.選取可比實例3.對可比實例的成交價格進行適當(dāng)?shù)奶幚恚ńr格比較基礎(chǔ)、交易情況修正、交易日期修正、房地產(chǎn)狀況修正）

4.求取比準價格

2.選取可比實例的質(zhì)量要求？

（1）是估價對象的類似房地產(chǎn)

（2）交易類型與估價目的吻合（3）成交日期與估價時點接近

（4）成交價格為正常價格或可修正為正常價格

（5）一般選取3-10個可比實例

3.簡述建立比較基準的內(nèi)容？

（1）統(tǒng)一付款方式

（2）統(tǒng)一采取單價

（3）統(tǒng)一幣種和貨幣單位

（4）統(tǒng)一面積內(nèi)涵

（5）統(tǒng)一面積單位

4.交易情況修正含義？

如果可比實例的成交價格是不正常的，則應(yīng)把它修正為正常的，這種對可比實例成交價格的修正稱為交易情況修正

5.交易稅費非正常負擔(dān)的修正計算（p202-p203）

正常成交價格－應(yīng)由賣方負擔(dān)的稅費=賣方實際得到的價格

正常成交價格+應(yīng)由買方負擔(dān)的稅費=買方實際付出的價格

例：某房地產(chǎn)交易雙方在合同中寫明，買方付給賣方2325元/平米，買賣中涉及的稅費均由買方承擔(dān)，該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應(yīng)由賣方繳納的稅費為正常成交價格的7%，應(yīng)由買方繳納的稅費為正常成交價格的5%，該房地產(chǎn)交易的正常成交價格為多少？

正常成交價格=賣方實得經(jīng)額/（1-應(yīng)由賣方繳納的稅費比率）=2325/（1-7%）=2500

6.市場狀況調(diào)整的含義？

對可比實例成交價格進行的調(diào)整，稱為市場狀況調(diào)整（交易日期調(diào)整）

7.市場狀況調(diào)整的計算（價格指數(shù)法，價格變動率發(fā)）p205-p207

8.房地產(chǎn)狀況調(diào)整內(nèi)容？

（1）區(qū)位狀況調(diào)整的內(nèi)容（位置、周圍環(huán)境和景觀、外部配套設(shè)施等）

（2）實物狀況調(diào)整的內(nèi)容（對土地：面積、形狀、進深、深寬比、地勢等。對建筑：建筑規(guī)模、外觀、建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修等）

（3）權(quán)益狀況調(diào)整的內(nèi)容（土地使用期限、城市規(guī)劃限制條件等）

9.求取比準價格的公式p215

(四)1.成本法的含義，理論依據(jù)，適用對象，操作步驟？

成本法：成本法是求取估價對象在估價時點時的重新購建價格，然后扣除折舊，以此估算估價對象的客觀合理價值或價格的方法

理論依據(jù)：

1、從賣方角度----生產(chǎn)費用價值論

2、從買方角度----替代原理

適用對象：

1、適用于那些既無收益又很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)的估價

2、有著獨特設(shè)計的房地產(chǎn)

3、針對個別用戶開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)

4、當(dāng)市場不完善或市場過于狹小無法運用比較法估價

操作步驟：弄清估價對象房地產(chǎn)的價格構(gòu)成，收集相關(guān)資料；測算估價對象重新構(gòu)建價格；測算建筑物折舊；求取估價對象積算價格

2.簡述房地產(chǎn)價格構(gòu)成？利息計算，銷售費用p232

（1）土地取得成本（2）開發(fā)成本（3）管理費用（4）銷售費用（5）投資利息

（6）銷售稅費（7）開發(fā)利潤

銷售費用：指預(yù)售未來開發(fā)完成的商品房或者銷售開發(fā)完成后的商品房所必需的費用，包括廣告宣傳費、銷售代理費等。銷售費用通常按照售價乘以一定比率來測算

3.比較直接成本利潤率，投資利潤率，成本利潤率，銷售利潤率？

它們之間的分子都是相同的，僅分母不同。

銷售利潤率的分母是所有房地產(chǎn)價格構(gòu)成項目。

成本利潤率的分母不包括含銷售稅費和開發(fā)利潤。

投資利潤率的分母不包括投資利息、銷售稅費和開發(fā)利潤。

直接成本利潤率的分母不包含管理費用、銷售費用、投資利息、銷售稅費和開發(fā)利潤。

因此直接成本利潤率最大，其次是投資利潤率，再次是成本利潤率，銷售利潤率最小

4.成本法最基本的公式，新開發(fā)的房地產(chǎn)的基本公式，舊的房地產(chǎn)的基本公式

一、適用于新開發(fā)土地的基本公式

新開發(fā)土地的價格= 取得待開發(fā)土地的價格+土地開發(fā)成本+管理費用+銷售費用 +投資利息+銷售稅費+開發(fā)利潤

二、新開發(fā)房地價格的計算

新建房地價格＝土地取得成本＋土地開發(fā)成本＋建筑物建造成本＋管理費用＋銷售費用＋投資利息＋銷售稅費＋開發(fā)利潤

新建建筑物價格＝建筑物建安成本＋管理費用＋銷售費用＋投資利息＋銷售稅費＋開發(fā)利潤

三、舊房地產(chǎn)價格的計算

舊房地價格=土地的重新取得價格或重新開發(fā)價格＋建筑物的重新購建價格－建筑物的折舊

舊建筑物價格＝建筑物的重新購建價格－建筑物的折舊

5.重建價格，重置價格

重建價格：是假設(shè)在估價時點重新取得或重新開發(fā)、重新建造全新狀況的估價對象所需的一切合理、必要的費用、稅金和應(yīng)得到的利潤之和。

重置價格：是采用估價時點時的建筑材料、設(shè)備和建筑技術(shù)，按照估價時點時的價格水平，重新建造與估價對象建筑物具有同等效用的新建筑物的正常價格。

6.經(jīng)濟壽命，自然壽命，剩余經(jīng)濟壽命。。。。。。？

建筑物的自然壽命：是指從建筑物竣工之日開始到建筑物主要結(jié)構(gòu)構(gòu)件和設(shè)備自然老化或損壞，而不能繼續(xù)保證建筑物安全使用為止的時間。

建筑物的經(jīng)濟壽命：是指從建筑物竣工之日開始到建筑物對不動產(chǎn)價值不再有貢獻為止的時間

建筑物的剩余自然壽命：是其自然壽命減去實際經(jīng)過年數(shù)之后的壽命。建筑物的剩余經(jīng)濟壽命：是其經(jīng)濟壽命減去有效經(jīng)過年數(shù)之后的壽命，即剩余經(jīng)濟壽命＝經(jīng)濟壽命一有效經(jīng)過年數(shù)

7．折舊的含義，直線法公式計算和成新法公式

折舊的含義：指固定資產(chǎn)由于使用磨損或陳舊等因素，價值降低。

直線法是最簡單和迄今應(yīng)用得最普遍的一種折舊方法，它假設(shè)在建筑物的經(jīng)濟壽命期間每年的折舊額相等

成新法根據(jù)建筑物成新率進行折舊確定的方法，適用于初步估價

8.物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟折舊的含義和例題p263-p265

物質(zhì)折舊：是指建筑物在實體上的老化、損壞所造成的建筑物價值損失。

功能折舊：是指由于消費觀念變更、設(shè)計更新、技術(shù)進步等原因?qū)е陆ㄖ镌诠δ芊矫娴南鄬埲?、落后和不適用所造成的價值損失。

經(jīng)濟折舊：是指建筑物本身以外的各種不利因素所造成的建筑物價值損失。

9.土地使用期限對建筑物經(jīng)濟壽命的影響

(1)建筑物的經(jīng)濟壽命早于土地使用年限而結(jié)束的，應(yīng)按照建筑物的經(jīng)濟壽命計算建筑物的折舊。

(2)建筑物的經(jīng)濟壽命晚于土地使用年限而結(jié)束的，應(yīng)按照建筑物的實際經(jīng)過年數(shù)加上土地使用權(quán)的剩余年限計算建筑物的折舊。

10不同類型房屋新舊程度（成新）的判定標準

（1）完好房：十、九、八成（2）基本完好房：

七、六成（3）一般損壞房：

五、四成（4）嚴重損壞房及危險房：三成以下

第二篇：房地產(chǎn)評估

1.房地產(chǎn)的定義：房地產(chǎn)又稱不動產(chǎn)，房地產(chǎn)指土地，土地上的定著物以及諸如水和礦藏等自然資源，還包括與土地所有權(quán)有關(guān)的所有權(quán)或利益。就房地產(chǎn)評估而言，房地產(chǎn)是指土地及建筑物組成的物質(zhì)實體和由它們衍生的各種物權(quán)。

2.房地產(chǎn)物權(quán)：①所有權(quán) ②使用權(quán) ③租賃權(quán) ④抵押權(quán) ⑤典權(quán) ⑥地上權(quán) ⑦地役權(quán)

3.房地產(chǎn)特性：

①位置固定性，地區(qū)性和個別性 ②長期使用性 ③大量投資性 ④易受政策限制性 ⑤相互影響性 ⑥保值性與增值性

4.房地產(chǎn)價格的含義：

房地產(chǎn)價格一般根據(jù)該房地產(chǎn)所被認識到的效用，該房地產(chǎn)的相對稀少性，該房地產(chǎn)的有效需求存在等三因素互相結(jié)合，產(chǎn)生了該房地產(chǎn)的經(jīng)濟價值（交換價值）而形成的。房地產(chǎn)價格一般以貨幣額表示。

5.樓面地價：

樓面地價=土地總價格/建筑總面積樓面地價=土地單位/容積率

6.房地產(chǎn)價格是由效用、稀少性和有效需求三者相互結(jié)合而成的。

7.實際價格是指在成交日期時一次付清的價格，或?qū)⒉皇窃诔山蝗掌跁r一次付清的價格折現(xiàn)到成交日期時的價格。

8.名義價格是指在成交日期時約定，但不是在成交日期時一次付清的價格。

第一章房地產(chǎn)價格的一般因素：一般

因素、區(qū)域因素、個別因素。

1.一般因素：

①社會因素：人口數(shù)量和密度，社會文明集教育狀況，家庭規(guī)模，政治安定狀況，社會治安程度，房地產(chǎn)投機，城市化，心理因素等。

②經(jīng)濟因素：經(jīng)濟發(fā)展狀況，財政金融狀況，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化，稅收負擔(dān)狀況，居民收入，物價等等。

③行政因素：土地制度，住房制度，城市規(guī)劃，房地產(chǎn)價格政策，稅收，交通管制，行政隸屬變更，特殊政策。

第二章房地產(chǎn)評估的概念

1.房地產(chǎn)估價的含義：從專業(yè)估價的角度而言，所謂房地產(chǎn)估價是指以房地產(chǎn)為對象，由房地產(chǎn)專業(yè)估價人員根據(jù)目的，遵循估價原則，按照估價程序，采用科學(xué)的估價方法，結(jié)合估價經(jīng)驗以及對影響房地產(chǎn)價格因素的分析，就房地產(chǎn)的特定權(quán)益在特定時間最可能實現(xiàn)的合理價格所做出的判斷與推測。

2.估價程序：

①受理估價委托 ②明確估價基本事項 ③擬定估價作業(yè)方案 ④搜集估價所需的資料 ⑤實地勘察估價對象 ⑥選定估價方法計算 ⑦確定估價結(jié)果 ⑧撰寫估價報告

3.房地產(chǎn)估價的基本原則： ⑴合法原則 ⑵最高最佳使用原則 ⑿替

4、房地產(chǎn)估價應(yīng)獨立、客觀、公正。

5.最高最佳使用的判斷程序：法律上的許可性、技術(shù)上的可能性、經(jīng)濟上的可行性、價值是否最大。

五-七：估價方法：

概念→思想（理論依據(jù)）→適用對象范圍→估價步驟→各步驟詳解→應(yīng)用舉例

第五章 市場比較法

1.概念：它是參照與估價時點近期類似房地產(chǎn)的識記成交價格來評定待估房地產(chǎn)價格的一種估價方法。

2.理論依據(jù)：房地產(chǎn)交易中的替代原理

3.應(yīng)用的條件：適用于在市場經(jīng)濟非常發(fā)達的國家和地區(qū)被普遍使用

①充分的交易實力資料 ②資料具有相關(guān)性 ③市場供求關(guān)系基本一致 ④明確顯示具備的條件⑤資料必須詳實可靠

4.步驟：

①搜集交易實例②選取可比實例③建立價格可比基礎(chǔ)④進行交易情況修正⑤進行交易日期修正⑥進行區(qū)域因素修正⑦進行個別因素修正⑧求出比準價格

5.比準價格=可比實例價格*交易情況修正系數(shù)*交易日期修正系數(shù)*區(qū)域因素修正系數(shù)*個別因素修正系數(shù)。

7.替代原則、供求原則、均衡原則和適合原則是市場比較法的基礎(chǔ)。

8.建立價格的可比基礎(chǔ)：統(tǒng)一付款方式、統(tǒng)一采用單價、統(tǒng)一幣種和貨幣單位、統(tǒng)一面積內(nèi)涵和統(tǒng)一面積單位。

9.造成成交價格偏差的因素：有利害關(guān)系人之間的交易、急于出售或基于購買的交易、不了解市場行情的交易、特別動機或偏好的交易、特殊交易方式的交易、交易稅費非正常負擔(dān)的交易、相鄰房地產(chǎn)的合并交易、受債權(quán)債務(wù)關(guān)系影響的交易。

第六章 收益還原法 1.概念：是預(yù)計估價對象未來的正常純收益，選用適當(dāng)?shù)倪€原利率將其折現(xiàn)到估價時點后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。2.基本思想：預(yù)期原理 3.適用范圍：是有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)。4.操作步驟： ①搜集有關(guān)房地產(chǎn)收入和費用的資料②估算潛在毛收入③估算有效毛收入④估算運營費用⑤估算純收益⑥選用適當(dāng)?shù)倪€原利率⑦選用適宜的收益法計算公式求出收益價格 7.純收益=潛在毛收入-空置等造成的損失-運營費用=有效毛收入-運營費用 第七章 成本法 1.概念：是求取估價對象在估價時點時的重置價格或重建價格，然后扣除折舊，以此估算估價對象的合理價格或價值的方法。2.理論依據(jù)：賣方：生產(chǎn)費用價值論；賣方：替代原理 3.適用范圍：①無交易無收益的房地產(chǎn)估價②特殊目的的房地產(chǎn)估價③特殊建筑的房地產(chǎn)④狹小市場上的房地產(chǎn)⑤市場比較法中的修正計算 4.步驟：①搜集有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)的成本，稅費，利潤等資料②估算重新構(gòu)建價格③估算折舊④求取計算價格 5.①新開發(fā)土地價格的構(gòu)成：土地價格=土地取得成本+土地開發(fā)成本+管理費用+投資利息+開發(fā)利潤+銷售稅費+土地增值收益 ②新建房地產(chǎn)的成本法估價：土地價格=土地取得成本+土地開發(fā)成本+管理費用+投資利息+開發(fā)利潤+銷售稅費 注：開發(fā)利潤=（土地取得成本+開發(fā)成本+新建成本+管理費用）*投資利潤率

第三篇：房地產(chǎn)評估委托合同

合同編號：

房地產(chǎn)評估委托合同

甲方（委托方）：住 所 地：法 定 代 表 人：委 托 代 理 人：聯(lián) 系

方 式：通

訊 地 址：電

話：傳

真：電 子

信 箱：乙方（受托方）：住 所 地：法 定 代 表 人：委 托 代 理 人：聯(lián) 系

電 話：通 訊

地 址：電

話：傳

真：電 子

信 箱：

甲方因 需要，特委托乙方進行房地產(chǎn)價格評估?，F(xiàn)甲、乙雙方遵照國家有關(guān)法律規(guī)定，經(jīng)協(xié)商一致，簽訂本合同，以資共同遵守。

聯(lián)系電話：

如乙方上述賬戶信息發(fā)生變更，乙方需提前向甲方發(fā)送書面通知，未能提前書面通知而產(chǎn)生的不良后果由乙方自行承擔(dān)。

2.5 甲方支付每筆款項時，乙方應(yīng)當(dāng)同時提供可供政府審計并且符合稅務(wù)規(guī)定的正式發(fā)票，否則甲方有權(quán)拒絕支付直至乙方能提供符合務(wù)規(guī)定的發(fā)票為止。

因乙方處理不當(dāng)引起的損失由乙方承擔(dān)全部責(zé)任。

4.6 應(yīng)按合同約定的時間，及時提交《房地產(chǎn)評估報告書》及其他評估材料。

4.7 安排本項目注冊房地產(chǎn)評估師就評估結(jié)果對被征收人進行現(xiàn)場說明和解釋。

4.8 對甲方提出的在評估工作或評估報告中存在的疏忽、遺漏、錯誤和評估結(jié)果提出的意見進行補充、修改、調(diào)整。

4.9 因評估引發(fā)的信訪問題，乙方應(yīng)當(dāng)就信訪人員對評估報告的疑問，進行解釋說明，協(xié)助政府做好息訪工作。

決定，一般為20%至30%】的違約金。

5.6 乙方不得將本合同項下的全部或者部分評估工作轉(zhuǎn)由第三方承擔(dān)，否則，甲方有權(quán)解除合同，要求乙方退還甲方已支付的全部評估費用，同時乙方還應(yīng)當(dāng)承擔(dān)評估費總額 %【提示：視情況決定，一般為20%至30%】的違約金。

5.7 若乙方違約給甲方造成經(jīng)濟損失，約定的違約金低于甲方損失的，不足部分由乙方據(jù)實賠償，并應(yīng)承擔(dān)甲方因此支付的相應(yīng)費用，包括但不限于通知公告費用、律師咨詢代理費用、公證費用等。

第六條 爭議解決

6.1 因合同履行發(fā)生糾紛，雙方應(yīng)協(xié)商解決；協(xié)商不成，任何一方均有權(quán)向甲方所在地人民法院提起訴訟。

6.2 違約方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)守約方為解決爭議而支付的所有費用，包括但不限于訴訟費、律師費、評估費、鑒定費、審計費、差旅費等。

第七條 不可抗力

7.1 此合同履行過程中，因不可抗力以致本合同無法履行的，遭受不可抗力方可以免除責(zé)任；但遭受該不可抗力事件的一方，應(yīng)在事件發(fā)生后 日【提示：視情況決定，一般為3至5日 】內(nèi)通知對方。發(fā)生不可抗力事件時，雙方應(yīng)盡一切合理的努力，使不可抗力對履行合同造成的任何延誤或損失減少到最小。

7.2 此合同履行過程中，因接受政府行政指令而無法履行的，接受政府行政指令的一方可以免除責(zé)任。

第八條 附則

8.1 本合同書中未盡事宜，經(jīng)雙方協(xié)商簽訂補充協(xié)議，補充協(xié)議與本合同具有同等法律效力。

8.2 本合同自雙方法定代表人或委托代理人簽字并加蓋公章后生效。

8.3 本合同書一式 份，雙方各執(zhí) 份，報 備案使用一份，各份內(nèi)容相同，均具有同等法律效力。

第九條 補充條款

第四篇：房地產(chǎn)評估報告

房地產(chǎn)評估報告

姓名: 班級： 專業(yè)：建筑工程技術(shù) 學(xué)號：

怡若夢 ******** ********** 1

房地產(chǎn)評估報告

項 目 名 稱：寧德蕉城區(qū)新華街31 號地上建筑物 及附屬物等進行估價 受 托 估 價 單 位：福建中興資產(chǎn)評估有限公司

估 價 人 員：劉海教 吳寧

委 托 估 價 方：福建閩東電力股份有限公司

估 價 日 期：2009年12月26日

房地產(chǎn)估價報告編號：寧焦房銅評（2010）3004號

目

錄

一、封面........................二、目錄.......................三、致委托方函..................四、估價師聲明..................五、估價的假設(shè)和限制條件........六、《房地產(chǎn)估價結(jié)果報告》.......七、《房地產(chǎn)估價技術(shù)報告》

（評估機構(gòu)留存）

八、附件........................3

致 委 托 方 函 福建閩東電力股份有限公司：

我公司受貴方委托，于2009 年12 月26 日對坐落于寧德市蕉城區(qū)新華街31 號進行了實地勘察及有關(guān)資料的調(diào)查，本著“公開、公平、公正”的原則，依據(jù)國家有關(guān)法規(guī)和估價規(guī)范，對估價對象進行了評估，作為房產(chǎn)交易價值鑒定的參考依據(jù)。

采用成本法分析計算，評估工作已完成，現(xiàn)將評估結(jié)果報告如下：在估價時點2009年12 月26 日，委估房產(chǎn)包括土地價格（建筑總面積3764.83平方米）評估價值為人民幣：1026.33 萬元（其中含土地價值244.86 萬元）。

人民幣大寫：壹仟零貳拾陸萬叁仟叁佰元整。

福建中興資產(chǎn)評估有限公司 法定代表人：王 永 忠 二〇〇九年十二月二十七日

估 價 師 聲 明

我們鄭重聲明：

1、我們在本估價報告中陳述的事實是真實的和準確的。

2、估價報告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本估價報告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。

3、我們與估價對象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒有個人利害關(guān)系或偏見。

4、我們依照中華人民共和國國家標準GB/T50291—1999《房地產(chǎn)估價規(guī)范》及建設(shè)部、中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會聯(lián)合頒布《房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見》進行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價報告。

5、我們已對本估價報告中的估價對象進行了實地查勘。

6、沒有人對本估價報告提供了專業(yè)幫助。

7、估價報告依據(jù)委托方提供的相關(guān)資料出具，委托方應(yīng)對資料的真實性承擔(dān)法律責(zé)任。

8、本報告估價結(jié)果僅作為委托方在本次估價目的下使用，不得作其他用途。未經(jīng)本評估機構(gòu)和評估人員同意，本估價報告不得向委托方及報告審查部門以外的單位及個人提供。評估機構(gòu)及估價人員不對委托方及報告審查部門以外的單位及個人使用本報告造成的任何后果承擔(dān)任何責(zé)任。

9、本估價報告的全部或其部分內(nèi)容不得發(fā)表于任何公開媒體上，報告解釋權(quán)為本評估機構(gòu)所有。

房地產(chǎn)估價師：劉

海教

二〇〇九年十二月二

十七日

估價的假設(shè)和限制條件

1、本評估報告僅供委托方為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供價值參考，委托方因其他目的使用不當(dāng)而造成的損失，本評估公司不承擔(dān)任何責(zé)任。

2、本次房地產(chǎn)的現(xiàn)場勘查工作根據(jù)委托方提供的房地產(chǎn)評估委托書及相關(guān)資料進行，房地產(chǎn)估價范圍由委托方界定并對其負相應(yīng)法律責(zé)任。

3、基于估價目的，本估價報告估價結(jié)果是對2009年12月26日這一估價時點委估房地產(chǎn)的客觀公允市場價值的反映，沒有考慮將來可能追加付出的價格對估價價值的影響，也未考慮國家宏觀經(jīng)濟政策發(fā)生變化及遇不可抗力對估價價值的影響。

4、注冊房地產(chǎn)估價師執(zhí)行房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)的目的是對估價對象價值進行估算并發(fā)表意見，不對估價對象權(quán)屬及附著于估價對象上的其他權(quán)利進行確認或發(fā)表意見，估價對象的法律權(quán)屬及附著于估價對象上的其他權(quán)利由委托方負責(zé)解釋。

5、本次評估以估價對象不涉及任何抵押擔(dān)保以及其他法定優(yōu)先受償款為假設(shè)前提，否則應(yīng)對本次估價結(jié)果進行相

應(yīng)調(diào)整。

6、我們的估價結(jié)果成立的前提是委托方提供的資料屬實，委估房屋產(chǎn)權(quán)完整，具有合法的土地使用權(quán)等。委托方對所提供資料的真實、完整、合法性承擔(dān)法律責(zé)任，如因委托方提供的相關(guān)證明資料不實造成估價結(jié)果失真，我們將不承擔(dān)任何法律和經(jīng)濟責(zé)任。

7、我們估價的實體以我們現(xiàn)場拍照和勘察的估價對象外部實體為準，但在本次估價中估價人員沒有接受對估價對象結(jié)構(gòu)及基礎(chǔ)進行檢測的委托，估價人員不能確定估價對象結(jié)構(gòu)及基礎(chǔ)沒有缺損。

8、由于本次估價對象為一整體房地產(chǎn)的一部分，故本次估價是以估價對象能合法享用及分攤整體房地產(chǎn)的各項權(quán)益、各項服務(wù)配套設(shè)施及整體房地產(chǎn)占用土地的使用權(quán)為假設(shè)前提。

9、本估價報告估價結(jié)果是在公開市場前提下求取的房地產(chǎn)抵押價值，未考慮估價對象未來市場價格波動風(fēng)險、快速變現(xiàn)損失及費用以及轉(zhuǎn)讓時應(yīng)交納的相關(guān)稅費等對估價結(jié)果的影響。委估對象為住宅用房，具有一定的通用性和獨立適用性，如果在估價時點進行快速變現(xiàn)其可能實現(xiàn)的變現(xiàn)價格一般在市場價值的70%左右，在短期內(nèi)可變現(xiàn)，所實現(xiàn)的變現(xiàn)價格應(yīng)優(yōu)先支付評估拍賣費及按規(guī)定繳納的稅費等費用。

福建中興資產(chǎn)評估有限公司 二〇〇九年十二月二十七日

房地產(chǎn)估價結(jié)果報告

一、委托方：

委托單位：福建閩東電力股份有限公司

單位地址：寧德市蕉城區(qū)環(huán)城路143號華隆大廈8~10層

二、估價方：

估價機構(gòu)：福建中興資產(chǎn)評估有限公司

單位地址：福建省福州市湖東路152號中山大廈b座11層 法定代表人: 王 永 忠

三、估價對象概況：

1、權(quán)屬狀況：

委估房產(chǎn)所有人為：福建閩東電力股份有限公司，房屋所有權(quán)

證號為：寧德市房權(quán)證蕉城區(qū)字第01-0021506 號，土地使用證號為：寧德用(2003)字第A00977 號，土地使用權(quán)類型

為出讓，土地用途為商業(yè)服務(wù)業(yè)用地，土地使用權(quán)面積為1719.54平方米，土地使用權(quán)終止日期為2029 年6 月30 日。

2、房產(chǎn)現(xiàn)狀與環(huán)境 ：

委估房產(chǎn)坐落于寧德蕉城區(qū)新華街31 號，委估房產(chǎn)為1 幢 三～五層沿街營業(yè)樓，鋼混結(jié)構(gòu)，于1988 年建成，房產(chǎn)總建筑面積為3764.83平方米。委估房產(chǎn)周圍環(huán)境較好，公共配套設(shè)施較好。委估房產(chǎn)前外墻瓷磚墻面，后外墻為水刷石墻面，內(nèi)墻為混合砂漿抹面涂料墻面，一層全玻門，鋁合金窗，大理石和瓷磚地面。二層為飯店，26 個裝飾房間，高檔裝修。整幢樓水電暖等設(shè)施齊全，成新率70％。

3、估價對象區(qū)位狀況：

估價對象地處寧德蕉城商業(yè)用地基準地價二級地段，座落 于寧德蕉城區(qū)新華街以西，北鄰新村東路，西鄰中心路。該區(qū)域位置屬城區(qū)商住較好地段，交通便捷，公共配套設(shè)施齊全。

四、估價目的：

作為確定委估房產(chǎn)交易價值而提供參考依據(jù)。

五、估價時點：

二〇〇九年十二月二十七日。

六、價值定義：

本次估價價值是在房地產(chǎn)市場正常情況下估價時點的公開

市場 價值。

七、估價依據(jù)：

1、《房地產(chǎn)估價規(guī)范》。

2、國家和地方的有關(guān)法律、法規(guī)和政策。

3、委托方提供的有關(guān)資料。

4、估價機構(gòu)和估價人員掌握和搜集的有關(guān)資料。

八、估價原則：

本評估報告在遵循客觀、公正、科學(xué)、合理的基本原則下，結(jié)合估價目的對估價對象進行評估。

（一）合法原則：要求房地產(chǎn)估價應(yīng)以估價對象的合法權(quán)益為前提進行。合法權(quán)益包括合法產(chǎn)權(quán)、合法使用、合法處分等方面。

（二）最高最佳使用原則：要求房地產(chǎn)估價應(yīng)以估價對象的最高最佳使用為前提進行。最高最佳使用是指法律上許可、技術(shù)上可能、經(jīng)濟上可行，經(jīng)過充分合理的論證，能使估價對象的價值達到最大的一種最可能的使用。

（三）替代原則：要求房地產(chǎn)估價結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價值。類似房地產(chǎn)是指其實物、權(quán)益、區(qū)位狀況均與估價對象的實物、權(quán)益、區(qū)位狀況相同或相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)。

（四）估價時點原則：要求房地產(chǎn)估價結(jié)果是估價對象在估價時點時的客觀合理價值或價值。在不同的時間，同一宗房地產(chǎn)往往會有不同的價值。估價時點是評估房地產(chǎn)價值的時間點。

（五）公平原則：要求房地產(chǎn)估價人員應(yīng)站在中立的立場上，求出對各方當(dāng)事人來說都公平合理的價值。

九、估價方法：

根據(jù)估價目的和房產(chǎn)的具體情況，本報告采用成本法進行估 10

價。

十、估價結(jié)果：

我公司根據(jù)評估目的，按照法定估價程序，運用科學(xué)方法綜合

確定委估房產(chǎn)價值為人民幣：1026.33 萬元（其中含土地價值244.86萬元），評估單價為2726.10 元／平方米。人民幣大寫：壹仟零貳拾陸萬叁仟叁佰元整。

十一、估價人員：

項目參與人（估價師）：劉海教 吳寧 技術(shù)負責(zé)人審簽:

十二、估價作業(yè)日期：

二〇〇九年十二月二十六日至十二月二十七日

十三、估價報告應(yīng)用有效期：

二〇〇九年十二月二十七日至二〇一〇年十二月二十六日

附 件

1、估價對象的相關(guān)資料。

2、估價機構(gòu)營業(yè)執(zhí)照（復(fù)印件）。

3、估價機構(gòu)資質(zhì)證書（復(fù)印件）。

4、注冊估價師資格證書（復(fù)印件）。

5、各房產(chǎn)評估價格明細表：

估價測算過程：

一、估價方法：

根據(jù)估價目的和房產(chǎn)的具體情況，采用成本法進行估價，采用

市場法進行調(diào)整。

二、估價測算：如表1 和表2：

三、估價結(jié)果確定：

根據(jù)以上計算,最后確定委估房產(chǎn)在估價基準日的評估價格為

人民幣：1026.33 萬元。

估價金額人民幣大寫：壹仟零貳拾陸萬叁仟叁佰元整。

第五篇：房地產(chǎn)評估合同（精選）

房地產(chǎn)估價合同

簽訂合同雙方：

委托估價方：（以下簡稱甲方）受托估價方：福州建融房地產(chǎn)評估咨詢有限公司（以下簡稱乙方）甲、乙雙方經(jīng)充分協(xié)調(diào)，現(xiàn)就房地產(chǎn)估價委托事宜訂立合同，內(nèi)容如下：

一、甲方因的需要，委托乙方對其房地產(chǎn)價值進行估價。

二、評估標的物坐落于，土地使用權(quán)總面積平方米,建筑面積平方米。（詳見附圖）。

三、乙方根據(jù)甲方估價的目的和需要，對委托房地產(chǎn)本著獨立、公正、科學(xué)、合理的原則進行評估，并于年月日前出具該房地產(chǎn)估價報告書。

四、甲方應(yīng)于年月日以前將委估房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)、經(jīng)營狀況、稅務(wù)、建造費用等估價所必須的資料提交給乙方，并配合乙方有關(guān)部門、單位或個人查閱、抄錄委估房地產(chǎn)估價所必須的資料。

甲方應(yīng)提交的資料具體如下：

五、乙方在估價期間需要到實地查看，甲方有義務(wù)陪同并提供方便和配合。

六、乙方對甲方委估房地產(chǎn)的文件資料應(yīng)妥善保管并盡保密之職，非經(jīng)甲方同意不得擅自公開或泄露給他人。

七、甲方應(yīng)付給乙方的估價服務(wù)費，根據(jù)有關(guān)估價收費標準，依雙方協(xié)商認同，乙方收取甲方評估費人民幣元。

八、甲方在接到乙方提交的估價報告書次日內(nèi)，如對估價結(jié)果有異議且有正當(dāng)理由，可向乙方提出復(fù)估申請或重新評估；乙方對甲方復(fù)估申請審查后認為有正當(dāng)理由，應(yīng)在日內(nèi)完成復(fù)估工作，提交復(fù)估報告書。甲方逾期不提交復(fù)估申請的，估價報告書生效。

九、本合同自甲乙雙方簽章之日起生效，任何一方不得隨意更改，如有異議，需經(jīng)雙方協(xié)調(diào)解決。

十、本合同未盡事宜，甲乙雙方可另行簽訂附件，附件經(jīng)雙方簽章或與本合同具有同等法律效應(yīng)。

十一、本協(xié)議一式貳份，甲乙雙方各執(zhí)壹份。

甲方（簽章）：乙方（簽章）：

身份證號碼：法人代表（簽章）：地址：地址：

郵政編碼：郵政編碼：

電話：電話：銀行帳號：

委托代理人（簽章）：簽約日期：年月日

簽約地點：